Jaarstukken 2018

Jaarstukken 2018

Duurzaam Wonen Beter Wonen staat voor duurzaam wonen. De investeringen in ons bezit zijn gericht op het beperken van de vraag naar fossiele brandstoffen en het verbeteren van het binnenklimaat. Daarbij is het voor ons belangrijk dat de woonlasten betaalbaar blijven en onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. In onze vastgoedprojecten maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen. Samen met onze huurders en ketenpartners zetten wij ons in om onze wijken leefbaar te houden. Dit draagt bij aan een duurzame samenleving.

2

Jaarstukken 2018

Jaarverslag 2018 2010 Beter Wonen

3

Inhoudsopgave

Algemene gegevens

5

Voorwoord

7

Bestuursverslag (hoofdstuk 1 t/m 11)

9

1 Verslag directeur-bestuurder

9

2 Verslag van de Raad van Commissarissen

15

3 Governance

27

4 Volkshuisvestelijk verslag

31

5 Huidige klanten voelen zich thuis

33

6 Woningzoekenden vinden een huis

37

7 Een leefbare maatschappij

43

8 Vastgoed toekomstbestendig

49

9 Financieel gezond

59

10 Organisatie toegerust op de toekomst

63

11 Samenwerking met partners

69

12 Jaarrekening

73

• Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners

• Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep • Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting • Wonen met zorg is mogelijk • Aandacht voor starters

• Betaalbare woonlasten • Leefbaarheid • Maatschappelijk rendement

• Een goed onderhouden woning • Vernieuwing van ons bestaand bezit • Duurzaamheid

• Financiële slagkracht behouden • Verkopen van bezit

• Dicht bij onze huurders en andere belanghouders • Medewerkers

• Samenwerking

13 Controleverklaring

4

117

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 – 33 233 99 www.bwij.nl info@bwij.nl

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

9 november 2012 kenmerk WBI/WM20120000648916

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

5

6

Voorwoord 2018 was voor Beter Wonen een dynamisch jaar. Op veel fronten vonden ontwikkelingen en activiteiten plaats die naast de reguliere werkzaamheden opgepakt zijn.

Denk hierbij aan de visitatie, vervangen kantoorautomatisering, implementeren van digitale facturering en de vernieuwde Woningzoeker.

Als het gaat om het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en de beschikbaarheid van voldoende woningen, wordt door de overheid vooral naar de corporaties gekeken. Diezelfde overheid legt ons tegelijkertijd steeds hogere heffingen op. Dit in combinatie met de lastige marktomstandigheden in de bouw, maakt het steeds moeilijker om alle ambities te realiseren.

Desondanks is de veranderopgave van ons woningbezit in 2018 in een stroomversnelling gekomen.

Gedurende het jaar hebben we 3 levensloopbestendige woningen, 22 appartementen en 9 gasloze gezinswoningen opgeleverd, zijn we gestart met groot onderhoud/

verduurzaming van 93 gezinswoningen en hebben we 10 gezinswoningen verkocht. Voor een corporatie van onze omvang een hele prestatie.

Om onze veranderopgave en de bijbehorende duurzaamheidsambitie ook de komende jaren te kunnen realiseren, is het van belang dat de heffingen fors teruggeschroefd worden. In dit jaarverslag ga ik nader in op deze ontwikkelingen en wat dit voor ons betekent.

Zoals u kunt lezen is er veel werk verzet. Ik ben dankbaar voor de wijze waarop de medewerkers en de Raad van Commissarissen dit opgepakt hebben. Ondanks de bij tijden hoge werkdruk is dit niet ten koste gegaan van de dienstverlening richting onze (toekomstige) huurders.

Ik wens u veel leesplezier toe.

Hendrik Hoogenkamp

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

7

8

1

Verslag directeur-bestuurder Inleiding

In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over het jaar 2018. Dit doen we op basis van de strategische thema’s zoals beschreven in het Ondernemingsplan 2016-2020: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners In ons Jaarplan 2018 verbonden we thema’s aan deze doelen. Gedurende het jaar wordt via een 4 maandelijkse rapportage de voortgang gemonitord. Uiteindelijk realiseerden we vrijwel alle gestelde doelen. U leest hier meer over in dit jaarverslag.

Landelijke omgeving

Ondanks de inzet van de corporaties, Aedes, VNG en de Woonbond lukt het niet om de lastendruk als gevolg van heffingen en belastingen terug te dringen. In 2018 is zelfs sprake van een forse stijging van deze niet beïnvloedbare lasten. Naast de verhuurdersheffing is Beter Wonen nu ook netto betaler voor de vennootschapsbelasting.

In 2018 komt de totale financiële druk als gevolg van heffingen en belastingen uit op meer dan 5 maanden huur. Tegelijkertijd kijkt het kabinet vooral naar de corporaties om het klimaatakkoord te realiseren en de druk op de woningmarkt op te lossen. Dat dit niet samen

gaat, is duidelijk. Als sector willen wij daar waar nodig versnelling aanbrengen maar dan moet dit financieel verantwoord opgepakt kunnen worden. Dit vraagt om maatregelen om de financiële druk als gevolg van heffingen en belastingen structureel fors terug te dringen.

De Autoriteit Woningcorporaties (AW) beoordeelt jaarlijks of Beter Wonen voldoet aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatigheid en financiële continuïteit. Tevens wordt beoordeeld of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd. Deze onderdelen worden in onderlinge samenhang beoordeeld. Op basis van deze beoordeling ziet de AW geen aanleiding om interventies op te leggen en toezicht afspraken te maken. De Woningwet is inmiddels volledig geïmplementeerd. Per 1 juli 2017 trad de Veegwet in werking. De Veegwet repareert een aantal punten in de Woningwet. Op basis van de Veegwet zijn in 2018 de statuten aangepast.

In 2018 namen we deel aan de Aedes-Benchmark.

De benchmark maakt de ‘Bedrijfsvoering’ en ‘Kwaliteit’ van de deelnemende corporaties inzichtelijk. De klantwaardering is uitgekomen op een gewogen gemiddelde van 8 en de niet beïnvloedbare bedrijfslasten per verhuureenheid zijn verder gedaald van € 811 naar € 767.

Ook op de onderdelen duurzaamheid, onderhoud & verbetering en beschikbaarheid & betaalbaarheid behaalden we een goede score. Met een totale benchmarkscore van 3 keer een A en 2 keer een B hebben we het gewoon goed gedaan.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

9

Lokale omgeving

De prestatieafspraken met de gemeente Kampen, deltaWonen en de huurdersverenigingen bestaan uit een gezamenlijke visie en proces- en werkafspraken. Een belangrijke procesafspraak is, dat we jaarlijks gezamenlijk afspraken maken voor het komende jaar (jaarschijf).

De input vanuit de corporaties voor de jaarschijf wordt gezien als het bod namens de corporaties, zoals opgenomen in de Woningwet. Het opstellen van de Jaarschijf 2019 is constructief verlopen. Om ook de gemeenteraad mee te nemen in de voortgang van de Prestatieafspraken presenteerden we samen met deltaWonen de voortgang op de afspraken aan een delegatie vanuit de Raad.

Omdat deze bijeenkomst net na de gemeenteraadverkiezing plaatsvond, namen we de nieuwe raadsleden mee aan de hand van de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Vervolgens is verdieping gezocht op de onderwerpen woningtoewijzing en duurzaamheid.

Vier keer per jaar vindt bestuurlijk overleg plaats met de wethouder Wonen van de gemeente Kampen en collega corporatie deltaWonen. Conform de prestatieafspraken sluiten de huurdersverenigingen twee keer per jaar bij dit overleg aan. In dit overleg komen een aantal vaste onderwerpen aan de orde. Zo monitoren we de Prestatieafspraken en gaan we nader in op de taakstelling huisvesting statushouders. De taakstelling voor 2018 hebben we samen met deltaWonen gerealiseerd. Ook wordt de woningmarkt en de projecten die op stapel staan besproken. In ‘s Heerenbroek leverde De Gilden 3 levensloopbestendige woningen aan ons op. Deze woningen zijn verhuurd aan ’s Heerenbroekers. In december leverde Ten Brinke 22 appartementen op de locatie Koster aan ons op.

In dezelfde maand werden ook de 9 gezinswoningen zonder gasaansluitingen in Het Meer aan ons opgeleverd.

Alle woningen zijn inmiddels verhuurd. Samen met de gemeente Kampen hebben we de locaties voor de komende jaren in beeld gebracht. Hiermee is invulling gegeven aan de zoekopgave zoals beschreven in de prestatieafspraken en kunnen we de plannen verder uitwerken.

We hebben samen met Loostad en de gemeente Kampen KAW architecten opdracht gegeven om een samenhangende stedenbouwkundige visie voor deze locaties op te stellen.

In 2018 werden we geconfronteerd met een fors hoger aantal overlastmeldingen. Deels werd dit veroorzaakt door de lange warme zomer. Mensen zijn dan meer buiten en storen zich aan elkaars gedrag. Denk hierbij bijvoorbeeld aan geluidsoverlast of rook ontwikkeling als gevolg van een vuurkorf of barbecue. We constateren echter ook dat we, door aanpassingen die de afgelopen jaren

10

zijn doorgevoerd in de zorg, steeds meer huurders krijgen die niet volledig zelfredzaam zijn. Door het passend toewijzen concentreert deze groep huurders zich steeds meer in een aantal wijken. Hierdoor ontstaan overlast situaties die zeer lastig te verhelpen zijn. In overleg met de gemeente Kampen zijn we op zoek naar een sluitende aanpak. Hiermee willen we preventief in kunnen grijpen op het moment dat situaties dreigen te escaleren.

In 2018 heeft de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) haar structuur gewijzigd. Per 1 januari 2018 is in samenspraak met Beter Wonen, in de statuten van de HVgIJ geregeld dat alle huurders van Beter Wonen automatisch gratis lid zijn. Als een huurder hier principiële bezwaren tegen heeft, wordt het lidmaatschap ontbonden. De continuïteit van en het draagvlak voor de HVgIJ is hiermee grotendeels gewaarborgd. De nieuwe structuur heeft er onder andere aan bijgedragen dat het bestuur weer voltallig is. Hiermee kan de HVgIJ op een goede manier invulling blijven geven aan haar belangenvertegenwoordiging richting zowel Beter Wonen als de gemeente Kampen. Beter Wonen neemt de exploitatiekosten van de HVgIJ voor haar rekening.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2018 is in totaal € 70,5 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2017 € 57,6 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en de daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opstellen van de jaarverslaglegging. De marktwaarde maakt duidelijk welke waarde het vastgoed heeft onder normale marktomstandigheden en bij uitgangspunten van de vastgoedmarkt. Beter Wonen heeft een sociale huisvestingstaak, waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangspunten van de vastgoedmarkt.

De realisatie van de berekende marktwaarde hangt sterk af van de mogelijkheden die Beter Wonen heeft om haar beleid in meer of mindere mate te laten aansluiten bij de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De mogelijkheid om woningen uit te ponden zijn voor Beter Wonen beperkt vanwege de lokale marktpositie van de sociale huurvoorraad en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Kampen. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen naar een hoger niveau, zijn door het corporatiebeleid alsmede het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen, marginaal.

Door de marktwaarde in verhuurde staat te herrekenen op basis van bedrijfseigen uitgangspunten voor markthuur, onderhoud en beheer, ontstaat een berekende beleidswaarde van het corporatiebezit.

Het verschil met de marktwaarde kan worden aangeduid als het maatschappelijke rendement. Dit verschil ligt in

lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa â‚Ź 62,4 miljoen.

Dit impliceert dat circa 63 % van het totale vermogen niet gerealiseerd zal worden op grond van het beleid van Beter Wonen.

x 1.000

Analyse maatschappelijk rendement DAEB 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

28.847 22.081 131.305

11.453 68.924

Marktwaarde

Bijdrage aan beschikbaarheid

Maatschappelijk rendement

Beter Wonen geeft zowel tekstueel als financieel inzicht in het gerealiseerde maatschappelijk rendement.

Financieel maken we het verschil in bovenstaande tabel zichtbaar tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.

Op deze wijze wordt inzichtelijk gemaakt welk bedrag wij maatschappelijk extra investeren op de onderdelen beschikbaarheid, betaalbaarheid en onderhoud en beheer.

Per onderdeel wordt dit tekstueel toegelicht.

Beschikbaarheid Beter Wonen kiest voor verkopen om investeringsruimte te creĂŤren ten behoeve van nieuwbouw en het realiseren van de veranderopgave (SVB). Zo blijft het aandeel beschikbare woningen in de sociale sector op peil, al naar gelang de (lokale) behoefte. Een belegger daarentegen kiest afhankelijk van de marktomstandigheden voor uitponden ten behoeve van financieel rendement voor de aandeelhouders.

De huurmarkt in ons werkgebied was in 2018 licht gespannen. Op dit moment is de wachttijd in de Woningzoeker voor wenswoningen 21,8 maanden en kunnen 52 % van de actief woningzoekenden via de spoedzoeker binnen een half jaar aan een woning geholpen worden.

Betaalbaarheid De streefhuur van Beter Wonen ligt veel lager dan de markthuur. Tevens investeren we volop in energiebesparende maatregelen. Hierdoor blijven de woningen betaalbaar en bereikbaar voor de doelgroep en kunnen huurders aanspraak maken op huurtoeslag.

Bijdrage aan betaalbaarheid

Bijdrage aan onderhoud en beheer

Beleidswaarde

In 2018 is de huurachterstand gedaald naar 0,22% van de jaarhuur zonder dat we tot een ontruiming van een woning overgingen. We vragen gemiddeld 66% van de maximaal redelijke huur.

Onderhoud Beter Wonen pleegt goed en deugdelijk onderhoud en biedt mede daardoor in relatie tot de huurprijs veel woonkwaliteit in vergelijking met veel marktpartijen.

Tevens investeren we fors in de verduurzaming van de woningen.

In 2018 kwam de gemiddelde energie-index uit op 1,32 (label B) en zijn er door de Klachtenadviescommissie geen klachten met betrekking tot de kwaliteit van de woning en/of het onderhoud ontvangen en/of in behandeling genomen.

Beheer Sociaal beheer en leefbaarheid heeft onze aandacht.

Beter Wonen heeft hierbij vooral een signalerende rol.

In samenhang met maatschappelijke ketenpartners zoals gemeente, maatschappelijke diensten, zorg- en welzijnsorganisaties en tal van vrijwilligersorganisaties, verwijzen we mensen door naar andere instanties als daartoe aanleiding is. We nemen daarbij de verantwoordelijkheid voor de eventueel te leveren zorg niet over van partijen, maar borgen dat een netwerk van zorg wordt ingericht.

In 2018 vonden er op ons initiatief geen verhuizingen plaats vanwege een overlastsituatie.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

11

Risicoparagraaf Beter Wonen is een financieel gezonde organisatie en voldoet ruimschoots aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. We kennen een uitgebreide risicoanalyse die jaarlijks wordt geactualiseerd. Op basis van deze actualisatie worden de voornaamste risicogebieden bepaald en opgenomen in de risicoparagraaf van het Jaarplan. Hierin lichten we de risico’s nader toe en beschrijven we welke maatregelen getroffen zijn. In het Quadrimester wordt de voortgang gerapporteerd en worden eventueel onderwerpen toegevoegd (nieuw risico) of verwijderd (geen risico meer). Naast het Quadrimester voeren we jaarlijks minimaal 2 audits uit op primaire processen en bewaken we in een spreadsheet continue de voortgang van de door ons gestelde doelen.

Risicobereidheid

De risicobereidheid was in 2018 onderwerp van gesprek tussen de directie en de RvC. De risicobereidheid, de integriteit en de professionaliteit van de organisatie bepalen samen de volwassenheid van de organisatie. De mate van risicobereidheid wordt gekoppeld aan de gevolgen van de risico’s op de gebieden financiële schade, imago-/reputatieschade en corrigerende maatregelen toezichthouders.

Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van deze risicobereidheid. Hiermee geeft de directie aan welke mate van risico acceptabel is voor het behalen van de gestelde doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Onafhankelijk van het beleid zijn er beheersmaatregelen nodig die hiervan los staan. Als kader gelden in ieder geval de huidige wet- en regelgeving en de Governancecode. We kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Beter Wonen haar doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van Beter Wonen brengen risico’s met zich mee die deels buiten de invloedssfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in wet- en regelgeving. Maar ook conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Beter Wonen de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op.

De volgende risico gebieden worden onderkend.

Vastgoed

Het bezit van Beter Wonen is goed onderhouden en verhuurt goed. We kennen geen leegstand en er is, met een slaagkans van 21,8 maanden in de Wensmodule en

12

een redelijk functionerende Spoedmodule, sprake van een licht gespannen huurmarkt. We beschikken over een actueel Strategisch Voorraadbeleid. Hierin brengen we op basis van demografische ontwikkelingen de veranderopgave in beeld. Dit plan voorziet er in, dat ons bezit tijdig transformeert, verduurzaamt en ververst. Omdat we hierbij afhankelijk zijn van economische ontwikkelingen en regeringsbeleid werkten we een viertal scenario’s uit.

Op basis van het meest aannemelijke scenario hebben we onze meerjarenbegroting uitgewerkt. Jaarlijks monitoren we de stand van zaken en sturen, daar waar nodig, bij. Begin 2019 evalueren en actualiseren we het SVB. Risico: laag

Impact: groot

Projecten

De risico’s die betrekking hebben op projecten worden mede bepaald door de omvang en complexiteit van de projecten. Voorafgaand aan een project stellen we een haalbaarheidonderzoek op. Deze wordt door de RvC getoetst aan het toetsingskader en nader besproken.

Risico’s ten tijde van de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door te werken met aanneemcontracten waarin afspraken zijn vastgelegd over onder andere termijnbetalingen, kwaliteitseisen en een bankgarantie. Tevens voeren we zelf toezicht uit op de kwaliteit van het werk. Eind 2018 hebben we vanwege de hoeveelheid lopende projecten extra capaciteit ingehuurd zodat we grip blijven houden op de lopende projecten.

Risico: laag

Impact: groot

Financiën

Het beleid van Beter Wonen is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Jaarlijks wordt het Financieel reglement besproken in de RvC en opnieuw vastgesteld.

In het Financieel reglement is opgenomen dat we voor de financiële sturing de financiële kaders en kengetallen van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW hanteren.

Daarnaast wordt er geen gebruik gemaakt van derivaten en volgen we wat beleggen betreft de wettelijke eisen.

Binnen de RvC is een toetsingskader vastgesteld op basis waarvan voorgenomen activiteiten worden getoetst.

Om de vier maanden worden de actuele ontwikkelingen, de financiële stand van zaken en de risicoparagraaf inclusief beheersmaatregelen gerapporteerd aan de RvC middels het Quadrimester.

De financiële sturing door Beter Wonen vindt voornamelijk plaats op basis van kasstromen en de kengetallen zoals opgenomen in het Financieel reglement. In ons

jaarplan werkten we een vijftal scenario’s uit met betrekking tot de ontwikkeling van deze kengetallen voor de komende tien jaar. Mocht één van de scenario’s zich voordoen dan is de impact hiervan direct inzichtelijk.

Risico’s met grote impact op de kasstromen, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving, worden bij signalering meteen gedeeld met de RvC. In overleg wordt bepaald welke beheersmaatregelen getroffen worden.

Risico: laag

Impact: groot

Renterisico

De risico’s in het kader van de financiering van het bezit worden jaarlijks beoordeeld. We beschikken over een Financieel reglement en Financieringsstrategie waarin ook de wijze van financiering nader is uitgewerkt.

Het beleid is er op gericht de financieringskosten te minimaliseren en de vervalkalender te optimaliseren.

Beter Wonen maakt geen gebruik van financiële instrumenten. In 2018 is onze lening portefeuille licht gestegen.

Een groot deel van de gerealiseerde activiteiten zijn vanuit eigen middelen gefinancierd.

Risico: laag

Impact: middel

Wet- en regelgeving

Beter Wonen probeert zoveel mogelijk rekening te houden met eventuele maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. De Woningwet en de Veegwet zijn volgens planning geïmplementeerd. Door Aedes worden we op de hoogte gehouden van ontwikkelingen in wet- en regelgeving en daaruit voortvloeiende acties. De directeur-bestuurder coördineert en bewaakt dat zaken tijdig geïmplementeerd worden.

Risico: middel

Impact: middel

Organisatie

Beter Wonen kent een beperkte organisatieomvang.

Dit heeft voordelen zoals korte informatielijnen, slagvaardige besluitvorming en grote betrokkenheid. De omvang maakt echter ook dat er sprake is van kwetsbaarheid als het gaat om delen van kennis en het behouden van kwalitatief goede medewerkers. De kwetsbaarheid van een kleinere werkorganisatie wordt vooralsnog in ruime mate gecompenseerd door de genoemde voordelen.

Binnen het werkapparaat vonden er geen wijzigingen plaats. De organisatie ‘staat’ en dit stelt ons in staat om veel zaken zelf op te pakken. We hoeven hierdoor vrijwel geen derden in te huren. Dit draagt bij aan lage bedrijfslasten en een uitdagende werkomgeving voor onze medewerkers.

Risico: middel

Impact: middel

In control

Beter Wonen heeft goed in beeld waar zij als organisatie staat en welke risico’s er gelopen worden. Er is voldoende inzicht in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald, de geldende wet- en regelgeving wordt gehandhaafd, en de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages geborgd zijn.

Verklaring

De middelen van stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Hendrik Hoogenkamp Directeur-bestuurder

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

13

14

Bijeenkomst i.v.m. visitatie

2

Verslag van de Raad van Commissarissen 1.1 Visitatie

Eens in de vier jaar laat Beter Wonen zich visiteren. In het eerste kwartaal van 2018 bracht Pentascope het maatschappelijk presteren over de periode 2014 - 2017 in beeld.

Deze visitatie werd uitgevoerd op basis van de methodiek van de landelijke Stichting Visitaties Woningcorporatie.

Dit visitatierapport geeft inzicht in het maatschappelijk presteren van Beter Wonen IJsselmuiden.

Over de gehele visitatie behaalde Beter Wonen een gemiddelde score van 7,8. Ten opzichte van de norm 7 is dit zeer hoog. Het rapport bevat 7 aanbevelingen. Die liggen op het vlak van nog een stap verder gaan in het leveren van maatwerk, gebruikmaken van moderne technieken en de grenzen opzoeken van de Woningwet. Deze verbeterpunten zijn geborgd in het Jaarplan 2019.

De visitatiecommissie zegt over het maatschappelijk functioneren van Beter Wonen: “Wat een bijzondere corporatie en wat heeft ze het goed voor elkaar! Wat een enorme betrokkenheid en warm hart heeft Beter Wonen IJsselmuiden voor haar huurders en haar omgeving.

Ze doet het gewone goed en het goede gewoon. ... In de vorige visitatie en ook in de visitatie daarvoor scoorde Beter Wonen IJsselmuiden goed. … Ze heeft in deze visitatie opnieuw mooie scores. Ze heeft de lijn en de kwaliteit vastgehouden, sterker, wat ons betreft zijn die nog beter geworden. Bij het zien van de prestaties van Beter Wonen vlamt onze liefde voor kleinere corporaties weer op.

Wat heeft ze veel voor elkaar gekregen.”

Als Raad van Commissarissen (RvC) zijn we heel blij met deze beoordeling. Waar vaak wordt getwijfeld aan het bestaansrecht van kleine corporaties, tonen de medewerkers van Beter Wonen aan, dat het wel kan. Wij feliciteren de bestuurder en de medewerkers met dit resultaat en danken hen voor hun inzet voor de corporatie.

1.2 Benchmark

Aedes, de overkoepelende organisatie van woningcorporaties, vergelijkt jaarlijkse de prestaties van de corporaties.

In november 2018 werd bekend, dat Beter Wonen 3 A-scores en 2 B-scores heeft behaald. Daarmee blijft Beter Wonen het erg goed doen. De RvC gebruikte de resultaten om inhoudelijke vragen aan de directeur-bestuurder te stellen.

1.3 Maatregelen van het Rijk maken het steeds moeilijker

Voor alle corporaties in Nederland, zowel de grote als de kleine, wordt het steeds moeilijker om alle taken goed te vervullen. Het beschikbare geld wordt steeds minder, want 25 tot 30% van de huuropbrengsten wordt afgedragen aan het Rijk (heffing en belasting). En dat in een tijd waarin de prijzen van (bestaande) woningen op de woningmarkt stijgen en nieuw- en verbouw van huizen fors duurder wordt. Daardoor zijn steeds meer mensen aangewezen op een voor hen betaalbare huurwoning.

Daarnaast moet de corporatie maatregelen nemen om de energiekosten van de huurder te verlagen. Ook wordt verwacht, dat corporaties een voortrekkersrol nemen bij de klimaatmaatregelen.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

15

Corporaties kunnen dat niet realiseren, als een steeds groter deel van de huuropbrengsten ‘overgemaakt’ moet worden naar het Rijk. Bij meer taken en toenemende kosten moet er meer geld bij de corporaties blijven.

Het rijksbeleid ten aanzien van de corporaties is op dit moment contraproductief. Als het Rijk veel van corporaties vraagt, moet het ook de financiële ruimte geven.

Kortom, het roer moet om!

1.3a Taak van de woningcorporaties

De woningcorporaties, dus ook Beter Wonen, moeten er voor zorgen dat: · ze voldoende betaalbare nieuwe woningen bouwen; · de huur van bestaande woningen betaalbaar blijft voor de huurders; · ze voldoen aan de energieprestatienormen, dus energiebesparende maatregelen treffen aan hun woningbezit.

Bij de plannen voor het klimaat zijn ze aangemerkt als ‘de motor’ voor de realisering van maatregelen in de bebouwde omgeving. Waarschijnlijk komt die taak er nog bij.

1.3b B etaalbare nieuwe woningen bouwen

Bij de nieuwbouw van woningen wordt direct een deel van de investering afgeschreven. Dit is de zogenaamde ‘onrendabele top’. Onrendabel betekent in dit geval, dat de huuropbrengsten de kosten niet kunnen dekken.

De doelgroep voor de nieuwe woningen zijn mensen die een lage of matige huur kunnen betalen. Velen kunnen maximaal een huur onder (een van de twee) grenzen van de huurtoeslag betalen. Dat betekent (afhankelijk van de doelgroep), dat de huren laag moeten worden gehouden, veel lager dan in de vrije sector. Bij de laatste vier nieuwbouw projecten (totaal 44 woningen) bedroegen de stichtingskosten circa € 7,5 miljoen. Daarvan is (gemiddeld) 34 % als ‘onrendabele top’ afgeboekt.

De ‘onrendabele top’ verlaagt het eigen vermogen van Beter Wonen. Door jaarlijks een aantal woningen uit het bezit te verkopen, kan het eigen vermogen weer wat worden aangezuiverd (verkoopopbrengst minus nog resterende boekwaarde).

1.3c B etaalbare huren voor bestaande woningen

Bij elke huurverhoging wordt gekeken of de huur niet boven de grens van de huurtoeslag komt. Als dat wel het geval is, kan de huurder, afhankelijk van het inkomen,

16

het recht op huurtoeslag geheel of deels verliezen. Bij het verlies van de huurtoeslag kan de huurder de huur niet meer betalen. Dus wordt de huur niet of slechts gering verhoogd, zodat de huur onder de ‘aftoppingsgrenzen’ van de huurtoeslag blijft (€ 597,30 of € 640,14).

