Reporte Mercado Industrial Abril - Junio | Cali - Colombia, 2023 Q
2
PIB: 3,0% Primer Trimestre 2023
Según estimaciones del DANE.
DÓLARTRM:
4.168,88
BAN. REP. (26 DE JUNIO DE 2023)
Indicadores Económicos Panorama Económico
PETROLEO WTI: USD $69,40
DANE (23 de junio del 2023)
Nacional:
Variación mensual del IPC: 0,43% Mayo 2023
Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO: 10,7%
DANE (Abril del 2023)
IMPORTACIONES: USD $4.942,6
Millones CIF. BAN. REP. (Abril del 2023)
Proyección Crecimiento: 1,5%
Según la proyección de la OCDE
EXPORTACIONES: USD $3.738,6
Millones FOB. BAN. REP. (Abril 2023)
El panorama económico de 2023 ha estado marcado por la resiliencia mundial en medio de desafíos por el crecimiento y la inflación. Aunque se espera un menor crecimiento en la economía global para este año, seha sabido hacer frente a estos efectos adversos, mostrando un buen nivel de estabilidad y recuperación. De acuerdo con diferentes entidades, en Colombia, se proyecta un crecimiento de entre el 1,2% y 1,5% para el cierre del año, proyección que se ha duplicado frente a las estimaciones realizadas a inicio de año, debido al buen desempeño de la economía en los dos primeros trimestres. Por su parte, la inflación ha mostrado cierta disminución en los últimos meses, mostrando efectividad en materia de política fiscal y monetaria, y permitiendo recuperación en el consumo de los hogares. Aunque existen riesgos y desbalances, se anticipan oportunidades de crecimiento en el mercado inmobiliario y en la economía en general, lo que permite mantener una perspectiva favorable hacia el futuro.
Regional:
El Valle del Cauca ha experimentado un crecimiento económico destacado, superando la media nacional, con un crecimiento en el PIB del 8,1%. Esto se debe al esfuerzo de los empresarios de la región que lograron reiniciar y reactivar sus actividades a pesar de los desafíos de la pandemia. La industria tuvo un crecimiento significativo del 11,7%, el sector del comercio creció un 8% y el turismo experimentó un aumento del 33,4%. Estos tres sectores de la economía generaron un 65% de nuevos empleos, incrementando la fuerza laboral en 107.000 personas ocupadas, consecuentemente Cali se destacó en términos de empleabilidad, registrando altas tasas de ocupación (58,6%) y bajas tasas de desempleo (11,6%) a corte de abril de 2023. También es de destacar que entre el 2020 y el 2023, se reportaron 383.000 nuevos empleos, de los cuales una gran participación fue ocupada por mujeres en diversos sectores económicos.
Industrial:
En términos económicos, el sector industrial y logístico en Colombia muestra señales de recuperación; el Banco de la República habla de un repunte económico que oscilará entre el 0,5% y el 2,0%. Además, el Índice de Gestión de Compras (PMI) del sector industrial colombiano, ajustado por factores estacionales, ha experimentado un aumento significativo, lo que indica que el sector ha permanecido en territorio de expansión, lo que sugiere un aumento en la actividad manufacturera y una mayor demanda de productos industriales.
Por otro lado, se evidencia una reconfiguración del inventario con una mayor participación del segmento prime, lo que sugiere una tendencia hacia la búsqueda de instalaciones de mayor calidad y capacidades logísticas superiores. Esto puede deberse a una mayor conciencia de la importancia de la eficiencia en la cadena de suministro, lo que impulsa a las empresas a invertir en instalaciones más modernas y funcionales. Ahora bien, se registra un nivel de precios más alto para los activos recientemente construidos, así como el fenómeno "flight to quality", donde tanto los agentes productores y logísticos buscan instalaciones de mejor calidad, apuntando a una consolidación de la industria en instalaciones que permitan elaborar productos y servicios de alta calidad.
Reporte Cali Industrial – Q2 2023 - Pg. 2
Reporte de Mercado
Tasa de Disponibilidad
Q2 2023: 1,80%
Q2 2022: 1,02%
Inventario
Q2 2023: 612.398 m2
Q2 2022: 612.398 m2
Absorción Neta
Q2 2023: -1.163m2
Q2 2022: 39.877m2
Oferta
Q2 2023: 11.010 m2
Q2 2022: 6.250 m2
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Inventario:
El inventario competitivo de la ciudad de Cali finaliza este trimestre con una cifra de 612.398 m2 , permaneciendo estable desde el cierre del 2021, cuando se registró una expansión del GLA cercana a los 12.600 m2 Este comportamiento estable en comparación con otras ciudades principales da evidencia de una expansión del inventario bajo la estrategia “just in time” , en la que solo se construye nuevo inventario bajo demanda, disminuyendo el riesgo de vacancia.
Oferta por Corredor
Con lo anterior, Colliers estima que el inventario competitivo de la ciudad de Cali aumente de manera paulatina en el mediano plazo, crecimiento que estará atado al desarrollo bajo la modalidad Build To Suit Además, siguiendo la tendencia de otras ciudades principales como Bogotá y Medellín, se espera que este nuevo inventario esté concentrado en parques industriales de altas especificaciones, brindando herramientas a las compañías para desarrollar su actividad logística y manufacturera de una manera más eficiente.
