EL DESALOJO JUDICIAL Y SU INCIDENCIA EN LA TUTELA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

“EL DESALOJO JUDICIAL Y SU INCIDENCIA EN LA TUTELA DEL DERECHO DE PROPIEDAD” Por: ING.+LIC. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO SILVERIO.Correo: yuniorandrescastillo@gmail.com Celular: 1-829-725-8571

“NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION”® Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2022.

“DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE”®

CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Conocer y analizar el desalojo judicial y su incidencia en la tutela del derecho de propiedad, ya que esto se relaciona con las facultades de goce o aprovechamiento y con las facultades de un derecho de un bien y la eventual violación de un derecho constitucional, ya sea por acción o omisión.

nos sorprende la cantidad de casos y el tiempo que se dilatan los tribunales en devolverle el derecho de poseer que tiene la persona acreedora de un título de propiedad, violentando el art. 51 de nuestra carta magna.

Dejando de un lado la importancia de proteger, en este caso que es el derecho a la tutela judicial efectiva como un derecho autónomo e independiente, el cuál debe ser garantizado en la justa administración de justicia. Dentro de él se debe proteger, el debido proceso en un estado de derecho y justicia y de igualdad. Que se desarrolle en un tiempo razonable y ante un juez imparcial, con ejecuciones de sentencias a la mayor brevedad posible.

Como lo define el art. 47 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en la República Dominicana, como el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal. En base a este artículo es bueno destacar que el desalojo que se apega al debido proceso es una medida legitima a la propiedad por su naturaleza la cual debe ser administrada, cuidadosamente en que no se convierta en un procedimiento que atente contras las personas desalojadas.

Objetivos Generales 

Analizar el desalojo judicial y sus incidentes en la tutela del derecho de propiedad.

Objetivos Específicos.   

Estudiar los antecedentes del desalojo judicial.

Evaluar los incidentes en la tutela de propiedad Determinar las dificultades que se presentan en la ejecución de desalojo en terrenos registrados.

 

Delimitar las causas que dan origen a los desalojos en los terrenos registrados en la jurisdicción inmobiliaria.

Señalar posibles soluciones para agilizar los procesos.

JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN Esta investigación surge de la necesidad y la inquietud sobre la desprotección que tiene una persona previsto de un título de propiedad ante la ocupación ilegal del mismo, como el legislador no ha encontrado una forma concreta y rápida de disolver este problema que hoy en día sufre una parte de nuestra población que, aun siendo poseedora de un derecho constitucional, pues le es imposible ejercer el goce, disfrute y disposición del mismo.

Para Castillo. Y, (2022), El mismo genera vulnerabilidad de un derecho fundamental que atenta con las garantías que tiene una persona de un bien inmueble registrado donde se da la desigualdad de las partes, no se respeta el debido proceso, ni la tutela judicial efectiva, genera ciertos privilegios entren el demandante y el demandado, porque el accionante principal no puede demandar en daños y perjuicio sin embargo el demandado si puede hacerlo.

Para Castillo. Y, (2022), El desalojo se puede definir como la acción de hacer salir a al quien de un lugar , quien lo ejerce busca recuperar la tenencia de un bien ocupado sin justo título, permitiendo de esta manera la recuperación material de un bien que fue tomado de manera ilegal y evitar que quienes han procedido en contra de la ley obtengan un provecho de su accionar, pero este proceso es tedioso , angustioso para quien lo afronte y sumamente largo, evidenciando la urgente necesidad de reflexionar sobre el régimen de los mecanismos empleados para recuperar la posesión del derecho, pues detrás del mismo existe un derecho fundamental como es el de la tutela jurisdiccional efectiva.

CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes de la investigación.

Para Castillo. Y, (2022), Toda investigación necesita realizarse dentro de un espacio determinado, a fin de que el lector, a través del texto, pueda ubicarse e identificarlo. De este modo, en la temática que aquí ocupa, el desalojo judicial y su incidencia en la tutela del derecho de propiedad.

Nos se han encontrado trabajos, realizados de investigación de esta índole, tanto en el desalojo judicial, y menos en su incidencia, en la tutela del derecho de propiedad. En

especial sobre los artículos 47, 48 y 49 de la ley 108-05. Tanto, en el municipio y ni en la provincia de Santiago de los Caballeros. Esta información fue obtenida, yendo a cada una de las universidades, con asiento en Santiago.

2.2 Contexto Geográfico.

El asentamiento original de Santiago fue establecido por Cristóbal Colón en el año 1495.

Su primera ubicación fue a orillas del Río Yaque del Norte, denominándose en ese entonces como Fuerte de Santiago, por Bartolomé Colón, sus compañeros de travesía se 1 albergaron en la sección de Jacagua, hoy llamada Santiago Viejo .

En el año 1497, le fue cambiado el nombre por el de Villa de Santiago, al que más tarde se agregó de los Caballeros, en honor a sus benefactores, treinta caballeros de la Orden Española de Santiago, quienes fueron sus primeros pobladores, quedando para el 6 de diciembre del año 1506, instituida con el nombre de Santiago de los Caballeros, con el derecho de usar el escudo. El nombre de Santiago le fue dado por los colonizadores españoles desde su fundación, debido a que ellos tenían como patrón al santo “Santiago el Mayor”.

En el año 1562 un terremoto destruyó a Jacagua y se construyó la ciudad en un antiguo asentamiento a orilla de Río de Oro, el Yaque, donde renace la ciudad que es en la actualidad.

Después del terremoto del año 1562 que destruyó a Santiago de los Caballeros, otros santiagueros, se mudaron a unos siete kilómetros al sureste de Jacagua (donde Bartolomé Colón había iniciado la Villa en 1495), en los alrededores del actual Monumento a los Héroes de la Restauración. Ahí plantaron tres cruces en acción de gracias, que han venido siendo reemplazadas a través de las generaciones. Para el año 1770, resurgió Santiago como un centro agrícola y comercial, siendo invadida la parte Oriental de la ciudad por Toussaint Louverture en el año 1801. Luego de declarada la independencia Haitiana, Desalines cruzó la frontera para ocupar a Santo Domingo Español, los haitianos volvieron a ocupar la ciudad de Santiago.

Durante el período de la Primera República, Santiago jugó un papel decisivo en la estabilidad de muchos gobiernos. Vale destacar el magno acontecimiento de la batalla del 30 de marzo del año 1844, protagonizada por grandes patriotas como José María Imbert y Fernando Valerio y con la que se consolidó el proceso de independencia dominicano, 2 iniciado en febrero de ese mismo año .

En el período de la sindicatura del Doctor Thomas Casals, Síndico Municipal de Santiago, época en que se remodelaba el lugar para colocar nuevas cruces en el área del monumento; durante el movimiento de tierra realizado, apareció una tarja rústica, más bien una laja o 1

Espinal, Edwin. Santiago: La provincia más provincia a 155 años de su creación. Santo Domingo, Comisión Presidencial de Apoyo al Desarrollo Provincial, 2000, p. 39.

2 Rodríguez Demorizi, Emilio. La guerra dominico-haitiana. Santo Domingo, Editora del Caribe, 1963, p.

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inspiración rupestre, conmemorativa de la nueva fundación de la ciudad, en ella aparecía el nombre de doña María Petronila Jáquez de Minaya como donante de los terrenos para la renacida población. Según los escritos, la tarja desapareció años después.

Tiempo más tarde la ciudad de Santiago de los Caballeros fue denominada “La Ciudad Corazón”, esto porque la población santiaguense se destacaba ampliamente, en virtud de que sus sectores sociales emprendían la mayoría de los grandes eventos nacionales. Se fue creando así, una mística local regional que la bautizó con ese nombre, y poco a poco se expandió el eslogan hasta hacerlo a nivel nacional. Hoy todos los dominicanos reconocen a Santiago como el Corazón de la República.

La Provincia de Santiago está situada en la Región Norte o Cibao, en el centro de la República Dominicana es la mayor ciudad de esta zona. Al Norte limitada con las Provincias Valverde y Puerto Plata; al Sur: La Vega y San Juan; al Este: Espaillat y La Vega; y al Oeste: Santiago Rodríguez y Valverde. Con una superficie de 2.836.51 Km 2, 3 su clima es tropical, considerado entre seco y húmedo . Las temperaturas son suaves y agradables.

2.3 La Justicia Inmobiliaria en Santiago.

Para el año 1919, las mensuras y partición de sitios comuneros de la ciudad de Santiago, eran ordenados por los Tribunales Civiles, ya que no existía en Santiago ni en toda la región norte, un Tribunal Superior de Tierras. Los agrimensores estaban a cargo de conceder o dar los permisos para la realización de las operaciones de mensuras catastrales.

Tal como muestran trazos de sentencias de esa época que se expresan de la forma siguiente: “Santiago de los Caballeros. Abril 30 del año 1919. Se hace saber que a requerimiento de la sucesión de Furcy Fondeur, la corte de apelación de Santiago en fecha 6 de febrero del presente año, ha indicado.......Que debe anular y anula la sentencia apelada y obrando por propia autoridad ordena la mensura y partición del sitio comunero de El Ejido, común de Montecristi...Que los demás procedimiento a que dichas operaciones del lugar se efectúan ante el correspondiente juzgado de primera instancia…Después de esta 4 publicación, el agrimensor dará permiso a la operación” .

Décadas más tarde, el servicio judicial inmobiliario se ejerció, primero: en el Palacio de Justicia Lic. Federico Carlos Álvarez, esta institución fue inaugurada el 7 de agosto del año 1996, por el entonces presidente Doctor Joaquín Balaguer, quien lo había designado por decreto presidencial con el nombre de un distinguido jurista santiagués, ubicado entre las avenidas Circunvalación, 27 de Febrero y las calles Lic. Ramón A. García y E. Guerrero, el local abarca un solar con una extensión de 25,000 m².

El autor del diseño fue el Arquitecto Danny Pérez. En el funcionó por algún tiempo el Tribunal Superior de Tierras de la Región Norte y las Oficinas del Abogado del Estado, como segundo Tribunal Superior de Tierras del país, pues los asuntos inmobiliarios de 3 4

Espinal, Op. Cit. p. 42. http://archivohistorico.santiagodominicana.com/primero.

Santiago eran conocidos por Jueces de Jurisdicción Original adscritos al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, con asiento en la ciudad de Santo Domingo.

El nuevo edificio que aloja hoy el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, y toda la Jurisdicción Inmobiliaria, fue creado mediante la Ley número 267/98, del 22 de julio del año 1998.

Con su creación, la Suprema Corte de Justicia dispuso que los documentos y expedientes correspondientes a las provincias de: Santiago, La Vega, Salcedo, Monseñor Nouel, Espaillat, Duarte, María Trinidad Sánchez, Samaná, Sánchez Ramírez, Valverde, Puerto Plata, Montecristi, Santiago Rodríguez y Dajabón, que aún reposaban en el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, fueran remitidos o trasladados bajo inventario al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, donde se les ha continuado dando curso.

El día 3 de julio del año 2000 la Suprema Corte de Justicia, juramentó a los jueces que conformarían dicho Tribunal, designando los Jueces Juan Antonio Fernández Pérez, como Presidente del Tribunal, Ubaldo Antonio Franco Brito, Alma Sonia Domínguez Martínez, Guillermina Marizan Santana, y Fabio Guerrero Bautista.

2.3.1 Ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario: origen La Ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario, que deroga la Ley 1542 de Registro de Tierras, fue aprobada por el Congreso Nacional, el 12 de agosto del año 2004 y promulgada el 23 de marzo del año 2005 por el Presidente de la República Dr. Leonel Fernández Reyna. Se trata de una Ley de aplicación diferida, ya que según su artículo 131, su puesta en vigencia se fijó para un período “no mayor de dos (2) años a partir de 5 su promulgación y publicación” . El otorgamiento de este plazo obedece al carácter revolucionario de dicho instrumento jurídico, con el que se inicia una nueva etapa del Derecho Inmobiliario de la República Dominicana.

El origen de esta Ley se relaciona, fundamentalmente, con el perfil anticuado que había ido asumiendo la Ley 1542 de Registro de Tierras, que ya sobrepasaba el medio siglo de existencia. En ese sentido, muchos de sus presupuestos aplicativos resultaban insuficientes para la sociedad dominicana actual, a pesar de las modificaciones que se le habían venido aplicando en su larga evolución histórica.

Desde comienzos del siglo XXI, diversos sectores del ámbito jurídico y de la vida pública nacional se pronunciaron sobre la necesidad de actualizar la legislación inmobiliaria del país a los requerimientos de una sociedad totalmente diferente a la de hace cincuenta años, con una población que supera los diez millones de habitantes, entre otras características que distinguen a la población actual, de la que existía en el momento de la promulgación de la Ley 1542 Sobre Registro de Tierras.

5

Monción, Segundo y Leonardo Mirabal. Editores. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos.

Santiago de los Caballeros, Impresora Hermanos Capellán, 2006, p. 65.

2.3.2 Tribunales.

Los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago, están conformados por dos instancias, los tres (3) Tribunales de Jurisdicción Original y el Tribunal Superior. No obstante, la función jurisdiccional está concentrada en el Tribunal Superior y los jueces de Jurisdicción Original, actúan como asistentes del Juez Superior elaborando los proyectos de resolución.

2.4 El Desalojo.

Según el Diccionario Jurídico Elemental6, de Cabanelas De Las Torres, G. (2003), la palabra desalojo: En el Derecho argentino, desahucio de un inquilino o arrendatario por falta de pago, expiración del término, alteración del destino de la cosa arrendada, expropiación forzosa, necesidad de ocupar la finca el propietario u otra de las causas legales o convencionales que autoricen a desalojar o expulsar al arrendatario rústico o urbano.

Según el diccionario digital, de Wikipedia7, la palabra desalojo, desalojamiento o lanzamiento es el acto mediante el cual se despoja a una persona de la posesión material de un inmueble por orden de la autoridad gubernativa o judicial, en ejecución de una resolución que declare el desahucio del arrendatario o del poseedor precario o como presupuesto previo a la entrega de la posesión al nuevo adquiriente en procesos de enajenación forzosa de bienes inmuebles o de expropiación en favor de la administración pública.

Según el diccionario digital, de google8, la palabra desalojo o desahucio es: Acción legal por la que se expulsa a la persona que ocupa o tiene arrendada una casa o un terreno.

