Jan Fokkema: “Verstedelijking en woningbouw als rode investeringsmotor” Rabobank: “Financiële prikkel voor gemeenten bij nieuwbouw” Makelaars over woningtekorten buiten de Randstad Gebiedsontwikkelaar AM betrekt alle partijen bij plannen Tweeluik met Taco van Hoek en Stephan Bekx over binnenstedelijk bouwen jaargang 33, nummer 5 | oktober 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO
in dit nummer
no nonsense Bouwen door heilige huisjes af te breken
5
actueel Jan Fokkema (NEPROM): “Verstedelijking en woningbouw als ‘rode investeringsmotor’”
6
Carola de Groot (Rabobank): “Financiële prikkel voor gemeenten”
12
Makelaars over woningnood buiten de Randstad
16
Ronald Huikeshoven (AM): “Plannen maken met alle betrokkenen”
22
Tweeluik – Taco van Hoek (EIB) en Stephan Bekx (gemeente Rotterdam) over binnenstedelijk bouwen
26
columns Kadaster – Groen of Rood: wat wil de woningkoper?
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Liever inbreiden dan uitbreiden
19
6 JAN FOKKEMA: “HET MAG SNELLER EN MINDER VRIJBLIJVEND”
Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Oproep: ontzie de grondmarkt bij de stikstofproblematiek
25
achtergrond Uit de rechtspraak – Afgebroken bemiddeling voor nieuwbouwcomplex
20
Makelaar van de maand – Cantrijn Makelaardij
28
Marktonderzoek
30
12
colofon
“LAAT GEMEENTEN FINANCIEEL PROFITEREN VAN NIEUWBOUW”
VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Henk de Kleine, Harry Mos, Carola Peters, Hans Peters, Johan van de Sande, Paul de Vries, Eddy Westmaas BEELDMATERIAAL AM, EIB, Cantrijn Makelaars, Extra Makelaars, Gemeente Rotterdam, Truus van Gog, NEPROM, Rabobank, Thuis Nieuwbouwmakelaars
16 MAKELAARS IN ENSCHEDE EN GRONINGEN OVER WONINGTEKORTEN
COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl.
22
ISSN: 1384-7635
FSC® C017135
RONALD HUIKESHOVEN: “IN GESPREK GAAN MET ALLE BETROKKENEN” | V A STGOED A DV I SEU R | 3
TE KOOP
TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN
T OP
NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -
Ti m Scha ap TIMV AST
D. NL
THOLEN
V ER KO CH T
Ook snel verk ope n? Bel ons
HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK
!
ZEER SNEL
VERKOCHT
TAXATEUR LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Landelijk en Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl
> start najaar 2019
NO NONSENSE
bouw huizen door heilige huisjes af te breken Deze editie van de Vastgoed Adviseur staat in het teken van een probleem dat proporties heeft aangenomen die tot voor kort ongekend waren. Wie had enkele jaren kunnen bevroeden dat we anno 2019 maar liefst 263.000 woningen tekort zouden komen? Helaas is dat wel de realiteit. Met name starters en middeninkomens vragen zich af hoe lang zij nog bij pa en ma moeten bivakkeren of wanneer ze een woning kunnen vinden die past bij hun huishouden. Als er kinderen komen, wordt dat probleem nog groter.
D
at woningtekort is alleen maar op te lossen
En zo zijn er nog meer effectieve maatregelen die wat
Daarvoor moeten dan wel de nodige heilige
Afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters,
door heel snel heel veel woningen te bouwen.
huisjes worden afgebroken. En dan heb ik het natuurlijk
niet over al die kerken die een nieuwe bestemming krij-
gen in de vorm van een mooi appartementencomplex, een schitterende boekhandel of anderszins. Dan gaat
het met name om bouwen in het zo vaak geroemde
‘groen’. Er zijn nog steeds mensen die denken dat we daarmee prachtige, waardevolle gebieden als De Hoge Veluwe bedoelen. Dat is een beetje dom.
Ik zou u willen voorstellen om samen met mij een ritje
te maken van Gouda naar Woerden. Daarna vraag ik u
of u nog steeds van mening bent dat het daar om een
VBO betreft op korte termijn kunnen worden genomen. zodat de trein van de doorstroming op gang komt. Maatregelen voor huurders die scheefwonen, zodat
degenen die echt recht hebben op een betaalbare woning, naar die woning kunnen verhuizen. Daarbij denk ik nadrukkelijk ook aan empty-nesters, die best willen verhuizen maar geconfronteerd worden met
zeer hoge woonlasten, vergeleken met hun huidige situatie.
Veel senioren zullen nog heel lang (moeten) wonen in hun huis of appartement. Dat vraagt om maatregelen waarmee aanpassingen mogelijk worden gemaakt.
waardevol groen gebied gaat. Waarschijnlijk niet. En zo
Woningcorporaties kunnen bij dit alles een cruciale rol
worden voor al die mensen die steeds wanhopiger op
voor krijgen. Waarom zien we corporaties niet veel meer
zijn er meer gebieden waar uitstekend gebouwd kan
zoek zijn naar een woning. Zonder waardevolle natuur
op te offeren. Het stikstofprobleem is – zoals inmiddels algemeen wordt geaccepteerd – geen probleem als het
woningbouw betreft. Snel van tafel met dat rigide besluit!
Bouwen; daarmee bedoel ik niet alleen woningen bou-
spelen, maar dan moeten ze daar wel de mogelijkheden als partner bij het oplossen van het woningtekort? Geef
hun de ruimte om te bouwen. Sociale huurwoningen waar nodig. Maar zorg er ook voor dat ze huurders kunnen stimuleren om uit die goedkope woningen te ver-
trekken als hun inkomen daartoe de mogelijkheid biedt. Het kán. Als we die heilige huisjes afbreken.
wen. Een goede infrastructuur met veel aandacht voor
Deze Vastgoed Adviseur laat u kennismaken met de
Het investeringsfonds dat op Prinsjesdag beloofd is, kan
weer veel leesplezier. ■
het openbaar vervoer hangt daar direct mee samen. daarbij goede diensten bewijzen. Laten we gebruik
visies van diverse deskundigen. Ik wens u zoals altijd Harry Bruijniks, voorzitter VBO
maken van de miljarden die beschikbaar zijn!
| V A STGOED A DV I SEU R | 5
drs. ing. jan fokkema (1957) Studie:
Informatietechniek Breda
Sociale geografie Universiteit van Amsterdam Loopbaan:
1978: Laboratoriumassistent Fundamenteel Onderzoek der Materie
1981: Systeemprogrammeur/beheerder Psychologisch Laboratorium UvA
1988: Onderzoeker Werkgroep’2duizend 1990: ProgrammacoÜrdinator SEV
2005: Lid Raad van Commissarissen De Key
1999: directeur Vereniging van Nederlandse
Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)
ACTUEEL | Woningtekort
263.000 woningen tekort. neemt het rijk nu toch de regie? verstedelijking en woningbouw als ‘rode investeringsmotor’ Het is crisis in de nieuwbouw van woningen. Het aantal nieuwbouwwoningen die onder garantie worden verkocht, blijft dalen en dreigt zelfs onder het niveau van het crisisjaar 2014 te komen. Het tekort aan aanbod loopt op. De stikstofuitspraak van de Raad van State zorgt er ook nog eens voor dat tal van projecten worden tegengehouden of stilliggen. De obstakels voor de woningbouw worden steeds talrijker en groter, en dat terwijl het kabinet aandringt op de bouw van méér woningen. Die woningen zijn overigens ook nog eens veel te duur geworden, en het aanbod stemt niet overeen met de woonwensen. Alle reden om te gaan praten met Jan Fokkema, directeur van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Het Kabinet vraagt van de betrokken partijen om meer hun best te doen. De minister gaf vorig jaar aan dat ze de regie
“I
zou gaan nemen. Wat is daarvan het resultaat?
k ben van mening dat de minister echt haar best doet, maar het mag allemaal sneller, concreter en minder vrij-
blijvend. Ik zie wel dat het politiek en maatschappelijk
draagvlak gegroeid is voor meer regie door het Rijk, maar de marktpartijen worden nog te weinig betrokken bij alle
plannen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de Woondeals die met vijf stedelijke regio’s zijn gesloten. De NEPROM heeft
haar adhesie betuigd aan het plan voor de zuidelijke Rand-
stad, maar Nederland is natuurlijk veel groter. Bovendien gaan de Woondeals bijna allemaal over binnenstedelijke
gebieden. Dat is te beperkt en onderwerpen als de energietransitie en de uitbreiding van de infrastructuur komen ook te weinig aan de orde.”
Wordt de NEPROM nog steeds gezien als die club die alle
die locaties veelal heel duur is en dat het tempo te laag
ligt. Gemiddeld genomen kun je ongeveer de helft van de
zo gewenste productie gewoon niet kwijt in die gebieden. Dus worden de problemen alleen maar groter. Je zult ook
moeten bouwen buiten de bestaande stad – en uiteraard
anders en in hogere dichtheden dan in de Vinex-periode. Om een hoger productieniveau te bewerkstelligen is (zoals we al een aantal jaren roepen) een investeringsimpuls van
het Rijk noodzakelijk: geld voor flankerende investeringen. Dat hebben we in 2018 al in onze Routekaart voor duur-
zame verstedelijking ‘Thuis in de Toekomst’ beschreven: samen met de overheid en met bewoners willen we onze
investeringskracht aanwenden om de uitdagingen aan te
pakken. Maar zonder geld en regie van het Rijk lukt dat niet. Dan moet je denken aan één tot twee miljard euro per jaar. Met de eenmalige woningbouwimpuls van een miljard van het kabinet is daarmee een belangrijke, eerste stap gezet.”
groene gebieden wil volbouwen?
Hoe staat het eigenlijk met die Routekaart ‘Thuis in de toe-
soms is het ook bewuste framing. Maar dan gaat men wel
“Ik ben blij dat we de afgelopen anderhalf jaar behoorlijk
“Bij nog te veel mensen lijkt dat wel het geval te zijn; voorbij aan het feit dat wij de initiatiefnemer waren van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedsformatie en het
omvangrijke programma dat daaruit voortgekomen is. Wij onderschrijven de noodzaak van binnenstedelijk bouwen
en transformeren. Nagenoeg alle NEPROM-leden werken daar ook hard aan, maar we weten ook dat bouwen op
komst’?
wat progressie hebben geboekt. Ons uitgangspunt was
dat de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) de verschillende
grote opgaven – verstedelijking, energie, bereikbaarheid, klimaat, landbouw en landschap – bij elkaar zou brengen, daarin keuzes zou maken en de grote lijnen zou uitzetten
waarbinnen regio’s en gemeenten samen met marktpartij-
| V A STGOED A DV I SEU R | 7
moet de methodiek klaar zijn. Politiek draagvlak is daar-
voor natuurlijk onmisbaar. Ik verwacht dat de woning-
bouwimpuls van 1 miljard hiervoor als een katalysator
gaat werken. Voor lokale partijen moet het duidelijk zijn: zonder Regionale Investeringsagenda die past binnen de nationale kaders van de NOVI kun je geen partnership van het Rijk verwachten.”
