Mit tudnak az okos és zöld otthonok?

Új igények, technológia, közösség

A MOST ÉPÜLŐ LAKÁSOK MÁR SOKKAL TÖBBET TUDNAK, MAGASABB MŰSZAKI SZÍNVONALAT KÉPVISELNEK, JOBB ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNNYAL RENDELKEZNEK, „OKOSABBAK” ÉS ÁLTALÁBAN IS KORSZERŰBBEK, MINT A HASZNÁLT LAKÁSOK VAGY ÉPPEN A 10–20 ÉVE ÉPÜLT ÚJSZERŰ LAKÁSOK. DE MIBEN KÜLÖNBÖZNEK AZ OKOS ÉS ZÖLD OTTHONOK, MIVEL TUDNAK TÖBBET? ENNEK JÁRTUNK UTÁNA.

Forrás: Cordia - Grand Corvin

Forrás: Cordia - Grand Corvin

Azoknak az épületeknek, amelyek 2022. június 30. után szereznek használatbavételi engedélyt, kötelezően teljesíteniük kell a közel nulla energiaigényű épületek energiahatékonysági előírásait. A követelménynek történő megfelelést az ingatlanra készült energetikai tanúsítványban elért legalább BB minősítés igazolja. Az előírás új épületek építése mellett meglévő ingatlanok jelentős felújítása esetén is kötelező érvényű.

Az új épület az előírtnál magasabb energiahatékonyságú is lehet, így BB-nél jobb energiaosztályba is tartozhat, rosszabba azonban nem. Az energetikai tanúsítvány beszerzése az építtető feladata, a használatbavétel tudomásulvételének kérelmezésével egyidejűleg. A közel nulla energiaigény követelménye figyelembe veszi az épületben felhasznált energiahordozókat, például azt, hogy gázzal, tűzifával vagy épp távhővel fűtünk.

A közel nulla energiaigény követelményének eléréséhez az energiafogyasztás legalább 25%-át megújuló forrásból kell fedezni. Hosszabb távon ez jó hír a klímaháztartás és a pénztárcánk szempontjából is, talán az a leghelyesebb, ha az emiatt kifizetendő összeget befektetésnek tekintjük a jövőbe.

Ezért okos az okos!

Az energiahatékonyság mellett az új építésű lakások piacán egyre erősebb hívó szó az „okos otthon”. Azonban aki a smart home kifejezés hallatán az elhíresült, internetkapcsolattal rendelkező, öntöltő hűtőszekrényre gondol, az téved. Még messze vagyunk attól, hogy ez megvásárolható legyen, és nem is biztos, hogy sok értelme van, inkább egyfajta marketingötlet.

Mindemellett az intelligens otthonban különböző technikai segédeszközök (is) vannak, például érzékelők, vezérelt motorok, kamerák, amelyek nagyobb kényelmet vagy segítséget nyújtanak a háztartásban. Legyen szó a világítás, az ajtók és ablakok vagy a fűtés intelligens otthoni megoldásairól – az alkalmazási terület mindig leszűkíthető a kényelem, az energiatakarékosság és a biztonság három területére.

Nem kell aggódni a „túl menő” technológia miatt: számos háztartás rendelkezik már rádióvezérlésű konnektorral, füstérzékelővel vagy fényerőszabályzóval, anélkül, hogy ezek zavaróak lennének. Az okos otthon egyetlen valódi újdonsága, hogy az eszközök hálózatba vannak kapcsolva egymással. Ez például azt jelenti, hogy a mosógép rádión keresztül tartja a kapcsolatot a mobiltelefonnal, és automatikusan üzenetet küld, ha a mosás befejeződött, vagy a gép meghibásodott.

A különböző rendszerek gyártói nagy hangsúlyt fektetnek arra is, hogy az okosotthon-rendszerek néhány perc alatt, további segítség vagy előzetes technikai ismeretek nélkül is beállíthatóak legyenek. Manapság sok okos otthon egyszerűen és intuitív módon, egy alkalmazáson keresztül vezérelhető. (A legtöbb rendszerhez szükség van egy okostelefonra vagy táblagépre.)

A rádióvezérelt konnektorok, ablaknyitás- és vízérzékelők, LED-es lámpák, vagyis az intelligens, összekapcsolt eszközök és érzékelők képezik az alapot, amelyek pl. wifin

keresztül kapcsolódnak egymáshoz, illetve a központi szoftverhez, amelyen mi állítjuk be saját egyéni forgatókönyvünket. Alternatív megoldásként hang alapú asszisztensek is integrálhatók a rendszerekbe, mint például az Alexa vagy a Google Nest. Innentől kezdve – a hangvezérlésnek köszönhetően – a ház szó szerint hallgat a gazdája parancsára.

