Cobouw Magazine

BUITENSTEDELIJK BOUWEN IS BETER Kansrijk

of wensdenken?

KLAAR MET BEZWAAR

“Soms heb je de kip, soms heb je de veren”

Hoppenbrouwers weet waar techniek leeft

Op de plekken waar maatschappelijke uitdagingen en technologische kansen samenkomen. Dáár bepalen we samen de nieuwe norm voor onze leefbaarheid.

We zien de uitdagingen van vandaag—energietransitie, woningnood, digitale veiligheid—en de kansen van morgen: digitalisering, slimme netwerken, duurzame innovatie. Elke vooruitgang begint met een nieuwe mogelijkheid. Maar alleen wanneer die toepasbaar en uitvoerbaar wordt, krijgt het écht impact.

Hoppenbrouwers vertaalt complexe vraagstukken naar haalbare technische oplossingen. Met specialistische teams en voortdurende procesverbetering ontwikkelen we werkwijzen die innovaties efficiënt inzetbaar maken. Of het nu gaat om verduurzaming van gebouwen, toekomstbestendige woningen of smart industry—wij zorgen dat techniek écht het verschil maakt.

Maak samen met ons de vooruitgang mogelijk.

De nieuwe generatie gebouwen

Van ziekenhuizen tot distributiecentra: wij maken gebouwen slimmer, duurzamer en efficiënter. Met innovatieve systemen voor energie, klimaat, veiligheid en communicatie realiseren we slimme gebouwen voor morgen.

Gebouwen toekomstbestendig maken en houden

Data gedreven oplossingen en slimme technologieën optimaliseren technisch beheer, verhogen de efficiëntie en verbeteren het comfort en de veiligheid van werkomgevingen.

Van woningnood naar vooruitstrevend wonen

De woningnood vraagt om snelheid met slimme en duurzame oplossingen. Wij realiseren energiezuinige installaties en slimme huizen voor nieuwbouw en renovatie, zodat woningen klaar zijn voor de toekomst.

Automatiseer, optimaliseer, innoveer

Slimme automatisering is de sleutel tot succes in de industrie. Of het nu gaat om productielijnen, waterzuiveringsinstallaties of de snelste achtbanen, wij integreren innovatieve besturingstechnieken die jouw processen toekomstbestendig maken.

COLOFON

Hoofdredactie

Eric Verweij, hoofdredacteur

Coördinatie

Joost Zwaga, adjunct-hoofdredacteur

Medewerkers

Edo Beerda, Thomas van Belzen, Marc Doodeman, Jeroen Kreule, Michiel Maas, Caspar van de Poel, Jan Smit, Ton Verheijen, Yvonne Ton

Eindredactie

Esther Gotink, Hendrik-Jan Huurdeman, Maudie der Kinderen

Vormgeving colorscan bv, www.colorscan.nl

Basisontwerp ic rba ra sc nt erp

ANP, APA/Sjef Prins, Guido Benschop, Flying Holland/John Gundlach, Suzanne an de erk ran ppen ei er tstudio Wick Natzijl

Uitgever

Mieke Luisman-Stikkelorum miekestikkelorum@vmnmedia.nl

Advertenties

Jesse Weideman

Tel: 0622023724

Email: jesseweideman@vmnmedia.nl

Utrechtseweg 44 3704 HD Zeist

Klantenservice

VMN media

Telefoon: (088) 58 40 888 Postbus 31, 2370 AA Roelofarendsveen

p a e artike en in b a azine rust auteursrecht. Auteursrechtelijk beschermde werken mogen niet elders openbaar worden gemaakt, gearchiveerd of verveelvoudigd zonder schriftelijke toestemming van de hoofdredacteur of de uitgever. Indien bij gebruik van artikelen van Cobouw niet is voldaan aan bovenstaande, is Cobouw gerechtigd hiervoor schadevergoeding te claimen.

Koppen bij elkaar

De timing van deze woningbouwspecial kan eigenlijk niet beter. Het knelt natuurlijk al een flinke tijd aan alle kanten, maar het begint nu een echte Gordiaanse knoop te worden. Als je links iets los denkt te trekken, gaat het rechts strakker zitten. De oorzaken, verwijten en (theoretische) oplossingen tuimelen over elkaar heen. Zie daar als rechtgeaarde bouwer nog maar eens je weg in te vinden, laat staan een koers op te bepalen. Gelukkig zijn er altijd weer mensen die niet bij de pakken gaan neerzitten en zich de vraag stellen: wat kan er (nog) wel? Mooi voorbeeld hiervan is bouwbedrijf Kuin in Bovenkarspel. We hadden ze al langer in het vizier, maar directeur Jan Kuin bleek nogal kopschuw. Maar nu zijn zoon Peter het stokje heeft overgenomen, wilde hij wel een keer aan tafel met Cobouw-collega Marc Doodeman, om te vertellen wat het geheim is achter het succes van deze Noord-Hollanders. Iets in de trant van ‘soberheid en vlijt bouwt huizen als kastelen’. En meebewegen met de marktvraag. En snappen dat niet alles een succes wordt. Of zoals Jan Kuin dat verwoordt: “Soms heb je de kip, soms de veren.”

Naast praktijkmensen laten we ook wetenschappers en financiers aan het woord over hoe zij denken dat we dit veelkoppige monster kunnen bedwingen. “Een vaste koers varen is wel het minste wat je mag verwachten”, aldus een van hen. Wegblijven van de waan van de dag, hoe moeilijk dat in de huidige maatschappelijke realiteit ook is, en structureel focussen op de langere termijn. “Het leidt af van waar we mee bezig moeten zijn: het tekort van ruim 400.000 woningen wegwerken.”

Een van de initiatieven die de vastgelopen woningbouw moet helpen vlottrekken, zijn de versnellingstafels die twee jaar geleden startten. Hier zitten gemeentes, provincies of metropoolregio’s en marktpartijen als ontwikkelaars, bouwers en corporaties. Ze bekijken gezamenlijk hoe ze eventuele hindernissen in de regio kunnen wegnemen.

Als geboren en getogen Eindhovenaar doet het me deugd te horen dat de gemeente Eindhoven en de corporaties hun samenwerking hebben geïntensiveerd door één dag per week bij elkaar op kantoor te zitten. Dat vergemakkelijkt de contacten, waardoor ze knelpunten eerder ontdekken en praktisch oplossen.

Blijkt het in dit digitale tijdperk toch weer een kwestie van menselijk contact; elkaar kennen, fysiek ontmoeten én vertrouwen. Koppen bij elkaar steken en er samen uitkomen. Zoals zo vaak is de eenvoudige oplossing ook vaak de beste.

Eric Verweij, hoofdredacteur

6

Wie trekt Nederland uit de pauzestand?

20

Zet 'straatje erbij' zoden aan de dijk?

30

Kathedraal op een tafel van beton

De klare taal van een West-Friese bouwer

Kuin heeft nooit de behoefte gevoeld om te veel op te vallen. Maar nu directeur Jan Kuin (66) de onderneming aan zijn zoon Peter (36) heeft overgedragen, is het tijd voor een kijkje in de keuken.

Laveren tussen de regels door

Woningbouwers zitten in de tang. Te veel wetten en regels en burgers in de Nimby-categorie: ‘Not in my backyard’. Hoe gaan ze daarmee om? Hoe houden ze alles betaalbaar? Wat betekent het voor hun verdienmodellen en continuïteit?

58

26 De Dwarsdenker

Willem Koppen

36

Interview

Jurrian Knijtijzer bouwt met een hoger doel

42 In Beeld Woontoren op de Zuidas

72

Top 10 Bouwberichten Opmerkelijke woningbouwprojecten

74

Column Jan Willem van de Groep

46

Versnellingstafels hebben de schwung te pakken

52

Friso de Zeeuw: 'Het moet overzichtelijker worden'

66

Deze directeur bouwt op eigen risico

Wie trekt Nederland uit de 'pauzestand'?

Fotografie ANP/APA/Shutterstock

Beginnen met bouwen terwijl er nog bezwaarprocedures lopen, nieuwe steden ontwikkelen, planbatenheffing, een verhuisbonus voor ouderen de afgelopen jaren zijn er tal van ideeën geventileerd om het woningbouwtekort aan te pakken. elke daarvan snijden hout en zijn haalbaar at is wél de juiste weg Twee e perts over een – al dan niet – prangend probleem.

Tekst Jan Smit

BBouwers mogen voortaan al beginnen met woningbouw als nog niet alle bezwaarprocedures zijn afgerond. Niet alle bezwaarmakers mogen meer door tot 'het gaatje': de procedure helemaal doorlopen tot aan de Raad van State. Geeft de hoogste bestuursrechter de bezwaarmakers uiteindelijk toch gelijk, dan worden zij vervolgens alleen gecompenseerd voor hun leed, bijvoorbeeld met geld, maar gaat de bouw wel door. De bouwers hoeven de woningen niet meer af te breken. Dat is een van de rigoureuze plannen in de Noodwet woningbouw die D66 onlangs presenteerde. Een ambitieus voorstel waarin de partij ook pleit voor miljarden aan extra overheidsleningen voor infrastructuur en voorzieningen, en voor de bouw van nieuwe steden zoals Eemvallei in Flevoland. Ook wil de partij belasting op winsten van grondeigenaren (planbatenheffing), strengere aanpak van leegstand en boeren sneller uitkopen om bouwen buiten de bebouwde kom mogelijk te maken. Dit alles om te voorkomen dat, zoals D66-leider Rob Jetten stelde, het leven van honderdduizenden Nederlanders ‘in de pauzestand’ blijft staan.

D66 is niet de enige die korte metten wil maken met het woningtekort. De oplossingen zijn divers en talrijk: van het optoppen van bestaande flats, het versoepelen van regels bij woningbouwprojecten en innovatieve vormen zoals tiny houses en drijvende woonwijken tot meer omstreden plannen als AI inzetten om bezwaarprocedures sneller af te handelen.

Er is kortom aan plannen geen gebrek. Maar welke van deze ideeën zijn nu echt kansrijk, en welke vooral wensdenken? Om daar een antwoord op te krijgen, spreken we twee experts die zich al jarenlang verdiepen in de woningmarkt: Jos Feijtel, bestuurlijk aanjager woningbouw, adviseur versnelling woningbouw en onder meer oud-bestuurder van woningcorporatie Woonplus Schiedam, en Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de TU Delft en projectleider van het in 2023 beëindigde interdisciplinaire onderzoeksproject 1 Million Homes. Welke oplossingen zijn volgens hen haalbaar én effectief en welke zijn dat niet?

Binnenstedelijk bouwen

Een vaste koers varen. Dat is waar het volgens Feijtel, die benadrukt dat hij spreekt op persoonlijke titel, te lang aan heeft geschort en waar het in de kern om gaat. “We zijn de afgelopen vijftien jaar te vaak van de hoofdlijn geweken”, meent deze ervaren woningbouwdeskundige. Hij wijst op de trend om vooral binnenstedelijk te bouwen. “Dat werd vijftien jaar geleden ineens hot. Zo hot dat bijvoorbeeld de achtereenvolgende Rijksbouwmeesters concludeerden: we hebben helemaal geen uitleggebieden meer nodig. Het lijkt wel alsof de vorige vier bouwmeesters zijn geselecteerd op hun voorkeur voor binnenstedelijk bouwen, namelijk: aantallen, aantallen, aantallen.”

Collectief opdrachtgeverschap, verdichting, optoppen: Feijtel heeft er niets op tegen, maar het zet volgens hem allemaal geen zoden aan de dijk. “Het leidt af van waar we mee bezig moeten zijn: het tekort van ruim 400.000 woningen wegwerken.” Meer buitenstedelijk bouwen, daar had Den Haag volgens hem op moeten aansturen. In plaats daarvan kwam er de Ladder voor duurzame verstedelijking. Die vereiste een zorgvuldige afweging bij nieuwbouw, primair gericht op benutting van bestaande binnenstedelijke ruimte en het voorkomen van buitenstedelijke uitbreiding. “Die ladder heeft de achterstand verder vergroot”, concludeert Feijtel. Hij is blij dat minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening inmiddels heeft besloten de Ladder af te schaffen. Dit, aldus Keijzer, omdat deze ‘de uitvoering van woningbouwprojecten vertraagt en bemoeilijkt’.

Toch was het ‘gezwalk’ voor Feijtel de afgelopen jaren geen reden om bij de pakken neer te zitten. Redden wat er te redden valt, is zijn adagium. Dus zet hij zijn kennis en ervaring in om, waar mogelijk, te helpen de woningbouw vlot te trekken. Onder meer als lid van het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en als voorzitter van de Versnellingstafel Woningbouw Food Valley Regio.

Gevoel voor urgentie

Wat zijn dan de uitdagingen die hij in de functies zoal tegenkomt, wanneer het gaat over buitenstedelijke uitbreiding? Die zijn soms heel banaal, vertelt Feijtel. “Bij een casus in een middelgrote stad lukte het niet om een project binnen vijf jaar af te ronden. We zijn toen gaan kijken: waar ligt dat dan aan? Dan zie je bijvoorbeeld dat het drie weken duurde voordat de projectleider namens een van de betrokken woningcorporaties een afspraak kon maken met collega’s die hij voor een volgende stap moest spreken. Bij de betrokken projectleider van de gemeente kostte het net zoveel tijd. Dan ben je zo al zes weken verder. Hoe kwam dat? Doordat het projectsecretariaat die afspraken plande. Maar daar weten ze niet waar de urgentie ligt.”

Meer gevoel voor urgentie. Wekelijks op een vast tijdstip met alle betrokken partijen om de tafel gaan zitten om de voortgang te bespreken of parallel

plannen kunnen de woningbouw aanzienlijk versnellen, weet de voormalige wethouder uit eigen ervaring. Maar om echt snel grote slagen te kunnen maken, is meer buitenstedelijk bouwen volgens Feijtel de beste oplossing. Waarbij het voor grote uitleggebieden aanbeveling verdient om in één keer de hele bestemmingsplanprocedure te doorlopen. “Dan kun je voor iedere fase een hap uit de koek nemen en hoef je niet steeds weer die hele procedure door.”

Ook hoogleraar Marja Elsinga mist het gevoel van urgentie. Maar dat impliceert volgens haar niet direct meer nieuwbouw, al dan niet buitenstedelijk. Ze verwijst naar de presentatie van de uitkomsten van het meest recente woononderzoek van het CBS in april in Den Haag. Belangrijke conclusies daaruit: veruit de meeste mensen — zo’n 85 procent — zijn tevreden met hun woning, er wordt relatief weinig verhuisd en vocht- en schimmelproblemen vormen het grootste knelpunt.

Interessant was volgens Elsinga de reactie vanuit de zaal op de vraag wat er ontbrak in dit onderzoek: nieuwe woonvormen en woningdelen scoorden het hoogst. Juist dat deel van de woningmarkt waarin zich problemen én oplossingen voordoen, blijft onderbelicht. Veel mensen zijn op zoek naar betaalbare woonruimte, ervaren problemen in die zoektocht, maar tonen ook creativiteit in het vinden van oplossingen — zoals het delen of splitsen van

Jos Feijtel.

Marja Elsinga.

eer uitenstedelijk ouwen is volgens os Feijtel de este oplossing o grote sl gen te ken. Foto: APA/Sjef Prins

MOEITELOOS VOLDOEN AAN ALLE REGELGEVING

DAT GEEFT JE LUCHT

Met de slimme ventilatieoplossingen van Orcon presteer je maximaal in elk nieuwbouwproject. En dankzij onze uitgebreide technische ondersteuning, kun jij moeiteloos te werk gaan! Dat geeft je lucht!

Beste LCA-score – minimale milieukosten

Passieve koeling voor zomernacht comfort

Hoogste BENG-reductie

Bewezen de stilste en energiezuinigste

Voor elk project een geschikte oplossing

Ontdek onze slimme ventilatie oplossingen.

Scan de QR-code!

woningen en het opzetten van nieuwe woonvormen.

In de aanpak van het woningtekort verdient het beter benutten van bestaande woonruimte net zoveel aandacht als nieuwbouw, vindt zij.

Beetje inschikken

Probleem volgens Elsinga is dat we de grote voet waarop we leven niet meer kunnen betalen. Gemiddeld heeft een Nederlander zo’n 53 vierkante meter woonruimte tot zijn beschikking. Daarmee staan we in Europa zo’n beetje bovenaan. Een direct gevolg van de individualisering en de daarop aangepaste regelgeving zoals de kostendelersnorm die woningdelen bestraft. “Dat heeft wel direct impact op de beschikbare woonruimte“, aldus de hoogleraar. “Misschien moeten we er gewoon een beetje aan wennen dat we niet direct allemaal mooi wonen, dat we een beetje moeten inschikken.”

Bovendien, vervolgt ze, meer woningen bouwen is nu eenmaal een weerbarstige praktijk en vergt tijd. Dat er meer woonruimte nodig is, wordt volgens haar inmiddels breed erkend. Ook op bestuurlijk niveau. In Nederland, onder meer in de hoedanigheid van de door minister Keijzer in het leven geroepen Adviesgroep Stoer, die sinds de Woontop in december vorig jaar voorstellen heeft verzameld om de bouwopgaaf te versnellen, maar ook op Europees

↑ Fle woningen in binnenstedelij gebied. en duur a e anier o het woningte ort weg te wer en.

Foto: ANP

niveau. Zo is er voor het eerst een speciale Eurocommissaris voor Energie en Wonen. Een goede zaak, vindt Elsinga. Dat het allemaal nog niet zo snel gaat als menigeen wil, is volgens haar min of meer onoverkomelijk en ook niet zo erg. “Als je bouwt moet je dat vooral goed doen, met oog voor de toekomst. Duurzaam, energieneutraal, het liefst circulair — en het moet er ook nog eens mooi uit zien. Kwaliteit en continuïteit, daar gaat het om. Wat dat betreft zijn we goed op weg in vergelijking met zes jaar geleden.”

Collectief werken

Waar het volgens Elsinga nog wel aan schort is goede samenwerking. Samenwerking tussen lokale en centrale overheden, maar ook binnen deze organisaties. In die zin dat bijvoorbeeld de wethouders met hun verschillende portefeuilles een woningbouwplan gezamenlijk aanvliegen en niet ieder voor zich. En dan niet door daar weer een taskforce of een regisseur op te zetten, nee, door het ‘collectief eigen maken van de urgentie van het probleem’. “Want hoe meer de overheid van bovenaf oplegt, hoe meer bureaucratie je krijgt. We zijn heel goed in dingen heel ingewikkeld maken en dan gaan we met heel veel dure mensen om tafel zitten en denkt iedereen vervolgens: dit is niet mijn probleem.”

Wonen in harmonie met de natuur, de omgeving én met elkaar

Heijmans maakt dat het kan

Prettig wonen voor iedereen. In een fijn huis en in een veilige, gezonde, leefbare en groene omgeving. Dát is wat we nastreven, zegt Rutger Ballhaus, verantwoordelijk voor Woningbouw binnen Heijmans. “Wonen is meer dan alleen een dak boven je hoofd. Sociale cohesie en gezondheid zijn minstens zo belangrijk.’’

Groot en complex, dat is de woningopgave in ons land. De cijfers liegen er niet om: komende jaren moeten bijna een miljoen nieuwe huizen worden gebouwd om aan de vraag te voldoen. De woningmarkt vraagt echter om méér dan alleen bouwen. Gemeenten, woningcorporaties en beleggers hebben ook te maken met maatschappelijke vraagstukken op het gebied van natuur, klimaat, sociale cohesie, leefbaarheid en gezondheid. Dat vraagt om alles met een brede blik en in samenhang met elkaar te bekijken, aldus Ballhaus. Samen met opdrachtgevers, bewoners, omgeving, lokale ondernemers en partners wil Heijmans versneld woonplekken creëren waar iedereen zich thuis voelt. Met als uiteindelijke doel dat iedereen in Nederland prettig kan wonen. In harmonie met de natuur, de omgeving en met elkaar.

Ballhaus: “Als je stappen wil maken, moet je krachten bundelen. Met onze nieuwe belofte op Wonen nemen wij graag de regie. We nemen verantwoordelijkheid omdat onze expertise en schaalpositie ons in staat stellen om het verschil te maken. En het kán samen, daar zijn we van overtuigd. Aan de ene kant is Heijmans een creatieve gebiedsontwikkelaar, aan de andere kant zijn we bouwer met verschillende, toekomstbestendige woonproducten. In die combinatie ligt onze kracht.’’

Waarde op de lange termijn

Met andere woorden: Heijmans zet die stap vooruit door het samenbrengen van maatschappelijke, creatieve gebiedsontwikkeling én vooruitstrevend, specialistisch vakmanschap. Heijmans weet wat er leeft in de buurten en

Ballhaus: ‘Als je stappen wil maken, moet je krachten bundelen.’

‘Je moet de mensen uit die wijken vanaf het allereerste moment meenemen in de plannen.’

wijken, met oog voor ieders belangen. “Juist door onze maatschappelijke blik creëren we waarde op de lange termijn. We snappen dat er wezenlijke veranderingen nodig zijn in hoe we omgaan met onze planeet. Sociale cohesie en gezondheid worden nog wel eens onderbelicht, maar zijn ook heel belangrijk voor een leefbare en prettige leefomgeving.’’

Karakteristieke stadswijken

Heijmans heeft niet alleen de expertise om het te bedenken, maar ook om het te maken en te bouwen. Het bedrijf biedt een heel pallet aan woningen, van Heijmans Huismerk en Flex tot Heijmans Horizon. Heijmans Huismerk creëert karakteristieke stadswijken met 4 gebouwtypen, van 3 tot 20 woonlagen met een breed scala aan keuzemogelijkheden. Heijmans Huismerk heeft een vaste kern en een e ibele schil.Heijmans le iseen kant-en-klaar verplaatsbaar houten huis met een efficiënte indeling, lu e uitstraling en minimaal onderhoud. Heijmans Horizon is de nieuwste telg: een energiezuinige houtskeletbouwwoning met biobased materialen die 100 procent CO2-neutraal is in productie, plaatsing en gebruik. Een comfortabele woning bovendien, met slimme klimaatinstallatie voor gezonde luchtkwaliteit.