Wat betekent dat voor ‘rood’ en ‘groen’? Gaan we dan toch bouwen in de groene gebieden die door veel gemeenten met hand en tand worden beschermd?
“Bouwen buiten bestaand verstedelijkt gebied is geen doel op zich. Maar binnen de steden is gewoon te weinig ruimte
en bovendien zijn er ook grote kansen om buiten de stad
kwaliteit toe te voegen. Neem nu de veenweidegebieden, en en maatschappelijke organisaties hun gebiedsgerichte plannen maken. Daarom hebben we inmiddels de NOVIalliantie tot stand gebracht. Dat is een samenwerkingsver-
band waarin tal van partijen participeren, zoals de G40 (de
middelgrote gemeenten) maar ook o.a. Staatsbosbeheer, reizigersorganisatie Rover en de leerstoel Gebiedsontwik-
keling. Ook de NS, de netbeheerders en VNO-NCW staan sympathiek tegenover de alliantie.”
Wat gaat die alliantie dan precies doen?
“De noodzakelijke verstedelijking, en in het bijzonder het
wonen, is het uitgangspunt om afspraken te maken over alle aspecten van gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat
waar voornamelijk intensieve veehouderij plaatsvindt. Het
vergt enorme investeringen om die gebieden droog te ma-
len. Dat moet, want anders kunnen de boeren de weilanden niet gebruiken. Maar tegelijkertijd snapt iedereen goed dat
het een heilloze weg is. Wij denken dat we een veel mooier
landschap kunnen creëren door ‘rood’ en heel veel ‘groen’ (én ‘blauw’) met veel meer natuurwaarde en belevingswaarde te verweven in dat landschap. We hebben in onze
routekaart mooie voorbeelden gegeven van zo’n landschap. Ook in bestaand stedelijk gebied moeten we veel meer
hoogwaardige groen-blauwe stucturen creëren. Vanwege
de klimaatopgave, maar ook om het bewegen in de stad te voet en op de fiets te bevorderen en plezieriger te maken.”
op regionaal niveau investeringsagenda’s moeten worden
Vindt die gedachte weerklank?
investeringsmotor. Die concrete gebiedsontwikkelingen op
vasthoudt aan alléén binnenstedelijk bouwen. Dat bete-
opgesteld op al die onderdelen, met verstedelijking als rode lokaal en regionaal niveau moeten – in samenhang – een
oplossing bieden voor de nationale opgaven. Dat daar uiteindelijk ook nog een extra investering van het Rijk voor
“Niet overal. Je ziet bijvoorbeeld dat de gemeente Utrecht
kent dat Rijnenburg, een gebied dat bij uitstek geschikt zou zijn voor woningbouw, groen moet blijven en dat er moge-
lijk grote aantallen windmolens zullen worden gebouwd. Het betekent ook dat je er de eerstkomende 30 jaar geen woningen kunt bouwen. Juist die locatie is perfect gelegen
“Wij denken dat we een veel mooier landschap kunnen
om echt een duurzame stad van de toekomst te maken,
creëren door ‘rood’ en ‘groen’ (én ‘blauw’)
fiets en hoogwaardig openbaar vervoer. En dan ook nog
met veel meer natuurwaarde en belevingswaarde te verweven in dat landschap.” noodzakelijk is, is natuurlijk zonneklaar, maar dat is niet ons uitgangspunt.
De minister heeft aangegeven dat ze heel positief staat tegenover dit initiatief, dat een mooie opmaat vormt voor de uitvoeringsparagraaf van de NOVI. Een aantal pilotregio’s
gaan nu aan de slag met de methodiek van de Regionale Investeringsagenda’s.”
Wanneer horen we daar meer over?
“We hopen in november a.s. de eerste resultaten te kun-
nen presenteren. Als in 2020 de NOVI wordt vastgesteld,
8 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
met veel groen, water en natuur, optimaal ingericht op de energieneutraal of zelfs energieleverend, stedelijker en in hogere dichtheden dan Leidsche Rijn.”
Gemeenten staan kennelijk niet te trappelen om bouwver-
gunningen af te geven. Zijn ze bang voor hun achterban? Dan kun je je afvragen of een financiële prikkel, zoals het Centraal Planbureau voorstelt, wel kan helpen.
“Dat NIMBY-effect (Not In My Back Yard) speelt natuurlijk
een rol. Mensen die prettig wonen, zitten niet te wachten
op nieuwbouwprojecten. In zoverre hebben gemeenten ‘last’ van hun eigen inwoners, want die zorgen er in veel gevallen voor dat projecten lang uitgesteld worden. Te vaak kiezen gemeentebesturen voor de vlucht naar voren: extra eisen opleggen of besluiten uitstellen. Dus wordt er niet gebouwd, terwijl dat zo hard nodig is.
Maar afromen van winsten, zoals het CPB voorstelt, is niet
O KTO B ER 2 0 1 9
de oplossing. Dat afroominstrument bestaat namelijk al lang en het wordt ook volop toegepast. In de gevallen dat
de gemeente de grond uitgeeft, worden daar afspraken over gemaakt. Als de grond in handen is van een ontwik-
kelaar, maakt die afspraken met de gemeente over de bedragen die naar publieke voorzieningen gaan.
Ik denk dat een financiële bijdrage van het Rijk vanuit de woningbouwimpuls, gekoppeld aan te leveren prestaties
(woningaantallen dus) wél kan helpen om de gemeenteraad net dat extra zetje te geven.”
En dan hebben we ook nog de uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Door die
uitspraak liggen tal van nieuwbouwprojecten in één klap stil.
“Dat is wat mij betreft een paniekreactie van gemeenten en provincies. Alsof iedere vorm van stikstofuitstoot die
NEPROM: “VERJUBEL DE TWEE MILJARD NIET”
mee eens dat de Natura 2000-gebieden optimaal moeten
geadviseerd: “Koppel woningbouwimpuls aan Nationale omgevingsvisie”. Volgens
meer is dan 0,00 onacceptabel is. Ik ben het er volkomen
worden beschermd. De afgelopen jaren is er veel te veel stikstof op de bodem van die waardevolle natuurgebieden gekomen. Gemiddeld het equivalent van 100 kilo
kunstmest elk jaar op elke hectare in Nederland, dus ook in alle natuurgebieden. Volstrekt onacceptabel. Alleen: de woningbouw heeft nauwelijks tot geen impact op die hoeveelheid stikstof. Om precies te zijn: bij een project
van 100 woningen op 500 meter afstand van een natuur-
gebied nog niet één gram per hectare per jaar. Daarbij is
het (toekomstige) autoverkeer van en naar die woningen meegerekend. Dat is dus verwaarloosbaar, en de natuur- en
milieuorganisaties erkennen dat ook volmondig. Het is ook helemaal niet hun bedoeling om woningbouwprojecten
‘plat’ te leggen, maar dat gebeurt nu wel. Gemeenten en
provincies hadden wel wat moediger mogen zijn. Het Rijk moet nu binnen enkele weken met een beoordelingskader
Daags na Prinsjesdag publiceerde de NEPROM een persbericht. Daarin werd o.a.
de ontwikkelaars moet de besteding van de 2 miljard euro gekoppeld worden aan zogenoemde Regionale InvesteringsAgenda’s die gemeenten met marktpartijen en maatschappelijke organisaties opstellen in het kader van de uitvoering van
de recent gepubliceerde Nationale Omgevingsvisie (NOVI). NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter: “Het verhogen van de woningproductie dient gekoppeld te
worden aan investeringen in de noodzakelijke infrastructuur, de energietransitie, voorzieningen ten behoeve van de klimaatadaptie en in de versterking van de
groene en blauwe structuren in de stad en daar buiten. Veel van die investeringen blijven op dit moment achterwege of vinden ongecoördineerd en los van elkaar
plaats. De NEPROM ziet de woningbouwimpuls van 2 miljard euro als opmaat naar
een langjarige investeringsstroom vanuit het Rijk om de transitie mogelijk te maken naar een hoogwaardige, duurzame leefomgeving en structurele verbetering van
de betaalbaarheid van het wonen in de nieuwe economie. Veruit het leeuwendeel van de investeringen komt van marktpartijen samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties.”
of iets dergelijks komen, waarin staat dat bij een bepaalde
maximale uitstoot bij een bepaalde minimale afstand van een natuurgebied wetenschappelijk is aangetoond dat de
stikstof zo verwaarloosbaar laag is dat er geen nadelige
mijnperspectief ontwikkelen én een aantrekkelijk product
zoiets als: minder dan 1000 woningen op meer dan 500
betalen, en vooral niet de ‘scheefwoners van de toekomst’
effecten voor de natuur zijn. In de praktijk betekent dat dan meter van een overbelast Natura2000 gebied? Dan mag je
door met je plan en hoef je verder geen onderzoek te doen of compenserende maatregelen te nemen. Daarna moet
er natuurlijk een veel uitgebreider plan van het Rijk komen
met garanties dat de stikstofuitstoot door sectoren die voor het leeuwendeel daarvoor verantwoordelijk zijn – in de
eerste plaats de veeteelt en het verkeer – op korte termijn drastisch gereduceerd wordt. Maar de bouwprojecten die
daar nauwelijks tot niet aan bijdragen, mogen daardoor niet langer gegijzeld worden.
Wat is het effect van de noodknop middenhuur?
“Er moeten goede afspraken worden gemaakt, maar als je te streng gaat reguleren, zullen beleggers zich terugtrekken. En die hebben we juist zo hard nodig voor dat
middensegment. Geen noodknop dus, maar een langeter-
voor de middengroepen. Je moet huren naar inkomen laten gaan creëren. Ik zie dat het maatschappelijk en politiek draagvlak groot is om wat aan de excessen te doen. Ieder-
een is voor een redelijk rendement van de pensioenfondsen, maar we willen ook dat starters en jonge gezinnen een
betaalbare woning krijgen. En natuurlijk kan niet iedereen
binnen de Amsterdamse ring wonen. Ook daar hangt een prijskaartje aan.”
