Sustentabilidade em condomínios é o nosso assunto de capa. Existem medidas elaboradas, como diversificação da matriz energética, e outras mais simples a depender do perfil do condomínio, mas muito coesas. “Carro não tem medo do escuro”, provoca síndico ouvido pela reportagem, que instalou iluminação inteligente, descomplicada e eficaz na garagem, e lâmpadas de LED. A matéria aborda também a questão do lixo, o maior problema ambiental urbano, e uma dica é informar aos condôminos quem serão os beneficiados na adoção de coleta seletiva, o que torna mais fácil conseguir aderência à reciclagem.
Trazemos ainda nessa edição um tema para refletir: mediante acidente em condomínio (como o que no mês passado vitimou uma menina que brincava em residencial no Rio de Janeiro), o síndico é responsabilizado? Veja em Tira-Teima. Você sabia que a nova NR-1, do Ministério do Trabalho e Emprego, que agora inclui avaliação de riscos psicossociais, entra em vigor em maio? Leia nesta edição de que forma esse mudança impacta o ambiente de trabalho dos condomínios. Já em CondoCausos, a temática é amores condominiais.
Em Síndico, Conte sua História! acompanhe a trajetória de força e resiliência de Margareth Ferreira. Em DICAS, confira matérias sobre impermeabilização, quadra e elétrica.
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
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DEPARTAMENTO COMERCIAL
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DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado
IMPRESSÃO Duograf
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Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva
Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 192,00
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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Tiragem auditada por
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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SÍNDICO RESPONDE POR ACIDENTES?
Por Maria Isabel Oliveira
RECENTEMENTE foi noticiada a morte de uma menina de 7 anos que fora atingida pela estrutura de um balanço que cedeu enquanto brincava na área comum em condomínio no Rio de Janeiro. O Código Civil Brasileiro, em seu art. 1.348, estabelece as atribuições do síndico, destacando-se:
Inciso V: "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".
Inciso IX: "realizar o seguro da edificação".
Essas disposições impõem ao síndico a obrigação de manter as áreas comuns em adequado estado de conservação e assegurar a contratação de seguros necessários, visando à proteção do patrimônio e à segurança dos moradores.
A omissão na realização de manutenções necessárias pode configurar negligência, resultando na responsabilização civil do síndico. Por exemplo, a falta de manutenção em elevadores, sistemas de combate a incêndio, para-raios, playgrounds, instalações elétricas, hidráulicas e de gás pode ocasionar acidentes e danos aos condôminos ou visitantes. Nessas situações, o síndico pode ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes de sua inação.
A negligência do síndico em suas obrigações pode acarretar diversas consequências, tais como:
● Responsabilidade Civil: Obrigação de indenizar prejuízos materiais e morais sofridos por condôminos ou terceiros.
● Responsabilidade Criminal: Em casos de acidentes graves ou fatais de-
correntes de omissão, o síndico pode responder criminalmente por sua negligência.
● Destituição do Cargo: A assembleia de condôminos pode destituir o síndico de suas funções, conforme previsto na convenção condominial e no CC, art. 1.349.
É fundamental que o síndico atue com diligência e proatividade na gestão do condomínio, garantindo manutenção adequada das áreas comuns e a segurança de todos os moradores, evitando assim possíveis tragédias e consequentes responsabilizações legais.
MARIA ISABEL OLIVEIRA
Advogada Imobiliarista; fundadora e diretora do Instituto Educacional Encontros da Cidade (IEEC). Foto Divulgação
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
“PREFIRO PASSAR PELAS ADVERSIDADES COM UM SORRISO NO ROSTO”
Margareth Ferreira, 59 anos: vida marcada por desafios e resiliência vida marcada por desafios e resiliência
“TIVE ALTOS e baixos na vida, só cheguei até aqui porque venho de uma família de fé. Minha mãe era muito católica, minha avó, evangélica. Tenho irmão ministro da Igreja Messiânica, outro, evangélico. E eu sou candomblecista desde criança. Diversidade religiosa nunca foi uma questão conflitante, pois em casa aprendemos que as religiões são boas, o problema é o ser humano. O meu marido teve encefalite herpética em 2023 e sobreviveu com o apoio de várias religiões. Ele ficou com sequelas neurológicas, virou uma criança que não larga o celular nem quer tomar banho. Tem horas que quase perco a paciência, mas meu amor prevalece. Cultivo a resiliência e gratidão.
Sousíndicaorgânicahádezanos,eprofissionalháoito.Meumaridoestavafazendo curso de síndico no Senac quando tudo aconteceu. Ele se aposentou como gerente do Banco do Brasil e tínhamos planos de atender a prédios comerciais do BB, cuja gestão só pode ser feita por aposentados do banco. Quando ele adoeceu, ficou um mês em coma. Foi difícil, mas não deixei meus condomínios na mão. Em 2020, perdi minha mãe para a Covid e mesmo diante da mais dilacerante dor, fiquei afastada só dois dias.
Lembro que bem no início da pandemia, síndicos diziam para ficarmos em casa. Como não sou melhor que o porteiro ou a faxineira, fui traba lhar e os funcionários não faltavam porque eu dava o exemplo. Esse é o papel do gestor. Pensei que a pandemia humanizaria a sociedade. Mas as pessoas pioraram; em condomínios enfrentei agressão física e ameaça de morte.
Cogiteideixarasindicatura,porémoqueeumaisgostonaminha vida é lidar com pessoas. Gosto de zelar pelo patrimônio delas, pelo sonho, porque o imóvel é a materialização do sonho. E tem outra coisa: trabalhar me dá disponibilidade financeira paraajudarcomunidadescarenteseaquemmaisprecisar, oqueévitalparamim.Seodinheironãoservirparaajudar o próximo, não me serve. Conheço os apertos da vida.