Heijmans is vastberaden om een bijdrage te kunnen leveren aan de immense woningbouwopgave in ons land, rekening houdend met complexe vraagstukken rond natuur, klimaat, sociale cohesie en gezondheid. Het samenbrengen van al deze aspecten op het gebied van Wonen wordt al toegepast in Dreven, Gaarden en Zichten. De grootste binnenstedelijke herstructurering van Nederland waarbij drie buurten in Den Haag Zuidwest worden vernieuwd. Ballhaus: “Daar ligt een gigantische opgave om de leefbaarheid en leefomstandigheden in dat gebied te verbeteren. Het is een samenwerking tussen Heijmans, de gemeente Den Haag en Woningcorporatie Staedion. Die samenwerking is cruciaal

‘Parijsch was een weiland en is nu een plek waar je prettig kunt wonen, terwijl de biodiversiteit is versterkt.’

om het te laten slagen. Het is niet zo dat wij even snel ontwikkelen, slopen en bouwen. Integendeel. Je moet de mensen uit die wijken vanaf het allereerste moment meenemen in de plannen. En naar hun wensen en behoeften luisteren.’’

Die vervangingsopgave is volgens Ballhaus inderdaad een belangrijk onderdeel om de wijk leefbaarder te maken –het gaat om circa 5.500 woningen – maar minstens zo belangrijk zijn de lokale initiatieven die ervoor zorgen dat er sociale cohesie is en dat mensen gezond kunnen leven. Voorbeelden bij deze herstructurering in Den Haag zijn onder meer Sabra’s bootcamp, buurtmoeders en MuseumLAB. Ballhaus: “Het zijn inspirerende initiatieven waar iedereen energie van krijgt.’’

Ook in de nieuwe wijk Parijsch Culemborg zijn alle aspecten op het gebied van Wonen zorgvuldig samengebracht. Ballhaus noemt dit grootschalige project een mooi voorbeeld van natuurinclusief bouwen, dus waar natuur en wonen hand in hand gaan. Bij de ontwikkeling van dit project zijn eigen ecologen en waterdeskundigen ingezet. Bovendien werkt Heijmans zeer nauw samen met NL Greenlabel, aanjager van denatuurinclusievestedelijke leefomgeving. De filosofie is dat doelstellingen voor duurzaamheid in de buitenruimte pas zin hebben, als ze concreet en meetbaar zijn. In Parijsch is een groot park gerealiseerd, verder zijn er wadi’s, wandelroutes, brede ecologische zones, een paddenpoel en nestkasten. “Parijsch was een weiland en is nu een plek waar je prettig kunt wonen, terwijl de biodiversiteit is versterkt. Het zijn mooie voorbeelden van maatschappelijke, creatieve gebiedsontwikkeling in combinatie met ons vooruitstrevend, specialistisch vakmanschap. Zo creëren we samen een toekomst waarin prettig wonen voor iedereen binnen handbereik is.’’

Dit artikel is gesponsord door Heijmans.

De klare taal van een West-Friese bouwer

Aannemersbedrijf Kuin, dat jaarlijks achthonderd woningen bouwt, heeft nooit de behoefte gevoeld om te veel op te vallen. Maar nu directeur Jan Kuin (66) de onderneming aan zijn zoon Peter (36) heeft overgedragen, wil het bedrijf wel een kijkje in de keuken geven. “Soms heb je de kip, soms heb je de veren.”

DDe soberheid op het industrieterrein van Bovenkarspel is geen toeval. ‘Kuin’ staat er met grote zwarte letters op het onopvallende kantoor. En daarnaast, in kleinere letters: 'Aannemingsbedrijf, Vastgoedontwikkeling, Vastgoedbeleggingen'. In het kleine dorpje dat tegen Enkhuizen aan ligt, huist een van de grootste en succesvolste ontwikkelende woningbouwers van Nederland. Geleid door ondernemers die niet te veel in de krant willen. Die ondernemers zijn Jan en Peter Kuin. Vader Jan heeft het bedrijf begin dit jaar overgedragen aan zijn zoon Peter.

Wat is het geheim van de West-Friese bouwer? Dat moet een mix zijn van boerenslimheid, koopmanschap, keihard werken en een goede antenne voor hoe mensen willen wonen. Voeg daar een flinke dosis klare taal aan toe en een scheut eigenwijsheid en je hebt de smaak te pakken.

Zelf uitzoeken

Dat harde werken leerde Jan al vroeg. Ook op zaterdag, herinnert hij zich. “Met een paar jongens de dakplaten erop rammen en de panlatten erop. Zo snel mogelijk. En ’s avonds was het geld op in de kroeg.” Kuin – een rijzige man, met luide stem, gekleed in een wit overhemd en spijkerbroek – grijnst. Hij had zijn aannemers- en uitvoerdersdiploma nog maar een paar jaar op zak toen zijn vader hem vroeg het bedrijf over te nemen, nu 43 jaar geleden.

Jan Kuin had, net als de Noord-Hollandse aannemerskinderen van Bot, De Nijs, Tuin en Kamp, de Bisschoppelijke Nijverheidsschool in Voorhout gevolgd en daarna de LTS gedaan. Lessen gaf zijn vader hem niet mee. Jan Kuin moest zelf maar uitzoeken hoe hij een bedrijf moest leiden.

Hoe hij dat doet? “Nou, recht voor z’n raap.”

Ook naar zijn eigen 85 medewerkers, waarvan er 35 op kantoor zitten. “Wij zijn duidelijk naar ze en hopen dat ze ook duidelijk zijn naar ons”, vertelt hij. Als dat niet lukt, dan roept hij ‘de jongens’ bij elkaar “zodat de neuzen de goede kant opstaan”. In het bedrijf moeten de mondhoeken omhoog, legt hij uit. “Als mensen plezier in hun werk hebben, halen ze het beste resultaat.” Zo simpel is het.

Tekst Marc Doodeman Fotografie Eran Oppenheimer

"ONTWIKKELAARS WERKEN GRAAG MET ONS; BIJ ONS KUN JE ALTIJD BOUWEN"

Zo’n acht- tot negenhonderd woningen bouwt het bedrijf inmiddels per jaar. “En soms duizend”, zegt Kuin. In de pijplijn zitten volgens hem drie- à drieënhalf duizend woningen. Kuin bouwt vooral koopwoningen. In 2023 was de omzet van het bedrijf 213 miljoen euro.

Senior is een directeur van het type 'niet lullen, maar poetsen'. Niet zeuren over die bouwcrisis, bromt hij met een luide maar vriendelijke stem in de hoorn, als Cobouw hem in 2016 voor het eerst spreekt. Nederland is een luilekkerland. Bouwvakkers kunnen immers al om vier uur naar huis. Klagen doet hij zelf ook niet. Slechte projecten? “Soms heb je de kip, soms heb je de veren.”

Cobouw50

Als Cobouw jaren erna een keer langs wil komen voor een groot interview met de bouwondernemer, houdt het bedrijf de boot af. De onderneming is al een tijdje groot genoeg om in de Cobouw50 te komen. Maar de jaarcijfers worden steevast laat gepubliceerd, vlak nadat Cobouw de ranglijst met de vijftig grootste bouwers publiceert. Waarop Kuin dus steevast ontbreekt. Toch reageert Kuin in de zomer van 2024 positief op een interviewverzoek van Cobouw. Kom maar naar Bovenkarspel, belt Jan Kuin. Zo gezegd, zo gedaan. Begin 2025 volgt een tweede gesprek, met zijn zoon Peter erbij, die dan de directeur-eigenaar is. “Kerel, koffie?” verwelkomt Jan Kuin zijn bezoek. Zijn werkkamer heeft veel weg van een voetbalkantine: sjaals van lokale voetbalclubs aan de wand, een zithoek met bankstellen en tv, een kleine keuken en een oude voorpagina uit het Noordhollands Dagblad op de wand geprikt, waarop staat dat Bouwbedrijf Kuin het 'megadruk' heeft. Het gesprek vindt plaats op twee krukken aan een statafel.

Jan Kuin vertelt dat hij met het bedrijf bewust wat onder de radar blijft. Hij heeft geen behoefte te veel gezien te worden. Nu hij op het punt staat het bouwbedrijf aan Peter over te dragen, wil hij bij uit-

zondering wel een kijkje in de keuken geven. Al gaan niet alle kastjes open. Wat de winst is, hoeft niemand te weten. “Daar wordt in het bedrijf ook niet over gesproken.” Wat hij wel kwijt wil: “Het is gewoon een hele gezonde onderneming.” Bij de bank kloppen ze in Bovenkarspel niet aan. Nooit gedaan. “Als het slecht gaat, gaat de bank aan je stuur trekken.”

Geoliede machine

Wezenlijk is het bouwbedrijf in die jaren dat hij aan het stuur zit niet veel veranderd. Begin jaren tachtig van de vorige eeuw maakt Kuin standaard bungalows voor particulieren. Nederland verkeerde in een diepe recessie en het bouwbedrijf kon met scherpe prijzen toch een vraag aanboren. Na vijf jaar zaten ze op zeventig bungalows per jaar in Noord-Holland. Jan

Kuin werkte zich het schompes. Overdag op de bouwplaats om de lijnen uit te zetten en in de avonduren met verkoopbrochures langs bij de mensen thuis. Kuin werkt sinds jaar en dag met een vaste groep onderaannemers. Met veel van hen wordt al dertig tot veertig jaar samengewerkt. Alles en iedereen is op elkaar ingespeeld. “Een geoliede machine waar je je niet te veel mee moet bemoeien”, aldus Jan Kuin. Inmiddels ontwikkelt de bouwonderneming een kwart van de woningen op eigen grond en een kwart samen met andere ontwikkelaars, legt Peter Kuin uit in het tweede gesprek. Hij is hetzelfde type als zijn vader, zegt hij. “Recht is recht, krom is krom.”

De andere helft van de woningen bouwt Kuin voor andere ontwikkelaars, particulieren of corporaties. “We doen veel burgerbouw voor particulieren”, vult ↑ Vader en zoon zijn van hetzelfde type: "Recht is recht, krom is krom", aldus zoon Peter Kuin.

Jan Kuin zijn zoon aan. Als bouwbedrijf zich inschrijven op projecten doet Kuin al jaren niet meer, wel doet het bedrijf mee aan ontwikkeltenders.

Een deal is een deal Ook werkt Kuin in opdracht van ontwikkelaars. “BPD is onze grootste opdrachtgever”, vertelt Jan Kuin. Soms kopen BPD en Kuin samen grond en ontwikkelen ze er woningen op. Ook met andere landelijke ontwikkelaars en lokale spelers koopt Kuin zich in. Het is 'voor wat, hoort wat'. De handelsgeest van de Kuinen uit zich bijvoorbeeld in het kopen van ruime kavels met daarop oude huizen die niemand meer wil opknappen. Daarmee weet het bedrijf wel raad. Jan Kuin: “Als je een stuk grond kunt splitsen, dan is het interessant om meerdere huizen te maken natuurlijk.”

De onderneming drijft op duidelijkheid. Mensen weten waar ze aan toe zijn. Kom bij Jan Kuin niet aan met geneuzel in contracten. Als Kuin grond koopt, wil hij “geen gezeik met ontbindingen” in het contract. Het is deal of geen deal. “We zijn handelaren.” Zo kan een project altijd doorgaan.

Als er in slechte tijden maar de helft van de woningen die in de verkoop staan zijn verkocht, gaat het bedrijf bouwen. Het bouwbedrijf staat dan garant voor het resterende deel dat nodig is om een garantie bij Woningborg te krijgen. “Dat is waarom ontwikkelaars graag met ons werken”, vertelt Kuin. “Bij ons kun je altijd bouwen.”

Het bedrijf staat er financieel gezond genoeg voor om dit soort lasten tijdelijk te dragen. Het risico is nihil: voordat het project opgeleverd is, zijn alle woningen alweer verkocht, is de ervaring van de ondernemer. Wat Kuin voor huizen verkoopt? “Wij bouwen woningen van 220.000 euro tot 1,4 miljoen euro. Het meeste zit tussen de 4 en 5 ton.”

Huurhuizen heeft Kuin ook. Dat zit zo. Tijdens de kredietcrisis liep de huizenverkoop wat moeizamer. “Dat was een minder beste tijd”, formuleert Jan Kuin het liever. Toch had het bedrijf daar een oplossing voor: de koopwoningen die niet werden verkocht, hield het bedrijf zelf aan en verhuurde die. Vijfhonderd woningen worden er verhuurd.

'Mooie huisies'

Als Jan Kuin een bedrijf moet noemen dat hem heeft geïnspireerd, is het Van Wanrooij. Ook Van Wanrooij bouwde in de crisis een portefeuille met huurwoningen op. De showroom in Bovenkarspel is naar de snit van de Brabantse bouwer, geeft Jan Kuin toe als we naar de tweede verdieping lopen, die volledig is ingericht voor kopers.

In een kamer staan achttien schaalmodellen van vrijstaande woningen in vitrines op een plank. En verderop, op de gang, wanden met bakstenen, complete badkamers, tegels, goten, tuindeuren, ventilatieboxen - alles is ‘tastbaar’. “Kijk, hier kun je kiezen voor een voordeurtje.” Kuins oog valt op een groep kopers die een rondleiding krijgt. “Goeiedag, gaat het allemaal goed?” Dat gaat het. We lopen verder. Aan de wand hangen “prachtige” folders van alle projecten met “mooie huisies” of “woninkies”, Kuin prijst zijn koopwaar bijna liefkozend aan. Voor de folders slooft het bedrijf zich graag uit. “Als je kinderen hebt die zeggen: 'Pa, ik ga een huis kopen', dan moet het er professioneel uitzien.”

De bouwondernemer loopt een badkamer binnen. Dat Kuin volledige badkamers aanbiedt, is niet

↑ Vader Jan over zoon Peter Kuin: "Ik ga hem niet vertellen wat hij doen moet."

omdat het bedrijf er veel aan verdient, verzekert hij. “Juist helemaal niet.” De bouwer probeert te voorkomen dat kopers veel moeite moeten doen om een badkamer zelf samen te stellen. Grote kans namelijk dat zo’n eigen badkamer qua tijd en geld uit de klauwen gaat lopen, waardoor ze het hele huis bij Kuin niet kunnen kopen. “We bieden een all-in-prijs, zodat de klant snel weet wat hij moet financieren bij de bank.” Zodat Kuin snel zaken met de klant kan doen. De West-Friezen denken goed te weten wat voor huizen gewild zijn. “Als je alle dagen mensen over de vloer krijgt, weet je waar mensen naar zoeken.” Ook lokale makelaars – “onze voelsprieten” – houden Kuin op de hoogte van wat er in de markt leeft.

Jan Kuin houdt persoonlijk in de smiezen hoe concurrenten het doen. Hij neust in de verkoopinformatie van nieuwbouwprojecten. “Als morgen een collega huizen aanbiedt voor drieënhalve ton, dan ga ik even kijken wat hij biedt voor dat geld. Dat vissen wij er zo uit.”

Ook staat Kuin regelmatig tegen de bouwhekken om te loeren hoe gebouwd wordt. “Ja, gewoon overal. Je moet niet denken dat je het alleen weet, hè. Je moet blijven wroeten”, zegt Kuin. “Zorgen dat je product acceptabel blijft.” Hij trekt een mondhoek omhoog en kijkt zijn bezoek snaaks aan. “Ik houd het allemaal in de gaten.”

Verandert Kuin dan helemaal niet? Zeker wel, zegt Peter Kuin. Maar qua duurzaamheid zit het bedrijf niet helemaal voorop, geeft Jan Kuin toe. Hout en biobased bouwen kunnen de West-Friezen nog niet bekoren. Het bouwbedrijf zweert voorlopig bij beton en kalkzandsteen. Peter Kuin: “Het is niet dat we hout en biobased bouwen hier helemaal afbranden. Als het straks het ei van Columbus is, doen we wel mee. Maar dat is nu nog niet het geval.”

Duurzaamheid begint ook door te slaan, vindt Jan Kuin. “Gemeentes eisen van alles. Tot aan de kleur van de voordeur. Het communisme is niet ver meer van hier.” Peter Kuin: “Wat jammer is, is dat alle gemeentes hun eigen eisen mogen stellen. Voor een ontwikkelende aannemer is dat best moeilijk. Wij zijn gewend om basisproducten in te kopen voor een heel jaar: daken, kozijnen, isolatie. Dan kun je goedkoper inkopen en goedkoper verkopen. En nu moeten we alle werken apart inkopen. Dan wordt alles duurder.”

Wat dat betreft zijn ze blij dat minister Mona Keijzer straks hier paal en perk aan stelt.

Peter Kuin: “Hoe de jas, dus de buitenkant van de woning, eruit ziet maakt ons niet uit. Je kunt ook niet duizend dezelfde woningen maken. Als de opbouw, dus het kalkzandsteen, en de installaties maar gelijk zijn.” Betaalbaar bouwen gaat volgens hem om “eenvoud en herhaling”, daarin zit de kracht. Dan moet je als gemeente die herhaling niet in de weg zitten.

Duurzaamheid

Dat de wereld aan het veranderen is, ziet Peter Kuin wel. “Maar ik ben er niet van overtuigd dat biobased beter is, ook niet voor het milieu. Traditioneel kalkzandsteen is helemaal niet zo slecht als men denkt. Als je kijkt naar CO₂-uitstoot, zal hout beter zijn. Maar het gaat ook om de levensduur. Dan is kalkzandsteen en beton superieur. En zowel hout als kalkzandsteen en beton zijn recyclebaar. Mensen willen gewoon een stenen huis hebben, is de overtuiging van beide

"ALS

BIOBASED BOUWEN HET

EI VAN COLUMBUS IS DOEN WE WEL MEE. MAAR DAT IS NU NOG NIET HET GEVAL"

Kuinen. Hoe ze dat weten? Het bedrijf verkocht een aantal jaar geleden veertig woningen met optiepakketten, waaronder opties voor extra duurzaamheid zoals dikkere isolatie, herinnert Peter Kuin zich. “Er werd één duurzaamheidspakket verkocht en 38 uitbouwen.”

De bouwondernemers zien voorlopig geen reden om hun producten te veranderen. Jan Kuin: “Zolang we met ons eigen systeem goed kunnen verkopen en verdienen, blijven we daarmee doorgaan”, zegt de koopman in hem. Ook de woningfabrieken vormen volgens hem geen concurrentie. “Wij zeggen nooit nee tegen een klant. De fabrieken wel, omdat het niet in hun concept past.”

De jongste Kuin ziet wel dat het loont om iets duurzamer te bouwen. “Mensen kunnen meer lenen met een hoger energielabel. We kijken daarom vaak of we met een paar pv-panelen een hoger label kunnen behalen.”

Nieuwe tijd

Hoe Peter Kuin het bouwbedrijf de nieuwe tijd in loodst, is aan hem. Jan Kuin: “Ik ga hem niet vertellen wat hij doen moet.” Heel veel anders wil Peter het niet doen, laat hij zijn vader weten. “Absoluut niet. We blijven dezelfde woningen maken, met dezelfde mensen in dezelfde hoeveelheden. Dat is top.”

En wat gaat Jan Kuin doen? In zijn werkkamer staat een vitrine met daarin een schaalmodel van een megajacht: ‘The Escape’. Is hij van plan om te gaan varen, nu zijn pensioen aanstaande is? Hij gaat in ieder geval niet stoppen met werken, zegt hij. Nog enkele projectjes ontwikkelen, wordt het waarschijnlijk. “Alle dagen vakantie is ook niks. En alle dagen op die boot is het ook niet. En alle dagen vissen is ook niks.”

← Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is de landelijke potentie van een straatje erbij ‘maximaal 95.000 woningen. Foto: ANP

Alle straatjeshelpen? H

Op papier is het best een handig idee, op allerlei plekken een ‘straatje erbij’ bouwen. Dat zijn kleinschalige woningbouwlocaties, vlak buiten de bebouwde kom, die gebruik kunnen maken van bestaande infrastructuur en voorzieningen. Maar zijn deze straatjes erbij in de praktijk ook een zinnig wapen tegen de woningnood?

Tekst

Caspar van de Poel Fotografie ANP

Nieuwbouw verschijnt binnen de bebouwde kom, of het nu reguliere of grootschalige woningbouwlocaties betreft, zoals de Novex-gebieden. Eén Novex-locatie moet ruimte voor minimaal drieduizend woningen bieden. Anno 2030 moeten daar 288.000 woningen uit voortvloeien.

Uiteerder onderzoek van Cobouw Pro bleek dat de bouw ervan stroef verloopt: pas 9 procent van die opgave is gerealiseerd. Daarnaast wil het kabinet inzetten op woningtransformaties. Uit onderzoek van Stec Groepbleek in 2023 dat optoppen voor 100.000 woningen kan zorgen en woningsplitsen voor maximaal 160.000. Om opgeteld toch tot een miljoen te komen, wil het kabinet-Schoof dat er ook wordt ingezet op kleinschalige woningbouwlocaties vlak buiten stedelijke kernen. Een zogeheten straatje erbij bouwen dus. Oud-woonminister Hugo de Jonge poneerde het concept in het vorige kabinet en in het huidige regeerakkoord staat het driemaal vermeld.

Hoe er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen verrijzen in Nederland maakt het kabinet-Schoof niet zo gek veel uit, als het maar gebeurt. Het regeerprogramma spreekt van een ‘historisch’ woningtekort en ‘het terugdringen daarvan is topprioriteit voor het kabinet’. Dus moeten er tot en met 2030 ongeveer een miljoen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Hoofdzakelijk in stedelijk gebied. Het concept ‘Straatje erbij’ is een belangrijk middel om dat doel te bereiken, want andere middelen alleen schieten tekort.

Over het potentieel zijn de meningen verdeeld. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is de landelijke potentie van een straatje erbij ‘maximaal 95.000 woningen’.

“Het PBL is heel secuur te werk gegaan. Het heeft gekozen voor projecten tot en met 49 woningen in gebieden waar een straatje erbij gerealiseerd kan worden”, zegt Jan van der Doelen, sectorbanker voor de bouw bij ING. Op die manier hoeft namelijk minder rekening te worden gehouden met de Ladder

‘‘NIET IEDEREEN IS GECHARMEERD VAN 9 NIEU E NINGEN

IN I N C TERTUIN’’

voor duurzame verstedelijking, een instrument in de Nederlandse ruimtelijke ordening voor zorgvuldig ruimtegebruik.

Volgens de Ladder moeten stedelijke ontwikkelingen – zoals woningbouw – het liefst binnenstedelijk worden gerealiseerd, schrijft het PBL. ‘Als dat niet het geval is, moet de locatiekeuze gemotiveerd worden.’ En straatjes erbij, zegt Van der Doelen, worden vaak (minimaal) deels buitenstedelijk gebouwd. “Dat is een beetje de definitie van dat straatje erbij: projectjes in de periferie van datgene wat er al gebouwd is in Nederland. Een klein beetje in het groen, een klein beetje in het bestaande.”

