3 minute read
DECUPERE & PARTNERS
Het Europees Hof van Justitie in Luxemburg veroordeelde België driemaal voor de manier waarop het onroerend inkomen van een buitenlands onroerend goed wordt vastgesteld. Er is namelijk een verschil voor wie een buitenverblijf in Spanje of in België heeft en dit al dan niet verhuurt. Sinds 25 februari vormt het kadastraal inkomen de basis voor de belastingberekening bij buitenlandse onroerende goederen.
KOMAF MET VERSCHILLENDE MAATSTAVEN
Tot 2020 werd buitenlands onroerend goed fiscaal ongelijk behandeld. Wie een appartement in België niet verhuurt, wordt op basis van een onroerend inkomen belast. Dit wordt berekend als volgt: kadastraal inkomen x index x 1,40. Verhuurt u een gelijkaardig appartement in het buitenland niet, dan aanvaardt de fiscus het buitenlandse equivalent van het kadastraal inkomen. Als dit buitenlands appartement daarentegen wordt verhuurd, dan wordt het onroerend inkomen berekend op basis van de reële huurinkomsten. De buitenlandse belasting en een kostenforfait van 40% worden hier in mindering gebracht. Dit verschil is niet conform de Europese regelgeving en had een dwangsom tot gevolg. Huidig minister van Financiën Vincent Van Peteghem wou dit probleem dan ook voorgoed oplossen. Daarom geldt het kadastraal inkomen voortaan als uitgangspunt bij de berekening van belastingen ook voor buitenlands onroerend goed.
DE BEREKENING
De Administratie Opmetingen en Waarderingen (=AOW), het vroegere Kadaster, legt voortaan het kadastraal inkomen voor buitenlandse onroerende goederen vast. De wijzigingen zijn enkel van toepassing in de personen- en rechtspersonenbelasting. Op vastgoed dat eigendom is van een vennootschap heeft dit geen impact. Deze regelgeving geldt overigens ook voor woningen buiten de Europese Unie. Het kadastraal inkomen van een gebouw wordt berekend door de huidige normale verkoopwaarde te delen door een zogenaamde correctiefactor – voor 2020 bedraagt deze 15,036 en 2021 15,018 – en deze te vermenigvuldigen met 5,3%. Wanneer echter de huidige normale verkoopwaarde van het gebouw niet gekend is (vermoedelijk veelal het geval), wordt de initiële verwervingsprijs gedeeld door de correctiefactor van het jaar van verwerving. Vervolgens wordt, om het KI te bepalen, deze uitkomst ook hier verder vermenigvuldigd met 5,3%.
EEN VERBETERING?
Of deze wijziging in uw voordeel speelt, hangt af van de ligging en het rendement van uw onroerend goed. Hebt u een eigendom met een hoog huurrendement, dan zal deze nieuwe regeling doorgaans goedkoper zijn dan de vorige. Bijvoorbeeld: U bent sinds 2015 in het bezit van een buitenlands onroerend goed dat u in 2015 kocht voor 300.000 euro. U verhuurt uw woning en gaf jaarlijks de brutohuuropbrengst aan, verminderd met de buitenlandse belasting. Dit conform de regels van de fiscus, die echter niet aanvaard werden door het Europees Hof.
Tot 2020
• Het huurinkomen bedraagt 3% van uw investeringsbedrag ofwel 9.000 euro. • Uw onroerend inkomen = 9.000 – buitenlandse belasting (0%) – forfait (40%) = 5.400 euro. • Daarnaast heeft u een netto beroepsinkomen van 40.000 euro wat resulteert in een verschuldigde personenbelasting (inclusief 8% algemene gemeentebelasting) van 14.461 euro.
Vanaf 2021
• Aangifte kadastraal inkomen: 300.000 / 14,622 (coëfficiënt van 2015) x 5,3% = 1.087 euro. • Het onroerend inkomen bedraagt voortaan 1.087 x 1,8630 x 1,40 = 2.835 euro. • De verschuldigde personenbelasting inclusief 8% Algemene Gemeentebelasting = 14.034 euro. Dit geeft een positief verschil van 427 euro.
MOET IK ZELF IETS ONDERNEMEN?
Bij een verwerving of vervreemding van een buitenlands onroerend goed heeft u 4 maanden aangiftetermijn. Was u al eigenaar van een dergelijk goed op 31 december 2020, dan heeft u tijd tot 31 december 2021. Daarnaast zal de AOW een lijst van belastingplichtigen die al inkomsten hadden aangegeven voor 2020 of 2021 opstellen en contacteren. Wie de regelgeving negeert, kan zich aan een boete van 250 tot 3.000 euro verwachten. Stelt u vast dat de nieuwe regeling voordeliger is dan diegene die jaarlijks werd toegepast (zoals in het voorbeeld), dan kan u een bezwaarschift indienen of een ambtshalve ontheffing vragen.
Marc Gielis, Belastingconsulent Decupere & Partners
DAAGT JOUW ACCOUNTANT JE UIT?
Decupere & Partners gaat samen met jou dé uitdaging aan! denp.be
