Hullámvasúton a magyar lakáspiac. De most felfelé haladunk

HULLÁMVASÚTON A MAGYAR LAKÁSPIAC

De most felfelé haladunk!

A JÁRVÁNY MIATT A LAKÁSPIAC HULLÁMVASÚTRA KERÜLT AZ ELMÚLT EGY–KÉT ÉVBEN AZ ÁRAK ÉS AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSEK SZÁMÁT TEKINTVE. TAVALY AZONBAN ÚJABB LENDÜLETET KAPOTT AZ ÁGAZAT, JAVARÉSZT AZ ÁLLAMI ÖSZTÖNZŐK HATÁSÁRA, AMIT A KAMATEMELÉS ELLENÉRE IS A VONZÓ HITELEK TOVÁBB ERŐSÍTENEK. A KERESLET FOLYAMATOSAN ÉLÉNKÜL, EBBEN VÁRHATÓAN NEM IS LESZ VÁLTOZÁS EGY IDEIG, HA CSAK NEM TÖRTÉNIK JELENTŐSEBB FORDULAT MAKROGAZDASÁGI VONALON.

Forrás: LIVING - Metropolitan Garden

A koronavírus 2020-as márciusi begyűrűzése rövid időre befagyasztotta az ingatlanpiacot, ám valódi válsághelyzetet nem eredményezett, valójában csak a már egy ideje tartó lassuló növekedés ideiglenesen megtorpant. Tavaly azonban az áremelkedések a fővárosi és a vidéki lakáspiacot egyaránt érintették, utóbbi esetében a drágulás nagyobb ütemű volt. 2021-ben mind a forgalom, mind az árszint éves alapon 10–15% közötti mértékben nőhetett.

A nyolcadik éve tartó folyamatos, éves reálár-növekedést most leginkább a kibővített lakástámogatási rendszer, az inflációs félelmek, illetve a megkezdett kamatemelés

Forrás: CODIC Hungary – HomeWork

ellenére is vonzó hitellehetőségek támogatják az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint. Az áremelkedés mértékét azonban mérsékelheti a keresleti ösztönzők mellett a kínálati oldal kormányzati támogatása is, így lehet némiképp a megnövekedett kereslet miatti drágulást fékezni.

Megugrottak az árak

Tavaly az első negyedévben erőteljes áremelkedés jellemezte a hazai lakáspiacot, a drágulás mértéke megközelí-

tette a 6,3%-ot. Ilyen mértékű növekedés utoljára 2020 első negyedévében volt megfigyelhető a Takarék Index adatai szerint. Az árak emelkedésében szerepet játszott a kereslet hirtelen megugrása az első három hónapban, amelyhez hozzájárultak az év elejétől elérhető lakásvásárlási támogatások is.

Az érdeklődés még a második negyedévben is erős maradt, de az árak az előzetes adatok alapján csak minimális mértékben emelkedtek. 2021 első fél évében éves szinten 3,5 és 13,3% között mozgott a drágulás mértéke átlagosan a Takarék Index statisztikái szerint.

A NAV tavalyi első három negyedéves adatait feldolgozó elemzés pedig 2020 hasonló időszakához viszonyítva országosan 11%-os drágulást mutatott. A megyei jogú városok és a kisebb városok Budapestnél ismét jobban, 12%-kal, illetve 15%-kal drágultak, míg a fővárosban 5%-os volt az áremelkedés üteme az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint.

Emellett érdekes tendencia, hogy a COVID-19 hatására a budapesti és a megyeszékhelyek agglomerációja felértékelődött. További fejleményként a második otthont keresők és befektetők egy jelentős része a Balatonon vásárolt, aminek következtében az északi part 28%-kal, a déli part pedig több mint 40%-kal drágult 2021-ben az ingatlan.com adatai szerint.

Túlértékeltség fenyeget

Ha egy évtizedes kontextusba szeretnénk helyezni az áremelkedéseket, akkor a KPMG kutatását hívhatjuk segítségül. Adatai szerint duplájára nőtt az új lakások négyzetméterára Budapesten 2013 és 2020 között. A KPMG által vizsgált nyolc évben a magyar árak elhagyták a varsói, pozsonyi és zágrábi szinteket, de messze vannak a bécsi, berlini vagy prágai négyzetméteráraktól. Az összes lakástípus esetében pedig az MNB kínál összehasonlítási alapot: az országos nominális növekedés 2011 első negyedévéhez képest 2021 első negyedévében elérte a 123%-ot, azaz az otthonok több mint kétszer annyiba kerültek, mint 10 évvel ezelőtt.

Bár 2019 végével a drágulási hullám is csillapodott részben a járvány, részben az új lakások kapcsán ideiglenesen viszszaállított magasabb áfa hatására, a piac szereplői 2021 egészét tekintve újabb erősödésre számíthattak a visszatérő adókedvezmények és a recessziót követő gazdasági fellendülés miatt.

A Magyar Nemzeti Bank szakmai álláspontja szerint a tavalyi áremelkedést a fundamentumok indokolták, azonban túlértékelés kockázata figyelhető meg országos szinten, főleg a masszívabb áremelkedést mutató vidéki városokban. Átlagosan 8%-os túlértékeltséget mért a jegybank 2021-ben.

