Caro(a) Síndico(a)!
A Direcional Condomínios, neste mês, aborda estratagemas utilizados por criminosos para acessar edifícios pela porta da frente. Alguns golpes são clássicos, outros sazonais, mas todos requerem atenção. É preciso também “segurar a bronca” para que os porteiros sintam confiança em agir dentro das normas de segurança. Se o funcionário se sente ameaçado por moradores ao fazer a triagem de amigos ou parentes — sem liberá-los diretamente — e constata que não há respaldo da gestão, pode ficar mais vulnerável a enganos. Você confere também, nesta edição, na seção Tira-Teima, a importância dos conselhos na gestão condominial.
E a ferramenta mediação? Já pensou nesse recurso? Pode ser um expediente válido para atenuar conflitos. Leia a reportagem sobre o tema. Confira ainda situações atípicas de condomínios (CondoCausos) e a história de Edson Lopes, um síndico além-muros. Não deixe de ler nossas DICAS sobre fachada, AVCB e kit enxoval. Para finalizar, fica aqui nosso convite: em 14/08, teremos a Rodada de Negócios Direcional Condomínios com Empresários Brasil. Conheça novidades do mercado, conecte-se com fornecedores e faça bons negócios. O evento é gratuito e você ainda concorre a prêmios. Participe! Inscreva-se pelo link: https://Rodadacondominial14-08.eventbrite.com.br.
Nos vemos na Rodada. Boa leitura e forte abraço,
Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima
Qual o papel dos conselhos?
Enacon Secovi SP
Cobertura da 21ª edição
CondoCausos Além das aparências
Dica Varandas acopladas
Leia o QR code e inscreva-se
Dica Planejando o kit enxoval
Tenha acesso exclusivo às informações e à versão digital da nossa revista.
IMPORTANTE: Cadastre o número na sua lista de contatos (11) 9 8714-3110
ACESSE
NOSSO CANAL NO YOUTUBE E OUÇA NOSSO PODCAST COM HISTÓRIAS DE SÍNDICOS
04 1825 06 1624 12 0914
Capa Invasão: os golpes mais comuns
Sr.(a) Síndico(a),
Síndico, Conte sua História! Edson Lopes
Administração Mediação de conflitos: quando recorrer?
Dica AVCB: três anos para residenciais
Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios".
São os anunciantes que nos possibilitam te entregar a revista todos os meses. Contamos com seu apoio.
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel.grupodirecional@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Freepik Direção de Arte Thiago I. Virgilio
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Kaori Chida
Priscila Souza
Sonia Inakake
ATENDIMENTO AO CLIENTE
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
Thiago Inforzato Virgilio
GERENTE COMERCIAL Almir C. Almeida
DIAGRAMAÇÃO Thiago Inforzato Virgilio IMPRESSÃO Duograf
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
Tiragem auditada por
As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou (11) 9 8593-9136
PARTICIPE DA NOSSA LISTA DE TRANSMISSÃO
QUAL A ESSÊNCIA DO CONSELHO
NA GESTÃO CONDOMINIAL?
Por Amanda Accioli
A GESTÃO EFICAZ
de um condomínio depende da participação ativa de todos, incluindo o conselho, que tem o papel de auxiliar o síndico na tomada de decisõesegarantirqueosinteressesdoscondôminossejamrespeitados.Noentanto, em alguns casos, os conselhos fiscal e consultivo, com funções distintas, não têm uma atuação eficiente. O Conselho Fiscal foca na fiscalização da gestão financeira, enquanto o Conselho Consultivo oferece orientação e assessoramento ao síndico.
Apesar das diferenças, ambos os conselhos devem fornecer apoio, fiscalizar a gestão do síndico e garantir o uso responsável dos recursos do condomínio. Contudo, muitas vezes, os conselhos não cumprem suas funções devido à falta de conhecimento das leis e regulamentos ou, então, à ausência de comprometimento, o que impacta negativamente o condomínio.
Por outro lado, quando o conselho atua com envolvimento e competência, o condomínio tende a ser gerido de forma mais eficiente e harmoniosa, com uma gestão bem estruturada, evitando prejuízos e garantindo um ambiente de convivência mais tranquilo. Como síndica profissional, considero essenciais o apoio e a fiscalização do conselho.
Perceba as consequências de um conselho ausente: a falta de fiscalização e controle pode levar a problemas financeiros e desperdício de recursos, assim como a falta de comunicação e transparência pode gerar conflitos entre os condôminos; e
a falta de assessoramento e orientação pode resultar em decisões precipitadas ou mal informadas. O conselho do condomínio é um órgão importante para a gestão, tanto que cresce a ideia de que, assim como acontece com os síndicos, o conselho também deve ser melhor preparado, com treinamento e capacitação para entender suas funções e responsabilidades perante o condomínio.
