ADMINISTRACIÓNYGESTIÓN22025/ OCTUBRE22
ESTADODERESULTADOS1: ESTRUCTURADELESTADO DERESULTADOS
AGENDA
FlujodecajavsEstadodeResultados
EjemploparaEdificiode15,000m²/20meses
IngresodeOperación
Gastosoperacionales
Gastoseingresosnooperacionales(financieros)
Ejemplonuméricoconceptual(nocontable)
Amortizacióndedeuda
Conclusiones
Reflexionesfinales
FLUJODECAJA VERSUS ESTADODE
RESULTADOS
Laclaveestáenladiferenciafundamental: elFlujodeCajaregistramovimientode efectivo(cuándoentraysaleeldinero), mientrasqueelEstadodeResultados registralageneracióndevalor(cuándose ganaelingresoycuándoseincurreenel costo),siguiendoelprincipiode acumulaciónodevengo.
Vamosadesarrollarelejemplodeledificiode15,000metroscuadradosenestascondiciones:
1.Costodirectopormetrocuadrado:USD$/m²
RecordandolaetapadeparametrizacióndeCostosDirectos:
Costodirecto=Obragris+preliminares+soilnailing+movimientosdetierra=USD$310/m²
Acabadosyotros=Acabados+instalaciones+equipos+costodelatierra=USD$900/m²
Enfoquetécnico=Estudiostécnicos+licencias+mkt–vtas+comunicación=USD$126/m²
Total=USD$1336/m²
2.Áreatotaldeconstrucción=sótanos(3000m²)+comercios(2000m²)+oficinas(3000m²)+ residenciales(7000m²)=15000m²
3.CostoTotaldelproyecto=USD$1336/m²x15000m²=USD$20,040,000.00(40%propio-60%banco)
4.Tiempodeconstrucción=20meses
5.Utilidadnominal20%=USD$4,008,000.00
6.Ventatotal=USD$24,048,000.00
I.IngresodeOperación
Elemento
IngresosporVentas (Netos)
DefiniciónparaelCurso
Eselpreciodeventatotaldelasunidades (residenciales,comerciales,oficinas)que fueronentregadasylegalmente transferidasalclienteduranteelperíodo contable,menoscualquierdescuentoo devolución.
CostodeVentas (CDT)
Eselcostodirectototal(tierra,obragris, acabados,instalaciones)atribuiblesoloa lasunidadesquefueronvendidasy entregadasenelmismoperiodoenquese registróelIngresoporVentas.
UtilidadBruta
Eslagananciadirectaqueresultaderestar elCostodeVentasalosIngresospor Ventas.
AnotaciónEspecial(Transición delFlujodeCaja)
DiferenciaclaveconelFlujodeCaja:El flujodecajaregistraeldinerodela preventacuandoserecibe(mes1,2,3), peroelEstadodeResultadossoloregistra laventacompletacomoingresocuandose entregalaunidadysereconocelegalmente elbeneficio(generalmentealfinaldel proyecto,mes20).
DiferenciaclaveconelFlujodeCaja:El flujodecajaregistraelegresode construcciónamedidaquesepaga(mes1 al20).ElEstadodeResultadosloregistra comocostosolocuandolaunidadasociada sevende.Mientrasnosevenda,seregistra comoInventario(unactivoenelBalance General).
Midelaeficienciaprincipaldelproyecto: Indicaquétanbiensemanejaronloscostos deconstrucciónenrelaciónconelprecio deventa.Eslaprimeraseñaldesiel proyectotieneunmargensaludable.
II.Gastosoperacionales
Elemento
GastosdeVenta
DefiniciónparaelCurso
Incluyeloscostosincurridospara venderelproyecto(ej.:plande marketingyventas,comisiones, publicidad).
AnotaciónEspecial(Transición delFlujodeCaja)
ConcordanciaconelFlujodeCaja:Estos gastos(USD$20/m²enelejemplo)suelen aparecerenelflujodecajaamedidaque sepagan.EnelEstadodeResultados,se registrancuandoseincurren(devengo), generalmenteenlosmesesdemayor actividaddeventas.