Según el diccionario digital, definicion.de9, la palabra desalojo o desahucio es: Se denomina desahucio al acto y la consecuencia de desahuciar: expulsar a un arrendatario o a un inquilino a través de un procedimiento legal. Un juicio de desahucio, por lo tanto, tiene la finalidad de impedir que un individuo siga haciendo uso del bien que alquila, alegando un incumplimiento del contrato.

2.4.1 Desalojo en Inmuebles Registrados.

Conforme a los artículos que van del 47 al 49 de la ley 108-05, de la jurisdicción inmobiliaria es competente para realizar los desalojos que sean necesarios en terrenos registrados. La ley señala el procedimiento a seguir cuando el desalojo se persiga por ante el abogado del estado o por medio judicial.

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Diccionario Jurídico Elemental, de Cabanelas De Las Torres, G. (2003). Argentina: Editorial Heliasta Diccionario digital, de Wikipedia. Página web: https://es.wikipedia.org/wiki/Desalojo#:~:text=El%20desalojo%2C%20desalojamiento%20o%20lanzamie nto,presupuesto%20previo%20a%20la%20entrega 8 Diccionario digital, de google. Página web: https://languages.oup.com/google-dictionary-es/ 9 Diccionario digital, de definicion.de. Página web: https://definicion.de/desahucio/ 7

Según el doctrinario Bautista Guerrero, F. (2018, pág. 605), en su libro titulado Guía Procedimental y otros Aspectos Legales, ante Los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Tomo I), nos dice:” que el desalojo se encuentra en su base legal en el art.

47, párrafos l y ll hasta el 49, párrafos l y la modificación hecha por la ley 51-07, y arts.

161 y 162 del reglamento de los tribunales.

Para Castillo. Y, (2022), Donde él nos específica, que el Desalojo en Inmuebles Registrados: “Se denomina desalojo, a la acción autorizada legalmente, en el caso de asuntos inmobiliarios, por el Abogado del Estado, para la cual se ordena la fuerza pública (generalmente policías), que permite obligar a los ocupantes a abandonar los inmuebles, como edificios, solares etc., ocupados ilegalmente, básicamente cuando se ha cumplido o rescindido un contrato o autorización de sus dueños”.

Por concepto, el desalojo en todas las materias jurídica proviene de una orden judicial dictada por un juez o un funcionario judicial con competencia, en cuyo procedimiento se debe requerir, entiéndase notificado o emplazado a tal fin, se entiende como una medida cautelar requerida por el propietario.

Estamos frente al ejercicio de un derecho absoluto como el de propiedad: Por que el propietario a veces se ve en la imposibilidad de que el bien, que se encuentra sometido de manera absoluta y exclusiva a su voluntad, sea captado, ocupado de manera ilegal, y éste tenga que recurrir a la figura del desalojo para su desafectación. Significa que el dueño puede ejercitar sobre la cosas todas las facultades posibles, y también que tiene un poder soberano para usar, gozar y disponer de ella a su libre arbitrio, sin que nadie pueda impedírselo.

Para Castillo. Y, (2022), El lanzamiento de lugar es un correlato del desalojo, en cuanto al derecho de propiedad, lo observamos en cuanto al absolutismo de este derecho, el cual supone que el titular es el único facultado para usar, gozar y disponer de la cosa y por consiguiente puede impedir la intromisión de cualquiera dentro de los linderos de lo que constituye ese derecho de propiedad.

Según el art. 47, de la ley 108-05, define el Desalojo en Inmuebles Registrados, como el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal.

La ley en los párrafos del antes indicado artículo plantea una excepción al desalojo cuando dice en los párrafos lo siguiente: Párrafo I.- No procede el desalojo de un copropietario del mismo inmueble contra otro en virtud de una Constancia Anotada.

Párrafo II.- El desalojo contra todo aquel que con autorización del propietario, estuviera ocupando un inmueble, debe tramitase o perseguirse por ante la jurisdicción ordinaria.

Definamos el desalojo como: El procedimiento mediante cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal. Es importante diferenciar el concepto: Desalojar, el cuál es el procedimiento de sacar a alguien de una propiedad, de la cual se presupone

la ocupación por algún derecho; distinto de la acción de lanzamiento de un inmueble registrado, ya sea este urbano o rural; este procedimiento se sustancia como sumario, breve, reducido a poca extensión, se presume en mismo, la falta de derecho.

El desalojo, en esa tesitura, también se considera como la acción que tiene por objeto recuperar el goce y el uso del inmueble ocupado, Art. 47-parrafos I-II, de la Ley 108-05.

Parece que en el tribunal de tierra pueden presentarse las dos cosas. Hablando del desalojo consagrado en la Ley 108-05, este vincula, la mayoría de veces con un lanzamiento de lugar, de ahí sus reglamentaciones que lo hace indistintamente un desalojo como un lanzamiento, dependiendo, por ejemplo: de decirse que no procede el desalojo de un copropietario del mismo inmueble contra otro en virtud de una Constancia Anotada párrafo 1 del Art.47 de la ley 108-05, esto constituye una excepción a la ejecutoriedad del Certificado de título.

Para Castillo. Y, (2022), Así lo ha entendido la jurisprudencia en este sentido, fallando un caso en que un Sr. Haciendo un deslinde, conocía a una parte que ocupaba en el mismo terreno a deslindar y la calidad que ostentaba, la cual presentó durante el deslinde certificación de sus derechos en el inmueble en el cual el deslindante se proponía ejercer el desalojo.

Por ejemplo el referido Sr. Actuó bajo la premisa de que toda persona en cuyo favor es transferido un inmueble se presume que es un adquiriente de buena fe. La SCJ se pronunció en cuanto a que no procede el desalojo de un coproprietario del mismo inmueble contra otro en virtud de una Constancia anotada.

2.4.2 Diferentes casos que se dan en el Desalojo en Inmuebles Registrados: 2.4.2.1 Caso de Herederos a los que les ocupan parte del bien dejado como herencia.

Observaremos el caso en que una persona que al pretender desalojar de una parcela de la que alega, que está ocupando por más de 45 años.

Se trata que el recurrente, es propietario de una porción de terreno dentro del ámbito de la Parcela (X), ocupando parte de la Parcela colindante (Y), la cual es ocupada por los herederos del propietario, pero dicha Parcela se encuentra amparada por su correspondiente Certificado de Título, por lo que el recurrente al contrario, es quién se encuentra ocupando parte de la Parcela que corresponde a los hederos en la parce la (Y), en esta razón el Tribunal decidió: Que al tratarse de un terreno amparado por su correspondí ente certificado de título que goza de toda la protección y garantía del Estado.

Por lo que el mismo es oponible frente a todo el mundo y en consecuencia de este carácter absoluto y el carácter erga omnes de este certificado, era suficiente para impedir que el recurrente ocupara de forma legítima dicha propiedad, sin importar el número de años que él alega tener en la misma, ya que no hay prescripción adquisitiva sobre un terreno registrado.

El Tribunal ordenó el desalojo del recurrente, al comprobar que el terreno era de la propiedad del recurrido, según el Certificado de título aportado. (Ver Sent. 25 ju lio 2012, 3ra. Sala SCJ). Base Juridica:Articulo No. 49 ºde la Ley de Registro Inmobiliario.

A que puede decirse que este procedimiento es uno de los avances, que la Ley de Registro Inmobiliario ha traído a la Jurisdicción Inmobiliaria, introduce el Proceso Judicial del Desalojo, como un proceso contradictorio, donde los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del Estado o de oficio, este a su vez puede ser de manera principal, como de manera accesoria a otro proceso por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, el procedimiento a ser usado el mismo que establece los Artículos 28, 29 y 30 de la ley 108-05, que trata sobre la Litis Sobre Derecho Registrado (Ver Articulo No. 162 del Reglamento de los Tribunales de Tierras).

2.4.2.2 Desalojo a persona que presenta el amparo de sus constancias anotadas cada uno.

Ha dicho la SCJ, respecto al tema lo siguiente: "que los jueces no se puede despachar, que como ambas partes tienen derechos registrados en la parcela de que se trate y que no procede ordenar el desalojo de un copropietario con derechos registrados, ya que sólo mediante el procedimiento de deslinde podrá establece cuál es la porción que le corresponde en la parcela a cada uno los copropietarios".

La 3ra. S.CJ ha entendido que fallar así es un error de interpretación y motiva diciendo que un fallo así, se olvida la función tutela judicial efectiva que está a cargo de todo juez , por lo que Tercera Sala de la SCJ entiende erróneo el fallo antes señalado y agregada el criterio es posible determinar si la ocupación material se corresponde con los derechos de cada uno ya que fue previamente delimitados al momento de pactarse la concertación y cuando esto sucede, los jueces tienen la facultad de ordena desalojo, a fin de preservar el derecho de propiedad que ha s válidamente adquirido y descartar el que no lo ha sido, aunque principio ambos derechos se encuentren registrados. Todo esto cónsono con las disposiciones de la Resolución 517-07, la cual en el párrafo III del Art. 9, "Sobre Copropiedad" dice siguiente: "No existe copropiedad cuando los derechos están expresados en unidades de medida de superficie, sino propiedad exclusiva amparada en una constancia anotada sobre una parte determinada no individualizada de un inmueble".

Las dos situaciones: propiedad exclusiva y parte determinada no individualizada de un inmueble, que se subrayan en el artículo antes transcrito, es que permite que una persona con constancia anotada más esas situaciones pueda desalojar a otra que no la reúne.

Distinta es la copropiedad que señala el párrafo III del Art. 7 de la misma resolución cuando dice: "Un mismo inmueble puede pertenecer a varias personas en copropiedad, correspondiéndole a cada copropietario una parte indivisa del inmueble expresada en términos de porcentaje o razón. En este caso, no estando establecida la superficie que corresponde a cada titular, se trata de un único inmueble en copropiedad". En este caso, no se puede desalojar al copropietario.

Entiendo que este criterio jurisprudencial sólo aplica frente a las Litis en terrenos registrados. Es que una constancia anotada no define un derecho de superficie delimitado, como ha sido expresado, sino una vocación de derecho, como la hemos definido: La Constancia Anotada acredita un derecho de pro- piedad sobre una porción de parcela pero que lleva un carácter Intransferible, la cual se expide en los casos excepcionalmente establecidos en el Reglamento de Control y Reducción de Constancias Anotadas. Res. 517-07.

La constancia anotada respalda de manera abstracta, una porción determinada.

En cuanto (existencia en derecho) cuando la misma está descrita específicamente en unidades de superficie bastando que estén vinculado a la parcela, ejemplos los pasos o pasajes comunes, párrafo 1, del Art. 158 Reglamento General de Mensuras Catastrales, y se encuentra amparada en una Constancia Anotada sin el respaldo de un plano registrado en In Dirección Regional de Mensuras; aunque no individualizada ni ubicada, que es el concepto que ajusta a la delimitación material.

2.4.3 Oposición al desalojo.

El desalojo contra todo aquel que con autorización del propietario, estuviera ocupando un inmueble, debe tramitarse o perseguirse por ante la Jurisdicción ordinaria entiéndase (Civil) entiendo que hay una presunción de algún derecho: de alquiler o arrendamiento de un inmueble no registrado, art.47 párrafo II de la Ley 108-05.

2.4.4 En materia de desalojo de manera general, se presentan dos tipos de resistencia.  La resistencia activa, esta es la que más aparece en los medios de comunicación principalmente por las consecuencias que ésta trae como son: heridos, violencia, lo que tipifica el sensacionalismo que le interesa a los medios comunicación.  La resistencia pasiva, tiene por detrás todos los órganos en donde se puede ventilar el derecho del perseguido desalojo, y la de conciliación a que puede recurrir el demandante para no ser desalojado, incluso los legales.

2.4.5 Forma Procedimental de desalojo en sentido general.

Antes de ver la forma, veamos las causas del desalojo, cuales son:  Una ocupación ilegal de un inmueble con certificado de título, procede una orden del Abogado del Estado, la obedece a un requerimiento como medida cautelar por parte del propietario del inmueble, cuya propiedad se propiedad se pretende desafectar.  La ocupación de un inmueble, sin poder demostrar el derecho de la ocupación. Puede ordenarse el desalojo juez o el abogado del estado, según la acción.  Que la cosa, si bien era ocupada legalmente con anterioridad, ha sobrevenido una situación tras la cual ya no es así. Algunos casos podrían ser por finalización del contra arrendamiento que haya sido registrado en el registro complementario, entonces es desalojo judicial directo.

2.4.5.1 El desalojo se puede realizar, perseguir de tres formas.

1) De forma principal por ante el Abogado del Estado, Art. 48 de la ley 108-05. Art.

48 el cual dice: “Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado. El propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de Título o Constancia Anotada puede requerir al Abogado del Estado el auxilio de la Fuerza Pública para proceder al desalojo del ocupante o intruso”.

El propietario se proveerá de los siguientes documentos:  una autorización emitida por el Abogado del Estado que será notificada al intruso por acto de alguacil, de la misma jurisdicción, conjuntamente con el Certificado de Título, intimándole para que en el plazo de quince (15) días abandone el inmueble ilegalmente ocupado.  Vencido este plazo, el Abogado del Estado mediante oficio que será notificado mediante acto de alguacil concederá un último plazo de quince (15) días para que abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante dicha institución.  El Abogado del Estado luego de que compruebe la legitimidad de los documentos depositados por el propietario, y transcurridos los plazos ya establecidos ordenará el desalojo que deberá ser realizado por acto de alguacil mediante proceso verbal de desalojo en un plazo no mayor de treinta (30) días.

2) De forma accesoria, en un proceso contradictorio, accesorio o coetáneo a una (Litis

en derechos registrado) Art. 161 porte in fine del Reglamento de los Tribunales que dice: El desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado judicialmente por el interesado de manera principal o en forma accesoria en un proceso contradictorio... (Lo accesorio es con respecto a una Litis).

3) Pero puede agregarse una 3ra.Que es la que se lleva de forma principal por ante

los tribunales, como Litis en derechos registrados. Art. 49 de la ley 108-05,el cual preceptúa lo que sigue:  Procedimiento judicial de desalojo. Como producto de un proceso contradictorio, los jueces de la Jurisdicción inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, de la Comisión Inmobiliaria o de oficio. Este se presenta como producto de un proceso contradictorio, los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solitud de parte interesada, del Abogado del Estado o de oficio. Vale decir que toda decisión irrevocable de un tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria que ordena un desalojo debe ser notificada al intruso, por acto de alguacil, por lo menos quince (15) días antes de proceder a su ejecución. Vencido dicho plazo, la parte interesada podrá requerir al Aboga del Estado, el auxilio de la fuerza pública para practicar desalojo.

