DIAMOND - Gennaio 22 by Diamond

CONTENUTI

L’immobiliare n.1 al mondo

L’unica vera collaborazione immobiliare

31 Professionisti al tuo servizio Il Nostro Staff

La nostra sede RE/MAX Diamond

Diamond Trainig Perchè tutte le agenzie immobiliari dovrebbero avere una scuola di formazione

Dario Castiglia Ceo & Founder RE/MAX Italia

Il Notaio Risponde Decreto sostegni- Bis

Valter Ribichesu Sales Coach

Fotografia Immobiliare Cosa fa il fotografo e perchè è importante la preparazione dell’immobile

L’avvocato di famiglia Acquisto immobile e donazione

Home Staging Case “Belle“

Applicazione RE/MAX Diamond Come guadagnare informando qualcuno di qualcosa

Costruzioni per passione Superbonus 110% Le Cose di Casa “No Agenzie Grazie“

1012

16 20 22 24 26

28 30 34

M e n s i l e d i a p p ro fo n d i m e n t i s u l m e rc a to i m m o b i l i a re e a rg o m e n t i co r re l a t i 3

L’ i m m o b i l i a re n .1 a l m o n d o L’UNICA VERA COLLABORAZIONE IMMOBILIARE I consulenti RE/MAX, a differenza di molti altri, si avvalgono della collaborazione tra di loro e all’esterno, che consente di accorciare in modo significativo i tempi di vendita. Inoltre sono veri esperti del mercato locale di riferimento. Perché sceglierci? Perché negoziamo per tuo conto, facilitando il superamento delle barriere logistiche e legali, e velocizzando i tempi di vendita.

Non è assolutamente facile vendere una casa. Ci sono molti aspetti da considerare che spesso vengono trascurati per mancanza di esperienza. Scegliere RE/MAX, significa avvalersi dell’esperienza di consulenti altamente professionali che ti supporteranno durante l'intero processo di vendita, garantendoti il massimo risultato. A partire dal prezzo corretto cui proporre il tuo immobile, alla gestione di tutta la documentazione e delle pratiche burocratiche. Noi ti semplificheremo la vita. Mettici alla prova!

“Nella storia dell’umanità, chi ha imparato più efficacemente a collaborare ha prevalso” Collaborare aumenta in modo esponenziale i numeri di potenziali acquirenti. Lavorando insieme, si genera un ambiente in cui gli agenti antepongono le esigenze degli acquirenti e venditori. Ciò riduce notevolmete i tempi di vendita e fa muovere il mercato più velocemente, il che comporta benefici per tutti, con meno giorni sul mercato per l’immobile e meno tempo trascorso a visionare case. TUTTI CONTENTI, CLIENTI ED AGENTI!!!

Consuelo Puleo

BROKER TITOLARE

Valentina Calì

ASSISTENTE D’UFFICIO

Danilo Nobili

CONSULENTE IMMOBILIARE

Gabriele Napoli

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Fabio Villanis

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Igor Di Iulio

Marcella Palumbo

Silvia Pomponi

Margherita Torsiello

BROKER TITOLARE

ASSISTENTE D’UFFICIO

Michele Negro

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Silvia Donati

CONSULENTE IMMOBILIARE

Giulia Demonte

CONSULENTE IMMOBILIARE

BROKER MANAGER

Valter Ribichesu SALES COACH

TEAM MANAGER

Francesco Schiattone

CONSULENTE IMMOBILIARE

Cristian Brugnoli

Luca Di Matteo

CONSULENTE IMMOBILIARE

Davide De Matteis

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Lorenzo Schiaffi

Augusto Senzameno

ASSISTENTE IMMOBILIARE

31 professionisti al vostro servizio

Simone Dalesio

CONSULENTE IMMOBILIARE

Lorenzo Rompato

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Giuliano Guglielmi

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Valerio Dello Scoglio

CONSULENTE IMMOBILIARE

Michela Ranieri

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Karin Finsinger

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Simone Matrigiani

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Annalisa Manni

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Marilin Franco

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Valerio Angeli

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Donatella Licata

ASSISTENTE IMMOBILIARE

Roberto Messner

ASSISTENTE IMMOBILIARE

LA NOSTRA SEDE

RE/MAX DIAMOND Via dei Berio, 214/216 - Roma Tel. 06.22.85.206 Cel. 349.49.99.196 mail. diamond@remax.it www.remax.it/diamond

PERCHÈ TUTTE LE AGENZIE IMMOBILIARI DOV

In un mercato sempre in costante evoluzione è fondamentale organizzare e gestire un processo di formazione continua di tutti gli operatori del settore. Nel nostro è essenziale lavorare costantemente sulle competenze e sulle aree di miglioramento di ogni singola figura, con l'obiettivo di migliorare le conoscenze e quindi il servizio alla clientela. Per questa ragione 5 anni fa nasceva Diamond Training, la nostra scuola di formazione che mette a disposizione un'offerta formativa completa per ogni grado di preparazione dei propri consulenti e dello staff d'agenzia e, non in ultimo, anche dei fuori settore con il nostro percorso “On Boarding Compass”. Nello specifico la formazione in Diamond è di carattere tecnico, legale, motivazionale e tecnologico.

