Page 1

SPECIAL E H UU R / V ERH UU R E D ITI E !

Hans van der Ploeg: “Consument verdient zekerheid van betrouwbare verhuurbemiddelaar” ACM komt in actie tegen ‘foute’ verhuurbemiddelaars Goede software maakt het bemiddelaarsleven makkelijker Professionalisering van verhuurbemiddelaars Tweeluik met Henk Nijboer (PvdA) en Daniel Koerhuis (VVD) over regulering huursector jaargang 33, nummer 3 | juni 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO


in dit nummer

no nonsense Goed verhuurderschap is actueler dan ooit

5

actueel Hans van der Ploeg: “Consument verdient zekerheid van betrouwbare bemiddelaar”

6

ACM komt in actie tegen ‘foute’ verhuurbemiddelaars

12

Goede software maakt het bemiddelaarsleven makkelijker

15

6

Opleiding verhuurbemiddelaars: bijdrage aan vakbekwame beroepsuitoefening

22

Tweeluik – Henk Nijboer (PvdA) en Daniël Koerhuis (VVD) over regulering huursector

26

HANS VAN DER PLOEG: “PROFESSIONALISERING ESSENTIEEL VOOR VERHUURBEMIDDELAAR”

columns Kadaster – Aan- en verkopen van particuliere verhuurders

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Vitale winkelstraten

19

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Belangen van pachters en verpachters

25

achtergrond Uit de rechtspraak – Is een beetje dollen dan zo erg?

20

Makelaar van de Maand – B&S Rental Services

28

Marktonderzoek

30

12

colofon

ACM BESCHERMT KWETSBARE WONINGZOEKENDE

VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Jan de Groot, Jan Hendrikse, Jan Lavrijsen, Henk de Kleine, Harry Mos, Carola Peters, Johan van de Sande, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Truus van Gog,

15 GOEDE SOFTWARE VOOR VERHUURBEMIDDELAARS

COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl. ISSN: 1384-7635

22 DEGELIJKE OPLEIDING: DE BASIS VOOR DE BEMIDDELAAR

FSC® C017135

| V A STGOED A DV I SEU R | 3


ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL


NO NONSENSE

‘foute’ huurders en verhuurders; goed verhuurderschap is actueler dan ooit Verhuurbemiddelaars hebben het niet gemakkelijk. Als u in die sector werkzaam bent, weet u daar alles van. Jarenlang was de vrije huursector het zwarte schaap van de woningmarkt – en niet altijd ten onrechte. De misstanden waren er gewoon. Ik herinner u even aan al die gevallen waarin onterechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening werden gebracht. Dat komt overigens nog steeds voor. Als we niet oppassen, duikt het zwarte schaap vanzelf weer op. VBO doet er alles aan om dat te voorkomen.

E

envoudig is dat niet. Nu het tekort aan woningen

minister voor Wonen, heeft hier en daar zaken opgelost,

toenemen. De media berichten er regelmatig

oplossingen komen voor alle collega’s die dagelijks wor-

steeds nijpender wordt, zien we ook de excessen

over: huisjesmelkerij, intimidatie en discriminatie lijken aan de orde van de dag. VBO zet zich in om die uitwas-

sen uit te bannen, want goed verhuurderschap is actue-

ler én belangrijker dan ooit. Het doel: een gezonde huursector die vrij is van excessen en die toegang biedt

maar we zijn er nog lang niet. Er moeten werkzame

stelen met de problemen die ik hierboven heb geschetst. Daarover ben ik inmiddels samen met onze directeur

Hans van der Ploeg in gesprek met verschillende ministeries.

aan huurders in alle inkomensklassen.

In deze speciale editie van de Vastgoed Adviseur dan ook

De Grondwet is duidelijk: discriminatie is verboden. Over

van huur en verhuur. We sturen deze editie naar zo veel

de taak van de verhuurbemiddelaar is ook geen discus-

sie: u hebt de mooie taak om een bijdrage te leveren aan veilig verhuren. Maar we weten allemaal dat er sprake is van een spanningsveld. Wat doen we met personen waarvan u weet dat ze al vaker woonfraude hebben

gepleegd? Een lijst aanleggen met ‘foute’ verhuurders en dito huurders is verboden. Screenen van huurders en verhuurders? Hoe zit het dan met de toegang tot het

BRP? En de AVG kan ook nog wel eens roet in het eten gooien. Bij voorkeur laat u een huurwoning na het teke-

nen van de huurovereenkomst regelmatig inspecteren, maar zo’n actie staat op gespannen voet met het huisrecht. Dat stelt immers strikte voorwaarden aan het betreden van woningen. Betere wetgeving

Er moet dus iets gebeuren. VBO pleit al jaren voor betere

uitsluitend aandacht voor de activiteiten op het gebied mogelijk verhuurbemiddelaars in Nederland; ook naar degenen die (nog) niet aangesloten zijn bij VBO.

Overigens: in dit blad leest u ook welke voordelen wij bieden aan de bemiddelaars die wél aangesloten zijn bij

VBO. Want naast de vraagstukken waarmee we dagelijks worden geconfronteerd, vraagt ook de efficiency van onze bedrijfsvoering de aandacht. We willen alle-

maal goed werk leveren waar onze klanten blij mee zijn. En waar we zelf trots op zijn. Dat kan: met de juiste

instrumenten. Ook daarover leest u in dit magazine alles.

Ik wens u veel leesplezier. Ziet u dit magazine voor het

eerst? Dan bent u waarschijnlijk nog geen lid van VBO. Ik nodig u graag uit voor een kennismakingsgesprek met één van onze relatiebeheerders. ■

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

wetgeving – en niet tevergeefs. Stef Blok, voormalig

| V A STGOED A DV I SEU R | 5


hans van der ploeg (1970) Loopbaan:

Hans van der Ploeg heeft ruim 15 jaar een

eigen makelaarskantoor gehad in Capelle

aan den IJssel. Ook heeft hij verschillende bestuursfuncties bij VBO vervuld. Hij was o.a. ruim zes jaar lid van het Dagelijks Bestuur en twee jaar voorzitter van de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed.

Vanaf december 2008 is Hans van der Ploeg directeur van VBO.


ACTUEEL | Huurbemiddeling

hans van der ploeg, directeur vbo:

“professionalisering is de eerste voorwaarde voor een beter imago van de verhuurbemiddelaar” De particuliere verhuurder kampt met een slecht imago. De benaming ‘huisjesmelkers’ is nog steeds populair, en de media berichten gretig over superslechte woningen die voor veel geld worden verhuurd. Om over hennepplantages, gecombineerd met identiteitsfraude, nog maar te zwijgen. De verhuurbemiddelaar is in de beeldvorming dan al snel de handlanger van de verhuurder die het niet zo nauw neemt met de regels van goed verhuurderschap. De woningvraag is groot en het aanbod klein; dat werkt malafide praktijken in de hand. VBO-directeur Hans van der Ploeg is zich terdege bewust van het slechte imago. “Daarom is het onze verantwoordelijkheid om dat beeld te veranderen”, zegt hij. “Wij zijn dé organisatie die ervoor kan zorgen dat het kaf van het koren wordt gescheiden. Professionalisering is daarvoor de eerste voorwaarde. Én een eenduidige ‘regelset’ voor de landelijke huurmarkt. Die eenduidigheid moet er snel komen wat mij betreft.”

“D

Wat bedoel je met die professionalisering?

an heb je het in de eerste plaats over een adequaat

kennisniveau en over het feit dat je je als bemidde-

laar houdt aan de geldende beroeps- en gedrags-

regels van een brancheorganisatie als VBO. Maar ook over het bezit van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en

over aansluiting bij de geschillencommissie makelaardij. En als het toch fout gaat, dien je je te onderwerpen aan het tuchtrecht. Steeds vaker ook wordt door gemeenten

van VBO zijn bijvoorbeeld getraind in goede screening van

kandidaat-huurders. We hebben daar mooie systemen, zoals Huurcheck, voor gebouwd. Ben je niet tevreden over

een makelaar die is aangesloten bij een brancheorganisatie, dan kun je eenvoudig een klacht indienen bij – in

ons geval – Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Bij nietaangesloten bemiddelaars kun je hooguit klagen bij de makelaar zelf.”

geadviseerd alleen zaken te doen met een georganiseerde

Bestaat er een register van huurders en verhuurders?

niet aansluiten bij een brancheorganisatie die eist dat ze

slechte huurders en verhuurders mooi registreren. De

bemiddelaar. De ‘boefjes’ in bemiddelaarsland zullen zich zich aan deze regels houden. En dat is prima.” Moet dat wettelijk worden geregeld?

“Waarschijnlijk wel. VBO is geen voorstander van nóg meer regels, maar ik denk dat er in dit geval weinig anders op

zit. Wij willen geen regels die ondernemerschap praktisch onmogelijk maken, maar wellicht moet aansluiting bij een

brancheorganisatie wél verplicht worden gesteld. Leden

“Nee, was het maar zo’n feest. Dan konden we daar de minister van Justitie en Veiligheid wil er in elk geval in het kader van de AVG – nog – niet aan. Wij zijn het daar niet

mee eens: het voorkómen van maatschappelijke schade gaat wat ons betreft boven de privacy. Het kan toch niet zo

zijn dat iemand malafide praktijken uitoefent in Brabant, daar gepakt wordt en een paar maanden later in Groningen vrolijk verder gaat met zijn duistere zaakjes; gewoon omdat daar niemand iets over hem weet?

| V A STGOED A DV I SEU R | 7


De consument moet de zekerheid hebben dat hij zaken

doet met een betrouwbare bemiddelaar. En de bemid-

delaar moet worden beschermd tegen huurders die geen goede bedoelingen hebben met de woning.”

Als ik verhuurbemiddelaar was en slechte plannen had, zou ik wel gek zijn als ik me aansloot bij VBO.

