TRATAMIENTO JURÍDICO DADO A LA SIMULACIÓN COMO CAUSA DE NULIDAD EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

TRATAMIENTO JURÍDICO DADO A LA SIMULACIÓN COMO CAUSA DE NULIDAD EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA Por: ING.+LIC. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO SILVERIO.Correo: yuniorandrescastillo@gmail.com Celular: 1-829-725-8571

“NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION”® Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2022.

“DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE”®

Capítulo. Introducción 1.1 Planteamiento del problema.

1.2 Importancia y justificación de la investigación.

1.3 Objetivos de la investigación.

Capítulo I. Marco Teórico 2.1 Antecedentes.

2.2. Marco Teórico 2.2.1 Aspectos generales de la Simulación 2.2.2 Breve historia de la simulación 2.2.3 Conceptos de Simulación 2.2.4 Carácter de la Simulación 2.2.5 Clasificación de la simulación 2.2.5.1 Simulación Absoluta 2.2.5.2 Simulación Relativa 2.2.6 Efectos Jurídicos de la Simulación 2.2.7 Procedimiento para la acción en Simulación ante la Jurisdicción Inmobiliaria 2.2.8 Acción en Simulación Intentada por un Tercero 2.2.9 La Prueba en la acción en Simulación 2.2.9.1 El contraescrito y sus efectos en la simulación Capítulo II. Metodología 3.1 Diseño de investigación 3.2 Tipo de Investigación 3.3 Métodos de investigación empleados 3.4 Técnicas de la investigación 3.5 Población y muestra 3.6 Procedimiento de recolección de datos 3.7 Plan de análisis de datos Capítulo III. Resultados y discusión 4.1 Resultados de la investigación.

4.2 Discusión de los resultados Capítulo IV. Conclusiones 5.1 Conclusiones de la investigación 5.2 Implicaciones.

5.3 Limitaciones de la investigación.

5.3 Futuras líneas de investigación

Planteamiento del problema Desde hace décadas se ha venido utilizando constantemente esta figura de la simulación con la intención de ocultar una realidad legal en operaciones de negocios realizadas frente a terceros. Es común ver en los tribunales dominicanos litigios pretendiendo que se declaren los actos como simulados.

Para Castillo. Y, (2022), La define como la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido conscientemente entre las partes envueltas, para producir, con fines de artificio, la apariencia de un acto jurídico inexistente u opuesto de aquel que realmente se llevó a cabo en determinado momento.

Ante los Tribunales de Tierras de Jurisdicción original, se ha hecho común que se incoen demandas en nulidad de actos indicando que los mismos han sido fruto de una simulación, lo cual es una problemática que afecta considerablemente a muchos ciudadanos, que se ven envuelto en problemas judiciales fruto de un acto simulado, que la mayoría de los casos no se hace como un acto de buena fe, sino que busca como fin el engaño.

Para Castillo. Y, (2022), actualmente se han venido presentando algunas situaciones con el tratamiento jurídico a las demandas en nulidad por simulación de venta de inmuebles registrados. Una de las primeras realidades que se presenta en este sentido es con el debido proceso que debe seguirse en este tipo de demandas, ya que la legislación que rige la materia, ley 108-05, no cuenta con una teoría jurídica al respecto.

Otra realidad, tiene que ver con la valoración de las pruebas para este tipo de demandas, debido a los requisitos exigidos para poder justificar la nulidad de la venta por provenir de un acto simulado. Así mismo se cuestiona la falta de motivación de los jueces, al momento de emitir sus decisiones en este tipo de demandas.

Para Castillo. Y, (2022). Esta situación, en la cual se hace aparentar lo que no es, trae consecuencias funestas al verdadero propietario, ya que en muchos casos, quien hace las veces de testaferro, al llegar el momento de restituir la cosa a su verdadero dueño, no quiere hacerlo voluntariamente, teniendo que apoderar el propietario real del inmueble, a un tribunal competente, para que éste luego de ponderar el caso y verificar todas las pruebas presentadas, determinar quién es el verdadero propietario, y si en realidad existió o no una simulación.

Formulación del Problema ¿Cuál ha sido el tratamiento jurídico dado a la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria?

Sistematización Para la presente investigación se hace necesario plantearse las siguientes interrogantes:  ¿Cuáles prerrogativas legales existen en la jurisdicción inmobiliaria para el tratamiento jurídico que debe darse a la simulación como causa de nulidad?

 ¿Cuál es el procedimiento que debe emplearse para el tratamiento jurídico a la simulación como causa de nulidad?  ¿Cuál es el tratamiento jurisprudencial emanado del Tribunal Constitucional para la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria?  ¿Cuál es la opinión de la comunidad jurídica acerca del tratamiento jurídico dado a la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria?

Objetivos de la Investigación

Objetivo General Analizar el tratamiento jurídico dado a la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria.

Objetivos Específicos  Verificar las prerrogativas legales que existen en la jurisdicción inmobiliaria para el tratamiento jurídico que debe darse a la simulación como causa de nulidad.  Determinar el procedimiento que debe emplearse para el tratamiento jurídico a la simulación como causa de nulidad.  Verificar el tratamiento jurisprudencial emanado del Tribunal Constitucional para la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria.  Establecer la opinión de la comunidad jurídica acerca del tratamiento jurídico dado a la simulación como causa de nulidad en la jurisdicción inmobiliaria.

Justificación La presente investigación se justifica sobre todo, en el hecho de que la simulación como figura jurídica no tiene un régimen o un marco legal en la República Dominicana, por tal razón, a las personas que se han prestado para realizar esta acción, con el único fin de engañar, aunque han actuado de mala fe, no se le puede aplicar ninguna sanción o castigo, porque no existe una Ley o norma jurídica que castigue este hecho, por lo que cuando la persona que se ha puesto de acuerdo con el verdadero propietario del bien para simular que le ha comprado sin ser cierto, y luego decide no restituir el bien mediante otro acto o reconociendo que no es el verdadero propietario, el propietario real, tiene la obligación de demandarlo por ante los tribunales en simulación de dicho jurídico y probar que existe tal simulación, de lo contrario dicho bien no podrá volver a su patrimonio.

Para Castillo. Y, (2022), por tal razón, al investigar nulidad por simulación de venta de inmuebles registrados, en la Sala 1 del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Santiago, se podrá determinar la cantidad de acciones en simulación de actos jurídicos que se presentan ante este tribunal, con lo cual se podrá tener una idea de la realidad de esta situación jurídica, que aunque no existe una norma jurídica que la tipifique y establezca un castigo por su uso, si se aplica con frecuencia en el ámbito jurídico, pudiendo este estudio

ayudar a evitar tantos engaños, y que los abogados en ejercicio, así como los acreedores y personas en sentido general, puedan determinar y reconocer cuando están en presencia de una simulación, como probar la existencia de la misma, y cuando procede la acción en simulación.

Con la referida investigación se podrá tener una mayor comprensión de la materia y de los medios de prueba a ser utilizados para la solución de los conflictos que en este sentido se presentan.

Para Castillo. Y, (2022). En el ámbito de los actos jurídicos, la simulación es muy frecuente. Se usa para engañar a terceros con los más diversos fines: aparentar solvencia o insolvencia económica, defraudar a los acreedores, engañar a un pariente, evitar el pago de impuesto, beneficiar a uno de los hijos antes que a otros, facilitar la realización de ciertos negocios, así como también despojar al cónyuge de los derechos que a éste les son concedidos por la ley, en el caso de esconder un bien adquirido por uno para que no entre en la comunidad legal de bienes. En los tribunales de la República Dominicana, específicamente para el caso que se estudia, los de Jurisdicción original, se presentan a diario acciones o demandas en simulación de actos, lo cual indica el gran auge que están teniendo los mismos.

