Um novo CONCEITO em manutenção
A Orion Lift Elevadores é uma empresa nacional especializada em tecnologia e mobilidade, presente no mercado e líder em manutenção de elevadores multimarcas.
Confiança, idoneidade e transparência são palavras de ordem da Orion Lift.
Caro(a) Síndico(a)!
Nesta edição, abordamos de que forma a epidemia das bets (abrangendo no termo várias modalidades de apostas online) costuma afetar o rendimento do trabalhador. Pessoas dependentes em jogos de azar passam a mentir para ocultar o vício e podem até sumir alguns dias depois do pagamento. Serviços antes muito bem-feitos ficam a desejar, o humor de quem está viciado muda, e o uso constante do celular (a 'boca de fumo' na palma da mão) causa distrações, acarretando riscos ao usuário e ao condomínio.
Em Tira-teima, Lígia Ramos, síndica e bióloga, explica o que é compensação ambiental e porque quem administra condomínios deve ficar atento à questão. Na coluna CondoCausos, os relatos são sobre acumuladores compulsivos, que tendem a acreditar que todos os seus guardados vão servir para algo um dia.
Em Síndico, Conte sua História! é a vez de conhecer a trajetória de Sylvio Levy, que encontrou na sindicatura uma valorosa profissão. Já em Dicas temos: como planejar uma pintura predial, terceirização e carregamento seguro de carros elétricos nas garagens de condomínios.
Boa leitura e um forte abraço, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima Compensação ambiental, o que é?
Síndico, Conte sua História!
Sylvio Levy
Capa Bets e jogos de azar online
Dica Terceirização é a melhor solução?
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ACESSE
06
Dica
Como contratar pintura predial
Sr.(a) Síndico(a),
20 16 1418
CondoCausos
Acumular e entulhar é só começar
Dica Carregador veicular
04 22
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Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Freepik
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Kaori Chida Sonia Inakake
ATENDIMENTO AO CLIENTE
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
Thiago Inforzato Virgilio
GERENTE COMERCIAL Almir C. Almeida
DIAGRAMAÇÃO Thiago Inforzato Virgilio
IMPRESSÃO Duograf
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Caique Souza Fernandes
José Ricardo da Silva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 192,00
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
Tiragem auditada por
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O QUE É COMPENSAÇÃO AMBIENTAL?
Por Ligia Ramos
O TERMO DE COMPENSAÇÃO AMBIENTAL (TCA)
é um instrumento utilizado pelas prefeituras — por meio de secretarias como a do Verde e Meio Ambiente — para equilibrar os impactos ambientais causados por empreendimentos imobiliários. É um acordo formal entre o empreendedor e o poder público, em que o primeiro se compromete a realizar ações ou aportes em benefício do meio ambiente, como forma de compensar os impactos negativos causados pelo empreendimento.
O leitor deve estar se perguntando qual a necessidade do TCA. Vejamos: quando um projeto causa supressão de vegetação, interfere em áreas verdes, afeta a fauna, ou modifica o uso do solo de maneira significativa, o órgão ambiental exige medidas de compensação. É um modo de tentar equilibrar os danos ambientais inevitáveis.
O termo de compensação pode exigir que o empreendedor tenha de fazer o plantio de árvores nativas em áreas públicas, ou faça a doação de mudas ou insumos ambientais para a prefeitura. Comumente, exige-se a conservação de áreas verdes dentro do próprio terreno e isso acarretará numa obrigação que será herdada pelo condomínio. Uma vez feita a assembleia de instalação, o síndico passa a ter de zelar
Estar atento aos espécimes vegetais que
Por Rosely Schwartz
SÃO MUITAS as preocupações das síndicas e dos síndicos quando o assunto é realizar obras no condomínio, em função da questão financeira, que poderá exigir a aprovação de um rateio extra, e do transtorno que essa obra causará no dia a dia dos moradores.
Essa atenção é redobrada quando se trata de realizar a repintura do condomínio, dado que além do custo elevado há muitos cuidados que precisam ser adotados pelo gestor para evitar graves problemas, desde a contratação, como acidentes e conflitos no decorrer da obra.
"Fachadas bem conservadas refletem a competência da administração condominial e contribuem diretamente para a valorização e segurança do patrimônio comum."
(Kaique Pires Vilela Corrêa, engenheiro civil, SP Pinturas)
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CUIDADOS INICIAIS NA ESCOLHA DA EMPRESA:
• Solicitar para um profissional habilitado, com capacitação comprovada na área, a elaboração de um escopo bem detalhado sobre a repintura. Nesse documento deverá ser mencionado todas as etapas referentes à obra, desde a lavagem da fachada, tratamento das fissuras e trincas, número de demãos de impermeabilizante e cobertura final, como a tinta acrílica. Além disso, se o condomínio possuir grades de ferro, deverá constar qual será o tratamento realizado antes da pintura final. É fundamental que esse profissional não tenha interesse comercial na realização da obra, para que exista total transparência nas informações apresentadas;
• Consultar o escritório de advocacia que atende o condomínio para que elaborem um bom modelo de contrato de prestação de serviço na modalidade empreitada, incluindo cláusulas que permitam a avaliação do desempenho da empresa no cumprimento do contrato e os pagamentos sejam feitos de acordo com o cronograma e avaliação do percentual entregue;
• Fazer um levantamento cadastral minucioso, incluindo informações dos cartórios de protesto, Justiça Federal, Estadual, do Trabalho e Municipal. Além de consultar o PROCON e Reclame Aqui. Essas informações são fundamentais para evitar contratar empresas que estejam com situação negativa no mercado;
• Pedir referências de trabalhos realizados em condomínios que possam ser visitados pelo síndico e conselheiros e questionar há quanto tempo foram prestados os serviços.
