April 2023

ebruik oudere logistieke locaties intensiever. Verbeter de doorstroming op de woningmarkt. Combineer meer functies. Bedenk of je die parkeerruimte straks echt nodig hebt. Voeg gemeenten samen. Dit zijn enkele suggesties van vastgoedadviseurs om de ruimte in Nederland beter te benutten. Zo zien marktpartijen ongetwijfeld meer mogelijkheden. Maar ze vragen ook al geruime tijd om regie door de overheid. Regie nemen betekent keuzes maken en die zullen niet naar ieders zin zijn. In welke richting denkt de overheid? Het areaal verstedelijkt gebied in Nederland groeit tot 2050 met 5 tot 14 procent, zo schetst het Planbureau voor de Leefomgeving in zijn Ruimtelijke Verkenning 2023. Adviseurs Fakton en JLL wijzen op het omvangrijke landbouwareaal. ‘Nederland is lang niet vol. 54 procent van de grond is in gebruik bij de agrarische sector. We hebben een zeer intensieve landbouw en veehouderij en we zijn ’s werelds tweede voedselexporteur. Dat mag best ter discussie worden gesteld’, zegt Robin Vriends, associate partner bij adviseur Fakton.

Pieter Hendrikse, ceo van vastgoedadviseur

JLL: ‘In het agrarische deel van Nederland hangen omgedraaide vlaggen en heeft de BBB een behoorlijke stem gekregen. Maar de BBB gaat ook niet zeggen: we gaan met minder mensen wonen in Nederland. Agrariërs zullen deel moeten zijn van de oplossing. Je gaat niet een nieuw eiland in de Noordzee opspuiten, geen nieuwe polder maken in het IJsselmeer, geen landjepik doen in België of Duitsland. Je moet het doen met de bestaande ruimte en als die er nog is, moet je daarnaar kijken.’

Al jaren willen bouwers, ontwikkelaars en politici landbouwgrond afsnoepen voor de woningbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouw, een denktank gefinancierd door de bouwsector, pleit vrijwel jaarlijks voor meer

nieuwbouw in de groene gebieden rond de grotere steden, langs snelwegen en in de buurt van intercitystations. Als ‘slechts’ 1,5 procent van de daar beschikbare landbouwgrond zou worden toegewezen aan de woningbouw, dan zou het bouwlocatiegebrek in een keer zijn opgelost.

Dat gebeurt niet. Het Rijk en regionale overheden zetten vooral in op verdichting. Vooren tegenstanders van bouwen ‘in het groen’ vliegen elkaar al jaren in de haren over het nut ervan. Maar langzaam daalt het besef in dat alleen woningbouw binnen de bebouwde kom niet de beoogde 900.000 woningen voor 2030 gaat opleveren.

‘Willen we de bouwopgave realiseren, dan moeten we de religieuze twist tussen binnenen buitenstedelijk bouwen doorbreken’, zei woonminister Hugo de Jonge onlangs in vakblad Cobouw. En met de nu geconsulteerde Wet regie op de volkshuisvesting in de hand, kan De Jonge wellicht enkele vastgelopen locaties loswrikken.

Dat betekent niet dat akkers in het achterland op grote schaal moeten veranderen in nieuwbouwwijken, zegt Coen Teulings, universiteitshoogleraar in Utrecht. ‘In grote delen van het achterland zijn de woningprijzen daar niet naar: de opbrengst van een extra vierkante meter weegt daar niet op tegen de bouwkosten. Daar zou nieuwbouw gemakkelijk contraproductief kunnen uitpakken: extra aanbod zet de waarde van bestaande woningen onder druk.’

De grote nieuwbouwopgave ligt volgens Teulings in GroenLinkse steden als Amsterdam en Utrecht, niet in het uitgestrekte achterland van de BBB. ‘Hoe hoger het aandeel GroenLinks en hoe kleiner het aandeel van de BBB, des te hoger is de bevolkingsgroei.’

Een hoogwaardige transformatie van winkelmeters naar kantoorruimte aan Nieuwezijds Voorburgwal 269. De royale entreehal wordt getekend door een warmgroene terrazzovloer. Het is nu een duurzaam en toekomstbestendig gebouw dat tot aan de verdiepingen boven de Kalverstraat strekt.

NIEUWEZIJDS VOORBURGWAL 269, AMSTERDAM

De deur die alles en iedereen beschermt.

Daloc appartementsdeuren houden niet alleen storende buitengeluiden buiten de deur. Ze beschermen ook tegen inbrekers, vuur, rook en nare geurtjes. Door het unieke design beschermt de deur jou jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor jou en alles om je heen.

Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl

Nieuws Woningen

Carrière Mipim Columns

Thema: Strijd om de ruimte

Hoofdredacteur servaasvanderlaan@vmnmedia.nl

De PvdA en de ChristenUnie willen een einde maken aan tijdelijke huurcontracten. Sinds 2016 maakt de Wet doorstroming huurmarkt het mogelijk huurcontracten voor zelfstandige woningen met eigen toegang en sanitair van maximaal twee jaar aan te bieden. Het idee hierachter is dat het aanbod op de huurmarkt hierdoor wordt uitgebreid. Vooral particuliere verhuurders maken gebruik van deze mogelijkheid. Zo’n 60 procent van de nieuwe huurcontracten in de particuliere sector is van tijdelijke aard, zo bleek eind vorig jaar uit cijfers van Vastgoed Belang.

Volgens de initiatiefnemers van de wet, Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie), schiet deze vorm van flexhuur zijn doel voorbij. Huurders zouden in de praktijk vogelvrij zijn. Huurders genieten pas huurbescherming na afloop van een tweejarig contract. Sommige verhuurders zouden dat moment niet willen afwachten en zeggen de huur preventief op om vervolgens na mutatie een hogere huursom te vragen. ‘Je betaalt te veel en je bent op langere termijn niet zeker van een dak boven je hoofd’, aldus ChristenUnie-Kamerlid Grinwis.

Daarbij zou de sociale cohesie in wijken en buurten verslechteren door tijdelijke huurcontracten. Bewoners zijn er immers maar kort en voelen zich niet verbonden met hun woonomgeving, waardoor de leefbaarheid verslechtert. Voor GroenLinks en de PvdA de belangrijkste redenen om de initiatiefwet te steunen.

Ja, maar dat ging veel minder ver. De Jonge wil gemeenten in staat stellen tijdelijke huur in bepaalde, vaak kwetsbare wijken te verbieden. De doorstroom van huurders aldaar is te groot, redeneert ook De Jonge. Bovendien is niet aangetoond dat de Wet doorstroming huurmarkt het huuraanbod heeft vergroot. Die argumenten worden ook door de initiatiefnemers van het algehele verbod op tijdelijke huurcontracten aangevoerd. De Kamerleden Nijboer en Grinwis waren daarom op z’n zachtst gezegd niet blij met de onverwachte initiatiefwet van De Jonge die de hunne dreigt te doorkruisen. Die kans lijkt overigens niet al te groot. In tegenstelling tot de initiatiefwet van Nijboer en Grinwis, kon die van De Jonge op weinig instemming vanuit de Kamer rekenen.

en sanitair, zoals studentenkamers. Dat geldt ook voor speciale doelgroepen, zoals jongeren, ouderen, promovendi of grote gezinnen. Bij dergelijk doelgroepenbeleid geldt de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Dit betekent dat de woning, ook na afloop van het huurcontract of als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, alleen kan worden verhuurd binnen de doelgroep. Denk bijvoorbeeld aan campuscontracten in de studentenhuisvesting. Na afstuderen moet een student een dergelijke woning ook verlaten.

Huurcontracten voor onbepaalde tijd moeten de norm worden, vindt een Kamermeerderheid. Dit staat overigens ook in het Regeerakkoord. Maar ook in de initiatiefwet van Nijboer en Grinwis worden uitzonderingen gemaakt. Zo blijven tijdelijke huurcontracten van maximaal vijf jaar bestaan voor onzelfstandige woningen zonder eigen ingang

Arbeidsmigranten worden vaak door uitzendorganisaties gehuisvest in kamers binnen grotere complexen, onzelfstandige woonruimtes dus. De huur wordt daarbij ingehouden op het loon. Het betreft echt tijdelijke huisvesting. Uitzendorganisaties hebben er alle belang bij dat een arbeidsmigrant geen huurbescherming geniet en na afloop van het dienstverband weer plaatsmaakt voor een ander. In dergelijke gevallen wordt een short stay-huurovereenkomst gesloten. Verhuren op basis van de Wet doorstroming huurmarkt is in dit geval niet praktisch. De verhuurder, uitzendorganisaties in dit geval, heeft dan een opzegtermijn van drie maanden. Lastig bij een hoog verloop van personeel. Verlengen van het huurcontract is evenmin een optie. Dan is er immers sprake van huurbescherming.

Die zijn boos, als we Vastgoed Belang moeten geloven. ‘De initiatiefwet is Haagse stemmingmakerij’, zegt Kavish Partiman van de koepel van particuliere woningbeleggers. Volgens Partiman is het absoluut niet zo dat huurders op grote schaal na twee jaar op straat worden gezet zodat ze huurbescherming mislopen en de verhuurder na mutatie een hogere huur kan vragen. ‘Als dat zo was, dan had het hele Malieveld allang vol gestaan met woedende huurders’, zegt hij. Volgens Vastgoed Belang zijn tijdelijke huurcontracten van groot belang voor particuliere beleggers. ‘Onze leden hebben baat bij zoveel mogelijk continuïteit’, aldus Partiman. ‘Maar dan moet er wel sprake zijn van een match tussen huurder en verhuurder. Gaat de huurder netjes met de woning om? Bezorgt hij of zij de buurt geen overlast? Zo wel, dan kost het handenvol geld en ellenlange procedures om een huurder eruit te krijgen. Het is toch

geen gek idee dat je als verhuurder eerst wil weten wat voor vlees je in de kuip hebt?’ Vastgoed Belang stelde eerder voor ‘wenselijke situaties voor tijdelijke verhuur’ in de Wet doorstroming huurmarkt vast te leggen. Wat die situaties precies behelzen, kan Partiman niet zeggen. ‘Juist daarover willen wij met de politiek eindelijk eens een goed, rationeel gesprek aangaan om de juridische ruimte daarvoor te verkennen. Dat is tot op heden nog steeds niet gebeurd.’

Tijdens het Kamerdebat tekende zich een meerderheid voor de initiatiefwet af, maar er zijn nog wel veel vragen. Zo wil de PVV bijvoorbeeld nog een uitzondering bedingen voor ouderen die een extra woning tijdelijk als pensioenvoorziening willen verhuren. Later zullen Nijboer, Grinwis en ook woonminister De Jonge nog reageren op de inbreng van de Kamer. Daarna zal het de initiatiefwet in stemming worden gebracht.

Het ziet ernaar uit dat de initiatiefwet die stemming zal overleven. Saillant, want de initiatiefwet splijt de coalitie. Regeringspartij ChristenUnie is een van de indieners, gesteund door coalitiegenoot D66. De VVD is tegen, net als CDA-minister De Jonge. De Kamerfractie van de christendemocraten echter, neigt er vooralsnog naar de initiatiefwet te steunen.

De kantelende woningmarkt en de zorgen over de nieuwbouwmarkt blijken uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over het eerste kwartaal. In de eerste drie maanden van dit jaar verkochten de makelaars zo’n 3.900 nieuwbouwwoningen en circa 250 bouwkavels. Die cijfers staan in schril contrast tot die van het eerste kwartaal van 2021. Toen zetten nog 10.100 nieuwbouwkopers hun handtekening onder het koopcontract.

De terugvallende nieuwbouwverkoop was al langer gaande. Eerst door een gebrek aan aanbod, nu staat met name de hoge rente in de weg. Die leidt vooral in de bestaande bouw tot een prijscorrectie van 8,2 procent op jaarbasis, maar in de nieuwbouw zijn de prijzen naast de rente minder flexibel door de hoge bouwkosten.

Ook vormt de lange doorlooptijd een obstakel voor kopers. Zij moeten doorgaans twee tot vier jaar wachten op de sleutel van hun nieuwe woning. In de tussentijd maken zij zich zorgen of ze hun oude woning nog wel kunnen verkopen. Bovendien lopen zij het risico op dubbele lasten.

Het gebrek aan consumentenvertrouwen op de nieuwbouwmarkt uit zich ook in het teruglopende aantal inschrijvingen. Driekwart van de NVM-makelaars merkt een afkalvende interesse van potentiële kopers voor nieuwe bouwprojecten.

Wordt er wel een koopovereenkomst getekend, dan wordt deze niet zelden ontbonden omdat de verkoopgrens van 70 procent niet wordt gehaald, of doordat het hypotheekaanbod van de koper verloopt. Dit leidt ertoe dat het nieuwbouwaanbod in een jaar tijd bijna is verdubbeld naar 17.800

woningen in het eerste kwartaal van 2023. Vergeleken met een kwartaal eerder, is er sprake van stabilisatie: er komt steeds minder nieuw nieuwbouwaanbod bij. Makelaars namen begin dit jaar bijna 5.400 nieuwbouwwoningen in de verkoop. Dit is het laagste aantal sinds de start van deze meting in 2013. Ook worden steeds meer projecten uit de verkoop gehaald. Zo werd in het eerste kwartaal de verkoop van 1.900 nog te bouwen woningen gestaakt. Ter vergelijking: in het tweede kwartaal van 2022 was nog sprake van zo’n 600 intrekkingen.

Verkopen en inschrijvingen stokken met

name bij nieuwbouwwoningen vanaf 500.000 euro en meer. Projectuitstel komt daarom het vaakst voor in het duurdere segment, terwijl nieuwbouw met een vraagprijs tot 400.000 euro nog wel doorgang vindt. Dit zorgt ervoor dat het gemiddelde prijsniveau van een nieuwe woning daalt. Zo betaalden nieuwbouwkopers in het eerste kwartaal zo’n 30.000 euro minder dan tijdens de piek medio 2022. Dit is wel altijd nog gemiddeld 77.000 euro meer dan kopers van een bestaande woning. Een verdere prijscorrectie acht de NVM onvermijdelijk. De nieuwbouwprijzen moeten

volgens de makelaars meer in de pas lopen met die in de bestaande bouw. Tot nu toe komen nieuwbouwprojecten waar de prijs neerwaarts wordt bijgesteld niet of nauwelijks voor.

In de bestaande bouw verkochten NVM-makelaars afgelopen kwartaal bijna 28.500 woningen – een kleine 2 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs kwam daarbij uit op 394.000 euro, ruim 8 procent minder dan een jaar eerder. Het woningaanbod verdubbelde daarbij in hetzelfde tijdsbestek naar ruim 31.000 woningen.

Dit is het treurige beeld dat Rick van Geffen, ceo van Included City Development, binnenkort meeneemt naar minister voor Wonen Hugo de Jonge. Van Geffen heeft niet een groot ontwikkelbedrijf met veel mensen in dienst, maar hij heeft wel in totaal ruim vierduizend woningen in ontwikkeling. En Van Geffen heeft een prijs achter zijn naam: de FGH-prijs voor de herontwikkeling van het vroegere pand van Marks & Spencer in de Haagse Marktstraat.

Het wet- en regelgevingsmoeras waarin ontwikkelaars en bouwers worden gezogen, heeft volgens Van Geffen als consequentie dat het verkrijgen van een bouwvergunning tegen-

woordig minimaal zeven tot acht jaar duurt (volgens minister De Jonge zelfs tot tien jaar). Daarbovenop komt nog de bouwtijd. Met zo’n lange doorlooptijd is het risico groot dat een ontwikkelaar begint aan een traject onder gunstige marktomstandigheden en jaren later pas kan bouwen als de markt is omgeslagen. Zoals nu het geval is.

Die lange voorbereidingsperiode kost ook de gemeente veel geld: plannen maken en beoordelen, aanpassingen doorvoeren, ambtenaren zijn er druk mee, er vinden wisselingen plaats (want de ambtenaar/wethouder die aan het begin van zo’n traject staat, is meestal niet degene die het afrondt), er zijn de inspraakprocedures en er komen vaak weer nieuwe visies van nieuwe hoge ambtenaren en wethouders. Je begint vaak als ontwikkelaar na een paar jaar weer opnieuw. Van Geffen: ‘Het hele proces is onvoorstelbaar complex geworden en vrijwel onvoorspelbaar in tijd en geld.’

Het begint met de gemeenteraadsverkiezingen, elke vier jaar weer. Het duurt circa zes tot negen maanden voordat er een nieuw collegeprogramma ligt. Vaak treedt er ook een nieuwe wethouder voor Ruimtelijke Ordening aan. Die moet zich inlezen, kennis nemen van alle plannen die in behandeling zijn, en vervolgens maakt hij of zij een nieuwe woonvi-

sie. ‘Dan ligt alle plannenmakerij al snel weer een jaar stil’, zegt Van Geffen. En je ziet na drie jaar en een paar maanden, wanneer de nieuwe verkiezingen zich aandienen, dat de voorbereiding van vooral grotere projecten wordt stopgezet omdat er een groter politiek afbreukrisico aan kleeft. ‘Dus eigenlijk heb je bij elke zittingstermijn van een wethouder maar zo’n twee jaar dat je echt stappen kunt zetten.’

Ook heb je volgens Van Geffen te maken met het ambtenarenapparaat. ‘Geloof me, alle ambtenaren met wie ik te maken heb gehad waren allemaal hardwerkende mensen met hart voor het project en de stad. Je ziet echter regelmatig dat een wethouder die aantreedt allemaal nieuwe visies en ideeën heeft, maar de ambtenaren daar niet direct in meekrijgt.

Ze houden eerst begrijpelijkerwijs nog vast aan bestaand beleid dat al langere tijd gangbaar was. ‘Je moet als wethouder dan wel de kwaliteit en de tijd hebben het ambtenarenapparaat tijdig bij te sturen.’

Van Geffen ziet een simpele oplossing voor dit probleem. ‘Je wil meer consistentie in het gevoerde beleid. Elke gemeente heeft een directie met de directeur Stedenbouw en de directeur Grondzaken. Ik stel voor dat

de wethouder een topambtenaar kan aanstellen om het beleid te bewaken. Voeg een derde persoon toe aan het directieteam: een hoge functionaris die namens de wethouder verantwoordelijk is voor de uitvoering van de uitgezette koers. Voor de beide andere directieleden betekent dit een makkelijker uitvoerbaar beleid en een wethouder die beter aangesloten blijft.’

Van Geffen: ‘Ik zie vaak dat een gemeenteraad in een laat stadium wordt meegenomen in een belangrijke gebiedsontwikkeling. Als ontwikkelaar en belegger wil je een fraai plan maken om de stad vooruit te helpen. Dan zie je dat een gebiedsontwikkeling of de grotere projecten vaak in een heel laat stadium in de gemeenteraad aan de orde komen. Allerlei aspecten die besproken zijn met ambtenaren, zijn in het plan opgenomen en vastgelegd, de ontwikkelaar heeft de benodigde gronden gekocht en dan pas mag de raad er iets van vinden met alle afbreukrisico’s van dien.’

Volgens Van Geffen moet het politieke besluitvormingsproces eerder op gang gebracht worden, bijvoorbeeld als alle betrokken com-

missies het hebben voorbesproken. Dus niet eerst wachten tot er een integrale gebiedsvisie of bestemmingsplan is opgesteld. Voor de directeur Stedenbouw is het ook belangrijk dat hij of zij zich in een zo vroeg mogelijk stadium gesteund weet door de gemeenteraad. Dat betekent volgens Van Geffen dat je project in elk geval een, en vaak zelfs twee gemeenteraadsverkiezingen moet zien te overleven. ‘Je plan is dan al een paar jaar onderweg, de kavels zijn gekocht en dan komt er een nieuwe raad. Het zal niet de eerste keer zijn dat die een nieuwe woonvisie aanneemt en de ontwikkelaar zijn plan in de la ‘mislukt’ kan leggen. Dat voorkom je dus ook door eerder besluitvorming in de raad en in de Commissie ruimte af te dwingen.’

Volgens Van Geffen is de hoeveelheid wetten en regels waaraan een bouwvergunning moet voldoen niet hanteerbaar. Er zijn wetten en regels betreffende geluid, stikstof, veiligheid, openbare ruimte, groenvoorziening, bezonning, duurzaamheid en parkeren. ‘Er zijn soms wel dertig van dit soort thema’s. Voor elk onderwerp moet onderzoek worden gedaan, moeten rapporten worden geschreven en dat kost de ontwikkelaar allemaal veel tijd en geld. Ik durf de stelling aan dat waar de kosten die een ontwikkelaar moet maken voor de bouw van een woontoren zo’n vijf jaar terug 15 procent van de stichtingskosten bedroegen (waaruit de architect, de bouwkundigen enzovoort worden betaald), door procedure- en proceskosten inmiddels zijn opgelopen tot 25 procent.’

Als eindelijk de bouwvergunning is toegekend, ben je er nog niet, zegt de ontwikkelaar. De gemeente stelt vaak een supervisor aan die de bouw begeleidt. ‘Vaak een architect. En als je al aan de bovenste etages bent begonnen, kan die alsnog met aanvullende eisen komen ten aanzien van het ontwerp.’

Het is volgens Van Geffen dan ook hoog tijd dat het mes wordt gezet in al die eisenpakketten. ‘In een stapel eisen kun je niet wonen en het werkt enorm kostenverhogend. Dat kan ook als de gemeenteraad in een vroeg stadi-

um een prioritering kan maken van wat echt belangrijk is voor het gebied. Daarbij is het belangrijk dat de raad of de commissie er niet naderhand op kan terugkomen. Afspraak is afspraak.’

‘Met The Grace heb ik van begin af aan de omwonenden er nauw bij betrokken’, zegt Van Geffen. ‘Dat is absoluut noodzakelijk.’ Het hele participatietraject heeft volgens hem een ‘enorme’ omvang aangenomen. ‘Er zijn altijd wel mensen die het niet eens zijn met een vastgoedproject in hun buurt. Zij tekenen protest aan, schrijven brieven, tekenen bezwaar aan, gaan procederen en uiteindelijk belandt het bij de Raad van State. ‘Dan ben je zo weer enkele jaren verder.’

‘En dan heb ik het nog niet over de beroepsklagers. Zij maken beroepshalve overal bezwaar tegen en willen uiteindelijk gewoon geld zien. Elke stad kent wel meerdere belangenclubjes die tegen alles in verzet komen. Gelukkig zijn er ook groepen die echt een positieve bijdrage willen leveren en een beter plan willen zien. Daar heb ik alle respect voor. Maar je hebt anderen die alleen uit zijn op eigen gewin.’

‘Dat procederen kan een ontwikkelaar tonnen kosten. Die gaat dan ten einde raad in op een e-mail van zo’n klager dat die wil afzien van verdere procedures als je een bedrag op zijn rekening stort. Ik ken een geval in Rotterdam waar zo’n beroepsklager met deze aanpak miljonair is geworden en nu een luxe leven in het buitenland leidt.’ Ook in Den Haag is dit volgens Van Geffen al bij verschillende projecten voorgekomen, maar er mag door getekende geheimhoudingsverklaringen niet over worden gesproken. ‘In feite hebben we het over strafrechtelijk handelen door de beroepsbezwaarmaker.’

Van Geffen: ‘Het krankzinnige is dat die bezwaarprocedures starten als het democratisch besluitvormingstraject is afgelegd, tot en met de gemeenteraad aan toe. Je kunt nu de laatste dag afwachten van de tweede beroepstermijn en dan pas in het geweer komen. Dat systeem klopt gewoon niet.’

Hij ziet het liefst dat als de gemeenteraad heeft ingestemd, er alleen nog een ronde voor belangenafweging is met direct belanghebbenden/ omwonenden. Dit versterkt de rol van de raad en verkort procedures aanzienlijk. Mocht het daarna toch nog komen tot een procedure, dan gewoon in één keer met voorrang naar een specifiek deskundig rechtsorgaan en dan ben je in een paar maanden klaar. Zoals dat ongeveer ging met de Crisis- en Herstelwet.’

Gemeenten vragen volgens Van Geffen tegenwoordig van ontwikkelaars ‘exorbitante’ exploitatiebijdragen om woningen te kunnen realiseren. Dit zit het bouwen van betaalbare woningen ‘gigantisch’ in de weg. ‘Zo is in Amsterdam het betalen van exploitatiebijdragen van meer dan 75.000 euro per woning normaal geworden. En dat komt bovenop de grondprijs voor verwerving. Dat kan aantoonbaar niet uit, maar toch wordt eraan vastgehouden, waardoor projecten worden stopgezet.’

Indien sprake is van gemeentelijke uitgeefbare grond, zouden gemeenten de ruimte moeten hebben om na een tender de grondprijzen aan te passen op basis van open boeken zodat de grondprijzen verhoogd en verlaagd kunnen worden afhankelijk van de marktomstandigheden. ‘Bij gronden en gebouwen die een ontwikkelaar op risico heeft gekocht, zou dit geen rol mogen spelen.’

Van Geffen zou ook graag zien dat gemeenten in grote gebiedsontwikkelingen een actievere rol spelen door posities in te nemen en te verkopen aan corporaties dan wel gezamenlijk daarin op te trekken, zodat de sociale woningbouw alvast verankerd is. Dan kunnen de marktpartijen zich focussen op middeldure

en vrijesectorwoningen, waardoor het financieel haalbaarder blijft.’

De almaar veranderende fiscale voorstellen, zoals de meest recente inzake aandelendeals, helpen het investeringsklimaat voor woningen volgens Van Geffen ‘compleet om zeep’. Eerst zorgde de aangekondigde WWS-regulering voor een investeringsstop die nog steeds voortduurt. Hierdoor zijn marktpartijen niet meer bereid tot investeren. Ook het ingrijpen in de indexering, terwijl de beheerskosten sterk toenemen, zorgt voor problemen. ‘Dit alles zorgt voor grote afschrijvingen op bestaande portefeuilles en het niet meer willen dan wel kunnen investeren in nieuwbouwwoningen. Woningcorporaties kunnen de gevraagde uitbreiding van de voorraad nieuwbouwwoningen financieel onmogelijk aan en beleggers worden weggejaagd. En de vraag die veel marktpartijen stellen is: what’s next?’