Vivi no conforto até os oito anos de idade, na zona norte do Rio de Janeiro, minha cidade natal. O meu pai trabalhava no Palácio da Justiça, a minha mãe tinha três empregadaseumacoleçãodeperucas.Souaterceirade cinco filhos, depois viria o sexto, de criação. Quando meu paiperdeuoemprego,caiunoalcoolismo,umadoençaque desestabiliza famílias. Ficamos sem nada, passamos fome e moramos em locais insalubres. Depois, fomos até separados e enviados para casas de parentes. Minha mãe nunca perdeu
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
a fé. Trabalhou sem parar, como salgadeira, doméstica e costureira, e nos uniu novamente.
Comecei a trabalhar aos 11 anos como babá e doméstica. Na adolescência, trabalhei em loja de automóveis, escola e estudei à noite. Pegava trem na Central do Brasil duas vezes ao dia, fazia piadas com a superlotação e os passageiros riam. Quem reclama de tudo fica insuportável. Sendo possível, prefiro passar pelas adversidadescomumsorrisonorosto.Aos18anos,entreinaBraundoBrasil,uma multinacionalalemã.FizAdministraçãodeEmpresas,masnãoconcluíafaculdade. Casei-me cedo e, aos 23 anos, nasceu minha filha Amanda, e aos 24, a Mariana. Ela faleceu poucas horas após o parto, e eu fui submetida a uma histerectomia de urgência e entrei em coma.
Pouco depois da alta hospitalar, meu marido saiu de casa. Com tanto para processar, tive anorexia associada à depressão; pesei 28 quilos! Tentei o suicídio duas vezes. Venci a depressão com terapia, medicação e, sobretudo, fé. Saí do emprego para empreender com a minha mãe em decoração. Ela fazia cortinas e colchascomoninguém.Essetrabalhomeabriuasportasdaaltasociedadecarioca. Produzimos peças para as casas do Galvão Bueno e Sérgio Bermudes, um dos advogados mais influentes do país.
Aotransitaremoutropatamarsocial,estiveemBrasíliaeconhecioembaixador doSenegal.Aí,duranteaEco92,quefoinoRiodeJaneiro,eledecidiusimplesmente aparecernaminhacasa,noCachambi,parapedirminhamãoemcasamento,sendo quetinhaváriasesposas.Elechegouemcarrooficial,combatedores,bandeirinha, aquela loucura! Eu morava com os meus pais e a Amandinha. A minha mãe teve assunto com as vizinhas por muito tempo.
Como síndica orgânica, consegui recuperar as finanças, quitar dívidas do não recolhimento de impostos, cessar uma despesa mensal de 600 reais com bombas e demitir um zelador ineficiente, reformar a elétrica e tirar AVCB. Em 2017 a Swarovski encerrou no Brasil as atividades que envolviam meu segmento e eu encontrei um recomeço com a sindicatura profissional. A administradora do meu condomíniomeindicouparafazeragestão de um prédio bacana, mas com imbróglio envolvendo a má impermeabilização da piscina. Acionamos a garantia da construtora, mas fez serviço ruim e não dei aceite. Aobrafoirefeita,arcadapeloscondôminos, e estamos brigando judicialmente com a construtora pelo ressarcimento. Antes dessa obra, teve unidade vendida por 500 mil reais. Hoje, os imóveis valem 1 milhão e duzentos.
Os meus condomínios vieram por indicação.Pegueiumdeles,emSantana, com saldo negativo de 24 mil reais e em
Nesse mesmo 1992, meu chão se abriu: Amanda teve câncer aos 4 anos de idade e até os 10 fez tratamento no Instituto Nacional do Câncer. Hoje, ela tem 37 anos, é dentista militar e mãe de três crianças. Para cuidar dela, me afastei da decoraçãoeodinheirofoiacabando.QuandoaAmandaserecuperou,vimcomelae meuspaisparaSãoPaulo.AlugueiumacasanoTucuruvi,nazonanorte,efuifazer faxinasparapagaroaluguel.Eunãomeimportava,sóqueriaumrecomeçodevida.
Ainda antes de deixar o Rio, eu havia feito contato com o representante da Swarovski no país. Um pouco depois de me mudar de cidade, acabamos por retomar contato e fui apresentada a Megs Cristais, pioneira na distribuição de cristais Swarovski no Brasil. Fiquei 15 anos nessa empresa, fui a número um de vendas em São Paulo, ganhei muito dinheiro e ajudei muita gente. Junto com meu segundo marido, que eu conheci em São Paulo, comprei um apartamento em um prédio no Tucuruvi. Fui conselheira, subsíndica e síndica. Assumi o cargo para conter a desvalorização patrimonial. Fui estudar para conhecer os deveres e responsabilidades do síndico. Fiz ótimo curso presencial de quatro meses, agora existe formação por aí de 24 horas!
cinco anos o entreguei com 590 mil no banco, mais pintura de fachada e manutenção em dia. Justo nesse condomínio quatro condôminos questionaram minha idoneidade. Abri quatro processos criminais. Quando o síndico trabalha honestamente, e pode provar, não tem porque engolir sapo.”
Margareth Ferreira, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
Por
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Síndicos tarimbados relatam casos de ‘paixões condominiais’ entre funcionários e moradores; confira
“NEM
TUDO SÃO ESPINHOS EM CONDOMÍNIOS, ÀS VEZES NASCEM FLORES, COMO O ROMANCE DE PORTEIRO E MORADORA EM UM ANTIGO RESIDENCIAL, COM 64 UNIDADES E CARACTERÍSTICA PECULIAR.
A união impera nesse condomínio localizado na Mooca, na zona leste, pois com sucessivos eventos conseguimos promover uma boa integração de moradores. Quando o ambiente é saudável, o clima de harmonia e respeito se estende aos colaboradores. Tanto que os terceirizados trabalhavam lá há mais de dez anos. Certo dia, em minhas visitas vespertinas, me chamou atenção encontrar um dos porteiros fora de seu horário de trabalho, acompanhando uma moradora em seu passeio com um golden retriever enorme, lindo! Mais tarde, conversei com ele. Disse que não desejava me intrometer, mas que na condição de síndico, precisava entender se havia algo entre eles.