"Mais do que estética, a manutenção das fachadas é essencial para conter a deterioração do edifício, preservar sua estrutura, evitar infiltrações, garantir segurança aos moradores e ainda contribuir para a valorização do imóvel."
(Marcos Morselli, engenheiro civil, GRM Engenharia)
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OUTRAS ATENÇÕES QUE O SÍNDICO DEVE TER:
• Como a repintura da fachada do condomínio envolve o trabalho em altura, uso de andaimes, revitalização estrutural ou aplicação de técnicas específicas é considerada uma obra de engenharia. Sendo assim, é indispensável a contratação de uma empresa que possua um engenheiro ou arquiteto como responsável técnico, devendo, de acordo com a NBR 16.280/2014, da ABNT, elaborar o plano de reforma;
• No caso da contratação de uma empresa que possua como responsável técnico um engenheiro, deverá ser recolhido ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), e se for o responsável um arquiteto, o recolhimento de um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) será feito ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Esses cuidados são fundamentais para garantir que a obra siga as normas de segurança e qualidade;
• Se porventura a repintura for apenas uma manutenção de áreas comuns, como: salão de festas, academia e quadra de esporte, não será necessário a contratação de uma empresa que possua o responsável técnico engenheiro ou arquiteto, mas o síndico deverá também elaborar um plano de reforma, conforme estabelece a NBR 16.280/2014.
INFORMAÇÕES QUE AS EMPRESAS DEVERÃO
APRESENTAR NA PROPOSTA COMERCIAL:
• Mencionar as leis em vigor que irão impactar nos serviços, principalmente as que podem trazer riscos trabalhistas;
• Certificados de conformidade com as normas da ABNT e segurança do trabalho referentes ao uso da corda, cadeira suspensa ou balancim;
• Comprovação de registro na empresa dos funcionários que irão realizar a obra, além do seguro, treinamento e exame médico que comprove o estado de saúde desses trabalhadores.
PRINCIPAIS ITENS QUE DEVEM CONSTAR
NO CONTRATO:
1. Identificação das partes: Responsáveis, documentos e localização;
2. Objeto: especificação detalhada e clara do que será realizado (escopo da obra);
“Manter a fachada em dia com pintura técnica e manutenção preventiva é investir na durabilidade da edificação e na segurança dos moradores.”
(Edilson Souza, gestor, Topo Pinturas)
3. Obrigações do Contratante e do Contratado: descrição dos compromissos assumidos pelas partes;
4. Responsabilidade pelo recolhimento dos impostos e encargos: INSS, PIS, COFINS, CSLL, ISS e IRRF;
5. Prazo: tempo de vigência do contrato;
6. Preço: acordo financeiro e índice de reajuste;
7. Condições de pagamento e número de parcelas: deixar claro que o pagamento será realizado de acordo com o cronograma e o percentual já realizado da obra;
8. Responsabilidade por danos causados por terceiros: prever ressarcimento ao contratante no caso de danos causados por omissão, imprudência, negligência ou dolo, pelo próprio prestador de serviço ou por seus contratados;
9. Rescisão: definir as condições, incluindo cláusula de rescisão unilateral sem ônus às partes, mediante notificação prévia;
10. Penalidades pelo descumprimento: critério e % de multa.
Com a adoção desses pontos de atenção na realização das obras no condomínio, as síndicas e os síndicos terão maior segurança e tranquilidade. Além de terem condôminos satisfeitos.
ROSELY SCHWARTZ
Administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro “Revolucionando o Condomínio” – 16ª ed. (Ed. Benvirá), é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).
“Para uma fachada bonita e durável, o segredo está na preparação: é preciso limpar bem a superfície, corrigir imperfeições, aplicar selador e escolher uma tinta de qualidade — pintar é mais do que só passar tinta, é valorizar o todo.”
(Jackson Rodrigo de Jesus, diretor, Stark Engenharia)
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Paulo Mujano
CONTRATANDO PINTURA DE FACHADA
Por Isabel Ribeiro
EGRESSO DE MULTINACIONAL, Joeverson Macedo abraçou a sindicatura profissional nos últimos anos depois de experienciar a função de síndico morador no Blue Vila Mascote, na zona sul de São Paulo. É no condomínio em que reside, e está no segundo mandato como síndico orgânico, que ele aprovou sua primeira obra de pintura, trabalho que deverá se iniciar em breve para aproveitar os meses mais secos. Confiante, Joeverson conta que junto com o corpo diretivo, ele cercou-se de providências para que tudo saia conforme o planejado. “Na vizinhança, existe um prédio de alto padrão cuja pintura ficou interrompida durante seis meses, com parte da fachada pronta, destoando do conjunto. É bem desagradável para o condomínio quando ocorre uma situação assim”. Entre os pontos que auxiliam a aprovação da obra e tomada consciente de decisão, ele destaca a contratação de uma empresa especializada em vistoria técnica. “Precisamos explicar aos condôminos que fazer uma obra de pintura não é só estalar os dedos e pronto, às vezes, existem áreas degradadas, precisam ser tratadas antes de procedermos com a pintura. Obra de pintura pede critério”, afirma Joeverson, que para avaliar a condição da fachada, contratou uma empresa que se utiliza de drones e outras tecnologias em suas inspeções.
