Bwij jaarverslag 2017 0418def na corr rvc 150618 by Beter Wonen IJsselmuiden

Jaarstukken 2017

Samenwerken aan Beter Wonen! Beter Wonen staat midden in de samenleving. Samen met ketenpartners werken we dagelijks aan goed wonen voor onze huurders. Onder beter wonen verstaan we kwalitatief goede en betaalbare woningen in een aantrekkelijke woonomgeving. In dit jaarverslag besteden we daar zowel in tekst als illustraties aandacht aan.

Jaarstukken 2017

Jaarverslag 2017 2010 Beter BeterWonen Wonen

Inhoudsopgave Algemene gegevens

Voorwoord

Bestuursverslag (hoofdstuk 1 t/m 11)

1 Verslag directeur-bestuurder

2 Verslag van de Raad van Commissarissen

3 Governance

4 Volkshuisvestelijk verslag

5 Huidige klanten voelen zich thuis

6 Woningzoekenden vinden een huis

7 Een leefbare maatschappij

8 Vastgoed toekomstbestendig

9 Financieel gezond

10 Organisatie toegerust op de toekomst

11 Samenwerking met partners

12 Jaarrekening

• Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau • Keuzevrijheid voor bewoners

• Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep • Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting • Wonen met zorg is mogelijk • Aandacht voor starters

• Betaalbare woonlasten • Leefbaarheid • Maatschappelijk rendement

• Een goed onderhouden woning • Vernieuwing van ons bestaand bezit • Duurzaamheid

• Financiële slagkracht behouden • Verkopen van bezit

• Dicht bij onze huurders en andere belanghouders • Medewerkers

• Samenwerking

13 Controleverklaring

109

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Beter Wonen

Adres: Plaats van vestiging: Postcode: Telefoon: Website: E-mail:

Dorpsweg 2 IJsselmuiden 8271 BM 038 â&#x20AC;&#x201C; 33 233 99 www.bwij.nl info@bwij.nl

Datum van oprichting:

8 september 1919

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten:

4 november 1919 nr. 48

Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij de statuten voor het laatst zijn gewijzigd:

9 november 2012 kenmerk WBI/WM20120000648916

Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk Overijssel te Zwolle:

13 augustus 1971 nummer 05024541

Aangesloten bij de overkoepelende organisatie:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr. 100278

Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven:

16 september 1996 NRV-nr. 1402

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Voorwoord In 2017 maakten we op veel fronten een ontwikkeling door. Deze ontwikkelingen kwamen veelal tot stand in samenwerking met ketenpartners. Het jaar startte met de oplevering van het Huurdersportaal. Met dit Huurdersportaal kunnen huurders 24 uur per dag zaken met ons regelen en gegevens raadplegen. Ook is onze website verbeterd zodat gegevens op diverse media op maat beschikbaar zijn. Gedurende het jaar hebben we onze voorraad verder verduurzaamd. Op de valreep van 2017 leverden we 10 levensloopbestendige woningen aan de Slenkstraat op. Dankzij een goede samenwerking met de aannemer en

installateur konden we hier aanvullende maatregelen treffen waardoor dit onze eerste woningen zonder gasaansluiting zijn. Inmiddels is de gemiddelde energie index van ons bezit gedaald naar 1,38. Dit komt overeen met label B. Hiermee hebben we een belangrijke doelstelling vanuit ons Ondernemingsplan 2016-2020 gerealiseerd. Ook wat betreft de andere gestelde doelen in ons Ondernemingsplan liggen we op schema. In dit jaarverslag gaan we hier nader op in. Ik wens u veel leesplezier toe. Hendrik Hoogenkamp

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Inventarisatie herstructurering Drostenstraat

Bron: Beter Wonen

Verslag directeur-bestuurder Inleiding

In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over het jaar 2017. Dit doen we op basis van de strategische thema’s zoals beschreven in het Ondernemingsplan 2016-2020: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners In ons Jaarplan 2017 hebben we aan deze thema’s doelen verbonden. Gedurende het jaar wordt via een 4 maandelijkse rapportage de voortgang gemonitord. Uiteindelijk zijn vrijwel alle gestelde doelen gerealiseerd. U leest hier meer over in dit jaarverslag.

Landelijke omgeving

Door de landelijke verkiezingen is het politieke landschap behoorlijk gewijzigd. Het formeren van een nieuw kabinet was niet zomaar geregeld. Na 208 dagen waren de VVD, CDA, D66 en ChristenUnie er eindelijk uit. Tijdens de formatie is de volkshuisvesting nauwelijks aan bod gekomen. Naar het zich nu laat aanzien, wordt het door het vorige kabinet ingezette beleid voortgezet. De corporaties zetten via Aedes nu vooral in op vermindering van de administratieve druk en het voorkomen van oplopende lasten. Denk hierbij aan het aftoppen van de verhuurdersheffing en het beperken van de belastingdruk (VPB).

De Woningwet is inmiddels volledig geïmplementeerd. Per 1 juli 2017 trad de Veegwet in werking. De Veegwet repareert een aantal punten in de Woningwet. Op basis van de Veegwet is het reglement ‘Financieel beleid en beheer’ aangepast en vastgesteld. Ook zijn de Statuten aangepast. De conceptversie ligt op dit moment ter beoordeling bij de Autoriteit Woningcorporaties. De Autoriteit Woningcorporaties houdt integraal en risicogericht toezicht op de financiële continuïteit, de rechtmatigheid, governance en integriteit van alle woningcorporaties in Nederland. De Autoriteit Woningcorporaties stelt in haar toezicht de governance centraal. Onder governance verstaan we de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. Op 8 november 2017 vond bij Beter Wonen een Governance inspectie plaats. Bij de beoordeling van Beter Wonen was er in 2017 voor de Autoriteit geen aanleiding tot het doen van interventies. Ook in 2017 namen we deel aan de Aedes-Benchmark. De benchmark maakt de ‘Bedrijfsvoering’ en ‘Kwaliteit’ van de deelnemende corporaties inzichtelijk. De klantwaardering is uitgekomen op een gewogen gemiddelde van 7,9. De niet beïnvloedbare bedrijfslasten zijn gedaald van € 833 naar € 811. In deze editie zijn ook de prestatievelden duurzaamheid, onderhoud & verbetering en beschikbaarheid & betaalbaarheid onderling vergelijkbaar gemaakt. Op al deze onderdelen behaalt Beter Wonen een A-score en bevindt zich hiermee in de kopgroep.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Lokale omgeving

De prestatieafspraken met de gemeente Kampen, deltaWonen en de huurdersverenigingen bestaan uit een gezamenlijke visie en proces- en werkafspraken. Een belangrijke procesafspraak is, dat we jaarlijks gezamenlijk afspraken maken voor het komende jaar (jaarschijf). De input vanuit de corporaties voor de jaarschijf wordt gezien als het bod namens de corporaties, zoals opgenomen in de Woningwet. Het opstellen van de Jaarschijf 2018 is constructief verlopen. Om ook de gemeenteraad mee te nemen in de voortgang van de Prestatieafspraken hebben de corporaties de voortgang op de afspraken aan een delegatie vanuit de Raad gepresenteerd. Vervolgens is verdieping gezocht op een aantal onderwerpen. Vier keer per jaar vindt er bestuurlijk overleg plaats met de wethouder Wonen van de gemeente Kampen en collega corporatie deltaWonen. Conform de prestatieafspraken sluiten de huurdersverenigingen twee keer per jaar bij dit overleg aan. In dit overleg komen een aantal vaste onderwerpen aan de orde. Zo monitoren we de Prestatieafspraken en gaan we nader in op de taakstelling huisvesting statushouders. De achterstand die we in 2016 opliepen bij het huisvesten van statushouders, liepen we in 2017 in. De taakstelling voor 2017 is volgens afspraak gerealiseerd. Ook worden de woningmarkt en de projecten die op stapel staan tijdens het overleg besproken. Aan de Slenkstraat leverde Mateboer Bouw BV eind 2017 10 levensloopbestendige woningen aan ons op. Dit zijn onze eerste woningen zonder gasaansluiting. De woningen zijn allemaal verhuurd en de eerste bewoner woont er inmiddels. In ’s-Heerenbroek is de bouw gestart van 3 levensloopbestendige woningen. Deze woningen zijn verhuurd aan ’s-Heerenbroekers. Daarnaast zijn de nodige projecten in voorbereiding. Op dit moment resteert er nog een zoekopgave voor 14 woningen. Hierover zijn we in gesprek met de gemeente Kampen. De continuïteit van de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) is al geruime tijd een punt van aandacht. Om die reden organiseerden we samen met de HVgIJ in 2017 een huurdersbijeenkomst met als onderwerp ‘Hoe wilt u vertegenwoordigd worden?’. Op deze goed bezochte bijeenkomst zijn verschillende ideeën besproken. Het algemene beeld is dat de huurders zeer tevreden zijn over de wijze waarop de HVgIJ de belangen van de huurders vertegenwoordigt. Om een breder draagvlak te creëren, is het voorstel om alle huurders gratis lid te maken van de HVgIJ. Beter Wonen neemt in dat geval de exploitatiekosten van de HVgIJ voor haar rekening.

Wanneer alle huurders lid zijn, kan de vereniging uit een grotere groep huurders nieuwe bestuursleden werven. Dit draagt bij aan de continuïteit. In goed overleg hebben we besloten deze vorm verder uit te werken. Inmiddels zijn de stappen zoals vastgesteld in de statuten van de HVgIJ doorlopen. Hiermee is de weg vrij om het plan begin 2018 uit te voeren. Inmiddels zijn alle huurders middels een brief op de hoogte gebracht.

Maatschappelijk rendement

Beter Wonen geeft zowel tekstueel als financieel inzicht in het gerealiseerde maatschappelijk rendement. Financieel maken we het verschil zichtbaar tussen de marktwaarde en de beleidswaarde. Op deze wijze maken we inzichtelijk welk bedrag we maatschappelijk extra investeren op de onderdelen beschikbaarheid, betaalbaarheid en onderhoud en beheer. Dit lichten we per onderdeel toe. Beschikbaarheid Beter Wonen kiest voor verkopen en/of slopen om investeringsruimte te creëren ten behoeve van nieuwbouw en haar veranderopgave (SVB). Zo blijft het aandeel beschikbare woningen in de sociale sector op peil, al naar gelang de (lokale) behoefte. Een belegger kiest afhankelijk van de marktomstandigheden voor uitponden ten behoeve van financieel rendement voor de aandeelhouders. De huurmarkt was in 2017 in ons werkgebied licht gespannen. Op dit moment is de wachttijd in de Woningzoeker voor wenswoningen 2,1 jaar en kunnen 61% van de actief woningzoekenden via de spoedzoeker binnen een half jaar een woning vinden. Betaalbaarheid De streefhuur van Beter Wonen ligt veel lager dan de markthuur. Hierdoor blijven de woningen bereikbaar voor de doelgroep en kunnen huurders aanspraak maken op huurtoeslag. In 2017 stabiliseerden we de huurachterstand op 0,27% zonder dat we tot een ontruiming van een woning overgingen. We vragen gemiddeld 68% van de maximaal redelijke huur. Onderhoud Beter Wonen pleegt goed en deugdelijk onderhoud en biedt mede daardoor veel woonkwaliteit voor het geld, in vergelijking met veel marktpartijen. Tevens investeren we veel in de verduurzaming van de woningen zodat de woonlasten van de huurders beheersbaar blijven. In 2017 kwam de gemiddelde energie-index uit op 1,38 (label B). Door de Klachtenadviescommissie zijn geen klachten met betrekking tot de kwaliteit van de woning en/of het onderhoud ontvangen en/of in behandeling genomen.

Beheer Sociale leefbaarheid heeft onze aandacht. Beter Wonen heeft hierbij vooral een signalerende rol. In samenhang met maatschappelijke ketenpartners zoals gemeente, maatschappelijke diensten, zorgen welzijnsorganisaties en tal van vrijwilligersorganisaties, verwijzen we mensen door naar andere instanties als daartoe aanleiding is. We nemen daarbij de verantwoordelijkheid voor de eventueel te leveren zorg niet over van partijen, maar borgen dat een netwerk van zorg wordt ingericht. In 2017 vond op ons initiatief één verhuizing plaats vanwege een overlastsituatie.

onder normale marktomstandigheden en bij uitgangspunten van de vastgoedmarkt. Beter Wonen heeft een sociale huisvestingstaak waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De realisatie van de berekende marktwaarde hangt sterk af van de mogelijkheden die Beter Wonen heeft om haar beleid in meer of mindere mate te laten aansluiten bij de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De mogelijkheid om woningen uit te ponden zijn voor Beter Wonen beperkt vanwege de lokale marktpositie van de sociale huurvoorraad en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Kampen. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen naar een hoger niveau, zijn door het corporatiebeleid en het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen, marginaal. Door de marktwaarde in verhuurde staat te herrekenen op basis van bedrijfseigen uitgangspunten voor markthuur, onderhoud en beheer, ontstaat een berekende beleidswaarde van het corporatiebezit. Het verschil met de marktwaarde kan worden aangeduid als het maatschappelijke rendement. Dit verschil ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 55,5 miljoen. Dit impliceert dat circa 46% van het totale vermogen niet gerealiseerd zal worden op grond van het beleid van Beter Wonen.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2017 is in totaal € 57,6 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2016: € 61,5 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het ‘Handboek modelmatig waarderen’ bepaald. Daarmee is het conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en de daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opstellen van de jaarverslaglegging. De marktwaarde maakt duidelijk welke waarde het vastgoed heeft

x 1.000

Analyse maatschappelijk rendement DAEB 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

23.392 115.063

19.623

12.510 59.538

Marktwaarde

Bijdrage aan beschikbaarheid

Risicoparagraaf Beter Wonen is een financieel gezonde organisatie en voldoet ruimschoots aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. We kennen een uitgebreide risicoanalyse die we jaarlijks actualiseren. Op basis van deze actualisatie worden de voornaamste risicogebieden bepaald en opgenomen in de risicoparagraaf van

Bijdrage aan betaalbaarheid

Bijdrage aan onderhoud en beheer

Beleidswaarde

het jaarplan 2017. Hier lichten we de risico’s nader toe en beschrijven we welke maatregelen we troffen. In het Quadrimester rapporteren we de voortgang en worden eventueel onderwerpen toegevoegd (nieuw risico) of verwijderd (geen risico meer). Naast het Quadrimester voeren we jaarlijks minimaal 2 audits uit op primaire processen en bewaken we in een spreadsheet continue de voortgang van de door ons gestelde doelen.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Risicobereidheid

De risicobereidheid was in 2017 steeds onderwerp van gesprek tussen de directie en de RvC. De risicobereidheid, de integriteit en de professionaliteit van de organisatie bepalen samen de volwassenheid van de organisatie. De mate van risicobereidheid wordt gekoppeld aan de gevolgen van de risico’s op de gebieden financiële schade, imago-/reputatieschade en corrigerende maatregelen toezichthouders. Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van deze risicobereidheid. Hiermee geeft de directie aan welke mate van risico acceptabel is voor het behalen van de gestelde doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Onafhankelijk van het beleid zijn er beheersmaatregelen nodig die hier los van staan. Als kader gelden in ieder geval de huidige weten regelgeving en de Governancecode. We kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Beter Wonen zijn doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van Beter Wonen brengen risico’s met zich mee die deels buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in weten regelgeving. Maar ook conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Beter Wonen de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgen wij de ontwikkelingen nauwgezet en anticiperen hier zoveel mogelijk op. De volgende risico gebieden worden onderkend.

Vastgoed

Het bezit van Beter Wonen is goed onderhouden en verhuurt goed. We kennen geen leegstand en er is, met een slaagkans van 2,1 jaar in de Wensmodule en een redelijk functionerende Spoedmodule, sprake van een licht gespannen huurmarkt. We beschikken over een actueel Strategisch Voorraadbeleid. Hierin brachten we op basis van demografische ontwikkelingen de veranderopgave in beeld. Dit plan voorziet er in dat ons bezit tijdig transformeert, verduurzaamt en ververst. Omdat we hierbij afhankelijk zijn van economische ontwikkelingen en regeringsbeleid, werkten we een viertal scenario’s uit. Op basis van het meest aannemelijke scenario hebben we onze meerjarenbegroting uitgewerkt. Jaarlijks monitoren we de stand van zaken en sturen, daar waar nodig, bij. In 2017 deelden we onze complexen opnieuw in. Hierbij zochten we aansluiting bij de indeling die geadviseerd wordt voor het bepalen van de marktwaarde. Risico: laag

Impact: groot

Projecten

De risico’s die betrekking hebben op projecten worden mede bepaald door de omvang en complexiteit van de projecten. Voorafgaand aan een project stellen we een haalbaarheidsonderzoek op. Deze wordt door de RvC getoetst aan het toetsingskader en uitgebreid besproken. Risico’s ten tijde van de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door te werken met aanneemcontracten waarin afspraken zijn vastgelegd over onder andere termijnbetalingen, kwaliteitseisen en een bankgarantie. Tevens voeren we zelf toezicht uit op de kwaliteit van het werk. Risico: laag

Impact: groot

Financiën

Het beleid van Beter Wonen is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Jaarlijks wordt het Financieel reglement besproken in de RvC en opnieuw vastgesteld. In het Financieel reglement is opgenomen dat we voor de financiële sturing de financiële kaders en kengetallen van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW hanteren. Daarnaast maken we geen gebruik van derivaten en volgen we wat beleggen betreft de wettelijke eisen. Binnen de RvC is een toetsingskader vastgesteld. Op basis hiervan worden voorgenomen activiteiten getoetst. Om de 4 maanden worden de actuele ontwikkelingen, de financiële stand van zaken en de risicoparagraaf inclusief beheersmaatregelen gerapporteerd aan de RvC door middel van het Quadrimester. De financiële sturing door Beter Wonen vindt voornamelijk plaats op basis van kasstromen en de kengetallen zoals opgenomen in het Financieel reglement. In ons jaarplan werkten we vijf scenario’s uit met betrekking tot de ontwikkeling van deze kengetallen voor de komende 10 jaar. Mocht één van de scenario’s zich voordoen dan is de impact hiervan direct inzichtelijk. Risico’s met grote impact op de kasstromen of bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde weten regelgeving, worden bij signalering gelijk gedeeld met de RvC. In overleg bepalen we welke beheersmaatregelen getroffen worden. Risico: laag

Renterisico

Impact: groot

De risico’s in het kader van de financiering van het bezit worden jaarlijks beoordeeld. We beschikken over een Financieel reglement waarin ook de financiering is uitgewerkt. In 2017 voegden we hier een financieringsstrategie aan toe. Het beleid is er op gericht de financieringskosten

te minimaliseren en de vervalkalender te optimaliseren. Beter Wonen maakt geen gebruik van financiële instrumenten. In 2017 is onze lening portefeuille verder gedaald. De gerealiseerde activiteiten zijn dus uit eigen middelen gefinancierd. Risico: laag

Impact: middel

Wet- en regelgeving

Beter Wonen probeert zoveel als mogelijk rekening te houden met eventuele maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. De Woningwet en de Veegwet zijn volgens planning geïmplementeerd. In 2017 implementeerden we daarnaast de wetgeving bescherming persoonsgegevens. Aedes houdt ons op de hoogte van ontwikkelingen in weten regelgeving en daaruit voortvloeiende acties. De directeur-bestuurder coördineert en bewaakt dat zaken tijdig geïmplementeerd worden. Risico: middel

Organisatie

Impact: middel

Beter Wonen heeft een beperkte organisatieomvang. Dit heeft voordelen zoals korte informatielijnen, slagvaardige besluitvorming en grote betrokkenheid. De omvang maakt echter ook dat er sprake is van kwetsbaarheid als het gaat om delen van kennis en het behouden van kwalitatief goede medewerkers. De kwetsbaarheid van een kleinere werkorganisatie wordt vooralsnog in ruime mate gecompenseerd door de genoemde voordelen. In 2017 heeft Nico van der Beek (opzichter) onze organisatie verlaten. Na een sollicitatieprocedure namen we Robin Dekker aan voor de vrijgekomen functie.

Verder vonden er binnen het werkapparaat geen wijzigingen plaats. De organisatie ‘staat’ en dit stelt ons in staat om veel zaken zelf op te pakken. We hoeven hierdoor vrijwel geen derden in te huren. Dit draagt bij aan lagere bedrijfslasten en een uitdagende werkomgeving voor onze medewerkers. Ik waardeer de wijze waarop de medewerkers en de Raad van Commissarissen zich inzetten voor onze huurders en de continuïteit van Beter Wonen.. Risico: middel

Impact: middel

In control

Beter Wonen heeft goed in beeld waar zij als organisatie staat en welke risico’s er gelopen worden. Er is voldoende inzicht in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald, de geldende weten regelgeving wordt gehandhaafd, en de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages geborgd zijn.

Verklaring

De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Hendrik Hoogenkamp Directeur-bestuurder

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Levensloopbestendige huurwoningen Het Meer

Bron: Beter Wonen

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van zijn maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement Raad van Commissarissen, Reglement Bestuur, weten regelgeving, toetsingskader en het ondernemingsplan 2016-2020 beoordeelt de RvC besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat de RvC zich door de directeurbestuurder, huurdersvereniging en andere belanghouders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat de RvC de directeur-bestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert, gevraagd en ongevraagd, de directeur-bestuurder en vervult de werkgeversrol. In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeur-bestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvC zich over het jaar 2017.

Werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de

beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. Als toezichtskader voor het uitoefenen van zijn taak hanteerde de RvC in 2017 onder meer: · Wet- en regelgeving · De Governance Code en de Aedescode · Het ondernemingsplan 2016 - 2020 · De meerjarenbegroting 2017 - 2026 · Het reglement financieel beleid en beheer · Het Strategisch Voorraadbeleid De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvC liggen vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt vast in het ‘Reglement Raad van Commissarissen’ (vastgesteld in de vergadering van 14 juni 2016) en in de aangepaste Governance Code die per 1 mei 2015 van kracht is. De RvC heeft in 2017 zeven keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De voorzitter en directeur-bestuurder stelden de agenda samen. Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering tijd gereserveerd om buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder punten te bespreken. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Op 16 oktober is door de RvC een themabijeenkomst over het WSW georganiseerd waarbij de RvC en bestuurder van Patrimonium Urk ook aanwezig waren. De accountmanager van het WSW ging in op het risicobeheersingsmodel dat WSW hanteert. Vervolgens zijn een aantal casussen behandeld om zelf te ervaren voor welke afwegingen WSW staat. We kijken terug op een goede en leerzame bijeenkomst. Tijdens de RvC-vergadering van november gaf de assistent-controller inzicht in hoe wij onze risico’s beheersen. Aan de hand van de presentatie en verduidelijkende vragen heeft de RvC meer inzicht gekregen in de maatregelen die Beter Wonen genomen heeft om risico’s te beheersen. In de RvC-vergadering van december presenteerde Lianne Wittkämper (student Faculteit Geowetenschappen, universiteit Utrecht) haar onderzoek naar de druk op de Zwolse en Kamperse woningmarkt. Op basis van een kwalitatief en kwantitatief onderzoek gaf zij de indicatoren die de druk op de woningmarkt geven weer. Daarnaast heeft ze bij woningzoekenden de beleving van wachttijd en implicaties voor woonwensen en zoekgedrag op een gespannen woningmarkt onderzocht. Haar aanbevelingen worden meegenomen bij de verdere ontwikkeling van de Woningzoeker. De voorzitter van de RvC voerde maandelijks overleg met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken die onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang prestatieafspraken en dergelijke. Ook voerde de RvC een gesprek met beide MT-leden en op een ander moment met de manager Financiën en Beleid en de assistent-Controller om gevoel te houden bij wat er speelt en leeft binnen de organisatie en waar mogelijke risico’s liggen. Om die reden vindt er eens per twee jaar ook een gesprek plaats met het voltallige personeel. Dit gesprek staat weer gepland voor 2018. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen. Het interne besluitvormingsproces van de RvC is opgenomen in de Statuten en het reglement Raad van Commissarissen. De Statuten en het reglement zijn te vinden op de website van Beter Wonen. Met 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvC inzicht in de gang van zaken binnen de corporatie. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van de Autoriteit Woningcorporaties (Inspectie Leefomgeving en Transport), Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes. Eind 2017 kwam de Aedes-benchmark beschikbaar. In deze benchmark zijn de prestatievelden huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud & verbetering en

beschikbaarheid & betaalbaarheid opgenomen. Met een score van 3 keer A en 2 keer B doet Beter Wonen het erg goed. De RvC heeft de resultaten tot zich genomen en gebruikt om inhoudelijke vragen aan de directeur-bestuurder te stellen. In de Statuten staat opgenomen dat de jaarrekening binnen 4 maanden na afloop van het boekjaar vastgesteld dient te worden. Dit komt overeen met de termijn gesteld in de woningwet. Omdat de minister besloten heeft deze termijn voor 2017 op te rekken tot 6 maanden, heeft de RvC besloten gebruik te maken van deze tijdsruimte. Bij de behandeling van het jaarverslag 2016 is de accountant uitgenodigd. Deze bracht verslag uit van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan het proces rondom het vaststellen van de Marktwaarde en het meerwerk dat Deloitte hiervoor berekende. Zowel Beter Wonen als Deloitte zijn niet tevreden over hoe het proces verlopen is. Uiteindelijk is de jaarrekening net voor de deadline opgeleverd. Voor de controle 2017 zijn heldere procesafspraken gemaakt zodat we niet weer in deze situatie terecht komen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij bezochten daarvoor de volgende bijeenkomsten: · Masterclass Zorgen voor een goed team (VTW) d.d. 20-06-2017 · Actualiteitenseminar voor woningcorporaties (EY) d.d. 23-01-2017 · Dialoogsessie Toezichthouden met passie (VTW) d.d. 17-03-2017 · Dialoogsessie Beoordelingskader (VTW/ATW) d.d. 12-05-2017 · Werksessie Toezichthouden met Passie (VTW) d.d. 19-05-2017 · Bijeenkomst professioneel opdrachtgeverschap (Aedes/VTW) d.d. 15-06-1017 · Kennisnetwerk Woningcorporaties Noord d.d. 21-11-2017 · Actualiteitenseminar voor woningbouwcorporaties (EY) d.d. 04-12-2017 · Masterclass Stakeholdermanagement (VTW) d.d. 06-12-2017 · Dialoogsessie (VTW/ Aedes) d.d. 19-12-2017 De leden van de RvC zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe

leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvC, lid worden van de VTW. Uitgangspunt van de RvC is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed voorbereid te zijn op actuele ontwikkelingen. In 2017 voerden de leden van de RvC, die op voordracht van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg met het bestuur van de Huurdersvereniging. Van dit overleg is een verslag beschikbaar.

