at blijkt na bestudering van beleidsnota’s, gespreksvoorbereidingen, en gespreksverslagen van het ministerie Binnenlandse Zaken (BZK) over de periode december 2022 tot en met april 2024 door Vastgoedmarkt. De redactie verkreeg de documentatie van het ministerie van Binnenlandse Zaken na een beroep op de Wet open overheid (Woo).
Het Woo-verzoek was voor de redactie relevant, aangezien verreweg de meeste institutionele beleggers zich achter de Wet betaalbare huur schaarden. Natuurlijk zou de invoering van de regulering leiden tot minder onzekerheid op de markt. Zodra deze politieke wens eenmaal in wetgeving was gegoten, konden de consequenties ervan worden ingeprijsd. Maar het lag bepaald niet voor de hand dat marktpartijen alleen maar omwille van de ze-
kerheid akkoord zouden gaan met een wetsvoorstel dat zo stevig ingrijpt in hun bedrijfsmodel.
Voor toenmalig woonminister Hugo de Jonge (CDA) stond buiten kijf dat de bouwende, institutionele beleggers binnenboord moesten blijven. Beleidsmakers rekenden er toen al op dat de invoering van de regulering zou kunnen leiden tot een grootschalige uitpondgolf, vooral onder particuliere beleggers. Met name Nederlandse, insitutionele partijen zouden met nieuw te ontwikkelen, betaalbare woningen het gat in de huurmarkt moeten opvullen. Dat IVBN en Neprom hier iets voor terug wilden, is niet meer dan logisch. Wil het Rijk de huurmarkt grotendeels reguleren? Dan moet ook de puntentelling op de schop, vonden zij. Zo kwam er ook een nieuwbouwtoeslag van 10 procent, werd de jaarlijkse huurstijging
opgehoogd naar loonontwikkeling plus 1 procent en werd de WOZ-cap opgerekt naar 187 punten. De tegenprestatie bestond uit de bouw van vijftigduizend betaalbare huurwoningen tot 2030. Althans, zo ervoer het ministerie dat.
In werkelijkheid betrof het een boterzachte ‘inspanningsverplichting’ daartoe. Juist dit verschaft marktpartijen een machtige onderhandelingspositie. Want zonder hen komen die woningen überhaupt niet van de grond. De wensenlijst werd langer en uitgebreider. Tot de rek er wat het ministerie betreft uit was. De markt was genoeg tegemoet gekomen.
Het kabinet verwacht nog steeds dat de vijftigduizend woningen inderdaad worden gebouwd. De nieuwe BBB-minister Mona Keijzer
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) wil dit najaar een woontop beleggen om die toezegging alsnog te formaliseren. Of zij daarin slaagt, valt nog te bezien. Marktpartijen geven hun troefkaart niet graag uit handen.
De reconstructie van onderzoeksjournalist Rebecca Kwakman van Vastgoedmarkt levert een intrigerende inkijk in het consultatieproces voorafgaand aan de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli dit jaar. Een relaas dat volgens IVBN en Neprom echter onvolledig is. Deels klopt dat. De geleverde documentatie geeft alleen direct inzicht vanuit het perspectief van het ministerie. De inzet, de woordkeuze en strategie van de betrokken martkpartijen zijn dus – vooralsnog – alleen op indirecte wijze te achterhalen.
Ingezonden mededeling
Amsterdam Zuid
Uniek dakterras
Volledig uitgeruste gym Hoogwaardig opleverniveau Energielabel A+++
Een ontwikkeling van:
Nieuws
Bijzonder vastgoed
Onderzoek
50 jaar Vastgoedmarkt
Woningen
Columns Thema: Waardeontwikkeling
Hoofdredacteur servaasvanderlaan@vmnmedia.nl
Dat concludeert Vastgoedmarkt na een analyse van medio augustus gepubliceerde Kadaster-cijfers. Van alle woningen in Nederland is nu 9,31 procent in handen van investeerders. Dat is een fractie lager dan in 2023 (9,33 procent), maar nog altijd duidelijk hoger dan in 2022 (8,77 procent). Sinds 2022 is het aandeel van beleggers in de Nederlandse woningvoorraad dus met ruim een half procentpunt gestegen. Dat lijkt misschien niet veel. Maar op een totaal van ruim acht miljoen Nederlandse woningen gaat het om tienduizenden adressen.
De groei komt vooral op het conto van de grotere bedrijfsmatige (bv-)beleggers: die met tien of meer woningen. In 2022 waren zij goed voor 4,42 procent van het totale woningbezit, in 2023 steeg dat aandeel naar 4,79 procent en nu is dat 4,91 procent.
Naar verhouding was de groei bij kleinere bedrijfsmatige beleggers (maximaal negen woningen) nog groter. Hun aandeel in de totale woningvoorraad steeg in dezelfde periode van 0,54 procent via 0,58 procent naar 0,59 procent. In twee jaar tijd is de voorraad woningen bij kleinere bedrijfsmatige beleggers dus ruwweg met een tiende gegroeid.
Ook ten opzichte van 2023 nam het belang van bedrijfsmatige beleggers in de totale woningvoorraad nog toe. In totaal kregen ze er bijna vijftienduizend woningen bij, vooral via nieuwbouw. Anders gezegd: de groei is van recente datum en van na de ophef over de regulering van de middenhuur.
Bij particuliere beleggers ligt dat anders. Die deden het afgelopen jaar een stap terug en zijn weer op het niveau van 2022. Het aandeel van kleine particuliere beleggers steeg nog wel van 2,32 procent in 2022 naar 2,39 procent in 2023. Maar in 2023 heeft deze groep nog maar 2,31 procent van de koek. Een fractie minder dus dan in 2022.
Bij grote particuliere beleggers is de ontwikkeling van het marktaandeel vergelijkbaar: een stijging van 1,49 procent in 2022 naar 1,57 procent in 2023, gevolgd door een daling naar 1,50 procent in 2024.
De uitpondgolf die makelaars al geruime tijd melden is dan ook duidelijk zichtbaar in de cijfers van het Kadaster. Bij een onderzoek een jaar geleden was dat nog niet zo. In de eerste twee kwartalen van 2024 gingen ongeveer 5.800 woningen van particuliere beleggers naar eigenaar-gebruikers, tegen 3.325 in de vergelijkbare periode van 2023 en 3.100 in de eerste twee kwartalen van 2022. In omgekeerde richting is de transactiestroom grotendeels opgedroogd. Particuliere beleg-
gers kochten in de eerste twee kwartalen van dit jaar 1.050 woningen van eigenaar-gebruikers. In de overeenkomstige periode van 2022 bedroeg dat aantal nog 3.225. Ter vergelijking: alleen al in de tweede helft van 2020 kwamen 9.175 koopwoningen in handen van particuliere beleggers. Al sinds begin 2021, toen de hoogtijdagen van buy-to-let voorbij waren, verkopen particuliere beleggers bijna ieder kwartaal meer woningen aan eigenaar-gebruikers dan andersom. Dat saldo (uitponden min buy-to-let) zit na een flinke dip weer in de lift: in de eerste twee kwartalen van 2021 bedroeg dat saldo 1.975, in de vergelijkbare periode van 2022 was dat -125 en dit jaar 4.750.
Het afgelopen jaar compenseerden bedrijfsmatige beleggers dus het wegvallen van particulier aanbod. Maar dat betekent nog niet dat het aanbod huurwoningen buiten de corporatiesector de komende jaren op peil blijft. Het Kadaster registreert het eindpunt van het verkoopproces: de eigendomsoverdracht. Makelaars geven aan dat veel beleggerswoningen naar de markt voor eigenaar-gebruikers komen.
Als dat zo is, moet dat de komende kwartalen ook tot uitdrukking komen in de cijfers van het Kadaster. In dat geval is het zeer de vraag of bedrijfsmatige beleggers de krimp van het huuraanbod van particulieren nog kunnen compenseren.
Dat blijkt uit een rondgang van Vastgoedmarkt. Beleggers en vastgoedontwikkelaars hadden het kabinet gevraagd de ‘buitensporig hoge’ belasting van 10,4 procent te verlagen naar 6 procent, het percentage van twee jaar geleden. Ze waarschuwden dat de bouw van honderdduizend nieuwe woningen per jaar anders in gevaar komt.
De gevraagde verlaging komt er, al is het niet naar 6 procent, maar naar 8 procent. De waarschuwingen zijn volgens de gelekte plannen dus deels gehoord. De overdrachtsbelasting werd destijds verhoogd voor beleggers om particuliere kopers te begunstigen. Terwijl kopers van commercieel vastgoed nu ruim 10 procent van de aankoopprijs kwijt zijn aan overdrachtsbelasting, hoeven eigenaar-gebruikers slechts 2 procent te betalen en worden starters tot 35 jaar überhaupt niet belast als de aankoopwaarde onder de 510.000 euro ligt. Een hoge overdrachtsbelasting maakt het voor investeerders minder interessant om in bestaand vastgoed te beleggen, en ook projectontwikkelaars voelen de gevolgen in hun portemonnee. ‘Het ligt voor de hand dat het transactievolume toeneemt zodra de overdrachtsbelasting daalt, hoe moeilijk de precieze effecten ook te verifiëren zijn’, zegt Paul Bisschop, vastgoedeconoom bij ABN Amro.
De hogere overdrachtsbelasting zorgt juist voor minder inkomsten bij de rijksoverheid, stelt Madeline Buijs, hoofdeconoom van vastgoedadviseur Colliers: ‘Doordat er zo weinig transacties zijn, komt er minder geld binnen dan begroot. Dus als je de overdrachtsbelasting verlaagt en het aantal transacties neemt weer toe, kan een overheid juist meer geld binnenhalen. In 2023 kwam er 3,4 miljard euro aan overdrachtsbelasting binnen, terwijl dat in 2022 – met een lager belastingpercentage – nog 4,6 miljard euro was. En nog belangrijker: er was voor 2023 rekening gehouden met 5,6 miljard euro aan inkomsten.’ Een daling van 10,4 procent naar 6 procent, waarvoor belangenvereniging van institutio-
nele vastgoedbeleggers IVBN pleit, is volgens ING-sectorbankier Sophie Kraaijeveld een grote stap. De daling naar 8 procent is veiliger. Daardoor loopt de overheid volgens haar niet over een aantal jaar tegen begrotingsproblemen aan, met als gevolg dat het percentage opnieuw moet worden bijgesteld. Stabiliteit is volgens Kraaijeveld nu fundamenteel: ‘Het is belangrijk dat we iets creëren dat op lange termijn vast kan staan, ook om Nederland weer op de kaart te zetten bij buitenlandse beleggers. We moeten die partijen een stabiel investeringsklimaat bieden, want dat hebben we hard nodig. Dat lukt niet met een overheid die tussentijds de regels blijft wijzigen.’
Financiële dekking voor de verlaging naar 8 procent zou zijn te vinden in het zwaarder belasten van de de particuliere huizenkoper. Een impopulaire maatregel, zegt Kraaijeveld, omdat de politieke wens juist is particuliere kopers fiscaal voordeel te bieden ten opzichte van beleggers. Zelf vindt ze het geen gek idee, om een andere reden: ‘De Nederlandse woningmarkt bestaat voor 60 procent uit koopwoningen. Deze worden gesubsidieerd door hypotheekrenteaftrek, waardoor een koophuis goedkoper en interessanter is dan een huurwoning. Als verschuiving van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar koopwoningen zorgt voor meer aanbod in huurwoningen, draagt dat bij aan een gezonde woningmarkt.’ Verder noemt de sectorbankier de krapte in de Nederlandse private huursector: ‘Er blijven immers altijd mensen die niet anders kunnen dan huren en die kunnen nu vrijwel nergens terecht.’
Met de Wet betaalbare huur, de Wet goed verhuurderschap en alle andere wetgeving die over de verhuurmarkt is uitgestort, is het niet vreemd dat verhuurders door de bomen het bos niet meer zien. Een van die onduidelijkheden is hoe het nu zit met woningverhuur aan drie of meer personen.
Waar dit tot 1 juli nog een ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden‘ heette te zijn – en waar verhuurders in veel gevallen een vergunning voor nodig hadden en veelal in de vrije secvtor viel – wordt de woonvorm nu door de overheid omgekat naar ‘kamerverhuur’. En ja, voor particuliere woningverhuurders wordt deze praktijk met één pennenstreek omgedoopt tot kamerverhuur – per direct, dus ook voor bestaande situaties en voor lopende contracten.
Dit betekent niet per definitie dat de huurprijs omlaaggaat, maar wel dat je per kamer een puntentelling moet laten opstellen omdat je nu kamers verhuurt. Aldus het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). ‘Als je aan meer dan drie personen verhuurt, is er altijd al sprake geweest van kamerverhuur’, zegt een woordvoerder. ‘De wetgeving is niet aangepast, het puntenstelsel is dwingend geworden. Pas als je duurzaam samenwoont, is er sprake van een duurzaam huishouden.’
Dat in de praktijk een woning werd verhuurd aan een groep, en dat er een groepscontract werd opgesteld waarbij de huurders zelf bepalen wie welke kamer krijgt, is niet relevant, aldus de zegsvrouw. ‘Dat kan in de praktijk best zo zijn geweest – helemaal prima – maar dat is niet het criterium voor een duurzame huishouding. Ik zie het ook aan mijn kinderen, die wonen op kámers. Je moet duurzaam samenwonen, dat kan een polyamoureuze relatie zijn, maar die moet dan wél worden aangetoond.’
Maar wat is een gemeenschappelijk duurzaam huishouden dan wél? ‘Dat is aan de verhuurder om aan te tonen en aan de Huurcommissie om te onderzoeken’, aldus de woordvoerder. ‘Vijf willekeurige mensen die samen boodschappen doen vallen waarschijnlijk ook niet onder die definitie. Ik kan ook met mijn buurvrouw boodschappen doen, maar dan heb ik daar nog geen gemeenschappelijk huishouden mee.’
Het ministerie van VRO stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van nieuwe wetgeving, maar dat er geen manieren bestonden om de wet te handhaven. ‘Die zijn er nu wel, dus kan de gemeente handhaven.’ Goed, maar wat moet een verhuurder dan nu concreet doen? En vanaf wanneer? ‘Verhuurders die kamers verhuren, in plaats van een woning verhuren aan een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, moeten zorgen dat de contracten vanaf 1 juli in orde zijn’, zegt de woordvoerder. ‘Dat is wanneer de wetgeving is ingegaan. En handhaving door gemeenten gaat in vanaf 1 januari 2025.’
Toch nog een poging om meer informatie van het ministerie los te krijgen: een woning die in de vrije sector valt en meerdere slaapkamers heeft, valt die niet in de vrije sector? Ook
als er meerdere mensen in wonen? ‘Als je hem verhuurt aan één of twee mensen is er sprake van een gemeenschappelijk huishouden.
Bij meerdere mensen moet je kijken of daar sprake van is. Als je verhuurt aan studenten, of woningdelers, dan is daar geen sprake van en moet je zorgen voor een kamerverhuurcontract. Wat je nu schetst is een oneigenlijke manier van verhuur.’
Maar is dat de oplossing dan voor ambtenaren? Dat voor elke onrechtmatigheid de burger de rechter op moet zoeken? Eerst dan maar de jurist: Laurens Vrakking van IJzer Advocaten. Klopt het, dat verhuurders altijd fout bezig zijn geweest en geen woningen maar kamers verhuurden? En klopt het ook dat die verhuurder per direct aan kamerverhuur doet?
Vrakking denkt er anders over dan de woordvoerder van VRO. ‘Er klopt veel niet aan dit verhaal. Allereerst denk ik dat groepscontracten niet per direct omgezet hoeven te worden naar kamerverhuur, hoewel de minister daar wel zo over denkt. Woningen vanaf 144 punten, woningen die geliberaliseerd zijn, komen volgens mij pas in aanmerking voor toetsing bij beëindiging van het contract.’
En dan de bewering dat verhuurders misbruik maakten van situaties, door kamerverhuur als woningverhuur te presenteren? Dat dit sowieso nooit heeft bestaan, maar in de praktijk wel werd uitgevoerd. ‘Het is niet nieuw dat er wordt getoetst of sprake is van “verkapte kamerverhuur”.’
Wel nieuw is dat het aantal bewoners en hun samenwoningsvorm daarvoor nu ineens doorslaggevend is. ‘Er is genoeg rechtspraak over die “verkapte kamerverhuur”. De kantonrechter en de Huurcommissie kijken daarvoor naar alle omstandigheden: de inhoud van het contract, de manier waarop de afspraken zijn ingericht, de indeling van de woning en hoe
de huurders bij de verhuurder zijn beland. Als je een woning aan een groep huurders samen hebt verhuurd op één groepscontract, met één huurprijs en één waarborgsom, geldt het in principe niet als kamerverhuur. Maar heb je bijvoorbeeld losse prijzen per kamer opgenomen – waarbij iedere huurder een eigen aandeel in de waarborgsom heeft – dan is het een ander verhaal.’
‘Daar telt trouwens ook mee hoe die huurders bij de verhuurder terecht zijn gekomen‘, vervolgt de jurist. ‘Heeft de verhuurder losse huurders bij elkaar geplaatst of zijn de huurders zelf als groep bij de verhuurder gekomen? Heeft de verhuurder een vrijgekomen kamer los geadverteerd als kamer? Er is niet één uitspraak te vinden waarin wordt onderzocht of de huurders een polyamoureuze relatie hebben.’
Waar kunnen verhuurders dan van uitgaan bij lopende contracten? ‘Zoals ik de wet lees – en dat is anders dan wat het ministerie communiceert – geldt voor bestaande contracten de “oude” regel. Er mag dus geen sprake zijn van verkapte kamerverhuur. Daarvoor wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval, niet of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Is er sprake van verkapte kamerverhuur volgens die regels, dan kunnen de huurders een huurverlaging afdwingen op basis van de puntentelling voor kamerverhuur. Is er geen sprake van verkapte kamerverhuur, dan zou de nieuwe definitie niet van toepassing moeten zijn op woningen met ten minste 144 punten.’
De gevolgen zijn niet overal even groot, zegt Vrakking. ‘Bijvoorbeeld in Amsterdam ligt de marktprijs van een woning hoger dan wat je op basis van kamerverhuur kunt krijgen. Daar
komt een enorme terugval. In andere steden kan het meevallen, want het nieuwe puntenstelsel voor kamerverhuur levert vaak hogere maximale huurprijzen op.’
Voor nieuwe contracten die ingaan vanaf 1 juli 2024 geldt de nieuwe definitie. ‘Als je een zelfstandige woning verhuurt aan meer dan twee personen, moet je als verhuurder kunnen aantonen dat de bewoners een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Veel woningdelers vallen daar niet onder: de bewoners moeten langdurig samenwonen om het samenwonen, niet alleen om bijvoorbeeld kosten te delen. Zo wonen studenten en arbeidsmigranten alleen samen tijdens de studie of vanwege werk. Kun je dat niet aantonen, dan moet je er rekening mee houden dat de huurprijs van de hele woning bepaald wordt op basis van de puntentelling voor kamerverhuur. Vanaf 1 januari 2025 kun je zelfs een boete krijgen voor een te hoge huurprijs.’
Ook daar is nog wel iets tegenin te brengen, aldus Vrakking: ‘Deze wet is van zichzelf al wankel, omdat het heel discutabel is of de maatregel geschikt is voor het doel van de wet. Daar moet je als wetgever goed onderzoek naar doen voordat je een maatregel instelt. Naar de effecten van specifiek deze nieuwe definitie voor zelfstandige woonruimte heeft de minister helemaal geen onderzoek gedaan. Volgens de minister was dat niet mogelijk, omdat hij geen idee heeft van de omvang van dit type verhuur.’
‘Daarmee zegt hij eigenlijk dat hij niet weet welk probleem hij hiermee oplost, of de maatregel het probleem kan oplossen en of de ingreep proportioneel is. Daarmee staat de deur naar juridische procedures tegen deze definitie wagenwijd open.’
Het beleid van de overheid is gericht op het creëren van meer huurwoningen om de woningnood te verminderen. De invoering van de Wet betaalbare huur, de hoge belastingdruk van box 3 én de beperking van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting leiden echter tot een vermindering van het aanbod aan huurwoningen en tot hogere huren, bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Dat is precies het tegenovergestelde van wat de overheid, óók dit huidige kabinet, wenst te bewerkstelligen.
Het gevolg van deze eigenzinnigheid schreeuwt de woningzoekenden vanaf de voorpagina’s tegemoet: het aanbod aan ‘betaalbare’ huurwoningen is tot een minimum gereduceerd. Zowel de particuliere verhuurders als de professionele partijen met grote woningportefeuilles zijn versneld overgegaan tot uitponden.
Wie meer huurwoningen wil realiseren, zou het omgekeerde moeten overwegen: intrekking van de Wet betaalbare huur, versneld aanpassen van box 3 naar een vermogenswinstbelasting, verregaande verruiming van de renteaftrek voor professionele partijen en verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting van nu 10,4 procent.
Anders dan veel mensen denken, wordt op de verhuur van woningen nauwelijks rendement gemaakt; verlies is zelfs geen uitzondering. Dat er een positieve waardeontwikkeling van deze woningen zou zijn, is voor met name particuliere beleggers veelal minder relevant. Winst wordt pas bij verkoop gerealiseerd, terwijl de investering in vastgoed vaak juist bedoeld is om inkomen te creëren als extra pensioenvoorziening. Een simpel voorbeeld toont het daadwerkelijke rendement van het verhuren van een
appartement met een waarde van 350.000 euro. Het appartement heeft een WOZ-waarde van 350.000 euro, is gefinancierd met een lening van 200.000 euro tegen een rente van 4 procent. Als gevolg van de Wet betaalbare huur bedraagt de maandhuur 900 euro en belopen de maandelijkse kosten (onderhoud, ozb-belasting, bijdrage VvE) 200 euro. Het gerealiseerde rendement komt negatief uit, omdat de huuropbrengst laag is en de box 3-heffing een enorme hap uit het rendement haalt. Er blijft zelfs onvoldoende over om de maandelijkse rente en kosten te betalen, laat staan af te lossen op de financiering.
De woningbelegger is door voormalig minister Hugo de Jonge (CDA) consequent weggezet als huisjesmelker, maar degene die hier uitmelkt is de fiscus, de belegger is in deze situatie niet veel meer dan kassier ten behoeve van de schatkist.
De recente arresten van de Hoge Raad, waarin – kort gezegd – werd geoordeeld dat box 3 strijdig is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en dat het daadwerkelijke rendement prevaleert, bieden woningbeleggers naar alle waarschijnlijkheid weinig soelaas. Volgens de Hoge Raad moet bij het bepalen van dit rendement namelijk de (niet-gerealiseerde) waardestijging worden meegenomen en zijn bovendien alle kosten (met uitzondering van rente) niet aftrekbaar. De uitkomst van dit eenvoudige rekensommetje leidt ertoe dat een belegger oftewel de woning verkoopt zodra de huurder is vertrokken (uitponden), oftewel extra investeert zodat de woning boven de 187 huurpunten uitkomt (denk aan verduurzamen) en het walhalla van de markthuur lonkt.
In dit laatste scenario kan de maandhuur substantieel stijgen en dus ook het rendement, mede omdat het aanbod aan goedkopere (midden)huurwoningen opdroogt (die worden namelijk verkocht) en potentiële huurders in de rij staan. De Wet betaalbare huur leidt dus tot minder aanbod in de middenhuur en juist tot duurdere huurwoningen (in de vrije markt). Uitponden is in de huidige markt zeer aantrekkelijk vanwege de sterk gestegen huizenprijzen. Hier treedt nog een ander effect op. Als de huuropbrengst van een woningportefeuille daalt, daalt ook de waarde van de woningportefeuille. Het wordt dan extra aantrekkelijk om in dergelijke portefeuilles te investeren, aangezien de premie bij verkoop na huuropzegging alleen maar groter wordt. Met andere woorden: beleggers kunnen – na verkoop van hun beleggingswoningen – vermogen beleggen in uitpondportefeuilles met als gevolg dat nog meer woningen van de huurmarkt verdwijnen.
Beide trends – uitponden van woningen en de opkomst van uitpondfondsen – zijn reeds zichtbaar in de markt. De belegger heeft voldoende alternatieven, het (echte) slachtoffer is de woningzoekende.
Ook professionele partijen worden geconfronteerd met lagere huuropbrengsten als gevolg van de Wet betaalbare huur. Zij hebben niet te maken met box 3, maar met andere fiscale belemmeringen. Bij de aankoop van woningen worden zij geconfronteerd met een overdrachtsbelasting van 10,4 procent. Verder kan al langere tijd nauwelijks op vastgoed worden afgeschreven. De WOZ-waarde geldt als bodem en is min of meer gelijk aan de koopsom, waardoor in feite alleen over het bedrag van de overdrachtsbelasting en overige aankoopkosten kan worden afgeschreven. Daarbij
hakt met name de beperking van de renteaftrek nog harder in op het rendement. Bij de implementatie van een EU-richtlijn heeft Nederland ervoor gekozen dat rente slechts aftrekbaar is tot, kort gezegd, 20 procent van het operationeel resultaat (de fiscale ebitda), waarbij de eerste 1 miljoen euro aan rentelasten buiten beschouwing blijft. Deze aftrekbeperking geldt óók voor rente op bankleningen, dus niet alleen als bijvoorbeeld sprake is van fiscale planning met groepsleningen. Vooralsnog is deze aftrekbeperking alleen relevant voor grotere partijen, maar bij het ministerie van Financiën leeft de gedachte om de drempel van 1 miljoen euro af te schaffen voor vastgoedpartijen, waardoor de kleinere belegger in de bv getroffen wordt. De voorziene verhoging van de aftrekbaarheid naar 25 procent van het operationeel resultaat is dan niet meer dan een doekje voor het bloeden. Vanwege de hoge kapitaalsbehoefte en het relatief beperkte rendement op verhuur van woningen, heeft deze renteaftrekbeperking een enorme impact. De combinatie van lagere huuropbrengsten (als gevolg van de Wet Betaalbare huur) en hogere marktrente kan desastreus uitpakken, ook in situaties die er op het oog zeer solide uitzien. Dit effect is inmiddels in de markt zichtbaar: buitenlandse partijen (Heimstaden, Eres) keren de Nederlandse verhuurmarkt de rug toe. Als belegger hebben zij meer dan voldoende alternatieven in het buitenland. Het echte slachtoffer van het Nederlandse beleid van het ministerie van Volkshuisvesting is de woningzoekende.
‘Het Binnenhof is onvergelijkbaar met elk ander project’, zegt Adriaan Visser, directievoorzitter van adviesbureau Brink. ‘Het is een enorm monumentaal complex dat bestaat uit veel deelprojecten, waaraan wij samen met het Rijksvastgoedbedrijf en tientallen andere marktpartijen werken.’