GastosdeAdministración
Sonlosgastosnecesariospara gestionarelproyecto(ej.:salariosdel equipoadministrativodelproyecto, legales,algunosestudiostécnicos).
ImportanciadelaDepreciación:Elflujode cajaincluyelacompratotaldeequipos.El EstadodeResultadossoloincluyela depreciacióndeesosequipos(eldesgaste anual)comogasto,noelcostodecompra completo.
UtilidadOperacional
Eslautilidadqueelproyectogenera antesdeconsiderarlosinteresesdel financiamientoylosimpuestos.
Muestralarentabilidaddelnegocio principal:Sielproyectonoesrentablea estenivel,significaqueeldiseñoyla ejecucióndelaobranosonviables, independientementedecómosefinancie.
III.Gastoseingresosnooperacionales(financieros)
Elemento
GastosFinancieros(Intereses)
DefiniciónparaelCurso
Elcostodeusardineroprestado,es decir,losinteresespagadossobreel préstamobancariodel60%(tasadel 12%).
AnotaciónEspecial(Transición delFlujodeCaja)
Elpagodecapitalnoesungasto:El flujodecajaincluyelaamortización delcapital(disminucióndeladeuda) yelinterés.ElEstadodeResultados soloregistraelinteréscomogasto.El pagodecapitalesunajusteal BalanceGeneral.
Impuestos(ISR)
Eslaobligaciónfiscalsobrela
utilidadobtenidaporlaempresa(la gananciaantesdeimpuestos).
Esunegresoinevitablequeaparece alfinaldelEstadodeResultados, peroesunfactorcríticoenla planificacióndelflujodecaja.
UtilidadNeta
Eslagananciafinaldelproyecto despuésderestartodosloscostos, gastos,intereseseimpuestos.
Estevalorsecomparadirectamente conlaUtilidadEsperadadel20%.La UtilidadNetaeslabaseparacalcular laTIRylaVANdelosaccionistas(el 40%decapitalpropio).
ElEstadodeResultadosdeunproyecto dearquitecturaseenfocaenelmargen deganancia,mientrasqueelFlujode Cajaseenfocaenlaliquidez(capacidad depagarlasfacturasatiempo mensualmente).
Ejemplonuméricoconciso:
Laclavesecentraencómosemanejaelcostodeconstrucción(USD$20,040,000.00)ylaVentatotal (USD$24,048,000.00)comolohemosvistoenclasesanteriores.
Concepto
IngresosporVenta
MontoTotal
+24,048,000
RazónPrincipal TratamientoTemporal
Sedistribuyealolargode 20meses:unaparteenla preventa(Meses1-3)yel restoenlaventaprogresiva (Meses4-20).
Muestrasilaempresatiene dinerosuficienteparapagar lasfacturasencadames.
LaclaveestáencómosemanejaelCostodeConstrucción(USD$20,040,000)ylaVentaTotal(USD$24,048,000).
EgresosdeConstrucción
-20,040,000
FlujoNetoAcumulado
Sedistribuyealolargode los20mesesdeejecución delproyecto.
Ladiferenciaentrelos +4,008,000ingresosyegresospormes.
Muestracuándosepagaa contratistas,proveedoresy porgastosadicionales.
SupropósitoescalcularTIR yVAN,ygestionarla necesidadde financiamiento.
Flujodecajaajustado(USD$)
Resultadosfinancierosfinales(USD$):UtilizandoelFlujodecajaajustadoconinversióninicialdeUSD$20,040,000.00(mes0)ycostodelcapital12%anual=1%mensual:
LaTIRcalculadade22.25%anualesunaexcelenterentabilidad,muysuperioralcostodecapitaldel 12%yligeramenteporencimadelautilidadnominaldel20%debidoalvalordeldineroeneltiempo.
