VASTGOED Aan de rand van de stad wordt goud geld verdiend met ontwikkeling van stadshubs

ZOEKTOCHT NAAR RUIMTE

De online boodschappenbezorgdiensten van Jumbo, Albert Heijn en Picnic groeien als kool. Die enorme expansie vraagt ook veel overslagcapaciteit, met name aan de randen van de grote steden, waar de beschikbare ruimte extreem schaars is. Zorgt dit ervoor dat supermarkten meer gaan samenwerken en gaan bundelen in stadsdistributiecentra?

TEKST ERIK WIEGERINCK (VASTGOEDMARKT) EN BAS DIJKHUIZEN

Marcel Michon, Buck Consultants International Begin maart was het feest voor Jumbo Supermarkten. In Bleiswijk – ‘de nieuwe buik van de Randstad’ – werd toen het derde e-fulfilmentcenter (EFC) officieel geopend. Vanuit dit 60.000 meter omvattende EFC worden Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht bediend. Het is Jumbo’s derde regionale dc voor online boodschappen, de andere twee staan in Raalte en Den Bosch. “We hebben een enorme groei doorgemaakt én voor de boeg, onder meer door corona”, verklaarde Karel de Jong, directeur Supply Chain Jumbo Supermarkten, bij de opening. Vorig jaar is de online omzet van Jumbo met zo’n 50 procent gestegen. Om de consument nu en in de toekomst goed te kunnen blijven bedienen, was uitbreiding volgens hem ‘noodzakelijk’. Daarnaast is Jumbo in de weer met de opbouw van een netwerk van kleinere cityhubs, die een stad en haar directe omgeving bedienen. In Groningen werd begin deze maand de tiende geopend.

AH: UITSTOOTVRIJ BEZORGEN

Concurrent Albert Heijn opende september vorig jaar in hetzelfde Bleiswijk een zevende EFC, al worden die door het bedrijf zelf ‘Home Shop Centers (HSC)’ genoemd. Dit distributiecentrum heeft een oppervlakte van 20.000 vierkante meter en verwerkt 40.000 bestellingen per week. Nummer acht komt daar in het najaar in Roosendaal bij. Daarnaast heeft Albert Heijn 23 kleinere distributiecentra aan de rand van steden, waar de kleinere bezorgauto’s worden volgeladen, en gebruikt het bedrijf algoritmes om boodschappen zo efficiënt mogelijk te bezorgen. Eind april kondigde de grootgrutter bovendien aan vanaf 2025 uitstootvrij boodschappen te bezorgen. Geen echt groots gebaar overigens: veel steden eisen tegen die tijd emissieloze bezorging. Albert Heijn volgt het voorbeeld van online supermarkt Picnic, die boodschappen al langer met elektrische minibusjes bezorgt. De accu van een minibusje gaat maximaal 130 kilometer mee. De AH-busjes moeten binnen twee jaar in binnensteden door heel Nederland worden ingezet. Ondertussen laat Picnic, de grote uitdager van de traditionele supermarkten en vijf jaar na zijn start al een gevestigde partij, zich niet onbetuigd. Naast zes distributiecentra beschikt de pure online speler over vele tientallen zogenoemde ‘ware malls’ – een samentrekking van warehouse en mall. Deze hubs van circa 1.000 vierkante meter of meer voorzien de online bestellende stedeling van zijn dagelijkse boodschappen.

SLAG OM RUIMTE

Picnic gaat heel snel te werk bij de selectie van zijn (huur)panden vanwege de enorme expansie en het grote gebrek aan passende ruimte, stelt managing partner en consultant Marcel Michon van Buck Consultants International (BCI). Vaak betreft het een bestaand semi-industrieel of verouderd logistiek vastgoed. Volgens Michon wordt dit met enkele kunstgrepen geschikt gemaakt voor bezorgdiensten. Greenfieldlocaties voor EFC’s en andere grote logistieke operaties zijn sowieso langzamerhand met een lantaarntje te vinden in Nederland, zeker in de Randstad, stelt de stadslogistiekspecialist. Michon vindt dat er veel meer aandacht moet komen bij de overheid voor het toenemende gebrek aan regionale bedrijventerreinen. Maar ook aan de randen van de steden is de slag om de ruimte in volle gang. Daar maken de kleinere industriële bedrijven steeds meer plaats voor last mile logistics operaties. Dergelijke locaties worden ook steeds schaarser door de oprukkende woningbouw en aangescherpte regelgeving, weten Michon en zijn collega Christiaan van Luik. BCI adviseert overheden en vastgoedpartijen onder andere bij ruimtelijke en logistieke vraagstukken, zoals stads-

