ISEK Pilsach

ISEK Pilsach

Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Ortskern von Pilsach

ISEK Pilsach

Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Ortskern von Pilsach

Auftraggeberin:

Auftragnehmerin:

in Zusammenarbeit mit:

Gemeinde Pilsach

vertreten durch:

Andreas Truber, 1. Bürgermeister

fachliche Betreuung:

Josef Möges, Amtsleiter VG Neumarkt Lisa Meixner, Verwaltungsfachangestellte

nonconform ideenwerkstatt GmbH

Büro Rosenheim, Westermayer-Straße 1A, 83026 Rosenheim

Bearbeitung durch:

Melina Hölzl, M.Sc. Urbanistik, B.Eng. Landschaftsarchitektur

Korbinian Kroiß, M.Sc. European Studies, B.Eng Landschaftsarchitektur Lisa Steiner, DI Raumplanung

Sinnwerkstadt Stephanie Utz

Thurmayerstraße 2, 93049 Regensburg

Bearbeitung durch:

Stephanie Utz, Dipl. Ing. (Architekt, Stadtplanung), Ass. Jur. Susanne Nutz, Chemielaboratin, Qualitätsmanagerin, zert. Moderatorin, Mediatorin

Veröffentlicht am 10.02.2025

Das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (inklusive VU) für den Ortskern von Pilsach wurde im Bayerischen Städtebauförderprogramm mit Mitteln des Freistaats gefördert.

Gemeinde Pilsach

Bayern, Regierungsbezirk Oberpfalz

2953 Einwohnerinnen/Einwohner

Fläche: 47,72 km²

445m ÜNN

Pilsach

Pilsach, den 10.02.2025

Liebe Bürgerinnen und Bürger der Gemeinde Pilsach, Liebe Leserinnen und Leser,

Pilsach ist eine der älteren Gemeinschaftsansammlungen in unserer Region. Bereits im Jahr 1148 wurde die Siedlung „Bilbesache“ erstmals in den Aufzeichnungen des traditionsreichen Klosters Weihenstephan erwähnt. Im vergangenen Jahr konnten wir dieses bedeutende Erbe mit einem großartigen Fest anlässlich unseres 875-jährigen Bestehens feiern. Über viele Jahrhunderte hat sich unser Ort beständig weiterentwickelt. Den Pilsacherinnen und Pilsachern ist es stets gelungen, trotz vielfach widriger Umstände die Probleme und Herausforderungen ihrer Zeit erfolgreich zu bewältigen. Pilsach ist gewachsen und der Wohlstand hat ein zuvor kaum für möglich gehaltenes Niveau erreicht. Wir sind stolz auf unsere Geschichte, zu der natürlich auch unser Wasserschloss gehört, das bereits Anfang des 13. Jahrhunderts erstmals erwähnt wurde.

So wie damals stehen auch wir heute vor großen Herausforderungen: Wir müssen dem demografischen Wandel aktiv begegnen, indem wir Möglichkeiten schaffen, die Ansiedlung neuer Gewerbeunternehmen zu fördern, der Stagnation der Bevölkerungszahl aufgrund fehlenden Wohnraums entgegenzuwirken und die zunehmend unausgewogene Altersstruktur wieder auszugleichen.

Begleitet durch das Architekturbüro nonconform aus Rosenheim, sowie der Sinnwerkstatt Stephanie Utz aus Regensburg, wollen wir die Ortsmitte Pilsachs auch für die Zukunft als attraktiven „Raum zum Leben“ erhalten. Als Richtschnur dient dafür das „Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK)“, das nun vollständig vorliegt. Aufbauend auf Bestandsaufnahmen und Analysen für die Entwicklung des Ortes Pilsachs sollen nun die wichtigen Maßnahmen Schritt für Schritt umgesetzt werden.

Ein wesentlicher Bestandteil des ISEK sind sehr viele Anregungen aus der Bürgerschaft, die in den verschiedenen Workshops die wir im vergangenen Jahr angeboten haben gesammelt wurden. Ich bedanke mich ganz recht herzlich bei allen, die dabei waren und sich intensiv eingebracht haben. Das Ergebnis ist aus unserer Sicht großartig geworden und ich freue mich, wenn wir gemeinsam diesen Weg für die Zukunft unseres schönen Ortes gehen werden.

Andreas Truber Erster Bürgermeister

Mit dem Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) hat die Gemeinde Pilsach eine abgestimmte Grundlage für den städtebaulichen Umgestaltungsprozess des Hauptortes Pilsach, insbesondere für dessen Ortskern, in den nächsten 10 bis 15 Jahren erarbeitet. Gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern wurden die Ziele für den Ortskern von Pilsach definiert, um dessen zukünftige Entwicklung zu planen. Das vorliegende ISEK dient als Leitfaden für eine attraktive und zukunftsfähige Entwicklung von Pilsachs Ortskern im Sinne seiner Bewohnerinnen und Bewohner.

1.1 Anlass und Zielsetzung

Pilsach, eine Gemeinde mit 28 Ortsteilen, befindet sich im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz. Die Landschaft ist von landwirtschaftlich genutzten Flächen, Wäldern und kleinen Siedlungen geprägt. Der Hauptort Pilsach liegt etwa 7 km entfernt vom Zentrum der Kreisstadt Neumarkt i.d. OPf. und erstreckt sich malerisch in einem Tal, umgeben von dichten Wäldern. Im Westen des Ortes erhebt sich der Ottenberg.

Gemeinsam mit den Gemeinden Sengenthal und Berngau bildet Pilsach eine Verwaltungsgemeinschaft. Der Verwaltungssitz befindet sich in Neumarkt i.d. OPf., wo die Gemeinden ihre Verwaltungsaufgaben in einem gemeinsamen Gebäude wahrnehmen. Ansonsten agieren die Gemeinden eigenständig.

Aufgrund der Lage in der Metropolregion Nürnberg und der direkten Nähe zu den Städten Nürnberg und Neumarkt i.d. OPf. verzeichnet Pilsach in der jüngeren Vergangenheit stabile bis leicht wachsende Bevölkerungszahlen. Gleichzeitig muss auch Pilsach mit den Herausforderungen des demographischen Wandels und den Auswirkungen des Klimawandels stellen, um auch in Zukunft ein attraktiver und lebenswerter Ort für die bestehende Bevölkerung, potenzielle Neubürgerinnen und Neubürger sowie Besucherinnen und Besucher zu sein.

Daher hat sich die Gemeinde Pilsach während ihrer Gemeinderatsklausur im Jahr 2020 das Ziel gesetzt, die städtebaulichen Defizite im Hauptort Pilsach, vor allem den Ortskern betreffend, schrittweise zu beheben. Dabei soll ein besonderer Fokus auf der Innenentwicklung und der Verbesserung der städtebaulichen sowie den soziodemografischen Rahmenbedingungen liegen. Die Gemeinde strebt an, den Ortskern als attraktiven und identitätsstiftenden Standort für Wohnen, Arbeiten, Wirtschaft und Kultur zu erhalten und weiterzuentwickeln. Hierbei wird großer Wert auf einen integrativen Planungsansatz gelegt, der Synergien zwischen den verschiedenen Planungsbereichen hervorhebt. Dieser Prozess soll mit der Erstellung eines ISEK angestoßen werden. In diesem Konzept soll der Ortskern im Fokus stehen, gleichzeitig sollen jedoch auch Leitlinien für die Gesamtentwicklung des Hauptortes festgelegt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese Entwicklung mit dem Ortskern verknüpft ist oder eine bedeutende Rolle dafür spielt bzw. Einfluss darauf hat.

Abb.1: Lage der Gemeinde in der Region

Pilsach liegt direkt an der A3 und B299 und in direkter Nachbarschaft der Kreisstadt Neumarkt i.d. OPf. Nürnberg Fürth

Die vorliegenden Ergebnisse des ISEK dienen somit als Ausgangspunkt für zukünftige Projekte und Maßnahmen und stellen den Rahmen für die Entwicklung des Pilsacher Ortskerns für die nächsten 10-15 Jahre dar.

1.2 Rechtliche Ausgangslage und Rahmenbedingungen

Die Gemeinde Pilsach bewarb sich erfolgreich für die Aufnahme in die Städtebauförderung. Eine entsprechende Rahmenbewilligung der Regierung der Oberpfalz wurde der Gemeinde Pilsach im Zuge dessen erteilt. Seitdem befindet sich die Gemeinde im Bayerischen Förderprogramm. Am 11.03.2024 wurde für die Einzelmaßnahme „Erstellung eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes - ISEK“ im Rahmen der Gesamtmaßnahme „02 Ortskern“ ein Zuwendungsbescheid erteilt. Entsprechend den Städtebauförderungsrichtlinien und der aktuell gültigen Verwaltungsvereinbarung 2023/24 (VV 2023/24) zwischen Bund und Ländern zur Städtebauförderung ist als Grundlage für

die Förderung von Maßnahmen innerhalb eines Sanierungsgebiets die Erstellung einer vorbereitenden Untersuchung (§141 BauGB) erforderlich. Das vorliegende integrierte und gebietsbezogen Konzept stellt eine solche vorbereitende Untersuchung im Sinne der Städtebauförderung dar.

In solch einem Konzept werden, anhand eines Querschnittsvergleichs der in der Bestandsaufnahme erhobenen Daten, die Stärken und Schwächen der relevanten Themenbereiche ermittelt. Darauf aufbauend werden die Ziele und entsprechenden Maßnahmen zu deren Erreichung herausgearbeitet, anhand derer der Vorschlag für ein formelles Sanierungsgebiet formuliert wird.

Neumarkt

Abb.2: Flächennutzung Gemeinde Pilsach Die Gemeinde Pilsach ist geprägt von landwirtschaftlichen Nutzflächen, vorwiegend Ackerland. Der Hauptort Pilsach ist umgeben von Wäldern, die sich über die angrenzenden Bergrücken ziehen.

Pilsach

Laaber

Lauterhofen

Litzlohe

Am Schneckenbach

AmSchneckenbach

BernthalerStraße

Bislohweg

ZurWünnau

Nelkenstraße Tulpenstraße

Lupinenweg

AmSchneckenbach

Erlenweg

Eichenstraße

Ahornstr

Bohleitenweg

L i n d e n s t r a ß e

Buchenstraße Birkenstraße

Rosenstraße

S c hu lw e g

Am Weberfeld Ho fmühlstraße

L i tzlohe r Straße

Erlenweg

Am Ottenberg

Schulstraße

Pfeffertshofer Straße

Hofmühlstraße

Schloßstr

Hauptstraße

AmKirchplatz

Hofmühlstraße

Kirchweg

AmbergerStraße

Abb.3: Lageplan Hauptort Pilsach, M 1:5000

Ke i l hofring

Keilhofring

K e i l h o f r i n g

Abb.4: Das Untersuchungsgebiet im Hauptort Pilsach

Auch wenn die Gemeinde Pilsach und der Hauptort wesentlich größer sind, betrachtet das ISEK als Fokusbereich den Ortskern des Ortes Pilsach.

Schule

Schloss

Kirche

1.3 Vorgehensweise

Ein ISEK ist ein umfassendes Konzept, das möglichst viele Bereiche der Stadt- und Ortsplanung für den Kern von Pilsach abdeckt und die Entwicklung der nächsten 10-15 Jahre beschreibt, um diese proaktiv steuern zu können. Das vorliegende Konzept ist in drei Teile gegliedert.

Der erste Teil beinhaltet die Bestandsaufnahme sowie die daraus abgeleiteten Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken im Fokus. Dieser Abschnitt kombiniert die externe Sichtweise der Planerinnen und Planer von nonconform mit dem lokalen Expertenwissen der Bürgerinnen und Bürger, deren Perspektiven im Rahmen der Beteiligungsveranstaltungen erfasst wurden. Ergänzt wird diese Erhebung durch die Planungsgrundlagen der Gemeinde Pilsach, sowie öffentlich zugängliche Daten verschiedener staatlicher Stellen. So entsteht ein Bild von Pilsach, das die Außenwahrnehmung mit dem lokalen Blick vereint.

Im zweiten Teil des Konzepts werden aus den Erkenntnissen des ersten Teiles wesentliche Leitlinien und ein übergeordnetes Leitbild für die Entwicklung des Ortskerns von Pilsach formuliert. Dies geschieht in enger Zusammenarbeit mit der Steuerungsgruppe.

Aufbauend auf den Leitlinien und dem Leitbild werden im dritten Teil konkrete Projektideen und Maßnahmenpakete erarbeitet, die abschließend hinsichtlich ihrer Dringlichkeit und des erwarteten Effekts zur Erreichung der Leitziele eingeordnet werden. Zudem sind die einzelnen Maßnahmen und Maßnahmenpakete mit groben Kostenansätzen und konkreten Umsetzungsschritten hinterlegt. Auch in dieser Phase wurde die Bevölkerung intensiv in den Prozess einbezogen, um die erarbeiteten Ergebnisse im gemeinsamen Arbeiten zu überprüfen, damit zum Schluss ein von allen gemeinsam getragenes Konzept für den Ortskern von Pilsach entsteht.

Definition ISEK

Das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) ist ein teilräumliches strategisches und umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung unter Berücksichtigung eines ganzheitlichen, integrierten Planungsansatzes, das in einem dialog- und prozessorientierten Verfahren erarbeitet und fortentwickelt wird. Das ISEK ist Fördervoraussetzung in allen Programmen der Städtebauförderung. (Quelle: Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzepte in der Städtebauförderung - Eine Arbeitshilfe für Kommunen I Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen)

1.4 Öffentlichkeitsbeteiligung

Um eine umfassende Beteiligung der breiten Bevölkerung sicherzustellen, wurde ein kompakter, jedoch intensiver Beteiligungsprozess initiiert. Dieser Prozess wurde gemeinsam vom ISEK-Team, bestehend aus den Büros nonconform ideenwerkstatt und Sinnwerkstadt, sowie der Gemeinde entwickelt.

Die Zusammenarbeit mit den Bürgerinnen und Bürgern von Pilsach ist für das vorliegende Konzept von zentraler Bedeutung. Sie bildet nicht nur den Ausgangspunkt für die Analyse, sondern auch für die Entwicklung von Zielen, Leitlinien und daraus abgeleiteten Projektideen. Um ein konsensfähiges und breit getragenes Ergebnis zu erzielen, wurden die Ergebnisse in einem kontinuierlichen Prozess immer wieder auf ihre Konsistenz mit den Erkenntnissen aus der Beteiligung überprüft und überarbeitet.

Zur Unterstützung der planenden Büros wurde eine Steuerungsgruppe ins Leben gerufen, die aus Vertreter des Gemeinderats sowie weiteren relevanten Personen der Gemeinde bestand. Sie bildeten das zentrale Steuerungsgremium und wurden intensiv sowohl in die Prozessgestaltung als auch die inhaltliche

Erarbeitung des Konzepts eingebunden. Dadurch war ein regelmäßiger Informationsaustausch und die Abstimmung der Zwischenergebnisse sichergestellt und die Mitglieder der Steuerungsgruppe wirkten als Multiplikatoren des ISEK-Prozesses für die Bürgerschaft.

Die breite Öffentlichkeit hatte im Rahmen der Ideenwerkstatt sowie der öffentlichen Zwischenpräsentation die Möglichkeit, sich in den Erstellungsprozess des ISEK einzubringen.

Eine ausführliche Dokumentation der Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde durch das Büro Sinnwerkstadt in gesonderten Dokumenten angefertigt. Gleichzeitig wurden die Erkenntnisse und Resultate aus den verschiedenen Veranstaltungen direkt in die Bestandsaufnahmen, die Analyse der Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken, sowie das darauf aufbauende Entwicklungskonzept integriert.

Alle Informationen incl. Dokumentationen sind für alle auf der Homepage unter pilsach.de/isek-integriertesstaedtebauliches-entwicklungskonzept/ öffentlich zugänglich.

öffentliche Zwischenpräsentation mit Workshop 14.10.24

2 Tage vor Ort Ideenwerkstatt

Abendveranstaltungen 26.+27. Juni im Gasthaus Schuster

Auftakt 11.03.24 Workshop Leitbildentwicklung 17.07.24

Vorstellung Ergebnisse Gemeinderat + Steuerungsgruppe 23.01.2025

Offenes Ideenbüro 26./27. Juni im Gasthaus Schuster

Stakeholder-Workshops im Rahmen der Ideenwerkstatt

Ideensammlung an der (digitalen) Ideenwand

Vorbereitung,Bestandsaufnahme, Stärken-Schwächen-Analyse

Leitbild, Entwicklungsziele Handlungsfelder erarbeiten

öffentliche Schlusspräsentation 10.02.2025 ISEK inklusive Dokumentation

Maßnahmen, Finanzierungskonzept, Umsetzungsstrategie

1.5 Impressionen vom gemeinsamen Arbeiten

Im folgenden Kapitel sind die Ergebnisse der Bestandsaufnahme dargestellt. Es wird erläutert, welche übergeordneten Planungen die Entwicklung Pilsachs beeinflussen. Anschließend werden statistische Daten und die Ergebnisse der Ortsbegehungen durch das Planungsteam ausgewertet. Zudem fließen die Erkenntnisse aus den Beteiligungsformaten in die Bestandsaufnahme ein.

2.1 Bestehende Planungen und Konzepte

Landes- und Regionalplanung

Die Strukturkarte des Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) aus dem Jahr 2023 zeigt auf, dass Pilsach direkt an den Verdichtungsraum NürnbergFürth-Erlangen grenzt. Der für die Gemeinde Pilsach geltende Regionalplan „Region Regensburg“ (Region 11) stammt aus dem Jahr 2020. Laut diesem Regionalplan liegt Pilsach im allgemeinen ländlichen Bereich. Durch seine Lage zwischen drei zentralen Orten - den beiden Grundzentren Lauterhofen und Berg und dem Oberzentrum Neumarkt i.d. OPf., kommt Pilsach keine übergeordnete Versorgungsfunktion für seinen Umkreis zu. Große Teile der Gemeinde und vor allem der Hauptort Pilsach liegen in den landschaftlichen Vorbehaltsgebieten „Schwarzachtal und Seitentäler bei Oberölsbach“ und „Westlicher Albtrauf“. Das bedeutet, dass in diesen Gebieten den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege eine besondere Bedeutung zukommt.

Metropolregion Nürnberg

Der Landkreis Neumarkt i.d. OPf. ist Teil der Europäischen Metropolregion Nürnberg. Die Metropolregion Nürnberg ist ein freiwillige Zusammenschluss regionaler Akteure über administrative Grenzen hinweg. (Quelle: www.metropolregionnuernberg.de/ueberuns/die-metropolregion-nuernberg)

Abb.6: Landschaftliches Vorbehaltsgebiet Ein Großteil der Gemeinde Pilsach und der Hauptort Pilsach ist als landschaftliches Vorbehaltsgebiet ausgewiesen. (Quelle: Regionalplan Region 11)

Abb.5: Zentrale Orte

Die Gemeinde Pilsach liegt im Einzugsgebiet verschiedener Mittel- und Oberzentren. Mit Erlangen, Fürth und Nürnberg sind selbst Metropolen in kurzer Zeit zu erreichen (Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern)

Aufgrund des Bevölkerungswachstums und der räumlichen Anbindung kann auch die Gemeinde Pilsach als Teil des Verdichtungsraumes im Sinne des LEP gesehen werden.

ILE NM Arge 10

Die Gemeinde Pilsach ist zudem Teil der interkommunalen Allianz NM Arge 10 im Rahmen des Förderprogramms Integrierte Ländliche Entwicklung (ILE) des Bayerischen Staatsministeriums für Ernährung Landwirtschaft und Forsten.

Die NM-Arge 10 hat sich das gemeinsame Leitziel „Ländliche Lebensqualität durch kooperatives Gemeindemanagement“ gesetzt.

Gemeinsam unter diesem Leitziel arbeitet die NMArge 10 in den sechs Handlungsfeldern

• Demografie und Soziales

• Verwaltungskooperation und interkommunale Kompetenz

• (Land-) Wirtschaft

• Tourismusentwicklung unter Einbeziehung der Kultur

• Umwelt, Natur und Kulturlandschaft

• Klima und Energie

Kernaufgabe der NM-Arge 10 ist es, die Lebensqualität und die Daseinsvorsorge für alle gesellschaftlichen Gruppen in den zehn Kommunen zu verbessern. Dafür

besteht über die Arge die Möglichkeit sich Kleinprojekte finanzieren bzw. fördern zu lassen. (Quelle: www.nmarge10.de/ueber-uns/ziele-aufgaben)

Bauleitplanung

Der Flächennutzungsplan für die Gemeinde Pilsach stammt aus dem Jahr 2006. Ein Teil der damals für weitere Wohnraumentwicklung vorgesehenen Flächen ist heute bereits bebaut oder in Planung. Im Hauptort Pilsach ist ein Teil des Siedlungsgebietes mit gültigen Bebauungsplänen belegt, diese fokussieren sich jedoch auf die neueren Wohngebiete in den Randlagen des Ortes.

Im Rahmen einer Bauvoranfrage für eine Wohnraumentwicklung an der Haupstraße im Ortskern von Pilsach wurde vom Gemeinderat eine Veränderungssperre erlassen, um dieses Vorhaben besser in die Ergebnisse aus den Untersuchungen zum ISEK einbetten zu können. Für den innerörtlichen Bereich soll ein Rahmenplan und für den Bereich der Veränderungssperre ggf. ein Bebauungsplan aufgestellt werden.

Abseits der gängigen, formellen Planungen liegen für Pilsach bisher keine weiteren Konzepte oder strategischen Planungen vor.

Abb.7: Bauleitplanung

Ausschnitt Hauptort Pilsach aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde Pilsach

2.2 Bevölkerungsentwicklung

Im Jahr 2020 zählte die Gemeinde Pilsach 2.917 Einwohnerinnen und Einwohner, davon 1.250 im Hauptort Pilsach. (Quelle: Statistik kommunal 2022, Bayerisches Landesamt für Statistik, S. 6, Zahlen Einwohnermeldeamt Pilsach).

Pilsach kann seit den 1990er Jahren ein stetiges Wachstum verzeichnen, welches sich in den 2010er Jahren nochmals verstärkt hat.

Das Wachstum der Gemeinde ist neben einer positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung (mehr Geburten als Sterbefälle) auch auf ein positives Wanderungssaldo zurückzuführen. Dies lässt sich unter anderem auf die attraktive Lage in der Metropolregion Nürnberg-Erlangen-Fürth, die gute verkehrliche Anbindung durch den direkten Anschluss an die A3 und die Nähe zur Großen Kreisstadt Neumarkt i.d. OPf., sowie den attraktiven Arbeitsmarkt durch die umliegenden Zentren sowie große Ausweisung von Neubauflächen in der Gemeinde zurückführen. Das Be-

völkerungswachstum steht in starker Relation mit der Siedlungsentwicklung der Gemeinde. Trotz des Bevölkerungswachstums steht Pilsach jedoch auch vor den Herausforderungen des demografischen Wandels: Das Durchschnittsalter der Bevölkerung steigt. Gleichzeitig geht die aktuelle Bevölkerungsprognose für Pilsach bis 2033 von einer leichten Zunahme der jungen Bevölkerung (unter 20 Jahre) aus.

Bevölkerungsprognose

Im Jahr 2019 wurde für Pilsach prognostiziert, dass die Bevölkerungszahl bis 2033 auf 2.960 Personen ansteigen wird. Dieser Wert wurde jedoch bereits 2023 erreicht. Es ist davon auszugehen, dass die Gemeinde bis 2033 weiter wachsen wird.

Abb.8: Bevölkerungsentwicklung im Hauptort Pilsach 1960-2020 (Quelle: Einwohnermeldeamt Gemeinde Pilsach)

Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungsentwicklung lt. Prognose

Abb.9: Bevölkerungsprognose für die Gemeinde Pisach vs. tatsächliches Wachstum (Quelle: Statistik kommunal 2022)

Abb.10: Bevölkerungspyramide 2019 vs. Prognose 2033 für die Gemeinde Pilsach (Quelle: Statistik kommunal 2022)

2.3 Wirtschaftliche Lage und Beschäftigung

Pilsach liegt in einer wirtschaftlich florierenden Region und kann durch die Nähe zu den Zentren Nürnberg und Regensburg profitieren. Dafür spricht auch die sehr niedrige Arbeitslosenquote von unter einem Prozent (Quelle: Statistik kommunal 2022, Bayerisches Landesamt für Statistik, S. 8). Gleichzeitig ist Pilsach aber eine Pendlergemeinde und weist ein stark negatives Pendelsaldo (-892) auf (Quelle: www. pendleratlas.de). Somit ist auch die Tagesbevölkerung mit 2.103 Personen wesentlich geringer ist als die Wohnbevölkerung mit 2.994 Personen (Stand 2023). Das bedeutet, dass sich tagsüber deutlich weniger Menschen in Pilsach aufhalten als dort wohnen. Dies wurde vom Planungsteam auch sehr intensiv während der Ideenwerkstatt wahrgenommen - untertags halten sich nur wenige Menschen im Ort Pilsach auf.

Rund 82,1% der Pilsacher Erwerbstätigen pendeln zur Arbeit. Besonders häufige Pendelziele sind Neumarkt i.d. OPf., Nürnberg, Lauterhofen, Berg b. Neumarkt und Sengenthal. In der (unmittelbaren) Region gibt es ein gutes Arbeitsplatzangebot. Im Jahr 2022 pendelten 487 Personen zur Arbeit nach Pilsach, 301 Personen pendelten innerhalb Pilsachs. Von den Personen die nach Pilsach pendelten kam der Großteil aus Neumarkt, gefolgt von Berg bei Neumarkt und Lauterhofen. Auffallend ist, dass der Einzugsbereich von Pilsach relativ klein ist und primär die direkt angrenzenden Orte umfasst.

Knapp 200 Unternehmen und Gewerbetreibende gibt es in der Gemeinde Pilsach. Im Ortszentrum von Pilsach sind jedoch kaum raumwirksame und frequenzgenerierende Betriebe zu finden. Die größeren Betriebe konzentrieren sich auf den Ortsrand.

2020 gab es in der Gemeinde noch 75 landwirtschaftliche Betriebe, diese konzentrieren sich jedoch vor allem auf die anderen Ortsteile und nicht auf den Hauptort Pilsach.

In den nächsten Jahren ist mit den Gewerbeansiedlungen von BayWa und chefs culinar (ca. 450 Arbeitsplätze) mit deutlichen Veränderungen bei der Arbeitsbevölkerung Pilsachs zu rechnen. Der Einfluss der erhöhten Zahl an Arbeitskräften auf den Ortskern lässt sich derzeit jedoch schwer abschätzen. Die Entwicklungen könnten den Ortskern durchaus beeinflussen, insbesondere dann, wenn die Unternehmensansiedlungen zu einem Zuzug von neuen Einwohnern führen. Damit einhergehend steigt voraussichtlich der Bedarf an Wohnraum sowie an Nahversorgungseinrichtungen und sozialer Infrastruktur. Durch die Lage an der Hauptverkehrsachse abseits des Hauptortes ist davon auszugehen, dass die verkehrlichen Auswirkungen eher gering ausfallen werden.

Neumarkt i.d.OPf

Abb.11: Lage der Gemeinde in der Region

Pilsach liegt in der Metropolregion Nürnberg mit einer sehr guten Anbindung an benachbarte Zentren.

Abb.12: Pendlerströme Pilsach Pilsach weist ein stark negatives Pendlersaldo auf, das bedeutet, dass untertags wenig Leute vor Ort in Pilsach sind, weil sie zu ihrem Beschäftigungsort auspendeln (Quelle: https://pendleratlas.statistikportal.de/)

2.4 Siedlungsentwicklung und Ortsbild

Geschichte des Ortes

Die Entwicklung des Hauptortes Pilsach lässt sich bis ins 11. Jahrhundert zurückverfolgen. Damals waren zwei Adelsgeschlechter in Pilsach ansässig. Die Pilsacher mit ihrem Sitz auf dem nahegelegenen Ottenberg und das Adelsgeschlecht der Senfft zu Pilsach mit ihrem Sitz im bis heute im Ort Pilsach befindlichen Wasserschloss (Quelle: www.pilsach.de/gemeinde/ geschichte).

Die ersten Plandarstellungen im Urkataster zeigen bereits zwischen 1808 und 1864 Strukturen, die heute noch im Siedlungsbild von Pilsach erkennbar sind. Erste Entwicklungen fanden rund um die Dorfkirche statt, aber auch etwas abseits des damaligen Ortskerns gab es bereits Siedlungsstrukturen in Form von landwirtschaftlichen Gehöften. Im Bereich der heutigen Neumarkter Straße und Litzloher Straße entwickelten sich zudem erste Siedlungsstrukturen entlang der Straßenzüge.

Bereits sehr früh (um ca. 1860-1900) wurde die heute als B299 bekannte überörtliche Verbindung zwischen Neumarkt i.d. OPf. und Amberg geschaffen.

Seither verläuft die Straße am östlichen Rand des Ortes Pilsach entlang, wodurch sich der Ortskern, im Gegensatz zu anderen Straßendörfern, trotz seiner verkehrlich sehr guten Anbindung weitestgehend ohne größere Beeinträchtigungen durch den Verkehr entwickeln konnte und bis heute kann.

Wohnbauaktivitäten lassen den Ort wachsen

zwischen 1808 und 1864

Bestand der Ort Pilsach bis in die 50er Jahre aus einer lockeren Ansammlung von Gebäuden rund um die historischen Strukturen, so sind ab den 70er Jahren vermehrt Bautätigkeiten zu verzeichnen, welche in den 2000er Jahren in Form der Entstehung der klassischen Einfamilienhaussiedlungen ihren vorläufigen Höhepunkt fanden. In dieser Zeit stieg auch die Einwohnerzahl der Gemeinde Pilsach von 1.630 Einwohnern (1993) auf 2.653 (2011) an. Spezielle Zahlen für den Hauptort Pilsach sind nicht vorhanden, es ist allerdings aufgrund der Siedlungstätigkeit, welche aus den historischen Plänen heraugelesen werden kann, davon auszugehen, dass der Ort Pilsach einen großen Anteil am Bevölkerungswachstum der Gemeinde hatte.

Die Struktur des historischen Ortes ist auch heute noch gut zu erkennen, wenngleich an mehreren Stellen die alten Gebäude durch Neu-, Um- und Anbauten ergänzt bzw. ersetzt wurden. Im Ortskern sind nur vereinzelt komplett leerstehende Gebäude (ca. 2 Gebäude) zu verzeichnen. Sanierung und der Umbau der Grundschule wurden im September 2020 abgeschlossen und diese beherbergt seitdem auch das Bürgermeisteramt. Gleichzeitig gibt es einige Gebäude in zentraler Lage (3 Gebäude), welche bereits heute stark unternutzt sind und einen Sanierungsrückstand aufweisen. Diese Gebäude bzw. Grundstücke stellen teilweise eine Schlüsselfunktion im Ortsgefüge dar, sobald deren (Weiter-)entwicklung ansteht.

Abb.15: Der damalige Dorfplatz in Pilsach 1912 (Quelle: Pilsach im Wandel der Zeit)

1968

2003

Abb.14: Pilsach 1959 - im Hintergrund die Hauptstraße (Quelle: Pilsach - Vom Damals zum Heute)

Siedlungsstruktur

historische Siedlungsstrukturen

Siedlungsbereich

Ein- und Zweifamilienwohnen S ondernutzung

Gewerbe

aktuelle Siedlungsgrenze

Ortsbildprägende Gebäude und Ensembles

Leerstand

Potentieller Leerstand

Gemeindeeigene Grundstücke

Marxen Anwesen

Lehmeyer Anwesen

B eim S chmie

R auscher Anwesen

D onauer Anwesen

Abb.16: Siedlungsstruktur Pilsach heute,

M 1:5000 Der Altort lässt sich an den Strukturen heute noch gut erkennen. Er wurde im Laufe der Zeit durch homogene Einfamilienhausgebiete ergänzt.

Abb.17: Leerstehender Stadl am Pfarrheim

Das historische Gebäude an der Hofmühlstraße ist in Privatbesitz und wird derzeit nicht genutzt. Die auf den ersten Blick gute Bausubstanz bietet zahlreiche Möglichkeiten für vielfältige Nutzungen, was auch im Rahmen der Ideenwerkstatt durch die Bürgerschaft eingebracht wurde.