Oferta:
Al cierre del primer trimestre del año en curso, la oferta de bodegas de uso industrial en la ciudad de Cali se consolida en 11.010 m2 , evidenciando un crecimiento anual de 4.760 m2 Con esta cifra de disponibilidad, la capital Valle se consolida como la región con menos área disponible en comparación con el resto de las ciudades monitoreadas; lo que sugiere un entorno propicio para el desarrollo inmobiliario industrial hecho a la medida Realizando un análisis histórico, la oferta en la ciudad solía mantenerse sobre niveles cercanos a los 30.000 m2 hasta el cierre del 2021, sin embargo, el impulso en el atractivo logístico y productivo de la región ha generado un cambio de nivel en esta cifra, que ha permanecido cercana a los 10.000 m2 durante los últimos seis trimestres analizados.
De acuerdo con el análisis previo, Colliers estima una cifra de oferta estable durante este año en la ciudad de Cali, comportamiento esperado por el tamaño de la oferta actual, así como por la configuración del pipeline de nuevos desarrollos, donde el inventario que actualmente está en construcción -en su mayoría- ya se encuentra comercializado y a la espera de ocupante.
Absorción:
La ciudad de Cali cierra el segundo trimestre del año con una absorción neta acumulada de -1.163 m2 , registrando un ritmo menor en la ocupación de espacios respecto al año anterior cuando se situaba en 39.877 m2 . Es de mencionar que este menor ritmo de ocupación de espacios es originado por el tamaño de la oferta actual, que, acompañado de una cifra de inventario estable, crea un escenario en el que no hay más espacios por ocupar Además, esta cifra en terreno negativo no representa una liberación de espacios significativa, sino que es el reflejo del leve crecimiento de la oferta.
Absorción por Corredor
Reporte de Mercado Reporte Cali Industrial – Q2 2023 - Pg. 4
46,44% 24,34% 29,22% 100 K 130 K 160 K 190 K 220 K 250 K 280 K 310 K A B ZF Área (m 2 ) Inventario Actual y Participación Inventario Actual Participación 6.343 3.286 2.642 2.964 2.025 1 K 3 K 5 K 7 K 9 K Q2-2022 Q2-2023 Área (m 2 ) Año - Trimestre
SU Acopi SU Palmaseca SU Yumbo -5.723 960 3.600 -8 K -6 K -4 K -2 K K 2 K 4 K 6 K SU Acopi SU Palmaseca SU Yumbo Área (m2)
Teniendo en cuenta esta alta tasa de ocupación, Colliers estima una cifra de absorción neta acumulada en terreno positivo para este fin de año, con una magnitud inferior a la registrada el año atrás. Por otra parte, la magnitud futura de la colocación de espacios dependerá directamente de la construcción y entrega de nuevas bodegas
Precios de Renta:
El precio promedio de renta de la ciudad de Cali se configura actualmente en $15.600 COP/m2 , decreciendo respecto al año anterior un 37,52% cuando se consolidaba en $25.000 COP/m2 Es de mencionar que este decrecimiento no obedece a una contracción en los asking prices de alquiler, sino a una reconfiguración geográfica de la oferta, de modo que en el 2022 esta se concentraba en el corredor SU Palmaseca y, actualmente está diversificada en todos los corredores de la ciudad con una mayor cantidad de bodegas disponibles, donde se encontraron espacios con un rango de área entre los 500 m2 y los 2.300 m2, que cuentan con un valor por metro cuadrado marginalmente inferior.
que se traduce en $484.700 COP/m2. Es importante aclarar que la cantidad de inmuebles en venta en la ciudad es baja, con un total de 5 bodegas disponibles en los 18 inmuebles monitoreados. Con este tamaño muestral, es de esperarse que las variaciones en los precios aquí reportados estén explicadas por cambios en la oferta, y no específicamente por variaciones en la fijación de precios de los activos disponibles.
Colliers estima que, el asking price de la ciudad de Cali puede presentar un comportamiento al alza en lo que queda del año, teniendo en cuenta el comportamiento estacional de los precios en la ciudad, así como la similitud observada con el nivel de precios en Barranquilla, donde el mayor nivel de competencia por espacios industriales de altas especificaciones ha llevado los precios de alquiler hacia un mayor grado de dispersión
Precios de Venta:
Cerrando la primera mitad del 2023, la Ciudad de Cali presenta un precio promedio de venta de $2.327.900 COP/m2 , evidenciando una disminución anual del 17,23%, lo
Teniendo en cuenta el tamaño de la oferta en venta, y que la dinámica de ocupación en Cali es menos acelerada que en Bogotá o Medellín, Colliers estima una estabilidad en los precios de lista para lo que queda del año. Por otra parte, como se está evidenciando en otras ciudades principales, podría esperarse un crecimiento de la oferta en venta de bodegas clase B, generado por el fenómeno “flight to quality”, en el que algunas empresas están migrando su operación a espacios con mejores especificaciones técnicas.
Reporte de Mercado Reporte Cali Industrial – Q2 2023 - Pg. 5
$ 19.500 $ 14.600 $ 13.300 $15.600 $12 K $14 K $16 K $18 K $20 K SU Yumbo SU Acopi SU Palmaseca COP/m Precio de Renta por Corredor Precio Promedio de Renta Promedio Ciudad $ 2.931.000 $ 2.760.500 $ 2.157.200 $ 2.500.000 $ 2.327.900 $ 2,0 M $ 2,2 M $ 2,4 M $ 2,6 M $ 2,8 M $ 3,0 M SU Palmaseca SU Yumbo COP/m Precio de Venta por Corredor Q2 - 2022 Q2 - 2023 Promedio Ciudad
Tasa de Disponibilidad:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Inventario:
Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor:
Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
PIB:
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Absorción Neta Anual Acumulada:
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Parque Industrial:
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Parques Industriales Clase A+:
Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.
Parques Industriales Clase A:
La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Parques Industriales Clase B:
Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Zona Franca (ZF):
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes:
El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Reporte Cali Industrial – Q2 2023 - Pg. 6
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