Zouden makelaars meer bij de plannen moeten worden betrokken?
“Dat denk ik wel. Projectontwikkeling is een lokale aangelegenheid, en wie kent de lokale markt nu beter dan de
plaatselijke makelaar? Gelukkig gebeurt het ook steeds
vaker. Zeker nu de nieuwbouwmarkt zo onder druk staat, hebben we iedereen nodig om projecten tot stand te brengen.” ■
| V A STGOED A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: Truus van Gog
Presentatiepakket
2D foto’s
Blinqlab bestaat 10 jaar!
2D/3D interactieve plattegrond
Tijdelijk €10,- korting op het presentatiepakket op uw eerste bestelling voor 1 dec 2019
Al 10 jaar hét adres voor fotografie, plattegronden en visualisaties.
360° foto’s & tour op funda
e vast
lage
prijs
5,-
€14
Woonclip met échte video
funda uploadservice 088-678 6789
l
www.blinqlab.nl
l
info@blinqlab.nl
COLUMN Kadaster
groen of rood: wat wil de woningkoper? Wil je wonen in de stad of in het groen? Het is een lastige vraag omdat het antwoord samenhangt met heel veel factoren. Waar woont je familie, waar is je werk en waar wonen je vrienden? Je keuze voor groen of rood is altijd gekleurd door al die afwegingen.
W
ie kan een keuze maken tussen een stede-
Die stijging gaat vooral ten koste van de middelgrote
zonder dat allerlei persoonlijke normen en
kopers hun eerste woning in de G4 (Amsterdam,
lijke omgeving en een groene omgeving
waarden een doorslaggevende rol spelen in die woon-
beslissing? Dat zijn er maar weinigen, vermoed ik. In
veel meerpersoonshuishoudens verschillen de woonvoorkeuren tussen de huisgenoten, die hun wensen koppelen aan praktische (on)mogelijkheden. Dat komt
doordat een woning – en dat geldt ook voor de woon-
omgeving – een verzameling is van kenmerken. Die
kenmerken (of combinaties daarvan) zijn doorslaggevend voor de keuze die huishoudens kunnen en willen
steden. Op dit moment koopt 12% van de jongste
Rotterdam, Den Haag en Utrecht), 31% in de G40. Eigenlijk gaan ze dus steeds meer voor groen en niet
voor rood. Waarschijnlijk is de woningprijs van grote invloed op hun keuze: de prijzen in de grote steden stij-
gen veel harder dan buiten de steden. Sinds 2016 is de gemiddelde woningprijs in de vier grote steden uitge-
komen boven de gemiddelde prijs in de kleinere steden.
maken. Natuurlijk scoren groen en uitzicht altijd hoog,
Dat is pas sinds 2016 het geval, en sinds dat jaar is het
woon-werkafstand en/of de nabijheid van winkels of
Daarvoor was het decennialang toegenomen. Dat kan
en dan moet je op het platteland zijn. Maar ook de scholen is voor velen van groot belang. Dan kies je eerder
voor
dilemma’s…
een
stedelijke
omgeving.
Dilemma’s,
Wellicht ervaren koopstarters nog de meeste vrijheid om een eigen keuze te maken, die gebaseerd is op hun eigen waarden. Zij zijn nog niet gesetteld en zijn daar-
door vrijer om te gaan wonen waar ze zouden willen. Vaak hebben ze nog geen kinderen maar zien ze toch in gedachten al hun kinderen in de natuur ravotten. Of
zien ze die kinderen juist opgroeien in de nabijheid van
aantal jongeren dat voor de G4 kiest, afgenomen. geen toeval zijn, lijkt me.
Vooral Amsterdam werd duurder door de jaren heen. Nu lijkt een nieuw tijdvak aangebroken. In de afgelopen 12 maanden stegen de prijzen in Amsterdam veel minder hard dan elders in het land. Met andere woor-
den: Amsterdam is relatief goedkoper aan het worden. Als deze trend zich voortzet, dan wordt onze hoofdstad
weer een stad voor koopstarters. Dat is nu nog lastig voorstelbaar. ■
musea en musicalscholen. Juist vanuit fundamentele waarden kiezen zij voor een plek om te wonen. En wat kiezen zij dan?
Paul de Vries,
Opvallend genoeg kopen jonge mensen het laatste
Woningmarktexpert
decennium steeds meer een woning buiten de stede-
Kadaster
lijke omgeving. In 2008 kocht 50% van de 30-minners
hun woning buiten de 40 grootste Nederlandse steden. Dat percentage ligt nu op 57%.
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Huizenmarkt
Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt Rabobank:
“ gemeenten moeten meer financieel profijt krijgen van nieuwbouw” De ambities zijn er; bij de overheid en bij marktpartijen, maar het tekort aan woningen loopt alleen maar op. Met name starters en de middeninkomens zijn de klos. Dr. Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt bij de Rabobank, weet natuurlijk dat dé oplossing – meer woningen bouwen – niet zo simpel is. Maar er zijn wel maatregelen te bedenken die kunnen bijdragen aan de oplossing van het vraagstuk, zegt ze.
“G
emeenten bezitten al sinds de jaren 90 van de
Groot denkt niet dat vérgaande bemoeienis van het Rijk
posities. Die zijn nu veelal in het bezit van markt-
aliseerd. “In de Vinex-jaren had het Rijk een stevige vinger
vorige eeuw niet meer het monopolie op grond-
partijen, en die zijn inderdaad in sommige gevallen afwach-
tend. Maar de lagere overheden spelen wel degelijk een rol
als het gaat om het oplossen van het woningvraagstuk. Uit onderzoek van het Centraal Planbureau blijkt dat ge-
meenten diverse belangen tegen elkaar moeten afwegen. Dan gaat het vaak over ruimtelijke kwaliteit (groen!) ver-
sus woningbouw. Daarnaast zijn (landbouw)gronden die mogelijk geschikt zijn voor woningbouw, vaak verkaveld c.q. versnipperd. En dan hebben gemeenten natuurlijk ook
“Je kunt je afvragen of je het wonen in de stad koste wat het kost moet faciliteren. Misschien moeten we accepteren dat de ruimte in de stad nu eenmaal beperkt is.” nog te maken met – vaak lange – inspraakprocedures. Dat
is niet onterecht, want ze moeten de belangen behartigen
van hun eigen inwoners. Ook de politiek speelt daar een rol: wat wil de achterban?”
ervoor zal zorgen dat de streefgetallen wél worden gere-
in de pap, maar ook toen werden de gewenste aantallen
niet gehaald. We hebben te maken met een gedeelde
opgave van verschillende partijen. Als gemeenten meer financieel profijt gaan krijgen van nieuwbouw (in plaats
van alleen de ontwikkelaar of de grondbezitter) zullen ze
wellicht eerder geneigd zijn om nieuwbouw toe te staan. Het Centraal Planbureau komt op basis van onderzoek ook tot die stelling. Een van de mogelijkheden is invoe-
ring van een gemeentelijke heffing op planbaten. Als een bestemmingsplan wordt gewijzigd van bijvoorbeeld landbouwgrond naar grond voor woningbouw, stijgt de waarde. De gemeente kan dan meeprofiteren van die waardestijging.”
MEER OF MINDER RUIMTE
Hier en daar horen we ook de roep om wat meer ‘gemeenschapszin’ te tonen. Mensen kunnen best met wat minder
ruimte toe – net als vroeger. Hoezo anderhalve kamer c.q. 65 m2 per persoon? Voordeurdelen moet gefaciliteerd wor-
den, zodat meer mensen van één woning gebruik kunnen maken.
WIE KRIJGT DE REGIE?
“Maar dat gebeurt al”, zegt de econome. “Het probleem is
rijksrelaties) heeft vorig jaar al aangekondigd dat zij de
huishoudens. Daardoor kunnen steeds meer huishoudens
Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken en Konink-
regie zou nemen in het woningbouwvraagstuk. Carola de
12 |
| VAS T G OED AD VIS EUR
dat het aantal woningen niet voldoende is voor het aantal zich geen plaats op de woningmarkt verwerven. En dat
O KTO B ER 2 0 1 9
aantal groeit. Tot 2040 zullen er volgens CBS-cijfers nog zo’n 760.000 huishoudens bijkomen, met name in stede-
lijke regio’s. Moeten we dan weer terug naar de tijd van de wederopbouw, toen ‘inwonen’ heel gewoon was? We ontkomen er niet aan om te bouwen voor de toekomstige woningbehoefte. De verduurzamingsopgave komt daar nog bovenop.”
TRANSFORMATIE
Transformeren dan? ‘Verrommelde’ randen van gemeenten
bebouwen met mooie, duurzame woonwijken? Dat kan volgens De Groot een oplossing zijn. “Maar dat verschilt
regionaal. De transformatiepotentie in het binnenstedelijk gebied is niet overal voldoende als je uitgaat van de huidige
verdichtingsmaatstaven. Bovendien kun je je afvragen of je
het wonen in de stad koste wat het kost moet faciliteren. Misschien moeten we accepteren dat de ruimte in de stad
nu eenmaal beperkt is. We zien al sinds 2015 dat jonge ge-
Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt Rabobank
zinnen de stad verlaten omdat ze kiezen voor meer ruimte. Desondanks komen er – ook in de stad – nog steeds huishoudens bij.
onwenselijk, zowel voor het huishouden als voor het func-
Er zijn diverse oplossingen om te voorzien in de woning-
woningmarkt van groot belang voor de economie.
behoefte: transformatie van o.a. oude bedrijventerreinen, bouwen in het ommeland én verdichting van de stedelijke omgeving, bijvoorbeeld door hoogbouw.” STARTERS HELPEN
Hoe helpen we de starters op de woningmarkt? Door de aflossingstermijn naar 40 jaar te verlengen? Door het mogelijk te maken dat slechts de helft van de leensom hoeft
te worden afgelost? Door de overdrachtsbelasting voor de
tioneren van de woningmarkt. Bovendien is een stabiele
De maatregel om starters vrij te stellen van overdrachtsbelasting voor de aankoop van hun eerste woning, is op zich sympathiek en kan jongeren zeker helpen. Je kunt deze maatregel echter ook zien als een vorm van vraagondersteuning, die prijsopdrijvende effecten kan hebben als het
aanbod niet toeneemt. Als de huizenprijzen ook stijgen, schieten ze er niets mee op.”
eerste woning af te schaffen?