Het overheidsbeleid om ook huurwoningen in de vrije sector te realiseren is zeer beperkend. Tot 2014 had vrijwel geen gemeente hiervoor beleid. Met als gevolg dat momenteel maar circa 540.000 woningen (6 procent) tot de vrije sector behoren op een totaal van acht miljoen woningen, terwijl de vraag veel groter is. Van Geffen: ‘Om dan ook deze markt grotendeels nog eens te reguleren, lijkt mij niet doeltreffend. Aanpakken van excessen: prima, maar we moeten niet vergeten dat slechts een beperkt aantal woningen tot de vrije sector behoort en in handen is van particuliere beleggers. Dus de excessen doen zich voor op een heel klein deel van de totale verhuurmarkt.’

Daarnaast zijn er volgens Van Geffen maatregelen nodig als redelijke grondprijzen en redelijke exploitatiebijdragen, en ook meer vrijheid – zoals geen extra regulering en meer fiscale stimulans – om de bouw van (vrijesector)huurwoningen te stimuleren. ‘De beste oplossing is deregulering, het verminderen van eisen, stimuleringspakketten en een integrale samenwerking tussen overheden, beleggers, corporaties, aannemers en ontwikkelaars.’

Al bijna twee jaar roepen vooral particuliere woningbeleggers dat door een opeenstapeling van maatregelen de exploitatie van huurwoningen onrendabel dreigt te worden. Veel media-aandacht leverde dat, buiten de vakpers om, niet op. Bij het ietwat tumultueus verlopen jaarcongres van Vastgoed Belang, dat vrijwel geheel in het teken stond van de reguleringsplannen, was maar een handjevol journalisten aanwezig. Maar nu beleggers langzaam de daad bij het woord voegen, halen de particuliere beleggers wel de kolommen van de landelijke dagbladen. De aangekondigde uitpondgolf lijkt te zijn begonnen, zo luidt de teneur.

Dit concludeert ook de Volkskrant, die het Kadaster liet uitzoeken hoeveel voormalige beleggingswoningen afgelopen jaar te koop werden gezet. De cijfers leveren een interessant beeld op. Maar van een ware uitpondgolf is (nog) geen sprake. Een aantal kanttekeningen bij de cijfers.

In de vier grote steden (G4) ging 7 procent van alle in het vierde kwartaal van 2022 verkochte woningen over van een belegger naar een eigenaar-bewoner, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Amsterdam spant daarbij met 9 procent de kroon, gevolgd door Den Haag met 7,3 procent. In heel 2022 pondden particuliere beleggers ruim 1.700 beleggingspanden in de G4 uit.

Ter vergelijking: over heel Nederland bedroeg het uitpondpercentage in de laatste drie maanden van vorig jaar nog geen 3,5 procent. De redenen hiervoor liggen voor de hand. De huizenprijzen zijn in de grote steden hoger, de investeringen van beleggers dus ook. Voor een gezond rendement liggen de huren in de G4 logischerwijs hoger dan daarbuiten. Woonminister Hugo de Jonge (CDA) vindt een huur van 1.500 euro voor een klein appartement in het centrum van Amsterdam een exces dat moet worden aangepakt. Nu is dat inderdaad veel geld, maar gezien de locatie en gedane investeringen wel marktconform. De kabinetsmaatregelen treffen daarom vooral vrijesectorwoningen met een hoge WOZ-waarde, oftewel vooral woningen in de grote steden. Vandaar dat de WOZ-waarde is gecapt op 33 procent, anders vallen ze daar alsnog vaak in de vrije sector. De regulering treft dus op zich maar een deel van de vrije sector, die van zichzelf al niet heel groot is. De uitpondgolf kan wel degelijk doorzetten, maar blijft wel geografisch beperkt.

In de G4 ging afgelopen jaar 61 procent van de verkochte beleggingswoningen naar een starter, becijferde het Kadaster. Over heel Nederland bezien komt dit percentage uit op 47 procent. Deze cijfers komen De Jonge goed uit. De invloed van beleggers wordt teruggedrongen ten faveure van de geplaagde starter, die de afgelopen jaren al zo vaak achter het net viste. Ook starters hebben last van de hoge hypotheekrente, maar zij hebben niets te verkopen en lopen geen risico op dubbele lasten. Dat zien we ook terug in de cijfers. 54 procent van

álle verkochte woningen in de G4 ging naar een starter. In heel Nederland gaat het om 40 procent. Het startersaandeel in het aantal verkochte woningen is door de marktomstandigheden dus sowieso vrij groot. Niet alleen omdat beleggers uitponden, maar vooral omdat doorstromers het laten liggen. Bovendien worden jonge starters al ruim twee jaar fiscaal bevoordeeld. Zij betalen 0 procent overdrachtsbelasting, beleggers sinds dit jaar 10,4 procent. Ook is de concurrentie op de woningmarkt van particuliere beleggers al grotendeels verdwenen door de opkoopbescherming die praktisch elke stad van enige omvang invoerde.

Bel een investeerder en de kans is vrij groot dat hij of zij vindt dat de woningbeleggingsmarkt de nek wordt omgedraaid. En gezien de voorgenomen regelgeving (zie punt vier) hebben zij een punt. Toch zijn het vooral de kleine, particuliere beleggers die het hardst worden geraakt en als eersten de markt verlaten. Waardedalingen, lagere huurinkomsten en een mogelijke herfinancieringsronde hebben op hen grotere impact dan op beleggers met een forsere portefeuille. En dat zien we terug in de cijfers.

Investeerders die bezit verkopen, vinden we vooral onder de ‘kleintjes’ – door het Kadaster gedefinieerd als beleggers met een portefeuille van negen panden of minder. Dit zijn in de regel de niet-professionele beleggers. Ook staken heel wat particulieren geld in vastgoed als pensioenverzekering. Als dit alles in gevaar komt, staat een kleine belegger voor de keuze: uitponden of doorexploiteren.

Afgelopen jaar verkochten particuliere beleggers alleen in Amsterdam 781 woningen. 667

van hen waren kleine belegger. In Rotterdam, Den Haag en Utrecht hetzelfde beeld. Zo’n 90 procent van de verkochte huurpanden was afkomstig uit de portefeuille van kleine belegger. In Amsterdam zou iets meer dan de helft van de particuliere beleggers overwegen hun bezit te verkopen, of is daar al actief mee bezig, zegt de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA). Niet geheel toevallig gaat het daarbij om beleggers met een of twee panden in de portefeuille.

Deze ‘shake out’ heeft volgens grotere, professionele beleggers ook een voordeel. De ‘opportunisten’, ooit gelokt door de lage rente en hoge rendementen, die snel geld wilden verdienen, verdwijnen in hoog tempo van de markt. Bij deze, niet afgebakende groep beleggers, zouden dan ook de meeste excessen plaatsvinden, die hun weg naar de landelijke media en politiek wél snel wisten te vinden. Verhalen van torenhoge huren voor slecht onderhouden woningen zijn algemeen bekend, maar zijn niet maatgevend voor de particuliere huursector als geheel.

De onrust onder met name kleine woningbeleggers is begrijpelijk. Zo staat naast de middenhuurregulering ook de overbruggingsregeling box 3 te wachten en ligt er een wetsvoorstel om tijdelijke huurcontracten te verbieden. Maar geen van die maatregelen is een voldongen feit. Toch reageert de markt alsof het pleit al is beslecht. Een institutionele par-

tij als Heimstaden zegt met ‘harde hand richting uitponden te worden gestuurd’. Vastgoed Belang ziet investeerders naar het buitenland vertrekken in de hoop daar wel een ‘betrouwbare’ overheid en een aantrekkelijk investeringsklimaat te treffen.

Zij nemen in de praktijk een voorschot op wat mogelijk komen gaat. Maar intussen staat de tijd niet stil. Door uitponden verdwijnen ook (midden)huurwoningen van de markt, juist daar waar zij het hardst nodig zijn. De Jonge vindt het niet erg als beleggers uitponden ‘omdat op de koopmarkt ook een tekort is’. Maar lang niet iedereen kan en wil kopen. Niet voor niets hebben adviesorganen als De Nederlandsche Bank en het Centraal Planbureau de minister op deze gevaren gewezen. De kans dat De Jonge en staatssecretaris Marnix van Rij van Financiën (CDA) hun plannen intrekken is nihil. Maar of de wetsvoorstellen zoals ze er nu liggen integraal worden doorgevoerd, is een ander verhaal. De wetsvoorstellen moeten nog door de Eerste Kamer, waar het kabinet na de Provinciale Statenverkiezingen nog een behoorlijke kluif wacht om een meerderheid te behalen.

Het zijn tot nu toe vooral de kleine investeerders die een voorschot nemen op de plannen en nog voor invoering ervan hun conclusies trekken. Dat doen ze niet voor niets. Uiteindelijk staat voor hen het meest op het spel en dat blijkt ook uit de cijfers van het Kadaster. Pas als de grotere beleggers tot dezelfde conclusie komen, is er sprake van een uitpondgolf. Zo ver is het nog niet. Maar je kunt je wel afvragen wat daarvoor nog nodig is als de geplande regelgeving echt wordt ingevoerd. Een herhaalonderzoek van het Kadaster naar uitpondende particuliere beleggers zou over pakweg een jaar meer duidelijkheid bieden dan nu.

In het begin van de 19e eeuw is Noordwest-Europa in de greep van de industrialisatie. Het gevolg: arbeiders die voor een hongerloon naar de fabrieken in de steden trekken en daar met open armen worden ontvangen door huisjesmelkers die hen onderdak bieden in armzalige kelder- en krotwoningen.

Sociale onrust dreigt. In Amsterdam kwamen bezorgde notabelen en vrijwilligers bijeen die in 1852 de eerste Nederlandse woningbouwvereniging oprichtten: de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam.

De Vereeniging gaf aandelen uit waarvan in 1853 de eerste achttien tweekamerwoningen werden gebouwd op het eiland Oostenburg.

De huisjes waren naar de normen van die tijd voorzien van veel comfort: water, privaat en ijzeren ledikant. In de periode tot 1900 bouwde de Vereeniging 780 woningen.

In de ene na de andere stad werden vergelijkbare verenigingen opgericht. Het moeten er tientallen tot ruim tweehonderd zijn geweest. Samen waren ze tot het einde van de 19e eeuw goed voor de bouw van ongeveer tienduizend woningen. Dat was overigens slechts een fractie van het totaal aantal huizen dat in die jaren werd gebouwd.

De woningbouwverenigingen van toen hadden behalve het bouwen een brede maatschappelijke taak zoals het verbeteren van de volksgezondheid en het bewaren van de maatschappelijke rust. Het ging om ‘reinheid’, ‘zindelijkheid’, ‘huiselijkheid’ en ‘zedelijkheid’.

Met de Gemeentewet van 1851 werd invulling en uitvoering van het woningbeleid in handen gelegd van de gemeenten. In veel gemeenten waren bouwverordeningen die een goede en gezonde huisvesting moesten waarborgen of

onvoldoende, of geheel afwezig. Dat bracht de Rijksoverheid vijftig jaar later tot de conclusie dat een wettelijk kader toch nodig was.

Dat kwam er in de Woningwet van 1901. Echter: het Rijk bleef op afstand, want artikel 1 bepaalde dat de volkshuisvesting een voorwerp van ‘de aanhoudende zorg der Gemeentebesturen’ is. Met de Woningwet wordt de volkshuisvesting ‘een zaak van het Rijk en een taak van gemeenten’.

Wel kwam er een wettelijke basis voor de woningbouwverenigingen. De lokale overheid werd in de wet namelijk geacht alle ruimte te bieden aan het particuliere initiatief. Om dat te stimuleren stelde het Rijk via de gemeenten leningen beschikbaar aan door het Rijk toegelaten woningbouwverenigingen.

De uitvoering van de Woningwet werd dus uiteindelijk bij de woningbouwvereniging neergelegd. Gemeenten konden wel huizen slopen, maar voor nieuwbouw waren ze op de verenigingen aangewezen die vaak nog moesten worden opgericht en vervolgens allerlei procedures moesten doorlopen voordat de

bouwmaterialen konden worden besteld. Ook de bestaande coöperaties, stichtingen en verenigingen werden aan de toetsingsprocedure onderworpen.

De regels waaraan een toegelaten instelling moest voldoen maakten stevige discussie los onder de bestuurders. Natuurlijk was het aantrekkelijk om met geld van de overheid te kunnen werken. Daar stond tegenover dat ze voor alle belangrijke besluiten toestemming van de gemeente moesten hebben.

Het was daarom pas drie jaar later, in 1904, dat de eerste vereniging het predicaat ‘toegelaten’ kreeg en het duurde nog eens vijf tot tien jaar voordat de bouw van woningwetwoningen een serieuze omvang begon te krijgen. Hun typerende brede maatschappelijke functie mochten de vroegere woningbouwverenigingen behouden. De Woningwet had de ‘verheffing des volks’ als rode draad en dus behielden de verenigingen hun taak bij het vergroten van de leefbaarheid van buurten. Vandaar hun betrokkenheid bij wat we nu maatschappelijk vastgoed noemen, zoals de bouw van badhuizen, scholen, bibliotheken en buurthuizen.

De concrete resultaten van de Woningwet zijn overigens indrukwekkend: in honderd jaar zijn ruim 2,5 miljoen sociale woningen gebouwd. In 1900 woonden gemiddeld vijf personen in een woning van nog geen 50 m²: minder dan 10 m² per bewoner. Tegenwoordig wonen er gemiddeld 2,4 personen in een (nieuwe) woning van 160 m²: ruim 65 m² per persoon. Dat komt neer op ruim veertig maal het gebouwd woonoppervlak van rond 1900. Het ging overigens niet snel met de goedkeuringen. In 1906 waren er pas veertien toegelaten instellingen, in 1913 301. Na afloop van de Eerste Wereldoorlog steeg het aantal van 743 in 1920 naar 1.340 in 1922.

De productie steeg navenant, zeker omdat de regering, benauwd als ze was voor sociale onrust na afloop van de oorlog, ruimhartig met geld voor de huizenbouw strooide. 1921 was wat dat betreft een topjaar: toen werden 25.000 woningen opgeleverd. Daarmee zat de productie op het vooroorlogse niveau. Niet voor lang echter: de regering bouwde de crisismaatregelen af en draaide de geldstromen

naar de volkshuisvesting dicht waardoor de productie in 1923 inzakte tot vijfduizend stuks. Tot 1940 zijn in totaal circa een miljoen woningwetwoningen gerealiseerd.

In 1913 was de tijd rijp voor een bundeling van krachten en kwam de Nationale Woningraad tot stand. Niet geheel onomstreden, maar dit zorgde in elk geval voor een eerste bundeling van belangenbehartiging van en dienstverlening aan de lokale verenigingen. Al snel liet het verzuilde Nederland zich weer zien en gingen de katholieke, protestantse en communistische verenigingen zich apart organiseren met alle nadelen van dien. Pas na de Tweede Wereldoorlog kwam er weer geloof in een gezamenlijk optrekken. Maar het duurde nog tot 1998 tot de NWR en de christelijke NCIV samensmolten onder de vlag Aedes.

Nu de bouw van sociale woningen vooral in handen was van particulier initiatief en de markt, was het logisch dat in 1915 een tegenbeweging ontstond toen de bouw stokte. De Amsterdamse wethouder Wibaut besloot tot het oprichten van de Gemeentelijke Woningdienst die de opdracht kreeg de huisvesting van arbeiders in de stad aan te pakken. Andere steden als Hilversum, Rotterdam, Groningen en Den Haag volgden dit voorbeeld.

Was de woonsituatie van velen al in de eerste helft van de vorige eeuw een probleem, na 1945 was er een absoluut tekort aan huizen. De particuliere sector liet het afweten, gemeenten en woningbouwverenigingen konden hun bouwtaak amper aan. Toch werden

overal in razend tempo woningwetwoningen neergezet, allemaal simpel en gelijkvormig. De huizen hadden een omvang van gemiddeld 55 m² en waren tot aan de keukenkastjes volstrekt identiek. In 1960 werden de sleutels van de een miljoenste naoorlogse woningwetwoning aan de bewoners overhandigd, in 1970 de twee miljoenste.

Ook de verhouding tussen huur- en koopwoningen begon te schuiven, mede omdat de regering het eigenwoningbezit begon te stimuleren.

Vanaf de jaren 70 gaat het in de corporatiesector om professionaliseren, overnemen en fuseren. Het aantal toegelaten instellingen daal-

van het nieuwe beleid op in zijn nota Volkshuisvesting in de jaren 90. Dat gebeurde tegen de achtergrond van het door de opeenvolgende kabinetten-Lubbers gevoerde beleid de tekorten op de begroting en de staatsschulden ingrijpend terug te dringen. De oplossing werd gezocht in het doorschuiven van taken naar de markt. De post Volkshuisvesting, die jaarlijks voor ongeveer 10 miljard gulden op de Rijksbegroting stond, was een makkelijk slachtoffer.

moest reageren. Het was voor de regering een handig argument de woningcorporaties van hun winstbejag te genezen en de investeringspotten af te romen met een Vogelaar-heffing, die ten goede moest komen aan achterstandswijken, en de verhuurderheffing.

de van 1.022 naar 824 in 1990, 401 in 2010, 363 in 2014 en 287 dit jaar. Tegelijkertijd verdween de verenigingsvorm achter de horizon omdat de overheid wilde dat corporaties hun bezit aan alle woningzoekenden gingen aanbieden, niet meer alleen aan arbeiders.

In de jaren 90 stond de sector een nieuwe omslag te wachten: de verzelfstandiging van de corporaties en de bruteringsoperatie van de volkshuisvesting. Toenmalig staatssecretaris Enneüs Heerema schreef in 1989 de kaders

Het derde kabinet-Lubbers zette definitief het mes in de sector. Er moest geprivatiseerd worden. In 1995 was de verzelfstandiging van de corporaties een feit. De driehonderd gemeentelijke woningdiensten met zo’n 400.000 woningen werden losgemaakt van de overheid. Per 1 januari 1997 zijn de meeste van deze gemeentelijke instanties verder gegaan als ‘toegelaten instelling’ of hebben zij hun bezit overgedragen aan woningcorporaties. Zo werd het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam woningcorporatie Ymere. De Woningbedrijven in Rotterdam en Utrecht vinden we terug in respectievelijk Woonstad Rotterdam en Mitros. Corporaties gingen delen van hun bezit verkopen om nieuwe investeringen financieel mogelijk te maken en daarmee een breder woningprogramma te kunnen aanbieden.

Als zelfstandige organisaties ging het veel corporaties voor de wind. Het economisch tij zat mee, rentes waren laag en het bezit nam fors in waarde toe. Niet alle corporaties konden die weelde dragen met blunders met derivaten, miskleunen met investeringen en overbetaalde bestuurders als gevolg. Het Vestia-drama werd het rode licht waarop de minister wel

Ook volgde een parlementaire enquête. Alles kwam samen in een nieuwe Woningwet die de wettelijke basis vormde voor de financiële en bestuurlijke kaders waarbinnen corporaties moesten opereren. Kernpunt was dat ze zelfstandig bleven functioneren, maar met beperkte taken, verzwaard toezicht en wettelijk vastgelegde heffingen.

De invoering van de verhuurderheffing had direct invloed op de productie van de woningcorporaties. Binnen een jaar waren hun investeringen met 20 procent gedaald en leverden zij twaalfduizend minder woningen af. De sector heeft zich altijd verzet tegen de heffing en gewezen op het feit dat zijn vermogen tot investeren daarmee drastisch werd ingeperkt. Minister voor Wonen Hugo de Jonge heeft dit argument vorig jaar omarmd met als resultaat dat de verhuurderheffing per 1 januari dit jaar is afgeschaft. Hierdoor hebben de corporaties 1,7 miljard euro aan extra middelen vrijgespeeld. In ruil daarvoor dienen ze per gemeente tot prestatieafspraken te komen.

Het verdwijnen van de naam Vestia per 1 januari dit jaar markeert het einde van een periode die als een schandvlek aan de geschiedenis van de woningcorporaties dreigde te blijven kleven. Wat dat betreft maakt de afschaffing van de verhuurderheffing op dezelfde datum een hernieuwde start mogelijk.

Uit de voordrachten van de lezers van Vastgoedmarkt zijn de volgende vijf kandidaten geselecteerd: Wouter Disseldorp (33), conceptontwikkelaar bij Vorm Ontwikkeling; Jolien de Jongh (36), ESG-manager bij Vastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance; Frank van Kester (33), partner bij Envalue Real Estate; Stephanie Proost (31), advocaat en senior associate bij Dentons en Rogier Rombouts (35), adjunct-directeur Zuid bij Boelens de Gruyter.

De jury had het dit jaar extra moeilijk door het grote aantal aanmeldingen en bovenal de hoge kwaliteit van het aanstormend talent. In de mix van afwegingen is de keuze op hen gevallen.

De jury bestaat uit: voorzitter Servaas van der Laan, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt; Peter Helfrich, algemeen directeur bij Primevest Capital Partners en Holland Immo Group; Jessie Wagenaar, directeur Customer Succes bij Amvest; Sander van Oss, oprichter en ontwikkelaar bij Neoo; Paul Olischläger, manager Real Estate Advisory bij KPMG; Flip van Overhagen, directeur/partner bij Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.

De genomineerden zullen de komende weken laten zien wat zij aan vakkennis en vaardigheden in huis hebben. Zij laten van zich horen in blogs en vlogs op vastgoedmarkt.nl. Onder leiding van moderator Frank Verwoerd, winnaar van de YTA 2017 en hoofd Research bij CBRE Nederland, verdedigen de genomineerden op

20 april op het hoofdkantoor van de NVM hun stellingen. Daar zal de jury bepalen welke drie kandidaten doorgaan naar de finale op basis van de kwaliteit van hun blogs, vlogs en hun inzet in het debat.

Het slotdebat van de vijftiende editie van de Young Talent Award vindt plaats op donderdag 15 juni tijdens de vastgoedbeurs Provada 2023 in de Rai te Amsterdam.

Wouter Disseldorp is een van de aanstormende talenten binnen Vorm Ontwikkeling. Hij onderscheidt zich volgens zijn collega’s als toptalent, ‘omdat hij zich ontwikkelt als generalistische ontwikkelaar én als inhoudelijk specialist met affiniteit voor duurzaamheid’. Binnen het team Concepten excelleert hij op het traject van acquisities en tenders. Hij weet op zorgvuldige wijze grote projectteams met experts op het gebied van energieprestatie, (bouw-)techniek, sociaal-maatschappelijk bijdrage en ruimtelijke kwaliteit aan te sturen. Hij heeft ‘indrukwekkende ontwikkelingen binnen weten te slepen’ zoals New Roots in Utrecht, De Juffer in Pijnacker en Mark in Almere.

Naast het in de lucht houden van al die ballen tijdens korte sprints en dwingende deadlines, lukt het Disseldorp ook om een inhoudelijke bijdrage te leveren aan de kennisontwikkeling van Vorm. Zo heeft hij ‘cruciale input’ geleverd aan de strategische koers van het bedrijf door mede vorm te geven aan de

klantwaarden van Vorm: betaalbaar, duurzaam, leefbaar en slim. Op dit moment verzorgt dit toptalent vanuit Vorm de regie op de samenwerking met Sustainer.home, een parametrisch, biobased bouwsysteem, een van de innovatiesamenwerkingen van Vorm. Hij legt de lat hoog en ‘zet de toon voor een nieuwe bouwwereld die een positieve bijdrage levert aan energiesystemen en circulair materiaalgebruik’.

Disseldorp heeft een master in management of the built environment aan de Technische Universiteit Delft. Naast zijn werk is hij onder meer actief als trainer bij het Schaatsgewest Marathon Zuid-Holland.

Jolien de Jongh wordt door haar collega’s omschreven als een ‘creatieve duizendpoot’. Opgeleid als fiscaal jurist is zij gestart in de institutionele dienstverlening bij destijds KAS Bank, gevolgd door de overstap naar het vastgoed. Aanvankelijk was zij gericht op zorgvastgoed en later op woningbeleggingen, waarna zij zich bij Syntrus Achmea heeft ontwikkeld tot assetmanager woningen. De ‘energie en het enthousiasme’ waarmee zij nieuwe opgaven oppakt, werkt aanstekelijk. Zo is zij een van de drijvende krachten achter de grootschalige verduurzaming van de woningportefeuille van het bedrijf en heeft ze met de gemeente Amsterdam een convenant afgesloten om samen het oneigenlijk gebruik

van woningen tegen te gaan. De Jongh is iemand die het voortouw neemt en ‘buiten de paden van haar eigen rol denkt en handelt’. Bij Syntrus Achmea behaalde ze in 2022 haar MRE-diploma met een onderzoek naar de invloed van consolidatie, duurzaamheid, wetgeving & achterban op het vastgoedbeleggingsbeleid van pensioenfondsen en levensverzekeraars. Bij Syntrus Achmea zet zij haar carrière voort als manager ESG Vastgoed. Naast haar inhoudelijke kwaliteiten is ‘Jolien een fijne collega: vrolijk, enthousiast, bevlogen en met oog voor de ander’.

Voor haar overstap in 2019 naar Syntrus Achmea was De Jongh accountmanager voor pensioenfondsen en financiële instellingen bij Caceis en taxateur bij Cushman & Wakefield.

Frank van Kester heeft met het opzetten en uitbouwen van vastgoedtaxateur Envalue bewezen een enorm talent te zijn, stelt ceo Michel Uyen, die hem aanmeldde voor de Vast-

goedmarkt Young Talent Award.

Vanuit een greenfield-scenario is Envalue neergezet als het taxatiekantoor van de toekomst. Envalue taxeert in vijf dagen in plaats van vijf weken en in elk rapport wordt de taxateur uitgedaagd om een oordeel te geven over de duurzaamheid van het getaxeerde gebouw.

Envalue is onder leiding van Van Kester binnen 2,5 jaar uitgegroeid tot een taxatiekantoor met 27 medewerkers. In een markt waarin taxatietalent moeilijk te vinden is, heeft hij met zijn visie op de nieuwe manier van taxeren en ondernemen een fantastisch team aan zich weten te binden. Van Kester wordt

een groot talent als ondernemer, taxateur en zeker als ‘mens’ genoemd.

