VASTGOED ADVISEUR
Prof. dr. Lex Hoogduin: “Deel pensioenreserveringen aanwenden voor financiering woningen” Het Vastgoedgetal: een objectieve, transparante en eerlijke basis voor OZB-heffing “Het huidige systeem van executieveilingen is verziekt. Dat moet anders” Woontop Rotterdam: pak de woningmarkt aan en wel nu! Tweeluik - Is praktische toepassing WOZ wel logisch?
jaargang 27, nummer 1 | februari 2013 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a. • Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs
Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...
AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED
Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. Netruim zoals zijn zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.
…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM
‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1
09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02
6
12
Prof. dr. Lex Hoogduin: “Deel pensioenreserveringen aanwenden voor financiering woningen”
18
24
“Het huidige systeem van executieveilingen is verziekt. Dat moet anders”
in dit nummer
Het Vastgoedgetal: objectieve, transparante en eerlijke basis voor ozb-heffing
Woontop Rotterdam: pak de woningmarkt aan en wel nu!
no nonsense
Psychologie van de woningmarkt of de koude grond?
5
actueel
Prof. dr. Lex Hoogduin: “Deel pensioenreserveringen aanwenden voor financiering woningen”
6
Het Vastgoedgetal: objectieve, transparante en eerlijke basis voor OZB-heffing
12
“Het huidige systeem van executieveilingen is verziekt. Dat moet anders”
18
Woontop Rotterdam: pak de woningmarkt aan en wel nu!
24
Tweeluik – Is praktische toepassing WOZ wel logisch?
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Loyaliteit aan het eigenwoningbezit
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Verder kijken dan vandaag
23
Agrarisch Vastgoed – Samenwerken voor een hoger niveau
27
Rabobank Nederland – Makelt u in huizen of woningen?
33
achtergrond
Uit de media
4
Online
15
Uit de rechtspraak – Viseur veegt zijn straatje schoon
16
Makelaar van de Maand – Van Veldhuizen Makelaardij
30
Achter de Voorkant – Holland Financial Centre, Symphony Amsterdam
34
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Raad van State zet vraagtekens bij maximering hypotheken De Raad van State is niet overtuigd van het nut en de noodzaak van de kabinetsplan-
nen om hypotheken in 6 jaar tijd van 106% te maximeren op 100% van de waarde van de woning. Het kabinet wil daarmee tegengaan dat huizenkopers zich te diep in
de schulden steken. De Raad is ‘niet overtuigd van het nut en de noodzaak van een
gen is daardoor marginaal geweest. Een verschil tussen
cair krediet’. Volgens de Raad grijpt de overheid ook op andere gebieden van de wo-
100.000 had evenmin invloed gehad. Als er nu 800.000
zo vergaande overheidsinterventie betreffende de maximale hoogte van hypothe-
ningmarkt al in en hebben banken nu ook al een zorgplicht ten opzichte van klanten. Bovendien zou de maximering van de hypotheken een ’ingrijpende interventie van de overheid in de contractsvrijheid van private partijen’ betekenen.
60.000 en 80.000 nieuwe woningen, of tussen 80.000 of waren gebouwd, dan zou er wellicht wel invloed zijn geweest”, aldus Co Poulsen van ABF Research.
Sociaal geograaf Manuel Aalbers van de Universiteit van
Verruiming leenmogelijkheden starters
Amsterdam: “Banken ontwierpen hypotheekproducten
Ministers Dijsselbloem van Financiën en Blok van Wonen verruimen de leenmoge-
van de hypotheekrenteaftrek. Hypotheekbemiddelaars
lijkheden van starters met een goed inkomensperspectief bij de aankoop van een woning. Dit kan hbo’ers tot zo’n 21.000 euro en universitair afgestudeerden tot 32.000 euro meer hypotheek opleveren bij een carrièreperspectief van 5 jaar, zo
blijkt uit onderzoek van wegwijs.nl dat op basis van CBS-inkomenscijfers de hypotheekgevolgen heeft doorgerekend.
