GESCHÄFTSBERICHT 2021
GRÜEZI
Gerne legen wir mit diesem Geschäftsbericht Rechenschaft über unsere Tätigkeit im vergangenen Jahr ab. Unser besonderer Dank gilt den Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen und den Mitarbeitenden der Auwiesen Immobilien AG für das erfolgreiche Wirken im Dienste von Gesellschaft und Mieterschaft.
Titelbild:
Ruchwiesenstrasse 12–18
Wässerwiesenstrasse 61/63
INHALT
Bericht des Verwaltungsrats 2
Das Profil der Gesellschaft
Kennzahlen und Kennwerte
6 des Portfolios
Die Liegenschaften der Gesellschaft 8
5
1
BERICHT DES VERWALTUNGSRATS
Entwicklung im Immobilienmarkt
Obwohl es die meisten unter uns nicht mehr lesen möchten: Die zweijährige Pandemie hatte in vielen sozialen, wirtschaftlichen und politischen Bereichen zu Verunsicherung geführt.
Der schweizerische Immobilienmarkt zeigte hingegen eine gewisse Resilienz. Überraschenderweise war im Wohnsegment – erstmalig seit 2008 – ein Rückgang der Leerstandsziffer zu verzeichnen.
Der Mangel von wichtigen Baumaterialien äusserte sich in höheren Baupreisen.
Marktbeobachter versuchen diesen Umstand mit einer robusten Arbeitskräftenachfrage und der damit verbundenen, anhaltend hohen Zuwanderung sowie einer geringeren Neubauproduktion zu begründen. Dass insbesondere die Leerstände grosser Wohnungen mit drei Zimmern oder mehr abgenommen haben, ist ein klares Indiz für die gesteigerten Platzansprüche und das offensichtlich etablierte Homeoffice. Immobilienanleger waren von den scheinbar attraktiven und stabilen Immobilienrenditen wiederum überzeugt. Da Käufer tiefe Renditen akzeptierten, sind die Preise erneut gestiegen. Bestandsobjekte konnten nebst soliden Cashflow-Renditen auch hohe Wertsteigerungen ausweisen.
Spürbare Auswirkungen der globalen Pandemie zeigten sich in der Knappheit von wichtigen Baumaterialien und deutlich längeren Lieferzeiten.
Dieser Mangel äusserte sich zuletzt in höheren Baupreisen. Steigende Kosten – statistisch stagnierten diese während der letzten zehn Jahre –werden anscheinend ihre Fortsetzung finden. Zudem wurde im Jahresverlauf eine stetige Erhöhung der Energiepreise beobachtet.
Nachhaltigkeit
Die GEbW lässt mit Blick auf Umweltschutz und Klimaneutralität Taten sprechen. So verdoppelte sie im Geschäftsjahr 2021 ihren Anteil der Wohnungen, die künftig durch umweltfreundliche Anlagen beheizt werden. Statt bestehende Öl und Gasheizungen zu erneuern, wurde die ganze Bandbreite sinnvoller Alternativen objektspezifisch geprüft. In einem ehrgeizigen Sanierungsprogramm wurden letztes Jahr Bohrungen für Erdwärmepumpen durchgeführt, neue Anlagen für Holzpellet Heizungen gebaut und Anschlüsse für das städtische Fernwärmenetz erstellt.
Insbesondere der emissionsstarke Erdölverbrauch, der für ein Drittel der beheizten Flächen notwendig war, konnte dadurch halbiert werden. In 13 Gebäuden mit insgesamt 211 Wohnungen wurden neue Heizungsanlagen in Betrieb genommen. Somit kann schon dieses Jahr die Hälfte aller Mieterinnen und Mieter in Wohnungen leben, die nicht mehr mit fossilen Brennstoffen beheizt werden. Ergänzt wurde dieses Programm durch die konsequente Erweiterung eigener Photovoltaikanlagen, die sauberen Strom für Heizungen, Warmwasser und Elektroautos produzieren. Die GEbW liess 660 Solarmodule auf geeigneten Dächern installieren, die mit ihrer Fläche von 1100 m2 so viel Strom liefern, dass etwa 85 Haushalte mit zwei Personen jährlich versorgt werden können.