Albert Heijn opende vorig jaar september versneld een zevende Home Shop Center (HSC) in Bleiswijk onder de rook van Den Haag. Binnenkort volgt een achtste HSC in Roosendaal.

distributie, de instelling van emissiezones en locatiekeuzevraagstukken. Zal het toenemende gebrek aan distributieruimte ook leiden tot meer samenwerking tussen de supermarkten en de bundeling van hun boodschappendiensten in stadsdistributiecentra? ‘Wel als het ruimtegebrek groot genoeg wordt’, antwoordt Van Luik. ‘Maar de vraag is hoever die samenwerking precies zal gaan. Het zou nu al mooi zijn als ze op een gezamenlijke locatie gaan zitten die eigendom is van een ontwikkelaar of belegger. Het daadwerkelijk bundelen van de logistiek – dus dat de exploitant van zo’n cityhub of een ingehuurde logistiek dienstverlener de boodschappen bezorgt voor zowel Albert Heijn als Jumbo – is nu nog duidelijk een stap te ver.’

CONCURRENTIE IS GOED

Maar als de efficiencydruk en de roep om kostenbesparingen groter wordt, kan dat weleens veranderen, verwacht Van Luik. “Met logistiek gaat een supermarktbedrijf de winst niet maken. Marge maak je door een onderscheidend assortiment, scherpe inkoop, marketing en goede dienstverlening. Hoeveel is het je waard dat je met je eigen Albert Heijn- of Jumbo-bestelbus bij de klant verschijnt? Wat is doorslaggevend: logistieke kosten? Uitstraling? Naamsbekendheid? Direct klantcontact? Dat is steeds de afweging.” Waarom nemen de grote supermarktketens überhaupt de moeite om een aparte e-fulfilmentstructuur op te tuigen? Waarom volgen ze niet het even simpele als succesvolle model van Plus Supermarkten, die de eigen 268 supermarkten gebruikt als hub voor het uitleveren van de online bestelde boodschappen? “De totale online verkoop van Jumbo en Albert Heijn ligt al een stuk hoger dan die van Plus. Je komt dan op een punt dat het ook niet kan vanuit de supermarkt, dan lopen de orderpickers en de vakkenvullers de klanten voor de voeten”, antwoordt Van Luik. Zijn collega Michon vult aan: “Bij Plus als coöperatie is bovendien alles veel meer decentraal geregeld, door de leden, de lokale ondernemers. Het gaat er niet om of het ene model goed is en het andere slecht of verkeerd. Het draait erom of zo’n aanpak werkt of niet en als dat niet het geval is, passen zij hun supply-chainconfiguratie en voorraadpunten aan. Dat is een voortdurend proces bij veel bedrijven.” Michon betwijfelt overigens of de supermarkten ooit tot gezamenlijke boodschappendiensten zullen komen via stadsdistributiecentra vanwege hun grote onderlinge concurrentiestrijd. “Je laat je dan wel heel diep in je logistieke processen kijken.” Hij vindt dat eigenlijk ‘ook geen probleem’. “Concurrentie is juist goed. Als ze net als Picnic en straks Albert Heijn allemaal overschakelen op emissieloos vervoer in hun stadsdistributie, is er al veel gewonnen.”

RUIMTE IS SCHAARS: BELEGGERS EN ONTWIKKELAARS ‘RUIKEN’ GOUD GELD AAN DE RAND VAN DE STAD VOOR LAST MILE LOGISTICS

Met 742.000 vierkante meter is de opname in Nederland van semi-industrieel vastgoed door de grote vraag van last mile logistics volgens internationaal vast- goedadviseur JLL in het eerste kwartaal 2021 zelfs op een nieuw historisch record uitgekomen. Nooit eerder was er zoveel vraag in een eerste kwartaal. Hoeveel daarvan valt toe te rekenen aan de boodschappendiensten, werd niet gemeld door JLL, maar de trend is duidelijk. De leegstand bedraagt slechts 3,9 procent. Door de grote verscheidenheid in de beschikbare ruimte is er vaak een flinke mismatch met de vraag. Beleggers en ontwikkelaars ruiken ondertussen goud aan de rand van steden door de grote behoefte aan ruimte voor last mile logistics. De aanvangsrendementen voor semi-industrieel vastgoed op de beste locaties aan de rand van grotere steden zijn gedaald tot 5 procent.