Geschäftsbericht 2022 (Web)

GESCHÄFTSBERICHT

Umweltschutz

Die GEbW hat den CO2-Ausstoss ihrer Liegenschaften 2022 gegenüber dem Vorjahr um 26 Prozent reduziert.

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Impressum Herausgeberin Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur (GEbW) Konzept, Redaktion und Gestaltung P-ART Kommunikation & Grafikdesign, Winterthur Fotos

Andi Keller Fotografie, Bilderhaus Fotografie, Enzo Lopardo Pictures, Focusty Fotografie, Archiv GEbW; iStock © GEbW, Winterthur, März 2023

EDITORIAL

Grüezi

Für ein Unternehmen ist es nicht selbstverständlich, 150 Jahre alt zu werden. Und wer in diesem stolzen Alter immer noch gefragt und erfolgreich ist, hat allen Grund zu feiern.

Der GEbW bot sich im Jahr 2022 mit dem Jubiläumsfest eine grossartige Gelegenheit, sich bei allen Stakeholdern zu bedanken und das Vertrauen in das Unternehmen weiter zu stärken. Zur Feier des runden Geburtstags organisierten wir einen VIP-Event sowie ein Jubiläumsfest für alle Mieterinnen und Mieter. Die schönsten Bilder dazu finden Sie in diesem Geschäftsbericht. Das GEbW-Kochbuch und die GEbW-Chronik werden die Beschenkten noch lange erfreuen.

Auch das finanzielle Ergebnis der Gesellschaft gibt Anlass zur Freude. Trotz der grossen geopolitischen Ereignisse, die die Wirtschaft mit Lieferengpässen, steigenden Preisen und höheren Zinsen belasteten, blickt die GEbW auf ein erfolgreiches 2022 zurück. Die finanzielle Gesundheit ist die Basis dafür, dass wir auch in Zukunft erschwinglichen Wohnraum in Winterthur und Umgebung anbieten können.

Gerne legen wir mit diesem Geschäftsbericht Rechenschaft über unsere Tätigkeit im vergangenen Jahr ab.

Unser besonderer Dank gilt den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen und den Mitarbeitenden der Auwiesen Immobilien AG für das erfolgreiche Wirken im Dienste von Gesellschaft und Mieterschaft.

«Das GEbW-Kochbuch und die GEbW-Chronik werden die Beschenkten noch lange erfreuen.»

Markus Casanova Präsident des Verwaltungsrats

Markus Casanova Präsident des Verwaltungsrats

BERICHT DES VERWALTUNGSRATS

«Die rückläufige Bautätigkeit und die steigende Nachfrage beschleunigten den Rückgang der Leerwohnungen.»

WOHNUNGEN WERDEN KNAPP UND TEUER

Nach der Pandemie kam der UkraineKrieg. Auch der Immobilienmarkt in der Schweiz spürte die Folgen des Konflikts. Dennoch präsentiert sich die finanzielle Situation der GEbW weiterhin als sehr gesund.

Bereits zu Beginn des Jahres 2022 veränderte sich die geopolitische Situation in Europa gravierend. Am 24. Februar begann mit dem Überfall auf die Ukraine ein immer noch anhaltender Krieg, der zu einer grossen Fluchtbewegung führte. Allein in der Schweiz wurden per Jahresende rund 75 000 Personen registriert, für die unter anderem Unterkünfte organisiert werden mussten. Die Solidarität war nicht nur auf staatlicher Ebene gross, sondern zeigte sich auch in der enormen Hilfsbereitschaft der Bevölkerung. Einen kleinen Beitrag leistet die GEbW: Sie stellt seit dem 1. Mai 2022 kostenlos acht Wohnungen für ukrainische Familien zur Verfügung.

Die hohe Zahl schutzbedürftiger Personen spielt mit zunehmender Aufenthaltsdauer eine stärkere Rolle im Wohnungsmarkt. Einem Markt, in dem die Neubautätigkeit gering war und weniger Wohnungen als in den Vorjahren baubewilligt wurden. Die fortschreitende Pandemiebewältigung führte

zu neuen Haushaltsgründungen und erhöhte die Wohnungsnachfrage zusätzlich.

Weniger Leerwohnungen

Die rückläufige Bautätigkeit und die steigende Nachfrage beschleunigten zwangsläufig den Rückgang der Leerwohnungen. Statistisch ist 2022 die schweizweite Leerwohnungsziffer von 1,5 Prozent auf 1,3 Prozent gesunken. Dies ist die stärkste Veränderung seit 1978. Sie bezieht sich auf alle Wohnungsgrössen und auf die meisten Regionen.