Selbstverständlich bereitete die GEbW diese Massnahmen strategisch vor: Aufbauend auf einem verpflichtenden Leitbild, folgte im Jahr 2020 eine umfassende Analyse der 885 Wohnungen. Für 73 Gebäude wurden kantonale Energieausweise erarbeitet und konkrete energetische Verbesserungen definiert. Mit der nachhaltigen Ausrichtung des
Portfolios wurde die geschäftsführende Auwiesen Immobilien AG beauftragt. Mit ihrem grossen Know how erarbeitet sie alle Massnahmen, setzt diese um und erfasst die erzielten Effekte.
In den kommenden Jahren wird der Einsatz erneuerbarer Energien und der gezielte Ausbau von Solarenergie konsequent weiterverfolgt. Weitere Sanierungen sind bereits in Planung.
Vor dem Hintergrund stetig steigender Rohstoffpreise soll diese Strategie auch vor künftigen Abgaben und Kostensteigerungen bewahren. Idealerweise profitieren letztendlich die Mieter, die GEbW als Eigentümerin und die Umwelt.
Der emissionsstarke Erdölverbrauch konnte halbiert werden.
Mit Engagement und Eigeninitiative verfolgt die Gesellschaft ihr Ziel einer umfassenden Nachhaltigkeit – wirtschaftlich, ökologisch und sozial.
Kennzahlen 2021
Wohnungen
885
Leer stehende Wohnungen (Stichtag 31.12.) 7
Bilanzsumme CHF 135.3 Mio.
Jahresgewinn CHF 3.6 Mio.
2
Wohnung Rychenbergstrasse 33/35 Holzpellet Heizung, Wässerwiesenstrasse 61/63 Ruchwiesenstrasse 57 – 79
3
Liegenschaftsportfolio
Die Gesellschaft erwirtschaftete
2021 einen Jahresgewinn von CHF 3.6 Millionen.
Im Berichtsjahr wurden keine Käufe oder Verkäufe vollzogen. Daher präsentiert sich der Immobilienbestand mit einer konstanten Anzahl von 885 Wohnungen. Analysierte Liegenschaftsangebote hätten eine hohe Zahlungsbereitschaft erfordert bzw. zu einer Verwässerung der relativen Rentabilität geführt. Verglichen mit den Kennzahlen der bestehenden Liegenschaften, erwiesen sich mögliche Akquisitionen sowohl im Preis (Renditeerwartung) als auch in der Leistung (Lageund Objektqualität) als nicht vorgabenkonform.
Umso sinnvoller ist es, die Potenziale im eigenen Bestand zu nutzen. Darum wurde viel Engagement in das Grossprojekt «Eichwaldhof» am Tegerlooweg gesteckt. Hier können etwa 120 moderne GEbWWohnungen anstelle der 72 alten entstehen.
Anfang Jahr hat der Gestaltungsplan mit seinen Gebäuden, Grün und Freiräumen bei der Volksabstimmung überzeugt. Das klare Ergebnis spricht für dessen sorgfältige Ausgestaltung.
In der weiteren Bearbeitung konnte die offizielle Rechtskraft erzielt werden, die planerische Sicher
heit verschafft und die Grundlage für die Projektorganisation bildet. Im nächsten Schritt erfolgt die Evaluation der Architekten und Fachplaner, die das Projekt zur Baufreigabe führen sollen.
Aktuelle Informationen zum Projekt werden unter www.eichwaldhof.ch veröffentlicht.
Risikoanalyse
Wohnimmobilien erwiesen sich mit ihren stabilen Mieteinnahmen erneut als krisenresistente Anlageform. Nach mehr als einer Dekade ging 2021 die Zahl der Leerstände zurück. Eines der wesentlichen Marktrisiken sank dank intakter Nachfrage durch Zuwanderung und abgeschwächter Neubautätigkeit. Im Kanton Zürich wies die Leerstandsquote mit einem Wert von 0.7 % im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 1.5 % ein sehr niedriges Niveau auf. Die geringere Marktliquidität wirkte sich auch auf die Angebotsmieten aus, die schweizweit nur noch schwach sanken, im Wirtschaftsraum Zürich mehrheitlich anstiegen oder stabil blieben.
