Zöld kötvények és zöld hitelek a hazai ingatlanpiacon

ZÖLD KÖTVÉNYEK ÉS ZÖLD HITELEK A MAGYAR INGATLANPIACON

Forrás: Cordia - Grand Corvin

A ZÖLD MÁR NEMCSAK ÍGÉRET, HANEM MAGA A REALITÁS AZ INGATLANPIACON. ZÖLDKÖTVÉNY-KIBOCSÁTÁSOK AZ INGATLANPIACI VÁLLALATOK RÉSZÉRŐL ÉS ZÖLD HITELEK A LAKÁSVÁSÁRLÓK SZÁMÁRA. NAGYOT FORDULT A VILÁG AZ ELMÚLT IDŐSZAKBAN, ÉS AZ ESG ELŐTÉRBE KERÜLÉSE CSAK RÁTETT EGY LAPÁTTAL.

A klímaváltozás az utóbbi években egyre erőteljesebben jelent meg a globális közbeszédben, amely kihat szinte valamennyi gazdasági ágazatra, így megjelenik az ingatlanszektorban is. Bár az emberiség néhány ezer éve a Föld több millió éves történetében elenyésző, így historikus adataink a felmelegedés kapcsán is korlátozottak, a szakértők túlnyomó többsége úgy véli, hogy jelentős hatást gyakorol az emberiség a klímaváltozásra, ezért a fenntarthatóság iránti igény ma már az élet szinte minden területén megjelenik.

Régóta ismert tény ugyanis, hogy az épületek és az építkezések együttesen a világ összes karbonkibocsátásának csaknem 40%-át teszik ki, amelyből az üzemeltetési kibocsátások 28%-ot fednek le. A fennmaradó rész az összevont karbonkibocsátásból vagy az épület teljes életciklusa során alkalmazott anyagokhoz és építési folyamatokhoz köthető „előzetes” karbonkibocsátásból származik. Ha a párizsi klímaegyezményben vállalt 1,5 °C alatt szeretnénk tartani a globális felmelegedés mértékét, akkor radikális beavatkozásokra van szükség az ingatlanpiacon és az építőiparban is.

A zöld szervezetek szerint az épületek emissziójának megfelezésére van szükség 2030-ig, továbbá minden épület érje el az életciklus-alapú nettó nulla kibocsátást legkésőbb 2050-ig. Nagyon merész tervek, ennek érdekében a 2019 nyarán nyolc ország partnerségével indult BUILD UPON nemzetközi projekt éppen azt célozta meg, hogy egy többszintes épületfelújítási keretrendszer kidolgozásával és tesztelésével a 2050-re kitűzött európai karbonsemleges épületállomány elérését segítse elő. A BUILD UPON nyolc mintavárossal és 24 követővárossal dolgozott együtt az Európai Bizottság Felújítási Hullám törekvése megvalósításához szükséges stratégiák kidolgozásán.

De említsük meg az ESG szerepét is, amelynek célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek tevékenységét. Három fő területre összpontosít: így a környezeti hatások vizsgálatára, a társadalmi kérdések kezelésére és a vezetői döntéshozatal folyamatára. Az ESG az ingatlanszektorban is egyre nagyobb szerepet játszik, így a szakvállalatok a forrásbevonás során is egyre inkább érvényesítik a környezettudatosságot, illetve fenntarthatósági vállalásokat tesznek. (Az ESG-vel részletesen önálló cikkben foglalkozunk.)

Az MNB katalizálta a hazai zöldkötvény-piacot

A roppant ambiciózus környezettudatos célok elérése érdekében gigantikus forrásokra van szükség. Ez ügyben élen jár az Európai Bizottság, amely a koronavírus-járvány okozta helyreállítást támogató NextGenerationEU nevű programja keretében kötvényeket bocsátott ki 12 milliárd euró értében tavaly októberben. A kötvényekből befolyó összegek környezetkímélő, illetve a zöld átállást segítő kezdeményezések céljait szolgálják. Ez a világ eddigi legnagyobb zöldkötvény-kibocsátása, vagyis ez a piac az egész világon folyamatosan fejlődik. A Climate Bonds Initiative felmérése szerint 2020-ban csak Európában 156 milliárd dollár értékben bocsátottak ki zöld kötvényt a piaci és állami szereplők.

