LA VIVIENDA PUBLICA
üüJ EFECTOS SOBRE EL VAIOR DE LA PP.OPlED/iD Y LAS ACTITUDES DE LAS FAÍÍILIAS RESIDENTES EN URBANIZACIONES PRIV/,DA.S ADYACENTES
ADMINISTRACION DE RENOVACION URBANA Y VIVIENDA Oficina de Investigaciones Agosto de 1965
TABL¿ DE CONTENIDO
PEETACIO
INTF.ODUCCION
CARACTERISTICAS DE LOS PROYECTOS BAJO ESTUDIO
CAFuACTERISTICAS SOCIO-ECONOMICAS DE LAS FAÍUELIAS
CAPiBIOS EN EL VALOR DE LAS PROPIEDADES PRIVADAS
AlCTITUDES de las familias que RESIDEN EN VIVIENDA PRIVADA
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
METODOLOGIA
APENDICE ESTADISTICO
PREFACIO
La Oficina de Investigaciones de la Administración de Renovación Urbana y Vivienda inició un estudio en mayo de 1961 con el propósito de analizar ciertos aspectos controversiales de la política gubernamental de integración de la vivienda pública. Los resultados del mismo se presen tan en este informe.
La realización de este estudio constituye, dentro de su género, el primer intento que ha realizado la Oficina en este sentido. Debido a ello existen ciertas limitaciones las cuales se señalan a lo largo del in forme. Ello, nos obliga por lo tanto a considerar los resultados obteni dos y las conclusiones que de los mismos se derivan, como frutos de un ensayo en pequeña escala sobre un aspecto tan abarcador y complejo como en realidad es el de la integración de la vivienda pública.
Es justo indicar los nombres de las personas que con su esfuerzo e interés hicieron posible este trabajo. La preparación del cuestionario que se utilizó en la recolección de datos estuvo a cargo de Sila Nazario de Ferrer. Hilda Rivero tuvo la responsabilidad de la obtención y tabu lación de los datos. En el Dr. Richard Trent recayó la preparación de la parte analítica del informe, en el cual trabajaron finalmente Calixto Rodríguez y Francisco Colón quienfes-tuvieron a su cargo la revisión del estudio y publicación del informe.
Queda, por último, una aclaración que hacer. Las personas encar gadas de la revisión final y publicación de este informe no formaban parte del personal de esta Oficina en la fecha en que se comenzó el estudio y por consiguiente no participaron en modo alguno en la planeación y ejecu ción del proyecto de investigación. Se espera, no obstante, que el leve
matiz de discontinuidad que este hecho pudiejra introducir, quede salvado en buena parte por el interés que ambas personas como la Oficina en sí han dedicado a este trabajo.
.^RUV Oficina de Investigaciones
INTRODUCCION
El tamaño y la localización de las urbanizaciones públicas han sido fuentes de controversia tanto en Estados Unidos como en Europa, En Estados Unidos, esta actitud refleja en gran parte los resultados de la política seguida en la década que precedió a la Segunda Guerra Mundial. Durante ese período enormes proyectos públicos, algunos excediendo el nú mero de 2,500 unidades, se construyeron a fin de facilitar la relocaliza ción de arrabales existentes en Nueva York, Detroit, Los Angeles, y otros grandes centros urbanos.
Si bien los resultados de estos programas fueron favorables desde el punto de vista físico, no es menos cierto que desde el punto de vista social y sicológico los mismos dejaron mucho que desear. Algunos de estos proyectos, especialmente en las ciudades de Nueva York y Detroit se trans formaron en centros de actividad antisocial; florecieron así la delincuen cia juvenil, los crímenes y atentados contra la propiedad, la prostitu ción, el juego, etc. Contribuyó como causa principal a estas actitudes, la segregación tanto de tipo económico como social que resultaba inhe rente al tamaño y localización de estos proyectos.
El tamaño y la localización de las urbanizaciones públicas es ac tualmente una de las fuentes de experimentación en la planificación de las viviendas. Se sostiene, y con bastante razón, que debe evitarse en lo más posible la creación de centros de gran concentración poblacional en las ciudades. La existencia de "ghettoes", que por su tamaño tienden a segregarse y conservar diferencias e identidades completamente distin tas a las áreas cercanas, constituye una de las más grandes preocupaciones de los planificadores hoy día. Es significativo señalar el hecho de que en Estados Unidos algunos programas de eliminación de arrabales han diri-
gido sus esfuerzos para remediar esa situación mediante la construcción de pequeños proyectos públicos localizados esencialmente en áreas residen ciales de clase media.
La experiencia parece estar dando gran validez a este enfoque. Un ejemplo interesante lo constituye el proyecto de Morningside Gardens en la ciudad de Nueva York. Este proyecto, construido por la Universidad de Columbia en forma de una cooperativa de familias de ingreso medio, in cluye un proyecto público de ingresos bajos financiado por la ciudad de Nueva York. El fundamento que sirvió de base en la realización de este proyecto, en el sentido de que la integración de familias de bajos in gresos con las de la clase media tiende a influenciar favorablemente los valores, actitudes y comportamiento de las primeras, probó ser válido en este experimento. Ha habido menos delincuencia, crímenes y otros indica dores de comportamiento antisocial en Morningside Gardens que en cualquier otro proyecto de vivienda pública en el área metropolitana de Nueva York. No obstante los resultados positivos, la integración y relocaliza ción de familias de bajos ingresos en mejores áreas residenciales, ha en contrado una resistencia considerable por parte de algunos urbanizadores privados así como en loe círculos cercanos al negocio de bienes raíces. Estas personas sostienen que la integración de los proyectos públicos y privados se traduce en una depreciación del valor de la propiedad en las áreas adyacentes a los proyectos públicos, esto es, en una depreciación del valor de la propiedad privada. Sostienen además que el desarrollo urbano privado se dificulta, en parte, porque se afecta la demanda de compradores potenciales que encuentran en la cercanía de la urbanización pública un factor negativo y por la mayor resistencia por parte de los bancos y otras entidades financieras a conceder préstamos para el desarro llo de estas áreas.
En Estados Unidos mucha de esta resistencia inicial a la integra ción de la vivienda pública y privada es ya cosa del pasado. Los temores del sector de bienes raices han mostrado, en gran número de casos, ser infundados. Por otro lado, el éxito de proyectos como el de Morningside Gardens ha estimulado el desarrollo de planes para la construcción de otros proyectos de este tipo en Nueva York. En adición, y como consecuen cia de los resultados tan deseables <jue desde un punto de vista humano la integración de la vivienda parece tener, otras agencias gubernamenta les encargadas de la vivienda pública a través de Estados Unidos han co menzado a estudiar y adoptar este plan.