Das auf Winterthur fokussierte Immobilienportfolio der GEbW zeigte eine ähnliche Entwicklung. Die Leerstandsquote lag im Jahresverlauf mit 0.8 % deutlich unter dem Vorjahreswert von 1.1 %. Würden
die Mietzinsausfälle aus dem anlaufenden Projekt «Eichwaldhof» – dessen Vermietbarkeit zusehends abnimmt – abgezogen, ergäbe sich eine bemerkenswerte Quote von 0.3 %. Das Mietzinsniveau der Wohnungen konnte im Gesamtportfolio wiederum bei CHF 185.– pro m2 und Jahr gehalten werden. Im Vergleich zu den ausgeschriebenen Angebotspreisen bewegt sich dieses Niveau im günstigsten Segment Winterthurs. Selbst in einer gesamtschweizerischen Betrachtung orientieren sich die Mieten der GEbW –mit ihren mehrheitlich städtischen Lagen – am Median der Preisspektren.
Finanzielles Ergebnis
2021 erwirtschaftete die Gesellschaft einen erfreulichen Jahresgewinn von CHF 3.6 Millionen. Gegenüber dem höheren Vorjahresergebnis reflektiert dieser tiefere Wert die Aufwände für energetische Sanierungen. Die Nettoeinnahmen aus der Vermietung verblieben auf einem konstanten Niveau. Mit CHF 13.8 Millionen sind diese 0.5 % höher ausgefallen. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1.3 Millionen aufgewendet. Der entsprechende Wert des Vorjahres lag bei CHF 1.4 Millionen und zeigt stabile Aufwendungen. Im Vergleich zu den
Vorjahren wurden 2021 ausserordentliche Anstrengungen in Nachhaltigkeitsaspekten unternommen.
Zur Erhöhung der Portfolioqualität wurden in den Ersatz fossiler Heizungsanlagen und Solarenergie CHF 3.6 Millionen investiert. Der hoch dotierte Erneuerungsfonds wurde um CHF 0.2 Millionen reduziert. Das Hypothekarvolumen konnte wiederum um CHF 4.0 Millionen abgebaut werden. Nebst der Tiefzinssituation liess dieser Umstand den Finanzierungsaufwand erneut sinken.
Die Bilanz zeigt einen hohen Eigenfinanzierungsgrad auf.
Die Finanzsituation der Gesellschaft präsentiert sich weiterhin als sehr gesund. Sie ist durch eine konservative Bewertung des Immobilienportfolios und eine geringe Fremdfinanzierung gekennzeichnet. Die finanziellen Aussichten bleiben auch für das Jahr 2022 positiv.
Die finanziellen Aussichten bleiben für 2022 positiv.
Gewinnverwendung
In Anbetracht des guten Geschäftsjahres und des auch mittelfristig erwarteten Cashflows beantragt der Verwaltungsrat bei der Generalversammlung, die Dividende um CHF 100.– auf CHF 2300.– pro Aktie zu erhöhen.
DAS PROFIL DER GESELLSCHAFT
Ziel und Zweck
Die Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur wurde 1872 gegründet. In den Statuten ist als zentraler Zweck festgelegt: «Die Gesellschaft setzt sich insbesondere dafür ein, erschwingliche und nach ökologischen Prinzipien gestaltete Familienwohnungen zu erstellen, zu vermieten und zu verkaufen.»
Aktionäre
Langjährige Hauptaktionäre und sich mit dem Zweck und Winterthur identifizierende Kleinaktionäre sichern die Kontinuität in der Ausrichtung der Gesellschaft und sorgen dafür, dass die eigenen Mittel nachhaltig zur Erfüllung des Unternehmenszwecks eingesetzt werden.
Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat der Gesellschaft vereinigt breite Erfahrung in den Bereichen Architektur, Baumanagement, Unternehmensführung, Recht, Asset Management und Finanzwesen.
Markus Casanova, Präsident
Thomas Anwander
Jürg Burkhard
Daniel Häcki
Matthias Hugi
Peter Strassmann
Christian Wenger
Geschäftsführung, Gesellschaftssitz
Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeitenden. Die Geschäftsführung und die operativen Tätigkeiten werden im Mandat von der Auwiesen Immobilien AG wahrgenommen.