“Dat is precies wat ik bedoel. De boefjes wil VBO ook niet

in haar vereniging hebben. De buitenwereld moet dan ook wel weten dat de waarborgen waar ik het over had, bij een niet-georganiseerde bemiddelaar niet geregeld zijn.” Dan gaan die praktijken toch gewoon door?

“Maar dan weet je dus waar de betrouwbare beroepsbeoefenaars zitten: dat zijn degenen die zich onderwerpen aan de regels van de branchevereniging.

“Wij zijn dé organisatie die ervoor kan zorgen dat het kaf van het koren wordt gescheiden”

Kijk: de basis van alle problemen is niet het slechte karakter van sommige bemiddelaars. Dat is het enorme tekort

aan betaalbare woningen. Daarvoor is maar één oplossing: er moeten meer woningen gebouwd worden. Dat regel je natuurlijk niet op korte termijn. Maar dat tekort legt

wel de basis voor het verdienmodel van sommige (foute)

bemiddelaars, die bijvoorbeeld nog steeds ten onrechte

VBO en verbetering van de huurmarkt 2013: In opdracht van VBO onderzoekt Peter Risseeuw de aard en omvang van malversaties. Enkele conclusies: de huurmarkt wordt voor hennepteelt gebruikt, makelaars en bemiddelaars schieten tekort in de screening van huurders, er is bij meerdere spelers op de huurmarkt een kennistekort, en veel te veel bemiddelaars brengen bemiddelingskosten in rekening bij huurders. 2014: Er is nog veel onduidelijkheid over bemiddelingskosten. De bemiddelaar weet niet waar de grenzen liggen en de huurder krijgt soms onterechte kosten in rekening gebracht. VBO besluit om strikt te gaan handhaven en informeert de leden uitvoerig. De uitzondering voor dubbele bemiddelingskosten bij onzelfstandige woonruimten wordt geschrapt. Met de gemeente Tilburg wordt intensief samengewerkt aan de aanpak van de hennepteelt. Via Huurcheck kunnen huurders gescreend worden. 2016: In Noord-Holland werkt VBO samen met politie en gemeenten om het gebruik van vrijesectorwoningen voor de teelt van hennep en andere criminele activiteiten tegen te gaan (het ‘stoplichtconvenant’). De samenwerking wordt later beëindigd vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag voor het uitwisselen van persoons- en/of politiegegevens. 2017: VBO pleit voor het vergroten van de particuliere huursector als smeerolie voor de woningmarkt. Er wordt een appel gedaan op (kleine) investeerders om meer in deze sector te investeren. 2019: Samen met NVM en Vastgoedpro pleit VBO ervoor dat de Wwft van toepassing wordt op alle huurtransacties.

8 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

bemiddelingskosten rekenen aan huurders. Als je eindelijk die woning of die kamer mag huren, pas je wel op om te

gaan klagen over de bemiddelaar. Wat ons betreft moet je dat dus wél doen.”

Is er eigenlijk wel voldoende zicht op de hoeveelheid werk van een bemiddelaar?

“Daar heb je een belangrijk punt te pakken. Stel dat een bemiddelaar een maandhuur aan bemiddelingskosten

rekent, dan kun je zelf uitrekenen dat dat bedrag eigenlijk gewoon te laag is. Want vergis je niet: er moet vaak behoorlijk veel werk worden verzet om de juiste kandidaat

voor de woning te selecteren. Denk alleen maar eens aan het begeleiden van alle potentiële huurders die de woning willen bekijken. De verhuurder heeft natuurlijk geen zin

om méér te betalen voor de bemiddeling. Dus zoekt de

bemiddelaar naar andere wegen om toch uit de kosten te komen, hoe verkeerd dat ook is. Zo houden alle partijen elkaar in een wurggreep.”

En wat is daarvoor de oplossing?

“Verhuurders zullen moeten accepteren dat de tarieven omhoog gaan. Dat is niet leuk voor hen, maar het is waarschijnlijk toch het enige wat erop zit.”

Over screening gesproken; er was enkele weken geleden veel te doen over discriminatie van huurders.

“Lastig onderwerp. In sommige gevallen kan ik me namelijk best voorstellen dat verhuurders op basis van ervaringen uit het verleden, bepaalde huurders niet zien zitten. De

taak van de bemiddelaar is om met de instrumenten die hem ter beschikking staan, betrouwbare kandidaat-huur-

JUNI 2019


ders aan te brengen. Vooraf selecteren op bijvoorbeeld

huidskleur of etnische achtergrond is daarbij echt uit den boze, ook als de verhuurder daarom vraagt. De verhuurder bepaalt vervolgens wie de woning mag huren.”

Waarom zou je als verhuurder dan een bemiddelaar in de arm nemen?

“Bemiddelaars zijn er om betrouwbare huurders te selec-

teren: gaat de huurder voorzichtig met het gehuurde om en betaalt hij netjes de huur? Op de markt zijn een aantal

systemen beschikbaar om huurders te screenen. Het programma Huurcheck, dat VBO mede heeft ontwikkeld, is er

een van. Huurcheck probeert ook aan te sluiten bij lokale

regelgeving zoals in Rotterdam. Daar heeft de gemeente

een aantal richtlijnen ontwikkeld voor veilig verhuren. Deze eisen worden verwerkt in Huurcheck zodat ze ook eenvoudig in de praktijk uitgevoerd kunnen worden.

Overigens vraag ik me wel eens af of dit soort lokale wetgeving voldoende is uitgedacht. Rotterdam schrijft bijvoor-

beeld voor dat de bemiddelaar of verhuurder binnen drie maanden na ondertekening van de huurovereenkomst

langs moet gaan bij de woning om te kijken of alles in

orde is. Wordt de woning bijvoorbeeld niet gebruikt voor

de wietproductie? De havenstad wil daarmee natuurlijk problemen aanpakken, en dat snap ik allemaal wel. Maar regelgeving moet wel uitvoerbaar blijven zeker als je als

bemiddelaar in verschillende gemeenten actief bent. Ik

vraag me dan af: waarom is er geen algemene ‘regelset’ voor heel Nederland? Dan weet iedereen waar hij aan toe is.

Zolang die er niet is, zijn wij een voorstander van regels die gebaseerd zijn op de realiteit en op zelfregulering.”

Wat is het risico voor de verhuurder als een wietplantage in

“De consument moet de zekerheid hebben dat hij

een huurwoning wordt ontdekt?

“In dat geval kan de verzekeraar besluiten dat de schade

zaken doet met een betrouwbare bemiddelaar”

(die heel groot kan zijn) niet gedekt wordt. Had de verhuur-

der maar beter moeten oppassen! Wij bieden onze leden

de Huurschadeverzekering aan: dan is ook die schade gedekt. Daarnaast kun je nog handhaving vanuit de ge-

Maar helaas is dat er allemaal nog niet. VBO ziet het als

van een woning. En als de levering van stroom niet op

wij willen kwaliteit ontwikkelen, borgen en verhogen.

meente tegemoet zien. Denk aan een boete of het sluiten

naam van de huurder stond, komt de elektriciteitsleveran-

cier ook nog even langs om de gestolen stroom met je af te rekenen.”

haar taak om het systeem te verbeteren. Kort gezegd: Daarover zijn we in overleg met andere marktpartijen, het ministerie van Binnenlandse Zaken en een aantal gemeenten.”

Er zijn dus veel gemeente-overstijgende problemen. En ken-

Desondanks heeft VBO al veel bereikt.

niet goed in kaart gebracht.

de belangen van alle betrokkenen. We hebben in elk geval

nelijk is het particuliere deel van de huurwoningmarkt nog

“Dat klopt: het zou mooi zijn als er een systeem zou zijn

waarin informatie over alle huurobjecten is ondergebracht. Een soort Kadaster voor verhuurtransacties, waarin alles te vinden is over de geschiedenis van het pand. Dat

zou de transparantie zeker bevorderen. Je zou dan ook in

één oogopslag de ontwikkeling van de huurprijs kunnen zien.

“Dat is zeker waar: iedereen begrijpt dat we vechten voor voor elkaar gekregen dat de wet aanzienlijk is verduidelijkt; bijvoorbeeld ten aanzien van de dubbele bemiddelingskos-

ten. Voor sommige partijen was dat een pijnlijke operatie, maar het was nodig. Nu moeten we verder bouwen aan het vertrouwen in de beroepsgroep. Dat doen we bijvoorbeeld door kennisbevordering, educatie en een goede verzekering. Daarmee maken we het verschil!” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog


TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

!

ZEER SNEL

VERKOCHT

TAXATEUR LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Landelijk en Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019


COLUMN Kadaster

kopen particuliere verhuurders meer dan dat zij verkopen? In de media lezen we vooral over het aantal woningen dat particuliere verhuurders kopen. Maar verkopen ze ook? Tot voor kort was daar geen informatie over. Dat veranderde de afgelopen maand toen de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur ons rapport aanbood aan de minister.

I

n mijn ogen is het terecht dat er veel aandacht is

Er zijn op lokaal niveau namelijk grote veranderingen

nialang een klein deel van onze woningmarkt, maar

het rapport inzoomt op het aantal aankopen en verko-

voor particuliere verhuur. Dit segment is al decen-

dat kleine deel wordt snel groter. Zo’n verandering zorgt voor onrust en vragen over de gevolgen. De alge-

mene indruk is dat woningen in toenemende mate in handen komen van particuliere verhuurders. Met als gevolg dat koopwoningen aan de markt worden ont-

trokken en dat hierdoor woningprijzen kunnen gaan stijgen. Koopstarters hebben het daardoor moeilijker dan een aantal jaren geleden.

Ons onderzoek doet over die gevolgen geen uitspraken.

die wel voelbaar zijn in de samenleving. Vandaar dat

pen op lokaal niveau. In een aantal steden en wijken ligt dit percentage aankopen door particuliere verhuur-

ders boven de 10 procent en in specifieke wijken zelfs

boven de 20 procent. Volgens onze gegevens is het centrum van Groningen de meest gewilde wijk om woningen te kopen voor de verhuur. De top drie wordt

compleet gemaakt door Rivierenwijk en Bergweide in Deventer. Het nationaal gemiddelde daarentegen is 5 procent.