O porteiro confirmou o romance. Contou que a moradora começou a conversar com ele pela janela da guarita ao voltar de saídas noturnas com o cachorro. O papo evoluiu, se apaixonaram, e ele passou a morar com ela, o filho dela e o golden. Após ouvi-lo, decidi ter uma conversa com os dois juntos para orientá-los a não ficarem de namoro em ambiente de trabalho, algo que comprometeria a segurança do edifício. Em seguida, expus o relacionamento à terceirizada e ao conselho. Em consenso, ficou decidido que não seria necessário transferi-lo de posto, afinal, era benquisto por todos. A partir daí o casal assumiu a união, que se manteve firme, ao menos nos anos em que administrei o condomínio.
Também já lidei com situação oposta, muito desconfortável. Eu administrava um condomínio novo no Itaim Bibi, zona sul, com alguns andares destinados a salas comerciais, e a maior parte deles às unidades residenciais. No térreo, havia
Carlos Theodoro Martins, síndico profissional
recepcionistas muito bonitas, bilíngues, simpáticas, condizentes à imponência do edifício. Notei que no turno de uma delas, sempre havia fluxo de homens no balcão. Busquei imagens das câmeras e constatei que no horário do almoço, essa jovem comia rapidamente, saia do refeitório e subia para os apartamentos. Conversei com ela, que me contou ter recebido uma proposta para ‘ficar’ com um morador, e que outros souberam e começaram a agendar programas com ela.
Eu tive de tomar uma providência, senão o condomínio ficaria com má fama. Comuniquei à terceirizada, que a substituiu rapidamente, mas aí precisei lidar com o mau humor de um conselheiro, que não gostou nada de saber que a moça não mais daria expediente no condomínio.”
Demilson Guilhem, síndico profissional
“SE ALGUM FUNCIONÁRIO SE ENVOLVE AMOROSAMENTE COM QUEM RESIDE NO CONDOMÍNIO, EU SOU A FAVOR DA TRANSFERÊNCIA DE POSTO DEVIDO A CONFLITO
DE INTERESSES.
O funcionário que se relaciona com uma condômina pode, por exemplo, beneficiá-la acobertando eventual descumprimento às regras do condomínio. Prefiro não correr riscos. Anos atrás, em um residencial de classe média alta na zona oeste da cidade, descobri que um dos porteiros havia se tornado companheiro de uma condômina. Solicitei a terceirizada para trocá-lo de posto. Ele não gostou dessa medida, pois quando nos víamos no condomínio, me lançava um olhar provocativo, como se dissesse: ‘Ao menos, não pode me impedir de morar aqui.’ Mas essa condômina foi cuidadosa, quando a relação chegou ao fim, ela o removeu do cadastro de moradores. Nesse condomínio, outro porteiro, um rapaz que assumia o turno às sete da manhã, passou a chegar às duas da madrugada. Não se atrasava nunca! Os colegas estranharam, monitoraram e constataram que até dar o horário de assumir a portaria, ele ficava no apartamento de uma moradora, mãe
de criança pequena, cujo marido se ausentava por longos períodos a trabalho. Precisei solicitar a transferência dele, do contrário, se continuasse a frequentar o condomínio fora do expediente, poderíamos ter alguma consequência trabalhista. Quando o marido voltou de viagem, ninguém disse uma palavra, até porque o caso extraconjugal havia sido bem discreto.
Em uma terceira situação, em um condomínio de classe média no Grande ABC, o romance literalmente deu frutos. Eu já havia percebido que a subsíndica, que trabalhava em home office, gostava muito de ir à guarita, e até a alertara: ‘Não é para você ficar lá dentro, apenas veja se está tudo em ordem e deixe a portaria trabalhar’. Não fiquei tão surpreso ao saber que ela estava grávida do porteiro e que decidiram viver juntos. Mais uma vez, pedi a transferência de posto à terceirizada. O casal permaneceu no condomínio por um curto período, depois se mudou para um apartamento mais espaçoso, em local melhor. Até onde eu soube, é uma história com final feliz.”
Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro
SUSTENTABILIDADE JÁ!
O PLANETA NÃO PODE ESPERAR
Da simples troca de lâmpadas antigas por modelos de LED à pesquisa sobre eficiência energética, passando pela complexa questão do lixo, a hora é agora para implantar medidas sustentáveis nos condomínios
Por Luiza Oliva
EGRESSO do setor hoteleiro, Airton Dornelas, administrador de empresas pós-graduado em Administração Hoteleira, abraçou a sindicatura profissional. Uma de suas primeiras experiências, há cerca de 12 anos, foi em um condomínio com sete torres e 390 unidades. Os dois pisos de garagem eram iluminados com lâmpadas fluorescentes. “Brinco que carro não tem medo de escuro. Então não é necessário ter a garagem iluminada 24 horas por dia. Com sensores de presença, iluminamos a circulação da garagem e as vagas.” O síndico ainda trocou todas as lâmpadas por LED quando esse dispositivo eletrônico não era tão comum. “Também programamos as bombas das piscinas para serem acionadas com timers, evitando o uso dos equipamentos nos horários de maior custo da energia. Com essas ações, baixamos o custo mensal de energia de cerca de R$ 53 mil para R$ 29 mil”, recorda.
Dornelas completou as ações de sustentabilidade implantando um poço artesiano (até porque se tratava da época de crise hídrica). Mas o síndico reforça que conforme o perfil do condomínio as estratégias sustentáveis podem ser diferentes. Ele cita por exemplo a instalação
de painéis solares: a energia gerada pode ser utilizada para aquecer a água, reduzindo o uso do gás. E também a captação de águas pluviais ou do lençol freático para utilização na rega dos jardins e lavagem das áreas comuns.