Síndica profissional e advogada condominialista; diretora regional de São Paulo da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial). Mais informações: amandaaccioli.adv@gmail.com
AMANDA ACCIOLI
Foto
Divulgação
INVASÕES A CONDOMÍNIOS
Especialistas em segurança condominial revelam os principais disfarces e artimanhas usados por criminosos
Por Isabel Ribeiro
BOA LÁBIA E VESTI-
MENTAS que imitam características de uma faixa etária, classe social, profissão ou etnia são táticas comuns de golpistas que, somadas ao chamado “efeito carona”, explicam o êxito de muitas invasões a condomínios. “Mais de 90% das invasões acontecem pela porta da frente. Visito cerca de dois condomínios invadidos por semana, sendo que, na maioria das vezes, houve falha humana”, alerta José Elias de Godoy, oficial da PM veterano e especialista em segurança condominial. Magna Fernandes, consultora em segurança patrimonial e prestadora de serviço no Senac como docente em segurança condominial, observa uma sofisticação crescente nas estratégias adotadas por criminosos para acessar edificações. “Há até mesmo indivíduos acompanhados de crianças, que fingem ser moradores ou convidados, contando com a distração ou falta de treinamento dos porteiros para entrar sem autorização”, comenta. Barreiras físicas e tecnologias são indispensáveis para a segurança condominial, mas o investimento em treinamento e atualização da equipe de portaria é igualmente essencial. No entanto, não basta apenas capacitar. Tanto José Elias quanto Magna
ressaltam que o funcionário precisa se sentir acolhido pela gestão diante de eventuais repreensões de moradores por simplesmente cumprir os procedimentos de segurança. Se faltar esse respaldo, ele pode ficar mais suscetível a erros. Portaria, moradores e síndico têm de estar alinhados aos protocolos de segurança do prédio. “Não existem exceções na liberação dos acessos ao condomínio. Quem não é morador é estranho — e estranho só entra com autorização formal”, resume José Elias. Estratégias de proteção envolvem cumprir regras e manter-se em alerta constante para não cair em golpes. Veja os mais comuns:
FALSO HÓSPEDE/PARENTE
Alguém liga para a portaria, finge ser morador e informa que certas pessoas, apresentadas como parentes, ficarão hospedadas em seu apartamento. Afirma que eles já possuem as chaves e fornece dados de documentos (falsos) para dar credibilidade.
COMO AGIR: Não aceitar liberações por telefone. Somente pelo apli cativo do condomínio, interfone ou pessoalmente. Se o condomínio permitir esse tipo de liberação, ela deve ser feita pelo sistema web, com dados de confirmação, ou por meio de senha e contrassenha.
FALSA GRÁVIDA
Mulher disfarçada de gestante simula dor, fragilidade ou necessidade de usar o banheiro e apela para a empatia do porteiro para conseguir acesso.
COMO AGIR: Cumprir rigorosamente as regras do condomínio, jamais se deixar guiar pelo impulso emocional. A portaria deve agir com técnica, não com pena, seja qual for a condição física aparente da pessoa. Pode-se oferecer para chamar o Samu (192).
FALSA VISITA NA CHUVA
Alguém bem-vestido, sob chuva, diz ter uma visita ou reunião agendada com determinado morador, mas não lembra o número do apartamento. Pede abrigo para pegar um cartão da pasta, entra e rende a portaria, liberando comparsas.
COMO AGIR: Explicar, com cordialidade, que não é permitido abrir o portão sem identificação e aviso prévio do morador. Em caso de insistência, chamar a Polícia Militar (190).
FALSO CORRETOR DE IMÓVEIS
Criminosos fingem ser corretores, possuem conhecimento sobre o condomínio e os apartamentos à venda. Podem estar acompanhados de supostos clientes, ostentar chaves falsas e oferecer comissões fictícias para ganhar a confiança do porteiro ou do segurança.
COMO AGIR: Só permitir visitas com autorização por escrito do proprietário, contendo nome, RG e número do CRECI dos corretores.
FALSO AGENTE DE SAÚDE
Fingindo serem agentes de saúde ou da vigilância sanitária, criminosos se apresentam com jaleco, crachá falso e equipamentos. Alegam necessidade de avaliar áreas comuns, aplicar vacinas ou coletar exames.
COMO AGIR: A portaria deve barrar o acesso, avisar o síndico e confirmar a informação com a vigilância sanitária, pois órgãos públicos não atuam sem autorização. Se insistirem, chamar a polícia. Para atendimentos particulares, o morador deve informar os dados antecipadamente.
FALSO MORADOR
Golpistas se vestem e imitam características de moradores para entrar pelo portão de pedestres, confundindo o porteiro. Estudam os hábitos da comunidade e tentam se
COMO AGIR: O porteiro deve barrar a entrada da pessoa até ter certeza da identidade, ainda que existam moradores conhecidos querendo passar. Não permitir a entrada sem confirmação, nem deixar a guarita. Observar o rosto à distância ou por câmeras e fazer perguntas para esclarecer dúvidas.
FALSO LEITURISTA
Criminosos, a par da rotina de leituras de consumo, se disfarçam como funcionários de concessionárias de água, luz e gás. Tentam entrar dias antes da data prevista para praticar furtos ou liberar comparsas.
COMO AGIR: Verificar o crachá do suposto funcionário. Nunca abrir a guarita nem permitir que ele circule sozinho. Se a verificação for positiva, chamar o zelador ou o responsável para acompanhá-lo.
FALSO POLICIAL OU ADVOGADO
Criminosos se passam por agentes da lei, usando distintivos e fardas falsificados, fazendo pressão e ameaças para abrir o portão rapidamente, com o objetivo de render o porteiro e invadir apartamentos já escolhidos.
COMO AGIR: Não ceder à pressão, a situação é mais comum do que se imagina e meliantes se valem da intimidação. Permanecer na portaria e acionar o responsável pelo prédio. Só permitir a entrada com verificação rigorosa de documentos oficiais e crachás. Se houver insistência, chamar a polícia.
FALSO ACOMPANHANTE
Criminoso rende um visitante que chega a pé e finge acompanhá-lo até a portaria. Muitas vezes, o porteiro coleta a identificação de apenas uma pessoa, permitindo a entrada de todos após a liberação do
Coletar os dados de todas as pessoas presentes e repassá-los ao morador para confirmação antes de liberar a entrada.
FALSO FISCAL DA DENGUE
Criminosos com trajes e crachás falsos se dizem agentes que atuam no combate à dengue e tentam entrar no condomínio para vistoria e pulverização. Não permitir a entrada. A pulverização é feita apenas em áreas públicas. Se houver insistência, chamar a polícia.
FALSA
VISITA
Pessoa simpática e bem-apresentada, geralmente uma mulher, conquista o porteiro com conversa, dizendo-se visitante. Ao liberar a entrada, ele é rendido.
COMO AGIR: Seguir os procedimentos sem exceções. Solicitar sempre identificação e confirmar com o morador se a visita é esperada.