Christof Schmid, CEO
Mischa Pfenninger, CFO
Robert Goedicke, Portfoliomanager
Nadja Ryser, Leiterin Geschäftsstelle
4 5
Wallrütistrasse 117a/119a (links) und 117/119/121 (rechts)
KENNZAHLEN UND KENNWERTE DES PORTFOLIOS
Wohnungstyp in Prozent des Gesamtbestands
Die Gesellschaft besitzt 885 Wohnungen, 16 Büros, 40 Lager und Bastelräume sowie 912 Parkplätze. Knapp die Hälfte der Wohnungen sind 3 bis 3½ ZimmerWohnungen, ein gutes Drittel 4 bis 4½ ZimmerWohnungen. Das bedeutet: Der Grossteil der Wohnungen gehört zu den am stärksten nachgefragten Typen. Per Stichtag 31.12.2021 standen sieben Wohnungen – ausschliesslich am Tegerlooweg –und ein Bastelraum leer. Einige Verfügbarkeiten waren bei Einstell und Motorradplätzen zu verzeichnen.
Anzahl Objekte (Wirtschaftseinheit) pro Stadtkreis und Wiesendangen
Etwa die Hälfte der Liegenschaften der Gesellschaft befindet sich im Stadtzentrum und in Oberwinterthur, das heisst in den beiden Zentrumsgebieten des kantonalen Richtplans. Die andere Hälfte ist relativ gleichmässig auf die Stadtkreise Seen, Töss, Veltheim, Wülflingen und Mattenbach sowie Wiesendangen verteilt. Die Wohnungen befinden sich in zentrumsnahen Lagen mit guter öffentlicher Erschliessung, was sich langfristig positiv auf ihre Vermietbarkeit auswirken wird.
Energieträger
Bis zum Ende des Jahres 2021 wurden über drei Viertel aller Wohnungen mit fossilen Brennstoffen beheizt. Der Energiebezug aus Heizöl und Erdgas machte davon je die Hälfte aus. Durch den Ersatz bestehender Anlagen wurde der Anteil erneuerbarer Energiequellen verdoppelt. Je zu einem Drittel wird per Jahresbeginn 2022 Energie aus Fernwärme, Wärmepumpen und Holzpellet Anlagen gewonnen.
CO 2 -Intensität
Mit der Umsetzung der letztjährigen energetischen Sanierungen soll eines der wichtigsten Ziele erreicht werden: die Senkung der schädlichen CO2 Emissionen. Im Schweizerischen Mittel lagen diese bei 28 kg pro m2 beheizter Fläche und Jahr. Die GEbW hat sich das Ziel gesetzt, bis 2030 ihren aktuellen Ausstoss von 19 auf 6 kg pro m2 Energiebezugsfläche und Jahr zu senken.
6 7 35 % 40 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 15 % 31 % 11 % 5 % 15 % 5 % An ang 2021 Ende 2021 1– 1½ Zimmer 2–2 ½ Zimmer 3– 3½ Zimmer 4– 4½ Zimmer St adt Ober winter thur Seen Töss Veltheim Wülflingen Mattenbach Wiesendangen 5– 5½ Zimmer 6– 6½ Zimmer Erdö Erdgas Fernwärme Wär mepumpen Holzpellet 8 % 8 % 0 619 28 10 0 Durchschnitt liche CO 2 Emissionen pr o Liegenschaf t (kg/m und Jahr) GEbW 2021 GEbW Ziel 2030 Benchmark Schweiz 2021
Rychenbergstrasse 33/35
Wasserfuristrasse (Wiesendangen)
Unterwiesenstr 1/ 3 Wässerwiesenstr. 61 / 63, 70 /72
8 9
Auwiesenstr 3 – 9 In Wannen, Dättnau Brühlgartenstr 7/9/ 11 Rychenbergstr. 33 /35 Schiltwiesenweg 8– 18 Schiltwiesenweg 22 Scha ff hauserst r. 155 –1 57 159 –1 61 ,1 63 /16 5 Obere Schöntalstr 20 – 22, 25 –27 Schlosstalstr / Grafenstein Landvogt-Waser-Str. 28 Guggenbühlstr. 8– 12 Tegerlooweg 8 – 12, 18 – 22, 31 – 35 Wallrütistr 76 /78/ 80, 117 117a / 119, 119a /121 Ruchwiesenstr. 12 –18 Ruchwiesenstr. 57 –59 Jägerstr 25 –47 Endlikerstr 2/ 4 Lärchenstr. 33 /35 Zürcherstr. 63 Mattenbachstr. 35a – 41b Salomon-Bleuler-Weg 4– 16 Talackerstr 96 /98/ 100 Römerstr 95 – 99 Tösstalstr 103 /105 Wülflingerstr. 307 /309 /311 / 315
Grünmattstr.