Abb.18: Rauscher Anwesen

Das große Grundstück grenzt direkt an die Hauptstraße und den Donauer Platz mit dem Kriegerdenkmal an. Sollten sich hier in Zukunft Entwicklungen ergeben, müssen diese eng mit den Entwicklungen an der Hauptstraße zusammengedacht werden, um diese sinnvoll zu ergänzen. Derzeit sind die Gebäude in Privatbesitz.

2.5 Wohnen und Bauen

Die Gemeinde Pilsach kann man als attraktiven Wohnstandort bezeichnen, was sich auch aus den steigenden Bevölkerungszahlen schließen lässt, welche nicht nur durch eine positive natürliche Bevölkerungsentwicklung sondern auch durch ein positives Wanderungssaldo bedingt sind. Dies lässt sich auf zentrale Lage in der Metropolregion Nürnberg-Erlangen-Fürth, die gute verkehrliche Anbindung durch den direkten Anschluss an die A3 und die Nähe zur Großen Kreisstadt Neumarkt i.d. OPf. sowie den attraktiven Arbeitsmarkt durch die umliegenden Zentren zurückführen.

Die Gemeinde Pilsach verfügt mit 73,5 % über einen besonders hohen Anteil an Einfamilienhäusern (Quelle: Statistik kommunal 2022, Bayerisches Landesamt für Statistik, S12). 90 % aller Wohneinheiten verfügen dabei über 4 und mehr Räume. 33,5 % aller Wohneinheiten verfügen sogar über 7 oder mehr Räume. Im Vergleich dazu sind nur 3,4 % der Wohneinheiten im Gemeindegebiet 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen. 23,6 % der Gebäude verfügen über 2 Wohneinheiten (z.B. Doppelhaushälften). Lediglich 2,9 % der Gebäude verfügen über drei oder mehr Wohneinheiten. Auch im Hauptort Pilsach bestehen die Siedlungen hauptsächlich aus Einfamilienhäusern mit vereinzelten Doppelhaushälften. Selbst im Ortskern von Pilsach befinden sich in der locker bebauten Struktur neben den großen Hofstrukturen hauptsächlich Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken. Nur vereinzelt sind Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten erkennbar (vgl. Abb. 21). Detaillierte statistische Zahlen für den Hauptort Pilsach gibt es bisher keine.

Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung liegt mit 133,4 qm (Quelle: Statistik kommunal 2022, Bayerisches Landesamt für Statistik, S. 12) deutlich über dem deutschen Mittel mit 92,1 m2. Gleichzeitig bestehen knapp 50 % der Haushalte in der Gemeinde aus 1-2 Personen (Quelle: Zensus 2011, Statistisches Bundesamt). Dadurch lässt sich auf einen hohen ProKopf-Flächenverbrauch schließen.

Hinsichtlich der Schaffung eines diversifizierten Wohnraumangebotes sind derzeit verschiedene Wohnprojekte in der Planung oder im Bau bzw. wurden sie kürzlich fertiggestellt (siehe Karte rechts). So möchte die Gemeinde der vermehrten Nachfrage nach Mietwohnungen entgegenkommen. Das Wohnprojekt „Beim Schmie“ wurde aufgrund der Erstellung des ISEK vorerst vom Gemeinderat mit einer Veränderungssperre gestoppt, damit potentielle Zielkonflikte zwischen möglichen Entwicklungen am

Gasthaus Schuster und einer neuen Wohnbebauung an dieser Stelle vermieden werden können. Mit den Planungen zum Baugebiet „Hofäcker“ im Nord-Osten des Hauptortes Pilsach wird der, laut kommunalen Vertretern bestehenden, hohen Nachfrage nach Baugrundstücken nachgekommen. Hier entstehen in mehreren Bauabschnitten einzelne Bauparzellen und auch Mehrfamilienhäuser. Genau Zahlen sind hierzu noch nicht bekannt.

Gleichzeitig sind im bestehenden Siedlungsgebiet rund 50 vollerschlossene unbebaute Baugrundstücke vorhanden, auf welche die Gemeinde aufgrund der Eigentumsstrukturen jedoch kaum Einfluss nehmen kann.

Ohne eine Bewertung hinsichtlich des Baurechts und

mit 1 Wohneinheit

mit 2 Wohneinheiten

mit 3 oder mehr Wohneinheit

Abb.19: Bestand Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten (Statistik Kommunal, 2022)

Abb.20: Fertiggestellte Wohngebäude nach Wohneinheiten (Statistik Kommunal, 2022)

Vollmer Wohnungen

1 Gebäude 5 Wohneinheiten kürzlich fertiggestellt

Wohnprojekt "Erlen-Eco-Living"

2 Gebäude à 7 Wohneinheiten Mietwohnungen im B au

Abb.21: Siedlungsentwicklung M 1:5000

In der Karte werden aktuelle Siedlungs- und Bauaktivitäten mit der bestehenden Siedlungsstruktur übereinandergelegt.

Baugebiet "Hofäcker"

Ein- und Mehrfamilienhäuser in Planung

Wohnprojekt "B eim Schmie"

2 Gebäude 17 Wohneinheiten

B auvoranfrage

Siedlungsentwicklung

Bereiche mit gültigem B-Plan

Gewidmete Siedlungsfläche laut F N P 200 6

Baulücken in bestehenden Wohngebieten

Potentialflächen Entwicklung unbeplant (ungewisse Entwicklungsperspektive)

Leerstand / potentieller Leerstand

Bauvorhaben Wohnungsbau

städtebaulich wichtige Gebäude

Bereich mit gültiger Veränderungssperre

heutige Siedlungsgrenze / Übergang zur Landschaft

festgesetzte Biotope laut Flachlandbiotopkartierung

Landschaftsschutzgebiet

der Verfügbarkeit der einzelnen Freiflächen vorzunehmen, besteht – ohne Berücksichtigung der Baulücken in den Siedlungsgebieten – ein Flächenpotenzial von etwa 5 Hektar innerhalb der (arrondierten) Siedlungsfläche von Pilsach (einschließlich der Schuster-Wiese). Bauland für Einfamilienhäuser wurde bisher anhand eines Punktesystems vergeben. Für die Bebauung gab es abseits des klassischen Bebauungsplans keine konkreteren Vorgaben zur Gestaltung. Die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke besteht ein Bauzwang von 4 bzw. 5 Jahren.

Die durchschnittlichen Baulandkosten in Pilsach sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Während sie 2014 noch bei rund 160 €/m² lagen liegen sie mittlerweile im Schnitt bei 300€/m². Der Quadratmeterpreis bewegt sich zwischen 239 - 359 €/m². (Quelle: https://www.aktuelle-grundstueckspreise. de/deutschland/bayern/neumarkt-i-d-opf/pilsach).

Auch die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnen in Pilsach sind in den letzten Jahren gestiegen. Laut einer privatwirtschaftlichen Website (https://www. ohne-makler.net/mietspiegel/bayern/pilsach) liegt der

Abb.22: FNP Pilsach

Seit der Aufstellung des FNP im Jahr 2006 wurden im Hauptort Pilsach bereits ein Großteil der damals als Wohngebiet gewidmeten Flächen bebaut. Nur wenige der damals bereits gewidmeten Flächen sind heute noch unbebaut (in pink dargestellt).

durchschnittliche, ortsübliche Mietpreis für Wohnungen bei 8,43€/m² im Jahr 2024. Im Vergleich dazu lag der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter im Jahr 2018 noch bei 6,27€. Im Vergleich zu Neumarkt ist der Mietwohnungsmarkt jedoch immer noch um ca. 1,50€/m² günstiger.

Aus der Bürgerschaft wurde bestätigt, dass es trotz der neuen Wohnprojekte weiterhin an alternativen Wohnraumangeboten zum Einfamilienhaus mangelt. Vor allem Angebote für junge Menschen, die von zu Hause ausziehen, aber den Ort Pilsach nicht verlassen möchten und Angebote für ältere Bürgerinnen und Bürger, die Wohnraum mit verschiedenen Arten von Betreuungsangeboten suchen.

Abb.23: Entwicklung Baulandkosten seit 2000 Die Baulandkosten sind in den letzten 20 Jahren stark gestiegen. Trotzdem besteht laut Gemeindevertretern eine weiterhin hohe Nachfrage nach Bauland, vor allem im Einfamilienhausmodell. Quelle: https://www.aktuelle-grundstueckspreise.de/ deutschland/bayern/neumarkt-i-d-opf/pilsach

2.6 Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

Trotz der Nähe zu Neumarkt steht den Bürgerinnen und Bürgern ein grundlegendes Angebot an Dienstleistungen und Gütern des täglichen Bedarfs direkt vor Ort zur Verfügung. Weiterführende Angebote werden von der rund 7 km entfernten Kreisstadt abgedeckt.

Zum Angebot vor Ort zählt unter anderem das Raiffeisenlagerhaus, das neben landwirtschaftlichen Produkten auch verschiedene Artikel des täglichen Bedarfs anbietet. Dabei handelt es sich vorwiegend um lokale und regionale Lebensmittel aus Familienbetrieben. Gleichzeitig dient das Lagerhaus als Treffpunkt und Informationsdrehscheibe für verschiedenste Themen, welche die Menschen im Ort beschäftigen. Eine Schließung oder Reduzierung des Angebots ist derzeit nicht geplant. Das Lagerhaus wird jedoch maßgeblich von den beiden Mitarbeitern getragen, die das Angebot gestalten. Es bestehen Sorgen hinsichtlich einer adäquaten Nachfolge, um den für den Ort besonders wichtigen Betrieb aufrechtzuerhalten.

Die Bäckerei im Ort hat nur noch sehr eingeschränkte Öffnungszeiten. Dort befindet sich auch die Postannahmestelle. Überlegungen der Gemeinde, eine Packstation an der Schule einzurichten, wurden vorerst verworfen, um kein Konkurrenzangebot zur Poststelle in der Bäckerei zu schaffen. Des Weiteren halten im Laufe der Woche verschiedene Verkaufswagen in Pilsach. Eine genaue Übersicht, wann welche Waren mobil angeboten werden, ist derzeit nicht verfügbar.

Im Ort gibt es außerdem eine Hausarztpraxis sowie zwei Bankfilialen. Die Sparkasse betreibt jedoch nur noch einen Geldautomaten, während die restlichen Räumlichkeiten im Erdgeschoss an der Hauptstraße

leer stehen. Aktuell gibt es keine Pläne für die Nutzung dieser Räumlichkeiten. Der Eigentümer hat in Gesprächen angedeutet, dass er bei einem Auszug der Sparkasse eine Wohnung einbauen könnte, ist jedoch auch für andere Nachnutzungen offen. Die Raiffeisenbank hingegen ist noch täglich besetzt, allerdings wurden die Schalteröffnungszeiten auf zwei Tage reduziert. Laut Verantwortlichen der Raiffeisenbank Neumarkt gibt es derzeit keine Pläne, den Standort aufzugeben.

Auch die Bildungslandschaft mit der Grundschule und der Kindertagesstätte mit Kindergarten und Kinderkrippe trägt zur Belebung des Ortes bei. Die Kapazitäten der Grundschule, des Kindergartens und der Kinderkrippe sind nach Angaben der Gemeinde derzeit noch ausreichend, was im Bereich der Kinderbetreuung vor allem auf die Etablierung von zwei Waldkindergärten im Gemeindegebiet zurückzuführen ist. Sollte jedoch weiterer Wohnraum geschaffen werden, müssen diese Infrastruktureinrichtungen ggf. erweitert werden.

Räumlich konzentrieren sich die verschiedenen Angebote in Pilsach sehr stark auf den Ortskern, wodurch dieser im Alltag ein gewisses Maß an Belebung erfährt, wenn gleich man untertags nicht von einem lebendigen Dorfkern sprechen kann. Während der Ideenwerkstatt wurde von den Bürgerinnen und Bürgern vor allem kritisiert, dass viele Einrichtungen im Ort nicht barrierefrei erreichbar sind. Dazu gehört vor allem die Arztpraxis an der Schule, aber auch das Lagerhaus und die Raiffeisenbank an der Hauptstraße. Lediglich die Räumlichkeiten der Sparkasse sind durch eine Rampe barrierefrei erschlossen.

Abb.24: Das Lagerhaus - Ort der Alltagsversorgung und Treffpunkt

Abb.25: Die Bäckerei - Nur ein Beispiel für fehlende Barrierefreiheit in Pilsach

M a rie ng ro tte

S ch ü tz e n h a u s

Nutzungen und Funktionen

Alltagsversorgung

Öffentliche und Bildungseinrichtungen

Gastronomie

Vereine und Gruppen

Freiräume Jugend

Landmarken

Gewerbe

Gemeldete Gewerbe

lt Gewerbeverein Pilsach

Kristallisationsbereich

Abb.26: Nutzungen und Funktionen im Ort

Die bestehenden Angebote konzentrieren sich noch stark auf den Ortskern, wodurch dieser in gewissem Maße eine Belebung erfährt.

S p ie lp la tz

S ch u ls p o rtp la tz

Tu rn h a lle

G ru n d s ch u le

B ü ch e re i

G e m e in d e a m t

A rz t

H o te l a m S ch lo s s

R a iffe is e n

L a g e rh a u s

S p a rk a s s e

S ch u s te rw ie s e

S ch lo s s

P fa rrh e im &

P fa rrh a u s

K ig a & K it a

F rie d h o f

S p o rtp la tz

S p o rtve re in

P u m p tra ck

Ju g e n d tre ff

G a s th a u s S ch u s te r

Krie g e rd e n k m a l

Krä u te rle h rg a rte n O G V F rie d h o f

B ä ck e re i

K irch e

G a s th a u s S ie g e rt

K irw a -B a u m

O G V

S tre u o b s tw ie s e

F is ch e r A u to m o b ile

2.7 Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Reges Vereinsleben in Pilsach

Die Gemeinde Pilsach und auch der Hauptort Pilsach haben mit über 20 aktiven Vereinen und Gruppierungen eine ausgeprägte Vereinslandschaft, deren Arbeit sich auch im Ortskern widerspiegelt. Dazu gehören vor allem die verschiedenen Feste, die von den einzelnen Vereinen und Institutionen im Laufe des Jahres veranstaltet werden und einen großen Teil des kulturellen Lebens in der Gemeinde und im Hauptort Pilsach ausmachen. Teilweise werden diese auch von verschiedenen Vereinen in enger Zusammenarbeit gemeinsam organisiert. Dazu gehört vor allem die jährliche Kirwa mit dem traditionellen Aufstellen des Kirwabaumes beim Gasthaus Märzen. Oder auch das Pilsacher Dorffest, das eine Gemeinschaftsleistung der verschiedenen Ortsvereine darstellt.

Im Vereinsworkshop, zu dem alle Pilsacher Vereine und Institutionen geladen waren, wurde von den Teilnehmenden vor allem auch die gute Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Vereinen betont. So werden die Termine für Veranstal-

tungen im kommenden Jahr gemeinsam am ersten Montag im Oktober festgelegt. Zudem treffen sich die Verantwortlichen der Vereine einmal im Quartal um sich über aktuelle Themen gemeinsam abzustimmen.

Auch Material für Veranstaltungen teilen sich die verschiedenen Vereine teilweise. Es gibt jedoch keine ausreichenden Lagerflächen, die Materialien sind stark verstreut über das ganze Ortsgebiet untergebracht, teilweise auch bei den Vereinsmitgliedern zu Hause. Auch wurde angemerkt, dass es keinen Gesamtüberblick, wie zum Beispiel eine Inventarliste, zu den vorhandenen Materialien usw. gibt.

Direkt im Ortskern hinter den Gebäuden der Raiffeisenbank befindet sich auch das Feuerwehrhaus. Derzeit gibt es, trotz der schwierigen verkehrlichen Situation keine Pläne dieses zu verlegen. Aktuell wird über einen An- bzw. Umbau diskutiert, der für den Feuerwehrbetrieb notwendig ist. Langfristig wäre ein Standort, welcher nicht so beengt im Ortskern liegt sinnvoll.

Abb.27: „Wo findet sich die Vereinsarbeit in der Ortsmitte von Pilsach wieder?“Ergebnisse aus dem Vereinsworkshop (siehe auch Dokumentation)

Das Gasthaus Schuster

Das Gasthaus Schuster liegt direkt an der Hauptstraße im Herzen des Ortes und spielt eine wichtige Rolle für das Dorfleben. Als der Wirt Georg Schuster plötzlich verstarb, sprangen der Sportverein und seine Mitglieder mit viel ehrenamtlichem Engagement ein, um den Betrieb aufrecht zu erhalten. Das Gasthaus wird derzeit vom Sportverein gepachtet, welcher sowohl den Wirtshausbetrieb durch seine Mitglieder stemmt und gleichzeitig den Veranstaltungskalender im Gasthaus organisiert und managt. Bereits zuvor war das Gasthaus Schuster ein bedeutender Treffpunkt für verschiedene Ortsvereine. Das Engagement der Bürgerinnen und Bürger hat diese Dynamik noch verstärkt. In einer Zeit, in der Treffpunkte wie das Gasthaus Schuster in vielen kleinen Gemeinden selten geworden sind, ist dies von besonderem Wert. Große Teile des Gebäudes, sowie der angrenzende Stadel stehen derzeit leer und werden nicht genutzt.

Leerstehende Nebengebäude rund um den Hof

Abb.28: Das Gasthaus Schuster von der Hauptstraße aus

Abb.29: Biergarten am Gasthaus Schuster

Abb.30:

Abb.31: Spielplatz an der Schule

Abb.32: Jugendtreff (links im Obergeschoss), Sportheim und Together-Fit

Jugend

In den letzten Jahren wurden verschiedene neue Angebote für Jugendliche geschaffen. Am Sportplatz wurde der neue Jugendtreff eingeweiht und im September 2024 ein neuer Pumptrack eröffnet. Diese und weitere Projekte gehen auf den Kinder- und Jugendplan zurück, der 2021 erstmals erstellt wurde.

In Gesprächen mit den Jugendlichen während der Ideenwerkstatt zeigte sich, dass sie mit dem Standort des Jugendtreffs am Sportplatz durchaus zufrieden sind. Auch die Tatsache, dass das Umfeld des Jugendtreffs stark versiegelt ist, sehen sie nicht unbedingt negativ, da sie dort ungestört mit ihren Rädern herumfahren können.

Im Ort selbst gibt es, abgesehen vom Spielplatz an der Schule und den Sportanlagen, die auch am Nachmittag zugänglich sind, jedoch keine besonderen Treffpunkte für die Jugend. Von den Schulklassen wurde zudem festgestellt, dass die bestehenden Flächen (Spielplatz und Bolzplatz an der Schule) wenig attraktiv und spannend zur Nutzung sind.

Tourismus

Die Gemeinde Pilsach liegt in einer beliebten Tourismusregion und stellt das Tor zum Tal der Schwarzen Laber dar. Zu den touristischen Attraktionen der Gegend zählen die Doggerfelsen bei Niederhofen und die Laber-Quelle in Laaber, welche den Ursprung der Schwarzen Laber bildet. Der Hauptort Pilsach ist vor allem für sein Wasserschloss und die Geschichte rund um das Kasper-Hauser-Loch bekannt. Das Wasserschloss ist in Privatbesitz und wird nur bedingt touristisch genutzt. 2023 wurde das Schloss verkauft. Die neuen Eigentümer möchten das Schloss als Wohnort nutzen, haben jedoch Interesse gezeigt, die Freianlagen wieder zugänglicher zu machen und so dem kulturellen Erbe Rechnung zu tragen.

In der Gegend sind vor allem der Rad- und Wandertourismus stark ausgeprägt. Zahlreiche lokale und überregionale Wanderwege verlaufen durch den Ort, und auch überregionale Radrouten passieren Pilsach entlang der B299. Trotzdem kann der Ort selbst kaum vom Tourismus profitieren, was auch an den fehlenden Attraktionspunkten im Ort liegt. Es gibt keinen konkreten Grund, warum Radtouristen einen Abstecher nach Pilsach machen sollten.

Im Ort Pilsach selbst gibt es mit dem Hotel am Schloss einen Beherbungsbetrieb. Die Übernachtungsdauer für den Landkreis Neumarkt i.d. OPf. sind mit durchschnittlich zwei Nächten pro Gast (Quelle: www.tourismus.bayern.de) als eher gering einzustufen. In Pilsach lag die Zahl der durchschnittlichen Übernachtungsdauer im Jahr 2019 sogar noch niedriger (Statistik kommunal 2022, Bayerisches Landesamt für Statistik, S. 16). Daraus lässt sich schließen, dass in der Region hauptsächlich der Tagestourismus eine wichtige Rolle spielt.

2.8 Verkehr und Mobilität

Überörtlich sehr gut angebunden

Der Hauptort Pilsach ist sehr gut an das überregionale Straßennetz angebunden, insbesondere profitiert der MIV (motorisierte Individualverkehr) erheblich von der direkten Anbindung an die Autobahn A3. Die Auffahrt 92a Neumarkt i.d. OPf. ist mit dem Auto in nur 5 Minuten erreichbar. Öffentlich ist Pilsach nur mit dem Bus erreichbar. Von Pilsach aus besteht eine regelmäßige Busverbindung (Linien 460, 521, 523 sowie Rufbus 585) in die Kreisstadt Neumarkt mit einem 1-2-stündigen Takt zwischen 6 Uhr morgens und 20 Uhr abends. Die Linie 522 Ortslinienverkehr Pilsach bindet die anderen Ortsteile an Pilsach an. Die Taktung dieser Linie ist vor allem auf den Schülerverkehr ausgelegt. Abends, sowie an Sonn- und Feiertagen gibt es zudem ein Anrufsammeltaxi (A520) von Pilsach nach Neumarkt (Bahnhof, Marktplatz, Neuer Markt). Dieses muss mindestens eine Stunde vor Abfahrtszeit bestellt werden.

Die nächste überregionale Anbindung im öffentlichen Nahverkehr erfolgt über den Bahnhof beziehungsweise das S-Bahnnetz in Neumarkt i.d. OPf. Die Fahrzeit nach Nürnberg beträgt von dort aus lediglich 20-30 Minuten und auch Regensburg kann in unter einer Stunde mit dem Zug erreicht werden. Aus der Bürgerschaft wurde zudem erwähnt, dass der S-Bahnanschluss in Pölling zudem für Pendler wichtig ist, da hier bessere Parkmöglichkeiten beim Park&Ride Parkplatz bestehen.

Die Hauptverbindung B299 zwischen Neumarkt und Amberg verläuft, auf der historischen Trasse, direkt am Hauptort Pilsach vorbei. Dadurch ist die Verkehrsbelastung im Ortskern begrenzt und besteht hauptsächlich aus Quell- und Zielverkehr. Ein etwas höheres Verkehrsaufkommen ist lediglich entlang der Litzloher Straße (Kreisstraße NM21) zu verzeichnen. Gemäß Verkehrszählungen beträgt der durchschnittliche tägliche Verkehr (DTV) hier 1.851 Fahrzeuge pro Tag (https://www.baysis.bayern.de/internet/verdat/svz/ zaehlstelle/index.html?zaehlstellennummer=6635973 0&jahr=2021). Dieser Wert ist seit 2010 (DTV: 3.461) stark gesunken und jetzt vergleichsweise gering. Vor allem die direkte Ortsmitte entlang der Hauptstraße ist dadurch ein sehr ruhiger Straßenabschnitt, was sich positiv auf die Nutzung entlang dieser Straße auswirkt. Lediglich das Lagerhaus der Raiffeisenbank verzeichnet zu Stoßzeiten einen erhöhten Besucher- und Lieferverkehr. Gleichzeitig wurde in der Ideenwerkstatt darauf hingewiesen, dass die Hauptstraße zwar men-

genmäßig nicht stark durch den Verkehr belastet ist, die Fahrzeuge jedoch oft sehr schnell fahren. Genaue Verkehrsmessungen entlang der Hauptstraße wurden bisher nicht durchgeführt.

Derzeit erfolgt zudem ein Vollausbau zur Sanierung der Hofmühlstraße. Inwiefern dies Veränderungen im Verkehrsaufkommen bringen wird ist derzeit nicht abschätzbar.

Gute Voraussetzungen für aktive Mobilität

Dank der zahlreichen ruhigen Nebenstraßen bietet der Ort ideale Bedingungen für den Fuß- und Radverkehr. Allerdings wird die Nutzung des Fahrrads als Verkehrsmittel durch die bewegte Topografie erschwert. Die überregionalen Radwege führen nicht direkt durch den Ortskern, sondern verlaufen entlang der B299. So ist Neumarkt mit dem Rad in etwa 25 Minuten erreichbar.

Im direkten Ortszentrum gibt es einige Wegeverbindungen, die alternativ zu den Verkehrsstraßen verlaufen und speziell für den Fuß- und Radverkehr konzipiert sind. Diese bieten angenehme Alternativrouten und verkürzen die Entfernungen im lokalen Wegenetz. Gleichzeitig könnten sie jedoch an einigen Stellen baulich verbessert und erweitert werden. Grundsätzlich ist fast der gesamte Ort vom Ortskern aus innerhalb von 10 Minuten fußläufig erreichbar.

Über den Ortskern verteilt gibt es zahlreiche öffentliche Parkplätze. Innerhalb eines Radius von 400 Metern von der Hauptstraße aus sind mehr als 100 öffentliche Stellplätze verfügbar, die somit in etwa 6 Gehminuten erreichbar sind. Diese Parkplätze sind im Alltag mehr als ausreichend. Lediglich zu bestimmten Anlässen, wie zum Beispiel bei verschiedenen Festen, Beerdigungen oder an Sonn- und Feiertagen, wenn der Gasthof am Schloss gut besucht ist, scheinen die vorhandenen Stellplätze nicht auszureichen. In solchen Fällen wird teilweise am Straßenrand geparkt, was insbesondere an der Ecke Litzloher Straße/Rosenstraße zu gefährlichen Situationen für den KFZ-Verkehr führt. Nach Angaben der Gemeindeverwaltung sind selbst zu Spitzenzeiten nicht alle öffentlichen Parkplätze belegt. Mögliche Gründe dafür könnten die fehlende Beschilderung oder die geringe Bereitschaft der Besucher sein, weitere Wege zu Fuß zurückzulegen. Zudem sind die Parkplätze sehr stark über den gesamten Ortskern verstreut.

A3

35 110 Kfz

davon LV 25 524 davon SV 9 586

Abb.33: Straßennetz, M 1:5000 Der Ort Pilsach ist von Nord nach Süd durch ein klares Netz von Hauptstraßen durchzogen. Der Ortskern rund um die Hauptstraße ist dabei kaum verkehrlich belastet.

Kreisstraße N M21

1 851 Kfz

davon LV 1.787 davon SV 64

Hauptstraße

B 29 9

5.943 K F Z

davon LV 5 250 davon SV 6 94

Hofmühlstraße

Litzloher Straße

Neumarkter Straße

Amberger Straße

2min Fußweg

5min Fußweg

Offizielle, überörtliche Radwege

Ausgeschilderte Wanderwerge

gesonderte Gehwege in der 2 Reihe

Bushaltestellen

öffentliche Stellplätze

fußläufige Erreichbarkeit

2min, 5min, 10min

10min Fußweg

B B B

B B

Abb.34: Innerörtliche Verbindungen,

Der kleine Ort lässt sich sehr gut fußläufig erkunden. Man erreicht fast alle Bereiche des Hauptortes inklusive des Sportplatzes innerhalb von 10 Gehminuten. Übergeordnete Radwege verlaufen nicht direkt durch den Hauptort.

Abb.35: Alternativrouten in der zweiten Reihe

Wege abseits der Verkehrsstraßen stellen attraktive und einladende Fußwegeverbindungen dar, welche den Rad- und Fußverkehr innerorts stärken.

Abb.36: Unattraktive Bedingungen für Wartende im ÖPNV

Die Warteinfrastruktur für den Bus ist nicht attraktiv. Ein angenehmes Warten sieht anders aus.

Abb.37: Zahlreiche Parkplätze im Bereich des Ortskerns

Im Nahbereich des Ortskerns gibt es ca. 100 öffentliche Parkplätze. Diese sind im Alltag teilweise nicht ausgelastet. Bei größeren Veranstaltungen, wie zum Beispiel bei Beerdigungen reichen die Parkplätze hingegen nicht aus und es wird auch auf vielen privaten Flächen geparkt.

2.9 Öffentlicher Raum und Grün

Abb.38: Die Pilsach - Prägendes und namensgebendes Element im Ort mit viel Potential

Wasser und Grün prägen Pilsach

Wasser ist eines der prägendsten Elemente von Pilsach – sowohl im positiven als auch im negativen Sinne. Einerseits bilden die grün-blauen Adern, die sich entlang der Pilsach, sowie des Pfeffertshofener Bachs und des Schneckenbachs von Osten und Westen in den Ort schlängeln, wichtige Freiraumelemente mit hohen bioklimatischen Funktionen. Andererseits stellt das Wasser auch eine Gefahr für den Ort dar. Die Pilsach schlängelt sich entlang der Talsohle durch den Ort. Sie ist nur in kleinen Bereichen unterirdisch geführt, jedoch großteils stark begradigt und ohne ein ausreichend breites Bachbett ausgestattet, was immer wieder zu Hochwassersituationen führt. Trotz dieser Starken Ortsprägung erfüllt der Bach bisher kaum Erholungs- und Aktivitätsfunktionen.

Auch finden sich im Gebiet des Ortskerns vereinzelte besonders prägende Einzelgehölze und zusammenhängende Gehölzstrukturen, welche es zu erhalten gilt, um den grünen Charakter des Ortes nicht zu gefährden. In der Gemeinde gibt es kein Baumkataster

und auch keine gesonderte Baumschutzverordnung über die gesetzlichen Regelungen hinaus.

Zahlreiche Freiräume - kaum Aufenthaltsqualität

Die grundsätzliche Ausstattung mit Grünräumen in Pilsach kann als gut bezeichnet werden. Viele der größeren innerörtlichen Grün- und Vegetationsflächen werden jedoch landwirtschaftlich genutzt oder liegen brach und sind somit für die Bewohnerinnen und Bewohner kaum bis gar nicht nutzbar. Auch gibt es eine Reihe öffentlicher Freiräume und Plätze. Aber auch diesen mangelt es großteils an Aufenthaltsqualität und Funktionen. Eine Ausnahme stellt dabei der Kräuterlehrgarten des Obst- und Gartenbauvereins an der Hofmühlstraße dar. Hier findet zum Beispiel auch das jährliche Radifest statt. Im gesamten Ort gibt es nur einen Spielplatz, welcher sich an der Schule befindet. Im Rahmen der Ideenwerkstatt wurde von den befragten Kindern und Jugendlichen angemerkt, dass sie diesen nicht besonders attraktiv und spannend finden. Es fehlt ihm an Aufenthaltsqualität, Abwechslung und

einem durchgängigen Gestaltungskonzept, auch wenn die Spielgeräte in gutem Zustand und teilweise neu sind. Die angrenzenden Sportflächen an der Schule sind auch am Nachmittag zur Nutzung offen und werden demnächst saniert und teilweise umgestaltet. In den vergleichsweise großen Wohngebieten gibt es keine ausgewiesenen Spielflächen.

Ein klar definierter Dorfplatz fehlt im Ortskern von Pilsach gänzlich – dies wurde auch von der Bürgerschaft bestätigt. Am ehesten lässt sich diese Funktion an der Hauptstraße verorten, da sich dort mit dem Gasthaus Schuster, dem Lagerhaus und der Sparkasse viele Nutzungen und Funktionen des alltäglichen Lebens befinden. Zudem finden entlang der Hauptstraße zahlreiche Veranstaltungen der Vereine statt, wie zum Beispiel das jährliche Dorffest. Es wurde jedoch während der Ideenwerkstatt angemerkt, dass es für diese Veranstaltungen keine adäquate infrastrukturelle Ausstattung entlang der Hauptstraße gibt. Gleichzeitig unterstreicht die Gestaltung der Hauptstraße diese Bedeutung nicht. Es fehlen Grünstrukturen sowie Aufenthaltsmöglichkeiten wie Bänke oder andere Sitzgelegenheiten. Daher wird die Hauptstraße hauptsächlich als Verkehrsfläche und Parkplatz genutzt. Der Biergarten des Gasthauses Schuster bildet hier eine Ausnahme, vermittelt jedoch aufgrund seiner Abschottenden Gestaltung zum Rest der Straße eher einen privaten Eindruck.