Motivatie vanaf twaalf woningen

Een locatiekeuze buiten de bebouwde kom moest door de Ladder worden gemotiveerd vanaf twaalf woningen. Hugo de Jonge wilde de ladder versoepelen naar vijftig woningen, Mona Keijzer wil deze zelfs afschaffen. De Ladder brengt volgens Keijzer ‘extra onderzoekslasten, tijd en kosten met zich mee en kan daardoor uitvoering van woningbouwprojecten

onnodig vertragen en bemoeilijken’, schreef zij afgelopen februari in eenKamerbriefover het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting. De Tweede Kamer debatteert binnenkort over dit wetsvoorstel.

Het PBL rekent met maximaal 49 woningen per straatje, omdat de versoepeling van De Jonge destijds nog voor de hand lag. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) deed ook meermaals onderzoek naar straatjes erbij en kwam op andere cijfers uit dan het PBL. Het EIB gaat uit van andere voorwaarden bij het aanleggen van straatjes erbij, zegt Van der Doelen.

Bijvoorbeeld: “Het EIB heeft eigenlijk een cirkel om ieder dorp getrokken en gekeken of er, binnen een straal van 500 meter van het einde van de woonkernen, woningen gebouwd kunnen worden.” De cirkel die het PBL trekt is kleiner: 200 meter.

Te letterlijk

EIB-directeur Taco van Hoek zei eerder tegen Cobouw dat het PBL de term ‘straatje erbij’ te letterlijk neemt.

Volgens Van Hoek kan een straatje erbij ook betekenen dat er meerdere straatjes bijkomen. “Dat kunnen er per gebied ook drie zijn of vijf, of soms nul”, aldus Van Hoek. Hij denkt dat straatjes erbij voor wel “250.000 extra woningen” kunnen zorgen.

Maar als je die definitiekwestie achterwege laat, is gewoon op zoveel mogelijk plekken een stratje erbij bouwen een wapen tegen de woningnood? “Het is natuurlijk een mooie gedachte”, zegt Van der Doelen. “Zo’n straatje erbij is waarschijnlijk sneller haalbaar en gemakkelijker te realiseren. Ook voor ontwikkelaars en bouwers. Het gaat om een relatief beperkt aantal woningen, die kunnen meeprofiteren van de infrastructuur en voorzieningen die er al zijn. Aan de andere kant is niet iedereen ervan gecharmeerd dat er 49 woningen in zijn achtertuin worden gebouwd.”

Daarover komt gedoe, voorspelt hij, waarschijnlijk bij de Raad van State. Al is hij wel van mening dat de overlast door bouwplaatsen tegenwoordig is verminderd. “Er wordt meer gebouwd met biobased materialen, zoals hout. Veel woningen worden industrieel vervaardigd. Dat betekent dat ze worden gemaakt in een fabriek en opgebouwd op een bouwplaats. Dat is veel sneller dan traditionele bouw. En de bedoeling is dat er richting 2030 schoon en emissieloos wordt gebouwd.”

Hoewel het PBL zuiniger is in zijn oordeel over straatjes erbij dan het EIB, ziet het een aantal voordelen in deze manier van bouwen: er zijn –zoals Van der Doelen al zei – geen grootschalige

infrastructurele ingrepen nodig, er ontstaat een gevarieerder woonaanbod en het draagt bij aan de vitaliteit en leefbaarheid van dorpen. Van der Doelen: “Als je het allemaal fatsoenlijk inricht, met oog voor natuur en leefomgeving, en je kan de woningen goed inpassen, dan kunnen ze een verrijking zijn voor de omgeving. Veel dorpen hebben last van de trek naar de stad. En als je die leefbaar wilt houden, dan helpen dit soort straatjes wel. Kernen worden er namelijk aantrekkelijker van.”

Een nadeel aan straatjes erbij, zegt Van der Doelen, is dat ze niet gemakkelijk rond te rekenen zijn. “Het is lastig om een relatief kleinschalig project rendabel neer te zetten. Dat hangt van de grondprijs af, de bouwkosten en als er in een gebied weinig sociale bouw is of voor de middencategorie, dan moet

je meer daarvoor realiseren. Dan blijft er minder over aan de bovenkant om rendement mee te maken. De onrendabele top is groter, daar hebben niet zoveel ontwikkelaars zin in.”

Betaalbaar

Volgens het eerdergenoemde Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting was het onder Hugo de Jonge de bedoeling dat twee derde van de woningen per bouwproject betaalbaar zijn. Mona Keijzer wil het Regiewetsvoorstel versoepelen: als het aan haar ligt, is niet ieder woningbouwproject twee derde betaalbaar, maar wordt er per regio gekeken waar behoefte naar is.

Ook het PBL concludeert dat straatjes erbij vooral interessant zijn voor de bovenkant van de markt. Dat hoeft niet negatief te zijn, denkt Van der Doelen: ze kunnen de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. “Er worden meer woningen gebouwd, wat betekent dat het aanbod groter wordt. Als iemand een nieuwe woning betrekt, zeker als het een duurdere woning is, dan laat die ook wat achter. En degene die koopt wat wordt achtergelaten, laat waarschijnlijk ook weer wat achter. Dus er ontstaat een soort treintje: één verhuisbeweging zorgt voor tussen de twee, drie transacties. Dat brengt de woningmarkt op gang.”

Andere nadelen volgens het PBL zijn: talloze kleine woningbouwplannen kosten veel ambtelijke capaciteit, straatjes erbij kunnen de toekomstige stedelijke uitbreiding belemmeren, straatjes erbij zijn geen onderdeel van een langetermijnvisie op ruimtelijke ordening en er zit geen samenhang in de ontwikkeling van al die straatjes erbij. Van der Doelen voegt eraan toe dat “wanneer er te veel straatjes bijgebouwd worden”, mogelijk toch nieuwe infrastructuur en voorzieningen nodig zijn.

En straatjes erbij komen in een soorttwilight zoneste liggen: deels in het groen, maar vlakbij bebouwing. Dat heeft gevolgen voor natuur, biodiversiteit en mogelijk het stikstofgehalte, zegt Van der Doelen. Zo kan de bebouwingsgrens langzaamaan opschuiven. Hij lacht: “Geef ontwikkelaars een vinger… Zo stevig wil ik dat niet zeggen, maar het moeten wel economisch relevante projecten blijven. Het is aan de politiek en het ambtelijk apparaat om toe te zien op het feit dat de boel niet wordt geruïneerd.”

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ziet voorlopig nog niet dat gemeentes veel straatjes erbij bouwen. VNG ontvangt ‘niet veel vragen’ over straatjes erbij van haar leden, laat

het weten in een korte reactie. ‘Behalve als het gaat om woningen realiseren op boerenerven; daar is wel belangstelling voor.’

Van der Doelen denkt dat een straatje erbij meer potentie heeft als Keijzer de Ladder voor duurzame verstedelijking inderdaad weet te schrappen, zoals ze voornemens is. “Het is vooral een discussie over hoe we moeten omgaan met de ruimte die we hebben in Nederland. Wat moet je ermee doen? Is het voor natuur? Is het voor landbouw? Is het voor bedrijvigheid? Is het voor recreatie? Is het voor wonen? Je kan een stuk grond maar één keer bestemmen voor iets. Maar het woningtekort is momenteel een groot maatschappelijk probleem. Zo groot dat je onorthodoxe maatregelen moet treffen om het de komende jaren terug te dringen.”

En, en, en, én...

En helpt een labyrint van straatjes erbij om de woningnood te bestrijden? “Er zijn genoeg hele grote woningen die gesplitst kunnen worden. Je kunt denken aan het optoppen van flats of appartementsgebouwen. De oplossing voor de woningbouwproblemen zijn en, en, en, én. Alle mogelijkheden die er zijn, maximaal benutten – zonder geweld te doen aan de uitgangspunten die we in Nederland met elkaar hebben afgesproken.”

↑ In Piershil wordt een ‘straat erbij’ gebouwd. Foto: ANP

Finstral wil nieuwsgierigheid voor stelkozijn verder aanwakkeren

‘Zelf alles maken is in het belang van de klant’

Van kozijnfabricage tot aan montage op de bouwplaats; het komt allemaal uit één hand. Daarmee garandeert Finstral de kwaliteit en een hoge mate van leverbetrouwbaarheid. Dat geldt zeker voor twee specialiteiten: het FIN-Fix stelkozijn en het modulaire aluminium kozijn FIN-Project. Het doel? Van a tot z ontzorgen.

Stelkozijnen zijn niet meer weg te denken uit de moderne bouwwereld, maar dan moeten ze wel net zo praktisch en duurzaam zijn. Het FIN-Fix stelkozijn van Finstral is een thermisch isolerend kozijn van gerecycled PVC, dat in de natte ruwbouwfase direct op het metselwerk wordt gemonteerd. Het kan open blijven voor optimale ventilatie of worden afgesloten met een windfolie. Bovendien is er een vrij korte levertijd: de stelkozijnen zijn binnen twee of drie weken na het inmeten beschikbaar. Om beschadiging te voorkomen, wordt het eigenlijke kozijnelement uiteraard pas na beëindiging van de grove natte bouwwerkzaamheden geplaatst. En dat alles zonder bouwvertraging, want het FIN-Fix stelkozijn wordt snel geleverd. Ook prettig volgens de makers: vervanging van kozijnen is na tientallen jaren nog steeds mogelijk, zonder beschadigingen en metselwerkzaamheden.

Voor Patrick de Jonge, directeur Finstral, is het stelkozijn het beste voorbeeld van ontzorging. Inmeten, snelle levering, bevestiging in het stabiele gedeelte van het metselwerk en de latere plaatsing van het definitieve kozijn; het gebeurt allemaal onder supervisie van Finstral. Het FIN-Fix stelkozijn is uiteraard ook duurzaam. “De PVC van gebruikte stelkozijnen kan tot zeven keer worden gerecycled tot nieuwe stelkozijnen. Dat is mede mogelijk omdat

Patrick de Jonge: ‘De PVC van gebruikte stelkozijnen kan tot zeven keer worden gerecycled tot nieuwe stelkozijnen.’

bij ons niets wordt verlijmd. Daarnaast zijn ze uitstekend thermisch geïsoleerd en hebben ze standaard de optimaal afgedichte aansluitinterface voor alle Finstral-kozijnsystemen. Wij gaan daarbij niet over een nacht ijs: de gebouwaansluitingen zijn tot grote tevredenheid getest door het Institut für Fenstertechnik Rosenheim.”

Aluminium kozijn

Met FIN-Project heeft Finstral het aluminium kozijn als het ware opnieuw uitgevonden. Dat is te danken aan de aanmerkelijk betere isolatiewaarden van het hoekgelaste V -profiel met een kern die volledig van kunststof is. aar die f-waarde bij een meer traditioneel kunststo en kozijn op 1,8 W/m2K ligt, duikt het FIN-Project-kozijn daar met 1,1 W/m2K ver onder. En dat is volgens het bedrijf niet het enige voordeel van deze kozijnen. Terwijl de buitenkant altijd met aluminium is afgedekt, is er - dankzij de modulaire opbouw - voor het binnenaanzicht een veelheid aan kleuren en oppervlakten beschikbaar, inclusief inlay, keramiek, glas, metaal en hout. Met bijna tachtig vleugelvarianten voor kozijnen, schuif-/vouwdeuren en kozijnwanden, biedt Finstral naar eigen zeggen dan ook het meest complete kozijnassortiment van Europa aan.

Nieuwsgierigheid

Finstral wil de nieuwsgierigheid voor het stelkozijn en FINProject verder aanwakkeren en zodoende de vraag vanuit de markt vergroten. De nieuwe brochure is daarin een belangrijke stap. Degenen die de vele mogelijkheden letterlijk willen zien en aanraken, kunnen terecht in de klantvriendelijke studio’s in Hoofddorp en Apeldoorn. Patrick de Jonge: “Wij zien dat mensen steeds meer zelf de kozijnen willen kiezen. Dat komt onder meer doordat er steeds meer gevelkeuze mogelijk is, zowel bij nieuwbouw als renovatie. In onze studio’s krijgen ze advies en kunnen ze zelf combinaties maken. Ook zijn er demomaterialen aanwezig en – bij de stelkozijnen – handdemo’s voor op de bouwplaats.” Interesse en afspraak maak je via finstral.com hoofddorp of finstral.com apeldoorn.

Dit artikel is gesponsord door Finstral.

De Dwarsdenker | Willem Koppen 'Alles draait om geld'

“Zeggen ze dat er gezonde woningen worden gebouwd? Echt? Bewijs het dan maar!” Bouwkundig expert en ontwikkelaar Willem Koppen heeft weinig geduld met de duurzaamheids- en gezondheidsclaims van ontwikkelaars en bouwers.

Tekst: Michiel Maas Fotografie: Fotostudio Wick Natzijl

Vergelijk het eens met een auto. Als we die in elkaar zouden zetten op de manier zoals we nu een woning bouwen, zouden we er nooit mee wegkomen. Maar in de bouw kan het gewoon. Daar worden bijvoorbeeld ventilatieroosters gemonteerd die niet kunnen sluiten, installeert men ventilatiesystemen die in de praktijk te weinig ventileren en te veel geluid produceren, en wordt geen rekening gehouden met fijnstof die vrijkomt bij het koken. Moet je eens voorstellen wat er gebeurt als je in een auto het raam niet helemaal kunt sluiten, de ventilator te veel herrie maakt of uitlaatgas naar binnen komt.”

De realisatie van een woning is een afvinklijstje geworden, stelt Koppen. Of die claims daadwerkelijk kloppen, wordt zelden gecontroleerd. Koppen doet dat wel. Teleurgesteld na een carrière in de bouw, besloot hij het twintig jaar geleden zelf te doen: hij richtte een eigen adviesbureau op en ontwikkelt, samen met zakenpartner Maurice Ory, al enkele jaren NeroZero-woningen: energieneutrale en betaalbare woningen waarin de gezondheid van de bewoner vooropstaat. “Voor alle woningen geldt dat ze helemaal doorgemeten worden, zodat we weten dat de woning precies doet wat we hebben beloofd.”

Ziekmakend

Wat de bouwsector vergeten lijkt te zijn, is dat gebouwen zijn ontworpen voor mensen, zegt Koppen. “De prehistorische mens trok de grotten in om zich te beschermen tegen invloeden. Dat waren niet alleen gevaren, maar ook warmte, koude, regen en zon. Die essentie van een gebouw is dan ook van oorsprong het beschermen van het menselijk lichaam.” Maar nu die woning inmiddels tjokvol installaties zit, bedoeld

om energie te besparen, op te wekken en het comfort te vergroten, ziet Koppen dat die niet zelden steeds ziekmakender wordt. Een luchtdichte woning met lage-temperatuurverwarming heeft een ventilatie nodig die ruimschoots voldoet en voor de gebruiker is afgesteld. “Maar wie kan dat garanderen? Er wordt in bijna alle gevallen op papier gekozen voor het minimale dat ze volgens de wet moeten doen. In de praktijk wordt dat vrijwel niet getoetst met metingen. Er is dan geen bewijs dat het klopt wat ooit is beweerd. Wij doen jaarlijks honderden metingen en ik kan wel zeggen: in driekwart van de gevallen voldoet een woning niet aan de minimale luchtdichting-, ventilatie- of geluidseisen.”

Mooie verhalen

Als een bouwende partij claimt dat ze ‘voldoet aan het bouwbesluit’, dan is Koppen niet onder de indruk. “Het bouwbesluit is geen kwaliteitsrichtlijn. Het is de absolute ondergrens: het minimale wat je móet doen. Slechter mag simpelweg niet.” Maar huizenkopers weten dat vaak niet. “Kopers wordt een mooi verhaal verteld, met fraaie brochures en beloftes. Daar stopt het. Niemand zegt dat ze vervolgens de meest minimale voorzieningen in de woning aanbrengen, zodat de eigen marges zo groot mogelijk zijn. Terwijl ze, als ze eerlijk zijn, eigenlijk tegen de koper zouden moeten zeggen: ‘Wat we u voor zes ton bieden kan en mag eigenlijk niet slechter. Het kán wel beter, maar dan gaat het u geld kosten.’

De meeste kopers en huurders zijn verdoofd door de heersende schaarste, maar als het erop aankomt, zijn voor hen maar twee dingen belangrijk: gezondheid en woonlasten. Ze willen betaalbaar wonen, in een woning waar ze niet ziek van worden. Dan kun je iemand een

''Wat de bouwsector vergeten lijkt te zijn, is dat gebouwen zijn ontworpen voor mensen''

woning met energielabel A verkopen, maar wat betekent dat nou? Helemaal niets, want in die woning kan nog steeds een ventilatiesysteem zitten dat het nauwelijks aankan en veel herrie maakt. Nogmaals, als dit een auto was, zou de klant weglopen. Maar bij een woning ligt dat anders. Het zal pas veranderen als kopers tot dit besef komen en massaal de straat op gaan om gezonde woningen te eisen.”

Je moet compromisloos zijn als het gaat om de gezondheid van een woning, vindt Koppen. “Dat is geen starheid, maar een kwestie van methodisch denken: wat heb ik nodig om het gebouw niet ziekmakend te laten zijn? Vervolgens ga je meten, want dan weet je of het klopt. En wees open als ontwikkelaar: communiceer met de koper over op welke

onderdelen voldaan wordt aan slechts het minimum, waar het beter kan en waar voor jou de opbrengsten zitten. Wij doen dat wel, en we verdienen ook nog steeds aan het bouwen van woningen".

Uiteindelijk, vindt Koppen, is het een kwestie van mindset: “Denk aan deugdzaamheid in plaats van duurzaamheid. Je bouwt een woning waar een mens wordt beschermd. Dat moet op de eerste plaats staan. Niet de winstmarge die je uit een paar slinkse besparingen haalt, die de gezondheid van de bewoners kunnen schaden. En weet je, het is veel leuker om het op deze manier te doen. Om iets te bouwen waar mensen gezond kunnen wonen en waar je ook echt, aantoonbaar, levert wat je belooft. Dat geeft energie en veel meer lol.”

Doka is klaar voor de toekomst

‘Dit

is een grote en belangrijke stap’

Lichter, veiliger, flexibeler en minder losse onderdelen, waardoor de kans op fouten flink afneemt. Met de vorig jaar geïntroduceerde vloerbekisting DokaXdek, in combinatie met de nieuwe Ringlock steigers, is Doka klaar om de gehele betonbouw te voorzien van een oplossing, zo vertellen salesmanager Erik Caris en bekistingadviseur Denick van Gemert.

Doka en moederbedrijf Umdasch Group presenteerde tijdens Bauma 2025 ruim veertig baanbrekende innovaties op het gebied van bekistingen, steigers en technologieën om de efficiëntie en productiviteit op de bouwplaats te verhogen. De slogan e make it work . én innovatie is de Dokadek-systeemfamilie, de opvolger van de in 2013 geïntroduceerde Dokadek . De nieuwe systeemfamilie omvat op dit moment de Doka dek-tafel en de Doka dek paneel-vloerbekisting. Ze werken volgens de makers prima als afzonderlijke systemen, maar kunnen ook naadloos worden gecombineerd.

De Doka dek paneel-vloerbekisting is het snelle, veilige familielid voor e ibel gebruik vanaf eengezinswoningen tot grote bouwplaatsen. Bekistingadviseur Denick van Gemert benoemt een groot voordeel van het systeem: “De panelen zijn relatief licht, met als uitgangspunt dat alle bekistingonderdelen van onderaf op te bouwen zijn, vloer

na vloer en zonder hijskraan of verreiker. Die zijn alleen nodig voor de aanvoer van de elementen.”

Doka dek is geschikt voor zowel kleine woon- als grote bouwprojecten en universeel inzetbaar voor alle hoogtes en elke afmeting; van dunne vloeren tot massieve onderbalken tot een ma imale vloerdikte van centimeter zonder e tra voorzieningen.

Het Ringlock-systeem leent zich ook bijzonder goed voor trappentorens en vlechtsteigers en kan in de toekomst tevens worden ingezet bij traditionele steigeroplossingen wanneer die moeten voldoen aan de hoogste veiligheidseisen.

Na het wegnemen van de nieuwe DokaXdek elementen verschijnt een glad en strak betonoppervlak.

Doka heeft een vernieuwde drager: deze XT20 is +50 procent sterker dan de traditionele H20-drager met gelijke afmetingen.

Veiliger en flexibel

Alle panelen van DokaXdek worden automatisch gelockt, zodat ze niet kunnen uitwaaien tijdens een storm. Andere veiligheidsverbeteringen zijn de 1,8 meter hoge leuning (was 1,2 meter) en het vervangen van de leuningplanken door een hekwerk. Ook kun je de complete vloer opbouwen met maar één enkele kop voor de stempel. De eenvoudige maatvoering (2x1 meter + paspanelen) maakt de indeling erg eenvoudig en e ibel. lle panelen zijn door elkaar te gebruiken en snel te monteren.

Begrijpen is het geheim

Aandachtig luisteren naar de klant, meedenken en blijven verbeteren; zo groeide een kleine timmermanswerkplaats uit tot een wereldwijd actief bekistingsbedrijf. Al meer dan 150 jaar is Doka onderdeel van de Umdasch Group en inmiddels telt het zo’n 9000 medewerkers. Met 160 vestigingen in 58 landen biedt D ka een efficiënt distrib tienet erk zdat materieel en technische ondersteuning snel ter plaatse zijn, ongeacht projectgrootte of complexiteit.

Ook blijft Doka zich inzetten voor de toekomst.

“Door te investeren in duurzame oplossingen dragen we bij aan het milieu én helpen we klanten bouwen met minder impact en meer toekomstbestendigheid. Doka heeft dan ook een duidelijk doel: in 2040 volledig koolstofneutraal zijn.”

Ringlock-steigers

In 2020 ging Doka een strategisch partnerschap aan met AT-PAC (VS). Dit opende de weg naar een andere wereldmarkt: de steigerbouwmarkt. In 2023 werd de Amerikaanse steigerfabrikant definitief onderdeel van de Doka-familie.

