ESTADODERESULTADOS2: IMPLICACIÓNENLA RECUPERACIÓNDELA INVERSIÓN
AGENDA
Proyectosenrecuperaciónlenta(30+meses)
Proyectosenrecuperaciónrápida(12-13meses)
¿Quéimplican20mesesdeconstrucciónvs24 mesesdeconstrucción?
Gastofinancieroacumulado
ImpactoenelEstadodeResultados
Preguntafinal
Conclusiones
Reflexionesfinales
ProyectosconRecuperaciónLenta(30+Meses):Estos proyectosincurrenenmásinteresesporqueelpréstamoestá vigentepormástiempo.AunquelaTIRseaaceptable,el EstadodeResultadosmostraráunaUtilidadNetamenor debidoalaacumulacióndemásGastosFinancieros (Intereses).(Elescenariomásprobable)
ProyectosconRecuperaciónRápida(12-13Meses):Estos proyectos,alpagarelcapitalrápidamente,tienenmenos GastosFinancierosenelEstadodeResultados,loquese traduceenunaUtilidadNetamayorparaelaccionista.(El escenariomenosprobable)
Estodemuestracómolaeficienciadeldiseño(que permiteciclosdeconstrucciónmáscortos)ylaestrategia deventas(quepermiteunarápidarecuperación)tienen unimpactodirectoenlarentabilidadfinaldelproyecto.
¿QUÉIMPLICAN20MESESO24MESESDE CONSTRUCCIÓN?
ElpuntocrucialescómounciclodeconstrucciónmáslargoafectaelGastoFinancierototaly,porende, laUtilidadNeta.
1.FlujodeCajaMensualBase Parasimplificar,mantendremoslacuotadelpréstamobancarioa10años(120meses)paraambos escenarios,pueseselplazomáximoofrecido.
Concepto
$20,040,000(60%)
PréstamoBancario 1.00%mensual 12%anual/12
USD$12,024,000
TasadeInterés
CuotaNivelada(PMT)
USD$172,130/mes (1%,120,-12024000)
¿QUÉIMPLICAN20MESESO24MESESDE CONSTRUCCIÓN?
2.Gastofinancieroacumulado(Elcostodeltiempo)
ElGastoFinancieroeslasumadetodoslosinteresespagadosduranteelciclodeconstrucción.Los interesessonmásaltosalinicioydisminuyenamedidaquesepagaelcapital.
InteresesTotales
Extenderelproyectosolo4mesesgenerauncostoextradeUSD$ 332,631soloenintereses.Estedineroesunapérdidadirectadela rentabilidadquepodríairalosaccionistas.
¿QUÉIMPLICAN20MESESO24MESESDE CONSTRUCCIÓN?
3.ImpactoenelEstadodeResultados
ElaumentoenlosinteresesreducelaUtilidadNetafinal,asumiendoqueelpreciodeventaylos costosdeconstrucciónsonidénticosenambosescenarios.
¿QUÉIMPLICAN20MESESO24MESESDE CONSTRUCCIÓN?
Lacomparacióndemuestraqueeltiempoesdinerodemaneraliteralenelsector inmobiliario.
1.ElFlujodeCajaregistraunamayorsalidadeefectivodurante4mesesadicionalesenel escenarioB.
2.ElEstadodeResultadosregistraunadisminucióndeUSD$108,290.70enlaUtilidad Neta.EstosedebeaquelaUtilidadBrutasemantiene(elproyectoeselmismo),perolos GastosFinancierossedisparan.
Esteejercicioresaltaqueunagestióndeproyectoeficiente(elroldelarquitecto)estan importantecomoeldiseño,yaqueacortarelcronogramaminimizalosgastosfinancieros, loqueresultaenunaTIRmásaltayunVANmejor.
