Vastgoed Adviseur oktober 2014

VASTGOED ADVISEUR

Hans de Boer, VNO-NCW: “Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder” Big Data en makelaardij: een nieuwe revolutie dient zich aan Danny Mekic´, opiniemaker: “Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak” Kijk in de spiegel. Wie zie je dan?

Tweeluik over de toekomst van de corporaties

7 oktober ’s-Hertogenbosch jaargang 28, nummer 5 | oktober 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar

Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a.

• Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs

Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...

AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED

Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen.

Netruim zoals zijn zijn wij specialist.

Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen.

Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen.

En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.

…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM

‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1

09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02

6

12

hans de boer, vno-ncw: “Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder”

18

24

Danny Mekic´, opiniemaker: “Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak”

in dit nummer

boris geheniau: “Big Data vervangt geen mensenwerk”

edo van santen, pitcholoog: “kijk in de spiegel. wie zie je dan?”

no nonsense

Op waarde schatten

5

actueel

Hans de Boer, VNO-NCW: “Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder”

6

Big Data en makelaardij: een nieuwe revolutie dient zich aan

12

Danny Mekic´, opiniemaker: “Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak”

18

Kijk in de spiegel. Wie zie je dan?

24

Tweeluik – Hoogleraren Priemus en Conijn over de toekomst van de corporaties

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Verhuurdersheffing raakt ook deel van eigenaar-bewoners

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Groeten aan 020!

23

Agrarisch Vastgoed – Emigratie is aantrekkelijk, maar doe het via de juiste weg!

27

Rabobank Nederland – Hoe snel keren we terug naar het marktevenwicht?

33

achtergrond

Uit de media

4

Online

15

Uit de rechtspraak – Goedkoop wonen

16

Makelaar van de Maand – VeTeBe BV

30

Achter de Voorkant – VNO-NCW, Den Haag

34

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Bestaande koopwoningen opnieuw duurder Bestaande koopwoningen waren in augustus 1,7% duurder dan in augustus 2013.

Al vijf maanden achter elkaar zijn de prijzen van koopwoningen hoger dan in de

vergelijkbare maand van een jaar eerder. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

staan tot en met 31 december 2017. Ook de regeling voor tijdelijke verhuur wordt verlengd in 2015. Deze regeling

Prijzen van bestaande koopwoningen 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -12

in Box 1. Deze regeling geldt voor restschulden die ont-

houdt in dat bijvoorbeeld de eigenwoning die nog niet

is verkocht, tijdelijk kan worden verhuurd. Gedurende

%-mutatie t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder

de verhuurperiode verhuist de verhuurde woning samen

met de hypotheekschuld naar box 3. Ook is de hypotheekrente die periode niet aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.

Bron: VNO-NCW 2010

2011

2012

2013

2014

Totale hypotheekomzet in Nederland in € mrd

Bron: CBS, Kadaster.

Prijzen ruim 3% hoger dan tijdens dal in juni 2013

Het gemiddeld prijsniveau van bestaande koopwoningen is ongeveer even hoog als in mei 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek

bereikten, bedraagt de prijsdaling 19%. Vergeleken met het dal in juni 2013 liggen

+44%

+7% 8,6

9,1

de prijzen echter 3,1% hoger.

10,9 7,5

Prijsindex bestaande koopwoningen 105

2010=100

2013

100

2014

2013

1ste kwartaal

95

2014

2de kwartaal

Bron: IG&H

90 85 80 2010

2011

2012

2013

2014

Aantal verkochte woningen augustus 2014 Augustus 2014 – 12.328

Bron: CBS, Kadaster.

Stijging 23.6% t.o.v. augustus 2013 – 9.977

Kabinetsplannen bieden enig soelaas voor woningmarkt

Daling 11.2% t.o.v. juli 2014 – 13.883.

Het kabinet neemt een aantal maatregelen om de woningmarkt en de bouw te sti-

Woningtypen

muleren. MKB-Nederland en VNO-NCW juichen dit toe, maar stellen tegelijkertijd vast dat er meer nodig is. Vooral het feit dat veel hypotheken ‘onder water’ staan,

belemmert de doorstroom op de woningmarkt. Tegelijkertijd zit er veel geld ‘vast’ in pensioenregelingen. Er zou gekeken moeten worden of dit geld deels ingezet kan worden door huiseigenaren om restschulden af te betalen.

De ondernemersorganisaties zijn blij dat het lage btw-tarief op onderhoud en renovatie wordt verlengd tot 1 juli 2015. Naast de arbeidskosten voor onderhoud en

renovatie van de eigenwoning, vallen ook arbeidskosten van hovenierswerkzaamheden en architecten onder deze regeling. Deze maatregel betekent in 2015 een eenmalige lastenverlichting van 128 miljoen euro. Ook een goede maatregel is dat

de aftrekbaarheid van restschulden wordt verlengd van 10 jaar tot 15 jaar. Als de verkoopprijs van de eigenwoning lager is dan de eigenwoningschuld, mag de rente over de resterende schuld vanaf 2015 nog maximaal 15 jaar worden afgetrokken

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Stijging appartementen t.o.v. augustus 2013 – 29.7% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. aug. 2013 – 15.6% Daling vrijstaande woningen t.o.v. juli 2014 – 17.7% Daling appartementen t.o.v. juli 2014 – 6%.

Aantal geregistreerde hypotheken Augustus 2014 – 17.303

Stijging 18.5% t.o.v. augustus 2013 – 14.598 Daling 15.8% t.o.v. juli 2014 – 20.551.

Aantal executieveilingen Augustus 2014 – 78

Daling 17.9% t.o.v. augustus 2013 – 95.

Bron: Kadaster

o kto b er 2 0 1 4

NO NONSENSE

op waarde schatten Met Prinsjesdag starten we een nieuw parlementair jaar. Er wordt met een gematigd positieve blik vooruit gekeken. En daar hebben we ook alle reden toe. Er is lichte economische groei en het herstel op de woningmarkt zet door. De eerste zes maanden van 2014 waren voor de woningmarkt het beste eerste half jaar sinds het uitbreken van de crisis in 2008. Het aantal woningverkopen en hypotheekaanvragen blijft stijgen. De woningprijs zit in de lift en stijgt kwartaal op kwartaal. VBO Makelaar is optimistisch, maar uiteraard zijn er ook kanttekeningen te plaatsen. We moeten alles

N

wel op waarde blijven schatten. iet bij elk makelaarskantoor wordt de vlag uitgestoken. De regionale verschillen zijn groot.

Zo heeft Groningen het nog steeds zwaar. Ook

strenger huurbeleid bepalend, dit duwt de consument richting koopmarkt.

lopen bepaalde segmenten zoals 2-onder-1-kapwonin-

Nu het wat beter gaat, zal de woningmarkt lager op

een gemiddelde prijsdaling van zo’n 19% ten opzichte

kabinet zwaar geïnvesteerd in beperking van de leen-

gen minder hard. Woningeigenaren kampen toch met van de piek in augustus 2008. Hierdoor staan er meer dan een miljoen huishoudens onder water. Als men

mòet verkopen, is dat een probleem. Dit bemoeilijkt

ook de doorstroming, een restschuld meefinancieren is nog steeds makkelijker gezegd dan gedaan.

Toch is de wind voor het gevoel gedraaid. In bepaalde steden zoals Amsterdam is zelfs al weer sprake van

oververhitting. Net zoals in Utrecht en Haarlem wor-

den eengezinswoningen met tuin daar in bepaalde

wijken boven de vraagprijs verkocht. Het consumen-

de politieke agenda komen. De eerste jaren heeft het capaciteit door verlaging van de Loan-to-Value, de

hypotheekrenteaftrek en NHG-grens. Vorig jaar waren er stimulerende maatregelen als de Starterslening, de verlenging van de BTW-verlaging en het schenkrecht.

De BTW-verlaging voor de bouw blijft nog een half jaar bestaan. Ook wordt de periode langer waarover de

rente over de restschuld en dubbele hypotheekrente mag worden afgetrokken. Maar uiteindelijk zal de woningmarkt weer meer op eigen benen moeten staan.

tenvertrouwen in de woningmarkt is dan ook signifi-

Meerwaarde

stroomt weer. Na lang uitstellen heeft men nu weer

ste jaren behoorlijk tegen. Makelaars hebben het

cant toegenomen. De stop is eruit, de woningmarkt

het vertrouwen om te kopen. Of dat vertrouwen doorzet, hangt mede af van hoe internationale brandhaar-

den zich verder ontwikkelen. Ook de lagere prijzen zijn bepalend voor herstel op de woningmarkt, evenals de absurd lage hypotheekrente. De koper krijgt meer

woningwaarde voor zijn geld. We moeten wel waakzaam zijn dat als de rente in de toekomst stijgt, de

woningeigenaar dan nog aan de betaalverplichting

kan voldoen bij een nieuwe rente-periode. Is het dan

toch goed dat banken een extra winstmarge behalen

Dat moeten de makelaars altijd al. En dat viel de laatzwaar gehad. Maar de eerdergenoemde ontwikkelin-

gen bieden – ondanks de kanttekeningen – alle reden om positief te zijn. We hebben het ergste gehad. Dat

betekent niet dat het vanaf nu vanzelf gaat. De make-

laar moet blijven innoveren om relevant te blijven voor de klant. Kent de klant uw meerwaarde nog wel?

Tijdens het VBO Makelaar congres NeVaCon 2014 krijgt de makelaar/taxateur weer de nodige tools aangereikt om het vak verder te verdiepen. ■

op hun hypotheekverstrekking? Het kan in ieder geval

Ed Hamming

geen kwaad als naast verzekeringsmaatschappijen

Voorzitter VBO Makelaar

ook buitenlandse banken de concurrentie vergroten.

Tenslotte zijn ook de stijgende huurprijzen en een

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

ACTUEEL | Woningmarkt

hans de boer, voorzitter vno-ncw:

“het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder” Hans de Boer is sinds 1 juli van dit jaar de nieuwe voorzitter van werkgeversorganisatie VNONCW, die nauw samenwerkt met MKB-Nederland. ‘De machtigste man van Nederland’ wordt hij wel genoemd. De opvolger van de diplomatieke ondernemer Bernard Wientjes is gepokt en gemazeld in het bedrijfsleven én in de politiek, en hij is niet bang om stevige uitspraken te doen. Vooral zijn stelling ‘Vaste banen zijn een leugen’ deed nogal wat stof opwaaien. Dat vindt

H

De Boer niet erg; sterker nog: stevige meningen dienen om het denken op gang te brengen. ij staat nog steeds voluit achter die uitspraak,

Kooppremie voor een nieuwbouwwoning

Den Haag. “Er zijn geen vaste banen. Nu het in

gaat. Daar ben ik blij om, maar het moet harder gaan.

zegt hij in zijn ruime kantoor in de Malietoren in

de economie niet zo lekker gaat, willen veel mensen een

‘vaste baan’, maar zo’n baan biedt een schijnzekerheid.

Banken geloven gek genoeg ook nog steeds in de zekerheid van een loonstrook. Daarom krijgen mensen zonder vaste

baan moeilijk een hypotheek. Het wordt tijd dat de banken anders gaan denken. Uitgangspunt moet zijn: ‘Kan deze persoon zijn/haar brood verdienen; nu en in de toekomst?’

Als het antwoord bevestigend luidt, moet die hypotheek

gewoon worden verstrekt. Of je nu zp’er bent (zelfstandige professional) of een zogenoemde vaste baan hebt.”

Over zp’ers: “Dat zijn in het algemeen enthousiaste onder-

nemers met lef. Een hypotheekverstrekker zou waardering

moeten hebben voor die mensen. ‘Die persoon staat be-

“We zien dat het op de woningmarkt geleidelijk aan beter

We zitten in Nederland in een rare economische situatie.