Erik Caris noemt het een grote en belangrijke stap voor de toekomst van de betonbouw, want voortaan staat het merk Doka voor zowel bekistingen als steigers. Daardoor kan de klant vanaf nu de voordelen van het Ringlock-systeem ten volle benutten. Die voordelen zijn onder meer: veiliger, zeer e ibel want universeel inzetbaar en hoog belastbaar als vloerondersteuning in de betonbouw. Vooral met de combinatie van steigers en bekistingen zetten Doka en zijn klanten een stap voorwaarts, aldus het bedrijf.

Erik: “Die combinatie komt in de praktijk al duidelijk tot zijn recht. Denk bijvoorbeeld aan het ondersteunen van natte balken in een vloer met Ringlock-systeem, terwijl de vloerbekisting zelf gerealiseerd wordt met het bovengenoemde Xdek-systeem.”

Daarnaast heeft Doka een vernieuwde drager: de XT20. Deze is 50 procent sterker dan de traditionele H20-drager met gelijke afmetingen. De nieuwe drager is in combinatie met het Ringlock-systeem in staat om hogere lasten op te vangen met minder materiaal. Ringlock wordt ook gebruikt voor trappentorens en vlechtsteigers en kan in de toekomst tevens worden ingezet bij traditionele steigeroplossingen, vooral wanneer die moeten voldoen aan de hoogste veiligheidseisen.

Dit artikel is gesponsord door Doka.

‘Kathedraal’ op een tafel van beton

Een reusachtige tafelconstructie vormt de basis van een snelgroeiende woontoren op de Coolsingel. Post Rotterdam verenigt moderne spierballenarchitectuur met de restauratie van een frêle Rijksmonument. Een spannende balanceeract voor de bouwers.

Tekst Edo beerda Fotografie Beemflights-Amvest

← Boven op het betonnen ‘tafelblad’, dat op de poten rust, rijst de nieuwe woontoren op.

DDe betonnen ‘tafel’ is liefst vier etages hoog en heeft zes kolossale poten. Deze 2,5 meter dikke megakolommen rijzen 18 meter hoog op en vormen een indrukwekkende ‘doorloop’. Het publiek kan er straks onderdoor wandelen vanaf Rodezand richting de Coolsingel. Boven op het betonnen ‘tafelblad’ dat op de poten rust, rijst de nieuwe woontoren op, die de skyline van Rotterdam voorgoed verandert. Erachter zijn de gemetselde muren zichtbaar van het historische Rotterdamse hoofdpostkantoor. “Het lijkt wat op een kathedraal”, zegt projectdirecteur Barthold Roosendaal van bouwcombinatie The Post Bouw (Besix/Rizzani de Eccher) terwijl hij langs de megakolommen omhoogkijkt. “Het idee is dat je als voetganger via de nieuwe hal in de monumentale postkantoorhal komt. De architect geeft het gebouw als het ware terug aan de stad.”

Beeldbepalend

Klinkt als een gul gebaar, maar voor menig Rotterdammer was het toch schrikken toen de daadwerkelijke bouw van de 155 meter hoge woontoren drieënhalf

jaar geleden van start ging. Daarvoor sneuvelde namelijk eerst een gevel van het beeldbepalende monument, dat ooit het bombardement van 1940 overleefde. Het betrof overigens een achtergevel die pas later, in de jaren dertig, is bijgebouwd om een oorspronkelijke binnenhof af te sluiten.

De demontage gebeurde met grote omzichtigheid: in plaats van de sloopkogel hanteerde de aannemer een megazaag om het onderste deel van de plint te verwijderen. Het verwijderde natuursteen wordt na voltooiing van de toren weer netjes teruggeplaatst. Daardoor krijgt de gevel van de nieuwbouw straks een vergelijkbaar aanzien als de oudbouw. Het is niet de enige overeenkomst met het monumentale postkantoor. De ronde vormen van de fraaie centrale posthal komen terug in de ovalen raampartijen in de toren.

Schroefpalen

Bouwen van een wolkenkrabber in een binnenhof van een gebouw uit 1923 is geen sinecure. Niet alleen was de ruimte extreem beperkt, ook de maatvoering van de twee verschilt totaal. Het oude postkantoor is gefundeerd op houten palen, die rusten op de eerste zandlaag. Deze zijn uitermate fragiel vergeleken bij de 65 meter lange stalen Tubexpalen waarop de woontoren rust. Post Rotterdam had er 110 van nodig. De buispalen werden met een zware kraan de grond in geschroefd, vlak langs het monument en onder een lichte hoek, en daarna volgestort met beton.

Voor de parkeergarage die onder de toren komt, groef de aanneemcombinatie een diepe bouwkuip, omgeven door stalen damwanden. Dat bleek complexer dan verwacht. De oude houten palen onder de gesloopte achterbouw moesten eruit, voordat de damwanden de grond in konden. “Dat bleek lastig, want de meeste waren krom – banaanvormig zelfs”, vertelt Roosendaal. “Die krijg je er niet zomaar uit.”

Na enig puzzelen kwamen de bouwers uit op een innovatieve oplossing: de palen werden ter plekke vergruisd met een grote boor, terwijl het gat tegelijkertijd werd opgevuld met een speciaal

‘‘HET BOUWEN VAN EEN WOLKENKRABBER IN EEN BINNENHOF VAN EEN GEBOUW UIT 1923 IS GEEN SINECURE’’

te maken zijn alle installaties, zoals ventilatie en sprinklerleidingen, in de vloeren verwerkt. “Typisch Hollands”, vindt Roosendaal. “Efficiëntie tot op de centimeter.” Het kwam de bouwsnelheid niet ten goede. Toch lukte het om er elke zeven dagen een etage bovenop te zetten.

Tafelblad

mengsel van klei en grout om de waterdichte kleilaag intact te houden. Het vereiste de nodige voorzichtigheid, want een lek zou tot gevolg hebben dat de bouwkuip zou vollopen met water. En zo schade zou veroorzaken onder het monument. De operatie verliep probleemloos en sneller dan verwacht. Na het drukken van de damwanden ging er een stempelraam in en kon het ontgraven van de bouwput beginnen. Onderwaterbeton was dankzij de waterdichte kleilaag niet nodig. Na een archeologisch onderzoek, dat straatjes van de middeleeuwse stad blootlegde, werd de basisvloer gestort.

Een toren vol techniek

De constructie van de toren is betontechnisch een hoogstandje. Dat komt vooral door de speelse opzet van de 305 woningen, waarvan 203 zijn gekocht door belegger Amvest. Alles is in het werk gestort, prefab betonelementen zijn er nauwelijks. De opzet met telkens verspringende balkons vereiste de nodige inventiviteit bij het bekistingswerk. “Soms storten we een balkon pas drie verdiepingen later door,” legt Roosendaal uit. “Elke verdieping is nét even anders.” Om hoogte te winnen en een extra bouwlaag mogelijk

↑De dubbele vloer bevindt zich ter hoogte van de dakrand van het monument. De liftschachten, trappenhuizen en stabiliteitswanden zijn er bovenop gebouwd.

De daadwerkelijke torenbouw begon met het storten van een 3,5 meter dikke ‘wafelvloer’ op de betonnen tafelpoten. Deze bestaat uit een grid van betonbalken met een boven- en onderplaat van 350 millimeter. Tussen de balken is ruimte voor de doorvoer van gebouwinstallaties. De dubbele vloer bevindt zich ter hoogte van de dakrand van het monument. De liftschachten, trappenhuizen en stabiliteitswanden zijn er bovenop gebouwd.

Het onderste deel van de toren is met het oog op de hoge belastingen extra zwaar geconstrueerd. Hier zijn wapeningsstaven toegepast in diktes van 32 tot 40 millimeter. Meer dan 300 kilo wapeningsstaal per kuub beton is hier geen uitzondering – voor woningbouw ongekend. De bouwers moesten het betonmengsel aanpassen om ook in de wapeningsknooppunten te kunnen verdichten.

Toen de basis stond, kon de betonbouw vaart maken. Daarbij ging de kern vooruit op de rest. Het betonwerk werd uitgevoerd met een hydraulische klimkist. Een zware pomp bracht het beton omhoog, de torenkraan was alleen nodig voor het hijsen van de wapening. Voor Besix is deze werkmethode, met een stijgleiding voor het beton, een koud kunstje. Het bouwde eerder op deze wijze de Burj Khalifa in Dubai (830 meter). “Een erg makkelijk systeem

“WE HADDEN ZONDER PROBLEEM DOOR KUNNEN GAAN NAAR DRIEHONDERD METER HOOGTE”

als je eenmaal op gang bent”, zegt Roosendaal. “We hadden zonder probleem door kunnen gaan naar 300 meter hoogte.” Met het oog op de veiligheid van de omgeving klommen de rondom geplaatste veiligheidsschermen met de kern mee. Aan de zijde van het Stadstimmerhuis – pal naast de bouwplaats – is verder een crash deck gebouwd ter bescherming tegen vallende objecten.

De betonpomp is inmiddels ontmanteld en vertrokken, de afbouw is in volle gang. Aan de Coolsingelzijde steekt een truck met oplegger voorzichtig achteruit om de volgende gevelelementen af te leveren. Deze worden in vijf delen naar boven gebracht en op locatie samengesteld tot één geheel en vervolgens ingehesen met behulp van een lierwerk. Feitelijk krijgt Post Rotterdam een tweelaagse gevel. Aan de binnenzijde bevindt zich een aluminium gevel met dubbel en triple glas. De gevel die er tegenaan gaat, met zijn opvallende ovalen ‘ogen’, is puur esthetisch. Voor het vervaardigen van deze geveldelen is glasvezelversterkt beton gebruikt. Een Turkse specialist et etonwerk werd uitgevoerd et een dr ulis e kli kist. en zw re po p r t et eton o oog.

Projectgegevens

Opdrachtgever: OMNAM Investment Group

Aantal woningen: 305

Belegger 203 huurwoningen: Amvest Residential Core

Fund (ARC Fund)

Architect: ODA Architecture

Hoofdaannemer: The Post Bouw (bouwcombinatie Besix en Rizzani de Eccher)

Hoofdconstructeur: Pieters Bouwtechniek

Fundering: Fundex

Bouwperiode: oktober

Bouwsom: 110 miljoen euro

maakte productiemallen met behulp van natuursteen (‘Musselkalk’), afkomstig uit dezelfde Duitse groeve als de gevelsteen waarmee het oude postkantoor is afgewerkt. De boogvormige gevelelementen van glasvezelversterkt beton die eruit kwamen, hebben exact dezelfde textuur en kleur. De stalen gevelkolommen worden ook afgewerkt met glasvezelversterkt beton. Tijdens de bouwfase zijn deze gebruikt om het veiligheidsscherm omhoog te laten klimmen.

Balkon

Alle bouwwerken leveren uiteindelijk fraaie, ruim opgezette woningen op in het hogere segment van de markt. Opvallend zijn de royaal opgezette entreeruimtes bij de liften en trappenhuizen van zowel de huur- als koopwoningen. Op de lagere etages is de plaatsing van metalstudwanden, het stucwerk en het inbouwen en betegelen van badkamers, keukens en toiletten in volle gang. De meeste woningen krijgen een balkon met uitzicht over de stad. Volledig glazen balustrades garanderen een goed zicht.

Feitelijk financiert de bouw van de woontoren de broodnodige restauratie van het monumentale postkantoor. Deze is in volle gang. Op de plek waar ooit brieven en pakketten werden gesorteerd, komen nu ruimtes voor winkels, horeca en een hotel. Krijgen de bewoners van de woontoren ook iets terug? Zeker, voor hen is een gezamenlijk terras voorzien op één van de daken van het monument. Roosendaal: “Je hebt een schitterend uitzicht en volop buitenruimte direct aan de Coolsingel. Geweldig toch, voor een stadsbewoner?”

TNO innovatie update

China in de polder?

De specialisten van TNO doen er alles aan om wetenschappelijke kennis toe te passen in de praktijk. Dat leidt tot veel innovaties waar de bouwsector nu en in de toekomst baat bij heeft.

Dit keer deelt TNO drie toekomstscenario’s voor industrieel bouwen. Bedoeld om het gesprek over de toekomst van bouwen en wonen te stimuleren. Let op: het zijn inspirerende voorspellingen, geen feiten.

Stel: het is 2040. De woningcrisis ligt eindelijk achter ons. Voor iedereen is er een betaalbare huur- of koopwoning. Nu pas zien we helder waar het destijds misging. Het was een bijzondere samenloop van omstandigheden. De woningmarkt privatiseerde, er waren knellende milieumaatregelen en het woningaanbod voldeed niet langer aan onze woonbehoeftes. Als we vandaag over onze grenzen kijken, zien we drie scenario’s die kunnen helpen om onze woonproblemen op te lossen.

1. Goedkoop uit China

Als een land binnen 19 dagen een wolkenkrabber met 57 verdiepingen bouwt, kan het ook onze woningnood snel oplossen. Na de elektrische auto’s importeren we dus straks misschien wel massaal goedkope woningen uit China. Dat kan zo maar gebeuren als er duidelijke, uniforme regels op landelijke schaal (blijven) gelden. Zo kunnen met een goed rendement betaalbare woningen worden neergezet. Misschien minder mooi en zonder maatwerk, maar iedereen kan wél zelfstandig wonen.

2. Industrieel uit Japan

Japanse huizenbouwers als Sekisui, Misawa en Daiwa zijn pioniers in het geïndustrialiseerd produceren van woningen met gebruik van duurzame materialen. Hun doordachte, gestandaardiseerde processen zijn geïnspireerd op de principes van ‘mass customisation’ uit de auto-industrie. Samen met leveranciers wordt ge nvesteerd in configureerbare producten en systemen die naadloos op elkaar aansluiten om doorlooptijden te verkorten en kostenvoordelen te behalen. Inmiddels beschikken ook grote Nederlandse bouwers over slimme huizenfabrieken, waar woningen grotendeels geautomatiseerd en volgens een strak proces ‘van de band’ rollen.

3. Hightech uit Nederland

Hoe komen deze ontwikkelingen samen op de Nederlandse bouwplaats van morgen? Denk aan de bouwplaats als een mobiele fabriek die efficiënt woningen assembleert met behulp van robots, drones en autonoom transport. Dankzij geavanceerde programmatuur kunnen unieke woningontwerpen worden gemaakt die automatisch rekening houden met lokale regels, materiaalkeuze en robotinstructies. Dit biedt klanten meer keuzevrijheid en efficiëntie zonder hogere kosten. De technologie maakt het mogelijk om maatwerk te leveren met dezelfde efficiëntie als seriebouw én houdt al in het ontwerp rekening met hergebruik van materialen. Futuristisch, onhaalbaar? Nederlandse ontwerpers worden wereldwijd geroemd om hun bouwkundige kwaliteiten, en hightech kennis is op allerlei plekken in de Nederlandse industrie te vinden. We staan dus goed voorgesorteerd om stappen te zetten en een voorsprong op te bouwen.

Bestuurder of beleidsmaker?

Blijf op de hoogte, denk mee en schrijf je in door middel van de QR-code:

• Ontvang visiepapers die we komende tijd publiceren

• Ga in gesprek tijdens de online lunchbijeenkomsten

• Denk mee over een mogelijke sectoragenda maakindustrie-in-de-bouw

Dit artikel is gesponsord door TNO.

↑ De zijkant van een Finch-woning in Amsterdam-Noord.

Houtbouw met een hoger doel

Ondernemer in houten woningen Jurrian Knijtijzer lijkt met Finch Buildings na elf jaar ondernemen een plek te hebben veroverd in de conservatieve bouwsector. Dat hij nooit een eigen woningfabriek is gestart, is zijn redding. “Dan zouden we drie keer failliet zijn geweest.”

HHet is een wonder dat Finch Buildings na ruim tien jaar nog bestaat, denkt oprichter Jurrian Knijtijzer (41) weleens. Minstens tien keer heeft hij gedacht dat het laatste uur voor zijn bedrijf had geslagen. “Het geld was op. Ik heb echt gedacht: hoe ga ik op het eind van de maand mijn collega’s betalen.” Het waren zijn nieuwsgierigheid en naïviteit als ondernemer die hem op het pad hielden, zeggen de mensen om hem heen. En het geluk dat hij reddende engelen om zich heen had.

“Ik wil gewoon de bouw veranderen”, zei hij stellig in zijn eerste ondernemersjaren. Bouwen met hout moest heel gewoon worden. Klimaatverandering tegengaan met bouwen moest in de genen van de sector komen. “Ik heb geen tube lijm bij me, anders zou ik me vastlijmen aan deze tafel, want er is echt iets aan de hand”. Zo sprak Knijtijzer een aantal jaar geleden in een zaal vol bouwers zijn zorgen uit over de toestand van de planeet. De kortetermijnportemonnee wint het volgens hem bijna altijd van de noodzaak om echt iets te doen. Knijtijzer durfde zijn nek uit te steken in de volgens hem conservatieve bouw. “Ik zal echt wel nagegniffeld zijn op allerlei plekken. Het gevoel was: leuk idee heeft die jongen, maar dat wordt nooit wat”, blikt Knijtijzer terug. Elf jaar en 962 Finch-woningen verder is het sentiment volgens hem gekanteld en ziet de toekomst van houtbouw er een stuk beter uit.

Nest

Knijtijzer zit in een wit overhemd in zijn eigen Finchwoning in Amsterdam-Noord. Hij kijkt uit op wooncomplex Timberhouse, dat hij zelf heeft ontwikkeld. De ondernemer in houten woningen komt uit een nest met architecten. Zijn opa was architect, zijn vader interieurarchitect. Daarom wilde hij aanvankelijk wat anders. Maar het bloed kruipt waar het niet gaan kan. In 2014 startte hij zijn bedrijf en knutselde met

Tekst Marc Doodeman Fotografie Eran Oppenheimer

“WE ZIJN NIET VOOR NIKS NAAR DE VINK VERNOEMD.

DE

VINKEN VAN DARWIN, DIE ZICH ALTIJD AANPASSEN AAN DE PLEK EN OMSTANDIGHEDEN WAAR ZE LEVEN''

een groep aan een luxe proefmodel met triple glas, plafonds van 2,80 meter hoog en biobased isolatie. Nog veel te duur, daar kwam hij later achter. In 2016 stond de eerste Finch te pronken op de kop van Java-eiland in Amsterdam tijdens een tentoonstelling over de toekomst van het wonen. Daarna bleef het lang stil otdat een woningcorporatie in eiden in et Parool over de tentoonstelling las en hem opbelde.

Het leidde tot het eerste project.

Maar ook daarna rinkelde de telefoon van Knijtijzer lang niet. “Dat was wel moeilijk.” Als in 2018 een corporatie en later een dochterbedrijf van VolkerWessels 62 woningen in Monnickendam willen plaatsen, hoopt hij dat er eindelijk schot in komt. Wat niet gebeurt. Van verschillende kanten wordt bezwaar gemaakt. Bouwbedrijf HSB uit Volendam aast via de rechter ook op de ontwikkellocatie en schampert middels een advocaat dat Monnickendam beter verdient dan de ‘gestapelde kippenhokken’. Ook een buurtbewoner en een aanpalende school stappen naar de rechter. Knijtijzer knijpt hem. “Als startup heb je geen vlees op de botten.” De vertraging kost hem 100.000 euro en bijna de kop.

Het is een van de moeilijkste periodes. “Het geld was op. Ik heb echt gedacht: Hoe ga ik op het eind van de maand mijn collega’s betalen?” In al die jaren is het misschien wel tien keer kantje boord. Maar hij had geluk. Soms was een opdrachtgever bereid om een voorschot te betalen, of kwamen de investeerders langszij.

Van hout naar normaal

De overlevingskunst van Finch Buildings ligt wellicht besloten in de naam van de onderneming. Finch is Engels voor vink. “We zijn niet voor niks naar de vink vernoemd. De vinken van Darwin, die zich altijd aanpassen aan de plek en omstandigheden waar ze leven. En dat kunnen wij ook met onze modules.” Pas drie jaar later en een zak lood op zijn schouders

lichter, gaat het project in Monnickendam van start. Het wordt het eerste woningproject met permanente modulaire houten woningen van Nederland. En op dat moment ook 's lands grootste houten gebouw. Monnickendam is een belangrijke mijlpaal voor Finch Buildings. “Veel mensen zagen dat je van houten modules normale gebouwen kunt maken.” Na dit project begint het te lopen, met opdrachten in Alkmaar, Gouda, Amsterdam en Enschede. Ook kwamen er 129 woningen (van 260 modules) in (alweer) Alkmaar en dertig appartementen (51 modules) in Heerhugowaard.

Flexibel systeem

Oosterenk in Zwolle, dat begin dit jaar werd opgeleverd, was voorlopig het laatste project waarbij VolkerWessels-dochter De Groot Vroomshoop de modules maakte. Finch Buildings en De Groot Vroomshoop waren “een beetje uit elkaar gegroeid”, zegt Knijtijzer daarover. De nieuwe fabrikant is Maat Feeling Home, een houtbouwer die tevens voor onder meer Heijmans eijmans One en wo en orm optopwoningen bouwt. Ook een dochterbedrijf van het Friese bouwconcern Friso heeft zich bij Finch Buildings gemeld om in de toekomst Finch-woningen te maken.

Om in prijs beter te kunnen concurreren met de traditionele woning, nam Knijtijzer het Finchconcept de laatste jaren onderhanden. Het massieve kruislaaghout in de wanden werd vervangen door een kolomliggerstructuur. “Dat scheelt materiaal, en je kunt daardoor gemakkelijk tussenwanden in de woning plaatsen en weghalen, wat het systeem flexibel maakt.” Het triple glas in houten kozijnen werd dubbel glas in aluminium of kunststof kozijnen. Pragmatische kniebuigingen naar de markt, die nog niet heel enthousiast staat te springen om het beste van het beste.

Een eigen fabriek is er nooit geweest. Finch Buildings stapte van dat idee af, nadat Knijtijzer zag dat fabrieksbouwer Ursem tijdens de kredietcrisis ten onder ging omdat de productiehal te vaak leeg stond. Hier komt Darwin met zijn vinken weer om de hoek kijken. “Dat we nooit een eigen fabriek hebben gehad, is zeker weten 100 procent de reden dat wij er nog zijn. Hadden we die wel gehad, dan waren we al drie keer failliet gegaan. Want er zijn jaren geweest waarin

Investeerders

Finch Buildings heeft twee privé-investeerders en professionele investeerders als Rockstart (start-up accelerator) en Stichting DOEN, de Belgische investeerder Amavi Capital en het Amsterdams Klimaat en Energiefonds (AKEF). Familie van Knijtijzer heeft ook “onwijs” e pen inc erder te bren en en nancierde k een beet e.

geen modules zijn geproduceerd, door omstandigheden die vaak niks met ons bedrijf te maken hadden.”

