TEMA 7: FINANZAS PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
LA VISIÓN DEL ARQUITECTO
Administración y Gestión de Proyectos 2 2025
Departamento de Arquitectura
Universidad Rafael Landívar
Semana del 22 al 26 de septiembre
Sección Ing. Stolz
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Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
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Contenido de tema 8 parte 1: TIR
Definición de TIR.
Datos para calcular la TIR
Reflexiones finales 00 Introducción Conclusiones
TASA INTERNA DE RETORNO (24 y 26 de septiembre) 01 02 03 04 05 06 07 08
Estación de práctica La TIR en Excel
TIR desde diferentes perspectivas 09 Ejemplos en Excel
Fórmula conceptual para ejercitación “a mano”
“La TIR es el idioma universal de los inversionistas: convierte un flujo de caja complejo en un porcentaje comparable contra cualquier tasa bancaria”
“La TIR no es un número bonito: es la línea roja que separa un proyecto rentable de uno inviable”
En esta clase, exploraremos brevemente esa condición financiera del proyecto.”
Opiniones de L. Stolz
Luis Stolz.
Tasa Interna de Retorno TIR
Definición
La TIR es la tasa de interés que genera el propio proyecto: el porcentaje de rentabilidad que devuelve la inversión considerando todos los ingresos y egresos en el tiempo
Desde el punto de vista bancario
La TIR es el porcentaje máximo que un banco estaría dispuesto a cobrar como tasa de interés para que el proyecto siga siendo rentable. Si la TIR del proyecto es mayor que la tasa de préstamo (ej. 12 % anual), entonces el proyecto es viable porque genera más rendimiento que el costo del dinero.
01 02
Sapag Chain, Nassir. Evaluación de proyectos. 7ª ed. Santiago de Chile: Pearson Educación, 2011.
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
Desde el punto de vista del cliente/inversionista:
La TIR es la rentabilidad real que obtendrá sobre el dinero invertido. Se interpreta como “la tasa de interés que el proyecto paga por sí solo”. Si la TIR supera las expectativas de rentabilidad del cliente, el proyecto es atractivo.
Desde el punto de vista del arquitecto (no financiero):
La TIR traduce el flujo de caja de un edificio (egresos de construcción vs. ingresos de ventas/rentas) en una tasa porcentual entendible:
Trabajo de las oficinas de arquitectura el día 22 de septiembre Recopilación de información financiera
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dRNtemARaAS6geaden36ql7ptRunL203ALkfiT6X080/edit?usp=sharing
Enlace a información consolidada
DATOS PARA CALCULAR LA TIR
Para una inversión inmobiliaria, se necesitan:
Egresos (flujos negativos):
Costo de construcción (obra gris, acabados, instalaciones).
Costos indirectos (licencias, estudios, marketing, ventas).
Inversión inicial (terreno).
Ingresos (flujos positivos):
Flujo de preventas.
Flujo de ventas por etapas.
Flujo de rentas (si es edificio en alquiler).
Horizonte temporal: cuántos meses o años dura la inversión y recuperación.
03
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
Sapag Chain, Nassir. Evaluación de proyectos. 7ª ed. Santiago de Chile: Pearson Educación, 2011.
Ejemplo simplificado (a mano): TIR
Inversión inicial: −100 (año 0)
Ingreso: +60 (año 1 )
Ingreso: +60 (año 2)
Se busca r (TIR) tal que:
Inversión inicial
(negativo en este lado de la ecuación.
Este valor puede ser negativo varios años: Ejecución del proyecto en 2 años)
o ser cero el año cero
¿Qué pasa el año 1? ¿Qué pasa el año 2?
DATOS PARA CALCULAR LA TIR
EN EL EXCEL
Tener una fila con el flujo neto del proyecto (Mes 0, Mes 1, Mes 2, …).
Usar la fórmula nativa:
=IRR(rango_de_flujos)
Ejemplo:
=IRR(C5:H5) en donde la fila 5:
Contiene los flujos desde inversión inicial (negativo) hasta ventas/rentas (positivos).
Excel hace las iteraciones automáticamente hasta encontrar
el valor de rrr que cumple que el VAN = 0. (Que todavía no hemos visto en clase)
Lo que van a ver en la hoja del Excel para el cálculo automático
Ejemplo inicial
Flujos de ventas
Voy a fórmulas ⟶ Financieras
Este ejercicio muestra:
Cómo la TIR convierte números absolutos (millones de USD) en un porcentaje anual entendible.
Que la TIR (19.6 %) es mayor a la tasa bancaria (7.5 %), lo que indica viabilidad.
Que aunque el ROI (6.7 millones / 34.5 millones ≈ 19.6 %) y la TIR coinciden en este caso de un solo periodo, la TIR es más poderosa porque funciona con flujos en varios años o meses.
1) Datos base
Costo total del edificio (inversión): 34,533,825 USD
Ingresos totales por ventas: 41,301,000 USD
Horizonte temporal simulado: 3 años
Año 0: Inicio, sin desembolsos fuertes.
Años 1 y 2: Construcción (egresos).
Año 3: Ventas (ingresos).
2) Supuestos para distribuir flujos
Construcción en 2 años: se reparte 50 % en año 1 y 50 % en año 2.
Año 1: −17,266,912 USD
Año 2: −17,266,912 USD
Ventas al final del año 3: ingreso total
+41,301,000 USD.
Para el Excel
Estación de práctica No.1
Cálculo de la Tasa Interna de Retorno TIR para nuestros proyectos
Consigne los datos que necesita para calcular la TIR en una hoja de papel
Indique el período de ventas en años
Coloque los datos en un Excel
Calcule su TIR para el escenario actual
Calcule su TIR para dos escenarios pesimistas en ventas
Conclusiones con base en lo visto en clase
Medidas de acción ante los escenarios planteados
Entregue su hoja de trabajo en clase HT7
Conclusiones de la plenaria general
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
Reflexiones finales.
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.