“Há iniciativas simples, como a instalação de chamada inteligente nos elevadores, quando apenas o elevador mais próximo atende o usuário, economizando energia. Ou ainda a instalação de lavanderias coletivas. O ciclo de uma lavadora do méstica consome em torno de 120 litros de água. Em uma lavanderia coletiva, as máquinas profissionais consomem de 50 a 60 litros, o que significa uma economia acima de 50% de água”, calcula Dornelas.
ASSUNTO URGENTE
Para a advogada ambiental e condominial Marisa Silvestre, atua lizar os condomínios em questões sustentáveis é urgente e muito mais simples do que parece. “É um trabalho árduo, mas não se trata de descobrir nenhuma fórmula mágica. É estudar o que cabe ou não cabe, não só pela estrutura física de cada condomínio, mas pelo perfil de moradores e do seu entorno”, orienta a profissional, que hoje atua como gerente comercial da Companhia de Gás do Espírito Santo. Especialista em Eficiência Energética e ESG/ODS, Marisa comenta que nos últimos anos a sigla ESG tem ganhado muita força nos condomínios. ESG é a sigla, em inglês, para Environmental, Social and Governance (Ambiental, Social e Governança). De modo geral, o ESG mostra o quanto um negócio está buscando maneiras de minimizar os seus impactos no meio ambiente, de construir um mundo mais justo e responsável e de manter os melhores processos de administração. Os ODS são os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável, uma coleção de 17 metas globais estabelecidas pela Assembleia Geral das Nações Unidas.
Marisa explica que não se trata do síndico estender uma bandeira verde, nem de sair abraçando árvores. “A sustentabilidade é responsabilidade de todos. Mas os síndicos têm todas as armas na mão para tornar os condomínios sustentáveis, energeticamente diversificados e para promover um letramento ambiental nos moradores, deixando
um legado para além da sua administração. Ou seja, quando ele transforma um morador em uma pessoa com uma capacidade ambiental mais aguçada ele está deixando um legado muito maior do que apenas sua gestão. Quando um síndico abraça essa causa, ele está fazendo
Ela recomenda começar pelo básico – por exemplo, substituindo todas as lâmpadas por modelos de LED. Já a diversificação da matriz energética do condomínio merece estudos mais aprofundados, pontua Marisa: “Recomendo que o síndico busque consultorias imparciais, e que façam contas. Não só financeiras, mas de todos os ganhos tangíveis e intangíveis que o condomínio terá.” Sua sugestão é pensar em combustíveis com baixa emissão de carbono, como o gás natural, que também é versátil na sua aplicação. Com ele é possível aquecer a água do banho, a piscina, abastecer miniusinas de energia ou alimentar geradores no lugar do diesel. Marisa frisa que a grande graça da sustentabilidade em condomínios é que não há “produto de prateleira”, ou seja, receita pronta. “Um edifício com a maioria dos condôminos trabalhando em home office tem uma demanda de carga energética diferente de um de temporada”, compara.
RECICLAGEM DO LIXO
Rosely Ruibal, bióloga com pós-graduação em Ciências Ambientais, opina que sustentabilidade também se trata de pensar em erradicação de pobreza, em cidades melhores para viver, no contato com a natureza, e de mais escuta e empatia com as pessoas. “Os Objetivos de Desenvolvimento Interior também fazem parte das ODS da ONU”, afirma. Rosely exemplifica: muitos condomínios não tem permeabilidade do solo. “Então por que não apostar no paisagismo sustentável, com espécies nativas? Hoje os jardins dos condomínios têm a maioria de espécies exóticas ou de outros países”, diz. O leque de ESG em condomínios é bem amplo: Rosely elenca a opção por produtos de lim-
peza ecológicos, oferecer atividades para públicos específicos, caso dos idosos, buscar formas alternativas para aquecimento de piscina (caso da biomassa), e como não poderia faltar, promover a reciclagem do lixo. Com uma grande experiência na implantação de programas de reciclagem em condomínios, Rosely faz uma análise sobre a questão do lixo em grandes cidades: “Costumo dizer que não é possível que em 2025, com a crise climática, as pessoas se movam só por dinheiro. O lixo é o maior problema ambiental urbano e os condomínios são minicidades. É uma lenda urbana os condomínios acreditarem que irão ganhar dinheiro com o lixo. Se me questionam o que o condomínio irá ganhar fazendo reciclagem eu respondo: uma cidade mais limpa, mais justa, mais colaborativa, menos exploratória. Quando um catador com sua carroça paga para um condomínio de alto padrão pelo lixo que ele retira, os moradores, muitas vezes envergonhados, justificam dizendo que o dinheiro serve para pagar o café dos funcionários.”
O Brasil gera cerca de 80 milhões de toneladas de resíduos por ano e só recicla 4%, enquanto a média mundial é de 19%. “Os moradores alegam que separam tudo direitinho em casa, mas não é aí que acaba o serviço. O problema do lixo é a logística, tirá-lo de um lugar e levá-lo para outro. E para isso há um custo operacional que é subestimado. Em São Paulo as distâncias são problemáticas, há trânsito e às vezes a conta não fecha. Por isso o catador vai algumas vezes, depois não aparece mais”, define.
Foto Canva
CAPA
VEJA DICAS DE ROSELY RUIBAL PARA COLETA SELETIVA
1- Antes de comprar lixeiras, saiba para onde o material será destinado e o que será coletado.
2- Saiba quem será beneficiado pela cooperativa que recolherá o material; quando há um propósito é mais fácil mobilizar os moradores.
3- Aposte em educação ambiental e comunicação: explique aos moradores quem coleta, quem é beneficiado e o que será coletado.