In latere onderzoeken wordt wel een verband gelegd

Een andere belangrijke uitkomst is dat ook opvallend

ling. Het rapport dat eind mei is gepubliceerd, laat het

bijvoorbeeld, wordt evenveel gekocht als verkocht. In

tussen marktaandelen per wijk en de prijsontwikkeaan- en verkoopgedrag zien van particuliere verhuur-

ders vanaf 2009; nationaal en lokaal. Vooral na 2013

zien we dat particuliere verhuurders meer kochten dan verkochten. Hierdoor steeg hun marktaandeel het afgelopen decennium van 2 naar 3 procent. Ook het

eigenwoningbezit is toegenomen, met name door de verkoop van corporatiewoningen.

Maar het gaat niet zozeer om de verandering in de

woningvoorraad. Meer impact heeft het stijgende

marktaandeel van particuliere verhuurders in het aan-

veel woningen weer worden verkocht. In Amsterdam de andere drie grote steden wordt meer gekocht; vooral

kleine appartementen. Omdat de woningmarkt op lokale schaal functioneert, kan ze relatief snel uit

balans raken. De woningprijzen worden immers

bepaald door het kleine aantal woningen die werkelijk te koop staan. Een snelle opkomst van de particuliere

verhuurder kan daardoor leiden tot merkbare veranderingen. Over de gevolgen hiervan kunt u na de zomer-

vakantie lezen in ons volgende rapport: de gegevens komen dan beschikbaar. Wordt dus vervolgd. ■

tal gekochte woningen. Ik zie grote verschillen tussen regio’s, steden en zelfs tussen wijken in steden. Vooral

Paul de Vries,

in grote steden en in steden met veel studenten en

Woningmarktexpert

expats worden veel woningen gekocht om te verhuren.

Kadaster

Als ik alleen kijk naar het landelijke – zeer beperkte – aandeel van de particuliere verhuurders, dan onderschat ik schromelijk de recente ontwikkelingen.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Verhuurmarkt

Geen ‘grijze gebieden’ in de verhuurmarkt

acm beschermt de kwetsbare woningzoekende tegen ‘creatieve’ verhuurders Verhuurbemiddelaars die namens de verhuurder optreden, mogen geen kosten berekenen aan de huurder. Een aantal van hen is echter bijzonder creatief en vindingrijk. Dat blijkt wel uit het grote aantal termen dat in omloop is voor bemiddelingskosten die tóch aan huurders in rekening worden gebracht. ‘Tijdelijke huurverhoging’, ‘kantoorkosten’, ’sleutelgeld’, ‘administratiekosten’ en ‘contractkosten’ zijn maar enkele van de woorden die gebruikt worden om huurders in deze overspannen markt nog eens extra geld uit de zak te kloppen. Edwin van Houten, directeur Consumenten bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM) is er duidelijk over: de consument moet worden beschermd tegen dit type verhuurbemiddelaars.

“I

k ben blij dat VBO zo actief is in het informeren van

probleem. We zijn nu bezig met een onderzoek naar ver-

kenden in zo’n zwakke positie zitten, is dat zeker geen

hebben ontvangen. Op die manier gaan we – waarschijn-

haar leden”, zegt hij. “In een markt waarin woningzoe-

overbodige luxe. Begin dit jaar hebben we aangekondigd

dat we in actie komen tegen verhuurbemiddelaars die nog steeds onterecht kosten in rekening brengen bij huur-

ders. Er zijn ongeveer 2.000 verhuurbemiddelaars, van

huurmakelaars en -bemiddelaars waarover we signalen lijk later dit jaar – optreden tegen bemiddelaars die de regels overtreden. En ja, die gaan we met naam en toenaam noemen.”

wie een groot deel nog steeds de fout ingaat. Huurders

WETGEVING

gebracht, melden dat bij ConsuWijzer. Dat is een goede

werking getreden. Die moet consumenten beschermen

bij wie onterechte bemiddelingskosten in rekening zijn zaak, want we krijgen daarmee steeds beter zicht op het

Per 1 juli 2016 is nieuwe wetgeving voor bemiddeling in

tegen onterechte bemiddelingskosten bij tweezijdige huurbemiddeling. De wetgeving geldt niet alleen bij de

verhuur van zelfstandige woonruimte, maar ook bij on-

zelfstandige woonruimte (kamers en etages). Kort gezegd:

ACM

verhuurbemiddelaars mogen nooit kosten voor bemid-

De Autoriteit Consument & Markt (ACM) is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor consumenten en bedrijven. ACM houdt toezicht op de mededinging, een aantal specifieke sectoren en het consumentenrecht. Met als doel een gelijk speelveld met bedrijven die zich aan de regels houden, en goed geïnformeerde consumenten die voor hun recht opkomen. Consumenten kunnen bij ACM gratis informatie en advies krijgen. Wie problemen heeft met een bedrijf of – in dit geval – een bemiddelaar, kan dat melden bij ConsuWijzer. Op de website www. consuwijzer.nl is veel advies te vinden over de wijze waarop de problemen gemeld c.q. opgelost kunnen worden. Als uit de klachten blijkt dat ondernemers de wet overtreden, kan ACM optreden.

12 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

deling in rekening brengen bij consument-huurders als ze werken voor de verhuurder, ongeacht de naam die de verhuurbemiddelaar aan deze kosten geeft. Er is één uit-

zondering. Wanneer een huurder een opdracht geeft aan

een bemiddelaar om binnen en buiten zijn huuraanbod op zoek te gaan naar een huurwoning, mogen daarvoor

wel kosten in rekening worden gebracht als er buiten zijn eigen aanbod een woning wordt gevonden. Dat is ook het geval wanneer de huurder bijvoorbeeld zelf vraagt

om een parkeervergunning te regelen of wanneer hij via de bemiddelaar een klus laat uitvoeren. Het gaat dan om

optionele werkzaamheden die volledig los staan van de huurbemiddeling.

JUNI 2019


Van Houten: “Er is dus geen sprake van ‘grijze gebieden’,

moeten blijven streven naar een wereld waarin alles ‘aan

schap. Dat is immers ook in het belang van de branche,

niet meer voorkomt.”

en het is goed dat VBO werk maakt van goed verhuurderwant als makelaar/bemiddelaar heb je er belang bij dat

je (potentiële) klanten vertrouwen in je hebben. Ook ver-

huurbemiddelaars zitten niet te wachten op problemen, maar die krijgen ze absoluut als de ACM constateert dat ze de fout ingaan.”

KWETSBARE CONSUMENT

Dan rijst vanzelf de vraag waarom je als aspirant-huurder

aan de bel zou trekken als een verhuurbemiddelaar kos-

de voorkant’ goed geregeld is, zodat dit type misstanden Zo ver is het nog niet, dus gaat ACM ook door met het geven

van voorlichting aan consumenten en met de aanpak van

bemiddelaars die verboden kosten rekenen. Bemiddelaars die zich niet aan de wet houden, kan ACM een last onder

dwangsom opleggen, maar ook een forse boete opleggen. Die kan oplopen tot een bedrag van 900.000 euro, maar het kan ook om een hoger bedrag gaan als een percentage van de omzet als boete in rekening wordt gebracht.

ten in rekening brengt. Immers: voor veel aankopen en

SAMENWERKING

taald. Bovendien wil je die woning of die kamer hebben,

consument ons weet te vinden en de brancheorganisaties

lidmaatschappen moeten administratiekosten worden bewant je bent al lang blij dat je iets gevonden hebt. Dus

betaal je enkele tientallen – of honderden – euro’s voor de bemiddeling; ook al weet je dat dat niet mag.

“Daarom treden wij nu nadrukkelijk naar buiten”, zegt Van

Houten. “De consument is heel kwetsbaar in een situatie

Het gaat om samenwerking, vindt Van Houten. “Als de

aandacht besteden aan deze misstanden, kunnen we die aanpakken. Ik ben blij dat een organisatie als VBO het

“Er zijn ongeveer 2.000 verhuurbemiddelaars, van wie

dat er extreem weinig woningaanbod is. De bemiddelaar

een groot deel nog steeds de fout ingaat. Huurders bij wie

atie.

onterechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht,

die onterechte kosten rekent, maakt misbruik van die situWe zien soms dat huurders de bemiddelingskosten wel

betalen en vervolgens via ConsuWijzer melden dat ze ten

melden dat bij ConsuWijzer. Daarmee krijgen we steeds beter zicht op het probleem.”

onrechte bemiddelingskosten moesten betalen. Op de site staan voorbeeldbrieven waarmee ze die kosten terug kunnen vorderen. Dat kan tot vijf jaar na de transactie.” BOETES

Dan is de consument wellicht geholpen doordat hij woonruimte heeft en – hopelijk – zijn geld terugkrijgt. En ACM kan weer een naam toevoegen aan haar lijstje. Toch is de

directeur er niet gelukkig mee: “Ik kan me best voorstel-

len dat je als woningzoekende kiest voor de ‘makkelijke’ weg, zeker als je de kosten – eventueel met hulp van familie – wel kunt betalen. Van dat spanningsveld ben ik

me terdege bewust, maar het moet anders. Ik vind dat we

tuchtrecht inzet om bemiddelaars die in de fout gaan te bestraffen.