FALSO ENTREGADOR
Há situações como: 1) o criminoso rende o entregador real e tenta entrar no condomínio usando a entrega como justificativa; 2) o criminoso se passa por entregador com pacote propositalmente grande (que não cabe no passa-volumes) para forçar o porteiro a abrir a clausura.
COMO AGIR: Entregadores nunca devem entrar. Se a encomenda for grande, pedir que a deixe no chão, dentro da clausura, e só retirá-la depois que a pessoa já estiver do lado de fora e o portão, fechado.
FALSO PRESTADOR DE SERVIÇOS
Com informações sobre serviços agendados, criminosos se passam por técnicos e entram antes do horário previsto.
COMO AGIR: Confirmar o horário com o morador e exigir crachá com foto, documento e ordem de serviço. Se houver dúvida, contatar o morador e a empresa prestadora.
FALSO
TELEFONEMA
Criminoso liga para a portaria fingindo ser morador e libera a entrada de um comparsa. O golpe pode ser simples ou sofisticado, pois a inteligência artificial, hoje, consegue simular vozes parecidas.
COMO AGIR: Nunca liberar a entrada apenas por telefone. Confirmar sempre com o número cadastrado na portaria ou via interfone.
ADOLESCENTES
Jovens bem-vestidos, com tênis caros e mochila, se passam por amigos de moradores e entram sem autorização.
COMO AGIR: Triar todos os visitantes, exigir nome completo e confirmação com o responsável da unidade. Nunca generalizar como “amigos do seu filho estão na portaria”, o que tende a confundir quem atende o interfone.
PESSOA “DESESPERADA”
Alguém, aparentemente assaltado ou ferido, pede para entrar e usar o telefone ou beber água, buscando comover o porteiro.
COMO AGIR: Não permitir a entrada. Permanecer na portaria e, se necessário, chamar a polícia ou o SAMU, em caso de ferimentos.
ALUGUEL POR TEMPORADA
Criminoso finge ter alugado imóvel por aplicativo e tenta convencer o porteiro com dados reais do proprietário.
COMO AGIR: Pedir identificação e confirmar diretamente com o dono do imóvel. Se não for possível confirmar, negar a entrada e acionar a polícia.
“CARONA” NO PORTÃO DE PEDESTRES
O golpe é clássico, não sai de moda. Criminoso entra junto com outro morador, fingindo ser acompanhante.
COMO AGIR: Confirmar com o morador quem é a pessoa que o acompanha. Se não for identificado, não liberar o segundo portão e acionar a polícia.
GOLPE DA GARAGEM
Há situações como: 1) carro tenta entrar embicado enquanto o portão abre para outro veículo; 2) criminoso usa veículo semelhante ao de um morador para tentar entrar, geralmente durante a troca de turno.
COMO AGIR: Manter rigor na triagem facial. Não se deixar pressionar por “buzinaço” ou fila de carros. Se houver suspeita, trancar o portão e acionar a polícia.
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Na ordem, de cima para baixo: José Elias de Godoy e Magna Fernandes
Foto
Almir
Almeida
Foto
Divulgação
“QUANDO PESSOAS SE UNEM PARA O BEM COMUM, É POSSÍVEL TRANSFORMAR REALIDADES”
Edson Lopes, 53 anos: condomínio-modelo e recuperação de entorno
degradado
NASCI EM IBIPORÃ,
uma cidade pequena no norte do Paraná. Meu pai era chefe de expedição em uma fábrica de óleo, mas foi desligado por ocasião de redução de custo e buscou trabalho em São Paulo, conseguindo recolocação na Companhia dos Refinadores União – Açúcar e Café. Alugou uma casa na Penha, zona leste da cidade, e mandou buscar a esposa e os filhos. Eu tinha 6 anos e, assim como minha irmã mais velha, adorei o novo emprego do meu pai, porque a União presenteava os filhos dos funcionários no Dia das Crianças com brinquedos e guloseimas – e que criança não gosta de doces?
Nas férias escolares, íamos para o Paraná. Meus avós paternos eram agricultores, plantavam café, milho e algodão. Meus tios tiravam leite de cabra na hora e me davam em canecas – recordo-me desse sabor como algo especial. Havia animais de criação, um grande paiol e um riacho.
Tive uma infância cheia de aventuras. Aos 13 anos, fui trabalhar em um mercadinho local e, depois, aos 15, em uma floricultura. O comércio foi positivo na minha vida. Além de ganhar dinheiro para comprar minhas coisas, como roupas e bicicleta, aprendi a gostar de lidar com pessoas.
No colégio, fiz curso técnico de Telecomunicações e, depois de alguns anos trabalhando na área, decidi seguir minha paixão por esportes e me formei em Educação Física.
Mais à frente, quando passei a atender como personal trainer, especializei-me em Nutrição para orientar meus clientes com mais segurança e embasamento sobre questões relacionadas à alimentação.
Fui professor de Educação Física durante 17 anos, período em que convivi com alunos de diferentes faixas etárias, pais e diretores de escola, o que ajudou a desenvolver minha capacidade de relacionamento, algo fundamental para o que viria depois: a sindicatura. Trabalhei como educador físico
no Sesc, em colégios e academias. Em 2002, em uma academia de Higienópolis, conheci uma aluna, a Bethânia, que viria a ser minha esposa. Ela é dentista e tem um perfil mais reservado, ao contrário de mim, que sou extrovertido. O jeito quietinho dela me chamou a atenção, e eu a instigava a falar comigo. Nos completamos, estamos juntos há 23 anos, temos nossa filha Victória, hoje com 17 anos, e nossos pets: Januário, Bella e Malaquias.