4- Peça aos condôminos que levem seus resíduos à lixeira – na pandemia essa prática se intensificou.
5- Nunca é só sobre lixo. O lixo diz sobre as pessoas – que cuidado temos com os funcionários do condomínio, com o planeta e com as gerações futuras?
6- O lixo é um problema de todos, não só do síndico ou do poder público. Motive sua comunidade mostrando os resultados da coleta seletiva.
Agradecimento aos entrevistados: Rosely Ruibal (no alto), Airton Dornelas e Marisa Silvestre
NOVA NR-1 PASSAA VALER EM MAIO, O QUE MUDA?
EM AGOSTO de 2024, a Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) foi atualizada pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) para incluir a avaliação de riscos psicossociais no ambiente de trabalho. A atualização destaca a importância de gerenciar fatores como estresse, assédio moral e carga mental excessiva, e torna obrigatório a realização de exames psicológicos. Estas alterações passam a vigorar a partir do mês que vem.
NR-1 e suas Propostas:
O que é a NR-1?
• A Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) estabelece disposições gerais sobre segurança e saúde no trabalho, visando proteger os trabalhadores e garantir um ambiente seguro.
Principais alterações:
• Identificação de Riscos Psicossociais
• Exame Psicológico
• Plano de Ação
• Monitoramento Contínuo
Essas mudanças visam proteger a saúde mental dos trabalhadores, garantindo um ambiente de trabalho mais saudável e seguro.
Consequências para trabalhadores em condomínios:
As alterações na NR-1 e a obrigatoriedade dos exames psicológicos têm várias consequências para os trabalhadores em condomínios:
1. Maior Cuidado com a Saúde Mental
2. Ambiente de Trabalho Mais Saudável
3. Suporte Emocional
4. Aumento na Produtividade
5. Redução de Acidentes de Trabalho
Consequências para os condomínios:
• Multas e Sanções Legais
• Processos trabalhistas
Neste sentido, fica aqui um alerta, principalmente voltado aos gestores condominiais e empresas de terceirização de mão de obra, que a partir de agora terão que rever seu planejamento de RH e se moldar às alterações da NR-1, com cursos e treinamentos específicos.
JOÃO CARLOS TOBIAS
Graduado em Administração Pública, Segurança do Trabalho e Gestão de Pessoas, aposentado da Polícia Científica de SP com 42 anos prestados à instituição. Mais informações: @jipreventoficial
ESPAÇO TRANSFORMADO
Por Isabel Ribeiro
CONDOMÍNIO
mais valorizado e desejos atendidos foi o resultado de uma obra em área esportiva do Veredas de Itaqua, segundo a síndica profissional Grace Rosa. O empreendimento de 12 torres e 240 unidades em Itaquaquecetuba foi entregue há sete anos, com um campo gramado, contendo alambrado e duas traves de futebol. “Mas os moradores sonhavam com uma quadra poliesportiva. Conseguimos aprovar um rateio de 100 mil reais e em cerca de três meses de reforma pudemos inaugurar a quadra”, conta.
O espaço foi transformado com a instalação de piso de concreto, tabela de basquete, postes para rede de vôlei, pintura e demarcações. Recebeu traves e iluminação novas, alambrado todo reformado e, a cereja do bolo: pintura de caricaturas de ídolos do esporte ao redor da quadra. “A criançada amou as caricaturas, tem mais de 100 crianças no condomínio! No dia da inauguração, mesmo com chuva os moradores compareceram e até pessoas da oposição nos deram parabéns pela obra. Foi gratificante para nossa gestão”, finaliza Grace.
“A quadra esportiva é espaço de lazer, diversão e integração para todas as idades. Ela valoriza o condomínio. Por isso, precisa estar sempre equipada, segura e com manutenção especializada de qualidade.”
(M. Vinicius, gestor de novos negócios, E-Quadras)
A síndica Grace Rosa esteve à frente de obra que transformou área esportiva do Veredas de Itaquá
VIOLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS E A PROTEÇÃO AOS FUNCIONÁRIOS
ATUALMENTE vemos uma escalada de notícias de violências ocorridas no âmbito condominial. Seja entre vizinhos, seja envolvendo pessoas da administração ou funcionários do condomínio, temos uma propaganda cada vez maior da intolerância às regras e respeito ao coletivo e ao próximo. Porém, seria isso verdade ou apenas uma visão deturpada, resultado da rapidez com que uma notícia chega às mídias sociais e, consequentemente, televisivas por gerar audiência? A violência, seja hoje ou no passado, sempre teve plateia cheia.
Os condomínios, em vários estados e municípios, já devem comunicar as autoridades quando recebem reclamações que envolvem violência doméstica e familiar. Ou seja, atos de violência (psicológica, econômica ou física) contra mulheres, crianças e adolescentes, pessoa idosa, pessoa com deficiência e animais. Da mesma forma, existe um projeto de lei que busca aumentar a pena por crimes cometidos contra síndicos e classifica os trabalhadores de portaria como profissionais exercendo trabalhos perigosos. Mas nos casos de violência contra funcionários, até onde o condomínio é responsável? Por se saber a autoria, o condomínio na maioria das vezes não
é responsável, porém deve promover a segurança e harmonia no ambiente de trabalho para o tornar saudável, cabendo indenização caso assim não ocorra. É certo ainda que a CLT em seu art. 223-A e seguintes trata do
Dano Extrapatrimonial em favor do trabalhador quando o empregador por ação ou omissão facilita a ofensa moral ou existencial da pessoa física ou jurídica.
Deve assim, para garantir a harmonia condominial, buscar orientar a sociedade condominial da importância de uma convivência pacífica, valendo-se de zelo constante e programas de comunicação afirmativa.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 29 anos, Diretor Jurídico do IEEC-Instituto de Pesquisa e Educacional
Encontros da Cidade.