REBBERO AVERE UNA SCUOLA DI FORMAZIONE

RE/MAX Diamond da sempre pone molta attenzione allo

la differenza tra un vero professionista della mediazione

sviluppo delle skill e all’educazione professionale dei suoi

immobiliare e chi indossa solo la giacca giusta per l’occasione

affiliati. L’impegno che ella pone nella ricerca e nel

ma è ben lontano dal calzarla a pennello.

reclutamento di professionisti competenti e abili nel

Sempre di più i mercati (tutti non solo quello immobiliare)

trasferire le competenze sulle materie tecniche e di relazione

richiedono competenze e livelli di preparazione che non si

indispensabili per un moderno agente immobiliare ed un

possono più improvvisare o maturare solo attraverso

coach in grado di intervenire sulla performance personale,

l’esperienza. La maturazione di un professionista è diventata

rappresentano per lei un vero asset commerciale. È infatti

una costante che passa attraverso la progettazione di percorsi

sulle risorse umane che oggi un’azienda deve investire se

di formazione continua che solo le aziende leader sanno

vuole creare un vero punto di distinzione sulla concorrenza,

comprendere, progettare e mettere a disposizione dei propri

una marginalità valoriale che faccia comprendere al cliente

collaboratori. Remax Diamond lo fa da sempre. 11

DARIO CASTIGLIA CEO & FOUNDER RE/MAX ITALIA

DARIO CASTIGLIA

fondatore di RE/MAX Italia, nella classiﬁca dei

100 TOP MANAGER stilata da Forbes

Nella classiﬁca dei "100 capitani di impresa",

dove prosegue gli studi di economia all’Università

stilata da Forbes c'è Dario Castiglia, presidente e

di Toronto. Il mondo immobiliare lo aﬀascina e in

fondatore di RE/MAX Italia.

breve tempo ottiene la licenza di agente

«L’inserimento nella classiﬁca di Forbes non

immobiliare. Sono i primi anni ’80 e Castiglia inizia

rappresenta sicuramente un punto di arrivo. È un

a muovere i primi passi nel settore del real estate.

riconoscimento che premia molti anni di duro

Passano pochi anni e nel 1990 sperimenta e

lavoro e mi dà un ulteriore slancio verso quelli a

promuove l’utilizzo di formule franchising e di

venire. I risultati che RE/MAX sta raggiungendo

marketing mirate al mercato italiano. Tornato in

anche in Italia sono sotto gli occhi di tutti e noi

Italia

non possiamo che esserne orgogliosi ma non

amministratore delegato della Proximm S.p.A.,

sono solo i miei successi. Sono i successi di un

licenziataria per l’Italia del marchio RE/MAX, apre

gruppo di lavoro, il mio staﬀ che ringrazio e con

uﬃcialmente la sede operativa di RE/MAX Italia.

cui

nel 1995, in qualità di presidente e

questo

Ancora oggi ricopre la carica di amministratore

Dario

Castiglia,

delegato e presidente del network immobiliare,

presidente e fondatore del gruppo immobiliare in

che conta oltre 431 agenzie e 4.586 agenti

franchising RE/MAX Italia.

immobiliari (dati aggiornati al 30 giugno 2021) e

Dario Castiglia è nato a Genova, poco più che

che ha conseguito innumerevoli riconoscimenti

adolescente si traferisce con la famiglia in Canada

dalle principali associazioni di categoria.

condivido

riconoscimento»,

prestigio

commenta

Dario Castiglia 13

L’INTERVISTA....

RE/MAX guida la crescita dell’immobiliare.

ha aggiunto Castiglia. “Stiamo vivendo un momento

“Abbiamo ancora mercato da conquistare” ha

ﬂorido,

detto il ceo Dario Castiglia

aumentando anche a doppia cifra e ciò sta

volume

delle

compravendite

sta

generando un aumento del fatturato dei nostri agenti Un fatturato aggregato di 52,3 milioni di euro, con un

immobiliari e delle nostre agenzie”.

aumento del 41% rispetto allo stesso periodo del 2019, 12.400 transazioni messe a segno ed un

RE/MAX, la ricetta vincente secondo Dario

volume che supera gli 1,7 miliardi di euro. La crescita

Castiglia

di RE/MAX relativamente al primo semestre del 2021 è stata sorprendente: “I risultati che abbiamo

Più nello speciﬁco RE/MAX, che sta guidando la

ottenuto sono dovuti alla crescita organica della

crescita di questo settore, ha basato la sua ricetta

nostra

vincente sulla formazione degli agenti immobiliari e

rete

all’eﬀervescenza

ma del

anche mercato

buona

parte

immobiliare”

sull’innovazione tecnologica. “Dobbiamo preparare le

aﬀermato Dario Castiglia, ceo e founder di RE/MAX

nostre risorse umane non solo al lavoro in sé, ma

Italia.

anche ad adeguarsi ai cambiamenti del mercato”. E in un contesto di evoluzione digitale così accelerata, sia