Het Binnenhof heeft een oppervlakte van bijna 90.000 m² en telt vierduizend kamers. Het regeringscomplex is bovendien achthonderd jaar oud, benadrukt Paul Janssen. Hij is infrastructuur-expert en was van oktober 2022 tot oktober 2023 interim-programmadirecteur Renovatie Binnenhof. ‘Het is het oudste parlementsgebouw ter wereld dat nog steeds in gebruik is. Allerlei bouwstijlen lopen door
elkaar. Er is een hoop noodzakelijk herstel nodig. Veel gebreken komen pas tijdens de verbouwing naar voren.’
Dat is één van de grootste oorzaken dat het project veel duurder uitvalt dan begroot, blijkt uit een recente voortgangsrapportage van (toen nog) demissionair minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken (CDA).
In juli 2015 kon de Tweede Kamer kiezen uit twee opties voor de renovatie. Optie één: een verbouwing die 5,5 jaar duurt en 450 miljoen euro kost, waarbij alle medewerkers op het Binnenhof tijdelijk verhuizen. Optie twee: een verbouwing waarbij het gebouw in gebruik blijft, maar waarbij de verbouwing minimaal dertien jaar duurt en ongeveer 550 miljoen euro kost. Uiteindelijk ging de Tweede Kamer
na veel discussie akkoord met de goedkoopste optie. Maar geen van beide begrotingen bleek uiteindelijk realistisch.
Toen de werkzaamheden in 2021 begonnen, ontdekten de verbouwers al gauw allerlei zaken die meer tijd en geld kostten dan verwacht. Ten eerste was het complex in veel slechtere staat dan gedacht. Bouwers vonden veel asbest, muren en plafonds bleken grotendeels verrot en er waren flinke lekkages. Zo bleek dat de Hofvijver op sommige plekken de Eerste Kamer instroomt.
De Jonge noemde de renovatie van het Binnenhof een ‘nachtmerrie voor bouwers, maar de ultieme droom voor archeologen’. Zij doen namelijk continu interessante vondsten. Denk aan resten van oude gebouwen op het Binnen-
hof, drie skeletten en een greppel uit de IJzertijd. Maar het kost ook extra tijd en geld om die archeologische schatten te beschermen. Verder zijn bouwkosten, lonen en duurzaamheidseisen voor de verbouwing flink toegenomen sinds de eerste schatting. ‘De Tweede Kamer wil een zo duurzaam mogelijke renovatie en dat is mooi, maar het kost extra geld’, zegt Visser. ‘Er zijn bijvoorbeeld extra laadstations nodig om al het elektrisch materieel op te laden.’
Terwijl de renovatie in 2015 nog op 450 miljoen euro werd geschat, stond de teller binnen een paar maanden na het begin van de werkzaamheden op bijna 720 miljoen euro.
Het grootste deel van die kostenstijging werd veroorzaakt door beveiligingsmaatregelen. In 2023 kondigde de minister een vertraging van twee jaar aan, naar eind 2028. Uit de meest recente voortgangsbrief (april 2024) blijkt dat de renovatie van het Binnenhofcomplex nog vele malen duurder wordt: het totaalbedrag komt uit op ‘zeker 2 miljard euro’. Bij het begin van het project werd al rekening gehouden met een kostenoverschrijding, maar een vier keer zo hoog bedrag had niemand voorzien. De Jonge noemde het in de brief een ‘gigantisch bedrag’, maar benadrukte ook dat de kosten ‘onvermijdelijk’ zijn om de doelen te halen. ‘Er is geen andere optie dan het doorzetten van het project. Er is geen plan B.’ Volgens deskundigen valt er nu al een hoop te leren van het project. De eerste les: wees rea-
listisch. Toenmalig programmadirecteur Janssen gaf operationeel leiding aan drie teams: de Eerste Kamer plus de Raad van State, de Tweede Kamer en het ministerie van Algemene Zaken. ‘Je zorgt voor verbinding tussen de teams en contact met de opdrachtgever.’ Zodoende weet hij veel van de gang van zaken in de praktijk. ‘Eigenlijk konden we pas echt beginnen met onderzoeken wat er nodig was toen de gebruikers eruit waren. Het is meer dan verwacht, maar tegenvallers zijn allesbehalve uniek. Je ontdekt pas echt wat je allemaal moet doen als je op weg bent. Ik ken ook niemand die bij de verbouwing van zijn eigen huis genoeg had aan het oorspronkelijke budget.’
Het is logisch dat er een bedrag genoemd moest worden, vindt Janssen. ‘Zo werkt de Rijksbegroting nu eenmaal. Maar de verantwoordelijke bewindslieden hadden veel duidelijker kunnen zijn over het feit dat niemand wist wat er precies achter die historische muren schuilging. De kosten waren vooraf simpelweg niet te overzien.’
Niet alleen bouwkundige verrassingen zorgen voor vertraging, vertelt Janssen. Ook de eisen die aan het Binnenhof worden gesteld zijn hoger dan gedacht. ‘In de tussentijd had de Tweede Kamer de motie-Jetten aangenomen om het budget voor de ondersteuning van parlementariërs met 10 miljoen euro per jaar te verhogen. Dat betekent dus meer werkplekken. Bovendien zijn de veiligheidseisen de afgelopen jaren verscherpt en moest het ontwerp worden aangepast. Het gaat zowel om bouwkundige wijzigingen als extra eisen aan cybersecurity.’
De verwachtingen van de renovatie nu zijn hoger dan vijf jaar geleden, zegt ook Visser. ‘Veilig, up-to-date, genoeg ruimte… wat dat allemaal inhoudt is anders dan in 2015 en het zal de komende jaren ook weer veranderen. Dat geldt voor eigenlijk elk groot bouwproject. Goedkoper wordt het nooit. En wie zuinig is, krijgt achteraf spijt.’
Janssen: ‘Ik hoop vooral dat we niet te sober bezig zijn. We trekken nu de hele zaak overhoop met de bedoeling om er de komende vijftig jaar vanaf te zijn. Doe het goed, doe het robuust.’
Maar laat beslissingen over aan de mensen die er verstand van hebben, benadrukken ze. Een andere reden voor de vertraging en kostenstijging is volgens de experts namelijk wat vakblad Consultancy.nl in 2019 beschreef als een ‘een heuse Binnenhof-soap, waarin architecten, politici en ambtenaren hun eigen belangen verdedigen’. Dit leidde al tot veel vertraging bij het ontwerpproces, schreef ook de vermaarde architect Bjarne Mastenbroek in een brief aan NRC Handelsblad in april 2024. Zijn kritiek was tweeledig: er was te weinig transparantie naar de burgers en te veel bemoeienis van politici. Het ging al fout bij de aanbesteding. De uitzonderingen op de openbare aanbestedingsregels omwille van de nationale veiligheid waren volgens hem overdreven.
‘Misschien kun je de klimaatinstallatie en de communicatievoorzieningen beter niet uitrusten met sensoren van Huawei of een andere producent waarvan je niet weet wat die met je data doet. [...] Maar de organisatie van de ruimten, het binnenbrengen van daglicht, wegbreken of toevoegen van muren, verduurzamen, restaureren van historische details, daar is allemaal niets geheimzinnigs aan. Als je dat gewoon laat zien en toont hoe mooi het wordt, betrek je het Nederlandse publiek erbij en gaan ze alleen maar meer van het Binnenhof houden.’
Mastenbroek vindt dat omringende landen waar hij werkte het beter doen. Daar worden de maquettes van nieuwe ontwerpen voor rechtbanken, parlementen of andere publieke gebouwen tentoongesteld in het gemeentehuis of de bibliotheek. ‘Het proces is transpa-
ranter en meer openbaar, zoals het hoort in een democratie. Maar op een gegeven moment is het ontwerp klaar en dan is het ook over met de inbreng van de stakeholders. Ook van die van de gebruikers. Want zo’n renovatie als die van het Binnenhof doe je niet voor één, twee of drie ambtstermijnen. Die doe je voor veertig of vijftig jaar. Dus dat laat je doen door mensen met verstand van bouwen.’
Tijdelijke gebruikers oefenden te veel invloed uit en dat zorgde eveneens voor vertraging, zegt ook Janssen. ‘Politici hebben zich te veel bemoeid met de plannen, soms speelden ze het via de media. Wat ik vooral heb geleerd van het project Binnenhof is dat je niet sterk genoeg kunt hameren op eenduidig bestuur vanaf het begin. Nu is het makkelijker, het is duidelijk hoe de lijnen liggen en de beslissingen worden genomen.’
ze door te sturen. Er staat iemand bij de deur en ik heb al vier borden geplaatst met pijlen en foto’s. De uitkijktoren staat aan de andere kant, daar hebben wij geen extra aanloop van. Intussen keldert de omzet. Het is verdrietig en oneerlijk.’
De horeca heeft dus last van de renovatie. ‘Maar voor winkeliers valt het mee’, zegt de Haagse winkelvastgoedadviseur Jacques Groenewegen. Samen met de gemeente Den Haag, ondernemers uit de Haagse binnenstad en vastgoedeigenaren maakt hij deel uit van de Taskforce Binnenstad. Zij gaan leegstand in het winkelgebied tegen. ‘Voor winkeliers zet de stijgende lijn qua omzet na corona nog steeds door’, vertelt hij. ‘Vooral de horeca heeft er last van, maar volgens mij is de positieve ontwikkeling in de Theresiastraat groter dan het negatieve effect rondom de bouwplaats.’
Intussen is de grootschalige verbouwing in volle gang. Dat heeft ook impact op de directe omgeving. De Haagse gemeenteraad is vooral ontevreden over de gebrekkige communicatie van het Rijksvastgoedbedrijf. Volgens wethouder Saskia Bruines krijgt de gemeente vaak pas op het laatste moment informatie over belangrijke zaken, bijvoorbeeld over de vertraging van twee jaar en extra bouwketen op het Buitenhof, het Plein en drijvende keten op de Hofvijver. Die uitbreiding van de werkplaats betekent nog minder ruimte voor de winkels en horeca rondom het Binnenhof. Verder maakten ondernemers zich vooraf veel zorgen over geluidsoverlast, bouwverkeer en teruglopende bezoekersaantallen.
Als tegemoetkoming aan de gemeente Den Haag en de ondernemers opende het Rijksvastgoedbedrijf in juli een uitkijktoren vlak bij de Hofvijver. De toren is gratis toegankelijk en biedt bezoekers de mogelijkheid het Binnenhof van bovenaf te bekijken tijdens de renovatie. ‘Met het uitzichtpunt blijft het Binnenhof ook tijdens de renovatie een belangrijke trekpleister voor de stad’, schrijft het Rijksvastgoedbedrijf. Maar niet voor iedereen biedt dat soelaas. Zo valt het grote terras van restaurant Luden BlueBox aan het Plein veel eerder in de schaduw door de hoge containertorens van de bouwplaats, merkt restaurantmanager Petra Velthuijsen. Verder houdt een groot metalen hek de aanloop naar het terras tegen. ‘Dit hek zou in mei weg zijn, op tijd voor het terrasseizoen. Maar het staat er nog steeds’, vertelt ze. ‘Ik probeer mensen aan de voorkant van het restaurant alert te maken op ons terras en
Groenewegen heeft zelf een kantoor naast de huidige, tijdelijke locatie van de Tweede Kamer. De buurt is in korte tijd flink veranderd, merkt hij. ‘Er is veel reuring en dat is positief.’ Het effect komt volgens hem deels door de verhuizing van de Tweede Kamer, dat nu tijdelijk is gehuisvest in het voormalige ministerie van Buitenlandse Zaken aan de Bezuidenhoutseweg. ‘De Theresiastraat was al in transitie: veel oude Hagenaars vertrekken en jonge gezinnen en expats komen hier wonen. Ook het toerisme neemt toe. Alle drukte wordt nog versterkt door de verhuizing van de Tweede Kamer.’
Welke gevolgen heeft dat voor de Haagse vastgoedmarkt? ‘Wij zien geen effect van de renovatie van het Binnenhof op de retail- en kantorenmarkt’, zegt Jorg Olie van Frisia Makelaars. ‘Dit is ook niet verrassend. Over het algemeen zitten er vooral lobbyachtige kantoren rondom de Tweede Kamer. Die gaan niet verhuizen voor vijf jaar, zeker niet voor zo’n korte afstand.’
Dat bevestigt Groenewegen. In het kantoorpand waar hij werkt is het wel iets drukker, maar dat zijn vooral ondernemers die tijdelijke ruimtes huren. Olie ziet wel iets meer horecagebruik in de Theresiastraat, die zich dicht bij het nieuwe tijdelijke onderkomen van de Tweede Kamer bevindt, ‘maar daar blijft het wel bij.’
De enorme omzetgroei van de horeca is deels tijdelijk, zegt Groenewegen. ‘De klandizie van de ambtenaren heeft een groot effect. Tenminste, doordeweeks. Op zaterdag is het minder druk en op zondag zijn er zelfs restaurants gesloten. Als het Binnenhof klaar is, keert de doordeweekse drukte vooral terug naar het Plein.’
Het is vooral geduld hebben, benadrukt Visser van adviesbureau Brink. Hij verwacht dat het Binnenhof uiteindelijk ‘een toeristische topattractie’ wordt. ‘Haagse ondernemers moeten nu even door de zure appel heen bijten, maar ze gaan hier ontzettend veel plezier van hebben.’ Wanneer, en hoeveel dat uiteindelijk gaat kosten, is nog afwachten.
Je ziet er weinig aan als je eromheen loopt. Niets verraadt dat er afgelopen 2,5 jaar voor zo’n 55 miljoen euro is verspijkerd aan het voormalige hoofdkantoor van ING, het eerste gemeentelijk monument van Amsterdam Zuidoost. Natuurlijk: de plint van het pand wordt niet langer gedomineerd door één partij. Er is horeca te vinden, winkeltjes, een internationale school, adviesbureaus en er wachten nog wat bedrijfsruimten op nieuwe huurders. Maar dat ziet er logisch en vanzelfsprekend uit. Alsof het nooit anders is geweest.
Wie het oude gebouw goed kent, ziet volgens directeur Frank Aalders van Kondor Wessels Amsterdam dat een paar oude onderdoorgangen zijn dichtgezet en veranderd in entrees. Dat gaf de mogelijkheid om meteen wat extra verhuurbare vierkante meters te realiseren. Alles is steevast uitgevoerd met dezelfde materialen, in dezelfde kleurstelling en met dezelfde detaillering als het origineel. Het valt nauwelijks op.
De bijnaam die het icoon van de Bijlmer in de volksmond altijd al had, het Zandkasteel, is inmiddels verheven tot officiële naam. Hij duikt her en der op, vooral bij entreepartijen en op deuren. Ook dat is nergens prominent of opdringerig. Dat de 65.000 m² grote kantoorkolos, met zijn karakteristieke gemetselde torens, aan een tweede leven is begonnen, schreeuwt hij niet van de daken.
Aalders wijst op misschien wel de belangrijkste architectonische ingreep die aan de buitenkant is gemaakt. ‘Als je goed kijkt zie je een soort Franse balkonnetjes voor een deel van de ramen. De kozijnen zijn daar verlengd tot aan de vloer, door de borstwering van metselwerk weg te breken. Het balkonhek bestaat uit een plaat van gelaagd veiligheidsglas, een klein stukje uit de gevel. Maar als je het niet weet zie je het niet.’ Maar balkons, óók Franse balkons, verraden woningen. Die vind je niet bij een kantoorgebouw. In totaal heeft Kondor Wessels 263 woningen in het Zandkasteel gerealiseerd. In grootte variërend van zo’n 40 tot 110 m².
Dat veel metselwerk onder de kozijnen aanzienlijk lichter van kleur is dan ernaast, betekent volgens Aalders niet dat daar ook nieuwe rollagen zijn gemaakt of metselwerk is vervangen. Het heeft vooral te maken met het feit dat de gemetselde gevels van het Zandkasteel behoorlijk achteroverhellen. Dat is het handelsmerk van het gebouw, om niet te zeggen de architectuur van Alberts & Van Huut. Maar het maakt dat de gevel veel gevoeliger is voor ophoping van vuil. De bakstenen en voegen onder de kozijnen worden beschut door de dorpels en blijven doordoor schoner dan het metselwerk eromheen. Regenwater kan daar vaak onbelemmerd over meerdere verdiepingen naar beneden sijpelen, blijft staan
en zet vuil af. Zo is de gevel van het Zandkasteel in de loop van veertig jaar flink vervuild geraakt. Aalders: ‘We hebben de gevel wel wat gespoeld met water en gehydrofobeerd. Maar de opdracht was nadrukkelijk niet om er weer een blinkend en stralend gebouw van te maken. Het hoefde er niet uit te zien alsof het nog maar net was opgeleverd.’ Hij verwoordt het mooi. Alsof behoud van het erfgoed en respect voor de architectuur altijd op de eerste plek stond. In werkelijkheid is het ook een kwestie van goed koopmanschap, weet hij ook. De verschillende ontwikkelaars die achtereenvolgens hun tanden gezet hebben in het project hebben de enorme ambities stap voor stap flink moeten bijstellen, omdat de businesscase anders niet rondkwam. Het zou veel te dure woningen opleveren voor de kwetsbare woningmarkt van de Bijlmer.
Toen VolkerWessels het icoon van Amsterdam Zuidoost zeven jaar terug kocht van ING, nam het de verplichting op zich om er direct een maatschappelijk relevante bestemming voor te vinden. Het mocht niet jarenlang leeg staan, want de bank was er beducht voor om publiekelijk aan de schandpaal te worden genageld, zoals KPMG eerder was overkomen. Dat verruilde in 2009 een amper twintig jaar oud pand in Amstelveen voor een nog groter gebouw een paar honderd meter verderop. Dat ging toen nota bene ook om een gebouw van Alberts & Van Huut.
wel op meer goedkeuring rekenen van de oorspronkelijk architect dan de variant met balkons en penthouses. Ook al had hij daar nog zo actief aan meegewerkt. Niet meer in tien, maar in zeven bakstenen torens zouden wo-
ningen komen. En niet vanaf de begane grond tot aan de bovenste verdieping, maar vanaf de tweede. Zo konden ze de binnenstraat en de bijzondere gedecoreerde ruimten die daaraan lagen min of meer ongemoeid laten. De ande-
Ontwikkeldochter G&S& van VolkerWessels betrok destijds meteen Max van Huut bij de herontwikkelingsplannen. Het idee was toen nog om in alle tien de torens van het complex woningen te realiseren. Van de plint tot de bovenste verdieping zagen ze plek voor zeker vijfhonderd woningen. Die zouden aangehangen balkons krijgen. Op het dak van het complex zagen ze ruimte voor extra bouwlagen met mooie penthouses. Maar dat bleek complex en pakte veel te duur uit. De plannen werden in een paar stappen aangepast om de businesscase sluitend te krijgen. Totdat de directie van G&S& op een bepaald moment in gesprek raakte met Wonam en Zadelhoff en besloot het pand aan hen te verkopen. De nieuwe eigenaren gingen nog even op dezelfde voet verder, maar na verloop van tijd kwam de uitgeklede variant in beeld. Volgens Aalders kon de sobere variant misschien nog
re drie torens transformeerde Van Wijnen tot een internationale school.
Voor aannemer Kondor Wessels was het wel zaak om alles in de binnenstraat goed te beschermen. Afdekken met een stevig zeil of stucloper volstond niet, er moesten veelal twee lagen dik multiplex overheen. Bijzondere details als de trapleuningen, koperen prullenbakken bij de liften, glas-in-lood bij de entrees en andere details vergden veel creativiteit van de timmerlieden. De lampen en andere ornamenten werden gedemonteerd en gingen tijdelijk in de opslag om later weer te worden teruggeplaatst. ‘Minutieus en arbeidsintensief werk’, verzekert Aalders. Op een gegeven moment besefte de bouwdirecteur dat de sculpturen in de centrale binnenstraat, hoe goed ze ook beschermd waren, weerloos zouden zijn tegen een onverlaat met een zwaarbeladen vorkheftruck. ‘Wat voor rekening zouden we dan wel niet aan de broek krijgen?’ vroeg hij zich ineens af. ‘Want niets zo subjectief als de prijs van kunst. Sommige objecten krijg je bij wijze van spreken gratis mee bij de kringloopwinkel, maar als ze kapot zijn en nieuw gemaakt
moeten worden, ben je zomaar tienduizenden euro’s verder. En dan heb je het alleen nog maar over de materiaal- en loonkosten, niet over de unieke waarde, die nauwelijks objectief is vast te stellen.’ Na uitvoerig overleg met Wonam en Zadelhoff kwamen ze een generieke prijs overeen. Die dekt globaal de herbouwkosten. Eén vaste prijs dus, voor elk kunstwerk. Kunstkenners zouden zich volgens Aalders waarschijnlijk een beroerte schrikken. ‘Max van Huut misschien ook wel. Maar het was een praktische oplossing, waar wij mee uit de voeten konden.’
Wat voor woningen er zijn verrezen boven de verdiepingen met al die sculpturen en bijzondere ornamenten kan hij helaas niet laten zien. Het komt erop neer dat met metal stud zeven voormalige kantoortorens zijn volgebouwd met appartementen. Ook de woningscheidende wanden zijn uitgevoerd in het lichtgewicht bouwsysteem. De collectieve gangen en trappenhuizen zijn richting de vides dichtgezet met brandwerend glas om overslag te voorkomen. De buitengevels waren, voor die tijd, goed geïsoleerd en daar
is verder niets aan gedaan. De woningen zijn aangesloten op stadsverwarming en voorzien van gebalanceerde ventilatie. De tientallen kilometers aan kabels en leidingen die daarvoor nodig waren zijn zoveel mogelijk weggewerkt achter de originele houten plafonds van de binnenstraat. Door de enorme afstanden die overbrugd moesten worden vormt dat een fikse kostenpost. Af en toe werd er een liftschacht geofferd om stijgpunten voor kabels en leidingen te krijgen richting de woningen. Vaak lukte het dan wel om elders een nieuwe lift te realiseren, met iets royalere afmetingen.
Overal waar Aalders door het gebouw stapt wijst hij op bijzondere hoekjes, leuningen, armaturen, ornamenten en andere details. Want rechte hoeken waren uit den boze in de filosofie van Alberts & van Huut, die organische architectuur nastreefden en zich lieten inspireren door de antroposofie. Alle originele details zijn zoveel mogelijk gehandhaafd. Ook de bogen bij de plafonds rondom de liften. Die doen wat vreemd aan in het ontwerp waarin vijfhoeken domineren. Maar Van Huut was volgens Aalders erg gehecht aan die rondin-
gen. ‘We moesten erachter zijn, vanwege alle leidingen en hebben ze daarna opnieuw moeten maken. Daar stond Van Huut op, dus dat hebben we gedaan.’
Aalders bekijkt het allemaal met de nuchtere en praktische blik van de aannemer. ‘Wilde Max bogen, dan kreeg hij bogen. Wilde hij gele deuren en kozijnen bij de liften, dan zorgden we daarvoor. Als het redelijkerwijs kon natuurlijk. Dat soort discussies heb je natuurlijk altijd met architecten. Dat is bouwen. De samenwerking met Max verliep trouwens fantastisch.’
De bouwdirecteur is ervan overtuigd dat Van Huut, van alle varianten die zijn bestudeerd uiteindelijk het meest tevreden is met het nu gerealiseerde ontwerp. Hoe enthousiast hij ook had meegewerkt aan de aangehangen balkons en penthouses op extra verdiepingen: dit bleef het dichtst bij het origineel. Het project heeft de Geurt Brinkgreve Bokaal gekregen, een prijs van de gemeente Amsterdam voor herontwikkeling en renovatie van erfgoed. ‘Die krijg je niet zomaar. En je moest eens zien hoe Max daar stond te glunderen.’
Dat concludeert Vastgoedmarkt na bestudering van beleidsnota’s, gespreksvoorbereidingen en gespreksverslagen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) over de periode december 2022 tot en met april 2024. Vastgoedmarkt verkreeg deze documentatie na een beroep op de Wet open overheid. IVBN en Neprom, die de belangen van respectievelijk institutionele beleggers en projectontwikkelaars vertegenwoordigen, stelden zich van meet af aan zeer assertief op, zo blijkt uit de stukken.
Beide brancheorganisaties maakten ook naar buiten toe geen geheim van hun inzet. Zo lobbyde IVBN al langer voor een ‘modernisering’ van het puntenstelsel, waarin sommige kenmerken van een huurwoning zwaarder zouden moet wegen. De aanloop naar de regulering was dan ook een uitgelezen moment om dit punt binnen te halen. Het is 2022. De IVBN trekt een hogere waardering voor een zuinig energielabel en eigen buitenruimte van een woning inderdaad over de streep. Daarnaast wordt de WOZ-cap opgerekt naar 187 punten en komt er een nieuwbouwopslag van 5 procent: verhuurders van woningen waarvan de start bouw voor 1 januari 2025 heeft plaatsgevonden, mogen daarvoor tien jaar lang 5 procent boven de nieuwe gemaximaliseerde huursom vragen om de businesscase rond te krijgen. De jaarlijkse huurstijging wordt vastgesteld op de cao-ontwikkeling plus een half procent.
Daar staat wel wat tegenover. IVBN en Neprom zeggen toe tot 2030 vijftigduizend woningen te bouwen. Althans, dat is hoe BZK de afspraken interpreteerde, zo blijkt uit de stukken. In feite beloven IVBN en Neprom niet veel meer dan ‘zich te committeren om
de inspanningen te leveren voor de bouw van vijftigduizend woningen tot 2030’. En ook die vage toezegging blijkt naarmate de tijd vordert in de praktijk boterzacht, zo ondervindt BZK al snel. Want ondanks de behaalde onderhandelingsresultaten, blijken IVBN en Neprom niet snel tevreden.
‘Deze partijen hebben bij ieder onderhandelingsmoment bij wijze van salamitactiek nieuwe eisen en wensen op tafel gelegd’, zo schrijft een ambtenaar in een beleidsnotitie. ‘Aan deze eisen en wensen is al voor een groot deel voldaan. Dat ten koste van de betaalbaarheid, waar partijen als VNG (Vereniging
Nederlandse Gemeenten, red.), Aedes en de Woonbond juist voor waarschuwden.’
Eind 2023 deelt woonminster Hugo de Jonge de laatste stand van zaken rond de voorgenomen huurregulering in een Kamerbrief. En inderdaad, IVBN en Neprom komen in reactie daarop opnieuw met ‘een aantal aandachtspunten’. Zo willen de brancheclubs de jaarlijkse huurprijsverhoging nog steeds koppelen aan de cao-lonen, maar ze willen er 1 procent bij: een half procentpunt meer dan eerder was overeengekomen. Ook vragen ze om een verhoging van de nieuwbouwopslag en een verlaging van de overdrachtsbelasting.
