Bizonytalanság és újratervezés – ingatlanpiac négy felvonásban

BIZONYTALANSÁG ÉS ÚJRATERVEZÉS

Ingatlanpiac négy felvonásban

A 2020-BAN KIROBBANT KORONAVÍRUS-JÁRVÁNY OKOZTA SOKKBÓL MAGÁHOZ TÉRT AZ INGATLANPIAC, ÉS TAVALY MÁR MEGTANULTUNK EGYÜTT ÉLNI A PANDÉMIÁVAL. EGYES ÁGAZATOK ÁTALAKULNAK, MÁSOK ALKALMAZKODNAK AZ ÚJ KIHÍVÁSOKHOZ. A LOGISZTIKA MEGERŐSÖDÖTT, A LAKÁSPIAC ÉS AZ ÉPÍTŐIPAR AZ ÁLLAMI ÖSZTÖNZŐKNEK IS KÖSZÖNHETŐEN STABILITÁST MUTAT, AZ IRODAPIAC ÉS A RETAIL SZEKTOR EGYRE JOBBAN ALKALMAZKODIK AZ ÚJ VILÁGHOZ, MÍG A SZÁLLODAIPARNAK IDŐ KELL, HOGY LEDOLGOZZA A VESZTESÉGEKET.

Forrás: CODIC Hungary – Green Court Office

Forrás: Atenor - BakerStreet

2020 tavaszán sokként ért minket a koronavírus megjelenése Magyarországon, amelynek első hulláma jelentősen befolyásolta az ingatlanpiacot is. Többek között a kiskereskedelem és a szállodaipar, turizmus szenvedett el nagyobb veszteségeket, de a rövidtávú lakáskiadás is megdermedt, amely később hatást gyakorolt az általános bérlakáspiacra is. Az irodapiacon visszaesett a tranzakciók száma, míg a logisztika az e-kereskedelem előretörésével együtt felpörgött.

2021-ben a járvány újabb hullámaira az ingatlanpiac már felkészültebben reagált, és többek között az építőipar és az irodapiac is magára talált. A makrogazdasági tényezőket is érdemes megemlíteni, hiszen amíg 2020-ban visszaesett a GDP, addig tavaly jelentős visszapattanásnak lehettünk tanúi, és Európa élvonalába tartozunk az eredményünkkel. Azonban az elszabaduló infláció miatt a jegybank alapkamat-emelési periódusa elkezdődött, amely hatást gyakorol a hitelpiacra, így a lakáshitelekre is. Emellett az anyagárak és a munkaerőpiac hektikussága okoz nehézséget az építőiparban és ezen keresztül az ingatlanszektor minden ágazatában.

Visszatérés az irodákba

Az egyes ágazatokat tekintve mindig is kiemelkedő szerepet játszott a kereskedelemiingatlan-piacon az irodaszegmens, különösen Budapesten. Alapvető szlogenként hallhattuk számtalanszor a visszatérés az irodába folyamatát, amelynek érdekében az üzemeltetők sok technológiai és egészségügyi intézkedést hoztak, hogy felkészítsék az irodaházakat a koronavírussal való „együttélésre”. Tavaly számos törekvés indult meg az irodapiacon, azonban ezeket még nem volna célszerű trendeknek nevezni, inkább csak irányokról beszélhetünk.

A home office szinte már rendszerszerűen beépült a vállalati kultúrákba, emellett egyre több szó esik a hibrid modellről, amely az irodai és a távmunkát egyesíti különböző arányokban, miközben a mobilitás erősödik, a technológiai eszköztár szélesedik, még nagyobb hangsúlyt kap a közösségi tér és az aktivitás alapú tevékenység.

Tavaly az utolsó negyedévben növekedett a kereslet, az üresedés pedig 10% alatt stagnált, ami mindenképpen jó hír. Az irodaházak folyamatosan épülnek, egyelőre csupán lassítanak a fejlesztők, ennek is köszönhetően 2021-ben csak 44 ezer m²-nyi új állomány került a piacra, de fundamentumaiban biztos lábakon áll a szektor. Ugyanakkor bizonytalanság uralkodik az irodatrendek jövőjét illetően, még nem jelenthetjük ki teljes biztonsággal, hogy a piac hány százalékában fognak a cégek kisebb irodákat igénybe venni, vagy éppen a dedikált munkaállomások kárára milyen mértékben növelik a bérlők a közösségi tereket, miközben a munkahelyek területe nem változik.