Voor de oprichting van Envalue Real Estate was Van Kester werkzaam voor vastgoedfinancier RNHB, vastgoedadviseur Savills en vastgoedbank FGH. Hij heeft een master in vastgoedkunde behaald aan de Rijksuniversiteit Groningen.

Dat Stephanie Proost een positief ingestelde doorzetter is, is volgens haar collega’s wel bewezen. In het voorjaar van 2020 werd zij ge-

teisterd door buikklachten die door de artsen werden afgedaan als stressgerelateerd, iets waarmee zij volgens de artsen moest leren leven. Zonder diagnose, met klachten, ging zij ‘gewoon’ door met haar leven en meldde zich aan voor de Grotius postacademische specialisatieopleiding Onroerend goed.

Toen zij met Grotius begon, bleek er een niet-kwaadaardige tumor ter grootte van een meloen in haar buik te zitten. Anderhalf jaar nadat haar klachten waren begonnen, kon zij eindelijk aan haar herstel – zwaar en lang –beginnen.

Opnieuw volgde een tegenslag: een paar weken voorafgaand aan het mondeling examen van Grotius liep zij – door zinloos geweld notabene – een hersenschudding op. Toch legde zij het examen af en slaagde. Kort daarna kreeg zij promotie en werd senior associate bij Dentons.

In de dagelijkse praktijk werkt Proost aan complexe binnenlandse en internationale vastgoedtransacties en aan vermogensbeheer gerelateerde zaken. Zij doet dit vooral voor internationale beleggers, Nederlandse institutionele beleggers en ontwikkelaars. De afgelopen jaren heeft Proost zich met name beziggehouden met ontwikkelingen, sale-and-lease-backtransacties alsook met share deals Verder heeft ze een aantal maanden op het kantoor in Londen gewerkt, en neemt ze initiatieven om de dienstverlening te optimaliseren, onder meer door het gebruik van legal tech-toepassingen. Zo werkt ze op het moment aan de ontwikkeling van software waarmee due diligence efficiënter en nog nauwkeuriger kan worden uitgevoerd. Proost is actief bij Fresh Professionals en houdt van (kick)boksen, skiën, padel en lezen.

Rogier Rombouts is na een aantal jaren bij Rabobank International te hebben gewerkt in 2016 bij Boelens de Gruyter gestart in de rol van projectontwikkelaar. Hij heeft in de afgelopen zeven jaar ‘een steile groeicurve laten zien’ en is inmiddels verantwoordelijk voor het kantoor en alle projecten in Zuid-Nederland. Rombouts wordt een ‘allround projectontwikkelaar’ genoemd, die ‘enthousiast werkt met respect voor mens en natuur en de bestaande gebouwde omgeving. Met creativiteit en enthousiasme voegt hij zo toekomstbestendige gebouwen toe aan de markt’.

Hij is een harde werker die met oog voor detail en aandacht voor de omwonenden zoekt naar de manier waarop dingen wél kunnen. Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau krijgt hij de mensen mee.

Bij de planontwikkeling van het spraakmakende project Amadeiro in de binnenstad van ’s-Hertogenbosch wist hij met ‘een actief socialemediakanaal en persoonlijke rondleidingen op transparante wijze cohesie te creëren, betrokkenen te enthousiasmeren en het project zonder bezwaren vergund en gebouwd te krijgen’. Een knappe prestatie, zeker als je terugkijkt naar hoeveel weerstand er aan het begin was.

Het afgelopen jaar realiseerde hij door goed samen te werken met collega’s en partners in sneltreinvaart zowel een woningbouwproject in de binnenstad van Roosendaal als een logistieke ontwikkeling in Kerkrade.

Rogier is een echte teamplayer en is enorm resultaatgericht, daar komt zijn topsportmentaliteit naar boven. Binnen de organisatie verrast hij elk jaar tijdens het kerstdiner met een decembergedicht met een persoonlijke regel voor alle collega’s.

De Boulevard de la Croisette in Cannes kleurde afgelopen maand weer maatpakblauw. Vastgoedmannen en, in mindere mate, vastgoedvrouwen troffen elkaar als vanouds in de Franse badplaats voor de 33ste editie van Le Marché International des Professionnels de L’immobilier, beter bekend als de Mipim. Brilletje op de neus als bescherming tegen de lentezon, bodywarmer onder het jasje als windscherm tegen een stevige mistral. Zoals zo vaak gold het wisselvallige lenteweer in Cannes als metafoor voor de gemoedstoestand van de bezoekers. Het zonnetje schijnt nog altijd voor velen onverminderd door, tegelijkertijd kan niemand ontkennen dat er een storm is opgestoken waarvan de impact nu nog niet is te overzien.

In een jaar tijd is de vastgoedsector onherkenbaar veranderd. Zekerheden van weleer tellen niet meer. De periode van gratis geld is definitief voorbij. Op deze Mipim is alles anders. Dit wordt direct duidelijk als vanaf een uur of vier in de middag het terras van het beruchte Caffe Roma volstroomt. Wie goed luistert, hoort Frans, Duits, Engels en Italiaans geroezemoes. Waar zijn de slempende, Nederlandse makelaars? Het stilvallen van de vastgoedmarkt en daarmee het opdrogen van de transacties heeft er kennelijk voor gezorgd dat veel makelaarskantoren en ook andere vastgoedbedrijven de Mipim een jaartje overslaan. Ook het Holland Metropool-paviljoen, een samenwerking tussen Nederlandse gemeenten en vastgoedpartijen, dat normaal gesproken de boulevard vrolijk oranje kleurt, schittert dit

jaar door afwezigheid. Een aantal gemeenten vond het in huidige tijden van crisis ongepast om acte de présence te geven op een evenement dat door de buitenwereld toch als een decadent vastgoedfeestje wordt gezien. Dat website GeenStijl de declaratiebonnetjes van de vorige edities van de Mipim heeft opgevraagd via de Wet open overheid hielp daarbij niet. Een aantal grote, institutionele Nederlandse vastgoedpartijen besloot solidair te zijn met de gemeenten en sloeg daarom ook een jaar over. En als ze er wel waren, dan toch op een ingetogen manier. Zo kreeg Vastgoedmarkt dit jaar met moeite partijen voor de camera. En als dit lukte, dan toch met het vriendelijke verzoek geen luxejachten op de achtergrond te laten zien. Het toont het imagoprobleem van de zonnige vastgoedbeurs in Zuid-Frank-

rijk, voor Nederlandse vastgoedpartijen die niet internationaal zakendoen toch vooral een leuk uitje. En aangezien aan dat uitje nog altijd een zweem van luxejachten en champagnefeesten hangt voor de buitenwereld, is de keuze om een keer over te slaan snel gemaakt. Dat is uiteindelijk ook in het eigen belang, weet een belegger die ‘anoniem’ aanwezig is op de Mipim. ‘Politieke besluiten worden tegenwoordig genomen op basis van beeldvorming. Zo’n Mipim helpt daarbij niet. Ook als wij allemaal weten dat het er hier tegenwoordig keurig aan toegaat.’

Maar er speelt meer dan alleen imago. Ontwikkelaar Maarten de Gruyter, die normaal gesproken met een delegatie van vijftien mensen in een villa nabij Cannes verblijft, was naar eigen zeggen ‘onder protest’ met een

clubje van drie mensen naar de Mipim afgereisd. Het liefst was hij helemaal niet gegaan, aangezien in Nederland nu alle zeilen moeten worden bij gezet bij de lopende ontwikkelprojecten. ‘Wij hebben nu echt wel een uitdaging met onze projecten. Vooral met projecten die nog de bouw in moeten gaan. Daar zijn we met kopers en bouwers bezig om eruit te komen’, zegt de Gruyter. ‘In zo’n tijd vind ik het niet gepast om hier vier dagen met vijftien man te gaan zitten.’

Volgens De Gruyter is het grootste probleem op dit moment dat de prijs die beleggers willen betalen voor een vastgoedproject niet in balans is met de kosten. ‘Je ziet door de rentestijging dat beleggers geen genoegen meer nemen met hele lage rendementen. Maar aan de andere kant zijn de kosten maar aan het

doorstijgen. En een ontwikkelaar gaat niet starten met bouwen voor verlies. Dat is wel echt een uitdaging op dit moment, en dat zie je door het hele land.’

Volgens De Gruyter zijn de huidige problemen veroorzaakt door de hoge rente vele malen erger dan de regulering of stikstof. ‘Ik wil niet zeggen dat de problemen met overheden en stikstof in het niet vallen, maar die komen eigenlijk pas na dit probleem. Dit is een veel groter obstakel.’ De projectontwikkelaar vermoedt dat meer vastgoedpartijen met dezelfde uitdagingen en problemen zitten gezien het geringe aantal Nederlanders dat dit jaar naar Cannes was afgereisd. ‘Dat zag je de vorige crisis ook, toen was het hier ook leeg.’

Ook andere zekerheden van weleer, zoals het feestje van de Amsterdamse vastgoedbelegger Jan Wieger in Vesuvio gingen dit jaar niet door. Het zijn allemaal signalen dat de vastgoedsector zich realiseert in troebel vaarwater terecht te zijn gekomen. Zelfs aan een andere zekerheid, de lunch op het dakterras van de levende vastgoedlegende Cor van Zadelhoff, komt na dit jaar een einde, zo vertelde hij zijn gasten. De focus richt zich weer op het thuisfront. ‘Waarom moeten we elkaar in Cannes treffen als dat ook gewoon tijdens de Provada in Amsterdam kan?’

Hoewel Zadelhoff-directeur Maarten Feilzer zijn toehoorders moed insprak door te stellen dat de huidige situatie van een hoge rente juist normaal is, en de afgelopen tien jaar abnormaal waren, was de nestor zelf pessimistischer. ‘Ik vind de actuele situatie uiterst kritiek. De rente is nog nooit in zo’n korte tijd zo hard omhooggegaan, het is onvermijdelijk dat er de komende tijd calamiteiten gaan optreden bij partijen die met veel vreemd vermogen zijn gefinancierd.’

De eerste calamiteit diende zich tijdens de lunch al aan toen op de telefoons van de aanwezige bouw- en vastgoeddirecteuren en eigenaren de berichten binnenkwamen over het mogelijk omvallen van de Zwitserse bank Credit Suisse. Tegelijkertijd gonsde het gerucht over de tafels dat een grote, landelijke projectontwikkelaar dringend op zoek is naar kapitaal om de huidige situatie te kunnen overleven.

Ook op de stand van vastgoedadviseur CBRE heerst een ingetogen sfeer. ‘Als ik dit zie, dan vind ik dat best spannend’, zegt Erik Langens, verantwoordelijk voor capital markets bij CBRE Nederland, terwijl hij langs de dieprode beurskoersen van bankaandelen op zijn mobiele telefoon scrolt. ‘De eerlijkheid is dat we gewoon niet weten wat er gaat gebeuren.’

Wat hij wel zeker weet, is dat er pijn zal moeten worden genomen en ook al wordt genomen. ‘We hebben alle transacties van de afgelopen maanden vergeleken met hun piekwaardes. Daarbij hebben we over alle asset classes een gemiddelde prijsdaling geconsta-

teerd van -28 procent. Dat is de nieuwe realiteit waarin we nu leven.’

En toch zou de vastgoedsector de vastgoedsector niet zijn als tijdens de meeste gesprekken toch ook weer hoop op een spoedig herstel doorklinkt. Kopers en verkopers kunnen elkaar nu dan even niet vinden, maar wanneer de nieuwe realiteit is ingedaald, komt de markt weer in beweging. We moeten gewoon even door deze dip. Dat is de korte samenvatting van het casettebandje dat voortdurend werd afgespeeld tijdens de gesprekken in de wandelgangen in het Palais des Festival en langs de Boulevard de la Croisette. Vooral investeerders lijken zich te realiseren dat de huidige yields juist gezond zijn en de afgelopen jaren van yieldcompressie achteraf bezien een extreme situatie waren. Rasoptimist Léon Vié, directeur bij logistiek belegger P3, wordt naar eigen zeggen ‘een beetje moe’ van al die doemdenkers. ‘Met aanvangsrendementen rond de 5 procent zijn we eindelijk weer een beetje in stabiel vaarwater terechtgekomen. De vorige situatie met lage rente was niet langer houdbaar,’ aldus Vié, die dit jaar zijn 25-jarig jubileum viert op de Mipim. Dat de markt nu even stilligt, komt alleen maar doordat sommige partijen ‘even moeten wennen aan het nieuwe normaal’, constateert Vié. Tegelijkertijd moet er ook weer niet té dramatisch worden gedaan over de waardedaling in logistiek, die volgens hem wordt gedempt door de huurgroei. ‘Projecten die we nu aankopen, gaan voor zo’n 3 tot 4 procent minder dan een jaar geleden. Er hoeft echt maar een beetje water bij de wijn te worden gedaan.’ Een bijkomend voordeel van de stijgende rente is volgens professionele vastgoedpartijen met een langetermijnhorizon dat de opportunisten van de markt verdwijnen. ‘Er zijn nu veel partijen die afhaken’, constateert Michiel Dubois van de Duitse familie-investeerder Garbe. Volgens Dubois biedt de huidige situatie ook vooral kansen bij de value add en de meer opportunistische vastgoedinvesteringen. ‘Die shake-out van kantoren die niet ESG-proof zijn of op verkeerde locaties staan, gaat gewoon komen. Op de juiste woningtransformaties zijn nog goede rendementen te halen.’

Dat hier ook regulering om de hoek komt, schrikt Dubois niet af. ‘Door die stapeling van maatregelen wordt het lastiger. Het betekent dat je harder moet werken en nóg beter moet zoeken. Waar je vroeger met een hoge leverage en een scherpe bar kon aankopen, moet je nu echt je handen vuilmaken.’

Naast kennis en kunde in huis hebben om in een uitdagende markt te kunnen opereren, komt ook het oude vastgoed-adagium ‘cash is king’ weer om de hoek kijken nu geld niet langer gratis is. ‘Onze cashpositie is goed. Wij kijken daarom ook verder dan de huidige si-

tuatie. Op de lange termijn zitten we gewoon goed. Never waste a good crisis’, klinkt het ook hier optimistisch.

Dat neergaande markten ook kansen bieden, weet ook Van Zadelhoff als geen ander. ‘Sicco (Posthumus, directeur Zadelhoff advies, red.) is gespecialiseerd in bijzonder beheer. Daar ligt een hele markt’, zegt de 85-jarige vastgoedman met een knipoog, om daar op serieuze toon aan toe te voegen: ‘We moeten even door een dip. Maar uiteindelijk is inflatie de grootste vriend voor de prijsontwikkeling. Op de lange termijn blijft investeren in onroerend goed een uitstekende inflatiehedge. Dat hebben we door de eeuwen heen gezien.’ Positieve geluiden klonken er ook vanuit de buitenlandse beleggers. ‘Nederland is en blijft een van onze favoriete landen om in te investeren’, sprak Christopher Merlitz van WP Carey tijdens een ontmoeting met de pers in hotel Martinez. ‘Natuurlijk, er zijn wat politieke hobbels op dit moment, maar in welk land speelt dit niet? Op een lange investeringshorizon zijn dit soort tijdelijke strubbelingen te verwaarlozen.’

Het beeld dat buitenlands kapitaal wegvlucht uit Nederland is dan ook onjuist, zegt Emile Poort, directeur Nederland van de Duitse vermogensbeheerder Patrizia. ‘Nederland is een fantastisch land. Het is stabiel, de levensstandaard is hoog, er zijn veel faciliteiten, we hebben mooie universiteitssteden.’ Het internationale kapitaal is volgens Poort vooral geinteresseerd in Nederlandse core-kantoren in de vijf grote steden, logistiek vastgoed in en rondom de steden (last mile) en, anders dan veel media willen doen geloven, ook zeker nog in woningen.

‘Nederlandse woningen zijn niet interessant ondanks, maar dankzij de middenhuurregulering. Een middenhuurwoning is in feite een staatsobligatie. Je hebt een product waarvan je weet dat huurders ervoor in de rij staan. Je krijgt ook de zekerheid dat huurders het kunnen opbrengen. Voor een belegger is het heel belangrijk dat de huurder blij is. Daarmee is het een heel interessant product.’

En zo zijn het de bemoedigende woorden die het hardst doorklinken tijdens deze editie van de Mipim. Op de tweede dag van de beurs is de stevige wind van een dag eerder zowaar gaan liggen. Tijd om het mobieltje waarop de alarmerende berichten over de banken binnenkomen, in de binnenzak te laten glijden. Eerst van de Franse lentezon genieten. Even lijken de zorgen van morgen vergeten.

Het wolkendek ontvouwt zich beneden een strak patroon van polders en weiden, gekaderd door sloten en brede asfaltlinten waar zich trage processies voltrekken van langzaam rijdend tot stilstaand verkeer. Af en toe wordt het lijnenspel onderbroken door stukken bebouwing. Zodra die groene, typisch Zaanse huisjes te zien zijn, laat de landing niet lang meer op zich wachten. Niets van dit landschap berust op toeval. En toch is het vrij… leeg.

Geen wonder. Zo’n 7 procent van de Nederlandse bodem is volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek bebouwd met woningen. 15 procent is bestemd voor natuur. Bedrijven en infrastructuur nemen 12 procent in. De grootgrondbezitter is met 66 procent de agrarische sector. Een blik uit een vliegtuigraampje zegt genoeg.

Al jaren willen bouwers, ontwikkelaars en politici landbouwgrond afsnoepen voor de woningbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouw, een denktank gefinancierd door de bouwsector, pleit vrijwel jaarlijks voor meer nieuwbouw in de groene gebieden rond de grotere steden, langs snelwegen en in de buurt van intercitystations. Als ‘slechts’ 1,5 procent van de daar beschikbare landbouwgrond zou worden toegewezen aan de woningbouw, zou het bouwlocatiegebrek in een keer zijn opgelost.

Dat gebeurt niet. Het Rijk en regionale overheden zetten vooral in op verdichting. Vooren tegenstanders van bouwen ‘in het groen’ vliegen elkaar al jaren in de haren over het nut ervan. Maar langzaam daalt het besef in dat alleen woningbouw binnen de bebouwde kom niet de beoogde 900.000 woningen voor 2030 gaat opleveren.

‘Willen we de bouwopgave realiseren, dan moeten we de religieuze twist tussen binnenen buitenstedelijk bouwen doorbreken’, zei woonminister Hugo de Jonge onlangs in vakblad Cobouw. En met de nu geconsulteerde Wet regie op de volkshuisvesting in de hand, kan De Jonge wellicht enkele vastgelopen locaties loswrikken. Vastgoedmarkt zet er vijf in onwillekeurige volgorde op een rij.

Nou ja, de beloofde onwillekeurige volgorde is een beetje een understatement. Want door het gesteggel over de toekomst ervan is Rijnenburg zo’n beetje de bekendste polder van Nederland. Het bijna 1.000 hectare grote gebied ligt ten zuidwesten van Utrecht, pal onder de A12 en biedt, theoretisch, ruimte aan zo’n 40.000 woningen. En, niet geheel onbelangrijk, het gebied heeft al een woonbestemming. Een inkoppertje, zo lijkt het voor Utrecht, dat naar verwachting doorgroeit naar 470.000 inwoners in 2040. Dat zijn er 100.000 meer dan de stad nu telt. En die mensen moet je ergens kwijt.

Utrecht wil de komende jaren 60.000 huizen bijbouwen en wil dat zoveel mogelijk binnenstedelijk doen. En inderdaad, in de stad zijn er genoeg bouwkranen te zien. Maar 60.000 woningen, dat is de grofweg de helft van de huidige Utrechtse woningvoorraad. Die kun je alleen binnen de stadsgrenzen niet kwijt, zeggen BPD en AM. Beide ontwikkelaars kijken nadrukkelijk naar Rijnenburg als volgende, grootschalige uitleglocatie.

Dat doen ze niet voor niets. BPD is met zo’n 250 hectare grootgrondbezitter in Rijnenburg, AM volgt op gepaste afstand met 100 hectare. ‘Alleen liggen die percelen er lekker groen te wezen’, zei regiodirecteur Midden Marien Kleinjan van AM vorig jaar zomer tegenover

Vastgoedmarkt. Reden: de gemeente Utrecht wil er nog niet aan. Niet voor 2035, tenminste. Woningnood of niet, een aanzienlijk deel van Rijnenburg wordt vooralsnog een zogeheten energielandschap, waar plaats wordt gemaakt voor windmolens en velden met zonnepanelen. Ook moet er ruimte zijn voor natuur, recreatie en nieuwe sportcomplexen. Pas over tien jaar mag er worden gebouwd. 25.000 huizen mogen er op termijn komen, bijna de helft minder dan de polder zou kunnen herbergen.

Een onbegrijpelijke beslissing, vinden vooral partijen ter rechterzijde van het politieke spectrum. Maar liefst 221 keer werd de polder tijdens een Kamerdebat over de aanpak van de wooncrisis gememoreerd, turfde journalistiek onderzoeksplatform Investico vorig jaar. Vooral het CDA en de VVD pleitten voor snelle ontwikkeling van Rijnenburg. Daarbij zouden zij vooral zijn ingefluisterd door marktpartijen die daar belang bij hebben, zoals AM, BPD,

grootste Vinex-wijk van het land is na dertig jaar bouwen nog steeds niet helemaal voltooid en telt inmiddels bijna 100.000 inwoners. Toch is dat kunstje niet zomaar te herhalen in Rijnenburg, stelt de gemeente Utrecht. De ondergrond verschilt, de duurzaamheids- en kwaliteitseisen van nieuwbouwwoningen zijn fors opgeschroefd en er ligt nog niets aan infrastructuur van en naar Rijnenburg. Zonder de belofte van een hoogwaardige lightrailverbinding naar het gebied, wil de gemeente Utrecht niet aan bouwen beginnen. Daar komt bij dat het lagergelegen deel van de polder moet worden gebruikt als waterberging. De bodem van de polder is al nat. Extreme regenval veroorzaakt door klimaatverandering zou anders voor grote problemen zorgen.

Utrecht heeft Rijnenburg, Alphen aan den Rijn heeft Gnephoek. Wederom een uitgestrekte polder aan de rand van de stad, waar duizenden woningen zouden kunnen worden gebouwd. De gemeente Alphen aan den Rijn ziet dat wel zitten, net als een trits projectontwikkelaars met grondposities daar die ze in de jaren 90 verwierven.

Amvest en Heijmans, suggereerde Investico. Naast de woningnood, zijn immers ook de financiële belangen groot.

BPD en AM wijzen die suggestie ferm van de hand. Beide partijen zijn zelf door de gemeente uitgenodigd posities in te nemen in Rijnenburg. En ja, als je die eenmaal hebt, dan wil je ze ook ontwikkelen. Daarbij, in Leidsche Rijn, aan de westkant van Utrecht, kon het ook. De

En net als Rijnenburg is ook Gnephoek populair bij Kamerleden bij wie het ‘bouwen, bouwen bouwen’-mantra op de lippen bestorven ligt. En ja, net als Rijnenburg werd Gnephoek honderden keren genoemd in een Kamerdebat. En er zijn meer treffende overeenkomsten. Beide polders vormen elkaars spiegelbeeld. Alleen is het in Gnephoek vooral de provincie en niet de gemeente die dwarsligt. In 2005 gaf de provincie de gemeente Alphen aan den Rijn nog toestemming om duizend huizen in de polder te bouwen na 2015. Maar in 2008 brak de financiële crisis uit die oversloeg naar de woningmarkt, daarna voor-

kwam de ladder duurzame verstedelijking aanvankelijke bouwplannen. Nu is de situatie is anders. Er is woningnood en Alphen aan den Rijn ligt centraal in de Randstad. Waar de grote steden de bouwopgave voornamelijk binnenstedelijk willen aanpakken, is hier in het Groene Hart ruimte. Begin vorig jaar wees de gemeente Alphen de polder aan als ontwikkellocatie. Projectontwikkelaars met posities aldaar zagen eindelijk hun grond steeds ‘warmer’ worden.

Alleen, Zuid-Holland is tegen. En dat is geen verrassing. De provincie is nooit echt enthousiast geweest over bouwen in Gnephoek. En de argumenten daarvoor lijken sterk op die van de gemeente Utrecht inzake Rijnenburg: de bodem is grotendeels ongeschikt voor grootschalige woningbouw en er is geen infrastructuur. Die aanleggen wordt een kostbare zaak. Daarbij komt dat een deel van de polder een stilte- en weidevogelgebied is. Alle plannen rondom Gnephoek sneuvelden tot nu toe om deze zelfde redenen.

Bovendien acht Zuid-Holland woningbouw in Gnephoek onnodig. De provincie zegt voldoende plannen te hebben om de zo’n 235.000 woningen voor 2030 te realiseren. Alleen niet in deze polder. Geconfronteerd met talloze Kamervragen en zijn eigen bouwambities, schakelde woonminister De Jonge oud-deltacommissaris Wim Kuijken in om na te gaan wat er in Gnephoek mogelijk was. Kuijken kwam eind september vorig jaar met zijn conclusies: van 380 hectare polder is de bodem stevig genoeg voor de bouw van 5.500 woningen.

Dit jaar beslist de provincie Zuid-Holland wederom over nieuwe bouwplannen in Gnephoek. Ook in deze provincie werd de BBB na de Provinciale Statenverkiezingen afgelopen maart de grootste. Wat dat betekent voor de bouwplannen in Gnephoek, is afwachten. De coalitievorming in Zuid-Holland moet op het moment van schrijven nog beginnen. In haar Zuid-Hollandse verkiezingsprogramma wil de BBB ‘voldoende woningen voor jongeren en doorstromers voor een vitaal platteland en dynamische steden’. Anderzijds beschouwt de BBB ‘een weiland met koeien ook als natuur’. Hoe het ook zij, Gnephoek wordt in het Zuid-Hollandse verkiezingsprogramma van de BBB niet genoemd.