NIEUWE MAATREGELEN
“Probleem is dat jonge mensen vaak verhuizen”, stelt De
enthousiasme rekenen: “Je hebt natuurlijk wel in één klap
Groot. “Als je de aflosverplichting met de helft vermindert, kan dat leiden tot een hoger risico op een restschuld. Dat is
Het voorstel van een ‘noodknop middenhuur’ kan op weinig meer woningen met een huurprijs tot 1.000 euro, maar
zo’n maatregel creëert veel onzekerheid voor investeerders: zij zien hun rendement mogelijk afnemen. Daardoor kan de maatregel ook averechts werken. De afgelopen jaren
KABINETSPLANNEN
Het kabinet maakte tijdens Prinsjesdag bekend
dat de woningbouw wordt gestimuleerd. Daarvoor is een miljard euro beschikbaar. Die impuls moet
zagen we juist een groei in het middensegment. Mogelijk zou die groei worden afgeremd door een vorm van extra regulering. En het middensegment hebben we hard nodig voor een goed functionerende woningmarkt.”
volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken
Ze is wel positief over de kabinetsplannen om de woning-
oplossen van knelpunten’. Het geld kan bijvoorbeeld
toont de hoognodige daadkracht met deze aangekondigde
‘bijdragen aan betaalbare woningbouw en het worden gebruikt om bedrijven uit te plaatsen,
nieuwe wijken beter bereikbaar te maken of de
gevolgen van de stikstofuitspraak op te vangen.
Daarnaast is er een miljard euro beschikbaar om de wachtlijsten in de huursector aan te pakken zodat
mensen sneller aan een betaalbare woning kunnen
komen. De bedoeling is dat woningbouwcorporaties en andere verhuurders worden gestimuleerd om meer betaalbare huizen te bouwen.
bouw aan te jagen met twee miljard euro: “Het kabinet
financiële impuls. Die moet resulteren in meer betaalbare huizen voor starters en middeninkomens in gebieden met
een groot tekort aan huizen.” Tegelijkertijd tempert ze de
verwachtingen. “Het woningtekort is niet van vandaag op morgen opgelost. Bovendien moet er eerst een oplossing
komen voor de gevolgen van de stikstofuitspraak voor de bouw, bijvoorbeeld via noodwetgeving. Zolang er geen oplossing is, zullen die nieuwe bouwprojecten sowieso niet van de grond komen.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: Rabobank
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3
ACTUEEL | Woningnood
Neem Groningen, neem Enschede…
woningnood treft ook oosten en noorden Het woningtekort in Nederland is groot. Er moet gebouwd worden. Maar waar, wat, voor wie en hoe? Veelal
stellen we ons die vragen met de Randstad in het achterhoofd. Maar hoe zit het daarbuiten? In Enschede bijvoorbeeld? Of in Groningen? Welke problematiek speelt daar een rol? Hoe verhoudt zich de lokale situatie tot die in het westen? En welke oplossingen zijn er volgens de deskundigen voor die gebieden?
“D
e ‘gekte’ is hier weliswaar minder dan in het wes-
tuintje zoeken. Zolang die er niet zijn, is er dus geen door-
Bruinenberg van Extra Makelaars, één van de drie
klaar’ – in de buurt van voorzieningen en/of het centrum
ten, maar ook hier is de nood hoog.” Dat zegt Bjorn
grotere kantoren in Enschede. “Door de lage rentestand en
de toegenomen werkgelegenheid is het aantal mensen die wat ruimer willen gaan wonen, groot. Probleem is alleen
stroming. Ruimere eengezinswoningen – het liefst ‘instapkomen onvoldoende vrij. Dat drijft de prijzen op; starters komen er daardoor niet of nauwelijks tussen.”
dat er vrijwel niets beschikbaar is. In de stad (ca. 160.000
STUDENTENSTAD
Om de hele markt te kunnen bedienen, zouden dat er door-
teit en hogeschool een studentenstad is. Bjorn: “Ook hier
inwoners, red.) staan momenteel zo’n 350 huizen te koop. lopend zeker 1.000 moeten zijn. Nu blijven mensen zitten waar ze zitten. Er wordt wel gebouwd, maar dat zijn vooral appartementen in het hogere segment. Wij zien juist heel
veel jonge ouderen die een gelijkvloerse woning met een
Bijkomend probleem is dat Enschede met zijn universi-
neemt het aantal beleggers toe. Huizen worden opgekocht, verkamerd en verhuurd. Dat is iets waar de gemeente niet
echt grip op krijgt. Maar daardoor neemt het aanbod voor andere woningzoekenden natuurlijk nog verder af. Boven-
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5
dien blijven zowel de gemeente als de corporaties achter de
OVERBIEDEN
vatie. Ze doen wat ze kunnen, maar het blijft – voor zowel
de Randstad. “In Amsterdam ligt de gemiddelde verkoop-
feiten aan lopen waar het gaat om nieuwbouw en/of renode koop- als de huurmarkt – onvoldoende. En dat terwijl het hier echt niet ontbreekt aan ruimte.”
Toch zijn de prijzen in Enschede nog altijd flink lager dan in prijs van een woning op 434.000 euro; hier nog op zo’n
240.000 euro”, zegt Bjorn. “Voor dat bedrag gaan goed on-
derhouden, ruime eengezinswoningen de markt op. Als je geluk hebt, kun je er zelfs een twee-onder-één-kapwoning
voor kopen. Maar als er niets verandert, rijzen de prijzen ook hier straks de pan uit. Kopers gaan nu al meer en meer
“Als er niets verandert, rijzen de prijzen ook hier straks de pan uit.”
overbieden.”
De rol die de makelaar kan spelen, is volgens hem beperkt. “Wíj kunnen het aanbod nu eenmaal niet groter maken. We
proberen iedereen zo goed mogelijk te bedienen. Vanwege
de krapte is het niet zo lastig om woningen te verkopen.
16 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
O KTO B ER 2 0 1 9
Bjorn Bruinenberg, Extra Makelaars
Dagmar Bolwijn, Thuis Nieuwbouwmakelaars
Het is vooral een uitdaging om voor de verkopende partijen geschikte woningen te vinden. De oplossing voor dat
probleem moet toch echt uit Den Haag komen. De plannen uit de Miljoenennota zijn een mooi begin. Maar of het
“Zowel in de bestaande woningvoorraad als in nieuwbouw vissen starters voortdurend achter het net.”
voldoende is…” GRONINGEN
Hoe zit het zo’n 150 kilometer noordelijker, in en om de stad Groningen (232.000 inwoners)? “Er is hier zeker ook een groot tekort”, zegt Dagmar Bolwijn van Thuis Nieuw-
dat overal het tempo er een beetje uit is, met name door
gewoon pech. Zowel in de bestaande woningvoorraad als
komen niet meer uit de kosten en maken pas op de plaats.
bouwmakelaars. “Vooral starters zijn de dupe. Die hebben in nieuwbouw vissen ze voortdurend achter het net. Ver-
der signaleren we een toenemende vraag naar wat luxere
appartementen voor welgestelde 55-plussers. Die zijn er
ook bijna niet. Alles met het gevolg dat de prijzen ook hier sky-high zijn, hoewel Groningen-stad wat dat betreft niet
de gestegen bouwprijzen. Ontwikkelaars en investeerders Óf ze verhogen hun verkoopprijzen. Maar vergeet ook niet
de kostenverhogende consequenties van aardbevingsbestendig bouwen. Dat is in een groot deel van deze provincie verplicht.”
model staat voor het hele noorden. Door de universiteit, het
VERKAMEREN
haven, de regiofunctie e.d. is de vraag hier groter. 300.000
heeft, spreekt voor zich. “De afgelopen jaren zijn er voor
Universitair Medisch Centrum, de nabijheid van de Eemstot 350.000 euro voor een fatsoenlijke eengezinswoning is
inmiddels normaal. Onbereikbaar voor veel starters. Vandaar ook de toenemende trek naar buitenwijken en naar dorpen als Roden en Leek, die zo’n 20 minuten rijden van de stad liggen.” TEMPO ERUIT
Toch is de bouwambitie van het Groningse gemeentebestuur groot. Goed nieuws voor een makelaarskantoor als
Dat een stad als Groningen veel jonge woningzoekenden studenten en net-afgestudeerden heel veel huurwoningen gebouwd”, zegt Dagmar. “Daardoor worden minder wonin-
gen opgekocht door particuliere beleggers. Het gaat ook
het verkameren tegen. Daar zit de gemeente trouwens ook
anderszins bovenop. Vroeger mocht je zonder vergunning drie studenten in een pand laten wonen; nu zijn dat er nog maar twee. En nieuw te bouwen units mogen niet kleiner zijn dan 50 m2.”
dat van Dagmar, dat eigenlijk uitsluitend in nieuwbouw
Deze werkwijze en regelgeving vormen volgens Dagmar
een compleet nieuwe wijk met de naam Meerstad”, vertelt
in het westen van het land die met een soortgelijke proble-
doet. “Zuidoostelijk van de stad ontstaat geleidelijk aan ze. “Daarnaast zijn wat grote nieuwbouwlocaties aange-
wezen. Eén daarvan is het voormalige Suikerunieterrein. Daar is op circa 130 hectare plek voor maar liefst 2.500 tot
5.000 woningen voor diverse doelgroepen. Lastig is alleen
misschien een goed voorbeeld voor de (universiteits)steden matiek kampen. Ze realiseert zich wel dat daar veel meer
met de ruimte moet worden gewoekerd. “Aan ‘groen’ is
hier gelukkig geen gebrek. Dat is in alle opzichten een fijne, luxueuze situatie.” ■
Tekst: Harry Mos Beeld: Extra Makelaars, Thuis Nieuwbouwmakelaars
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 7
ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.
Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.
WWW.SCVM.NL
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
liever inbreiden dan uitbreiden! Na tien jaar stilstand is de grondmarkt voor nieuwe woningbouwlocaties de afgelopen twee jaar fors aangetrokken. Het woningtekort is groter dan ooit. Het toegenomen consumentenvertrouwen en de lage rentes hebben de vraag naar woningen een grote stimulans gegeven. Het gevolg: een voortdurende zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties. Die wordt inmiddels doorkruist door de stikstofproblematiek die menig nieuwbouwproject onmogelijk maakt. Maar waar liggen dan de kansen voor nieuwbouw? Buiten of binnen de stad?
