Kihívások az ingatlankezelésben és a létesítménygazdálkodásban

AZ INGATLANTULAJDONOSOK ÉS -KEZELŐK, VALAMINT A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁSI PIAC SZEREPLŐI SZÁMÁRA JELENTŐS KIHÍVÁSOKAT JELENTETT A PANDÉMIA, HISZEN A VÁRATLAN HELYZETEKBEN ÚJ INTÉZKEDÉSEKET KELLETT HOZNIUK, MIKÖZBEN INTENZÍV KAPCSOLATOT KELLETT ÁPOLNIUK A BÉRLŐKKEL. AZ IRODAPIACON RUGALMAS VÁLSÁGKEZELÉSRE VOLT SZÜKSÉG, A RETAIL SZEKTOR ÉS A SZÁLLODAIPAR PEDIG ALAPOSAN MEGSÍNYLETTE A JÁRVÁNYT, MIKÖZBEN A LOGISZTIKA ELŐTT HATALMAS PERSPEKTÍVÁK NYÍLTAK. TAVALY MÁR KONSZOLIDÁLÓDOTT A HELYZET, AZONBAN SZÁMOS VÁLTOZÁS VÉGLEG BEÉPÜLT AZ INGATLANPIACI MECHANIZMUSOKBA.

A 2020 tavaszán kitört pandémia jelentős hatást gyakorolt a hazai ingatlanpiacra, az egyes kereskedelmi komplexumok működése átalakult. A bérlők elbizonytalanodtak, az üzemeltetési protokollok módosultak, számos üzletágban elmaradtak a vendégek és a látogatók. A járvánnyal összefüggő nehézségek azonban intenzívebbé tették az egyes ingatlanpiaci szereplők együttműködését, így a megoldások megvalósításában az AM, a PM és az FM szorosabban együtt dolgoztak. Az új tapasztalatokat pedig a járvány enyhülése után is lehet kamatoztatni akár a zöldebb és innovatívabb működés, akár az egyes szakterületek hatékonyabb együttműködése érdekében.

Elindult a konszolidáció

Az egyes eszközosztályok eltérően reagáltak a pandémia nehézségeire, sőt, az azonos ingatlantípusok esetében sem beszélhetünk egységes képről. A bevásárlóközpontokban az üzletmenet jelentősen korlátozódott 2020-ban, ami feszültséget szült a bérbeadók és a bérlők között, de tavaly már megindult a konszolidáció. A plázákban általánosságban is megfigyelhető a bérlői mix átrendeződése, így a hagyományos nagy divatüzletek részaránya némileg csökken, a szórakoztató- és egyéb élményfunkciók szerepe erősödik. A strip mallok és általában a kereskedelmi parkok adottságaiknak köszönhetően jól bírták a gyűrődést, relatíve kisebb visszaeséssel kellett megküzdeniük.

Ellenben a szállodaiparnál a szakértők két évvel kalkulálnak, amíg a hotelek a 2019-es bevételeket elérhetik, pedig a turisztikai beruházások a pandémia előtt egyre nagyobb volument jelentettek az ingatlanfejlesztési piacon. A logisztikai létesítmények előtt hatalmas perspektíva áll, hiszen ha a statisztikákat nézzük, akkor a régiós versenytársaktól is le vagyunk maradva a nagyságrendeket illetően. A just in time elv helyett meg kell erősíteni az ellátási láncokat, hiszen a több ezer kilométeres távolságokkal nehéz biztonságosan kalkulálni, ezért egyre több lokális ellátóközpontot alakítanak ki, nem beszélve az e-kereskedelem növekvő étvágyáról.

Az irodapiacon 2020-ban a járvány első néhány hetében volt némileg kritikus a helyzet, de végül tisztult a kép, a bérletek alapvetően nem változtak. A finanszírozás is köti a tulajdonosok kezét, a banki feltételeknek meg kell felelni, így a rugalmasság a bérlők tekintetében limitálva van. Ezt mutatja, hogy az átlagos 14 euró/hó/m² díj mellett

az A kategóriában 16 euró, míg a prémium irodák esetében 22–24 euró között alakult a havi díj egy m²-re vetítve az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület 2021-es adatai szerint. Sőt, idén számos költségtényező emelkedésével együtt mind a bérleti, mind az üzemeltetési díjak növekedhetnek.

Az irodapiacon, ahol lehetőség nyílt, áttértek a home office-ra, vagy ahol fontos volt a személyes jelenlét, új egészségügyi és biztonsági intézkedéseket vezettek be. A tulajdonosok igyekeznek megtartani a bérlőket, ezért az élményalapú szolgáltatás kerül előtérbe, amellyel növelhetik a cégek elkötelezettségét a lokációhoz. Ezek a plusz szolgáltatások azonban sokszor házon belül megvalósulnak, vagyis a tulajdonosok maguk vezetnek be újdonságokat. Ez a bérlők érdeke is, hiszen az igényesebb iroda az alkalmazottak elköteleződését is növeli.