Op basis van de kwaliteit van de woningen wordt een maximaal redelijke huurprijs bepaald. De kwaliteit van onze woningen is zodanig, dat die maximaal redelijke huurprijs boven de grenzen voor de huurtoeslag ligt.

De doelgroep voor woningcorporaties zijn mensen met een laag of middelbaar inkomen. Voor deze doelgroep is deze huur te hoog. Bij nieuwe huurders bieden wij een woning aan met een huur, die past bij het inkomen van de huurder (‘passend toewijzen’). Bij mutaties hanteren wij daarom een streefhuurpercentage van 65% van die maximale huurprijs voor grondgebonden woningen en 75% van de maximaal redelijke huurprijs voor gestapelde bouw. Daarmee blijven de woningen bereikbaar voor de doelgroep.

1.3d Energiebesparende maatregelen

Voor het energiezuiniger maken van de woningen zijn forse investeringen nodig. In 2018 is bijvoorbeeld een begin gemaakt met het verbeteren van de zogenoemde ‘dijkwoningen’. Om deze 93 woningen te kunnen isoleren, wordt onder andere de buitenmuur verwijderd, op de binnenmuur isolatiemateriaal aangebracht en daarna een nieuwe buitenmuur gemetseld. Bovendien worden er zonnepanelen aangebracht. De investering bedraagt € 5.200.000. Na deze ingreep zijn de bewoners minder geld kwijt aan kosten voor het verwarmen van de woning. Hier staat een beperkte huurverhoging tegenover.

Per saldo dalen de woonlasten aanzienlijk.

1.3e Klimaatmaatregelen

Eind 2017 leverden we voor het eerst woningen op zonder gasaansluiting. Deze tien woningen aan de Slenkstraat zijn voorzien van een luchtwarmtepomp.

Eind 2018 leverden we in ‘Het Meer’ negen woningen op zonder een gasaansluiting. Dit complex wordt verwarmd met een geo-warmtepomp. Deze investering is een stuk hoger dan bij een normale gasaansluiting. De extra kosten maken voor een deel onderdeel uit van de eerdergenoemde ‘onrendabele top’.

1.3f Financiële gevolgen

Het betaalbaar houden van de huren (‘zittende’ huurders, nieuwe huurders en bij nieuwbouw) brengt minder geld in het laatje van de corporatie. Het energiezuiniger

maken van de woningen en de klimaatmaatregelen kosten veel geld. Er is geen sprake van een kostendekkende exploitatie. Een groot deel van deze kosten komen via de verlies- en winstrekening ten laste van het eigen vermogen. Dat eigen vermogen is niet ‘cash’ beschikbaar, maar zit in de ‘stenen’, de waarde van de huizen.

1.3g Verhuurdersheffing

De woningcorporaties betalen jaarlijks een zogenaamde ‘verhuurdersheffing’ aan het Rijk. Op de website www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/ verhuurderheffing staat als argument voor de invoering van deze heffing: ”Het kabinet vraagt een financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld.

Dit heet de verhuurderheffing. De verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen in het Woonakkoord.

Deze maatregelen moeten de woningmarkt beter laten functioneren. In 2019 is de verhuurderheffing 0,561% van de WOZ-waarde van de huurwoningen.”

Voor Beter Wonen zijn de jaarlijkse kosten circa € 850.000. Behalve de woningcorporaties heeft niemand zo’n heffing, het is dus gewoon ‘pluk ze’. Het bedrag van de verhuurdersheffing zal nog toenemen, omdat de heffing gebaseerd is op de WOZ-waarde van de woningen, die in de afgelopen jaren is gestegen, als gevolg van de stijgende verkoopprijzen van woningen.

1.3g Vennootschapsbelasting

Sinds dit verslagjaar zijn we netto-betaler voor de vennootschapsbelasting (VPB). Deze fiscale winstbelasting vinden we discutabel. We verrichten immers maatschappelijke activiteiten, waarbij alle middelen beschikbaar blijven voor de volkshuisvesting.

Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 concentreren op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. De Woningwet 2015 noemt dit: ‘diensten van algemeen economisch belang’ (daeb). Daeb-activiteiten zijn: · bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen; · beheer van maatschappelijk vastgoed (in onze situatie het Kulturhus en de Maarlenhof); · investeren in leefbaarheid: activiteiten om de leefbaarheid in een wijk te verbeteren.

Om die reden zou het heffen van vennootschapsbelasting niet aan de orde moeten zijn.

1.3f Richtlijn tegen belastingontwijking (ATAD)

Bijna alle woningcorporaties zijn het ‘slachtoffer’ van een nieuwe maatregel tegen belastingontwijking door multinationals (ATAD). De gekozen invulling van de ATAD richtlijn stelt namelijk, dat als je weinig winst maakt, maar wel veel rente aftrekt, je maar een klein deel van die rente mag aftrekken voor de VPB. De rest van die rente - die wel wordt betaald - wordt in de fiscale winst niet (als aftrekpost) meegerekend. Tot nu toe valt Beter Wonen nog niet onder de ATAD, omdat onze rentekosten nog (net) onder het grensbedrag zitten. Na een aantal grote investeringen zal dat wel het geval zijn. Nieuwbouw, maatregelen voor verbetering van de energieprestaties en voor het klimaat brengen forse investeringen met zich mee.

Daarvoor moeten leningen worden aangetrokken.

Dat kost meer rente en dus wordt de heffing in het kader van de ATAD hoger. Het is bijzonder vreemd, dat corporaties die de door het Rijk gewenste investeringen doen (daarvoor geld moeten lenen en dus meer rente gaan betalen), worden gestraft met een extra heffing, de ATAD! Door deze heffingen hebben wij op termijn minder ruimte om te investeren in nieuwbouw of energiebesparende en klimaatmaatregelen. Zowel de verhuurdersheffing als de beperking van de renteaftrek zijn ‘verkeerde’ maatregelen van het Rijk. Op termijn zullen die zeer contra productief werken voor de sector, voor de doelstellingen van het Rijk en voor de (potentiële) huurders. Als het kabinet de corporaties oproept om meer betaalbare woningen te bouwen, ook woningen in categorie ‘middenhuur’ te gaan bouwen (huurprijzen tussen € 700 en € 1000, de categorie boven de sociale verhuur) en verwacht dat corporaties de ‘motor’ zullen zijn voor de klimaatmaatregelen in de bebouwde omgeving (het voorstel van de klimaattafel), dan zal het Rijk eerst de financiële gevolgen van deze maatregelen voor de corporaties moeten beperken.

Desondanks gaan wij, zolang het kan, aan de slag.

We zullen alles doen wat in ons vermogen ligt. En er is nog veel te doen. Betaalbaarheid, nieuwbouw en energieprestatiemaatregelen/klimaatplannen zullen nog veel van Beter Wonen vergen. Het zijn - zoals gezegd - moeilijke opgaven, die in de door het Rijk geschapen financiële omstandigheden, het nodige zullen vergen van de organisatie. De RvC blijft scherp kijken naar de mogelijkheden, de uitvoering en de haalbaarheid.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

17

2. Taak van de Raad van Commissarissen (RvC)

De RvC heeft tot taak toezicht te houden op de directeurbestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van zijn maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement Raad van Commissarissen, Reglement Bestuur, wet- en regelgeving, toetsingskader en het ondernemingsplan 2016-2020 beoordeelt de RvC besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat de RvC zich door de directeur-bestuurder, huurdersvereniging en andere belanghouders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat de RvC de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert, gevraagd en ongevraagd, de directeur-bestuurder en vervult de werkgeversrol.

De RvC heeft in 2018 zeven keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De voorzitter en directeur-bestuurder stelden de agenda samen op.

Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering tijd gereserveerd om buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder punten te bespreken. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld.

In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeur-bestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarstukken van Beter Wonen, verantwoordt de RvC zich over het jaar 2018.

2.1. Over besturen en toezicht houden

De uitwerking van taken en bevoegdheden van de RvC liggen vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie.

Een verdere uitwerking ligt vast in het ‘Reglement Raad van Commissarissen’ (vastgesteld in de vergadering van 13 november 2018) en in de aangepaste Governance Code, die sinds 1 mei 2015 van kracht is.

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.

2.2. Onze visie op toezicht en toetsing

De RvC van Beter Wonen IJsselmuiden houdt toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Beter Wonen IJsselmuiden. De RvC heeft daartoe het document ‘visie op toezicht houden’ opgesteld. De raad adviseert het bestuur daarnaast gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van de bestuurder, en stelt zijn beoordeling

18

en arbeidsvoorwaarden vast. De Raad van Commissarissen geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie, die wij elke vier jaar laten uitvoeren.

2.3. Legitimatie

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad is beschreven in het reglement Raad van Commissarissen.

Het toetsingskader is voor het bestuur kaderstellend om te besturen en voor de Raad van Commissarissen richtinggevend om toezicht te houden. Het toetsingskader wordt gevormd door kaders, die betrekking hebben op enerzijds de besturing en anderzijds op de beheersing van de organisatie.

De RvC heeft een toezichtkader inclusief visie opgesteld, waarin duidelijk wordt gemaakt, waarom de RvC bestaat, wat onder goed toezicht wordt verstaan en namens wie er toezicht wordt gehouden. De Raad geeft hierin een antwoord op basisvragen over zijn taakopvatting, doel en functie. De Raad beschrijft hierin onder andere, dat de RvC en zijn leden vanuit een maatschappelijke betrokkenheid als toezichthouder actief en structureel verantwoording willen afleggen aan interne en externe belanghebbenden. In het toezichtkader heeft de Raad uitgewerkt hoe hij deze visie in de praktijk wil brengen. Het toezichtkader beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van de corporatie en omvat het geheel van spelregels die de raad van commissarissen bij het uitoefenen van zijn taken volgt.

Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taak hanteerde de RvC in 2018 onder meer: · Wet- en regelgeving (Woningwet, Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), Regeling toegelaten instellingen Volkshuisvesting (RTIV)) · De Governance Code en de Aedescode · Het ondernemingsplan 2016 - 2020 · De meerjarenbegroting 2018 - 2027 · Het reglement financieel beleid en beheer · Het Strategisch Voorraadbeleid Daarnaast heeft de raad ook zelf regels vastgesteld.

Dit zijn bijvoorbeeld: · Statuten · Bestuursreglement · Profielschets RvC · Reglement RvC · (afspraken met de) HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ)

· Reglement financieel beleid en beheer · Investeringsstatuut · Treasury- en beleggingsstatuut · Integriteitscode en klokkenluidersregeling

2.4. Governance & governancecode

De RvC onderschrijft de Governancecode voor woningcorporaties en de Aedescode. In het reglement Raad van Commissarissen is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van de RvC moet informeren.

Dat gebeurt via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening.

De bovengenoemde ´codes´ en het reglement van de RvC zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers ondertekenden de integriteitscode en het belang hiervan wordt onderschreven. De leden van de RvC hebben die code ook ondertekend.

De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode. Er vonden in het verslagjaar geen transacties plaats waarbij tegenstrijdige belangen van de RvC of directeur-bestuurder speelden en er zijn geen meldingen ontvangen van (mogelijke)integriteitschendingen.

3. Toezicht op strategie

De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2016-2020. Wij hebben daaraan in 2015 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord:

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven en is deze visie nader uitgewerkt in strategische thema’s en doelen.

We handelen conform het ondernemingsplan 2016-2020.

Hierin is vastgelegd, dat wij ons de komende jaren inzetten op de volgende thema’s: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners

3.1. Belanghouders dialoog

Op 17 mei organiseerde Beter Wonen een belanghoudersbijeenkomst waarbij een afvaardiging van de RvC aan-

wezig was. Gedurende het jaar bespreken de RvC-leden actualiteiten met elkaar in relatie tot belanghouders.

In de vergadering van 18 december 2018 is de RvC expliciet ingegaan op de onderwerpen ‘omgaan met en participatie en invloed van belanghouders’ en ‘oriëntatie over wat er onder de gemeenten (vertegenwoordigers van) huurders en andere belanghouders leeft en periodiek verantwoording afleggen over de wijze waarop de RvC toezicht heeft gehouden’.

3.2. Samenwerkingsverbanden & verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur, waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Commissarissen.

Beter Wonen werkt samen met collega corporaties op het gebied van woningtoewijzing en inkoop van zonnepanelen en met ketenpartners op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ038).

3.3. Toezicht op financiële en operationele prestaties

Beter Wonen werkt aan de hand van het reglement Financieel Beleid en Beheer, welke jaarlijks geactualiseerd wordt. Daarin is het speelveld voor de financierings- en beleggingsactiviteiten opgenomen. De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald in een jaarplan.

De RvC verleent zijn goedkeuring aan dit jaarplan.

De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages (inclusief een risicoparagraaf) en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvC kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van de Autoriteit woningcorporaties.

Met 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvC inzicht in de gang van zaken binnen de corporatie. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van de Autoriteit Woningcorporaties (Inspectie Leefomgeving en Transport), Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes.

Bij de behandeling van het jaarverslag 2017 is de accountant uitgenodigd. Deze bracht verslag uit van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële positie, de waardeontwikkeling van het bezit en landelijke trends. 2017 was het laatste verslagjaar dat Deloitte de controle van de jaarrekening verzorgde.

De controle van de jaarrekening wordt vanaf het volgende verslagjaar verzorgd door Mazars.

3.4. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

In 2016 is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) volledig

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

19

geactualiseerd. Gezien de onzekerheden in de markt en wet- en regelgeving is in de uitwerking rekening gehouden met vier scenario’s. Hierdoor kan snel ingespeeld worden op gewijzigde omstandigheden. Het SVB is voor de RvC een belangrijk toetsingskader. Op basis hiervan kan getoetst worden of nieuwbouw-, verkoop- en/of sloopplannen voldoen aan het vastgestelde beleid.

Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Door middel van de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvC door de directeur-bestuurder in 2018 hierover uitgebreid geïnformeerd. Besluitvorming vindt plaats op basis van een haalbaarheidsdocument waarin het project beschreven staat. Tevens is in het document een risicoanalyse en financiële paragraaf opgenomen.

De financiële positie is besproken met de accountant.

De RvC heeft kennis genomen van de vaststelling borgingsplafond, de borgbaarheidsverklaring door het WSW voor de jaren 2018 tot en met 2020 en de integrale oordeelsbrief 2017/2018 (verslagjaren 2016 en 2017 en begroting 2017-2022). Daarnaast is de rapportage over de Aedes Benchmark 2018 besproken.

De RvC heeft in 2018 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2017 goedgekeurd. Tevens werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2019.

De RvC heeft in 2018 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: · Jaarverslag 2017 · Jaarplan 2019 en meerjarenbegroting t/m 2028 · Huurbeleid inclusief voorstel huurverhoging 2018 · Benoeming Mazars als nieuwe accountant · Aanvulling haalbaarheidsplan Het Meer fase 3, gasloos · Haalbaarheidsplan Trekschuit · Herbenoeming directeur-bestuurder · Financieel beleid en beheer · Toezichtkader · Investeringsstatuut · Financieringsstrategie · Jaarschijf 2019.

De RvC keurde de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goed. De besluiten zijn door de RvC getoetst aan wet- en regelgeving, het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

3.5. Gegevensbescherming

Beter Wonen is verplicht om bij de verwerking van persoonsgegevens van betrokkenen (woningzoekenden, huurders, kopers en medewerkers) de Europese Algemene Verordening Gegevensbescherming na te leven. Er geldt

20

onder andere een meldplicht voor datalekken. Om aan alle eisen te voldoen, zijn binnen de RvC de beheersmaatregelen en risico’s besproken en aanvullende afspraken gemaakt. In 2018 is het Privacy beleid volledig geïmplementeerd.

3.7. Opdrachtgeverschap accountant

In de vergadering van 12 juni 2018 is het accountantsverslag in het bijzijn van de accountant uitgebreid besproken. Jaarlijks evalueert de RvC het functioneren van de accountant. Eind 2017 is het besluit genomen om een nieuwe accountant te werven. Op basis van een selectieprocedure is in 2018 de keuze op Mazars gevallen. Inmiddels heeft Mazars haar eerste interim controle uitgevoerd.

3.8. Informatievoorziening

Samen met Patrimonium Urk organiseren we om en om jaarlijks een themabijeenkomst. Op 15 oktober is door de RvC van Patrimonium Urk een bijeenkomst georganiseerd met duurzaamheid als thema. Met de partijen FM Consultants en SlimRenoveren wisselden we van gedachten over de route van corporaties naar een duurzame woningvoorraad. Daarbij is ingezoomd op de keuzes die gemaakt kunnen worden en welke financiële consequenties daaraan hangen. Het was een inspirerende en leerzame bijeenkomst.

4. Invulling werkgeversrol voor bestuur

De voorzitter van de RvC voerde maandelijks overleg met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken die onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang prestatieafspraken en dergelijke. Ook voerde de RvC een gesprek met beide MT-leden en op een ander moment met de manager Financiën en Beleid en de assistentController om gevoel te houden bij wat er speelt en leeft binnen de organisatie en waar mogelijke risico’s liggen.

Om die reden vindt er eens per twee jaar ook een gesprek plaats met het voltallige personeel. Dit gesprek vond op 11 september 2018 plaats.

4.1. Beoordelingskader en beoordeling

In de vergadering van 12 juni 2018 heeft de RvC het voorgenomen besluit genomen tot herbenoeming van de directeur-bestuurder. In de brief van 3 augustus 2018 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een positieve zienswijze verstrekt. In de vergadering van 11 september 2018 is het definitieve besluit tot herbenoeming per 1 september 2018 genomen.

4.2. Beloningskader en beloning

De RvC stelt de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van Beter Wonen. De beloning voldoet aan het bezoldigingsmaximum van de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Directeur-bestuurder Naam: Leeftijd: In dienst sedert: Directeur-bestuurder sinds: Herbenoeming Duur benoeming: Honorering:

H. Hoogenkamp (m) 50 jaar 1 september 2014 1 september 2014 1 september 2018 4 jaar Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 77.733,-

Overige vergoedingen: Netto kostenvergoeding per jaar € 0 Auto van de zaak: Nee Nevenactiviteiten: Lidmaatschap bestuur MKW (platform voor midden en kleine woningcorporaties) Variabele beloning Geen PE-punten 148 (norm: 108 punten over 2016 t/m 2018) In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2018 was. De honorering is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW, alsmede passend binnen de overgangsrecht WNT. Tevens worden de in 2018 behaalde PE-punten in deze tabel verantwoord. Ieder lid moet minimaal 5 PE-punten per kalenderjaar behalen.

Naam

Functie

Vergadederingen

PE-punten

J. Tabak (tot 17 april 2018)

Voorzitter

3

0

Honorering Netto Totaal (fiscaal) onkosten vergoeding € 2.885,€ 0,€ 2.885,-*

J. Smit

7

9

€ 6.368,-

€ 0,-

€ 6.368,-

M. Roefs (tot 1 juli 2018)

Lid, later Voorzitter Lid

3

2

€ 2.904,-

€ 0,-

€ 2.904,-*

A. van de Berg

Lid

7

5

€ 5.808,-

€ 0,-

€ 5.808,-*

L. Kroes

Lid

6

12

€ 4.800,-

€ 0,-

€ 4.800,-

M. Huizinga-Klaucke (vanaf 12 juni 2018) Lid

4

10

€ 2.904,-

€ 0,-

€ 2.904,-*

A. Kaashoek (vanaf 1 september 2018) Lid

3

2

€ 1.936,-

€ 0,-

€ 1.936,-*

Totaal

€ 27.605,-

€ 0,-

€ 27.605,-

* In het bedrag van de honorering is de BTW-component opgenomen.

De RvC heeft besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vastgesteld. Van variabele componenten is geen sprake.

In december 2018 vond een evaluatiegesprek plaats met

de directeur-bestuurder. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvC besproken en vastgesteld.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

21

5. Samenstelling RvC

De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2018 was als volgt: Naam en functie

Aangetreden Aftredend 2014

2021

A. Kaashoek (1974, man) Lid (vanaf 1 september 2018) W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw) Lid (tot 1 juli 2018)

2018

2022

2010

2018

J. Tabak (1970, vrouw) Voorzitter (tot 17 april 2018)

2014

2018

J. Smit (1953, man) Voorzitter (vanaf 17 april 2018) L. Kroes (1960, man) Lid, tevens vicevoorzitter

2014

2022

2017

2021

M. Huizinga-Klaucke (1974, vrouw) Lid (vanaf 12 juni 2018)

2018

2022

A. van den Berg (1961, man) Lid

Beroep, nevenfuncties en expertise

Zelfstandig ondernemer: financieel professional, eigenaar van FinanceMatch.

Expertise: financieel-economisch Nevenfunctie: Lid stichting WEW. Zelfstandig ondernemer: adviseur religieus vastgoed, eigenaar KAAder kerkadvies, Expertise vastgoedontwikkeling en -beheer, volkshuisvestelijk, ruimtelijke ordening.

Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders.

Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch.

Nevenfuncties: Lid Ronald McDonald Business Club, Lid RvT Vrije School NO Nederland, Lid RvT Driezorg, Lid RvC PEC Zwolle, Jurylid ‘Windesheim ‘s beste Scripties.’

Zelfstandig ondernemer: organisatie- en advies publieke sector.

Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement, organisatieontwikkeling, coaching en communicatie.

Nevenfuncties: Lid Commissie Integriteit PvdA, bestuurslid Jeugdsportfonds/Jeugdcultuur-fonds Overijssel. Voorzitter Vuur en Vlam producties.

Voorzitter rekenkamercommissie Gemeente Dalfsen Expertise: procesmanagement en risicomanagement Nevenfuncties: Ouderling met bijzondere opdracht communicatie bij De Hoeksteen IJsselmuiden Directeur Nederland NVAO Expertise: sociaalmaatschappelijk Nevenfuncties: Lid gebiedsraad Gebiedscoöperatie IJsseldelta, Voorzitter bezwarencommissie Personeel Hogeschool Windesheim, voorzitter Wijkvereniging WVF Manager Wonen/Plaatsvervangend directeur-bestuurder Woonstichting Centrada Expertise: volkshuisvestelijk, sociaal maatschappelijk, governance, HR. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Zorgcentrum Rosengaerde Dalfsen, Lid lokaal directeurenoverleg Lelystad

In relatie met de functie van toezichthouder zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig en is er geen risico van belangenverstrengeling.

5.1. B enoeming, vertrek & rooster van aftreden

Een lid van de RvC treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na diens benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal een periode van vier jaar. Mevrouw J. Tabak trad in de vergadering van 17 april 2018 af als voorzitter van de Raad van Commissarissen van Beter Wonen, omdat zij Raadslid is geworden in de gemeente Kampen namens de PvdA. Mevrouw M. Roefs nam in de vergadering van 12 juni 2018 afscheid van de RvC omdat haar

22

2e termijn van 4 jaar erop zat. Beter Wonen en de RvC zijn dankbaar voor de wijze waarop beiden in de afgelopen jaren de rol binnen de RvC hebben ingevuld. Janita Tabak en Marjon Roefs hebben met hun kennis en energieke inbreng een belangrijke bijdrage geleverd aan de mooie ontwikkeling, die Beter Wonen heeft doorgemaakt.

In verband met het te doorlopen proces, zijn we vroegtijdig gestart met het werven van nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen met het profiel volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening en sociaal maatschappelijk/

betrokkenheid bij de lokale gemeenschap. Vanuit de gevoerde gesprekken selecteerden wij unaniem de heer Kaashoek en mevrouw Huizinga-Klaucke als meest geschikte kandidaten. Per brief van 6 juni 2018 en 20 juni 2018 verstrekte de AW een positieve zienswijze voor achtereenvolgens mevrouw Huizinga-Klaucke en de heer Kaashoek. Mevrouw Huizinga-Klaucke is in de vergadering van 12 juni 2018 en de heer Kaashoek in de vergadering van 11 september 2018 benoemd als lid van de RvC. In de vergadering van 12 juni 2018 heeft de RvC het voorgenomen besluit tot herbenoeming van de RvC leden J. Smit en A. van den Berg genomen. De AW heeft voor beiden een positieve zienswijze verstrekt. In de vergadering van 11 september 2018 is het definitieve besluit tot herbenoeming per 1 september 2018 genomen.

5.2.Profielschetsen

Binnen de RvC is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieeleconomisch, organisatie, juridisch, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is. De profielschetsen van de RvC leden zijn terug te vinden op onze website (www.bwij.nl) onder het kopje ‘over ons’.

5.3. Conclusie samenstelling

Na de beëindiging van het lidmaatschap van twee leden en het aantreden van twee nieuwe leden van de RvC is gekeken hoe de deskundigheid van de leden passen binnen de diverse profielen. Bepaalde werkvelden zijn toen als ‘speciaal aandachtsgebied’ gekoppeld aan individuele leden van de RvC, die veel affiniteit hebben met deze werkvelden. De kennis en ervaring van alle leden van de RvC zijn echter veel ‘breder’ dan het hen toegewezen ‘speciale aandachtsgebied’. Wij denken hiermee alle van belang zijnde aandachtsgebieden te kunnen bestrijken.

Indien er tussentijds geen vacatures ontstaan, kunnen wij ten minste drie jaar vooruit.

5.4. B elet of ontstentenis van de gehele RvC

Vanuit de statuten moet een ‘back up’ geregeld zijn voor het geval de gehele RvC uitvalt. Wij werken daarbij samen met Woonstichting Patrimonium in Urk. Mocht bij één van deze woningcorporaties de RvC uitvallen, dan vullen twee RvC leden van de collega corporatie deze functie tijdelijk in. Deze afspraak wordt jaarlijks verlengd.

In de RvC-vergadering van 11 september 2018 is daartoe besloten.

5.5. Integriteit en onafhankelijkheid

De leden van de RvC hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeente, waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangverstrengeling is derhalve geen sprake.

5.6. Zelfevaluatie

Op 21 februari 2018 is onder begeleiding van Sanders Advies en Projecten de zelfevaluatie uitgevoerd. Ter voorbereiding hebben alle leden van de RvC en de bestuurder de vragen van boardresearch RUG beantwoord. De volgende aandachtspunten kwamen hieruit naar voren: strategische sturing, soft controls/gedrag en houding, individueel kritisch vermogen naar elkaar en teamsamensteling.