Das Bundesamt für Statistik gab im Oktober 2022 bekannt, dass die Hochbaupreise innerhalb eines Jahres um 8,2 Prozent gestiegen sind. Allgemeine Lohnsteigerungen, ein markanter Fachkräftemangel sowie deutlich gestiegene Energie- und Rohstoffpreise wurden als häufigste Argumente für die Verteuerung angeführt. Die Kosten für Baumaterialien fluktuierten im Jahresverlauf noch deutlicher, relativierten sich jedoch – nach einem Höchststand im Mai – mit einem Plus von etwa 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Mietzinsen werden steigen

Mit dem kriegsbedingt erwarteten Mangel an Energierohstoffen stiegen die Handelspreise für Öl

BERICHT DES VERWALTUNGSRATS

«Der Wunsch und Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum waren noch nie so gross wie heute.»

und Gas massiv an. Damit einhergehend erreichten die Inflationsraten fast überall Rekordhöhen. Um einer Verbreiterung der Teuerung entgegenzuwirken, erhöhte die Schweizerische Nationalbank innerhalb eines halben Jahres den Leitzins um 1,75 Prozentpunkte. Damit fand eine fast achtjährige Negativzinspolitik ein abruptes Ende.

Mittelfristig werden deshalb auch die Mietzinse in bestehenden Vertragsverhältnissen steigen, denn diese sind an den Referenzzinssatz gekoppelt, der vierteljährlich aus dem durchschnittlichen Hypothekarzins ermittelt wird. Dass 2022 zudem die Angebotsmieten gestiegen sind, ist auf das positive Bevölkerungswachstum, das mangelnde Wohnungsangebot sowie auf das inflationäre Umfeld zurückzuführen. Der Wunsch und Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum waren noch nie so gross wie heute. Doch die Neubautätigkeit hinkt der Nachfrage weit hinterher.

Liegenschaftsportfolio: das Potenzial im eigenen Bestand nutzen

Der Immobilienbestand der GEbW blieb mit 885 Wohnungen konstant. Im Berichtsjahr gab es weder Käufe noch Verkäufe. Die überprüften Liegenschaftsangebote waren insbesondere bei

der Renditeerwartung, aber auch in der Lage und Objektqualität nicht vorgabenkonform. Der Fokus lag deshalb auf den Potenzialen im eigenen Bestand. Das Grossprojekt «Eichwaldhof» am Tegerlooweg wurde intensiv weiterentwickelt. Es konnte ein Generalplaner beauftragt werden, dessen Team aus Architekten und Fachplanern den ursprünglichen Entwurf in ein effizientes Realisierungsprojekt überführen wird. Das gesetzte Ziel bleibt bestehen: Es sollen etwa 120 günstige und moderne Wohnungen anstelle der 72 alten entstehen. Die Baueingabe ist für das Jahr 2023 geplant. Aktuelle Informationen zum Projekt sind unter www.eichwaldhof.ch erhältlich.

Für die Liegenschaften an der Oberen Schöntalstrasse 25/27 und der Zürcherstrasse 63 erhielten wir Ende Jahr eine Sanierungsbewilligung. Es handelt sich um überkommunal geschützte Inventarobjekte, die 1934 für die «Billige» gebaut wurden. Der Architekt Lebrecht Völki – damals selbst Verwaltungsrat der GEbW – erstellte diese Mehrfamilienhäuser nach der Idee des Neuen Bauens. Sie gehörten in der Nordostschweiz zu den ersten Bauten mit Flachdächern, Etagenheizungen, eigenem Bad pro Wohnung sowie ausreichend Pflanzfläche zur Selbstversorgung. Das Sanierungs-

konzept ermöglicht eine zeitgenössische Neudisposition von Küchen und Bädern, die Vergrösserung der Gartenbalkone und insbesondere den Ausbau des ungenutzten Dachgeschosses. Selbstverständlich wird in diesem Zusammenhang die Öl- bzw. Gasheizung von Wärmepumpen mit Erdsonden und Photovoltaikanlagen abgelöst.

