Église et immobilier • CNEF

Église et immobilier Guide pratique et juridique

Retrouvez tout ce qui est utile de savoir sur la gestion d’un projet immobilier et d’un bâtiment d’Église.

Des théologiens, juristes, avocats, architectes et responsables d’Église s‘attaquent à quelques problématiques complexes :

Des explications claires qui s’appuient sur les textes de loi et des exemples pertinents de projets aboutis.

Église et immobilier

• Que dit la Bible sur les lieux de culte ?

• Comment préparer et mener à bien un projet immobilier ?

• Vers quel mode de propriété s’orienter ?

• Les financements publics sont-ils possibles ?

• Quel type de bail choisir ?

• Comment satisfaire aux normes de sécurité ?

• Peut-on célébrer le culte dans un lieu public ?

Église et immobilier

Le Conseil national des évangéliques de France (CNEF) a été créé officiellement le 15 juin 2010. Organe représentatif, il rassemble plus de 70 % des Églises protestantes évangéliques et une centaine d’organisations para-ecclésiastiques.

Il est membre de l’Alliance évangélique européenne et de l’Alliance évangélique mondiale.

Les textes du cnef

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Guide pratique et juridique

6,90 € ISBN 978-2-36249-253-2

collection

9 782362 492532

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Église et immobilier Guide pratique et juridique

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I blf ĂŠditions

Travail réalisé par la commission juridique du CNEF avec la collaboration de Nancy Lefèvre, juriste de la commission juridique.

Église et immobilier : Guide juridique et pratique • CNEF © 2014 • BLF Éditions Rue de Maubeuge • 59164 Marpent • France Édité sous la responsabilité du CNEF. Tous droits de traduction, de reproduction et d’adaptation réservés.

Couverture : Mathilde Chazot • BLF Éditions Mise en page : BLF Éditions • www.blfeditions.com Impression n° XXXXXX • IMEAF • 26160 La Bégude de Mazenc Sauf mention contraire, les citations bibliques sont tirées de la version Segond 21, copyright © 2007 Société biblique de Genève. Reproduit avec aimable autorisation. Tous droits réservés.

978-2-36249-253-2 978-2-36249-254-9 978-2-36249-255-6 978-2-36249-256-3

Broché ePub Mobipocket PDF

Dépôt légal 3e trimestre 2014 Index Dewey (CDD) : 346.045 Mots-clés : 1. Bâtiment d’église. Droit. Législation

2. Immobilier. Urbanisme.

Table des matières Préface .................................................................... 9 P remi è re partie

Lieux de culte :

Approche théologique, nouvelles perspectives juridiques... 11 Chapitre 1

Lieu de culte : salle de réunion ou lieu sacré ?

Survol historique et théologique....................................... 13 Chapitre 2

Lieu de culte, lieu de vie : espace partagé ?

Vers de nouvelles perspectives juridiques ?........................ 21 I. Le lieu de culte peut-il proposer un lieu de vie, un espace partagé ?............................................... 23 II. Le lieu de culte peut-il s’implanter dans un lieu de vie ?.. 27 III. Peut-on créer un lieu de vie dans lequel s’intègre le lieu de culte ?..................................................... 32 Conclusion................................................................ 39 Bibliographie............................................................. 39

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D euxi è me partie

Du projet immobilier à sa réalisation :

Pour une bonne gestion des églises............................ 41

Chapitre 3

Bâtiments d’églises et projets immobiliers :

Un outil qui peut faire la différence !................................. 43 I. Les enjeux............................................................. 44 II. Modes de propriété des bâtiments : avantages et inconvénients....................................... 47 III. Les questions incontournables.................................... 52 Conclusion................................................................ 55 Annexes .................................................................. 55 Chapitre 4

Trois situations originales. ................................... 59 Lille : un espace polyvalent, un lieu de culte, une vie en commun................................................. 59 Poitiers : Espace Martin Luther King................................ 64 Cergy-Pontoise : un nouveau lieu pour notre ADD............. 70 T r o isi è me partie

Questions pratiques............................................ 77

Chapitre 5

Fiscalité.................................................................. 79 I. Exonération de la taxe foncière................................. 79 II. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères............................................................ 79 III. Exonération de la taxe d’habitation............................ 88 IV. Fiscalité des loyers perçus par l’association cultuelle pour location à un ministre du culte............................ 91 V. Fiscalité des transactions immobilières et associations cultuelles........................................... 95 Bibliographie et outils.................................................. 98

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Chapitre 6

Lieu de culte : quelles aides publiques ?............ 99 I. De l’interdiction de financement.............................. 100 II. Du cadre général des dérogations........................... 101 III. Droit local........................................................... 105 Pour approfondir – Références.................................... 106 Chapitre 7

Location : quel type de bail et comment procéder ?........................................... 107 I. Quel type de bail ?............................................... 108 II. Quelques questions préalables à la signature du bail.. 112 III. Clauses à étudier tout particulièrement...................... 114 Chapitre 8

Règles de sécurité et ERP................................. 117 I. Sécurité Incendie : quel classement pour votre établissement ?................ 118 II. Obligations générales en matière de sécurité Incendie.124 III. Accessibilité aux personnes à mobilité réduite............ 130 IV. Le diagnostic énergétique...................................... 135 Chapitre 9

Célébrer le culte dans un lieu public, est-ce encore possible ?..................................... 139 I. Principes : culte public et laïcité............................... 140 II. Cadre légal......................................................... 142

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Préface « I have a dream » déclarait quelqu’un. Cette expression aurait pu être reprise par plusieurs d’entre nous, membres de la Commission juridique du Cnef. En effet, il fut maintes fois question, au cours des travaux de ladite commission, d’organiser une journée juridique pour les organes dirigeants des associations cultuelles et culturelles membres du Cnef. À la différence de l’auteur de la citation, nous avons pu voir le rêve se réaliser sous nos yeux. Nous devons cette réalisation à une volonté politique de la Commission, du bureau du Cnef, ainsi qu’à la qualité de l’engagement de ses permanents.

Pour cette première journée juridique, plusieurs thèmes très intéressants ont été abandonnés au profit de celui des lieux de culte. Il faut dire que l’actualité imposait naturellement le thème de la journée : exigences légales visant les ERP (Établissements recevant du public), regrettables accidents relayés par les médias, et regard plus scrupuleux de l’administration.

La participation à l’événement a montré qu’il y avait là une réelle attente d’informations pertinentes de la part des conseils d’administration des associations cultuelles et culturelles. Face à cet intérêt manifeste, il convenait donc de prolonger cette journée au moyen d’une publication des interventions, en réunion plénière et dans les divers ateliers, en vue d’informer plus largement ceux qui sont appelés à gérer et administrer une Église locale et ses nombreuses activités annexes. Nous croyons que ce document sera pour nombre d’entre nous un outil utile bien que nous ayons conscience que les questions afférentes à nos lieux de culte n’ont pas été abordées d’une manière exhaustive. Nous conviendrons facilement qu’il reste encore d’autres questions à examiner et à poser à la Commission juridique du Cnef ! Toutefois si ces textes amenaient le lecteur de cet ouvrage à prendre conscience de la responsabilité d’un administrateur d’association, de la nécessité d’une vigilance sérieuse attachée à cette fonction sachant qu’il y va du témoignage de l’Église 9

Église et immobilier – Guide pratique et juridique

dans la cité, les auteurs considéreraient le premier objectif atteint.