Los afectados por dicha figura jurídica están desprovistos de instrumento legal eficiente para defenderse y reclamar sus derechos, ya que hasta el momento solo existen doctrinas y jurisprudencias, no hay ley que proteja a los lesionados por estos actos viciados. La relevancia jurídica de los actos jurídicos simulados ha sido muy destacada en la República Dominicana en los últimos tiempos, no obstante, no encontrarse en ninguna disposición del Código Civil, tampoco en la Ley de Registro Inmobiliario, ni en ninguna ley general ni especial.

Para Castillo. Y, (2022). Esta institución del derecho que existe ha sido una creación de la jurisprudencia y la doctrina. En este sentido, el estudio es importante. También se conocerá que en las relaciones jurídicas diarias los seres humanos realizan una diversidad de actos simulados. Algunos por el simple gusto de mentir otros con relevancia jurídica. En este sentido, es conveniente que las partes involucradas conozcan de las consecuencias jurídicas que conlleva el hecho de simular un acto jurídico que se utilice para engañar a una tercera persona o para desvirtuar la verdad sobre un hecho jurídico.

La simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación jurídica aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses patrimoniales de las partes contratantes.

Como antecedente de esta investigación está lo que la Suprema Corte de Justicia (1999) ha sostenido con el criterio siguiente: “Que si es verdad que en principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trata de terrenos registrados, no es menos cierto que aun cuando un acto de venta reúna las condiciones y formalidades que establece la ley de Registro de Tierras, nada se opone sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho en

fraude de la persona que lo impugna, si de los hechos y circunstancias de la causa se desprenden la simulación”.

Por otro lado, la Suprema Corte de Justicia (2000) se ha pronunciado de manera constante con este tipo de simulación, en una demanda de simulación relativa dijo lo siguiente: “Que en el presente caso se trata de un préstamo con garantía hipotecaria disfrazada de venta, que cuando se trata de este tipo de operaciones pueden probarse por todos los medios de pruebas, sin importar quien haya demandado en simulación y que los jueces al darle la verdadera calificación jurídica al acto pueden ordenar al Registrador de Títulos la inscripción de una hipoteca por el valor de lo adeudado, porque al anularse la venta queda el préstamo que es el real”.

Para Castillo. Y, (2022). La investigación se justifica tomando en cuenta la frecuencia con la que se presentan los actos simulados. En tal virtud, se hace necesario su análisis y entendimiento ya que la simulación se presenta cuando existe una divergencia entre la voluntad declarada formalmente y la verdadera queda oculta; en estos casos, generalmente, es necesario utilizar la prueba de presunciones, puesto que es difícil acreditar lo que las partes querían ocultar. La relevancia teórica de esta investigación es que la acción en simulación no está contemplada tácitamente en las leyes dominicanas, sin embargo se introduce en los diversos tribunales, por lo que los resultados que se obtengan apoyarán futuras investigaciones sobre el tema que servirán de consultas bibliográficas, a la vez que se analizan las jurisprudencias que fueron emitidas por la Suprema Corte de Justicia.

MARCO TEÓRICO

CAPÍTULO I. ASPECTOS GENERALES DE LA SIMULACIÓN Para Castillo. Y, (2022). La simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación jurídica aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses patrimoniales de las partes contratantes. La palabra simulación proviene del latín simulo, simulas, simulare, que significa imitar, representar lo que no es, fingir. En el lenguaje ordinario el verbo simular significa presentar engañosamente una cosa, como si en verdad existiera como tal, cuando en la realidad no es así, entonces el propósito de la misma es el engaño.

Concepto de Simulación “La simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre el declarante y la persona a la cual va dirigida la declaración, para producir con fines de engaño la apariencia de un acto jurídico que no existe o es distintos de aquel que realmente se ha llevado a cabo”. (Ferrara, 2005, P. 125) Este autor lo que quiere decir es que la simulación es una especie de engaño porque no se expresa la voluntad verdadera, sino que es un aparente consentimiento.

En el lenguaje común, simular significa hacer aparentar lo que no es.

Otra definición es la que presenta Muñoz (2008): “La simulación es cuando las partes acuerdan una reglamentación de intereses distinta de la que piensan observar en realidad”.

Aquí se plantea que la simulación es un acuerdo que se presenta entre partes que no es la verdad de lo que se estipula.

Para Castillo. Y, (2022). La simulación ha sido y sigue siendo un fenómeno universal, cuya importancia jurídica será mayor o menos conforme el alcance reconocido a la autonomía de la voluntad y según sea el sistema jurídico adoptado, formalista u otro. Su importancia jurídica ha sido muy destacada en la República Dominicana en los últimos tiempos, no obstante, no encontrarse en ninguna disposición del Código Civil, tampoco en la Ley de Registro Inmobiliario, ni en ninguna ley general ni especial en el país. Esta institución del derecho que existe ha sido una creación de la jurisprudencia y la doctrina.

1.2 Clasificación de la Simulación Según las formas que las partes hayan observado, la simulación se clasifica en: a) Simulación Absoluta; y b) Simulación Relativa 1.2.1 Simulación Absoluta En la simulación absoluta solamente existe un acto que es el simulado, aquí no hay verdadera convención entre el propietario real del inmueble, y quien dice ser titular de esos derechos, porque sencillamente se pusieron de acuerdo para burlar a alguien. La simulación absoluta siempre es considerada fraudulenta.

Para Castillo. Y, (2022). Se considera absoluta cuando en realidad ningún acto jurídico quiere celebrarse y sólo aparentemente se realiza uno. Sencillamente se pusieron de acuerdo con el objetivo de burlar a alguien, posiblemente simular un pasivo mayor para que sus acreedores no puedan embargarlo. Aunque, en el pasado reciente cuando el hombre se iba a divorciar se simulaba vender todos los bienes de la comunidad, con el objetivo de burlar a la esposa y le era fácil hacerlo ya que era el administrador de la comunidad legal de bienes. Después de la promulgación de la Ley 8901 se dice que ya no lo hace, pero, la realidad es que, aun se continúa con esa mala práctica, porque en los actuales momentos convencen a las esposas para constituir una compañía, el esposo se hace aprobar una asamblea con todos los poderes, y de esa manera continúa distrayendo los bienes de la comunidad legal. Este tipo de simulación lleva dentro de sí misma la idea del ocultamiento o del engaño.

Monción (2010) plantea que para las partes el acto simulado de una manera absoluta, es inexistente, es un cuerpo sin alma, porque entre ellos no ha existido ningún acto jurídico verdadero.

Uno de los graves problemas e inconvenientes de esta simulación es que con la simulación descubierta, el negocio o la operación no se desvanece, no desaparece, porque es necesario demandar en simulación para poder anular el acto aparente. A veces la responsabilidad por la apariencia creada llega hasta posibilitar que se detenga la acción de nulidad frente al tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe, que confió en la verdad de lo aparentado.

Esto es así, porque para que prospere la demanda en simulación frente a un tercer adquiriente, hay que probar la mala fe del adquiriente, de lo contrario la demanda sería estéril; no importa que el acto en este tipo de simulación sea enteramente ficticio.

Para Castillo. Y, (2022). Para los terceros adquirientes la situación jurídica es diferente, en virtud de que compró pensando que el acto aparente era sincero, la contra escritura por ejemplo, no le es oponible, para él o contra él, no surte ningún efecto; quien compra a quien tenía un acto simulado, pero con la apariencia de real, es en principio un tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe, protegido por el fuero de presunción de buena fe que establece las disposiciones del artículo 2268 del Código Civil Dominicano, que expresa: “se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”.

En la simulación absoluta las partes no quieren que el acto surta efecto, de manera que es un negocio que aparenta la intención de contratar, por eso el aparente contrato celebrado por ellos, no es seriamente vinculante.

Simulación Relativa Para Castillo. Y, (2022). Es el acto por el cual las partes realizan una convención que tiene una naturaleza jurídica distinta de la aparente. En la simulación relativa siempre hay dos actos, uno tangible, que se ha plasmado en un documento, que se ha exteriorizado y que se puede ver, pero que es el ficticio; y otro que es intangible, que no se ha exteriorizado, que no se puede ver ni tocar, pero que es el real.