Finanzielles Ergebnis

2022 erwirtschaftete die Gesellschaft einen Jahresgewinn von CHF 5,2 Millionen und übertraf damit das hohe Niveau des Vorjahres. Die Nettoeinnahmen aus der Vermietung verblieben auf einem konstanten Niveau. Mit CHF 13,7 Millionen sind diese marginale 0,5 Prozent tiefer ausgefallen als 2021. Unterhalt und Reparaturen kosteten CHF 1,5 Millionen, im Vorjahr waren es CHF 1,3 Millionen. Wie auch 2021 unternahm die GEbW 2022 Anstrengungen für den Umweltschutz. Für den Ersatz fossiler Heizungsanlagen und für den Ausbau der Solarenergie wurden CHF 1,1 Millionen investiert. Der hoch dotierte Erneuerungsfonds wurde um CHF 0,25 Millionen reduziert. Das Hypothekarvolumen konnte um CHF 3,9 Millionen abgebaut werden. Nebst der Tiefzinssituation liess dieser Umstand den Finanzierungsaufwand erneut sinken.

Die Bilanz zeigt einen hohen Eigenfinanzierungsgrad. Erfreulicherweise präsentiert sich die Finanzsituation der Gesellschaft weiterhin als sehr gesund. Sie ist durch eine konservative Bewertung des Immobilienportfolios und eine geringe Fremdfinanzierung gekennzeichnet.

Die finanziellen Aussichten bleiben auch für das Jahr 2023 positiv.

Gewinnverwendung

In Anbetracht des guten Geschäftsjahres und des auch mittelfristig erwarteten Cashflows beantragt der Verwaltungsrat bei der Generalversammlung, die Dividende um CHF 100 auf CHF 2400 pro Aktie zu erhöhen.

Werden saniert: die überkommunal geschützten Liegenschaften an der Oberen Schöntalstrasse 25/27 mit Baujahr 1934. Sie erhalten unter anderem grosszügige Gartenbalkone.

150 JAHRE GEBW GEFEIERT UND GESCHENKE VERTEILT

Menschen sind der GEbW wichtig. Das zieht sich wie ein roter Faden durch ihre Geschichte und kam auch im Jubiläumsjahr zum Ausdruck.

Die Präsentation des GEbW-Kochbuchs war ein Höhepunkt im Jubiläumsjahr. Die einzigartige Rezeptsammlung hat einen bleibenden Wert, und sie zeigt Menschen, die in unseren Liegenschaften leben. 2021 luden wir die Mieterschaft zum Wettbewerb ein: «Senden Sie uns Ihr Lieblingsrezept und wir gestalten daraus ein Kochbuch. Für jedes publizierte Rezept gibt es einen Einkaufsgutschein im Wert von 200 Franken. Und unter den Rezeptautorinnen und -autoren verlosen wir eine gratis Monatsmiete.» 49 Rezepte inklusive Porträtfotos und persönlicher Anekdoten durften wir ins Kochbuch aufnehmen. Die Beiträge repräsentieren die Vielfalt der Mieterinnen und Mieter; Jung und Alt, männlich und weiblich, aus allen Winterthurer Quartieren, aus allen Ecken der Welt, vegane Rezepte und vieles mehr. Nicht fehlen durfte das Traditionsgericht der GEbW, das bisher an der jährlichen Generalversammlung serviert wurde: Saltimbocca und Safranrisotto.

Über tausendmal verschenkt

Die GEbW verschenkte das Kochbuch allen Aktionärinnen und Aktionären, Mieterinnen und Mietern sowie Kunden und Freunden – insgesamt über 1000 Exemplare. Präsentiert wurde es erstmals am 11. Mai, als die GEbW im Anschluss an die Generalversammlung im Casinotheater Winterthur mit ihren Gästen das runde Jubiläum feierte. Der Leiter des Technoramas Winterthur, Thorsten Künnemann, sorgte mit einer «Science Show» für kurzweilige Unterhaltung. Alle Gäste durften nebst dem Kochbuch eine Chronik zu den letzten 25 Jahren der Gesellschaft mit nach Hause nehmen.

Am 18. Juni fand das Fest für Mieterinnen und Mieter in der Halle 710 in Winterthur statt. Als Höhepunkt wurde unter allen Teilnehmenden des Kochbuch-Wettbewerbs eine gratis Monatsmiete verlost. Nach dem Essen spielte der Sänger William White grossartige Songs auf der Bühne. Der Anlass bot Mieterinnen und Mietern eine gute Gelegenheit, sich kennenzulernen.

Verantwortung für die Zukunft

Wir hoffen, dass Chronik und Kochbuch ihre Besitzerinnen und Besitzer noch lange erfreuen. Schon seit 150 Jahren Bestand hat das Ziel der GEbW, erschwinglichen Wohnraum für Familien und Menschen mit wenig Einkommen zu schaffen. Heute gehört es ebenso zu unserer Aufgabe, klimafreundlich zu werden und unsere Gesellschaft progressiv zu gestalten. Die GEbW ist sich ihrer Verantwortung bewusst und voller Tatendrang und Ideen für die Zukunft.

