Hogyan alakulnak át az irodák? Terek, közösségi helyszínek, szolgáltatások

HOGYAN ALAKULNAK ÁT AZ IRODÁK?

Terek, közösségi helyszínek, szolgáltatások

AZ ELMÚLT 20 ÉVBEN HATALMAS ÁTALAKULÁSON MENTEK KERESZTÜL AZ IRODÁK, A MUNKAKULTÚRÁK IS FOLYAMATOSAN VÁLTOZNAK, ÚJ TRENDEK JELENNEK MEG. A NEMZETKÖZI PIACVEZETŐ VÁLLALATOK MIATT AZ ÚJ MEGOLDÁSOK SZINTE PILLANATOK ALATT VÉGIGSÖPÖRNEK A VILÁGON. A PANDÉMIA SZINTÉN ÚJ HELYZETET HOZOTT AZ IRODASZEKTORBA, AZONBAN EGYELŐRE CSAK KEZDEMÉNYEZÉSEKET EMLÍTHETÜNK, HOSSZÚTÁVÚ TRENDEKRŐL FÖLÖSLEGES VOLNA BESZÉLNI. HOME OFFICE, HIBRID MODELL, FLEX IRODA – CSAK HOGY NÉHÁNY ERŐSÖDŐ TENDENCIÁT EMLÍTSÜNK.

Forrás: Atenor - Váci Greens

Az új dolgok is sokszor ismerősek

Az irodapiac az elmúlt évtizedekben forradalmi átalakuláson ment keresztül: miközben az ezredforduló előtt sokáig kitartottak a megszokott sémák, a kétezres évek szinte katalizátorként hatottak a munkahelyek világában. A Robert Propst által tervezett Action Office, amelyből később Herman Miller gyártott kultikus bútorrendszert, először 1964-ben jelent meg a munkaerőpiacon, és még a kultikus Mátrix című filmben is Neo egy ilyen típusú irodából menekült, pedig már 1999-ben jártunk.

Aztán megérkezett az open office, mint egy gigantikus óceánhullám letarolta a piacot, hiszen a multik trendjei törvényszerűen elterjednek a nagyvilágban. A szolgáltatóközpontokban persze a monoton munkát és a sablon munkaállomások százait befogadó nyitott tereket próbálták ellensúlyozni igényes közösségi zónákkal, konyhával, bárral, játszószobával és amit csak szeretnénk.

Azonban ne higgyük azt, hogy a változások minden esetben organikusan újat hoztak, hiszen többször tapasztalhattuk, hogy már rég elfeledett módszerek kerültek ismét előtérbe. A nyitott irodák, amelyek meghódították a világot az elmúlt évtizedekben, már 100 évvel korábban is jelen voltak, elég régi fényképeket vagy filmeket nézegetni, ahol a gépírónők sorban ülnek egy hatalmas teremben. A cellás irodák, amelyekről azt gondoltuk, hogy többé már nem rúgnak labdába, a pandémia miatt a reneszánszukat élhetik.

Óvatosan az értékelésekkel!

Most a járvány újabb hullámokat vert az irodák világában, azonban a szakértők óva intenek bennünket attól, hogy mélyreható trendekről beszéljünk. De az biztos, hogy már semmi sem lesz a régi. Elmúlhat a pandémia, vagy kifejleszthetik a hosszú távra szóló ellenanyagot, de az biztos, hogy a társadalmakban megjelenő új viselkedésformák

nem tűnnek el, hanem kisebb-nagyobb kiigazításokkal beépülnek a mindennapi munkakultúrákba.

Az irodaház-üzemeltetők és -tulajdonosok nagyobb távlatból tekintve még nem érzékelnek kirívóan nagy változásokat, bár a bérleti szerződések korábbi volumene csökkent, tavaly már láthattunk visszarendeződést, az üresedési ráta sem emelkedett drasztikusan Magyarországon, vagyis a tűréshatáron belül vagyunk. Megfigyelhető ugyanakkor, hogy a nagy cégek egy része kisebb irodaterekben gondolkodik, esetleg az új jövőbeni előbérleteknél kisebb volument igényel, vagy a plusz opcionális tereket már nem kéri. Sőt, egyes lokációkban a nagy céges székhelyek és az otthoni munka közé beiktatnak még egy irodahelyszínt, ahol rugalmas körülmények között is dolgozhatnak a kollégák. De ez adottságfüggő, hiszen egy amerikai metropoliszban székelő cég a közeli kertvárosok mellett bérelhet kisebb munkatereket, hogy a dolgozók közelebb lehessenek az otthonukhoz, így időt, pénzt és energiát takaríthatnak meg. Nálunk, ugye, ez jóval kisebb mértékben opció.