Inhoudelijk toezicht

De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan 2016-2020. Wij hebben daaraan in 2015 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord:

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven en is deze visie nader uitgewerkt in strategische thema’s en doelen.

Onderwerpen Raad van Commissarissen 2017 Nieuwbouw Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Door middel van de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvC door de directeurbestuurder in 2017 hierover uitgebreid geïnformeerd. Besluitvorming vindt plaats op basis van een haalbaarheidsdocument waarin het project beschreven staat. Tevens is in het document een risicoanalyse en een financiële paragraaf opgenomen. Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant. De RvC heeft kennis genomen van de vaststelling borgingsplafond en borgbaarheidsverklaring door het WSW voor de jaren 2017 tot en met 2019 en de oordeelsbrief 2016 (verslagjaar 2015 en begroting 2016-2020). Daarnaast is de rapportage over de Aedes Benchmark 2017 besproken. Strategisch Voorraadbeleid In 2016 is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) volledig geactualiseerd. Gezien de onzekerheden in de markt en weten regelgeving is in de uitwerking rekening gehouden met 4 scenario’s. Hierdoor kan snel ingespeeld wor-

den op gewijzigde omstandigheden. Het SVB is voor de RvC een belangrijk toetsingskader. Op basis hiervan kan getoetst worden of nieuwbouw- , verkoop- en/of sloopplannen voldoen aan het vastgestelde beleid. Ondernemingsplan 2016-2020 We handelen conform het ondernemingsplan 2016-2020. Hierin is vastgelegd dat wij ons de komende jaren inzetten op de volgende thema’s: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners Gegevensbescherming Beter Wonen is verplicht om bij de verwerking van persoonsgegevens van betrokkenen (woningzoekenden, huurders, kopers en medewerkers) de wet ‘bescherming persoonsgegevens’ na te leven. Op 25 mei 2018 wordt deze wet vervangen door de Europese Algemene Verordening Gegevensbescherming. De Autoriteit Persoonsgegevens kan organisaties een boete geven als zij een datalek ten onrechte niet melden. Naast de meldplicht datalekken gelden diverse andere eisen. Om aan alle eisen te voldoen, zijn binnen de RvC de beheersmaatregelen en risico’s besproken en aanvullende afspraken gemaakt. Zo is in 2017 het Privacy beleid vastgesteld, is er een privacyverklaring opgesteld en zijn bewerkersovereenkomsten afgesloten met partijen die gebruik maken van onze data. Belet of ontstentenis Vanuit de statuten moet een ‘back up’ geregeld zijn voor het geval de gehele RvC uitvalt. Deze samenwerking zijn wij aangegaan met Woonstichting Patrimonium in Urk. Mocht bij één van deze woningcorporaties de RvC uitvallen, dan vullen twee RvC leden van de collega corporatie deze functie tijdelijk in. In de RvC-vergadering van 27 september 2017 hebben we deze afspraak herbevestigd. Zelfevaluatie Op 30 januari 2017 voerde de voltallige Raad van Commissarissen een zelfevaluatie gesprek. Door middel van het stijlenkwadrant is er gesproken over welke rol een ieder binnen de RvC invult. Aan de hand van stellingen zijn een aantal dilemma‘s verkend. Hierbij kwamen alle speelvelden goed aan bod. De zelfevaluatie is uitgewerkt in een verslag met een aantal concrete afspraken en tips.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

In 2018 wordt de zelfevaluatie met een extern begeleider uitgevoerd. Governance inspectie Op 8 november 2017 vond het gesprek met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) plaats. Tijdens deze inspectie spraken zij met 4 leden van de RvC en vervolgens met het voltallige MT. Het onderzoek naar governance wordt door de Aw vastgelegd in een brief. Omdat voor de gesprekken een beperkt aantal onderwerpen zijn geselecteerd waar de Aw mogelijke risico’s in de governance signaleert, biedt de brief niet op alle punten een beeld van de kwaliteit van de governance. Naar aanleiding van de door ons verstrekte stukken en de beide gesprekken concludeert de Aw dat wij op hoofdlijnen voldoen aan de criteria voor ‘good governance’.

Besluiten Raad van Commissarissen

De RvC heeft in 2017 het jaarverslag inclusief jaarrekening over het verslagjaar 2016 goedgekeurd. Tevens werd goedkeuring verleend aan het jaarplan 2018. De RvC heeft in 2017 onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan: · Jaarverslag 2016 · Jaarplan 2018 en meerjarenbegroting t/m 2027 · Huurbeleid inclusief voorstel huurverhoging 2017 · Experimentvoorstel visitatie · Implementeren wet bescherming persoonsgegevens · Haalbaarheidsplan Jan Pelleboerstraat, ’s Heerenbroek · Haalbaarheidsplan Het Meer fase 3 · Haalbaarheidsplan locatie Koster · Statuten · Investeringsstatuut · Financieel beleid en beheer · Financieringsstrategie. De RvC keurde de bovengenoemde besluiten bij unanimiteit goed. De besluiten zijn door de RvC getoetst aan weten regelgeving, het ondernemingsplan en de jaarbegroting c.q. meerjarenbegroting.

Verbindingen

Beter Wonen heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder de Raad van Commissarissen.

Risicobeheersing

De activiteiten van Beter Wonen worden jaarlijks vertaald in een jaarplan. De RvC verleent zijn goedkeuring aan

dit jaarplan. De realisatie hiervan wordt bewaakt via de interne 4-maandsrapportages (inclusief risicoparagraaf) en het jaarverslag. Daarnaast neemt de RvC kennis van het accountantsrapport en het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van de Autoriteit woningcorporaties. Beter Wonen werkt aan de hand van het reglement Financieel Beleid en Beheer, welke jaarlijks geactualiseerd wordt, waarin het speelveld voor de financierings- en beleggingsactiviteiten is opgenomen.

Professionalisering Governance en Integriteit

De RvC onderschrijft de Governance Code voor woningcorporaties en de Aedescode. In het reglement Raad van Commissarissen is opgenomen met welke stukken de directeur-bestuurder de leden van de RvC moet informeren. Dat gebeurt via de 4-maandsrapportage en via de jaarlijkse informatie van het jaarplan en de jaarrekening. Een aantal aspecten uit de Governance Code wordt verder toegelicht: · Het reglement Raad van Commissarissen, reglement Bestuur, het jaarverslag inclusief het verslag van de RvC, de Governance Code en de Aedes Code zijn op de website van Beter Wonen terug te vinden. · Het thema Governance Structuur is op de website van Beter Wonen geplaatst. De integriteitscode is door Beter Wonen uitgewerkt. In deze code zijn thema’s opgenomen die van belang zijn als het gaat om gedrag en vertrouwen. De medewerkers ondertekenden de integriteitscode en het belang hiervan onderschreven. De leden van de RvC hebben de integriteitscode eveneens ondertekend. Jaarlijks wordt de code geëvalueerd met de medewerkers. De integriteitscode is ook te vinden op de website van Beter Wonen. De klokkenluiderregeling maakt onderdeel uit van de integriteitscode. Er vonden in het verslagjaar geen transacties plaats waarbij tegenstrijdige belangen van de RvC of directeur-bestuurder speelden. Er zijn geen meldingen binnengekomen van (mogelijke) integriteitschendingen.

Accountant

In de vergadering van 7 juni 2017 is het accountantsverslag in het bijzijn van de accountant uitgebreid besproken. Jaarlijks evalueert de RvC het functioneren van de accountant. De RvC heeft besloten komend jaar op zoek te gaan naar een nieuwe accountant.

Verantwoording van het beleid rondom beloning

De RvC stelt de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van Beter Wonen. De beloning voldoet aan het bezoldigingsmaximum van de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Directeur-bestuurder Naam: Leeftijd: In dienst sedert: Directeur-bestuurder sinds: Duur benoeming: Honorering: Overige vergoedingen: Auto van de zaak: Nevenactiviteiten: Variabele beloning PE-punten

H. Hoogenkamp (m) 49 jaar 1 september 2014 1 september 2014 4 jaar Bruto jaarsalaris vast (incl. vak. geld) € 71.714 Netto kostenvergoeding per jaar € 0 Nee Lidmaatschap bestuur MKW (platform voor midden en kleine woningcorporaties) Geen 158,5 (norm: 108 punten over de jaren 2015 t/m 2017)

De RvC heeft besloten geen afzonderlijk remuneratierapport op te stellen. De beloningsstructuur is duidelijk vast-

gesteld. Van variabele componenten is geen sprake. December 2017 vond een evaluatiegesprek plaats met de directeur-bestuurder. Het verslag hiervan is in een vergadering zonder directeur-bestuurder binnen de RvC besproken en vastgesteld.

Verantwoording van de Raad van Commissarissen

Binnen de RvC is de volgende expertise aanwezig: Volkshuisvesting, projectontwikkeling, financieel-economisch, organisatie, juridisch, marketing, communicatie, bestuurskundige zaken, risicomanagement en sociaal maatschappelijk. Voor alle leden geldt bovendien dat lokale betrokkenheid een vereiste is. De leden van de RvC hebben geen betrokkenheid bij volkshuisvestelijke aangelegenheden van de gemeenten waarin Beter Wonen werkzaam is. Ook zijn zij vanuit hun beroep of bedrijf niet afhankelijk van Beter Wonen. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Beter Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Beter Wonen. Van belangverstrengeling is derhalve geen sprake. Een lid van de RvC treedt volgens rooster af, uiterlijk vier jaar na diens benoeming. Herbenoeming is mogelijk voor maximaal een periode van vier jaar.

De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2017 was als volgt: Naam en functie

Aangetreden

Aftredend

W.A.A.M. Roefs (1966, vrouw) Lid

2010

2018

J. Tabak (1970, vrouw) Voorzitter (vanaf 1 februari 2017)

2014

2018

A. van den Berg (1961, man) Lid

2014

2018

Beroep, nevenfuncties en expertise

Zelfstandig ondernemer: financieel professional, eigenaar van FinanceMatch. Expertise: financieel-economisch Nevenfunctie: Lid stichting WEW. Zelfstandig ondernemer: Het Centrum voor Commissarissen en Toezichthouders. Expertise: HR, organisatie-ontwikkeling, juridisch. Nevenfuncties: Lid Ronald McDonald Business Club, Lid RvT Vrije School NO Nederland, Lid RvT Driezorg, Lid RvC PEC Zwolle, Jurylid ‘Windesheim ‘s beste Scripties.’ Zelfstandig ondernemer: organisatie- en advies publieke sector. Expertise: bestuurskundige zaken, procesmanagement, organisatieontwikkeling, coaching en communicatie. Nevenfuncties: Lid Commissie Integriteit PvdA, bestuurslid Jeugdsportfonds/Jeugdcultuur-fonds Overijssel. Voorzitter Vuur en Vlam producties.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Naam en functie J. Smit (1953, man) Lid, tevens vicevoorzitter L. Kroes (1960, man) Lid

Aangetreden

Aftredend

2017

2021

2009

2017

2014

J. Marskamp (1956, man) Voorzitter (tot 1 februari 2017)

2018

Beroep, nevenfuncties en expertise

Voorzitter rekenkamercommissie Gemeente Dalfsen Expertise: procesmanagement en risicomanagement Nevenfuncties: Ouderling met bijzondere opdracht communicatie bij De Hoeksteen IJsselmuiden Directeur Nederland NVAO Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Lid gebiedsraad Gebiedscoöperatie IJsseldelta, Voorzitter bezwarencommissie Personeel Hogeschool Windesheim, voorzitter Wijkvereniging WVF Manager Facilitaire Zaken bij Protestants Christelijk Voortgezet Onderwijs te Barneveld. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: Voorzitter voetbalvereniging Wilsum, Voorzitter RvT basisschoolvereniging Iris Kampen, Voorzitter MFC De Toekomst Wilsum, Voorzitter bestuur Quintus Kampen.

In relatie met de functie van toezichthouder zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig en is er geen risico van belangenverstrengeling. Twee leden bezetten de huurderzetels: J. Tabak en M. Roefs. Het bestuur van de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden is bij de selectie van deze kandidaten betrokken en heeft een bindend recht tot voordracht.

Het beleid t.a.v. de honorering

In onderstaande tabel is per lid inzichtelijk gemaakt wat de vergoeding in 2017 was. De honorering is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW, alsmede passend binnen de overgangsrecht WNT. Tevens worden de in 2017 behaalde PE-punten in deze tabel verantwoord. Ieder lid moet minimaal 5 PE-punten per kalenderjaar behalen.

Naam

Functie

Vergaderingen PE-punten 0

Honorering (fiscaal) € 581,-

Netto onkosten Totaal vergoeding € 0,€ 581,-

J. Marskamp

Voorzitter

J. Tabak

Voorzitter

€ 8.335,-

€ 0,-

€ 8.335,-

M. Roefs

Lid

€ 5.687,-

€ 0,-

€ 5.687,-

A. van den Berg Lid

€ 5.687,-

€ 0,-

€ 5.687,-

L. Kroes

Lid

€ 4.308,-

€ 0,-

€ 4.308,-

J. Smit

Lid

€ 4.700,-

€ 0,-

€ 4.700,-

Totaal

€ 29.298,-

€ 0,-

€ 29.298,-

In het bedrag van de honorering is bij een aantal leden van de RvC de BTW-component opgenomen. Mutaties binnen de Raad van Commissarissen De heer J. Marskamp trad op 1 februari af als voorzitter van de Raad van Commissarissen van Beter Wonen omdat zijn 2e termijn van 4 jaar verstreken was. Beter Wonen en de RvC zijn hem dankbaar voor de wijze waarop hij in de afgelopen jaren zijn rol binnen de RvC heeft ingevuld. Jan Marskamp, Wilsummer in hart en nieren, leverde met zijn bestuurlijke ervaring en grote maatschappelijke betrokkenheid een belangrijke bijdrage aan de mooie ontwikkeling die Beter Wonen in de afgelopen jaren doorgemaakt heeft. In verband met het te doorlopen proces, zijn we vroegtijdig gestart met het werven van een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen met een sociaal-maat-

schappelijk profiel. Voor ieder functie binnen de Raad van Commissarissen beschikken we over een uitgebreid functieprofiel. Op de vacature ontvingen wij 24 reacties. Op basis van de vooraf gestelde criteria gingen we met 4 kandidaten het gesprek aan. Vanuit deze gesprekken selecteerden wij unaniem de heer Kroes als meest geschikte kandidaat. Ten behoeve van de voorgenomen benoeming hebben wij de formulieren voor de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingevuld en verstuurd. De heer Kroes is vervolgens uitgenodigd voor een gesprek met de Aw. Per brief van 12 januari 2017 verstrekte de Aw een positieve zienswijze geschiktheid en betrouwbaarheid. De heer Kroes is in de vergadering van 8 februari 2018 benoemd als lid van de Raad van Commissarissen.

De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag

De jaarrekening is, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in het jaarverslag aantreft, door Deloitte gecontroleerd. De Raad van Commissarissen van Beter Wonen kan zich met deze stukken verenigen en stelt de jaarrekening 2017 vast, in overeenstemming met artikel 25.6 van de statuten en artikel 7.6j van het reglement Raad van Commissarissen. Het resultaat zal worden toegevoegd aan de overige reserves. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit naar alle medewerkers voor de getoonde inzet en behaalde resultaten. Mede hierdoor is Beter Wonen er in geslaagd over 2017 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren. IJsselmuiden, 12 juni 2018

M. Roefs

L. Kroes

A. van den Berg

J. Smit

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

DNA

companen

n le e g e r t a a m ie g r e en

domein

betaalbaarheid

vitaliteit

trends

stad

zorg

samenwerking

dorp

verbinden

k j i l e p p a h c s t a a m

uitvoeren

woningmarkt

doen

ladder

verstaan bestaande

g n i t s e v s i u h s k vol

herzieningswet 22

sociaal

taal

Governance Inleiding

We vinden goed ondernemingsbestuur van groot belang. Het gaat daarbij onder andere om goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing.

Governancecode

In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Beter Wonen de Governancecode Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming. Daarnaast onderschrijft Beter Wonen de Aedes Code en laat zich leiden door de bestaande weten regelgeving zoals vastgelegd in de Woningwet. Op basis van aanpassingen in de Woningwet per 1 juli 2017 heeft Beter Wonen het beleidsdocument ‘Financieel beleid en beheer’ geactualiseerd en liggen de concept-statuten ter beoordeling bij de Autoriteit woningcorporaties. Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website (www.bwij.nl onder het kopje ‘over ons’).

Organisatieschema Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder Manager financiën en beleid Administratie/verhuur en bewonerszaken

Manager vastgoed Afdeling onderhoud

Raad van Commissarissen (RvC)

De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. De taak van de RvC bestaat uit het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Tevens staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 2) wordt de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2017 invulling gaf. De werkwijze RvC staat in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement Raad van Commissarissen.

Het bestuur

Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultatenontwikkeling en de continuïteit van Beter Wonen. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van zijn volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daarbij maakt hij een afweging van de in aanmerking komende belangen van betrokkenen bij de woningcorporatie. Het bestuur verschaft de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad. De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Beter Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement bestuur. Leden van het bestuur Het bestuur wordt gevormd door de heer H. Hoogenkamp. De directeur-bestuurder is per 1 september 2014 voor 4 jaar benoemd. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Beter Wonen en de bestuurder wordt vermeden. Artikel 5 van het reglement Bestuur en artikel 6 van het reglement Raad van Commissarissen bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2017 zijn geen besluiten aan de RvC voorgelegd waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder spelen. Ook zijn er geen besluiten genomen over transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de RvC spelen. Tevens zijn er geen transacties geweest waarbij sprake is van een tegenstrijdig belang tussen Beter Wonen en de leden van de RvC. Leden managementteam De manager financiën en beleid, de heer S. Klein Koerkamp, is verantwoordelijk voor de financiële verslaglegging, verhuur- en bewonerszaken en beleidsvoorbereiding. De manager vastgoed, de heer A. Huisman, is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de huurwoningen en voor herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden In hoofdstuk 4 hebben we een uitgebreide beschrijving opgenomen van onze missie en doelstellingen op zowel volkshuisvestelijk, maatschappelijk, operationeel en financieel gebied. Ook wordt in dit jaarverslag bij de verschillende hoofdstukken uitgelegd wat we hebben gedaan en nog willen doen om die doelstellingen te behalen.

Horizontale dialoog Beter Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: · bewoners en hun vertegenwoordigers · (specifiek) HuurdersVereniging groot IJsselmuiden · gemeente Kampen; · maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg en welzijn (Stichting IJsselheem, Stichting Philadelphia, JP van den Bent stichting) · vereniging van dorpsbelangen van dorpen in de gemeente Kampen · collega corporaties · partijen waarmee we multidisciplinair samenwerken. De communicatie met deze belanghebbenden vond in 2017 plaats door middel van (bestuurlijk) overleg, correspondentie, website en bewonersblad Woonwijzer.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Beter Wonen is verantwoordelijk voor alle relevante weten regelgeving, het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Beter Wonen. Hieronder zijn enkele voorbeelden en risico’s waar wij mee te maken hebben, beschreven. Dit overzicht beoogt overigens geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Beter Wonen van belang zijn: · overheidsbeleid · portefeuillerisico’s · veranderende woningmarkt · fiscale risico’s · betalingsrisico’s · ambitierisico’s · rente- en financieringsrisico’s · procesrisico’s · kostenontwikkeling. Op basis van een rapport van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement hebben we een inventarisatie uitgevoerd. We beoordeelden de aandachtspunten en hebben hierop een verdiepingsslag gemaakt. Jaarlijks wordt de lijst geactualiseerd. De belangrijkste risico’s en controlemaatregelen zijn opgenomen in het Jaarplan. De voortgang wordt gerapporteerd in de viermaandelijkse rapportage aan de Raad van Commissarissen.

Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren.

financiën de accenten van de controle. Ook brengen zij een managementletter en verslag van bevindingen uit. De externe accountant woont ook het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin de jaarrekening wordt vastgesteld. De externe accountant kan tijdens deze vergaderingen over haar verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden gehoord door de Raad van Commissarissen.

Hoewel de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn, biedt dit echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving niet volledig voorkomen. Het bestuur is van mening dat het interne controle systeem adequaat en effectief is. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de administratieve organisatie en de operationele en financiële doelstellingen zoals weergegeven in het jaarplan 2017 (inclusief taakstellende begroting).

Gelet op de expertise van onze belastingadviseur en diens kennis van ons fiscale dossier, hebben we de relatie fiscalist BDO Belastingadviseurs B.V. gecontinueerd.

In 2017 besteedden we tijdens personeelsvergaderingen aandacht aan dilemma’s met betrekking tot integriteit en gingen we nader in op het thema gegevensbescherming. Tijdens functioneringsgesprekken krijgen deze onderwerpen ook de nodige aandacht.

Externe accountant

De externe accountant wordt, na advies van de directeurbestuurder, benoemd door de Raad van Commissarissen. Het bestuur en de Raad van Commissarissen beoordelen tenminste éénmaal in de vier jaar het functioneren van de externe accountant. Deloitte Accountants B.V. is door de Raad van Commissarissen met ingang van boekjaar 2013 als accountant voor - in principe - de komende vier jaren aangesteld. De externe accountant bespreekt bij de jaarlijkse opdracht met een delegatie van leden van de Raad van Commissarissen, directeur-bestuurder en manager

Belanghouders

Op 12 juni 2017 organiseerden we samen met HVgIJ een bijeenkomst voor alle huurders. In deze bijeenkomst is nader ingegaan op hoe huurders vertegenwoordigd willen worden. We verwelkomden 70 huurders, een mooie opkomst. Vanuit de nieuwe Woningwet heeft bewonersparticipatie een belangrijke rol en positie gekregen. Op dit moment vertegenwoordigt de HVgIJ alle huurders van Beter Wonen. Dit terwijl nog geen 20% van de huurders lid is van deze vereniging. Een belangrijke uitkomst van deze bijeenkomst is dat vanaf 2018 alle huurders automatisch lid worden van de HVgIJ. Aan dit lidmaatschap zijn geen kosten verbonden. Beter Wonen staat voor de exploitatiekosten van de HVgIJ. Samen met deltaWonen presenteerde de directeurbestuurder de voortgang op de Prestatieafspraken aan de gemeenteraad van Kampen. Hierbij kwamen onderwerpen als betaalbaarheid, verduurzaming van de woningvoorraad en de slaagkans van woningzoekenden nadrukkelijk aan de orde. Op 1 november 2017 verzorgde de directeur-bestuurder een presentatie voor de ouderengroep Kampereiland. In deze presentatie is nader ingegaan op bewustwording. Hierbij kwamen thema’s aan de orde als ‘hoe kan ik langer zelfstandig thuis wonen’ en ‘wat moet ik nu doen om op termijn een passende woning te vinden’.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Artist impression woningen Het Meer

Volkshuisvestelijk verslag Ondernemingsplan

In 2015 stelden we het ondernemingsplan voor de periode 2016 t/m 2020 op. Hierin is rekening gehouden met de input van belanghouders, het Strategisch Voorraadbeleid en de verplichtingen die voortvloeien vanuit de nieuwe Woningwet. Het ondernemingsplan vormt een stevige basis voor onze inbreng binnen de prestatieafspraken die we in 2016 samen met de gemeente Kampen, deltaWonen en de betrokken huurdersverenigingen opstelden.

Onze visie

Beter Wonen IJsselmuiden staat midden in de samenleving en wil dicht bij haar huurders en andere belanghouders staan. In IJsselmuiden en de omliggende kernen waarin we werkzaam zijn, is sprake van een hechte samenleving. De cultuur is behoudend en de mensen voelen zich daar prettig bij. Onze cultuur moet zich daar, als belangrijke partij voor het wonen en de leefbaarheid in de kernen, bij aansluiten. De belangrijkste thema’s voor de komende jaren zijn Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Kwaliteit. Binnen het Strategisch Voorraad Beleid maken we inzichtelijk ‘wat moet’ en in de daaruit vloeiende complexplannen ‘wat kan’. Hierin zoeken we de balans tussen boven benoemde thema’s. We blijven bij onze kerntaak: het verhuren van voldoende betaalbare woningen (beschikbaarheid). Met aandacht voor de interne organisatie en eventuele samenwerking

met andere partijen, zijn we in staat de externe ontwikkelingen bij te houden en te vertalen in een passende werkwijze voor onze omgeving. Onze klanten voelen zich thuis in hun woning, ze blijven tevreden over de woning, woonomgeving en onze inzet daarvoor. We zetten ons in voor beperking van de woonlasten (betaalbaarheid). We doen dit door woningen passend toe te wijzen, huren onder de liberalisatiegrens te houden en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Hierbij zoeken we balans tussen de energieprestatie en de hoogte van de huur. Onze woningen zijn goed onderhouden (kwaliteit). We bieden onze bewoners keuzevrijheid zodat ze van hun huis een thuis kunnen maken. Bij onderhoudsprojecten, met name bij binnen-onderhoud, zijn er veel keuzemogelijkheden. Voor een deel van ons bezit heeft de huurder de keuze de woning te huren of te kopen. Het verlenen van zorg laten we over aan partijen die dat tot hun kerncompetenties rekenen. We werken graag met hen samen. We dragen bij door te zorgen voor goede huisvesting, zodat zolang mogelijk zelfstandig wonen (met zorg) kan worden gefaciliteerd. Verder investeren we in kleinschalige maatschappelijke voorzieningen/activiteiten. Voorwaarde daarbij is dat onze activiteiten op dit vlak altijd een relatie met wonen en ons werkgebied moeten hebben.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Deze ondernemingsplanperiode investeren we qua nieuwbouw/aankoop enkel in DAEB bezit.

