6 minute read
Column Hendrik Schakel
HENDRIK SCHAKEL
is mede-oprichter van en adviseur bij Viisi Hypotheken
LAAT DE MAXIMALE HYPOTHEEK AFHANGEN VAN HET ENERGIELABEL
De energiekosten nemen een steeds grotere hap uit het besteedbaar inkomen van huishoudens. Onder meer Jeroen Pels van Triodos Bank pleit er al jaren voor om de energiezuinigheid van de woning mee te nemen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Tot nu toe is er met dit standpunt nog weinig gebeurd, het is tijd dat dit verandert.
Hoeveel hypotheek iemand maximaal mag hebben, wordt elk jaar door het Nibud berekend en geadviseerd. Over het algemeen wordt dit advies ook overgenomen in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en dat is het dan.
Bij de publicatie van het laatste Rapport Advies Financieringslastnormen 2022 schreef het Nibud: hoewel soms wordt gepleit om de normen te verruimen of juist te verkrappen als oplossing voor de woningmarktproblemen, kijkt het Nibud naar de betaalbaarheid. Vanuit de portemonnee geredeneerd, is er momenteel geen reden om de methodiek achter de berekeningen aan te passen.”
In 2021 was er voor het Nibud geen reden om de systematiek aan te passen. Maar hoe is dat nu? Met stijgende hypotheekrentes, hogere inflatie en met name hoge energiekosten, ziet de wereld er anders uit. In de Consultatie Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2023 is helaas niets te zien over de energielasten.
De mogelijkheid van stijgende hypotheekrentes werd gelukkig al wel door het Nibud meegewogen. Maar energielasten die nu bijvoorbeeld van 200 naar 600 euro stijgen, speelden nog geen rol in de berekeningen. Nu is hét moment om de energielasten mee te laten wegen in de Nibud-berekeningen. Kopers van woningen met label A of beter kunnen dan nog evenveel lenen als nu. Wie echter een woning met een slechter energielabel koopt, krijgt een afslag op de maximale hypotheek. Huishoudens zijn dan beter beschermd tegen te hoge woonlasten door hogere energieprijzen.
Wat betekent dit verder? Ten eerste verwacht ik dat met name verkopers hierdoor gestimuleerd worden om de woning te verduurzamen. Hierdoor kunnen potentiële kopers meer hypotheek krijgen en dus ook een beter (hoger) bod doen op de woning. Ten tweede is het voor hypotheekadviseurs veel makkelijker om met hun klanten verduurzaming te bespreken en te realiseren. De meest gestelde vraag ‘wat kan ik maximaal aan hypotheek krijgen?’, kan dan immers niet worden beantwoord zonder te kijken naar het energielabel van de woning.
Raj Singh en Rutger Go hadden nooit de intentie om heel lang een franchiseketen te bezitten. Hypotheek Visie had in 2018 een modernisering nodig, na een jaar of vijf zouden de twee investeerders de keten weer van de hand doen. Dit voorjaar leek het ervan te komen. Private equity-fonds Newport Capital bouwt iets op in de financiële dienstverlening, en zag een onderneming met de omvang van Hypotheek Visie wel zitten. Onlangs klapte de deal. Wat ging er mis? Een reconstructie.
Door: Bart van de Laak
Raj Singh heeft zijn collega’s in de markt al gepolst. Voert gesprekken met andere franchiseketens of ze interesse hebben in zijn Hypotheek Visie. Die interesse is er, maar Singh ziet het vooral botsen op cultuur. Samengaan zou wat hem betreft onnodig iets forceren. Liever ziet hij een overnamepartner die uit is op organische groei. Begin mei lekt uit dat die partij zich aangediend heeft: Newport Capital.
Begonnen met Advitas
Newport Capital is als investeerder relatief nieuw in de financiële dienstverlening. Zijn belangrijkste asset in de markt is Advitas, een kantoor dat naam maakte door grote levenportefeuilles te kopen van intermediairs. Hypotheek Visie is veel groter. Dat maakt de overname niet eenvoudig. De toezichthouders zouden mede vanwege het verschil in omvang vragen stellen over de governance na de overname.