En otros términos o lenguaje más llano, se puede decir, que en la simulación relativa siempre existen dos actos, uno que se ve y el otro que no se ve: el que se ve es el ficticio y el que no se ve es el real; el segundo acto, el verdadero, no se ve porque está en la mente de los contratantes, es la verdadera convención.

La Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de manera constante con este tipo de simulación, en una demanda de simulación relativa dijo lo siguiente: “Que en el presente caso se trata de un préstamo con garantía hipotecaria disfrazada de venta, que cuando se trata de este tipo de operaciones pueden probarse por todos los medios, sin importar quien haya demandado en simulación y que los jueces al darle la verdadera calificación jurídica al acto pueden ordenar al Registrador de Títulos la inscripción de una hipoteca por el valor de lo adeudado, porque al anularse la venta queda el préstamo que es el real”.  Por naturaleza del contrato: se encubre el carácter jurídico de un acto bajo apariencia de otro. Casi siempre para realizar actos ilícitos.  Por el contenido del contrato: ocurre cuando el acto jurídico contiene cláusulas o fechas que no son verdaderas. Puede simularse precios, cláusulas accesorias y objeto del convenio.

 Por la persona de los contratantes: opera cuando se transmiten derechos o bienes a personas que solo aparentemente tienen la calidad de intervinientes, ya que el verdadero sujeto es otro que no figura como parte.

Diferencia entre la Simulación Absoluta y la Simulación Relativa En la simulación absoluta hay un acto que es el simulado, mientras que en la simulación relativa hay dos, el real y el simulado.

Para Castillo. Y, (2022). En la simulación relativa hay un vínculo jurídico entre los pactantes, hay aparte del acto simulado una verdadera convención entre ellos, sólo que está oculta; mientras que en la simulación absoluta no hay un vínculo jurídico entre el propietario real del inmueble y quien dice ser titular de esos derechos, porque sencillamente se pusieron de acuerdo para engañar a alguien.

Requisitos de un acto simulado Dentro de los requisitos de un acto simulado están: -Acuerdo de las partes: es necesario que ambas partes finjan su voluntad de contratar. Es necesario que las partes hayan manifestado su voluntad fingida, el engaño pues tiene que ser bilateral, en sentido de voluntades hacia un mismo fin.

-Discordancia intencional: debe ser voluntario por ambas partes. Esto hace posible distinguir esta figura del error, ya que en este último el acto es involuntario. Es una consecuencia de la anterior, puede ser voluntaria entre las partes, este acuerdo distingue el acto simulado del error, en el cual no hay conformidad entre los sujetos, el error no es requerido es voluntario.

-Intención engañosa: es claro que en la simulación falta un elemento esencial porque existe discordancia entre lo querido y lo manifestado. Ver artículos 627 y 1007 Código Civil. El engaño siempre está presente en la simulación, ya que está tratando de aparentar una situación inexistente.

LA ACCIÓN EN SIMULACIÓN La acción de simulación tiende a demostrar la inexistencia del acto simulado y su aparente legalidad. El acto simulado carece de consentimiento y carece también de causa, por lo que es absolutamente nulo e inexistente y su fin es la declaratoria de tal nulidad e inexistencia Concepto de la Acción en Simulación Para Castillo. Y, (2022). La Acción en Simulación es un acto jurídico orientado según la clase de simulación, a ejercitar el derecho de la tutela para deducir consecuencias judiciales, de la ficción de un contrato, y así declarar su inexistencia o declarar que se ha formalizado en sustitución del verdadero.

Monción (2010) define la simulación como el acto jurídico aparente que se hace con el objetivo de ocultar la verdadera situación jurídica. En el medio se dan permanentemente una serie de actos simulados.

A la persona que se presta a facilitar el acto simulado se le llama comúnmente testaferro que es al que se refiere en virtud de un acto con apariencia jurídica los bienes que el titular real de los derechos les ha pasado, derechos que más tarde habrá de restituir al mandante o verdadero propietario.

Características de la Acción en Simulación Actualmente es unánime la doctrina que considera que los requisitos de la simulación de los actos jurídicos son dos: a) el acuerdo simulatorio; y, b) el fin de engañar a terceros.

Otros autores como Alessandri (2005) considera que además de los requisitos señalados anteriormente también se debe de considerar a la divergencia entre la voluntad y su manifestación; indica que una de las características de la simulación es: la disconformidad entre la voluntad interna y la voluntad manifestada. No se comparte ésta última característica que se le considera al acto jurídico simulado, puesto que ello se adecuaría a la naturaleza jurídica de la divergencia entre la voluntad interna y la voluntad externa (manifestación), tal como se ha referido al tratar la naturaleza jurídica de la simulación.

La acción en simulación frente a un tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso Los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso, son aquellas personas que adquieren de forma onerosa un inmueble o algún derecho real inmobiliario, registrado o fallado definitivamente por el Tribunal Superior de Tierras.

Para Castillo. Y, (2022). La ley de Registro de Tierras protege de manera especial a las personas que así han adquirido bienes inmuebles. Cuando ha intervenido un Tercer Adquiriente a Título Oneroso y de Buena Fe, obteniendo derechos sobre un inmueble que ha sido objeto de traspaso en favor del vendedor como consecuencia de un Acto Simulado, la Acción en Simulación puede ser intentada por quien pretenda impugnar el acto Simulado; pero esto no basta para que el derecho pueda ser restituido en favor del antiguo propietario, ya que los derechos adquiridos por un Tercero a Título Oneroso y de Buena Fe no pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros adquirientes, en virtud de los dispuesto por el artículo 2268 del Código Civil, el cual establece que: “Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”.

De la economía del referido texto legal se infiere que no basta probar la irregularidad o la simulación del título del vendedor para anular el traspaso hecho en favor del comprador de un inmueble registrado catastralmente, la mala fe ha sido definida por la Suprema Corte de Justicia mediante el Recurso de Casación del 5 febrero de 1988 Boletín Judicial 927, P. 130, como el conocimiento que tiene el adquiriente de los vicios del título de su causante, lo que no ha sido probado en el caso; por todo lo cual al anular el Tribunal a-quo el registro de los derechos por el mencionado en el inmueble objeto de esta Litis, basándose en los razonamientos antes expuestos sin comprobar, previamente, si éste era un adquiriente de mala fe, en la sentencia impugnada se incurrió en la falta de base legal, y por tanto, dicho fallo debe ser casado, sin necesidad de examinar los demás medios del Recurso”.

Para Castillo. Y, (2022). Es necesario destacar que los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso en terrenos registrados no están obligados a realizar operaciones con esos derechos, a examinar los libros de registros, ni otros registros públicos, puesto que basta con tener a la vista el duplicado del Certificado de Título que le es mostrado por el dueño del terreno, el cual cuando no contiene anotaciones de cargas o gravámenes se basta a sí mismo y por tanto los interesados no tienen que trasladarse a las oficinas públicas, ni a la de los Registradores de Títulos, para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado que les es presentado. En este sentido la Suprema Corte de Justicia (Recurso de Casación de enero 1974, Boletín Judicial 758, P. 21, ha sostenido el criterio siguiente: “En la Sentencia impugnada se violaron los principios consagrados en La Ley de Registro de Tierras en relación con la invulnerabilidad del Certificado de Título y su duplicado y la protección que dicha ley otorga a los terceros que adquieren de buena fe terrenos registrados; que el propósito de la Ley de Registro Inmobiliario, que es una aplicación del Sistema Torrens de Registro de Tierras, que por tanto, este propósito se frustraría si los interesados tuvieran que trasladarse a las oficinas de los registradores de títulos para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado”.

Similitudes y diferencias con la acción Pauliana Para Castillo. Y, (2022). La acción en simulación puede ser ejercida por cualquier persona y no debe ser confundida con la acción pauliana que es la que se acuerda a los acreedores para demandar la revocación de los actos celebrados por el deudor en perjuicio o en fraude de sus derechos, ni tampoco con la acción oblicua, también denominada acción indirecta o acción subrogatoria, que es la que se acuerda al acreedor para ejercer la mismas acciones que competen a su deudor negligente, con excepción de aquellos derechos que son inherentes a la persona.