Em 2012, adquirimos um imóvel no Home Station, um condomínio com duas torres, 252 unidades, jardins e estrutura de lazer que inclui piscina coberta, localizado na Barra Funda, zona oeste da cidade. Já na primeira assembleia, descobrimos que o condomínio, apesar de novo, enfrentava diversos desafios, como o caixa deficitário. Por ‘pressão’ da minha esposa, tornei-me conselheiro,
Foto
Almir Almeida
com a intenção de tentar ‘salvar’ nosso patrimônio. Fiz três cursos de formação em sindicatura para compreender melhor a administração condominial e contribuir de forma mais efetiva com a gestão da época. Atuei como subsíndico e, ao término do mandato do síndico, fui convidado a assumir como síndico profissional.
Estou no meu quarto mandato no Home Station e atribuo à continuidade da gestão a possibilidade de realizar importantes obras de manutenção e melhorias. Mesmo quem discorda da minha condução reconhece o respeito com que os recursos coletivos são administrados. Ser síndico, para mim, é transformar espaços e contribuir para o amadurecimento das pessoas, tornando-as mais tolerantes, colaborativas e conscientes do coletivo. Quando
as pessoas evoluem, o ambiente naturalmente se torna mais harmonioso. Um reflexo disso, que enche de orgulho a mim e aos moradores, é o fato de o condomínio ter se tornado referência em limpeza, conservação e inovação para alunos do curso de síndico profissional do Senac da região. Tudo começou quando uma professora, em visita a um amigo no condomínio, gostou do que viu e nos pediu autorização para realizar visitações guiadas com suas turmas, o que já acontece há dois anos. Sou muito inquieto, e essa inquietude me faz colocar as coisas em movimento. Dessa forma, conseguimos transformar uma área degradada em frente ao condomínio. A situação era perigosa: a rua estava escura e, como do lado oposto ao prédio há um muro de 110 metros de comprimento, pertencente à CPTM (Companhia Paulista de Trens Metropolitanos), o ambiente era propício para o consumo de drogas, descarte de lixo e outras atividades
criminosas. Mobilizei condôminos, o comércio local e prestadores de serviço do condomínio para revertermos esse cenário. Pintamos o muro, instalamos 20 postes para melhorar a iluminação dos canteiros ao longo do muro, replantamos os jardins e contratamos segurança privada. Agora, moradores passeiam à noite com seus pets. A intervenção foi tão bem-sucedida que até condomínios e empresas replicaram a iniciativa em trechos próximos da rua.
No ano passado, com o apoio de outros condomínios, comércios e empresas, tomei a frente da revitalização de uma passarela localizada a poucos metros do Home Station, que facilita a travessia sobre a linha do trem. As extremidades estavam tomadas por lixo, escuridão,
roedores e usuários de drogas e, no topo, assaltantes de moto agiam com frequência. Fizemos uma intervenção: revitalizamos o local com pintura, reforçamos a iluminação e a segurança, e instalamos barreiras para impedir o acesso de motos e carroceiros. A prefeitura realiza a lavagem semanalmente, mas a limpeza diária e a segurança privada são custeadas por moradores do entorno e parceiros. Essa experiência reforça minha convicção de que, quando as pessoas se unem em torno do bem comum, é possível transformar realidades e construir ambientes mais seguros e acolhedores para todos.
Edson Lopes, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
Por
Esforço coletivo trouxe mais segurança à passarela local e limpeza ao seu entorno; nas fotos, o antes e depois da ação.
Fotos
Divulgação
Oferecimento:
NEM TUDO O QUE PARECE É!
Confira relatos de síndicos sobre pessoas ou situações que causaram surpresa
"SÍNDICO PRECISA SER DIPLOMATA, DETETIVE OU ATÉ 'PADRE' EM CASOS ATÍPICOS, POIS É MELHOR COMPREENDER OS FATOS DO QUE PARTIR DIRETO PARA MULTAS.
Maurício Jovino, síndico profissional
Foto Dilvulgação
Lidamos com pessoas, e precisamos apurar a veracidade das reclamações, identificar infratores e conversar sobre queixas, mesmo aquelas que nos deixam constrangidos, como as que envolvem 'barulhos de casal’. Em um condomínio que administrei muitos anos atrás, os moradores começaram a reclamar com frequência de sexo barulhento em uma das unidades, sempre por volta das 20 horas. Diziam que não se sentiam à vontade para registrar o assunto no livro de ocorrências, mas exigiam providências.
O morador era alguém com quem eu conversava ao final de assembleias, uma pessoa bacana, o que me ajudou a introduzir a questão. Ele ouviu com atenção e
disse tratar-se de algum engano, pois vivia sozinho. Em seguida, fez uma longa pausa, procurando algum sentido naquilo. De súbito, entendeu o que se passava e me explicou que chegava muito cansado do trabalho, colocava um filme no DVD e cochilava no sofá. Mostrou-me até a coleção de filmes para adultos e desculpou-se pela situação embaraçosa. No íntimo, achei graça, lembrando que, no condomínio, comentava-se que o sujeito era um garanhão; porém, nada daquilo sequer era real. Outro acontecimento inusitado se deu em um condomínio de classe média, ao lado de um terreno baldio murado, mas com mato crescido. Os moradores tinham receio de que ali houvesse um potencial criadouro para o mosquito da dengue. Procurei o proprietário do terreno que, ao providenciar a limpeza do local, me chamou e mostrou sacos e mais sacos de lixo, que só poderiam ter sido jogados por alguém do condomínio. Pus um funcionário ‘de campana’ à noite, que identificou a unidade de onde eram atirados dois, três sacos de uma só vez.
Até então, eu imaginava que isso fosse coisa de um sujeito grosseiro, morador de um dos andares mais altos, mas me enganei. O problema vinha da unidade localizada abaixo do apartamento dele, que pertencia a uma idosa que morava sozinha, uma senhora muito cordial. Através das imagens da câmera próxima à lixeira, constatamos que ela nunca depositava seu lixo, e assim fechamos o caso. Ela negou a infração, mas, em um fim de semana em que o filho a visitou, conversamos com ele, que admitiu que a mãe tinha mesmo esse costume e que ela não via nada de mais nisso. O inacreditável é que a tal senhora não errava um arremesso! Não fosse o episódio do terreno baldio, talvez nunca soubéssemos do descarte inadequado.”