Südlich der Hauptstraße liegt die sogenannte Schusterwiese, welche eine Grünzäsur im südlichen Siedlungsgebiet von Pilsach darstellt. Früher wurde sie als Fußballplatz genutzt. Heute dient sie nur noch als

Übungsfläche für die örtliche Feuerwehr. Dies liegt auch an der schwierigen Erschließungssituation, welche auf die Nutzung von Wegen auf privaten Grundstücken angewiesen ist.

Der Übergang zwischen den Siedlungsstrukturen und der angrenzende Kulturlandschaft kann aufgrund ausgeprägter Vegetationsstrukturen an den Ortsrändern größtenteils als positiv bewertet werden. An einigen wenigen Stellen besteht jedoch noch Verbesserungspotential aufgrund fehlender Strukturen.

Insgesamt kann Pilsach als Ort mit zahlreichen Grünstrukturen bezeichnet werden, die an der ein oder anderen Stelle jedoch noch der richtigen Entwicklung bedürfen, um sich positiv auf das Leben im Ort auszuwirken.

Abb.41: Die Schusterwiese eingebettet zwischen Wohnhäusern - Strukturarme Übergänge in die angrenzende Landschaft

Abb.39: Mal grüne Idylle im Ortskern...

Abb.40: ... mal Katastrophe und Gefahr - die Pilsach! (Quelle: facebook.com/FFW Pilsach)

Abb.42: Grünräume und Freiräume M 1:5000 N Pilsach ist geprägt durch Wasser und Grün. Die Pilsach und die verschiedenen kleinen Bäche ziehen sich wie blau-grüne Adern in den Ort hinein.

H o ch w a s s e rd a m m m it R ü ck h a lte b e ck e n a m S ch n e ck e n b a ch

Grün- und Freiräume

Öffentliche Freiräume

Öffentliche Freiräume grün

innerörtliche Grünflächen (tlw nutzbar)

Grüne Adern entlang von Wasserläufen

Ortsbildprägende Grünstrukturen

Ortsbildprägende Gehölze

positive Ortsrandeingrünung fehlender Übergang in die freie Landschaft natürliche Siedlungsgrenze Bereiche mit hohem Versiegelungsgrad

Wassersensible Bereiche laut LfU

festgesetzte Biotope laut Flachlandbiotopkartierung

Landschaftsschutzgebiet

Spielplatz

Sport anlage

Schlossgarten

Kräuterlehrgarten

Schusterwiese

Sportplatz

Streuobstwiese (Gartenbauverein)

Friedhof

Friedhof

Schulhof

Vorplatz

Abb.43: Verkehr und Parken dominieren die Hauptstraße trotz eines geringen Verkehrsaufkommens

geplante Erweiterung Feuerwehrhaus

Lagerhaus

Feuerwehr

Abb.44: Fahrradständer vor dem Gasthaus Schuster, eine von wenigen Abstellmöglichkeiten im Ortskern

Schuster

Sparkasse

Abb.45: Entlang der Hauptstraße Pilsach hat keinen historisch gewachsenen Dorfplatz. Am ehesten kann der Bereich entlang der Hauptstraße als solcher bezeichnet werden. Hier befinden sich viele wichtige Einrichtungen und Funktionen des Ortes, was zu einer gewissen Nutzungsfrequenz führt. Um jedoch tatsächlich die Funktion eines Dorfplatzes übernehmen zu können, fehlt es an der notwendigen Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Durch die räumliche Konfiguration mit Nischen entlang des Straßenraumes, einer mehr oder weniger ausgeprägten baulichen Kante nördlich der Straße und grünen Kanten auf der Südseite besteht hier im Rahmen einer Neugestaltung ein hohes Potential für eine spannende Raumfolge.

b a u lich e R a u m k a n te (tlw. zu rü ck g e tre te n )

b a u lich e R a u m k a n te (tlw zu rü ck g e tre te n )

m it ö ffe n tlich e r N u tzu n g

fe h le n d e R a u m k a n te

g rü n e R a u m k a n te

Kirche

bauliche Raum kante (tlw zurückgetreten)

bauliche Raum kante (tlw zurückgetreten) m it öffentlicher N utzung

fehlende Raum kante

grüne Raum kante

N ischen am Straßenraum

Auftakt O rtskern

Fußw ege

Engstellen

2.10 Klimaschutz und Klimaanpassung

Erzeugung und Nutzung erneuerbarer Energien

Der Anteil der erneuerbaren Energien am Energieverbrauch liegt in Pilsach bei 740 % (2022). Insgesamt liegt das Strompotenzial aus erneuerbaren Energien bei 75.237 MWh, der errechnete Stromverbrauch der Gemeinde liegt bei 8.512 MWh/a. In Pilsach werden ca. 8,2% des Stroms aus erneuerbaren Energien durch Photovoltaik (257 PV-Dachanlagen, 2 PVFreiflächenanlagen), 31,8% durch Biomasse (11 Biomasseanlagen) und 59,9% durch Windenergie (8 Windenergieanlagen) erzeugt (Quelle: www.karten. energieatlas.bayern.de)

Die vor Ort erzeugte erneuerbare Energie wird jedoch nicht immer auch vor Ort genutzt, insbesondere die aus Windenergie erzeugte Energie. Die Gemeinde verfügt über kein kommunales Energiekonzept - dieses muss erst ab 10.000 Einwohnern erstellt werden.

In Pilsach bestehen gute Voraussetzungen für Solarthermie und Photovoltaik. Mit dem Solar- und Gründachportal des Landkreises Neumarkt i.d. OPf. kann das Potenzial einzelner Gebäude für Photovoltaik, Solarthermie und Dachbegrünung abgeschätzt werden. Mit Hilfe eines Ertragsrechners kann zudem der Ertrag und die daraus resultierende Wirtschaftlichkeit für das ausgewählte Gebäude abgeschätzt werden. (https://solar-neumarkt-opf.ipsyscon.de/de/) Trotz des guten Potenzials sind Solarthermie und Photovoltaik in Pilsach derzeit noch unterrepräsentiert. Derzeit wird geprüft, inwieweit PV-Anlagen auf öffentlichen Gebäuden (Schule, Sporthalle) installiert werden können. Über den B-Plan gibt es derzeit keine Vorgaben zur Energienutzung (E-Ladesäulen, PV-Anlagen, ...).

Hochwasser und Sturzfluten

Die Gefahr des Wassers ist in Pilsach allgegenwärtig. 1987 gab es in Pilsach ein Jahrhunderthochwasser. Daraufhin wurde 1999 zunächst ein Hochwasserschutz am Schneckenbach und 2010 ein Hochwasserrückhaltebecken am Fuße des Pfeffertshofener Berges gebaut, das rund 50.000 Kubikmeter Wasser fassen kann.

Dennoch ist die Gefahr von Hochwassern nicht gebannt. Bei Starkregen fließt das Hangwasser ab, der Oberflächenabfluss wird ins Tal geleitet, der Boden kann das Wasser nicht so schnell aufnehmen. Im gesamten Hauptort gibt es wassersensible Bereiche, an denen sich das ablaufende Wasser sammelt. Der Ortskern ist jedoch besonders betroffen. Teilweise hohe Versiegelungsgrade (große Parkplätze, Einfahrten, ...), fehlende Versickerungsflächen und eine damit fehlende Abflussverzögerung verschärfen die Problematik zusätzlich. Um Lösungsansätze für diese Herausforderung zu finden, möchte die Gemeinde nun ein Sturzflutenkonzept in Auftrag geben.

Klimaanpassung im Ortskern

Der Ortskern von Pilsach weist einen hohen Versiegelungsgrad, insbesondere im Bereich von Einfahrten bzw. Parkplätzen auf. Abseits von privaten Grün gibt es wenig Grünstrukturen und Schatten. Zudem gibt es wenig Sitzgelegenheiten, die eine kurze Rast an heißen Tagen ermöglichen. Im Bereich der Hofmühlstraße wurde im Zuge der Umgestaltung bereits auf das Anlegen von versickerungsfähigen Parkplätzen sowie Baumscheiben geachtet. Der Straßenzug kann damit als Vorbild für weitere Umgestaltungen dienen.

https://www.umweltatlas.bayern.de/mapapps/resources/apps/umweltatlas/index.

Abb.46: Überschwemmungsgefahr

Der Ort Pilsach weist große wassersensible Bereiche, insbesondere im Ortszentrum auf. Hier ist bei Starkregen mit besonders starkem Abfluss zu rechnen. (Quelle: www.umweltatlas.bayern.de)

Im folgenden Kapitel werden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme und die Informationen aus den verschiedenen Beteiligungsformaten in Form einer Stärken-Schwächen-Chancen-Risiken (SWOT)Analyse bewertet. So können die Ergebnisse eingeordnet und erste Schlussfolgerungen und Entwicklungsrichtungen für die weitere Konzepterarbeitung ausgelotet werden.

Alle Punkte werden anschließend themenbezogen in der sogenannten SWOT-Tabelle (engl. StrengthWeakness-Opportunity-Threat) zusammengefasst.

Auf Basis der analysierten Stärken und Schwächen zeigt die SWOT-Analyse für jeden Punkt mögliche positive und negative Entwicklungsszenarien auf. Für jedes Handlungsfeld wird eine Kernaussage als Zusammenfassung der SWOT-Tabelle getroffen. Die SWOT-Tabelle dient als Grundlage für die weitere Bearbeitung der Handlungsfelder.

Der Fokus der Betrachtungen liegt auf dem definierten Untersuchungsgebiet im Ortskern von Pilsach. Da sich die Einflussfaktoren jedoch selten auf einen isolierten Raum beschränken lassen, beziehen sich die Aussagen häufig auch auf Bereiche außerhalb des konkreten Untersuchungsgebietes bzw. auf den gesamten Hauptort Pilsach.

Bevölkerungsentwicklung

Pilsach, sowohl die Gemeinde als auch der Ort, steht einer positiven Bevölkerungsprognose gegenüber. Um diese Entwicklungen proaktiv mitgestalten zu können, braucht die Gemeinde eine Strategie für ein verträgliches Wachstum. Reines Reagieren auf die Nachfrage führt zu Einbußen bei der Qualität der Siedlungsentwicklung und womöglich zu erhöhten Infrastrukturkosten.

• Moderates bis starkes Bevölkerungswachstum in den letzten Jahrzehnten

• Stabile bis positive Bevölkerungsprognose durch Lage in wachstumsstarker Region

• Demografischer Wandel auch in Pilsach spürbar

• Verschiebung der Alterspyramide - die Bevölkerung wird tendenziell älter

• Starkes, teils ungelenktes Wachstum hat zum „Ausfransen“ des Ortes geführt

• Schaffung von Angeboten und Infrastrukturen für ältere Personen, um mit den Folgen einer älter werdenden Gesellschaft aktiv umzugehen

• Schaffung von Angeboten und Infrastrukturen für jüngere Menschen um dem demografischen Wandel entgegenzuwirken

• Unzureichende Infrastruktur und Barrierefreiheit für älter werdende Menschen führt zu Wegzug oder Vereinsamung

• Fehlende Angebote und Infrastrukturen für jüngere Bevölkerungsschichten tragen zu einer verstärkten Abwanderung in jungen Jahren bei

Wirtschaftliche Lage und Beschäftigung

Pilsach liegt in einer wirtschaftlich starken Region. Durch gezielte Gewerbeansiedlungen in ihren Gewerbegebieten, fördert die Gemeinde die Entstehung von Arbeitsplätzen. Um zu vermeiden, dass die Menschen nur zum Schlafen und/oder Arbeiten in Pilsach sind, braucht es parallel zur Arbeitsmarktentwicklung qualitative Angebote für Freizeit und Erholung.

• Lage in wirtschaftlich starker Region

• Hohe Verfügbarkeit an Arbeitsplätzen in und um Pilsach

• Große Vielfalt an kleinen und mittleren Gewerbetreibenden in der Gemeinde

• Gewerbeansiedlungen in der Gemeinde

• Geringer Anteil an raumwirksamen und frequenzgenerierenden Gewerbetreibenden im Hauptort Pilsach

• Deutlich geringere Tagesbevölkerung als Wohnbevölkerung (negatives Pendlersaldo)

• Zusätzliche Arbeitsplätze machen die Gemeinde attraktiv für potentielle Einwohnende

• Wohnverträgliche Gewerbebetriebe soweit möglich im Ort ansiedeln (integriertes Konzept)

• Kaum spürbare Effekte durch Gewerbeansiedlungen abseits der Gewerbesteuer

• Fehlende parallele Entwicklungen zu Gewerbeansiedlungen verstärken den „Schlafdorf“-Effekt

• Neue Gewerbeansiedlungen sind stark auf den MIV ausgerichtet und verstärken das Verkehrsaufkommen

• Hohe Flächeninsanspruchnahme durch großflächige Gewerbeansiedlungen im Außenbereich

Siedlungsentwicklung

und Ortsbild

Pilsach hat sich in den letzten Jahrzehnten deutlich ausgedehnt, was zu einem starken Flächenverbrauch und einer stark ausgefransten Siedlungsgrenze geführt hat. Der Ortskern ist locker bebaut und weist zahlreiche Freiflächen auf. Auch in den bestehenden Wohnsiedlungen sind zahlreiche Baulücken zu verzeichnen, potentielle Entwicklungsflächen der Zukunft sind bereits erkennbar. Bei weiteren flächenintensiven Ausweisungen besteht die Gefahr des sogenannten Donut-Effekts - das Leben spielt sich am Rand ab, der Kern wird entleert. Deshalb sollten die Chancen zur Nachverdichtung des Ortskerns wahrgenommen werden, und gleichzeitig auf eine hohe (städte-) bauliche Qualität geachtet werden.

• Flächenpotentiale und Nachverdichtungsmöglichkeiten im Ortskern

• Ortskern spannt sich zwischen markanten Gebäuden auf (Schule, Schloss, Kirche)

• Vereinzelte raumprägende Gebäude und ehemalige Hofstellen bereichern das Ortsbild und machen die Siedlungsgeschichte sichtbar

• Zentraler Bereich des Ortes ist baulich und räumlich schlecht ablesbar (Auftaktsituationen, Raumkanten, bauliche Verdichtung, etc.)

• Fehlendes Bewusstsein für die eigene Baukultur führt zu einem uneinheitlichen Ortsbild - es ist keine gestalterische Linie erkennbar

• Kaum Grundstücke in Gemeindehand, hoher Anteil an privaten Flächen

• Fehlender Zugriff auf Flächen in Privateigentum (Baulücken, Potentialflächen)

• Ausgefranster Ortsrand, welcher durch neue Ausweisungen am Rand noch verstärkt wird

• Städtebauliche Stärkung des Ortskerns, damit dieser besser als solcher erkennbar ist

• Nutzung der Instrumente der Bauleitplanung (Bebauungsplan etc.) zur Sicherung und Aufwertung der baulichen Qualitäten

• Verpflichtende Vorgaben (z.B. Bauzwang) bei zukünftigen Flächenumwidmungen und Schafffung von Baurecht einsetzen

• Neubaugebiet „Hofäcker“ in sinnvollen Bauabschnitten nach Bedarf entwickeln

• Gefahr des Donut-Effekts durch weitere Entwicklung in die Fläche (v.a. durch die Ansiedlung von Angeboten und Funktionen am Ortsrand)

Donut-Effekt

Krapfen-Effekt

EXKURS

Vom Donut-Effekt zum Krapfen-Effekt

Ein Donut ist ein ringförmiges, süßes Hefegebäck, das visuell ansprechend ist, aber in der Mitte leer bleibt. Diese Struktur spiegelt die Situation vieler ländlicher Städte und Dörfer wider, wo die Ortsmitten oft abgewertet werden und leer stehen, während sich die Bebauung an die Ortsränder verlagert. Die Orte werden auto- und einkaufsgerecht geplant, wichtige Funktionen wandern an den Rand und die Straßen sind sowohl verbindendes als auch trennendes Element.

Eine Kombination aus verändertem Mobilitätsverhalten, modernen Wohnwünschen und wirtschaftlichen Überlegungen fördern diese Entwicklung. Der demografische Wandel verschärft die Situation zusätzlich: In den letzten Jahrzehnten haben periphere Städte und Kommunen erhebliche Bevölkerungsverluste erlitten, da vor allem junge Menschen abwandern. Dies führt zu einer älteren Bevölkerungsstruktur, leerstehenden Gebäuden und aufgegebenen Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen.

Ziel ist es, die Funktionen und das Leben, also die süße Füllung in der Mitte zu halten oder zurückzuholen. Deshalb ist die Pflege und Sorge um bestehende Funktionen und Raumressourcen wesentlich. Die Entwicklung alternativer Wohnformen und die Sanierung von Bestandsgebäuden für öffentliche Zwecke im Zentrum wirken als Motor dafür. Auch die Gestaltung des öffentlichen Raums trägt maßgeblich dazu bei. Durch attraktive Begegnungsräume, einen verbesserten öffentlichen Verkehr und sinnvolle Parkraumkonzepte kann die Besucherfrequenz im Ortskern gehalten und erhöht werden.

Wohnen

Pilsach ist ein beliebter Wohnort. Gleichzeitig bietet der Ort ein wenig ausdifferenziertes Wohnraumangebot. Es fehlt an alternativen Wohnformen für jüngere und ältere Bewohnerinnen und Bewohner über das Einfamilienhaus hinaus. Erste Wohnprojekte mit Mietund Eigentumswohnungen in verschiedenen Größen befinden sich derzeit in Planung oder wurden kürzlich fertiggestellt. Bei der Konzeption und Planung von neuen Wohnprojekten und Baugebieten sollte in Zukunft besonders stark darauf geachtet werden, inwiefern sich diese auf den Ortskern und dessen Entwicklung auswirken.

• Attraktive Wohnlage für Familien und Pendlerinnen und Pendler mit sehr guter Anbindung an Neumarkt i.d. OPf., Nürnberg und Regensburg

• Bewusstsein für fehlendes Wohnraumangebot führt zu ersten Projekten im Bereich Miet- und Eigentumswohnungen in unterschiedlicher Größe

• Wenig ausdifferenziertes Wohnraumangebot und -bestand in der Gemeinde

• Wenig kleine Wohnungen mit 1-3 Zimmern für kleinere Haushalte

• Fehlendes Wohnangebot für altersgerechtes oder betreutes Wohnen

• Kein kommunales Wohnungseigentum

• Geringes Wohnangebot abseits des Einfamilienhauses, z.B. für junge Menschen und Singles

• Schaffung von kleineren, barrierefreien Wohneinheiten für verschiedene Zielgruppen, insbesondere auch junge Menschen

• Realisierung von Pflege- und Betreuungsangeboten in Kombination mit Wohnen, damit ältere und beeinträchtigte Personen vor Ort bleiben können

• Stärkung des intergenerationalen Zusammenhalts durch die Schaffung von Angeboten im Bereich des Mehrgenerationenwohnens

• Schaffung von Angeboten über das reine Wohnen hinaus, um Nachbarschaftszusammenhalt zu fördern

• Anstoß einer Rotation am Wohnungsmarkt durch eine Diversifizierung des Angebots

• Zunehmende Zersiedelung, weitere Wege und Funktionsverluste im Ortskern durch unkontrolliertes Wachstum

• Wegzug junger Menschen aufgrund von fehlendem, passenden Wohnraum

• Vermehrt unternutzer Wohnraum und Leerstand im Bestand durch demografischen Wandel

• Erhöhte Infrastrukturkosten durch Nichtnutzung von ausgewiesenem Bauland aufgrund mangelnder Leistbarkeit

• Verstärkung des Schlafdorf-Effekts durch fehlende Integration von neuen Eigenheimbesitzern

Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

Pilsach verfügt trotz der Nähe zu Neumarkt i.d. OPf. über ein adäquates Daseinsvorsorge-Angebot im Ort selbst. Die bestehenden Angebote und Funktionen sind bisher auf den Ortskern konzentriert, wodurch dieser ein gewisses Maß an Belebung erfährt. Viele Angebote und Funktionen sind jedoch nicht barrierefrei nutzbar. Zukünftige Entwicklungen (am Rand) können diesen Bestand gefährden.

• Vergleichsweise gutes Angebot im Ort, trotz räumlicher Nähe zum Oberzentrum Neumarkt i.d. OPf., welches viele Versorgungsfunktionen übernimmt

• (Zeitweise) Belebung des Ortskerns durch Konzentration bestehender Funktionen

• Medizinische Grundversorgung ist gegeben

• Grundversorgung mit Produkten des täglichen Bedarfs ist gedeckt

• Lagerhaus dient als wichtiger Versorger und Treffpunkt für den Ort

• Fehlende Sicherstellung der Alltagsversorgung von mobilitätseingeschränkten Personen durch die Abhängigkeit vom Angebot in Neumarkt i.d. OPf. trotz bestehender Grundversorgung

• Fehlende Barrierefreiheit von öffentlichen Orten und Alltagsangeboten

• Fokussierung potentieller neuer Angebote auf den Ortskern um diesen weiter zu stärken

• Weiterentwicklung und Kombination bestehender Angebote um diese zu erhalten

• Mögliche Stärkung des Ortskerns durch die Ansiedlung einer barrierefreien Arztpraxis, sofern ein Standortwechsel umsetzbar ist

• Erhöhung der Besucherfrequenz und Belebung des Ortskerns durch zeitliche und räumliche Bündelung mobiler Warenangebote

• Fehlende Sicherung der Angebote des täglichen Bedarfs bei fehlender personeller Nachfolge für das Lagerhaus

• Schaffung neuer Angebote (vor allem außerhalb des Ortskerns) stellt Konkurrenz zum Bestand dar

Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Pilsach bietet bereits heute durch das Engagement der Bürgerinnen und Bürger und die Vereinsarbeit zahlreiche Angebote und Treffpunkte. Gleichzeitig liegt Pilsach in einer beliebten Toursimusregion. Aktuell bietet der Ort selbst jedoch wenig Anziehungspunkte für Rad- und Wandertouristen und profitiert kaum davon. Durch eine verzahnte Entwicklung von Alltags- und Tourismusangeboten für alle Zielgruppen besteht hier die Chance wichtige Synergien für den langfristigen Erhalt eines vielfältigen Angebots.

• Gasthaus Schuster als Ort der Vereinsarbeit und Treffpunkt

• Ausgeprägtes Vereinsleben mit guter Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Vereinen

• Wander- und Radtourismus in der Region stark vertreten

• vielfältiges Kulturangebot in der Region

• Angebote für Jugendliche werden über den Jugendplan umgesetzt und evaluiert

• Jugendzentrum mit engagiertem Betreuer (Generationenmanager)

SCHWÄCHEN

• Fehlende Kulturangebote im Ort (z.B. Ausstellungen) mit Ortsbezug (Schloss, Kaspar Hauser, etc.) abseits der Aktivitäten der Vereine

• Lage des Jugendzentrums abseits des Ortskerns (wird aber auch positiv gesehen) mit wenig attraktivem Umfeld

• Radtourismus führt am Ortskern von Pilsach vorbei

• Etablierung Gasthaus Schuster als Haus der Bürger/Vereine in dem verschiedene Angebote und Nutzungen kombiniert werden und sich so gegenseitig stärken

• Überführung des Betriebes im Gasthaus Schuster in eine langfristig tragfähige Form

• Stärkung der Kultur im Ort Pilsach durch Kulturangebote „rund um das Schloss“

• Schaffung von zusätzlichen Angeboten im öffentlichen Raum für Jugendliche und Kinder zur Stärkung des Zusammenhalts und Austausch zwischen Jung und Alt

• Aufwertung Umfeld Jugendzentrum als Ort der Jugendarbeit (innen und außen)

• Besseres „Ankommen“ des Rad- und Wandertourismus im Ort durch zentrale Angebote im Ortskern (z.B. Informationen)

• Etablierung des Ortskern von Pilsach als gute Stube und Raststation für Wandernde und Radfahrende

• Ausrichtung des Tourismus auf Rad- und Wandertourismus mit speziellen Angeboten

• Gasthaus Schuster kann als Ort der Begegnung nicht erhalten werden und geht als wichtiger Treffpunkt und Anker in der Ortsmitte verloren

Verkehr und Mobilität

Die überregionale Anbindung durch den ÖPNV ist vergleichsweise gut. Die Anbindung mit dem PKW ist jedoch noch immer deutlich bequemer und schneller. Neumarkt i.d. OPf. ist mit dem Rad in ca. 25 Minuten erreichbar.

Der Ort Pilsach ist aktuell stark auf den MIV ausgerichtet. Gleichzeitig bietet Pilsach jedoch gute Voraussetzungen für den Rad- und Fußverkehr.

• Verkehrsbelastung im Ort durch historisch gewachsenen Verlauf der B299 am Ortsrand relativ gering

• Gute Voraussetzungen für den Fuß- und Radverkehr aufgrund kurzer Entfernungen im Ortskern

• Lage in der Region mit guter verkehrlicher Anbindung auf übergeordneter Ebene

• Topografische Gegebenheiten machen Radfahren innerorts eher unattraktiv

• Fehlende Fahrradinfrastruktur für Tourismus und Alltag

• Fehlende attraktive ÖPNV-Infrastruktur (Wartebereiche etc.)

• Geringe Auslastung zusätzlicher Mobilitätsangebote (Rufbus, etc.)

• Eingeschränkte Verfügbarkeit des Gemeindebusses nur zu Schulzeiten

• Gestaltung des Verkehrsraumes der Hauptstraße verleitet zu Geschwindigkeitsüberschreitungen

• Fehlende Organisation des Parkraums

• Verkehrsberuhigung entlang der Hauptstraße bietet Potential für einen „echten“ Dorfplatz

• Nutzung gestalterischer Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung

• Ausbau, Aufwertung und Neuschaffung fußläufiger Verbindungen innerhalb des Ortes

• Schaffung einer durchgehenden Wegeführung entlang der Pilsach von Nord nach Süd

• Schaffung einer attraktiven Fahrradinfrastruktur abseits der Fahrradwege (Reparatur- , Abstell- und Lademöglichkeiten) zur Stärkung des Radtourismus sowie des Alltagsradverkehrs

• Längere Wege und verstärkte Nutzung des privaten PKWs durch die Entwicklung des Ortes in die Fläche

• Fehlende Organisation und Management des bestehenden Parkraums führt zu schlechter Parkplatzauslastung und ungeordnetem Parken

Öffentlicher Raum und Grün

Pilsach ist sehr grün, jedoch gibt es kaum hochwertige und attraktive und vor allem nutzbare öffentliche Freiräume für verschiedene Zielgruppen. Bestehende Freiräume bedürfen einer Anpassung und Aufwertung. Gleichzeitig sind sie nicht gut miteinander vernetzt. Das Potenzial entlang der Pilsach sowie entlang der Hauptstraße wird bisher nicht genutzt.

• Großzügige Grünstrukturen im Ortskern von Pilsach

• Bach Pilsach als hochwertiges und strukturgebendes Freiraumelement im Ort

• Fehlender Dorfplatz - es gibt keine zentrale, definierte und gestaltete Ortsmitte

• Wenige öffentliche und wirklich nutzbare Grünflächen im Ort

• Fehlende Attraktivität und Gestaltungskonzept des bestehenden Spielplatzes

• Freiräume im Ortskern sind hauptsächlich Verkehrsräume

• Mangel an kleinen Aufenthaltsorten und Rastmöglichkeiten im öffentlichen Raum

• Sanierungsbedürftige Sportflächen an der Schule

• Schaffung eines zusammenhängenden Freiraumnetzes mit unterschiedlichen Qualitäten und Atmosphären im Ortskern

• Umbau und Umgestaltung der Pilsach um diese besser in den Ortskern einzubinden

• Umgestaltung der Haupstraße zum Treffpunkt im Freien für alle Bürger unter Berücksichtigung der Themen Klimaanpassung, Aufenthaltsqualität, Verkehrsberuhigung und Entsiegelung

• Entwicklung des Bereichs vor dem Gasthaus Schuster zum Dorfplatz mit vielfältigen Qualitäten und Funktionen

• Nutzung der geplanten Sanierung der Sportflächen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität abseits des Schulbetriebs

• Gezielte Nutzung von Grünelementen zur Strukturierung des öffentlichen Raums und des Siedlungsraums im Allgemeinen

• Explizites Mitdenken und Mitentwickeln von Grünräumen bei zukünftigen Maßnahmen der Siedlungsentwicklung

• Verstärkte Ausrichtung der öffentlichen Räume auf den motorisierten Verkehr führt zu erhöhter Versiegelung von Flächen und Entstehung von Hitzeinseln und mindert die Aufenthaltsqualität

• Verlust der multifunktionalen Nutzbarkeit der Hauptstraße durch deren Umgestaltung

Klimaschutz und Klimaanpassung

Die Erzeugung erneuerbarer Energien in der Gemeinde Pilsach ist durch zahlreiche Windkraftanlagen und Freiflächen-PV bereits auf sehr hohem Niveau. Innerörtliche Potentiale wie PV auf Dächern werden im privaten Bereich bisher kaum genutzt. Zukünftige Entwicklungen bieten die Chance diese Themen vermehrt in den Fokus zu nehmen.

Durch die Pilsach und die topografische Lage besteht ein erhöhtes Hochwasser- und Sturzflutenrisiko, welches in Zukunft aufgrund klimatischer Veränderungen verstärkt auftreten wird. Bauliche und strategische Hochwasserschutzmaßnahmen werden nötig sein und sollten immer in Zusammenhang mit der Gestaltung entwickelt werden.

• Hohes Niveau im Bereich der Erzeugung Erneuerbarer Energien

• Sturzflutenkonzept für den Ort Pilsach soll beauftragt werden

• Bach Pilsach bietet Potential zur „Abkühlung“ im Ortskern

• Starkregenereignisse und Sturzfluten führen zu regelmäßigen Hochwasserereignissen im Ortskern von Pilsach

• Wenig erneuerbare Energien im privaten Bereich (z.B. PV auf Privathäusern)

• Fehlendes kommunales Energiekonzept

• Kaum Anforderungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit bei Neubauprojekten

• Bei der Vergabe der Leistungen zum geplanten Sturzflutenkonzept darauf achten, dass Hochwasserschutz und Gestaltung im Ort zusammen gedacht werden.

• Hochwasserschutz bei allen gestalterischen Maßnahmen im Ortskern mitdenken

• Nutzung öffentlicher Projekte (z.B. Gasthaus Schuster) als Impulsgeber für alternative Wärme- und Energieversorgung mit Vorbildwirkung in der Gemeinde

• Schaffung von Grundlagen für zukünftige technische Infrastrukturen

• Fokussieren und Mitdenken der Aspekte von Nachhaltigkeit, Klimaschutz und Klimaanpassung bei den Planungen des Neubaugebiets „Hofäcker“

• Verstärktes Auftreten negativer Auswirkungen des Klimawandels

• Minderung der Aufenthaltsqualität durch verstärkten Hitzeinsel-Effekt

• Fehlende Gestalterische Qualität durch rein technische Hochwasserschutzmaßnahmen

3.2 Fazit SWOT-Analyse

Die Analyse der Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken zeigt, dass der Ortskern von Pilsach eine ausgezeichnete Ausgangslage und einen fruchtbaren Boden für zukünftige Entwicklungen bietet. Der Leidensdruck im Ortskern ist nicht so hoch, dass eine Schockstarre, wie sie häufig in anderen Gemeinden vorkommt, aktives Handeln erschweren würde. Ganz im Gegenteil: Das Leben in Pilsach zeichnet sich durch hohe Dynamik und außerordentliches Engagement der Bürgerschaft aus, was zu einer lebendigen Gemeinschaft führt. Jetzt gilt es, die vorhandenen Potentiale möglichst gut auszuschöpfen, um die gute Ausgangslage zielgerichtet in die Zukunft zu tragen und dem aktiven Ortsleben auch räumlich einen angemessenen Rahmen zu verleihen.

Drei Teilbereiche stehen im Fokus

Wenn man die Potentiale aus der SWOT-Analyse räumlich verortet, lassen sich daraus drei spezifische Fokusräume ableiten. Diese drei identifizierten Fokusräume stehen nicht nur räumlich in enger Verbindung zueinander, sondern vereinen auch zahlreiche Aspekte der einzelnen Handlungsfelder.