En este aspecto, Puerto Rico no se ha quedado atrás. En abril de 1961, el Director Ejecutivo de la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda anunció que el Gobierno del Estado Libre Asociado seguirla en el Euturo una política de integración de la vivienda pública. Esa polí tica quedó claramente explicada en una carta que dirigiera a un urbanizador privado. De ella se extraen los siguientes párrafos;
"En el pasado ha habido la tendencia de localizar este tipo de proyectos, algunos consistentes de varios cientos y aún varios miles de unidades, en áreas residenciales de las menos deseables en nuestra ciu dad, mientras los sitios más deseables se reservaban para proyectos de más alto valor. Esta práctica es injusta y equivalente a la que seguiría el Gobierno si patrocinara la segregación económica y social."
El Gobierno del Estado Libre Asociado ha decidido adoptar la política de construir proyectos de vivienda pública no laayores de 300 ó 400 unidades, y de repartir los mismos a través de todas las áreas de las ciudades de forma tal que los inquilinos de estos proyectos puedan dis frutar con aquellos más afortunados que poseen sus propias casas, si bien
no todas las facilidades de la vida moderna que solo un cierto nivel de independencia econdaica puede proporcionar, al manos los beneficios de un buen ambiente y localización satisfactoria que son dados por la natu raleza.
El anuncio de esta política de gobierno provocó una ola de pro testa en la opinión pública así como en los círculos locales de bienes raíces, protestas que transcendieron rápidamente a la prensa. Tal como sucediera en Estados Unidos, las críticas se concentraron en los po sibles efectos negativos de esta política sobre el valor de la propiedad privada, la demanda de viviendas y el desarrollo de futuras urbanizacio nes privadas.
Considerando los planteamientos hechos por un grupo de corredores de bienes raíces y ciudadanos particulares de que los valores de propie dades adyacentes a proyectos públicos se afectaban adversamente por estos proyectos, surgen las siguientes dos interrogantes: ¿Qué de cierto podría haber en las opiniones de los voceros más destacados del sector de bienes raíces? ¿Han sido justas las protestas de algunos ciudadanos, que median te cartas a los periódicos y otros medios a su alcance hablan dado mues tras de gran preocupación por la política de Gobierno de desarrollar pro yectos de urbanizaciones públicas pequefloe localizados en distintas áreas de las ciudades?
Para tratar de conocer en forma adecuada y objetiva cuáles podrían ser los efectos de esta política, la Administración de Renovación Urbana y Vivienda inició este estudio para lograr los siguientes objetivos; Primero, tratar de determinar si ha habido o no una reducción sig nificativa en el valor de mercado de la propiedad en aquellas urbaniza-
IJ Carlos M. Alvarado. "A Letter to Mr. Warren O'Neill, Jr.»» Abril 24,
2/ El Mundo, Mayo 25, 1961. San Juan Star, Mayo 17, 1961.
clones privadas adyacentes a urbanizaciones públicas,
Segundo, conocer las actitudes de las familias de clase media que viven en la mayoría de estas urbanizaciones hacia los residentes en las urbanizaciones públicas.
CARACTERISTICAS DE LOS PROYECTOS BAJO ESTUDIO
Historia - El tiempo de establecimiento de los sectores bajo estudio en relación a las urbanizaciones privadas resulta ser un aspecto de impor tancia. Hace más de dos décadas el área de Santa Teresita empezó a po blarse a medida que algunas familias comenzaron a fijar su residencia de verano y más tarde a establecerse en forma permanente. El hecho de en contrarse parcialmente aislada del resto de la comunidad por una zona pantanosa, le daba a esta urbanización en aquel entonces un cierto aspec to de ez;clusividad que en parte ya alcanzaba por su fácil acceso a la playa.
Poco después de la Segunda Guerra Mundial el gobierno desecó el área. Después se inició la construcción de una carretera que comunicarla eventualmente la ciudad con el aeropuerto en Isla Verde pasando por un costado de Santa Teresita. En esta forma comenzó a desaparecer la carac terística de exclusividad que se apuntara anteriormente.
En 1950 se empezaron las labores de construcción en la urbaniza ción pública Lloréns Torres, las que finalizaron aproximadamente cuatro afíos después. Esta urbanización, una de las más grandes de su tipo en el hemisferio occidental, está constituida por 2,610 unidades de vivien das repartidas en edificios multifamillares. Como consecuencia de ello, el tamaño de la comunidad creció grandemente ya que Lloréns en población suponía alrededor de cinco veces el número de personas residentes en aquella área.
Dos Pinos debe también ser descrita, aunque sea brevemente. Esta sección se desarrolló a través de un sistema cooperativo formado inicialmente por profesores universitarios. Su construcción comenzó alrededor del año 1951, mucho tiempo despnés que las dos urbanizaciones públicas
que la circundan. López Sicardó es uno de los proyectos de vivienda pú blica más antiguos ya que su construcción data de antes de la Segunda Guerra Mundial. Manuel A. Pérez por su parte es más reciente pero aún así, BU construcción comenzó con anterioridad al desarrollo de Dos Finos.
De lo dicho anteriormente, lo más importante de tenerse en cuenta, es que tanto López Sicardó como Manuel A. Pérez fueron construidos con anterioridad a Dos Pinos, es decir, ya existían cuando la cooperativa de profesores comenzó a formarse, por consiguiente, las personas que resi den hoy en día en esa urbanización estaban conscientes y aceptaban el hecho de la inmediata cercanía de sus residencias a las urbanizaciones públicas. En el caso de Santa Teresita sucede sin embargo todo lo con trario. Lloréns Torres surge como una realidad tiempo después de cons truida Santa Teresita, contribuyendo en forma esencial a la pérdida de cierto grado de exclusividad que hasta entonces gozaba dicha urbanización en relación a otras similares en el área. Sus residentes, por lo tanto, comenzaban a recibir en forma pasiva, por decirlo asi, el impacto de la nueva política de gobierno.
Configuración - La posición geográfica de los proyectos es otro aspecto que debe considerarse y sobre el cual debe concentrarse alguna atención.
Santa Teresita está delimitada por el norte por el Océano Atlán tico, hacia el oeste con el Parque Barbosa, hacia el este aproximadamente con la terminación de la calle Loíza y hacia el sur con la urbanización pública Luis Lloréns Torres. Esta urbanización ocupa de norte a sur la distancia existente entre la calle Lolza y la avenida Baldorioty de Castro y por el este y oeste comparte con Santa Teresita prácticamente los mis mos límites. De manera, que Santa Teresita queda comprendida entre el
océano y la urbanización pública ya que hacia los costados, el parque y la calle Lolza actúan como barreras naturales.
La avenida Baldorioty de Castro, por sus características de cons trucción e intensidad de tráfico constituye a su vez una barrera natural para Lloréns Torres limitando el movimiento de sus habitantes hacia el sur. Esto por un lado y por otro la existencia de la playa a solo dos
o tres cuadras de distancia influye en que la población de este proyecto público se vuelque con bastante intensidad de movimiento hacia Santa Teresita. Pudiera decirse que Santa Teresita posee su propia población flotante, esto es, la propia población del proyecto público.