ADMINISTRACIÓNYGESTIÓN22025/ OCTUBRE27
ESTADODERESULTADOS3:
ANÁLISISDESENSIBILIDAD:
IMPACTODELCAMBIODEPRECIOS
ENVENTASYTIEMPODE EJECUCIÓNDELPROYECTO
AGENDA
Introducción:Loquesedemostró
Preguntaclave:MiniCasodeEstudio
Respuestaesperadadelpunto1
Respuestaesperadadelpunto2(implicaciones)
Pensarcomofinancierosymercadólogos
Cerrarelciclo
Conclusiones
Reflexionesfinales
Enlaclaseanteriordemostramosqueextenderel proyectode20mesesa24mesesaumentanuestros GastosFinancieros(intereses)enUSD$120,323, resultandoenunapérdidadeUSD$108,290,70en laUtilidadNetafinal.
MINICASODEESTUDIO
Elequipodirectivodecideque,debidoaunproblemaconlaobtenciónde permisos,elproyectodebeextenderseinevitablementea24meses. ParacompensarlapérdidadeUtilidadNetadeUSD$108,290.70causada porelaumentodeintereses:
1.¿Cuántodebeaumentarelpreciodeventapromediopormetro cuadradoUSD$/m²enelescenariode24mesesparamantenerlamisma UtilidadNetadelescenariode20meses?
2.¿Quéimplicacionestieneestadecisiónparaelplandemercadeoy ventasdelproyecto?
Respuestadelpunto1
USD$108,290.70 PérdidaaCompensar
USD$108,290.70/0.90 AjusteBrutoNecesario
CantidaddicionalRequerida
USD$120,323.00
USD$120,323.00 AjusteenIngresos
USD$120,323/15,000m²
EslacaídadelaUtilidadNetaentreel EscenarioA(20meses)yelEscenario B(24meses).
Hayquedividirpor$1-10%(tasa impositivaISR)paracompensarla UtilidadAntesdeImpuestos(UAI).
Estaeslacantidadquesedebesumar alcostooriginalparacubrirlapérdida deintereses.
PuestoquelaUtilidadBrutaes {Ingresos}-{CostodeVentas}yesfijo, elaumentoenlaUAIdebevenirdeun aumentodirectoenlosIngresos.
USD$8.02/m²
ParacompensarlapérdidayalcanzarlamismaUtilidadNeta,elpreciodeventapromediopormetro cuadradodebeaumentarenUSD$8.02/m²
MERCADÓLOGOS YFINANCIEROS (PARALARESPUESTA2)
Cuatrofactoresprincipalesaanalizar(entreotros):
Riesgodemercado(MERCADO)
Margendemaniobra(VENTAS)
Sensibilidadaltiempo(OBRA)
Calidaddelproductoentregado(OBRA)
Respuestadelpunto2
Aquíesdondelosarquitectosdebenpensarcomofinancierosymercadólogos.Lasimplicaciones son:
RiesgodeMercado:UnaumentodeUSD$8.02/m²puedehacerqueelproyectoseamenos competitivo.Lasoficinasdebenconsiderarsielmercadodeesesectorotipologíadevivienda puedeabsorberesteincrementosinafectarlavelocidaddeventas.
MargendeManiobra(VENTAS):Lanecesidaddesubirelprecioesunapresióndirectasobreel equipodeventas.Sepodríaoptarporcompensarlapérdidaconunareduccióndelautilidad esperadadel20%(ajustandoaunvalormenordel20%)enlugardetrasladartodoelcostoal cliente.
SensibilidadalTiempo(OBRA):Serefuerzaqueelcontroldecostosdebeincluirelcontrolde tiempo.CadadíaderetrasotieneunpreciodirectoymedibleenlaUtilidadNeta.
Calidaddelproductoentregado(OBRA):¿Sepuedeplantearunareduccióndecostosde construcciónenUSD$8.02/m²sinalterarlacalidaddelproyecto?
Estapreguntacierraelcicloalconectarelimpactodelcronogramadeconstrucción(el campodelarquitecto)conelEstadodeResultados(elcampodelfinanciero).
CONCLUSIONESY REFLEXIONES FINALES