-Similitudes: tanto la acción en simulación como la acción pauliana son otorgadas a los terceros acreedores, a fin de atacar negocios que les perjudican, como defensa del patrimonio del deudor que constituye su prenda personal. Ambas acciones tienen como consecuencia la restitución de las cosas o derechos al patrimonio del deudor. También, en ambas, es un acreedor el que se levanta contra el acto del deudor, que cree lesionado sus derechos o intereses; en los dos casos el acto es destruido, y finalmente hay identidad de resultados.

-Diferencias: en la acción pauliana el objeto es rescindir el negocio o el acto jurídico real y efectivo; en la acción en simulación es dejar sin efecto un acuerdo de desplazamiento patrimonial fingido. En la acción pauliana sólo tienen legitimación activa los acreedores anteriores, mientras que en la acción en simulación tienen legitimación los acreedores anteriores y posteriores al negocio ficticio; la acción pauliana sólo los acreedores pueden ejercerla, mientras que la acción en simulación pueden ejercerla, incluso, los que han participado en el negocio ficticio.

La Contraescritura Alessandri (2005) “El contraescrito, es un acto esencialmente secreto, hecho entre las partes que han simulado una convención, con el objetivo de dejar sin efecto o contradecir el acto simulado”.

Este documento que señala Alessandri recibe el nombre de contra documento, contradeclaración, o bien, siguiendo la terminología francesa, contraletere.

Couture (2006) plantea que el Contraescrito es un documento habitualmente privado y secreto, por el cual las partes declaran la verdadera naturaleza o alcance de un acto que documentaron de forma simulada. Este autor reconoce que el contraescrito es un documento suscrito entre las partes que desconoce un contrato anterior.

Condiciones de un Contraescrito Para Castillo. Y, (2022). No toda la escritura privada o pública que se refiera a una escritura anterior o que trate sobre la misma materia que ha sido objeto de una convención entre las mismas partes, debe ser considerada necesariamente como una contraescritura. Para ser tal, es necesario que concurran dos condiciones: 1. Que la nueva escritura tenga por objeto manifestar la simulación total o parcial de un acto o convención; 2. Que no exprese una nueva convención.

Couture (2006) plantea que evidentemente el contraescrito tiene por objeto probar que la venta que parece haberse efectuado entre dos personas no es seria.

La contraescritura es otorgada por las partes en forma de un documento privado, que es la que mejor se presta a mantener oculta la simulación. Cuando una de las partes decide darle publicidad a la contraescritura, entonces desaparece la clandestinidad y el acto simulado queda al descubierto. Generalmente en la contraescritura o contraescrito, la redacción tiene lugar al mismo tiempo que el acto ostensible que debe modificar, o sea, que se hace el mismo día en que se efectúa el acto simulado, para dejar sin efecto el acto ficticio, pero nada impide que se efectúe más tarde.

Efectos del Contraescrito Para Castillo. Y, (2022). Hay un consenso doctrinario y una sintonía jurisprudencial de que el contraescrito únicamente produce efecto entre las partes que lo han suscrito, no le es oponible a terceros ni a los sucesores de quien se derivan los derechos objeto de la simulación. Consecuentemente, el tercero que adquiera de un acto simulado, debe ser considerado en principio un tercer adquiriente de buena fe; así lo reconoce el artículo 1321 del Código Civil que se ha citado anteriormente.

Para Castillo. Y, (2022). La contraescritura o contraescrito, modifica el contrato primitivo, tiene sin dudas, efecto entre las partes contratantes; constituye su verdadera convención; es por eso que en las relaciones mutuas de las partes, las convenciones verdaderas deben predominar sobre las que son simuladas, porque ninguna razón existe para hacer prevalecer la ficción sobre la realidad. Esto es una simple aplicación del principio “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”. Cuando se afirma que la escritura no tiene efecto contra los terceros, lo que se está diciendo es que el acto o convención mentirosa, la convención simulada, tiene para los terceros más efecto que la convención verdadera, porque el acto simulado debe ser ejecutado respecto de los terceros sin tomar en cuenta las modificaciones introducidas en ella por el contraescrito.

La Suprema Corte de Justicia (1999) en una demanda en simulación lanzada por un tercero, tuvo la oportunidad de pronunciarse fijando el siguiente criterio jurisprudencial: “Que cuando la declaratoria de simulación de un contrato es inter partes, se hace necesario que la parte que tiene derecho a invocarla demuestre la existencia de un contraescrito; pero que cuando la acción en declaración de simulación es sostenida por un tercero ajeno a la convención, como es el caso de la especie juzgada, prueba puesta a cargo de la señora A.B. del acto de hipoteca convencional celebrado en fecha 16 de mayo de 1969 entre el señor XX y el señor MM, le está permitido probarla por todos los medios, es decir, mediante el debate de cualquier medio de prueba literal o testimonial y que la apreciación de tales medios de pruebas a los fines de deducir sus consecuencias jurídicas en relación con el acto atacado de simulación, corresponde a los jueces del fondo; que la simulación concertada con el fin de perjudicar los intereses de un tercero ajeno a la convención, al igual que el fraude civil ideado y ejecutado para causar un daño implican la mala fe de sus autores; lo cual consiste en la realización de un acto o la ejecución de una obligación a sabiendas de que sus consecuencias son contrarias al uso, la costumbre, la equidad, la ley o al derecho”.

ACTOS JURÍDICOS EN LA JURISDICCIÓN La demanda en simulación en los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en la República Dominicana es un procedimiento que consiste en solicitarle al Tribunal, mediante una instancia motivada que declare el documento atacado simulado, con el objetivo de dejarlo sin efecto. Con esta demanda se busca que se ponga al descubierto mediante una sentencia, lo que se oculta bajo la falsa apariencia de un negocio.

Presentación de las pruebas de la demanda de acción en simulación La prueba en este tipo de demanda varía de acuerdo a la simulación de que se trate, es diferente la prueba en una demanda en simulación absoluta entre una de las partes, o sea, cuando quien demanda en simulación es una de las partes a que cuando demanda en simulación un tercero perjudicado; o si se trata de una simulación relativa, donde se admiten todos los medios de pruebas.

Si se trata de una demanda en simulación absoluta, y quien está demandando es una de las partes, la Suprema Corte de Justicia (2003) en ocasiones ha sido exegética y ha sostenido el criterio, aunque no constante, de que sólo es posible probarlo con el contraescrito, también llamado contra documento y en un caso semejante hubo la necesidad de pronunciarse fijando el criterio jurisprudencial siguiente: “Que el examen de la sentencia impugnada revela que el tribunal a-quo formó su convicción mediante la ponderación de los documentos sometidos al debate y, especialmente, de las declaraciones de los testigos A y B, declaraciones cuya sinceridad, fuerza probante y pertinencia apreció soberanamente dicho Tribunal, como podía hacerlo.

Que examinando el expediente del caso se comprueba que la recurrente, ni por ante el Juez de Jurisdicción Original, ni por ante al Tribunal a-quo, cuya sentencia impugnada no depositó ningún contra escrito firmado por la parte recurrida Enriqueta Rojas, en el cual aportará la prueba de la simulación alegada”.

Para Castillo. Y, (2022). En efecto, este criterio jurisprudencial es cónsono con la regla de la prueba entre partes, cuando el acto que se demanda la simulación (nulidad) envuelva una suma mayor de treinta (30) pesos, no se admite la prueba por testigo sino literal, en este caso específico el contraescrito; esta regla relativa a la prueba está contenida en el artículo

1341 del Código Civil. Sin embargo, cuando quien demanda en simulación es un tercero perjudicado, esta rebla de la prueba refugiada en el 1341 no aplica, porque sólo rige para las partes, los terceros pueden probar la simulación por todos los medios, hasta por testigos, sin importar el valor que envuelva el acto. La prueba de la simulación corresponde al que la alega, pues los actos y contratos se presumen sinceros.