Mais informações: cdesouza@cristianodesouza.adv.br
Por Cristiano de Souza Oliveira
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CONDOMÍNIOS: POR QUE
IMPERMEABILIZAR?
Por Isabel Ribeiro
Membro do IBAPE, o perito e patologista
Samuel Mota Martins atua em condomínios desde 2008
QUANDO A necessidade de impermeabilizar vem à tona, algumas questões perpassam os condomínios como valor da obra, aprovação em assembleia e alteração na rotina do prédio durante meses. Porém, não se trata de fazer ou não fazer, não é um serviço opcional. “A impermeabilização evita problemas como infiltrações, mofo e até complicações estruturais. Infelizmente muitos síndicos e moradores só percebem a necessidade desse serviço quando os vazamentos já se tornaram um transtorno”, observa o engenheiro civil Samuel Mota Martins. O profissional, que é membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), e atua há 17 anos em condomínios, discorre a seguir sobre o tema.
DIRECIONAL CONDOMÍNIOS – Objetivamente, o que é impermeabilizar?
SAMUEL MOTA MARTINS – É aplicar um sistema de proteção que impeça a infiltração de água para dentro da edificação. O processo vai
“Uma das funções do sistema de impermeabilização é a proteção da estrutura da edificação contra umidade e embora a garantia do sistema por lei seja de cinco anos, se bem executada, utilizando produtos de boa qualidade, pode facilmente atingir durabilidade acima de dez ou 15 anos.” (Edelcio Alvares, diretor, Enginstal)
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depender do sistema de impermeabilização escolhido. Cada sistema tem suas próprias peculiaridades técnicas, por esse motivo é fundamental um projeto de impermeabilização e um acompanhamento técnico por profissional habilitado.
A água infiltrada encontra caminhos nas construções?
Sim, a água sempre busca o caminho de menor resistência dentro de uma construção. Quando há falhas na impermeabilização, fissuras ou porosidade nos materiais, a infiltração de água pode se deslocar para locais inesperados, tornando o diagnóstico de vazamentos mais complexo.
Quais são as consequências das infiltrações?
A infiltração de água pode causar diversos problemas estruturais, estéticos e até comprometer a segurança do edifício. Dentre as complicações estão corrosão de armaduras, deterioração do concreto, redução da vida útil da edificação, problemas em revestimentos, tais como bolhas, descascamento de pinturas, manchas, mofo e estufamento de pisos.
O que o síndico precisa saber sobre impermeabilização?
O síndico deve entender que a impermeabilização não é apenas um acabamento, mas um sistema essencial para proteger a estrutura do prédio. Ele deve conhecer os locais críticos do condomínio, como lajes, piscinas, floreiras, subsolos e programar as manutenções periódicas.
Qual é a melhor época do ano para obra de impermeabilização?
O ideal é que os serviços sejam feitos no período de estiagem, evitando problemas com umidade excessiva, que pode comprometer a aderência dos materiais impermeabilizantes e dificultar a correta execução dos serviços. Além disso, a impermeabilização requer um tempo de cura adequado, o que pode ser prejudicado por chuvas frequentes. Portanto, essa intervenção planejada para os meses mais secos garante maior eficiência e durabilidade do sistema.
“A impermeabilização com manta asfáltica protege contra infiltrações, aumenta a durabilidade da estrutura e previne danos. Com aplicação profissional e materiais de alta qualidade, é possível garantir segurança, resistência e longa vida útil à obra.”
(Murilo Froes, diretor técnico, Imperfatto)
Temos tido chuvas abundantes de 2023 para cá, o que é recomendável para prevenir infiltrações?
Diante do aumento de chuvas intensas nos últimos anos, é essencial que os síndicos adotem medidas preventivas para evitar infiltrações e danos estruturais. A manutenção e as inspeções regulares garantem a eficiência do sistema de impermeabilização. Em épocas de chuvas volumosas, entre outras ações, é preciso manter tubulações aéreas, calhas e ralos desobstruídos para garantir o escoamento da água; verificar paredes e tetos em busca de manchas de umidade e trincas que podem conduzir água para os interiores; e revisar as janelas e portas expostas à chuva.
Em inspeções prediais, você encontra quais problemas referentes a infiltrações?
Nas inspeções prediais e pericias em condomínios, geralmente identifica-se uma série de problemas recorrentes como infiltrações junto a ralos, juntas de dilatação, floreiras, tubulações, juntas de concretagem de reservatórios, entre outros, e com “soluções” paliativas cada dia mais criativas como colocação de calhas, canos cortados, garrafas plásticas, lonas, etc. Essas “soluções” contribuem tanto para depreciação estética quanto para problemas estruturais graves do edifício.
Problemas de infiltração são esperados em edificações antigas, mas e nos prédios novos, por que acontece?
Mesmo em edifícios recém-entregues, infiltrações podem ocorrer devido a falhas na execução da impermeabilização ou ao uso de materiais inadequados. Por isso, é essencial que as construtoras realizem testes de estanqueidade antes da entrega do empreendimento. A dica é que os síndicos e condôminos fiquem atentos aos prazos de garantia da construtora e de manutenções periódicas de sua responsabilidade, junto ao plano de manutenção, manual do proprietário/ áreas comuns e NBR 15.575 e 17.170 a depender da idade da edificação. Deverão documentar as manutenções e manifestações patológicas com fotos
“A impermeabilização é um serviço no qual se exige 100% de sucesso em sua execução. Em condomínios, é fundamental para prevenir infiltrações que causam danos materiais (mobiliários, automóveis), e principalmente estruturais, não só mantendo a vida útil e a valorização do imóvel, mas também o bem-estar de seus usuários.” (Danilo Astur, engenheiro civil, Kard Impermeabilizações)
e laudos técnicos, notificando a empresa dentro do prazo previsto no contrato e nas NBR’s.
Quais fatores podem danificar um sistema de impermeabilização?
