Vastgoed Adviseur september 2019

SPECIAL E TAXATI E E D ITI E !

Tom Berkhout: “De taxateur wordt een adviseur die weet waar kansen liggen” NRVT: “Alleen deskundige taxateurs mogen in het register blijven” VBO blijft zich inzetten voor ‘mark of excellence’ Het ABC-model voor taxateurs Tweeluik met Eddy Westmaas en Wim Flikweert over modelmatig taxeren jaargang 33, nummer 4 | september 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO

in dit nummer

no nonsense Wel hoge kwaliteit maar géén wetgeving voor taxateurs!

5

actueel Tom Berkhout: “De taxateur van de toekomst is een adviseur die weet waar kansen liggen”

6

NRVT: “In het register is straks alleen nog plaats voor deskundige taxateurs”

12

Ed Hamming en Hans van der Ploeg over de ‘mark of excellence’

16

André Schots over het ABC-taxatiemodel

22

6

Tweeluik – Eddy Westmaas (REV) en Wim Flikweert (ING) over modelmatig taxeren

26

columns Flynth – Transparante waardering van vastgoed

11

Kadaster – Taxeren in moeilijke tijden

15

Bedrijfsmatig Vastgoed – Vijf jaar REV in Nederland

19

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Inkomstenbenadering bij taxaties

25

TOM BERKHOUT: “NIEUWE ROL VOOR TAXATEUR”

achtergrond Uit de rechtspraak – De ter dood veroordeelde taxateur

20

Taxateur van de maand – AAB NL

28

Marktonderzoek

30

12

colofon

“NRVT STÁÁT EN IS NIET MEER WEG TE DENKEN”

VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Louis Huijts, Henk de Kleine, Erik Koetje, Jan Lavrijsen, Harry Mos, Carola Peters, Johan van de Sande, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Truus van Gog, Flynth, Harry Mos, VBO, NRVT, AAB Nederland, Eddy Westmaas, ING

16 VBO OP WEG NAAR ‘MARK OF EXCELLENCE’

COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl.

ISSN: 1384-7635

FSC C017135 ®

22 ANDRÉ SCHOTS OVER HET ABC-MODEL VOOR TAXATEURS | V A STGOED A DV I SEU R | 3

‘Move.nl, omdat ik 24/7 informatie wil kunnen delen’ Zodat • Klanten hun aan- of verkooptraject kunnen volgen • Alle betrokken partijen sneller kunnen schakelen • De afhandeling van de koop makkelijker gaat

Opdrachtgevers kunnen online hun digitale woningdossier bekijken, opmer-

Move.nl verbetert de samenwerking met kopende

kingen plaatsen, notificaties ontvangen, opdracht tot dienstverlening en de

en verkopende partijen, vergroot de betrokkenheid,

koopacte ondertekenen en AVG-proof informatie, formulieren en legitimaties

versnelt het proces en maakt het afhandelen van de

up- én downloaden.

verkoop en/of aankoop makkelijker. Door het digi-

Afspraken, ingesproken verslagen, e-mails, telefoongesprekken, documenten, taken, biedingen en alle contactmomenten zijn per item vrij te geven.

Move.nl is powered by

taliseren bespaart de makelaar veel tijd en blijkt de klantwaardering aanzienlijk toe te nemen.

www.realworks.nl

NO NONSENSE

taxaties die wél deugen? we gaan het regelen!

VBO presenteert u opnieuw een actuele en lezenswaardige special. Deze editie van de Vastgoed Adviseur staat volledig in het teken van een activiteit die zich mag verheugen in de aandacht van velen: taxeren. Want lees de (vak)media er maar op na: politici in en buiten de Tweede Kamer ventileren hun mening gevraagd en ongevraagd; De Nederlandsche Bank laat via een rapport weten dat taxaties nog steeds niet deugen, en toezichthouders pleiten voor wetgeving omdat naar hun inzicht het NRVT grondige verbetering behoeft. Dat vraagt om actie. Dus hebben we onze directie een mooie opdracht gegeven. Simpel gezegd: trek alles uit de kast om wetgeving te voorkómen!

D

at is vanzelfsprekend een kolfje naar de hand

belangrijke aanvullingen; zeker als we dat model modu-

maar al te goed dat de taxateur belang heeft

Nonsense schrijf, hebben we net een bijeenkomst bij

van onze directeur Hans van der Ploeg. Hij weet

bij vertrouwen van ‘de markt’. Dat vertrouwen moet

gefundeerd zijn op zelfregulering; daarvan zijn we bij VBO overtuigd. Dus ging Hans aan het werk. Het resultaat ligt voor u: in deze editie treft u gesprekken aan met verschillende stakeholders. Van kritische opmer-

kingen tot oplossingen. Want dat het allemaal niet eenvoudig is, dat wisten we al.

VBO maakt zich zorgen over de taxateurs in Nederland.

Het vertrouwen van de maatschappij in deze beroeps-

groep is klein, met name bij de direct betrokken organisaties. Ondanks diverse maatregelen die helderheid moesten scheppen in de kennelijke wanorde, is dat ver-

lair beschikbaar stellen. Op het moment dat ik deze No het ministerie van Binnenlandse Zaken achter de rug.

Daar is dit taxatiemodel in goede aarde gevallen.

Begrijpelijk: hiermee kan de taxateur zijn/haar toege-

voegde waarde aantonen, en daar is iedereen bij gebaat.

Maar er is meer nodig. We moeten nadenken over het

moment van taxeren. Alle taxateurs zullen opgeleid

moeten worden zodat ze het model kunnen gebruiken.

Ze dienen – opnieuw – te bewijzen dat ze verstand van

zaken hebben. Wat VBO betreft, is er op termijn binnen

het NRVT alleen plaats voor taxateurs die aantoonbaar voldoende gekwalificeerd zijn.

trouwen niet toegenomen. Helaas: zelfs de oprichting

De Algemene Ledenvergadering van VBO heeft onze

allemaal nastreven: vertrouwen in de taxateur. Het

want die visie behelst onder meer verdere verhoging

van het NRVT heeft niet geleid tot het resultaat dat we gevolg kennen we: banken hanteren eigen lijstjes met

namen van taxateurs waarin ze blijkbaar wél vertrouwen hebben. De overheid laat zich ook niet onbetuigd en vraagt om meer kwaliteit.

De afgelopen maanden hebben we tijd en energie geïnvesteerd in het schrijven van een notitie over het ‘ABCtaxatiemodel’. Het model-taxatierapport wordt in dat

model uitgebreid met een bouwkundig hoofdstuk en een energetisch hoofdstuk. Voor de consument zijn dat

strategische visie aangenomen. Dat is een goede zaak, van de kwaliteit, kennis en kunde van taxateurs die zich bezighouden

met

Bedrijfsmatig Vastgoed

en/of

Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Kiezen voor de hoog-

ste standaard betekent: vertrouwen van de financiers.

Dus gaan we ervoor om alle leden van beide secties naar het niveau te brengen van de Recognised European Valuer (REV)-status.

Kwaliteit en toegevoegde waarde? Daar gaan we voor zorgen! ■

Harry Bruijniks, voorzitter VBO

| V A STGOED A DV I SEU R | 5

tom berkhout Studie:

Fiscaal recht aan de Universiteit van Amsterdam (UvA)

Makelaarsdiploma Verzekeringsleer

Master of real estate aan de UvA (prijswinnende scriptie) Promotie 2002 aan de UvA: ‘Fiscaal

afschrijven op het vastgoed’.

Loopbaan:

Inspecteur inkomstenbelasting op de

ondernemersafdeling te Amsterdam

Inspecteur vennootschapsbelasting bij de landelijk

opererende Verzekeringsgroep van de Belastingdienst Wetenschappelijke staf van het SBV (nu: ASRE)

1998 hoofd van het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst

2003 hoogleraar Real Estate aan Nyenrode

Business Universiteit, waar hij leiding geeft aan het Nyenrode Real Estate Center; academisch

directeur van Nyenrode’s master fiscaal recht

2018 visiting professor aan de Russian

Presidential Academy of National Economy

and Public Administration (RANEPA).

Berkhout publiceert boeken en artikelen over de vastgoedsfeer (hij is o.a. columnist voor

Vastgoedmarkt) en treedt regelmatig op als

inleider op congressen en seminars. www.nyenrode.nl/en/faculty-and-

research/people/p/tom-berkhout

ACTUEEL | Taxatietoekomst

prof. dr. tom berkhout mre mrics:

“ de taxateur van de toekomst is een adviseur die weet waar de kansen liggen” De rol van de taxateur gaat veranderen. Waar hij/zij nu nog keurig de prijs van een object bepaalt door middel van de IVS/EVS-normen, zoals voorgeschreven door het NRVT, zal de taxateur in de toekomst veel vaker zijn toegevoegde waarde moeten bewijzen als adviseur. Business valuation heeft de toekomst voor de vastgoedtaxateur, zo leren we tijdens ons gesprek met prof. dr. Tom Berkhout.

Dat gesprek heeft veel weg van een interessant college taxatie- en waarderingsleer. Want waar uw redacteur regelmatig de woorden ‘taxatie’ en ‘waardebepaling’ als synoniem pleegt te gebruiken, leert ze nu dat het toch echt twee heel verschillende begrippen zijn. Tom Berkhout legt het uit. Met plezier en met aanstekelijk enthousiasme.

Ik dacht toch echt dat ‘taxatie’ hetzelfde betekent als

Bij een waardebepaling kun je zelf de uitgangspunten voor

at denken veel mensen, het wordt in de praktijk

zoals ‘Wat is de waarde van dit pand in de toekomst?’ De

“D

‘waardebepaling’!

ook gewoon door elkaar gebruikt, maar dat is strikt genomen niet het geval. Bij een taxatie

ben je op zoek naar de prijs die een derde koper bereid is te betalen voor een bepaald object. Daarvoor zijn de IVS/ EVS-normen van toepassing. Vóór 2008 waren er talloze

die waarde bepalen. Dan spelen ook andere vragen een rol, ene klant kan aan een object een hogere waarde toekennen dan een andere. De waardeerder werkt dan aan de hand van zelf gekozen uitgangspunten, want het gaat niet om de marktwaarde.”

waardebegrippen in omloop. Samen met Aart Hordijk heb

En dan hebben we ook nog het waardeadvies.

te scheiden en te onderzoeken of we de IVS-marktwaarde

feite heel vrijblijvend, momenteel té vrijblijvend naar mijn

ik indertijd de opdracht gekregen om het kaf van het koren als dé norm in Nederland konden hanteren. Dat bleek

het geval te zijn, waardoor bijvoorbeeld de internationale taxatiestandaarden IVS en EVS nu gangbaar geworden

zijn in de taxatiewereld. Alle NRVT-taxateurs moeten deze

normen hanteren. Daarmee vormen ze min of meer een

keurslijf, maar tegelijkertijd hebben ze ook een regule-

rende en een beschermende functie voor de taxateur én de opdrachtgever. Er mag geen misverstand meer mogelijk zijn, want de opdrachtgever én de lezer van het rapport be-

horen exact te weten hoe de taxatie tot stand is gekomen.