A sostenere le sue parole ci sono i dati, riportati

dal punto di vista degli operatori del settore sia dal

dall’Outlook Semestrale di Real Estate Data Hub, lo

punto di vista degli utenti, anche il colosso

strumento di analisi nato dalla collaborazione tra

dell’immobiliare non ha potuto fare altro che

RE/MAX Italia e Avalon Real Estate Spa. Il trend del

cavalcare l’onda della trasformazione. “L’aspetto

comparto residenziale ha registrato nel primo

tecnologico è imprescindibile per sempliﬁcare ed

semestre un incremento del 17%: “La pandemia ha

ottimizzare il nostro lavoro e per renderlo più fruibile

rilanciato il mondo della casa in maniera prepotente”

ai clienti” aﬀerma il ceo di RE/MAX, accennando ad

esempio ad una possibilità come quella di effettuare delle visite virtuali. Il valore umano, tuttavia, rimane sempre centrale. Anche se le nuove tecnologie fanno gola ai giganti del settore, bisogna comunque mantenere un equilibrio: “La nostra sfida nei prossimi anni sarà quella di coniugare il valore aggiunto dell’apporto umano con quello delle nuove tecnologie. Queste devono rendere la vita più facile e semplificare il processo di acquisto/vendita. Ma bisogna tenere a mente sempre che al centro dell’intermediazione immobiliare ci sarà l’uomo”. E i 5000 operatori sul territorio italiano – l’obiettivo di Castiglia è quello di raddoppiarli nei prossimi 5 anni – ne sono un ulteriore testimonianza. Il futuro del mercato immobiliare Sul fronte previsionale, Castiglia cerca di moderare l’euforia.

Nel

secondo

semestre

potrebbe

manifestarsi un raﬀreddamento dell’entusiasmo post lockdown che ha elettrizzato il mercato in questi mesi e che è stato sicuramente tra gli acceleratori della ripresa. “Ci sarà un po’ un eﬀetto elastico: ci aspettiamo un calmieramento del mercato, ma non una crisi. La capillarità del nostro modello di business basato

sullo

studio

associato

permette

rispondere eﬃcacemente alle nuove dinamiche del mercato”. Lo studio associato, modello importato dagli Stati Uniti, permette a più agenti immobiliari di condividere più risorse (da quelle umane a quelle meccaniche) e di poter usufruire di una sorta di economia di scala: “Lavorando insieme in co-working si creano delle sinergie importanti sia per le condivisioni delle esperienze di ciascuno sia per la collaborazione tra queste persone, al ﬁne di accelerare il processo di acquisto/vendita”. Il mercato della casa è in evoluzione. E la trasformazione è guidata dalla ricerca di quegli elementi abitativi che si sono rivelati carenti durante la

forzata

confermate

permanenza da

quanto

casa.

emerso

Aﬀermazioni dall’European

Housing Report 2011 realizzato da RE/MAX Europe che ha evidenziato come in tutta Europa si stia

registrando un’eﬀervescenza del real estate basata sulla ricerca di nuovi stili di vita. Secondo l'indagine condotta da RE/MAX, infatti, i cinque fattori di vivibilità più importanti per gli europei sono: la vicinanza a spazi verdi, luogo di lavoro, negozi di prossimità

trasporti

pubblici,

unitamente

all'accessibilità economica. La vivibilità del quartiere gioca un ruolo signiﬁcativo nel processo di acquisto della casa, contribuendo alla delocalizzazione che si sta registrando anche in Italia. E poi “il mercato immobiliare andrà sempre più verso quello che riguarda la sostenibilità”, conclude Castiglia. “Si parla di case sempre più smart ed ecosostenibili, che ottimizzino temi come il riscaldamento o i materiali utilizzati, passando dal risparmio energetico e dal riciclo".

Fonte: FORBES

ILNOTAIO RISPONDE DECRETO SOSTEGNI-BIS

LE MISURE A FAVORE DEI GIOVANI PER L’ACQUISTO “PRIMA CASA”

’art. 64 del d.l. 25 maggio 2021, n. 73 (cd. decreto Sostegni bis), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 123 del 25-05-2021 ed entrato in vigore il 26 maggio 2021, prevede alcune misure a favore dell’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani “under 36 anni”, contenute nei commi da 6 a 10, ai sensi dei quali: 6. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio

dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui. 7. Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d'imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi. 8. I finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza

degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601. 9. Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione e il 30 giugno 2022. 10. In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131 e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.»

Elio Bergamo 16

Notaio

In merito a quanto sopra si osserva quanto segue: Esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale Il comma 6 stabilisce i requisiti oggettivi e soggettivi per l’accesso all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. - Disciplina “prima casa” - Il comma 6 ricalca testualmente la disciplina delle cd. agevolazioni ‘prima casa’ di cui all’art. 1 della tariffa, parte prima, d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, e relativa Nota II-bis, sia con riguardo agli acquisti agevolabili, facendo riferimento a “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà atti traslativi o ” e “costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione”, sia con riguardo alla natura degli immobili oggetto della misura di favore, ossia le “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9”. Quanto alle condizioni per l’acquisto della cd. prima casa, deve ritenersi che il riferimento alle “ ’prime case’ di abitazione come definite dalla Nota II-bis” sia da intendere come richiamo all’intera disciplina delle cd. agevolazioni prima casa di cui alla predetta Nota II-bis. Pertanto, al fine dell’applicazione dell’esenzione di cui al comma 6, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) della Nota II-bis (compresa l’ipotesi di cui al comma 4-bis). Inoltre, interpretando il comma 6 nel senso che l’esenzione si applica agli acquisti disciplinati dalla Nota II-bis, rientrano nel relativo ambito anche gli acquisti delle pertinenze della “prima casa” ai sensi del comma 3 della suddetta Nota II-bis. - Atti IVA - Considerato che per le cessioni di case di abitazione (ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9) imponibili agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto, il n. 21 della tabella, parte II, d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633, rinvia alle condizioni di cui alla Nota II-bis cit., può ritenersi che gli acquisti a titolo oneroso delle “’prime case’ di abitazione come definite dalla Nota II-bis” siano anche le cessioni soggette ad IVA. In altri termini, le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovrebbero essere esenti anche nel caso di cessioni di cui al comma 6 in esame poste in essere da soggetti passivi IVA, sia nell’ipotesi di cessioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10 n. 8-bis d.p.r. n. 633/1972 cit., sia nell’ipotesi di cessioni imponibili agli effetti dell’IVA (in tal senso vedi la relazione tecnica al D.l. in commento, ove si legge che «nel caso in cui la transazione sia assoggettata ad IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è previsto inoltre un ristoro pari all’IVA pagata»). - Ulteriori requisiti - L’esenzione di cui al comma 6 si applica agli acquisti cd. prima casa “stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato” e che hanno “un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui”. Con riguardo al requisito soggettivo dell’età, la formulazione della norma non è chiarissima. Sembrerebbe, da un punto di vista letterale, che il suddetto requisito (ossia il mancato compimento dei 36 anni) debba ricorrere non al momento della stipula dell’atto di acquisto, ma nell’anno (si presume