A zöld kötvényekből kizárólag olyan beruházásokat finanszíroznak, amelyek közvetlen vagy közvetett környezet- vagy éghajlatvédelmi előnnyel rendelkeznek. Az ICMA (International Capital Market Association – Nemzetközi Tőkepiaci Szövetség) még régebben meghatározta a Zöld Kötvények Elveit (Green Bond Principles), amelyek hozzájárultak a zöld kötvények elterjedéséhez. A zöld beruházások között említhetjük például az energiahatékony kereskedelmi ingatlanok fejlesztését, vagy a termelővállalatok esetében a környezetkímélőbb, kevesebb károsanyagkibocsátással vagy éppen vízfogyasztással együtt járó gyártást.

Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank (MNB) stratégiai célul tűzte ki, hogy a hazai pénzügyi közvetítőrendszer a jelenleginél lényegesen erőteljesebben támogassa a környezeti fenntarthatóságot pénzügyi termékein, szolgáltatásain keresztül. Az MNB még 2019 elején hirdette meg Zöld Programját a környezeti anomáliák és problémák által okozott ökológiai, gazdasági és pénzügyi kockázatok mérséklésére. A jegybank a Növekedési Kötvényprogram (NKP) 2019. júliusi elindításakor pedig célul tűzte ki a hazai vállalatikötvény-piac likviditásának növelését. Sőt, Magyarország első zöld állampapír-kibocsátásáról se feledkezzünk meg!

Az MNB NKP programja és a zöld tőkekövetelmény-kedvezmény program együttesen a régió egyik legzöldebb kötvénypiacát hozta létre, amely hozzájárulhat az ország klíma-, fenntarthatósági és energiastratégiai céljainak finanszírozásához, és támogathatja az MNB által is szorgalmazott versenyképességi fordulatot. A fenntarthatósági szempontoknak köszönhetően pedig olyan körrel szélesedhet a befektetői bázis, akik kifejezetten zöld kötvényeket kívánnak vagy tudnak csak vásárolni.

Zöld kötvényekkel a fenntartható kereskedelmiingatlan-piacért

Még 2020-ban megtörtént az első hazai zöld vállalatikötvény-kibocsátás az NKP-n belül, azóta nagyságrendileg 10 kibocsátást regisztrálhattunk tavaly őszig, amelyek összértéke megközelítette a 300 milliárd forintot. A zöld kötvények értékesítéséből befolyt forrásból a kibocsátó cégek a környezet védelmét szolgáló, a klímaváltozás hatásait mérséklő, fenntartható célokat szolgáló beruházásokat hajthatnak végre. A magyarországi kibocsátók többsége eddig ingatlanpiaci vállalat volt, a bevont forrásból olyan fejlesztéseket hajtanak végre, amelyek energiafelhasználása alacsony, így többek között zöld minősített irodaházakat vagy energiahatékony lakásokat építenek.

Most néhány példát említsünk meg! Első „fecskeként” a CPI Hungary 30 milliárd forint össznévértékű, 10 éves futamidejű, zöld vállalati kötvényt hozott forgalomba. A fő cél a vállalat zöld és fenntartható üzleti működésének finanszírozása, így például magas energiahatékonyságú épületek fejlesztésére, valamint a megújulóenergia-felhasználáshoz hozzájáruló napelemek telepítésére forrást gyűjteni.

A GTC két alkalommal összesen csaknem 60 milliárd forint összegben bocsátott ki zöld kötvényt. A Moody’s és a Fitch tavalyi minősítésében kiemelték, hogy a vállalat portfóliójában már most a zöld minősítésű eszközök aránya 84%, de a cégcsoport tervei között szerepel, hogy 100%-ban zöld minősítést szerezzen az összes közép-kelet-európai ingatlanára. Ezt a célt Lengyelországban már sikerült is elérni: az összes GTC iroda megszerezte a zöld tanúsítványt, és csak zöld energiát használ.

A WING mintegy 25 milliárd forintnyi zöld kötvényt bocsátott ki az MNB NKP keretében: a bevont forrást kizárólag környezetbarát projektek és eszközök finanszírozására használja fel. Így többek között vállalta, hogy az ebből a forrásból fejlesztendő új ingatlanok esetén minimum

Forrás: LIVING - LeJardin

BREEAM „Very good” vagy LEED „Gold” minősítést céloz meg, valamint a meglévő ingatlanjai felújítására is fordít azzal a céllal, hogy minimum 30%-kal csökkentse azok üvegházhatásúgáz-kibocsátását.