“Ja, dat maakt het nog wat lastiger. Een waardeadvies is in smaak. Je bent eigenlijk niet gebonden aan regels. Je bent

vrij om een waarde te construeren. Dat moet je dus heel strikt afbakenen van de marktwaarde, want daar heeft

het advies niets mee te maken. Je moet er heel kritisch naar kijken. Een accountant moet bijvoorbeeld weten

dat het waardeadvies niet geschikt is voor opname in de jaarrekening. Met een waardeadvies kun je iemand echt

op het verkeerde been zetten, bewust of onbewust. Het is

daarom ook logisch dat het waardeadvies veel discussie oproept.”

| V A STGOED A DV I SEU R | 7

Het rapport van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit

Welke rol spelen de validatie-instituten dan?

ders stellen vragen bij de kwaliteit en onafhankelijkheid van

port volledig is en of de normen juist zijn gehanteerd.

Financiële Markten zorgt ook voor discussie: de toezichthouwoningtaxaties.

“Het valt mij juist op dat er vanuit de vastgoedwereld

nauwelijks is gereageerd op het rapport: is het zoete

koek? Maar het is natuurlijk wel heel opmerkelijk als een

derde van de taxaties exact gelijk is aan de koopprijs.

We weten allemaal dat er zekere bandbreedtes bestaan

en dat – zeker in deze overspannen markt – de prijs van een woning binnen een paar maanden zomaar enkele tienduizenden euro’s hoger kan zijn. Tegelijkertijd is het

“Daar wordt simpel gezegd getoetst of het taxatierap-

Dan heb je het over zaken als het juiste waardebegrip en over de vraag of de verslaglegging goed is gebeurd. Dat is

belangrijk want overwaardering – zeker van commercieel

vastgoed – kan wel degelijk leiden tot destabilisatie van

de economie. Dat heeft de crisis van 2008 wel bewezen.

Vergeet niet: de taxateur doet zijn werk in het publieke belang; niet in het belang van de opdrachtgever. Dat staat uitdrukkelijk in de NRVT-reglementen.”

natuurlijk een feit dat je bij gelijksoortig vastgoed vrij

Moet er dan toch wetgeving komen?

blijft opmerkelijk…”

ik me af. Het doorlopend toezicht misschien. Dat zou je bij-

eenvoudig de marktwaarde kunt voorspellen. Maar het

“Liever niet. Wat zou je dan bij wet moeten regelen, vraag

voorbeeld kunnen onderbrengen bij de AFM. Die zou dan

“Het doorlopend toezicht moet veel strakker worden

moeten beoordelen of de taxateur zijn werk goed gedaan

geregeld. Anders loop je het risico dat ‘rare’ taxaties niet

het gebied van doorlopend toezicht is nog heel wat winst

opvallen. En dan kun je dus ook geen actie ondernemen.

Ik hoop dan ook van harte dat het NRVT op korte termijn veel werk gaat maken van het doorlopend toezicht én van de noodzakelijke opleidingen voor taxateurs.”

heeft en of hij de IVS/EVS-normen heeft gehanteerd. Op te behalen.”

Maar de taxateurs die zijn ingeschreven bij het NRVT, zijn toch aan dat toezicht onderworpen?

“Het is een goede zaak dat het NRVT is opgericht. Dat is

nog maar kort geleden gebeurd. Ze zijn daar zeker op de

goede weg, want vroeger was het soms echt wildwest.

Maar er ligt nog wel wat huiswerk. Het doorlopend toezicht moet strak worden geregeld. Veel strakker dan nu

het geval is. Dat moet absoluut op orde zijn. Anders loop je

het risico dat ‘rare’ taxaties niet opvallen. En dan kun je dus ook geen actie ondernemen. Ik hoop dan ook van harte dat

het NRVT op korte termijn veel werk gaat maken van het

doorlopend toezicht én van de noodzakelijke opleidingen voor taxateurs. Dat zal de toezichthouders waarschijnlijk grotendeels geruststellen. Want nogmaals: het zou mooi zijn als wetgeving wordt voorkómen.”

VBO heeft het initiatief genomen voor de ontwikkeling van het ABC-model. Wat vindt u daarvan?

“Ik denk dat het een stap vooruit is. Er worden steeds vaker vragen gesteld over de toekomstbestendigheid van het

vastgoed. Dat geldt zeker voor commercieel vastgoed. Je wilt natuurlijk geen kat in de zak kopen in de vorm van een pand dat na enkele jaren onverkoopbaar is omdat het

energie-onzuinig en oncomfortabel is. Of omdat er bouw-

kundig nogal wat aan ontbreekt. Opdrachtgevers en hun

financiers willen terecht inzicht hebben in de duurzaamheid van objecten en locaties. Probleem is wel dat die extra

werkzaamheden ook extra kosten met zich meebrengen.

Taxateurs moeten – en willen – natuurlijk minimaal kos-

tendekkend werken. Maar er zijn prijsvechters op de markt.”

Taxateurs moeten volgens het ABC-model – onder andere door examens en assessments – kunnen bewijzen dat ze over kennis en kunde beschikken. Een hele opgave.

“Dat vind ik een goede zaak. Het zal onvermijdelijk tot

8 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

SEPTEM B ER 2 0 1 9

gevolg hebben dat het aantal taxateurs kleiner wordt.

we in Nederland nog onvoldoende door. En ‘voorlopig die-

voor de 7.000 taxateurs die Nederland nu rijk is. En als je

wel eens beweren. ”

Ik vraag me ook af of de markt groot genoeg is en blijft

maar een handjevol taxaties per jaar verricht, heb je dan

wel voldoende kennis en ervaring om jezelf taxateur te noemen?”

We hebben nog zo’n knelpunt: de voorkeurslijstjes van banken.

“Dit roept veel emoties op bij de taxateurs die er niet op staan en er ook niet op lijken te kunnen komen. Aan de

andere kant, als jij goede ervaringen hebt met een bepaalde loodgieter, dan bel je hem toch ook als je weer een klusje hebt? Ik vind het op zich niet zo vreemd dat banken zaken willen doen met taxateurs die bewezen goed werk

leveren. Dan heb je vanzelf een groep taxateurs verzameld

selen we nog lekker door op de huidige werkwijze’ hoor ik

Is dat business valuation?

“Ten dele. Bij business valuation vraag je bijvoorbeeld ook naar de kwaliteit van de exploitant van het vastgoed, wat

voegt die aan waarde toe? Zit er een niet-capabel bestuur

of een klunzige directie, dan heeft dat een negatieve invloed op de waarde van het vastgoed. Het is de taak van

de taxateur-van-de-toekomst om die effecten te kunnen beoordelen. Particuliere beleggers die tientallen panden in bezit hebben, zijn echt niet geïnteresseerd in een markt-

waardetaxatie. Die weten ze zelf wel, of ze denken die zelf wel te weten….

die goed werk en service leveren en die ook nog eens goed

“Met het berekenen van de ‘bestendige waarde’

zie overigens wel een ander potentieel probleem: het zou

heb je veel aandacht voor zaken als de exploitant,

communiceren. Daarmee wil je graag samenwerken. Ik zomaar kunnen dat ‘voorkeur-taxateurs’ naar het pijpen van de banken gaan dansen. Dat moet natuurlijk niet gebeuren.”

Maar met de keuze voor die loodgieter diskwalificeer ik andere loodgieters niet. Dat doen banken wel: zij melden doodeenvoudig dat ze het taxatierapport van een taxateur

(toekomstige) inflatie, de renteontwikkelingen etc.

Je moet dan heel goed kunnen motiveren hoe je tot die waardebepaling komt. Op die manier heb je ook de mogelijkheid om ‘aan knoppen te draaien’.”

die niet op hun lijstje staat, niet accepteren.

Als taxateur moet je kunnen aangeven waar de kansen

catiefout. Ik ben wel van mening dat elk taxatierapport van

te spreken: je moet mee ‘in de vaart der volkeren’. Dat

“Als dat gebeurt, zal er veelal sprake zijn van een communiNRVT-leden in beginsel geaccepteerd zou moeten worden door hypotheekverstrekkers. Maar eigenlijk is dit een onderwerp dat de brancheverenigingen en het NRVT met de banken moeten bespreken.”

U stelt dat de rol van de taxateur gaat veranderen. Daar

schrijft u zelfs een boek over. Mogen we alvast een tipje van de sluier oplichten?

“Nou, mijn boek heeft als onderwerp hoe je een besten-

dige waarde berekent. Je kunt dat ook economische

voor het vastgoed liggen. Om met Lodewijk van Deijssel

betekent dat je je scherp bewust moet zijn van moderne

ontwikkelingen. Wil je nog gewoon langs panden trekken met je notitieblokje, en de woning zien, ruiken en voelen?

Of maak je gebruik van data en zie je jezelf als waardeadviseur? Ik denk dat je het antwoord wel weet. Dat weten steeds meer vastgoedprofessionals. Daarom zitten de

cursussen business valuation op Nyenrode Business Universiteit ook steevast vol!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Truus van Gog

waarde of langetermijnwaarde noemen. Als je die werk-

REACTIE VBO:

exploitant, (toekomstige) inflatie, de renteontwikkelingen

enkele kanttekeningen te plaatsen. Business valuation gaat – zoals hij

wijze hanteert, heb je veel aandacht voor zaken als de etc. Je moet dan heel goed kunnen motiveren hoe je tot

die waardebepaling komt. Op die manier heb je ook de

mogelijkheid om ‘aan knoppen te draaien’. Ik wil in mijn boek een goede basis leveren voor een discussie over dat

onderwerp, want in de toekomst zal het daarover gaan.

“In grote lijnen is VBO het met Tom Berkhout eens, maar er zijn wel

ook aangeeft – veel meer over de kwaliteit van de onderneming die in

het pand gevestigd is, vastgoed taxeren gaat echt over de stenen. Dat is

en blijft een groot verschil. Beide methodes zijn niet inwisselbaar maar in sommige situaties complementair aan elkaar.

Waar kan waarde worden toegevoegd aan een object? En

Over de modelmatige waardebepaling verschillen we van mening. VBO

(maatschappelijke en economische) effecten spelen een

worden; dat is absoluut een feit. Echter: de aspirant-koper heeft recht op

waar moet je juist waarde in mindering brengen? Welke rol? De taxateur zal naar mijn idee veel meer een advi-

seur worden, die aangeeft waar waarde verscholen zit en

gecreëerd wordt. En ja: die marktwaarde zal steeds meer modelmatig worden vastgesteld; dat is wat mij betreft

onontkoombaar. Data – en vooral artificiële intelligentie – zullen daarbij steeds belangrijker worden. Dat hebben

is het met Tom Berkhout eens dat de modellen steeds beter van kwaliteit een hoeveelheid extra informatie (méér dan de modellen bieden) én op

een goede taxatie. Die moet ook iets zeggen over de toekomstige waarde van het object. Bijvoorbeeld over de vraag of het dak op korte termijn moet worden vervangen. Dat type informatie vind je niet terug in de

modellen. Het ABC-model dat we nu gezamenlijk gaan ontwikkelen, doet recht aan de vraag om complete informatie die de koper terecht stelt.”

| V A STGOED A DV I SEU R | 9

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

!