We kunnen bemiddelaars geen beroepsverbod opleggen, maar we kunnen er – als we goed samenwerken – wel voor zorgen dat het onaantrekkelijk wordt om ten onrechte bemiddelingskosten in rekening te brengen. Daar hebben

we de consument ook voor nodig. Als er genoeg huurders zijn die de onterechte kosten niet meer betalen of ze terug-

vragen, wordt het voor bemiddelaars immers steeds onaantrekkelijker om hun foute praktijken vol te houden.” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Carola Peters


TAXATEUR BEDRIJFSMATIG VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019

ALS MAKELAAR OPTIMAAL BEREIKBAAR ZIJN? WIJ ONTZORGEN U GRAAG Telefonische ondersteuning Bezichtigingen inplannen Opstellen koopovereenkomst

Natascha REOC

Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij

AL VANAF € 1,90 PER GESPREK!

Uitwerken taxatierapport

Opstartkosten € 25,00 eenmalig

Professionele bereikbaarheid van uw kantoor

Abonnementskosten € 32,50 per maand

Flexibele abonnementen

Inclusief intakegesprek, eigen doorschakelnummer & persoonlijk ingesproken welkomsttekst.

Eenvoudige doorschakeling Diverse administratieve taken

Bezoek REOC.NL


ACTUEEL | Verhuurbemiddelaar

altijd grip op uw werk met de beste software voor verhuurmakelaars

Goede software maakt het leven van de makelaar en de verhuurbemiddelaar een beetje leuker, zegt VBOdirecteur Hans van der Ploeg. “Zonder die goede software blijf je steeds maar (veelal dezelfde) gegevens invoeren. Dat betekent: tijdverlies en een grote kans op fouten. Je hoeft maar één cijfer van een bankrekening fout in te vullen en je hebt een probleem. Om nog maar te zwijgen van allerlei andere onaangename verrassingen zoals een vervalst identiteitsbewijs. Dat moet je allemaal zien te voorkómen. Digitalisering van het hele verhuurproces is in het belang van alle partijen: huurder, verhuurder én verhuurbemiddelaar.” Samen met Ronald Evers (directeur van Venum BV), Joey van Boxel, Product Manager van Kolibri, en Alex Faraco, directeur van Huurcheck, legt Van der Ploeg uit waarom VBO-leden het – dankzij een transparant digitaal proces – nét iets makkelijker hebben dan veel van hun collega’s. En alles is AVG-proof!

“I

n feite kun je als verhuurmakelaar niet meer om digi-

wij hebben API First ontwikkeld (Application Programming

op de markt, maar Kolibri kan iets wat de anderen niet

nen worden aangesloten op de informatie in Kolibri. De zo-

talisering heen”, stelt Evers. “Er zijn diverse systemen

kunnen! Met Kolibri heb je te allen tijde grip op je werk. Het

complete woningaanbod komt met enkele muisklikken op

alle relevante websites die je zelf als makelaar wilt. De re-

acties die binnenkomen op een pand dat te huur is, worden

automatisch aan het object gekoppeld. Nóg een voordeel:

Interface) waardoor ook andere pakketten, zoals Exact, kun-

genaamde API staat in principe open voor iedere partij die

met ons wil koppelen. Wij gaan ervan uit dat de gebruiker bepaalt wat er moet gebeuren. Wij maken mooie software

om het leven van de verhuurbemiddelaar makkelijker en efficiënter te maken.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5


Van der Ploeg: “Het mooie van dit pakket is dat het is

GEBRUIKSVRIENDELIJK

gangspunt is de vraag ‘Wat heb je nodig om je werk zo

paald niet eenvoudig uit. Dat is het wél, vertelt Joey van

ontwikkeld in samenwerking met verhuurmakelaars. Uit-

makkelijk en efficiënt mogelijk te doen?’ Zelfs van tele-

foontjes die binnenkomen, herkent het systeem of we degene die belt al kennen. Zo ja, dan wordt automatisch het

klantendossier geopend. Al het dubbele werk dat vroeger

nu eenmaal inherent was aan dit vak, is daarmee verleden tijd. Anno 2019 werkt iedere makelaar/verhuurbemidde-

laar met een CRM-systeem (Customer Relationship Management), maar dit gaat veel verder. En het mooiste is: als bemiddelaar kies je zelf welke delen van het pakket je wilt gebruiken. Alhoewel: dat is het op-een-na-mooiste, want

het belangrijkste is dat VBO-leden Kolibri gratis kunnen gebruiken: het is onderdeel van de contributie.”

Alle enthousiasme ten spijt: voor een leek ziet het er beBoxel. “We hebben veel tijd en aandacht besteed aan de gebruiksvriendelijkheid. Een pakket dat moeilijk is, werkt

nu eenmaal niet. Op de site staan diverse filmpjes die op

heel klantvriendelijke wijze uitleggen hoe de software

werkt. Er is een pagina met ruim 400 veel gestelde vragen én VBO houdt geregeld introductiebijeenkomsten. Het uitgangspunt is dat iedere makelaar met het systeem moet kunnen werken. Sterker nog: VBO-leden kunnen direct met het pakket aan de slag.”

Hij noemt nog een paar voordelen van het pakket: “Objecten die eerder verhuurd zijn, kunnen eenvoudig opnieuw

worden aangeboden: het complete dossier is altijd be-

schikbaar. En het wordt in de loop der jaren alleen maar completer. Het sleutelbord maakt ook deel uit van het pak-

“Met Kolibri heb je te allen tijde grip op je werk. Het complete woningaanbod komt met enkele muisklikken op alle relevante websites die je zelf als makelaar wilt. De reacties die binnenkomen op een pand dat te huur is, worden automatisch

ket: er is een overzicht van alle sleutels die in omloop zijn. Via een app op zijn smartphone ziet de bemiddelaar direct

welke sleutel hij mee moet nemen bij een bezichtiging. Ook dat bevordert de snelheid waarmee gewerkt wordt, en ook hier is de kans op vergissingen minimaal. Die tijdwinst

kan belangrijk zijn in situaties waarin iemand heel snel een woning nodig heeft.”

aan het object gekoppeld. Nóg een voordeel: wij hebben API

“En vergeet het notificatiecentrum niet”, zegt Evers. “Dat is

First ontwikkeld (Application Programming Interface)

berichten verschijnen over panden en relaties. Je ziet in één

waardoor ook andere pakketten, zoals Exact, kunnen worden aangesloten op de informatie in Kolibri. De zogenaamde API staat in principe open voor iedere partij die met ons wil koppelen. Wij gaan ervan uit dat de gebruiker bepaalt wat er moet gebeuren. Wij maken mooie software om het leven van de verhuurbemiddelaar makkelijker en efficiënter te maken.”

in feite een soort berichten-inbox waarin alle belangrijke oogopslag wanneer het huurcontract verloopt. Als daarna een nieuw huurcontract moet worden opgesteld, is dat

een eenvoudig klusje. Immers: alle gegevens zijn al aan

elkaar gekoppeld. Dat geldt ook voor de VBO-documenten. Die zijn vanzelfsprekend uitvoerig op hun juistheid en compleetheid getoetst, en ze zijn direct eenvoudig te koppelen aan het systeem van Kolibri.”

Hij ziet nog een belangrijk voordeel: “Je loopt met je smart-

phone of tablet door de woning en je handelt alles in één keer ter plaatse af. Nabewerken en controleren op kantoor

16 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

JUNI 2019


hoeft niet meer. Als je de woning verlaat, ben je helemaal klaar met het traject. Ideaal.”

VAN SCREENING NAAR SLEUTELOVERDRACHT

Als een woning online te huur wordt aangeboden, start

voor de verhuurmakelaar het proces om te komen tot een

verhuurdossier. De Algemene Verordening Gegevensbe-

scherming speelt een belangrijke rol. Iedere verhuurder wil weten wat voor vlees hij met zijn nieuwe huurder in de kuip heeft. Probleem: alle gegevens moeten tot in de finesses beschermd zijn. Het programma Huurcheck levert

de verhuurder die maximale zekerheid, vertelt Alex Faraco, directeur van Huurcheck. “We zijn in 2015 gestart met een proces om gegevens te controleren op juistheid met als doel de makelaar – maar ook de huurder en de verhuur-

der – te voorzien van optimale verhuurbemiddeling, die

voldoet aan alle zorgplichteisen. Met het ‘if-this-than-that-

systeem’ realiseert de makelaar de juiste screening en dos-

sieropbouw. Alle gegevens worden versleuteld opgeslagen. Via een beveiligde klanten-login kunnen huurders hun gegevens veilig uploaden en doorsturen naar de bemiddelaar, die de kandidaten vervolgens kan screenen. Het systeem biedt onder andere creditchecks en een ID-check.

Met één klik kan de verhuurbemiddelaar alle gegevens checken omtrent de kredietwaardigheid van de aspiranthuurder. Huurcheck maakt – als enige partij in Neder-

land – gebruik van een systeem waarin alle leveranciers gebundeld zijn. De makelaar heeft zo alle controles tot zijn beschikking: van o.a. BKR, EDR, Experian en Focum.

Alle identiteitsbewijzen worden snel en eenvoudig op hun echtheid gecontroleerd. Dat beperkt zich niet tot Neder-

landse ID-bewijzen. Het aantal buitenlandse huurders

(studenten, arbeidsmigranten, expats) groeit elk jaar fors. Met Huurcheck kunnen alle reisdocumenten ter wereld op

hun echtheid worden onderzocht. Pas als alles in orde is, krijgt de verhuurder een aantal potentiële kandidaten te zien. In principe kan het hele traject van de start van het

verhuurdossier tot de sleuteloverdracht in één dag worden afgelegd.”

VIER OGEN

“Als optionele service biedt Huurcheck een validatiedienst

die de controle van de dossiers handmatig uitvoert. Indien

nodig geven medewerkers van Huurcheck feedback. Door dit ‘vier-ogen-principe’ minimaliseren we de kans op fouten.

Dus: gemak, tijdwinst en natuurlijk rechtsgeldig! Ook de

een huurschadeverzekering. Als een huurder na enige tijd

plaatse afgehandeld.

