LR_VGM02_2025

In onzekere tijden richt vastgoedbelegger zich op Europa

Na covid, de oorlog in Oekraïne en Donald Trump lijken zekerheden niet meer te bestaan in de wereld. Op vastgoedbeurs Mipim in Cannes bleken vastgoedbeleggers alweer een remedie te hebben gevonden voor de kwaal van onzekerheid: dat middel heet Europa. Ons continent zal sterker uit de e crisis ko en. n daarvan kunnen beleggers profiteren.

Er zijn een paar zekerheden in het vastgoed. Stenen worden altijd meer waard, er zal altijd schaarste zijn en op de Mipim schijnt altijd de zon. Maar zekerheden bestaan niet meer in deze wereld. En dus moest de vliegmachine die de Vastgoedmarkt-redactie naar de Franse zuidkust bracht zich door een dik wolkenpak heen werken. De altijd zo zonnige badplaats Cannes lag er nu opeens bij als Zandvoort aan Zee tijdens een druilerige winterdag. Geopolitieke spanningen zorgen voor donkere wolken boven de vastgoedsector. De kop voor boven dit artikel lag, voordat de beurs goed en wel begonnen was, al klaar. Maar niets is wat het lijkt. Zo bleek ook maar weer de volgende dag toen de regen was ingeruild voor een voorzichtig zonnetje. Wat

RUIMTE

‘Leuk, die woningbouw, maar zonder werklocaties wacht Twente economische stilstand’

PAGINA 14

BELEGGINGEN

Regio lonkt naar woningsbeleggers: ‘Twee derde van aankopen buiten de G4’

PAGINA 16

bleek? Ook de bezoekers van de Mipim waren een stuk positiever gestemd dan je gezien de spanningen in de wereld zou verwachten.

Want, los van de Amerikaanse president Donald Trump en zijn Russische evenknie Vladimir Poetin, zijn de vooruitzichten helemaal niet zo slecht: ‘De loan-to-values dalen weer, de huren zitten in de lift en vastgoed is nu bij veel fund managers ondergealloceerd’, zegt Hans Vrensen, head of research bij AEW, één van de grootste vastgoedvermogensbeheerders ter wereld.

Dat het al zo lang voorspelde herstel van de vastgoedmarkt langer uitblijft dan gedacht, wijt hij aan de onzekerheden in de wereld die onder meer worden veroorzaakt door Trump. Maar toch blijft Vrensen een ‘glass-half-full-kin-

BRAINPORT

Waarom Eindhoven zijn slimme campus niet meer aan de markt toevertrouwt

PAGINA 24

da-guy’. Reden? Diezelfde Trump. ‘Zijn beleid is wispelturig. Maar een wispelturige Trump zorgt voor een sterker Europa. We moeten leren om voor onszelf te zorgen.’

En daar valt het toverwoord van deze Mipim: Europa. Het is geen toeval dat voormalig president van de Europese Centrale Bank Mario Draghi de bezoekers mocht trakteren op een vlammend betoog vóór de concurrentiekracht van Europa. ‘Kijk naar de aandelen. In Amerika zijn ze gedaald sinds Trump, maar in Europa 15 procent gestegen. Ons bankensysteem is veel robuuster dan dat van de Amerikanen. En ja, we hebben weliswaar vergrijzing, maar zijn ook toeristische bestemming nummer 1 in de wereld.’ Draghi besloot zijn peptalk met de woorden: ‘Beste mensen, wees trots op Europa’. Een

boodschap die op luid applaus kon rekenen. En dus richt de Europese vastgoedbelegger zich weer op het eigen continent. Maar er zal eerst wel het een en ander moeten gebeuren. Zo zal Europa regelgeving meer in lijn moeten brengen om vertrouwen terug te winnen van investeerders. ‘Politici zijn nog te veel met zichzelf bezig’, zegt Lisette van Doorn, chief executive van het Urban Land Institute. Om de grote uitdagingen als woningnood en energietransitie aan te gaan, moeten overheden de markt meer gaan faciliteren om de nodige investeringen los te krijgen. ‘Het wantrouwen richting beleggers moet verdwijnen. Vooral Nederland was op dat gebied de laatste jaren niet de beste leerling van de klas.’

OOK PAGINA 4

Ingezonden mededeling

Kroonenberg Groep streeft naar het toevoegen van waarde en maximaal benutten van alle mogelijkheden van ons vastgoed en de omgeving. Niet gebonden aan conventies, wordt elk project met een frisse blik benaderd en zijn wij vastberaden om altijd net dat beetje meer te geven. Met creativiteit en een scherp oog voor detail bereiken wij een optimale balans in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement.

Kroonenberg Groep. Simply Different.

Niets is wat het lijkt. Zo bleek ook in Cannes, waar de regen werd ingeruild voor een voorzichtig zonnetje. Ook de bezoekers van de Mipim waren een stuk positiever gestemd dan je gezien de spanningen in de wereld zou verwachten.

ZIE

Nieuws

‘Trump is misschien wel goed voor Europa’ 4 ‘Extreem lage waardes zorgen weer voor kansen bij kantoren’ 4

Met slechts 250 medewerkers op 15.000 m² kantoorruimte blijft JEX ambitieus 5

Woningen

Woningbeleggers houden uitverkoop 6 Rechter veegt bezwaren WOZ-cap van tafel 7 Retail Retailbouw keldert flink 8

Thema: Locatietrends

Ontsluiting nieuwe woningen kost miljarden 12 ‘Zonder werklocaties geen woningbouw’ 14

Regio lonkt naar woningbeleggers 16

Retail herleeft: ‘Goede balans online en fysiek’ 18 ‘Westas is geen Zuidas, maar dat geeft niet’ 20

Gemeente Eindhoven koopt ‘slimme’ campus 24

Defensie breidt uit en dat gaat bijna iedereen merken 26

Wie bekommert zich om funderingsschade? 28 30

Columns

Ruud de Wit 5

René Buck 9

Maarten Donkers 11

Pieter Hendrikse 17

‘Make Europe great

again!’

Het is de basisles voor iedere vastgoedprofessional. Locatie, locatie, locatie. Je kunt nog zo’n mooi gebouw hebben. Als de locatie verkeerd is, dan kun je het schudden. Wat een goede locatie is, wordt bepaald door factoren als nabijheid van ov-kooppunten, werkgelegenheid en voorzieningen. Maar het leuke aan het vastgoedvak is dat dit geen vastliggende gegevens zijn. Wat goede locaties zijn, wordt epaald door trends als de ografische ontwikkeling, klimaatverandering of veranderende mobiliteit. Zo vond men het in de jaren 90 van de vorige eeuw nog een goed idee om kantoren langs snelwegen te bouwen. Nu willen kantoorgebruikers op bruisende plekken in stedelijke gebieden werken vlak bij een intercitystation. Nu willen veel mensen in de stad wonen, maar oudere lezers weten dat tussen de jaren 60 en 80 van de vorige eeuw steden leegliepen, omdat mensen veel liever buiten wilden wonen. Het keerpunt kwam in 1980 toen stadsbesturen de verloedering in steden gingen aanpakken, waardoor het weer aantrekkelijk werd om in de stad te wonen. Het kan dus verkeren. De redactie van Vastgoedmarkt is voor dit nummer op zoek gegaan naar de huidige locatietrends. Zo dook redacteur Sander van der Ploeg in een aantal grote infraprojecten (pagina 12) die, als ze doorgaan, aanzienlijke stijging van vastgoedwaardes met zich mee zullen brengen. Ook ontdekte hij dat institutionele woningbeleggers het ‘rompertje’ van de Randstad steeds verder oprekken en dat ze naast de G4 tegenwoordig ook investeren in steden als Amersfoort, Ede, Nijmegen en Den Bosch (pagina 16). Een andere trend waar we niet omheen konden is de oorlog. Defensie zal de komende jaren heel veel meer ruimte gaan opeisen in Nederland. Dit pakt in de meeste gevallen ongunstig uit voor vastgoedwaardes (pagina 26). Klimaatverandering is ook al zo’n niet te negeren trend. Het is nog niet zo dat beleggers massaal in Arnhem aan de Noordzee gaan investeren, maar er zijn wel degelijk effecten die beleggers nu al in de portemonnee raken. Zo ging Erik de Boer kijken in Rotterdam, waar beleggers in

wijken als Bloemhof hun vastgoedwaardes door verzakkingen zagen verdampen tot sloopwaardes (pagina 28).

En dan zijn er natuurlijk van die gebieden waarin ontzettend veel potentie zit voor beleggers die slim willen investeren en een langetermijnhorizon hebben. De ‘Westas’ in Amsterdam is zo’n gebied. Claartje Vogel ging kijken hoe het er daar nu voorstaat (pagina 20). En nee, het wordt geen tweede Zuidas, maar dat is volgens alle betrokkenen maar goed ook.

En dan is er natuurlijk onze eigen Silicon Valley, Eindhoven. De lichtstad maakt dankzij zijn slimme campussen een gigantische groei door. Om die groei te faciliteren trekt de gemeente in gezamenlijkheid op met marktpartijen. Dat dit enorme kansen biedt, snappen beleggers als Amvest maar al te goed.

Tijdens vastgoedbeurs Mipim kwam er nog een andere, verrassende, locatie uit de hoge hoed: Europa. Waar er voorheen toch vooral werd gemopperd op die ‘regeltjes uit Brussel’, lijkt ons continent versneld in een renaissance terecht te zijn gekomen. Reden: na Rusland en China is nu ook onze voormalige bondgenoot Amerika niet meer te vertrouwen. In vergelijking met die onberekenbare dictators, vallen die Eurocraten in Brussel plotseling best mee. De verwachting die op de Mipim overheerste was dat Europa veel sterker uit deze situatie zou kunnen komen. Met een meer gestroomlijnde, interne markt en een innovatievere, competitievere economie. Om dit voor elkaar te krijgen, zijn miljardeninvesteringen nodig van de overheid. De vastgoedsector zou hiervan weleens k nnen profiteren. Dank i Donald Trump. Want de Amerikaanse president heeft er met zijn gestrektebeenpolitiek wel voor gezorgd dat zelfs de bedeesde Europeaan nu opeens roept: ‘Make Europe great again!’

Servaas van der Laan Hoofdredacteur servaasvanderlaan@vmnmedia.nl

’Trump is misschien wel goed voor Europa’

Het wispelturige beleid van de Amerikaanse president Donald Trump kan op termijn zorgen voor een sterker Europa. ‘We moeten leren voor onszelf te zorgen. Dat is even wennen, maar kan juist goed zijn.’ Dat zegt Hans Vrensen in een gesprek met Vastgoedmarkt tijdens de Mipim in Cannes. Jacqueline

Prummel

‘De markt heeft het nog steeds moeilijk’, zegt Hans Vrensen, head of research bij vermogensbeheerder AEW. Toch blijft hij iemand die het glas halfvol in plaats van halfleeg ziet en is hij relatief positief te spreken over het algemene sentiment in de markt. ‘Vorig jaar hadden we heel positieve vooruitzichten, die zijn er nog steeds, maar het herstel gaat langzamer dan verwacht.’

De belangrijkste reden hiervoor is de herkiezing van de Amerikaanse president Donald Trump. ‘Zijn beleid is wispelturig en kan van week op week veranderen. Het zorgt voor onduidelijkheid’, zegt Vrensen. Maar een wispelturige Trump zorgt voor een sterker Europa, denkt hij. ‘Europa wordt gedwongen tot eenheid, tot homogene regelgeving en om zelf verantwoordelijkheid te nemen. We moeten leren om voor onszelf te zorgen. Dat is misschien even wennen, maar op de lange termijn kan het juist goed zijn.’

Voor het overwaaien van een recessie uit de Verenigde Staten hoeven we volgens Vrensen niet bang te zijn. Er zal hoogstens een briesje optreden dat de groei remt, blijkt uit zijn onderzoek bij AEW. Ook een torenhoge inflatie ligt buiten zijn verwachtingen. ‘We zien nog steeds kapitaalwaarde groei. Het wordt minder vanwege de aanvangsrendementen, maar blijft groeien dankzij een sta-

biele huurgroei.’

Wat de kansen in de markt betreft, noemt Vrensen – misschien verrassend genoeg – weer kantoren en retail. Twee oude vastgoedparels die jarenlang plaats moesten ma-

ken voor sectoren als logistiek, zijn nu bezig aan een comeback. ‘Kantoren hebben hun laagste punt wel bereikt, dat zorgt voor een interessant koopmoment. Daarnaast bestaat het besef dat bedrijven misschien te ver zijn

gekrompen om efficiënt te zijn met hybride werken. Ze komen nu soms meters en werkplekken tekort om alle werknemers te blijven huisvesten.’ Bij retail ziet hij weer hogere aanvangsrendementen. ‘En beleggers stellen vast dat winkelcentra niet enkel een plek zijn om te winkelen, maar ook om elkaar te ontmoeten, te ontspannen of te werken.’ Sectoren als logistiek en niches als hotels en studentenhuisvesting beginnen volgens Vrensen voorbij hun piek te komen. ‘Je kunt je bij zulke trends afvragen of alle groei niet al in de prijs is inbegrepen’, zegt hij. ‘Met andere woorden, betaal je niet te veel voor wat er nog uit te halen valt? Mensen reageren vaak op trends. Ze willen investeren in de segmenten waar anderen kapitaal hebben opgehaald, maar vaak liggen de rendementen dan al lager.’ Voor studentenhuisvesting voorziet hij ook problemen naar aanleiding van geopolitieke spanningen. ‘Als Amerikaanse en Chinese studenten niet meer naar Europa mogen komen, is dat een groot probleem voor studentenhuisvesting.’

In de niche van seniorenwoningen ziet hij echter nog veel toekomst. ‘We hebben al een tekort aan woningen, en er komt een grote groep senioren aan die gehuisvest moet worden. Er zijn nog relatief weinig initiatieven die het voor ouderen aantrekkelijk maken om hun gezinswoning achter te laten.’

‘Extreem lage waardes zorgen weer voor kansen bij kantoren’

Stoneweg ziet een kantelpunt voor kantoorvastgoed, waar waardes een dieptepunt hebben bereikt en er daardoor een aantrekkelijk instapmoment lijkt te komen. Jacqueline Prummel

Dat vertelt Gijs Vissers, head of Transactions Benelux bij Stoneweg in een gesprek met Vastgoedmarkt tijdens de Mipim. Stoneweg is een alternative investment group en operating manager in vijftien landen in Europa en de Verenigde Staten en in Singapore met een expertise in verschillende vastgoedsectoren als residentieel, hotels, logistiek, light industrial, datacenters en kantoren. Afgelopen zomer maakte de vastgoedinvesteerder een overname bekend van de Europese investment- en portfolio managementtak van Cromwell Property Group. Deze overname betekende een toevoeging van twaalf Europese landen aan het platform, met een totaal vermogen van 4 miljard euro. Hiermee groeide het vastgoedbedrijf naar een platform met een waarde van 9 miljard euro. ‘We focussen momenteel voornamelijk op het uitbreiden van onze logistieke portefeuille waarbij we de afgelopen zes maanden zeer actief aan het aankopen zijn, maar ook op de objecten die we al in handen hebben. Zo hebben we een aantal grote renovatie- en ontwikkelingsprojecten in de pijplijn zitten’, zegt Vissers. Stoneweg heeft in de Benelux een grote focus op logistiek en kantoren, deze segmenten zijn ongeveer fifty/fifty verdeeld over de porte-

Netcongestie blijft een grote uitdaging. ‘Wij richten ons daarom op bestaande gebouwen’, zegt Gijs Vissers.

feuille. ‘Een aantal jaar geleden was het nog 80 procent kantoren, maar we hebben op tijd de weg naar een groter aandeel logistiek en light industrial gevonden.’

Met de afwaarderingen op de kantorenmarkt was dit een logisch gevolg. Wel benadrukt hij dat de ‘extreem lage waardes’ van kantoren

er op dit moment voor zorgen dat Stoneweg zijn oog weer langzaam laat vallen op dit segment. Vissers: ‘Dan gaat het in Nederland met name om goede locaties in de G4-steden. En ESG blijft ontzettend belangrijk voor ons. Dat is onontkoombaar vanwege de eisen van onze investeerders, huurders en financiers. We zien

dit ook in terug onze huidige kantorenportefeuille.’

In Nederland investeerde Stoneweg de afgelopen drie jaar vooral in logistiek vastgoed. ‘De leegstand is wat gestegen, de leegstandperiodes bij een mutatie zijn wat langer, maar alles blijft goed te overzien en we blijven huurgroei noteren voor de goede gebouwen op de juiste locaties.’

Voor de logistieke markt blijft netcongestie in Nederland een grote uitdaging. ‘We richten ons daarom vooral op bestaande gebouwen die we naar een beter duurzaamheidsniveau kunnen brengen. Daar zitten volgens ons de kansen.’

De geopolitiek situatie, onder meer door de herverkiezing van Donald Trump tot Amerikaanse president, lijkt Vissers nu geen zorgen te baren. ‘Het zorgt voor onduidelijkheid en dat is nooit goed voor de markt. Het is belangrijk dat we beseffen wat die onduidelijkheden zijn en anticiperen op mogelijke veranderingen die ze met zich meebrengen. Maar de markt heeft de afgelopen jaren vaker voor grote uitdagingen gestaan.’ Hij noemt de brexit, de coronapandemie en de inval van Rusland in Oekraïne, met inflatie en hogere rentes tot gevolg. ‘Daarmee hebben we ook leren omgaan en daar zijn we ook uitgekomen.’

Voor het overwaaien van een recessie uit de Verenigde Staten hoeven we volgens Hans Vrensen niet bang te zijn.

NIEUWS

JEX zit met 230 medewerkers op 15.000 m² kantoorruimte nog altijd zeer riant in zijn jas

Softwarebedrijf JEX sloot in 2022 een huurovereenkomst voor kantoorgebouw De Brug in otterdam en deed dat op de groei. Nu zijn er financi le problemen. Hoe moet et verder in dat grote gebouw? Britt Klijn

De Brug, op de Nassaukade in Rotterdam, biedt uitzicht op de Willemsbrug, de Hef en de Erasmusbrug. Het deed tot 2020 dienst als hoofdkantoor van voedings- en wasmiddelenconcern Unilever. Het kantoor,, dat zijn naam dankt aan de bijzondere architectuur, waarbij het gebouw over een bestaande (margarine)fabriek is gebouwd, staat op een unieke locatie zonder andere kantoren in de buurt. Voor de verhuur van De Brug, dat een oppervlakte van 15.000 m² heeft, was veel interesse vanuit verschillende Rotterdamse partijen. Uiteindelijk was het idee om één huurder te zoeken voor minimaal de helft van het pand. Ondanks diverse bezichtigingen bleef een definitieve beslissing lange tijd uit. Vanwege de beperkte interesse werd zelfs een transformatie overwogen. Er is gekeken naar een mogelijke herbestemming als hotel, waarvoor verschillende hotelketens interesse toonden. Uiteindelijk werd hiervan afgezien. Reden was dat een dergelijke aanpassing te complex zou zijn. Toch heeft De Brug niet lang leeggestaan. JEX, (dat staat voor Job Exchange) een softwarebedrijf voor de uitzendbranche, zag in het pand de juiste mogelijkheden om zijn groeiambities te ondersteunen en trok er in de zomer van 2023 in.

Het bedrijf zocht een zelfstandig kantoorgebouw dat bijdraagt aan de bedrijfsidentiteit, hoogwaardige faciliteiten biedt en goed bereikbaar is met zowel de auto als het openbaar vervoer. Bovendien bevinden zowel JEX als de omgeving van het kantoor zich in een ontwikkelfase, wat voor een goede match zorgt. JEX keek met vertrouwen naar de toekomst op deze bijzondere locatie.

Ruud de Wit

Oud oofdredacteur

Vastgoedmarkt eacties: ruuddewit hetnet.nl

Column

Oprichter en ceo Nick Hillebrand had aanvankelijk ambitieuze groeiplannen, waarbij het bedrijf zou uitgroeien tot een onderneming met honderden medewerkers en een miljardenomzet. De realiteit is echter anders: JEX blijft kampen met verliezen. JEX werd opgericht met de ambitie om een groot platform te bouwen voor de uitzendbran-

che. Hillebrand zag kansen in een model waarbij het bedrijf tegen kostprijs zou werken om volume te creëren. Dit bracht echter ook hoge investeringskosten met zich mee. In de afgelopen jaren groeide de omzet, maar de verliezen liepen eveneens op. Het meest recente jaarverslag, over 2023, meldt een verlies van 24,5 miljoen euro bij een omzet van 112 miljoen euro.

Waar is Michiel Witteveen gebleven?

Waar toch zou Michiel Witteveen – voormalig ceo en eigenaar/president commissaris van de Mirage Retail Group/Blokker Holding – uithangen? Nog in China, waar hij begin december blijkbaar was? Of is hij op zijn boot druk bezig Grieks te leren, zoals hij vorig jaar als nieuwe ambitie formuleerde in een van zijn schaarse interviews? Van de man die jarenlang de eindverantwoordelijkheid voor Blokker droeg, hebben we namelijk de afgelopen maanden niets meer vernomen. Net zomin als ik in de media nog iets heb gehoord over de familietelg en voormalige ceo van Blokker, Robert Palmer, die de merknaam Blokker en de website van de curatoren zou hebben overgenomen. De Blokker-website is nog steeds niet actief en een aantal Blokker-panden is inmiddels alweer doorverhuurd, bijvoorbeeld aan Van Haren of Wibra.

Het enige nieuws omtrent de trieste teloorgang van de ooit vermaarde Blokker-keten is dat 40 van de 45 franchise-ondernemers hun winkels willen voortzetten. Voor hun inkoop en de in richting van die winkels kunnen ze in ieder geval terecht bij de curatoren, die nog voldoende voorraad onder beheer hebben. Daarnaast hebben zij zich per 1 februari 2025 aangesloten bij de nieuwe retailorganisatie KW Groep. Deze ‘Krachtige Winkeliers Groep’ biedt de ondernemers ondersteuning op het gebied van automatisering, inkoop en administratie. Of het voor hen verstandig is zich Blokker te blijven noemen en daarmee het ‘oranje-gevoel’ van wijlen Jaap Blokker uit te dragen, zal de tijd uitwijzen, maar ik ben er sceptisch over. Bij een faillissement is het voor de curatoren vaak een hele toer om een goed beeld te krijgen van schulden, contracten, verplichtingen en eventuele vergoedingen. Dat zal in het geval van de Mirage Retail Group/Blokker Holding niet anders zijn. Maar als je, zoals Wittenveen, ruim acht jaar lang aan vrijwel alle touwtjes van een onderneming hebt getrokken, mag je toch wel wat meer doen naar de ex-medewerkers en het kooppubliek dan je mond houden.

Het jaar ervoor eindigde met een verlies van 14 miljoen euro. Dat het bedrijf een jaarhuur van naar verluidt 4 miljoen euro betaalt voor een veel te ruim kantoor, helpt daarbij niet. Ondanks deze cijfers blijft Hillebrand optimistisch. Hij benadrukt dat het bedrijf zich in een transitieperiode bevindt, waarin technologische innovaties, zoals AI en automatisering, een grotere rol krijgen. Volgens hem zal JEX in de loop van 2025 richting break-even bewegen, waarna de eerste winstgevende maanden verwacht worden.

JEX heeft zijn toekomstvisie bijgesteld en richt zich nu op het bouwen van een financieel gezond bedrijf, met behoud van groeiplannen. Oorspronkelijk was het doel een organisatie op te tuigen met achthonderd medewerkers, wat mede de aanleiding was voor de verhuizing naar De Brug.

Het pakte anders uit: het aantal medewerkers is gedaald van driehonderd naar 230, onder meer door automatisering en de inzet van AI. Technologie speelt een steeds grotere rol binnen JEX, met als doel processen efficiënter te maken. Hillebrand was in 2020 begonnen met slechts 35 medewerkers en hoopte binnen enkele jaren het kantoor flink op te vullen. Het plan om in 2026 met achthonderd tot negenhonderd mensen in het kantoor te zitten, is onhaalbaar. Ondanks deze aanpassing in personeelsomvang blijft JEX ambitieus. Het bedrijf richt zich niet alleen op Nederland, maar ook op internationale expansie. Vanuit Rotterdam wil JEX met AI-gedreven oplossingen markten in Spanje, Frankrijk, België en Scandinavië betreden, om uiteindelijk ook in de Verenigde Staten actief te worden.

Te meer, omdat het volslagen onduidelijk is hoeveel geld hij in 2019 heeft ontvangen van de Blokker-familie om de verlieslatende holding over te nemen. Daarover circuleren verhalen van 250 tot 600 miljoen euro. Is al dat geld inderdaad in het voormalige Blokker-concern gestoken of voor een deel in de zak van Witteveen zelf terechtgekomen?

Des te ironischer is dat uit het eerste faillissementsverslag van de curatoren blijkt – zoals insiders wisten – dat de Mirage Retail Group en de daarboven zwevende houdstermaatschappij Mirage Holding al jaren verlies leden en er dus eigenlijk nooit uitzicht is geweest op een betere toekomst. Bewust trekken aan een dood paard, iets wat we vaker zien bij faillissementen en zogenaamde ‘doorstarts’. Het zijn dus de schuldeisers – belastingdienst, verhuurders en leveranciers – die uiteindelijk het verlies moeten dragen. En in het Blokkergeval niet Witteveen. Die heeft ervoor gezorgd dat zijn privébelangen niet worden geraakt door het faillissement van de door hem zelf in het leven geroepen Mirage Retail Group.

De zaak-Blokker rechtvaardigt opnieuw de conclusie dat zogenaamde ‘retailexperts’ en vermogende personen, die je ook ‘lijkenpikkers’ kunt noemen, zich nogal eens gaan bezighouden met failliete retailketens – en andere failliete bedrijven – om er nog wat geld uit te trekken. We zagen dat bij de teloorgang van V&D, bij de lange strijd om de redding van de Hema – die gelukkig goed lijkt te zijn afgelopen – en nu weer bij Blokker. Mijn oordeel over Witteveen is dan ook weinig positief en ik sta daarin niet alleen. Quotecolumnist Robert de Boeck schreef in december: ‘De slogan “Blokker heeft het in huis” is een farce. Het heeft niets in huis. En Michiel Witteveen ook niet. Ik ben benieuwd wie hij straks de schuld geeft van het faillissement. In elk geval niet Witteveen zelf.’ De Boeck, die dit schreef voordat bekend werd dat de Mirage Retail Group failliet ging, heeft volkomen gelijk. Dat maakt het voor alle voormalige Blokker-medewerkers alleen maar bitterder.

Kantoorgebouw De Brug in Rotterdam dankt zijn naam aan de bijzondere architectuur. oto: Atosan S utterstock

WONINGEN

Woningbeleggers houden uitverkoop, vooral in de G4 gaat het hard

De verkoopgolf op de woningbeleggingsmarkt houdt onverminderd aan. Beleggers verkochten afgelopen kwartaal ruim 70 procent meer woningen dan in de laatste maanden van 2023. In de vier grote steden nam het aantal verkochte huurwoningen in hetzelfde tijdsbestek met maar liefst bijna 140 procent toe. Sander van der Ploeg en Peter Hanff

Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het Kadaster. In absolute cijfers verkochten beleggers afgelopen kwartaal 20.150 huurwoningen en 53.275 huurwoningen over heel 2024. Vooral bedrijfsmatige beleggers, met minimaal negen woningen in de portefeuille, zetten aanzienlijke delen van hun bezit in de verkoop. Zo verkochten zij alleen al in het vierde kwartaal van 2024 ruim 10.500 woningen, oftewel 76 procent meer woningen dan in dezelfde periode een jaar eerder. Vooral bij de grote partijen onder de bedrijfsmatige investeerders, zoals institutionele beleggers, sloeg in het vierde kwartaal de verkoopdrift toe. Zij vertrouwden 8.450 huurwoningen toe aan de koopmarkt – een toename van 90 procent op jaarbasis.

Particuliere woningbeleggers, door het Kadaster gedefinieerd als investeerders met drie tot negen huurwoningen in portefeuille, verkochten afgelopen kwartaal 9.575 woningen. Een toename van 51 procent op jaarbasis. Beleggers met een of twee woningen vallen dus buiten het onderzoek.

De verkoopgolf is vooral in de vier grote steden merkbaar. Bedrijfsmatige woningbeleggers verkochten er de laatste maanden van 2024 zo’n 2.800 woningen,138 procent meer dan een jaar eerder. Particuliere beleggers zetten bijna drieduizend woningen in de G4 in de etalage, 65 procent meer op jaarbasis. Zeer opvallend is het aantal verkopen in Rotterdam. Investeerders verkochten afgelopen kwartaal 204 procent meer woningen dan een jaar eerder. Twee jaar geleden constateerde Vastgoedmarkt in een eigen onderzoek nog dat de Rotterdamse woningbeleggingsmarkt grotendeels was gedecimeerd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de WOZ-waardes in de Maasstad wat lager liggen dan in de andere grote steden. Hierdoor vallen huren eerder terug in het gereguleerde segment.

De opeenstapeling van regelgeving is sowieso een van de grootste aanjagers van de verkoopgolf op de woningbeleggingsmarkt. Sinds begin 2021 verkopen beleggers meer woningen dan zij aankopen en dat verschil loopt ieder kwartaal op. De verhoogde overdrachtsbelasting, de fiscale behandeling in box 3, de invoering van de Wet betaalbare huur en de gestegen rente drijven investeerders steeds meer van de woningmarkt.

Dat laat onverlet dat investeerders nog wel degelijk aankopen doen. Bedrijfsmatige woningbeleggers kochten afgelopen kwartaal 7.800 huurwoningen tegen een kleine zesduizend een jaar eerder. Deze aankopen deden zij in bijna driekwart van de gevallen van elkaar. Daarmee is allerminst gezegd dat deze woningen voor de huurmarkt behouden blijven. Investeerders, niet zelden private equity, kopen gezien de stijgende consumentenprijzen steeds vaker huurwoningen uit bijvoorbeeld aflopende fondsen op om deze via indirecte uitponding alsnog te verkopen. Ook kleine, particuliere beleggers kochten meer: zo’n 1.400 woningen vorig kwartaal tegen 1.025 in de slotmaanden van 2023. Het Kadaster noemt dit cijfer zelf een overschatting, aangezien in een deel van die aangekochte

woningen de eigenaren zelf gaan wonen en de woningen dus feitelijk van de huurmarkt verdwijnen.

Sowieso gaan er veel meer woningen over van de huur- naar de koopsector dan andersom. Zo verkochten particuliere beleggers 5.275 woningen aan eigenaar-bewoners. Bedrijfsmatige investeerders pondden het vierde kwartaal 2.725 woningen uit. Dit is met name verouderd bezit van institutionele beleggers die hun portefeuilles willen verjongen.

oopstarters profiteren

De uitgeponde woningen komen in 65 procent van de gevallen bij koopstarters terecht. Zij telden daarvoor afgelopen kwartaal gemiddeld 383.000 euro neer. Dat is fors minder dan de gemiddelde woningprijs van zo’n 460.000 euro.

Dat starters al langer profiteren van de verkoopgolf op de woningbeleggingsmarkt, werd zeer verwelkomd door voormalig woonminister Hugo de Jonge (CDA). Diens opvolger Mona Keijzer (BBB) maakt zich vooral zorgen over de gevolgen voor de huurvoorraad. Recent suggereerde zij het mes te zetten in de Wet betaalbare huur, mochten de Kadastercijfers wijzen op een verdere uitholling van de particuliere huursector.

De kans dat de huurwet drastisch wordt aangepast, lijkt erg klein. Vooral de grote, institutionele beleggers en kapitaalverschaffers zitten niet te wachten op de onrust die dit op de markt teweeg zou brengen. Door de Wet betaalbare huur zouden 155.000

‘Er zijn inderdaad nog beleggers die kopen. Maar dat gaat niet om middenhuurwoningen, want daar zit een opkoopbescherming op’

huurwoningen vanuit de vrije sector naar het middensegment terugvallen, voorspelde De Jonge. Maar het ziet ernaar uit dat eenzelfde aantal sociale en middenhuurwoningen wordt uitgepond, verwacht Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang, op basis van de uitpondcijfers. Waardoor de betaalbare voorraad niet toeneemt. ‘Het aantal uitgeponde huurwoningen in de periode 2022 tot en met 2024 bedraagt nu 97.350. Als het zo doorgaat, zitten we binnen een jaartje op dat cijfer van De Jonge: 155.000. Dan is het aantal dat hij erbij wilde krijgen er dus ook weer vanaf gegaan.’

Investeerders verkochten afgelopen jaar 43.850 huurwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van 344.000 euro, zegt Vastgoed Belang op basis van het Kadaster-onderzoek.

Daarvan behoorde 90 procent tot de gereguleerde huur, zo raamt de belangenorganisatie. Want een woning onder de 400.000 euro kan met de huidige regelgeving bijna niet anders dan sociale of middenhuur zijn geweest. Niet alle politici zullen deze cijfers als alarme-

rend ervaren, omdat veel van die woningen in handen kwamen van koopstarters en omdat grote bedrijfsmatige investeerders meer woningen kochten.

Vertekend beeld

Maar ga er nu geen eenvoudige aftreksom van maken, bezweert Verra. ‘Het is niet mogelijk om hier te salderen: het verschil bepalen tussen verkopen en aankopen door beleggers. Inderdaad zijn er altijd nog beleggers die kopen. Maar je gaat mij niet vertellen dat het om middenhuurwoningen gaat, want daar zit een opkoopbescherming op. En ook niet dat de uitgeponde woningen in de vrije sector vallen, want die gaan alleen voor de hoofdprijs weg.’ ‘Je kunt aan- en verkopen dus niet één op één naast elkaar zetten, als je wilt weten hoe de voorraad betaalbare huurwoningen zich ontwikkelt. Dat zou je moeten kunnen nagaan op basis van energielabels, transactieprijzen en oppervlakten. Die gegevens heeft het Kadaster, maar zijn voor dit kwartaal niet gebruikt. Dat geeft een vertekend beeld en dat vind ik kwalijk.’

Verra gelooft ook niet dat de pijplijn van nieuwbouwwoningen de uitpondgolf serieus kan compenseren. ‘Dat zijn allemaal projecten op basis van vergunningen van zes jaar geleden, die nu eindelijk worden opgeleverd. De komende één à twee jaar komen er ook nog wat nieuwbouwwoningen bij. Maar dat is allemaal van voor de regulering. Aan de huidige cijfers over de vergunningverlening kunnen we zien dat de nieuwbouw juist stopt.’

De opeenstapeling van regelgeving is een van de grootste aanjagers van de verkoopgolf op de woningbeleggingsmarkt. Foto: Procreators/Shutterstock

Rechter veegt bezwaren WOZ-cap van tafel: ‘Eigendom geeft geen recht op winst’

Vastgoedbeleggers die hoopten dat de rechter zou oordelen dat de WOZ-cap een inbreuk op het eigendomsrecht zou zijn en dat daarmee de Wet betaalbare huur richting prullenbak kon, zijn van een koude kermis thuisgekomen. Peter Hanff en Ebru Umar

Er gaat geen streep door de WOZ-cap die de hoogte van de woninghuur in schaarstegebieden als Amsterdam beperkt. Dat oordeelt de rechtbank Den Haag in een zaak van stichting Fair Huur en individuele verhuurders tegen de staat. Volgens de rechter had de staat een valide reden om het aantal punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning te begrenzen tot 33 procent. Na de invoering van huurpunten op basis van de WOZ-waarde dreigden te veel woningen in Amsterdam in het geliberaliseerde segment te komen. Het was in het algemeen belang dat de staat die weeffout repareerde. De eisers erkennen volgens de rechter ook dat het aandeel WOZ-punten in het totale aantal in de gewildste buurten van Amsterdam ruim boven de 40 procent heeft gelegen, en soms vermoedelijk zelfs rond 66 procent ligt.

‘Bij de introductie van de WOZ-punten was de insteek dat de WOZ-punten landelijk gemiddeld genomen 25 procent van de maximale huurprijs zouden uitmaken en lokale afwijkingen (naar boven of naar onder) zijn daarin verdisconteerd. Maar het was nooit de bedoeling dat de maximale huurprijs in overwegende mate door de WOZ-waarde zou worden bepaald’, overwoog de rechter.

De eisers brachten daar tegenin dat de ene locatie nu eenmaal veel beter in de markt ligt dan de andere. Met de introductie van de WOZ-punten in 2015 wilde de staat dat verschil meer tot uitdrukking brengen in de huurprijzen. Maar bij voorbaat was volgens de rechter al bepaald dat het met die verschillen niet te gek moest worden.

‘Tegelijk is bij de invoering van de WOZ-punten ook duidelijk als randvoorwaarde geformuleerd dat lokale schokeffecten als gevolg van het nieuwe systeem moeten worden voorkomen en dat de invoering van WOZ-punten niet tot meer te liberaliseren woningen mag leiden dan onder het ‘oude’ systeem.’

Geen recht op winst

Een inbreuk op het eigendomsrecht is de WOZ-cap niet, zo overweegt de rechter. Want uit het eigendomsrecht volgt niet het recht op een redelijke of zelfs een minimale winst. De verhuurder is immers uit vrije wil tot aankoop van de woningen aangegaan. En heeft de beperkingen daarvan kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Evenmin betekent de WOZ-cap een vorm van discriminatie van particuliere beleggers ten opzichte van woningcorporaties. Die laatste hebben een heel andere rol. Ze kunnen weliswaar ook nog aanspraak maken op staatssteun, maar mogen geen winst maken. En woningcorporaties moeten minimaal 80 procent van hun woningen verhuren aan huishoudens met een lager inkomen. De stichting Fair Huur, die het initiatief tot de rechtszaak had genomen, werd niet-ontvankelijk verklaard. Fair Huur voldeed niet aan de voorwaarden over goed bestuur en transparantie die gelden voor deze procedure. Die vond plaats op grond van de Wet afwikkeling massaschade collectieve actie (Wamca). Bij zulke procedures mogen bestuurders van de eisende partijen geen persoonlijk belang hebben bij de uitkomst.

Dat was wel het geval, constateerde de rechter. Zo bleek een lid van de raad van toezicht (rvt) een dochter van één van de eisers in de zaak. ‘Daarnaast mag worden aangenomen dat de dochter ook vanuit haar eigen hoofdfunctie (hoofd beheer van zeshonderd huurwoningen in Amsterdam, red. ) betrokken is bij een partij die tot de door de WOZ-cap getroffen achterban behoort.’

‘Ook met betrekking tot het lid van de rvt dat een functie heeft als verhuurmakelaar in Amsterdam, waar de door de WOZ-cap getroffen

‘Het runnen van zo’n stichting gaat dan vormen aannemen van een dagtaak. Het wordt lastig om binnen de vastgoedsector mensen bereid te vinden dit te doen’

achterban zich hoofdzakelijk bevindt, rijst de vraag of hij voldoende afstand van de door Fair Huur behartigde belangen heeft.’