Si combinamos el Art. 49 de la ley, con el Art. 162 del R1 mto. de los Tribunales, que dice: Art. 162. Cuando el desalojo se solicite j u d i cialmente manera principal se conocerá siguiendo el mismo procedimiento establecido para las Litis sobre derechos registr a dos.

(Entonces vemos que en el Art. 49 indicado se t de un desalojo de forma principal por ante el Tribunal Tierras).

También se pueden introducir en desalojo de forma principal los derechos que yacen

en el registro complementario, 91 párrafos III de la ley. Ej. El usufructo, un arrendamiento registrado cumplido el plazo. Y otra. Vale decir que la jurisprudencia ha entendido que vía los referimientos, se puede desafectar un inmueble de l o s ocupantes de cualesquier inmueble, pero en caso de contestación no seria, particularmente cuando se trata de un ocupante con título, esa competencia cesa cuando el demandado a l e g a l a existencia de un contrato de inquilinato que le autoriza ocupar el inmueble, puesto que el juez de Los Referible carece de competencia para pronunciarse sobre la validez tal convención; BJ No. 892.735, 20 de marzo de 1985.

Si bien el Juez de los referimientos puede ordenar la expulsión inmediata del ocupante de un inmueble en caso de contestación carente de seriedad, particularmente cuando se trata de un ocupante sin título, su competencia cesa cuando el demandado alega la existencia de un contrato de arrendamiento.

La validez o resiliación por incumplimiento de este contrato debe ser discutido ante los Jueces de fondo, únicos competentes para decidir sobre lo principal. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No.1049.

El antes indicado Art. 49, específicamente dice que el desalojo se puede llevar como un procedimiento judicial; en consecuencia proclama este articulo lo siguiente: "Como producto de un proceso contradictorio, los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar el desalojo, a solicitud de parte interesada, del Abogado del Estado, o de oficio".

Y el Art. 162 del Reglamento de los Tribunales, señalado completa la existencia de este tercer desalojo al decir: "Cuando el desalojo se solicite judicialmente de manera principal se conocerá siguiendo el mismo procedimiento establecido para las Litis sobre derechos registrados".

Conforme a los precedentes comentados, entiendo que la posición correcta sobre el desalojo deberá verse de tres (3) forma:  Cuando el desalojo lo ordena el Abogado del Estado, obligatoriamente la base para su procedimiento es el Certifica- do de Título; Art. 48 de la ley 108-05;  Si el desalojo se ordena producto de la accesoriedad de una Litis, entonces no es necesario estar provisto del Certificado de Título. Es que de lo que se trata es de la ejecución de una sentencia del Tribunal de Tierras (presupone la existencia del Certificado de Título),  Como Litis de manera directa, debe probarse que se ocupa la propiedad en base a un derecho registrado, en el registro complementario, Art.91 párrafo III.  En toda esta forma de desalojo el Abogado del Estado tiene que ejecutar la decisión dictada por el tribunal, pues corresponde a éste la ejecución de las órdenes o sentencias del mismo, que sean susceptibles de ejecución forzosa, teniendo para el efecto que otorgar la asistencia de la fuerza pública.

2.4.5.2 Forma del procedimiento de desalojo.

Este procedimiento en consecuencia es sencillo, como la apunta el Art. 48 párrafos I, al II. a ver art. 48, sobre el Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado: El propietario de un inmueble registrado, amparado en su Certificado de Titulo o Constancia

Anotada puede requerir del Abogado del Estado el auxilio de la Fuerza Pública para proceder al desalojo del ocupante o intruso.

Párrafo I.- El propietario se proveerá de una autorización emitida por el Abogado del Estado que será notificada al intruso por acto de alguacil, de la misma jurisdicción, conjúntame con el Certificado de Titulo, intimándole para que en el pi de quince (15) días abandone el inmueble ilegalmente ocupado. Vencido este plazo, el Abogado del Estado mediante oficio que será notificado mediante acto de alguacil concederá un último plazo quince (15) días para que abandone el inmueble o deposite alegatos por ante dicha institución.

Párrafo II.- El abogado del Estado luego de que compruebe la legitimidad de los documentos depositados por el propietario, y transcurridos los plazos ya establecidos ordenará el desalojo que deberá ser realizado por acto de alguacil mediante proceso verbal de desalojo en un plazo no mayor de treinta (30) días. Puntualizando procedimentalmente el antes indicado Art procede de la siguiente forma: Se notifica al intruso, emplazándolo en desalojo, por acto alguacil de la misma jurisdicción donde se encuentra el inmueble a desafectar. Se dice que en la notificación debe ir acompañada conjuntamente el Certificado de Título (esto es errado, pues nadie a desprender del original de su certificado de Titulo), debió especificar que se trata de notificar la copia de dicho certificado.

Nuestra Jurisprudencia nos dice: Es indispensable que al Abogado del Estado, a quien corresponde ejecutar el desalojo de terrenos saneados, se le provea el Certificado de Título. Además, si el título es de copropietario, antes de ordenar el desalojo, el tribunal debe disponer la sub-división del terreno para determinar las posesiones de cada copropietario. Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 886.

Cuando se procura el desalojo de una persona que ocupa un terreno registrado sin ningún título, no es competente el Juez de Paz, sino que el procedimiento debe intentarse ante el Abogado del Estado. El Juez de Paz está en la obligación de declinar el asunto al Tribunal de Tierras (Arts. 258 y siguientes Ley Registro de Tierras). Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana. Boletín Judicial No. 1054.

Se le comunica en la notificación o el emplazamiento, que en el plazo que se le otorga es de quince (15) días, en cuanto que d be abandonar el inmueble, cuya ocupación se dice es ilegal. Si, se vence el plazo antes señalado, el Abogado del Estado mediante oficio propio del órgano que dirige, emite oficio, que también será notificado mediante acto de alguacil, otorgando un último plazo de quince (15) días también, a fin de que abandone el inmueble, Art. 48-párrafo 1 de la ley 108-05.

El demandado en desalojo dentro del último plazo señalado puede oponerse alegando sus derechos; pero si lo dejase transcurrir, el Abogado del Estado, luego que compruebe la legitimidad de los documentos depositados por ante él (Certificado de Titulo), y transcurrido los plazos antes señalados, Ordenará el desalojo que será realizado por acto de alguacil, mediante proceso verbal de desalojo en un plazo no mayor de treinta (30) días, Art. 48 párrafo II de la Ley 108-05.

Observemos, que cuando el desalojo es por ante el Abogado del Estado, éste constata la legalidad , y la legitimidad de los documentos mediante los cuales el solicitante hace acompañar u solicitud; es haciéndolo contradictorio contra el ocupante, en razón de que no se sabe bajo qué derecho éste está sobre el inmueble que se pretende desafectar, y en ese tenor el abogado del estado puede requerir la documentación que pruebe la calidad del ocupante sobre el inmueble que se 1 ro desafectar con el desalojo. El Abogado del Estado, en consecuencia es una especie de calificador del certificado de título; porque vale decir que no para que voluntariamente abandone el predio o inmueble que se entiende, indebidamente ocupa. Pasado ese plazo, si no obtempera, se la desaloja.

Con todo y lo antes señalado, nos encontramos que en nuestra sociedad se producen desalojos fuera de la legalidad, de los que encontramos lo siguiente:  Que el propietario contrata matones para desembarazarse del ocupante molesto, ya que con el tiempo de ocupación los ocupantes no respetan ninguna orden judicial.  Que los ocupantes se amparen en influencia política, y la policía no quiera ejecutar la orden del abogado del estado, o el mismo abogado del estado.  Que sea provocado sin orden judicial.

2.4.6 Desalojo de forma principal por ante el Abogado del Estado.

Debe decirse que el propietario persiguiente del desalojo de un Inmueble registrado, amparado en su Certificado de Título, o Constancia Anotada puede requerir directamente al Abogado del Estado, el auxilio de la fuerza pública para proceder al desalojo de un ocupante o intruso, Art. 48-párrafos I - II, de la Ley 108-05. (Mod. Por la Ley 51-07).

Debe apuntarse que en este procedimiento, en principio nadie discute el derecho de propiedad, por lo tanto frente al Abogado del Estado (no hay Litis de derechos registrados), y si se suscitare una discusión o Litisconsorcio de derechos registrado, este deviene incompetente para conocerla, y deberá referirla al tribunal de Tierras competente; de lo que se trata frente a él es de desafectar el inmueble de una ocupación de alguien que no tiene ningún derecho.

Ver párrafo único del Art. 161 del Reglamento de los Tribunales, el cual dice: "El solicitante del desalojo deberá acompañar solicitud con la documentación que pruebe su calidad de propietario sobre el inmueble objeto del mismo". La jurisprudencia sostiene que si el recurrente desalojado no demuestra bajo qué título ocupaba el inmueble desafectado, no prospera su recurrencia. (Ver Sent. 28 de marzo del 2012, 3ra. Sala SCJ. Cuando estamos en presencia de dos certificados de título expedidos con relación al mismo terreno a favor de dos personas distintas; si se ordenare el desalojo en beneficio de un en perjuicio de otro, se coloca el Abogado del Estado en violación que cae en un conflicto de derechos fundamental que origina un interés legítimo de naturaleza constitucional.

2.4.6.1 Propósito perseguido por la legislación con el desalojo de forma principal.

El propósito del derecho a desalojar, es para darle garantía a la persona que tiene un Certificado de Título, el cual es, como sabemos, la consecuencia de la anotación e inscripción de sentencia de adjudicación, dada por el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria que puso fin al saneamiento en virtud del cual se expide el Certificado de Título, el cual tiene en sí tiene fuerza ejecutoria, y con el cual se puede procurar, el desalojo cualquier persona que se encuentre o que se haya introducción indebidamente, en un terreno registrado, Art. 47 al 49 de la Ley 108-05 antes señalada.

Como la Ley hace terminante el Certificado de Título para todo el mundo, aún para el Estado, y como ningún derecho que allí no conste puede hacerse valer, el titular de ese Certificado tiene que enrolarse en una Litis para obtener un desalojo; (Si la demandada no tiene derecho), y el Abogado del Estado, al tenor del Art. 48 de la Ley 108-05, está en el deber de dar la fuerza pública, puesto que el mismo, garantiza la ejecución ese Certificado, porque todo el que se adentra a un terr1 registrado sin derecho, se tipifica como "intruso," y si se VI desalojar, el Certificado se basta a sí mismo, y lo único pro dente es ejecutarlo. Es interesante reflexionar frente a posibles negativas del Abogado del Estado a realizar el desalojo, debe decirse que cu1 do la Ley saca al Abogado del Estado como órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria, no le quitó sus funciones en la Jurisdicción Inmobiliaria como Ministerio Público, Art. 11 párrafos I al III, Art . 12 párrafos I al V, como se puede ver las acciones del mismo son sólo en materia inmobiliaria, y en ese tenor puede ser perseguidas por las vías administrativa que se establecen la Ley. En consecuencia, las decisiones que en razón de la materia dicta el Abogado del Estado se le puedan recurrir por las vías administrativa que están en la Ley, en los Arts. 74 al 78, que establecen las vías de Recursos administrativos.

2.4.7 Desalojo de forma accesoria a la Litis sobre derechos registrados.

Se dice que el procedimiento de desalojo, cuando se conoce de forma accesoria, esto es dentro de un proceso contradictorio (Es decir en las Litis) se conocerá siguiendo el mismo procedimiento establecido para la Litis sobre derechos registrados, se abstrae de la economía de la parte in fine del Art. 161 del reglamento de los Tribunales, el cual dice entre otros que: "El desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado... o de forma accesoria, como producto de un proceso contradictorio," Esto es a propósito de Litis judicial.

Debe entenderse que cuando se habla de accesorio a la Litis, son quiénes concluyen solicitando el desalojo, accesoriamente a sus conclusiones del fondo de la Litis, el Art. 162 del Reglamento de los Tribunales, el cual da el aval de que se puede llevar el desalojo de manera accesoria producto de una Litis, es en la expresión que contiene el Art. 49 cuando dice "Como producto de un proceso contradictorio" expresión en donde se confirma que es a propósito de haberse interpuesto una Litis, con notificación de una demanda, y que va a conocerse como una Litis, en la que accesoriamente, los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria, pueden ordenar el desalojo a solicitud de parte Interesada o del Abogado del Estado.

Cuando el desalojo pronunciado por el Tribunal, a propósito de conocer de una Litis sobre derechos registrados, a mi entender no se debe requerir el Certificado de Título para proceder al mismo, ya que es en razón de la decisión del Tribunal de Tierras es que se procede al desalojo, y se presume que en la Litis se ha visto o conocido dicho certificado de Título, se plantea así una sustancial diferencia entre el desalojo de manera principal frente al Abogado del Estado en donde (el Título es obligatorio).

Y el desalojo pronunciado por el Tribunal de forma accesoria a la lítis, se supone que el Certificado de Título se encuentra en el Tribunal, el cual dicta por sentencia el fondo de la Litis y se pronuncia con respecto al desalojo, (lo ejecutorio es la sentencia), la obligación del ministerio de alguacil es para las dos.

Debe decirse que por ejemplo una parte gananciosa de una lítis, si se le exigiese para la ejecución de la sentencia, que este provista del Certificado de Título que no se posee, tal vez por razones ajenas a la voluntad del dueño del terreno, es permitir que los ocupantes irregulares disfruten de una propiedad que a la postre tendrán que abandonar cuando se expida el Título.

Al terminar, por ejemplo, la Litis viene la ejecución de la sentencia del Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual está a cargo, valga el retruécano, del Abogado del Estado, cuyas notificaciones se efectuarán por ministerio de los alguaciles de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en la cual se hace la ejecución, Art. 48-in fine, combinado con el Art. 73 de la 108-05, este último dice que las notificaciones deben ser acto de alguacil, así se debe entender que cuando se hace ejecución deba llevarse a cabo por disposición del Tribunal la Jurisdicción Inmobiliaria.

El Abogado del Estado requerirá al Alguacil, para las ejecuciones, y sí lo fuere en beneficio de parte interesada, el requerimiento del Alguacil deberá hacerlo dicha parte, la cual debe entonces estar provista del Certificado de Título correspondiente; y la sentencia que ordena accesoriamente el desalojo, pues para desalojar hay que notificar el mismo, debió decir (copia) ya que nadie notifica su original, Art. 48-párrafo 1 de la Ley 108-05.