Das Schuster-Areal Entlang der Pilsach Entlang der Hauptstraße

Diese drei Fokusbereiche bilden in ihrem Kreuzungspunkt den zentralen Bereich der Ortsmitte von Pilsach. Durch die gemeinsame Entwicklung der drei Teilbereiche kann ein Kristallisationspunkt um den Gasthof Schuster entstehen. Eine Sanierung und Umnutzung des Gebäudes in Verbindung mit den umliegenden Freiflächen bietet die Chance, die wichtige Ankerfunktion, die das Gasthaus bereits heute erfüllt, langfristig zu erhalten und durch eine sinnvolle Kombination mit weiteren Nutzungen zu stärken. Ausgehend vom Gasthof Schuster spannt sich ein Netz über die beiden weiteren Fokusbereiche entlang der Pilsach und entlang der Hauptstraße, das sich in alle Richtungen des Ortes ausdehnen kann. Entlang der Hauptstraße besteht somit das Potential zur Entwicklung eines Dorfplatzes mit Kern- und Erweiterungsbereich. Durch die Aufwertung und punktuelle Neuschaffung von attraktiven (Wege-)Verbindungen und sogenannten Trittsteinen im öffentlichen Raum können diese drei Fokusbereiche mit den übrigen, bisher eher isolierten Potentialräumen im Ortskern verknüpft werden.

Aufwertung und Neuschaffung öffentlicher Freiräume

Abb.47: Potentialkarte Ortskern Pilsach

Die Karte zeigt die verortbaren Potentiale im Ortskern von Pilsach. Durch die Zusammenschau dieser Potentialräume, lassen sich drei Fokusbereiche identifzieren, die besonders wichtig sind für die weitere Erarbeitung des ISEK.

Entwicklungskorridor Pilsach (Bach)

Potentialflächen Entwicklung Öffentliches Leben

SCHULE

Dorfplatz mit Kernbereich und Erweiterungsbereich entlang der Hauptstraße

Entwicklungskorridor Pilsach (Bach)

Potentialflächen Entwicklung diversifizierter Wohnraum

SCHUSTER

PFARRHEIM

SCHLOSS

In diesem Kapitel wird das Leitbild für die zukünftige Entwicklung Pilsachs vorgestellt. Es bündelt die zentralen Visionen und Zielsetzungen der Gemeinde und bildet die Grundlage für alle weiteren Planungs- und Entwicklungsmaßnahmen.

Auf Basis der Ergebnisse der Bestandsaufnahme und der SWOT-Analyse wird zunächst ein übergeordnetes Leitbild formuliert, das die langfristige Ausrichtung der Gemeinde verdeutlicht. Anschließend werden Handlungsfelder definiert, in denen spezifische Leitsätze und Leitlinien für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Entwicklung des Ortskerns festgelegt werden. Diese Leitlinien dienen als Orientierungshilfe und schaffen einen klaren Rahmen für die anschließende Entwicklung konkreter Maßnahmen.

4.1 Übergeordnetes Leitbild

Ein Leitbild für den Ortskern von Pilsach

Das übergeordnete Leitbild für den Ortskern von Pilsach dient als zentrale Orientierung und Richtschnur für die zukünftige Entwicklung des Dorfkerns in allen Themenbereichen. Mit dem übergeordneten Leitbild werden wesentliche Werte und Ziele definiert.

Dadurch wird eine nachhaltige und strategisch abgestimmte Entwicklung gefördert, die Identität des Ortes gestärkt und sichergestellt, dass die geplanten geplanten Maßnahmen den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

Darüber hinaus ist das übergeordnete Leitbild - wie auch die themenspezifischen Leitlinien - ein wichtiger Anker für den Fall, dass sich die Rahmenbedingungen für einzelne Maßnahmen ändern sollten: Anstatt wieder von vorne beginnen zu müssen, können die Maßnahmen flexibel angepasst werden, solange sie sich nach wie vor im Rahmen der vereinbarten Leitlinien bewegen.

Wir leben in Pilsach, einem lebendigen Ort am Wasser. Im Ortskern kommen wir gerne zusammen, um Gemeinschaft zu erleben und aktiv am kulturellen, sportlichen und sozialen Leben teilzunehmen. Vielfältige Angebote und Veranstaltungen beleben unsere Ortsmitte und stärken unsere Verbundenheit. Attraktive öffentliche Räume und Treffpunkte bieten uns Möglichkeiten für Begegnungen und Austausch.

Dynamisch

Zukunftsfähig

Wir sind uns der vorhandenen Qualitäten in Pilsach bewusst und setzen uns aktiv für deren langfristigen Erhalt ein. Nachhaltigkeit und klimaschonende Maßnahmen stehen im Zentrum unserer Planungen für den Ortskern. Durch Hochwasserschutz, grüne Infrastrukturen und den Einsatz erneuerbarer Energien machen wir Pilsach widerstandsfähig gegen die Folgen des Klimawandels. Vielfältige Wohnformen und Angebote für alle Generationen sichern und verbessern unsere Lebensqualität und helfen, dem demografischen Wandel aktiv entgegenzuwirken.

Pilsach

Miteinander

Wir stellen das Miteinander aller Altersgruppen in den Mittelpunkt der Entwicklungen im Ortskern. Gemeinsam schaffen wir neue Qualitäten und Angebote, um unser soziales Gefüge zu stärken. Die Gemeinde fördert ein starkes Gemeinschaftsgefühl und setzt auf Kooperation, wenn es darum geht, gemeinsame Aufgaben zu bewältigen. Bürgerschaftliches Engagement, Vereinsarbeit und gemeinschaftliche Planungsprozesse sind für uns der Schlüssel, um ein lebenswertes Pilsach zu gestalten. Zusammenhalt und gegenseitige Unterstützung bilden die Basis für unsere positive Zukunft.

4.2 Handlungsfelder und Leitlinien

Sieben Handlungsfelder für den Ortskern

Die beiden Themenfelder „Bevölkerungsentwicklung“ und „Wirtschaftliche Lage und Beschäftigung“ aus der Analyse werden im weiteren Konzept zur Entwicklung des Ortskerns von Pilsach nicht weiter explizit ausgearbeitet. Sie lassen sich durch lokale Maßnahmen, welche das Ergebnis dieses ISEK sein sollen, nur bedingt beeinflussen.

Die Bevölkerungsentwicklung wird stark von überregionalen Faktoren wie Geburtenraten, Zuwanderungstrends und allgemeinen demografischen Veränderungen bestimmt. Diese Faktoren liegen außerhalb des direkten Einflussbereichs der Gemeinde, diese kann auf die übergeordneten Trends lediglich besser oder schlechter reagieren. Gleichzeitig spiegeln sich die Auswirkungen in den anderen Themenfeldern wieder. Zum Beispiel beim aktiven Umgang mit dem demografischen Wandel in den Themen „Wohnen“ und „Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur“.

Ähnlich verhält es sich mit der wirtschaftlichen Lage und Beschäftigung. Diese Themenfelder sind stark von den übergeordneten wirtschaftlichen Entwicklungen auf kommunaler Ebene und darüber hinaus geprägt und dementsprechend sollten Strategien auch auf dieser Ebene und in diesem größeren Zusammenhang entwickelt werden.

Beide Themenfelder werden im weiteren Konzept nicht gesondert behandelt, sind aber stets zu berücksichtigen. Sie haben signifikante Auswirkungen auf die grundsätzliche Entwicklung des Ortes. Die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst beispielsweise die Nachfrage nach Wohnraum, Infrastruktur und Dienstleistungen, während die wirtschaftliche Lage und Beschäftigung die Kaufkraft und Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die Attraktivität des Ortes als Wohn- und Arbeitsstandort bestimmen.

Daher ist es wichtig, die Entwicklungen in diesen Bereichen zu beobachten und gegebenenfalls auf übergeordnete Veränderungen im Rahmen des Gesamtkonzeptes entsprechend zu reagieren, um eine nachhaltige Entwicklung des Ortskerns von Pilsach zu unterstützen.

Für die weitere Erarbeitung dieses ISEK ergeben sich somit sieben Handlungsfelder:

• Siedlungsentwicklung und Ortsbild

• Wohnen

• Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

• Zusammmenleben, Freizeit und Kultur

• Verkehr und Mobilität

• Öffentlicher Raum und Grün

• Klimaschutz und Klimaanpassung

Je Handlungsfeld wurde ein Leitsatz formuliert, dem mehrere Leitlinien untergeordnet sind. Sie bilden den Rahmen für die Formulierung der Maßnahmen.

Nachhaltigkeit

Öffentlicher Raum und Grün

Verkehr und Mobilität

Ortsstruktur und Siedlungsentwicklung

Wohnen

Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Pilsach

Ortsstruktur und Siedlungsentwicklung

Wir verfolgen in Pilsach eine Siedlungsentwicklung mit Maß und Ziel und behalten dabei immer den Ortskern im Blick.

Wir verfolgen eine gezielte Innenentwicklung im Ortskern unter besonderer Berücksichtigung qualitätsvoller und nachhaltiger Siedlungsstrukturen. Wo immer möglich, wird bestehende Bausubstanz sinnvoll saniert und umgenutzt, um den Flächenverbrauch zu minimieren und den dörflichen Charakter zu erhalten. Durch diese Innenentwicklung stärken wir die Attraktivität und Lebendigkeit des Ortskerns.

Da aufgrund unserer regionalen Lage ein gewisser Wachstumsdruck besteht, schließen wir Entwicklungen am Ortsrand nicht grundsätzlich aus. Zukünftige Siedlungsentwicklungen an den Ortsrändern planen

wir jedoch stets unter Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf den Ortskern (z.B. Baugebiet Hofäcker). Wir sorgen dafür, dass sie durch attraktive und sichere Wegeverbindungen gut mit dem Ortskern vernetzt sind.

Natürliche Gegebenheiten wie Topographie, Überschwemmungsgebiete und Naturschutzflächen setzen uns klare Grenzen für die weitere Siedlungsentwicklung. Diese Grenzen berücksichtigen wir bei der Siedlungsplanung. So stellen wir eine nachhaltige und umweltverträgliche Entwicklung sicher.

Wohnen

Wir wollen in Pilsach in Zukunft einen Mix aus verschiedenen Wohnangeboten für unterschiedliche Ansprüche und Zielgruppen anbieten.

Wir erweitern aktiv unser bisher monofunktionales Wohnungsangebot, um den unterschiedlichen Bedürfnissen unserer Bevölkerung gerecht zu werden. Die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum in Verbindung mit Pflege- und Betreuungsangeboten hat dabei für uns oberste Priorität. Wir setzen auf eine breite Palette von Wohn- und Pflegekombinationen, um ein maßgeschneidertes Konzept für Pilsach zu entwickeln. Unser Ziel ist es, allen Bürgern die Möglichkeit zu geben, auch im Alter in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben und gleichzeitig bedarfsgerechte Unterstützung zu erhalten.

Ergänzend erweitern wir das Wohnungsangebot um kleinere, bezahlbare Wohneinheiten, die für Jung und

Alt gleichermaßen attraktiv sind. Um das nachbarschaftliche Miteinander im Sinne des Mehrgenerationenwohnens zu fördern und ein lebendiges Wohnumfeld zu schaffen, werden diese Wohnungen durch gemeinschaftlich nutzbare Flächen wie Mehrzweckräume oder Gemeinschaftsgärten aufgewertet.

Um den Ortskern weiter zu beleben und kurze Wege zwischen Wohnen, Versorgung und sozialen Treffpunkten zu gewährleisten, konzentrieren wir neue Wohnformen mit ergänzenden öffentlichen Funktionen möglichst im Ortskern. So schaffen wir ein lebenswertes und gut vernetztes Pilsach.

Wir wollen das bestehende Angebotsspektrum im Ortskern von Pilsach erhalten, stärken und sinnvoll weiterentwickeln.

Wir bündeln weiterhin gezielt Angebote und Funktionen im Ortskern, um diesen als lebendigen Mittelpunkt unserer Gemeinde zu stärken. Oberste Priorität ist, das bestehende Angebotsspektrum zu erhalten und kontinuierlich zu optimieren. Von besonderer Bedeutung sind dabei die Nahversorgung im Lagerhaus und die Arztpraxis an der Schule. Wir prüfen, wo wir räumliche und zeitliche Synergien zwischen den bestehenden Strukturen schaffen können, um deren Effizienz und Attraktivität zu steigern. Dabei achten wir darauf, dass das Angebot bedarfsgerecht ergänzt wird. So möchten wir langfristig tragfähige Strukturen etablieren, um den Bedürfnissen unserer Bevölkerung gerecht zu werden.

Um den Informationsfluss zu fördern und die Transparenz zu verbessern, intensivieren wir die Kommunikation über bestehende und neue Kanäle. Wir bauen die Pilsach-App als zentrale Informations- und Austauschplattform weiter aus, um eine zeitnahe, umfassende und barrierefreie Informationsverbreitung zu gewährleisten. Darüber hinaus prüfen wir, wie analoge und digitale Kommunikationskanäle kombiniert werden können, um alle Bevölkerungsgruppen zu erreichen.

Wir schaffen in Pilsach gemeinsam generationenübergreifende Begegnungsorte für alle Alters- und Zielgruppen, um Aktivitäten zu stärken und auszubauen und das Leben in der Ortsmitte zu bündeln.

Wir sind stolz auf unser lebendiges Dorfleben, das maßgeblich durch die engagierte Arbeit unserer Vereine geprägt wird. Für deren Erhalt und Stärkung setzen wir uns aktiv ein. Dafür möchten wir das Schusterareal zu einem zentralen Ort der Begegnung und des Austausches weiterentwickeln - für unsere Vereine und für alle Bürgerinnen und Bürger. Dieser Ort soll nicht nur die Zusammenarbeit zwischen den Vereinen fördern, sondern auch Raum für generationenübergreifende Aktivitäten und Veranstaltungen bieten, die das soziale Miteinander stärken.

Darüber hinaus schaffen wir gezielt Anziehungspunkte im Ortskern, um Touristen und Bürgerinnen und

Bürger gleichermaßen anzusprechen und das Leben in unserer Gemeinde zu bereichern. Wir binden das Schlossareal besser in die Ortsstruktur ein, um die historische Bedeutung Pilsachs sichtbarer zu machen und unseren kulturellen Reichtum hervorzuheben.

Besonderen Wert legen wir auf die Förderung des Radtourismus. Mit neuen, attraktiven Wegeverbindungen und entsprechender Infrastruktur beleben wir nicht nur unseren Ortskern, sondern stärken auch die nachhaltige Mobilität und die touristische Attraktivität von Pilsach.

Verkehr und Mobilität

Zur innerörtlichen Verkehrsentlastung legen wir den Entwicklungsschwerpunkt auf die Förderung der aktiven Mobilität.

Wir möchten den Verkehr entlang der Hauptstraße zwischen Kirche und Brücke durch gezielte bauliche Maßnahmen unter Beibehaltung der Durchfahrtsmöglichkeit für Anwohner und Lieferverkehr soweit möglich beruhigen. Gleichzeitig schaffen wir multifunktionale Flächen, die Platz für Fußgänger, Radfahrer und Aufenthaltsbereiche bieten, ohne die Nutzung als Veranstaltungsort einzuschränken. Mit dieser Umgestaltung erhöhen wir die Aufenthaltsqualität im Ortskern.

Durch zusätzliche Wegeverbindungen in zweiter Reihe, die den Ortskern mit den umliegenden Siedlungen verbinden, fördern wir den Fußverkehr und schaffen attraktive Alternativen abseits der Hauptachsen. Entlang der Pilsach gestalten wir weitere Wege, um den Ortskern besser mit dem Umland und der freien Land-

schaft zu vernetzen. Diese Wege erhöhen nicht nur den Naherholungswert für unsere Bürgerinnen und Bürger, sondern verbessern auch die Anbindung an überörtliche Radrouten.

Außerdem bauen wir die Fahrradinfrastruktur im Ortskern aus, um das Radfahren für die Bevölkerung und Touristen attraktiver zu machen.

Insgesamt setzen wir auf eine nachhaltige und umweltfreundliche Mobilität zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs und zur Verbesserung der Lebensqualität im Ortskern.

Öffentlicher Raum und Grün

Wir gestalten den öffentlichen Raum im Ortskern so um, dass hier künftig attraktive, nutzbare, vernetzte Freiräume mit unterschiedlichen Atmosphären und Funktionen entstehen.

Wir verbessern die Erlebbarkeit der Pilsach, indem wir vielfältige Freiräume entlang des Gewässers schaffen. Diese Freiräume bieten unterschiedliche Nutzungsund Aufenthaltsmöglichkeiten und rücken sowohl die Pilsach selbst als auch den Erholungswert des Gewässers stärker in den Fokus. So entstehen attraktive Orte für Begegnung, Freizeit und Erholung direkt am Wasser.

Entlang der Pilsach schaffen wir kleinere und größere Freirauminseln als grüne Oasen im Ortskern. Diese Freiräume bieten uns vielfältige soziale Funktionenvom ruhigen Rückzugsort bis zum belebten Treffpunkt - und werten unser Ortsbild nachhaltig auf. Durch eine naturnahe Gestaltung machen wir die Pilsach als prägendes Landschaftselement erlebbar und leisten

gleichzeitig einen Beitrag zur Klimaanpassung und zum Hochwasserschutz.

Darüber hinaus gestalten wir die Hauptstraße zu einem multifunktionalen „Dorfplatz“ mit unterschiedlichen Schwerpunkten um. Hier schaffen wir flexible Flächen, die sowohl für größere Feste und Veranstaltungen als auch für den alltäglichen Aufenthalt genutzt werden können. Der neue Dorfplatz am Gasthaus Schuster bildet das Herzstück unseres Dorfes. Er fördert das soziale Miteinander und erhöht die Aufenthaltsqualität. Durch die Verknüpfung der Freiräume entlang der Pilsach mit dem Dorfplatz entsteht ein zusammenhängendes und lebendiges öffentliches Raumgefüge, das Pilsach nachhaltig prägt.

Klimaschutz und Klimaanpassung

In Zukunft werden wir in Pilsach bei (baulichen) Entwicklungen noch stärker darauf achten, Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung mitzudenken und in den Fokus zu stellen.

Bei der Entwicklung neuer Bauprojekte verankern wir Nachhaltigkeitsaspekte fest in unserer Bauleitplanung und Projektumsetzung. Unser Ziel ist es, vorhandene Ressourcen und bestehende Gebäude so weit wie möglich zu nutzen, um Flächenverbrauch und Umweltbelastungen zu minimieren. Wo Neubauten unumgänglich sind, achten wir auf den Einsatz nachhaltiger und ressourcenschonender Baustoffe sowie auf energieeffiziente Bauweisen.

Wir versuchen gemeindliche Baumaßnahmen im Einklang mit den Anforderungen des Klimaschutzes und der Klimaanpassung zu gestalten. Das bedeutet, dass wir Klimaschutzmaßnahmen wie Energieeffizienz, er-

neuerbare Energien und CO₂-arme Bauweise in den Vordergrund stellen. Gleichzeitig berücksichtigen wir bei der Planung stets die Klimaanpassung, zum Beispiel durch hitzeresiliente Gestaltungen, wassersensible Maßnahmen und die Förderung von Grünflächen und Vegetation. So stellen wir eine nachhaltige und klimaangepasste Siedlungsentwicklung sicher und wollen so als Vorbild für private Baumaßnahmen dienen..

Mit diesem integrativen Ansatz begegnen wir nicht nur den aktuellen klimatischen Herausforderungen, sondern schaffen gleichzeitig zukunftsfähige und lebenswerte Räume in Pilsach.

Mit den im ISEK festgelegten Maßnahmen definiert die Gemeinde Pilsach klare Umsetzungsziele für den festgelegten Geltungszeitraum. Die Umsetzung der nachfolgend beschriebenen Maßnahmen wird die Ortsmitte von Pilsach nachhaltig gestalten und prägen.

Jede Maßnahme setzt sich aus verschiedenen Umsetzungsschritten zusammen, die jeweils einer eigenen Beschlussfassung, Planung und schließlich der Realisierung bedürfen. Auch bei der weiteren Konkretisierung und Vertiefung der einzelnen Maßnahmen soll die Bürgerschaft weiterhin eingebunden werden, um eine zielgerichtete Weiterentwicklung sicherzustellen.

5.1 Rahmenplan

5.2 Schlüsselmaßnahmen

Im Rahmen des ISEK-Prozesses für den Ortskern von Pilsach wurden auf Basis der Analyseergebnisse und der intensiven Zusammenarbeit mit der Bürgerschaft drei zentrale Schlüsselmaßnahmen für die zukünftige Entwicklung des Ortskerns definiert. Diese Maßnahmen bilden das Herzstück der strategischen Ausrichtung und greifen die wesentlichen Bedürfnisse sowie das Entwicklungspotenzial des Ortskernes auf:

S1 Entwicklung des Schusterareals

S2 Umgestaltung der Hauptstraße

S3 Grünes Band an der Pilsach

Die Schlüsselmaßnahmen sind als umfassende Maßnahmenbündel angelegt, die jeweils mehrere Einzelmaßnahmen vereinen. Dabei überschneiden sie sich nicht nur thematisch, sondern sind auch räumlich eng miteinander verknüpft. Insbesondere die Pilsachterrasse bildet den zentralen räumlichen Knotenpunkt, an dem alle drei Schlüsselmaßnahmen zusammenlaufen und ineinandergreifen. Diese Maßnahmen verfolgen

das Ziel, die zentralen Funktionen des Ortskerns zu stärken, die Aufenthaltsqualität deutlich zu verbessern und die vorhandenen Potenziale nachhaltig zu nutzen. Die räumliche Nähe und die inhaltlichen Verflechtungen erfordern eine sorgfältig abgestimmte Herangehensweise bei der Planung und Umsetzung. Nur so können Synergien effektiv genutzt und der langfristige Erfolg der Ortsentwicklung gewährleistet werden.

Neben den drei Schlüsselmaßnahmen wurden auch Einzelmaßnahmen entwickelt. Diese Maßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie in geringerem Maße mit anderen Projekten und Vorhaben verknüpft sind und somit unabhängig voneinander umgesetzt werden können.

Die folgenden Kapitel widmen sich der detaillierten Beschreibung der Schlüssel- und Einzelmaßnahmen, ihrer einzelnen Bestandteile sowie den zu erwartenden Wechselwirkungen.

Grünes Band a.d. Pilsach Mühlpark

Weg entlang Pilsach

Hochwasserschutz

Ruhe und Erholung Regenwasserretention

Wassergarten

Verweilen am Wasser

zugängliche und erlebbare Pilsach Spielplatz am Wasser aktive Mobilität kurze Wege fußläufige Vernetzung

Nachnutzung Bestandsgebäude Bürger- und Vereinshaus

Gasthaus Schuster

Treffpunkt für Jung und Alt Gastronomisches Angebot Pflegeangebote

Veranstaltungen

Lagermöglichkeiten

Entwicklung Schusterareal S1

Umsetzungsschritte:

- Kauf Gebäude durch Gemeinde

- Bauliche Bestandsaufnahme

- Entwicklung Nutzungs- und Betreiberkonzept

- Planung und Umsetzung durch Fachplaner

Pilsachterrasse

Wasser erleben

Treffpunkt für alle

Multifunktionalität

Veranstaltungsflächen konsumfreier Ort

Biergarten

Grün

Gestaltung Dorfplatz

auf den Bus

Verkehrsberuhigung

Einzelmaßnahmen siehe Steckbriefe

Umsetzungsschritte:

- Sturzflutenrisikomanagement-Konzept

- Gewässerplanung für innerörtlichen Pilsach-Abschnitt durch Fachbüros (Gewässerplanung zusammen mit Freiraumplanung)

- Planung und Umsetzung der einzelnen Teilbereiche durch Fachplaner

Temporäre Testphase

Gestaltung Kirchplatz

einheitliche Möblierung

durchgehende Gestaltung mobile Vegetation mobile Sitzgelegenheiten

Vorbereiche

Verkehrsberuhigung

Zonierung

Umgestaltung Hauptstraße

Umsetzungsschritte:

- Verkehrsgutachten durch Fachbüro

- ggf. freiraumplanerischer Wettbewerb

- Planung und Realisierung durch Fachbüro (Landschaftsarchitektur und Verkehrsplanung)

Entwicklung Schuster-Areal

Umnutzung zu einem multifunktionalen Vereins- und Bürgerhaus

Ausgangssituation

Das Gasthaus Schuster war und ist seit jeher ein zentraler Treffpunkt im Ort Pilsach und dient vielen Vereinen als Vereinsheim und Treffpunkt. Als das Gasthaus 2019 schließen musste, war für viele Menschen klar, dass diese wichtige Infrastruktur erhalten bleiben muss. Der Sportverein Pilsach pachtete daraufhin das Gebäude und begann das Gasthaus langsam wieder zu öffnen. Das vom Verein und seinen Mitgliedern betriebene Gasthaus hat derzeit Dienstag- und Freitagabend sowie am Wochenende geöffnet und bietet einfache Speisen und Getränke zu günstigen Preisen an. Darüber hinaus dient das Gasthaus weiterhin als Treffpunkt für verschiedene Vereine. Die Gemeinde ist bereit, das Gasthaus zu erwerben, um die Nutzung für kommunal-soziale Zwecke langfristig zu sichern. Ziel ist es, diese wertvolle Institution im Ortskern zu erhalten, eventuell durch weitere Nutzungen zu bereichern und in ein langfristiges Betriebsmodell zu überführen. Das Gasthaus Schuster soll so zu einem Treffpunkt für alle Generationen und Vereine in Pilsach werden.

Wesentliche Aspekte für die Entwicklung

• Das Gasthaus Schuster soll als Treffpunkt für Bürgerschaft und Vereine erhalten bleiben und in seiner Funktion als Ort für Gemeinschaft und Austausch etabliert und gestärkt werden.

• Zum Schusterareal zählt auch der angrenzende Stadl, welcher im Folgenden immer mitgedacht wird. Es ist jedoch ebenso denkbar, das Gasthaus unabhängig davon weiterzuentwickeln oder die verschiedenen Gebäude schrittweise zu sanieren.

• Die multifunktionale Nutzung des Schusterareals soll zur Belebung der Ortsmitte beitragen und das soziale Leben in Pilsach fördern. Das Angebot soll hin zu einer täglichen Nutzung verstetigt werden.

• Gemeinsam genutzte Räume zu verschiedenen Tageszeiten beleben den Ort zusätzlich.

• Der provisorische gastronomische Betrieb soll in eine langfristig tragfähige, gemeinschaftliche Betriebsform überführt werden, um das Angebot dauerhaft zu sichern. Dafür muss für die verschiedenen zukünftigen Nutzungen ein passendes Betreiberkonzept gefunden werden.

• Das Nutzungskonzept soll flexibel und anpassungsfähig sein, um auf Entwicklungen und veränderte Bedürfnisse der Gemeinde reagieren zu können.

• Potenzielle Kooperationen mit lokalen Unternehmen, Vereinen und anderen Akteuren werden geprüft, um Synergien zu nutzen und das Areal optimal zu gestalten.

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

• Die Bürgerinnen und Bürger werden von der Bedarfserhebung bis zum Betrieb über alle Phasen hinweg aktiv eingebunden, um sicherzustellen, dass das Angebot ihren Bedürfnissen entspricht und die Identifikation mit dem Areal langfristig gestärkt wird.

Abb.48: Erkenntnisse aus der Beteiligung

Bevor die konkrete Bauaufgabe formuliert wird, muss die sogenannte Phase 0 durchlaufen werden. Für den Erfolg eines solchen Projekts ist es entscheidend, im Voraus gründlich zu erheben, welche besonderen Bedingungen der Standort bietet und in welchem Zustand sich die Bausubstanz befindet. Ebenso müssen die Bedarfe der zukünftigen Nutzer präzisiert werden, um darauf aufbauend ein maßgeschneidertes Betreiber- und Nutzungskonzept mit entsprechendem Raumprogramm zu entwickeln, welches den langfristigen Erfolg sicherstellt. Ein erster Schritt wurde bereits mit der Erstellung des vorliegenden ISEKs gemacht: Das Bewusstsein für die Bedeutung des Gasthauses Schuster ist gestärkt, im Rahmen des Vereinsworkshops wurden erste Bedarfe erhoben und mögliche Umsetzungsschritte/Maßnahmen

Nutzungen erarbeitet. Diese Erkenntnisse gilt es nun im nächsten Schritt weiter zu konkretisieren und detailliert auszuarbeiten, um eine solide Grundlage für die spätere Architekturplanung zu schaffen.

Die folgenden Schritte zur Entwicklung des SchusterAreals werden auf den nächsten Seiten genauer beschrieben:

1. Sicherung der Verfügbarkeit des Gebäudes

2. (Bauliche) Bestandsaufnahme

3. Erstellung Betreiber- und Nutzungskonzept

4. Finanzierung

5. Bauplanung und Ausschreibung

6. Umbau und Sanierung

Abb.49: Bedeutung der Phase 0 im Planungs- und Bauprozess

Quelle: Baukulturbericht (Bundesstiftung Baukultur)

1. Sicherung der Verfügbarkeit des Gebäudes

Fall A: Ankauf des Gasthaus Schuster durch die Gemeinde.

Fall B: Sollte die Gemeinde das Gebäude nicht erwerben können oder das Anwesen an einen privaten Akteur veräußert werden, sollte dies in Form einer Konzeptvergabe erfolgen. Bei dieser Vergabeform verpflichtet sich der Käufer, bereits im Vorfeld ein detailliertes Konzept für die Nutzung des Gebäudes vorzulegen. Dieses Konzept muss die kulturelle und öffentliche Bedeutung des Hauses berücksichtigen und sicherstellen, dass es weiterhin für die Bürgerschaft und Vereine zugänglich bleibt. Zusätzlich könnten vertragliche Vereinbarungen, wie die Festlegung von Nutzungsrechten oder eine Zweckbindung in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Solche Regelungen sichern, dass das Gebäude im Sinne der Gemeinwohlorientierung betrieben wird. Diese Lösung erfordert eine sorgfältige rechtliche und organisatorische Ausgestaltung, um sicherzustellen, dass die langfristige öffentliche Nutzung gewährleistet bleibt.

2. (Bauliche) Bestandsaufnahme

Um zu wissen welche Flächen für eine zukünftige Nutzung konkret zur Verfügung stehen und inwiefern diese in ihrer jetzigen Form nutzbar sind ist eine (bauliche) Bestandsaufnahme zentral. Sie liefert einen klaren Überblick über die verfügbaren Flächen und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen. Dies ermöglicht eine realistische Einschätzung des Entwicklungsspielraums und lässt eine erste Kostenschätzung zu.

Bei der Bestandsaufnahme ist das gesamte Areal, also sowohl das Hauptgebäude des Gasthauses, das Nebengebäude, der Stadl sowie die Freiflächen zu betrachten.

Zu beachtende Aspekte:

• Maßliche Bestandsaufnahme: Ermittlung der vorhandenen Räume, Raumgrößen, Ausgestaltung, Zugänglichkeit, Nutzung, etc.

• Technische Bestandsaufnahme: Untersuchung von Tragwerk und Statik, Ermittlung vorhandener Gebäudeschäden, Prüfung der Dämmung und Brand-

Der Stadl direkt angrenzend an das Gasthaus Schuster wird derzeit nur als Lagerfläche genutzt. Hier besteht großes Potenzial für eine belebende Nutzung.

Sanitär

Erschließung

Aktuell werden nur ca. 200qm von über 700qm Raum im Gasthaus Schuster aktiv genutzt. Von den leerstehenden Obergeschossen gibt es keine Grundrisspläne.

Abb.50: Bestandsnutzungen Gasthaus Schuster im Erdgeschoss

schutzmaßnahmen sowie Bewertung der Energieeffizienz.

• Nutzungsmöglichkeiten: Analyse des Grundrisses hinsichtlich der Nutzbarkeit der bestehenden Flächenpotenziale, Flexibilität der Raumaufteilung und möglicher Ausbaupotenziale (z. B. Dachboden).