Az employer branding azért marad

Azonban kétélű fegyver az irodaméretről kalkulációkat végezni, hiszen épp a munkaerőpiac feszessége okozta, hogy az employer branding és ezen keresztül az office branding mennyire felértékelődött. Nem csoda, hogy Az Év Irodája verseny az elmúlt több mint 10 éves pályafutása során csak még fontosabb megmérettetés lett, hiszen itt egy díj, helyezés vagy egyáltalán a részvétel fontos toborzási elemnek és kommunikációs fegyvernek tekinthető. Vagyis, ha egyes cégek méretcsökkentésben gondolkodnak, akkor is meg kell őrizniük a vonzóképességüket, a vállalati értékek mellett pedig a munkahely az egyik legfontosabb brandhordozó tényező. Ezért még csak törekvésekről, kísérletezésekről beszélhetünk, ebből a szempontból a távolságtartási protokoll vagy a tisztasági intézkedések csupán kényszermegoldások.

Arról nem is beszélve, hogy ha az office brandinggel összefüggésben egy cég nagy összegeket fektetett a fit-outba, netán a design szempontjából sem spórolt, akkor megint csak nem biztos, hogy az irodaméret-csökkentés annyira kifizetődik, ráadásul nem is az irodabérlet a legnagyobb kiadás.

Közösség, közösség és még mindig az

Itt visszautalhatunk a korábbiakra, miszerint a szolgáltatóközpontok életében fontos szerepet töltenek be a közösségi terek, ahol a dolgozók sokszor rutinműveletek okozta mentális fáradtság után plusz impulzusokat kaphatnak.

Sikeres évzárást követő izgalmas projektindítás

A Horizon Development 2021-es évét a Szervita Square Building kereskedelmi területeinek közel 100%-os bérbeadása, a luxus lakóingatlanok sikeres eladása, majd az épület régiószinten is benchmark tranzakcióként nyilvántartott intézményi értékesítése fémjelezte.

A belvárosi prémium ingatlan szintén ebben az évben kapta meg – Közép-Kelet Európában első és ez idáig egyetlen többfunkciós fejlesztésként – a LEED Platinum környezettudatos minősítést, valamint számos hazai és nemzetközi elismerést, közöttük a XXIII. Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat (FIABCI Hungary Prix d’Excellence), az International Property Awards (U.K.), a Luxury Lifestyle Awards (U.S.A.) és a CIJ Awards (Poland) által odaítélt díjakat.

A 2022-es év hasonlóan lendületesen és ambiciózus tervekkel indult, hiszen a több éve formálódó építészeti koncepció véglegesítését és az építési terület teljes bontását követően várhatóan tavasszal elindulnak a XI. kerületben megvalósuló új irodaprojekt, a ParkSide O ces mélyépítési munkálatai, és ezzel párhuzamosan a bérbeadást támogató dinamikus leasing és marketing tevékenység.

A Horizon Development a Feneketlen-tó közvetlen közelében valósítja meg Budapest egyik legszerethetőbb, fenntartható, a koronavírus járvány okán megváltozott bérlői igényeknek is megfelelő irodakörnyezetét. A telekhatáron belül 35% zöldfelületet, 4.000 m² új parkot, és 5 épületszinten 20.000 m² bérbeadható területet kínáló ParkSide O ces teljes mértékben az ESG vezérelvei mentén megvalósuló kereskedelmi ingatlanfejlesztés, olyan hívószavakkal, mint a ‚greenery’, ‚community’ és ‚fl exibility’. Az épület külső és belső tereit a zöld környezetre, a fenntarthatóságra és a közösségi értékekre helyezett építészeti hangsúlyok, valamint a kialakítás és a felhasználói élmény rugalmassága hatja át. 73

Forrás: Skanska - H2Offices De a régebben épült ingatlanokban is újjá lehet szabni a közös tereket, hogy szinte új, szállodaszintű szolgáltatásokat vezessenek be. Illetve a szolgáltatott/flex irodák szerepe lesz egyre fontosabb, ráadásul a rugalmas irodatér-szolgáltatók potenciálisan is fontos bérlői és partnerei lehetnek a háztulajdonosoknak.