In het buitenland doen we het goed, maar in Nederland

is de situatie belabberd. De bestedingen blijven achter, terwijl we met z’n allen heel hoge spaarrekeningen heb-

“Banken geloven gek genoeg ook nog steeds in de zekerheid van een loonstrook. Daarom krijgen mensen zonder vaste baan moeilijk een hypotheek. Het wordt tijd dat de banken anders gaan denken”

wust in het leven en die gaat goed om met het geld dat hij

ben. Maar mensen zijn onzeker over hun financiële positie,

maar 15 jaar geleden vrouwen nauwelijks een bedrijfskre-

in dat opzicht een cruciale rol, want het eigen huis is het

verdient’, dat zou de instelling moeten zijn. Weet je dat nog

diet konden krijgen? Nu weten bankiers maar al te goed dat het risicoprofiel van vrouwen een stuk beter is dan dat van mannen. Die omslag moeten ze met de zp’er nog maken.”

dus blijven ze op hun geld zitten. De woningmarkt vervult belangrijkste asset op de persoonlijke balans. Doordat we

te weinig besteden, is er minder omzet in de retail en is de werkloosheid opgelopen.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

De LTV naar 80%?

Er wordt gespeculeerd dat de Loan-to-Value geleidelijk naar 80% gaat. Daar is De Boer fel op tegen. “Ik snap ook

al niet waarom de beslissing is genomen dat iedereen een

annuïtaire lening in 30 jaar moet aflossen. We zijn nodeloos streng in dit land. Het gaat nu net een beetje de goede

kant op, en dan komen al die ‘modeldenkers’ weer met hun strenge ideeën aanzetten. Ze zouden zich een beetje moe-

ten inhouden. Er zijn maar twee dingen echt belangrijk:

banen en groei. Werkloosheid en uitkeringen zijn de pest voor het land.

Kijk als het er nu op leek dat woningen nog steeds minder waard worden, dan hadden die modeldenkers wel een

punt. Maar dat is niet het geval. Ik ben ervan overtuigd dat

de woningprijzen weer zullen stijgen, structureel gelijk met

de lonen en de inflatie. Al die strengheid is dus wat overdreven. De grootste ellende hebben we wel achter de rug. Het

is nu tijd om de sector een steuntje in de rug te geven. Dat betekent dat we niet te moeilijk moeten doen met allerlei regels die de sector weer terugduwen in de stagnatie.”

“Ik snap ook al niet waarom de beslissing is genomen dat iedereen een annuïtaire lening in 30 jaar moet

Europa en de woningmarkt

“Ik ben een fervente Europeaan; laat ik dat voorop stellen.

We willen allemaal een transparante markt. Maar dat be-

aflossen. We zijn nodeloos streng in dit land. Het gaat

tekent niet dat Europa zich moet bemoeien met zaken die

nu net een beetje de goede kant op, en dan komen al die

bij uitstek lokaal gebonden. Als er problemen zijn die leiden

‘modeldenkers’ weer met hun strenge ideeën aanzetten” Het probleem zit vooral in de doorstroming op de woning-

lokaal, regionaal of nationaal van aard zijn. En vastgoed is

tot ellende bij de banken, is het logisch dat ‘Brussel’ zich ermee gaat bemoeien. Maar in principe is de Nederlandse woningmarkt geen Europese aangelegenheid.”

markt, omdat mensen van wie het huis ‘onder water’ staat,

Het energielabel is ook zo’n Europees initiatief. We krijgen

moet weer op gang komen. Een kooppremie voor iemand

de brievenbus. De Boer: “Het is goed dat minister Stef Blok

niet bewegen. Het treintje van transacties en bestedingen die van een bestaande naar een nieuwe woning gaat, is

daarvoor een instrument. Een ander middel is dat je het vermogenstekort mag meefinancieren bij de aankoop van een nieuwe woning.”

vanaf volgend jaar allemaal een indicatief energielabel in

heeft gekozen voor de introductie van een goedkoper, simpel maar effectief doe-het-zelflabel. Op die manier wordt aan de EU-eis voldaan, hoeven we geen boete te betalen,

en krijgen burgers voldoende inzicht in het energieverbruik van het pand.

Maar persoonlijk zie ik er niets in. Ik denk dat aspirant-

hans de boer

kopers heel goed in staat zijn om zelf te bepalen hoe

Drs. Johannes de Boer (Oostdongeradeel, 17 januari 1955) studeerde na het

gymnasium economie aan de VU te Amsterdam. Van 1978 tot 1982 was hij

wetenschappelijk medewerker aan het Instituut voor Onderzoek van Over-

heidsuitgaven, en daarna volgde een groot aantal functies bij de overheid en in het bedrijfsleven. In de jaren tachtig was hij oprichter van het Bureau

Economische Argumentatie, dat later werd verkocht aan KPMG. Van 1997 tot 2003 was De Boer voorzitter van MKB-Nederland; in 2006 en 2007 maakte hij

als voorzitter van de Taskforce Jeugdwerkloosheid veel reisuren. Trots vertelt hij dat dankzij de Taskforce 75.000 jongeren aan een baan geholpen werden.

Hans de Boer bekleedt een groot aantal commissariaten en adviseurschappen.

energiezuinig een woning is. Kijk gewoon eens naar de

energierekening en voel of het lekker warm is in de woning of dat je overal tocht voelt! Bovendien mag een energiela-

bel geen doel op zich zijn. Het gaat erom dat woningbezitters investeren in energiebesparende maatregelen. Veel

burgers hebben die financiële ruimte momenteel niet. Ik zie daarom veel meer in het revolverende Energiebespaar-

fonds waardoor mensen een aantrekkelijke lening kunnen afsluiten voor energiebesparende maatregelen. Trouwens:

energiebedrijven hebben ook al leuke initiatieven genomen door hun klanten leningen aan te bieden met flinke

rendementen. Dat zijn nu echt goede dingen; daar hebben we wat aan!”

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

o kto b er 2 0 1 4

Afwaarderen van vastgoed

In Nederland staat nu bijna 7,5 miljoen vierkante meters

aan bedrijfsmatig vastgoed leeg. Moet er meer worden afgewaardeerd op vastgoed?

“Eigenaren zijn steeds meer bereid hun verlies te nemen en af te waarderen. Dat is een gezond en noodzakelijk

marktproces. Maar het is nog niet voldoende, want het

leegstandspercentage van 16 à 17% blijft hoog. Het proces van afwaardering, transformatie en sloop zal daarom de komende jaren doorgaan. Feit is wel dat door de leegstand panden soms voor een habbekrats te huur zijn.

Ik heb dat zelf ervaren als directievoorzitter van LSI, dat

Central District in Rotterdam ontwikkelde. Potentiële huurders schermen onmiddellijk met prijzen van panden ergens

langs de snelweg. Daardoor lopen panden met uitstraling en potentie, zoals Central District, het risico op waardeda-

ling. Dat is voor niemand goed. We moeten een flink aantal vierkante meters bedrijfsruimte van de markt halen. Dat

kan door te slopen, maar ook door herbestemming. Studentenhuisvesting is daarvan een goed voorbeeld, maar ik realiseer me natuurlijk wel dat niet ieder kantoorpand

geschikt is voor huisvesting van mensen. VNO-NCW en

MKB-Nederland kijken op dit moment met diverse sectoren naar mogelijke verbetering van het ‘adaptief vermogen’ van gebouwen. De kennis van lokale marktomstandighe-

den wordt belangrijker om te bepalen waar kansen zijn en

hoe het beste gehandeld kan worden. Hier ligt een schone taak voor de gespecialiseerde makelaar in commercieel vastgoed.”

Kansen voor makelaars

“Ik denk dat we niet al te somber moeten zijn als het gaat om de makelaarsbranche. Natuurlijk heeft de sector be-

“Makelaars zijn schippers op een zandbank.

hoorlijke klappen gehad. Makelaars zijn schippers op een

Ze kunnen er niet veel aan doen dat het eb is

worden door een omvangrijke crisis. Je hebt dan twee op-

geworden door een omvangrijke crisis”

zandbank. Ze kunnen er niet veel aan doen dat het eb is geties. De eerste is rekken en erbij blijven, én hopen op betere

tijden. Er zijn aardig wat makelaars die dankzij de prima jaren vóór de crisis nog wat vlees op de botten hebben.

ternet, maar ik heb een makelaar nodig die me door het

Een andere optie is dat je actief innoveert. Je kunt je

zoals het type mensen in de buurt, hun opleidingsniveau,

bijvoorbeeld profileren als ‘woonadviseur’. Ik denk dan

aan het vraagstuk van seniorenwoningen. Juist makelaars zouden hun klanten goede adviezen kunnen geven over

levensloopbestendige aanpassingen van de woning of over tijdig verhuizen naar een woning die voor ouderen

hele proces heen begeleidt, en die voor informatie zorgt het aantal woninginbraken in die buurt. Het lijkt mij een

goed idee om al die verrijkte informatie te koppelen aan – bijvoorbeeld – Google Maps. Dan bewijs je als makelaar je toegevoegde waarde.

toegankelijk is. Veel innovaties spelen zich af op de grens

Er vinden zo veel innovaties plaats in de IT-sector. Daar kan

op de grens met financiële dienstverlening of – in geval van

jonge vent of meid in die alles weet van internet. Laat hem/

van twee sectoren. Een makelaar kan de innovatie zoeken levensloopbestendig wonen – op de grens met de bouw of de aannemerij.

De IT-sector kan natuurlijk ook voor vernieuwing zorgen.

Een huis kan ik zelf ook wel zoeken met behulp van in-

de makelaar zijn voordeel mee doen. Mijn advies: huur een haar je hele bedrijf doorlichten en laat je adviseren over de

mogelijkheden die internet biedt om je bedrijf op een he-

dendaagse manier in de markt te zetten. En verbind vooral een motiverende beloning aan het resultaat!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, Roger Wouters

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en

PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een

Contact

gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor

Wilt u meer informatie of heeft u vragen?

de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen

Neem dan contact op met ons op via

zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden

onderstaande contactgegevens:

verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon 070 - 356 32 00

www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

verhuurderheffing raakt ook deel van eigenaar-bewoners Het Woonakkoord 2013 heeft het financiële speelveld van woningcorporaties flink veranderd. Naar verwachting leidt de verhuurderheffing tot meer verkoop van corporatiewoningen. En omdat deze woningen veelal onder de marktwaarde worden aangeboden, kan dit het prijsherstel in met name het goedkopere segment onder druk zetten in gebieden waar veel corporatiewoningen in de verkoop gaan. De eigenaar-

P

bewoners in dit prijssegment kunnen daardoor het kind van de rekening worden. er 1 januari van dit jaar is de verhuurderheffing

niveau kunnen leiden tot langere verkooptijden of een

woningen in het gereguleerde deel van de huur-

prijsontwikkeling zal dus achterblijven ten opzichte

in werking getreden voor verhuurders van

sector. De verhuurders moeten deze heffing, die in de komende jaren oploopt, aan de overheid betalen ter

compensatie voor de verruiming van het huurverho-

gingsbeleid. De verwachting dat deze heffing de investeringsmogelijkheden van corporaties de komende

jaren sterk onder druk zet, wordt breed gedeeld. Een mogelijke strategie om investeringsgelden vrij te maken, is het verkopen van (meer) woningen. Dit

woningaanbod wordt dan toegevoegd aan de al te

koop staande woningen van particuliere verkopers.

