Jaarstukken 2016 Beter Wonen IJsselmuiden

Jaarstukken 2016

Gewoon doen!

De afgelopen jaren is de corporatiesector vooral in het nieuws geweest door de parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet. Als Beter Wonen hebben we hier ook mee te maken maar hebben we onze missie nooit uit het oog verloren: mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Samen met onze belanghouders zijn we blijven doen wat nodig was onder het motto “gewoon doen!”. In dit jaarverslag besteden we daar zowel in tekst als illustraties aandacht aan.

2

Jaarstukken 2016

Jaarverslag 2016 2010 Beter Wonen

3

Inhoudsopgave Algemene gegevens

5

Voorwoord

7

Bestuursverslag

9

1 Verslag directeur-bestuurder

9

2 Verslag van de Raad van Commissarissen

15

3 Governance

23

4 Volkshuisvestelijk verslag

27

5 Huidige klanten voelen zich thuis

29

6 Woningzoekenden vinden een huis

33

7 Een leefbare maatschappij

39

8 Vastgoed toekomstbestendig

45

9 Financieel gezond

53

10 Organisatie toegerust op de toekomst

57

11 Samenwerking met partners

63

12 Jaarrekening

69

• Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners

• Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep • Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting • Wonen met zorg is mogelijk • Aandacht voor starters

• Betaalbare woonlasten • Leefbaarheid • Maatschappelijk rendement

• Een goed onderhouden woning • Vernieuwing van ons bestaand bezit • Duurzaamheid

• Financiële slagkracht behouden • Verkopen van bezit

• Dicht bij onze huurders en andere belanghouders • Medewerkers

• Samenwerking

13 Controleverklaring

4

109

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 – 33 233 99 www.bwij.nl info@bwij.nl

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

9 november 2012 kenmerk WBI/WM20120000648916

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

5

6

Voorwoord We kunnen terugkijken op een productief jaar. Waar we in 2015 vooral werkten aan de bouwstenen voor de toekomst (strategisch voorraadbeleid en implementatie Woningwet) is er in 2016 veel gerealiseerd. We bouwden en verhuurden 28 woningen, troffen voorbereidingen voor diverse nieuwbouw en sloop/nieuwbouwprojecten en hebben ons bezit verder verduurzaamd.

Verder stond 2016 in het teken van samenwerking.

Samen met de gemeente Kampen, deltaWonen en de betrokken huurdersverenigingen is hard gewerkt aan de nieuwe Woonvisie en Prestatieafspraken. Een intensief traject met een mooi eindresultaat. De Prestatieafspraken, waarin verwachtingen op elkaar afgestemd zijn, vormen tevens een flinke basis voor een goede toekomstige samenwerking.

We onderhouden goede contacten met HuurdersVereniging groot IJsselmuiden. De lijnen zijn kort en we hebben een gezamenlijke ambitie als het gaat om huren binnen ons werkgebied. Vooral de betaalbaarheid is een onderwerp waar we vaak over discussiëren. Dat is goed, omdat dit ons scherp houdt in de keuzes die wij maken. Het beleid van Beter Wonen is er op gericht dat de woonlasten beheersbaar blijven en ontruimingen voorkomen worden.

We investeren daarom vooral in energetische maatregelen en ketensamenwerking. Samen met ketenpartners zoals de wijkagent en welzijnsorganisaties, signaleren we vroegtijdig problemen zodat we preventief kunnen handelen. Het afgelopen jaar slaagden we hier goed in.

De huurachterstand is namelijk sterk teruggelopen van 0,52 % naar 0,27 % en er vond één ontruiming plaats.

Deze ontruiming hadden we graag voorkomen maar vanuit de huurder was er geen enkele intentie om tot een oplossing te komen.

Als compacte organisatie proberen we nieuwe uitdagingen zoveel mogelijk zelf op te pakken. Ook daarin zijn we het afgelopen jaar goed geslaagd. De medewerkers van Beter Wonen verdienen hiervoor een compliment.

Er is veel werk verzet en er is alweer het nodige in voorbereiding. 2017 belooft dan ook een interessant jaar te worden.

Beter Wonen kent een gezonde bedrijfsvoering en de basis is op orde. We zijn en blijven een investerende corporatie met een hoge maatschappelijke ambitie.

Ook in 2017 werk ik graag samen met u aan Beter Wonen.

Hendrik Hoogenkamp

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

7

8

Bronvermelding: https://beeldbank.rws.nl/rijkswaterstaat/joopvanhoudt

1

Verslag directeur-bestuurder Inleiding

In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over het jaar 2016. Dit doen we op basis van de strategische thema’s zoals beschreven in het Ondernemingsplan 2016 - 2020: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners In ons Jaarplan 2016 hebben we aan deze thema’s doelen verbonden. Beter Wonen kan met trots terugkijken op 2016. In dit jaar hebben we al onze gestelde doelen gerealiseerd. U leest hier meer over in dit jaarverslag.

Landelijke omgeving

De implementatie van de woningwet ligt op koers. In 2016 zijn de documenten reglement Bestuur, reglement Raad van Commissarissen, reglement Financieel beleid en Beheer, visie Raad van Commissarissen en Bestuurder op toezichthouden, investeringsstatuut en het reglement ‘sloop, renovatie en groot onderhoud’ vastgesteld.

Laatst genoemde document is ter advisering voorgelegd aan de gemeente Kampen en HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). Van beide partijen ontvingen we een positief advies. Ook zijn de woningmarktregio’s vastgesteld. Wij vallen binnen de woningmarktregio Zwolle-Stedendriehoek.

Met het in werking treden van de nieuwe Woningwet is ook de onafhankelijke Autoriteit woningcorporaties gestart. Deze autoriteit houdt integraal en risicogericht toezicht op de financiële continuïteit, de rechtmatigheid, governance en integriteit van alle woningcorporaties in Nederland. Bij de beoordeling van Beter Wonen luidt de conclusie van de Autoriteit woningcorporaties dat er in 2016 geen aanleiding is tot het doen van interventies.

Ook in 2016 namen we deel aan de Aedes-Benchmark.

De benchmark maakt de ‘Bedrijfsvoering’ en ‘Kwaliteit’ van de deelnemende corporaties inzichtelijk. Er wordt naar gestreefd om de cijfers onderling vergelijkbaar te maken. In de praktijk blijkt dit een lastige opgave.

De Benchmark biedt echter voldoende inzicht om te beoordelen waar Beter Wonen staat. De klantwaardering is uitgekomen op een 7,9 en de niet beïnvloedbare bedrijfslasten zijn gedaald van € 863 naar € 833. We schatten op dit moment in, dat de bedrijfslasten niet veel verder terug te dringen zijn. De klantwaardering willen we hoog houden. In 2017 introduceren we een huurdersportaal. We verwachten dat dit, in combinatie met onze huidige dienstverlening, bijdraagt aan een hogere klanttevredenheid.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

9

Lokale omgeving

In 2016 hebben we een intensief traject doorlopen met de gemeente Kampen, deltaWonen en beide huurdersverenigingen om tot een nieuwe Woonvisie en Prestatieafspraken te komen. Het gehele proces verliep zeer goed. Doordat wij betrokken werden bij het opstellen van de Woonvisie was de volgende stap, het opstellen van Prestatieafspraken, relatief makkelijk te zetten. Voorafgaand aan de Prestatieafspraken heeft Beter Wonen op basis van haar meerjarenbegroting een bod opgesteld en verstuurd aan de HVgIJ en de gemeente Kampen.

De prestatieafspraken kennen een reikwijdte van 2016 t/m 2020 en bestaan uit een gezamenlijke visie en proces- en werkafspraken. Jaarlijks maken we gezamenlijk afspraken voor het komende jaar ( jaarschijf). De jaarschijf is vanaf volgend jaar de invulling van ons bod.

Ieder kwartaal vindt er bestuurlijk overleg plaats met de wethouder Wonen van de gemeente Kampen en collega corporatie deltaWonen. In dit overleg komen een aantal vaste onderwerpen aan de orde. In het afgelopen jaar is vooral veel aandacht besteed aan de vluchtelingenproblematiek. De opgave voor 2016 was met het huisvesten van 131 personen erg hoog.

Gedurende het jaar hebben we steeds een achterstand gehad. Ultimo 2016 resteert er een restopgave die doorschuift naar 2017. De achterstand wordt veroorzaakt doordat we het afgelopen jaar vooral éénpersoonshuishoudens hebben moeten huisvesten in plaats van gezinnen en dat in combinatie met een lage mutatiegraad. Er zijn inmiddels de nodige acties uitgezet die effect sorteren. Met de beperktere taakstelling van 40 voor de eerste helft van 2017, is de verwachting dat de achterstand in het eerste half jaar van 2017 ingelopen wordt.

Tijdens het bestuurlijk overleg gaan we ook nader in op de woningmarkt en de projecten die op stapel staan. In het laatste kwartaal van 2016 leverden we 22 gezinswoningen in Het Meer en 6 gezinswoningen in Wilsum op. We kunnen terugkijken op een voorspoedig proces van aanbesteding, bouw, oplevering en verhuur. Aannemer Salverda verdient hier een compliment voor. Alle woningen zijn verhuurd en de nieuwe huurders zijn druk aan de slag om van hun huis een thuis te maken.

In de Prestatieafspraken is de overlegstructuur nader uitgewerkt. Daarin is geregeld dat beide huurders-

10

verenigingen periodiek aansluiten bij het bestuurlijk overleg. Inmiddels hebben we hier al 2 keer invulling aan gegeven. Naast de reguliere kwartaal besprekingen met Beter Wonen en de extra taken vanuit de Woningwet is dit een forse opgave voor het bestuur van HVgIJ. Omdat de komende jaren een aantal bestuursleden aftredend en niet herkiesbaar zijn, voorziet de HVgIJ continuïteit problemen. Het is al lastig om aan nieuwe leden te komen, laat staan aan nieuwe bestuursleden. Begin volgend jaar organiseren we een bijeenkomst voor onze huurders om in gesprek te gaan over de wijze waarop zij vertegenwoordigd willen worden. De vraag is; doen we dat nog via traditionele vormen of kiezen we andere vormen van participatie.

Maatschappelijk rendement

Beter Wonen streeft ernaar om het maatschappelijk rendement financieel inzichtelijk te maken. Daar zijn we tot dusver nog niet in geslaagd. We maakten wel inzichtelijk op welke niveaus wij maatschappelijk rendement toevoegen ten opzichte van marktpartijen.

Dit hebben we gedaan aan de hand van de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer.

Beschikbaarheid Beter Wonen kiest voor verkopen om investeringsruimte te creëren ten behoeve van nieuwbouw en haar veranderopgave (SVB). Zo blijft het aandeel beschikbare woningen in de sociale sector op peil, al naar gelang de (lokale) behoefte. Een belegger kiest afhankelijk van de marktomstandigheden voor uitponden ten behoeve van financieel rendement voor de aandeelhouders.

De huurmarkt was in 2016 in ons werkgebied licht gespannen. Op dit moment is de wachttijd in de Woningzoeker voor wenswoningen 2,4 jaar en kunnen 71 % van de actief woningzoekenden via de spoedzoeker binnen een half jaar aan een woning geholpen worden.

Betaalbaarheid De streefhuur van Beter Wonen ligt veel lager dan de markthuur. Bij het bepalen van de streefhuren is rekening gehouden met de aftoppingsgrenzen. Hierdoor blijven de woningen bereikbaar voor de doelgroep en kunnen huurders aanspraak maken op huurtoeslag.

In 2016 hebben we de huurachterstand fors terug kunnen brengen van 0,52 % naar 0,27 %. Jammer genoeg moesten we 1 woning ontruimen vanwege huurachterstand.

Deze huurder had niet de intentie om samen met ons tot een oplossing te komen.

Kwaliteit Beter Wonen pleegt goed en deugdelijk onderhoud en biedt mede daardoor veel woonkwaliteit voor het geld, in vergelijking met veel marktpartijen.

Tevens investeren we veel in de verduurzaming van de woningen zodat de woonlasten van de huurders beheersbaar blijven. Hiermee wordt verloedering en verkrotting, en uiteindelijk segregatie, voorkomen.

In 2016 zijn er door de Klachtenadviescommissie wederom geen klachten die betrekking hebben op Beter Wonen in behandeling genomen.

opstellen van de jaarverslaglegging. De marktwaarde maakt duidelijk welke waarde het vastgoed heeft onder normale marktomstandigheden en bij uitgangspunten van de vastgoedmarkt. Beter Wonen heeft een sociale huisvestingstaak, waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De realisatie van de berekende marktwaarde hangt sterk af van de mogelijkheden die Beter Wonen heeft om haar beleid in meer of mindere mate te laten aansluiten bij de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De mogelijkheid om woningen uit te ponden zijn voor Beter Wonen beperkt vanwege de lokale marktpositie van de sociale huurvoorraad en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Kampen. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen naar een hoger niveau, zijn door het corporatiebeleid alsmede het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen, marginaal. Door de marktwaarde in verhuurde staat te herrekenen op basis van bedrijfseigen uitgangspunten voor markthuur, onderhoud en beheer, ontstaat een berekende beleidswaarde van het corporatiebezit. Het verschil met de marktwaarde kan worden aangeduid als de maatschappelijke rendement. Dit verschil ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 56,5 miljoen. Dit impliceert dat circa 44% van het totale vermogen niet gerealiseerd zal worden op grond van het beleid van Beter Wonen.

Beheer Sociale leefbaarheid heeft onze aandacht. Beter Wonen heeft hierbij vooral een signalerende rol.

In samenhang met andere maatschappelijke partijen zoals gemeente, maatschappelijke diensten, zorg- en welzijnsorganisaties en tal van vrijwilligersorganisaties, verwijzen we mensen door naar andere instanties als daartoe aanleiding is.

We nemen daarbij de verantwoordelijkheid voor de eventueel te leveren zorg niet over van partijen, maar borgen wel dat een netwerk van zorg wordt ingericht.

In 2016 vonden er geen verhuizingen plaats met als reden “overlast van de buurt”.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2016 is in totaal € 61,5 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2015: € 55,2 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en de daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het

Risicoparagraaf Beter Wonen is een financieel gezonde organisatie en voldoet aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. We kennen een uitgebreide risicoanalyse die jaarlijks wordt geactualiseerd.

Op basis van deze actualisatie worden de voornaamste

x �1.000

Analyse maatschappelijk rendement DAEB 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 -

118.552

Marktwaarde

21.389

27.501

Bijdrage aan beschikbaarheid

Bijdrage aan betaalbaarheid

62.044 7.618 Bijdrage aan onderhoud en beheer

Bedrijfswaarde

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

11

risicogebieden bepaald en opgenomen in de risicoparagraaf van het jaarplan 2016. Hier lichten we de risico’s nader toe en we beschrijven welke maatregelen getroffen zijn. In het Quadrimester wordt de voortgang gerapporteerd en worden eventueel onderwerpen toegevoegd (nieuw risico) of verwijderd (geen risico meer). Naast het quadrimester voeren we jaarlijks minimaal 2 audits uit op primaire processen en bewaken we in een spreadsheet continue de voortgang van de door ons gestelde doelen.

een actueel Strategisch Voorraadbeleid. Hierin hebben we op basis van demografische ontwikkelingen de veranderopgave in beeld gebracht. Dit plan voorziet er in dat ons bezit tijdig transformeert, verduurzaamt en ververst. Omdat we hierbij afhankelijk zijn van economische ontwikkelingen en regeringsbeleid werkten we een viertal scenario’s uit.

Op basis van het meest aannemelijke scenario hebben we onze meerjarenbegroting uitgewerkt. Jaarlijks monitoren we de stand van zaken en sturen, daar waar nodig, bij.

Risicobereidheid

Risico: laag impact: groot

De risicobereidheid die we wensen, is in 2016 steeds onderwerp van gesprek geweest tussen de directie en de RvC. De risicobereidheid, de integriteit en de professionaliteit van de organisatie bepalen samen de volwassenheid van de organisatie. De mate van risicobereidheid wordt gekoppeld aan de gevolgen van de risico’s op de gebieden financiële schade, imago-/reputatieschade en corrigerende maatregelen toezichthouders. Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van deze risicobereidheid.

Hiermee geeft de directie aan welke mate van risico acceptabel is voor het behalen van de gestelde doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Onafhankelijk van het beleid zijn er beheersmaatregelen nodig die hiervan losstaan.

Als kader gelden in ieder geval de huidige wet- en regelgeving en de Governancecode. We kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Beter Wonen haar doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van Beter Wonen brengen risico’s met zich mee die deels buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in wet- en regelgeving. Maar ook conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Beter Wonen de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op. De volgende risico gebieden worden onderkend.

Vastgoed

Het bezit van Beter Wonen is goed onderhouden en verhuurt goed. We kennen geen leegstand en er is, met een slaagkans van maximaal 3 jaar in de Wensmodule en een goed functionerende Spoedmodule, sprake van een licht gespannen huurmarkt. We beschikken over

12

Projecten

De risico’s die betrekking hebben op projecten worden mede bepaald door de omvang en complexiteit van de projecten. Voorafgaand aan een project stellen we een haalbaarheidonderzoek op. Deze wordt door de RvC getoetst aan het toetsingskader en nader besproken.

Risico’s ten tijde van de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door te werken met aanneemcontracten waarin afspraken zijn vastgelegd over onder andere termijnbetalingen, kwaliteitseisen en een bankgarantie. Tevens voeren we zelf toezicht uit op de kwaliteit van het werk.

Risico: laag impact: groot

Financiën

Het beleid van Beter Wonen is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Jaarlijks wordt het Financieel reglement besproken in de RvC en opnieuw vastgesteld. In het Financieel reglement is opgenomen dat we voor de financiële sturing de financiële kaders en kengetallen van de Autoriteit wonen en het WSW hanteren. Daarnaast wordt er geen gebruik gemaakt van derivaten en volgen we wat beleggen betreft de wettelijke eisen. Binnen de RvC is een toetsingskader vastgesteld op basis waarvan voorgenomen activiteiten worden getoetst. Om de 4 maanden worden de actuele ontwikkelingen, de financiële stand van zaken en de risicoparagraaf inclusief beheersmaatregelen gerapporteerd aan de RvC middels het Quadrimester.

De financiële sturing door Beter Wonen geschiedt voornamelijk op basis van kasstromen en de kengetallen zoals opgenomen in het Financieel reglement. In ons jaarplan werkten we een vijftal scenario’s uit met betrekking tot de ontwikkeling

van deze kengetallen voor de komende 10 jaar. Mocht één van de scenario’s zich voordoen dan is de impact hiervan direct inzichtelijk. Risico’s met grote impact op de kasstromen of bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving, worden bij signalering meteen gedeeld met de RvC. In overleg wordt bepaald welke beheersmaatregelen getroffen worden.

Risico: laag impact: groot

Renterisico

huren. Dit draagt bij aan lagere bedrijfslasten en een uitdagende werkomgeving voor onze medewerkers.

Ik dank de medewerkers van Beter Wonen voor de betrokkenheid en de wijze waarop zij zich inzetten voor onze huurders. Ook gaat er dank uit naar de Raad van Commissarissen voor de inzet die zij in 2016 gepleegd hebben.

Risico: middel impact: middel

De risico’s in het kader van de financiering van het bezit worden jaarlijks beoordeeld. We beschikken over een Financieel reglement waarin ook de financiering nader is uitgewerkt. Het beleid is er op gericht de financieringskosten te minimaliseren en de vervalkalender te optimaliseren. Beter Wonen maakt geen gebruik van financiële instrumenten. Het komende jaar verwachten wij onze lening portefeuille niet uit te hoeven breiden. Voorgenomen activiteiten worden dus uit eigen middelen gefinancierd.

In control Beter Wonen heeft goed in beeld waar zij als organisatie staat en welke risico’s er gelopen worden. Op basis daarvan kan ik stellen dat er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald, de geldende wet- en regelgeving wordt gehandhaafd, en de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages geborgd zijn.

Risico: laag impact: middel

De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Wet- en regelgeving

Beter Wonen probeert zoveel als mogelijk rekening te houden met eventuele maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. Voor de implementatie van de Woningwet is een Routeplanner opgesteld. Dit plan wordt strak gevolgd en gemonitord binnen de Staf.

Daarnaast worden wij door Aedes op de hoogte gehouden van ontwikkelingen in wet- en regelgeving en daaruit voortvloeiende acties. De directeurbestuurder coördineert en bewaakt dat zaken tijdig geïmplementeerd worden.

Verklaring

Hendrik Hoogenkamp Directeur-bestuurder

Risico: middel impact: middel

Organisatie

Beter Wonen kent een beperkte organisatieomvang.

Dit heeft voordelen zoals korte informatielijnen, slagvaardige besluitvorming en grote betrokkenheid.

De omvang maakt echter ook duidelijk dat er sprake is van kwetsbaarheid als het gaat om delen van kennis en het behouden van kwalitatief goede medewerkers.

De kwetsbaarheid van een kleinere werkorganisatie wordt vooralsnog in ruime mate gecompenseerd door de genoemde voordelen.

In 2016 hebben er binnen zowel het werkapparaat als de RvC geen wijzigingen plaatsgevonden. De organisatie ‘staat’ en dit stelt ons in staat om veel zaken zelf op te pakken. We hoeven hierdoor vrijwel geen derden in te

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

13

Samenstelling raad van commissarissen vanaf februari 2017.

14

Van links naar rechts: J. Smit, J. Tabak, L. Kroes, M. Roefs, A van den Berg.

Foto: Marc Maurer

2

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van zijn maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement Raad van Commissarissen, Reglement Bestuur, wet- en regelgeving, toetsingskader en het ondernemingsplan 2016-2020 beoordeelt de RvC besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat de RvC zich door de directeurbestuurder, huurdersvereniging en andere stakeholders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat de RvC de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert, gevraagd en ongevraagd, de directeur-bestuurder en vervult de werkgeversrol.

In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeurbestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvC zich over het jaar 2016.

Werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.

Als toezichtskader voor het uitoefenen van zijn taak hanteerde de RvC in 2016 onder meer: · Wet- en regelgeving · De Governance Code en de Aedescode · Het ondernemingsplan 2016 – 2020 · De meerjarenbegroting 2016 – 2025 · Het reglement financieel beleid en beheer · Het Strategisch Voorraadbeleid De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvC liggen vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt vast in het ‘Reglement Raad van Commissarissen’ (vastgesteld in de vergadering van 14 juni 2016) en in de aangepaste governance code die per 1 mei 2015 van kracht is.

De RvC heeft in 2016 zes keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De agenda werd samengesteld door de voorzitter en directeur-bestuurder.

Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering tijd gereserveerd om buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder punten te bespreken. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld.

In de vergadering van 19 april heeft de heer Moossdorff, senior Inspector inspectie Leefomgeving en Transport,

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

15

een nadere toelichting gegeven op de financiële beoordelingsmethodiek en de rapportage Corporatie in Perspectief. Op 10 oktober heeft de RvC een bijeenkomst bij Patrimonium Urk bijgewoond met als thema ‘Intern toezicht kleine corporaties’. De inleiding werd verzorgd door de heer Kerssies, directeur VTW. In deze bijeenkomst werd nader ingegaan op de woningwet, de Governancecode en de positie van de intern toezichthouder. In het najaar hebben we een studiemiddag georganiseerd waarin de transparantietool besproken is en nader ingegaan is op actuele ontwikkelingen bij IJsselheem.

Helene Wüst (Raad van Bestuur IJsselheem) heeft ons meegenomen in de visie op zorg en wat dit specifiek betekent voor het werkgebied waarbinnen wij opereren en voor de Maarlenhof die IJsselheem van ons huurt.

We kunnen terugkijken op inspirerende bijeenkomsten die ons meer inzicht hebben gegeven in ons risicoprofiel.

de accountant uitgenodigd en heeft deze verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële ontwikkelingen, nieuwe weten regelgeving, interne controle en vooruitzichten van Beter Wonen. Tevens is nader ingegaan op de ontwikkeling die Beter Wonen signaleert dat de grotere accountantskantoren ‘kleinere’ corporaties niet meer interessant vinden als klant. Dit heeft vooral te maken met toegenomen regeldruk en de in verhouding hoge kosten die dit met zich meebrengt. Deze ontwikkeling wordt door de accountant onderkend. De accountant geeft ook aan dat dit met capaciteit te maken heeft. We hebben afgesproken hierover met elkaar in gesprek te blijven.

De voorzitter van de RvC heeft maandelijks overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken die onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang prestatieafspraken e.d. Ook heeft de RvC een gesprek gevoerd met beide MT-leden en het voltallige personeel om gevoel te houden bij wat er speelt en leeft binnen de organisatie. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen.