solare) in cui l’acquisto stesso è compiuto, con la conseguenza, in ipotesi, che non possa accedere al beneficio il soggetto che abbia 35 anni al momento dell’acquisto ma che ne compia 36 entro il 31 dicembre dell’anno solare in corso. Quanto al valore dell’ISEE, in assenza di espresse indicazioni nella norma, non sembrerebbe necessaria l’allegazione all’atto di acquisto della relativa certificazione, potendo essere sufficiente la dichiarazione resa in atto dall’acquirente ( ma l’Agenzia delle entrate, chiede che invece venga indicato in atto il numero della certificazione ISEE o che quanto meno sia stata formalmente richiesta prima del giorno dell’atto). - Imposta di bollo e altri tributi - Per gli atti previsti dal comma 6 non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Credito di imposta per le cessioni imponibili IVA Per gli acquisti della “prima casa” previsti dal comma 6 soggetti all’imposta sul valore aggiunto, il comma 7 del D.L. in commento riconosce “agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato” un credito d'imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. In tali ipotesi, dunque, il legislatore, non potendo intervenire direttamente sull’IVA in ragione dei vincoli comunitari, annulla di fatto il peso economico del tributo – che resterebbe a carico dell’acquirente, non soggetto passivo IVA, per effetto della rivalsa – attraverso lo strumento del credito di imposta di pari ammontare. Va osservato che il comma 7, pur richiamando nel suo gli atti di cui al comma 6, individua incipit espressamente il requisito soggettivo degli acquirenti solo con riguardo all’età, non indicando anche l’ulteriore requisito del valore ISEE (a differenza del precedente comma). Pertanto non appare chiaro se il valore ISEE rilevi o meno ai fini dell’attribuzione del credito di imposta. Tuttavia va osservato che un’interpretazione sistematica dell’intervento legislativo nel suo complesso e il richiamo “agli atti di cui al comma 6” potrebbero far propendere per la sua rilevanza. Le modalità di utilizzo del credito di imposta sono analoghe a quelle previste dall’art. 7 l. 23 dicembre 1998, n. 448, per il credito di imposta ‘prima casa’. Esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti a medio/lungo termine Il comma 8 dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% ai sensi dell’art. 18 d.p.r. n. 601/1973, per i “finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono i requisiti e le condizioni di cui al comma 6”. Tale formulazione porta a ritenere che il finanziamento debba essere erogato per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla Nota II-bis a favore di soggetti mutuatari “che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n.

159, non superiore a 40.000 euro annui”. I suddetti requisiti e condizioni devono, ai sensi del comma 8, essere dichiarati dalla parte mutuataria. Trattandosi di un’esenzione dall’imposta sostitutiva i finanziamenti devono rientrare nel relativo ambito di applicazione ai sensi degli artt. 15 e 17 d.p.r. n. 601/1973. Pertanto devono ricorrere i requisiti di cui all’art. 15 e l’opzione di cui all’art. 17, in presenza dei quali resta fermo il regime sostitutivo di cui all’art. 15 citato. Requisito temporale Il comma 9 dispone che le misure di favore previste nei commi precedenti si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge fino al 30 giugno 2022. Decadenza dai benefici Il comma 10 disciplina le conseguenze nel caso di insussistenza dei requisisti e condizioni previsti nei commi precedenti per l’accesso ai benefici ivi disposti. Al riguardo si ritiene di dover distinguere le seguenti ipotesi: a) decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ secondo quanto previsto dalla Nota II-bis cit. (per dichiarazione mendace, alienazione infranquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto ex comma 4-bis) Venendo meno in tal caso le agevolazioni ‘prima casa’, l’imposta di registro dovrebbe essere recuperata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni come disposto dalla predetta Nota II-bis. L’imposta sostitutiva sul finanziamento dovrebbe essere applicata nella misura del 2% (oltre a sanzioni e interessi ex art. 20 d.p.r. n. 601/1973). Il credito di imposta di cui al comma 7 verrebbe meno (con recupero delle imposte sulle quali lo stesso è stato scontato, con sanzioni e interessi) oltre alle conseguenze in materia di IVA per la decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ di cui al n. 21 della tabella allegata al d.p.r. n. 633/1972 cit. b) Insussistenza degli ulteriori requisiti Laddove l’Agenzia delle entrate riscontri l’insussistenza solo degli altri requisiti previsti dai commi esaminati (età, valore ISEE, periodo temporale di validità delle agevolazioni), senza cioè che vi sia decadenza dalle agevolazioni prima