Mocht de nieuwe Zuid-Hollandse coalitie (weer) dwarsliggen, dan kan minister De Jonge nog grijpen naar een ultiem machtsmiddel: de aanwijzing. Hiermee passeert de minister de facto lagere overheden. De Wet ruimtelijke ordening biedt ministers al tijden deze mogelijkheid, maar zowel De Jonge als zijn voorganger Kajsa Ollongren (D66) zijn hier altijd prudent mee omgegaan. Maar de huidige woningnood en zijn eigen ambities zouden De Jonge deze keer anders doen kunnen besluiten.

We blijven in de polder, voornamelijk in de Hoeksche Waard, onder de rook van Rotterdam. Twee jaar geleden kwam het gebied in het vizier van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) als mogelijke, grootschalige bouwlocatie. Op het eerste gezicht is dat helemaal geen gek idee. Het dunbevolkte gebied bestaat vooral uit weilanden en akkers, maar is door drie snelwegen in de buurt goed verbonden met Rotterdam en de rest van het land. Ook kan de streek vrij gemakkelijk verder worden verbonden aan het regionale en stedelijke ov-netwerk, stelt het EIB. De hele Hoeksche Waard volbouwen is absoluut geen optie. 26.790 hectare ervan, grofweg de helft, vormen sinds een kleine twintig jaar een nationaal landschap, gedefinieerd als een ‘unieke combinatie van een agrarisch gebied, natuur en cultuurhistorie. Juist het open, uitgestrekte karakter van het polderlandschap is het beschermen waard, zo staat in de Nota Ruimte uit 2006. De status van nationaal landschap hoedt het gebied dus voor oprukkende verstedelijking. Daarbij komt dat een deel van dit nationale landschap ook een stiltegebied is. Het EIB weet dit ook. De denktank meent aan 15 procent van de polders onder Rotterdam genoeg te hebben om zo’n 84.000 woningen kwijt te kunnen met een dichtheid van vijftien woningen per hectare. Die woningen moeten direct aan de zuidkant van Rotterdam verrijzen, grofweg tussen Oostvoorne en Ridderkerk.

Het plan leidde meteen tot grote verontwaardiging in de regio, zeker nadat Nieuwsuur er aandacht aan had besteed. ‘Elke waardering voor het natuur- en cultuurhistorisch landschap lijkt te ontbreken bij de planologen’, stelde de GroenLinks-fractie in de gemeente Hoeksche Waard.

Bouwen zou wat GroenLinks betreft alleen mogen binnen de dorpen, als het echt niet anders kan direct daarbuiten en anders moet Rotterdam maar in de hoogte bouwen om nieuwe woningen te realiseren. Zolang het maar niet in de Hoeksche Waard is. ‘Wij verwachten van onze wethouder dat hij van de daken schreeuwt dat dit hier nooit mag gebeuren.’

De ophef bleek al snel een storm in een glas water. Zowel de gemeente Hoeksche Waard als de provincie Zuid-Holland waren niet op de hoogte van het EIB-plan. Bovendien valt het grootste gedeelte van het gebied buiten de Woondeal zuidelijke Randstad die toenmalig minister Ollongren tekende met Rotterdam, Den Haag en de meeste randgemeenten daaromheen. De gemeente Hoeksche Waard behoort niet tot de ondertekenaars. Of zoals een woordvoerder van de provincie zei: ‘We

hebben geen opdracht gegeven voor deze studie en nemen het ter kennisgeving aan. Het is een ongevraagd advies waar we verder niets mee doen.’

De woningnood speelt zeker niet alleen in de Randstad. De stadsregio Arnhem-Nijmegen is een van de snelst groeiende in Nederland. Nijmegen vormt samen met Amsterdam en Utrecht de top-drie steden met de grootste woningnood. De Keizerstad kampt met een acuut tekort van zo’n tienduizend huizen. In het 20 kilometer noordwaarts gelegen Arnhem met een gebrek aan ongeveer zevenduizend woningen is het nauwelijks beter. Met reden sloot toenmalig minister van Binnenlandse Zaken Ollongren een van de eerste woondeals met beide Gelderse steden. Tot 2025 moeten er 20.000 woningen bij komen, op de langere termijn zo’n 60.000. En ja, ook hier vooral binnenstedelijk.

Toch groeien Arnhem en Nijmegen steeds verder naar elkaar toe. Letterlijk. Zo bouwt Nijmegen grootschalig in Lent, ten noorden van de Waal. Arnhem kan praktisch gezien alleen naar het zuiden uitbreiden, aangezien de stad aan de noordkant direct grenst aan de Veluwe. En precies tussen de Gelderse grootheden in ligt het bijna 23.000 inwoners tellende Elst, gemeente Overbetuwe.

Arnhem wil vanaf eind dit jaar 236 huizen bouwen in zuidelijkste puntje van Schuytgraaf, de Vinex-wijk in het zuiden van de stad.

Het gebied kocht de gemeente begin jaren 90 van buurgemeente Elst, dat op zijn beurt opging in de gemeente Overbetuwe.

Vrijwel direct ontstond een burenruzie: Elst wilde het gebied groen houden, Arnhem wilde er gaan bouwen. In 2010 kwamen beide gemeenten tot een vergelijk: Arnhem zou er 136 huizen bouwen, niet meer. Maar de Gelderse hoofdstad komt gezien de grote bouwopgave op die afspraak terug.

De nieuwe woningen zouden direct grenzen aan Park Lingezegen, een gebied tussen Arnhem-Zuid en Nijmegen-Lent dat de status van landschapspark heeft. Het is geen nationaal park of natuurbeschermingsgebied, maar is wel beschermd tegen oprukkende verstedelijking. Park Lingezegen is in 1993 bedacht en in 2020 voltooid om te voorkomen dat Arnhem en Nijmegen aan elkaar groeien. Volgens de gemeente Overbetuwe is de noordkant van Park Lingezegen ‘te kwetsbaar’ voor de Arnhemse bouwplannen. Ook zijn er grote zorgen rond de verkeersdrukte na de voltooiing van de huizen. Luistert Arnhem niet naar de bezwaren van de buurgemeente, dan dreigt Overbetuwe door het meermaals indienen van zienswijzen de bouw aanzienlijk te vertragen.

Arnhem houdt intussen vast aan de bouwplannen. ‘We hebben met het Rijk de afspraak gemaakt 16.000 huizen te bouwen’, schreef het stadsbestuur aan de gemeente Overbetuwe. ‘Hierbij hebben we niet de luxe potentiële bouwlocaties niet te gebruiken.’

Ooit gehoord van Xiong’an? Nu is het een grote bouwput, zo’n 100 kilometer onder de Chinese hoofdstad Beijing. Maar rond 2035 wonen er zo’n drie miljoen mensen. En in 2050 moet de stad drie keer zo groot zijn als het ruim 8,5 miljoen zielen tellende New York. Of dat gaat lukken is gezien de stevige vastgoedcrisis in China nog maar de vraag, maar het idee is duidelijk. Woningnood en drukte in Beijing? Dan bouw je toch gewoon een nieuwe stad. Een consortium bestaande uit woningcorporatie De Alliantie, AM, Amvest en Heijmans kwam ruim twee jaar geleden op hetzelfde idee. Vergeleken met de Chinese plannen op microniveau dan, want dit is Nederland. In een 4.000 hectare grote polder tussen Almere en Zeewolde moet, als het aan het consortium ligt, een nieuwe stad verrijzen: Eemvallei Stad. Een nieuwe tekentafelstad dus die ‘voortborduurt op de Flevolandse traditie van pionieren, grenzen verleggen en durven dromen’. Zo’n vijftigduizend woningen moet de nieuwe stad gaan tellen, met veel hoogbouw en daarnaast ‘grootschalige natuurontwikkeling. Innovatieve vormen van agrarische bedrijvigheid en de opwekking van duurzame energie’. Samenhang in de ruimtelijke opgaven dus, schrijft het consortium, ‘want ons land is te klein om al deze ruimteclaims naast elkaar te accommoderen’.

Los van de wervende reclameteksten is de beoogde locatie van Eemvallei Stad een logische. De polder ligt aan de A27 en de A6, midden in de driehoek gevormd door Almere, Amsterdam en Utrecht. De grond heeft grotendeels al een woonbestemming en is in handen van ontwikkelaars en het Rijk. Als er ergens snel kan worden gebouwd, dan is het hier. Goed idee, toch?

Nee, zeggen zowel de provincie Flevoland als de gemeenten Almere en Zeewolde. Beide gemeenten willen niet dat Eemvallei Stad hun eigen woningbouwplannen dwarsboomt. Almere en Zeewolde voorzien eerder zo’n tienduizend grondgebonden woningen met veel groen.

Een onderdeel daarvan is de Almeerse nieuwbouwlocatie Oosterwold. In de eerste fase van deze zelfbouwwijk kregen bewoners alle ruimte om zelf naar eigen inzichten woningen te bouwen, maar ook nutsvoorzieningen en infrastructuur aan te leggen. Eemvallei Stad zou de tweede fase van deze woonutopie doorkruisen.

Dat weten de initiatiefnemers van Eemvallei Stad ook. Alleen zijn in de loop der jaren de inzichten veranderd. Door de vergrijzing en de individualisering van de maatschappij is het aantal eenpersoonshuishoudens sterk toegenomen. En Almere voorziet steeds minder in hun woonbehoefte, merken de initiatiefnemers op. Daarbij wordt in Oosterwold in veel te lage dichtheden gebouwd om überhaupt aan de woningvraag te voldoen, vinden zij. Het plan belandde al snel in een la, totdat het in aanloop naar de Provinciale Statenverkiezingen voor even weer werd afgestoft. Maar uit een rondgang van Omroep Flevoland bleek dat tien van de vijftien partijen niets zagen in de plannen. De BBB bijvoorbeeld, offert liever geen landbouwgrond op en wijst naar het Natura 2000-gebied Oostvaardersplassen voor grootschalige woningbouw. Dat idee komt er, ook na de klinkende BBB-zege in Flevoland, niet door. Eemvallei Stad hoogstwaarschijnlijk ook niet.

De internetconsultatie Wet betaalbare huur leverde maar liefst 1.400 reacties op. Arnoud Vlak, voorheen werkzaam bij Vastgoed Belang, diende op persoonlijke titel veertig kantjes in. ‘De politiek en de vastgoedwereld zijn paradigma’s die weinig van elkaar begrijpen.’

‘Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren.’ Het is de korte samenvatting van de internetconsultatie voor de Wet betaalbare huur. De reacties kwamen niet of nauwelijks van institutionele beleggers. Zij lijken prima te kunnen leven met het middenhuursegment. Het zijn de particuliere beleggers die gedupeerd worden door de wet. Zij zien hun huurinkomsten

gedwongen teruglopen, terwijl aan de andere kant de belastingdruk toeneemt. En dat in een tijd waarin de rente ook nog eens oploopt. Lobbyist Vlak kreeg als een van de weinigen een reactie: zijn inbreng zal door het ministerie worden bekeken.

mijn optiek door het ministerie serieus zullen worden genomen, zijn die van Heimstaden en Hielkema & co advocaten.’

‘Nee, ik denk zeker niet dat het voorliggende wetsvoorstel ingetrokken of fundamenteel gewijzigd wordt. De internetconsultatie is een vast onderdeel van de wetgeving, waarbij het de bedoeling is dat inhoudelijke reacties de minister tot nadere gedachten brengen, alvorens het wetsvoorstel bij de Eerste en Tweede Kamer in behandeling wordt gebracht. Het is aan de minister om te laten zien wat hij met de reacties doet en waarom. Deze minister inschattende én gelet op het feit dat strekking en inhoud van alle reacties hem al bekend waren voordat hij het wetsontwerp opstelde, zal hij niet veel meer bewegen; hij heeft al te veel politiek kapitaal en geloofwaardigheid geïnvesteerd om zijn plannen nu nog belangrijk te wijzigen.’

weg dat ik het inhoudelijk fun-da-men-teel met hem oneens ben.’

‘Daar ga ik me niet over uitlaten, ik kan toch moeilijk van mezelf zeggen dat ik serieus genomen moet worden. Maar uit de contacten die ik onderhoud, heb ik begrepen dat mijn inbreng serieus genomen wordt, net als een stuk of tien andere reacties. De rest wordt meer als contextueel gezien. De reacties die in

‘Maar de reacties zijn wel input voor degenen die in de Eerste en Tweede Kamer moeten oordelen. Daarbij is er ook nog de Raad van State die over elk wetsvoorstel adviseert voordat het door de beide Kamers wordt behandeld.

Bij de Raad van State is in deze fase van het maken van wetten voor belanghebbenden geen rechtsgang, maar iedereen kan wel een gemotiveerde brief schrijven met daarin de boodschap dat de minister het verkeerd ziet.’

‘Naar mijn mening ziet de minister het verkeerd en zal de Raad van State hier in haar advies rekening mee houden. Het gaat om de afweging tussen verschillende belangen. Enerzijds het maatschappelijke belang van voldoende betaalbare huurwoningen en anderzijds het private belang van de beleggers die in middenhuurwoningen hebben geïnvesteerd.’

‘Het is een politiek paradigma, een conflict tussen de wereld waar wij het nu met elkaar over hebben en de wereld waarin minister De Jonge zich beweegt. Het gaat dus om de invalshoek vanwaaruit je naar de werkelijkheid kijkt, hoe je de problemen definieert die je daarbij ervaart en welke oplossingen naar jouw mening werken en welke niet. Enerzijds is er de wereld van het kapitaal, de macro- en bedrijfseconomie en beslissingen over het door middel van investeringen creëren van woningaanbod. Anderzijds gaat het over de wereld waarin mensen van vlees en bloed verwachten dat zij oplossingen bieden voor de problemen die zij iedere dag ervaren, zoals lage netto-inkomens en hoge lasten. Vanuit dit laatste paradigma ontstaat de maatschappelijke wens, drang zo je wilt, om de woningmarkt te reguleren en de bewegingsruimte van woningbeleggers een halt toe te roepen.’

‘De minister heb ik zelf nooit persoonlijk gesproken en wat hij wil, weet ik oprecht niet. Toch ben ik in positieve zin van hem onder de indruk. Hij heeft zich het vakgebied van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening inhoudelijk zeer snel eigen gemaakt. Hij heeft de politieke verhoudingen binnen de coalitie en in het parlement ingeschat en heeft op basis daarvan gekozen om voor de meest vergaande uitleg van de in het regeerakkoord gemaakte afspraken. En hij draagt dit behendig uit. Hij is zeer intelligent. Maar dat neemt niet

‘De minister kiest ervoor om, anders dan zijn voorgangers, voorrang te geven aan die maatschappelijke drang. Daarom spreekt hij ook van volkshuisvesting in plaats van woningmarkt. Hij doet dat door met versterkte huurregulering huishoudens met beperkte middelen centraal te stellen. Ik ben het fundamenteel met zijn oplossingen oneens, maar voor vastgoedbeleggers is het van het grootste belang te begrijpen dat er ook anders naar de (huur)woningmarkt kan worden gekeken dan dat zij over het algemeen doen. Voor de manier waarop de minister die andere manier over het voetlicht brengt, heb ik bewondering; er is niet één waarheid. Het helpt als woningbeleggers laten zien dat ze ook begrip hebben voor deze andere manier van kijken.’

‘Dat zijn beleid niet zal werken, is voor mij een feit. Dat verandert niets aan het feit dat de minister anders kijkt naar het probleem dat hij volkshuisvesting noemt. Hij vergeet namelijk één ding: in de periode van 1945 tot ongeveer 1995 hebben we als samenleving, via de overheid, miljarden per jaar in de huurmarkt gepompt in de vorm van exploitatiesubsidies en belastingvoordelen. Huurprijsregulering en exploitatiesubsidies gingen dus hand in hand. Vanaf 1995 tot medio 2020 zat Den Haag op de lijn dat marktpartijen, ontwikkelaars en beleggers door middel van passend woningaanbod op de vraag naar woningen zouden moeten kunnen inspelen. De overheid zou dit proces niet al te veel moeten verstoren.’

‘Nu de overheid op haar schreden lijkt terug te keren, blijkt de minister de nadruk eenzijdig op huurprijsregulering en toezicht te leggen. Daarbij lijkt hij over het hoofd te zien dat voor sturing in een kapitaalintensieve markt

zoals de woningmarkt regels alleen onvoldoende zijn, zeker waar het gaat om het creëren van aanbod onder de geldende marktprijs. Oftewel de minister vergeet dat het succes van de oude vertrouwde volkshuisvesting was gestoeld op het principe “wie bepaalt, betaalt”. Oftewel: aanbod onder de marktprijs komt alleen tot stand als de overheid dat aanbod niet alleen reguleert, maar ook subsidieert.’ Als overheid mag je best vanuit het algemeen belang ingrijpen als je de woningmarkt door middel van prijsregulering in zekere zin wil collectiviseren, maar je zult de markt dan wél moeten ondersteunen – anders valt het aanbod weg.’

‘Financiers, ontwikkelaars of beleggers zijn namelijk niet verplicht om het woningaanbod in stand te houden. In dit verband moeten we één ding niet vergeten: alle klassieke ministers van Volkshuisvesting hadden een eigen budget, de huidige minister voor VRO heeft geen geld. Vanuit deze positie kan hij alleen met wet- en regelgeving proberen de markt te sturen. En hij moet dan ook wel weten dat dit tot aanboduitval zal leiden.’

‘Ik ga in mijn inbreng voor de internetconsultatie uit van het Duitse model. De huurmarkt beslaat daar zo’n 60 procent van de woningmarkt, waarbij de overheid een financiële compensatie biedt aan eenieder die ervoor heeft gekozen om mee te doen aan huurprijsregulering.’

Of je aan zo’n programma meedoet, besluit de woningbelegger overigens zelf, er is geen verplichting. Je legt je vast voor tien of twintig jaar en op basis daarvan word je als vastgoedbelegger gecompenseerd.’

‘Het palet aan regelgeving dat sinds 2020 in tweeënhalf jaar op de private woningbelegger is afgevuurd, is ongekend. Naar mijn inschatting resulteert de optelsom van al deze maatregelen in een strijdigheid met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarin vastgestelde eigendomsbescherming.’

‘Zeker particuliere beleggers lijken door het plan dat nu voorligt welhaast uitgerookt te worden. We moeten de maatregelen in een breder perspectief plaatsen dan alleen de middenhuurregeling.’

‘Heel hard roepen werkt in mijn ogen niet. Zo heb je maar een enkele onsympathieke vastgoedbelegger nodig om de beeldvorming te

laten omslaan en het draagvlak voor verdergaande regulering en toezicht te bevorderen. En dan ben je niet ver af van brede acceptatie voor het terugdringen van particuliere woningbeleggers. Als je ziet dat dit de politieke strategie is, dan is het niet verstandig om te roepen dat regulering een slecht idee is, alleen al omdat het overgrote deel van de mensen die onze volksvertegenwoordigers kiezen regulering juist wél uitstekend vindt. De kunst is om het in de inhoudelijke argumenten te blijven zoeken, rationeel te blijven en je niet tot emoties te laten verleiden. Ook ik ben tégen regulering, maar die gaat er komen. Onze enige kans is om die regulering te beïnvloeden. Als particuliere woningbeleggers niet rationeel blijven, dragen ze het hout voor de eigen brandstapel aan.’

Over de auteur

Ebru Umar is hoofdredacteur van Overwaar.de, het platform van Vastgoedmarkt voor particuliere beleggers.

In het best wel volle Nederland kan een verhaal over de strijd om de ruimte bijna overal beginnen. Ook op zee. In 2050 is tussen 38 en 72 gigawatt windenergie op zee nodig, zo meldt de Rijksoverheid op de website windopzee.nl. De ruimte die hiervoor nodig is loopt uiteen van 7,5 procent tot 13,4 procent van het Nederlandse deel van de Noordzee. ’Niet iedereen lijkt zich te realiseren hoeveel ruimte de energietransitie op land zal vragen’, zegt Jasper Beekmans, partner bij ruimtelijk adviesbureau Stec Groep. Windparken op zee hebben infrastructuur nodig om de energie bij huishoudens en bedrijven te krijgen. Zoals aanlandingsplekken bij de kust voor de kabels vanaf de windmolens. En zogeheten 380 kilovolt-stations, die behoorlijk wat oppervlakte nodig hebben. ‘Die stations mogen niet te dicht bij woningen staan. En mensen kijken er liever niet op uit. Bedrijventerreinen liggen het meest voor de hand. Ware het niet dat er vrijwel overal krapte is op de bedrijventerreinmarkt.’

Ook voor bedrijven wordt het vinden van een plekje dus lastiger. ‘De enorme woningbouwopgave vergt hoe dan ook ruimte. Nederland kan niet alleen maar hoge torens laten bouwen om het productietempo van woningen te versnellen’, zegt Robin Vriends, associate partner bij gebiedsregisseur Fakton. ‘Nu al jagen we de bedrijvigheid de stad uit. Heel veel bedrijventerreinen worden getransformeerd. Maar waar landt deze bedrijvigheid vervolgens?’

En niet alleen voor de beoogde 900.000 nieu-

we woningen tot 2030 is ruimte nodig. ‘Mensen die er komen wonen, moeten ergens kunnen werken en zich verplaatsen. Terwijl onze infrastructuur piept en kraakt’, zegt Sven Bertens, hoofd onderzoek van vastgoedadviseur JLL. Dan heeft Bertens een andere forse ruimteclaim nog niet genoemd. Logistiek is volgens cijfers van JLL goed voor 40 miljoen vierkante meter. En die sector zoekt naar meer ruimte. Veel claims op de ruimte in Nederland dus. Terwijl de mogelijkheden om die allemaal te honoreren beperkt zijn. Zo zijn er grenzen aan de capaciteit van de energievoorzieningen. ‘De congestie op het elektriciteitsnet belemmert gebiedsontwikkeling. Op verschillende locaties loopt de ontwikkeling van bedrijventerreinen nu al vast doordat het elektriciteitsnet niet kan voldoen aan de hoge elektriciteitsvraag’, zegt Michiel van Dam, consultant bij Fakton Energy.

Het gevolg: minder kansen voor projecten.

Vriends: ‘Als de gemiddelde ontwikkelaar 4 à 5 locaties op het oog heeft, zal het er steeds vaker op neerkomen dat je tegenover de board moet aangeven: “Deze twee locaties hebben echt een megaprobleem. Daar hebben we de komende tien jaar geen energie-aansluiting. Laten we ons focussen op een andere plek waar de energie wel goed geregeld is.” Dat zal dan vaak een plek zijn waar al wel infrastructuur ligt met voldoende capaciteit om nieuwe functies op aan te sluiten.’

Ook de (on)geschiktheid van de bodem vormt een beperking. Het Planbureau voor de Leefomgeving publiceerde onlangs zijn Ruimtelijke

Verkenning 2023. De vier scenario’s verschillen: groene economische groei, digitalisering, verbondenheid met de natuur of verbondenheid met de regio. Maar, zegt Vriends, één ding hebben ze gemeen: ‘In alle scenario’s spelen water en bodem belangrijke rollen. Door de zeespiegelstijging verzilt de bodem en komt kwelwater naar boven. In de zomer krijg je extreme droogte. In de winter krijgen we natte voeten en treden rivieren buiten hun oevers.

Daar moeten we rekening mee houden.’

Op de lange termijn moeten marktpartijen rekening houden met Europees beleid dat nieuwe beperkingen stelt aan het ruimtegebruik.

Zoals no net land take, de afspraak om vanaf 2050 netto geen extra land te bebouwen. Dat zou niet minder dan een stop op de verstedelijking betekenen.

Al voor die tijd dreigt het te gaan kraken. ‘De groei naar twintig miljoen inwoners in de komende jaren zal de vraag naar ruimte enorm vergoten, terwijl het aanbod gelijk blijft. In die strijd om de ruimte zul je grote “botsingen” gaan zien tussen wonen, werken, recreeren, met mobiliteit en energie’, zegt Pieter Hendrikse, ceo van JLL.

De strijd om de ruimte heeft een grillig ver-

loop. Winnaars van gisteren kunnen de verliezers van morgen zijn. Wie de afgelopen jaren in elk geval aan het kortste eind trokken, waren woningzoekenden met een smalle beurs. ‘Als je onderzoek doet naar wat er de laatste vijf jaar aan ruimte is uitgegeven voor bijvoorbeeld distributiecentra en windmolens, en dus niet aan woningen, hoeveel schuring zie je dan? Had je op al die locaties woningen gebouwd, zaten we dan nu met een woningtekort en zouden de prijzen zo hard gestegen zijn?’, is de retorische vraag van Hendrikse. Anno 2023 hebben logistieke bedrijven die niet de hoofdprijs kunnen betalen voor grote oppervlakten het nakijken. ‘We zien dat de lijn Rotterdam, Tilburg, Eindhoven, Venlo nog steeds heel erg in trek is, zowel voor opslag als transport. Maar we weten ook dat Noord-Brabant geen bouw van nieuwe logistiek wil. Bedrijventerreinen die voor grootschalige logistiek bestemd waren, worden herverkaveld zodat dat deel van de sector er niet meer terechtkan. Of logistiek wordt helemaal uitgesloten. In plaats daarvan komt er ruimte voor midden- en kleinbedrijf. De rem op de ontwikkeling van logistiek heeft zeker een prijsopdrijvend effect. Misschien komen er zelfs bedragen op tafel om huurders uit te kopen’, zegt Hendrikse.

Het lijstje verliezers in de slag om de ruimte is nog lang niet compleet. Daarop horen volgens Stec Groep ook de scale-ups die vanuit hun kleine kantoorruimte op een leuke plek in de stad een volgende stap willen maken. ‘Veel steden kunnen zulke scale-ups niets

bieden. Tenminste, niet op een leuke locatie’, zegt Esther Geuting, directeur Innovatie bij Stec Groep.

‘In gebiedsontwikkelingen ligt het tempo bij de invulling van woonruimte hoger dan dat van kantoorruimte. Dan valt de keuze op datgene wat het snelst gaat en waar ook voor de politiek de grootste druk op staat. En dat is woningbouw’, vervolgt Geuting. ‘Het gevolg is dat er bijna geen kantoren meer worden gebouwd. Zelfs rond knooppunten van openbaar vervoer. Op die manier blijft er geen ruimte voor economie over. De sector kantoren zullen we op dit soort plekken een beetje moeten beschermen.’