2.4.8 Desalojo de forma directa: Puede ser como Litis principal.

Debe verse que los adquirientes, dueños de terrenos registrados, pueden desalojar a quienes los ocupen sin derecho, en la misma forma indicada en la Ley 108-05 y los Reglamentos de los Tribunales ya señalados: "El desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado judicialmente por el interesado de manera principal..." Ver primera parte del texto del Art. 1 del Reglamento de los Tribunales. Capítulo V desalojo judicial de inmuebles registrados.

Art. 161. El desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado judicialmente por el interesado de manera principal o en forma accesoria en un proceso contradictorio.

Esto del desalojo de forma principal se corrobora con lo que dice el texto del Art. 49 de la Ley 108-05, (Mod. Por la Ley 51-01) en su expresión dice que el desalojo procede: "como producto de un proceso contradictorio frente al cual los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenarlo a solicitud de parte Interesada del abogado del estado o de oficio", obviamente que en esta expresión “Esto no quiere decir como un procedimiento accesorio”. Pues lo judicial en la antes señalada expresión del art. 161 sería en la parte que dice "de manera principal".

Hay que ver, que en el texto del Art., antes señalado específicamente refiere al desalojo llevado de manera principal, distinto al llevado por ante el Abogado del Estado, el cual se introduce de forma principal, sin tener como proceso (una Litis); comparando este art. 49, con el 161 el cual dice: "EI desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado judicialmente por el interesado de manera principal"... Entendemos que no hay más nada que agregar, pues queda claro que hay un desalojo, que puede ser llevado de forma principal, pero sigue diciendo el señalado art. que puede ser llevado de forma accesoria" obsérvese que este desalojo es distinto al antes señalado, ya que este es producto de una Litis principal.

En materia jurisprudencial ha sido fallado por ejemplo: El caso de la ocupación mantenida por unos Sres., sin calidad, pues no eran propietarios del inmueble, y lo detentaban de manera ilegal, demandaron de forma principal el desalojo, y el tribunal de jurisdicción original, acogió como procedente el desalojo incoado de manera principal como lo hizo el demandante, conforme a lo establecido el Art. 49 de la ley de Registro Inmobiliario.

A mi entender, el desalojo de manera principal por ante el Tribunal de Tierras es el que se califica como judicial, el cuál es el desalojo incoado por ejemplo: dos personas que tienen constancia anotadas y tienen su porción determinadas, en cuanto a lo que le corresponde a cada uno, y la discusión, es sobre el lugar donde se encuentra edificada una vivienda, alegándose que no correspondía a los derechos de la causante, ya que estaban materialmente delimitado con una casa de dos nivel verificándose que la casa se construyó sobre los derecho del demandante, y en consecuencia procedía el desalojo, pues se trata de derechos registrados debidamente delimitado, y permitir lo contrario sería promover el enriquecimiento ilícito.

Que no proveer el desalojo establecido en el Art. 47 párrafo de la ley de Registro Inmobiliario su alcance y fin perseguido es obstaculizar el desalojo en las condiciones que prevé la ley en sede contradictoria, en razón de que cuando se conoce de forma contradictoria, litigiosa, se verifica en la instrucción de la causa si tienen los elementos que le permitan a los jueces, establecer que entre dos personas con cartas constancia en una misma parcela, por las características particulares de cada ocupación, pueden determinar cuál de ellas detenta la porción incorrecta para la procedencia del desalojo.

Esto de desalojo de forma principal es cuando se trata de desalojar en base a los derechos que se encuentran registrados en el registro complementario cuyos derechos registrados han proporcionado la ocupación del inmueble, hay que ver, que este registro es donde se incorporan los elementos esenciales derecho, carga o gravamen, medidas provisionales, anotaciones y demás limitaciones que afectan el derecho de propiedad así como cualquier

transformación o alteración que registre inmueble, Art. 91 párrafo 111 de ley 108-05, y el Art. 95 literal (i) del Reglamento del Registro de Títulos.

Ejemplo: un alquiler o arrendamiento cuyo contrato está registrado en el Registro Títulos, en el registro complementario, (además que esto derechos caen dentro de las acciones mixtas).

En la redacción del Art. 161 párrafo, del Reglamento de los tribunales, es en el que textualmente se plantea la posibilidad del desalojo manera principal, y completa con el Art. 162 del mismo Reglamento al decir que estos desalojos se hacen siguiendo el mismo procedimiento establecido para las Litis en derechos registrados. Obsérvese que si se traza un procedimiento, porque hay la posibilidad de abrir un proceso de forma principal, que lo que en este Art., lo que se está planteando es un procedimiento de forma principal por ante el Tribunal, no el del Abogado del Estado ni el accesorio a las Litis.

Lo que decimos es que se puede abrir el desalojo de manera directa ante los Tribunales Inmobiliario, como Litis en derechos r egistrados; apoderando el tribunal de un procedimiento de desalojo sobre derechos registrados, esto es así, en el caso de dos ocupantes que tienen copropiedad del mismo inmueble, un alquiler o un arrendamiento anotado o inscrito en el Registro de títulos, Se procede de la siguiente manera.

En el tribunal no se discutirá el derecho de propiedad sino el derecho registrado sobre el cual justifica la ocupación, es como una forma de poner en vigencia la virtualidad de un derecho que haya sido objeto de registro por ante el Registrador.

2.4.9 Situación si un desalojado vuelve y se adentra a los terrenos del cual fue desalojado. en efecto se da, que a veces una persona respecto de la cual s e ha hecho un desalojo mediante el cumplimiento de todas las previsiones legales vuelve a introducirse en el terreno del cual ha sido desalojado, incurriendo de esa manera el delito de desacato, creyendo que con esa actitud el dueño del terreno debe de nuevo iniciar el procedimiento que se consagra en la Ley para desalojarlo otra vez, cuando lo que está haciendo e s cometiendo una infracción penal, al dueño del terreno ocupado nueva vez le corresponde poner la querella por ante el Abogado del Estado, conforme al proceso penal, para que el inculpado sea Tribunal en el Tribunal de Tierras siguiendo el procedimiento que en materia represiva organiza la Ley de la materia (como derecho común) Principio VII de la Ley 108-05.

2.5 El desalojo judicial Este procedimiento consiste en apoderar al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente mediante una acción principal en desalojo, siguiendo el procedimiento para la litís sobre derechos registrados.

El artículo 161 del Reglamento de los tribunales establece que: "El desalojo de un inmueble registrado puede ser solicitado judicialmente por el interesado de manera principal o en forma accesoria en un proceso contradictorio.

De este artículo se desprende claramente, que el desalojo en la Jurisdicción Inmobiliaria, en los Tribunales de Tierras, se puede pedir tanto por vía principal, como de una forma accesoria, o sea, éste último en una litís que se esté conociendo en el tribunal, en sus conclusiones al fondo usted puede solicitar que sea ordenado el desalojo de quien ocupa el inmueble.

2.5.1 Objetivos del desalojo judicial Este desalojo creado por el legislador de manera principal siguiendo este procedimiento, tiene dos objetivos:  La expulsión de un ocupante ilegal (intruso, invasor);  Ha sido creado para romper la inercia del Abogado del Estado.

El primero de los objetivos tiene su fundamento en el hecho de que toda persona que ocupa un terreno registrado sin ningún título, sin habérselo prestado, alquilado o arrendado, se considera un intruso, y en consecuencia puede ser expulsado por su propietario a través del Abogado del Estado, siguiendo el procedimiento administrativo instituido por los artículos 47 y 48 de la Ley de Registro Inmobiliario o de manera judicial siguiendo el procedimiento desarrollado aquí.

Hemos dicho que otro de los objetivos es romper la inercia del Abogado del Estado, recuérdese que el Abogado del Estado es una instancia política; si por alguna circunstancia, éste no quiere dar el auxilio de la fuerza pública o retarda la orden de desalojo, entonces se podrá acudir a los Tribunales de Jurisdicción Original para que de manera principal lo ordenen. Esta es una novedad en la jurisdicción, creada por esta Ley de Registro Inmobiliario.

En esta jurisdicción sólo se ordenaban desalojos de manera accesoria, ósea, como producto de un proceso del que estaba apoderado el tribunal, al resolver el conflicto ordenaba el desalojo del ocupante ilegal. Es bueno dejar bien claro que aunque se siga el procedimiento para la litís sobre derechos registrados, no es una litís, porque aquí no se cuestiona el derecho de propiedad, sino simplemente se solicita la expulsión de un ocupante ilegal, un detentador de un inmueble sin ninguna calidad. No sólo se acude a este desalojo cuando el Abogado del Estado se ha negado a otorgarlo, sino que puede apoderarse el Tribunal sin antes intentarlo ante el Abogado del Estado.

2.5.2 Competencia del Tribunal para conocer el desalojo judicial La competencia para que los Tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria conozcan de esta acción en desalojo, se la atribuyen el artículo 49 de la Ley de Registro Inmobiliario y 161del Reglamento de los Tribunales de Tierras.

2.5.2.1 La no aplicación del artículo 135 del Reglamento de los Tribunales de Tierras.

Como la demanda en desalojo no es una verdadera litís sobre derechos registrados, porque no se está cuestionando ningún derecho, sino simplemente una solicitud de expulsión de un ocupante ilegal, no debe el Tribunal comunicarle a Registro de Títulos que se inició un proceso con relación a ese inmueble con el objeto de que trabe una nota preventiva (oposición).

Tampoco debe comunicarle a la Dirección Regional de Mensura la existencia del proceso, porque como analizamos anteriormente, aquí no está en juego el derecho de propiedad, y el demandante en desalojo no se puede perjudicar a sí mismo, no va a sacar del mercado su propio inmueble gravándolo con una nota preventiva; siempre he dicho a mis alumnos de Maestría que el derecho es lógica, hay que razonarlo, porque verdaderamente, "El Derecho se aprende estudiando, pero se ejerce pensando".

Cada vez que hago referencia a esta frase no es para redundar, sino, para que se grave en las mentes de todos los abogados.

2.5.2.2 Procedimiento para apoderar al Tribunal Como analizamos que el procedimiento para apoderar el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria es el mismo para la litís sobre derechos registrados, éste se inicia de la manera siguiente: Primero: Se deposita una instancia motivada ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente, a motivación de la instancia consiste en enunciarle al Tribunal cómo se adquirió el derecho, identificar el inmueble, el número de Certificado de Título que ampara el inmueble y el titular del mismo, además, enunciar bajo qué circunstancia se introdujo el intruso en la propiedad y demostrar al Tribunal que el demanda- do en desalojo no tiene derecho registrado en el inmueble. A esta instancia debe anexársele todos los documentos donde se prueba la calidad del propietario. (Ej.: Copia del Certificado de Título, una certificación de propiedad, expedida por Registro de Títulos).

Segundo: Esa instancia después de recibida en la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, el demandante en desalojo se la notificará al demandado (intruso) por acto de alguacil en el plazo de la octava franca de Ley, contados a partir del depósito en el Tribunal, o sea, que después que el solicitante en desalojo depositó la instancia en secretaría, tiene un plazo de los diez (10) días para notificársela al demandado en desalojo, dándole copia en cabeza de la instancia que depositó y de los documentos que sirven de apoyo a su demanda.

Tercero: Debe ser depositado el acto de alguacil con que se notificó la instancia en la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original apoderado antes de que venza el plazo de los diez días que establece el artículo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Si vencido este plazo el demandante no deposita el acto de alguacil como prueba de la

notificación, el Juez apodera- do produce un auto a su firma dejando la demanda sin efecto y ordena el desglose de los documentos depositados, esto así por el imperio del artículo 134 del Reglamento de los Tribunales de Tierras.

Cuarto: Solicitud de fijación de audiencia.

Quinto: Citar por acto de alguacil a la parte demandada para que comparezca a la audiencia.

Si vencido el plazo de 30 días para recurrir la sentencia, no fue apelada, entonces la misma adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada. Después que la sentencia es irrevocable se le notifica al interesado para que abandone el inmueble dándole un plazo de los 15 días, vencido este se solicita al Abogado del Estado el auxilio de la fuerza pública para practicar el desalojo.

En sus conclusiones el Abogado de la parte demandante debe pedir siempre una astreinte elevada contra el demandado por cada día que tarde en la ejecución de la sentencia, y como se trata de un intruso es casi seguro que los jueces acogerán tal solicitud, es una forma de obligarlo a abandonar más rápido el inmueble.

2.6 Tutela del derecho de propiedad.

Está fundamentada en el artículo 51, de nuestra constitución, en donde nos dice sobre los Derechos de propiedad: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.

1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa; 2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada; 3) Se declara de interés social la dedicación de la tierra a fines útiles y la eliminación gradual del latifundio. Es un objetivo principal de la política social del Estado, promover la reforma agraria y la integración de forma efectiva de la población campesina al proceso de desarrollo nacional, mediante el estímulo y la cooperación para la renovación de sus métodos de producción agrícola y su capacitación tecnológica; 4) No habrá confiscación por razones políticas de los bienes de las personas físicas o jurídicas; 5) Sólo podrán ser objeto de confiscación o decomiso, mediante sentencia definitiva, los bienes de personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras, que tengan su origen en

actos ilícitos cometidos contra el patrimonio público, así como los utilizados o provenientes de actividades de tráfico ilícito de estupefacientes y sustancias psicotrópicas o relativas a la delincuencia transnacional organizada y de toda infracción prevista en las leyes penales; 6) La ley establecerá el régimen de administración y disposición de bienes incautados y abandonados en los procesos penales y en los juicios de extinción de dominio, previstos en el ordenamiento jurídico.

2.6.1 El derecho de propiedad o dominio de propiedad.

Es la capacidad jurídica directa e inmediata que tiene una persona respecto a un objeto o una propiedad determinados, lo cual le permite disponer de ellos libremente dentro del marco establecido por la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas que aplican el ordenamiento jurídico concede sobre un bien. El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación.

Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse. El derecho de propiedad abarca todos aquellos bienes materiales que pueden ser apropiados, de utilidad, de existencia limitada y que pueden ser ocupados. Con todo, el dominio no sólo se circunscribe a las cosas corporales, sino también recae sobre las incorporales tales como el derecho de propiedad industrial o intelectual.