Deze aandachtspunten zijn nader met elkaar besproken en daar waar nodig zijn hier acties aan gekoppeld. Deze acties zijn opgenomen in het verslag dat van deze bijeenkomst is opgesteld. In de daarop volgende RvC-vergadering zijn de acties geborgd in de werkafspraken en vindt monitoring hierop plaats.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

23

5.7. Permanente educatie

De leden van de RvC zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvC, lid worden van de VTW. Uitgangspunt van de RvC is, om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woning-

corporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed voorbereid te zijn op actuele ontwikkelingen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij bezochten daarvoor de volgende bijeenkomsten:

A. van den Berg 15-10-2018 FM consultants 27-11-2018 EY

Themabijeenkomst Intern toezicht op duurzaamheid Actualiteitenseminar voor woningcorporaties

A. Kaashoek 15-10-2018

Themabijeenkomst Intern toezicht op duurzaamheid

FM consultants

L. Kroes 12-11-2019 & VTW 6-12-2019:

Leergang De nieuwe Commissaris

Mevr. M. Huizinga-Klaucke 25-06-2018 Finance Ideas Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde 15-10-2018 FM consultants Themabijeenkomst Intern toezicht op duurzaamheid 04-12-2018 NVTZ academie Strategische Vastgoed, inzicht in de ontwikkelingen op het vastgoeddossier in de gezondheidszorg Mevr. M. Roefs 06-04-2018 VTW

Bijeenkomst het ongezegde in de Boardroom

J. Smit 17-03-2018 06-04-2018 28-06-2018 15-10-2018 27-11-2018 07-12-2018

Regiobijeenkomst Evaluatie Woningwet Bijeenkomst Het ongezegde in de Boardroom Themabijeenkomst Toezicht op duurzaamheid Themabijeenkomst Intern toezicht op duurzaamheid Themabijeenkomst ‘Toezicht digitalisering en informatisering’ Themabijeenkomst ‘Lessons learned’ uit de Governance-Inspecties van de AW

VTW VTW VTW FM consultants VTW VTW

Mevr. J. Tabak geen

5.8. Commissies

Gelet op de grootte van onze corporatie zijn er geen kerncommissies ingesteld.

5.9. Overleg met huurders(vertegenwoordiging)

Twee leden bezetten de huurderzetels: A. Kaashoek en M. Huizinga-Klaucke. Het bestuur van de Huurders

24

Vereniging groot IJsselmuiden is bij de selectie van nieuwe kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht.

In 2018 voerden de leden van de RvC, die op voordracht van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg met het bestuur van de Huurdersvereniging. Van dit overleg is een verslag beschikbaar.

9. Slotverklaring

De jaarrekening is, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in het jaarverslag aantreft, door Mazars gecontroleerd.

De Raad van Commissarissen van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en stelt de jaarrekening 2018 vast, in overeenstemming met artikel 25.6 van de statuten en artikel 7.6j van het reglement Raad van Commissarissen. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves.

De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit naar alle medewerkers voor de getoonde inzet en behaalde resultaten. Mede hierdoor is Beter Wonen er in geslaagd over 2018 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren.

IJsselmuiden, april 2019

J. Smit

L. Kroes

A. van den Berg

M.S. Huizinga-Klaucke

A.G. Kaashoek

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

25

DNA

companen

n le e g e r t a a m ie g r e en

domein

betaalbaarheid

vitaliteit

trends

stad

zorg

samenwerking

dorp

verbinden

k j i l e p p a h c s t a a m

uitvoeren

woningmarkt

doen

ladder

verstaan bestaande

g n i t s e v s i u h s k vol

herzieningswet 26

sociaal

taal

3

Governance Inleiding

We vinden goed ondernemingsbestuur van groot belang.

Het gaat daarbij onder andere om goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing.

Governancecode

In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Beter Wonen de Governancecode Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming. Daarnaast onderschrijft Beter Wonen de Aedes Code en laat zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving zoals vastgelegd in de Woningwet. Op basis van aanpassingen in de Woningwet per 1 juli 2017 heeft Beter Wonen de statuten in 2018 geactualiseerd.

Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website (www.bwij.nl onder het kopje ‘over ons’).

Organisatieschema Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder

Manager financiën en beleid Administratie/verhuur en bewonerszaken

Manager vastgoed Afdeling onderhoud

Raad van Commissarissen (RvC)

De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden.

De taak van de RvC bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Tevens staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 2) wordt de taak en werkwijze van de RvC beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2018 invulling gaf. De werkwijze RvC staat in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement Raad van Commissarissen.

Het bestuur

Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultatenontwikkeling en de continuïteit van Beter Wonen.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van zijn volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daarbij maakt hij een afweging van de in aanmerking komende belangen van betrokkenen bij de woningcorporatie. Het bestuur verschaft de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

27

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad.

De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement bestuur.

Leden van het bestuur Het bestuur wordt gevormd door de heer H. Hoogenkamp.

De directeur-bestuurder is per 1 september 2018 voor 4 jaar herbenoemd.

Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder wordt vermeden.

Artikel 5 van het reglement Bestuur en artikel 6 van het reglement Raad van Commissarissen bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld.

In 2018 zijn geen besluiten aan de RvC voorgelegd waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder spelen. Ook zijn er geen besluiten genomen over transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de RvC spelen. Tevens zijn er geen transacties geweest waarbij sprake is van een tegenstrijdig belang tussen Beter Wonen en de leden van de RvC. Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding.

De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en voor herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie en doelstellingen op zowel volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te behalen.

28

Horizontale dialoog Beter Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: · bewoners en hun vertegenwoordigers; · (specifiek) HuurdersVereniging groot IJsselmuiden; · gemeente Kampen; · maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg en welzijn (Stichting IJsselheem, Stichting Philadelphia, JP van den Bent stichting); · vereniging van dorpsbelangen van dorpen in de gemeente Kampen; · collega corporaties; · partijen waarmee we multidisciplinair samenwerken.

De communicatie met deze belanghebbenden vond in 2018 plaats door middel van (bestuurlijk) overleg, belanghoudersbijeenkomst, correspondentie, website en bewonersblad Woonwijzer.

Belanghouders

Op 17 mei hebben we onze belanghoudersbijeenkomst georganiseerd bij Kalter. Het thema van deze bijeenkomst was duurzaamheid. Een gevarieerd gezelschap (huurders, HVgIJ, wethouder, gemeente, zorg/welzijn, Enexis, RvC, collega corporaties) werd meegenomen in de visitatieresultaten van Beter Wonen en de verduurzamingsopgave.

Hanzehogeschool Groningen nam ons mee in de wereld van duurzame energie. We spraken onder andere over het energieverbruik in Nederland, de energietransitie, duurzaam opwekken van energie door middel van zonnepanelen, windturbines en andere bronnen. Aan de hand van een spel, de We Energy-game, namen we vervolgens beslissingen over de energievoorzieningen voor Wilsum en IJsselmuiden.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor alle relevante wet- en regelgeving, het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Beter Wonen.

Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben, beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn: · overheidsbeleid · portefeuillerisico’s

· veranderende woningmarkt · fiscale risico’s · betalingsrisico’s · ambitierisico’s · rente- en financieringsrisico’s · procesrisico’s · kostenontwikkeling.

Op basis van een rapport van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement hebben we een inventarisatie uitgevoerd. We beoordeelden de aandachtspunten en maakten hierop een verdiepingsslag. Jaarlijks wordt de lijst geactualiseerd. De belangrijkste risico’s en controlemaatregelen zijn opgenomen in het Jaarplan.

De voortgang wordt gerapporteerd in de viermaandelijkse rapportage aan de Raad van Commissarissen.

Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren.

Hoewel de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn, biedt dit echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving niet volledig voorkomen. Het bestuur is van mening dat het interne controle systeem adequaat en effectief is. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de administratieve organisatie en de operationele

en financiële doelstellingen zoals weergegeven in het jaarplan 2018 (inclusief taakstellende begroting).

In 2018 besteedden we tijdens personeelsvergaderingen aandacht aan dilemma’s met betrekking tot integriteit en gingen we in op het thema gegevensbescherming.

Tijdens functioneringsgesprekken krijgen deze onderwerpen ook de nodige aandacht.

Externe accountant

De externe accountant wordt, na advies van de directeurbestuurder, benoemd door de Raad van Commissarissen.

Het bestuur en de Raad van Commissarissen beoordelen tenminste éénmaal in de vier jaar het functioneren van de externe accountant.

Mazars is door de Raad van Commissarissen met ingang van boekjaar 2018 als accountant voor - in principe - de komende vier jaren aangesteld.

De externe accountant bespreekt bij de jaarlijkse opdracht met een delegatie van leden van de Raad van Commissarissen, directeur-bestuurder en manager financiën de accenten van de controle. Ook brengt zij een managementletter en verslag van bevindingen uit.

De externe accountant woont ook het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin de jaarrekening wordt vastgesteld.

De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over haar verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Commissarissen.

Gelet op de expertise van onze belastingadviseur en diens kennis van ons fiscale dossier, hebben we de relatie met fiscalist BDO Belastingadviseurs B.V. gecontinueerd.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

29

30

4

Volkshuisvestelijk verslag Ondernemingsplan

In 2015 stelden we het ondernemingsplan voor de periode 2016 t/m 2020 op. Hierin is rekening gehouden met de input van belanghouders, het Strategisch Voorraadbeleid en de verplichtingen die voortvloeien vanuit de nieuwe Woningwet. Het ondernemingsplan vormt een stevige basis voor onze inbreng binnen de prestatieafspraken die we in 2016 samen met de gemeente Kampen, deltaWonen en de betrokken huurdersverenigingen opstelden.

Onze visie

Beter Wonen IJsselmuiden staat midden in de samenleving en wil dicht bij haar huurders en andere belanghouders staan. In IJsselmuiden en de omliggende kernen waarin we werkzaam zijn, is sprake van een hechte samenleving. De cultuur is behoudend en de mensen voelen zich daar prettig bij. Onze cultuur moet, als belangrijke partij voor het wonen en de leefbaarheid in de kernen, bij aansluiten.

De belangrijkste thema’s voor de komende jaren zijn Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Kwaliteit. Binnen het Strategisch Voorraad Beleid maken we inzichtelijk ‘wat moet’ en in de daaruit vloeiende complexplannen ‘wat kan’. Hierin zoeken we de balans tussen boven benoemde thema’s.

We blijven bij onze kerntaak: het verhuren van voldoende betaalbare woningen (beschikbaarheid). Met aandacht voor de interne organisatie en eventuele samenwerking

met andere partijen, zijn we in staat de externe ontwikkelingen bij te houden en te vertalen in een passende werkwijze voor onze omgeving. Onze klanten voelen zich thuis in hun woning, ze blijven tevreden over de woning, woon­omgeving en onze inzet daarvoor.

We zetten ons in voor beperking van de woonlasten (betaalbaarheid). We doen dit door woningen passend toe te wijzen, huren onder de liberalisatiegrens te houden en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen.

Hierbij zoeken we balans tussen de energie­prestatie en de hoogte van de huur.

Onze woningen zijn goed onderhouden (kwaliteit).

We bieden onze bewoners keuzevrijheid zodat ze van hun huis een thuis kunnen maken. Bij onderhoudsprojecten, met name bij binnen-onderhoud, zijn er veel keuzemogelijkheden. Voor een deel van ons bezit heeft de huurder de keuze de woning te huren of te kopen.

Het verlenen van zorg laten we over aan partijen die dat tot hun kerncompetenties rekenen. We werken graag met hen samen. We dragen bij door te zorgen voor goede huisvesting, zodat zolang mogelijk zelfstandig wonen (met zorg) kan worden gefaciliteerd.

Verder investeren we in kleinschalige maatschappelijke voorzieningen/activiteiten. Voorwaarde daarbij is dat onze activiteiten op dit vlak altijd een relatie met wonen en ons werkgebied moeten hebben.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

31

Deze ondernemingsplanperiode investeren we qua nieuwbouw/aankoop enkel in DAEB bezit.

Missie

De taken van Beter Wonen zijn vastgelegd in de Woningwet. Binnen deze Woningwet ziet Beter Wonen haar missie als volgt:

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving.

Een thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouw­tech­nisch als woon-technisch op een hoog niveau houden. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis wordt ook gecreëerd doordat huurders keuzevrijheid hebben de woning naar eigen inzicht in te richten. We bieden keuze­ vrijheid bij zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud en inrichting.

geving. We gaan hier praktisch mee om. Daar waar de lokale belanghouders het vragen, kijken we of het mogelijk is een bij­drage te leveren aan de leefbaarheid.

Onze inzet tot en met 2020

Om onze missie te kunnen blijven realiseren, stellen wij ons de volgende strategische doelen: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners In ons jaarplan zijn aan deze strategische doelen meetbare jaardoelen gekoppeld waarover wij rapporteren in het Quadrimester.

De praktische invulling

Wij bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Dit zijn mensen die dat wegens hun persoonlijke omstandigheden of onvoldoende inkomen niet zelfstandig kunnen.

Gedurende het jaar monitoren we de resultaten en sturen daar waar nodig bij. Bij het opstellen van de begroting bespreken we in ons managementteam deze strategische doelen en wordt een jaarplan voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de Raad van Commissarissen volgt goedkeuring op het jaarplan.

Beter Wonen is betrokken bij haar huurders en gedreven als het gaat om het verzorgen van hun huisvesting.

Wonen gaat verder dan de woning. Daarom voelen we ons ook medeverantwoordelijk voor de directe woonom-

In het begin van de volgende hoofdstukken worden de doelen en resultaten over 2018 ingekaderd weergegeven.

Vervolgens volgt per onderdeel een uitgebreide toelichting.

32

5

Huidige klanten voelen zich thuis Het verzorgen van goede huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk, een bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen.

Doelstelling 2018

Wat we in 2018 deden In de Aedes-benchmark Eigen inzet, Er zijn strakkere bevinden we ons qua KWH afspraken gemaakt dienstverlening in de met derden over kopgroep de wijze van dienstverlening Bewoners waarderen Eigen inzet De betreffende onze inspanningen processen zijn bij planmatig en op basis van de groot onderhoud met enquête verder gemiddeld minimaal geoptimaliseerd een 7,5 (eigen enquête) Nieuwe en vertrokken bewoners waarderen de woning en onze dienst-verlening met gemiddeld minimaal een 7,5 (eigen enquête) Overlast wordt door vroegsignalering en ketensamenwerking preventief opgepakt zodat er geen verhuizingen plaats vinden met als reden “overlast” Door klachten serieus op te pakken worden er geen klachten in behandeling genomen door de Klachtenadviescommissie

Kosten

Eigen inzet

De betreffende processen zijn op basis van de enquête verder geoptimaliseerd

Eigen inzet

Het aantal overlastmeldingen is fors gestegen.

Samen met ketenpartners hebben we daar waar nodig acties uitgezet

Eigen inzet, klachten advies commissie

Processen met ketenpartners zijn verder geoptimaliseerd

Effect Tevreden huurders

Resultaat en eventueel vervolg We bevinden ons met een gemiddelde score van een 8 in de landelijke kopgroep

Tevreden huurders

Partners Bewoners, Aedes

Met een gemiddeld cijfer van 8,5 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten zijn meegenomen in de evaluatie van de processen Tevreden Met een gemiddeld cijfer van huurders 7,9 is de doelstelling behaald.

In de Aedes-Benchmark scoren we een 7,8 bij nieuwe huurders en een 8,3 bij vertrokken huurders Leefbare We hebben overlastsituaties wijken en in beeld en grijpen in als dat tevreden nodig is. We trekken hierbij huurders op met ketenpartners zoals de wijkagent, welzijn en “vroeg er op af”

Bewoners

Tevreden huurders

Bewoners en klachtenadviescommissie

In 2018 is één klacht in behandeling genomen door klachtencommissie met betrekking tot De Woningzoeker waarbij wij in het ongelijk zijn gesteld

Bewoners

Bewoners en ketenpartners

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

33

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden We breiden de Eigen inzet, We zijn in gesprek dienstverlening binnen NCCW met NCCW over het het Huurdersportaal verder digitaliseren verder uit van onze dienstverlening.

De gesprekken verlopen moeizaam Bewoners waarderen Eigen inzet Het betreffende ons aanbod aan proces is verder keuzevrijheid geoptimaliseerd gemiddeld met minimaal een 7,5

Effect

Bewoners waarderen Eigen inzet ons aanbod aan keuzevrijheid gemiddeld met minimaal een 7,5

Tevreden huurders

Het betreffende proces is verder geoptimaliseerd

Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau

De dienstverlening van Beter Wonen wordt hoog gewaardeerd. Wij willen dit graag continueren door: · het bieden van woningen met een goede basis kwaliteit; · het vragen van een huurprijs die in balans is met de kwaliteit van de woning; · onze klantprocessen op orde te houden; · mee te gaan in de digitale ontwikkelingen, met als resultaat dat wij ons qua dienstverlening in de kopgroep van de Aedes benchmark bevinden

Enquêtes

Gedurende het jaar meten we de klanttevredenheid bij nieuwe huurders. We vragen naar hun ervaringen en willen graag weten of ze tevreden zijn over de dienstverlening. In 2018 ontvingen we 18 enquêtes terug. Voor de oplevering van de woning kregen we gemiddeld een 8,2.

De nieuwe huurders gaven ons gemiddeld een 8,0 voor onze totale dienstverlening.

Prestatieveld Huurdersoordeel

Resultaat en eventueel vervolg De gesprekken met NCCW krijgen in 2019 een vervolg.

We zetten in op een verdere digitalisering tegen verantwoorde kosten

Goede

Tevreden huurders

Partners Bewoners, HVgIJ, NCCW

Met een gemiddeld cijfer Bewoners van 8,2 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten zijn meegenomen in de evaluatie van dit proces Met een gemiddeld cijfer van Bewoners 8,8 is de doelstelling ruimschoots behaald.

De door huurders aangereikte verbeterpunten zijn meegenomen in de evaluatie van dit proces

De vertrokken huurders ontvangen een enquête bij de eindafrekening van hun woning. In deze enquête vragen we naar de tevredenheid met betrekking tot de woning, de omgeving, de verhuizing en de dienstverlening.

19 vertrokken huurders vulden de enquête in. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening komt uit op een 7,8.

Voor de binnen onderhoud werkzaamheden hebben we 10 enquêtes terugontvangen. Met een 8,5 score wordt dit onderdeel erg hoog gewaardeerd.

Naast deze enquêtes namen we deel aan de Aedesbenchmark. Met een gemiddelde score van een 8,0 op het onderdeel Huurdersoordeel bevinden we ons onder de ‘koplopers’. Op het onderdeel “nieuwe huurders” scoren we een B. We brengen op dit moment in beeld welke verbeteringen we binnen dit proces door kunnen voeren. In onderstaande tabel is de score op het prestatieveld Huurdersoordeel nader gespecificeerd.

Uw score

Gemiddelde sector

Uw letter

A

Nieuwe huurders

7,8

7,5

B

Huurders met reparatieverzoek

7,9

7,5

A

Vertrokken huurders

8,3

7,4

A

34

We energygame

Vroeg er op af

Het pilot project “Vroeg er op af” begint meer en meer vorm te krijgen. In 2018 zijn belangrijke stappen gezet om meer inhoud te geven aan dit project. De gemeente Kampen heeft medewerkers in dienst genomen om budgetbeheer in te richten. Op deze manier kunnen personen die financiële hulp nodig hebben preventief afspraken maken.

Samen met woningcorporatie deltaWonen, maatschappelijke dienstverlening De Kern, Financiën op Koers en de gemeente Kampen voorkomen we dat schulden verder oplopen zodat huisuitzettingen voorkomen worden.

Het doel van de samenwerking is om zo snel mogelijk in gesprek te gaan met de huurder als er een achterstand in de huurbetaling ontstaat. We proberen de oorzaak van de schuldsituatie te achterhalen zodat we deze op kunnen lossen voordat de achterstand groter wordt. Uit ervaring weten we dat als de huur niet voldaan wordt, er vaak meer aan de hand is. De Kern en Financiën op Koers bieden hierbij een helpende hand.

In 2018 zien we dat de huurachterstand verder is afgenomen en dat we geen huurders met een huurachterstand hebben ontruimd.

Individuele klachten inzake overlast

In het afgelopen jaar zagen we een enorme toename van de overlastklachten. In 2018 hebben we 32 overlastklachten in behandeling genomen. In 2017 waren dit 12 zaken.

We voeren gesprekken met zowel degene die de klacht meldt als met de veroorzaker. Op deze manier proberen we gezamenlijk tot een oplossing te komen. In 2018 hebben we enkele klachten gehad die veel tijd en energie hebben gekost. Een goede samenwerking met de wijkagent speelt hierbij een belangrijke rol.

Klachtenadviescommissie

De klachtenadviescommissie (KAC) verleent haar diensten voor de drie Zwolse corporaties, Salland Wonen, Woningstichting Vechthorst, Beter Wonen Vechtdal en Beter Wonen IJsselmuiden. De werkwijze en bevoegdheden van de klachtencommissie zijn vastgelegd in een

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

35

reglement dat door de directies is goedgekeurd. De Klachtenadviescommissie is een onafhankelijke commissie die klachten behandelt van (mede)huurders, ex-huurders, toekomstige huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat zij door de organisatie niet correct geholpen zijn.

De klachtenadviescommissie heeft in 2018 één klacht in behandeling genomen die betrekking had op Beter Wonen. De klacht ging over het niet verlengen van de inschrijving. Door de KAC zijn we in het ongelijk gesteld.

We hebben het advies van de KAC over genomen.

Website/huurdersportaal

Op de website delen we belangrijke informatie met onze huurders, woningzoekenden, belanghouders en andere belangstellenden. De website is gebruiksvriendelijk ingedeeld en responsive. Woningzoekenden worden op de website doorgelinkt naar de site van De Woningzoeker.

In 2017 hebben we een huurdersportaal geïmplementeerd. Via dit portaal hebben onze huurders de mogelijkheid om 24/7 zaken met ons te regelen. Op dit moment wordt hier door de huurders nog weinig gebruik van gemaakt. In 2018 heeft geen verdere uitbreiding van het huurdersportaal plaatsgevonden. We zijn hierover in gesprek met NCCW.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid.

Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. Dit realiseren we door: · het continueren van vraag gestuurd onderhoud voor keuken en sanitair; · het bieden van keuze in keukens en sanitair; · de mogelijkheid te bieden tot zelf aangebrachte voorzieningen; · huurders zeggenschap te bieden in en rondom de woning, met als resultaat dat onze huurders veel keuzevrijheid ervaren.

Keuzevrijheid

Bewoners kunnen bij Beter Wonen zelf het initiatief nemen de keuken of douche te vervangen. Deze keuzevrijheid wordt met een 8,2 gewaardeerd door onze huurders.

Binnen onze begroting hebben we budget gereserveerd zodat we in deze vraag kunnen blijven voorzien. In 2018 maakten 49 huurders gebruik van deze mogelijkheid.

36

Onderhoudsfonds kleine gebreken

Van onze huurders zijn er per 31 december 2018 900 lid van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Voor € 4,25 per maand kan iedere huurder van Beter Wonen lid worden. Veel werkzaamheden die normaal voor rekening van de huurder komen, worden bij deelname aan dit fonds door ons uitgevoerd. Gezien het grote aantal deelnemers voorziet het fonds duidelijk in de behoefte.

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

In de ZAV-brochure is vastgelegd hoe bewoners onder bepaalde voorwaarden hun huurwoning naar eigen wens kunnen aanpassen. Onder vooraf vastgestelde voorwaarden is het bij het verlaten van de woning mogelijk een vergoeding te ontvangen.

Glasverzekering

Voor alle huurwoningen hebben wij een glasverzekering afgesloten. Huurders betalen hier geen servicekostenvergoeding voor. Eventuele schade kan gemeld worden via de ‘Glaslijn’ waarbij ruitbreuk en lek- of blindslaan van isolerende beglazing is verzekerd.

Geriefsverbeteringen

Geriefsverbeteringen worden op verzoek van bewoners uitgevoerd. Geplande, maar nog niet uitgevoerde isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van vloer-, dak- en spouwisolatie, voeren we bij mutatie uit.

6

Woningzoekenden vinden een huis Het verzorgen van voldoende goede, betaalbare huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast leveren we waar mogelijk een bijdrage aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen.

Doelstelling 2018

Kosten

We realiseren de vastgestelde veranderopgave conform jaarschijf prestatieafspraken

Eigen inzet

De slaagkans in de spoedzoeker is minimaal 66 %

Eigen inzet

De wachttijd in de Eigen wensmodule is maximaal inzet 3 jaar Het Noodfonds van de gemeente Kampen inzetten om “dure” scheefwoners te verhuizen naar een “passende” woning

Wat we in 2018 deden Realisatie conform jaarschijf (prestatieafspraken) en plannen in voorbereiding voor 2019 We monitoren en sturen daar waar nodig bij door bijv. aanbod aan deze module toe te voegen

We monitoren en sturen daar waar nodig bij

Gemeente We hebben de Kampen evaluatie van de implementatie van het noodfonds in Zwolle afgewacht alvorens vervolgstappen te zetten

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Passende We liggen op schema voorraad wat betreft het realiseren van de prestatieafspraken met de gemeente Kampen en de HVgIJ AanvaardOp dit moment ligt bare slaag- de slaagkans met kans 52 % fors onder de gestelde norm.

Binnen de stuurgroep zijn afspraken gemaakt zodat we in 2019 weer aan de norm voldoen Acceptabele We voldoen met een slaagkans wachttijd van 1,8 jaar ruimschoots aan de gestelde norm Passende Het noodfonds huisvesting blijkt in Zwolle in dure scheef- de praktijk niet te huurders werken. Om die reden is in samenspraak met deltaWonen en de gemeente Kampen besloten geen noodfonds in te richten

Partners Gemeente Kampen, HVgIJ

Woningzoekenden

Woningzoekenden

Gemeente Kampen, deltaWonen

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

37

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden ZIG next level is geïmplementeerd

Effect

Implementatie ZIG next level

Eigen inzet, ZIG

Samen met deltaWonen Eigen en de gemeente Kampen inzet voldoen we aan de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden

Voldoende woningen beschikbaar stellen om aan de taakstelling te voldoen

Voldoen aan We voldoen aan de taakstelling taakstelling 2018 en hebben afspraken gemaakt over de taakstelling voor 2019

Overige urgente doelgroepen worden in overleg met de ketenpartners zo goed mogelijk gehuisvest

Eigen inzet

De veranderopgave is in beeld gebracht en opgenomen in de meerjarenbegroting

Eigen inzet

We voorzien Maatwerk in overleg met ketenpartners in maatwerk voor specifieke doelgroepen Het geactualiseerde Actueel en SVB is transparant verwerkt in de meerjarenbegroting

We maken huurders tijdig bewust welke acties zij zelf kunnen ondernemen om de eigen woning passend te maken of om passende woonruimte te vinden.

Waar nodig kunnen we maatwerk leveren.