Missie

De taken van Beter Wonen zijn vastgelegd in de Woningwet. Binnen deze Woningwet ziet Beter Wonen haar missie als volgt:

Beter Wonen wil mensen, die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Een thuis bieden betekent voor ons dat we de woningen zowel bouwtechnisch als woon-technisch op een hoog niveau houden. We bieden woningen aan die passen bij de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase waarin huurders verkeren. Een thuis wordt ook gecreëerd doordat huurders keuzevrijheid hebben de woning naar eigen inzicht in te richten. We bieden keuze vrijheid bij zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoud en inrichting.

omgeving. We gaan hier praktisch mee om. Daar waar de lokale belanghouders het vragen, kijken we of het mogelijk is een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid.

Onze inzet tot en met 2020

Om onze missie te kunnen blijven realiseren, stellen wij ons de volgende strategische doelen: · Huidige klanten voelen zich thuis · Woningzoekenden vinden een (t)huis · Een leefbare maatschappij · Vastgoed toekomstbestendig · Financieel gezond · Organisatie toegerust op de toekomst · Samenwerking met partners In ons jaarplan zijn aan deze strategische doelen meetbare jaardoelen gekoppeld waarover wij rapporteren in het Quadrimester.

De praktische invulling

Wij bieden een thuis vooral aan mensen die dat op eigen kracht niet kunnen. Dit zijn mensen die dat wegens hun persoonlijke omstandigheden of onvoldoende inkomen niet zelfstandig kunnen.

Gedurende het jaar monitoren we de resultaten en sturen daar waar nodig bij. Bij het opstellen van de begroting bespreken we in ons managementteam deze strategische doelen en wordt een jaarplan voor het volgend jaar opgesteld. In de behandeling door de Raad van Commissarissen volgt goedkeuring op het jaarplan.

Beter Wonen is betrokken bij haar huurders en gedreven als het gaat om het verzorgen van hun huisvesting. Wonen gaat verder dan de woning. Daarom voelen we ons ook medeverantwoordelijk voor de directe woon-

In het begin van de volgende hoofdstukken worden de doelen en resultaten over 2017 ingekaderd weergegeven. Vervolgens volgt per onderdeel een uitgebreide toelichting.

3 woningen ‘s Heerenbroek

Huidige klanten voelen zich thuis Het verzorgen van goede huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast willen we waar mogelijk, een bijdrage leveren aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen. Doelstelling 2017

Wat we in 2017 deden In de Aedes-benchmark Eigen inzet, Bij bevinden we ons qua KWH reparatieverzoeken dienstverlening in de hebben we een kopgroep lagere score gekregen door problemen bij een derde. We hebben hier inmiddels verbeteracties op uitgezet Bewoners waarderen Eigen inzet De betreffende onze inspanningen processen bij planmatig en zijn verder groot onderhoud met geoptimaliseerd gemiddeld minimaal een 7,5 Nieuwe en vertrokken bewoners waarderen de woning en onze dienst-verlening met gemiddeld minimaal een 7,5

Kosten

Eigen inzet

Overlast wordt door Eigen inzet vroegsignalering en ketensamenwerking preventief opgepakt zodat er geen verhuizingen plaats vinden met als reden ‘overlast’

De betreffende processen zijn verder geoptimaliseerd

Op ons initiatief is één huurder verhuisd om een overlastsituatie op te lossen

Effect Tevreden huurders

Tevreden huurders

Resultaat en eventueel Partners vervolg We bevinden ons ondanks Bewoners, een gemiddelde score van een KWH, Aedes 8, net niet in de kopgroep

Met een gemiddeld cijfer van 8,4 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten zijn meegenomen in de evaluatie van de processen Tevreden Met een gemiddeld cijfer huurders van 8,3 is de doelstelling ruimschoots behaald. In de Aedes-Benchmark scoren we een 7,9 bij nieuwe huurders en een 8,6 bij vertrokken huurders Leefbare We hebben overlastsituaties wijken en in beeld en grijpen in als dat tevreden nodig is. We trekken hierbij huurders op met ketenpartners zoals de wijkagent, welzijn en ‘vroeg er op af’

Bewoners

Bewoners en ketenpartners

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Doelstelling 2017

Kosten

Wat we in 2017 deden Eigen inzet, Processen met Klachten ketenpartners advies zijn verder commissie geoptimaliseerd

Door klachten serieus op te pakken worden er geen klachten in behandeling genomen door de Klachtencommissie De informatievoorEigen inzet ziening richting onze huurders wordt verder geoptimaliseerd. We introduceren een digitale nieuwsbrief Bewoners waarderen Eigen inzet ons aanbod aan keuzevrijheid gemiddeld met minimaal een 7,5

Het Huurdersportaal is begin 2017 beschikbaar gekomen voor onze huurders Het betreffende proces is verder geoptimaliseerd

Tevredenheid van bewoners blijft op een hoog niveau

De dienstverlening van Beter Wonen wordt hoog gewaardeerd. Wij willen dit graag continueren door: · het bieden van woningen met een goede basis kwaliteit; · het vragen van een huurprijs die in balans is met de kwaliteit van de woning; · onze klantprocessen op orde te houden; · mee te gaan in de digitale ontwikkelingen, met als resultaat dat wij ons qua dienstverlening in de kopgroep van de Aedes Benchmark bevinden.

Enquêtes

Gedurende het jaar meten we de klanttevredenheid bij nieuwe huurders. We vragen naar hun ervaringen en willen graag weten of ze tevreden zijn over de gang van zaken. In 2017 ontvingen we 33 enquêtes terug. Voor de oplevering van de woning kregen we cijfers tussen de

Effect Tevreden huurders

Resultaat en eventueel Partners vervolg In 2017 is één klacht in behan- Bewoners en deling genomen door klachketenpartners tencommissie waarbij wij in het gelijk zijn gesteld

Goede bereikbaarheid en toegankelijkheid

Tijdens een bewoners bijeenkomst is duidelijk naar voren gekomen dat huurders vooralsnog bij voorkeur informatie op papier ontvangen

Tevreden huurders

Met een gemiddeld cijfer van Bewoners 8,8 is de doelstelling ruimschoots behaald. De door huurders aangereikte verbeterpunten zijn meegenomen in de evaluatie van dit proces

Bewoners, HVgIJ

4 en de 10. De nieuwe huurders gaven ons gemiddeld een 8,5 voor onze dienstverlening. De vertrokken huurders ontvangen een enquête bij de eindafrekening van hun woning. In deze enquête vragen we naar de tevredenheid met betrekking tot de woning, de omgeving, de verhuizing en de dienstverlening. 27 vertrokken huurders vulden de enquête in. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening komt uit op een 8,1. Naast deze enquêtes namen we deel aan de Aedesbenchmark. Met een gemiddelde score van een 8,0 op het onderdeel Huurdersoordeel bevinden we ons net niet onder de ‘koplopers’. Dit wordt veroorzaakt doordat we begin 2017 problemen hebben gehad met een derde waardoor we een lagere score kregen op het onderdeel reparatieverzoeken. We hebben hierop ingegrepen en zien hier inmiddels de positieve resultaten van. In onderstaande tabel is de score op het prestatieveld Huurdersoordeel nader gespecificeerd.

Gemiddelde sector

Nieuwe huurders

7,9

7,5

Huurders met reparatieverzoek

7,7

7,5

Vertrokken huurders

8,6

7,4

Prestatieveld Huurdersoordeel

Uw score

Uw letter A

Ondertekening convenant Vroeg Erop Af

Vroeg er op af

In 2017 gaven we meer vorm en inhoud aan het project ‘Vroeg er op af’. Samen met woningcorporatie deltaWonen, maatschappelijke dienstverlening De Kern, Financiën op Koers en de gemeente Kampen voorkomen we dat schulden verder oplopen zodat huisuitzettingen voorkomen worden. De werkwijze is er op gericht dat wanneer de huur niet voldaan wordt, wij zo snel mogelijk in gesprek gaan met deze huurder. Hiermee proberen we de oorzaak van de schuldsituatie te achterhalen zodat we deze op kunnen lossen voordat de achterstand groter wordt. Uit ervaring weten we dat als de huur niet voldaan wordt, er vaak meer aan de hand is. De Kern en Financiën op Koers bieden hierbij een helpende hand. Met ‘Vroeg er op af’ willen we het volgende bereiken: · vroeg opsporen van problematische schuldsituaties · voorkomen van ontruimingen en het opzetten van goede betalingsregelingen

Bron: De Brug

· voorkomen van verdere (sociale) problemen door hoge schulden · verbeteren van de onderlinge samenwerking · goede begeleiding van mogelijke cliënten naar een integraal (schuld)hulpverleningstraject. In 2017 heeft dit er onder andere toe geleid dat de huurachterstand structureel lager is en dat we geen huurders hebben ontruimd.

Individuele klachten inzake overlast

Bij melding van een overlastsituatie vragen we onze huurders een registratieformulier in te vullen. Hierna nemen we de melding in behandeling. We voeren zowel een gesprek met degene die de klacht meldt als met de veroorzaker. Op deze manier proberen we tot een oplossing te komen. Afspraken leggen we vast in een bevestigingsbrief. Waar nodig laten we ons bijstaan door een deskundige. Vaak schuift de wijkagent en/of een welzijnsorganisatie bij dit overleg aan. In 2017 namen we 12 overlastzaken in behandeling.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Klachtenadviescommissie

Conform de woningwet beschikt Beter Wonen over een klachtencommissie. Deze commissie verleent haar diensten voor de drie Zwolse corporaties, Salland Wonen, Woningstichting Vechthorst, Beter Wonen Vechtdal en Beter Wonen IJsselmuiden. De werkwijze en bevoegdheden van de klachtencommissie zijn vastgelegd in een reglement dat door de directies is goedgekeurd. De Klachtenadviescommissie is een onafhankelijke commissie die klachten behandelt van (mede)huurders, ex-huurders, toekomstige huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat zij door de organisatie niet correct geholpen zijn. In 2017 ontving de Klachtenadviescommissie in totaal 53 klachten. Deze klachten bestaan uit algemene klachten (51) en klachten over de woonruimteverdeling (2). Van de 51 algemene klachten behandelde de commissie er 20. De corporaties handelden zelf de overige klachten af. De adviezen van de commissie zijn door de betreffende corporaties overgenomen. De klachtenbrieven die betrekking hebben op het woonruimteverdeelsysteem zijn door de betreffende corporatie of de stuurgroep woonruimteverdeling opgepakt. Beter Wonen ontving in 2017 één klacht die in behandeling is genomen door de klachtencommissie. De klacht had betrekking op een uitschrijving voor de Woningzoeker. Beter Wonen is hierbij in het gelijk gesteld. Beter Wonen heeft het advies van de klachtencommissie overgenomen en gecommuniceerd met degene die de klacht ingediend heeft.

Keuzevrijheid voor bewoners

Beter Wonen biedt haar huurders veel keuzevrijheid. Op deze manier kan elke huurder van zijn of haar huis een thuis maken. Dit realiseren we door: · het continueren van vraag gestuurd onderhoud voor keuken en sanitair; · het bieden van keuze in keukens en sanitair; · de mogelijkheid te bieden tot zelf aangebrachte voorzieningen; · huurders zeggenschap te bieden in en rondom de woning, met als resultaat dat onze huurders veel keuzevrijheid ervaren.

Website/huurdersportaal

Onze website is begin 2017 vernieuwd en voldoet hiermee weer aan de eisen van deze tijd. Een belangrijke verbetering is dat de website nu goed te gebruiken is op de smartphone en tablet. Via de website delen we actuele

informatie met onze huurders, belanghouders en andere belangstellenden. Woningzoekenden die onze website bezoeken, worden doorgelinkt naar De Woningzoeker. Deze website geeft toegang tot het complete woningaanbod van de corporaties die in Zwolle en Kampen actief zijn. Tevens implementeerden we begin 2017 het Huurdersportaal. Met dit Huurdersportaal kunnen onze huurders 24 uur per dag zaken met ons regelen. De komende jaren breiden we de dienstverlening via het Huurdersportaal geleidelijk verder uit.

Keuzevrijheid

Bewoners kunnen bij Beter Wonen zelf het initiatief nemen de keuken of douche te vervangen. Deze keuzevrijheid wordt gewaardeerd door onze huurders. Binnen onze begroting hebben we budget gereserveerd zodat we in deze vraag kunnen blijven voorzien. In 2017 maakten 37 huurders gebruik van deze mogelijkheid. Wanneer er meer vraag is dan budget, plaatsen we huurders op een wachtlijst. Zij komen dan in het daarop volgende jaar aan bod.

Onderhoudsfonds kleine gebreken

Van onze huurders zijn er per 31 december 2017 852 lid van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Voor € 4,25 per maand kan iedere huurder van Beter Wonen lid worden. Veel werkzaamheden die normaal voor rekening van de huurder komen, worden bij deelname aan dit fonds door ons uitgevoerd. Gezien het grote aantal deelnemers voorziet het fonds duidelijk in de behoefte.

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

In de ZAV-brochure is vastgelegd hoe bewoners onder bepaalde voorwaarden hun huurwoning naar eigen wens kunnen aanpassen. Onder vastgestelde voorwaarden is het bij het verlaten van de woning mogelijk een vergoeding te ontvangen.

Glasverzekering

Voor alle huurwoningen hebben wij een glasverzekering afgesloten. Huurders betalen hier niet voor. Eventuele schade kan gemeld worden via de ‘Glaslijn’ waarbij ruitbreuk en lek- of blindslaan van isolerende beglazing is verzekerd.

Geriefsverbeteringen

Geriefsverbeteringen worden op verzoek van bewoners uitgevoerd. Geplande, maar nog niet uitgevoerde isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van vloer-, daken spouwisolatie, voeren we bij mutatie uit.

Woningzoekenden vinden een huis Het verzorgen van voldoende goede, betaalbare huisvesting is onze kerntaak. Daarnaast leveren we waar mogelijk een bijdrage aan vragen die vanuit de maatschappij op ons afkomen. Doelstelling 2017

Kosten

We realiseren de vastgestelde veranderopgave conform jaarschijf prestatieafspraken

Eigen inzet

De slaagkans in de spoedzoeker is minimaal 66 %

Eigen inzet

Wat we in 2017 deden Realisatie conform jaarschijf (prestatieafspraken) en plannen in voorbereiding voor 2018 We monitoren en sturen daar waar nodig bij door bijvoorbeeld aanbod aan deze module toe te voegen

De wachttijd in de Eigen wensmodule is maximaal inzet 3 jaar

We monitoren en sturen daar waar nodig bij

We implementeren een Eigen nieuwe rapporagetool inzet, ZIG binnen de Woningzoeker voor gerichtere informatie

De rapportagetool is in 2017 verbeterd. De grootste stap wordt gezet met de introductie van de nieuwe versie van De Woningzoeker

Effect Passende voorraad

Goede slaagkans

Resultaat en Partners eventueel vervolg We liggen op schema Gemeente, HVgIJ wat betreft het realiseren van de prestatieafspraken

Op dit moment ligt de slaagkans met 61 % onder de gestelde norm. Binnen de stuurgroep zijn afspraken gemaakt zodat we in 2018 weer aan de norm voldoen Acceptabele We voldoen met een slaagkans wachttijd van 2,1 jaar ruimschoots aan de gestelde norm Meer inzicht We implementeren in cijfers in 2018 een nieuwe versie van De Woningzoeker. Hierin wordt ook de nieuwe rapportagetool meegenomen

Woningzoekenden

ZIG, collegacorporaties

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Doelstelling 2017

Kosten

Wat we in 2017 deden De gemeente Kampen Gemeente Het noodfonds realiseert een noodfonds. Kampen is in Zwolle Dit noodfonds kan Beter geïmplementeerd Wonen inzetten om maar voldoet ‘dure’ scheefwoners nog niet aan de te verhuizen naar een verwachtingen. ‘passende’ woning We wachten de evaluatie in Zwolle af voordat we verdere actie uitzetten

Effect

Samen met deltaWonen en de gemeente Kampen voldoen we aan de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden

Eigen inzet

Voldoende woningen beschikbaar stellen om aan de taakstelling te voldoen

Voldoen aan We voldoen aan de taakstelling taakstelling 2017 en hebben afspraken gemaakt over de taakstelling voor 2018

Overige urgente doelgroepen worden in overleg met de ketenpartners zo goed mogelijk gehuisvest

Eigen inzet

De veranderopgave is in beeld gebracht en opgenomen in de meerjarenbegroting

Eigen inzet

We voorzien Maatwerk in overleg met ketenpartners in maatwerk voor specifieke doelgroepen Het SVB is in 2017 Transparant geactualiseerd en verwerkt in de meerjarenbegroting

We maken huurders tijdig bewust welke acties zij zelf kunnen ondernemen om de eigen woning passend te maken of om passende woonruimte te vinden. Waar nodig kunnen we maatwerk leveren. Hiermee realiseren we minimaal 3 ‘passende’ verhuizingen We evalueren jaarlijks de streefhuren en bepalen of er maatregelen nodig zijn om voldoende woningen beschikbaar te houden in de verschillende huurklassen

Eigen inzet

We hebben nog een Maatwerk lijst met 2 huurders die openstaan voor bemiddeling. Wanneer er zich passende oplossingen aandienen, anticiperen we hierop

Eigen inzet

De streefhuren zijn Passende in samenhang met huurprijzen het SVB geëvalueerd en hebben bij 4 complexen tot een aanpassing geleid

Resultaat en Partners eventueel vervolg Passende Afhankelijk van de Gemeente huisvesting uitkomst van de dure scheef- evaluatie in Zwolle huurders bepalen we of we dit instrument binnen de gemeente Kampen inzetten

Gemeente Kampen, deltaWonen

De urgente Ketenpartners doelgroep wordt in ons werkgebied tijdig geholpen. Daar waar nodig leveren we maatwerk We passen onze Gemeente Kampen voorraad tijdig aan zodat we ook in de toekomstige vraag blijven voorzien In 2017 heeft het Senior huurders project in 1 geval tot een match geleid. We gaan verder met de adressen die nog op de lijst staan. Op dit moment parkeren we verdere acties binnen dit project

De streefhuren sluiten aan op de vraag vanuit de doelgroep

Huurders

Kernvoorraad afstemmen op de omvang van de primaire doelgroep

Met de invoering van de nieuwe Woningwet is het van belang dat onze voorraad voldoet aan de nieuwe regelgeving. Tevens willen we voldoen aan de vraag vanuit onze doelgroep (beschikbaarheid). Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · te voldoen aan de actuele weten regelgeving omtrent Passend Toewijzen; · een slagingskans van minimaal 66% te realiseren in de Spoedzoeker; · de wachttijd in de Wensmodule te beperken tot maximaal drie jaar, met als resultaat dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die voldoen aan de vraag van de doelgroep.

Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en streefhuren

We beschikken over een actueel SVB. Binnen het SVB werken we met een scenarioanalyse. Per scenario is op hoofdlijnen de te volgen koers voor Beter Wonen bepaald. Dankzij deze scenario’s kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen in de markt. De complexstrategieën voor de komende jaren zijn op basis van het meest aannemelijke scenario nader uitgewerkt en verwerkt in de meerjarenbegroting. Jaarlijks evalueren we het SVB en sturen daar waar nodig bij. In 2017 leidde dit voor een beperkt aantal complexen tot een aanpassing van de strategie. Tegelijkertijd hebben we de streefhuren geëvalueerd. Dit leidde bij een beperkt aantal adressen tot een aanpassing.

De Woningzoeker

Met de drie Zwolse corporaties (deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang) werken we samen in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: De Woningzoeker. Doelstelling van het woonruimte-verdeelsysteem is om optimaal gebruik te maken van de bestaande voorraad woningen en daarmee te komen tot een rechtvaardige en doelmatige verdeling van de beschikbare huurwoningen.

Afwegingen en afspraken

In de stuurgroep woonruimteverdeling zijn in het afgelopen jaar onder andere de volgende onderwerpen besproken: · In 2017 kwam QlickView beschikbaar. Hiermee hebben we zowel op totaal niveau als per individuele corporatie gegevens inzichtelijk gekregen over wachttijd, weigeringsgraad, aantal woningzoekenden e.d.

Dit programma biedt ons de mogelijkheid om specifiek in te zoomen op de woningmarkt in IJsselmuiden en omstreken. · Met ZIG, de leverancier van De Woningzoeker, zijn we in gesprek om te kijken naar de mogelijkheid om een nieuwe ‘look and feel’ te realiseren. ZIG wil meer toe naar een generieke versie van De Woningzoeker voor alle corporaties. We verwachten in 2018 de overstap te maken naar ZIG Next Level. · In 2017 zijn de uitkomsten gepresenteerd van het onderzoek door een student van de Universiteit van Utrecht. De aanbevelingen vanuit het rapport ‘Druk op de Zwolse en Kamperse woningmarkt’ worden meegenomen bij de overstap naar ZIG Next Level. · In 2017 hebben we voldaan aan de opgave om vergunninghouders te huisvesten in huurwoningen. · Op 4 mei 2016 trad de Europese Algemene Verordening Gegevensbescherming in werking. Per 25 mei 2018 krijgt de AVG rechtstreekse werking in Nederland en vervangt deze de Wet bescherming persoonsgegevens. · In 2017 ontvingen we 39 aanvragen voor de hardheidsclausule. Hiervan zijn 8 aanvragen toegewezen. Wij hebben 5 aanvragen voor ‘tussen wal en schip’ ontvangen waarvan er 4 zijn toegewezen. Tenslotte behandelden we nog 6 casussen die niet voldoen aan beide benamingen.

Ontwikkeling woningzoekenden

Het aantal geregistreerde woningzoekenden steeg in 2017 van 25.548 naar 27.303 (31 december 2017). Dit betekent een stijging van 1.755 woningzoekenden.

Hoe actief is een woningzoekende?

Een actief woningzoekende is iemand die minimaal één reactie op een woning plaatste in het afgelopen jaar. In 2017 zijn er voor de woningen in Kampen 12.921 reacties geplaatst. In 2016 waren dat 8.649 reacties. De stijging is voornamelijk veroorzaakt door de reacties op de nieuwbouwwoningen.

Verhuizing van Zwolle naar Kampen en vice versa

Het aanduiden van de gemeenten Zwolle en Kampen als één regionale woningmarkt betekent dat over en weer verhuizingen binnen de gemeenten plaatsvinden. In Zwolle is 2% van de gemuteerde woningen toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Kampen. In de gemeente Kampen is 12% van de woningen toegewezen aan personen uit de gemeente Zwolle.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Overzicht toewijzingen

In 2017 sloten we in totaal 93 nieuwe huurcontracten af (inclusief 10 nieuwbouwwoningen). De verdeling van de woningen in de verschillende modules vond als volgt plaats: Aantal % · wensmodule 61 65 · spoedmodule 20 22 · bemiddelingsmodule 12 13 · vrije sectormodule 0 0 Voor De Woningzoeker hebben we als leidraad afgesproken om een verhouding van 2/3 ten opzichte van 1/3 te hanteren voor de verdeling van de woningen in de wensen spoedmodule. Zonder rekening te houden met de opgeleverde nieuwbouw, voldoen we hier aan. In de bemiddelingsmodule sloten we 12 nieuwe huurcontracten af. Er zijn woningen toegewezen aan statushouders en in een aantal gevallen is maatwerk geleverd.

Huurgrenzen 2017

De gemiddelde wachttijd voor een woning in de gemeente Kampen in de wensmodule is 2,1 jaar. Dit betekent overigens niet dat iedereen ruim twee jaar moet wachten op een woning. Veel van de woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in, de zogenaamde ‘indekkers’. De slaagkans in de spoedzoeker is uitgekomen op 61%. Dit houdt in, dat een spoedzoeker die minimaal 2 reacties per week plaatst 61% kans heeft om binnen een half jaar in aanmerking te komen voor een huurwoning. Een woningzoekende die niet gelijk in aanmerking komt voor een woning nemen we ‘bij de hand’. Samen met de woningzoekende gaan we zo maximaal mogelijk reageren op huurwoningen. De kans van slagen voor een huurwoning wordt zo groter.

Passend toewijzen

De volgende tabel bevat een overzicht van de toewijzingen 2017 per type huishouden, de inkomens- en huurprijsklassen, geselecteerd uit de toewijzingsgegevens.

<= € 414,02

<= € 592,55

> € 592,55

Totalen

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 22.200

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 22.200

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 22.200

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 22.200

Totaal eenpersoonshuishoudens

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 30.150

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 30.150

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 30.175

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 30.175

Totaal tweepersoonshuishoudens

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 30.150

< 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 30.150

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen <= € 30.175

>= 65 jaar en 9 maanden, inkomen > € 30.175

Totaal drie- en meerpersoonshuishoudens

Eenpersoonshuishoudens

Tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens

Totaal huishoudens

Conform de Woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten minste 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.165. Ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale

Staatssteuntoets

huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.349. De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen we vrij toewijzen. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, voldoen we ruimschoots aan deze eisen.

Werkelijk

Norm

Toewijzing t/m € 36.165

95,70%

Min. 80%

Toewijzing t/m € 40.349

1,08%

Max. 10%

Vrije toewijzingsruimte

3,23%

Max. 10%

Werkelijk

Norm

100,00%

Min. 95%

80%

Min. 75%

Passendheidstoets Juist toegewezen Verhouding passend / totale toewijzingen

Woonlastentool

Woningzoekenden kunnen via de site van De Woningzoeker, rekening houdend met de grootte van hun huishouden, inzicht krijgen in hun toekomstige woonlasten. De woonlasten bestaan uit de te betalen huurprijs en de energielasten. Op deze manier kunnen woningzoekenden beoordelen of de woning financieel tot de mogelijkheden behoort.