Jamil Santos, síndico profissional
"JÁ ADMINISTREI
CONDOMÍNIOS-CLUBE, DE
INTERESSE SOCIAL, DE ALTO PADRÃO — E TODOS SÃO
COMO UM KINDER OVO: VOCÊ NUNCA SABE O QUE VAI ENCONTRAR ALI DENTRO.
O caso mais estapafúrdio com que me deparei foi quando assumi a gestão de um condomínio com amplos apartamentos na Bela Vista. A atmosfera era tensa. Uma das unidades havia sido alugada para um europeu que, espertamente, instalou divisórias de drywall, criando vários dormitórios para sublocação, semelhante ao que se faz em construções antigas e espaçosas na Europa. Ele alugou cada ambiente por um valor acima do praticado no mercado. A obra só foi executada porque ninguém se atentou às normas vigentes da ABNT. Mas, enfim, o que parecia ser uma reforma convencional teve sua real finalidade descoberta quando se percebeu haver mais pessoas vivendo em um único apartamento do que no prédio inteiro, o que gerou enorme desconforto entre os demais moradores, havendo necessidade de entrarmos com uma ação judicial para que o europeu e seus inquilinos deixassem o imóvel.
Em outro condomínio, tomei conhecimento de um tipo diferente de ‘aluguel’. Certa vez, um condômino me telefonou para contar que sua unidade, vazia e à venda, estava servindo de motel. Eu sabia que a chave ficava na portaria; o que eu não sabia era que um dos porteiros, aparentemente muito responsável, ‘alugava’
o imóvel para um jovem morador levar sua namorada — o que ficou evidente após a análise das imagens das câmeras de segurança. Tudo corria bem até que, uma noite, o condômino visitou o local e flagrou o casal em sua unidade.
E por falar em jovens, em um prédio menor, um adolescente levou a namoradinha para ‘namorar’ na garagem, dentro do carro da família. A certa altura, o alarme disparou. Afobado, o garoto tentou conter o barulho e ligou o carro, que acabou batendo no veículo da frente, acionando também o alarme deste. Para completar, a iluminação automática da garagem acendeu. Os moradores desceram assustados, imaginando o pior, e se depararam com o casalzinho seminu e em pânico, que achou que ‘namorar’ no escurinho da garagem era uma boa ideia."
Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro
MEDIAÇÃO DE CONFLITOS:
UTILIZE ESSA FERRAMENTA A SEU FAVOR
A mediação ainda é desconhecida por muitos síndicos e auxilia na gestão de conflitos.
Uma boa conversa com fundamentos técnicos pode ser também uma saída
Por Luiza Oliva
NEM SEMPRE reinam a paz e o amor nos condomínios. Discussões em que o volume das vozes aumenta e relações em que há falta de paciência e de empatia fazem parte da rotina de muitos síndicos. “Nos condomínios, é nítido como as pessoas pioraram após a pandemia. Muitos condôminos fazem reclamações descabidas ao síndico por WhatsApp e querem respostas na hora”, pontua a advogada e administradora de condomínios Alice Biancalana.
É claro que há reclamações fundamentadas que precisam de solução. “A mediação nada mais é do que uma competência que o síndico pode desenvolver na gestão de conflitos e de pessoas. Mas esbarramos, muitas vezes, na limitação do síndico para isso. Ele conhece bem as pessoas e as reclamações, e nem sempre é a melhor pessoa para fazer a mediação. O mediador vem de fora, é neutro e pode trazer uma solução”, sustenta Alice. Na prática, a mediação acontece desde que as partes concordem em conversar. O mediador avisa que estão em um ambiente de confidencialidade, seguro, onde cada um pode se colocar. Cada parte fala sem ser interrompida. “É justamente o oposto do clima bélico que costumamos ver em assembleias. O morador se sente validado porque, finalmente, alguém o ouviu e entendeu. Ele realmente está ali numa escuta ativa, e isso é fundamental em uma mediação”, pontua a advogada.
Porém, o que se vê no dia a dia dos condomínios ainda são dúvidas e desconhecimento sobre os resultados da mediação. “A vida do síndico pode ser mais tranquila, inclusive para que ele se blinde de danos à sua saúde mental. Após a mediação, desde que os participantes cheguem
a um bom termo, o síndico tem um documento com o comprometimento das partes, trazendo tranquilidade para a gestão”, explica.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), concorda que há desconfiança e preconceito contra a mediação: “Muitos ainda acreditam que irão perder tempo e que será um gasto inútil.”
Docente na graduação em Direito na UNINOVE, João Paulo dá aulas, inclusive, de uma disciplina voltada às formas consensuais de solução de conflitos. “Meus alunos costumam questionar o que terão em mãos como resultado de uma mediação. Explico que, se a mediação tiver êxito, há a formação de um título executivo. Se a mediação se der no âmbito do Judiciário, haverá um juiz homologando um acordo, e aquilo é título
Foto
Freepik
judicial. E se acontecer em uma câmara de mediação, haverá um título executivo extrajudicial em mãos. Ou seja, há o receio de dialogar, chegar a um equilíbrio e o outro lado não cumprir a sua parte. Nesse caso, há um título, com as disposições que foram firmadas, que pode ser executado. Mesmo quando a mediação dá errado, isto é, quando o ajustado não é cumprido, há um ganho de tempo”, conclui João Paulo, completando que, embora com uma sentença judicial, nada garante que o “lado de lá” cumpra o que foi determinado com rapidez e espontaneidade. “Vejo que, no Brasil, mesmo com leis de uma década sobre mediação (N.R. Lei de Mediação - Lei 13.140, de 2015, e Código de Processo Civil de 2015, Lei nº 13.105/2015, que é o texto legal que regula os procedimentos processuais civis no Brasil), ainda temos que ter a coragem de colocar a mediação em prática, de não transformar tudo em processos. Infelizmente, temos a cultura do dedo em riste, das ameaças”, acredita.