Hiermee realiseren we minimaal 1 “passende” verhuizingen We evalueren jaarlijks de streefhuren en bepalen of er maatregelen nodig zijn om voldoende woningen beschikbaar te houden in de verschillende huurklassen We evalueren jaarlijks de streefhuren en bepalen of er maatregelen nodig zijn om voldoende woningen beschikbaar te houden in de verschillende huurklassen

Eigen inzet

In 2018 hebben Maatwerk we de lijst opgeschoond door huurders die niet in zijn gegaan op ons aanbod en huurders die zelfstandig een passende huisvesting hebben gevonden van de lijst te verwijderen

Eigen inzet

We monitoren ieder kwartaal de slaagkans van de woningzoekenden en maandelijks of we voldoen aan de normen van passend toewijzen De streefhuren zijn in samenhang met het SVB geëvalueerd en hebben bij 4 complexen tot een aanpassing geleid

38

Eigen inzet

Op de toekomst voorbereid

Resultaat en eventueel vervolg De Woningzoeker wordt in overleg met de overige deelnemers jaarlijks uitgebreid met nieuwe functionaliteiten

De urgente doelgroep wordt in ons werkgebied tijdig geholpen. Daar waar nodig leveren we maatwerk We passen onze voorraad tijdig aan zodat we ook in de toekomstige vraag blijven voorzien Eén huurder van de lijst heeft een passende woning binnen ons bezit gevonden. Wij hebben hier geen voorrang hoeven te verlenen

Partners ZIG, collegacorporaties

Gemeente Kampen, deltaWonen

Ketenpartners

Gemeente Kampen, HVgIJ

Senior huurders

Passende We voldoen aan de Huurders huurprijzen normen van passend toewijzen. De streefhuren worden in samenhang met het SVB begin 2019 geëvalueerd Passende De streefhuren huurprijzen sluiten aan op de vraag vanuit de doelgroep

Huurders

Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep

Met de invoering van de nieuwe Woningwet is het van belang dat onze voorraad voldoet aan de nieuwe regelgeving. Tevens willen we voldoen aan de vraag vanuit onze doelgroep (beschikbaarheid). Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · te voldoen aan de actuele wet- en regelgeving omtrent Passend Toewijzen; · een slagingskans van minimaal 66% te realiseren in de Spoedzoeker; · de wachttijd in de Wensmodule te beperken tot maximaal drie jaar, met als resultaat dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die voldoen aan de vraag van de doelgroep.

Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en streefhuren

We beschikken over een actueel SVB. Binnen het SVB werken we met een scenarioanalyse.

Per scenario is op hoofdlijnen de te volgen koers voor Beter Wonen bepaald. Dankzij deze scenario’s kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen in de markt. De complexstrategieën voor de komende jaren zijn op basis van het meest aannemelijke scenario nader uitgewerkt en verwerkt in de meerjarenbegroting. Jaarlijks evalueren we het SVB en sturen daar waar nodig op complexniveau de strategie en/of streefhuur bij. De evaluatie van 2018 hebben we doorgeschoven naar januari 2019. We benutten dit moment om onderdelen van het SVB te actualiseren.

Zo moeten we rekening houden met een CO2 neutrale voorraad in 2050. We maken een eerste uitwerking en doorrekening wat dit betekent voor onze complexplannen en financiële kengetallen.

De Woningzoeker

Met de drie Zwolse corporaties (deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang) werken we samen in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: De Woningzoeker. Doelstelling van het woonruimte-verdeelsysteem is om optimaal gebruik te maken van de bestaande voorraad woningen en daarmee te komen tot een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de beschikbare huurwoningen.

Wetland Wonen heeft in 2018 aangegeven zich aan te willen sluiten bij de Woningzoeker. Na afstemming met alle corporaties en de gemeente Zwolle en Kampen is overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder dit kan. Met terugwerkende kracht is Wetland Wonen per 1 januari 2018 toegetreden tot de Woningzoeker.

De website van de Woningzoeker is vernieuwd. Per 2 oktober 2018 is de verouderde website responsive en gebrui-

kersvriendelijker opgesteld. Naast de aanpassing van de website hebben we ook gekeken naar de onderliggende processen. Een aantal beleidszaken zijn in overleg met de aangesloten corporaties aangepast.

Taart i.v.m. oplevering De Woningzoeker

Afwegingen en afspraken

In de stuurgroep woonruimteverdeling zijn in het afgelopen jaar onder andere de volgende onderwerpen besproken: · De implementatie van een nieuwe “look and feel” voor de Woningzoeker; · Afstemming met Wetland Wonen over toetreding tot De Woningzoeker; · Wijziging “één voor allen taken”; · In 2018 hebben we voldaan aan de opgave om vergunninghouders te huisvesten in huurwoningen in Zwolle en Kampen; · Rapport RIGO over redeneerlijn juiste en optimale toewijzing huurwoningen.

Ontwikkeling woningzoekenden

Het aantal geregistreerde woningzoekenden is in 2018 gestegen van 27.303 naar 31.735 per 31 december 2018.

Dit betekent een stijging van 4.432 woningzoekenden.

De stijging van het aantal woningzoekenden heeft mede te maken met de toetreding van de woningzoekenden van Wetland Wonen.

Hoe actief is een woningzoekende?

Een actief woningzoekende is iemand die minimaal één reactie op een woning heeft geplaatst in het afgelopen jaar. In 2018 waren er 8.583 actief woningzoekenden.

In 2018 zijn voor 424 huurwoningen in Kampen 14.523 reacties geplaatst ten opzichte van 12.921 in 2017.

Verhuizing van Zwolle naar Kampen en vice versa

Het aanduiden van de gemeente Zwolle en Kampen als één regionale woningmarkt betekent dat over en weer verhuizingen binnen beide gemeenten plaatsvinden. In Zwolle is 2 % van de gemuteerde woningen toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Kampen. In de gemeente Kampen is 14 % van de gemuteerde woningen toegewezen aan personen uit de gemeente Zwolle.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

39

Overzicht toewijzingen

In 2018 hebben we in totaal 108 (2017: 93) nieuwe huurcontracten afgesloten (inclusief 34 nieuwbouw-woningen). De verdeling van de woningen in de verschillende modules vond als volgt plaats:

· wensmodule · spoedmodule · bemiddelingsmodule · vrije sectormodule

Aantal 76 26 6 0

% 71 24 5 0

Voor De Woningzoeker hebben we als leidraad afgesproken om een verhouding van 2/3 ten opzichte van 1/3 te hanteren voor de verdeling van de woningen in de wensen spoedmodule. Hier voldoen we aan. In de bemiddelingsmodule sloten we zes nieuwe huurcontracten af.

Er zijn drie woningen toegewezen aan vergunninghouders, een woning waarbij sprake is van woningruil en in twee gevallen is maatwerk geleverd.

De gemiddelde wachttijd voor een woning in de gemeente Kampen in de wensmodule is 21,8 maanden. Dit betekent overigens niet dat iedereen circa twee jaar moet wachten

op een woning. Veel van de woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in, de zogenaamde ‘indekkers’. De slaagkans in de spoedzoeker is uitgekomen op 52 %. Dit houdt in, dat een spoedzoeker die minimaal 2 reacties per week plaatst 52% kans heeft om binnen een half jaar in aanmerking te komen voor een huurwoning. Een woningzoekende die niet meteen in aanmerking komt voor een woning nemen we “bij de hand”. Samen met de woningzoekende gaan we zo maximaal mogelijk reageren op huurwoningen. De kans van slagen voor een huurwoning wordt zo groter. De slaagkans in de spoedmodule staat al enige tijd onder druk. RIGO Research en Advies heeft in 2018 opdracht gekregen om onder andere de werking van de spoedmodule te analyseren. Naast de analyse van de spoedmodule vindt een herijking van het afwegingskader plaats.

Het gaat met name om de vraag hoe de vrijkomende woningen over de verschillende modules worden verdeeld.

Is de redeneerlijn die gekozen is nog actueel of is er behoefte aan bijstelling? De conclusie van RIGO is dat het afwegingskader in principe functioneert. Wel is de vraag naar sociale huurwoningen gestegen. Enkel door vergroting van het fysieke aanbod kan een stijging van de benodigde inschrijfduur en wachttijd en de daling van de slaagkans in de spoedmodule voorkomen worden.

Passend toewijzen

De volgende tabel bevat een overzicht van de toewijzingen 2018 per type huishouden, de inkomens- en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens.

Huurgrenzen 2018

<= € 417,34

<= € 597,30

> € 597,30

Totalen

< 66 jaar, inkomen <= € 22.400

10

11

0

21

< 66 jaar, inkomen > € 22.400

0

6

7

13

>= 66 jaar, inkomen <= € 22.375

0

18

0

18

>= 66 jaar, inkomen > € 22.375

0

6

0

6

Eenpersoonshuishoudens

Totaal eenpersoonshuishoudens

10

41

< 66 jaar, inkomen <= € 30.400

4

< 66 jaar, inkomen > € 30.400

0

>= 66 jaar, inkomen <= € 30.400 >= 66 jaar, inkomen > € 30.400

Tweepersoonshuishoudens

Totaal tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens < 66 jaar, inkomen <= € 30.400

7

58

8

1

13

2

2

4

0

15

0

15

0 4

5

30

0 3

5

37

2

10

0

12

< 66 jaar, inkomen > € 30.400

0

1

0

1

>= 66 jaar, inkomen <= € 30.400

0

0

0

0

>= 66 jaar, inkomen > € 30.400

0

0

0

82

10

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens Totaal huishoudens

40

2

16

11

0

0

13

108

Conform de Woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten minste 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798,-. Ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale

Staatsteuntoets

huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 41.056,-. De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen we vrij toewijzen. Zoals uit onderstaande tabel blijkt voldoen wij ruimschoots aan de gestelde criteria.

werkelijk

norm

Toewijzing t/m € 36.798,-

99,07%

min. 80 %

OK

Toewijzing t/m € 41.056,-

0,93%

max. 10 %

OK

Vrije toewijzingsruimte

0,00%

max. 10 %

OK

werkelijk

norm

98,73%

min. 95 %

Passendheidstoets Juist toegewezen

Woonlastentool

Woningzoekenden kunnen via de site van De Woningzoeker, rekening houdend met de grootte van hun huishouden, inzicht krijgen in hun toekomstige woonlasten.

De woonlasten bestaan uit de te betalen huurprijs en de energielasten. Op deze manier kunnen ze vooraf beoordelen of de woning financieel tot de mogelijkheden behoort.

Mutaties en acceptatiegraad

De mutatiegraad nam in 2018 toe ten opzichte van 2017.

In 2018 sloten we in totaal 108 nieuwe huurcontracten af (2017: 93). In deze 108 huurcontracten zijn de huurcontracten opgenomen van de nieuwbouw van 3 woningen aan de J. Pelleboerstraat, 9 woningen aan de Tolhek en 22 appartementen aan de Oosterlandenerf waardoor extra doorstroming binnen ons woningbezit tot stand kwam. We voeren bij alle aanbiedingen een gesprek met de woningzoekende voordat we een aanbieding doen voor een huurwoning. In de praktijk komt het voor dat we besluiten om woningzoekenden geen aanbieding te doen om in aanmerking te komen voor de huurwoning.

We weigerden ook woningzoekenden omdat we op basis van vooraf vastgestelde criteria besloten hebben om ze niet uit te nodigen voor een gesprek.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren 2018

2017

2016

2015

2014

9,0

8,0

9,0

7,0

11,0

Statushouders

Het Rijk legt aan alle gemeenten in Nederland jaarlijks een taakstelling op om de huisvesting van vergunninghouders te realiseren. De gemeenten zijn wettelijk verplicht deze uit te voeren. De taakstelling wordt

OK

bepaald aan de hand van het aantal inwoners per gemeente. Voor het jaar 2018 had de gemeente Kampen als taakstelling 74 vergunninghouders te huisvesten. Bij de toewijzing van de woning zijn we afhankelijk van mutaties. Doordat de meeste mutaties plaatsvinden aan de Drosten- en Erfgenamenstraat, worden in verhouding veel statushouders in deze wijk geplaatst. Dit legt, in combinatie met andere sociale problematiek, druk op de wijk. Om die reden hebben we in overleg met deltaWonen besloten deze wijk een tijdje te ontzien.

Hierdoor heeft deltaWonen in 2018 naar rato meer woningen beschikbaar gesteld dan ons. Als we de “lopende huisvestiging” meenemen bij het totaal hebben we een voorstand van 13 personen. We starten 2019 dus met een voorstand van 13 personen. Een uitstekende score.

Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting

Naast de reguliere woningzoekenden is er sprake van een doelgroep die meer ondersteuning nodig heeft bij het vinden van een woning. We realiseren dit door: · samen met de gemeente Kampen en deltaWonen te zorgen voor huisvesting van verblijfsgerechtigden; · te werken met tijdelijke huisvesting zodat woningzoekenden via De Woningzoeker niet in de verdrukking komen; · overige urgente doelgroepen samen met de ketenpartners zo goed mogelijk te huisvesten, met als resultaat dat we voldoen aan de taakstelling zoals afgesproken met de gemeente Kampen en ketenpartners in de zorg.

Overige urgente doelgroepen

We werken voor de huisvesting van overige urgente doelgroepen zonder de zogenaamde quotum afspraken.

De praktijk leert dat de vraag naar woningen voor deze doelgroep per jaar fluctueert. Om die reden leveren wij daar

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

41

waar nodig maatwerk. In 2018 hebben wij via maatwerk twee huurders binnen ons bezit aan een woning geholpen.

Wonen met zorg is mogelijk

Door de verdergaande scheiding van wonen en zorg zal onze rol op dit gebied toenemen. Wij realiseren voldoende geschikte woningen zodat onze huurders ook bij zorgbehoefte, zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven. Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · de voorraad tijdig aan te passen op het toenemend aantal ouderen en mensen met een zorgvraag die zelfstandig blijven wonen; · het inzetten van de ‘seniorenmakelaar’; · deelname aan de werkgroep WWZ038, met als resultaat dat senioren langer in de ‘eigen’ woning kunnen blijven wonen.

Zelfstandig wonen

Beter Wonen bevordert het zelfstandig wonen in een huurwoning door ervoor te zorgen dat voldoende ondersteunende faciliteiten in de woning aanwezig zijn.

Deze faciliteiten bevorderen enerzijds de zelfredzaamheid en anderzijds kan het ondersteuning bieden aan de zorginstelling die thuiszorg levert. Onder andere Icare en Stichting IJsselheem leveren thuiszorg aan onze huurders. Beide zorginstellingen maken gebruik van personenalarmsystemen. Naast personenalarmsystemen zijn in onze complexen videofoons en intercoms aanwezig.

Deze domotica-toepassingen dragen bij aan de zelfredzaamheid en veiligheid van senioren. Bij nieuwbouw treffen we aanvullende maatregelen om het zelfstandig wonen te bevorderen.

Oppluspakket

In 2018 gaven we € 13.342,- uit aan beugels, verhoogde toiletpotten, thermostatische douchekranen, tweede trapleuning of andere kleine verbeteringen. Mede dankzij deze aanpassingen kunnen senioren langer zelfstandig blijven wonen.

Seniorenmakelaar

Drie jaar geleden zijn we gestart met de pilot van seniorenmakelaar. Dit betekent dat we senioren met een lange woonduur informeerden over het begrip “seniorenmakelaar”. Het doel is om huurders die op hun oude dag zelfstandig willen blijven wonen en zorg nodig hebben eerder te laten verhuizen naar een daarvoor geschikte woning. Door zittende huurders te matchen aan woonruimte, in plaats van woonruimte te verdelen,

42

ontstaat een klantgerichte benadering en faciliteren we de woningzoekende. Op deze manier krijgen we eengezinswoningen vrij en wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. De trein van verhuizingen komt hiermee op gang waardoor de starter ook eerder in aanmerking kan komen voor een woning. Het project heeft in verhouding tot het vele werk weinig resultaat behaald.

Om die reden hebben we het traject met de seniorenmakelaar in 2017 geparkeerd. In 2018 hebben we de lijst opgeschoond door huurders die niet in zijn gegaan op ons aanbod of zelfstandig passende huisvesting hebben gevonden, van de lijst te verwijderen. Eén huurder heeft een passende woning binnen ons bezit gevonden.

Wij hebben hier geen voorrang hoeven te verlenen.

Aandacht voor starters

Beter Wonen draagt op de volgende manieren bij om woningen voor starters beschikbaar te houden: · binnen het SVB borgen we de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen; · in de uitwerking van het huurbeleid zorgen we ervoor dat er voor de doelgroep tot 23 jaar voldoende woningen beschikbaar blijven tot de aftoppingsgrens; · bij verkoop van woningen bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Daardoor geven we starters op de koopmarkt de kans om te kopen waarmee we de doorstroming in de huursector bevorderen, met als resultaat dat starters kunnen slagen op de woningmarkt.

Starters

In het SVB hebben we geborgd dat we woningen qua streefhuurprijs toegankelijk houden voor starters op de woonmarkt. We hebben deze woningen echter niet specifiek gelabeld voor jongeren. In de leeftijdscategorie tot 23 jaar konden we dit jaar drie personen aan een huurwoning helpen.

Starters op de koopmarkt

Als woningen vrij komen die bestemd zijn voor verkoop, benaderen we eerst gegadigden onder onze huurders.

Hiermee creëren we doorstroming binnen ons bezit en bieden we huurders de mogelijkheid ‘wooncarrière’ te maken. In 2018 was er veel belangstelling voor de te verkopen huurwoningen. We hebben kijkmiddagen georganiseerd om belangstellenden te enthousiasmeren voor de woning. Opvallend bij de verkoop van huurwoningen is dat meerdere kandidaten belangstelling hebben voor de woning. In totaal hebben we in 2018 10 huurwoningen verkocht. Een woning is verkocht aan een huurder uit ons woningbezit.

7

Een leefbare maatschappij Corporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid. We zoeken hierin de samenwerking met ketenpartners en stimuleren initiatieven van huurders.

Doelstelling

Kosten

Wat we in 2018 deden Effect

Partners

We committeren ons aan de uitkomsten van de werkgroep Betaalbaarheid

Eigen inzet

Gemeente Kampen, deltaWonen

Voor onze doelgroep passen we voor de huurverhoging de huursombenadering toe. Bij de huurders met een inkomen hoger dan â&#x201A;Ź 40.350 passen we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe De gemiddelde huurverhoging van onze doelgroep is niet hoger dan inflatie We verduurzamen ons bezit conform SVB

Eigen inzet

De streefhuren zijn geactualiseerd en er is een gematigde huurverhoging doorgevoerd In 2018 hebben we de huursombenadering toegepast waarbij rekening is gehouden met de aftoppingsgrenzen en de streefhuren

Resultaat en eventueel vervolg Partijen voelen We hebben een gezamenlijke voldoende verantwoordelijk- betaalbare woningen heid beschikbaar voor onze doelgroep Meer balans prijs Onze huurprijzen kwaliteitverhou- zijn afgestemd op ding onze doelgroep

Betaalbare woonlasten

Onze huurprijzen zijn afgestemd op onze doelgroep

Huurders, HVgIJ

Voorraad toekomstbestendig

Onze voorraad wordt steeds energiezuiniger waardoor de woonlasten van onze huurders beheersbaar blijven

Huurders

Eigen inzet

De gemiddelde huurverhoging 2018 voor de doelgroep is niet hoger dan inflatie Eigen inzet, Het SVB is actueel en derden de veranderopgave is verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting

Huurders, HVgIJ

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

43

Doelstelling

Kosten

We blijven in gesprek Eigen inzet met dorpsbelangen over hoe we de leefkwaliteit in de kleine kernen op peil kunnen houden We hanteren een Eigen inzet strak incassoproces waarbij we inzetten op vroegtijdig persoonlijk contact.

‘Niet kunners’ worden niet ontruimd We willen de Eigen inzet huurachterstand beperken tot max.

0,25% van de jaarhuur We maken aan de Eigen inzet hand van FMP het maatschappelijk rendement zichtbaar in de jaarrekening.

Het gaat hierbij om het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde

Wat we in 2018 deden Effect We onderhouden korte lijnen met dorpsbelangen

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Het incassoproces is goed ingericht en leidt tot zichtbare resultaten. In 2018 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden

We handelen preventief

We blijven preventief handelen zodat we voorkomen dat mensen zonder huisvesting komen te zitten en onnodig met extra kosten worden geconfronteerd Het incassoproces Huurachterstand Huurachterstand is op orde en de in control 0,22% van de zittende ketensamenwerking huurders. We willen is versterkt dit niveau minimaal consolideren In de jaarrekening Legitimatie De analyse van 2017 hebben we het het verschil tussen maatschappelijk marktwaarde en rendement beleidswaarde inzichtelijk gemaakt geeft inzicht in het met de “marktwaarde maatschappelijk waterval” presteren

Betaalbare woonlasten

Betaalbaarheid is niet alleen een verantwoordelijkheid van de huursector. Wij pakken onze verantwoordelijkheid door: · in te zetten op verduurzaming van de woningvoorraad zodat de woonlasten dalen; · huurders bewust te maken welke invloed zij zelf hebben op het verlagen van de woonlasten; · passend toe te wijzen; · lokaal afspraken te maken over gematigde huurverhoging (werkgroep Betaalbaarheid); · actiever in te zetten op het vrijkomen van betaalbare woningen (doorstroming), met als resultaat dat de woonlasten voor onze doelgroep betaalbaar blijven.

Huurverhoging en bezwaren

Op 1 juli van elk jaar vindt de jaarlijkse huurverhoging plaats. Met de HVgIJ vindt afstemming plaats over het huurbeleid en het huurverhogingsvoorstel. We hebben in de uitwerking de huursombenadering toegepast. Dit betekent dat de verhouding tussen de huidige netto huurprijs en de streefhuur leidend is voor het bepalen van het percentage van de huurverhoging. Huurders met een

44

Resultaat en Partners eventueel vervolg We blijven in gesprek Besturen met dorpsbelangen dorpsbelangen zodat we weten wat er in de dorpen speelt Huurders en ketenpartners

Huurders en ketenpartners

Belanghouders

huishoudinkomen over 2016 lager dan € 41.056,- kregen een huurverhoging van gemiddeld 1,4 %. De huurverhoging varieert op basis van de huursombenadering tussen de 0 en 3,9 %. Huurders met een inkomen hoger dan € 41.056,- kregen op basis van de huursombenadering een huurverhoging van maximaal 4,4 %. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 bedraagt 1,4 %.

De jaarlijkse huurverhoging was voor drie huurders aanleiding om bezwaar aan te tekenen tegen het voorgestelde huurverhogingspercentage. Bij één huurder hebben we de huurverhoging moeten aanpassen. De overige twee bezwaren tegen de huurverhoging zijn ongegrond verklaard.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2018 € 18.992,- (2017 € 21.349). Dat is 0,22% van de jaarhuur.

Huurachterstand per ultimo Totale achterstand Aantal actieve huurders Bedrag vertrokken huurders

2016

2017

2018

20.604

21.349

18.992

39

51

34

708

670

1.316

De huurachterstand willen we beperken tot maximaal 0,25 % van de jaarhuur. We willen huurders met een huurachterstand in een vroeg stadium attenderen op de situatie. Alleen door huurders tijdig te confronteren met een huurachterstand en het maken van betalingsafspraken blijft de huurachterstand beheersbaar. We zien de laatste maanden dat huurders niet komen opdagen voor een gesprek op kantoor of helemaal niets van zich laten horen. De huurachterstand per 31 december 2018 voor de

Klasse

“zittende huurders” bedraagt € 17.676,-. Hiermee komt het huurachterstandspercentage uit op 0,22 % van de jaarhuur. De doelstelling is hiermee behaald.

Huurprijzen daeb-woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in de goedkope, betaalbare en dure klasse vallen. De appartementen die via IJsselheem volgens de AWBZ regeling worden doorverhuurd, zijn niet in dit overzicht opgenomen.

Aantallen per 31-12-2017

%

Aantallen per 31-12-2018

%

Goedkoop (tot € 417,34)

106

10

109

10

Betaalbaar (€ 417,34 - € 640,14)

826

81

846

81

91

9

97

9

Duur (meer dan € 640,14)

Huurprijs bij mutatie

Voor al onze woningen hebben we de streefhuur vastgesteld. Wanneer een woning muteert adverteren we de woning met deze streefhuur. Indien een woning wordt voorzien van verbeteringen die extra punten tot gevolg hebben, wordt de streefhuurprijs aangepast.

Bij de grondgebonden woningen hanteren we een streefhuurpercentage van 65%, bij gestapelde bouw hanteren we een percentage van 75% van de maximaal redelijke huur. Dit percentage kan lager uitvallen omdat afgetopt wordt op de per woning vastgestelde huurtoeslaggrens.

Periodiek monitoren we of de vastgestelde streefhuren voldoende gedifferentieerd zijn zodat de diverse doelgroepen een acceptabele slaagkans hebben. Tot dusver blijkt dit goed te passen.

Huurtoeslag

In aanmerking komen voor huurtoeslag is alleen mogelijk als de huurprijs van een woning lager is dan € 710,68.

Heeft een woning een hogere huurprijs, dan is huurtoeslag niet mogelijk. Huurtoeslag wordt rechtstreeks op het bankrekeningnummer van de huurder gestort.

Wij hebben daarom geen inzicht in het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt.

De Warmtewet bij collectieve verwarming

Sinds 1 januari 2014 gelden woningcorporaties volgens de Warmtewet als warmteleveranciers. Dit is bij ons van toepassing op de 102 flatwoningen omdat wij deze woningen via collectieve blokverwarming voorzien van warmte.

Woningcorporaties en huurders die een klacht of geschil hebben over warmtelevering kunnen vanaf 1 november 2015 terecht bij een onafhankelijke geschillencommissie.

De commissie is opgericht door Aedes, de Woonbond en de Consumentenbond. Tot dusver is hier door onze huurders geen gebruik van gemaakt.

Leefbaarheid

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze huurders. Dit betekent dat: · we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties bij bewoners; · onze taak daarbij uitsluitend ligt op signalering van probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening door middel van maatregelen aan de woning en/of de woonomgeving; · we een strak incassoproces hanteren waarbij we in een zo vroeg mogelijk stadium tot een oplossing willen komen; · we binnen ons incassobeleid onderscheid maken tussen ‘niet willers’ en ‘niet kunners’. ‘Niet kunners’ worden in principe niet ontruimd. Ook bij ‘niet willers’ proberen we ontruiming te voorkomen maar wordt er sneller doorgepakt; · we samen met onze huurders gaan voor een omgeving die schoon, heel en veilig is; · we naar nieuwe vormen zoeken om bewoners mee te laten participeren, met als resultaat dat de wijken waar ons bezit staat leefbaar blijven.

Buurtprikkel

Wanneer huurders zelf leefbaarheidsinitiatieven nemen, kunnen ze gebruik maken van de ‘buurtprikkel’. Dit is een fonds waaruit bijdragen kunnen worden gegeven voor initiatieven die betrekking hebben op de thema’s schoon,

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

45

heel en veilig. Op dit moment hebben we één aanvraag vanuit Wilsum onderhanden. Naar verwachting wordt dit project begin 2019 opgepakt.

Flet’n team

De bewoners van de galerijwoningen aan de Drostenstraat en Erfgenamenstraat hebben een team opgericht dat gezamenlijk werkt aan de leefbaarheid. Het team organiseert regelmatig activiteiten en levert maatwerk aan individuele bewoners.

Casus-overleg

Eénmaal per maand vindt overleg plaats met diverse ketenpartners zoals medewerkers van hulpinstanties, gemeente Kampen en politie. In het overleg wordt gesproken over bewoners met een hulpvraag in de samenleving. Daar waar mogelijk worden maatwerkafspraken gemaakt en gerichte acties uitgezet. Dit met als doel dat we preventief kunnen handelen. We proberen voor al onze huurders een oplossing te bieden als de situatie daarom vraagt. We kunnen instanties inschakelen maar we kunnen ook zelf de handen uit de mouwen steken.