Mutaties en acceptatiegraad

In 2017 sloten we in totaal 93 nieuwe huurcontracten af. In deze 93 huurcontracten zijn 10 huurcontracten voor de nieuwbouw in de Slenkstraat opgenomen. We voeren bij alle aanbiedingen een gesprek met de woningzoekende voordat we de huurwoning aanbieden. In de praktijk komt het voor dat we besluiten om woningzoekenden geen aanbieding te doen om in aanmerking te komen voor de huurwoning. We weigerden ook woningzoekenden omdat we, op basis van vastgestelde criteria, vooraf besloten hebben ze niet uit te nodigen voor een gesprek.

Mutatiegraad over de afgelopen jaren 2017 8,0

2016 9,0

2015 7,0

2014 11,0

2013 6,0

De mutatiegraad in 2017 nam af ten opzichte van 2016. In 2017 vonden 93 nieuwe verhuringen plaats ten opzichte van 105 verhuringen in 2016. In 2017 is de nieuwbouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Slenkstraat gerealiseerd waardoor doorstroming binnen ons woningbezit tot stand kwam.

Urgente doelgroepen vinden passende huisvesting

Naast de reguliere woningzoekenden is er sprake van een doelgroep die meer ondersteuning nodig heeft bij het vinden van een woning. We realiseren dit door: · samen met de gemeente Kampen en deltaWonen te zorgen voor huisvesting van verblijfsgerechtigden; · te werken met tijdelijke huisvesting zodat woningzoekenden via De Woningzoeker niet in de verdrukking komen; · overige urgente doelgroepen samen met de ketenpartners zo goed mogelijk te huisvesten, met als resultaat dat we voldoen aan de taakstelling zoals afgesproken met de gemeente Kampen en ketenpartners in de zorg.

Statushouders

Voor de huisvesting van vergunninghouders krijgt de gemeente Kampen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een taakstelling opgelegd. Voor 2017 was de taakstelling voor de gemeente Kampen vastgesteld op 71 personen. Per 31 december 2016 hadden we een achterstand van 32 persoon. De totale taakstelling voor 2017 bedroeg daarmee 103 personen. In 2017 realiseerden we in totaal 110 geaccordeerde huisvestingen. Dit betekent dat we eind 2017 een voorstand van 7 personen hebben. De taakstelling voor het eerste halfjaar van 2018 is 31. Samen met deltaWonen en de gemeente Kampen verwachten we deze taakstelling te realiseren.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Wonen met zorg is mogelijk

Door de verdergaande scheiding van wonen en zorg zal onze rol op dit gebied toenemen. Wij realiseren voldoende geschikte woningen zodat onze huurders ook bij zorgbehoefte, zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven. Wij realiseren dit door: · te beschikken over een actueel SVB inclusief veranderopgave; · de voorraad tijdig aan te passen op het toenemend aantal ouderen en mensen met een zorgvraag die zelfstandig blijven wonen; · het inzetten van de ‘seniorenmakelaar’; · deelname aan de werkgroep WWZ038, met als resultaat dat senioren langer in de ‘eigen’ woning kunnen blijven wonen.

Overige urgente doelgroepen

We werken voor de huisvesting van overige urgente doelgroepen niet met quotum afspraken. De praktijk leert dat de vraag naar woningen voor deze doelgroep per jaar fluctueert. Om die reden leveren wij daar waar nodig maatwerk. In 2017 hebben wij via dit maatwerk huurders binnen ons bezit aan een woning geholpen.

Zelfstandig wonen

Beter Wonen bevordert het zelfstandig wonen in een huurwoning door ervoor te zorgen dat er voldoende ondersteunende faciliteiten in de woning aanwezig zijn. Deze faciliteiten bevorderen enerzijds de zelfredzaamheid en anderzijds kan het ondersteuning bieden aan de zorginstelling die thuiszorg levert. Onder andere Icare en Stichting IJsselheem leveren thuiszorg aan onze huurders. Beide zorginstellingen maken gebruik van personenalarm-systemen. Naast personenalarmsystemen zijn in onze complexen videofoons en intercoms aanwezig. Deze vorm van domotica-toepassingen dragen bij aan de zelfredzaamheid en veiligheid van senioren. Bij nieuwbouw treffen we aanvullende maatregelen om het zelfstandig wonen te bevorderen.

Oppluspakket

In 2017 gaven we € 13.531 uit aan beugels, verhoogde toiletpotten, thermostatische douchekranen, tweede trapleuning of andere kleine verbeteringen. Dankzij deze aanpassingen kunnen senioren langer zelfstandig blijven wonen.

Seniorenmakelaar

Via de seniorenmakelaar bieden we seniorhuurders van een eengezinswoning de mogelijkheid door te stromen naar een meer passende woning. Zij krijgen daarbij de garantie dat de netto huur niet meer dan € 75 stijgt ten opzichte van hun huidige huur. Op deze manier proberen we de doorstroming te bevorderen. In 2017 hebben we 1 huishouden op deze manier aan een passende woning geholpen. We hebben op dit moment nog 2 huishoudens op de lijst staan. Voorlopig ondernemen we geen actie om de lijst verder uit te breiden.

Starters

In het SVB hebben we geborgd dat we woningen qua streefhuurprijs toegankelijk houden voor starters op de woonmarkt. We hebben deze woningen echter niet specifiek gelabeld voor jongeren. In de leeftijdscategorie tot 23 jaar konden we dit jaar 3 personen aan een huurwoning helpen.

Aandacht voor starters

Beter Wonen draagt op de volgende manieren bij om woningen voor starters beschikbaar te houden: · binnen het SVB borgen we de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen; · in de uitwerking van het huurbeleid zorgen we ervoor dat er voor de doelgroep tot 23 jaar voldoende woningen beschikbaar blijven tot de aftoppingsgrens; · bij verkoop van woningen bieden we die als eerste aan onze huurders aan. Daardoor geven we starters op de koopmarkt de kans om te kopen waarmee we de doorstroming in de huursector bevorderen, met als resultaat dat starters kunnen slagen op de woningmarkt.

Starters op de koopmarkt

Als er woningen vrij komen die bestemd zijn voor verkoop, benaderen we eerst gegadigden onder onze huurders. Hiermee creëren we doorstroming binnen ons bezit en bieden we huurders de mogelijkheid ‘wooncarrière’ te maken. Gedurende het jaar verkochten we twee woningen aan een zittende bewoner en vier woningen aan belangstellenden die reageerden op een te verkopen huurwoning.

Een leefbare maatschappij Corporaties hebben een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid. We zoeken hierin de samenwerking met ketenpartners en stimuleren initiatieven van huurders. Doelstelling

Kosten

Wat we in 2017 deden We committeren Eigen inzet De streefhuren zijn ons aan de geactualiseerd en uitkomsten van er is een gematigde de werkgroep huurverhoging Betaalbaarheid doorgevoerd Voor onze doelgroep Eigen inzet In 2017 pasten we passen we voor de de huursombenahuurverhoging de dering toe waarbij huursombenaderekening is gehouring toe. Bij de huurden met de aftopders met een hoger pingsgrenzen en de inkomen passen we streefhuren inkomensafhankelijke huurverhoging toe We verduurzamen Eigen inzet, Het SVB is geacons bezit conform derden tualiseerd en de SVB veranderopgave is verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting

Effect

We blijven in Eigen inzet gesprek met de dorpsbelangen over hoe we de leefkwaliteit in de kleine kernen op peil kunnen houden

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

We onderhouden korte lijnen met de dorpsbelangen. Er is dit jaar geen behoefte geweest aan een bijeenkomst

Resultaat en eventueel vervolg Partijen voelen We hebben een gezamenlijke voldoende verantwoordelijkheid betaalbare woningen beschikbaar voor onze doelgroep Meer balans prijs De huurprijzen zijn kwaliteitverhouding goed afgestemd op onze doelgroep

Voorraad toekomstbestendig

Partners Gemeente Kampen en deltaWonen Huurders, HVgIJ

Onze voorraad Huurders wordt steeds energiezuiniger waardoor de woonlasten van onze huurders beheersbaar blijven We blijven in gesprek Besturen met dorpsbelangen dorpsbelangen zodat we weten wat er in de dorpen speelt

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Doelstelling

Wat we in 2017 Effect deden We hanteren een Eigen inzet Het incassoproces We handelen strak incassoproces is goed ingericht en preventief waarbij we inzetten leidt tot zichtbare op vroegtijdig resultaten. In 2017 persoonlijk contact. vonden er geen ‘Niet kunners’ ontruimingen worden niet plaats ontruimd We willen de huurachterstand beperken tot max. 0,35% van de jaarhuur We maken het maatschappelijk rendement zichtbaar in de jaarrekening

Kosten

Eigen inzet Het incassoproces Huurachterstand in is verder geoptima- control liseerd en de ketensamenwerking is versterkt Eigen inzet In de jaarrekening Legitimatie 2016 hebben we hier een eerste stap gezet. In de jaarrekening 2017 werken we dit verder uit

Betaalbare woonlasten

Betaalbaarheid is niet alleen een verantwoordelijkheid van de huursector. Wij pakken onze verantwoordelijkheid door: · in te zetten op verduurzaming van de woningvoorraad zodat de woonlasten dalen; · huurders bewust te maken welke invloed zij zelf hebben op het verlagen van de woonlasten; · passend toe te wijzen; · lokaal afspraken te maken over gematigde huurverhoging (werkgroep Betaalbaarheid); · actiever in te zetten op het vrijkomen van betaalbare woningen (doorstroming), met als resultaat dat de woonlasten voor onze doelgroep betaalbaar blijven.

Huurverhoging en bezwaren

In 2017 pasten we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Dit betekent dat huurders met de laagste inkomens een lagere huurverhoging krijgen ten opzichte van huurders met een hoger inkomen. Huurders met een huishoudinkomen over 2015 lager dan € 40.349 kregen een gemiddelde huurverhoging van 1,0%. Huurders met een huishoudinkomen boven € 40.349 kregen maximaal 4,3% huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging voor

Resultaat en eventueel vervolg We blijven preventief handelen zodat we voorkomen dat mensen zonder huisvesting komen te zitten en onnodig met extra kosten worden geconfronteerd Huurachterstand 0,27%. We willen dit niveau minimaal consolideren

Partners Huurders en ketenpartners

Huurders en ketenpartners

We hanteren de Belanghouders ‘marktwaardewaterval’ waardoor het verschil zichtbaar wordt gemaakt tussen marktwaarde en beleidswaarde. Dit geeft inzicht in het maatschappelijk presteren

huurders met een huishoudinkomen lager dan € 40.349 is uitgekomen op 0,96%. Het huurbeleid en het huurverhogingsvoorstel is vooraf besproken met de HVgIJ. Afgesproken is dat we de huursombenadering inzetten. Bij de huursombenadering wordt de huur meer in overeenstemming gebracht met de kwaliteit van de woningen, door de ene woning wat meer huurverhoging te geven dan de andere. Om die reden is bij huurders met een huishoudinkomen lager dan € 40.349 een differentiatie toegepast tussen de 0% en 2,8%. De jaarlijkse huurverhoging was voor één huurder aanleiding om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie. Door de Huurcommissie zijn wij in het gelijk gesteld.

Huurachterstand

De totale huurachterstand bedraagt per 31 december 2017 € 21.349 (2016 € 20.604). Dat is 0,27% van de jaarhuur. Huurachterstand per ultimo Totale achterstand Aantal actieve huurders Bedrag vertrokken huurders

2016

2017

39.784 20.604

2015

21.349

5.649

708

670

Doordat we steeds meer grip krijgen op het incassoproces komen probleemsituaties eerder in beeld. Samen met ketenpartners pakken we dit proactief op. Gedurende het jaar is de huurachterstand gedaald naar het zeer lage percentage van 0,14%. Jammer genoeg is de huurachterstand in december weer opgelopen. We verwachten dat dit van tijdelijke aard is.

Klasse

Huurprijzen daeb-woningen

In het volgende overzicht is zichtbaar hoeveel woningen in de goedkope, betaalbare en dure klasse vallen. De appartementen die via IJsselheem volgens de AWBZ regeling worden doorverhuurd, zijn niet in dit overzicht opgenomen.

Aantallen per 31-12-2016

Aantallen per 31-12-2017

Goedkoop (tot € 414,02)

112

106

Betaalbaar (€ 414,02 - € 635,05)

841

826

Duur (meer dan € 635,05)

101

Huurprijs bij mutatie

Voor al onze woningen hebben we de streefhuur vastgesteld. Wanneer een woning muteert adverteren we de woning met deze streefhuur. Indien een woning wordt voorzien van verbeteringen die extra punten tot gevolg hebben, passen we de streefhuurprijs aan. Bij de grondgebonden woningen hanteren we een streefhuurpercentage van 65%, bij gestapelde bouw hanteren we een percentage van 75% van de maximaal redelijke huur. Dit percentage kan lager uitvallen omdat afgetopt wordt op de per woning vastgestelde huurtoeslaggrens. Periodiek monitoren we of de vastgestelde streefhuren voldoende gedifferentieerd zijn zodat de diverse doelgroepen een acceptabele slaagkans hebben. Tot dusver blijkt dit goed te passen.

Huurtoeslag

In aanmerking komen voor huurtoeslag is alleen mogelijk als de huurprijs van een woning lager is dan € 710,68. Heeft een woning een hogere huurprijs, dan is huurtoeslag niet mogelijk. Huurtoeslag wordt rechtstreeks op het bankrekeningnummer van de huurder gestort. Wij hebben daarom geen inzicht in het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt.

De Warmtewet bij collectieve verwarming

Sinds 1 januari 2014 gelden woningcorporaties als warmteleveranciers volgens de Warmtewet. Dit is bij ons van toepassing op de 102 flatwoningen omdat wij deze woningen via collectieve blokverwarming voorzien van warmte. Woningcorporaties en huurders die een klacht of geschil hebben over warmtelevering kunnen vanaf 1 november 2015 terecht bij een onafhankelijke geschillencommissie. De commissie is opgericht door Aedes, de Woonbond en de Consumentenbond. Tot dusver maakten onze huurders hier geen gebruik van.

Leefbaarheid

De inzet van Beter Wonen gaat verder dan de woning. In en rond onze woningen voelen we ons medeverantwoordelijk voor een goede leefbaarheid en het welzijn van onze huurders. Dit betekent dat: · we in samenwerking met andere organisaties inspelen op probleemsituaties bij bewoners; · onze taak daarbij uitsluitend ligt op signalering van probleemsituaties en het faciliteren van zorgverlening door middel van maatregelen aan de woning en/of de woonomgeving; · we een strak incassoproces hanteren waarbij we in een zo vroeg mogelijk stadium tot een oplossing willen komen; · we binnen ons incassobeleid onderscheid maken tussen ‘niet willers’ en ‘niet kunners’. ‘Niet kunners’ worden in principe niet ontruimd. Ook bij ‘niet willers’ proberen we ontruiming te voorkomen maar wordt er sneller doorgepakt; · we samen met onze huurders gaan voor een omgeving die schoon, heel en veilig is; · we naar nieuwe vormen zoeken om bewoners mee te laten participeren, met als resultaat dat de wijken waar ons bezit staat leefbaar blijven.

Buurtprikkel

Wanneer huurders zelf leefbaarheidsinitiatieven nemen, kunnen ze gebruik maken van de ‘buurtprikkel’. Dit is een fonds waaruit bijdragen kunnen worden gegeven voor initiatieven die betrekking hebben op de thema’s schoon, heel en veilig. In 2017 honoreerden we een aanvraag van het Flet’n team. Omwille van de herkenbaarheid heeft het team, mede dankzij onze bijdrage, éénduidige kleding kunnen aanschaffen. Op dit moment hebben we één aanvraag vanuit Wilsum onderhanden. Naar verwachting wordt dit project begin 2018 opgepakt.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Flet’n team

De bewoners van de galerijwoningen aan de Drostenstraat en Erfgenamenstraat hebben de handen in één geslagen om gezamenlijk te werken aan de leefbaarheid binnen de wijk. Dit heeft inmiddels geleid tot een team dat regelmatig activiteiten organiseert maar ook maatwerk levert aan diverse bewoners. In 2017 bezocht Marnix Norder (voorzitter Aedes) de wijk in het kader van een rondgang met de Zwolse corporaties en Beter Wonen. Het Flet’n team heeft haar manier van werken gepresenteerd en ging vervolgens het gesprek aan met Marnix Norder en de vertegenwoordigers van de corporaties.

Casus-overleg

Eénmaal per maand vindt overleg plaats met diverse ketenpartners zoals medewerkers van hulpinstanties, gemeente Kampen, politie en deltaWonen. In het overleg wordt gesproken over bewoners met een hulpvraag in de samenleving. Daar waar mogelijk worden maatwerkafspraken gemaakt en gerichte acties uitgezet. Dit met als doel dat we preventief kunnen handelen. We proberen voor al onze huurders een oplossing te bieden als de situatie daarom vraagt. We kunnen instanties inschakelen maar we kunnen ook zelf de handen uit de mouwen steken.

Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ 038 Kampen)

Binnen de werkgroep WWZ038 werken partners op het snijvlak van Wonen, Welzijn en Zorg samen om samenhangende en domein overstijgende voorzieningen en diensten tot stand te brengen die partijen ieder voor zich niet (meer) kunnen realiseren. De wensen en behoeften van de klant staan hierbij centraal. In 2017 lieten we een behoefte onderzoek Wonen, Welzijn en Zorg uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek komen begin 2018 beschikbaar.

Sponsorbeleid

Het sponsoren van activiteiten moet ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk. Ook moet er een relatie zijn met de kerntaken. In 2017 honoreerden we de volgende initiatieven: · € 100 ten behoeve van Live Life, een organisatie die ook voor een aantal van onze anders getalenteerde bewoners, een feestdag verzorgde. · € 250 ten behoeve van Stichting IJsselheem voor de inrichting van de binnentuin Het totaalbedrag aan sponsoring bedraagt in 2017 € 350.

Veiligheid

Veiligheid is een belangrijk thema. In de WoonWijzer besteden we op diverse manieren aandacht aan hoe huurders preventief maatregelen kunnen nemen als het gaat om brandveiligheid en het voorkomen van inbraken. In dat kader geeft brandpadverlichting bewoners een gevoel van zekerheid en veiligheid. Nagenoeg al onze achterpaden hebben brandpadverlichting. Bewoners van wie stroom voor achterpadverlichting wordt gebruikt, ontvangen van ons een jaarlijks geïndexeerde vergoeding.

Brandweeroefening

Samen met de brandweer en bedrijfshulpverleners van de participanten is in het Kulturhus een realistische oefening gehouden. Dankzij de hulp van figuranten, Lotusslachtoffers, brandweer en politie spreken we van een geslaagde oefening. De oefening gaf de nodige inzichten. Zo is er veel tijd verloren gegaan doordat de brandweer geen kennis had van de indeling van het pand en waren delen van het pand buitenom slecht bereikbaar. De verbeterpunten zijn geïnventariseerd en de benodigde acties zijn uitgezet en/of gerealiseerd.

Activiteit

Maatschappelijk rendement

In de doelen die wij ons stellen maken we continu keuzes tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde organisatie. Maatschappelijk rendement is de maatschappelijke prestatie (outcome) in relatie tot de investering (input) die gedaan is. Waarbij de input uit diverse middelen (financieel en niet-financieel) kan bestaan. We willen dit inzichtelijk maken via een nader te bepalen model met als resultaat dat we op een transparante wijze inzichtelijk maken wat de effecten zijn van de keuzes die wij maken. In het verslag van de directeur-bestuurder is nader ingegaan op dit onderwerp. Hierin heeft hij zowel tekstueel als financieel toegelicht hoe we maatschappelijk presteren op de onderdelen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. In onderstaande tabel hebben we de daadwerkelijke uitgaven in 2017 zichtbaar gemaakt.

Investering

Socioruimte, vrij van huur in gebruik bij Philadelphia

4.544

Onderhoud groen, bijdrage verhuurder

5.320

Premie glasverzekering, afgesloten voor alle huurders

16.597

Servicemedewerker via I & M, sociale werkvoorziening

11.101

Opplusfonds, WMO-voorzieningen voor oudere huurders

13.531

Isolerende maatregelen:

bij spouw-, vloeren dakisolatie plus isolerende

75.571

beglazing: de helft van de investering Aanleg zonnepanelen

148.714

Verlichting brandpaden, vergoedingen bewoners

1.650

Tegoedbonnen uitgereikt bij nieuwe verhuur t.b.v. aanhanger

363

Bijdragen daken thuislozen opvang De Herberg in Zwolle

8.057

Bijdrage Vrouwenopvang Zwolle

5.591

Totaal

291.039

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Locatie Plan Koster

Vastgoed toekomstbestendig We hebben de ambitie voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen beschikbaar te hebben voor onze doelgroep. Doelstelling

Kosten

We voeren bij 150 woningen van ons bezit een APK veiligheidskeuring uit. Wanneer bewoners niet mee willen werken nodigen we ze uit voor een gesprek om de achtergrond te achterhalen Het SVB wordt geëvalueerd

Eigen inzet, Bij 152 woningen is de Veiligheid voor aannemer APK veiligheidskeuring een groot deel en uitgevoerd preventief installateur geborgd

Eigen inzet

We realiseren 10 Eigen inzet, levensloopbestendige Mateboer, woningen aan de De Gilden Slenkstraat en 3 levensloopbestendige woningen in ‘sHeerenbroek

Wat we in 2017 deden

Evaluatie vond plaats op 7 december 2017 Het gehele proces van bouw tot verhuur van de woningen aan de Slenkstraat is in 2017 succesvol doorlopen. De woningen in ’sHeerenbroek zijn in aanbouw, oplevering 1e half jaar 2018

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Woningen worden blijvend periodiek preventief gekeurd zodat ze aan de veiligheidseisen blijven voldoen

Partners Huurders, aannemer en installateur

Veranderopgave in Complexplannen Gemeente beeld zijn daar waar nodig geactualiseerd Realisatie Alle woningen zijn Gemeente, veranderopgave verhuurd. HVgIJ Conform de mjob en de prestatieafspraken zijn we de volgende projecten aan het voorbereiden

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Doelstelling

Kosten

Samen met de Eigen inzet gemeente Kampen geven we vorm aan de zoekopgave om de komende jaren nog 38 huurwoningen te realiseren naast de reeds bekend projecten De gemiddelde Eigen inzet energie-index van onze woningen komt eind 2017 uit op 1,63 Bij mutatie worden bij de daarvoor gelabelde woningen zonnepanelen aangebracht

Eigen inzet, Nooter

Wat we in 2017 deden Met de gemeente Kampen brachten we locaties in beeld en houden we elkaar op de hoogte wat betreft de voortgang

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Realiseren We hebben locaties Prestatieafspraken in beeld om onze opgave zoals geformuleerd in de Prestatieafspraken te realiseren

Partners Gemeente

Bestaand bezit is conform het SVB verder verduurzaamd

Lagere woonlasten Eind 2017 gemiddeld Huurders en duurzame 1,38 (label B). We voorraad werken geleidelijk toe naar gemiddeld label A We plaatsten bij 22 Verbetering In 2017 maakten Huurders mutatiewoningen, 10 gemiddeld label we vooral bij de nieuwbouwwoningen mutatiewoningen en 4 zittende huurders een forse slag. We zonnepanelen blijven inzetten op zittende huurders

Een goed onderhouden woning

We willen onze woningen in goede staat houden. We hanteren hierbij het uitgangspunt ‘schoon, heel en veilig’. We realiseren dit door: · onze meerjarenonderhoudsbegroting af te stemmen op het SVB; · jaarlijks bij 150 woningen een APK veiligheidskeuring uit te voeren; · oog te hebben voor situaties waarbij veiligheid in het geding is en hier naar te handelen, m et als resultaat dat onze woningen in een goede onderhoudsstaat verkeren.

Ons woningbezit is als volgt opgebouwd: Kern IJsselmuiden

Aantal woningen

1032

Wilsum

Zalk

Kamperveen

‘s-Heerenbroek

Grafhorst

Kampen Totaal

1.154

100

In 2017 daalde ons bezit per saldo met 12 woningen. Er zijn gedurende het jaar 6 huurwoningen verkocht, 16 portiekwoningen gesloopt aan de Slenkstraat en 10 levensloopbestendige woningen opgeleverd.

Opbouw vastgoed

Type woningen

aantal < 1945

Eengezinswoningen

Bouwjaren

1945 1959

19601969

19701979

19801989

1990- 20001999 2009

>= 2010

- gezinswoningen

495

198

- levensloop/senioren

120

- etagebouw zonder lift (2 woonlagen)

148

- etagebouw met lift (2 woonlagen)

181

102

- participanten Kulturhus

- kinderdagverblijf

- parkeervoorzieningen

- rabobankgedeelte kantoor

Meergezinswoningen

- flatwoning (3 woonlagen) Overig - intramuraal

Totaal aantal woningen Totaal in procenten

1.154

16 1

232

312

115

154

214

100

Onderhoud aan ons woningbezit

In het Jaarplan 2017 hebben we de onderhoudslasten begroot op een totaalbedrag van € 1.026.000. Van elke woning hebben we de onderhoudskosten gedurende de economische levensduur in beeld. Het planmatig onderhoud is de grootste post binnen het onderhoud. In 2017 gaven we in totaal € 339.621 uit aan planmatig onderhoud. De post binnenonderhoud is vraaggestuurd. Huurders kunnen zelf aangeven of ze binnenonderhoud willen laten uitvoeren. In 2017 gaven we hier € 135.754 aan uit. Een overzicht van de werkelijke en begrote onderhoudslasten: Soort onderhoud 2017

Werkelijke uitgaven

Begroot

134.100

127.000

Onderhoudskosten bij mutatie

86.128

98.000

Klein onderhoud

41.194

43.000

WMO aanpassing

11.846

5.000

Planmatig onderhoud

339.621

414.000

Onderhoud c.v.’s

106.587

97.000

Binnenonderhoud

135.754

124.000

APK/preventief onderhoud

36.486

38.000

Reparatie onderhoud

Onvoorzien Totaal

96.024

80.000

987.740

100

1.026.000

100

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Werkelijke uitgaven in %

Reparatie onderhoud

Onderhoudskosten bij mutatie

Klein onderhoud

WMO aanpassing

Planmatig onderhoud Onderhoud c.v’s

Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud

Onvoorzien

Reparatie- en mutatieonderhoud

Bij het muteren van een woning moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. De gemiddelde kosten per mutatie zijn gestegen van € 824 in 2016 naar € 988 in 2017.