Mais agilidade e menos custo
Especialmente para conflitos de vizinhança, João Paulo recomenda que, antes de judicializar a questão, é preciso esgotar as formas de solução consensual. “Muitas vezes, o diálogo pode começar com uma ligação, que pode ser dos advogados das partes, ou uma carta-convite para uma mediação. Há como resolver problemas de forma mais rápida, barata e menos dolorosa. Um processo judicial é garantia de ônus, de tempo e de angústia. Há muito sofrimento pela indefinição do problema.”
Numa época em que todos estão com os nervos à flor da pele, em que tudo é urgente e o síndico precisa dar conta de tarefas “para ontem”, investir no diálogo parece ser o mais acertado. A síndica profissional Patrícia Nahas, com cerca de 20 anos de experiência em gestão de condomínios, é favorável a investir tempo em uma conversa com o morador envolvido no problema. “Acredito que, conversando, sempre achamos um caminho para a solução.”
Patrícia conta que, quando confrontado, o condômino tende a achar que há uma perseguição pessoal a ele. Ela lembra do caso de um vazamento numa prumada. Havia uma suposição de qual seria o andar onde o problema se originava, causando danos aos andares abaixo. A síndica então explicou ao condômino que ele deveria autorizar o acesso à sua unidade. “Ele queria saber primeiro quem iria pagar o conserto. Eu expliquei que só quebrando saberíamos se o problema era do condomínio ou da sua unidade. E expliquei que o andar de baixo já estava com a marcenaria danificada. Ou seja, a conta poderia ficar cada vez mais alta. Ainda assim, ele dizia que eu havia cismado com ele.”
Mesmo com muita conversa, Patrícia precisou enviar uma notificação para que fosse autorizado o acesso ao apartamento. Resultado: o problema era do morador. Para evitar mais desgaste, a síndica solicitou autorização ao conselho para que o condomínio arcasse
com as custas do conserto e, posteriormente, a unidade foi cobrada. “Expliquei a ele que a notificação era uma medida administrativa, que não era uma discussão pessoal”, conta.
Como engenheira civil, Patrícia costuma ser prática e fazer uso de seu conhecimento técnico na solução de conflitos. Mas há casos em que nem um bom papo resolve. Podem se tratar de problemas simplesmente sem solução, como o caso de uma sala de ginástica instalada no terceiro andar do condomínio, cujo som reverberava até o nono andar. “Era um problema construtivo”, diz. Há também aqueles moradores “da guerra”, como Patrícia costuma defini-los. “Por mais que o síndico se esforce, esse perfil de condômino sempre vai querer brigar.”
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Na ordem, de cima para baixo: Alice Biancalana, João Paulo Rossi Paschoal e Patrícia Nahas.
INCORPORAÇÃO DE SACADAS EM CONDOMÍNIOS
Por Isabel Ribeiro
EDIFICAÇÕES ANTIGAS podem passar por intervenções que incorporam varandas e sacadas contemporâneas às unidades residenciais. Quando bem planejado e executado, o retrofit tende a transformar o perfil do condomínio, tornando-o mais moderno, confortável e competitivo frente às novas construções do mercado.
A mudança arquitetônica traz benefícios diretos, como amplitude, ventilação cruzada e luminosidade, e permite a permanência da pessoa no mesmo endereço, desfrutando do aumento da área útil e da considerável valorização do patrimônio e da liquidez do imóvel. Contudo, não se trata de uma obra simples de executar, pois exige atenção a diversas etapas técnicas, legais e administrativas. Requer, ainda, investimento significativo. No entanto, a principal barreira costuma ser a adesão dos condôminos à proposta.
O síndico orgânico Flávio Machado administra um residencial da década de 1970 no Itaim Bibi, zona sul da cidade, que não tinha varandas, mas sim balcões. Um retrofit, em estágio de finalização, trouxe a modernização pretendida, acoplando varandas de 43 m² cada às 26 unidades. Mas, para isso, foi preciso discutir o projeto por dez anos. Economista especializado em gestão de crises, ele observa que, de modo geral, as pessoas têm dificuldade em se envolver com novas situações e sair da zona de conforto. “Foi um desafio gigantesco obter quórum para essa obra”, comenta.
Vale destacar uma medida que pode trazer maior celeridade na aprovação do projeto de inclusão de varanda ou sacada em assembleias, o que tradicionalmente exigia unanimidade: o quórum de 100% dos votos, nos últimos anos, foi flexibilizado para 2/3 do total das unidades. Isso se deve a uma tendência legislativa de facilitar a obtenção de quóruns, até porque muitos beiram o inalcançável, como aponta
"Modernizar a fachada é investir no futuro do condomínio. Estética, eficiência e valorização caminham juntas no retrofit."
(Edilson Souza, gestor, Topo Pinturas)
o advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
O residencial do Itaim Bibi, zona sul, ganhou varandas de 48 m² em 2013 e serviu de inspiração para outro condomínio do bairro ampliar as áreas úteis de suas unidades.
João Paulo explica que, por meio de uma mudança na redação do artigo 1.351 do Código Civil, em 2022, foi estipulado o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos, em vez de 100%, como suficiente para alterar a convenção condominial e a destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Desde então, por analogia, o mesmo quórum vem sendo aplicado às alterações de fachada. “Soma-se a esse argumento o fato de que muitas capitais do Brasil vêm criando leis municipais incentivando o retrofit, o que geralmente redunda na criação de sacadas”, esclarece o advogado.
"Temos visto que o retrofit tem sido uma alternativa muito interessante na valorização do imóvel. O investimento nos trabalhos de retrofit acaba tendo excelente retorno financeiro quando, ao final, avaliamos o novo valor de venda dos imóveis ou os novos patamares de aluguéis."