En waar moet de maakindustrie blijven? ‘We zijn erg bezorgd over de bedrijven met een wat lager aandeel kantoorvloer. Met mensen die af en toe vieze handen maken’, zegt Geuting. ‘Een loodgieter, kozijnenmaker of metaalbewerker in de plint levert minder op dan horeca, een kantoor of een to go-supermarkt. Je zult eerder moeten rekenen met 70 euro per vierkante meter dan met 150 euro. Netto houd je nul euro over. De commerciële waarde voor de verhuurder is laag. De waarde voor het stedelijk leven is juist hoog. Dus die bedrijvigheid zou je moeten koesteren.’

Ontwikkelaars kunnen een scheur aan de broek krijgen wanneer ze te hoge verwachtingen van posities hadden. En daarvoor naar rato hebben betaald. Geuting: ‘Er is een probleem met grond die onder steeds warmere

omstandigheden is doorverkocht. Waarbij iedere volgende koper dacht: als ik het zo doe, dan houd ik er nog een centje aan over. Wie het laatst aan de grond hangt, krijgt het niet voor elkaar om ambities van bijvoorbeeld functiemenging of betaalbaarheid te realiseren. Die zal dus om de tafel moeten met de gemeente om te bepalen wat echt belangrijk is en op een paar punten genoegen moeten nemen met een 7 in plaats van een 10. Want wie heden ten dage rekening houdt met moderne stedenbouw, gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen, koopt de grond voor minder in.’

Maar we willen niet alleen de problemen noemen. We willen ook oplossingen horen. Hoe schaarser de ruimte, hoe meer aandacht bijvoorbeeld voor efficiënte benutting ervan. Zo ziet JLL mogelijkheden in de logistiek. ‘Ik durf te beweren dat ongeveer 25 procent van de logistieke voorraad verouderd is. Het gebruik van die locaties kunnen we intensiveren. Zo kunnen we de sector op bestaande logistieke locaties laten groeien. Het zal het tekort niet wegnemen, maar misschien wel verminderen’, zegt Hendrikse.

Ook de voorraad woningen is efficiënter te benutten, denkt Vriends. ‘100.000 woningen per jaar lijkt een doel op zich te worden. Maar we moeten het ook hebben over welk type woning we willen voor welk type huishou-

den. Met een slimme programmering kun je de doorstroming beter faciliteren. Dan zijn misschien 600.000 à 700.000 huizen nodig tot 2030, in plaats van 900.000.’

In die slimme programmering zou volgens Vriends aandacht moeten zijn voor de zogeheten empty nesters. ‘Zorg dat ze hun eengezinswoningen inruilen voor een kleinere woning, maar dan wel met een ruime en hoogwaardige buitenruimte. Kijkend naar wie welke woningen bezet houden, zie ik een mismatch. Als we verstedelijking en verdichting belangrijk vinden, dan zal dat per saldo moeten leiden tot minder vierkante meters per persoon.’

Meervoudig ruimtegebruik zal steeds normaler worden, denkt Vriends. Dat kan verder gaan dan een multifunctioneel gebouw. Het plan voor de Rotterdamse Berg combineert verschillende vastgoedtypen, waaronder woningen en kantoren, met energievoorzieningen en een verkeersknooppunt. ‘Misschien een utopie, maar interessant om over na te denken’, aldus Vriends. ‘En je kunt functies niet alleen stapelen, maar ze ook in de tijd laten wisselen. Bezorger Picnic heeft momenten waarop de elektrische wagentjes stilstaan. Misschien kunnen andere bedrijven dan het pand benutten.’ Wanneer de marges onder druk staan, zoals nu het geval is, is het volgens Geuting moeilijker om gemengde binnenstedelijke projecten te realiseren. ‘Een hele gebiedsontwikkeling loopt vertraging op wanneer er één functie

is waarmee het niet lukt. Je zult tot in detail moeten kijken hoe groot de kavels zijn die je moet uitgeven. En hoe gemengd zo’n hoogstedelijk project moet worden.’

Kijk eens kritisch naar functies die je nu erg belangrijk vindt, maar straks een stuk minder belangrijk, suggereert Geuting. Parkeren bijvoorbeeld. ‘Hoe minder ruimte je er nu voor kunt intekenen, hoe beter dat is voor de gebiedsontwikkeling. Gebouwde parkeerruimte kost 50.000 euro per plek. Straks zit je daardoor met ruimte waarvan je denkt: waarom?’

‘Parkeerruimte wordt ongetwijfeld interessant om te transformeren. Efficiënter is om dat gewoon te voorkomen. Dat vergt bestuurlijk lef en flankerend beleid. We zouden meer moeten inzetten op dubbelgebruik. Probeer nou zoveel mogelijk in een bakfiets te stoppen in plaats van in een auto. Rotterdam bouwt ook complexen van vijfhonderd woningen zonder extra parkeerplaatsen. Probeer die CROW-normen voor aantallen parkeerplaatsen eens te halveren, dat zou een mooie tussenhalte zijn.’

Zo hebben marktpartijen ongetwijfeld meer mogelijkheden om de beperkte ruimte efficient te benutten. Maar marktpartijen vragen ook al geruime tijd om regie door de overheid. ‘Onzekerheid is de grootste killer voor ontwikkelaars, beleggers, financiers en grondeigenaren. Zonder duidelijkheid over de keuzes is het ontzettend lastig om ergens geld in te stoppen’, zegt Vriends. ‘We zouden vooral ook naar de geschiedenis moeten kijken voor het maken van de beste keuzes voor de toekomst. Uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog en de Vinex-operatie begin deze eeuw kunnen we veel best practices meene-

men’, zegt Hendrikse.

Regie nemen betekent keuzes maken en die zullen niet naar ieders zin zijn. In welke richting denkt de overheid? Het areaal verstedelijkt gebied in Nederland groeit tot 2050 met 5 tot 14 procent, zo schetst het PBL in zijn Ruimtelijke Verkenning 2023. Vriends verwacht vooral groei in de Brabantse stedenrij, het oosten en het noorden. ‘Nederland werkt nog altijd als een magneet, dus met alleen verdere verdichting van de steden aan de westkant van Nederland komen we er niet.’

Adviseurs Fakton en JLL wijzen dus op het omvangrijke landbouwareaal. ‘Nederland is lang niet vol. 54 procent van de grond is in gebruik bij de agrarische sector. We hebben een zeer intensieve landbouw en veehouderij en we zijn ’s werelds tweede voedselexporteur. Dat mag best ter discussie worden gesteld’, zegt Vriends.

Hendrikse: ‘In het agrarische deel van Nederland hangen omgedraaide vlaggen en heeft BBB een behoorlijke stem gekregen. Maar BBB gaat ook niet zeggen: we gaan met minder mensen wonen in Nederland. Agrariërs zullen deel moeten zijn van de oplossing. Je gaat niet een nieuw eiland in de Noordzee opspuiten, geen polder maken in het IJsselmeer, geen landjepik doen in België of Duitsland. Je moet het doen met de bestaande ruimte.’ Hoeveel boerenland gaat verstedelijken, zal de toekomst uitwijzen. In de tussentijd zullen alle partijen in een gebiedsontwikkeling pijn moeten nemen, suggereert Geuting. ‘Plannen kunnen in een impasse raken wanneer marktpartijen minder rendabele planonderdelen willen schrappen tegen de wil van de gemeente. Dat gebeurt op grote schaal. Veel afspraken van gemeenten met marktpartijen hebben geen deadlines met sancties of een bouwplicht. Gemeenten die deze instrumenten wel gebruiken, hebben daarmee 100 procent succes.’

Ruim een half jaar geleden was Marja Appelman, directeur woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, ook in perscentrum Nieuwspoort in Den Haag. Toen stond ze marktpartijen aan de debattafel van Vastgoedmarkt te woord. Dat was naar aanleiding van Prinsjesdag, nu doet ze dat in aanloop naar de Provinciale Statenverkiezingen. In een half jaar tijd is veel veranderd. Destijds liepen bouwers en beleggers te hoop tegen veel onduidelijkheid vanuit het Rijk. Ja, er zou nieuwe regelgeving komen rond de middenhuur. Maar hoe die precies eruit zou komen te zien, was destijds de grote vraag.

Dat is nu anders. Een paar weken na het Prinsjesdagdebat werd bekend dat de puntengrens wordt opgerekt tot 187 punten. Twee maanden daarna kwam woonminister Hugo de Jonge met de wet Regulering middenhuur. En om de bouw van voldoende betaalbare woningen af te dwingen even later met de wet Regie op de volkshuisvesting.

Eenduidig gejuich daarop vanuit de markt zal niemand bij het verantwoordelijke ministerie van Binnenlandse Zaken hebben verwacht. Maar de wetsvoorstellen vervullen wel een diep gekoesterde wens van beleggers en bouwers: duidelijkheid. Geen overbodige luxe gezien de bouwopgave van een kleine miljoen woningen. Alleen al voor het zeer belangrijke middenhuursegment mikt het kabinet op 350.000 nieuwe woningen, waarvan 50.000 moeten worden gerealiseerd door woningcorporaties. De rest is aan de markt. Kunnen ‘we’ eindelijk aan de slag, nu het regelkader staat? ‘Ja’, zegt Appelman ferm. ‘Er is de afgelopen jaren behoorlijk wat ad-hocbeleid gevoerd op de woningmarkt. Nu volgen we een stabiel pad. Marktpartijen weten nu waar ze aan toe zijn. Zeker de beleggers die er voor de lange termijn inzitten.’

Jaap van der Bijl, ceo van Altera Vastgoed, is zo’n langetermijnbelegger. De onzekerheid rond het Haagse woonbeleid mag dan wel grotendeels zijn verdwenen, maar daarmee zijn volgens hem niet alle voorwaarden voor snelle middenhuuruitbreiding vervuld. ‘We hebben in totaal 900.000 nieuwe woningen nodig, in alle sectoren’, zegt Van der Bijl. ‘Dat kost in totaal zo’n 360 miljard euro. Om ons deel daarvan te realiseren, moeten wij kapitaal van pensioenfondsen aantrekken. Daar moeten wij wel een aantrekkelijk rendement tegenover zetten, zodat de pensioenen op peil blijven.’ Dat kan alleen als nieuwe, kwalitatief hoogwaardige middenhuurwoningen ook als zodanig worden beoordeeld in het nieuwe puntenstelsel, zegt Van der Bijl. ‘Het is goed dat

zuinige energielabels en buitenruimte daarin zwaarder worden gewogen. Dat zal ook moeten blijken uit taxaties, anders wordt het een lastig verhaal. Zonder rendement geen pensioenen, zo simpel is het.’

Dat geldt zeker ook voor de particuliere beleggers, betoogt Kavish Partiman van Vastgoed Belang. Ook zijn achterban weet waar die aan toe is, hoewel aardig wat particuliere beleggers hopen dat de Tweede dan wel Eerste Kamer nog een stokje steekt voor het wetsvoorstel Regulering middenhuur. ‘Het gros van onze leden bestaat uit kleine verhuurders die beleggen voor hun pensioen’, zegt Partiman. ‘Als hun rendement onder druk staat door regulering, hoge rente en nieuwe fiscale regels, dan hebben zij ook duidelijkheid: het heeft geen zin meer je portefeuille te houden en dan verdwijnen juist middenhuurwoningen van de markt.’

Er moet wel wat te beleggen zijn, vindt ook Rob Haans, bestuursvoorzitter van woningcorporatie De Alliantie. ‘Als dat door de nieuwe regelgeving niet kan, heb je weliswaar meer duidelijkheid, maar niet een groter middensegment.’

Haans wil op zijn beurt best meer moeite in middenhuur steken. Maar dan moet er wel wat aan de grondprijs gebeuren. ‘Bouwgrond is de afgelopen jaren enorm in waarde gestegen’, zegt Haans. ‘Een correctie daarop is zeer gewenst.’ Nu lijkt dat in navolging van de dalende huizenprijzen ook wel te gebeuren, maar dat is niet genoeg, denkt hij. ‘Voor sociale bouw hebben we een sociale grondprijs nodig’, zegt de corporatiebestuurder. ‘De grondprijs moet daarvoor dus worden gereguleerd. Dan worden in de totale gebiedsontwikkeling middenhuur en -koop ook rendabel.’ Juist daarover zijn in de woondeals tussen het Rijk en de provincies afspraken gemaakt, zegt Appelman. Die afspraken moeten de vraag coördineren wat, waar, voor wie wordt

gebouwd. ‘Voorheen bouwden lokale overheden alleen dat wat lokaal nodig was’, zegt Appelman. ‘Maar klopt die optelsom van bouwplannen ook nationaal? Daar moeten de woondeals een antwoord op geven. En met het wetsvoorstel Regie op de volkshuisvesting hebben we straks een stok achter de deur om de woondeals ook af te dwingen.’

Van der Bijl knikt instemmend. Maar met de middenhuurregulering en de woondeals ben je er nog niet, denkt hij. Want in de felle strijd om de ruimte, die nu ook tijdens de Provinciale Statenverkiezingen wordt uitgevochten, zijn er nog veel meer randvoorwaarden in te vullen. ‘Het gaat niet alleen om woningbouw’, zegt Van der Bijl. ‘Landbouw en water hebben ook ruimte nodig, de stikstofcrisis is helaas nog lang niet opgelost. De woondeals zijn goed, maar als die andere dossiers daar niet op aansluiten, dan krijg je onherroepelijk kortsluiting.’

Appelman denkt niet dat het zo’n vaart zal lopen. ‘Ik kan je geruststellen, Jaap. We zeggen weleens dat alle ministeries, behalve Defensie wellicht, bij de woondeals zijn betrokken. De bouwlocaties zijn al aangewezen. En mocht de bouw onverhoopt toch niet doorgaan, dan zorgen juist de woondeals ervoor dat alle betrokken partijen samen op zoek gaan naar nieuwe locaties. Binnenstedelijk als het kan, buitenstedelijk als het moet. Alles om het betaalbare woningaanbod uit te breiden.’ Partiman hoort Appelmans bouwambities gelaten aan. Meer betaalbare woningen bouwen? Prima, vooral doen. ‘Maar vergeet niet dat particuliere beleggers zo’n 800.000 woningen verhuren’, zegt hij. ‘Als je de woningnood wil oplossen, dan kun je niet om ons heen.’ Toch lijkt dat wel te gebeuren, denkt Partiman. ‘Als het gaat om bouwen, om woondeals, woningnood en betaalbare huren praat het Rijk met iedereen. Met huurders, bouwers, institutionele beleggers en ja, ook met ons.

Naar anderen is echt geluisterd, wij zijn alleen maar gehoord. Met onze bezwaren is niets gedaan.’

‘Particuliere beleggers vormen een gemêleerde groep waarvan het overgrote deel goed bezig is’, reageert Appelman. ‘Maar 40 procent van de particuliere huren ligt hoger dan het puntenstelsel rechtvaardigt. De huurstijgingen bedragen bij mutatie gemiddeld 100 euro, in de grote steden zelfs 160 euro. Zo verliezen we juist huurwoningen in het middensegment.’

Goed, van een huurstijging van 160 euro zou Partiman ook schrikken, zo geeft hij toe. En huurstijgingen als deze komen inderdaad ook voor, zij het met een belangrijke nuance, zegt hij. ‘Als je als belegger dertig jaar lang dezelfde huurder hebt gehad, dan is de huur decennialang geleidelijk gestegen. Dat wil niet zeggen dat de huur na al die tijd marktconform is. Zeker niet als die woning in een gewilde stad staat. Na mutatie kan de huur dan een flinke, maar verklaarbare sprong maken. Het frame is alleen dat het een buitenproportionele huurstijging is, maar dat klopt in veel gevallen niet.’

En zo komt er toch nog wat pit in een debat dat tot dan toe vrij eensgezind verloopt. Waar Jaap van der Bijl als institutionele belegger voorzichtige kanttekeningen stelt bij het

woonbeleid en Rob Haans vooral blij is dat corporaties weer een essentiële rol krijgen toegedicht, is de pijn bij particuliere beleggers nog lang niet verdwenen, zo blijkt. ‘Marja praat over de huurmarkt alsof die een homogeen gegeven is’, zegt Partiman. ‘Maar een normale huur in Amsterdam is veel te hoog in Drenthe. Het Rijk gaat daaraan voorbij en slaat alle verschillen met één huurwetgeving plat.’

Appelman schudt haar hoofd. ‘Nee hoor, buitenruimte en zuinige energielabels worden zwaarder gewogen en ook de locatie van de woning weegt best zwaar mee.’

‘Ja, via de WOZ-waarde’, zegt Partiman. ‘Maar die is dan weer gecapt. Daarom stelden wij de Mietspiegel voor. Daarmee bepaal je de huur op basis van een lokaal gemiddelde. Maar er is helaas gekozen voor het doortrekken van het puntenstelsel naar 187 punten. Een systeem dat bedoeld is voor de sociale sector. De aanname dat het puntenstelsel leidend zou moeten zijn om meer middenhuur te realiseren, delen wij niet.’

Corporatieman Haans probeert in de slotminuten van het debat de neuzen dezelfde richting op te krijgen. De huren in de particuliere sector mogen de afgelopen vijf, zes jaar dan wel zijn gestegen, toch moeten we volgens hem oppassen dat excessen het beeld niet bepalen. ‘Normering moet dergelijke praktijken voorkomen’, zegt Haans. ‘Beleggers moeten vertrouwen houden in de woningmarkt, want we hebben ze nodig. Het is ondenkbaar dat de staat alleen de benodigde middenhuurwoningen beschikbaar kan stellen.’

‘We moeten voorkomen dat we een situatie krijgen, zoals met stikstof, dat er één groep wordt uitgepikt en er wordt gezegd: daar ligt het probleem en daar zoeken we de oplossing’, betoogt universitair hoofddocent Marcel Hanegraaff. ‘Distributiecentra zijn één van de vele partijen die ruimte nodig hebben en belangrijk zijn voor de Nederlandse economie. Maar de logistiek heeft geen voorrangspositie. Net als andere partijen moeten logistieke ondernemingen laten zien dat ze naast hun economische waarde ook toegevoegde maatschappelijke waarde leveren op sociaal en duurzaamheidsgebied.’

Volgens Dilas-bestuurslid Joffrey Lagaunne dreigt de logistiek het kind van de rekening te worden in de strijd om de ruimte. De Brabander verwijst onder meer naar het recente voorbereidingsbesluit van de provincie Noord-Brabant waardoor logistieke projecten groter dan drie hectare op veel plekken niet meer mogelijk zijn.

De logistieke sector raakt steeds meer in het verdomhoekje. Na de restrictieve maatregelen van sommige provincies en gemeenten tegen de zogenoemde ‘verdozing’ werkt het kabinet aan een landelijke beleidslijn om nieuwe

grootschalige distributiecentra op ‘ongewenste plekken’ te voorkomen’. Dreigt de logistiek aan het kortste einde te trekken in de slag om de ruimte?

Hierover organiseerde Vastgoedmarkt een verkiezingsdebat onder leiding van oud-redacteur Erik Wiegerinck. De deelnemers:

Marcel Hanegraaff, universitair hoofddocent

Politieke Economie aan de Universiteit van Amsterdam en nummer drie op de CDA-lijst Limburg; Joffrey Lagaunne, bestuurslid van de Dutch Industrial & Logistics Association (Dilas) en managing partner van vastgoedbedrijf Proptimize; en Kees Verweij, partner bij Buck Consultants International.

Lagaunne keert zich fel tegen het idee dat er in Nederland geen plek meer zou moeten zijn voor zogenoemde footloose Europese distributiecentra. ‘De term “footloose” is binnen de logistiek absoluut niet aan de orde’, betoogt hij. ‘We merken vaak een gebrek aan kennis over de logistiek bij de overheid. Bestuurders komen met termen als footloose Europese distributiecentra, die ook weinig werkgelegenheid

zouden bieden.’ Je kunt het ook omdraaien, meent Lagaunne. ‘In 2030 zullen we een structureel arbeidstekort hebben van 10 procent als gevolg van de vergrijzing. Als de automatisering en robotisering verder doorzetten in de logistiek, komen die handjes vrij voor andere zaken.’

Verweij hamert op het grote belang van de Rotterdamse haven en Schiphol voor de Nederlandse economie. Feitelijk is de Rotterdamse haven uitgewaaierd over steeds grotere delen van het land. Dat begon met distributiecentra in Tilburg, Waalwijk en Venlo en heeft zich de afgelopen jaren verder uitgespreid naar nieuwe logistieke hotspots zoals Lelystad, Zwolle, Almelo en Heerlen.

‘We zijn de toegangspoort van Europa’, beklemtoont Verweij. ‘Daardoor vestigen zich hier grote merken – van elektronica- tot modebedrijven – en de laatste jaren ook steeds meer retailers als Zalando. Dat zijn bedrijven die echt voor Nederland kiezen en daarom kun je Europese distributiecentra ook niet als footloose bestempelen. Die zullen niet snel vertrekken naar het buitenland.’

Hanegraaff meent dat de planning van nieuwe logistieke bedrijventerreinen helemaal weg moet bij de gemeentes. Hij ziet alleen een rol voor het Rijk en de provincies, omdat zij een beter overzicht hebben.

Consultant Verweij vraagt zich echter af welk probleem het CDA precies wil oplossen met deze bestuurlijke herschikking. ‘Bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen is er geen gemeente die dat zonder afstemming met de provincie doet. Gemeenten kunnen tot op zekere hoogte wel bepalen welke bedrijven zich

vestigen op een bedrijventerrein. Zij zouden veel strikter moeten zijn in de eisen aan het gebouw, de inpassing in het landschap, over de werkgelegenheid en de samenwerking met regionale partijen.’

De Dilas-vertegenwoordiger kan zich wel vinden in een grotere rol voor de provincies.

‘Maar het is dan wel belangrijk dat er bij de provincies ook een loket komt, net als bij gemeenten nu, waar ontwikkelaars en gebruikers met al hun vragen terechtkunnen. En dat die vragen ook snel en adequaat beantwoord worden. Voor ons is het een vraagteken of provincies daaraan zouden kunnen voldoen.’

Vroeger speelden nieuwe banen een belangrijke rol om bestuurders over de streep te trekken. Maar in een situatie van vrijwel volledige werkgelegenheid in veel logistieke hotspots, betekenen grote logistieke centra vooral méér arbeidsmigranten die zorgen voor extra druk op de woningmarkt en overlast in woonwijken.

‘We moeten van kwantiteit naar kwaliteit’, betoogt Hanegraaff. ‘We kunnen ook kritischer zijn welke banen we wel en niet willen. Ik denk dat de logistiek tot veel in staat is als het gaat om innovatie, automatisering en duurzaamheid. Maar nu is het beeld toch vooral dat grote logistieke centra veel arbeidsmigranten aantrekken en dus extra sociale problemen. Mijn suggestie aan de sector is: zorg voor een beter imago. Dat je niet alleen een probleem creëert, maar ook deel bent van de oplossing door faciliteiten te bieden.’

Heeft de sector gezien het imagoprobleem

de handschoen van de verdozingsdiscussie niet laat opgepakt? Jazeker. Zo zagen ze bij Buck Consultants International de bui vijf à zes jaar geleden al hangen, stelt Verweij. De verklaring van de maatschappelijke weerzin schuilt volgens deze consultant deels ook in de enorme toename van logistiek vastgoed. Dit verdubbelde tot zo’n 45 miljoen vierkante meter in de afgelopen acht jaar.

Verweij: ‘De logistieke vastgoedsector is vooral bezig geweest met het ontwikkelen van vierkante meters warehouses. De opbouw van de belangenbehartiging is laat gebeurd. Maar goed, Dilas bestaat nu. Het is aan hen om de handschoen op te pakken.’ Lagaunne erkent dat de komst van een branchevereniging voor logistiek en industrieel vastgoed lang op zich heeft laten wachten.

‘We zijn met de voorbereidingen voor Dilas anderhalf jaar geleden begonnen en nu een half jaar actief’, licht hij toe. ‘Maar destijds waren de geluiden vanuit de politiek ook nog niet zo strikt. Als brancheorganisatie willen we nu echt het debat aangaan met de overheid hoe wij op lange termijn maatschappelijk verant-

woord verder kunnen ontwikkelen.’ ‘Wordt het niet eens tijd voor groot maatschappelijk debat in Nederland, hoe wij onze schaarse ruimte willen inzetten?’, werpt de gesprekleider op. Dat we eindelijk eens samenhangende economische, ruimtelijke, ecologische en demografische keuzes durven maken voor de toekomst van Nederland?

Dilas, zo blijkt, is volgens Lagaunne al bezig met de voorbereiding van een nationaal debat, waarvan de aftrap waarschijnlijk in april plaatsvindt. ‘Dan willen we de verschillende actuele thema’s op ruimtelijke ordening, energietransitie en arbeidsmigratie ter sprake brengen met specialisten en vertegenwoordigers van de overheid’, licht hij toe. ‘Daarna kijken we hoe dat een vervolg kan krijgen.’ Dit initiatief krijgt meteen een warm onthaal van Verweij en Hanegraaff. ‘Dit is precies wat ik bedoel!’ reageert de CDA’er enthousiast. ‘De toekomst is ons aller verantwoordelijkheid. Daar moeten we samen over praten. Daarom is het ook jammer dat D66 heeft afgezegd voor dit debat, want zij hebben echt doelstellingen die economisch minder gedragen worden.’

Ging het in het verleden slecht met Philips, dan ging het slecht met Eindhoven, memoreert wethouder van economische zaken Stijn Steenbakkers (CDA). ‘Ten tijde van de Philips-operatie Centurion en het faillissement van DAF Trucks, zo’n dertig jaar geleden, vonden hier soms honderden mensen per week hun ontslagbrief in de bus.’ De huidige problemen bij Philips en Lightyear zijn daarmee in de verste verte niet te vergelijken, analyseert hij. ‘Er is vertrouwen dat een groot deel van de mensen die hun baan verliezen, zo weer elders aan de bak kunnen in de regio.’

