Körforgásosság és építészet

„A következő három-négy évre csordultig tele van a naptárunk” – jelenti ki Dobos Máté némi meglepetésünkre. A ki tudja, hányadik hullámnál járó pandémia és a farvizén érkező home office az irodapiac rutinos szereplőit is óvatosságra intette a közelmúltban, miközben az Optinvest Zrt. outsiderként hódította meg a területet. Ez önmagában is elég izgalmasan hangzik, ám nem ez a legfontosabb: Dobos Máté teljesen egyedi fejlesztésekben gondolkodik, olyasmiben, amire nincs más példa a hazai irodaszegmensben.

Bevett terminológia híján „kézműves ingatlanfejlesztésnek” nevezi az Optinvest gyakorlatát: komoly építészeti értéket képviselő, legfeljebb középméretű (4000 m² a felső határ) házakat vásárol fel prémium lokációban, elsősorban a Belvárosban, majd ezekből alakít ki irodát. Ebben a folyamatban az átalakítás a kulcs: túl azon, hogy esetenként alighanem a pusztulástól ment meg értékes épületeket, a Pyxis Nautica fiatal építészeivel közösen feltárják azok értékeit, majd ezeket megőrizve, de kortárs megoldásokkal kiegészítve, egészen különleges tereket hoznak létre. A Palazzo Hunyadi átalakításáért a Pyxis elnyerte Az Év Irodája verseny Az Év Belsőépítész Cége díját 2019-ben, ahogy díjazott lett azóta egy másik közös projekt, a felújított Irányi Palota is (az Év Homlokzata díjat nyerte el műemlék kategóriában a Baumit Magyarország pályázatán).

Díjakat nyerni jó visszajelzés, de meghatározóbb az üzlet „szíve és agya”, az épületek kiválasztása és átalakítása. Költséghatékonysági mutatók elemzése helyett Máté intuitív módon, a Belvárosban motorozva vagy futóedzés közben talál rá az épületekre, majd amit sikerül megvásárolnia, abból izgalmas, az eredeti értékeit őrző, de kortárs designt, építészeti és technikai megoldásokat felvonultató házat alakítanak ki. Nem múzeumot, ahová belépőjegy kell, és ahol csak nézelődni szabad, hanem huszonévesek által használt modern tereket. A személyesség, az érzelmi vetület a tereknél is tetten érhető: az Irányi Palotában például helyreállították a báltermet, mely koncepció az üzleti logika alapján értelmezhetetlen lett volna, mégis így születhetett meg az az épület, amibe beleszerethet egy bérlő, és esze ágában sincs tovább keresgélni. Az említett helyiségben azóta Skype-interjú, reklámforgatás, állófogadás zajlott, használják tehát, méghozzá sokrétűen.

Az előttünk álló években egészen merész kalandba kezd az Optinvest: négy belvárosi épületet alakít át irodává, sorban ütemezve őket. Februárban mind a négy épület aranyba burkolózott, egy elasztikus anyag kerül a homlokzatokra, melyek elemei ki akarnak bújni ebből a palástból. Szalai Dániel fotóművész art directorként csatlakozott a munkához, amelynek célja, hogy a szakma – a hatóság, a műemlékvédelem – lássa, tudja, hogy itt történik valami, és nemcsak egy épülettel, hanem mindjárt néggyel. De melyik is az a négy épület?

• Almásy Palota – A kevés fennmaradt Pollack Mihályépületek egyike, amely ráadásul az építész egyik legkarakteresebb, legszebb alkotása, egykoron egy El

Grecót és Tizianót is magába foglaló műgyűjtemény otthona. A mostani felújítás során a beltérben egyedi irodavilágot alakítanak ki, a klasszikus formákat meghagyva, de modern bútorokkal, freskókkal vagy akár nyers betonfelületekkel.

• Dreher Palota – A visszafogott belvárosi palota 1884ben épült egy, a Károlyi-kertre néző telekre. A későbbi bővítések, átalakítások során Hajós Alfréd és Sorg Antal is rajta hagyta a kézjegyét az épületen. Az 1950-es évektől irodák működtek a házban, amely a rendszerváltás óta üresen állt. Dobos Máté 2021-ben figyelt fel a mintegy 1000 m²-es valódi kis gyöngyszemre.