Finch Buildings is volgens Knijtijzer als een loods die een schip in veilige haven kan brengen. “Wij komen aan boord bij grotere schepen, bij de ontwikkelaars, architecten, aannemers, fabrieken en helpen die om de haven van Finch Buildings binnen te kunnen varen of de haven van haalbare houtbouwprojecten. Veel opdrachtgevers willen de overstap naar houtbouw maken, maar vinden dat best ingewikkeld”, legt hij uit. Finch Buildings is volgens Knijtijzer de schakel tussen aannemers, moduleproducenten en architecten. Het bedrijf is altijd onafhankelijk geweest. “In het begin dachten mensen nog dat we een dochterbedrijf van VolkerWessels waren, omdat De Groot Vrooms-

hoop onze modules produceerde. Maar dat is nooit het geval geweest.” De grote roerganger van VolkerWessels, wijlen Dik Wessels, gaf hem desondanks een bemoedigend schouderklopje bij een toevallige ontmoeting in een restaurant.

Opdrachtgevers kunnen als ze willen hun eigen architecten kiezen. “Graag zelfs”, zegt Knijtijzer. “Als ze maar met ons systeem willen werken.” Hoe meer architecten met Finch werken, hoe beter. “Omdat we dan meer projecten aankunnen en meer impact kunnen maken.” Ook de keuze voor de aannemer kan per project worden bekeken. Zo werkte de Alkmaarse bouwer Ooijevaar aan de woningen in Heerhugowaard en is HBB aangewezen om dit jaar het grootste project van Finch Building voor elkaar

↑ rrian nijtij er: k al echt el nagegniffeld ijn op allerlei plekken. Het gevoel as: le k idee heeft die jongen maar dat ordt nooit at.

te krijgen: 322 modules in Haarlem. “Dat project is nu volle bak in productie.” Woningstichting Elan is opdrachtgever, HBB neemt de modules af en is verder verantwoordelijk voor de bouwkundige kant van het hybride project, waarbij de eerste bouwlaag van traditioneel beton is, waarop drie tot vier lagen modules worden gestapeld. Het gaat om 158 woningen gemaakt van massief hout, met in totaal 322 modules. HBB regelt ook de fundering, de trappen, daken, galerijen, balkons en installaties.

Continuïteit

Finch Building let er bij het kiezen van een nieuwe fabriek op dat het bedrijf niet alleen maar van Finch afhankelijk is, maar dat er ook andere producten worden gemaakt, zodat het bedrijf continuïteit heeft. De strubbelingen die innovatieve houtbouwers als De Mar en Startblock hebben om hun productie op gang te houden, bewijzen volgens hem dat het moeilijk is om een productiebedrijf van woningen te laten renderen. Zelfs als ‘loods’ is het financieel schipperen, ervaart Finch Buildings. Juist nu de belangstelling voor houten huizen toeneemt, zou Knijtijzer het ‘doodzonde’ vinden als dit soort woningmakers het niet gaat halen. Toch zou hij het nieuwkomers niet aanbevelen om zelf een woningfabriek neer te zetten. “Er is namelijk geen gebrek aan capaciteit, er is een gebrek aan continuïteit en dat zie je ook terug in het verhaal van Startblock: je hebt een mooie fabriek gemaakt – en dat is te gek en het product is ook te gek – alleen is het voor hen een enorme uitdaging om de continuïteit erin te houden.”

Nieuwe orde

Dat dit soort bedrijven het financieel zwaar heeft, zegt volgens Knijtijzer overigens “vrij weinig over de appetijt voor houten gebouwen, want die is er wel”. Misschien leiden de problemen met het overeind houden van woningfabrieken wel tot een nieuwe orde op de markt voor houten woningen, denkt hij. Fabrieken als De Mar zouden zich moeten richten op de productie van verschillende woningconcepten, misschien ook die van Finch. “Dat zou zomaar kunnen, dat daar de oplossing ligt. Dat er meerdere fabrieken zijn die hetzelfde kunstje kunnen.” Ook vanuit Finch Buildings denkt Knijtijzer erover de productie te verdelen over de fabrieken.

Die fabrieken moeten sowieso meer concepten aankunnen. Het blijft bij Finch Buildings namelijk niet bij woningen. Zorgconcepten en hotels zitten eveneens in de pijplijn. Een hotel dat in ontwikkeling

is, wordt vijf lagen traditioneel gebouwd met daarboven 220 hotelkamers van Finch Buildings. “We gaan langzaamaan de hoogte in. Dat is geen doel op zich, maar het is leuk dat we nog meer houtbouw kunnen toepassen. Want uiteindelijk willen we dus CO₂ reduceren en opslaan in onze gebouwen.”

↑Het houten wooncomplex Timberhouse in AmsterdamNoord, dat Knijtijzer zelf ontwikkelde.

Dat daarbij samengewerkt wordt met traditionele bouwers, waar Knijtijzer vroeger tegenaan schopte, is geen verboden route meer. “We wilden eigenlijk de bouwsector kannibaliseren, we wilden disrupten, dingen anders doen. Maar dan maak je niet veel vrienden. Daar hebben we van geleerd. Het is veel logischer om samen te werken.” En zo toch meer voor elkaar te krijgen.

SCHROEFLOOS MONTEREN VAN METAL STUD PROFIELEN

Als eerste montagelijm op de Europese markt heeft Poly Max ® High Tack Express het TÜV SÜD keurmerk behaald voor schroefloze montage van metal stud profielen. Met een aantal zeer sterke eigenschappen is deze montagelijm dan ook dé oplossing als het gaat om het schroefloos monteren van metal stud profielen. Poly Max ® High Tack Express is op vrijwel alle ondergronden te gebruiken, is ideaal voor verticale toepassingen en toepassingen boven het hoofd, is binnen 30 minuten al handvast, voorkomt doorboringen en het gebruik van isolatieband én werkt snel, stil en stofvrij.

www.griffon.nl

Griffon. De keuze van de prof.

GOEDE BASIS

De plannen dateren al uit 2007, maar nu wordt langs het Beatrixpark en de snelweg A10 dan toch de fundering aangelegd voor Park Meadows. Hier komen 213 woonappartementen, een mix van koop, middeldure huur en vrije sector, verdeeld over twee woontorens die met elkaar verbonden worden. Voor het ontwerp tekende architectenbureau UNStudio. Aannemer Boele & Van Eesteren voert de bouw van het complex uit. Naar verwachting wordt Park Meadows in 2027 opgeleverd. De woningen komen naast advocatenkantoor Stibbe. Op de kavel erboven wordt later doorgebouwd.

MorgenWonen-concept nu beschikbaar ook voor appartementen

‘Industrieel als het kan, maatwerk als het moet’

Met in de eigen fabrieken gebouwde grondgebonden woningen heeft MorgenWonen inmiddels ruimschoots ervaring. Inspelend op de behoefte van de markt heeft de industriële bouwer nu ook appartementen toegevoegd aan zijn portfolio. “Dat was een langgekoesterde wens”, zegt directeur Martin Flint.

Gezien de afnemende omvang van huishoudens en de stijgende grondprijzen groeit de behoefte aan kleine en betaalbare woningen die snel gerealiseerd kunnen worden. Voor MorgenWonen, het woonconcept van VolkerWessels, is het daarom een logische vervolgstap om ruim tien jaar na de start van het industrieel vervaardigen van grondgebonden woningen nu ook te beginnen met appartementen. Het past binnen de strategie van VolkerWessels om concernbreed de focus meer te verleggen naar industriële woningbouw. “Het idee is: industrieel waar het kan, maatwerk waar het moet”, aldus Martijn Winters, manager Sales en Marketing. Dankzij de ervaring die de afgelopen jaren opgedaan is met grondgebonden woningen kent MorgenWonen het industrieel bouwsysteem inmiddels door en door, constateert Flint. Die ervaring kon het bedrijf goed gebruiken bij de uitbreiding van het portfolio met appartementen. “Wat we vooral geleerd hebben, is hoe de verschillende schakels in de keten op elkaar aansluiten. We weten dus precies welke toleranties er nodig zijn bij het in elkaar zetten van een gebouw op de bouwplaats en welke er haalbaar zijn in de fabriek.”

Bijzondere projecten

In het Limburgse dorp Linne, vlakbij Roermond, bouwt MorgenWonen als onderdeel van het project Linnerpark de eerste appartementen volgens het MorgenWonen-concept. Het gaat om 42 appartementen, verspreid over twee identieke gebouwen met elk 21 appartementen. Het eerste blok wordt dit voorjaar gerealiseerd. Komend najaar start het bouwbedrijf met het tweede blok. In samenwerking met VolkerWessels-onderneming Jongen won MorgenWonen de aanbesteding voor 750 grondgebonden woningen van Bouwstroom Limburg, een samenwerking van zes Limburgse woningcorporaties. Deze corporaties bundelen hun krachten om via conceptueel bouwen woningen versneld te realiseren. Door industriele bouwmethoden te combineren met lokaal aangepaste ontwerpen, ontstaan moderne, duurzame woningen die snel gebouwd en opgeleverd kunnen worden.

Voordelen

Voor gestapelde bouw met een maximale hoogte van zes bouwlagen zijn negen verschillende typen appartementen verder uitgewerkt. Het gaat om galerij-, corridor- of hoekappartementen met woonoppervlaktes van 50, 65 of 75 vierkante. Net als bij de grondgebonden woningen is er een grote variëteit aan afwerkingsmogelijkheden.

“Of het nou gaat om appartementen of grondgebonden woningen, met het MorgenWonen-concept garanderen we snelheid, kwaliteit en betaalbaarheid”, zegt Winters. “Snel betekent dat MorgenWonen één woning per dag monteert op de bouwplaats. Doordat ze onder geconditioneerde omstandigheden in de eigen fabrieken geproduceerd worden, is de kwaliteit uitstekend en liggen de kosten een stuk lager dan bij traditionele bouw. De woningen voldoen aan Het Nieuwe Normaal (HNN), een breed gedragen leidraad om prestaties voor circulair bouwen inzichtelijk te maken. Op allerlei indicatoren voldoen we aan de vraag en we zien nog ruimte voor verbetering door nog duurzamere materialen in te zetten. Daardoor scoort MorgenWonen goed op tenders waarin hoge duurzaamheidseisen gesteld worden.”

Primeur

Het Limburgs dorp Linne, vlakbij Roermond, heeft de primeur. In de nieuwbouwwijk Linnerpark is begin april de montage gestart van het eerste MorgenWonen-complex met 21 appartementen. In het najaar verrijst in Linnerpark een tweede blok van dezelfde omvang. Het productieproces van appartementen is volgens Flint voor het overgrote deel vergelijkbaar met woningen, want ze zijn immers opgebouwd uit dezelfde prefab-elementen. Toch zijn er ook verschillen. De grondgebonden woningen, zelfs al maken ze deel uit van een rij, staan altijd iets los van elkaar. “Elk huis bouw je afzonderlijk op, maar appartementen vormen één groot gebouw. Alles is met elkaar verbonden, dus de ruimte om fouten te maken is klein. Dat maakt het wat complexer en spannender.” Tegelijkertijd is appartementen bouwen, zeker voor de montageploeg op de bouwplaats, een mooie uitdaging. “Alles wat ze de afgelopen tien jaar hebben geleerd, kunnen ze weer op een volgend niveau toepassen. Dat is heel leuk.”

Vliegende start

Dat er veel behoefte is aan industrieel gebouwde appartementen wisten ze wel bij MorgenWonen, want nog voordat het besluit genomen was om ze daadwerkelijk te bouwen, werd er al geregeld naar gevraagd. Toch wilde het bedrijf niet over een nacht ijs gaan, maar pas starten na een zorgvuldige voorbereiding. Flint: “Als je op een gegeven moment zo ver bent in de ontwikkeling van het concept en je hebt er vertrouwen in dat het goedkomt, dan durf je op een gegeven moment ‘ja’ te zeggen tegen die ontwikkeling.”

Door de grote belangstelling voor appartementen kan MorgenWonen nu wél een vliegende start maken. “We hebben al zeshonderd tot zevenhonderd appartementen verkocht. Die gaan we de komende jaren realiseren”, zegt hij. Het bedrijf richt zich met MorgenWonen op zowel beleggers, corporaties als ontwikkelaars. Aanvankelijk waren het vooral beleggers die de grondgebonden woningen afnamen,

Over MorgenWonen

MorgenWonen is het woninglabel van VolkerWessels. Ingegeven door ontwikkelingen als een tekort aan bouwplaatspersoneel en de maatschappelijke behoefte om snel maar wel hoogwaardig te kunnen bouwen, is het concern zich meer gaan richten op industriële woningbouw. Sinds 2014 prefabriceert VolkerWessels duurzame en betaalbare woningen van hoge kwaliteit in de eigen fabrieken. Tot voor kort ging het uitsluitend om grondgebonden woningen, waarbij het aantal verschillende types geleidelijk is uitgebreid. Sinds kort maakt MorgenWonen ook appartementen. Tot nu toe zijn er ruim 3300 industrieel geproduceerde woningen gebouwd, verspreid over honderden projecten. MorgenWonen produceert er jaarlijks zo’n 450. Dat komt overeen met één woning per productielijn per dag. Met oog op de verwachte groei is het plan om in de toekomst verder op te schalen met een nieuwe, aparte productielijn voor appartementen.

maar op dit moment worden ze vooral gebouwd voor de woningbouwprojecten van ontwikkelaars en komen daardoor uiteindelijk terecht bij particuliere kopers, vertelt Winters. Die verschuiving heeft vooral met ontwikkelingen in de markt te maken. “Over twee jaar kan die verhouding weer anders zijn.” Dat MorgenWonen al die doelgroepen inmiddels goed heeft leren kennen, maakt het makkelijker om in te spelen op hun verschillende behoeftes. Flint: “Voor particuliere kopers zijn communicatie en keuzemogelijkheden heel belangrijk, terwijl corporaties juist weer hele specifieke programma s van eisen hebben.”

Hoewel MorgenWonen zich in eerste instantie richt op Nederland, heeft het bedrijf ook al wat Duitse projecten gedaan. De afstand tot de grens is vanuit de hoofdvestiging in Rijssen dan ook vlakbij. “We zien daar ook veel potentie. Tien jaar geleden zijn we heel gefocust begonnen en langzamerhand zien we mogelijkheden om te verbreden. Of dat nieuwe types zijn zoals appartementen, nieuwe doelgroepen of een nieuw land; we zijn inmiddels volwassen genoeg om die stap te zetten”, aldus Flint.

Blijven leren

Tegelijkertijd blijft MorgenWonen continu bezig met de doorontwikkeling van het bouwsysteem. Zo is bijvoorbeeld onlangs de fundering herontworpen, waardoor de industriele bouwer met minder beton toekan. Dat is een stuk duurzamer en scheelt bovendien in de kosten. Ook zijn er enkele activiteiten van de bouwplaats naar de fabriek verplaatst om het proces nog efficiënter te maken. Flint: “Elke dag dat wij een woning in elkaar zetten, leren we wel weer iets wat duurzamer, slimmer of efficiënter kan. Het is nooit klaar.” Hoewel er de afgelopen jaren al veel energie is gestoken in grote ontwikkelingen zoals de appartementen en wat kleinere aanpassingen, blijf er nog genoeg te wensen over. “De lijst wordt alleen maar langer. e hebben nog zo veel ideeën en wensen om alles nog beter, mooier en efficiënter te maken, dat er nog veel potentie is.”

Dit artikel is gesponsord door MorgenWonen.

In Linne worden de eerste appartementen volgens het MorgenWonen-concept.

‘We hebben de schwung te pakken’

Om het bouwtempo op te schroeven zijn in het hele land versnellingstafels opgezet, waar publieke en private partijen periodiek woningbouwplannen en -projecten met elkaar bespreken. Zulke overlegstructuren lijken te werken om sneller en meer woningen te bouwen. “Je ziet echt progressie.”

Tekst Yvonne Ton Fotografie Guido Benschop

← Arjan Schakenbos.

IIn het verlengde van de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw (LVW), die twee jaar geleden startte, zijn er regionale en lokale versnellingstafels ingericht. Ze bewaken de voortgang van de woningbouwafspraken die door het Rijk, provincies en gemeentes zijn gemaakt in 35 regionale woondeals voor de periode tussen 2022 en 2030. Aan die tafels zitten niet alleen gemeenten, provincies of metropoolregio’s, maar ook marktpartijen als ontwikkelaars, bouwers en corporaties. Ze bekijken gezamenlijk hoe ze eventuele hindernissen in de regio kunnen wegnemen.

In de ondersteuning van de inrichting van die regionale tafels is voor de LVW behoorlijk wat energie gaan zitten, vertelt Arjan Schakenbos, een van de leden. Het goed van de grond krijgen van die tafels ging soms “met vallen en opstaan”. Dat komt volgens hem vooral omdat zo’n samenwerkingsvorm, afgezien van grote gebiedsontwikkelingen waar het meer gebruikelijk is, verder lang niet overal ingeburgerd is. “We zijn er niet aan gewend. Voor veel deelnemers was het niet vanzelfsprekend dat je met publieke en

private partijen samen aan tafel zit. En op regionaal niveau praat over de voortgang en knelpunten van de woondeals en op lokaal niveau vooral over projecten.”

De bereidheid om actief mee te doen aan zo’n lokale of regionale versnellingstafel kan per locatie sterk verschillen, ziet Schakenbos. Ook het tempo verschilt per tafel. Hij vindt die verschillen niet zo vreemd. “Vertrouwen kost tijd. Het zijn meestal de tafels die al langer bestaan, waar je elkaar echt goed kent en waar je echt meters aan het maken bent. En dan nog zie je ook daar ups en downs, bijvoorbeeld na personele wisselingen.”

Gemeenschappelijke taal

Om de gesprekken aan de regionale versnellingstafels over concrete projecten in goede banen te leiden, heeft de landelijke versnellingstafel samen met branche- en belangenorganisaties uit de bouw recent een Publiek-Private Monitor (PPM) ontwikkeld. Dat is een instrument met een aantal ijkpunten, aan de hand waarvan de deelnemers de voortgang van projecten met concrete data kunnen monitoren. Op die manier kunnen ze eerder bijsturen bij stagnatie.

Het handige van de PPM is dat de publieke en private partijen aan de lokale en regionale tafels daarmee over dezelfde data beschikken en samen kunnen sturen, zegt Schakenbos. Dat geeft inzicht en voorkomt spraakverwarring vanwege verschillende plansystemen, met verschillende definities. “Anders hebben we alleen maar een discussie over cijfers en dat blijkt dan te komen door de definities. Met deze monitor spreek je een gemeenschappelijke taal en kun je elkaars nieren proeven en echt de diepte in gaan.”

Wereld van verschil

Loopt het ergens in een regio spaak, dan is het niet gezegd dat de landelijke tafel meteen een pasklare oplossing heeft. Soms staan wetten en regels in de weg. Maar het begint met signaleren. Zo wordt meteen ook duidelijk of meerdere regio’s te kampen hebben met dezelfde belemmeringen. Denk aan netcongestie, stikstof of boze buren die zich keren tegen woningbouwplannen en tijdrovende bezwaarprocedures beginnen.

Zodra een probleem in beeld is dat de regio overstijgt, kijkt de landelijke versnellingstafel of er binnen de bestaande wetgeving toch mogelijkheden zijn om de obstakels weg te nemen, of dat er iets slimmer of anders georganiseerd kan worden. Bijvoorbeeld door aanbevelingen te doen voor betere communicatie met omwonenden in het voortraject van een bouwplan. Als oud-corporatiedirecteur

↑Arjan Schakenbos: ‘‘Het goed van de grond krijgen van de tafels ging soms met vallen en opstaan.’’

weet Schakenbos maar al te goed dat het een wereld van verschil kan maken of je je bij participatie beperkt tot de formele procedure of dat je omwonenden echt actief informeert over een bouwproject. “Het is ook de kwaliteit en de tijd die je erin investeert. Het gaat niet alleen over regelgeving, maar ook over de manier waarop je het invult.”

Geen politieke discussies

De LVW houdt zich niet alleen bezig met remmende factoren, maar deelt ook successen, zodat regio’s van elkaar kunnen leren. In Eindhoven bijvoorbeeld hebben de gemeente en de corporaties hun samenwerking geïntensiveerd door één dag per week bij elkaar op kantoor te zitten. Dat vergemakkelijkt de contacten, waardoor ze knelpunten eerder ontdekken en oplossen. En in de buurt van Zutphen slaagde een woningcorporatie er met behulp van een lokale versnellingstafel in om een project vlot te trekken, dat een jaar leek te moeten wachten op een nutsaansluiting. Door goed te kijken naar de planning van alle betrokken partijen was het probleem snel opgelost.

Alle inspanningen van de versnellingstafels ten spijt, ze ontkomen niet aan de politieke realiteit die plotseling kan leiden tot nieuwe struikelblokken. Denk aan bouwprojecten die stilvallen door de onopgeloste stikstofproblemen. Of aan het kabinetsplan uit het akkoord over de voorjaarsnota om de sociale huren te bevriezen, met als gevolg dat corporaties minder geld hebben om woningen te bouwen. Het is niet de bedoeling dat versnellingstafels politieke discussies gaan voeren, benadrukt Schakenbos. “Ik snap de emoties heel goed, maar we zijn geen afdeling beleid, de kern ligt echt op realisatie.”

Veranderen de omstandigheden, zoals door de bevriezing van de huren, dan is het vooral zaak om op basis van concrete aantallen te bekijken hoeveel

CV

Bestuurs- en bedrijfskundige Arjan Schakenbos heeft een groot deel van zijn werkzame leven woningcorporaties geleid. Dat deed hij eerst in Rotterdam als voorzitter van de Raad van Bestuur bij Woningbedrijf Rotterdam en later in diezelfde functie bij Woonstad Rotterdam. In 2013 werd hij gevraagd om als bestuursvoorzitter de problemen bij het Rotterdamse Vestia op te lossen. Sinds 2023 zet hij als een van de acht leden zijn ervaring in bij de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw (LVW) die toen gestart is in het voorjaar. Schakenbos richt zich vooral op de provincies Noord-Brabant en Limburg.

huizen corporaties nog wel kunnen bouwen en verduurzamen.