46

Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ 038 Kampen)

WWZ 038 loopt nu ruim 2 jaar. We zijn in een fase beland dat de werkafspraken helder zijn en we elkaar makkelijk weten te vinden. Bureau HHM heeft in het laatste kwartaal van 2017 een onderzoek verricht naar hoe de vraag naar wonen met zorg zich de komende jaren gaat ontwikkelen. De doelstelling van de opdracht was om kwantitatief en kwalitatief inzicht te krijgen in de behoeften, omvang en prognose van verschillende zorgdoelgroepen in relatie tot wonen, zorg en welzijn. Het behoefte-onderzoek richt zich met name op de volgende zorgpartijen, daarbij hebben we de adviezen vermeld: · Ouderenzorg • v oldoende capaciteit aanwezig voor intramurale ouderenzorg; •a anbieden alternatieve vormen van huisvesting voor dementeren is wenselijk; • capaciteit Eerstelijns Verblijf (ELV) uitbreiden. · Geestelijke gezondheidszorg •w ees terughoudend met uitbreiding van Beschermd Wonen;

• blijf de onderlinge samenwerking tussen partijen voortzetten. · Gehandicaptenzorg • er is voldoende capaciteit voor intramurale gehandicaptenzorg; • heb specifiek aandacht voor kwetsbare jongeren in de leeftijd van 17 tot 26 jaar. · Jeugdhulp • investeer samen in concepten als Kansrijk Wonen; • organiseer vormen van respijtzorg voor 18+ers.

In 2018 zijn de eerste acties in gang gezet om invulling te geven aan de afspraken.

Maatschappelijke acties

Door verschillende instanties wordt een beroep gedaan op Beter Wonen om activiteiten te ondersteunen. We zijn daar terughoudend in. In 2018 hebben we één initiatief financieel ondersteund met een bijdrage van € 100,-.

Dit bedrag is ten goede gekomen aan Live Life, een organisatie die ook voor een aantal van onze anders getalenteerde bewoners een feestdag verzorgt.

Veiligheid

In het kader van veiligheid hebben we bij nagenoeg alle achterpaden brandverlichting gerealiseerd.

Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks (geïndexeerde) vergoeding.

Maatschappelijk rendement

In de doelen die wij ons stellen maken we continu keuzes tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde organisatie.

Maatschappelijk rendement is de maatschappelijke prestatie (outcome) in relatie tot de investering (input) die gedaan is. Waarbij de input uit diverse middelen (financieel en niet-financieel) kan bestaan. We willen dit inzichtelijk maken via een nader te bepalen model met als resultaat dat we op een transparante wijze inzichtelijk maken wat de effecten zijn van de keuzes die wij maken.

In het verslag van de directeur-bestuurder is nader ingegaan op dit onderwerp. Hierin heeft hij zowel tekstueel als financieel toegelicht hoe we maatschappelijk presteren op de onderdelen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer.

In onderstaande tabel hebben we de daadwerkelijke uitgaven in 2018 zichtbaar gemaakt.

Activiteit

Investering

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

4.635

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

6.296

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

17.457

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

11.362

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

14.854

Isolerende maatregelen:

bij spouw-, vloer- en dakisolatie plus isolerende beglazing: de helft van de investering Duurzaamheid aanleg zonnepanelen

51.615 94.524

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

1.750

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

432

Bijdrage dak- en thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

8.176

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

4.303

Totaal

215.404

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

47

48

8

Vastgoed toekomstbestendig We hebben de ambitie voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen beschikbaar te hebben voor onze doelgroep.

Doelstelling

Kosten

We voeren bij 150 woningen van ons bezit een APK veiligheidskeuring uit. Wanneer bewoners niet mee willen werken nodigen we ze uit voor een gesprek om de achtergrond te achterhalen Het SVB wordt geĂŤvalueerd

Eigen inzet, Bij 151 woningen is de Veiligheid aannemer APK veiligheidskeuring woning voor en uitgevoerd een groot deel installateur preventief geborgd

We realiseren 3 levensloopbestendige woningen in s Heerenbroek, 22 appartementen locatie Koster en 9 gezinswoningen Het Meer fase 3

Eigen inzet, De woningen zijn De Gilden, conform planning Ten Brinke, gerealiseerd en Salverda

Voorbereiden sloop/nieuwbouw Drostenstraat Samen met de gemeente Kampen geven we vorm aan de zoekopgave om de komende jaren nog 38 huurwoningen te realiseren naast de reeds bekende projecten

Eigen inzet, Loostad, KAW Eigen inzet

Eigen inzet

Wat we in 2018 deden

Evaluatie vindt begin 2019 plaats

Op dit moment wordt een stedenbouwkundige visie opgesteld Met de gemeente Kampen hebben we locaties in beeld gebracht en houden we elkaar op de hoogte wat betreft de voorgang

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Woningen worden blijvend periodiek preventief gekeurd zodat ze aan de veiligheidseisen blijven voldoen

Veranderopgave Complexplannen in beeld worden daar waar nodig geactualiseerd Realisatie Alle woningen zijn veranderopgave verhuurd. Conform het Jaarplan en de prestatieafspraken zijn we de volgende projecten aan het voorbereiden Realiseren Op basis van de veranderopgave visie wordt het plan verder uitgewerkt Realiseren We hebben locaties Prestatieafspra- in beeld om onze ken opgave zoals geformuleerd in de Prestatieafspraken te realiseren

Partners Huurders, aannemer en installateur

Gemeente, HVgIJ Gemeente, HVgIJ

Huurders, HVgIJ, gemeente Gemeente

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

49

Doelstelling

Kosten

Opstellen positioneEige inzet, ringsstatement Erfgena- KAW men- en Drostenstaat

Wat we in 2018 deden

Effect

We nemen dit onderdeel mee in de uitwerking van de stedenbouwkundige visie Bestaand bezit is conform het SVB verder verduurzaamd

Leefbare omgeving

De gemiddelde Eigen inzet energie-index van onze woningen op basis van Nader Voorschrift komt eind 2018 uit op 1,35 (eind 2016: 1,40) Bij mutatie wordt bij Eigen inzet, We hebben bij 15 de daarvoor gelabelde Nooter mutatiewoningen, 34 woningen zonnepanelen nieuwbouwwoningen aangebracht en 3 zittende huurders zonnepanelen geplaatst We werken een plan uit hoe onze woningen uiterlijk 2050 CO2 neutraal te krijgen

Eigen inzet

We hebben de Aedes CO2 routekaart 2050 ingevuld

Een goed onderhouden woning

We willen onze woningen in goede staat houden.

We hanteren hierbij het uitgangspunt ‘schoon, heel en veilig’. We realiseren dit door: · onze meerjarenonderhoudsbegroting af te stemmen op het SVB; · jaarlijks bij 150 woningen een APK veiligheidskeuring uit te voeren; · oog te hebben voor situaties waarbij veiligheid in het geding is en hier naar te handelen, met als resultaat dat onze woningen in een goede onderhoudsstaat verkeren.

Lagere woonlasten en duurzame voorraad

Resultaat en eventueel vervolg In de uitwerking van de plannen verwachten we een kwaliteitsslag te maken Eind 2018 gemiddeld 1,32 (label B). We werken geleidelijk toe naar gemiddeld label A

Partners Huurders, gemeente

Huurders

Verbetering gemiddeld label

In 2018 hebben we Huurders vooral bij de nieuwbouwwoningen een forse slag gemaakt.

We blijven inzetten op zittende huurders Inzicht in opgave Vanuit de Aedes berekening blijkt dat we rekening moeten houden met een investering van € 58 miljoen t/m 2050.

In 2019 werken we nader uit hoe wij hiermee omgaan

Ons woningbezit is als volgt opgebouwd: Kern

Aantal woningen

%

IJsselmuiden

1054

Wilsum

54

5

Zalk

19

2

Kamperveen

6

1

‘s-Heerenbroek

13

1

Grafhorst

16

1

Kampen

16

1

Totaal

1.178

89

100

In 2018 is ons bezit per saldo met 24 woningen gestegen. Er zijn gedurende het jaar 10 huurwoningen verkocht, 3 levensloopbestendige woningen opgeleverd in ‘s Heerenbroek, 22 appartementen op de locatie Koster en 9 gezinswoningen in Het Meer fase 3.

50

Opbouw vastgoed

Type woningen Eengezinswoningen

% aantal < 1945

19451959

19601969

Bouwjaren 1970- 19801979 1989

1990- 20001999 2009

>= 2010

- gezinswoningen

42

494

12

58

73

192

86

3

20

50

- levensloop/senioren

10

123

-

-

-

24

-

55

14

30

- etagebouw zonder lift (2 woonlagen)

13

148

-

-

57

56

29

-

6

-

- etagebouw met lift (2 woonlagen)

15

181

-

-

-

30

-

92

-

59

- flatwoning (3 woonlagen)

11

124

-

-

102

-

-

-

-

22

- intramuraal

6

76

-

-

-

3

-

3

9

61

- participanten Kulturhus

1

9

9

- kinderdagverblijf

0

1

1

- parkeervoorzieningen

2

21

- rabobankgedeelte kantoor

0

1

Meergezinswoningen

Overig

Totaal aantal woningen Totaal in procenten

100

1.178

5 12 1

63 5

16 232 20

1

306 26

115 10

153 13

49

4

248 21

Onderhoud aan ons woningbezit

In het Jaarplan 2018 hebben we de onderhoudslasten begroot op een totaalbedrag van € 1.511.000. Van elke woning hebben we de onderhoudskosten gedurende de economische levensduur in beeld.

Het planmatig onderhoud is de grootste post binnen de onderhoudsbegroting. In 2018 is in totaal € 816.352,uitgegeven aan planmatig onderhoud. De post binnenonderhoud is vraaggestuurd. Huurders kunnen zelf aangeven of ze binnenonderhoud willen laten uitvoeren.

In 2018 gaven we hier € 224.411,- aan uit.

Een overzicht van de werkelijke en begrote onderhoudslasten: Soort onderhoud 2018 Reparatie onderhoud Onderhoudskosten bij mutatie WMO aanpassing

Werkelijke uitgaven

%

Begroot

%

169.217

11

144.000

10

85.577

6

97.000

6

14.854

1

9.000

1

Planmatig onderhoud

745.204

48

728.000

48

Onderhoud c.v.’s

105.202

7

104.000

7

Binnenonderhoud

224.331

15

181.000

12

32.295

2

38.000

3

169.710

11

210.000

14

1.546.390

100

1.511.000

100

APK/preventief onderhoud Onvoorzien Totaal

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

51

Werkelijke uitgaven in %

2

Reparatie onderhoud

11

11

Onderhoudskosten bij mutatie

6

15

1

WMO aanpassing Planmatig onderhoud Onderhoud c.v’s Binnenonderhoud

7

APK/preventief onderhoud Onvoorzien

48

Reparatie- en mutatieonderhoud

Bij het muteren van een woning moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gestegen van € 988,- in 2017 naar € 1.057,- in 2018.

We zien in de markt dat de prijzen stijgen. Dit wordt veroorzaakt door meer vraag dan aanbod bij aannemers/ derden.

Het aantal reparatieverzoeken is gestegen van 1.223 in 2017 naar 1286 in 2018. De gemiddelde kosten per melding zijn gestegen, van € 112,52 naar € 131,58. Het blijft vooraf lastig in te schatten hoeveel klachten er gedurende een jaar binnen komen.

Kosten per reparatieverzoek en per mutatie: Aantal reparatieverzoeken

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek

Aantal verhuizingen

Gemiddelde kosten per mutatie

2015

1.169

103

79

1.094

2016

1.043

109

105

824

2017

1.223

113

93

988

2018

1.286

132

108

1.057

Jaar 2014

Klein-onderhoudsfonds

1.106

Voor € 4,25 per maand kunnen huurders lid worden van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Bij deelname aan dit fonds worden kleine reparaties, die normaal voor

52

114

102

914

rekening van de huurder komen, via het fonds betaald.

Voorbeelden zijn reparaties aan waterkranen en doucheslangen, ontstoppen van de riolering, schoonmaken van dakgoten en reparaties aan hang- en sluitwerk.

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2018 in euro’s: Planmatig onderhoud

Bedrag

Buitenschilderwerk diverse complexen

193.794

Klimaat

86.704

Terrein

12.138

Gevels

149.943

Daken en goten

14.411

Aanpassing Zeegravensingel

140.282

Schoorstenen

12.277

Casco

15.803

Schoonmaken

40.599

Vloeren

13.498

Beveiliging

17.134

Diversen

48.621

Totaal

APK

Beter Wonen wil graag dat iedere bewoner zich veilig voelt in zijn of haar woning. Daarom voeren wij één keer per zeven jaar een Algemene Periodieke veiligheidsKeuring uit. Een timmerman, een loodgieter en een elektricien bezoeken tegelijkertijd een woning en controleren deze volgens een vastgestelde checklist. Deze checklist is gebaseerd op de NTA 8025. In de lijst worden alle voor de veiligheid relevante punten die worden nagelopen, benoemd. Door ons is de lijst aangevuld met enkele preventieve onderhoudspunten. Ook kunnen bewoners tijdens de APK gelijk reparatieverzoeken uit laten voeren. In 2018 keurden we 151 woningen. Hiermee zijn alle woningen nu één keer bezocht en start de tweede APK-ronde voor al onze woningen.

Vernieuwing van ons bestaand bezit

Qua nieuwbouw of aankoop wordt gedurende de beleidsperiode uitsluitend geïnvesteerd in ‘DAEB-bezit’.

Op basis van het Strategisch Voorraad Beheer is ons doel voor de periode 2018 tot en met 2020: · onze portefeuillestrategie (groei en vernieuwing bezit) te realiseren, met als resultaat dat we over een toekomstbestendige woningvoorraad beschikken.

Herstructurering Drostenstraat

De herstructureringsplannen voor de Drostenstraat staan gepland voor de jaren 2020/2021. De bewoners van

745.204 de Drostenstraat worden jaarlijks geïnformeerd over de voortgang van de plannen. KAW is gestart met het opstellen van een stedenbouwkundige visie. In het tweede half jaar 2019 gaan we concreet aan de slag met de plannen.

Zowel de bewoners als de HVgIJ worden nauw betrokken bij dit project.

Groot onderhoud Dijkwoningen

Na diverse overleggen met de bewonerscommissie is Mateboer Bouw in november gestart met de groot onderhoudswerkzaamheden. De woningen worden grondig aangepakt en zijn na de werkzaamheden qua wooncomfort en met een A+-label voorbereid op de toekomst. In de opstartfase liepen we tegen wat tegenslagen aan waardoor vertraging in het proces is ontstaan. Mateboer stuurt op dit moment bij door de inzet van extra capaciteit en een stevige coördinatie. Hiermee wordt het proces vlot getrokken.

De uitvoering van het project loopt door in 2019 en is naar verwachting medio 2019 gereed.

Nieuwbouw Koster

Op de locatie Koster zijn eind 2018 door ten Brinke Bouw 22 energiezuinige appartementen opgeleverd. Er was veel belangstelling voor deze woningen. Van deze appartementen zijn er 11 aan ‘bestaande’ huurders verhuurd.

Hiermee hebben we een verhuisketen binnen ons bezit opgestart.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

53

Inloopavond Plan Koster

Het Meer fase 3

In Het Meer heeft Salverda Bouw eind 2018 9 woningen zonder gasaansluiting aan ons opgeleverd. Ook voor deze woningen was de belangstelling groot. Van deze appartementen zijn er 5 aan bestaande huurders verhuurd.

Net als bij Koster zorgt dit voor doorstroming binnen ons bezit. De woningen zijn voorzien van een geo-warmtepomp. Dit heeft een zeer positief effect op de woonlasten van deze huurders.

‘s Heerenbroek

In ’s Heerenbroek heeft De Gilden 3 levensloopbestendige woningen voor ons gerealiseerd. Deze energiezuinige woningen zijn verhuurd aan mensen met een binding met ’s Heerenbroek.

Duurzaamheid

We dragen bij aan een duurzame wereld en streven naar betaalbare woonlasten. We realiseren dit door: · onze voorraad op basis van het SVB verder te verduurzamen tot gemiddeld label B, met als doel dat we over een duurzame woningvoorraad beschikken.

Duurzaamheid

Bij duurzaamheid gaat het om de balans tussen bedrijfseconomie, mens en milieu (planet, people en profit).

Beter Wonen zet zich met verschillende initiatieven in om deze balans te vinden.

Waar dit op een rendabele manier mogelijk is, plaatst Beter Wonen zonnepanelen op huurwoningen. De betreffende huurders zijn hierover geïnformeerd. Bij plaatsing van zonnepanelen berekenen we maximaal 50% van de berekende besparing als servicekosten door aan de huurder. Ook bij mutatiewoningen plaatsen we, waar rendabel, zonnepanelen. In totaal hebben we in 2018 bij 52 woningen zonnepanelen aangebracht.

In 2018 realiseerden we 9 eengezinswoningen in fase 3 van Het Meer. Deze woningen hebben een gemiddelde energie index van 0,03. Deze woningen zijn hiermee bijna energieneutraal en aanzienlijk energiezuiniger dan het bouwbesluit voorschrijft. Deze woningen hebben geen gasaansluiting.

Oplevering locatie ‘s Heerenbroek

54

Daarnaast hebben we 22 appartementen en 3 levensloopbestendige woningen opgeleverd. Deze woningen hebben een energie index van gemiddeld 0,15.

· een warmtepomp die werkt op geo warmte of luchtwarmte · een waterstofketel

Energetische maatregelen

Infrarood, elektrische straalkachels, doorstroom verwarmers of andere soort gelijke oplossingen halen lage rendementen en zijn niet effectief.

In 2018 hadden we € 95.000 beschikbaar voor energetische maatregelen. We hebben een bedrag van € 197.753,besteed. Onze aanpak is er op gericht om bij planmatig onderhoud, op verzoek van huurder en bij mutatie energetische maatregelen te nemen. Deze maatregelen bestaan uit het isoleren van de woning en plaatsen van zonnepanelen waar dit kan. Wanneer er sprake en ruimte is voor een huurverhoging (isolatiemaatregelen) of doorberekening via de servicecomponent (zonnepanelen) heeft een huurder de keuze om de maatregel toe te laten passen.

De zonnepanelen zijn ook een mooie en effectieve maatregel om woningen naast het isoleren verder te verduurzamen. Eind 2018 heeft Beter Wonen 243 huurwoningen met in totaal 2.514 zonnepanelen die 684.065 Wp aan stroom leveren.

Alternatieven voor een CV-ketel zijn op dit moment erg kostbaar. Daarbij speelt dat de energiekosten van de verschillende oplossingen in de toekomst zeer onzeker zijn.

Het is op dit moment dan ook risicovol om grootschalig CV-ketels te gaan uitfaseren. Om die reden vervangen wij CV-ketels voorlopig nog regulier en volgen de ontwikkelingen op de voet.

In 2018 hebben wij voor nieuwe keukens het gaskooktoestel uit het assortiment genomen en 4 inductiekookplaten in het assortiment opgenomen zodat er een ruime keuze is voor elektrisch koken. Daarnaast leggen wij bij een keukenvervanging gratis een kookgroep aan in de woning zodat er gasloos gekookt kan worden.

Verwarming

99% van onze woningen beschikken over een HR 107 ketel.

Inmiddels heeft 1,7 % van onze woningen een warmtepomp die geheel op elektra werkt. In geval van nieuwbouw is dit een geschikt alternatief voor de CV-ketel.

Toekomst van de CV-ketel

Voor bestaande woningen met een CV-ketel stijgt de noodzaak om een alternatieve verwarming te gaan toepassen zonder co2 uitstoot. Oplossingen kunnen zijn: · een warmtenet die gevoed wordt door een duurzame warmtebron

Energielabeling

Bij iedere huurwoning die opnieuw wordt verhuurd, moet een officieel certificaat met de energieprestatie van de woning overhandigd worden aan de huurder.

Deze prestatie wordt uitgedrukt in een letter (energielabel) of een energie index. Onderstaand een overzicht van het verloop van de energielabels tot nu toe.

Percentage per label 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

n 01-01-2011 n 01-01-2012 n 01-01-2013 n 01-01-2014 n 01-01-2015 n 01-01-2016 n 01-01-2017 n 01-01-2018 n 01-01-2019

A

B

C

D

E

F

G

In 2018 is het percentage A en B labels met 5 % toegenomen. 81 % van onze woningen heeft een A, B of C label.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

55

De doelstellingen en strategieën voor de energieprestatie van de woningen zijn gebaseerd op een gemiddelde energie index voor alle woningen. Met de komst van het nader voorschrift in 2015 is dit een stuk lastiger geworden en is een onzuiver beeld ontstaan. Dit komt omdat per 2015 met het nader voorschrift een compleet andere rekenmethodiek is geïntroduceerd met een andere schaalverdeling voor de energie index. De oude en nieuwe energie indexen met elk een eigen schaalverdeling worden

echter wel samengevoegd tot een gemiddelde. Beter Wonen heeft inmiddels alle energie indexen omgezet naar het nader voorschrift. Deze energie indexen zijn dus allemaal volgens dezelfde rekenmethode berekend. Dit geeft hiermee weer een betrouwbaar beeld van de gemiddelde energie index en de stand van zaken hierin. Helaas wordt gewerkt aan weer een nieuwe rekenmethodiek waardoor per 1-1-2020 mogelijk weer een soortgelijke situatie ontstaat als in 2015.

Gemiddelde energie index 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0

Label A

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

1-1-2015

NV

Hierboven is de ontwikkeling van de energie index weergegeven van de afgelopen jaren. De sprong is de introductie van de nieuwe rekenmethodiek (Nader Voorschrift).

Afgifte energielabels in 2018

1-1-2016

1-1-2017

Label B

1-1-2018

1-1-2019

Label C

1-1-2020

1-1-2021

de Energieprestatie te halen en het hier vervolgens bij te laten. We kijken inhoudelijk naar de maatregelen die moeten worden toegepast om de woning goed voor te bereiden op de toekomst. De EPC is hiervan een resultante.

Bij mutatie van een woning voorzien we de woning van een officieel energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de energieprestatie van de woning. Onze opzichters volgden een opleiding om de energieprestaties van de woning zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau verstrekt ons vervolgens de officiële labels.

Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of de beoordeling op de juiste manier is uitgevoerd.

We overhandigen ook de kopers van onze woningen een energielabel.

Nieuwbouw

Beter Wonen is zich ervan bewust dat door de energietransitie de komende decennia het energiemodel voor woningen verandert. Hoe zich dit ontwikkelt, is lastig vast te stellen.

Beter Wonen beoordeelt bij elk nieuwbouwproject welke verwarmingsmethode het beste kan worden toegepast.

Het is niet onze inzet om met ‘goedkope’ maatregelen

56

Warmtepomp huurwoningen Slenkstraat Bron: Beter Wonen

Concreet betekent dit dat wordt ingezet op een behoorlijk stevige schil en installaties die geschikt zijn voor de toekomst. Meestal wordt gekozen voor lage temperatuur verwarming met vloerverwarming. Ook kiezen we voor triple glas, luchtdicht bouwen en circa tien zonnepanelen (mits de dakligging dit toelaat).

Voor toekomstig te ontwikkelen nieuwbouw projecten moeten we er vanuit gaan dat geen CV-ketel meer kan worden toegepast. Dit zorgt voor hogere uitgaven voor de verwarmingsinstallatie.

Nieuwe energiebronnen

en

2

me

1

· Bij mutatie of groot onderhoud handelen we conform ons Strategisch Voorraad Beleid. · Bij daartoe aangewezen woningen die door verhuizing leeg komen, vervangen we enkel glas door HR++ glas.

Waar technisch mogelijk, brengen we spouwmuur-, vloer- en dakisolatie aan waarbij we ook koudebruggen isoleren. Daarnaast plaatsen we, waar mogelijk, zonnepanelen. · Bij woningen waar een kamer op zolder mogelijk is, werken we de dakisolatie netjes af met gipsplaten.

Investeringen worden in de nieuwe huurprijs doorberekend. · Bij groot onderhoud bieden we de bewoner aan deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. · Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is triple glas of HR++ glas geplaatst.

Voor deze maatregel berekenen we geen huurverhoging. · Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor isolerende maatregelen. · Bij zonnepanelen berekenen we maximaal de helft van de theoretische energiebesparing door in de huur.

Bij isolatie maatregelen berekenen we maximaal een kwart van de theoretische energiebesparing door in de huur.

rza uu k d gie rui r geb ene

be pe erg rk de iev raa g

· Bij nieuwbouw wordt gezocht naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen.

Bij Maarlenhof is een warmte-koude-opslag in gebruik waarbij tot een diepte van tachtig meter in de zomer de warmte wordt opgeslagen en in de winter wordt afgenomen. · Omdat de mogelijkheid tot isoleren bij huurwoningen beperkter wordt vanwege gebrek aan belangstelling bij huurders, zoeken we breder naar mogelijkheden om ons bezit te verduurzamen. Dit doen we volgens de Trias Energetica. Het beperken van warmteverlies, dus isoleren, houdt de belangrijkste focus. · Beter Wonen plaatst zonnepanelen bij mutatiewoningen en op verzoek bij huurwoningen waar dit effectief is. · Beter Wonen heeft inmiddels bodemwarmtepompen en luchtwarmtepompen toegepast bij nieuwbouwwoningen om ervaring op te doen met deze systemen.

Beleid inzake energetische maatregelen

3 indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

Trias Energetica

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

57

58

9

Financieel gezond Als goed rentmeester willen we permanent financieel in control zijn zodat we aan onze maatschappelijke opgave kunnen blijven voldoen.

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden Effect

We voldoen aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties

Eigen inzet

We hebben In control het financieel reglement en de financieringsstrategie geactualiseerd en de bedrijfslasten zijn verder teruggedrongen

Huurderving door leegstand minder dan 0,5% (m.u.v. te verkopen huurwoningen)

Eigen inzet, De Ruiter

We verhuren daar waar mogelijk aansluitend

In control

We hebben de woningwet volledig geĂŻmplementeerd In het SVB hebben we de verkoopvoorraad vastgesteld. We verkopen vooral bij mutatie

In control

Implementeren Eigen inzet Woningwet conform Routeplanner We verkopen Eigen inzet, minimaal makelaar 8 woningen

Bijdrage veranderopgave

Resultaat en eventueel vervolg We voldoen aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties.

We houden rekening met scenarioâ&#x20AC;&#x2122;s zodat we tijdig kunnen anticiperen op ontwikkelingen in de markt Met 0,18% is de doelstelling gerealiseerd. We blijven scherp op het proces en bespreken tijdig of maatwerk nodig is We voldoen aan wet- en regelgeving

Partners WSW, Autoriteit woningcorporaties

Huurders en ketenpartners

RvC, autoriteit woningcorporaties We hebben 10 woningen Huurders verkocht voor verkoop aangewezen woningen

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

59

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen heeft een gezonde financiële basis en wil deze graag behouden om als goed rentmeester ook in de toekomst aan haar maatschappelijke opgave te kunnen voldoen. Dit realiseren we door: · te voldoen aan de financiële beoordelingscriteria van het WSW en AW; · investeringen voor de komende drie jaar per saldo vanuit eigen middelen te realiseren; · kritisch te blijven op de algemene kosten, met als resultaat dat we ons qua bedrijfslasten in de kopgroep van de Aedes Benchmark bevinden.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Het WSW draagt bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement.