(Fábio Aranha, sócio, Cymaco Engenharia)
Modernizar sem perder a identidade
Neste condomínio, também no Itaim Bibi, o retrofit para inclusão de sacadas de 40 m² está na reta final; conversação entre condôminos foi iniciada há uma década.
No condomínio sob gestão de Flávio Machado, o padrão construtivo foi mantido com a modernização. O síndico conta que a inspiração para aumentar a área útil das unidades veio de outro residencial antigo no bairro, que ganhou varandas em 2013. A partir daí, alguns poucos moradores começaram a sonhar com a possibilidade de replicar a novidade no condomínio em que ele reside há 20 anos.
“Pesquisas afirmam que mais de 70% dos interessados em imóveis verticais consideram essencial o estado das áreas comuns, especialmente das fachadas. Investir na conservação dessas estruturas valoriza diretamente o patrimônio do condômino.”
(João Batista Cardoso da Costa, gerente comercial, Artom Pinturas)
Imagens
cedidas
pela
BR
Retrofit
A conversa se tornou mais produtiva apenas nos últimos seis anos. “Havia quem quisesse e quem não quisesse a obra. Tivemos de usar uma espécie de psicologia reversa. Em certos momentos, fingimos desinteresse para que aqueles que estavam hesitantes se mostrassem interessados e passassem a nos cobrar sobre a viabilidade do projeto”, detalha Flávio. A estratégia funcionou. O condomínio optou por trabalhar com uma empresa especializada em gerenciamento global do processo de retrofit, com know-how em inclusão de varandas acopladas por meio de estruturas metálicas pré-fabricadas.
Para o síndico que deseja aprovar projeto similar em prédio antigo, Flávio orienta evitar argumentações baseadas em valorização patrimonial, algo que será detectado no transcorrer do percurso. Muitos moradores das primeiras fases da implantação já estão em idade avançada; podem preferir investir seu dinheiro em uma estrutura de home care, por motivos de saúde, ou não veem mais sentido em enfrentar uma reforma. Há também o proprietário-investidor, que pode não ter interesse em varandas para seus inquilinos. “Em condomínio, há uma diversidade de pensamentos e estágios de vida. Tivemos duas unidades colocadas à venda nos últimos anos por pessoas que preferiram mudar para um lugar menor, mas, antes, aprovaram a instalação das varandas para já obterem parte da valorização e aumento da liquidez”, pontua.
Outra dica de Flávio é que o síndico pode ajudar moradores com dificuldades financeiras a buscar recursos para a reforma. “Você não pode abandonar o morador. É do interesse do condomínio ajudar a resolver o problema. Um dos condôminos fez um consórcio de obras por minha sugestão. Lembrando que, tecnicamente, é uma contratação feita com o CNPJ do condomínio, que realiza os pagamentos às construtoras e fornecedores. Mas o endividamento é pessoal, não é do condomínio”, esclarece e complementa. “Até mesmo o próprio condomínio pode levantar os recursos, caso a assembleia aprove, e realizar o pagamento ao longo de 10 anos, por exemplo. Hoje, existem várias opções para custear uma obra desse porte.”
“A fachada bem conservada reflete a boa gestão do síndico, valoriza o condomínio e evita gastos maiores com reparos emergenciais.”
(João Batista Vilela, sócio-proprietário, SP Pinturas)
Sucesso na ampliação de sacadas
O síndico profissional Nilton Savieto acompanhou um retrofit de fachada com ampliação de sacadas em um condomínio no Jardim Paulista, projetado há mais de 60 anos, com 30 unidades e sacadas de 7 m². A obra, entregue no final de 2023, aumentou o espaço para 35 m². Assim como no caso do Itaim Bibi, os moradores sonhavam com a empreitada há uma década.
Quando Savieto assumiu a gestão, encontrou um rateio em andamento, tornando possível iniciar, posteriormente, a reforma com um terço do valor total arrecadado. O projeto e as aprovações junto aos órgãos competentes ficaram a cargo de um escritório de arquitetura. A arquiteta responsável e um engenheiro contratado acompanharam a execução da obra em conjunto com o síndico e uma comissão de moradores engajada. Foram contratadas uma empresa de construção civil e outra de estruturas metálicas, que atuaram em paralelo.
Edifício dos anos 1970, no Jardim Paulista, contava com sacadas de 7 m², que passaram a ter 35 m², trazendo valorização de 30% às unidades.
O síndico relata que chegou a contar com 50 funcionários trabalhando no condomínio, que foi transformado em um canteiro de obras, com guindaste e elevador tipo cremalheira. O condomínio contratou seguro de vida para todos os trabalhadores e, antes do início da reforma, realizou uma vistoria cautelar de vizinhança, documentando
"A restauração de fachadas exige diagnóstico técnico preciso e execução especializada. Para condomínios, isso representa mais segurança, menor custo de manutenção e valorização real do patrimônio coletivo."
(Marcos Morselli, engenheiro civil, GRM Engenharia)
Fotos
Klaus Herweg
o estado dos prédios à esquerda, à direita e nos fundos do edifício, afinal, poderiam sofrer algum impacto e, se necessário, receber ressarcimento.
Os condôminos enfrentaram mais de um ano de desconfortos, como tapumes nas sacadas e acessos interditados, porém, sem apresentar queixas. O síndico frisa que a comunicação organizada e constante foi crucial para manter os ânimos sob controle. Já a aposta no projeto chegou a surpreender Savieto. “Dez por cento das unidades foram comercializadas. E as pessoas que as compraram, aproveitando a valorização, se mudaram para o prédio com a obra a pleno vapor”, ilustra. A reforma é motivo de orgulho para ele. “Fui responsável por controlar finanças, o que é uma tarefa trabalhosa em uma intervenção dessa envergadura, e a auditoria do condomínio não encontrou nenhuma irregularidade.” Por fim, ele adverte que síndicos interessados no processo se cerquem de profissionais altamente qualificados em todos os âmbitos necessários para a segurança do condomínio e otimização da obra.