Zo’n twee jaar na de oprichting kan de LVW inmiddels de vruchten plukken van die eerste fase, ziet Schakenbos, nu iedereen elkaar steeds beter weet te vinden en “dezelfde taal spreekt”. Bij de versnellingstafels zijn al de nodige successen zichtbaar. “We hebben echt meters gemaakt, daar ben ik heel blij mee. Je ziet echt progressie.” Ook het aantal thema’s dat op de agenda’s komt te staan, neemt toe. “Dat is ook een goed teken. We zijn met de goede dingen bezig.”

Kijk je specifiek naar de voortgang van de bouw in ‘zijn’ provincies Brabant en Limburg, dan gaat dat ook de goede kant op, vindt hij. Van de ruim geplande 131.000 woningen voor de periode tussen 2022 en 2030 in Brabant (dat is exclusief een extra bouwopgave van 26.000 woningen in de regio Eindhoven) waren er medio mei zo’n 43.300 gerealiseerd. In Limburg, waar de opgave aanzienlijk kleiner is, gaat het om 13.900 van de geplande 26.550 woningen.

Hoe groot is het gevaar dat meer en sneller bouwen ten koste gaat van de kwaliteit van huizen en woonwijken? Schakenbos: “Daar moeten we wel voor waken. Gelukkig zijn dit vragen die ook steeds worden gesteld, ze zijn onderdeel van de discussie.”

In het verleden is voldoende leergeld betaald, meent hij. “Dat zagen we in de jaren zeventig en een stukje jaren tachtig. Het is niet voor niks dat corporaties een enorme opgave hebben om dit soort woningen weer te renoveren. We moeten dit onderwerp wel op tafel blijven houden, anders hebben we straks een voorraad waar we weer opnieuw mee moeten beginnen.”

Het programma Stoer van minister Mona Keijzer om sneller te bouwen door overbodige regels te schrappen, bevat in zijn ogen zeker nuttige voorstellen, maar “het is wel balanceren”.

Flexibiliteit

Ook als het woningtekort ooit weer is ingelopen, zou het in de ogen van Schakenbos goed zijn om de overlegstructuren van de versnellingstafels overeind te houden. Temeer omdat er natuurlijk ook na 2030 gewoon doorgebouwd blijft worden. “Ik geloof dat de aanpak met de spelregels die we hier hebben gemaakt en de manier waarop we aan het monitoren zijn echt kan werken. Je moet het alleen wel met een zekere flexibiliteit blijven doen. Het gaat ook niet alleen over getallen, maar ook over andere zaken zoals leefomgeving, kwaliteit en innovatie. Het kost tijd, bloed, zweet en tranen, maar we hebben de schwung te pakken. Dat zie je ook aan de best practices. Laten we dit alsjeblieft blijven volhouden.”

Italiaans design met innovatieve systeemoplossingen

‘Wij bieden samen alles voor de tegelzetter’

Profilpas, specialist in vloer- en wandprofielen en installatietoebehoren, is als onderdeel van het wereldwijd opererende Mapei-concern actief in Nederland sinds februari 2024. Barend te Riet, Senior Productmanager Profilpas bij Mapei, vertelt over de synergie. “Wij bieden gezamenlijk alle oplossingen die de installatie voor de tegelzetter vergemakkelijken.”

Profilpas, opgericht in in de provincie adua, talië, werd ongeveer twee jaar geleden overgenomen door Mapei dat bekendstaat om zijn lijmen, kitten en chemische producten voor de bouw.

“Mapei heeft wereldwijd dochterondernemingen met een jaaromzet van zo n , miljard”, vertelt Barend te iet, enior roductmanager rofilpas. Tegelijkertijd is dit enorme concern nog steeds een familiebedrijf, dat wordt geleid door broer en zus Marco en Veronica uinzi.

“Ondanks de omvang van het bedrijf zorgt dit voor een prettige werksfeer en directe communicatie.”

Trendcolor

De twee taliaanse bedrijven complementeren elkaar op alle punten waar er een raakvlak is met keramiek. Te iet “Door de Mapei-producten te combineren met de rofilpas-producten kunnen wij efficiënte en ge ntegreerde oplossingen bieden. rofielen en keramiek is natuurlijk hét deel waar het samenkomt. Met één programma kunnen wij op deze manier een totaalconcept naar de aannemer en verwerker adviseren en garanderen. Dat is voor opdrachtgevers heel prettig.”

Het paradepaardje van rofilpas is Trendcolor, een collectie van twintig speciaal ontwikkelde kleuren die perfect aansluiten bij de trends in de tegelbranche. “ n design loopt talië altijd voorop” zegt Te iet, verwijzend naar de taliaanse roots van zowel Mapei als rofilpas. “ rofilpas stemt

deze Trendcolor-collectie jaarlijks af op de laatste ontwikkelingen, die worden gepresenteerd op de beurs in Bologna. en van de nieuwste ontwikkelingen is de Mapei olorlijn, afgestemd op de voegkleuren van Mapei.”

Systeemoplossingen

Tegelijkertijd bieden de bedrijven voornamelijk functionele systeemoplossingen. “ ij hebben veel producten die minder zichtbaar zijn, maar wel het systeem vergemakkelijken en de efficiëntie verhogen. Tegenwoordig is de problematiek rond het afdichten van een woning bijvoorbeeld een issue. Dat komt doordat de woningbouw verandert, elke keer komen er nieuwe producten bij. Zo had je vroeger een douchebak en een bad. Nu willen mensen inloopdouches zonder bad. Dit vereist een betere waterafdichting”, legt Te iet uit. De combinatie van Mapei s e pertise in afdichtingsproducten met rofilpas drain- en afwateringssystemen bieden hiervoor een totaaloplossing. “ én systeem, één leverancier, dus één aanspreekpunt,” legt Te iet uit. “Dit verhoogt niet alleen de efficiëntie maar biedt ook garantiezekerheid.”

Grote tegelformaten rofilpas is ook op andere vlakken binnen de woningbouw breed inzetbaar. “Tegenwoordig hebben we zwevende dekvloeren, vaak met vloerverwarming, en willen we bovendien grootformaat tegelvloeren. Deze combinatie van factoren creëert spanningen in de vloer, die kunnen leiden tot barsten en loskomende tegels. Ontkoppelingsmatten zijn een van de oplossingen om deze schuifspanning op te vangen.”

De producten van rofilpas en Mapei vinden hun weg via verschillende kanalen naar diverse projecten. Voor Mapei is goede communicatie en informatie rondom projecten en over de producten met alle betrokkenen, maar vooral met de verwerker, van groot belang. “ ant die medewerker moet uiteindelijk de producten goed verwerken. Daarom investeert Mapei continu in het overdragen van kennis en het ontwikkelen van innovatieve systeemoplossingen.”

Dit artikel is gesponsord door Mapei.

Barend te Riet, Senior Productmanager Profilpas bij Mapei

‘Het moet weer overzichtelijk worden’

‘Schrap bouwregels, RO-voorschriften en bezwaarprocedures.’ Woonminister Mona Keijzer stuurde Friso de Zeeuw, voorzitter van de Stoer adviescommissie, met die briefing het bos in. Hij heeft er een kapmes voor nodig, vertelt hij in dit interview. “Het is alsof je een oerwoud betreedt.”

Tekst Thomas van Belzen

Fotografie Suzanne van de Kerk

← Friso de Zeeuw: ‘‘Wij geven een voorzet voor politieke keuzes.”

DDrie dagen nadat het ANP meldt dat provinciebestuurder Jelle Beemsterboer de adviescommissie

Stoer van minister Keijzer moet verlaten, weigert Friso de Zeeuw, voorzitter van de gehavende commissie, te capituleren. In de studio van de Cobouw-podcast

Doorzagen in Zeist wil hij enkele zaken onmiddellijk rechtzetten: “Dat Beemsterboer uit onvrede zou zijn opgestapt... de toonzetting dat Jelle boos zou zijn... lulkoek. Allemaal lulkoek.”

Ook het gemelde nieuwsfeit dat het advies van de commissie Stoer – om meer woningbouw toe te staan onder de rook van Schiphol – haaks zou staan op het provinciebeleid, berust volgens De Zeeuw op onzin. “Het ANP kleunt er behoorlijk naast. Ik kan niet voor de provincie spreken, maar juist Noord-Holland voert al sinds 2020 het verzet tegen de planologische donkere wolk boven 80.000 nieuwe woningen rondom Schiphol.”

Hij meent dat er andere twistpunten waren die ervoor zorgden dat Beemsterboer zijn handtekening niet kon zetten onder het twee weken geleden

verschenen tussenrapport, dat met tal van adviezen moet leiden tot goedkopere en snellere woningbouw.

“Zo stellen wij voor om te stoppen met regionale convenanten zoals dat van de Metropoolregio Amsterdam met betrekking tot houtbouw. Dat is vast tegen het zere been van Noord-Holland, want die is een van de aangesloten partijen van dat convenant.”

Net als altijd, is emeritus bijzonder hoogleraar gebiedsontwikkeling De Zeeuw scherp en spraakzaam. Hij schuwt de confrontatie niet en loopt er niet voor weg, onderwijl zijn waardering uitend voor de vertrokken Beemsterboer. “Ik vind het jammer. Jelle Beemsterboer is een goede en praktische bestuurder; niet voor niets heb ik hem voorgedragen voor deze commissie. Direct was mij al duidelijk dat hij nooit zijn handtekening kon zetten onder voorstellen die mogelijk in strijd zijn met provinciebeleid. Er was al een soort disclaimer.”

Tast zijn vertrek de autoriteit van de commissie Stoer aan?

“Nee. De leden van deze adviesgroep zijn in zijn algemeenheid niet zo bekend. Ons rapport gaat ook verder dan de politieke arena en moet het juist hebben van de inhoud.”

Is het typisch Hollands dat dit gebeurt? Dat een commissielid uit een commissie moet stappen, terwijl het om slechts een tussentijds rapport gaat?

“Laat ik het zo zeggen: ik vind het jammer dat deze bestuurder niet de vrijheid wordt gegund om in een maatschappelijke, politieke en door het kabinet gesteunde actie mee te denken.”

Het tussentijdse advies deed sowieso al aardig wat stof opwaaien.

“Zeker, we kregen in twee weken tijd honderden reacties binnen. Ik noem het zelf allemaal fanmail, maar de meeste geluiden zijn kritisch van aard. Van de zestig voorstellen zijn er misschien vier of vijf niet voorzien van kritisch commentaar.”

‘‘Uit de wereld van de gehandicaptenzorg kwam een tsunami van reacties’’

Laat die kritiek u wankelen?

“Nee, de meeste commentaren kun je zien aankomen. Maar uit de wereld van gehandicaptenzorg kwam bijvoorbeeld een tsunami van reacties op onze voorstellen aangaande de toegankelijkheid van gebouwen. We hadden misschien duidelijker moeten zijn in ons rapport, maar er werd gelijk een drama van gemaakt, alsof de wereld vergaat. Overdreven.”

Maar u beoogt goedkopere en snellere woningbouw.

Gaat dat niet ten koste van comfort en kwaliteit?

“Dat is steeds een belangrijke afweging. Ik wil nuanceren dat we op veel punten het schuifje verzetten, terwijl we de andere belangen niet veronachtzamen. Wij geven een voorzet voor politieke keuzes.”

Jullie tussenrapport is nadrukkelijk geen wetsvoorstel, maar een discussiestuk?

“Het is veel meer dan een discussiestuk. Uiteindelijk moet het leiden tot een concreet advies.”

Wat trof u aan in de oceaan van bouwregels?

“Ruimtelijke ordening en de wereld van bestuursrecht en bezwaarprocedures zijn bekend terrein voor mij. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) was wel afzien – een duik in een aparte, technische wereld, van normen die onderling naar elkaar verwijzen. Om tot een bouwaanvraag te komen, heb je een extern gespecialiseerde adviseur nodig.”

Met het gevaar dat je verdwaalt in een woud van ingewikkelde regels?

“Volmondig: ja. Achter elk van die voorschriften schuilt een ratio of gedachte en soms een belang. Maar als het logica op de vierkante millimeter wordt, en als al die vierkante millimetertjes samen een bouwaanvraag worden, die dan ook nog moet worden behandeld om tot één vergunning te komen, dat wordt wel erg veel. Alsof je een oerwoud betreedt.”

Wat moet er veranderen?

“Het moet weer overzichtelijker worden, zodat bouwprocedures sneller kunnen worden afgehandeld en de kosten omlaag gaan. Maar veel mensen die op mijn pad kwamen, willen daar niet aan.”

‘Waar bemoei je je mee Friso, blijf van mijn bouwregels af!’ Zo?

“Ja. In een voorgaande aflevering van de Cobouwpodcast Doorzagen ging het over het schrappen van Friso de Zeeuw… Ik zal je één ding zeggen: er zijn hele volksstammen die dat maar al te graag zouden willen.”

Was het louter kommer en kwel?

“Welnee. In de voor mij onbekende bouwtechnische wereld kreeg ik ook te maken met goede gesprekspartners, zoals Job van Zomeren, directeur bij Era Contour, een breed maatschappelijk georiënteerd bedrijf. Hij kwam met meerdere voorstellen om –

‘‘ARCHITECTONISCHE

DETAILS, DAAR IS HET

WELSTANDSTOEZICHT NIET VOOR BEDOELD”

op een verantwoorde manier – bouwregels te versoberen. In mijn eigen biotoop, van ruimtelijke ontwikkeling en planvorming, kreeg ik echter te maken met allemaal mensen die zich tegen nagenoeg elke vorm van verandering verzetten. ‘De regels zijn er niet voor niks’, zeggen zij, ‘het gaat om de mensen en om de juiste toepassing van de regels.’ Daar zakt mijn broek van af.”

Is het aan andere kant ook niet heel erg populair en makkelijk om te zeggen: we stoppen met de welstandscommissies en duurzaam bouwen?

“Op beide punten heb je volkomen ongelijk. We schaffen de welstand niet af, maar proberen processen te stroomlijnen. Te vaak gaat het bij ruimtelijke kwaliteit en welstand over architectonische details, maar daar is het welstandstoezicht niet voor bedoeld. In sommige gemeentes, waar welstandscommissies of commissies ruimtelijke kwaliteit worden bemenst met onafhankelijke, deskundige types die aan de voorkant bij de planvorming worden betrokken, gaat dat al goed. Wij borduren daarop voort.’’

Grof beschouwd kwam u met ruim zestig schrap- en verbetervoorstellen binnen drie maanden. Best snel. “Ongebruikelijk snel.”

Heeft u tussendoor wel voldoende rust genomen?

“Ja, nou. Ik ben van ‘de afdeling hard werken’ en wil snel tot resultaten komen en dat is denk ik wel gelukt. De departementen zelf hadden dit niet op deze manier kunnen doen.”

Waarom niet?

“Die zitten daarvoor toch te veel – en dat is best begrijpelijk – in hun eigen koker en rationaliteit. Wat je vaak hoort is: ‘We zijn hierover al in studie en overleg.’ Maar als het bijvoorbeeld over Schiphol gaat en de cumulatie van geluidshinder, dan duurt dat al meer dan vijf jaar.”

Zit er ook wisselgeld in jullie tussenrapport?

“Nee, we gaan voor het hele pakket, hoewel minister Mona Keijzer en de Tweede Kamer uiteindelijk over de besluitvorming gaan.”

U kwam in uw zoektocht om regels te schrappen ook ‘nieuwe stukjes land’ tegen. Zoals?

“Ik wist niet dat je, om als bouwer aan overheidsvoorschriften te kunnen voldoen, normbladen moet kopen. Merkwaardig. Een raar stukje van de wereld dat ik niet kende.”

En dus dringt u met Stoer aan op gratis normen en gratis deelname aan normcommissies. Zonder dat duidelijk is wie dat moet gaan betalen.

“Publiekrechtelijke regelingen moeten gewoon beschikbaar zijn voor iedereen.”

Ook uw voorstel om de ‘typisch Nederlandse’ Mpgeis (Milieuprestatieberekening gebouwen) niet aan te scherpen, maar uit te zwaaien in ruil voor een gedegen voorbereiding op de zogeheten Whole life carbon (Wlc) die vanuit Europa in aantocht is, zorgt voor enig tumult in de sector.

“Wij zeggen nadrukkelijk niet dat de bouwsector onmiddellijk moet kappen met de Mpg, zoals sommigen denken. Wij dringen wel aan op een goede overgang richting de Wlc.”

Bouwregels laten zich moeilijk veranderen, leert de geschiedenis. Wat is uw grootste zorg?

“Het grote gevaar is dat onze voorstellen in de greppel verdwijnen en dat ons rapport verzandt in een ‘We gaan dit uitwerken en dat bestuderen’.”

Wat zijn de volgende hordes?

‘‘Eind juni verschijnt het eindrapport met in totaal honderd adviezen die de woningbouw moeten versnellen of ontdoen van bureaucratie. Mind you: die zwenking is nog nooit gemaakt.”

Vanaf wanneer gaan architecten, bouwers, ontwikkelaars en opdrachtgevers iets van Stoer merken?

“Wat ons betreft gaan de eerste voorstellen nog voor 1 januari 2026 in.”

Komt er eigenlijk nog een vervanger voor Jelle Beemsterboer?

“Nee. Ik denk overigens dat ik hem nog best weleens zal consulteren. Bijvoorbeeld als het gaat om stikstof.”

FAKRO zet een duurzame stap vooruit

Dakraamserie voor milieu én toekomst

Met innovatiekracht als drijfveer werkt FAKRO aan duurzame daglichtoplossingen voor de bouw. Door slimmer om te gaan met grondstoffen zet het bedrijf flinke stappen richting circulariteit. De nieuwe Greenview-lijn is daar een goed voorbeeld van: een innovatieve dakraamserie met het milieu én de toekomst in gedachten.

Samenwerken, duurzaamheid hoog in het vaandel, innovatiekracht; tal van bedrijven pronken met deze eigenschappen. FAKRO laat weten dat het deze eigenschappen ook echt in de praktijk brengt. Zo werkt de producent van daglichtoplossingen graag samen met ontwikkelaars en aannemers om slimmer te kunnen bouwen, zegt Bart Peters, commercieel directeur van FAKRO Nederland. “Onze roots liggen in de praktijk. We zijn opgericht als dakdekkersbedrijf en daar halen we nu voordeel uit. We hebben nog veel praktijkmensen rondlopen, die precies weten wat er bij onze klanten speelt en die hun taal spreken. Ze kunnen dus op een heel praktische manier meedenken. Zo kan een opdrachtgever in het voortraject een probleem hebben met bijvoorbeeld daglicht en ventilatie. We komen dan kijken en gaan met die opdrachtgever om tafel. Wat is er aan de hand, wat moet er gebeuren? Samen komen we vervolgens tot een totaaloplossing.” Duurzaamheid en innovatie gaan vaak hand in hand. Het rondsto enakkoord bevat afspraken om de Nederlandse economie te laten draaien op herbruikbare grondsto en, op weg naar een beter klimaat. FAKRO zet zich hier graag actief voor in en innoveert op tal van gebieden om het eigen ontwerp- en productieproces te verbeteren. “De visie daarachter is onze zogeheten o reen-filosofie”, zegt eters. “Die stelt dat we met FAKRO elke dag een beetje beter moeten worden voor mens en milieu. De filosofie beschrijft onder meer hoe we met ons personeel en onze producten omgaan.” Deze filosofie wordt volgens eters perfect

geïllustreerd door de nieuwe lijn Greenview dakramen. “In dit product hebben we alles verwerkt wat we in al die jaren hebben geleerd én wat momenteel toepasbaar is.” De nieuwe Greenview dakramen zijn ontwikkeld met oog voor de natuur en aangepast aan het veranderende klimaat. Het innovatieve ontwerp gaat uit van de hoogste normen op het gebied van energie-efficiency, gezonde luchttoevoer, geluidsisolatie, ergonomie en design. Peters: “Bij de productie is gebruikgemaakt van duurzame energie. Ook zijn er minder grondsto en voor nodig, bijvoorbeeld omdat de kunststof modellen zoveel mogelijk zijn geproduceerd met gerecycled kunststof. De verpakking van de dakramen is gemaakt van gerecycled karton, al kunnen we de dakramen ook zelfs verpakkingsloos leveren.’

Doorontwikkelen

Dat deze Greenview dakramen het innovatieve en duurzame karakter van FAKRO benadrukken, wil niet zeggen dat het bedrijf klaar is met ontwikkelen. Peters: “Momenteel is het nog niet zo dat we van een oud dakraam een nieuw dakraam kunnen maken. Met hout dat veertig jaar in een dak heeft gezeten, kun je simpelweg niet veel meer. Wel is er nog veel ontwikkeling mogelijk. Zo zijn we bezig met onderzoek naar gerecycled aluminium en gerecycled glas, en het refurbishen van dakramen. De huidige generatie is daar al beter geschikt voor. Op deze manier brengen we groen denken en groen doen elke dag in de praktijk. Aannemers en ontwikkelaars kunnen erop vertrouwen dat we hen als samenwerkingspartner duurzamer helpen bouwen.”

Twee FAKRO tuimeldakramen — wit gelakt (FTW-V U30 AWMX FSC) en blank gelakt (FTP-V U30 APMX FSC) — zijn voorzien van een MKI-registratie (Categorie 1). Zowel de MKI als de GWP (Global Warming Potential) zijn daarbij aanzienlijk verlaagd. Deze verbeteringen dragen bij aan het voldoen aan strengere milieueisen en vormen een belangrijke stap in onze ambitie om alle dakramen op te nemen in de Nationale Milieudatabase (NMD).

Dit artikel is gesponsord door FAKRO.

↑Een project van Blokland in HardinxveldGiessendam. Het gebied staat bekend om haar archeologische vondsten. Foto: ANP

KAN ER DAN MEER IN 2025? NIKS

’s Lands woningbouwers zitten in de tang. Te veel wetten en regels en burgers in de Nimby-categorie: ‘Not in my backyard’. Stikstof, de huurwet en duurzaamheidseisen doen een forse duit in het zakje. Hoe gaan woningbouwers daarmee om? Hoe houden ze alles betaalbaar? Wat betekent het voor hun verdienmodellen en continuïteit?

Tekst Ton Verheijen Fotografie ANP en Guido Benschop

HHet (niet) bouwen van woningen is complexe materie anno 2025. Regels over de woningen zelf (duurzaamheidseisen), maar ook regels die bouwen moeilijker maken (stikstof, betaalbaarheid, huurwet, flora en fauna) spelen bouwers parten. Een das in de dijk?