Le lecteur, s’attendant probablement à pénétrer immédiatement dans un labyrinthe administratif et à parcourir de nombreux méandres juridiques, sera probablement surpris de se voir conduit, dans un premier temps, à prendre un peu de hauteur en abordant une première question : nos lieux de culte sont-ils de simples salles de réunion ou des lieux sacrés ? La question n’est pas si anodine qu’il y paraît, sachant qu’il n’y a pas de pratique et d’attitude chrétiennes sans théologie sous-jacente, comme il n’y a pas de théologie sans comportements induits par celle-ci.

Je ne vous laisserai pas plus longtemps dans l’attente, cher ami lecteur. J’arrêterai ici la présentation des lignes qui suivent. J’ose présumer que cette lecture offrira des réponses satisfaisantes à votre questionnement et, plus encore, contribuera au renouvellement de votre enthousiasme de conseiller et vous encouragera à poursuivre votre quête d’informations en vue d’un mandat d’administrateur sérieux et compétent.

Christian Blanc Vice-président du Cnef Président de la Commission juridique

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P r e m i è r e pa r t i e

Lieux de culte : Approche théologique Nouvelles perspectives juridiques

Chapitre 1

Lieu de culte : salle de réunion ou lieu sacré ?

Jacques-E. Blocher Directeur de l’institut biblique de Nogent

Survol historique et théologique La question posée ne permet pas, à vrai dire, d’entretenir un long suspense. L’enseignement du Nouveau Testament, en effet, ne fait pas mystère de la réponse : il n’y a pas de lieu sacré. Dire d’un lieu, d’un bâtiment, d’une forêt, d’une rivière, qu’il le serait, ce serait considérer que Dieu y résiderait plus qu’ailleurs. Ce serait céder à un paganisme que l’enseignement de toute la Bible nous permet de repousser d’emblée1, à l’exemple de ces propos d’Étienne au grand-prêtre :

Ce serait, à la rigueur, se méprendre sur le symbolisme de l’Ancien Testament.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

Cependant le Très-Haut n’habite pas dans des temples faits par la main de l’homme, comme le dit le prophète : Le ciel est mon trône, et la terre mon marchepied. Quelle maison pourrez-vous me construire, dit le Seigneur, ou quel endroit pourra être mon lieu de repos ? N’est-ce pas ma main qui a fait tout cela ?

Hommes réfractaires, incirconcis de cœur et d’oreilles !

Vous vous opposez toujours au Saint-Esprit ; vous êtes bien comme vos ancêtres. (Actes 7 : 48-51)

Les évangéliques, qu’ils soient instruits par l’Écriture ou simplement éduqués par l’obligation de célébrer leurs cultes dans des locaux de fortune, sont peu nombreux à songer ainsi à assigner Dieu à résidence. Sans doute sont-ils plus proches du sentiment que la hardiesse de certaines voûtes ou l’atmosphère de certaines cryptes contribue à favoriser la méditation de l’âme. Mais il faut se garder de glisser au-delà de l’émotion esthétique, qui n’est, certes, pas critiquable en soi… Car la mode est aux « ondes positives » et autres « vibrations bénéfiques ». Or, Dieu ne fait pas de favoritisme ondulatoire, il ne rayonne pas plus en un lieu qu’en un autre, le monde entier lui appartient. C’est dans nos cœurs qu’il veut établir sa demeure, nous qui formons ensemble, pierres vivantes, son temple qu’est l’Église.

Vous-mêmes, en tant que pierres vivantes, laissez-vous édifier pour former une maison spirituelle, un groupe de prêtres saints, afin d’offrir des sacrifices spirituels que Dieu peut accepter par Jésus-Christ. (1 Pierre 2 : 5)

La question n’est-elle pas ainsi réglée ? Malgré les tentations perceptibles dans certaines spiritualités présentes au sein du christianisme, c’est être spirituellement mal averti, comme l’étaient certains Juifs au temps de Jésus, que d’imaginer qu’un lieu bâti par la main de l’homme puisse être – plus qu’un autre – investi par Dieu lui-même, ou qu’il favoriserait

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Lieux de culte : salles de réunion ou lieux sacrés ?

notre communion avec lui. Nos lieux de culte ne sont pas plus que des salles de réunion, quelles que soient nos aspirations à célébrer nos cultes entre ciel et terre…

Mais ce débat à peine clos par la « bonne doctrine » est aussitôt rouvert par l’histoire de l’Église. Car il y a un fait à expliquer. Alors que les premiers chrétiens se sont simplement réunis – pendant trois siècles tout de même ! – dans les propriétés des mieux lotis d’entre eux, et que le Nouveau Testament ne contient pas la moindre directive pour l’édification de lieux où leur culte serait célébré, le christianisme se caractérise depuis dix siècles, aux antipodes, par une prolifération d’édifices souvent considérables. Voilà qui témoigne d’un goût de la complication assez exceptionnel si les lieux de culte qu’ils constituent n’avaient pas d’autre vocation que d’être des salles de réunion ! On remarque que ces édifices sont presque tous particuliers par leur architecture, parés de signes et de symboles qui les distinguent des maisons ordinaires, et l’on sait qu’une bonne partie d’entre eux ont un statut spirituel particulier. Pour ceux qui s’y assemblent, ce sont des « lieux sacrés » quand bien même ils sont détenus par la commune ou par l’État. Surprise supplémentaire, ces édifices sont désignés par le mot « Église », dont aucun lecteur du Nouveau Testament n’aurait pu imaginer qu’il désigne, par métonymie, une bâtisse faite de pierres… minérales.

On connaît la cause de ce renversement. Plutôt qu’un processus de dérive imperceptible au fil des siècles, c’est un fait d’histoire bien daté : la révolution constantinienne. On en sait l’essentiel : alors que les chrétiens, très minoritaires, avaient été persécutés pendant trois cents ans, la conversion de l’empereur Constantin, vers 312 de notre ère, fit soudainement du christianisme le culte officiel de l’Empire. En ces temps reculés où les peuples étaient priés d’obéir, tous les païens dépendant de Rome devenaient des chrétiens à instruire. Mais où rassembler ces masses alors que les chrétiens, jusque-là marginaux, réunissaient leur petit nombre dans des lieux privés (domus ecclesiae) ? Le problème pratique à résoudre, dans les villes et les villages, était immense. Aussi, les prêtres et les évêques eux-mêmes sont-ils devenus familiers du pic et de la truelle. Cette fièvre bâtisseuse dura plusieurs siècles.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

Elle fut remarquable, mais elle aboutit à un changement complet de nature des édifices destinés au culte chrétien.

Ceux-ci devinrent tout à la fois, dans les villes, des édifices de prestige ; dans les campagnes, des instruments de christianisation des masses païennes, l’église venant supplanter les temples et autels des cultes païens, les nouveaux chrétiens étant rassemblés dans des lieux de culte où les homélies des prêtres, les statues, vitraux, bas-reliefs et peintures, les instruiraient peu à peu. Des enceintes dotées d’un statut sacré, aux murs aspergés d’eau bénite, bâties sur une terre sainte s’érigeaient un peu partout, le clergé se chargeant ensuite, à sa manière, de sanctifier le comportement de ceux qui venaient s’y presser2.