casa, il rinvio alla Nota II-bis e all’art. 20 d.p.r. n. 601/1973 dovrebbe valere per la misura degli interessi e delle sanzioni, nonché per le modalità e i tempi del recupero, ma quanto alla misura delle imposte dovute, non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione ‘prima casa’, potrebbe ritenersi che l’imposta di registro debba essere recuperata nella misura del 2% (intesa in tale ipotesi come “misura ordinaria” 5 di 5 registro debba essere recuperata nella misura del 2% (intesa in tale ipotesi come “misura ordinaria” dovuta ai sensi della Nota II-bis) e l’imposta sostitutiva nella misura ordinaria dello 0,25% (interpretando ragionevolmente il rinvio all’art. 20 d.p.r. n. 601 cit., che letteralmente invece fa riferimento al recupero nei confronti del mutuatario del “la differenza tra l’imposta sostitutiva di cui al terzo comma dell’articolo 18 e quella di cui al primo comma dello stesso articolo”). Considerato che nelle ipotesi di cui al comma 10 nelle quali, venendo meno l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e castale, è dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale, potrebbe essere utile l’inserimento nell’atto di acquisto dell’opzione sul prezzo-valore al fine di consentire l’applicazione della suddetta imposta proporzionale su una base imponibile determinata in ragione del cd. valore catastale. E non sembra che in tal caso possano riscontrarsi le preclusioni ravvisate dall’Agenzia delle entrate e da parte della giurisprudenza rispetto all’ammissibilità di plurime richieste di trattamenti tributari per una stessa fattispecie, in quanto (a prescindere dalla condivisibilità o meno di queste posizioni) il cd. prezzo-valore opera su un piano diverso rispetto ai benefici di cui al comma 6, rappresentando un sistema forfettario di determinazione della base imponibile. Inoltre precludere l’accesso a detto sistema, seppure in sede di recupero dell’imposta di registro, sembrerebbe contrario alle finalità, anche socialmente rilevanti, che fondano il meccanismo di cui al comma 497 dell’art. 1 l. n. 266/2005, valorizzate dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 6/2014, dirette a far emergere il valore ‘reale’ degli immobili oggetto della transazione immobiliare, evitando l’esposizione in atto di corrispettivi o valori non rispondenti alla realtà, nonché un’eventuale contenzioso.

Piazza Cavour, 10 00193 Roma RM 06 9604 0700 studio@notarius.it

VALTER

Valter Ribichesu - Coach RE/MAX Diamond

RIBICHESU COACH SALES

osa vuol dire “fare il coach”? In cosa consiste questa professione che negli ultimi 20 anni si è fatta sempre più strada nel mondo del business e del cosiddetto self empowerment e che sempre di più attira giovani leve? Il primo distinguo va fatto tra l’attività di coaching e quella di formazione vera e propria. Il coaching è infatti un processo di sviluppo delle capacità, risorse e competenze di una persona che viene gestita da un professionista qualificato detto appunto coach, il quale assume il compito e la responsabilità di aiutare il coachee (il suo cliente) a individuare i suoi ambiti di potenziale crescita, a definizione un programma finalizzato al raggiungimento di obiettivi personali o trasformando la paura del cambiamento in energia positiva e costruttiva. Il coaching è quindi una relazione one to one (coach – coachee) unica e personalizzata. L’attività di formazione o training punta invece a sviluppare nei discenti le abilità utili o talvolta indispensabili per il miglioramento della perfomance in ambiti specifici come ad esempio la vendita, il time management, il problem solving e via dicendo in contesti più ampi ma raggruppati per bisogni/benefici comuni. Possiamo quindi dire che il coaching aiuta il coachee a prendere coscienza del suo reale potenziale, mentre la formazione punta allo sviluppo delle skills a prescindere dalla condizione di partenza del discente. È secondo me molto importante sottolineare anche che coaching e formazione non hanno nulla a che vedere con la psicologia né tanto meno con la psichiatria. Si tratta infatti di attività che non puntano al superamento di un disagio, di una disfunzione del comportamento o di altre condizioni che sono di esclusivo appannaggio di terapeuti opportunamente qualificati come sono appunto gli psicologi o gli psichiatri. Cosa occorre quindi per essere un bravo formatore e/o un bravo coach? In fondo tutti possono esserlo, a condizione che abbiano competenza e preparazione in un ambito specifico e specialistico, tanta esperienza diretta in merito a ciò che vogliono trattare ma soprattutto, occorre moltissima passione per la materia/attività che si tratta e ancora di più, “gusto” e soddisfazione nel trasferirla! Il vero formatore/coach dovrebbe infatti a mio avviso essere una persona umile, che si toglie dalla luce dei riflettori per far spazio alle persone che forma. Apparentemente sembra lui il protagonista, ma in realtà, è (o dovrebbe essere) lo strumento attraverso il quale passano quelle conoscenze che portano i discenti a conquistare i risultati a cui puntano attraverso il miglioramento delle loro conoscenze e delle loro skills. Narcisismo, egocentrismo e protagonismo sono fattori che creano ostacoli e barriere al diffondersi del sapere e questo è dannoso soprattutto nell’attività di formazione, in quanto, mentre nel coaching si instaura una relazione diretta tra coach