Een vleermuis in de spouw? Per ongeluk de overblijfselen van een Joods badhuis opgegraven? Gedoe met de Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed? Je zit er niet op te wachten als woningbouwer, maar het kan je zomaar overkomen.

René Biesheuvel, algemeen directeur van Gebroeders Blokland, weet daarover mee te praten. De onderneming heeft net een locatie gekocht voor de bouw van zo’n 750 woningen in Wageningen. “In maximaal acht of negen jaar moet dat gerealiseerd zijn”, aldus Biesheuvel. “We willen natuurlijk een passende invulling aan die locatie geven, conform de behoeftes van de markt. Voor een goed eindresultaat zijn het niet eens zozeer de wetten en regels die ons parten spelen, het is de weg er naartoe. Ik doel op het kneden van het plan, de stapeling van ambities en het overleg met alle

stakeholders. Iedereen gaat voor het maximale en wil alle wensen gerealiseerd hebben. Moeten we dat nog willen in deze tijd van woningnood?”

Buitendijks gebied

Een duizelingwekkende reeks beperkingen vinden woningbouwers op hun pad. De meest actuele is de huurbevriezing. ‘Huurbevriezing is bouwbevriezing’, schreef Kamerlid Merlien Welzijn van NSC op LinkedIn. De huurbevriezing is niet de enige complicatie. Denk aan eisen en regels rond flora en fauna, verkeersontsluiting, geluid, stikstof, archeologie, bodemverontreiniging en PFAS, een vol elektriciteitsnet, segmentering van woningtypes, de 30-40-30eis en allerlei stedenbouwkundige voorwaarden. Ze liggen stuk voor stuk op een gouden weegschaaltje.

Gebroeders Blokland loopt bij de ontwikkeling, bouw en verkoop van woningen tegen allerlei bezwaarprocedures aan. (Een dag na het interview kwam D66 met het revolutionaire plan om bouwers voortaan gewoon te laten beginnen, ook als nog niet alle bezwaarprocedures zijn afgerond.)

Voortdurend anticiperen is het devies. Biesheuvel: “Soms verandert het beleid bijna van de ene op de andere dag. Neem de Beleidslijn grote rivieren (Bgr), die onlangs is aangepast. Het kabinet wil voor grote rivieren voldoende ruimte behouden voor waterberging en waterafvoer. We wisten natuurlijk dat dit speelde. Als zo’n beleidsaanpassing er doorkomt, moeten wij onze plannen weer aanpassen en extra kosten maken. Dat was het geval bij ons project voor de gebiedsontwikkeling van de Leenheerenpolder in Goudswaard: 120 hectare buitendijks gebied voor wonen, recreëren en natuur. We zijn jaren bezig geweest om het plan te laten aansluiten op de natuur. Nu blijkt dat de voorlandkering verlegd wordt in onze richting, moeten we nieuwe aanpassingen doen in het stedenbouwkundig plan en beginnen de onderzoeken weer opnieuw.

Skelet van een hond

Complexe projecten die langer duren dan verwacht, gaan meer kosten. Dat was voor Biesheuvel het geval in Hardinxveld-Giessendam. In archeologische kringen is het gebied beroemd vanwege de vondst van oude menselijke skeletten en het skelet van een hond die leefde rond 5.500 voor Christus. Geweldig, zo’n vondst. Wereldnieuws! Maar als woningbouwer kijk je er toch anders naar. Onlangs zijn er op 6 meter diepte weer archeologische resten gevonden. Biesheuvel: “We zouden komende juni met 27 woningen in de verkoop gaan. Zo’n negenhonderd mensen hebben zich aange-

meld. Nou, de verkoop wordt een half jaar uitgesteld. We mogen eroverheen bouwen, maar het uitstel loopt sowieso in de kosten. Teleurstellend voor iedereen.”

Kan er dan niks meer in 2025? Je zou het bijna denken. Toch is er bij Gebroeders Blokland gelukkig nog altijd stevige bouwactiviteit gaande. De onderneming ontwikkelt in Breda momenteel een woongebouw met 120 appartementen. In Oosterhout wordt een kleinschalig appartementencomplex met 21 koopwoningen ontwikkeld. In Barendrecht worden 65 appartementen van vier woonlagen gerealiseerd. Ook in Leerdam, Brielle, Streefkerk, Gouda en Hellevoetsluis worden honderden woningen ontwikkeld, gebouwd of verkocht. Biesheuvel: “Het is door heel veel extra inspanning tot op heden nog mogelijk.”

Helemaal gerust is Biesheuvel er niet op: “De wetgeving is zodanig dichtgetimmerd dat alle belanghebbenden superalert zijn op hun eigen stukje. Daarin gaat ons land denk ik te ver. Neem stikstof. Op sommige locaties zitten wij dichtbij Natura 2000-

↑ René Biesheuvel, algemeen directeur van Gebroeders Blokland.

Foto: Guido Benschop

gebied en hebben we met beperkingen te maken. De stikstofwetten komen op mij nogal theoretisch over. Straks overtreden we de wet zodra we in een bepaalde wijk ‘s ochtends allemaal tegelijk de auto starten. Onlangs las ik dat de stikstofuitstoot van boeren, bouwers en het verkeer niet in 2030 al gehalveerd hoeft te zijn, maar in 2035. Dat geeft ons wat extra lucht, anders komen projecten straks echt stil te liggen.”

Hebben de vele beperkingen invloed op het verdienmodel van Gebroeders Blokland? Biesheuvel: “Zeker. De rendementen en continuïteit staan onder druk. We doen concessies om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen, maar onze kopers betalen een te hoge prijs. De landelijke politiek mag zich dat wel realiseren. Wat ik tegen Mona Keijzer zou willen zeggen? Laten we met z’n allen gaan voor versnelling van de lopende woningbouwprojecten en kijken wat er wel kan, in plaats van steeds te focussen op wat niet kan. We hoeven niet altijd een 10 te halen. Een 8 is goed genoeg.”

Met één systeem van versnippering naar structuur

Gemak, grip en inzicht voor De Nijs

De Nijs is een vooruitstrevend bouwbedrijf met de ambitie om zich te ontwikkelen tot een lerende organisatie. Wat daarbij helpt is dat diverse bedrijfsprocessen zijn geautomatiseerd met de software van AFAS. Met de inzichten die dat oplevert, kan De Nijs sturen op verbetering, bijvoorbeeld in het reduceren van faalkosten.

Kees Lokhorst en Joeri Koehof weten nog goed hoe de situatie voor de overstap naar AFAS in 2021 was. De controller en innovatiemanager van De Nijs halen zich het versnipperde applicatielandschap zo weer voor de geest. “We hadden meerdere softwarepakketten waar we iets in deden voor onze administratie, of het nu ging om processen als financieel, H of inkoop. Die moesten we allemaal aan elkaar koppelen en daarnaast waren we veel tijd kwijt aan het handmatig overzetten van cijfers. Niet handig en zeker niet efficiënt.” Het was de hoogste tijd om over te gaan naar één -systeem voor alles wat met administratie te maken heeft. en totaaloplossing dus. Waarom de keuze op AFAS viel? Kees: “ was toen inke slagen aan het maken met software voor de bouw. Voor ons is het belangrijk dat ze onze wereld kennen en begrijpen. Daarnaast is het prettig dat AFAS een familiebedrijf is en een solide partij waarvan je weet dat je er de toekomst mee in kunt.”

Eén systeem

Vanaf de start van de implementatie is AFAS een belangrijke basis bij het inrichten van bedrijfsprocessen in de organisatie van De Nijs. “Het was één van de redenen om voor te kiezen. e kunt er gewoon heel veel in doen”, vertelt oeri.

“We kijken bij elke wens die we hebben eerst of het in het systeem mogelijk is. een andere losse pakketten, tenzij het echt niet anders kan.” Zo hoeft De Nijs geen ingewikkelde koppelingen te bouwen, loggen medewerkers in één softwarepakket in en halen ze hun belangrijke bedrijfsinformatie uit één systeem.

Efficiënter werken

AFAS is na de implementatieperiode al lang en breed geland in de organisatie. uim driehonderd medewerkers van De Nijs werken ermee. inancieel, H , projecten, inkoop; het zijn allemaal processen die voor een groot deel zijn geautomatiseerd. Kees en Joeri hebben goed zicht op de opbrengst daarvan. Die is in sommige gevallen heel concreet. ees “ e zijn veel efficiënter gaan werken, met een grote tijdsbesparing als resultaat. en goed voorbeeld is dat we voor drie collega’s van de administratie die deels met pensioen zijn gegaan geen vervangers hoefden aan te trekken. Dat komt doordat we werken volgens geautomatiseerde processen. r komt steeds meer uit het systeem. n het mooie is we zijn er nog niet.”

Duidelijkheid

r zijn genoeg voorbeelden van processen die efficiënter ingericht zijn. Neem de factuurstroom, die voor het overgrote deel geautomatiseerd is. “Normaal ging een factuur met prestatiebon van een onderaannemer langs diverse mensen binnen onze organisatie. Nu tekent de uitvoerder de prestatiebon als het werk gedaan is, waarna de bedrijfsleider

Over De Nijs

Bouwbedrijf De Nijs bouwt, ontwikkelt, transformeert, renoveert en restaureert. De in Warmenhuizen gevestigde onderneming, die al ruim honderd jaar bestaat, is als aannemer gespecialiseerd in binnenstedelijke bouw van grote en kleine, vaak ingewikkelde projecten. Om aan de top te blijven in de snel veranderende bouwwereld zoekt De Nijs altijd naar innovatie en verbetering.

Controller Kees Lokhorst (links) en innovatiemanager Joeri Koehof van De Nijs.

(projectleider) deze bon verstuurt. Daarna gaat de factuur het geautomatiseerde factuurproces in, die we vervolgens automatisch betalen binnen de afgesproken betaaltermijn. Het is makkelijker én duidelijker voor iedereen.”

Een goed voorbeeld is ook de automatisering van een integraal inkoopproces. Dat heeft De Nijs in samenwerking met de inkopers en leveranciers gerealiseerd door een leveranciersportaal in te richten, waarin leveranciers een concept van de afspraak beoordelen en digitaal ondertekenen. Het resultaat? Inmiddels wordt 85 procent van de overeenkomsten digitaal ondertekend via het leveranciersportaal, tegen 40 procent van de overeenkomsten in de vorige werkwijze. De grote winst is duidelijkheid; er kan geen discussie bestaan over de opdracht door de vastlegging in de software.

Veel inzicht

Gemak, grip en vooral veel inzicht; het zijn begrippen die horen bij de oogst van ruim drie jaar werken met de nieuwe software, vertelt Kees. “Wij zijn als bouwbedrijf projectgestuurd. Dat betekent dat de focus ligt op de onderhandenprojecten. We zetten AFAS in om dat in de gaten te houden. We kunnen dwarsverbanden leggen tussen projecten: waar gaat het goed, waar kan het beter? We halen er gegevens uit die ons leren om het nog beter te doen.”

Over AFAS Software

Een foutloze projectadministratie is voor elk bouwbedrijf van cruciaal belang. In de ERP-software van AFAS zit daarom geïntegreerde functionaliteit voor de bouw, met onder andere projectbewaking, order er erkin en de nancië e ad inistratie in n s ft arepakket. rk s zi n ierin de erbindende fact r. D e rip p et pr ces an ca c atie tot realisatie. Meer weten? Ga naar afas.nl/bouw

Toegankelijk

Zelfs tot op de bouwplaats ervaren medewerkers van De Nijs de voordelen. Kees: “De timmerman kan aan het einde van de dag in de AFAS Pocket op zijn telefoon zijn uren invullen en aangeven wat hij heeft gedaan. Dat is een enorme vooruitgang. Het systeem is toegankelijk voor iedereen. Wil je vrij vragen?

Vakantiedagen opnemen? Een declaratie invoeren? Dat kun je allemaal zelf doen. Op dit moment heeft iedereen zijn weg in het systeem wel gevonden, al blijven we kijken wat beter kan.”

Nieuwe inzichten

De doelen voor de toekomst zijn helder. De Nijs heeft de ambitie om zich verder te ontwikkelen als lerende organisatie. De gecentraliseerde gegevens en interactieve dashboards in AFAS bieden daar een goede basis voor. “We kunnen leren van de inzichten die we daaruit halen. Zo verkennen we hoe we onze faalkosten kunnen reduceren. We willen een database creëren voor vakgebieden als renovatie en onderhoud en over projecten heen kunnen kijken: dit gaat goed, dit kan beter, hier moeten we bijsturen. Door die kennis op elkaar te stapelen, kunnen we onze processen verbeteren.”

Leuker werk

Daar blijft het niet bij. Andere ambities zijn verdere integratie van de software in de bedrijfsprocessen én de kracht van AI inzetten. “Hoe meer we automatiseren, hoe makkelijker en leuker ons werk wordt.” Bij De Nijs weten ze: automatiseren is nooit helemaal klaar. “We weten nu niet wat er straks nog makkelijker kan. Dat blijft een proces. We zijn in elk geval goed op weg. Er staat een stevige fundering en daarop bouwen we op dit moment een villa. Maar willen we optimaal van AFAS gebruikmaken, dan is een sprookjeskasteel het vergezicht. We zijn een vooruitstrevend bedrijf, dus daar gaan we voor.”

Dit artikel is gesponsord door AFAS.

AFAS is na de implementatieperiode al lang en breed geland in de organisatie.

Configureer uw keerwand in 3D

BUILDING A

Scan de QR-code en start met bouwen.

Betrouwbare berekeningen voor energie, comfort en regelgeving.

Slimme keuze voor de bouw van morgen.

Energieprestaties, binnenklimaat en wet- en regelgeving spelen een centrale rol in het bouwproces. Met de Vabi software krijg je hier vanaf het ontwerp helder zicht op. Dat helpt om beter onderbouwde keuzes te maken, in elke fase van het project.

Vabi ondersteunt bouwprofessionals met:

•Energieprestaties berekenen volgens NTA 8800 en BENG

•Inzicht in comfort, binnenklimaat en TOjuli

•Efficiënter samenwerken dankzij integratie met BIM / Revit

•Onderbouwde keuzes voor bouwers, calculators en projectteams

Scan de QR-code of ga naar vabi.nl en ontdek de mogelijkheden.

Emergo bouwt verder aan modulaire appartementen

Compact wonen krijgt vorm bij Emergo

Emergo heeft zijn modulaire woningconcept Premodu verder uitgebreid en biedt nu ook appartementen aan. “Wij zijn in 2019 gestart met het grondgebonden concept en met het appartementenconcept is vorig jaar begonnen, dus met de doorontwikkeling daarvan zijn we nog volop bezig”, vertelt Kaj Huttenga, sinds kort directeur bij Emergo Prefab.

Volgens Huttenga is de uitbreiding naar appartementen vooral een logische stap. “De behoefte uit de markt was er al. Er werd echt door opdrachtgevers naar appartementen gevraagd. Dat heeft de innovatie en ons ontwikkelteam echt een boost gegeven. Als je naar de statistieken kijkt van de verschillende adviesbureaus en het CBS, dan zie je bovendien dat de algemene marktvraag wat betreft eengezinswoningen redelijk stabiel is gebleven in aantallen en dat de groei vooral zit in wat kleinere woningen en appartementen. Met die marktontwikkeling bewegen wij simpelweg mee”, vertelt hij. Nu de eerste prototypes zijn gemaakt, gaat het direct heel hard. “Op het moment dat je prototypes hebt staan, wordt het zichtbaar en tastbaar. En dan komen dingen ook in de versnelling. Wij zijn nu met onze opdrachtgevers en klanten in gesprek over concrete projecten. Naar verwachting worden dit jaar nog de eerste projecten geproduceerd.”

Ontwerpvrijheid

Huttenga verwacht dat het dan in eerste instantie zal gaan om vijf tot zes bouwlagen. “Maar het product dat wij ontwikkelen, zal geschikt worden voor meer dan tien bouwlagen. Het realiseren van gestapelde woningen verschilt natuurlijk van grondgebonden woningen. Maar het technisch geregeld krijgen is niet per se de uitdaging. Voor ons ligt die meer in het zo slim mogelijk ontwerpen zodat je de modules in redelijk eenvoudige stappen kunt maken. En ook in de ontwerpvrijheid van de gevel, de combinaties en de configuraties. Dat je helder bent in de spelregels, maar niet beperkend.” Door het vele hout en het slimme materiaalgebruik wordt, net als bij de grondgebonden woningen, in de appartementen veel CO2 opgeslagen. “Hout en de mogelijkheid tot biobased isolatiemateriaal is voor ons een hele logische keuze. Daarmee kunnen wij mooie, duurzame woonproducten produceren. In de basis produceren wij alles wat houtskeletbouw

(HSB) is zelf. Als er echter een vloeroplossing nodig is in een andere materiaalsoort zijn we er niet vies van om ook andere materialen te gebruiken. Zolang het maar de beste oplossing oplevert”, legt Huttenga uit.

Toevoeging

“De grootste uitdaging is dat de investering klopt bij de volumes die je wilt maken en dat je de volumes op een voorspelbare manier door je productie krijgt. Die prijsuitdaging heeft de hele markt. Anders blijft het een mooi verhaal, maar niemand koopt je product omdat het te duur is.” Ondanks het succes van Premodu wil Emergo aandacht houden voor prefab bouwcomponenten. “Prefab, dat is wat we zijn en wat we doen, én wat we ook goed kunnen. Wij hebben niet de ambitie om alleen maar een modulaire bouwer te zijn. Het is een toevoeging aan ons productaanbod. Voor ons is het waardevol dat we beide kunnen aanbieden.” Ook de doelgroep blijft met het modulaire woningconcept hetzelfde. “Wij willen toeleverancier blijven zijn voor bouwend Nederland. Wij doen ook projecten voor directe opdrachtgevers, maar wij werken het liefst met partijen die er bewust voor kiezen geen eigen fabriek te hebben. De krapte op de arbeidsmarkt en ook het tekort aan vakmensen op de bouw is al jaren een probleem waar we ons druk om maken. Met onze prefab producten denken wij een mooie oplossing voor deze uitdaging te kunnen leveren. De eerste winst die dat oplevert is dat al kunt starten met produceren voordat je überhaupt je grondwerk en je heiwerk buiten hebt gedaan.”

Dit artikel is gesponsord door Emergo.

Kaj Huttenga, directeur bij Emergo Prefab.

Deze directeur bouwt op eigen risico

Tegen het advies van ontwikkelaars en bouwverzekeraar Woningborg in, begon bouwdirecteur Egbert-Jan Rots met de bouw van negentien appartementen waartegen nog altijd bezwaren lopen. “Ik doe dat op eigen risico.”

Tekst Thomas van Belzen Fotografie APA/Sjef Prins

← Egbert-Jan Rots:

‘‘Ik denk dat een rechter vrij snel kan zien of iemand oneigenlijke argumenten aanvoert om zijn eigen belang te dienen.’’

D‘Don’t bite the hand that feeds you’is een ongeschreven regel in de Nederlandse bouw. Er is er nog één: houd je mond over bezwaren, al bezorgen ze je vertraging en hogere kosten. Zelfs als je weet dat de motieven van bezwaarmakers dubieus zijn, zwijg je als het graf. “Want voor je het weet, breng je anderen op ideeën.” Egbert-Jan Rots, directeur en eigenaar van het gelijknamige familiebedrijf Rots Bouw is daar klaar mee. Op LinkedIn is hij een strijd begonnen tegen bezwaarmakers die louter uit zijn op geld. Tijd voor een interview.

Waarom zwijgt u niet?

“We hebben een uitstekend rechtssysteem in dit land en dat moet vooral zo blijven. Maar steeds meer mensen misbruiken hun rechtspositie en dat leidt alleen maar tot vertraging en frustratie. Ik vind dat we dit groeiende probleem moeten aanpakken.”

Heeft u vaak ‘last’ van bezwaarmakers?

“Nee, maar wij merken wel dat er bij de ontwikkeling van nieuwe bouwplannen altijd mensen zijn die er iets van vinden. ‘Mooi project’ zeggen ze dan, ‘maar niet in mijn achtertuin.’”

Mensen vinden verandering niet leuk. Best begrijpelijk toch?

“Nee, zo zit ik zelf helemaal niet in elkaar. Ik vind het juist heel gaaf als er dingen worden gebouwd of ontwikkeld. Mijn oude werkgever zei ooit tegen mij: ‘Het stof moet opwaaien.’ Ik vind dat zelf ook een hele mooie uitspraak.”

Veel bouwers en ontwikkelaars houden liever hun mond als het gaat over bezwaarmakers. Begrijpt u dat?

“Ik snap dat wel, want het is lastig om over een zaak te praten die nog onder de rechter is, want je weet namelijk nooit zeker hoe dat afloopt. In ‘onze’ zaak ben ik echter overtuigd van ons gelijk.”

Wat voor zaak is dat precies?

“Het betreft de bouw van negentien appartementen in Arnhem, die sinds 2022 wordt aangevochten door twee bezwaarmakers. De naam laat ik in het midden (is wel bekend bijCobouw, red), want het gaat me niet om dit project maar om het principe. Vier rechters veegden verschillende bezwaren van tafel, maar nog altijd is het proces niet afgerond. Het kan zeker nog twee jaar duren voor wij formeel mogen beginnen met bouwen. Wij zijn echter al begonnen en binnenkort worden de appartementen opgeleverd.”

Met als risico dat u de woningen straks moet afbreken?

“Theoretisch zou dat kunnen, maar dat zou echt onzin zijn en belachelijk. Wij bouwen wel op eigen risico.

‘Dat moet je nooit doen’, zeiden veel andere projectontwikkelaars en ook Woningborg (afbouwverzekering, red) raadde ons dat af. Wij doen het toch, omdat wij ervan overtuigd zijn dat ons plan gewoon goed is.”

Dat beginnen met bouwen is niet gebruikelijk. Kan dat zomaar?

“Nee. Op de eerste plaats moest ik me persoonlijk borg stellen jegens Woningborg. Richting hypotheekverstrekkers van kopers moest ik aangeven hoe sterk onze zaak is. Normaal kunnen kopers in zo’n geval helemaal geen hypotheek krijgen.”

Waarom weet u zo zeker dat het gebouw kan blijven staan?

“Helemaal zeker weet je dat nooit, maar de argumenten van bezwaarmakers blijken steeds ongegrond en bovendien is het hun uitsluitend te doen om geld. De argumenten die een van hen aanvoerde bij de Raad van State waren vaag en oneigenlijk.”