La Réforme et les Réveils, tout en marquant une rupture, ont accueilli avec pragmatisme les édifices reçus du catholicisme. Dans toutes les régions d’Europe où le protestantisme s’impose à partir du xvie siècle, et au début du xixe dans la France concordataire, les protestants se retrouvent propriétaires d’édifices conçus comme des églises et des cathédrales romaines. Si ces lieux de culte ont été « purifiés des superstitions romaines », si leur agencement intérieur a été remanié, les fils de la Réforme, puis des réveils, se sont en fin de compte très bien accommodés de styles hérités du catholicisme. Certes, les édifices ont été rendus à l’état profane, L’historien Jean de Viguerie, dans son ouvrage Le Catholicisme des Français dans l’ancienne France (Paris : NEL, 1988, 325 p.), dépeint de façon évocatrice le statut des églises catholiques à la fin du xviie siècle : « Les Églises classiques sont lumineuses et silencieuses. Silencieuses : tout bruit, toute conversation sont désormais bannis. Interdit de se donner rendez-vous à l’église, d’y parler affaire et même de se saluer. Le vieil homme est déposé à l’entrée. L’homme qui entre à l’église est l’homme religieux et, sur sa figure, est peint un air de componction. Il se tient à distance respectueuse des autels, dont il n’est plus question de se servir, comme autrefois, pour étaler ses marchandises ou déposer ses vêtements.

Cela s’appelle “le respect des églises”. Les gens n’y étaient pas faits.

Les évêques y reviennent sans cesse. En 1663, à l’entrée de toutes les églises du diocèse d’Angers, les fidèles pouvaient lire ce mandement de l’évêque Arnauld : “Qui que vous soyez qui entrez dans ces lieux saints, souvenez-vous que Dieu y est présent… adorez y avec crainte… sa divine Majesté qui fait trembler les Anges mesmes”. Mais les fidèles sont lents à changer leurs habitudes. Ils n’arrivent pas à se défaire de cette idée que la maison de Dieu est aussi la leur ».

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Lieux de culte : salles de réunion ou lieux sacrés ?

mais on est resté attaché à une architecture religieuse monumentale et spectaculaire, aux antipodes de la simplicité de l’Église primitive. Cet attachement n’a jamais totalement disparu du protestantisme. En Amérique du Nord par exemple, bien des édifices construits pour des dénominations évangéliques, dans les années vingt et 30, étaient d’architecture outrageusement néogothique… Et le protestantisme français, au xixe siècle, avait montré les mêmes inclinations. Quelques exemples. Dans l’Alsace alors française, on édifie en 1866, pour le culte luthérien, une authentique cathédrale protestante (la seule en France !) du plus pur style néogothique (le temple Saint-Étienne), le plus haut clocher du Haut-Rhin !

En région parisienne, Eugène Bersier, figure de proue de l’aile évangélique de l’Église réformée concordataire (venu du librisme), fait bâtir avenue de la Grande-Armée, en 1874, un temple dont la façade est de la plus belle facture néogothique. Et le phénomène n’épargne pas les dissidents, nos « pères » à nous évangéliques. La façade du temple que les baptistes français inaugurent 48 rue de Lille à Paris, en 1873, est aussi de la même eau – et du même architecte. Le néogothique avait été un peu plus tôt concurrencé par le néoclassique, dont la vogue avait aussi existé du côté catholique. Les deux plus grands temples de France, les temples d’Anduze et de Saint-Hippolyte-du-Fort, sont des exemples spectaculaires de ce dernier style3. Ainsi, pendant tout le xixe siècle, protestants « nationaux » et « dissidents », quand ils bâtirent des temples, ont-ils veillé à ce qu’ils soient susceptibles de supporter autant que possible la concurrence avec le catholicisme installé. Dans un protestantisme reconstruit par une évangélisation méthodique, il s’agissait d’afficher une offre religieuse qui paraisse crédible – de banales salles de réunion n’étant à cet égard que des pis-aller transitoires.

C’est à la fin du xixe siècle que l’idéal architectural des protestants évangéliques paraît… se séculariser. À cet égard, l’œuvre de la Mission Populaire évangélique, fondée par le pasteur Robert MacAll, marque sans doute une inflexion dé3

Le grand temple d’Anduze, achevé en 1823, appartient à l’UNEPREF. Il est souvent considéré comme le plus grand temple de France. Il serait en réalité devancé par celui – ERF et EPUF – de Saint-Hippolyte-du-Fort. L’un comme l’autre ont une capacité d’accueil de 3 000 auditeurs.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

cisive. Cette Mission, d’abord nommée Mission aux Ouvriers de Paris, entreprend à partir de 1872, sur une base interdénominationnelle, l’évangélisation des quartiers populaires de la capitale. Portée par un développement spectaculaire, elle atteint dans les décennies suivantes, la plupart des grandes villes de France. Sa méthode ? Louer des boutiques – des salles de réunion aussi neutres que possible – pour y annoncer l’Évangile par des conférences et des causeries… Ruben Saillens, de 1874 à 1890 bras droit de MacAll, est pleinement engagé dans ce mouvement. L’urgence est à ses yeux de revenir au christianisme primitif, de se dépouiller une fois pour toutes des oripeaux du religieux que le peuple rejette.

Ainsi, il intitule l’Église baptiste qu’il fonde fin 1888 dans Paris « Église chrétienne primitive4 ». Pour revenir à notre sujet, lorsque cette même Église, devenue Église du Tabernacle, bâtit son temple quarante ans plus tard (1924 – 1928), rue Belliard, ce même titre est encore inscrit sur la façade, au-dessus du portail. Fait significatif, la façade ne porte pas d’autre indication religieuse : ni croix, ni aucune décoration à connotation sacrée. Pourtant, les premiers croquis de l’architecte donnaient bel et bien une avantageuse allure de temple à l’édifice par le dessin d’un porche monumental et l’apposition d’une Bible stylisée sur le fronton. On opta finalement pour une sobriété plus radicale encore. Mais il est difficile de s’affranchir à 100 % des signes religieux dans l’espace public… Lorsque l’on dut relever, entre 1945 et 1950, les ruines de ce même bâtiment (détruit le 26 août 1944 par la dernière bombe allemande lâchée sur Paris), on reprit presque trait pour trait le modèle d’origine. À quelques détails près : sur la façade, les parements en brique des appuis de fenêtres de la salle de culte, au lieu de figurer des colonnes, ont désormais la forme de petites croix en relief… La façade en compte sept… Changement presque imperceptible5, mais qui exprime la difficulté, pour répondre aux interrogations du voisinage, de s’affranchir de ce qui est « religieusement Un plan de Paris continuera de l’indiquer jusque dans les années 1980 à une adresse périmée depuis 1910.

5 À l’intérieur de la salle de culte, une croix est peinte sur le mur situé derrière la chaire, alors que ce n’était pas le cas non plus de la première construction.