In een weer duidelijk aantrekkende koopwoningmarkt

neerwaarts bij te stellen vraag- en verkoopprijs. De

van de situatie waarin geen corporatiewoningen wor-

den aangeboden. Bij een aanhoudende verkoopstrategie van corporaties kan zelfs een neerwaartse spiraal

ontstaan, want de marktwaarde van de corporatiewoningen wordt getaxeerd op basis van transacties van

vergelijkbare woningen in het recente verleden. Lagere verkooprijzen leiden tot lagere marktwaarden van

nieuw te verkopen huurwoningen en daarmee tot

weer lagere vraagprijzen. Dat valt logisch te beredene-

ren maar blijkt statistisch moeilijk aan te tonen, zo concluderen meerdere onderzoeken.

hoeft dit geen probleem te vormen: er is veel latente

De makelaar staat midden in dit proces. Als taxateur

ligt nog op een laag niveau. Maar een te sterke concen-

deze corporaties of als verkoopmakelaar van de parti-

vraag naar koopwoningen en de nieuwbouwproductie tratie van aanbod van corporatiewoningen in een

bepaalde wijk én het feit dat corporaties veelal een

vraagprijs onder de marktwaarde hanteren, kan voor de eigenaar-bewoners in de desbetreffende wijk wel

eens negatieve gevolgen hebben. De corporaties mochten altijd al een korting van 10% op de woningprijs

geven bij de verkoop van hun woningen en bij verkoop onder voorwaarden (zoals Koopgarant) zelfs een kor-

ting tot 25%. Sinds het Woonakkoord 2013 mogen corporaties nu een korting van 25% op de marktwaarde hanteren, als het kopende huishouden een inkomen

van deze corporatiewoningen, als verkoopmakelaar van culiere eigenaren. Heeft u één van de eerste twee rollen, dan ondermijnt u eigenlijk de belangen (een zo

hoog mogelijke verkoopprijs) van uw particuliere klant.

Indien makelaarskantoren zich zouden gaan specialiseren naar type verkoper, zou dat weer een geheel

nieuwe dimensie aan de onderlinge concurrentie kunnen toevoegen. De verhuurdersheffing kan dus ook

gevolgen gaan hebben voor de makelaardij, hoewel

ook dit alleen nog maar valt te beredeneren en niet is aan te tonen. ■

Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

heeft onder de inkomensgrens van de doelgroep voor de woningcorporaties (38.000 euro).

Neerwaartse spiraal

Voor particuliere verkopende eigenaren met een

woning uit het lagere prijssegment, zal dit op lokaal

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Data-revolutie

big data en makelaardij:

een nieuwe revolutie dient zich aan

Big Data veranderen ons wereldbeeld. De informatie ligt niet op straat, maar bungelt ergens in de cloud. Dat is bijna hetzelfde. Want wie goed zoekt, kan straks bijna alles vinden. Ook makelaars moeten daar rekening mee houden. Hun kennisniveau stijgt, maar onduidelijk is wat ze daarmee kunnen doen. Bovendien weet straks iedereen ook bijna alles van zijn makelaar.

E

en sluitende definitie is er niet. Toch weet iedereen

geen blauwdruk voor. Wel kun je zeggen dat makelaars

De gigantische hoeveelheden gegevens, die continu

ken, woningen, doelgroepen en huizentypes.”

wel ongeveer wat er wordt bedoeld met Big Data.

over ons worden verzameld, vormen een goudmijn voor marketeers en ICT-professionals. Nu al kunnen Google en

Facebook het verloop van een griepgolf perfect voorspel-

len. Zij weten welke websites we bezoeken, op welke

zich zouden moeten specialiseren in informatie over wij-

Actief op zoek naar kopers

Ook sites met woningaanbod krijgen een andere rol. “Het

medicijnen we klikken, waar we ons bevinden en met wie we communiceren. Als de data maar ‘big’ genoeg zijn, voorspellen de gevonden correlaties – die niet een causaal, maar een statistisch verband blootleggen – het verloop van een griepgolf sneller en nauwkeuriger dan de gebruikelijke steekproeven. Ook gebieden waar nu nog een privacy-hek omheen staat, zullen vroeg of laat worden ontsloten.

Want, schrijft de autoriteit op dit gebied, Viktor-Mayer

Schönberger, ‘de datarevolutie zal op ons een grotere impact hebben dan internet’. Zijn bestseller draagt dan ook

de veelzeggende titel ‘De Big Data-Revolutie: hoe de dataexplosie al onze vragen gaat beantwoorden’.

“Grootste uitdaging voor makelaar: Big Data omzetten in informatie waar de klant iets aan heeft” Wellicht iets te boud geformuleerd? Toch niet, vindt Boris Geheniau, directeur van het marketingadviesbureau Fundament All Media in Groningen. Ook makelaars kun-

nen zich niet aan de data-revolutie onttrekken. “Big Data leveren nu al veel nuttige informatie. Over de hypotheek-

aanvragen per regio, de historische verkoopdata, populaire

restaurants, goed presterende scholen, sportclubs, kinderdagverblijven, misdaadcijfers, winkels, energieverbruik, bushaltes, etc. Straks komt daar nog informatie bij over de te verwachte ontwikkeling van vraag en aanbod op buurt-

niveau. De uitdaging voor de makelaar is dat om te zetten in informatie waar de klant iets aan heeft. Daar bestaat

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

o kto b er 2 0 1 4

lijkt heel wat als je te horen krijgt dat 500 mensen op jouw

Sommige ‘nieuwe dingen’ zijn in andere sectoren al ge-

dat hetzelfde als 500 mensen die je winkel inlopen, maar

die hun patiënten op zorgkaartnederland.nl, independer.nl

huis hebben geklikt. Maar als niemand iets achterlaat, is dan toch niks kopen. In internetland is dat dodelijk. Als dat

niet verandert, wordt Funda binnen vijf jaar geklopt door

een systeem dat huizen aanbiedt, die perfect aansluiten

op het profiel van de klant en ook uitlegt waarom dat zo is. Consumenten hebben straks echt geen boodschap aan

passief afwachtende makelaars. Zij verwachten dat hij ac-

tief op zoek gaat naar kopers. Hun profielen kun je inkopen bij Facebook en daar kun je ook adverteren.”

De makelaardij heeft nog wel een inhaalslag voor de boeg, denkt Geheniau. “Ik zou het bijvoorbeeld normaal vinden

meengoed. Zo zijn artsen al gewend aan de ‘rapportcijfers’ en andere sites achterlaten.

“Het wachten is op de eerste makelaar die ook met zijn billen bloot wil. Die vermeldt hoeveel transacties hij heeft

gedaan, voor welke prijs en wat zijn klanten en ook de tegenpartijen daarvan vinden. Dat zit er onherroepelijk

aan te komen. Consumenten willen alleen zaken doen met makelaars die kunnen bewijzen dat ze zich inspannen. De

makelaar weet straks heel veel van zijn klanten, maar die klanten weten dan ook heel veel van de makelaar.

als de makelaar mij geen papieren contract opstuurt, maar

ONLINE

veranderen. Er zijn ook mensen die langs een leuk huis

ook nieuwe dilemma’s op. Wat te doen als een verkoop-

een PDF met een link, zodat ik kan aangeven wat ik wil rijden dat ze graag even met de smartphone zouden willen

bezichtigen. Het kan allemaal, met een batterij camera’s of een robot die rondrijdt. Maar het gebeurt niet. Er zitten veel nieuwe dingen aan te komen, niet omdat de wereld of klanten tegen de makelaars zijn, maar omdat consumenten zich daar prettig bij voelen.”

Een wereld waarin iedereen alles van elkaar weet, levert makelaar erachter komt dat de buurman van een klant in

de social media wordt beticht van asociaal en agressief

gedrag? Geheniau: “Verzwijgen helpt niet. Op een gegeven moment komt die koper er toch achter. Anders dan

vroeger wordt een mening meteen via de social media

geventileerd. Dan moet die makelaar wel een goed antwoord klaar hebben. Vroeger speelde dit soort ethische dilemma’s natuurlijk ook. De shit is dezelfde. Het verschil

is dat er toen werd geroddeld op feestjes, nu gebeurt dat online.”

De privacy blijft wel een punt van aandacht, vindt Ge-

heniau. Bij zijn presentatie op het Nederlands Vastgoed

Congres van 7 oktober laat hij een boek uit 1950 zien, waarin alle ‘ingezetenen’ van de gemeente Schiedam staan

vermeld met hun naam, adres en beroep. De gegevens

staan alfabetisch en per straat gerangschikt. Werklozen staan vermeld met de toevoeging ‘zonder beroep’. Dit soort publicaties verschenen tot in de jaren 60. “Dat persoonlijke

data verhandeld worden, is dus niks nieuws. Toen gebeurde het zelfs met instemming van de overheid.” ■

Tekst: Robert van Til

big data vervangt geen mensenwerk De makelaar en taxateur zullen volgens Boris Geheniau niet verdwijnen.

“De consument zoekt een makelaar die hem begrijpt, die met passie kan spreken over de wijk en de locale markt. Dat staat los van de revolutie van Big Data. Die

informatie is bruikbaar, maar kan niet de persoonlijke expertise van de makelaar vervangen. Maar de passie moet er wel van afspatten.”

Hetzelfde geldt voor taxateurs.

“De modelmatige taxaties worden steeds transparanter en nauwkeuriger. Dat klopt.

En ik voorzie ook dat consumenten die gaan accepteren en dat bestanden straks

gewoon openbaar worden. Het is dan de vraag hoe je daar als taxateur op reageert.

Maar ik zie het vak echt niet verdwijnen. Er zullen altijd mensen nodig zijn om die gegevens met enige regelmaat te valideren.”

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

2x langer bekeken en 2x meer contact met het Presentatie Pakket van funda

Uw huizen op een presenteerblaadje Het Presentatie Pakket van funda is een bewezen sterke combinatie van Plattegrond, 360° foto’s en Video. Samen zorgen deze producten voor een verdubbeling van de online kijkduur én het aantal contactaanvragen. Het Presentatie Pakket is een uitbreiding op uw basisplaatsing en verkrijgbaar tegen een vaste lage prijs. Zo zet u ook úw huizen op een presenteerblaadje!

Ga voor meer informatie naar fundadesk.nl/presentatie-pakket

6130.207 PresentatiePakket adv Vastgoedadviseur FC 185x265.indd 1

23-09-14 02:36 PM

ONLINE

Tweets over de markt @ VBODirectie: Gelukkig, de wetgever gaat kredietunies regelen #vbo fd.nl/tekst/ HFD_2014…

VBOMakelaar: #VBO nieuws: Laagste rente sinds Karel de Vijfde ift.tt/1w8fEf8

@ RogierSpoel: Om 14-15 uur in vragenuurtje

Tweede Kamer zal @JacquesMonasch vragen stellen over opkomst en gevolgen van @ Airbnb op NL verhuurmarkt. #vbo

@TEGoVA1: European Valuation Standards were key to European Central Bank’s

stress testing. Banks now awaiting results uk.reuters.com/article/2014/0…

@IKCRO: Overdracht landschapsbeleid van Provincie Groningen naar Gemeenten is

ondoordacht’ (Mediabericht) dlvr.it/6g8VPJ @Eigenhuis: Hoe zit dat ook alweer met de

regels van schenk- en erfbelasting? Alle info op een rij: ow.ly/A5XbI

Surfen op het net Hoe je de woning niet moet verkopen!

Hoewel de woningmarkt weer langzaam aantrekt, blijft een woning verkopen

een vak apart. Vandaar de makelaar! Maar ook die moet al zijn of haar kunsten

uit de kast trekken. Het internet heeft de taak van bemiddelaar tussen vraag en aanbod een stuk makkelijker gemaakt. Maar dan moet de presentatie wel goed gebeuren. De presentatietools uit Amerika zijn inmiddels ook tot Nederland

doorgedrongen, hoewel een fraaie fotorapportage ook kan volstaan. Maar niet in iedereen van ons huist een topfotograaf. Hoewel menig huisverkoper én makelaar daar anders over denken.

Als de foto’s zonder pro worden verzorgd, dan moeten het wel foto’s zijn die de woning zo voordelig mogelijk uit laten komen, zonder de werkelijkheid geweld

aan te doen. Dus geen foto van een gang die is ingericht om bezoekers te voorkomen, geen foto van een huiskamer die zo in het RTL-programma ‘Mijn leven in puin’ kunnen.