No condomínio de uma torre com 20 andares, sendo 30% da fachada recoberta por pastilhas e 70% com pintura em estilo grafiato, a vistoria detectou pastilhas soltas, além de fissuras e manchas decorrentes de fuligem na parte texturizada. “O prédio fica perto de uma avenida movimentada, o que contribui com maior emissão de poluentes, levando sujidade às fachadas”, fala Joeverson. “O prédio tem 15 anos e foi pintado oito anos atrás, estava mais do que na hora de repintar, até por legislação, mas desde que assumi a gestão havia situações prioritárias para cuidarmos”, comenta.
Em setembro passado, o assunto foi retomado e houve aprovação do valor-base para a obra. “Chegamos a um denominador calculando uma
"A restauração da fachada exige planejamento e execução por empresa especializada, com uma equipe experiente, garantindo segurança, durabilidade e valorização do patrimônio."
(Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi)
O síndico Joeverson Macedo: planejamento criterioso na contratação de pintura para o residencial Blue Vila Mascote
quantia entre a proposta de valor mais alto que recebemos e a de menor valor. Em cima dessa quantia, colocamos um pouco a mais, que servirá para instalarmos pontos de ancoragem e contratarmos um engenheiro que fará o acompanhamento da obra do início ao fim”, detalha o síndico. “Por mim, a contratação do engenheiro se daria antes, para que empregasse sua expertise na escolha da empresa de pintura. Porém, eu fui voto vencido em assembleia. Mas pelo menos teremos esse profissional durante a obra”, diz Joeverson. Ele menciona que algumas empresas de pintura já dispõem de aplicativos para que síndicos e demais envolvidos possam acompanhar a evolução do trabalho na palma da mão. “É interessante contar com esse suporte tecnológico”.
Quanto à ancoragem, Joeverson relata que o condomínio vai instalar os pontos, que são estruturas metálicas fixadas para acoplar cabos e cordas na cobertura para trabalhos em altura. “Depois, vamos chamar uma empresa que trabalha exclusivamente com laudos para avaliar o serviço, e se tudo estiver em conformidade, será emitido o laudo técnico de ensaio de ancoragem predial, o que é crucial na prevenção de acidentes. Mesmo prédios que pintam a fachada a cada cinco anos precisam desse ensaio para verificar em quais condições se encontram esses pontos, pois no período sem uso pode ter ocorrido algum desgaste”, orienta. “Outro cuidado essencial é submeter as empresas de pintura selecionadas à análise do escritório jurídico do condomínio”, finaliza.
"Opte por tintas acrílicas premium com proteção antimofo UV, ideais para áreas externas. Priorize produtos elastoméricos, que vedam microfissuras e evitam infiltração. A aplicação profissional garante uniformidade e durabilidade, evitando marcas d’água."
(Silvio do Carmo, diretor comercial, Polux Manutenção Predial)
PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA: PINTURA, RESTAURAÇÃO E RETROFIT
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Divulgação
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
“A SINDICATURA FOI A VIRADA DA MINHA VIDA PROFISSIONAL”
Sylvio Levy, 56 anos: da engenharia civil à gestão de condomínios
“MEUS PAIS nasceram no Cairo, são judeus sefaraditas, de etnia originária da Península Ibérica. Vieram para o Brasil em 1957, expulsos do Egito pelo Governo Nasser, que baniu o povo judeu e confiscou seus bens. Minha família materna e paterna chegou ao Rio de Janeiro com uma mão na frente e outra atrás. Meus pais haviam estudado em escola bilingue; além do árabe, falavam inglês e tinham o francês como língua materna, o que os ajudou no mercado de trabalho. Minha mãe, com 16 anos na ocasião, se tornou secretária bilingue de uma companhia aérea no Galeão. O meu pai, que fez engenharia por correspondência através do consulado inglês no Cairo, estava com 22 anos e conseguiu emprego numa multinacional americana. Eles se conheceram no Rio, casaram e tiveram três filhos: Rafael, eu e o Alberto. Meus irmãos e eu crescemos praticando esportes em um clube da Lagoa, bairro em que morávamos. Nós íamos bem no tênis e, posteriormente, no squash. Eu também era atleta, nadava pelo Flamengo. Vivi no Rio com liberdade. Ia de bicicleta para a escola e para o curso de inglês. Aos 10 anos, vendia gibis usados e refrescos na calçada. Aos 12, eu pegava ônibus sozinho para encontrar meus amigos de bairros próximos e voltava de noite. Em 1985, mudamos do Rio para São Paulo porque meu pai havia sido contratado por uma multinacional francesa. Sofri muito ao deixar meus amigos de infância. Passei a me comunicar com eles por carta porque telefonema custava uma fortuna. Somos amigos até hoje. Cursei engenharia civil na FAAP e no meu primeiro estágio, aos 18 anos, acompanhei a construção de um prédio no Itaim Bibi. Fiquei fascinado ao saber que uma das unidades teria lavatório de ouro. Coisa ridícula (risos!). Queria morar naquele prédio um dia e coloquei uma moeda entre os tijolos para me dar sorte na realização desse desejo. Nunca morei, mas por coincidência virei síndico de lá.