ZEER SNEL

VERKOCHT

TAXATEUR LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Landelijk en Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019

COLUMN

Flynth Accountants

accountant en taxateur: samen op weg naar een transparante waardering van commercieel vastgoed In 2011 bracht de Nederlandse Beroepsvereniging van Accountants (NBA) de eerste Publieke Management Letter over de sector commercieel vastgoed uit. Een van de overkoepelende aanbevelingen betrof: wees transparant in de waardering.

Geconstateerd werd o.a. dat erkende richtlijnen van instanties zoals de International Valuation Standards Council (IVSC) en het Royal Institution of Chartered Surveyors

S

(RICS) niet breed en consistent werden toegepast. indsdien heeft het Platform Taxateurs en

schatting en de gehanteerde uitgangspunten, maar

Goed Gewaardeerd Vastgoed. De meeste daarvan

(Controle Standaard 540 en Standaard 620) aanslui-

Accountants (PTA) aanbevelingen gepubliceerd in

zijn overgenomen in de gedrags- en beroepsregels van

het later opgerichte Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). AFM en DNB zijn – hoewel veel ten

ook aan de deskundigheid van de ingeschakelde expert

tend op de aandachtsgebieden zoals geformuleerd door het NRVT.

goede is veranderd – nog steeds van mening dat wetge-

De accountant kan bij de controle van de reële waarde

slagkracht en mandaat te geven. Uitdaging blijft een

doen aan de minimale inrichtingseisen. Belangrijke in-

ving nodig is om het toezicht op taxateurs voldoende betere aansluiting van de waarderingsrichtlijnen op (internationale) commerciële verslaggevingsregels zoals IFRS, IVS en EVS.

De waardebepaling van beleggingsvastgoed is vaak

gebaseerd op subjectieve veronderstellingen. Relatief

kleine wijzigingen in belangrijke veronderstellingen, zoals netto aanvangsrendementen of discontovoeten,

gebruik maken van taxatierapporten indien deze volhoudelijke vereisten zijn:

• Doel en reikwijdte van de taxatie.

• Onderbouwing waarderingsmethode(n) en

rekenmodel dat aansluit bij de actuele situatie. Een sterk gesimplificeerde huurkapitalisatiemethode is

bijvoorbeeld niet geschikt bij grote onzekerheden of bij volatiliteit in kasstromen. De DCF-methode is dan passender.

kunnen leiden tot grote uitslagen in de waardering. De

• Netto aanvangsrendement, verdisconteringsvoet en

de markt spelen ook een rol.

• Kwantificering van uitgangspunten en

peildatum. Complicerende factoren zijn ook o.a. het ont-

• Bijzondere uitgangspunten.

transacties, de effecten van gedwongen verkopen en

• Bronnen-input (track record).

liquiditeit van het getaxeerde object en de fluctuaties in Referenties liggen veelal een zekere tijdspanne af van de

breken van voldoende marktreferenties van soortgelijke onzekerheid inzake de duurzame overcapaciteit in bepaalde marktsegmenten. Plus het gebrek aan transpa-

rantie van werkelijke markthuren door het gebruik van huurderskortingen of andere bijdragen aan huurders.

Op basis van een normaalverdeling is volgens RICS 90% van de vastgoedwaarderingen binnen een bandbreedte

van ± 20% nauwkeurig en 80% binnen een bandbreedte van ± 10%.

De accountant besteedt bij de controle van vastgoedwaarderingen aandacht aan de redelijkheid van de

exit yield.

veronderstellingen.

• Lease incentives.

• Inspectie.

• Gevoeligheidsanalyse: wat is het effect op de

waardering als bijvoorbeeld 10% wordt afgeweken van de gehanteerde veronderstelling?

• Back-testing.

• Referentie normenkader (IVS, EVS, NRVT).

Tip voor de taxateur: raadpleeg de herziene handreiking

1117 ‘Specifieke aandachtspunten bij de controle van vastgoedentiteiten’, die onlangs door de NBA is uitgebracht. Dan zitten we helemaal op één lijn! ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1

Erik Koetje RA, Statutair directeur Flynth Accountants

ACTUEEL | Taxatiebranche

Hamith Breedveld en Anne-Marike van Arkel:

“het nvrt stáát en is niet meer weg te denken” De zelfregulering in de taxatiebranche werkt prima. Sinds de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is de kwaliteit van de taxaties significant verbeterd. Natuurlijk kan het nog beter, en daarvoor zet het NRVT zich dan ook – samen met de brancheorganisaties – in. Voor taxateurs is het een must om ingeschreven te zijn bij het NRVT, want daarmee beschikken ze over een kwaliteitskeurmerk. Zonder de RT-titel red je het in deze branche in de toekomst eenvoudig niet. Dat is de absolute overtuiging van Anne-Marike van Arkel, algemeen directeur van de NRVT, en Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter van de organisatie.

D

e Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële

Breedveld en Van Arkel: “Wellicht is er sprake van een ken-

maat maken beide instanties duidelijk dat ze zich

voldoende op de hoogte van het feit dat onze ingeschreven

Markten denken er anders over. Met enige regel-

zorgen maken over de kwaliteit en de onafhankelijkheid

van de Nederlandse taxateurs. Elk jaar komt er wel een rapport uit waarin die twijfels worden verwoord. Onlangs

gebeurde dat in de publicatie ‘De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties’. Kort samengevat: in bijna 95 procent van de gevallen is de taxatiewaarde van woningen

gelijk aan of hoger dan de koopsom. In een derde van de ge-

DNB: “In bijna 95 procent van de gevallen is de taxatiewaarde van woningen gelijk aan of hoger dan de koopsom. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde tot op de euro gelijk aan de koopsom. Dit suggereert dat taxateurs zich laten leiden door de koopsom. En dat kan leiden tot onwenselijke situaties: instabiliteit en oververhitting van de woningmarkt. Dus moet er wetgeving komen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren.”

nisachterstand bij DNB en AFM. Kennelijk is men daar on-

taxateurs aan doorlopend toezicht onderworpen zijn. En

daarnaast is er natuurlijk ook sprake van een uitzonderlijke

situatie op de woningmarkt. Er wordt vaak ‘op de stoep’ geboden op een woning. Vervolgens zit er vaak nogal wat

tijd tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de

hypotheekaanvraag. Dan kan er zomaar sprake zijn van vijf

procent verschil in waarde. Bovendien moet je als taxateur

ook kijken naar de toekomstige waarde van het object.

Kortom: er spelen veel zaken een rol. Maar de schuld van de oververhitting kun je natuurlijk niet de taxateur in de schoenen schuiven.”

WAARBORGEN

Beiden erkennen ook dat er in het verleden de nodige

problemen waren. Niet alle taxateurs waren deskundig en betrouwbaar. Desondanks stroomden ze automatisch

vanuit de registers SCVM en VastgoedCert in het NRVT in.

De DNB en de AFM eisten – zeker ten tijde van de economische crisis – de nodige waarborgen, met name als het

ging om taxaties van grootzakelijk vastgoed. Dus werden validatie-instituten opgericht.

vallen is de taxatiewaarde tot op de euro gelijk aan de koop-

Anne-Marike van Arkel: “Er worden elk jaar zo’n 400.000

koopsom’, zeggen de samenstellers van het rapport. En dat

Inschrijving bij het NRVT én de validatie zorgen ervoor dat

som. ‘Dit suggereert dat taxateurs zich laten leiden door de kan leiden tot onwenselijke situaties: instabiliteit en over-

verhitting van de woningmarkt. Dus moet er wetgeving komen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren.

12 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

taxatierapporten van woningen opgesteld en gevalideerd. de taxateur aan doorlopend toezicht onderworpen is. De validatie heeft vanzelfsprekend alleen betrekking op de

normen en de werkwijze. Er wordt niet gecontroleerd of de

SE PTEM B ER 2 0 1 9

Anne-Marike van Arkel, algemeen directeur NRVT

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter NVRT

waardebepaling juist is; dat kan ook niet. Het is wellicht wel

straks dus de opleiding volgen om ingeschreven te blijven.

tegen het licht wordt gehouden. Ik kan me voorstellen dat

king met de brancheorganisaties. Wij zien zeker het nut in

een goed idee als de rol van de validatie-instituten ook eens innovatie van het proces ook in die sector zinvol kan zijn.”

Grosso modo houden de ingeschreven taxateurs van het

NRVT zich aan de regels, stelt ze: “Het register telt ca.

9.000 inschrijvingen, verdeeld over de vier kamers. Alle ingeschreven taxateurs zijn onderworpen aan het tuchtrecht en de verplichting om hun PE-punten te halen. Dat

wordt ook gecontroleerd. Er zijn 40 inschrijvingen doorgehaald omdat de taxateur in kwestie zich niet hield aan de PE-verplichting.”

Breedveld citeert een opdrachtgever: ‘Jammer dat het

NRVT er is. Nu kun je niet meer sjoemelen met die taxa-

teurs’. Hij is blij met die opmerking. “Het NRVT stáát en is niet meer weg te denken. Maar dat ontslaat ons niet van

Breedveld: “Dit is typisch een geval van goede samenwer-

van de nodige kennis op energie- en bouwkundig gebied.

Natuurlijk is het – zeker in deze tijd – volstrekt onvoldoende dat een taxateur nu op het formulier alleen kan invullen

of de bouwkundige staat van een object ‘slecht’, ‘matig’ of ‘goed’ is. Ik ben het dus eens met de stelling dat het

taxatierapport ook inzicht moet bieden in de bouwkundige en energetische staat van het object. Wat mij betreft

mogen op termijn alleen taxateurs worden ingeschreven

in het NRVT die bewezen hebben over de nodige kennis op deze terreinen te beschikken. Op die manier wordt de

inschrijving nog meer dan nu een ‘mark of excellence’, waarmee taxateurs zich kunnen onderscheiden van hun niet-ingeschreven vakgenoten.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: NRVT

de plicht om voortdurend te innoveren.”

ABC-MODEL

REACTIE VBO:

ren, ontmoedigen taxateurs die niet op de lijstjes staan.

pakken. Zorg voor draagvlak vanuit toezichthouders! Maak werk van

Over PE gesproken: de voorkeurslijstjes die banken hanteZij kunnen niet aan de eis van een substantieel aantal

taxaties per jaar voldoen, en dus zien ze het nut van PE niet in. Breedveld kan daar kort over zijn: “Dan moeten ze ander werk zoeken.”