Dat niet iedereen zich hieraan houdt, blijkt wel uit het feit dat de Schotse blogger Andy Donaldson een website kan vullen met de meest hilarische kiekjes,

www.theterriblerealestatephotos.com. Inmiddels is zijn blog ruim 7 miljoen keer bekeken. Hij vist in een bodemloze put, vanuit de gehele wereld krijgt hij zijn materiaal aangereikt. Van kano’s in de woonkamer tot uit beeld ‘sprintende’ bejaarden. Makelaars schijnen zelf zijn grootste fan te zijn.

Ook in boekvorm

Nu heeft Donaldson de 100 leukste niet eerder gepubliceerde foto’s samengebracht in een boek. ‘Terrible Estate Agent Photos’ komt in september uit.

@Vastgoedwereld: Nederlandse woningen

makelaars poll

@Nieuwbouw: BAM-topman kondigt vertrek

Herstel woningmarkt

populair bij Duitse financiers bit.ly/1sY5nPb

aan bit.ly/1s3v2Df #vastgoed

De woningmarkt is uit het slop.

De weg omhoog is gevonden.

@PatriciaDieben: #VBO Makelaar: #Verlenging lagere #BTW helpt

Eens

55,2 %

Oneens

44,8 %

Eens

31,25 %

Bron: Ledennet VBO Makelaar

#waardedaling #woning voorkomen ow.ly/

AOf3L Brancheorganisatie blij met beslissing @Vastgoedactueel: Meer ellende rondom

huurhuizen verwacht – Metro metronieuws. nl/nieuws/meer-el… via @Metro Volg VBO Makelaar via

http://twitter.com/VBOMakelaar

consumenten poll Hypotheekverstrekking Hypotheekverstrekking is weer op gang gekomen en gaat weer een stuk vlotter dan een jaar geleden.

Oneens

Bron: www.VBOmakelaar.nl

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

68,75 %

UIT DE RECHTSPRAAK

goedkoop wonen Bart van Lammeren zit graag voor een dubbeltje op de eerste rij. ‘Kwestie van een handige jongen zijn’, aldus Bart. ‘Een echte parasiet’, aldus verhuurder Groenenwoud. Wie had gelijk?

Geslaagd

Bart wist niet hoe vaak hij daarvan gebruik zou maken en

had hij zijn bedrijf verkocht en was naar Marbella verhuisd.

tact met Kees Groenenwoud, eigenaar van een tweekamer-

Bart van Lammeren had goed geboerd. Op 53-jarige leeftijd Aanvankelijk wou hij met zijn vrouw blijvend in Spanje wo-

nen. Na een jaar miste hij evenwel een Hollands balletje gehakt en het samenzijn met zijn Nederlandse vriendjes. Bart

zocht daarom een appartement, het liefst in Amsterdam.

hij vond daarom alles te duur. Hij kwam uiteindelijk in con-

etage, prachtig gelegen in het centrum van Amsterdam.

Groenenwoud had indertijd het appartement voor een

flink bedrag gekocht om zijn studerende dochter van huisvesting te voorzien. Zij was inmiddels afgestudeerd en

verhuisd naar Luxemburg. Groenenwoud had een petekind dat over twee jaar in Amsterdam zou gaan studeren en hij

wilde die twee jaar overbruggen door tijdelijke verhuur.

Bart presenteerde zich als de ideale huurder. Bart liet zich ontvallen dat hij Filthy Rich was en zich wilde oriënteren op de Amsterdamse vastgoedmarkt. Hij dacht aan ‘een pandje’ aan de Apollolaan als pied a terre, maar hij wilde

zich eerst beter oriënteren voordat hij wat knaken daaraan zou spenderen. Bart wilde een huurcontract voor twee jaar.

De kans was groot dat hij al na een jaar het appartementje zou inruilen voor zijn nieuwe villa, maar hij zou natuurlijk

gewoon de huur blijven betalen en Groenenwoud mocht dan zelf het appartement gebruiken. En de huurprijs? Vier

mille per maand vond Bart prima, wat maakte hem dat uit?

Mevrouw Groenenwoud had haar twijfels. Zoals alle vrou-

wen beschikte zij over intuïtie en zij vond Bart te glad.

Uiteraard luisterde meneer niet naar mevrouw en maakte

hij het huurcontract op. Hij gebruikte het model waarbij werd vermeld dat Bart het appartement uitsluitend mocht

gebruiken voor zichzelf en zijn gezin. Onderverhuur was niet toegestaan. Bart moest daar nog hartelijk om lachen.

Hij had natuurlijk niet de intentie om het tweekamerappar-

tement vol te stouwen met 20 mede-EG landgenoten. ‘Wat

een prachtkerel die Bart’ dacht Groenenwoud, en hij dacht

ook aan 100.000 euro huur die hij zou vangen. Groenenwoud, die maandelijks 1.100 euro hypotheekrente moest betalen, was erg content.

Ik ken mijn rechten

Twee weken na de sleuteloverdracht ontving Groenen-

woud een brief van de huurcommissie. Bart had een verzoek ingediend om de huurprijs vast te stellen. Bart

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

o kto b er 2 0 1 4

kwam zelf op een maandhuur van 420 euro. Groenenwoud

begreep er niets van. Hij kon zich niet eens boos maken.

Dat werd anders toen de huurcommissie uitspraak deed.

De maximale redelijke huurprijs bleek 525 euro per maand te zijn. Niks geen 4.000 euro! Groenenwoud werd des duivels toen Bart hem uitmaakte voor een graaiende kapitalist die misbruik maakte van kwetsbare huurders. Als het aan

Groenenwoud had gelegen vond er die avond opnieuw een liquidatie plaats in Amsterdam. Groenenwoud besefte

echter dat hij noch over een juridisch wapen, noch over een vuurwapen beschikte. Hij zou de komende twee jaar maandelijks ruim 600 euro moeten bijpassen aan het woongenot van Bart die uiteindelijk hooguit gemiddeld één week

per maand gebruik maakte van de woning. Het was maar

goed dat Groenenwoud niet hoorde hoe Bart tegenover zijn kennissen goede sier maakte met ‘zijn’ appartementje in Amsterdam, gelegen op één van de mooiste locaties……

Na twee jaar einde aan de nachtmerrie?

Groenenwoud voelde zich enorm genept, maar hij besloot de twee jaar gelaten uit te zitten. Groenenwoud zegde

daarna de huur op omdat de bepaalde tijd was verstreken.

Bovendien was sprake van dringend eigen gebruik van de

woning. Zijn petekind, afkomstig uit Friesland, moest dagelijks drie uur reizen. Een betaalbare kamer was onvindbaar.

Bart weigerde te vertrekken. Hij had het prima naar zijn zin

zoon behoorde toch tot zijn gezin? Bart vond het geweldig

tement van Groenenwoud. Sterker nog: het appartement

gekomen.

en hij kon nergens zo goedkoop wonen als in het appar-

werd inmiddels intensief gebruikt door de zoon van Groe-

dat zijn zoon zo goedkoop op een wereldlocatie was terecht

nenwoud. Die woonde daar inmiddels en Bart logeerde

Wegwezen

Bart niet vertrok, volgde er een procedure. Na zes maan-

naar de zitting van de kantonrechter. Het liep anders dan

incidenteel een weekendje in het mooie stekje. Aangezien

den kwam de uitspraak van de rechter. De vordering van Groenenwoud werd afgewezen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt immers niet automatisch af. Van dringend eigen gebruik was geen sprake omdat het pete-

kind van Groenenwoud niet de verhuurder was. Bart vond

het geweldig en stuurde een briefkaart aan Groenenwoud: Groeten Uit Amsterdam.

Gezin?

Groenenwoud liet het er niet bij zitten. Hij stelde nu dat

Van Lammeren in strijd handelde met het huurcontract.

Daarin was immers bepaald dat Groenenwoud uitsluitend met zijn gezin gebruik mocht maken van het appartement.

De zoon behoorde niet tot het gezin. Hij vorderde daarom

ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de wan-

prestatie door Bart van Lammeren. Die had de dag van zijn leven toen hij de dagvaarding las. Kennelijk was Groenen-

woud het spoor geheel bijster geworden. Zijn bloedeigen

Bart ging, vergezeld door zoon en vrouw, met veel voorpret verwacht. De kantonrechter stelde een aantal vragen aan

Bart. Bart vond de vragen hoogst impertinent. Wat had die kantonrechter nou te maken met levensstijl en uitga-

venniveau van zijn zoon? Bart vertelde trots dat zijn zoon goed verdiende en geheel zelfstandig was; allerminst een

moederskindje ‘als u dat soms insinueert’, aldus een ver-

bolgen Van Lammeren. De rechter legde uit dat hij slechts wilde weten of de zoon tot het gezin behoorde. Dat was zonder twijfel niet het geval. De zoon voerde een zelfstan-

dig huishouden. Het huurcontract bepaalde echter dat Bart

de woning uitsluitend voor zichzelf en zijn gezin mocht gebruiken. Bart handelde in strijd met het huurcontract.

Bart werd veroordeeld om de woning te ontruimen, samen met zijn zoon.

Groenenwoud was zo blij als een kind. En Bart? Die vond

dit weer eens een voorbeeld van je reinste klassenjustitie.

(De namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO MAKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | Innovatie

danny mekic´, opiniemaker:

“vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak” “Iedere makelaar moet constant zoeken naar zijn of haar unieke toegevoegde waarde. ‘Wat maakt jou de beste in je vak; wat heb je de veranderende samenleving te bieden? Is dit de bedrijfstak die het beste bij je past?

Iedereen heeft een rol, een functie, en het is de kunst om uit te vinden waar jouw unieke kracht ligt. Hoe ziet je netwerk er uit? Hoe kun je de afstand tussen jou en de veranderende wereld zo veel mogelijk verkleinen? Welke extra kennis is daarvoor nodig, en hoe krijg je die? Want één ding staat vast: de situatie waarin je letterlijk de vraag van de klant volgt en na de transactie een factuur stuurt, is voorgoed voorbij. Aan de ondernemer van de 21 e eeuw worden andere eisen gesteld; in alle branches.”

Zeker in de makelaarsbranche geldt dat er heel veel is ver-

Danny Mekic´, jonge ondernemer, adviseur van grote bedrijven en overheden, opiniemaker én docent is dagvoorzitter van het NeVaCon op 7 oktober a.s. Daar verzorgt hij ook de workshop ‘Innovatie in ondernemen’.

In dit interview geeft hij alvast een voorproefje.

anderd. De makelaar moet dus overuren maken: weten wat

er gebeurt in de wereld en in de landelijke politiek, en hoe

je het contact houdt met vraag en aanbod. Naarmate een branche langer bestaat (en zeker als die ook nog de wind in

de rug heeft) loop je het risico dat collectief wordt vergeten welk probleem moet worden opgelost. Met als risico dat

je in een kramp schiet als het even tegen zit, in plaats van

“K

flexibel mee te buigen met de markt.” ijk eens hoe snel en grondig de wereld verandert:

De makelaar als gids

mobiele telefoon, was ik de whizzkid en de ‘nerd’

het aanbod dat het beste bij mij past voor de beste prijs,

toen ik als 12-jarige als eerste rondliep met een

van het schoolplein. Iedereen vroeg zich af wat ik met dat ding moest. Nu, 15 jaar later, loopt iedereen met twee smartphones en een tablet. De steeds goedkoper en kleiner wordende technologie en onze digitale verbondenheid zijn de grootste verstoorders van de

21e

eeuw. Als je de ontwik-

kelingen niet op de voet volgt, dan loop je het risico dat de wereld zich van je af beweegt. Als dat gebeurt, zie je dat terug in de cijfers over klanttevredenheid en je omzet.

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

“Stel: ik wil een huis of een kantoorpand kopen. Dan wil ik meteen goed advies: wat zijn relevante politieke ontwikkelingen over bijvoorbeeld de Loan-to-Value (LTV), fiscale voordelen? Ik wil ook een intelligente verhuisoplossing krij-

gen. Wat is de reële waarde van het object dat ik op het oog heb; wat voor mensen wonen er in de omgeving c.q. hoe ziet de omgeving van het bedrijventerrein er uit? Kortom:

ik wil een gids die mij door deze – voor mij onbekende – wereld leidt; een makelaar.”

o kto b er 2 0 1 4

danny mekic´ Danny Mekic´ (1987) richtte in 2002 een internetbedrijf op.