Quando me formei, trabalhei como engenheiro de manutenção no Parque Anhembi e, em 1996, ocorreu um acidente no meu plantão, no salão do automóvel. O mezanino do estande de uma montadora alemã desabou e houve feridos. Eu não participava da montagem das feiras, mesmo assim esse acontecimento me impactou, me deixou muito reflexivo sobre o significado da responsabilidade na engenharia. Hoje faço um paralelo com a sindicatura. Não é qualquer um que pode ser síndico, é necessário ter qualificação porque as responsabilidades são muitas, mas nem todos parecem ligar para isso, incluindo os contratantes.
Em 1998 me casei com a Karina. Somando o período de namoro, noivado e casamento, estamos juntos há 33 anos.
Em 2000 e 2002 ganhamos nossas princesas Gabriela e Rafaela, o que tornou nossas vidas mais completas.
Trabalhei 20 anos na construção civil, na Atlântica-Cibracon e na Even. Morei em alguns dos prédios que construí e sempre colaborei para a boa manutenção do patrimônio. Por causa desse zelo, desse carinho, fui alçado em 2012 a síndico morador em um condomínio na Vila Mariana, que, aliás, não foi construído por mim. Não moro mais lá, mas continuo como síndico, estou no 13º mandato anual.
Na década de 1990, eu trabalhava nas minhas férias como guia turístico em excursões para a Florida, nos Estados Unidos. Isso foi fantástico pois me trouxe um grande amadurecimento, crescimento e renda extra. Em 2005, com filhas de 3 e 5 anos, implantei viagens da Disney para uma empresa de formaturas, e fui guia turístico no pacote de estreia. No dia da viagem, fui arrumar minha mala e encontrei as meninas lá dentro, usando minhas camisetas de guia. Essa lembrança me emociona porque eu ainda não tinha condições de levá-las à Disney. Os parques sempre foram muito caros. Algum tempo depois, minha esposa e eu levamos as meninas para ver o Mickey.
Enquanto engenheiro, o meu ponto alto foi a condução do Plaza Mayor Ipiranga, um condomínio-clube monumental da Even. Pela complexidade do projeto, havia um prognóstico oficial de que ocorreriam duas mortes. No pico da construção, cheguei a ter 720 colaboradores no meu
“Não é qualquer um que pode ser síndico, é necessário ter qualificação porque as responsabilidades são muitas, mas nem todos parecem ligar para isso, incluindo os contratantes”
Por canteiro de obras e, graças a Deus, não houve acidentes graves. Trabalhei depois no corporativo da Even. Também atuei como síndico executivo de condomínios com unidades em estoque. Em fevereiro de 2016, durante uma crise no setor, fui demitido. Eu tinha 47 anos, era o mais velho de centenas de funcionários, e acredito que isso também influenciou na demissão. Ao me desligar, a empregadora, na pessoa do então copresidente, me sugeriu montar uma empresa de sindicatura profissional, pois logo teria condomínios novos para mim.
Naquela época, porém, na minha cabeça eu acreditava que conseguiria uma recolocação na minha área. Um dia, caminhando às 6h da manhã no Ibirapuera, recebi um sinal para fazer a transição de carreira. Na véspera, a Even tinha me procurado para saber se eu havia aberto a empresa, mas eu continuava relutante. Pois eis que ocorreu uma cena improvável para um
parque: um rabino de barba longa e terno fazendo caminhada. Era um velho conhecido, faço trabalho voluntário para a instituição dele. Contei sobre o desemprego e a oferta na sindicatura. Ele me fez enxergar que havia lugar para mim nos condomínios, não mais na construção, mas na gestão. De fato, a sindicatura foi a solução e virada da minha vida profissional. Hoje é minha paixão e o meu sustento. A minha experiência na construção civil, além de meu passado como síndico executivo, me permitiu desenvolver uma visão ampla e detalhada dos condomínios, o que é essencial para uma gestão eficaz. Minha empresa completou nove anos. Fora a Even, que me indicou os primeiros condomínios, passei a receber indicações de outras construtoras, e de administradoras. Hoje são cerca de 30 condomínios na carteira, sendo que oito deles eu atendo sozinho. Tenho uma equipe sênior maravilhosa, com dez prepostos comprometidos com o trabalho, a maioria deles formada por mim. O foco da empresa são condomínios de médio a altíssimo padrão, residenciais, comerciais e mistos, e trabalhamos muito com implantações. Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem lançado empreendimentos que reúnem unidades residenciais com NRs, unidades não residenciais. Na grande maioria das vezes, NR é para aluguel de curta temporada. Construção com esse perfil exige outra dinâmica de gestão. Sindicatura é isso mesmo, mutável e desafiadora, por isso temos de estar sempre bem preparados.”