De a Futureal-csoport is aktivizálta magát a kötvénypiacon, hiszen tavaly őszig négy kibocsátást realizáltak 130 milliárd forint értékben, amelyből 55 milliárd forintot tettek ki a zöld kötvények. A vállalat irodaházai jól ismerten elkötelezettek a zöld minősítési rendszerek iránt, ráadásul a WELL segítségével még a dolgozói jóllétet is támogatják. De említhetnénk a SkyGreen Building vagy a SunDell megjelenését is a kötvénypiacon.

Kicsit globálisabban nézve még egy példa: a magyar logisztikaiingatlan-piacon kiemelkedő szerepet betöltő CTP tavaly és tavalyelőtt több alkalommal bocsátott ki zöld kötvényeket, amelyek bevételét fenntartható fejlesztések finanszírozására fordítja. A vállalat még 2019-ben a teljes logisztikai- és ipariprojekt-portfóliójára vállalta a zöld minősítés megszerzését, majd a folyamat eredményeként a CTP összes hazai ingatlanja is megkapta a BREEAM InUse tanúsítványt, négy ipari épület pedig Excellent minősítést kapott még 2020-ban.

Lakásfejlesztések zöld hitellel

Magyarország végső energiafelhasználásának körülbelül egyharmadát a lakossági energiafogyasztás teszi ki, amit akár a felére is lehetne csökkenteni átfogó épületenergetikai felújításokkal. Ezzel óriásit lépnénk előre a klímavédelem terén, miközben az otthonok komfortosabbá, szebbé, télen melegebbé, nyáron hűvösebbé, egészségesebbé válnának, és a piaci értékük is nőne. Emellett ráadásul a négymilliós hazai lakásállományból nagyjából 400–800 ezer háztartás energiaszegény, és ahol nem megfelelő módon fűtenek, nagyon magas a károsanyag-kibocsátás is.

A problémákat felismerve a lakáspiacon is számos intézkedés született a környezettudatos építkezések elősegítése érdekében. Így eredetileg egy rendelet szerint 2020. december 31-e után minden használatbavételre kerülő épületnek meg kell felelnie a közel nulla energiaigény követelményeinek. Azonban a járványnak is köszönhetően módosult a határnap, ez pedig 2022. június 30-a, a kivétel azonban nem érinti a hatóságok használatára szánt vagy hatóságok tulajdonában álló új épületeket.

Tavaly ráadásul jelentős bejelentésnek lehettünk tanúi, hiszen a környezettudatos lakáshitelezés ösztönzése érdekében a Magyar Nemzeti Bank a Növekedési Hitelprogram részeként 2021 őszén elindította a Zöld Otthon Programot 200 milliárd forintos keretösszeggel, amely hatalmas sikert ért el a piaci szereplők körében. Az igénylés fontos feltétele, hogy az új ingatlan legalább BB energetikai besorolású legyen, ami azt jelenti, hogy az ingatlan energiafogyasztásának 25%-át megújuló forrásból kell biztosítani. Ezenkívül az ingatlan primer energiaigénye a nullához kell, hogy közelítsen (legfeljebb 90 kWh/m²/év).

Összességében az új lakások piacának, ezen belül a lakásépítéseknek adhat extra lendületet az MNB-program, amelynek keretében kedvezményes, 2,5%-os fix kamatozású, legfeljebb 70 millió forintos és legfeljebb 25 éves futamidejű lakáshitelt lehet igényelni energiatakarékos új lakóingatlan építésére vagy vásárlására. Ráadásul a Zöld Otthon Programra jelentkező ügyfelek, akik igénybe veszik a CSOK-ot és megfelelnek a hitelbírálati követelményeknek, támogatott, kamatmentes zöld CSOK-hitelt is felvehetnek. Ennek összege két gyermek után 10, három után 15 millió forint.

Szenvedélyalapú ingatlanfejlesztés a Belvárosban

BUDAPEST LEGKÜLÖNLEGESEBB INGATLANFEJLESZTŐ CSAPATA JELENLEG AZ OPTINVEST ZRT.: DOBOS MÁTÉ TULAJDONOS MAGA VÁLASZT KI FELÚJÍTANDÓ, TÖBB ESETBEN MŰEMLÉKI VÉDETTSÉGŰ ÉPÜLETEKET, MAJD CSAPATÁVAL GONDOS ÉPÍTÉSZETI TERVEZÉSSEL EGYEDI IRODÁVÁ ALAKÍTJA ŐKET. A SAJÁT ÚTJÁT JÁRÓ TÁRSASÁG MOST NÉGY ÉPÜLET MEGÚJÍTÁSÁBA VÁG BELE.

DOBOS MÁTÉ,

az Optinvest Zrt. tulajdonosa