Toen was hij 15 jaar jong. Twee jaar later stopte hij wegens het succes van dat bedrijf met zijn middelbare schoolopleiding.

Hoewel hij dus geen vwo-diploma heeft, werd Mekic´ in 2007

toegelaten tot de Universiteit van Amsterdam voor het volgen van de honoursstudie Rechtsgeleerdheid. Later volgde hij

vakken bij de studierichtingen Psychologie, Economie en Communicatiewetenschap.

In 2003 was hij vaste gast in het Jongeren

Lagerhuis van de VARA. Sindsdien verschijnt

hij in de media als technologie-, internet- en innovatiedeskundige. Regelmatig publiceert

hij zowel in Nederlandse kranten, maar

bijvoorbeeld ook in de Financial Times. In

2009 werd Mekic´ door het ondernemersblad Sprout uitgeroepen

tot meest succesvolle

jonge ondernemer van

Nederland.

Wat onderscheidt een goede makelaar dan van zijn vakbroeders en -zusters?

Mekic´: “Daarvoor zijn twee vragen belangrijk: ‘Wil ik dit vak echt?’ en ‘Wat ga ik er vandaag voor doen zodat ik in de

voorhoede blijf spelen?’ Een goede makelaar leeft zijn vak

“Een goede makelaar leeft zijn vak en geniet daarvan.

Hij/zij doet er alles aan om relevant te blijven in de branche, en om van anderen – vooral van klanten – erkenning te krijgen”

en geniet daarvan. Hij/zij doet er alles aan om relevant te

Experimenten

ten – erkenning te krijgen. Daarvoor heb je nu een concreet

gaan: “Je ziet momenteel zo veel leuke start-ups: vaak

blijven in de branche, en om van anderen – vooral van klanplan nodig. Niet morgen! Wat maakt mij tot een goede makelaar; hoe ga ik groepen mensen met elkaar verbinden?

Hoe verbeter ik mezelf – en mijn aanbod?

Veel makelaars pakken wat ze pakken kunnen. Dat zie je aan de etalages: kraak noch smaak. Er moeten meer partij-

en opstaan die durven te experimenteren; die de schoonheid zien van het vak dat zij beoefenen: mensen, organisa-

ties en vastgoedobjecten een nieuwe bestemming geven.

Er zijn nogal wat makelaars die dat helemaal niet zien.

Dat zijn sleutelverkopers. Juist kleine kantoren hebben de

mogelijkheid om te experimenteren. Zij zitten niet vast in logge, stugge systemen. Je ziet vaak het ‘Calimero-effect’: ‘wij zijn te klein om de wereld te verbeteren’.”

Over die experimenten laat Mekic´ graag zijn gedachten

zp’ers die een creatieve manier zoeken om geld te verdie-

nen én problemen op te lossen. Kijk naar Uber in de taxiwereld. Er zijn genoeg mogelijkheden om groepen mensen

te verbinden met vraag en aanbod. Je kunt je klanten een anti-kraakcontract aanbieden, maar er zijn meer opties.

Laat studenten van de Fotoacademie een mooie expositie houden in een leegstaand pand (die foto’s kun je dan later

weer voor je site gebruiken); houd een kunstexpositie met muziek en een hapje/drankje. Alle mooie appartementen die te koop staan, zouden in de verhuur moeten op Airbnb.

Werk samen met een Michelinsterren-chef, en verkoop exclusieve diners op de mooiste locaties die te huur of te koop

staan. Kortom: laat het pand leven! Zorg voor dynamiek die

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

een pand opeens veel interessanter maakt. Dan komen er bezoekers.

De tegenwerpingen zijn voorspelbaar: dat is te moeilijk, te arbeidsintensief en te duur; dus niet aan ons besteed…

Natuurlijk kost het geld, maar leegstand kost ook geld. En het hoeft allemaal niet zo arbeidsintensief te zijn: veel kan

worden geautomatiseerd. Schakel aankomende automatiseerders in die op zoek zijn naar een uitdagende stageplek;

“Ik wil een gids die mij door een – voor mij onbekende – wereld leidt”

bied hun aandelen bij succes; durf risico te nemen en het project te laten mislukken.

En verbindt netwerken met elkaar: je eigen netwerk, maar

ook dat van je klanten. Zo versterk je elkaar. Een linkje naar

Funda op je Facebook-pagina in de hoop dat iemand je appartement koopt, werkt echt niet meer. De kans dat je

vrienden niet weten dat je appartement te koop staat én

dat ze net op dat moment je woning over willen nemen, lijkt me klein.

Wat werkt wel?

Geef de huidige eigenaar een digitaal spel (voor mijn part

een prijsvraag) in handen waar zijn hele netwerk aan kan meedoen door het object te promoten. Daar kun je een leuk prijsje aan verbinden, zoals een etentje in dat leegstaande

doorlopend taxeren

pand. Vanaf dag één creëer je zo een win-winsituatie: het

“Wat taxaties betreft: je kunt eenmalig blijven

Maar voor al die ideeën geldt: je moet de noodzaak ervan

een doorlopende taxatie – met behulp van een

naartoe? Als een van die elementen ontbreekt, kun je er

taxeren, maar waarom niet samen met de klant app en één keer per jaar een bezoek? Niet om het

object van de hand te doen, maar om doorlopend

pand leeft ook digitaal!

inzien en je hebt een stip op de horizon nodig: waar wil je maar beter helemaal van afzien.”

kansen in kaart te brengen. Met als doel waar-

Sociale media

vinden om de waarde te laten stijgen – uiteraard

sen in je netwerk. Zeven jaar geleden heb ik een apparte-

devermindering te minimaliseren en kansen te

door gebruik van Big Data. Als Google over deze

informatie zou beschikken, bieden ze zo’n digitale ‘taxatie’ gratis aan. Je bouwt er enorm veel data

mee op. Als je als taxateur zoiets opstart, ben je in beeld als er een officiële taxatie nodig is.

Zo’n app moet ook andere actuele tips geven om

de opbrengst te verhogen, bijvoorbeeld door infor-

“Het is belangrijk dat je een relatie opbouwt met de menment gekocht, en na de overdracht heb ik nooit meer iets van de makelaar gehoord. Hetzelfde gebeurde drie keer bij

de huur van kantoorpanden. Dat vind ik vreemd. Als hij mij

bijvoorbeeld na een paar jaar had gevraagd hoe het met mij ging, of het appartement beviel, of dat ik wellicht van

plan was te verhuizen; tien tegen één dat ik die makelaar

als eerste had gebeld als ik inderdaad verhuisplannen zou

matie te geven over ontwikkelingen in de markt,

de actuele en toekomstig te verwachten verkoopbaarheid, subsidieregelingen e.d. Op die manier heb je de mogelijkheid om jezelf tot preferred partner voor het leven te maken.”

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

o kto b er 2 0 1 4

tips voor makelaars hebben. Twitter, Facebook, e-mail; de mogelijkheden zijn legio. En natuurlijk kun je ook altijd nog even bellen…

Persoonlijke contacten zijn belangrijker dan ooit tevoren, en tegelijkertijd zie ik dat – met de komst van het internet

• Maak van uw klantenbestand uw netwerk en van uw netwerk uw klantenbestand.

• Wees niet te lief voor elkaar; een beetje spanning is prima!

• Bedenk waar u naartoe wilt en vraag uzelf af wat uw daar vandaag voor moet doen; niet morgen!

en onder druk van de crisis – relaties bij de meeste onder-

• Wees innovatief en zoek partijen die met u willen samenwer-

Het zijn ‘stand alone-huwelijken’, terwijl de Googles en

• Wees creatief; juist deze tijd biedt mogelijkheden.

nemers (ook makelaars) puur transactioneel zijn geworden.

Facebooks van deze wereld hun geld inzetten op doorlo-

pend contact: non-stophuwelijken. ‘Stand alone’ gaat niet

ken aan innovatie.

• Maak gebruik van de goede ideeën van start-ups.

overleven.

Inspiratie

“Sociale media kun je op verschillende manieren gebruiken,

“Er moeten meer partijen opstaan die durven te

maar de eerste vraag die je je stelt, is altijd: wordt er ge-

experimenteren; die de schoonheid zien van het vak dat

baar zijn. Dat betekent niet simpelweg: op Funda zetten.

zij beoefenen: mensen, organisaties en vastgoedobjecten

sproken over mij of mijn bedrijf? En het aanbod moet vind-

Daarnaast moet je als makelaar een digitaal ‘spinnenweb’

ontwikkelen, waarbij je alle websites en socialemediaplek-

een nieuwe bestemming geven”

ken opzoekt die interessant zijn voor je klanten en je netwerk. Daar moet je te vinden zijn, samen met je aanbod en de diensten die je levert.”

de belangstelling staat. Op donderdag hebben we het over

op emoties van individuele consumenten) heeft Mekic´ zo

zijn net ontslagen. Zo gaat het niet. Het hele financiële be-

Over de bruikbaarheid van neuromarketing (die zich richt zijn bedenkingen: “Het is een interessante tool, maar echt

voor gevorderden. Zorg nu eerst maar dat je website in

orde is, en dat je op tijd je nieuwsbrief verstuurt. En dat je

van je klantenbestand je netwerk maakt en van je netwerk je klantenbestand. Dan ben je al een stuk verder!” niet gefragmenteerd

Mekic´: “Iedereen denkt dat het bij de LTV alleen om wonen

zorgkosten en op vrijdag over een nieuwe baan, want we staan is niet gefragmenteerd. Iedereen denkt alleen maar aan zijn eigen deel van het vraagstuk. Daardoor zijn we

het overzicht volkomen krijtgeraakt. We moeten integrale oplossingen bedenken. Bouwsparen (in Duitsland heel

gebruikelijk) is een prima idee, maar in Nederland fiscaal nog niet mogelijk. Maar waarom zou je een hypotheekvrije woning niet kunnen inzetten om zorgkosten te betalen?

gaat; alsof het een geïsoleerd onderwerp is. Wonen, zorg en

Het wachten is op een echte oplossing en op echte ver-

Alsof we op maandag filosoferen over ons pensioen, op

zaklantaarn en een routekaart voor dat barre oerwoud.

pensioen worden nog te veel als aparte eenheden gezien.

dinsdag over de hypotheekrente, en op woensdag de LTV in

andering. Er ligt een enorme kans voor iedereen met een Waarom niet de makelaars?!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. New Team B.V.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Wij leveren uw drukwerk wanneer het u uitkomt met eigen vervoer

VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg

Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl

qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

groeten aan 020!

Degenen die met onze voormalige voorzitter correspondeerden, kennen zijn vaste afscheidszin: ‘Groet uit 020’. En afhankelijk van de weersomstandigheden stond er dan altijd de toevoeging ‘zonnig’ of ‘druilerig’ etc. bij. Liefst ‘zonnig’, want Siep Roelfzema is en blijft een optimistische, bevlogen – en succesvolle! – makelaar in bedrijfsmatig vastgoed.

O

nlangs nam de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

was het leerzaam en gezellig. Dank, Siep, voor al het

ter. Ook Paul van den Broek verliet de sectie:

zonnige groet aan 020!

(BVG) afscheid van haar flamboyante voorzit-

hij werd lid van het Hoofdbestuur van VBO Makelaar.

werk dat je voor onze vereniging hebt verricht. Een

Beiden heb ik leren kennen als uitstekende bestuur-

De toekomst

rijke rol speelde in de ontwikkeling van de makelaar/

is: ‘Wat gaat er nu veranderen?’ Mijn antwoord is sim-

ders, waarbij met name Siep als voorzitter een belangtaxateur bedrijfsmatig vastgoed. Hij kon uitgebreid vertellen over zaken die hem bezig hielden. Veelal

speelden de gebeurtenissen zich af in de plaats waar hij woont en waar hij kantoor houdt: Amsterdam.