Van Arkel vult aan: “Die lijstjes, dat is gewoon gemakzucht

van de banken, en natuurlijk vinden wij dat geen goede zaak. Bij woningtaxaties speelt het probleem overigens

bijna niet meer; bij taxaties van zakelijk vastgoed nog wel. Banken werken daar met preferred suppliers. Wat

de objectieve eisen zijn die aan hen gesteld worden? De geweigerde taxateurs hebben geen idee!”

En dan gloort er alweer een nieuwe verplichting voor taxa-

teurs. VBO stelt dat het ABC-taxatiemodel, dat het NRVT

samen met de branche verder ontwikkelt, voor iedere in-

geschreven taxateur verplichte kost moet zijn. Zij moeten

“Het NRVT is zeker op de goede weg, maar het is nu tijd om door te een adequaat doorlopend toezicht, want dat moet nu echt goed en

strak worden ingericht. Bovendien is het de hoogste tijd dat het NRVT doorpakt met de kwaliteitsborging. Wat VBO betreft is er alleen maar ruimte voor taxateurs die voldoen aan de ‘Mark of Excellence’.

Het valt op dat Hamith Breedveld en Anne-Marike van Arkel nogal

laconiek doen over de voorkeurslijstjes die enkele grootbanken hanteren.

Dat is niet terecht en het is ook niet eerlijk. Het NRVT moet de banken

die deze lijstjes hanteren, duidelijk maken dat in het register alleen maar vakbekwame taxateurs zijn ingeschreven! Dan zijn die lijstjes niet meer nodig.

Los daarvan ben ik van mening dat het hoog tijd is dat alle taxateurs

grondig worden getoetst op hun kennis en kunde. Alleen op die manier kun je bewijzen dat de ingeschreven taxateurs werkelijk vakbekwaam zijn. Die vakbekwaamheid moet dan ook worden getoetst door een onafhankelijk instituut.”

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3

TAXATEUR BEDRIJFSMATIG VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019

ALS MAKELAAR OPTIMAAL BEREIKBAAR ZIJN? WIJ ONTZORGEN U GRAAG Telefonische ondersteuning Bezichtigingen inplannen Opstellen koopovereenkomst

Natascha REOC

Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij

AL VANAF € 1,90 PER GESPREK!

Uitwerken taxatierapport

Opstartkosten € 25,00 eenmalig

Professionele bereikbaarheid van uw kantoor

Abonnementskosten € 32,50 per maand

Flexibele abonnementen

Inclusief intakegesprek, eigen doorschakelnummer & persoonlijk ingesproken welkomsttekst.

Eenvoudige doorschakeling Diverse administratieve taken

Bezoek REOC.NL

COLUMN Kadaster

geen taxatie? geen woning. zo simpel is dat.

Taxateurs hebben een moeilijk beroep. Zeker in een tijd waarin de woningprijzen snel stijgen. Een woning kan zomaar in een paar maanden tienduizend euro meer waard zijn. Hoe taxeer je zo’n woning dan? Gelukkig is net aangetoond dat de WOZ-waarde een goede afspiegeling is van de marktwaarde. Dat is een compliment waard.

H

et taxeren van woningen is geen sinecure. Op

Stel dat taxateurs voor hun waardebepaling de trans-

met de kwaliteit van de woning maakt de

in hetzelfde 6-postitie postcodegebied waarin de

basis van buurtontwikkelingen in combinatie

taxateur een inschatting van de actuele waarde. Soms

moet hij (of zij, natuurlijk) met allerlei zaken rekening houden. Denk bijvoorbeeld aan investeringen die het

energielabel moeten opkrikken. Daardoor zou de woningwaarde toenemen. Helaas is dat nog niet altijd

het geval, zoals blijkt uit eigen onderzoek. Maar hoe we

het wenden of keren; de taxatie is een noodzakelijke voorwaarde om een woning te kopen. Onmisbaar dus.

Mijn wereld is een andere dan die van de taxateur. Die

actieprijzen gebruiken van recent verkochte woningen

woning staat. Je zou kunnen verwachten dat de prijzen in dat gebied erg op elkaar lijken. Dat is lang niet altijd

het geval. Voor 2018 geldt dat gemiddeld per gebied de hoogste transactieprijs 20 procent boven de laagste

prijs ligt. Natuurlijk zijn er 6-positie postcodegebieden

waarin de hoogste en laatste prijs nagenoeg gelijk zijn, maar er zijn ook straten met enorme afwijkingen. Die

20 procent is berekend over die gebieden met maximaal 50 procent afwijking.

gaat op weg naar de fysieke woning, loopt er doorheen,

Er zijn ook statistische modellen die de actuele waarde

woning. Hij maakt gebruik van zijn ervaringen die hij

‘samenwerking’ tussen taxateurs en modellen. Het

keurt en ruikt, en beoordeelt zo de kwaliteit van de

heeft opgebouwd door andere waardebepalingen in de buurt, maar ook van algemene statistieken van bijvoor-

beeld het CBS of het Kadaster. Helaas kunnen die statistieken best verwarrend zijn, zoals blijkt uit mijn persoonlijke ervaring.

Laatst stelde ik een tentamenvraag op voor studenten

aan de Amsterdam School of Real Estate. ‘In het 1e

kwartaal 2019, ten opzichte van het 1e kwartaal 2018

steeg volgens de NVM de woningprijs van een gemiddelde woning 8,1%. Volgens het Kadaster steeg de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) met 7,9% en

de gemiddelde woningprijs met 8,3%. Leg het verschil uit tussen deze drie indicatoren, en geef aan welke

van woningen bepalen. De WOZ-waarde zie ik als een

econometrische model maakt met behulp van allerlei

kenmerken een schatting van de prijs. De WOZ-taxateur gebruik zijn kennis over de buurt, beoordeelt eventuele

individuele woningkenmerken en maakt vergelijkingen met andere woningen in de straat. Recent toonde het

Kadaster samen met de Waarderingskamer aan dat de WOZ-waarde een goede afspiegeling is van de woning-

waarde. Dat is ook het geval als er geen recente transactieprijs bekend is bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Mijn conclusie: taxateurs leveren goed

werk af in moeilijke marktomstandigheden. Vandaar dat compliment! ■

Paul de Vries,

reeks voor de financiële instellingen de belangrijkste

Woningmarktexpert

statistiek is.’

Kadaster

Aan de taxateur zou ik kunnen vragen: welke van deze

drie indicatoren gebruikt u bij het taxeren van een woning?

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5

ACTUEEL | Zelfregulering

Kwaliteit en onafhankelijkheid van taxateurs;

vbo blijft zich inzetten voor ‘mark of excellence’ Het wil nog steeds niet lukken om taxaties naar een acceptabel niveau te krijgen, stellen De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten eenparig. Er moet nu eindelijk maar eens wetgeving komen, want de zelfregulering werkt onvoldoende. Ondanks de oprichting van het NRVT plus een Centrale Raad en validatie-instituten en de instelling van diverse fraaie titels, is de roep om wetgeving alleen maar toegenomen sinds in 2010 het Waarborgfonds Eigen Woningen (nu Nationale Hypotheek Garantie) zich beklaagde over de ‘slechte’ taxatierapporten. Ed Hamming, van november 2008 tot mei 2017 bestuursvoorzitter van VBO, bespreekt de actuele situatie én de toekomst met Hans van der Ploeg, sinds 1999 VBO-lid en sinds december 2008 directeur. De toekomst zit vol uitdagingen.

“I

Hans:

k herinner me nog de euforie van VBO-leden toen de titelbescherming en beëdiging van makelaars en taxateurs in 2001 werd afgeschaft. Al snel bleek dat één

register voor makelaars én taxateurs er niet in zat. Dus

kwamen er twee: VastgoedCert en SCVM. Die borgden

op dat moment de kwaliteit van makelaars en taxateurs.

SCVM bracht haar register bovendien onder accreditatie van de Raad voor Accreditatie.”

“We willen ook voor woningtaxateurs naar een ‘mark of excellence’. We hebben het ABC-model ontwikkeld en besproken

het taxatieproces én het vergeleek de opgegeven marktwaarde met een modelwaarde.”

Ed: “En binnen korte tijd hadden we maar liefst 15 validatie-instituten! Nu zijn er nog vier, waarvan het NWWI

met een marktaandeel van 80 procent het grootste is. Wel aardig om te constateren: na een ‘moeilijke’ beginperiode

met nogal wat animositeit bleken NVM en VBO heel goed te kunnen samenwerken!”

Hans: “Zeker!”

Ed: “Maar natuurlijk moest ook de kwaliteit van de validatie-instituten geborgd worden. Dus werd de Stichting

Taxaties en Validaties (STenV) opgericht die de beheerder werd van een ISO 9001:2015 normering met bijbehorend

zogenaamd ISO-addendum. En de Centrale Registratie

met alle betrokken partijen. De instemming is groot. Het NRVT wil

Taxaties (CRT) werd gebouwd. Dat moest voorkomen dat

uiterlijk aan het eind van dit jaar een nieuw model taxatierapport

voert het NRVT vrijwel alle activiteiten uit van StenV. Je zou

hebben ontwikkeld, conform het ABC-idee.”

opdrachtgevers zouden ‘shoppen’ met taxaties. Anno 2019 denken dat daarmee de zaken goed geregeld zijn.”

HET NRVT

Ed: “Op dat moment was van toetsing op kennis of ervaring geen sprake! Ik vind het niet zo vreemd dat het WEW vroeg om een onderzoek naar de kwaliteit van taxaties.”

Hans: “Maar dat onderzoek toonde wel aan dat het best

meeviel met die kwaliteit. Desondanks hebben NVM en

VBO – om meer garanties te bieden – het Nederlands

Woning Waarde Instituut (NWWI) opgericht. Dat toetste

16 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

Hans: “Was het maar waar. DNB en AFM wilden alsnog de

kwaliteit van taxateurs en hun taxaties verder waarborgen

en verhogen. Het ging vooral om grootzakelijk vastgoed, omdat taxaties van dat vastgoed grote invloed kunnen hebben op de financiële stabiliteit van Nederland.”

Ed: “Toen hebben we veel tijd en energie gestoken in de oprichting van één register voor alle taxateurs: voor

commercieel vastgoedtaxateurs maar ook voor taxateurs

SE PTEM B ER 2 0 1 9

Hans van der Ploeg, directeur VBO

Ed Hamming, oud voorzitter VBO

die gespecialiseerd zijn in wonen, landelijk en agrarisch

weigeren taxatierapporten van taxateurs die niet op hun

het oprichten van het NRVT mét een Centrale Raad. Je zou

niet vaak meer; bij commercieel vastgoed en agrarisch

vastgoed en WOZ. Dat is in 2015 gelukt door middel van denken: prima geregeld. En toch was VBO nog steeds niet tevreden.”

eigen lijsten voorkomen. Bij woningtaxaties zie je dat nu vastgoed helaas nog wel.”