Deze punten herhalen IVBN en Neprom na het advies van de Raad van State.
Maar zijn de eisen nog wel relevant? Op 8 januari 2024 ontvangt het ministerie een doorrekening van het nieuwe puntenstelsel van IVBN, bestaande uit een ‘impactanalyse’ van de Wet betaalbare huur voor 77.871 woningen (47 procent van het totaal aantal huurwoningen dat door IVBN-leden wordt verhuurd). Op basis hiervan concludeert IVBN dat de objectivering en vereenvoudiging van het puntenstelsel voldoende zijn. De belangenvereniging is zelf verrast door de uitkomst. Toch stelt IVBN dat er nog steeds ruimte is voor verdere verbeteringen aan het puntenstelsel. Ze herhaalt haar eisen in ruil voor steun aan De Jonges huurwet. Zo blijft de overdrachtsbelasting van 10,4 procent een heet hangijzer. Datzelfde geldt voor de maximale huurverhoging. Ook eist IVBN extra pluspunten voor gasloze woningen met energielabels B en C en verdergaande beoordeling van de kwaliteit van de woninguitrusting. Na lange gesprekken en vooral door meer toezeggingen vanuit BZK, lijkt dan toch een akkoord ophanden. De Jonge wil per se bouwende, institutionele beleggers binnenboord houden en hij komt aan een groot deel van de eisen tegemoet. Zo verdubbelt hij de nieuwbouwtoeslag naar 10 procent en verlengt hij de regeling voor woningen waarvan de start
bouw gepland staat voor 2026. Daarna wordt de maximale huurverhoging met een half procentpunt verhoogd naar 1 procent plus de cao-ontwikkeling. Woningen met een hoog energielabel en veel buitenruimte krijgen meer punten, waardoor verhuurders meer kunnen vragen als ze een woning verduurzamen.
Toch spreekt De Jonge niet van een concessie aan de markt, zoals huurdersvereniging Woonbond suggereert. ‘De huurder heeft op den duur meer aan woningen die binnen de voorgenomen regulering wel worden ontwikkeld dan helemaal niet. Bovendien moet je rekening houden met de bredere gebiedsontwikkeling. We moeten voorkomen dat bijvoorbeeld de bouw van een woontoren stokt als door de nieuwe regelgeving het middenhuurdeel niet rendabel blijkt. Dat mag niet de showstopper zijn’, aldus De Jonge. Op 6 februari 2024 verstuurt hij het aangepaste wetsvoorstel naar de Kamer. Een dag later komen IVBN en Neprom middels een persbericht met hun reactie. De kop klinkt omineus: ‘Nieuwe huurwet dreigt nieuwbouw af te remmen’.
Portee: ook het aangepaste wetsvoorstel werkt volgens de branchepartijen contraproductief. ‘Deze wet leidt over de volle breedte tot dermate grote inperking van huren dat investeerders geen middenhuurwoningen kunnen realiseren zonder financiële steun vanuit de overheid. Dit brengt de bereidheid van beleggers en ontwikkelaars om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming van middenhuurwoningen ernstig in gevaar’, schrijven zij. Kortom: de tegemoetkomingen ‘zijn ontoereikend om tot 2031 de afgesproken nieuwbouw van vijftigduizend middenhuurwoningen te realiseren.’
Op het ministerie is men onaangenaam verrast. Zeker omdat IVBN en Neprom hiermee lijken terug te komen op de gemaakte prestatieafspraken, hoe vrijblijvend die ook zijn. Maar dan blijkt dat genoeg ook écht genoeg is voor BZK. Ambtenaren brengen vrijwel onmiddellijk advies uit aan minister De Jonge. ‘Richting IVBN adviseren wij de volgende lijn: verdere wijzigingen acht het kabinet niet wenselijk en met alle wijzigingen die al gedaan zijn, verwacht het kabinet nog steeds dat de partijen vijftigduizend woningen zullen gaan bouwen.’
Voorjaar 2024. Na een politieke draai van NSC en vooral PVV ontstaat een politieke meerderheid voor de Wet betaalbare huur. Sinds 1 juli is de wet van kracht. Verreweg de meeste Nederlandse institutionele partijen schaarden zich achter de wet. Liever regulering dan nog langer onduidelijkheid.
Het commitment van de marktpartijen aan de vijftigduizend middenhuurwoningen blijft intussen in het luchtledige hangen. Tot afdwingbare afspraken is het niet gekomen. De nieuwe woonminister Mona Keijzer (BBB) wil daarover later dit jaar op een speciaal belegde woontop alsnog bindende afspraken maken. In aanloop daarnaartoe kondigde het nieuwe kabinet aan de overdrachtsbelasting te willen verlagen naar 8 procent. Of dat genoeg is, zal moeten blijken.
Voor banken is vastgoed in goede tijden een cashcow en in slechte tijden een molensteen om de nek. Tot 2003 bleef de coöperatieve Rabobank – risicoavers als de leden zijn – dan ook ver van commercieel vastgoed. Dat veranderde met de komst van voormalige ABN Amro-bestuursleden Bert Heemskerk en Hans ten Cate. Met name Ten Cate hielp Rabobank over de drempelvrees. Op zijn aanraden kocht Rabobank in 2003 voor 415 miljoen euro vastgoedfinancier FGH Bank van de Duitse HypoVereinsbank. Op 1 december 2006 stapte de bank op zijn advies ook grootschalig in vastgoedontwikkeling met de acquisitie van Bouwfonds MAB Development voor 845 miljoen euro van ABN Amro. Het was toen de tweede keer dat Hans ten Cate een grootbank overtuigde om Bouwfonds te kopen. In augustus 1999 had ABN Amro een bod uitgebracht van 2,7 miljard gulden op Bouwfonds, terwijl de bank eerder had besloten zich helemaal uit vastgoed terug te trekken. De grootbank zat door te ruimhartige en onkritische hypotheekverstrekking namelijk met een slechte vastgoedleningenportefeuille in zijn maag. Op vastgoedbeurs Mapic in 1998 waren Ten Cate en Bouwfonds-bestuursvoorzitter John Simons overeengekomen dat Bouwfonds een 60-procentsbelang in deze portfolio nam.
Op dat moment was het in 1946 opgerichte Bouwfonds allang niet meer de maatschappelijk geëngageerde volkshuisvester van weleer. Vanaf 1980 moest Bouwfonds Nederlandse Gemeenten onder leiding van Simons vooral winst maken. Om nog marktgerichter te worden, haalde hij in 1992 Hollandsche Beton Groep-directeur Cees Hakstege binnen. In 1995 verwierf Bouwfonds op instigatie van
Hakstege Van Vlijmen Vastgoed. Eigenaar Jan van Vlijmen kende hij nog als ontwikkelaar van HBG-dochter Mabon. Het nieuwe Bouwfonds wilde voortaan grootschalig commercieel vastgoed in Nederland en Europa ontwikkelen. Hakstege zocht daarvoor een kapitaalkrachtige partner.
Met Bouwfonds – dat ABN Amro tussen 1999 en 2005 van 479 gemeenten overnam – wilde de grootbank in Nederland en Europa groeien: op de hypotheekmarkt en met de financiering en ontwikkeling van vastgoed, aldus toenmalig topman Rijkman Groenink. Onder de vleugels van ABN Amro kocht Bouwfonds in 2004 noodgedwongen ook MAB. Het ontwikkelbedrijf van Ton Meijer – onder meer bekend van Babylon Den Haag – was technisch bijna failliet door de risicovolle megaprojecten Frankfurt HochVier (PalaisQuartier), Domus Parijs en Oosterdokseiland Amsterdam. De totale blootstelling bedroeg 1,8 miljard euro, zou zoon Bart Meijer later vertellen aan Vastgoedmarkt. Als hoofdfinancier zag Bouwfonds zich daarop genoodzaakt heel MAB over te nemen.
Ook de vastgoedleningenportefeuille van Bouwfonds was niet brandschoon, ontdekte ABN Amro snel. Begin 2002 deed Justitie een huiszoeking in het Bouwfonds-hoofdkantoor vanwege een verdachte vastgoedtransactie door Willem Endstra en Klaas Hummel, waarvan beiden werden vrijgesproken. Ook al stond Endstra al een decennium te boek als bankier van de onderwereld, bij Bouwfonds had hij een kredietfaciliteit van honderden miljoenen. De raad van bestuur van ABN Amro noemde Bouwfonds niettemin ‘een pareltje’. Tot 2006 zou de vastgoedtak de grootbank 2,5
miljard euro winst hebben opgeleverd. Toch besloot ABN Amro in 2006 om Bouwfonds weer in de etalage te zetten. In juli 2006 vond ABN Amro in branchegenoten Rabobank en SNS Reaal de gewenste kopers. Rabo nam de ontwikkel- en vermogensbeheertak over, SNS kocht Bouwfonds Property Finance. De verkoop leverde ABN Amro een boekwinst op van 350 miljoen euro. Hans ten Cate, sinds zijn vertrek bij ABN Amro in 2000 Rabo-bestuurslid, stelde dat de koop was ingegeven door de wens een ontwikkelingstak op te bouwen. Bouwfonds MAB
Bouwfonds leverden echter geen bewijs op. Rabobank zelf liet PwC kort na de acquisitie eveneens onderzoek doen, nadat Rabobank Vastgoed-directeur Tjalling Halbertsma een gesprek had opgevangen over omkoping bij Bouwfonds. Halbertsma schrok zich rot van het PwC-rapport, dat volgens hem ‘leest als een thriller’. Ten Cate bleef echter volhouden dat er niets aan de hand was, verwijzend naar de ‘zeer zorgvuldige’ due diligence door Rabobank eind 2006.
Het Bouwfonds-echec leidde ertoe dat Rabobank brak met commercieel vastgoed. In mei 2013 viel het doek voor MAB Development, mede als gevolg van de diepe vastgoedcrisis die Nederland tussen 2008 en 2013 trof. In 2016 verdween de merknaam FGH Bank, nadat afschrijvingen van honderden miljoenen en onverkwikkelijke faillissementen ook het FGH-merk en de reputatie van zijn topman Peter Keur hadden bezoedeld. In 2018 werd tot slot de vastgoedvermogensbeheertak verkocht. Met deze ontmanteling is wederom een vastgoedinstituut verdwenen, concludeerde Vastgoedmarkt in september 2016.
Development was toen de enige ontwikkelaar die nog te koop was, aldus Ten Cate. Ruim een jaar later zou Rabobank de overname al betreuren.
De koop mondde uit in een pr-nachtmerrie voor de grootbank toen de vastgoedfraude rond Bouwfonds en Philips Pensioenfonds aan het licht kwam. Later bleek dat ABN Amro als eigenaar al nattigheid voelde. Twee onderzoeken van accountants- en advieskantoor PwC naar mogelijke fraude bij de ontwikkelingstak van
Het sociaal onderzoeksbureau Nomisma berekende vorig jaar dat de reële waarde van onroerend goed in Italië in de afgelopen vijftien jaar is gehalveerd. Ook voor de komende jaren wordt geen grote sprong voorwaarts verwacht. Maar er zijn uitzonderingen, in de eerste plaats Milaan. Als je in 2013 had geïnvesteerd in een Italiaans huis, zou je kapitaal tien jaar later gemiddeld met slechts 0,18 procent zijn gegroeid. Bij een bestaande woning zou je zelfs 3,7 procent hebben verloren, terwijl nieuwbouw 16,4 procent opleverde. Maar ook dat zou geen gelukkige belegging zijn geweest als je in aanmerking neemt dat de inflatie in diezelfde periode 19,1 procent bedroeg.
Die trieste situatie is het gevolg van economische, sociale en politieke omstandigheden waarvan de historie teruggaat tot het miracolo economico (de Italiaanse variant van het Wirtschaftswunder) van de jaren 60. Het toen verdiende spaargeld werd massaal belegd in staatsobligaties en huizen. Niet op de beurs,
waartegen de meeste Italianen nog altijd een diepgeworteld wantrouwen koesteren. Nee, beleggen in mattone (baksteen) was het parool, en als je al een woning had, dan kon er nog wel een tweede bij, want de prijzen gingen toch omhoog. En als je er illegaal wat bijbouwde, dan kon je de overtreding voor een luttel bedrag afkopen bij een regelmatig terugkerend condono, een soort absolutie van staatswege. In de jaren 90 kwam er als gevolg van de overgang van de lire naar de euro nog een fikse daling van de hypotheekrente bij en leken de bomen (en de flats) tot in de hemel te groeien.
Daaraan kwam een bruusk einde met de financiële crisis van 2008, die de Italiaanse markt nog altijd niet te boven is gekomen.
De huizenmarkt bleek een windhandel, woningprijzen kelderden met 20 tot 30 procent en het niveau van 2008 werd nooit meer gehaald. Het bleef hommeles tot 2015, waarna een kleine opleving volgde, die weer werd getemperd door eerst de pandemie en daarna
de verhoging van de hypotheekrente. Voor de komende jaren wordt een toename van de huizenprijzen verwacht, maar met niet meer dan 1,6 tot 1,8 procent per jaar. De pandemiejaren waren wel stimulerend voor het aantal transacties, is de ervaring van de Italiaans-Belgische vastgoedmakelaar Natasha Di Mario, die met haar bedrijf Advitalia vooral buitenlandse kopers adviseert. ‘Sinds 2016 is sprake van een zekere stabilisatie tot aan de covidperiode. Toen sloeg de vlam in de pan en kon aan de vraag nauwelijks worden voldaan. Dat duurde tot 2023. Nu is het weer rustiger.’
De officiële cijfers bevestigen haar indruk: het aantal in Italië verkochte woningen steeg van 569.000 in 2020 tot 784.000 twee jaar daarna en 710.000 in 2023. De plotselinge opleving was te danken aan de ‘Superbonus 110 procent’, een in 2020 ingevoerde reeks steunmaatregelen voor de bouwsector waarmee de toenmalige regering de door de pandemie
vastgelopen Italiaanse economie probeerde vlot te trekken. Particulieren, woongemeenschappen, woningcorporaties en verenigingen konden hun panden laten renoveren met 110 procent belastingaftrek, uit te smeren over vijf tot tien jaar. Dus als je een krot kocht en dat voor twee ton verbouwde, kon je tien jaar lang 22.000 euro van je belastbaar inkomen aftrekken. De benodigde kredieten zouden worden overgenomen door de banken, die vervolgens de betaling van aannemers en leveranciers voor hun rekening zouden nemen. De maatregel werd gepresenteerd als een uitvloeisel van Europese richtlijn 2018/844 inzake energiebesparing, waarmee bij de verbouwing uiteraard rekening werd gehouden.
De Superbonus bleek boven verwachting succesvol. Aannemers kregen volle agenda’s en nog steeds bepalen bouwsteigers, stortslurven en fris gepoetste gevels de aanblik van veel Italiaanse straten. Maar het aantal aangemelde panden, met inbegrip van kapitale villa’s en
zomerhuizen, kwam veel hoger uit dan verwacht, en daarmee ook de kosten. In plaats van enkele miljarden euro’s aan belastingderving waar de regering op had gerekend, staat de teller al op 160 miljard euro en daar komt de komende jaren nog het een en ander bij. Voor een land dat al een staatsschuld heeft van 3.000 miljard euro kan dat dramatische gevolgen hebben. Zodoende werden lopende subsidieregelingen naar beneden bijgesteld, weigerden banken nog langer kredieten over te nemen, kregen aannemers niet betaald en bleven duizenden mensen zitten met onbewoonbare, half opgeknapte panden.
‘De Superbonus leek zo mooi. Je kon goedkoop kopen en bijna gratis verbouwen’, zegt Di Mario. ‘Daar is ook veel op gespeculeerd. Wie er snel bij was en goede connecties had bij de bank, heeft geluk gehad, maar anderen, die niet met eigen geld konden kopen en ook niet bij de bank terechtkonden, zitten nu in de shit. En als dan de wetgeving ook nog eens elke twee weken verandert, weet je helemaal niet meer waar je aan toe bent. Het idee was goed, maar eigenlijk is de Superbonus een ramp geweest.’
Daarmee is Italië terug bij af. Een nieuwe crisis lijkt onwaarschijnlijk, maar er zijn te veel structurele hinderpalen om de hoop op een snelle groei te rechtvaardigen. In de eerste plaats de demografische crisis: de Italiaanse bevolking krimpt en vergrijst en dat beïnvloedt uiteraard de huizenvraag. De economische situatie is evenmin rooskleurig. Met uitzondering van het toerisme zit er geen groei in de Italiaanse economie. De lonen zijn al dertig jaar niet gestegen en blijven ver achter bij Noord-Europa. Een Italiaanse industriearbeider verdient gemiddeld 1.400 euro netto per maand, een ambtenaar 1.700 euro en een leraar met 35 dienstjaren 1.850 euro. Daarvan kun je geen hoge hypotheek of huur betalen.
Vraag en aanbod sluiten evenmin goed op elkaar aan. Op de markt worden vooral vierkamerwoningen aangeboden, als erfenis uit de tijd waarin de Italianen nog grote gezinnen hadden, terwijl de vraag in de eerste
plaats uitgaat naar driekamerwoningen. Ook is het aanbod overvloedig op het platteland, terwijl vooral in de steden woningen worden gezocht. Verder is door de gestegen rentevoet de schroom van de banken om hypotheken te verstrekken toegenomen. Zodoende worden zes van de tien aanvragen afgewezen en heeft maar 14 procent van de Italiaanse gezinnen (3,5 op 25,7 miljoen) een hypotheek. Circa 60 procent van de Italianen is daarentegen lastenvrij eigenaar van hun al dan niet geërfde woning, waar ze het liefst in blijven wonen. Volgens Gino Pagliuca, vastgoedspecialist van dagblad Corriere della Sera, zijn bovendien veel potentiële kopers kopschuw geworden door de Europese richtlijn Groene Huizen, op grond waarvan twee derde van de Italiaanse woningvoorraad aangepast moet worden aan de milieueisen van de Green Deal, met onvoorspelbare extra kosten.
Barend van Gilst, makelaar in Pergola, in de regio De Marken, wijst ten slotte op eigenaardigheden van zijn Italiaanse collega’s die niet altijd bevorderlijk zijn voor snelle transacties: ‘Je hebt hier één makelaar voor zowel aan- als verkoop, zodat je nooit weet voor wie hij of zij eigenlijk werkt. Ze maken geen taxatie, maar vragen klanten wat ze willen hebben en adverteren daar klakkeloos mee, ook als het bedrag volstrekt onrealistisch is. En terwijl in Nederland huizen gelikt worden gepresenteerd, zie je hier op een woningportaal als Idealista plaatjes met colaflessen en halfvolle asbakken. Zo verkoop je geen huizen.’ Italië is een land (sommigen zeggen: twee landen) met grote regionale verschillen, die zich ook weerspiegelen in de huizenprijzen. Volgens het Italiaanse ministerie van Financien ligt de prijs voor een gemiddelde Italiaanse woning op 1.345 euro per m². In het zuiden wordt amper de 1.000 euro gehaald, en nog minder in regio’s als Abruzzo (900 euro) en Molise (670 euro). In het centrum, met steden als Rome, Florence en Bologna, betaal je gemiddeld 1.683 euro, meer dan in het noorden (1.450 euro), waar Trentino-Alto Adige (Zuid-Tirol) eruit springt met 2.435 euro. Deze alpine regio is niet alleen een hot spot voor
binnen- en buitenlands toerisme, maar biedt ook een hoge levenskwaliteit en uitstekend functionerende diensten. Het woningaanbod is in de berggebieden daarentegen betrekkelijk schaars, terwijl de vraag volgens een recente analyse van het financiële dagblad Il Sole 24 Ore door de klimaatverandering in de komende jaren nog verder zal stijgen.
De werkelijke uitzondering, waarvoor vrijwel al het hierboven beschrevene niet geldt, is Milaan. De economische hoofdstad van Italië is kosmopolitisch, internationaal gericht, rijk en zinderend van activiteit. Dwars tegen de landelijke conjunctuur in zijn de huizenprijzen hier de afgelopen tien jaar met 45 procent gestegen en de verwachting is dat de – tussen Milaan en Cortina d’Ampezzo verdeelde – Olympische winterspelen van 2026 nog voor een extra impuls zullen zorgen. Een gemiddelde woning in Milaan komt nu op 3.100 euro per vierkante meter en 7.700 euro in het centrum. Het vinden van een betaalbare woning is in Milaan minstens zo lastig als in Amsterdam en de verwachting is dat de stad, die de afgelopen jaren een grondige facelift heeft ondergaan, nog populairder zal worden onder zakenmensen, creatieve geesten, expats, studenten en toeristen, waardoor nu al extreem dure woningen nog meer gaan kosten. Rome, de politieke hoofdstad, doet daarvoor niet veel onder, met een gemiddelde vierkantemeterprijs van 2.900 euro en 5.700 euro in het centrum. Buiten de ringweg kun je terecht voor gemiddeld 1.800 euro, maar dan heb je, meer dan in Milaan, te kampen met lange files en gebrekkig functionerend openbaar vervoer. De huizen in Napels zijn met gemiddeld 2.300 euro per m² duurder dan je zou verwachten. In de hoofdstad van het relatief arme zuiden is niet het centrum het duurst, maar de buitenwijken. Wie een wandeling maakt door de nauwe straatjes van levendige, maar niet al te chique wijken als Rione Sanità en Quartieri Spagnoli begrijpt waarom. In de hoger gelegen stadsdelen Vomero en Posillippo betaal je snel 4.000 euro per m², maar dan kun je genieten van een frisse bries en een schitterende blik op de Vesuvius en de Baai van Napels.
‘We hebben weinig nieuws gehoord’, mailt een ambtenaar van het ministerie van Binnenlandse Zaken aan collega’s. ‘Maar de sessie gaf wel weer wat scherpte aan onze aandachtspunten.’
De ambtenaar verwijst naar een vergadering eerder die dag op het ministerie. Medio mei 2022 kwamen daar afvaardigingen van het Centraal Planbureau (CPB), De Nederlandsche Bank (DNB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) langs om hun input te geven voor de voorgenomen regulering van de middenhuur.
De aandachtspunten logen er niet om, zo blijkt uit de reconstructie die Vastgoedmarkt begin 2023 maakte van de totstandkoming van de Wet betaalbare huur. Zo waarschuwde het CPB voor een ‘klassieke marktreactie’, mocht toenmalig woonminster Hugo de Jonge zijn plannen doorzetten: ‘Regulering betekent automatisch minder aanbod, doordat beleggers gaan verkopen.’
DNB deelde die zorg. Daarbij, als de huurmarkt door uitponding krimpt, dan daalt de verhuismobiliteit, vreesde de centrale bank. Hoeveel zittende huurders zullen hun positie op de huurmarkt nog durven op te geven voor bijvoorbeeld een nieuwe baan elders in het land?
Augustus 2024. Het Kadaster staaft met nieuwe cijfers dat beleggers, zowel institutioneel als particulier, inderdaad steeds meer woningen op de markt zetten. Zo’n twaalfduizend woningen stootten zij af in het tweede kwartaal van 2024. Bijna vijfduizend woningen meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Goed, door de nieuwbouwproductie blijft het huuraanbod nog op peil, maar dit evenwicht houdt waarschijnlijk geen stand. De bouwproductie kan het huidige uitpondtempo niet compenseren.
De verkoopgolf is prima te verklaren. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli dit jaar, ligt voor particuliere verhuurders de leegwaarde (wat de woning waard is op de kopersmarkt) in 95 procent van de gevallen hoger dan de marktwaarde (wat de woning waard is in verhuurde staat). Dit bleek afgelopen zomer uit onderzoek van hoogleraar Vastgoed Marc Francke van de Universiteit van Amsterdam. Uitgedrukt in concrete euro’s komt het verschil uit op gemiddeld 39.000 euro, met flinke uitschieters naar boven in de Randstad.
Dat gat is door de almaar stijgende huizenprijzen alleen maar gegroeid. Zo registreerde makelaarsvereniging NVM afgelopen kwartaal met een gemiddelde woningprijs van 468.000 euro een nieuw prijsrecord. Nooit eerder moesten kopers zoveel neertellen voor een doorsnee woning.
Afzwaaiende beleggers varen er wel bij. Zo ligt de gemiddelde uitpondwaarde in Amsterdam volgens de NVM op 472.000 euro en in Den Haag op 428.000 euro. Gezien de bandbreedte van de transactieprijzen, die in beide steden tot ver over de zes ton gaan, betalen particu-
liere kopers dikwijls nog veel meer. Dit zijn over het algemeen niet de bedragen die Heimstaden per verkochte woning mag bijschrijven. Daar heeft de Scandinavische belegger ook niet de portefeuille voor. Toch is de onderneming tevreden, sinds zij zich in oktober vorig jaar ontpopte tot de grootste uitponder van Nederland. Vrijwel haar gehele Nederlandse bezit komt ervoor in aanmerking. Zo’n twaalfduizend woningen verschijnen na mutatie mogelijk in de etalage.
De uitpondoperatie kan Heimstaden veel geld opleveren. De belegger had in juni 2023 nog 13.047 Nederlandse eenheden, waarvan 98,3 procent uit woningen bestaat, op de balans staan. Het bezit vertegenwoordigt een marktwaarde van ruim 2,5 miljard euro. ‘De leegwaarde van onze woningen is nu sowieso groter dan de marktwaarde in verhuurde staat’, zegt Edward Touw van Heimstaden. ‘We rekenden op een verschil van zo’n 30 procent, maar in de praktijk loopt dat op tot 40 procent.’
Heimstaden heeft inmiddels ruim 550 woningen uit eigen portefeuille aan particulieren verkocht. Maandelijks komen daar zo’n honderd woningen bij. In dit tempo is de doelstelling van 2.500 uitpondingen tot medio 2025 haalbaar, denkt Touw.
delijk voor minstens de helft van het rendementsverlies.’
Dat merkte ook Eres. De Canadese belegger is hard bezig om de gehele, bijna zevenduizend Nederlandse woningen tellende portefeuille van de hand te doen, vooral om de rentekosten af te dekken. Ook Heimstaden kampt hiermee. Andere institutionele beleggers zien dat pensioenfondsen door de gestegen rente overallocatie vrezen in vastgoed. Hun middelen verdwijnen naar andere assets of ze dienen redemptieverzoeken in. Tot slot schonen institutionele beleggers hun woningportefeuilles sowieso regelmatig op door verouderd bezit te verkopen.
De uitpondgolf is daarom een logisch gevolg
van de ontwikkelingen op zowel de kapitaalmarkt als op het Binnenhof, zegt Thijs Konijnendijk, hoofd onderzoek bij vastgoedadviseur Capital Value. ‘En wie niet met pensioengelden of eigen middelen belegt, loopt mogelijk tegen een herfinanciering aan, die door de gestegen rente een stuk duurder uitpakt’, zegt hij. ‘Beleggers waren gewend aan rentepercentages van 2 tot 3 procent. Maak daar nu maar 6 tot 7 procent van. Ook wordt het rendement van kleine, particuliere investeerders gedrukt in box 3. Grotere beleggers kampen met een verminderde renteaftrek en ook de huurprijsregulering raakt veel beleggers in de portemonnee. Dan kom je al snel uit op een negatief exploitatieresultaat.’