Ook heeft de voorzitter van stichting Fair Huur te veel zeggenschap. Doordat hij ook de belangrijkste financier is van de procedure – hij is overigens ook eiser op persoonlijke titel – krijgt hij een sterke mate van invloed in de beslissingen over de procedure. ‘Niet valt uit te sluiten dat deze dubbele rol (...) leidt tot beslissingen die minder goed uitpakken voor de benadeelden.’

Toon Mans, voorzitter van de stichting Fair Huur, reageert gelaten op de uitspraak. ‘De zaak tegen de WOZ-cap was een goede generale repetitie voor een zaak tegen de nu geldende Wet betaalbare huur. Wij zien de uitspraak als zeer richtinggevend hoe een succesvolle procedure hiertegen wél kan worden aangespannen.’

Een volgende rechtszaak wordt door de achterban gesteund, aldus Mans. Maar hij wil eerst afwachten of het kabinet nog stappen zet. ‘Onze zaak ging over de komst van de WOZ-cap nog voordat de wet was ingevoerd. Tegen de tijd dat de zitting plaatsvond, was de Wet betaalbare huur (Wbh) ingegaan mét een verhoogde WOZ-cap (van 142 naar 186 punten). Door de invoering van de Wbh werd een ander type woning getroffen dan de woningen die in de procedure waren ingebracht. In feite betekent het dat we procedeerden tegen een bewegend doelwit en onze zaak alleen maar lastiger werd’.

Een andere partij die een rechtszaak voorbereidt, is de Stichting Rechtvaardige Wetgeving Woningverhuur (RWW). Roos de Grave, advocaat huurrecht bij Köster Advocaten, is advocaat voor de stichting RWW. Volgens haar volgt uit de uitspraak dat een stichting die een collectieve vordering wil instellen, als een professionele organisatie moet opereren om te voorkomen dat de stichting niet-ontvankelijk wordt verklaard bij de rechter. ‘Het runnen van zo’n stichting gaat dan vormen aannemen van een dagtaak. Het zal lastig worden om binnen de vastgoedsector mensen bereid te vinden dit te doen.’

Na de invoering van huurpunten op basis van de WOZ-waarde dreigden te veel woningen in Amsterdam in het geliberaliseerde segment te komen. De staat wilde die weeffout repareren. Foto: Frolova_Elena/Shutterstock

Retailbouw keldert naar laagste niveau in bijna tachtig jaar

Bouwers leveren steeds minder winkelgebouwen op. De daling van afgelopen jaar was extremer dan eerder: het aantal vierkante meters aan nieuwbouw bereikte de laagste stand in bijna tachtig jaar.

Heleen Willemsen

Weer een jaar met minder winkels: voor experts is het geen verrassing. Het is een correctie op het overschot dat in de jaren 90 werd gebouwd, stellen zij. De sterke opkomst van online winkelen heeft deze ontwikkeling versterkt. Maar afgelopen jaar was de afname wel erg scherp: het aantal gebouwde vierkante meters was grofweg de helft van dat in 2023. Sinds 1947 zijn er niet zo weinig vierkante meters nieuwbouw bijgekomen, blijkt uit onderzoek van Cobouw Pro.

Voor het onderzoek is gebruikgemaakt van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) van het Kadaster. Uit deze database zijn alle verblijfsobjecten met een winkelfunctie gehaald. Vervolgens is gekeken naar het jaar waarin zo’n object is opgeleverd. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), dat niet naar vierkante meters maar naar aantallen objecten kijkt, illustreren de uitkomst. In 2024 kwamen er volgens het CBS 347 nieuwe winkelobjecten bij, een vijfde minder dan in 2023.

Ook deskundigen herkennen de trend. ‘Na de financiële crisis heeft de bouw nog een tijd nageijld’, zegt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij retailonderzoeksbureau Locatus. De laatste nieuwe grotere winkelcentra waren Sugarcity in Halfweg en Mall of the Netherlands in Leidschendam. Beide projecten waren al geïnitieerd voor de crisis, die in 2007 begon. ‘Sinds 2017 hebben we geen grote winkelcentra meer van de grond zien komen. Er is geen gemeente die nog nieuwe retail wil ontwikkelen. Alleen supermarkten mogen nog weleens uitbreiden.’

Het restrictieve beleid is volgens Slob logisch, maar hij vindt dat het ook te remmend kan werken. ‘Ik mis soms het maatwerk. Decathlon wilde twee winkels openen in de periferie van Den Haag en Schiedam. Dat is door de provincie tegengehouden omdat het alleen binnenstedelijk zou mogen. Maar een sport-

winkel van 3.000 m² kun je niet kwijt in leegstand die is versnipperd door de stad.’

Vergrijzing

De nieuw opgeleverde winkelobjecten konden niet op tegen het verlies aan winkels door sloop en transformatie: netto was er voor het tiende jaar op rij sprake van een verlies aan winkelobjecten. Afgelopen jaar daalde het aantal van 126.832 naar 126.519.

Volgens Locatus, dat voor retailers, vastgoedpartijen en overheden data levert over winkelgebieden in de Benelux, is het eigenlijke verlies aan winkels veel groter. Medewerkers van dit bureau gaan fysiek de winkelstraten in om winkels te tellen en hun oppervlakte te meten. Want een object kan wel een winkelfunctie hebben volgens het Kadaster, het wil niet zeggen dat er ook daadwerkelijk een functionerende winkel in gevestigd is. Het afgelopen jaar verdwenen er volgens dit veldonderzoek 2.400 winkels.

Slob wijt het winkelverlies niet alleen aan de invloed van online winkelen en faillissementen, zoals die van Blokker. Ook de vergrijzing begint zichtbaar te worden in de Nederlandse winkelstraat: ‘Veel kleine ondernemers zijn in de jaren 80 begonnen en gaan nu met pensioen. Een opvolger om de zaak over te nemen hebben ze vaak niet.’

De neergang die de retail de laatste jaren heeft ervaren, biedt voor projectontwikkelaars en bouwers ook kansen, denkt Slob: ‘Er zit veel potentie in binnenstedelijk en binnendorpelijk retailvastgoed met achterstallig onderhoud. Je kunt dit vastgoed nu voor een interessante prijs kopen, en waarde creëren door te renoveren en appartementen boven de winkels te realiseren.’

Ook Hester Bunnik van brancheorganisatie

Inretail ziet kansen voor de retailbouw, ook al is de realisatie uitdagend: ‘Binnenstedelijke transformaties zijn veel moeilijker dan nieuwbouw. Maar als het je lukt als ontwikkelaar,

dan voeg je echt waarde toe en zorg je ervoor dat publieksvoorzieningen behouden blijven.’ Bunnik werkt vanuit Platform de Nieuwe Winkelstraat samen met gemeenten, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en retailondernemers aan het levendig houden van stads- en dorpscentra. De meeste winkelcentra zijn volgens haar al bezig met een noodzakelijke transitie naar een gemengder aanbod: ‘Winkels en horeca hebben andere functies nodig om publiek te trekken. Een bibliotheek, de huisarts of een kinderdagverblijf.’

En waar online kanalen beschikbaar zijn voor een groot deel van de functionele aankopen, zijn fysieke winkelgebieden in de steden er steeds meer om vermaak te bieden. Naast grote winkelketens om te funshoppen, verschijnen andere types vertier zoals sportscholen, boulderhallen of jeu-de-boules-banen. In de strijd tegen woningnood is er steeds meer transformatie van winkels naar woningen. Bunnik waarschuwt voor een te voortvarende aanpak: ‘Je moet wel een bepaald voorzieningenniveau behouden op de lange

‘Als je een pand eenmaal een woonbestemming hebt gegeven, kun je niet meer terug’

termijn. Deventer kiest er bijvoorbeeld voor om het retailaanbod in de binnenstad niet verder te laten afnemen, omdat het aantal bewoners enorm zal groeien de komende tijd. Die keuze gaat de komende jaren misschien tot meer leegstand leiden. Maar als je een pand eenmaal een woonbestemming hebt gegeven, kun je niet meer terug.’

Terwijl het aantal verblijfsobjecten met een winkelfunctie licht afnam, steeg het aantal vierkante meters met een winkelfunctie nog heel licht, met 0,22 procent (dat is minder dan de bevolkingsgroei, die met een kleine 0,6 procent toenam). Dit past in de langdurige trend van een jaarlijkse groei van minder dan 1 procent. Gemiddeld gezien is de oppervlakte per winkelobject dus licht gestegen. Ook Locatus meet elk jaar een kleine toename van de winkelvloeroppervlakte per verkooppunt. Slob: ‘Veel retailers hebben hun aantal winkels afgebouwd en concentreren zich op één grote winkel per stad.’ Ketens als Zara en H&M gebruiken deze flagship stores vooral voor zichtbaarheid, terwijl ze hun online kanalen inzetten voor de bulk van de verkoop. Maar Bunnik ziet ook een tegengestelde ontwikkeling, als reactie op de moeite die winkelketens hebben om geschikte grote panden te vinden: ‘Het retailbeleid in Nederland dwingt winkelketens na te denken hoe ze in binnensteden aanwezig kunnen zijn, met minder meters. C&A experimenteert met kleinere stadswinkels en Only for Men rolt meerdere concepten uit, van XL-vestigingen tot kleine zaken. De retail probeert continu nieuwe businessmodellen uit.’

Kleine winkels en meer non-food

Ook al worden winkels dus gemiddeld elk jaar ietsje groter, negen op de tien winkelobjecten hebben een oppervlakte van minder dan duizend m². Ruim een derde blijft zelfs onder de honderd m². Maar de 8 procent winkelobjecten met een oppervlakte groter dan duizend m² beslaat 52 procent van de totale oppervlakte.

Op grofweg een derde van de winkeloppervlakte worden voedingsmiddelen verkocht. Het gaat hier veelal om supermarkten, maar ook om bijvoorbeeld slagerijen en viswinkels. De andere twee derde valt onder de categorie ‘non-food’.

Foto:

LOCATIETRENDS

Van alle winkelnieuwbouw in 2024 werd 45 procent gebouwd in de provincies Noord- en Zuid-Holland. Dat zijn ook de provincies met de grootste oppervlakte aan winkelobjecten. Maar door sloop en transformaties eindigde Zuid-Holland het jaar toch met minder winkelobjecten dan waarmee het begon, terwijl Noord-Holland een gelijk aantal behield. Alleen Gelderland en Utrecht zagen in 2024 een nettotoename van aantal winkelobjecten. Flevoland en Utrecht hebben de minste win-

Verantwoording

kelobjecten per inwoner, Noord-Holland en Limburg de meeste. Het aantal objecten is niet hetzelfde als het aantal verkooppunten. Want winkelobjecten kunnen ook leegstaan, en een grote winkel kan over meerdere objecten verdeeld zijn. Zeeland heeft het grootste aantal actieve verkooppunten per inwoner.

DIT ARTIKEL VERSCHEEN EERDER OP COBOUW.NL, EEN ZUSTERUITGAVE VAN VASTGOEDMARKT

Deze analyse is gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van het Kadaster. We keken alleen naar de Verblijfsobjecten met een winkelfunctie als enige gebruiksfunctie. Objecten met meerdere functies, zoals een combinatie van winkel en kantoor, vielen buiten de analyse. De vestigingen van Ikea bijvoorbeeld vallen daardoor ook buiten de analyse. Die hebben volgens de BAG namelijk een gemengde functie. Van de verblijfsobjecten met winkelfunctie is het bouwjaar van het pand bekend.Onbekend is of de panden die nu winkelobjecten herbergen destijds met een winkelfunctie zijn gebouwd. Ook gesloopte gebouwen vallen buiten de analyse. We gebruiken het bouwjaar van de huidige winkelobjecten om uitspraken te doen over de historische cijfers van winkelnieuwbouw. Voor een opsplitsing naar food- en non-food vierkante winkelmeters, koppelden we de BAG-registratie met gegevens van de Kamer van Koophandel (KvK). Alleen panden met maar één verblijfsobject konden zo gekoppeld worden aan ondernemingen. Daarom kon maar 73 procent van de winkelobjecten in een sector worden ingedeeld. De BAG-registratie kent panden en verblijfsobjecten. Een pand kan bestaan uit meerdere verblijfsobjecten. Elk verblijfsobject heeft een eigen ingang en adres. Een verblijfsobject kan in de registratie een winkelfunctie hebben, maar daarmee is nog niet gezegd dat er daadwerkelijk een winkel in zit, het object kan ook leegstaan. Ook kan het zijn dat een grote winkel over meerdere verblijfsobjecten is verdeeld. Het aantal verblijfsobjecten met enkele winkelfunctie is dus niet hetzelfde als het aantal winkels.

Column

René Buck Directeur Buck Consultants International Reacties: rene.buck@ bciglobal.com

Geen verdienvermogen zonder verbiedvermogen

Regelmatig ga ik naar onze vestigingen in Azië en de Verenigde Staten en bezoek ik bedrijven met internationale expansie- en locatiekeuzeplannen. Elke keer ben ik onder de indruk van het technologisch vermogen van bedrijven, het ondernemerschap, gekoppeld aan de wil o s ccesvol op het internationale toneel te fig reren maar ook van de economische daadkracht van overheden. Je komt als Nederlander een stuk bescheidener terug. Tegen die achtergrond las ik het conceptverslag van de Tweede Kamercommissie voor Economische Zaken, die op 13 februari debatteerde met minister Dirk Beljaarts (PVV) over het verdienvermogen van Nederland. Van de hak op de tak springend, stokpaardjes berijdend en elkaar vliegen afvangend, gingen de Kamerleden in op AI, opleidingen, China, campussen, chiptechnologie, agrarische sector, scale-ups, netcongestie, regelgeving en pakweg twintig andere onderwerpen. Natuurlijk hebben coalitie en oppositie ook gemeenschappelijke wensen: steun voor hoogproductieve sectoren, minder overbodige regelgeving, versterken van het innovatievermogen van het mkb, oplossingen voor netcongestie. Ook veel gehoord: ‘Welke economie willen we zijn? We moeten kiezen met het oog op personeelskrapte, gebrek aan fysieke en stikstofruimte, woonproblematiek van arbeids- en kennismigranten en netcongestieproblemen’. Maar wat dan precies te kiezen en hoe?

Dat plan heb ik ook niet klaarliggen, maar laat ik een eerste poging doen. Op nationaal niveau zie ik de regering niet snel complete sectoren verbieden. Vaak worden als voorbeelden genoemd slachthuizen, de agrarische sector en transport & logistiek. In die laatste twee sectoren zitten zowel hoogproductieve als laagproductieve subsectoren; bovendien zijn het door de regering geselecteerde Topsectoren. Overigens is de volgens velen niet zo hoogwaardig transportsector ook nodig om schappen in winkels te vullen, bouwplaatsen te voorzien van materialen en ziekenhuizen te bevoorraden.

Er zijn drie niveaus waarop wel kan worden gewerkt aan selectiviteit. Het eerste is ruimtelijke ordening. Met de nieuwe Nota Ruimte in de steigers zal duidelijk worden dat niet alle ruimteclaims kunnen worden gerealiseerd. Onontkoombaar resultaat zal (moeten) zijn dat een deel van de landbouwgrond wordt ingezet voor nieuwe woonwijken, ruimte voor energietransitie en nieuwe bedrijfslocaties (parallel aan de intensivering en herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties).

In sommige sectoren (inderdaad de agrarische sector en de logistiek) zijn honderdduizenden arbeidsmigranten werkzaam. In sommige bedrijven tegen middeleeuwse arbeidsvoorwaarden (te laag loon, geen additionele it etaling i overwerk onveilige werkplekken en i een fiks aantal bedrijven ook met weinig aandacht voor schrijnende, maar door ingehuurde, schimmige uitzendbureaus verplichte woonomstandigheden. ‘Dat verdienmodel moet kapot’, zei minister voor Sociale Zaken Eddy van Hijum (NSC) onlangs en hij heeft groot gelijk. Niettemin ligt hier de bal ook bij overheden: het is een gezamenlijk taak voor overheden en werkgevers om adequate woonhuisvesting te realiseren voor arbeidsmigranten, want zonder die huidige één miljoen arbeidsmigranten redt onze economie het niet. Goedwillende werkgevers in de logistieke sector lopen tegen een muur van regelgeving en maatschappelijke weerstand op als ze passende migrantenhuisvesting willen realiseren. Het derde niveau is gronduitgifte. Steeds meer hanteren gemeenten en provincies regionale meerwaarde voor uitgifte van (nieuwe) kavels, bijvoorbeeld voor grootschalige logistiek. Denk aan regionale binding van bedrijven, ketenbinding (zoals logistiek voor hightech-maakindustrie), gebruik van binnenvaart- en spoorterminals, zorg voor personeel (aandacht voor goede werkomstandigheden in de warehouses en gegarandeerde woonhuisvesting voor arbeidsmigranten). Gemeenten experimenteren met puntensystemen om gegadigden te rangschikken, maar het blijft lastig om objectief te blijven, een goede balans te vinden tussen uiteenlopende criteria en juridisch houdbare besluiten te nemen. Het wordt tijd dat werkgeversorganisaties en beleidsmakers concrete werkwijzen ontwikkelen om selectiviteit in de praktijk te realiseren. Dat is een route met flink wat maatschappelijke weerstand en juridische valkuilen, maar noodzakelijk om de robuustheid van de Nederlandse economie op langere termijn te verankeren. Samengevat: verdienvermogen kan niet zonder verbiedvermogen.

Vastgoedprofessionals versnellen hun carrière met de MRE

‘De MRE helpt mij dagelijks bij strategische besluiten’

Het werk van vastgoedprofessionals wordt complexer. Professionalisering en strategische denkkracht zijn essentieel om op hoog niveau te blijven opereren. De Master of Real Estate (MRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) biedt vastgoedprofessionals een wetenschappelijk onderbouwde, praktijkgerichte opleiding die hen voorbereidt op strategische en leiderschapsrollen binnen de sector.

De MRE is een tweejarige deeltijdopleiding die vastgoedprofessionals binnen elke geleding van de vastgoedsector helpt hun kennis te verdiepen en hun carrière vooruit te brengen. De opleiding combineert academische kennis met praktische toepassingen en wordt gegeven door vooraanstaande experts uit het werkveld. Onderwerpen als vastgoedfinanciering assetmanagement, gebiedsontwikkeling en juridische kaders komen uitgebreid aan bod.

Volgens Marco Beekman, interimmanager en vastgoedadviseur voor woningcorporaties op het gebied van asset- en portefeuillemanagement, was de opleiding een belangrijke katalysator voor zijn carrière: ‘De MRE-opleiding heeft mij uit m’n koker getrokken bij de woningcorporatie waar ik werkte. Ik leerde de markt vanuit meerdere perspectieven kennen en dat heeft mij geholpen om de stap naar zelfstandig vastgoedadviseur te zetten.’

Doris Slegten orst ief ommercial Officer en lid van het managementteam bij de beursgenoteerde retailbelegger Wereldhave, beaamt de

veelzijdigheid van de opleiding: ‘De MRE gaat verder dan vastgoedfinanciering of vastgoedreke nen. Mijn netwerk is aanzienlijk uitgebreid en ik heb geleerd vastgoed vanuit meerdere invalshoeken te bekijken. Dit helpt mij nog dagelijks in strategische besluitvorming.’

Netwerk en praktijkervaring Naast theoretische verdieping biedt de MRE de mogelijkheid om praktijkervaring op te doen en te leren van medestudenten die werkzaam zijn bij uiteenlopende organisaties in de vastgoedsector. Cornélie Arnouts, advocaat en partner bij Dentons en gespecialiseerd in vastgoedrecht, ziet de MRE als een essentiële toevoeging aan haar juridische expertise: ‘De MRE heeft mij niet alleen een titel opgeleverd, maar ook een netwerk dat mij dagelijks vooruithelpt. Als jurist heb ik nu een volwaardige vastgoedachtergrond en weet ik precies wanneer ik extra expertise moet inschakelen.’

Hoog rendement

De opleiding biedt niet alleen verdieping op vastgoedinhoudelijke thema’s, maar ook bredere in-

zichten in economische, juridische en maatschappelijke trends die de vastgoedmarkt beïnvloeden. ‘De diversiteit in deelnemers maakt dat je vastgoedvraagstukken van meerdere kanten leert benaderen. Je leert hoe een belegger, ontwikkelaar of corporatie tegen hetzelfde vraagstuk aankijkt en dat verbreedt je blik enorm’, zegt Beekman.

De MRE is een investering in tijd en geld, maar levert een hoog rendement op. De studielast bedraagt gemiddeld 20 uur per week en de opleiding wordt in het tweede jaar afgerond met een Company Research Paper. Dit onderzoek, gericht op een actueel vastgoedvraagstuk binnen de eigen organisatie, biedt direct toegevoegde waarde voor werkgever en student. Deze eindscripties zijn een waardevolle bron van kennis en allemaal terug te vinden in vastgoedbibliotheek.nl.

Arnouts benadrukt dat de MRE voor juristen binnen vastgoed een grote meerwaarde heeft: ‘Als jurist met de MRE-titel laat je zien dat je niet alleen de juridische kant van vastgoed begrijpt, maar ook strategisch kunt meedenken. Dat geeft vertrouwen bij klanten en collega’s.’ Daarnaast blijft de band met de opleiding en het netwerk sterk: ‘Veel van mijn studiegenoten spreken elkaar nog steeds regelmatig, zowel zakelijk als persoonlijk.’

Boardroom Challenge

Een belangrijk onderdeel van de opleiding is de internationale studiereis naar Kaapstad en een Europese metropool. Deze reizen bieden studenten een unieke kans om vastgoedmarkten in andere landen te bestuderen en in contact te komen met internationale vastgoedprofessionals. Daarnaast wordt de opleiding afgesloten met de Boardroom Challenge, waarin studenten hun opgedane kennis en strategisch inzicht in de praktijk brengen door een realistisch businessvraagstuk op te lossen.

Slegtenhorst ziet de studiereizen als een waardevolle aanvulling: ‘Het geeft je de mogelijkheid om buiten de Nederlandse vastgoedwereld te kijken en te leren van hoe andere markten opereren. Dat inzicht neem je direct mee in je werk.’

Open Avond bij de ASRE

Wil je meer weten over de MRE-opleiding en ontdekken wat deze voor jouw carrière kan betekenen? Op donderdag 20 maart organiseert de ASRE een Open Avond waar je alumni, docenten en opleidingscoördinatoren kunt ontmoeten. Dit is de perfecte gelegenheid om uit eerste hand te horen hoe de MRE-opleiding vastgoedprofessionals helpt hun carrière naar een hoger niveau te tillen. Aanmelden via: asre.nl/evenementen

Locatietrends

Ontsluiting nieuwe woningen wordt miljardenopgave

Geen nieuwe verbindingen, geen woningen. Dit is de harde, maar dure eis die gemeenten met grote uitleglocaties stellen. Een vierluik over de grootste infrastructurele knelpunten van straks. Sander van der Ploeg

De geschiedenis herhaalt zich nooit, maar kan ergens wel rijmen. In 1980 kampte Nederland net als nu met een woningtekort. Dat jaar liep de inauguratie van koningin Beatrix in Amsterdam uit op rellen. Credo van de demonstranten: geen woning, geen kroning. Vijfenveertig jaar later komen de eisen niet vanuit de kraakbeweging, maar vanuit lokale en regionale overheden: geen tramlijn, metro, snelweg et cetera, dan ook geen woning.

Een begrijpelijke eis vanuit de gemeenten en provincies. Meer woningen – en dus meer inwoners – betekent meer drukte op een snelen spoorwegennet dat nu al vastloopt. Daarbij willen vooral de grote steden het autoverkeer binnen hun grenzen zoveel mogelijk terugdringen. Dat lukt alleen als de reiziger een geloofwaardig alternatief heeft in de vorm van goed, betrouwbaar en snel openbaar vervoer.

Dat komt logischerwijs met een prijskaartje. En zoals iedere bestuurder weet: hoe groter het project, hoe groter het risico op forse budgetoverschrijdingen en vertraging. Toch zal dit risico moeten worden genomen, zo blijkt uit de onderstaande casussen. Wat er uiteindelijk van terechtkomt, is afwachten. Politieke wil, tijd, geld en het verdere verloop van de stikstofsaga, om maar wat variabelen te noemen, zullen bepalend zijn. Maar een ding is zeker: niets doen is geen optie.

Casus 1: Merwedelijn

Waar: Utrecht

Wat: lightrailverbinding

Kosten: 850 miljoen euro tot 2,7 miljard euro

Nog even en dan zijn de laatste bouwkranen uit Leidsche Rijn, de afgelopen drie decennia hét uitbreidingsgebied van Utrecht, verdwe-

nen. Grootschalig gebouwd wordt er nu in de Merwedekanaalzone en vanaf 2035 in de polder Rijnenburg, ten zuidwesten van de stad. Beide locaties vormen straks de grootste bouwlocatie van Nederland, waar op termijn 75.000 woningen worden gerealiseerd. Na afronding wonen er 113.000 mensen, net iets meer dan het huidige inwoneraantal van Den Bosch.

Een snelle lightrailverbinding tussen het Centraal Station en Rijnenburg via Merwede is volgens de gemeente Utrecht een ‘absolute randvoorwaarde’ voor de grootschalige bouwplannen. ‘We hebben een aorta nodig om de woningen op aan te sluiten’, zei woonwethouder Eelco Eerenberg (D66) eind vorig jaar. ‘We kunnen Groot Merwede en Rijnenburg alleen maar bouwen als ook het Rijk over de brug komt en structureel investeert in de regio.’ Die rijksbijdrage is hard nodig, want de Mer-

wedelijn is op papier al een van de duurste lightrailverbindingen van Nederland. Volgens de laatste stand van zaken zou de lijn tussen de 850 miljoen euro en 2,7 miljard euro kosten. Voornaamste reden daarvoor is dat het binnenstedelijke tracé ondergronds verloopt, waarmee Utrecht dus feitelijk een metrolijn krijgt. Net ten zuiden van de A12, op de Ring Utrecht, komt de tram weer bovengronds en sluit aan op het bestaande tracé richting Nieuwegein met een aftakking naar Rijnenburg. En als we toch aan het graven zijn, vanaf dat punt zou ook een nieuwe, ondergrondse lijn via de binnenstad moeten worden aangelegd richting de Uithof: de zogenoemde Waterlinielijn. Bovengronds heeft door de dichte bestaande bebouwing en de vele wegen en verkeerspleinen volgens de gemeente geen zin. Intussen zou de bestaande tramlijn van het Centraal Station richting de Uithof idealiter

Meer woningen – en dus meer inwoners – betekent meer drukte op een snel- en spoorwegnet dat nu al vastloopt. Gemeenten en provincies eisen forse steun van het Rijk om te investeren in infrastructuur. Foto: misign/Shutterstock

worden doorgetrokken richting Zeist. De Waterlinielijn is voorlopig verre toekomstmuziek, maar de gemeente Utrecht is wel serieus over de Merwedelijn. Vorig jaar november vroegen Utrecht en Nieuwegein het Rijk om een bijdrage van 500 miljoen euro. Dit zou een ophoging betekenen van de huidige geraamde kosten van 1,2 miljard euro binnen het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Transport en Ruimte (MIRT) voor de regio Utrecht. Of Den Haag de portemonnee trekt, wordt in de loop van dit jaar bekend. De voortekenen zien er niet al te best uit. Het huidige kabinet trekt 2,5 miljard euro uit voor infrastructuur en daar lijkt het gezien de bezuinigingswensen van de coalitie bij te blijven. Daarnaast zijn grove budgetoverschrijdingen bij grote, infrastructurele projecten welhaast onvermijdelijk. Zeker Utrecht heeft op dit gebied een berucht track record. De Uithoflijn,

LOCATIETRENDS

ook bekend als tram 22 tussen Utrecht Centraal en de Uithof, kostte uiteindelijk 486 miljoen euro. Dat is ruim 84 miljoen euro meer dan begroot en ook duurde de aanleg ervan anderhalf jaar langer dan gepland. De 8 kilometer lange lightrailverbinding is daarmee de duurste tramlijn van Nederland.

Casus 2: ontsluiting Eindhoven

Waar: Eindhoven en omstreken

Wat: verbreding wegen en hoogwaardig ov Kosten: ongeveer 1,1 miljard euro

Utrecht wil een metro, Eindhoven ook. Waarom ook niet? Door de sterke groei van de techsector en maakindustrie groeit de stad tot 2040 naar verwachting met zo’n 50.000 zielen naar ongeveer 300.000 inwoners. De stad wil tot die tijd minimaal 40.000 huizen laten bouwen. In de twintig omliggende gemeenten verenigd in de Metropoolregio Eindhoven (MRE) staan nog eens 20.000 woningen in de planning. Tot 2040 verwacht de MRE dat er nog eens 70.000 banen in de tech- en aanverwante sectoren bijkomen.

De regio staat te springen om personeel, maar dat moet zich wel in de stad of regio kunnen vestigen of het weten te bereiken. Tech-kroonjuweel ASML maakte zich daarover zulke grote zorgen dat het dreigde de regio te verlaten. Het vorige kabinet greep daarop in en stak 2,5 miljard in woningbouw en infrastructuur in de Brainportregio Eindhoven.

Zo gaat station Eindhoven Centraal en directe omgeving op de schop om meer ruimte te creëren voor (internationaal) treinverkeer, bussen, fietspaden en woningbouw. Er moeten hoogwaardige snelle busbanen worden aangelegd van Eindhoven naar ASML-vestigingsplaats Veldhoven via de A2 en de ring N2. Sowieso worden die wegen ook verbreed voor het autoverkeer. Ook moet de snelweg A58 richting Tilburg worden verbreed naar twee keer drie banen.

Kosten: een kleine 1,1 miljard euro. Het Rijk draagt hieraan 718 miljoen euro bij, afgetopt met 340 miljoen euro aan regionale gelden. Goed, deze dekking is geregeld. Maar Eindhoven droomt groter. Zo onderzoekt het college de haalbaarheid van een eigen tram- of zelfs metronetwerk. Beide opties lijken te ambitieus voor de relatief kleine stad die Eindhoven met 300.000 inwoners in 2040 nog steeds zal zijn.

Want schaal telt. Een metronetwerk is pas levensvatbaar voor steden met minimaal een miljoen inwoners, trams lonen pas vanaf 500.000 inwoners, zo is de vuistregel onder stedenbouwkundigen en vervoersdeskundigen. Deze standaarden werden toegepast in de voormalige Sovjet-Unie en China en zijn nog steeds van toepassing.

Anderzijds, steden als Rotterdam, Lille, Lyon, Lausanne, Neurenberg, Valencia en Glasgow hebben bij lange na elk geen een miljoen inwoners, maar wel een volwaardig metrostelsel. Kleine steden als Bazel, Ulm, Tours, Dijon of Straatsburg halen de grens van een half miljoen inwoners evenmin, maar er rijden wel degelijk trams rond. Bussen hebben veel ruimte nodig en kunnen per rit veel minder passagiers meenemen dan trams. Voordeel is wel dat nieuw aangelegde busbanen op termijn een tramtracé kunnen worden. Eindhoven opteert voorlopig voor deze optie. De kans dat een ASML-medewerker binnen afzienbare tijd de tram naar het werk kan nemen, lijkt voorlopig nihil. Over de metro nog maar te zwijgen.

Casus 3: Verlenging Noord/Zuidlijn, IJmeerlijn

Waar: Amsterdam, Almere en omstreken

Wat: uitbreiding/aanleg metrolijnen

Kosten: 3,3 miljard euro (Noord/Zuidlijn), minstens 3 miljard euro (IJmeerlijn)

De leden van de zogenoemde Bende van Vijf leggen behoorlijk wat gewicht in de schaal. De gemeente Amsterdam, Schiphol, de NS, Prorail en KLM willen allemaal de Amsterdamse Noord/Zuid-lijn verlengen naar Schiphol. Geen gekke gedachte. Rond de luchthaven rijdt het trein- en wegverkeer al in tunnels. Het veelgeplaagde treintraject van Amsterdam Centraal naar Schiphol zou door een metro behoorlijk worden ontlast. De stoptreinen zouden dan uit de dienstregeling kunnen verdwijnen voor meer internationale treinen. Deze kunnen op hun beurt een geloofwaardig alternatief zijn voor korteafstandsvluchten.

Ook voor het Amsterdamse vestigingsklimaat is de lijn noodzakelijk. Vorig voorjaar riepen naast de Bende van Vijf onder meer werkgeversverenigingen VNO-NCW en MKB Nederland, het Rijksmuseum, het Amsterdamse WTC, Amsterdam UMC, de Vrije Universiteit en de Amsterdamse hoteliers het Rijk op door te pakken met de verlengde Noord/Zuidlijn.

Het vorige kabinet trok er in 2022 4,1 miljard euro voor uit, maar gebruikte het geld twee jaar later grotendeels om begrotingsgaten te dichten.

Sindsdien liggen de voorbereidingen voor de het project stil. Krachtige lobby of niet, minister van Infrastructuur Barry Madlener (PVV) wil pas eind 2026 een besluit nemen over de wenselijkheid van een zuidwaarts doorgetrokken metrolijn.

Volgens de gemeente Amsterdam staat juist die niet ter discussie. Verlenging van de metrolijn zou ook onontbeerlijk zijn voor de ontsluiting van de nieuwe Amsterdamse woonwijken Schinkelshoek en Riekerpolder en de uitbreidingsgebieden in de gemeente Haarlemmermeer. Problematisch is wel dat het huidige eindpunt van de lijn, station Amsterdam Zuid, wordt verbouwd en nabijgelegen A10 moet worden ondertunneld. De zogenoemde Zuidasdok is ook een project dat kampt met grote tijd- en budgetoverschrijdingen. Oplevering staat nu vooralsnog gepland voor medio 2036. Pas dan zou, los van de financiering, kunnen worden gedacht aan het doortrekken van de Noord/Zuidlijn. Daarnaast hikt Amsterdam aan tegen de start bouw van Almere Pampus. Vanaf 2030 worden even ten noordwesten van Almere Stad 75.000 woningen gebouwd. Deze zijn cruciaal om de grote druk op de Amsterdamse woningmarkt enigszins te verlichten. Daarvoor moet het te bouwen Almeerse stadsdeel wel rechtstreeks met Amsterdam zijn verbonden. Vijf jaar geleden stelden D66 en CDA daartoe een rechtstreekse metrolijn voor die Amsterdam IJburg in krap zeven minuten verbindt met Almere Pampus. De metro zou dan in een tunnel onder het tussengelegen IJmeer moeten rijden, of over een brug. Alleen al de IJmeerverbinding zou volgens schattingen van destijds zo’n 3 miljard euro kosten. Inmiddels is een kostenplaatje van pakweg 5 miljard of 6 miljard euro realistischer. Niet dat het uitmaakt. Het vorige kabinet heeft de IJmeerlijn al uit de plannen geschrapt. Minister Madlener wil wel kijken naar een ‘alternatieve verkenning en bekostiging’ van de IJmeerverbinding tussen Amsterdam en Almere. Concreter dan dit wordt het voorlopig niet.

Casus 4: ViA15

Waar: Arnhem/Nijmegen

Wat: uitbreiding en verbreding A12 en A15 Kosten: oplopend van 1,4 miljard euro

Nog voor de zomer moet het gaan gebeuren. Dan moet er een planning liggen over project ViA15 – de uitbreiding en verbreding van de snelwegen A12 en A15 rond Arnhem en Nijmegen. Na afronding ervan dreigt wel een stukje Nederlands cultuurgoed verloren te gaan. De vaste vermelding van knooppunt Valburg op de A15/A50 bij Nijmegen en het A12-traject Arnhem-Duitse grens behoren zonder twijfel tot de canon van filevermeldingen.

Daarbij lopen beide snelwegen wel parallel langs de twee belangrijkste Gelderse steden, maar ze sluiten nergens op elkaar aan. Dat was niet de bedoeling. Al in 1958 zou de A15 vanaf Bemmel worden doorgetrokken naar de A12 bij Duiven. Het project werd eerst op de lange baan geschoven en in 1996 ging er helemaal een streep doorheen. De kosten zouden niet opwegen tegen de voordelen, het geld kon beter worden gestoken in hoogwaardig openbaar vervoer en zo hoefde ook niet meer asfalt te komen in een stukje kwetsbare natuur tussen Arnhem en Nijmegen.

Maar ja, ook de regio Ede-Arnhem-Nijmegen vertoont ernstige groeistuipen. In een woondeal met voormalig woonminster Hugo de Jonge tekenden de Gelderse steden voor de bouw van 100.000 woningen tot 2040. Die woningen zijn hard nodig. In dit deel van Gelderland wonen ruim 800.000 mensen en dat aantal groeit sterk. Nijmegen kent samen met Amsterdam en Utrecht de grootste lokale woningnood in Nederland. De verbetering van het snelwegennet rond de steden is een must voor de bereikbaarheid van en woningbouw in de regio. Toch ligt het project ViA15 al jaren stil. Ruim zeven jaar waren rechters maar al te druk met Nimby- en stikstofzaken rond de plannen, tot de Raad van State begin oktober vorig jaar eindelijk groen licht gaf voor ViA15.

Dit betekent niet dat de bouw meteen kan beginnen. ‘Zeven jaar vertraging is ook zeven jaar aan inflatie’, zei minister Madlener afgelopen najaar. Het wegenbouwproject zal dus flink duurder uitvallen dan begroot. Volgens het vakblad voor de bouwsector Cobouw , een zusteruitgave van Vastgoedmarkt, staat de teller inmiddels op 1,4 miljard euro en dat bedrag zal naar verwachting nog verder oplopen.

Naast inflatiekosten vinden ook nieuwe prijsonderhandelingen met de aannemer plaats en de materiaalkosten zijn flink gestegen. Over de nieuwe financiering wordt verder onderhandeld met de provincie Gelderland en de Groene Metropoolregio (GMR), het samenwerkingsverband van Arnhem, Nijmegen en omliggende gemeenten.

Dezelfde GMR is allesbehalve tevreden met de realisatie van ViA15 alleen. Meer asfalt is niet genoeg. Het samenwerkingsverband wil ook meer fietsbanen, busbanen en meer stations in de regio om het al dan niet uitgebreide snelwegennet te ontlasten. Geschatte kosten: 700 miljoen euro.

Als het Rijk niet afdoende bijdraagt in de kosten, dan stopt de GMR met woningbouw, zo dreigde voorzitter en burgemeester Hubert Bruls van Nijmegen vorig jaar nog. De GMR verzekerde zich in 2022 nog van 450 miljoen euro uit de pot van 7,5 miljard euro aan rijksgelden voor infrastructuur.