e coachee, nella formazione d’aula tale relazione non è sempre possibile; se si da spazio ai fattori citati sopra, in aula si possono innescare due condizioni ambedue deleterie: idolatria verso il formatore che diventa un “guru” e allontanamento dei discenti dagli argomenti per sopraggiunta antipatia verso il formatore. Restando nell’ambito della formazione in aula, di sicuro la responsabilità del formatore finisce quando finisce l’attività d’aula, tuttavia, non bisogna pensare che l’azione del formatore sia limitata al traferire informazioni. Al contrario, il formatore è delegato a qualcosa di ben più profondo che l’elencare una serie di argomenti e di tecniche, qualcosa che se ben fatto, può incidere molto di più sul discente di una più personalizzata sessione di coaching. Il vero formatore è colui che parte dal presupposto di non possedere la verità assoluta, di non essere la fonte unica del sapere, ma il portatore di una parte, sia pure importante, di tutto ciò che c’è da sapere. La sua azione è (o dovrebbe essere) ispirata dal senso più stretto del “formare”, ovvero dell’insegnare, dove per insegnare mi riferisco al senso più stretto dell’etimologia, ovvero: in-segnare = segnare dentro, lasciare un segno. I veri insegnati possono essere le persone più inaspettate, che hanno tuttavia la capacità di toccare nel profondo gli altri. Parafrasando Vito Mancuso, la vera formazione e di conseguenza, il vero formatore, è colui che attraverso la sua attività riesce a toccare quell’energia vitale libera ed indeterminata che scorre dentro ogni essere umano e che costituisce il mistero della sua identità tradizionalmente chiamata anima. L’attività di coachig possiamo invece accostarla più all’idea di “educazione”. L’educazione intesa come il guidare, condurre un'altra persona ad un più conveniente livello di maturità sia sul piano intellettuale che morale. Ancora più propriamente possiamo intendere l’educazione che passa attraverso l’attività del coach come l’aiuto dato al coachee per affinare con l'esercizio ciò che magari si è appreso in aula ma che egli non riesce ad applicare magari per la inevitabile resistenza al cambiamento tipica di ogni essere vivente. Si tratta in ambedue i casi di attività che richiedono quindi impegno, dedizione e molta energia costruttiva da parte di chi la svolge, ma cosa molto più importante, richiedono un grande senso di responsabilità. Non si può pesare di intervenire insegnando e/o educando un'altra persona, se non si comprende a fondo il significato di queste due attività affini ma diverse. Non si può pensare di diffondere il sapere se no lo si possiede così come non si può pretendere di educare qualcuno se non ci si sforza di vivere secondo ciò che si “predica”. La cosa che oggi manca alla formazione è autenticità, consapevolezza e paradossalmente conoscenza ed esperienza. Al contrario, abbiamo molta ipocrisia, approssimazione e un enorme buco nero di conoscenza ed esperienza da colmare. 21

FOTOGRAFIA IMMOBILIARE

COSA FA IL FOTOGRAFO E PERCHE' E' IMPORTANTE LA PREPARAZIONE DELL’IMMOBILE

a fotografia immobiliare è uno strumento di marketing che serve a vendere case, più velocemente”. Ma non solo questo, naturalmente. Grazie a questo strumento, si è in grado di mettere in luce prima di tutto la professionalità di chi propone la casa, ponendo in risalto serietà e attenzione per il cliente e per il tipo di immobile che sta vendendo. Il fotografo immobiliare dovrà quindi concentrarsi sul modo di ottenere la fotografia più “efficace” possibile, quella che metterà in condizioni un acquirente di fermarsi e porre attenzione su ciò che gli viene proposto rispetto ai tanti annunci disponibli. Una fotografia immobiliare è soprattutto una fotografia che vende, sarà la fotografia che spingerà un eventuale Compratore ad andare a visitare quella casa prima di un’altra. E spesso, in un mercato dove le vetrine immobiliari sono sovraccariche di offerte, una foto convincente può fare una grande differenza. Legando poi la possibilità di un Home Staging ( una preparazione degli ambienti dell’immobile in modo da renderlo ancora più piacevole ed ordinato, valorizzazione operata da professionisti in materia ), il risultato delle foto diventa assolutamente un successo. C’è quindi da considerare alcune operazioni di preparazione allo “shooting fotografico”, niente di molto complesso, perchè la casa deve essere come la vedrà il Cliente interessato all’acquisto. Non deve stupire, ma convincere! Un eccessivo accorgimento agli arredi e suppellettili puo’ essere percepito come esagerato, tuttavia si possono fare piccoli spostamenti da valutare caso per caso. L’aspetto principale da curare è il disordine, crea ancora più disagio in foto che a vederlo dal vivo. Il disordine è vietato. Se, per esempio, sto mettendo in vendita una casa di 100 metri quadrati e in giro ci sono scatoloni, passeggini, giacche, scarpe, panni stesi, stracci, eccetera… sembrerà che non ci sia abbastanza spazio e lo spazio complessivo potrebbe essere percepito come inferiore all’effettiva metratura della casa. Tutti gli Agenti Immobiliari sanno che questo è l’aspetto più importante e quindi cercano di aiutare il Proprietario affinchè sistemi la casa nel modo più ordinato possibile. Tutto questo vale anche per le riprese Video effettuate sia all’interno dell’immobile che all’esterno anche con l’ausilio di Droni. L’argomento è assolutamente una novità per il venditore medio, ancora tantissime Agenzie e privati non hanno metabolizzato l’importanza dei dettagli di immagine, che invece fanno sempre più la differenza sul risultato vincente di un annuncio immobiliare. Paolo Pozzi