ENERGIE

«Ab 2023 wird bereits die Hälfte aller GEbW-Wohnungen mit umweltfreundlicher Energie versorgt.»

KLIMASCHUTZ: IN KURZER ZEIT VIEL ERREICHT

Die GEbW erzielte 2022 grosse Fortschritte in der energetischen Sanierung der Gebäude. Unter anderem hat sie den CO2-Ausstoss ihrer Liegenschaften gegenüber dem Vorjahr um 26 Prozent reduziert.

Es erfordert gewaltige globale Anstrengungen, um den Klimawandel und seine zunehmend spürbaren Folgen aufzuhalten. An den Umweltthemen führt kein Weg vorbei. Steigende Grosshandelspreise für fossile Energie und Strom sowie der Wunsch nach einer sicheren Energieversorgung hat 2022 die erneuerbaren Energien nochmals deutlich stärker in den Fokus der Immobilienbranche gerückt. Fast scheint es, dass die energiepolitischen Folgen des Krieges eine Energiewende beflügeln könnten.

Bewohnerinnen und Bewohner von Wohnungen mit fossilen Energieträgern müssen für 2023 mit einem deutlichen Anstieg der Heizkosten rechnen. Weitere Belastungen dürften aufgrund der Trägheit des Gaspreises für Endkunden und der Preisregulierungen für Haushaltsstrom dazukommen. Wohnungen, die mit einem Wärmepumpensystem – idealerweise in Kombination mit einer Photovoltaikanlage – versorgt werden, haben nur eine marginale Teuerung zu erwarten.

Anteil der Öl- und Gasheizungen reduziert

Bis Ende 2021 wurden über drei Viertel aller GEbW-Wohnungen mit fossilen Brennstoffen beheizt. Der Energiebezug aus Heizöl und Erdgas machte davon je die Hälfte aus. Durch den Ersatz bestehender Anlagen verdoppelte sich der Anteil erneuerbarer Energiequellen bereits vergangenes Jahr. Anfang 2022 stammte die erneuerbare Energie für die GEbW-Liegenschaften zu je einem Drittel aus Fernwärme, Wärmepumpen und Holzpellet-Anlagen. Das Sanierungsprogramm 2022 reduzierte die fossil beheizte Fläche um weitere 7800 m2. Ab 2023 wird bereits die Hälfte aller GEbW-Wohnungen mit umweltfreundlicher Energie versorgt.

Begleitend kümmerten wir uns um die Energieeffizienz in den Gebäuden. Beispielsweise liessen wir in allen Anlagen die Heizkurven optimiert einstellen und die Beleuchtung vollständig auf LED umrüsten. Für Elektroautos wurden Ladestationen in Betrieb genommen.

Besser als der Benchmark

Mit den energetischen Sanierungen soll eines der wichtigsten Ziele der GEbW erreicht werden: die schnellstmögliche Reduktion des CO2-Ausstosses. Im schweizerischen Mittel lagen 2021 die Emissio-

24 %

55 % erneuerbare Energie im 2021 erneuerbare Energie ab 2023

BIS 2021

24 % der Energiebezugsflächen wurden mit erneuerbarer Energie beheizt.

nen bei 28 kg pro m2 beheizter Fläche. Die GEbW hat sich vorgenommen, die Emissionen ihres Gebäudeparks bis 2030 auf 6 kg pro m2 Energiebezugsfläche und Jahr zu senken. Dank den umfangreichen Sanierungsmassnahmen ab 2021 gab es riesige Fortschritte. Bereits für 2022 kann ein Wert von 14 kg CO2 pro m2 Energiebezugsfläche ausgewiesen werden. Dieser Wert entspricht einer

AB 2023

Bereits 55 % der Energiebezugsflächen werden mit erneuerbarer Energie beheizt.

Reduktion um stolze 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr und beträgt gegenüber dem Benchmark 2021 nur noch die Hälfte!

Der Beitrag der GEbW zur Reduktion der globalen Emissionen mag gering sein. Und doch geht sie mit gutem Beispiel gegen den Klimawandel voran.

CORPORATE GOVERNANCE

VERWALTUNGSRAT

Der Verwaltungsrat der Gesellschaft vereinigt breite Erfahrung in den Bereichen Architektur, Baumanagement, Unternehmensführung, Recht, Asset Management und Finanzwesen.