LOCATIETRENDS

‘Leuk die woningbouw, maar zonder werklocaties wacht Oost-

Nederland economische stilstand’

De groene provincies Gelderland en Overijssel maken zich op voor de komst van ruim 200.000 nieuwe woningen. Plannen waar die honderdduizenden nieuwe inwoners moeten werken zonder dat de snelwegen dichtslibben en het ov vastloopt, ontbreken evenwel. ‘We kunnen de groei van onze eigen bedrijven niet eens faciliteren.’ Martijn van Leeuwen

‘We moeten niet op een kluitje in de Randstad wonen’, beargumenteerde voormalig woonminister Hugo de Jong zijn besluit om na 2030 zo’n één miljoen woningen buiten de Randstad te bouwen. Sindsdien zoeken niet-Randstedelijke bestuurders naarstig naar geschikte woninglocaties. Zo ook in Oost-Nederland, dat de bosrijke en heuvelachtige Veluwe van Gelderland en het weidse coulisselandschap en het stroomgebied van de IJssel en Vecht van Overijssel omvat. Regio Zwolle ziet kans 50.000 woningen te realiseren tot 2040, metropoolregio Arnhem-Nijmegen wil er 50.000 tot 60.000 voor zijn rekening nemen. De Stedendriehoek tussen Apeldoorn, Deventer en Zutphen heeft tot 2035 plannen voor 30.000 tot 40.000 woningen. Foodvalley, dat loopt van Barneveld tot Wageningen, ambieert 25.000 extra huizen. Twente en de Achterhoek mikken tot 2035 respectievelijk op 22.000 en 15.000 nieuwe woningen. Provincie en gemeenten richten zich primair op binnenstedelijke woningbouw en dorpsinbreiding. Een stad als Deventer heeft zelfs een hoogbouwvisie geformuleerd nu er woontorens tot 70 meter hoog zijn gepland. Maar zonder inzet van landbouwgronden zijn de gewenste aantallen onhaalbaar, erkennen de bestuurders.

‘De woonkwaliteit van de oostelijke gordel is onomstreden’, stelt Paul Bleumink, medeoprichter en managing partner van Buck Consultants International. ‘Ik zie al flink wat Randstedelingen huizen kopen in Apeldoorn en andere gebieden van OostNederland. Grote winst is dat de voorzieningen daardoor overeind blijven. Meer inwoners in Oost-Nederland betekent meer detailhandel, diensten en andere economische dynamiek. Maar straffeloos tienduizenden woningen erbij kan niet. De prijs is dat er groen verdwijnt en de filedruk toeneemt door meer woon-werkverkeer en vrachtverkeer.’

Over de economische implicaties van de woningbouwambities wordt volgens Bleumink niettemin onvoldoende nagedacht. ‘Al deze gebieden willen een schaalsprong. Gedeputeerden en wethouders vertellen enthousiast over toekomstige woongebieden, maar over hoe die enorme uitbreiding de economie beinvloedt hoor je ze niet of nauwelijks. Veel woningbouwlocaties staan al ingetekend, maar de benodigde economische functies en met name de nieuwe bedrijventerreinen ontbreken op de plankaarten. Een structuurvisie waarin alle functies integraal zijn verweven is bovendien meestal een vorm van wensdenken. Het doet pas pijn als je echt gaat ontwikkelen.’

Bestuurders trekken weliswaar ‘hun been bij’ de laatste tijd, maar niet per se op een uitgedachte wijze. ‘Ze willen geen blokkendozen meer langs snelwegcorridors, geen externe logistiek, geen slachterijen of vervuilende industrie. Maar al die nieuwe inwoners moeten ook consumeren, winkelen en recreëren. Met alleen spannende woonwerkmilieus en hippe kantoren in het centrum voor hightech- en creatieve bedrijven kom je er niet. Bestaande bedrijventerreinen beter benutten, ze renoveren, verduurzamen en verdichten is goed, maar niet afdoende. Ook al omdat dit in de praktijk niet of zeer moeizaam op gang komt.’

Wat politici niet uitspreken, stelt Bleumink, is dat er dringend nieuwe werklocaties nodig zijn. ‘Tien jaar geleden was in Oost-Nederland nog een overschot aan terreinen. Overheden moesten leuren met hun grondposities. Tot voor kort waren er ook voldoende locaties te ontwikkelen; langs snelwegen, kenniscampussen en rond stations. Maar die planvoorraad is vrijwel uitgeput. Voor de eigen bedrijven is al geen ruimte meer. Oost-Nederland kent veel gerenommeerde regionale bedrijven – van maakindustrie, transport- en bouwbedrijven tot voedselproducenten – die door het ontbreken van uitbreidingsruimte de komende jaren in de problemen komen. Dat speelt met name in Regio Zwolle, de Stedendriehoek en metropoolregio Arnhem-Nijmegen.’

NVM Business-data van eind 2024 bevestigen dat beeld. De gemiddelde leegstand van bedrijfsruimte in het oosten ligt tussen de 4 en 4,5 procent, onder een ‘gezonde’ frictieleegstand van 5 procent. Moderne bedrijfsruimte onder de 1.000 m² is nauwelijks te vinden, aldus de branchevereniging. De situatie op de kantorenmarkt is minder nijpend. De kantorenleegstand in de grootste steden is de afgelopen tien jaar gehalveerd naar 8 (Gelderland) tot 10 procent (Overijssel). In steden als Deventer, Hengelo en Almelo zelfs van respectievelijk 27, 28 en 29 procent naar 8 tot 9 procent, dankzij woningonttrekking, het ontbreken van nieuwbouw en terugkerende bedrijven. Amper nieuwe kavels Roy Alofs, mede-eigenaar en managing partner van vastgoedadviseur Rebo Groep uit Deventer, ziet de acute situatie op de bedrijfsruimtemarkt met lede ogen aan. ‘Het knelt overal in Oost-Nederland. Nieuwe kavels zijn er amper, uitbreiden van bestaande vestigingen is heel lastig en bedrijven moeten wijken voor woningbouw. Soms duurt het jaren voordat we een bedrijf aan een nieuwe of grotere locatie kunnen helpen. Zelfs als alles er is –grond, geld en groen licht van de gemeente – lukt het niet altijd. Zo had een technische groothandel, een hele grote werkgever in de Achterhoek, een akkoord over nieuwbouw

In Twente vestigt makelaar Niels Euverman zijn hoop op de tweede fase van XL Businesspark Twente aan de A35 in Almelo. ‘XL Park 1, ingericht als logistieke en industriële bedrijvencampus, zit vol.’ Foto: Hans Engbers/Shutterstock

op A18 Bedrijvenpark in Doetinchem. Een stroomaansluiting is echter pas in 2029 beschikbaar. Het familiebedrijf heeft de bijna 15 hectare grond nu weliswaar afgenomen, maar er is jaren vertraging.’

Alofs begrijpt dat bedrijventerreinen plaats moeten maken voor woningen, maar de daar gevestigde bedrijven zijn daarvan vaak de dupe. ‘Zo heeft de gemeente in Spoorzone Arnhem-Oost op een deel van de bedrijventerreinen voorkeursrecht gevestigd. Ook al is er een visie voor een gemixt woon-werkmilieu met zevenduizend woningen en vijfduizend banen, de bestaande bedrijven moeten daar uiteindelijk weg. Vervangende bedrijfsruimten of bedrijfskavels zijn er lang niet altijd.’ ‘We zien het ook in Deventer, waar geen bedrijfskavel meer is te krijgen. Het stadsbestuur heeft nu voorkeursrecht op het Haveneiland gevestigd, waar onder meer bouwgroothandel Pontmeyer is gevestigd nabij het al te herontwikkelen Roto Smeets-terrein. Bedrijven moeten hun grond en vastgoed eerst aan de gemeente aanbieden, zodat er woningen kunnen worden gebouwd. Ik ben groot voorstander van meer woningbouw, maar mkb’ers en de maakindustrie –die relatief veel ruimte nodig hebben – worden weggedrukt. Ik ken zelfs een bedrijf dat is gestopt, omdat ze zonder nieuwbouw of uitbreiding de concurrentieslag verloren.’

Doorstroming bedrijven stokt

Vanuit het Twentse Hengelo ziet vastgoedadviseur Niels Euverman hetzelfde gebeuren. Hij is behalve NVM Business-bestuurslid oprichter en directeur van vijf woningkantoren en een bedrijfsmakelaardij die heel Oost-Nederland bestrijken. Dat verouderde bedrijventerreinen veranderen in woongebieden, zag hij tot voor kort als iets positiefs. ‘In Twente zijn veel bedrijfsverplaatsingen geweest van gedateerde kantoren en bedrijfspanden naar nieuwbouwlocaties. Op deze verouderde bedrijventerreinen konden gemeenten de vraag naar grondgebonden woningen invullen. We kunnen onze binnensteden niet eindeloos verdichten met appartementengebouwen. Maar nu stokt de

Maarten Donkers

Adjunct-professor

Real Estate bij Tias

School for Business and Society en hoofd Kennis & Sturing bij Rabobank Real Estate

Finance

Reacties: maarten. donkers@rabobank.nl

LOCATIETRENDS

‘Straffeloos tienduizenden woningen erbij kan niet. De prijs is dat er groen verdwijnt en de filedruk toenee t’

doorstroming van bedrijven. Bedrijven in Twente hebben behoefte aan grote kavels. In steden als Almelo en Hengelo zijn nagenoeg alle nieuwbouwlocaties uitverkocht. Om aan de bedrijfsvraag te voldoen, hebben we in Twente de komende vijftien jaar 120 tot 200 hectare grondposities nodig.’ Alle drie benadrukken bovendien de noodzaak van een betere bereikbaarheid. ‘In Oost-Nederland hebben vrijwel alle huishoudens een of twee auto’s, omdat het openbaar vervoer ontoereikend is. Ik zie echter geen mobiliteitsplannen om de komst van honderdduizenden nieuwe bewoners in Oost-Nederland in goede banen te leiden’, constateert Alofs.

Euverman en Bleumink hopen dat knooppunt Hoevelaken na het schrappen van het masterplan uit 2019 wordt aangepakt en de A1 tussen Amersfoort en Apeldoorn versneld wordt verbreed. ‘Ook de frequentie en snelheid van treinverbindingen in alle windrichtingen moeten fors omhoog. We hebben de aandacht van het Rijk, maar de miljarden die Eindhoven wel krijgt ontbreken hier nog’, aldus Euverman. Hoewel er nog geen uitgewerkte plannen op tafel liggen, lijkt de Stedendriehoek het verst gevorderd met zijn economische antwoord op de schaalsprong. De steden en dorpen zijn in gesprek met het bedrijfsleven om de vastgoedvraag in kaart te brengen. Dat moet dit jaar resulteren in een bedrijvenprognose 2030-2040 met daarin de kwalitatieve en kwantitatieve ruimtevraag. Daarna willen de bestuurders afspraken over de uitbreiding van bedrijventerreinen in 2030, met een doorkijk naar 2040. De steden willen ook hun infrastructuur op orde brengen. Zo pleit de Stedendriehoek voor

Deventer heeft woontorens tot 70 meter hoog gepland. Foto:

een derde IJsselbrug in Zutphen. ‘We kunnen niet alleen woonwijken neerzetten en verder niets. Voor het verbeteren van openbaar vervoer en infrastructuur zijn we afhankelijk van het Rijk’, zei burgemeester van Deventer Ron König eind 2024 tegenover De Gelderlander. BCI-managing partner Bleumink meent eveneens dat het Rijk ‘niet aan de zijlijn’ kan blijven staan. ‘De tijd van praten is voorbij, nu moet er naar gehandeld worden. Begin met de bouw van enkele nieuwe bovenregionale bedrijventerreinen. Daarvoor is al snel 200 hectare nodig. Locaties langs een doorgaande verbinding die gemakkelijk zijn aan te sluiten op bestaande infrastructuur, liggen het meest voor de hand. Dan kom je uit op land met een agrarische bestemming langs de A1, A50 en A12. Daarvoor moeten bestuurders hun verantwoordelijkheid nemen en heldere keuzes maken. Als ze gezamenlijk de meest

geschikte locaties bepalen, een paar boeren uitkopen en al hun bestuurskracht inzetten, kan er veel. Provincie en gemeenten moeten die dan wel in regionaal verband gezamenlijk ontwikkelen. Voor alleen een marktpartij zijn de risico’s en ontwikkelkosten te hoog en is de looptijd te lang.’ In Twente vestigt makelaar Euverman zijn hoop op de tweede fase van XL Businesspark Twente aan de A35 in Almelo. ‘XL Park 1, ingericht als logistieke en industriële bedrijvencampus, zit helemaal vol. In februari heeft de gemeenteraad ingestemd met XL Park 2 van 132 hectare, bestemd voor bedrijven uit de tech-, productie- en logistieke sector die kavels groter dan 3 hectare nodig hebben. De juridische procedure zal vanwege de stikstofcrisis helaas jaren kosten. Maar zonder dergelijke nieuwbouw wacht de Twente economische stilstand.’

Een miljoen woningen voor 2030? Wiedewiedewiet!

In mijn jeugd had ik een bloedhekel aan Pippi Langkous. Zij was vrijgevochten, een tikkeltje recalcitrant en altijd op zoek naar avontuur. Van zo’n leven kon ik alleen maar dromen. Pippi Langkous (een creatie van de Zweedse schrijfster Astrid Lindgren) kennen de meesten waarschijnlijk van de legendarische uitspraak: ‘Ik heb het nooit gedaan, dus ik denk dat ik het wel kan.’

Elke keer als ik deze uitspraak hoor, krijg ik jeuk. Innovatiegoeroes die er op podia mee koketteren om te bewijzen over welke bijzondere gave zij wel niet beschikken. Zelfbenoemde ondernemers die er hun geboren talent mee onderstrepen. Of hulpeloze ouders die hun kroost moed in proberen te praten: ‘Je kunt het, als je het maar probeert.’

In het verlengde daarvan vraag ik me af hoe het gaat bij een kabinetsformatie. Wat wordt er in zo’n gesprek tussen de formateur en een kandidaat-minister besproken? Dat de formateur vraagt: ‘Denk je dat je het kunt?’En dat er dan een resoluut antwoord komt: ‘100 procent. Ik heb het nog nooit gedaan, dus ik denk dat ik het wel kan.’

Bij Pippi denk ik alleen niet als eerste aan die legendarische uitspraak, maar aan de tekst van haar liedje: ‘Tweemaal drie is vier, wiedewiedewiet en twee is negen.’ Pippi is bepaald geen rekenwonder. Dat wil zeggen, ze verzint haar eigen wereld; haar eigen werkelijkheid. Daar kom je in een kinderverhaal nog wel mee weg. Hoe anders is dat op het ministerie van Volkshuisvesting. Gaat daar het deuntje rond: “5 maal 71.000 wiedewiedewiet plus 5 maal 60.000 is één miljoen”. Wat ik duidelijk probeer te maken: als je honderdduizend woningen per jaar belooft, en één miljoen in 2030: wanneer ga je dan zelf je storyline veranderen, voordat het volkomen ongeloofwaardig wordt? Er zijn twee opties: de nieuwbouwproductie opschroeven naar 130.000 in de komende vijf jaar, of dat jaar 2030 loslaten?

Waar komt die één miljoen eigenlijk vandaan? Het is een wat lastig te achterhalen cijfer, maar in elk geval niet van CDA’er Hugo de Jonge, die dit getal als vorige woonminister in onze hoofden heeft gepompt. Die heeft het namelijk overgenomen van zijn voorgangster Kajsa Ollongren (D66). Het getal van één miljoen zong echter al in 2016 rond, mede naar aanleiding van onderzoek door ABF Research. Dit bureau is bekend van de bevolkingsprognoses die zij al jarenlang maken. Juist op het moment dat Nederland werd voorgehouden dat we uitgebouwd waren, constateerde ABF Research dat er tot 2030 een miljoen woningen nodig waren. Vanaf dat moment dus omgerekend zo’n 75.000 per jaar. Dat aantal lijkt ook wel gehaald te worden, in elk geval liggen we op koers. Dus zo gek was die één miljoen toen niet.

Maar intussen blijft dat miljoen elke keer maar weer terugkomen. Voor minder tel je niet mee. De huidige minister van Wonen Mona Keizer (BBB) zet in op versnelling om het doel alsnog te halen, eerder pluste Hugo de Jonge de ambities al op met één miljoen woningen buiten de Randstad tot 2040 en begin februari presenteerde oppositiepartij SP een plan voor één miljoen betaalbare huurwoningen.

Die miljoen woningen gaan er dus wel komen. Linksom of rechtsom. Wanneer is de vraag, maar iemand met een beetje ambitie gaat niet voor minder. De een belooft ze snel, de ander denkt dat ze zonder marktpartijen voor maximaal 800 euro huur gebouwd kunnen worden. Eén ding hebben ze gemeen: ze hebben het nooit gedaan, en denken dat ze het net als Pippi wel kunnen.

Maar behalve dat Pippi niet kan rekenen en haar eigen werkelijkheid verzint, is er nog één ding dat maar weinigen weten. Pippi heeft die legendarische uitspraak nooit gedaan. Het is allemaal storytelling.

Marco Baas/Shutterstock

LOCATIETRENDS

‘Regio’ lonkt naar woningbeleggers: ‘Twee derde van de aankopen buiten de G4’

Ondanks de schaarse ruimte en hoge kosten richten institutionele woningbeleggers zich voornamelijk op de andstad. Al wordt de definitie daarvan in de beleggingsstrategie steeds verder opgerekt. Amersfoort oort er al bij, Den Bosch binnenkort ook.’ Sander van der Ploeg

De Amerikaanse reisgids Lonely Planet waarschuwt toeristen met reisplannen naar ons land: spreek over The Netherlands en zeg zeker niet Holland. Die term is geografisch te beperkt, slaat alleen terug op het westen van het land en kan zelfs beledigend zijn voor Nederlanders uit andere landsdelen. Klopt helemaal, maar feit is ook dat grote delen van Noord- en Zuid-Holland, aangevuld door Utrecht, het economische en demografische hart van Nederland vormen: de Randstad.

Natuurlijk investeren woningbeleggers graag in regio’s waar de banen, het geld en de mensen zijn. Maar juist daarom is het er ook druk en duur, vooral in de vier grote steden (G4).

Bovendien is demografische en economische groei niet alleen voorbehouden aan de Randstedelijke agglomeratie. Ook de regio Arnhem-Nijmegen en – misschien wel vooral – Eindhoven scoren hoog op die vlakken.

Dat is niet nieuw, maar die tendens is wel in een stroomversnelling gekomen. Zo’n vijftien jaar geleden muntte toenmalig BPD-directeur en hoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw het ‘rompertje’ – zijn benaming voor een aaneengesloten gebied met sterke eco-

nomische vooruitzichten. Dat gebied komt grofweg neer op de vierhoek Alkmaar, Zwolle, Eindhoven en Rotterdam, aangevuld met de exclaves Maastricht en Groningen. Dat is nog steeds zo. Maar de kleinere steden binnen het rompertje lopen qua aantrekkingskracht wel steeds verder in op de grote. Zo verschoof Amvest het beleggingsaccent ruim een jaar geleden meer richting de ‘Bandstad’, een variant op De Zeeuws rompertje. ‘Denk dan vooral aan de grotere Brabantse en Gelderse steden’, zegt Bart Louw, strategie- en researchmanager bij de ontwikkelende belegger. ‘We zijn met name geïnteresseerd in Eindhoven. Die stad groeit hard door de aanwezigheid van tech- en maakbedrijven zoals ASML en VDL.’ Een andere, vrije nieuwe beleggerslieveling is Ede. Het sterk verstedelijkte Gelderse dorp is door zijn strategische positie tussen Utrecht en Arnhem de status van Geheimtipp onder Randstedelijke woningzoekers allang ontgroeid. Een vernieuwd intercitystation, dat Ede deelt met buurgemeente en universiteitsstad Wageningen, de ligging aan de A12 en een gunstig lokaal investeringsklimaat doen de rest.

Dat zien ook Kes Brattinga en Onno Hoff, respectievelijk research manager wonen en fondsmanager bij Achmea Real Estate. ‘Ede is nou typisch zo’n gemeente die voor investeerders zoals wij interessant is’, zegt Brattinga. ‘Ook Breda is zo’n voorbeeld. Het is niet zo dat wij hierdoor nu onze hele strategie omgooien, de Randstad behoudt prioriteit. Maar van een accentverschuiving richting gemeenten daarbuiten is wel degelijk sprake.’

Zo’n voorzichtige beweging kan ook financieel zijn geïnspireerd. Zeker voor een ontwikkelende belegger is een gemeente als Ede een relatief goedkope optie. De woningvraag is er, bouwgrond is ruimer voorhanden tegen lagere prijzen in vergelijking met de grote steden.

Toch leidt dit gegeven alleen zeker niet tot een uittocht van beleggers uit de zogenoemde noordvleugel van de Randstad bestaande uit Amsterdam en Utrecht. Deze twee steden vormen samen bijkans de heilige graal voor zowel woningzoekers als beleggers.

Naast hun economische en demografische aantrekkingskracht hebben beide steden ook een praktisch voordeel: ze beschikken over een grote, professionele gemeentelijke uitvoeringsorganisatie.

‘Je probeert als belegger altijd de snelheid in te schatten waarmee het hele vergunningenproces voor een woningbouwproject wordt doorlopen. Je wilt het geïnvesteerde kapitaal immers zo snel mogelijk laten werken’, zegt Jaap van der Bijl, ceo van Altera Vastgoed. ‘Dan zijn de grote steden behoorlijk in het voordeel. Zij hakken vaker met dit bijltje en wij ook. Wij kennen de ambtenaren, we weten het juiste loket snel te vinden.’ Van der Bijl bedoelt maar: consistentie, voldoende bemensing en voorspelbaarheid van de ambtelijke organisatie is belangrijk. ‘Bij kleinere gemeenten is die executiekracht gewoon minder’, zegt hij. ‘Vaak kunnen dergelijke gemeenten maar één groot project tegelijk aan.’

Maar goed, echt kleine gemeenten staan sowieso nauwelijks op de radar van de grotere, institutionele beleggers. Zo richt ook Vesteda zich nadrukkelijk op de (groot-)stedelijke regio’s waar de werkgelegenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid het beste zijn. ‘Ik vrees dat alle grote institutionele beleggers in dezelfde contreien werkzaam zijn’, zegt Erwin Evers, portfolio investment manager. ‘Of je nu praat over het rompertje,

Onder meer door de goede verbindingen en het sterk vernieuwde intercitystation komt Ede steeds meer in de gunst van woningbeleggers.

Foto: Milos Ruzicka/Shutterstock

LOCATIETRENDS

Coronales

Wij hebben een project in Spijkenisse. Daar kregen wij wel wat vragen over. Maar Rotterdam ligt vlakbij. Je hoeft echt niet de Maas over te zwemmen om er te komen’ de Randstad, Bandstad of Randstad-plus, we bedoelen allemaal in grote lijnen hetzelfde. Daar is nu eenmaal de beste waardeontwikkeling en de grootste woningvraag te vinden.’

Wel ziet Evers soms een waardesprongetje in een meer perifere regio, maar dan is het afwachten of dat standhoudt. Dagkoersen zijn volgens hem sowieso niet aan woningbeleggers met een lange horizon besteed. ‘Dat is ook de les uit de covidperiode’, zegt Evers. ‘We zouden toen allemaal buiten de grote steden gaan wonen. Stedelijk wonen, naar kantoor gaan, dat was het allemaal niet meer. Daar kregen we destijds best veel vragen over, onder meer van onze aandeelhouders, maar wij wilden de ontwikkelingen eerst afwachten. Dat bleek de juiste zet, want die hele suburbanisatietrend uit de coronatijd is nu helemaal verdwenen.’

Ondanks de overeenkomstige werkgebieden kunnen de portefeuilles van beleggers wel regionaal verschillen. ‘Vesteda heeft dit jaar best wat opleveringen in Rotterdam’, zegt Evers. ‘Aangezien wij daar nu goed vertegenwoordigd zijn, ligt het voor de hand dat onze focus nu even elders ligt. In Arnhem en Nijmegen bijvoorbeeld is onze portefeuille nog minder sterk.’

Voor Amvest ligt de situatie net even anders. De grote mensenstromen gaan nog steeds richting de grote steden en dat blijft zo, zegt research manager Louw. ‘Ja, ook Gelderse steden groeien, maar dat is vooral een regionaal fenomeen, een urbanisatietrend binnen Gelderland zelf. Ik zie geen bewijs dat mensen vanuit de grote steden in groten getale naar Arnhem of Nijmegen verhuizen.’ Misschien niet, maar toch zag Achmea Real Estate de afgelopen vijf, zes jaar een behoorlijk gunstige waardeontwikkeling van woningen buiten de grote steden. Dat is voor beleggers ook de belangrijkste reden om nadrukkelijk elders te acquireren. Hoff zou de komende jaren voor het woningfonds het liefst zo’n twee derde van zijn acquisities buiten de G4 doen. Dat kan ook vanwege het waterbedeffect dat al geruime tijd op de woningmarkt optreedt. De woningdruk is met name in Amsterdam en Utrecht dermate hoog, dat woningzoekers uit-

Column

wijken. ‘We weten uit onderzoek dat mensen bereid zijn langer te reizen naar hun werk in een van de grote steden’, zegt fondsmanager Hoff van Achmea Real Estate. ‘Dat maakt hun zoekgebied dan ook een stuk groter. Zeker als je een kantoorbaan hebt en een aantal dagen per week online kunt thuiswerken.’ Dat betekent niet dat de woningzoekenden uitwijken naar meer perifere regio’s zoals de Achterhoek of Limburg. In plaats daarvan wordt de definitie van de Randstad zowel onder woningbeleggers als woningzoekenden gewoon verbreed. Was de Randstad voorheen een verzamelnaam van de vier grote steden plus agglomeratie, nu reiken de rimpelingen van het spreekwoordelijke waterbed verder. ‘Ik weet nog dat we een jaar of twintig geleden onderling discussieerden of Amersfoort tot de Randstad behoort’, zegt Louw. ‘Nou, die discussie is inmiddels echt wel beslecht. Ik hoor nu om mij heen dat Den Bosch er inmiddels ook bij hoort, maar daar heb ik mijn twijfels bij.’

Hoff, die toevallig zelf in de Bossche regio woont, kan erover meepraten. Den Bosch is zeker een kansrijke en aantrekkelijke stad, maar is misschien niet de eerste keuze voor iemand die in Amsterdam werkt, zoals hijzelf. ‘Heen gaat nog wel, maar terug over de A2 is gegarandeerd filerijden’, aldus Hoff. ‘We horen ook steeds vaker dat mensen al dan niet gedwongen terugkeren naar kantoor. Daardoor zoeken mensen weer vaker een woning in de grote steden. Of in ieder geval in plaatsen langs belangrijke verkeersassen.’

Goede verbindingen met de grote steden zijn voor iedere belegger dan ook een belangrijke variabele bij de investeringsbeslissing. En nieuwe wegen en spoorlijnen zouden daarbij ook gebieden kunnen ontsluiten die woning-

beleggers nu nog grotendeels links laten liggen. Voorbeelden daarvan uit het buitenland zijn er genoeg. Zo bleek enkele jaren terug Bordeaux een aantrekkelijk alternatief voor krap behuisde Parijzenaren na opening van een hogesnelheidslijn (hsl) die beide Franse steden in iets meer dan twee uur verbindt. Ook won het Oost-Duitse Erfurt aanzienlijk aan populariteit door aansluiting op de hsl tussen Berlijn en München. Dichter bij huis kreeg Breda een opwaardering na opening van de hsl tussen Amsterdam en Antwerpen. el lijn

Kortom: infrastructuur doet ertoe. Vandaar ook het jarenlange pleidooi van de noordelijke provincies voor de Lelylijn – een nieuwe spoorlijn tussen Lelystad en Groningen met tussenstops in Drachten en Heerenveen. Komt die lijn er, dan stijgen beide Friese steden behoorlijk in achting bij woningbeleggers. De voorgestelde Nedersaksenlijn tussen Groningen en Enschede zou mogelijk hetzelfde effect bewerkstelligen in Oost-Nederland. ‘Dergelijke nieuwe verbindingen zouden ons werkgebied inderdaad aanzienlijk kunnen uitbreiden’, zegt Van der Bijl van Altera. ‘Maar dan heb ik wel extra informatie nodig. Hoe lang is de reistijd naar de Randstad? Hoe vaak rijdt die trein? Hoe sterk is de lokale economie? Zijn bedrijven bereid zich langs die nieuwe lijn te vestigen? En zijn hoger opgeleiden met een laptopbaan bereid naar het noorden of oosten te verhuizen? Zij kunnen immers een paar dagen thuiswerken, een metselaar of een politieagent niet.’

Ook Evers van Vesteda volgt de infrastructurele discussies op de voet. Maar de grote onzekerheid rond de komst van onder meer de Lelylijn maakt investeringen buiten het traditionele werkgebied te onzeker. ‘Flevoland en Friesland worden met de Lelylijn voor ons een stuk aantrekkelijker. Maar alleen als we zeker weten dat die lijn er komt.’

Evers wijst op Lelystad Airport als afschrikwekkend voorbeeld. ‘Wij dachten: wij gaan daar wat extra investeren, maar de luchthaven is nog steeds niet operationeel. De politieke besluitvorming rond dergelijke grote en dure infraprojecten is zo grillig, daar kun je

geen beleid op voeren.’

En dat is jammer, vindt Van der Bijl. De Altera-ceo hoopt juist dat woningzoekenden meer uitzwermen over het land. ‘De meesten willen toch naar de grote steden, zo blijkt uit onze eigen woonwensenonderzoeken’, zegt hij. ‘Eigenlijk is dat onverstandig. Iedereen wil praktisch hetzelfde, waardoor de prijs navenant is. Wij investeren voornamelijk in de grote steden en dus doen we hier zelf aan mee. Meer aanbod creëert meer vraag, waardoor de steden alleen maar duurder worden. Zowel voor woningzoekenden als voor ons.’

De oplossing voor dit dilemma zoeken de meeste beleggers in buurgemeenten of aan de randen van de grote steden, daar waar nog relatief veel ruimte is en de kosten nog zijn te overzien. Woningzoekenden zullen zich dan wel over eventuele vooroordelen moeten heen zetten. ‘Wij hebben momenteel een project lopen in Spijkenisse’, zegt Van der Bijl. ‘Daar kregen wij wel wat vragen over. Anderzijds, Rotterdam ligt vlakbij. Je hoeft echt niet zelf de Maas over te zwemmen om er te komen.’

Bij de andere beleggers is hetzelfde geluid te horen. Met name Rotterdam-Zuid, de wederopbouwwijken in het zuidwesten van Den Haag, Utrecht Overvecht en Amsterdam Nieuw-West en Amsterdam-Zuidoost worden genoemd als stadsdelen met groeipotentie voor betaalbare huurwoningen. ‘Als je investeert voor de lange termijn zoals wij, dan heb je niets aan vooroordelen uit het verleden’, zegt Van der Bijl. ‘Doe je dat wel, dan streep je de stadsdelen van tevoren af en dat lijkt mij onverstandig.’

Door de aanhoudende toestroom naar de steden vertrouwen beleggers erop dat de ‘krachtwijken’ van nu op den duur uitgroeien tot gewilde woongebieden, gekenmerkt door lage leegstandpercentages en een hoge waardeontwikkeling. En ja, vooral Amsterdam en Utrecht blijven de beste vooruitzichten bieden. ‘Het is niet de vraag of maar hoeveel wij daar investeren’, zegt Hoff. ‘Het zijn misschien niet de gemakkelijkste en goedkoopste steden voor beleggers. Maar hun populariteit onder woningzoekenden is zo groot en de waardeontwikkeling zo gunstig, dat vrijwel alles daar de moeite loont.’

Wie wensen Gen Z negeert, riskeert afwaardering

Pieter Hendrikse

Ceo JLL Nederland

Reacties: pieter. hendrikse@jll.com

‘Ze’ zeggen weleens dat het niet om de bestemming gaat, maar om de reis. ls filosofisch ens snap je el at e daar ee bedoelen. aar in de vastgoed ereld vinden e beste ing en daar ee de locatie van groot belang. iet alleen aar de beste ingen ich bevinden aar ook de binnen- en buitenkant van die bestemmingen. Want elke bestemming is een gebouw. Of dat nu een huis, een winkel, een kantoor of een bedrijfs of logistiek pand is. an die beste ing ag evenveel aandacht orden besteed als aan de reis. ant aar bevindt die locatie ich en aar gaan e dus ont ikkelen en bou en oe orgen e dat de voor ieningen in de o geving gelijke tred houden et de realisatie van gebou en elf aar illen ij als ederlanders eigenlijk onen erken en recre ren n ijn e bereid o te rei en tussen al die beste ingen l die vragen brengen rui telijke keu es et ich ee. leest nu de e colu n. hebt beslissingen geno en over u oonplaats de afstand tot u erk en de locatie van u erkplek. och hebt u de e keu es niet volledig autonoo geno en. e orden ede bepaald door on e sociale o geving. e illen na elijk graag in een plaats onen aar e een band ee hebben dicht bij fa ilie vrienden en kennissen. n dat brengt kuddegedrag et ich ee. ensen illen graag bij een groep horen. teden ijn hiervan een uitgesproken voorbeeld. ls u naar u erk gaat oet dat goed te berei en ijn. iefst een locatie naast het station of dicht bij een snel eg. ers reistijd is so s verloren tijd ant et de filespreiding valt het nog niet echt ee. n e illen eer naar ons erk want daar gebeurt het. istorische data laten ien dat vooral jongeren naar grote steden verhui en ter ijl dertigplussers vaker de stad verlaten voor landelijke gebieden.

Sinds 2006 komen nieuwe stadsbewoners steeds vaker uit het buitenland en de groep die de stad verlaat is diverser ge orden. aarbij ko t dat de arbeids arkt krapper dan krap is. at betekent dat voor vastgoed n ieder geval dat e ons vastgoed aken voor eneratie . at ijn degenen die ijn geboren tussen en . eneratie gaat niet eer in een blokkendoos onen of erken. e e generatie accepteert geen saaie unifor e oon en erkrui tes eer. e illen een o geving die hun levensstijl ondersteunt. it betekent erkplekken et recreatieve voor ieningen oals pingpongtafels spelco puters of koffiebars. e e generatie il online boodschappen doen en daar inkelen aar dat echt een beleving is. s ons vastgoed daarop ingericht en oals de e groep ook el ordt genoe d heeft at te kie en. at betreft erkgever. at betreft aar e gaan inkelen. aar ook als dat kan aar e gaan onen. esnoods buiten de stad aar ellicht nog el een oning te krijgen is die vooral betaalbaar is. un eisen ijn niet is. enk aan duur a ere panden een hipper design en liefst een inpandige sportschool. denkt isschien dat dit overdreven is aar herinnert u ich de kantoren aan de stadsrand die in waarde daalden door hun gebrek aan duur aa heid en bereikbaarheid e onderschatten de i pact van hun voorkeuren. en aakt keu es die voor hen juist aanvoelen gericht op de beste ervaringen en kansen. e letten niet alleen op de beste ing aar vooral op de inrichting. et oet een chille rui te op aat orden. f ij als veertigers vijftigers of nog ouder dit nu begrijpen of niet e oeten eegaan in hun ensen en hun reis volgen. elukkig is de laatste letter van het alfabet en is de reis naar de definitieve beste ing voor even be indigd.

Retail herleeft: ‘Voor het eerst stabiele verhouding online en fysiek’

De dynamiek in winkelgebieden veranderde flink tijdens de coronacrisis. De pandemie betekende een enorme groei voor de al jarenlang opkomende trend van online shopping. Maar de verhoudingen van online en fysieke aankopen komen beter in balans en de bezoekersstroom is weer op hetzelfde niveau als voor corona. Kortom, de wond heelt en het litteken lijkt minimaal.

Jacqueline

Prummel

de

De opkomst van online winkelen zorgt al jaren voor een kaalslag in de winkelstraten en leidde tot meerdere faillissementen, zoals dat van warenhuis V&D. In de coronatijd kreeg online shoppen een impuls doordat consumenten vanwege de winkelsluitingen hun aankopen niet meer fysiek, maar alleen nog maar online

konden doen. Ook oudere consumenten, over het algemeen de groep die de fysieke winkels trouw bleef bezoeken, ‘ontdekten’ hierdoor het online winkelen. Toch wisten consumeten de winkelstraat weer snel te vinden na het verdwijnen van de coronamaatregelen. Vandaag de dag is fysiek winkelen weer als vanouds een populai-

re bezigheid. De bezoekersaantallen liggen namelijk weer rond het niveau van voor de pandemie, en in sommige gevallen zelfs erboven. De nasleep van corona lijkt voorbij, blijkt uit cijfers van onderzoeksbureaus Locatus en Retail Management Center (RMC). De retailmarkt begint nu echt de bodem te bereiken van een jarenlange put waarin het winkelgedrag

compleet veranderde. Retail was sinds 2008 in een vrije val geraakt, vertelt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus. Consumenten gingen steeds meer online kopen, terwijl er veel winkelmeters waren. Fysieke winkels begonnen te verdwijnen, met leegstand als logisch gevolg. ‘Die trend is nog niet helemaal ten einde, maar dat heeft

De Kalverstraat in Amsterdam trekt weer meer bezoekers, doordat toeristen

hoofdstad beter weten te vinden.

‘Het wordt steeds rustiger op koopavond, maar daarvoor in de plaats zien we het steeds drukker worden op de koopzondag’

momenteel meer te maken met factoren als structurele kostenstijging en de vergrijzing van zelfstandige ondernemers dan met de effecten van webwinkels op fysieke aankopen’, aldus Slob. ‘We zien dat de winkelstraten aan het herstellen zijn, ondanks een aantal toonaangevende faillissementen.’

Huib Lubbers, directeur van RMC, vult aan: ‘Fysiek winkelen is nog altijd populair, zeker in combinatie met online winkelen. Het online en fysieke winkelgedrag komt steeds meer in balans en de verhoudingen liggen voor het eerst redelijk op een stabiel niveau.’ Ook volgens Lubbers zit het risico momenteel vooral in de hoge kosten waarmee ondernemers kampen. ‘Ik spreek veel retailers die moeite hebben om de verhoogde huren en personeelskosten te betalen. Daar komt de terugbetaling van de coronasteun nog bovenop’, vertelt hij hierover.

Het risico voor retail zit volgens Lubbers momenteel niet in bezoekersaantallen. In de eerste maanden van 2025 zijn die volgens cijfers van RMC redelijk toegenomen in vergelijking met 2024. ‘Dat heeft niet per se te maken met de drukte van nu, maar komt vooral doordat de winkelgebieden in 2024 iets minder bezocht werden.’