Prieto (1984) por su parte, señala que cuando la simulación de un acto se hace en fraude a la ley, puede probarse entre las partes, o los terceros, por todos los medios aun por testigos o por simples presunciones, sin importar que la demanda sea entre las partes del contrato ni el valor envuelto.

Pues bien, no obstante el criterio jurisprudencial dado por la Suprema Corte de Justicia con respecto a la prueba de la simulación absoluta cuando la demanda es entre partes, de procurar el contraescrito, ésta ha tenido la oportunidad de establecer que pueden admitirse todos los medios de pruebas en ciertos casos de simulación absoluta aunque dicha demanda en simulación sea o provenga de una de las partes envuelta en el contrato, y sin importar la regla o prohibición del artículo 1341 del Código Civil, que exige la prueba escrita.

En ocasión de una simulación absoluta demandada por una de las partes envuelta en el contrato, la Suprema Corte de Justicia (2009) ha sostenido el siguiente criterio jurisprudencial: “Considerando, que si es verdad que en principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trate de terrenos registrados, no es menos cierto que aún cuando un acto de venta reúna las formalidades que establece la ley, nada se opone sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho en fraude de a persona que lo impugna, si de los hechos y circunstancia de la causa se desprende tal simulación.”

Para probar que un acto es simulado se exige que los letrados hagan un máximo esfuerzo imaginativo y hasta un cierto instinto policíaco, por eso siempre se repite “que el derecho se aprende estudiando, pero se ejerce pensando”, de manera que, siempre hay que observar la situación social y económica del adquiriente para así poder determinar si realmente es un acto simulado.

Prescripción de la acción en simulación Para Castillo. Y, (2022). La prescripción de la acción, se define como el acto mediante el cual se extingue o se pierde un derecho a través del paso del tiempo. En la jurisdicción inmobiliaria existen dos prescripciones, por un lado está la prescripción adquisitiva, llamada también usucapión, que es aquella en virtud de la cual se adquiere un derecho a través del paso del tiempo; esta prescripción es propia del saneamiento inmobiliar; y por el otro lado, está la prescripción extintiva o liberatoria, en virtud de la cual se pierde un derecho a través del paso del tiempo, es decir; por dejar pasar el tiempo se pierde el derecho de accionar.

En la jurisdicción inmobiliaria para la prescripción de la acción hay dos plazos: uno de veinte años que es el más largo establecido en el artículo 2262 del Código Civil Dominicano, el cual expresa: “Que todas las acciones tanto reales como personales se prescriben a los veinte años y el otro de cinco (5) años recogido en el artículo 1304 del mismo Código Civil”.

Cuando se trata de una demanda en simulación, no importa que la demanda la haya hecho un tercero perjudicado o por el contrario una de las partes suscribientes del acto, la prescripción de la acción es de veinte años, conforme lo establece el artículo 2262 del Código Civil Dominicano.

En la demanda en nulidad normal de un acto, si esa demanda la hace una de las partes suscribientes de un acto, en principio el plazo para demandar es de cinco años previsto en el artículo 1304 del Código Civil y dicho plazo comienza a correr con la fecha del acto, porque para las partes el acto adquiere fecha cierta desde el momento en lo que firman por efecto del artículo 1328 del Código Civil Dominicano. Este plazo de cinco años del artículo 1304 no tiene aplicación en una demanda en acción en simulación, aún sea ejercida por una de las partes, tampoco tiene aplicación en caso de violencia, sino desde el día en que ha cesado ésta, en caso de error o dolo, desde el día que han sido descubiertos. Aunque en estos casos específicos este plazo no aplica, sin embargo, no puede pasar de más de veinte años. En todos los casos de una demanda por simulación, el plazo establecido para esta acción es de veinte años, conforme al art. 2262 del Código Civil.

Efectos del acto jurídico simulado Cuando el acto jurídico simulado es lícito puede generar plenos efectos frente a terceros, mas no así entre las partes. La simulación que tiene como fin engañar a los terceros o es contrario a las normas imperativas, al orden público o a las buenas costumbres es reprobado por el derecho, por tanto, su eficacia se verá oponible.

Composición de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos: a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original; b) Dirección Nacional de Registro de Títulos; c) Dirección Nacional de Mensuras y Catastro; d) Comisión Inmobiliaria. a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original: Los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente. Las decisiones del Tribunal Superior de Tierras serán adoptadas por mayoría simple.

Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores de Tierras y serán puestos en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a las necesidades del sistema, tal como lo establece la ley 267-98 de fecha 24 de mayo de 1998, en su artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus párrafos.

Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como también en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por esta ley. Los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Dirección Nacional de Registro de Títulos: La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de

las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Registros de Títulos. La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional.

Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria. Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un Registrador de Títulos.

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Mensuras y Catastro.

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensura y catastro; el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.

El Abogado del estado: Es un organismo colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. El Abogado del estado dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza pública. El Abogado del estado tendrá a su cargo la protección y representación del Estado Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos que así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez que ejerce las funciones de Ministerio Público ante esta Jurisdicción, y en función de esto. El Abogado del estado es competente para someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que se les impongan, si procede, las sanciones establecidas.

Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley.

Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria, aún cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar y aún cuando dicho inmueble esté en proceso de saneamiento.

Jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana Los jueces y funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria son designados por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a los procedimientos establecidos para tales fines. Los jueces

de los tribunales superiores de tierras y los de los tribunales de jurisdicción original deben reunir las condiciones requeridas por la ley, cumplir con los deberes y gozar de los derechos establecidos por la Constitución de la República Dominicana, la ley de Organización Judicial, la ley de Carrera Judicial, la presente ley y sus reglamentos.

Los requisitos para todos los demás funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria son los establecidos por vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia.

Los agrimensores, cuando ejecutan mensuras o modificaciones parcelarias se convierten en oficiales públicos y auxiliares de la justicia, sometidos al cumplimiento de la ley.

Todas las actuaciones que por la aplicación de la ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras Dentro de los tribunales que pertenecen a la Jurisdicción Inmobiliaria en la República Dominicana está el Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras.

Definición del Tribunal de Tierras Es un tribunal unipersonal que constituye el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Goza de plenitud de jurisdicción dentro del distrito judicial al que pertenecen.

Función del Tribunal de Tierras Los tribunales de jurisdicción original conocen en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo a la Secretaría de los Despachos Judiciales.

Organización del Tribunal de Tierras Como este tribunal es unipersonal está compuesto por un Juez y en el aspecto administrativo por una secretaria y recepcionista.

LA ACCION EN DECLARACION DE SIMULACION POR ANTE EL TRIBUNAL DE TIERRAS: La simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación jurídica aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses patrimoniales de las partes contratantes.

En las obras simulación de los actos jurídicos. Pág. 24, de Héctor Cámara, y la simulación de los negocios jurídicos, Pág. 56, de Ferrara, la simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo; o el acuerdo de partes de dar una declaración

de voluntad a designio divergente de sus pensamientos íntimos, con el fin de engañar inocuamente en perjuicio de la ley o de terceros.

La simulación como institución jurídica no está prevista por la ley, sino que es una creación de la jurisprudencia y la doctrina, pero es necesario destacar que por analogía se puede interpretar una vinculación con los artículos 2092 y 2093 del Código los cuales disponen que: “todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su compromiso con todos sus bienes del deudor son prenda común de sus acreedores, distribuyéndose el precio entre ellos a prorrata, a menos que existan entre los mismos causas legitimas de preferencia”.

SIMILITUDES Y DIFERENCIAS CON LA ACCION PAULIANA: La acción en simulación puede ser ejercida por cualquier persona y no debe ser confundida con la acción pauliana que es la que se acuerda a los acreedores para demandar la revocación de los actos celebrados por el deudor en perjuicio o en fraude de sus derechos, ni tampoco con la acción oblicua, también denominada acción indirecta o acción subrogatoria, que es la que se acuerda al acreedor para ejercer la mismas acciones que competen a su deudor negligente, con excepción de aquellos derechos que son inherentes a la persona.