Trots toont Steenbakkers – bestuurlijk ook verantwoordelijk voor de regionale economie – de groeicijfers van zijn stad en de twintig omliggende gemeenten. Vroeger was deze re-

gio vooral bekend als Zuidoost-Brabant, tegenwoordig als regio Brainport Eindhoven. ‘Met 6,8 procent groei in 2021 waren we op afstand de snelst groeiende regio van het land (gemiddeld 4,9 procent, red.). Er gebeuren hier dingen op technologisch gebied die niet alleen uniek zijn voor Nederland en Europa, maar op wereldschaal.’

De bestuurder doelt daarmee niet alleen op het nationale hightechboegbeeld ASML. De producten van deze wereldmarktleider in chipmachines veroorzaken zelfs geopolitieke spanningen tussen China en de Verenigde Staten in hun technologische strijd om de wereldmacht. De omzet van het Veldhovense bedrijf groeide de afgelopen vijf jaar met 13 procent per jaar, het personeelsbestand ging van 26.000 medewerkers naar 36.000. Maar de

maakindustrie van Brainport weet zich breder gefundeerd op vijf andere grote original equipment manufacturers: Philips Medical Systems, industrieconcern VDL, vrachtwagenfabrikant DAF, lampenfabrikant Signify en chipmaker NXP. Daarnaast kent de regio een toeleveringsnetwerk van 6.500 eerste- en tweedelijns suppliers, voor het overgrote deel innovatieve

en hightechmkb-bedrijven.

Steenbakkers is ervan overtuigd dat de economisch groei de komende jaren doorzet. ‘We hebben het hier over de hightechmaakketens die aan de oplossingen werken van de hele grote maatschappelijke vraagstukken. Daarom groeien ze ook zo snel’, spreekt hij wervend. Die vraagstukken zijn digitalisering, duurzaamheid, elektrisch rijden, healthcare en duurzame verlichting.

De tijd dat Eindhoven om een plekje moest smeken op de stand van de vier grote steden (de G4) op grote vastgoedbeurzen zoals Expo Real en Mipim is allang verleden tijd. De stad is geen vijfde wiel aan de wagen, maar bruist van zelfvertrouwen. De positie van de natio-

nale groeimotor wordt ook in Den Haag erkend. Brainport heeft tegenwoordig een eigen vast periodiek overleg met het kabinet onder leiding van VVD-minister Micky Adriaansens van Economische Zaken. Dit om de regio naar een hoger plan te brengen. ‘Volgens mij is dat uniek’, stelt de wethouder. Het resulteerde vorig jaar november in een ‘heel mooie deal’ waarbij de hele regio Brainport Eindhoven samen met het Rijk 1,6 miljard euro bijeenbrengt om de infrastructuur en de woningbouw verder op te krikken.

Grootste uitdaging van Brainport vormt dan ook het in goede banen leiden van de enorme groei. Tot 2040 worden bijvoorbeeld ruim

70.000 nieuwe banen verwacht en groeit de stad Eindhoven van bijna 250.000 naar 300.000 inwoners. De hele regio telt zo’n 800.000 mensen en werkt als een magneet op kenniswerkers uit de hele wereld. Er is behoefte aan meer kantoorruimte, meer bedrijfsruimte, waaronder uitbreiding van de campussen, en de noodzakelijk bouw van 40.000 nieuwe woningen in Eindhoven.

Steenbakkers: ‘Aanvankelijk gingen we uit van 40.000 woningen in 2040, maar de groei gaat zo hard dat dit nog sneller moet. Dat is inderdaad erg ambitieus, maar we willen dat wel halen.’

De economische expansie zorgt dan ook voor

behoorlijke ‘groeipijnen op ruimtelijk vlak’, erkent de bestuurder volmondig. Dit gezien de beperkte ruimte binnen Brainport, ook omdat de regio haar groene ruimtes koestert. Dat vergt keuzes, zowel op ruimtelijk als op economisch vlak. En die zijn ook gemaakt.

‘Het betekent bijvoorbeeld dat wij recent hebben besloten dat er voor nieuwe grote logistieke projecten alleen nog plaats is op twee locaties: bedrijventerrein Westfields in Oirschot en het GDC-Eindhoven-Acht’, legt Steenbakkers uit.

‘Maar nadrukkelijk ook alleen als deze logistieke activiteiten passen binnen “het Brainport-ecosysteem”. We hoeven hier geen nieuwe dozenschuivers, of een nieuwe Alibaba. Dat geldt evenzeer voor de bedrijventerreinen die we willen revitaliseren. De beperkte ruimte is alleen bestemd voor logistieke bedrijven die iets toevoegen aan onze hightechmaakindustrie.’

Onderdeel van het industriebeleid vormt de uitbreiding van Brainport Industries Campus (BIC). Aan de huidige 100.000 m², opgeleverd in 2019, wordt in fase 2 nog eens 225.000 m² toegevoegd. In totaal zijn er al vijftig bedrijven en drie onderwijsinstellingen gevestigd op de bestaande campus. Ondernemingen als ASML,

Siemens, Ortec en KPN werken er samen met veel start-ups en onderwijsinstellingen zoals Avans Hogeschool, Fontys Hogeschool en Summa College. De nieuwbouw is vooral bestemd voor toeleveranciers, zodat zij plaats kunnen maken op bedrijventerreinen, na een opknapbeurt, voor nieuwe ondernemingen. Oplevering van BIC 2 wordt in 2025 verwacht. In de vorig jaar november gesloten overeenkomst tussen de gemeente en VOF BIC (SDK Vastgoed en Maja) zijn ook afspraken gemaakt over het huidige en eventueel toekomstige eigendom van BIC 2. Nieuw is de afspraak om de gronden in erfpacht uit te geven, waardoor het publieke Brainport-belang wordt geborgd.

De gemeente heeft een niet-exclusieve optie tot koop.

Volgens Steenbakkers hebben de restricties niet geleid tot minder ‘maar tot juist meer interesse’ bij beleggers. ‘Ik spreek met heel veel beleggers. Men waardeert de actieve betrokkenheid van de overheid in de Brainport-regio. Je moet het samen doen.’

Achtergrond van die afspraken is volgens Steenbakkers dat de gemeente grip wil houden op de campus. BIC 1 werd in 2020 verkocht aan de Britse belegger Capreon. Kroonjuweel van de hightechregio Eindhoven is de High Tech Campus die in 2021 door investeerder Marcel Boekhoorn aan de Singaporese staatsinstelling GIC werd overgedaan voor naar verluidt 1 miljard euro. Dat nieuws zorgde voor veel onrust in de regio. Om die reden ketste in maart 2022 ook de verkoop van de Automotive Campus in Helmond aan Boekhoorn af.

En waar moeten die beoogde 40.000 woningen, mede nodig om expats te huisvesten, komen te staan? ‘Er is in Eindhoven en de regio geen ruimte voor nieuwe uitleglocaties’, antwoordt Steenbakkers. ‘Het gaat erom dat Eindhoven nu echt een grote stad wordt. Dat betekent verdichting en de hoogte in.’ Dat zal voor een deel bijvoorbeeld gaan plaatsvinden in en rond de Spoorzone, een kilometerslang gebied dat reikt van de Berenkuil richting Helmond tot aan Strijp-T aan de andere kant, waarin ook het treinstation Eindhoven Centraal en Strijp-S liggen.

Desgevraagd vertelt de wethouder wat hij van projectontwikkelaars en beleggers verwacht. ‘Dat het guur weer is in de woningmarkt, weten we allemaal. Daarom heeft het college recentelijk de nota Eindhoven bouwt door vastgesteld. Dat is een woningakkoord tussen de gemeente, ontwikkelaars, bouwers en andere partijen. ‘In de vastgoedsector is transparantie nog een uitdaging. Met elkaar aan tafel zitten, in volledige openheid, is belangrijk. Daar zetten we nu met alle partijen op in.’

Ander knelpunt is dat vastgoedpartijen, maar ook de gemeentelijke diensten, nog te veel kijken naar het eigen onderdeel van de keten.

‘Dat belemmert het vinden van oplossingen’, weet Steenbakkers. ‘Op economisch vlak werken we in Brainportverband gestructureerd en open met elkaar samen. Bedrijven, onderwijs en overheid. Dan gun ik de vastgoedsector ook. Als het ergens in Nederland kan, dan is het hier.’

Ondanks de uitdagingen die er liggen wordt in de stad wel doorgebouwd ‘en zijn we met ontwikkelaars in gesprek’, vervolgt de wethouder. ‘Met ontwikkelaar SDK hebben we al jaren een goede samenwerking op Strijp-S.

En bijvoorbeeld ook met ontwikkelaar Toon de Koning voor de realisatie van de 93 meter hoge woontoren Eurostaete. Of de recent opgeleverde Bunkertoren van ontwikkelaar Being, goed voor 210 appartementen in hartje Eindhoven.’

ssets met lange looptijden zijn aanzienlijk minder waard geworden. Van het eerste kwartaal van 2022 tot het eerste kwartaal van 2023 daalde een indextracker voor woninghypotheken (SPDR Portfolio Mortgage-Backed Bond ETF) met ongeveer 11 procent. Een indextracker voor commercieel vastgoed (Ishares CMBS ETF) zakte 10 procent. Voor langlopende obligaties bedroeg de waardedaling zelfs 25 tot 30 procent. Oorzaak is de reeks renteverhogingen waarmee de Federal Reserve, het Amerikaanse stelsel van centrale banken, de inflatie bestrijdt. De federal funds rate steeg tussen 7 maart 2022 en 5 april 2023 van 0,08 procent naar 4,83 procent. Ook verminderde de Fed het totaal aan obligaties op zijn balans.

‘Over het geheel genomen heeft de monetaire verkrapping tot een aanzienlijke waardedaling geleid van assets met lange looptijden’, schrijven de onderzoekers. Gemiddelde is de waarde van de assets bij de 4.800 Amerikaanse banken met 10 procent gedaald. Wanneer geven hoge ongerealiseerde verliezen en een laag eigen vermogen aanleiding tot een bankrun? De sleutel om dat te begrijpen is volgens de onderzoekers het percentage onverzekerde tegoeden van rekeninghouders in de totale funding van de bank. Wie zijn geld bij een faillissement niet terugkrijgt, zal zijn middelen voor dat moment willen veiligstellen.

Daar zat de grootste kwetsbaarheid voor de omgevallen Silicon Valley Bank (SVB). De ge-

middelde Amerikaanse bank fundt 10 procent van zijn assets met eigen vermogen, 63 procent met verzekerde tegoeden en 23 procent met onverzekerde tegoeden. Bij SVB bedroeg het aandeel onverzekerde tegoeden 92,5 procent van het totaal. Qua vermogenspositie behoorde SVB niet tot de allerzwakste financiële instellingen. Een tiende van de Amerikaanse banken had een groter percentage ongerealiseerde verliezen. Een net zo groot deel van de banken had een lager eigen vermogen dan SVB.

De combinatie van verliezen en onverzekerde tegoeden geeft de prikkel voor een run op de tegoeden. Als de helft van die onverzekerde tegoeden wordt opgenomen, lopen bijna 190 Amerikaanse banken een mogelijk risico om

in gebreke te blijven tegenover houders van 300 miljard dollar verzekerde tegoeden. Aanzienlijk meer banken lopen risico’s wanneer de opname van onverzekerde tegoeden tot gedwongen verkopen van assets leidt. Onverzekerde depositohouders vormen een belangrijke bron van financiering voor commerciële banken, goed voor ongeveer 9 biljoen dollar van hun verplichtingen, waardoor runs een aanzienlijk risico voor deze instellingen kunnen vormen.

De onderzoekers concluderen: ‘In het algemeen wijzen deze berekeningen erop dat de recente waardedalingen van bankactiva de kwetsbaarheid van het Amerikaanse banksysteem voor runs van niet-verzekerde depositohouders aanzienlijk hebben vergroot.’

Financieel

Indices

Transacties

Persoonlijk & zakelijk

Columns

Senior redacteur Vastgoedmarkt peterhanff@vmnmedia.nl

Maud Visschedijk, head Debt & Structured Finance EMEA bij Cushman & Wakefield in Amsterdam, is niet bevreesd voor een kredietcrisis in de Europese vastgoedfinancieringsmarkt. Wel constateert Visschedijk dat een aantal Angelsaksische vastgoedfinanciers terughoudender is geworden.

Maar in Europa is daarvan geen sprake. ‘Zo hebben Duitse banken recentelijk heel scherpe condities afgegeven op een aantal deals waarmee wij voor klanten de markt zijn opgegaan’, aldus deze adviseur in grote vastgoedfinancieringen.

Krediet is wel wat duurder geworden. Maar wie een volledig opdrogende commercieel vastgoedfinancieringsmarkt vreest, zoals tijdens de kredietcrisis van 2008, kan zij meteen geruststellen. ‘Er is nog altijd genoeg aanbod’, zegt Visschedijk.

Onlangs berichtte Het Financieele Dagblad dat de groei van de kredietverlening in de Europese Unie de afgelopen maanden sterk is afgenomen door het verkrappende rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). De beschikbaarheid van krediet neemt snel af en de kostprijs loopt op. De recente stress op de financiële markten als gevolg van het omvallen

van de Amerikaanse Silicon Valley Bank en de onrust bij het Zwitserse Credit Suisse zou hier een turbo op zetten. Volgens het FD is de index die dataleverancier Bloomberg op basis van bewegingen in de geld-, obligatie- en aandelenmarkten bijhoudt voor de financieringscondities in de eurozone, recent verslechterd naar -4,6 punten. Dat is het laagste niveau sinds eind 2011, toen de regio met de Europese schuldencrisis worstelde.

Torsten Slok, hoofdeconoom van Apollo Global Management, zei in het FD dat de door de index weerspiegelde marktstress neerkomt op een renteverhoging van 150 basispunten. Die zouden opgeteld kunnen worden bij de 475 en 350 basispunten aan rentestappen die respectievelijk de Federal Reserve en de Europese Centrale Bank sinds vorig jaar hebben gezet.

Volgens Visschedijk is de liquiditeitsopslag als gevolg van de verminderde liquiditeit in de vastgoedmarkt niet met 150 basispunten gestegen, zoals Slok stelde in het FD. Dat Amerikaanse vastgoedfinanciers een stuk terughoudender zijn geworden, houdt volgens haar verband met de veel slechtere situatie op de Amerikaanse vastgoedmarkt. Zo loopt

de leegstand op en waren er vele speculatieve ontwikkelingen in het recente verleden.

Visschedijk: ‘In Amerika is er echt wel wat aan de hand. In hard getroffen steden als Washington en San Francisco zijn er steeds meer partijen die hun sleutels inleveren. In Europa is daar geen sprake van.’ Volgens haar is nu de grote vraag of de onrust in de Amerikaanse vastgoedfinancieringsmarkt gaat overslaan naar Europa. Zelf denkt ze van niet, omdat de Europese markt ‘fundamenteel’ anders is.

De verwachting van Visschedijk is zelfs dat de euribor, het rentetarief waartegen grote Europese banken elkaar geld lenen, gaat dalen. Dit omdat de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank getemperd zullen worden door de verslechterende economische omstandigheden.

De financiële onrust zal hoogstwaarschijnlijk niet leiden tot een nieuwe kredietcrisis, stelt Harco Nijland, senior advisor bij EY en columnist van Vastgoedmarkt. Deutsche Bank, de grootste bank van Duitsland, ging onlangs onderuit op de beurs. De koersval van 10 procent op 24 maart volgde op een sterke

stijging van de kosten voor het verzekeren van de schulden van Deutsche Bank tegen wanbetaling. Obligatiehouders kunnen hun leningen namelijk verzekeren via zogeheten kredietverzuimswaps, de zogenoemde Credit Default Swaps (CDS), tegen het risico dat een bank zijn obligaties niet kan terugbetalen. Volgens Nijland moeten de ontwikkelingen op de CDS-markt kritisch bekeken worden. Het blijkt namelijk dat het een illiquide, versnipperde markt is, die zich gemakkelijk laat manipuleren door speculanten die uit zijn op koersdalingen van bankaandelen.

Die onrust op de CDS-markt droeg mede bij aan de koersval van Deutsche Bank die nu weer iets is hersteld. ‘Maar we zitten nog lang niet op de stand van begin februari’, aldus Nijland.

Om die reden pleitte Andrea Enria, topbestuurder bij de Europese Centrale Bank, er onlangs in de Britse zakenkrant Financial Times voor de CDS-markt meer centraal te regelen. Zo komt er volgens haar in ieder geval beter inzicht in het volume van de handel.

‘Een goede zaak’, oordeelt Nijland. ‘Want in de huidige dunne markt is het blijkbaar voor een kleine partij al mogelijk de CDS-markt in een bepaalde richting te duwen.’

Hogere leenkosten, strengere financiers, omvallende banken: de rentestijging raast als een storm door de financiële wereld. Van de partijen op de vastgoedmarkt voelen niet alleen beleggers, ontwikkelaars, architecten en makelaars de pijn. Ook het corporate bedrijfsleven krijgt zijn portie. Dat concludeert Vastgoedmarkt op basis van rapporten van kredietbeoordelaars. Zo moet Standard & Poor’s (S&P) terug naar 2009, het jaar na het uitbreken van de kredietcrisis, om in januari en februari een groter aantal gevallen van wanbetaling op corporate obligaties tegen te komen. In de eerste twee maanden van 2023 waren dat er 23.

De Federal Reserve, het Amerikaanse stelsel van centrale banken, loopt voor op de Europese Centrale Bank met renteverhogingen om de inflatie te bestrijden. De trend op de Amerikaanse obligatiemarkt is dus te zien als een voorbode voor gebeurtenissen in de eurozone. En die trend is niet positief. Verlagingen van de score voor kredietwaardigheid komen vaker voor dan verhogingen.

S&P verwacht in de Verenigde Staten meer betalingsproblemen bij uitgevers van hoogrenderende bedrijfsobligaties, de zogeheten speculative grade. In de twaalf maanden tot en met december 2022 bedroeg de default rate 1,7 procent. Voor december 2023 zal dat volgens S&P 4 procent zijn.

Nog meer tegenwind ondervinden bedrijven op de markt voor leningen, zo merkt kredietbeoordelaar Moody’s op. De meeste leningen hebben variabele rentes en de herfinanciering is moeilijker doordat banken hun voorwaarden hebben aangescherpt. Dat zal het risico op wanbetaling verhogen, vooral bij financieel zwakke bedrijven.

Kredietverstrekkers kunnen hogere verliezen verwachten wanneer een bedrijf in gebreke blijft. Moody’s verwacht dat de verstrekkers van de meest seniore leningen in 2023 58,4 procent terugkrijgen. Dat is lager dan het langetermijngemiddelde van 65,7 procent. Bedrijven met een hoge beleningsgraad werden in 2022 al minder kredietwaardig. Een aanzienlijk deel van die ondernemingen is in

handen van private equity, merkt Moody’s op. Die categorie eigenaren neemt sneller haar toevlucht tot schuldsaneringen, al voordat de bodem van de kas in zicht komt.

De snelle rentestijging zal herfinancieringen bemoeilijken, zegt S&P. Corporates leenden in 2020 en 2021 grote bedragen tegen extreem lage rentetarieven. Veel van die financieringen lopen in 2025 en daarna af. Bedrijven zullen daarvoor opnieuw geld proberen aan te trekken en dat zal de kredietmarkten verder verkrappen. Terwijl de rente stijgt, groeit de berg schuld die binnen drie jaar moet worden terugbetaald. S&P beoordeelt de kwaliteit van financieringen met een totale waarde van 22,7 biljoen dollar. Het aandeel daarvan dat binnen drie jaar afloopt, steeg in een jaar tijd met een procentpunt naar 28,7 procent. Voor hoogrenderende schuld van niet-financiële instellingen nam de mediane resterende looptijd af van 4,3 jaar op 1 januari 2022 naar 4,0 jaar op

1 januari 2023.

Een lange periode van lage wanbetalingspercentages op de markt zou nu weleens voorbij kunnen zijn, denkt Paul Brain, hoofd Fixed Income bij vermogensbeheerder Newton Investment Management. Kwantitatieve versoepeling en ongewoon lage rentetarieven hebben volgens hem een ‘gebroken systeem’ gevoed. Een systeem van stijgende inflatie en ‘slechte bedrijfsmodellen die overeind worden gehouden door goedkoop geld’. Een golf van wanbetalingen kan het gevolg zijn.

‘Beleggers speculeren over de vraag of het faillissement van SVB een kanarie in de kolenmijn is’, voegt hij eraan toe. ‘Het zou me niet verbazen wanneer er nog andere of zelfs een heleboel kanaries opduiken naarmate bedrijven en markten zich aanpassen aan het einde van kwantitatieve versoepeling en de wanbetalingen van bedrijven toenemen. Hoe meer schulden bedrijven hebben, hoe minder speelruimte ze hebben om zich aan te passen aan de stijgende rente en andere verschuivende economische factoren.’

‘Het is slim pickings in de kantorenmarkt, mijn expertisegebied. Dit betekent ook meteen dat de deals die er zijn al snel opvallend zijn. De meest opvallende transactie van de afgelopen tijd was in mijn ogen de verkoop van Vector House, een kantoorgebouw aan het Rembrandtplein in Amsterdam, voor een BAR van afgerond 5,6 procent.’

‘Om dit te bekijken trek ik de vergelijking met de verkoop van kantoorgebouw Aurora een jaar eerder, in het derde kwartaal van 2021, tegen een BAR van 3,31 procent. Een verschil van circa 220 basispunten in iets meer dan een jaar tijd, terwijl de verkopen diverse overeenkomsten kennen.’

‘Zo werden beide gebouwen door dezelfde verkoper verkocht, zijn ze beide gelegen in

onovia beleeft in 2023 een wilde rit. De koers van de in woningen gespecialiseerde Duitse vastgoedonderneming steeg met 23 procent naar 28,19 euro op 2 februari. De vreugde zou niet lang duren. Op vrijdag 31 maart in de middag noteerde Vonovia iets boven 17 euro. De recente koersdaling is moeilijk los te zien van het optreden van het Openbaar Ministerie in Bochum en de Rijksrecherche van Noordrijn-Westfalen. De autoriteiten bezochten op 7 maart twee kantoren van Vonovia. Ze verdenken (voormalige) werknemers en externe partijen van fraude, verduistering, heimelijke tendering en commerciële omkoping bij de gunning van werk aan onderaannemers.

In de twee weken na de inval daalde de koers met 25 procent. Deels is dat te begrijpen. De top liet gebeuren dat inkomsten bij oplichters terechtkwamen, in plaats van bij het bedrijf en zijn aandeelhouders. Daar houden beleggers niet van. Maar zoomt de camera uit, dan ontstaat een beeld van een vastgoedonderneming die al langer in de problemen zit. Volgens Vonovia bedraagt de intrinsieke waarde

per aandeel (Epra NTA) 57,48 euro. De huidige koers van 17 euro ligt 70 procent lager. Een discount die associaties oproept met winkelvastgoedonderneming Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Er zijn meer overeenkomsten. URW nam in de aanloop naar de coronacrisis voor te veel geld concurrent Westfield over. Sindsdien moet URW alle zeilen bijzetten om zijn schuldgraad omlaag te krijgen. Vonovia zette in 2021 ook een forse stap met de inlijving van concurrent Deutsche Wohnen. De cijfers spreken boekdelen. De waarde van de portefeuille steeg van 58,9 miljard euro eind 2020 naar 97,9 miljard een jaar later. Het aantal appartementen in bezit steeg van 416.000 naar 565.000. Tegelijkertijd steeg de schuldgraad van 39,4 procent naar 45,4 procent eind 2021. In 2022 volgde een lichte daling naar 45,1 procent. Met URW heeft Vonovia nog een ding gemeen. De timing van zijn grote overname was achteraf bekeken niet zo gelukkig. URW nam Westfield over in aanloop naar de coronacrisis, die consumenten weghield van stenen winkels. Vonovia deed zijn overname een jaar voor het einde van het tijd-

perk van de extreem lage rente. De financieringskosten stijgen, terwijl de waarde van de vastgoedportefeuille daalt. Als Vonovia niets doet, zou de schuldgraad verder stijgen. Het doel is verlaging naar de onderkant van de bandbreedte van 40 tot 45 procent.

Dus heeft Vonovia keuzes gemaakt: minder investeren en minder dividend uitkeren. Per aandeel keerde de vastgoedonderneming in 2021 nog 1,66 euro uit op 2,15 euro aan funds from operations. Over 2022 kregen aandeelhouders maar 0,85 euro, terwijl de funds from operations waren gestegen naar 2,56 per aandeel.

Ook met zo’n inhouding van dividend kan de bedrijfstop doorgaans op weinig enthousiasme van beleggers rekenen.

Over Nederlandse huurwoningen zegt de koersval van Vonovia weinig. Met Nederlandse woningfondsen heeft Vonovia gemeen dat het belegt in vastgoed en dat dit in waarde daalt. Maar verder doen de lotgevallen van het Duitse woningfonds meer denken aan een beursgenoteerde onderneming die zich verslikt in een overname dan aan bijvoorbeeld Vesteda of Amvest.

het centrum van Amsterdam, en waren ze beide nog voor een korte periode verhuurd aan dezelfde huurder.’

‘Er zijn echter ook verschillen tussen de twee gebouwen. Vector House beschikt over energielabel A en Aurora over energielabel C. Dit is echter een positief punt voor Vector House. De plint van Vector House behoort echter niet tot het eigendom en is in gebruik door horeca en nachtclubs. Dit zou deels een prijsverschil kunnen verklaren. Het risico op overlast is hierdoor hoger dan bijvoorbeeld bij Aurora, waar de plint verhuurd wordt aan buitenwinkel Bever. Deze plint maakt tevens wel deel uit van het eigendom en levert bovendien een stukje stabiele cashflow op.’

‘Tot slot is Aurora gelegen op eigen grond, terwijl bij Vector House het erfpachtcanon is afgekocht tot 2096. Dat is natuurlijk wel heel

ver weg, waardoor het nadeel van erfpacht geen enorm prijsverschil zou moeten opleveren.’