De consequentie hiervan volgt al snel na een
Heimstadens Nederlandse uitpondstrategie is volgens hem vooral voortgekomen uit ‘de stortvloed aan regelgeving’, zoals de Wet betaalbare huur. ‘Hierdoor merken wij 90 procent van onze Nederlandse portefeuille aan voor uitponding’, zegt Touw. ‘Op de andere markten waar wij actief zijn, ligt ons uitpondpercentage op gemiddeld 8 procent. Die landen kennen dan ook niet zo’n verregaande regulering als Nederland.’
Om die reden loopt de spread in Nederland dan ook veel sneller op dan in andere landen, zegt Touw. ‘Door het woningtekort lopen de huizenprijzen steil op, terwijl door regelgeving de huurinkomsten worden gedrukt. Die effecten blijven elkaar voorlopig versterken, vrees ik.’
Toch is het te kort door de bocht om de verantwoordelijkheid voor de uitpondgolf vooral op de overheid af te schuiven, denkt hoogleraar Vastgoedfinanciering Dirk Brounen van Tilburg University. ‘Ook als de regering helemaal niet had ingegrepen op de huurmarkt, dan nog was de positie van woningbeleggers aanmerkelijk verslechterd’, zegt hij. ‘De gestegen rente was de afgelopen jaren verantwoor-
simpele bierviltjesberekening, denkt Konijnendijk. ‘ABN Amro voorspelt voor dit jaar weer een huizenprijsstijging van 7 tot 9 procent. Zelfs als je vorig jaar een beleggingswoning kocht en dus een overdrachtsbelasting van 10,4 procent hebt betaald, dan heb je die met uitponden alweer bijna terugverdiend. Particuliere kopers betalen geen of weinig overdrachtsbelasting, dus dat versterkt het waarde-effect van uitponden nog verder.’
Maar het zijn lang niet alleen consumenten die azen op een uitpondwoning. Zo waren particuliere beleggers in het eerste kwartaal van dit jaar goed voor 40 procent van het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt, zo blijkt uit cijfers van Capital Value. Als een kopende belegger die over een uitpondstrategie en -afdeling beschikt zich aandient, dan wil je als verkopende belegger wel praten, vermoedt Konijnendijk. ‘Via zogenoemde indirecte uitponding kan de verkopende partij een stukje leegwaardegroei pakken omdat de kopende partij die inprijst. De koper speculeert vervolgens op verdere waardegroei en verkoopt de woning zodra de huurder vertrekt.’
Dit is al decennialang de werkwijze van de Limburgse vastgoedfamilies Daelmans en Grouwels. Zo kocht Grouwels Vastgoed in december 2022 voor 181 miljoen euro 628 verhuurde woningen van Bouwinvest tegen een bruto aanvangsrendement (BAR) van 4,21 procent. In mei 2023 rekende Daelmans, wederom met Bouwinvest, zo’n 33,5 miljoen af voor 118 verhuurde woningen tegen een BAR van 4,75 procent. De financiële klapper maken de Limburgers pas na mutatie. Dan worden de woningen verkocht.
Bedenk daarbij dat investeerders momenteel zo’n 70 tot 75 procent van de leegwaarde van een huurwoning betalen. Uitponden kan dus serieus geld opleveren. Zeker zolang de rente relatief hoog is, het woningtekort oploopt en particulieren bereid zijn financieel zeer diep te gaan voor een koopwoning.
En voorlopig lijkt aan deze situatie nog geen einde te komen. Volgens ABF Research duurt het nog tot zeker 2027 voordat de nieuwbouwproductie de benodigde honderdduizend woningen per jaar aantikt. Intussen lopen in dat jaar de laatste tijdelijke huurcontracten af en
is het verbod daarop definitief. Ook deze overheidsmaatregel maakt doorexploitatie voor veel woningbeleggers minder aantrekkelijk. Gevolg: meer verse aanvoer van huurwoningen voor de koopmarkt.
Geen wonder dat steeds meer professionele beleggers het bedrijfsmodel van Grouwels en Daelmans kopiëren. Maar wie hierover met ze wil doorpraten, staat vaak voor een dichte deur. ‘Overal lees je dat beleggers door uitponden bakken met geld verdienen’, zegt een woningbelegger die ‘onder geen beding’ bij naam wil worden genoemd. ‘Daardoor staan wij er maatschappelijk gezien weer gekleurd op. Maar de uitpondgolf is veroorzaakt door de rente en overheidsbeleid. Zaken waar wij geen invloed op hebben, noch om hebben gevraagd.’
Hoe het ook zij, het verdienmodel baseren op een uitpondstrategie is niet zonder risico’s. De vrees die het CPB en DNB tijdens de bijpraatsessie op het ministerie van Binnenlandse Zaken in mei 2022 uitten, lijkt nu uit te komen. Het aanbod op de huurmarkt neemt inderdaad verder af. Als er voor huurders minder te kiezen valt, dan daalt de mutatiegraad. Zeker in het betaalbare segment vertrekt een huurder pas na gemiddeld acht tot tien jaar. En dat kan vervelend uitpakken voor de ongeduldige belegger die woningen in verhuurde staat koopt met uitpondbedoelingen.
Uitponden is nu aantrekkelijk vanwege hoge consumentenprijzen, een voor beleggers guur fiscaal klimaat en hoge financieringslasten. Maar zodra in een of meer van die drie factoren verandering komt, dan kan het momentum zomaar weer verdwijnen.
Geheel ondenkbaar is dit niet. De Europese Centrale Bank stelde onlangs de rente met een kwart procentpunt naar beneden bij en zou in september een verdere verlaging aankondigen. Ook zou het nieuwe kabinet, op aanraden van het vorige, de overdrachtsbelasting van 10,4 procent mogelijk verlagen naar 8 procent om het investeringsklimaat daarmee te verbeteren.
Vallen deze twee scenario’s samen, dan kan nog dit jaar een geheel andere situatie op de woningbeleggingsmarkt ontstaan, zegt Thijs Konijnendijk van Capital Value. ‘Hierdoor verkleint de spread, waardoor doorverhuren, afhankelijk van de looptijd van je financiering, mogelijk weer aantrekkelijker wordt.’
Uitponden van verhuurde woningen daarentegen, is een traag proces dat zich slecht tot snel veranderende marktomstandigheden verhoudt. Wie mikt op het snelle geld, maar door een lage mutatiegraad nog voor onbepaalde tijd moet doorexploiteren, voelt vervolgens het volle gewicht van het overheidsbeleid op de huurmarkt, dat op zichzelf al een van de drijvende krachten achter de uitpondgolf is. En niemand weet hoe de rentestand en de woningmarkt ervoor staan als de huurders eindelijk zijn vertrokken.
Ook onder beleggers leeft het besef dat de uitpondtendens daarom niet eeuwig aanhoudt. ‘Ik ken inderdaad collega’s die opportunistisch inkopen om de woningen zo snel mogelijk uit te ponden’, zegt een woningbelegger. ‘Als dit langer duurt dan gedacht, dan zitten zij diep in de problemen. De rendementseis waarmee zij inkochten is dan niet meer haalbaar.’
Een dergelijke uitponddrang kan ook weer tot nieuwe uitwassen op de huurmarkt leiden. Sommige investeerders bieden zittende huurders met een vast huurcontract vertrekpremies aan die al snel tot tienduizenden euro’s kunnen oplopen. Anderen houden er
goedkopere, doch immorele methoden op na. Verscheidene landelijke media berichtten onlangs over verhuurders die huurders wegpesten om zo snel mogelijk de leegwaarde te kunnen opstrijken.
Dergelijke excessen komen voor, maar ze staan zeker niet symbool voor de huidige uitpondgolf. Beleggers die prima kunnen leven met een enkelcijferig rendement, niet tegen een herfinanciering aanlopen en geen acute haast hebben, staan beter voorgesorteerd. Uitponden is voor hen een optie, geen must.
En onder de streep hoeft, ondanks de rente en regelgeving, doorexploitatie ook helemaal geen ramp te zijn, zegt vastgoedeconoom Brounen. Zeker niet als je voor de lange termijn in woningen belegt. ‘In dat geval is 6 tot 7 procent volgens ieder tekstboekje in mijn vakgebied een heel normaal rendement ten opzichte van het risico’, zegt Brounen. ‘Dan heb ik het over het totaalrendement, waarin de waardeontwikkeling van de woning is meegenomen.’
Dit is ook hoe de meeste institutionele beleggers rekenen, aldus de Tilburgse hoogleraar. ‘Daarom hoorde je ze, op ASR en Heimstaden na, ook niet zoveel over de Wet betaalbare huur. Die kun je inprijzen. En de gevolgen van
de rentestijging zijn met een beleggingstermijn van zo’n dertig jaar ook wel te overzien.’ Het punt is volgens Brounen alleen dat behoorlijk wat particuliere beleggers daar geen genoegen mee nemen. Daar is volgens hem ook wel wat voor te zeggen. ‘Nadat voormalig woonminister Stef Blok de sluizen op de woningmarkt had opengezet, waren rendementen van 12 procent redelijk normaal. Als dat percentage waaraan je gewend was halveert,
dan is dat schrikken, ja. Maar feitelijk ga je terug van een meer dan uitstekend naar een redelijk rendement. Is dat echt zo erg?’
De vraag stellen is hem beantwoorden. Want particuliere beleggers reageren nogal emotioneel op veranderende marktomstandigheden, vindt Brounen. ‘Als je alleen maar gefixeerd bent op het BAR en in een korte tijd geld wil
verdienen: jammer dan, de wind is gedraaid’, zegt de hoogleraar. ‘Dat verklaart grotendeels ook de uitpondgolf. Er zijn zat beleggers die denken: shit, ik moet nú wegwezen uit deze markt.’
Natuurlijk is dat hun goed recht, beklemtoont Brounen, ‘maar als je zo redeneert, dan ben je wat mij betreft meer een ondernemer dan een belegger. De afgelopen tien jaar zat het investeerders door de disbalans op de woningmarkt
enorm mee. Ik gun iedereen zijn of haar zakelijke geluk, maar dat is geen grondrecht. Beleidswijzingen en fluctuerende rente zijn exogene risico’s die iedere belegger nu eenmaal loopt.’
Onder de grotere, particuliere beleggers bestaat al een tijdje de consensus dat door de veranderende marktomstandigheden alleen de ‘echte’ nog overblijven. Brounen is het daarmee eens. Beleggers met haast en afboekaversie verkopen aan geduldige investeerders met eigen middelen en een reële rendementseis, denkt hij. ‘Zij doen een prima belegging’, aldus Brounen. ‘De woningnood is immers nog lang niet opgelost, de grote vraag houdt aan. En de kans dat de rente binnen afzienbare tijd weer met 4 procent omhoogschiet, lijkt mij vrij klein.’
De Tilburgse hoogleraar heeft hiermee de conclusie van zijn analyse bereikt. Toch staat voor hem nog een vraag open: beleggers die nu hun woningen verkopen, kunnen aardig wat geld liquide maken, maar dan?
‘Ik hoor verhalen over crypto of aandelen, maar die beleggingen hebben een heel ander risicoprofiel. Voor logistiek hebben particuliere beleggers het budget niet, van retail hebben ze minder verstand. En beleggen in Spaans of Brits vastgoed, moet je dat nou echt willen?’ Volgens de vastgoedeconoom is ook een ander scenario mogelijk. ‘De rente kalmeert en hopelijk geldt dat straks ook voor de relatie tussen woningbeleggers en beleidsmakers’, zegt Brounen. ‘Alles wat we bespreken is nu emotioneel geladen. De gevoelstemperatuur is veel te hoog en dat snap ik. Het wantrouwen tussen de markt en de overheid is reëel. Zodra dat is verdreven, dan zouden ook de beleggers die nu zo snel mogelijk van hun woningen af willen op den duur weleens een heel rationeel sommetje kunnen maken. Eentje waaruit blijkt dat weer investeren in woningen misschien helemaal geen gek idee is.’
In de Rotterdamse Oostmaaslaan, nabij de Erasmus Universiteit, hangen talrijke makelaarsborden aan de gevels van de oudere appartementen van zo’n vijftig vierkante meter. Dit zijn beleggerswoningen waarop ooit een leuk rendement werd gemaakt, maar die nu naar de koopmarkt verdwijnen
Minstens tien te koop-borden komen van dezelfde makelaar. Karel Glazener, directeur-eigenaar van Baljon Makelaars, bevestigt dat hij de opdracht kreeg om tweehonderd woningen van lokale beleggers uit te ponden. En hij heeft er nóg enkele honderden in de pijplijn. ‘We brengen de woningen druppelsgewijs op de markt’, zegt Glazener, die vooral actief is in het hogere segment
De ‘starterswoningen’ in zijn uitpondvoorraad staan op een aparte pagina op zijn site. De verkoop ervan gaat niet vanzelf, vertelt Glazener. Zo klopt bij veel voormalige huurwoningen de huisnummering niet of moet nog een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht. Ook blijkt er vaak een recht op overpad te zijn, of moeten de appartementen nog kadastraal worden gesplitst. Daarnaast worden zowel een niet-zelfbewonings- als een oudersdomsclausule opgesteld. Tot slot kan de koper de verkoper ook als VvE-lid niet aansprakelijk stellen Het deert kopers niet: biedingen van 10 procent boven de vraagprijs zijn geen uitzondering Afvallers worden benaderd met het aanbod de volgende woning te bekijken. Zo wordt voorkomen dat alle woningen tegelijkertijd online komen. Starters kopen al dan niet met behulp van ouders de voormalige huurwoningen. De vrije huursector komt tegelijkertijd enorm onder druk te staan. ‘Deze gekte gaat ook ooit weer voorbij, ik gok dat het nog maximaal twee jaar duurt en dan komt er een nieuw normaal’, zegt Glazener Glazener is niet de enige makelaar in Rotterdam die zijn handen vol heeft aan uitpondwoningen. ‘Bel Ooms, die kunnen je vertellen hoe zij erin zitten.’
Jasper Kuijs, directeur Wonen bij Ooms Makelaars, bevestigt de uitpondgolf, maar wijst erop dat de term ‘uitponden’ een nieuwe lading heeft gekregen. ‘Wat wij nu zien is dat appartementen van 40 m² tot 70 m² die ontwikkeld werden als huurwoningen, op de koopmarkt terechtkomen. Het gaat hierbij om honderden woningen in de regio Rotterdam.’ Beleggers die vergunningen hebben gekregen om huurwoningen te ontwikkelen, moeten door de veranderende regelgeving hun businesscases herzien, zegt Kuijs. In het beste geval wordt de bouw doorgezet, maar dan als koopwoning. ‘Dan heb je het dus niet over huurwoningen die van de markt verdwijnen, maar over huurwoningen die nooit gebouwd gaan worden’, aldus de Rotterdamse makelaar. ‘Het zijn moeilijke besluiten als de belegger zich terugtrekt en de ontwikkelaar de woningen dan maar te koop zet.’
De koper van de nieuwbouwwoningen is doorgaans geen starter, ziet Kuijs. ‘Een starter wil nú kopen en er gaan jaren over het herontwikkelen van bouwprojecten die bedoeld waren als huurwoning. Dat zal effect hebben op het aanbod van de komende jaren.
Het aantal uitpondwoningen afkomstig uit de bestaande huurvoorraad, valt Kuijs dan weer tegen. Vaak gaat het dan om woningen met slechte energielabels. De eigenaren hebben geen zin meer om ze te verduurzamen. ‘Die extra kosten zijn naast regelgeving een belangrijke reden om uit te ponden. Los daarvan heb ik het idee dat er weliswaar veel wordt gepraat over uitponden, maar dat het daar vaak ook bij blijft. Het is maar net hoe de pet staat.’
In Amsterdam blijft het niet bij woorden, zegt Pieter van der Meyde van Amstelland Makelaars: ‘Sinds 1 mei 2022 zien wij verhuurwoningen uit de vrije sector verdwijnen richting verkoop.’ Zijn kantoor verkoopt volgens Van der Meyde 40 procent meer woningen dankzij uitpondende box 3-beleggers. ‘Je herkent de uitpondwoningen op Funda meteen: 50 m² tot 70 m², geschilderd en gestyled voor de verkoop.’
Hoewel een grotere koopsector in grote steden wenselijk is, gaat dit ten koste van de flexibele schil die vrije huursectorwoningen zijn, stelt Van der Meyde. ‘Het ministerie van Volkshuisvesting kan dat toejuichen, maar veel mensen zijn daar wel op aangewezen.’
Daarbij is het niet zonder risico om een woning van een belegger te kopen, stelt de Amsterdamse makelaar, net als Rotterdammer Glazener. Ook Van der Meyde neemt standaardclausules op in de koopovereenkomst die verkoper en makelaar vrijwaren van aansprakelijkheid. ‘In de ideale wereld koop je van een eigenaar-bewoner, niet van een belegger.’
Risico of niet, op elke woning in Amsterdam komen nog steeds veertig tot vijftig mensen af van wie tien een bod doen dat gemiddeld 12 procent boven de vraagprijs ligt. Met meer vraag dan aanbod is er nog steeds vertrouwen in de markt.
Waar Kuijs stelt dat jongeren bewust kiezen voor kleinere woningen en proberen zichzelf niet klem te zetten, wijst Van der Meyde erop dat juist zij dure huizen kopen in Amsterdam. Bijdragen van ouders, opa’s en oma’s, spaargeld en het tweede inkomen dat 100 procent wordt meegeteld zorgen ervoor dat jonge tweeverdieners kijken naar woningen van acht ton en meer Wat voor makelaars weer wel prettig is: de gemiddelde woonduur in Amsterdam bedraagt zeven jaar voor een koopwoning, terwijl mensen gemiddeld 27 jaar in een sociale huurwoning blijven zitten. Van der Meyde: ‘Natuurlijk zijn er veel mensen die graag kopen vanwege vermogensopbouw op de lange termijn, maar ik heb ook klanten die liever hadden willen huren dan kopen. Tijdens de vorige crisis werden mensen gedwongen om te verkopen, tegenwoordig worden ze gedwongen om te kopen.’
Het klinkt mooi, honderdduizend woningen bouwen, maar een overheid die keer op keer gewaarschuwd wordt dat met het voorgenomen beleid die honderdduizend woningen er niet gaan komen, luistert liever naar zichzelf dan naar de professionals. En dus zitten we in de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog. Want maatregelen als de hypotheekrenteaftrek, het toestaan van aflossingsvrije hypotheken, de verlaagde overdrachtsbelasting voor particulieren, de vrijstelling daarvan voor jongeren, de jubelton, het verhogen van Natio-
nale Hypotheekgarantie (NHG)-grenzen en de komst van diverse startersleningen, hebben er samen met de rentedaling en een inkomensstijging alleen maar toe geleid dat koopwoningen duurder zijn geworden. De koopwoningprijzen worden immers gedreven door de financieringsruimte plus de gerealiseerde verkoopwinsten van de eerdere woning van woningkopers.
En veel wetgeving die Volkshuisvesting via de vorige minister over de markt heeft uitgestort, in combinatie met de fiscale maatregelen, heeft ertoe geleid dat ook geliberaliseerde
huurwoningen onbetaalbaar zijn geworden. Bouwen voor de vrije verhuur is vrijwel niet meer winstgevend te krijgen, want dan moet je grote woningen bouwen. Goedkope kleine huurwoningen die niet zijn te liberaliseren, worden bij mutatie van de hand gedaan door vastgoedbeleggers en de overgebleven huurwoningen in de kleinere vrije sector worden tegen hoge marktprijzen verhuurd. Het nieuwe normaal lijkt een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen en een gestage stijging van huizenprijzen. Wie ooit is ingestapt in de koopwoningmarkt, als particulier of belegger, wordt slapend vermogend.
Peter van Gool: ‘Politici zijn niet dom, maar ze zijn politiek gestuurd. De woningnood is een politiek vraagstuk. Politici willen de crisis wél oplossen, maar geen impopulaire maatregelen nemen die dat mogelijk maken. Wil je vaart maken met bouwen, dan moet er meer gebied voor woningbouw worden
woningzoekenden, de outsiders, maar door de mensen die er al wonen, de insiders. Dat zijn vaak aanhangers van het banana-principe (build absolutely nothing anywhere near anything (or anyone).’
‘De woningproblematiek doet zich voor in vrijwel alle grote internationale steden: Berlijn, Parijs, Londen en New York. Overal is een tekort aan betaalbare woningen. Die zijn er wel, maar in het oosten van Duitsland of in midden-Frankrijk en in het binnenland van Spanje of Italië, waar de jeugd wegtrekt. In Nederland moet je twee keer modaal verdienen wil je nog een gemiddelde woning kunnen kopen. De geliberaliseerde huren zijn hier ook torenhoog. We betalen in Nederland relatief veel voor wonen vergeleken met andere landen. Je kunt huurprijzen wel limiteren of maximeren, of ingrijpen in de koopwoningprijzen, maar het enige wat werkt is het aanbod verruimen. En dat betekent condities creëren waardoor beleggers, ontwikkelaars en vastgoedondernemers kunnen investeren. ‘
toegewezen. Groen inruilen voor woningen. Maar wie wil zich daarvoor sterk maken? Bezwaarprocedures moeten eveneens korter worden, nimby-gedrag (not-in-my-back-yardgedrag, red.) belemmert woningbouw soms decennia.’
‘De hypotheekrenteaftrek, regulering van de huren: als je gekozen wilt worden, moet je snoepjes uitdelen en voor de verkiezingen belooft iedere politieke partij precies dat wat goed overkomt. Regulering van middenhuur leidt ertoe dat kleinere woningen die niet worden geliberaliseerd, verkocht worden. Fijn voor koopstarters, maar treurig voor mensen die op huren zijn aangewezen. Per saldo komt er geen woning door bij. In tegendeel; het aanbod zal eerder afnemen als beleggers minder gaan bouwen.’
‘Iedereen weet dat als je markten wilt verruimen en prijsstijgingen wilt beteugelen, dat je dan het aanbod moet vergroten. Het ingrijpen in prijsvorming en in toewijzingen is enkel symptoombestrijding. En ja, er zijn afspraken met provincies gemaakt, er zijn bouwgebieden toegewezen, waaronder water in diepzeehavens, maar dat is allemaal langetermijnwerk. Het gemeentelijke trapveldje beschikbaar stellen voor woningen voor asielzoekers is politieke zelfmoord. De politici die er zitten, worden niet gekozen door
‘Je moet ervan uitgaan dat iedereen zijn woning moet financieren, met krediet, met eerdere verkoopwinsten of met erfenissen. Zolang de rente laag blijft, de inkomens stijgen, banken ruime (aflossingsvrije) hypotheken blijven verstrekken, naoorlogse generaties bij overlijden eigen vermogen nalaten, de overheid vasthoudt aan maatregelen die lenen aantrekkelijk houden en de leennormen ruim, blijven de huizenprijzen stijgen. De al ontstane waardestijgingen voeden dit proces verder’.
‘Er is een zichzelf versterkend proces ontstaan. Veel overheidsmaatregelen zijn niets anders dan extra geld in de vorm van financiering in de markt pompen waardoor prijzen worden opgedreven. De hypotheekrenteaftrek heeft al heel lang een verstorende invloed. Koopwoningen worden fiscaal gesubsidieerd en (vooral de duurdere) huurwoningen niet. Deze verschillende fiscale behandeling geeft een ongelijke positie van woonsegmenten. Als je de koopsubsidies afschaft, daalt het budget van kopers omdat hun woonlasten stijgen. Maar ga maar eens aan je achterban vertellen dat je de hypotheekrenteaftrek wilt afschaffen en de overdrachtsbelasting wilt verhogen om de woningprijzen te laten dalen. Veel succes!’.
‘Geld lenen wordt moeilijker en duurder. Daarbij hebben mensen huizen gekocht in de veronderstelling dat je de rente kunt aftrekken. Als je dat plotsklaps afschaft, komen mensen in de problemen. Het huidige kabinet doet nu, net als het vorige kabinet, aan een
zeer geleidelijke afbouw, maar die is zo geleidelijk dat het nauwelijks effect heeft.’
‘De jubelton had een averechts effect. De woningmarkt was al krap en het gevolg was dat er alleen maar meer geld naar een krappe markt stroomde, waardoor de prijzen werden opgedreven. Degenen zonder jubelton kregen het moeilijker om huizen te kopen. Kijk ook naar de Wet betaalbare huur: populair om mee te schermen, maar in de praktijk leidt het niet tot meer woningen.’
‘Bij de behandeling van veel wetsvoorstellen, zoals dat voor invoering van de jubelton, heeft de Raad van State gewezen op de averechtse werking. Maar daar heeft een beetje politicus geen boodschap aan. De consequenties van veel goedbedoelde maatregelen kon je van tevoren uittekenen. Als je meer geld voor aankopen beschikbaar stelt maar de productie van de goederen niet vergroot, krijg je hogere prijzen en bij gefixeerde prijzen langere wachtlijsten. Intussen zijn er allerlei nieuwe groepen die met voorrang sociale huurwoningen hebben gekregen: asielzoekers, Oekraïners, mensen met sleutelberoepen. Maar uiteindelijk komt dit neer op het meer toegang geven tot langere wachtlijsten.’
‘Alle politieke partijen zijn tegenwoordig gericht op het nemen van populaire maatregelen. De huidige welvaartstaat is zo dichtgetimmerd en de macht van insiders is zo groot dat je veel maatschappelijke problemen eigenlijk niet meer kunt oplossen zonder drastisch ingrijpen. En dit laatste is onder normale omstandigheden politiek niet haalbaar. Er gebeurt dus ook weinig en problemen blijven bestaan. Veel kiezers zijn dus teleurgesteld geraakt in het oplossend vermogen van regerende “middenpartijen” en wijken uit naar uiterst rechtse of linkse partijen in de hoop
dat die partijen wel ijzer met handen kunnen breken. Dan ga je als verliezende middenpartij toch geen nare voorstellen doen, ook al zouden die nodig zijn voor het oplossen van het vraagstuk.’
‘Bouwbeperkingen moeten worden beslecht, nimby-gedrag moet worden tegengegaan en procedures moeten veel korter worden. Maar bovenal moet er meer ruimte voor woningbouw komen. Wij moeten varkens, koeien en kippen inruilen voor woningen. Er zijn veel meer van die dieren dan mensen in ons land en er is dus een enorm potentieel. Dat scheelt ook blijvende stikstofuitstoot.’