• Kincsem Palota – Az egykori csodalóról kapta nevét az épület, amelyet Blaskovich Ernő jómódú ménestulajdonos emeltetett, és amelynek belső udvarán állt Kincsem istállója. Bukovics Gyula – Ybl Miklós korábbi munkatársa – terveit a firenzei Pitti palota ihlette, és bár erősen megkopva, de máig megmaradtak az eredeti tapéta fragmentumai, ahogy az egykori kidolgozások, ornamentikák is fellelhetőek.

• Wagner Palota – Kallina Mór, az épület tervezője Otto

Wagner munkatársaként érkezett Budapestre, beleszeretett a városba, ide költözött, majd számos bérpalotát tervezett, köztük a Molnár utcai kétszintes, neobarokk hatású épületet. Épségben megmaradt a homlokzat, a lépcsőház és az elegáns termek nagy része, a felújítás különlegessége pedig a fedett udvarra kerülő pálma- és banánfás urban jungle lesz.

A 2009-ben alapított Optinvest Zrt. jelenleg mintegy 25 milliárd forintos ingatlanbefektetéssel rendelkezik, a portfólióját több mint tucatnyi épület alkotja, melyek egyetlen négyzetmétere sem áll kiadatlanul. Kivitelezni egyszerre csak egy épületet lehet a személyes odafigyelés mellett, ez pedig megszabja a kereteket: évente hozzávetőleg 2000 m² fejlesztése a cél, hogy továbbra is garantáltan megmaradjon a kézműves minőség.

NÉHÁNY ÉV ALATT VILLÁMKARRIERT FUTOTT BE A KÖRFORGÁSOS GAZDASÁG KONCEPCIÓJA, AMELY ELVONT FOGALOMBÓL EU-SZINTEN ELFOGADOTT, GLOBÁLISAN ISMERT IRÁNYELVVÉ VÁLT. MILYEN A KÖRFORGÁSOS GAZDASÁG KÖZELEBBRŐL, ÉS HOGYAN HAT AZ ÉPÍTÉSZETBEN?

Aki egy szabatosan megfogalmazott, három tagmondatnál nem hosszabb meghatározást szeretne hallani a körforgásos gazdaságról, csalódnia kell: ez ugyanis egy gyűjtőfogalom, ami fokozatosan alakult ki több különböző gazdasági, technológiai elméletből. Összesen száznál is több definíció kering a körforgásosságra, melyek szükségszerűen nincsenek teljes átfedésben, mégis létezik egy konszenzus, ami elsősorban egy gazdasági-technológiai-társadalmi célkitűzést jelent.

Fontos előkép a természet rendszereit utánozva, emberi problémákra megoldást kereső biomimicry részeként kitalált bölcsőtől bölcsőig elv, amelyet éppen egy építész, William McDonough fejtett ki a vegyész Michael Braungarttal közösen írt Cradle to Cradle című könyvében. Mint írják, az anyag élete nem ér véget az elhasználódással, hanem utána visszaforgatódik egy új anyagfolyamatba, amivel egy új kör indul – így lesz tehát egy lineáris modellből körforgásos, a természet utánzásával, nem utolsósorban a hulladék minimalizálásával, elvégre a természetben nincs hulladék.

Ha mégis konkrét meghatározást szeretnénk, forduljunk az EU-hoz, amely azt mondja, hogy „a körforgásos gazdaságban használt termékek és alapanyagok értéküket a lehető leghosszabb ideig megőrzik; a hulladéktermelés és az erőforrás-felhasználás szintje minimális, az élettartamuk végét elért termékekben lévő erőforrások pedig bent maradnak a gazdaságban, az ismételt felhasználás révén további értéket teremtve”.

Ennek immár gyakorlati jelentősége is van, miután a European Green Deal keretében az Európai Bizottság akciótervet fogadott el a körforgásosság alkalmazására, amely így hazánkba is megérkezett.