De passantenstroom daalde in 2024 met 3,4 procent licht ten opzichte van het jaar ervoor, blijkt uit een jaarlijkse analyse van RMC. Het onderzoek is gebaseerd op sensormetingen in bijna honderd steden en 650 winkelstraten en winkelcentra. Het jaar 2024 leek sterk te starten, maar in het tweede kwartaal werden retailers de dupe van een uitzonderlijk natte lente. De passantenstroom nam weer toe richting het einde van het jaar, mede vanwege acties als Black Friday. De drukste week was die van 22 tot 28 juli, de eerste week waarin alle drie de regio’s tegelijk vakantie hadden.

Invloed van seizoenen

Als de seizoenen uitblijven of er lange tijd veel neerslag valt, is dat volgens Slob slecht nieuws voor de retailsector. ‘Als het geen winter wordt, hebben consumenten minder behoefte om naar de wintercollectie te gaan kijken.’ Op een gegeven moment is er zoveel tijd verstreken dat de lente alweer aanbreekt. Tegen die tijd is het überhaupt niet meer nodig om winteraankopen te doen, tenzij er een grote uitverkoop is.

Hetzelfde geldt voor de zomer. ‘Vorig jaar zagen we een flinke daling in passanten in de winkelstraten vanwege de natte lente. Bij regen is het minder aantrekkelijk om de deur uit te gaan en over straat te lopen. Daarnaast denken consumenten in regenachtige tijden minder na over zomerkleding, omdat daar dan minder behoefte aan is.

Locatus koppelt de passantenstroom aan de transactiecijfers. In het algemeen geldt dat hoe meer passanten er zijn, hoe meer omzet winkels draaien. ‘Daar zie je wel dat mensen relatief meer kopen met slecht weer, dan op een zonnige dag’, zegt Slob. ‘Met mooi weer behalen retailers alsnog de hoogste omzet, maar wanneer het regent liggen de transacties per passant hoger. Mensen komen doelgerichter, ze hebben echt wat nodig. Als het zonnig is, komen mensen vaker naar het gebied om zomaar rond te lopen.’

Slob zag het effect hiervan sterker worden de

‘Een paar honderd extra woningen in een wijkwinkelcentrum betekent een flinke toename van consumenten in dat gebied’

afgelopen jaren. ‘Dat heeft te maken met het grotere aandeel van horeca in winkelgebieden. Passanten bezoeken de binnenstad namelijk ook om op een terrasje te gaan zitten. Die horecabezoeken worden vaak gecombineerd met winkelbezoeken. Met slecht weer hebben mensen daar minder zin in en vermijden ze de binnenstad eerder.’

Zowel Slob als Lubbers constateren dat de piekmomenten van winkelbezoek al langere tijd verschuiven. Met name de koopavond op donderdag is duidelijk niet meer zo populair als voorheen. Vorig jaar daalde het aantal bezoekers opnieuw. Lubbers zegt dat het weliswaar kan verschillen per stad, maar dat de drukte in winkelgebieden op koopavond gemiddeld genomen 20 procent afnam. ‘Die daling zet door. Met andere woorden: het wordt steeds rustiger op koopavond, maar daarvoor in de plaats zien we het steeds drukker worden op de koopzondag. Dat heeft natuurlijk met elkaar te maken. Het publiek verschuift naar de weekenddagen en dat zorgt voor een afname in het avondwinkelen.’

In het bijzonder valt op dat het laatste uur van de koopavond extreem rustig is geworden. ‘Als mensen dus al gaan winkelen met koopavond, is dat eerder tussen zes en acht uur ‘s avonds en niet meer tussen acht en negen uur’, zegt Lubbers. ‘Dat is een duidelijke trendverandering, want vroeger was half acht ‘s avonds juist het drukste moment. Nu ligt dat dus veel eerder.’

‘Wat ik ook interessant vind, is dat zaterdag eind van de middag en begin van de avond steeds belangrijker wordt’, zegt Slob van Locatus. ‘Dit zie je bijvoorbeeld sterk in Utrecht bij winkelcentrum Hoog Catharijne en in Leidschendam bij The Mall of The Netherlands. Daar zijn de openingstijden van retailers wat ruimer.’

‘Het is eigenlijk ook een raar fenomeen dat veel winkels in Nederland op zaterdag nog steeds om vijf uur ‘s middags sluiten. Etenstijd is rond zes uur dus dan hebben consumenten nog een uur te overbruggen. Dat uur zouden ze ook aan winkelen kunnen besteden. Zo zit er dus een gat tussen de sluitingstijd van winkels en etenstijd. Ik denk dat retailers in dat uur veel zouden kunnen winnen.’

Leegstand

Volgens cijfers van Locatus steeg de leegstand in de winkelstraat licht, van 6,2 procent begin 2024, naar 6,7 aan het einde van dat jaar. Het omvallen van ketens als Blokker, Bristol en The Body Shop zijn daar de grote oorzaak van. De stijging valt relatief mee, omdat nieuwe huurders de winkelpanden vaak snel weer weten te vinden.

‘Neem het faillissement van Blokker, dat was een van de grote smaakmakers in de winkelstraat’, zegt Lubbers. ‘De meeste eigenaren die ik spreek, krijgen het Blokker-pand relatief snel verhuurd. Daarbij is er veel vraag door de franchisenemers van Blokker om meer winkels te kunnen openen. Zulke positieve voorbeelden zijn lichtpunten voor de retailsector.’

Discountretailers als Wibra en Kik en modewinkels terStal, vanHaren en Shoeby stonden bijvoorbeeld al snel in de rij voor de vrijgekomen Blokker-panden.

In absolute cijfers steeg de leegstand over heel 2024 met zo’n negenhonderd panden tot een

totaal van ongeveer 13.600, volgens de cijfers van Locatus. Het aantal daadwerkelijk actieve winkeliers nam echter in grotere mate af. Ruim tweeduizend leegstaande winkelpanden werden getransformeerd, naar bijvoorbeeld woningen. Nederland telde lange tijd ongeveer 27,5 miljoen m² aan winkeloppervlakte. Dat is sinds 2023 gaan dalen en bedraagt inmiddels minder dan 27 miljoen m². ‘Retail is niet meer voor alle panden in het centrumgebied weggelegd’, zegt Slob. Die andere functies kunnen volgens hem juist een belangrijke toevoeging zijn van bezoekers aan het winkelgebied. ‘Voor grote steden is het misschien een druppel op een gloeiende plaat, maar een paar honderd extra woningen in een wijkwinkelcentrum betekent een flinke toename van consumenten in het winkelgebied. Datzelfde geldt voor de functie werken, aangezien veel mensen bijvoorbeeld een lunchwandeling naar de supermarkt in de buurt van kantoor maken.’

Grote steden presteerden vorige jaren relatief wat minder goed vanwege de naweeën van corona, die een negatieve invloed hadden op het toerisme, maar voor de eerste maanden van dit jaar ziet RMC een kanteling. ‘Kleine en grote steden doen het juist beter nu. Ze laten positievere trends zien ten opzichte van vorige jaren’, zegt Lubbers. ‘Per stad kan het effect heel wisselend zijn. Amsterdam deed het vorig jaar niet zo goed, omdat de toeristen nog wat meer wegbleven. Nu zie je juist herstel, onder meer in de Kalverstraat.’ Slob: ‘Amsterdam is een geval apart, omdat het centrum drijft op toerisme. Het is niet dé shoppingstad voor Nederlanders. Zij gaan liever naar Utrecht, Maastricht of Den Bosch.’

Afstand

In middelgrote winkelgebieden blijven bezoekersaantallen wat afnemen. Wijkwinkelcentra zijn en blijven volgens Slob stabiel. ‘Mensen bezoeken het liefst de winkels in de buurt. Er spelen een paar andere factoren mee, zoals bereikbaarheid, parkeermogelijkheid en soort aanbod, maar afstand is veruit het belangrijkste criterium.’

Het valt hem op dat de supermarkten een steeds belangrijker aandeel krijgen. Een andere verandering in wijkwinkelcentra is de sterke opkomst van losse tabakswinkels in de buurt van – of naast – de supermarkt. ‘Zo zullen er altijd maatschappelijke richtlijnen zijn die een verandering veroorzaken, maar buiten dat denk ik niet dat de prestaties van het wijkwinkelcentrum extreem gaan schommelen’, aldus Slob.

Slob verwacht dat voor middelgrote winkelgebieden de bodem nog niet in zicht is. ‘Enerzijds komt dat doordat ze bezoekers verliezen, anderzijds doordat ondernemers vanwege hun pensionering gaan stoppen en geen vervanging zullen vinden.’ Hij denkt dat centra van grotere steden daarvan minder negatieve effecten zullen voelen. ‘Wel zal daar het filiaalbedrijf wat belangrijker worden, wanneer de markt aantrekt en zelfstandigen de deuren sluiten. Als de koek hetzelfde blijft, maar er zijn minder mensen om de koek mee op te eten, dan hebben de mensen die er wel zijn een groter stuk koek. Het wordt dan interessanter voor ketens.’

LOCATIETRENDS

De Westas: ‘Een tweede Zuidas is het niet, maar dat is juist de kracht ervan’

De Amsterdamse Westas, het gebied ten noordwesten van de A10, werd enkele jaren geleden als toekomstig alternatief neergezet voor de duurste kantorenlocatie, de Zuidas. Projectontwikkelaars en beleggers stapten in, omdat dit gebied de toekomst had. ‘Sommige businesscases pakken anders uit dan zes jaar geleden, maar niemand is gestopt.’ Claartje Vogel

‘Het wordt nog wat over het hoofd gezien, maar de Westas ontwikkelt zich tot een prachtig stukje stad met grote lokale en internationale aantrekkingskracht’, zegt Jozien Timmers, hoofd architectuur bij ontwikkelaar MRP. Zij is vanaf het begin betrokken bij de herontwikkeling van WFC Amsterdam (voorheen het World Fashion Center), dat bestaat uit vier gebouwen in Amsterdam Nieuw-West. Het is een belangrijk onderdeel van de Westas, het gebied ten noordwesten van de A10 tot en met Greenport Aalsmeer.

Vlak voor de coronacrisis kochten grote namen als MRP, Boelens de Gruyter en Zadelhoff er grond en gebouwen, omdat dit gebied de toekomst had. MRP-oprichter Bart Meijer noemde de Westas in 2023 nog ‘een uitstekend alternatief voor de dure Zuidas’: goedkoper, goed bereikbaar en met veel ruimte voor gemengde functies zoals wonen, werken en recreëren. In plaats van een kille kantoorloca-

tie zou het een bruisend stedelijk gebied worden met een sterke focus op duurzaamheid. Hoe staat het ervoor?

‘Er is de afgelopen jaren flink wat veranderd in de vastgoedmarkt’, vertelt Maarten de Gruyter, medeoprichter van projectontwikkelaar Boelens de Gruyter. Zijn bedrijf heeft ongeveer 250.000 m² aan projecten lopen op de Westas, van woning- tot kantoorontwikkeling. Zo werkt Boelens de Gruyter aan het multifunctionele gebouw Berghaus en Rembrandt Park One, een herontwikkeling van het voormalige Ringpark-gebouw.

Volgens De Gruyters collega Marnix Beudeker, die zich bezighoudt met Rembrandt Park One, heeft de hele markt last van macro-economische factoren zoals hogere rentes, inflatie en bouwkosten, in combinatie met strengere regels en de stikstofproblematiek. Op de kantorenmarkt zijn huurders afwachtender om te verhuizen dan een paar jaar geleden, zegt hij. ‘Ze hebben moeite om medewerkers naar

kantoor te krijgen en weten nog niet zo goed hoe hun personeelsbestand er in de toekomst uitziet. Die onzekerheid zorgt ervoor dat veel partijen hun beslissingen uitstellen.’

Eerder noemde De Gruyter deze ontwikkelingen in de vastgoedmarkt al een ‘perfect storm’.

De Gruyter: ‘Dit geldt in heel Nederland, dus ook op de Westas.’ Hij is als ontwikkelaar terughoudender geworden, zegt hij. ‘Een paar jaar geleden begon je gewoon met bouwen, het kwam vanzelf wel goed. Nu zijn we voorzichtiger: voordat we met iets nieuws beginnen, willen we commitment.’

Werknemers verleiden

Maar de ontwikkeling van de Westas is al in volle gang. Ondanks de onzekerheden in de markt, ziet De Gruyter in dit gebied volop mogelijkheden. Ook dat heeft te maken met bredere trends. ‘De kansen in de kantorenmarkt liggen voornamelijk bij duurzame, mixed-use nieuwbouw- en renovatieprojecten’, legt hij

uit. ‘Werkgevers willen werknemers verleiden om naar kantoor te komen met moderne, duurzame, inspirerende omgevingen. Goed bereikbaar, met voorzieningen zoals horeca in de directe omgeving. En dat is nou net wat wij volop aan het ontwikkelen zijn op de Westas.’ Timmers van MRP heeft het volste vertrouwen in de potentie van het gebied. Ze is niet alleen architect van het WFC, maar ook eindverantwoordelijke voor het project. Het WFC is waarschijnlijk het grootste modehandelscentrum ter wereld. Er zijn zo’n vierhonderd showrooms met veel bekende modemerken. Daarnaast zijn er woningen, bedrijfsruimtes en voorzieningen toegevoegd zoals een tandartspraktijk, een mini-supermarkt en een sportschool. Op de website van het WFC omschrijft de ontwikkelaar de vier gebouwen als een ‘stad in een stad’.

‘We overleggen intensief met de gemeente, Schiphol en de buurt om een vernieuwd WFC te ontwikkelen in lijn met de filosofie van de

WFC Amsterdam (dat bestaat uit de eerste vier gebouwen vanaf links op de eerste rij) is een belangrijk onderdeel van de Westas. Er komen in het WFC niet alleen kantoren, maar ook woningen en voorzieningen voor de buurt.

oorspronkelijke architect Hugh Maaskant’, vertelt ze. Het WFC werd in 1968 geopend als een zelfstandig confectiecentrum aan de rand van de stad. Inmiddels staat het midden in Nieuw-West, dat met 165.000 inwoners intussen het grootste stadsdeel van Amsterdam is. Het complex bestaat uit een robuuste plint met daarbovenop meerdere zwevende torens. Het is zo ontworpen dat het eenvoudig is uit te breiden of aan te passen. ‘We blijven trouw aan Maaskants visie door de flexibiliteit en de zwevende torens te behouden, terwijl we nieuwe functies toevoegen om er een gemengd stedelijk gebied van te maken. Het wordt een levendige plek om te wonen, werken en ontspannen.’

Van showrooms tot skishop Er is veel interesse in het WFC, vertelt ze. ‘We hebben heel diverse huurders, van kantoorgebruikers en showrooms tot een kinderopvang en een skishop. Er staan nog ruimtes leeg, maar dat houden we bewust zo. We willen in 2026 namelijk de glazen toren verbouwen tot high end kantoorgebouw met internationale allure. De huidige gebruikers verhuizen dan naar de andere torens.’

Het WFC is ‘zowel crisis- als toekomstproof’, zegt Timmers. ‘In coronatijd hebben we geen enkele huurder verloren. En voor de toekomst zorgen we dat de gebouwen voldoen aan internationale duurzaamheidseisen. Daarnaast steken we veel energie in het bouwen van een community. Een gebouw is tenslotte maar een schil, de huurders maken het WFC uiteindelijk samen tot wat het is.’

In plaats van een monofunctioneel kantorengebied, zoals de Zuidas oorspronkelijk was, is de Westas vanaf het begin ontworpen als een gemengd stedelijk gebied. ‘Vanuit die visie zijn er volop kansen voor zowel groot- als kleinschalige kantoren’, zegt Chee-Key Teoh, strategisch adviseur Commercieel Vastgoed bij de gemeente Amsterdam. Hij vertelt dat de Amsterdamse kantorenmarkt sowieso erg interessant blijft voor internationale bedrijven. ‘Innovatieve bedrijven hebben interesse in gebouwen waar meerdere bedrijven kantoren huren’, vertelt hij. ‘Net als in Berlijn en Londen hebben we in Amsterdam een hoog aandeel van zulke multi-te-

LOCATIETRENDS

nantgebouwen. In 2022 was het 20 procent, nu schat ik het zeker rond 25 procent. Zulke gebouwen worden in een oogwenk volledig verhuurd. We zien het op de Zuidas en ook al op de Westas. Zeker de kantoren rondom stations zijn zeer in trek.’

Daarbij is de focus op duurzaamheid heel belangrijk, benadrukt Nabila Bouabbouz. Zij is als projectdirecteur Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Amsterdam betrokken bij de ontwikkelingen op de Westas. ‘De uitdaging voor ontwikkelaars is excellente, duurzame kantoorgebouwen neerzetten. Een verouderd gebouw op de Westas, daarvoor ga je geen huurders vinden. Gelukkig weten projectontwikkelaars dat ook. We zien veel mooie ontwikkelingen in het gebied.’

Volgens Bouabbouz is een aantal plannen de afgelopen jaren aangepast aan veranderende marktomstandigheden. Als voorbeeld noemt ze het Ringpark-project, dat oorspronkelijk volledig uit kantoren zou bestaan. ‘We onderzoeken nu de mogelijkheid om in fase 3 woningen toe te voegen. De behoefte aan gebou-

‘Een verouderd gebouw op de Westas, daarvoor ga je geen huurders vinden. Gelukkig weten projectontwikkelaars dat ook’

wen met een mix van functies is toegenomen en dat maakt dat sommige businesscases nu anders uitpakken dan zes jaar geleden.’

Er is dus wel wat veranderd, maar er is niets geannuleerd. Bouabbouz: ‘Sommige verbouwingen zijn misschien wel wat langzamer gegaan dan gedacht, maar niemand is gestopt. Dat komt denk ik doordat we samen een duidelijke stip op de horizon hebben gezet.’

Ook Martine Gründemann van Zadelhoff is enthousiast over de gezamenlijke visie en de ontwikkeling van de Westas. Zij leidt sinds mei 2020 de herontwikkeling van het voormalige Slotervaartziekenhuis tot het Slotervaart Centrum voor Zorg, met ruimte voor zorg-,

onderwijs- en maatschappelijke organisaties. In dit vastgoedproject is Zadelhoff zowel investeerder als ontwikkelaar. ‘Met dit project konden we onze portefeuille flink uitbreiden en diversifiëren’, zegt Gründemann. ‘Zorgvastgoed hadden we nog niet. Bovendien is het Slotervaart nog veel meer dan dat. Het maakt deel uit van de buurt De Plantijn. Dat wordt een gemengd gebiedsdeel door toevoeging van ongeveer achthonderd woningen, diverse zorggerelateerde werkruimtes en voorzieningen zoals een supermarkt. Die mix van functies maakt het juist zo interessant.’

Bij alle ontwikkelingen staat duurzaamheid voorop, benadrukt Gründemann. ‘Het moet een dynamisch ecosysteem worden waar zorg, wonen, werken en innovatie samenkomen.’

In de loop der tijd heeft ook Zadelhoff de plannen wat aangepast. ‘We hebben kantoren toegevoegd, maar alleen voor zorggerelateerde bedrijven. Daar was namelijk vraag naar. Ook hebben we onderweg zorgonderwijs toegevoegd.’

Ze waarschuwt voor ‘ongebreidelde kantoorontwikkeling’. ‘Er is meer behoefte aan andere zaken, zoals woningen, laboratoria en vooral voorzieningen voor de buurt.’ Gründemann heeft veel ervaring met hoogstedelijke gebiedsontwikkeling en multifunctionele vastgoedprojecten.

Zo was ze eerder betrokken bij de ontwikkeling van een belangrijk deel van de Zuidas. ‘Nieuw-West is echt al een heel actief gebied’, vertelt ze. ‘Er werken bijvoorbeeld dagelijks meer dan vijfduizend mensen in De Plantijn. Overdag gebeurt er een hoop, maar ‘s avonds mis je bijvoorbeeld horeca. Dat mag absoluut toegevoegd worden. Daarom zijn wij ook bezig met de realisatie van een sportschool en een restaurant.’ Het Slotervaart is echt een plek ‘voor de buurt’ geworden, vertelt ze. ‘Daar maken wij graag deel van uit.’ Ook ontwikkelaar De Gruyter ziet vooral kansen in het toevoegen van voorzieningen. ‘Er is nog veel te doen om het gebied leefbaarder en interessanter te maken’, zegt De Gruyter. ‘De Westas heeft potentie om een 24/7-buzz te creeren. Er zijn bijvoorbeeld nauwelijks musea in Amsterdam-West, terwijl er zoveel op een kluitje staan in het centrum van Amsterdam. Waarom niet een museum dat de diverse cul-

turen van dit stadsdeel weerspiegelt? Dat zou echt iets toevoegen.’

Om het potentieel van de Westas volledig te benutten, moet er nog meer gebeuren. Een van de belangrijkste zaken is de bereikbaarheid. ‘Station Lelylaan moet echt opgeknapt worden’, vindt Gründemann. De gemeente Amsterdam is het daarmee eens. ‘Er is budget gereserveerd voor de renovatie en we zitten in de aanbestedingsfase’, zegt Bouabbouz. ‘Dit station speelt een cruciale rol in de ontwikkeling van het gebied. Een vernieuwd Lelylaan kan de Westas als werk- en woongebied flink aantrekkelijker maken.’

Strategisch adviseur van de gemeente Teoh wijst op de mogelijke uitbreiding van de Noord/Zuidlijn naar Schiphol. ‘Als die er komt, maakt dat de Westas nog aantrekkelijker. Dan wordt er op den duur nog veel meer gerenoveerd en gebouwd.’

Lagere huurprijzen

Tot slot: kan de Westas echt een alternatief zijn voor de Zuidas? Hierop reageren alle betrokkenen hetzelfde: het is een totaal ander gebied. En dat is juist de kracht ervan. ‘De Zuidas is echt een business district’, zegt Timmers. ‘De Westas heeft een eigen karakter. De ontwikkeling is erop gericht om het gebied interessant te maken voor de buurt, de stad en internationaal publiek. Het wordt een gemengd stedelijk gebied, geen kille kantorencampus.’ Ook De Gruyter heeft heel andere verwachtingen van de Westas. ‘De Zuidas is een A-locatie met huurprijzen die veel hoger liggen’, zegt hij. ‘Op de Westas liggen de huurprijzen lager. Dat biedt kansen voor andere functies en doelgroepen. Het is een ander speelveld.’ Juist die leefbaarheid en betaalbaarheid maken het gebied ook interessant voor internationale bedrijven, verwacht de gemeente Amsterdam. ‘Het aantal expats in Nieuw-West is enorm gegroeid’, zegt Bouabbouz. ‘Wonen is daar nu eenmaal betaalbaarder dan in het centrum of op de Zuidas. Dat biedt kansen, want bedrijf volgt talent. Om de kansen van de Westas te benutten, blijven wij samen met ontwikkelaars en beleggers investeren in duurzaamheid, bereikbaarheid en een goede mix van functies.’

Ontwikkelaar Boelens de Gruyter heeft ongeveer 250.000 m² aan projecten lopen op de Westas, van woning- tot kantoorontwikkeling. Een ervan is het multifunctionele gebouw Berghaus. Foto: Louiza Mei King

Bloom Park in autoluwe stadswijk Merwede is Altera op het lijf geschreven

‘Dit wordt een wijk die is voorbereid op de toekomst’

Altera is de allereerste eindbelegger die betrokken is bij de bouw van Merwede, een nieuwe, autoluwe en groene stadswijk in Utrecht waar ruim 6.000 nieuwe woningen verrijzen. De vastgoedbelegger heeft namens het Altera Residential Fund 104 huurwoningen en een commerciële ruimte verworven in Bloom Park, onderdeel van Merwede. ‘Dit project is verworven in uitdagende tijden, maar is ons op het lijf geschreven’, zeggen Simon Uildriks en Jeroen Eisen van Altera. Op 3 maart is gestart met de bouw.

Toegegeven, Eisen is trots op het feit dat het Altera is gelukt om als eindbelegger in een heel vroeg stadium een positie in Merwede te krijgen. ‘We hebben zo’n twee jaar geleden de eerste gesprekken gevoerd, op een moment dat de markt heel onrustig was. Het was in die periode echt een uitdaging om aan goed vastgoed te komen. Merwede is een inbreidingslocatie met een zeer hoog ambitieniveau. Het wordt een duurzame wijk met heel veel aandacht voor biodiversiteit, bovendien is duidelijk gekozen voor betaalbaarheid’, aldus Eisen, Acquisitie Manager bij Altera.

Zijn collega Simon Uildriks, Hoofd Acquisitie bij Altera, vult aan: ‘Een jaar of twee geleden was het niet makkelijk om vastgoed te verwerven, zoals Jeroen net al aangaf. Er was veel onrust in onze sector. Dat kwam onder meer door de oorlog in Oekraïne, gestegen bouwkosten, sterk stijgende rentes, onduidelijkheid rond de wet middeldure huur en netcongestie, om een paar voorbeelden te noemen. Er zijn nog steeds onzekerheden, maar er is meer stabiliteit. De markt is weer in bewe-

Merwede in een notendop

Een groot, groen en modern stedelijk dorp met alle voorzieningen en uitnodigende plekken om de hoek: dat is Merwede in een notendop. Merwede ligt tussen en Merwedekanaal en Park Transwijk en biedt straks plek aan circa 12.000 bewoners. Met veel groene parken en binnentuinen die ervoor zorgen dat bewoners bestand zijn tegen warme zomers of hoosbuien. De groene stadswijk is vanaf de start ontworpen met aandacht voor groen, flora en fauna. Warmte en koeling komen uit de bodem en het kanaal, zonder gebruik van gas. Op de hogere daken komen zonnepanelen, er wordt slim gebouwd met zo min mogelijk CO2-uitstoot en er wordt zoveel mogelijk gebouwd met circulaire materialen. En, niet in de laatste plaats, het wordt een wijk waar kinderen veilig kunnen buitenspelen omdat auto’s uit het straatbeeld zijn. Een wijk die is voorbereid op de toekomst.

Het gaat in totaal om ongeveer 6.000 woningen, naast de al bestaande 1.250 woningen in de gebouwen Max en Lux et Pax. De verdeling is als volgt: 1.800 sociale huur, 1.500 middenhuur en betaalbare koop en 2.700 vrije sectorhuur en -koop. Kortom, Merwede wordt een groene, autovrije buurt met een brede mix van woningen en voorzieningen voor iedereen. De aanleg is verdeeld over twee fases. In fase een komen ongeveer 4.250 woningen, in fase twee ongeveer 1.750 woningen. Merwede is weer onderdeel van het grootschalige te (her)-ontwikkelen gebied Merwedekanaalzone. De twee andere deelgebieden zijn De Nieuwe Defensie en Wilhelminawerf. Utrecht is de snelst groeiende stad van Nederland en wil die groei faciliteren door het leidend principe van gezonde verstedelijking, zoals opgenomen in het visiedocument Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040). Betaalbaar wonen en duurzaamheid zijn daarin belangrijke doelstellingen.

ging, met meer transacties en deals dan afgelopen jaren. Ook voor ons. De noodzaak om te bouwen blijft natuurlijk heel erg hoog. Onze acquisitie doelstelling dit jaar is verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. En het project Bloom Park is hopelijk niet het enige project van ons in Merwede: de kans is groot dat wij als eindbelegger straks bij meer projecten in deze nieuwe stadswijk van Utrecht betrokken zijn. Eén van onze laatste aankopen, project Waterfront in Spijkenisse, is in december ‘24 gestart met de bouw. Naar verwachtingen worden gebouw Boston (105 huurwoningen) en een deel van gebouw Baltimore (66 huurwoningen) in de loop van 2026 aan ons opgeleverd.’

Niet eerste project in Utrecht Namens Altera is Eisen al jaren bezig met acquisities in Utrecht. Hij was onder meer betrokken bij de acquisitie van projecten in de Wijk het Zand in het hart van Leidsche Rijn, die inmiddels is afgerond. In de zomer van dit jaar wordt project Benelux901 opgeleverd. Het project bestaat uit 200 middeldure huurwoningen aan de Beneluxlaan met voorrang voor huurders die een sociale huurwoning achterlaten of een vitaal beroep uitoefenen. Merwede is een locatie zoals je die zelden tegenkomt, aldus Uildriks. ‘Het betreft een hele grote inbreidingslocatie in een grote stad waar de lat op het gebied van duurzaamheid bijzon-

der hoog ligt. Het is groot en uitdagend, omdat er heel veel partijen bij betrokken zijn. De gemeente Utrecht en ontwikkelaars zijn er al jaren mee bezig. Door dit project te verwerven in een onrustige periode hebben we als Altera visie en flexibiliteit getoond. De kwaliteit van de woningen is hoog, met veel buitenruimte en een hoge mate van duurzaamheid. Het gaat bovendien om betaalbare woningen op een fantastische locatie centraal gelegen in Nederland.’

Bij Bloom Park zijn verschillende partijen betrokken. Boelens de Gruyter is projectontwikkelaar, samen met G&S& Vastgoed. Ook Orion Invest Partners is betrokken. Janssen de Jong Bouw is de hoofdaannemer van het project. Het Altera-programma bestaat uit 41 appartementen die in het middensegment verhuurd worden en 63 vrije sector huurappartementen. De commerciële ruimte omvat circa 123 vierkante meter. Bloom Park bestaat verder uit 85 koopwoningen en een basisschool. De basisschool wordt ontwikkeld in opdracht van de gemeente en blijft in eigendom van de gemeente.

Autoluwheid op groot schaalniveau

Wat Merwede volgens Uildriks en Eisen echt bijzonder maakt, is het feit dat de nieuwe stadswijk autoluw wordt. Eisen: ‘Autoluwheid op dit schaal-

Altera bestaat 25 jaar: een frisse blik op

de toekomst

Altera viert dit jaar zijn 25-jarig jubileum en heeft eerder dit jaar de nieuwe website (www.altera.nl) in de nieuwe huisstijl en nieuwe organisatiestructuur gepresenteerd. De vernieuwde website en visuele identiteit weerspiegelt de voortdurende groei en innovatie van het bedrijf en benadrukt de toewijding aan duurzaamheid, klantgerichtheid en moderniteit.

Sinds de oprichting in 2000, door het samengaan van de vastgoedportefeuilles van het pensioenfonds Hoogovens en de KLM pensioenfondsen, is Altera gegroeid naar een duurzame vermogensbeheerder die een totaal vermogen van € 3.2 miljard belegt in Nederlandse wijkwinkelcentra, solitaire supermarkten en woningen voor zowel Nederlandse als Buitenlandse institutionele beleggers.

Het juridisch eigendom van de vastgoedbeleggingen van Altera Vastgoed N.V. is eind 2024 overgegaan naar Altera Residential Custodian BV (voor woningen) en Altera Retail Custodian BV (voor winkels). Altera Management BV is opgericht, is beheerder van de fondsen en staat onder toezicht van AFM en DNB. Het is een nieuwe jas met behoud van de originele eigenschappen.

niveau is in Nederland nog nooit toegepast. Dat maakt Merwede echt uniek. De praktijk moet uitwijzen of het gaat lukken. Het is op papier uitgedacht, er is toch een soort spanningsveld, maar ik ben heel positief. Speciaal voor deze nieuwe stadswijk heeft de gemeente Utrecht samen met ontwikkelaars een mobiliteitsbedrijf opgericht.’

Het binnengebied van Merwede wordt zoveel mogelijk autovrij en is bedoeld voor lopen en fietsen. Bewoners kunnen hun auto parkeren in de parkeergarages aan de rand van de wijk. Uiteraard zijn er uitzonderingen voor nood- en hulpdiensten. Ook doelgroepenverkeer en verhuisbedrijven kunnen er in principe terecht. Verder kunnen boodschappen aan huis bezorgd worden: maaltijd- en boodschappenbezorgers op e-bikes en kleine elektrische voertuigen tot 1,30 meter breed mogen het autovrije gebied in. Overige pakketjes worden door pakketdiensten zoveel mogelijk afgeleverd in pakketwanden of achter de servicebalie in een van de mobiliteitshubs. Voor grote leveringen – denk aan een piano – en verhuizingen kan er ont effing worden aangevraagd bij de ge meente.

Altera: bewust van voortrekkersrol

Eisen: ‘De generaties na ons kijken anders naar mobiliteit, het bezit van een auto staat niet op één. Er zijn genoeg voordelen te noemen van een autoluwe wijk op dit schaalniveau. Het leidt tot een aangename leefomgeving waar kinderen heerlijk kunnen spelen. Het is veilig en groen en natuurlijk heel positief voor de biodiversiteit. Het mooie van Merwede is dat hier vanaf het allereerste begin heel goed over nagedacht is. Qua ambitie en schaalgrootte, in combinatie met de uitstekende locatie, is er in ons land niks vergelijkbaars. Nu daadwerkelijk gebouwd gaat worden, zal ook een spannende fase aanbreken. Als eindbelegger zijn we ons bewust van een voortrekkersrol. Merwede is nu eenmaal een project met hele specifieke en uitdagende eigensc appen met een pro gramma dat afwijkt. Wij zijn blij en trots dat we hebben doorgezet, want Bloom Park is Altera op het lijf geschreven.’

Simon Uildriks: ‘De markt is weer in beweging, met meer transacties en deals dan afgelopen jaren. Ook voor ons.’

Eindhoven vertrouwt zijn slimme campus nu niet meer toe aan de markt

De gemeente Eindhoven wil het eerste gebouw op de Brainport Industries Campus overnemen van de Britse belegger Capreon. Waarom een gemeente graag geld in slimme stenen stopt, maar de aankoopprijs voorlopig nog even geheimhoudt. Erik Wiegerinck

Beleggers zijn al ruim vijf jaar tuk op campusvastgoed. Maar de gemeente Eindhoven wil het eerste gebouw op de Brainport Industries Campus, BIC cluster 1, juist kopen van een belegger. Waarom? CDA-wethouder Stijn Steenbakkers (economie, Brainport) hoeft geen seconde na te denken. ‘Deze campus is beeldbepalend voor onze economische structuur’, zegt hij. ‘Hier worden de banen van morgen gecreëerd. Niet alleen voor Eindhoven, maar voor alle 21 gemeenten van de Brainportregio. En eigenlijk voor het hele land.’

Een campus is volgens Steenbakkers ook gebaat bij een optimale huurdersmix van kleine, middelgrote en grote bedrijven en van onderwijs- en onderzoeksinstellingen. ‘Een financiële partij zal meer kijken naar maximale huurinkomsten en waardeontwikkeling. Bovendien is het niet goed als een campus om de vijf jaar van eigenaar verwisselt. Gebruikers zijn gebaat bij stabiliteit.’

Het Britse Capreon nam de eerste fase van de Brainport-campus in 2020 over van BIC VOF, de gezamenlijke onderneming van gebiedsontwikkelaar SDK Vastgoed en investeringsmaatschappij Maja Investments. Sinds die transactie houdt de gemeente de vinger aan de pols. ‘Ik heb toen ook meteen gezegd: mochten jullie ooit aanleiding zien voor een exit, kom dan eerst even naar ons voor een kopje koffie’, memoreert de wethouder. Afgelopen zomer was het zover. ‘Het is cruciale economische infrastructuur, die kans grijpen we met beide handen aan.’

De aankoopprijs zal volgens Steenbakkers vanwege het ‘bedrijfsgevoelige karakter’ pas over enkele maanden publiek worden gemaakt. Capreon betaalde vijf jaar geleden naar

verluidt zelf 135 miljoen euro. Waarschijnlijk moet Eindhoven nu veel dieper in de buidel tasten. Destijds was het gebouw immers voor slechts 60 procent gevuld, sinds medio vorig jaar is het helemaal vol.

De wethouder sluit niet uit dat een deel van de BIC1-aandelen op enig moment wordt overgenomen door een andere overheid of een institutionele belegger met een heel lange horizon. ‘Een mede-aandeelhouder betekent immers ook dat extra kennis en kundigheid wordt ingebracht. Dat kan in een publiek-private samenwerking met een private partij of een publiek-publieke met de rijksoverheid, de provincie Noord-Brabant, of een overheidgerelateerde partij. Voor ons is van belang dat er een stabiel en strategisch zeer langjarig partnership ontstaat, waardoor de campus zich ook verder duurzaam kan ontwikkelen.’

Groeiende economische betekenis

De 35 campussen en scienceparken zijn ook voor het hele land van groeiende economisch betekenis, blijkt uit recent onderzoek van Buck Consultants International (BCI). De studie is uitgevoerd in opdracht van het Nationaal Campussen Overleg, in afstemming met het ministerie van Economische Zaken.

Sinds 2018 zijn volgens BCI 22.000 nieuwe arbeidsplaatsen gerealiseerd bij inmiddels drieduizend bedrijven op de twintig belangrijkste campussen en scienceparken van Nederland. Dertien van deze campussen zijn volwassen, en uitgegroeid tot zogenoemde ‘topinnovatiemilieus’. Deze dertien zijn goed voor 85 procent van de groei in werkgelegenheid. De werkgelegenheid groeit er drie tot vier keer zo snel als elders. Het zijn ook niet zomaar kantorenparken of bedrijventerreinen. Het gaat niet alleen om vastgoed. Kern vormen de ecosystemen, de clusters van bedrijven met activiteiten in een bepaalde sector, zoals ICT, automotive, chemie of bioscience of in het geval van BIC de hightech-maakindustrie. BIC cluster 1 wordt sinds eind vorig jaar aangemerkt als een ‘volwassen’ campus, waartoe de bekende Eindhovense High Tech Campus en het sciencepark van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) al veel langer worden gerekend. Deze ‘drie-eenheid’ van onderzoek, productontwikkeling en productie bepaalt mede de kracht van de hightech-maakindustrie in de Brainportregio.

Naast het stimuleren van economische groei wil de gemeente Eindhoven met de aankoop van BIC cluster 1 ook vitale infrastructuur veiligstellen. De huidige geopolitieke spanningen en economische onzekerheden vragen volgens Steenbakkers ‘om een vooruitstrevende overheid die positie durft te nemen en echt keuzes maakt’.

Biedt de op 1 juni 2023 van kracht geworden Wet veiligheidstoets investeringen, fusies en overnames (Wet Vifo) dan niet voldoende

bescherming tegen ongewenste overnames die een bedreiging vormen voor de nationale veiligheid? Ook het weglekken van hoogwaardige kennis en technologie valt daar immers onder.

Die wet is mede voortgekomen uit de maatschappelijke onvrede over de overname van de High Tech Campus door het Singaporese staatsinvesteringsfonds GIC. De Singaporezen betaalden in 2021 1,1 miljard euro aan de toenmalige eigenaar, een beleggersconsortium rond zakenman Marcel Boekhoorn. Gezien de nauwe banden van Singapore met de Volksrepubliek bestond destijds vrees dat kennis en technologie van de campusgebruikers zou kunnen worden doorgesluisd naar China.