Hoe weet u zo zeker dat hij uit is op geld?

“Na de eerste zitting bij de Raad van State drong hij aan op een schikking en vroeg hij 125.000 euro aan mij. En voor zijn buurman vroeg hij nog eens 25.000 euro. Per mail heeft hij later nog een iets lager bod gedaan (Cobouwheeft ondersteunende documenten gezien, red). Als ik hem dat zou betalen, zou hij zijn bezwaar intrekken.”

Wat dacht u toen?

“Wat een schandalige manier van omgaan met je rechten – dit is gewoon omkoping. Tijdens de laatste zitting bij de rechtbank van Gelderland heb ik dit aspect ook ingebracht en wilde ik de mail die ik ontvangen had van de bezwaarmaker ook voorlezen. Maar de rechter onderbrak me en zei: ‘Meneer Rots. Ik begrijp waar u heen wilt, maar de motieven van de bezwaarmaker zijn niet van belang bij de afhandeling van deze kwestie. Dit is bestuursrecht. Wij kijken gewoon of de regels netjes zijn gevolgd.”

Een reactie die u kunt verwachten?

“Zeker, het is een passende reactie. Een zaak beginnen tegen de bezwaarmaker is ook kansloos, want iemand heeft gewoon rechten en mag bezwaar aantekenen tegen bouwplannen. En iedereen mag aan iedereen om geld vragen, dat is niet strafbaar.”

Heeft u nooit gedacht: ik ga dit uitonderhandelen met de bezwaarmakers en bied, zeg, 10.000 euro –zodat u door kunt?

“Nee. Maar ik weet dat andere ontwikkelaars dat wel doen.”

Hoe groot is het dossier inmiddels?

“De stapel documenten die wij hebben is ongeveer zo hoog.” (tilt zijn hand ongeveer 20 centimeter boven tafel, red). Het betreft veelal het herhalen van allerlei mogelijke bezwaren die soms echt helemaal nergens over gaan. Een typefoutje of een verkeerde formulering…”

Waar gaan de meer inhoudelijke bezwaren over?

“Over van alles en nog wat – van flora en fauna tot aan een vermeend gebrek aan parkeerplekken dat er niet is. Maar ook bijvoorbeeld over de aanlegdiepte van de liftput. De bezwaarmaker haalde in dit geval aan dat die niet overeenkwam met wat in het bestemmingsplan stond. Dat hadden wij zorgvuldiger kunnen opschrijven, maar heeft helemaal niets te maken met een mogelijk nadeel voor zo’n buurtbewoner… Die heeft daar echt geen last van.”

Familiebedrijf Rots Bouw Egbert-Jan Rots is sinds 2004 directeur en eigenaar van bouwbedrijf Rots Bouw. Het familiebedrijf bestaat inmiddels 148 jaar. De afgelopen jaren richt het zich vooral op utiliteitsbouw. Met een verwachte omzet dit jaar van 60 miljoen euro stevent Rots Bouw af op een recordjaar.

De minister wil kortere bezwaarprocedures. Wat moet er volgens u gebeuren?

“Ik denk dat een rechter vrij snel kan zien of iemand oneigenlijke argumenten aanvoert om zijn eigen belang te dienen. Daar zit volgens mij de oplossing: een rechter zou veel sneller moeten doorvragen wat een bezwaarmaker wil bereiken. Procedures voor planschade moeten we misschien ook eerder inzetten. In ons geval is er overigens geen planschade, want op de plek waar wij een appartementengebouw bouwen, stond een garagebedrijf. Het wordt dus beter.”

Hoe groot is dit probleem?

“Groot. Ik denk dat het om veel geld gaat en dat veel ontwikkelaars hiermee worstelen. Van ja, wat moet ik nou doen en wanneer neem ik een verstandige beslissing?

En Ik denk dat er veel misbruik van wordt gemaakt.”

Ik kan me voorstellen dat dit u niet in de koude kleren gaat zitten. Wat doet dit met u?

“Het frustreert en dit schiet niet op. Laat bouwers dan alsjeblieft bezig zijn met bouwen en niet met allerlei randzaken. Ook toekomstige bewoners zitten niet te wachten op dit soort gedoe.”

Wat zou u tegen bezwaarmakers willen zeggen die louter uit zijn op geld?

Hou hier eens mee op. Stop met mensen frustreren, want dat heeft geen enkele zin. Of zoals mijn kinderen weleens zeggen: maak eens wat van je leven.”

Prefab

hoogbouw

in Leiden als blauwdruk voor stedelijke versnelling

Torenhoog bouwen met de precisie van prefab

In Leiden verrijzen twee woongebouwen met in totaal 780 appartementen. Met het Bestcon 60 prefab casco bouwsysteem kiest ontwikkelaar Ten Brinke voor snelheid, kwaliteit én minder overlast. De samenwerking met de prefabspecialist blijkt niet alleen een praktische, maar vooral een strategische keuze.

Tekst:

Cick Geers

Aan de Lammenschansweg in Leiden verrijzen twee opvallende woongebouwen: Zirro en Schouls. Samen zijn ze goed voor maar liefst 780 appartementen, verdeeld over twee torens van respectievelijk acht en dertien bouwlagen. Het project, ontwikkeld en gebouwd door Ten Brinke, is in meerdere opzichten bijzonder. Niet alleen vanwege de omvang en binnenstedelijke locatie, maar vooral vanwege de gekozen bouwmethode: een volledig prefab betonnen casco. Bestcon verzorgt in opdracht van Ten Brinke het totale prefab casco – van engineering tot productie en montage. Daarbij worden ook de prefab badkamers en betonnen sandwichgevels direct meegenomen in het proces.

Meerwaarde

Voor Ten Brinke was de keuze voor prefab weloverwogen. De snelheid van bouwen, de minimale belasting voor de omgeving en de hoge kwaliteit van het eindresultaat gaven de doorslag. Projectleider Marc van Zeijl van Bestcon: “Het Bestcon 60 systeem is hier volledig op zijn plaats. We leveren niet alleen snelheid, maar vooral ook voorspelbaarheid en rust op de bouwplaats. En dat is in een project van deze schaal een enorme meerwaarde.”

De prefab montagestart staat gepland in week 17 van 2025. Tot week 18 in 2026 worden in een strak tempo alle casco’s geplaatst, badkamers gehesen en de afbouw ingezet. In

Lammenschans - beeldcredits: Kampman Architecten

totaal wordt er 64.000 vierkante meter constructievloer gerealiseerd. De aanpak is gebaseerd op jarenlange ervaring met hoogbouw in prefab beton en wordt tot in detail afgestemd op planning, kraanbezetting en werkvolgorde.

Voorsprong

Het prefab systeem van Bestcon bestaat uit voorgespannen massieve vloeren die volledig zelfdragend en direct belastbaar zijn. Dit betekent dat de vloeren direct na plaatsing begaanbaar zijn, zonder tijdelijke ondersteuningsconstructies. “Dat geeft een enorme voorsprong in tijd,” legt Van Zeijl uit. “De afbouwploegen kunnen direct aan de slag, en dat op een vlakke vloer, vrij van weersinvloeden. Hierdoor ontstaan er minder faalkosten en loopt alles volgens plan.” Een ander belangrijk voordeel is dat de installatietechniek

Projectgegevens

Het omvangrijke project Zirro en Schouls in Leiden behoort tot de grootste prefab hoogbouwprojecten van Nederland. Samen omvatten de twee woongebouwen 780 huurappartementen: 358 in Zirro en 422 in Schouls. De woningverdeling is gericht op een brede doelgroep: 30 procent van de woningen valt in de sociale huur, 20 procent in het middensegment en 50 procent in de vrije sector.

Beide gebouwen zijn ontworpen door Kampman Architecten en worden gerealiseerd door Ten Brinke. Het ontwerp is volledig gericht op duurzaam en natuurinclusief bouwen. Zo worden beide gebouwen gasloos uitgevoerd, krijgen de daken zonnepanelen en worden groene gevels tot en met de vierde verdieping toegepast. Ook wordt er een gezamenlijke daktuin aangelegd die bijdraagt aan waterberging en biodiversiteit.

De ligging aan de Lammenschansweg maakt het project onderdeel van de ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek tot een levendige stadswijk. De bouw is gestart in het derde kwartaal van 2024; de oplevering staat gepland voor 2026.

volledig ontkoppeld is van de constructie. Alle disciplines werken op hun eigen tempo en zonder onderlinge belemmering. Van Zeijl: “We hebben het casco zo ontworpen dat installateurs en afbouwers letterlijk achter de montage aan kunnen. Dat geeft overzicht, rust én efficiëntie.”

Het project is opgeknipt in montagezones van telkens twee weken. Elke zone bestaat uit een afgebakend deel van het gebouw waarin wanden, vloeren en gevels gemonteerd worden, direct gevolgd door afbouwactiviteiten. “Die fasering zorgt voor grip. Het is overzichtelijk voor de ploegen en goed planbaar voor alle partners. Juist in een druk stedelijk gebied als Leiden is dat cruciaal,” aldus Van Zeijl.

Slim bouwen

De logistiek achter het project is indrukwekkend. Het blok Zirro wordt gemonteerd met één kraan en één montageploeg, Schouls met twee kranen en twee ploegen. Dagelijks wordt er tussen de 600 en 900 ton prefab beton gehesen, met 21 tot 30 vrachten aan prefab elementen die just-in-time worden aangevoerd. Een strakke afstemming is dan essentieel. Van Zeijl: “Er komt geen enkele vrachtwagen teveel het terrein op. Alles is tot op de dag nauwkeurig gepland. Je praat hier over 48 miljoen kilo beton die we gecontroleerd door productie, transport en bouw moeten loodsen.”

De sandwichgevels, geleverd door Hibex (Zirro) en Decomo (Schouls), zijn voorzien van architectonisch beton, ingestorte steenstrips én kozijnen. Ze worden steigerloos gemonteerd, wat de snelheid en veiligheid op de bouw verhoogt. “De gevels komen kant-en-klaar aan,” zegt Van Zeijl. “In combinatie met ons casco-systeem sluit alles perfect aan. Dat merk je direct in de voortgang.”

Een mooi voorbeeld is de toepassing van stelkozijnen uit glasvezelversterkt composiet. Deze worden tijdens de productie al mee gestort en zorgen voor een luchtdichte aansluiting zonder extra folies of afdichtingslagen. “Dat is

Slimme logistiek

Bij een project van deze omvang is slimme logistiek essentieel. De bouwplaats van Schouls is compact en ligt midden in een stedelijke omgeving. Daardoor zijn de aan- en afvoerroutes beperkt. Bestcon stemt daarom het transport, de hijsplanning en de volgorde van montage tot in detail af. Alle elementen worden just-in-time geleverd, direct vanaf de tasvelden naar de bouwlocatie.

Het prefab systeem is bovendien zo ontworpen dat elk element direct vanaf de vrachtwagen kan worden gemonteerd. Hierdoor is er nauwelijks opslag nodig op de bouwplaats. Projectleider Marc van Zeijl: “Elke minuut kraantijd telt. Dankzij een strakke werkvoorbereiding en vaste communicatiekanalen loopt de bouw gesmeerd. We zorgen dat de kranen altijd draaien – dát is prefab-efficiëntie.” Deze aanpak minimaliseert overlast, bespaart kosten en garandeert een continue bouwstroom, zelfs op een krappe binnenstedelijke locatie.

typisch prefab denken,” zegt Van Zeijl. “Niet pas op de bouw problemen oplossen, maar vooraf slimme keuzes maken.”

Vertrouwen

Ten Brinke en Bestcon hebben eerder samengewerkt in andere prefab hoogbouwprojecten, zoals Hof36 in Leiden. Die ervaring legde de basis voor vertrouwen. “We zijn al in een vroeg stadium aangesloten bij de planvorming”, vertelt Van Zeijl. “Dat betekent dat we samen met de opdrachtgever, architect en installateurs aan de tekentafel zaten. Op die manier konden we het prefab ontwerp volledig integreren in het bouwproces.” Ook Ten Brinke bevestigt de meerwaarde van die aanpak. Vestigingsdirecteur Erik Hooijschuur zei eerder al: “Prefab komt pas echt tot zijn recht als je het volledig toepast. Bij Zirro en Schouls doen we dat, en de voordelen zijn overduidelijk.” Zijn uitspraak onderstreept hoe belangrijk het is om prefab integraal te benaderen – van ontwerp tot uitvoering. Voor Ten Brinke was die vroege betrokkenheid van Bestcon dan ook een bewuste strategie. Alleen door vanaf het begin de juiste kennis aan tafel te halen, kan prefab optimaal tot zijn recht komen, zegt Van Zeijl. “We vertrouwen op elkaars expertise en kunnen daardoor snel schakelen. Dat maakt het proces niet alleen soepeler, maar ook een stuk leuker.” Die open samenwerking strekt zich uit tot de hele keten. Ook met gevelleveranciers, afbouwpartners en installateurs wordt strak afgestemd via digitale modellen en wekelijkse overlegmomenten. “Het hele project draait op samenwerking,” zegt Van Zeijl. “Prefab is meer dan alleen een bouwmethode; het is een manier van denken en organiseren.”

Zowel Zirro als Schouls zijn niet alleen indrukwekkende projecten qua schaal, maar ook qua aanpak. Prefab beton wordt hier op grote hoogte gebracht – letterlijk én figuurlijk. De combinatie van snelheid, precisie, duurzaamheid en efficiëntie maakt dit project tot een voorbeeld voor toekomstige woningbouw in Nederland. “Met prefab kun je veel meer dan vaak gedacht wordt”, aldus Van Zeijl. “Mits goed voorbereid kun je snelheid maken zonder concessies aan kwaliteit. Dat is precies wat we hier laten zien.”

Dit artikel is gesponsord door Bestcon.

Lammenschans - beeldcredits: Kampman Architecten

1. HOUTBOUW IN VLIJMEN

In opdracht van Stichting Woonveste bouwt Hendriks Coppelmans 42 beneden-bovenwoningen in Vlijmen. Het gaat om houtbouw, verdeeld over drie blokken van veertien. De eerste duplexwoningen worden in september opgeleverd. Speciaal voor 65-plussers die nu een eengezinswoning huren bij Woonveste geldt 'de 65plus-doorstroomregeling'.

Opvallende bouwprojecten

Cobouw Bouwberichten selecteert dagelijks actuele en kwalitatieve bouwinformatie. Op de projectenportal staan 400.000 projecten. Naast data over wie, wat, waar en wanneer bouwt, is hier ook tactische informatie beschikbaar. Op deze pagina's tien opvallende woningbouwprojecten.

Tekst Jeroen Kreule

Meer informatie over deze tien geselecteerde projecten? Ga naar bouwberichten.nl

123

5. KRUISDIJK PARK

Kruisdijk Park, dat is de naam van een project in Poortugaal. Het is volgens de ontwikkelaar wonen tussen water, bomen en heesters. Het bestaat uit 103 appartementen, waarvan 71 koop en 32 huur. De woongebouwen zijn ‘opgeknipt’ in kleinere volumes. De appartementen zijn op en naast elkaar gestapeld. Ze liggen verscholen achter de bestaande bebouwing aan de Kruisdijk.

6. WONEN AAN KOP-WEST

Voor mensen met een verstandelijke beperking wordt een nieuw woongebouw in het Purmerendse Kop West gerealiseerd. Het gaat om een woongebouw met 18 woningen en vier flexkamers. Na oplevering gaat Intermaris het gebouw aan de Pleinbuurt verhuren aan de Prinsenstichting. Dagbesteding en werk zijn vlakbij: bewoners kunnen er zelfstandig naartoe.

7. DE ADMIRALITEIT

De Admiraliteit, dat is de naam van een project in Vlissingen dat bestaat uit 23 eengezinswoningen en 27 huurappartementen. De eengezinswoningen zijn intussen opgeleverd. In het ontwerp van het complex zijn enkele verwijzingen naar het maritieme verleden van Vlissingen verwerkt. Zo komt er bij de entree een grote print van een schip op de ramen, dat tegelijk als zonwering dienst doet.

2. SONNENBERGKWARTIER

Sonnenwijzer, zo heet het in aanbouw zijnde project in IJsselmuiden, een dorp in de gemeente Kampen. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. Het gaat om 27 koopappartementen in één woongebouw met vrij uitzicht over het Sonnenbergkwartier of de Oosterlandenweg. Sonnenwijzer ligt centraal in het dorp. Het gaat om appartementen tussen 73 en 117 vierkante meter.

3. DE HERAUT GORINCHEM

Op de plek waar momenteel

Autocenter Diko in Gorinchem is gevestigd, verrijst binnenkort De Heraut. Het plan aan de Gildenweg omvat een stijlvol appartementengebouw. Het gaat om 33 appartementen tussen de 42 en 74 vierkante meter die zijn verdeeld over vier bouwlagen. Het gebouw is aan drie zijden georiënteerd, wat zorgt voor veel lichtinval en een optimale ruimtelijke ervaring.

8. DE NIEUWE AREND

De Arend, een flat in Hoogeveen, maakt plaats voor De Nieuwe Arend. De meer dan 55 jaar oude flat heeft haar beste tijd gehad, daarom bouwt Domesta op het terrein een nieuwe blikvanger. Met bewoners is een plan gemaakt voor een terrassenflat met veel groen. Op een van de daken komt een daktuin met terras. In het gebouw is verder plaats voor een ontmoetingsruimte.

4. ZORGLOCATIE OOSTBURG

In het Zeeuwse Oostburg wordt de laatste hand gelegd aan de bouw van een nieuwe woonzorg- en dagbestedingslocatie voor Tragel. Het complex verrijst in het Burghtkwartier. Het plan bestaat uit een gebouw met zestien zorgappartementen, twaalf studio’s (verdeeld over twee groepswoningen) en een dagbesteding. Het is een project van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en aannemer Van der Poel.

9. NOORDERLICHT ALPHEN

Tussen het spoor en de Noordpoolsingel in Alphen aan den Rijn bouwt Woonforte 257 huurwoningen. De plannen stuitten op bezwaren, maar het bestemmingsplan is door de Raad van State goedgekeurd. In het gebouw – Noorderlicht - komen 233 appartementen. Het gaat om sociale huur (75%) en middenhuur (25%). Daarnaast komen er 24 eengezinswoningen.

10. WONEN OP DE STRANDWAL

Op de Zilveren Kruis-locatie in Noordwijk komen vier appartementsgebouwen met 166 huurwoningen. De te bebouwen locatie ligt aan de noordzijde van Noordwijk Binnen. Het ligt op de strandwal, de oude duinen tussen Noordwijk Binnen en Noordwijkerhout. Het terrein maakte bovendien deel uit van de Zuid-Hollande erfgoedlijn, een zone vol buitenplaatsen, historisch groen en landgoederen.

We klagen steen en been over woningnood, terwijl oplossingen liggen te wachten op durf en daadkracht. Hier zijn vijf controversiële routes die niet enkel beleidsnota’s vullen, maar ook daadwerkelijk woningen realiseren.

'WONINGBOUW

VERSNELLEN

VEREIST

BESTUURLIJK EN AMBTELIJK LEF'

Knooperven: boerenerven worden woonerven. Elk jaar stoppen honderden agrarische bedrijven en dreigen erven te verpauperen. Waarom benutten gemeentes deze kans niet massaal voor kleinschalige woonclusters? Overijssel bewees al dat knooperven succesvol kunnen zijn door oude erven te transformeren met nieuwe woningen én natuurontwikkeling. Weg met nostalgische angst voor verandering en ruimtelijke verrommeling. Schuur plat, fundering erin, woningen erop. Kritiek van bewoners? Ga niet pappen en nathouden, maar biedt hen de voordelen van behoud door hergebruik, nieuwe levendigheid en waardestijging.

Verdichting: hoger, dichter, beter. Naoorlogse wijken zijn ruim en groen, maar inefficiënt ingericht. Onderzoek van bureau KAW toont aan dat honderdduizenden woningen gerealiseerd kunnen worden door slim te verdichten. Optoppen van flats, bouwen op veldjes voor hondenuitlaters – het klinkt als heiligschennis, maar wonen gaat boven nostalgie. Verdichting moet verplicht worden. Dat vereist scherpe keuzes, zoals het opzijzetten van eindeloze participatietrajecten en de confrontatie durven aangaan met weerstand uit de buurt. Gemeentes en corporaties moeten niet langer terugschrikken voor protesten over verlies van uitzicht, parkeerplaatsen of vermeende overlast. Het echte obstakel is politieke en ambtelijke onwil om impopulaire beslissingen te nemen die noodzakelijk zijn voor snelheid en efficiënt ruimtegebruik.

Leegstand: woningen eerst, vastgoed later. Kantoren, winkels en fabrieken wachten te lang op nieuwe functies omdat de regelgeving stroperig is. Herbestemmen moet agressief en snel: regels tijdelijk opschorten, leegstand belasting opleggen en transformaties fors subsidiëren. Vastgoedbedrijven mogen geen kans krijgen om leegstand uit te zitten. Lelijke panden? Perfect voor creatieve woonconcepten. Vastgoed is een publieke noodzaak, geen speculatief object.

Tijdelijke woningen: braakliggende terreinen, toekomstige ontwikkellocaties en reeds aangekochte landbouwgronden voor woningbouw bieden ruimte voor duizenden tijdelijke woningen. Geen jarenlange procedures meer, maar flexibele vergunningen binnen weken geregeld. Tijdelijkheid moet niet synoniem staan voor bureaucratie. Snelle, verplaatsbare woonoplossingen geven boeren inkomen, gemeentes ruimte en bewoners snel onderdak. Win-win-win.

Ongebruikelijke locaties: Nederland is te klein voor bouwtaboes. Almere heeft woningen succesvol geïntegreerd in geluidswallen en internationaal bouwen steden al decennia boven infrastructuur. Bouwers zijn creatief genoeg om slimme oplossingen te bedenken. Niets doen is geen optie meer.

Overheden, toon lef! Er zijn geen extra nota’s nodig, maar politieke moed om radicaal anders te handelen. Durf risico’s te nemen, regels ter discussie te stellen en eindeloze procedures achter je te laten. Alleen met lef en impopulaire maatregelen verandert woningnood van hopeloos probleem naar oplosbare uitdaging. Met de verkiezingen in zicht kunnen bestuurders nu laten zien waar ze echt voor staan.

Tekst Jan Willem van de Groep, programmaleider Building Balance