Estrategiadeventadesdelaoficina
•Análisisdelmercado
•Variables,mercado,
•preciosdeventa
•Tasasdeinteréshipotecario
•Estrategiaparaelequipode
•Vendedores
CuadernopreparadoporIng.LuisStolz AdministraciónyGestióndeProyectos22025/Septiembre1
EstructuradelashojasdeExcel:
Gráficasuperior:
Edificiosenzonasconsolidadas(4,10,13,14,15,16).
Variables:proyecto,ubicación,dormitorios,áream²,preciototal,área totaldeedificio,enganche,precioporm².
Aquílaclavees:compararlosprecios/m²ydefinirlaestrategiade ventasegúnlazonapremium.
Gráficainferior:
Edificiosenzonasemergentes(ej.zona5,11,7,11,12,18,21).
Variables:similares,peroademásincluyedetallefinanciero:precioen QyUSD,engancheenQ,cuotamensual,costototaldecuotase incrementovs.precio.
Aquílalógicaesdistinta:venderporaccesibilidadvía financiamiento,notantopor“statusdezona”.
Observacionesiniciales
Zonasconsolidadas(gráficasuperior):
Rangodepreciosporm²:2,100–3,020USD/m².Zona14,15y16 apareceneneltechodelmercado(másde2,800USD/m²).
Zona4(4GradosNorte)seposicionacomoopciónmás“accesible” dentrodeloconsolidado,alrededorde2,100–2,200USD/m².
Estrategia:diferenciarporubicaciónaspiracional(Z14–15)vs.estilo devidaurbano/alternativo(Z4).
Zonasemergentes(gráficainferior):
Rangodepreciosporm²:1,900–2,500USD/m².Elatractivoestáen amenidadesyenquelacuotamensualrondalosQ5,000–Q8,000, similaraunalquilerdecasaenperiferia.
Estrategia:venderelflujomensualynoelpreciototal(“viveporlo quehoypagaríasderenta”).
Estrategiadeventaporsegmento
Zonasconsolidadas:
Zona14–15-16:venderlujoyexclusividad(“pocosm²pero altaplusvalía”).Zona10–13:énfasisenaccesoaoficinasy vidanocturna(mercadojovenprofesional).Zona4:estilo alternativo,“vivedondetodopasa”,apalancandocafés, coworksyvidacultural.
Zonasemergentes:
Posicionamientocomocomprainteligente(“aprovecha mientrasestazonadespega”).Refuerzodeamenidades (gimnasio,áreasverdes)comosustitutodevivirenzonas premium.Campañadirectaaclasemediaaspiracional: “tucuotaescomounalquiler,peroconpropiedad”.
Aplicaparatodas.
ZONASCONSOLIDADAS:
Zona16eslamásvolátil:edificiosquesedisparan hasta4,100USD/m²(casilujodeprimermundo).
Zona15estámuyestable:rangoestrecho2,200–2,300.
Zona4esla“entradabarata”almercado consolidado,conunpisode1,300.
Zona13,14y10marcanla“corrientetendencia”de laclasemedia-altaconpromediosalrededorde 2,200–2,300.
ZONASEMERGENTES:
Zona9sorprende:preciosaltísimos(másde3,100 USD/m²),alniveldezonaspremium.
Zona18esunaanomalía:unsoloproyecto subvaluadoa669**USD/m²(probablementeoferta inicialounerrordemercado).
Zona5y11seposicionancomoemergentes fuertes:2,400–2,600USD/m²,muycompetitivos frenteazonasconsolidadas.
Zona21y17sepresentancomoapuestasmás baratas,todavíaenetapadecaptación.
**:VERIFICARPRECIOS(NODEFINITIVO)
¿QuétasasdeinteréshipotecarioexistenhoyenGuatemala?