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Lieux de culte : salles de réunion ou lieux sacrés ?

acceptable ». La mention « Église chrétienne primitive » ne reparut pas non plus6.

C’est une croix, la plupart du temps, qui est l’unique signe religieux distinctif, le seul appel au sacré des lieux de culte évangéliques dont l’architecture, choisie ou subie, a confirmé, dans la seconde moitié du dernier siècle, ce mouvement de sécularisation. Ces variations autour du symbolisme de la croix mériteraient d’être étudiées. Elles permettent, selon la nature du voisinage, de moduler à l’infini le degré de visibilité et d’identification de nos salles de culte7. Formons, en guise de conclusion, le vœu que ces symboles demeurent une marque d’attachement à l’Évangile de la croix. Qu’il n’en retentisse pas d’autre dans nos modestes salles de réunion, et que le Seigneur continue de nous préserver – par l’humilité même de notre condition – des dérives mégalomanes qui, longtemps dans l’histoire, ont détourné l’Église de sa mission.

Elle fut remplacée par « Église et Mission Biblique ».

Le catholicisme lui, est resté attaché au symbolisme du crucifix, que la Réforme, en la personne de Jean Calvin, a sévèrement condamné.

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Chapitre 2

Lieu de culte, lieu de vie : espace partagé ?

Vers de nouvelles perspectives juridiques ?

Nancy Lefèvre Juriste de la Commission juridique du Cnef

La majorité de nos Églises, constituées en associations cultuelles de la loi du 9 décembre 1905, sont ou souhaitent devenir propriétaires de leur lieu de culte. Un bâtiment qui appartient à l’Église, résultat d’un financement de longue haleine par les membres, d’un investissement bien géré et qui devient un atout pour se réunir… une bonne idée certes, mais non sans contraintes ou limites !

Depuis plusieurs années, la Commission juridique collectionne les questions des Églises concernant l’utilisation de leur bâtiment : 21

Église et immobilier – Guide pratique et juridique

–– Partage de l’utilisation du lieu de culte : que faire de ce lieu lorsqu’il n’est pas utilisé par l’Église ? Peut-on le proposer à d’autres personnes ou associations : pour du soutien scolaire ? À l’association diaconale ? À une association humanitaire ? Peut-on y ouvrir une crèche associative dans la semaine ?

–– Partage des coûts : peut-on générer des revenus pour notre association cultuelle grâce à ce local ? Peut-on louer notre salle pour un concert ? Un club de gym ? Peut-on louer nos bureaux à un entrepreneur dans la semaine ?

Peut-on louer l’appartement au-dessus de l’église, notre pasteur ayant déjà un logement ?

–– Peut-on, en quelque sorte, s’assurer un autofinancement par la location, permettant par exemple de rembourser tout ou partie du prêt consenti pour l’achat du local ? Ou de financer l’entretien et l’amélioration du local ? Ou encore, à terme, de financer un soutien pastoral ou missionnaire ?

–– Localisation sur un lieu de passage : où peut-on s’implanter ? Dans quelle zone urbaine : une zone résidentielle, une zone commerciale, artisanale, industrielle ?

En pleine ville ? Le service de l’urbanisme dit que c’est impossible : est-ce légal ?

–– Partage d’un projet immobilier : quel montage juridique pour acheter à plusieurs ?

Autant de questions qui motivent une réflexion en trois temps : 1. Le lieu de culte peut-il proposer un lieu de vie, un espace partagé ?

2. Le lieu de culte peut-il s’implanter dans un lieu de vie ?

3. Peut-on créer un lieu de vie où s’intègre un lieu de culte ?

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Lieu de culte, lieu de vie

I. Le lieu de culte peut-il proposer un lieu de vie, un espace de partage ?

Non. Le lieu de culte appartenant à une association cultuelle ne permet pas une diversité d’utilisation ou de financement.

A. L’association cultuelle est propriétaire du bien immobilier : un lieu de culte exclusif Posons le principe suivant : le lieu de culte est la propriété d’une association cultuelle. Nous devons alors considérer la question sous l’angle du régime des associations cultuelles de la loi de 1905. Celle-ci définit, d’une part, l’objet de l’association et d’autre part, ses ressources.

1. Le bien immobilier affecté exclusivement à l’exercice du culte public Selon la loi du 9 décembre 1905 (articles 18 et 19), les associations cultuelles sont formées « pour subvenir aux frais, à l’entretien et à l’exercice du culte » et doivent « avoir exclusivement pour objet l’exercice d’un culte ». Leur patrimoine, notamment immobilier, ne peut être affecté qu’à cet objet défini par la loi8.

Il n’existe pas de définition du culte dans la loi, en raison notamment de la liberté religieuse et du principe d’autonomie des cultes, de séparation des Églises et de l’État. L’État pourrait difficilement définir le contenu d’une religion ou son fonctionnement. Il peut cependant prendre en compte les activités religieuses pour définir le champ d’application de certaines dispositions légales (la loi du 9 décembre 1905, les À noter qu’en aucun cas, les locaux servant habituellement à l’exercice d’un culte ne peuvent servir à une réunion de nature politique (article 26 de la loi de 1905).

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

dispositions fiscales, les dispositions propres aux ministres du culte et son régime de sécurité sociale, etc.).

Ainsi, la jurisprudence est venue préciser la notion de culte, notamment dans un avis du Conseil d’État du 14 novembre 19899 : il stipule que les associations cultuelles doivent « mener des activités ayant exclusivement pour objet l’exercice d’un culte, telles que l’acquisition, la location, la construction, l’aménagement et l’entretien des édifices servant au culte ainsi que l’entretien et la formation des ministres et autres personnes concourant à l’exercice du culte » (nous soulignons).

Un arrêt du 24 octobre 199710 précise que l’exercice du culte signifie « la célébration de cérémonies organisées en vue de l’accomplissement, par des personnes réunies par une même croyance religieuse, de certains rites ou de certaines pratiques ». Cela inclut les activités qui se rattachent directement à l’exercice du culte et celles qui présentent un caractère strictement accessoire.

Le Conseil d’État a pu ainsi délimiter à l’occasion de cas d’espèces les contours de l’activité cultuelle11.

Ainsi, font partie du « culte » la formation des ministres, mais aussi des fidèles concourant à l’exercice du culte, de même que des enseignements et débats sur les thèmes bibliques, et des cérémonies revêtant un caractère religieux.

Mais sont exclues de la notion de culte : les activités d’édition (même avec un contenu religieux), la promotion de la vie spirituelle et les activités éducatives, sociales et culturelles12.

Par conséquent, l’affectation du patrimoine immobilier de l’association cultuelle n’est pas libre. Les activités culturelles, CE, section de l’intérieur, avis du 14/11/1989, n° 346040.

CE, avis contentieux du 24/10/1997, Association locale pour le culte des Témoins de Jéhovah de Riom, N° 1871122.

11 Circulaire du 23 juin 2010 du ministre de l’Intérieur et de l’Économie relative au support institutionnel de l’exercice du culte (NOR : IOCD1016585C).

12 N’est pas non plus cultuelle une association qui se livre à l’exercice du culte de manière accessoire, ou à des activités commerciales et lucratives si elles ne sont pas occasionnelles et subsidiaires.