Uitspraken experts bij de parlementaire commissie Huizenprijzen “De toevoeging aan de woningvoorraad door nieuwbouw heeft de afgelopen jaren tussen de 0,7 en 1,1% gelegen. De invloed op de prijzen van bestaande wonin-
waarmee de consument zoveel mogelijk kon profiteren kregen fors hogere premies als ze deze hypotheken ver-
kochten. De overheid had toen moeten ingrijpen en moeten zeggen; dit kost ons te veel geld. Voor dit type hypotheken geldt geen aftrek.”
NHG jaarscijfers 2012 Aantal leningen met NHG van 2002 - 2012 140.000 120.000 100.000 80.000
Aantal verkochte woningen december 2012 December 2012 – 17.364
60.000 40.000 20.000
Daling 32,3% t.o.v. december 2011 – 13.133
Stijging 76,6% t.o.v. november 2012 - 9.833.
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Woningtypen
Stijging appartementen t.o.v. december 2011 – 10,9%
Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. december 2011 – 45,4% Stijging appartementen t.o.v. november 2012 – 60,1%
Aankoop
Kwaliteitsverbetering
Ontwikkeling garanties
Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. november 2012 – 91,9%.
Kwartaal 4 2012
Aantal geregistreerde hypotheken
Totaal
2011
Cumulatief t/m kwartaal 4 2012
2011
December 2012 – 29.268
NHG Totaal
32.200 33.100 122.000 136.500
Stijging 81,8% t.o.v. november 2012 – 16.103.
NHG aankoop woning
25.500 24.900 93.700 97.500
NHG woningverbetering
5.000
6.700 22.100 32.800
Aantal executieveilingen
NHG overige
1.700
1.500
Daling 51,8% t.o.v. december 2011 – 384
NHG ≤ € 265.000
29.700 29.800 110.900 121.200
In geheel 2012 zijn er 2.488 executieveilingen geregistreerd.
NHG € 265.000 - € 350.000
2.500
Bron: Kadaster
(Aantallen afgerond op 100-tallen)
Stijging 22,5% t.o.v. december 2011 – 23.891
December 2012 – 185
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
3.300
6.200
6.200
11.100 15.300
feb r ua r i 2 0 1 3
NO NONSENSE
psychologie van de woningmarkt of de koude grond? Als ik u zeg dat de woningmarkt op slot zit, dan vertel ik u niets nieuws. Dat de woningmarkt in 2013 nog een moeizaam jaar zal doormaken, is ook geen hogere wiskunde. Een rap afgenomen consumentenvertrouwen en gebrek aan hypothecaire financiering liggen volgens de meeste deskundigen ten grondslag aan de stagnatie van de woningmarkt. Ook dat is bij een ieder bekend. Dit kwam ook weer naar voren tijdens de diverse hoorzittingen van de tijdelijke commissie Huizenprijzen, waar ook VBO-directeur Van der Ploeg mocht spreken.
E
en commissie die in het leven is geroepen om de
bezuinigingsoverwegingen? Dit lost op korte termijn
doorgronden en de hoge woningprijzen – met het
niet op.
wetmatigheden van de woningmarkt nader te
verval van de laatste jaren – te verklaren om nieuw, suc-
het financieringsprobleem op de woningmarkt zeker
cesvol woningmarktbeleid te kunnen ontwikkelen. Een
Minister Blok lijkt het tweede probleem – het gebrek
markt voor de economie in zijn geheel. Begin april ver-
psychologie van de koude grond. Minister Blok denkt de
belangrijke commissie gezien het belang van de woningwacht de commissie haar eindrapportage te doen.