ConceptoContable Rubro
I.IngresosdeOperación
IngresosporVentaTotal
(-)Costodirectoconstrucción
=UtilidadBruta
II.GastosOperacionales
(-)GastosdeVenta/Administrativos
=UtilidadOperacional
III.GastosFinancieros
(-)InteresesdelPréstamo
=UtilidadAntesdeImpuestos
(-)ImpuestosobrelaRenta
=UtilidadNeta(GananciaFinal)
Valordelasunidadesentregadas.
Costototaldelasunidadesentregadas.
Gananciadelaconstrucción.
Losgastosdemarketingy comunicación.Asumidos
Gananciaantesdeintereses.
Elcostorealdeladeuda(12%sobre USD$12,024,000(60%banco).
MontoUSD$
24,048,000.00
AnotaciónClave(Principiode Devengo)
Seregistrasolocuandoseentregala unidad(Mes20),independientemente decuándoserecibióeldinerodela preventa.
-20,040,000.00
4,008,000.00
Elcostodeconstrucciónpagado durante20mesesseregistracomoun gastoúnicoenestemomento,saliendo delactivo"Inventario".
-1,890,000.00
4,008,00000
-2,404,800(12024000x0.20)
(IncluidosenelCDparasimplicidad, perosesepararíansilatablafueramás detallada).
(Parasimplificar,asumimosquelos gastosoperacionalesestánincluidosen elcostodirectode$1336/m²).
¡Soloseregistraelinterés!Elpagode capitalnoesungasto,sinouna reduccióndepasivo.Esteesunvalor estimadoa20meses.
(4,008,000.00–2,404,800.00) 1,603,200.00
(Asumiendounatasadel10%).
-160,320.00
1,442,880.00
0.10x1,603,200.00
Esteeselresultadoeconómicoquese distribuyealosaccionistas.
Unaarquitecta(o)construyeypagalaobra durante20meses,perolagananciareal soloseregistraenelpapelcuandose entregalallaveysecompletala transferencialegal.
ElFlujodeCajanosdicesipodemos sobrevivirmesames(liquidez).
ElEstadodeResultadosnosdicesi realmenteganamosdineroalfinaldel proyecto(rentabilidad).
Amortizacióndedeuda:FlujodeCajavs.EstadodeResultados
1.ElFlujodeCaja(Liquidez)registraelmovimientototaldeefectivodelacuotamensual.
Concepto
Loqueseregistra
AnotaciónClave ImpactoenlaLiquidez
CuotaMensualTotal
Elpagocompletoque saledelacuenta bancaria(Capital+ Intereses).
Negativo(-)
Seregistracomoun egresoporqueesuna salidadedineroque reducelaliquidez disponibleparapagarla construcción.
ConclusiónparaelFlujodeCaja:Esteestadosepreocupaporsitienesuficientedineroenelbancohoyparacubrir lacuotatotal(CapitaleIntereses).
Elmontototaldel
préstamobancario
PréstamoInicial
($12,024,000)entraal iniciodelproyecto(Mes 0).
Positivo(+)
Seregistracomoun ingresoporqueesuna entradadedineroque financialaconstrucción.
ConclusiónparaelFlujodeCaja:Esteestadosepreocupadetenersuficientedineroenelbancohoy paracubrirlacuotatotal(CapitaleIntereses)ademásdelosgastosmensuales.
Amortizacióndedeuda:FlujodeCajavs.EstadodeResultados
2.EnelEstadodeResultados(Rentabilidad):sigueelprincipiodedevengoysepreocupasoloporlos gastosincurridos,noporlosmovimientosdeactivosypasivos.
RazónContable
Eselcostodeusareldinero prestado.Porlotanto, reducelautilidaddel proyecto.
LaclaveestáencómosemanejaelCostodeConstrucción(USD$20,040,000)ylaVentaTotal(USD$24,048,000).
Noesungasto,esun movimientodeBalance General.Simplementeestás devolviendoeldineroque teprestaron,loquereduce elpasivo(ladeuda).
ConclusiónparaelEstadodeResultados:Esteestadosoloregistralapartedelacuotaqueesuncosto(el interés),ignorandolapartequeesunadevolucióndedeuda(elcapital).Elinterésreducelaganancia;la devolucióndecapitalno.