Kínai fordulat és a 10R

Ám ne legyünk naivak, bármilyen fennkölt gondolatok húzódnak is meg a körforgásosság mögött, a mostani villámkarrierjét nem kis részben a gazdasági racionalitásnak köszönheti. Új korszakhatárt jelölhet, hogy Kína 2018-ban úgy döntött, nem fogadja be többé a világ műanyag hulladékát. Akkorra ugyanis a világ műanyag hulladékának több mint 70%-a Kínában kötött ki, míg a megelőző három évtizedben a globális műanyag hulladék fele érkezett oda.

A gazdasági érdek megjelenése önmagában nem baj, sőt, gyorsíthatja is a körforgásosságra való átállást, ám nem árt óvatosnak lenni: a divatos jelszavakkal, jól csengő PR-szlogenekkel könnyen a greenwashing csapdájába eshetünk. Akár vállalatként, akár tudatos fogyasztóként kritikusnak kell lennünk, például az újrahasznosítás szép elve hamar kiüresedhet. A termékek többsége olyan komplex anyaghasználattal készül, hogy lehetetlen érdemben újrahasznosítani. Ráadásul az újrahasznosítás csak egy – méghozzá az egyik legkevésbé fontos – eleme a körforgásosság friss, 10R koncepciójának.

Elengedhetetlen a kritikus gondolkodás: a fára hajlamosak vagyunk természetes, könnyen újrahasznosítható anyagként gondolni, ám van olyan felületkezelés, ami után az már nem újrahasznosítható. A 10R-ből is könnyen lehet olcsó marketingvarázslat, másfelől ha az ajánlásait komolyan vesszük, a lehetséges alkalmazásukat alaposan végiggondoljuk, érdemi lépéseket tehetünk a fenntarthatóság terén.

Körforgásosság az építészetben és az építőiparban

„Ha megnézem a 10R lépcsőt, az első fogalom rajta, amivel építészként szeretünk foglalkozni, az a refurbish – mondja Bánáti Béla, a Bánáti + Hartvig Építész Iroda egyik alapítója a stúdió podcastjében. – Valószínűleg a kreativitásunkat át kell állítanunk más célok felé ezen gondolatmenet mentén.”

Persze a modern tízparancsolat több elemét is kapcsolhatjuk az építészethez és az építőiparhoz. Nézzünk is néhány gyakorlati példát, mert szerencsére már bőven van ilyen! A Juventus 2011-ben átadott új stadionjába a régi aréna közel 40 ezer m³ betonját építették be, de számos más anyagot is újrahasznosítottak, a bontáskor ugyanis típus szerint összegyűjtötték a még használható anyagokat. Az amszterdami Olympic Edge épületénél az elbontott gránithomlokzatot padlóburkolatként használták újra. Maradva a holland fővárosban, a Schiphol reptér már csak bérli a világítási rendszerét a Philipstől, és az együttműködésnek köszönhetően 50%-kal csökkent a reptér energiafogyasztása, így a költsége is. Jó példa a repurpose-ra, hogy a használt farmer feldarabolva kiváló hőszigetelő, de a lista számos elemére találunk példákat, akár a saját hétköznapi életünkből is.

Forrás: pixabay.com

10R

• Refuse – visszautasítás: a fogyasztás és a termelés újragondolása és átalakítása, tulajdonlás helyett szolgáltatásként vesszük például igénybe a termékeket. • Reduce – csökkentés: Törekvés az anyaghasználat csökkentésére a termelésben, törekvés arra, hogy a számunkra szükségtelen dolgokat nem vásároljuk meg. • Renew – megújítás: Úgy tervezzük újra a termékeket, hogy azok hosszabb ideig, illetve az eredeti rendeltetésük vége után is használhatók legyenek valami másra. Újragondoljuk az eddigi termelési rendszereinket, és magukat az alapanyagokat is (természetes, biológiailag lebomló alapanyagok). • Reuse – újrahasználat: Amikor csak lehet, vásároljunk használt termékeket, amit pedig mi már nem használunk, annak igyekezzünk új tulajdonost találni. • Repair – megjavítás: Javítsuk meg, amit csak lehet, kisebb hibák esetén akár mi magunk, más esetben szakember vagy szerviz segítségével. • Refurbish – felújítás: Igyekezzünk felújítani, karbantartani a termékeket, meghosszabbítva így az élettartamukat. • Remanufacture – újragyártás: Kapjon nagyobb hangsúlyt az új termékek secondhand termékek alkatrészeiből való gyártása. • Repurpose – továbbhasznosítás: a termékeket igyekezzünk új, az eredeti rendeltetésükhöz képest más célokra felhasználni (pl. raklapból bútor, virágtartó). • Recycle – újrahasznosítás. • Recover – visszanyerés: a hulladékok elégetése során kinyert energia hasznosítása.