Volgens Steenbakkers biedt de wet Vifo toch onvoldoende rugdekking tegen ongewenste overnames. ‘Het belang dat Den Haag hecht aan dit soort campussen wisselt namelijk nogal eens met de politieke wind die er waait. Wij willen daarvan niet afhankelijk zijn.’

Best begrijpelijk dat Eindhoven de ontwikkelingen met argusogen volgt. Er staat veel op het spel. Met bedrijven als chipmachinebouwer ASML, onze nationale trots, maar ook Philips Medical Systems, truckbouwer Daf, chipmaker NXP, industrieconcern VDL en lampenfabrikant Signify en nog eens zesduizend toeleveranciers vormt Brainport op verre afstand het centrum van de innovatieve maakindustrie in dit land. Een paar jaar geleden werd de Brabantse regio zelfs uitgeroepen tot de slimste ter wereld.

‘Het belang dat Den Haag hecht aan dit soort campussen wisselt nogal eens met de politieke wind die er waait. Wij willen daarvan niet afhankelijk zijn’

BIC cluster 1 maakt onderdeel uit van de Brainport Industries Campus (BIC), die totaal 200 hectare beslaat aan de noordoostzijde van Eindhoven. De eerste fase omvat 25 hectare, waarvan 5,5 hectare bebouwd. De ontwikkeling van de 70 hectare bestemd voor BIC2, waarvan 17,5 hectare bebouwd, neemt SDK Vastgoed in opdracht van Brainport VOF volgend jaar ter hand. De overige 100 hectare, BIC Noord, is gereserveerd voor de uitbreiding van ASML met ongeveer twintigduizend arbeidsplaatsen. Om dit ook aan de publieke kant mogelijk te maken hebben Rijk en regio vorig jaar het project Beethoven afgesloten, waarmee 2,5 miljard euro is gemoeid voor on-

derwijs, kennis en de ruimtelijke infrastructuur.

In tegenstelling tot de kilometers verderop gelegen High Tech Campus en het TU/e-sciencepark ligt de nadruk bij Brainport Industries Campus niet op onderzoek en ontwikkeling, maar op daadwerkelijke productie. Het is de ‘fabriek van de toekomst’ voor de toeleveranciers van de hightech-maakindustrie. Grootste en eerste huurder in het 110.000 m² omvattende BIC cluster 1 is met 20.000 m² KMWE, een Brabants familiebedrijf dat onder meer onderdelen levert aan ASML, maar ook aan de Amerikaanse en Europese vliegtuigindustrie. BIC1 herbergt circa veertig bedrijven en instellingen met ruim 2.500 medewerkers, en nog eens vijftienhonderd studenten van wie er hier vijfhonderd dagelijks in de weer zijn.

Verschillende reguliere opleidingen hebben er sinds de opening in 2019 door koning Willem-Alexander hun intrek genomen, zoals het Summa College (de voormalige bedrijfsschool van Philips), Fontys, Avans en de Technische Universiteit Eindhoven. Ook ASML heeft er een opleidingsinstituut. ‘Theorie en praktijk gaan hier naadloos in elkaar over’, zegt Ferdinand Gremmen, directeur SDK Vastgoed. Hij is met zijn collega’s vanaf het prille begin in 2013 gestart met het uitwerken van de visie en het concept van deze campusontwikkeling.

Langjarige huurcontracten

Hoewel de laatste meters al bijna een jaar geleden zijn verhuurd, is SDK Vastgoed nog steeds bezig met BIC1, niet alleen als campusbeheerder (via BIC Exploitatie) maar ook met de inrichting van de laatste productiehallen. ‘Een kantoor is zo klaar, maar een fabriek

Wethouder Stijn Steenbakkers

Niels Dusee (SDK Vastgoed)

Foto: Marcel Krijger

LOCATIETRENDS

inrichten duurt al snel één tot anderhalf jaar’, licht Gremmen toe. Met de inrichting zijn ook enorme investeringen gemoeid voor de huurders, bij elkaar opgeteld loopt het in de honderden miljoenen euro’s. Langjarige huurcontracten van vijftien jaar of meer vormen dan ook geen uitzondering.

Gremmen en zijn vijf medewerkers tellende team zijn voor de ontwikkeling van de campus momenteel druk bezig met het werven van huurders voor BIC cluster 2, dat op 5 minuten loopafstand de komende jaren fasegewijs zal worden ontwikkeld. Dat moet uiteindelijk leiden tot een 225.000 m² omvattend productie-en opleidingsgebouw met

ruimte voor verdere uitbreiding. Begonnen wordt met 100.000 m². Wanneer precies de eerste schop de grond in gaat, kan Gremmen evenwel niet zeggen. ‘Dat hangt sterk af van de ontwikkeling van het marktsegment en daarmee de verhuur.’ De bouw van BIC cluster 1 werd in 2017 gestart bij een voorverhuur van 17 procent. Huurcontracten voor BIC2 zijn nog niet getekend. Volgens Gremmen en zijn collega Niels Dusee bestaat er veel belangstelling in binnen- en buitenland. Gremmen: ‘Belangrijk is dat er nu een volledig goedgekeurd bestemmingsplan ligt en een definitief ontwerp voor een stedenbouwkundig plan. Het betekent dat we razendsnel kunnen handelen, zodra de eerste huurcontracten getekend zijn, en dat is ook keihard nodig in deze sector.’

Gesprekken worden onder meer gevoerd met een cluster van bedrijven dat zich bezighoudt met fotonica. Die baanbrekende techniek voor glazen chips levert een enorme energiebesparing op en heeft de potentie om uit te groeien tot het nieuwe ASML.

Geen kannibaliserend effect

Voor een kannibaliserend effect zijn Gremmen en Dusee in ieder geval niet bang. ‘Toen we begonnen in 2013 was ook de vrees dat we bestaande bedrijventerreinen zouden leegtrekken’, verklaart Gremmen. ‘Onzin dus’, vult Dusee aan. ‘30 procent van de BIC1-huurders komt uit het buitenland, en het gros was niet eerder in Nederland gevestigd. Nog eens 30 procent is van buiten de regio. De rest komt uit de buurt, maar wilde doorgroeimogelijkheden en de gezamenlijke faciliteiten die we bieden, zoals vergaderruimtes, een atrium, klimaatbeheersing, slimme logistiek, ontmoetingsruimtes en horeca. Maar boven-

‘Belangrijk is dat er nu een volledig goedgekeurd bestemmingsplan ligt en een definitief ontwerp voor een stedenbouwkundig plan’

al de open cultuur, de kennisuitwisseling en slimme samenwerking die we stimuleren. Dat vormt ook de kern van ons concept.’

Hoewel eeuwigdurend afgekocht, rust op de 70 hectare van BIC cluster 2 wel erfpacht, maar dat gold niet voor BIC cluster 1. Hoe zit dat? Wethouder Steenbakkers: ‘In 2020 zagen we dat BIC1 vrij snel werd verkocht, het jaar erop volgde de High Tech Campus, sindsdien verkopen wij geen grond meer. Zo houden we een voet tussen de deur bij de verkoop van onze cruciale infrastructuur. Het gaat ons puur om het blote eigendomsrecht, er is geen canon. Dat geldt evenzeer voor BIC Noord, ook de grond voor de uitbreiding van ASML geven we straks in erfpacht uit.’

Gaat de gemeente ook BIC2 op enig moment overnemen, mocht het in de markt zijn?

Steenbakkers wil het niet uitsluiten, maar alleen pas als het ontwikkelrisico, zoals de verhuur, grotendeels of volledig is weggewerkt uit het campusproject. Bovendien heeft de gemeente sowieso al een stevige vinger in de pap bij een eventuele verkoop, dankzij genoemde erfpacht. En de High Tech Campus? Dat zou immers een nog veel grotere investering vergen. Steenbakkers volstaat met te benadrukken dat de ‘gemeente blij is met de huidige eigenaren en de onderlinge samenwerking erg goed is’.

De Eindhovense gemeenteraad is op 25 februari vrijwel unaniem akkoord met de aankoop van BIC cluster 1. Een hamerstuk was het ‘majeure dossier’ toch niet. Critici vragen zich af of een gemeente wel zoveel geld in ‘domme stenen’ moet stoppen. Volgens recent onderzoek van overheidsorganisatie Techleap, die start-ups en scale-ups helpt, droogt de aanwas van start-ups in Nederland op door gebrek aan financiering. Als de gemeente de groei van innovatieve start-ups wil stimuleren en veiligstellen, waarom wordt dat geld dan niet gestopt in die bedrijven? Of zoals een marktvorser het kernachtig verwoordt: ‘stenen zijn niet slim, bedrijven wel’.

‘Wij zijn geen private-equitypartij die bedrijven risicodragend vermogen verstrekt en maar kijkt wat eruit komt’, werpt Steenbakkers tegen. ‘Wat we wel doen, is het scheppen van de juiste omstandigheden waarop het economische ecosysteem kan gedijen en er private investeringen plaatsvinden.’

‘Dit zijn ook geen domme stenen’, betoogt hij. ‘Het betreft een slim en heel duurzaam gebouw, waarvan de Brainportregio nog veel kan leren.’ Hij wijst op het energiemanagementsysteem. Dankzij slimme uitwisseling van verbruiksgegevens op BIC1 is er straks zelfs geen aparte grootverbruikersaansluiting nodig voor BIC2. Goed nieuws en een mooi voorbeeld in deze tijden van grote netcongestie. Voorts werken alle gebruikers met één en dezelfde logistiek dienstverlener, wat het aantal vervoersbewegingen in en rond de campus enorm beperkt.

Bovendien is het puur vanuit een risico/rendementsprofiel bezien ook een aantrekkelijke deal, besluit de wethouder, die met deze opmerking zijn bancaire achtergrond verraadt. ‘We maken een keurig rendement.’

Wanneer precies de eerste schop de grond in gaat voor BIC cluster 2 is nog niet duidelijk. Dat hangt volgens SDK-directeur Ferdinand Gremmen af van ‘de ontwikkeling van het marktsegment en daarmee de verhuur.’

Ferdinand Gremmen (SDK Vastgoed)

Artist

Vastgoed

Hoe bijna iedereen de gevolgen van een uitbreidend Defensie gaat merken

De ineenstortende wereldorde is geen ver-van-mijn-bedshow meer. Door heel Nederland claimt Defensie ruimte om ons land beter verdedigbaar te maken. Veel Nederlanders gaan hiervan fysiek de gevolgen ondervinden. Voor de zomer maakt het kabinet de gewenste locaties bekend. De gevolgen voor de vastgoedsector zijn nu al merkbaar.

Martijn van Leeuwen

Het kan verkeren. In 2011 maakte het eerste kabinet van Mark Rutte (VVD) bekend 1 miljard euro te bezuinigen op Defensie, in een poging de door de mondiale kredietcrisis aangetaste overheidsbegroting rond te rekenen. Niet alleen werden wederom defensielocaties afgestoten, alle tanks verkocht en verliet de luchtmacht vliegveld Eindhoven – na de vliegvelden Valkenburg, Soesterberg en Twente – maar ook verdwenen ruim twaalfduizend arbeidsplaatsen. Hierdoor daalden de defensie-uitgaven naar 1 procent van het bruto binnenlands product in 2013, tegen 2,4 procent in 1988. De gena-

deklap na dertig jaar bezuinigingen, oordeelde de ontzette legertop.

En toen was het eind 2024. In zijn openingsspeech als de nieuwe secretaris-generaal van de Navo waarschuwde Rutte dat Nederland en Europa zich geestelijk moeten voorbereiden op oorlog met Rusland. Dankzij 3 miljard euro extra van zijn laatste kabinet en in totaal 3,1 miljard euro van het huidige kabinet voldoet Nederland nu weliswaar aan de Navo-norm van 2 procent. Maar Rutte stelde dat dit naar minstens 3,5 procent moet om de achterstand in te lopen. Het geïnde vredesdividend heeft sinds het

Geen provincie ontspringt de dans. Op 31 locaties voor marine, land- en luchtmacht wil Defensie fors uitbreiden

einde van de Koude Oorlog in 1991 zijn sporen achtergelaten in de vastgoedportefeuille van Defensie. Anno 1992 bezat Defensie nog 32.500 hectare schiet- en oefenterreinen, 13.800 hectare bebouwde terreinen

en 7,8 miljoen m² gebouwen. Die omvang daalde in 2014 naar respectievelijk 26.500 en 8.700 hectare en 6,3 miljoen m², schreef het ministerie in een Defensienota uit 2015. Ondanks de inval in 2014 van Rusland in Oost-Oekraïne en de bezetting van de Krim ging de krimp door, blijkt uit de meest recente opgave. In 2024 beschikte Defensie over 26.000 hectare oefenterreinen, 8.500 hectare bebouwde grond en 6 miljoen m² gebouwen.

De wake-upcall volgde pas op 24 februari 2022, met de Russische invasie van heel Oekraïne. Na drie jaar bloedige oorlog, westerse

Het kabinet wil het marineonderhoud in

wapensteun aan Oekraïne, militaire steun van Iran, Noord-Korea en China aan Rusland en de start van een hybride oorlog van Rusland tegen Europa, is de ernst ook in Nederland ingedaald.

Admiraal-luitenant Rob Bauer, tot eind januari een van de hoogste Navo-militairen, verwacht niet zozeer Russische soldaten aan de Nederlandse grens. Wel waarschuwt hij dat Rusland binnen vijf jaar een van de Baltische staten kan binnenvallen. In dat geval is Nederland onder artikel 5 verplicht zijn Navo-partners te verdedigen, waarmee het formeel in oorlog met Rusland zou zijn.

Trump

Dat de Amerikaanse president Donald Trump Europa tot tegenstander bestempelt en gemene zaak maakt met agressor Rusland, vergroot het veiligheidsprobleem. De zorgen over Trumps eis om 5 procent van het bbp aan Defensie te spenderen, zijn omgeslagen in de vrees of na de Navo-top in juni in Den Haag überhaupt nog een Navo bestaat.

De aankomende Duitse bondskanselier Friedrich Merz stelt al dat Europa militair onafhankelijk van de Verenigde Staten moet worden. Duitsland moet daartoe 200 miljard extra voor Defensie uittrekken. Dit jaar kost Defensie Nederland ruim 22 miljard euro, blijkens cijfers van het ministerie. Dat zou op jaarbasis 10 tot 20 miljard euro meer moeten zijn. Het vredesdividend wordt straks een oorlogsbelasting, voorzien defensiespecialisten.

Ook de fysieke gevolgen van de ineenstortende wereldorde beginnen zich voor Nederland af te tekenen. In de publicatie Defensievisie 2035 uit oktober 2020 concludeerde het ministerie van Defensie dat Nederland ‘met de huidige inrichting, prioriteitstelling en staat van de defensieorganisatie niet adequaat is toegerust voor de veranderende dreigingen’. Eind 2023 lanceerde het kabinet-Rutte IV daarom het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie. Het leger heeft dringend meer ruimte nodig om zich te bekwamen in moderne oorlogsvoering ter land, zee en in de lucht. De 124 pagina’s lange nota leert dat geen provincie de dans ontspringt. Op 31 locaties voor marine, land- en luchtmacht wil Defensie fors uitbreiden. Op dertien nieuwe plekken is ruimte nodig voor ‘bovenregionale’ activiteiten. Een inmiddels achterhaalde vlekkenkaart met mogelijke (uitbreidings)locaties leidde in 2024 tot consternatie onder omwonenden. Op de daaropvolgende informatie- en inspraakrondes van Defensie in alle provincies volgden ruim 2.300 bezwaren. Dat de locatiekeuze gevoelig ligt, blijkt uit het uitstel van publicatie van de lijst met voorkeurslocaties. Die verschijnt pas eind mei in plaats van dit eerste kwartaal, zo heeft staatssecretaris van Defensie Gijs Tuinman (BBB) eind januari laten weten.

Het is duidelijk dat bijna alle Nederlanders iets zullen merken van de aanstaande uitbreiding. Defensie sluit niet uit dat in sommige gevallen bestaande woningen, bedrijfsruimten, kantoren, landbouwgrond en recreatieruimte moeten verdwijnen. Ook kan het militaire ruimtebeslag ten koste gaan van andere nijpende maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw, energie-infrastructuur en natuurherstel, waarschuwt het ministerie.

Zeker is dat in een veel groter deel van Nederland geluidsoverlast zal zijn van laagvliegende helikopters, F-35 straaljagers en drones. Zo wil Defensie het aantal laagvlieggebieden voor helikopters uitbreiden naar bijna de gehele Achterhoek, de provincie Zeeland en gebieden in de Randstad. Veel ruimte is ook nodig voor nieuwe grootschalige oefengebieden, luchtmachtbases, munitieopslagen,

‘Dat vastgoedprijzen dalen als er plots een schietterrein in de buurt komt, is onvermijdelijk’

Piet Eichholtz, hoogleraar Real Estate & Finance aan Maastricht University, meent dat Nederland niet anders kan dan zich ruimtelijk aanpassen aan de nieuwe geopolitieke realiteit. ‘We zitten in een overgangsfase, waarin we als land fundamentele keuzes moeten maken. Of we besluiten ons land gevechtsklaar te maken en bereiden het land daar de komende jaren fysiek op voor. Of we doen niets en moeten halsoverkop alles inhalen, mochten we worden aangevallen of als Rusland met 300.000 man aan de Pools-Litouwse grens staat.’

‘In Nederland willen we alles op ruimtelijk gebied, maar dan wel zonder enige overlast. We procederen om uitzicht, geluidsoverlast, stikstof. In een normale situatie leidt dat tot de huidige woningcrisis. Maar we zitten niet meer in een normale situatie, nu Europa onder vuur ligt van zowel Rusland als de Verenigde Staten. Procederen is daarin een luxe die we ons niet meer kunnen permitteren. Ons land is ingericht op individuele rechten. Daarvan moeten we tijdelijk deels afscheid nemen, als we besluiten dat collectieve verdediging nodig is.’

‘Op planologisch en vastgoedgebied zie ik die urgentie absoluut niet terug. We voeren nog dezelfde discussie binnen dezelfde kaders als twintig jaar geleden; hier een beetje inbreiden, daar een weilandje volbouwen en jaren praten totdat er consensus is. Dat is de erfenis van het rodecontourenbeleid van toenmalig minister Jan Pronk, mede waardoor alles is vastgelopen.’

‘De huidige kaders zijn niet meer geschikt voor deze tijd. Daarmee moeten we breken,

Zeker is dat in een veel groter deel van Nederland geluidsoverlast zal zijn van laagvliegende helikopters, F-35 straaljagers en drones

springterreinen, amfibische (vanuit de zee het land op) oefengebieden, havencapaciteit en nieuwe verbindingsspoorlijnen. Over de exacte omvang van de uitbreidingswensen en kosten kunnen of willen Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf nog niets zeggen. Nu echter de boodschap is dat Nederland zich moet voorbereiden op oorlog, is een terugkeer naar het ruimtebeslag van tijdens de Koude Oorlog waarschijnlijk. Afgezet tegen de portefeuilleomvang van 1992 zou dat een uitbreiding betekenen van 6.500 hectare aan oefen- en schietterreinen, 5.300 hectare aan bebouwde terreinen en 1,8 miljoen m² aan extra gebouwen. De rekening zal in de vele miljarden euro’s lopen. Alleen al om het huidige vastgoed van Defensie – dat een gemiddelde leeftijd heeft van bijna 45 jaar – te vervangen door modern vastgoed is al ruim 25 miljard euro nodig, becijferde Defensie in 2023 zelf. De hamvraag is evenwel hoe de overheid Nederland binnen tien jaar ruimtelijk op oorlogssterkte wil krijgen. In ons land liggen op praktisch elke vierkante meter grond meerdere ruimteclaims, terwijl nieuwbouw door de stikstofcrisis en netcongestie amper mogelijk is. De stikstofcrisis heeft zich zelfs verdiept, na recente uitspraken van de Raad van State en de Haagse rechtbank.

maar dat vereist politieke moed. Meer dan ooit is er actie en daadkracht nodig. Met dit kabinet heb ik daar een hard hoofd in. Het krijgt niets voor elkaar, ministers vechten elkaar de tent uit en als land staan we stil. Als dit kabinet niet met gezag een nieuwe koers uitzet, vrees ik dat er niets gebeurt en we tegen alles blijven procederen.’ ‘Toch is er veel mogelijk. Ik hoop dat er in dit kabinet consensus is om het eigen land te verdedigen en artikel 5 van de Navo na te leven. Defensie heeft daarvoor heel veel ruimte nodig. We zijn weliswaar een van de dichtstbevolkte landen ter wereld, maar hebben uiteindelijk ruimte zat; bijna 60 procent van ons land bestaat uit landbouwgrond.’

‘De enige oplossing is het uitkopen van heel veel boeren. Dat klinkt onsympathiek, maar zij hebben nu eenmaal alle grond in handen. Anders moeten we natuur opgeven, waarvan we al heel weinig hebben. Bedrijventerreinen slopen gaat ook niet. Veel agrarische topvervuilers zitten op en rond de Veluwe.

Als je die uitkoopt, heb je bovendien de stikstofcrisis daar opgelost.’

‘Maatschappelijk draagvlak hiervoor kan de politiek krijgen door de expansie van Defensie te koppelen aan grootschalige woningbouw. De gevolgen voor de waardeontwikkeling zijn te overzien. De prijs van landbouwgrond zal niet stijgen als Defensie grond opkoopt. Dat gebeurt namelijk ook niet als een stad zijn grond uitbreidt. Landbouwgrond in Nederland is al duur, omdat we zo productief zijn.’

‘Dat vastgoedprijzen dalen als er plots een schiet- of springterrein in de buurt komt, is onvermijdelijk. Met hoeveel is niet te zeggen. Ter indicatie; met een student onderzoek ik nu wat de woningprijzen rond de Tata Steel-fabriek in IJmuiden bij sluiting doen. We hebben ontdekt dat de woningprijzen rond twee kolencentrales in Nijmegen met 30 procent stegen de periode na sluiting ervan. De overheid kan waarschijnlijk planschadeclaims tegemoet zien. In het grotere geheel is dat overkomelijk, net zoals we zullen moeten wennen aan een land met iets meer drukte en geluid.’

Defensie benadrukt met mens en milieu rekening te zullen houden. Niettemin overtreedt Defensie op veel locaties nu al de regels, constateerde de Inspectie Leefomgeving en Transport eind 2024. Het ministerie bereidt dan ook een nieuwe Wet op de Gereedheid voor, waarmee in geval van oorlogsdreiging procedures kunnen worden versneld of mogelijk opgeschort.

Streep door gebiedsontwikkeling

De gevolgen voor de vastgoedsector laten zich al voelen. Medio 2024 moest Amsterdam vernemen dat het kabinet de plannen voor 9.600 woningen en tienduizenden vierkante meters aan voorzieningen op het Shipdockterrein in Amsterdam-Noord blokkeert. Het kabinet wil het marineonderhoud door Damen Shiprepair daar behouden en uitbreiden met het oog op ‘de strategische autonomie van Nederland’. Volgens de gemeente Amsterdam staat daarmee de komst van de nieuwe woonwijk Haven-Stad – met 70.000 woningen – op het spel.

In het Zuid-Hollandse Wassenaar aast Defensie op 30 hectare voor uitbreiding van de Koninklijke Marechaussee bij bedrijventerrein Maaldrift. Volgens buurgemeente Katwijk compliceert dat echter de bouw van zesduizend woningen op het aangrenzende voormalig militair vliegveld Valkenburg, waarvan de bouw in 2026, twintig jaar na sluiting, eindelijk moet beginnen. Hoewel Flevoland er niet onwelwillend tegenover staat, vreest de provincie dat de Defensieplannen de geplande bouw van 120.000 woningen deels in de weg staan. In het relatief lege Flevoland voorziet Defensie een munitieopslag van 70 hectare (Biddinghuizen), een springterrein, een landmachtlo-

catie van 370 hectare (ook Biddinghuizen) en een aanpalend oefenterrein van 150 hectare. Het ongebruikte Lelystad Airport is bovendien in het vizier als luchtmachtbasis, mede voor de zeer luidruchtige F-35’s.

Protest tegen de Defensieplannen loont evenwel. Actiegroep Explosievrij, opgericht door inwoners uit de Noord-Veluwe, verzet zich tegen de gewenste uitbreiding met 750 hectare van Artillerie Schietkamp ’t Harde en de inrichting van een nieuw springterrein van bijna 950 hectare in nu nog openbare natuurgebieden. Met continu laag overvliegende helikopers, beschietingen met zware mortieren en zware ontploffingen verwordt de Kop van de Veluwe volgens hen tot een oorlogszone.

In een concessie schrapte Defensie in december het geplande springterrein. Ook zet het ministerie een streep door Eindhoven Airport als F35-oefenlocatie, omdat de trillingsgevoelige chipmachines van ASML daar niet tegen bestand zouden zijn. Na de woede over een gewenst groot munitiedepot in het Groningse aardbevingsgebied trekt Defensie ook dit voornemen in.

Het Brabantse Budel heeft minder geluk. Defensie wil hier een nieuw stedelijk oefendorp van minimaal 1 bij 1 kilometer bouwen. Dat is voorzien naast de uit te breiden – en in 2014 deels afgestoten – NassauDietzkazerne. De overkoepelende gemeente Cranendonck vangt hier op verzoek van het Rijk juist vijftienhonderd asielzoekers op. Omdat Vught wel met succes protest aantekende tegen het oefendorp en Defensie verdubbeling van het huidige oefendorp in Noordwest-Groningen ongewenst acht, is Budel echter de enige overgebleven kandidaat.

Piet Eichholtz Foto: Thiemihigashi.com

LOCATIETRENDS

Gemeenten en corporaties staan alleen in aanpak funderingsschade

Funderingsschade. Het probleem is al tientallen jaren bekend, maar nog steeds denken veel betrokkenen dat wegkijken de beste oplossing is. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft vorig jaar de omvang en de implicaties uitvoerig beschreven. Maar nu overheerst teleurstelling over wat er met het advies is gedaan. Erik de Boer

De Oudelandstraat oogt niet als de entree tot een rampgebied. De straat ligt in de wijk Bloemhof in Rotterdam-Zuid. Bloemhof heeft naam gemaakt als onheilspellend voorbeeld van waar funderingsproblemen toe kunnen leiden. Hier geen woningen met scheuren en scheefgetrokken kozijnen. Maar John van Dijk, expert Bouwen Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, wijst naar een blok oorspronkelijke huizen. Het ligt 60 tot 80 centimeter onder straatniveau. Overal is het wegdek opgebold, regenwater kan bij een stevige bui zonder problemen de voordeuren bereiken, die vaak al zijn beschermd door hoge betonnen dorpels. De ondergrond van de hele wijk is al honderd jaar aan het zakken, alleen de hoofdwegen blijven in de buurt van het oorspronkelijke maaiveldniveau.

De zwaarst getroffen delen zijn Bloemhof-Midden en Bloemhof-Zuid met in totaal circa 2.500 niet-onderheide panden. Hiervan zijn 300 in handen van particuliere verhuurders, 250 van eigenaar-bewoners, de rest is van woningcorporaties.

De wijk is in de jaren 20 van de vorige eeuw gebouwd op klei- en veengrond. Omdat het allemaal snel en voordelig moest, is het merendeel van de woningen in Bloemhof-Midden en Bloemhof-Zuid zonder heipalen neergezet, de rest van de oude panden staat op houten palen. Het inklinken van de bodem is al rampzalig voor de niet-onderheide pandjes, maar ook het hout van de palen kan gaan rotten door droogte.

Vervanging van alle funderingen is volgens Van Dijk niet aan de orde. ‘Dan moet je complete woonblokken optakelen.’ En dan is er nog de vraag wie het allemaal gaat betalen. Het aanbrengen of restaureren van funderingen is de verantwoordelijkheid van de eigenaren en kost minstens 45.000 euro tot meer dan 150.000 euro per pand. Maar juist in de Bloemhof, met kleine woningen van 50 tot 60 m², hebben de eigenaren het financieel niet breed. Ook corporaties moeten een list verzinnen voor honderden van hun woningen. Op sommige plekken hebben zij weliswaar tot sloop en nieuwbouw besloten, maar zij hebben ook geld nodig om nieuwe woningen terug te kunnen bouwen.

De situatie in de Bloemhof staat niet op zichzelf. Van de 300.000 woningen in Rotterdam heeft ongeveer de helft in potentie met funderingsschade te maken. Maar de afgelopen jaren komen schademeldingen uit bijna alle steden en regio’s in het land. Het speelt in de oude binnensteden, op de klei- en veengronden waar het nat is, op zandgronden waar droogte weer funest kan zijn voor funderingen en vanuit het rivierengebied. Volgens gegevens uit november 2024 van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) telt Nederland 9,7 miljoen adressen waarachter 8,2 miljoen voordeuren zitten. Het aantal panden met een woonfunctie is 6,4 miljoen. Daarvan hebben 300.000 panden een fundering op hout en zijn 3,7 miljoen niet-onderheid. Circa 425.000 panden (550.000 adressen) hebben al funderingsschade of krijgen daar tussen nu en 2050 mee te maken. Inmiddels is de fundering van 27.500 panden hersteld.

Het aanbrengen of restaureren van funderingen kost eigenaren

Deze getallen zitten volgens directeur Frank van Lier van KCAF waarschijnlijk aan de onderkant van de realiteit. Er zijn naast het landelijke loket van KCAF zestien lokale of regionale loketten waar funderingsschade kan worden gemeld, alleen het Kenniscentrum heeft een landelijke functie. Van Lier: ‘Niet iedereeen wil of durft te melden. Het probleem is dus veel groter dan wij zien.’ Wel blijkt uit de cijfers waarover Van Lier beschikt dat het aantal meldingen van funderingsschade jaarlijks 20 tot 25 procent stijgt.

Actie is uitgebleven

In het advies Goed gefundeerd, uit februari vorig jaar, heeft de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) becijferd dat de komende tien tot twaalf jaar in totaal 12 miljard euro nodig is voor een nationale aanpak. Zonder preventieve maatregelen zal het aantal gebouwen met funderingsschade fors toenemen en kan het totale schadebedrag tot 2050 oplopen tot ruim boven 50 miljard euro, stelt de Raad. De Raad constateert dat funderingsproblemen al ruim twintig jaar bekend zijn, maar dat structurele aandacht en actie van gebouweigenaren, hypotheekverstrekkers, lokale overheden en de nationale politiek is uitgebleven. Op een aantal gemeenten, zoals Rotterdam, en corporaties na die er structureel mee aan de slag zijn, is zeker aan de kant van de marktpartijen wegkijken nog steeds de regel. Van Lier: ‘De meeste makelaars en taxateurs kijken alleen naar wat boven de grond staat. Ook bouwkundige adviezen besteden geen aandacht aan funderingen.’ Advertentieteksten van makelaars die woningen in bijvoorbeeld

Zonder maatregelen kan het totale bedrag aan funderingsschade tot 2050 oplopen tot ruim boven de 50 miljard euro

Bloemhof in de verkoop hebben, blinken uit in vaagheid op dit punt. Banken beginnen zich zorgen te maken. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is voorstander van het inzichtelijk maken van funderingsrisico’s, omdat dit particuliere huishoudens bewust maakt van de risico’s bij de aanschaf van een woning. ABN Amro heeft in 2023 geconstateerd dat funderingsschade de huizenprijzen in Nederland met 12 procent gaat verlagen. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zijn deze risico’s onvoldoende in de huidige huizenprijzen verdisconteerd. De toezichthouder maant makelaars, taxateurs en kredietverschaffers om de klimaatrisico’s zo snel mogelijk zichtbaar te maken voor aspirant-huizenkopers, om de markt het probleem te laten absorberen. Voor de RLI is de manier waarop met de adviezen uit Goed Gefundeerd is omgegaan een teleurstellende ervaring. Jantine Kriens, RLI-lid en voorzitter van de commissie die het advies heeft voorbereid,: ‘De markt pakt het niet op. De huidige eigenaren moeten de kosten dra-

gen van schadeherstel, terwijl zij vaak niet op de hoogte waren van het risico. Het funderingsrisico moet daarom volgens ons advies door middel van een informatieplicht worden ingeprijsd in de vastgoedmarkt. Vandaar dat wij ervoor pleiten dat deze eigenaren gedurende een transitieperiode van twaalf jaar met subsidie worden ondersteund. Deze samenhangende aanpak moet de nationale overheid neerzetten en financieel mogelijk maken.’ Kriens stelt dat het nieuwe kabinet 56 miljoen euro heeft vrijgemaakt voor aanvulling van de beschikbare kennis en de verbetering van de informatievoorziening, maar dat het advies om de problematiek de komende twaalf jaar fundamenteel aan te pakken niet is overgenomen. ‘Dat is niet de grote doorbraak die nodig is en dat vind ik teleurstellend.’

De eigenaren die tegen de grootste herstelpost zitten aan te hikken, zijn de woningcorporaties. Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, heeft geen precieze cijfers, maar gaat ervan uit dat het aantal getroffen woningen in corporatiebezit ongeveer een derde is van het door RLI geraamde aantal van 425.000. Aedes meent dat de 56 miljoen euro die het kabinet heeft vrijgemaakt een mooie, eerste stap is, onder meer om de risico’s scherper in beeld te brengen, zegt woordvoerder Frank Wilschut. ‘Maar er zijn vervolgstappen nodig. De financiële consequenties voor de corporaties zijn groot. Dus je moet als overheid ook iets aan de financiële kant doen. Want het herstellen van de fundering van twee tot vier woningen betekent dat we één nieuwbouwwoning minder kunnen realiseren, terwijl de woningnood hoog is.’

minstens 45.000 euro tot meer dan 150.000 euro per pand. Foto: Peter Hilz/ANP

G5 debat: zoektocht naar grenzen verdichting grote steden

Grote steden aan hun limiet? Experts gaan in debat

Met z’n allen inzien dat de trek van platteland naar steden de komende jaren blijft toenemen. Maar ook bewustzijn creëren dat er grenzen zijn aan de verdichting van steden. Dát hopen Erik Faber, partner van Fakton Development en Ellen van Bueren, hoogleraar Management van Stedelijke Ontwikkeling aan de TU Delft, te bereiken met het G5 debat op de PROVADA 2025. Van Bueren: ‘We gaan hoe dan ook verdichten in de steden. Hoe doe je dat op een verantwoorde manier? Hoeveel ga je investeren? Welke rol hebben publieke en private partijen? Waar liggen de knelpunten?’

Een huis met een tuin in een rustige omgeving: dat wilden negen van de tien Nederlanders een jaar of dertig geleden nog het allerliefst, zegt Erik Faber. Slechts tien procent had een voorkeur voor een appartement. Bovendien liepen steden tot in de jaren tachtig leeg, vervolgt Faber. ‘Dat is nu andersom: we willen juist samenklonteren, de trek van platteland naar de stad is enorm toegenomen. Bijna tachtig procent van de woningbouw bestaat tegenwoordig uit appartementen. In de steden is werk, het OV is er goed georganiseerd en er zijn voldoende voorzieningen. De oorzaak Demografisc e en so ciaaleconomische redenen. Neem een stad als Rotterdam: 72 procent van de bevolking bestaat anno 2025 uit een- en tweepersoonshuishoudens, slechts 28 procent betreft gezinnen. En vergeet niet dat de bevolking blijft groeien. De prognose is 20 miljoen Nederlanders in 2050.’’

Wanneer is verdichten genoeg? Kan dat met laagbouw, semi hoogbouw of extreme hoogbouw? Wanneer ontstaan er knelpunten? Met name de grote steden staan voor hele grote en vooral complexe uitdagingen. Van Bueren: ‘Denk aan bodemdaling, klimaatverandering, de behoefte aan meer ruimte voor waterberging en natuur, de stagnerende energietransitie, minder beschikbaarheid van drinkwater. De woningbouwopgave is enorm groot, terwijl er een tekort aan menskracht en materieel is om de woningbouw op peil te houden. Het is onduidelijk hoe markten zich gaan ontwikkelen. Hoe zit het met migratiestromen en de geopolitiek? Wat gaat de politiek doen? We moeten handelen, maar tasten ook in het duister, want het gaat om een flink aantal complexiteiten die bij elkaar komen. Ik hoop dat we het duister met elkaar hanteerbaar gaan maken.’

G5 debat

Faber – tevens voorzitter van de Stichting Hoogbouw – vervolgt. ‘Als we even doorgaan over de toenemende verdichting: er komt een moment dat er knelpunten ontstaan die je als stad niet meer kan oplossen. Wanneer is het genoeg? Die vraag moeten we voorleggen aan de deelnemers van het G5 debat. De druk op de stad wordt groter, terwijl gemeenten moeten bezuinigen en te maken hebben met capaciteitsproblemen. Ik denk dan ook dat het bedenken en verder ontwikkelen van steden steeds meer een private aangelegenheid gaat worden.’

Van Bueren: ‘Dat is op zich geen slechte ontwikkeling, dat private partijen meer invloed gaan krijgen. Want ook daar zit kennis en kunde, soms meer dan bij publieke partijen. Ik denk ook dat publieke waarden geborgd kunnen worden door private partijen. Dat gaat niet vanzelf en het gaat ook niet vanzelf goed. Het vereist van gemeenten dat zij een kundige partij zijn om mee samen te werken en de spelregels waarbinnen de samenwerking plaatsvindt – die van de democratische rechtsstaat – te bewaken.’

Hoogbouw

Van Bueren gelooft in hoogbouw, mits het op verantwoorde manier gebeurt. ‘Het gaat vooral om goede inpassing van publieke ruimte rondom een woongebouw, maar ook het gebruik van collectieve ruimten in een woongebouw. Hoe kun je zoiets goed vormgeven en voorkom je dat mensen in de anonimiteit verdwijnen? Wanneer je een community-idee kunt organiseren, zal de tevredenheid onder bewoners en de leefbaarheid in de buurt toenemen. Op die manier zal een nieuw woonblok ook waarde toevoegen aan een buurt.’

Als het om hoogbouw gaat, maakt Van Bueren

zich zorgen om ontwikkelingen in middelgrote gemeenten. ‘Het valt me op dat deze hoogbouw vooral wordt gerealiseerd op de onaffe randen, op plekken waar toevallig nog plek is. Terwijl het voorzieningenniveau op die locaties niet op orde is. Het is het allemaal nét niet. Het gaat vaak om hoogbouw dat uit opportuniteit is gedreven, terwijl een locatie het niet kan dragen.’