Sin embargo, la posición geográfica de los proyectos públicos
Manuel A. Pérez y López Sicardó en relación a Dos Pinos, no produce, hacia esta última, una corriente de interrelación de tanta intensidad como se apuntó en el caso anterior. Ello se debe a que si bien Dos Pinos se en cuentra de norte a sur entre ambos proyectos públicos, los habitantes de ambos proyectos tienen fácil acceso a las principales vías de comunica ción sin necesidad de atravesar por Dos Pinos. En adición, no existe dentro del perímetro de las urbanizaciones ningún aliciente, con» lo es la playa en Santa Teresita, que promueva un contacto más directo.
Otras Consideraciones - Existen ciertas otras características de las ur banizaciones públicas, ya mencionadas anteriormente a las que debe hacer se mayor referencia. Estas son las que se refieren al tamaño y a la den sidad poblacional.
Lloréns Torres es hoy en día la urbanización pública mayor de Puerto Rico y una de las más grandes del mundo. Su tamaño poco usual al canza la cifra de 2,610 unidades de vivienda y su población sobrepasa
Ligeramente las 14,000 personas. Una idea de la magnitud de su tamaño se obtiene claramente si se tiene en cuenta que su población sobrepasa la de 12 de los 76 municipios de la Isla. Manuel A. Pérez es por su parte otro proyecto de naturaleza similar a la de Lloréns Torres. Su tamaño, 1,750 unidades, lo coloca en el segundo lugar entre las urbaniza ciones públicas y su población se calcula en alrededor de unas 9,500 personas. López Sicardó es, sin embargo, un proyecto pequeño cuyo número de habitantes fluctúa alrededor de las 1,300 personas.
En resumen, las urbanizaciones privadas seleccionadas fueron aque llas adyacentes a las dos urbanizaciones públicas más grandes en tamaño y población que existen hoy en Puerto Rico. El tamaño promedio del resto de Xas urbanizaciones públicas construidas en el Area Metropolitana de San Juan hasta mediados de 1961, fecha en que se inició este estudio, es de 413 unidades, esto es, 6 y 4 veces menor, respectivamente, en relación a Lloréns Torres y Manuel A. Pérez. El proyecto de Lloréns contenia a mediados de 1961, alrededor del 2o por ciento de la población total en urbanizaciones públicas del Area Metropolitana de San Juan; Manuel A. Pérez, por su parte, alrededor del 17 por ciento. Siendo proyectos públicos de un tamaño poco usual puede imaginar se fácilraenue lo que representan en relación no ya a un municipio o den tro de una metrópolis sino a un sector privado adyacente. Santa Teresita tiene una población cinco veces menor que la de la urbanización pública Lloréns Torres. La población combinada de Manuel A. Pérez y López Sicardó es 10 veces mayor que la de Dos Pinos. De hecho, en López Sicar dó habitan más o menos el mismo número de personas que reside en Dos Pinos. Esto dos casos de alta densidad poblacional en los proyectos de vivienda pública resultan ser ejemplos de un grado extremadamente fuerte
de confrontación de dos medios y coadiciones de vida diferentes ya que en ambos casos el grupo humano que se desea o espera quede asimilado dentro de un nuevo modus vivendi excede considerablemente en población a éste.
Pudiera decirse que al seleccionarse estos casos para un estudio de este tipo, se estarían palpando los problemas más graves que pudieran existir en el proceso de integración de la vivienda pública ya que mien tras mayores sean los núcleos humanos sujetos a una relación de vecindad más variadas e intensas pudieran ser las actitudes negativas que surgie ran. Debe servir también para recordar que estos casos tienen caracterís ticas propias muy diferentes al conjunto de proyectos existentes y que se planean construir y que en sí constituyen casos extremos donde quizás la integración de los núcleos humanos pudiera ser más difícil.
C/\hACTERISTICAS SOCIO-ECONOMICAS DE LAS FAMILIAS
La información estadística recolectada permite conocer algunos aspectos de índole socio-económica de las familias bajo estudio. La im portancia de estudiar estas características estriba en que más adelante en este informe se presenta un análisis sobre las actitudes de las fami lias y como se sabe un análisis de actitudes guarda una estrecha asocia ción con ciertos valores esenciales que define o seüala el nivel socio económico de las familias. Estos valores permitirán una mejor compren sión del análisis sobre bases más adecuadas y objetivas. Se evitarán así generalizaciones que, como es de esperar, no dan ninguna sugestión correc ta al lector.
Recordando el segundo objetivo del estudio apuntado anteriormente cabría preguntarse si al tratar de conocer las actitudes de las familias
de la clase media hacia la política de integración de la vivienda pública, las mismas pudieran ser medidas, correctamente, a través de las opinio nes de los residentes en los sectores Santa Teresita y Dos Pinos. Cierta mente que responder a esto no es tarea del todo fácil, mucho más si se tiene en cuenta lo difícil que resulta definir o seüalar qué es una familia de la clase media.
Nivel Educacional - El nivel educativo favorece, sin embargo, a las familias en Dos Pinos. Esto tiene su explicación en el hecho de que Dos Pinos surgió mediante la formación de una cooperativa de profesores, en su mayoría al nivel universitario. Así se encuentra que al analizar los aflos de escuela completados por personas mayores de 25 aflos se encuentra que en el sector de Dos Pinos un poco más de la mitad de estas personas son graduados de universidad. En el sector de Santa Teresita, solamente un 25 por ciento son graduados de universidad, o sea, una proporción igual a menos de la mitad de los universitarios en el sector de Dos Pinos.
En el sector de Santa Teresita aún cuando en términos generales existe un nivel educativo alto se encuentra una proporción equivalente a un 3 por ciento de personas que no han completado afio alguno de nivel educacional. Alrededor de solamente 50 por ciento de las personas han cursado estudios durante trece o más aííos comparado con casi 3/4 partes en el sector de Dos Pinos. Es importante tomar en cuenta estas diferen cias al analizar las actitudes de las familias respecto a la cuestión que se plantea. Se debe tener en cuenta que un nivel educacional más académico como el que se encuentra en Dos Pinos puede influenciar las respuestas positivamente. Es muy probable que por su educación y por ende por su escala de valores las personas en Dos Pinos observen vina actitud de mayor comprensión y asimilación hacia el contenido de la política de
integración de la vivienda pública.
Corroboran los datos anteriores el grado de educación alcanzado por los jefes de las familias que fueron entrevistados. El número de jefes que tiene una educación entre 1 y 8 años de escuela es casi 6 veces mayor en el sector de Santa Teresita que en Dos Pinos mientras que este último sector aparece teniendo más del doble de graduados universitarios que el sector de Santa Teresita. Queda reflejado de nuevo el alto grado de homogeneidad que se encuentra en Dos Pinos desde el punto de vista de la educación de sus residentes.
Composición Familiar - El tamaüo de la familia tampoco es común denomina dor en los dos sectores bajo estudio. Puede observarse en la siguiente tabla que existen diferencias significativas entre los dos casos.