Hans: “Klopt. Wij wilden de kwaliteit van taxateurs verder

Wat kunnen die taxateurs dan wél wat anderen niet kun-

pean Group of Valuer Associations (TEGoVA), de beheerder

Hans: “Dat is de vraag waar het om draait. De criteria zijn

verhogen. Daarom zochten we aansluiting bij The Eurovan de European Valuation Standards (EVS) die ook opgenomen zijn in Europese regelgeving als het gaat om de

stabiliteit van de banken in Europa. Taxateurs commercieel vastgoed en landelijk en agrarisch vastgoed kunnen – via

examens en een assessment – een ‘mark of excellence’ behalen in de vorm van de REV-titel.”

ABC-MODEL

Heren, mag ik jullie er even op wijzen dat DNB en AFM een paar maanden geleden opnieuw klaagden over een gebrek

aan kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxateurs?

Kennelijk zijn jullie er niet in geslaagd om het bewijs te leveren waaruit blijkt dat er kwaliteit wordt geleverd door onafhankelijke taxateurs.

Hans: “Daar heb je helaas gelijk in. Daarom willen wij ook

nen?

volstrekt onduidelijk. Ook de Centrale Raad van het NRVT heeft er geen antwoord op. Je kunt je in dat verband afvragen of de door DNB en AFM zo gewenste stabiliteit van de

Nederlandse economie voldoende wordt gewaarborgd. En

waarom willen de banken eigenlijk met die lijstjes werken?

Je zou er achterdochtig van worden.”

Ed: “In elk geval leidt het wel tot marktverstoring en

oneerlijke concurrentie; zeker omdat het NRVT taxateurs verplicht om een bepaald aantal taxaties per jaar op te

stellen. Door die lijstjes komen veel taxateurs niet aan dat aantal.”

Zijn er dan eigenlijk veel klachten van opdrachtgevers over de kwaliteit van de taxaties?

Ed: “Nee, voor zover ik weet, zijn bij de verschillende tucht-

voor woningtaxateurs naar een ‘mark of excellence’. We

rechtorganen van de brancheorganisaties en van het NRVT

besproken met alle betrokken partijen. De instemming van

de kwaliteit van taxateurs en/of de door hen uitgebrachte

hebben het ABC-model ontwikkeld (zie pag. 22-23; red.) en

die partijen is groot. Het NRVT wil uiterlijk aan het eind van dit jaar een nieuw model taxatierapport hebben ontwik-

keld, conform het ABC-idee. In 2020 kunnen alle taxateurs dan aantonen dat ze over voldoende kennis beschikken om ingeschreven te blijven in het NRVT.” DE ‘LIJSTJES’

Toen ik jaren geleden een huis kocht, kreeg ik van de hypotheekverstrekker een naam van een taxateur op. Die moest

weinig tot geen klachten ontvangen van financiers over taxatierapporten.”

Hans: “Inderdaad. En toch gaan we verder op de weg van

kwaliteitsbevordering. Onze leden hebben in de laatste

ALV besloten dat taxateurs van commercieel vastgoed en/

of landelijk en agrarisch vastgoed uiterlijk in 2023 moeten beschikken over een REV-titel. Daarmee kunnen we aantonen dat er bij VBO uitsluitend taxateurs lid zijn die beschikken over de ‘mark of excellence’.” ■

van de bank de taxatie verrichten. Raar.

Tekst: Carola Peters

Ed: “Maar helaas niet ongebruikelijk. Enkele grootbanken

Beeld: VBO

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 7

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

vijf jaar rev - recognised european valuer - in nederland Het is alweer vijf jaar geleden dat de REV-titel op initiatief van VBO zijn intrede deed in Nederland. Na de financiële crisis van 2008 werd het voor taxateurs van commercieel vastgoed steeds moeilijker om taxatieopdrachten te krijgen van opdrachtgevers en banken. De banken hadden forse verliezen moeten incasseren en waren op zoek naar meer zekerheid. In hoeverre was de waardebepaling ‘goed’?

A

l snel eisten banken aansluiting bij de Royal

De eerste taxateurs die zich aanmelden werden zorg-

Alleen RICS-taxateurs mochten voor hen nog

eind 2013. De blijdschap was groot toen in het voorjaar

Institution of Chartered Surveyors (RICS).

taxaties van commercieel vastgoed uitvoeren. VBO

besloot om aansluiting te zoeken bij TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations). Niet zonder

vuldig gescreend voor deelname aan het assessment

van 2014 de eerste vijf REV-titels werden uitgereikt aan de geslaagden.

reden: de Europese Centrale Bank stelt (vrij vertaald)

Ook het vervolg was niet eenvoudig. Het aantal nieuwe

stemming met de Europese normen EVS-2012 en

daar hoogstwaarschijnlijk debet aan. Het aantal REV-

dat vastgoed moet worden gewaardeerd in overeen-

andere internationale normen, zoals de richtlijnen van

RICS. Als er sprake is van een conflict, geldt EVS2012 voor het gehele document.

TEGoVA behartigt in 37 Europese landen de belangen

kandidaten werd steeds kleiner. De strenge eisen waren gecertificeerden groeide toen ook onze collega-bran-

cheorganisaties NVM en Vastgoedpro de aansluiting bij TEGoVA zochten. Door het Awarding Membership werden ook zij bevoegd om de REV-titel te verstrekken.

van meer dan zestig branche- en beroepsorganisaties

Het aantal Nederlandse taxateurs met een REV-titel

REV-gecertificeerd; de meesten van hen in Duitsland en

Netherlands opgericht om samen met de bij TEGoVA

met ruim 70.000 leden. Van hen zijn ca. 2.900 leden Frankrijk. VBO-leden moeten aantonen dat ze voldoen

aan de (strenge) eisen van TEGoVA Europe. Die organisatie waarborgt de kwaliteit van het taxatievak en de

harmonisering van taxatiestandaarden volgens de European Valuation Standards (EVS). Taxateurs van commercieel en agrarisch vastgoed die aan EVS vol-

doen en met succes een opleidingstraject en beoordelingsprogramma

hebben

doorlopen,

aanmerking voor het REV-certificaat.

komen

in

Aansluiting bij TEGoVA leek eenvoudiger dan het was.

bedraagt nu ( juli 2019) 93. Inmiddels is TEGoVA

Europe aangesloten Nederlandse brancheorganisaties te kunnen optrekken. De kwaliteit van de taxatierapporten van de REV-taxateurs wordt terdege gecontro-

leerd. Daarmee is REV een kwaliteitskeurmerk op taxatiegebied, dat opdrachtgevers verzekert van een

taxatie die kwaliteit en uniformiteit koppelt aan

betrouwbaarheid en transparantie. De TEGoVA-zetel in de Centrale Raad van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

(NRVT)

EVS-normen.

waarborgt

hantering

van

de

VBO-directeur Hans van der Ploeg en Kees Doedens,

Maar we zijn alweer een stap verder: vanaf 2023 mogen

ben er veel werk voor verzet.

dat heeft de algemene ledenvergadering bepaald.

directeur van Beroepsopleiding Makelaars (BOM), heb-

Ook is nauw samengewerkt met Nyenrode Business Universiteit. Er moesten eindtermen worden geformuleerd waaraan kandidaten moesten voldoen om toegelaten te worden tot het assessment. Een goed assessment geeft recht op de REV-titel.

alleen REV-gecertificeerde VBO-taxateurs nog taxeren; Daarmee laten we zien

voorzitter sectie

dat VBO-leden voldoen

Bedrijfsmatig Vastgoed

aan de hoogste

standaard. En zo hoort het ook! ■

Louis Huijts REV RM RT,

Specialist bedrijfsmatig

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9

UIT DE RECHTSPRAAK

de ter dood veroordeelde taxateur

Sommige banken hanteren lijstjes. Heel vervelende lijstjes. Lijstjes die ervoor zorgen dat bijvoorbeeld makelaars en taxateurs worden uitgesloten om hun diensten te mogen verrichten. De redenen waarom banken dergelijke lijstjes hanteren, lopen nogal uiteen. Een taxateur had de twijfelachtige eer dat zijn naam op een dergelijke lijst prijkte. Zijn taxatierapporten werden categorisch door de bank geweigerd. Heel vervelend, maar kon de taxateur daartegen iets ondernemen? De rechter in kort geding moest eraan te pas komen en deed daarover uitspraak.

T

axateur Robert Honderd had opdracht gekregen om

hij een telefoontje van de bank. Of Robert zelf het taxa-

een nieuwe woning gekocht; de oude woning stond

toch onder. Of hij misschien in de woning was geweest?

een woning te taxeren. De opdrachtgever had zelf al

al ruim een jaar tevergeefs in de verkoop. De woning was

een tijd verhuurd geweest en was net weer vrijgekomen.

De bank wenste voor de zekerheid een actuele taxatie. Er

was nogal wat haast bij. De bank had het verzoek al een maand geleden gedaan en drong aan op het taxatierap-

port. Of het rapport wellicht gisteren klaar kon zijn? Er was wel een klein probleempje: de opdrachtgever beschikte niet

tierapport had gemaakt? Natuurlijk, zijn naam stond er

Nou… nee, dat niet. Hoe dan die foto’s waren gemaakt? Tja, die waren afkomstig van de opdrachtgever. Of Robert dat

netjes had vermeld in het taxatierapport? Nee, maar dat

staat er toch ook niet in? Of Robert de regels wel kende?

Jazeker! Wat zullen we nou krijgen? De beller vertelde dat hij genoeg wist.

over de sleutel van de woning. Dat zou toch geen probleem

Robert vond het maar een vervelend telefoontje, vooral om-

opdrachtgever zelf een aantal foto’s gemaakt in verband

al was overgedragen. Dus dacht hij er niet meer over na.

zijn: Robert kende de woning immers? Bovendien had de met de verkoopactiviteiten van de woning. Die konden

dat hij wist dat de woning definitief verkocht was en zelfs

mooi gebruikt worden bij het taxatierapport.

Misschien had hij dat beter wél kunnen doen. Twee weken

de woning van binnen moest bezichtigen en ook zelf de

hem dat zijn taxatierapporten niet meer werden geaccep-

Tja, zo werkt dat natuurlijk niet. Robert vertelde dat hij zelf foto’s moest maken. Dat was wel ingewikkeld, vond de op-

drachtgever. Er was haast geboden, de bank zat in zijn nek

te hijgen, dat formele geneuzel was nergens voor nodig.

Het huis was echt niet veranderd! Robert liet zich overha-

len en ging meteen aan de slag. Ter plaatse aangekomen keek hij via enkele ramen naar binnen en constateerde dat

het huis er goed uitzag. Hij maakte het taxatierapport op en klaar was Kees.

DE DOODSTRAF

Robert hoorde een hele tijd niets meer en hij was deze taxatie eigenlijk alweer vergeten. Zes weken later kreeg

20 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

later kreeg Robert een brief van de bank. Die berichtte teerd vanwege ernstige malversaties. Geschrokken belde Robert enkele malen met de bank. Die stelde zich op het

standpunt dat Robert voor de bank niet langer een be-

trouwbare en geloofwaardige partij was: alle denkbare regels waren met voeten getreden. Het in brand steken van de Reichstag was slechts kattenkwaad in vergelijking met

de praktijken van deze taxateur. In feite was de doodstraf

de enige gepaste reactie op zo’n misdrijf. Maar aangezien dat niet mogelijk was, had de bank besloten om Robert

levenslang op een speciaal voor hem aangelegde zwarte lijst te plaatsen. Zijn taxatierapporten zouden nóóit meer worden gebruikt.