‘Het is deels te verklaren door bovengenoemde verschillen, maar deels ook door het verschil in marktsentiment en -factoren. Zo heeft de koper van Vector House hogere renovatiekosten, een hogere rente en een hogere yield na renovatie moeten inschatten.’

‘Het is lastig om het prijsverschil op te knippen tussen productverschillen en marktverschillen. Maar ik durf te stellen dat 25 procent van de 45 procent aan de marktfactoren ligt. Ik verwacht de komende drie maanden dan ook voor kantoorgebouwen op prime locaties meer BAR’s (exclusief de kosten van overdrachtsbelasting) te zien van boven de 5 procent dan van onder de 4 procent. Wat verwacht u?’

too big to fail

p basis van de Europese klimaatwet uit 2021 moet de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 55 procent zijn verminderd ten opzichte van 1990 en in 2050 moeten wij energieneutraal zijn. Dat is een bindende doelstelling. De reductie van de uitstoot van broeikasgassen in Nederland geldt zowel in de landbouw als in de gebouwde omgeving. Broeikasgassen bestaan naast koolstofdioxide (CO2) uit lachgas (N2O, distikstofoxide), methaan (CH4) en fluorhoudende gassen (F-gassen). Stikstof maakt met zuurstof N2O, dus ook een broeikasgas. Nederland is, vanwege de intensieve veeteelt, veruit de grootste uitstoter van stikstofoxiden en ammoniak in Europa. Gebouwen zijn verantwoordelijk voor 36 procent van de landelijke CO2-uitstoot. De klimaat- en bouwregelgeving dendert door om gebouwen te verduurzamen. Daar komt de ESG-regelgeving nog eens bovenop. In deze bijdrage geef ik een praktisch voorbeeld uit de kantorenmarkt. Een van onze beleggers is zelf geen financiële marktdeelnemer, maar wil wel rapporteren op basis van de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), omdat ergens in de vastgoedketen een financiëlemarktdeelnemer (zoals een ander fonds, een bank of pensioenfonds)

is betrokken die wel moet rapporteren. De keuze om grijs in te kopen is simpel; de prijs is lager en er zijn de volgende mogelijkheden om lichtgroen te worden en meerwaarde te creëren:

De eerste categorie is een product dat ecologische en/of sociale kenmerken promoot. Dit is een dermate ruime definitie dat vrijwel alles wat gerelateerd is aan duurzaamheid daarin past. De kenmerken die worden gepromoot moeten blijken uit het beleggingsbeleid.

De tweede categorie ziet op een product dat naast het promoten van ecologische en/of sociale kenmerken ook duurzame beleggingen doet. Deze categorie valt uiteen in drie subcategorieën:

1. Duurzame beleggingen met een E-doelstelling die Taxonomy aligned zijn. Hiervoor moet worden voldaan aan een strakke en veeleisende definitie uit de Taxonomieverordening.

2. Duurzame beleggingen met een E-doelstelling, die SFDR aligned zijn. Dit is weliswaar een minder veeleisende definitie dan de vorige subcategorie, maar een belegging mag toch geen ernstige afbreuk doen aan andere milieu- of sociale doelstellingen en de onder-

neming waarin is belegd, moet praktijken op het gebied van goed bestuur volgen.

3. Duurzame beleggingen met een sociale doelstelling die SFDR aligned zijn. Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als bij subcategorie 2.

Om de Taxonomy alignment van het vastgoed aan te tonen moet per economische activiteit sprake zijn van: een substantiële bijdrage aan een van de zes in de Taxonomie genoemde milieudoelstellingen en mag er geen ernstige afbreuk worden gedaan aan de andere milieudoelstellingen. Ook moet voldaan zijn aan zogenaamde technische screeningscriteria, die zijn uitgewerkt voor nieuwbouw, renovatie en ‘aankoop en verkoop van gebouwen’. Voor gebouwen gebouwd na 31 december 2020 geldt bijvoorbeeld de eis dat het gebouw moet voldoen aan de criteria voor ‘bouw van nieuwe gebouwen’, kortom BENG-10 procent.

Bij de invulling van de S van ESG, gaat het om thema’s als gezondheid, veiligheid van medewerkers, betaalbare woningen, gebruik van circulaire materialen, voeding en fitness, en betrokkenheid van de community. Op basis

van alleen S-criteria kan een project een upgrade krijgen van grijs naar lichtgroen. Er zijn helaas sporadisch benchmarks voor de S beschikbaar. Voor de liefhebbers er is een sociale Taxonomie in de maak.

Vanaf volgend jaar zal de eerste groep grote bedrijven op grond van de CSRD data moeten gaan verzamelen voor hun verplichte ESG-rapportages. Die groep wordt in 2025 uitgebreid met bedrijven met 250 medewerkers en/of 40 miljoen omzet en/of 20 miljoen balanstotaal. De formats daarvoor zijn in concept ontwikkeld en de data voor de SFDR sluit naadloos aan op de CSRD.

Onze kantorenbelegger heeft zijn huiswerk gedaan en zijn SFDR-rapportages helpen hem in zijn strategie van aan- en verkoop. Hij kan beter bepalen wat hij aankoopt en verkoopt (grijs of groen) en daarmee ook de waarde van het vastgoed. Hij is daarnaast deels voorbereid op de grote CSRD-tsunami die alle ondernemingen in Europa gaat overspoelen.

Alexandra Jurgens-Boot Advocaat, partner bij Boot Advocaten

De maand maart stond op de financiële markten in het teken van een bankencrisis. De onrust begon in de Verenigde Staten met de problemen bij onder meer Silicon Valley Bank (SVB). Deze bank kwam in de problemen vanwege een falend rentemanagement. Toen dit algemeen bekend werd, ontstond er een bankrun. De toezichthouders namen hierop de regie bij SVB over. Een week later lag in Europa

Credit Suisse onder vuur. Om verdere besmetting van de financiële sector te voorkomen, forceerden de Zwitserse autoriteiten op 19

maart een fusie met UBS. Vervolgens richtten de speculanten zich op Deutsche Bank, maar de bank doorstond deze aanval.

Voor de geldmarkt waren er duidelijke gevolgen van de onrust. Handelaren schroefden de verwachtingen omtrent toekomstige renteverhogingen door de centrale banken snel terug. Centrale banken moeten immers opeens een keuze maken tussen het bestrijden van de nog steeds te hoge inflatie en het voorkomen van verdere problemen bij de bankensector.

Voor de Europese Centrale Bank (ECB) betekende dit dat bij het rentebesluit van 16 maart de depositorente weliswaar werd verhoogd met de vooraf geïndiceerde 0,50 procent tot

een stand van 3,00 procent, maar de ECB zag af van een voorspelling over het toekomstige pad van de rente in de eurozone.

Inmiddels lijkt de rust in de banksector wedergekeerd. De recent gepubliceerde inflatiecijfers uit de eurozone maken duidelijk dat de ECB nog geen pas op de plaats kan maken met de inflatiebestrijding. De inflatie op jaarbasis over maart kwam met 6,9 procent weliswaar lager uit dan de 8,5 procent die over februari werd gemeten, maar bevindt zich nog steeds duidelijk boven de doelstelling van 2 procent. Bovendien laat de kerninflatie (inflatie exclusief energie en voeding) nog steeds geen daling zien. Deze bevindt zich met 5,7 procent

op jaarbasis op de hoogste stand sinds het ontstaan van de eurozone. Momenteel rekenen handelaren met nog drie renteverhogingen van 0,25 procent tot de ECB stopt met deze renteverhogingscyclus. Dit betekent dat de depositorente een niveau van 3,75 procent per juli 2023 kan bereiken.

Voor de standen van de 3-maands Euribor is de verwachting dat dit interbancair tarief nog stijgt tot rond de 3,60 procent in de laatste maanden van 2023. Daarna wordt een beperkte terugval verwacht.

In deze tabellen staan de tarieven van verschillende rentederivaten vermeld. Deze tarieven zijn indicatief en exclusief kredietopslag. Aan deze tarieven kunnen geen rechten worden ontleend. Vraag bij het indekken vooraf een goede risico-inventarisatie op maat.

De nieuwste spanningen op de financiële markten brengen extra onzekerheid met zich mee over inflatie en economische groei. De Europese Centrale Bank (ECB) en deskundigen benadrukken dat er geen grote specifieke gevallen zijn die grote risico’s met zich meebrengen voor de Europese banken met hun solide balansen en winstgevendheid. Na de financiële crisis is het regelgevingskader aangescherpt opdat het alle resterende uitdagingen voor de financiële stabiliteit aanpakt. Het is echter van cruciaal belang dat de liquiditeit en de volatiliteit op de markt in het oog worden gehouden en dat voorzichtiger wordt omgesprongen met risicovolle activa. Dit vanwege de recente renteverhogingen en de aanscherping van de kredietvoorwaarden in de komende periode.

Tijdens de laatste vergadering in maart verhoogde de ECB de drie belangrijkste rentetarieven van de ECB met 50 basispunten (de belangrijkste herfinancieringstransacties staan op 3,5 procent). Ook verklaarde de centrale bank dat toekomstige beslissingen zullen afhangen van hoe de inflatie zich zal ontwikke-

len en hoe goed eerdere renteverhogingen de inflatie hebben getemperd.

Hoewel de energieprijzen sterk zijn gedaald, komt de opwaartse druk op prijzen van voedsel. De inflatie in de eurozone zal in maart immers naar verwachting 6,9 procent bedragen, met als hoogste jaarpercentage voeding, alcohol en tabak met 15,4 procent tegen -0,9 procent door energie.

De FTSE EPRA Nareit (FEN) Global Developed Real Estate Index leverde in maart een negatief rendement op van 5,4 procent. In termen van regionale prestaties verloren alle regio’s momentum: Europa (-11,4 procent), Noord-Amerika (-5,0 procent) en Azië (-3,4 procent).

Alle sectoren boekten negatieve maandresultaten, waarbij kantoren (-12,4 procent), woningen (-8,1 procent) en gezondheidszorg (-7,6 procent) de slechtste prestaties leverden, terwijl datacenters (-24 basispunten) en self-storage (-79 basispunten) in maart een relatief beperkt, maar nog steeds negatief rendement behaalden.

De FEN Developed Europe Index boekte in maart een negatief rendement van 11,4 procent. Alle landenindices boekten negatieve

rendementen, waarbij Zwitserland (-27 basispunten) de beste prestatie leverde met een relatief lager negatief rendement, terwijl Zweden (-12,7 procent), Nederland (-14,4 procent), Noorwegen (-16,2 procent) en Duitsland (-26,8 procent) indices waren die het slechtst presteerden in Ontwikkeld Europa voor de maand. Alle sectoren in Ontwikkeld Europa boekten een negatief maandrendement. Self-storage was de beste performer (-4,3 procent) met nog steeds negatieve, maar relatief lagere rendementen, terwijl kantoren (-11,0 procent), winkels (-11,1 procent) en woningen (-20,8 procent) de slechtste prestaties leverden met de hoogste negatieve rendementen in maart. Op bedrijfsniveau: drie Zwitserse bedrijven die zich richten op gediversifieerde portefeuilles, namelijk Intershop Holding (8,8 procent), Mobimo Holding (63 basispunten) en Allreal Holding (0,0 procent), twee woonspecialisten uit het Verenigd Koninkrijk ESP Empiric Student Property (5,4 procent) en het Belgische Home Invest REIT (59 basispunten) waren toppresteerders in Ontwikkeld Europa. Minst presterende in Europa waren Aroundtown (-46,5 procent, Duitsland, Diversified) en vier woonspecialisten, namelijk Grand City Properties (-32,4 procent, Duitsland), Peach

Property Group (-30,9 procent, Zwitserland), Phoenix Spree Deutschland Limited (-27,5 procent, VK) en Vonovia (-27,3 procent, Duitsland).

Home REIT (VK, constituent) werd uit de index geschrapt na langdurige schorsing van het aandeel. Shaftesbury (UK, constituent) werd uit de index geschrapt, na een fusie met Capital&Countries Properties (UK, REIT, Rental) die in de index bleef met een verhoogd totaal aan uitgegeven aandelen van 851.274.235 tot 1.815.264.619 en een verlaagde weging van de investeerbaarheid van 86,29 procent tot 74,72 procent, en werd omgedoopt tot Shaftesbursy Capital.

In maart bedroeg het Europese gemiddelde voor de premie/discount -44,7 procent en het vijfjaarsgemiddelde -18,5 procent. Self-storage (7,3 procent) is de enige sector die eind maart tegen een premie ten opzichte van de NAV handelt. In termen van het vijfjaarsgemiddelde handelen self-storage (35,7 procent), gezondheidszorg (22,3 procent) en industrie (13,1 procent) boven het vijfjaarsgemiddelde. Eind maart bedroeg de gemiddelde loan-tovalue (LTV) in Europa 37,7 procent, deze was het laagst in het Verenigd Koninkrijk (31,0 procent) en het hoogst in Noorwegen (52,1 procent).

Ondanks turbulente inflatieschommelingen en verwachte renteverhogingen is de GPR 250 Index in het eerste kwartaal slechts 1,2 procent gedaald. Amerika (0,5 procent) was het enige continent dat hoger eindigde, terwijl er negatieve totaalrendementen waren voor Azië (-4,0 procent, Oceanië (-4,1 procent), Europa (-5,2 procent) en Afrika (-9,9 procent). Mexico (Fibra Uno Administracio; 21,4 procent) boekte de meeste winst in de periode januari tot en met maart, Finland (-19,5 procent) en Duitsland (-20,7 procent) sloten aanzienlijk lager. Alle genoemde performances luiden in euro. Representatief voor het negatieve momentum was dat alle wereldwijde sectoren op basis van de GPR General Quoted Index negatieve maandcijfers overlegden. De onrust in de bancaire sector deed de koersontwikkeling van vastgoedaandelen geen goed, zeker niet voor die geclassificeerd als Office (-8,0 procent). Healthcare (-7,5 procent), Residential (-7,5 procent), Retail (-5,9 procent), Hotel (-5,8 procent), Other (-5,0 procent), Diversified (-4,5 procent) en Industrial (-2,3 procent) eindigden ook in de min.

De Europese beursgenoteerde vastgoedsector

– zoals gerepresenteerd door de GPR 250 Europa Index – kende een negatief eerste kwartaal en eindigde 5,2 procent lager. Dit kwam voornamelijk door een 12,3 procent maandverlies in maart 2023. Zwitserland (-0,4 procent), Oostenrijk (-4,9 procent) en België (-6,2 procent) waren de minst slechte verliezers. Duitsland (-27,8 procent) bungelde onderaan.

Over het eerste kwartaal waren er meer verliezers dan winnaars met Finland (-19,7 procent) en Duitsland (-20,6 procent) onderaan. Frankrijk (2,0 procent) droeg het meest bij aan het rendement van de pan-Europese benchmark, gevolgd door Nederland (1,6 procent), het Verenigd Koninkrijk (0,3 procent) en België (0,2 procent). Verdere rendementen voor de individuele Europese landenindices in maart 2023 waren als volgt, gemeten in euro: Verenigd Koninkrijk -8,1 procent; Frankrijk -9,7 procent; Finland -11,2 procent; Spanje -12,0 procent; Europa -12,3 procent; Zweden -12,9 procent; Nederland -17,6 procent.

Europa liet sectoraal gezien over de gehele breedte een negatief beeld zien op basis van de GPR General Quoted Index met ook hier geen enkele sector in het groen. Rendementen voor Residential (-14,9 procent), Retail (-10,0 procent), Diversified (-8,3 procent), Healthcare (-6,7 procent), Industrial (-6,4 procent), Hotel (-5,9 procent) en Office (-4,8 procent) waren zonder uitzondering negatief. Opmerkelijk was het relatief hoge verlies voor Residential, dat werd gevoed doordat het Duitse Grand City Properties, LEG Immobilien, TAG Immobilien en Vonovia voorstelden om minder of geen dividend uit te keren over het boekjaar 2022. Gezien de gestegen financieringskosten en aanhoudend lage transactievolumes zijn de financiële middelen bedoeld om de kapitaalbasis te versterken.

- NSI heeft een huurovereenkomst gesloten met ComplianceWise voor HNK Amsterdam Schinkel. De overeenkomst omvat 295 m² kantoorruimte. Savills adviseerde verhuurder NSI bij de totstandkoming van deze transactie in collegiale samenwerking met 1530 Real Estate.

de eerste en vijftiende verdieping. Een Amsterdams advocatenkantoor huurt ongeveer 650 m² op de elfde verdieping.

- Inadam

- De formule Tivoli Hotels & Resorts heeft in het Doelen Hotel het eerste hotel in Amsterdam geopend. Tivoli is eigendom van Minor Hotels, in Europa beheerd door NH Hotel Group. Het Doelen Hotel heeft 81 kamers, waarvan zeven suites. Eigenaar van het pand is Hotelmaatschappij Schiller, al decennia eigendom van de Caransa Groep.

Property verhuurt 601 m² bedrijfs-/ kantoorruimte op de begane grond en eerste verdieping aan DWG. Bij de huur zijn tien parkeerplaatsen begrepen. Fellow Real Estate heeft Inadam bijgestaan bij de totstandkoming van deze transactie, BRiQ real estate trad op namens DWG Automation.

gesloten voor een winkel met 103 m² op de begane grond en 33 m² mezzanine. De belangen van de modezaak werden behartigd door City Real Estate. Verhuurder Bouwinvest werd vertegenwoordigd door Colliers. De vraaghuurprijs was 105.000 euro per jaar.

meer hotels en vastgoed in het centrum van Amsterdam en gaat het hotel renoveren en upgraden. Colliers adviseerde de familie Shao. Highland Group is geadviseerd door VM Hospitality. De koopprijs bedroeg volgens Kadastergegevens 9.472.800 euro.

- Athora Netherlands heeft een huurovereenkomst afgesloten met IceLake Capital voor circa 550 m² kantoorruimte in gebouw Apollo. Met de verhuur van de laatste beschikbare ruimte is het kantoorgebouw volledig verhuurd. Athora werd commercieel begeleid door P van den Bosch Bedrijfsmakelaars.

- NSI en Meetingselect

hebben een huurovereenkomst getekend voor circa 690 m² in kantoorgebouw Motion Building. CBRE trad bij deze transactie op namens NSI en Colliers namens Meetingselect. Daarnaast heeft Fontem Ventures de huur verlengd voor circa 1.090 m² op de achtste verdieping. ArboNed/HumanCapital verlengde voor circa 1.780 m² op de zesde verdieping en Priogen voor circa 1.140 m² op de vierde verdieping.

- Kroonenberg

Groep heeft overeenstemming bereikt met Wam Denim voor een langjarige huurovereenkomst voor een winkel van 141 m² en een opslag van 70 m². Kroonenberg werd bijgestaan door KroesePaternotte en Cushman & Wakefield.

- Sun Lover’s Casual heeft een langdurig huurcontract

- Eichholtz heeft

1.156 m² woon-winkelruimte gehuurd op de Stadhouderskade 4041/PC Hooftstraat 1. Het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping zullen in gebruik worden genomen als showroom- en retailruimte. De tweede en derde verdieping hebben als bestemming woonruimte.

- Hotel Atlantis is door de familie Shao verkocht aan familiebedrijf Highland Group. Highland Group exploiteert

- Certitudo Capital heeft een kantoorgebouw van 2.500 m² en 63 parkeerplaatsen verkocht aan de gemeente Amsterdam. De verkoop is onderdeel van een strategische samenwerking voor de gebiedstransformatie van Amstel III. De gemeente Amsterdam wil op de locatie waar nu LeaseWeb is gevestigd een onderwijsinstelling realiseren voor de inwoners van de nieuwe stadswijk. De gemeente betaalde volgens Kadastergegevens 3.995.000 euro voor het pand.

- Teladoc Health

Netherlands is de nieuwe huurder van de kantoorruimte in het Coengebouw. Teladoc huurt 376 m² kantoorruimte op de tiende verdieping met nog zes parkeerplekken. Spring Real Estate heeft AEW geadviseerd bij de verhuur van het object. CBRE was ook bij de verhuur betrokken.

- Spring Real

Estate heeft Lepaya geadviseerd bij de aanhuur van circa 1.970 m² kantoorruimte. De voormalige garage is omgebouwd tot kantoorpand, waar tot recentelijk het hoofdkantoor van Ace & Tate gevestigd was. Lepaya is een aanbieder van powerskillstrainingen. Als eigenaar van het nieuwe onderkomen staat De Tulp BV geregistreerd.

- NSI heeft twee huurovereenkomsten verlengd voor kantoorgebouw Q-Port in Amsterdam Sloterdijk. Daar is ruim 2.000 m² mee gemoeid. Financieel adviseur Ingage (voormalig CMIS) huurt circa 1.400 m² op

- P3 Logistic Parks verhuist naar een nieuw kantoor in het WTC Amsterdam aan de Zuidas. Het kantoor beslaat meer dan 240 m². Als eigenaar van het pand staat CBRE te boek.

- Dudok Real Estate heeft circa 500 m² bedrijfsruimte in de Hofbogen verhuurd. Huurder is Misura Sartoria, die de ruimte uitbreidt met bijbehorende trattoria gericht op ontbijt en lunch.

- Nexus Real Estate heeft met ingang van 1 november 1.100 m² verhuurd aan Change-CX in het iconische gebouw Weena Rotterdam. Gebouw Weena maakt onderdeel uit van een grotere vastgoedportefeuille die sinds 2019 in beheer

is bij Nexus Real Estate in opdracht van Tristan Capital Partners.

- Stolt-Nielsen gaat zich volgend jaar vestigen in de Westerlaantoren. Het huurt 5.500 m² kantoorruimte en 30 parkeerplaatsen voor een langjarige periode. Het gebouw, eigendom van Patron Capital en Rubens Capital Partners, is nu volledig verhuurd. Verhuurtbeter (200 m²) en HVS Tax (200 m²) hebben kantoorruimte gehuurd op de begane grond en eerste verdieping. CBRE trad op namens de verhuurder.

langjarige huurovereenkomst getekend voor de huur van circa 1.150 m² kantoorruimte in het Double U-gebouw. Verhuurder Double U Building BV, een belegging van KBC Bank, werd in deze transactie geadviseerd door RBM Real Estate, in collegiale samenwerking met CBRE en Cushman & Wakefield. SWOV werd bij de totstandkoming van de transactie door AREA Occupier Solutions geadviseerd.

- NSI heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met banenbemiddelaar Diff voor circa 700 m² kantoorruimte op de vierde verdieping. NSI werd begeleid door BRiQ Real Estate in collegiale samenwerking met Colliers en De Mik.

- Union Street heeft voor bijna 1.200 m² aan nieuwe huurtransacties gerealiseerd in het monumentale kantorencomplex Spaarneplein. Nieuwe huurders zijn BBB (753 m² kantoorruimte en 197 m² archiefruimte), Kotak Marketing (215 m²), Ebke E-bikes (85 m²). Het pand werd eind 2019 verworven door Union Street, dat werd begeleid door Spring Real Estate.

Alle panden worden volledig verhuurd. De commerciële overdracht werd begeleid door TW Real Estate. Verkoper Ormix Maliebaan ontving 9,7 miljoen euro voor de panden, blijkt uit de akte van levering.

1.048 m² kantoorruimte, circa 3.025 m² mezzanine en zal beschikken over 238 parkeerplaatsen. De oplevering staat gepland op 1 september. GLP en Daytona Development zijn geadviseerd door Cushman & Wakefield. De huurder is geadviseerd door Boers & Lem Vastgoedconsultants.

- Van Herk Vastgoed heeft met drie retailers de huurovereenkomsten vervroegd en langdurig verlengd in twee winkelcentra in de regio Rotterdam. Het gaat om Holland en Barrett in winkelcentrum Zuidplein: die huurt tot en met 1 november 2029; T Mobile huurt in hetzelfde winkelcentrum tot en met 1 maart 2031 ruimte. Riviera Maison verlengde in Woonmall Alexandrium met Van Herk tot en met 1 september 2031.

- All-in-one leerplatform Archipel Academy heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met CBRE Investment Management (CBRE IM) voor de huur van 415 m² kantoorruimte op de vierde verdieping van WTC Utrecht. Dat blijft met deze transactie volledig verhuurd. Het telt 29.000 m² kantoorruimte verdeeld over negentien verdiepingen. CBRE IM werd in deze transactie geadviseerd door CBRE B.V.

- Atho-

ra Netherlands en het Rijksvastgoedbedrijf hebben overeenstemming bereikt over een langjarige verlenging van twee huurovereenkomsten voor in totaal 7.375 m² kantoorruimte en 36 parkeerplaatsen. Het Rijksvastgoedbedrijf huurt het gebouw sinds 2005 ten behoeve van verschillende rijksdiensten. Athora werd geadviseerd door Cushman & Wakefield.

- GaragePark heeft aan de Phileas Foggstraat 116 aan bedrijventerrein Bargermeer het eerste park in Drenthe geopend. Aan de Hoge Brug 35 in het Gelderse Malden is ook een nieuw park gestart; alle verkoopvarianten van beide parken zijn al verkocht. GaragePark heeft meer dan 4.000 garageboxen verspreid over ruim veertig parken in Nederland.

- Voetbalshop Almelo huurt sinds 1 maart een winkelruimte van 400 m² aan de Grotestraat 114. Boers & Lem bedrijfsmakelaars in Almelo begeleidde de transactie namens de particuliere verhuurder.

- Cy-

bersecuritybedrijf Hunt & Hackett verhuist per augustus van Scheveningen naar New Babylon. Het bedrijf huurt langjarig 525 m² kantoorruimte. Hunt & Hackett werd geadviseerd door Area Occupier Solutions. Hannover Leasing, asset manager van New Babylon, werd geadviseerd door RBM Real Estate, in collegiale samenwerking met Cushman & Wakefield en JLL.

- Stichting Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid (SWOV) heeft een

- Nexus Real Estate heeft met ingang van 1 mei de huurovereenkomst met het Rijksvastgoedbedrijf verlengd voor 16.851 m² kantoorruimte en 695 m² archiefruimte ten behoeve van de Belastingdienst in gebouw Courtyard. De Belastingdienst is er sinds 2008 gevestigd en huurt ook 235 parkeerplaatsen in de parkeergarage.