• Zugänglichkeit und Barrierefreiheit

• Außenanlagen: Aufnahme der Flächen, Zustand der Gehölze, Potenziale zur Erweiterung des Gastgartens, neuer Durchwegungen und Zugänge zur Pilsach (in Verbindung mit den Maßnahmen zur Pilsachterrasse und dem Dorfplatz)

3. Erstellung Betriebs- und Nutzungskonzept

Das Betriebs- und Nutzungskonzept bildet eine zentrale Planungsgrundlage für die nachhaltige Entwicklung des Gebäudes. Es beinhaltet die Festlegung der Raumgestaltung, der technischen Ausstattung und der organisatorischen Struktur. Zudem wird geprüft, welche Nutzungsmöglichkeiten wirtschaftlich und funktional tragfähig sind. Im Rahmen der Erstellung eines Nutzungskonzeptes wird analysiert, ob die geplanten Nutzungen hinsichtlich der verfügbaren Fläche, der technischen Infrastruktur und der finanziellen Mittel realisierbar sind. Die parallele Entwicklung von Nutzungs- und Betriebskonzept gewährleistet eine optimale Abstimmung beider Aspekte. Insbesondere bei genossenschaftlichen Betriebs- und Nutzungskonzepten ist die Einbindung der Bürgerschaft von entscheidender Bedeutung. Sie schafft die Grundlage für einen langfristigen und reibungslosen Betrieb des Gebäudes – sowohl in räumlicher als auch in organisatorischer Hinsicht.

Klären der Rahmenbedingungen

Im Vorfeld der weiteren Planungen muss in jedem Fall geklärt sein von welchen Eigentumsverhältnissen ausgegangen werden muss/kann (Fall A oder B)

Betriebskonzept

Ein geeignetes Betriebsmodell ist entscheidend, um den langfristigen Betrieb des Gasthauses sicherzustellen und eine nachhaltige Nutzung des Areals zu ermöglichen. Hierfür müssen verschiedene Optionen sorgfältig geprüft werden. Grundsätzlich sollte das Ziel sein, dass das kulturell und städtebaulich bedeutende Gebäude in das Eigentum der Gemeinde übergeht. Sobald die zukünftigen Eigentumsverhältnisse geklärt sind, muss die Gemeinde entscheiden, in welcher

Form das Gasthaus Schuster künftig betrieben werden soll. Dabei ist festzulegen, in welchem Umfang die Gemeinde als mögliche zukünftige Eigentümerin selbst in den Betrieb eingebunden sein möchte und welche Kapazitäten hierfür zur Verfügung stehen. Nur mit einem klar definierten Betriebsmodell kann langfristig gewährleistet werden, dass das Gebäude entsprechend der Zweckbestimmung genutzt wird und der Bürgerschaft sowie den Vereinen dauerhaft zur Verfügung steht.

Die folgenden Betriebsmodelle sind bei einem Erwerb des Areals durch die Gemeinde (Fall A) vorstellbar und sollten geprüft werden:

• Gemeinschaftlicher Betrieb: Organisation des Betriebs durch eine Bürgergemeinschaft, eine Genossenschaft oder einen Verein. Hier steht die Frage im Fokus, welchen Leistungsumfang ein solches Modell erbringen kann, z. B. in Bezug auf Öffnungszeiten. Eine Kombination aus ehrenamtlichem Engagement und festangestellten Voll- oder Teilzeitkräften wäre ebenfalls denkbar.

• Öffentlich-rechtlicher Betrieb: Die Gemeinde übernimmt selbst die Betriebsverantwortung und -verwaltung der zukünftigen Nutzungen. Dies bringt jedoch einen erhöhten zeitlichen und finanziellen Aufwand mit sich.

• Kooperation mit privaten Akteuren: Partnerschaften mit privaten Anbietern ermöglichen die Auslagerung bestimmter Betriebsbereiche, beispielsweise Gastronomie oder Co-Working. In diesem Modell verbleibt das Eigentum des Gebäudes bei der Gemeinde, während einzelne Bereiche und Nutzungen an private Betreiber verpachtet werden.

Nutzungskonzept

Bestandteile des Nutzungskonzepts:

Vertiefende Bedarfsanalyse

• Aufbauend auf den bereits erhobenen Bedarfen: Vertiefende Erhebung der Wünsche, Bedarfe und Bedürfnisse der Bürgerinnen und Bürger, Vereine sowie potenzieller Nutzer

• Einschätzung gemeindeeigener Bedarfe und zukünftiger Entwicklungen (z. B. Infrastrukturen, demografische Veränderungen).

• Einbindung potenzieller Kooperationspartner mit Raumbedarf

Erarbeitung Nutzungsszenarien entsprechend des Betriebskonzepts Evaluierung der Nutzungsmöglichkeiten des Gasthauses unter Berücksichtigung räumlicher, technischer und finanzieller Aspekte.

• Identifikation und Entwicklung von unterschiedlichen Nutzungskombinationen (z. B. multifunktionale Räume, feste Vereinsräume, Gastronomie...)

• Prüfen möglicher Synergien und Nutzungskonflikte zwischen potenziellen Nutzungen (inkl. bereits bestehenden Nutzungen auch im Umfeld, z.B vorhandene Gastronomie, etc.)

• Abschätzung, welche Nutzungen eigenständig finanziell tragfähig sind und welche auf Zuschüsse oder Förderungen angewiesen sind. Potenzial zur Querfinanzierung durch ertragsstarke Nutzungen.

• Betriebswirtschaftliche Bewertung: Abschätzung der laufenden Kosten (Betriebskosten) und potenziellen Einnahmen

• Prüfung von Lärmemissionen und Zugangserfordernissen (z.B. seperate Eingänge)

Bei Unsicherheiten oder zur Verfeinerung des Konzepts können Nutzungen (z. B. Co-Working auf Probe) mit geringem Risko und geringem finanziellen Aufwand getestet werden. Auf diesen basierend kann das Konzept nochmal angepasst werden.

Räumliche Anforderungen

Bei der Entwicklung des Raumprogramms sollte darauf geachtet werden multifunktionale Räume, Mehrfachnutzungen und räumliche Synergien optimal zu nutzen, um das Gasthaus Schuster lebendig zu gestalten und auch unter der Woche gut zu frequentieren. Räume, die einen großen Teil der Zeit ungenutzt bleiben, mindern die Attraktivität und Lebendigkeit eines solchen Gemeinschaftsortes. Gleichzeitig ist es wichtig, potenzielle Nutzungskonflikte, wie etwa Lärmemissionen, frühzeitig bei der Entwicklung des Raumprogramms zu berücksichtigen.

• Festlegung der Raumgrößen und notwendigen technischen Ausstattung (z. B. IT, Sanitäranlagen)

• Überprüfung der Eignung bestehender Räumlichkeiten und Möglichkeiten zur Mehrfachnutzung

• Sicherstellung der Barrierefreiheit und Zugänglichkeit für alle Bevölkerungsgruppen.

• Einbeziehung der Außenbereiche in das Gesamtkonzept (z. B. Gastgarten, Parkplätze, Zugänge zur Pilsach)

4. Finanzierung

• Investitionskosten: Eine Unterscheidung zwischen wirtschaftlich tragfähigen Nutzungen und solchen, die auf öffentliche Fördermittel angewiesen sind, ist notwendig. Letztere können durch bspw. Städtebaufördermittel im Rahmen des ISEK oder zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten wie Sponsoren, Spenden, Crowdfunding oder spezifische Förderprogramme unterstützt werden.

• Betriebskosten: Auch bei den laufenden Betriebskosten muss differenziert werden: Wirtschaftlich tragfähige Nutzungen sollten idealerweise ihre Kosten decken oder Gewinne erzielen. Für nicht selbsttragende Nutzungen sind Fördermittel, Zuschüsse oder Querfinanzierungen erforderlich. Eine solide Betriebskostenplanung ist essenziell, um den langfristigen Betrieb sicherzustellen.

• Mögliche Einnahmen: Zu den möglichen Einnahmequellen zählen: Mieten, Pachten (z. B. für Gastronomie oder Gewerbe), Nutzungsgebühren (z. B. für Veranstaltungen oder Vermietungen) und Erlöse aus Dienstleistungen oder Angeboten im Gebäude.

5. Bauplanung und Ausschreibung

• Ausschreiben der Planungsleistungen, bei denen eine enge Zusammenarbeit mit den späteren Nutzern und der Bürgerschaft vorausgesetzt wird. Alternativ könnte auch ein Architekturwettbewerb oder ein (wettbewerbliches) Dialogverfahren ausgelobt werden.

• Detaillierte Planung des Umbaus und der Sanierung auf Basis der baulichen Bestandsaufnahme und des Betriebs- und Nutzungskonzepts durch Fachplaner (Architektur und Landschaftsarchitektur gemeinsam planen).

6. Umbau und Sanierung

• Sanierung und Umbau des Gebäudes gemäß den technischen Anforderungen und den geplanten Nutzungen

• eventuell unter Mithilfe von Vereinen und Bürgerschaft (Eigenleistungen)

• Einbindung der Bürgerschaft und Vereine bei z.B. Ausräum- und Abrissarbeiten etc. erhöht die Identifikation mit dem Projekt - „wir haben mitgeholfen!“

Bereits erhobene Bedarfe Als Basis für weitere Überlegungen zu Nutzungsund Betriebskonzept:

• Gastronomisches Angebot - Erweiterung des bisherigen Angebots bspw. um Café oder Mittagstisch

• Räumlichkeiten für Vereine

• Räume für Vereinstreffen und Proben

• Räume für Feiern und Veranstaltungen

• Lagermöglichkeiten (insb. für Dinge die häufig und von allen gemeinsam genutzt werden: Biergarnituren, Zelte, gemeinsam genutzte Materialien, ...)

• Arbeitsräume

Vereine + Gastronomie

Veranstaltungssaal (Vereins-)Feste Kulturangebot Bildungsangebot

Sitzungssaal

Bürgermeisterbüro der Gemeinde

fixe Nutzungen

Multifunktionale Freifläche für Veranstaltungen Gastgarten

Info-Point: Digitale Anschlagtafel, Tourismusinfo

Gemeindeinfrastrukturen + Tourismus

Öffentl. WC Fahrradstation „Radlrastplatz“

Abb.51: Mögliche Nutzungen für das zukünftige Gasthaus Schuster - Ergebnisse aus den Workshops mit Bevölkerung und Vereinen

• Generationenübergreifendes Angebot und Treffpunkt (z.B. Seniorentreff)

• Pflegeangebote, z.B. Tagespflege

• Saal für größere Veranstaltungen (tatsächlicher Bedarf und Größe müssen überprüft werden)

• Bürgermeisterbüro der Gemeinde plus Sitzungssaal

• Angebote im Außenbereich

• Öffentliche WC-Anlage

• Digitale Schautafel

• ev. zusätzliche Nutzungen und Attraktoren: Fahrrad-Ladestation, Reparaturstation

• Multifunktionaler Vorplatz + Erweiterung der Freiflächen der Gastronomie (Biergarten)

„Schuster muss Wirtshaus bleiben!“

Gastronomisches Angebot (Mittagstisch, Café o.ä.)

Essen & Trinken Vereinswirt

Vereinsräume

Treffen & Proben Lagerflächen „Büroräume“?

mögliche zusätzliche Nutzungen

Sollte eine Tagespflege-Einrichtung in den weiteren Planungen verfolgt werden, sollten auch alternative Trägerschaften abseits der klassischen Träger in Betracht gezogen werden. Ein gutes Beispiel dafür ist der Ursulinenhof in Oberried (siehe Beispielprojekt auf S. 94): Hier wurde eine kleine Tagespflegeeinrichtung in Kombination mit betreutem Wohnen realisiert. ???

Tagespflege/ Senior:innentreff

Dienstleistungsangebote für ältere Bürger

Stützpunkt für mobile Pflege

Angebote für Senioren

Co-Working/ Büroräume? Jugendraum? Spezielle Wohnangebote?

Mögliche Nutzungsverortung im Gasthaus Schuster

Die dargestellten Überlegungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung einer ersten Prüfung der angedachten Nutzungen. Sie basieren weder auf einem baulichen Aufmaß noch auf einer detaillierten Bestandsanalyse. Ziel ist es, ein erstes Verständnis für potenzielle Nutzungsmöglichkeiten zu entwickeln, um die nächsten Schritte vorzubereiten und so eine fundierte Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen zu schaffen. Dabei werden bereits Wechselwirkungen mit den Freiraumplanungen am Dorfplatz sichtbar, die eine sorgfältige Abstimmung und eine klare Strategie zur Schnittstellenklärung zwischen den beiden Maßnahmen erfordern.

Abb.52: Variante 1

notwendig: Aufzug zur barrierefreien Erschließung der Obergeschosse

Tagespflege auf zwei Geschossen ist zu prüfen

kleiner Laden belebt den Dorfplatz zusätzlich > mögl. Konkurrenz zum Lagerhaus beachten!

Das gastronomische Angebot wird weiterhin über die Frontseite des Gebäudes erschlossen, weitere Nutzungen über den Innenhof.

bei Verortung von Seniorenangeboten im OG kann die Dachterrasse als Außenraum genutzt werden.

Lagerflächen für kleineres Equipment der Vereine das häufig im Ortskern gebraucht wird

tatsächlicher Bedarf nach einem Veranstaltungssaal muss noch im Detail überprüft werden

Grenzbebauung - Nutzung für Veranstaltungen bzgl. möglicher Lärmemissionen überprüfen

Synergien zwischen der Gastronomie und dem Veranstaltungssaal können durch die räumliche Nähe gut genutzt werden

Abb.53: Variante 2

Raumbedarf Tagespflege für ca. 10-15 Besucher - Gesamtbedarf ca. 240m2 Nettogrundfläche - optimal zusätzliche Freianlagen im EG - kleinteilige Raumstruktur für verschiedene Nutzungen - barrierefreie Erschließung (EG oder Aufzug) >> tatsächlicher Raumbedarf muss mit zukünftiger Trägerschaft überprüft werden

notwendig: Aufzug zur barrierefreien Erschließung der Obergeschosse

abhängig vom Betriebskonzept ermöglicht ein zusätzlicher abgetrennter Gastraum unabhängigere Nutzungen z.B. durch Vereine

Tagespflege im EG ermöglicht gute, barrierefreie Abläufe und eine wirtschaftliche Nutzung

Ein Platz lebt von seinen Rändern! Die Erdgeschossnutzungen sollten belebend auf den angrenzenden Außenraum wirken

Ein neuer Veranstaltungsund Sitzungssaal wäre auch im Dachgeschoss des Gasthauses vorstellbar.

Durch die Platzierung der Tagespflege im Stadl befinden sich die Seniorinnen und Senioren mitten im Geschehen des Ortskerns. Gleichzeitig bleibt jedoch ein gewisser Abstand zur Gastronomie und anderen Nutzungen gewahrt.

Beispielprojekte

Der „Neue Mathäser“ - Bürgerzentrum mit Gasthaus und Veranstaltungssaal

Standort Marktgemeinde Ruhstorf an der Rott (ca. 7.000 Einwohner:innen)

Gebäude Zentral gelegenes leerstehendes Gasthaus mit umliegenden Freiflächen

Nutzungen Bürgerzentrum mit Veranstaltungssaal, Vereinsräumen, Co-Working und Gastronomie, neue Dorfmitte mit Marktplatz und Grünflächen

Trägerschaft Marktgemeinde Ruhstorf als Betreiber verpachtet an Gastronomiebetreiber

2017 erwarb die Gemeinde eine in die Jahre gekommene Immobilie im Herzen des Ortes, um sie als Schlüsselprojekt für die Neugestaltung des Ortskerns zu nutzen. Im Rahmen einer Ideenwerkstatt begleitete das Team von nonconform einen intensiven Beteiligungsprozess, bei dem gemeinsam mit der Bevölkerung ein Zukunftskatalog erarbeitet wurde. Dieser enthielt grundlegende Anforderungen und Visionen für eine neue, lebendige Ortsmitte und bildete die Basis für die weiteren Planungen. Aufbauend auf diesen gemeinsamen Überlegungen entwickelte nonconform einen Masterplan für das Mathäser-Areal. In einer sogenannten „Sprechzimmerreihe“ führte nonconform den Dialog mit verschiedenen Akteur:innen, um die Bedürfnisse und Wünsche präzise zu erfassen. Diese wurden in ein detailliertes Raumprogramm übersetzt und mit Hilfe von Testentwürfen auf ihre Machbarkeit überprüft. Die Ergebnisse mündeten in einem Architekturwettbewerb, der die Grundlage für die erfolgreiche Umsetzung des Projekts legte.

Empfehlung: Als Inspiration für den Gemeinderat, die Verwaltung und interessierte Bürgerinnen und Bürger bietet es sich an, in der Phase der Erstellung des Betreiber- und Nutzungskonzeptes Exkursionen zu erfolgreich umgesetzten Praxisbeispielen durchzuführen. Dabei können die Entstehungsdynamiken dieser Projekte besser verstanden und gewinnbringend in die Entwicklung des Gasthauses Schuster einbezogen werden.

So konnte das historische Gasthaus reaktiviert und im Zusammenspiel mit einem neuen Baukörper zu einem flexibel nutzbaren Multifunktionshaus umgestaltet werden. Ein Marktplatz bildet den neuen belebten Mittelpunkt mit attraktiven Freiräumen im Zentrum.

begleitet durch nonconform

Generationenbahnhof Erlau e.V. Gemeinwesen- und Bürgerzentrum, Vernetzungsort und Koordinationsstelle

Standort Gemeinde Erlau, Kreis Mittelsachsen, Sachsen (ca. 3.300 Einwohner:innen)

Gebäude Zentral gelegener ehemaliger Bahnhof der zuvor 15 Jahre leer stand

Nutzungen Bürgersaal für Veranstaltungen, Seniorentagespflege, Zahnarztpraxis, Stützpunkt des ambulanten Pflegedienst, Bürgerbüro

Trägerschaft Gemeinde Erlau und Verein Generationenbahnhof Erlau e.V.

Das ehemalige Bahnhofsgebäude in der Gemeinde Erlau schien dem Verfall preisgegeben, bis eine studentische Entwurfsstudie 2012/13 den Anstoß zu seiner Rettung gab. Engagierte Bürger gründeten den Verein Generationenbahnhof Erlau e.V., der gemeinsam mit der Gemeinde das Projekt vorantrieb. Der Generationenbahnhof vereint bürgerschaftliches Engagement und professionelle Dienstleistungen unter einem Dach: ein Bürgerbereich mit Veranstaltungsraum und Bürgerbüro, Seniorentagespflege, ambulanter Pflegestützpunkt und Zahnarztpraxis. Der Verein betreut den öffentlichen Bereich, während die Dienstleister die Räumlichkeiten mieten. Im Bürgersaal finden in Kooperation mit weiteren Vereinen und Institutionen regelmäßig Veranstaltungen und Angebote aus Kultur, Bildung und Freizeit statt, und der Raum dient auch als Ausstellungsraum. Heute ist der Generationenbahnhof samt seines umgestalteten Vorplatzes ein lebendiges Zentrum und Treffpunkt für Jung und Alt in Erlau.

Stefansplatzerl - Gastronomie und Nahversorgung im ehemaligen Gasthaus

Standort St. Stefan-Afiesl, Bezirk Rohrbach, Oberösterreich (ca. 3.300 Einwohner)

Gebäude Zentral gelegenes ehemaliges Gasthaus

Nutzungen Gastronomie, Café, Nahversorger, Veranstaltungen

Trägerschaft Bürgergenossenschaft St. StefanAfiesl eGen

Mit der Schließung des letzten Gasthauses in St.Stefan-Afiesl formierte sich eine Gruppe engagierter Personen rund um den Bürgermeister, um nach Lösungsansätzen zu suchen, die einem Verlust der Versorgungsinfrastruktur und Treffpunkte gegensteuern. In einem Bürgerbeteiligungsprozess (Lokale Agenda 21) wurde das Konzept eines Begegnungszentrums entwickelt: das Stefansplatzerl. Dieses umfasst ein Café, einen Nahversorger und ein Gasthaus, welches auch Platz für Veranstaltungen und Treffen von der Gemeinde und Vereinen bietet. Durch die Organisation als Genossenschaft wird das Projekt von großen Teilen von der Ortsbevölkerung (finanziell) mitgetragen. Das Stefansplatzerl wird von der Artegra geschützte Werkstätten GmbH betrieben und bietet somit auch über die Nutzungen selbst hinaus einen sozialen Mehrwert.

Dorfzentrum Krone - Ein

Dorfzentrum für Thal

Standort Thal bei Sulzberg, Bezirk Bregenz, Vorarlberg (ca. 500 Einwohner:innen)

Gebäude Zentral gelegenes ehemaliges Gasthaus und Nahversorger

Nutzungen Gastronomie, Dorfladen, Veranstaltungssaal, Bankfiliale, Musikproberaum, Jugendraum, Wohnung

Trägerschaft Selbsthilfeverein zur Förderung und Pflege der Dorfgemeinschaft in Thal

Als das Krone-Gasthaus und der Nahversorger in Thal 1988 geschlossen wurden, gründeten engagierte Bürger unter der Leitung des Ortsvorstehers 1989 den „Selbsthilfeverein zur Förderung und Pflege der Dorfgemeinschaft in Thal“. Mit Unterstützung der Gemeinde, des Landes und der Bevölkerung, die rund 8.000 Stunden freiwillig arbeitete, konnte das Gebäude erworben und in einem ersten Schritt das Gasthaus und der Dorfladen gerettet werden.

In den folgenden Jahren wurden nach und nach weitere Projekte umgesetzt. 1998/99 entstand anstelle des alten Wirtschaftstraktes ein modernes Gemeinschaftshaus mit Proberäumen, einer Bankfiliale, einem Arztraum und einem Jugendraum. Auch der neu gestaltete Dorfplatz zwischen Gasthaus und alter Schmiede wurde zu einem wichtigen Treffpunkt und Veranstaltungsort. Ein weiterer Meilenstein folgte 2007 mit der Restaurierung des historischen Tanzsaals. Der Thalsaal bietet seither Raum für kulturelle und gesellschaftliche Veranstaltungen sowie private Feiern.

Ursulinenhof Oberried - Tagespflege und betreutes Wohnen

Standort Gemeinde Oberried, Baden-Würtemberg (ca. 3.000 Einwohner)

Gebäude Zwei Gebäude mitten im Kernort

Nutzungen Tagespflege in einem Gebäude, betreute Wohngruppe für Menschen mit Pflege- und Unterstützungsbedarf in anderem Gebäude

Trägerschaft Gebäude im Eigentum der Gemeinde, betrieben durch Bürgergemeinschaft Oberried

Mit einer Bevölkerung von 3.000 Einwohner stand Oberried vor 10 Jahren – wie viele andere Kommunen – vor einer bedeutenden Herausforderung: Es mangelte an Betreuungseinrichtungen für Senioren. Der Gemeinde Oberried war klar, dass etwas passieren muss, denn ältere Menschen in Oberried hatten keine andere Wahl, als in benachbarte Gemeinden zu ziehen, um angemessene Pflegeoptionen zu finden. So gründete sich im Jahr 2015 die Bürgergemeinschaft Oberried, die Alltagsbegleiterinnen qualifizierte und einen Dienst zur häuslichen Unterstützung und eine Betreuungsgruppe einrichtete. In engem Schulterschluss zwischen Gemeinde und Bürgergemeinschaft wurde das Projekt vorangetrieben bis zur Eröffnung im Januar 2020. Die Bürgergemeinschaft ist seither Träger der Tagespflege und stellt den Assistenzdienst der WG. Im Vorfeld wurde mit Angehörigen der angemeldeten Bewohner eine Konzeption erarbeitet. Die Verpflegung der Tagesgäste erfolgt durch die Oberrieder Wirtsleute.

Weitere Informationen: https://www.buergergemeinschaft-oberried.de/p/ tagespflege-ursulinenhof-oberried

Haus der Begegnung Kirchanschöring

Standort Gemeinde Kirchanschöring, Bayern (ca. 3.300 Einwohner)

Gebäude Gebäude mitten im Kernort

Haus der Begegnung, Kirchanschöring, Bayern

Haus der Begegnung, Kirchanschöring, Bayern

Feiern und Zusammenkünfte oder einen Wellnessbereich.

Quelle Text und Bilder: https://www.heimat-bayernwohnbau.de/kirchanschoering-referenz/

Nutzungen Betreutes Wohnen unterschiedlicher Pflegebedürftigkeit inklusive Gemeinschaftsräume und -flächen (auch für Außenstehende nutzbar)

Trägerschaft Wohnbaugesellschaft Kirchanschöring

Das Projekt stellt ein innovatives Angebot für ältere Bürger mit und ohne Pflegebedarf da. Es bietet barrierefreie und seniorengerechte Wohneinheiten, 1 – 3 Zi. Wohnungen, alle mit Terasse oder Balkon, für ältere Bürger 60+. Daneben befindet sih im Erdgeschoss eine Pflegewohngmeinschaft (Ambulant betreute Wohngemeinschaft, abWG) für 10 pflegebedürftige Senioren. Die abW bietet Menschen in der Regel ab Pflegegrad 2, mi und ohne Demenz, die Möglichkeit, auch bei Pflegbedürftigkeit, eine hohe Lebensqualität aufrecht zu erhalten. Tag und Nacht erhalten die Bewohner/innen der Pflegewohngemeinshaft in den Bereichen Betreuung, Hauswirtschaft und Pflege Unterstüzung durch unser ausgebildetes Personal.

Das Projekt stellt ein innovatives Angebot für ältere Bürger mit und ohne Pflegebedarf da. Es bietet barrierefreie und seniorengerechte Wohneinheiten, 1 – 3 Zi. Wohnungen, alle mit Terasse oder Balkon, für ältere Bürger 60+. Daneben befindet sih im Erdgeschoss eine Pflegewohngmeinschaft (Ambulant betreute Wohngemeinschaft, abWG) für 10 pflegebedürftige Senioren. Die abW bietet Menschen in der Regel ab Pflegegrad 2, mi und ohne Demenz, die Möglichkeit, auch bei Pflegbedürftigkeit, eine hohe Lebensqualität aufrecht zu erhalten. Tag und Nacht erhalten die Bewohner/innen der Pflegewohngemeinshaft in den Bereichen Betreuung, Hauswirtschaft und Pflege Unterstüzung durch unser ausgebildetes Personal.

Die Bewohner der barrierefreien 1-3 Zimmer Wohnungen haben die Möglichkeit Serviceleistungen nach dem individuellen Bedarf hinzuzubuchen. Und selbst wenn sich intensiver Pflegebedarf einstellt, is der Verbleib in gewohnter Umgebung durch das bevorzugte Belegungsrecht für die abWG gesichert.

Das Projekt stellt ein innovatives Angebot für ältere Bürger mit und ohne Pflegebedarf da. Es bietet barrierefreie und seniorengerechte Wohneinheiten, 1-3 Zimmer Wohnungen, alle mit Terrasse oder Balkon, für ältere Bürger:innen 60+. Daneben befindet sich im Erdgeschoss eine Pflegewohngemeinschaft (Ambulant betreute Wohngemeinschaft, abWG) für 10 pflegebedürftige Senioren. Die abWG bietet Menschen in der Regel ab Pflegegrad 2, mit und ohne Demenz, die Möglichkeit, auch bei Pflegebedürftigkeit, eine hohe Lebensqualität vor Ort aufrecht zu erhalten. Tag und Nacht erhalten die Bewohner der Pflegewohngemeinschaft in den Bereichen Betreuung, Hauswirtschaft und Pflege Unterstützung durch ausgebildetes Personal.

Die Bewohner der barrierefreien 1-3 Zimmer Wohnungen haben die Möglichkeit Serviceleistungen nach dem individuellen Bedarf hinzuzubuchen. Und selbst wenn sich intensiver Pflegebedarf einstellt, is der Verbleib in gewohnter Umgebung durch das bevorzugte Belegungsrecht für die abWG gesichert.

Zudem verfügen die Häuser über großzügige Gemeinschaftsflähen, wie zB. Gemeinschaftsräume für Feiern und Zusammenkünfte oder einen Wellnessbereich.

Zudem verfügen die Häuser über großzügige Gemeinschaftsflähen, wie zB. Gemeinschaftsräume für Feiern und Zusammenkünfte oder einen Wellnessbereich.

Die Bewohner der barrierefreien 1-3 Zimmer Wohnungen haben die Möglichkeit Serviceleistungen nach dem individuellen Bedarf hinzuzubuchen. Und selbst wenn sich intensiver Pflegebedarf einstellt, ist der Verbleib in gewohnter Umgebung durch das bevorzugte Belegungsrecht für die abWG gesichert.

Quelle Text und Bilder: https://www.heimat-bayern-wohnbau.de/ kirchanschoering-referenz/

Quelle Text und Bilder: https://www.heimat-bayern-wohnbau.de/ kirchanschoering-referenz/

Zudem verfügen die Häuser über großzügige Gemeinschaftsflächen, wie z.B. Gemeinschaftsfäume für

Umgestaltung Hauptstraße

Ausgangssituation

Die Hauptstraße von der Kreuzung Neumarkter/Litzloher Straße bis zur Kirche bzw. zum Gasthaus Siegert (Märzen) bildet den zentralen Straßenzug im Ortskern von Pilsach. Hier besteht der Bedarf, sie zu einem attraktiven öffentlichen Raum umzugestalten, der nicht nur als Durchfahrtsstraße für den motorisierten Individualverkehr dient, sondern auch ausreichend Freiraum und Aufenthaltsqualität für die vielfältigen Aktivitäten im Ortskern bietet. Im Beteiligungsprozess wurde deutlich, dass es aktuell keinen Dorfplatz in Pilsach gibt, jedoch ein starker Wunsch danach vorhanden ist. Früher wurde der Platz rund um das Kriegerdenkmal als Dorfplatz genutzt. Seit das Fürst-Anwesen und dessen frühere Nutzung jedoch nicht mehr existieren, fehlt diesem Bereich die frühere Lebendigkeit.

Verkehrsberuhigung und Schaffung neuer Freiräume kurzfristig mittelfristig langfristig

Wesentliche Aspekte für die Entwicklung:

- Die grundlegenden Möglichkeiten zur Neugestaltung, insbesondere im Hinblick auf den neuen Dorfplatz, entstehen durch den Erwerb des Schusterareals durch die Gemeinde. Dieser Schritt legt den Grundstein für die zentrale Neugestaltung des Ortszentrums.

- Zukünftig wird die Hauptstraße in verschiedene Abschnitte unterteilt, die jeweils eigene Entwicklungsperspektiven und Prioritäten erhalten.

- Der zentrale Abschnitt ist der Kernbereich rund um den neuen Dorfplatz am Gasthaus Schuster, der als Herzstück des Ortskerns dient. Hier konzentrieren sich die größeren baulichen Maßnahmen im Außenraum, die den Platz zu einem lebendigen Treffpunkt gestalten sollen.

- Ein weiterer wichtiger Bereich ist der Kirchplatz, der als zusammenhängender Raum zwischen dem Vorplatz des Friedhofs und dem Platz am Kriegerdenkmal geplant ist. Dieser Bereich wird harmonisch und zugänglich gestaltet, um seine Rolle als Ort der Begegnung und des Gedenkens zu betonen. Dieser soll jedoch eindeutig eine untergeordnete Rolle im vergleich zum zukünftigen Dorfplatz spielen.

Umsetzung

- Die Vor- und Eingangsbereiche an den Zugängen zum Ortskern, wie an der Kreuzung Neumarkter Straße/Litzloher Straße, werden als eigene Verkehrsbereiche klar erkennbar gestaltet. Sie heben sich von den übrigen Straßen im Ort ab und schaffen (z.B. durch einen andersartigen Belag) eine markante Zonierung für den Ortseingang.

- Da sich die Hauptstraße in gutem baulichen Zustand befindet und erst vor einiger Zeit saniert wurde, werden die Neben- und Vorbereiche nur durch weniger intensive Maßnahmen umgestaltet. Dazu zählen etwa eine farbliche Abhebung der Fahrbahn und der Einsatz mobiler Pflanzenelemente, die zur optischen Aufwertung beitragen, ohne tiefgreifende bauliche Eingriffe erforderlich zu machen.