SE PTEM B ER 2 0 1 9

FLINKE SCHADE

opdrachtgever van Robert tevens de klant van de bank.

had moeten afwijken van de regels. Echter: daarin staat

taxateurschap nooit civielrechtelijk of tuchtrechtelijk was

Robert schrok maar begreep zelf natuurlijk ook dat hij niet ook dat het soms is toegestaan om de woning zelf niet te bezichtigen. Maar ook dat dit dan duidelijk vermeld moet

zijn in het taxatierapport. Robert zat dus niet helemaal fout – maar wel een beetje. De consequenties van het besluit van de bank werden al snel duidelijk.

Robert had een taxatierapport opgesteld voor de koper van een woning. De tussenpersoon had bij de desbetreffende

Bovendien werd vastgesteld dat Robert in zijn 15 jaar veroordeeld. Tot slot stond vast dat de uitkomst van het

taxatierapport deugdelijk was. Er was geen opzet om de

bank te misleiden en de bank had geen schade geleden.

Aan redelijke beginselen zoals subsidiariteit en proporti-

onaliteit ging de bank geheel voorbij. En een levenslange uitsluiting was wel erg lang.

bank een hypotheeklening aangevraagd. Het taxatierap-

KORT GEDING

rapport laten maken. Of Robert maar even het honora-

had slechts vier woorden nodig om haar standpunt duide-

port werd echter geweigerd en de koper moest een nieuw rium terug wilde betalen. En of hij tekst en uitleg wilde geven over wat hier aan de hand was. Voor Robert was dit

natuurlijk een bijzonder pijnlijke ervaring, vooral toen de geschiedenis zich nog een paar keer herhaalde. Hij besloot

zijn rechtsbijstandverzekeraar in te schakelen. Deze zag

de toekomst voor Robert somber in. De bank had immers contractvrijheid. Zij mocht zelf bepalen welke regels zij hanteerde. Helaas pindakaas.

Robert liet het er niet bij zitten en ging te rade bij de advocaat van zijn brancheorganisatie. Die vond het een lastige zaak. De rechtsbijstandjuristen hadden op zichzelf

genomen wel gelijk, maar er zijn ook ontwikkelingen in de rechtspraak waarbij wel degelijk rekening moet wor-

den gehouden met de belangen van partijen die geen

directe contractuele relatie hebben maar wel in eenzelfde

keten zitten van rechtsverhoudingen. In dit geval was de

De advocaat nam nog eens contact op met de bank. Die lijk te maken: neen, no, nein & njet.

Dus resteerde een procedure. Tijdens de zitting hield de bank een uitvoerig betoog over de belangen van Betrouwbaarheid en Het Gevaar van Overkreditering bij Frauduleuze Taxatierapporten. De rechter deed direct uit-

spraak: de houding van de bank was schadelijk voor de taxateur nu het steeds onzeker was of zijn taxatierap-

porten gebruikt konden worden. Ook derden, waaronder

kopers die tijdig een beroep moesten doen op een nonfinancieringsvoorbehoud, liepen een risico. De levenslange maatregel van uitsluiting was disproportioneel. Het werd

de bank verboden om de taxatierapporten van de taxateur categorisch uit te sluiten op straffe van verbeurte van

forse dwangsommen. En de bank? Die was zo sportief

om direct haar beleid jegens de taxateur aan te passen.

(De namen zijn gefingeerd) â–

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

| V A STGOED A DV I SEU R | 21

WoningACTUEEL | taxatiemodel

Completer beeld voor consument én hypotheekverstrekker

woningrapport via abc-model; nieuwe rol voor taxateur Het huidige woningtaxatiemodel ligt onder vuur en gaat op de schop. Consumenten en geldverstrekkers verlangen een betere, meer toekomstgerichte onderbouwing van de waardebepaling. Eigentijdser en onafhankelijker. VBO loopt voorop bij de ontwikkeling van een model dat aan die wensen voldoet. Uiterlijk 1 januari 2021 moet het worden ingevoerd. De taxateur ‘wonen’ krijgt een nieuwe rol.

H

et initiatief is André Schots (zelf makelaar/taxateur

ABC-MODEL

bestuur van VBO) uit het hart gegrepen. Al vele

langrijke voorwaarde voor kwaliteitsverbetering. Schots:

in Breda en onlangs toegetreden tot het algemeen

jaren houdt hij zich bezig met het verhogen van de kwali-

teit van taxatierapporten en van taxateurs. Hij brengt zijn kennis en expertise nu in bij de totstandkoming van het

zogenoemde ABC-model dat de basis vormt voor een echt volwaardig woningrapport.

Schots legt graag nog eens uit wat de achtergrond is.

“Er bestaat behoefte aan een betere onderbouwing van

woningtaxaties”, zegt hij. “In april 2018 is daartoe door

het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) al een eerste stap gezet. Toen werd het model Taxatierapport Woonruimte voorzien van een nieuw jasje. Maar dat

“Een modelwaarde is een statistisch gemiddelde. Die waarde wijkt per individueel object vaak af van de werkelijkheid omdat geen rekening is gehouden met de bouwkundige staat, de wijze van bewoning en dergelijke.

Dat kan – bijvoorbeeld bij een gedwongen verkoop – leiden tot een vervelende restschuld.” is niet genoeg. Tegelijkertijd speelt namelijk al vele jaren

de discussie over de onafhankelijkheid van de taxateur.

Die zou zich in te veel gevallen laten beïnvloeden door de wensen van de marktpartijen, waardoor overwaardering en waarde-opdrijving plaatsvinden. Met alle gevolgen van dien voor de stabiliteit van de Nederlandse economie.”

22 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

Aanpassing van het huidige taxatiesysteem lijkt een be-

“Het ABC-model dat nu in de maak is, kent – zoals de naam al aangeeft – drie delen. A is in de basis te vergelijken met

het huidige model dat gebruikt wordt voor het verkrijgen van een hypotheek. De kwalificatie van de staat van onder-

houd van het object komt daarin echter niet verder dan ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’. Dat geeft weinig of geen zicht

op te verwachten onderhoudskosten. Deel B, het bouw-

kundige onderdeel, moet daarin gaan voorzien. Deel C ten

slotte behandelt de energetische prestaties van de woning

en geeft inzicht in de kosten en besparingen van – al dan niet verplichte – duurzaamheidsmaatregelen.

Het model is modulair. ‘Bij een nieuwbouwwoning heb je de delen B en C niet of nauwelijks nodig. Voor een woning

uit de jaren 70 is dat natuurlijk een heel ander verhaal.

Maar feit is dat zo’n woningrapport een veel completer beeld geeft. Consument en hypotheekverstrekker komen niet meer voor onaangename verrassingen te staan.”

MODELWAARDERING TOETSEN

Dan zijn er op dit moment verder natuurlijk nog de model-

matige waarderingen, die – grootschalig – ook op basis van

statistische informatie en rekenkundige modellen worden samengesteld. Bijvoorbeeld voor de WOZ of voor ban-

ken die hun onroerendgoedportefeuille willen waarderen.

Schots: “Er is veel discussie over dergelijke waarderingen als

ze gebruikt worden voor het verkrijgen van financieringen.

Zo’n modelwaarde is een statistisch gemiddelde. Die waar-

de wijkt per individueel object vaak af van de werkelijkheid omdat geen rekening is gehouden met de bouwkundige staat, de wijze van bewoning en dergelijke. De consument

SE PTEM B ER 2 0 1 9

André Schots, bestuurslid VBO

kan dan – bijvoorbeeld bij een gedwongen verkoop – met

VOORBEREIDEN

modelwaarde eigenlijk toetsen. Recent heeft de European

kelaars dat ook taxeert, is afgenomen; ook door de ver-

een vervelende restschuld blijven zitten. Dus moet je zo’n Banking Association (EBA) een consultatiepaper uitgebracht waarin staat dat instellingen zich niet meer alleen op modelwaarden mogen baseren. Dat is goed nieuws voor

de woningtaxateur, want deze maatregel zal de nodige

veranderingen met zich meebrengen. Hij gaat mogelijk resulteren in een lichtere variant van het taxatierapport, een ‘A-min taxatie’, waarbij de expertise en vaardigheden van de taxateur de modelwaarde zullen verrijken.”

WELOVERWOGEN BESLISSING

Terug naar het ABC-model. Tot eind 2019 vindt overleg

plaats tussen de verschillende marktpartijen (inclusief De Nederlandsche Bank, AFM, NHG, CHF, NRVT, brancheor-

ganisaties en validatie-instituten) met als doel het model

tot in detail te ontwikkelen. “Daarvoor zijn een stuurgroep

Taxeren wordt dus specialistischer. Het aantal woningmanieuwing van het Taxatierapport Woonruimte én door de

aangescherpte NRVT-regelgeving (een in de kamer Wonen ingeschreven taxateur moet naast permanente educatie

ook tenminste tien taxaties per jaar uitbrengen, red.) “Door verdere professionalisering met dit ABC-model zal het aantal taxerende makelaars nóg verder afnemen”, verwacht

Schots. “Voor velen is de opleidingsinspanning te groot. Zij gaan uitsluitend makelen. En dat draagt dan weer bij aan

de zo gewenste onafhankelijkheid van taxateurs. Die doen

er op hun beurt goed aan zich voor te bereiden op hun nieuwe rol. Dat betekent: kennis vergaren voor de onderde-

len B en C van het woningrapport. De opleiders zullen daar

“Het ABC-model draagt bij aan de zo gewenste

en diverse werkgroepen in het leven geroepen”, vertelt

onafhankelijkheid van taxateurs. Zij doen er goed aan

behoeve van banken, intermediairs en validatie-instituten

zich voor te bereiden op hun nieuwe rol. Dat betekent:

Schots. “In 2020 kan dan de software gebouwd worden ten én voor de opleiding van taxateurs. Aan die beroepsgroep

kennis vergaren voor de onderdelen B en C van het

woningtaxateur krijgt door de onderdelen B en C van het

woningrapport. De opleiders zullen daar programma’s

worden straks logischerwijs veel hogere eisen gesteld. De woningrapport een veel zwaardere rol en moet dus meer

voor ontwikkelen.”

kennis hebben. Essentieel is dat een taxatierapport voor de consument straks niet meer het ‘sluitstuk’ van een financie-

ringsvraagstuk is. Met een woningrapport weet hij immers

programma’s voor ontwikkelen. Bovendien moeten taxa-

overeenkomst kan dan een echt weloverwogen beslissing

maar meer beschrijvend tot uitdrukking te brengen wat

veel beter waar hij aan toe is. Bij het tekenen van een koopgenomen worden. Daarvoor moet het moment van taxatie

wél naar voren. Het ideale moment waarop dat precies zou moeten gebeuren, is nog in onderzoek.”

teurs leren om minder volgens invulschema’s te werken, hun overwegingen zijn geweest om tot de waardebepaling te komen. Resultaat: een geïndividualiseerd rapport dat écht meerwaarde biedt.” ■

Tekst en beeld: Harry Mos

| V A STGOED A DV I SEU R | 23

ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL

COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

taxeren van landbouwbedrijven: inkomstenbenadering als aanvulling op traditionele methodes Nieuwe tijden vragen om nieuwe taxatiemethodes; ook als het gaat om landelijk en agrarisch vastgoed. De gangbare taxatiemethodes wordt steeds vaker aangevuld door een werkwijze die uitgaat van – toekomstig – rendement van de onderneming. Een vorm van ‘Business Valuation’ dus: wat zijn de opbrengsten, rentebetalingen, belastingen, afschrijvingen en waardeverminderingen van de onderneming? Een Internal Rate of Return kan zo een beeld geven van het rendement van de onderneming. De bedrijven met de hoogste netto cash flow presteren het best en geven een beter rendement. Dat

H

kan meegewogen worden in de waardebepaling van het registergoed. et grote voordeel: meer begrip van een ‘grote’

Dat alles leidt tot de tendens dat landbouwbedrijven

van toetsing op de inkomstenbenadering, die

zouden kunnen worden: gross operating profit (gop),

agrarische onderneming én de mogelijkheid

aansluit op de Standaard Business Valuation die TEGoVA in voorbereiding heeft.