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Lieu de culte, lieu de vie

humanitaires, sociales, éducatives, commerciales, etc., ne sont pas permises dans les locaux, sauf à mettre à mal l’objet associatif et à remettre en cause le statut d’association cultuelle, entraînant la perte des avantages juridiques et fiscaux13.

2. Ressources de l’association cultuelle : absence d’immeubles de rapport L’article 19 alinéas 4, 5 et 6 de loi de 1905 définit strictement les ressources de l’association cultuelle14.

Ainsi les immeubles dits de rapport (qui ne sont pas utilisés directement pour l’accomplissement de l’objet social mais pour rapporter des recettes à l’association) ne sont pas autorisés. « L’autofinancement » d’une association cultuelle à travers les recettes provenant d’immeubles dont elle serait propriétaire n’est donc pas possible en raison de son statut.

L’article 43 du projet de loi sur l’économie solidaire et sociale, présentée en 2013 devant le Sénat, vise à modifier la loi du 1er juillet 1901 notamment en ouvrant la possibilité d’avoir des immeubles de rapport15 aux associations d’inté Exonération de certaines taxes : taxe foncière sur les propriétés bâties appartenant à l’association cultuelle, taxe d’ordures ménagères, taxe locale d’équipement (art. 1382, 4° du Code général des impôts – CGI), déductibilité des dons pour les donateurs (art. 200 et 238 bis du CGI), possibilité de recevoir des dons et des legs exonérés de droit de mutation (art. 910 du Code civil), rémunération du dirigeant possible sans remettre en cause la non lucrativité de l’association (Circulaire Support Institutionnel précitée), possibilité de conclure un Bail emphytéotique administratif (BEA, art. L.1311-2 du CGCT), de bénéficier d’une garantie d’emprunt auprès d’une collectivité locale (art. L.2252-4 et L.3231-5 du CGCT).

14 Les cotisations, le produit des quêtes et collecte pour les frais du culte, des rétributions pour les cérémonies et services religieux, pour la location des bancs et sièges, pour la fourniture des objets destinés au service des funérailles dans les édifices religieux et à la décoration de ces édifices, des libéralités testamentaires ou entre vifs destinées à l’accomplissement de leur objet ou grevées des charges pieuses ou cultuelles, les dons manuels, le surplus des recettes d’autres associations de la loi 1905.

15 L’article 43 dudit projet de loi ne permet cette avancée qu’aux associations désignées dans l’article 200-1 (b) du CGI (article portant sur la déduction fiscale des dons aux associations), sans inclure le sous-point 13

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

rêt général. Au 1er septembre 2014, le projet exclut de cette possibilité les associations cultuelles.

Cela représenterait pourtant une nette avancée pour cellesci et lèverait de nombreux obstacles aux problèmes immobiliers et financiers rencontrés actuellement par les associations cultuelles.

B. Utilisations possibles et limites du partage 1. Les locations permises par la loi du 9 décembre 1905 Il existe toutefois quelques possibilités d’utilisation par des tiers et de financement dans les limites de la loi de 1905 : –– La location entre associations de la loi de 1905 ; –– La location d’immeubles pour la formation des ministres du culte ou des laïcs ; –– La location à un tiers pour un usage exclusivement cultuel (culte, baptême, cérémonie de mariage ou d’enterrement, cérémonie de célébration ou de louange, etc.) ; –– La location de logement pour les ministres du culte (pasteurs, stagiaires16).

Les revenus des immeubles bénéficiant de l’exonération permanente de taxe foncière tels que les édifices affectés à l’exercice public du culte sont exonérés de l’impôt sur les sociétés17.

(e), qui porte sur les associations cultuelles et de bienfaisance, ainsi que des établissements publics des cultes reconnus d’Alsace-Moselle.

16 Si elle le loue, elle devra déclarer les loyers via une déclaration de revenus fonciers sur le formulaire cerfa n° 2070. Le taux d’imposition sera de 24 % et certaines charges pourront être déduites. Imposition des revenus du patrimoine immobilier, même des organismes sans but lucratif (art. 206-5 du CGI).

17 Articles 1382 et 1394 du Code général des impôts (CGI).

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Lieu de culte, lieu de vie

2. Limites Dans le cadre d’un immeuble propriété d’une association cultuelle ou d’une union d’associations cultuelles, on constate l’impossibilité d’avoir un bâtiment aux activités diversifiées et permettant un autofinancement.

Les locations à des tiers pour usage non cultuel, habitation ou autre activité ne sont donc pas permises. Il existe parfois une tolérance de fait à cet égard18. Cela étant, en cas de contrôle fiscal ou préfectoral, l’association risquerait une requalification et la perte de son statut d’association cultuelle.

Dès lors, le bâtiment appartenant à l’association cultuelle est un lieu de culte, utilisable de manière assez restrictive par rapport à son potentiel et aux aspirations évangéliques d’une Église ouverte et au service du monde.

II. Le lieu de culte peut-il s’implanter dans un lieu de vie ?

Oui. Le lieu de culte peut prendre place dans des zones d’urbanisme diverses et dans des cadres contractuels divers.

Pour un lieu de culte, la localisation géographique est stratégique : accès aux transports en commun, proximité du centre ou d’un lieu de passage, etc. En clair, un lieu où l’on sent que l’Église prend sa place dans la ville.

Notre Commission juridique reçoit de nombreuses questions liées à l’urbanisme, notamment pour des Églises qui recherchent un terrain à bâtir, un bâtiment à acheter ou un local à louer.

Au soutien de cette tolérance, une jurisprudence de 1957 (Cass. crim.

17/01/1957, Bull. crim. n° 56) concluant que l’ association de la loi du 1er juillet 1901 peut donner à bail les immeubles qu’elle est autorisée à posséder pendant le temps où ils ne lui sont pas nécessaires. Ce bail demeure une exception et non un mode de fonctionnement habituel, car il est en marge de l’objet cultuel de l’association loi 1905 et emporte des conséquences fiscales (taxe foncière et impôts fonciers).

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

A. Quelle place pour les lieux de culte dans les zones d’urbanisme ?

Il est fréquent qu’une association cultuelle soit confrontée à un refus de permis de construire, de changement de destination d’un bien ou d’ouverture d’un ERP, lorsque les services de l’urbanisme estiment que l’activité cultuelle n’est pas conforme au PLU (plan local d’urbanisme), au règlement de la zone ou à la destination du bien. Les règles d’urbanisme sont parfois utilisées par les élus ou les collectivités pour s’opposer à l’implantation d’un lieu de culte.

On observera qu’en général, le PLU ne précise rien à cet effet. Les services de l’urbanisme diront (souvent par ignorance) qu’il n’est pas possible de s’implanter dans telle ou telle zone, qu’elle soit résidentielle, artisanale, commerciale ou industrielle.