En otras palabras, se trata del poder que los sujetos jurídicos tienen sobre los objetos y las propiedades para hacer con ellos lo que quieran, sin violentar la ley ni causar daños a terceros. El derecho de propiedad aplica sobre todos los objetos susceptibles de apropiación, lo cual está determinado por tres características principales:  Que sean útiles, pues de no serlo no tendría sentido su apropiación;  Que sean limitados, pues de ser infinitos tampoco haría falta apropiárselos;  Que puedan ser ocupados o poseídos, pues de otro modo no habría cómo actuar el poder del derecho de propiedad sobre ellos.

De manera similar, se considera que el derecho de propiedad pleno brinda al poseedor tres facultades sobre el objeto o propiedad en cuestión, que son el uso (ius utendi), goce (ius fruendi) y disfrute (ius abutendi), una distinción que nació en el Derecho Romano durante las épocas medievales:  Ius utendi. El propietario tiene derecho a usar la cosa como le plazca, conforme a sus intereses y a la función social que posea, siempre y cuando no viole la ley ni cause lesiones a otros propietarios.  Ius fruendi. El propietario tiene derecho a aprovecharse de la cosa, de los frutos que ésta genere directa o indirectamente, o que permanezca luego de su uso.  Ius abutendi. El propietario tiene derecho a disponer como desee de la cosa, ya sea para destruirla, enajenarla, abandonarla, alquilarla, etc., siempre y cuando no vaya en

contra de su función social y no vulnere ningún derecho de terceros o ninguna ordenanza legal.

El derecho de propiedad o dominio posee las siguientes características:  Es un derecho real  es absoluto  exclusivo y excluyente  Es perpetuo  Es elástico  Es trasferible, transmisible, cesible, prescriptible, gravable y embargable.

2.6.1.1 Características del Derecho de Propiedad: La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y fundamental de los Derechos Reales, ya que los demás parten de ella.

La propiedad es un derecho autónomo; ya que es oponible (erga omnes) los demás están obligado a respetar el dominio del propietario.

El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue, no tiene limitación temporal, es un derecho perpetuo.

Es un derecho exclusivo; La propiedad es exclusiva porque solo le concede al propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con exclusión de los demás.

Es un derecho inviolable; Lo garantiza la Constitución cuando dice que; el derecho de propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en armonía del bien común y dentro de los límites de la ley.

Es un derecho elástico; La propiedad es pura y se encuentra al margen de toda carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.

Es un derecho autónomo; No depende de ningún otro derecho, es un derecho principal e independiente.

En el estudio de las diversas materias que componen nuestro derecho resulta imprescindible el conocimiento profundo de las mismas, sin limitarnos a una somera apreciación del tema objeto de nuestro interés, pues un verdadero aprendizaje se fundamenta en el estudio detallado y crítico del mismo, razón por la cual hemos decidido iniciar este trabajo con un breve análisis acerca de la propiedad inmobiliaria en sí, y de ahí, con una percepción más precisa de lo que es la propiedad inmobiliaria, adentrarnos en el objeto mismo de este trabajo.

Conceptualizaciones: El derecho de propiedad es uno de los aspectos jurídicos más importante de las ciencias jurídicas. El derecho de propiedad representa también la seguridad individual y la paz social. Para mejor coprensión de lo que la propiedad inmobiliaria es conveniente conocer la definición de la palabra inmueble: se deriva del

latín immobilis, que significa inmovil, es decir, lo que se puede inmobilizar, fue consagrado, en su acepción o significación jurídica, por el latín que se impuso durante la formación social conocida en la historia cono el feudalismo.

De acuerdo al magistrado Rafael Ciprián, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, el concepto más aceptado de inmueble se puede formular como el bien material no desplazable que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera permanente, o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios.

En nuestra percepción entendemos que la propiedad inmobiliaria se trata del derecho que posee el individuo sobre un inmueble determinado, destinado a la garantizar los derechos de las personas sobre sus bienes inmueble. Se puede tener propiedad sobre un mueble o un inmueble, en ocasión a esto es conveniente señalar algunas de las diferencias entre bienes muebles o bienes inmuebles.

2.6.2 La posesión como figura jurídica.

EL derecho no titulado: El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesión o sea la aprehensión material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no existía el derecho de propiedad, posesión y propiedad se confundían. Eran una sola cosa.

Se identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan los demás caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y que puede tenerse independientemente de este, aunque generalmente una de las formas, la más caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo materialmente la cosa. Y para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de la Ley de Registro de Tierras. ¿Qué es la Posesión: De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del Código Civil Dominicano, “la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, ¿o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre”?

El artículo 21 de la Ley No.108-05, establece que: “A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites. De las disposiciones del texto del artículo 2228 del Código Civil, se puede inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles.

Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código expresa que “en materia de bienes muebles la posesión vale título”, lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión por sí sola, no

hace al poseedor propietario del inmueble poseído, si no cumple con unas series de requisitos o condiciones establecidas por la ley.

La Posesión es el poder de hecho (poder físico) que tiene una persona sobre una cosa realizando actos materiales que revelan la intensión de comportarse como verdadero dueño o titular de cualquier derecho real.

La posesión es la tenencia por alguna persona de una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, ya actúe por sí o por otro. No es un poder de derecho porque o nace de una situación jurídica.

Según Rojina Villegas, dice que la posesión es “una relación o estado de hecho que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento animo domini o como consecuencia de un derecho real o personal”.

El poseedor es de buena fe cuando cree haber recibido tradición del verdadero propietario, o al menos de una persona que tiene el poder y la capacidad de enajenar.

La buena fe descansa, pues, sobre el error. Acerca de esto, son posible dos clases de errores: se puede ignorar un hecho o equivocarse sobre algún punto de derecho. Por ejemplo, después de haber comprado una cosa y haber recibido tradición de un pupilo, sin la autoritas del tutor, este es el error de derecho.

En lo concerniente a la usucapión, es un principio cierto que el error de derecho no permite nunca usucapir. El error de hecho solo puede servir de base a la buena fe del poseedor, y aun es necesario que no sea demasiado burdo. Las pautas que se establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a título de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el Código Civil, de cinco, diez o veinte años según sea el caso de que se trate. La posesión está contemplada en los artículos 21 y 22 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario; y el Reglamento de los Tribunales de Tierras le dedica prolijamente (esmeradamente) los artículos 119, 120, 121, 126 y 131.

El artículo 21 de esta ley, reproduce casi íntegro las disposiciones del artículo 2229 del Código Civil, al establecer que: A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre.

Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate. La posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación o la aprehensión material de la cosa. Es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan las demás características exigidas por la ley. Se admite todo medio de prueba sobre la posesión.

2.6.2.1 Elementos constitutivos de la posesión.

Según Ruiz Tejada. M. (1952, p. 169), “la posesión es un hecho que se caracteriza en principio, por la ocupación, la aprehensión material de la cosa.”

De acuerdo al artículo 2228 del Código Civil Dominicano, p. 347, la posesión no es más que “la ocupación o el goce de una cosa o un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre.”

De dicho texto legal se puede inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles. Con respecto al concepto de posesión mobiliaria el artículo 2279 del Código Civil Dominicano, establece que “en materia de bienes muebles la posesión vale título”, lo que significa que quien posee el bien mueble es el propietario, de conformidad con la ley.

La diferencia entre la posesión mobiliaria y la inmobiliaria, es que las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que la posesión per se, no hace al poseedor propietario del inmueble poseído, si no cumple con unas series de condiciones y requisitos establecidos por la ley, fundamentalmente como lo es cumplir con el plazo de la prescripción.

Ciprián, Rafael (2003, p. 84), define la posesión como “una de las formas de adquirir derechos sobre los objetos y hasta la propiedad de los bienes inmuebles.” La jurisprudencia y la doctrina clasifican la posesión como material y teórica; la primera donde el reclamante posee, ocupa, cultiva, siembra, labora, en fin le da uso lucrativo y social, ya que con su esfuerzo y trabajo crea los medios útiles a la sociedad; y la segunda, es la que consta en un plano catastral que haya sido oficializado o registrado en la Dirección General de Mensuras Catastrales.

De acuerdo a Ciprián, Rafael, (2003, p. 84), la posesión sólo surte efectos cuando se trata de inmuebles no registrados. Si se trata de inmuebles registrados, la posesión no tiene trascendencia jurídica alguna.

En ese aspecto, el artículo 175 de la Ley No.1542 sobre Registro de Tierras (2001, p. 60), señala que “no podrá adquirirse por prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo a las prescripciones de esta Ley.” La Ley 1542 de Registro de Tierras (2001, p.2) convierte el hecho de la posesión en un precepto legal, cuando en su artículo 4 enumera las distintas formas de poseer; y al hecho de la posesión material por medio de cultivos y de cercas, agrega otra forma de poseer, que ha sido llamada posesión teórica y es aquella que se tiene simplemente por medio de planos o actas de mensuras.

Sin embargo, hay que señalar que de acuerdo al artículo 21 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que instituye el nuevo sistema de registro inmobiliario en el país, “se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a

cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites.”

Según el Código Civil Dominicano, en su artículo 2228 (1999, p. 244), “la posesión, no es más que la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho de nuestro nombre.”

Al analizar detenidamente el artículo 2228 del Código Civil, puede percibirse la idea de que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles, quedando la posesión en cuanto a los bienes muebles se refiere, esclarecida por las disposiciones del artículo 2279 del mismo Código, cuando expresa que “en materia de mueble la posesión vale título.

Continuando con la interpretación del artículo 2228 del Código Civil, la posesión no la posee aquel que ocupe o esté sobre la cosa, sino también aquel que goza del derecho de poseerla, por ejemplo el inquilino que es un poseedor que goza de esta posesión legalmente pero no le pertenece, porque lo que es en este caso lo que se llama un detentador o poseedor precario. La doctrina por su parte, se nutre del Código Civil para definir el concepto como es el caso de Medrano Vásquez, Manuel W. (1998, p. 51) quien la define como: La posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación, la aprehensión material de la cosa.

Para Mirabal, Leonardo, (“El Saneamiento Catastral”, UAPA, p. 9), la posesión tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro, estos elementos son: el “Corpus” y el “Animus”.

El Corpus Possessionis, es el elemento material de la posesión, es decir, es el ejercicio de actos de dueño, sobre el inmueble poseído, como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el terreno, etc. Es considerado como el elemento material y es aquel poder físico que se ejerce sobre la cosa con voluntad jurídica relevante. Este elemento no solo existe cuando hay contacto con la cosa sino, también cuando ese contacto puede ser ejercido en cualquier momento El Animus Possidendi, es el elemento intencional de la posesión, es decir, es el deseo de ser propietario del inmueble poseído. Este elemento es de carácter psicológico, consiste en ejercer los actos materiales con la intención de conducirse como propietario a título de dominio de la cosa. Es la voluntad del poseedor de tener la cosa como propietario. Es la intensión de comportarse como propietario.

De los dos elementos constitutivos de la posesión, el corpus puede ser ejercido a través de otra persona, pero el animus como elemento intencional de la posesión sólo puede ser ejercido por el verdadero poseedor o propietario.

2.6.2.2 Existen dos teorías que explican este elemento.

Teoría subjetiva. Para esta corriente el animus significa la intención de comportarse como lo haría el propietario, pero sin embargo hay algunas figuras en que se reconocen la

posesión sin tener la intención de tener la cosa para sí como el caso del acreedor pignoraticio.

Teoría Objetiva. Es la voluntad consciente de estar en una relación de dominio sobre la cosa y lo que separa la detentación y la posesión de la mera necesidad.

2.6.2.3 Presunciones de la posesión.

A. Se presume la posesión, siempre y cuando no empezó como detentador (Quien sin justo título ni buena fe retiene la posesión o pretende la propiedad de lo que no es suyo).

El Derecho reconoce al tenedor, el poseedor y el propietario, contra todos los cuales se planta el detentador.

B. Si se prueba que se poseyó, se presume el tiempo intermedio.

C. La posesión actual no hace presumir la posesión anterior, pero si existe título se presume la posesión continua desde la fecha del título.

2.6.2.4 Fundamento de la posesión.

A. Teoría de la paz jurídica: Mediante la paz no se permite acciones de violencia y nadie puede tomarse justicia por sí mismo.

B. Teoría de la continuidad: La vida jurídica debe tener continuidad, si existe cesión por el poseedor habrá que hacerlo mediante el derecho.

2.6.2.5 Clases de posesión inmobiliaria.

En el artículo 4 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador dominicano estableció dos tipos de posesión: 1) La posesión material, es la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc.

2) La posesión teórica, es la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento del terreno por medio de una mensura catastral (sólo lo ha medido o mensurado).

Clases de Posesiones de acuerdo con la Ley No.108-05: El artículo 21 de la Ley No.10805, sólo establece un tipo de posesión, que es la posesión material, y elimina la posesión teórica o por mensura. La posesión teórica carga con la desventaja de que como no se exterioriza se ve expuesta a que otra posesión más caracterizada, la material por cultivo y cerca, la desplace. Cuando se adquiere la posesión y se conserva, puede dar lugar a la prescripción. Si se abandona o se pierde la posesión, puede dar lugar a que sea anonadada por una de las otras formas de poseer establecida por la ley.

2.6.2.6 Los conflictos de posiciones.

Antes de iniciar a hablar de los conflictos de posesión es conveniente esbozar un concepto de conflicto.

De acuerdo a Capitant, Henry (1930, p.143), conflicto es toda “situación que opone a uno o varios Estados con otro u otros, o con grupos de individuos o también con individuos aislados protegidos por el derecho de gentes, respecto de la satisfacción de un interés simple, o por la existencia, extensión o ejercicio de un derecho”.

Vistas las definiciones de posesión y de conflicto precedentemente señaladas, se puede extraer del concepto de conflicto de posesión, toda situación que opone a uno o varios personas con otro u otros que gozan de una cosa o de un derecho que tienen o ejercen por sí mismos, o por otro. Son las contestaciones que surgen entre dos o más personas relativas al derecho sobre la posesión de un inmueble determinado.

Para Castillo. Y, (2022), En las reclamaciones de los terrenos con la finalidad de registrarlos y obtener los Certificados de Títulos que amparen los derechos, se presentan conflictos, cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y hay que determinar cuál de las posesiones es la más caracterizada, es decir, cual de la posesión es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a las posesiones, la Ley No.1542 de Registro de Tierras, de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su artículo 4 distingue tres categorías o modos que caracterizan, justifican o demuestran que un terreno se encuentra poseído por una persona moral o física.