Zij hanteert een risicobeoordelingsmodel waarmee zij op een eenduidige manier de risico’s van de corporatie en van de totale borg identificeert, analyseert en interpreteert. De beoordeling heeft als doel om zoveel mogelijk aanspraken op het borgstelsel te voorkomen. Andere doelen zijn de solidariteit niet onnodig belasten en de zekerheidsstructuur verbeteren. Hierdoor kunnen corporaties

Soort

tegen de meest gunstige voorwaarden leningen aantrekken voor de volkshuisvestelijke activiteiten.

Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel is het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie in een bepaalde periode mag lenen onder WSW-borging voor financiering van geplande activiteiten. Het borgingsplafond wordt vastgesteld aan de hand van de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren zoals opgenomen in de dPi2017. In haar brief d.d. 13 augustus 2018 verklaart het WSW dat wij voldoen aan de eisen en dat we voldoen aan de voorwaarden voor borging.

Autoriteit woningcorporaties

De Autoriteit woningcorporaties heeft in de oordeelsbrief 2018 aangegeven dat de financiële beoordeling niet leidt tot opmerkingen en geen aanleiding geeft tot het doen van interventies.

Financiële kengetallen

Door het WSW zijn een aantal relevante ratio’s opgesteld, waaraan corporaties moeten voldoen. Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste ratio’s met de daarbij horende ontwikkeling voor Beter Wonen op basis van de meerjarenbegroting.

Norm

2020

2021

2022

2023

2024

ICR

>1,4

3,4

3,5

4,0

3,7

3,3

LTV

<75

54,9

53,9

54,4

53,1

54,9

Solvabiliteit

>30

44,8

45,6

41,5

43,2

43,1

Dekkingsratio

<70

31,6

30,9

31,2

30,3

31,2

60

Beperking bedrijfslasten

Ook in 2018 hebben we onze bedrijfslasten verder weten terug te dringen. Binnen de Aedes-benchmark zijn onze geharmoniseerde beïnvloedbare bedrijfslasten gedaald van € 811 (2017) naar € 767 (2018). Het gemiddelde van de sector kwam in 2018 uit op € 764. We blijven ons inzetten voor verdere verlaging van de bedrijfslasten. De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt. Als compacte organisatie hebben we op een aantal onderdelen in verhouding tot corporaties die qua omvang groter zijn, hogere kosten.

Denk hierbij aan de accountants- en ICT-kosten. We kijken daarom bij voorkeur naar het totale plaatje en zetten in op een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering.

Vanuit onze kengetallen blijkt dat we hier goed in slagen.

Ons uitgangspunt is en blijft, dat iedere euro goed besteed wordt.

Leegstandscijfers en beleid

Bij een huuropzegging van een woning plannen we gelijk een afspraak voor een vóór- en eindinspectie.

Doel is om de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via De Woningzoeker. Hierdoor blijft de leegstandstermijn zo kort mogelijk. In 2018 hebben we bij een aantal woningen op dezelfde dag de sleutels van de oude huurder in ontvangst genomen en weer uitgegeven aan de nieuwe huurder. Op deze manier is er geen sprake van leegstand. We zien mogelijkheden om dit proces verder te optimaliseren. Dit pakken we in 2019 op.

In 2018 is de huurderving gedaald van € 35.081,- naar € 14.045,-. Dit komt neer op een percentage van 0,18%.

De huurderving die betrekking heeft op de te verkopen huurwoningen is ten laste gebracht van de opbrengst verkopen. De huurderving van leegstaande woningen in het project van groot onderhoud 93 dijkwoningen komt ten laste van dit project. Dat geldt ook voor de huurderving bij de aanpassing van de woningen aan de Zeegravensingel.

Implementeren nieuwe Woningwet

Voor de implementatie van de woningwet volgen we een routeplan. In 2018 werden naar aanleiding van de veegwet de statuten geactualiseerd. De implementatie van de nieuwe Woningwet is hiermee afgerond.

Verkopen van bezit

Het verkopen van bezit levert een volkshuisvestelijke meerwaarde en genereert financiële middelen.

De te verkopen woningen zijn vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid. Ons doel is: · gemiddeld vijf woningen per jaar te verkopen, met als resultaat dat we onze maatschappelijke opgave kunnen financieren.

In 2018 verkochten we tien woningen. Een woning is verkocht in ’s Heerenbroek en negen woningen in IJsselmuiden. We hebben het voornemen om de verkoopopbrengst te herinvesteren in nieuwe huurwoningen.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

61

62

10

Organisatie toegerust op de toekomst We staan midden in de samenleving en willen dicht bij onze huurders staan. Dat vraagt om goede en betrokken medewerkers.

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden

Minimaal één thema bijeenkomst organiseren voor de Raad van Commissarissen

Eigen inzet

Organiseren Belanghoudersbijeenkomst

Eigen inzet

Plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken worden gevoerd en daaruit voorkomende actiepunten gerealiseerd Implementeren digitale facturering

Eigen inzet

Op 15 oktober organiseerde Patrimonium Urk een themabijeenkomst over duurzaamheid voor onze RvC en de RvC van Patrimonium Urk Op 17 mei hebben we een Bewustwording belanghoudersbijeenkomst georganiseerd waarin we nader ingingen op de verduurzamings-opgave Met alle medewerkers Betrokken zijn gesprekken vanuit medewerkers de planningscyclus gevoerd

Audit op de processen intermediaire verhuur en huurincasso

Eigen inzet, NCCW Eigen inzet

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Inzicht in actuele Meer inzicht in ontwikkelingen oplossingsrichtingen en mogelijke alternatieven

Het digitale Effectiever factureringsproces is proces geïmplementeerd Intermediaire verhuur Verbeterslag maakt onderdeel uit van controle jaarrekening en audit t.b.v. huurincasso is niet uitgevoerd

Samen met belanghouders gaan we vorm geven aan de verduurzamingsopgave

Partners RvC, FM Consultants, Patrimonium Urk

Huurders, ketenpartners HVgIJ

De werkzaamheden Medewerkers zijn geëvalueerd en er zijn vervolgafspraken gemaakt die we in 2019 monitoren

We gaan het proces in 2019 verder optimaliseren De geconstateerde verbeterpunten zijn/worden geïmplementeerd

Medewerkers, derden Medewerkers

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

63

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden

Effect

Implementatie privacyreglement en aanverwante stukken In-company training Klantgericht schrijven

Eigen inzet

De implementatie is afgerond

Privacy-proof

Eigen inzet, Pastoor BV

De cursus klantgericht schrijven is gevolgd

Eenduidige huisstijl

Dicht bij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan.

Dit realiseren we door: · het behouden van een kantoor midden in ons werkgebied; · onze huurders en belanghouders via reguliere en nieuwe kanalen te informeren over onze inspanningen; · verder te digitaliseren (bijv. 24/7 selfservice via een huurdersportaal); · in gesprek te blijven met huurders en dorpsbelangen. We gebruiken hiervoor verschillende vormen zoals themabijeenkomsten, wijkschouwen en individuele gesprekken; · transparant te zijn tegenover gemeente en maatschappelijke organisaties wat betreft onze prestaties en mogelijkheden; · jaarlijks op thema de betrokken belanghouders (smal) uit te nodigen om met elkaar in gesprek te gaan, met als resultaat dat we dicht bij onze huurders en belanghouders blijven staan.

Kantoor en Woonwinkel

Ons kantoor is goed bereikbaar. Aan onze balie helpen we zowel woningzoekenden als huurders. In geval van specifieke problematiek verwijzen we door naar de daarin gespecialiseerde organisaties.

In onze woonwinkel maken huurders keuzes voor de keuken, toilet en badkamer. De mogelijkheden voor een huurder richten zich op bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Extra’s zoals uitbreiding van de keuken, een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine worden ook aangeboden. De huurder kan deze extra’s uitkiezen tegen contante betaling of huurverhoging.

Communicatie

Via onze website houden we door middel van nieuwsberichten belangstellenden op de hoogte van actuele

64

Resultaat en Partners eventueel vervolg Jaarlijks besteden Derden we aandacht aan dit onderwerp in het personeelsoverleg We hanteren dezelfde Medewerkers schrijfafspraken en besteden hier periodiek aandacht aan in het personeelsoverleg

onderwerpen. Op de projectenpagina houden we de voortgang van onze nieuwbouw up-to-date. Met twee beeldschermen in de hal delen we korte nieuwsberichten waarmee we belangstellenden op de hoogte houden van belangrijke informatie.

Woningzoekenden kunnen via www.dewoningzoeker.nl reageren op woningen die beschikbaar komen voor verhuur. De link hebben we op onze website geplaatst.

Tweemaal per jaar geven we het blad ‘WoonWijzer’ uit aan huurders en belanghouders waarin we ze informeren over de ontwikkelingen bij Beter Wonen. In het blad passeren uiteenlopende onderwerpen de revue.

Dit jaarverslag bevat veel relevante informatie. Voor de belangstellenden die graag in één oogopslag willen zien hoe Beter Wonen er voor staat, maken we een jaarkrant waarin op één A3 de ‘highlights’ vermeld staan.

Huurdersportaal

Met het huurdersportaal kunnen huurders 24 uur per dag hun persoonlijke gegevens benaderen en zaken met ons regelen. Op dit moment maakt zo’n 20% van huurders gebruik van Mijn Beter Wonen. We verwachten de digitale dienstverlening de komende jaren geleidelijk uit te breiden.

Themabijeenkomst Raad van Commissarissen

Samen met Patrimonium Urk organiseren we jaarlijks een themabijeenkomst. Op 15 oktober is door de RvC van Patrimonium Urk een bijeenkomst georganiseerd met duurzaamheid als thema. Met FM Consultants en SlimRenoveren hebben we van gedachten gewisseld over de route van corporaties naar een duurzame woningvoorraad. Daarbij is ingezoomd op welke keuzes gemaakt kunnen worden en welke financiële consequenties daaraan hangen.

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst

Op 17 mei hebben we onze belanghoudersbijeenkomst georganiseerd bij Kalter aardbeien. Het thema van deze bijeenkomst was duurzaamheid. Een gevarieerd gezelschap (huurders, HVgIJ, wethouder, gemeente, zorg/welzijn, Enexis, RvC, collega corporaties) werd meegenomen in de visitatieresultaten van Beter Wonen en de verduurzamingsopgave. Kalter Aardbeien gaf ons inzicht in haar bedrijfsvoering. Het bedrijf teelt aardbeien met behulp van aardwarmte en zonnepanelen. Hanzehogeschool Groningen nam ons mee in de wereld van duurzame energie.

We spraken onder andere over het energieverbruik in Nederland, de energietransitie, duurzaam opwekken van energie door middel van zonnepanelen, windturbines en andere bronnen. Aan de hand van een spel, de We Energygame, namen de teams vervolgens beslissingen over de energievoorzieningen voor Wilsum en IJsselmuiden. Dat elke beslissing zowel voor- als nadelen heeft, werd tijdens het spel duidelijk. Al met al een leerzame en inspirerende middag.

Medewerkers

Een goede organisatie met de juiste medewerkers is een belangrijke randvoorwaarde om onze doelen te bereiken. Om dit voor de toekomst te borgen: · bieden we goede arbeidsomstandigheden en -voorwaarden, met mogelijkheden tot groeien en leren; · maken we heldere afspraken over de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden; · optimaliseren we de Planning&Control cyclus en zorgen voor goede en tijdige management- en sturingsinformatie met voldoende afstemmingsen bijsturingsmogelijkheden, met als resultaat dat onze medewerkers voldoende toegerust zijn om de gestelde doelen te realiseren.

Personeel

Per 31 december 2018 waren 11 medewerkers (8,9 fte) in vaste dienst, 7 mannen en 4 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers is 43,8 jaar. De gemiddelde duur van het dienstverband is 12,1 jaar. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende gemiddelde fte’s over 2018:

(fte) · Directeur-bestuurder 0,9 (één medewerker) · Financiën en verhuur 5,0 (zeven medewerkers) · Vastgoed 3,0 (drie medewerkers) · Interieurverzorgster 0,4 (één medewerker)

Stageplaatsen

Beter Wonen biedt stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid hebben (werk)ervaring op te doen. In 2018 boden we plek aan twee stagiaires met een secretariële achtergrond.

Beoordelings- en functioneringsgesprekken

We werken met een planningscyclus. Aan het begin van het jaar worden er aan de hand van het jaarplan afspraken gemaakt met de medewerkers over te behalen doelen. Tevens wordt de opleidingsbehoefte besproken.

Ook hier maken we afspraken over. Halverwege het jaar wordt besproken hoe het staat met de afspraken en of bijsturing nodig is. Aan het eind van het jaar nemen we de afspraken met elkaar door en wordt het totale functioneren beoordeeld. Hiermee beogen we medewerkers te stimuleren zich verder te ontwikkelen.

Administratieve organisatie /interne controle

We hebben doorlopend aandacht voor de administratieve organisatie en interne controle. Door de strategische

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

65

doelstellingen te koppelen aan de kritische succesfactoren hebben we één en ander goed geborgd. We blijven stappen zetten in de doorontwikkeling van de tussentijdse informatievoorziening en het doorvoeren van verbeteringen in de bedrijfsprocessen.

Implementeren digitale facturering

Eind 2017 zijn de voorbereidingen gestart voor het implementeren van digitale facturering. In januari is de programmatuur en de daarbij behorende inrichting geïmplementeerd. Na de implementatie moesten de medewerkers wennen aan het nieuwe proces.

Daarnaast was er in de inrichting nog het nodige te verbeteren. Inmiddels loopt het proces naar behoren.

We zien nog mogelijkheden om het proces verder te optimaliseren. Denk hierbij aan het frequenter inzetten van XML-bestanden en slimmer gebruik maken van koppelingen met ons primaire systeem.

Tax planning

Ook in 2018 stonden we weer nadrukkelijk stil bij de taxplanning en onze fiscale positie. Tijdens deze bijeenkomsten bespreken we actualiteiten en komen we tot keuzes.

Deze keuzes, die effect hebben op onze fiscale positie, zijn gedeeld met de Raad van Commissarissen. Naast de fiscale positie zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: · ‘in control’ zijn (soft controls); · projectontwikkeling; · vennootschapsbelasting; · Zonnepanelen; · omzet- en loonbelasting; · onderhoud versus verbetering; · regelingen met betrekking tot duurzaamheid; · wet ketenaansprakelijkheid.

Risicomanagement

Jaarlijks wordt de integrale risicoanalyse (NAR) geactualiseerd en in het stafoverleg besproken. Omdat de RvC te kennen gaf de risicoanalyse te uitgebreid te vinden waardoor adequate monitoring minder goed mogelijk is, is deze niet meer voorgelegd aan de RvC. Hiervoor is de risicoparagraaf in de plaats gekomen. In de risicoparagraaf, die opgenomen is in het jaarplan en in de tussentijdse cijfers, worden de risico’s nader toegelicht en geclassificeerd. Waar nodig worden de uit te voeren acties benoemd.

De gevoeligheid voor economische ontwikkelingen en wet- en regelgeving wordt jaarlijks bepaald op basis van scenario’s die opgenomen zijn in het jaarplan. Risico’s met betrekking tot investeringen op projectniveau brengen we in kaart in het haalbaarheidsonderzoek.

66

De beheersing van de operationele risico’s zijn geborgd binnen ons control plan. In een spreadsheet bewaken we de diverse processen en sturen waar nodig bij. Daarnaast vindt jaarlijks een audit plaats op een aantal processen.

In 2018 betrof dit de processen met betrekking tot het woningwaarderingssysteem en woning verlaten.

Vanuit de audits kwamen aanbevelingen naar voren.

Deze zijn nader besproken en overgenomen.

Risico-inventarisatie en -evaluatie

De Risico-inventarisatie wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken tijdens het personeelsoverleg. In dit overleg staan we onder andere nader stil bij de thema’s omgaan met agressie en integer handelen. De afgelopen jaren was het binnenklimaat een belangrijk thema. In 2018 zijn werkzaamheden aan het kantoor uitgevoerd die een positief effect hebben op het binnenklimaat.

Implementeren privacyreglement

Voor de implementatie van de AVG hebben we de Routeplanner van Aedes gehanteerd. In deze routeplanner is een overzicht opgenomen van de te ondernemen stappen. Al deze stappen hebben we inmiddels doorlopen en afgerond. Daarnaast hebben we een QuickScan uitgevoerd om te beoordelen welke aanvullende stappen gezet moeten worden. Daaruit is onder andere naar voren gekomen dat onze website beter beveiligd moet worden.

Dit is inmiddels gerealiseerd. De privacyverklaring is terug te vinden op onze website. Met diverse ketenpartners is een verwerkersovereenkomst afgesloten.

Ziekteverzuim

Ons beleid is gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Valt een medewerker toch uit, dan doen Beter Wonen en medewerker er, vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, alles aan om de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. Hierbij ligt de focus op de (arbeids) mogelijkheden van de medewerker. Begeleiding vindt plaats door leidinggevende, eventueel met ondersteuning van de arbodienst. Waar nodig organiseert en financiert Beter Wonen (aanvullende) interventies.

In 2018 zijn er 14 verzuimmeldingen geweest. Het totaal aantal verzuimdagen is 26.

2018 1,1 %

2017

0,3 %

Arbobeleid

2016

1,2 %

2015

0,4 %

2014

0,8 %

2013

1,0 %

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: · ziekteverzuim en ongevallen; · kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden;

· schade aan gezondheid en goederen van personeel; · een slechte werksfeer.

Bij Beter Wonen zijn drie medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener. Jaarlijks wordt een herhalingscursus gevolgd. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. Voor het Arbobeleid zijn we aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij De Amersfoortse loopt.

Opleidingen

Medewerkers van Beter Wonen hebben de mogelijkheid zich verder te ontwikkelen door opleidingen te volgen.

Deze opleidingen dragen bij aan het goed op de hoogte zijn van recente ontwikkelingen en wet- en regelgeving.

Daarnaast draagt het bij aan de persoonlijke ontwikkeling van de betreffende medewerker.

Alle medewerkers hebben de training klantgericht schrijven gevolgd. In het verleden heeft Pastoor BV bij ons een training klantgericht schrijven gegeven. In de loop van de jaren hebben we nieuwe collega’s gekregen. Bij het inwerken hebben we verteld over onze schrijfstijl maar via een training komt de informatie duidelijker over.

Ook voor degene die in 2013 deelnamen aan de training is een dergelijke training een goede opfris moment. In de training is onder andere de opbouw van brieven en e-mails en de spelling behandeld.

In 2018 werd € 16.623,- uitgegeven aan opleidingen en cursussen.

CAO Woondiensten en de Personeelsvertegenwoordiging

De CAO Woondiensten loopt tot en met 31 december 2018. De onderhandelingen voor de nieuwe CAO zijn inmiddels gestart. De CAO heeft een minimumkarakter.

Dit betekent dat voor de werknemer in gunstige zin kan worden afgeweken. In december 2018 vond het jaarlijks overleg plaats tussen de Personeelsvertegenwoordiging en de directeur. In dit overleg zijn bestaande afspraken, die specifiek voor Beter Wonen gelden, nogmaals bekrachtigd.

Interne communicatie

De directeur, de manager Financiën en Beleid en de manager Vastgoed maken deel uit van de staf. De staf vergadert tweemaal per maand. Tijdens dit overleg wordt informatie gedeeld, worden stukken opiniërend besproken en vindt binnen het mandaat van de directie besluitvorming plaats. Na iedere stafvergadering worden de medewerkers via een e-mail geïnformeerd over de besluiten en onderwerpen die besproken zijn.

Vijfmaal per jaar vindt het personeelsoverleg plaats.

Tijdens dit overleg worden actuele zaken en personeelsaangelegenheden besproken. Tevens komt regelmatig een verdiepingsthema aan bod. Er is onder andere ingegaan op het agressieprotocol, privacy-protocol, fraudeprotocol, klokkenluidersregeling, schrijfwijzer, De Woningzoeker en integer handelen. Naast bovenstaande overleggen vindt op de afdelingen Vastgoed en Financiën frequent werkoverleg plaats.

Personeel Beter Wonen Jaarverslag 2018 Beter Wonen

67

68

11

Samenwerking met partners Samenwerking met ketenpartners levert meerwaarde op en draagt er aan bij dat verwachtingen over en weer op elkaar afgestemd zijn.

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden

Effect

De jaarschijf Eigen inzet 2019 m.b.t. de prestatieafspraken met de gemeente Kampen wordt opgesteld

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

We laten ons conform de Woningwet visiteren

De jaarschijf 2019 is samen met deltaWonen en de gemeente Kampen opgesteld.

Onze input is vooraf afgestemd met de HVgIJ Eigen inzet, We hebben ons Pentascope laten visiteren door Pentascope. Voor de aanpak van deze visitatie hebben wij ons bij de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland aangemeld voor het visitatieexperiment

Inzicht in het maatschappelijk presteren

Eigen inzet

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Ieder kwartaal overleg met HVgIJ

Naast de reguliere overleggen is er gesproken over de toekomst van de HVgIJ en welke acties hierop uitgezet moeten worden

Resultaat en eventueel vervolg Onze input op de jaarschijf sluit aan op onze meerjarenbegroting. In 2019 stellen we de jaarschijf voor 2020 op

Partners

Op presteren naar opgaven en ambities scoren wij een 7,7 (2014: 7,1), op presteren volgens belanghebbenden een 7,8 (2014: 7,6), op presteren naar vermogen een 8,0 (2014: 7,3) en onze governance krijgt een 7,7 (2014: 7,6).

Samen met de HVgIJ geven we invulling aan de Woningwet. Sinds dit jaar zijn alle leden automatisch lid zodat de HVgIJ daadwerkelijk alle huurders vertegenwoordigt

HVgIJ, gemeente, belanghouders

HVgIJ, gemeente Kampen, deltaWonen

HVgIJ

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

69

Doelstelling 2018

Kosten

Wat we in 2018 deden

Effect

In gesprek met dorpsbelangen over actuele thema’s om verwachtingen over en weer te delen

Eigen inzet

We onderhouden korte lijnen met dorpsbelangen

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Eigen inzet

Op 23 mei hebben beide corporaties een presentatie gegeven aan de nieuwe Raad over de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Samen met deltaWonen een informatieavond organiseren voor de Raadsleden

Samenwerking

We kunnen de opgave waar we voor staan alleen waar maken in nauwe samenwerking met de belanghouders waarmee we binnen ons werkgebied samenwerken. Dit realiseren we door: · vanuit een gedeeld beeld met de maatschappelijke partners heldere afspraken te maken over de rollen, taken en verantwoordelijkheden in de samenwerking; · samen met belanghouders nieuwe samenwerkingsvormen te verkennen om problematiek zoals bijvoorbeeld betaalbaarheid aan te kunnen pakken; · om het jaar een belanghoudersbijeenkomst (breed) te organiseren (volgende bijeenkomst 2018); · ieder kwartaal te overleggen met de Huurdersvereniging groot IJsselmuiden; · jaarlijks in gesprek te gaan met de verschillende dorpsbelangen binnen ons werkgebied; · ons om de vier jaar te laten visiteren (volgende visitatie 2018); - samen met deltaWonen, Huurdersvereniging groot IJsselmuiden en de gemeente Kampen zorg te dragen voor actuele prestatieafspraken, met als resultaat dat samenwerking met ketenpartners meerwaarde oplevert (1+1=3).

Ketenpartners

We werken op diverse gebieden samen met collegacorporaties en ketenpartners. Het gaat hierbij om onder andere: · de regionale klachtenadviescommissie; · het gezamenlijk inkopen van zonnepanelen; · het gezamenlijk inkopen van diensten;

70

Resultaat en eventueel vervolg

Partners

We blijven in gesprek met dorpsbelangen zodat we weten wat er in de dorpen speelt

Besturen dorpsbelangen

De gemeenteraad is op de hoogte van wat er bij de woningcorporaties speelt

Gemeente, deltaWonen

· de regionale voorzieningen ‘De Herberg’ en ‘Kadera’ in Zwolle; · WWZ038; · overleg van bestuurders in Noord-, West- en Zuid-Overijssel; · De Woningzoeker.

Ook op het gebied van betaalbaarheid en sociale problematiek werken we nauw samen met ketenpartners.

Op deze wijze kunnen we preventief handelen.

Jaarschijf

In de Prestatieafspraken zijn op basis van een gezamenlijke visie kaderafspraken gemaakt die gelden tot 2021.

Jaarlijks leggen we concrete afspraken voor het komende jaar vast in een jaarschijf. De jaarschijf voor 2019 is samen met de gemeente, huurdersverenigingen en deltaWonen opgesteld en vastgesteld. In de prestatieafspraken is de afspraak gemaakt dat de uitwerking van de jaarschijf als het, conform de Woningwet, jaarlijks door de corporatie uit te brengen bod gezien wordt.

Visitatie

Om de 4 jaar laat Beter Wonen zich visiteren. In het eerste kwartaal van 2018 bracht Pentascope met een visitatie het maatschappelijk presteren van Beter Wonen over de periode 2014 - 2017 in beeld. Voor de aanpak van deze visitatie hebben wij ons bij de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland aangemeld voor het visitatieexperiment.

De belangrijkste doelen en opbrengsten die wij aan het experiment gekoppeld hebben zijn: · Het aangaan van een open en diepgaand gesprek met belanghebbenden waarbij alle partijen (ook de

corporatie) samen aan tafel zitten en de verschillende oordelen van belanghouders, visitatiecommissie en corporatie met elkaar bespreken; · minder kosten, minder werk (aansluiten bij gegevens en oordelen die er al zijn).Terugkijken is prima, maar vooral om daar lessen voor de toekomst aan te verbinden. Daarbij waren we vooral benieuwd naar de visie van onze belangrijkste belanghouders.

In het proces valt nog winst te behalen. Zo kan er meer gebruik gemaakt worden van informatie die reeds beschikbaar is bij het WSW (financiële kengetallen en risicobeoordeling), de AW (Governance Gesprek en beeld van Beter Wonen) en bij Aedes (Benchmark). In die zin is de doelstelling ‘minder kosten, minder werk’ niet echt uit de verf gekomen. Over het maatschappelijk gesprek zijn we een stuk enthousiaster. De aanpak van Pentascope heeft tot een open gesprek geleid tussen en met de diverse belanghouders. Daardoor kwamen de belangrijkste punten aan bod en is waardevolle informatie naar voren gekomen.

Tijdens de vorige visitatie in 2014 werd veel waardering uitgesproken voor het vasthouden van de continue kwaliteit op alle gebieden. Hierbij werd de vraag gesteld of Beter Wonen IJsselmuiden dat naar de toekomst kon volhouden. De visitatiecommissie concludeert dat dat gelukt is en Beter Wonen zich op een aantal punten zelfs verbeterd heeft.

Op presteren naar opgaven en ambities scoren wij een 7,7 (2014: 7,1), op presteren volgens belanghebbenden een 7,8 (2014: 7,6), op presteren naar vermogen een 8,0 (2014: 7,3) en onze governance krijgt een 7,7 (2014: 7,6).

HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) We stemmen zowel beleidsmatige onderwerpen als actuele ontwikkelingen af met de huurdersvereniging.

Tevens ontvangt de HVgIJ afschriften van brieven van algemene correspondentie met huurders. Ook voor bijeenkomsten met huurders wordt zij uitgenodigd.