T
oen in 2008 de IJslandse bank Icesave omviel,
Deze transformaties zijn veel kapitaalsintensiever dan
grondtransacties voor woningbouwgrond. De
het gewenste maatschappelijke draagvlak. Inzetten op
deed ons kantoor net een van de laatste grote
toen gerealiseerde koopsommen voor warme grond
werden tot voor kort niet meer behaald. Sterker nog, deze uitbreidingsgebieden lagen er een decennium leeg en verlaten bij. De aankopen vormden een blok aan
het been bij menige gemeente en projectontwikkelaar. Anno 2019 lijkt alle ellende vergeten: er moet gebouwd
het bebouwen van weiland, maar ze beschikken over deze transformaties; dat is pas verduurzaming! De prak-
tijk bewijst dat deze transformaties succesvol kunnen
verlopen. Mooie, kleinschalige en uiterst duurzame woonwijken verrijzen snel op deze – vaak uitstekend gelegen – locaties.
worden.
De markt aan zet
Minister Ollongren pleitte er in 2018 voor om zowel in
ontwikkelingen en transformaties echt aan de markt
de binnensteden als in de groene gebieden aan de stadsranden te bouwen. Gemeentes en provincies in de
Randstad reageerden onverbiddelijk: het opofferen van meer groen in de Randstad is uitgesloten. Verregaande concentratie van woningbouw bij en langs bestaande infrastructuur moet het motto zijn. Inmiddels speelt
ook het Programma Aanpak Stikstof een prominente
rol. De strenge stikstofeisen maken nieuwbouw in de buurt van Natura 2000-gebieden vrijwel onmogelijk. Aan stads- en dorpsranden
Ik verwacht dat de komende jaren vaker ingezet zal wor-
den op woningbouwlocaties op verouderde bedrijventerreinen en op glastuinbouwgebieden aan stads- en dorpsranden in de Randstad. Aan alle voorwaarden
wordt daar voldaan. De gebouwen verkeren – uitzonde-
ringen daargelaten – aan het einde van hun economische en technische levensduur. ‘Direct’ groen wordt niet
Bijkomend voordeel is dat de betrokken overheden deze overlaten en geen graantje mee willen pikken van de
grondmarkt. Immers: de overheidswens tot participatie
in de grondmarkt vormt nogal eens een vertragende factor bij de realisatie van plannen. De overheid heeft
naar mijn mening bij dergelijke transformaties alleen een regierol met betrekking tot de planologie en het noodzakelijk kostenverhaal. Daar moet het bij blijven.
Kortom: we moeten inzetten op een vlotte transforma-
tie van verouderde bedrijventerreinen aan de randen
van stad en dorp. Er liggen tientallen gebieden in de Randstad die rijp zijn voor zo’n transformatie. Daar kun-
nen – zoals inmiddels is bewezen – mooie nieuwe woonwijken verrijzen. Zulke transformaties zijn van
meerwaarde voor de woningzoeker, voor de maatschap-
pij én uiteraard voor de eigenaars van deze gebouwen. Onze VBO-makelaars zijn graag behulpzaam bij het realiseren van deze meerwaarde. ■
REV RT Bc, Jurist/ onteigeningsdeskundige/
opgeofferd en de infrastructuur is vaak nabij. De stik-
makelaar/taxateur
stofproblematiek gooit op die locaties geen roet in het eten.
Mr. E.D.J. Westmaas
Specialist bedrijfsmatig
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9
UIT DE RECHTSPRAAK
afgebroken bemiddeling voor nieuwbouwcomplex Iedere makelaar zal wel een gevoel van voldoening krijgen als hij een mooie bemiddelingsopdracht tot verkoop verwerft. Ook uw collega Caljé was dik tevreden toen hij werd benaderd door Duinrand Vastgoedontwikkeling om zestig nieuw te ontwikkelen appartementen in de verkoop te nemen. Er zat echter wel een vervelend detail aan vast. Dat zo’n detail tot heel wat problemen zou leiden, had Caljé niet voorzien. Wat was het geval?
D
uinrand Vastgoedontwikkeling had een centraal
scratch af aan’ uitleggen waarom zijn verkoopstrategie
centrum van de stad. De ontwikkelaar nam contact
het was.
gelegen stuk bouwgrond aangekocht vlak bij het
op met Caljé, die goed was ingevoerd in de plaatselijke wo-
goed zou werken. Na eindeloze discussies bleef alles zoals
ningmarkt. Van hem werd verwacht dat hij Duinrand zou
Nou ja, bijna alles. Willem meende dat mevrouw Saskia
geen ander wat de woonbehoefte van het publiek was. Of
SMS Real Estate, ingeschakeld moest worden. Zij was
adviseren over de planontwikkeling. Caljé wist immers als
meneer Caljé zo vriendelijk wilde zijn om Duinrand te adviseren over de te realiseren appartementen, de gewenste
woonoppervlakte en wel of niet gedeelde buitenruimten. O ja, ook graag nog een stuk of wat slimmigheidjes in de splitsingsakte en dat soort zaken. Caljé ging vol energie
en goede moed aan de slag. Het overleg met de medewerkers van Duinrand en diens externe adviseurs vergde al gauw zo’n 100 uur. De ontwikkeling van het project
verliep voorspoedig en na verloop van tijd stonden er grote verkoopborden op het bouwterrein. Caljé ontwierp een ronkende verkoopbrochure en maakte plannen om een drietal
Pitronella van Super Makelaars Specialisten, kort gezegd immers een Top Specialist op het gebied van vastgoed. Heel eerlijk gezegd had Caljé nooit eerder van deze Saskia gehoord. SMS kende hij wel; gewichtigdoeners die overal
en tegenover eenieder beweerden dat zij De Beste waren. Tastbare resultaten had hij daarvan nog nooit gezien. Cal-
jé maakte bezwaar tegen een tweede verkoopmakelaar.
Dat werkte alleen maar averechts én kostenverhogend. Tevergeefs: Saskia moest en zou worden toegevoegd aan het ‘verkoopteam’, zoals Caljé en zijn assistent plots werden genoemd.
verkoop-informatiebijeenkomsten te houden.
EFFECTIEF AANPAKKEN
TWEEDE MAKELAAR
appartementen succesvol verkocht zouden worden. Hij
Rond die tijd trad Willem Maison aan als nieuwe bestuur-
der bij Duinrand. Willem vond dat een aantal zaken anders moesten worden georganiseerd. Hij was het type bestuur-
der dat zich onvermoeibaar inspande om zaken die goed
waren gepland, opnieuw te gaan regelen. Inderdaad, u hebt het goed gezien, Willem was afkomstig van de over-
heid. Hij stelde alle adviezen van Caljé ter discussie, en hetzelfde lot viel de door hem opgemaakte verkoopbro-
chures en de verkoopstrategie ten deel. Caljé moest ‘van
20 |
| VAS T G OED AD VIS EUR
Caljé had beproefde opvattingen over de wijze waarop de organiseerde drie open dagen waarbij informatie werd
verstrekt over de appartementen. Gegadigden konden dan meteen intekenen. Saskia vond dat een slecht idee. Zij was
van mening dat kandidaat-kopers meteen € 250,- moesten
betalen om een optiecontract te mogen ontvangen. Waar
dat geld naartoe ging? Naar SMS natuurlijk. Dat vond Caljé weer een slecht idee en hij negeerde het dan ook. De
informatiedagen waren een daverend succes. Voor alle appartementen waren kandidaat-kopers gevonden.
O KTO B ER 2 0 1 9
Enkele dagen na de laatste informatiedag ontving Caljé een
niet bij zitten. Hij begreep dat een opdrachtgever in begin-
dat Caljé haar buiten het verkoopproces hield. De reden
gezegd had hij ook totaal geen trek meer in het uitvoeren
Brief-Op-Poten van Willem. Die had van Saskia gehoord lag volgens Saskia in pogingen van Caljé om de woningen te gunnen aan zijn eigen relaties. Bovendien zou Caljé de potentiële kopers van de appartementen dwingen om
hypotheekadviezen af te nemen van een vrindje. Saskia had Willem er daarbij op gewezen dat, anders dan SMS, de organisatie van Caljé niet beschikte over een Compliance Afdeling. Tsjaaa, dan krijg je vanzelfsprekend dergelijke
frauduleuze praktijken! Integriteit bestaat slechts bij goede compliance, zo had Saskia Willem verteld. Caljé werd direct op non-actief gezet in afwachting van nader onderzoek.
Collega Caljé reageerde direct en wees erop dat het verhaal
van A tot Z onzin was. Willem ging vervolgens opnieuw
op onderzoek uit. Dat wil zeggen: hij raadpleegde Saskia, en die bleef bij haar aantijgingen. Zelf noemde ze dat een
sel een opdracht te allen tijde kan beëindigen. Heel eerlijk van een dergelijke opdracht. Maar Duinrand moest niet
vergeten dat er bijzonder veel en goed werk was verricht
door Het Team Caljé, om het vocabulaire van Willem te gebruiken.
Caljé ging dus vanzelfsprekend niet akkoord met een af-
wikkeling met gesloten beurzen. Geen stuiver vergoeding
voor zoveel werk was natuurlijk ook niet redelijk. Caljé eiste daarom courtage. Probleem was wel dat er nog geen koop-
overeenkomst tot stand gekomen was. De courtage zou pas verschuldigd zijn nadat de bemiddelingswerkzaamheden
tot resultaat zouden hebben geleid, maar dat was onmoge-
lijk gemaakt. Caljé eiste een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Duinrand gaf geen krimp waarna Caljé de dagvaarding uitbracht.
‘Aangifte-Van-Niet-Integer-Handelen’. Binnen haar organi-
De rechter was snel klaar met deze zaak. Op grond van de
Specialist (op z’n Engels uit te spreken) moest dat versturen
heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het
satie was zo’n formulier ontworpen en iedere Real Estate aan de opdrachtgever als er misstanden waren vastgesteld. Willem wist genoeg en zegde met directe ingang de bemiddelingsopdracht van Caljé op. REDELIJK LOON
Aangezien de opdracht was opgezegd en er formeel nog
geen appartement verkocht was, meende Duinrand geen stuiver courtage verschuldigd te zijn. Bovendien betrof dit
een ‘kwestie van eigen-schuld-meneertje’. Caljé liet het er
wet bestaat de mogelijkheid dat de makelaar toch recht
loon als de opdracht voortijdig wordt beëindigd. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het
voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de reden waarom de overeenkomst is beëindigd.