Abb.54: Ergebnis aus der Beteiligung der Bürgerschaft zum Thema Dorfplatz

Abb.55: Zonierung der Hauptstraße in unterschiedliche Bereiche

Inspirationen zur Umgestaltung der Haupstraße Temporeduktion

Punktuelle Fahrbahnverengungen und Torsituationen (z.B. durch Bäume) reduzieren das Durchfahrtstempo und fordern eine erhöhte Aufmerksamkeit von Autofahrern.

Verkehrsberuhigung

Ein Belagswechsel (baulich und nicht baulich) vermittelt eine neue räumliche Situation und steigert die Aufmerksamkeit der Autofahrer

Aufmerksamkeit Flexibilität

Eine einheitliche und attraktive Möblierung gliedert den Raum und steigert die Aufenthaltsqualität.

Ausstattung

Bewegliches Mobiliar und Pflanzen erzeugen unterschiedlichste Raumwirkungen und ermöglichen eine flexible Nutzung.

Begrünte und nur teilversiegelte Oberflächen beeinflussen das lokale Mikroklima positiv beeinflussen und schaffen so ein angenehmeres Umfeld für die Anwohner. Oberflächengestaltung

Umsetzungsschritte/Maßnahmen zur Umgestaltung der Hauptstraße

Grundsätzliche Aspekte

Zur baulichen Umgestaltung des Kernbereichs entlang der Hauptstraße - dem zukünftigen Dorfplatz bedarf es verschiedener Fachplanungen, die integriert erstellt werden sollten.

Verkehrsuntersuchung

Um auf dem Dorfplatz tatsächlich Aufenthaltsqualität und Verkehrsberuhigung zu schaffen, ist eine angepasste Verkehrsführung erforderlich, die gestalterische Maßnahmen erst möglich macht. Dazu sollte im Zuge der Freiraumgestaltung ein Verkehrsplanungsbüro die Verkehrsströme und Parkraumsituation analysieren und die Auswirkungen der erarbeiteten Umgestaltung auf die umliegenden Straßen im Ort prüfen, um sicherzustellen, dass keine negativen Effekte an anderer Stelle entstehen. Zusätzlich zur geplanten Neugestaltung sollte auch eine Temporeduzierung auf 30 km/h nochmals in Erwägung gezogen werdenbisher fand diese im Gemeinderat keine Mehrheit.

Ausschreibung Freiraumplanung

Die Planung des Dorfplatzes sollte zusammen mit dem Planungsverfahren zum Schusterareal erfolgen, auch wenn diese hier der Übersichtlichkeit wegen als gesonderte Maßnahme aufgeführt ist. In einem Planungsverfahren, das zukünftige Nutzer und die Bürgerschaft einbezieht, oder als Teilbereich in einem Architekturwettbewerb, wird eine erste Entwurfsplanung für das Areal entwickelt. Dabei werden die ersten konzeptionellen Ansätze aus dem bestehenden ISEK auf ihre Machbarkeit geprüft (etwa hinsichtlich Leitungstrassen, Kanäle, Verkehrsanbindung etc.) und in eine gestalterische Planung überführt. Diese Planungen für den Dorfplatz müssen unbedingt mit der Entwicklung der Gebäude auf dem Schusterareal abgestimmt werden, um einen nahtlosen Übergang zwischen den Nutzungen im Inneren und den Außenflächen zu gewährleisten.

Verlegung Bushaltestellen

Mit der Einführung einer neuen Expressverbindung im ÖPNV zwischen Amberg und Neumarkt erhält Pilsach zukünftig eine deutlich bessere Anbindung und Taktung in Richtung Neumarkt. Im Rahmen dieser Maßnahme werden auch die Bushaltestellen neu gestaltet und können bei Bedarf verlegt werden. Um eine zentrale und attraktive Anbindung zu schaffen, sollten die Haltestellen künftig in der Nähe des Gasthauses Schuster positioniert werden. Dadurch wird dieser Bereich stärker als Ortskern betont und gewinnt zusätzlich an Bedeutung als zentrale Adresse des Ortes.

Testnutzungen

Die Umsetzung von Konzepten und Planungen dauert oft lange. Um bereits im Vorfeld sichtbare Veränderungen im öffentlichen Raum zu schaffen, können temporäre Maßnahmen genutzt werden, um die Wirkung geplanter Maßnahmen zeitnah auszuprobieren. Die dabei gewonnenen Erfahrungen können in den weiteren Planungs- und Entwurfsprozess einfließen. Beispiele hierfür sind mobile Pflanzen, Sitzgelegenheiten oder temporäre Fahrbahnverengungen und -markierungen. Auf diese Weise sehen die Bürgerinnen und Bürger frühzeitig erste Veränderungen, was die Akzeptanz für zukünftige Planungen steigern kann.

Vorschlag zur Zonierung und Gestaltung des neuen Dorfplatzes in Pilsach

Der neue Dorfplatz in Pilsach vor dem Gasthaus Schuster muss eng an die geplanten Nutzungen im Inneren des Gebäudes angepasst werden. Die Außenbereiche und der Platz selbst werden in verschiedene Zonen aufgeteilt, um sowohl den Wünschen der Bürgerschaft gerecht zu werden als auch eine flexible Nutzung zu ermöglichen.

Gastgarten und Freischankflächen:

Der Gastgarten bleibt an seiner bisherigen Stelle und wird lediglich etwas nach Osten vor das Gasthaus verlagert. So kann die Nähe zur Pilsach gewahrt werden, was in der Bürgerbeteiligung als Wunsch geäußert wurde. Hier besteht die Möglichkeit, einen sogenannten „Bremsbaum“ und eine Fahrbahnverengung zu integrieren, um den Verkehr zu beruhigen – dies bedarf jedoch einer verkehrstechnischen Prüfung.

Konsumfreie Aufenthaltsbereiche:

Der Zugang zur Pilsach wird geöffnet und mit Sitzstufen so gestaltet, dass diese zum Verweilen am Wasser einladen. Dadurch entsteht ein fließender Übergang zwischen den gastronomischen Außenflächen und konsumfreien öffentlichen Bereichen.

Zentrale Funktionen und Mobilitätsstation:

Am Eck des Schusterstadls werden zentrale Einrichtungen wie eine Fahrradreparaturstation, ein Infopoint, ein öffentliches WC und eine Überdachung für den ÖPNV gebündelt. Gemeinsam mit den Bushaltestellen bildet dieser Bereich einen Mobilitäts- und Informationspunkt, sowohl für die Bürgerschaft, als auch für Touristen.

Multifunktionale Flächen vor dem Gasthaus:

Die Fläche direkt vor dem Gasthaus bleibt für vielfältige Nutzungen offen, darunter Veranstaltungen oder wie im Bestand Parkmöglichkeiten. Mobile Pflanztröge bieten Flexibilität in der Zonierung und werten die Fläche optisch auf.

Veranstaltungsfläche vor dem Schusterstadl: Der Bereich zwischen Gasthaus und Stadl kann je nach Nutzung des Stadls als Veranstaltungsfläche genutzt werden. Eine nur teilweise Versiegelung und teilweise Begrünung dieser Bereiche sorgt zudem für ein angenehmeres Mikroklima und trägt zur Klimaanpassung bei.

Halböffentlicher Grünraum im Norden: Die Flächen nördlich des Gasthauses bilden den Zugang zu den Obergeschossen und bieten einen halböffentlichen Grünraum, der beispielsweise von einer Tagespflegeeinrichtung als Außenbereich genutzt werden könnte.

Durch diese Zonierung und die bewusste Gestaltung der Platzflächen entsteht ein attraktiver Dorfplatz, der sowohl den Gemeinschaftsbedarf als auch die Anforderungen an Mobilität, Aufenthalt und Veranstaltungen erfüllt.

Abb.56: Vorschlag zur Neuzonierung des zukünftigen Dorfplatzes

Die Darstellung zeigt eine erste Konzeptidee zur Umgestaltung der Hauptstraße im Bereich des Schusterareals. Dieser Vorschlag dient als Grundlage für weitere Überlegungen und muss im Zuge der weiteren Planungen auf technische Machbarkeit und wirtschaftliche Umsetzbarkeit geprüft werden.

Hier werden auch die Wechselwirkungen mit den Planungsleistungen am Schusterareal sichtbar. Eine gute Strategie zur Schnittstellenklärung ist hier besonders wichtig!

fließender Übergang von Gastronomie zu konsumfreien Aufenthaltsbereichen

durchgängiger, einheitlicher Belag

Erhalt der Bestands-Linde!

Verengung durch Grünfläch mit „Bremsbaum“ dient zudem als Filter zum Gastgarten

Durchwegung entlang der Pilsach

wünschenswert: weiterhin öffentliche Nutzung im EG (z.B. Arzt)

Radlstation mit Informationen (Anschlagtafel)

öffentliches WC Infrastrukturen/Anschlüsse für Veranstaltungen

Zusammengelegte Bushalte für eine klare Adressbildung am Gasthaus Schuster mit überdachter Wartemöglichkeit

Erhalt Bestandsbäume

Das Grüne Band

Freiraumentwicklung entlang der Pilsach

Ausgangssituation

Die Pilsach prägt das Landschafts- und Ortsbild der Gemeinde Pilsach, ist aber derzeit nur eingeschränkt erlebbar. Zwar gibt es bereits einige Zugänge und Wege entlang des Baches, viele Abschnitte sind jedoch verbaut und es fehlt ein zusammenhängendes, attraktives Wegenetz.

Mit ihrer zentralen Lage im Ort hat die Pilsach ein großes Potenzial, zu einem einladenden Erholungs- und Begegnungsraum zu werden. Gleichzeitig erfordert die Hochwassergefahr, insbesondere bei Starkregen und Sturzfluten, eine ganzheitliche Betrachtung und entsprechende Schutzmaßnahmen.

Wesentliche Aspekte und Grundsätze für die Entwicklung

- Die Entwicklung der Pilsach erfolgt im Gesamtkontext, um unbeabsichtigte negative Auswirkungen auf den Gewässerverlauf stromauf- oder stromabwärts zu vermeiden. Dabei werden Gewässer- und Freiraumplanung integriert betrachtet, um sowohl ökologische als auch gestalterische Ziele zu erreichen.

- Obgleich die Pilsach als durchgehendes Band und Wegeverbindung gedacht wird, konzentrieren sich gestalterische Maßnahmen in unterschiedlichen Umfängen auf ausgewählte Schwerpunkträume. Diese bieten Aufenthalts- und Nutzräume mit unterschiedlichen Qualitäten. Ergänzend verbessern punktuelle Maßnahmen die Zugänglichkeit und das Nutzungserlebnis entlang der Pilsach.

- Die Maßnahmen berücksichtigen sowohl die ökologische und gestalterische Aufwertung der Pilsach als auch den Schutz vor Hochwasser.

- Die Bevölkerung wird in die Ausgestaltung der Schwerpunkträume aktiv eingebunden, insbesondere bei der Pilsachterrasse und dem Wassergarten, um eine bedarfsgerechte Umsetzung zu gewährleisten.

- Um die verschiedenen Freiräume entlang der Pilsach besser miteinander zu vernetzen und gleichzeitig eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung in die umliegende Landschaft zu schaffen, wird eine durchgängige Wegeverbindung entlang der Pilsach entwickelt. Hierfür werden Lücken im bestehenden Wegenetz geschlossen und bestehende Verbindun-

kurzfristig mittelfristig langfristig Umsetzung gen aufgewertet. Die Identifikation einer geeigneten Wegeführung erfordert eine sorgfältige Überprüfung der Anschlussstellen an das bestehende Wegenetz. Gegebenenfalls ist der Erwerb von Flächen im Privateigentum notwendig, weshalb eine frühzeitige Einbindung der betroffenen Eigentümer empfohlen wird. Wo der Weg durch naturschutzfachlich relevante Bereiche verläuft gilt es auch diese Aspekte zu prüfen.

Abb.57: Der Verlauf der Wegeverbindung entlang der Pilsach aus dem Ort heraus muss sorgfältig überprüft und mit Anliegern abgestimmt werden.

Umsetzungsschritte/Maßnahmen Grünes Band

Auftakt mit den Fachstellen

Zur Klärung der Rahmenbedingungen und Anforderungen im Hinblick auf die im ISEK formulierten Ziele bietet sich ein Auftakttermin mit allen relevanten Fachstellen in Form einer Ortsbegehung an. Dazu werden Vertreter des Wasserwirtschaftsamts, der Förderstellen, der Naturschutzbehörde sowie die Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer moderierten Begehung eingeladen. Während der Begehung können die verschiedenen Perspektiven der beteiligten Akteure eingebracht und diskutiert werden, um eine fundierte Grundlage für die weitere Projektentwicklung zu schaffen.

Beauftragung eines kommunalen SturzflutenRisikomanagement-Konzepts

Ein kommunales Sturzfluten-Risikomanagement-Konzept ist ein strategisches Instrument, mit dem sich Gemeinden gezielt auf die Gefahren durch plötzliche und intensive Starkregenereignisse vorbereiten können. Das Konzept umfasst die systematische Identifizierung und Analyse von Überflutungsbereichen und -risiken, die Bewertung der Risiken sowie die Planung von Vorsorgemaßnahmen für öffentliche und private Bereiche. Neben baulichen Schutzmaßnahmen werden auch die Eigenvorsorge der Bürgerschaft und eine Sensibilisierung für Hochwassergefahren berücksichtigt. Es legt damit nicht nur den Grundstein für die

„Wasser erleben im Ort!“

Sicherheit der Anwohner und der lokalen Infrastruktur, sondern auch für die nachfolgenden Maßnahmen zur ökologischen und gestalterischen Aufwertung der Pilsach.

Die Erstellung solcher Konzepte wird durch den Freistaat Bayern gefördert, der sowohl finanzielle Unterstützung als auch fachliche Leitlinien bereitstellt.

Beauftragung einer Gewässerentwicklungsund Freiraumplanung für die Pilsach

Für den innerörtlichen Abschnitt der Pilsach vom Gasthaus Schuster bis zur Hofmühle wird empfohlen, eine Gewässerentwicklungs- und Freiraumplanung in Auftrag zu geben. Dabei sollen Gewässerökologie und Freiraumgestaltung kombiniert werden, um die Pilsach als attraktiven und naturnahen Freiraum zu entwickeln. Ziel ist es, ökologische und gestalterische Aspekte unter Berücksichtigung des Hochwasserschutzes in Einklang zu bringen. Hierfür soll ein Büro mit entsprechender Expertise in Gewässerentwicklung und Freiraumgestaltung ausgewählt werden. Im Idealfall bearbeitet dieses Büro auch gleichzeitig das kommunale Sturzflutenrisikomanagementkonzept.

Umsetzung kurzfristiger Maßnahmen zur Aufwertung der Pilsach

Zur kurzfristigen Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Erlebbarkeit der Pilsach wird empfohlen, erste einfache, temporäre Maßnahmen umzusetzen. Diese sollen mit minimalem Aufwand realisierbar sein und bereits erste positive Veränderungen bewirken. Dazu zählen unter anderem die Umplatzierung von Möbeln, wie das Drehen von Bänken Richtung Wasser, sowie das Installieren temporärer Sitzgelegenheiten. Diese „Sofortmaßnahmen“ bieten erste Möglichkeiten, den Raum besser erlebbar zu machen und die Aufenthaltsqualität für Anwohner und Besucher unmittelbar zu verbessern.

Abb.58: Die Erlebbarkeit und Zugänglichkeit der Pilsach spielte auch während der Ideenwerkstatt eine große Rolle.

Abb.59: Grünes Band im Überblick

Die Pilsachterrasse ist das verbindende Element zwischen dem neu gestalteten Dorfplatz und dem grünen Band entlang der Pilsach. Sie macht den Bach von der Ortsmitte aus zugänglich und erlebbar und stärkt den räumlichen Bezug zum Wasser. Als konsumfreier Aufenthaltsraum bietet sie besondere Qualitäten am Dorfplatz.

Schaffung eines konsumfreien Aufenthaltsbereichs

Erweiterung und Öffnung des Außenbereichs vom Verbesserung der Sichtbarkeit und Zugänglichkeit

Umnutzung altes Feuerwehrhaus

Auftakt Wegeverbindung

öffentl. Weg

Sitzstufen

Sitzstufen an der Pilsach Sitzstufen an der Pilsach

Der Wassergarten bietet in direkter Nähe zum Dorfplatz und dem Schusterareal eine zentrale Grün- und Erholungsfläche, die den Bach erlebbar macht. Mit unterschiedlichen Gestaltungselementen lädt er alle Generationen zum Verweilen, Spielen und Aktivsein ein.

nähe.

Sitzgelegenheiten & Zugänge zum Wasser

Findlinge & Trittsteine

Abb.61: Wassergarten

Kneippanlage

Mühlpark

Der Mühlpark bildet den naturnahen Abschluss des grünen Bands und stellt den Übergang zur freien Landschaft dar. Als extensiv gestalteter Bereich bietet er nicht nur Erholungsmöglichkeiten in einer naturnahen Umgebung, sondern leistet auch einen wichtigen Beitrag zum lokalen Hochwasserschutz.

Entwicklungsziel:

• Schaffung einer gestalterisch hochwertigen Retentionsfläche mit hoher Aufenthaltsqualität für Erholung und Naturerlebnis.

• Verbesserung des Hochwasserschutzes durch gezielte Retentionsflächen.

• Zusammenarbeit mit Eigentümer des Schlosses bezüglich der Zufahrtsmöglichkeit zum Schloss

Spielerische extensive Elemente

Gestaltungselemente:

• Naturnah gestaltete Grünflächen

• Rückzugs- und Erholungsbereiche mit Sitzmöglichkeiten

• Potenzielle Absenkung von Flächen zur Unterstützung des Hochwasserschutzes (Prüfung erforderlich)

• Bühne/Pavillion/Plattformen

Überschwemmungs-

Retentionsflächen

Attraktive Durchwegung

Abb.62: Mühlpark

Brücke

5.3 Einzelmaßnahmen

Aufwertung Freizeitgelände

Aufwertung ÖPNV-Haltestellen

Wege in der zweiten Reihe

Stadl am Pfarrheim

Rund ums Schloss

Wege in der zweiten Reihe

Aufwertung ÖPNV-Haltestellen

SB-Angebot im/am Lagerhaus

Digitale Kommunikation

Aufwertung ÖPNV-Haltestellen

Nicht verortete Maßnahmen

Nachverdichtungsstudie

Neues Wohnen im Ortskern

Radverkehr und Fahrradtourismus

Parkplatzkonzept

Klimaresiliente Freiflächen

Kümmerer

Neben den drei zentralen Schlüsselmaßnahmen wurden für den Ortskern von Pilsach auch weitere Einzelmaßnahmen entwickelt. Diese Maßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie in geringerem Maße mit anderen Projekten und Vorhaben verknüpft sind und somit unabhängig voneinander umgesetzt werden können.

Im Folgenden werden diese Einzelmaßnahmen in Form von Steckbriefen vorgestellt. Dabei werden sie nicht nur inhaltlich beschrieben, sondern auch hinsichtlich ihrer Priorität und ihres Beitrags zu den verschiedenen Leitlinien und Entwicklungszielen des ISEKs bewertet. So entsteht ein übersichtliches und fundiertes Bild ihrer Bedeutung für die Entwicklung des Ortskerns.

Abb.63: Übersicht der Einzelmaßnahmen

Nachverdichtungsstudie

Flächenpotenziale und Gestaltungsvorgaben für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung

Um Nachverdichtungspotenziale nachhaltig zu nutzen, städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden und eine qualitätsvolle Baukultur zu fördern, soll für den Innenbereich von Pilsach ein städtebaulicher Rahmenplan in Form einer Nachverdichtungsstudie erstellt werden. Diese dient als strategisches Instrument zur baulichen (Weiter-)Entwicklung des Ortskerns.

Der Rahmenplan definiert mögliche Nachverdichtungspotenziale sowie erhaltenswerte Grünbereiche und gemeindliche Entwicklungsziele und schafft eine verbindliche Grundlage für künftige planungsrechtliche Schritte wie Bebauungspläne. Er liefert dem Gemeinderat und der Verwaltung zugleich klare Beurteilungs- und Entscheidungsgrundlagen für private Bauvorhaben und legt Rahmenbedingungen für die Entwicklung größerer Freiflächen fest. So wird eine geordnete und qualitätsvolle bauliche Entwicklung im Ortsbereich gesichert.

Wesentliche Aspekte für den städtebaulichen Rahmenplan sind dabei unter anderen:

• Analyse der prägenden städtebaulichen und landschaftlichen Rahmenbedingungen, Besonderheiten und Restriktionen.

• Identifikation konkreter Nachverdichtungspotenziale im Ortskern, die städtebaulich sinnvoll und ressourcenschonend genutzt werden könnnen.

• Erarbeitung von Gestaltungskriterien für Architektur und Außenraum.

Im Rahmen der Nachverdichtungsstudie sollte zudem geprüft werden, ob durch einen Selbstbindungsbeschluss des Gemeinderats zur vorrangigen Innenentwicklung zusätzliche Fördermöglichkeiten erschlossen werden können.

> Ortsstruktur und Siedlungsentwicklung

> Öffentlicher Raum und Grün

> Klimaschutz und Klimaanpassung

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge M2

Neues Wohnen im Ortskern

Vielfältiges Wohnraumangebot durch neue Wohnprojekte

Zur Förderung der Vielfalt des Wohnangebotes in Pilsach sollen auf den innerörtlichen Potenzialflächen vorrangig Projekte realisiert werden, die das bestehende Wohnangebot durch alternative Wohnformen und Betreibermodelle für alle Generationen bereichern. Ziel ist es, ein innovatives (Pilot-)Wohnprojekt zu entwickeln, das flexibel auf die Bedürfnisse der unterschiedlichen Zielgruppen eingeht.

Zentrale Aspekte für die Umsetzung eines innovativen Wohnprojektes können dabei die Schaffung von altersgerechtem Wohnraum in Verbindung mit Pflegeund Betreuungsangeboten sein, die ein breites Spektrum an Wohn- und Pflegekombinationen bieten, sowie kleinere, bezahlbare und barrierefreie Wohneinheiten, die für Jung und Alt gleichermaßen attraktiv sind. Besondere Potenziale werden auch in gemeinschaftlich nutzbaren Flächen wie Mehrzweckräumen oder Gemeinschaftsgärten gesehen, die das nachbarschaftliche Miteinander fördern und bei geringem Flächenbedarf einen Mehrwert für alle bieten.

Im Ortskern von Pilsach gibt es derzeit mehrere potenzielle Entwicklungsflächen, die mittel- oder langfristig für Wohnprojekte in Betracht kommen könnten. Allerdings lassen die aktuellen Eigentumsverhältnisse konkrete Planungen derzeit noch nicht zu. Einzelne Eigentümer haben jedoch bereits Interesse an Entwicklungsprojekten signalisiert, oder es ist aufgrund von (Teil-)Leerständen mit baldigen Veränderungen zu rechnen. Sobald sich die Perspektiven für einzelne Grundstücke konkretisieren, sollten die Ergebnisse der Nachverdichtungsstudie in die räumliche Planung

zusammen mit Entwicklungen an der Feuerwehr planen städtebauliche Kante zur Straße ausbilden

Baulichen Auftakt zum Ortskern ausbilden bestehende Durchwegung zur Schule beibehalten

Abb.64: Potenzialflächen Wohnen

Die Darstellung gibt einen ersten groben Überblick, was es bei zukünftigen Entwicklungen auf den einzelnen Flächen zu beachten gilt.

> Ortsstruktur und Siedlungsentwicklung

> Wohnen

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S2, S3, M1, M6

einbezogen werden. Grundsätzlich ist im Sinne eines nachhaltigen Umgangs mit Ressourcen stets zu prüfen, ob eine Nachnutzung bestehender Bausubstanz möglich ist.

Seitens der Gemeinde wird in einem ersten Schritt der aktuelle Bedarf an Wohnraum erhoben und es werden verschiedene Nutzungsmöglichkeiten und innovative Wohnkonzepte untersucht.

 Beispiele für innovative Wohnbauprojekte finden Sie auf den folgenden Seiten

potentielle Erweiterung Grünflächen Wassergarten

Stärkung der (baulichen/ grünen) Kante als Fassung des Straßenraums/Dorfplatzes

Durchwegung und Durchgrünung vorsehen > Anbindung an neues Wohngebiet im Nordosten

dichtere Bebauung Richtung Ortskern

potenzielle Zusatzfunktionen ergänzend zur Bäckerei

Ausbildung einer ansprechenden Auftaktsituation für den Ortskern

Fertigstellung: 2017

Architekt:

Arc Architekten Partnerschaft mbB, Hirschbach

Beispielprojekte Wohnen B eispielprojekte Wohnen

Bauherr:

Baugemeinschaft Pallaufhof Münsing GbR

Freiraumplanung: Valentien + Valentien (LPH 1-4), München

Weitere Projektbeteiligte

Freiraumplanung: kübertlandschaftsarchitektur (LPH 5-8), München; Tragwerksplanung: Merz Kley Partner, Dornbirn

die Gemeinde Münsing ein neues Wohnquartier für Einheimische initiiert, das als Mehrgenerationenprojekt mit unterschiedlichen Haus- und Wohnungsgrößen dem Bedarf im ländlichen Raum entspricht. Möglich wurde es durch 24 Baufamilien, die sich in einer Baugemeinschaft gefunden haben und die Bedingung der Gemeinde, mindestens 60 % der Wohnfläche einheimischen Bürgern zur Verfügung zu stellen, noch übertroffen haben.

Kosteneinsparungen wurden durch eine höhere Bebauungsdichte, gemeinsame Planung, standardisierte Baukonstruktion sowie eine kompakte Gebäudehülle erreicht.

Wand, Decke und Dach sowie Fassaden bestehen ab der Erdgeschossdecke aus Holz (500m³, also etwa 160 Bäume) und wurden kosten- und zeitsparend vorgefertigt. Gute Wärmedämmung, Dreifachverglasung und Anschluss an das Nahwärmenetz der Gemeinde mit Hackschnitzelheizung tragen zu geringem Energieverbrauch und Klimaschutz bei.

Durch aktive Bodenpolitik der Kommune konnte eine nachhaltige Quartiersentwicklung entstehen, die ökonomisch, ökologisch und sozial einen positiven Beitrag zur Ortsentwicklung leistet und sich mit einer einfachen, klaren Architektursprache nahtlos in Ortsbild und Landschaft einfügt:

- als innovatives Mehrgenerationenprojekt für einheimische Bürger

- mit unterschiedlichen, auch kleineren Wohnungsgrößen

- in flächensparender, ökologischer Bauweise

- mit regionalen Materialien und insbesondere

- zu finanziell leistbaren Konditionen.

Mehrgenerationenwohnen im Ortskern, Münsing bei Bad Tölz, Bayern

Auf einem zentralen Grundstück mit leerstehendem Bauernhof hat die Gemeinde Münsing ein neues Wohnquartier für Einheimische initiiert, das als Mehrgenerationenprojekt mit unterschiedlichen Haus- und Wohnungsgrößen dem Bedarf im ländlichen Raum entspricht. Möglich wurde es durch 24 Baufamilien, die sich in einer Baugemeinschaft gefunden haben und die Bedingung der Gemeinde, mindestens 60 % der Wohnfläche einheimischen Bürgern zur Verfügung zu stellen, noch übertroffen haben.

Auf einem zentralen Grundstück mit leerstehendem Bauernhof hat die Gemeinde Münsing ein neues Wohnquartier für Einheimische initiiert, das als Mehrgenerationenprojekt mit unterschiedlichen Haus- und Wohnungsgrößen dem Bedarf im ländlichen Raum entspricht. Möglich wurde es durch 24 Baufamilien, die sich in einer Baugemeinschaft gefunden haben und die Bedingung der Gemeinde, mindestens 60 % der Wohnflähe einheimischen Bürgern zur Verfügung zu stellen, noch übertroffen haben.

Auf einem zentralen Grundstück mit leerstehendem Bauernhof hat die Gemeide Münsing ein neues Wohnquartier für Einheimische initiiert, das als Mehrgenerationenprojekt mit unterschiedlichen Haus- und Wohnungsgrößen dem Bedarf im ländlichen Raum entspricht. Möglich wurde es durch 24 Baufamilien, die sich in einer Baugemeinschaft gefunden haben und die Bedingung der Gemeinde, mindestens 60% der Wohnfläche einheimischen Bürgern zur Verfügung zu stellen, noch übertroffen haben.

Kosteneinsparungen wurden durch eine höhere Bebauungsdichte, gemeinsame Planung, standardisierte Baukonstruktion sowie eine kompakte Gebäudehülle erreicht.

Wand, Decke und Dach sowie Fassaden bestehen ab der Erdgeschossdecke aus Holz (500m³, also etwa 160 Bäume) und wurden kosten- und zeitsparend vorgefertigt. Gute Wärmedämmung, Dreifachverglasung und Anschluss an das Nahwärmenetz der Gemeinde mit Hackschnitzelheizung tragen zu geringem Energieverbrauch und Klimaschutz bei.

Kosteneinsparungen wurden durch eine höhere Bebauungsdichte, gemeinsame Planung, standardisierte Baukonstruktion sowie eine kompakte Gebäudehülle erreicht.

Kosteneinsparungen wurden durch eine höhere Bebauungsdichte, gemeinsame Planung, standartisierte Baukonstruktion sowie eine kompakte Gebäudehülle erreicht.

Durch aktive Bodenpolitik der Kommune konnte eine nachhaltige Quartiersentwicklung entstehen, die ökonomisch, ökologisch und sozial einen positiven Beitrag zur Ortsentwicklung leistet und sich mit einer einfachen, klaren Architektursprache nahtlos in Ortsbild und Landschaft einfügt:

Durch aktive Bodenpolitik der Kommune konnte eine nachhaltige Quartiersentwicklung entstehen, die ökonomisch, ökologisch und sozial einen positiven Beitrag zur Ortsentwicklung leistet und sich mit einer einfachen, klaren Architektursprache nahtlos in Ortsbild und Landschaft einfügt:

- als innovatives Mehrgenerationenprojekt für einheimische Bürger - mit unterschiedlichen, auch kleineren Wohnungsgrößen - in flächensparender, ökologischer Bauweise - mit regionalen Materialien und insbesondere - zu finanziell leistbaren Konditionen.

- als innovatives Mehrgenerationenprojekt für einheimische Bürger

- mit unterschiedlichen, auch kleineren Wohnungsgrößen

- in flächensparender, ökologischer Bauweise

Durch aktive Bodenpolitik der Kommune konnte eine nachhaltige Quartiersentwicklung entstehen, die ökonomisch, ökologisch und sozial einen positiven Beitrag zur Ortsentwicklung leistet und sich mit einer einfachen, klaren Architektursprache nahtlos in Ortsbild und Landschaft einfügt: -als innovatives Mehrgenerationenprojekt für einheimische Bürger -mit unterschiedlichen, auch kleineren Wohnungsgrößen -in flähensparender, ökologischer Bauweise -mit regionalen Materialien und insbesondere -zu finanziell leistbaren onditionen.

Münsing Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen

Auf einem zentralen Grundstück mit leerstehendem Bauernhof hat die Gemeinde Münsing ein neues Wohnquartier für Einheimische initiiert, das als Mehrgenerationenprojekt mit unterschiedlichen Haus- und Wohnungsgrößen dem Bedarf im ländlichen Raum entspricht. Möglich wurde es durch 24 Baufamilien, die sich in einer Baugemeinschaft gefunden haben und die Bedingung der Gemeinde, mindestens 60 % der Wohnfläche einheimischen Bürgern zur Verfügung zu stellen, noch übertroffen haben.

- mit regionalen Materialien und insbesondere - zu finanziell leistbaren Konditionen

Kosteneinsparungen wurden durch eine höhere Bebauungsdichte, gemeinsame Planung, standardisierte Baukonstruktion sowie eine kompakte Gebäudehülle erreicht.

Quelle Text und Bilder: https://www.ueberoberbayern.de/ueber-oberbayern

Quelle Text und Bilder. https://www.ueberoberbayern.de/ueber-oberbayern

Wand, Decke und Dach sowie Fassaden bestehen ab der Erdgeschossdecke aus Holz (500m³, also etwa 160 Bäume) und wurden kosten- und zeitsparend vorgefertigt. Gute Wärmedämmung, Dreifachverglasung und Anschluss an das Nahwärmenetz der Gemeinde mit Hackschnitzelheizung tragen zu geringem Energieverbrauch und Klimaschutz bei.