A változás egyelőre kardinálisan nem érintette az irodaházak világát, bár a rugalmasság az irodákban – dilemmák a terek átalakításáról, a bérlemények területcsökkentéséről stb. – bizonytalanabb helyzetet teremt. Azonban érdemes először a munkaerőpiacot górcső alá venni, hiszen nehezebb a képzett kollégákat megtartani, mint a COVID előtt, ráadásul egy cég kiadásai között sokkal nagyobb a bér-, mint az irodaköltség, vagyis a rugalmas, kisebb iroda szlogen ma még nem meghatározó tényező a bérletek tekintetében.

Az innovatív és zöld megoldások nagyobb sebességbe kapcsoltak

A járvány alapvetően ösztönözte az innovációt, illetve a korábbi kezdeményezések felgyorsultak. Köztudott, hogy a digitalizáció az ingatlanpiacon lassabban megy végbe, mint más üzletágak esetében, ellenben a pandémia szinte kötelező jelleggel nagyobb sebességbe kapcsolta a technológiai vívmányok bevezetését a kereskedelmiingatlanpiacon is.

A digitalizáció – összefüggésben a zöld műszaki tartalommal – utat nyitott a fenntarthatóság felé, amely a klímaváltozás elleni harc felerősödésével még inkább előtérbe kerül. Az ESG szintén fontos tényezővé válik a vállalati szférában, ami az ingatlantulajdonosok és -üzemeltetők mellett a bérlőket is érinti. Ma már nem épül irodaépület zöld minősítés nélkül, de a plázák, a szállodák és a kiskereskedelmi komplexumok építése vagy korszerűsítése során is az energiahatékonyságra és a környezettudatosságra fókuszálnak.

Az irodapiacon előtérbe kerültek az érintésmentes megoldások, a takarítási protokollok szigorodtak, de viszonylag zökkenőmentesen indult be az „újrakonfigurált” élet az irodaházakban. A plázákban tavaly már egyre jobb számokat produkáltak az üzletek, a KSH havi kiskereskedelmi forgalmi adatai is a visszarendeződést mutatják, miközben a biztonsági intézkedéseket már megszokták a látogatók.

A raktárpiacon sem egyszerű csarnokokról beszélünk, hiszen a logisztikai központokban már-már irodai szemmel is mérhető a dolgozói jóllétet támogató megoldások jelenléte. A logisztikai parkok is egyre nagyobb arányban érdemelnek ki zöld minősítést, vagyis az ingatlanpiac teljes spektrumára jellemző a fenntarthatóság iránti igény.

Így alakult a létesítménygazdálkodási piac

Az AM és a PM mellett az FM szerepe is megerősödött, hiszen a válságkezelés során fókuszba kerültek, a működés normalizálásában kulcsszerepük volt. A Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos

Szövetsége (LEO) negyedévente hangulatindexet tesz közzé, amelynek 2021 utolsó negyedéves eredménye (53,06) kifejezetten jó értéken zárt, vagyis a szakma a tavalyi évet – a kihívások ellenére is – pozitívan látta és a piac további növekedését várta.

Távolabbról tekintve, az elmúlt időszak két fundamentális változást eredményezett, amelyek az épületüzemeltetőket is érintik. A növekvő energiaárak és a változó bérlői igények új megközelítést igényelnek a létesítménygazdálkodóktól, akiknek személyre szabottabb megoldásokat kell alkalmazniuk.

Az irodapiacon a dolgozók visszacsábítása a vállalatok alapvető HR-feladata, amelyhez segítséget nyújt a magas szintű IT ellátottság, a kényelem és a relaxációt szolgáló megoldások iránti igény is. Ezek megteremtésében az FMszektor egyre nagyobb szerepet vállal, hiszen a dolgozói jóllét már nemcsak az irodafalakon belüli terekre vonatkozik, hanem a közösségi helyiségekre, zöld kertekre, vendéglátóipari egységekre és egyéb közösségi szolgáltatásokra is.

A járvány többek között arra is rávilágított, hogy hihetetlen gyorsan átalakulhatnak a bérlői prioritások, a cégstruktúrák és munkaszervezetek kénytelenek viszonylag rövid idő alatt alkalmazkodni az új feltételekhez. Ezekre az FM-piac szereplőinek is reagálniuk kell, a kulcsszó a rugalmasság és a gyorsaság.

A facility menedzsment oldalán előtérbe kerül a robotika és az automatizálás is, ennek megjelenése azonban sokkal inkább a munkaerőhiánynak és nem a pandémiának köszönhető. Emellett még markánsabban meghatározza a gazdasági folyamatokat az energiaárak emelkedése, ezért a FM-vállalatok számára még fontosabb az energiafelhasználás hatékonyságának növelése. Ráadásul a globális klímaváltozás erősödésével, valamint a környezettudatosság és a fenntartható építészet előretörésével párhuzamosan kardinális kérdés lett a zöld energia.

A szakma pozitív kilátásait erősíti, hogy a jelentős gazdasági növekedés a megrendelésállomány emelkedésével jár, ugyanakkor bérnyomás tapasztalható az FM-piac munkaszervezeteiben, hiszen az építőipar elszívó hatására folyamatosan növelni kell a béreket, hogy a fluktuáció csökkenjen. Továbbá az alapanyagárak drasztikus emelkedése a létesítménygazdálkodók által felhasznált eszközök, anyagok, alkatrészek árát is megemeli, ugyanígy égető probléma a már említett energiaárak drasztikus növekedésének kezelése.

Facility Management Property Management Project Management