· Actualiteitenseminar Woningbouwcorporaties (EY) d.d. 20-06-2016 · Inspelen op veranderingen moet (VTW) d.d. 08-04-2016 · Themabijeenkomst Intern Toezicht met Patrimonium Urk (VTOI) d.d. 10-10-2016 · VTW ledencongres (VTW) d.d. 23-09-2016 · Regionale ledenbijeenkomst: ‘zijn corporaties de opvangtehuizen /bejaardentehuizen van de toekomst?’ (VTW) d.d. 05-10-2016 · Actualiteitenseminar voor woningbouwcorporaties (EY) d.d. 11-07-2016 · Ronde Tafel bijeenkomst Risicoraamwerk (WSW) · Training woningwet: “het scheidingsvoorstel” d.d. 02-05-2016 · Seminar strategic control d.d. 01-02-2016

Het interne besluitvormingsproces van de RvC is opgenomen in de statuten en het reglement Raad van Commissarissen. De statuten en het reglement zijn te vinden op de website van Beter Wonen. Met 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvC inzicht in de gang van zaken binnen de corporatie. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van de Autoriteit woningcorporaties, Inspectie Leefomgeving en Transport, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes. Eind 2016 is de benchmark, uitgevoerd door Aedes, beschikbaar gekomen. In deze benchmark zijn bedrijfslasten en de beoordeling van de dienstverlening onderling vergelijkbaar gemaakt. Ook deze informatie heeft de RvC tot zich genomen en gebruikt om inhoudelijke vragen aan de directeur-bestuurder te stellen.

In de Statuten staat opgenomen dat de jaarrekening binnen 4 maanden na afloop van het boekjaar vastgesteld dient te worden. Dit komt overeen met de termijn gesteld in de woningwet. Omdat de minister besloten heeft deze termijn voor 2016 op te rekken tot 6 maanden, heeft de RvC besloten gebruik te maken van deze tijdsruimte. Bij de behandeling van het jaarverslag 2015 is

16

Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen.

Zij hebben daarvoor de volgende bijeenkomsten bezocht:

De leden van de RvC zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvC, lid worden van VTW. Uitgangspunt van de RvC is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed voorbereid te zijn op actuele ontwikkelingen.

In 2016 hebben de leden van de RvC, die op voordracht van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg gevoerd met het bestuur van de Huurdersvereniging. Van dit overleg is een verslag beschikbaar.

Inhoudelijk toezicht

De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2016-2020. Wij hebben daaraan in 2015 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord:

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven en is deze visie nader uitgewerkt in strategische thema’s en doelen.

Onderwerpen Raad van Commissarissen 2016 Nieuwbouw Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Middels de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvC door de directeur-bestuurder in 2016 hierover uitgebreid geïnformeerd. Besluitvorming vind plaats op basis van een haalbaarheidsdocument waarin het project nader beschreven staat. Tevens is in het document een risicoanalyse en een financiële paragraaf opgenomen.

Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant.

De RvC heeft kennis genomen van de vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring door het WSW voor de jaren 2016 tot en met 2018 en het solvabiliteitsoordeel 2015 (verslagjaar 2014) en de toezichtbrief van de Autoriteit woningcorporaties 2016 over de jaren 2016 tot en met 2020. Daarnaast is de rapportage over de Aedes Benchmark 2016 besproken.

Strategisch Voorraadbeleid In 2016 is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) volledig geactualiseerd. Gezien de onzekerheden in de markt en wet- en regelgeving is in de uitwerking rekening gehouden met 4 scenario’s. Hierdoor kan snel ingespeeld worden op gewijzigde omstandigheden. Het SVB is voor de RvC een belangrijk toetsingskader. Op basis hiervan kan getoetst worden of nieuwbouw- , verkoop- en/of sloopplannen voldoen aan het vastgestelde beleid. In 2016 zijn de complexplannen nader uitgewerkt en aan het SVB toegevoegd.

Ondernemingsplan 2016-2020 We handelen conform het ondernemingsplan 2016-2020.

Hierin is vastgelegd dat wij ons de komende jaren inzetten op de volgende thema’s:

· Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners Datalekken Met de aanname van de wet ‘Meldplicht datalekken’ zijn woningcorporaties vanaf 1 januari 2016 verplicht om een lek van persoonsgegevens door beveiligingsproblemen, zogeheten datalekken, te melden bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Of een corporatie een datalek aan betrokkene(n) moet melden, is afhankelijk van de (potentiële) impact van het datalek op de bescherming van de persoonsgegevens en de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen. De Autoriteit Persoonsgegevens kan organisaties een boete geven als zij een datalek ten onrechte niet melden. Binnen de RvC zijn de beheersmaatregelen en risico’s besproken en aanvullende afspraken gemaakt. Jaarlijks komt dit onderwerp terug op de agenda.

Belet of ontstentenis Vanuit de statuten moet een ‘back up’ geregeld zijn voor het geval de gehele RvC uitvalt. Deze samenwerking zijn wij aangegaan met Woonstichting Patrimonium in Urk. Mocht bij één van deze woningcorporaties de RvC uitvallen, dan vullen twee RvC leden van de collega corporatie deze functie tijdelijk in.

Zelfevaluatie Op 24 februari 2016 heeft de voltallige Raad van Commissarissen deelgenomen aan een zelfevaluatie onder leiding van externe begeleiders Linda Sanders (adviseur op samenwerkingsvraagstukken) en Geurt van de Haar (interimmanager en mediator).

Aan de hand van vragen en stellingen is gesproken over: · De toezichtrol · Informatieverstrekking en besluitvorming · De werkgeversrol · De klankbordrol · De relatie met stakeholders · RvC als team Tijdens bespreking van deze onderwerpen is ook de cultuur en wijze van omgaan met elkaar aan de orde gekomen. Het eindresultaat is een uitgewerkt verslag met een aantal concrete afspraken en tips.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

17

Besluiten Raad van Commissarissen De RvC heeft in 2016 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2015 vastgesteld. Tevens werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2017.

De RvC heeft in 2016 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: · Jaarverslag 2015 · Jaarplan 2017 en meerjarenbegroting t/m 2026 · Huurbeleid incl. voorstel huurverhoging 2016 · Reglement Financieel Beleid en Beheer · Reglement Raad van Commissarissen · Reglement Bestuur · Vervanging bij belet of ontstentenis gehele RvC door RvC Patrimonium Urk · Visie op toezichthouden · Haalbaarheidsplan complex 38/41 · Prestatieafspraken met de gemeente Kampen, deltaWonen en beide huurdersverenigingen · Investeringsstatuut.

De RvC heeft de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goedgekeurd. De besluiten zijn door de RvC getoetst aan wet- en regelgeving, het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

Verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Commissarissen.

Risicobeheersing

De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald in een jaarplan. De RvC verleent zijn goedkeuring aan dit jaarplan. De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages (incl. risicoparagraaf) en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvC kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van de Autoriteit woningcorporaties.

Beter Wonen werkt aan de hand van het reglement Financieel Beleid en Beheer, welke jaarlijks geactualiseerd wordt, waarin het speelveld voor de financierings- en beleggingsactiviteiten is opgenomen.

Professionalisering Governance en Integriteit

De RvC onderschrijft de Governance Code voor woningcorporaties en de Aedescode.

In het reglement Raad van Commissarissen is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van

18

de RvC dient te informeren. Dat gebeurt via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening.

Een aantal aspecten uit de Governance Code worden verder toegelicht: · Het reglement Raad van Commissarissen, reglement Bestuur, het jaarverslag inclusief het verslag van de RvC, de Governance Code en de Aedes Code zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. · Het thema Governance Structuur is op de website van Beter Wonen geplaatst. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend en het belang hiervan onderschreven.

De leden van de RvC hebben de integriteitscode eveneens ondertekend. Jaarlijks wordt de code geëvalueerd met de medewerkers. De integriteitscode is ook te vinden op de website van Beter Wonen. De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode.

Er hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van de RvC of directeur-bestuurder hebben gespeeld.

Er zijn geen meldingen binnengekomen van (mogelijke) integriteitschendingen.

Accountant

In de vergadering van 14 juni 2016 is het accountantsverslag in het bijzijn van de accountant uitgebreid besproken. Jaarlijks evalueert de RvC het functioneren van de accountant.

Verantwoording van het beleid rondom beloning

De RvC stelt de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van Beter Wonen. De beloning voldoet aan het bezoldigingsmaximum van de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Directeur-bestuurder

Naam: H. Hoogenkamp (m) Leeftijd: 48 jaar In dienst sedert: 1 september 2014 Directeur-bestuurder sinds: 1 september 2014 Duur benoeming: 4 jaar Honorering: Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 70.208,Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 0,-

Auto van de zaak: Nee Nevenactiviteiten: Lidmaatschap bestuur MKW (platform voor midden en kleine woningcorporaties) Variabele beloning Geen PE-punten 146 (norm: 108 punten over de jaren 2015 t/m 2017) De RvC heeft besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld. Van variabele componenten is geen sprake.

December 2016 vond een evaluatiegesprek plaats met de directeur-bestuurder. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvC besproken en vastgesteld.

Verantwoording van de Raad van Commissarissen

Binnen de RvC is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieelNaam en functie

Aangetreden

Aftredend

W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw) Lid

2010

2018

J. Tabak (1970, vrouw) Lid

2014

2018

J. Smit (1953, man) Lid, tevens vicevoorzitter J. Marskamp (1956, man) Voorzitter

2014

2018

2009

2017

A. van den Berg (1961, man) Lid

2014

2018

economisch, organisatie, juridisch, marketing, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is.

De leden van de RvC hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeenten waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangverstrengeling is derhalve geen sprake.

Een lid van de RvC treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na diens benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal een periode van vier jaar.

De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2016 was als volgt: Beroep, nevenfuncties en expertise

Manager Bedrijfsvoering Expertise: financieel-economisch Nevenfunctie: Lid stichting WEW. Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders.

Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch.

Nevenfuncties: Lid Ronald McDonald Business Club; Lid RvT Vrije School NO Nederland; Lid RvC PEC Zwolle Jurylid ‘Windesheim ‘s beste Scripties.’

Zelfstandig ondernemer: organisatie- en advies publieke sector.

Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement, organisatieontwikkeling, coaching en communicatie.

Nevenfuncties: Lid Commissie Integriteit PvdA, bestuurslid Jeugdsportfonds/Jeugdcultuur-fonds Overijssel. Voorzitter Vuur en Vlam producties.

Voorzitter rekenkamercommissie Gemeente Dalfsen Expertise: procesmanagement en risicomanagement Nevenfuncties: Ouderling met bijzondere opdracht communicatie bij De Hoeksteen IJsselmuiden Manager Facilitaire Zaken bij Protestants Christelijk Voortgezet Onderwijs te Barneveld.

Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Voorzitter voetbalvereniging Wilsum Voorzitter RvT basisschoolvereniging Iris Kampen, Voorzitter MFC De Toekomst Wilsum, Voorzitter bestuur Quintus Kampen.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

19

Twee leden bezetten de huurderzetels: J. Tabak en M. Roefs. Het bestuur van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden is bij de selectie van deze kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht.

Bronvermelding: https://beeldbank.rws.nl/rijkswaterstaat/joopvanhoudt

Het beleid t.a.v. de honorering

In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2016 is geweest.

De honorering is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW, alsmede passend binnen de overgangsrecht WNT. Tevens worden de PE-punten in deze tabel verantwoord. Ieder lid moet over de jaren 2015 en 2016 minimaal 10 PE-punten behalen. In 2017 en 2018 is dit minimaal 5 PE-punten per kalenderjaar.

Naam

Functie

J. Marskamp M. Roefs A. van den Berg J. Tabak J. Smit Totaal

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

Vergaderingen

PE-punten

6 6 5 6 6

22 28 23 21 20 68

Honorering (fiscaal) € 6.975,€ 4.650,€ 4.650,€ 4.650,€ 4.650,€ 25.575,-

Netto onkosten vergoeding € 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ 0,€ 0,-

Totaal € € € € € €

6.975,4.650,4.650,4.650,4.650,25.575,-

Foto: KampenOnline / Jet Kattenberg

Afscheidnemend voorzitter J. Marskamp ontvangt koninklijke onderscheiding

20

De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag

De jaarrekening is, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in het jaarverslag aantreft, door Deloitte gecontroleerd.

De Raad van Commissarissen van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en stelt de jaarrekening 2016 vast, in overeenstemming met artikel 25.6 van de statuten en artikel 7.6j van het reglement Raad van

Commissarissen. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves.

De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit naar alle medewerkers voor de getoonde inzet en behaalde resultaten. Mede hierdoor is Beter Wonen er in geslaagd over 2016 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren.

IJsselmuiden, juni 2017

J. Tabak

M. Roefs

L. Kroes

A. van den Berg

J. Smit

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

21

DNA

companen

n le e g e r t a a m ie g r e en

domein

betaalbaarheid

vitaliteit

trends

stad

zorg

samenwerking

dorp

verbinden

k j i l e p p a h c s t a a m

uitvoeren

woningmarkt

doen

ladder

verstaan bestaande

g n i t s e v s i u h s k vol

herzieningswet 22

sociaal

taal

3

Governance Inleiding

We vinden goed ondernemingsbestuur van groot belang.

Het gaat daarbij onder andere om goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing.

Governancecode

In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Beter Wonen de Governancecode Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming. Daarnaast onderschrijft Beter Wonen de Aedes Code en laat zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving zoals vastgelegd in de Woningwet. Op basis hiervan heeft Beter Wonen eind 2015 haar Statuten geactualiseerd en in 2016 het reglement Raad van Commissarissen en het reglement Bestuur.

Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website (www.bwij.nl onder het kopje ‘over ons’).

Organisatieschema Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder

Manager financiën en beleid Administratie/verhuur en bewonerszaken

Manager vastgoed Afdeling onderhoud

Raad van Commissarissen (RvC)

De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden.

De taak van de RvC bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Tevens staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 2) wordt de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2016 invulling gaf. De werkwijze RvC staat in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven.

Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement Raad van Commissarissen.

Het bestuur

Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultatenontwikkeling en de continuïteit van Beter Wonen.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van zijn volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daarbij maakt hij een afweging van de in aanmerking komende belangen van betrokkenen bij de woningcorporatie. Het bestuur verschaft de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

23

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad.

De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement bestuur.

Leden van het bestuur Het bestuur wordt gevormd door de heer H. Hoogenkamp.

De directeur-bestuurder is per 1 september 2014 voor 4 jaar benoemd.

Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder wordt vermeden.

Artikel 5 van het reglement Bestuur en artikel 6 van het reglement Raad van Commissarissen bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld.

In 2016 zijn geen besluiten aan de RvC voorgelegd waarbij tegenstrijdige belangen van de directeurbestuurder spelen. Ook zijn er geen besluiten genomen over transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de RvC spelen. Tevens zijn er geen transacties geweest waarbij sprake is van een tegenstrijdig belang tussen Beter Wonen en de leden van de RvC. Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding. De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en voor herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie en doelstellingen op zowel volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te behalen.

24

Horizontale dialoog Beter Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: · bewoners en hun vertegenwoordigers; · woningzoekenden · (specifiek) HuurdersVereniging groot IJsselmuiden; · gemeente Kampen; · maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg en welzijn (Stichting IJsselheem, Stichting Philadelphia, JP van den Bent stichting); · vereniging van dorpsbelangen van dorpen in de gemeente Kampen; · collega corporaties; · partijen waarmee we multidisciplinair samenwerken.

De communicatie met deze belanghebbenden vond in 2016 plaats door middel van (bestuurlijk) overleg, correspondentie, website en bewonersblad Woonwijzer.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor alle relevante wet- en regelgeving, het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Beter Wonen.

Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben, beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn: · overheidsbeleid · portefeuillerisico’s · veranderende woningmarkt · fiscale risico’s · betalingsrisico’s · ambitierisico’s · rente- en financieringsrisico’s · procesrisico’s · kostenontwikkeling.

In 2013 hebben we met een rapport van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement een inventarisatie uitgevoerd. We beoordeelden de aandachtspunten en hebben een verdiepingsslag gemaakt. Jaarlijks wordt de lijst geactualiseerd. De belangrijkste risico’s en controlemaatregelen worden gerapporteerd in de viermaandelijkse rapportage aan de Raad van

Commissarissen.

Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren.

Hoewel de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn, biedt dit echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving niet volledig voorkomen. Het bestuur is van mening dat het interne controle systeem adequaat en effectief is. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de administratieve organisatie en de operationele en financiële doelstellingen zoals weergegeven in het jaarplan 2016 (inclusief taakstellende begroting).

In 2016 besteedden we tijdens personeelsvergaderingen aandacht aan dilemma’s met betrekking tot integriteit en gingen we nader in op het thema datalekken; hoe te herkennen en voorkomen. Tijdens functioneringsgesprekken krijgen deze onderwerpen ook de nodige aandacht.

van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over haar verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Commissarissen.

Gelet op de expertise van onze belastingadviseur en diens kennis van ons fiscale dossier, hebben we besloten de relatie met onze huidige fiscalist BDO Belastingadviseurs B.V. te continueren.

Belanghouders

In 2016 hebben we ervoor gekozen geen grootschalige belanghoudersbijeenkomst te organiseren maar de keuze gemaakt voor kleinere activiteiten. Zo zijn de directeur-bestuurder en de RvC op bezoek geweest bij Helene Wüst, Raad van Bestuur IJsselheem. Met haar spraken we over actuele ontwikkelingen binnen de zorg en welke visie zij heeft op de locatie Maarlenhof en het langer zelfstandig thuis wonen. De directeur-Bestuur heeft een bijeenkomst bijgewoond en een bijdrage geleverd aan een bijeenkomst van Cosbo-leden waarin gediscussieerd is over hoe langer zelfstandig thuis te wonen. Voor onze huurders organiseerden we, in samenwerking met ketenpartners zoals politie en brandweer, een veiligheidsmarkt.

Externe accountant

De externe accountant wordt, na advies van de directeurbestuurder, benoemd door de Raad van Commissarissen.

Het bestuur en de Raad van Commissarissen beoordelen tenminste éénmaal in de vier jaar het functioneren van de externe accountant.

Deloitte Accountants B.V. is door de Raad van Commissarissen met ingang van boekjaar 2013 als accountant voor - in principe - de komende vier jaren aangesteld.

De externe accountant bespreekt bij de jaarlijkse opdracht met een delegatie van leden van de Raad van Commissarissen, directeur-bestuurder en manager financiën de accenten van de controle. Ook brengen zij een managementletter en verslag van bevindingen uit.

De externe accountant woont ook het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

25

26

Nieuwbouw 22 woningen Het Meer

4

Volkshuisvestelijk verslag Ondernemingsplan

In 2015 hebben we het ondernemingsplan voor de periode 2016 t/m 2020 opgesteld. Hierin is rekening gehouden met de input van belanghouders, het Strategisch Voorraadbeleid en de verplichtingen die voortvloeien vanuit de nieuwe Woningwet. Het ondernemingsplan vormt een stevige basis voor onze inbreng binnen de prestatieafspraken die we in 2016 samen het de gemeente Kampen, deltaWonen en de betrokken huurdersverenigingen opstelden.

Onze visie

Beter Wonen IJsselmuiden staat midden in de samenleving en wil dicht bij haar huurders en andere belanghouders staan. In IJsselmuiden en de omliggende kernen waarin we werkzaam zijn, is sprake van een hechte samenleving. De cultuur is behoudend en de mensen voelen zich daar prettig bij. Onze cultuur moet zich daar, als belangrijke partij voor het wonen en de leefbaarheid in de kernen, bij aansluiten.

De belangrijkste thema’s voor de komende jaren zijn Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Kwaliteit. Binnen het Strategisch Voorraad Beleid maken we inzichtelijk “wat moet” en in de daaruit vloeiende complexplannen “wat kan”. Hierin zoeken we de balans tussen boven benoemde thema’s.

We blijven bij onze kerntaak: het verhuren van voldoende betaalbare woningen (beschikbaarheid). Met aandacht voor de interne organisatie en eventuele samenwerking

met andere partijen, zijn we in staat de externe ontwikkelingen bij te houden en te vertalen in een passende werkwijze voor onze omgeving. Onze klanten voelen zich thuis in hun woning, ze blijven tevreden over de woning, woon­omgeving en onze inzet daarvoor.

We zetten ons in voor beperking van de woonlasten (betaalbaarheid). We doen dit door woningen passend toe te wijzen, huren onder de liberalisatiegrens te houden en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Hierbij zoeken we balans tussen de energie­ prestatie en de hoogte van de huur.

Onze woningen zijn goed onderhouden (kwaliteit).

We bieden onze bewoners keuzevrijheid zodat ze van hun huis een thuis kunnen maken. Bij onderhoudsprojecten, met name bij binnen-onderhoud, zijn er veel keuzemogelijkheden. Voor een deel van ons bezit heeft de huurder de keuze de woning te huren of te kopen.

Het verlenen van zorg laten we over aan partijen die dat tot hun kerncompetenties rekenen. We werken graag met hen samen. We dragen bij door te zorgen voor goede huisvesting, zodat zolang mogelijk zelfstandig wonen (met zorg) kan worden gefaciliteerd.

Verder investeren we in kleinschalige maatschappelijke voorzieningen/activiteiten. Voorwaarde daarbij is dat onze activiteiten op dit vlak altijd een relatie met wonen en ons werkgebied moeten hebben.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

27

Deze ondernemingsplanperiode investeren we qua nieuwbouw/aankoop enkel in DAEB bezit.

Missie

omgeving. We gaan hier praktisch mee om. Daar waar de lokale belanghouders het vragen, kijken we of het mogelijk is een bij­drage te leveren aan de leefbaarheid.

De taken van Beter Wonen zijn vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV).

Binnen deze opgave ziet Beter Wonen haar missie als volgt:

Onze inzet tot en met 2020

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

· Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners

Een thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouw­tech­nisch als woon-technisch op een hoog niveau houden. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis wordt ook gecreëerd doordat huurders keuzevrijheid hebben de woning naar eigen inzicht in te richten. We bieden keuze­ vrijheid bij zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud en inrichting.

Wij bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Dit zijn mensen die dat wegens hun persoonlijke omstandigheden of onvoldoende inkomen niet zelfstandig kunnen.

Beter Wonen is betrokken bij haar huurders en gedreven als het gaat om het verzorgen van hun huisvesting.

Wonen gaat verder dan de woning. Daarom voelen we ons ook medeverantwoordelijk voor de directe woon-

28

Om onze missie te kunnen blijven realiseren, stellen wij ons de volgende strategische doelen:

In ons jaarplan zijn aan deze strategische doelen meetbare jaardoelen gekoppeld waarover wij rapporteren in het Quadrimester.

De praktische invulling

Gedurende het jaar monitoren we de resultaten en sturen daar waar nodig bij. Bij het opstellen van de begroting bespreken we in ons managementteam deze strategische doelen en wordt een jaarplan voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de Raad van Commissarissen volgt goedkeuring op het jaarplan.

In het begin van de volgende hoofdstukken worden de doelen en resultaten over 2016 ingekaderd weergegeven.

Vervolgens volgt per onderdeel een uitgebreide toelichting.

Welzijn aan de slag in de buurt

Foto: Marc Maurer

5

Huidige klanten voelen zich thuis Het verzorgen van goede huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk, een bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen.

Doelstelling 2016

Kosten

Wat we in 2016 deden Effect

Bewoners waarderen onze inspanningen bij planmatig en groot onderhoud met gemiddeld minimaal een 7,5

Eigen inzet De betreffende processen zijn verder geoptimaliseerd

Tevreden huurders

Nieuwe en vertrokken bewoners waarderen de woning en onze dienst-verlening met gemiddeld minimaal een 7,5

Eigen inzet, De betreffende KWH processen zijn verder geoptimaliseerd

Tevreden huurders

Overlast wordt door vroegsignalering en ketensamenwerking preventief opgepakt zodat er geen verhuizingen plaats vinden met als reden “overlast” Door klachten serieus op te pakken worden er geen klachten in behandeling genomen door de Klachtencommissie

Eigen inzet Initiatief ‘Vroeg er op af’ is gestart

Leefbare wijken en tevreden huurders

Eigen inzet, Klachten advies commissie

Tevreden Geen klachten naar huurders Klachtencommissie

Processen met ketenpartners zijn verder geoptimaliseerd

Resultaat en eventueel vervolg Met een gemiddeld cijfer van 8,1 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten worden meegenomen in de evaluatie van de processen Met een gemiddeld cijfer van 8,1 is de doelstelling ruimschoots behaald. In de Aedes-Benchmark scoren we een 8,2 bij nieuwe huurders en een 7,5 bij vertrokken huurders Geen verhuizingen met reden overlast. Het project ´Vroeg er op af´ wordt in 2017 verder vormgegeven

Partners Bewoners

Bewoners, Aedes

Bewoners en ketenpartners

Bewoners en ketenpartners

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

29

Doelstelling 2016

Kosten

Wat we in 2016 deden Effect

Bewoners waarderen ons aanbod aan keuzevrijheid gemiddeld met minimaal een 7,5

Eigen inzet Het betreffende proces is verder geoptimaliseerd

Tevreden huurders

Duidelijk krijgen of we voor bewoners een ‘inlogportaal’ kunnen realiseren zodat bewoners hun ‘eigen’ documenten en info kunnen inzien

Eigen inzet, We zijn gestart met ProImpact de inrichting van het portaal zodat deze begin 2017 geïmplementeerd kan worden

Tevreden huurders

Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau

De dienstverlening van Beter Wonen wordt hoog gewaardeerd. Wij willen dit graag continueren door: · het bieden van woningen met een goede basis kwaliteit; · het vragen van een huurprijs die in balans is met de kwaliteit van de woning; · onze klantprocessen op orde te houden; · mee te gaan in de digitale ontwikkelingen, met als resultaat dat wij ons qua dienstverlening in de kopgroep van de Aedes Benchmark bevinden.