Tijdens het proces kan de bemiddelaar ook nog kiezen voor toch slechte plannen heeft met zijn huurwoning, lijdt de

inspectie van de woning wordt via een app verwerkt en ter

verhuurder geen schade: die is verzekerd. Niet alle bemid-

Er zijn nu ruim 2.000 makelaars en bemiddelaars aange-

zekering. Dan is het risico voor hen als het toch misgaat.

veel sneller dan voorheen. Ik geloof heel erg in een ‘klik-

delaars kiezen voor die – overigens erg voordelige – ver-

Aan het eind van het traject staat het huurcontract al

helemaal klaar en kan het digitaal worden ondertekend.

De ROZ- en VBO-huurcontracten worden gefaciliteerd.

sloten bij Huurcheck. Zij verwerken hun huurdossiers nu

en-klaar’-workflow waarbij we optimaal gebruik maken van de automatiseringsmogelijkheden zonder verlies van flexibiliteit.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Kolibri en Huurcheck

| V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

vitale winkelstraten; ook dat doen we samen! De klachten zijn bekend: “Waar je ook komt; de winkelstraten zien er allemaal hetzelfde uit. Dezelfde kledingzaken; dezelfde ‘drogisten’, die steeds meer op kleine warenhuizen gaan lijken. Saaie boel!”. Dat klopt: de opgave om winkelstraten in te vullen met een gemêleerd winkelaanbod, is bepaald geen sinecure. Maar het kan wél, als we tenminste de juiste instrumenten inzetten. En als we samenwerken.

N

og niet zo lang geleden was een huurovereen-

Leegstand veroorzaakt druk op de huurprijzen en daar-

voor een bestendige invulling van de winkel-

goed. De afwaarderingsslag die in de kantorenmarkt

komst met een landelijke keten een garantie

straten. De uitstraling was in orde, de eigenaar van de panden was verzekerd van zijn huurinkomsten en de

consument had het naar zijn zin in het winkelgebied. Dat is veranderd: in de huidige tijd is een overeenkomst met een gedreven lokale partij waardevoller.

Het wegvallen van winkelketens in de winkelstraten is

niet louter een aderlating; deze ontwikkeling biedt ook mogelijkheden. Hoewel de afgelopen jaren aardig wat

vierkante meters winkelruimte zijn toegevoegd (tegen

de marktbeweging in) ontkomen we niet aan een zekere ‘indikking’ van de winkelgebieden. Maar laten we ervoor waken dat de winkelstraten verworden tot louter horecastraten.

mee op de marktwaarde van het commercieel vastheeft plaatsgevonden als gevolg van de crisis, bedreigt

nu de markt voor vastgoed met een winkelbestem-

ming. De beperkte financieringsmogelijkheden voor de aankoop van commercieel vastgoed doen de zaak even-

min goed, en de verduurzamingsopgave hangt als een zwaard van Damocles boven de markt.

De oplossing is tweeledig: verruiming van bestemmingsmogelijkheden biedt vastgoedeigenaren de

mogelijkheid om hun vastgoed op een andere wijze te gebruiken en de waarde in stand te houden. Daarnaast

moeten de financieringsmogelijkheden verruimd wor-

den om aankoop, eventuele transformatie en in ieder geval verduurzaming mogelijk te maken.

Leegstand is de doodsteek voor een winkelstraat die

Kortom: alle sleutels die bij de diverse partijen in

de eigenaren en de detaillisten gezamenlijk optrekken,

deuren open. Voor de VBO-bemiddelaars ligt daar een

een sfeervolle uitstraling wil hebben. Als de overheid, kunnen we de binnensteden gezellig én leefbaar houden. En vergeet de consument niet: die heeft de sleutel in handen door meer in fysieke winkels te kopen en niet

vanachter zijn pc of tablet. Kunnen we dat tij nog keren?

Dat kán: als de overheid winkels en horeca een eigen plek geeft, zonder ze van elkaar te scheiden. Als ze

actief met de bestemming van de binnensteden

omloop zijn, moeten worden gebruikt. Dan gaan er mooie taak: wij kunnen partijen bij elkaar brengen om

het proces op gang te brengen. We moeten onze ogen niet sluiten voor actuele ontwikkelingen, maar gezamenlijk de koe bij de horens vatten en de binnensteden omvormen tot aantrekkelijke verblijfsgebieden.

Eigenaren, detaillisten én consumenten zullen ons dankbaar zijn! ■

   Mr. Jan Hendrikse,

omgaat, kunnen winkelstraten makkelijker indikken.

lid Algemeen bestuur,

De overheid moet ook oog hebben voor de vrijvallende

sectie Bedrijfsmatig

locaties aan de randen, die geheel of gedeeltelijk tot

Vastgoed

woonruimte kunnen worden bestemd. Dan verandert de aanblik maar houden we de leefbaarheid in stand.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9


UIT DE RECHTSPRAAK

is een beetje dollen door de huurder echt zo erg? Voor een verhuurder is het van belang dat de huurder zich netjes gedraagt. Recent maakte een huurder het zó bont dat ontruiming werd geëist. Maar was het allemaal zo ernstig? De huurder zelf vond van niet. Waarschuwing: de cursieve teksten zijn authentiek en kunnen voor de (gevoelige) lezer schokkend zijn.

W

oningstichting SteentjesBlij, na een geldver-

in- en uitloop van mannen die even bij Mo binnen komen

mand het nut inzag) omgedoopt tot ‘Argsty’,

loopt dagelijks uit de hand met gevechten en ruzies. Afgelo-

slindende reclamecampagne (waarvan nie-

verhuurde een appartement aan een zekere Mo. Mo moest, net als andere huurders, beloven dat hij zich zou onthouden van hinderlijk gedrag. Hij tekende het huurcontract

vlot, want wat zegt een papiertje nou helemaal? Al snel

kwamen er bij het Meldpunt Woonoverlast van de gemeente meldingen binnen van omwonenden. De klachten

werden steeds weggesust door een legertje maatschappelijk werkers. Zij hadden begrip voor de ‘sociaal-maat-

schappelijke achterstandsituatie’ van Mo. En dan gelden andere regels.

De klagende buren, veelal ouderen, lieten het er maar bij

zitten en gingen steeds vaker uit logeren. Voor de bovenburen Bart en Mylene was dat problematischer. Zij moesten vroeg uit de veren voor hun werk. Na zes weken kwam hun

eerste klacht: “Mijn buurman is een bekende van de politie; hij heeft last van een ernstige dubbele verslaving die voor

overlast zorgt. Er komt steeds veeltallig nachtelijk bezoek, waarbij de deur hard wordt dichtgeslagen. Hij heeft een

grote hond die dan loopt te blaffen – en die zo te horen een

en weer weggaan. De deur klapt steeds hard dicht. Het

pen week stond er een man buiten voor de deur. Hij had het

over respect en dat ze hem alsjeblieft niet in elkaar zouden slaan. Dat is later binnen wel gebeurd. Ik hoorde hem luid

gillen. Gisternacht is het ook geëscaleerd. Er waren zo’n tien

man in huis. Er werd gevochten, wat erg bedreigend klonk. Er vielen meubels kapot en ik hoorde glas breken. Ik hoorde

Mo en een andere man smeken dat ze op zouden houden. Ik

heb toen 112 gebeld. Mo vluchtte zijn huis uit en de daders

kwamen achter hem aan. De andere man was nog binnen.

Hij was gewond geraakt in zijn gezicht, het bloed liep eruit. Hij schreeuwde in paniek tegen de politie. Die wilde een ambulance laten komen maar hij weigerde en is toen weg gestrompeld. Mo kwam later weer terug, duidelijk onder

invloed van drugs. Hij bewoog spastisch toen hij met de

politie sprak, hij rende op blote voeten door de buurt, zijn slippers lagen verspreid in onze straat. Wij hebben geen

oog meer dichtgedaan; doodsbang dat die dader terug zou komen. De volgende ochtend zag ik een bloedplas bij de voordeur.”

vreselijk pak slaag krijgt.”

en twee dagen later:

Argsty ging op onderzoek uit en sprak met Mo. Die herken-

“In huis hangt een verstikkende geur, afkomstig van mijn

Mo en zijn bovenburen werden aangemeld bij PrachtBuren.

goed, crack drugs, ongezonde chemische lucht. Het nachte-

de zich niet in de klachten, maar wilde deze wel bespreken. Veel zin had dat niet want Mo kwam tot driemaal toe niet

opdagen. Aanvankelijk zou PrachtBuren dat melden aan Argsty, maar later bleek het dossier gesloten omdat Mo vanwege zijn drugsverslaving en justitiële verleden niet binnen de doelgroep viel. BLIJVEND GEDOE

Argsty bleef klachten ontvangen van de buren: “Er is niks

veranderd. Bijna elke nacht tot 7 uur ’s ochtends is er herrie,

20 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

onderbuurman. Deze geur kennen wij inmiddels maar al te lijke geweld bij Mo gaat door en dit weekend werd er ook

overdag gevochten in huis terwijl ik een Moederdaglunch had georganiseerd. Mijn familie schrok zich dood van het kabaal en de agressie van onze onderburen.” OEI, TOCH ERNSTIG

Er vond overleg plaats over Mo’s situatie tussen Argsty en een aantal instanties. Mo werd gemeld dat – als de overlast niet stopte – hij aangemeld zou worden voor een project

JUNI 2019


Begeleid Wonen en de cursus Sociaal Overleg. Nou, daar was Mo van onder de indruk, poeh poeh….