‘Je kunt immers veel meer bebouwen in Nederland dan we nu doen, er is voldoende landbouwgrond die gebruikt zou kunnen worden. In de uitleggebieden rond de grote steden zijn enorme groenstroken waar niets staat; in Amsterdam heb je hele stukken met bomen en rijbanen die nergens toe leiden.’
‘Maar niemand die het aandurft om dat aan te pakken. De gemeentelijke politiek heeft geen belang bij ruimtelijke verdichting. En in de landelijke politiek valt nu ook niet te tornen aan boerenbelangen’.
‘Op de korte termijn moet je een enorme financiële crisis krijgen waarbij inkomens dalen en de rente stijgt. Er zal heus wel weer een hapering optreden door een crisis of economische terugval, maar uiteindelijk zal er zonder vergroting van het aanbod niets veranderen. De vraag door immigratie en gezinsverdunning is zo hoog dat de bouw het tekort niet zomaar kan inlopen.’
‘Tenzij je een oorlogseconomie voor wonen uitroept, gebieden aanwijst voor verplichte woningbouw en geld beschikbaar stelt voor infrastructuur. Vroeger kon dat, maar nu niet meer. Vergeet niet dat Vinex-wijken veel woningen hebben opgeleverd. Je zou dan de hele wetgeving en regelgeving die gebouwd is om insiders te beschermen overboord moeten
gooien en daar is nu niemand voor te vinden. Kijk nou naar de asielcrisis. We kunnen op festivals voor duizenden mensen tijdelijke huisvesting bouwen, maar een beetje behoorlijke huisvesting voor asielzoekers of Oekraïners is moeizaam, ingewikkeld en sleept zich jaren voort. Het kan heus wel, maar er is geen politieke wil.’
ren die hun eigen bestaan bouwen in verlaten dorpen. Ze verbouwen groente en er ontstaat een pseudo-economie. Romantisch, maar dat is niet voor iedereen weggelegd.’
‘We zouden wat kunnen doen aan samenwonen, ik begrijp dat woningcorporaties daar open voor staan. En misschien moeten ouders hun woning in mootjes hakken en er appartementjes en flatjes van maken. Samenwonen, net als na de oorlog. Toen had je de inkwartiering waarbij mensen vreemden toegewezen kregen in hun woning. Maar dat past tegenwoordig niet meer in het denken van de gemiddelde Nederlander; het gaat gepaard met dwang. Maar er is nou eenmaal geen quick fix.’
‘Nee, dan was dat allang geprobeerd. De bottleneck is niet eens het bouwen, er is voldoende bouwcapaciteit, zeker met machinematige bouw of prefab bouwen. Het probleem is grond, en om dat aan te wijzen en beschikbaar te stellen, moet je alle regelgeving buitenspel zetten. Zie je het al gebeuren dat de minister dat doet? Weilanden aan de veeteelt onttrekken, die gaan bebouwen en dat vooral volhouden? Nee, dat soort maatregelen past niet in het huidige politieke bestel.’
‘Ik heb geen panklare oplossing voor mensen die thuiswonen; dat is een lastige vraag. Ik zie groepen jongeren naar Europa trekken om hun heil te zoeken in het buitenland. In de Franse Pyreneeën zie je enclaves van jonge-
‘Ja. Zeker de naoorlogse boomer-generatie, en de kopers na 2008 hebben enorme windfall profits. Iedereen die in de jaren 80 een beetje een huis kocht, is inmiddels miljonair zonder dat ‘ie er veel voor heeft moeten doen. Zonder al te veel eigen verdiensten zijn ze rijk geworden, ten minste op papier.’
‘Degenen die niet gekocht hebben maar bleven huren, hebben het nakijken. Er is een grote mate van ongelijkheid ontstaan tussen haves en have nots. Woningeigenaren laten vervolgens hun vermogen na aan hun kinderen en ook dat drijft de woningprijzen op. Doorstromers kunnen de boekwinst inzetten om nog duurdere woningen te kopen. Het is zoals gezegd een zelfversterkend proces geworden.’
‘Er kan morgen ook een derdewereldoorlog uitbreken; ik kan niet in de toekomst kijken. Maar de bevolking neemt toe, de gezinsverdunning gaat door en er wordt niet voldoende gebouwd. En in alle grote steden in de wereld speelt ditzelfde vraagstuk. Zolang het geld beschikbaar blijft komen, blijven de woningprijzen stijgen.’
De rentestijging van 2022 hakte er bij beleggers flink in. De waarden daalden en de transactiestroom droogde op. Inmiddels is er een andere realiteit waarin financiële markten een voorschot nemen op flinke renteverlagingen door centrale banken. Kunnen we nu het omgekeerde verwachten: stijgende prijzen en meer activiteit op de vastgoedbeleggingsmarkt?
Op de kantorenmarkt wordt dat nog best spannend. Het segment voelt nog steeds de schokgolven van de coronacrisis en de overschakeling naar het hybride werken. Kantoorgebruikers blijven nadenken over de hoeveelheid ruimte die ze écht nodig hebben. Vaak mondt dit uit in het afstoten van kantoorruimte. Het sein staat niet op ‘veilig’. In de periode vóór covid registreerde vastgoedadviseur Cushman & Wakefield een opname
van ongeveer 2,4 miljoen m² per jaar. In 2023 was dat nog 850.000 m². ‘Die schrikbarende daling zal mede komen door de aanhoudende worsteling bij corporates met de vraag hoeveel ruimte ze in de toekomst nog nodig hebben. Maar ook door het aanhoudende tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoren op toplocaties’, zegt Menno van Boxtel, hoofd sector kantoren bij Cushman & Wakefield. Het is alweer 2,5 jaar geleden dat de laatste coronamaatregelen in Nederland vervielen. ‘Maar de Nederlandse kantorenmarkt heeft de overgang naar hybride werken niet volledig verwerkt’, zegt Van Boxtel. ‘Het gebruik van het kantoor verandert nog steeds, ons beeld van de functie ook. Wel denk ik dat de totale opname niet veel lager kan. En dat die uiteindelijk weer groeit naar een gezond niveau.’ Trends onder eindgebruikers zijn volgens Van
Boxtel lastig aan te geven in een markt met zo weinig dynamiek. De schaarse transacties weerspiegelen eerder individuele dan algemene voorkeuren. ‘Het gemakkelijkst is het om het over onszelf te hebben. Bij Cushman & Wakefield komt de wens om meerdere dagen op kantoor te zijn steeds meer terug. Niet alleen om te vergaderen, maar ook om te leren en onderdeel van iets te zijn.’
Of de gebruikersmarkt de bodem heeft bereikt, daar moeten we dus een beetje naar gissen. En giswerk is geen stevig fundament voor een investering in een kantoorgebouw. Een rapport van CBRE kan meer houvast bieden: steeds meer werknemers komen weer naar kantoor. Die vastgoedadviseur baseert die bevinding op onderzoek bij honderd bedrijven met in totaal ongeveer 2,5 miljoen m². Ruim een kwart van de respondenten ver-
wacht de komende jaren een verdere terugkeer naar kantoor. Hoewel sommige bedrijven hun hoeveelheid kantoorruimte terugschroeven, zijn er ook partijen die juist groeien. Dit geldt vooral voor mkb’ers, die een toename in kantoorruimte verwachten. Corporates verwachten juist minder kantoorruimte te gebruiken.
Die terugkeer van werknemers naar kantoor kan beleggers moed geven. Maar getuige een ander onderzoek zit er nog veel lucht in de oppervlakte die bedrijven en organisaties in gebruik hebben. Iets meer dan drie dagen per maand lukt het werkgevers om genoeg mensen bij elkaar te brengen om een levendige werkomgeving te creëren, meldt vastgoedadviseur Colliers.
‘Voor de optimale werking van het kantoor is een bezettingsgraad van 50 procent tot 85 procent nodig. Bij deze opkomst is het goed vol, maar nooit te druk’, aldus Colliers. ‘De oplossing is dat bedrijven niet langer kantoorruimte huren op basis van de drukste dagen, maar sturen op levendigheid.’
‘Dat betekent kleinere kantoortuinen die passen bij de teamgrootte, minder vierkante meters en investeren in centrale samenwerkingsplekken voor de piekuren’, vervolgt Colliers. Het is dus de vraag of genoeg mensen naar kantoor terugkeren om de lege bureaus op te vullen. Zelfs wanneer je rekening houdt met gedeeltelijke omzetting van werk- in ontmoetingsplekken.
Zo houdt de druk op de gebruikersmarkt aan. Kunnen de huren de inflatie volgen? Van Boxtel: ‘Wel op de juiste plekken, de toplocaties. Maar in veel gebieden zien we de ontwikkelprojecten stagneren. De huurniveaus staan niet meer in een gunstige verhouding tot de ontwikkel- en bouwkosten. De rekensom klopt niet’, zegt Van Boxtel.
Door de zwakte van de gebruikersmarkt zijn kantoren een kwetsbare vastgoedbeleggingsmarkt. Veelzeggend zijn de prognoses van ABN Amro voor de waardeontwikkeling van commercieel vastgoed in 2025. De bank rekent op stijgingen met 3 procent voor woningen, 2 procent voor retail en 2 procent voor logistiek en bedrijfsruimte. Kantoren vormen het enige segment waar ABN Amro een waardedaling verwacht, met 2 procent. Terwijl de waardedaling al niet misselijk is: 17 procent in 2023 en naar verwachting 7 procent in het lopende jaar.
Dat speelt niet alleen in Nederland. De Europese Centrale Bank (ECB) waarschuwt financiele instellingen voor afwaarderingen op commercieel vastgoed en dan vooral op kantoren en retail. Meer dan in andere vastgoedsegmenten lopen de rendementen uit de pas met die van staatsobligaties.
‘Het is te vroeg om aan te nemen dat marktwaarden hun laagste punt hebben bereikt in
risicovolle sectoren, gezien de tijdsvertraging en, in sommige gevallen, de positieve vooroordelen die we hebben waargenomen in waarderingen’, schrijft de ECB. Anders gezegd: de bankentoezichthouder vindt kantoren en retail nog steeds overgewaardeerd. Aspirant-kopers vinden dat ook, getuige het lage transactietotaal op de beleggingsmarkt voor kantoren. Cushman & Wakefield registreerde in de eerste helft van dit jaar voor 635 miljoen euro aan transacties. Dat betekent een daling van 20 procent ten opzichte van de eerste zes maanden van 2023. Het totaal voor dat jaar lag op zijn beurt 60 procent lager dan in 2022.
Het probleem: verwachtingen. ‘Er is nog steeds een groot verschil tussen wat een koper wenst te betalen en wat een verkoper wil krijgen. Met volledig begrip aan beide kanten, dat wel’, zegt Stijn Moll, hoofd capital markets kantoren bij Cushman & Wakefield. Moll ziet een beperkte groep kopers. ‘Franse SCPI’s (real estate investment trusts, red.) kopen stabiele kasstromen met relatief weinig huurders. En relatief veel particulieren zijn aan de bal voor core+ en value add beleggingen.’
Wanneer een beleggingsmarkt in de buurt van de bodem komt, zijn durfkapitalisten er normaal gesproken als de kippen bij om koopjes te jagen. Voor de kantorenmarkt van 2024 gaat die vlieger niet op. Amerikaans private equity mijdt kantoren alsof ze een besmettelijke ziekte verspreiden.
Reden is de office hell in de Verenigde Staten. In het tweede kwartaal van 2024 bereikte de
leegstand volgens Cushman & Wakefield een recordniveau van 20,5 procent. Ter vergelijking: in Nederland stond op dat moment 8,0 procent van de kantoorruimte leeg, meldt de vastgoedadviseur.
‘Ik zou niet graag willen ruilen met een acquisiteur in Europa die voor Amerikaans private equity werkt. Die krijgt elke keer nul op het rekest. Omstandigheden in de Amerikaanse kantorenmarkt worden op Europa geprojecteerd, ook al is de kantorenmarkt hier veel gezonder’, zegt Moll.
‘Als Amerikaans private equity al in Europese kantoren wil stappen, is het tegen prijzen die voor de gebouweigenaren – naar mijn idee terecht – onacceptabel zijn. De rendementseisen zijn hoger geworden. In de beste jaren vond private equity 10, 12 of misschien 15 procent acceptabel. Nu zal dat voor sommige proposities richting 20 procent gaan. Relatief hoge rendementseisen, conservatieve aannames over onder meer exit-waarden, de grote benodigde investeringen: het zorgt er allemaal voor dat indicaties die private equity afgeeft erg laag zijn’, vervolgt Moll.
Door toenemende ESG-eisen zijn hogere investeringen in panden nodig. En je kunt, afhankelijk van de constructie, ook nog twee keer de overdrachtsbelasting van (nu nog) 10,4 procent om de oren krijgen. ‘Het is een ontzettende uitdaging om vastgoed te kopen waarop je binnen de investeringstermijn het beoogde rendement kunt maken. Het rendement bij de exit is ook nog eens niet te voorspellen, want de groep institutionele kopers laat zich even niet zien’, zegt Moll.
Bruto aanvangsrendementen voor prime product, waar een groot deel van de institutionele kopers zich op richt, gingen in Amsterdam van 3 à 3,25 procent begin 2022 naar ongeveer 5,5 procent nu, geeft Moll aan. ‘En daarvoor hebben we nog niet eens een echte referentie gezien. In Europa zien we af en toe een aankoop van een topgebouw voor een separate account van een van de bekende investment managers of een zeer kapitaalkrachtig
persoon op netto aanvangsrendementen van circa 4 tot 4,5 procent. Dit netto rendement komt overeen met circa 5 à 5,5 procent bruto aanvangsrendement voor bestaande Nederlandse kantoren.’
‘Er vinden ook bijna geen transacties plaats van core+ en value add proposities zonder noodzaak bij de verkoper. Is die noodzaak er wel, dan zijn het de particuliere beleggers die kopen, omdat ze wat flexibeler kunnen zijn met de investeringshorizon. Daarmee zit de markt voor de gebouwen waarin private equity is geïnteresseerd redelijk op slot’, aldus Moll.
Dat kan nog wel even zo blijven. ‘Eerst moeten partijen weten waar de markt naartoe gaat. Het is nog onduidelijk of de institutionele beleggers binnen die tijdshorizon van drie tot vijf jaar terugkomen op de rendementen die we ooit zagen.’
Voor particuliere beleggers zijn het dus interessante tijden. En particulieren kijken verder dan de panden van een paar miljoen euro. Ze doen volgens Moll mee in het prijssegment waar je normaal private equity ziet. ‘Vergeet niet: er zijn veel particulieren die een bestemming voor hun geld zoeken. Een deel van die partijen is wellicht wat minder bekend, maar belegt graag onder leiding van mensen die wel heel bedreven zijn met vastgoed. De rendementen in de businessplannen zijn nu natuurlijk erg aantrekkelijk’, aldus Moll.
Zo legde vastgoedontwikkelaar Edge met twee Nederlandse familiekantoren voor 150 miljoen euro de hand op Cross Towers op de Zuidas in Amsterdam. Een van die familiekantoren is het door Bas en Tim van Veggel geleide Timeless.
Eén ding kunnen particulieren niet: de afwezigheid van institutionele beleggers en private equity helemaal compenseren. Transactietotalen zijn dus nog steeds laag. Maar Moll ziet licht aan het einde van de tunnel. ‘We zien realiteitszin bij de eigenaren, de bereidheid om de nieuwe prijzen te accepteren. Dat gaat zich uiteindelijk vertalen in transacties. Het kan niet uitblijven.’
vier dit met ons mee!
Rompelman kijkt daarbij onder meer naar de waardeontwikkeling en het directe rendement van Nederlands vastgoed per ultimo, gerekend over de periode 1977 tot en met 2023. Hij analyseert de waardegroei – dan wel daling – en het netto huurrendement in procenten van respectievelijk kantoren, woningen en winkelvastgoed.
Uit die analyse blijkt dat de vastgoedmarkt het met name in de afgelopen vijf jaar zwaar te verduren heeft gehad. Zo was 2020 voor de performance van winkelvastgoed het slecht-
ste jaar ooit gemeten; voor kantoren en huurwoningen was dat 2023. Deze tegenvallende cijfers zijn volgens Rompelman te wijten aan corona, maar ook aan de rentestijging in de afgelopen twee jaar.
Rompelman baseert zich hierbij op resultaten van de MSCI Annual Netherlands Property Index, die de resultaten van een in doorsnee kwalitatief goede portefeuille analyseert. Sinds de index in 1995 van start ging – toen nog onder de naam IPD/ROZ Performancemeting – werd in 2023 de slechtste
totaalscore ooit gemeten voor Nederlands vastgoed.
Over het algemeen behaalde Nederlands vastgoed in 2023 een totaalrendement van -4,6 procent. Daarin zijn de positieve nettohuurinkomsten (4 procent) al verrekend. Maar misschien nog tekenender dan de geringe rendementen zijn de sterke afwaarderingen in die periode. De waarde van Nederlandse kantoren daalde met 15,4 procent; woningen en
winkels daalden met respectievelijk 8,6 en 4,1 procent. Alleen in 1984 en 1994 werden woningen meer afgewaardeerd (9,6 procent afwaardering in 1984; 9,7 procent afwaardering in 1994). De sterkste afwaarderingen voor winkels vonden plaats in 1981 (10,2 procent afwaardering) en in 2020 (8,5 procent afwaardering).
‘Het gemiddelde totale rendement over de periode 1995 tot en met 2023 laat een wisselend beeld zien’, licht Rompelman toe. Het totale rendement voor kantoren komt in die periode
uit op 6,5 procent. ‘De waardegroei was per saldo precies 0,0 procent.’
Woningen brachten in deze periode – vergeleken met winkel- en kantoorvastgoed – het hoogste rendement op: een totaal van 8,7 procent, waarvan 4,4 procent waardegroei en 4,3 procent huurinkomsten. Winkels behaalden een lager totaalrendement (7,2 procent), waarvan 0,8 procent waardegroei en 6,4 procent huurrendement.
De huidige koers zet mogelijk door, met scherpe afwaarderingen voor kantoorvastgoed.
MSCI stelde tijdens de Mipim in het voorjaar van 2024 dat kantoren in Nederland – en elders in Europa – mogelijk met nog 20 procent in waarde zullen dalen door aangescherpte milieueisen. Kantoren in Amerika, merkt Rompelman op, zien zich hier waarschijnlijk minder mee geconfronteerd. ‘Dit omdat daar het hele klimaatissue minder speelt dan hier.’
De kantorensector vertoont schommelingen als het aankomt op het totale aanbod. Waar het totale kantooraanbod in 1974 nog 970.000 m² besloeg, was het in 1991 meer dan verdubbeld tot 2,2 miljoen. In 2015 bereikte het totaalaanbod een absolute top, en vernegenvoudigde het niveau van 1974 tot 8,7 miljoen m². Maar anno 2024 is nog maar de helft van dat aanbod over: 4,4 miljoen m².
Wederom is het coronavirus hier de boosdoener. Door de lockdowns werd thuiswerken gestimuleerd, en Nederland is op dit gebied koploper in Europa. Rompelman licht dat toe met cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daaruit blijkt dat per 2023 12,7 procent van de werkenden tussen de 15 en 65 jaar, oftewel 1,3 miljoen mensen, meestal thuiswerkt. 39,2 procent – oftewel 3,8 miljoen mensen – werkt soms thuis. ‘Van de 1,3 miljoen mensen die meestal thuiswerken, vormen IT’ers de grootste groep’, licht Rompelman toe. Samengenomen werkt ongeveer 10 procent van alle werkenden in de 27 EU-lidstaten meestal thuis; 22 procent werkt soms thuis.
Hoewel thuiswerken een thema van de laatste jaren is, is duurzaamheid al sinds de jaren 70 een hot topic voor de kantorensector. Met name het energiezuinig maken van kantoren staat daarin centraal. ‘Huurders, dan wel partijen die zelf in hun bedrijfshuisvesting voorzien, verlangden dat’, aldus Rompelman. ‘Projectontwikkelaars en beleggers gingen daar – uiteraard – in mee. Zo niet, dan dreigde immers leegstand en dus waardedaling. Dit beleid is tot de dag van vandaag voortgezet.’
De top-huurprijzen voor eersteklas kantoorruimten zijn in de afgelopen vijftig jaar gestegen. Amsterdam kwam daarbij duidelijk
boven de inflatie in die periode uit; Utrecht lag er een stukje onder, en in vijf overige steden – Arnhem, Rotterdam, Den Haag, Groningen en Eindhoven – wisselde dat beeld, met Den Haag als hekkensluiter. Over de gehele periode bezien blijkt dat alleen Amsterdam Buitenveldert er bovenuit steekt met – dankzij de Zuidas – een huurgroei van 510 procent. Amsterdam-Centrum volgt de inflatie precies, met een stijging van de huurprijs van 310 procent sinds 1974. De andere locaties liggen daar net onder; zij maken niet de gehele periode goed.
‘In het algemeen kan worden vastgesteld dat de topkantoren toch in zekere mate – en de echte top helemaal – een bescherming hebben geboden tegen de inflatie’, stelt Rompelman. ‘En dat was precies de reden waarom nationale en internationale beleggers vanaf de jaren 70 in deze sector zijn gaan investeren.’
Het aanbod van logistiek vastgoed en bedrijfsruimten is in de afgelopen jaren sterk gedaald. In 2023 ligt het met een totaal van 6 miljoen m² op het niveau van 2003. Dat ligt ver beneden de top van 9,7 miljoen (gemeten in begin 2016).
‘De daling komt vooral voor rekening van het geringere aanbod in algemene bedrijfsruimten. Het komt niet van die in de puur logistieke sector’, zegt hij. ‘In de 6 miljoen m² van eind 2023 bedroeg het aanbod van logistieke ruimten volgens Industrial Real Estate Partners 2,8 miljoen m². Dat is een grote stijging.’ Sinds kort voor de eeuwwisseling zijn het vooral logistieke centra die de hoogste huren halen. Bezien over de afgelopen vijftig jaar stegen de huren in Eindhoven boven de inflatie. ‘De spectaculaire groei bij de hightechbedrijven is daar debet aan’, analyseert Rompelman. Ook in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag stijgen de huren boven de inflatie. Alleen in Twente was dit niet het geval.
Over de opnamecijfers is, gemeten over de gehele periode 1974-2024, minder te zeggen. Dat komt volgens Rompelman doordat de verhuur- en verkoopmarkt, zeker in de eerste decennia, slechts “over de toppen van de markt heen” in beeld kon worden gebracht.
‘En dit hing ermee samen dat ondernemingen tot omstreeks de eeuwwisseling, anders dan bij kantoren, voor het grote merendeel zelf in hun bedrijfshuisvesting voorzagen’, licht hij toe. ‘Zij bouwden dus voor eigen gebruik.
Inzicht in wat er macro gebeurde werd slechts ad hoc gegeven, en dus werden te weinig transacties gemeld om tot een afgerond totaalbeeld te komen.’
Pas sinds de jaren 90 komt daar voorzichtig verandering in. In 2023 komt het gemiddelde van de verschillende marktonderzoekers uit de vastgoedadviessector op ruim 4 miljoen m² opgenomen ruimte. Dat is een daling van twintig procent ten opzichte van 2022. Twee miljoen m² zou betrekking hebben op logistieke gebouwen, en het overige deel op productieruimten of gemengde functies. ‘De daling van de verhuren van de logistieke ruimten zou mede veroorzaakt worden door een tekort aan beschikbare ruimten’, stelt Rompelman, ‘Maar het kan ook zijn dat de al twee jaar stagnerende online verkopen van fysieke producten van invloed waren.’ De retailsector ondervond in de laatste jaren een sterk negatieve invloed van corona op de bestedingen in fysieke winkels. Dit komt echter niet tot uitdrukking in de leegstand. Volgens Locatus bedroeg die begin 2020, dus vóór de uitbraak van het virus, circa 7,3 procent. Begin 2024 was die iets gedaald naar 6,2 procent, met uitzondering van de Spuistraat in Den Haag. Waar corona de leegstand nauwelijks heeft beïnvloed, heeft het virus de tophuren een flinke optater gegeven. Huurders betaalden in 2018 per ultimo nog 2.950 euro per m² in de Kalverstraat in Amsterdam, anno 2023 daalde dat naar 2.500 euro. De Spuistraat in Den Haag volgt die trend (1.350 euro in 2018; 1.000 euro in 2023), evenals de Lange Elisabethstraat in Utrecht (1.600 euro in 2018; 1.200 euro in 2023) en de Kleine Staat/Grote Staat in Maas-
tricht (1.600 euro in 2018; 1.500 euro in 2023). ‘Bij de huurprijzen op de vijf binnenstedelijke topwinkellocaties is er sinds begin 2019 maar één die de storm die in de winkelsector optrad heeft doorstaan: de Lijnbaan in Rotterdam’, aldus Rompelman. ‘En succesvol ook’, voegt hij daaraan toe. ‘Er heeft zich hier duidelijk een inhaaleffect voorgedaan na de achteruitgang die eind 2018 werd genoteerd.’ Huurprijzen aan de Lijnbaan lagen in 2018 nog op een niveau van 1.550 euro per m². In 2023 was dat 2.000 euro per m². Sinds het einde van het vorige decennium wordt de hoogste huurprijs behaald in de P.C. Hooftstraat in Amsterdam. Huurders moeten daar per m² circa 3.000 euro neertellen. Internationaal gezien worden volgens diverse onderzoeken de hoogste huren betaald aan Upper 5th Avenue in New York. Huurders betalen daar gemiddeld 20.400 euro per m². De Via Montenapoleone in Milaan volgt op de tweede plek, met 18.000 euro per m².
Van alle categorieën vastgoed is er niet één die kan opboksen tegen de eigen woning. Dit is met afstand de meest waardevaste categorie onroerend goed geweest in de afgelopen vijftig jaar. Hoewel er in die tijdsspanne ook periodes waren met soms langdurige daling en stagnatie, zijn de prijzen sinds eind 1975 in totaal rond de 825 procent gestegen (gemeten per eind 2023). Dat komt neer op een stijging van drie keer de inflatie in diezelfde periode. De prijsstijging en het dalend aanbod weerspiegelen de spanning op de koopwoningmarkt (en de huursector), aldus Rompelman. ‘De (hypotheek)rente had ook duidelijk invloed toen deze in 2022 door verschillende crises steeg, met een kortstondige daling van de koopprijzen tot gevolg’, analyseert hij. Desondanks steeg het uitstaande bedrag aan woninghypotheken van 710 miljard euro in eind 2018 tot bijna 810 miljard euro eind 2023, terwijl de schuldquote van hypotheken in het bruto nationaal product daalde van 94 tot 80 procent.