Het aantal reparatieverzoeken steeg van 1.043 in 2016 naar 1.223 in 2017. De gemiddelde kosten per melding zijn gestegen, van € 109,38 naar € 112,52. Het blijft vooraf lastig in te schatten hoeveel klachten er gedurende een jaar binnenkomen. Aantal reparatieverzoeken

Gemiddelde kosten per reparatieverzoek

Aantal verhuizingen

Gemiddelde kosten per mutatie

2014

1.106

114

102

914

2015

1.169

103

1.094

2016

1.043

109

105

824

2017

1.223

113

988

Jaar 2013

Klein-onderhoudsfonds

1.085

Voor € 4,25 per maand kunnen huurders lid worden van het onderhoudsfonds kleine gebreken. Bij deelname aan dit fonds worden kleine reparaties, die normaal voor

Kosten van reparaties voor het muteren van woning:

108

1.051

rekening van de huurder komen, via het fonds betaald. Voorbeelden zijn reparaties aan waterkranen en doucheslangen, ontstoppen van de riolering, schoonmaken van dakgoten en reparaties aan hang- en sluitwerk.

Planmatig onderhoud

De specificatie van de uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2017 in euro’s: Planmatig onderhoud

Bedrag

Buitenschilderwerk diverse complexen

113.550

Mechanische ventilatie/CV-onderhoud

51.551

Straatwerk

10.279

Gevelwerkzaamheden

8.468

Daken en goten

13.309

Electra en communicatie

4.589

Buitenkozijnen

48.216

Balkonscherm en galerij

5.024

Onderhoud lift

11.845

Vloeren

14.060

Beveiliging

16.552

Diversen

42.178

Totaal

APK

Beter Wonen wil graag dat iedere bewoner zich veilig voelt in zijn of haar woning. Daarom voeren wij één keer per zeven jaar een Algemene Periodieke veiligheidsKeuring uit. Een timmerman, een loodgieter en een elektricien bezoeken tegelijkertijd een woning en controleren deze volgens een vastgestelde checklist. Deze checklist is gebaseerd op de NTA 8025. In de lijst worden alle voor de veiligheid relevante punten die worden nagelopen, benoemd. Door ons is de lijst aangevuld met enkele preventieve onderhoudspunten. Ook kunnen bewoners tijdens de APK gelijk reparatieverzoeken uit laten voeren. In 2017 keurden we 152 woningen. In het voorjaar van 2018 moeten nog een klein aantal woning APK-gekeurd worden. Daarna zijn alle woningen binnen ons woningbezit gekeurd. Vanaf het najaar 2018 start de tweede cyclus.

Vernieuwing van ons bestaand bezit

Qua nieuwbouw of aankoop wordt gedurende de beleidsperiode uitsluitend geïnvesteerd in ‘DAEB-bezit’. Op basis van het Strategisch Voorraad Beheer is ons doel voor de periode 2017 tot en met 2020: · onze portefeuillestrategie (groei en vernieuwing bezit) te realiseren, met als resultaat dat we over een toekomstbestendige woningvoorraad beschikken.

339.621

Herstructurering Drostenstraat

De herstructureringsplannen voor de Drostenstraat staan gepland voor de jaren 2020/2021. De bewoners van de Drostenstraat zijn hierover geïnformeerd. Het komende jaar werken we de plannen definitief uit. Zowel de bewoners als de HVgIJ zijn nauw betrokken bij dit project.

Herstructurering Slenkstraat

Eind 2016 doorliepen wij zowel de aanbestedingsronde voor de sloop als de nieuwbouw aan de Slenkstraat. De sloop is gegund aan Weever sloopwerken en de nieuwbouw aan Mateboer Bouw. De sloopwerkzaamheden zijn in april gestart. Ruim voor de sloopdatum hebben we de zittende huurders aan vervangende (al dan niet tijdelijk) huisvesting kunnen helpen.

Nieuwbouw Slenkstraat

Aan de Slenkstraat zijn eind 2017 door Mateboer tien levensloopbestendige woningen opgeleverd. Er was veel belangstelling voor deze woningen. Ze zijn dan ook allemaal verhuurd. Dankzij een goede samenwerking met de aannemer en de installateur konden we tijdens de bouw nog extra energetische maatregelen treffen. Hierdoor hebben we geen gasaansluiting voor deze woningen aan hoeven leggen en hebben deze woningen een zeer lage energierekening.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

‘s-Heerenbroek

In ’s-Heerenbroek bouwt De Gilden op dit moment drie levensloopbestendige woningen. Gezien het geringe aantal woningen kozen we ervoor hetzelfde ontwerp als in Het Meer te hanteren. De woningen zijn allemaal verhuurd aan mensen met een binding met ’s-Heerenbroek. We verwachten de woningen in de eerste helft van 2018 op te leveren.

Duurzaamheid

We dragen bij aan een duurzame wereld en streven naar betaalbare woonlasten. We realiseren dit door: · onze voorraad op basis van het SVB verder te verduurzamen tot gemiddeld label B, m et als doel dat we over een duurzame woningvoorraad beschikken.

Duurzaamheid

Bij duurzaamheid gaat het om de balans tussen bedrijfseconomie, mens en milieu (planet, people en profit). Beter Wonen zet zich met verschillende initiatieven in om deze balans te vinden.

Waar dit op een rendabele manier mogelijk is, plaatst Beter Wonen zonnepanelen op huurwoningen. De betreffende huurders zijn hierover geïnformeerd. Bij plaatsing van zonnepanelen berekenen we maximaal 50% van de berekende besparing als huurverhoging door aan de huurder. Ook bij mutatiewoningen plaatsen we, waar rendabel, zonnepanelen. In 2017 brachten we bij 36 woningen zonnepanelen aan. In 2017 realiseerden we 10 levensloopbestendige woningen aan de Slenkstraat. Deze woningen hebben een gemiddelde energie index van 0,06. Deze woningen zijn hiermee bijna energieneutraal en aanzienlijk energiezuiniger dan het bouwbesluit voorschrijft.

Energetische maatregelen

In 2017 hebben we een bedrag van € 265.700 besteed aan energetische maatregelen. Huurders zijn moeizaam te bewegen tot het nemen van energetische maatregelen. De te betalen huurverhoging is bij de beslissing van bewoners leidend boven de verbetering van het comfort in de woning en de besparing die dankzij de energetische maatregelen behaald kan worden. Hierdoor worden de mogelijkheden voor het treffen van isolerende maatre-

gelen steeds beperkter. Daarom voeren we isolerende maatregelen steeds vaker als onderhoudsmaatregel uit. Hiervoor wordt geen huurverhoging gevraagd. Ook zoekt Beter Wonen steeds meer alternatieve oplossingen om het woningbezit te verduurzamen. De zonnepanelen dragen bij aan het verder verduurzamen van het woningbezit. Eind 2017 heeft Beter Wonen 206 huurwoningen met in totaal 1.984 zonnepanelen die 593.940 Wp aan stroom leveren.

Verwarming

99% van onze woningen beschikken over een HR 107 ketel. Inmiddels heeft 1% van onze woningen een warmtepomp die geheel op elektra werkt. Naar verwachting stijgt dit percentage de komende jaren.

Pilot warmtepomp en zonnecollector met warm tapwater

De noodzaak om het gasverbruik terug te dringen, neemt steeds verder toe. Door de aardbevingen in Groningen en de publieke opinie wordt de Nederlandse gasproductie steeds verder teruggeschroefd. Het is dan ook niet langer meer logisch dat bij nieuwbouw of CV vervanging automatisch een standaard CV ketel wordt geplaatst als verwarmingsinstallatie. Beter Wonen startte in 2017 een proef met een zonnecollector en ventilatie warmtepomp om hier ervaringen mee op te doen. Bij ĂŠĂŠn woning is de zonnecollector met voorraadvat toegepast die daar zorgt voor warm tapwater. De CV ketel zorgt voor ruimteverwarming bij die woning. Bij een andere woning is een ventilatie warmtepomp geplaatst als proef. Deze warmtepomp zorgt voor het terugwinnen van warmte uit de afgezogen ventilatielucht

om zo de inzet van de CV ketel voor de ruimteverwarming terug te dringen. Dit is een hybride oplossing omdat een CV ketel nodig blijft als bijverwarming en voor het warm tapwater. Met deze proeven hoopt Beter Wonen een beeld te krijgen van wat goede oplossingen zijn om het gasverbruik terug te dringen. Deze mogelijkheden kunnen dan eventueel breed uitgezet worden. Bij de nieuwbouw van 10 levensloopwoningen aan de Slenkstraat zijn luchtwarmtepompen geplaatst in plaats van een CV ketel. Remeha leverde hiervoor tien luchtwarmtepomp installaties. Zowel voor Remeha als Beter Wonen is dit een proefproject om ervaring op te doen met de luchtwarmtepomp als enige verwarming. Vanwege het platte dak zijn deze woningen zeer geschikt voor een luchtwarmtepomp.

Afgifte energielabels in 2017

Bij mutatie voorzien we een woning van een officieel energielabel. Een label geeft de huurder inzicht in de energiezuinigheid van de woning. Onze opzichters volgden een opleiding om de energieprestaties van de woning zelf op te nemen en te berekenen. Een gecertificeerd bureau verstrekt ons vervolgens de officiĂŤle labels. Een onafhankelijke instelling controleert steekproefsgewijs of de beoordeling op de juiste manier is uitgevoerd. We overhandigen ook de kopers van onze woningen een energielabel. Bij iedere huurwoning die opnieuw wordt verhuurd, moet een officieel certificaat met de energieprestatie van de woning overhandigd worden aan de huurder. Deze prestatie wordt uitgedrukt in een letter (energielabel) of een energie index. Onderstaand een overzicht van het verloop van de energielabels tot dusver.

Percentage per label 35 30 25 20 15 10 5 0

n 01-01-2011

n 01-01-2012

n 01-01-2013

n 01-01-2014

n 01-01-2015

n 01-01-2016

n 01-01-2017

n 01-01-2018

In 2017 is het percentage A en B labels met 2,6% toegenomen. 77 % van onze woningen heeft een A, B of C label.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

De doelstellingen en strategieën voor de energieprestatie van de woningen zijn gebaseerd op een gemiddelde energie index voor alle woningen. Met de komst van het nader voorschrift in 2015 is dit een stuk lastiger geworden en is er een onzuiver beeld ontstaan. Dit komt omdat er per 2015 met het nader voorschrift een compleet andere rekenmethodiek is geïntroduceerd met een andere schaalverdeling voor de energie index. De oude en nieuwe energie indexen met elk een eigen schaalverdeling

worden echter wel samengevoegd tot een gemiddelde. In het jaarverslag van Beter Wonen over 2016 is daarom alleen gerapporteerd in energielabels en niet in een gemiddelde energie index. Beter Wonen heeft inmiddels 80% van alle energie indexen omgezet naar het nader voorschrift. Deze energie indexen zijn allemaal volgens dezelfde rekenmethode vastgesteld. Dit geeft een betrouwbaar beeld van de gemiddelde energie index en de stand van zaken.

Gemiddelde energie index 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0

Label A

1-1-2011

1-1-2012

1-1-2013

1-1-2014

1-1-2015

Hierboven is de ontwikkeling van de energie index weergegeven van de afgelopen jaren. De in de grafiek genoemde energie indexen van 1-1-2016 en 1-1-2017 zijn niet geheel betrouwbaar. We hebben ervoor gekozen deze wel weer te geven omdat dit een indicatie geeft van de ontwikkeling van de energie index en het effect op de schaalverdeling. Wanneer deze waardes weggelaten worden, lijkt het alsof de lijn recht is doorgelopen en alleen de grenswaardes gunstiger zijn geworden. Dit is geen juist beeld van de situatie.

1-1-2016

Label B

1-1-2017

1-1-2018

Label C

1-1-2019

1-1-2020

worden toegepast om de woning goed voor te bereiden op de toekomst. De EPC is hiervan een resultante. In de praktijk is de EPC tot 25 % gunstiger dan de op dat moment geldende EPC eis.

Nieuwbouw

Beter Wonen is zich er bewust van, dat door de energietransitie de komende decennia het energiemodel voor woningen verandert. Hoe zich dit ontwikkelt, is lastig vast te stellen. Het lijkt er op dat elektriciteit uiteindelijk het gasverbruik zal verdringen en dat installaties nog meer gaan bijdragen aan het verder terugdringen van het energieverbruik. Beter Wonen beoordeelt bij elk nieuwbouwproject hoe de woningen hier zo optimaal mogelijk op voorbereid kunnen worden. Het is niet onze inzet om met ‘goedkope’ maatregelen de EPC te halen en het hier vervolgens bij te laten. We kijken inhoudelijk naar de maatregelen die

Warmtepomp huurwoningen Slenkstraat Bron: Beter Wonen

be pe erg rk de iev raa g en

· Bij nieuwbouw zoeken we naar mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij Maarlenhof is een warmte-koude-opslag in gebruik waarbij tot een diepte van tachtig meter in de zomer de warmte wordt opgeslagen en in de winter wordt afgenomen. · Omdat de mogelijkheid tot isoleren bij huurwoningen beperkter wordt vanwege gebrek aan belangstelling bij huurders, zoeken we breder naar mogelijkheden om ons bezit te verduurzamen. Dit doen we volgens de Trias Energetica. Het beperken van warmteverlies, dus isoleren, houdt de belangrijkste focus. · Beter Wonen plaatst zonnepanelen bij mutatiewoningen en op verzoek bij huurwoningen waar dit effectief is. Vanwege de zich steeds verder ontwikkelende energietransitie is de doelstelling hiervoor in 2017 aangescherpt. Het uitgangspunt was om niet meer energie op te wekken dan de bewoner nodig heeft. Dit is gewijzigd in het maximaal aantal panelen plaatsen wat op het dak past. · Beter Wonen heeft in 2016 bij een huurwoning als proef een zonnecollector geplaatst die warm tapwater maakt. Hiervan bepalen we in de praktijk het rendement om te beoordelen of bredere inzet hiervan effectief is. · Ook bekijkt Beter Wonen hoe de woningen gasloos kunnen worden. Het streven hierbij is dat de woning in ieder geval alle gebouw gebonden energie zelf kan opwekken.

m rza uu k d gie er en

Nieuwe energiebronnen

rui

Voor in de toekomst te ontwikkelen nieuwbouwprojecten gaan we er vanuit dat er warmtepompen toegepast moeten worden zodat de woningen gasloos worden. Ook zal er een groter aantal zonnepanelen gerealiseerd moeten worden om voldoende stroomopbrengst te genereren.

geb

Concreet betekent dit, dat wordt ingezet op een behoorlijk stevige schil en installaties die geschikt zijn voor de toekomst. Meestal wordt gekozen voor lage temperatuur verwarming met vloerverwarming maar met een conventionele cv-ketel. Ook kiezen we voor triple glas, luchtdicht bouwen en circa tien zonnepanelen (mits de dak ligging dit toelaat). Op dit moment is Beter Wonen aan het experimenteren en ervaring opdoen met warmtepompen als hoofd-verwarming.

3 indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficient en schoon mogelijk

Trias Energetica Beleid inzake energetische maatregelen

· Bij mutatie of groot onderhoud handelen we conform ons Strategisch Voorraad Beleid. · Bij daartoe aangewezen woningen die door verhuizing leeg komen, vervangen we enkel glas door HR++ glas. Waar technisch mogelijk, brengen we spouwmuur-, vloeren dakisolatie aan waarbij we ook koudebruggen isoleren. Daarnaast plaatsen we, waar mogelijk, zonnepanelen. · Bij woningen waar een kamer op zolder mogelijk is, werken we de dakisolatie netjes af met gipsplaten. Investeringen berekenen we door in de nieuwe huurprijs. · Bij groot onderhoud bieden we de bewoner aan deel te nemen aan extra energiebesparende maatregelen. · Bij kozijnvervanging wordt bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas geplaatst. Voor deze maatregel berekenen we geen huurverhoging. · Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan gekozen worden voor isolerende maatregelen. · Bij zonnepanelen berekenen we maximaal de helft van de theoretische energiebesparing door in de huur. Bij isolatie maatregelen berekenen we maximaal een kwart van de theoretische energiebesparing door in de huur.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Nieuwbouw 3 woningen â&#x20AC;&#x2DC;s Heerenbroek

Bron: Beter Wonen

Financieel gezond Als goed rentmeester willen we permanent financieel in control zijn zodat we aan onze maatschappelijke opgave kunnen blijven voldoen. Doelstelling 2017

Kosten

We voldoen aan Eigen inzet de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties

Huurderving door leegstand minder dan 0,5% (m.u.v. te verkopen huurwoningen) Implementeren Woningwet conform Routeplanner We verkopen minimaal 8 woningen

Wat we in 2017 deden Effect We hebben het In control financieel reglement geactualiseerd, een financieringsstrategie opgesteld en de bedrijfslasten zijn verder teruggedrongen

Eigen inzet, We verhuren daar De Ruiter waar mogelijk aansluitend

In control

Eigen inzet We hebben alle acties die voor 2017 gepland stonden succesvol afgerond Eigen inzet, In het SVB hebben we makelaar de verkoopvoorraad vastgesteld. We verkopen vooral bij mutatie

In control

Bijdrage veranderopgave

Resultaat en eventueel vervolg We voldoen nu en in de jaren opgenomen in de mjob aan de normen van het WSW en de Autoriteit wonen. We houden rekening met scenarioâ&#x20AC;&#x2122;s zodat we tijdig kunnen anticiperen op ontwikkelingen in de markt Met 0,44% is de doelstelling gerealiseerd. We blijven scherp op het proces en bespreken tijdig of maatwerk nodig is We voldoen aan weten regelgeving

Partners WSW, Autoriteit woningcorporaties

Huurders en ketenpartners

RvC

We hebben 6 woningen Huurders verkocht en 5 woning zitten voor verkoop in het verkoopproces aangewezen woningen

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Financiële slagkracht behouden

Beter Wonen heeft een gezonde financiële basis en wil deze graag behouden om als goed rentmeester ook in de toekomst aan haar maatschappelijke opgave te kunnen voldoen. Dit realiseren we door: · te voldoen aan de financiële beoordelingscriteria van het WSW en ILT; · investeringen voor de komende drie jaar per saldo vanuit eigen middelen te realiseren; · kritisch te blijven op de algemene kosten, met als resultaat dat we ons qua bedrijfslasten in de kopgroep van de Aedes Benchmark bevinden.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Het WSW draagt bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Zij hanteert daartoe een risicobeoordelingsmodel waarmee zij op een eenduidige manier de risico’s van de corporatie en van de totale borg identificeert, analyseert en interpreteert. De beoordeling heeft als doel om zoveel mogelijk aanspraken op het borgstelsel te voorkomen. Andere doelen zijn de solidariteit niet onnodig belasten en de zekerheidsstructuur verbeteren. Hierdoor kunnen corporaties tegen de meest gunstige voorwaarden leningen aantrekken voor de volkshuisvestelijke activiteiten. Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel is het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie in een bepaalde periode mag lenen onder WSW-borging voor financiering van

geplande activiteiten. Het borgingsplafond wordt vastgesteld aan de hand van de financieringsbehoefte voor de komende drie jaren zoals opgenomen in de dPi2016. Met het afronden van het onderzoek en beoordelen van het jaarverslag 2015 en de prognosegegevens over 2016, verklaart het WSW in haar brief d.d. 16 augustus 2017 dat wij voldoen aan de eisen die WSW stelt en dat we voldoen aan de voorwaarden voor borging.

Autoriteit woningcorporaties

De Autoriteit woningcorporaties heeft in de toezichtbrief 2017 aangegeven dat de financiële beoordeling niet leidt tot opmerkingen en geen aanleiding geeft tot het doen van interventies.

Beperking bedrijfslasten

Ook in 2017 hebben we onze bedrijfslasten verder weten terug te dringen. Binnen de Aedes-benchmark zijn onze geharmoniseerde beïnvloedbare bedrijfslasten gedaald van € 833 (2015) naar € 811 (2016). Het gemiddelde van de sector kwam in 2015 uit op € 790. We blijven ons inzetten voor verdere verlaging van de bedrijfslasten. De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt. Als compacte organisatie hebben we op een aantal onderdelen in verhouding tot corporaties die qua omvang groter zijn, hogere kosten. Denk hierbij aan de accountants- en ICT-kosten. We kijken daarom bij voorkeur naar het totale plaatje en zetten in op een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Vanuit onze kengetallen blijkt dat we hier goed in slagen. Ons uitgangspunt is en blijft, dat iedere euro goed besteed wordt.

Nieuwbouw ‘s Heerenbroek Bron: Beter Wonen

Bijeenkomst HVgIJ

Leegstandscijfers en beleid

Bij een huuropzegging van een woning plannen we gelijk een afspraak voor een vóór- en eindinspectie. Doel is om de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via De Woningzoeker. Hierdoor blijft de leegstandstermijn zo kort mogelijk. In 2017 hebben we bij een aantal woningen op dezelfde dag de sleutels van de oude huurder in ontvangst genomen en weer uitgegeven aan de nieuwe huurder. Op deze manier is er geen sprake van leegstand. In 2017 is de huurderving gestegen van € 29.692 naar € 35.081. Dit komt neer op een percentage van 0,44%. In het bedrag van € 35.081 is de huurderving opgenomen van te verkopen huurwoningen die leeg hebben gestaan. Tevens is de huurderving opgenomen van woningen aan de Slenkstraat in verband met sloopplannen.

Implementeren nieuwe Woningwet

Voor de implementatie van de woningwet volgen we een routeplan. In 2017 werden de volgende stappen gezet/ documenten opgeleverd: · aanvragen en verkrijgen Verlicht Regime

Bron: Beter Wonen

· reglement Financieel beleid en Beheer (na Veegwet) · Concept Statuten (na Veegwet) De implementatie van de nieuwe Woningwet is hiermee afgerond.

Verkopen van bezit

Het verkopen van bezit levert een volkshuisvestelijke meerwaarde en genereert financiële middelen. De te verkopen woningen zijn vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid. Ons doel is: · gemiddeld vijf woningen per jaar te verkopen, met als resultaat dat we onze maatschappelijke opgave kunnen financieren.

In 2017 verkochten we zes woningen. Twee huurwoningen zijn rechtstreeks aan de ‘zittende huurder’ verkocht. Vier woningen zijn bij mutatie vrijgekomen en aangeboden op de koopmarkt. Ons voornemen is om de verkoopopbrengst te herinvesteren in nieuwe huurwoningen.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Ondertekenen presentielijst bijeenkomst HVgIJ

Bron: Beter Wonen

Organisatie toegerust op de toekomst We staan midden in de samenleving en willen dicht bij onze huurders staan. Dat vraagt om goede en betrokken medewerkers. Doelstelling 2017

Kosten

Wat we in 2017 deden

Effect

Resultaat en eventueel vervolg Minimaal één Eigen inzet Op 6/11 organiseerden we Bekend met Meer inzicht in thema bijeenkomst een themabijeenkomst actuele risicobeheersing organiseren over toezicht WSW voor ontwikkelingen corporatiesector voor de Raad van onze RvC en de RvC van Commissarissen Patrimonium Urk Samen met Eigen inzet Op 12/6 hebben we Betrokken Inzicht gekregen HuurdersVereniging een goed bezochte huurders in hoe huurders groot IJsselmuiden een bewonersbijeenkomst vertegenwoordigd participatiebijeenkomst georganiseerd willen worden organiseren voor onze huurders Plannings-, voortgangs- Eigen inzet Met alle medewerkers Betrokken De werkzaamheden en beoordelingszijn gesprekken vanuit de medewerkers zijn geëvalueerd gesprekken worden planningscyclus gevoerd en er zijn gevoerd en daaruit vervolgafspraken voorkomende gemaakt die we in actiepunten 2018 monitoren gerealiseerd

Partners RvC, WSW, Patrimonium Urk Huurders, HVgIJ

Medewerkers Beter Wonen

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Dicht bij onze huurders en andere belanghouders

We vinden het van groot belang dat we dicht bij onze huurders en andere belanghouders blijven staan. Dit realiseren we door: · het behouden van een kantoor midden in ons werkgebied; · onze huurders en belanghouders via reguliere en nieuwe kanalen te informeren over onze inspanningen; · verder te digitaliseren (bijv. 24/7 selfservice via een huurdersportaal); · in gesprek te blijven met huurders en dorpsbelangen. We gebruiken hiervoor verschillende vormen zoals themabijeenkomsten, wijkschouwen en individuele gesprekken; · transparant te zijn tegenover gemeente en maatschappelijke organisaties wat betreft onze prestaties en mogelijkheden; · jaarlijks op thema de betrokken belanghouders (smal) uit te nodigen om met elkaar in gesprek te gaan, met als resultaat dat we dicht bij onze huurders en belanghouders blijven staan.

Kantoor en Woonwinkel

Ons kantoor is goed bereikbaar. Aan onze balie helpen we zowel woningzoekenden als huurders. In geval van specifieke problematiek verwijzen we door naar de daarin gespecialiseerde organisaties. In onze woonwinkel maken huurders keuzes voor keuken, toilet en badkamer. De mogelijkheden voor een huurder

richten zich op bladkeuze, keukenkastjes, tegels en panelen. Extra’s zoals uitbreiding van de keuken, een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine worden ook aangeboden. De huurder kan deze extra’s uitkiezen tegen contante betaling of huurverhoging.