SIMILITUDES DE LA SIMULACION CON LA ACCION PAULIANA: Tanto la acción en simulación como la acción pauliana son otorgadas a los terceros acreedores, a fin de atacar negocios que les perjudican, como defensa del patrimonio del deudor que constituye su prenda personal. Ambas acciones tienen como consecuencia la restitución de las cosas o derechos al patrimonio del deudor. También, en ambas, es un acreedor el que se levanta contra el acto del deudor, que cree lesionado sus derechos o intereses; en los dos casos el acto es destruido, y finalmente hay identidad de resultados.

DIFERENCIAS ENTRE LA ACCION EN SIMULACION CON LA ACCION PAULIANA: En la acción pauliana el objeto es rescindir el negocio o el acto jurídico real y efectivo; en la acción en simulación es dejar sin efecto un acuerdo de desplazamiento patrimonial fingido. En la acción pauliana sólo tienen legitimación activa los acreedores anteriores, mientras que en la acción en simulación tienen legitimación los acreedores anteriores y posteriores al negocio ficticio; la acción pauliana sólo los acreedores pueden ejercerla, mientras que la acción en simulación pueden ejercerla, incluso, los que han participado en el negocio ficticio en ese sentido, no estamos de acuerdo con el criterio de la que ha sostenido la Suprema Corte de Justicia de que la acción en declaración en simulación no esta reservada a los terceros o extraños al contrato de enajenación impugnado. Cas. Junio de 1999, B .J. 1062 Pág.872. ya que la acción en declaración de simulación pueden ejercerla tanto las partes contratantes, sus representantes o herederos, como los terceros, porque la nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés en ella, como porque el derecho de los acreedores dimana de la norma relativa a que todos los bienes que constituyen el patrimonio de una

persona responden al pago de sus deudas y cualquiera de ellos pueden pedir La declaración de simulación sin mediar procedimientos concúrsales, pues se trata de uno de los recursos que tienen a su mano los acreedores, para conservar el patrimonio del deudor, a los fines de hacer efectivo el derecho de garantía que les asiste.

DIFERENCIA DE LA ACCION OBLICUA CON LA ACCION PAULIANA Y CON LA DECLARACION DE SIMULACION: La acción oblicua se da para contrarrestar actitudes pasivas del deudor; supone que el deudor ha omitido atender sus propios intereses y que se ha abstenido de obrar. Las acciones paulianas y de simulación combaten conductas activas, hechos positivos del deudor, reales o ficticios respectivamente.

Por consiguiente la acción concedida para invalidar una repudiación de herencia que hiciere el deudor, es la acción pauliana y no la oblicua(en contra de Rojina Villegas) en confirmación de ello se tienen los arts. 1673-1676 del Código Civil que exigen la prelación temporal del crédito y limitan el efecto anulatorio al monto de éste ( arts. 1674-1675).

CUANDO TIENE LUGAR LA ACCION EN DECLARATORIA POR SIMULACION: La acción en declaratoria por simulación tiene lugar cuando se encumbre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando por él se transfieren derechos a personas interpuestas, que no son para quienes en realidad se constituyen o transmiten; en este caso estamos en presencia de una simulación absoluta, la cual se produce en un acto o contrato que sólo tiene existencia aparente, es decir, cuando las partes e realidad no han querido celebrar ningún contrato, desean la declaración y no sus consecuencias; esto ocurre cuando un deudor para sustraer los bienes de sus acreedores, los vende a una persona que se encarga de conservarlos; por medio de esta acción en declaratoria por simulación se busca que el Tribunal de Tierras declare mediante una litis sobre derechos registrados que se le plantea que el contrato no existe y que los bienes continúan perteneciendo al Deudor; esto sucede cuando una persona realiza una hipoteca convencional, y el acreedor pone al deudor a firmar una venta del inmueble, la cual constituye una venta simulada; ya que el vendedor no ha entregado la cosa; y dado lo preciso del articulo 1604 del Código Civil, el cual dispone que: “la entrega es la traslación de la cosa vendida al domicilio y posesión del comprador”. En este sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha mantenido el criterio siguiente: “que si es verdad que en principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trata de terrenos registrados, no es menos cierto que aun cuando un acto de venta reúna las condiciones y formalidades que establece la ley, nada se opone sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho fraude de la persona que lo impugna, si de los hechos y circunstancias de la causa se desprende tal simulación”. Cas. Junio de 1999, B. J.1063, Pág.871.

La acción en declaratoria por simulación puede ser presentada de forma relativa, es decir, cuando se emplea para dar a un acto jurídico una apariencia que oculta su verdadero carácter disfrazado bajo la forma de otro contrato; en este tipo de simulación relativa encontramos dos actos, uno falso y otro efectivo y sincero; tal es el caso de la Donación de un inmueble; bajo la forma de una venta, la sustancia es una donación que es perfecta desde el punto de vista de trasladar al dominio del comprador el derecho que no es por donación, sino bajo la forma ficticia de la venta; la sustancia es una donación que es perfecta desde el punto de vista de trasladar al dominio del comprador el derecho que no es por donación,

sino bajo la forma ficticia de la venta; tal es el caso de una presunción de donación, la cual el Registrador de Títulos correspondiente a la hora de ejecutarla debe solicitar la opinión del Departamento de Donación y Sucesiones, al cual envía la venta con un oficio indicando presunción de donación; este departamento hará las investigaciones necesarias para determinar si en realidad se trata de una venta sincera o ficticia.

LA ACCION EN DECLARACION DE SIMULACION INTENTADA POR LAS PARTES: En principio cualquiera de las partes pueden demandar por ante el Tribunal de Tierras en virtud de una Litis Sobre derechos Registrados cuyo fundamento jurídico sea la Declaratoria por simulación de un acto: para ello sostiene la Suprema Corte de Justicia que: “Cuando la declaración de simulación de un contrato es ínterpartes, se hace necesario que la parte que tiene el derecho a invocarla demuestre la existencia de un contraescrito”. Cas. Diciembre de 1999 B. J. no. 109, Pág. 646.

LA NECESIDAD DE UN CONTRAESCRITO: El contra-escrito es un acto, bajo firma privada, o auténtico, destinado a dejar constancia de la verdadera convención de las partes, la cual había sido disimulada en el acto ostensible.

En virtud de las disposiciones de los artículos 1396 y 1397 del Código Civil, el contraescrito es un cambio hecho a la convención primitiva; en este caso hay dos convenciones; en el del contraescrito, hay una convención, que ha sido disimulada en el acto aparente y que consta en el acto secreto; el contra escrito no es oponible a los terceros, cuando estos adquieren derechos en el momento de esas convenciones.

La Suprema Corte de Justicia define el contra escrito de la siguiente manera: “Es un acto esencialmente secreto, que tiene por objeto modificar un acto ostensible o neutralizar sus efectos; que, es de principio, que para que haya simulación el contraescrito debe ser un acto secreto; que al no estar destinado a recibir publicidad no se requiere que las firmas de las partes sean legalizadas, como lo dispone el articulo 189 párrafo c) de la ley de Registro de Tierras, para los actos hechos bajo escritura privada”. Cas. sept. De 1991, B. J. no. 970, Pág. 1250 y 1256.

En necesario destacar que cuando una de las partes, como ya hemos dicho, no deposita el contraescrito como medio de prueba jerárquica, para establecer la simulación por ante el Tribunal de Tierras, no es posible proponer otros medios, ya que la libertad de prueba para demostrar que un acto no es sincero o que esta afectado por la simulación sólo es admitida por el Tribunal de Tierras cuando es un tercero, y como ha dicho la Suprema Corte de Justicia en la sentencia siguiente: “Que examinando el expediente del caso se comprueba que la recurrente, ni por ante el juez de jurisdicción impugna, no depositó ningún contraescrito firmado por la recurrida E. R. en la cual aportara la prueba de la simulación alegada”. Cas. Enero de 1999, B. J. 1058, Pág. 523.