Már mindenki ismeri a logisztikát

A logisztika továbbra is prosperál, tavaly már sokszor hallhattuk, hogy az ipariingatlan-piac a járvány „nyertese”, hiszen az online kereskedelem előretörésével egyre nagyobb területeket igényelnek az ebben a szegmensben tevékenykedő vállalatok. A szektor egyik pillanatról a másikra nagyon felkapott lett, az ellátási láncok nagy nyomás alá kerültek a fokozódó kapacitásigények miatt.

Utóbbiak esetében megindult a decentralizáció, azokat a fogyasztókhoz egyre közelebb telepítik, hogy folyamatosan nagy intenzitással tudják kiszolgálni az igényeket. A szektor világszintű előtérbe kerülését jól jelzi, hogy a tavalyi Expo Realon az ipariingatlan-fejlesztők és -befektetők a korábban megszokott kisebb standok helyett hatalmas terekkel jelentek meg.

Számos fejlesztő aktív a magyar piacon, mind a külföldi, mind a hazai tulajdonú szereplők folyamatosan jelentenek be beruházásokat, miközben az üresedési ráta nem emelkedik. A banki finanszírozás is szívesen támogatja a logisztikai fejlesztéseket, hiszen a hazai spekulatív állomány nagyságrendje messze elmarad még például a varsói piactól. Továbbra is az M0 körgyűrű Budapesthez közeli vonzáskörzete a favorit, miközben a nagy termelőegységek mellett is épülnek logisztikai létesítmények, így megemlíthetjük Debrecent, Kecskemétet, Győrt vagy éppen Tatabányát, mint kiemelt lokációkat.

Magához tér a retail

A kiskereskedelem is lassan kezd reorganizálódni, így a KSH adatai szerint tavaly egyre több hónapban 5–6%os növekedést mutatott a megelőző év azonos időszakához képest, az ünnepek előtt például soha nem látott sorok álltak az áruházak pénztárainál. A bővülés egyrészt 2021 tavasza óta már trendszerűnek tekinthető, másrészt annak szintje a pandémia előtti volument mutatta. A KSH adatai szerint az elmúlt évben 2020-hoz képest 3,5%kal nőtt a kiskereskedelmi forgalom, ami azt jelenti, hogy

meghaladta a 2019-es, vagyis a járvány előtti szintet is. Az elemzők az idei évben még nagyobb növekedésre számítanak a jövedelmek rendkívüli emelkedése és a tavaly év eleji alacsony bázis miatt is.

A pandémia csak ráerősített a korábbi folyamatokra, amelyek szerint a bevásárlóközpontokban nő az élményközpontúság szerepe, ezzel együtt a szórakoztatófunkció erősödik, az ételudvarok egyre látványosabb megjelenésűek, a családoknak még több szolgáltatást és programot kínálnak. Érdekes momentum, hogy a tavaly padlót fogott „plázai mozizás” is kezdi kiheverni a megrázkódtatásokat, és bár nem a korábbi évek intenzitásával, de ismét felfedezik az emberek ezt a fajta szórakozási lehetőséget.

Ki kell emelnünk, hogy tavaly átadták az 55 ezer m²-es Etele Plazát Kelenföldön, amely Buda legnagyobb alapterületű plázája, és a környéken megújuló városnegyed új központja lehet. A WING fejlesztésében pedig befejeződtek az óbudai EuroCenter megújítási munkálatai, a tervek szerint a komplexum GOBUDA Mall néven nyit ki ismét 2022-ben. A Campona felújítása is befejeződik tavasszal, hogy sok ezer család számára biztosítson minőségi kikapcsolódást. Emellett a vidéki felújítások is zajlanak, az Indotek Group jelentős portfólióval rendelkezik, és már évek óta folytatja a modernizációs programját: tavaly korszerűsítette a Szeged Plazát, a Kaposvár Plazát és a Szolnok Plazát.