Az építészek számára ma már elérhető számos, építőipari szabványok szerint gyártott természetes anyag, melyeket akár csak részben alkalmazva is növelhetik a tökéletesen lebomló anyagok arányát egy-egy épületnél. Ilyen a vályogrost lap, a birkagyapjú szigetelés, a mineralizált faforgács vagy a vályogfesték. Itthon is kapható több ilyen, jellemzően Németországban és Ausztriában gyártott termék, melyek használata tökéletesen tervezhető.

Nagyobb léptékben az épületútlevél segíthet a tervezésben: a kezdeményezés szerint az útlevél az épület minden építőelemére vonatkozó információt, műszaki paramétert, egyéb tudnivalót tartalmaz. A building passport egyszerűbb karbantartást, cserét és javítást tesz lehetővé, de még lényegesebb a szemlélet, vagyis már a tervezés fázisában végiggondolni a teljes életciklust, számolni az épület esetleges bontásával és anyagainak újbóli felhasználásával is.

Befektetésnek sem rossz

Jóllehet, valóban zöld épületet tervezni drágább lehet a hagyományosnál, a kezdeti költségek hamar megtérülhetnek, ugyanis a tőkepiaci áramlások egyre inkább összekapcsolódnak a fenntarthatósági célokkal. Az European Green Dealnek számos kapcsolódási pontja van az ingatlanpiaccal: az energetikai minősítésekkel részben megfogható a bankoknak újszerű hitelkockázati kitettséget okozó klímakockázat, ami egyes helyeken fizikai kockázatként (például árvíz által fenyegetett területen lévő ingatlan), máshol átállási kockázatként (mennyi elavult ingatlant tartalmaz egy portfólió) jelenik meg. A megújulóenergia-beruházások finanszírozása az egyik legnépszerűbb kategória a zöld beruházásokat tekintve a bankok körében. Miután a reziliens épületek akár számszerűsíthetően csökkentik a fenntarthatósági kockázatokat, a jövőben az alapkezelők kulcsfontosságú befektetési eszközei is lehetnek. Zöldkötvény-kibocsátásokra már itthon is vannak példák, globálisan pedig gyorsan nő az érdeklődés azon befektetési alapok iránt, ahol explicit módon figyelembe veszik az ESG szempontokat.

Forrás: pixabay.com

A fenntarthatóság mérésére jött létre idén az EU Taxonómia keretrendszer, amely egy „klímabenchmarkot” hoz létre, és az épületekre hét kritériumot tartalmaz:

1. Új ingatlanfejlesztés: az energetikai tanúsítványok alapján az a kategóriás minősítésnél 10%-kal alacsonyabb energiateljesítményt ír elő. Különböző szabályok vonatkoznak az 5000 m² alatti és feletti ingatlanokra. 2. Meglévő épületek korszerűsítése: a primer energiaigénynek minimum 30%-kal kell csökkennie a felújítást követően. 3. Energiahatékonysági intézkedések, karbantartás. 4. Elektromos járművek töltőállomásainak üzembe helyezése és javítása az épületeken belül: az épülethez tartozó parkolóhelyek is idetartoznak. 5. Épületek energiahatékonyságának mérése, szabályozó műszerek üzembe helyezése. 6. Megújulóenergia-technológiák üzembe helyezése és karbantartása: ha fosszilis energiahordozót egy megújulóra vált ki egy vállalat, akkor ezt a tevékenységet, projektet hitelcélként szerepeltetheti. 7. Épületek vásárlása: vagy a kategóriás energetikai tanúsítványnak kell rendelkezésre állnia egy ingatlantranzakció során, vagy energiahasználat szempontjából a top 15%-ban kell benne lennie az ingatlannak (az országoknak létre kell hozni egy olyan top 15%-os ingatlanpiaci listát, amely a legkiválóbb épületeket tartalmazza az egyes ingatlantípusok között – Magyarországon ez még nem történt meg). Látható tehát, hogy ha gyűjtőfogalom is a körforgásos gazdaság, működik, nem utolsósorban azért, mert elemi gazdasági és társadalmi érdekünk a valóban fenntartható megoldások alkalmazása. A folyamatba Magyarország is bekapcsolódott már, több építész tudatosan alkalmazza a fenti elveket a hazai munkájában, zöld finanszírozási megoldások is elérhetők itthon.