Enquêtes

Gedurende het jaar meten we de klanttevredenheid bij nieuwe huurders. We vragen naar hun ervaringen en Prestatieveld Huurdersoordeel

Resultaat en eventueel vervolg Met een gemiddeld cijfer van 8 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten worden meegenomen in de evaluatie van dit proces Begin 2017 kunnen huurders gebruik maken van het huurdersportaal. De komende jaren breiden we de digitale dienstverlening geleidelijk uit

Partners Bewoners

Bewoners en ProImpact

willen graag weten of ze tevreden zijn over de gang van zaken. In 2016 ontvingen we 21 enquêtes terug. Voor de oplevering van de woning kregen we van iedereen een cijfer tussen de 6 en de 10. De nieuwe huurders gaven ons gemiddeld een 8,0 voor onze dienstverlening.

De vertrokken huurders ontvangen een enquête bij de eindafrekening van hun woning. In deze enquête vragen we naar de tevredenheid met betrekking tot de woning, de omgeving, de verhuizing en de dienstverlening.

26 vertrokken huurders vulden de enquête in. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening komt uit op een 8,2.

Naast deze enquêtes namen we deel aan de Aedesbenchmark. Met een gemiddelde score van een 7,9 op het onderdeel Huurdersoordeel bevinden we ons bij de ‘koplopers’.

In onderstaande tabel is de score nader gespecificeerd.

Uw score

Gemiddelde sector

Uw letter

Nieuwe huurders

8,2

7,5

A

Huurders met reparatieverzoek

7,9

7,4

A

Vertrokken huurders

7,5

7,2

B

Bij de vertrokken huurders zien we, dat we ons niet meer in de kopgroep bevinden. Analyse maakt duidelijk dat we op dit onderdeel weinig respons ontvangen hebben.

We spannen ons in om volgend jaar zowel de respons als het resultaat te verbeteren.

Vroeg er op af

In 2016 zijn we gestart met het initiatief ‘Vroeg er op af’.

Samen met woningcorporatie deltaWonen, maatschappelijke dienstverlening De Kern, Financiën op Koers en de gemeente Kampen willen we voorkomen dat schulden

30

verder oplopen en proberen we een huisuitzetting te voorkomen.

Als de huur niet voldaan is, gaan we zo snel mogelijk in gesprek met de huurder. Hiermee proberen we de oorzaak van de schuldsituatie te achterhalen en hopen we deze op te lossen voordat de achterstand groter wordt. Uit ervaring weten we dat als de huur niet voldaan wordt, er vaak meer betalingsachterstanden zijn.

De Kern en Financiën op Koers kunnen hierbij een helpende hand bieden.

Met ‘Vroeg er op af’ willen we het volgende bereiken: · vroeg opsporen van problematische schuldsituaties; · voorkomen van ontruimingen en het opzetten van goede betalingsregelingen; · voorkomen van verdere (sociale) problemen door hoge schulden; · verbeteren van de onderlinge samenwerking; · goede begeleiding van mogelijke cliënten naar een integraal (schuld)hulpverleningstraject.

Individuele klachten inzake overlast

Bij melding van een overlastsituatie vragen we onze huurders een registratieformulier in te vullen.

Hierna nemen we de melding in behandeling.

We voeren zowel een gesprek met degene die de klacht meldt als met de veroorzaker. Op deze manier proberen we tot een oplossing te komen. Afspraken leggen we vast in een bevestigingsbrief. Waar nodig laten we ons bijstaan door een deskundige. Vaak schuift de wijkagent en/of een welzijnsorganisatie bij dit overleg aan.

Klachtenadviescommissie

Conform de woningwet beschikt Beter Wonen over een klachtencommissie. Deze commissie verleent haar diensten voor de drie Zwolse corporaties, Salland Wonen, Woningstichting Vechthorst, Beter Wonen Vechtdal en Beter Wonen IJsselmuiden. De werkwijze en bevoegdheden van de klachtencommissie zijn vastgelegd in een reglement dat door de directies is goedgekeurd.

De Klachtenadviescommissie is een onafhankelijke commissie die klachten behandelt van (mede)huurders, ex-huurders, toekomstige huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat zij door de organisatie niet correct geholpen zijn. In 2016 ontving de Klachtenadviescommissie in totaal 36 klachten. Deze klachten bestaan uit algemene klachten (29) en klachten over de woonruimteverdeling (7). Van de 29 algemene klachten zijn er 11 behandeld door de commissie. De corporaties hebben zelf de overige klachten afgehandeld. De adviezen van de commissie zijn door de betreffende corporaties overgenomen. De klachtenbrieven die betrekking hebben op het woonruimteverdeelsysteem zijn door de betreffende corporatie of de stuurgroep woonruimteverdeling opgepakt.

Beter Wonen ontving in 2016 geen klachten die doorgestuurd hoefden te worden naar de klachtencommissie.

bouw in Het Meer en Wilsum en de huisvesting van statushouders. Woningzoekenden die onze website bezoeken, worden doorgelinkt naar De Woningzoeker.

Deze website geeft toegang tot het complete woningaanbod van de corporaties die in Zwolle en Kampen actief zijn. Via onze website www.bwij.nl bieden we inmiddels veel informatie digitaal aan. Ook zijn onze brochures hier digitaal beschikbaar. Voor de kleine groep huurders die zich (nog) niet digitaal kan redden, houden we informatie op papier beschikbaar. Geleidelijk werken we toe naar een digitaal klantportaal waarin onze huurders de mogelijkheid krijgen om 24 uur per dag zaken met ons te regelen. We verwachten hiermee in januari 2017 ‘live’ te gaan. Tevens introduceren we op dat moment onze nieuwe website. Deze is ‘responsive’ gemaakt en gebruiksvriendelijker ingericht.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid.

Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. Dit realiseren we door: · het continueren van vraag gestuurd onderhoud voor keuken en sanitair; · het bieden van keuze in keukens en sanitair; · de mogelijkheid te bieden tot zelf aangebrachte voorzieningen; · huurders zeggenschap te bieden in en rondom de woning, met als resultaat dat onze huurders veel keuzevrijheid ervaren.

Website/huurdersportaal

De website is voor ons een belangrijk medium om informatie te delen met onze huurders, belanghouders en andere belangstellenden. Naast reguliere informatie is er onder andere extra informatie verstrekt over de nieuw-

Foto: Marc Maurer

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

31

Keuzevrijheid

Bewoners kunnen bij Beter Wonen zelf het initiatief nemen de keuken of douche te vervangen. Deze keuzevrijheid wordt gewaardeerd door onze huurders.

Binnen onze begroting hebben we budget gereserveerd zodat we in deze vraag kunnen blijven voorzien.

Wanneer er meer vraag is dan budget, plaatsen we huurders op een wachtlijst. Zij komen dan in het daarop volgende jaar aan bod.

Onderhoudsfonds kleine gebreken

Van onze huurders zijn er per 31 december 2016 854 lid van het onderhoudsfonds kleine gebreken.

Voor € 4,25 per maand kan een huurder lid worden.

Veel werkzaamheden die normaal voor rekening van de huurder komen, worden bij deelname aan dit fonds door ons uitgevoerd. Gezien het grote aantal deelnemers voorziet het fonds duidelijk in de behoefte.

32

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

In de ZAV-brochure is vastgelegd hoe bewoners onder bepaalde voorwaarden hun huurwoning naar eigen wens kunnen aanpassen. Onder vastgestelde voorwaarden is het bij het verlaten van de woning mogelijk een vergoeding te ontvangen. In 2016 hebben we de regeling geëvalueerd, voorzien van een stroomschema en op een aantal punten aangescherpt.

Glasverzekering

Voor alle huurwoningen hebben wij een glasverzekering afgesloten. Huurders betalen hier niet voor.

Eventuele schade kan gemeld worden via de ‘Glaslijn’ waarbij ruitbreuk en lek- of blindslaan van isolerende beglazing is verzekerd.

Geriefsverbeteringen

Geriefsverbeteringen worden op verzoek van bewoners uitgevoerd. Geplande, maar nog niet uitgevoerde isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van vloer-, dak- en spouwisolatie, voeren we bij mutatie uit.

Oplevering nieuwbouw 6 woningen Wilsum Foto: BW Photo Herman IJssel

6

Woningzoekenden vinden een huis Het verzorgen van voldoende goede, betaalbare huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast leveren we waar mogelijk een bijdrage aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen.

Doelstelling 2016

Kosten Wat we in 2016 deden

We voldoen aan de wettelijke regelgeving ‘Passend toewijzen’

Eigen inzet

De woonlasten-module wordt toegevoegd aan De Woningzoeker

Eigen Woonlasten-moinzet dule is en ZIG binnen De Woningzoeker geïmplementeerd

Effect

Toetsen of we Betaalbare voldoen aan voorraad de wet- en regelgeving en daar waar mogelijk bijsturen

Partners

In 2016 hebben we conform de regels voor ‘Passend Toewijzen’ gehandeld.

Jaarlijks evalueren we de streefhuren

Woningzoekenden

Transparant Woningzoekende heeft beter Woningzoekenden inzicht in woonlasten en en collega kan op basis daarvan keuzes corporaties maken

De slaagkans in de Eigen spoedzoeker is minimaal inzet 66 %

We monitoren en Goede sturen daar waar slaagkans nodig bij door bijv. aanbod aan deze module toe te voegen

De wachttijd in de wensmodule is maximaal 3 jaar

We monitoren en sturen daar waar nodig bij

Eigen inzet

Resultaat en eventueel vervolg

Door extra taakstelling huisvesting statushouders is doelstelling niet iedere maand gehaald. Voor 2017 hebben we maatregelen getroffen

Woningzoekenden

Acceptabele We voldoen aan de Woningzoekenden slaagkans doelstelling maar zien de wachttijd licht stijgen.

Conform ons SVB anticiperen we hierop door woningen aan de voorraad toe te voegen

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

33

Doelstelling 2016

Kosten Wat we in 2016 deden Samen met deltaWonen Eigen Voldoende en de gemeente Kampen inzet woningen voldoen we aan de beschikbaar taakstelling huisvesting stellen om aan de verblijfsgerechtigden toegenomen vraag te voldoen

Effect

Overige urgente doelgroepen worden in overleg met de ketenpartners zo goed mogelijk gehuisvest

Eigen inzet

Maatwerk

De veranderopgave is in beeld gebracht en opgenomen in de meerjarenbegroting

Eigen inzet

We zetten de seniorenEigen makelaar in om huurders inzet tijdig bewust te maken welke acties zij zelf kunnen ondernemen om de eigen woning passend te maken of om passende woonruimte te vinden.

Waar nodig kunnen we maatwerk leveren

We voorzien in overleg met ketenpartners in maatwerk voor specifieke doelgroepen Het SVB is geïmplementeerd en verwerkt in de meerjaren-begroting en de prestatie-afspraken We hebben gesprekken gevoerd en hebben met belangstellenden maatwerkafspraken gemaakt

Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep

Met de invoering van de nieuwe Woningwet is het van belang dat onze voorraad voldoet aan de nieuwe regelgeving. Tevens willen we voldoen aan de vraag vanuit onze doelgroep (beschikbaarheid). Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · te voldoen aan de actuele wet- en regelgeving omtrent Passend Toewijzen; · een slagingskans van minimaal 66% te realiseren in de Spoedzoeker; · de wachttijd in de Wensmodule te beperken tot maximaal drie jaar, met als resultaat dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die voldoen aan de vraag van de doelgroep.

34

Druk op reguliere huurmarkt

Resultaat en eventueel vervolg We hebben op dit moment een achterstand. De taakstelling 1e half jaar 2017 valt mee zodat we verwachten de achterstand het komende half jaar in te lopen Urgenten worden in ons werkgebied tijdig geholpen.

Daar waar nodig verrichten we maatwerk

Partners Gemeente Kampen, deltaWonen

Ketenpartners

Transparant We passen onze voorraad Gemeente Kampen tijdig aan zodat we ook in de toekomstige vraag kunnen voorzien Maatwerk

Senioren zijn zich bewust van eigen verantwoordelijkheid en de hulp die wij kunnen bieden.

We wachten de effecten van de ingezette acties af alvorens we vervolgstappen zetten in dit project

Senior huurders

Strategisch Voorraad Beleid (SVB)

We beschikken over een actueel SVB. Binnen het SVB werken we met een scenarioanalyse.

Per scenario is op hoofdlijnen de te volgen koers voor Beter Wonen bepaald. Dankzij deze scenario’s kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen in de markt.

De complexstrategieën voor de komende jaren zijn op basis van het meest aannemelijke scenario nader uitgewerkt en verwerkt in de meerjarenbegroting.

Jaarlijks (2017 voor het eerst) evalueren we het SVB en sturen daar waar nodig bij.

De Woningzoeker

Sinds mei 2011 werken we met de drie Zwolse corporaties (deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang) samen in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: De Woningzoeker.

Doelstelling van het woonruimte-verdeelsysteem is om optimaal gebruik te maken van de bestaande voorraad

woningen en daarmee te komen tot een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de beschikbare huurwoningen.

Afwegingen en afspraken

In de stuurgroep woonruimteverdeling zijn in het afgelopen jaar onder andere de volgende onderwerpen besproken: · In 2016 is QlickView gerealiseerd. Met dit programma is het mogelijk om zowel op totaal niveau als per individuele corporatie gegevens zichtbaar te krijgen over wachttijd, weigeringsgraad, aantal woningzoekenden e.d. Dit programma biedt ons de mogelijkheid om specifiek in te zoomen op de woningmarkt in IJsselmuiden. · Vanuit de projectgroep WWZ 038 Kampen en Zwolle komen veel vragen op ons af voor aanpassingen binnen De Woningzoeker. Eén van de mogelijkheden is om een classificatie van een woning mee te geven bij het aanbieden van woningen. We onderzoeken of dit op termijn mogelijk is. · Met ZIG, de leverancier van De Woningzoeker, zijn we in gesprek om te kijken naar de mogelijkheden om een nieuwe ‘look and feel’ te realiseren. ZIG wil meer toe naar een standaard versie van De Woningzoeker voor alle corporaties. In 2017 verwachten we een besluit te nemen hoe we verder gaan met De Woningzoeker. · In 2016 is besloten om een student van de Universiteit van Utrecht een onderzoek te laten verrichten naar de druk op de woningmarkt in Zwolle en Kampen.

In 2017 verwachten we de uitkomsten te kunnen presenteren. · Toewijzing van huurwoningen in het kader van de taakstelling vergunninghouders is een terugkerend aandachtspunt. We willen, in samenspraak met beide gemeenten, blijven voldoen aan de taakstelling. · In 2016 is de meldplicht datalekken ingegaan. De meldplicht heeft als doel om bestaande wetten die waken over persoonsgebonden informatie te ondersteunen en waar nodig uit te breiden of aan te scherpen. Met de corporaties binnen De Woningzoeker hebben we een bewerkersovereenkomst opgesteld en hier afspraken over gemaakt. Formele afwikkeling vindt in 2017 plaats.

Ontwikkeling woningzoekenden

Het aantal geregistreerde woningzoekenden is in 2016 gestegen van 24.592 naar 25.548 (31 december 2016).

Dit betekent een stijging van 956 woningzoekenden.

87,5% van de woningzoekenden is afkomstig uit de Provincie Overijssel. Van dit aandeel komt 93% uit Zwolle of Kampen en 7% uit IJsselmuiden. Het aandeel studenten onder de woningzoekenden is 9% en is hiermee iets gedaald ten opzichte van voorgaand jaar.

Hoe actief is een woningzoekende?

Een actief woningzoekende is iemand die minimaal één reactie op een woning heeft geplaatst in het afgelopen jaar. Het aantal actief woningzoekenden in Kampen is 1.167. Het gemiddeld aantal reacties op een woning is 22,9.

Verhuizing van Zwolle naar Kampen en vice versa

Het aanduiden van de gemeenten Zwolle en Kampen als één regionale woningmarkt betekent dat over en weer verhuizingen binnen de gemeenten plaatsvinden.

In Zwolle zijn 14 woningen toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Kampen. Dit is slechts 3% van het totaal aantal toewijzingen in de gemeente Zwolle.

In de gemeente Kampen zijn 17 woningen toegewezen aan personen uit de gemeente Zwolle. Dit betreft 10% van het totaal aantal toewijzingen in de gemeente Kampen.

Overzicht toewijzingen

In 2016 hebben we in totaal 105 nieuwe huurcontracten afgesloten (inclusief 28 nieuwbouw-woningen). De verdeling van de woningen in de verschillende modules vond als volgt plaats:

Aantal % · wensmodule 66 63 · spoedmodule 20 19 · bemiddelingsmodule 19 18 · vrije sectormodule 0 0 Voor De Woningzoeker hebben we als leidraad afgesproken om een verhouding van 2/3 ten opzichte van 1/3 te hanteren voor de verdeling van de woningen in de wensen spoedmodule. Zonder rekening te houden met de opgeleverde nieuwbouw, voldoen we hier aan. In de bemiddelingsmodule sloten we 18 nieuwe huurcontracten af. Elf woningen zijn toegewezen aan statushouders, één woning is toegewezen als WMO-woning, drie woningen zijn toegewezen in verband met herstructurering Slenkstraat, één woning via bemiddeling seniorenmakelaar, twee woningen voor Philadelphia en één woning via woningruil.

De gemiddelde wachttijd voor een woning in de gemeente Kampen in de wensmodule is 2,3 jaar. Dit betekent overigens niet dat iedereen ruim twee jaar moet wachten op een woning. Veel van de woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in, de zogenaamde ‘indekkers’. De slaagkans in de spoedzoeker is uitgekomen op 71%. Dit houdt in, dat een spoedzoeker die minimaal 2 reacties per week plaatst 71% kans heeft om binnen een half jaar in aanmerking te komen voor een huurwoning.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

35

Inkomens versus huurklassen in 2016

De volgende tabel bevat een overzicht van het type huishouden, de inkomens- en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens.

Huurgrenzen 2016

<= € 409,92

<= € 586,68

> € 586,68

> € 628,76

Totalen

< 65 jaar, inkomen <= € 22.100

19

20

1

0

40

< 65 jaar, inkomen > € 22.100

0

8

8

3

19

>= 65 jaar, inkomen <= € 22.100

0

4

0

1

5

>= 65 jaar, inkomen > €22.100

0

3

0

0

3

19

35

9

4

67

< 65 jaar, inkomen <= € 30.000

2

7

0

0

9

< 65 jaar, inkomen > € 30.000

0

2

1

0

3

>= 65 jaar, inkomen <= € 30.050

1

8

0

0

9

>= 65 jaar, inkomen > € 30.050

0

0

0

0

0

Totaal tweepersoonshuishoudens

3

17

1

0

21

< 65 jaar, inkomen <= € 30.000

2

4

5

0

11

< 65 jaar, inkomen > € 30.000

0

1

2

3

6

>= 65 jaar, inkomen <= € 30.050

0

0

0

0

0

>= 65 jaar, inkomen > € 30.050

0

0

0

0

0

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens

2

5

7

3

17

24

57

17

7

105

Eenpersoonshuishoudens

Totaal eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens

Totaal huishoudens

Met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet per juli 2015 zijn de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen tot € 710,68 aangepast. Volgens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep.

Ten minste 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739. Ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.874.

De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen we vrij toewijzen.

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2016 woningen toewijzen volgens de nieuwe regels voor passend toewijzen. In combinatie met het nieuwe woningwaarderingsysteem waarin de WOZ-waarde en de energie-index

36

zwaar meewegen, hebben we daarom besloten om de streefhuren opnieuw vast te stellen. Dit heeft tot een beperkte herverdeling geleid waarmee we nog beter aan de nieuwe regelgeving kunnen voldoen. Per saldo komt het er op neer, dat onze grondgebonden woningen een streefhuur hebben van 65% van de maximaal redelijke huur en onze gestapelde bouw 75%. Nu we een jaar passend toewijzen kunnen we constateren dat we ruimschoots aan de nieuwe regelgeving voldoen en dat dit niet ten koste is gegaan van de slaagkans van de woningzoekenden binnen ons werkgebied. Woningzoekenden met een inkomen tot € 35.739 hebben voor 98% voldaan aan de inkomenstoets.

Voor passend toewijzen geldt een norm van 95%. Met een gerealiseerd percentage van 97% hebben we hiermee voldaan aan passend toewijzen. We constateren wel dat er vanuit de regelgeving een aantal doelgroepen beperkt worden in de slaagkans. Begin 2017 evalueren we de streefhuren en voeren we, waar nodig, aanpassingen door.

Woonlastentool

In 2016 hebben we de woonlastentool gerealiseerd.

Woningzoekenden kunnen via de site van De Woningzoeker inzicht krijgen in hun woonlasten. De woonlasten bestaan uit de te betalen huurprijs en de energielasten.

Samen met Delto hebben we een realtime verbinding tot stand gebracht. Woningzoekenden kunnen, rekening houdend met de grootte van hun huishouden, inzicht krijgen in de woonlasten. Op deze manier kunnen ze beoordelen of de woning financieel tot de mogelijkheden behoort.

Mutaties en acceptatiegraad

In 2016 sloten we in totaal 105 nieuwe huurcontracten af.

We voerden 111 gesprekken alvorens een woningzoekende een aanbieding te doen voor een huurwoning. Na het gesprek moesten we bij 12 woningzoekenden besluiten geen aanbieding te doen om in aanmerking te komen voor de huurwoning. We weigerden 28 personen omdat we op basis van vastgestelde criteria vooraf besloten hebben om ze niet uit te nodigen voor een gesprek.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren 2016

2015

2014

2013

2012

9,0

7,0

11,0

6,0

6,0

De mutatiegraad in 2016 nam toe ten opzichte van 2015.

In 2016 vonden 105 nieuwe verhuringen plaats ten opzichte van 80 verhuringen in 2015. In 2016 is de nieuwbouw van Het Meer en Wilsum gerealiseerd waardoor doorstroming binnen ons woningbezit tot stand kwam.

Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting

Naast de reguliere woningzoekenden is er sprake van een doelgroep die meer ondersteuning nodig heeft bij het vinden van een woning. We realiseren dit door: · samen met de gemeente Kampen en deltaWonen te zorgen voor huisvesting van verblijfsgerechtigden; · te werken met tijdelijke huisvesting zodat woningzoekenden via De Woningzoeker niet in de verdrukking komen; · overige urgente doelgroepen samen met de ketenpartners zo goed mogelijk te huisvesten, met als resultaat dat we voldoen aan de taakstelling zoals afgesproken met de gemeente Kampen en ketenpartners in de zorg.

Statushouders

Voor de huisvesting van vergunninghouders krijgt de gemeente Kampen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een taakstelling opgelegd.

Voor 2016 was de taakstelling voor de gemeente Kampen vastgesteld op 131 personen. Per 31 december 2015 hadden we een voorsprong van 1 persoon om te huisvesten.

De totale taakstelling voor 2016 bedroeg daarmee 130 personen. In 2016 realiseerden we in totaal 98 geaccordeerde huisvestingen. Dit betekent dat we in 2016 een achterstand van 32 personen opgelopen hebben.

De belangrijkste reden hiervoor is, dat we in 2016 vooral 1 persoonshuishoudens moesten huisvesten. Dit vraagt, ten opzichte van voorgaande jaren, om meer woningen.

Mede door de lage mutatiegraad zijn deze woningen niet beschikbaar. In het eerste halfjaar van 2017 moeten we, naast de opgelopen achterstand, 40 personen huisvesten.

Samen met deltaWonen en de gemeente Kampen hebben we afspraken gemaakt die erin moeten resulteren dat we de achterstand in 2017 inlopen.

Wonen met zorg is mogelijk

Door de verdergaande scheiding van wonen en zorg zal onze rol op dit gebied toenemen. Wij realiseren voldoende geschikte woningen zodat onze huurders ook bij zorgbehoefte, zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven. Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · de voorraad tijdig aan te passen op het toenemend aantal ouderen en mensen met een zorgvraag die zelfstandig blijven wonen; · het inzetten van de ‘seniorenmakelaar’; · deelname aan de werkgroep WWZ038, met als resultaat dat senioren langer in de ‘eigen’ woning kunnen blijven wonen.

Zelfstandig wonen

Beter Wonen bevordert het zelfstandig wonen in een huurwoning door ervoor te zorgen dat er voldoende ondersteunende faciliteiten in de woning aanwezig zijn.

Deze faciliteiten bevorderen enerzijds de zelfredzaamheid en anderzijds kan het ondersteuning bieden aan de zorginstelling die thuiszorg levert. Onder andere Icare en Stichting IJsselheem leveren thuiszorg aan onze huurders. Beide zorginstellingen maken gebruik van personenalarm-systemen. Naast personenalarmsystemen zijn in onze complexen videofoons en intercoms aanwezig.

Deze vorm van domoticatoepassingen dragen bij aan de zelfredzaamheid en veiligheid van senioren. Bij nieuwbouw nemen we aanvullende maatregelen om het zelfstandig wonen te bevorderen.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

37

Oppluspakket

In 2016 gaven we € 8.833 uit aan beugels, verhoogde toiletpotten, een thermostatische douchekraan, tweede trapleuning of andere kleine verbeteringen. Dankzij deze aanpassingen kunnen senioren langer zelfstandig blijven wonen.