Daar gebeurt het immers allemaal! Maar toen Siep beeldend en vol enthousiasme vertelde over het

bezoek van USA-president Obama aan het Rijks-

museum, kon ik hem – als makelaar/taxateur in het

mooie Limburgse Valkenburg – toch de loef afsteken.

‘Wij’ hadden Bill Clinton al in 1997, George Bush in

2005 en pas nog de Rolling Stones in het kasteelhotel Château St. Gerlach, dat vlak achter mijn kantoor

staat! Talloze internationale beroemdheden namen daar al hun intrek.

Maar ik moet toegeven: de invloed van Siep reikt ver.

Dat merkten we toen we als sectie BVG een bezoek

brachten aan het Rijksmuseum. We waren nauwelijks gearriveerd toen we hoorden dat het museum werd

ontruimd. ‘Dat heeft Siep natuurlijk geregeld, zodat wij de ruimte hebben en makkelijk van het ene kunstwerk naar het andere kunnen wandelen’, veronderstelden

we. Ik zag een aardige dame met een paraplu, van wie ik vermoedde dat ze in dienst was van het museum.

Daarom sloot ik me vol vertrouwen bij haar aan. Later

De meest gestelde vraag aan uw nieuwe voorzitter

pel: ‘Niet veel’. De lijn die Siep Roelfzema heeft ingezet, is een goede. Waarom zouden we daar iets aan veranderen?

Duidelijk is dat de toekomst ons voor een groot aantal

uitdagingen stelt. Dat geldt zeker voor de taxatiebran-

che. Die moet zich voorbereiden op een situatie waarin zelfregulering een belangrijke rol gaat spelen. Als de branche dat zelf niet doet, zal de AFM het wel doen!

Aan de taxateur zullen heel specifieke eisen worden

gesteld. Omdat VBO Makelaar zich heeft aangesloten bij TEGoVA, gelden voor ons de EVS-normen. Dat is

onze toekomst: onze taxataties moeten aansluiten bij de internationale standaard.

De eerste vijf VBO-collega’s hebben hun REV-titel in

ontvangst genomen; het is belangrijk dat de anderen snel volgen. Ik bespeur daar enige aarzeling, want de assessments zijn inderdaad uitdagend.

Maar VBO Makelaar biedt de helpende hand: Nyenrode Business Universiteit start een scholingstraject dat de deelnemers begeleidt op weg naar het assessment.

De REV-titel is dankzij dit traject binnen handbereik.

Laat u informeren, en ga, samen met uw branchevereniging, op weg naar de REV-titel! ■

bleek deze charmante dame de echtgenote van Siep te

zijn, en de ontruiming was een oefening. De dag verliep dus anders dan verwacht, maar dankzij de organisator

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Louis Huijts, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

ACTUEEL | Elevator pitch

kijk in de spiegel. wie zie je dan?

‘Waarom doe ik dit eigenlijk?’ Het lijkt de verzuchting van een vertwijfelde makelaar. Eentje die op het punt staat de handdoek in de ring te gooien. Niets is minder waar. Het is een essentiële vraag, die elke vitale makelaar zich zou moeten stellen. Dat zegt Edo van Santen, professioneel ‘pitcholoog’. Hij verzorgt de workshop Elevator pitch tijdens het NeVaCon.

W

oorden als ‘betrokken’, ‘persoonlijk’, ‘vakkun-

instrument om je te laten nadenken over de cruciale vraag:

heel veel makelaars staan. Ze zullen ongetwij-

krijg jij een bank wèl over de streep, en een ander niet? Dat

dig’, het zijn woorden die op de websites van

feld waar zijn, en goed bedoeld. Maar Edo van Santen heeft er niet zo veel mee. Sinds 2005 begeleidt hij, zoals hij het zelf omschrijft, ‘ambitieuze, innovatieve en ondernemende

mensen in hun presentatie en communicatie’. Zijn eigen presentatie komt in onze Hollandse ogen ietwat Amerikaans over, en dat is wel te verklaren. Edo werkte voor

“De consumenten zijn kritischer, anders dan vroeger kunnen

waarom kiest een klant jou, en niet een ander? Waarom gaat veel dieper dan woorden als betrokken, persoonlijk of

vakkundig. Dat zijn bijna randvoorwaarden, kwaliteiten die je van elke makelaar mag verwachten. Maar wat maakt jou uniek? Daar moeten we het over gaan hebben.”

Diepere drijfveren

Eén van de inspiratiebronnen waar Edo van Santen uit put, is het denken van Simon Sinek. Deze ontwikkelde het feno-

meen Golden Circle en legde bloot wat het succes van bij-

ze veel sneller vergelijken en overal eens rondkijken. Ze zijn ook

voorbeeld grote leiders of succesvolle producten verklaart.

niet meer zo snel onder de indruk van mooie woorden”

denken vanuit hun product, hun dienst. Dat is de What van

“De meeste ondernemers zijn van nature geneigd om te

een bedrijf. Hoe gek het klinkt: dat is een sluitpost. Want al

te vaak hebben anderen eenzelfde What. Bijvoorbeeld: die

Fortune-500 bedrijven in New York en Silicon Valley. In die

eengezinswoning met grote tuin. Of dat handige abonne-

het is om jezelf optimaal te presenteren. Daarbij zoekt Edo

Waarom doe je de dingen zoals je ze doet? Daar denkt bijna

wensen en behoeften van je doelgroep en je persoonlijke

doet, vergeet het al snel weer, in de waan van de dag. Mijn

hoog-competitieve omgevingen leerde hij hoe belangrijk naar de verbinding tussen twee aspecten: de (zakelijke)

drijfveren. “Tijdens de workshop op het VBO-congres zal ik onder andere ingaan op het belang van een goede elevator pitch. Lukt het om in dertig seconden iemand een exacte en

relevante schets te geven van jouw kennis, kunde en toegevoegde waarde? Dat instrument is geen spelletje, maar een

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

ment. Dus daar zit het ‘m niet in. Nee, het gaat om je Why.

niemand fundamenteel over na. En degene die dat wèl werk bestaat eruit, om ondernemers bewust te maken van

hun Why. Als je dat helder hebt, dan kun je jezelf presenteren op een manier waarvan de klant intuïtief voelt: ‘Dit klopt’. En reken maar dat klanten dat aanvoelen. Ze ruiken

het bijna. Neem het voorbeeld van die makelaar die een

o kto b er 2 0 1 4

deal gewoon heel hard nodig heeft, om het hoofd boven

water te houden. De werkelijke Why is op dat moment het

binnenhalen van de courtage. Dat gaat een klant voelen.

Het gaat wringen met die mooie woorden op de website.

Er loopt iets niet synchroon. En dat kan een paar keer goed gaan, maar je bouwt er geen bestendig bedrijf op. Aan de andere kant heb je de makelaar die eisen stelt aan de

klanten. Zijn Why is: ‘Ik ken de markt, ik wil jou behoeden

voor dingen waar je spijt van krijgt. Het is mijn eer te na jou iets te adviseren waar je niet mee geholpen bent’. Dat voelt zo’n klant. Er zal mogelijk eerst weerstand zijn. Maar reken

maar dat die laatste makelaar er over een paar jaar nog is.”

Eerlijke markt

Volgens Edo van Santen is de markt voor makelaars ‘eer-

lijker geworden’. Hij licht toe: “De consumenten zijn kri-

tischer, anders dan vroeger kunnen ze veel sneller vergelijken en overal eens rondkijken. Ze zijn ook niet meer zo

snel onder de indruk van mooie woorden. Een verzekeringsmaatschappij die in een reclamecampagne ineens

het woord ‘eerlijkheid’ de boventoon laat voeren, daarvan

voelen we allemaal wel aan dat die het met die eerlijkheid

niet altijd even nauw nam. De boodschap klopt niet met de beleving. Je kunt wel zeggen dat je vakkundig bent, maar je

moet het mensen laten voelen. En je moet er rekening mee houden dat je wel van alles over jezelf kunt zeggen, maar

dat we leven in een wereld waarin veel mensen openlijk

iets over jou gaan zeggen. Daarom is het steeds noodzakelijker om je positie te bepalen. Laat los de gedachte dat je alles voor iedereen wilt zijn. Het is niet erg om een klant niet te hebben. Mits je erin slaagt om de klanten die wel

bij jou passen, aan te trekken. Dan komt het aan op jouw persoonlijke antwoord op de Why-vraag en vervolgens je

presentatie. Dat moet in lijn zijn, het geheel moet kloppen.

Dat is dus helemaal niet zweverig of zo, het is juist heel ‘hands on’. Tijdens de workshop gaan we het daar met alle

aanwezigen over hebben. Ik hoop dat ik daar veel tegengas krijg, veel kritische vragen.”

EerstE stap

Edo van Santen is zich ervan bewust dat hij in drie kwartier

en voor een zaal niet zo de diepte in kan gaan als hij zou willen. “Je elevator pitch bepalen, nadenken over je Whyvraag, je presentatie in lijn brengen met wie je bent en wilt zijn, dat kunnen ingrijpende processen zijn. Het best lukt

dat als je een persoonlijk klankbord hebt, een coach met

wie je één op één aan de slag gaat. Tijdens de workshop

zetten we de eerste stap. Het zou geweldig zijn als de aan-

wezige makelaars daarna nog kritischer in de spiegel gaan kijken, als we iets los kunnen maken.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Kent u Pararius Verhuurtotaal al?

Kom naar onze beursstand tijdens NeVaCon 2014 en maak kennis met de nieuwste totaaldienst van Pararius: Pararius Verhuurtotaal. Profiteer van onze introductie-aanbieding. Als u tijdens NeVaCon 2014 op onze stand al uw huurwoningen doorplaatst naar Pararius.nl is dat helemaal gratis! Meer weten over onze actie? Kijk alvast op www.pararius.nl/nevacon of bel direct met 020 - 471 2111

www.pararius.nl/verhuurtotaal

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

emigratie is aantrekkelijk, maar doe het via de juiste weg!

“Zijn er eigenlijk nog steeds agrariërs die gaan emigreren?” Die vraag hoor ik nogal eens. Mijn antwoord is steevast: “Zeker; al is het aantal landverhuizers in de agrarische sector aanzienlijk kleiner dan een aantal jaren geleden”. De relatief lagere verkoopopbrengsten van de Nederlandse agrarische melkveebedrijven en de financiële crisis hebben zeker bijgedragen aan de daling van het aantal emigranten.

S

oms zien we dat agrariërs zich vestigen in

Hierin geven we een indicatie van de te verwachten

kan dat zeker aantrekkelijk zijn, maar gezinnen

van de klant is daarbij het uitgangspunt, maar de hui-

Midden-Europese landen. Voor de echte pionier

met kinderen zullen zich daar waarschijnlijk niet – of

minder snel – thuis voelen. Ons bureau Q&Q Farming

bemiddelt vooral voor agrariërs die een bestaan willen opbouwen in de Verenigde Staten van Amerika. Met

name de staat Wisconsin, de ‘Dairy State’, is populair

onder Nederlanders. Daarnaast zijn we ons steeds meer aan het oriënteren op het westelijke gedeelte van Europa.

Één ding wil ik voorop stellen: je moet overal (hard)

werken om een goede boterham te verdienen; ook in

Amerika. De meeste aspirant-emigranten kiezen voor vestiging in het buitenland omdat ze daar met een

relatief lager eigen vermogen een bedrijf kunnen opzetten. Het verwachte rendement is hoger en de toe-

komstmogelijkheden zijn aantrekkelijker. Nederlandse agrariërs beschikken dankzij de goede prijzen voor het

onroerend goed over een startkapitaal dat in veel geval-

len toereikend is voor de aankoop van een geschikt boerenbedrijf in de VS.

rendementen en winstmarges. Het eigen vermogen

dige kosten in relatie tot de opbrengsten zijn natuurlijk

ook een belangrijk onderdeel. Op die manier kunnen we al een indicatie geven van de omvang van de bedrijven die we in Amerika gaan bezoeken. Dat maakt de trip westwaarts een stuk efficiënter!