Veel veranderde er dus niet. De buren klaagden opnieuw: “Gisteren probeerde een bezoeker onze deur te forceren en onze woning binnen te dringen. We moesten met kracht de deur dicht slaan. Daarna schreeuwde hij door de brievenbus

met bedreigingen als ‘Jullie hebben grote problemen, ik heb

10 jaar in de bak gezeten en ben niet bang voor de politie, jullie zijn hoeren en je hep grote problemen als je die filmpjes aan de politie geeft’. Daarna hoorden we dat hij mijn fiets

was gevuld met rook. Een buurvrouw rende naar de politie. Direct hierna zag ik dat een man uit de rokende woning kwam. Hij schreeuwde naar de buurvrouw ‘Vieze, vuile kankerhoer, je moet je bek houden, vies rotwijf. Het is gewoon

een pannetje dat op het vuur staat, kankerwijf.’ Tegen de politie riep hij: ‘Opkankeren hiero, oprotten, het is gewoon een aangebrand pannetje. Oplazeren en die hoer ook met

haar kankerbek’. Vervolgens liep de man steeds de rokende

woning in. Hij had zijn bovenkleding uitgedaan en schold voortdurend. De sfeer was zeer agressief.”

vernielde.”

PROCEDURE

KRACHTDADIG OPTREDEN

zettingsprocedure. Mo vond dat onzin want hij deed niets

Argsty stuurde een maatschappelijk werker met de functie ‘wooncommando’ op Mo af. Hij dronk een kop sterke thee

en rapporteerde dat het probleemgeval Mo afgemeld kon worden.

Twee dagen later kwam er weer een klacht: “De politie

kwam gisternacht met meerdere eenheden vanwege een

Toen was ook voor Argsty de maat vol: ze startte een uit-

verkeerd. Hij had zelfs acht verklaringen van omwonenden geregeld. Daaruit bleek dat Mo een rustige bewoner en een belangrijke buurtschakel was. De maatschappelijk werker

zag ook positieve ontwikkelingen – én ordinaire leugens en kwaadsprekerij van de buren.

zwaargewonde man voor de deur. Er werden twee bezoekers

Door het vele werk van de bovenburen beschikte Argsty

was al de derde keer dat zoiets gebeurde.”

diende de woning te ontruimen. En Mo? Die begreep niets

aangehouden vanwege poging doodslag en gijzeling. Het

Argsty nam opnieuw daadkrachtige maatregelen, bestaan-

de uit het maken van een notitie in het huurdossier. Twee

weken later verklaarde de wijkagent: “Politie, brandweer en ambulance arriveerden vanwege woningbrand. De straat

over een berg aan bewijs. De rechter was duidelijk: Mo van het vonnis. Gewoon een hoop onzin en laster van die

nare bovenburen. Maar ach, hij had inmiddels een andere woning gekregen in een nette buurt. Daar kon hij rustig

gaan wonen en een frisse start maken met zijn handel. (De namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

| V A STGOED A DV I SEU R | 21


ACTUEEL | Huurbemiddeling

Professionalisering huurbemiddelaar

“degelijk opleiden kan een mooie basis zijn” De verhuurbemiddelaar ligt nog altijd onder vuur. De politiek, landelijke en regionale overheden, maar ook consumenten en consumentenorganisaties vragen de beroepsgroep in toenemende mate om een professionelere houding én om meer verantwoordelijkheidsbesef. Kees Doedens, directeur van Beroepsopleiding Makelaars B.V., over het begin van een oplossing: kennis en kunde op het juiste niveau brengen.

“E

r is inderdaad best veel mis”, zegt Doedens. “En dan

van de beroepsgroep. Een mooie aanzet om het verloren

bemiddelaars ten onrechte kosten aan huurders

te beïnvloeden.”

heb ik het niet alleen over al die gevallen waarin

in rekening brengen. Iedereen weet dat dat verboden is.

vertrouwen terug te winnen én het imago in positieve zin

Zeker sinds de aanscherping van de wetgeving op dat

GOED NIEUWS

dacht die de Autoriteit Consument & Markt en media

maar een degelijke opleiding van verhuurbemiddelaars

gebied in 2016. Die was mede het gevolg van de aanals de tv-programma’s Radar en Kassa aan dit onderwerp gaven… Nee, het gaat om méér! Want ook verhuurders hebben een belang. Zij hebben nogal eens onvoldoende

“Makelen en verhuurbemiddeling zijn ook vrije beroepen.

Het is volgens Doedens zeker niet de enige oplossing, kan daarvoor een goede basis zijn. Met zijn organisatie

werkte hij het afgelopen jaar hard aan een programma voor de opleiding ‘Huur en Verhuur’. Na de zomer gaan de eerste lessen van start. “Voor zover ik weet, is ons instituut de eerste organisatie in de branche die met

een dergelijke opleiding komt”, zegt hij. “En dat is goed

Dat betekent dus dat niet-geregistreerde makelaars

nieuws. Huur en verhuur maken nog altijd deel uit van de

en zelfstandige verhuurbemiddelaars veelal de

huurbemiddeling zijn ook vrije beroepen. Dat betekent

professionaliseringsslag hebben gemist. Ik wens hun toe dat ze die alsnog gaan maken.” zicht op de vraag wie de huurder van hun pand is. Maar

ze willen wél – net als overigens de gemeenten waar die panden staan – behoed worden voor overlast, schade en

reguliere makelaarsopleidingen. Maar makelen en ver-

dus dat niet-geregistreerde makelaars en zelfstandige

verhuurbemiddelaars veelal geen opleiding hebben ge-

volgd die is toegesneden op het verhuurvak. Zo’n ‘eigen’ opleiding, mét een afsluitend examen, zorgt voor be-

wustwording bij de beroepsgroep. Daarnaast kunnen we langs die weg een bijdrage leveren aan een vakbekwame beroepsuitoefening.”

ontwrichting. Bijvoorbeeld door contracten die juridisch

STEVIG STUDIEPAKKET

tijken als hennepteelt, opslag van verdovende middelen,

ling van de opleiding niet over één nacht ijs: er werd een

niet in orde zijn, maar ook door leegstand, criminele prak-

illegale verhuur e.d. Dat vraagt om professionalisering

22 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

Beroepsopleiding Makelaars B.V. ging bij de ontwikke-

stevig studiepakket ontwikkeld. Doedens: “Vooral ook

JUNI 2019


omdat er een belangrijke juridische component in zit en

zieningen. Echt ingewikkelde onderwerpen waarmee het

literatuur en jurisprudentie te lezen. In ongeveer vier

mis kan gaan.”

deelnemers dus in staat moeten zijn om de bijbehorende maanden kun je je de stof eigen maken, zodat je klaar

– dat heeft de praktijk inmiddels wel uitgewezen – flink

bent voor het examen. Maar dan moet je wel de bereid-

ERKENNING

als bij veel van onze andere opleidingen speelt e-learning

professionalisering. “Op die manier zet je – ongeacht over

heid hebben om flink wat tijd in zelfstudie te steken. Net een belangrijke rol. Eén van de voordelen daarvan is dat

we de stof altijd onmiddellijk kunnen actualiseren. Want

zeker in dít vakgebied zit veel beweging en ontwikkeling. Het huurrecht verandert voortdurend en snel.” RODE DRAAD

In de opleiding staat de model-huurovereenkomst van

de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) centraal. “Het is de rode draad door de hele opleiding”, verklaart Doedens die keuze. “Daardoor wordt niets vergeten, want alle aspecten van het huurrecht komen erin aan de orde. Van daaruit

gaat het lesprogramma enerzijds de diepte in en geeft het

anderzijds veel praktische tips. Over de totstandkoming, uitvoering en beëindiging van een huurovereenkomst

bijvoorbeeld. Maar ook over huur voor bepaalde of onbepaalde tijd, over de verplichtingen die huurder en verhuurder hebben, over hoe om te gaan met overlast, hoe het zit met zelf aangebrachte voorzieningen (‘klusrecht’, red.), wat

de signalen zijn voor voorgenomen hennepteelt en andere

criminele zaken. Én er is veel aandacht voor huurprijsbepaling en voor de verwerking van servicekosten en nutsvoor-

Doedens is een warm voorstander van georganiseerde

welke beroepsgroep het gaat – een belangrijke stap als je vertrouwen wilt winnen, onderscheidend vermogen wilt creëren en maatschappelijke kritiek wilt wegnemen”, zegt

hij. “Al sinds de 19e eeuw verlopen dergelijke processen via een bepaald patroon. Dat begint bij een degelijke opbouw van kennis en kunde, zeker als het om een complex

vakgebied gaat. Parallel vindt veelal ‘organisatie in een collectief’ plaats, komt een gedrags- en beroepscode tot

stand en wordt handhaving geregeld door het opzetten van een klachtenprocedure en tuchtrecht. Gaat het om dat

collectief, dan weet ik dat VBO de door ons gediplomeerde verhuurbemiddelaars welkom zal heten. Van de andere brancheorganisaties weet ik dat niet. Maar feit is dat ver-

huurbemiddelaars en niet-geregistreerde makelaars die professionaliseringsslag tot nu toe gemist hebben. Én dat

ik hun van harte toewens dat ze die alsnog gaan maken. Want verhuurbemiddeling is een serieus vak. Verhuurbe-

middelaars gaan écht veel baat hebben bij de volwaardige erkenning door huurders, verhuurders, politiek en over-

heden die als gevolg daarvan kan ontstaan. Een degelijke opleiding levert daaraan een onmisbare bijdrage.’’ ■

Tekst: Harry Mos

| V A STGOED A DV I SEU R | 23


NeVaCon, hét vastgoedevent waar alles draait om inspiratie opdoen, kennis delen en netwerken. Mis het niet!

VRIJDAG 21 JUNI 2019

DE LOODS, HART VAN HOLLAND NIJKERK Toegang tot NeVaCon is gratis. Voor meer informatie over het programma en om te registreren gaat u naar NEVACON.NL

REGISTREER NU!


COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

pachtperikelen: de balans tussen pachtersen verpachtersbelangen Het initiatief van minister Carola Schouten (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit) verdient lof. De bewindsvrouw wil langdurige pacht introduceren en kortlopende pacht ontmoedigen. Duurzaam bodembeheer moet centraal staan bij de herziening van het pachtstelsel. Dan moet wel de bodemkwaliteit in beeld worden gebracht. En dan rijst de vraag: hoe bepalen we die grondkwaliteit? Welke systematiek wordt gehanteerd om te komen tot een gebalanceerde pachtprijs?