Sylvio Levy, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
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Confira relatos de síndicos envolvendo pessoas acumuladoras em condomínios
“DIFERENTES SITUAÇÕES RECAEM SOBRE O SÍNDICO, ENTRE
ELAS, ALGUMAS QUE ENVOLVEM PESSOAS COM TRANSTORNO DE ACUMULAÇÃO COMPULSIVA.
O gestor tem de estar atento para que essa condição não afete o condomínio. Anos atrás, ao assumir um condomínio de classe média alta, com muitas torres, na zona sul de São Paulo, fui procurado por funcionárias da limpeza. Elas não conseguiam mais usar o vestiário por falta de espaço, uma vez que o material da faxina estava sendo guardado ali. Estranhei porque havia um depósito para esse fim e nem era tão pequeno.
Decidi conferir o depósito e levei um choque: eu mal podia me mexer lá dentro! A líder da limpeza, uma moça bem competente na função, era acumuladora. Guardava malas que ganhava dos moradores, e outras garimpadas do lixo reciclado, bem como cafeteiras, potes e embalagens. Contatei a terceirizada, que providenciou um caminhãozinho para levar os objetos à casa dela. Falei com a funcionária que não havia necessidade de ficar com tantas coisas, porém, quem sofre desse mal, acredita que um dia elas serão necessárias. Orientei que mantivesse o espaço livre para abrigar os itens de limpeza. Ela concordou, mas vez ou outra, eu encontrava uma ou duas malas por ali, cheias dos cacarecos que ela juntava e levava embora ao término da semana.
Em outro edifício, assim que iniciei a gestão, fui informado de que o ex-zelador era acumulador. Ele havia alugado uma unidade e morava ali. Fez obras no imóvel e acumulou retalhos de piso, peças velhas de hidráulica e
Alexsander Sardelari, síndico profissional
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afins no barrilete, uma área técnica que deve ficar desobstruída. O condomínio teve de alugar quatro caçambas para mandar embora tudo aquilo que, mesmo sem serventia, ele tinha dificuldade em descartar. Entretanto, nada se compara ao que vi em um prédio antigo, em bairro nobre da cidade. Sabe aqueles programas de TV sobre acumuladores? Foi bem isso. Só não havia resto de comida porque o imóvel estava desabitado há anos, desde que a proprietária foi morar na casa da filha, no interior. Como havia um vazamento interno no banheiro prejudicando a unidade abaixo, pedi autorização à condômina para entrar no imóvel acompanhado do zelador e me deparei com pilhas e pilhas de jornais e revistas; potes plásticos diversos, sacolas e roupas por todo lugar. Obviamente, não devemos interferir nas áreas privativas, mas fui obrigado a notificar a unidade. Solicitei que providenciassem limpeza urgente, pois até mesmo o banheiro, onde seria preciso quebrar a parede para acessar a tubulação, se encontrava inacessível com tantos guardados.”
Roberta Carvalho, síndica profissional
“SOUBE QUE UM MORADOR PEGAVA
GARRAFA PET NO LIXO RECICLÁVEL. COMO SOU GESTORA AMBIENTAL, POR
UM INSTANTE ME ANIMEI: SERIA PARA ALGUM
PROJETO? ERREI FEIO.
A história começou quando porteiros da noite me avisaram que esse senhor tinha o hábito de revirar a lixeira destinada ao lixo reciclável durante as madrugadas. Tratava-se de um oriental idoso, na casa dos 70 anos, bastante reservado, que morava sozinho. Eu estava há pouco tempo na gestão do condomínio, um prédio com mais de 200 unidades de 30 e 60 metros, na região central de São Paulo, por isso procurei obter mais detalhes: ‘ele pega também potes de vidro’, disseram-me os funcionários. Ok, ainda poderia ser um caso de reutilização de materiais. Mas não tardou a chegar até mim reclamações de vizinhos sobre baratas francesinhas saindo do imóvel do tal senhor, bem como de contínuo cheiro de peixe.
Junto com o zelador, fui à pequena unidade. Havia um varal com peixes
dissecados dependurados. Entendi ser um hábito cultural, mas expliquei que o procedimento estava causando incômodo à vizinhança, além de atrair moscas, vetores de doenças. Sugeri um método de salga e conservação em que o pescado fica em geladeira.
Outra coisa que me saltou aos olhos foi uma parede de garrafas PET, fora os potes de vidro e incontáveis sacolas plásticas de mercado. Perguntei se as garrafas estavam reservadas para alguma ação ambiental, se precisava de ajuda para transportá-las, ao que ele resumiu: ‘são para o meu uso’. Com muito tato, falei que ele não poderia mais pegar objetos do lixo, pois mesmo havendo orientação para que as embalagens fossem lavadas antes do descarte, nem sempre isso acontecia, e apontei que esse costume estava resultando em baratas no apartamento dele, e ao redor. Não baratas de esgoto, mas aquelas ‘de cozinha’, difíceis de eliminar. Combinamos que o zelador aplicaria um gel inseticida na unidade.