- De Stichting Nederlands Literatuurmuseum en Literatuurarchief huurt voor 25 jaar 6.300 m² in magazijn De Zon. Het pand was ooit in gebruik bij V&D en is sinds 1972 eigendom van de gemeente Utrecht. De verhuur verliep via een openbare inschrijving.

- Green Real Estate

heeft met Woonenzo een huurovereenkomst gesloten voor een nieuwe 1.200 m² grote woonwinkel op Woonboulevard Utrecht. Woonboulevard Utrecht telt in totaal ruim zestig woonwinkels en een oppervlakte van 90.000 m². Verhuurder Green is bij de totstandkoming van deze transactie geadviseerd door Creating Retail Parks.

- Per 1 juli neemt apetito circa 510 m² kantoorruimte in het kantorencomplex aan Hanzepoort 23d in gebruik. Boers & Lem Bedrijfsmakelaars begeleidde de transactie namens de verhuurder. Eigenaar van het pand is Trinity.

- Alarmcentrale VHD heeft het pand IJsselwinde aan de Keulenstraat 8 aangekocht. Het betreft een kantoorpand van 3.500 m² dat grotendeels is verhuurd aan diverse partijen. VHD werd begeleid door Rebo Beleggingsmakelaars en Ans van Amerongen adviseerde verkoper M7 Real Estate. VHD betaalde volgens Kadastergegevens 1.903.000 euro.

- Bridges Real Estate heeft vier panden gekocht. Twee panden aan de Maliebaan 25 en 35 beschikken beide over 650 m² en een stadstuin. Het pand aan de Maliebaan 27 omvat 450 m² en een buitenruimte. Het koetshuis aan de 2e Korte Baanstraat 7 omvat 200 m².

- GLP heeft met Elektramat een huurovereenkomst gesloten op het XL Businesspark. Het betreft een nieuw te bouwen logistiek bedrijfscomplex aan het Columbus 9. Het complex, ontwikkeld door Daytona Development, zal bestaan uit circa 32.341 m² magazijnruimte, circa

- T-Mobile gaat medio volgend jaar circa 1.800 m² kantoorruimte betrekken in kantoorgebouw Rijnpoort aan de Groningensingel 1. De telecomaanbieder huurt van Fazantenhof Kantoren, een vennootschap van Rijsterborgh Vastgoed. Rijnpoort meet ruim 25.000 m² en staat in Arnhem-Zuid direct naast de N325 en tegenover winkelcentrum Kronenburg. BMV Bedrijfsmakelaars adviseerde in collegiale samenwerking met Valkering & CO verhuurder Fazantenhof

Kantoren. Als huurprijs wordt voor kantoorruimte 125 euro per m² per jaar gehanteerd.

- DTT Installatietechniek huurt een zelfstandig bedrijfscomplex van circa 665 m² met tien parkeerplaatsen aan de Ringoven 41. Het complex staat op bedrijventerrein IJsseloord I. De verhuurder, een particuliere investeerder, werd begeleid door BMV Bedrijfsmakelaars. De vraaghuurprijs was 45.000 euro per jaar.

- Delin Property heeft namens het Dutch Logistics Fund een volledig verhuurd warehouse gekocht van 36.600 m². Verkoper is Deka, die het complex 15 jaar in bezit heeft gehad. Het complex staat op industrieterrein Bijsterhuizen. Huurders zijn Also International en Bikeurope. Deka meldt een transactieprijs van 40 miljoen euro. De totale perceelgrootte is 56.097 m².

in Oosterse levensmiddelen. Die huurt het gebouw langjarig terug van de koper. Het gebouw heeft een oppervlakte van 12.000 m², waarvan 2.650 m² kantoorruimte. De verkoper ontving een som van 9.479.826,09 euro, zo blijkt uit de akte van levering. All4Trade werd geadviseerd door Uppelschoten Real Estate.

verdieping en de vliering. Castanea bedrijfsmakelaars heeft opgetreden als verhuurmakelaar voor de Gemeente Gooise Meren.

voormalig Belcanto-terrein. De plannen voor Rootz bestaan uit circa 700 woningen in diverse woonblokken, een parkeervoorziening en ongeveer 6.000 m² aan maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

- Aldi Vastgoed heeft een overeenkomst gesloten voor de verhuur van het distributiecentrum aan de Zuidgang 2. De huurder wil anoniem blijven. Het complex bestaat uit circa 24.050 m² bedrijfsruimte, circa 330 m² acculaadruimte, circa 288 m² werkplaats en circa 1.739 m² kantoorruimte. De verhuurder is geadviseerd door Cushman & Wakefield. De vraaghuurprijs was 43 euro per m² per jaar.

- Het in aanbouw zijnde bedrijfsverzamelgebouw aan de Splijtbakweg is verkocht aan diverse kopers, zowel ondernemers als beleggers. Het gaat om zestien verschillende multifunctionele units van circa 95 m² (in totaal circa 1.500 m²). De oplevering wordt medio dit jaar voorzien. Van Westrhenen Voerman Bedrijfshuisvesting bracht de transacties tot stand namens de verkoper, een projectontwikkelaar.

- Berlin Packaging heeft een kantoorpand gehuurd aan de Regulierenring 20. Het bestaat uit 1.009 m² kantoorruimte. CMC heeft de particuliere verhuurder bijgestaan, Berlin Packaging Netherlands werd begeleid door Rockpoint Asset Management.

Green Real Estate heeft een huurovereenkomst gesloten met Bristol voor de huur van circa 750 m² op de begane grond in overdekt winkelcentrum Rozenhof. De winkel ligt aan de Rozengracht 131138, waarvan op dit moment meerdere winkels geschakeld worden naar een grote winkel voor Bristol met een oppervlak van 746 m².

- Savills Investment Management heeft namens een Duits pensioenfonds het nieuwe distributiecentrum van Rapid Logistics verworven op de Logistics Zone van Schiphol Trade Park. Het bestaat uit 19.923 m² warehouse, 3.428 m² kantoor en 3.220 m² mezzanine. Het gebouw heeft een inpandige parkeergarage voor 178 personenauto’s. Aan de Stegge Twello start op korte termijn met de bouwwerkzaamheden. De oplevering staat gepland voor het laatste kwartaal van dit jaar.

- Ontwikkelcombinatie

Hart van de Waalsprong, een samenwerking van gebiedsontwikkelaars AM en VanWonen, heeft voor het gelijknamige nieuwe winkelcentrum Hart van de Waalsprong een fors aantal nieuwe overeenkomsten gesloten met huurders. Het betreft Noah kappers, Domino’s, Kwalitaria, Alba, AMI Kappers, Eye Wish Opticiens, Bruna, Strijbosch Thunnissen Makelaars, Zuivelhoeve, Boerderijwinkel Appeltje Eitje en Pearle Opticiens. Het eerste deel van het winkelcentrum wordt eind dit jaar opgeleverd.

- Durfort Vastgoed heeft de logistieke ontwikkeling Almere Logistics Court opgeleverd aan Melcombe Partners. Het gebouw op bedrijventerrein Lage Kant heeft een oppervlakte van circa 8.000 m² logistieke bedrijfsruimte inclusief ondersteunende kantoren en parkeervoorzieningen. Het object is gebouwd door Aan de Stegge uit Twello en volledig en langjarig verhuurd aan groothandel GS Interfer. De ontwikkeling is uitgevoerd door Durfort Vastgoed uit Laren en gezamenlijk gefinancierd door Melcombe en Durfort Vastgoed. Uppelschoten Real Estate heeft de advisering gedaan ten aanzien van de verhuur en belegging van de bouwgrond en het opgeleverde nieuwbouwcomplex. De koper werd geadviseerd door Wallstone Capital, Van Doorne en Royal Haskoning DHV.

- Inogen Europe heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met Urban Interest voor het kantoorgebouw aan Rijnzathe 7. Het kantoorgebouw is recent gerenoveerd en nu volledig verhuurd. De belangen van Urban Interest werden behartigd door TREC in collegiale samenwerking met Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting. De belangen van Inogen werden behartigd door CBRE.

- Spring Real Estate heeft Full Force Digital geadviseerd bij de aanhuur van circa 600 m² kantoorruimte aan de Cattenhagestraat 8A in Naarden. De kantoorruimte is verdeeld over de eerste en tweede

- P3 Logistic Parks heeft een nieuw te ontwikkelen distributiecentrum verworven van logistieke vastgoedontwikkelaar Ringmeer. Het wordt naar verwachting begin volgend jaar opgeleverd op vrije grond in bedrijventerrein De Loeten. Na oplevering zal het pand bestaan uit 27.446 m² verhuurbare ruimte, waaronder 22.618 m² magazijnruimte, 1.300 m² kantoorruimte en 3.500 m² mezzanine. In de transactie werd Ringmeer ondersteund door Cushman & Wakefield. GT Law en Houthoff traden op als juridisch adviseurs bij de transactie.

- De gemeente Haarlem, Amvest en Dura Vermeer hebben een anterieure overeenkomst getekend voor het project Rootz op het

- Delta Development en VolkerWessels hebben het project Hello World opgeleverd aan huurder Rapid Logistics. De logistieke dienstverlener had afgelopen zomer al de eerste fase in gebruik genomen en heeft ook voor de tweede fase een langjarige huurovereenkomst getekend. Hello World is het tweede gezamenlijke project van Delta en VolkerWessels op Schiphol Trade Park. Het heeft een totale omvang van 47.000 m² logistieke bedrijfsruimte, kantoorruimte en multifunctionele ruimte. Vorig jaar is het project verkocht aan een internationale belegger. Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten en Cushman & Wakefield hebben de ontwikkelaar op commercieel gebied geadviseerd en Houthoff en Habraken Rutten op juridisch vlak.

- Montea en Intergamma, bekend van bouwmarkten Gamma en Karwei, gaan een nieuw distributiecentrum van 95.000 m² ontwikkelen op het voormalige terrein van de oude Glasfabriek op De Kellen. Vanuit het nieuwe distributiecentrum worden vanaf midden 2025 alle 360 bouwmarkten van Gamma en Karwei in Nederland en België bevoorraad.

- Het voormalige hoofdkantoor en distributiecentrum van Tel Sell aan de Koningsbeltweg 22 is verkocht aan een combinatie van Arc Real Estate Partners en Castlelake L.P. uit Londen. De verkoop kwam tot stand via via een sale-and-lease-backconstructie met All4Trade, een groothandel

- ROVC Technische Opleidingen heeft een huurovereenkomst gesloten met Selecta Netherlands voor de onderhuur van een gedeelte van de gehuurde ruimte aan de Calandstraat 41. Het betreft 1.500 m² kantoor- en praktijkruimte en 100 parkeerplaatsen. JLL adviseerde Selecta in deze transactie bij de onderverhuur. ROVC werd geadviseerd door Solved Nederland.

- Newomij en Handelsbanken zijn een langjarige huurovereenkomst aangegaan voor de huur van 270 m² in kantoorgebouw Noorderschans aan de Lammenschansweg 144. Handelsbanken werd geadviseerd door Oranjestate. Namens de eigenaar is de transactie tot stand gebracht door Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

Kill III. Verkoper is Zimmer Biomet, wereldwijd actief op het gebied van medische technologie. Colliers adviseerde de verkoper in deze transactie. De koper is bijgestaan door JLL.

- Edmond de Rothschild REIM heeft een volledig verhuurd single-tenant bedrijfsgebouw aan de Tankval 9 verkocht aan een particuliere investeerder. Het gebouw telt ongeveer 1.150 m² bedrijfshal en kantoor plus circa 1.000 m² buitenterrein met bijbehorende parkeerplaatsen. Edmond de Rothschild werd commercieel geadviseerd door Prime Realty Partners en juridisch geadviseerd door n/p notarial partners. De particuliere koper betaalde 1.850.000 euro en werd geadviseerd door Jong Real Estate.

- Een consortium van particuliere beleggers heeft winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht gekocht. Het heeft een omvang van 9.960 m² verdeeld over 35 winkelunits. Verkoper DGRP Crabbehof ontving 13,5 miljoen euro van de kopers, de stichtingen PEAL Beheer en De Drie Zwanen en een particulier. Die kochten ook winkelcentrum Liesveld in Vlaardingen (14.000 m² verdeeld over 53 winkelunits). De verkoper werd geadviseerd door Cushman & Wakefield, Loyens & Loeff en Multi Corporation. De kopers werden geadviseerd door Activast Bedrijfshuisvesting en Olenz Notarissen.

euro op, zo blijkt uit gegevens van het Kadaster.

over en werkt aan een nieuw plan voor het gebied.

- Aannemer

Hercuton is in opdracht van Happy Hair Service gestart met de bouw van een bedrijfscomplex op Bedrijventerrein Oudeland. Na de aankoop van het perceel van ca. 7.891 m² wordt er een bedrijfscomplex gerealiseerd met een vloeroppervlak van ca. 5.000 m². Aan de rechterzijde van het complex komt een gedeelte beschikbaar voor verhuur van ca. 875 m² bedrijfsruimte i.c.m. 31 m² kantoorruimte. In december van dit jaar wordt de oplevering verwacht. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting begeleidde de transactie namens Happy Hair Service.

- Namens een particuliere belegger uit de Bollenstreek hebben NWB Real Estate en Oranjestate Vastgoed collegiaal de aankoop begeleid van een bedrijfspand aan het Papland 12. Het is een solitair bedrijfspand met kantoren van 950 m² op eigen grond en het is verhuurd aan Durjardin-Remmers, actief in beveiligingsoplossingen. De aankoopsom is niet bekend gemaakt. De verkoper, volgens Kadastergegevens PT Vastgoed, werd bijgestaan door Makelaardij Ben Van Der Zijde.

- Progam Vastgoed heeft 20.089 m² bouwgrond gekocht aan de Laurierweg op Nieuw Reijerwaard. Progam gaat er bedrijfspanden realiseren bestemd voor bedrijven in de agro-vers-foodsector. De bouwgrond zal worden ontwikkeld voor de nieuwbouw van meerdere bedrijfspanden met een brutovloeroppervlakte van circa 12.000 m².

LUC Vastgoed Adviseurs is belast met de verhuur. Huurders Camping Vision en Roan Camping Holidays werden geadviseerd door EQ Real Estate. Het pand wordt beheerd door Summa Vastgoed.

- Handelsbanken heeft gekozen voor een kantoorruimte in het markante kantoorgebouw Il Fiore, gelegen aan de Avenue Ceramique. Op de derde verdieping van bouwdeel B krijgt het de beschikking over bijna 400 m² kantoorruimte. Boek & Offermans Makelaars trad op namens verhuurder M7 Real Estate.

- Holtburgh Capital

heeft via de nieuwe Dordrecht Binnenstad CV de eerste woon/ winkelpanden aan het Bagijnhof verworven. Verkoper is Patrizia, BlokMakelaardij begeleidde de transactie.

- Progam heeft een perceel aan de Toermalijnring 600 gekocht. Het perceel heeft een totaal metrage van 8.932 m² en is bebouwd met circa 3.612 m² kantooren bedrijfsruimte. Het is onderdeel van het bedrijventerrein de Dordtse

- Real I.S. en modezaak

The Stone hebben een huurovereenkomst getekend voor de huur van een winkelunit van 155 m² in Piazza Center. Dat winkelcentrum is nu volledig verhuurd.

- DHG heeft met logistiek dienstverlener Verbrugge een sale-and-leaseback-overeenkomst gesloten voor een kavel grond van 11 hectare met daarop 74.400 m² bedrijfsruimte aan de Duitslandweg 2 in Ritthem.

- PingProperties heeft de huurovereenkomst met PharmaPartners in het gebouw America Tower aan het Wilhelminakanaal Zuid 110 verlengd. Het totale verhuurbare vloeroppervlak bedraagt 2.239 m² kantoorruimte met 69 parkeerplaatsen. PharmaPartners is al sinds 2010 huurder van de America Tower. Die ligt aan het water en is eigendom van Corporate Office Fund VI C.V.

- De laatste twee verdiepingen in kantoorgebouw De Heeren II aan de Amerikalaan 80 samen goed voor ruim 770 m², zijn verhuurd aan Pragmatics. Die neemt de kantoorruimte op de derde en vierde verdieping in gebruik. Boek & Offermans Makelaars trad bij deze transactie op in nauwe samenwerking met FIM Vastgoed, die het asset management verricht namens de eigenaar. Dat is volgens het Kadaster E.M.C. Europe Eindhoven.

- Woonzorg

Nederland heeft het wooncomplex aan de Dorpsstraat overgedragen aan collega-corporatie Habeko wonen. De negen woningen blijven behouden in de sociale sector. Het complex (505 m²) bracht 1.561.500

- Camping Vision en Roan Luxury Camping Holidays huren 1.500 m² kantoorruimte in het kantoorgebouw aan de Bijster 13-17. Beide organisaties zijn onderdeel van European Camping Group en waren in Waalwijk gevestigd. De verhuurder is een particuliere belegger die werd geadviseerd door De Lobel & Partners, die samen met

- Transportbedrijf De Vries

Hallum heeft een langdurige huurovereenkomst getekend voor 20.163 m² op Prologis Park Veghel DC1.

- Aan Huis, gespecialiseerd in woninginrichting, opent aan de Voltastraat 8 in het wijkwinkelcentrum Wittevrouwenveld een winkel van 365 m². Boek & Offermans Makelaars trad op namens de verhurende partij Supermarktfonds.nl, een initiatief van Heeneman & Partners.

- Stayinc. heeft de ontwikkellocatie Schellensterrein (6.000 m²) verkocht aan Woonbedrijf, dat op zijn beurt middenhuurcomplex Delishurck (52 woningen) in Valkenswaard overdraagt aan Stayinc. Dat ontwikkelde eerder een nieuwbouwplan voor het Schellensterrein met circa 330 woningen in de sociale en middenhuur. Woonbedrijf neemt het bestaande plan niet

- Rick’s Woningstoffering huurt bedrijfsruimte aan De Bleek 76. Rick Gooren opent daar de vierde Kijk Op Gordijnen-vestiging. Dat is een bedrijf dat zich bezighoudt met de verkoop van raamdecoratie en vloerbekleding. Het bedrijf huurt 106 m².

e onderneming is opgezet door Stijn de Blaaij, Peter van Dingen en Edward Vis. Spring Design & Build richt zich op het ontwerpen en realiseren van (kantoor)interieurs op maat voor huurders en gebruikers alsook het revitaliseren van gedateerd vastgoed voor verhuurders en eigenaren.

De nieuwe onderneming zal voor bestaande opdrachtgevers van SRE gaan werken, maar tevens zelfstandig nieuwe opdrachtgevers verwerven. Spring Design & Build is 1 maart 2023 gestart met verschillende projecten in portefeuille.

Peter van Dingen (foto rechts) heeft ruime ervaring in Senior Project Managent bij onder meer Savills, DZAP en Cushman & Wakefields Project & Development Services. Hij heeft diverse interieurontwerp- en realisatieprojecten geleid, zoals de hoofdkantoren van Danone, DLA Piper, Elastic en Huawei. Daarvoor werkte hij als pro-

e Jongh werkt sinds 2019 als assetmanager Residential & Healthcare bij Syntrus Achmea. Daarvoor was zij in dienst bij onder meer Cushman & Wakefield en Kas Bank (Caceis). De Jongh is dit jaar een van de vijf kandidaten van de Vastgoedmarkt Young Talent Award 2022/2023 powered by NVM

Business. De Jongh is opgeleid als fiscaal jurist en startte in de institutionele dienstverlening bij destijds KAS Bank, gevolgd door de overstap naar het vastgoed. Ze was aanvankelijk gericht op zorgvastgoed en later op woningbeleggingen, waarna zij zich bij Syntrus Achmea heeft ontwikkeld tot assetmanager woningen.

Paul Somers komt ook in het team Investment Solutions te werken en is is aangetrokken als manager Strategische Marketing & Concepten. Hij komt over van BNP Paribas Real Estate, waar hij de afgelopen ruim vier jaar head of Marketing & Communications Netherlands was. Voor die tijd was onder meer Spaces een van zijn werkgevers.

Naast De Jongh en Somers krijgen meer medewerkers van Syntrus Achmea een andere functie. Zo is Michel van der Weide benoemd tot teamlead accountmanagement in het vastgoedbedrijf en is Cees-Bart Spoelder aangesteld als transactiemanager.

ject manager Real-Estate bij Q-park. Edward Vis (foto links) was ruim acht jaar ceo van DZAP (destijds D+Z) en bouwde dit bedrijf uit tot marktleider op het gebied van Design & Build in Nederland. Daarna verkocht Vis DZAP aan Cushman & Wakefield en ging in die organisatie verder als head of Project & Development Services en later head of Asset Services.

Stijn de Blaaij is – samen met Bart Mittendorff – eindverantwoordelijk voor Spring Real Estate en geeft dagelijks leiding aan het vastgoedbedrijf. Na het afronden van zijn studie is hij zes jaar werkzaam geweest als huisvestingsadviseur bij de afdeling Corporate Services van DTZ Zadelhoff. In 2012 maakte hij de overstap naar het net opgerichte Spring Real Estate als real estate advisor en in 2014 is hij toegetreden als partner. De afgelopen jaren bouwde hij mee aan de uitbreiding tot een full service dienstverlener op gebied van vastgoed.

otenboom begon haar Rabobank-loopbaan ruim twintig jaar geleden. In deze periode heeft Notenboom veel ervaring opgedaan in verschillende rollen, voornamelijk binnen het zakelijke domein. Zo werkte zij onder meer bij Mergers & Acquisitions binnen Rabo International, als interimmanager binnen Rabobank Nederland, als directeur Bedrijven en als directievoorzitter bij de lokale bank Amersfoort Eemland. De laatste twee jaar heeft Notenboom de rol vervuld als coö-

peratief directeur Bedrijven binnen de regio Midden Nederland.

‘De maatschappelijke uitdagingen van Nederland zijn groot. Of het nu gaat over het klimaat, betaalbaar wonen of de landbouwtransitie: toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen is hierbij key’, zegt Notenboom. ‘Als bank kunnen en willen wij hier een tastbare bijdrage aan leveren door het financieren en stimuleren van passend vastgoedaanbod door onze klanten.’

it is nog nooit gebeurd’, vertelt Annelou de Groot over de telefoon vanuit de Britse hoofdstad Londen, waar ze op dit moment nog aan het werk is voor haar huidige werkgever IWG.

De Groot doelt op het feit dat er tot op heden nog nooit een vrouw aan het roer stond bij één van de grote makelaarsadvieskantoren in

Nederland. Per 1 juni zal ze het stokje overnemen van Jeroen Lokerse als ceo bij Cushman & Wakefield Nederland. ‘Ik hoop dat ik hiermee een inspiratie kan zijn voor anderen en dat dit een eerste stap is naar een nog diversere vastgoedsector.’ Ze vervolgt dat het inhoudelijk als een zeer goede en logische stap voor haar voelt. De

Groot was eerder directeur bij makelaarsorganisatie Dynamis en bij Vastned. Tot op heden is ze regiodirecteur bij flexkantooraanbieder IWG.

De Groot volgt Lokerse op, die sinds 2007 in dienst is bij de adviseur, waarvan de laatste tien jaar als directeur Nederland. Hij zal zich in New York gaan bezighouden met het innoveren van Cushman en daarmee ook de vastgoedsector.

‘Al drie jaar geleden heb ik de ambitie uitgesproken om mij nog meer in te zetten voor de verdere innovatie van de vastgoedsector. Dat heeft geresulteerd in deze baan’, laat Lokerse weten in een reactie aan Vastgoedmarkt. Lokerse hield zich als country manager Nederland ook al bezig met het bedenken van nieuwe concepten. Zo is het 6 Feet Office-concept, een concept voor de veilige terugkeer naar kantoor dat in de beginfase van de coronapandemie werd gelanceerd, van zijn hand.

In de podcast Vastgoedvrouwen van Vastgoedmarkt vertelde De Groot eerder over de coronacrisis, over haar toekomstplannen met IWG en over haar eigen carrière, waarin ze al op jonge leeftijd in hoge functies terechtkwam. Ze vertelt ook dat ze daar bepaalde concessies voor heeft moeten doen in haar privéleven. ‘De eerste paar jaar dacht ik dat ik alles in de lucht kon houden. Dispuut, jaarclub,

sport, overige vriendinnen en mijn werk. Maar dat gaat natuurlijk helemaal niet. Ergens kom je gewoon uren te kort. En dan moet je gewoon accepteren dat je dingen moet laten vallen. Daar heb ik echt moeite mee gehad’, vertelde ze destijds tegen podcasthosts Claudia Heimensen en Servaas van der Laan. ‘Vastgoed is geen 9-tot-5-baan; closing dinner, borrel op de Zuidas, vastgoedbeurs. Allemaal geweldig en ik kom altijd terug met handel.’ In 2021 was De Groot een van de genomineerden voor de Vastgoedman/vrouw van het jaar. Reden was dat zij volgens de jury in de coronacrisis de mouwen opstroopte en er het beste van maakte. Ze belde iedere verhuurder persoonlijk op en slaagde er mede daardoor in om IWG door de crisis heen te loodsen. De jury roemde haar om haar daadkracht en ondernemerschap, zonder daarbij de verbinding uit het oog te verliezen.

De Groot volgde een bachelor of business administration aan de Hoge Hotelschool Maastricht, deed daarna real estate valuation aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en vervolgens een masterstudie financial management aan Nyenrode Business Universiteit.

Daarnaast had ze verschillende nevenfuncties, zoals gastdocent communicatie aan de Hogeschool Rotterdam. Ook was ze bestuurslid van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Nederland.

De verstedelijking neemt toe.

Zie jij nieuwe ruimte voor vastgoed?

Nederland trekt naar de stad. Maar het gebrek aan vierkante meters groeit met de dag. Steden hebben immers veel te bieden. De aantrekkingskracht van de stad zorgt ook voor uitdagingen. Wie nu nog ruimte voor commercieel vastgoed wil vinden moet buiten de gebaande paden kunnen denken. En dus ook buiten de stad. Daarom verenigt NVM Business vastgoedprofessionals met uiteenlopende kennis en ervaring: zowel landelijk als regionaal. Ook voor jou.

NVM Business. Samen versnellen.