A zöld minősítések is szinte már kötelező jellegűek az A kategóriás épületek esetében. Az újaknál nem is kérdéses, de a régebbiek is törekszenek minősítések megszerzésére. Ráadásul a zöld mellett a dolgozói jóllét iránti igények sem csökkentek. A WELL rendszer egyre hangsúlyosabb szerepet kap, már Magyarországon is több fejlesztő ennek megszerzésére törekszik, vagy már meg is kapta az elismerést.

De számtalan helyen jut szerephez a játékszoba, az otthonos étkező vagy éppen a társalgó: ezek egy szoftverfejlesztő vállalatnál vagy egyéb startupnál már csak a generációs igények miatt is ugyanúgy fontos helyszínek.

Nincs új a nap alatt, ismételhetjük magunkat, hiszen azok a közösségi terek, amelyek már eleve adottak voltak, most még fontosabb szerepet kaphatnak. A jövőben talán a multifunkcionális szerepük fog megnőni: olyan terekké alakulnak, ahol dolgozni, játszani, ötletelni, megbeszélést tartani is lehet; vagy ha ezek a funkciók már megvannak, akkor ezek jelentősége erősödik majd.

Eközben a dedikált munkaállomások csökkenhetnek, noha már eddig is megfigyelhető volt a megosztott munkaállomások térnyerése. Mindennél fontosabb lesz a folyamatoptimalizáció, ami éppen Herman Milleréknél korábban már fontos tényező volt, később a produktum került előtérbe.

A munkakultúrák is rugalmasan változnak, sok esetben – ez persze tevékenységfüggő – vezették be a home office-t, amit sokan megszerettek, és szinte már nem is akarnak visszatérni az irodába. Itt jönnek a vállalati szintű játszmák, hogy egy héten hány nap távmunka és hány nap irodai jelenlét szükséges, de ezek a deal-ek is folyamatban vannak, így általános statisztikákat majd csak pár év múlva tudunk megosztani. A hibrid irodamodell szerepe folyamatosan nő, de még kár lenne konzekvenciákat levonni, csupán felmérések születtek, ezek mintaszáma azonban korlátozott.

Az irodaházak sem üres vázak többé

De nemcsak az irodákban, hanem az irodaházak szintjén is egyre fontosabbak a közösségi tevékenységek. Az épületek új szolgáltatásokat nyújtanak, amelyek a céges office brandinghez hasonlóan egyfajta irodaházas brandinget jelentenek. Itt persze az új építésű ingatlanok előnyben vannak, hiszen már néhány esetben akár futópályát is tudtak tervezni az irodaházak tetejére, olyan zöld udvarokat alakítottak ki, ahol sportolni, relaxálni vagy külső tárgyalóban értekezni is lehet.

Innováció és katalizátorszerep

A járvány, mint egyfajta válságképző külső tényező, hatást gyakorolt az innovációra, mert baj esetén mindig jönnek az új megoldások. Ez összekapcsolódott a digitális vívmányokkal, hiszen jól tudtuk, hogy az ingatlanpiac más iparágakhoz képest később és lassabb intenzitással lépett az innováció útjára.

Most itt is megjött a motiváció, hódítanak az érintésmentes megoldások a bejáratnál, a liftnél, az irodában, a helyi appok segítségével lehet parkolni, belépni az épületbe, vagy éppen a foglalt tárgyalót megközelíteni. Egyértelmű, hogy mind a fejlesztők alkalmazásai, mind a független szolgáltatók appjai folyamatosan fejlődnek, egyre több dologra képesek, és csak a csillagos ég szabhat határt a technológiának.