Még idő kell a szállodaiparnak

A szállodaipar jelentős hátrányt szenvedett el a pandémia időszakában, hiszen korábban a fővárosi belvárosban a plázák helyett a legjelentősebb beruházások lettek. 2021-ben azonban a turizmus ismét magára talált, és a hotelek némileg behozták a lemaradásaikat. A hazai szállodák forgalma a járvány hullámainak enyhülésével javult, de a szektor a 2019-es átlagos havi forgalmat még 2021. júliusban sem érte el. Ellenben a vidéki turizmus tavaly októberben meghaladta a járvány előtti szintet: az év tizedik hónapjában 2,8 millió vendégéjszakát regisztráltak a szálláshelyek Magyarországon.

Forrás: Skanska - H2Offices Az MNB adatai szerint a hitelintézetek moratóriumra jogosult kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 46%-a – ezen belül a szállodát finanszírozó hitelek 80%-a – vett részt a programban tavaly június végén, ami jelzi a szállodaipar helyzetét. Az elmúlt években elindult élénk fejlesztési aktivitás közel 3000 új szobával növeli a kínálatot nagyjából 2022 végéig, de egyes elemzések szerint a pandémia miatt ez a folyamat kitolódik, és a nemzetközi turizmus járvány előtti szintjének elérését 2024-re várják.

Megélénkült a lakáspiac

2020-ban a pandémia első szakaszában kis időre befagyott a lakáspiac, összességében azonban inkább csak megtorpant a már amúgy is lassuló növekedés, hogy aztán tavaly – döntően az állami ösztönzők hatására – a szektor új erőre kapjon. A lakáspiaci tranzakciók száma nagyságrendileg 150 ezer körül alakulhatott tavaly, ami élénkülést jelent 2020-hoz képest. Tovább nőttek az árak, miközben a vidéki városokban az emelkedés jelentősebb volt, mint a fővárosban. Bár az MNB kamatemelései miatt a lakáshitelek kamatai gyorsuló ütemben drágulnak, októberben átlépte az

Forrás: WING - Liberty irodaház

1000 milliárd forintot a folyósított lakáscélú hitelek összege – erre eddig éves összevetésben még sohasem volt példa.

Tavaly 20–25 ezer új lakás átadására számítottak a szakértők, ami elmarad a 2020-as 28 ezres szinttől. Korábban az új építésű lakások piacán kivárás uralkodott a járvány hatásai és az 5%-os áfa körüli bizonytalanság miatt, ezért kevesebb új építésű lakás kivitelezése indult el, mint az azt megelőző években. Az építési engedélyek száma is jelentősen visszaesett 2020-ban, azonban a tavaly ismét 5%-osra mérséklődött áfa fellendítette a piacot. Erőre kaptak a vidéki családi házas építkezések, míg a fővárosi, nagy lakásszámú projekteknek idő kell, míg a tervek valóra válnak. A lakásépítők és -vásárlók is optimistán tekintenek a jövőbe, ami a folyamatosan növekvő kínálatban, keresletben, valamint az egyre feljebb kúszó árakban is tetten érhető, illetve a tavaly októberben érkezett Zöld Otthon Program tovább élénkítette a szegmenst.

Stabil az építőipar

Az építőiparban egyre jobb számok látnak napvilágot, így a szektor továbbra is a magyar gazdaság meghatározó ágazata marad. A KSH adatai szerint 2021 első tizenegy hónapjában az előző év azonos időszakához képest az építőipari termelés 11,2%-kal emelkedett. Idén is meghatározó lehet az alapanyaghiány, az energiahordozók drágulása és a béremelkedés, amely a későbbiekben is

ösztönözheti a termelői árak növekedését. Az építőanyagoknál 10–15%-os áremelkedés bontakozhat ki az első negyedév végére 2021 végéhez képest, ez duplája az elmúlt évek elején tapasztalt 5–9% közötti árváltozásnak.

A stabilan magas kereslet mellett – amit az új uniós költségvetési ciklus és a kormányzati beruházássegítő programok is támogatnak – a jövőben is folytatódhat az ágazat termelésének bővülése, amennyiben a szükséges munkaerő és alapanyag rendelkezésre áll. A hárommillió forintos felújítástámogatási program, a visszavezetett 5%-os újlakás-áfa, a CSOK-támogatások, az illetékmentesség és általában széles körű támogatások jelentős lökést adnak a lakásépítési és -felújítási piacnak. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) 2022-ben is az ágazat növekedésére számít, ennek üteme várhatóan 5–6%-os lesz.