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L DI FAMIGLIA ’AVVOCATO

Rubrica a cura dell’Avv. Federico Guidoni

ACQUISTO IMMOBILE E DONAZIONE

a donazione è l’atto con cui un soggetto (donante) trasferisce ad un altro soggetto (donatario) un proprio bene per spirito di liberalità, senza, cioè, ricevere alcun corrispettivo. Si tratta di un atto che viene spesso richiesto, sia perché ha un costo molto più basso rispetto ad una vendita, sia allo scopo di “sistemare” i patrimoni familiari. Ma la donazione, soprattutto di un bene immobile, presenta dei rischi ed è per questo sconsigliata dai notai. Innanzitutto, la donazione è suscettibile di revoca da parte dei creditori del donante, i quali ritengano lese le loro ragioni dall’atto dispositivo: si tratta della azione revocatoria. Ma non è tutto. La donazione è considerata dal Legislatore come una specie di anticipazione sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazione a cui è soggetto il testamento da parte degli eredi “legittimari”, ossia, da una speciale categoria di eredi che può vantare un diritto ad una quota dell’eredità del donante stesso. Il nostro Ordinamento giuridico, infatti, riserva a determinati soggetti, detti – appunto –“legittimari” (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità chiamata quota di legittima della quale non possono essere privati. Ebbene, se un “legittimario” ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti (che siano altri eredi o terzi), può far valere il proprio diritto ad ottenere l’intera quota di legittima a lui spettante mediante un’apposita azione giudiziaria: si tratta della azione di riduzione.

L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante (ma entro dieci anni dal decesso) e contro il donatario e, se quest’ultimo ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il “legittimario” può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene. Come si vede, quindi, la donazione è uno strumento che deve essere usato con estrema oculatezza. 25

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STAGING Parliamo di case “belle” (..quindi parliamo di home staging) Ma come facciamo a parlare di bellezza se è, per buona parte, soggettiva? Ecco il primo problema che noi, home stager, dobbiamo affrontare: se dobbiamo trasformare questa casa in una casa “bella” da dove cominciamo se queste sono le premesse? Cominciamo, è inutile negarlo, da quello che piace a noi! Ma.. c'è un “ma”. Dobbiamo sempre - e subito - correggere il tiro e fare in modo che sia una “bellezza” giudicata tale dal maggior numero di persone possibile! Una bellezza “universale” che.. non esiste. Ma noi non ci arrendiamo. Per questo motivo è così difficile parlare di bellezza nel nostro lavoro. Noi facciamo home staging cioè siamo quelle che, prima che entri il potenziale compratore di una casa, trasformano ed allestiscono, suggeriscono le atmosfere e le sensazioni, amplifichiamo le potenzialità nascoste e la funzionalità degli spazi, illuminano, colorano ed arredano, pur lasciando spazio alla fantasia del singolo visitatore che diventerà poi il compratore.

Noi siamo quelle che guardano l’immobile con gli occhi, senza pietà, di chi lo compra e mai possiamo permetterci di guardarlo con gli occhi di chi lo lascia e lo considera sicuramente perfetto, o addirittura “bello”. Siamo cattivissime ma ti facciamo raggiungere il risultato nel tempo più breve e al prezzo migliore. Sì, sappiamo che alla fine ci perdonerai anche se ti abbiamo detto che la tua adorata carta da parati è, davvero e senza indugi, da eliminare. Per la prima e unica volta, il nostro committente non ha voce in capitolo: dobbiamo raggiungere “la (nostra) bellezza” che è però una scommessa e una sfida. E infatti, se è vero che l’immobile che si decide di comprare è quello che ci fa sentire a nostro agio fin da subito, che ci permette di immaginare le nostre cose all’interno di quelle mura, è quella la “bellezza” che ci serve raggiungere. Ma allora cosa rimane del concetto condiviso ed oggettivo di bellezza? Di quella parte di bellezza che è indiscussa? Se la casa è pulita, luminosa, curata nei dettagli e soprattutto armonica (altra parola che ci piace forse di più di “bella”) assume subito un altro aspetto ed è innegabile che sia “più bella”. Questa volta per tutti. Facciamo home staging e pensiamo che tutte le case (e tutti gli agenti immobiliari) se lo meritino. Per spiccare prima il volo, più in alto e più veloci. Valentina Girasole & Carla Terenzi

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Realizziamo impianti termo idraulici ed elettrici con rilascio di dichiarazione di comformità, infissi in pvc e lavorazioni in ferro. Operiamo con la massima professionalità, con particolare attenzione alle esigenze dei nostri clienti, e impieghiamo esclusivamente personale altamente qualificato nel rispetto delle norme di sicurezza. Utilizziamo i materiali migliori sul mercato, a marchio CE, aprendoci alle innovazioni che caratterizzano questo mercato, per un risultato finale garantito nel rispetto dell’ambiente. La Di Iulio Costruzioni è in costante evoluzione, basandosi su personale specializzato ed in continuo aggiornamento. L’organigramma comprende un direttore tecnico, un responsabile operativo e gestione di cantieri, un responsabile del dipartimento idraulico, uno del dipartimento elettrico e uno per il dipartimento di infissi, oltre a 17 operai specializzati generici.