Oberseenerstr 43 –49
DIE LIEGENSCHAFTEN DER GESELLSCHAFT
28 /30
Letzte grosse Sanierung Baujahr Liegenschaft / Strasse 1 und 1½ Zimmer 2 und 2½ Zimmer 3 und 3½ Zimmer 4 und 4½ Zimmer 5 und mehr Zimmer Total Wohnungen Anzahl Wohnungen per 31.12.2021 Winterthur Auwiesenstrasse 3 – 9 1964 2000 4 22 15 2 43 Winterthur Brühlgartenstrasse 7 1953 1992 5 3 8 Winterthur Brühlgartenstrasse 9 1951 1991 5 3 8 Winterthur Brühlgartenstrasse 11 1953 1993 5 3 8 Winterthur Endlikerstrasse 2 4 1957 1990 8 8 16 Winterthur Grünmattstrasse 28 / 30 1965 2009 8 8 16 Winterthur Guggenbühlstrasse 8 – 12 1963 1994 8 8 4 20 Winterthur In Wannen, Dättnau 2007 – 2 4 7 13 26 Winterthur Jägerstrasse 25 – 47 1940 1997 12 12 Winterthur LandvogtWaserStrasse 28 1967 2011 4 4 5 13 Winterthur Lärchenstrasse 33 35 1983 2016 2 8 4 4 18 Winterthur Mattenbachstrasse 35 a– 41b 2019 – 26 28 22 76 Winterthur Obere Schöntalstrasse 20 22 2010 – 6 16 14 2 38 Winterthur Obere Schöntalstrasse 25 27 1932 1999 12 12 Winterthur Oberseenerstrasse 43 – 49 2016 – 6 12 6 24 Winterthur Römerstrasse 95 – 99 1985 1985 3 10 3 1 17 Winterthur Ruchwiesenstrasse 12 – 18 1982 2011 12 9 3 24 Winterthur Ruchwiesenstrasse 57 – 59 1994 – 4 3 6 3 16 Winterthur Rychenbergstrasse 33 / 35 1950 2010 7 7 14 Winterthur Schaffhauserstrasse 155 –157 1939 2003 4 6 2 12 Winterthur Schaffhauserstrasse 159 –161 1939 2004 4 6 2 12 Winterthur Schaffhauserstrasse 163 /165 1939 2005 8 4 12 Winterthur Schiltwiesenweg 8 – 18 1950 1995 9 18 9 36 Winterthur Schiltwiesenweg 22 1980 – 3 3 Winterthur Schlosstalstrasse / Grafenstein 1989 2014 7 14 6 27 Winterthur Talackerstrasse 96 1952 1977 6 6 Winterthur Talackerstrasse 98 1952 1977 6 6 Winterthur Talackerstrasse 100 1952 1977 3 3 6 Winterthur Tegerlooweg 18 – 22 1959 1995 12 12 24 Winterthur Tegerlooweg 31 – 35 1960 1995 12 12 24 Winterthur Tegerlooweg 8 –12 1959 1996 12 12 24 Winterthur Tösstalstrasse 103 / 105 1960 1999 8 8 16 Winterthur Unterwiesenstrasse 1 / 3 1968 1998 8 8 16 Winterthur Wallrütistrasse 76 / 78 80 1966 1999 15 15 30 Winterthur Wallrütistrasse 117 / 119 / 121 1966 2007 33 27 60 Winterthur Wallrütistrasse 117a 119a 2015 – 4 16 4 24 Winterthur Wässerwiesenstrasse 61 / 63 1971 2003 8 8 8 24 Winterthur Wässerwiesenstrasse 70 / 72 1968 2000 8 8 16 Winterthur Wülflingerstrasse 307 / 309 / 311 / 315 1955 1993 36 28 64 Winterthur Zürcherstrasse 63 1930 1981 8 8 Wiesendangen Wasserfuristrasse 2006 – 5 17 4 26 Total 10 86 418 326 45 885 Ort Bild Rückseite: Wasserfuristrasse, Wiesendangen
Geschäftsbericht Nr. 150
Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur
Klosterstrasse 17
8406 Winterthur
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