Több komfort

A napszaknak megfelelő, automatikusan változó világítás, a tökéletesen temperált ház vagy a TV bekapcsolásakor leereszkedő redőnyök, vagyis az intelligens otthon egyik legkellemesebb hatása a komfortérzet növekedése. Sok mindent kényelmesen vezérelhetünk a kanapéról egy mobiltelefon kijelzőjén vagy tableten keresztül: így például reggel hét órakor elektromos redőny fel, kávéfőző bekapcsol, fűtés 21 fokra állít; nyolc órakor temperáló hőfok beállítása, riasztórendszerek élesítése, nyílászárók felügyelete. Majd a fűtés röviddel a munkanap vége előtt ismét bekapcsol, hogy a szobákban kellemes meleg legyen, a bejárati ajtók és a garázskapuk automatikusan kinyílnak – akár kulcs nélkül.

Az egésznek csak akkor van értelme, ha az egyes intelligens elemek, például a rádiós vezérlésű aljzatok, a redőnymotorok és az alkalmazással vezérelt LED-es lámpák szoftveresen összekapcsolódnak, vagyis egyedi forgatókönyvek állíthatók be. Például egy házimozis estén egy ujjmozdulattal elsötétíthetők az ablakok, tompítható a fény, és növelhető a szoba hőmérséklete. Vagy a forró napokon, a hőérzékelőknek köszönhetően, automatikusan elindul a locsoló a kertben, a napellenző kinyílik, és a belső helyiségekben bekapcsol a légkondicionáló vagy a ventilátor. Az a ház a valóban intelligens, amely alkalmazkodik a lakók igényeihez.

Kevesebb energia

A kényelem mellett az energiatakarékosság az egyik legfontosabb vezérelv az intelligens otthonok esetében. Az okostelefonhoz való kapcsolódásnak köszönhetően az összes eszköz energiafogyasztásáról tájékozódhatunk, sőt, a fotovoltaikus rendszer tulajdonosai azt is láthatják, hogy egyidejűleg mennyi villamos energiát termelnek a tetőn. Egyetlen ujjmozdulattal a legerősebb készülékek is kikapcsolhatók egyenként vagy egyszerre, amikor elhagyják a házat. Végül is a kikapcsolt készülékek takarítják meg a legtöbb energiát.

Természetesen nem csak a villamos energia takarítható meg, a gázfogyasztás a fűtésszabályozással is csökkenthető. Az ablakokon elhelyezett érzékelők regisztrálják az ablakok kinyitását, és ezt az információt elküldik a rendszer agyának. A szoftver ezután automatikusan beállítja a termosztátokat, így a hő nem szökik ki. A kazán még útközben is átállítható nyaralási üzemmódba, ha elutazás előtt elfelejtették volna.

Nagyobb biztonság

A kényelem és az energiatakarékosság mellett az intelligens otthon a biztonság terén is jelentős pluszt kínál. Legyen szó különböző világítási forgatókönyveket tartalmazó ünnepi üzemmódról, a wifi-hálózaton keresztül csatlakoztatott kameráról a bejárati ajtónál, vagy rádióvezérlésű konnektorokról, amelyekkel útközben is kikapcsolható az áram a bekapcsolt vasalóból – a smart home mindezt lehetővé teszi.

A lehetséges alkalmazások köre folyamatosan bővül: az elemmel működő vízérzékelőknek köszönhetően a mosógépen a vízcső elpattanását azonnal észleli a készülék,

Forrás: WING - Kassák Passage

és szöveges üzenetet küld a mobiltelefonra, ha a víz eléri a mindössze 1,5 milliméteres magasságot. Ez azt jelenti, hogy a nagyobb károkat meg lehet előzni.