Diversos fatores podem comprometer a impermeabilização ao longo dos anos, diminuindo sua eficiência e vida útil, como a ação do tempo, movimento natural da estrutura, tráfego de veículos e pessoas, raízes de plantas, presença de cupins, perfurações, falhas na aplicação do sistema ou a ausência de manutenção periódica.
Em uma laje grande, por exemplo, é possível corrigir problemas de infiltração sem a necessidade de trocar toda a manta impermeabilizante?
Sim, em alguns casos é possível, mas desde que o problema seja pontual e identificado corretamente. No entanto, uma troca parcial só funciona se a manta ainda estiver estruturalmente íntegra em outras áreas.
Quais são os principais tipos de impermeabilização e para quais áreas do condomínio estão indicados?
Existem diversos tipos de sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado, cada um indicado para áreas específicas de um condomínio, dependendo das necessidades e das condições de uso, sendo classificados como rígidos ou flexíveis. Os mais comuns são os asfálticos, cimentícios e poliméricos.
As impermeabilizações asfálticas são indicadas para lajes de coberturas, piscinas e áreas expostas a intempéries; as poliméricas para áreas úmidas e cobertas como banheiros, sacadas, varandas, áreas internas molháveis e frisos de fachada; e as cimentícias para impermeabilização de subsolos, cortinas, poços de elevadores, muros de arrimo, baldrames, fundações, reservatórios enterrados, entre outros.
Do que se trata a pré-impermeabilização?
A pré-impermeabilização é um conjunto de etapas essenciais para
"Um dos problemas mais recorrentes nas construções de edificações é a infiltração. Negligenciar este problema pode acarretar danos estruturais irreversíveis. O processo de injeção atualmente é o mais capaz de interromper a passagem de água e evitar degradação estrutural."
(João Almeida, diretor, Vedafacil)
garantir que uma superfície a ser impermeabilizada tenha uma boa aderência e resistência ao sistema de impermeabilização aplicado. Essas etapas variam de acordo com o tipo de substrato e o sistema escolhido, mas, de maneira geral, envolvem: limpeza da superfície, correção de imperfeições na base, nivelamento da superfície com queda para os ralos e proteção de áreas sensíveis.
Qual a durabilidade de uma impermeabilização?
A durabilidade varia conforme o tipo de material, exposição às intempéries, o movimento estrutural e a qualidade da aplicação do sistema. Em média, temos:
• Manta asfáltica: dez a 15 anos, com manutenção periódica;
• Membrana de poliuretano: oito a 12 anos;
• Membrana acrílica: cinco a oito anos; e
• Argamassa polimérica: cinco a dez anos.
Podemos falar em prazo de garantia de quanto tempo?
O prazo de garantia estabelecido pela ABNT NBR 17.170 é de cinco anos para os sistemas de impermeabilização, desde que realizadas as manutenções periódicas e que não se faça mau uso, como perfurar mantas durante instalações de antenas no topo de uma laje, por exemplo.
Como contribuir para a longevidade da impermeabilização?
A NBR 9574 e 9575 estabelecem diretrizes para a manutenção de sistemas impermeabilizantes. Para prolongar sua vida útil é recomendado limpeza periódica e regular de calhas, drenos de floreiras, ralos e condutores de águas pluviais, evitando o acúmulo de sujidade e entupimentos e facilitando o escoamento das águas. Além disso, evitar perfurações em lajes impermeabilizadas, realizar tratamento de rejuntes e juntas de dilatação, realizar inspeções periódicas para identificar riscos antes que causem infiltrações. Geralmente a infiltração não ocorre de um dia para o outro, em muitos casos o processo é gradual, a infiltração vai aparecer aos poucos, muitas vezes de maneira sutil antes de se tornar um problema visível ou mais sério.
“A impermeabilização não é um gasto, é um investimento na segurança e na valorização do patrimônio; prevenir infiltrações hoje é evitar grandes reformas e prejuízos amanhã.”
(Fernando Luís Vieira, arquiteto, Edificare)
Divulgação
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ACIDENTES ELÉTRICOS: ÍNDICE É PREOCUPANTE
Por Edson Martinho
Edson Martinho é engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel
A ASSOCIAÇÃO
Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel) publicou recentemente os dados de acidentes com a eletricidade que ocorreram no ano de 2024. Esses dados fazem parte do Anuário AbracopeldeAcidentesdeOrigemElétrica,oqualépublicadodesde2007etrazuma série histórica desses acidentes desde 2013, ou seja, há 12 anos. Pois bem, nesses dados os números de acidentes são alarmantes não só pelos números propriamente ditos, que trazem mais de 2,3 mil acidentes dessa natureza no Brasil em 2024, ou seja, uma média de mais de seis acidentes por dia, sendo que nesses acidentes ocorreram 840 mortes, mais de duas por dia, mas também pela forma como eles se deram. Por exemplo, um acidente ocorrido no mês passado em um condomínio paulistano, onde uma garota de 12 anos entrou na casa de máquinas da piscina para brincar de se esconder e foi eletrocutada ao tocar em partes energizadas, ou mesmo o caso recente do assistente de um trio elétrico em Goiânia, eletrocutado ao desviar a fiação para passagem do trio.
ACIDENTES DE ORIGEM ELÉTRICA EM 2024
“As instalações elétricas nos condomínios, principalmente fios e cabos elétricos, são componentes de alta periculosidade, devendo sempre permanecer em condutos adequados, isolados e protegidos, pois um simples toque ou contato pode levar a óbito. E devemos empregar os Dispositivos Residuais (DRs) como proteção, pois minimiza o risco de morte.” (Walter Gonçalves Junior, diretor técnico comercial, Kapplan Energy)
Estou ligado à Abracopel desde a sua fundação, e tenho acompanhado a apuração dos dados, que se dá principalmente através das notícias publicadas nos meios digitais. Posso afirmar que a maioria dos acidentes ocorre por “desconhecimento” dos riscos que a eletricidade oferece, e em alguns casos, por negligência.