Die ontwikkeling kun je rustig revolutionair noemen, als je de werkwijze vergelijkt met de huidige compara-

tieve methode en de kostenmethode (gecorrigeerde vervangingswaarde). Die manier van werken is alleen mogelijk als er voldoende referentiemateriaal beschik-

baar is, waarbij om fiscale redenen de meeste koop-

ook op basis van de inkomstenbenadering getaxeerd

discounted cashflow (dcf) en de dekkingswaardemethode. De eerste voorzichtige stappen worden al genomen op basis van het saldo aanvangsrendement.

Een voorbeeld: de koopsom van een varkensstal met 3.000 dierplaatsen bedraagt € 898.000,--.

Het begrote KWIN 1 saldo per dierplaats per jaar is

€ 73,--. Het totale saldo is te begroten op 3.000 x € 73,-- = € 219.000,--. De koopsom delen door het

sommen (woning, bedrijfsopstallen etc.) gesplitst

totale saldo geeft een factor van 4,1 (reciproke is 24,39%

marktdata kan de taxateur uiteindelijk een complex-

lijk te gebruiken in een soortgelijk te taxeren object.

worden opgenomen in de akte van levering. Met deze waarde bepalen.

Anno 2019 zien we een steeds verdergaande schaalvergroting van de professionele landbouwbedrijven. Het

gevolg: minder referentieobjecten en meer aandelen-

transacties. Dat beperkt voor de taxateur het zicht op gerealiseerde marktprijzen. Landbouwbedrijven zijn per definitie exploitatiegebonden vastgoed. Een type vast-

goed dat naar aard, omvang en inrichting hoofdzakelijk is bestemd voor het doel waarvoor het is opgericht. De

bedrijfsopstallen zijn in beginsel niet zomaar alterna-

tief te benutten. Als een bedrijf – om wat voor reden dan ook – niet kan worden voortgezet, ligt sloop van de panden het meest voor de hand.

1 KWIN-Veehouderij bevat prijsinformatie over veehouderijbedrijven en normen voor het maken van (saldo)berekeningen, bedrijfsevaluaties en begrotingen.

aanvangsrendement). Deze grofmazige factor is moge-

Wat de VBO-taxateurs in Landelijk en Agrarisch Vastgoed betreft, kan deze methode nog verder wor-

den verfijnd, zodat we onze klanten echt maatwerk

kunnen bieden: Business Valuation met behulp van

jaarcijfers. Met als doel: deze mee laten wegen in de waardebepaling van de registergoederen.

Het zou mooi zijn als een nog groter aantal taxateurs van landelijk en agrarisch vastgoed zich deze methode eigen maakt, zodat er meer begrip komt van de wijze waarop grote agrarische ondernemingen getaxeerd worden. En we lopen – zoals dat bij VBO wel vaker het geval is – voorop in

Jan Lavrijsen REV RT, bestuurslid sectie

de ontwikkelingen

Landelijk en

in taxatieland. Over

Agrarisch Vastgoed

‘mark of excellence’ gesproken! ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 25

Modelmatig

ACTUEEL | Taxeren

‘De onweerstaanbare opkomst van modelmatig taxeren.’ Zo luidt de bijna juichende kopregel boven een tekst die Calcasa in 2012 de wereld in stuurde. Inmiddels is dit technologiebedrijf een van de grootste spelers in Nederland op dit gebied. Dat

“ de modellen zoals we die nu kennen, vertonen nog veel onzuiverheid. oppassen dus” Is modelmatig taxeren een vervanging voor of een aanvul-

Is modelmatig taxeren niet in strijd met bijvoorbeeld Euro-

het en/en?

“De Europese regelgeving gaat inderdaad uit van fy-

ling op het werk van de fysieke taxateur? Is het of/of, of is “Bij het taxeren van exact dezelfde woningen in dezelfde omgeving kan modelmatig taxeren op termijn wel de

vervanging van de taxateur zijn. Hierbij moet dan wel geaccepteerd worden dat modelmatig taxeren leidt

tot een grote foutmarge. Zodra het ook maar enigszins

heterogeen vastgoed betreft, zoals grotere woningen, bedrijfsmatig of agrarisch vastgoed, heb je al snel zó veel variabelen (in combinatie met te weinig data) dat

die nooit in een goed model te vangen zijn. Dan kun je

beter vertrouwen op het werk van de fysieke registertaxateur.”

Ligt bij modelmatig taxeren de waardering te veel in han-

sieke taxaties. Maar in de politiek is er weer een blind vertrouwen in de economie. In de bankenwereld zien we een streven naar kostenbeheersing. Dus dan laait

deze discussie weer op. In Kamervragen werd aandacht

gevraagd voor het feit dat fysieke taxaties geld kosten.

Terwijl juist de mensen met de minste veerkracht gebaat zijn bij zo goed mogelijke taxaties. Zij lopen door de

foutmarge van de goedkope modeltaxaties het grootste

risico om later met een grote restschuld, soms van tienduizenden euro’s, achter te blijven. Om een besparing van enkele honderden euro’s laat je mensen dat risico lopen? Dat kan ik niet rijmen.”

den van econometristen en statistici?

Wordt fysiek taxeren op termijn helemaal vervangen door

menselijke emoties. Als je uitsluitend denkt in data, ben

“Bepaalde beroepen zijn op de lange termijn te ver-

“Vastgoedtransacties komen tot stand op basis van je los van de emotie. Terwijl juist die emotie zoveel effect

heeft op de waarde van vastgoed. Dat is mijn grootste

reserve. Het opkomen of afvlakken van de markt is ook zo’n onderwerp. Op die ontwikkelingen loopt een model altijd ver achter, met grote gevolgen. De register-taxateur ziet het object, hoort wat mensen zeggen en beleeft

de markt. Dat vormt de basis voor een optimale taxatie.”

modelmatig taxeren?

vangen door technologie. Taxateurs zitten hoog in de gevarenzone. Als je dataset maar groot genoeg is, kun

je fysiek taxeren vervangen. Maar dan moet je in zo’n

dataset ook zaken als emotie, vertrouwen en de menselijke geest weten te vangen. Ik zie dat nog niet zo

snel gebeuren. Wat wél snel gebeurt: banken lopen ook gevaar te verdwijnen en zetten vol in op kostenbesparingen, zoals modelmatig taxeren. Dat aspect zie ik op dit

Eddy Westmaas is REV-taxateur, gespecialiseerd

moment als de grootste aanjager. De vraag is en blijft of

vastgoed.

– omwille van een kleine kostenbesparing – grote risico’s

in grootzakelijk vastgoed en landelijk en agrarisch

26 |

pese wetgeving?

| VAS T GOED AD VIS EUR

het aanvaardbaar is om consumenten en ondernemers te laten lopen met modelmatige taxaties.” ■

SE PTEM B ER 2 0 1 9

‘onweerstaanbare’, daar verschillen de meningen zeven jaar later over. We zetten de mening van makelaar/taxateur Eddy Westmaas tegenover die van Wim Flikweert, manager Wonen bij ING.

“ met modelmatig taxeren heb je het voordeel van big data en een bredere scope” Is modelmatig taxeren een vervanging voor of een aanvulling op het werk van de fysieke taxateur? Is het of/of, of is het en/en?

dit onderwerp wordt omgegaan. We zijn alerter dan ooit.”

“Als het gaat om particuliere woningen is modelmatig

Heeft de taxateur hier een kans laten liggen? Gaan techno-

Denk dan aan bestaande bouw, aan sterk met elkaar

“Fysieke taxaties worden in de huidige traditionele

taxeren in sommige gevallen uitstekend te gebruiken. vergelijkbare objecten. Dat is essentieel: je hebt voldoende referentiepunten nodig. Ook de Loan To Value-ratio

speelt een rol. De grens ligt bij 90%, om geen onnodige risico’s te lopen. Modelmatig taxeren heeft als voordeel dat het voordeliger is voor de klant en sneller kan werken dan fysieke taxaties. Je moet deze methode wel zeer overwogen inzetten. Dus het is geen of/of.”

Ligt bij modelmatig taxeren de waardering te veel in handen van econometristen en statistici?

“Het is waar dat je bij modelmatig taxeren de ogen en

oren bij het pand mist. Aan de andere kant: met modelmatig taxeren heb je wel het voordeel van big data, je hebt een veel bredere scope en een zekere distantie. Dat

laatste kan zeker een voordeel zijn. Dat is exact de reden waarom ik fysieke taxaties en modelmatig taxeren als complementair zie.”

logiebedrijven er met de buit vandoor?’

setting te laat in het proces ingezet, met name als je het hebt over de woningmarkt. Koper en verkoper zijn er al zo’n beetje uit, de deal is feitelijk rond. En dan komt

voor de financiering de taxatie ineens in beeld. Het is toe te juichen als taxateurs erin slagen om veel meer toegevoegde waarde te leveren.

Ik vergelijk de woningmarkt graag met het kopen en verkopen van auto’s. Daarbij kun je helemaal vooraan in het koop- en verkoopproces een keuringsrapport laten

opmaken. Dan weten beide partijen al meteen, nog voor de onderhandelingen starten, waar ze over praten. Bij de

aan- en verkoop van woningen komt die hele discussie een beetje achteraf, als de zaak al bijna beklonken is. De kosten voor de taxatie spelen overigens voor ons geen

rol bij de keuze voor fysiek of modelmatig taxeren. Het is immers de koper die voor de taxatie betaalt.” ■

Is modelmatig taxeren niet in strijd met bijvoorbeeld Europese wetgeving?