Gemiddeld wordt – eind 2023 – 434.000 euro betaald voor bestaande woningen. Regionaal verschilt dat sterk. Bloemendaal, Aerdenhout en Blaricum staan met een gemiddelde van 1,1 miljoen euro aan de top; Pekela staat met 215.000 euro als ‘goedkoopst’ genoteerd. Kanttekening hierbij is dat dit kleine markten zijn. Van 1975 tot 2014 liep Amsterdam min of meer gelijk met het landelijke gemiddelde, met enkele schommelingen naar boven (tot tien procent) of juist naar beneden. Vanaf 2017 gaat het echter hard met Amsterdams vastgoed, tot een gemiddelde van 543.000 euro per eind 2023. De verkoopprijs van appartementen in Groot-Amsterdam lag in die periode op gemiddeld bijna 7.500 euro per m², met als uitschieters 20.000 euro per m² aan de Dam en het Valeriusplein. ‘Ter vergelijking: topappartementen in Monaco doen tot 65.500 euro per m², en soms nog meer’, voegt Rompelman daaraan toe. ‘In Hongkong ligt dat op 45.000 euro per m². Dat zijn de twee duurste steden ter wereld.’ Hoe zit het met de gemiddelde vraagprijzen? Die bedroegen eind 2023 landelijk omgerekend naar alle type woningen 441.000 euro, ofwel 2 procent hoger dan de gemiddelde verkoopprijs. ‘In Amsterdam is het verschil veel groter’, licht hij toe. ‘Daar was eind vorig jaar de gemiddelde vraagprijs 707.000 euro, oftewel zo’n 30 procent hoger dan de gemiddelde verkoopprijs.’ Er worden dus blijkbaar vooral minder dure woningen verkocht. Er zijn naast pieken ook dalen op de Nederlandse woningmarkt. ‘In 1978 werd een piek bereikt met een gemiddelde prijs per verkochte woning van 90.000 euro; toen kwam de crisis en daalde het gemiddelde tot 60.000 euro in 1985. Het duurde tot 1993 eer de prijs van 90.000 euro uit 1978 weer werd overschreden’, aldus Rompelman. En de huidige trend? Die stijgt gestaag. ‘Na de financiële crisis van 2008 waren er flinke prijsdalingen, maar vanaf 2014 per saldo is er herstel in crescendo tot in 2024.’
Parkeerboxen zijn schaars, en parkeerplekken worden dat ook. Tegelijkertijd zijn ze relatief goedkoop, hoewel je het geld wel moet hebben liggen, aangezien banken geen hypotheek op parkeerplekken verstrekken. En hoewel parkeerplekken in alle steden in Nederland een gewenningsprijs hebben waarvoor makelaars ze aanbieden, ben ik ervan overtuigd dat een parkeerbox precies dat waard is wat je ervoor vraagt. Zo kocht ik ooit in februari een box voor 38.000 euro, die ik in december van hetzelfde jaar voor 75.000 euro verkocht. Om twee redenen: 1. ik vond dat er een significant verschil moest zijn tussen een parkeerbox en een parkeerplek en 2. ik had 75.000 euro nodig.
De eerste die reageerde op mijn Funda-advertentie was een makelaar die geïnteresseerd vroeg hoe het liep, de verkoop. Fantastisch – uiteraard. Wat denk je zelf?! Mooi, zei hij, hij had er namelijk ook een paar dus als dit goed ging, dan zou hij ook kunnen verkopen tegen die prijs. De tweede die belde was een belegger, die me erop wees dat de gangbare prijs voor de boxen rond de 40.000 euro lag. Maar dat hij bereid was er 45.000 euro voor te betalen. Vriendelijk doch dringend liet ik hem weten dat de parkeerboxen naar mijn mening zwaar ondergewaardeerd waren, dus dank voor het aanbod, maar nee.
De derde die belde kwam ’s avonds kijken en kocht hem ter plekke zonder onderhandelen. En zie daar: eigenhandig had ik, zonder makelaar, de nieuwe prijs voor parkeerboxen in de wijk neergezet. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat ik de volgende box die ik voor een ton wilde wegzetten niet verkocht kreeg en straks voor 95.000 euro ga aanbieden. Ik kreeg wél een bod van 75.000 euro, maar dat wimpelde ik af. Mijn credo is simpel: jij wilt een box, ík heb er een. En iedereen weet dat parkeerboxen schaars zijn.
Kortom parkeerboxen: tóp. Zeker in de binnensteden, waar parkeerplekken verdwijnen en luxere appartementen beter verkocht worden mét een plek. Zo zijn bij de Cooltoren in Rotterdam de parkeerplekken verkocht met een biedingstraject. ‘Vanaf 50.000 euro kon er geboden worden’, vertelt Jasper Kuijs, directeur bij Ooms Makelaars in Rotterdam. ‘Je ziet dat er substantieel te weinig parkeerplaatsen zijn bij de woontorens in de binnenstad en de markt gaat ervan uit dat ze waardevast zijn. Ik zie parkeerplekken alleen maar in prijs toenemen. Ook omdat er bij de nieuwe gebouwen minder parkeerplekken komen.’ Op dit moment wordt de duurste parkeerplek (plék, geen box!) aangeboden in Amsterdam – je zou bijna zeggen ‘waar anders’ – voor 495.000 euro in een parkeergarage onder de P.C. Hooftstraat. In dezelfde parkeergarage wordt een plek aangeboden voor de helft van het bedrag. Het verschil? Die van een half miljoen heet met een lengte van 4,64 meter en een breedte van 3,85 meter (in totaal dus 18 m²) ‘groot’ te zijn. Je kunt er niet alleen een grote auto parkeren, maar zou er ook nog een scooter bij kunnen zetten, aldus de medewerker van het verkopende makelaarskantoor.
Op straatlengte afstand volgt de duurste parkeerplek van Rotterdam: een garagebox van
33 m² voor de prijs van 89.000 euro. De plek in Amsterdam is ook te huur voor een bedrag van 750 euro per maand. Kuijs zegt dat in Rotterdam 275 euro al de bovenkant van de markt is. ‘Dat is dan in een commerciële parking, bijvoorbeeld bij De Rotterdam op de Wilhelminapier. In dat complex kun je alleen een parkeerplek huren in plaats van kopen en je ziet dan ook dat dat voor mensen een reden is om daar af te zien van een woning. Wie de keuze heeft, legt eerder 50.000 euro of meer neer voor een eigen plek. Ergens tussen 250 en 300 euro ligt in Rotterdam het kantelpunt tussen huur en koop.’
Met 11.750 euro voor een parkeerbox van 15 m² is Winschoten de goedkoopste plek in Nederland om parkeergelegenheid (of opslagruimte!) te kopen. Voor dat geld koop je in Eindhoven een plek in een overdekte parking. In de randen van Nederland (Groningen, Leeuwarden, Venlo, Terneuzen) hoeft een box niet veel meer dan 20.000 euro te kosten. In Elst staat een box voor 24.000 euro. De prijsstelling is pure marktwerking, zegt de makelaar, die liever niet met naam genoemd wil worden. ‘Als ik hier 50.000 euro voor vraag, word ik uitgelachen. Ergens tussen de 20.000 en 30.000 is gebruikelijk hier en als u dit weinig vindt, verkoop ik de box graag aan u!’
lacht hij. Verleidelijk, absoluut. Nu huizenprijzen in heel Nederland stijgen, het aantal vierkante meters dat gebouwd wordt steeds kleiner wordt, parkeren landelijk eerst duur wordt om vervolgens in de ban te gaan en extra opslagruimte altijd handig is, zou je denken dat het loont om te investeren in parkeergelegenheid, of het nou boxen of plekken zijn. Helaas hebben Funda en makelaarsvereniging NVM geen cijfers over de waardeontwikkeling van boxen, dat wordt niet bijgehouden. De makelaar uit Elst schat in dat de prijs van een parkeerbox de afgelopen tien jaar is verdubbeld. Over Rotterdam vertelt Kuijs dat tien tot vijftien jaar geleden de hoogste koopsommen voor parkeerplekken op Zuid toen al 40.000 euro bedroegen. In de binnenstad deed een parkeerplek destijds ‘maar’ 30.000 euro (inmiddels is het niet vreemd om de 75.000 euro aan te tikken). Als de Vereniging
van Eigenaren (VvE) geen beperkingen oplegt over wie de koper is, dat wil zeggen: als ook externen de plekken kunnen kopen, stijgen de verkoopprijzen zoals op Rotterdam Zuid. Daar betaalden advocaten die regelmatig bij de rechtbank moesten zijn graag wat meer om comfortabel te kunnen parkeren.
Is een parkeerplaats echt waard wat de verkoper ervoor vraagt? 18 m² voor een half miljoen euro: dat is 27.500 euro per m². Dat is wat je in de buurt van de P.C. Hooft voor enkele woonvierkantemeters betaalt ja. Kortom, het makelaarsadagium ‘locatie, locatie, locatie’ geldt net zo goed voor die vierkante meters waarop je je bolide wegzet als waar je je schoenen uittrapt. ‘Ik zie hier en daar al gebeuren dat er woonvierkantemeterprijzen betaald worden voor parkeerboxen’, beaamt Kuijs. Dus of een parkeerplek een kwart miljoen euro, laat staan een half miljoen waard is? Waarom niet? Ook de Hermès-tas, die je op de P.C. Hooft alleen kunt kopen voor 30.000 euro tot anderhalve ton of meer, is dat niet waard. Tóch zijn er mensen die het ervoor over hebben. Intussen staan de parkeerplekken van een kwart miljoen en een half miljoen euro in Amsterdam al meer dan een half jaar te koop. Het zijn dan ook objecten die, gelijk de Hermès-tas, niet voor iedereen zijn bedoeld.
Na jaren in het verdomhoekje wordt retail een aantrekkelijk segment. Klanten van vermogensbeheerders zijn positief over winkelvastgoed. De prijzen zijn aantrekkelijk en de gebruikersmarkt trekt aan. Dat was tijdens de Provada de enigszins verrassende uitkomst van de Vastgoedmarkt Excecutive Talks met grote vastgoedbeleggers in Nederland. Als de retailbeleggingsmarkt de bodem heeft gehad, moet dat blijken uit de cijfers van de winkelvastgoedfondsen. We kijken naar vier categorieën: winkelpanden, middelgrote winkelcentra, grote winkelcentra en convenience.
De beste locaties in de beste winkelsteden: daar kwam in het vorige decennium de focus van retailvastgoedbelegger Vastned. Maar panden op die plekken kopen was gemakkelijker gezegd dan gedaan. Als beursgenoteerde vastgoedvennootschap werd Vastned regelmatig overboden door particuliere beleggers die lagere eisen aan het rendement stelden.
Drukke winkelstraten als de Kalverstraat in Amsterdam en de Steenweg in Utrecht zijn dus niet de enige locaties waar je panden van Vastned kunt vinden. Die staan ook op minder gewilde plekken als de Kerkstraat in Brunssum en de Stuijvenburchstraat in Eerbeek. In Spanje heeft de portefeuille meer focus: het grootste deel bevindt zich in Madrid, met onder meer vier panden aan de populaire winkelstraat Calle de Fuencarral. Afgemeten aan de huidige waardeontwikkeling is voor die focus op de beste locaties in topretailbestemmingen zeker iets te zeggen. In de eerste helft van 2024 werd de Spaanse portefeuille 3,0 procent meer waard. In Nederland boekte Vastned 0,8 procent af en op de totale portefeuille (inclusief Frankrijk en België) 1,1 procent. Wereldhave had de laatste jaren een uitzonderingspositie. Verreweg de meeste winkelvastgoedfondsen hadden last van de sterke opkomst van online winkelen. Hun vastgoedwaarden daalden. Bij Wereldhave, specialist in middelgrote winkelcentra, waren die waarden stabiel of stegen ze zelfs. Daar zit wel een verhaal achter. De vastgoedbelegger heeft zelf waarde toegevoegd door de ombouw van traditionele winkelcentra naar full service centers. Het publiek kan
daar niet alleen terecht om te winkelen, maar ook voor vrijetijdsbesteding, ontspanning, sport, gezondheid, werk en andere dagelijkse behoeften.
Taxateurs vinden full service centers een veiliger beleggingsproduct. Reden om ze – gegeven een bedrag aan huurinkomsten – hoger te waarderen dan gewone middelgrote winkelcentra. In die laatste categorie vind je naar verhouding meer niet-essentiële winkels die harder geraakt worden door concurrentie via internet. Retailers die straks misschien wel minder of helemaal geen huur kunnen betalen.
Over de waardeontwikkeling in de markt zegt die specifieke stijging bij Wereldhave dus weinig. Binnen de categorie full service centers is wel een vergelijking mogelijk. De rendementseis die taxateurs voor dit beleggingsproduct veronderstellen daalde licht. Dat betekent dat full service centers – gegeven een bedrag aan huurinkomsten – iets meer waard worden.
In Nederland heeft Wereldhave zes full service centers en vijf andere winkelcentra. Op die portefeuille mocht het vastgoedfonds in de eerste jaarhelft 1,4 procent bijschrijven, tegen 4,9 procent in België en - 1,9 procent in Frankrijk. De waardestijging van de totale portefeuille (2,4 procent) hangt vooral samen met de verwachting van hogere huurinkomsten. Maar daarbij moet dus wel rekening worden gehouden met het effect van transformaties.
Vele miljarden euro’s zijn de afgelopen vijf jaar verdampt bij Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Gezien de neergaande trend van de boekwaarden voor winkelvastgoed hoeft dat niet te verbazen. URW heeft ‘s werelds grootste retailportefeuille. Maar ook naar verhouding is de cumulatieve afboeking sinds 2018 stevig: 23 procent. Nu is er licht aan het einde van de tunnel. In de eerste helft van 2024 bleef de daling van de boekwaarde beperkt tot 201 miljoen euro, oftewel 0,5 procent. Ook blijkt dat URW vooral aan de andere kant van de Atlantische Oceaan pijn lijdt. In de Verenigde Staten boekte de vastgoedonderneming in de eerste zes maanden van dit jaar 427 miljoen euro (4,7 procent) af. In Europa is
Duitsland voor URW het meest problematische land. De boekwaarde daalde daar met 2,0 procent.
Voor continentaal Europa is het beeld rooskleuriger. In de eerste helft van 2024 schreef URW 194 miljoen euro bij, oftewel 0,7 procent. Nederland liep redelijk in de pas, met een waardestijging van 0,5 procent. URW bezit in ons land drie winkelcentra: Mall of the Netherlands, Stadshart Zoetermeer en Stadshart Amstelveen. Medio 2024 had die portefeuille een totale boekwaarde van 1,638 miljoen euro en een netto aanvangsrendement van 5,6 procent. Supermarkten en wijkwinkelcentra zijn niet voor iedereen spannend. Dat is precies de reden waarom ze de laatste jaren relatief populair zijn geworden. Echt iets voor beleggers die wel wat met retailvastgoed willen, maar de concurrentie van e-commerce voor stenen winkels eng vinden. Mensen blijven toch wel boodschappen doen, is de gedachte.
Iets heel anders is of winkels voor de dagelijkse behoeften ook bescherming bieden tegen een rentestijging die de vastgoedwaarde onder druk zet. Bij het sectorfonds Retail van Altera Vastgoed, met een hoog aandeel convenience, was dat in 2023 niet het geval. Van de portefeuille bestaat 90 procent uit winkelcentra voor de dagelijkse behoeften en supermarkten en 10 procent uit niet-essentiële winkels. Op de totale portefeuille boekte Altera vorig jaar 2 procent af. Het ASR Dutch Prime Retail Fund heeft zijn beleggingen verspreid over drie typen locaties: high streets in de zestien belangrijkste winkelsteden, wijk/stadsdeelwinkelcentra en supermarkten. Ondanks het behoudende profiel boekte het fonds in 2023 een negatief indirect rendement van 4,3 procent door een afwaardering op de portefeuille. Maar de bodem is bereikt, als de factsheet maatgevend is. In de periode 2024 tot en met 2026 verwacht het management van het ASR Dutch Prime Retail Fund lichte waardegroei. Geen gewaagde voorspelling. Gezien de rentedalingen waar de financiële markten op anticiperen, is dat perspectief op waardestijging er ook voor de meeste andere segmenten van de winkelvastgoedmarkt.
e vastgoedsector is daarmee één van de meest gebalanceerde bedrijfstakken wanneer het aankomt op de procentuele verhouding tussen mannen en vrouwen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de gezondheids- en welzijnszorg (meer dan 80 procent vrouwen) en de bouwnijverheid (meer dan 87 procent mannen).
Uit een onderzoek van Vastgoedmarkt blijkt echter dat vrouwen, ondanks de vele initiatieven ter promotie van diversiteit, zelden topfuncties bekleden. De toplaag van de vastgoedwereld bestaat voor een overgrote meerderheid – 83 procent – uit mannen. De bestuurskamers van woningontwikkelaars zijn naar verhouding het minst divers: 84 procent mannen tegenover 16 procent vrouwen. Institutionele beleggers
hebben, vergeleken met de andere vastgoedsectoren, de meest diverse toplaag: 79 procent mannen tegenover 21 procent vrouwen. Vastgoedmarkt keek enkel naar de ‘hoogste trede’ in de bedrijfshiërarchie – bij sommige partijen bestaat die uit de ceo, cfo en coo, bij andere bestaat die uit de partners die deelnemen aan de onderneming. Om een dwarsdoorsnede van de sector te kunnen maken, werd zowel gekeken naar beleggers als naar adviseurs en woningontwikkelaars, zowel cumulatief als afzonderlijk. Aanvankelijk onderzocht Vastgoedmarkt ook financiers (zoals Rabobank en ING), maar vanwege hun geringe aantal is ervoor gekozen hen niet mee te nemen in de berekening. Dit om een vertekend beeld te voorkomen.
Dat beeld van de bestuurskamer herkent
Anne Martine Kruisinga, bestuurslid van Dutch Women in Real Estate (DWIRE). In een gesprek met Vastgoedmarkt laat ze weten dat ook de andere leden van DWIRE de cijfers van het CBS – die zouden duiden op een evenredige man-vrouw verdeling onder vastgoedprofessionals – met enige verbazing ontvingen.
‘Wellicht zijn vrouwen evenredig vertegenwoordigd omdat ze veelal werkzaam zijn in ondersteunende functies, maar aan de top staan nog altijd voornamelijk mannen’, licht zij toe. ‘Dat is niet zo verwonderlijk. We willen graag samenwerken met mensen in wie wij onszelf herkennen. En in de vastgoedsector is dat in veel gevallen een man.’
‘Meerdere onderzoeken tonen aan dat diversi-
teit in de toplaag van een bedrijf zeer gunstig uitpakt, en daarbij gaat het niet alleen om sekse. Diversiteit in perspectief maakt bedrijven efficiënter, en dat loont. Het kan erg helpen om met iemand te sparren die een andere mening heeft. Wanneer je team zich geconfronteerd ziet met een probleem, is het juist zinvol om meerdere opvattingen te horen. Vaak leidt dat tot creatieve oplossingen’, aldus Kruisinga. Ze pleit er nadrukkelijk niet voor om vrouwen zich te laten aanpassen aan een mannelijke bestuurskamer, integendeel. Ervaring, opleiding, gedegen kennis van zaken en een andere manier van werken zijn veel belangrijker. ‘Jezelf “mannelijker” voordoen is dan ook absoluut niet nodig om succesvol te kunnen zijn.’
Financieel
Indices
Transacties
Persoonlijk & zakelijk
Column
Dat blijkt uit de Bouw- en Vastgoedmonitor, een onafhankelijk onderzoek van Vastgoedmarkt en zustertitel Cobouw. Dit onderzoek peilt de stand van zaken in de vastgoed-, bouw- en installatiesector, en onderzoekt de invloed van actuele thema’s, zoals duurzaamheid en bouwprijzen. De huidige omzetontwikkeling wordt ook weerspiegeld in de boekwaardecijfers uit het onderzoek. Waar de ontwikkeling in 2022 en 2023 nog negatief was, lijkt het tij zich nu te keren. In 2023 zag 23 procent van de vastgoedpartijen een daling van de boekwaarde, anno 2024 is dat afgenomen naar 13 procent. Ook melden meer partijen een stijging van de boekwaarde. Dit geldt voor 55 procent van de vastgoedpartijen (was 42 procent).
Van alle vastgoedprofessionals die deelnamen aan het onderzoek, rapporteert 45 procent een omzetstijging jaar-op-jaar. 12 procent rapporteert juist een omzetdaling. Vooral ontwikkelaars maken een positieve groei door: 51 procent van de respondenten meldt een omzetstijging, tegenover 8 procent die een daling rapporteert. Van de beleggers die deelnamen aan het onderzoek, rapporteert 44 procent over omzetstijging en 17 procent over daling. De belangrijkste redenen voor omzetstijging lopen uiteen. Zo geeft 51 procent van de vastgoedrespondenten aan dat dit te danken is aan een toenemend aantal projecten, en noemt 45 procent van de deelnemers prijsstijgingen als oorzaak. Ook een groeiend klantenbestand (25 procent) en het oppakken van grotere projecten (17 procent) werken omzetstijging in de hand.
Tegenover deze stimulerende factoren staan factoren die de omzet juist doen dalen. De vertraging in projecten – door vertraging van vergunningen – is een veel gehoorde kwelling: 30 procent van de respondenten geeft aan dat dit de omzet drukt. Een andere veelgenoemde factor is een verminderd vraag en aanbod in de markt. 25 procent benoemt dit als oorzaak voor dalende omzet.
Qua boekwaarden doen vooral woningen het goed: 57 procent van de respondenten rapporteert een stijging tegenover 21 procent die een daling meldt. Ook zorgvastgoed zit in de plus (28 procent stijging tegenover 8 procent daling). Kantoren en retail doen het minder goed, met respectievelijk 12 procent stijging en 21 procent daling, en 11 procent stijging en 18 daling van de boekwaarde. Logistiek schommelt. 8 procent van de respondenten geeft aan dat de boekwaarde jaar-op-jaar gestegen is; 9 procent rapporteert een daling. Naast de omzetontwikkeling en boekwaarde richt de Bouw- en Vastgoedmonitor zich op onderwerpen uit de actualiteit. In deze onderzoeksronde stond het hoofdlijnenakkoord centraal. Geredeneerd vanuit een professioneel oogpunt geven de respondenten uit de vastgoedsector het hoofdlijnenakkoord van het kabinet-Schoof gemiddeld een 5,1. Daarmee scoort het akkoord ruim onvoldoende. Alle respondenten bij elkaar – dat wil zeggen,
de sectoren vastgoed, ontwerp, bouwers, toeleverende industrie en installatie samengenomen – geven het akkoord een krappe voldoende van een 5,6. Over het meest positieve voorstel uit het hoofdlijnenakkoord zijn de verschillende sectoren verdeeld. Een derde van de respondenten uit de vastgoedsector benoemt het beschikbaar stellen van meer grond voor woningbouw (en het aanwijzen van nieuwe ge-
bieden voor grootschalige woningbouw) het meest positieve voorstel uit het hoofdlijnenakkoord. Ontwerpers, aannemers en installateurs zijn gemiddeld juist het meest positief over het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hierbij gaat het om transformaties, herbestemmingen, ‘familie-wonen’ of optoppen dan wel splitsen. Meer omstreden is het – al bestaande – plan om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen. De plannen in het hoofdlijnenakkoord komen grotendeels overeen met het kabinetsbeleid, en de huidige plannen blijven voortbestaan, inclusief de kanttekening dat twee derde betaalbaar wordt gebouwd.
Het gros van de respondenten uit de vastgoedsector juicht dit plan toe. 39 procent van hen antwoordt dit ‘zeker wel’ een goede zaak te vinden; 36 procent ‘waarschijnlijk wel’: een meerderheid van samen driekwart. 4 procent houdt het op ‘waarschijnlijk niet’ en
9 procent vindt het zeker geen goede zaak.
Maar tegenover die positieve houding plaatst de vastgoedsector een kanttekening. Van nieuwbouw moet minimaal 30 procent gemiddeld sociale huur zijn en twee derde betaalbaar voor middeninkomens. Van alle voorstellen uit het hoofdlijnenakkoord spreekt dit de vastgoedsector het meest in negatieve zin aan: 38 procent van de respondenten geeft dit aan.
‘Deze maatregel maakt projecten financieel nog meer onhaalbaar’, licht een respondent diens antwoord toe, en ook andere respondenten zetten vraagtekens bij het kostenplatje van dit plan. ‘Bouwprojecten moeten ren-
derend blijven. Dat is in deze opzet wellicht niet onmogelijk, maar lijkt wel lastiger te worden’, stelt een respondent. ‘Budgetten zullen zo krap zijn dat vele ontwikkelingen niet te financieren dan wel te exploiteren zijn’, licht een ander toe.
Weer een ander twijfelt wegens de invloed op minder grootschalige projecten: ‘Het is lastig sociale huur en koopwoningen te combineren in projecten van twintig tot dertig woningen’, aldus de respondent. Verreweg het meest gehoorde argument is financiële haalbaarheid. ‘Met de betaalde grondprijzen kom je financieel niet uit, en dan gaan plannen in de ijskast’, zegt een respondent. ‘Dan bouw je helemaal niet aan het wegwerken van de achterstanden.’
e Europese portefeuille met een oppervlakte van 1,2 miljoen m² bestaat uit 32 middelgrote en grote logistieke panden, onder meer rond belangrijke stedelijke centra in landen als Nederland, Duitsland en Frankrijk. Van de ruim 1 miljoen m² is 97 procent opgenomen door ruim 110 huurders. De prijs voor het belang weerspiegelt een netto aanvangsrendement van 5,6 procent. Door de transactie verlaagt Burstone zijn schuldgraad met 12,5 procent naar 33,5 procent. Naar eigen zeggen wordt Burstone, een REIT met een beursnotering in Johannesburg (Zuid-Afrika), daardoor minder gevoelig voor de gestegen rente. De onderneming behoudt het resterende belang van 20 procent en zal de pan-Europese logistieke portefeuille blijven beheren.
Voor Blackstone vormt de transactie een aanvulling op de bestaande ‘last mile’-portefeuille en een uitbreiding van de Europese investeringsstrategie in logistiek vastgoed, zegt James Seppala, hoofd Europees vastgoed van Blackstone. Met de samenwerking willen Blackstone en Burstone de bestaande porte-
feuille optimaal benutten en zich richten op een uitbreiding ervan, voornamelijk met extra middelgrote en grote panden. Over de details van de plannen van de samenwerking laat Blackstone zich niet uit. Wel laat de investeerder aan Vastgoedmarkt weten uit te kijken naar deze ‘exclusieve’ samenwerking met Burstone: ‘We hebben een langlopende relatie met de Europese tak van Burstone Groups industriële managing team. Ze staan bekend om hun expertise, netwerk en prestaties op gebied van Europese logistiek.’ Aan het begin van het jaar was al duidelijk dat Blackstone grootse plannen had. De Amerikaanse aanbieder van alternatieve investeringen meldde toen aan het begin te staan van ‘een uiterst actieve’ periode met meer dan 200 miljard dollar om te investeren. Blackstone heeft ongeveer 1 biljoen dollar aan beleggingen in beheer en vastgoed is de grootste beleggingscategorie. Volgens de Amerikaanse zakenkrant Financial Times had Blackstone 40 miljard dollar klaarliggen voor investeringen in onder meer magazijnen, datacenters, appartementen en studentenhuisvesting.