A befektetési piac is megindult felfelé

A Magyar Nemzeti Bank 2021 első fél évét értékelő jelentése szerint a befektetői érdeklődés stabil, de a bérleti kereslet körüli bizonytalanság, valamint az eladásra kínált befektetési termékek hiánya mérsékelt szinten tartotta a forgalmat a kereskedelmiingatlan-piacon. A jelentős érdeklődés továbbra is az irodapiac dominanciáját mutatja, ugyanakkor a logisztikai ingatlanok nagyobb térnyerésének csak a kínálat szűkössége szab gátat. Emellett idén a vállalkozások még intenzívebben integrálják a fenntarthatóságra is összpontosító ESG-kritériumokat a működésük során, amelyek a befektetési döntéshozatalban fokozottan előtérbe kerülnek. A CBRE adatai szerint 2021-ben a magyar befektetési piac erőteljes élénkülést mutatott: a 40 végrehajtott tranzakció volumene elérte az 1,23 milliárd eurót, amely éves összehasonlításban 21%-os növekedést jelentett 2020-hoz képest. A legkedveltebb eszközosztály továbbra is egyértelműen az iroda – a teljes volumen kb. 80%-át tette ki –, amelyet az ipari ingatlanok követnek. 2022-ben pedig a piac megközelítheti a 2019-es szinteket, vagyis az 1,5–1,7 milliárd eurós volument. A hazai kötődésű befektetők aránya a teljes forgalom 70%-át lefedte, itt megemlíthetjük akár a GTC, akár a WING jelentős tranzakcióit a tavalyi év vonatkozásában.

2022 sok szempontból izgalmas év lesz. A piaci viszonyok láthatóan formálódtak az elmúlt két évben, ezért kulcsfontosságú, hogy ehhez a változáshoz megfelelően tudjunk alkalmazkodni. Az irodai szegmensben a bérbeadás lassul, a hibrid megoldás a hétköznapjaink részévé vált. Ilyen helyzetben bérbeadóként az elsődleges feladatunk a bérlők teljes körű kiszolgálása a megtartás érdekében. Alapvető céljaink a hatékonyabb FM és PM tevékenység révén egyrészt az üzemeltetés költségeinek optimalizálása, másrészt a kényelmi szolgáltatások kiterjesztése, hogy azokhoz a bérlőink ne csak az irodában, hanem otthon is hozzájussanak, harmadrészt egy olyan közösség építése a bérlőink között, akik hasonló értékrendek mellett (fentarthatóság, innováció, humán fókusz) ki tudják aknázni nemcsak a bérbeadó, de a másik bérlő által nyújtott lehetőségeket is. Az idei év a megújulásról is szól, hiszen a Campona Bevásárlóközpont teljes belső átalakításon megy keresztül, és tavaszszal – új mágnesbérlőkkel a fedélzeten – már egy modern és otthonos környezetben fogja várni a vásárlóit. De ebben az évben befejezzük az Andrássy Palota és az Aréna Corner irodaházaink közös területeinek teljeskörű felújítását is. Hisszük, hogy 2022-ben Budapest újra a turisták célpontja lesz, ezért újítjuk fel Budapest szívében, a Mérleg utcában található szállodai projektünket, amely jövőre a CPI Hotels által üzemeltetett Mamaison brand alatt várja a szállóvendégeket. A CPI mindig is elkötelezett volt a zöld megoldások és a fenntarthatóság mellett, ebből a szempontból 2022 szintugrás lesz a cég számára. Két megaberuházás keretein belül napelemparkokat telepítünk a bevásárlóközpontjaink tetejére, melynek összteljesítménye meg fogja haladni az 1,5 MW teljesítményt, és ezt az energiát is a CPI ingatlanportfólió zöldítésére fogjuk fordítani.

Forrás: CPI - Balance Hall

GEREBEN MÁTYÁS,

a CPI Hungary country menedzsere