Seniorenmakelaar

Via de seniorenmakelaar bieden we seniorhuurders van een eengezinswoning de mogelijkheid door te stromen naar een meer passende woning. Zij krijgen daarbij de garantie dat de netto huur niet meer dan € 75 stijgt ten opzichte van hun huidige huur. Op deze manier proberen we de doorstroming te bevorderen. In totaal benaderden we 46 huurders. Daarvan gaven 9 huurders aan het gesprek aan te willen gaan. In 2016 hebben we één traject succesvol afgerond. Voor de overige belangstellenden zijn we afhankelijk van mutaties. Waar mogelijk leveren we maatwerk.

Aandacht voor starters

Beter Wonen draagt op de volgende manieren bij om woningen voor starters beschikbaar te houden: · binnen het SVB borgen we de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen; · in de uitwerking van het huurbeleid zorgen we ervoor dat er voor de doelgroep tot 23 jaar voldoende woningen beschikbaar blijven tot de aftoppingsgrens; · bij verkoop van woningen bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Daardoor geven we starters op de koopmarkt de kans om te kopen waarmee we de doorstroming in de huursector bevorderen, met als resultaat dat starters kunnen slagen op de woningmarkt.

Starters

In het SVB hebben we ervoor gekozen meer woningen qua streefhuurprijs toegankelijk te maken voor starters op de woonmarkt. We hebben deze woningen niet specifiek gelabeld voor jongeren. Dankzij deze uitbreiding kunnen we de starters op de woningmarkt echter wel beter bedienen. In de leeftijdscategorie tot 23 jaar konden we dit jaar 11 personen aan een huurwoning helpen.

38

Starters op de koopmarkt

Als er woningen vrij komen die bestemd zijn voor verkoop, benaderen we eerst gegadigden onder onze huurders. Hiermee creëren we doorstroming binnen ons bezit en bieden we huurders de mogelijkheid ‘wooncarrière’ te maken. Gedurende het jaar verkochten we één woning aan een zittende bewoner en één woning aan een huurder die reageerde op een te verkopen huurwoning.

7

Een leefbare maatschappij Corporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid. We zoeken hierin de samenwerking met ketenpartners en stimuleren initiatieven van huurders.

Doelstelling We committeren ons aan de uitkomsten van de werkgroep Betaalbaarheid We verduurzamen ons bezit conform SVB

Kosten Wat we in 2016 deden Eigen De streefhuren zijn inzet vastgesteld en er is een gematigde huurverhoging doorgevoerd Eigen De opgave vanuit het inzet SVB is verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting

De streefhuren zijn vastgesteld en voldoen aan regels Passend Toewijzen

Eigen inzet

We gaan met de dorpsbelangen in gesprek over hoe we de leefkwaliteit in de kleine kernen op peil kunnen houden

Eigen inzet

De streefhuren zijn geactualiseerd en vastgesteld.

We monitoren de slaagkans en sturen daar waar nodig bij Er is vervolg gegeven aan de gesprekken die vorig jaar plaats vonden

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Partijen voelen We hebben voldoende een gezamenlijke betaalbare woningen verantwoordelijk- beschikbaar voor onze heid doelgroep

Partners

Voorraad toekomstbestendig

Huurders

Onze voorraad wordt steeds energiezuiniger waardoor de woonlasten van onze huurders beheersbaar blijven Voldoende wonin- De streefhuren voldoen gen beschikbaar aan de marktvraag en de voor doelgroep eisen rondom passend toewijzen Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Gemeente Kampen en deltaWonen

Huurders

We blijven in gesprek Besturen met dorpsbelangen zodat dorpsbelangen we weten wat er in de dorpen speelt

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

39

Doelstelling

Kosten Wat we in 2016 Effect Resultaat en deden eventueel vervolg We streven naar Eigen Bewoners aan de Eigen verantwoor- Bewoners voelen zich het opstarten van 2 inzet Erfgenamenstraat en delijkheid zelf verantwoordelijk buurtcommissies in Drostenstraat hebben voor een leefbare wijken die ‘afglijden’. samen met Stichting woonomgeving. In 2017 Hiermee verwachten Welzijn de eerste wordt ingezet op een we de sociale controle stappen gezet hogere participatiegraad en het eigenaarschap binnen de betreffende wijken te verbeteren We hanteren een Eigen Met ketenpartners We handelen We hebben één ‘niet strak incassoproces inzet hebben we het preventief willer’ ontruimd. We waarbij we inzetten project ‘Vroeg erop af’ blijven ons vol inzetten op vroegtijdig geïntroduceerd op het voorkomen van persoonlijk contact. ontruimingen ‘Niet kunners’ worden niet ontruimd We willen de Eigen Het incassoproces Huurachterstand Huurachterstand 0,27%. huurachterstand inzet is verder geoptimain control We willen dit niveau beperken tot max. liseerd en de ketenminimaal consolideren 0,4% van de jaarhuur samenwerking is versterkt We implementeren Eigen In de RvC heeft Legitimatie We weten waar en een ‘tool’ om inzet de directeur op welke niveaus maatschappelijk een denklijn we maatschappelijk rendement gepresenteerd. Deze presteren en willen transparant zichtbaar denklijn is nader dit in 2017 financieel te maken uitgewerkt in dit inzichtelijk maken jaarverslag

Betaalbare woonlasten

Betaalbaarheid is niet alleen een verantwoordelijkheid van de huursector. Wij pakken onze verantwoordelijkheid door: · in te zetten op verduurzaming van de woningvoorraad zodat de woonlasten dalen; · huurders bewust te maken welke invloed zij zelf hebben op het verlagen van de woonlasten; · passend toe te wijzen; · lokaal afspraken te maken over gematigde huurverhoging (werkgroep Betaalbaarheid); · actiever in te zetten op het vrijkomen van betaalbare woningen (doorstroming), met als resultaat dat de woonlasten voor onze doelgroep betaalbaar blijven.

Huurverhoging en bezwaren

In 2016 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Dit betekent dat huurders met de laagste inkomens een lagere huurverhoging krijgen ten opzichte

40

Partners Huurders

Huurders en ketenpartners

Huurders en ketenpartners

Belanghouders

van huurders met een hoger inkomen. Huurders met een huishoudinkomen over 2014 lager dan € 34.678 kregen een huurverhoging van 1,0%. Huurders met een huishoudinkomen tussen € 34.678 en € 44.360 kregen een huurverhoging van 2,2%. Bewoners met een huishoud-inkomen boven € 44.360 kregen 4,6% huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli is uitgekomen op 1,4%. De gemiddelde huurverhoging over heel 2016, inclusief huurharmonisatie, is uitgekomen op 1,0%.

Het huurbeleid en het huurverhogingsvoorstel is vooraf besproken met de HVgIJ. In dat gesprek is aan de orde gekomen dat de woonlasten minder hard stijgen doordat een deel van de rioolheffing door de gemeente Kampen verlegd is van de huurders naar Beter Wonen. Tevens is overeengekomen de inkomensafhankelijke huurverhoging niet volledig door te rekenen aan de middeninkomens. Dit is de doelgroep die op dit moment op veel fronten tussen wal en schip valt.

De jaarlijkse huurverhoging was voor één huurder aanleiding om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie.

Door de Huurcommissie zijn wij in het gelijk gesteld.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2016 € 20.604 (2015 € 39.784). Dat is 0,27% van de jaarhuur.

Huurachterstand per ultimo Totale achterstand

2014 39.492

Aantal actieve huurders Bedrag vertrokken huurders

2015

2016

39.784 20.604

40

42

39

1.622

5.649

708

Het gebruik van maatwerk programmatuur in combinatie met vroegtijdig persoonlijk contact begint zijn vruch-

Klasse

ten af te werpen. Mede hierdoor is de huurachterstand fors teruggelopen. Doordat we steeds meer grip krijgen op het incassoproces komen probleemsituaties eerder in beeld. Samen met ketenpartners pakken we dit proactief op. Onlangs zijn we met deze ketenpartners het initiatief ‘Vroeg er op af’ gestart. We verwachten hiermee nog meer grip te krijgen op de schuldenproblematiek. In 2016 hebben we jammer genoeg 1 woning moeten ontruimen.

Deze huurder heeft op geen enkele manier medewerking verleend aan het vinden van een oplossing.

Huurprijzen daeb-woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in de goedkope, betaalbare en dure klasse vallen.

De appartementen die via IJsselheem volgens de AWBZ regeling worden doorverhuurd, zijn niet in dit overzicht opgenomen.

Aantallen per 31-12-2015

%

Aantallen per 31-12-2016

%

101

10

112

11

836

81

841

79

93

9

101

10

Goedkoop (tot € 409,92) Betaalbaar (€ 409,92 - € 628,76) Duur (meer dan € 628,76)

Huurprijs bij mutatie

In 2015 vond een actualisatie van het Strategisch Voorraad Beleid plaats. Het opnieuw bepalen van de streefhuur was onderdeel van de actualisatie. Door passend toewijzen zijn we genoodzaakt om kritisch te kijken naar de hoogte van de te betalen huur bij mutatie van een woning. Bij de grondgebonden woningen hanteren we een streefhuurpercentage van 65%, bij gestapelde bouw hanteren we een percentage van 75% van de maximaal redelijke huur. Indien een woning wordt voorzien van verbeteringen die extra punten tot gevolg hebben, wordt de huurprijs aangepast. De investering leidt dan tot meer punten en een hogere huurprijs. Periodiek monitoren we of de vastgestelde streefhuren voldoende gedifferentieerd zijn zodat de diverse doelgroepen een acceptabele slaagkans hebben. Tot dusver blijkt dit goed te passen.

De Warmtewet bij collectieve verwarming

Sinds 1 januari 2014 gelden woningcorporaties als warmteleveranciers volgens de Warmtewet. Dit is bij ons van toepassing op de 102 flatwoningen omdat wij deze woningen via collectieve blokverwarming voorzien van warmte. Woningcorporaties en huurders die een klacht of geschil hebben over warmtelevering kunnen vanaf 1 november 2015 terecht bij een onafhankelijke geschillencommissie. De commissie is opgericht door Aedes, de Woonbond en de Consumentenbond.

Huurtoeslag

In aanmerking komen voor huurtoeslag is alleen mogelijk als de huurprijs van een woning lager is dan € 710,68.

Heeft een woning een hogere huurprijs, dan is huurtoeslag niet mogelijk. Huurtoeslag wordt rechtstreeks op het bankrekeningnummer van de huurder gestort.

Wij hebben daarom geen inzicht in het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

41

Leefbaarheid

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze huurders. Dit betekent dat: · we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties bij bewoners; · onze taak daarbij uitsluitend ligt op signalering van probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening door middel van maatregelen aan de woning en/of de woonomgeving; · we een strak incassoproces hanteren waarbij we in een zo vroeg mogelijk stadium tot een oplossing willen komen; · we binnen ons incassobeleid onderscheid maken tussen ‘niet willers’ en ‘niet kunners’. ‘Niet kunners’ worden in principe niet ontruimd. Ook bij ‘niet willers’ proberen we ontruiming te voorkomen maar wordt er sneller doorgepakt; · we samen met onze huurders gaan voor een omgeving die schoon, heel en veilig is; · we naar nieuwe vormen zoeken om bewoners mee te laten participeren, met als resultaat dat de wijken waar ons bezit staat leefbaar blijven.

Casus-overleg

Eénmaal per maand vindt overleg plaats met diverse instanties. Bij dit overleg zijn medewerkers van hulpinstanties, gemeente Kampen, politie en corporaties vertegenwoordigd. In het overleg wordt gesproken over bewoners met een hulpvraag in de samenleving.

De resultaten stemmen tot tevredenheid.

Team Via, De Kern en Stichting Present Buurtprikkel

Wanneer huurders zelf leefbaarheidsinitiatieven nemen, kunnen ze gebruik maken van de ‘buurtprikkel’. Dit is een fonds waaruit bijdragen kunnen worden gegeven voor initiatieven die betrekking hebben op de thema’s schoon, heel en veilig. In 2016 zijn er 2 initiatieven aangemeld.

Deze worden in 2017 nader uitgewerkt. Het gaat om een initiatief vanuit Wilsum en een initiatief vanuit de bewoners aan de Erfgenamenstraat/Drostenstraat.

Flet’n festival

De bewoners van de galerijwoningen aan de Drostenstraat en Erfgenamenstraat hebben de handen in één geslagen om gezamenlijk te werken aan de leefbaarheid binnen de wijk. Dit heeft inmiddels geleid tot een team dat regelmatig activiteiten organiseert maar ook maatwerk levert aan diverse bewoners. In 2016 is voor het eerst het Flet’n festival georganiseerd. Deze dag stond in het teken van kennismaking met de buren en de diverse culturen binnen de wijk. We kijken terug op een geslaagde dag. Daar waar mogelijk faciliteert Beter Wonen maar we laten de regie bij de bewoners.

42

Team Vangnet, Informatie en Advies (VIA) kan hulp bieden bij problemen aan mensen waar het niet zo goed mee gaat. Wanneer iemand om de een of andere reden niet in beeld is bij andere instellingen of wanneer men zich zorgen maakt over de ontwikkeling van kinderen waarvan ouders de zorg mijden, dan wordt contact opgenomen met Team Via. De Kern biedt hulp bij vragen of problemen waar cliënten alleen niet uitkomen. Dit kan onder andere op het gebied zijn van maatschappelijk werk en school. De hulpverlening is vrijwillig, dichtbij en gratis. De stichting Present slaat een brug tussen mensen die iets te bieden hebben en personen die daarmee geholpen zijn. Op deze manier kunnen problemen voor huurders worden opgelost. Als er problemen zijn, verwijzen we cliënten in IJsselmuiden door naar één van deze instanties. Zo nodig steken we ook zelf de handen uit de mouwen.

Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ 038 Kampen) Binnen de werkgroep WWZ038 werken partners op het snijvlak van Wonen, Welzijn en Zorg samen om samenhangende en domein overstijgende voorzieningen en diensten tot stand te brengen die partijen ieder voor zich niet (meer) kunnen realiseren. De wensen en behoeften van de klant staan hierbij centraal. In 2016 hebben we hiertoe onder andere vraag en aanbod van de diverse zorgvragen in beeld gebracht, een classificatiesysteem

gekoppeld aan beschikbare huurwoningen en samenwerking gestimuleerd op de onderwerpen vervoer, dagbesteding en klussendiensten. Op dit moment beraden we ons hoe we afspraken kunnen borgen binnen de diverse organisaties en welke vorm nodig is om de verbinding die er nu is te borgen.

Sponsorbeleid

Het sponsoren van activiteiten moet ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk. Ook moet er een relatie zijn met de kerntaken. In 2016 honoreerden we de volgende initiatieven: · € 100 ten behoeve van Live Life, een organisatie die ook voor een aantal van onze anders getalenteerde bewoners, een feestdag verzorgde.

Het totaalbedrag aan sponsoring bedraagt in 2016 € 100.

Veiligheid

Brandpadverlichting geeft bewoners een gevoel van zekerheid en veiligheid. Het is een essentieel onderdeel van leefbaarheid. Huurders moeten zich veilig voelen in hun buurt. Nagenoeg al onze achterpaden hebben brandpadverlichting. Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks geïndexeerde vergoeding.

Maatschappelijk rendement

In de doelen die wij ons stellen maken we continu keuzes tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde organisatie.

Maatschappelijk rendement is de maatschappelijke prestatie (outcome) in relatie tot de investering (input) die gedaan is. Waarbij de input uit diverse middelen (financieel en niet-financieel) kan bestaan.

We willen dit inzichtelijk maken via een nader te bepalen model met als resultaat dat we op een transparante wijze inzichtelijk maken wat de effecten zijn van de keuzes die wij maken.

In het verslag van de directeur-bestuurder is nader ingegaan op dit onderwerp. Hierin heeft hij tekstueel toegelicht hoe we maatschappelijk presteren op de onderdelen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. Het is onze ambitie om het maatschappelijk presteren ook financieel op deze thema’s zichtbaar te maken. We zoeken hiervoor nog een geschikt en betaalbaar instrument.

In onderstaande tabel hebben we de daadwerkelijke uitgaven in 2016 zichtbaar gemaakt.

Activiteit

Investering

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

4.455

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

6.453

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

16.403

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

7.574

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

7.693

Isolerende maatregelen: bij spouw-, vloer- en dakisolatie plus isolerende beglazing: de helft van de investering Duurzaamheid aanleg zonnepanelen

53.605 44.739

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

2.011

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

250

Bijdragen dak- en thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

7.926

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

5.574

Totaal

156.684

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

43

44

8

Vastgoed toekomstbestendig We hebben de ambitie voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen beschikbaar te hebben voor onze doelgroep.

Doelstelling

Kosten

Wat we in 2016 deden Bij 149 woningen is de APK veiligheidskeuring uitgevoerd

Effect

Resultaat en eventueel vervolg We voeren bij 150 Eigen inzet, Veiligheid voor Woningen worden woningen van aannemer en een groot deel periodiek preventief ons bezit een APK installateur geborgd gekeurd zodat ze aan veiligheidskeuring uit de veiligheidseisen voldoen Om bewoners beEigen inzet, 1 oktober themabij- Bewustwording Huurders zijn zich wust te maken wat ketenpartners eenkomst Veiligheid bewust van welke zij zelf kunnen doen georganiseerd invloed zij zelf uit op het gebied van kunnen oefenen op veiligheid organisehun veiligheid ren we met partners een â&#x20AC;&#x2DC;Veiligheidsbijeenkomstâ&#x20AC;&#x2122; We realiseren 22 Eigen inzet, Het gehele proces Invulling Alle woningen zijn gezinswoningen Salverda, van bouw tot veranderopgave verhuurd. Conform in Het Meer en 6 Loostad verhuur is in 2016 het meerjarenplan gezinswoningen in succesvol doorlopen zijn we de volgende Wilsum projecten aan het voorbereiden De gemiddelde Eigen inzet Bestaand Lagere Eind 2016 energie-index van bezit is verder woonlasten gemiddeld 1,49. De onze woningen komt verduurzaamd en duurzame vervolgstappen zijn eind 2016 uit op 1,53 voorraad op basis van het SVB geborgd in de MJOP Energielabels Eigen inzet, We hebben een Inzicht in labels We hebben de voldoen aan nieuwe Delto deel van de labels acties uitgezet en eisen omgezet. De verwachten de grootste slag wordt transitie in 2017 af te begin 2017 gemaakt ronden

Partners Huurders

Huurders, ketenpartners

Salverda

Huurders

Delto

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

45

Doelstelling

Kosten

Bij mutatie worden Eigen inzet, bij de daarvoor Nooter gelabelde woningen, zonnepanelen aangebracht

Wat we in 2016 Effect deden We hebben bij 9 Verbetering mutatiewoningen, gemiddeld label 28 nieuwbouwwoningen en 6 zittende huurders zonnepanelen geplaatst

Resultaat en Partners eventueel vervolg In 2016 hebben Huurders we vooral door de nieuwbouw een forse slag gemaakt. We willen meer inzetten op zittende huurders

Ons woningbezit is als volgt opgebouwd:

Een goed onderhouden woning

We willen onze woningen in goede staat houden.

We hanteren hierbij het uitgangspunt ‘schoon, heel en veilig’. We realiseren dit door: · onze meerjarenonderhoudsbegroting af te stemmen op het SVB; · jaarlijks bij 150 woningen een APK veiligheidskeuring uit te voeren; · oog te hebben voor situaties waarbij veiligheid in het geding is en hier naar te handelen, met als resultaat dat onze woningen in een goede onderhoudsstaat verkeren.

Kern

Aantal woningen

IJsselmuiden Wilsum Zalk

de Zande

Zuideinde

‘s-Heerenbroek Grafhorst Kampen

%

1.043

89

55

5

19

2

5

0

1

0

11

1

16

1

16

Totaal

1

1.166

100

In 2016 is ons bezit per saldo met 24 woningen uitgebreid. Er zijn gedurende het jaar 4 huurwoningen verkocht, 22 gezinswoningen opgeleverd in Het Meer en 6 gezinswoningen in Wilsum.

Opbouw vastgoed

Type woningen

% aantal < 1945

Eengezinswoningen - gezinswoningen

Bouwjaren

19451959

19601969

19701979

19801989

1990- 20001999 2009

>= 2010

43

501

12

63

74

200

87

4

20

41

9

110

-

-

-

24

-

55

14

17

- etagebouw zonder lift (2 woonlagen)

14

164

-

-

73

56

29

-

6

-

- etagebouw met lift (2 woonlagen)

16

181

-

-

-

30

-

92

-

59

9

102

-

-

102

-

-

-

-

-

- intramuraal

7

76

-

-

-

3

-

3

9

61

- participanten Kulturhus

1

9

9

- kinderdagverblijf

0

1

1

- parkeervoorzieningen

2

21

- rabobankgedeelte kantoor

0

1

- levensloop/senioren Meergezinswoningen

- flatwoning (3 woonlagen) Overig

Totaal aantal woningen Totaal in procenten

46

1.166 100

5

16 1

12

68

249

314

116

154

49

204

1

6

21

27

10

13

4

17

Onderhoud aan ons woningbezit

In het Jaarplan 2016 hebben we de onderhoudslasten begroot op een totaalbedrag van € 1.357.000.

Van elke woning hebben we de onderhoudskosten gedurende de economische levensduur in beeld.

Het planmatig onderhoud is de grootste post binnen het onderhoud. In 2016 is in totaal € 696.649 uitgegeven aan planmatig onderhoud. De post binnenonderhoud is vraaggestuurd. Huurders kunnen zelf aangeven of ze binnenonderhoud willen laten uitvoeren. In 2016 gaven we hier € 118.939 aan uit.

Een overzicht van de werkelijke en begrote onderhoudslasten: Soort onderhoud 2016

Werkelijke uitgaven

%

Begroot

%

Reparatie onderhoud

112.901

9

127.000

9

Onderhoudskosten bij mutatie

65.390

5

98.000

7

Klein onderhoud

39.895

3

43.000

3

7.693

1

5.000

0

WMO aanpassing Planmatig onderhoud

696.649

56

723.772

53

Onderhoud c.v.’s

111.506

9

115.000

8

Binnenonderhoud

118.939

9

123.000

9

APK/preventief onderhoud

39.257

3

37.000

3

Onvoorzien

62.967

5

86.000

6

1.255.199

100

1.357.772

100

Totaal

Werkelijke uitgaven in % 9

3

5

9

Reparatie onderhoud

5

Onderhoudskosten bij mutatie

3 1

9

Klein onderhoud WMO aanpassing Planmatig onderhoud Onderhoud c.v’s Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud

56

Onvoorzien

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

47

Reparatie- en mutatieonderhoud

Bij het muteren van een woning moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gedaald van € 1.094 in 2015 naar € 824 in 2016.

Het aantal reparatieverzoeken is gedaald van 1.169 in 2015 naar 1.043 in 2016. De gemiddelde kosten per melding zijn gestegen, van € 102,80 naar € 109,38. Het blijft vooraf lastig in te schatten hoeveel klachten er gedurende een jaar binnenkomen.

Kosten van reparaties voor het muteren van woning:

Aantal reparatieverzoeken

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek

Aantal verhuizingen

Gemiddelde kosten per mutatie

2013

1.085

108

64

1.051

2014

1.106

114

102

914

2015

1.169

103

79

1.094

2016

1.043

109

105

824

Jaar 2012

1.206

Klein-onderhoudsfonds

Voor € 4,25 per maand kunnen huurders lid worden van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Bij deelname aan dit fonds worden kleine reparaties, die normaal voor

138

64

1.166

rekening van de huurder komen, via het fonds betaald.

Voorbeelden zijn reparaties aan waterkranen en doucheslangen, ontstoppen van de riolering, schoonmaken van dakgoten en reparaties aan hang- en sluitwerk.

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2016 in euro’s: Planmatig onderhoud

Bedrag

Buitenschilderwerk diverse complexen

191.847

Dakonderhoud

140.020

Onderhoud aan ventilatie

103.857

Onderhoud elektrische installaties

92.248

Schoonmaakwerkzaamheden

38.246

Liftonderhoud

36.543

Vervangen kitwerk

29.592

Onderhoud metselwerk

17.368

Onderhoud brandpaden

15.587

Diversen Totaal

APK

Beter Wonen wil graag dat iedere bewoner zich veilig voelt in zijn of haar woning. Daarom voeren wij één keer per zeven jaar een Algemene Periodieke veiligheidsKeuring uit.

Een timmerman, een loodgieter en een elektricien bezoeken tegelijkertijd een woning en controleren deze volgens een vastgestelde checklist. Deze checklist is gebaseerd op de

48

31.340 696.649 NTA 8025. In de lijst worden alle voor de veiligheid relevante punten die worden nagelopen, benoemd. Door ons is de lijst aangevuld met enkele preventieve onderhoudspunten.

Ook kunnen bewoners tijdens de APK gelijk reparatieverzoeken uit laten voeren. In 2016 keurden we 149 woningen.