TABLA I DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LAS FAI-ULIAS POR NUMERO DE MIEIffiROS QUE LA COMPONEN EN LOS SECTORES DE SANTA TERESITA Y DOS PINOS, 1961
Tamaño
2-3 miembros
4-5 "
6 ó más "
Total
Tamaño mediano
Tamaño de la muestra (en números de familias) "anta Teresita Dos Pinos
El tamaño mediano en el sector de Santa Teresita es ligeramente superior al de pos Pinos. Las familias da pocos miembros abundan en el
sector de Dos Pinos. El 52 por ciento de las familias tienen solamente 263 miembros comparado con 32 por ciento en el sector de Santa Teresita.
El por ciento de familias con seis o más miembros es casi 2 veces mayor en el sector de Santa Teresita que en el de Dos Pinos.
Edad de los Miembros - Otro dato general sobre las familias que resulta pertinente dar a conocer es la edad de los miembros que la componen.
TABLA II
DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LOS lilElffiROS DE LAS
FAMILIAS POR NIVELES DE EDAD EN LOS SECTORES
SANTA TERESITA Y DOS PINOS, 1961
Grupo de Edad
Menos de 25 aflos
Menos de 5 aflos
5-14 años
15 - 24 •'
25 aflos 6 más
25-44
45-64
65 6 más
Total
Edad mediana
Tamaíio de la muestra (en número de personas)
Se observa que la proporción de menores de 25 aflos es mayor en Santa Teresita que en Dos Pinos, particularmente en el grupo de 5 a 14 aflos de edad. Esto se traduce a decir que la población del sector de Santa Teresita es más joven que la de Dos Pinos. La edad mediana ascien de en los dos sectores a 30.2 y 35.6, respectivamente.
Nivel de Ingreso - Los niveles de ingreso para los dos grupos de familias en los sectores Santa Teresita y Dos Pinos se presentan a continuación.
TABLA III DISTRIBUCION PCRCEÍÍTUAL DE LAS F/dilLIAS POR NIVELES DE INGRESO EN LOS SECTORES DE SAOTA TERESITA Y DOS PINOS, 1961
Grupo de Ingreso
Menos de $ 3,000
$3,000 - 4,999
5,000 - 6,999
7,000 - 8,999
9,000 - 10,999
11,000 - 15,000
Más de 15,000
Total
Ingreso mediano
Ingreso promedio
Tamafío de la muestra (én ntímero de familias)
Santa Teresita ' Dos Pinos $9,308 $9,375 $7,857 $8,220
Tanto las familias del sector de Santa Teresita como las de Dos Pinos ocupan en la escala general de ingreso de Puerto Rico y en la del área metropolitana de San Juan en especifico niveles muy favorables.
Entre los dos grupos de familia bajo estudio existen diferen cias significativas. En general las familias en el sector bajo estudio en Santa Teresita disfrutan de ingresos más elevados. Los ingresos mediano y promedio en el sector de Santa Teresita son 18 y 14 por ciento superiores, respectivamente, a los del sector de Dos Pinos, Si se las familias con ingresos de más de $15,000 se encuentra (jue en el sector de Santa Teresita la proporción de familias con ingresos mayo res de $15,000 al afío es más de seis veces mayor a la existente en el sector de Dos Pinos.
CAMBIOS EN EL VALOR DE LAS PROPIEDADES PRIVADAS
Para analizar los cambios habidos en el valor de las propiedades privadas adyacentes a las urbanizaciones públicas se siguió un enfoque basado en dos alternativas distintas. La primera parte del enfoque se hizo a través de los valores de las propiedades. Se analizaron los cambios surgidos a través de los diferentes valores que para propósitos fiscales le ha fijado el Negociado de Tasación de la Propiedad del Depar tamento de Hacienda.
La tabla que sigue muestra la tasa de crecimiento anual promedio en valor de las viviendas incluidas en la muestra de los sectores de Santa Teresita y Dos Pinos para los periodos comprendidos entre 1952 y 1959 y 1954-59, respectivamente. Se presenta también, a manera de com paración, la tasa de crecimiento anual en una muestra de 16 casas toma das al azar de la urbanización Baldrich en el sector de Hato Rey, la cual no tiene ningún proyecto público cercano.
TABLA IV TASA DE CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO El^ EL VALOR DE TASACION EN LOS SECTORES DE SANTA TERESITA. Y BALDRICH (1952-1959) y DOS PINOS (1954-1959)
Sector
Santa Teresita
Dos Pinos
Baldrich
Tasa de Crecimiento Anual
Periodo de ' Tiempo ' Estructura ? T Tiempo ' ^ Te 1952-59 « I 1954-59
1952-59 » rreno
Fuente; Departamento de Hacienda. Negociado de Tasación de la Propiedad
Se observa en ia tabla que el crecimiento calculado en el sector de Santa Teresita, tanto en valor de la estructura como el del terreno, no tiene nada que envidiar al estimado para Baldricu que es una urbaniza ción que por su localización está libre de toda influencia de los proyec tos de vivienda pública. El ritmo de crecimiento calculado para las estructuras de Santa Teresita es de 3.9 por ciento, o sea, una décima del uno por ciento inferior al que se estimó para las estructuras en Baldrich. Con respecto al terreno sucede más o menos igual, 9.1 por ciento en Santa Teresita comparado con 9.6 en Baldrich.
Más significativo de destacar es el ritmo de crecimiento que seíiala el cuadro para las estructuras y el terreno en Dos Pinos. En uno y otro caso el ritmo de crecimiento calculado, respectivamente, en 7.9 y 15.9 por ciento es más de 1 1/2 vez superior al calculado para Baldrich. De manera que aparentemente los proyectos públicos no han sido óbice para que el valor de la vivienda en Dos Pinos haya aumentado considera blemente, y más importante aún, a un ritmo superior al de otra urbaniza ción como Baldrich que no tiene un proyecto público cercano.
En relación con los solares vacantes existentes en el sector de Santa Teresita se encontró una situación similar a la anterior en cuanto al valor de los mismos. Comparando los precios de compra con los valo res actuales que le fijan sus respectivos dueños--método frecuentemente usado para estimar el valor de los terrenos se observa en la tabla que sigue que el ritmo de crecimiento anual es relativamente alto.
JL/ Véase: Luis F. Negrón García, Impacto del Aumento en el Costo de las Tierras en Puerto Rico, p.6^ '
TABLA V INCREMENTO
EN EL VALOR DE 8 SOLARES VACANTES EN EL SECTOR DE SANTA TERESITA
Anual
Solar Anos de Compra Precio de Compra 'Valor Actual'Ritmo de Creci7,200'$18,000 9,968 12,000 5,000 9,113 9,500 7,500 20,000 25,000 20,000 21,000 30,000 27,000 23,000
Conforme al cuadro el ritmo de aumento varía desde 9,6 por ciento en un caso hasta 75.1 por ciento en otro. Los promedios se calcu lan, para los periodos de tiempo uniformes, en 19.2 por ciento de 1958 a 1963, en 28.2 por ciento de 1959 a 1963 y en 71.5 por ciento de 1961 a 1963.