‘De stad is je balkon’ Faber vult aan. ‘Het is vaak een wethouder die zoiets doordrukt, in plaats van dat er heel goed over is nagedacht. Ik zie gelukkig wel dat steeds meer Nederlandse steden nadenken over verdichting en een hoogbouwvisie hebben. Maar of een gemeente als Hoorn een hoogbouwvisie moet schrijven, dat vraag ik me af.’ Faber is voorstander van verdichting van steden en hoogbouw, mits de openbare ruimte, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van openbaar vervoer in orde is. ‘Gemeenten zouden daarin moeten investeren, om te voorkomen dat een stad anoniem wordt. Ik zeg altijd: de stad is je balkon. Dus zodra je je woontoren uit gaat, sta je op een fijne brede en veilige straat et belangrijkste onderdeel van de openbare ruimte. Daar kun je mensen ontmoeten, daar is de wereldkeuken. Dus investeren in een aantrekkelijke openbare ruimte, want daarin kun je heel veel oplossen.’

Als het gaat om een goede invulling van de openbare ruimte in een grote stad, noemt Van Bueren als voorbeeld de Superblocks in Barcelona. Om de leefbaarheid te vergroten, wordt rondom een verzameling huizenblokken bijna al het gemotoriseerde verkeer geweerd. Daardoor ontstaat ruimte voor onder meer speelpleinen en tiny forests, zeg Van Bueren. ‘Ze zijn in 2014 begonnen met een paar pilots, en al snel volgden er meer superblocks. De resultaten zijn verbluffend: het is groen, leefbaar en veilig en nog steeds bereikbaar. Ondanks het succes staat niet iedereen te juichen over de superblock aanpak: het roept weerstand op van mensen en winkeliers die vrezen voor bereikbaar eid en gentrificatie. en proactieve en lange termijnvisie van de lokale overheid op het vlak van mobiliteit, stedelijk groen, en voorkomen van verdere gentrificatie was essentieel voor het slagen van de superblocks.’

G5 debat PROVADA 2025

Van de trek naar de stad, bodemdaling en klimaatverandering tot energietransitie, schaarste aan ruimte en stagnerende woningbouw: met name de grote steden staan voor een aantal flinke uitdagingen. Onder leiding van Erik Faber van Fakton gaan de verantwoordelijke directeuren van de G5 op de PROVADA met elkaar in debat over grootstedelijke uitdagingen en ontwikkelingen. Ellen van Bueren, hoogleraar TU Delft, neemt ook deel aan het debat.

Het debat vindt plaats op dinsdag 17 juni om 14:30 uur in Forum 1.

Erik Faber partner van Fakton Development op de PROVADA.

Logistiek kan niet meer zonder rownfields aar stiksto dreigt weer roet in het eten te gooien

Door gebrek aan nieuwe bedrijventerreinen worden brownfieldontwikkelingen steeds belangrijker voor de logistiek. Ook al kosten ze meer en duren ze langer. Stikstof en elektriciteit zorgen voor grote nieuwe uitdagingen. Erik Wiegerinck

Na twee jaar voorbereiding vond op 8 februari in het Zeeuwse Sas van Gent de feestelijke start plaats van de bouw van Panattoni Park Sas van Gent. De Amerikaanse projectontwikkelaar Panattoni kocht de locatie vorig jaar van Doens Food, dat een beperkt deel van het terrein gebruikte. Maar de deal ging pas door nadat de benodigde vergunning ten behoeve van stikstof voor de herontwikkeling was gesloten.

Het toekomstige multifunctionele logistieke gebouw wordt ontwikkeld op de grens van Nederland en België en heeft een totale oppervlakte van circa 34.000 m². Het park verrijst op een brownfieldlocatie, ooit het terrein van de iconische glasfabriek in Sas van Gent, aan het Kanaal van Gent naar Terneuzen. Dat heeft door de nieuwe en veel grotere sluisdeuren een sterke impuls gekregen. Het terrein wordt momenteel volledig gesaneerd en het nieuwe, aardgasvrije gebouw voldoet straks aan de strenge duurzaamheidseisen van Breeam-NL Excellent.

‘Ontwikkelaars van brownfieldlocaties hebben er een hele grote uitdaging bij door de uitspraak van de Raad van State eind vorig jaar, waardoor intern salderen niet meer mogelijk is’, antwoordt ceo Jeroen Gerritsen, directeur van Panatonni België en Nederland, op de vraag naar de voor-en nadelen van brownfields voor ontwikkelaars. De Raad van State bepaalde eind vorig jaar dat bedrijven die hun stikstofuitstoot willen uitbreiden, niet langer gebruik kunnen maken van intern salderen zonder een nieuwe natuurvergunning aan te vragen. Een van de grote voordelen bij brownfieldontwikkelingen was nu juist dat er vaak al stikstofruimte beschikbaar was en dat deze

vrij eenvoudig via een omgevingsvergunning opnieuw kon worden ingezet, legt Gerritsen uit. De uitspraak heeft directe gevolgen, en er geldt een terugwerkende kracht voor de afgelopen vijf jaar, waardoor veel logistieke centra opnieuw een vergunning moeten aanvragen. Al geldt een overgangsperiode tot 2030.

Gerritsen prijst zich gelukkig dat de bestaande stikstofvergunning in Sas van Gent tekortschoot voor zijn herontwikkelingsplannen, waardoor er destijds sowieso een nieuwe moest worden aangevraagd bij de provincie Zeeland. ‘Daardoor hebben we nu geen tijdsverlies meer en is de stikstofruimte voor het project bestendig vastgelegd.’

‘Complete tombola’

Zo’n aanvraag voor een natuurvergunning omschrijft hij als een ‘complete tombola’: eenduidige nationale regelgeving ontbreekt, omdat opeenvolgende kabinetten maar geen knopen doorhakken. ‘Ambtenaren raken ook kopschuw door alle stikstofuitspraken van de Raad van State, die tegen wil en dank feitelijk het beleid bepaalt.’ Elk Natura 2000-gebied is bovendien weer anders en de gevolgen van de stikstofdepositie voor de verschillende plantjes ook. En hoe interpreteer je precies al die meetgegevens? Dat biedt volgens Gerritsen ruimte voor ambtelijke willekeur.

Toen Panattoni de stikstofvergunning voor Sas van Gent eindelijk op zak had, en de deal definitief kon worden afgerond, begon het bedrijf met het ‘ecologisch mitigeren’ van de locatie. Zo werden in een oude opstal die op instorten stond vleermuizen aangetroffen, die door een ingehuurde ecoloog een veilig onderkomen elders kregen. Terwijl salamanders en kikkers

met schepnetjes uit de poeltjes en watertje werden gehaald om elders een nieuwe habitat te vinden. Al met al enkele maanden werk, zegt Gerritsen, ‘maar er zijn geen shortcuts in zo’n traject’.

Daarna volgde het scannen van het hele terrein op niet-geëxplodeerde explosieven. Noodzakelijk, want in Zeeuws-Vlaanderen is in de Tweede Wereldoorlog, vooral tijdens de Slag om de Schelde, hevig gevochten. ‘Er is wat kleine ammunitie gevonden, maar geen schokkende dingen.’ Panattoni is nu druk bezig met het saneren van de vervuilden bodem – een erfenis van de oude glasfabriek – daarna kan de bouw beginnen. Oplevering staat geraamd voor de zomer van 2026.

‘Ambtenaren raken ook kopschuw door alle stikstofuitspraken van de Raad van State, die feitelijk het beleid bepaalt’

Maar hoe zit het met de stroomaansluiting vanwege de ook in Zeeland heersende netcongestie? Zo noemde Niek Poppelaars, head of Logistics & Industrial bij vastgoedadviseur Savills Nederland, de netcongestie al eerder ‘een veelkoppig monster, de allesoverheersende trend voor 2025’. Netbeheerders heffen bijvoorbeeld ook steeds sneller een grootverbruikersaansluiting op als deze een tijd niet wordt gebruikt, waardoor het voordeel van het heb-

ben van een bestaande grootverbruikersaansluiting bij een brownfieldproject vervalt. ‘Gelukkig kunnen we voor de eerste fase, die nu in ontwikkeling is in Sas van Gent, toch volstaan met de aansluiting van de vorige gebruiker, Doens Food’, antwoordt Gerritsen. ‘Maar voor de tweede fase van dit project zullen we waarschijnlijk moeten kiezen voor een off grid-toepassing (een energiesysteem dat niet is aangesloten op het energienet, red.).’

Bro nfields duurder

Een brownfieldlocatie kost volgens Gerritsen gemiddeld een kwart meer dan een greenfieldlocatie en de ontwikkeling duurt al gauw een jaar langer. Dat 80 procent van de Panattoni-projecten in Nederland toch uit herontwikkelingen bestaat, heeft alles te maken met het enorme gebrek aan greenfields. Dat speelde al toen ‘s werelds grootste ontwikkelaar van industrieel en logistiek vastgoed eind 2019 in Nederland neerstreek, maar het tekort is de afgelopen vijf jaar alleen maar gegroeid door de verdozingsdiscussie en het restrictieve overheidsbeleid. ‘We weten eigenlijk niet beter meer. Daarom kan ik het ook geen gamechanger noemen’, zegt Gerritsen. ‘Voor ons is het business as usual. Vervelend alleen is dat we er nu ook nog die uitdaging van stikstof bijkrijgen.’

Toch heeft dat geen negatief effect op hoe het hoofdkantoor naar Nederland kijkt als geschikte locatie voor nieuwe logistiek vastgoedprojecten, bezweert Gerritsen. ‘Door zijn ligging, havens en uitstekende spoor-en weginfrastructuur is en blijft Nederland ondanks het ruimtegebrek een heel interessante locatie voor logistieke bedrijven.’

Artist impression: Het Nieuwe Kader

LOCATIETRENDS

Nederland telt zo’n 80.000 hectare bedrijfsterrein, waarvan 20 tot 30 procent verouderd, afhankelijk van de gehanteerde definitie. Volgens recent onderzoek van Buck Consultants International (BCI) zorgt de herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties naar toekomstbestendige bedrijventerreinen voor minder nieuwe bedrijventerreinen, minder verdozing van het landschap, maar ook voor behoud van werkgelegenheid. In de afgelopen acht jaar zijn 116 verouderde bedrijfslocaties (van elk minimaal 15.000 m²) herontwikkeld, waardoor 4,4 miljoen m² (merendeels) nieuw bedrijfsvastgoed is ontwikkeld voor logistiek en industrie, blijkt uit onderzoek van BCI.

Het Nijmeegse adviesbureau voerde het onderzoek vorig jaar uit, in opdracht van vijftien professionele vastgoedontwikkelaars en -beleggers en het ministerie van Economische Zaken. De vastgoedpartijen zijn: Borghese Logistics, DHG, Garbe, Heembouw, HVBM Vastgoed, Intospace, Logistics Capital Partners, MG Real Estate, Montea, Next Level, Panattoni, Pro-Delta, Prologis, VolkerWessels Logistics Development en WDP.

Vaart zit erin

Vooral de laatste jaren zit de vaart er stevig in met ongeveer 1 miljoen m² bedrijfsvastgoed per jaar. Daarmee is alles bij elkaar opgeteld 320 hectare nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein niet nodig geweest, ook al omdat de locaties na de herontwikkeling veel intensiever worden benut: er is sprake van een 92 procent hogere ruimte-intensiteit.

Gevraagd of brownfields leiden tot een grote verandering in de ranglijst van logistieke hotspots, benadrukt senior adviseur van BCI Jordi Hubers dat het tegendeel het geval is. De trend betekent juist een bestendiging van de positie van de bekende hotspots in Noord-Brabant, Noord-Limburg en de Randstad. ‘Daar

Bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen is veel laaghangend fruit inmiddels geplukt

ordeningsgebied staat logistiek vastgoed met 3-0 achter. Bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen wil iedereen veel liever hightech, mkb en schone bedrijvigheid.’ Hubers waarschuwt wel dat bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen inmiddels veel laaghangend fruit is geplukt, in de vorm van grote aaneengesloten herontwikkelingslocaties zoals voormalige veilinglocaties met betrekkelijk weinig complexiteit bij de verwerving. ‘Het wordt nu steeds meer een zaak van het bijeensprokkelen van kleinere kavels, vaak nog met lopende huurcontracten, en dat samenvoegen tot een geheel. Dat gaat veel meer tijd kosten.’

Projectontwikkelaar en belegger DHG uit Schiedam is van oudsher veel met brownfields in de weer. Dat begon in de Rotterdamse haven, waar nog altijd het zwaartepunt ligt van de bedrijfsactiviteiten, maar inmiddels is de vastgoedonderneming van David Hart overal in het land actief waar zij kansen ziet voor logistiek vastgoed. ‘Het begint altijd met het kopen van een grote locatie’, legt managing director Jelle van den Akker uit. ‘We gaan niet wachten tot we er misschien over zoveel jaar nog een paar kaveltjes bij kunnen kopen. Dat is veel te tijdrovend en risicovol.’

Vastgoedmarkt is een maandelijkse uitgave van VMN media

Bezoekadres

Utrechtseweg 44, 3704 HD Zeist

Tel. 088-5884894

Hoofdredacteur

Servaas van der Laan

Adjunct-hoofdredacteur

Peter Hanff

Redactie

Anna Agranovich, Jannike Huisman, Britt Klijn, Rebecca Kwakman, Davy Lo, Sander van der Ploeg, Jacqueline Prummel, Fleuriëtte van de Velde (eindredactie)

Medewerkers

Erik de Boer, Bert Colijn (ING), Maarten Donkers (Rabo Real Estate), Bas Hakker, Pieter Hendrikse (JLL), Alexandra Jurgens (Boot Advocaten), Martijn van Leeuwen, Harco Nijland (EY), Dilek Pekdemir (Epra), Niek Poppelaars (Savills), Coen Teulings, Ebru Umar, Claartje Vogel, Jeroen Vreeker (GPR), Erik Wiegerinck, Heleen Willemsen, Ruud de Wit.

Uitgever Maciek Piasecki

Transacties

vinden veruit de meeste brownfieldprojecten plaats, met Noord-Brabant aan kop. Logisch ook, want op de knooppunten van de vervoerscorridors naar het Europese achterland heerste de meeste schaarste en was de vraag naar logistiek vastgoed het grootst.’

Tegelijkertijd met het onderzoek heeft BCI een ‘Leidraad herontwikkeling bestaande bedrijfslocaties’ gepresenteerd. Deze biedt concrete handvatten om als lokale overheid in goede dialoog met de markt aan de slag te gaan met herontwikkeling. Dat is hard nodig, want veel gemeenten worstelen met personeelsgebrek, en ontberen kennis over en ervaring met dit vraagstuk. Van een integraal herontwikkelingsbeleid is volgens Hubers bij de meeste gemeenten geen sprake. ‘Iedereen probeert opnieuw het wiel uit te vinden.’

Hoewel er geen cent subsidie gemoeid was bij de 116 projecten die de afgelopen acht jaar zijn herontwikkeld, is het cruciaal voor een succesvolle herontwikkeling dat ontwikkelaar en gemeente samen optrekken en goed communiceren, oordeelt Hubers. ‘Dat beperkt de kans op bezwaarschriften van belangengroepen en onnodig lange beroepsprocedures. Dat is belangrijk, want anders kunnen het heel risicovolle investeringen worden’, legt hij uit. Verouderde bedrijfslocaties liggen door oprukkende woningbouw immers ook steeds vaker tegen woonwijken aan. Dat vergroot de kans op bezwaarschriften als bewoners ineens worden geconfronteerd met plannen voor hoge magazijnen en extra verkeersdrukte. Hubers verwacht net als Niek Poppelaars en zijn collega Raymond Frederiks van internationaal vastgoedadviseur Savills dat de behoefte aan brownfields de komende jaren alleen maar groter wordt, omdat het aanbod van nieuwe bedrijfsterreinen voor logistiek verder opdroogt. Of zoals BCI-directeur en Vastgoedmarkt-columnist René Buck het treffend uitdrukte in een recente column: ‘Op ruimtelijk

Wel beschikt DHG uit het verleden over een portefeuille light-industrial gebouwen, grote fabriekslocaties en haventerreinen. ‘Er komt altijd een moment dat zo’n huurder vertrekt of dat het huurcontract afloopt en dan kunnen wij het terrein herontwikkelen. Eigenlijk fungeert dat deel van de portefeuille als een soort veredelde grondbank, die ook nog eens geld oplevert in de vorm van huurinkomsten.’ DHG ziet net als Panattoni voor -en nadelen aan brownfields in vergelijking met greenfields. Al is er de laatste jaren eigenlijk nauwelijks meer een keuze, omdat de meeste gemeenten, zeker in de gewilde hotspots, als ze al nieuwe bedrijfskavels uitgeven, zeker geen grond verkopen aan projectontwikkelaars zonder eindgebruiker. ‘Liefst doen gemeenten tegenwoordig zaken met de eindgebruiker’, weet Van den Akker. ‘Als ze met een ontwikkelaar in zee gaan, willen ze precies weten wie de huurder wordt en wat zijn meerwaarde is voor de regionale economie. Maar als wij in een plek geloven – en dat doen we, want anders zouden we daar niet willen zitten – dan willen we ook zonder klant aan de slag. Dus zijn we nu vrijwel volledig aangewezen op brownfields en het vernieuwen van onze bestaande portefeuille.’

Vicieuze cirkel van onmacht ‘Ik snap niet dat er in de pers en de politiek nauwelijks aandacht is voor de sterke negatieve gevolgen van de Raad van State-uitspraak voor brownfieldontwikkelingen’, zegt Michiel Assink, directeur Nederland bij het Belgische logistieke vastgoedbedrijf WDP, zichtbaar verontwaardigd. ‘In combinatie met de netcongestie remt dat de vernieuwing en verduurzaming van verouderd vastgoed enorm. We raken in dit land steeds meer gevangen in een vicieuze cirkel van politieke onmacht.’

Los van deze twee heikele kwesties, die overigens ook steeds vaker bij greenfieldprojecten spelen, zijn brownfields voor WDP gesneden koek. De Belgen bezitten in ons land maar liefst 3 miljoen m² logistieke bedrijfsruimte en zijn hier sinds 2007 actief. ‘Van een gamechanger kun je wat ons betreft niet spreken. In Nederland doen we de laatste jaren niets anders meer dan het herontwikkelen, uitbreiden en vernieuwen van onze bestaande panden. Binnenkort starten we bij grensovergang Hazeldonk ook met de herontwikkeling van onze eerste aankoop in Nederland.’

Monique van der Woude rafische vor geving colorscan bv, www.colorscan.nl

Basisontwerp

Loes Sikkes, Visuele Communicatie

Druk

Rodi, Diemen

Advertentieverkoop

Maaike van Linde: 06-21359709 maaikevanlinde@vmnmedia.nl

Abonnementen

Voor nieuwe abonnementen, adreswijzigingen en klachten over bezorging: VMN media klantenservice, telefoon (088) 5840888 e-mail klantenservice@vmnmedia.nl Door de aard van de uitgave gaat VMN media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht.

Prijzen jaarabonnement

Vastgoedmarkt 2025 Online + specials 282 euro Een abonnement afsluiten kan via www.vastgoedmarkt.nl/registreer Prijzen ex. btw, betaling per factuur of automatische incasso

ISSN 1387 - 6554

Nieuwe abonnementen kunnen op elk gewenst moment ingaan. Adreswijzigingen twee weken van tevoren opgeven. Opzeggingen uitsluitend schriftelijk drie maanden voor het einde van de betaalde termijn. Bij niet tijdig opzeggen, worden abonnementen automatisch met een jaar verlengd.

© Vastgoedmarkt 2025

Niets in deze uitgave mag worden gereproduceerd door middel van boekdruk, foto-offset, fotokopie, micro lmofwelkeanderemet odeofvormdanook zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. Leveringsvoorwaarden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel Den Haag onder nummer 1875.

PROVADA INSPIRATIE AWARDS 2025:

Nomineer jouw held of project vóór 17 april 2025

Awards

We hebben helden nodig die systemen doorbreken, die mensen en organisaties activeren om samen impact te maken. Positieve impact op de gebouwde omgeving. De tijd van praten is echt voorbij. We moeten samen in actie komen.

Wie zet zich onvermoeibaar in voor meer duurzaamheid in onze sector? Wat is voor jou een voorbeeldproject dat alle boxen aantikt én een beetje meer? Wie verdient de circulaire wisselbokaal 2025. Wie verdient het grote podium bij PROVADA op donderdag 19 juni?

Je kunt nu jouw held(in), project of team voordragen voor de Inspiratie Awards. Hoe? Ga voor meer informatie naar provada.nl/awards-2025 Nomineren kan tot 25 april 2025!

PROVADA 2025

PROVADA, het grootste vastgoedplatform van Nederland, brengt al 20 jaar mensen bij elkaar. Vakmensen wel te verstaan. Van wethouders, investeerders en projectontwikkelaars tot aan retailers, makelaars en landschapsarchitecten. PROVADA is er voor iedereen die werkt aan een betere bebouwde omgeving. De vastgoedbeurs vindt plaats van 17-18 juni en trekt circa 26.000 bezoekers.

Koop nu je Early Bird

Ruwweg de helft van alle vastgoedprofessionals had in 2024 last van netcongestie. Projecten worden daardoor later opgeleverd dan gepland, en de kosten lopen op.

Netcongestie raakt al helft sector in de portemonnee

Bijna één derde (32 procent) van 206 ondervraagde vastgoedprofessionals geeft aan dat projecten door netcongestie vier tot zes maanden vertraging oplopen.

Dat blijkt uit de meest recente editie van de Vastgoedmonitor, een onderzoek van Vastgoedmarkt-uitgever VMN Media en USP Marketing. Van de 206 vastgoedprofessionals die deelnamen aan het onderzoek, geeft 49 procent aan het afgelopen jaar last te hebben gehad van netcongestie. Die last uit zich op verschillende manieren. De vaakst voorkomende kwelling is verlate oplevering. 61 procent van de respondenten geeft aan hier last van te hebben. 55 procent van de respondenten maakt hogere kosten in verband met de maatregelen die zij moeten treffen en 36 procent van de respondenten moet projecten aanpassen. Zestien procent meldt dat het krijgen van een vergunning voor het project onmogelijk bleek. Kleinere

VASTGOEDFONDS

Eres trekt zich verder terug uit

Nederland

aantallen wijzen daarnaast op onzekerheid rondom de planning van het project (vier procent), het niet krijgen van een aansluiting (één procent), en algehele annulering van het project (één procent).

Bijna één derde (32 procent) van de respondenten geeft aan dat projecten door netcongestie vier tot zes maanden vertraging oplopen. Minder vaak komt het voor dat die vertraging korer duurt: negen procent van de respondenten geeft aan dat dit maximaal drie maanden duurde. Voor drie procent van de respondenten duurde de vertraging tussen zeven en negen maanden, en elf procent geeft aan dat de vertraging opliep tot tien à twaalf maanden. Nog eens elf procent geeft aan dat de vertraging opliep tot meer dan een jaar

Rapportage-eisen duurzaamheid zijn nog net zo dwingend

(dertien tot 24 maanden). Vier procent van de respondenten liep meer dan twee jaar vertraging op. De overige dertig procent gaf aan geen goede tijdsindicatie te kunnen geven. Netbeheerder Enexis waarschuwt dat huishoudens steeds vaker rekening moeten houden met lange wachttijden voor een nieuwe of zwaardere stroomaansluiting, ondanks recordinvesteringen in het elektriciteitsnet. ‘We blijven ons inzetten om de groeiende vraag naar ruimte op het elektriciteitsnet bij te benen. Toch zien we dat onze wachtlijsten blijven groeien’, aldus Enexis. De netbeheerder is actief in de provincies Groningen, Drenthe, Overijssel, Noord-Brabant en Limburg. Branchegenoot Alliander kwam eerder al met een soortgelijke waarschuwing. Steeds meer

ondernemers moeten worden teleurgesteld, omdat het elektriciteitsnet in hun buurt vol zit. Huishoudens moeten langer wachten op een uitbreiding van hun aansluiting voor bijvoorbeeld nieuwe zonnepanelen. Ook het aantal stroomstoringen neemt toe door de drukte op het net. TenneT, de beheerder van het hoogspanningsnet in Nederland en een groot deel van Duitsland, verwacht tot 2024 ongeveer 200 miljard euro te investeren in uitbreiding van het net in beide landen. ‘Dit in de wetenschap dat de uitbreiding van het hoogspanningsnet in de behoeften van onze klanten voorziet, en dat niet of in een lager tempo investeren de kosten voor de samenleving alleen maar hoger maken’, aldus de netbeheerder.

COLUMN

Coen Teulings: Crisis? What crisis?

Foto: Martin Bergsma / Shutterstock

Wie ‘oorlog’ zegt, moet afwaarderen

Investeren in Oekraïens vastgoed. Dat onderwerp vond ik best interessant. Dus ging ik in 2007 als beginnend vastgoedjournalist mee met een persreis van de Oostenrijkse vermogensbeheerder Akron. Tijdens een tocht over afwisselend hobbelige en vlakke wegen bezochten we onder meer een kantoorgebouw in Kiev en een logistiek centrum niet ver van de hoofdstedelijke luchthaven. Het uitzicht over de Zwarte Zee vanaf de Potjomkintrappen in Odessa was prachtig. Maar wat me het meest bijbleef, waren de twee demonstraties waar het met journalisten gevulde minibusje in korte tijd langsreed: één pro-Rusland en één proEuropese Unie.

Het leek me een spannende markt voor vastgoedinvesteringen, daar op die breuklijn. Met de kennis van toen waren de grootste risico’s van vastgoedinvesteringen vooral de politieke instabiliteit, wisselkoersbewegingen en ondoorzichtige regelgeving. Daartegenover stonden kansen op aanzienlijke rendementen. Achteraf is het de vraag of die rendementen opwogen tegen het risico van een grootschalig militair conflict dat in 2022 daadwerkelijk zou uitbreken. Maar daar was ik me toen nog niet zo van bewust.

Aan die persreis naar Oekraïne denk ik vaker terug, sinds Mark Rutte, secretarisgeneraal van de Navo, in december vorig jaar verklaarde dat we ons geestelijk moeten voorbereiden op een oorlog. ‘Ik zal eerlijk zijn: de veiligheidssituatie ziet er niet goed uit’, zei de Navo-chef. ‘Het is zonder twijfel de ergste in mijn leven. En ik vermoed ook in dat van u.’ Als sceptisch aangelegde journalist kan ik dat best begrijpen. Na bijna drie jaar steun aan Oekraïne heeft de Navo dringend geld nodig, dus gaat Rutte met de pet rond. Zoals een ceo van een beursgenoteerde onderneming doet tijdens een roadshow voor een aandelenuitgifte. Maar dan namens een militair bondgenootschap en daar hoort een afschrikwekkend verhaal bij. Toch wil ik er best rekening mee houden dat Rutte het meent. Onze voormalige premier is niet de enige die de oorlogstrom roert. Europese regeringsleiders willen dat het continent zich herbewapent tegen de oude vijand Rusland. Het mag vele miljarden euro’s kosten, blijkt bijvoorbeeld uit de bereidheid van Duitsland om zijn eigen limiet op de staatsschuld los te laten.

Trouwens, in heel Nederland claimt het ministerie van Defensie al ruimte om ons land beter verdedigbaar te maken, schreef Martijn van Leeuwen op pagina 26 van deze editie van Vastgoedmarkt. ‘Een terugkeer naar het ruimtebeslag van tijdens de Koude Oorlog is waarschijnlijk. Afgezet tegen de portefeuilleomvang van 1992 zou dat een uitbreiding betekenen van 6.500 hectare aan oefen- en schietterreinen, 5.300 hectare aan bebouwde terreinen en 1,8 miljoen m² aan extra gebouwen. De rekening zal in de vele miljarden euro’s lopen.’

Wellicht is de oorlogsdreiging inderdaad veel groter dan de meeste nu levende Nederlanders ooit hebben meegemaakt. Dat roept een vraag op. Stel je eens voor dat een busje Amerikaanse of Aziatische journalisten door Europa rijdt, tijdens een persreis over vastgoedinvesteringen op ons continent. Hoe zouden zij de risico’s inschatten?

Wie nu twintig tot vijfentwintig keer de (top)huur betaalt voor een kantoorgebouw op de Zuidas, doet dat op basis van een aantal aannames. Bijvoorbeeld: economische groei, politieke stabiliteit en de beschikbaarheid van hooggekwalificeerd personeel. De verwachting is ook dat het gebouw er aan het einde van de looptijd van de investering nog staat. Dat alles spreekt minder vanzelf als sprake is van een militair conflict op eigen bodem. En we hebben al zoveel oog voor risico’s. Zelfs die op de wat langere termijn, zoals met het klimaat. Als je er rekening mee moet houden dat de lager gelegen delen van Nederland onder water komen te staan door een stijgende zeespiegel, waarom dan niet met een bombardement dat de hele Zuidas in de as legt?

Logisch dan om dat risico op oorlog te verdisconteren in onze vastgoedprijzen. Tegenover een hoger risico moet dan een hoger rendement staan. Als al het andere gelijk blijft, betekent dit dat beleggers minder willen betalen voor ons vastgoed. Gek genoeg krijg ik tot nu toe geen signalen dat vastgoedprijzen onder druk staan door de toegenomen oorlogsdreiging. Dat kan twee dingen betekenen: de vastgoedbeleggingsmarkt heeft die oorlogsdreiging niet tot zich laten doordringen, of neemt die gewoon met een korrel zout.

Peter Hanff

Adjunct-hoofdredacteur peterhanff@vmnmedia.nl

Renoveren of slopen? Duurzaamste optie kost meer

Corporaties moeten hun woningvoorraad uitbreiden, verduurzamen en verbeteren, maar de duurzaamste optie is vaak niet de voordeligste. Rebecca Kwakman

Dat blijkt uit de nieuwste editie van de Vastgoedmonitor, een onderzoek van Vastgoedmarkt-uitgever VMN media en USP Marketing. 52 procent van de respondenten geeft aan dat renovatie voor corporaties de duurzaamste optie is (tegenover sloop-nieuwbouw 27 procent), maar sloopnieuwbouw is volgens een kleine meerderheid financieel gezien aantrekkelijker: 40 procent van de respondenten ziet financieel meer heil in sloop-nieuwbouw dan in renovatie, tegenover 33 procent die vindt dat renovatie aantrekkelijker is. De rest wist het niet of vindt het afhankelijk van het project. ‘

Optimaliseren van de huidige woningvoorraad lijkt duurzamer dan slopen en daarna weer nieuwbouwen’, zegt een van de respondenten. Een ander voegt daaraan toe dat er vaak veel mogelijk is binnen bestaande bouw. ‘Behoud van bestaande bouw is energiezuiniger, en geeft vaak een mooier stadsgezicht.’

‘Sloop en nieuwbouw duurt te lang. Door met renovatie maximaal in te steken op isolatie gaat het verbruik omlaag. Wanneer je werkt met prefab installatie-oplossingen is dit vele malen sneller en goedkoper dan sloop en nieuwbouw’, zegt een derde. Een vierde kijkt vooral naar hergebruik. ‘Bij renovatie kun je ook materialen hergebruiken. Er is minder gedoe, je kunt sneller starten en krijgt zelden te maken met bezwaar tegen de vergunning. Sloop geeft veel stikstof en is niet duurzaam.’

27 procent van de respondenten ziet sloop-nieuwbouw als duurzamere optie. ‘Renovatie is en blijft heel arbeidsintensief bij gebrek aan bouwers en is dus niet haalbaar. Nieuwbouw en prefab is haalbaar met veel minder bouwers’, beargumenteert een respondent. Een ander vult aan: ‘Om een echte 4

energietransitie te maken is het beter om gebouwen zo energiezuinig mogelijk te maken. Dit is met renovatie vaak lastig; je komt niet verder dan een energielabel A+. Zeker met oude portiekflats is dit een uitdaging.’

Maar het financiële plaatje ziet er heel anders uit. ‘Bij nieuwbouw weet je vooraf waar je aan toe bent, bij renovatie kan er altijd iets onverwachts voorbij komen’, zegt een respondent.

‘Bij nieuwbouw kun je makkelijker waarde toevoegen door extra vierkante meters vloeroppervlak en efficiëntie in huidige isolatie- en energietoepassingen.’ Ook is sloop-nieuwbouw volgens een respondent voordeliger op de lange termijn vanwege de lage onderhoudskosten. ‘Sloop-nieuwbouw stimuleert de economie. Renovatie zorgt over twintig jaar voor nieuwe problemen.’

Van de respondenten die renovatie financieel aantrekkelijker vinden stelt een: ‘Renovatie is op korte termijn aantrekkelijk en bewoners hoeven vaak niet of kort te verhuizen.’ Een ander benadrukt de tijdsfactor. ‘Het kost minder tijd en materiaal, dus is het goedkoper. Je ziet sneller resultaat en bent minder afhankelijk van vergunningen. De overheid is in dezen een blokkerende factor.’

Raad van State waarschuwt: terugbetaling box 3 dreigt helemaal fout te gaan

De intentie van de regering om te veel betaalde belasting in box 3 zo secuur mogelijk te berekenen, dreigt voor de Belastingdienst straks uit te draaien op toenemende werkachterstanden, een regen aan processen en dwangsommen. Peter Hanff

Dat schrijft de Raad van State in een advies aan staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen (Financiën, NSC). Met een minder zuivere en fijnmazige berekeningswijze zal de beoogde Wet tegenbewijsregeling box 3 waarschijnlijk beter slagen in zijn opzet: rechtsherstel. De beoogde wet stelt bijvoorbeeld het voordeel uit het voor eigen gebruik ter beschikking staan van de onroerende zaak gelijk aan de economische huurwaarde. Maar er staat niet bij hoe je die moet bepalen. Ook de Hoge Raad heeft hiervoor geen concrete handvatten gegeven. Dit maakt

deze waardering bij voorbaat een bron van conflicten.

Het is slimmer om voor eenvoudige rekenmethoden te kiezen waar geen gedoe over komt, zegt de Raad van State. ‘Daarbij zou genoegen kunnen worden genomen met een lager in aanmerking te nemen regulier voordeel dan bij een strikte benadering het geval zou zijn om het procesrisico te verkleinen.’

Misschien is het dus een beter idee om te volstaan met de jaarlijkse (ongerealiseerde) waardemutaties, oppert het adviesorgaan. ‘Een dergelijke aanpak kan lucht bieden in

potentieel conflictvolle vaststellingen en de afhandeling van de hersteloperatie vergemakkelijken’, schrijft de Raad van State. Mogelijk is de opbrengst daardoor wat lager, maar het voorkomt ook extra kosten, onder meer voor de inzet van extra mensen en door bezwaaren beroepsprocedures.

Voor de periode 2017 tot en met 2026 verwacht de fiscus aanvullend herstel voor ongeveer 2,6 miljoen definitieve aanslagen. Het vinden van de mensen voor 1.757 volledige banen in de periode 2024-2026 acht de Belastingdienst bijna onhaalbaar. Ondanks deze

problemen legde de staatssecretaris de suggesties van de Belastingdienst om de klus enigszins behapbaar te maken naast zich neer. Zo wil de fiscus het gebruik van het standaardformulier ‘opgaaf werkelijk rendement’ verplicht stellen, maar de staatssecretaris niet. Met als gevolg veel extra handwerk, omdat naar verwachting minimaal 80.000 belastingplichtigen op ongestructureerde wijze tegenbewijs zullen leveren. Ook de suggestie van de Belastingdienst om de wettelijke aanslagtermijn te verlengen heeft de staatssecretaris niet overgenomen.

Foto: Alex Vog/Shutterstock

VASTGOEDFONDS VAN DE MAAND

Eres trekt zich verder terug uit Nederland

Eres heeft opnieuw een deel van de Nederlandse portefeullie verkocht. De Canadese belegger verkocht begin maart 77 appartementen verdeeld over twee transacties voor ruim 18 miljoen euro. Sander van der Ploeg en Peter Hanff

Living Capital Partners maakte 6 maart de aankoop bekend van 32 Eres-appartementen in het Limburgse Venray. De onderneming verzorgt het asset management namens een van haar particuliere investeerders. Het complex uit 2002 bestaat uit 32 vrijesectorwoningen met bijbehorende parkeerplaatsen. De woningen zijn gemiddeld 96 m² groot en beschikken over de energielabels A en A+. De appartementen leverden Eres 8,5 miljoen euro op, zo blijkt uit gegevens van het Kadaster.

Op 5 maart sleet Eres twintig appartementen in Enschede en nog eens 25 in het Gelderse Warnsveld voor respectievelijk 5.150.000 euro en 4.470.000 euro. De woningen zijn aangekocht door particuliere beleggers met de bedoeling ze na mutatie uit te ponden.

Twee jaar geleden maakte Eres al bekend de gehele, bijna zevenduizend woningen tellende Nederlandse portefeuille op de markt te zetten. De belegger wilde hiermee de eigen kasstroom verbeteren en renterisico’s verminderen.

De Canadezen verkochten aanvankelijk het

gehele Nederlandse bezit het liefst in een keer. De geschatte waarde van 1,7 miljard euro werd ondanks aanzienlijke belangstelling uit de markt niet geboden. Eres weigerde de portefeuille met verlies te verkopen. Daarop besloten de Canadezen onder begeleiding van vastgoedadviseur CBRE de portefeuille in delen te verkopen. Medio september vorig jaar verkocht Eres bijna drieduizend woningen aan een consortium bestaande uit het Amerikaanse TPG Angelo Gordon, Dream uit Canada en het Nederlandse Stadium Capital. Nog eens 232 woningen kwamen in handen van een familiekantoor. Met beide deals was zo’n 700 miljoen euro gemoeid. Kort daarvoor stootte Eres binnen twee transacties van in totaal 115 miljoen euro nog 530 Nederlandse huurwoningen af in onder meer Breda, Eindhoven, Kampen, Apeldoorn en Den Bosch. De kopers waren de Nederlandse partijen Rubens Capital Partners en Vivet, die op hun beurt de woningen zullen uitponden. Capreit, het moederbedrijf van Eres, werd in de tweede helft van het vorige decennium actief op de Nederlandse huurwoningmarkt en

BARTALK

Waarom de yield op Le Carrefour zoveel hoger is dan op kantoor Avery Dennison

Twee recente transacties die op het eerste gezicht op elkaar lijken, illustreren in werkelijkheid de diversiteit van de vastgoedmarkt perfect. Jordy Diepeveen

Le Carrefour aan de Dellaertweg in Leiden en het Avery Dennison-gebouw aan de Willem Einthovenstraat in Oegstgeest zijn modern en beschikken over uitstekende energielabels (A++). Ook hebben ze nagenoeg gelijke bouwjaren (2014 voor Avery Dennison en 2010 voor Le Carrefour).