De acuerdo a Manuel W. Medrano Vásquez (1986, p. 29), “en el derecho inglés es imposible que se presenten conflictos de posesiones a menos que sean codueños o coposeedores al mismo tiempo de la posesión de un mismo terreno.” Sigue diciendo el autor que el derecho inglés denomina posesión a la posesión que exterioriza el derecho de propiedad y que puede conducir a un perfecto derecho de propiedad.

Expresa Manuel W. Medrano Vásquez (1986, p.30), quien a su vez cita una decisión de la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana, que se puede presentar un conflicto de posesión principalmente cuando una persona tiene la posesión de un terreno por mensura hecha por un agrimensor público registrada y otra, por cultivo, cercado o dedicado a otra actividad lucrativa.

Con la puesta en vigencia de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en la República Dominicana queda excluida la posesión por mensura, por lo que desaparecerá en gran medida este tipo de conflictos.

2.6.2.6.1 Las categorías de posesiones.

En la reclamación de un terreno con la finalidad de registrarlo y obtener el Certificado de Título que ampare el derecho de propiedad, muchas veces se presentan conflictos (Litis en el Saneamiento o Saneamiento Litigioso), cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y hay que determinar cuál de la posesión de los reclamantes es la más caracterizada, es decir, determinar cuál es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a la posesión.

La Ley No.108-05, en su artículo 21, establece cuatro categorías de posesión, que son: Ira. categoría de posesión (el cultivo o cualquier uso lucrativo): Cuando quien posee el terreno lo tiene cultivado, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro uso lucrativo, como puede ser la crianza de animales, etc.

2da. Categoría de posesión (la percepción de frutos): Cuando una persona está recibiendo los frutos del terreno, para el legislador de esta nueva ley, hay posesión.

3era. categoría de posesión (la construcción que se haga en el inmueble): Cuando quien posee el terreno ha hecho algún tipo de construcción dentro del terreno.

4ta. Categoría de posesión (la cerca): cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente cercado, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias 2.6.2.7 Modos de adquirir la propiedad.

Respecto al modo de adquirir la propiedad, Mirabal, Leonardo, (“El Saneamiento Catastral”, UAPA, p. 10), señala que: “con frecuencia se presentan conflictos en las reclamaciones, ya que más de una persona alega tener la posesión del terreno que se está saneando, y hay que determinar cuál de las posesiones es la más caracterizada, es decir, cual de la posesión es más válida frente a la otra.”

Para Castillo. Y, (2022), Para poder prescribir es necesario una posesión continua, pacífica e ininterrumpida y a título de propietario, también es necesario el goce y disfrute del inmueble por el tiempo que determine la ley. El que alega la prescripción para el plazo de 20 años en materia de saneamiento no está obligado a presentar ningún título, pues la misma se prueba por testigos. Se presume que una persona siempre posee por sí mismo y a título de propietario, si no se comienza a poseer por otro.

Plantea Bonilla Atiles, Juan. (“Legislación de Tierras Dominicana”, 1974, p. 131) que una de las causas que impiden la prescripción es que los que poseen por otro, no prescriben nunca ni en ningún espacio del tiempo, sólo por una causa promovida por un tercero, o por la contradicción que las mismas hayan opuestos al derecho del propietario.

Por su lado, el artículo 21 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario señala que “para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate.”

Anteriormente se había señalado que el artículo 4 de la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p. 2), prevé tres modos de poseer, que son: 1- Cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo.

2- Cuando los terrenos se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos, zanja, trochas, o en cualquier otra forma que se preste para indicar las colindancias.

3- Cuando los terrenos se hayan medido por un agrimensor público y esa operación esté contenida en plano y acta de mensura que haya sido registrada.

Por su parte, la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en su artículo 21 (2005, p.12) considera que hay posesión “cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre, sea cuando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble y la materialización de los límites”.

Como se puede observar por la descripción de los actos de posesión que señala el artículo 4 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, pueden concurrir dos reclamantes de un mismo terreno con actos posesorios o posesiones distintas y ambos cumplir con las características o condiciones que exige la ley, es decir, uno con una posesión material y otro con una posesión teórica o por plano.

De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, ya esa situación está descartada, pues la posesión por plano o teórica no existe. La preferencia de la posesión física sobre la teórica, la sostiene el Tribunal de Tierras en caso de que dos reclamantes pretendan la posesión de un mismo terreno, el uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público que conste en el acta de mensura y plano y el otro por poseerlo físicamente. En el caso de dos reclamantes que pretenden la posesión de un mismo terreno, el uno sólo por haberlo adquirido de una persona que no tuvo la posesión del mismo o cuya posesión no reúne las características legales para prescribir y el otro por poseerlo y haber fomentado en él mejoras permanentes o por tenerlo cercado, el primero tiene lo que se llama la posesión teórica.

Sin embargo, para Ruiz Tejada, Manuel (“Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana”, pp. 170-171) es evidente que quien mide un terreno pone de manifiesto su intención, su ánimo de propietario, frente a los demás. “Quien vea medirlo si se considera perjudicado por la mensura puede detenerla por medio de oposición.”

Para Castillo. Y, (2022), Por eso esa manifestación del animus, de la intención exclusiva del dueño comprobada luego por un instrumento, el plano y el acta, el legislador la reconoce y la convierte también en precepto legal, admitiendo que esa es una de las formas en que el terreno debe considerarse poseído; pero, no se manifiesta de una manera tan clara, tan real, tan ostensible, como la posesión material por cultivos y por cercas, por eso se le ha llamado frecuentemente posesión teórica.

Aunque en posesión teórica la prueba es más fácil de conservar, porque consta en un acto jurídico: el acta de mensura; pero tiene esta desventaja: como no se exterioriza, se ve expuesta a que otra posesión más caracterizada, la material por cultivos y cerca, la desplace. A ese respecto la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana se ha pronunciado reiteradas veces.

2.6.2.7.1 Adquisición y conservación de la posesión.

Según Medrano, Manuel (1988, p.32) la posesión puede dar lugar a la prescripción, pero si se abandona se puede perder, y esto puede dar lugar a que sea descalificado por una de las otras formas de poseer establecidas por la ley.

La adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión, como hechos materiales, exteriorizan el derecho de propiedad; y tiene en cuenta tales hechos para derivar de ellos las consecuencias legales correspondientes.

A partir de la mensura, hay una comprobación legal del hecho posesorio visible, exteriorizado, que es la mejor protección que a la posesión se puede ofrecer.

Corresponde al agrimensor dar las informaciones pertinentes a las posesiones y a todas las personas colindantes que conozcan del caso. El poseedor que ha sido perturbado en su posesión, podrá llevar su demanda ante el Juez de Paz donde se encuentra la posesión, el procedimiento es el de derecho común.

De acuerdo al artículo 175 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, (2001, p. 60), después de que un terreno ha sido saneado catastralmente no puede haber acciones posesorias, ya que éste expresa que “no podrá adquirirse por prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley…” y así también lo establece la Ley No. 108-05, en su Principio IV. 2.6.2.7.2 Las Acciones Posesorias.

De acuerdo a Monción, Segundo (2005, p. 1), “Es posible que en el curso de un procedimiento catastral una posesión sea turbada, y en este caso es necesario protegerla, y para ello han sido organizadas las acciones posesorias. Estas acciones se refieren a la posesión sin tocar el fondo del derecho, contrario a lo que ocurre en las acciones petitorias que protegen el derecho de propiedad.”

Con las acciones posesorias lo que se persigue es la protección de la posesión. La posesión, como es un derecho, ha recibido protección especial por parte del legislador.

Las acciones posesorias tratan de proteger al verdadero propietario.

La razón principal de la protección posesoria es evitar perturbaciones sociales, pues es difícil en hecho, que la persona que tiene la posesión permanezca tranquila cuando es perturbada en su posesión. La acción posesoria la ejerce la persona que tiene la posesión, es decir, el poseedor de la propiedad. La protección posesoria se extiende a los que gozan de derechos reales.

De acuerdo al artículo 1 párrafo 5 del Código de Procedimiento Civil, modificado por la Ley No. 845 del 15 de julio de 1978 (2000, p.7), el Juzgado de Paz es el competente para conocer de las acciones posesorias.

Plantea Monción, Segundo, (op.cit., p. 1), que pueden presentarse al examen y decisión de los jueces las acciones posesorias del derecho común, tales como la Complainte, la Reintegranda y la Denuncia de Obra Nueva.

La Complainte que se refiere a la mayoría de las turbaciones realizadas sin violencias; la Reintegranda, que se incoa cuando hay una turbación acompañada de vías de hecho o

violencia; y la Denuncia de Obra Nueva, que resulta cuando se han realizado o comienzan a realizarse obra o construcción en la posesión del demandante.

Según la parte in médium, párrafo quinto del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, (2000, p. 7) las acciones posesorias deben ser iniciadas dentro del plazo del año de haberse producido la perturbación. Por su parte, el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil (200, p.15), establece que “las acciones o interdictos posesorios no se admitirán sino en tanto hayan sido iniciadas dentro del año de la turbación, por aquellos que un año antes, a lo menos, se hallaban en pacífica posesión del objeto litigioso por sí o por sus causantes, y a título no precario.”

Las sentencias de los Juzgados de Paz en materia de acciones posesorias cuando no hay mensura catastral, deben ser apeladas por ante el Tribunal de Primera Instancia de Derecho Común, pero cuando hay mensura catastral, la apelación debe hacerse por ante el Tribunal de Tierras, de acuerdo a los artículos 254 y 255 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras.

Añade Monción, Segundo (2005, p.2), que aún las apelaciones sean conocidas por el Tribunal de Jurisdicción original, en dicho proceso se deben observar las formalidades prescritas por las leyes de derecho común, pudiendo las partes reproducir ante el Juez de Jurisdicción Original las mismas pruebas que se presentaron ante el Juez de Paz y hasta producir otras nuevas.

Por su lado, el artículo 269 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras (2001, p. 97) establece: “que desde la fecha que se fije para el comienzo de la mensura catastral, en el aviso que deberá publicarse para conocimiento del público, de acuerdo con lo que indican los artículos 52 y 53, y siempre que se le dé comienzo, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la orden de prioridad para la mensura, serán de la competencia del Tribunal de Tierras.”

Señala Préstol Castillo, Freddy (1956, p. 5) que “el tribunal de Segundo Grado tiene la misma capacidad que el de primer grado para la ponderación de las pruebas, y en lo que respecta a la posesión fundada en una mensura, puede determinar si es o no eficaz, por su posterioridad a otra mensura.” Las acciones posesorias, se apelan ante el Tribunal de Tierras, y en la sustanciación de la instancia de apelación las partes están obligadas a atenerse a las reglas de procedimiento en materia de apelaciones establecidas en la ley.

Para Castillo. Y, (2022), La demanda en interdicto posesorio no cambia de carácter por el simple hecho que el demandante y el demandado se pretendan propietarios del inmueble objeto de turbación, para determinar si la acción es posesoria o petitoria debe ponderarse el tenor del acto introductivo de la instancia, la intención expresa o presumible de las partes, y el dispositivo.

Por su lado Ciprián, Rafael (“Tratado de Derecho Inmobiliario”, 2003, pp.292-293) señala que “la decisión dictada en apelación por causa de acciones posesoria, cuando sea dictada

por un Juez de Jurisdicción Original con motivo del conocimiento de una apelación contra una sentencia evacuada por un Juez de Paz, en primer grado, que resuelva cualquier acción posesoria que le interpongan, conforme a los artículos 254 y 255 de la Ley de Registro de Tierras, el Tribunal Superior de Tierras no podrá revisar esa decisión”.

Las cuestiones de hecho ponderados por el Tribunal de Jurisdicción Original en un litigio sobre interdictos posesorios, son apreciadas soberanamente por dichos jueces, sujetas a la comprobación de que sobre tales hechos se hayan deducido las consecuencias pertinentes en derecho y si la posesión reúne los caracteres legales. Esa sentencia sólo puede ser atacada por el recurso de casación interpuesto por ante la Suprema Corte de Justicia. Todo conforme a Ley de Procedimiento de casación, contemplado en el artículo 134 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, porque el derecho común recobra todo su imperio.

El artículo 256 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras (2001, p.92) señala que “no se procederá a la ejecución de una sentencia dictada por un Juez de Paz, sino después que la parte que vaya a ejecutarla remita por correo certificado una copia de la sentencia al Tribunal Superior de Tierras e informe que va a llevar a cabo la ejecución. A falta del cumplimiento de esa formalidad, se tendrá la ejecución como no hecha”.

Respecto a la parte que sucumbe en el grado de apelación, añade Monción, Segundo (op.

Cit., p. 2) que “la parte que sucumba será condenada en costas”.

En ese sentido, señala Ciprián, Rafael (2003, p. 293) que: “En efecto el legislador catastral estableció en la parte final del Artículo 255 de la Ley de Registro de Tierras que en las acciones posesorias la parte que sucumba será condenada en costas. Esta acepción se debe a que las acciones posesorias se sustancian, se instruyen y se fallan siguiendo las formalidades prescritas por las leyes del derecho común.”

Rafael Ciprián se refiere a acepción (opinión de los autores), debido a que el artículo 67 de la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p.27) señala que los abogados en ejercicio tendrán derecho a postular ante el Tribunal de Tierras, pero su ministerio no es obligatorio ante dicho Tribunal, por lo que los interesados podrán comparecer en persona o por medio de un representante no abogado provisto de poder especial y que no habrá condenación en costas.

Señala Monción, segundo (2003, p. 3) que hay que observar cuatro condiciones para no incurrir en errores: 1º. Que la competencia de los Tribunales Ordinarios en esta materia está limitada al primer grado de la demanda.

2º. Que esta competencia de los Juzgados de Paz abarca el período comprendido entre la ejecución de la mensura catastral y la sentencia final del Tribunal de Tierras.

3º. Que esa sentencia final es la que se refiere al saneamiento, puesto que después que un terreno ha sido definitivamente adjudicado no hay posibilidad jurídica de que existan acciones posesorias.

4º. Que las reglas de procedimiento a observar son las mismas de Derecho Común.

Por último, señala Monción, Segundo (2003, p. 4) que el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil prohíbe el ejercicio de acciones posesorias si ya se ha iniciado una demanda sobre lo petitorio.

2.6.2.7.3 Protección de la Posesión.

La Ley No.1542 de Registro de Tierras, ha protegido la posesión de diversos modos: primero, convirtiéndola en precepto legal; segundo, estableciendo una gradación de acuerdo con la importancia de los diferentes modos de poseer; tercero, haciendo un reconocimiento de la posesión cuando la prueba de ella consta en acta de mensura, aun cuando no se manifieste con hechos materiales sobre el terreno; y cuarto por medio de sanciones penales.