Thomas Anwander Vizepräsident lic. iur. HSG/Rechtsanwalt

General Counsel und Group Secretary Rieter Holding AG

Markus Casanova Präsident unabhängiger Vermögensberater

Winterthur Consulting Group

Jürg Burkhard

dipl. Arch. ETH / MBA UNIL Immobilienberatung

Jürg Burkhard

Matthias Hugi dipl. Architekt ETH/SIA Bauherren- und Immobilienberatung Geschäftsleiter

Brandenberger + Ruosch AG

Daniel Häcki

MAS in Corporate Finance HSLU, Betriebsökonom FH HSLU

Head Transactions, Real Assets

AXA Investment Managers Schweiz AG

Peter Strassmann dipl. Wirtschaftsprüfer, Betriebsökonom FH ZHAW

Geschäftsführer

Sulzer Vorsorgeeinrichtung

Christian Wenger Pensimo Management AG

GESCHÄFTSLEITUNG, GESELLSCHAFTSSITZ

Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeitenden. Die Geschäftsführung und die operativen Tätigkeiten werden im Mandat von der Auwiesen Immobilien AG wahrgenommen.

AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE

Langjährige Hauptaktionärinnen und Hauptaktionäre sowie sich mit dem Zweck und Winterthur identifizierende Kleinaktionärinnen und Kleinaktionäre sichern die Kontinuität in der Ausrichtung der Gesellschaft und sorgen dafür, dass die Mittel der GEbW zur Erfüllung des Unternehmenszwecks eingesetzt werden.

CFO

«Die Gesellschaft setzt sich insbesondere dafür ein, erschwingliche und nach ökologischen Prinzipien gestaltete Familienwohnungen zu erstellen, zu vermieten und zu verkaufen.»

In den Statuten festgehaltener zentraler Zweck der 1872 gegründeten Gesellschaft.

Christof Schmid CEO Mischa Pfenninger

Robert Goedicke Portfoliomanager

Nadja Ryser Leiterin Geschäftsstelle

Liste Liegenschaften LIEGENSCHAFTEN

Schaffhauserstrasse 155–165 2022 wurde eine Photovoltaikanlage installiert und die Gasheizung durch eine Wärmepumpe mit Erdsonde ersetzt.

Wallrütistr. 76 / 78 / 80, 117, 117a / 119, 119a / 121

Ruchwiesenstr 57 – 59

Ruchwiesenstr 12 – 18

Tegerlooweg 8 – 12, 18 – 22, 31 – 35

Wallrütistrasse 76–80 2022 wurde eine Photovoltaikanlage installiert und die Ölheizung durch den Anschluss an eine Holzpelletheizung ersetzt.

Wasserfuristrasse (Wiesendangen)

Wülflingerstr. 307 / 309 / 311 / 315

Guggenbühlstr 8 – 12

Unterwiesenstr 1 / 3

Wässerwiesenstr. 61 / 63, 70 / 72

Schiltwiesenweg 8 – 18

Römerstr. 95 – 99

Talackerstr. 96 / 98 / 100

Schlosstalstr / Grafenstein

Tösstalstr. 103 /105

Endlikerstr 2 / 4

Zürcherstr 63

Landvogt-Waser-Str. 28

Brühlgartenstr. 7/ 9 / 11

Rychenbergstr. 33 / 35

Jägerstr. 25 – 47

Obere Schöntalstr. 20 – 22, 25 – 27

Lärchenstr. 33 / 35

Auwiesenstr. 3 – 9

Grünmattstr. 28 / 30

Oberseenerstr 43 – 49

In Wannen, Dättnau

Salomon-Bleuler-Weg 4 – 16

Mattenbachstr. 35 – 43

Wallrütistr. 76 / 78 / 80, 117, 117a / 119, 119a / 121

Ruchwiesenstr 57 – 59

Ruchwiesenstr 12 – 18

Tegerlooweg 8 – 12, 18 – 22, 31 – 35

Wasserfuristrasse (Wiesendangen)

Guggenbühlstr 8 – 12

Schiltwiesenweg 8 – 18

Römerstr. 95 – 99

Talackerstr. 96 / 98 / 100

Tösstalstr. 103 /105

Endlikerstr 2 / 4

Landvogt-Waser-Str. 28

Zürcherstrasse 63

Für das denkmalgeschützte Gebäude erhielt die GEbW 2022 eine Sanierungsbewilligung.

Obere Schöntalstrasse 25/27 2022 erhielt die GEbW die Sanierungsbewilligung für Küchen, Bäder, Balkone, Dachgeschoss und Heizungen.

Grünmattstr. 28 / 30

Oberseenerstr 43 – 49