Ne feledkezzünk meg a MOL és a Pannon Egyetem által alapított Körforgásos Gazdaság Tudományos és Innovációs Parkról sem. Nagykanizsán és Veszprémben világszínvonalú kutatás-fejlesztési infrastruktúrát kívánnak létrehozni mintegy 30 milliárd forintos fejlesztés keretében, a Pannon Egyetem tudásbázisára és a MOL menedzsment- és szakmai tudására építve. A cél a körforgásos gazdaság európai innovációs és kutatóközpontját felépíteni, és nemzetközileg versenyképes körforgásos technológiákat és termékeket fejleszteni. Vagyis a körforgásos gazdaság fejlesztése már nálunk is stratégiai fontosságúvá vált.

Forrás: pixabay.com

Miért kevésbé fontos az újrahasznosítás?

Mint látható, az újrahasznosítás csak utolsó előtti a 10R listán. Miért? A körforgásos gazdaság alapvetően az anyag- és az energiaveszteség elkerülésére törekszik, az újrahasznosítás viszont az egyik leginkább anyagigényes folyamat: ritkán fordul elő, hogy az újrahasznosítás során ne kellene még új, hozzáadott nyersanyagokat is felhasználni, maga a folyamat jelentős energiaigénnyel is jár. Sokkal hatékonyabb, ha hosszú életciklusú, könynyen javítható termékeket kezdünk el használni.

A piacvezető CTP számtalan újdonságot kínál a logisztikaiingatlan-piacon

A CTP MANAGEMENT HUNGARY KFT. 2021 ÓTA PIACVEZETŐ SZEREPET TÖLT BE A MAGYAR LOGISZTIKAIINGATLAN-PIACON, A HAZAI ÁLLOMÁNY IDÉN MEGHALADJA AZ 1 MILLIÓ m²-t. A LÁTVÁNYOS FEJLESZTÉSEK MELLETT A FENNTARTHATÓSÁG ÉS A DOLGOZÓI JÓLLÉT IS ELŐTÉRBE KERÜLT, SŐT, A VÁLLALAT EGY VADONATÚJ MULTIFUNKCIÓS BUDAPESTI BERUHÁZÁS KERETÉBEN MÁS INGATLANPIACI SZEGMENSEK FELÉ FOG NYITNI 2022-BEN. HUSZLICSKA DÁVIDDAL, A CTP HAZAI VEZETŐJÉVEL BESZÉLGETTÜNK AZ EDDIGI EREDMÉNYEKRŐL ÉS A JÖVŐBENI TERVEKRŐL.

– A CTP az elmúlt években szinte berobbant a hazai piacra. Hogyan alakultak a tervek, milyen statisztikákkal büszkélkedhet a vállalat?

– A CTP hatodik éve van jelen Magyarországon, tavaly piacvezetők lettünk az ingatlanállományunk méretét tekintve, és a jövőben is ambiciózus célok mentén fejlesztjük az ingatlanportfóliónkat. Az elmúlt év eleji 500 ezer m²-nyi területünkhöz képest idén megduplázzuk az állományunkat, vagyis amíg 2021-ben 850 ezer m²-nyi volumennel zártuk az évet, 2022-ben már jócskán meghaladjuk az 1 millió m²-t.

– Milyen stratégia mentén fejlesztenek és működtetnek épületeket a hazai piacon?

– Alapvetően spekulatív fejlesztésekben gondolkodunk a kezdetektől fogva, ez a stratégia érvényesül mind a mai napig, ez a CTP stratégiája minden tagországban, de emellett több Built-To-Suit beruházást is megvalósítottunk. Sőt, egy nagy volumenű vegyes funkciójú projektet is indítunk Budapesten, amellyel kilépve a megszokott ipari piacról, más ingatlanszegmensek felé nyitunk.