aan consumentenvertrouwen – te willen oplossen met onzekerheid over het al of niet moeten kopen in een
dalende markt en economie op te lossen met duidelijk-
Minister Blok heeft daar niet op gewacht. Hij is in
heid en ferme taal. ‘Er ligt nu een heel pakket dat er
maar, want de woningmarkt kan elke stimulans
Meer hoeft de consument niet te verwachten. Nu nog
november voortvarend aan de slag gegaan. Gelukkig gebruiken. Zo is de rente op restschulden 10 jaar lang
aftrekbaar. De leenmogelijkheden voor starters met een goed inkomensperspectief worden verruimd. Het kabinet heeft 20 miljoen uitgetrokken voor
startersleningen. Eigenaren van twee woningen
kunnen nog een jaar extra de dubbele rente aftrekken.
voor zorgt dat de woningmarkt weer in balans komt. meer impulsen geven, leidt tot afwachtgedrag.’
Denkt de minister van Wonen dat hij nu klaar is met de woningmarkt en de consument weer gaat kopen?
Denkt de minister dat de consument niet zal speculeren op verdere prijsdalingen?
Daar staat echter tegenover dat de Loan to Value en
Ik hoop toch echt dat de minister nog wat achter de
het mes is in de hypotheekrenteaftrek gegaan.
ken. VBO Makelaar heeft in ieder geval nog voldoende
Loan to Income strenger worden. En – heel belangrijk –
Volgens mij is iedereen het er over eens dat de hypotheekschuld in Nederland moet worden ingeperkt.
Maar om deze maatregel cyclisch toe te passen in tijden van crisis, is vragen om moeilijkheden. Elke recla-
meman weet dat anticyclisch investeren noodzakelijk is om het tij te keren. Maatregelen om het leenbeleid
in te perken hadden niet nu, maar – zoals in Wonen 4.0
hand heeft, mocht de woningmarkt toch niet aantrekideeën. Zo werken we aan een alternatief voor de WOZ als heffingsinstrument voor de OZB en aan hogere
opbrengsten bij executieveilingen. Gelukkig zit VBO
Makelaar niet stil. Ik denk minister Blok ook niet. Wel-
licht wacht hij op de aanbevelingen van de commissie Huizenprijzen. Of verwacht ik nu te veel van de minister?
Ed Hamming
voorgesteld – in 2015 moeten ingaan als de woning-
Voorzitter VBO Makelaar
markt de weg terug had gevonden. Maar minister Blok heeft ervoor gekozen om cyclisch in te grijpen. Uit
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
ACTUEEL | Financieringskloof
prof. dr. lex hoogduin:
“deel pensioenreserveringen aanwenden voor financiering woningen” Regels Bazel voor aanhouden liquiditeitsbuffers wel erg streng
“De funding gap – ofwel de financieringskloof – waarmee de banken kampen, vormt een groot risico voor de Nederlandse overheid; voor de belastingbetaler en dus voor ons allemaal. Omdat het probleem een collectief gegeven is, moet de oplossing ook worden gezocht in de collectiviteit. Woningmarkt, onderwijs, zorg en pensioenen – en ook de infrastructuur – vormen één geheel, en de problemen in die sectoren moeten dus ook in samenhang worden aangepakt.
V
oor de overheid ligt daar een belangrijke taak: die
Dubbel kwetsbaar
maatregelen te nemen. En om maar meteen de
kampioen sparen, maar we hebben ook een hoge hypo-
moet de voorwaarden scheppen om ingrijpende
knuppel in het hoenderhoek te gooien: dat zal niet zonder slag of stoot gaan. We moeten echt op een andere manier
naar de woningmarkt en naar die andere sectoren gaan kijken.”
Praten met prof. dr. Lex Hoogduin brengt je weer even terug in de collegebanken: bij die vriendelijke docent die
de lastigste problemen zó helder en overtuigend uitlegt dat je eindelijk begrijpt hoe het allemaal zo gekomen is.