Kilométernyi kábel? Nem feltétlenül

Néhány évvel ezelőttig egy intelligens otthon bonyolult, rögzített kábelezést igényelt, ami sok 100 ezer forintnyi költséget jelentett, és ez gyakran csak új építésnél vagy nagyobb felújítás során volt lehetséges. Szerencsére ezek az idők elmúltak. Ma már szinte bárki egy kicsit okosabbá teheti otthonát függetlenül attól, hogy saját vagy bérelt lakásban lakik-e. A gyártók olyan modulosan bővíthető indulócsomagokat is kínálnak, amelyek konkrét feladatokra szabottak: például alkalmazással vezérelt, rádiós vezérlésű konnektorokat és LED-es lámpákat egy világítási csomaghoz, vagy rádiós vezérlésű termosztátokat és ablakérzékelőket a fűtés vezérléséhez és az energiatakarékossághoz.

Szabvány? Nos, az nincs

Az elmúlt évek során különböző átviteli utak és rendszerek jöttek létre, amelyek gyakran nem kompatibilisek egymással. Egyes gyártók a Bluetooth-ra, mások a wifire, megint mások pedig a villanyvezetéket vagy a saját vezetékeiket (KNX) használják átviteli útvonalként. Ezenkívül léteznek nemzetközi ipari és rádiós szabványok a vezeték nélküli hálózatokra, mint például a Zigbee és a Z-Wave.

A jó hír, hogy egyre több gyártó látja szükségét annak, hogy készülékei kompatibilisek legyenek egymással, ezért egyre gyakrabban dolgoznak együtt. Így a jól ismert gyártók – mint például a Qivicon, a Philips, a Miele, a Telekom, a Samsung vagy a zenei rendszereket szolgáltató Sonos – dolgoznak a megoldáson.

Mi történik az okos otthonból származó adatokkal?

Az adatbiztonság és az adatvédelem iránti vágy egyre nagyobb, és sok gyártó reagált erre. Amikor az érzékeny adatok az interneten keresztül elhagyják a házat, hogy egy felhőben – egy online tárhelyen – tárolják őket, általában bonyolult módon titkosítják, akár az internetes banki szolgáltatások színvonalán.

Sok vállalat saját szervereket használ, és rendszeresen tesztelteti adatbiztonságát. A hackertámadásokkal szemben azonban továbbra is fennmarad a bizonytalanság, még ha az ilyen esetek nagyon ritkák is. Mindazonáltal érdemes tájékozódni, hogy az adott szolgáltató miként kezeli ezt.

Sokba kerül egy hálózatba kötött ház?

Mint minden hasonló felvetés, ez a kérdés is relatív. Kezdhetjük kicsiben, belépő szintű készlettel, amelynek költsége 100 ezer forint alatt lesz. Igazán érdekessé és kényelmessé azonban csak a nagyobb, 400 ezer forint körüli beruházásoknál válik egy otthon: ekkor több érzékelő és eszköz működik együtt, és automatikusan vezérli önmagát. A hálózatba kapcsolt otthonban a határ a csillagos ég – az intelligens otthonban még a kandalló is beindítható egyetlen gombnyomással.

Közösségi szolgáltatások a lakóparkokban

Az okos otthonok egyre népszerűbbé válása mellett a másik markáns trend a lakóparkok terjedése. Magyarországon a ’90-es évek elején robbant a lakóparkláz, de valójában nagyon kevés valódi lakópark épült. A lakópark eredetileg olyan lakóközösség, amely állandóan ellenőrzött bejárattal rendelkezik, és amelyet zárt falak, kerítések vesznek körbe. Ha egymás mellett több társasház áll, de ezek nincsenek fizikailag elhatárolva – ami persze urbanisztikai, illetve szociológiai szempontból egyáltalán nem baj –, az nem lakópark, hanem jó esetben egy magas minőségű lakóházakból álló lakótömb vagy városrész. A lakóparkok általában kis lakóutcákból állnak, és számos egyéb létesítménnyel is rendelkeznek. Kisebb lakóparkok esetén ez csak egy parkot vagy egyéb közösségi területet jelent. A nagyobb lakóparkokban már minden olyan szolgáltatás megtalálható, amely az emberek legtöbb napi szükségletét kielégíti. Mindez vállalkozói alapon épül, a lakások saját tulajdonban vannak. A lakópark fenntartását és az esetleges egyéb szolgáltatásokat megbízott cég végzi, ezekért az ott lakók közös költség formájában fizetnek. Jellemző a köz-, félprivát-, privátszféra elkülönített, hierarchizált megjelenése. Szerencsés esetben a megszokottnál nagyobb szerep jut a közösségi helyiségeknek, a találkozási pontok vonzó kialakításának (tágas közös hall, postaládák, kerti pihenők, játszótér stb.). Arról a társasház lakói döntenek, hogy milyen szolgáltatásokat tartanak fent: a takarítás, gondnoki szolgálat alap, és egyre több helyen tartják hasznosnak a portaszolgálat fenntartását is. A közös uszoda, óvoda (gyerekmegőrző) vagy konditerem már jóval megosztóbb műfaj, mivel a szolgáltatások díját közös költség formájában fedezik a lakók. (Ami egy nagy lakás esetében akár 80–100 ezer forint is lehet havonta a közüzemi díjakon felül.) Miért fizetne valaki egy olyan szolgáltatásért, amelyet jó eséllyel soha nem fog igénybe venni? Aki járt már Magyarországon lakógyűlésen, az persze tudja: nem kell emelt szintű szolgáltatásokat szóba hozni ahhoz, hogy a törékeny konszenzus buborékként pattanjon szét.