Der Baukörper schafft einen neuen Ortsrand © Arc Architekten

Blick von Nordosten in den Anger © Müller-Naumann

Oberland

Ost-West-Schnitt mit Baumanger in der Mitte © Arc Architekten

EG Grundriss mit Haus- und Wohnungseinheiten © Arc Architekten

„Allengerechtes

Allengerechtes Wohnen, Burgrieden, Baden-Würtemberg

Wohnen“, Burgrieden, Baden-Würtemberg

Angefangen hat alles 2014 mit einer Befragung der Bewohner 50+ durch ein externes Institut zu ihren Wohnwünschen und Anliegen im Alter. Die Befragung, die Prof. Kallfass bei den Bewohnern in Burgrieden durchführte, zeigte: Die älteren Menschen wollen in der Mehrzahl in ihrer eigenen Wohnung verbleiben. Diese Ergebnisse bewegten die Verantwortungsträger in Burgrieden bis Ende des ersten Jahrzehntes, und sie überlegten: Wie könnte die Gemeinde ihren Bewohnern ein möglichst langes Verbleiben in der eigenen Wohnung garantieren, die möglichst barrierefrei und zentral gelegen sein müsste. So kam es, dass Bürgermeister Pfaff und sein kongenialer Leiter der Bürgerstiftung Herr Härle mit Hilfe der fachlichen Begleitung durch den Architekten Grünenwald von der BauWohnberatung in Karlsruhe 2011 einen Workshop in Burgrieden organisierten. Der Gemeinderat und interessierte Bürger wurden angesprochen und in die Ideenschmiede einbezogen. Gemeinsam mit der Bürgerstiftung Burgrieden und der Bauwohnberatung Karlsruhe entwickelte die Gemeinde das Konzept eines Wohnparks für alle Generationen, das „allen [Bedürfnissen] gerecht“ werden sollte. Das gemeinschaftliche Wohnen mit Öffnung ins Dorf war zentraler Gedanke bei diesem Vorhaben. Bemerkenswert ist, dass die Bürgerschaft von Beginn an eng in die Gestaltung eingebunden ist und Ideen und Vorschläge mitentwickelt.

Textquelle: Neues Wohnen auf dem Land, Eva Wonneberger, Springer SV, 2018, S. 17

Wohnen am Klosteranger, Weyarn, Bayern

Direkt am Klosteranger im Ortskern von Weyarn entstehen unter der Federführung eines privaten Investors Mehrgenerationenhäuser. Die Grundrisse der Wohnungen liegen zwischen 50 und 13 0 qm. Alle Häuser verfügen über eine Tiefgarage und einen Fahrstuhl und sind weitestgehend barrierefrei. Beinahe jede Wohneinheit verfügt über einen individuellen Freiraum in Form eines Balkones, einer Loggia oder einer Dachterrasse. Im Quartier gibt es viele gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie einen Gemeinschaftsgarten und Spielplätze.

Textquelle: https://www.quest-immobilien.de/living/ wohnen-am-klosteranger-weyarn.html

Bildquelle: Wohnen jenseits des Standarts, Wüstenrot Stiftung, 2020, S. 124

Bildquelle: https://www.archimages.de/wp-content/ uploads/2019/01/Familienwohnen-Klosteranger-Weyarn-0501.jpg

Mehrgenerationen-Wohnen „Alter Pfarrhof“, Windach, Bayern

Im Ortskern von Windach, auf dem Grundstück der Landsberger Straße 4 und dem Alten Pfarrhof, entstand bis zum Jahr 2016 das Wohnprojekt „Mehrgenerationen-Wohnen Alter Pfarrhof Windach“. Die MARO Genossenschaft sanierte den denkmalgeschützten Pfarrhof und baute zusätzlich 12 barrierefreie, genossenschaftliche Mietwohnungen, fast alle mit Garten oder Balkon.

Textquelle: https://www.maro-genossenschaft.de/ fertiggestellte-projekte-2/mehrgenerationen-wohnenalter-pfarrhof-windach

baulichen Ausgangspunkt in der der vorschlug.

Bildquelle: https://www.wings-grafing.de/wpcontent/uploads/2019/01/aussenansicht_Windach.jpg

Den baulichen Ausgangspunkt bot in Windach ein alter Pfarrhof, den der Bürgermeister der Marogenossenschaft vorschlug. Die zuständigen Architektender Maro-Genossenschaft sanierten zunächst den Altbau, bauten ihn um und errichteten daneben einen Neubau.

ten der Maro-Genossenschaft sanierten zunächst errichteten Neubau.

Drei Wohnungen entstanden im alten Teil, der auch im Erdgeschoss die Gemeinschaftsräume birgt. 12 Wohnungen entstanden neu durch die Realisierung des angrenzenden Neubaus. Als Kern sollte hier ein gemeinschaftliches Wohnen ermöglicht werden, das sowohl in der Planungsbeteiligung wie im Angebot an Gemeinschaftsräumen seinen Ausdruck fand. Wie in vielen kleinen Orten war es auch hier nicht selbstverständlich Mietwohnraum zu schaffen.

Textquelle: Neues Wohnen auf dem Land, Eva Wonneberger, Springer SV, 2018, S. 29

Bildquelle: https://www.maro-genossenschaft.de/projekte/ nachbarschaftliches-wohnen-i-abgeschlossene-projekte-windach/

Erfolgreiches Projekt der Nutzer, Enzklösterle, Baden-Württemberg

Von der Initiativegruppe für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt wurde ein Hotel aus den 1970er Jahren, das sich bereits im Eigentum zweier Mitgliedsfrauen aus der Gruppe befand, in ein Wohnhaus für 16 Wohnungen umgebaut. Das selbstorganisierte Projekt verwirklicht dort generationenübergreifendes Wohnen in Gemeinschaft. Es wurde zunächst als Kommanditgesellschaft (KG) geführt und wird seit 2016 planmäßig in eine Wohnungs-EigentümerGemeinschaft (WEG) umgewandelt, weil der Geschäftszweck der KG das Haus umzubauen und die Wohnungen zu vermarkten weitgehend erfüllt wurde. Die Gruppe selbst umfasst ca. 20 Personen zwischen 50 und 80 Jahren. Sie suchten und fanden sich in den Jahren seit 2009, diskutierten, planten und beauftragten professionelle Begleitung für das

Vorhaben. Daher entwarf die zukünftige Nutzergemeinschaft, betreut durch die Bau-Wohnberatung (BWK) in Karlsruhe, zunächst die Idee. Die Baugestaltung, die dann von den mit der BWK assoziierten Architekten Grünenwald&Heyl ausgeführt wurde, realisierte 16 barrierearme Wohnungen nach modernen Standards und in gehobener Ausführung, mit Aufzug und Balkonen, Gemeinschaftsräumen und -kellern.

Es gab keinerlei finanzielle Unterstützung von Gmeindeseite oder aus irgendwelchen Fördertöpfen. Das Projekt entstand aus einer privaten Initiative und wird seither von der Gruppe der Eigentümer selbst bewohnt bzw. vermietet.

Textquelle: Neues Wohnen auf dem Land, Eva Wonneberger, Springer SV, 2018, S. 23-24

Baugruppenprojekt B.R.O.T. Pressbaum, Niederösterreich

Die Vision der Baugruppe ist eine bunte Gemeinschaft von Menschen aus verschiedenen Kulturen und Lebensformen, in der sich alle zu Hause fühlen. Mit diesen Werten ausgestattet, trat die Baugruppe an nonconform heran, um gemeinsam den Weg zur Wohnvision auf einem Grundstück im Ortskern der Gemeinde Pressbaum in Niederösterreich zu gehen. Alle Planungsentscheidungen wurden im Rahmen von Vollversammlungen des Vereins und auf Basis demokratischer Organisationsstrukturen abgestimmt. Räumliche Konzepte und Zuordnungen wurden entwickelt, die sowohl den individuellen Bedürfnissen als auch jenen nach Gemeinschaft gerecht wurden. Das nonconform Planungsteam begleitete die Baugruppe in der Findung aller gemeinschaftlichen Entscheidungen, bspw. hinsichtlich des Bebauungsplans, der Auswahl des Baumaterials, aber auch Details wie Böden oder Türklinken. Es entstand ein Dorf für alle! Rund 90 bis 100 Bewohner*innen bewohnen 10 Häuser, die sich um einen Dorfplatz gruppieren. Die gesamte Anlage wurde in Holzständerbauweise mit Zellulosedämmung und als Niedrigenergiehaus errichtet.

Textquelle: nonconform

Quartiersprojekt „Pfärricher Steige“, Amtzell, Baden-Würtemberg

Erste Gespräche in der Gemeinde: 2013 Fertigstellung und Bezug: Ende 2019

Grundstück: ca. 9.000 qm, ca. 500 Meter vom Ortskern entfernt

Die Stadt hat das ganze Grundstück gekauft und entwickelt.

Ergebnis aus vielen Gesprächen und Planungen

· 7 Einfamilienhäuser für junge Familien aus Amtzell 10 Eigentumswohnungen für Amtzeller (Senioren/ junge Paare / …)

· 18 Wohnplätze für Menschen mit Behinderung aus dem LK RV

· Praxis der Amtzeller Landärzte Quartierstreff + Quartiersplatz

Textquelle: Vortrag von Bernhard Hösch beim Ideenstammtisch

Fotocredit: Kurt Hörbst

Bildquelle: nonconform

Bildquelle: Bernhard Hösch, Stiftung Liebenau

Bildquelle: Bernhard Hösch, Stiftung Liebenau

Rund ums Schloss

Schloss- und Ortsgeschichte erlebbar machen

Zur besseren Einbindung des Schlosses Pilsach in das Ortsgeschehen und zur Erlebbarkeit der Ortsgeschichte sollen in Kooperation mit den neuen Eigentümern geeignete Maßnahmen entwickelt und umgesetzt werden. Ziel ist es, das Schloss als wichtigen Teil der Gemeinde kulturell und räumlich besser zu integrieren.

Erste Ideen zur besseren Einbindung sind:

• Eine Fußwegeverbindung durch den Schlossgarten in Form eines Geschichts- oder Kulturpfads, der historische Informationen über das Schloss und den Ort Pilsach vermittelt. Dieser kann auch im Mühlpark fortgeführt werden.

• Ein Schlossfest in Kooperation mit den neuen Schlosseigentümern, bei dem die Pforten des Schlossgartens und des Schlosses für Besucher einmal pro Jahr geöffnet werden um das kulturelle Erbe erlebbar zu machen.

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S3, M4, M6

Abb.65: Hörpfad im Ismaninger Schlosspark (Beispielbild)

Abb.66: Infoschilder auf Themenwegen (Beispielbild)

Stadl am Pfarrheim

Nachnutzung des Stadls für kulturelle Zwecke

Der Steinstadl am Pfarrheim steht derzeit leer und ungenutzt, ist jedoch ein baukulturell wertvolles Gebäude in Pilsach. Um dieses architektonische Juwel wiederzubeleben und das kulturelle Leben in der Gemeinde zu fördern, wird eine Umnutzung als saisonal genutzter Kulturort angestrebt.

Ziel ist es, den Stadl mit möglichst geringen Mitteln für eine neue Nutzung zu adaptieren. Dabei stehen grundlegende Maßnahmen wie die Anpassung von Räumen, eine Verbesserung des Bodens, Brandschutzmaßnahmen, Beleuchtung sowie die Sicherstellung eines Fluchtwegs im Vordergrund. Eine grundlegende, aber kostensparende Sanierung soll die Basis schaffen, um das Gebäude ohne größere Eingriffe nutzbar zu machen.

Die Wiederbelebung des Steinstadls soll nicht nur die lokale Kulturszene bereichern, sondern auch die Geschichte Pilsachs, insbesondere in Verbindung mit dem Schloss, sichtbarer machen. Geplant ist, den Stadl als Veranstaltungsort für Kunstausstellungen, Lesungen oder Ausstellungen zur Ortsgeschichte zu nutzen. Diese Umnutzung trägt zur Erhaltung des historischen Gebäudes bei und stärkt zugleich die kulturelle Identität der Gemeinde.

Bei der Umnutzung gilt es, mögliche Synergien und potenzielle Nutzungskonflikte mit den Angeboten am Schusterareal zu berücksichtigen. Da das Gebäude

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge M3, M13

in Privateigentum ist, müssen die Eigentümer selbstverständlich eingebunden werden. Erste Gespräche hierzu haben bereits stattgefunden.

Abb.67: Kulturhaus Steinstadl in Kastl als Beispiel für eine erfolgreiche Belebung

Abb.68: Steinstadl am Pfarrheim Pilsach

Radverkehr und Fahrradtourismus

Erweiterung der Fahrradinfrastruktur in Pilsach

Förderung des Alltagsradverkehrs

Um die Situation für Fahrradfahrende in Pilsach kurzfristig zu verbessern, werden an zentralen Punkten wie dem Gasthaus Schuster, der Schule und dem Dorfplatz schnell umsetzbare Maßnahmen ergriffen. Dazu gehört die Installation zusätzlicher Fahrradständer, die eine sichere und praktische Abstellmöglichkeit bieten.

Diese sicheren und praktischen Abstellmöglichkeiten erleichtern den Zugang zu Einrichtungen und Treffpunkten und stärken so den Radverkehr im Alltag. Dadurch wird das Fahrradfahren in Pilsach attraktiver und die umweltfreundliche Mobilität gezielt unterstützt.

Förderung des Fahrradtourismus

Um den Fahrradtourismus im Ort Pilsach gezielt zu stärken, wird die Einrichtung eines Radrastplatzes mit spezieller Fahrradinfrastruktur an einer zentralen Stelle im Ortskern, idealerweise am neuen Dorfplatz, vorgesehen. Dieser wird mit Fahrradstellplätzen, einer Reparatursäule, einem Trinkwasserspender und weiteren Serviceangeboten ausgestattet, um den Bedürfnissen von Radreisenden gerecht zu werden. Eine verbesserte Beschilderung an den Ortsrändern und entlang der Radwege soll den Rastplatz und Pilsach als fahrradfreundliche Gemeinde sichtbarer machen und gezielt überregionale Radfahrer:innen ansprechen.

Abb.69: Anlehnbügel für komfortables Abstellen (Beispielbild)

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

> Verkehr und Mobilität

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S1, S2, M6, M13

Abb.70: Überdachte Fahrradständer (Beispielbild)

Langfristig soll geprüft werden, ob überörtliche Radwege durch den Ort geführt werden können, um Pilsach stärker in den Fahrradtourismus einzubinden.

Eine solche Maßnahme würde nicht nur die Attraktivität des Ortes für Radfahrende erhöhen, sondern auch die wirtschaftliche Belebung des Ortskerns unterstützen und die Verbindung von Alltags- und Freizeitradverkehr stärken.

Abb.71: Infotafeln und Sitzgelegenheiten (Beispielbild)

Fahrradreparaturstation mit Information (Beispielbild)

Abb.72: Schattige Sitzgelegenheiten (Beispielbild)

Abb.74: Fahrradreparatur- und E-Ladestation (Beispielbild)

Abb.73:

Wege in der zweiten Reihe

Gezielte Aufwertung und Erweiterung der Fußwege im Ortskern

Neben dem geplanten Weg entlang der Pilsach, der in der Schlüsselmaßnahme „Grünes Band“ beschrieben ist, soll das Fußwegenetz im Ortskern von Pilsach durch gezielte Aufwertungen und den Ausbau von Querverbindungen verbessert werden. Eine wichtige Maßnahme ist die Schaffung neuer Wegeverbindungen, wie zum Beispiel durch das Schlossgelände oder längerfristig von der Schlossgasse über die Lehmeyer-Wiese zum Kräuterlehrgarten. Diese Verbindungen bieten den Bürgern und Besuchern eine attraktive und sichere Alternative abseits der Hauptstraßen.

Durch diese neuen Verbindungen wird nicht nur das bestehende Wegenetz gestärkt, sondern auch das neue Baugebiet „Hofäcker“ besser an den Ortskern angebunden. Diese Maßnahme stärkt den Fußgängerverkehr, steigert die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und verbessert sowohl die fußläufige Erreichbarkeit zentraler Orte und Einrichtungen im Ort als auch die Sicherheit für Kinder auf ihrem Schulweg.

> Verkehr und Mobilität

> Öffentlicher Raum und Grün

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S3, M1, M2, M3, M5

Aufwertung ÖPNV-Haltestellen

Verbesserung der Wartesituation im öffentlichen Verkehr

Um den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) in Pilsach attraktiver zu gestalten, sollen die Bushaltestellen, insbesondere am Gasthaus Schuster und an der Schule, aufgewertet werden. Diese Maßnahme umfasst die Ausstattung der Haltestellen mit Sitzmöglichkeiten und einer Überdachung, um den Wartenden einen komfortablen und wettergeschützten Aufenthaltsbereich zu bieten. Dabei wird besonders darauf geachtet, die Haltestellen optisch ansprechend und dennoch funktional zu gestalten und gut in das Umfeld einzubinden.

Zusätzlich wird eine klare und sichtbare Ausschilderung der Bushaltestellen umgesetzt, damit sie leicht erkennbar und für ortsunkundige Fahrgäste schnell auffindbar sind. Angrenzende Radständer erlauben es ÖPNV-Nutzern ihr Rad direkt an der Haltestelle abzustellen. Ziel ist es, eine attraktive und einladende Wartesituation zu schaffen, die den ÖPNV für die Bürger und Besucher von Pilsach als komfortable Alternative zum Individualverkehr fördert, vor allem da bald eine stündliche Verbindung nach Neumarkt eingeführt wird.

Langfristig könnte die digitale Dorf-App auch Informationen zu den Fahrplänen der Bushaltestellen bereitstellen, um die Nutzerfreundlichkeit weiter zu erhöhen.

Abb.76: Bushaltestelle mit ansprechendem Design (Beispielbild)

Abb.75: Solar-Bushaltestelle (Beispielbild)

> Verkehr und Mobilität

> Öffentlicher Raum und Grün

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S2, M5, M6, M11

Abb.77: Radabstellanlagen bei der Bushaltestelle (Beispielbild)

Abb.78: Bushaltestelle aus regionalen Materialien (Beispielbild)

Parkplatzkonzept

Optimierung der Parkplatzsituation im Ortskern

Bei künftigen Entwicklungen im Ortskern gilt es neue Optionen hinsichtlich einer Erweiterung oder Bündelung von Parkplätzen zu prüfen. Bei der Ausweitung von Parkplätzen sollte vor allem auf deren Bündelung (zur Verminderung des Suchverkehr) sowie qualitätsvolle Gestaltung (versickerungsfähige Oberflächen, Begrünung, Beschattung) geachtet werden.

Zudem sollten die bestehenden (größeren) Parkplätze (z.B. am Spielplatz) im Ort besser ausgeschildert werden. Durch eine klare Ausschilderung und gezielte Lenkung zu den bestehenden Parkplätzen wird ortsunkundigen Besuchern, sowie Anwohnern eine schnelle und einfache Orientierung ermöglicht. Dies reduziert den Parksuchverkehr, entlastet den Ortskern und erhöht den Komfort für alle Nutzer gleichermaßen.

Die Erstellung eines solchen Konzeptes erfolgt optimalerweise zusammen mit der Umgestaltung der Hauptstraße, welche eine Verkehrsuntersuchung notwendig macht.

> Verkehr und Mobilität

> Öffentlicher Raum und Grün

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S2, M10

Freizeitgelände an der Schule

Spielplatz in Verknüpfung mit Sportplatz

Der Spielplatz an der Schule soll mit den angrenzenden Schulsportflächen zu einem ganzheitlich gestalteten Freizeit- und Spielgelände weiterentwickelt werden, wodurch der Sportplatz für die Freizeitnutzung am Nachmittag attraktiver und einladender gestaltet wird.

Ein zentrales Ziel bei der Umgestaltung ist die Aufwertung der bestehenden Verbindung zwischen dem Spielplatz und dem angrenzenden Sportplatz sowie die Schaffung einer fußläufigen Durchlässigkeit vom Parkplatz über den Sportplatz zum Spielplatz.

Das Angebot und die hochwertige Gestaltung des Spielplatzes sind entscheidend für die Aufenthaltsqualität. Multifunktionale Spielmöglichkeiten bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und fördern die Attraktivität des Geländes. Motorikelemente wie Holzbalken und Klötze könnten das bestehende Angebot ideal ergänzen und sowohl für Kinder verschiedener Altersgruppen als auch Erwachsene spielerische Bewegungsmöglichkeiten schaffen. Sie bereichern den Spielplatz um generationenübergreifende Elemente und fördern die motorischen Fähigkeiten aller Altersgruppen.

Zur besseren Gliederung des Spielplatzes und zur Schaffung zusätzlicher Spielräume für Kinder werden Sträucher und Hecken gepflanzt. Diese eignen sich zum Verstecken und Spielen und tragen gleichzeitig zur Gliederung des Geländes bei. Langlebige Sitzmöglichkeiten sowie schattenspendende Bäume erhöhen die Aufenthaltsqualität zusätzlich.

Die angrenzende Hangfläche wird naturnah gestaltet und durch Kletter- und Rutschmöglichkeiten erweitert, wodurch sie ohne aufwändige bauliche Maßnahmen zu einem spannenden und vielseitigen Spielbereich für Kinder wird und eine Verbindung zum Sportgelände entsteht.

Abb.79: Gestaltung mit natürlichen Materialien (Beispielbild)

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

> Öffentlicher Raum und Grün

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge M6, M10

Abb.80: Attraktiv gestaltete Spielflächen (Beispielbild)

Abb.81: Geländeübergänge gut gestalten (Beispielbild)

Klimaresiliente Freiflächen

Umbau öffentlicher Grünflächen nach dem Schwammstadtprinzip

Im Rahmen des lokalen Hochwasserschutzes sollen die öffentlichen Grünflächen in Pilsach nach dem Schwammstadtprinzip neugestaltet werden. Derzeit wird das anfallende Regenwasser überwiegend über Gräben schnellstmöglich ins Tal und somit in die Pilsach abgeleitet.

Entlang der durch das Dorf fließenden Gräben, die in die Pilsach münden, wird punktuell ein Kaskadensystem eingerichtet. Dieses System verlangsamt den Abfluss des Regenwassers und ermöglicht eine temporäre Rückhaltung. Dadurch wird die Belastung des Tals entlang der Pilsach bei Starkregenereignissen reduziert, was einen Beitrag zur Minimierung des Überschwemmungsrisikos darstellt.

Die Umgestaltung der Grünflächen leistet zudem nicht nur einen wichtigen Beitrag zum Hochwasserschutz, sondern erhöht zugleich die Attraktivität und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums.

Beispielbilder

Abb.82: Regenwasserrention im Straßenraum

Abb.84: Tiefbeete zur Abflussverzögerung

> Öffentlicher Raum und Grün

> Klimaschutz und Klimaanpassung

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S3, M6, M8, M9

Abb.83: Muldenkaskaden zur Abflussverzögerung

Abb.85: Regenwasserrention mit ansprechender Bepflanzung

Digitale Kommunikation

Einführung einer digitalen Anschlagtafel zur Verbesserung der Bürger-Kommunikation

Zur Förderung einer besseren und niederschwelligeren Kommunikation zwischen der Gemeinde und ihren Bürgerinnen und Bürgern wird eine digitale Anschlagtafel am zukünftigen Gasthaus Schuster installiert. Diese Tafel dient als zentrale Informationsquelle für die Bürgerschaft und ist mit der bestehenden digitalen Dorf-App verknüpft. In einer ersten Phase könnte die Anschlagtafel vorübergehend im Lagerhaus aufgestellt werden. Langfristig wird geprüft, auch in anderen Ortsteilen solche digitalen Informationstafeln zu installieren, um eine flächendeckende Versorgung sicherzustellen.

Die digitale Anschlagtafel ermöglicht es sowohl der Kommune als auch den örtlichen Vereinen, aktuelle Informationen, Veranstaltungen und wichtige Ankündigungen unkompliziert und schnell mit der Bürgerschaft zu teilen. Durch die Verknüpfung mit den Social-Media-Kanälen und der Dorf-App können die Informationen zeitgleich auf verschiedenen Kanälen bereitgestellt werden, was den Zugang zu relevanten Nachrichten für alle Bürgerinnen und Bürger erleichtert. Die Weiterentwicklung der Dorf-App stellt sicher, dass beide Kommunikationswege effizient miteinander funktionieren und kontinuierlich an die Bedürfnisse der Gemeinde angepasst werden.

> Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

kurzfristig mittelfristig langfristig Umsetzung Wirkungszusammenhänge

S1, S2, M5, M7, M13

Abb.86: Digitale Anschlagtafel (Beispielbild)

SB-Angebot im/am Lagerhaus

Stärkung des Lagerhauses durch innovative Angebote

Zur Stärkung des Lagerhauses als Standort für die lokale Alltagsversorgung und als Treffpunkt wird das Warenangebot um einen Selbstbedienungsautomaten (SB-Automat) erweitert. Dieser Automat bietet den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit, grundlegende Waren des täglichen Bedarfs auch außerhalb der regulären Öffnungszeiten des Lagerhauses zu beziehen.

Der SB-Automat soll unterstützend wirken und das bestehende Angebot im Lagerhaus ergänzen, ohne dieses zu ersetzen. Er könnte in einem Vorraum oder einem geeigneten Nebengebäude des Lagerhauses aufgestellt werden, um jederzeit zugänglich zu sein. So wird die Nahversorgung in Pilsach weiter verbessert und gleichzeitig die Funktion des Lagerhauses als zentraler Treffpunkt und Versorgungsort gestärkt.

> Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S1, S2

Kümmerer

Katalysator für Engagement und Initiative vor Ort

Zur langfristigen Belebung und Stärkung des Ortskerns und des kulturellen Angebotes in Pilsach wird die Position eines „Kümmerers“ geschaffen. Diese zentrale Ansprechperson vernetzt die unterschiedlichen Akteure und Aktivitäten im Ort und treibt deren Umsetzung aktiv voran. Als Schnittstelle zwischen Bürgerinnen und Bürgern, Gemeinde, Vereinen und Geschäftsleuten übernimmt der Kümmerer eine zentrale Rolle in der Entwicklung des Ortskerns.

Die Aufgaben des Kümmerers sind vielfältig: Er bringt die richtigen Menschen zusammen, überwindet Anlaufschwierigkeiten und entwickelt kreative Ansätze, wenn Projekte neue Formen annehmen. Darüber hinaus fördert er das bürgerschaftliche Engagement und initiiert gezielte Maßnahmen zur Belebung des Ortszentrums.

Mögliche Aufgabenbereiche:

• Koordination des Gasthauses Schuster: Der Kümmerer sorgt dafür, dass das Gasthaus als Vereins- und Generationenhaus optimal genutzt wird. Dabei verknüpft er die Aktivitäten der örtlichen Vereine, schafft Synergien und behält den Überblick über Raumangebote und Nutzungsmöglichkeiten.

• Förderung des Kulturangebots: Er treibt die Entwicklung und Umsetzung kultureller Angebote im Ortskern voran, um die Geschichte und Kultur von Pilsach sichtbarer zu machen – etwa durch Veranstaltungen oder Angebote rund ums Schloss.

Die konkreten Aufgaben des Kümmerers sollten flexibel an die Entwicklungen im Ort angepasst werden. Für die erfolgreiche Umsetzung seiner Tätigkeiten benötigt der Kümmerer eine angemessene finanzielle Unterstützung sowie ein Budget für die eigenständige Durchführung kleiner Maßnahmen. Dazu zählen beispielsweise Kommunikationsmaterialien, Ressourcen für Veranstaltungen oder kleinere Anschaffungen.

Um Kontinuität und Effektivität sicherzustellen, wird eine Mindestlaufzeit von drei Jahren für die Position empfohlen. Dies schafft die Grundlage für eine langfristige und nachhaltige Entwicklung des Ortskerns.

> Daseinsvorsorge und soziale Infrastruktur

> Zusammenleben, Freizeit und Kultur

Umsetzung

kurzfristig mittelfristig langfristig

Wirkungszusammenhänge

S1, M3, M4, M11

5.4 Priorisierung der Einzelmaßnahmen

Auswertung

Freizeitgelände an der Schule 8 Punkte

Rund ums Schloss 8 Punkte

Kümmerer 7 Punkte

Aufwertung ÖPNV-Haltestellen 5 Punkte

SB-Angebot Lagerhaus 5 Punkte

Klimaresiliente Freiflächen 4 Punkte

Parkplatzkonzept 3 Punkte

Stärkung des Fahrradtourismus 3 Punkte

Neues Wohnen im Ortskern 2 Punkte

Digitale Kommunikation 1 Punkt

Nachverdichtungsstudie 1 Punkt

Stadl am Pfarrheim 1 Punkt

Wege in der zweiten Reihe 1 Pun kt Verbesserung Fahrradinfrastruktur 0 Punkte

Im Rahmen der Zwischenpräsentation am 14. Oktober 2024 hatten die Teilnehmenden die Möglichkeit die Einzelmaßnahmen aus ihrer persönlichen Perspektive heraus zu priorisieren. Dadurch entstand ein erster Eindruck, welche Maßnahmen von der Bevölkerung als besonders wichtig und dringend in der Umsetzung wahrgenommen werden.

Die Schlüsselmaßnahmen wurden in dieser Priorisierung nicht berücksichtigt, da sie aufgrund von Planungszwängen nicht unabhängig umgesetzt werden können. Dennoch ist hervorzuheben, dass insbesondere das Grüne Band an der Pilsach, und hier vor allem die Pilsachterrasse, von der Bürgerschaft sehr positiv aufgenommen wurde. Der Wunsch nach einer schnellen Umsetzung dieser Maßnahme wurde deutlich geäußert.

Im folgenden Kapitel wird die Umsetzungsstrategie für die Einzel- und Schlüsselmaßnahmen vorgeschlagen, welche die Grundlage für die schrittweise Realisierung bildet.

Die Umsetzungsstrategie zeigt auf, wie die Ziele und Maßnahmen des ISEK effektiv und nachhaltig umgesetzt werden können. Dabei werden zentrale Akteure, zeitliche Abläufe, ein grober Kostenrahmen sowie mögliche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten beschrieben. Bei Kosten und Qualitätsstandards bestehen im weiteren Verlauf noch große Gestaltungsspielräume.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Festlegung des Sanierungsgebiets, das den räumlichen Fokus und den organisatorischen Rahmen für die Umsetzung bildet.

Dabei wird ein flexibler Ansatz verfolgt, der es ermöglicht, auf neue Chancen oder veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren. Ziel ist es, eine klare Orientierung für die Gemeinde und die beteiligten Akteure zu schaffen, um die Entwicklungsziele von Pilsach effektiv und transparent umzusetzen.

Umsetzungsstrategie

6.1 Maßnahmenübersicht

Die Maßnahmenübersicht gibt einen detaillierten Überblick über alle Schlüssel- und Einzelmaßnahmen des ISEK. Zur besseren Übersicht und Nachvollziehbarkeit wurden die Maßnahmen in Maßnahmenschritte bzw. Kostenbausteine unterteilt. Zu jedem Maßnahmenschritt werden die Art der Maßnahme, die Priorität, der Zeithorizont, ein grober Kostenansatz, die Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Akteure genannt.

Der angegebene Kostenrahmen dient als vorläufige Orientierung für die Gesamtfinanzierung und berücksichtigt einen mehrjährigen Planungshorizont. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den Zahlen um Näherungswerte handelt, die sich aufgrund von schlussendlichem Maßnahmenumfang, Ergebnissen

Maßnahme

S1 Schusterareal

Maßnahmenschritte/ Kostenbausteine

aus Beteiligungsprozessen, gesetzlichen Vorgaben oder der allgemeinen Baukostenentwicklung verändern können.

Da sich der Planungsstand im Laufe des Prozesses weiterentwickeln kann, ist es notwendig, die Maßnahmen regelmäßig zu überprüfen, anzupassen und schrittweise zu konkretisieren und im Laufe der Zeit detailliertere Kostenschätzungen vorzunehmen.

Maßnahmenart

• Investive Maßnahmen: beinhalten bauliche oder infrastrukturelle Investitionen.

• Nicht-investive Maßnahmen: umfassen Planungen, Konzepte oder organisatorische Projekte.