Otro método que se ha utilizado para estimar el valor de terrenos y sus cambios en el mercado ha sido a través de las transacciones indivi duales hechas en distintos periodos. El solar marcado en la tabla anterior con el número (3) ofrece esta particularidad debido, precisamente, a que ha sido objeto de venta 3 veces en los últimos 9 aflos, la última en 1963. En 1955 se compré en $8,500, luego en 1958 se vendió en $12,000 y en 1963 volvió a venderse en $25,000. Estas transacciones reflejan un incre mento anual de 12.2 por ciento de 1955 a 1958, de 15.8 por ciento de 1955 a 1963 y de 14.5 por ciento para el periodo completo de 1955 a 1963,
Transaccionés examinadas correspondientes al sector residencial del Con dado demuestran un ritmo de crecimiento anual promedio, de 1950 a 1962, de 15.6 por ciento.
La otra parte del enfoque seguido analizó las opiniones de los residentes qué decir referente a este asunto, todo lo cual se recoge en la tabla siguiente. Estas opiniones se consideran de gran interés, no tan solo por la intuición que manifiestan los exponentes sino también porque sus juicios pueden reflejar, hasta cierto punto, las condiciones prevale cientes en el mercado.
La tabla se explica por sí sola. Tanto los residentes en Santa Teresita como en Dos Pinos creen, en forma mayoritaria y amplia, que el valor de sus propiedades ha aumentado. En los dos sectores bajo estudio la proporción de familias que tienen esta opinión ha alcanzado un 83 y 95 por ciento, respectivamente, en Santa Teresita y Dos Pinos.
Las razones que se ofrecieron como causa de este incremento son variadas, pero sobresale el alza considerable en los costos de construc ción y en el valor de la propiedad inmueble en el Area Metropolitana de San Juan.
La proporción de familias que cree que el valor de sus propieda des ha disminuido es relat5.vamente pequeño ya que solo alcanza a un 14 por ciento en Santa Teresita y un 5 por ciento en Dos Pinos. La cercanía de la urbanización pública ocupa el primer lugar entre las razones brin dadas por los que sustentan esta opinión. Pero no es menos cierto que otras razones tales como la existencia de terrenos abandonados sin cuidar y de que el sitio es inundable constituyen para algunas familias la razón por la cual ven depreciadas sus viviendas.
TABLA VI OPINIONES DE LOS RESIDENTES REFERENTE AL VALOR DE SUS PROPlED/iDES EN LOS SECTORES DE SMTA TERESITA Y DOS PINOS, 1961
Respuestas Santa Teresita Dos Pinos
1- Creen que el valor ha aumentado
Razones: -
a) Mejoras a la propiedad
b) Demanda de Viviendas
c) Buena localización y Trans portación
d) Inflación 1./
e) Otras
2- Creen que el valor ha disminuido
a) Cercanía al caserío
b) Sitio Inundable
c) Otras
3- Sin respuesta • 3 t
Tamaño de la muestra ' (en número de familias) ' 35 I
l! Costo de Construcción y Valor de la propiedad.
En el cuestionario que se utilizó para entrevistar las familias selec cionadas para este estudio, se incluyeron una serie de preguntas con la idea de poder palpar el grado de satisfacción que podría haber por parte de estas familias hacia su actual vivienda. Se pensó, que de existir des contento por la vivienda como consecuencia de la cercanía de la urbaniza ción pública, el mismo quedarla reflejado en las razones que se solicitaba justificaran cada respuesta. De esta manera se hacía posible medir aunque en forma general y tentativa las actitudes de los dos grupos de
familias bajo estudio, hacia la política gubernamental de integración de la vivienda pública. Las respuestas a las preguntas formuladas se ofre cen en la Tabla I del apéndice.
La tabla a primera vista no refleja la existencia de lo que se pudiera llamar una actitud de rechazo, al menos intensa, hacia el acerca miento físico de la vivienda pública y privada ya que los resultados de la misma solo brindan, visualizada bajo distintos aspectos, el grado de insatisfacción de los residentes con sus viviendas actuales, lo cual no necesariamente implica que la misma se debe en su totalidad a la presencia cercana de un proyecto público. No obstante, destaca ciertos aspectos inueresantes de conocer. En primer lugar, se encuentra que en el sector de Santa Teresita un 29 por ciento de los entrevistados dijeron estar categóricamente descontentos con la vivienda. Sin embargo en Dos Pinos solamente un 7 por ciento se expresó en esa forma. Un patrón similar de comportamiento se observa con respecto a las demás respuestas. Lo que indica claramente que el grado de insatisfacción es bajísimo en Dos Pinos y bien alto en Santa Teresita.
Otro asunto interesante que se observa en la tabla es el hecho de que tanto en Santa Teresita como en Dos Pinos la proporción de fami lias que al contestar indicaron un cierto grado de insatisfacción con su vivienda fue siempre menor del cincuenta por ciento en todas las pregun tas salvo aquella que se refería a la existencia de problemas en la comunidad.
Procede un análisis alrededor de todo lo que las familias han tenido que decir respecto a las razones y motivos para creer o sentirse en tal o cual forma. En el apéndice estadístico las tablas II a la VII recogen las respuestas y los razonamientos brindados por los residentes entrevistados.
En la tabla II se ofrecen las razones para estar o no contentos con la vivienda que tienen. Las principales razones ofrecidas por el alto porcentaje (71% en Santa Teresita y 93% en Dos Pinos) que respondie ron esvar contentos con la actual vivienda fueron eñ el sentido de que el sitio en la urbanización era tranquilo, residencial, céntrico y accesible; teniendo vías fáciles de comunicación y por consiguiente buen acceso a las escuelas, centros de trabajo, lugares de recreo, etc.
En el aspecto negativo se encuentra que en Dos Pinos las razones dadas para sentirse descontentos con la vivienda fueron variadas mientras que en Santa Teresita se insistió mayormente en la cercanía del proyecto público como causa principal.
Debe tenerse en cuenta el mayor grado de insatisfacción existente en el sector de Santa Teresita sobre Dos Pinos. Las razones que pudieran ser causantes de esta marcada diferencia entre ambas urbanizaciones se dejaron ver en las partes del estudio donde se analizan las caracterís ticas físicas de los proyectos y las características socio-económicas de las familias. Puede presumirse con casi toda certeza que las familias en Dos Pinos por tener un nivel educacional más alto, una composición fami liar proporcional más baja de menores y porque la localización del pro yecto donde residen es también más favorable, observan una actitud de mayor comprensión y asimilación hacia la .política de integración de la vivienda pública.