Maar de bruto-aanvangsrendementen (BAR) laten een opmerkelijk verschil zien. Le Carrefour werd verkocht met een BAR van circa 12 procent, terwijl Avery Dennison een veel scherpere 6,5 procent noteerde. Le Carrefour kwam uit op 2.535 euro per m², terwijl Avery Dennison 4.145 euro per m² aantikte. Hoewel beide objecten zich in de regio Leiden bevinden, spelen locatie en functie een cruciale rol. Le Carrefour ligt pal boven Leiden Centraal Station, een toplocatie voor kantoren met uitstekende bereikbaarheid. Het pand is volledig verhuurd aan Achmea, met een resterende huurtermijn van circa zes jaar. Maar er wordt circa 7.000 m² aangeboden in onderverhuur.

De hoge BAR lijkt echter ook deels te worden

bepaald door het feit dat het pand momenteel ‘oververhuurd’ is. De huidige huurinkomsten liggen boven het marktniveau. Bij verlenging of wederverhuur zullen de inkomsten dalen. Op de lagere huurwaarde was de BAR circa 10 procent, wat toch nog circa 3,5 procent hoger ligt dan het BAR van Avery Dennison. Het Avery Dennison-gebouw ligt op het Leiden Bio Science Park (LBSP), een van de meest gewilde life sciences-clusters in Nederland en van Europa. Hoewel het gebouw niet volledig als high-end laboratoriumruimte is ingericht, profiteert het van zijn locatie en de focus op een snelgroeiende sector. Het pand is (ook) volledig verhuurd aan een sterke, investment grade-rated huurder met een resterende looptijd van circa 8,5 jaar. Deze stabiele en voorspelbare kasstroom en de strategische ligging verklaren de scherpere yield en de hogere prijs per vierkante meter. Ondanks het feit dat het gebouw op erfpachtgrond is gelegen, in tegenstelling tot Le Carrefour. Het verschil tussen deze deals benadrukt dus ook de veranderende prioriteiten van beleg-

gers. Waar traditionele kantoren onder druk staan vanwege hybride werken en verschuivende vraag, blijft de vraag naar vastgoed binnen de life sciences-sector robuust. Het LBSP, met zijn sterke focus op onderzoek en innovatie, biedt een ecosysteem dat aantrekkelijk blijft voor zowel huurders als beleggers. Avery Dennison biedt daarin meer zekerheid op de lange termijn. Ook is de oppervlakte meer in lijn met de vraag van huurders in Leiden ten opzichte van Le Carrefour (circa 12.000 m² versus 31.000 m²). Deze twee transacties laten zien hoe beleggers momenteel verschillende strategieën hanteren, afhankelijk van het type vastgoed en het risicoprofiel. Aan de ene kant zien we opportunistische aankopen zoals Le Carrefour, waar het hogere rendement gepaard gaat met een verhoogd risico op toekomstige huurverlagingen en leegstand. Aan de andere kant blijven beleggers bereid om een scherpere yield te accepteren voor stabiele, toekomstbestendige assets in sectoren met sterke groeivooruitzichten, zoals het Avery Dennison-gebouw.

kocht in de jaren daarna enkele grote portefeuilles. Voor 170,4 miljoen euro legde Capreit bijvoorbeeld in juli 2017 de hand op een portefeuille met 849 woningen, waarvan ruim driekwart in Amsterdam, Utrecht en Den Haag staat. De verkoper was Aventicum, een joint venture tussen Credit Suisse en Qatar Holding Een aanzienlijk deel van de portefeuille van Eres was vroeger eigendom van institutionele beleggers. Zo kocht Capreit een portefeuille van 942 woningen voor 163,8 miljoen euro van woningfonds Vesteda. Het ging om achttien complexen in plaatsen als Arnhem, Amstelveen, Bergen op Zoom, Roermond, Leiderdorp en Emmen.

In december 2017 legde Capreit de hand op 526 appartementen in onder meer Rijswijk (192), Oss, Venray en Uden. De verkoper, het CBRE Dutch Residential Fund, ontving 82,6 miljoen euro. Nog eens 535 woningen van het CBRE Dutch Residential Fund werden eind 2018 eigendom van Capreit. Vermogensbeheerder MN verkocht in februari 2019 23 complexen met ruim vijfhonderd woningen voor 97,2 miljoen euro.

Le Carrefour Avery Dennison

Jan Dirk Paarlberg

Vastgoedhandelaar Jan Dirk Paarlberg, die in gijzeling zit voor het niet terugbetalen van 15 miljoen euro aan de staat, zou niet te ziek zijn om in de cel te zitten. Dat is een voorlopige conclusie van een medisch adviseur over zijn welzijn in de penitentiaire inrichting waar hij nu zit. Paarlberg spande een procedure aan waarin hij stelde dat verblijf in een cel levensgevaarlijk is vanwege zijn hoge bloeddruk. Volgens zijn advocaten leidt zijn huidige gevangenschap tot veel stress, met een gevaarlijk hoge bloeddruk als gevolg. In de thuissituatie is Paarlberg ‘niet per se een patient’, omdat zijn kwalen dan met medicatie te reguleren zijn.

WAT NU SPEELT

In deze rubriek kijkt redacteur Britt Klijn naar het zoekgedrag op internet. Deze keer: de kostenverhogingen die consumenten zorgen baren.

Woz-cap van tafel

Voorrang huurwoningen statushouders

Woonminister Mona Keijzer (BBB) komt met een wetsvoorstel om statushouders geen voorrang meer te geven bij sociale huurwoningen. Het plan om de voorrangspositie weg te nemen stond in het coalitieakkoord en het regeerprogramma. Coalitiepartijen PVV, NSC, BBB en VVD vinden dat de voorrang van statushouders bijdraagt aan de druk op de wachtlijsten in de sociale huur.

Meerdere gemeenten zeggen ‘verbijsterd’ te zijn over de plannen. Volgens de gemeenten zal hierdoor de uitstroom uit de asielzoekerscentra stokken, terwijl die centra vol zitten. Twaalfduizend statushouders wachten op een woning.

Hypotheekrente

De stijging van de hypotheekrentes die in januari begon, was van korte duur. Of de rentes laag blijven, hangt vooral af van de inflatie en het beleid van de Amerikaanse president Donald Trump. Eind januari steeg de rente voor tien jaar vast met 0,11 procent naar 3,65 procent, de sterkste stijging sinds oktober vorig jaar. Inmiddels is de rente voor tien jaar vast met NHG nu rond 3,3 procent. Volgens De Hypotheker is de stijging tot stilstand gekomen. Het adviesbureau heeft goede hoop dat de rente op middellange termijn stabiel blijft of zelfs daalt. Dit biedt kansen voor huizenkopers en woningeigenaren die hun hypotheek willen oversluiten. Eerder verlaagde de Europese Centrale Bank de rente met 25 procentpunten naar 2,75 procent. Marktkenners voorzien verdere verlagingen nu de inflatie daalt.

Verhuurders hebben een rechtszaak tegen de staat verloren over de WOZ-cap, een maatregel die huurprijsstijgingen moest beperken. De WOZ-waarde mag sinds 2022 nog maar voor maximaal 33 procent meetellen bij de huurprijsbepaling om huren in schaarstegebieden betaalbaar te houden. Een groep particuliere verhuurders spande eind 2023 een zaak aan, omdat zij door de maatregel onvoldoende konden investeren in verduurzaming en huurwoningen sneller verkochten. De rechtbank in Den Haag oordeelde dat de maatregel proportioneel en niet-discriminerend is en de rechten van verhuurders niet schendt. Individuele vorderingen uit Amsterdam, Haarlem en Leiden werden afgewezen. Stichting Fair Huur, die de verhuurders wilde vertegenwoordigen, werd niet-ontvankelijk verklaard vanwege tekortkomingen op het gebied van bestuur en transparantie.

ENVIRONMENTAL, SOCIAL & GOVERNANCE

Verkoopgolf zet door

De verkoopgolf op de woningbeleggingsmarkt blijft aanhouden, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Onder meer studenten zijn de dupe, meldt RTL Nieuws. Studentenhuizen en appartementen waar vrienden of huisgenoten samenwonen, vooral in de grote steden, zijn steeds minder aantrekkelijk voor verhuurders. Vaak werden deze huizen verhuurd voor een hoge prijs die door invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli niet meer is toegestaan.

Maar er zijn ook partijen die proteren  oalsVan ansc ot empen. Want vastgoedbeleggers brengen de verkoopopbrengst vaak naar een vermogensbeheerder, meldt Het Financieele Dagblad. Het afgelopen jaar vroegen veel klanten zich volgens ceo Maarten Edixhoven af wat ze met hun vastgoed zouden doen. ‘Hun huurpanden waren onderdeel van hun totale beleggingsportefeuille. Maar dat deel was niet onder beheer bij ons. Nu ze die panden verkopen, komt de opbrengst — soms gedeeltelijk — bij ons terecht.’

Nieuwe rapportage-eisen zijn net zo dwingend

De Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), de Europese richtlijn die bedrijven verplicht te rapporteren over hun maatschappelijke impact, kan sinds enkele weken weer op veel aandacht rekenen. Alexandra Jurgens-Boot

Dat komt mede door een nieuwe Europese ‘Omnibusverordening’ met betrekking tot duurzaamheidsrapportage. Het is niet eenvoudig en bovendien kostbaar te voldoen aan de omvangrijke Europese duurzaamheidsrapportageverplichtingen. Het Draghi-rapport van september 2024 schetste een zorgelijk beeld van het Europese concurrentievermogen en leidde tot een oproep tot vereenvoudiging van de rapportagevereisten om de internationale positie van Europese bedrijven te beschermen en versterken. Ondernemingen keken reikhalzend uit naar 26 februari, de dag dat de Europese Commissie haar eerste geformaliseerde voorstel publiceerde voor de genoemde nieuwe Omnibusverordening. Die moet CSRD, EU-taxonomie en CSDDD consolideren en de verschillende wetgevingen rond duurzaamheid verduidelijken om de rapportagelast te verminderen.

De voornaamste notie is het onverminderd dwingende karakter van het toekomstige rapportageregime. Het loont om niet alleen de praktische maar ook de principiële en morele implicaties daarvan te onderstrepen. Het is namelijk eenvoudig te vergeten waarom wij in eerste instantie collectief besloten duurzaamheidsrapportage wettelijk te verankeren, namelijk: een vermindering van de belasting van het milieu en onze leefomgeving. Die doelstelling is in het licht van internationale ontwikkelingen belangrijker dan ooit, ook in een uiterst taaie concurrentieomgeving. Een tweede aandachtspunt is een hernieuwde duiding van de geadresseerden van duurzaamheidsrapportageverplichtingen. In het Omnibusvoorstel worden de groottecriteria voor rapportageplichtige bedrijven bijgesteld naar minimaal duizend medewerkers én 25 miljoen euro balanstotaal en/of 50 miljoen

euro omzet. Ook krijgen de ondernemingen die dit jaar zouden moeten beginnen met het verzamelen van data om in 2026 te rapporteren twee jaar uitstel. Hiermee verdwijnt de rapportageplicht voor het ‘kleine’ mkb. Het nieuwe regime is in de basis bedoeld om te simplificeren, maar zal dat alleen al door een herschikking van de betrokken partijen in eerste instantie niet doen.

Een ‘soepeler’ rapportageregime wordt begrijpelijkerwijs met veel enthousiasme ontvangen door bedrijven die duurzaamheidsrapportage nu vooral ervaren als belastend en uiterst kostbaar. Maar de realiteit is complexer. Zo spreekt de Europese Commissie over een verwachte vermindering van de rapportagelasten met 25 tot 35 procent, maar specificeert ze niet hoe dat zal worden bereikt. Ook is er onduidelijkheid over de zogenaamde dubbele materialiteit in een nieuw regime, oftewel de

impact op de onderneming (financieel) en de impact van de onderneming. Het is niet helder of rapporteren over beide gehandhaafd blijft. De komst van de Omnibusverordening is in beginsel goed nieuws. Rapporteren over duurzaamheidsinspanningen blijft verplicht en wordt vermoedelijk eenvoudiger. Maar wachten tot het nieuwe regime meer vorm krijgt of te makkelijk uitgaan van overmatige versoepeling is onverstandig. Snelle heroriëntatie door alle partijen waar het regime (mogelijk) op ziet kan nu al en moet razendsnel gebeuren. Belangrijk is om ook te beseffen dat het hier slechts om een voorstel gaat, dat het Europese wetgevingsproces nog moet doorlopen. Te laat of onvoldoende anticiperen op een nieuwe wettelijke realiteit levert zonder twijfel meer administratieve uitdagingen op en maakt de kans op besparingen – financieel én in termen van duurzaamheid – flink kleiner.

Vertrouwen krijgt een deuk

Stijgende rente, dalende beurskoersen: sinds februari worden beleggers steeds nerveuzer. In Nederland is bovendien de inflatie nog niet onder controle. Wel stabiliseert het aantal faillissementen. Peter Hanff

Mogelijk toch minder ruimte voor renteverlaging

Harco Nijland Senior adviseur EY

Nu het duidelijk begint te worden dat de Verenigde Staten zich steeds minder bekommeren om onze veiligheid, dringt ook het besef tot de markt door dat de uitgaven aan defensie flink omhoog zullen moeten. Een gevolg hiervan is ten eerste een toename van de schuldenpositie van de Europese landen. Meer schulden betekent meer risico op wanbetaling. Beleggers zullen hierdoor een hogere rente verlangen. Dit speelt met name in Duitsland, waar een nieuwe regering zinspeelt op een investeringspakket van honderden miljar-

den euro’s voor de Bundeswehr Met al dat geld voor defensie wordt de economie ook flink aangezwengeld. Meer economische activiteit leidt doorgaans op enig moment tot een stijgende inflatie. Dit kan ertoe leiden dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente wat minder zal verlagen dan tot nu toe werd aangenomen. Inzake de verwachte renteverlagingen op de korte termijn is er nog niet veel twijfel, al is het toch al niet meer zo zeker als aan het begin van het jaar. De inflatie in de eurozone over februari kwam op jaarbasis bijvoorbeeld uit op 2,4 procent. Dit is weliswaar lager dan over januari (2,5 procent), maar wel hoger dan de verwachte

2,3 procent. Ook hebben de afgelopen weken enkele centrale bankiers laten weten dat wat hun betreft het einde van de renteverlagingen nabij is. De meest opvallende hierbij is Isabel Schnabel. Deze Duitse econoom wordt gezien als een van de meest invloedrijke leden van de ECB. Schnabel gaf aan zich zorgen te maken over de inflatie en twijfelt over verdere verlagingen.

Niet meer zo eensgezind

Dit geldt niet voor de Griekse centrale bankier Yannis Stournaras. Hij vindt het nog te vroeg om over het stoppen van renteverlagingen te beginnen. Als het aan hem ligt verlaagt de ECB

de depositorente tot een stand van 2 procent. De leden van de ECB zijn dus in ieder geval niet meer zo eensgezind over het traject van renteverlagingen als aan het begin van het jaar.

Wat betreft de verwachtingen voor de toekomstige standen van de 3-maands Euribor zien we dat handelaren momenteel verwachten dat dit interbancaire tarief zal bodemen rond 1,95 procent. Dit zou dan komende winter zijn. Deze verwachtingen zijn overigens continu aan veranderingen onderhevig.

MEER INFORMATIE: www.ey.com

Coen Teulings

Universiteitshoogleraar aan de Universiteit Utrecht

De woningmarktcrisis is volgens velen Nederlands grootste probleem. Het wil maar niet lukken de benodigde 100.000 woningen per jaar te bouwen. De markt faalt dramatisch! Deze opinie is zo algemeen dat ik hem haast niet durf te betwijfelen. Maar toch: te weinig woningbouw? De markt faalt? Ik kom tot een andere conclusie. Een econoom begint niet bij het gewenste aantal nieuwe woningen, maar bij de woningprijs. Die ligt op het snijpunt van vraag en aanbod. Wanneer de huizenprijzen hoger zijn dan de bouwkosten staan projectontwikkelaars in de rij om nieuwe woningen te bouwen, tot op het punt waar prijzen en bouwkosten weer gelijk zijn. De markt werkt dus goed zolang op locaties waar nieuwbouw mogelijk is, de bouwkosten en huizenprijzen niet te ver uiteenlopen. Economie is uiteindelijk een simpel vak. Laten we deze lakmoesproef doen. In de volgens De Hypotheker 25 goedkoopste gemeenten van Nederland variëren de woningprijzen per m² tussen 2.000 en 2.500 euro. Het gaat niet alleen om kleine gehuchten. Wat dacht u van Almelo, Terneuzen of Harlingen? Projectontwikkelaars en andere deskundigen zeggen mij dat de bouwkosten van een simpele eengezinswoning in het vrije veld met één verdieping en een kap zo’n 2.500 euro per m² zijn, inclusief btw, architect en gemeenteleges, maar exclusief grond. Zelfs als de grond gratis is, is in deze gemeenten nieuwbouw dus niet rendabel. De markt is daar in evenwicht. Crisis? Not at all.

We moeten natuurlijk vooral naar de 25 duurste gemeenten kijken. Die liggen bijna allemaal rond Amsterdam (17) en Utrecht (3). Amsterdam voert de lijst aan met een woningprijs van 7.200 euro per m². Dat is ruimschoots boven

de bouwkosten, dus daar faalt de markt, toch? Zo simpel is het niet. Binnen de ring A10, maar onder het IJ variëren de prijzen tussen 8.000 en 12.000 euro per m². Talloze mensen willen daar dolgraag wonen en dus rijzen de prijzen de pan uit. Nagenoeg iedere vierkante meter is of wordt volgebouwd. Huizen worden onderkelderd en zolderverdiepingen bewoonbaar gemaakt. Die locaties hebben dus een schaarstepremie, de grondprijs is er hoog. Het zijn de wetten van vraag en aanbod, oftewel de residuele grondwaardemethode. Langs de randen van de stad, de Bijlmer, Osdorp, Geuzenveld of Landelijk Noord, is wel nieuwbouw mogelijk. Daar zijn de woningprijzen een stuk lager: tussen de 4.000 en 5.000 euro per m². Toch lijken de woningprijzen daar nog steeds hoger dan de bouwkosten. Faalt de markt daar dan wel? Nee, om twee redenen. Allereerst zou je op die locaties niet twee verdiepingen met een kap bouwen, maar vier of vijf hoog, en dus met lift. De ruimte is daar zo schaars dat een hogere dichtheid geboden is. Maar dan zijn de bouwkosten ook veel hoger: richting 4.000 per m². Ten tweede is grond rond Almelo ruim beschikbaar en dus nagenoeg gratis. Rond Amsterdam is grond echter schaars en dus duur, zelfs aan de stadrand. Je kunt de grond maar één keer volbouwen. Ook lege grond heeft daardoor een hoge optiewaarde, de optie om er later iets beters mee te doen. Daarom zijn ook rond Amsterdam woningprijzen en bouwkosten in feite redelijk in evenwicht. Zoals vaker: de markt werkt best aardig, het bloed kruipt waar het niet gaan kan. Wonen is duur, simpelweg omdat de bouwkosten hoog zijn. En dat zal zo blijven, wat politici u ook beloven.

Kapitaalmarkttarieven

Onderzoeksmanager Epra

De FTSE Epra Nareit Global Developed Real Estate Index steeg in februari met 2,23 procent. Daarmee bedraagt het rendement dit jaar tot nu toe 3,64 procent. Noord-Amerika (3,6 procent) liet een positieve groei zien, terwijl Europa (-9 basispunten) en Azië (-81 basispunten) een beperkt negatief rendement noteerden. Opkomende markten (1,99 procent) behaalden in februari een positief rendement. Van de sectoren presteerde gezondheidszorg (9,1 procent) het best, gevolgd door woningen (5,3 procent), industrieel (3,3 procent) en retail (3,0 procent). De sectoren met de slechtste prestaties waren hotels/resorts (-4,4 procent) en datacenters (-2,4 procent).

Europa

De FTSE Epra Nareit Developed Europe Index haalde dit jaar tot nu toe een rendement van

Aanbevelingen analisten

2,61 procent. In februari presteerde Ierland (8,08 procent) het best, gevolgd door Nederland (3,71 procent), Frankrijk (1,58 procent) en België (1,42 procent). Finland (-8,09 procent) en Spanje (-3,54 procent) noteerden de laagste maandelijkse rendementen. Het Verenigd Koninkrijk (-22 basispunten) en Zweden (-1,80 procent) lieten eveneens negatieve rendementen zien (uitgedrukt in euro’s).

Van de sectoren presteerde gezondheidszorg (6,03 procent) het best, gevolgd door retail (2,08 procent) en hotels/resorts (1,70 procent). De sectoren met de slechtste prestaties waren kantoren (-1,94 procent) en self-storage (-1,34 procent). De overige sectoren lieten ook een negatief rendement zien in februari.

Toppresteerders in Europa waren Schroder Real Estate Investment Trust (Verenigd Koninkrijk, 12,17 procent), Assura (Verenigd Koninkrijk, 12,03 procent), Irish Residential Properties Reit (Ierland, 11,85 procent), Urban Logistics Reit (Verenigd Koninkrijk, 11,37 pro-

cent) en IGD (Italië, 9,79 procent).

Vier Zweedse bedrijven behoorden tot de slechtste presteerders: SBB Norden (-27,13 procent), Nyfosa (-12,88 procent), Corem Property Group (-11,62 procent) en Cibus Nordic Real Estate (-9,79 procent). Het Britse NewRiver Reit daalde 9,82 procent.

De korting in vergelijking tot de NAV-waarde steeg naar 27,8 procent (27,1 procent in januari). Zwitserland had de laagste korting (4,34 procent) en Zweden een iets hogere (8,48 procent). De hoogste kortingen waren te vinden in Italië (67,66 procent) en Finland (52,82 procent). Alle sectoren worden met kortingen verhandeld, waarbij de laagste korting geldt voor industrieel vastgoed (18,97 procent) en de hoogste voor bijzonder vastgoed (57,42 procent).

De loan-to-value (LTV) daalde licht naar 38,9 procent in februari (39,1 procent in januari). Het Verenigd Koninkrijk had de laagste LTV (29,53 procent), terwijl Noorwegen de hoogste

liet zien (52,90 procent, met slechts één vertegenwoordiger).

Noord-Amerika

De FTSE Epra Nareit Developed North America Index haalde dit jaar tot nu toe een rendement van 4,19 procent. De best presterende sectoren waren industrieel/kantoren (11,22 procent), gediversifieerd vastgoed (9,90 procent), gezondheidszorg (9,35 procent) en woningen (6,62 procent). De slechtst presterende sectoren waren hotels/resorts (-5,27 procent), kantoren (-4,00 procent) en datacenters (-2,09 procent).

De FTSE Epra Nareit Developed Asia Index boekte dit jaar tot nu toe een rendement van 2,53 procent. Hongkong (6,20 procent), Zuid-Korea (5,45 procent), Japan (1,29 procent) en Singapore (26 basispunten) behaalden in februari positieve rendementen. Australië (-6,76 procent) en Nieuw-Zeeland (-4,39 procent) noteerden negatieve rendementen (in euro’s).

Beursrally zorgvastgoed onderstreept herstel genoteerde fondsen

Positieve herwaarderingen bij beursgenoteerd vastgoed. Zelfs in de segmenten zorg en logistiek, die het in 2024 nog zwaar te verduren hadden. Dat is voor ABN Amro-analist

Steven Boumans de afdronk van de reeks jaarcijfers. ‘We anticipeerden er al een beetje op, maar je ziet het nu ook in de jaarcijfers terugkomen. Dat is interessant.’

Als een van de laatste segmenten herstelt woonzorgvastgoed zich van een beroerde periode. ussen edio septe ber en half dece ber daalden aandelen in het Belgische fonds edifica bijvoorbeeld met een kleine 20 procent, van 65 naar 54 euro. Bijna de helft van dat verlies heeft edifica goedge aakt. p aart noteerde het aandeel al eer bijna euro. ofini o dat ich op org en kantoren richt toonde vergelijkbaar herstel. Daarmee vindt zorg als een van de laatste vastgoedaandelen de weg omhoog op de effectenbeurs, na de inflatiegolf en de sterke rentestijging vanaf 2022. ‘Zorg was een van de hardst geraakte beursgenoteerde vastgoedseg enten. aar ien e verbetering. edifica liet bijvoorbeeld positieve herwaarderingen zien’, zegt Boumans. orgvastgoed is gevoeliger voor de ografische verschuivingen dan voor conjuncturele schommelingen. Maar de inflatie hakte er bij de zorgexploitanten die de complexen huren flink in. ‘Door de kostenstijgingen daalden de winsten van de huurders flink. En dat heeft druk gezet op de vastgoedbedrijven. Daardoor hebben we wat faillissementen gezien in uitsland. os daarvan aren er partijen oals rpea die eer negatief in het nieu s k a en vanwege problemen met de kwaliteit van hun zorg.’ Dat alles lijkt nu verleden tijd. De huurinko sten van edifica stegen in et procent ten op ichte van . ike for like bedroeg de stijging procent. n de aarde van de vastgoedportefeuille steeg in met 0,7 procent, waarvan 0,4 procent in het vierde kwartaal. ok een conjunctuurgevoelig seg ent als logistiek toont herstel. n aren de slechte prestaties van WDP een groot thema’, zegt Boumans. Nu niet meer. De groei van de winst per aandeel lag 7 procent hoger dan wat het bedrijf had voorspeld. Het Belgische logistieke vastgoedfonds boekte bovendien een positieve herwaardering van 2 procent op de portefeuille. ok op de gebruikers arkt iet Bou ans tekenen van herstel: a on en

Zalando zijn op zoek naar nieuwe ruimtes.’

Maar de concurrentie van e-commerce voor stenen winkels is minder hevig dan een paar jaar geleden, constateert Boumans. ‘De omzet van e-commerce groeit nog wel harder dan de gemiddelde retailverkopen, maar het tempo waarin dat gaat ligt lager.’ Dus lieten ook de retailfondsen behoorlijke cijfers ien. Bij nibail Roda co estfield en l pierre ijn bezettingsgraden, bezoekersaantallen en winkelomzetten prima.’

En het Nederlandse winkelfonds Wereldhave laat de herstructureringsfase achter zich. De afgelopen vijf jaar was Wereldhave actief met verkopen en stevige investeringen in de winkelcentra die het nog had. ‘Nu groeit de portefeuille weer, met kapitaal dat Wereldhave op de beurs ophaalt. Relatief eenvoudig, tegen een lage discount. Dat geeft ook aan dat beleggers de strategie zien zitten.’

Peter Hanff

Dilek Pekdemir

Positieve maand voor GPR

250 Index in februari

De beursgenoteerde vastgoedsector had opnieuw een positieve maand, met een winst van 3,2 procent voor de GPR 250 Index in februari 2025. Jeroen Vreeker

De winst werd aangestuurd door het continent Amerika (4,5 procent) en in mindere mate Azië (1,5 procent), terwijl de andere continenten het slechter deden met verliezen voor Europa (-0,2 procent), Afrika (-0,6 procent) en Oceanië (-1,7 procent). Voor wat betreft de sectorrendementen gold een relatief positief beeld met Zorg (9,3 procent), Overig (7,8 procent), Woningen (4,9 procent), Retail (2,8 procent), Industrieel (1,5 procent) en Gediversifieerd (0,4 procent) als winnaars in februari 2025. Kantoren (-0,1 procent) en Hotel (-2,8 procent) bleven achter.

De GPR 250 Europe Index is in februari 2025 0,2 procent lager gesloten en heeft daarmee de positieve jaarstart van januari met 2,8 procent geen vervolg kunnen geven. België (4,5 procent), Frankrijk (1,8 procent), Duitsland (0,4 procent) en Zwitserland (0,3 procent) eindigden positief. Spanje (-4,0 procent), Israël (-6,0 procent) en Finland (-7,9 procent) waren de voornaamste verliezers.

Overige rendementen voor de individuele Europese landenindices in februari 2025 waren als volgt: Verenigd Koninkrijk (-0,4 procent), Zweden (-2,1 procent) en Oostenrijk (-2,5 procent).

De best presterende ondernemingen in Europa waren Vitura (88,6 procent, Frankrijk, Kantoren), Akelius Residential Property AB (12,9 procent, Zweden, Woningen), MLP Group SA (11,5 procent, Polen, Industrieel), Schroder Real Estate Investment Trust Ltd. (11,2 procent, Verenigd Koninkrijk, Gediversifieerd) en Wereldhave Belgium NV (10,5 procent, België, Retail).

De slechtste rendementen in Europa kwam van Nyfosa AB (-12,9 procent, Zweden, Gediversifieerd), Kiler REIT (-14,0 procent, Turkije, Gediversifieerd), Deutsche Konsum REIT-AG (-19,0 procent, Duitsland, Retail), Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB - Class D (-25,5 procent, Zweden, Gediversifieerd) en Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB - Class B (-27,1 procent, Zweden, Gediversifieerd).

Van de sectoren scoorden Zorg (5,9 procent), Retail (1,3 procent) en Woningen (0,0 procent) in Europa het best, terwijl de overige sectoren negatief scoorden met Hotel (-2,4 procent) en Overig (-2,8 procent) als grootste achterblijvers.

MEER INFORMATIE: www.globalpopertyresearch.com

De GPR General Property Shares Index bestaat uit ongeveer aan de beursgenoteerde vastgoedfondsen wereldwijd. Alleen fondsen met een arktkapitalisatie groter dan iljoen dollar orden in de inde opgeno en die aandelijks ordt her ien. e R ropert hares nde bestaat uit de eest li uide vastgoedfondsen die in de GPR General Property Shares Index zijn opgenomen. Dit betreft een herbeleggingsindex die op free float marktkapitalisatie is gewogen en dagelijks wordt berekend. Alleen fondsen met een free float arktkapitalisatie groter dan iljoen dollar worden in deze index opgenomen.

Performance

Gediversifieerd

Gediversifieerd

Veranderingen door Trump

Bert Colijn Hoofdeconoom ING

De veranderingsagenda van de Amerikaanse president Donald Trump zorgt voor extra onzekerheid over de Amerikaanse en Europese economie. In de Verenigde Staten beginnen de zorgen over hogere inflatie door een handelsoorlog breder gedragen te worden en economische indicatoren worden negatiever nu hoge heffingen op e ico Canada en China dreigen. Ook dragen de abrupte bezuinigingen op de overheid bij aan Amerikaanse onzekerheid. In Europa heerst vooral de angst voor de door Trump aangekondigde hogere i portheffingen van procent per april. f dat daad erkelijk gebeurt is de vraag maar voor Europese exporteurs zou dat op een slecht moment komen. Denk aan de Duitse autosector die het al zwaar heeft. Dat past in het heersende beeld van een zwakke Europese economie. Zeker nu de economische groei in het vierde kwartaal van vorig jaar weer is gestagneerd. Maar de grote geopolitieke onzekerheid zorgt voor beloften over extra Europese uitgaven aan defensie. Dat kan de kwakkelende Europese industrie helpen om na jaren van krimp weer wat groei te laten zien. De combinatie van de Duitse belofte om flink in defensie en infrastructuur te investeren en het voorstel van de Europese Commissie om voor 800 miljard euro aan defensieuitgaven ogelijk te aken heeft voor een schok op de financi le arkten gezorgd waarbij de langetermijnrente vanaf de aankondiging tot het moment van schrijven et procentpunt is gestegen. Vraag blijft hoe snel de groei in Europa echt kan aantrekken. De kans is groot dat overheden ook elders uitgaven schrappen gegeven de hoge rente en dat veel productie van defensiematerieel in het buitenland plaatsvindt. Verwacht dus eker een groei i puls aar geen wonderen voor de economie. Vandaar dat president van de Europese Centrale Bank Christine Lagarde de beleidsrente onlangs nog aals verlaagde naar procent aar ich op de vlakte hield over volgende stappen. In deze veranderlijke omgeving lijkt dat een verstandige beslissing.

MEER INFORMATIE: bert.colijn@ing.com

GPR-General

AMSTERDAM

BEDRIJVEN/KANTOREN

GUSTAV MAHLERPLEIN 2 - Deka Immobilien GmbH & Co. KG (Deka) en International Workplace Group (IWG) hebben een huurovereenkomst gesloten in het kantoorgebouw Viñoly aan de Amsterdamse Zuidas. Spaces huurt 4.000 m² flexibele werkruimte, verspreid over de begane grond naar de 2e verdieping. Viñoly is een bedrijfsverzamelgebouw gelegen aan het Gustav Mahlerplein 2 (Zuidas). VM Hospitality heeft eigenaar Deka bijgestaan bij deze transactie, in samenwerking met Cushman & Wakefield Asset Services.

PIET HEINKADE 55 - CBRE Investment Management (CBRE IM) heeft twee nieuwe huurovereenkomsten gesloten in UP Office Building aan de Piet Heinkade 55 in Amsterdam. Foodketen Subway tekende een huurovereenkomst voor 930 m² op de dertiende verdieping en Destination Management Company (DMC) Amstour Holland voor 320 m² kantoorruimte op de derde verdieping.

Bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten is CBRE IM geadviseerd door de verhurend makelaars van CBRE en DRS.

SINT ANTONIESBREESTRAAT 16 - De Jong Groep heeft een langjarige verhuurtransactie gesloten met SkyNRG (Sustainable Aviation Fuel – SAF) voor 1.500 m² kantoorruimte aan de Sint Antoniesbreestraat 16 te Amsterdam. P van den Bosch Real Estate Partners adviseerde de verhuurder, collegiaal met Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs. De huurder werd geadviseerd door Grimaldi Industries.

WERFSTRAAT 350-358 - G&S& en Candid platform hebben een meerjarige huurovereenkomst ondertekend voor hkantoorgebouw De Naut aan de Werfstraat 350-358 op de NDSMwerf in Amsterdam-Noord. Candid platform neemt 1.650 m² kantoorruimte in gebruik en is daarmee de enige huurder van De Naut. Ontwikkelaar en eigenaar G&S& (onderdeel van VolkerWessels) is vertegenwoordigd door Van Gool Elburg, Candid is geadviseerd door New Real Estate.

UITGELICHT

ROTTERDAM - Urban Industrial heeft veertien bedrijfsunits op bedrijventerrein Spaanse Polder verkocht aan Triple S Vastgoed, een particuliere belegger. Spaanse Polder ligt aan de Graafstroomstraat 5153 in Rotterdam met in totaal achttien kleinere bedrijfshallen op eigen grond van elk 130 m² per stuk. Triple S zal de bedrijfshallen gaan uitponden. In totaal betaalde Triple S 2,7 miljoen euro voor het terrein. Verkoper, Urban Industrial, werd geadviseerd door Schaub & Partners Bedrijfshuisvesting. Re:finch adviseerde en begeleidde de koper.

ROTTERDAM

BEDRIJVEN/KANTOREN

JAN LEENTVAARLAAN 21 – CityKids, een medische zorginstelling, heeft een huurovereenkomst gesloten met C.M. Schotte Vastgoed voor de huur van 1.198 m² kantoorruimte met 36 parkeerplaatsen aan de Jan Leentvaarlaan 21 in Rotterdam. Parc Makelaars trad bij deze transactie op namens CityKids. De Mik Real Estate adviseerde de verhuurder.

RETAIL

BINNENBAN 8-10 - Kroonenberg

Groep heeft drie langjarige huurovereenkomsten bereikt met terStal in voormalige Blokker-locaties in Rotterdam en Zaandam. In winkelcentrum Hoogvliet te Rotterdam betreft het een winkel aan Binnenban 8-10 met een oppervlakte van 444 m². In winkelcentrum Hesseplaats te Rotterdam gaat het om een winkel aan Hesseplaats 32-24 van 400 m². In winkelcentrum Vermiljoenweg te Zaandam betreft het een winkelruimte van 504 m². Terstal werd geadviseerd door Maxx Bedrijfsmakelaars.

DEN HAAG

BEDRIJVEN/KANTOREN

ORANJEBUITENSINGEL 6 - ZZIIN Conference Center tekent een langjarige huurovereenkomst voor 936 m² kantoorruimte in het kantoorgebouw aan de Oranjebuitensingel 6 in Den Haag. De Oranjebuitensingel 6 ligt in het A1-kantorengebied van Den Haag Nieuw Centrum. COG Makelaar trad op namens verhuurder Patrizia, en Jones Lang LaSalle namens huurder ZZIIN.

PARKSTRAAT 83 - JLL heeft bemiddeld bij de verhuur van 389 m² vvo kantoorruimte en vier parkeerplaatsen in het prestigieuze Haagsche Hof aan de Parkstraat 83 in Den Haag. PR-bureau HvdM heeft een huurovereenkomst afgesloten voor een periode van vijf jaar. JLL heeft deze transactie begeleid namens de verhuurder, in collegiale samenwerking met RBM Real Estate. HvdM is in het aanhuurproces geadviseerd door Area Occupier Solutions.

RIVIERVISMARKT 3 - Leene Communicatie, adviesbureau voor overheden en organisaties met maatschappelijk belang, heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor kantoorruimte in het monumentale pand aan de Riviervismarkt 3 in Den Haag. Het betreft 1.000 m² kantoorruimte inclusief zeven parkeerplaatsen. Het pand is eigendom van Urban Interest. Spring Real Estate heeft de verhuurder geadviseerd.

WALDORPSTRAAT 13 - HTM heeft een huurovereenkomst gesloten voor 5.300 m² op de bovenste twee verdiepingen in het kantoorgebouw HSK-Offices aan de Waldorpstraat 13 in Den Haag. Dit gebouw, ook bekend als The Globe, ligt direct naast het station Hollands Spoor. Vastgoedmanager Redevco Living heeft eigenaar Life-NL begeleid in het verhuurproces, CBRE heeft huurder HTM geadviseerd.

BELEGGINGEN

JAVASTRAAT 1A EN 1B - ACE Real Estate Investments heeft twee geschakelde kantoorvilla’s aan de Javastraat 1A en 1B in Den Haag gekocht. Het betreft 1.350 m² op een

perceel met dertig parkeerplaatsen. De huurtermijn van de zittende huurders is anderhalf jaar. ACE streeft, in samenwerking met de huurders, naar een langetermijnsamenwerking. ACE betaalde in totaal 3,38 miljoen euro voor de panden. De verkopers werden commercieel bijgestaan door CBRE Nederland.

RIJSWIJKSEWEG 528 - Whitehouse Development en Unknown Group kopen pand aan de Rijswijkseweg 528 in Den Haag. Het betreft een woon-/winkelgebouw van 5.000 m². White House development, in samenwerking met The Unknown Group, is van plan een deel van het pand in te richten als huisvesting voor leden van zijn eigen studentencommunity. Frisia Makelaars, Partner in Dynamis, trad op namens de verkopers.

ZINKWERF 21-23 - Rum verkoopt een bedrijfsgebouw aan de Zinkwerf 2123 in Den Haag aan het West Team Uitzendbureau. Het bedrijfsgebouw beslaat 930 m². West Team Uitzendbureau koopt het bedrijfsgebouw voor eigen gebruik. Verkoper Rum werd bij het verkoopproces geadviseerd door WMK Vastgoed. De koper betaalde 1,55 miljoen euro voor het gebouw.