Ce type de refus requiert un examen technique et juridique approfondi car : –– Hormis le cas de l’exclusivité urbanistique (où la zone est exclusivement à usage artisanal ou commercial), les activités cultuelles ne sont pas exclues. On peut envisager d’implanter un lieu de culte dans une zone résidentielle, commerciale, artisanale ou industrielle ; –– Le Conseil d’État a considéré « qu’un projet de construction de mosquée dans une zone résidentielle n’était pas, au vu des pièces du dossier, de nature à porter atteinte au caractère résidentiel de la zone, à la sécurité, la tranquillité et la salubrité publiques19 ». La Circulaire du 29 juillet 2011 du ministre de l’Intérieur relative aux édifices du culte (propriété, construction, réparation et entretien, règles d’urbanisme, fiscalité20) conclut au point 5.1 : « Il est possible d’implanter un lieu de culte dans une zone résidentielle ou à caractère commercial sans en altérer la CE, 3/2/1992, Mme Raymonde E. et autres c/Association culturelle lyonnaise islamo-française.

20 Circulaire du 29 juillet 2011 du ministre de l’Intérieur relative aux édifices du culte : propriété, construction, réparation et entretien, règles d’urbanisme, fiscalité, NOR : IOCD1121246C. 19

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Lieu de culte, lieu de vie

nature ». Le refus du service de l’urbanisme qui serait motivé par le seul respect du caractère de la zone ne suffirait pas à satisfaire les juges. Le refus doit être motivé dans l’appréciation des faits et relever en quoi l’implantation d’un lieu de culte porte atteinte au caractère de la zone ; –– Le Conseil d’État a considéré que, lorsqu’une zone a pour destination des « activités », cela permettait les activités cultuelles21. Plus précisément, le Conseil d’État indique : « Le règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Torcy, dans sa rédaction en vigueur à la date du 18 août 2003, présente la zone 1NA comme “réservée à une urbanisation future destinée, en fonction du secteur de zone, aux habitations et à leurs équipements d’accompagnement, aux activités sportives et de loisirs ou aux activités économiques” et divisée en sept secteurs, dont “le secteur 1NAx, destiné à l’accueil du futur boulevard urbain, à la réalisation d’une aire des gens du voyage, aux activités et aux bureaux” ; que l’article 1NA 1 de ce règlement, qui précise les occupations et utilisations du sol admises dans la zone 1NA, comporte un tableau mentionnant, pour chaque secteur de la zone, les constructions autorisées ; que ce tableau indique, pour le secteur 1NAx, “activités – boulevard urbain, bureaux, aire des gens du voyage, logements liés au fonctionnement des activités” ; qu’il résulte de l’ensemble de ces mentions que le plan d’occupations des sols n’excluait pas de la zone 1NA les activités cultuelles ; que, par suite, en jugeant que seules étaient admises dans le secteur 1NAx les activités économiques à l’exclusion des activités sportives et de loisirs et que la construction d’un édifice cultuel ne figurait pas au nombre des occupations et utilisations du sol admises, la cour a entaché son arrêt d’une erreur de droit ».

Ces deux jurisprudences imposent ainsi une lecture constructive des PLU s’agissant de la place des activités cultuelles. Il en ressort que :

CE, 29/10/2012, association Cultures et citoyenneté de Marne-laVallée, N° 332257.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

–– Ce n’est parce que l’activité cultuelle ne fait pas partie des activités expressément admises, qu’elle peut être exclue en tant que telle ; –– Il faut vérifier, dans les faits, si la présence d’une activité cultuelle porte atteinte au caractère de la zone ; –– Ces jurisprudences ont admis qu’un lieu de culte pouvait se trouver d’une part en zone résidentielle, d’autre part dans une zone d’activités, de bureaux ou d’activités économiques.

En outre, le ministère de l’Intérieur, dans la Circulaire du 29 juillet 2011, a rappelé que les communes peuvent prévoir dans le PLU une zone pour les installations d’intérêt général22 et y réserver des terrains pour les édifices du culte, à la condition que le financement de l’édifice soit à la charge du constructeur.

Cette possibilité a un double intérêt : –– Les communes peuvent prévoir un emplacement réservé aux lieux de culte ; –– Les lieux de culte peuvent être assimilés à des installations d’intérêt général23 ou à des équipements d’intérêt collectif dans l’interprétation des PLU. Elle présente cependant un danger : les édifices religieux risquent d’être relégués par les mairies dans des zones excentrées des centres de vie et de passage. Il ne serait pas pertinent que les Églises soient exclues des lieux de vie et finissent dans une « zone religieuse », en face de la mosquée et de la synagogue, comme dans une sorte de parcage des croyants ou de supermarchés de la foi.

CE, 25/9/1996, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 75/77 rue Dutot à Paris c/Ville de Paris.

23 À propos de centres culturels islamiques : CE du 12 février 1988, association des résidents des quartiers Portugal–Italie ; CE du 15 juillet 1993, commune d’Épinay-sur-Seine, Rec. tables p. 584. À propos d’un lieu de culte à usage des témoins de Jéhovah : CAA de Nantes, 27 mai 2004, association locale pour le culte des Témoins de Jéhovah de Bessancourt, req. n° 9701118.

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Lieu de culte, lieu de vie

B. Le Lieu de culte, simple utilisateur ou propriétaire d’un espace dans un lieu de vie ?

Les associations cultuelles sont des personnes morales qui peuvent, dans la limite de leur objet social, contracter un bail24, utiliser des locaux publics (par exemple des salles municipales ou polyvalentes) ou acheter en copropriété sous réserve de l’acceptation des copropriétaires et du respect du règlement de copropriété. À titre ponctuel, un lieu public (jardin, parc, salle municipale25) peut même être utilisé pour une célébration cultuelle.

Il existe aussi la possibilité du bail emphytéotique administratif (BEA) qui permet à une association cultuelle de louer à faible loyer un bien public en vue de construire un lieu de culte. À l’issue du bail, le bâtiment construit devient la propriété de la collectivité publique.

Le mécanisme du BEA est conçu comme une dérogation au principe de non-subvention des cultes26.

Le lieu de culte peut alors s’intégrer, à travers différentes modalités juridiques, dans un local sis dans un immeuble d’habitation, dans un immeuble à usage commercial ou encore dans un local communal, une MJC, etc., et bénéficier ainsi d’une certaine intégration dans un lieu de vie. Il peut trouver sa place dans la ville en quelque sorte.

De différents types, il faut alors être vigilant et en capacité de négocier ces termes.

25 Art. 2144-3 du CGCT. 26 CE, Mme V. N° 320796.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

III. Peut-on créer un lieu de vie dans lequel s’intègre le lieu de culte ?

Ces modèles classiques demeurent inadaptés à la diversité des activités qui composent l’Église. En effet, celles-ci dépassent largement l’objet de l’association cultuelle, bien au-delà de la conception jurisprudentielle d’un culte de type « cérémonial ».

En effet, les chrétiens évangéliques ont une vision holistique de leur foi : une foi, un culte qui s’intègre dans leur vie et qui n’est pas que le fait du dimanche matin ou de la réunion de prières. Le service, l’art, l’humanitaire, le social, l’éducation, la convivialité, etc., font partie de la mission de l’Église au sens large : manifester la présence du Christ dans le monde. L’association cultuelle, une forme juridique sui generis, ne peut réduire cela.