T

oen aan het einde van de negentiende eeuw

kaart gebracht moet worden. Daarbij valt o.a. te den-

zwak was, werd besloten dat er specifieke

(koolstofvastlegging). Ook grondbewerking, mechani-

bleek dat de positie van de pachters veelal zeer

pachtwetgeving tot stand moest komen. Dat lukte: op 1 november 1938 is de eerste wettelijke regeling in werking getreden (de Pachtwet van 1937).

Het doel was duidelijk: agrarische ondernemers konden een landbouwbedrijf exploiteren zonder hoge kosten te hoeven maken met het in eigendom verwerven van gronden en gebouwen. Dwingendrechtelijke voor-

schriften in de Pachtwet moesten de zwakke positie van de pachter ten opzichte van de verpachter versterken. Dat is maar ten dele gelukt.

ken aan bemesting en het beheer van organische stof

satie, gewasdiversiteit in tijd en ruimte, het telen van groenbemesters, gewas- en rassenkeuze, de inzet van gewasbeschermingsmiddelen en drainage- en berege-

ningsmogelijkheden zijn onderdeel van de bodemkwaliteit.

De minister lijkt twee vliegen in één klap te willen

slaan; door de bodemkwaliteit te laten meewegen in de bepaling van de pachtprijs is maximalisering van

koolstofvastlegging waarschijnlijk lucratief. Dat kan helpen om klimaatdoelstellingen te realiseren.

Neem nu de pachtprijzen: de reguliere pachtprijs op

Een mooie gedachte, maar hoe moet het nu met die

bouwgrond in het zuidoosten van de provincie Noord-

zijn allerlei digitale hulpmiddelen beschikbaar voor

grond van het pachtprijzenbesluit voor 1 hectare landBrabant is € 550; de geliberaliseerde pachtprijs voor 1 hectare landbouwgrond bedraagt circa € 1.500. En dat

is nog niet alles: bij geliberaliseerde pacht zijn partijen zo vrij als een vogeltje, terwijl bij reguliere pacht par-

tijen zich geconfronteerd zien met een groot aantal

dwingende bepalingen. Er is geen enkele stimulans om langdurige contracten aan te gaan. En bij kortdurende

geliberaliseerde pachtovereenkomsten (korter dan 6

jaar) is er geen prijsbescherming. Door de kortdurende geliberaliseerde pacht met hoge pachtprijzen kan goed

bodemgebruik onder druk komen te staan (roofbouw door intensieve teelten, bijvoorbeeld aardappelen, wortels, bloembollen, etc.)

pachtprijs waarbij de bodemkwaliteit een rol speelt? Er

bureau-onderzoek, die een indicatie kunnen geven als

het gaat om de bodemkwaliteit. Echter: een opname ter plaatse om de waarde van de landbouwgrond te bepalen, lijkt wenselijk om echt maatwerk te kunnen leveren. Daar komt de VBO-taxateur in beeld. Voor ons

is er in feite niets nieuws onder de zon: wij taxeren

regelmatig landbouwgronden waarbij op verzoek ook diverse bodemkwaliteitfactoren meegewogen worden in de schatting van de marktwaarde. Als professionele

VBO-taxateur landelijk en agrarisch vastgoed kunnen we een goede bijdrage leveren aan de ontwikkeling van langdurige pacht. Aan expertise ontbreekt het ons immers niet! ■

Jan Lavrijsen REV RT, bestuurslid sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed

Vandaar de gewenste herziening van het pachtstelsel, waarbij volgens de minister de bodemkwaliteit in

| V A STGOED A DV I SEU R | 25


ACTUEEL | Huurwoningmarkt

Nederland kent een groot tekort aan huurwoningen met een maandhuur tussen € 720,- en € 1.000,-, de zogenoemde middenhuur. Het kabinet komt nu met het voorstel voor een Noodknop Middenhuur. Deze ‘noodknop’ moet leiden tot meer

“ik wil naar veel meer regulering op de huurmarkt” Ook in een gereguleerde markt zijn prima rendementen mogelijk. Laten we wel wezen: wie van de beleggers had Met de Noodknop Middenhuur worden veel woningen voor

het middenhuursegment behouden, zoals de minister in haar brief aan de Tweede Kamer stelt.

“Deze maatregel gaat geen zoden aan de dijk zetten. Het

klinkt mooi en stoer, maar in mijn ogen houdt ze met

haar brief de coalitie een beetje zoet. Er is geen werke-

kunt vragen? Laten we niet doen of dat normaal is. Ik

krijg mails van mensen die een huurverhoging van soms wel 10% of meer voor de kiezen krijgen. Redelijk rendement, daar is niemand tegen. Maar nu is die redelijkheid soms zoek.”

lijke actie. Ik ben voorstander van rigoureuzere maat-

Er zijn slimmere alternatieven dan de Noodknop Midden-

Denk daarbij aan het verhogen van de grens voor sociale

“Zeker zijn die er. Maar daar is (nog) geen draagvlak

regelen, van echt en stevig ingrijpen in de huursector. huur naar minstens € 1.000,- per maand. Denk ook aan

het maximeren van huurstijgingen en de bevriezing van huren. Dus nee, dit gaat niet helpen.”

De Noodknop Middenhuur jaagt verhuurders onnodig in de gordijnen.

“De maatregel zal op verhuurders niet wezenlijk veel indruk maken, omdat hij dus geen zoden aan de dijk

huur.

voor. Zo heb ik onlangs twee amendementen ingediend

die het niet gehaald hebben. In het eerste stelde ik voor dat een huurverhoging maximaal 3% meer mag zijn

dan de inflatie. In het tweede stelde ik voor dat, als een huurprijs in de afgelopen vijf jaar met 30% of meer is gestegen, deze bevroren moet worden. Er zijn dus betere oplossingen te bedenken.”

zet. Zeker, het is evident dat rendementen voor beleg-

Hier is sprake van symboolpolitiek.

laatste is uiterst belangrijk, want wonen is een grond-

steviger en sneller reguleren, én we moeten nu snel veel

gers lager worden als we de huren in toom houden. Dat

recht en daarmee een publieke taak. Als speculanten en beleggers onze steden overnemen en torenhoge huren kunnen vragen, dan ben ik er voorstander van om dat te beperken.

Henk Nijboer zit voor de PvdA in de Tweede Kamer. Hij heeft o.a. wonen en huur in zijn portefeuille.

26 |

erop gerekend dat je op dit moment zulke enorme huren

| VAS T GOED AD VIS EUR

“Absoluut. We moeten de bestaande voorraad echt veel gaan bouwen. Voor dat laatste stel ik een investerings-

fonds voor, met een grote rol voor woningcorporaties. We staan nu stil of we gaan de verkeerde kant op. Zie bijvoorbeeld de afspraken die het kabinet nu maakt met

beleggers om de komende tien jaar middenhuren in de hand te houden. Over tien jaar gaan de huren van de

woningen die onder deze afspraak vallen alsnog hard omhoog. Ik wil het permanent geregeld hebben, met veel meer regulering. Anders komen we er niet.” ■

JUNI 2019


huurwoningen in het middensegment. Over de zin van het voorstel denken VVDkamerlid Daniel Koerhuis en zijn PvdA-collega Henk Nijboer nogal verschillend. Ze reageren beiden op dezelfde stellingen.

“we doen in ons land het omgekeerde van wat de huursector nodig heeft” Met de Noodknop Middenhuur worden veel woningen voor

het middenhuursegment behouden, zoals de minister in haar brief aan de Tweede Kamer stelt.

“Ik sta niet te trappelen, maar ik sta ook niet helemaal

wil een meerderheid van de Tweede Kamer nóg meer

en maatregelen die ik zie langskomen nog het minst

hogere grens voor de sociale huur. Die sector is al veel te

negatief tegenover dit idee. Het is van alle plannen

slechte. Mijn zorg is dat regels de doorstroom remmen.

Dat geldt zowel op de woningmarkt als bij woningbouw. Dit is dus wel weer een regel erbij. Toch kan ik ermee

instemmen, omdat ik denk dat deze maatregel per saldo

woningen gaat toevoegen aan het middensegment. In het Regeerakkoord hebben we afgesproken dat we volle aandacht gaan geven aan de middensector en dat gebeurt hiermee. Maar het is bij lange na niet genoeg.”

reguleren. Helaas, zeg ik dan. Ik hoor de roep om een groot. De VVD wil juist een lagere grens, om meer ruimte

te geven aan de vrijehuursector. Dan kom je tot een lagere middenhuur. We doen in Nederland precies het

verkeerde. We hebben zo’n beetje de kleinste vrijehuur-

sector van alle landen om ons heen. Dan is het niet zo

gek dat die prijzen de pan uit rijzen. Dat is Economie Les

1. Bijna alle andere partijen willen dus precies de andere kant op dan wij.”

De Noodknop Middenhuur jaagt verhuurders onnodig in

Hier is sprake van symboolpolitiek.

“We zullen inderdaad huurwoningen verliezen, omdat

Middenhuur. Die regelt dat de middenhuur van nieuwe

de gordijnen.

beleggers en verhuurders zich terugtrekken uit de markt. Dat gaat dan om de duurdere huurwoningen. Maar ik verwacht dat een groter aantal woningen die nu te duur verhuurd worden, met deze maatregel in het

middensegment terechtkomt. Dus ja, beleggers zullen

niet blij zijn. Maar ik kijk nu toch eerst even naar de belangen van huurders in het middensegment.”

“We hebben gelukkig al een ander middel: de AMVB woningen voor de komende tien jaar vastligt. Dat vind ik

een prima eerste stap. Over de Noodknop Middenhuur: van alle maatregelen is deze nog de minst slechte. Het

slimste alternatief is uiteraard: nu heel snel veel bouwen. Dat kan bijvoorbeeld met kleine noodwoningen. En die lagere grens voor de sociale huur. Dan gaat er pas echt iets gebeuren.” ■

Er zijn slimmere alternatieven dan de Noodknop Middenhuur.