Communicatie

Via onze website houden we door middel van nieuwsberichten belangstellenden op de hoogte van actuele onderwerpen. Ook houden we op de projectenpagina de voortgang van onze nieuwbouw up-to-date. Woningzoekenden kunnen via www.dewoningzoeker.nl reageren op woningen die beschikbaar komen voor verhuur. De link hebben we op onze website geplaatst. Ook communiceren we via twee beeldschermen in de hal. Door middel van korte nieuwsberichten houden we belangstellenden op de hoogte van belangrijke informatie. Tweemaal per jaar geven we het blad ‘WoonWijzer’ uit aan huurders en belanghouders om ze te informeren over de ontwikkelingen bij Beter Wonen. In het blad passeren uiteenlopende onderwerpen de revue. Gezien de vele positieve reacties die wij op de inhoud van het blad ontvangen, blijkt deze nog steeds in een behoefte te voorzien. Dit jaarverslag bevat veel relevante informatie. Voor de belangstellenden die graag in één oogopslag willen zien hoe Beter Wonen er voor staat, maken we een jaarkrant waarin op één A3 de ‘highlights’ vermeld staan.

Jaarkrant 2016 Beter Wonen in 2016

2016 stond in het teken van samenwerking en de implementatie van de woningwet. In ons jaarverslag leest u hierover alle ins & outs. We hebben ons met veel energie ingezet voor onze huurders en toekomstige huurders. In dit overzicht laten we u in vogelvlucht een aantal resultaten zien. Wilt u meer weten? Lees dan ons volledige jaarverslag op www.bwij.nl

Aantal medewerkers

11/ 9 fte

Ontruimingen

Zaken klachtenadviescommissie

Huurachterstand (tov jaarhuur) Huurderving

Mutatiegraad

0,26% 0,38% 9%

Afgesloten huurcontracten

105

Wensmodule 66 (63%)

(63%)

Bemiddelingsmodule 19 (18%)

1,40%

(18%)

Gemiddelde huurverhoging incl. inkomensafhankelijke huurverhoging

Partic

11%

ipante

Betaalbaar € 409,92 - € 628,76 841

Goedkoop < € 409,92 112

Spoedmodule 20 (19%)

(19%)

1054

Zorgeenhe den

Wonin

gen

Garag es

Gemiddeld aantal reacties per woning

23 Gemiddelde wachttijd wensmodule

Actief woningzoekenden Kampen

1167

2,3

Verkochte woningen

JAAR

80%

Klanttevredenheid Aedes Benchmark

Verkoop aan zittende bewoner 3 Verkoop bij mutatie 1

Nieuwe huurders

7,5 7,9

JAARGANG 21 - DECEMBER 2017

Energielabeling

initiatieven aan te bieden tegen betaalbare prijzen. Denk hierbij aan

werken aan de leefbaarheid binnen de wijk. Welzijn Kampen speelt hier een coachende rol in. Inmiddels is Team Flet’n opgericht en

organiseren zij activiteiten waarbij zij alle buurtbewoners betrekken. Eén van de activiteiten is het Flet’n festival. Een feest waarbij

kennismaking binnen de multiculturele buurt centraal staat.

150 verlichtingspunten in achterpaden, portieken en galerijen door LED

B 26%

Bij nieuwbouw gebruiken we duurzame materialen en kiezen we

C 23%

verlichting. Hiermee realiseerden we een mooie energiebesparing. voor triple glas, luchtdicht bouwen en zonnepanelen. Ook nieuwe

D 10%

ontwikkelingen op dit gebied houden we nauwlettend in de gaten.

E 13%

In 2016 plaatsten we als proef een zonnecollector met warmtetappunt.

Hiermee willen we het rendement in de praktijk bepalen en aan de hand

F 7%

daarvan beoordelen of een bredere inzet effectief is.

G 1%

Vastgoed ontwikkelingen

Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Oplevering 22 gezinswoningen in Het Meer (fase 2) en 6 gezinswoningen in Wilsum.

Huuropbrengsten € 7.753.243 (90,2%)

Aanbesteding sloop 16 woningen Slenkstraat gevolgd door nieuwbouw

Vergoeding servicekosten € 250.189 (2,9%)

Verkoopopbrengst bestaand bezit € 586.200 (6,8%) Overige opbrengsten € 9.915 (0,1%)

10 levensloopbestendige woningen.

In voorbereiding 3 levensloopbestendige woningen ‘s Heerenbroek en 9 gezinswoningen en 22 appartementen IJsselmuiden.

Verhuur- en beheeractiviteiten € 1.260.877 (27,0%)

Veiligheidsmarkt

Onderhoudsactiviteiten € 1.376.069 (29,5%)

1 oktober 2016 organiseerden we een Veiligheidsmarkt voor

onze huurders. Een ex-inbreker en de politie gaven tips hoe door

Onderhoud

Reparatie onderhoud

€ 114.082

8,3%

Onderhoudskosten bij mutatie

€ 66.757

4,9%

Planmatig onderhoud

€ 696.649

50,6%

CV onderhoud

€ 111.560

8,1%

Binnenonderhoud

€ 118.939

8,6%

Klein onderhoud

€ 40.140

2,9%

Overig onderhoud

€ 107.072

7,8%

€ 120.870

8,8%

Doorber personeelskosten

A 20%

zonnepanelen en isolerende maatregelen. In 2016 vervingen we ongeveer

Erfgenamenstraat sloegen de handen in één om gezamenlijk te

2016 8,2

7,8 8,1

We dragen bij aan duurzaamheid door onze huurders duurzame

Team Flet’n

2015 8,1

Vertrokken huurders Reparatieverzoeken

Duurzaamheid

Bewoners van de galerijwoningen aan de Drosten- en

Duur > € 628,76 101

Parkeerplaatsen

Overige directe operationele lasten € 116.596 (2,5%)

veranderingen in eigen gedrag, inbraken voorkomen kunnen worden. De brandweer was aanwezig om tips te geven over brandveiligheid

Overheidsheffingen € 712.849 (15,3%)

en simuleerde een woningbrand. Welzijn Kampen bracht

gedurende de markt activiteiten, waaronder persoonsalarmering

Rentelasten € 998.249 (21,4%)

en contactmiddagen, onder de aandacht. We kijken terug op een geslaagde middag.

Lasten service contracten € 201.741 (4,3%)

Luchtfoto van IJsselmuiden

€ 1.376.069

Financiën op Koers Hoe wilt u vertegenwoordigd worden? Huurdersportaal Onderhoudsplannen in 2018 Verkoop huurwoningen

€ 1.376.069 Doorber personeelskosten

€ 120.870

8,8%

Overig onderhoud

€ 107.072

7,8%

€ 40.140

2,9%

€ 118.939

8,6%

€ 111.560

8,1%

Klein onderhoud Binnenonderhoud CV onderhoud

€ 696.649

50,6%

Onderhoudskosten bij mutatie

€ 66.757

4,9%

Reparatie onderhoud

Planmatig onderhoud

€ 114.082

8,3%

Onderhoud

€ 201.741 (4,3%) Lasten service contracten

geslaagde middag.

€ 998.249 (21,4%) Rentelasten

en contactmiddagen, onder de aandacht. We kijken terug op een

gedurende de markt activiteiten, waaronder persoonsalarmering

€ 712.849 (15,3%) Overheidsheffingen

en simuleerde een woningbrand. Welzijn Kampen bracht

De brandweer was aanwezig om tips te geven over brandveiligheid

€ 116.596 (2,5%) Overige directe operationele lasten

veranderingen in eigen gedrag, inbraken voorkomen kunnen worden. onze huurders. Een ex-inbreker en de politie gaven tips hoe door

€ 1.376.069 (29,5%) Onderhoudsactiviteiten

1 oktober 2016 organiseerden we een Veiligheidsmarkt voor

Veiligheidsmarkt

€ 9.915 (0,1%) Overige opbrengsten

€ 586.200 (6,8%) Verkoopopbrengst bestaand bezit € 250.189 (2,9%) Vergoeding servicekosten € 7.753.243 (90,2%) Huuropbrengsten

€ 1.260.877 (27,0%) Verhuur- en beheeractiviteiten

Verkoop huurwoningen Onderhoudsplannen in 2018

en 9 gezinswoningen en 22 appartementen IJsselmuiden.

In voorbereiding 3 levensloopbestendige woningen ‘s Heerenbroek

Huurdersportaal

10 levensloopbestendige woningen.

Hoe wilt u vertegenwoordigd worden?

Aanbesteding sloop 16 woningen Slenkstraat gevolgd door nieuwbouw in Wilsum.

Bedrijfslasten

Oplevering 22 gezinswoningen in Het Meer (fase 2) en 6 gezinswoningen

Bedrijfsopbrengsten

Vastgoed ontwikkelingen

Luchtfoto van IJsselmuiden

Financiën op Koers

G 1%

kennismaking binnen de multiculturele buurt centraal staat.

daarvan beoordelen of een bredere inzet effectief is.

organiseren zij activiteiten waarbij zij alle buurtbewoners betrekken.

In 2016 plaatsten we als proef een zonnecollector met warmtetappunt.

werken aan de leefbaarheid binnen de wijk. Welzijn Kampen speelt

voor triple glas, luchtdicht bouwen en zonnepanelen. Ook nieuwe

Bewoners van de galerijwoningen aan de Drosten- en

verlichting. Hiermee realiseerden we een mooie energiebesparing.

F 7%

Huurdersportaal Eén van de activiteiten is het Flet’n festival. Een feest waarbij

Hiermee willen we het rendement in de praktijk bepalen en aan de hand

hier een coachende rol in. Inmiddels is Team Flet’n opgericht en

ontwikkelingen op dit gebied houden we nauwlettend in de gaten.

Erfgenamenstraat sloegen de handen in één om gezamenlijk te

Bij nieuwbouw gebruiken we duurzame materialen en kiezen we

Team Flet’n

150 verlichtingspunten in achterpaden, portieken en galerijen door LED

E 13% D 10% C 23% B 26%

Begin 2017 implementeerden wij ons huurdersportaal, ,3 Mijn 2Beter Wonen. Via dit portaal kunnen huurders 4 23 24 uur per dag hun persoonlijke gegevens benaderen en 16 5 80 regelen. Op dit moment maakt ongeveer zaken met11ons 9% 80% 20% van de huurders gebruik van Mijn Beter Wonen. We verwachten de digitale dienstverlening de komende jaren geleidelijk uit te breiden. zonnepanelen en isolerende maatregelen. In 2016 vervingen we ongeveer

A 20%

initiatieven aan te bieden tegen betaalbare prijzen. Denk hierbij aan

Energielabeling

We dragen bij aan duurzaamheid door onze huurders duurzame

Duurzaamheid

wensmodule wachttijd Gemiddelde

Verkoop bij mutatie 1 Verkoop aan zittende bewoner 3

JAAR

Reparatieverzoeken

8,1

7,9

Vertrokken huurders

7,8

7,5

Nieuwe huurders

8,1

8,2

Aedes Benchmark

2015

2016

Klanttevredenheid

1167

Kampen woningzoekenden Actief

woningen Verkochte

%04,1

reacties per woning Gemiddeld aantal

huurverhoging incl. inkomensafhankelijke huurverhoging Gemiddelde

(18%) (19%)

105

(63%)

Partic

den eenhe Zorg-

ipante

gen

Wonin

1054

19 (18%) Bemiddelingsmodule 20 (19%) Spoedmodule 66 (63%) Wensmodule

es Garag

Parkeerplaatsen

101 > € 628,76 Duur

11%

112 < € 409,92 Goedkoop

841 € 409,92 - € 628,76 Betaalbaar

Afgesloten huurcontracten

Wilt u meer weten? Lees dan ons volledige jaarverslag op www.bwij.nl In dit overzicht laten we u in vogelvlucht een aantal resultaten zien. met veel energie ingezet voor onze huurders en toekomstige huurders. woningwet. In ons jaarverslag leest u hierover alle ins & outs. We hebben ons 2016 stond in het teken van samenwerking en de implementatie van de

Beter Wonen in 2016

te ervaren voor welke afwegingen WSW staat. We kijken terug op een goede en leerzame bijeenkomst.

Mutatiegraad

Huurderving

0,38%

Zaken klachtenadviescommissie Ontruimingen

Huurachterstand (tov jaarhuur) Aantal medewerkers

0 1

0,26%

11/ 9 fte

Themabijeenkomst huurders Jaarkrant 2016

Op 12 juni 2017 organiseerden we in samenwerking met de HVgIJ een bijeenkomst voor alle huurders van Beter Wonen. Doel van deze avond was het achterhalen op welke wijze zij vertegenwoordigd willen worden. De avond werd door 70 huurders bezocht. De uitkomst van deze avond is dat de huurders tevreden zijn over hoe de HVgIJ haar belangen op dit moment vertegenwoordigt. Om de continuïteit van de HVgIJ te borgen gaat de voorkeur ernaar uit dat alle huurders van Beter Wonen automatisch gratis lid worden van de HVgIJ. Hierdoor verkrijgt de HVgIJ een breder draagvlak en meer mogelijkheden om bestuursleden te werven. Beter Wonen draagt daarbij zorg voor de exploitatie lasten van de HVgIJ. Beter Wonen staat open voor deze oplossing.

Themabijeenkomst Raad van Commissarissen

Op 16 oktober is voor de RvC een themabijeenkomst over de werkwijze van het WSW georganiseerd, waarbij ook de RvC en bestuurder van Patrimonium Urk aanwezig waren. Lotte Kolsteeg, accountmanager bij het WSW, ging in op het risicobeheersingsmodel dat WSW hanteert. Vervolgens zijn een aantal casussen behandeld om zelf

Medewerkers

2 goede organisatie met de juiste medewerkers is Een een belangrijke randvoorwaarde om onze doelen te bereiken. Om dit voor de toekomst te borgen: · bieden we goede arbeidsomstandigheden en -voorwaarden, met mogelijkheden tot groeien en leren; · maken we heldere afspraken over de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden; · optimaliseren we de Planning&Control cyclus en zorgen voor goede en tijdige management- en sturingsinformatie met voldoende afstemmingsen bijsturingsmogelijkheden, met als resultaat dat onze medewerkers voldoende toegerust zijn om de gestelde doelen te realiseren.

JAARGANG 21 - DECEMBER 2017

Administratieve organisatie / interne controle

We hebben doorlopend aandacht voor de administratieve organisatie en interne controle. Door de strategische doelstellingen te koppelen aan de kritische succesfactoren hebben we één en ander goed geborgd. We blijven stappen zetten in de doorontwikkeling van de tussentijdse informatievoorziening en het doorvoeren van verbeteringen in de bedrijfsprocessen.

Tax planning

Ook in 2017 stonden we weer nadrukkelijk stil bij de taxplanning en onze fiscale positie. Tijdens deze bijeenkomsten bespreken we actualiteiten en komen we tot keuzes.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Deze keuzes, die effect hebben op onze fiscale positie, zijn gedeeld met de Raad van Commissarissen. Naast de fiscale positie zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: · ‘in control’ zijn (soft controls); · projectontwikkeling; · omzet- en loonbelasting; · onderhoud versus verbetering; · regelingen met betrekking tot duurzaamheid; · wet ketenaansprakelijkheid.

Risicomanagement

Jaarlijks wordt de integrale risicoanalyse (NAR) geactualiseerd en in het stafoverleg besproken. Omdat de RvC te kennen gaf de risicoanalyse te uitgebreid te vinden waardoor adequate monitoring minder goed mogelijk is, is deze niet meer voorgelegd aan de RvC. Hiervoor is de risicoparagraaf in de plaats gekomen. In de risicoparagraaf, die opgenomen is in het jaarplan en in de tussentijdse cijfers, worden de risico’s toegelicht en geclassificeerd. Waar nodig worden de uit te voeren acties benoemd. De gevoeligheid voor economische ontwikkelingen en weten regelgeving wordt jaarlijks bepaald op basis van scenario’s die opgenomen zijn in het jaarplan. Risico’s met betrekking tot investeringen op projectniveau brengen we in kaart in het haalbaarheidsonderzoek. De beheersing van de operationele risico’s zijn geborgd binnen ons control plan. In een spreadsheet bewaken we de diverse processen en sturen waar nodig bij. Daarnaast vindt jaarlijks een audit plaats op een aantal processen. In 2017 betrof dit de processen met betrekking tot het verkoopproces, huur betalen en woning betrekken. Vanuit de audits kwamen aanbevelingen naar voren. Deze zijn besproken en overgenomen.

Risico-inventarisatie en -evaluatie

De Risico-inventarisatie wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken tijdens het personeelsoverleg. In dit overleg staan we onder andere stil bij de thema’s ‘omgaan met agressie’ en ‘integer handelen´.

Beoordelings- en functioneringsgesprekken

We werken met een planningscyclus. Aan het begin van het jaar worden er aan de hand van het jaarplan afspraken gemaakt met de medewerkers over te behalen doelen. Tevens wordt de opleidingsbehoefte besproken. Ook hier maken we afspraken over. Halverwege het jaar wordt besproken hoe het staat met de afspraken en of bijsturing nodig is. Aan het eind van het jaar nemen we

de afspraken met elkaar door en wordt het totale functioneren beoordeeld. Hiermee beogen we medewerkers te stimuleren zich verder te ontwikkelen.

Personeel

Het aantal medewerkers per 31 december 2017 is gelijk gebleven ten opzichte van 31 december 2016. Per 31 december 2017 waren 11 medewerkers (8,9 fte) in vaste dienst, 7 mannen en 4 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers is 42,8 jaar. De gemiddelde duur van het dienstverband is 11,1 jaar. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s: · Directeur-bestuurder · Financiën en verhuur · Vastgoed · Interieurverzorgster

(fte) 0,9 (één medewerker) 4,6 (zes medewerkers) 3,0 (drie medewerkers) 0,4 (één medewerker)

Stageplaatsen

Beter Wonen biedt stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid hebben (werk)ervaring op te doen. In 2017 boden we plek aan twee stagiaires met een secretariële achtergrond.

Ziekteverzuim

Ons beleid is gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Valt een medewerker toch uit, dan doen Beter Wonen en medewerker er vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid alles aan om de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. Hierbij ligt de focus op de (arbeids) mogelijkheden van de medewerker. Begeleiding vindt plaats door leidinggevende, eventueel met ondersteuning van de arbodienst. Waar nodig organiseert en financiert Beter Wonen (aanvullende) interventies. Het ziekteverzuim van Beter Wonen is in 2017 gedaald naar 0,30 %. Er zijn drie verzuimmeldingen geweest. Een medewerker heeft één keer een verzuim gehad terwijl een andere medewerker twee keer heeft verzuimd. Het totaal aantal verzuimdagen is 15. 2017

2016

2015

2014

2013

2012

0,3%

1,2 %

0,4 %

0,8 %

1,0 %

8,6 %

Arbobeleid

Het Arbobeleid is onderdeel van de bedrijfsvoering en is gericht op het voorkomen van: · ziekteverzuim en ongevallen; · kwaliteitsverlies door ongunstige werkomstandigheden; · schade aan gezondheid en goederen van personeel; · een slechte werksfeer.

Bij Beter Wonen zijn drie medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener. Jaarlijks wordt een herhalingscursus gevolgd. Bij een eventuele calamiteit zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van de bedrijfshulpverlening. Voor het Arbobeleid zijn we aangesloten bij ArboNed. Dit is onderdeel van onze ziektewetverzekering die bij De Amersfoortse loopt.

Opleidingen

Medewerkers van Beter Wonen hebben de mogelijkheid zich verder te ontwikkelen door opleidingen te volgen. Deze opleidingen dragen bij aan het goed op de hoogte zijn van recente ontwikkelingen en weten regelgeving. Daarnaast draagt het bij aan de persoonlijke ontwikkeling van de betreffende medewerker. In 2017 werd € 9.031 uitgegeven aan opleidingen en cursussen.

CAO Woondiensten en de Personeelsvertegenwoordiging

Op dit moment zijn er nog geen nieuwe CAO afspraken. De onderhandelingen tussen de werkgevers en de vakbonden verlopen moeizaam. De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter. Dit betekent dat voor de werknemer in gunstige zin kan worden afgeweken. In december 2017 vond het jaarlijks overleg plaats tussen de Personeelsvertegenwoordiging en de directeur. In dit overleg zijn bestaande afspraken die specifiek voor Beter Wonen gelden, nogmaals bekrachtigd.

Interne communicatie

De directeur, de manager Financiën en Beleid en de manager Vastgoed maken deel uit van de staf. De staf vergadert tweemaal per maand. Tijdens dit overleg wordt informatie gedeeld, worden stukken opiniërend besproken en vindt binnen het mandaat van de directie besluitvorming plaats. Na iedere stafvergadering worden de medewerkers via een e-mail geïnformeerd over de besluiten en onderwerpen die besproken zijn. Vijfmaal per jaar vindt het personeelsoverleg plaats. Tijdens dit overleg worden actuele zaken en personeelsaangelegenheden besproken. Tevens komt er regelmatig een verdiepingsthema aan bod. Er is onder andere ingegaan op het agressieprotocol, datalekken, privacy-protocol, fraudeprotocol, klokkenluidersregeling, De Woningzoeker en integer handelen. Naast bovenstaande overleggen vindt op de afdelingen Vastgoed en Financiën frequent werkoverleg plaats.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Bijeenkomst HVgIJ

Bron: Beter Wonen

Samenwerking met partners Samenwerking met ketenpartners levert meerwaarde op en draagt er aan bij dat verwachtingen over en weer op elkaar afgestemd zijn. Doelstelling 2017

Kosten

De jaarschijf 2018 m.b.t. de prestatieafspraken met de gemeente Kampen wordt opgesteld

Eigen inzet De jaarschijf 2018 is samen met deltaWonen en de gemeente Kampen opgesteld. Onze input is vooraf afgestemd met de HVgIJ Eigen inzet Naast de reguliere overleggen is er gesproken over de toekomst van de HVgIJ en welke acties hierop uitgezet moeten worden

Ieder kwartaal overleg met HVgIJ

In gesprek met Eigen inzet dorpsbelangen over actuele themaâ&#x20AC;&#x2122;s om verwachtingen over en weer te delen

Wat we in 2017 deden

We onderhouden korte lijnen met de dorpsbelangen. Er is dit jaar geen behoefte geweest aan een bijeenkomst Samen met Eigen inzet Op 13/12/2017 hebben deltaWonen een beide corporaties een informatieavond presentatie gegeven organiseren voor de aan de Raad over Raadsleden de voorgang van de Prestatieafspraken

Effect Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Verwachtingen zijn op elkaar afgestemd

Resultaat en eventueel vervolg Onze input op de jaarschijf sluit aan op de meerjarenbegroting. In 2018 stellen we de jaarschijf voor 2018 op

Partners HVgIJ, gemeente Kampen, deltaWonen

Samen met de HVgIJ HVgIJ geven we invulling aan de Woningwet. Vanaf volgend jaar zijn alle leden automatisch lid zodat de HVgIJ daadwerkelijk alle huurders vertegenwoordigt We blijven in gesprek Besturen met dorpsbelangen dorpsbelangen zodat we weten wat er in de dorpen speelt De gemeenteraad Gemeente, is op de hoogte deltaWonen van de voortgang prestatieafspraken. Ook in 2018 informeren we de Raad over de voorgang

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Samenwerking

We kunnen de opgave waar we voor staan alleen waar maken in nauwe samenwerking met de belanghouders waarmee we binnen ons werkgebied samenwerken. Dit realiseren we door: · vanuit een gedeeld beeld met de maatschappelijke partners heldere afspraken te maken over de rollen, taken en verantwoordelijkheden in de samenwerking; · samen met belanghouders nieuwe samenwerkingsvormen te verkennen om problematiek zoals bijvoorbeeld betaalbaarheid aan te kunnen pakken; · om het jaar een belanghoudersbijeenkomst (breed) te organiseren (volgende bijeenkomst 2017); · ieder kwartaal te overleggen met de Huurdersvereniging groot IJsselmuiden; · jaarlijks in gesprek te gaan met de verschillende dorpsbelangen binnen ons werkgebied; · ons om de vier jaar te laten visiteren (volgende visitatie 2018); · samen met deltaWonen, Huurdersvereniging groot IJsselmuiden en de gemeente Kampen zorg te dragen voor actuele prestatieafspraken, met als resultaat dat samenwerking met ketenpartners meerwaarde oplevert (1+1=3).

Ketenpartners

We werken op diverse gebieden samen met collegacorporaties en ketenpartners. Het gaat hierbij om onder andere: · de regionale klachtenadviescommissie; · het gezamenlijk inkopen van zonnepanelen; · het gezamenlijk inkopen van diensten; · de regionale voorzieningen ‘De Herberg’ en ‘Kadera’ in Zwolle;

Ondertekening nieuw contract De Woningzoeker – ZIG door directies

· WWZ038; · overleg van bestuurders in Noord-, West- en Zuid-Overijssel; · De Woningzoeker. Ook op het gebied van betaalbaarheid en sociale problematiek werken we nauw samen met ketenpartners. Op deze wijze kunnen we preventief handelen.

HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) We stemmen zowel beleidsmatige onderwerpen als actuele ontwikkelingen af met de huurdersvereniging. Tevens ontvangt de HVgIJ afschriften van brieven van algemene correspondentie met huurders. Ook voor bijeenkomsten met huurders wordt zij uitgenodigd. In 2017 vond viermaal overleg plaats met de HVgIJ. De volgende onderwerpen kwamen hierbij aan bod: · betaalbaarheid; · nieuwbouw; · experimentvoorstel visitatie; · onderhoud dijkwoningen; · klachtenadviescommissie; · continuïteit HVgIJ; · participatiebijeenkomst; · huurbeleid; · woonruimteverdeling; · huurderszetel RvC; · jaarschijf 2018; · jaarrekening 2016; · jaarplan 2018.