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SUPERBONUS 110% Introdotto con il Decreto n.34/2020 (Decreto Rilancio, art. 119) poi convertito in Legge n. 77/2020, il Superbonus 110% permette di realizzare interventi edilizi per il miglioramento energetico degli edifici già esistenti (Ecobonus) e per la messa in sicurezza dal rischio sismico (Sismabonus) ottenendo uno sconto fiscale del 110%.

COME FUNZIONA?

REQUISITI ACCESSO

Il SuperBonus 110% è un incentivo introdotto dal decreto Rilancio che consente ai beneficiari di effettuare lavori di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico in pratica senza aver alcun tipo di costo. Grazie a questo incentivo i beneficiari che eseguono lavori di ristrutturazione dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 (in alcuni casi fino al 2023) possono contrare su una detrazione del 110% delle spese sostenute per gli inteventi. Il superbonus si può applicare a non più di due immobili di proprietà.

Per poter usufruite del SuperBonus al 110% sono richiesti alcuni requisiti di accesso o per meglio dire dei vincoli:

Si possono detrarre anche le spese necessarie alla realizzazione dei lavori, i costi di progettazione, di smaltimento, gli onorari dei professionisti e le perizie.

il bonus viene erogato se gli interventi contribuiscono allla riduzione del rischio sismico. In questo caso l'unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovinonella zona sismica 1, 2 o 3. Importante sottolineare che in caso di adeguamento antismico è possibile usufruire di una detrazione del 905 sull'acquisto di un apolizza assicurativa anticalamità.

Coloro che non vogliono utilizzare il credito d’imposta, possono scegliere tra altre e due opzioni: lo sconto in fattura oppure la cessione del credito a un soggetto terzo come banche e intermediari finanziari, realizzando i lavori a costo zero.

CHI NE HA DIRITTO?

SUPERBONUS CONDOMINI

I beneficiari che possono usufruire dell’agevolazione ecobonus al 110%:

I condomìni possono sfruttare il maxi-sconto 110%, tanto se i condòmini sono persone fisiche quanto se imprese e professionisti perché è ininfluente la destinazione delle singole unità. La detrazione è valida per gli interventi trainanti realizzati sulle parti comuni e si può estendere alle opere trainate effettuate sulle singole unità. Esclusi i condomìni con unità di lusso.

I condomìni Le persone fisiche; Gli istituti autonomi case popolari; Le onlus, le organizzazioni di volontariato e del terzo settore; Le cooperative "di abitazione a proprietà indivisa"; Le società sportive dilettantistiche ma esclusivamente per il rifacimento degli spogliatoi. Il bonus è valido per prime e seconde case in condominio, all'interno di edifici plurifamiliari (ma con ingresso indipendente) e unifamiliari.

il bonus viene erogato solo se garantisce un miglioramento di almeno 2 classi energetiche e, se non possibile, di una sola ma la più alta raggiungibile. L’aumento delle classi energetiche deve essere certificato da un Attestato di prestazione energetica (APE) rilasciato da un tecnico abilitato.

Sono esclusi gli immobili di lusso (categorie catastali: A/1, abitazioni signorili; A/8, ville; A/9, palazzi di pregio storico e castelli).

La ripartizione delle detrazioni spettanti per i lavori realizzati sulle parti comuni si calcolano in base ai millesimi. Il bonus può essere utilizzato come credito d'imposta, sconto in fattura oppure il credito può essere ceduto a terzi. Ogni condòmino può scegliere tra le tre soluzioni. Se tutti i condòmini sono concordi nel cedere il credito, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate è a cura dell’amministratore.

INTERVENTI AMMESSI DALL'ECOBONUS Rientrano nell'Ecobonus gli interventi trainanti e trainati. I secondi ne hanno diritto solo se realizzati contestualmente ad almeno uno dei seguenti interventi trainanti: Isolamento termico (o cappotto termico) delle "superfici opache verticali, orizzontali e inclinate" su più del 25% della "superficie disperdente lorda dell’edificio", cioè la superficie che lo delimita esternamente, o dell'unità immobiliare posta all'interno di edifici plurifamiliari e che sia indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017 Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi di riscaldamento centralizzati (ad esempio, a pompa di calore e a condensazione), raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria. Interventi sugli immobili unifamiliari, o su unità indipendenti all’interno di edifici plurifamiliari, per sostituire gli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti alternativi per il riscaldamento (ad esempio, a condensazione e a pompa di calore), raffrescamento o produzione di acqua calda sanitaria Gli interventi di riqualificazione energetica, detti trainati, sono elencati nell’art. 14 del decreto legge 63/2013, convertito dalla legge 63/2013. Tra questi: la sostituzione degli infissi e l’installazione di schermature solari (vedi bonus infissi); installazione di micro-generatori per la fornitura di energia; installazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici con un tetto massimo di spesa di 3mila euro; demolizione e ricostruzione di un immobile purché i lavori assicurino un miglioramento delle prestazioni energetiche rispetto al vecchio edificio. Per il Sismabonus, gli interventi trainanti (art. 16, DL 63/2013) sono: lavori antisismici generici; interventi per la riduzione del rischio sismico di una o due classi; interventi di riduzione del rischio sismico di una o due classi effettuati sulle parti comuni di condomini o similari; demolizione e ricostruzione di edifici effettuate da imprese edilizie e rivenduti entro 18 mesi.

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