Que faire pour réformer et moderniser le régime de l’association cultuelle ? À défaut d’une modification de la loi du 9 décembre 1905, modification hautement sensible politiquement, il faut se tourner vers d’autres formes juridiques plus souples : l’association de la loi du 1er juillet 1901 (qui offre, certes, moins d’avantages juridiques et fiscaux mais plus de souplesse) ? La fondation ? Ou les partenariats entre associations culturelles et cultuelles ?

Une réflexion de fond s’impose pour organiser la diversité d’activités de l’Église dans un cadre légal optimisé. La question immobilière peut susciter cette réflexion.

A. Un projet de partage d’espace ou de temps Quittons le modèle classique et partons de l’idée d’un partage du bien immobilier pour diversifier les activités et s’autofinancer : 32

Lieu de culte, lieu de vie

–– Partage dans le temps : le bien immobilier est utilisé successivement par des groupes différents, notamment l’association cultuelle pour son lieu de culte ; –– Partage dans l’espace : un ensemble immobilier divisé entre différents partenaires qui utilisent chacun un espace propre selon leur objet ; –– Un mélange des deux : des zones plurifonctionnelles assorties de zones individualisées.

Les modalités juridiques diffèrent selon les acteurs en présence, la configuration du bien immobilier ou les possibilités financières.

Dans ce cadre, la perspective change : le lieu de culte devient une donnée parmi d’autres. Elle s’intègre donc dans un ensemble coordonné, à l’instar d’une chapelle au milieu d’un ensemble plus vaste.

B. Des modalités juridiques en fonction des projets Différents acteurs sont identifiables dans ce type de projet : –– Des associations cultuelles (loi du 9 décembre 1905) ; –– Des associations culturelles (loi du 1er juillet 1901) : social, éducatif, art, entraide, etc. ; –– Des sociétés : commerce équitable, librairie chrétienne, gîte rural ou d’accueil, etc. ; –– Des fondations27 ; –– Voire des acteurs publics : mairie ou communauté de communes ; dans le cas, par exemple, d’un musée local ou d’installations d’intérêt général (bibliothèque, médiathèque, etc.).

Loi 87-571 du 23 juillet 1987 (art. 18).

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

1. Plusieurs solutions se dessinent 1.1. Solution centralisatrice Un seul propriétaire, et plusieurs locataires ou utilisateurs.

Par exemple : la Fédération (association de la loi du 1er juillet 1901) est propriétaire et loue les locaux à certains de ses membres (associations cultuelle et culturelle) selon leurs besoins.

1.2. Solution de répartition de droits Un bien mis en copropriété entre les différents acteurs : un partage des lieux communs et une propriété sur les lieux privatifs.

Un bien en indivision : tous les acteurs du projet jouissent des mêmes droits sur le bien immobilier qui doit être géré dans leur intérêt commun.

1.3. Solution mixte : centralisatrice et répartitrice de droits Un bien détenu par une Société civile immobilière (SCI) créée entre les différents acteurs : la création d’une SCI, propriétaire du bien, et dans laquelle les acteurs détiennent des parts en fonction de leurs apports en société. La SCI gère l’immeuble et permet ainsi une utilisation du bien en fonction de la demande des acteurs. La SCI centralise les revenus du bien et les charges.

Une association cultuelle peut détenir des parts dans une SCI si cette participation lui permet de réaliser le culte public28.

Ceci entre en effet dans son objet social exclusivement cultuel et dans les activités autorisées pour une association cultuelle par les deux textes suivants : – La circulaire du 31 août 1906 interprétant le Décret de 1905 : « L’objet des associations cultuelles comprend tout ce qui concerne l’achat, la location ou l’entretien d’édifices cultuels, les mesures financières pour assurer le sort des ministres du culte, le recrutement de ces derniers par l’entretien de séminaires » ; – La jurisprudence du Conseil d’État, notamment CE 24/10/1997 : les associations cultuelles « ne peuvent mener que des activités en relation avec cet objet telles que l’acquisition, la location, la construction, l’aménagement et l’entretien des édifices servant au culte ainsi que 28

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Lieu de culte, lieu de vie

En effet, l’affectation des locaux se fait suivant la nature de ses associés. L’intérêt réside essentiellement en cela.

La création d’une SCI présente néanmoins certains inconvénients : –– Mise en place et gestion d’une nouvelle structure selon des règles précises29 ; –– Risque de blocages selon les intérêts des associations qui en détiennent les parts. Dans un cas extrême (lorsqu’un des associés refuse la cession des parts d’un autre associé à un tiers, par exemple), cela peut entraîner la dissolution de la SCI ; –– Perte de certains avantages fiscaux : notamment l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties réservées aux associations cultuelles30.

La question de la TVA est aussi à prendre en compte sur le long terme, puisque la SCI sera soumise à la TVA tant qu’il y aura des revenus immobiliers (après la période de récupération de TVA). La SCI pourra néanmoins, dans certaines situations, récupérer la TVA sur les travaux de construction.

Si l’association cultuelle souhaite bénéficier des revenus immobiliers provenant de la SCI, elle perdra son statut juridique et fiscal31. l’entretien et la formation des ministres et autres personnes concourant à l’exercice du culte ».

- Les actes de gestion immobilière cultuelle sont autorisés. Le choix de gérer son patrimoine immobilier via une SCI semble donc libre. Le recours à la SCI peut correspondre effectivement à un besoin d’utilisation diversifiée des locaux : pour le culte, mais aussi pour des activités culturelles qui sortent de l’objet de l’association cultuelle, propriétaire des locaux.

29 Cela demande un investissement important de personnes qualifiées.

Créer une nouvelle personne morale exige une réflexion approfondie pour une rédaction optimale des statuts. Il faudra également choisir un ou plusieurs gérants. La vie de la société devra être organisée (tenue des AG, mode de décisions des gérants, consultation des associés, etc.), la comptabilité réalisée suivant les règles, le régime fiscal justement appliqué.

30 Art. 1382, 4° CGI. 31 Voir note n° 13.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

1.4. Solution combinée La combinaison peut consister en un bien détenu en partie par une fondation et par une association cultuelle : les fondations ne peuvent pas avoir un objet cultuel, mais elles peuvent favoriser des actions culturelles, sociales ou humanitaires, notamment sur un fondement confessionnel. Un bien peut donc être en partie détenu par une association cultuelle comme lieu de culte, et en partie par une fondation qui répartirait l’utilisation entre plusieurs acteurs.

La combinaison peut consister en un bien détenu en partie par une SCI et en partie par une association cultuelle.

1.5. Solution ouverte sur la participation de la collectivité publique par un financement public Notez que les musulmans, de par leur théologie plaçant la mosquée au centre d’un ensemble communautaire plus vaste, ont déjà une expérience intéressante en la matière par la construction de projets d’ensembles à caractère socioéducatifs dans lesquels s’intègre le lieu de culte musulman32.

La construction de ces centres a pu être subventionnée par les collectivités publiques, pour la partie culturelle uniquement, lorsque celle-ci a été jugée d’intérêt général.

La notion d’intérêt public local vient donc soutenir de tels projets.