Antes de planejar ampliações ou instalações de varanda ou sacada, é preciso contratar empresa de engenharia e arquitetura, ou segmentada, que irá avaliar o potencial construtivo do imóvel e conduzirá o processo de regularização junto aos órgãos públicos, conforme orienta a arquiteta e urbanista Taísa Pavani, da Pavani aec/ Arquitetura, responsável pelo projeto do edifício do Jardim Paulista. Alberto Alves, à frente da BR Retrofit, empresa responsável pelo retrofit dos condomínios do Itaim Bibi citados na reportagem, explica que, entre os vários requisitos, para ter varanda frontal, é preciso manter cinco metros livres no acesso ao edifício e preservar três metros livres no caso de varandas laterais ou voltadas para os fundos do lote, para evitar sombreamentos. A parte estrutural e legal deve ser muito bem avaliada para ver se o condomínio tem condições de realizar essa intervenção. Com obras do gênero, Taísa observa que ocorre, em média, 30% de valorização do imóvel. Alberto acrescenta que, em varandas com vista para parques ou clubes tradicionais, pode chegar a 50%.
“Rachaduras, infiltrações e desplacamentos são sinais de alerta. O retrofit é a solução que une segurança, estética e valorização do condomínio.”
(Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi Engenharia)
PROXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
ATENÇÃO AO NOVO PRAZO DE AVCB E À SEGURANÇA
Por Marcos Moreno
A LEGISLAÇÃO
de prevenção e combate a incêndios é clara: empreendimentos que não se adequam às normas de segurança podem ser multados. Apesar da obrigatoriedade, alguns ainda não atendem às exigências, incorrendo na possibilidade de haver sanção ao condomínio e, pior, expondo todos ao risco de acidentes e incêndios. A adequação normativa mais recente é o Decreto estadual nº 69.118, de dezembro de 2024. A Instrução Técnica nº 01/2025, que reforça o decreto, foi atualizada pela Portaria CCB-004/800/25, de 20 de março de 2025. As Instruções Técnicas (IT) têm força de lei. A IT-01 do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo equipara os prazos de vigência do AVCB entre os condomínios comerciais e os residenciais para três anos, o que já está em vigor. Para construções antigas sem AVCB, recomenda-se contratar uma assessoria especializada para orientar as adequações necessárias. Assim, é possível garantir maior segurança para moradores, funcionários e visitantes dessas edificações.
Algumas exigências essenciais para obter o AVCB incluem a instalação e manutenção de extintores, mangueiras, rotas de fuga sinalizadas, sistemas de alarme, corrimão contínuo da escadaria de emergência e a formação da brigada de incêndio. Aliás, a brigada de incêndio, que atua na prevenção, combate e evacuação do prédio, deve ser renovada anualmente. Já nas renovações do AVCB, tudo também precisa estar em conformidade com as regras do Corpo de Bombeiros. Equipamentos de combate a incêndio devem estar identificados e em bom estado, e rotas de fuga, desobstruídas. Entretanto, essa não deve ser uma medida somente focada na vistoria. O cumprimento às normas de segurança deve ser constante. Uma falha em um equipamento que não recebeu a devida manutenção, por exemplo, pode ter consequências graves, incluindo perda de vidas.
MARCOS MORENO
Analista de Segurança. Diretor de Assuntos de Prevenção e Segurança na ABRASCOND (Associação Brasileira de Assistência e Tecnologia para o Setor Condominial). Mais informações: moreno.analistadeseguranca@gmail.com
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
ENXOVAL PLANEJADO
Por Roger Prospero
O ENXOVAL EM UM CONDOMÍNIO
inclui itens básicos, como carrinhos, capas de elevador, capachos, lixeiras e computador para a portaria, entre outros. É essencial e exige planejamento. Em condomínios em implantação, o cuidado inicial é realizar uma visita técnica antes da entrega das chaves, avaliando o tamanho dos espaços e as necessidades.
Um salão de festas, por exemplo, pode ter TV, som, placas de identificação, tapete, capacho – e lembre-se dos toaletes, que requerem lixeiras, dispensers e assento sanitário. Também é crucial levantar os itens de segurança e tecnologia do condomínio: computador com sistema, câmeras, cerca elétrica, controle de acesso facial, TAG ou leitura de placa. Áreas comuns sem monitoramento ficam vulneráveis a danos e furtos, e os moradores esperam utilizá-las desde o início da entrega.
Como as etapas (vistoria, assembleia, compra, instalação) levam tempo, comece o quanto antes a trabalhar no enxoval. A missão é identificar, quantificar e qualificar os itens, iniciar uma tomada de preços e apresentar os dados em assembleia. O detalhamento é essencial para a aprovação consciente dos condôminos.
Depois, escalone as compras e as entregas; controle o que foi comprado e quem fará a instalação. Ao receber os itens, formalize com inventário e entregue ao zelador, cobrando o controle de uso. Não esqueça: moradores podem comparar preços, vale esclarecer se a compra foi por valor global, com instalação, frete e garantia. Sendo o caso, é importante avisá-los de que lojas sem referência não servem como comparação. Com esses cuidados, o processo será profissional e eficaz.
ROGER PROSPERO
Síndico profissional especializado em implantações. Mais informações: roger@prosperoservicos.com.br
“Escolher utilitários de qualidade no condomínio facilita o trabalho do zelador, otimiza tarefas, reduz manutenções e melhora a organização, garantindo mais praticidade e economia na rotina condominial.”
(Cristiano Dumas, sócio-proprietário, Zelacom)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA: PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO E MURO DE VIDRO
ACESSÓRIOS,
CADEIRA, ELÉTRICA
ELEVADOR,