Otra de las preguntas formuladas trataba de palpar la existencia o no de problemas en la comunidad. Hacia esta pregunta los entrevistados mostraron una actitud ampliamente mayoritaria al reconocer la existencia de problemas de diferente índole en su urbanización. Las respuestas en la mayoría de los casos fueron múltiples, pero tanto en una urbanización
como en otrn la mayor insistencia se encontró en respuestas que situaban a la urbanización pública como razón primordial. Es interesante destacar que aunque muchos residentes se sentían contentos en el sitio en que vivían no por ello dejaron de reconocer que la existencia de la urbaniza ción pública constituía un problema en su comunidad. Se puede observar en la tabla III del apéndice que del total de razones expuestas en Santa Teresita y Dos Pinos el 51 y el 38 por ciento, respectivamente, se refe rían a la presencia-de la urbanización como causa de los problemas, mos trándose honda preocupación por la conducta de sus residentes, a los cuales acusan de robo, amoralidad y conducta desordenada. Se mencionaron, sin embargo, otras causas tales como, la existencia de animales realengos, deficiente recolección de basura, bullicio y suciedad debido al tránsito existente, existencia de solares yermos y falta de sistema de alcantari llado. En particular, esto último ha mostrado ser de gran preocupación para los residentes en el sector de Santa Teresita quienes atribuyen a ello el hecho de que las calles a veces se inundan.
ya anteriormente, refiriéndose a los cambios en el valor de las propiedades inmuebles en estas urbanizaciones, se destacaron las opiniones de las personas entrevistadas referentes a los cambios que ellos creían que el valor de sus propiedades había tenido en los últimos años. Consi derando que una altísima proporción de familias se expresó en el sentido de que el valor de sus propiedades ha aumentado se considera oportuno examinar las opiniones que se ofrecieron respecto a otro asunto relacionado. Explorar también si creían posible vender sus casas, suponiendo que así deseaban hacerlo y dentro de un margen razonable de precios.
La tabla IV nos indica claramente que casi la totalidad de las familias entrevistadas creen factible el poder vender sus propiedades a
buen precio. Interrogadas para conocer las razones que justificaban este parecer, tanto las familias de una y otra urbanización, coincidieron prácticamente. Entre los motivos que fundamentaban su opinión, la deman da general de viviendas privadas que ha venido teniendo lugar en los últimos años en el Area Metropolitana de San Juan, y las condiciones favo rables de localización constituyen las razones primordiales por las cua les las familias creen que no confrontarían problema alguno para vender sus propiedades si así lo desearan. Muchos de ellos afirmaron haber recibido oferta de compra por sus actuales viviendas pese a no estar las mismas sujetas a venta. Aquellos que creían que no podrían vender sus propiedades dieron como razón única la presencia de la urbanización pública. Fueron estos, sin embargo, muy escasos en númeio ya que en el sector de Santa Teresita que fue donde se concentró más la proporción de familias con esta opinión, esta solo alcanzó a ser un 8 por ciento del total.
Otra de las preguntas formuladas se hizo con el fin de conocer qué recomendación darían a un familiar o amigo que interesara comprar una residencia en estas urbanizaciones. 3e destaca en la tabla V que más de un 60 por ciento de las familias de danta Teresita y alrededor de un 90 por ciento en Dos Pinos afirmaron que recomendarían favorablemente si fueran consultadas. Lo céntrico, residencial y accesible del sitio donde radican ambas urbanizaciones fue mencionado como el factor primordial en la respuesta. Entre otras respuestas se encuentra una que mencionaba la ejíistencia de un buen vecindario y un ambiente distinguido.
Alrededor de un 37 por ciento de los residentes entrevistados en ujcinta Teresita afirmaron que no recomendarían a ningún amigo que comprara en esa urbanización. Basaron el razonamiento de su respuesta en la
conducta impropia por parte de ios residentes en el proyecto público. En el caso de Dos Pinos la proporción de familias con una actitud similar apenas llegó a un 10 por ciento.
\ Una última pregunta se hizo con la idea de conocer las opiniones de las familias sobre los cambios que ellas creen que habrán de transcu rrir durante el próximo quinquenio en sus respectivos sectores. La tabla VI presenta los resultados obtenidos. Como puede observarse tanto los residentes de Santa Teresita como los de Dos Pinos se muestran muy opti mistas en cuanto a los cambios futuros en su urbanización. En ambos casos una proporción no menor de tres cuartas partes cree que el sector habrá de mejorar. Las razones son diferentes en cada urbanización. En el sec tor de Santa Teresita el énfasis radica en razones tales como, el mejora miento de los residentes del proyecto público en su modo de vida,la crea ción del sistema de alcantarillado, el establecimiento de una zona hotele ra cercana a la misma, la construcción de un centro comercial para entonces en planes y hoy ya construido, etc. Los residentes de Dos Pinos por su parte creen que la construcción de avenidas cercanas a la urbaniza ción que hay hoy en vías de ejecución y estudio, la urbanización de sectores cercanos y las mejoras en la vivienda y otros aspectos en la urbanización habrán de ser las causas para que el sector residencial donde hoy viven vaya mejorando paulatinamente. No son muchas las familias que creen que el sector donde residen ha de empeorar. En danta Teresita un 9 por ciento solamente tiene esa opinión, mientras que en el de Dos Pinos no hay una sola familia que com parta ese criterio. 3in embargo, tanto en uno y otro sector hay un grupo de familias, que aunque pequeíio, piensa que el sector se quedará igual, sin experimentar cambio relevante alguno. La falta de terreno disponible
para efectuar otras construcciones y la presencia de la urbanización i pública son para este grupo de familias las principales razones que jus tifican sus opiniones.
CONCLUSIONES Y EEC0I>1ENDACI0NES
El análisis llevado a cabo para medir el cambio en el valor de las propiedades señala que las propiedades en las urbanizaciones privadas de Santa Teresita y Dos Pinos han aumentado en valor. Los datos de tasa ción además de otros métodos generalmente usados para estimar y medir estos valores así lo confirman. Los residentes de esas urbanizaciones opinan de igual manera y ratifican esta condición. Se revela aparentemen te no solo que el valor de las propiedades no ha depreciado sino que ha crecido a un ritmo comparable con el que manifiestan los demás sectores residenciales del Area Hetropolitana de San Juan, incluyendo a El Condado entre otros. De manera, que los hechos no parecen corresponder con el punto de vista de que el valor de la propiedad privada deprecia si se , localizan proyectos públicos cerca.
Las actitudes de los residentes en la muestra de este estudio manifiestan un alto grado de satisfacción con su vecindario y las condi ciones de la vivienda. Aquellos que expresaron insatisfacción pertenecen en su granoísima mayoría al sector de Santa Teresita, demostrándose en esta área una actitud de rechazo hacia la integración de la vivienda mucho más negativa que la de los residentes en el sector de Dos Pinos. Del es tudio se hacen patentes ciertas condiciones que responden significativa mente a las diferencias señaladas en actitudes.