Fui ainda uma segunda vez conversar com ele, deixei bem claro que teria de multá-lo se não houvesse mudanças. Até que um dia um conselheiro me ligou dizendo que o odor do apartamento extrapolara o ‘normal’. Ele havia falecido em decorrência de um acidente doméstico. Talvez o odor peculiar da unidade tenha mascarado o fato por um tempo.”
Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro
BETS E JOGOS DE AZAR ONLINE:
QUANDO O VÍCIO COMPROMETE
A PERFORMANCE DO TRABALHADOR
A pessoa dependente em apostas pode ficar ansiosa, irritadiça ou desatenta demais em funções que pedem plena atenção, como cuidar de portarias
Por Isabel Ribeiro
EM “Vale Tudo”, novela da Globo, o porteiro Vasco (Thiago Martins) comprometerá até o dinheiro da pensão do filho com bets. Infelizmente o vício do personagem vai além da ficção, refletindo grave problema da sociedade contemporânea. A promessa de ganhos fáceis em jogos de tigrinhos e aviõezinhos, entre outros, pode trazer consequências como adoecimento mental, muitas vezes com ideação suicida, e mazelas financeiras. Vício em cassino online não é exclusividade do trabalhador de condomínio, mas categorias menos remuneradas são mais suscetíveis ao canto da sereia. Uma vez adoecido, o funcionário passa a apresentar comportamento que interfere em seu desempenho.
Novela
“Vale Tudo” aborda vício em apostas por meio do personagem Vasco (Thiago Martins), porteiro predial
envolvem apostas online ficaram mais frequentes de um ano para cá. “Um dos casos mais tristes ouvi de um auxiliar de limpeza de condomínio, cujo colega de trabalho começou a jogar, logo aumentou o número de aplicativos e apostas e, em menos de um ano, perdeu a casa, fez dívidas com agiotas, se afastou da família e hoje mora em um abrigo municipal”, conta.
Foto Globo/ Léo Rosario
O síndico profissional Jefferson Dias teve de desligar um porteiro em edifício comercial. “Ele era prestativo e responsável, mas desde que começou com as bets, virou outra pessoa. Ficava o tempo todo com dois celulares, um para jogar, outro para acompanhar lives de jogos. Não tirava os olhos da tela para atender os visitantes, e quando ele perdia, ficava agressivo. Vivia nervoso. Conversei várias vezes com ele, mas não houve jeito. O porteiro de outro período estava indo pelo mesmo caminho, mas conseguimos que concordasse em não usar mais o celular em excesso, o que já era regra no expediente do condomínio.”
Especializada em psicologia da comunicação, Renata Ketendjian ministra cursos para a categoria de asseio e conservação em grandes instituições do segmento. Em seu cotidiano profissional é comum escutar relatos de terceiros sobre algum tipo de dependência, mas os que
Em sala de aula, Renata também ouviu outra narrativa preocupante vinda de um gestor que trabalha com condomínios e empresas: “Ele relatou que está lidando com faltas constantes de trabalhadores logo após o recebimento do salário, pois os funcionários que são viciados entram em um looping de ganho de salário, aposta, perdas e estado depressivo, então ficam ‘sumidos’ por alguns dias. Além disso, aumentou o número de solicitações de vales, a fim de cobrirem dívidas causadas pelas apostas que não deram certo”.
Renata destaca que não se pode controlar a vida pessoal dos funcionários, isso “seria ultrapassar a linha da ética”, diz. “Porém, defendo que a informação é o melhor caminho para alertar sobre riscos. As casas de apostas vendem uma saída fácil para uma realidade de privações financeiras. Quando trazemos informação de qualidade, apontando dados, desmistificando como funcionam as casas de
apostas, os algoritmos, e sobre os prejuízos financeiros e psicológicos que o indivíduo pode sofrer, damos a oportunidade de escolha consciente ao trabalhador que, por sua vez, adquire ferramentas para contrapor àquele cenário de fantasia.” Aos síndicos, ela sugere promover palestras e cursos às equipes, até sobre finanças. Em caso de dependência instalada, indica encaminhar a profissionais de saúde.
Familiares de dependentes também sofrem, como Lindeilson Alves. Zelador em um condomínio de classe média alta no Tatuapé, gestor em predinhos da Vila Ré, limpador de piscina nas horas vagas e instrutor em curso de porteiros, ele emprega todos os ganhos para abater parte da dívida contraída pela esposa no cheque especial e cartões de crédito por causa de bets. Mas as maiores dores, ele diz, são as cicatrizes emocionais da esposa. “Por causa de dívidas, ela tentou se matar, ficou internada, se recuperou fisicamente, mas vive depressiva e nossa filha está providenciando uma psicoterapia. Temos de ser pacientes, ela está doente”, diz Lindeilson.
O vício em jogos de azar, conhecido como transtorno do jogo ou ludopatia, é classificado como doença na medicina. O psicólogo clínico Edilson Braga, especialista e pesquisador do transtorno pelo Instituto de Psiquiatria da USP/Hospital das Clínicas, explica que existe similaridade entre jogo patológico e dependência de substâncias químicas. Na chamada ‘fissura’, ocorre o impulso por apostar, que compele a pessoa dependente a procurar alívio para sintomas de abstinência como sudorese, taquicardia, irritabilidade etc. E ela só sente alívio dos sintomas quando aposta, pois recebe uma descarga de dopamina. Quanto mais joga, mais dopamina o cérebro libera, instaurando-se o ciclo vicioso.