Por esse motivo decidi, em conjunto com a revista Direcional Condomínios, que vem me dando oportunidade de apresentar os riscos e as maneiras de evitar tais acidentes, escrever esse artigo e trazer as formas como acontecem e os meios para reduzir ou eliminar riscos. Vamos lá?
A primeira informação que temos que ter é que qualquer choque elétrico acima de 12 volts pode matar. Como assim? Um estudo internacional publicado em forma de norma técnica1 apresenta os valores de 12 volts como limite de segurança para ambientes com imersão em líquidos, principalmente água, como banheiras e piscinas, entre outros. Para ambientes com chuveiros, ou áreas úmidas, como banheiro, área externa (molhada com água da chuva ou limpeza), área de serviços, cozinhas e afins, o valor sobe um pouco. Passa para 24 volts. E se estivermos em ambientes secos, o valor mínimo de segurança é 50 volts. Então vamos fazer uma avaliação. As tomadas no Brasil têm tensões de 110V, 115V, 127V ou 220V, portanto a que tem menos tensão, tem tensão duas vezes maior do que a mínima possível, então qualquer choque em tomada pode ser fatal. Nesse caso a solução é não tocar em partes energizadas, protegendo-as. Isso é feito com aquela manutenção na tomada que está quebrada, e no cuidado com o uso de benjamins, TE e extensões, principalmente aqui, que pode haver isolamento dos fios rompidos e aí está estabelecido o risco. Ochoqueelétricofoiresponsávelpor759mortesnoanopassado,248delas em ambientes residenciais, ou seja, em locais onde deveríamos estar seguros, e o pior é que os vilões são eletrodomésticos, principalmente as máquinas de lavar, secadores de cabelo e chapinhas ou babyliss. Um outro vilão dentro de casa é o conjunto celular e carregador, que pode causar choques elétricos, ou mesmo iniciar um incêndio. Outro risco, que já citei, são as extensões. Aquelas com fio duplo, fino e solto no chão são terríveis para perder o isolamento e deixar parte do fio pronto para alguém pisar, ou ainda aquela extensão que passa pela janela para ligar algum equipamento, ou enroscado na grade, que
"Afalta de manutenção elétrica é um risco silencioso que pode se transformar em tragédia. Nossas equipes emergenciais testemunham diariamente princípios de incêndio e acidentes envolvendo moradores e funcionários de condomínios. Como engenheiro especializado em elétrica e segurança, afirmo: negligenciar a instalação elétrica é expor vidas e patrimônios ao perigo." (Rodrigo Henriques, diretor, Henriques Marques Engenharia)
normalmente é metálica, em condição energizada e com isso qualquer um que tocar é choque elétrico na certa. Uma revisão de instalação é imprescindível e a instalação e dispositivos de proteção como o IDR e disjuntores coordenados com os fios vai garantir que os circuitos sejam desligados na possibilidade de choque ou sobrecarga. Em ambientes comuns dos condomínios, os espaços destinados à eletricidade, como casa de máquinas, subestações, centro de medição de energia e quadros, precisam ficar trancados e somente o responsável pela manutenção deve ter acesso, desde que ele seja um profissional capacitado e autorizado. No caso da garota na casa de bombas, mencionado no início desse texto, não era para ela ter encontrado livre acesso.
ACIDENTES FATAIS EM 2024
E os incêndios? Esses representaram mais de 40% do total dos acidentes de origem elétrica em 2024 e foram responsáveis por 50 mortes. Essas mortes ocorreram com pessoas que não conseguiram sair e na grande maioria, idosos e crianças pequenas. O incêndio de origem elétrica é causado pela sobrecarga nos circuitos elétricos, que é o uso de benjamins, TE ou extensões sem critério, ou seja, colocando várias cargas na mesma tomada. Outra prática é o uso de adaptadores, aquele que transforma a tomada grossa na tomada fina e permite que uma fritadeira elétrica, um micro-ondas, um secador de cabelo com potências de 1500 watts ou mais, possam ser ligados em uma tomada que não foi devidamente dimensionada para tal. O resultado disso é um aque-
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cimento que pode derreter o isolamento dos fios causando um curto-circuito, aumentando a temperatura, que pode iniciar um incêndio, e até se tornar de grandes proporções.
INCÊNDIOS DE ORIGEM ELÉTRICA POR LOCAL DE OCORRÊNCIA EM 2024
Observem que as condições que expressei podem acontecer dentro da sua casa/apartamento ou na área comum dos condomínios, portanto, é dever de todos zelar pela instalação elétrica segura.
DICAS:
• Sempre contrate profissionais capacitados e atualizados;
• Locais de energia devem ser trancados com chave e somente a pessoa autorizada e com capacitação em eletricidade pode adentrar;
• Siga sempre as normas técnicas da ABNT; no caso das instalações elétricas de baixa tensão, a ABNT NBR 5410;
• Use sempre produtos certificados, desconfie de produtos baratos demais;
• Faça sempre projetos com profissionais habilitados para qualquer ampliação ou modificação da instalação elétrica. O projeto sempre lhe trará a melhor, mais eficiente e mais econômica forma;
• Faça revisão a cada cinco anos de uma instalação elétrica com profissionais qualificados, e baseada nas normas.
1 – IEC 60479 - Effects of current on human beings and livestock - Efeitos da corrente no ser humano e na pecuária
"Os fios desencapados representam um enorme risco de segurança ao condomínio, tanto pela sua capacidade de causar curtos-circuitos como provocar incêndios. Por isso, é de extrema importância que síndicos estejam atentos à realização de vistorias regulares e renovação de atestados técnicos referente aos sistemas elétricos da edificação." (Nilson Achiles Merlin, engenheiro eletricista, Merlini Engenharia)