1- El tamaño gigante de la urbanización pública Lloréns Torrres. Siendo el más grande de los proyectos públicos en Puerto Pico (2,610 fami lias) y uno de los más grandes en todo el hemisferio Occidental posee todas las desi/entajas que resultan de tan enorme tamaño. Este resulta demasiado grande para lograr o aspirar a la integración propia necesaria, dificultándose así la integración general y la armonía con la comunidad vecina de Santa Teresita.
2- Lloréns Torres no es sólo extreniadaniente grande sino que su localización actúa también como barrera contra la integración. El proyec to está localizado en tal forma que resulta casi inevitable el que sus residentes estén moviéndose constantemente a través del úrea de Santa Teresita. La intensidad del tránsito de la Avenida Baldorioty de Castro limita el movimiento de los residentes hacia el sur y las playas públicas los atraen hacia el norte a través de la urbanización Santa Teresita. En los proyectos públicos Manuel A. Pérez y López Sicardó, sin embargo, los residentes tienen fácil acceso a las principales vías de comunicación sin necesidad de atravesar por Dos Pinos.
3- La actitud de mayor comprensión y asimilación encontrada en Dos Pinos hacia la integración coincide con el hecho de que los residentes en esta urbanización son de un nivel académico mucho más alto que los de oanta TereSita. Otro hecho relacionado es que los residentes en Dos Pinos sabían y estaban conscientes que iban a vivir cerca de un proyecto público. Esto no sucedió así en Santa Teresita. Los residentes no estaban prepa rados. y no fueron orientados al respecto, haciéndose la situación más pro pensa a la hostilidad y la incomprensión.
Los resultados de este estudio demuestran que la integración de la vivienda pública se podría realizar con éxito. El grado de asimilación necesaria entre los diferentes tipos de familias depende esencialmente del fácil acceso de los sectores a las áreas de facilidades y servicios, satisfacción plena con la vivienda, armonía entre vecinos y un ambiente general de tranquilidad. La presencia o ausencia de un proyecto público es de menor importancia y está supeditada a lo anterior, aunque, como se demostró en Santa Teresita, la localización así como el hecho de los residentes no estar preparados para el cambio puede traer resultados ad
Con fundamento en todo lo anterior se hacen las siguientes reco mendaciones con miras a resumir la forma cómo obtener los mejores resulta dos en laiiraplementación de la política de integración de la vivienda pública:
1- El tamaño general de los proyectos públicos deben limitarse a un mínimo considerable de aproximadamente 350 unidades sin importar otras consideraciones.
2- La localización de los proyectos públicos deben estudiarse para determinar rutas y accesos a comunidadeis adyacentes y estudiar sus I implicaciones.
3- Orientar debidamente a los residentes de las urbanizaciones públicas antes de comenzar a residir en sus viviendas. Los patrones de comportamiento así como los valores y actitudes de la gente que vive en áreas menos favorecidas son marcadamente diferentes a aquellos más aventa jados al vivir una vivienda decente y adecuada. Un programa de orienta ción general sería provechoso ya que los residentes necesitan conocer estas cosas.
4- Los residentes en las urbanizaciones privadas adyacentes deben orientarse también antes de que se efectúe el realojo de las familias que van a residir en la urbanización pública. Debe informárseles de todo los aspectos concernientes a la integración y dar margen a que sepan y estén preparados para los cambios a tener lugar en la comunidad. Los temores inciertos y la resistencia al cambio tienen que reducirse desde un principio. Se demostró en Dos Pinos que el alto grado de comprensión y asimilación está asociado al conocimiento previo de los residentes y a su alto nivel de educación.
METODOLOGIA
Para conocer los cambios en el valor de la propiedad cercana a las urbanizaciones públicas asi como las actitudes de los residentes de las urbanizaciones privadas hacia la integración de la vivienda pública, se seleccionaron las urbanizaciones privadas de Santa Teresita y Dos Pinos, en Santurce y Río Piedras, respectivamente.
La selección recayó en estas urbanizaciones debido en primer lugar, a que ambas se encontraban en el Area Metropolitana de San Juan pero separadas entre sí por una distancia considerable y en segundo lugar porque ambas se encuentran cercanas a proyectos públicos bastante grandes en tamaíio. En el caso de Santa Teresita por la urbanización pública Lloréns Torres de 2,610 unidades. En el caso de Dos Pinos por las de Manuel A. Pérez y Ldpez Sicardó de 1,750 y 256 unidades, respectivamente.
Se entiende que si los proyectos públicos de mayor tamafio son los que parecen tener mayor cantidad de problemas, son entonces las áreas adya centes a ellos las que debían estudiarse ya que se hace posible marcar con más facilidad cualquier tipo de influencia que la vivienda pública fuera a ejercer.
Se seleccionó una muestra estadística de los residentes en ambas urbanizaciones privadas. Se escogió una familia de cada cinco viviendas ocupadas que estuvieran dentro de un perímetro de 2 1/2 cuadras de distan cia del proyecto público en cuestión. De esta manera, se seleccionaron 57 familias a entrevistarse en Dos Pinos y 35 en el área de Santa Teresita. como resultado del muestreo, Dos Pinos resulta bien representati va de la urbanización en sí puesto que la cubre casi en su totalidad. En Santa Teresita, sin embargo, no sucede igual ya que el universo selec cionado para extraer la muestra es de 175 viviendas, esto es, solamente una cuarta parte del total que compone la urbanización.
En esta forma, el estudio limita los datos y el consensúa de opinión de los residentes a los sectores directamente adyacentes a los proyectos públicos y no refleja el de todos los residentes en Santa Teresita y Dos Pinos en general. Se entendió que reflejar las opiniones del núcleo de familias que más está expuesto a un contacto directo con los residentes en los proyectos públicos constituye un Indice representativo del máximo de negatividad en las actitudes hacia una política de integra ción de la vivienda pública.
Los datos y la información deseada se obtuvieron mediante entrevis tas a base de un cuestionario al respecto. Dicho cuestionario recoge información básica sobre la familia para conocer datos como tamaño, com posición de la familia, edad, educación, ingresos, etc., y además incluye una serie de preguntas a fin de conocer las actitudes de los entrevista dos hacia el proyecto público colindante a ellos, sus problemas e inquie tudes, sus perspectivas para el futuro, etc.
Para analizar los posibles cambios en el valor de la propiedad que permitieran una base comparativa de análisis se escogió una segunda muestra al azar de 16 casas en el área de Baldrich en Hato Rey. Estas casas habían sido construidas más o menos en igual fecha que las de Santa Teresita y Dos Pinos (1948-52) y los costos iniciales del terreno habían sido similares. En adición no había ningún proyecto público cer cano al área de Baldrich. Luego el incremento en el valor de las propie dades en esta área no podía considerarse que estuviera bajo efectos, cualesquiera que estos fueran, de la urbanización pública. El Negociado de Tasaciones del Departamento de Hacienda suministró, previa solicitud, la siguiente información sobre las viviendas de la muestra en las tres urbanizaciones seleccionaaas; año de tasación, costo inicial del terreno
y la estructura, ario en que se efectuó la evaluación v el resultado de la misma. Con esta información y teniendo en cuenta ciertas diferencias en los anos de tasación inicial y revaloración existentes en las tres urbanizaciones ya mencionadas se procedió a calcular los incrementos pro medios en el valor de la propiedad para cada una de ellas.