A ‘emoção’ está no ato de apostar; não em ganhar ou perder. Com o advento das bets em celulares, Edilson compara: “É como ter uma boca de fumo na palma da mão”.
Nem todo mundo fica viciado em bets, mas como o risco é grande, o psicólogo adverte: “Melhor não experimentar. E é preciso ficar
bem claro que não existe jogar com responsabilidade. A única forma de responsabilidade em relação ao jogo é não apostar”. Além do fácil acesso aos cassinos virtuais, fatores como genética e baixa autoestima contribuem para a dependência, bem como a maturação cerebral ainda incompleta em crianças e adolescentes. “Existe tratamento e ajuda para se livrar da dependência, mas a pessoa tem que querer; precisa reconhecer que está doente e procurar ajuda. O tratamento é realizado por psiquiatra e psicólogo em conjunto”, diz o especialista. Em São Paulo, para tratamento gratuito há o Programa Ambulatorial do Jogo (PRO-AMJO), do HC. Já no Sistema Único de Saúde (SUS) e Centro de Atenção Psicossocial (CAPS) o adicto pode procurar pelo tratamento básico em saúde mental. Para apoio, há os Jogadores Anônimos, com reuniões online e presenciais. A saber: https://jogadoresanonimos.com.br/
Agradecimentos aos entrevistados: 1. Jefferson Dias, 2. Renata Ketendjian 3. Lindeilson Alves e 4. Edilson Braga
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PONTOS DE MODERNIZAÇÃO
Por Isabel Ribeiro
ADVOGADA E SÍNDICA ORGÂNICA,
Eloisa Fereli dedicou-se com afinco ao estudo de soluções em recarga veicular até encontrar uma opção segura, funcional e esteticamente organizada para apresentar ao corpo diretivo e, respectivamente, aos demais condôminos do Terra Brasilis. O condomínio localizado na Vila Sofia, zona sul de São Paulo, possui 44 apartamentos, cada qual com quatro vagas de garagem, e algumas unidades já vinham apresentando essa demanda. “Eu trabalhei duro, mas o objetivo não era obrigar ninguém a instalar pontos de recarga, porque não podemos intervir no direito de propriedade, porém deixei claro que carro elétrico ou híbrido é um caminho sem volta, pois a tecnologia envolvida é fantástica, e salientei que investir em modernização valoriza o próprio imóvel”, comenta Eloisa.
Se por um lado uma pequena parcela de condôminos não se entusiasmou com a inovação proposta, por outro houve gente afoita pela comodidade. “Durante todo o processo de análise de execução do projeto houve momentos mais tensos com moradores querendo instalar os próprios pontos sem nenhuma padronização, o que foi impedido já que estávamos considerando a questão da coletividade para realizarmos essa obra”, observa a síndica.
Segundo Eloisa, o condomínio deu preferência por implantar um sistema de consumo individualizado de energia elétrica. Tanto o estudo de carga do prédio quanto toda a infraestrutura do serviço foram executados por experiente empresa do segmento elétrico, com especificação adequada
“O síndico deve estar preparado para atender os anseios dos condôminos e, ao mesmo tempo, seguir normas, estatutos e legislação. Para instalar carregadores veiculares não é diferente, é preciso contratar uma empresa especializada e de confiança.”
(Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)
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As síndicas Eloisa Fereli (à esq.) e Marisa Leonel destacam
atenção à segurança em infraestrutura de recarga
no CNAE, sigla para Classificação Nacional de Atividades Econômicas, que emitiu ART assinada por engenheiro eletricista registrado no CREA, o conselho regional da categoria. A síndica solicitou, ainda, que a empresa elaborasse um manual descritivo, detalhando o processo e materiais utilizados, deixando assim o caminho demarcado para que no futuro outras unidades consigam levar pontos elétricos para suas vagas seguindo um padrão elaborado em conformidade com normas regulamentadoras.
Síndica profissional e doutoranda em energia, Marisa Leonel acompanha a evolução em recarga de veículos elétricos para levar modernização aos condomínios sob sua gestão, na Vila Andrade, zona sul. “Eu acredito que os carros elétricos vieram para ficar, assim como foi no passado com os carros a álcool. Condomínios que não acompanham as mudanças ficam para trás. Mas tudo tem que ser feito conforme o perfil dos moradores e dentro das normas de segurança”, observa Marisa, lembrando que mesmo sem diretrizes oficializadas pelo Corpo de Bombeiros, as execuções precisam seguir normas de instalações elétricas e de recarga condutiva para veículos elétricos. Ela enfatiza que o estudo de carga é o ponto de partida do processo. “Em geral, a construtora deixa uma sobra de carga no condomínio, mas somente com avaliação técnica poderá se chegar a essa constatação”, diz. Nos prédios de sua carteira, optou-se pela instalação de pontos individuais. “Uma vantagem da solução oferecida pela empresa contratada é que o custo para levar a tomada à vaga do morador é o mesmo para todos os condôminos, não importando a distância entre as vagas e o quadro de distribuição”, aponta Marisa. Caso houver sorteio de vaga de garagem, a empresa cobrará um valor fixo, no caso, 650 reais, para fazer a mudança do ponto de recarga, independentemente da distância da nova vaga.