Az Arnold Investments optimistán látja a magyar ingatlanbefektetési piacot

A 2009-BEN BÉCSBEN ALAPÍTOTT ARNOLD INVESTMENTS VALÓSZÍNŰLEG A LEGNAGYOBB EURÓPAI MAGÁNKÉZBEN LÉVŐ BRÓKERCÉG ÉS BEFEKTETÉSI TANÁCSADÓ VÁLLALAT, AMELY JELENLEG NYOLC ORSZÁGBAN TEVÉKENYKEDIK, DE HAMAROSAN SVÉDORSZÁGBAN ÉS HOLLANDIÁBAN IS IRODÁT NYIT. MAGYARORSZÁGON 2016 ÓTA VANNAK JELEN, ÉS TAVALY IS SZÁMOS KIEMELKEDŐ TRANZAKCIÓBAN MŰKÖDTEK KÖZRE. AZ IDEI ÉVRE SZINTÉN OPTIMISTÁN TEKINTENEK, ÍGÉRETES BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEKET KÍNÁLNAK A MAGYARORSZÁGI ÜGYFELEIKNEK IS. ERRŐL BESZÉLGETTÜNK HIDASI JÁNOSSAL, AZ ARNOLD INVESTMENTS HAZAI COUNTRY MENEDZSERÉVEL.

HIDASI JÁNOS,

az Arnold Investments hazai country menedzsere

– Hogyan alakult az Arnold Investments tavalyi éve?

– A pandémia ellenére 2021 nagyon jól sikerült a cég életében, számos megbízást eredményesen zártunk le. A sikerünk egyik titka, hogy sokféle tevékenységünknek köszönhetően szinte a piac teljes keresztmetszetére rálátunk, így diverzifikált szempontok alapján tudunk befektetési döntésekben közreműködni. Nagyon jelentős volt a mozgás a piac minden szegmensében, többek között erős kereslet mutatkozott az ipari és a bérbe adott lakóingatlanok iránt.

– Milyen előnyöket kínál a vállalat, amiért érdemes Önökhöz fordulni a befektetőknek?

– Mi exkluzív butikügynökségként zárt rendszerben dolgozunk, és maximális anonimitást kínálunk a partnereinknek, ezért is sok visszatérő ügyféllel büszkélkedhetünk. Mivel brókercégként tevékenykedünk, vagyis közvetlenül nem vásárolunk ingatlant, ezért nem az olcsón történő eladásra és a magasabb áron történő vételre ösztönözzük a partnereinket, hanem az erőfeszítéseink arra irányulnak, hogy az ügyfeleink számára a legjobb ajánlatot érjük el. Ráadásul Európa-szerte kínáljuk a szolgáltatásainkat, amelyet ügyfeleink nagyra értékelnek, és amit az is tükröz, hogy eladásaink több mint 30%-a már határon átnyúló értékesítés. A partnereink széles skálán mozognak, hiszen ugyanúgy dolgozunk intézményi befektetőkkel, mint magánbefektetőkkel. Az exkluzivitásunk egyedi piaci megközelítést biztosít számunkra, az üzleti tevékenységünkkel maximálisan az ügyfeleink igényeit támogatjuk, így megalapozott befektetési döntéseket tudunk biztosítani számukra.

– Hogyan jellemezné 2021-et az ingatlanbefektetési piac szempontjából?

– Nyomát sem tapasztaltuk a pánikszerű visszahúzódásnak, ami a 2008-as válság alatt történt, ráadásul a digitalizáció miatt még a lezárások alatt is lehetett ingatlanokat felmérni és értékelni. Ha a számokat nézzük, akkor a csökkenés csupán annak köszönhető, hogy a befektetők várakozó álláspontra helyezkedtek a pandémia következményei miatt, vagyis újraértékelték az eddigi stratégiájukat. De ez csupán átmeneti következmény a piacon, ettől függetlenül az ingatlanbefektetés kiemelt szerepet játszik a világgazdaságban.