Een absolute voorwaarde voor een geslaagde emigratie is wat mij betreft dat beide partners achter de plannen staan én dat je een plaats zoekt waar je je echt thuis

voelt. In Wisconsin loopt meestal jong- en/of mestvee buiten, en dat voelt al een beetje als thuis. De USA is

natuurlijk bij uitstek een immigratieland. Maar integreren moet je ook daar echt zelf doen. Flexibiliteit en een flink aanpassingsvermogen zijn belangrijk, want het

blijft een hele stap; óók als de voorbereiding optimaal is. En leeftijd? Die is minder belangrijk. Maar de aspi-

rant-emigrant moet wel zó volwassen zijn dat hij met beide benen op de grond staat als hij besluit om deze stap te zetten. ■

Hans Peters, Register MakelaarTaxateur te Bennekom, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

Volgens sommigen zou ondernemen in het buitenland aantrekkelijk zijn omdat de wet- en regelgeving hier in

Nederland steeds strenger wordt. Gedeeltelijk is dat zo, maar dat is wat mij betreft geen geldige reden voor

emigratie: wij zijn er niet bij gebaat dat boeren er in het buitenland een potje van maken.

Een beetje thuis

Serieus geïnteresseerden nemen we – na een uitvoerige screening m.b.t. capaciteit, kwaliteit, investeringsver-

mogen etc. – mee op studiereis naar Amerika. We hebben dan al een concept-businessplan geschreven.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Corporaties Minister Stef Blok heeft zijn plannen voor de Woningwet in concept gereed. De corporatiesector gaat op de schop. Ze moeten terug naar de basis: sociale woningen bouwen en verhuren. Avonturen met dure huurwoningen, koopwoningen en

“kabinetsplannen bieden geen soelaas voor middensegment” Blijven de woningcorporaties ook in de toekomst een belangrijke rol vervullen? Kunnen zij dat financieel aan?

“Als ze meer focus aanbrengen in hun investeringsprogramma’s en de bedrijfskosten beter beheersen, dan zal hun rol niet substantieel kleiner worden. Minder blij ben ik met de

extreme huurverhogingen en de verhuurderheffing. De schatkist profiteert daarvan, maar de gevolgen voor de betaalbaarheid zijn draconisch. De huren in de sociale sector stijgen

nu al twee jaar harder dan in de niet-gereguleerde huursector. Ook sta ik niet te juichen

bij het idee om commerciële en sociale activiteiten juridisch of administratief te scheiden.

Dat wordt gigantisch ingewikkeld. Daarom zeg ik: corporaties, beperk je tot het bouwen en verhuren van sociale woningen en stoot commercieel vastgoed af tegen marktconforme prijzen. Dat is naar schatting 13 miljard euro waard.”

Een belangrijk knelpunt vormen de uitblijvende investeringen in het segment tussen 700 en 1.000 euro. Bieden de huidige kabinetsplannen enig soelaas?

“Nee, helaas niet. De koopsector is en blijft met de lage hypotheekrente sterk concurrerend.

Professor Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft. Het grote tekort aan middeldure huurwoningen zal volgens hem de komende vijf jaar niet afnemen.

Ik zie de komende vijf jaar weinig partijen die op het middeldure huursegment zullen inspringen. Als beleggers al investeren, doen ze dat meestal niet in de bouw van huurwoningen. Woningcorporaties zullen zich exclusief op sociale woningen moeten richten.”

Is het een goede zaak dat de minister straks direct kan ingrijpen bij de benoeming van commissarissen?

“Ik voel meer voor een zelfstandige woonautoriteit. De minister formuleert dan het beleid en kan in laatste instantie bestuurders naar huis sturen en andere zware sancties opleggen, maar de woonautoriteit wordt dan verantwoordelijk voor het toezicht op de financiën, prestaties en integriteit. Ik moet overigens nog zien of de plannen van minister Blok wel zullen

doorgaan. Het woonakkoord heeft één stem meerderheid. Volgend jaar zijn er Statenver-

kiezingen. Het woonakkoord kan dan in de Eerste Kamer wel eens geen meerderheid meer hebben. Politiek is de situatie dus heel hachelijk.”

Hoe kijken buitenlandse deskundigen tegen het Nederlandse stelsel aan?

“Ze zijn vooral verbaasd. ‘Ontvangen de corporaties bij jullie per saldo geen staatssteun

meer, maar spekken ze de staatskas?’ Leg dat maar eens uit. Het is waar dat corporaties

laag scoren wat betreft efficiency en rendementen. Tot voor kort was het draagvlak voor woningcorporaties breed. De Woningwet is het product van een progressief-liberale bewindspersoon en is ook door de confessionelen altijd gesteund.

Als het corporatiestelsel wordt aangepast, met een zwaar accent op de doelgroep van be-

leid, kan het draagvlak ervoor weer worden teruggewonnen. En dan zullen ook buitenlandse deskundigen vol bewondering spreken over de Nederlandse volkshuisvesting.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

o kto b er 2 0 1 4

commercieel vastgoed worden taboe. Al dat soort vastgoed dient te worden afgescheiden, administratief of in een aparte BV. Ook het toezicht wordt scherper. Als de wet althans ongeschonden door Tweede en Eerste Kamer komt.

“corporaties zullen woningen overbrengen naar middensegment” Blijven de woningcorporaties ook in de toekomst een belangrijke rol vervullen?

“De drie belangrijkste knoppen waar de corporaties aan kunnen draaien zijn het huurbeleid, de exploitatiekosten en de investeringen. Mijn grote zorgpunt is de vraag of er ook op de langere termijn nog sprake is van een duurzaam verdienmodel, waarmee de corporaties de

kwaliteit van de voorraad op peil kunnen houden. Dat kan heel lastig worden. Woningen verouderen en boeten in aan kwaliteit. Met woningverbetering, met sloop en nieuwbouw kun je dat compenseren. Maar dan moet het tempo wel hoog genoeg liggen. Daar ligt het grote risico. Het investeringsniveau is nu te laag om de kwaliteit op peil te houden. Daarvoor zijn er onvoldoende middelen.”

Een belangrijk knelpunt vormen de uitblijvende investeringen in het middensegment.

“Het is in elk geval wel wenselijk dat dat segment groeit. Ik denk dat veel corporaties bij

de afscheiding van het commerciële vastgoed de mogelijkheid zullen benutten om extra

woningen van onder de 700 euro over te brengen naar het commerciële middensegment.

Of ook beleggers zullen investeren, weet ik niet. Maar de Duitse belegger Patrizia betaalde

voor de Vestia-woningen meer dan 75% van de WOZ-waarde. Dat is behoorlijk veel, waaruit een duidelijke interesse blijkt.”

Johan Conijn is bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Zijn

Hoe kijkt u aan tegen de kabinetsplannen?

“Er zitten veel goede elementen in. Ik hoop dat de Tweede Kamer de herziening Woningwet snel afrondt. De wet kan wel wat worden vereenvoudigd. Maar over het algemeen heeft mi-

nister Blok de hervorming van de woningmarkt goed opgepakt. De critici die nu roepen dat

grootste zorgpunt is de vraag of de corporaties hun bezit kwalitatief op peil kunnen houden.

hervormingen ongelegen komen, of dat hervormingen een beetje meer links of rechts hadden moeten zijn, miskennen het feit dat de hoofdkoers wat mij betreft naadloos aansluit

bij al die eerdere adviezen. Alleen de verhuurderheffing vind ik buitenproportioneel. Eerder

was geadviseerd om die als bezitsbelasting in te voeren voor alle woningen. Dat heeft nog steeds mijn voorkeur.”

In het buitenland kijken de deskundigen nog steeds jaloers naar het Nederlandse stelsel. Volgens sommigen is de waardering in eigen land ver te zoeken. Mee eens?

“Die opmerking is terecht met de kanttekening dat ons systeem ook heel veel geld kost. Dat

loopt via de corporaties en is niet zichtbaar. Maar uiteindelijk is het met alle onrendabele

investeringen en hoge exploitatiekosten een duur systeem. Belangrijk is dat de corporaties in hun bedrijfsvoering zichtbaar maken hoe ze hun maatschappelijke rol financieel verantwoorden en wat de meerwaarde daarvan is. Op die manier wordt het systeem hopelijk doel-

treffender en doelmatiger. Anders gezegd: enerzijds efficiënt omgaan met vastgoed, zoals

een belegger dat zou doen, en anderzijds de besteding van het maatschappelijke budget en de maatschappelijke prestaties zichtbaar maken.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: OTB TU Delft, Ortec Finance

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND VeTeBe BV

groeien waar anderen krimpen In economieboekjes op school leerden we allemaal ooit over anticyclisch reageren op krimp en recessie. Juist dàn kun je de basis leggen voor groei. Een mooie theorie die toch vaak niet in de praktijk wordt gebracht. Don Willems van makelaarskantoor VeTeBe – één van de grootste makelaarskantoren van Nederland – in Venlo en Tegelen doet het wel.

‘J

e bent hartstikke gek’. Het is Don Willems al zo vaak

kans die hij zag. Zijn drive: ‘Wereldkampioen worden in

TeBe in Tegelen overnam. Gek of niet, nu leidt hij één

seren’. Veel collega’s zoeken het in een niche: klein onder-

gezegd, sinds hij in 2007 het makelaarskantoor Ve-

van de grootste makelaarskantoren van Nederland. In de

woningportefeuille zitten zo’n 500 woningen, bovendien

is VeTeBe ook sterk in bedrijfsmatig vastgoed. Waar andere kantoren mensen moesten laten gaan, nam Don ze

in dienst. Waar anderen taken afstootten, pakte Don elke

“We bouwen dus een heel scala aan activiteiten

Venlo en omstreken’. Zijn strategie: ‘schaalgrootte reali-

scheidend zijn. Don Willems en zijn mensen zitten aan de andere kant van het spectrum. Het huidige VeTeBe is in de

loop der jaren ontstaan uit samenvoegingen van meerdere makelaarskantoren. In januari van dit jaar werden de kan-

toren van Woonlinq binnenboord gehaald. Don Willems: “Natuurlijk hebben wij ook ooit voor de keuze gestaan: mensen ontslaan of de vlucht vooruit maken. Het werd

dat laatste. Juist door kantoren en portefeuilles samen te

rond de aloude core business van de traditionele

voegen, slaagden we erin de juiste schaalgrootte te krijgen.

makelaar. De transactie is niet langer leidend”

een veel beter zicht op vraag en aanbod. Zo kunnen we nu

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Je kunt je klanten een veel bredere keuze bieden, je hebt

o kto b er 2 0 1 4

bijvoorbeeld treintjes binnen onze portefeuille maken. We weten van heel veel potentiële kopers precies wat ze zoe-

ken, aan de andere kant weten we van heel veel verkopers wat ze te bieden hebben. We merken echt dat mensen

soms eerst elders gaan kijken, maar ze komen uiteindelijk bij ons juist vanwege dat schaalvoordeel.”

Lappendeken

De grootte van VeTeBe heeft nog een ander groot voordeel, ziet Don Willems. “Je ziet dat veel kleinere makelaars zich

richten op een specialisme. Ze zijn goed in één ding. Dat is uitstekend. Alleen, wij hebben die specialisten onder één dak. Iedereen in ons team heeft toch zo z’n eigen voorkeu-

ren. Taxeren. Bedrijven. Woningen. Hypotheekadvies. We

kunnen onze mensen laten excelleren in wat ze het liefst

doen.” Daarbij rijst de vraag in hoeverre een makelaar

wel hypotheekadvies binnen de deur wil hebben. Er zijn

VBO-collega’s die dat bewust niet doen. VeTeBe wel, want

“Als je laat zien dat je actief meedenkt met je

hier wordt elke business opportunity met beide handen

klant, dan kweek je commitment. Je moet er niet

Hennissen, onze hypotheekadviseur, is gescheiden van de

alleen zijn als een bedrijf of woning in taxatie of

aangegrepen. Don Willems daarover: “Het werk van André makelaardij. Dat kan ook niet anders. Als je dat niet goed

regelt in deze tijden van alerte klanten en transparante social media, dan word je al snel geknipt en geschoren.”