“Ik zou haast willen zeggen: ‘Er zijn dommere alternatieven’. We hebben in het Regeerakkoord afgesproken dat

we iets aan die middenhuursector moeten doen, want

die is veel te klein in Nederland. Om hier wat aan te doen,

Daniel Koerhuis zit voor de VVD in de Tweede Kamer. Hij heeft o.a. wonen en bouwen in zijn portefeuille.

Tekst: Henk de Kleine | Beeld: PvdA en Jan de Groot

| V A STGOED A DV I SEU R | 27


MAKELAAR VAN DE MAAND B&S Rental Services

al dertig jaar op weg en nog steeds niet ingehaald Een niche kiezen en daarbinnen beter zijn dan je concurrenten en nieuwkomers. Dat is de strategie die B&S Rental Services al bijna dertig jaar volgt. De aanhouder wint, zo bewijst deze verhuurspecialist uit Utrecht.

28 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

A PR I L 2 0 1 9


“W

at wij doen, is op het eerste gezicht helemaal niet zo moeilijk.” Ergens tijdens het gesprek bij

B&S Rental Services doen de eigenaren Yvonne

waardoor we voor de tweede keer dachten: ‘Dit is einde oefening’. Achteraf heeft het echter heel goed uitgepakt.”

Vennik en Ferdinand van der Klok deze schijnbaar ontnuch-

ANDER VERDIENMODEL

in de niche van de huur- en verhuurmarkt waarin ze nu al

kosten voor huurbemiddeling niet bij de huurder mogen lig-

terende onthulling. In 1990 rolden zij min of meer per toeval bijna dertig jaar floreren. “Toen we begonnen, zaten we in de huur en verhuur van studentenkamers. Tot er zich twee ge-

beurtenissen voordeden waardoor alles kantelde. Ten eerste

verkocht een aantal beleggers hun panden waarin ze tot dan toe studenten huisvestten. Daarmee viel een deel van onze

business weg. Maar ook belde Foot Locker, de Amerikaanse keten voor sportkleding en schoenen. Ze zochten naar tijde-

lijke huisvesting in Nederland voor hun directeur. Dus deden

wij voor het eerst wat we nu al jaren doen: kijken welk type huisvesting gewenst is en voor welke duur, wat het budget

Zo’n zeven jaar geleden bepaalde de Hoge Raad dat de gen, maar betaald moeten worden door de verhuurder. “Dat

was voor ons wel even een klap”, herinnert Ferdinand zich. “We moesten ineens aan al onze verhuurders melden dat

zij voortaan de rekening van onze diensten voor de kiezen kregen. Toen gebeurde er iets fascinerends. Een aantal ver-

huurders kwam met reacties als ‘Dan ga ik de verhuur zelf wel oppakken’ of ‘Dan laat ik het mijn neef wel doen’. Het

bijzondere is nu: al die verhuurders zijn weer bij ons terug-

gekomen. Zonder uitzondering. Ze ontdekten al snel wat wij

“De verhuurders waarderen wat we allemaal doen.

is – en vervolgens zoeken naar woningen die bij dat verlang-

lijstje passen. In die dagen was er nog nauwelijks internet,

De hele papierwinkel. Het geregel. De juridische haken

ons persoonlijke netwerk en we stelden een lijst van mogelijk

en ogen. Voordien stonden ze helemaal niet stil bij de

geen navigatie, geen mobiele telefonie. We vroegen rond in

geschikte woningen samen. Met de kaart op schoot reden

waarde van onze dienstverlening. Dus zagen zij onze

de match die hij zocht. Van het een kwam het ander. Na Foot

vergoeding als behoorlijk hoog. Maar al snel betaalden ze

we zo in Het Gooi rond met deze directeur en we maakten Locker belden andere internationale bedrijven. Universitei-

die graag. Sterker nog: nu en dan krijgen we nog een fles

FC Utrecht meldde zich: of we een speler voor een seizoen

wijn of een andere attentie als dank.”

ten volgden. Internationale instellingen als de NAVO. Zelfs aan goed onderdak konden helpen. Dat lukte, net als met de

Canadese jockey die hier voor een paar maanden paarden

allemaal doen. De hele papierwinkel. Het geregel. De juri-

en we bedienen hen al sinds jaar en dag naar wens. Je zou

door hen gezien als iets zonder waarde. Althans, ze stonden

kwam inrijden. Al met al een bont internationaal gezelschap, zeggen: iedereen kan dit. Maar we hebben inmiddels ontdekt dat wat wij doen toch echt uniek vakwerk is.” PANIEK IN DE TENT

In de omgeving van Utrecht en Het Gooi is B&S Rental Ser-

vices verreweg de belangrijkste speler in dit specialisme op het gebied van huur en verhuur van woningen. “Toch hebben we best eens gedacht dat het einde nabij was”, herinnert

dische haken en ogen. Voordien werd onze dienstverlening helemaal niet stil bij die waarde. Dus toen het eerste bericht

van de verandering kwam, zagen zij onze vergoeding als behoorlijk hoog. Maar al snel betaalden ze die graag. Sterker

nog: nu en dan krijgen we nog een fles wijn of een andere

attentie als dank. Dat heeft voor ons andermaal de ogen geopend en het heeft duidelijk gemaakt dat dit toch echt een vak apart is.”

Yvonne zich. “De eerste keer was dat toen een aantal grote

DE HALVE WERELD OP DE PASSAGIERSSTOEL

hadden flink wat kapitaal achter zich staan en ze hadden

ces is Elisabeth Immink, die bij het gesprek is aangeschoven.

marktpartijen in ons werkgebied hetzelfde ging doen. Zij hun naamsbekendheid mee. Deze nieuwe concurrenten

gingen behoorlijk ver om bijvoorbeeld verhuurders bij ons weg te kapen. En toch is het ze uiteindelijk niet gelukt om de markt in deze regio te veroveren. Dat was het eerste moment dat we ons realiseerden waar onze kracht ligt. We heb-

ben een groot netwerk van loyale opdrachtgevers, zowel aan

de zijde van de huurders als aan die van de verhuurders. Die

verhuurders zijn deels mensen die zelf regelmatig voor enige tijd naar het buitenland gaan, waardoor hun woning tijdelijk beschikbaar is. Het kunnen ook beleggers zijn die permanent

woningen in de verhuur hebben. De band met hen is stevig, zo hebben we gemerkt. We werken uitermate secuur, nemen alle wet- en regelgeving in acht; we doen meer dan je zo op het eerste gezicht zou zeggen. Dat hebben onze verhuurders wel gemerkt toen de Hoge Raad met een uitspraak kwam

Belangrijke spil in de dienstverlening van B&S Rental ServiZij rijdt met de woningzoekende klanten rond in Utrecht

en omstreken om de ideale tijdelijke woning te selecteren. “De ene dag is dat een gezin uit India, de andere dag een jonge universitair onderzoeker uit Duitsland of iemand uit

de Verenigde Staten. Het aardige is dat je kennismaakt met

al die achtergronden en cultuurverschillen. De woningen

hier in Utrecht zijn vaak volkomen anders dan die in hun

thuislanden. De afstanden zijn hier veel kleiner, Utrecht is in hun ogen een dorp. Je doet heel veel aan verwachtingsmanagement, want een Nederlandse woning is in veel opzichten anders dan wat onze huurders thuis gewend zijn. Het

is dus altijd een spel van zoeken, meedenken, alternatieven voorstellen, geven en nemen. Ik denk dat we wel hebben

bewezen dat we de regels van dat spel goed onder de knie hebben.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: B&S Rental Services

| V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MARKTONDERZOEK

kadastercijfers

marktrapportage

Publicatie mei 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen

Stijging huurprijzen De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is met 5,9% gestegen ten opzichte van dezelfde

periode een jaar eerder, de absolute huurprijs met 2,9%. De gemiddelde huurprijs per m2

van een woning in de vrije sector (kaal boven liberalisatiegrens) komt uit op 11,40 euro.

280.000 particuliere verhuurders Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster

Aantal geregistreerde verkochte woningen

In 2018 waren er volgens het CBS ruim

280.000 particuliere verhuurders in

Nederland. Deze groep verhuurders had totaal

ruim 475.000 woningen in de verhuur. Ruim

31 procent van de totale huurmarkt werd

verhuurd door particulieren.

Nรณg minder nieuwe woningen Ondanks het groeiende woningtekort loopt

de bouw van nieuwe woningen de komende jaren terug, stelt ABN AMRO in een rapport

Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

over de bouwsector. Het aantal afgegeven vergunningen nam vorig jaar af met 5,7 procent.

100.000 woningen extra voor zuidelijke Randstad In de zuidelijke Randstad zijn zes

locaties vastgesteld waar woningbouw

wordt versneld. Doel: verbetering

van de leefbaarheid in zwakke

Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

wijken en tegengaan van malafide

huisjesmelkerij. Tot 2025 moeten er

100.000 woningen extra komen.

Eis: voldoende rendement Tijdens een bijeenkomst van beleggers en

gemeente Utrecht bleek dat de grondprijs die beleggers aan gemeenten kunnen betalen

voor de bouw van middeldure huurwoningen 30 tot 50 procent lager ligt dan voor

koopwoningen. Anders haalt de belegger het

Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster

verwachte rendement van 6,5 procent niet.

Bron: Kadaster.

30 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

JUNI 2019


Samenwerken met DIVA Makelaars

VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ • Gediplomeerd makelaars en/of kantooreigenaren met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.

Meer weten over de mogelijkheden? DIVA MAKELAARS Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl www.kiezenvoordiva.nl

DIVA MAKELAARS.NL


Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur juni 2019  

Vastgoed Adviseur juni 2019  

Advertisement