Az azonban biztos, hogy az új törekvések és adottságok mentén a munkaterek átalakítása önmagában kevés, hiszen a technológiát és a céges kultúrát is az új elvárásokhoz kell igazítani. Összességében tehát több csatornán zajlanak a változások, amelyeket össze kell hangolni, és ennek során még fontosabb a dolgozók és a munkáltatók közötti intenzív és őszinte együttműködés.

Forrás: Atenor-Arena Business Campus

„Árral szemben mentünk a legnagyobbat”

PÉLDÁTLANUL NEHÉZ VOLT AZ ELMÚLT IDŐSZAK AZ ÉPÍTŐIPARI KIVITELEZŐKNEK. KÜZDÖTTEK AZ ANYAGHIÁNNYAL, AZ ÁREMELKEDÉSSEL, AZ EGYRE SÚLYOSABB MUNKAERŐHIÁNNYAL. NEHÉZ LETT VOLNA MEGJÓSOLNI, HOGY A FIT-OUT ÉS GENERÁLKIVITELEZŐ EPRONEX ÉPP EBBEN AZ IDŐSZAKBAN TELJESÍT MAJD A LEGERŐSEBBEN. LADÁNYI ARTÚR SZILÁRD VEZÉRIGAZGATÓ BESZÁMOLÓJA.

Az első gyors reakciónk a járványhelyzetre a szerződésállományunkban szereplő projektek előfinanszírozása volt. Hónapokra előre beszereztük a beépítésre kerülő alapanyagokat, ám a világpiaci folyamatok a mai napig ellátási zavarokat okoznak. Előfordul, hogy egy termékre 10–12 hét helyett fél évet kell várni, ilyenkor éjjel-nappal dolgozunk, hogy időben teljesítsük a megbízást. Nagy kockázatot jelentenek a drasztikusan emelkedő építőanyagárak is. A lassan két éve tartó irtózatos áremelkedést rengeteg kisebb projekttel sikerült átvészelni, amelyek esetében átláthatóbb, menedzselhetőbb volt a kockázat.

LADÁNYI ARTÚR SZILÁRD

vezérigazgató

a beszállítóknál. De nemcsak az alvállalkozók küzdenek az emberi erőforrással, az egész szektor problémája a saját munkavállalók motiválása. Büszkék vagyunk arra, hogy a bérek nálunk versenyképesek, mégis sok időt töltünk azzal, hogy a fiatal mérnökök, munkatársak teljesítménye megfeleljen az általunk elvárt szintnek. A fiatal korosztály esetében különösen fontos, hogy megértsük, mi motiválja őket, hiszen a munkaidő letöltése önmagában nem teremt értéket.

A sok nehézség ellenére bővült a megrendelői körünk. Korábban szinte elsőként nyitottunk a logisztikai szektor felé, melyben tavaly már kimagaslóan nagy eredményt értünk el. A csarnokkivitelezések egyszerűnek tűnnek, ám más fit-out cégek nincsenek hozzászokva az itt tapasztalt ipari parki sajátosságokhoz. Mi ezen a területen tapasztaltabbak vagyunk, pontosan tudjuk, hogy adott feladat esetén mivel kell számolnunk. Erősségünk, hogy még a rész fit-out munkákat is generálkivitelezői szemlélettel kezeljük. Terjeszkedünk a magán-egészségügyi, gyógyszeripari és orvostechnológiai piacokon is. Ez két dolognak köszönhető. Specializált az alvállalkozói körünk, mérnökeink irányításával sokkal magasabb műszaki követelményeknek képes megfelelni. A bonyolultabb, több szakmát igénylő feladatokban vagyunk jók, és ezeket a komplex megbízásokat tudjuk gazdaságosan teljesíteni.

Az elmúlt két évből nem hiányzott a próbatétel, minden eddiginél többet küzdöttünk, mégis az árral szemben mentünk a legnagyobbat.

A világpiaci kihívások mellett a budapesti építőipar nagyon megszenvedte az országosan megnövekedett magánberuházói igényeket, melyek óriási munkaerőhiányt okoztak

A 2015-ben alapított Epronex Építő Zrt. fontos piaci szereplője a komplex, több szakterületet lefedő kivitelezéseknek. Portfóliójukban irodaházak, vállalati székházak, ipari épületek mellett üzletláncok, bevásárlóközpontok, luxus lakóházak fit-out tervezése és generálkivitelezése szerepel.