Estossonlosrangosmásactualizadosqueencontré:
•SegúnlaSuperintendenciadeBancos(CréditoHipotecarioNacional), paraviviendaycédulashipotecariasenmonedanacional,latasamínima es2.71%,lamáxima22%,ylamásfrecuente(moda)entornoal10.31%
BancoIndustrialofrecetasasdesde8.50%anual,tantoenquetzalescomo endólares,concuotasniveladasosobresaldos;plazomáximode25años; enganchecomúndel20%delavalúo
BancoPromericamanejadesde8%endólaresy8.50%enquetzalespara créditosdirectos,conopciónFHAa7.26%,plazohasta30años,enganche desde5%,ycuotavariable
BancoG&TContinentaltambiénofreceentre8–10%anual,yparaFHAla tasaconjuntaes7.26%(incluyendosegurodehipotecaydesgravamen), conplazohasta30años,enganchedesde5%
Enresumengeneraldevariosagentes,latasahipotecariapromedio enGuatemalaronda7–8%anual,aunquesiincluyessegurosytasasFHA, puedeelevarsea7.26%omás
FUENTES:
sib.gob.gtchn.com.gt+2citibank.com+2. bancocredicorp.gt+4CorporacionBI+4BancoPromerica-GrupoPromerica+4 fha.gob.gt+6BancoPromerica-GrupoPromerica+6homesguatemala.com+6.. fha.gob.gt+3Personas+3BancoPromerica-GrupoPromerica+3.
Latabladeamortizaciónqueveríaelclientemuestraasí:
•Mes1:elclientepaga926USD→800vanainteresesysolo126alcapital.
•Mes12(1año):lacuotayabajaunpocolacargadeinteresesysubeelabonoa capital.
•Mitaddelcrédito(año12–13):elabonoacapitalempiezaasermayorqueel interés.
•Mes300(último):casitodoelpagoescapital,interesesyasonmínimos. Entotal,alfinaldelos25añoselcompradorhabrápagadoaprox277,854USD, casieldobledelpreciobasede150,000.
Estoesloqueledalaestrategiadeventas:mostrarlealclientequelacuota mensualesalcanzable,aunqueelcostofinalseamuchomayor.
Segmento/Zona
Zonasconsolidadas premium(Z14,Z15,Z16)
ESTRATEGIADEVENTAENEDIFICACIÓNVERTICALENLA
CIUDADDEGUATEMALA/septiembre1/AG2/2025
RangoUSD/m²
2,200–4,100
Zonasconsolidadas intermedias(Z10,Z13)
Zonasalternativas emergidas(Z4–4 GradosNorte)
Zonasemergentes fuertes(Z11,Z12,Z5)
Zonasemergentes débiles(Z17,Z18,Z21, Z8,Z9)
1,800–3,000
1,300–2,800
Argumentodeventa principal Perfilcomprador
Profesionalesdealtos ingresos,expatriados, inversionistas
Ejecutivosjóvenes,parejassin hijos,nómadasdigitales
Jóvenesprofesionales, creativos,primeravivienda
Exclusividad+plusvalía asegurada
Centralidadynetworking
Estrategiadeventa
Vender“status”:branding fuerte,acabadospremium, seguridad,vistas,accesoa colegiosprivadosyzona hotelera.
Enfatizarubicación estratégica(oficinas,zona viva),vidanocturnay movilidad.Estrategia:“tiempo ahorrado=calidaddevida”.
Estilodevidaurbano
1,900–2,600
Clasemediaascendente, familiasjóvenes
Accesibilidadvía financiamiento
Venderconnarrativadebarrio cultural:cafés,coworks,vida peatonal.Estrategia aspiracionaltipo“Brooklyn guatemalteco”.
Destacarcuotasmensuales similaresarenta.Amenidades comosustitutodel“estatus” deZ14.Campaña:“vivedonde tudinerorindemás”.
700–1,900 (concasosdehasta3,100)
Compradoresoportunistas, inversionistasderiesgo, primeraviviendaeconómica
Comprainteligente/ apuestaafuturo
Estrategia:vender“plusvalía futura”ylaoportunidadde entrartemprano.Ejemplo: “zonaentransformación→hoy barato,mañanavalioso”.