‘Logistiek is wereldwijd een van onze belangrijkste beleggingsthema’s’, aldus Seppala in een toelichting op de transactie met Burstone. ‘Met deze goed gelegen portefeuille kunnen we onder meer verder inspelen op de groeiende e-commercetrend op het hele Europese continent.’
Eerder dit jaar meldde vastgoedadviseur CBRE dat een strikter duurzaamheidsbeleid, diversificatie van investeringsstrategieën en het aanpassen aan veranderende economische omstandigheden kansen bieden voor beleggers. Maar het ontwikkelproces is traag en zo blijft aanbod achter bij de groeiende vraag. Intussen is de de groeiende trend van e-commerce ‘niet meer te stuiten’, zegt René de Koster, hoogleraar logistics aan de Erasmus Universiteit. ‘Chinese e-commerce retailers zoeken toegang tot de Europese markt. Echter, geschikt vastgoed is schaars. Goede locaties, dicht bij consumenten, waarop nieuwbouw gepleegd kan worden zijn steeds minder voorhanden, niet alleen in Nederland, maar ook in België, Duitsland en Frankrijk,’ aldus De Koster.
avills Investment Management heeft wooncomplex Juf Nienke in Amsterdam toegevoegd aan zijn European Living Fund, zo werd in juli bekend. Het complex met een gebruiksoppervlakte van 4.390 m² omvat 61 appartementen, waarvan 30 in de middenhuur en 31 in de vrije sector. Een onderliggende garage biedt 25 parkeerplekken. De commerciële plint van 800 m² is voor 5+5 jaar verhuurd aan kinderdagverblijf Compananny en een sportschool. Deze deal biedt een interessante case study om de huidige ontwikkelingen op de Nederlandse beleggingsmarkt voor huurwoningen te analyseren. Wat maakt deze transactie zo bijzonder en wat zegt dat over de huidige staat van de vastgoedmarkt?
In veel opzichten is Juf Nienke een veilige investering. De mix van midden- en vrije huursector biedt een stabiel huurdersbestand. Met aantrekkelijke huurprijzen die geen vervelende verrassingen zullen bieden: de toekomstige indexatie is goed en gedegen te voorspellen. Door het recente oplevermoment – april
2023 – is het een instapklare belegging met een lopende huurstroom. De koper hoefde bovendien geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat heeft een positief effect op de waarde van de investering. Op het criterium duurzaamheid scoort het complex ook nog eens goed. Juf Nienke is gebouwd met een modulaire houtskeletconstructie. Materialen zijn gerecycled of hernieuwbaar, waardoor de CO2-uitstoot aanzienlijk is verminderd. Andere duurzame kenmerken zijn zonnepanelen, EV-laders en efficiënte stadsverwarming.
Iets spannender is misschien de plek waar Juf Nienke staat: uitbreidingsgebied Strandeiland van de relatief nieuwe wijk Amsterdam IJburg. IJburg is weliswaar een gewilde locatie met goede verbindingen naar het stadscentrum, wat zorgt voor een laag leegstandsrisico en groot huurgroeipotentieel. Maar nog niet zo bewezen als een locatie om te beleggen in huurwoningen. En de directe omgeving van
Juf Nienke is nog wel een pioniersgebied. Al met al vinkt deze belegging alle criteria af waar een belegger vandaag de dag naar op zoek is. Door het gebrek aan nieuwbouw met een relatief korte bouwtijd en de sterk toenemende vraag naar duurzame huurwoningen is ook de vraag naar jong vastgoed toegenomen. Doordat jong vastgoed al opgeleverd en huurinkomsten genererend is, wordt het verhuurrisico en risico van tijd zeer beperkt. Bij de aankoop van Juf Nienke is dit terug te zien in het bruto aanvangsrendement van 4,9 procent.
Daarnaast is jong vastgoed, wanneer het geleverd wordt binnen twee jaar na de eerste ingebruikname, vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Hierdoor kunnen beleggers een scherper bruto aanvangsrendement betalen en dus een hogere prijs. Met sterke duurzaamheidskenmerken, bestendige huurstroomontwikkeling en een strategische locatie in Amsterdam, biedt deze deal een aantrekkelijk risico-gecorrigeerd rendementsprofiel.
an het nieuwe kabinet wordt veel verwacht: de overdrachtsbelasting verlagen, de Wet betaalbare huur terugdraaien en de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) behouden. De maatregelen moeten onder meer worden bekostigd uit Europese subsidies. Maar die staan onder druk omdat Nederland verplichtingen niet nakomt. Toestemming verkrijgen om van de EU-normen af te wijken vraagt kennis, relatiemanagement en geduld. Daarvan loopt dit kabinet niet over. Het schooljaar is net begonnen en de eerste frustraties over onduidelijk kabinetsbeleid zijn al naar buiten gekomenn. Voor ondernemingen is er wel een zekerheid: de grote ‘G’. Onze overheid kan de Europese ESG-regelgeving niet ongedaan maken. Menig ondernemer heeft nog geen idee wat bijvoorbeeld de aangescherpte transparantieregels voor de duurzaamheidsinformatie in het jaar-
verslag voor de onderneming betekenen. De Europese Commissie heeft twaalf zogenaamde ESRS-standaarden opgesteld met regels en gedragsnormen. Er moet gerapporteerd worden over onderwerpen als betalingspraktijen, zakelijk gedrag, leverancierrelaties, klokkenluidersregeling en anti-corruptie (standaard G 1). In de standaard ESRS 1 staat wanneer een onderneming moet voldoen aan de daarin gestelde eisen, zoals iemand aanstellen met ESG-kennis en een dubbele materialiteitsanalyse uitvoeren. Dit komt neer op een prioriteitenlijst wat voor jouw onderneming relevant en belangrijk is, oftewel een kans of een risico. In ESRS 2 staat hoe gerapporteerd moet worden, welke strategie de onderneming heeft, welke doelen er gesteld worden, hoe die te meten en hoe je presteert. De governance strekt echter zich ook uit over E (environmental)-onderwerpen zoals klimaat-
verandering, CO2-uitstoot, biodiversiteit, of S (social)-onderwerpen zoals het welzijn van medewerkers in de keten, of klanttevredenheid. Indien die onderwerpen voor uw onderneming relevant zijn. Die onderwerpen zijn uitgewerkt in de overige negen standaarden (E 1 tot en met 5 en S 1 tot en met 4). In die negen standaarden is voorgeschreven welke data verzameld moet worden, welk beleid er opgesteld moet worden en welke risico’s in kaart gebracht moeten worden. Dan moet daarover ook weer gerapporteerd worden op basis van de voorgeschreven standaarden ESRS 1 en ESRS 2. De governance omsluit daarmee dus ook de E- en S-onderwerpen. De accountant moet de door u samen te stellen rapportage controleren op of alle stappen zijn doorlopen (strategie), de resultaten geloofwaardig zijn (metrics), er geen rekenfouten gemaakt zijn (performance) en de gestelde
doelen zijn behaald (targets). De regeldruk en administratielast is onzinnig en voor velen ogenschijnlijk onmogelijk. Er is niet veel tijd. Ondernemers met een omzet van 50 miljoen euro en/of 250 medewerkers en/of 25 miljoen balanstotaal per 1 januari 2026 moeten rapporteren over data verzameld in 2025. Kleinere bedrijven moeten als stakeholders in de keten meedoen willen zij commercieel aantrekkelijk blijven. De data-infrastructuur in uw onderneming moet nu gebouwd worden, maar wel met inachtneming van de door de EU voorgeschreven vereiste datapunten, protocollen en het moet aangeleverd worden op basis van de digitale XBRL-rapportagestandaard.
Automatisering is dus een must en juridisch geautomatiseerde formats zijn voorhanden. Als u dit onthoudt, hebt u de eerste voldoende voor ‘G’ al op uw rapport.
De laatste weken springen steeds meer lichten op groen voor een serie renteverlagingen in de eurozone. Ten eerste bereikte de inflatie met alle componenten bij een stand van 2,2 procent op jaarbasis het laagste niveau sinds juli 2021. Hiermee nadert deze zogenaamde headline inflatie de doelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2 procent op middellange termijn. De kerninflatie (inflatie zonder voeding en brandstoffen) heeft echter wat meer moeite om te dalen. Sinds maart beweegt deze inflatie net onder de 3 procent. De
huidige stand bedraagt 2,8 procent. Een tweede factor die de goede kant op gaat, is de ontwikkeling van de lonen. De cao-lonen in de eurozone kwamen over het tweede kwartaal uit op 3,6 procent. Dat is een flinke afname ten opzichte van de 4,7 procent in het eerste kwartaal. ECB-voorzitter Christine Lagarde heeft dit jaar regelmatig een stabilisatie van de loonontwikkeling in de eurozone als belangrijkste factor benoemd waaraan voldaan moet worden, alvorens de rente verlaagd kan worden. De ECB wil kost wat kost een loon-prijsspiraal voorkomen. Een derde factor die momenteel van invloed is op de rentemarkt van de eurozone, is het
beleid van de Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve). Deze invloed loopt dan via de koers van de dollar ten opzichte van de euro. Als de ECB namelijk de rente sneller verlaagt dan de Federal Reserve, loopt het renteverschil tussen de eurozone en Amerika op. De hogere rente maakt dollars aantrekkelijker, waardoor de dollar kan stijgen ten opzichte van de euro. Een hogere dollar leidt in de eurozone tot een hogere inflatie, omdat veel goederen die wij importeren noteren in dollars. Het feit dat de Amerikaanse economie wat begint te haperen, is in dat kader gunstig nieuws voor de ECB. Bij met name een afkoelende Amerikaanse arbeidsmarkt zal de Federal Re-
serve snel overgaan tot het verlagen van de rente. De Federal Reserve heeft immers een dubbel mandaat, namelijk een inflatiedoel van 2 procent en volledige werkgelegenheid. Nu de Amerikaanse arbeidsmarkt barstjes vertoont, is het voor de Fed zaak om in te grijpen door het verlagen van de rente. De dollar kan hierdoor verzwakken, waardoor importen in dollars voor ons goedkoper worden. Dit leidt uiteindelijk hier tot een lagere inflatie en maakt het zo voor de ECB ook gemakkelijker om door te gaan met renteverlagingen.
1-maands Euribor3-maands Euribor
2-jaars rente10-jaars rente
De FTSE Epra Nareit Global Developed Real Estate Index liet een sterke prestatie zien met een stijging van 3,9 procent in augustus, waarmee het rendement dit jaar tot nu toe op 9,0 procent kwam. Alle regio’s bleven momentum winnen en boekten positieve rendementen: Europa (3,8 procent), Noord-Amerika (4,1 procent) en Azië (3,3 procent). Intussen zagen opkomende markten (-55 basispunten, bps) een beperkt, maar nog steeds negatief rendement voor de maand augustus. Van de sectoren presteerde self-storage (10,2 procent) het best, gevolgd door residentieel (6,8 procent), industrieel/kantoren (5,9 procent) en bijzonder vastgoed (5,3 procent), terwijl industrieel (-78 bps) en hotels/resorts (-93 bps) de enige sectoren waren die beperkt, maar nog steeds negatief presteerden.
De FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index bleef herstellen met sterke prestaties en boekte in augustus een maandelijks rendement van 3,8 procent, met een rendement dit jaar tot nu toe van 5,2 procent. Bijna alle landenindexen stegen in augustus: Duitsland (9,6 procent), Zweden (4,9 procent), Frankrijk (4,2 procent), Nederland (1,9 procent) en het Verenigd Koninkrijk (19 bps). Alleen Ierland boekte als laagst presterende landenindex een negatief rendement (-1,7 procent). Residentieel (7,4 procent), self-storage (6,8 procent) en divers (4,6 procent) waren in Europa de best presterende sectoren, terwijl de rest van de sectoren positief scoorde, met uitzondering van industrieel, dat als laagst presterende sector een negatief rendement behaalde (-2,4 procent) Op bedrijfsniveau waren IGD (23,8 procent, Italië, Retail), Deutsche Wohnen (17,4 pro-
cent, Duitsland, Residentieel), The PRS REIT (16,6 procent, Verenigd Koninkrijk, Residentieel), Aroundtown (16,4 procent, Duitsland, Divers) en Grand City Properties (14,0 procent, Duitsland, Residentieel) de best presterende bedrijven in de ontwikkelde regio Europa.
De minst presterende bedrijven in Europa waren het Belgische VGP (-7,3 procent, Industrieel), het Duitse Deutsche EuroShop (-5,4 procent, Retail) en drie in het Verenigd Koninkrijk gevestigde bedrijven, namelijk NewRiver REIT (-5,4 procent, Retail), Segro (-3,9 procent, Industrieel) en Helical (-3,8 procent, Kantoor).
De gemiddelde discount ten opzichte van de intrinsieke waarde daalde licht naar 22,2 procent. Industriële sectoren (-2,2 procent) en hotels/resorts (-1,2 procent) hebben een lagere korting op NAV, terwijl Zweden (9,7 procent) en Oostenrijk (0,7 procent) de enige landen waren met een premie op de intrinsieke waar-
de. Wel steeg de gemiddelde LTV (schuldgraad) in Europa in augustus licht tot 39,1 procent (38,7 procent in juli), met de laagste stijging in het Verenigd Koninkrijk en de hoogste stijging in Noordse landen, Italië, Duitsland en Ierland (alle boven het gemiddelde).
De FEN Noord-Amerika Index boekte dit jaar tot nu toe een rendement van 11,7 procent. De indices van de Verenigde Staten (4,0 procent) en Canada (6,7 procent) stegen op maandbasis en in euro’s.
De FEN Developed Asia Index steeg dit jaar tot nu toe met 3,4 procent. Alle landindexen in ontwikkeld Azië stegen op maandbasis: Nieuw-Zeeland (11,2 procent), Hongkong (10,8 procent), Singapore (5,5 procent), Japan (2,2 procent), Australië (1,2 procent) en Zuid-Korea (57 bps) in euro’s.
De Europese beursgenoteerde vastgoedsector lijkt de stijgende lijn te pakken te hebben, getuige de 4,0 procent winst voor de GPR 250 Europe Index in augustus 2024, in navolging van de 3,6 procent winst in de voorafgaande maand.
Europa deed het daarbij iets minder goed dan het mondiale gemiddelde daar de stijging voor de GPR 250 Index op 4,2 procent uitkwam. Wereldwijd liet Afrika het hoogste rendement zien (9,0 procent), gevolgd door Oceanië (4,2 procent) en Noord- en Zuid-Amerika (4,2 procent). In Europa waren Oostenrijk (9,8 procent) en Duitsland (9,2 procent) de uitschieters aan de top in augustus 2024. Residential (6,8 procent), Healthcare (5,9 procent) en Retail (4,8 procent) waren mondiaal de best presterende sectoren in augustus 2024, op basis van de GPR General Quoted Index. De rendementen in de overige sectoren waren op Hotel (-0,9 procent) na allemaal positief: Diversified (4,0 procent), Other (3,8 procent), Office (3,1 procent) en Industrial (2,5 procent). De rendementen voor de individuele Europese landenindices in augustus 2024 waren als volgt, gemeten in euro: Oostenrijk (9,8 procent); Duitsland (9,2 procent); Zwitserland (7,8 procent); Israël (7,3 procent); Spanje (5,3 procent); Zweden (4,7 procent); Frankrijk (4,6 procent); Finland (3,6 procent), het Verenigd Koninkrijk (-0,2 procent) en België (-0,7 procent). Alle genoemde performances luiden in euro. Hotel (-6,9 procent) liet niet voor de eerste keer dit kalenderjaar een afwijkend beeld zien, aangezien alle andere Europese sectoren zwarte cijfers schreven. Rendementen voor Residential (7,2 procent), Diversified (5,0 procent), Office (4,9 procent), Healthcare (3,9 procent), Retail (2,9 procent) en Industrial (1,1 procent) waren allemaal positief. Gemeten over twaalf maanden is het rendement in Europa het hoogst in de sectoren Residential (31,7 procent) en Retail (26,2 procent). Hotel laat als enige sector over die periode een negatief rendement zien: -15,4 procent. Wereldwijd voert Healthcare gemeten over twaalf maanden de lijst aan met een rendement van 30,7 procent. Ook daar is Hotel hekkensluiter, maar dan met een rendement van -0,63 procent.
Aroundtown heeft het kantoorpand van 2.000 m2 volledig verhuurd aan twee huurders. Regus heeft zijn contract van circa 1.500 m2 verlengd en de nieuwe huurder Rechtstaete neemt zijn intrek op circa 500 m2 op de begane grond. Aroundtown werd geadviseerd door DRS makelaars in samenwerking met First Real Estate.
Vanloman en Norm Finance hebben een nieuwe langjarige huurovereenkomst voor ruim 1.000 m2 kantoorruimte afgesloten in kantoorgebouw ‘Officia I’. Beide bedrijven werden geadviseerd door First Real Estate. De eigenaar van Officia I, Stichting Pensioenfonds Rail & Openbaar Vervoer/ NLV, werd bijgestaan door beheerder Colliers.
- Ontwikkelaar Ten Brinke myb. heeft een huurovereenkomst afgesloten voor circa 500 m2 v.v.o. bedrijfsruimte. Het gebouw is gelegen op het NDSM-terrein in Amsterdam-Noord, waar Ten Brinke myb. meerdere kavels heeft verworven. In de komende jaren zullen hier onder meer woningen worden gerealiseerd. First Real Estate heeft Ten Brinke myb. commercieel begeleid.
- Macquarie Asset Management, verantwoorde-
lijk voor het beheer, heeft twee nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. KPS Management Netherlands B.V. huurt circa 382,5 m2 en Mitsubishi Materials Europe B.V. neemt 290,5 m2 kantoorruimte in gebruik. Savills adviseerde verhuurder Macquarie Asset Management. KPS Management B.V. werd bijgestaan door Van Zuylen Vastgoed Partner.
- Vastint Netherlands heeft een langdurige huurovereenkomst gesloten met zijn nieuwe huurder Blinqx. Op TreeCity zal Blinqx drie van zijn bedrijven (Simplicate, BaseNet en Blinqx Verzekering & Hypotheek) huisvesten. Momenteel zijn die gevestigd in Diemen en Amsterdam. DRS Makelaars adviseerde Vastint Netherlands in deze transactie.
- Nationale Nederlanden heeft ongeveer 3.800 m2 kantoorruimte langjarig gehuurd in Oval Tower in Amsterdam. Het kantoorgebouw omvat in totaal een v.v.o. van 23.593 m2 Nationale Nederlanden werd geadviseerd door Redept. De verhuurder werd bij de transactie commercieel geadviseerd door NL real estate en Knight Frank.
- La Française Real Estate Managers verwelkomt tweede nieuwe huurder Backbase B.V. in Track-gebouw aan de Oosterdoksstraat 114 in Amsterdam. De huurovereenkomst omvat circa 4.500 m2
Savills adviseerde La Française Real Estate Managers in het verhuurproces van de kantoorruimte van het Track-gebouw. KRK Bedrijfsmakelaars stond Backbase B.V. commercieel bij.
Hizkia en Mileway hebben een huurovereenkomst afgesloten van vijftien jaar. De logistieke ruimte heeft een oppervlakte van 10.570 m2. Het pand ligt binnen het bereik van de A5 en het museumkwartier. Cushman & Wakefield heeft Mileway bij deze transactie begeleid.
- Garbe Institutional Capital Netherlands heeft het kantoorgebouw ‘Sinus’ verkocht aan Focus on Impact. Naast een oppervlakte van 15.000 m2, verdeeld over zes verdiepingen, beschikt het pand ook over honderdtachtig parkeerplaatsen. Het gebouw biedt onderdak aan negen verschillende huurders.
- Keys REIM heeft kantoorgebouw ‘Het Atelier’ verkocht aan het Franse Sofidy. Het heeft een vloeroppervlak van 1.750 vierkante meter en is volledig verhuurd. Colliers en JLL adviseerde Keys REIM en zij werden juridisch bijgestaan door NP Notary. Prime Realty Partners adviseerde Sodify en ze kregen juridisch advies van Lexence.
- IG Immobilien heeft een deel van een bestaand mixeduse complex verkocht aan Win Hotels. De transactie beslaat in totaal 11.267 m2 aan v.v.o. bestaande uit een hotel van 6.489 m2, short-stay
appartementen van 2.268 m2, kantoorruimtes van 2.189 m2 en een restaurant van 321 m2. BNP Paribas adviseerde IG Immobilien bij de verkoop. Win Hotels werd geadviseerd door Savills en Verdi Real Estate.
- Brightwater heeft dertien verhuurde winkelunits gekocht in Amsterdam Osdorp. Het gaat om een bedrijfsruimte van in totaal 1.552 m2. De winkelunits zijn in verhuurde staat gekocht. Huurders zijn onder meer Jeugdtandverzorging Amsterdam, Multivlaai en Abstrakt Juweliers. De verkoper werd geadviseerd door Spring Real Estate.
- APF International heeft ten behoeve van zijn fonds Vastgoed APF XXI het kantoorgebouw White Point in Amsterdam-Zuidoost gekocht. Het pand is ruim 11.000 m2 groot en is volledig verhuurd aan meerdere verhuurders. De koop bevat ook het naastgelegen parkeerterrein met 253 parkeerplaatsen.
- Op 23 augustus tekenden negen partijen de overeenkomsten voor de realisatie van Cluster 7 in de Amsterdamse Poort in Amsterdam-Zuidoost. De overeenkomsten betreffen de nieuwbouw van 660 huurwoningen voor huidige en nieuwe bewoners, een nieuwe Shopperhal voor lokale ondernemers, een nieuwe parkeergarage, de renovatie van bestaande winkels en de realisatie van nieuwe bergingen.
- Savills gaat Urban Villas beheren namens Union Investment GmbH. Urban Villas, gelegen in de groene wijk Elzenhagen, bestaat uit vier verschillende gebouwen met in totaal 173 huurappartementen. De ontwikkeling van Urban Villas is uitgevoerd door een samenwerkig van AM en Blauwhoed. De eerste appartementen zullen naar verwachting in oktober 2024 worden opgeleverd.
Ontwikkeling & Advies.
Op de plaats van het voormalige Blue Band Huis aan de Nassaukade te Rotterdam huurt Acibadem International Medical Center een kantoorgebouw ter grootte van 5.200 m2 en tientallen parkeerplaatsen in de daaraan grenzende parkeergarage. Gezamenlijk met het iconische bruggebouw draagt het kantoorgebouw aan de Nassaukade de naam de Brug / de Kade.
- Eneco N.V. heeft zijn huurovereenkomst met betrekking tot zijn hoofdkantoor ‘Eneco World’ langjarig verlengd. Eneco World omvat een totaal van 27.287 m² kantoorruimte en 465 parkeerplaatsen. De Mik Real Estate Partners en Stone Projectmanagement adviseerden Eneco. Verhuurder werd geadviseerd door JLL en juridisch door SIX Advocaten.
- Per 1 januari 2025 gaat Level.works 970 m² kantoorruimte van Nexus Real Estate huren op de derde verdieping in Gebouw Weena. Alleen de zevende verdieping en een deel van de zesde verdieping zijn nu nog voor verhuur beschikbaar. Gebouw Weena is sinds 2019 in beheer bij Nexus Real Estate in opdracht van Tristan Capital Partners.
- Porthos CO2 Transport & Storage C.V. heeft een huurovereenkomst gesloten met CK Capital Partners voor de huur van circa 1.110 m2 v.v.o. kantoorruimte in het Lotus E-gebouw op de Lotus Office Campus in Rotterdam-Alexander. In deze transactie werd verhuurder CK Capital Partners geadviseerd door CBRE in samenwerking met JLL, Cushman & Wakefield en Parc makelaars. Huurder Porthos werd bijgestaan door BRiQ Real Estate.
- Alex Invest NV heeft winkelruimte in Woonmall Alexandrium Rotterdam gekocht van Opportunity Vastgoed BV. De winkelruimte is in totaal circa 1.276 m² b.v.o. groot. De winkelruimte wordt gehuurd door Moon Zorg & Slapen BV. De Mik Real Estate Partners bracht de verkoop namens eigenaar Opportunity Vastgoed tot stand.
- Decor Wonen & Slapen huurt 2.700 m2 aan
‘De Veranda’ te Rotterdam. De locatie bevindt zich tegenover Station De Kuip en naast de Pathé De Kuip bioscoop. Dit wordt de negende vestiging van Decor Wonen & Slapen. De verhuur werd tot stand gebracht door De Mik Real Estate Partners namens verhuurder J.P.G. Groeneweg.
- Het Bouwinvest Retail Fund heeft de huurovereenkomst voor een Nike Flagship Store in Rotterdam uitgebreid. De nieuwe winkel zal ongeveer 3.000 m2 groot zijn. Bouwinvest werd bij de uitbreiding geadviseerd door City Real Estate. Jacobs van der Meij Real Estate trad op namens de huurder. Het projectmanagement wordt uitgevoerd door Bouwplot.
- GGZ-organisatie
Sanitas Kliniek heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met QB Management (namens een partnership van Quan Investors en Harbert Management Corporation) in Hoge Erasmus Offices in Rotterdam. Sanitas Kliniek huurt circa 986 m2 v.v.o. kantoorruimte op de zesde verdieping in bouwdeel B.
Dudok Real Estate heeft het Weenahuis gekocht van een Nederlandse institutionele belegger. Het gaat om een gebouw van
11.900 m2 in de buurt van het centraal station en de Coolsingel in Rotterdam. De koopsom is 26.800.000 euro, blijkt uit het Kadaster.
Het volledig verhuurde horecabedrijfspand, ter grootte van circa 415 m2, aan de Westersingel 4 te Rotterdam is namens een belegger in een off-marketdeal verkocht aan U Vastgoed B.V. De Mik Real Estate Partners B.V. adviseerde de verkoper bij deze transactie.
- Stichting
Nationale Milieudatabase huurt circa 503 m2 kantoorruimte op de eerste verdieping en vijf parkeerplaatsen in het kantoorgebouw ‘Monarch Tower’. COG Makelaars bracht de transactie tot stand in samenwerking met RBM Real Estate en JLL, namens verhuurder Prinses Beatrixlaan Hague Real Estate.
- Het Staybridge Suites the Hague Parliament hotel is door Avignon Capital verkocht aan een buitenlands particulier beleggingsvehikel. Het monumentale gebouw, in 2018 getransformeerd van kantoor naar hotel, omvat circa 6.500 m2, verdeeld over een begane grond en vijf verdiepingen. Savills heeft de
verkoper van commercieel advies voorzien.