Hij maakt ook duidelijk waar de oplossingen liggen. Dan blijft alleen de vraag: waarom kiezen we dan niet voor die oplossingen? “Omdat er te veel verbrokkeling is”, zegt de
hoogleraar Monetaire Economie aan de Universiteit van
Amsterdam én programmadirecteur voor de Groene Inves-
“De Nederlandse economie is dubbel kwetsbaar. We zijn theekschuld. Daar staat tegenover dat Nederlandse beleg-
gers (waaronder pensioenfondsen en verzekeringsmaat-
schappijen) zeer beperkt investeren in ons eigen land. Het zou een goede zaak zijn als die partijen hun gelden meer in eigen land zouden beleggen: dat lost een belangrijk probleem van de banken op. Zij zijn dan minder afhankelijk van geld uit het buitenland, en ze hebben meer mogelijkheden om hypotheken te verstrekken.
“Er zijn de laatste tijd allerlei maatregelen genomen die heel goed waren geweest vóór de crisis losbarstte. Dan hadden we wellicht nu minder problemen gehad”
teringsmaatschappij bij Holland Financial Centre. “Alleen
De banken én de overheid zijn voor de financiering van
er vijf ministeries die zich met het onderwerp bezighouden.
van buitenlandse investeerders. Als die beleggers het ge-
al als het gaat om duurzaamheid en energiebesparing, zijn De betrokken werkgroepen en ambtenaren hebben allemaal hun eigen agenda, stokpaardjes en prioriteiten. Maar
het gaat er juist om dat we de samenhang gaan inzien. Alleen dan kun je komen tot een structurele oplossing.”
onze eigen economie nu voor een groot deel afhankelijk voel krijgen dat er een probleem is – of dreigt – in Europa,
zullen ze snel geneigd zijn om hun geld hier weg te halen en te gaan investeren op hun thuismarkt. En dan gaan ze echt niet kijken waar dat probleem zich precies voordoet.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
Funding gap the Netherlands in billions of € (2011) 700
334
639
600
NCW) zijn oproep in die richting deed (augustus 2012),
meldden de eerste pensioenfondsen al dat ze daar geen
heil in zagen. Bovendien stelt Joanne Kellermann, directeur bij De Nederlandsche Bank, dat pensioenfondsen nooit in staat zullen zijn om het financieringsgat te dichten.
500 400
Hoogduin: “Ze stellen – terecht – dat ze er allereerst zijn
305
om de belangen van hun deelnemers te verdedigen, en niet om een economisch probleem op te lossen. Bovendien
300
past zo’n stap niet altijd in de mandaten die ze hebben. Én
200
ze zijn natuurlijk ook gewoon bang om de ‘rotte appels’
over te nemen. Dan kom je weer terug bij dat gebrek aan
100 0
markt te stappen. Op de dag dat Bernard Wientjes (VNO-
onderzoek: ze hebben niet de capaciteit om tot in detail Mortgage balance
Savings
Funding Gap
onderzoek te doen naar het rendement van investeringen.
Dat betekent dat de toezichthouder een extra taak krijgt en dat de hypothekenpakketten nog verder gestandaar-
Source: DNB, CBS, Hypostat
diseerd moeten worden. Met die standaardisatie zijn we overigens al een eind op de goede weg, maar we zijn er Ze volgen de afzonderlijke economieën niet tot in detail. Dat doen Nederlandse investeerders ook niet in het buitenland. Iedereen baseert het beleid op de gegevens van rating agency’s.
Er is trouwens wel een lichtpuntje te melden: in Bazel is
bekend gemaakt dat de liquiditeitsregels enigszins versoepeld worden. Dat is een goede zaak, want de regels voor het
nog niet.
Een Nationale Hypotheekbank is naar mijn mening niet
echt een oplossing. Dan heb je het alleen over de woningmarkt, terwijl het probleem veel breder is. Ik denk ook dat
de overheid te veel risico zou lopen. En wat gebeurt er in betere tijden? Schieten we dan weer door naar de andere kant?”
aanhouden van liquiditeitsbuffers waren wel erg streng. Je
Buitenland
maatregelen genomen die heel goed waren geweest vóór
jaar uitbracht, wordt een helder overzicht gegeven van
moet dat ook niet overdrijven. Er zijn de laatste tijd allerlei
de crisis losbarstte. Dan hadden we wellicht nu minder pro-
blemen gehad. Nu lijkt het erop dat de overheid de banken onnodig klappen toebrengt. Je ziet dat bij elke crisis: dan slaan de maatregelen door.”