Per 31 december 2017 heeft de HVgIJ 180 leden. We beschouwen de HVgIJ als vertegenwoordigende partij namens alle huurders van Beter Wonen. Door de nieuwe woningwet heeft de HVgIJ er, naast haar reguliere taken,

Overleg bewonerscommissie 93 dijkwoningen

veel taken bij gekregen. Tevens is het al een aantal jaren lastig om nieuwe bestuursleden te vinden. Op termijn gaat dit voor problemen zorgen. Om die reden organiseerden we in 2017 een huurdersbijeenkomst met als thema ‘hoe wilt u vertegenwoordigd worden?’. De uitkomst van zowel deze avond als de jaarvergadering van de HVgIJ is dat de voorkeur ernaar uitgaat dat alle huurders automatisch gratis lid worden. De HVgIJ en Beter Wonen vinden dit ook de beste oplossing. De HVgIJ heeft inmiddels de eerste stappen gezet om tot deze transitie te komen. Zo zijn de noodzakelijke vergaderingen belegd en zijn er nieuwe statuten opgesteld. Januari 2018 verwachten we dit traject af te kunnen ronden.

Overleg met bewoners(commissies)

We betrekken onze huurders bij grote onderhouden herstructureringsprojecten. Waar mogelijk stellen we bewonerscommissies samen en vragen huurders mee te denken bij de uitvoering van de werkzaamheden. Op dit moment wordt een bewonerscommissie actief betrokken bij het uitwerken van de plannen voor groot onderhoud aan 93 woningen.

Bron: Beter Wonen

Jaarschijf

In de Prestatieafspraken zijn op basis van een gezamenlijke visie kaderafspraken gemaakt die gelden tot 2021. Jaarlijks leggen we concrete afspraken voor het komende jaar vast in een jaarschijf. De jaarschijf voor 2017 is inmiddels samen met de gemeente, HVgIJ en deltaWonen opgesteld en vastgesteld. In de prestatieafspraken is de afspraak gemaakt dat de uitwerking van de jaarschijf gezien wordt als het, conform de Woningwet, jaarlijks door de corporatie uit te brengen bod.

Dorpsbelangen

In 2017 bezocht een afvaardiging van Dorpsbelangen Wilsum ons om een initiatief voor de Buurprikkel te bespreken. Naar verwachting leidt dit in 2018 tot een aanvraag voor dit fonds. Met dorpsbelang Zalk vond een overleg plaats over ontwikkelmogelijkheden binnen het dorp op het gebied van Collectief opdrachtgeverschap. Wij hebben ze hiervoor in contact gebracht met een lokale projectontwikkelaar. Met dorpsbelang ’s-Heerenbroek hebben we enkel telefonisch contact onderhouden over de voortgang van de nieuwbouw van drie levensloopbestendige woningen aan de Jan Pelleboerstraat.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Nieuwbouw Plan Koster

Bron: Beter Wonen

Jaarrekening

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2017*

2016*

2015*

2014

2013

1.134 10 -6 -16

1.110 28 -4 0

1.105 8 -3 0

1.079 30 -4 0

1.090 0 -11 0

0 1.122 0 5 16 9 2 1.154

0 1.134 0 5 16 9 2 1.166

0 1.110 0 5 16 9 2 1.142

0 1.105 0 5 16 9 2 1.137

0 1.079 0 5 16 9 2 1.111

Gemiddelde grondslag OZB per woning

145.501

144.763

143.387

144.035

154.155

Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Goedkoop (2017: < € 414,02) - Betaalbaar (2017: < € 635,05) - Duur (2017: > € 635,05) - Overig

106 826 91 99

112 841 101 80

101 836 97 76

92 823 116 74

87 830 88 74

Prijs-kwaliteitsverhouding: - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs/woning - % maximaal redelijke huur

159 532 68%

160 525 66%

159 514 70%

150 493 66%

149 475 71%

Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

8 0,27 0,44

9 0,26 0,38

7 0,52 0,20

11 0,54 0,28

6 0,27 0,14

Financiële continuïteit: - Interest Coverage Ratio (ICR) - Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (marktwaarde) - Loan to Value (bedrijfswaarde) - Solvabiliteit (marktwaarde) - Solvabiliteit (bedrijfswaarde) - Dekkingsratio - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per woning - Cash-flow per woning

4,41 2,66 23,17 42,61 73,71 48,85 16,16 0,48 -6,38 2,77 -4,01 -0,94 80.198 -4.998

3,50 1,14 25,16 46,44 74,41 54,19 18,31 0,40 10,30 3,12 8,46 -1,05 86.664 8.668

2,95 1,95 29,21 52,35 70,73 49,94 20,05 0,82 3,07 3,20 3,08 -1,24 77.649 2.387

31,84

28,77

7,31 12,98 3,40 6,44 12,92 11.448 3.291

7,55 7,24 3,93 4,74 14,85 11.387 2.505

Balans en winst- en verliesrekening: - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten per woning - Kapitaalslasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Renteresultaat per woning - Jaarresultaat per woning

79.640 7.550 0 3.134 -745 -5.084

83.827 7.282 0 3.209 -880 8.638

76.814 7.269 0 3.196 -953 2.358

14.789 7.359 4.245 3.404 1.879 1.919

13.180 7.938 4.348 5.926 1.957 954

11 8,96

11 8,91

11 9,01

Gegevens woningbezit - Woning/woongebouwen bij: nieuwbouw af : verkoop af : sloop Bogaard niet als 1 maar als 9 vhe’s gerekend bij: aankoop Aantal woningen in exploitatie - Onroerende zaken in aanbouw - Garages - Parkeerplaatsen - Participanten Kulturhus - KDV/Rabobank Aantal verhuureenheden in exploitatie

Personeelsbezetting: - Aantal personeelsleden: - Formatieplaatsen

* Kengetal berekend op basis van marktwaarde in verhuurde staat

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

BALANS ACTIVA Balans per

Balans per

31/12/2017

31/12/2016

VASTE ACTIVA 1. Vastgoedbeleggingen 1.1 DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 Niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.4 DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

114.158.195

119.328.580

3.827.581

3.753.231

171.200

163.200

56.505

327.568 118.213.481

123.572.579

2. MateriĂŤle vaste activa

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.064.767

1.100.736 1.064.767

1.100.736

3. FinanciĂŤle vaste activa 3.1 Latente belastingvordering (verliescompensatie)

311.236

3.2 Latente belastingvordering (disagio leningen)

119.054

135.439

3.3 Latente belastingvordering (verkopen)

153.810

3.4 Latente belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

64.355

84.567

Som der vaste activa

337.219

531.242

119.615.467

125.204.557

Vlottende activa 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

905.260

5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Gemeenten 5.3 Overige vorderingen en overlopende activa

6. Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa

21.349

20.604

463

628

62.463

73.031 84.274

94.263

621.369

2.446.461

1.610.903

2.540.724

121.226.370

127.745.281

PASSIVA Balans per

Balans per

31/12/2017

31/12/2016

PASSIVA 7. Eigen vermogen Kapitaal

Overige reserves

31.778.945

33.510.234

Herwaarderingsreserve

57.576.700

61.549.161

8. Egalisatierekening

89.355.669

95.059.418

88.371

94.721

9. Voorzieningen 9.1 Nieuwbouw 9.2 Latentie marktwaarde

1.348.019

8.415 1.348.019

8.415

10. Langlopende schulden 10.1 Leningen kredietinstellingen

26.698.796

25.840.903

10.2 Verplichtingen onr zaken VOV

171.900

164.900

10.3 Waarborgsommen

226.788

227.020 27.097.485

26.232.824

11. Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan gemeente Kampen

21.479

11.2 Schulden aan kredietinstellingen

642.906

5.126.094

11.3 Schulden aan leveranciers

846.529

512.798

11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.501.554

325.078

11.5 Schulden ter zake van pensioenen

15.423

10.374

11.6 Overige schulden

34.485

57.375

11.7 Overlopende passiva

Totaal passiva

295.902

296.705 3.336.827

6.349.904

121.226.370

127.745.281

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

WINST- EN VERLIESREKENING 2017 Huuropbrengsten

2016

7.908.439

7.753.243

Opbrengsten servicecontracten

251.586

250.189

Lasten servicecontracten

244.122

201.741

2.125.221

1.973.726

1.062.829

1.376.069

84.572

87.189

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

4.643.282 896.250

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

27.375

12.147 329.769 308.794

Kosten overige activiteiten

-42.361

-5.409.726

6.917.497

1.000

100

-8.325.996 9.915

Leefbaarheid

Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten

6.875.236

2.712

Nettoresultaat overige activiteiten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

244.284

-2.917.270

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten

586.200

560.081

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.364.708

2.712

9.915

45.612

29.407

6.226

19.568

842.058

1.017.817 -835.832

-998.249

Resultaat voor belastingen

-4.252.651

10.466.487

Belastingen

1.451.098

671.093

-5.703.749

9.795.394

Resultaat na belastingen

KASSTROOMOVERZICHT VOLGENS DE DIRECTE METHODE 2017

2016

Ontvangsten Huren

7.897.352

7.782.839

- Zelfstandige huurwoningen

6.544.381

6.403.203

91.342

90.134

784.206

815.652

470.195

467.012

7.228

6.839

252.222

251.236

- Onzelfstandige huurwoningen - Intramuraal - Maatschappelijk onroerend goed - Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

7.171

961

21.411

31.936

Saldo ingaande kasstromen

8.178.156

8.066.972

Uitgaven Erfpacht

Personeelsuitgaven

656.197

548.599

- Lonen en salarissen

510.449

421.300

75.103

60.805

- Sociale lasten - Pensioenlasten

70.645

66.494

Onderhoudsuitgaven

1.034.207

1.218.588

Overige bedrijfsuitgaven

1.081.991

921.670

853.570

1.064.331

6.156

6.073

801.205

712.849

28.774

29.407

Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

4.462.100

4.501.516

Kasstroom uit operationele activiteiten

3.716.056

3.565.456

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en nietwoongelegenheden

868.875

572.959

Verkoopontvangsten grond

(Des)investeringenontvangsten overig

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en nietwoongelegenheden

Tussentelling ingaande kasstroom MVA

868.875

572.959

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

2017 Nieuwbouw huur-, woon- en nietwoongelegenheden

2016

-2.035.993

-3.867.252

-748.711

-193.685

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden

Aankoop grond

-21.828

Investeringen overig

Externe kosten bij verkoop

Woningverbetering, woon- en nietwoongelegenheden

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

-2.784.704

-4.082.765

FVA Ontvangsten verbindingen

Ontvangsten overig

Uitgaven verbindingen

Uitgaven overig

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des) investeringen

-1.915.829

-3.509.806

Financieringsactiviteiten ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen

1.500.000

3.000.000

-5.125.318

-5.103.064

Uitgave Aflossingen geborgde leningen Aflossingen ongeborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-3.625.318

-2.103.064

Mutatie geldmiddelen

-1.825.092

-2.047.413

Wijzigingen kortgeldmutaties

-0

Liquide middelen per 1 januari

2.446.461

4.493.875

621.369

2.446.461

Liquide middelen per 31 december

TOELICHTING OP DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemene toelichting

Beter Wonen IJsselmuiden is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Beter Wonen heeft specifieke toelating in de regio Kampen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is IJsselmuiden (Dorpsweg 2, 8271 BM). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. Het dossiernummer bij het Handelsregister Kamer van Koophandel betreft 05024541. De jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 1. Vastgoedbeleggingen 1.1/1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016: € 710,68). Het nietDAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie/full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Beter Wonen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen. Bij de waardering van BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed is een taxateur betrokken. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post ‘materiele vaste activa’. In de geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’. De presentatie van de vergelijkende cijfers in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen. 1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de WOZ-waarde en de historische kostprijs. 1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekom-

stige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

3. Financiële vaste activa 3.1 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. Vanuit het oogpunt van voorzichtigheid is de latentie op nihil gewaardeerd.

4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

5. Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

6. Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan 12 maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

7. Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit de volgende onderdelen: kapitaal, overige reserves, resultaat boekjaar en herwaarderingsreserve. Voor een uitgebreide toelichting van het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting van de balans. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs hebben we rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen.

8. Egalisatierekening

Met de gemeente Kampen is overeengekomen dat Beter Wonen een afkoopbedrag toe komt in verband met de afkoop van huur en beheer- en onderhoudskosten van de speel-o-theek en het ASCW. Vanaf ingangsdatum exploitatie vindt jaarlijks een vrijval plaats.

9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden en er sprake is van interne formalisering c.q. externe communicatie. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boek-waarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

10. Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Beter Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

11. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 12. Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2017 bedroeg dit maximumpercentage 4,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

13. Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: • lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; • overige organisatiekosten; • verhuurdersheffing. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

15. Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan: • contributie landelijke federatie; • verzekeringskosten; • afschrijvingen

17. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

19. Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

20. Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

21. FinanciĂŤle baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

22. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Beter Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vĂłĂłr 1 december is opgezegd. Beter Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS 1. Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: 1.1 DAEB- vastgoed in exploitatie

1.2 Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

€

65.578.470 53.750.110 119.328.580

3.403.633 349.598 3.753.231

68.982.103 54.099.708 123.081.811

Mutaties Investeringen – oplevering nieuwbouw Investeringen – uitgaven na eerste verwerking Verkopen Sloop Overboekingen naar voorraden Aanpassing marktwaarde Totaal mutaties 2017

1.037.656 741.376 -560.081 -1.473.880 -905.260 -4.010.196 -5.170.385

74.350 74.350

1.037.656 741.376 -560.081 -1.473.880 -905.260 -3.935.846 -5.096.035

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2017

64.418.281 49.739.914 114.158.195

3.403.633 423.948 3.827.581

67.821.914 50.163.862 117.985.776

1 januari 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari 2017

Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post ‘materiele vaste activa’. In de geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden gepresenteerd onder de post ‘vastgoedbeleggingen’. De presentatie van de vergelijkende cijfers in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen. Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Bij het bepalen van de marktwaarde BOG/MOG/ZOG is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. Ontwikkeling marktwaarde De marktwaarde van het DAEB vastgoed bedraagt € 114,1 mln. (2016: € 119,3 mln.) en van het Niet-DAEB vastgoed € 3,8 mln. (2016: € 3,8 mln.). De totale marktwaarde ultimo 2017 bedraagt € 117,9 mln. (2016: € 123,1). De marktwaarde is berekend op basis van het handboek 2017.

De belangrijkste oorzaken van de ontwikkeling marktwaarde: Voorraadmutaties (totaal DAEB en niet DAEB: - € 1 mln.): - De voorraadmutaties betreffen verkoop, sloop en nieuwbouw. Methodische wijzigingen (totaal DAEB en niet-DAEB: - € 1,5 mln.): - Dit zijn wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2017. De voornaamste daarvan is dat woningen vanaf jaar 6 in het uitpondscenario niet langer in wederverhuur worden genomen, maar uitsluitend verkocht worden. Mutatie objectgegevens (totaal DAEB en niet-DAEB: + € 1 mln.): - De gemiddelde contracthuur is gestegen van € 513 in 2016 naar € 521 in 2017 (+1,59%), daarnaast is het aantal leegstaande VHE’s gestegen van 0 in 2016 naar 5 in 2017. Beide hebben een positief effect op de marktwaarde van in totaal + € 1,4 mln. - De gemiddelde markthuur is gedaald van € 708 in 2016 naar € 652 in 2017 (-7,97%) daarnaast is de gemiddelde maximale huur gestegen van € 787 in 2016 naar € 810 in 2017 (+1,63%). Uiteindelijk heeft dit een negatief effect op de marktwaarde van € 1 mln. - De gemiddelde mutatiekans doorexploiteren is gestegen van 7,28% in 2016 naar 7,38% in 2017 (+0,10%). Dit heeft een positief effect op de marktwaarde van € 0,4 mln. - De overige mutaties hebben een positief effect op de marktwaarde van € 0,2 mln. Mutatie waarderingsparameters (totaal DAEB en niet-DAEB: - € 2,7 mln.): - Voor woningen die blijvend zijn gereguleerd geldt vanaf maart 2017 (en dus in de marktwaarde ultimo 2017) een zevenjaars exploitatieverplichting, dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 1,8 mln. - De macro-economische parameters zijn in de 2017 hoger ingeschat dan in 2016. Dit leidt - per saldo - tot een positief effect van € 1,1 mln. - De gemiddelde disconteringsvoet is gestegen van 7,26% in 2016 naar 7,80% in 2017 (+0,54%), dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 5,3 mln. - De leegwaardestijging is in 2017 hoger ingeschat dan in 2016. Dit leidt tot hogere verkoopopbrengsten en een hogere marktwaarde van € 2,9 mln. - In tegenstelling tot 2016 wordt de boveninflatoire huurverhoging voor zelfstandige woongelegenheden eeuwigdurend ingerekend, dit heeft een positief effect op de marktwaarde van € 1 mln. - Ingerekende verhuurderheffing is gestegen als gevolg van hogere (voorgeschreven) percentages, dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 0,4 mln.. - De overige mutaties hebben een negatief effect op de marktwaarde van € 0,2 mln. Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEBvastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald: Locatie (gemeente/postcode) Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen Kampen

Type Eengezinswoning Meergezinswoning Studenteneenheid Zorgeenheid (extramuraal) Bedrijfsonroerendgoed Maatschappelijk onroerend goed Parkeerplaats Garagebox Zorgvastgoed (intramuraal)

Bouwjaar 1960 – 1969 1970 – 1979 1980 – 1989 1990 – 1999 2000 – 2009 2010 - 2019

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) Instandhoudingsonderhoud per vhe – EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – Studenteneenheid Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Mutatieonderhoud per vhe – EGW Mutatieonderhoud per vhe – MGW Mutatieonderhoud per vhe - Studenteneenheid Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Achterstallig onderhoud per vhe – EGW Achterstallig onderhoud per vhe – MWG Achterstallig onderhoud per vhe - Studenteneenheid Achterstallig onderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) Beheerkosten per VHE - EGW Beheerkosten per VHE - MGW Beheerkosten per VHE - Studenteneenheid Beheerkosten per VHE - Zorg (extra muraal) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2017 1,30% 1,60% 1,60% 5,60% € 773 € 783

2018 1,30% 2,20% 2,20% 3,80% € 773 € 783

2019 1,50% 2,20% 2,20% 2,00% € 773 € 783

2020 1,70% 2,20% 2,20% 2,00% € 773 € 783

2021 e.v. 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% € 773 € 783

€ 516

€ 753

€836 € 628 € 188

€ 836 € 628 € 188

€ 628

€0 €0 €0

€0

€ 427 € 420 € 395 € 387 0,135%

0,13%

0,536%

0,591%

0,592%

1,20%

1,00%

0,80%

0,60%

0,30%

0,00%

1,00%

€ 508 €0 1,60% 3%

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO Mutatieonderhoud per m2 BVO Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2017

2018

2019

2020

2021 e.v.

€ 5,10 € 10,20 14% €0 3% 2% 0,163%

0,13%

6 7%

Parameters parkeergelegenheden Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar Beheerkosten parkeerplaats per jaar Beheerkosten garagebox per jaar Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Juridische splitsingskosten per eenheid Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten per eenheid Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2017 € 47 € 157 € 25,50 € 36,00

2018 € 47 € 157 € 25,50 € 36,00

2019 € 47 € 157 € 25,50 € 36,00

2020 € 47 € 157 € 25,50 € 36,00

2021 e.v. € 47 € 157 € 25,50 € 36,00

0,25%

€ 508 €0 € 508 6 7%

Parameters intramuraal zorgvastgoed Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO Mutatiekosten per m2 BVO Marketing (% van de marktjaarhuur) Achterstalling onderhoud per vhe Beheerkosten (% van de markthuur) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Mutatieleegstand (in maanden) Overdrachtskosten (% van de berekende waarde)

2017 € 8,15 € 10,20 14% €0 2,50% 0,163%

2018 € 8,15 € 10,20 14% €0 2,50% 0,163%

2019 € 8,15 € 10,20 14% €0 2,50% 0,163%

2020 € 8,15 € 10,20 14% €0 2,50% 0,163%

2021 e.v. € 8,15 € 10,20 14% €0 2,50% 0,163%

0,370%

6 7%

Bij toepassing full variant: Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt het maatschappelijk, bedrijfsmatig en intramuraal onroerend goed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Beter Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Toepassing vrijheidsgraden De getaxeerde objecten zijn door Juffer Vastgoed B.V. extern geĂŻnspecteerd. Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis variant van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur. Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in onderstaande tabel toegelicht. Vrijheidsgraad Schematische vrijheid Markthuur Markthuurstijging Exit-yield Leegwaarde Leegwaardestijging Disconteringsvoet Mutatie- en verkoopkans Onderhoud Technische splitsingskosten Bijzondere omstandigheden Erfpacht Exploitatiescenario

Basisvariant Separate kasstromen specifiek tonen Modelmatig vastgesteld Gekoppeld aan prijsinflatie Modelmatig vastgesteld Ontleend aan WOZ-waarde Gedifferentieerd naar provincie Modelmatig vastgesteld Geleverde data door corporatie Modelmatig vastgesteld Niet opgenomen in basisvariant Niet opgenomen in basisvariant Globale benadering overeenkomsten Beide exploitatiescenarioâ&#x20AC;&#x2122;s

Aanpassing Juffer Vastgoed niet van toepassing Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties conform basisvariant conform basisvariant Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur o.b.v. marktreferenties Inschatting taxateur Inschatting taxateur Inschatting taxateur Inschatting taxateur o.b.v. marktomstandigheden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en vastgoed in ontwikkeling Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling is hierna opgenomen:

1.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1 januari 2017 Totaal activa in ontwikkeling activa Totaal activa in ontwikkeling passiva Totaal activa in ontwikkeling per 1 januari 2017 Totaal activa in ontwikkeling bestaat uit: Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs ORT Boekwaarde per 1 januari 2017

163.200

1.4 DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

163.200

327.568 327.568

Mutaties: Investeringen Effecten vanwege (nieuwe) consolidaties Desinvesteringen Effecten vanwege deconsolidaties Overboeking ORT Overboekingen stichtingskosten Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2017 31 december 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2017

2.335.844 -2.917.270 -1.037.656 -

8.000

-1.619.082

171.200 171.200

1.625.756 -2.917.270 -1.291.514

In jaarrekening verwerkt als: Totaal activa in ontwikkeling activa zijde Totaal activa in ontwikkeling passiva zijde Totaal

56.505 -1.348.019 -1.291.514

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2017 Koopgarant

2016 Koopgarant

1 0 0 1

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 20%. Daarnaast heeft Beter Wonen een terugkoopverplichting. Het aandeel van Beter Wonen in de waardeontwikkeling van de woning is 30% in 2017 en 30% in 2016. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op WOZ waarde. 2. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie is hierna opgenomen: 2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1 januari 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2017

1.293.107 -192.371 1.100.736

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Mutaties Investeringen Effecten vanwege (nieuwe) consolidaties Desinvesteringen Afschrijvingen Effecten vanwege deconsolidaties Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2017

-35.969 -35.969

31 december 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2017

1.293.107 -228.340 1.064.767

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Inventaris

systematiek lineair lineair

afschrijvingstermijn 50 jaar 5-10 jaar

afschrijvingsduur 43 jaar 2-5 jaar

Bedrijfswaarde Omdat de doelstelling van Beter Wonen is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. De bedrijfswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017 € 59.538.014 (31.12.2016 € 62.044.479). De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017 € 4.629.791 (31.12.2016 € 4.642.544).