Desalniettemin staan in mei alle seinen nog op groen. Singh en Go hebben de franchisenemers al op de hoogte gesteld van de ophanden zijnde overname. De franchisegever appt een finishvlag als AM hem vraagt naar de status van de overname. Maar een finaal akkoord, begeleid met een heuglijk persbericht laat lang op zich wachten.
Sterker nog: het komt er helemaal niet meer. Eind augustus ontdekt AM dat de deal compleet is afgeblazen. Singh wil er weinig over zeggen, hij appt dat hij en de huidige directie hebben besloten om zelf door te gaan. Bij Newport Capital wordt de telefoon evenmin opgenomen. Een bij de overname betrokken partij wil op anonieme basis wel vertellen dat de koper zich terugtrok, omdat die na enkele maanden onderhandelen niet meer tegen dezelfde voorwaarden geld uit de markt zou kunnen halen.
Rutger Go (links) en Raj Singh.
Als managing partner van Newport Capital Rob van der Laan dat leest, besluit hij toch zelf te reageren. Kapitaal uit de markt halen is volgens hem nooit een issue geweest; dat is in zijn fonds naar eigen zeggen in ruime mate aanwezig. De werkelijke reden ligt volgens hem bij de verminderde resultaten van Hypotheek Visie. Die zijn niet zo als voorgespiegeld.
Een rel is geboren. Singh, die tot dan toe nagenoeg onbereikbaar was, is buiten zinnen om het feit dat AM de uitlatingen van Van der Laan publiceerde. Een dag later
vertelt een accountant op verzoek van Singh aan AM dat de resultaten van de keten (tot en met mei) gewoon op niveau waren. Een nieuw verhaal op AMweb ziet de Hypotheek Visie-eigenaar echter niet zitten. Hij wil dat de uitspraak van Van der Laan van de site gaat. Dat het niet aan een vakblad is om een quote van een derde te rectificeren, gaat er bij hem niet in.
Citeren mag niet van advocaat
Enkele dagen later ploft er een sommatie op de mat. Het is een wat warrig verhaal van een Amsterdamse advocaat die met een grote omweg besluit: “In de gegeven omstandigheden is de publicatie jegens cliënten […] onrechtmatig te achten.” AM wordt aansprakelijk gehouden voor de schade van Hypotheek Visie als het verhaal niet verwijderd wordt. Waarom het publiceren van een citaat van een direct betrokkene onrechtmatig is, wordt nooit helemaal duidelijk.
En niet alleen bij AM klinkt er juridisch wapengekletter. Ook Newport Capital wordt onder druk gezet om te rectificeren. Als op de achtergrond bij AM het ultimatum van de advocaat verloopt, komt Van der Laan weer in de lucht. Niet met de door Hypotheek Visie gewenste rectificatie, maar om zijn irritatie over Singh te uiten die volgens hem continu de contractuele afspraak overtreedt om alleen in afstemming over de deal te communiceren.
Dat geeft Van der Laan wel de vrijheid om wat meer van zijn kant te vertellen: “De marktomstandigheden in de hypotheekmarkt zijn de laatste maanden significant gewijzigd waardoor banken geen comfort meer hadden dat de cijfers van Hypotheek Visie zoals gepresenteerd voor 2022
realiseerbaar zijn. Daarmee zijn de financieringsvoorwaarden die wij vooraf en expliciet met elkaar overeen zijn gekomen niet ingevuld en is de transactie niet tot stand gekomen. Jammer voor allen, maar dat kunnen wij niet wijzigen en is ons niet aan te rekenen.”
De gezamenlijke verklaring
Wat er exact gebeurd is? Dat wordt nooit helemaal duidelijk. Newport Capital en Hypotheek Visie besluiten gezamenlijk een einde te maken aan hun dispuut door middel van een persverklaring. Belangrijkste punt: beide partijen willen duidelijk maken dat er van een omzetdaling aan de kant van Hypotheek Visie geen sprake is, “en [dat] dit dus ook niet de motivatie is geweest om de gesprekken te staken.”
Singh gaat verder als meerderheidsaandeelhouder van Hypotheek Visie. Nieuwe gesprekken met geïnteresseerden zouden nog niet gevoerd zijn.