- ACE Real Estate Investments heeft een multi-tenant verhuurd kantoorgebouw in het centrum van Den Haag gekocht. Het pand is circa 2.000 m2 groot en heeft twaalf parkeerplaatsen. De verkoper is een groep particuliere beleggers. Zij zijn juridisch bijgestaan door Pels Rijcken. ACE Real Estate Investments is juridisch bijgestaan door Door Advocaten.
- Bouwinvest Real Estate Investors B.V. heeft de volledige kantoorruimte van het kantoorgebouw Nieuwe Vaart in Utrecht verhuurd. De laatste drie huurders die zijn ingetrokken zijn Stichting Milieu Centraal, Trubendorffer en Ambient Advies B.V. Het kantoorgebouw biedt een totaal van circa 12.561 m2 aan v.v.o. kantoorruimte.
- De Theologische Universiteit Utrecht heeft een huurovereenkomst gesloten voor de huur van 1.186 m2 in een rijksmonumentaal kantoorgebouw, ook wel bekend als Huize Lockhorst. De verhuurder werd geadviseerd door Molenbeek Makelaars. Theologische Universiteit Utrecht werd begeleid door Doduva
- Altera Vastgoed N.V. heeft zijn winkelportefeuille verder uitgebreid met de aankoop van een convenience winkelbelegging aan het Molenplein in Heerenveen. Het complex omvat drie winkelunits met een Jumbo en Aldi, een Action en vijf woonappartementen. Verkoper De Hoge Dennen Vastgoed is begeleid door Brikks en Cushman & Wakefield en Lubbers & Dijk. Altera is begeleid door Dentons.
- Caravan Camper Comfort / B.G.B. Satmaster heeft het bedrijfspand aan de Smaragdstraat 7 gekocht. Het pand heeft een totale oppervlakte van circa 920 m2. Het bedrijfspand bestaat uit een bedrijfshal met diverse kantoorruimtes. De transactie is tot stand gekomen door bemiddeling van Boers & Lem.
- Heylen Warehouses heeft een huurovereenkomst afgesloten voor twee units op het XL Businesspark Twente. De units hebben een oppervlakte van circa 10.613 m2 b.v.o. en bevatten ook nog vertig parkeerplaatsen. De verhuurder is bij deze transactie commercieel geadviseerd door internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.
- Butlon Boodschappen opent zijn eerste fysieke winkel op het Vincent van Goghplein in Almelo. De winkel beslaat een oppervlakte van 855 m2. Boers & Lem adviseerde de verhuurder in deze transactie.
- PartsPoint heeft een huurcontract getekend voor een bedrijfsruimte van 2.500 m2 aan de
Aquamarijnstraat 55 in Hengelo. De bedrijfsruimte is gelegen op het bedrijventerrein Twentekanaal. De transactie werd verzorgd door Boers & Lem.
Vestas Benelux heeft 1.050 m2 v.v.o. kantoorruimte gehuurd van Gelrepark B.V. in kantoorgebouw Landmark Arnhem aan de Rijksweg-West 2 in Arnhem. Cushman & Wakefield adviseerde de verhuurder in collegiale samenwerking met BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, bij de totstandkoming van deze transactie. CBRE adviseerde de huurder.
- Maha Explora uit Gorinchem heeft een nieuw te ontwikkelen bedrijfscomplex gehuurd aan de Hooglandseweg 4-4a te Vuren, bestaande uit circa 2.035 m2 b.v.o. en circa 26 parkeerplaatsen op eigen terrein. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (partner in Dynamis) heeft Maha Explora begeleid tijdens het gehele traject.
- Modeketen Shoeby heeft een huurovereenkomst getekend met Van Herk Groep voor een winkelruimte in winkelcentrum De Eglantier in Apeldoorn. De gehuurde winkelruimte, die is gelegen aan De Eglantier 118, heeft een oppervlakte van ongeveer 343 m2. Shoeby werd bij deze transactie geadviseerd door Univast Retail BV.
- Slaapspecialist Morgana ruilt zijn huidige winkelruimte in voor een nieuwe locatie op Retail Park Arnhem. De nieuwe unit, die 880 m2 beslaat, is gelegen aan de nieuw gerealiseerde doorbraak tussen de Venlosingel en de Heerlenstraat. Verhuurder werd geadviseerd door Creating Retail Parks B.V. in collegiale samenwerking met BMV Makelaars, partner in Dynamis.
- N.O.M. B.V. uit Nunspeet heeft het kantoorgebouw gelegen aan de Schumanpark 9-11 in Apeldoorn gekocht van Monuta. Het verhuurbaar vloeroppervlak van het kantoorgebouw bedraagt 7.507 m2 Monuta zal een groot deel van het kantoorgebouw tijdelijk terughuren. Verkoper Monuta werd commercieel bijgestaan door CBRE.
- Een Duits vastgoedfonds, gemanaged door Quest Funds GmbH, heeft een kantoorgebouw verkocht van 12.000 m2 aan Grehamer Real Estate. Het gebouw ligt aan de Fauststraat 3 te Apeldoorn. Het kantoorgebouw heeft een verhuurbaar vloeroppervlakte van 11.775 m2. Grehamer Real Estate is ondersteund door CBRE. De verkoper, Nord Capital, werd begeleid door New NRG.
- IHS Capital uit Amsterdam heeft voor zijn High Street fonds het A1-winkelpand aan de Vijzelstraat 26 in Arnhem verworven. Het winkelpand van in totaal 2.800 m2 ligt aan de hoofdwinkelstraat en wordt al sinds 1995 door H&M gehuurd. Verkoper is bijgestaan door winkelbeleggingsmakelaar Retail Capital en Core Notariaat, koper werd juridisch geadviseerd door De Advocaten van Van Riet.
- M7 heeft het kantoorgebouw aan Het Zuiderkruis 53 in ’s-Hertogenbosch verkocht aan een particuliere belegger. Het gebouw heeft een oppervlakte van ruim 3.000 m2 en beschikt over zeventig parkeerplekken. M7 werd bijgestaan door CBRE Nederland en Prime Realty Partners. De koper, een particuliere belegger, kreeg commercieel advies van HRS Bedrijfsmakelaars.
-
Damsluisweg 1 in Almere verkocht aan de zittende huurder, Hemubo Bouwgroep. Het pand bevat 4.485 m2 kantoor- en logistieke ruimte. Verkoper werd bijgestaan door CBRE Nederland en juridisch door Bilt Advocaten. De koper werd bijgestaan door 123Makelaar en Albers en van Tienen.
- Bison Investments heeft een bedrijfsruimte verkocht aan de Kwikstraat 7 in Lelystad. Het betreft een bedrijfsruimte van 3.938 m2, dat momenteel vrij is van huur en gebruik. Het object is gelegen op een groot perceel, waardoor het zich goed leent voor een eventuele herontwikkeling. De verkoper werd bij de verkoop geadviseerd door Spring Real Estate.
Spie Nederland is een langjarige huurovereenkomst aangegaan voor het bedrijfspand van in totaal 1.096 m2 met bedrijfs-/opslagruimte, kantoor/showroom en eigen parkeerplaatsen aan de Ravenswade 128 te Nieuwegein. Spie Nederland huurt circa 991 m2. Waltmann Makelaars & Bedrijfshuisvesting Utrecht heeft de verhuur begeleid.
- Vastgoedbedrijf
Aroundtown heeft het volledige kantoorgebouw Marathon 2 in Hilversum verhuurd na de onderteke-
ning van zeven nieuwe huurcontracten, goed voor in totaal 2.700 m2.. De adviezen bij deze transacties werden verzorgd door Flexas.com, Castanea, JLL en Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.
- Particuliere belegger
Grouwels Vastgoed heeft drie wooncomplexen gekocht van verzekeraar Athora Netherlands. Het gaat om twee woningcomplexen in de Amersfoortse wijk Kattenbroek. In Roosendaal kocht het familiebedrijf veertien appartementen in complex De Panneboeter.
- Snowcountry, een internationale webshop voor freeskiërs en snowboarders, gaat verhuizen naar een nieuw bedrijfspand gelegen aan de Astronaut 10 met een oppervlakte van 3.300 m2. De verhuurder van het pand is een particuliere belegger. Bij de transactie werd Snowcountry begeleid door Comma Vastgoed.
- AT Capital en Schroders Capital hebben het winkelcomplex aan de Gildeweg 6 in Vlissingen aan een particuliere belegger verkocht. Het complex beslaat circa
6.500 m2 en ongeveer 440 parkeerplaatsen. CBRE adviseerde de verkopende partijen commercieel en Osborne Clarke verleende juridische bijstand. De koper werd commercieel bijgestaan door Brickstone.
- Het beleggingsobject aan de Badhuisstraat 104, 106, 108 is recent verkocht voor een bedrag van 1.475.000 euro. De huidige huuropbrengst van de commerciele ruimtes bedraagt gezamenlijk 128.342,60 euro per jaar. De totale oppervlakte van het object is circa 830 m2. De verkoper is de Stichting Woningmaatschap Vlissingen-Centrum, die gevolmachtigd was door VSN n.v. De koper is Stichting JG.
Prevermo Groep heeft een huurovereenkomst gesloten in het kantoorgebouw gelegen aan de SuikerSilo-Oost 4 te Halfweg. De overeenkomst omvat circa 171 m2 v.v.o. kantoorruimte gesitueerd op de tweede verdieping van de Silo en twee parkeerplaatsen op het achtergelegen parkeerterrein. De belangen van de eigenaar Cobraspen Vastgoed werden behartigd door Trec.
Verhuurder Urban Industrial breidt de vastgoedportefeuille uit met de aankoop van een nieuw bedrijfspand in Haarlem. De bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van circa 2.100 m2 en ligt aan de A. Hofmanweg 2B op bedrijventerrein Waarderpolder. Urban Industrial werd in deze transactie geadviseerd door Hemwood (juridisch) en Sofiane Quandil.
Fleox breidt uit bij Campus Delta. Gevestigd op de tweede verdieping van Rietbaan 12, gaat Fleox, dat bemiddelt tussen opdrachtgevers en vakspecialisten in de bouw en techniek, van 290 m2 naar 520 m2
- In Leiden heeft de gemeente een huurovereenkomst afgesloten voor een nieuwe opvanglocatie. De ruimte heeft een oppervlakte van 5.100 m2 en ligt aan de Archimedesweg 29. Nadorp Bedrijfsmakelaars adviseerde de gemeente Leiden en De Raad Bedrijfsmakelaars en Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij traden op namens de verhuurder.
Meerdervoort heeft de aankoop aangekondigd van meer dan dertig winkelunits in het winkelcentrum Stadhuispassage in Spijkenisse. De winkelunits zijn nagenoeg volledig verhuurd, met langjarige huurcontracten, aan onder meer SoLow, Kruidvat, ICI Paris XL, Bruna, Intertoys, Van Haren, Only en tal van lokale ondernemers.
- Time Equities Inc. verkoopt het kantorencomplex aan de Essebaan 63-69. Het complex omvat in totaal vier geschakelde kantoorgebouwen met een totale oppervlakte van ruim 8.200 m2 kantoor- en bedrijfsruimte. Time Equities Inc. werd commercieel bijgestaan door De Mik Real Estate Partners B.V. en juridisch door Bilt. Advocaten. Koper werd geadviseerd door JLL.
- Vastgoedontwikkelaar BPI heeft de laatste onbebouwde kavel gekocht in Barendrecht. Het gaat om een oppervlakte van 5.000 m2 dat ligt op industrieterrein Reedijk. In augustus wordt er gestart met de bouw van 34 bedrijfsunits die al zijn verkocht aan een combinatie van beleggers en eindgebruikers. Van Vliet bedrijfsmakelaars & adviseurs adviseerde de ontwikkelaar bij de verkoop van de bedrijfsunits.
- De Van Herk Groep heeft een huurovereenkomst gesloten met KiK Textilien
und Non-Food bv voor de winkelruimten Raadhuisplein 90-94 te Krimpen aan den IJssel. De huurovereenkomst betreft een winkelruimte van circa 590 m2 groot.
- In het complex Trivium heeft Curio onlangs een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een kantoorruimte van 2.750 m2
De ruimte ligt aan het Trivium 74 in Etten-Leur. Naast de kantoorruimte van 2.750 m2 komen er ook nog 102 parkeerplaatsen bij. In totaal heeft het gebouw een oppervlakte van 13.200 m2
- Eurorijn Global Logistics B.V. heeft een logistiek pand aan de Ringersweg 7-9 onderverhuurd aan een Chinese, internationaal opererende, logistieke dienstverlener. Ringersweg beschikt over energielabel A en beslaat circa 18.255 m2. Savills adviseerde verhuurder Eurorijn Global Logistics B.V.
- Particuliere investeerders hebben de bedrijfsruimte aan de Brouwerstraat 8 in Uden verkocht aan UrbanLinx, een joint venture van Patron Capital en Base Investments. Het gebouw heeft een oppervlakte van meer dan 7.000 m2 en omvat 57 parkeerplaatsen. CBRE Nederland stond de verkoper commercieel bij. De koper werd bijgestaan door Base Investments en Marble Real Estates.
- Profound Asset Management heeft namens zijn opdrachtgever een logistiek object in Bergen op Zoom verkocht aan BTT Real estate BV. Het pand, dat bestaant uit ongeveer 20.000 m2 magazijn- en logistieke ruimte op een perceel van 39.000 m2, is strategisch gelegen nabij Theodorushaven. De koper is geadviseerd door Roy Verhoeven van Industrialis Real Estate B.V.
van 1.212 m2 kantoorruimte op de vierde verdieping van Central Plaza aan het Weena 584 - 666 in Rotterdam in combinatie met een aantal parkeerplaatsen. De Mik Real Estate Partners bracht de verhuur namens Cromwell European REIT tot stand. Huurder werd geadviseerd door JLL.
- Meag, de vermogensbeheerder van Munich Re Group, heeft een nieuw ontwikkeld logistiek object aangekocht aan de Morgenstraat in Roermond. Het toekomstbestendige distributiecentrum beslaat 26.040 m2. BNP Paribas Real Estate heeft Meag geadviseerd. Verkoper Next Level heeft het Breeam-Excellent-gecertificeerde gebouw in februari 2024 opgeleverd.
- Mooi Vastgoed Management heeft namens zijn investeerders de aankoop afgerond van kantoorgebouw ‘La Fortezza’. ‘Het gebouw bevat ruim 6.300 m2 kantoorruimte, verdeeld over een tweetal bouwvolumes en 75 ondergrondse parkeerplaatsen. Het object is volledig verhuurd. ‘La Fortezza’ is verkocht door een samenwerking van de vastgoedondernemingen Wyckerveste en Brix Real Estate.
- Recyclingbedrijf
Rubber Resources heeft de locatie aan de Beatrixhaven verkocht aan Montea door middel van een saleand-leaseback. Het pand ligt aan de Schoenerweg 36 te Maastricht en heeft een oppervlakte van circa 16.000 m2. Met de acquisitie gaat het om een investering van 8 miljoen euro, waarbij Montea een ren-
dement van 7 procent verwacht over de aankoop.
- Het distributiecentrum van Seacon Logistics in Venlo is middels een sale-and-leaseback verkocht aan een familiekantoor. Het distributiecentrum heeft een oppervlakte van 50.000 m2 en ligt op businesspark Trafficport aan de A67. TLF Real Estate, CMS en Denc adviseerden Seacon bij de verkoop. De koper werd geadviseerd door NL real estate | Knight Frank, Greenberg Traurig en C2N.
- DamVest
heeft een zeer karakteristiek pand in het hartje van de Pijp, in Amsterdam gekocht. Dit monumentale pand is in de late 19e eeuw gebouwd. Met een oppervlakte van 1.000 m2 is dit pand een waardevolle aanvulling op de groeiende portefeuille van DamVest. DamVest kocht het pand van een particuliere belegger die werd bijgestaan door Heule Makelaardij.
- Het Nederlandse hoofdkantoor van een wereldwijde verzekeraar heeft een huurovereenkomst gesloten voor de huur
- Bryant park Netherlands Acquisition l B.V. heeft een huurovereenkomst van ongeveer 400 m2 afgesloten met MovingDot B.V. aan de Taurusavenue 1-41 in Hoofddorp. Savills adviseerde BNP Paribas Real Estate en verhuurder Bryant Park Netherlands Acquisition l B.V. MovingDot werd commercieel geadviseerd door Huurconsult.
- Provast heeft het UWV-kantoor in Alkmaar gekocht van een fonds van Harbert Management Corporation in partnership met Quan Investors. Het kantoor heeft een oppervlakte van ongeveer 11.000 m2, de kavel heeft een oppervlakte van circa 13.000 m2. Het kantoorgebouw is langjarig verhuurd aan het UWV.
- Kader
Group B.V. heeft een langjarige huurovereenkomst getekend voor de huur van kantoor-/trainingsruimte aan het Rivium Quadrant 75. Het betreft een turn-key huurovereenkomst voor in totaal 270 m2 kantoor-/trainingsruimte van kantoorgebouw ‘ Eclipse’ in combinatie met vijf parkeerplaatsen. De Mik Real Estate Partners B.V trad op namens verhuurder en Tree Eclipse B.V. Parc Makelaars namens de huurder.
- Dream Advisors heeft het bedrijfscomplex aan de Klompenmakerstraat 3-5 in Ridderkerk overgedragen aan Riederstaete B.V. een entiteit van Landmark Europe B.V. Het gebouw is totaal ca. 2.903 m2 v.v.o. groot, waarvan circa 1.622 m2 kantoorruimte en ca. 1.281 m2 bedrijfsruimte, alsmede 47 parkeerplaatsen. Koper werd bij deze transactie begeleid door Briq real estate.
rummel (24) is al sinds haar studie aan de School voor de Journalistiek in Utrecht actief als journalist. Zo schreef ze voor de lokale krant Ons Weekblad, was ze eindredacteur voor een stichting en behandelde ze als freelancer diverse onderwerpen. Momenteel werkt ze naast haar baan bij Vast-
goedmarkt als vrijwillig redacteur bij muziekplatform 3voor12 Utrecht. Vastgoed is nog nieuw voor haar, maar Prummel kijkt ernaar uit om zich onder te dompelen in de wereld van het onroerend goed. ‘Er valt nog veel te leren over de sector, daar heb ik zin in. Ik krijg hier de kans om mijn journalistieke krachten in te zetten terwijl ik kennis opdoe over een nieuw gebied,’ aldus Prummel. ‘Ik wil interessante stukken leveren die lezers informeren of verheldering brengen.’
Vastgoedmarkts hoofdredacteur Servaas van der Laan is blij met de komst van Prummel. ‘Het is mooi om te zien dat onze focus op kwalitatieve journalistiek zijn vruchten afwerpt, waardoor we onze redactie verder kunnen uitbreiden met journalistiek talent. Met Jacqueline zitten we nog meer boven op het nieuws en actualiteiten in de vastgoedwereld. Hierdoor kunnen we onze positie als leidend nieuwsplatform voor de vastgoedsector verder versterken.’
n 2005, tijdens de afronding van haar studie bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven, was Rademaker-Pleijte al betrokken bij Fakton, waar ze afstudeerde op het onderwerp ‘Samenwerking in Gebiedsontwikkeling’. Na een aantal jaar als consultant te hebben gewerkt bij Fakton verliet ze het bedrijf in 2011 om zeven jaar later terug te keren als directeur.
Samen met Peter van Bosse is ze sinds 2018 verantwoordelijk voor het aansturen van deze onderneming en het detacheren van lijnmanagers, project- en programmamanagers en projectdirecteuren in publieke en private organisaties.
Op 1 januari 2022 benoemde Fakton Executives Rademaker-Pleijte tot partner. Afgelopen zomer zette ze een volgende stap in haar carrière: met ingang van 1 augustus is Rademaker-Pleijte partner bij Fakton Holding. Ze beschikt over een groot en relevant netwerk en is volgens bestuursvoorzitter Anne van Eldonk een sterke sparringpartner. Van Eldonk benoemt de kwaliteit van Rademaker-Pleijte om zowel landelijke als lokale overheden te kunnen helpen bij grote ruimtelijke opgaven. Zo ontwikkelde ze onder meer ‘Parrallel plannen’, wat voor een aanzienlijke versnelling van het planproces zorgt.
an der Zalm begon zijn carrière als fulltime taxateur bij Nadorp Bedrijfsmakelaars in Den Haag in 2008. Na twee jaar maakte hij een overstap naar Cushman & Wakefield (C&W) in Amsterdam. Van 2021 tot 2023 was hij als partner binnen de Service Line Valuation & Advisory van Cushman & Wakefield verantwoordelijk voor de sector Retail Valuations.
Hierna maakte hij een korte uitstap als algemeen directeur van vastgoedadviseur Duijn-
stede Beheer, om afgelopen augustus terug te keren bij C&W als partner Commercial Real Estate in het Valuation & Advisory team. ‘Oude liefde roest niet!’ deelde Van der Zalm hier zelf over. Zijn focus ligt voornamelijk bij landelijk winkelvastgoed en vastgoed in de regio zuidwest.
Van der Zalm heeft veel ervaring als adviseur en wordt door de opdrachtgevers van C&W erg gewaardeerd, zegt Kristiaan Engelman, head of Valuation & Advisory.
egin jaren 80, tóen was het pas crisis. Dat merkte Roeland Voermans vader Jan, die medio jaren 70 als vastgoedondernemer begon. De situatie in Frankrijk was rooskleuriger dan die in Nederland, vooral op residentieel gebied. Alleen daalde de Franse franc in nauwelijks tien jaar tijd bijna de helft in waarde. Gevolg: het hele resultaat van de Franse inspanningen was weg. Roeland Voerman stapte dus als gewaarschuwd man midden jaren 90 in Fortress, zoals het familiebedrijf heet. In 2006 nam hij ontwikkelaar Maeyveld over. Dit was een van de restanten van Imca, het gevallen zakenimperium van Erik de Vlieger. Veel grotere partijen dan Fortress loerden op Maeyveld, toch ging Voerman er met de buit vandoor, naar eigen zeggen vanwege zijn ‘goede contacten’. De financiering was geen probleem. ‘De banken stonden werkelijk in de rij’, vertelt Voerman. ‘Ze wilden alles financieren; de overname zelf, werkkapitaal, een achtergestelde lening, álles. Ook voor de banken groeiden destijds de bomen tot aan de hemel.’
En toen viel in september 2008 de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers – het startschot van een wereldwijde economische
crisis. De overname van Maeyveld drukte bij Fortress ineens behoorlijk op de balans. Maeyveld zelf bestond uit een keur aan lege vennootschappen, waar, klein detail, nog wel wat verplichtingen aan vastzaten. Concreter: miljoenenclaims van externe partijen waarmee Maeyveld ooit zakendeed.
Daar zat nog een grote aannemer bij’, zegt Voerman. ‘Maar de claims waren onoplosbaar. Als dan het faillissement wordt aangevraagd voor een vennootschap, dan gebeurt dat. Dat levert veel onzekerheid op, aardig wat negatieve publiciteit, maar daar leer je ook van. Uiteindelijk moest ik bij de herstructurering Maeyveld failliet laten gaan. Ik schaam mij niet voor wat er is gebeurd. Sterker, ik vertel er graag over.’
Voerman zat inmiddels bij vijf banken in bijzonder beheer. ‘Dan is het zaak alle ballen in de lucht te houden om te zorgen dat het bedrijf overeind blijft. We gaven een presentatie aan zeker dertig bankiers om aan te tonen dat we nog steeds een goede cashflow in het bedrijf hadden zitten.’
Grote vastgoednamen als Rudy Stroink en Roger Lips gingen in die tijd kopje-onder. Voerman niet, al was het kantje boord. ‘Banken keken toen naar je leningen en het onderpand, je vastgoed dus. Maar wat is de waarde daarvan in crisistijden? Het gaat meer om de cashflow
die eruit komt. De constante huurstroom uit ons vastgoed sleepte ons door de crisis.’ De geldschieters wilden een solide overlevingsplan zien. Fortress ontkwam niet aan een ingrijpende herstructurering. In 2014 bracht Voerman het aantal vennootschappen terug van honderdzestig naar tien. Dat jaar zag ook Fortress Real Estate Development (FRED), de ontwikkeltak van de belegger, het levenslicht. ‘De banken wilden focus, geen projectontwikkeling’, zegt Voerman. ‘Terwijl juist dat voor ons altijd een goed verdienmodel is geweest.’
Dat moet onder meer blijken uit de ontwikkeling van Nieuw Kijkduin in Den Haag. In mei 2008 nam Fortress een 6.500 m² groot winkelcentrum met woningen over in Kijkduin om dit volledig te herontwikkelen naar 14.000 m² aan retail en horeca, 285 appartementen en een grote parkeergarage. Nauwelijks vier maanden later viel Lehman. Het winkelcentrum was sterk verouderd, het was meer dan rijp voor de sloop, maar leverde nog wel een constante cashflow op. Het duurde door de crisis wel tot 2014 voordat Voerman er werkelijk mee aan de slag kon. Spijt van de aankoop heeft Voerman allerminst. ‘Hoe vaak krijg je de kans om feitelijk een compleet nieuwe badplaats te ontwikkelen? Nieuw
Kijkduin is echt mijn levenswerk geworden.’ Nieuw Kijkduin nadert inmiddels de afrondende fase. Maar achteroverleunen zit er voor hem niet bij. Als zijn nieuwste grote project Shipdock in Amsterdam-Noord is afgerond, heeft Voerman waarschijnlijk de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Maar zo tegen 2040, dan staat er als het goed is wel wat. Voerman ontwikkelt met partners zo’n vijfduizend woningen bij de NDSM-werf en nog eens een kleine 100.000 m² aan commerciële ruimte. Een vastgoedpositie overigens die ook nog voortkomt uit de erfenis van Erik de Vlieger. Maar 2040 is nog ver weg. Voerman weet als geen ander dat in de tussentijd nog heel wat kan gebeuren. ‘Als ik één les heb geleerd van de crisis, is het dat je ook bij stijgende rente aan je verplichtingen kan blijven voldoen. En dat je niet te hoog bent gefinancierd, in ieder geval lager dan de 90 procent die vroeger normaal was. Denk eerder aan 50 of 60 procent. Gelukkig wordt vastgoed tegenwoordig een stuk voorzichtiger gefinancierd.’ Een nieuwe stadswijk ontwikkelen in Amsterdam en een nieuwe badplaats aan de rand van Den Haag – na jaren van tegenslag denkt Voerman weer in het groot. Al zou het niet fijn zijn als er in de tussentijd weer een wereldwijde economische crisis uitbreekt. Voor niemand, eigenlijk.
“Met de beste investeringsmix creëren wij de beste vooruitzichten voor iedereen”