Nőtt az adásvételek száma

A KSH adatai szerint országosan a lakóingatlan-forgalom 10 év alatt közel megduplázódott, hiszen a 2011-es 88 ezer tranzakció után, szinte folyamatosan növekedve, 2019-re elérte a 157 ezer adásvételt. Ezt követően a budapesti forgalomban lassulás következett be, ezt jelzi, hogy 2018-hoz képest 2021-ben 40%-kal kevesebb adásvételre került sor a fővárosban, míg az ország többi részén élénkült a lakáspiaci forgalom.

A használt lakásokat tekintve már 2019 második felében látszott, hogy a budapesti piac a korábbi évekhez képest lelassult, a pandémia ráadásul rátett egy lapáttal, ugyanakkor a vidéki ingatlanpiac nem követte a fővárosi mozgásokat. Az ingatlan.com január elejei becslése szerint 2021-ben több mint 131 ezer használt lakás kelt el, ez pedig 5%-os növekedést jelent a 2020-as forgalomhoz viszonyítva. A lakáspiaci tranzakciók összvolumene – beleértve az új építésű otthonokat is – 150–155 ezer körül alakulhatott tavaly, ami élénkülést jelent 2020-hoz képest, és megközelítette a 2019-es szintet.

2022 az új lakások éve lehet

2021 január elsejétől ismét 5%-ra csökkent az új építésű lakások áfája, a kedvezményes áfakulcs a 2022. december 31-ig építési engedélyt szerző projektekre alkalmazható, ha az otthonokat 2026 végéig értékesítik. Az újlakáspiacot emellett a kibővített állami támogatások, illetve az NHP Zöld Otthon Program tavaly őszi bevezetése mozgatta meg, utóbbi keretében a bankok kedvezményes, legfeljebb 2,5%-os hitelt nyújthatnak az energiahatékony új lakást építőknek és vásárlóknak.

2020-hoz képest 64%-kal nőtt az új lakások iránti kereslet, ami azt vetíti előre, hogy 2022 az új lakások éve lesz az ingatlan.com tapasztalatai szerint. A 2020-as drasztikus visszaesést követően tavaly jelentősen nőtt a kiadott építési engedélyek száma. 2021 első három negyedévében csaknem 30%-kal több engedélyt adtak ki, mint 2020 azonos időszakában (22,4 ezret), bár ez továbbra is kevesebb a 2017–2019-es azonos időszaki szintnél.

A fővárosban azonban az élénkülés elmaradt, tavaly az első három negyedévben kevesebb engedély adtak ki, mint 2020 januárja és szeptembere között. Elsősorban a vidéki családi házak építése ugrott meg, a társasházprojektek lassabban indultak be az áfacsökkentés nyomán, ezt igazolja, hogy az előbbi típus esetében arányosan nagyobb az engedélykérelmek száma.

Az átadott lakások száma nagyjából a 2020-as azonos időszaki szinten alakult 2021 első kilenc hónapjában. Összesen 12,6 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt a KSH adatai szerint, ami meghaladta a 2019-ben és a 2018-ban időarányosan átadott otthonok számát is, körülbelül 25%-kal készült el több ingatlan. Budapesten szintén több lakást adtak át, 2020 első kilenc hónapjának a dupláját. A szakértők véleménye szerint az átadott új építésű lakások száma 20–25 ezer között alakulhatott tavaly.

Forrás: LIVING - Park West

Feltámadt az albérletpiac

A lakásbérleti piacot erőteljesen megviselte a koronavírusjárvány, különösen a fővárosban, ahol a rövidtávú lakáskiadás kiemelkedő veszteségeket szenvedett. Tavaly ismét kezdett magára találni a piac, a bérleti díjak az év elejétől emelkedni kezdtek a KSH-lakbérindexe alapján, amiben fontos szerepe volt a kínálat mérséklődésének. Többéves távlatot tekintve a bérleti díjak a pandémia hatása miatti keresletcsökkenés eredményeként tavaly januárban kerültek mélypontra.

2021 novemberében pedig már januárhoz képest bőven két számjegyű emelkedést mértek 13%-kal, bár az a koronavírus-járvány előtti csúcsot még nem érte el. Az országos átlagos bérleti díjak tavaly novemberben éves szinten országosan 11%-kal, Budapesten 10,5%-kal emelkedtek a KSH-lakbérindex szerint. A 2015-ös szintekhez képest 2021 novemberében több mint 42%-kal álltak magasabban az albérletárak, ami megközelíti, de nem éri el a 2020. januári csúcsot.

2021-ben enyhén csökkentek a kiadási célú lakásvásárlások hozamai. A Takarék Index kalkulációi szerint, 3%-os éves jövőbeli áremelkedést feltételezve, egy 50%-ban hitelből finanszírozott ingatlanbefektetés során, használt lakás vásárlása esetén a nettó sajáttőke-arányos nyereség 4,9 és 6,7% között mozgott a fővárosban, míg az új lakások esetében 4 és 6% között alakult. A vizsgált vidéki városokban (Debrecen, Pécs, Győr, Szeged, Miskolc) a használt ingatlanokkal elérhető sajáttőke-arányos nyereség pedig 6,1 és 9,4% között volt.