Nu was het nog zaak om dat redelijke loon vast te stellen. Dat was een kwestie van het doorhakken van een
knoop: Duinrand moest 50% van de courtage betalen.
(De namen zijn gefingeerd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
| V A STGOED A DV I SEU R | 21
GebiedsACTUEEL | ontwikkeling
Ronald Huikeshoven, directievoorzitter AM:
“ plannen maken we samen met alle betrokkenen” In gesprek gaan. Met ouderen die comfortabel willen wonen, starters die op zoek zijn naar een betaalbare woning, omwonenden die een nieuw appartementencomplex eigenlijk niet zo zien zitten. Zelfs met krakers in de voormalige Bijlmerbajes. De term ‘in gesprek gaan’ valt bij ieder onderwerp dat we bespreken met Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van gebiedsontwikkelaar AM. Wie AM vooral associeert met heel hoge appartementencomplexen (denk aan de Zalmhaventoren in Rotterdam), leert al snel dat de werkelijkheid anders is.
“W
ij zijn een gebiedsontwikkelaar en we richten
En inderdaad: we ontwikkelen prachtige appartementen-
voorzieningen”, zegt Huikeshoven. “We heb-
woningen. Ook buiten de stad. Ik denk dat zo’n 80 procent
ons op wonen, werken, winkelen en vrijetijds-
ben een eigen conceptafdeling waar stedenbouwers en landschapsarchitecten samenwerken met vormgevers en
marktonderzoekers. Onze kracht ligt in creatief denken. We bedenken zelf onze eigen producten. De visie die ver-
volgens ontstaat, delen we met externe architecten en
complexen in de stad, maar ook heel veel grondgebonden van al onze eengezinswoningen in uitbreidingsgebieden wordt gerealiseerd. Ons motto is: binnenstedelijk als het
kan. Wanneer dat niet mogelijk is, dan kun je de stap maken naar bouwen in uitbreidingsgebied.”
stedenbouwkundigen, die het concept uitwerken. De keuze
HET GESPREK
groot deel of een project slaagt. En of je een prijsvraag wint!
elke ontwikkelaar – de nodige obstakels te overwinnen.
van de architect is heel belangrijk: die bepaalt voor een heel
“De Bijlmer-krakers ontdekten: ‘Hé, jullie willen dus in het groot doen wat wij hier in het klein doen!’.”
Ondanks al die succesvolle projecten heeft AM – net als
Huikeshoven heeft het liever over uitdagingen. Opvallend genoeg noemt hij het tekort aan bouwvakkers niet
als eerste. “De grootste uitdaging op dat gebied is een
goede leeftijdsopbouw. Het is lastig om jongeren voor de bouw te interesseren. Ik denk dat dat zal veranderen als
ze zien dat er inmiddels heel veel digitale systemen in de bouw zijn geïntroduceerd. Je maakt een gebouw steeds
meer met data en met computers; digital construction. Dat houdt ook in dat er minder personeel nodig is op de bouwplaats.”
Obstakels zijn er om te slechten, vindt de directievoorzitter. En om dat te bereiken, gaat hij het gesprek aan met alle betrokkenen. “We hebben al menigmaal meegemaakt dat
een buurt fors tegen onze plannen was. We gaan altijd in gesprek en we maken het plan samen met alle omwonen-
den. Onlangs was het resultaat dat aanvankelijke tegen-
standers in de gemeenteraad pleitten vóór realisatie van het project. Dat lukte ook met de krakers die de voormalige Bijlmerbajes hadden ‘bezet’. Toen we onze plannen met hen
22 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
O KTO B ER 2 0 1 9
bespraken, ontdekten ze: ‘Hé, jullie willen dus in het groot doen wat wij hier in het klein doen!’. Weer een obstakel uit de weg geruimd.”
VOOR ALLE DOELGROEPEN
AM ontwikkelt tal van concepten voor starters. Compacte
(ofwel kleine) woningen die opvallend genoeg flexibel in-
deelbaar zijn. “Een aantal van die bewoners heeft zelfs een eigen Facebookpagina gemaakt waarop ze laten zien wat er allemaal mogelijk is”, zegt Huikeshoven. “Toen we hoorden dat jongeren ook belangstelling hadden voor woningen die
je met z’n tweeën kon kopen, hebben we de Friendswoning ontwikkeld. Ook daarvoor hebben we weer veel gesprekken
gevoerd met de doelgroep. En het mooie is dat niet alleen jongeren deze woningen kopen; ook senioren hebben er
veel belangstelling voor. Kennelijk zat ook een heel andere doelgroep op dit concept te wachten.”
Naast starters vormen senioren een belangrijke doelgroep
voor AM. Het Stadsveteranenconcept is eveneens succesvol:
DE VIJF MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S VAN AM
elkaar waarbij een aantal voorzieningen wordt gedeeld,
2. Gedurfde duurzaamheid: circulair bouwen!
hier kopen of huren vier of vijf senioren woningen naast
evenals een gemeenschappelijke woonruimte. En ten slotte
zijn er nog de gezinsappartementen, die tegemoetkomen
aan de behoeften van gezinnen die graag in de stad willen – blijven – wonen. Huikeshoven weet dat de ideeën en con-
cepten van AM graag worden overgenomen door anderen.
1. Inclusieve stad – met veel aandacht voor middeninkomens 3. Healthy urban living & working: luchtkwaliteit, mogelijkheden voor bewegen etc.
4. Stads- en gebiedsmaker
5. Gelukkig leven – met veel aandacht voor ontmoeting.
“Prima toch? Dat prikkelt ons alleen maar om weer nieuwe dingen te bedenken.”
BEGIN MET BOUWEN!
DUURZAAM EN CIRCULAIR
het enorme woningtekort. “We moeten nú beginnen met
ten wat er ‘leeft’. Dat betekent dat we oog hebben voor
De belangrijkste ‘uitdaging’ hadden we nog niet benoemd: heel veel bouwen. Het miljard dat minister Ollongren heeft toegezegd, is mooi. Maar: boter bij de vis. Keer dat geld uit
als er iets gebeurt. Koppel het aan de start van een bouwproject. En aan de aanleg van goede infrastructuur natuur-
lijk, waarbij het openbaar vervoer en de fiets een belangrijke
plaats moeten krijgen. Onze starterswoningen zijn onder
andere zo populair omdat ze pal naast een tram- of metrohalte staan. We hebben bij een complex voor 627 starters
“We hebben overal onze voelhorens, want we willen wealle aspecten; ook bijvoorbeeld voor brandveiligheid. Als bestuurslid van de Stichting Hoogbouw hebben we het
initiatief genomen om aan tafel met de brandweer te gaan zitten, want we moeten de krachten bundelen zodat
we toekomstige problemen voorkómen. Zo maken we de
parkeerdekken extra zwaar voor eventueel gebruik door brandweervoertuigen en brengen we sprinklers aan.”
(huur en koop) 32 parkeerplaatsen aangelegd. Er waren er
Dat heeft allemaal te maken met duurzaam bouwen: zó
ook niet meer per gebouw aanleggen, maar per gebied.”
Huikeshoven: “Het gaat ons om ‘gedurfde duurzaamheid’.
bij de oplevering acht verkocht… Parkeergarages moet je
Nog zo’n uitdaging: de middeninkomens. “Lastig”, zegt Hui-
keshoven. “Je moet er in elk geval voor zorgen dat de huren voor deze inkomensgroepen niet ‘exploderen’. Regulering
is daarbij een optie. Je kunt een prijs afspreken voor een bepaald type woning, die je vervolgens alleen indexeert
volgens de Consumentenprijsindex (CPI). Dat kan een mo-
gelijkheid zijn om deze woningen te behouden voor de doelgroep.”
bouwen dat de bewoners er veilig en comfortabel wonen. Dat betekent dat we een stap verder gaan dan ‘duurzaam
bouwen’, want dat zou normaal moeten zijn. Wij bouwen energieneutraal, klimaatadaptief en circulair, en we zet-
ten stappen waar nog niemand om vraagt. Zo werken we
eraan om bij de transformatie van de Bijlmerbajes 98 procent van alle materialen te hergebruiken. De tralies wor-
den bijvoorbeeld balkonhekjes. De kennis die we opdoen met dit ‘learning by doing’ delen we overigens ook graag met anderen.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: AM
| V A STGOED A DV I SEU R | 23
TAXATEUR BEDRIJFSMATIG VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl
> start najaar 2019
ALS MAKELAAR OPTIMAAL BEREIKBAAR ZIJN? WIJ ONTZORGEN U GRAAG Telefonische ondersteuning Bezichtigingen inplannen Opstellen koopovereenkomst
Natascha REOC
Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij
AL VANAF € 1,90 PER GESPREK!
Uitwerken taxatierapport
Opstartkosten € 25,00 eenmalig
Professionele bereikbaarheid van uw kantoor
Abonnementskosten € 32,50 per maand
Flexibele abonnementen
Inclusief intakegesprek, eigen doorschakelnummer & persoonlijk ingesproken welkomsttekst.
Eenvoudige doorschakeling Diverse administratieve taken
Bezoek REOC.NL
COLUMN
Landelijk en Agrarisch Vastgoed
oproep: ontzie de grondmarkt bij de stikstofproblematiek Schaalvergroting in het buitengebied is een niet te stoppen ontwikkeling en leidt onvermijdelijk en automatisch tot het vrijkomen van erven en leegstaande agrarische locaties. Die ontwikkeling wordt mogelijk nog versterkt door de oplossing van de problematiek rond het Programma Stikstof Aanpak (PAS), dat – zoals bekend – vérstrekkende gevolgen heeft voor vele duizenden projecten. Niet alleen in de landbouw, maar ook als het gaat om de infrastructuur en de woningbouw.
H
oe we ook over schaalvergroting in de land-
Van de ondernemer wordt ook veel gevraagd. Zo kan de
mogelijkheden biedt voor hergebruik van vrij-
ruimtelijke ontwikkeling, bijvoorbeeld bij een rood-
bouw mogen denken; feit is dat deze ook
gekomen – en vrijkomende – agrarische bedrijfslocaties. De overheid kan een belangrijke bijdrage leveren aan dat hergebruik; bijvoorbeeld door functieverandering mogelijk te maken. Daarmee kan ze wellicht ook
bijdragen aan een oplossing voor het enorme woning-
tekort in ons land. Daarvoor zijn tal van mogelijkheden. Te denken valt aan functieverandering van een agrari-
sche bestemming naar een woon- of werkbestemming. Er zijn natuurlijk ook andere mogelijkheden. Zo kunnen agrarische locaties in sommige gebieden ook een bedrijfsbestemming krijgen.
gemeente hem verplichten tot een bijdrage voor de voor-roodregeling. De gemeente heeft deze bevoegdheid: de Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het
mogelijk om voor het toevoegen van rode functies in
het buitengebied een financiële bijdrage ruimtelijke
ontwikkeling te vragen. Een voorbeeld is de bijdrage
landschappelijke versterking: voor elke nieuwe ‘rode’ toevoeging wordt een financiële bijdrage gevraagd. Dit
is het vereveningsprincipe: de bijdrage wordt gestort in
een landschapsfonds waaruit ‘groene initiatieven’ kun-
nen worden gerealiseerd. Die moeten een ruimtelijke kwaliteitsverbetering opleveren voor de omgeving.