In 2018 zijn alle woningen van Beter Wonen één keer gekeurd. Vanaf 2018 start de cyclus opnieuw.

Vernieuwing van ons bestaand bezit Qua nieuwbouw of aankoop wordt gedurende de beleidsperiode uitsluitend geïnvesteerd in ‘DAEBbezit’. Op basis van het Strategisch Voorraad Beheer is ons doel voor de periode 2016 tot en met 2020: · onze portefeuillestrategie (groei en vernieuwing bezit) te realiseren, met als resultaat dat we over een toekomstbestendige woningvoorraad beschikken.

Herstructurering Slenkstraat

De plannen voor de Slenkstraat zijn in 2016 uitgewerkt.

In december doorliepen wij zowel de aanbestedingsronde voor de sloop als de nieuwbouw. De sloop is gegund aan Weever sloopwerken en de nieuwbouw aan Mateboer Bouw. Op dit moment moeten nog 3 bewoners verhuizen.

Van deze bewoners hebben er 2 een huurcontract op basis van de leegstandswet. Dit houdt in dat zij zelf voor nieuwe huisvesting zorg moeten dragen. Met 1 bewoonster met een regulier huurcontract zijn afspraken gemaakt zodat ook zij tijdig naar een andere woning kan verhuizen.

Naar verwachting starten de sloopwerkzaamheden in april 2017. Aansluitend wordt de nieuwbouw opgestart.

In April 2017 hebben we alle belangstellenden geïnformeerd over de bouw van 10 sociale huurwoningen. Vanaf dat moment geldt “interne formalisatie, externe communicatie”.

Herstructurering Drostenstraat

De herstructureringsplannen voor de Drostenstraat staan gepland voor de jaren 2019/2020. De bewoners van de Drostenstraat zijn hierover geïnformeerd. In 2016 zijn we het gesprek gestart met de gemeente Kampen om het totale gebied in kaart te brengen en gezamenlijk te beoordelen wat nodig is. De HVgIJ is nauw betrokken bij deze ontwikkeling.

Nieuwbouw Project Het Meer

In fase 2 van Het Meer hebben we 22 gezinswoningen gerealiseerd en verhuurd. We kijken terug op een geslaagde aanbesteding en een soepel verlopen bouwproces. Bouwbedrijf Salverda verdient hier complimenten voor. Ook de verhuur is naar tevredenheid verlopen.

De belangstelling voor deze mooie gezinswoningen was erg groot. We konden alle woningen dan ook direct na oplevering verhuren.

Wilsum

In fase 2 van De Thijs realiseerden we 6 gezinswoningen.

Deze 6 woningen zijn tegelijk aanbesteed met de woningen van Het Meer. Ook hier kijken we terug op een geslaagd proces. Zowel van de nieuwe huurders als de bewoners van het dorp ontvangen we positieve reacties op de gerealiseerde woningen. We hebben alle woningen aan ‘Wilsummers’ kunnen verhuren.

Duurzaamheid

We dragen bij aan een duurzame wereld en streven naar betaalbare woonlasten. We realiseren dit door: · onze voorraad op basis van het SVB verder te verduurzamen tot gemiddeld label B, met als doel dat we over een duurzame woningvoorraad beschikken.

Duurzaamheid

Bij duurzaamheid gaat het om de balans tussen bedrijfseconomie, mens en milieu (planet, people en profit).

Beter Wonen zet zich met verschillende initiatieven in om deze balans te vinden.

Waar dit op een rendabele manier mogelijk is, plaatst Beter Wonen zonnepanelen op huurwoningen. De betreffende huurders zijn hierover geïnformeerd. Bij plaatsing van zonnepanelen berekenen we 50% van de berekende besparing als huurverhoging door aan de huurder.

Ook bij mutatiewoningen plaatsen we, waar rendabel, zonnepanelen. In 2016 brachten we bij 40 woningen in totaal 385 zonnepanelen aan.

In 2016 realiseerden we 22 woningen in nieuwbouwplan het Meer en 6 woningen in Wilsum. Deze woningen hebben een energie index van 0,35 en een EPC van 0,33 en zijn hiermee een stuk energiezuiniger dan het bouwbesluit voorschrijft.

Energetische maatregelen

In 2016 hadden we € 205.700 beschikbaar voor energetische maatregelen. We hebben daarvan een bedrag van € 173.873 besteed. Huurders zijn moeizaam te bewegen tot het nemen van energetische maatregelen. De te betalen huurverhoging is bij de beslissing van bewoners leidend boven de verbetering van het comfort in de woning en de besparing die dankzij de energetische maatregelen behaald kan worden. Hierdoor worden de mogelijkheden voor het treffen van isolerende maatregelen steeds beperkter. Daarom gaan we isolerende maatregelen steeds vaker als onderhoudsmaatregel uitvoeren. Hiervoor wordt geen huurverhoging gevraagd.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

49

HR ketels

Bijna al onze woningen beschikken over een cv-ketel; 99% van ons woningbezit beschikt over een HR 107 ketel.

Deze levert 7% meer rendement dan een standaard hoogrendementsketel.

Om de drempel voor het treffen van energetische maatregelen te verlagen zijn de huurverhogingstarieven voor isolerende maatregelen geĂŤvalueerd en naar beneden bijgesteld.

Ook voor zonnepanelen is berekend of de huurverhoging nog passend is. Opvallend genoeg is het huurverhogingstarief en het verdienmodel voor de huurders die nu kiezen voor zonnepanelen, nog gelijk aan toen Beter Wonen hier 5 jaar terug mee startte. Inmiddels zijn de tarieven voor elektra namelijk lager geworden maar zijn de opbrengsten van de huidige zonnepanelen die geplaatst worden juist toegenomen. Hierdoor is het verdienmodel exact gelijk gebleven voor huurders die nu kiezen voor zonnepanelen.

Er zijn echter 2 belangrijke aandachtspunten bij de huidige werkwijze van zonnepanelen. Ten eerste is het verdienmodel voor eerder geplaatste zonnepanelen met een wat lager rendement teruggelopen door de lagere energietarieven. Beter Wonen wil extra aandacht houden voor deze pioniers in de zonnepanelen. In 2017 zal per geval een doorrekening worden gemaakt. Indien nodig wordt bekeken of compensatie nodig is. Ten tweede is de salderingsregeling een aandachtspunt. De salderingsregeling zorgt ervoor dat de opgewekte stroom mag worden weggestreept tegen de afgenomen stroom. Deze salderingsregeling staat ter discussie en vormt een gevaar voor het verdienmodel. Waarschijnlijk komt hier in 2017 meer duidelijkheid over.

De zonnepanelen dragen bij aan het verder verduurzamen van het woningbezit. Eind 2016 heeft Beter Wonen 167 huurwoningen met in totaal 1585 zonnepanelen.

LED verlichting

In 2016 vervingen we circa 150 armaturen. Het betref hier verlichting die om veiligheidsredenen in achterpaden, portieken en galerijen hangt. Deze lampen branden continu als het donker is. De armaturen hadden lampen van 11 Watt en zijn vervangen voor armaturen met LED lampen die 2 Watt verbruiken. Hiermee is een mooie energiebesparing gerealiseerd.

Energielabeling

Bij iedere huurwoning die opnieuw wordt verhuurd, moet een officieel certificaat met de energieprestatie van de woning overhandigd worden aan de huurder. Deze prestatie wordt uitgedrukt in een letter of een energie index. Met de invoering van het nader voorschrift per 1 januari 2015 is veel veranderd aan de wijze van berekening van de energieprestatie voor een woning. De uitkomst van de berekening voor de energieprestatie voor 1 januari 2015 leverde een heel andere uitkomst dan de energieprestatie van woningen berekend na 1 januari 2015.

De doelstellingen en strategieĂŤn voor de energieprestatie van de woningen zijn gebaseerd op een gemiddelde prestatie voor alle woningen. Met de komst van het nader voorschrift is dit een stuk lastiger geworden en is er een onzuiver beeld ontstaan. Voor 2016 wordt vastgehouden aan rapportage van de energieprestatie in letters en een gemiddelde energie index om een indicatie te kunnen geven van de geleverde prestaties.

Onderstaand een overzicht van het verloop van de energielabels tot nu toe.

Percentage per label 35 30 25 20 15 10 5 0

n 01-01-2011

A

B

n 01-01-2012

C

n 01-01-2013

n 01-01-2014

D

n 01-01-2015

E

n 01-01-2016

F

n 01-01-2017

G

In 2016 is het percentage A en B labels met 2,6% toegenomen. 69% van onze woningen heeft een A, B of C label.

50

Afgifte energielabels in 2016

Bij mutatie van een woning voorzien we de woning van een officieel energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de energiezuinigheid van de woning.

Onze opzichters volgden een opleiding om de energieprestaties van de woning zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau verstrekt ons vervolgens de officiële labels. Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of de beoordeling op de juiste manier is uitgevoerd.

We overhandigen ook de kopers van onze woningen een energielabel.

· Beter Wonen plaatst zonnepanelen bij mutatiewoningen en op verzoek bij huurwoningen waar dit effectief is. · Beter Wonen heeft in 2016 als proef een zonnecollector geplaatst bij een huurwoning die warmtapwater maakt.

Ook hier wil Beter Wonen in de praktijk het rendement van bepalen om te beoordelen of bredere inzet hiervan effectief is.

Nieuwbouw

· Bij nieuwbouw wordt gezocht naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij Maarlenhof is een warmte-koude-opslag in gebruik waarbij tot een diepte van tachtig meter in de zomer de warmte wordt opgeslagen en in de winter wordt afgenomen. · Omdat de mogelijkheid tot isoleren bij huurwoningen beperkter wordt vanwege gebrek aan belangstelling bij huurders, zoeken we breder naar mogelijkheden om ons bezit te verduurzamen. Dit doen we volgens de Trias Energetica. Het beperken van warmteverlies, dus isoleren, houdt de belangrijkste focus.

be pe erg rk de iev raa g en

2

e

Nieuwe energiebronnen

1

m rza uu k d gie er en

Concreet betekent dit, dat wordt ingezet op een behoorlijk stevige schil en installaties die geschikt zijn voor de toekomst. Meestal wordt gekozen voor lage temperatuur verwarming met vloerverwarming maar met een conventionele cv-ketel. Ook kiezen we voor triple glas, luchtdicht bouwen en circa tien zonnepanelen (mits de dak ligging dit toelaat).

Op dit moment heeft Beter Wonen nog onvoldoende vertrouwen in balansventilatie en luchtwarmte pompen.

rui

Beter Wonen beoordeelt bij elk nieuwbouwproject hoe de woningen hier zo optimaal mogelijk op voorbereid kunnen worden. Het is niet onze inzet om met ‘goedkope’ maatregelen de EPC te halen en het hier vervolgens bij te laten. We kijken inhoudelijk naar de maatregelen die worden toegepast om de woning goed voor te bereiden op de toekomst. De EPC is hier een resultante van. Vaak is de EPC tot 25% gunstiger dan de op dat moment geldende EPC eis.

geb

Beter Wonen is zich er bewust van, dat door de energietransitie de komende decennia het energiemodel voor woningen verandert. Hoe zich dit ontwikkelt, is lastig vast te stellen. Het lijkt er op dat elektriciteit uiteindelijk het gasverbruik zal verdringen en dat installaties nog meer gaan bijdragen aan het verder terugdringen van het energieverbruik.

3 indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

Trias Energetica Beleid inzake energetische maatregelen

· Bij mutatie of groot onderhoud handelen we conform ons Strategisch Voorraad Beleid. · Bij daartoe aangewezen woningen die door verhuizing leeg komen, vervangen we enkel glas door HR++ glas.

Waar technisch mogelijk, brengen we spouwmuur-, vloeren dakisolatie aan waarbij we ook koudebruggen isoleren.

Daarnaast plaatsen we, waar mogelijk, zonnepanelen. · Bij woningen waar een kamer op zolder mogelijk is, werken we de dakisolatie netjes af met gipsplaten.

Investeringen worden in de nieuwe huurprijs doorberekend. · Bij groot onderhoud bieden we de bewoner aan deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. · Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas geplaatst. Voor deze maatregel berekenen we geen huurverhoging. · Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor isolerende maatregelen. · Bij zonnepanelen berekenen we maximaal de helft van de theoretische energiebesparing door in de huur. Bij isolatie maatregelen berekenen we maximaal een kwart van de theoretische energiebesparing door in de huur.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

51

52

Copyright eigen foto

9

Financieel gezond Als goed rentmeester willen we permanent financieel in control zijn zodat we aan onze maatschappelijke opgave kunnen blijven voldoen.

Doelstelling 2016

Kosten

Wat we in 2016 deden

We voldoen aan de normen van het WSW en de Autoriteit wonen

Eigen inzet

We dringen de bedrijfslasten verder terug

Eigen inzet

Effect

Resultaat en eventueel vervolg

Partners

We hebben een financieel In control reglement vastgesteld en de bedrijfslasten zijn verder teruggedrongen

We voldoen nu en in de jaren opgenomen in de meerjarenbegroting aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorperaties. We houden rekening met scenario’s zodat we kunnen anticiperen op ontwikkelingen

WSW, Autoriteit wonen

We hebben de taakstellende begroting 2016 binnen het beschikbare budget gerealiseerd

Efficiënte organisatie

De beïnvloedbare bedrijfslasten zijn t.o.v. 2015 met € 30 gedaald naar € 833

Aedes benchmark

Huurderving Eigen door leegstand inzet minder dan 0,5% (m.u.v. te verkopen huurwoningen)

We hebben daar waar mogelijk aansluitend verhuurd

In control

Met 0,38% is de doelstelling Huurders en gerealiseerd. We blijven ketenpartners scherp op het proces en bespreken tijdig of maatwerk nodig is

Implementeren Woningwet conform Routeplanner

Eigen inzet

We hebben alle acties die voor 2016 gepland stonden succesvol afgerond

In control

De meeste acties zijn RvC afgerond. Aan de hand van de Routeplanner pakken we de laatste acties op

We verkopen minimaal 5 woningen

Eigen In het SVB hebben we inzet, de verkoopvoorraad makelaar vastgesteld. We verkopen vooral bij mutatie

Bijdrage veranderopgave

We hebben 4 woningen verkocht en 1 woning zit in het verkoopproces

Huurders voor verkoop aangewezen woningen

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

53

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen heeft een gezonde financiële basis en wil deze graag behouden om als goed rentmeester ook in de toekomst aan haar maatschappelijke opgave te kunnen voldoen. Dit realiseren we door: · te voldoen aan de financiële beoordelingscriteria van het WSW en ILT; · investeringen voor de komende drie jaar per saldo vanuit eigen middelen te realiseren; · kritisch te blijven op de algemene kosten, met als resultaat dat we ons qua bedrijfslasten in de kopgroep van de Aedes Benchmark bevinden.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Het WSW draagt bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement.

Zij hanteert daartoe een risicobeoordelingsmodel waarmee zij op een eenduidige manier de risico’s van de corporatie en van de totale borg identificeert, analyseert en interpreteert. De beoordeling heeft als doel om zoveel mogelijk aanspraken op het borgstelsel te voorkomen.

Andere doelen zijn de solidariteit niet onnodig belasten en de zekerheidsstructuur verbeteren. Hierdoor kunnen corporaties tegen de meest gunstige voorwaarden leningen aantrekken voor de volkshuisvestelijke activiteiten.

Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel is het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie in een bepaalde periode mag lenen onder WSW-borging voor financiering van geplande activiteiten. Het borgingsplafond wordt vastgesteld

54

aan de hand van de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren zoals opgenomen in de dPi2015.

Met het afronden van het onderzoek en beoordelen van het jaarverslag 2014 en de prognosegegevens over 2015, verklaart het WSW in haar brief de d.d. 15 december 2016 dat wij voldoen aan de eisen die WSW stelt en dat we voldoen aan de voorwaarden voor borging.

Autoriteit woningcorporaties

De Autoriteit woningcorporaties heeft in de toezichtbrief 2016 aangegeven dat de financiële beoordeling niet leidt tot opmerkingen en geen aanleiding geeft tot het doen van interventies.

Beperking bedrijfslasten

Ook in 2016 hebben we onze bedrijfslasten verder weten terug te dringen. Binnen de Aedes-benchmark zijn onze geharmoniseerde beïnvloedbare bedrijfslasten gedaald van € 863 (2014) naar € 833 (2015). Het gemiddelde van de sector kwam in 2015 uit op € 853. We bevinden ons hiermee net achter de koplopers in de sector. We blijven ons inzetten voor verdere verlaging van de bedrijfslasten.

De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt. Als compacte organisatie hebben we op een aantal onderdelen in verhouding tot corporaties die qua omvang groter zijn, hogere kosten. Denk hierbij aan de accountants- en ICT-kosten. We kijken daarom bij voorkeur naar het totale plaatje en zetten in op een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Vanuit onze kengetallen blijkt dat we hier goed in slagen. Ons uitgangspunt is en blijft, dat iedere euro goed besteed wordt.

Leegstandscijfers en beleid

Bij een huuropzegging van een woning plannen we gelijk een afspraak voor een vóór- en eindinspectie. Doel is om de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via De Woningzoeker. Hierdoor blijft de leegstandstermijn zo kort mogelijk. In 2016 hebben we bij een aantal woningen op dezelfde dag de sleutels van de oude huurder in ontvangst genomen en weer uitgegeven aan de nieuwe huurder. Op deze manier is er helemaal geen sprake van leegstand.

In 2016 is de huurderving gestegen van € 15.158 naar € 29.692. Dit komt neer op een percentage van 0,38%.

In het bedrag van € 29.692 is de huurderving opgenomen van te verkopen huurwoningen die leeg hebben gestaan.

Tevens is de huurderving opgenomen van woningen aan de Slenkstraat in verband met sloopplannen.

Implementeren nieuwe Woningwet

Voor de implementatie van de woningwet volgen we een routeplan. In 2016 leverden we de volgende documenten op: · reglement Bestuur · reglement Raad van Commissarissen · reglement Financieel beleid en Beheer

· visie Raad van Commissarissen en Bestuurder op toezichthouden · investeringsstatuut · reglement ‘sloop, renovatie en groot onderhoud’ Laatst genoemd document hebben we conform de woningwet ter advisering voorgelegd aan de HVgIJ en de gemeente Kampen. Van beide ontvingen we een positief advies. De implementatie ligt op schema.

Verkopen van bezit

Het verkopen van bezit levert een volkshuisvestelijke meerwaarde en genereert financiële middelen.

De te verkopen woningen zijn vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid. Ons doel is: · gemiddeld vijf woningen per jaar te verkopen, met als resultaat dat we onze maatschappelijke opgave kunnen financieren.

In 2016 verkochten we vier woningen. Eén huurwoning is rechtstreeks aan de ‘zittende huurder’ verkocht. Drie woningen zijn bij mutatie vrijgekomen en aangeboden op de koopmarkt. We hebben het voornemen om de verkoopopbrengst te herinvesteren in nieuw huurwoningen.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

55

56

Veiligheidsdag

Foto: BW Photo Herman IJssel

10

Organisatie toegerust op de toekomst We staan midden in de samenleving en willen dicht bij onze huurders staan. Dat vraagt om goede en betrokken medewerkers.

Doelstelling 2016

Kosten

Minimaal 1 thema bijeenkomst organiseren voor betrokken belanghouders

Eigen inzet

Wat we in 2016 deden

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Bekend met We weten wat er leeft actuele onder senioren en ontwikkelingen hoe de plaatselijke zorgpartij hierop anticipeert. Tevens hebben we meer inzicht in risicoâ&#x20AC;&#x2122;s gekregen die we meenemen in onze risicobeheerplan

Op 7 oktober heeft de directeur een bijdrage geleverd aan de themabijeenkomst van de Cosbo en op 11 november heeft de RvC en directie een gesprek gevoerd met de bestuurder van IJsselheem over de visie op zorg Themabijeenkomst Eigen inzet, Op 1 oktober is de Bewustwording Huurders zijn zich (veiligheid) Maarlenhof, themabijeenkomst bewust van welke organiseren voor stichting Veiligheid invloed zij zelf hebben onze huurders veiligheid georganiseerd op een veilige omgeving. en We blijven periodiek preventie aandacht besteden aan dit thema in de WoonWijzer Plannings-, Eigen inzet Met alle medewerkers Betrokken De werkzaamheden voortgangs- en zijn gesprekken vanuit medewerkers zijn geĂŤvalueerd en er beoordelingsde planningscyclus zijn vervolgafspraken gesprekken worden gevoerd gemaakt die we ook in gevoerd en daaruit 2017 weer monitoren voorkomende actiepunten gerealiseerd

Partners IJsselheem, Cosbo

Huurders, brandweer, politie, stichting veiligheid en preventie, Welzijn Kampen Medewerkers Beter Wonen

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

57

Dicht bij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan.

Dit realiseren we door: · het behouden van een kantoor midden in ons werkgebied; · onze huurders en belanghouders via reguliere en nieuwe kanalen te informeren over onze inspanningen; · verder te digitaliseren (bijv. 24/7 selfservice via een huurdersportaal); · in gesprek te blijven met huurders en dorpsbelangen. We gebruiken hiervoor verschillende vormen zoals themabijeenkomsten, wijkschouwen en individuele gesprekken; · transparant te zijn tegenover gemeente en maatschappelijke organisaties wat betreft onze prestaties en mogelijkheden; · jaarlijks op thema de betrokken belanghouders (smal) uit te nodigen om met elkaar in gesprek te gaan, met als resultaat dat we dicht bij onze huurders en belanghouders blijven staan.

Kantoor en Woonwinkel

Aan onze balie helpen we zowel woningzoekenden als huurders. Het gaat hierbij om vragen over inschrijving, huurtoeslag, reparaties, overlast, afgifte van verhuurdersverklaringen, het invullen van bereidverklaringen en overige onderwerpen. In geval van specifieke problematiek verwijzen we door naar de daarin gespecialiseerde organisaties.

In onze woonwinkel maken huurders keuzes voor de keuken, toilet en badkamer. De mogelijkheden voor een huurder richten zich op bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Extra’s zoals uitbreiding van de keuken, een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine worden ook aangeboden. De huurder kan deze extra’s uitkiezen tegen contante betaling of huurverhoging.

Ook communiceren we via twee beeldschermen in de hal.

Door middel van korte nieuwsberichten houden we belangstellenden op de hoogte van belangrijke informatie.

Tweemaal per jaar geven we het blad ‘WoonWijzer’ uit aan huurders en belanghouders om ze te informeren over de ontwikkelingen bij Beter Wonen. In het blad passeren uiteenlopende onderwerpen de revue. We zouden het blad graag digitaal uitgeven. Uit een peiling onder onze huurders blijkt hier nog te weinig belangstelling voor te bestaan. We kiezen er nu voor om het geleidelijk digitaal uit te rollen. Gezien de vele positieve reacties die wij op de inhoud van het blad ontvangen, blijkt deze nog steeds in een behoefte te voorzien.

Dit jaarverslag bevat veel relevante informatie. Voor de belangstellenden die graag in één oogopslag willen zien hoe Beter Wonen er voor staat, maakten we vorig jaar een jaarkrant. Op één A3 staan de ‘highlights’ vermeld.

Ook hier ontvingen we veel positieve reacties op.

Daarom hebben we besloten deze vorm van informatievoorziening te continueren.

Themabijeenkomst huurders

Op 1 oktober organiseerden we in het kader van de ‘dag van het huren’ een bijeenkomst met ‘veiligheid’ als thema. Tijdens deze bijeenkomst waren naast medewerkers van Beter Wonen de brandweer, politie, Welzijn Kampen en een ex-inbreker aanwezig. De markt werd bezocht door ongeveer 150 belangstellenden. Zij kregen van de exinbreker diverse praktijksituaties voorgelegd. De brandweer had een lege woning ter beschikking waarin de aanwezigen konden ervaren hoe lastig het is om de weg te vinden in een woning die vol rook staat. Ook de politie en Welzijn Kampen gaven maatwerk adviezen waar een ieder zijn voordeel mee kon doen. We kunnen terugkijken op een geslaagde bijeenkomst.

Themabijeenkomst belanghouders

Via onze website houden we door middel van nieuwsberichten belangstellenden op de hoogte van actuele onderwerpen. Ook houden we op de projectenpagina de voortgang van onze nieuwbouw up-to-date.

Op 7 oktober heeft de directeur een bijdrage geleverd aan de themabijeenkomst van de Cosbo. De bijeenkomst, met als motto ‘senioren, laat van je horen’, ging over lokale belangenbehartiging. In een goede gevulde zaal met allerlei belangenbehartigers is discussie gevoerd over o.a. senioren vriendelijk wonen, gedeelde verantwoordelijkheid voor zorg en welzijn en de kwaliteit van leven.

Woningzoekenden kunnen via www.dewoningzoeker.nl reageren op woningen die beschikbaar komen voor verhuur. De link hebben we op onze website geplaatst.

De RvC en directie voerden op 11 oktober een gesprek met Helene Wüst, bestuurder IJsselheem, over de visie op zorg en de effecten die dit heeft op het vastgoed van Beter Wonen.