Maßnahmentyp Maßnahmenart

S1.1 Erwerb Schusterareal Grunderwerb investiv hoch

S1.2 Bauliche Bestandsaufnahme Voruntersuchungen nicht-investiv hoch

S1.3 Kennenlernen von Beispielprojekten Bewusstseinsbildung nicht-investiv hoch

S1.8 Testnutzungen Schuster und Dorfplatz Bewusstseinsbildung nicht-investiv hoch

S1.5 Erstellung Betriebs- und Nutzungskonzept / Machbarkeitsstudie Konzepte nicht-investiv hoch

S1.6 Fachplanung Architektur (Schuster + Stadl) Planungen nicht-investiv hoch

S1.7 Umbau/Sanierung Gasthaus Schuster inkl. Garten - Baukosten Baumaßnahme investiv hoch

S1.8 Umbau Sanierung Stadl - Baukosten Baumaßnahme investiv hoch

Zeithorizont

bezieht sich auf den ungefähren Maßnahmenbeginn

• kurzfristig - innerhalb von 2 Jahren

• mittelfristig - innerhalb von 2 bis 5 Jahren

• langfristig - innerhalb von 5 bis 10 Jahren

Hinweise Finanzierungs-/Fördermöglichkeiten

• Grundsätzlich beträgt die Förderquote der Städtebauförderung 60% der förderfähigen Kosten.

• Die förderfähigen Kosten einer Maßnahme variieren je nach Förderprogramm und Art der Maßnahme

• Die Städtebauförderung folgt dem Subsidiaritätsprinzip: Fördermittel werden nur eingesetzt, wenn keine anderen Finanzierungsquellen verfügbar sind.

• Die Kombination mehrerer Förderprogramme ist möglich und für größere Maßnahmen auch empfehlenswert, aber einzelfallabhängig zu prüfen

• Im Einzelfall kann geprüft werden, ob die jeweilige Maßnahme den Voraussetzungen zusätzliche Förderinitiativen gefördert werden kann. Innerhalb dieser ist ein Fördersatz von 80% der förderfähigen Kosten möglich.

Zeithorizont Kostenrahmen (erste Annahmen) zusätzlich zu prüfende Fördermöglichkeiten

kurzfristig abhängig von Wertgutachten

kurzfristig bis 50.000 EUR

kurzfristig bis 10.000 EUR

kurzfristig bis 10.000 EUR

kurzfristig bis 50.000 EUR

mittelfristig bis 1 Mio EUR

mittelfristig 2 - 3 Mio EUR

langfristig 2-3 Mio EUR

einzubindende Akteure

Kommune

Kommune, Fachplaner, Experten

Kommune, Vereine, Bürgerinnen und Bürger

Kommune, Vereine, Bürgerinnen und Bürger

Kommune, Bürgerinnen und Bürger, Vereine, Interessensver-treter, Fachplaner

Kommune, Fachplaner (A+LA)

Kommune, ev. zukünftige Nutzer, Fachplaner, Bauunternehmen, Vereine, Bürgerinnen und Bürger (ev. Bauarbeiten in Eigenleistung)

Kommune, ev. zukünftige Nutzer, Fachplaner, Bauunternehmen, Vereine, Bürgerinnen und Bürger (Bauarbeiten in Eigenleistung)

S2 Umgestaltung Hauptstraße

S3

Grünes Band Pilsach

S2.1 Verkehrsuntersuchung Konzepte nicht-investiv hoch

S2.2 Freiraumplanung Dorfplatz und Hauptstraße Planungen nicht-investiv hoch

S2.3 Umbaumaßnahmen Dorfplatz und Hauptstraße - Baukosten Baumaßnahme investiv hoch

S3.1 Entwicklungsplan innerörtliche Pilsach (inkl. Sturzflut-Management-Konzept) Konzepte nicht-investiv hoch

M1

Nachverdichtungsstudie

M2

Neues Wohnen im Ortskern

S3.2 Entwurfsplanung Pilsachterrase Planungen nicht-investiv hoch

S3.3 Umsetzung Pilsachterrasse Baumaßnahme investiv hoch

S3.4 Entwurfsplanung Wassergarten Planungen nicht-investiv mittel

S3.5 Umsetzung Wassergarten Baumaßnahme investiv mittel

S3.6 Entwurfsplanung Mühlpark Planungen nicht-investiv mittel

S3.7 Umsetzung Mühlpark Baumaßnahme investiv mittel

S3.8 Wegeverbindung Planung Planungen nicht-investiv niedrig

S3.8 Wegeverbindung Grundstücksverhandlungen Grunderwerb investiv niedrig

S3.8 Wegeverbindung Umsetzung Baumaßnahme investiv niedrig

M1.1 Erstellung einer Nachverdichtungsstudie Konzepte nicht-investiv hoch

M2.1 Wohnraumbedarfserhebung Konzepte nicht-investiv mittel

M2.2 evtl. Machbarkeitsstudie Wohnprojekt Konzepte nicht-investiv mittel

M2.3 Umsetzung Wohnprojekt Baumaßnahme investiv mittel

kurzfristig bis 50.000 EUR Kommune, Fachplaner

mittelfristig bis 100.000 EUR Kommune, Fachplaner

mittelfristig bis 1 Mio EUR Kommune, Fachplaner, Bauunternehmen

kurzfristig bis 50.000 €

RZWAs (Richtlinien für Zuwendungen zu wasserwirtschaftlichen Vorhaben) - Wasserwirtschaftsamt, Bis zu 75% der zuwendungsfähigen Ausgaben

Kommune, Fachplaner, Wasserwirtschaftsamt, Grundstückseigentümer Umweltverbände, (Landratsamt, Höhere/untere Naturschutzbehörde, Amt für ländliche Entwicklung, Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Landschaftspflegeverband, Fischerei)

kurzfristig in Dorfplatz enthalten siehe Dorfplatz

mittelfristig in Dorfplatz enthalten siehe Dorfplatz

mittelfristig bis 50.000 €

mittelfristig bis 100.000 €

mittelfristig bis 50.000 €

mittelfristig bis 100.000 €

mittelfristig bis 10.000 €

mittelfristig abhängig von Größe der Flächen und Preisvorstellungen der Eigentümer

mittelfristig abhängig von Länge und Ausgestaltung der Wegeverbindung

kurzfristig bis 50.000 €

kurzfristig bis 10.000 €

mittelfristig bis 10.000 €

langfristig Umsetzung durch Investor

RZWAs (Richtlinien für Zuwendungen zu wasserwirtschaftlichen Vorhaben) - Wasserwirtschaftsamt, Bis zu 75% der zuwendungsfähigen Ausgaben

RZWAs (Richtlinien für Zuwendungen zu wasserwirtschaftlichen Vorhaben) - Wasserwirtschaftsamt, Bis zu 75% der zuwendungsfähigen Ausgaben

Kommune, Fachplaner, Wasserwirtschaftsamt, Bürgerinnen und Bürger

Kommune, Fachplaner, Bauunternehmen

Kommune, Fachplaner, Wasserwirtschaftsamt

Kommune, Fachplaner, Wasserwirtschaftsamt, Bauunternehmen

Kommune, Fachplaner, evtl. Wasserwirtschaftsamt

Kommune, Anlieger

Kommune, Anlieger, Bauunternehmen

Kommune, Fachplaner, Eigentümer

Kommune, externe Dienstleister

Kommune, externe Dienstleister, pot. Investoren

Kommune, pot. Investor

M3 Rund ums Schloss

M4

Stadl am Pfarrheim

M5

Radverkehr und Fahrradtourismus

M3.1 Themenpfad durch den Schlossgarten - Konzeption

M3.2 Themenpfad durch den Schlossgarten - Umsetzung und Gestaltung

M3.3 Kulturelle Veranstaltungen (z.B. Schlossfest)

M4.1 Niederschwellige Instandsetzung für temporäre Nutzungen und einzelne Veranstaltungen

M5.1 Installation von Radabstellanlagen an zentralen Orten im Ortskern

M5.2 Einrichtung eines zentralen Radrastplatzes am Dorfplatz

M5.3 Beschilderung von Radwegen, Besucherlenkung durch den Ortskern

Konzepte nicht-investiv niedrig

Baumaßnahme investiv niedrig

Öffentlichkeitsarbeit nicht-investiv niedrig

Baumaßnahme investiv niedrig

Baumaßnahme investiv mittel

Baumaßnahme investiv mittel

Baumaßnahme investiv mittel

M6

Wege in der zweiten Reihe

M6.1 Aufwertung bestehender Fußwegeverbindungen

M6.2 Schaffung neuer Fußwegeverbindungen

M7

Aufwertung ÖVHaltestellen

M8

Parkplatzkonzept

M9

Freizeitgelände an der Schule

M10 Klimaresiliente Freiflächen

M11

Digitale Kommunikation

M12

SB-Angebot im Lagerhaus

M13 Kümmerer

Baumaßnahme investiv mittel

Baumaßnahme investiv niedrig

M7.1 Gestaltung von Haltestellenbereichen Baumaßnahme investiv hoch

M8.1 Erarbeitung eines Parkplatzkonzept Konzepte nicht-investiv niedrig

M8.2 Beschilderung bestehender Parkplätze Baumaßnahme investiv niedrig

M8.3 Klimaresiliente Ertüchtigung bestehender Parkplätze Baumaßnahme investiv niedrig

M9.1 Freiraumplanung Freizeitgelände Planungen nicht-investiv hoch

M9.2 Umsetzung der Umgestaltung Baumaßnahme investiv hoch

M10.1 Klimaresiliente Umgestaltung von Freiflächen Baumaßnahme investiv mittel

M11.1 Installation einer digitalen Anschlagstafel Baumaßnahme investiv mittel

M12.1 Installation eines SB-Automaten Baumaßnahme investiv mittel

M13.1 Einführung eines Ortskernkümmerers Bewusstseinsbildung nicht-investiv mittel

M13.2 Budget für direkte Kleinstanschaffungen - investiv mittel

kurzfristig bis 10.000 €

mittelfristig bis 10.000 €

mittelfristig bis 10.000 €

langfristig bis 500.000 €

kurzfristig bis 50.000 €

mittelfristig bis 50.000 €

mittelfristig bis 10.000 €

mittelfristig je nach Verlauf/Länge und Ausgestaltung der Wegeverbindung

langfristig je nach Verlauf/Länge und Ausgestaltung der Wegeverbindung

Förderung über ILE NM-Arge 10, Fördersatz bis zu 80%

Förderung über ILE NM-Arge 10, Fördersatz bis zu 80%

Kommune, Historiker, Fachplaner

Kommune, Bauunternehmen

Kommune, Vereine, Bürgerinnen und Bürger

Eigentümer, Kommune, Fachplaner, Bauunternehmer

Kommune

Kommune

Förderung über ILE NM-Arge 10 Kommune, ILE

Kommune

Kommune

mittelfristig bis 50.000 € VGN

mittelfristig bis 10.000 €

Kommune, Verkehrsverbund (VGN)

Kommune, Fachplaner

mittelfristig bis 10.000 € Kommune

mittelfristig bis 10.000 € Kommune

kurzfristig bis 10.000 €

mittelfristig bis 100.000 €

kurzfristig je nach Ausgestaltung und Umfang der Maßnahme

Kommune, Schule, Fachplaner

Kommune, Schule, Fachplaner, Bauunternehmen

Kommune, Fachplaner, ev. Bau-unternehmen

kurzfristig bis 50.000 € Förderung über ILE NM-Arge 10, Fördersatz bis zu 80% Kommune, externe Dienstleister

kurzfristig bis 50.000 € Förderung über ILE NM-Arge 10, Fördersatz bis zu 80%

Kommune, Lagerhaus, externe Dienstleister

kurzfristig bis 50.000 € / Jahr Kommune

kurzfristig bis 50.000 € / Jahr

Kommune

6.2 Maßnahmenablauf

Das Ablaufdiagramm veranschaulicht die zeitliche Einordnung der Schlüsselmaßnahmen und ihre Zusammenhänge. Es bildet ab, wie die Maßnahmen aufeinander aufbauen oder parallel ablaufen können, ohne dabei starre Vorgaben zu machen. Einzelmaßnahmen werden den jeweiligen Schlüsselmaßnahmen zugeordnet und in ihrer Abfolge dargestellt. Dadurch wird sichtbar, welche Wechselwirkungen zwischen den Maßnahmen bestehen und wie sie sich gegenseitig beeinflussen können. Die Stränge im Diagramm zeigen dabei stets die zeitliche Reihenfolge und Verknüpfungen der Maßnahmen, ohne den Eindruck

Abb.88: Maßnahmenablauf

Gasthaus Schuster

einer linearen Umsetzung zu erwecken. So bietet das Ablaufdiagramm eine klare Orientierung für die Planung und Umsetzung, bleibt jedoch flexibel, um auf künftige Entwicklungen oder Prioritäten reagieren zu können.

Grunderwerb

Bauliche Bestandsaufnahme Exkursion zu Beispielprojekten

Dorfplatz & Hauptstraße

Verkehrsuntersuchung

erfolgt parallel

Grünes Band

Erkenntnisse fließen ein

Erstellung Machbarkeitsstudie inklusive Nutzungs- und Betriebskonzept

Testnutzungen

Testnutzungen im Innen- & Außenraum >> Erkenntnisse fließen in Planung ein

Erarbeitung Parkplatzkonzept

Schuster & Freianlagen Dorfplatz werden integriert geplant

Freiraumplanung Dorfplatz & Hauptstraße

Pilsachterasse wird in Dorfplatzplanungen integriert

Grundstücksverhandlungen Pilsachweg Planung Pilsachterrasse

Erstellung Entwicklungsplan Pilsach Planung Weg entlang der Pilsach

Entwurfsplanung Wassergarten & Mühlpark

Fachplanungen Schusterareal

Gasthaus

Monitoring und Evaluierung

Ein kontinuierliches Monitoring und eine regelmäßige Evaluierung sind essenzielle Bestandteile des ISEK-Prozesses, um den Fortschritt der Maßnahmen zu überprüfen und deren Wirkung zu bewerten. In angemessenen Abständen, idealerweise jährlich, sollte der Umsetzungsstand der Maßnahmen im Rahmen der Steuerungsgruppe geprüft werden. Dabei werden nicht nur der Projektstand, sondern auch Erfolgsfaktoren, Verzögerungsgründe und Hemmnisse reflektiert.

Wichtige Fragen umfassen:

• Welche Maßnahmen wurden bereits umgesetzt oder begonnen?

• Entsprechen die Maßnahmen dem Leitbild und den Entwicklungszielen?

• Wo sind Anpassungen nötig, weil sich Rahmenbedingungen verändert haben?

Dieses Verfahren sichert eine zielgerichtete Umsetzung, Transparenz gegenüber Beteiligten und die Möglichkeit, flexibel auf neue Herausforderungen oder Chancen zu reagieren.

Eröffnung & Einweihung Schuster & Dorfplatz

Umbau und Sanierung Schusterareal

Bauliche

6.3 Vorschlag Sanierungsgebiet

Abb.89: Umgriff Vorschlag Sanierungsgebiet Aus der Analyse des Untersuchungsgebietes (gestrichelte Linie) hat sich die Notwendigkeit der Ausweisung eines Sanierungsgebietes ergeben, um für die Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen einen Rahmen und entsprechende Fördermöglichkeiten zu schaffen.

Die Analyse des Bestandes sowie die formulierten Ziele und Maßnahmen des vorliegenden ISEK begründen die Ausweisung eines Sanierungsgebietes gemäß § 136 BauGB, um die dargestellten Planungsziele zu erreichen.

Die räumliche Festlegung des Sanierungsgebietes erfolgt, wie in Abbildung 89 durch eine durchgezogene Linie dargestellt. Innerhalb dieses Bereichs können die vorgeschlagenen Maßnahmen und Projekte zielgerichtet und zweckmäßig umgesetzt werden. Der Umgriff des Sanierungsgebietes orientiert sich weitgehend am Untersuchungsgebiet des ISEK und umfasst die zentralen Flächen im Ortskern von Pilsach. Der Schwerpunkt der räumlichen Festlegung liegt auf Flächen mit zentraler Bedeutung für die Weiterentwicklung der öffentlichen Räume und Gebäude im Ortskern sowie relevanter angrenzender Privatgrundstücke. Im Vergleich zum ISEK-Untersuchungsgebiet wurden einige in Privatbesitz befindliche Wohngrundstücke nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen, da diese zur gesetzten Zielerreichung und zur Umsetzung der formulierten Maßnahmen nicht erforlderlich sind.

Die Ausweisung eines Sanierungsgebietes erfolgt durch Beschlussfassung des Gemeinderates gemäß § 142 Abs. 1 und 3 BauGB auf Grundlage der Ergebnisse des vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzeptes. Durch die Ausweisung erhält die Gemeinde die Möglichkeit, sich um Fördermittel für die städtebauliche Entwicklung innerhalb des festgelegten Gebietes zu bewerben. Die Sanierung soll gemäß § 142 Abs. 3 BauGB spätestens innerhalb einer Frist von 15 Jahren abgeschlossen werden. Durch Antrag auf Verlängerung kann diese Frist angepasst werden.

Im Rahmen des Beschlusses muss die Gemeinde Pilsach auch entscheiden, ob die Sanierung im umfassenden (förmlichen) Verfahren oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden soll. Da das vereinfachte Verfahren mit deutlich geringerem Verwaltungsaufwand und erheblich weniger Eingriffen für die Eigentümer im Sanierungsgebiet verbunden ist, wird in Abstimmung mit der Städtebauförderung eine Durchführung im vereinfachten Verfahren empfohlen. Dieses Verfahren gemäß § 142 Abs. 4 BauGB sieht weniger Eingriffe in die Rechte der Eigentümer vor, insbesondere entfallen die sanierungsbedingte Bodenwertermittlung und die Erhebung von Ausgleichsbeträgen.

Falls die Entscheidung zugunsten des vereinfachten Verfahrens ausfällt, muss die Gemeinde im Vorfeld der Sanierungssatzung klären, welche Genehmigungspflichten im Sanierungsgebiet festgelegt werden sollen, ob ein Sanierungsvermerk im Grundbuch einzutragen ist und welche weiteren Inhalte in die Satzung aufgenommen werden sollen.

Die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange erfolgte durch die umfassende Beteiligung und Mitwirkung der Bürgerschaft im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum vorliegenden ISEK.

AUSWIRKUNGEN FÜR DIE PRIVATEN EIGENTÜMER DURCH DIE AUSWEISUNG EINES SANIERUNGSGEBIETES

Die folgenden Informationen dienen als allgemeiner Hinweis für Bauherren. Für steuerrechtliche Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Gewähr übernommen.

Was ist ein Sanierungsvermerk?

Nach Beschlussfassung im Gemeinderat und förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gibt es die Möglichkeit einen Sanierungsvermerk in das Grundbuch der Grundstücke im Sanierungsgebiet einzutragen, um die Interessen der Gemeinde und der Eigentümer zu sichern. Dabei ist Folgendes zu beachten:

• Der Sanierungsvermerk hat lediglich hinweisenden Charakter.

• Keine Belastung des Grundstücks: Der Vermerk beeinträchtigt die Rechte der Eigentümer nicht und wird nach Abschluss der Sanierung kostenfrei gelöscht.

• Er weist darauf hin, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt.

• Damit wird klargestellt, dass die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts (§ 136 ff. BauGB) zu beachten sind.

Was ist die Genehmigungspflicht?

In einem städtebaulichen Sanierungsverfahren kann die Gemeinde in der Sanierungssatzung festlegen, dass für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist (§ 144 BauGB).

• Ziel: Sicherstellung der Umsetzung der Sanierungsziele.

• Ausnahmen: Die Genehmigungspflicht im umfassenden Verfahren kann entfallen, wenn dies in der Sanierungssatzung ausdrücklich geregelt ist (§ 144 Abs. 3 BauGB).

• Besonderheiten des vereinfachten Verfahrens: Im vereinfachten Verfahren wird auf die Anwendung bestimmter Vorschriften des Sanierungsrechts, insbesondere zur finanziellen Abwicklung (z. B. Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB), verzichtet. Es besteht keine Pflicht zur Durchführung umfangreicher sanierungsrechtlicher Maßnahmen wie im umfassenden Verfahren. Jedoch kann die Gemeinde im Satzungsbeschluss zusätzliche Bestimmungen, z. B. zur Genehmigungspflicht (§ 144 BauGB), ergänzen, sofern dies zur Erreichung der Sanierungsziele erforderlich ist.

Welche Vorteile ergeben sich?

Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets bringt Privateigentümern Zugang zu Städtebauförderungsmitteln und ermöglicht finanzielle Unterstützung für verschiedene Maßnahmen:

• Öffentliche Maßnahmen: Förderung von Hochund Tiefbauprojekten (z. B. Straßen, Plätze, öffentliche Gebäude).

• Private Maßnahmen: Unter bestimmten Bedingungen können auch Sanierungs- und Modernisierungsprojekte privater Eigentümer finanziell gefördert werden. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Gemeinde bis zu 40% an der Fördersumme beteiligt (Cofinanzierung).

Wichtig:

• Vor der Durchführung privater Maßnahmen muss ein Modernisierungsvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen werden.

• Bereits begonnene Projekte können nicht nachträglich gefördert werden.

• Bauherren sollten sich vorab beim Sanierungsträger über Fördermöglichkeiten informieren.

• Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

Gibt es steuerliche Vorteile?

Ja, private Eigentümer können von steuerlichen Vergünstigungen profitieren:

• Nach §§ 7h, 10f und 11a Einkommensteuergesetz (EStG) können bestimmte Herstellungs-, Anschaffungs- und Erhaltungskosten für Gebäude in Sanierungsgebieten steuerlich begünstigt werden.

• Voraussetzung: Abschluss eines Modernisierungsund Instandsetzungsvertrages mit der Gemeinde vor Beginn der Arbeiten, auch wenn keine Fördermittel beantragt werden.

Hinweis:

• Ohne einen Modernisierungsvertrag kann keine Bescheinigung nach § 7h EStG ausgestellt werden.

• Es wird empfohlen, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Literaturempfehlungen

Besser Bauen in der Mitte

Ein Handbuch zur Innenentwicklung

Herausgeber: Bundesstiftung Baukultur, 2018

Herausgeber: Wüstenrot Stiftung Förster/Bernögger/Brunner, 2020

Herausgeber: Brandl/Dirnberger/ Miosga/Simon, 2019

Herausgeber: ARGE für zeitgemäßes Bauen, 2015

Neues Wohnen auf dem Land

Demografischer Wandel und gemeinschaftliche Wohnformen im ländlichen Raum

Herausgeber: Wonneberger, 2018

Herausgeber: May/ Ullrich/ Steiger, 2017

Eva Wonneberger

Abbildungsverzeichnis

Sofern nicht anders angegeben: Eigene Darstellung.

Abb.1: Lage der Gemeinde in der Region 10

Abb.2: Flächennutzung Gemeinde Pilsach 11

Abb.3: Lageplan Hauptort Pilsach, M 1:5000 12

Abb.4: Das Untersuchungsgebiet im Hauptort Pilsach 13

Abb.6: Landschaftliches Vorbehaltsgebiet 20

Abb.5: Zentrale Orte 20

Abb.7: Bauleitplanung 21

Abb.8: Bevölkerungsentwicklung im Hauptort Pilsach 19602020

(Quelle: Einwohnermeldeamt Gemeinde Pilsach) 22

Abb.9: Bevölkerungsprognose für die Gemeinde Pisach vs. tatsächliches Wachstum

(Quelle: Statistik kommunal 2022) 23

Abb.10: Bevölkerungspyramide 2019 vs. Prognose 2033 für die Gemeinde Pilsach (Quelle: Statistik kommunal 2022) 23

Abb.11: Lage der Gemeinde in der Region 24

Abb.12: Pendlerströme Pilsach 25

Abb.13: Siedlungsentwicklung Ort Pilsach (Quelle: bayernatlas. de) 26

Abb.15: Der damalige Dorfplatz in Pilsach 1912 (Quelle: Pilsach im Wandel der Zeit)

Abb.14: Pilsach 1959 - im Hintergrund die Hauptstraße (Quelle: Pilsach - Vom Damals zum Heute) 27

Abb.16: Siedlungsstruktur Pilsach heute, 28

Abb.17: Leerstehender Stadl am Pfarrheim 29

Abb.18: Rauscher Anwesen

Abb.19: Bestand Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten (Statistik Kommunal, 2022)

Abb.20: Fertiggestellte Wohngebäude nach Wohneinheiten (Statistik Kommunal, 2022) 30

Abb.21: Siedlungsentwicklung M 1:5000 31

Abb.22: FNP Pilsach 32

Abb.23: Entwicklung Baulandkosten seit 2000 33

Abb.24: Das Lagerhaus - Ort der Alltagsversorgung und Treffpunkt

Abb.25: Die Bäckerei - Nur ein Beispiel für fehlende Barrierefreiheit in Pilsach

Abb.26: Nutzungen und Funktionen im Ort

Abb.27: „Wo findet sich die Vereinsarbeit in der Ortsmitte von Pilsach wieder?“

Abb.28: Das Gasthaus Schuster von der Hauptstraße aus 37

Abb.29: Biergarten am Gasthaus Schuster

Abb.30: Leerstehende Nebengebäude rund um den Hof 37

Abb.31: Spielplatz an der Schule 38

Abb.32: Jugendtreff (links im Obergeschoss), Sportheim und Together-Fit 38

Abb.33: Straßennetz, M 1:5000 41

Abb.34: Innerörtliche Verbindungen, 43

Abb.35: Alternativrouten in der zweiten Reihe 43

Abb.36: Unattraktive Bedingungen für Wartende im ÖPNV 43

Abb.37: Zahlreiche Parkplätze im Bereich des Ortskerns 43

Abb.38: Die Pilsach - Prägendes und namensgebendes Element im Ort mit viel Potential 44

Abb.39: Mal grüne Idylle im Ortskern... 45

Abb.40: ... mal Katastrophe und Gefahr - die Pilsach! (Quelle: facebook.com/FFW Pilsach) 45

Abb.41: Die Schusterwiese eingebettet zwischen Wohnhäusern - Strukturarme Übergänge in die angrenzende Landschaft 45

Abb.42: Grünräume und Freiräume M 1:5000

Abb.43: Verkehr und Parken dominieren die Hauptstraße trotz eines geringen Verkehrsaufkommens

Abb.45: Entlang der Hauptstraße

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Abb.44: Fahrradständer vor dem Gasthaus Schuster, eine von wenigen Abstellmöglichkeiten im Ortskern 47

Abb.46: Überschwemmungsgefahr

Abb.47: Potentialkarte Ortskern Pilsach

Abb.48: Erkenntnisse aus der Beteiligung

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Abb.49: Bedeutung der Phase 0 im Planungs- und Bauprozess Quelle: Baukulturbericht (Bundesstiftung Baukultur) 83

Abb.50: Bestandsnutzungen Gasthaus Schuster im Erdgeschoss 84

Abb.51: Mögliche Nutzungen für das zukünftige Gasthaus Schuster

Abb.52: Variante 1

Abb.53: Variante 2

Abb.54: Ergebnis aus der Beteiligung der Bürgerschaft zum Thema Dorfplatz

Abb.55: Zonierung der Hauptstraße in unterschiedliche Bereiche

Abb.56: Vorschlag zur Neuzonierung des zukünftigen Dorfplatzes

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Abb.57: Der Verlauf der Wegeverbindung entlang der Pilsach aus dem Ort heraus muss sorgfältig überprüft und mit Anliegern abgestimmt werden.

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Abb.58: Die Erlebbarkeit und Zugänglichkeit der Pilsach spielte auch während der Ideenwerkstatt eine große Rolle.

Abb.59: Grünes Band im Überblick

Abb.60: Pilsachterrasse

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Abb.61: Wassergarten 106

Abb.62: Mühlpark 107

Abb.63: Übersicht der Einzelmaßnahmen 109

Abb.64: Potenzialflächen Wohnen 111

Abb.65: Hörpfad im Ismaninger Schlosspark (Beispielbild)

Quelle: https://ismaning.de/2023-sightseeing-durch-ismaning/ 116

Abb.66: Infoschilder auf Themenwegen (Beispielbild)

Quelle: https://gewerk.com/wp-content/uploads/2019/05/ gewerkdesign-ausstellung_Brodowin_COVER.jpg 116

Abb.68: Steinstadl am Pfarrheim Pilsach 117

Abb.67: Kulturhaus Steinstadl in Kastl als Beispiel für eine erfolgreiche Belebung

Quelle: http://www.kastler-kunsttage.de/Der-Steinstadel/dersteinstadel.html 117

Abb.69: Anlehnbügel für komfortables Abstellen (Beispielbild)

Quelle: https://www.streetlife.nl/de/produkte/stripfahrradst%C3%A4nder 118

Abb.70: Überdachte Fahrradständer (Beispielbild)

Quelle:https://images.esi.info/ Images/163451_1667576475472_PF.jpeg?tr=w-1200,h800,c-at_max 118

Abb.71: Infotafeln und Sitzgelegenheiten (Beispielbild)

Quelle: https://www.motasdesign.com/projekt/wiener-alpenorientierungssystem/ 119

Abb.73: Fahrradreparaturstation mit Information (Beispielbild)

Quelle: https://www.ruesselsheim.de/mobilitaet/radfahren-inruesselsheim/tipps-rund-ums-rad/ 119

Abb.72: Schattige Sitzgelegenheiten (Beispielbild)

Quelle: https://planbe-landschaftsarchitektur.de/media/ dorfplatz_lellwangen_03.jpg 119

Abb.74: Fahrradreparatur- und E-Ladestation (Beispielbild)

Quelle: https://www.schwaebischealb.de/attraktionen/ radreparaturstation#/article/3b11f2ba-d7ff-4a3a-bf5cae3d4d08c8ae 119

Abb.76: Bushaltestelle mit ansprechendem Design(Beispielbild)

Quelle: https://www.architectoo.de/oeffentliche-bauten/ landschaftsarchitektenwettbewerb-bushaltestelle-waschplatzleimersheim/ 121

Abb.75: Solar-Bushaltestelle (Beispielbild)

Quelle: https://mobilitaetsprojekte.vcoe.at/projekt/station-byfonatsch-energieautarke-wartestation-2017/ 121

Abb.77: Radabstellanlagen bei der Bushaltestelle (Beispielbild)

Quelle: https://www.architectoo.de/oeffentliche-bauten/ landschaftsarchitektenwettbewerb-bushaltestelle-waschplatzleimersheim/ 121

Abb.78: Bushaltestelle aus regionalen Materialien (Beispielbild)

Quelle: https://www.arcguide.de/projekte/gartenbaulandschaftsarchitektur/dorfplatz-zweinitz/ 121

Abb.80: Attraktiv gestaltete Spielflächen (Beispielbild)

Quelle: https://www.spielraum.ch/img/containers/ fotodatenbank/referenzen/spiel-und-begegnunsplatz-

schoenbuehl/spiel-und-begegnunsplatz-schoenbuehl-07. jpg/3b5689e7f8a9012763f048a1d43a32b5/spiel-undbegegnunsplatz-schoenbuehl-07.jpg 123

Abb.81: Geländeübergänge gut gestalten (Beispielbild) 123

Abb.82: Regenwasserrention im Straßenraum

Quelle: https://www.bodenbuendnis.or.at/oekostrasse-obergrafendorf 124

Abb.84: Tiefbeete zur Abflussverzögerung

Quelle: https://sourceable.net/low-impact-stormwatermanagement/ 124

Abb.83: Muldenkaskaden zur Abflussverzögerung

Quelle: https://www.cgconcept.be/wateropvang-openbaargroen-en-tuinen/ 124

Abb.85: Regenwasserrention mit ansprechender Bepflanzung

Quelle: https://www.bodenbuendnis.or.at/oekostrasse-obergrafendorf 124

Abb.86: Digitale Anschlagtafel (Beispielbild)

Quelle: https://zukunftsregion-rupertiwinkel.bayern/wp-content/ uploads/2022/12/220128_zrr_digitale_anschlagtafeln_ visualisierung-1024x768.jpg

Abb.87: SB-Angebot Hofladen (Beispielbild)

Quelle: http://mooshof-greber.at/hofladen/

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Abb.88: Maßnahmenablauf 138

Abb.89: Umgriff Vorschlag Sanierungsgebiet 140