El poseedor sea de buena o de mala fe, está protegido por las acciones posesorias, contra las perturbaciones causadas a su posesión. Estas acciones tienen por finalidad, la protección de la posesión; no protegen el derecho en sí mismo, permiten al poseedor que obtenga a través del juez, la suspensión de la perturbación, sin que el juez tenga que averiguar si el demandante es propietario o titular del derecho real que ejerza.

La Ley No. 1542 de Registro de Tierras (2001, p.2) ofrece a la posesión una serie de protecciones las cuales descansan en un reconocimiento en la forma estudiada. La primera de esas consecuencias jurídicas, y que constituye otra protección a la posesión, es su inclusión en el plano catastral para los fines del registro del derecho de propiedad.

Para que la posesión se beneficie de la protección posesoria debe ser pacífica, pública, continua e ininterrumpida, según lo que establece el artículo 2229 Código Civil (1991, p.347). Estos son los principios generales, los cuales se aplican de la misma manera en el Tribunal de Tierras, ya que la Ley No.1542 de Registro de Tierras no los ha derogado ni modificado. La protección no distingue entre propietarios y poseedores, los abarca a ambos. Procede, por lo tanto, por la exteriorización del derecho de propiedad, por su visibilidad; y es a esa visibilidad, que constituye la posesión, a la que ofrece la ley la protección de la mensura catastral de cada parcela, de cada posesión.

De acuerdo a Bonilla Atiles, Juan A. (1974, pp. 141-142) puede afirmarse que el legislador se ha ocupado en la Ley de Registro de Tierras en brindar una amplia protección al hecho material de la posesión, puesto que la ha convertido en precepto legal.

No es ocioso recordar (opinan los autores) que de acuerdo a los artículos 21 y 22 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario (2005, p.33) la posesión teórica o por mensura no es posible, y se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.

2.6.2.7.4 Adquisición y Conservación de la Posesión Según Medrano, Manuel (1988, p.32) la posesión puede dar lugar a la prescripción, pero si se abandona se puede perder, y esto puede dar lugar a que sea descalificado por una

de las otras formas de poseer establecidas por la ley. La adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión, como hechos materiales, exteriorizan el derecho de propiedad; y tiene en cuenta tales hechos para derivar de ellos las consecuencias legales correspondientes. A partir de la mensura, hay una comprobación legal del hecho posesorio visible, exteriorizado, que es la mejor protección que a la posesión se puede ofrecer.

Para Castillo. Y, (2022), Corresponde al agrimensor dar las informaciones pertinentes a las posesiones y a todas las personas colindantes que conozcan del caso. El poseedor que ha sido perturbado en su posesión, podrá llevar su demanda ante el Juez de Paz donde se encuentra la posesión, el procedimiento es el de derecho común.

De acuerdo al artículo 175 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, (2001, p. 60), después de que un terreno ha sido saneado catastralmente no puede haber acciones posesorias, ya que éste expresa que “no podrá adquirirse por prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley…” y así también lo establece la Ley No. 108-05, en su Principio IV. 2.6.2.8 La Prescripción El artículo 2219 del Código Civil Dominicano (1985, p. 375) conceptualiza la prescripción estableciendo: La Prescripción es un medio por el cual se adquiere o se extingue un derecho o una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, bajo ciertas condiciones que exige o determina la Ley. Según Josserand, Louis Tomo I ( “Lecciones de Derecho Civil, p. 219): La prescripción es uno de los diversos modos de adquirir; ella está en el saneamiento de la propiedad rural, pues el mayor número de reclamaciones tienen su fundamento en la prescripción, sobre todo, en la prescripción adquisitiva, o sea la adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión, como hechos materiales, exteriorizan o no el derecho de propiedad; y el legislador tiene en cuenta tales hechos para derivar de ellos las consecuencias legales correspondientes.

2.6.2.8.1 Tipos de Prescripción Ciprián, Rafael (“Tratado de Derecho Inmobiliario”, 2003, p, 797) describe los tipos de prescripción al cual se refiere el derecho inmobiliario: De manera tangencial se han abordado las clases de prescripción que reconoce y reglamenta nuestro derecho común.

Esas prescripciones son: La prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva. Basta con anotar aquí que la prescripción adquisitiva es la que permite al poseedor de un terreno no registrado adquirir la propiedad del mismo, si reúne los requisitos.

Para Castillo. Y, (2022), La Prescripción Extintiva o Liberatoria, en cambio es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona física o moral, queda liberada de cumplir una obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era acreedora.

La prescripción extintiva es la que deja sin efecto una obligación, siempre que el acreedor no haya realizado algún acto que la interrumpa por un tiempo determinado. Es un medio que hace una persona o varias, que pierda o se extinga en su contra un derecho del cual el acreedor, o quede libre de cumplir la obligación, por el u otro haber dejado transcurrir cierto tiempo establecido por la ley.

2.6.2.8.2 Requisitos para la Prescripción adquisitiva o Usucapión Los requisitos establecidos en la Ley para la prescripción son explícitos definidos en su artículo 2229 (1985, p. 376), Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.

El Código Civil de la República Dominicana, no define lo que es la prescripción adquisitiva o Usucapión ni la Prescripción Extintiva o Deliberatoria, pero de la lectura del texto del artículo 2219 de dicho Código, se infiere que existen esos dos tipos de prescripciones.

Para Castillo. Y, (2022), En ese sentido, se puede decir, que la Prescripción Adquisitiva o Usucapión, es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona física o moral puede ser considerada como propietaria de un inmueble y adquirir el título que la acredite como tal.

Por su parte el Ciprián, Rafael (2003, pp. 790-791) define cada uno de los requisitos para la prescripción: 2.6.2.8.2.1 La posesión continúa.

Se refiere a que la persona haya tomado control de los terrenos, y se mantenga poseyéndolos. Debe tenerlos ocupados, ya sea con cualquier género de producción, como siembra, mejoras, etc., o con planos de mensura. Para usucapir una cosa hay que poseerla corpore et animo. Poco importa, por otra parte, que el poseedor haya entregado a un tercero la detención material, pues continua lo mismo usucapiendo, porque se puede poseer corpere alieno. Esta posesión debe prolongarse durante un plazo que la ley de las XII tablas había fijado en dos años, para los inmuebles; un año, para las otras cosas y por consiguiente, para los muebles.

La posesión debe ser continuada durante todo este tiempo sin ser interrumpida. La interrupción hace perder al poseedor el beneficio de la posesión anterior. Puede solamente, si vuelve a entrar en posesión, empezar una nueva usucapión con tal de que reúna todavía en este momento las condiciones de justo título y buena fe.

Pero la usucapión no está interrumpida cuando el verdadero propietario ejerce contra el poseedor la rei vindicatio, pues continua y puede terminarse durante el proceso. Si el demandante, hecho de esta manera propietario inter lítis, concede a terceros derechos reales sobre la cosa, estos derechos son válidos y oponibles a todos. Pero esto no significa que el demandante será ganador en el proceso, porque el juez debe apreciar los hechos en

el día de la litis contestatio. Si en tal momento el demandante era aún propietario, debe triunfar, a pesar de la usucapión, cumplida más tarde.

2.6.2.8.2.1.1 De la unión de posesiones.

No es siempre necesario para usucapir haber poseído por sí mismo durante todo el término fijado. El poseedor puede a veces unir a su posesión la de su autor, es decir, de aquel a quien ha sucedido en la posesión, y entonces se dice que hay accessio possessiorius. Los principios varían a este respecto, según que se trate de una sucesión universal o a título particular.

2.6.2.8.2.2 La Posesión no interrumpida.

Expresa la continuidad que necesariamente debe tener la posesión. Una posesión que se mantiene por un tiempo y luego se abandona por más de un año, pierde los derechos que pudiera generar. Es como decir: quien fue poseedor y no lo es por más de un año, es como si no lo hubiese sido.

2.6.2.8.2.3 En cuanto a la posesión pacífica.

Plantea que el legislador ha querido que no exista ni violencia ni conflictos que alteren la normalidad de la ocupación. Cuando el legislador dice que la posesión tiene que ser pública para prescribir se refiere a que sea notoria, que todos puedan verla, comprobarla.

Es decir, que esté a la vista de todos. No se admitirá la posesión clandestina.

El requisito de inequívoca se refiere a que la posesión tiene que ser precisa, clara, sin confusiones. Hay que saber con acierto el terreno o predio que posee, pero también debe de ser una posesión cierta, no dubitativa, verdadera. Nadie puede alegar derechos de propiedad gracias a la prescripción adquisitiva si no ha poseído a título de propietario, esto es con el animus domininium es imprescindible que la ocupación sea resulta, firme y dispuesta a oponerse a otros interesados a poseer.

Ruiz Tejada, Manuel (1952, p. 182) establece: “La posesión es un hecho que asociado a los otros elementos exigidos por la ley, viene a consolidar en el tiempo un derecho: la propiedad.” A este respecto conviene decir que una vez consolidado el derecho por la prescripción, surte efectos que se retrotraen al momento mismo en que se inició la posesión, es decir, el derecho no se considera adquirido en el día en que se cumple la prescripción, aunque sea en esta fecha cuando viene a ser perfecto; sino que una vez cumplida se considera que el titular de ese derecho lo ha tenido desde cuándo comenzó a poseer.

2.6.2.9 La Buena o Mala fe del poseedor Inmobiliario.

La Buena Fe de manera general y jurídica especifican los autores del Diccionario Jurídico Espasa (1998, p. 120) que la Buena fe no es más que un concepto técnico utilizado por el legislador en la descripción de los más variados supuestos de hecho normativos, el principio general obliga a todos a observar una determinada actitud de respeto y lealtad en el tráfico jurídico y esto, tanto nos encontremos cumpliendo un derecho como cumpliendo un deber.

Siempre se presume la buena fe. Por ejemplo un comprador presume que ha comprado creyendo que ese inmueble era del dueño de esa posesión. Esa presunción se manifiesta al momento de adquirir el inmueble. La buena fe se presume y la mala fe debe ser probada.

Para Castillo. Y, (2022), El poseedor es de buena fe cuando cree haber recibido tradición del verdadero propietario, o al menos de una persona que tiene el poder y la capacidad de enajenar. La buena fe descansa, pues, sobre el error. Acerca de esto, son posible dos clases de errores: se puede ignorar un hecho o equivocarse sobre algún punto de derecho.

Por ejemplo, después de haber comprado una cosa y haber recibido tradición de un pupilo, sin la autoritas del tutor, este es el error de derecho. En lo concerniente a la usucapión, es un principio cierto que el error de derecho no permite nunca usucapir. El error de hecho solo puede servir de base a la buena fe del poseedor, y aun es necesario que no sea demasiado burdo.

2.6.2.10 El Justo Título en la Posesión Inmobiliaria.

Son todos aquellos documentos que sirven de base en una reclamación para la adjudicación de algún derecho real inmobiliario. De manera interpretativa Santana Polanco establece que esos documentos pueden ser venta, permuta, legado, donación, sentencia de adjudicación, etc.

2.6.2.10.1 El derecho titulado.

La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lógicamente en la concesión del propietario originario; en la concesión del soberano, rey o Estado. La concesión escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenómenos históricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de incertidumbre de nuestro derecho.

La mayor parte de la documentación del derecho de propiedad inmobiliaria corresponde, sin duda alguna a la documentación privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares, sin poderse determinar el título que los acredita su fuente de origen en una concesión de propietario originario.

2.6.2.10.2 Plazos de la Prescripción Inmobiliaria.

Los artículos 2262 y 2266 del Código Civil Dominicano, (1985, pp. 380-381) establecen el tiempo o los plazos que deben transcurrir para que se pueda adquirir por prescripción el derecho de propiedad de un bien inmueble.

Según el Artículo 2262 Código Civil dominicano, todas las acciones tanto reales como personales, se prescriben por 20 años, sin que se esté obligado a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta prescripción será sólo de diez años cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento catastral, quedando reducido este último plazo a cinco años si la persona que

invoca la prescripción establece la prueba de que inició y mantuvo su posesión en calidad de accionista del sitio comunero de que se trata.

El derecho inmobiliario dominicano, está regido por una ley especial por un lado, que es la Ley No.1542 de Registro de Tierras o Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, y por un ley general, que es el Código Civil por otro lado, en este sentido, el artículo 2229 del Código Civil, establece cinco condiciones que deben cumplirse para que una persona física o moral pueda adquirir por prescripción adquisitiva el derecho de la propiedad de un inmueble, al disponer, que “para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.

La primera condición es que la posesión sea continua y no interrumpida, es decir, sin que haya intervalos o dicho en un lenguaje más sencillo que el poseedor no haya abandonado su posesión y ninguna otra persona haya ejercido actos o acciones de propietario sobre ese mismo inmueble.

La segunda condición es que la posesión sea pacífica, es decir, que el poseedor haya iniciado la posesión y la haya mantenido hasta el día de la audiencia del saneamiento, sin haber ejercido ningún acto de violencia, ni por él para poseer, ni por otras personas para evitar su posesión, es decir, que su posesión no se haya basado en actos violentos, como por ejemplo romper una cerca, romper un candado, etc.

La tercera condición es que la posesión sea pública, es decir, que dicha posesión sea del conocimiento del público, a la vista de todo el mundo, conocida por todos, sin que el poseedor haya disimulado los actos materiales de la posesión frente a las personas que tendrían interés en conocerla.

La cuarta condición es que la posesión sea inequívoca, es decir, que no haya dudas sobre la posesión, que sea clara y precisa, tanto en la identidad del poseedor, como del inmueble poseído y los actos posesorios realizados por el poseedor revelen suficientemente su interés de ser propietario (animus domine), en un sentido más claro, que no haya dudas si se está en presencia de una posesión verdadera o de una detentación o posesión aparente.

La quinta y última condición es que la posesión sea a título de propietario o en calidad de propietario, es decir, que quien ejerce la posesión se considere dueño o propietario del inmueble poseído, y tenga los dos elementos constitutivos de la posesión el corpus y el animus, o por lo menos tenga el animus, en un sentido más claro, que tenga el dominio, poder o control material o intencional sobre el inmueble.

En el Artículo 2265 se establece que el que adquiere un inmueble de buena fe y a justo título, prescribe la propiedad por cinco años, si el verdadero propietario vive en el distrito judicial, en cuya jurisdicción radica el inmueble; y por diez años si está domiciliado dentro de ese distrito.