Communicatie

58

Jaarkrant 2015 Beter Wonen in 2015

In 2015 hebben we ons met enthousiasme ingezet voor onze huurders en toekomstige huurders. Ook speelde de nieuwe woningwet een belangrijke rol. In ons jaarverslag leest u hierover alle ins & outs. In dit overzicht laten we u in vogelvlucht een aantal resultaten zien. Wilt u meer weten?

Lees dan ons volledige jaarverslag op www.bwij.nl.

Gemiddeld aantal reacties per woning

Actief woningzoekenden

24

Gemeente Kampen

Zorgeenheden 76

2313

Participanten 11

Gemiddelde wachttijd

wensmodule 2,4 jaar

Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Huuropbrengsten € 7.628.220 (92,7%)

Onderhoudslasten € 1.289.443 (20,9%) Overige bedrijfslasten € 964.341 (15,7%)

Verkoopopbrengst bestaand bezit € 349.464 (4,2%)

A 17%

B 28%

C 24%

zittende bewoner 1

D 10%

Reparatie

E 13%

onderhoud

F 8%

€ 372.798 (29%)

G 1%

Onderhoudskosten bij mutatie € 86.457 (7%)

Woningen naar huurklasse

Nieuwbouw en voorbereiding sloop/nieuwbouw

Bouw 8 levensloopbestendige woningen in Het Meer (fase 1). Aanbesteding

22 gezinswoningen in Het Meer (fase 2). Aanbesteding 6 gezinswoningen in

Wilsum. Vergevorderde plannen sloop 16 woningen Slenkstraat gevolgd door nieuwbouw 10 levensloopbestendige woningen.

Goedkoop < € 403,06 101 (10%)

onderhoud € 830.188 (64%)

met zorg” afgerond. Dit rapport is tot stand gekomen

stromen naar een meer passende woning. In 2015

van Wonen, Welzijn en Zorg. Het rapport vormt

In 2015 riepen we de seniorenmakelaar in het

die in een eengezinswoning wonen en door willen benaderden we 22 huurders van 75 jaar of ouder

met een woonduur van minimaal 40 jaar. In 2016

inventariseren we de belangstelling en voeren we

Huisvesting statushouders

Wensmodule 52 (65%)

De taakstelling voor 2015 was het huisvesten van 94 personen.

Spoedmodule 16 (20%)

Bemiddelingsmodule 12 (15%)

In 2015 is het rapport “Kampen, zelfstandig wonen in samenwerking met diverse partijen in de keten

Energie Bespaarmarkt

maken in de gemeente Kampen.

11 / 8,9 fte

Huurachterstand (tov jaarhuur)

0,52%

Bespaarmarkt. Lokale ondernemers lichtten huurders en

Huurderving

0,2%

andere belangstellenden voor over energiebesparing.

Aan het doel van de markt, bewustwording van eigen invloed

gesprekken met belangstellenden.

Aantal medewerkers / fte

12 september 2015 organiseerden we samen met de

HuurdersVereniging groot IJsselmuiden een Energie

de basis om langer zelfstandig wonen mogelijk te

Duur > € 618,24 97 (9%)

Afgesloten huurcontracten 80

Samen met deltaWonen behaalden we de taakstelling.

WWZ038

leven. De seniorenmakelaar begeleidt senioren

Betaalbaar € 403,06 - € 618,24 836 (81%)

Aandeel woningen onder huurtoeslaggrens 91%

Planmatig

Seniorenmakelaar

2

Parkeerplaatsen 16

Verkoop bij mutatie 2

Afschrijving/ rentelast € 2.592.298 (42,1%)

Onderhoud

JAARGANG 20 - DECEMBER 2016

Verkochte woningen 3 Verkoop aan

Overheidsheffingen € 655.024 (10,6%)

Overige opbrengsten € 34.914 (0,4%)

Energielabeling

Woningen 1039

es Garag 5

Personeelslasten € 656.705 (10,7%)

Vergoeding servicekosten € 217.670 (2,7%)

op de energierekening, werd ruimschoots voldaan.

Ontruimingen

Gemiddelde huurverhoging

0

2,4%

incl. inkomensafhankelijke huurverhoging Zaken klachtencommissie

0

FOTO: MARC MAURER

Themadag Veiligheid Vocht in de woning Huurdersportaal Gevlucht en dan?

Historie Slenkstraat

gesprekken met belangstellenden.

inventariseren we de belangstelling en voeren we met een woonduur van minimaal 40 jaar. In 2016

maken in de gemeente Kampen.

stromen naar een meer passende woning. In 2015

van Wonen, Welzijn en Zorg. Het rapport vormt

leven. De seniorenmakelaar begeleidt senioren

met zorg” afgerond. Dit rapport is tot stand gekomen

Seniorenmakelaar

WWZ038

benaderden we 22 huurders van 75 jaar of ouder

die in een eengezinswoning wonen en door willen In 2015 riepen we de seniorenmakelaar in het

de basis om langer zelfstandig wonen mogelijk te in samenwerking met diverse partijen in de keten

op de energierekening, werd ruimschoots voldaan.

Zaken klachtencommissie

0

andere belangstellenden voor over energiebesparing.

Gemiddelde huurverhoging

2,4%

HuurdersVereniging groot IJsselmuiden een Energie

Ontruimingen

0

Aan het doel van de markt, bewustwording van eigen invloed

incl. inkomensafhankelijke huurverhoging

Bespaarmarkt. Lokale ondernemers lichtten huurders en

Huurderving

12 september 2015 organiseerden we samen met de

Huurachterstand (tov jaarhuur)

Energie Bespaarmarkt

Aantal medewerkers / fte

De taakstelling voor 2015 was het huisvesten van 94 personen.

C 24% B 28% A 17%

G 1%

Onderhoudskosten

E 13%

onderhoud

€ 372.798 (29%)

F 8%

Reparatie

D 10%

Onderhoud

Energielabeling

11 / 8,9 fte

Historie Slenkstraat

52 (65%) Wensmodule

Huisvesting statushouders

Gevlucht en dan?

80 Afgesloten huurcontracten

Planmatig

€ 86.457 (7%) bij mutatie

0,52%

16 (20%) Spoedmodule

Samen met deltaWonen behaalden we de taakstelling. € 830.188 (64%) onderhoud

0,2%

12 (15%) Bemiddelingsmodule

In 2015 is het rapport “Kampen, zelfstandig wonen

nieuwbouw 10 levensloopbestendige woningen.

Wilsum. Vergevorderde plannen sloop 16 woningen Slenkstraat gevolgd door 22 gezinswoningen in Het Meer (fase 2). Aanbesteding 6 gezinswoningen in Bouw 8 levensloopbestendige woningen in Het Meer (fase 1). Aanbesteding

voorbereiding sloop/nieuwbouw Nieuwbouw en

€ 2.592.298 (42,1%) rentelast Afschrijving/

Huurdersportaal Vocht in de woning

Aandeel woningen onder huurtoeslaggrens 91% 101 (10%) < € 403,06 Goedkoop

836 (81%) € 403,06 - € 618,24 Betaalbaar

97 (9%) > € 618,24 Duur

Themadag Veiligheid FOTO: MARC MAURER

IJsselheem is als huurder van de Maarlenhof een belangrijke partij voor Beter Wonen. Het beeld dat verkregen is, geeft aan dat de Maarlenhof ook in de toekomst in een duidelijke behoefte blijft voorzien. IJsselheem heeft echter net als Beter Wonen te maken met het grillige beleid Jaarkrant 2015 van de overheid. Dit blijft een onzekere factor van belang. € 34.914 (0,4%) opbrengsten Overige

€ 964.341 (15,7%) bedrijfslasten Overige

€ 217.670 (2,7%) servicekosten Vergoeding

€ 1.289.443 (20,9%) Onderhoudslasten

€ 7.628.220 (92,7%) Huuropbrengsten

Bedrijfsopbrengsten

Woningen naar huurklasse

€ 655.024 (10,6%) Overheidsheffingen

€ 349.464 (4,2%) bestaand bezit Verkoopopbrengst

€ 656.705 (10,7%) Personeelslasten

16 Parkeerplaatsen

Verkoop bij mutatie 2 zittende bewoner 1 Verkoop aan

Verkochte woningen 3

5 Garag es

Bedrijfslasten

1039 Woningen

2,4 jaar

Lees dan ons volledige jaarverslag op www.bwij.nl. we u in vogelvlucht een aantal resultaten zien. Wilt u meer weten? rol. In ons jaarverslag leest u hierover alle ins & outs. In dit overzicht laten toekomstige huurders. Ook speelde de nieuwe woningwet een belangrijke In 2015 hebben we ons met enthousiasme ingezet voor onze huurders en

Beter Wonen in 2015

wensmodule wachttijd

11 Participanten

Gemiddelde

2313

24

per woning

Gemeente Kampen

76 Zorgeenheden

Actief woningzoekenden

Gemiddeld aantal reacties

Medewerkers

Een goede organisatie met de juiste medewerkers is een belangrijke randvoorwaarde om onze doelen te bereiken. Om dit voor de toekomst te borgen: · bieden we goede arbeidsomstandigheden en -voorwaarden, met mogelijkheden tot groeien en leren; · maken we heldere afspraken over de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden; · optimaliseren we de Planning&Control cyclus en zorgen voor goede en tijdige management- en sturingsinformatie met voldoende afstemmingsen bijsturingsmogelijkheden, met als resultaat dat onze medewerkers voldoende toegerust zijn om de gestelde doelen te realiseren.

Administratieve organisatie /interne controle

We hebben doorlopend aandacht voor de administratieve organisatie en interne controle. Door de strategische doelstellingen te koppelen aan de kritische succesfactoren hebben we één en ander goed geborgd. We blijven stappen zetten in de doorontwikkeling van de tussentijdse informatievoorziening en het doorvoeren van verbeteringen in de bedrijfsprocessen.

Tax planning

Ook in 2016 stonden we weer nadrukkelijk stil bij de taxplanning en onze fiscale positie. Tijdens deze bijeenkomsten bespreken we actualiteiten en komen we tot keuzes.

Deze keuzes, die effect hebben op onze fiscale positie, 2 zijn gedeeld met de Raad van Commissarissen. Naast de fiscale positie zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: · ‘in control’ zijn; · werkkostenregeling; · projectontwikkeling; · omzet- en loonbelasting; · wet meldplicht datalekken; · onderhoud versus verbetering; · regelingen met betrekking tot duurzaamheid; · wet ketenaansprakelijkheid.

JAARGANG 20 - DECEMBER 2016

Risicomanagement

Jaarlijks wordt de integrale risicoanalyse (NAR) in het stafoverleg besproken en geactualiseerd. Omdat de RvC te kennen gaf de risicoanalyse te uitgebreid te vinden waardoor adequate monitoring minder goed mogelijk is, is deze niet meer voorgelegd aan de RvC. Hiervoor is de risicoparagraaf in de plaats gekomen. In de risicoparagraaf, die opgenomen is in het jaarplan en in de tussentijdse cijfers, worden de risico’s nader toegelicht en geclassificeerd.

Waar nodig worden de uit te voeren acties benoemd.

De gevoeligheid voor economische ontwikkelingen wordt jaarlijks bepaald op basis van scenario’s die opgenomen zijn in het jaarplan. Risico’s met betrekking tot investeringen op projectniveau brengen we in kaart in het haalbaarheidsonderzoek.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

59

De beheersing van de operationele risico’s zijn geborgd binnen ons control plan. In een spreadsheet bewaken we de diverse processen en sturen waar nodig bij.

Daarnaast vindt jaarlijks een audit plaats op een tweetal processen. In 2016 betrof dit de processen met betrekking tot de betaalronde en de G-rekening. Vanuit de audits kwamen aanbevelingen naar voren. Deze zijn nader besproken en overgenomen.

Risico-inventarisatie en -evaluatie

De Risico-inventarisatie wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken tijdens het personeelsoverleg. In dit overleg staan we onder andere nader stil bij de thema’s agressie en integer handelen.

Beoordelings- en functioneringsgesprekken

We werken met een planningscyclus. Aan het begin van het jaar worden er aan de hand van het jaarplan afspraken gemaakt met de medewerkers over te behalen doelen. Tevens wordt de opleidingsbehoefte besproken.

Ook hier maken we afspraken over. Halverwege het jaar wordt besproken hoe het staat met de afspraken en of bijsturing nodig is. Aan het eind van het jaar nemen we de afspraken met elkaar door en wordt het totale functioneren beoordeeld. Hiermee beogen we medewerkers te stimuleren zich verder te ontwikkelen.

Personeel

Het aantal medewerkers per 31 december 2016 is gelijk gebleven ten opzichte van 31 december 2015.

Per 31 december 2016 waren 11 medewerkers (8,9 fte) in vaste dienst, 7 mannen en 4 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers is 42,7 jaar. De gemiddelde duur van het dienstverband is 10,7 jaar. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s:

· Directeur-bestuurder · Financiën en verhuur · Vastgoed · Interieurverzorgster

Stageplaatsen

(fte) 0,9 (één medewerker) 4,6 (zes medewerkers) 3,0 (drie medewerkers) 0,4 (één medewerker)

Beter Wonen biedt stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid hebben (werk)ervaring op te doen. In 2016 boden we plek aan twee stagiaires met een administratieve achtergrond en één stagiaire met een secretariële achtergrond.

60

Ziekteverzuim

Ons beleid is gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Valt een medewerker toch uit, dan doen Beter Wonen en medewerker er vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid alles aan om de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. Hierbij ligt de focus op de (arbeids) mogelijkheden van de medewerker. Begeleiding vindt plaats door leidinggevende, eventueel met ondersteuning van de arbodienst. Waar nodig organiseert en financiert Beter Wonen (aanvullende) interventies. Het ziekteverzuim van Beter Wonen is in 2016 gestegen naar 1,24 %. De toename van het verzuimpercentage heeft onder andere te maken met afwezigheid van een medewerker in verband met zwangerschapsverlof. Er zijn elf verzuimmeldingen geweest. Vijf medewerkers hebben één keer een verzuim gehad terwijl twee medewerkers twee keer verzuimden. Eén medewerker heeft drie keer verzuimd. Het totaal aantal verzuimdagen is 50.

2016

2015

2014

2013

2012

2011

1,2%

0,4 %

0,8 %

1,0 %

8,6 %

1,3 %

Arbobeleid

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: · ziekteverzuim en ongevallen; · kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden; · schade aan gezondheid en goederen van personeel; · een slechte werksfeer.

Bij Beter Wonen zijn drie medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener. Jaarlijks wordt een herhalingscursus gevolgd. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. In 2016 is een calamiteitenprotocol opgesteld en vastgesteld. Ook vond er een ontruimingsoefening plaats. Voor het Arbobeleid zijn we aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij De Amersfoortse loopt.

Opleidingen

Medewerkers van Beter Wonen hebben de mogelijkheid zich verder te ontwikkelen door opleidingen te volgen.

Deze opleidingen dragen bij aan het goed op de hoogte zijn van recente ontwikkelingen en wet- en regelgeving.

Daarnaast draagt het bij aan de persoonlijke ontwikkeling van de betreffende medewerker. In 2016 werd € 14.538 uitgegeven aan opleidingen en cursussen.

CAO Woondiensten en de Personeelsvertegenwoordiging

De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter.

Dit betekent dat voor de werknemer in gunstige zin kan worden afgeweken. In december 2016 vond het jaarlijks overleg plaats tussen de Personeelsvertegenwoordiging en de directeur. In dit overleg zijn bestaande afspraken die specifiek voor Beter Wonen gelden, nogmaals bekrachtigd.

Interne communicatie

De directeur, de manager Financiën en Beleid en de manager Vastgoed maken deel uit van de staf. De staf vergadert tweemaal per maand. Tijdens dit overleg wordt informatie gedeeld, worden stukken opiniërend besproken en vindt binnen het mandaat van de directie besluitvorming plaats. Na iedere stafvergadering worden de medewerkers via een e-mail geïnformeerd over de besluiten en onderwerpen die besproken zijn.

Vijfmaal per jaar vindt het personeelsoverleg plaats.

Tijdens dit overleg worden actuele zaken en personeelsaangelegenheden besproken. Tevens komt er regelmatig een verdiepingsthema aan bod. Er is onder andere ingegaan op de werkkostenregeling, agressieprotocol, datalekken, frauderisico-analyse, calamiteitenprotocol, huurincasso en integer handelen.

Naast bovenstaande overleggen vindt op de afdelingen Vastgoed en Financiën frequent werkoverleg plaats.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

61

62

Foto: BW Photo Herman IJssel

11

Samenwerking met partners Samenwerking met ketenpartners levert meerwaarde op en draagt er aan bij dat verwachtingen over en weer op elkaar afgestemd zijn.

Doelstelling 2016

Kosten Wat we in 2016 deden

Effect

Resultaat en eventueel vervolg

Partners

De prestatieafspraken met de gemeente Kampen worden opnieuw opgesteld

Eigen inzet

In werkgroepen zijn themaâ&#x20AC;&#x2122;s voor de Prestatieafspraken uitgewerkt. De Prestatieafspraken zijn 5 december getekend

Verwachtingen We beschikken over zijn op elkaar actuele Prestatieafspraken afgestemd en vullen jaarlijks de jaarschijf (jaarafspraken)

Ieder kwartaal overleg met HVgIJ

Eigen inzet

Naast de reguliere overleggen is er intensief samengewerkt om tot een nieuwe Woonvisie en Prestatieafspraken te komen

Verwachtingen In 2016 zijn zowel HVgIJ zijn op elkaar de Woonvisie als de afgestemd Prestatieafspraken geactualiseerd. In de Prestatieafspraken zijn nadere afspraken gemaakt over het vervolgproces

In gesprek met dorpsbelangen over actuele themaâ&#x20AC;&#x2122;s om verwachtingen over en weer te delen

Eigen inzet

Er is vervolg gegeven aan de gesprekken die vorig jaar plaats hebben gevonden

Verwachtingen We blijven in gesprek met Besturen zijn op elkaar dorpsbelangen zodat we dorpsbelangen afgestemd weten wat er in de dorpen speelt

HVgIJ, gemeente Kampen, deltaWonen

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

63

Samenwerking

We kunnen de opgave waar we voor staan alleen waar maken in nauwe samenwerking met de belanghouders waarmee we binnen ons werkgebied samenwerken. Dit realiseren we door: · vanuit een gedeeld beeld met de maatschappelijke partners heldere afspraken te maken over de rollen, taken en verantwoordelijkheden in de samenwerking; · samen met belanghouders nieuwe samenwerkingsvormen te verkennen om problematiek zoals bijvoorbeeld betaalbaarheid aan te kunnen pakken; · om het jaar een belanghoudersbijeenkomst (breed) te organiseren (volgende bijeenkomst 2017); · ieder kwartaal te overleggen met de Huurdersvereniging groot IJsselmuiden; · jaarlijks in gesprek te gaan met de verschillende dorpsbelangen binnen ons werkgebied; · ons om de vier jaar te laten visiteren (volgende visitatie 2018); · samen met deltaWonen, Huurdersvereniging groot IJsselmuiden en de gemeente Kampen zorg te dragen voor actuele prestatieafspraken, met als resultaat dat samenwerking met ketenpartners meerwaarde oplevert (1+1=3).

Ketenpartners

We werken op diverse gebieden samen met collega-corporaties en ketenpartners. Het gaat hierbij om onder andere: · de regionale klachtenadviescommissie; · het gezamenlijk inkopen van zonnepanelen; · het gezamenlijk inkopen van diensten; · de regionale voorzieningen ‘De Herberg’ en ‘Kadera’ in Zwolle; · WWZ038; · overleg van bestuurders in Noord-, West- en Zuid-Overijssel. · De Woningzoeker Ook op het gebied van betaalbaarheid en sociale problematiek werken we nauw samen met ketenpartners.

Op deze wijze kunnen we preventief handelen.

HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ)

We stemmen zowel beleidsmatige onderwerpen als actuele ontwikkelingen af met de huurdersvereniging.

Tevens ontvangt de HVgIJ afschriften van brieven van algemene correspondentie met huurders. Ook voor bijeenkomsten met huurders wordt zij uitgenodigd.

64

In 2016 vond viermaal overleg plaats met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). De volgende onderwerpen kwamen hierbij aan bod: · betaalbaarheid; · nieuwbouw; · reglement sloop, renovatie en groot onderhoud; · herstructurering Slenkstraat; · klachtenadviescommissie; · continuïteit HVgIJ; · huurbeleid; · woonruimteverdeling; · woonvisie; · prestatieafspraken; · jaarrekening 2015; · jaarplan 2017.

De vergaderingen verlopen in een goede sfeer. Door de nieuwe woningwet heeft de HVgIJ er naast haar reguliere taken, veel taken bij gekregen. Er is inmiddels een intensief traject doorlopen om tot Prestatieafspraken te komen. Dit vraagt best veel van de huidige bestuursleden. In het afgelopen jaar is er mede daardoor enige zorg ontstaan over de continuïteit van de vereniging.

Tevens is het erg lastig om nieuwe bestuursleden te vinden. Op termijn gaat dit voor problemen zorgen.

Om die reden zijn wij voornemens in 2017 een bijeenkomst voor al onze huurders te organiseren om te achterhalen op welke wijze zij vertegenwoordigd willen worden. De vraag is; blijven we dat doen via een huurdervereniging, kiezen we voor andere participatievormen of kiezen we voor een combinatie van beide.

Per 31 december 2016 heeft de HVgIJ 185 leden. We beschouwen de HVgIJ als vertegenwoordigende partij namens de huurders.

Overleg met bewoners(commissies)

We betrekken onze huurders bij grote onderhoud- en herstructureringsprojecten. Waar mogelijk stellen we bewonerscommissies samen en vragen huurders mee te denken bij de uitvoering van de werkzaamheden. We zijn

Ondertekening prestatie afspraken gemeente Kampen corporaties en huurdersvereringingen

altijd bereid met huurders mee te denken. Eveneens stimuleren we huurders deel te nemen aan een klankbordgroep of klantenpanel.

Prestatieafspraken

In 2016 zijn zowel de Woonvisie als de Prestatieafspraken vernieuwd. De gemeente Kampen heeft ervoor gekozen om, vanwege de samenhang tussen beide stukken, beide corporaties en beide huurdersverenigingen bij het opstellen van de Woonvisie te betrekken. De Woonvisie is in juli 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. Aan de hand van de thema’s vanuit de Woonvisie zijn werkgroepen aan de slag gegaan met de Prestatieafspraken. Deze thema’s zijn: · organisatie en samenwerking; · woonopgave o.a. het type en aantal woning en voor welke doelgroepen deze bestemd zijn; · beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningen in de gemeente; · leefbaarheid; · duurzaamheid.

Dit heeft geresulteerd in Prestatieafspraken waarin op basis van een gezamenlijke visie kaderafspraken zijn gemaakt die gelden tot 2021. Jaarlijks leggen we de concrete afspraken voor het komende jaar vast in een jaarschijf.

De jaarschijf voor 2017 is inmiddels opgesteld en vastgesteld. Beter Wonen heeft als input, conform de eis vanuit de woningwet, voor de jaarschijf 2017 een bod opgesteld en verstuurd aan zowel de gemeente Kampen als de HVgIJ. In de prestatieafspraken is de afspraak gemaakt, dat dit vanaf volgend jaar niet meer nodig is omdat de uitwerking van de jaarschijf dan als het bod gezien wordt.

We kunnen terugkijken op een soepel verlopen proces met een mooi eindresultaat. De prestatieafspraken zijn op 5 december 2016 door de betrokken partijen getekend.

Dorpsbelangen

Eind 2015 hebben we gesprekken gevoerd met alle dorpsbelangen. Per dorp waren er verschillende aandachtspunten die in 2016 door ons opgepakt zijn. In Wilsum woonden we een bestuursvergadering bij. In dit overleg is vooral ingegaan op de toekomstige woningbehoefte en hoe de jeugd te behouden voor het dorp. In overleg met partijen is besloten om dit jaar nog niet in alle gevallen een vervolggesprek te plannen. Zo wachten we voor ’s Heerenbroek de definitieve planvorming voor de 3 levensloopbestendige huurwoningen af.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

65

WINST- EN VERLIESREKENING 2016 Functioneel model Huuropbrengsten

â&#x201A;Ź 7.753.243

Opbrengsten servicecontracten

250.189

Lasten servicecontracten

201.741

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

1.973.726

Lasten onderhoudsactiviteiten

1.376.069

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

87.189

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

4.364.708 586.200 12.147 329.769

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

244.284 -42.361 6.917.497 100 -

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten

6.875.236 9.915 -

Nettoresultaat overige activiteiten

9.915

Leefbaarheid Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

66

29.407 19.568 1.017.817 -998.249 10.466.487 671.093 9.795.394

Waardering vastgoed

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het “handboek modelmatig waarderen marktwaarde”. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd.

De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

De totale marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 123.081.811,-.

Naast het berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat berekenen we ook de bedrijfswaarde per complex.

Bij de bedrijfswaarde houden we rekening met de toekomstige ontvangsten en uitgaven per complex.

Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren we de volgende uitgangspunten: Disconteringspercentage

5,00 %

Huurstijging 2016

1,00 %

Huurstijging 2017 en verder

1,00 %

Huurderving

0,50 %

Kostenstijging 2015 en verder

2,50 %

Lastenstijging onderhoud

2,50 %

De totale bedrijfswaarde bedraagt € 66.687.023,-.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

67

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2016

2015

2014

2013

2012

1.110 28 -4 0

1.105 8 -3 0

1.079 30 -4 0

1.090 0 -11 0

1.085 8 -4 0

0 1.134 0 5 16 9 2 1.166

0 1.110 0 5 16 9 2 1.142

0 1.105 0 5 16 9 2 1.137

0 1.079 0 5 16 9 2 1.111

1 1.090 0 5 16 9 2 1.122

Gemiddelde grondslag OZB per woning

144.763

143.387

144.035

154.155

158.978

Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Goedkoop (2016: < € 409,92) - Betaalbaar (2016: < € 628,76 - Duur (2016: > € 628,76) - Overig

112 841 101 80

101 836 97 76

92 823 116 74

87 830 88 74

97 855 64 74

Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning - % maximaal redelijke huur

160 525 66%

159 514 70%

150 493 66%

149 475 71%

143 451 71%

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

9 0,26 0,38

7 0,52 0,20

11 0,54 0,28

6 0,27 0,14

6 0,27 0,22

3,50 1,14 25,16* 46,44 74,41* 54,19 18,31 0,40 10,30* 3,12* 8,46* -1,05 86.664 8.668

2,95 1,95 29,21 52,35 70,73 49,94 20,05 0,82 3,07 3,20 3,08 -1,24 77.649 2.388

31,84

28,77

24,92

7,31 12,98 3,40 6,44 12,92 11.448 3.291

7,55 7,24 3,93 4,74 14,85 11.387 2.505

9,81 22,03 3,55 8,11 15,09 9.231 4.259

83.827* 7.282 0 3.209 -880 8.638

76.814* 7.269 0 3.196 -953 2.358

14.789 7.359 4.245 3.404 1.879 1.919

13.180 7.938 4.348 5.926 1.957 954

12.103 7.410 4.362 2.550 1.827 2.666

11 8,96

11 8,91

11 8,91

11 9,01

11 9,16

Gegevens woningbezit - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vhe’s gerekend bij: aankoop Aantal woningen in exploitatie - Onroerende zaken in aanbouw - Garages - Parkeerplaatsen - Participanten Kulturhus - KDV/Rabobank Aantal verhuureenheden in exploitatie

Financiële continuïteit: - Interest Coverage Ratio (ICR) - Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (marktwaarde) - Loan to Value (bedrijfswaarde) - Solvabiliteit (marktwaarde) - Solvabiliteit (bedrijfswaarde) - Dekkingsratio - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning

norm WSW > 1,4 > 1,0 < 75 >20 < 50

Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen * Kengetal berekend op basis van marktwaarde in verhuurde staat

68

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

12

Jaarrekening

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

69

BALANS (na resultaatbestemming) ACTIVA Balans per

Balans per

12/31/2016

12/31/2015

Vaste Activa 1. MateriĂŤle vaste activa 1.1 DAEB vastgoed in exploitatie

119.328.580

109.736.374

1.2 Niet DAEB vastgoed in exploitatie

3.753.231

3.492.070

1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

163.200

162.400

1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

327.568

201.491

1.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.100.736

1.113.519 124.673.315

114.705.854

2. FinanciĂŤle vaste activa 2.1 Latente belastingvordering (verliescompensatie)

311.236

2.2 Latente belastingvordering (disagio leningen)

135.439

2.3 Latente belastingvordering (verkopen) 2.4 Latentie belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

1.080.027

-

113.893

84.567

-

Som der vaste activa

531.242

1.193.920

125.204.557

115.899.774

Vlottende activa 3. Voorraden 3.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

-

43.397 -

43.397

4. Vorderingen 4.1 Huurdebiteuren 4.2 Gemeenten 4.3 Overige vorderingen en overlopende activa

20.604

39.784

628

781

73.031

79.272 94.263

119.837

5. Liquide middelen

2.446.461

4.493.875

Som der vlottende activa

2.540.724

4.657.109

127.745.281

120.556.882

Totaal activa

70

PASSIVA Balans per

Balans per

12/31/2016

12/31/2015

PASSIVA 6. Eigen vermogen Kapitaal

23

23

Overige reserves

33.510.234

30.003.085

Herwaarderingsreserve

61.549.161

55.260.916

7. Egalisatierekening

95.059.418

85.264.024

94.721

101.071

8. Voorzieningen 8.1 Nieuwbouw 8.2 Latentie marktwaarde

-

1.135.883

8.415

8.415

1.135.883

9. Langlopende schulden 9.1 Leningen kredietinstellingen

25.840.903

27.966.232

9.2 Verplichtingen onr zaken VOV

164.900

164.200

9.3 Waarborgsommen

227.020

223.038 26.232.823

28.353.470

10. Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan gemeente Kampen

21.479

2.919

10.2 Schulden aan kredietinstellingen

5.126.094

5.103.751

10.3 Schulden aan leveranciers

512.798

139.977

10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

325.078

75.052

10.5 Schulden ter zake van pensioenen

10.374

11.509

10.6 Overige schulden

57.375

21.599

296.705

347.628

10.7 Overlopende passiva

Totaal passiva

6.349.903

5.702.434

127.745.281

120.556.882

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

71

WINST- EN VERLIESREKENING 2016 11. Huuropbrengsten

2015

7.753.243

7.628.221

12.1 Opbrengsten servicecontracten

250.189

217.670

12.2 Lasten servicecontracten

201.741

167.592

13. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

1.973.726

1.909.228

14. Lasten onderhoudsactiviteiten

1.376.069

1.385.492

87.189

85.208

15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

4.364.707 586.200

17.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 17.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

12.147

8.343 221.467 244.284

Kosten overige activiteiten

-1.249.357

6.917.497

1.298.969

100

200

-

6.875.236 12.756

-

-

19. Leefbaarheid

Rentelasten en soortgelijke kosten 20. Saldo financiĂŤle baten en lasten Resultaat voor belastingen 21. Belastingen Resultaat na belastingen

72

49.812

9.915

18. Nettoresultaat overige activiteiten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

209.940

-42.361

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten

439.750

329.769

16. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille 17.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.298.371

9.915

12.756

29.407

27.072

19.568

31.834

1.017.817

1.089.946 -998.249

-1.058.112

10.466.487

3.485.695

671.093

868.136

9.795.394

2.617.559

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE DIRECTE METHODE 2016

2015

Ontvangsten Huren

7.782.840

7.619.246

- Zelfstandige huurwoningen

6.403.203

6.211.948

905.786

935.731

-

-

467.012

464.688

6.839

6.879

251.236

217.670

-

-

- Onzelfstandige huurwoningen - Intramuraal - Maatschappelijk onroerend goed - Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

961

14.521

31.936

26.317

Saldo ingaande kasstromen

8.066.973

7.877.754

Uitgaven Erfpacht

-

-

Personeelsuitgaven

548.599

548.186

- Lonen en salarissen

421.300

412.545

- Sociale lasten

60.805

62.449

- Pensioenlasten

66.494

73.193

1.218.588

1.407.139

921.670

867.832

1.064.331

1.152.591

6.073

3.453

Verhuurderheffing

712.849

655.024

Leefbaarheid

29.407

27.072

-

-

Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat

Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

4.501.517

4.661.298

3.565.456

3.216.457

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en nietwoongelegenheden

572.959

474.804

-

-

-

-

Verkoopontvangsten grond

-

-

(Des)investeringenontvangsten overig

-

-

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en nietwoongelegenheden

Tussentelling ingaande kasstroom MVA

572.959

474.804

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

73

2016 Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden

2015

-3.867.252

-933.078

-193.685

-131.283

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden

-

-

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop

-

-

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Aankoop grond

-

-

-21.828

-

-

-

Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden

Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

-4.082.765

-1.064.361

FVA Ontvangsten verbindingen

-

-

Ontvangsten overig

-

-

Uitgaven verbindingen

-

-

Uitgaven overig

-

-

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des) investeringen

-

-

-3.509.806

-589.557

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen

3.000.000

-

-

-

-5.103.064

-555.580

-

-

Uitgave Aflossingen geborgde leningen Aflossingen ongeborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.103.064

-555.580

Mutatie geldmiddelen

-2.047.413

2.071.319

Wijzigingen kortgeldmutaties

0

-0

Liquide middelen per 1 januari

4.493.875

2.422.556

Liquide middelen per 31 december

2.446.461

4.493.875

74

TOELICHTING WAARDERINGSGROND­SLAGEN Algemene toelichting

Beter Wonen IJsselmuiden is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’.

Beter Wonen heeft specifieke toelating in de regio Kampen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is IJsselmuiden (Dorpsweg 2, 8271 BM). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. Het dossiernummer bij het Handelsregister Kamer van Koophandel betreft 05024541.

1. Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

2. Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het daeb als het niet - daeb vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de latente belastingen.

De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

3. Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in de navolgende paragraaf. De reden voor de toegepaste stelselwijzigingen is dat in juni 2016 de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties van kracht is geworden (RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). Voortvloeiend uit deze richtlijn alsmede uit de Woningwet 2015 met als ingangsdatum 1 januari 2016, respectievelijk de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) zijn voor de jaarverslaggeving 2016 van corporaties meerdere veranderingen van toepassing ten opzichte van de jaarverslaggeving 2015. Middels de stelselwijziging wordt aangesloten bij de op grond van gewijzigde weten regelgeving van toepassing zijnde veranderingen.

4. Schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Beter Wonen zich diverse oordelen en schattingen.

De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen.

De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

5. Stelselwijziging

De voor Beter Wonen belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit het implementeren van de nieuwe RJ 645, de Woningwet 2015, respectievelijk de RTIV en BTIV zijn: • De classificatie van onroerende zaken in exploitatie; • De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangend niet langer afschrijven van onroerende zaken in exploitatie; • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans, de resultatenrekening en het kasstroomoverzicht.

De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat Beter Wonen haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2016 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: • Classificatie van onroerende zaken in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed, op basis van onderverdeling naar het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de woninghuur per contractdatum van de huidige bewoner(s); • De tot en met 2015 voor daeb (voorheen: sociaal vastgoed) gevolgde waardering tegen de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen / bedrijfswaarde is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie; • De tot en met 2015 voor niet - daeb (voorheen: commercieel vastgoed) gevolgde waardering tegen de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

75

in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie.

De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat draagt bij aan inzicht in het resultaat, de (markt)waarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vermogenspositie van de corporatie.

De realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarmee samenhangende ongerealiseerde herwaardering is evenwel sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Beter Wonen.

Als gevolg van de waardering tegen marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie is een eventuele afwaardering van vastgoedontwikkelingsprojecten naar lagere bedrijfswaarde herrekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als toets ter bepaling van eventuele duurzame waardeverminderingen.

Balans per 1 januari 2015

ACTIVA: Materiele vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: Sociaal vastgoed in ontwikkeling Materiele vaste activa: DAEB- vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: niet DAEB-vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: Onroerende zaken in ontwikkeling Vastgoedbelegging: Commercieel vastgoed in exploitatie Financieel vaste activa: latente belastingvorderingen

PASSIVA: Eigen vermogen: Overige reserves Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve Voorzieningen onrendabele investeringen

Balans per 31 december 2015

ACTIVA: Materiele vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: Sociaal vastgoed in ontwikkeling Materiele vaste activa: DAEB- vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: niet DAEB-vastgoed in exploitatie Materiele vaste activa: Onroerende zaken in ontwikkeling Vastgoedbelgging: Commercieel vastgoed in exploitatie

76

Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat

De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2015 herrekend. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 80,9 miljoen, van € 14,2 miljoen naar € 95,1 miljoen. Het resultaat over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen € 2,6 miljoen. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 0,3 miljoen hebben bedragen. Het effect van de stelselwijziging wordt onderstaand uitgesplitst naar de individuele posten.

Stand 1/1/2015 voor stelselwijziging

Stand 1/1/2015 na stelselwijziging

Cumulatief effect 1/1/2015

43.391.000 246.000

-

-43.391.000 -246.000 107.769.000 3.461.000 329.000 -1.876.000

1.876.000

107.769.000 3.461.000 329.000

1.877.000

2.062.000

185.000 66.231.000

14.204.000 18.000 72.000

26.461.000 54.064.000 -

12.257.000 54.046.000 -72.000 66.231.000

Stand 31/12/2015 voor stelselwijziging

Stand 31/12/2015 na stelselwijziging

Cumulatief effect 31/12/2015

41.871.000 201.000

201.000 109.736.000 3.492.000

-41.871.000

3.147.000

109.736.000 3.492.000 -3.147.000

Financieel vaste activa: latente belastingvorderingen

PASSIVA: Eigen vermogen: Overige reserves Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve Voorzieningen onrendabele investeringen

Resultatenrekening over 2015 Verkoopresultaat vastgoedportefeuille Afschrijvingen materiele vaste activa Niet gerealiseerde waardeverandering onroerende zaken Overige waardeveranderingen vastgoed Vennootschapsbelasting Effect stelselwijziging over resultaat 2015

1.080.000

1.194.000

114.000 68.324.000

16.605.000 1.468.000

30.001.000 55.261.000 1.135.000

13.396.000 55.261.000 -333.000 68.324.000

Jaarrekening 2015

na stelselwijziging

Stelselwijziging

350.000 1.502.000 1.013.000 797.000

210.000 1.299.000 1.249.000 868.000

-140.000 1.502.000 1.299.000 -236.000 -71.000 2.354.000

De impact op de volgende jaren van de stelselwijziging is nu nog niet in te schatten. Dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed de komende jaren.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 1. Materiële vaste activa 1.1/1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2016 bedraagt deze grens € 710,68 (2015: € 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd

op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie/full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Beter Wonen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

77

in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen. Bij de waardering van BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed is een taxateur betrokken.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de WOZ-waarde en de historische kostprijs.

1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

1.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrij-vingen en indien van toepassing met bijzondere waarde-verminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd

78

op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruik-neming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

2. Financiële vaste activa 2.1 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. Vanuit het oogpunt van voorzichtigheid is de latentie op nihil gewaardeerd.

3. Voorraden 3.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop.

Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

4. Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde.

Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

5. Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

6. Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit de volgende onderdelen: kapitaal, overige reserves en herwaarderingsreserve.

Voor een uitgebreide toelichting van het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting van de balans.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs hebben we rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen.

7. Egalisatierekening

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat Beter Wonen een afkoopbedrag toe komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie vindt jaarlijks een vrijval plaats.

8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden en er sprake is van interne formalisering c.q. externe communicatie.

boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

9. Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Beter Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

10. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde.

Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 11. Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd.

Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2016 be-droeg dit maximumpercentage 4,6 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

79

12. Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten.

Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

13. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: • lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; • overige organisatiekosten; • verhuurdersheffing.

Bij de toerekening van de lasten verhuur en beheeractiviteiten is een gedeelte van de loonkosten doorberekend aan lasten onderhoudsactiviteiten. Voor de manager vastgoed gaat het om 30 % van de totale loonkosten, voor beide opzichters wordt 70 % doorberekend.

14. Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

16. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

17. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

18. Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan: • contributie landelijke federatie; • verzekeringskosten; • afschrijvingen

80

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

19. Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

20. FinanciĂŤle baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

21. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.

Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Beter Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Beter Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

81

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS 1. Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie Een overzicht van de materiële vaste activa in exploitatie is hierna opgenomen:

1 januari 2016 Boekwaarde 1-1

41.870.569

1.2 Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

3.147.218

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Cumulatieve herwaarderingen Effecten stelselwijzigingen

20.562.541 47.303.264 67.865.805

256.415 88.437 344.852

20.818.956 47.391.701 68.210.657

109.736.374

3.492.070

113.228.444

3.064.625 200.758 (329.769) 6.656.592 9.592.206

261.161 261.161

3.064.625 200.758 (329.769) 6.917.753 9.853.367

65.578.470 53.750.110 119.328.580

3.403.633 349.598 3.753.231

68.982.103 54.099.708 123.081.811

Boekwaarde per 1 januari 2016 Mutaties Investeringen – oplevering nieuwbouw Investeringen – uitgaven na eerste verwerking Buitengebruikstellingen en afstotingen Aanpassing marktwaarde Totaal mutaties 2016 31 december 2016 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2016

1.1 DAEB- vastgoed in exploitatie

Totaal

45.017.787

Per 31 december 2016 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 61.531.300. Deze heeft voor € 61.101.237 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 430.063 op het niet-DAEB-vastgoed.

Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Bij het bepalen van de marktwaarde BOG/MOG/ZOG is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEBvastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

82

Locatie (gemeente/postcode) Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen

Type Eengezinswoning Meergezinswoning Studenteneenheid Zorgeenheid (extramuraal) Bedrijfsonroerendgoed Maatschappelijk onroerend goed Parkeerplaats Garagebox Zorgvastgoed (intramuraal)

Bouwjaar 1960 – 1969 1970 – 1979 1980 – 1989 1990 – 1999 2000 – 2009 2010 – 2019

Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) Afhankelijk van bouwjaar instandhoudingsonderhoud per vhe – EGW Afhankelijk van bouwjaar instandhoudingsonderhoud per vhe – MGW Afhankelijk van bouwjaar instandhoudingsonderhoud per vhe – Studenteneenheid Afhankelijk van bouwjaar instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Mutatieonderhoud per vhe – EGW Mutatieonderhoud per vhe – MGW Mutatieonderhoud per vhe - Studenteneenheid Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Achterstallig onderhoud per vhe – EGW Achterstallig onderhoud per vhe – MWG Achterstallig onderhoud per vhe - Studenteneenheid Achterstallig onderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Beheerkosten per VHE - EGW Beheerkosten per VHE - MGW Beheerkosten per VHE - Studenteneenheid Beheerkosten per VHE - Zorgeenheid (extra muraal) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2016 0,20% 1,60% 1,60% 3,20% € 837

2017 0,60% 1,70% 1,70% 2,60% € 837

2018 1,07% 1,57% 1,57% 2,30% € 837

2019 1,53% 2,03% 2,03% 2,00% € 837

2020 e.v.

2,00% 2,50% 2,50% 2,00% € 837

€ 787

€ 787

€ 787

€ 787

€ 787

€ 453

€ 453

€ 453

€ 453

€ 453

€ 884

€ 884

€ 884

€ 884

€ 884

€ 823 € 618 € 185 € 618 €0 €0 €0 €0

€ 823 € 618 € 185 € 618 €0 €0 €0 €0

€ 823 € 618 € 185 € 618 €0 €0 €0 €0

€ 823 € 618 € 185 € 618 €0 €0 €0 €0

€ 823 € 618 € 185 € 618 €0 €0 €0 €0

€ 420 € 413 € 389 € 381 0,13% 0,37%

€ 420 € 413 € 389 € 381 0,13% 0,37%

€ 420 € 413 € 389 € 381 0,13% 0,37%

€ 420 € 413 € 389 € 381 0,13% 0,37%

€ 420 € 413 € 389 € 381 0,13% 0,37%

0,54% 1,20%

0,57% 0,80%

0,57% 0,40%

0,57% 0,00%

0,57% 0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

1,00% 0 3

1,00% 0 3

1,00% 0 3

1,00% 0 3

1,00% 0 3

€ 500 €0 1,70% 3%

€ 500 €0 1,70% 3%

€ 500 €0 1,70% 3%

€ 500 €0 1,70% 3%

€ 500 €0 1,70% 3%

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

83

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO Mutatieonderhoud per m2 BVO Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) Parameters parkeergelegenheden Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten per eenheid Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) Parameters intramuraal zorgvastgoed Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO Mutatiekosten per m2 BVO Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2016

2017

2018

2019

2020 e.v.

€5 € 10 14% €0 3% 2% 0,1623% 0,13%

€5 € 10 14% €0 3% 2% 0,1623% 0,13%

€5 € 10 14% €0 3% 2% 0,1623% 0,13%

€5 € 10 14% €0 3% 2% 0,1623% 0,13%

€5 € 10 14% €0 3% 2% 0,1623% 0,13%

0 7%

0 7%

0 7%

0 7%

0 7%

2016 € 46 € 154 € 25 € 35 0,25%

2017 € 46 € 154 € 25 € 35 0,25%

2018 € 46 € 154 € 25 € 35 0,25%

2019 € 46 € 154 € 25 € 35 0,25%

2020 e.v. € 46 € 154 € 25 € 35 0,25%

€ 500 €0 € 500 6 7%

€ 500 €0 € 500 6 7%

€ 500 €0 € 500 6 7%

€ 500 €0 € 500 6 7%

€ 500 €0 € 500 6 7%

2016 €8 € 10 14% €0 2,50% 0,1623% 0,370%

2017 €8 € 10 14% €0 2,50% 0,1623% 0,370%

2018 €8 € 10 14% €0 2,50% 0,1623% 0,370%

2019 €8 € 10 14% €0 2,50% 0,1623% 0,370%

2020 e.v. €8 € 10 14% €0 2,50% 0,1623% 0,370%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

Bij toepassing full variant: Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update/aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Beter Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden De getaxeerde objecten zijn door Juffer Vastgoed B.V. extern geïnspecteerd. Ten aanzien van de verschilldende vrijheidsgraden is in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis variant van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur. Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in onderstaande tabel toegelicht.

84

Vrijheidsgraad Schematische vrijheid

Markthuurstijging Exit-yield

Basisvariant Separate kasstromen specifiek tonen Normhuren per type vastgoed Geleverde data door corporatie Modelmatig vastgesteld Modelmatig vastgesteld

Disconteringsvoet

Modelmatig vastgesteld

Mutatiekans

Geleverde data door corporatie Modelmatig vastgesteld

Markthuur Bijzondere omstandigheden

Onderhoud

Aanpassing Juffer Vastgoed niet van toepassing Op basis van marktreferenties Genoemde data overgenomen conform basisvariant Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling is hierna opgenomen: 1.3 Onroerende zaken 1.4 DAEB vastgoed in verkocht onder voorwaarden ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1 januari 2016 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 162.400 201.491 Classificatie voorziening ORT -1.135.883 Boekwaarde per 1 januari 2016 162.400 -934.392 Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2016 Mutaties: Investeringen Effecten vanwege (nieuwe) consolidaties Desinvesteringen Effecten vanwege deconsolidaties

Overboeking ORT Overboekingen stichtingskosten Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2016 31 december 2016 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2016

162.400

-934.392

-

4.326.002 -

800

1.135.883 -4.199.925 -

800

1.261.960

163.200 163.200

327.568 327.568

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

85

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2016 Koopgarant

2015 Koopgarant

1 0 0 1

1 0 0 1

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 20%.

Daarnaast heeft Beter Wonen een terugkoopverplichting. Het aandeel van Beter Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 30% in 2016 en 30% in 2015.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op WOZ waarde.

Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen: 1.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1 januari 2016 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.271.279 Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -157.760 Boekwaarde per 1 januari 2016 1.113.519 Mutaties Investeringen Effecten vanwege (nieuwe) consolidaties Desinvesteringen Afschrijvingen Effecten vanwege deconsolidaties Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2016 31 december 2016 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2016

86

21.828 -34.611 -12.783

1.293.107 -192.371 1.100.736

Bedrijfswaarde Omdat de doelstelling van Beter Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Derhalve wordt hier onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.

De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 62.044.479 (31.12.2015 € 58.596.073).

De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 4.642.544 (31.12.2015 € 4.577.354).

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:

Jaarlijkse huurverhogingen Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen meer dan € 43.602) Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen lager dan € 43.602) Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe Norm kosten planmatig onderhoud per vhe Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond Disconteringsvoet Moment van discontering

2016 1,00%

2015 2,00%

0%

0,00%

2,43% 8% 0,50% 210 365 2,50% 2.007 2,00% 15 jaar 50 jaar 2.500/5.000 5% medio-numerando

1,28% 7,00% 0,50% 219 685 2,50% 2.097 2,00% 15 jaar 50 jaar 2.500/5.000 5% medio-numerando

Tabel huuropbrengsten Periode

2017 2018 2019 2020 2021 2022-20xx

Huurstijging in %

Prijsinflatie in %

Stijging loonkosten in %

0,40% -0,07% -0,53% 2,00% 2,00% 2,00%

0,60% 1,07% 1,53% 2,00% 2,00% 2,00%

1,60% 1,90% 2,20% 2,50% 2,50% 2,50%

Stijging kosten onderhoud 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Stijging overige var. lasten in % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

87

De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.

Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke boekwaarde

2017 8 1.090.000

2018 8 1.107.000

€ 843.228 € 860.092

2019 8 1.116.000

2020 8 1.144.000

2021 8 1.011.000

€ 877.294 € 894.840

€ 912.737

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Beter Wonen. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: - Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc.

- Indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Beter Wonen heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op DAEB vastgoed.

- Leefbaarheidsuitgaven - Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het DAEB vastgoed in exploitatie, die conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

- Saneringsheffing.

- Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties.

Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: Voor sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (bv. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Beter Wonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

88

2. Financiële vaste activa 2.1 Latente belastingvordering(en) Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed en de waardering van leningen. Per 31 december 2016 bedraagt de latentie op het vastgoed € 311.236 en op de leningen € 135.439.

Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt: 2.1 Vordering latente VPB

Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

2016 €

2015 €

943.878 -632.642 311.236

1.724.099 -780.221 943.878

De post latente belastingvorderingen betreft onder andere de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De compensabele verliezen bedragen ultimo 2016 € 1.275.662. De nominale waarde bedraagt € 318.916,- en zal binnen één jaar gerealiseerd worden.