Ceci ouvre des perspectives pour les lieux de culte imbriqués dans des bâtiments à usage d’intérêt général (crèche, biblio On relèvera l’exemple des constructions de centres culturels musulmans à vocation mixte. Par son arrêt Association des résidents des quartiers Portugal–Italie en date du 12/2/1988, le Conseil d’État, dans le cadre d’un contentieux relatif à un permis de construire pour un centre culturel islamique, a admis le principe selon lequel le centre culturel répondait aux besoins essentiels de la population : le centre comprenait une école coranique édifiée autour d’une mosquée ; le lieu de culte s’est vu octroyer par capillarité matérielle, la qualité « d’équipements publics » comme le centre culturel lui-même. De sorte qu’une commune pouvait se voir reconnaître le droit de participer à un tel projet. Il faut savoir que c’est la ville qui avait déposé le permis de construire, puisqu’elle était à l’initiative de la construction d’un projet d’ensemble à caractère socio-éducatif dans lequel s’intégrait le lieu de culte musulman.

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Lieu de culte, lieu de vie

thèque, musée, salle de réceptions, de conférences, etc.) : le financement public des parties non affectées au culte est possible. La légalité de la subvention réside dans le caractère d’intérêt général de l’opération, qui doit être apprécié matériellement (ouverture au public en général sans nécessité d’appartenance à une confession, besoins de la population, etc.). Ce type de projet exige donc que les parties cultuelles et culturelles soient organisées séparément et par des structures juridiques adaptées à recevoir un financement public.

Les chrétiens, acteurs dans la cité, pourraient ainsi proposer des installations d’intérêt général, susceptibles d’être subventionnées par les pouvoirs publics.

Ces projets sont certes ambitieux mais révélateurs d’une volonté d’être acteurs dans la cité.

2. Critères de sélection Pour rassembler les acteurs autour d’un projet de partage d’un bâtiment, considérons les critères suivants :

2.1. Le critère juridique Pour chacun des acteurs et pour l’ensemble. Quelles sont leurs particularités propres ?

2.2. Les contraintes propres au bâtiment et à sa configuration Quelles sont les obligations pour un ERP ? Quelles sont les règles de sécurité pour telles activités des partenaires (accueil de petite enfance, activités culinaires, etc.) ?

2.3. Le critère financier Sous quelles modalités optimiser le financement du bâtiment ? Les capacités de levée de fonds sont différentes en fonction des acteurs : Une association cultuelle dispose généralement d’une capacité de levée de fonds plus importante qu’une association loi 1901 : elle peut délivrer des reçus à ses donateurs et recevoir des dons et des legs.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

Une fondation bénéficie juridiquement d’une plus grande capacité de levée de fonds. Elle peut aussi faire bénéficier ses donateurs de réduction de l’ISF. Elle est bien placée pour obtenir des financements publics.

Une association culturelle seule a peu de moyens de levier financier.

Une fédération détient une capacité d’achat et d’emprunt supérieure à celle d’une association.

2.4. Le critère fiscal Quelles sont les modalités les moins pénalisantes fiscalement ?

L’association cultuelle bénéficie de l’exemption permanente de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont elle est propriétaire. Cet avantage peut être perdu ou limité dans certains cas.

Tenons compte de la fiscalité des revenus immobiliers dans le projet d’optimisation. En effet, l’association cultuelle est imposée à 24 % pour les revenus de locations autorisées (activités cultuelles et ministres du culte). Une SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés à 33 % et paie la TVA à 20 %.

Une fondation, par contre, est très peu taxée sur les revenus de locations (3 %).

Qu’en est-il aussi des activités lucratives des associations ?

2.5. Le critère de la sécurité Le modèle choisi doit pouvoir durer dans le temps : comment favoriser la sécurité du bien ? Pour ce faire, les acteurs doivent pouvoir facilement s’entendre et régler leurs différends ; l’enrichissement des acteurs doit être équitable.

Dans le cas de la fondation, le bien est transmis irrévocablement à la fondation et ne peut en aucun cas être cédé : il doit servir le but qui lui sera assigné initialement. Ce choix dépend de la volonté des autres acteurs de se dessaisir de la propriété et du contrôle sur le bien visé.

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Lieu de culte, lieu de vie

2.6. Le critère de la cohésion Donner au projet une cohésion d’ensemble qui va favoriser la sécurité du bien et du projet, notamment en termes d’objectif, mais aussi en terme humain et pour les chrétiens, spirituel.

Le but d’un tel projet doit être un meilleur témoignage et une présence de l’Église plus efficace au sein d’un centre de vie.

Conclusion Inscrire un lieu de culte au centre d’un lieu de vie, là où une diversité d’activités motivées par la foi prenne place, c’est permettre l’existence d’un lieu de culte au service d’un espace partagé et d’une pluralité d’acteurs. Lieu de culte, lieu de vie, un espace partagé ?

Les acteurs chrétiens, en se coordonnant autour d’un projet immobilier, peuvent proposer un lieu de vie et un lieu de culte pour offrir une présence dans la cité : le lieu de culte au service et au centre d’un lieu de vie, pour un témoignage chrétien en action et en vérité… une perspective innovante à saisir !

Bibliographie Circulaire NOR/IOC/D/11/21246C du 29 juillet 2011 du ministre de l’Intérieur relative aux édifices du culte : propriété, construction, réparation et entretien, règles d’urbanisme, fiscalité. Consultable sur le site des Circulaires [en ligne]. URL : <http://circulaire.legifrance.gouv.fr/ pdf/2011/08/cir_33668.pdf> (consultée le 29 mai 2014).

Delsol, Xavier, Garay Alain, Tawil Emmanuel. Droit des Cultes.

Paris : Dalloz, 2005.

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Église et immobilier – Guide pratique et juridique

Journaux Officiels. Laïcité et liberté religieuse : Recueil de textes et de jurisprudence. Paris : Journaux Officiels, 2011, 504 p.

Loi du 9 décembre 1905 concernant la séparation des Églises et de l’État. Texte consultable sur le site de Légifrance [en ligne]. URL : <http://www.legifrance.gouv.fr> (page consultée le 29 mai 2014).

Messner, Francis (dir.). Dictionnaire du droit des religions. Paris : CNRS, 3 février 2011, 790 p.

Messner, Francis, Prélot, Pierre-Henri, Woehrling, Jean-Marie.

Droit Français des religions. Coll. Traités. 2e édition. Paris : Lexis Nexis, 2013, 1317 p.

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Retrouvez tout ce qui est utile de savoir sur la gestion d’un projet immobilier et d’un bâtiment d’Église.

Des théologiens, juristes, avocats, architectes et responsables d’Église s‘attaquent à quelques problématiques complexes :

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Église et immobilier

• Que dit la Bible sur les lieux de culte ?

• Comment préparer et mener à bien un projet immobilier ?

• Vers quel mode de propriété s’orienter ?

• Les financements publics sont-ils possibles ?

• Quel type de bail choisir ?

• Comment satisfaire aux normes de sécurité ?

• Peut-on célébrer le culte dans un lieu public ?

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Le Conseil national des évangéliques de France (CNEF) a été créé officiellement le 15 juin 2010. Organe représentatif, il rassemble plus de 70 % des Églises protestantes évangéliques et une centaine d’organisations para-ecclésiastiques.

Il est membre de l’Alliance évangélique européenne et de l’Alliance évangélique mondiale.

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6,90 € ISBN 978-2-36249-253-2

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