“Dat is een discussie die volop loopt, daar verschillen

de meningen over. Het is zeker niet zo dat modelma-

tig taxeren het fysieke taxeren volledig zal vervangen.

Daarom doen geluiden als ‘financiële instellingen laten de teugels varen’ geen recht aan de wijze waarop met

Wim Flikweert is manager Wonen bij ING Nederland.

Deze bank werkt zowel met fysieke taxaties als met modelmatig taxeren.

Tekst: Henk de Kleine | Beeld: ING en Eddy Westmaas

| V A STGOED A DV I SEU R | 27

TAXATEUR VAN DE MAAND Aad Janssen, REV-taxateur

de bijzondere wereld van aad janssen, rev-taxateur (en veel meer dan dat) Dé taxateur bestaat niet. Dat blijkt alleen al uit het gegeven dat we in deze uitgave twee taxateurs aan het woord laten die in Landelijk en Agrarisch vastgoed werken.

Desondanks is hun werkveld aanzienlijk verschillend. In dit artikel neemt Aad Janssen ons mee in zijn wereld: de glastuinbouw met al zijn complexiteit.

28 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

SE PTEM B ER 2 0 1 9

H

et visitekaartje van Aad Janssen is bijna te klein voor

technische voorzieningen, maar ook naar de mogelijkheden

staan. We lezen BASc, REV, RT, MRICS, RV, Appraiser

verstand moet hebben van de wijze waarop markten zich

alle titulatuur, registraties en opleidingen die erop

and Transition Manager en ten slotte Managing Director.

Aad Janssen is een van de directieleden van AAB NL in het

Westlandse Honselersdijk. Bij het bedrijf werken 43 mensen

van zeer verschillende pluimage: makelaars, adviseurs en ingenieurs. Het bedrijf rekent de grootste en meest toon-

aangevende tuinbouwondernemingen van ons land tot zijn

klantenkring. En wie bij tuinbouw nog steeds alleen maar

denkt aan kassen, tomaten, paprika’s en komkommers, zou een dag met de specialisten van AAB mee moeten lopen. De top van de Nederlandse tuinbouwondernemingen bestaat

uit vaak internationaal opererende, geavanceerde hightech bedrijven. En toch hebben deze ondernemers het zelf vaak

die het object voor een koper heeft. Dat betekent dat je ook

ontwikkelen. Maar ook van het klimaat en van de vraag

welke producten onder druk staan en welke kansrijk zijn.

Nu wil het geval dat ik ook Business Valuator ben. Dat is weer een heel andere tak van sport. Je praat dan over waar-

deringen die gebaseerd zijn op kasstromen met het oog

op fusie en overname of de aan- en verkoop van aandelen.

Het voordeel is dat dit minder locatiegebonden is en ik dus ook waarderingen in andere regio’s uitvoer. Denk dan aan Noord-Amerika, Afrika en Australië.”

“De REV-registratie dwingt je om nog eens heel kritisch

nog over hun ‘tuintje’. Janssen: “Al die ondernemers zijn

te kijken naar wat je eigenlijk op papier zet.

ming. ‘Aad, ik heb echt het mooiste tuintje van het West-

Het maakt je onderbouwing steviger.”

– terecht natuurlijk – ongelooflijk trots op hun onderne-

land’, hoor je dan. Aan ons de taak om die ietwat gekleurde

waarneming te voorzien van harde cijfers. Waardebepaling

UNIEKE DYNAMIEK

van een taxateur van woningen of ‘gewoon’ bedrijfsmatig

taxateur. Bij de meeste moderne tuinbouwondernemingen

in deze branche is nauwelijks te vergelijken met het werk vastgoed. Het gaat altijd om zeer forse bedragen én om het interpreteren van veel variabelen.”

REV-REGISTRATIE

Tussen de verschillende afkortingen op het visitekaartje van Aad Janssen zien we onder andere de REV-registratie. Die blijkt op de keper beschouwd intern belangrijker dan voor de buitenwacht, zegt Janssen. “We zijn in het verleden door

VBO benaderd met de vraag of we ons voor deze registratie

wilden kwalificeren. Onder het motto ‘Dat is belangrijk voor jullie’. We voldeden binnen onze organisatie op dat moment

in vrijwel alle opzichten al aan de criteria, dus voor ons was

het niet zo’n ingewikkeld proces. Drie van de vier makelaars hebben de titel, de vierde zit in het proces. Het is vooral voor

onszelf van belang, want we merken dat opdrachtgevers er

eigenlijk nauwelijks naar vragen; financiers wellicht wel. We

“We hebben dus een veel bredere scope dan de gemiddelde

lopen elementen als vastgoed en bedrijfsvoering al snel in elkaar over. Je kunt ze soms nauwelijks scheiden. Je moet

dan ook kunnen kijken naar de kwaliteiten van het perso-

neel en het management. Dat de glastuinbouw een heel

eigen manier van waarderen en andere expertise vergt, was goed merkbaar in 2008. Deze sector werd in dat jaar getrof-

fen door een zware recessie, een jaar eerder dan de recessie die werd aangejaagd door de bankencrisis. In de glastuin-

bouw was de trigger de plotselinge sterke stijging van de aardgasprijs. Ineens sloeg overal de paniek toe en wilde iedereen verkopen. We zijn dan ook voortdurend bezig om alle mogelijk belangrijke variabelen te scannen en de markt

in de gaten te houden. Welke andere taxateur kijkt bijna da-

gelijks naar bijvoorbeeld de ontwikkeling van marktprijzen van paprika’s en tomaten?”

zitten in een speelveld en op een niveau waar dat eigenlijk

HOLLANDSE NUCHTERHEID

REV-registratie dwingt je om nog eens heel kritisch te kijken

mensen aanzienlijke cultuurverschillen in de wijze waarop

geen issue meer is. Het is dus vooral intern waardevol. De naar wat je eigenlijk op papier zet. Het maakt je onderbou-

wing steviger, minder gebaseerd op wat wel in je eigen hoofd zit, maar niet op papier staat.”

OVER DE GRENS

AAB NL is vooral actief in Nederland. Logisch: in ons land vin-

den we op een vrij klein grondgebied een omvangrijk cluster

aan ondernemingen. “Daaraan hebben we onze handen al meer dan vol”, zegt Janssen. “Toch worden we ook regelma-

tig in een ander land gevraagd voor een waardering van een hightech tuinbouwbedrijf, bijvoorbeeld in Spanje, Engeland of België. Die ondernemingen komen daar maar mondjesmaat voor. Een Spaanse taxateur bijvoorbeeld, heeft daar-

door nooit de complexe kennis en expertise in huis om een

zinnig oordeel te geven. Je moet kijken naar de opstallen, de

Bij die internationale activiteiten zien Aad Janssen en zijn

transacties tot stand komen. De Nederlandse werkwijze is dan verreweg te prefereren, vindt hij. “We komen wel

eens in situaties waar bij zowel aan de zijde van de koper

als de verkoper een hele rij advocaten aanschuift, terwijl er echt (nog) geen sprake is van een conflict. Elk detail wordt bestudeerd en op papier gezet. Maar om nu te zeg-

gen dat de kwaliteit van de transactie er beter van wordt?

Nee, eigenlijk niet. Ik ben blij dat we in Nederland anders werken. Hier hebben we de gunstige uitwerking van het

Haviltex-arrest van de Hoge Raad. Daardoor gaan we veel

meer uit van de bedoeling van partijen en van redelijkheid en billijkheid. Meer dan van datgene wat volgens de letter correct is. Nederlandse taxateurs en makelaars én hun klan-

ten waarderen elkaar en trekken samen op. Daar mogen we best trots op zijn.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: AAB Nederland

| V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MARKTONDERZOEK

kadastercijfers Publicatie juli 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen

marktrapportage Kwaliteit woningtaxaties De Nederlandsche Bank onderzocht

de kwaliteit van woningtaxaties. De

taxatiewaarde blijkt in zo’n 95% van

de gevallen gelijk aan of hoger dan de

koopsom te zijn. DNB stelt dat het erop

lijkt dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom.

WOZ-waarde en marktwaarde Publicatiedatum: 16-07-2019 | Kadaster

Aantal geregistreerde verkochte woningen

De Waarderingskamer en het Kadaster mel-

den dat de WOZ-taxaties de waardeontwik-

kelingen in de onderzoeksperiode 2012-2017

goed volgen. Bij geen enkele gemeente was

sprake van een systematische over- of onder-

waardering van woningen.

Markthuur na faillissement Amsterdam School of Real Estate concludeert dat de markthuur van een specifieke

winkelunit niet ‘robuust’ wordt beïnvloed door een faillissement. Opvallend: de markthuur

Publicatiedatum: 16-07-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

van panden waar een faillissement heeft

plaatsgevonden, is zelfs hoger dan in andere.

Modelmatige waardebepalingen Uit onderzoek in opdracht van TEGoVA blijkt

dat waakzaamheid is geboden bij de toepas-

sing van – overigens steeds betere – model-

matige waardebepalingen. Omdat er te weinig

marktgegevens bekend zijn, kan niet goed wor-

den vastgesteld hoe accuraat deze taxaties zijn.

Publicatiedatum: 16-07-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

Taxatieleer Vastgoed 1 Het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’

(zesde druk) beschrijft alle belangrijke actuele ontwikkelingen en geeft een praktisch geori-

ënteerde inleiding in de verschillende onder-

delen van de algemene taxatieleer vastgoed.

Basisboek Vastgoed Fiscaal Een must voor de taxateur: het Basisboek

Vastgoed Fiscaal (zevende druk) en het Casus-

boekje. De fiscale problematiek teruggebracht

tot de basis, in helder taalgebruik. Het basis-

Publicatiedatum: 16-07-2019 | Kadaster

boekje bevat 38 casussen en vragen over fiscale

vastgoedproblemen – mét uitwerkingen.

Bron: Kadaster.

30 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

SE PTEM B ER 2 0 1 9

Samenwerken met DIVA Makelaars

VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ • Gediplomeerd makelaars en/of kantooreigenaren met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.

Meer weten over de mogelijkheden?

DIVA MAKELAARS Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl www.kiezenvoordiva.nl

DIVA MAKELAARS.NL

Klaar voor de volgende stap?

Meer effect. Meer leads. Meer transacties.

WoningwaardeTest

Chatbot

Laat direct de geschatte waarde van een woning berekenen en kom in contact met nieuwe prospects.

Laat de Chatbot leads genereren door proactieve interactie met bezoekers op de website.

Social Media Management

Google Ads

Resultaatgericht social media beheer voor makelaars die zichtbaar willen zijn op social media.

Boost de website met een Google internetcampagne of met remarketing-banners via het Google netwerk.

Meer informatie over onze producten en diensten?

Bezoek ogonline.nl of neem contact op via 070 322 97 33