APENDICE ESTAD
TABLA A-1 DISTRIBUCION PORCENTUAL POR NIVEL EDUCACIONAL DE LOS MIEMBROS MAYORES DE 25 ASOS DE LAS FAMILIAS RESIDENTES EN LOS SECTORES DE Sx\NTA TERE3ITA Y DOS PINOS, 1961
Nivel Educacional
Ninguno
Escuela primaria
Escuela secundaria
Escuelas vocacionales
Con preparación universitaria
Graduados de Universidad
Total
Tamaño de la muestra (en número de personas)
Santa Teresita Dos Pinos
1, TABLA A-2
DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LOS JEFES DE FAMILIA POR NIVEL EDUCACIONAL EN LOS SECTORES SANTA TERESITA Y DOS PINOS, 19ÓI
Nivel Educacional
Ninguno
1-8 Grados
9 -12 "
1 año universidad
2-4 años universidad
Graduados de Universidad
Total
Tamaño de la muestra (en número de personas)
Santa Teresita
Dos Pinos
TABLA A-3 RESPUESTAS DE LOS RESIDENTES DE SANTA TERESITA Y DOS PINOS QUE INDICAN UN CIERTO GPvADO DE INSATIS
FACCION CON SU ACTU/i VIVIENDA E.espuestas
No están contentos donde viven
Han pensado mudarse de donde residen
Tienen problemas en su comunidad
Creen que no conseguirían comprador si quisieran vender 1/
Creen que el valor de su propiedad ha disminuido
No recomendarían a familiares y amigos comprar donde residen
No creen que la urbanización habrá de mejorar
Tamaflo de la muestra (en nú-mero ' ' de familias) ' 35 ' 57 I I
jL/ Esta pregunta solo fue hecha a los entrevistados que eran propieta rios de su vivienda.
T'BLA A-4
GRADO DE SATISFACCION BE LOS RESIDENTES DE SANTA TERE3ITA Y DOS PINOS CON SU ACTUAL VIVIENDA
Respuestas =
1- Se sienten contentos
Pvazones s
a) Vecindario tranquilo y residencial
b) Sitio accesible, céntrico con facilidades de trans portación
c) Tener casa propia
d) Ambiente selecto, buen vecindario
e) Otras razones i/
2- No se sienten contentos ' 29 ' 7 ' I Razones = « ioo% 'ioo%
a) Falta de facilidades de ' i transporte ' ' 17 > I
b) Vivir cerca de Urbanización ' i Pública ' 69 '17 » I
c) Falta de protección contra ' • robos por parte de gente del ' » caserío * 23 '33
d) Falta de alcantarillado ' 8 ' ' I
e) Otras razones » i ^3 ' I Tamafio de la muestra (en número ' « de familias)' 35 ' 57 ' I y Incluye, patios para los niños, escuelas cercanas, servicio doméstico debido a la cercanía del caserío, el conseguir terreno a buen precio etc. y Incluye falta oe espacio para jardines, ausencia de revendones.
TABLA A-5 OPINION DE LOS RESIDENTES DE SANTA TERESITA Y DOS PINOS EN CU/vNTO A LA EXISTElíCIA O NO DE PROBLEiiAS EN SU COMUNIDAD
Respuestas =
1- Tienen problemas
Razones; 3
a) Existencia de Urbanización Pública
b) Falta de alcantarillado
c) Existencia perros realengos
d) Falta de ciertos servicios y limpieza en la urbanización
Otras razones \l
2- No tienen problemas ZJ
Tamafío de la muestra (en número de familias)
\¡ Incluye bullicio debido al tránsito existente, presencia de solares yermos, ruidos, defectos en la construcción de las casas, etc.
En la gran mayoría de los casos las respuestas no fueron acompañadas de explicación.
T^3LA A-6 OPINIONES DE LOS RESIDENTES REEEREIÍTES A LA VENTA HIPOTE TICA DE b^S PROPIEDADES, SANTA TERESITA Y DOS PINOS
Respuestas -
1- Creen que podrían vender
Razones; =
a) Demanda de viviendas
b) Lugar accesible, céntrico y residencial
c) Calidad y comodidad de la cons trucción
d) Gusta el sitio
e) Precio razonable de sus viviendas
f) Otras razones k" J
2- Creen que no podrían vender kJ
Tamaño de la muestra (en número da familias)
- ■ I
1/ Incluye: Buena urbanización, sitio no inundable, vecinos buenos etc'.'
2/ Esta respuesta da como razón única la existencia del caserío
Nota; Esta pregunta solamente se formuló a aquellas familias que eran propietarias de sus residencias. Hubo casos con más de una res puesta.
TABLA A-7 OPINIONES DE LOS RESIDEIÍTES DE SANTA TERESITA Y DOS PINOS El^I CUANTO A SU RECOMENDACION A l^AMILIARES Y AMIGOS QUE INTERESAFvAK COMPRAD. UNA RESIDENCIA EN ESTAS URBANIZACIONES
l- Recomendarían favorablemente
a) Ambiente selecto
b) Sitio accesible y céntrico
c) Buen vecindario
d) Zona residencial y tranquila
e) Construcción buenas y modernas
f) Renta o valor módicos
g) Facilidad de servicio doméstico debido a la proximidad del caserío
2- Recomendarían desfavorablemente
Razones; r
a) Falta de transportación adecuada
b) Cercanía del caserío
c) Falta de alcantarillado
3- No contestó
Tamaño de la muestra (en némero de familias)
'Santa Teresita Dos Pinos
TABLA A-8 OPINIONES DE LOS RESIDENTES DE SANTA TERESITA Y DOS PINOS SOBRE LOS C/aíBIOS QUE TRANSCURRIRAN DURANTE EL PROXIMO QUINQUENIO FN SUS RESPECTIVOS SECTORES
P^espuestas
1- El sector mejorará
Razones ■T"
a) Mejoría en las facilidades de transportación
b) Modificaciones en las viviendas y alrededores
c) La construcción de avenidas, par ques, centros comerciales y hoteles
d) Los residentes del proyecto público mejorarán su modo de vida
e) Construcción del alcantarillado
f) Se pondrán en uso terrenos desocu pados
2- El sector quedará igual
Razones
a) No hay terrenos disponibles en abundancia para otras construc ciones
b) Cercanía del proyecto público
c) Falta de ambición comercial e industrial
3- El sector empeorará
Razones
a) Cercanía del proyecto público
b) Inundaciones
Tamafio de la muestra (en número -de familias)
Santa Tereslta lOOX