Wat het ook wordt; het gaat allemaal niet vanzelf. Om
Elk jaar worden grote grondoppervlaktes aan de land-
deze plannen, moeten doelen worden gesteld. Dat
nen, natuur, zonneparken en voor andere niet-land-
ervoor te zorgen dat de overheid mee gaat werken aan moet bovendien op korte termijn gebeuren, want het
tekort aan ‘huisje-boompje-beestje’-locaties is groot. Mogelijkheden zijn er genoeg en in een aantal gevallen hebben ze hun nut al bewezen: een rood-voor-roodregeling, rood-voor-groenregeling, maar ook functiever-
andering en de regeling voor de locaties van Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB-locaties).
Het zijn veelal complexe en lange ambtelijke trajecten.
bouw onttrokken voor woningbouw, bedrijventerreibouwdoeleinden. Van dat onttrokken areaal is zo’n 90 procent bestemd voor woningbouw. Dat zorgt voor
aanhoudende druk op de grondmarkt. De conclusies van het adviescollege Stikstofproblematiek zijn hard aangekomen. Hopelijk komt er een oplossing waarbij de agrarische sector wordt gespaard. Anders zal het
grondaanbod alleen maar toenemen – met alle gevolgen van dien. Ik heb er een hard hoofd in. ■
Via een principeverzoek moet het college een principebesluit nemen. Bovendien is een landschappelijke inpassing noodzakelijk. Zowel de gemeente als de
Hans Peters REV RMT,
ondernemer krijgt te maken met verplichtingen, die in
voorzitter sectie
een overeenkomst worden vastgelegd. De uitkomst is
Landelijk en Agrarisch
uiteindelijk een wijziging van het bestemmingsplan. Dit
Vastgoed
lijstje is overigens niet compleet, want het traject omvat in de meeste gevallen nog tal van andere aspecten.
| V A STGOED A DV I SEU R | 25
ACTUEEL | Nieuwbouw
Nederland staat voor een enorme bouwopgave: tot het jaar 2030 moeten er zo’n 80.000 woningen per jaar bijkomen. De grote vraag is nu: waar moeten die gerealiseerd worden? Moet de focus liggen op binnenstedelijk ontwikkelen? Of kunnen
“ de discussie over binnenstedelijk bouwen wordt te eenzijdig gevoerd.” Nu zie je vaak dat op voorhand gezegd wordt: ‘Het groene gebied rond de steden, daar gaan we niet zoeken’. Dat
komt door een verkeerde beeldvorming waarbij je autoMet binnenstedelijk bouwen alleen komen we jaarlijks nooit aan de gewenste aantallen nieuwe woningen.
“Het wordt moeilijk, denk ik. Je moet tempo maken en
dat gaat lastig in binnenstedelijk gebied waar je eerst infrastructuur moet omleggen, bedrijven moet verplaatsen en je bezwaren van omwonenden kunt verwachten. Maar eigenlijk vind ik iets anders van wezenlijker belang. Het
matisch uitgaat van aantasting van de groene ruimte. Terwijl we met afwisselende woningbouw in lage dicht-
heden – en in combinatie met groen – soms ook een
kwalitatieve verrijking van de ruimte kunnen bereiken. Ik zou pleiten voor een meer open blik. Want het kan toch niet zo zijn dat we alle steden, groengebieden en locaties in Nederland door dezelfde wasstraat halen?”
gaat bij cijfers en aantallen over kwantiteit. Ik zou veel
Binnenstedelijk bouwen levert woningen op die maar voor
waar willen mensen graag wonen? Naar mijn mening
“Er is niets mis met binnenstedelijk bouwen; het gaat
liever zien dat de discussie gevoerd wordt over kwaliteit: wordt nu te veel zwart/wit geredeneerd en lijkt binnenstedelijk bouwen een doel op zich te worden. Dat ligt ook
aan de terminologie die gebruikt wordt, zoals ‘verstenen’ of ‘verrommelen’ van de omgeving. Op die manier wordt bouwen in het groen een besmet begrip.”
We ontkomen er niet aan om ook aan heilige huisjes te
tornen en uiteindelijk toch flink wat groengebieden op te offeren.
“Deze stelling legt precies bloot wat ik hiervoor al stelde. We hebben het bij die groengebieden niet over beschermd groen, dat is evident. We hebben het wat mij
een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn.
pas mis als bijna alles in al dichtbebouwd gebied moet
plaatsvinden. Kijk heel goed naar hoe mensen willen wonen. Dan zie je dat er heel verschillende wensen zijn
en dat sommigen graag hoogstedelijk wonen en anderen juist graag in de groene ruimtes rond de steden. Als alles in dichtbebouwd stedelijk gebied moet, krijg je heel veel appartementen met vaak ook nog een beperkt aantal
vierkante meters. De grote vraag naar een betaalbare woning met wat meer vierkante meters en buitenruimte
is prima in te vullen als je minder verkokerd naar deze materie kijkt.”
betreft wél over bijvoorbeeld landbouwgronden. Als we
Binnenstedelijk bouwen leidt tot efficiëntere mobiliteit.
kwalitatief kunnen invullen met nieuwe woningen, dan
stad, van locatie tot locatie. Spreiding is vaak helemaal
één of twee procent van de landbouwgrond in Nederland zijn we een heel eind.
Taco van Hoek is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in Amsterdam.
“Dat kun je niet zo stellen. Het verschilt echt van stad tot
niet verkeerd vanuit mobiliteitsoogpunt, en te veel ver-
dichten kan ook de toegang tot de steden lastiger maken. Maar de kern is dat we iedere locatie apart moeten bekij-
ken. Wat mij betreft moeten we per locatie een zo evenwichtig mogelijke afweging van voors en tegens maken om zo tot maximale kwaliteit te komen.”
26 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
O KTO B ER 2 0 1 9
we ook kijken naar groene buitengebieden? Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, en Stephan Bekx, beleidsadviseur van de gemeente Rotterdam, leggen duidelijk verschillende accenten bij de voorgelegde stellingen.
“ binnenstedelijk bouwen is haalbaar, maar dan wel met meer middelen dan we nu hebben.” Met binnenstedelijk bouwen alleen komen we jaarlijks nooit aan de gewenste aantallen nieuwe woningen.
“Ik kan die vraag alleen beantwoorden vanuit mijn rol bin-
nen de Zuid-Hollandse Verstedelijkingsalliantie. In ZuidHolland hebben we de ambitie gesteld dat we tot 2040
de zin kunt maken. Het gaat in de discussie ook niet om
Vrij recent hebben we door de Brink Groep een reality
binnenstedelijk’. Ik geloof niet zo in die tegenstelling. Ik
rond de 250.000 nieuwe woningen hebben gerealiseerd. check laten uitvoeren naar de haalbaarheid daarvan. De conclusie was dat we zo’n 2/3 van die 250.000 in principe binnenstedelijk kunnen realiseren. Maar dan moet er nog wel het een en ander aan de voorkant gebeuren. We heb-
ben meer middelen nodig voor de verwerving van grond
of/of, maar om en/en. We zeggen niet: ‘Het moet allemaal geloof wél in een andere verhouding, waarbij het zwaartepunt bij binnenstedelijk ontwikkelen ligt en dan met
name rond gebieden met hoogwaardig openbaar vervoer. Want die ontsluiting is echt een heel belangrijk punt.”
en voor infrastructuur. Onze hoop is daarbij gevestigd op
We ontkomen er niet aan om ook aan heilige huisjes te
Dus het is haalbaar, maar je moet verder kijken dan naar
offeren.
het door het kabinet aangekondigde Investeringsfonds. de realisatie van woningen alleen.”
Binnenstedelijk bouwen is duur. Dat leidt tot woningen die voor bepaalde doelgroepen financieel onhaalbaar zijn.
“Daar ligt zeker een uitdaging. Ook in die zin zijn we zeer benieuwd naar het al genoemde Investeringsfonds. Want
als je het als overheid belangrijk vindt dat in een binnenstad bijvoorbeeld ook sociale huurwoningen gerealiseerd
kunnen worden, dan moet je ontwikkelaars wellicht tegemoet komen om hun exploitatie rond te krijgen.”
tornen en uiteindelijk toch flink wat groengebieden op te
“Je moet een onderscheid maken tussen enerzijds echt essentiële groengebieden rond de steden en anderzijds de zogenaamde groene rafelranden die niet onder bescher-
mende regelgeving vallen. Met die laatste locaties kom je een heel eind. En kijk ook naar verouderde bedrijfsterreinen, daar is veel mogelijk. Als je die locaties goed kunt
invullen, voorkom je dat je op andere plekken in de stad onmisbare groene stukjes helemaal volbouwt. Want dat wil óók niemand.” ■
Binnenstedelijk bouwen levert woningen op die maar voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn.
“De vraag naar binnenstedelijk wonen is groot, dat zie je wereldwijd. Deze ontwikkeling nodigt uit tot anders denken over wonen. Zo zijn we in Rotterdam bezig met ver-
nieuwende woonconcepten, speciaal gericht op gezinnen. Dan kom je aan hun vraag tegemoet. En we moeten ook nadenken over wonen in eenheden kleiner dan 80 m2. Het
is zeker waar dat je het binnenstedelijk niet iedereen naar
Stephan Bekx is beleidsadviseur voor de portefeuilles
Stadsontwikkeling, Ruimte en Wonen bij de gemeente Rotterdam.
Tekst: Henk de Kleine | Beeld: Gemeente Rotterdam en EIB
| V A STGOED A DV I SEU R | 27
MAKELAAR VAN DE MAAND Cantrijn Makelaardij
ideeën om de woningmarkt weer op gang te krijgen Gérald Cantrijn was bij de oprichtingsvergadering van VBO in 1985. Hij is al sinds 1974 actief in de makelaardij en heeft dus alle marktbewegingen doorgemaakt. Niettemin kijkt hij met stijgende verbazing naar de op dit moment vastgelopen woningmarkt. Hij heeft ideeën om de startmotor weer aan te gang te krijgen.