2.2 Latentie leningen o/g

Boekwaarde per 1 januari Afloop Verkopen Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2016 €

2015 €

136.149 -710 135.439

152.461 -16.312 136.149

Ten slotte is er een verschil in waardering van de leningenportefeuille. Hiervoor is tevens een latentie gevormd tegen de contante waarde. De nominale waarde bedraagt € 149.799,- en wordt voor € 20.387,- binnen één jaar gerealiseerd.

2.3 Latentie belastingvordering (verkopen)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

€

113.893 -113.893 -

185.496 -71.603 113.893

Conform de RJ is er een latentie gevormd voor het verschil in fiscale waardering enerzijds en de commerciële waardering op marktwaarde anderzijds voorzover er sprake is van realisatie. Realisatie van dit verschil in waardering vindt bij Stichting Beter Wonen IJsselmuiden slechts plaats bij toekomstige verkoop. Op basis van een inschatting van het aantal verkopen conform het Strategische voorraadbeheer en de meerjarenbegroting worden de aankomende tijd woningen verkocht. Hiervoor is thans een latentie tegen de contante waarde berekend.

De contante waarde van het restreende verschil tussen marktwaarde en fiscale boekwaarde tendeert naar nihil en is derhalve niet tot uitdrukking gebracht in de jaarrekening. Het nominale verschil bedraagt ultimo 2016 € 1.360.050,en ultimo 2015 € 7.337.482,-.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

89

2.4 Latentie belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

€

84.567 84.567

-

Het woningbezit van Beter Wonen bestaat voor een deel uit woningen waarvan de fiscale boekwaarde zowel hoger ligt dan de marktwaarde als dan 100% van de WOZ. Voor deze woningen kan gesteld worden dat er naar verwachting de komende 10 jaar fiscaal kan worden afgeschreven. Het exacte bedrag van de toekomstige fiscale afschrijvingen is afhankelijk van de WOZ ontwikkeling en toekomstige verkopen. Voor nu is een inschatting gemaakt van het bedrag aan fiscale afschrijvingen van de jaren tot en met 2026. Dit leidt tot een latentie tegen de contante waarde van € 84.567. Een gelijk bedrag is als bate verwerkt in de winst en verliesrekening van 2016. De nominale waarde bedraagt € 92.556,- en wordt binnen één jaar voor € 24.157,- gerealiseerd.

3. Voorraden 3.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

2016 €

2015 €

-

43.397 43.397

In totaal zijn er per ultimo 2016 (2015: € 43.397) geen woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

4. Vorderingen 12/31/2016 Totaal € Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

20.604 628 73.031 94.263

> 1 jaar € -

12/31/2015 Totaal € 39.784 781 79.272 119.837

4.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december De huurachterstand huurdebiteuren eind 2016 is 0,27% van de nettojaarhuur (2015: 0,52%).

90

2016 €

2015 €

20.604 20.604

39.784 39.784

> 1 jaar € -

4.2 Gemeenten Het saldo overheidsinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

Vorderingen op gemeente Kampen Totaal vorderingen per 31 december

2016 €

2015 €

628 628

781 781

De post vorderingen op overheidsinstellingen betreft van overheidsinstellingen te ontvangen subsidies en overige vorderingen.

4.3 Overige vorderingen en overlopende activa Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Overige vorderingen Te ontvangen rente Vooruitbetaalde posten Overige overlopende activa Totaal overige vorderingen en overlopende activa per 31 december

2016 €

2015 €

53.684 19.347 73.031

47.556 31.715 79.271

2016 €

2015 €

1.242 148.238 2.296.982 2.446.462

2.663 135.958 4.355.253 4.493.874

5. Liquide middelen

Kas Bank (direct opvraagbaar) Bank (op termijn uitgezet) Totaal liquide middelen per 31 december 6. Eigen vermogen

6.1 Eigen Vermogen De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het aandeel van de rechtspersoon in de herwaarderingsreserve is als volgt weer te geven: 2016 €

2015 €

Kapitaal 23 23 Overige reserves 33.510.234 30.003.085 Herwaarderingsreserve 61.549.161 55.260.916 Totaal Eigen vermogen 95.059.418 85.264.024 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2016 ad € 9.795.394 toe te voegen aan de overige reserves.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

91

De resultaatbestemming is verwerkt in de jaarrekening.

Als gevolg van de stelselwijziging conform de RJ, ontstaan voor de vennootschapsbelasting mutaties in het vermogen die niet via het resultaat verlopen. Het betreft de volgende mutatie: - Actieve latentie inzake marktwaarde: € 185.496 - Effect vastgoed in exploitatie € 11.916.502 - Effect vastgoed in ontwikkeling € 155.088 - Totale vermogens toename € 12.257.086 Het verloop van de overige reserve is als volgt:

Overige reserves 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) Herrekende overige reserves 1 januari Resultaat boekjaar voor stelselwijziging Resultaat boekjaar effect stelselwijziging Resultaat boekjaar Realisatie uit herwaarderingsreserve Overige reserves 31 december

2016 €

2015 €

14.467.032 15.536.053 30.003.085

14.203.834 2.120.645 12.257.086 28.581.565 263.198 2.354.360 2.617.558 -1.196.038 30.003.085

9.795.394 -6.288.245 33.510.234

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Herwaarderingsreserve DAEBvastgoed in exploitatie

€

Herwaarderingsreserve niet DAEBvastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € €

Totaal

€

Boekwaarde per 1 januari 2015 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2015

53.883.181 -102.240 1.288.877 -5.000 55.064.818

163.836 14.401 178.237

17.861 17.861

54.064.878 -102.240 1.303.278 -5.000 55.260.916

Boekwaarde per 1 januari 2016 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2016

55.064.818 -156.303 6.658.311 -465.589 61.101.237

178.237 251.826

17.861 17.861

55.260.916 -156.303 6.910.137 -465.589 61.549.161

430.063

Bestemming van het resultaat Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen vor het resultaat over het boekjaar 2016 ad € 9.795.394,- als volgt te bestemmen: - het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2016 ad € 3.507.149,- aan de overige reserves toe te voegen

92

- het niet gerealiseerde resultaat ad € 6.288.245,- ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen De resultaatbestemming is verwerkt in de jaarrekening.

7. Egalisatierekening Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Toekenningen Toevoeging rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Boekwaarde per 31 december

2016 €

2015 €

101.071 -6.350 94.721

107.421 -6.350 101.071

2016 €

2015 €

1.135.883 1.135.883 -1.135.883 -

1.468.427 -332.544 1.135.883 1.135.883

8. Voorzieningen 8.1 Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar Effect stelselwijziging(en) Boekwaarde per 1 januari Dotaties Overheveling activa in ontwikkeling Boekwaarde per 31 december

De voorziening voor nieuwbouw is overwegend kortlopend van aard.

8.2 Latentie Marktwaarde

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

€

113.893 -122.308 -8.415

-

Conform de RJ is er een latentie gevormd voor het verschil in fiscale waardering enerzijds en de commerciële waardering op marktwaarde anderzijds voorzover er sprake is van realisatie. Realisatie van dit verschil in waardering vindt bij Stichting Beter Wonen IJsselmuiden slechts plaats bij toekomstige verkoop. Op basis van een inschatting van het aantal verkopen conform het Strategische voorraadbeheer en de meerjarenbegroting worden de aankomende tijd woningen verkocht. Hiervoor is thans een latentie tegen de contante waarde berekend. De nominale waarde bedraagt € 9.048,- en wordt naar verwachting voor € 1.810,- binnen één jaar gerealiseerd.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

93

9. Langlopende schulden 9.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Beter Wonen is als volgt: 2016 2015 € € Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

33.069.286 3.000.000 5.103.064 30.966.222

33.624.866 555.580 33.069.286

5.125.318

5.103.054

Langlopend deel leningen

25.840.904

27.966.232

Marktwaarde per 31 december

38.005.000

39.714.000

Kortlopend deel van de boekwaarde

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven.

Borging door WSW Per ultimo 2016 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 30.966.222 (2015: € 33.069.286) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

WSW-obligoverplichting Per 31 december 2016 heeft Beter Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 1.148.887 (31.12.2015: € 1.229.855) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling.

Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd: Rentepercentages

€

Roll over

000.000

0% - 1%

4.363.780

1% - 2% 2% - 3%

5.708.218 723.258

3% - 4%

16.419.951

4% - 5%

3.751.015

5% - 6% > 6%

000.000 000.000 30.966.222

94

Renteherzieningsperiode van 1 tot 3 maanden van 6 maanden tot 1 jaar

4.500.000

4.500.000

Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar

van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar

13.972.932 9.781.628

van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar

7.341.965 4.533.302

> 10 jaar

2.711.662

van 15 tot 20 jaar

5.298.819

> 20 jaar

5.000.000

€ -

30.966.222

€

4.292.136

30.966.222

Onder de langlopende schulden is geen achtergestelde schuld begrepen (2015: € 0).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 5.125.000 zijn begrepen in de hierboven genoemde bedragen.

Voor het schuldrestant van de leningen geldt dat er geen hypothecaire zekerheid is verbonden. Tevens is er geen positieve of negatieve hypotheekverklaring afgegeven.

Het saldo van de langlopende schulden heeft geen betrekking op deelnemingen.

Voor alle leningen geldt dat op de balansdatum wordt voldaan aan de leningsvoorwaarden.

9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

De samenstelling en het verloop is als volgt:

1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 31 december

2016 €

2015 €

164.200 164.200

165.600 165.600

700 700

-1.400 -1.400

164.900 164.900

164.200 164.200

2016 €

2015 €

223.038 24.528 20.546 227.020

215.961 27.119 20.041 223.039

Gedurende 2016 zijn geen woningen overgedragen onder de VOV-regeling.

9.3 Waarborgsommen Het verloop van de overige schulden is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Bij: toevoegingen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn begrepen in de hierboven genoemde bedragen.

Het rentepercentage bedraagt 0 % (2015: 0 %).

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

95

10. Kortlopende schulden en overlopende passiva

Schulden aan gemeente Kampen Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva 10.1 Schulden aan gemeente Kampen

Overige schulden aan overheid Totaal schulden aan overheid 10.2 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopend deel van de langlopende schulden Overige schulden aan kredietinstellingen Totaal schulden aan kredietinstellingen 10.3 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

2016 €

2015 €

21.479 5.126.094 512.798 325.078 10.374 57.375 296.705 6.349.903

2.919 5.103.751 139.977 75.052 11.509 21.599 347.628 5.702.435

2016 €

2015 €

21.479 21.479

2.919 2.919

2016 €

2015 €

5.125.318 775 5.126.093

5.103.054 697 5.103.751

2016 €

2015 €

512.798

139.977

10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: 2016 € Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

10.5 Schulden ter zake van pensioenen De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

Schulden ter zake van pensioenen Totaal schulden ter zake van pensioenen

96

2015 €

13.706 311.372 325.078

11.728 63.324 75.052

2016 €

2015 €

10.374 10.374

11.509 11.509

10.6 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Overige schulden Accountantskosten Totaal overige schulden 10.7 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

2016 €

2015 €

21.075 36.300 57.375

21.599 21.599

2016 €

2015 €

215.712 31.362 42.389 7.244 296.707

262.225 14.595 63.664 7.143 347.627

Niet uit de balans blijkende verplichting Gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geeft over de positie per balansdatum.

Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is.

Obligo WSW Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 % van het garantievolume daalt (onvoorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2016 bedraagt € 1.148.887,-.

Aangegane verplichtingen We zijn in onderhandeling over de aankoop van de grond voor het project Slenke Es. We verwachten de grond aan te kopen voor een bedrag van € 675.000,- exclusief BTW. Met Weever Sloopwerken B.V. zijn we een aanneemsom van € 53.720,- exclusief BTW overeengekomen voor de sloop van 16 woningen aan de Slenkstraat. Mateboer Bouw BV gaat voor ons de bouw van 10 sociale huurwoningen realiseren voor een bedrag van € 980.000,- exclusief BTW.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

97

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST-EN-VERLIESREKENING 11. Huuropbrengsten Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten 12.1 Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid

Totaal opbrengsten servicecontracten 12.2 Lasten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal servicecontracten 13. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

OZB Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Verhuurderheffing Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten

98

2016 €

2015 €

7.261.928 244.751 7.506.679 -28.925 -76 7.477.678

7.125.763 243.565 7.369.328 -14.635 -38 7.354.655

40.116 236.140 276.256 -691 275.565

39.215 234.837 274.052 -485 273.567

7.753.243

7.628.222

2016 €

2015 €

251.236 251.236

218.173 218.173

1.047 1.047

503 503

250.189

217.670

2016 €

2015 €

201.741 201.741

167.592 167.592

2016 €

2015 €

296.181 552.955 411.740 712.849 1.973.725

262.922 538.497 452.784 655.024 1.909.227

Toegerekende personeelskosten

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

2016 €

2015 €

424.813 62.783 65.359 552.955

407.716 58.388 72.394 538.498

Voor de pensioenen geldt dat de beleidsdekkingsgraad wordt gehanteerd. Deze bedroeg ultimo 2016 104 % (ultimo 2015: 109 %). Op een langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125,5 %. Het fonds heeft dus een reservetekort.

SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen.

Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s:

2016 €

2015 €

0,94 5,01 3,00 8,95

0,89 5,01 3,00 8,90

Directie Afdeling financiën Afdeling vastgoed Totaal Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen

Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht. Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvulende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. In overeenstemming met deze regeling is in 2016 bezoldigingsklasse B van toepassing voor Beter Wonen. De maximum bezoldiging voor klasse 2 voor een direcetur-bestuurder bedraagt € 94.000,- op fulltime-basis. De vergoeding voor de voorzitter bedraagt € 14.100,- en voor een lid van de Raad van Commissarissen € 9.400,-. Er is geen sprake van een overschrijding van de maximum bezoldiging.

Naam

Functie

Duur

Omvang

verband

verband

dienst-

H. Hoogenkamp Bestuurder 01-09-2014

dienst4 jaar

Beloning Door werkge- Belastbare

Voorzieningen Beeindi-

ver betaalde

kosten-ver- betaalbaar op goedingen

termijn

gings-

SV-premies

Jaar

Totale

beein- kosten

uitkeringen diging 2014

€ 73.342

€ 9.645

€0

€ 7.937

€0

n.v.t.

€ 94.837

J. Marskamp

Voorzitter

01-02-2009 4 jaar

€ 6.975

€ 471

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 7.590

M. Roefs

Lid RvT

01-07-2010

4 jaar

€ 4.650

€ 348

€ 501

€0

€0

n.v.t.

€ 4.973

B. van de Berg

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 4.650

€ 326

€ 76

€0

€0

n.v.t.

€ 4.976

J. Tabak

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 4.650

€ 314

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 4.973

J. Smit

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 4.650

€ 314

€0

€0

€0

n.v.t.

€ 4.973

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

99

Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantorganisatie behoort, zijn als volgt: 2016

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2015

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

Deloitte € 56.447 56.447 Deloitte € 34.485 34.485

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2016 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2016 zijn verricht.

14. Lasten onderhoudsactiviteiten

Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal lasten onderhoudsactiviteiten De onderhoudslasten voor het DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten

100

2016 €

2015 €

558.550 696.649 120.870 1.376.069

517.037 750.248 118.207 1.385.492

2016 €

2015 €

1.370.762 5.307

1.379.949 5.543

1.376.069

1.385.492

2016 €

2015 €

752.376 96.974 521.412 1.370.762

803.808 116.009 460.132 1.379.949

De onderhoudslasten voor het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten 15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit Toegerekende afschrijvingen

Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa

2016 €

2015 €

4.708 599 5.307

5.543 5.543

2016 €

2015 €

52.577 34.611 87.188

52.601 32.607 85.208

2016 €

2015 €

-

-

34.611 34.611

32.607 32.607

16. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit DAEBen niet-DAEB-vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: 2016 2015 € € DAEB-vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit 586.200 439.750 Af: direct toerekenbare kosten 12.147 8.343 Af: boekwaarde 329.769 221.467 Af: toegerekende organisatiekosten Verkoopresultaat bestaand bezit 244.284 209.940 Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit 244.284 209.940 DAEB vastgoed in exploitatie 17.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2016 €

2015 €

-42.361 -42.361

-1.249.357 -1.249.357

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

101

17.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde Afname marktwaarde Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde Afname marktwaarde Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

2016 €

2015 €

7.405.137 -748.801 6.656.336

1.563.567 -295.063 1.268.504

2016 €

2015 €

266.161 -5.000 261.161

35.465 -5.000 30.465

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

17.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2016 € Vastgoed verkocht onder voorwaarden Toename marktwaarde 100 Afname marktwaarde Waardeverandering van terugkoopverplichtingen Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed 100 verkocht onder voorwaarden

2015 € 200

200

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

17.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 2016 € Vastgoed bestemd voor verkoop Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de voorraden.

102

2015 € -

18. Nettoresultaat overige activiteiten

Beheerdiensten Bemiddeling huurtoeslag Woonzorgdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2016 €

2015 €

9.915 9.915

12.756 12.756

Beter Wonen heeft gedurende het boekjaar voor € 9.914,66 (2015: € 12.756,09) aan overige bedrijfsopbrengsten ontvangen.

19. Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet-cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal leefbaarheid De leefbaarheidskosten verdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie:

Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal leefbaarheid

2016 €

2015 €

15.380 14.026 29.406

17.881 9.191 27.072

2016 €

2015 €

29.406 0 29.406

27.072 0 27.072

2016 €

2015 €

19.568

31.834

19.568

31.834

2016 €

2015 €

1.017.775

1.089.832

42 1.017.817

114 1.089.946

20. Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten rekening-courant en deposito’s Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

In 2016 is voor een bedrag van € 1.017.817 (2015: € 1.089.946) aan rentelasten verantwoord.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

103

21. Belastingen

Belastinglatentie leningen o/g Latente VPB Latentie marktwaarde Latentie afschrijvingspotentieel

2016 â&#x201A;Ź

2015 â&#x201A;Ź

710 632.642 122.308 -84.567 671.093

16.312 780.221 71.603 868.136

Aansluiting commercieel resultaat en belastbaar bedrag over 2016 Commercieel resultaat conform winst- en verliesrekening 2016

10.466.487

Bij: - fiscaal opwaardering onroerende zaken in exploitatie - fiscaal lagere onderhoudslasten - beperkt aftrekbare kosten

1.706.782 11.632 4.500

Af: - fiscaal geen opbrengst woningverkopen - fiscaal hogere afschrijving materiele vaste activa - fiscaal geen waardeveranderingen - vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen (last) - kleinschaligheidsinvesteringsaftrek

244.284 65.351 6.875.236 81.547 6.112

Belastbare winst 2016

1.722.914

7.272.530 4.916.871

Af: te verrekenen verlies

-4.916.871

Belastbaar bedrag 2016

-

Compensabele verliezen 1 januari 2016 Verrekening 2016 Compensabele verliezen 31 december 2016 Het effectief tarief over 2016 bedraagt 6,5 % (2015 is 28,6 %)

104

6.192.533 -4.916.871 1.275.662

VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN EN BESTUUR Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 42, lid 2 van de Woningwet zijn de beschikbare financiĂŤle middelen bij voorrang ingezet ter uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.

Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en het jaarverslag Conform het gestelde in de statuten van Beter Wonen IJsselmuiden wordt door de leden van de directie en alle leden van de raad van commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2016 ondertekend.

IJsselmuiden, juni 2017 Opstellen van de jaarrekening

H. Hoogenkamp directeur-bestuurder

Vaststellen van de jaarrekening Raad van Commissarissen

J. Tabak Voorzitter

M. Roefs Lid

A. van den Berg Lid

L. Kroes Lid

J. Smit Lid

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

105

Overige informatie OVERIGE INFORMATIE Resultaat bestemming

In afwachting van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het resultaat verwerkt in de reserves/ herwaarderingsreserve.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

Controleverklaring

Een goedkeurende verklaring is opgenomen in hoofdstuk 13.

106

13

Controleverklaring

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

107

Deloitte Accountants B.V. Grote Voort 207 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 088 288 9993 Deloitte Fax: Accountants B.V. www.deloitte.nl Grote Voort 207 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 Controleverklaring de onafhankelijke accountant Fax: 088 288 9993 Controleverklaring van de van onafhankelijke accountant www.deloitte.nl

Aan de Aan Raadde van Commissarissen van Stichting Beter Wonen te IJsselmuiden Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden

VERKLARING OVERbetreffende DE IN DE JAARSTUKKEN OPGENOMEN JAARREKENING 2016 Verklaring de jaarrekening

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Ons oordeel Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te

Wij de van jaarrekening 2016 vanDeze Stichting Beter Wonen te IJsselmuiden gecontroleerd. jaarrekening bestaat uit de balans gecontroleerd. per 31 december 2013 en de Aanhebben deIJsselmuiden Raad Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verklaring betreffende de jaarrekening de samenstelling van het vermogen van Stichting Beter Wonen op 31 december 2016 en van het resultaat Verantwoordelijkheid van artikel het bestuur over in overeenstemming met 35jaarrekening van de Woningwet, artikel 30 en"Beter 31 van Wonen" het Besluit Wij 2016 hebben de (in dit verslag opgenomen) 2013 van Stichting te Toegelaten IJsselmuiden gecontroleerd.artikel Deze jaarrekening uit de balans perInstellingen 31 december 2013 en de de Instellingen Volkshuisvesting, 14 en 15 van bestaat de Regeling Toegelaten Volkshuisvesting, Het bestuur van de over toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het een opmaken van de de winst-en-verliesrekening 2013normering met de toelichting, waarin opgenomen overzicht van bepalingen van en krachtens de Wet bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet Verantwoordelijkheid vanvan hetdebestuur De jaarrekening bestaat 645 uit: normering bezoldiging topfunctionarissen 1. De enkelvoudige balans per 31 december 2016. publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor Het van dewinst-en-verliesrekening toegelaten instellinginisovereenstemming verantwoordelijk voorhet hetinopmaken vangeldende de het opstellen van het jaarverslag met Nederland artikel 26, 2.

Debestuur enkelvoudige over 2016. eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming 3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector andere toelichtingen.

Het bestuur645 is tevens voor het opmaken vanBeleidsregels de jaarrekening die voldoet (Bbsh), richtlijn van deverantwoordelijk Raad voor de Jaarverslaggeving en de toepassing Wetaan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals insector het Controleprotocol normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en opgenomen semipublieke WNT, alsmede WNT voor van De basis ons oordeel de voor Beleidsregels toepassinginWNT. het opstellen van het jaarverslag overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. controlestandaarden ende rubriek A van instelling het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij interne de Het bestuur van toegelaten is voorts verantwoordelijk voor een zodanige Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen.

Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan devan die beschreven invan de sectie verantwoordelijkheden voor detecontrole van de afwijkingen jaarrekening’ WNT-eisen van ‘Onze financiële rechtmatigheid mogelijk maken zonder vanvan materieel WNT-eisen financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT belang als gevolg van WNT. fraude of fouten. de Beleidsregels toepassing Wij zijn onafhankelijk van Stichting Beter Wonen, zoals vereist in de Verordening inzake de Verantwoordelijkheid van accountant onafhankelijkheid vantoegelaten accountants bijdeassurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante Het bestuur van de instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne onafhankelijkheidsregels in Nederland.

Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedragsbeheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving vanendie Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeelzonder over deafwijkingen jaarrekening opmaterieel basis van onze beroepsregels accountants WNT-eisen van financiële(VGBA). rechtmatigheid mogelijk te maken van Wijvan hebben controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, belangcontrole. als gevolg fraudeonze of fouten. waaronder de Nederlandse controlestandaarden envoldoende het controleprotocol rubriek vanons bijlage Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie en geschikt in is als basisA voor III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit Verantwoordelijkheid van de accountant oordeel. vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een mate vande zekerheid wordtopverkregen de Onze verantwoordelijkheid is van het geven vanredelijke een oordeel over jaarrekening basis vandat onze Paragraaf ter benadrukking bepaalde aangelegenheden jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. controle.

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 77 en 78 van de jaarrekening, waaronder Nederlandse eneen het deel controleprotocol in rubriek A van bijlage waarin staat de beschreven dat: controlestandaarden Stichting Beter Wonen van haar onroerende zaken in exploitatie IIIgrond bij hetvan Bbsh en de toepassingconform WNT, inclusief het Controleprotocol WNT.Instellingen Dit op artikel 35 Beleidsregels lid 2 van de Woningwet bijlage 2 van de Regeling Toegelaten vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle Volkshuisvesting na de eerste verwerking waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de zodanig plannen uitvoerenmodelmatig dat een redelijke matemarktwaarde. van zekerheid wordt verkregen dat de basisversie van heten Handboek waarderen Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Member of jaarrekening afwijkingen Rotterdam geen onder nummer 24362853. van materieel belang bevat.

Deloitte Touche Tohmatsu Limited Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

108

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: • Het bestuursverslag.

• De overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: • Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.

• Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING Verantwoordelijkheden van het bestuur voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.

Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

109

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: • Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.

• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Zwolle, 29 juni 2017 Deloitte Accountants B.V.

was getekend: J.S. Huizinga RA

110

www.bwij.nl

Jaarverslag 2016 Beter Wonen

111