– A vállalat markánsan összpontosít a zöld és fenntartható fejlesztésekre, amit igazol, hogy a teljes ingatlanportfólió megkapta a BREEAM-minősítést.

– Hat ország, közel 100 helyszínén található csaknem 300 épületünk kapott BREEAM „In-Use” tanúsítványt „Very Good” vagy ennél magasabb szintű minősítéssel, sőt, az elmúlt két évben átadott épületeink mindegyike BREEAM Excellent minősítést szerzett. A zöld tanúsítványok nem csak a jelenre vonatkoznak, hiszen mi minden évben elkötelezettek vagyunk az iránt, hogy meg is tartsuk a magas szintű minősítést, vagyis a régebbi épületeink műszaki állapota és fenntarthatósága mindig megfeleljen a környezettudatos kritériumoknak. Nem véletlenül nemrég a CTP négy évre szóló zöld kötvényt bocsátott ki 700 millió euró értékben, nyolcmilliárd eurós középlejáratú eurokötvény-kibocsátási programja keretében.

– Az utóbbi időben jelentősen drágult az energia, emellett

a klímavédelem is egyre fontosabb szerepet kap, vagyis a zöld energia biztosítása ma már prioritássá vált.

– A leglátványosabb fejlesztésünk e tekintetben, hogy három megawatt összteljesítményű szolárpanelt telepítettünk az elmúlt néhány hónapban a tetőfelületeinkre, és a programot idén is folytatjuk. A zöld megoldásokkal összefüggésben az ESG is előtérbe kerül, amely a befektetési és vállalati piacon egyre fontosabb szerepet kap, hiszen sok bérlőnk csak a fenntarthatósági kritériumoknak megfelelő épületben dolgozhat. Ez az elvárás mindig is motivált bennünket, ugyanis e tekintetben jellemzően korai érkezők voltunk.

– Ma már a dolgozói jóllét nemcsak az irodaházakban alapvető elvárás az alkalmazottak körében, hanem egyre fontosabb kritérium a logisztikai központokban és parkokban is. Önök milyen intézkedéseket tesznek a well-being érdekében?

– A legfontosabb szolgáltatáscsomagunk e tekintetben a Clubhouse koncepció, amely más országokban már több mint öt éve jelen van a CTP Parkokban. Magyarországon a saját irodánkat is befogadó, biatorbágyi logisztikai parkban alakítjuk ki az első hazai Clubhouse koncepciót kiemelkedő dizájnmegoldásokkal, amelyet idén júniusban birtokba is veszünk. Ez számos funkciót jelent majd a gyakorlatban, így orvosi felügyeletet, étkezési lehetőséget, közösségi irodát biztosítunk, illetve a helyi közösséghez fűződő CTP és bérlői kapcsolatokat erősítjük, különböző rendezvényeket szervezünk majd. Nagyon örülünk a hamarosan átadásra kerülő új Clubhouse-nak Biatorbágyon, de emellett sok más parkunkban is meg fog jelenni hamarosan a szolgáltatás.

– A pandémia alatt az e-kereskedelem szinte szárnyal, az ellátási láncok közelebb kerülnek a fogyasztókhoz, ami újabb logisztikai létesítményeket igényel. Önök mit tapasztalnak, mekkora expanzióban van ez az iparág?

– Ma már a portfóliónk 15%-át fedi le az e-kereskedelemmel foglalkozó bérlők jelenléte. 2021 decemberében lezártunk egy kiemelkedő tranzakciót, amelynek keretében jelentős fejlesztési területet vásároltunk a Budapest Airport közelében, ezzel is kiszolgálva a repülőtér közvetlen vonzáskörzetében megjelenő igényeket. Itt már idén augusztusban egy 40 ezer m²-es ingatlant adunk át olyan e-kereskedelmi cégeknek, amelyek kifejezetten a repülőtér mellett szerettek volna ingatlant bérelni. Az elkövetkezendő időkben is arra számítunk, hogy folytatódik az e-kereskedelem expanziója.