Het advies past in de filosofie om de klant van VeTeBe op

alle mogelijke manieren te ondersteunen. Zo biedt VeTeBe zelfs begeleiding bij scheidingen. “We zien dat mensen

daar in de problemen komen met hun huis en financiën.

Als je boven op de bal zit, kun je voorkomen dat een woning de veiling in moet.” Bijzonder is ook de gezamenlijke

inkoop van energie die VeTeBe voor haar klanten heeft

georganiseerd. Dit initiatief is in de markt gezet onder de naam Bespaarlinq. “Hiermee realiseren we dat mensen

verkoop gaat. Wij proberen er voortdurend te zijn” we kunnen niet continu van alles op de schop nemen.”

Dat Don Willems de nieuwe taxatiespecialist alle ruimte laat, is mogelijk ook het geheim van de groei van VeTeBe.

Juist door die speelruimte krijgen de collega’s alle kans hun eigen expertise uit te bouwen. “Ik ben ook niet de manager

hier, we doen het in gezamenlijkheid. Ieder draagt zijn of haar eigen verantwoordelijkheid, daar hoef ik eigenlijk

niets aan te doen. Wel hou ik graag het schip op koers, we moeten wel een gezamenlijke lijn aanhouden.”

besparen op energie en we blijven continu met elkaar

Proactief ondernemen

Als je laat zien dat je actief meedenkt met je klant, dan

en het team van VeTeBe een duidelijke visie: de makelaar

in contact. Dit instrument bieden we ook aan bedrijven. kweek je commitment. Je moet er niet alleen zijn als een bedrijf of woning in taxatie of verkoop gaat. Wij proberen er voortdurend te zijn.”

Frisse blik

Zelf is Don Willems vooral gespecialiseerd in bedrijfsmatig

vastgoed. In Venlo kan hij zijn ei meer dan kwijt, gegeven de grote logistieke sector daar. Toch was er reden om ie-

mand als Paul Weenink aan te trekken, een gecertificeerd

taxateur bedrijfsmatig onroerend goed met het RICSpapier op zak. “Paul komt uit Vught, dus niet hier uit de buurt. Dat is een bewuste keuze, want Paul kijkt met een

geheel frisse blik naar de sector in Limburg. We hebben nu eerst ingezet op RICS, hoewel ik weet dat VBO Makelaar

met de REV-certificering actief is. Mogelijk komt dat nog,

Wat betreft die gezamenlijke lijn hebben Don Willems

moet veel meer service gaan verlenen. “Kijk naar wat we nu al doen. Meedenken met energieverbruik en daar concreet een tool voor bieden. Meedenken bij lastige persoonlijke

omstandigheden. Nog meer denken vanuit je klant. Niet voor niets benaderen we de vele Poolse werknemers in o.a. de logistiek hier in hun eigen taal. Dan heb je meteen een

streep voor. Mensen duidelijk maken dat ze goed voor hun

woning moeten zorgen en hoe ze dat moeten doen. We bouwen dus een heel scala aan activiteiten rond de aloude

core business van de traditionele makelaar. De transactie is

niet langer leidend. Door zoveel service kun je ook je inkomen waarmaken. We willen bewust niet de goedkoopste zijn. Als je harder loopt, ontloop je ook die discussie over fee

en percentages. De klant wil best betalen, maar we bieden er dan ook veel voor.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: VeTeBe BV

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

COLUMN

Rabobank Nederland

hoe snel keren we terug naar het marktevenwicht?

De crisis én de hervormingen die het Rijk heeft doorgevoerd, hebben de woningmarkt flink geraakt. Makelaars ondervonden dit aan den lijve. Sinds 2008 is de prijs 20% gedaald. Maar het tij lijkt nu gekeerd. De woningprijs stijgt voorzichtig en de verkopen trekken aan: we staan aan het begin van een herstelperiode. Maar hoe snel herstelt de woningmarkt eigenlijk?

O

m een inschatting te maken van het tempo

afgelopen vijf jaar viel de recessie echter samen met

over de marktwerking noodzakelijk.

onzekere uitkomst van die discussie én de economi-

waarmee de woningmarkt herstelt, is kennis

Wetenschappers hebben hier veel over geschreven.

Kort gezegd gaan zij er vanuit dat efficiënte marktwerking niet mogelijk is op de woningmarkt. Dat betekent dat nieuwe informatie of marktomstandigheden vertraagd doorwerken in de marktprijs. Hierdoor is er op

de woningmarkt eigenlijk nooit sprake van een marktevenwicht, maar is de prijs altijd te hoog of te laag.

In belangrijke mate ontstaat deze prijscyclus omdat

kopers en verkopers onvoldoende marktkennis hebben.

Natuurlijk adviseert en informeert u uw klanten, maar

een debat over de hervorming van het woonbeleid. De sche omstandigheden samen zorgden voor een extra stevige negatieve marktreactie. In de recente studie

Roads to discovery geeft het Centraal Planbureau aan

dat de Nederlandse woningmarkt zich daardoor onder het virtuele prijsevenwicht moet bevinden. Dus is er

ruimte voor prijsstijgingen. Maar dat wist u al. U zult

uw klanten vast voorhouden dat koopwoningen sinds

tijden niet zo goedkoop zijn geweest als nu. Het toenemende vertrouwen zorgt ervoor dat huishoudens ook daadwerkelijk in actie komen.

er zijn veel studies die aantonen dat kennisachterstand

Kenmerkend voor de prijsontwikkeling zijn de perioden

zen dalen, dan gaan de meeste mensen er vanuit dat

een periode met stevige prijsdalingen wordt gevolgd

van huishoudens de prijs sterk beïnvloedt. Als de prijde prijs volgende maand wederom daalt. En zo ont-

staat er een neerwaartse prijsspiraal. Andersom kan ook natuurlijk. Op dit moment stijgen de prijzen en

daar reageren mensen op door een nog hogere prijs

te vragen of te bieden. Als de prijzen alleen nog maar

stijgen omdat mensen verwachten dat ze verder zullen stijgen, ontstaat uiteindelijk een prijsbubbel. Een

andere belangrijke reden waarom de woningmarkt

niet adequaat reageert, vormen de langdurige procedures voor nieuwbouwwoningen. Hierdoor kan de

bouwondernemer onvoldoende snel reageren op de

toenemende woningvraag nu de economie aantrekt.

Uiteindelijk resulteert dit in de kenmerkende prijs-

cyclus met perioden met ‘te hoge’ prijzen en ‘te lage’

van pieken en dalen. Uit studies komt naar voren dat

door een periode met stevige prijsstijgingen. Dat zou

betekenen dat we nu aan het begin staan van een periode met flinke prijsstijgingen. Geen geleidelijk prijsherstel dus. Helaas is er op dit moment echter een groot

verschil met de ‘normale’ cyclus. De overheid heeft de marktregels aangepast waardoor het prijsniveau op een structureel lager niveau zal komen te liggen. De

theoretische flinke prijstoename die je na de forse daling van de afgelopen jaren zou verwachten zal daardoor

niet tot stand komen, is mijn verwachting. De prijsdaling van 20% ten opzichte van het begin van de crisis zullen we daardoor niet snel goedmaken. ■

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

prijzen ten opzichte van een virtueel prijsevenwicht.

We schieten altijd te ver door.

Dat prijzen de afgelopen jaren daalden, was een direct gevolg van economische omstandigheden. De

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

VASTGOED ADVISEUR oktober 2014

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

achter de voorkant

Advertentieacquisitie Maretta Johnson, maretta.johnson@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Patricia Dieben, Ed Hamming, Louis Huijts, Henk de Kleine, Harry Peters, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, CBS, Fundament All Media, IG&H, Laura de Haan, Mieke Meesen, New Team B.V., Ortec Finance, OTB TU Delft, Edo van Santen, Roger Wouters, VBO Makelaar, VeTeBe BV Cover Bernd Bohm Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

RECTIFICATIE Per abuis is in Vastgoed Adviseur augustus (artikel Lancering EVS/REV-titel) een verkeerde naam geplaatst. De juiste naam van de REV-taxateur van Eijkemans Bedrijfsmakelaardij & Taxaties is M.C.H.J. Eijkemans REV.

de malietoren, den haag De Malietoren in Den Haag is sinds 1996 het kantoor van VNO-NCW en sinds 2009 ook dat van MKB-Nederland. Architectenbureau Benthem Crouwel heeft de Malietoren ontworpen. Het is een van de gebouwen boven de ‘bak’ van de Utrechtsebaan (A12), die voor het autoverkeer de belangrijkste invalsweg van Den Haag is. Het gebouw – genoemd naar het nabijgelegen Malieveld – is 72 meter hoog en telt 19 verdiepingen.

De toren is gefundeerd op twee stroken van 4 meter breedte aan beide zijden van de Utrechtsebaan. De hoofddraagconstructie van de toren bestaat uit twee zijgevels. Deze stabiele schijven zijn met elkaar verbonden door een duidelijk zichtbare staalconstructie in de voor- en achtergevel.

De eerste 5 lagen bevatten behalve de entreehal aan de Bezuidenhoutseweg ook de parkeergarage voor het complex.

Daarboven zijn twee verdiepingen met congresruimtes en het bedrijfsrestaurant. Er is een vergadercentrum gevestigd dat wordt gebruikt voor eigen bijeenkomsten, maar ook voor bijeenkomsten van leden. Het bovenste gedeelte bestaat uit de 12 kantoorlagen met op de top een laag voor de installaties.

Awarding Member Association

3 4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

o kto b er 2 0 1 4

advertorial

Taxatie Validatie Instituut

Hét keurmerk voor uw taxaties Service en snelheid tegen het laagste validatietarief van Nederland!

Dé taxatietool voor taxateurs!

“Met een tarief van

Op elke locatie snel en efficiënt taxatierapporten

TVI is een ervaren en onafhankelijk validatie instituut dat

uitwerken? Met Taxatool en Taxatool mobiel is het unieke

€ 38,50 excl. BTW

zich onderscheidt door service en snelheid tegen het laagste

inzicht van de taxateur vertaald in de meest gebruiksvriende-

hanteren wij

validatietarief van Nederland.

lijke online taxatiesoftware voor de taxateur.

Door unieke functionaliteiten en koppelingen binnen

taxatool

het laagste validatietarief van Nederland”

het TVI systeem hebben al vele makelaarsorganisaties, woningcorporaties en bankkantoren een efficiencyslag gemaakt!

Kwaliteitsgarantie Met een ‘’TVI gevalideerd’’ taxatierapport beschikt u over de garantie dat zowel de controle van de taxateur alsmede

“Gratis voor taxateurs die aangesloten zijn bij TVI en geschikt

de beoordeling van het taxatierapport volgens vastgestelde

voor rapporten met én zonder validatie”

normen heeft plaatsgevonden. Deze normen zijn opgesteld

TVI Taxatie Validatie Instituut Bruggenmorsweg 10 7521 ZV ENSCHEDE

door Stichting Taxaties en Validaties (STenV), bestaande

Via een demo kennis maken met Taxatool?

uit de brancheorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro en

Dat kan! U bepaalt zelf de dag én het tijdstip wanneer een

zijn vastgelegd in het ISO 9001:2008 addendum. Het WEW

professional van TVI u op uw eigen scherm en werkplek in

www.tvi.nl

(NHG) heeft deze normen integraal overgenomen.

15 minuten de mogelijkheden van Taxatool laat zien.

www.taxatool.nl

'

053 - 431 78 68

:

info@tvi.nl

Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.

Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft.

Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object.

Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.

Financier van de vastgoedmiddenmarkt.

Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - info@rnhb.nl