In 2018 vond viermaal overleg plaats met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ). De volgende onderwerpen kwamen hierbij aan bod: · betaalbaarheid; · nieuwbouw; · visitatie; · onderhoud Dijkwoningen; · klachtenadviescommissie; · continuïteit HVgIJ; · huurbeleid; · woonruimteverdeling; · samenwerkingsovereenkomst;

Ondertekening overeenkomst HVgIJ – Beter Wonen

· bewerkersovereenkomst; · huurderszetel RvC; · jaarschijf 2019; · jaarrekening 2017; · jaarplan 2019.

We beschouwen de HVgIJ als vertegenwoordigende partij namens alle huurders van Beter Wonen. Om die reden zijn vanaf 2018 alle huurders van Beter Wonen automatisch gratis lid van de HVgIJ. De Statuten van de HVgIJ zijn hierop aangepast. Tevens draagt dit bij aan de continuïteit van de vereniging. Beter Wonen draagt financieel bij en faciliteert daar waar nodig om de HVgIJ zo goed mogelijk te laten functioneren.

Overleg met bewoners(commissies)

We betrekken onze huurders bij grote onderhoud- en herstructureringsprojecten. Waar mogelijk stellen we bewonerscommissies samen en vragen huurders mee te denken bij de uitvoering van de werkzaamheden. Op dit moment is een bewonerscommissie actief betrokken bij het groot onderhoud aan de 93 dijkwoningen.

Dorpsbelangen

We onderhouden goede contacten met de diverse dorpsbelangen. In 2018 hebben er geen bijeenkomsten plaatsgevonden. Er is een aantal keren telefonisch overleg geweest over praktische zaken. Voor januari 2019 staan gesprekken gepland met dorpsbelangen Wilsum en Zalk.

Belangrijkste thema’s voor deze gesprekken zijn het behouden van de jongeren en de leefbaarheid binnen de kleine kernen.

Informatieavond gemeenteraad Kampen

Na de gemeenteraadsverkiezingen hebben we samen met deltaWonen op 23 mei 2018 een informatiebijeenkomst verzorgd. In deze bijeenkomst hebben we de veelal nieuwe gemeenteraadsleden verteld over onze organisaties en meegenomen in de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Hierbij is ingezoomd op de rol van de huurdersverenigingen, de prestatieafspraken, de verduurzamingsopgave, de woningtoewijzing en de nieuwbouwopgave. In een goede sfeer zijn vragen beantwoord en toegelicht. De aanwezigen hebben aangegeven de bijeenkomst interessant te vinden en ons graag vaker te willen spreken over actuele ontwikkelingen.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

71

72

12

Jaarrekening

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

73

74

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Gegevens woningbezit - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vhe’s gerekend bij: aankoop Aantal woningen in exploitatie - Onroerende zaken in aanbouw - Garages - Parkeerplaatsen - Participanten Kulturhus - KDV/Rabobank Aantal verhuureenheden in exploitatie Gemiddelde grondslag OZB per woning Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Goedkoop (2018: < € 417,34) - Betaalbaar (2018: < € 640,14) - Duur (2018: > € 640,14) - Overig Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning - % maximaal redelijke huur Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur Financiële continuïteit: - Interest Coverage Ratio (ICR) - Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (marktwaarde) - Loan to Value (beleidswaarde) - Loan to Value (bedrijfswaarde) - Solvabiliteit (marktwaarde) - Solvabiliteit (beleidswaarde) - Solvabiliteit (bedrijfswaarde) - Dekkingsratio (marktwaarde) - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen

2018*

2017*

2016*

2015*

2014

1.122 34 -10 0

1.134 10 -6 -16

1.110 28 -4 0

1.105 8 -3 0

1.079 30 -4 0

0 1.146 0 5 16 9 2 1.178 156.091

0 1.122 0 5 16 9 2 1.154 145.501

0 1.134 0 5 16 9 2 1.166 144.763

0 1.110 0 5 16 9 2 1.142 143.387

0 1.105 0 5 16 9 2 1.137 144.035

109 846 97 94

106 826 91 99

112 841 101 80

101 836 97 76

92 823 116 74

164 543 66%

159 532 68%

160 525 66%

159 514 70%

150 493 66%

9 0,24 0,18

8 0,27 0,44

9 0,26 0,38

7 0,52 0,20

11 0,54 0,28

-0,15

4,41 2,66 23,17

3,50 1,14 25,16

2,95 1,95 29,21

24,16 44,96 46,79 72,10 49,02 47,03 24,16 0,61 10,42 2,42 8,13 -0,84 91.725 9.301

42,61 73,71

46,44 74,41

52,35 70,73

31,84

48,85 16,16 0,48 -6,38 2,77 -4,01 -0,94 80.198 -4.998

54,19 18,31 0,40 10,30 3,12 8,46 -1,05 86.664 8.668

49,94 20,05 0,82 3,07 3,20 3,08 -1,24 77.649 2.387

7,31 12,98 3,40 6,44 12,92 11.448 3.291

87.046 7.453 0 3.762 -734 9.074

79.640 7.550 0 3.134 -745 -5.084

83.827 7.282 0 3.209 -880 8.638

76.814 7.269 0 3.196 -953 2.358

14.789 7.359 4.245 3.404 1.879 1.919

11 8,96

11 8,96

11 8,96

11 8,91

11 8,91

* Kengetal berekend op basis van marktwaarde in verhuurde staat

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

75

BALANS ACTIVA Balans per 31 december 2018 (na voorgestelde resultaatbestemming) 12/31/2018

12/31/2017

VASTE ACTIVA 1. Vastgoedbeleggingen 1.1 DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 Niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.4 DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

131.305.173

114.158.195

4.053.347

3.827.581

176.000

171.200

9.042

56.505 135.543.562

118.213.481

2. MateriĂŤle vaste activa

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.063.509

1.064.767 1.063.509

1.064.767

3. FinanciĂŤle vaste activa 3.1 Latente belastingvordering (disagio leningen)

87.928

119.054

3.2 Latente belastingvordering (verkopen)

129.274

153.810

3.3 Latente belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

44.637

64.355

Som der vaste activa

261.839

337.219

136.868.910

119.615.467

Vlottende activa 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

-

905.260 -

905.260

5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Gemeenten 5.3 Overige vorderingen en overlopende activa

18.992

21.349

1.339

463

190.480

62.463 210.810

84.274

6. Liquide middelen

1.283.532

621.369

Som der vlottende activa

1.494.342

1.610.903

138.363.252

121.226.370

Totaal activa

76

PASSIVA Balans per 31 december 2018 12/31/2018

12/31/2017

PASSIVA 7. Eigen vermogen Kapitaal

23

23

Overige reserves

29.276.054

31.778.946

Herwaarderingsreserve

70.478.692

57.576.700

8. Egalisatierekening

99.754.769

89.355.669

82.021

88.371

9. Voorzieningen 9.1 Nieuwbouw 9.2 Onrendabele top renovatie dijkwoningen

-

1.348.019

3.611.778

3.611.778

1.348.019

10. Langlopende schulden 10.1 Leningen kredietinstellingen

32.039.327

26.698.796

10.2 Verplichtingen onr zaken VOV

176.100

171.900

10.3 Waarborgsommen

236.185

226.788 32.451.612

27.097.485

11. Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan gemeente Kampen

-

27

11.2 Schulden aan kredietinstellingen

659.470

642.906

11.3 Schulden aan leveranciers

475.258

846.529

11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

796.887

1.501.554

13.552

15.423

11.5 Schulden ter zake van pensioenen 11.6 Overige schulden

212.524

34.485

11.7 Overlopende passiva

305.383

295.902

Totaal passiva

2.463.073

3.336.827

138.363.252

121.226.370

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

77

WINST- EN VERLIESREKENING 2018 Huuropbrengsten

2017

7.994.895

7.908.439

Opbrengsten servicecontracten

256.977

251.586

Lasten servicecontracten

248.013

244.122

2.304.786

2.125.221

Lasten onderhoudsactiviteiten

1.531.591

1.062.829

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

244.598

84.572

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

3.922.885 1.723.000

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

62.073

27.375 560.081 272.483

Kosten overige activiteiten

308.794

-4.456.886

-2.917.270

14.163.709

-5.409.726

600

1.000

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten

896.250

1.388.444

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.643.282

9.707.424

-8.325.996

16.958

2.712

-

-

Nettoresultaat overige activiteiten

16.958

2.712

Leefbaarheid

16.962

45.612

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

78

3.550

6.226

844.326

842.058 -840.776

-835.832

13.062.012

-4.252.651

2.662.912

1.451.098

10.399.100

-5.703.749

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE DIRECTE METHODE 2018

2017

Ontvangsten Huren

8.019.235

7.897.352

- Zelfstandige huurwoningen

6.716.705

6.544.381

67.184

91.342

- Intramuraal

752.796

784.206

- Maatschappelijk onroerend goed

474.774

470.195

7.776

7.228

256.977

252.222

-

-

- Onzelfstandige huurwoningen

- Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

22.656

7.171

7.713

21.411

Saldo ingaande kasstromen

8.306.581

8.178.156

Uitgaven Erfpacht

-

-

Personeelsuitgaven

695.128

656.197

- Lonen en salarissen

539.531

510.449

- Sociale lasten

68.027

75.103

- Pensioenlasten

87.570

70.645

Onderhoudsuitgaven

1.294.963

1.034.207

Overige bedrijfsuitgaven

1.189.266

1.081.991

827.562

853.570

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat

79.227

6.156

Verhuurderheffing

853.731

801.205

Leefbaarheid

16.962

28.774

3.479.999

-

Rente-uitgaven

Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

8.436.838

4.462.100

-130.257

3.716.056

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en nietwoongelegenheden

1.680.992

868.875

-

-

-

-

Verkoopontvangsten grond

-

-

(Des)investeringenontvangsten overig

-

-

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en nietwoongelegenheden

Tussentelling ingaande kasstroom MVA

1.680.992

868.875

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

79

2018 Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden

2017

-5.244.817

-2.035.993

-965.741

-748.711

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden

-

-

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop

-

-

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden

-

-

Aankoop grond

-

-

-35.908

-

-

-

Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden

Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

-6.246.466

-2.784.704

FVA Ontvangsten verbindingen

-

-

Ontvangsten overig

-

-

Uitgaven verbindingen

-

-

Uitgaven overig

-

-

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des) investeringen

-

-

-4.565.474

-1.915.829

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen

6.000.000

1.500.000

-

-

-642.107

-5.125.318

-

-

Uitgave Aflossingen geborgde leningen Aflossingen ongeborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

5.357.893

-3.625.318

662.162

-1.825.092

Wijzigingen kortgeldmutaties Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december

80

-0 621.369

2.446.461

1.283.532

621.369

TOELICHTING OP DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemene toelichting

Beter Wonen IJsselmuiden is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’.

Beter Wonen heeft specifieke toelating in de regio Kampen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is IJsselmuiden (Dorpsweg 2, 8271 BM). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. Het dossiernummer bij het Handelsregister Kamer van Koophandel betreft 05024541.

De jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018.

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet Normering Topinkomens (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 1. Vastgoedbeleggingen

1.1/1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2018 bedraagt deze grens € 710,68 (2017: € 710,68). Het nietDAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een

huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde.

Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie en full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Beter Wonen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op complexniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald.

Per 1-1-2018 is een complexconversie doorgevoerd.

De totale marktwaarde is hierdoor niet gewijzigd, maar er heeft een verschuiving plaatsgevonden tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Deze verschuiving is overigens niet materieel van aard (€ 322.360).

Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

81

modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Bij de waardering van BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed is een taxateur betrokken.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

In de geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’.

Grondslag voor de bepaling van de beleidswaarde:

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Beter Wonen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien

82

van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Beter Wonen hanteert in haar beleid een streefhuur van 69% van de maximaal redelijke huur.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

Beter Wonen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: Gemiddeld € 1.493 per woning.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake.

Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Beter Wonen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: Gemiddeld € 1.177 per woning

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Beter Wonen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde.

Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie sensitiviteitsanalyse: Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: Uitgangspunt voor:

2018

Disconteringsvoet

6,88%

Streefhuur per maand

€ 587 per woning

Lasten onderhoud en beheer per jaar

€ 2.670 per woning

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde: Effect op beleidswaarde:

Mutatie t.o.v. uitgangspunt

Disconteringsvoet

0,5% hoger

Streefhuur per maand Lasten onderhoud en beheer per jaar

Effect op beleidswaarde € 4.342.090 lager

€ 25 hoger

€ 3.071.245 hoger

€ 100 hoger

€ 4.031.875 lager

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud / verbetering en beheerlasten.

Toelichting bij activa in exploitatie of eigen vermogen: beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Vastgoed in exploitatie Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen: x € 1000,- x € 1000,Marktwaarde verhuurde staat Beschikbaarheid (doorexploiteren)

€ 135.359 € 29.000

Betaalbaarheid (huren)

€ 22.074

Kwaliteit (onderhoud)

€ 1.926

Beheer (beheerskosten)

€ 9.631

Totale afslag

€ 62.631

Beleidswaarde

€ 72.728

Eigen vermogen Per 31 december 2018 is in totaal € 64,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2017: € 50,2 miljoen) zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 62,6 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd.

De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Beter Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.

Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de WOZ-waarde en de historische kostprijs.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

83

1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

Op terreinen wordt niet afgeschreven.

3. Financiële vaste activa 3.1 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.

Vanuit het oogpunt van voorzichtigheid is de latentie op nihil gewaardeerd.

4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop.

Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie

84

5. Vorderingen

6. Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan 12 maanden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

7. Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit de volgende onderdelen: kapitaal, overige reserves, resultaat boekjaar en herwaarderingsreserve. Voor een uitgebreide toelichting van het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting van de balans.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs hebben we rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen.

8. Egalisatierekening

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat Beter Wonen een afkoopbedrag toe komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie vindt jaarlijks een vrijval plaats.

9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden en er sprake is van interne formalisering c.q. externe communicatie.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

10. Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Beter Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

11. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is

dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 12. Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd.

Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg dit maximumpercentage 4,4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

13. Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats.

Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

· lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; · overige organisatiekosten; · verhuurdersheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

15. Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

85

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

· contributie landelijke federatie; · verzekeringskosten; · afschrijvingen

17. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voor-

86

waarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

19. Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

20. Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

21. Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

22. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.

Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Beter Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen

woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Beter Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Grondslag kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders, betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van vennootschapsbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

87

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS 1. Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:

1.1 DAEBvastgoed in exploitatie

1.2 Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

€

€

€

1 januari 2018 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari 2018

64.418.281 49.739.914 114.158.195

3.403.633 423.948 3.827.581

67.821.914 50.163.862 117.985.776

Mutaties Investeringen – oplevering nieuwbouw Investeringen – uitgaven na eerste verwerking Verkopen Aanpassing marktwaarde Totaal mutaties 2018

3.443.477 248.742 -483.184 13.937.943 17.146.978

225.766 225.766

3.443.477 248.742 -483.184 14.163.709 17.372.744

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2018

67.627.316 63.677.857 131.305.173

3.403.633 649.714 4.053.347

71.030.949 64.327.571 135.358.520

Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Bij het bepalen van de marktwaarde BOG/MOG/ZOG is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

Ontwikkeling marktwaarde De marktwaarde van het DAEB vastgoed bedraagt € 131,3 mln. (2017: € 114,1 mln.) en van het Niet-DAEB vastgoed € 4,0 mln. (2017: € 3,8 mln.). De totale marktwaarde ultimo 2018 bedraagt € 135,3 mln. (2017: € 117,9). De marktwaarde is berekend op basis van het handboek 2018.

De belangrijkste oorzaken van de ontwikkeling marktwaarde: Voorraadmutaties (totaal DAEB en niet DAEB: + € 2,4 mln.): - De voorraadmutaties betreffen verkoop, sloop en nieuwbouw. 10 woningen zijn verkocht en er zijn 34 woningen opgeleverd in 2018.

Methodische wijzigingen (totaal DAEB en niet-DAEB: - € 0,2 mln.): - Dit zijn wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2018. De voornaamste daarvan is dat een extra correctie wordt gedaan in de eindwaarde voor de overdrachtskosten. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde.

88

Mutatie objectgegevens (totaal DAEB en niet-DAEB: + € 3,9 mln.): - De gemiddelde contracthuur van woningen is gestegen van 531,63 in 2017 naar 541,31 in 2018 (+1,82%). Het aantal leegstaande woningen is ongewijzigd gebleven tussen 2017 en 2018, in beide jaren 0.

- De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen van 145.286 in 2017 naar 150.031 in 2018 (+3,27%).

Hierdoor stijgt de gehanteerde leegwaarde en daarmee de verkoopopbrengsten.

- De gemiddelde mutatiekans doorexploiteren van woningen is gestegen van 7,51% in 2017 naar 7,66% in 2018 (+0,15%), maar de verdeling per marktwaardecomplex zorgt er voor dat de waarde hierdoor (licht) daalt) - Het aantal woningen in een complex waarop exploitatieverplichting van toepassing is, gedaald van 338 in 2017 naar 294 in 2018 (-13,02%).

- De gemiddelde maximale huur van woningen is gestegen van 811,55 in 2017 naar 823,42 in 2018 (+1,46%).

Mutatie waarderingsparameters (totaal DAEB en niet-DAEB: + € 10,4 mln.): - De historische leegwaardestijging van woningen is gestegen van 9,5% in 2017 naar 14,6% in 2018 (+5,1%). Dit leidt tot een hogere gehanteerde leegwaarde en dus hogere verkoopopbrengsten.

- De gemiddelde disconteringsvoet van woningen is als gevolg van de marktontwikkelingen gedaald van 8,0% naar 7,36% (-0,64%), wat een positief effect op de marktwaarde heeft.

- In het handboek van 2018 wordt ten opzichte van 2017 een structureel hogere, eeuwigdurende boveninflatoire huurverhoging voor gereguleerde zelfstandige woongelegenheden ingerekend.

- Ingerekende verhuurderheffing is gedaald als gevolg van lagere (voorgeschreven) percentages.

- De macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in de 2018 hoger ingeschat dan in 2017. Dit leidt - per saldo - tot een positief effect op de marktwaarde.

Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEBvastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald: Locatie (gemeente/postcode) Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen

Type Eengezinswoning Meergezinswoning Studenteneenheid Zorgeenheid (extramuraal) Bedrijfsonroerendgoed Maatschappelijk onroerend goed Parkeerplaats Garagebox Zorgvastgoed (intramuraal)

Bouwjaar 1960 – 1969 1970 – 1979 1980 – 1989 1990 – 1999 2000 – 2009 2010 - 2019

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

89

Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) Disconteringsvoet - EGW Disconteringsvoet - MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – Studenteneenheid Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Mutatieonderhoud per vhe – EGW Mutatieonderhoud per vhe – MGW Mutatieonderhoud per vhe - Studenteneenheid Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Achterstallig onderhoud per vhe – EGW Achterstallig onderhoud per vhe – MWG Achterstallig onderhoud per vhe - Studenteneenheid Achterstallig onderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Beheerkosten per VHE - EGW Beheerkosten per VHE - MGW Beheerkosten per VHE - Studenteneenheid Beheerkosten per VHE - Zorg (extra muraal) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

90

2018 1,60% 2,00% 5,60% 7,50% 6,32% 7,20% 6,58% 7,46% € 809 € 853 € 531

2019 2,50% 2,90% 5,90% 4,75%

2020 2,30% 2,80% 2,80% 2,00%

2021 2,20% 2,70% 2,70% 2,00%

2022 e.v.

2,00% 2,50% 2,50% 2,00%

€ 809 € 853 € 531

€ 809 € 853 € 531

€ 809 € 853 € 531

€ 809 € 853 € 531

€ 741

€ 741

€ 741

€ 741

€ 741

€ 883 € 663 € 199 € 663

€ 883 € 663 € 199 € 663

€ 883 € 663 € 199 € 663

€ 883 € 663 € 199 € 663

€ 883 € 663 € 199 € 663

€0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0

€ 436 € 428 € 403 € 395 0,133% 0,12%

€ 436 € 428 € 403 € 395 0,133% 0,12%

€ 436 € 428 € 403 € 395 0,133% 0,12%

€ 436 € 428 € 403 € 395 0,133% 0,12%

€ 436 € 428 € 403 € 395 0,133% 0,12%

0,592% 1,00%

0,593% 1,00%

0,567% 1,20%

0,567% 1,30%

0,567% 0,50%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

1,00% 0

1,00% 0

1,00% 0

1,00% 0

1,00% 0

3

3

3

3

3

€ 518 €0 1,50% 3%

€ 518 €0 1,50% 3%

€ 518 €0 1,50% 3%

€ 518 €0 1,50% 3%

€ 518 €0 1,50% 3%

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed Disconteringsvoet - BOG

2018

2019

2020

2021

8,57% 9,40% 8,64% 9,47% € 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 14% €0 3% 2% 0,168% 0,13%

€ 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 14% €0 3% 2% 0,168% 0,13%

€ 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 14% €0 3% 2% 0,168% 0,13%

€ 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 14% €0 3% 2% 0,168% 0,13%

€ 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 14% €0 3% 2% 0,168% 0,13%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

Parameters parkeergelegenheden Disconteringsvoet - parkeerplaats Disconteringsvoet - garagebox Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar Belastingen, verzekeringen, ov. zakelijke lasten (% WOZ) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten per eenheid Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2018 6,55% 6,64% € 50 € 166 € 26,00 € 37,00 0,24% € 518 €0 € 518 6 7%

2019

2020

2021

€ 50 € 166 € 26,00 € 37,00 0,24% € 518 €0 € 518 6 7%

€ 50 € 166 € 26,00 € 37,00 0,24% € 518 €0 € 518 6 7%

€ 50 € 166 € 26,00 € 37,00 0,24% € 518 €0 € 518 6 7%

Parameters intramuraal zorgvastgoed Disconteringsvoet - ZOG Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO ZOG Mutatieonderhoud per m2 BVO ZOG Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten – ZOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen, ov. zakelijke lasten (% WOZ) - ZOG Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2018 9,11% € 8,60 € 10,80 14% €0 2,50% 0,168% 0,36%

2019

2020

2021

€ 8,60 € 10,80 14% €0 2,50% 0,168% 0,36%

€ 8,60 € 10,80 14% €0 2,50% 0,168% 0,36%

€ 8,60 € 10,80 14% €0 2,50% 0,168% 0,36%

€ 8,60 € 10,80 14% €0 2,50% 0,168% 0,36%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

6 7%

Disconteringsvoet - MOG Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO BOG Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO MOG Mutatieonderhoud per m2 BVO BOG Mutatieonderhoud per m2 BVO MOG Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen, ov. zakelijke lasten (% WOZ) - BOG/MOG Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

€ 50 € 166 € 26,00 € 37,00 0,24% € 518 €0 € 518 6 7%

Bij toepassing full variant: Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt het maatschappelijk, bedrijfsmatig en intramuraal onroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Beter Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

91

Toepassing vrijheidsgraden De getaxeerde objecten zijn door Juffer Vastgoed B.V. extern geïnspecteerd. Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis variant van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur. Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in onderstaande tabel toegelicht.

Vrijheidsgraad Schematische vrijheid Markthuur Markthuurstijging Exit-yield Leegwaarde Leegwaardestijging Disconteringsvoet Mutatie- en verkoopkans Onderhoud Technische splitsingskosten Bijzondere omstandigheden Erfpacht Exploitatiescenario

Basisvariant Separate kasstromen specifiek tonen Modelmatig vastgesteld Gekoppeld aan prijsinflatie Modelmatig vastgesteld Ontleend aan WOZ-waarde Gedifferentieerd naar provincie Modelmatig vastgesteld Geleverde data door corporatie Modelmatig vastgesteld Niet opgenomen in basisvariant Niet opgenomen in basisvariant Globale benadering overeenkomsten Beide exploitatiescenario’s

Aanpassing Juffer Vastgoed niet van toepassing Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties conform basisvariant conform basisvariant Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties. 5,46% 9,46% Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur Inschatting taxateur n.v.t. doorexploiteerscenario

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling is hierna opgenomen:

1 januari 2018 Totaal activa in ontwikkeling activa Totaal activa in ontwikkeling passiva Totaal activa in ontwikkeling per 1 januari 2018 Totaal activa in ontwikkeling bestaat uit: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs ORT Boekwaarde per 1 januari 2018

92

1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.4 DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

€

€

171.200 171.200

56.505 -1.348.019 -1.291.514

-

-1.291.514 -1.291.514

Mutaties: Investeringen Overboekingen stichtingskosten Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2018 31 december 2018 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2018

4.800

4.872.348 -3.571.792 -

4.800

1.300.556

176.000 176.000

9.042 9.042

In jaarrekening verwerkt als: Totaal activa in ontwikkeling activa zijde Totaal activa in ontwikkeling passiva zijde Totaal

9.042 9.042

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2018 Koopgarant

2017 Koopgarant

1 0 0 1

1 0 0 1

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 20%.

Daarnaast heeft Beter Wonen een terugkoopverplichting. Het aandeel van Beter Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 30% in 2017 en 30% in 2016.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op WOZ waarde.

2. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen:

1 januari 2018 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2018 Mutaties Investeringen Afschrijvingen Totaal mutaties 2018 31 december 2018 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2018

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

1.272.238 -207.471 1.064.767

35.908 -37.166 -1.258

1.308.146 -244.637 1.063.509

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

93

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Inventaris

systematiek lineair lineair

afschrijvings- afschrijvingsduur termijn 50 jaar 43 jaar 5-10 jaar 2-5 jaar

Beleidswaarde Omdat de doelstelling van Beter Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Derhalve wordt hieronder de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de maatschappelijke bestemming.

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 68.925.073 (31.12.2017 n.v.t.).

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 3.802.757 (31.12.2017 n.v.t.).

Voor niet-woongelegenheden (BOG/MOG/Parkeren en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.

De uitgangspunten voor de beleidswaardeberekening van woongelegenheden in exploitatie zijn: Marktwaarde 2018 Stap 1 (beschikbaarheid)

Stap 2 (betaalbaarheid) Stap 3 (onderhoud)

Stap 4 (beheer) Beleidswaarde 2018

94

135.358.520 -28.999.948

alle vhe’s op doorexploiteren als scenario zetten -22.074.198 de markthuur wordt vervangen door streefhuur -1.926.092 eigen onderhoudsbeleid a.d.h.v. onderderhoudsnorm per vhe (per complex verschillend) -9.630.452 beheersnorm per vhe 72.727.830

3. Financiële vaste activa 3.1 Latente belastingvordering (disagio leningen)

Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt:

Latentie leningen o/g Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

Totaal belastinglatenties

2018 €

2017 €

119.054 -31.126 87.928

135.439 -16.385 119.054

87.928

119.054

€

€

153.810 -24.536 129.274

153.810 153.810

3.2 Latente belastingvordering (verkopen)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

Conform de RJ is er een latentie gevormd voor het verschil in fiscale waardering enerzijds en de commerciële waardering op marktwaarde anderzijds voorzover er sprake is van realisatie. Realisatie van dit verschil in waardering vindt bij Stichting Beter Wonen IJsselmuiden slechts plaats bij toekomstige verkoop. Op basis van een inschatting van het aantal verkopen conform het Strategische voorraadbeheer en de meerjarenbegroting worden de aankomende tijd woningen verkocht. Hiervoor is thans een latentie tegen de contante waarde berekend.

Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en verplichtingen voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed (afschrijvingspotentieel van het vastgoed en vastgoed dat voor verkoop is gelabeld) en de waardering van leningen en derivaten. Per 31 december 2018 bedraagt de latentie op het vastgoed € 129.274,- en op het disagio inzake leningen € 87.928,-.

3.3 Latentie belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

€

64.355 -19.718 44.637

84.567 -20.212 64.355

Het woningbezit van Beter Wonen bestaat voor een deel uit woningen waarvan de fiscale boekwaarde zowel hoger ligt dan de marktwaarde als dan 100% van de WOZ. Voor deze woningen kan gesteld worden dat er naar verwachting de komende 10 jaar fiscaal kan worden afgeschreven. Het exacte bedrag van de toekomstige fiscale afschrijvingen is afhankelijk van de WOZ ontwikkeling en toekomstige verkopen. De latentie is berekend op € 44.637.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

95

Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (verliescompensatie is als volgt:

2018

2017

Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

337.219 -75.380 261.839

522.827 -185.608 337.219

Totaal belastinglatenties

261.839

337.219

De latenties zijn berekend tegen de contante waarde. Daarbij is uitgegaan van een disconteringsvoet van 2,47%.

De disconteringsvoet sluit aan op het rentepercentage op vreemd vermogen verminderd met het tarief voor de vennootschapsbelasting van 25% (tarief jaar 2017).

4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Vervaardigingsprijs Af: desinvestering Boekwaarde per 31 december

2018 €

2017 €

905.260 905.260 -

905.260 905.260

In totaal zijn er per ultimo 2018 geen woningen (2017: 5) verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

5. Vorderingen

Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal €

12/31/2018 > 1 jaar €

Totaal €

12/31/2017 > 1 jaar €

18.992 1.339 48.849 141.630 210.810

-

21.349 463 62.463 84.274

-

5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december De huurachterstand huurdebiteuren eind 2018 is 0,22 % van de nettojaarhuur (2017: 0,27%).

96

2018 €

2017 €

18.992 18.992

21.349 21.349

5.2 Gemeenten Het saldo overheidsinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

Vorderingen op gemeente Kampen Totaal vorderingen per 31 december

2018 €

2017 €

1.339 1.339

463 463

2018 €

2017 €

48.849 141.630 190.480

58.300 4.162 62.463

2018 €

2017 €

1.015 164.914 1.117.603 1.283.532

969 469.772 150.629 621.369

2018 €

2017 €

23 29.276.054 70.478.692 99.754.769

23 31.778.946 57.576.700 89.355.669

De post vorderingen op overheidsinstellingen betreft van overheidsinstellingen te ontvangen subsidies en overige vorderingen.

5.3 Overige vorderingen en overlopende activa Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Overige vorderingen Te ontvangen rente Vooruitbetaalde posten Overige overlopende activa Totaal overige vorderingen en overlopende activa per 31 december

6. Liquide middelen

Kas Bank (direct opvraagbaar) Bank (op termijn uitgezet) Totaal liquide middelen per 31 december 7. Eigen vermogen 7.1 Eigen Vermogen

Kapitaal Overige reserves Herwaarderingsreserve Totaal Eigen vermogen

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

97

Het verloop van de overige reserve is als volgt:

Overige reserves 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) Herrekende overige reserves 1 januari Resultaat boekjaar Resultaat boekjaar na stelselwijziging Realisatie uit herwaarderingsreserve Overige reserves 31 december

2018 €

2017 €

31.778.946 31.778.946 10.399.100 -12.901.992 29.276.054

33.510.234 33.510.234 -5.703.749 3.972.461 31.778.946

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Herwaarde- Herwaarderingsreserve ringsreserve DAEBniet DAEBvastgoed in vastgoed in exploitatie exploitatie €

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € €

Totaal

€

Boekwaarde per 1 januari 2017 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2017

61.101.237 -319.736 -1.140.919 1.119.468 -3.727.035 57.033.015

430.063 145.000 -49.239 525.824

17.861 17.861

61.549.161 -319.736 -1.140.919 1.264.468 -3.776.274 57.576.700

Boekwaarde per 1 januari 2018 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2018

57.033.015 -609.041 13.672.049 -385.161 69.710.862

525.824 224.145 749.969

17.861 17.861

57.576.700 -609.041 13.896.194 -385.161 70.478.692

Wijzigingen als gevolg van complexconversie Per 1-1-2018 heeft een complexconversie plaatsgevonden. Hierbij zijn de complexen ingedeeld op basis van de vereisten voor marktwaardeberekening. Gevolg hiervan is dat onderlinge verhouding herwaarderingsreserve en overige reserves wijzigen, maar blijft de totale marktwaarde gelijk. In totaal gaat € 322.360 van herwaarderingsreserve naar overige reserve.

Bestemming van het resultaat Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ad € 10.399.100 als volgt te bestemmen: - het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2018 ad € 2.502.892 aan de overige reserves te onttrekken.

- het niet gerealiseerde resultaat ad -€ 12.901.993 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen.

De resultaatbestemming is verwerkt in de jaarrekening.

98

8. Egalisatierekening Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: 2018 €

2017 €

88.371 -6.350 82.021

94.721 -6.350 88.371

2018 €

2017 €

1.348.019 1.348.019 -1.348.019 -

1.348.019 1.348.019

Boekwaarde per 1 januari Toekenningen Toevoeging rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Boekwaarde per 31 december 9. Voorzieningen 9.1 Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar Effect stelselwijziging(en) Boekwaarde per 1 januari Dotaties Overheveling activa in ontwikkeling Boekwaarde per 31 december

De voorziening voor nieuwbouw is overwegend kortlopend van aard.

9.2 Onrendabele top renovatie dijkwoningen

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

€

3.611.778 3.611.778

-

Eind 2018 is gestart met het renovatieproject van 93 dijkwoningen. In 2018 is, na interne formalisatie, extern gecommuniceerd over dit renovatieproject . Derhalve is het noodzakelijk om voor dit project een onrendabele top op te nemen. In totaal is een onrendabele top van € 4,2 miljoen opgenomen. Dit betreft het verschil tussen marktwaarde van het project en de te verwachten investeringen. De investeringen die in 2018 al hebben plaatsgevonden (€ 586k) zijn op de onrendabele top in mindering gebracht.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

99

10. Langlopende schulden 10.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Beter Wonen is als volgt: 2018 2017 € € Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

27.340.903 6.000.000 642.107 32.698.796

30.966.222 1.500.000 5.125.318 27.340.903

659.470

642.107

Langlopend deel leningen

32.039.327

26.698.796

Marktwaarde per 31 december

38.551.000

33.098.000

Kortlopend deel van de boekwaarde

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven.

Borging door WSW Per ultimo 2018 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 32.698.796 (2017: € 27.340.903) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

WSW-obligoverplichting Per 31 december 2018 heeft Beter Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 1.258.904,- (31.12.2017: € 1.052.625) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling.

Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd: Rentepercentages Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

100

€ Renteherzieningsperiode van 1 tot 3 maanden 10.077.382 van 6 maanden tot 1 jaar 2.526.378 493.875 van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar 16.144.270 > 10 jaar 3.456.891 000.000 000.000 32.698.796

4.468.097

Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar

7.644.471

7.902.047 13.380.718

van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar

13.380.718 9.025.673

6.947.934

van 15 tot 20 jaar

2.647.934

> 20 jaar

-

€ -

32.698.796

€ -

32.698.796

Onder de langlopende schulden is geen achtergestelde schuld begrepen (2017: € 0).

Voor het schuldrestant van de leningen geldt dat er geen hypothecaire zekerheid is verbonden. Tevens is er geen positieve of negatieve hypotheekverklaring afgegeven.

Het saldo van de langlopende schulden heeft geen betrekking op deelnemingen.

Voor alle leningen geldt dat op de balansdatum wordt voldaan aan de leningsvoorwaarden.

10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

De samenstelling en het verloop is als volgt:

1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 31 december

2018 €

2017 €

171.900 171.900

164.900 164.900

4.200 4.200

7.000 7.000

176.100 176.100

171.900 171.900

2018 €

2017 €

226.788 26.158 16.762 236.185

227.020 23.040 23.272 226.788

Gedurende 2017 zijn geen woningen overgedragen onder de VOV-regeling.

10.3 Waarborgsommen Het verloop van de overige schulden is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Bij: toevoegingen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn begrepen in de hierboven genoemde bedragen.

Het rentepercentage bedraagt 0 % (2017: 0 %).

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

101

11. Kortlopende schulden en overlopende passiva

Schulden aan gemeente Kampen Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva

2018 €

2017 €

659.470 475.258 796.887 13.552 212.524 305.383 2.463.073

27 642.906 846.529 1.501.554 15.423 34.485 295.902 3.336.827

2018 €

2017 €

-

27 27

2018 €

2017 €

659.470 659.470

642.107 799 642.906

2018 €

2017 €

475.258

846.529

11.1 Schulden aan gemeente Kampen

Overige schulden aan overheid Totaal schulden aan overheid 11.2 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopend deel van de langlopende schulden Overige schulden aan kredietinstellingen Totaal schulden aan kredietinstellingen 11.3 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 11.5 Schulden ter zake van pensioenen De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

Schulden ter zake van pensioenen Totaal schulden ter zake van pensioenen

102

2018 €

2017 €

24.758 399.107 373.022 796.887

13.675 222.389 1.265.490 1.501.554

2018 €

2017 €

13.552 13.552

15.423 15.423

11.6 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Overige schulden Accountantskosten Totaal overige schulden 11.7 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

2018 €

2017 €

200.000 12.524 212.524

34.485 34.485

2018 €

2017 €

220.963 27.406 43.976 13.038 305.383

204.199 27.368 46.618 17.716 295.902

Niet uit de balans blijkende verplichting Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is.

Obligo WSW Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 % van het garantievolume daalt (onvoorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2018 bedraagt € 1.258.904,-.

Saneringsheffing Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2019-2023 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2019 tot en met 2023 van 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2019: € 80.000,- 2020: € 82.000,- 2021: € 83.000,- 2022: € 85.000,- 2023: € 86.000,Aangegane verplichtingen In 2017 hebben we de aanbesteding gehouden voor groot onderhoud bij de 93 dijkwoningen. Mateboer BV is als aannemer geselecteerd voor een bedrag van € 3.597.000,- exclusief BTW. In oktober 2018 zijn we gestart met de uitvoering van de werkzaamheden. Per 31 december 2018 is een bedrag van € 368.910,- in rekening gebracht door Mateboer BV. De restantverplichting bedraagt € 3.228.090,-.

Met de gemeente Kampen zijn we een verplichting aangegaan voor de aankoop van de locatie Trekschuit voor een bedrag van € 170.000,-. De kosten voor sloop en bouwrijp maken komen voor rekening van Beter Wonen.

Voor de locatie Slenke Es zijn met met BCIJ tot overeenstemming gekomen voor beëindiging van de nieuwbouw.

De afkoopsom bedraagt € 200.000,- en is verantwoord als overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille en overige schulden.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

103

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST-EN-VERLIESREKENING 12. Huuropbrengsten

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

7.478.980 248.172 7.727.152 -14.045 7.713.107

7.478.980 248.172 7.727.152 -14.045 7.713.107

-

7.418.535 246.023 7.664.558 -34.665 7.629.893

41.059 240.728 281.788 281.788

-

41.059 240.728 281.788 281.788

40.796 238.166 278.962 -416 278.546

7.994.895

7.713.107

281.788

7.908.439

13.1 Opbrengsten servicecontracten

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies

256.977 256.977 256.977

87% 223.570 223.570

13% 33.407 33.407

252.222 252.222

-

-

636 636

223.570

33.407

251.586

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

248.013 248.013

87% 215.771 215.771

13% 32.242 32.242

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten

Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid

Totaal opbrengsten servicecontracten

13.2 Lasten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal servicecontracten

104

2017 €

2017 €

2017 € 244.122 244.122

14. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

OZB Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Verhuurderheffing Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten Toegerekende personeelskosten

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

220.093 697.253 533.709 853.731 2.304.786

99% 217.892 690.280 528.372 853.731 2.290.275

1% 2.201 6.973 5.337 14.511

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

536.348 80.403 80.502 697.253

99% 530.984 79.599 79.697 690.280

1% 5.363 804 805 6.973

2017 € 302.804 534.466 486.746 801.205 2.125.221

2017 € 411.830 59.234 63.402 534.466

Voor de pensioenen geldt dat de beleidsdekkingsgraad wordt gehanteerd. Deze bedroeg ultimo 2017 113 % (ultimo 2016: 104 %). Op een langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125 %. Het fonds heeft dus een reservetekort.

SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen.

Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s:

Directie Afdeling financiën Afdeling vastgoed Totaal

Toegerekende personeelskosten aan onderhoud Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

2018

2017

0,9 5,4 3,0 9,3

0,9 5,0 3,0 9,0

TOTAAL

DAEB

-

99% -

niet-DAEB 2018 1% -

91.058 13.924 14.137 119.119

-

-

-

12.866 1.913 2.059 16.838

2017

Toegerekende personeelskosten aan leefbaarheid Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

105

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB 2018

2017

536.348 80.403 80.502 697.253

530.984 79.599 79.697 690.280

5.363 804 805 6.973

515.753 75.072 79.598 670.423

Totale personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht. Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvulende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. In overeenstemming met deze regeling is in 2017 bezoldigingsklasse B van toepassing voor Beter Wonen.

De maximum bezoldiging voor klasse 2 voor een directeur-bestuurder bedraagt € 95.000,- op fulltime-basis.

De vergoeding voor de voorzitter bedraagt € 14.250,- en voor een lid van de Raad van Commissarissen € 9.500,-.

Er is geen sprake van een overschrijding van de maximum bezoldiging.

Functiegegevens

H. Hoogenkamp / directeur-bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2018

0101-3112

Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte)

0,94

Dienstbetrekking?

ja

Bezoldiging

Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen

77.733

Beloningen betaalbaar op termijn

8.486

Subtotaal

86.219

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

92.120

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag

0

Totale bezoldiging

92.120

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

n.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling

n.v.t.

Functiegegevens Aanvang en einde functievervulling in 2018 Bezoldiging Totale bezoldiging

J. Tabak J. Smit J. Smit B. vd Berg voorzitter voorzitter lid lid 0101-3004 0105-3112 0101-3004 0101-3112

2.884,64*

4.768,00

1.600,00 5.808,00*

Individueel toepasselijke 4.900,00 9.800,00 3.266,67 9.800,00 bezoldigingsmaximum -/- Onverschuldigd nvt nvt nvt nvt betaald en nog niet terugontvangen bedrag Reden waarom de nvt nvt nvt nvt overschrijding al dan niet is toegestaan Toelichting op de nvt nvt nvt nvt vordering wegens onverschuldigde betaling * In het bedrag van de honorering is de BTW-component opgenomen

106

L. Kroes M. Roefs M. Klaucke A. Kaashoek lid lid lid lid 0101-3112 0101-3006 0107-3112 0109-3112

4.800,00 2.904,00* 2.904,00*

1.936,00*

9.800,00

4.900,00

4.900,00

3.266,67

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantorganisatie behoort, zijn als volgt: 2018

Mazars € 41.745 41.745

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten 2017

Deloitte € 54.450 54.450

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2018 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2018 zijn verricht.

15. Lasten onderhoudsactiviteiten

99%

niet-DAEB 2018 1%

2017 €

778.523 737.752 1.516.275

7.864 7.452 15.316

604.090 339.620 119.119 1.062.829

De onderhoudslasten voor het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in: TOTAAL DAEB niet-DAEB 2018 99% 1%

2017 €

Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

TOTAAL

786.387 745.204 1.531.591

DAEB

Planmatig onderhoud - Planmatig onderhoud - Binnenonderhoud - Onvoorzien/innovatie - Toegerekende personeelskosten

1.137.565 745.204 224.331 168.030 -

1.126.189 737.752 222.087 166.350 -

11.376 7.452 2.243 1.680 -

630.958 339.620 135.754 96.024 59.560

Mutatieonderhoud - Mutatieonderhoud - Toegerekende personeelskosten

82.334 82.334 -

81.510 81.510 -

823 823 -

115.908 86.128 29.780

Klachtenonderhoud - Reparatieonderhoud - WMO aanpassing - CV onderhoud - APK/preventief onderhoud - Toegerekende personeelskosten

311.692 160.853 13.342 105.202 32.295 -

308.575 159.245 13.209 104.150 31.972 -

3.117 1.609 133 1.052 323 -

315.963 131.264 11.846 106.587 36.486 29.780

Totaal onderhoudslasten

1.531.591

1.516.275

15.316

1.062.829

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

107

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit Toegerekende afschrijvingen

Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa

TOTAAL

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

2017 €

207.432 37.166 244.598

205.357 36.794 242.152

2.074 372 2.446

48.603 35.969 84.572

TOTAAL

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

2017 €

-

-

-

-

37.166

36.794

372

35.969

37.166

36.794

372

35.969

17. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: TOTAAL DAEB niet-DAEB 2018 2017 € 99% 1% Vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit 1.723.000 1.723.000 896.250 Af: direct toerekenbare kosten 62.073 62.073 27.375 Af: boekwaarde 1.388.444 1.388.444 560.081 Af: toegerekende organisatiekosten Verkoopresultaat bestaand bezit 272.483 272.483 308.794 Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand 272.483 272.483 308.794 bezit vastgoed in exploitatie 18.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen Totaal ov. waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

TOTAAL

-4.456.886 -4.456.886

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

2017 €

-4.456.886 -4.456.886

-

-2.917.270 -2.917.270

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

108

18.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille TOTAAL Vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde Afname marktwaarde Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in exploitatie

14.492.536 -328.827 14.163.709

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

2017 €

14.266.770 -328.827 13.937.943

225.766 225.766

1.439.264 -6.848.990 -5.409.726

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

18.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden TOTAAL DAEB niet-DAEB 2018 99% 1% Vastgoed verkocht onder voorwaarden Toename marktwaarde 600 600 Afname marktwaarde Waardeverandering van terugkoopverplichtingen Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen 600 600 vastgoed verkocht onder voorwaarden

2017 € 1.000 1.000

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

19. Nettoresultaat overige activiteiten TOTAAL DAEB niet-DAEB 2018 100% 0%

2017 €

Beheerdiensten Bemiddeling huurtoeslag Woonzorgdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2.712 2.712

20. Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet-cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal leefbaarheid

16.958 16.958

16.958 16.958

-

TOTAAL

DAEB

niet-DAEB

100%

2018 0%

2017 €

16.962 16.962

-

30.487 15.125 45.612

16.962 16.962

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

109

21. Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten rekening-courant en deposito’s Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 22. Belastingen

Belastinglatentie leningen o/g Latente VPB Latentie marktwaarde Latentie afschrijvingspotentieel

Vennootschapsbelasting

TOTAAL

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

3.550 3.550

3.515 3.515

35 35

TOTAAL

DAEB 99%

niet-DAEB 2018 1%

844.326 844.326

835.882 835.882

8.443 8.443

491 842.058

TOTAAL

DAEB 97%

niet-DAEB 2018 3%

2017 €

31.126 24.536 19.718 75.380

30.192 23.800 19.126 73.119

934 736 592 2.261

16.385 311.236 -162.225 20.212 185.608

2.587.532

2.509.906

77.626

1.265.490

2.662.912

2.583.025

79.887

1.451.098

2017 € 6.226 6.226

2017 € 841.567

Aansluiting commercieel resultaat en belastbaar bedrag

2018

2017

Commercieel resultaat conform winst- en verliesrekening

13.062.012

-4.252.651

110

Bij: - fiscaal opwaardering onroerende zaken in exploitatie - correctie waardeveranderingen - Fiscaal lagere boekwinst materiële vaste activa - fiscaal lagere onderhoudslasten - saneringssteun - beperkt aftrekbare kosten

6.551.696 272.483 52.074 79.227 2.529

Af: - fiscaal geen opbrengst woningverkopen - fiscaal afwaardering voorafgaand aan sloop - fiscaal hogere afschrijving materiële vaste activa - fiscaal geen waardevanderingen - fiscaal extra onderhoud inzake complex 38/41 - fiscaal afboeking herinvesteringsreserve gekochte activa - vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen (last) - kleinschaligheidsinvesteringsaftrek

2.594.000 8.325.996 -

6.958.009

4.500

272.483 282.312 9.707.423 457.442 -

308.794 860.000 98.154 -

81.547 10.054

81.547 -

Belastbare winst

10.811.261 9.208.760

10.924.496

1.348.495 5.323.350

2018 Af: te verrekenen verlies

-

Belastbaar bedrag

Te betalen vennootschapsbelasting

- 1e schijf => tot € 200.000 - 2e schijf => vanaf € 200.000

tarief 20%

belastbaar 200.000

25%

9.008.760

Winst na belasting

Compensabele verliezen 1 januari Verrekening Correctie voorgaande jaren Compensabele verliezen 31 december

9.208.760

2017 -221.390

40.000

belastbaar 200.000

2.252.190

4.901.960

5.101.960 40.000 1.225.490

2.292.190

1.265.490

6.916.570

3.836.470

2018 -

2017 1.275.662 -221.390 -1.054.272 -

Het effectief tarief over 2018 bedraagt 20,39% (2017 is -34,12 %)

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

111

GESCHEIDEN KASSTROOMOVERZICHT 2018 Directe methode Ontvangsten Huren - Zelfstandige huurwoningen - Onzelfstandige huurwoningen - Intramuraal - Maatschappelijk onroerend goed - Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen

Uitgaven Erfpacht Personeelsuitgaven - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

2018 € DAEB

niet-DAEB

7.747.666 6.675.646 67.184 752.796 252.040 223.570 22.656 7.677

271.569 41.059 222.734 7.776 33.407 35

Nieuwbouw huur-, woon- en nietwoongelegenheden Woningverbetering, woon- en nietwoongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden

112

8.001.569

305.012

2017 €

7.897.352 6.544.381 91.342 784.206 470.195 7.228 252.222 7.171 21.411

688.155 534.167 68.516 85.472 1.279.647 1.148.205 819.118 78.435

6.973 5.363 804 805 15.316 41.062 8.443 792

656.197 510.449 75.103 70.645 1.034.207 1.081.991 853.570 6.156

853.731 16.962 3.402.373

77.626

801.205 28.774 -

Kasstroom uit operationele activiteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringenontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA

2018 €

8.286.626 -285.057

150.212 154.800

-

868.875

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4.462.100 3.716.056

1.680.992

1.680.992

8.178.156

-5.244.817

-

-2.035.993

-956.084

-9.657

-748.711

-

-

-

-

-

-

868.875

2018 €

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

2018 €

2017 €

DAEB

niet-DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-35.549 -

-359 -

-

-

Kasstroom uit (des) investeringen

-6.236.449

-

-

-4.555.458

-10.016

-

-

-10.016

6.000.000 -

-

1.500.000 -

Uitgave Aflossingen geborgde leningen Aflossingen ongeborgde leningen

-642.107 -

-

-5.125.318 -

Mutatie geldmiddelen

-1.915.829

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-2.784.704

5.357.893

-

-3.625.318

517.379

144.784

-1.825.092

Wijzigingen kortgeldmutaties

-

-

Liquide middelen per 1 januari

621.369

2.446.461

1.283.532

621.369

Liquide middelen per 31 december

Scheiding DAEB/niet-DAEB Begin 2017 is het ontwerpvoorstel scheiding DAEB/niet-DAEB ingediend bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw).

Na een voorlopig oordeel van de Aw is het definitieve scheidingsvoorstel ingediend. Het definitieve scheidingsvoorstel is in augustus 2017 door de Aw goedgekeurd.

Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘RTIV’) moeten corporaties in de toelichting van de jaarrekening 2018 gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak opnemen. Naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans is niet vereist voor corporaties die kwalificeren onder het ‘verlicht regime’.

De kosten en kasstromen zijn zoveel mogelijk direct toegewezen aan de activiteiten, zoals kasstromen en resultaten uit huren en onderhoud. De resterende kasstromen en resultaten zijn toegerekend aan de activiteiten op basis van het door de AW goedgekeurde scheidingsvoorstel. Hierbij worden posten die niet direct toegekend kunnen worden aan het DAEB of niet-DAEB domein toegerekend op basis van de verhouding DAEB en niet-DAEB huren.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

113

114

Overige informatie OVERIGE INFORMATIE Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

115

116

13

Controleverklaring

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

117

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting ‘Beter Wonen’ VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAARREKENING 2018

ONS OORDEEL Wij hebben de jaarrekening 2018 van Stichting ‘Beter Wonen’ te IJsselmuiden gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting ‘Beter Wonen’ op 31 december 2018 en van het resultaat over 2018 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit: 1. de balans per 31 december 2018; 2. de winst- en verliesrekening over 2018; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

DE BASIS VOOR ONS OORDEEL Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden, en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting ‘Beter Wonen’ zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Christiaan Geurtsweg 8 - Postbus 1180 - 7301 BK Apeldoorn Tel: 088 27 72 200 - backoffice@mazars.nl Mazars Accountants N.V. Statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24402415)

118

BENADRUKKING VAN DE UITGANGSPUNTEN VAN DE BELEIDSWAARDE Wij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde van activa in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening op pagina 94. Hierin staan de voornaamste uitgangspunten van de beleidswaarde beschreven alsmede dat de invulling van dit waardebegrip in de komende jaren nog nader wordt uitgewerkt, waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

BENADRUKKING VAN DE WAARDERINGSGRONDSLAG VAN EEN DEEL VAN HET VASTGOED IN EXPLOITATIE Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zoals opgenomen de jaarrekening op pagina 81. Hierin staat beschreven dat Stichting ‘Beter Wonen’ een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2018) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

NALEVING ANTICUMULATIEBEPALING WNT NIET GECONTROLEERD In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2018 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: n de Algemene gegevens; n het Voorwoord; n het Bestuursverslag; en de n Overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: n met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; n alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Christiaan Geurtsweg 8 - Postbus 1180 - 7301 BK Apeldoorn Tel: 088 27 72 200 - backoffice@mazars.nl Mazars Accountants N.V. Statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24402415)

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

119

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursen volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUUR EN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN VOOR DE JAARREKENING Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

ONZE VERANTWOORDELIJKHEDEN VOOR DE CONTROLE VAN DE JAARREKENING Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Christiaan Geurtsweg 8 - Postbus 1180 - 7301 BK Apeldoorn Tel: 088 27 72 200 - backoffice@mazars.nl Mazars Accountants N.V. Statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24402415)

120

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: n het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; n het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling; n het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; n het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven; n het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en n het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Apeldoorn, juni 2019 Christiaan Geurtsweg 8 - Postbus 1180 - 7301 BK Apeldoorn Tel: 088 27 72 200 - backoffice@mazars.nl Mazars Accountants N.V. Statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24402415)

121

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

121

MAZARS ACCOUNTANTS N.V.

drs. F. Mazenier RA

Christiaan Geurtsweg 8 - Postbus 1180 - 7301 BK Apeldoorn Tel: 088 27 72 200 - backoffice@mazars.nl Mazars Accountants N.V. Statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24402415)

122

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

122

www.bwij.nl

Jaarverslag 2018 Beter Wonen

123