UTRECHT-STAD

BEDRIJVEN/KANTOREN

zijn huurcontract. Het betreft 620 m² kantoorruimte op de derde verdieping in kantoorgebouw Nieuwe Vaart aan de Arthur van Schendelstraat 500 in Utrecht met vijf parkeerplaatsen. De verhuurder, Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund, werd bij deze transactie begeleid door Cushman & Wakefield Asset Services.

LEIDSEVEER 2-12 - Kantoorgebouw Smakkelaarsburgt uit de Aroundtown-portefeuille aan het Leidseveer 2-12 in Utrecht heeft een nieuwe huurovereenkomst en een contractverlenging verworven. GoConnectIT heeft een nieuwe huurovereenkomst getekend voor 1.500 m² kantoorruimte, terwijl HaskoningDHV Nederland zijn huurovereenkomst voor 1.400 m² heeft verlengd. GoConnectIT B.V. werd geadviseerd door Spring Real Estate en Aroundtown door Bright Real Estate Advisors, Ans de Wijn en CBRE.

FRIESLAND

BEDRIJVEN/KANTOREN

SNEEK – Het nationale modelspoormuseum huurt een nieuwe locatie van 1800 m² aan de Alexanderstraat 4 in Sneek. Met het museum is een 15+5 jarige huurovereenkomst overeengekomen tegen marktconforme huurvoorwaarden. Veni financieringen en makelaars bracht deze transactie tot stand namens verhuurder Everlake Bedrijfshuisvesting uit Sneek (Everlake Holding).

GRONINGEN

BELEGGINGEN

WINSCHOTEN - Van der Flier Groep heeft het complex aan de A.J. Romijnweg 27 in Winschoten gekocht. Het complex bestaat uit 1.745 m² bedrijfsruimte, 245 m² kantoorruimte en ligt op een perceel van 9.380 m². De verkoper werd commercieel geadviseerd door Cushman & Wakefield. De koper door Kooistra Feenstra Bedrijfsmakelaars. De koper betaalde 1,4 miljoen euro voor het complex.

OVERIJSSEL

BEDRIJVEN/KANTOREN

ALMELO - Bollux heeft een langdurige huurovereenkomst gesloten voor de huur van een unit gelegen aan de Columbus 6 in Almelo. Het gehuurde bestaat uit 3.714,48 m² bvo

warehouse, 605,01 m² bvo mezzanine, 37,5 m² bvo kantoorruimte en elf parkeerplaatsen. De verhuurder werd geadviseerd door Cushman & Wakefield. Bollux werd begeleid door Boers & Lem Vastgoedconsultants.

RIJSSEN - Uniek Bedrijfsmakelaars heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met Profimex Bedrijfskleding tegen marktconforme voorwaarden. De bedrijfsruimte bevindt zich aan de Ambachtsstraat 26 te Rijssen. Het betreft 1.250 m² bedrijfsruimte, verdeeld over de begane grond en etage. Uniek Bedrijfsmakelaars behartigde de belangen van de verhuurder.

RETAIL

DEVENTER - Real I.S. heeft de voormalige Blokker-winkel in winkelcentrum Keizerslanden in Deventer direct en zonder leegstandsperiode verhuurd aan Jumper Nederland. In het winkelpand van 600 m² zal zich dierenspeciaalzaak Maxi Zoo vestigen. De overeenkomst is zonder tussenkomst van adviseurs tot stand gekomen.

ENSCHEDE - Pipoos heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor 230 m² winkelruimte aan de Klanderij 29 in het stadscentrum van Enschede. CBRE is verantwoordelijk voor het commerciële en technische beheer van het winkelcentrum De Klanderij-Twentec. CBRE heeft Union Investment Institutional Property GmbH geadviseerd in deze transactie. Pipoos werd geadviseerd door The Martin Retail Properties.

BELEGGINGEN

IJSSELMUIDEN - Bouwinvest Retail Fund heeft het supermarktobject aan de Slenkstraat 12H in het ontwikkelgebied Slenke Es in IJsselmuiden aangekocht van Hesselberth Groep en H&R Groep. Het totale ver-

UITGELICHT

ALMERE - Patrizia heeft namens twee van zijn investeringsfondsen winkelvastgoed in Almere verkocht aan Renpart Vastgoed. Het betreft een deel van winkelcentrum Almere Buiten aan het Philadelphiapad en omvat 6.300 m² met ruime parkeergelegenheid. Patrizia werd commercieel geadviseerd door Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs. Renpart Vastgoed werd commercieel vertegenwoordigd door McDevitt. De koper betaalde 16,22 miljoen euro.

huurbare vloeroppervlak bedraagt 2.044 m², waarvan 1.769 m² (inclusief inpandig laden en lossen) is toegekend aan supermarkt Plus en 275 m² aan extra retailruimtes. Bouwinvest werd bij de aankoop commercieel geadviseerd door Maxoz.

ZWOLLE - Een particuliere belegger heeft de woon-/winkelpanden aan de Diezerstraat 45-47 in Zwolle aangekocht. De panden omvatten 800 m² en zijn verhuurd aan de retailers Jeans Centre en America Today. De verkoper werd bijgestaan door winkelbeleggingsmakelaar Retail Capital. De koper werd begeleid door BNS Bedrijfsmakelaars. In totaal betaalde de koper 3,43 miljoen euro voor de panden.

GELDERLAND

BEDRIJVEN/KANTOREN

ARNHEM - In opdracht van de eigenaar heeft BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, de huurovereenkomst verlengd voor de Delta 100, gelegen op bedrijventerrein IJsseloord 2 in Arnhem. De huurovereenkomst betreft een bedrijfsruimte van 4.700 m². De huidige huurder, MPS Systems, continueert daarmee zijn activiteiten op de huidige locatie.

ARNHEM - IrisZorg heeft een nieuw kantoor gehuurd aan de Meester B.M. Teldersstraat 15 in Arnhem. Het pand, gelegen op kantorenpark

de Linden 21 in Arnhem verkocht aan een samenwerkingsverband van een deel van de zittende huurders. In het pand zijn 17 huurders, werkzaam in de gezondheidszorg, gevestigd. Ze vormen samen het gezondheidscentrum Onder de Linden. Het pand heeft een oppervlakte van 2.265 m² en beschikt over 36 parkeerplaatsen op eigen terrein.

De Gelderse Poort, heeft een oppervlakte 1.724 m², verdeeld over drie bouwlagen. Daarnaast heeft de huurder de beschikking over 48 parkeerplaatsen. BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, adviseerde IrisZorg bij deze huurtransactie. De verhuurder, een particuliere eigenaar, werd bij deze transactie bijgestaan door DK Makelaars.

BARNEVELD - BTO (De Barneveldse Techniek Opleiding) heeft met Sagax een langjarige huurovereenkomst gesloten voor de huur van een kantoorruimte aan de Veemweg 21-35 te Barneveld. Het gehuurde bestaat uit 5.000 m² bedrijfs- en kantoorruimte. Westeneng Bedrijfsmakelaars begeleidde, namens verhuurder Sagax, de totstandkoming van de huurovereenkomst met BTO.

BELEGGINGEN

ARNHEM - JIMM Group, het bedrijf achter Terramania, heeft twee bedrijfspanden gekocht van 925 m² aan de Leemansweg 24-26 in Arnhem. Het bedrijf zal de activiteiten van Terramania, een webwinkel en terrariumspeciaalzaak, op deze locatie voortzetten. De verkoper werd bij deze transactie begeleid door BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

ARNHEM - BMV Beleggingsmakelaars, partner in Dynamis, heeft namens Volkshuisvesting Arnhem het monumentale gebouw aan Onder

ARNHEM - BMV Beleggingsmakelaars, partner in Dynamis, heeft in opdracht van Volkshuisvesting Arnhem het kantoorpand gelegen aan de Velperweg 11 te Arnhem verkocht. Het pand met een oppervlakte van 1.400 m² en 25 parkeerplaatsen ligt vlakbij het station. Het is in verhuurde staat verkocht aan een aantal particuliere beleggers. Het pand is langjarig verhuurd aan het RIBW Arnhem & Veluwe Vallei.

EDE - Bouwinvest Healthcare Fund heeft een woonzorgcomplex in Ede gekocht van Gaudium Real Estate. Kloek, een Nederlandse zorgaanbieder in ouderenzorg en dementiezorg, heeft zich langjarig verbonden aan deze locatie en zal de zorg in de gebouwen leveren. Het rijksmonumentale complex aan de Elias Beeckmanlaan 68 in Ede bestaat uit zestien zorgappartementen en twee gebouwen met 44 particuliere zorgstudio’s. Gaudium werd in deze transactie bijgestaan door Capital Value.

FLEVOLAND

BEDRIJVEN/KANTOREN

ALMERE - Spring Real Estate heeft Union Street Alfa geadviseerd bij de verhuur van 550 m² vvo kantoorruimte in het gebouw Tower19 aan de Landdrostdreef 124. Medinello is de nieuwe huurder van de kantoorruimte op de vijfde verdieping, inclusief zes bijbehorende parkeerplaatsen. Spring Real Estate is verantwoordelijk voor het Asset & Property Management van Union Street. De verhuurder werd geadviseerd door Zuiver Almere Vastgoed Adviseurs en Spring Real Estate. De huurder door MVGM.

RETAIL

ALMERE - NLV heeft namens een van zijn opdrachtgevers een huurover-

eenkomst afgesloten met Nelson Schoenen voor een winkel aan de Stationsstraat 33 te Almere. De winkel heeft een oppervlakte van 446 m² op de begane grond. Cushman & Wakefield trad in deze transactie op als adviseur van NLV. Nelson Schoenen wordt in Nederland exclusief geadviseerd door Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs.

BELEGGINGEN

ALMERE - SCPI Comète, een retailvastgoedfonds beheerd door Alderan, heeft het kantoorgebouw aan de Camerastraat 9 in Almere gekocht van een particuliere investeerder. Het gebouw omvat 2.700 m² en 56 parkeerplaatsen en is voor lange termijn verhuurd aan Kraton Chemicals, dat ook het naastgelegen pand bezet. De koper betaalde 3,8 miljoen voor het pand. De verkoper werd geadviseerd door CBRE. De koper door APF International, Florent en Nivab.

ALMERE-BARENDRECHT-HOOFDDORPZOETERMEER - Een consortium van beleggers heeft de Rise-portefeuille verworven van BNP Paribas REIM. Het betreft 265 meergezinswoningen verspreid over vier steden in de Randstad van in totaal 25.000 m². De woningen zijn gemiddeld 92 m² groot en tellen twee of drie slaapkamers. Cushman & Wakefield Capital Markets en Project Development Services, Sectie5, Houthoff en Deloitte adviseerden de kopers. BNP Paribas REIM werd geadviseerd door Capital Value, Loyens & Loeff en SGS search.

UTRECHT

BEDRIJVEN/KANTOREN

WOERDEN - Spring Real Estate heeft geadviseerd bij de verhuur van 886 m² kantoorruimte in kantoorgebouw De Poort aan de Beneluxlaan 2A in Woerden. GPI Group is de nieuwe huurder van de kantoorruimte op de derde verdieping, inclusief zestien parkeerplaatsen. Het kantoorgebouw heeft een totaaloppervlakte van 5.800 m² en bevindt zich op loopafstand van station Woerden.

RETAIL

ruimte op de Riddergang 3 t/m 13 in winkelcentrum Sint Jorisplein te Amersfoort verhuurd aan kledingketen MANGO. De winkel zal een oppervlakte van 321 m² beslaan. Univast Retail trad in deze transactie, collegiaal met Cushman & Wakefield, op als adviseur van Altera.

NOORDHOLLAND

BEDRIJVEN/KANTOREN

HOOFDDORP - Royal Properties Group heeft een huurovereenkomst getekend met recyclingbedrijf BNext.nl Nederland. Het betreft 517 m² kantoorruimte op de derde verdieping van Antares Building aan de Antareslaan in Hoofddorp. Antares Building ligt op het Beukenhorst-Oost kantorenpark. Royal Properties Group werd geadviseerd door Savills, in collegiale samenwerking met Spring Real Estate.

OUDE MEER - Mileway, aanbieder van last mile-logistiek vastgoed in Europa, heeft een langdurige huurcontract afgesloten met Dmissi Electro aan de Breguetlaan in Oude Meer. Het betreft 1.400 m² kantoorruimte en een bedrijfsruimte van 3.600 m², die zal dienen als opslag- en distributiecentrum voor technische onderdelen. BT Makelaars heeft Mileway ondersteund bij het realiseren van de deal, terwijl Redept de huurder Dmissi Electro heeft begeleid.

BELEGGINGEN

AMSTELVEEN - Achmea Real Estate heeft namens het Achmea Dutch Retail Property Fund (ADRPF) wijkwinkelcentrum Van der Hooplaan in Amstelveen gekocht. Het betreft een winkelcentrum van 3.220 m² met tien winkels, zeventien parkeerplaatsen op het dak en zes garageboxen. De woningen boven het winkelcentrum blijven eigendom van de huidige eigenaar. Achmea Real Estate betaalde 10,6 miljoen euro voor het winkelcentrum.

ZUID-HOLLAND

BEDRIJVEN/KANTOREN

RIJSWIJK - Skopei Group heeft een huurovereenkomst gesloten voor 850 m² kantoorruimte in het kan-

toorgebouw aan de Fleminglaan 10 op het businesspark Broekpolder te Rijswijk, en vijf parkeerplaatsen op het achtergelegen parkeerterrein. Skopei levert hardware en softwareoplossingen voor deelmobiliteit en slim vastgoed. COG Makelaars trad op namens verhuurder collegiaal met NDRP Real Estate.

RIJSWIJK - Het internationale telecombedrijf Huawei Technologies heeft zijn huurovereenkomst voor circa 7.300 m² kantoorruimte in het gebouw New Corner aan de Laan van Vredenoord 56-70 in Rijswijk verlengd. New Corner is een belegging van Roc Vastgoed uit Amsterdam. Roc Vastgoed werd geadviseerd door RBM Real Estate. Huurder Huawei werd geadviseerd door JLL.

VLAARDINGEN - FC Mining Stone, een groothandel in natuursteen, heeft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van 2.265 m² aan de Schiedamsedijk 106a in Vlaardingen gehuurd. Het object ligt op bedrijventerrein Benelux Workpark aan de A4. De Lobel & Partners real estate experts bemiddelde bij deze transactie namens de eigenaar Van Adrighem Group.

RETAIL

LEIDEN – Rejoes, bekend om zijn vintage kleding, opent een nieuwe winkel aan de Haarlemmerstraat 49 in Leiden waar voorheen kledingwinkel Esprit heeft gezeten. Rejoes breidt uit met een nieuwe vestiging met een oppervlakte van 285 m². De transactie werd voor Rejoes begeleid door Bettings. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij trad op namens de verhuurder.

WADDINXVEEN - Vastgoedbelegger Altera heeft namens het Altera Retail Fund met schoenenwinkel vanHaren overeenstemming bereikt over een nieuwe vestiging van 523 m² aan het Gouweplein in het centrum van Waddinxveen. Univast Retail trad namens verhuurder op ten aanzien van de verhuur aan vanHaren. Sweco Vastgoedmanagement verzorgt het vastgoedmanagement namens Altera.

LOGISTIEK

DORDRECHT - Wenaas Workwear heeft een huurovereenkomst gesloten voor het logistieke bedrijfscomplex aan de Barnsteen 400 in Dordrecht. Het betreft 2.312 m² bedrijfs-/ opslagruimte, 366 m² kantoorruimte en 183 m² mezzanine. De faciliteit beschikt over drie loading docks, een vrije hoogte van 11 meter en een vloerbelasting van 5.000 kilo per m². Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (partner in Dynamis Logistiek) trad in deze op namens de verhuurder.

BELEGGINGEN

CAPELLE AAN DEN IJSSEL - Urban Industrialheeft het gebouw en de grond aan de Cypresbaan 63in Capelle aan den IJssel verworven van een institutionele belegger. Het object heeft een vloeroppervlak van 18.752 m² en ligt op een perceel van 23.900 m² op industrieterreinCapelle XL(65 hectare). De locatie is langjarig verhuurd aan ERIKS Nederland. De verkoper werd geadviseerd doorCushman & Wakefield. Urban Industrial betaalde 16,65 miljoen euro voor het object.

KRIMPEN AAN DEN IJSSEL – Een particuliere belegger heeft het winkelcentrum De Olm met een perceel grond in Krimpen aan den IJssel gekocht van Vastgoed Winkelcentrum De Olm B.V. - een investeringspropositie van Libertas Investments. Het winkelcentrum huisvest onder meer een supermarkt, horeca, win-

kels en zeven zelfstandige appartementen. De koper betaalde 9,4 miljoen euro. De verkoper werd begeleid door vastgoedadviseur BRIKKS en de koper door Bettings.

NOORDBRABANT

BEDRIJVEN/KANTOREN

BREDA - In het kantoorgebouw aan de Bijster 7-21 te Breda werd op de derde verdieping 700 m² kantoorruimte met veertien parkeerplaatsen verhuurd aan Aptean. Aptean is een leverancier van branchespecifieke software die fabrikanten en distributeurs helpt hun bedrijf effectief te runnen en te laten groeien. De Lobel & Partners, collegiaal met LUC Vastgoed Adviseurs belast met de verhuur, bemiddelde bij deze transactie namens de verhuurder Summa.

BREDA - Hepri Vastgoed en Scania Nederland hebben overeenstemming bereikt over het aangaan van een nieuw opgestelde huurovereenkomst voor een periode van tien jaar. Scania Nederland was al sinds 2012 gevestigd aan Spinveld 57 in Breda. Het kantoor van vijf verdiepingen telt 3.700 m² en heeft tweehonderd parkeerplaatsen. De klimaatinstallatie wordt gemoderniseerd en er komt een buitenruimte met fietsenstalling.

WAALWIJK – VDG Real Estate heeft een verhuurovereenkomst met een Waalwijkse ondernemer gesloten

UITGELICHT

DEN BOSCH-DUIVEN-VALKENSWAARD-WIJCHEN - Amvest heeft zijn woningportefeuille verkocht aan Vastgoed Syndicering Nederland (VSN). Het betreft 104 appartementen in vier complexen, gelegen in Den Bosch, Duiven, Valkenswaard en Wijchen. De koper wil de aangekochte woningen uitponden. VSN betaalde 20 miljoen euro voor de portefeuille. Amvest werd bijgestaan door commercieel vastgoedadviseur Resi.

aan de Gantelstraat in Waalwijk. Het betreft 3.000 m² warehouse met 750 m² kantoren. Voor dit bedrijfsgebouw hebben VDG Real Estate en Next Level Development de krachten gebundeld, na samen eerder al succesvolle projecten te hebben gerealiseerd.

RETAIL

EINDHOVEN - Light City Sensation heeft een huurovereenkomst afgesloten in het overdekte winkelcentrum Piazza Eindhoven aan het 18 Septemberplein en de kop van de Demer te Eindhoven. De nieuwe winkel vestigt zich in de voormalige Zara op de begane grond en in het souterrain van Piazza Center en heeft een totale oppervlakte van 3.000 m². Berkhouwe Vastgoed heeft de verhuur namens eigenaar Piazza Invest verzorgd.

TILBURG - Sports World the Netherlands BV heeft een 5+5-jarige huurovereenkomst afgesloten tegen marktconforme huurvoorwaarden aan de Heuvelstraat 56 in het centrum van Tilburg. Het betreft een winkelruimte van 584 m² op de begane grond en een tweetal etages van elk 230 m². RSP Makelaars bracht de verhuur tot stand namens de verhuurder, een particuliere belegger. Huurder Sports World is in deze transactie geadviseerd door CBRE.

VALKENSWAARD - Kruidvat heeft een 5+5-jarige huurovereenkomst gesloten met AS Watsons voor 588 m² winkelruimte in winkelcentrum De Kerverij in het centrum van Valkenswaard. Voor de 5+5-jarige huurovereenkomst met AS Watson is een marktconforme huurprijs overeengekomen. RSP Makelaars bracht de transactie tot stand namens verhuurder De Kerverij.

LOGISTIEK

HELMOND - Mileway, aanbieder van last mile-logistiek vastgoed, heeft twee nieuwe huurcontracten ‘off-market’ afgesloten met Vegro en MediReva Revalidatie, aanbieders van medisch apparatuur en zorghulpmiddelen. Het betreft een complex aan Vossenbeemd 109-111

in Helmond. Vegro en MediReva Revalidatie bundelen hun krachten in een pand van 5.800 m² (magazijn en distributie) met vijftig parkeerplaatsen. JLL fungeerde namens Mileway als verhuurmakelaar.

HELMOND - Mileway heeft een nieuw huurcontract getekend met de Nederlandse e-commerce specialist Topgeschenken Nederland voor een distributiecentrum aan de Vossenbeemd 109-111 in Helmond. Het betreft een 1.700 m² grote unit, bestaande uit 700 m² kantoorruimte en een magazijn van 1.000 m² met dertig parkeerplaatsen. JLL fungeerde namens Mileway als verhuurmakelaar, waarbij SMC Consultants Topgeschenken Nederland ondersteunde.

OOSTERHOUT - VDG Real Estate uit Gemert heeft het logistieke project Park15 verkocht aan een institutionele investeerder. Het object omvat 30.500 m² aan hoogwaardige logistieke ruimte, met een vrije hoogte van 12,2 meter, 28 loading docks en een maximale vloerbelasting van 5.000 kilo per m². TLF Real Estate, CMS en Evolution RE adviseerden VDG bij de verkoop. De koper werd geadviseerd door NL real estate| Knight Frank en Van Doorne.

VEGHEL - Dream, een vastgoedbedrijf uit Canada, sluit een langjarige huurovereenkomst met Peka Kroef voor een distributiecentrum aan de Doornhoek 4040 in Veghel. Het distributiecentrum is speciaal ontworpen voor koudeopslag en logistiek, beslaat 11.000 m² en beschikt over achttien loading docks aan zowel de voor- als achterzijde. JLL heeft zijn opdrachtgever Dream commercieel geadviseerd en ondersteund bij het realiseren van deze verhuurtransactie.

BELEGGINGEN

ETTEN-LEUR - Het kantoorgebouw van Rabobank aan de Bredaseweg 170 in Etten-Leur is verkocht aan Solsbury Private Equity. Het gebouw omvat 3.500 m² met 120 parkeerplaatsen. De tweede en derde verdieping, ter grootte van 2.000 m², blijven nog langdurig verhuurd aan ABB. Van der Sande VanOpstal

Bedrijfsmakelaars begeleidde Rabobank bij deze verkoop. Solsbury Private Equity betaalde 5,3 miljoen euro voor het pand.

BREDA - Amphia heeft zijn locatie aan de Sint Ignatiusstraat in Breda verkocht aan Rialto Vastgoedontwikkeling. De locatie heeft een maatschappelijke bestemming en een grondoppervlakte van 4.400 m². De huidige bebouwing van circa 1.200 m² is deels in gebruik door Star-shl als diagnostisch centrum. Rialto Vastgoedontwikkeling heeft nieuwe plannen voor het terrein. Capital Value begeleidde de verkoop namens Amphia.

ZEELAND

BELEGGINGEN

GOES - Het monumentale pand De Korenbeurs, gelegen aan de Grote Markt 17 in Goes, is verkocht. Modeketen Vero Moda huurt de begane grond, kelder en een deel van de eerste verdieping. De 650 m² op de eerste, tweede en derde verdieping staat leeg en zal door de nieuwe eigenaar worden herontwikkeld. De transactie werd commercieel begeleid door Brikks. De koper betaalde 1,12 miljoen euro voor het pand.

KAPELLEBRUG - Interjute heeft het kantoorpand aan de Gentsevaart 21 te Kapellebrug verkocht aan R. van Wesemael Beheermaatschappij. Het betreft een tweelaags kantoorgebouw van 900 m² vvo en magazijnen van 2.700 m² vvo. Het ligt op een perceel van 8.250 m². Bij de koop is 16.700 m² (agrarische) grond inbegrepen. De koopsom bedroeg 1.522.500 euro.

LIMBURG

RETAIL

VENLO - Kik Textilien heeft een langjarige huurovereenkomst getekend voor een winkelruimte van 895 m² in gebouw TrefBox, gelegen op retailpark Trefcenter in Venlo. Trefbox is eigendom van Mitiska REIM en Everglow Real Estate en ligt aan de Nijmeegseweg 20 in Venlo. Bij de verhuur aan Kik werd de verhuur-

UITGELICHT

LUXEMBURG - Wereldhave en Wereldhave Belgium nemen twee winkelcentra in Luxemburg over van Nextensa. Wereldhave Belgium verwerft Knauf Shopping in Pommerloch, Luxemburg, inclusief parkeeren ontwikkelingsgronden met een totale bruto verhuurbare oppervlakte van 33.000 m². Wereldhave verwerft Knauf Shopping in Schmiede, Luxemburg, inclusief parkeer- en ontwikkelingsgrond met een totale bruto verhuurbare oppervlakte van 41.000 m². De aankoopprijs voor de twee centra bedraagt 67 miljoen euro, inclusief transactiekosten.

der geadviseerd door Kolsteren Bedrijfshuisvesting.

LOGISTIEK

VENLO - Investeringsmaatschappij abrdn heeft een nieuwe huurder gevonden voor zijn distributiecentrum aan de James Tobinstraat 1-3 in Venlo. Een modeconcern opereert de komende jaren in de bedrijfsruimte met een oppervlakte van 43.000 m². Het distributiecentrum ligt op het industrieterrein Trade Port Noord en heeft een vrije hoogte van meer dan twaalf meter. Verhuurder abrdn werd bij de verhuur geadviseerd door Colliers. De huurder werd bijgestaan door JLL.

BELEGGINGEN

ECHT - NL asset management | Knight Frank koopt een logistiek nieuwbouwproject aan de Fahrenheitweg 22A in Echt. Het gebouw heeft een oppervlakte van 6.500 m² en beschikt over 130 parkeerplaatsen. Het pand is langdurig verhuurd aan Volta NXT en Essent. Het gebouw werd gekocht namens Weesperplein 6, een onderneming van State Street Global Advisors. De verkoper was Weerts Group uit België.

KERKRADE - Intervest heeft een nieuw gebouwd, logistiek pand in Kerkrade aangekocht. Het distributiecentrum omvat 13.000 m² en ligt aan de Mercuriusstraat 5 in Kerkrade. Het pand is volledig verhuurd aan B&R Premium Logistics, een

lokaal verankerde logistieke dienstverlener. Intervest kocht het pand voor 15,15 miljoen euro.

LANDGRAAF - Patrizia heeft namens twee van zijn investeringsfondsen winkelvastgoed verkocht aan Renpart Vastgoed. Het betreft een deel van het Schaesberg-winkelgebied in Landgraaf en omvat 4.200 m² winkelruimte met een gemeentelijke parkeervoorziening. Patrizia werd commercieel geadviseerd door Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs, en koper Renpart Vastgoed werd commercieel vertegenwoordigd door McDevitt. Het vastgoed ging voor 9,87 miljoen euro van de hand.

VENLO - Realterm heeft een logistieke faciliteit aangekocht aan de Horsterweg 215D-225 in Venlo. Het betreft twee gebouwen van in totaal 12.793 m²: een intermodaal spoorwegpand van 3.908 m² en een overslagfaciliteit met een magazijn van 7.985 m² en een kantoor van 900 m² op een terrein van 54.580 m². Logistieke dienstverlener Cabooter Group huurt beide panden. Realterm werd vertegenwoordigd door DLA Piper, SGS Search, Deloitte, Buck Consultants en Savills, en de verkoper door AKD en JLL.

Edge benoemt Cecile Babcock tot head of Distribution

Cecile Babcock is benoemd tot head of Distribution bij de Europese vastgoedontwikkelaar en investmentmanager Edge.

Als head of Distribution bij Edge wordt Babcock verantwoordelijk voor het aantrekken van kapitaal in alle markten. Ze werkt samen met zowel het hoofdkantoor als de lokale teams om investeringsstructuren te ontwikkelen die zich richten op stedelijke herontwikkeling en duurzame

Aart Jan de Geus

Aart Jan de Geus (69) is per 1 maart benoemd tot onafhankelijk voorzitter van het algemeen bestuur van pensioenfonds ABP. Hij volgt Loek Sibbing op, die per 31 december 2024 is teruggetreden.

De Geus heeft ervaring als bestuurder bij verschillende profit- en non-profitorganisaties in onder meer de financiële sector. Van 2007 tot 2011 was hij plaatsvervangend secretaris-generaal van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (Oeso). Daarvoor was hij van 2002 tot 2007 namens het CDA minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in de kabinetten-Balkenende I, II en III. De Geus behaalde een propedeuse accountancy, een doctoraal Nederlands recht aan de Universiteit Utrecht en een postdoctoraal arbeidsrecht aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Het algemeen bestuur (AB) van ABP bepaalt het algemeen beleid en de strategie. Het AB bestaat uit uitvoerende en niet-uitvoerende bestuurders en een onafhanke-

lijk voorzitter. De uitvoerende bestuurders hebben de dagelijkse leiding van het fonds en onderhouden de externe contacten. De niet-uitvoerende bestuurders zijn verantwoordelijk voor het intern toezicht. Het algemeen bestuur van ABP kent vanaf 1 maart 2025 de volgende samenstelling: Aart Jan de Geus als voorzitter, Harmen van Wijnen, Yolanda Verdonk en Jack Julicher als uitvoerende bestuurders. Aldert Boonen, Patrick Fey en André van Vliet als niet-uitvoerend bestuurders op voordracht van werknemersorganisaties. Krista Nauta, Vandena van der Meer-Gangapersadsing, Alfred Slager en Roelie van Wijk als niet-uitvoerend bestuurders op voordracht van werkgevers. Marjolein ten Kroode, Rob Becker en Alfred Kool als niet-uitvoerend bestuurders op voordracht van gepensioneerden.

kantoren, in lijn met de langetermijnstrategie van Edge.

Voordat Babcock bij Edge aantrad, was ze werkzaam bij Cromwell Property Group, waar ze lid was van het Europese executive team als head of Distribution. Daarvoor was ze co-head van het business developmentteam bij Long Harbour, een investeringsmaatschappij uit Londen. Daar was ze verantwoordelijk voor de fondsenwerving, inclusief strategieën voor geografische uitbreiding van de core beleggingsportefeuille en het aangaan van samenwerkingen met lokale operators.

Edge is een toonaangevende speler op het gebied van duurzame en innovatieve gebouwen en stelt de gebruiker centraal bij de ontwikkeling ervan.

Met activiteiten in Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk en joint ventures in de Verenigde Staten, ontwikkelt Edge momenteel voor ongeveer 5 miljard euro aan nieuwe gebouwen.

Baanwisselingen

JOACHIM WINTZER wordt per 1 april benoemd tot managing director bij Edge voor de Duitse markt. Hij wordt verantwoordelijk voor de strategische groei van het bedrijf in de regio, het uitbouwen van de ontwikkelingsactiviteiten en het uitbreiden van de portfolio van Edge.

LAURENS LEKKERKERKER is per 1 maart in dienst getreden bij Capital Value als vastgoedadviseur nieuwbouw. Hij zal een belangrijke rol spelen in het begeleiden van aan- en verkooptransacties van nieuwbouwontwikkelingen.

EVA HEKKENBERG is per 1 maart de tweede directeur bij de Alliantie Ontwikkeling. Samen met Jan van Barneveld zal zij sturing geven aan de bouwplannen van de organisatie, die de komende tien jaar circa negenduizend woningen wil realiseren.

EMMANUEL MACEDO BAPTISTA is per 1 februari aan de slag gegaan bij De Lobel & Partners als junior taxateur. Hij zal er binnenkort het meester-gezeltraject starten met als doel register-taxateur te worden.

MATTHIJS BOON is per 1 februari begonnen bij Doldersum Vastgoed. Boon is adviseur en specialist bij aan- en verkoop van vastgoedbeleggingen.

MEER FUNCTIEWIJZIGINGEN vastgoedmarkt.nl/personalia

Nieuw bestuur Fresh Professionals

Het netwerk voor academische vastgoedprofessionals Fresh Professionals heeft een nieuw bestuur.

Maaike Grosfeld (head of International Strategy and Legal Affairs bij Elix) is voorzitter en Ron Haerkens (projectleider gebiedsontwikkeling bij het Rijksvastgoedbedrijf) gaat aan de slag als secretaris. Laura van der Sluijs (ontwikkelingsmanager bij Amvest) is verantwoordelijk voor marketing, Abigail van de Port (head of business development bij NSI) gaat zich bezighouden met de communicatie en Tom Stalman (fund analyst bij CBRE In-

vestment Management) is verantwoordelijk voor bedrijven. Jesse Rudolphi (projectontwikkelaar bij Being) is penningmeester en Anne Herklots (consultant bij Deloitte Real Estate) gaat zich richten op evenementen. Fresh Professionals is een netwerkplatform in de Nederlandse vastgoedsector met 860 aangesloten professionals uit diverse branches. Opgericht in 1999 als Stichting Fresh voor vastgoedstudenten, volgde in 2000 Fresh Professionals voor werkenden in de sector.

Foto: Peter Boer

‘De stap naar ontwikkelaar en eigenaar voelde als een logische volgende fase’

Roland Veugelers was helemaal niet op zoek naar een nieuwe baan, maar toen een recruitmentbureau belde of hij bij DHG wilde werken, raakte hij enthousiast. Anna Agranovitch

Na vier jaar te hebben gewerkt als projectmanager bij Drees & Sommer maakte Roland Veugelers begin december de overstap naar DHG. Hoewel hij aanvankelijk niet actief op zoek was naar een nieuwe uitdaging, raakte hij tijdens een telefoongesprek van een uur met een recruitmentbureau steeds enthousiaster over DHG en hun projecten. DHG is een onafhankelijke belegger en ontwikkelaar van hoogwaardig logistiek vastgoed op strategische locaties. Met hun Smartlog-concept realiseert DHG duurzaam en kwalitatief vastgoed dat voldoet aan de hoogste standaarden. Sinds 2015 heeft DHG meer dan 1,6 miljoen aan m² distributiecentra ontwikkeld binnen dit concept.

Achtergrond

Veugelers heeft een solide reputatie opgebouwd binnen de vastgoedwereld. Zijn carrière begon bij Sens real estate, waar hij als construction manager werkte. Daarna vervulde hij projectmanagementrollen bij verschillende bedrijven, met als meest recente werkgever Drees & Sommer. ‘Ik had niet direct de ambitie om bij een projectontwikkelaar aan de slag te gaan. Mijn ervaring lag meer

bij projectmanagementbureaus en design & build-aannemers’, vertelt Veugelers. Toch besloot hij het gesprek met DHG aan te gaan. ‘Tijdens dat telefoongesprek werd ik steeds enthousiaster over DHG en hun projecten. De stap naar ontwikkelaar en eigenaar voelde als een logische volgende fase in mijn carrière.’

Bij DHG heeft Veugelers nu een direct belang bij de projecten die hij begeleidt. ‘Voorheen zat ik als adviseur of gedelegeerd opdrachtgever aan tafel. Nu werk ik echt voor de organisatie zelf, en dat motiveert om nét dat extra stapje te zetten.’ Ook spreekt de dynamiek van DHG hem aan: ‘Het is een kleine, hechte club van 20 tot 22 medewerkers. De lijnen zijn kort en de besluitvorming gaat snel. Dat werkt prettig in deze branche.’

Projecten

Als projectmanager is Veugelers verantwoordelijk voor de kwaliteit en realisatie van distributiecentra. ‘Mijn taak is ervoor te zorgen dat projecten binnen budget, planning en de afgesproken kwaliteitsnormen worden opgeleverd.’ Momenteel is hij betrokken bij verschillende projecten in Nederland. ‘In Rotterdam starten we binnenkort met de bouw van 9.000

m² logistiek vastgoed aan de Moezelweg. Daarnaast werk ik aan een groot project in Lelystad, naast Lelystad Airport. De eerste fase beslaat 80.000 m², met uiteindelijk een totale ontwikkeling van 160.000 m². Binnenkort beginnen daar de eerste bouwwerkzaamheden.’

Ook in Heerenveen is Veugelers actief bij een project van 20.000 m². ‘Dat project loopt een paar maanden voor op mijn andere projecten, waardoor ik veel kan leren en die kennis direct kan toepassen.’

Daarnaast begeleidt hij een fit-out project in Zaandam voor huurder Seva en start hij binnenkort aan de Eemhavenweg in Rotterdam met de sloop van een oud pand en de bouw van een nieuwe hal in twee fasen. ‘Er is genoeg te doen!’

Uitdagingen

Een van de grootste uitdagingen in logistieke vastgoedontwikkeling is het moment waarop een huurder instapt tijdens de bouw. ‘Wij ontwikkelen vaak zonder vooraf een huurder te hebben. Als die later in het proces instapt, brengt dat extra eisen met zich mee. De aannemer werkt volgens het bestek, maar de huurder kan specifieke wensen hebben, zoals

extra installaties of een andere indeling. Die moeten we dan combineren zonder vertragingen of extra kosten’, legt Veugelers uit. Een andere grote uitdaging is de beschikbaarheid van stroom. ‘Door netcongestie is een standaard stroomaansluiting niet altijd mogelijk. In Lelystad bijvoorbeeld is nog helemaal geen stroomvoorziening. We werken daarom aan off-grid oplossingen met zonnepanelen en accu’s, zodat we niet afhankelijk zijn van het reguliere net.’

Ondanks de uitdagingen kijkt Veugelers met veel energie en enthousiasme naar zijn rol bij DHG. ‘Het mooie aan deze functie is dat ik betrokken ben bij het hele proces: van de ontwikkeling en bouw tot de uiteindelijke oplevering. Dat maakt het werk ontzettend veelzijdig en dynamisch.’

In de toekomst wil Veugelers zijn expertise op het gebied van distributiecentra en de voorbereidingsfase verder verdiepen. Daarnaast streeft hij naar een efficiëntere samenwerking met andere afdelingen, zoals ontwikkeling en beheer, om gebouwen te realiseren die naadloos aansluiten op hun behoeften. ‘Uiteindelijk draait het om het neerzetten van een kwalitatief hoogwaardig product.’

Roland Veugelers: ‘Het mooie aan deze functie is dat ik betrokken ben bij het hele proces: van de ontwikkeling en bouw tot de uiteindelijke oplevering. Dat maakt het werk ontzettend veelzijdig en dynamisch.’

“Met de beste investeringsmix creëren wij de beste vooruitzichten voor iedereen”

Maak de beste keuzes met alle tools, data en inzichten van de NVM. We helpen je graag verder, óók bij vragen over ESG.