28 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
O KTO B ER 2 0 1 9
V
andaag de dag houdt Gérald Cantrijn het leven
hypotheek van € 1.000 per maand kunnen krijgen. Ze zit-
hij Cantrijn Makelaardij in Breda; hij heeft een
geweest: ‘Bakstenen keer rente is woonlasten’. Woonlasten,
graag overzichtelijk. Samen met zijn vrouw runt
groot vertrouwd netwerk.
Gérald startte zijn veelzijdige loopbaan in het vastgoed als
ten klem. Maar ik zie oplossingen. Mijn stokpaardje is altijd daar gaat het om!”
‘jong broekie’ bij de Stok Groep. “Dat was destijds de groot-
DE STARTMOTOR AAN DE GANG
alles wat met onroerend goed te maken had. We kochten
kritischer naar die meetlat van Loan To Income moeten
ste vastgoedpartij in Nederland. In die dagen ondernam ik en verkochten de vreemdste objecten, van postkantoren tot fabrieken tot kerken, als er maar grond onder zat. Hele nieuwbouwwijken hadden we in de verkoop. De turbulente
tijden stagneerden echter, waardoor de Stok Groep binnen
een paar maanden omviel. Uit het faillissement van Stok
“Wat mij betreft zouden we met z’n allen toch nog eens kijken. Als mensen kunnen aantonen dat ze al een aantal
jaren samenwonen en steeds keurig hun huurpenningen
hebben betaald, waarom dan niet een hypotheek met de-
zelfde maandlast? Laat die veel te strakke LTI-richtlijn los.
heb ik het kantoor in Breda overgenomen. Het was inmid-
“Bakstenen x rente = woonlasten.
dels 1980, en het land was in een diepe crisis gedompeld. Collega-makelaars verklaarden me voor gek dat ik juist op
Woonlasten daar gaat het om.”
dat moment startte. Maar ik had van huis uit meegekregen: als je tegen de stroom in kunt zwemmen, dan kan dat ook
met de stroom mee. Ik werkte me vier slagen in de rondte.
Voorwaarde is wel dat je de rente verplicht voor minimaal
kelaarskantoren, nu zijn dat er ruim 50. Op dit moment is
gelijkheden bij vermogende ouderen. Die mensen zie ik vol-
Het is niet voor te stellen, maar Breda telde toen vier mahet aanbod ongeveer 900 woningen en vissen we met z’n allen in een vijver waar nagenoeg geen vis in zit. Toch is er
een wezenlijk verschil tussen de crisis van toen en die van nu. De slechte woningmarkt van destijds werd veroorzaakt
door torenhoge rentes; nu zitten we in een dip die het gevolg is van verkeerde keuzes. De hele boel zit vast, omdat
we mede door Europese regels geen creatieve oplossingen meer kunnen/mogen bedenken of aandurven.” BEZIT OPBOUWEN
20 jaar vastzet alsmede een aflossingsvorm. Ik zie ook mo-
doende in mijn omgeving. Ze krijgen nu nul rente en lopen
risico bij beleggen. Stel, ik vind iemand met een vermogen.
Dan kan ik die koppelen aan een jong stel dat wil kopen, maar geen eerste hypotheek krijgt. Nog even verder met
het gedachtenexperiment: ons jonge stel huurt nu voor
€ 1.200. Ze vragen om een hypotheek van € 250.000. Ik ga
naar onze vermogende vriend. Die leent het bedrag tegen, laten we zeggen, een rente van 4%. Het jonge stel betaalt
per maand € 833 aan rente en € 200 aan aflossing; dus ca.
€ 200 per maand verdiend. Onze jonge kopers kunnen iets
Gérald Cantrijn verbaast zich over de wijze waarop mensen
opbouwen. Weliswaar tegen een hogere rente, maar ik geef
van het onroerend goed als het gaat om huur, koop, hypo-
maals: het enige dat belangrijk is in onroerend goed, dat
van buitenaf en onze overheid aankijken tegen de wereld
theken, risico’s en waardeopbouw. “Aan het begin van mijn loopbaan was het kopen van een woning echt iets bijzon-
ders. Zo herinner ik me nog het jonge stel dat een woning wilde kopen, en de vader die meekwam. Die man trapte van meet af aan op de rem. De hypotheeklast voor de jongelui
was immers wel 300 gulden per maand en hij betaalde zelf maar 250 gulden huur per maand; klopte dat wel? Ik heb de
je op een briefje: dat interesseert de kopers niet. Want nog-
zijn de woonlasten. En die zijn in dit geval lager en vast. De
vermogende geldschieter haalt een prima rendement en loopt geen risico middels een eerste hypotheek. Waarmee ik maar wil aangeven: we moeten creatiever denken. Nu is
alles vastgespijkerd en we zien dat een hele generatie jonge mensen buiten de boot valt. Is dat wat we willen?”
beste man uitgelegd dat zijn dochter en schoonzoon jaren
PREMIEREGELING
bezit opbouwden terwijl hij inmiddels veel meer huur zou
een premieregeling door de overheid. “In de jaren 70 en
later nog hetzelfde maandbedrag zouden betalen én eigen betalen. Kijk, bij wonen en woningen gaat het feitelijk maar
om één ding: de woonlasten. We zien nu dat veel jongeren
aan huur torenhoge woonlasten hebben, als ze al een
huurhuis kunnen krijgen. Kopen is helemáál lastig, want ze komen er niet tussen. De hele woningmarkt stagneert aan
de onderkant, omdat alles met veel te stringente regels is vastgelegd. Neem als voorbeeld een jong stel van nu, met
een normaal inkomen. Het is hun gelukt om een woning te
huren voor € 1.000 per maand of meer. Die huur hoesten
ze braaf op. Het jaar daarna wordt het ca. 3% meer, enzo-
voort. Ze bouwen niets op. Als ze bij de bank aankloppen, kijkt die naar hun Loan To Income. Dikke kans dat ze geen
Een andere uitweg ziet Gérald Cantrijn in het optuigen van
80 kende ons land de zogenaamde Premie A-woningen. Dat was een enorm succes. Het ging om kleine, basale wo-
ningen, maar je kon in elk geval wonen en bezit opbouwen. Ik denk nu vaak van jonge kopers: je hoeft niet meteen in
de Eerste Klas te zitten. Zorg eerst dat je in die trein komt. Dus een premieregeling die ook voor bestaande woningen
geldt, is volgens mij een prima idee. En ten slotte: diezelfde overheid wil dat we meer eigen geld inbrengen. Veel jonge-
ren hebben dat gewoon niet, het is wishful thinking. Eigen geld is op zich helemaal geen gek streven, maar niet op dit
moment. Dus ook daar zeg ik: ‘Ga nog eens terug naar de tekentafel’.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Cantrijn Makelaardij
| V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MARKTONDERZOEK
kadastercijfers Publicatie september 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen
marktrapportage DNB over de woningmarkt De Nederlandsche Bank waarschuwt
opnieuw voor de risico’s van de
grillige Nederlandse woningmarkt. De
verwevenheid tussen de woningmarkt
(m.n. de hypotheekschulden) en de
economie is groot. Dat heeft nadelige gevolgen voor de financiële stabiliteit. Belangrijke remedie: een veel grotere vrijehuursector.
Huurstijging 2,5% Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster
Aantal geregistreerde verkochte woningen
De woninghuren waren in juli 2019 gemiddeld 2,5 procent hoger dan een jaar eerder, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek.
De huren van sociale huurwoningen van
woningcorporaties stegen met 2,0 procent. De huren van de overige sociale huurwoningen van de vrijesectorwoningen gingen met 3,3 procent omhoog.
Erfpacht en woningwaarde Amsterdamse kopers houden slechts
rekening met veertig procent van de
Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster
Gemiddelde koopsom
contante waarde van de erfpachtbe-
talingen. Een huis op erfpachtgrond is
daardoor relatief duurder dan een huis
op eigen grond. De onderzoekers van Ortec denken dat een mogelijke oorzaak ligt in de complexiteit van het erfpachtstelsel.
Huurders minder tevreden Huishoudens in een huurwoning waren in
2018 minder tevreden met hun woning dan
in voorgaande jaren. In 2018 was 71 procent van de huurders (zeer) tevreden met de
Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster
Gemiddelde koopsom
woning. In 2009 was dat nog 81 procent.
Er zijn nauwelijks verschillen in tevreden-
heid tussen sociale huurders en particuliere
huurders.
Jongeren en belemmeringen De weg van jongeren naar een zelfstandig
bestaan verloopt trager dan voorheen, stelt de
Sociaal-Economische Raad. Jongeren met de
juiste relaties hebben meer kans op interessant
werk, op hulp bij financiële tegenslagen en
op een soepeler combinatie van werk en zorg.
Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster
Anderen hebben het – ondanks behaalde
diploma’s – een stuk moeilijker.
Bron: Kadaster.
30 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
O KTO B ER 2 0 1 9
Samenwerken met DIVA Makelaars
VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ • Gediplomeerd makelaars en/of kantooreigenaren met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.
Meer weten over de mogelijkheden? DIVA MAKELAARS Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl www.kiezenvoordiva.nl
DIVA MAKELAARS.NL
‘Move.nl, omdat ik 24/7 informatie wil kunnen delen’ Zodat • Klanten hun aan- of verkooptraject kunnen volgen • Alle betrokken partijen sneller kunnen schakelen • De afhandeling van de koop makkelijker gaat
Opdrachtgevers kunnen online hun digitale woningdossier bekijken, opmer-
Move.nl verbetert de samenwerking met kopende
kingen plaatsen, notificaties ontvangen, opdracht tot dienstverlening en de
en verkopende partijen, vergroot de betrokkenheid,
koopacte ondertekenen en AVG-proof informatie, formulieren en legitimaties
versnelt het proces en maakt het afhandelen van de
up- én downloaden.
verkoop en/of aankoop makkelijker. Door het digi-
Afspraken, ingesproken verslagen, e-mails, telefoongesprekken, documenten, taken, biedingen en alle contactmomenten zijn per item vrij te geven.
Move.nl is powered by
taliseren bespaart de makelaar veel tijd en blijkt de klantwaardering aanzienlijk toe te nemen.
www.realworks.nl