“Recarga de veículos elétricos é um tema sério, que exige o cumprimento de normas técnicas e regulamentações específicas. Para garantir segurança e eficiência, é essencial contar com soluções desenvolvidas e implementadas por especialistas.”
(Helio Ferraz, CEO, Energy Spot
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TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO-DE-OBRA: A MELHOR SOLUÇÃO?
Por Wolfram Werther
ESSA PERGUNTA é feita todos os dias em muitos condomínios. Se a razão por trás desse questionamento é apenas para reduzir custos, a resposta provavelmente será não.
Vamos abordar isso já: o custo de um funcionário, seja próprio ou terceirizado é igual, pois salário, benefícios e encargos são os mesmos. E ainda há a taxa de administração de uma empresa que presta serviços terceirizados. Teoricamente o funcionário terceirizado sai até um pouco mais caro. As empresas têm algumas vantagens de tal forma que o custo acaba sendo igual. Ou seja, um porteiro noturno custa para um condomínio, por exemplo, cerca de R$ 8.000 por mês, seja próprio, seja terceirizado.
“O futuro da segurança patrimonial está entre nós, unindo reconhecimento facial avançado, um olhar atento às ameaças e parcerias estratégicas para tornar os ambientes mais seguros.”
(Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)
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VAMOS ENTÃO A OUTRAS QUESTÕES, E AQUI, SIM, TEMOS VANTAGENS, COMO VEREMOS A SEGUIR.
• Se um funcionário não atender às expectativas do condomínio contratante, este pode pedir para a empresa substituir o trabalhador, sem custos e no curto prazo.
• Quando um funcionário terceirizado tirar férias , ele será substituído automaticamente, sem custo extra e sem preocupação de encontrar alguém para ocupar a vaga.
• Na falta, justificada ou não , de um funcionário terceirizado, a empresa automaticamente põe outro, no mesmo dia, sem custo, sem pagar hora extra pela substituição e sem “dar um jeito”.
• Muitas empresas treinam regularmente seus funcionários, o que não necessariamente ocorre com funcionários próprios.
• Os custos com obrigações legais , como PCMSO, CIPA, EPI e Primeiros Socorros, assim como com uniformes, também caem.
• O passivo trabalhista costuma ser menor, pois o funcionário é da empresa que presta serviço e não do condomínio. Claro, um juiz do Trabalho pode envolver o condomínio, mas geralmente em uma segunda etapa de um processo trabalhista e apenas se necessário for.
HÁ TAMBÉM VANTAGENS NO CASO DE FUNCIONÁRIOS PRÓPRIOS, CONFORME A SEGUIR DESCRITO.
• Geralmente eles já atuam há muitos anos no condomínio , são de confiança e gozam de prestígio junto a muitos moradores.
• Eles conhecem muito bem o condomínio, seu funcionamento, seus moradores e prestadores de serviço.
• O zelador costuma ser o braço direito (e até esquerdo) do síndico e é de difícil substituição, pois ele tem o histórico do condomínio que muitas vezes ninguém tem.
“A qualidade nos serviços terceirizados está em alinhar processos bem definidos com equipes engajadas, promovendo eficiência e tranquilidade para o dia a dia dos empreendimentos.”
(Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)
Em uma terceirização, os atuais funcionários seriam “perdidos” para o mercado, pois não podem ser contratados por uma empresa prestadora de serviços. Há uma carência de meses para isso.
Em um condomínio novo, de implantação, que está sendo entregue pela construtora, a mão de obra já é terceirizada desde o primeiro dia e isso não costuma mudar. Em condomínios estabelecidos a substituição total ou parcial, pode ter um custo de desligamento alto e inviável, motivo pelo qual escutamos “então fica como está”.
Por fim, respondendo à pergunta do título: sim, a depender do condomínio, de seus condôminos e da situação financeira, pode ser a melhor solução.
Independentemente de funcionário próprio ou terceirizado, fica aqui um pedido: tratem todos iguais, com respeito, educação e profissionalismo. Um funcionário terceirizado que no final do ano ganha uma cesta de Natal, recebe uma caixinha e é sempre bem tratado, não vai querer sair do condomínio, não muda por causa de R$ 150,00 por mês a mais, como ainda ocorre hoje em dia. Fidelizem seus bons funcionários, o retorno é imediato, seja em forma de mais limpeza, mais cuidado ou mais segurança.
WOLFRAM WERTHER
Síndico profissional, formado em Administração de Empresas pela FAAP e pós-graduado em Marketing pela mesma instituição. Egresso de multinacionais, exerce a sindicatura há mais de 10 anos, em condomínios residenciais e edifícios comerciais de São Paulo.
"Quando atividades de segurança, portaria e limpeza são bem-executadas e integradas à tecnologia, o síndico ganha tempo, o morador ganha confiança e o condomínio alcança organização, tranquilidade e um alto padrão de gestão."
(Isaac Jr Torquato Freire, CEO, Torquato Freire Segurança e Serviços)
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