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:

Jaarlijkse huurverhogingen Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen meer dan € 43.602) Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen lager dan € 43.602) Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe Norm kosten planmatig onderhoud per vhe Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond Disconteringsvoet Moment van discontering

2017 1,40%

2016 1,00%

0,72% 8% 0,50% 209 375 2,20% 2.070 2,20% 15 jaar 50 jaar 2.500/5.000 5% medio-numerando

2,43% 8% 0,50% 210 365 2,50% 2.007 2,00% 15 jaar 50 jaar 2.500/5.000 5% medio-numerando

Tabel huuropbrengsten Periode 2018 2019 2020 2021 2022 2023-20xx

Huurstijging in %

Prijsinflatie in %

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% 2,00%

Stijging loonkosten in % 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Stijging kosten onderhoud 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Stijging overige var. lasten in % 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,50%

Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke boekwaarde

2018 8 1.206.000 767.000

2019 8 1.246.000 763.000

2020 8 1.322.000 758.000

2021 8 1.339.000 610.000

2022 8 1.400.000 698.000

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Beter Wonen. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: - Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. - Indirecte exploitatielasten die betrekking hebben op het DAEB vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Beter Wonen heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal vheâ&#x20AC;&#x2122;s dat betrekking heeft op DAEB vastgoed. - Leefbaarheidsuitgaven - Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het DAEB vastgoed in exploitatie, die conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd. - Saneringsheffing. - Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties. Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: Voor sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (bv. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risicoâ&#x20AC;&#x2122;s. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geĂŻndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Beter Wonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

3. Financiële vaste activa 3.1 Latente belastingvordering (verliescompensatie) Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed en de waardering van leningen. Het verloop van de post latente belastingvordering (verliescompensatie) is als volgt:

Vordering latente VPB Boekwaarde per 1 januari Afloop Verkopen Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

311.236 -311.236 -

943.878 -632.642 311.236

De post latente belastingvorderingen betreft onder andere de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De compensabele verliezen zijn ultimo 2017 nihil. De nominale waarde is nihil. 3.2 Latente belastingvordering (disagio leningen) Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (disagio leningen) is als volgt:

Latentie leningen o/g Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

135.439 -16.385 119.054

136.149 -710 135.439

De nominale waarde van deze latente belastingvordering bedraagt € 129.412 en wordt voor € 20.387 binnen één jaar gerealiseerd. 3.3 Latente belastingvordering (verkopen)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

153.810 153.810

113.893 -113.893 -

Conform de RJ is er een latentie gevormd voor het verschil in fiscale waardering enerzijds en de commerciële waardering op marktwaarde anderzijds voorzover er sprake is van realisatie. Realisatie van dit verschil in waardering vindt bij Stichting Beter Wonen IJsselmuiden slechts plaats bij toekomstige verkoop. Op basis van een inschatting van het aantal verkopen conform het Strategische voorraadbeheer en de meerjarenbegroting worden de aankomende tijd woningen verkocht. Hiervoor is thans een latentie tegen de contante waarde berekend. De contante waarde van het resterende verschil tussen marktwaarde en fiscale boekwaarde tendeert naar nihil en is derhalve niet tot uitdrukking gebracht in de jaarrekening. Het nominale verschil bedraagt ultimo 2017 € 9.458.000,en ultimo 2016 € 1.360.050,-.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

3.4 Latentie belastingvordering (afschrijvingspotentieel)

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

€

84.567 -20.212 64.355

84.567 84.567

Het woningbezit van Beter Wonen bestaat voor een deel uit woningen waarvan de fiscale boekwaarde zowel hoger ligt dan de marktwaarde als 100% van de WOZ. Voor deze woningen kan gesteld worden dat er naar verwachting de komende 10 jaar fiscaal kan worden afgeschreven. Het exacte bedrag van de toekomstige fiscale afschrijvingen is afhankelijk van de WOZ ontwikkeling en toekomstige verkopen. De latentie is berekend op € 64.355. De nominale waarde bedraagt € 70.642 en wordt binnen één jaar voor € 14.605 gerealiseerd. Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (verliescompensatie is als volgt: 2017 Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december Totaal belastinglatenties

2016

522.827 -185.608 337.219

1.193.920 -671.093 522.827

337.219

522.827

Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 52.394,- binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 374.074,-. De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen bedraagt negen jaar. Het totaalbedrag van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen bedraagt ultimo 2017 nihil. De latenties zijn berekend tegen de contante waarde. Daarbij is uitgegaan van een disconteringsvoet van 3,08%. De disconteringsvoet sluit aan op het rentepercentage op vreemd vermogen verminderd met het tarief voor de vennootschapsbelasting van 25% (tarief jaar 2017). 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

905.260 905.260

5. Vorderingen

Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Totaal €

31/12/2017 > 1 jaar €

Totaal €

31/12/2016 > 1 jaar €

21.349 463 62.463 84.274

20.604 628 73.031 94.263

5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

21.349 21.349

20.604 20.604

De huurachterstand huurdebiteuren eind 2017 is 0,27% van de nettojaarhuur (2016: 0,27%). 5.2 Gemeenten Het saldo overheidsinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

Vorderingen op gemeente Kampen Totaal vorderingen per 31 december

2017 €

2016 €

463 463

628 628

De post vorderingen op overheidsinstellingen betreft van overheidsinstellingen te ontvangen subsidies en overige vorderingen. 5.3 Overige vorderingen en overlopende activa Het saldo overige vorderingen en overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Overige vorderingen Te ontvangen rente Vooruitbetaalde posten Overige overlopende activa Totaal overige vorderingen en overlopende activa per 31 december

2017 €

2016 €

58.300 4.162 62.463

53.684 19.347 73.031

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

6. Liquide middelen

Kas Bank (direct opvraagbaar) Bank (op termijn uitgezet) Totaal liquide middelen per 31 december

2017 €

2016 €

969 469.772 150.629 621.369

1.242 148.238 2.296.982 2.446.461

2017 €

2016 €

23 31.778.945 57.576.700 89.355.669

23 33.510.234 61.549.161 95.059.418

2017 €

2016 €

33.510.234 33.510.234 -5.703.749 3.972.461 31.778.945

14.467.032 15.536.053 30.003.085 9.795.394 -6.288.245 33.510.234

Herwaarderingsreserve niet DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

7. Eigen vermogen 7.1 Eigen Vermogen

Kapitaal Overige reserves Herwaarderingsreserve Totaal Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserve is als volgt:

Overige reserves 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) Herrekende overige reserves 1 januari Resultaat boekjaar Resultaat boekjaar na stelselwijziging Realisatie uit herwaarderingsreserve Overige reserves 31 december Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Herwaarderingsreserve DAEBvastgoed in exploitatie

€ Boekwaarde per 1 januari 2016 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2016

55.064.818 -156.303 6.658.311 -465.589 61.101.237

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € €

178.237 251.826 430.063

17.861 17.861

€ 55.260.916 -156.303 6.910.137 -465.589 61.549.161

Boekwaarde per 1 januari 2017 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2017

61.101.237 -319.736 -1.140.919 1.119.468 -3.727.035 57.033.015

430.063 145.000 -49.239 525.824

17.861 17.861

61.549.161 -319.736 -1.140.919 1.264.468 -3.776.274 57.576.700

Bestemming van het resultaat Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ad -€ 5.703.749 te onttrekken aan de overige reserves. 8. Egalisatierekening Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Toekenningen Toevoeging rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

94.721 -6.350 88.371

101.071 -6.350 94.721

2017 €

2016 €

1.348.019 1.348.019

1.135.883 1.135.883 -1.135.883 -

€

-8.415 8.415 -

113.893 -122.308 -8.415

9. Voorzieningen 9.1 Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar Effect stelselwijziging(en) Boekwaarde per 1 januari Dotaties Overheveling activa in ontwikkeling Boekwaarde per 31 december De voorziening voor nieuwbouw is overwegend kortlopend van aard. 9.2 Latentie Marktwaarde

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

Conform de RJ is er een latentie gevormd voor het verschil in fiscale waardering enerzijds en de commerciële waardering op marktwaarde anderzijds voorzover er sprake is van realisatie. Realisatie van dit verschil in waardering vindt bij Stichting Beter Wonen IJsselmuiden slechts plaats bij toekomstige verkoop. Op basis van een inschatting van het aantal verkopen conform het Strategische voorraadbeheer en de meerjarenbegroting worden de aankomende tijd woningen verkocht. Beter Wonen heeft in het verleden afgewaardeerd, en dient bij een WOZ-stijging de afwaardering terug te nemen. De verwachting is dat de WOZ-waarde voorlopig zal blijven stijgen hetgeen op termijn tot uitdrukking zal komen in een te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting. Aangezien geen betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de WOZ stijging in de jaren na 2018 is in de jaarrekening geen latentie opgenomen van toekomstige WOZ stijgingen. De VPB over de in het verleden afgewaardeerde vastgoed welke nog niet is verrekend bedraagt € 2,6 mln.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

10. Langlopende schulden 10.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Beter Wonen is als volgt: 2017 2016 € € Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

30.966.222 1.500.000 5.125.318 27.340.903

33.069.286 3.000.000 5.103.064 30.966.222

642.107

5.125.318

Langlopend deel leningen

26.698.796

25.840.904

Marktwaarde per 31 december

33.098.000

38.005.000

Kortlopend deel van de boekwaarde

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven. Borging door WSW Per ultimo 2017 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 27.340.903 (2016: € 30.966.222) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. WSW-obligoverplichting Per 31 december 2017 heeft Beter Wonen een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 1.052.625,- (31.12.2016: € 1.148.887) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd: Rentepercentages Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

€ Renteherzieningsperiode van 1 tot 3 maanden 4.221.144 van 6 maanden tot 1 jaar 2.618.075 609.970 van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar 16.284.489 > 10 jaar 3.607.225

27.340.903

613.166

Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar

4.832.433

5.606.427 7.821.311

van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar

7.754.385 9.073.993

13.300.000

van 15 tot 20 jaar

2.680.092

> 20 jaar

3.000.000

€ -

27.340.903

€ -

27.340.903

Onder de langlopende schulden is geen achtergestelde schuld begrepen (2016: € 0). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 642.107 zijn begrepen in de hierboven genoemde bedragen. Voor het schuldrestant van de leningen geldt dat er geen hypothecaire zekerheid is verbonden. Tevens is er geen positieve of negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Het saldo van de langlopende schulden heeft geen betrekking op deelnemingen. Voor alle leningen geldt dat op de balansdatum wordt voldaan aan de leningsvoorwaarden.

10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt:

1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Opwaarderingen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 31 december

2017 €

2016 €

164.900 164.900

164.200 164.200

7.000 7.000

700 700

171.900 171.900

164.900 164.900

2017 €

2016 €

227.020 23.040 23.272 226.788

223.038 24.528 20.546 227.020

Gedurende 2017 zijn geen woningen overgedragen onder de VOV-regeling. 10.3 Waarborgsommen Het verloop van de overige schulden is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Bij: toevoegingen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn begrepen in de hierboven genoemde bedragen. Het rentepercentage bedraagt 0 % (2016: 0 %). 11. Kortlopende schulden en overlopende passiva

Schulden aan gemeente Kampen Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva

2017 €

2016 €

27 642.906 846.529 1.501.554 15.423 34.485 295.902 3.336.827

21.479 5.126.094 512.798 325.078 10.374 57.375 296.705 6.349.904

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

11.1 Schulden aan gemeente Kampen

Overige schulden aan overheid Totaal schulden aan overheid

2017 €

2016 €

27 27

21.479 21.479

2017 €

2016 €

642.107 799 642.906

5.125.318 775 5.126.094

2017 €

2016 €

846.529

512.798

11.2 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopend deel van de langlopende schulden Overige schulden aan kredietinstellingen Totaal schulden aan kredietinstellingen 11.3 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

11.5 Schulden ter zake van pensioenen De post schulden ter zake van pensioenen is als volgt samengesteld:

Schulden ter zake van pensioenen Totaal schulden ter zake van pensioenen 11.6 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Overige schulden Accountantskosten Totaal overige schulden

2017 €

2016 €

13.675 222.389 1.265.490 1.501.554

13.706 311.372 325.078

2017 €

2016 €

15.423 15.423

10.374 10.374

2017 €

2016 €

34.485 34.485

21.075 36.300 57.375

11.7 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

2017 €

2016 €

204.199 27.368 46.618 17.716 295.902

215.712 31.362 42.389 7.244 296.705

Niet uit de balans blijkende verplichting Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Obligo WSW Het obligo WSW betreft de verplichting voor Stichting Beter Wonen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het eigen vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25 % van het garantievolume daalt (onvoorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85 % van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75 % van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2017 bedraagt € 1.052.625,-. Aangegane verplichtingen We zijn in onderhandeling over de aankoop van de grond voor het project Slenke Es. We verwachten de grond aan te kopen voor een bedrag van € 675.000,- exclusief BTW. Voor het project van 9 woningen in Het Meer is in januari 2018 de akte gepasseerd en zijn we eigenaar geworden van de grond ter waarde van € 225.000,- exclusief BTW. Eind 2017 is een overeenkomst getekend voor de bouw van deze 9 woningen voor € 1.015.000,- exclusief BTW. Voor de bouw van drie sociale huurwoningen in ‘s Heerenbroek hebben we een aannemingsovereenkomst ondertekend met De Gilden b.v. De hoogte van de aanneemsom bedraagt € 318.000,- exclusief BTW. Met Ten Brinke hebben we overeenstemming berreikt over de bouw van 22 huurappartementen in Plan Koster. De aanneemsom bedraagt € 2.786.000,- exclusief BTW. In 2017 hebben we de aanbesteding gehouden voor groot onderhoud bij de 93 dijkwoningen. Mateboer BV is als aannemer geselecteerd voor een bedrag van € 3.597.000,exclusief BTW.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST-EN-VERLIESREKENING 12 Huuropbrengsten Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten 13.1 Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid

Totaal opbrengsten servicecontracten 13.2 Lasten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal servicecontracten 14 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

OZB Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Verhuurderheffing Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten

100

2017 €

2016 €

7.418.535 246.023 7.664.558 -34.665 -0 7.629.893

7.261.928 244.751 7.506.680 -28.925 -76 7.477.679

40.796 238.166 278.962 -416 278.546

40.116 236.140 276.256 -691 275.564

7.908.439

7.753.243

2017 €

2016 €

252.222 252.222

251.236 251.236

636 636

1.047 1.047

251.586

250.189

2017 €

2016 €

244.122 244.122

201.741 201.741

2017 €

2016 €

302.804 534.466 486.746 801.205 2.125.221

296.181 552.955 411.740 712.849 1.973.726

Toegerekende personeelskosten

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

2017 €

2016 €

411.830 59.234 63.402 534.466

424.813 62.783 65.359 552.955

Voor de pensioenen geldt dat de beleidsdekkingsgraad wordt gehanteerd. Deze bedroeg ultimo 2017 113 % (ultimo 2016: 104 %). Op een langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125 %. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen. Hieronder volgt een overzicht van de afdelingen en bijbehorende fte’s:

Directie Afdeling financiën Afdeling vastgoed Totaal

2017

2016

0,94 5,01 3,00 8,95

91.058 13.924 14.137 119.119

91.895 14.305 14.669 120.870

12.866 1.913 2.059 16.838

515.753 75.072 79.598 670.423

516.709 77.088 80.028 673.825

Toegerekende personeelskosten aan onderhoud Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Toegerekende personeelskosten aan leefbaarheid Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Totale personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Publicatie bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht. Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvulende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. In overeenstemming met deze regeling is in 2017 bezoldigingsklasse B van toepassing voor Beter Wonen. De maximum bezoldiging voor klasse 2 voor een directeur-bestuurder bedraagt € 95.000,- op fulltime-basis. De vergoeding voor de voorzitter bedraagt € 14.250,- en voor een lid van de Raad van Commissarissen € 9.500,-. Er is geen sprake van een overschrijding van de maximum bezoldiging.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

101

Naam

Functie

Duur

Omvang

verband

dienst-

H. Hoogenkamp Bestuurder 01-09-2014

dienst4 jaar

Beloning Door werkge- Belastbare

Voorzieningen Beeindi-

Jaar

Totale

ver betaalde

kosten-ver- betaalbaar op goedingen

termijn

gings-

€ 71.714

€ 9.714

€0

€ 7.913

€0

n.v.t.

€ 94.837

SV-premies

beein- kosten

uitkeringen diging 2016

J. Marskamp

Voorzitter

01-02-2009 4 jaar

€ 581

€0

2017

€ 7.446

M. Roefs

Lid RvT

01-07-2010

4 jaar

€ 5.687

€0

n.v.t.

€ 5.499

A. van den Berg

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 5.687

€0

n.v.t.

€ 5.052

J. Tabak

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 8.335

€0

n.v.t.

€ 4.964

J. Smit

Lid RvT

01-09-2014

4 jaar

€ 4.700

€0

n.v.t.

€ 4.964

L. Kroes

Lid RvT

01-02-2017

4 jaar

€ 4.308

€0

n.v.t.

€0

In het bedrag van de honorering is bij een aantal leden van de RvC de BTW-component opgenomen. Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantorganisatie behoort, zijn als volgt: 2017

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2016

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

Deloitte € 54.450 54.450 Deloitte € 80.586 80.586

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2017 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2017 zijn verricht. 15 Lasten onderhoudsactiviteiten

Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

Lasten onderhoudsactiviteiten DAEB-vastgoed in exploitatie Lasten onderhoudsactiviteiten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

102

2017 €

2016 €

604.090 339.620 119.119 1.062.829

558.550 696.649 120.870 1.376.069

2017 €

2016 €

1.041.257 21.572 1.062.829

1.370.762 5.307 1.376.069

De onderhoudslasten voor het DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

2017 €

2016 €

Planmatig onderhoud - Planmatig onderhoud - Binnenonderhoud - Onvoorzien/innovatie - Toegerekende personeelskosten

611.275 319.938 135.754 96.024 59.560

944.442 692.368 118.939 72.701 60.435

Mutatieonderhoud - Mutatieonderhoud - Toegerekende personeelskosten

115.907 86.128 29.780

96.974 66.757 30.217

Klachtenonderhoud - Reparatieonderhoud - WMO aanpassing - CV onderhoud - APK/preventief onderhoud - Toegerekende personeelskosten

314.074 129.573 11.846 106.587 36.288 29.780

329.345 139.477 8.833 111.561 39.257 30.217

1.041.257

1.370.762

2017 €

2016 €

19.683 19.683

4.708 4.708

Klachtenonderhoud - Reparatieonderhoud - APK/preventief onderhoud

1.889 1.691 198

599 599

Totaal onderhoudslasten

21.572

5.307

2017 €

2016 €

48.603 35.969 84.572

52.577 34.611 87.189

2017 €

2016 €

35.969 35.969

34.611 34.611

Totaal onderhoudslasten De onderhoudslasten voor het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud - Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud

16 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Toegerekende personeelskosten Toegerekende overige organisatiekosten Toegerekende afschrijvingen Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit Toegerekende afschrijvingen

Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

103

17 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit DAEBen niet-DAEB-vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: 2017 2016 € € DAEB-vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit 896.250 586.200 Af: direct toerekenbare kosten 27.375 12.147 Af: boekwaarde 560.081 329.769 Af: toegerekende organisatiekosten Verkoopresultaat bestaand bezit 308.794 244.284 Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit DAEB 308.794 244.284 vastgoed in exploitatie 18.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardeverminderingen Terugname waardeverminderingen Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2017 €

2016 €

-2.917.270 -2.917.270

-42.361 -42.361

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa. 18.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde Afname marktwaarde Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Toename marktwaarde Afname marktwaarde Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

2017 €

2016 €

1.289.264 -6.773.340 -5.484.076

7.405.137 -748.801 6.656.336

2017 €

2016 €

150.000 -75.650 74.350

266.161 -5.000 261.161

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa. 18.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2017 € Vastgoed verkocht onder voorwaarden Toename marktwaarde 1.000 Afname marktwaarde Waardeverandering van terugkoopverplichtingen Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht 1.000 onder voorwaarden

2016 € 100

100

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

104

19 Nettoresultaat overige activiteiten

Beheerdiensten Bemiddeling huurtoeslag Woonzorgdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2017 €

2016 €

2.712 2.712

9.915 9.915

Beter Wonen heeft gedurende het boekjaar voor € 2.712,35 (2016: € 9.914,66) aan overige bedrijfsopbrengsten ontvangen. 20 Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet-cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal leefbaarheid

2017 €

2016 €

30.487 15.125 45.612

15.380 14.026 29.407

2017 €

2016 €

45.612 0 45.612

29.407 0 29.407

2017 €

2016 €

6.226

19.568

6.226

19.568

2017 €

2016 €

841.567

1.017.775

491 842.058

42 1.017.817

De leefbaarheidskosten verdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie:

Leefbaarheid DAEB-vastgoed in exploitatie Leefbaarheid niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Totaal leefbaarheid 21 Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten rekening-courant en deposito’s Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

In 2017 is voor een bedrag van € 842.058 (2016: € 1.017.817) aan rentelasten verantwoord. Deze rentelasten zijn opgenomen onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

105

22 Belastingen

Belastinglatentie leningen o/g Latente VPB Latentie marktwaarde Latentie afschrijvingspotentieel Vennootschapsbelasting 2017

2017 €

2016 €

16.385 311.236 -162.225 20.212 185.608

710 632.642 122.308 -84.567 671.093

1.265.490 1.451.098

Aansluiting commercieel resultaat en belastbaar bedrag Commercieel resultaat conform winst- en verliesrekening Bij: - fiscaal opwaardering onroerende zaken in exploitatie - correctie waardeveranderingen - fiscaal lagere onderhoudslasten - beperkt aftrekbare kosten Af: - fiscaal geen opbrengst woningverkopen - fiscaal afwaardering voorafgaand aan sloop - fiscaal hogere afschrijving materiële vaste activa - fiscaal geen waardevanderingen - fiscaal boekwinst op activa - fiscaal afboeking herinvesteringsreserve gekochte activa - vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen (last) - kleinschaligheidsinvesteringsaftrek

10.466.487

8.325.996 4.500

11.632 4.500

10.924.496

308.794 860.000

244.284 -

98.154

65.351

6.875.236 -

1.722.914

81.547 -

tarief belastbaar

81.547 1.348.495

6.112

7.272.530

5.323.350

4.916.871

-221.390

-4.916.871

5.101.960

tarief

belastbaar

20%

200.000

40.000

20%

25%

4.901.960

1.225.490

25%

Winst na belasting 2017 Compensabele verliezen 1 januari Verrekening Correctie voorgaande jaren Compensabele verliezen 31 december Het effectief tarief over 2017 bedraagt - 34,12% (2016 is 6,5%)

106

-4.252.651

1.706.782

Af: te verrekenen verlies

- 1e schijf => tot € 200.000 - 2e schijf => vanaf € 200.000 Te betalen vennootschapsbelasting

2016

2.594.000

Belastbare winst 2017

Belastbaar bedrag 2017

2017

1.265.490

3.836.470

2017 1.275.662 -221.390 -1.054.272 0

2016 6.192.533 -4.916.871 1.275.662

Overige informatie OVERIGE INFORMATIE Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

107

108

Controleverklaring

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

109

Deloitte Accountants B.V. Grote Voort 291a 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 088 288 9993 Deloitte Fax: Accountants B.V. www.deloitte.nl Grote Voort 291a 8041 BK Zwolle Postbus 480 8000 AL Zwolle Nederland Tel: 088 288 2888 Controleverklaring de onafhankelijke accountant Controleverklaring van de van onafhankelijke accountant Fax: 088 288 9993 www.deloitte.nl

Aan de Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden Aan het bestuur van Woningstichting Beter Wonen

Verklaring betreffende de jaarrekening

VERKLARING OVER DE IN DE JAARSTUKKEN OPGENOMEN JAARREKENING 2017 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te Ons oordeel gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de Aan deIJsselmuiden Raad van Commissarissen van Stichting "Beter Wonen" te IJsselmuiden Wij hebben de jaarrekening 2017 van2013 Woningstichting Beter Wonen te Ijsselmuiden gecontroleerd. winst-en-verliesrekening over met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verklaring betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en dedesamenstelling hethet vermogen van Woningstichting Beter Wonen op 31 december Verantwoordelijkheid van bestuur Wij hebben (in dit verslagvan opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting "Beter Wonen" te 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming metbalans artikelper 3531 liddecember 1 en 2 van2013 de Woningwet, IJsselmuiden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de en de Het bestuur toegelaten instelling is verantwoordelijk voor hetartikel opmaken van de artikel 30 en 31 vanvan hetdeBesluit Toegelaten Volkshuisvesting, 14 en 15van vande de winst-en-verliesrekening over 2013 met de Instellingen toelichting, waarin opgenomen een overzicht jaarrekening die hetvoor vermogen en het resultaat dientvan weer geven inde overeenstemming Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, degetrouw bepalingen en te krachtens Wet Normering gehanteerde grondslagen financiële verslaggeving en andere toelichtingen. met het(WNT) in Nederland geldende artikel 26, eerste het Besluit beheer sociale-huursector Topinkomens en richtlijn 645 van de Raad voor lid de van Jaarverslaggeving. (Bbsh), richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet Verantwoordelijkheid vanvan hetdebestuur normeringbestaat bezoldiging De jaarrekening uit: topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor Het bestuur van toegelaten instelling verantwoordelijk met voorhet hetinopmaken vangeldende de het opstellen het jaarverslag Nederland artikel 26, 1. De balans per de 31 van december 2017. inisovereenstemming eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming 2. De winst-en-verliesrekening over 2017. met in Nederland geldende artikel lid van het Besluit beheer 3. Dehet toelichting met een overzicht van26, deeerste gehanteerde grondslagen voorsociale-huursector financiële verslaggeving en Het bestuur645 is tevens voor het opmaken vanBeleidsregels de jaarrekening die voldoet (Bbsh), richtlijn van deverantwoordelijk Raad voor de Jaarverslaggeving en de toepassing Wetaan de andere toelichtingen. WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals insector het Controleprotocol normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en opgenomen semipublieke WNT, alsmede WNT voor van de Beleidsregels toepassinginWNT. hetbasis opstellen jaarverslag overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, De voor van onshet oordeel eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van dehet Raad voor de Jaarverslaggeving. Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor eenook zodanige interne controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan devan die Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen vanvan materieel WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT hiervanbelang zijn beschreven in defraude sectie “Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de als gevolg van de Beleidsregels toepassing WNT. of fouten. jaarrekening”. Wij onafhankelijk van Woningstichting zoals vereistvoor in deeen Wet toezichtinterne Verantwoordelijkheid van de accountant Hetzijn bestuur van de toegelaten instelling isBeter voortsWonen verantwoordelijk zodanige accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van bij die beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en deaccountants naleving van Onze verantwoordelijkheid is hetvoor geven van een oordeel over deafwijkingen jaarrekening opmaterieel basis onze assurance-opdrachten (ViO)rechtmatigheid en andere de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in van Nederland. WNT-eisen van financiële mogelijk te maken zonder van Wijvoldaan hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands(VGBA). recht, Verder hebben wij aan Verordening gedragsen beroepsregels accountants belangcontrole. als gevolg van fraude ofdefouten. waaronder Nederlandse controlestandaarden en hetvoldoende controleprotocol in rubriek A vanvoor bijlage Wij vinden dat dede door ons verkregen controle-informatie en geschikt is als basis ons III bij het Bbsh envan de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit oordeel. Verantwoordelijkheid de accountant vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig van plannen en uitvoeren dat een van zekerheid wordtin de Onze verantwoordelijkheid is het geven vanredelijke een over de jaarrekening opverkregen basis vandat onze Benadrukking de waarderingsgrondslag vanoordeel eenmate deel van het vastgoed exploitatie jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. met op controle. Wijdehebben onze verricht invoor overeenstemming Nederlands Wij vestigen aandacht opcontrole de grondslagen balanswaardering pagina 77recht, en 78 van de waaronder dewaarin Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage jaarrekening, staat beschreven dat: III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit35 Woningstichting Beter Wonen een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen zodanig plannen in enhet uitvoeren een het redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat dewaarde onder Volkshuisvesting huidigedat en/of voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. jaarrekening geen afwijkingen vanaffiliate materieel Deloittevan Accountants B.V. is a Netherlands of Deloittebelang NWEmodelmatig LLP,bevat. a member firmwaarderen of Deloitte Touche Tohmatsu Limited. toepassing de basisversie van het Handboek marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

110

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvatten de jaarstukken andere informatie, die bestaat uit: • Het bestuursverslag • De overige gegevens Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: • Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat. • Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist. Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen.

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

111

De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: • Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing. • Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. • Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan. • Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven. • Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen. • Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen. Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Zwolle, 12 juni 2018

Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.S. Huizinga RA

112

www.bwij.nl

Jaarverslag 2017 Beter Wonen

113