– Hogyan alakulnak a hozamok a nyugat-, illetve keleteurópai piacok vonatkozásában, hiszen egyre többször halljuk, hogy a régiónk is egyre érettebb piacokkal rendelkezik?

– Régebben a hozamkülönbségek markánsan megjelentek az egyes piacokat összehasonlítva, de ahogy a mi régiós piacunk nőtt – itt természetesen a méreténél fogva is kiemelhetjük Lengyelországot –, a különbségek jelentősen csökkentek. Az ipariingatlan-piacon egyes esetekben pedig már szinte el is tűntek, de ezek nem minden ingatlaneszköznél érvényesülnek, sőt, szegmenseken belül is az egyes épületek állapota és bevételtermelő képessége nem mindig áll összhangban a legmagasabb minőségű ingatlanok hozamszintjével. Ez akár torzító hatást is gyakorolhat a túlzott elvárások tekintetében, hiszen egy-egy kiemelkedő tranzakció adatai új igényeket támaszthatnak az eladók részéről, de itt jövünk mi, hogy a szaktanácsadói professzionalizmusunk segítségével az egyes ingatlanokat reálisan értékeljük.

– Mit hoz a jövő? Mire számíthatunk idén?

– Optimisták vagyunk, az idei év nagyon erős lesz, hiszen általában már olyan befektetői hozzáállással találkozunk, amely felkészült a visszarendeződés utáni időszakra. Bár bizonyos hozamok visszaestek, de ez csak átmeneti állapot, és ezzel párhuzamosan a befektetési volumenek a járvány előtti szintekre fognak visszaállni. Az egyes eszközöket tekintve az ipariingatlan-piacon új hozamszint jelent meg Magyarországon, hiszen az e-kereskedelem hatalmas lendületet vett, de emellett az emberek szeretnének személyes élményeket szerezni, vagyis a retail piac szintén fel fog lendülni. A szállodapiacot is megütötte a krízis, a megtisztulás során a válságálló termékek megmaradtak, ami jelzésértékű a befektetők számára is, hiszen amíg egyes hotelek az újranyitás után 75–80%-kal működtek, addig mások még mindig zárva vannak. Ha pedig az egész európai piacot nézzük, akkor azt láthatjuk, hogy ma már a határon átnyúló értékesítés folyamatosan és erőteljesen növekvő tendencia.

– Mit tanácsolnak az ügyfeleiknek, mibe érdemes most fektetni?

– Nem feltétlenül kell a legnagyobb befektetők volumenével a piacra lépni, hogy jó tranzakciót lehessen lebonyolítani, mert nagyon sok lehetőség adódik. A lényeg a hosszú távú gondolkodás, a jól tervezetten megvalósított stratégia sikerre vezethet, hiszen a jelenlegi világgazdasági helyzetben az ingatlan, mint befektetés, a legbiztonságosabb eszköz. Ha a más ágazatokban felhalmozott profitok egy részét a tulajdonosok az ingatlanpiacon szeretnék invesztálni, akkor mi vegyes portfólió létrehozását javasoljuk, így a hozamszintek hosszú távon profitot tudnak termelni.

– Ha már a világgazdasági helyzetnél tartunk, az utóbbi időkben a pandémia és más meghatározó politikai okok miatt bizonytalanságot észlelhettünk az egyes gazdasági szektorokban, sőt, ezek a tényezők új innovatív megoldásokra ösztönözték a piaci szereplőket. De hogyan működik az átmeneti időkben az ingatlanszektor?

– Az ingatlanbefektetések bebizonyították, hogy különböző válságok idején is a legjobb választásnak bizonyulnak mind a magán-, mind az intézményi befektetők részére, hiszen hosszú távon stabilitást és értéket képviselnek. Különösen bizonytalan időkben – amikor a gazdasági szereplők nagyobb volatilitást érzékelnek – a befektetők hajlamosak a tőkéjüket vagy más típusú befektetéseiket ingatlanokba konvertálni, amelyek többek között a magasabb infláció és a hozamok csökkenése mellett is megőrzik a piacképességüket, miközben számos hasznosítási formában növelhetik a hozzáadott értéküket.