De igual modo, el artículo 2266, Código Civil Dominicano establece que si el verdadero dueño ha tenido su domicilio dentro y fuera del distrito en épocas diferentes necesita para completar la prescripción, agregar a lo que falta de los cinco años de presencia, un número de años doble del que es preciso para completar los cinco años primero.

En un trabajo realizado en la Universidad Abierta para Adultos (UAPA), en el quinto Diplomado en Legislación de Tierras, denominado: El Saneamiento Catastral. (2004, P. 7), los expositores hacen un resumen de la interpretación de los artículos anteriormente señalados de la siguiente manera: Si el plazo es de 20 años, debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que no tiene ningún documento, es decir, sin estar obligado el poseedor o reclamante a presentar ningún título o documento (Acto de venta, donación, Permuta, dación de Pago testamento, legado o sucesión).

Si fuera de 10 años debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo título o documento, y si quien se consideraba el verdadero propietario con anterioridad vive o reside fuera o en otro Distrito Judicial diferente en cuya jurisdicción radica o se encuentra ubicado el inmueble reclamado.

El mismo artículo, plantean que cuando el plazo sea de 5 años, debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo título o documento, con la condición de que si quien se consideraba propietario con anterioridad vive o reside en el mismo Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.

Cuando el plazo sea más de cinco años y menos de 10 años: Agregar a lo que faltaría para completar 5 años: el doble del tiempo que es preciso para completar 5 años, es decir, si el poseedor o reclamante tiene 3 años de posesión tendrá que agregar (2 + 2) = 4 años, que es el doble de lo que le faltaría para completar los cinco primeros años, lo que sumaría en total 3 + 4 = 7 años.

Este es el tiempo que necesitaría el poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo documento (Acto de venta, donación, Permuta, dación de Pago testamento, legado o sucesión, etc.), con la condición de que si quien se consideraba propietario con anterioridad haya tenido su domicilio dentro y fuera en épocas diferentes del Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.

2.6.2.10.3 La Concesión de Prioridad en la Mensura. Álvarez Sánchez, Arístides, (2001, pp. 56-57), apoyándose en la letra de los artículos del 44 y 48 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras indica que al solicitar una mensura catastral hay que pedir la concesión de prioridad. La resolución de concesión de prioridad es una orden del Tribunal Superior de Tierras que aprueba el contrato entre la parte y el agrimensor contratista para darle ejecución a la mensura catastral de una porción de terreno cuyo saneamiento y adjudicación de títulos se ha considerado pertinente.

La Ley de Registro de Tierras prevé otro caso de mensura solventada con dineros del Estado y ejecutada por la Dirección General de Mensura Catastrales y es denominada como Mensura por Administración. Estas mensuras han sido descontinuadas tanto por razones económicas como por el interés de mantener a la Dirección General de Mensuras Catastrales como una oficina revisora de trabajos y no competidora de mensura.

Según la diferencia de la mensura por administración y por iniciativa particular está antes de llegar a dicha jurisdicción, en el primer caso se estila que el presidente de la República otorga poder al Abogado del Estado y al Director del Presupuesto para que a nombre del Estado firmen el correspondiente contrato con el agrimensor, estas mensuras como son hechas con fondos públicos deben someterse previamente a concurso, en el segundo caso el agrimensor contrata directamente con el interesado.

Un expediente de mensura catastral, se origina por el Tribunal después que los interesados han agotado las diligencias de carácter privado como son la firma del contrato, la obtención de los documentos y el cumplimiento de cualquier otro requisito previo.

Ciprián, Rafael (2003, p. 382) apoyándose en el contenido del artículo 47 de la Ley de Registro de Tierras dice que Los peticionarios de la orden de prioridad deben cumplir los siguientes requisitos: 1. Enviar una instancia en triplicado, debidamente firmada dirigida al Tribunal Superior de Tierras vía el Abogado del Estado en la cual deben constar sus nombres, profesión, domicilio, nacionalidad, estado civil; y si es casado, el nombre del cónyuge y régimen matrimonial.

2. La descripción del inmueble cuyo saneamiento sea requerido, así como la indicación de las construcciones y plantaciones que contenga, de la sección, municipio y provincia en que está situado, si se tratare de un inmueble rural, o de la calle, ciudad, municipio y provincia si fuere urbano, de su extensión aproximada y sus colindancias.

3. La indicación de los derechos reales inmobiliarios que existan sobre el inmueble, con la designación de los nombres, profesión, y domicilio de los titulares de los mismos.

Conjuntamente con la instancia el solicitante deberá remitir el contrato suscrito con el agrimensor.

La Resolución de Concesión de Prioridad es dictada en Cámara de Consejo; y tienen en principio un carácter administrativo, y por ello no son susceptibles de ser recurridas en casación.

El Tribunal Superior de Tierras puede por decisión motivada y no sujeta a recurso, negar la solicitud de prioridad, quedando las partes que hayan suscrito el contrato desligadas de todas sus obligaciones. Esta Resolución puede ser impugnada por cualquier persona que considere que la misma no debió dictarse, este propio pedimento puede ser impugnado.

El Tribunal Superior de Tierras es el competente para resolver el caso en única instancia.

Según lo que plantea Ciprián (2003, pág. 380), tienen derecho a solicitar la mensura catastral, todas aquellas personas que pretendan ser titulares de derechos, y deseen aprovecharse de las ventajas ofrecidas en el sistema de la Ley de Registro de Tierras.

Según el párrafo I del artículo 48 de la Ley de Registro de Tierras, en el caso de que el solicitante de la Mensura Catastral no actúe en su calidad de propietario del terreno, el costo de la mensura estará su cargo, sin que pueda exigir del propietario el reembolso del mismo.

2.6.2.10.3.1 Los linderos.

De acuerdo a Medrano Vásquez, Manuel W. (1986, p. 38), los linderos son los límites o separación de la parcela. Por su lado el artículo 60 de la ley 1542 sobre Registro de Tierras (2001, pp. 21-22) señala que: “Para revelar en el plano la posesión material, el agrimensor tiene que guiarse por linderos, siempre que realicen una mensura catastral tendrán derecho a practicar la mensura y a colocar los hitos, y toda persona estará obligada a comunicar al agrimensor encargado de los trabajos, al solicitarlo, todos los informes que posea referentes a los linderos, colindancias y reclamantes de los terrenos así como a las posesiones que en ellos existan”.

En cuanto a los linderos, según Medrano Vásquez, Manuel W. (1986, p. 38), éstos pueden ser visibles o documentales. Visibles, cuando se revelan por un hecho material como son las construcciones, cultivos, cercas, etc. Documentales, cuando sólo figuran en el plano y acta de mensura.

Para Castillo. Y, (2022), Cuando hay controversia sobre la existencia de un lindero, si un interesado pretende probar su posesión por una trocha; otro miente y afirma que lo que el primero alega no lo es, que se trata de un atajo en el bosque. Admitida la existencia del lindero, a veces hay controversia sobre su identificación. Admitida la existencia y la identificación del lindero, a veces hay controversia sobre su localización.

Según Ravelo de la Fuente, Julio (1995, p. 150) las dos primeras controversias encubren a la posesión actual. La tercera está ya dentro de la prueba documental. En las posesiones los linderos o límites de la parcela definitiva que comprendan dichas posesiones y que deban medirse posteriormente de acuerdo con las decisiones del Tribunal de Tierras, se medirán teniendo en cuenta las exigencias establecidas por el Reglamento General de Mensura Catastrales.

Para Castillo. Y, (2022), Cuando la línea de los linderos no pueda establecerse en el terreno a satisfacción de los reclamantes, se colocará un hito de concreto en cada extremo del lindero en discusión y se medirá el que esté demarcado en el terreno con signos materiales. Es esencial que el agrimensor revele en el plano la posesión, pero la posesión actual que se entiende que es la que se tiene en el momento de la mensura catastral, es ésta la que el agrimensor lleva al plano. Esto tiene su importancia, porque cuando una parcela pertenece a dos o más personas, si obtienen una adjudicación en comunidad para dividirla de acuerdo con sus actuales posesiones. Esto se refiere a la posesión material revelada por el plano que existía en el momento actual en que se practicaba la mensura y no a las que puedan originarse en hechos posteriores encaminadas a lograr ventajas indebidas y en el momento de la subdivisión es indispensable, por consiguiente determinar cuál es la posesión actual.

2.6.2.10.3.1.1 Los linderos pueden clasificarse en cuanto a su naturaleza en: 2.6.2.10.3.1.1.1 Linderos visibles.

Son los que limitan porciones poseídas en las formas indicadas por los dos primeros modos del Artículo 4 de Ley de Registro de Tierras de terrenos cultivado o dedicados a otros usos lucrativos sin otra exteriorización de posesión al borde mismo hasta donde se extiendan los cultivos o el uso lucrativo a menos que ciertos linderos naturales como un río, un camino o el uso lucrativo no se puede extender hasta ellos.

2.6.2.10.3.1.1.2 Los Linderos Documentales.

Según Medrano Vásquez, Manuel W. (1988, p. 38) son aquellos que no tienen esa visibilidad que permite determinar por ellos solo la manifestación del hecho posesorio.

Pueden determinar una posesión actual en dos casos: 1. Cuando se trate de un acta de mensura y plano, o sea, el tercer modo de la posesión.

2. Cuando dentro de los linderos establecidos por documentos se tenga el primer modo de posesión en tal forma que los cultivos o el uso lucrativo ponga de manifiesto que la posesión se extienda hasta esos linderos.

Cuando no se pueda determinar un punto del lindero por una coordenada rectangular deberá localizarse con un rumbo y la distancia desde la estación. Si la estación está en el lindero mismo deberá indicarse en una nota.

Para Castillo. Y, (2022), En caso de un río, arroyo o trocha divisora, la coordenada deberá tomarse hasta la orilla más próxima, debiendo además medirse el ancho de los mismos, además para poder calcular el punto del eje. En general se debe anotar todas las indicaciones que tiendan a determinar de un modo claro y preciso, el verdadero lindero de la parcela.

Para Ruiz Tejada, Manuel (1952, pp. 184-185) “La posesión sirve de guía para la observación que el juez hace en la audiencia. Si nada revela al respecto, si se trata de un terreno yermo, no poseído materialmente, la investigación del juez estará encaminada más directamente a precisar la regularidad o corrección de la prueba documental que se le presente y si su origen no es espurio.”

Si el plano revela una posesión, la pregunta del juez va encaminada acerca del origen, tiempo y caracteres de la misma, para determinar cuáles derechos ha podido engendrar, y a favor de quien.

2.6.2.10.3.2 La parcela y sus mejoras.

Según Bonillas Atiles, Juan A. (1974, pp. 141-142) una parcela catastral es la porción deslindada de terreno, perteneciente o poseída por una persona en un distrito catastral.

Esta puede determinarse de dos modos: 1. Por el derecho de propiedad misma.

2. Por la posesión actual, la determinación de una parcela está sujeta a las posibilidades de su identificación, la cual será determinada por la posesión actual cuando se determinan los linderos.

La posesión sirve de base para la división del terreno en parcelas, esta palabra indica una porción del terreno en el nombre que reabre cada una de las porciones de terreno que figura en el catastro.

Sigue argumentando Bonillas, Atiles (1974, p. 141) que la palabra parcela es la unidad del sistema catastral para la distribución de un terreno rural y la palabra solar lo es en los terrenos urbanos. Para clasificar las parcelas y revelarlas en planos deben determinarse los linderos. La parcelación resulta: 1. Del derecho de propiedad, cuando el lindero no es visible, pero consta de un instrumento como en la posesión por planos.

2. De la posesión actual, cuando la posesión es material, cuya comprobación técnica debe hacerla el agrimensor y llevarla al plano.

3. De la orden del tribunal, cuya posibilidad se deja estudiada precedentemente.

Las mejoras tienen el efecto de mejorar el terreno, ponerlo en condiciones adecuadas para sacar de él el mejor provecho. Según Medrano V., Manuel (1998, p. 39) “Entre las mejoras están: construcciones de viviendas, de almacén o cualquier tipo de siembra o cultivo del tipo que fueren.”

La mejora facilita la explotación de un terreno y logra el valor comercial del mismo. Las mejoras son un accesorio del terreno.

Sigue expresando Medrano, que las mejoras son, en sentido general, lo que se ha hecho, construido o plantado sobre un terreno o un edificio para ponerlo en mejor estado.

Las mejoras se clasifican en permanentes y no permanentes. Las mejoras no permanentes tienen una existencia transitoria tal como es un conuco. Éstos no pueden ser objeto de registro, puesto que desaparecen a los pocos meses que termine la cosecha.

Las mejoras permanentes son las que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno mismo, una casa, plantaciones de frutos mayores y son los únicos que se pueden registrar.

El plano debe observar también su existencia al determinarse la posesión. Se comienza a señalar las mejoras, pero de esta debe darse detalles completos, sobre todo cuando se trate de mensura catastral de un terreno situado en la zona urbana; deben describirse las casas y construcciones explicando su condición de propias y medianeras de poderes limítrofes.

El plano debe ser casi una foto del terreno; en las mejoras puede haber tres clases de personas interesadas: el propietario, el poseedor y los colindantes. Cada vez que una mejora permanente es reclamada por una persona que no sea el dueño o el poseedor deberá figurar identificada en el plano de la parcela.

Las mejoras se identifican, pero si en un Decreto de Registro no han sido mencionadas las mejoras permanentes que se han efectuado en el terreno y nadie podrá desconocer que la persona a cuyo favor se haya expedido el Decreto de Registro, tiene igual derecho a las mejoras permanentes como al mismo terreno, sin necesidad de que ésta conste en el terreno.

Para Castillo. Y, (2022), Hay mejoras de buena fe, de mala fe, mejoras construidas por el dueño del terreno, mejoras no autorizadas por el dueño del terreno, permanentes y no permanentes.

Dependiendo del tipo de mejora que se hayan construido en el terreno, el legislador catastral ha permitido su registro y lo ha prohibido. En el Artículo 555 del Código Civil, se contempla el registro de las mejoras construidas de buena fe, el cual reza de la siguiente manera: Si después de haber sido fallado el caso el tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado, pertenece a otra persona que no es la dueña del terreno, la describirá en una forma tal que sea fácil identificarlas y las declarará regidas por el Artículo 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida.

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“NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION”® Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2022.

“DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE”®