LA ACCION EN DECLARACION DE SIMULACION INTENTADA POR UN TERCERO: Cuando la acción en declaración de Simulación es sostenida por un tercero ajeno a la convención, se le permite a este tercero probar por todos los medios de pruebas la existencia de la simulación, es decir, mediante el debate de cualquier medio de prueba literal, o testimonial y que la apreciación de tales medios de prueba a los fines de deducir sus consecuencias jurídicas en relación con el acto atacado de simulación concertado con el

fin de perjudicar los intereses de un tercero ajeno a la convención, al igual que el fraude civil ideado y ejecutado para causar un daño, implican la mala fe de sus autores. La demostración de la acción en simulación están consagrada conforme con el artículo 1341 del Código Civil, y 1353, respecto de las presunciones; que en este caso de los dos artículos antes mencionados, tiene una aplicación cuando la mujer demanda la Nulidad de un Contrato de venta bajo el alegato de que ese acto no es sincero, y que no se trata de una venta verdadera, sino fingida, cuando el esposo para distraer los bienes de la comunidad apegado por las disposiciones del artículo 1421 del Código Civil el cual establece: “El Marido es el único administrador de los bienes de la comunidad. Puede venderlos, enajenarlos o hipotecarlos sin el concurso de la mujer; y éste acto puede guardar relaciones cuando se a iniciado un proceso de divorcio en la cual el marido ha tratado de dilapidar los bienes de la comunidad de forma simulada, en perjuicio de la mujer.

La Acción en Declaración por Simulación pueden ejercerla tanto las partes contratantes, sus representantes o herederos como los terceros, porque la nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés en ella.

El tercero que intenta la acción en Declaración por Simulación tiene la oportunidad de oponer todos los medios de pruebas, tanto por testigos como por presunciones; a fin de descubrir la verdad y establecer una serie de irregularidades respecto a las personas y las circunstancias propias de sus actuaciones, por medio de irregularidades respecto a las personas y las circunstancias propias de sus actuaciones, por medio de indicios, como los siguientes: a) El parentesco o amistad, b) la probidad, moralidad y honestidad, c) precio irrisorio, e) la naturaleza del bien; f) fecha del acto simulado; g) falta de ejecución material del acto, h) contratación accesoria a la principal. Son éstas, pues, cuestiones de hecho que escapan al control de la de la Suprema Corte de Justicia, pero que deben ser evaluadas por el Juez del Tribunal de Tierras a la hora de instruir y fallar una demanda o acción tendiente a declarar simulado un acto jurídico atacado por un tercero.

LA CAPTACION DE LA VOLUNTAD COMO MEDIO DE SIMULACION: Esta consiste en utilizar medidas afectivas para adquirir el consentimiento del contratante; esto constituye un medio para demandar la nulidad de un acto por medio de la Declaración en Simulación por ante la jurisdicción catastral; este caso es típico en las donaciones simuladas, las cuales aparentan una venta, y es el caso de la venta de un padre a un hijo y donaciones hechas en favor de determinadas personas y disfrazadas de ventas para de esta forma evadir los derechos que protegen a una familia, con relación a que el patrimonio de ésta no pase a manos extrañas de la sucesión relacionada a la cuota reservatoria que le corresponde de conformidad con el artículo 913 del Código Civil. Ya que si no es a través de una venta simulada no es posible la transferencia de la totalidad del inmueble o del patrimonio del De-cuyus en favor de un sólo hijo, o en favor de un extraño a los bienes de la familia protegidos con la cuota hereditaria. Para demostrar la simulación por medio de la captación de la voluntad del contratante, la misma puede hacerse por todos los medios de pruebas.

LA ACCION EN SIMULACION FRENTE AL ARTICULO 189 DE LA LEY DE REGISTRO DE TIERRAS: La parte capital del artículo 189 de la ley de Registro de Tierras establece que los actos o contratos traslativos de derechos registrados así como aquellos que estén destinados a

constituir, radiar, reducir, prorrogar, o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados, o que de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos, podrán redactarse en forma auténtica o bajo firma privada.

Nuestra Suprema Corte de Justicia ha sostenido el criterio siguiente: “Que si es verdad que en principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trata de terrenos registrados, no es menos cierto que aun cuando un acto de venta reúna las condiciones y formalidades que establece la ley de Registro de Tierras, nada se opone sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho en fraude de la persona que lo impugna, si de los hechos y circunstancias de la causa se desprenden la simulación”. Cas. Junio de 1999, B. J. Pág. 871.

El artículo 189 de la ley de Registro de Tierras en su párrafo c) dispone que: “Cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las firmas serán necesariamente legalizadas por un Notario o cualquier otro funcionario competente”. En este sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha sostenido el criterio de que: “El hecho de que las firmas de dicho documento fueran legalizadas por un Notario Público, no constituye obstáculo jurídico insuperable que impida la impugnación del mismo por simulación ni tampoco a desestimar los elementos de convicción que tiendan a establecerla; que contrariamente a lo alegado por los recurrentes la simulación puede ser probada por todos los medios, tanto por testigos como por presunciones”. Cas. 13 mayo de 1998, B. J. 1050, Vol. II Pág. II, Pág. 420. Lo que implica que el Tribunal de Tierras, una vez suministradas la pruebas, puede determinar e investigar si ese acto de traspaso es sincero o si, por el contrario, es simulado, y para esos fines debe comprobar con su poder soberano de apreciar el valor de las pruebas que le someten, salvo desnaturalización y frente a testimonios distintos que gozan del mismo poder, para escoger aquellos que le parecen más verosímiles y ajustados a la verdad; y establecer las circunstancias que despojan a dicho acto del carácter de una verdadera venta y lo convierten en una simulada.

LA ACCION EN DECLARACION DE SIMULACION FRENTE A UN TERCER ADQUIRIENTE DE BUENA FE Y A TITULO ONEROSO: Los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso, son aquellas personas que adquieren de forma onerosa un inmueble o algún derecho real inmobiliario, registrado o fallado definitivamente por el Tribunal Superior de Tierras.

La ley de Registro de Tierras protege de manera especial a las personas que así han adquirido bienes inmuebles. Cuando ha intervenido un Tercer Adquiriente a Título Oneroso y de Buena Fe, obteniendo derechos sobre un inmueble que ha sido objeto de traspaso en favor del vendedor como consecuencia de un Acto Simulado, la Acción en Simulación puede ser intentada por quien pretenda impugnar el acto Simulado; pero esto no basta para que el derecho pueda ser restituido en favor del antiguo propietario, ya que los derechos adquiridos por un Tercero a Título Oneroso y de Buena Fe no pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros adquirientes, en virtud de los dispuesto por el artículo 2268 del Código Civil, el cual establece que: “Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”. De la economía del referido texto legal se infiere que no basta probar la irregularidad o la simulación del título del vendedor para anular el traspaso hecho en favor del comprador de un inmueble registrado catastralmente, la mala fe ha sido definida por la Suprema Corte de Justicia como “el conocimiento que tiene

el adquiriente de los vicios del título de su causante, lo que no ha sido probado en el caso; por todo lo cual al anular el Tribunal a-quo el registro de los derechos por el mencionado DR. C. C., en el inmueble objeto de esta Litis, basándose en los razonamientos antes expuestos sin comprobar, previamente, si éste era un adquiriente de mala fe, en la sentencia impugnada se incurrió en la falta de base legal, y por tanto, dicho fallo debe ser casado, sin necesidad de examinar los demás medios del Recurso”. Cas. 5 febrero de 1988, B. J. 927, Pág. 130.

Es necesario destacar que los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso en terrenos registrados no están obligados a realizar operaciones con esos derechos, a examinar los libros de registros, ni otros registros públicos, puesto que basta con tener a la vista el duplicado del Certificado de Título que le es mostrado por el dueño del terreno, el cual cuando no contiene anotaciones de cargas o gravámenes se basta a si mismo y por tanto los interesados no tienen que trasladarse a las oficinas públicas, ni a la de los Registradores de Títulos, para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado que les es presentado. En este sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha sostenido el criterio siguiente: “En la Sentencia impugnada se violaron los principios consagrados en ley de Registro de Tierras en relación con la invulnerabilidad del Certificado de Título y su duplicado y la protección que dicha ley otorga a los terceros que adquieren de buena fe terrenos registrados; que el propósito de la ley de Registro de Tierras, que es una aplicación del sistema Torrens de Registro de Tierras, que por tanto, este propósito se frustraría si los interesados tuvieran que trasladarse a las oficinas de los registradores de títulos para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado que les es demostrado”. Cas. Enero de 1974, B. J. 758, Pág. 21 ORIENTACIONES JURISPRUDENCIALES RELATIVAS A LA SIMULACION  Boletín Judicial no.1062 de junio del 1999 Pág. 872: Considerando, que la simulación tiene lugar cuando se encubre el carácter de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o cuando por el se transfieren derechos a personas interpuestas, que no son para quienes en realidad se constituyen o transmiten; que por tanto, la acción en simulación puede ser ejercida por cualquier persona y no debe ser confundida con la acción pauliana que es la que le acuerda a los acreedores para demandar la revocación de los actos celebrados por el deudor en perjuicio o en fraude de sus acreedores; la obligación oblicua, también denominada acción indirecta o acción subrogatoria, que es la que le acuerda al acreedor para ejercer sus las mismas acciones que competen a su deudor negligente, con excepción de aquellos derechos que son inherentes a la persona; que por lo expuesto es criterio de esta corte, que la acción en declaración de simulación no esta reservada a los terceros o extraños al contrato de enajenación impugnada.  Boletín Judicial no. 927 de febrero del 1988 Pág. 134 Considerando, sin embargo, que la ley de registro de tierras protege de manera especial a los terceros adquirientes a titulo oneroso y de buena fe de un terreno registrado en virtud de la acreencia plena y absoluta que han tenido frente a un certificado de titulo que le haya sido mostrado, que las disposiciones de los arts. 138,147,173 y 192 de la ley antes mencionada, posteriormente a este respecto, y, por tanto, los derechos así adquiridos no pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros adquirientes; que los razonamientos expuestos por el tribunal a-quo en su sentencia no son valederos para justificar su dispositivo, ya que no basta probar la irregularidad del titulo del vendedor para

anular el traspaso hecho en favor del comprador de un inmueble registrado catastralmente, sino que es necesario probar la mala fe del adquiriente; que la mala fe ha sido definida como el conocimiento que tiene el adquiriente de los vicios del titulo de su causante, lo que no ha sido probado en el caso; por todo lo cual al anular el tribunal a-quo, en el que fue mencionado Dr. Concepción Cohén en el inmueble objeto de la litis, basándose en los razonamientos antes expuestos sin comprobar previamente, si este era un adquiriente de mala fe en la sentencia impugnada se incurrió en falta de base legal, y por tanto, dicho fallo debe ser casado, sin necesidad de examinar los demás medios del recurso.  Boletín Judicial no. 1050 del 13 mayo del 1998 Pág. 420 Considerando, que la simulación es una cuestión de hecho que los jueces del fondo aprecian soberanamente y escapa por lo mismo a la censura de la Corte de Casación, siempre que no incurra en desnaturalización, vicio que como se ha expresado precedentemente no existe en el presente caso; que además del contenido de la decisión impugnada y de lo anteriormente expuesto, se comprueba que dicha sentencia contiene motivos suficientes y pertinentes que justifican plenamente su dispositivo y una exposición completa de los hechos y circunstancias de la causa que ha permitido a esta Corte verificar que en la especie se ha hecho una correcta aplicación de la ley, por lo que los tres últimos medios del recurso también deben ser desestimados por carecer de fundamento.  Boletín Judicial no.1063 de junio del 1999 Pág. 871 Considerando, que si es verdad que en principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trata de terrenos registrados, no es menos cierto que aún cuando un acto de venta reúna las condiciones y formalidades que establece la ley, nada se opone, sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho en fraude a la persona que lo impugna, si los hechos y circunstancias de la causa se desprende tal simulación.  Boletín Judicial no. 1058 de enero del 1999 Pág. 523 Considerando, que examinando el expediente del caso del recurrente, ni por ante el juez de jurisdicción original, ni por ante el tribunal a-quo, cuya sentencia impugnada depositó ningún contraescrito firmado por la recurrida Enriqueta Rojas en el cual aportara la prueba de la simulación alegada.

Considerando, que como se advierte, el tribunal a-quo no ha incurrido en los vicios y violaciones alegadas por la recurrente; que asimismo el fallo impugnado contiene una exposición completa de los hechos y circunstancias de la causa, que ha permitido a la Suprema Corte de Justicia, verificar que en la especie, se hizo una correcta aplicación de la ley.  Boletín Judicial no. 970 de septiembre del 1991 Págs. 1250-1256 Considerando, que la ley de Registro de Tierra exige que se pruebe la fe del comprador o la de éste y el vendedor y no solo la del último para que se pueda declarar la nulidad de un acto realizado a titulo oneroso, que los jueces del fondo no han establecido, que el recurrido, Dr. Cesar Concepción actuara de mala fe, que el tribunal a-quo procedió correctamente al declarar la validez de la venta hecha por el Ing. Martínez, por haber sido otorgada por un vendedor provisto en un certificado de titulo en favor de un tercero adquiriente, de buena fe y a titulo oneroso.  Boletín Judicial no. 1052 de 22 de julio del 1998 Pág. 795 Considerando, que, ante un acto de venta que representa una parte, con toda la apariencia de un acto válido y sincero, es aquella de las partes que lo impugna de simulación a quien corresponde de acuerdo con los

principios, probar la condición de acto ficticio o de acto disfrazado que ella alega, y no a los tribunales dar razones especificas sobre la validez del mismo, ni indagar motus propio sobre los argumentos y afirmaciones que le presente la parte interesada sobre el particular, sobre todo cuando como en la especie no hay constancia de que el recurrente ni ofreciera, ni aportara las pruebas de sus alegatos; que la simulación es una cuestión de hecho que los jueces aprecian soberanamente y escapa por lo mismo a la censura de la Suprema Corte de Justicia.

Boletín judicial no. 1053 Pág. 266 Considerando, que en la especie, de la sentencia impugnada resulta que para ordenar el registro del derecho de propiedad de solo una cuarta parte del área total de la parcela no.

1350 a que se refiere la litis, a favor del recurrente Miguel Arciliano peralta, así como de todos los derechos sucesorales que en la sucesión de los finados esposos Pedro Sánchez y Enemenciana Abreu de Sánchez, correspondían a Pedro Maria Sánchez Botón, el tribunal a-quo se funda en que el acto de venta no.42 de fecha 18 de noviembre de 1954, otorgado por Enemenciana Abreu de Sánchez, a favor de su hijo Pedro Maria Sánchez, `' es un acto de donación encubierta, por ser el contenido de una venta hecha a favor de una persona interpuesta'' y que al reconocerlo como tal reduce la deposición de esos derechos al transferir a la cuarta parte de los bienes o derechos propiedad de la finada Enemenciana Abreu de Sánchez y aprueba la transferencia de los mismos a favor del recurrente Miguel Arciliano Peralta, a quien el señor Pedro Maria Sánchez, había vendido según acto no. 22 del 17 de abril de 1970, los derechos adquiridos de la señora Enemenciana Abreu de Sánchez, documentos que presento el recurrente Miguel Arciliano Peralta, en apoyo de la reclamación de dicha parcela y en los cuales constan las ventas aludidas.

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TRATAMIENTO JURÍDICO DADO A LA SIMULACIÓN COMO CAUSA DE NULIDAD EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA Por: ING.+LIC. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO SILVERIO.Correo: yuniorandrescastillo@gmail.com Celular: 1-829-725-8571 “NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION”® Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2022.

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