Pensioenfondsen en verzekeraars
Blijft de vraag waarom Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars niet staan te trappelen om in de hypotheek-
In het rapport ‘Close the funding gap’ dat Deloitte vorig de wijze waarop de hypothekenmarkt in het buitenland is gestructureerd. Ook het Deense model komt daarin
(vanzelfsprekend) aan de orde: het systeem waarbij voor elke afgesloten hypotheek obligaties worden uitgegeven om aan kapitaal te komen. De looptijd en de rente van de
hypotheek en de obligaties zijn identiek. Het model werd in 2012 in tal van publicaties aangehaald als dé oplossing voor de Nederlandse problemen.
Lex Hoogduin: “Dat model heeft niet mijn voorkeur: ik
zie meer in goede securitisaties. En als we dan toch naar het buitenland kijken, ben ik meer geporteerd van het
Duitse model, waarbij de aspirant-huiseigenaar eerst een
lex hoogduin
substantieel bedrag moet sparen via een bouwlening. De
Prof. dr. L.H. Hoogduin werd vooral bekend als directeur bij De Nederlandsche
Bank. Toen duidelijk was dat het kabinet niet hem, maar Klaas Knot koos als
president-directeur van DNB, vertrok Hoogduin. Hij is nu hoogleraar Monetaire Economie en Financiële Instellingen bij de Universiteit van Amsterdam. Daarnaast is hij verbonden aan de Duisenberg School of Finance, is hij onafhankelijk directeur van LCH Clearnet en lid van de Centrale Commissie voor de Statistiek. Hij verricht ook advieswerk; o.a. voor het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en als pro-
grammadirecteur van de Groene Investeringsmaatschappij van Holland Financial Centre (HFC).
Bausparkasse kan op die manier laagrentende hypotheken
verstrekken. Dat betekent ook dat de Loan-to-Value wellicht zelfs minder dan 100% kan zijn. Minder dus dan nu het geval is.
Het is denkbaar dat we in Nederland een deel van de pensioenreserveringen aanwenden voor de financiering van
woningen. Op die manier torn je niet aan het collectieve sparen, maar kun je de spaartegoeden van de pensioen-
fondsen veel flexibeler aanwenden. En inderdaad: een jongere zal dan niet zo snel een woning kunnen kopen. Hij of
zij heeft waarschijnlijk nog niet voldoende gespaard. Het is
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
feb r ua r i 2 0 1 3
de vraag of dat zo erg is. Dan moet je eerst een aantal jaren
Most promising alternative funding models to provide a solution for the funding shortage.
huren. Nou en?”
Groene Investeringsmaatschappij
Danish funding model
Een van de oplossingen voor de huidige problemen is
Introduction of new mortgage products
volgens Hoogduin: bufferherstel in combinatie met financiering van verduurzaming. In mei 2012 publiceerde
47.0% 39.8%
Funding by pension funds and insurers
het Projectteam GIM van Holland Financial Centre onder
leiding van Hoogduin de studie ‘De Groene Investerings-
Crowd funding
maatschappij’. Hoogduin haast zich om te melden dat het
67.5% 19.3%
Source: Deloitte and Eurforum survey amongst a penal of 135+ Senior Mortgage
rapport geen reactie is op de problemen op de woning-
market professionals
markt. “We definiëren hierin de bottlenecks die we zien bij
de financiering van langetermijnprojecten op het gebied van duurzame energie en het verhogen van de energie-
Parties that should take the lead in solving the funding problem
efficiency van de bestaande bouw.
De energiemarkt is – naast de woningmarkt – een typisch
voorbeeld van zo’n langetermijnonderwerp. Als we erin sla-
gen om tot een energietransitie te komen, slaan we meer
77.6%
NL/EU government
vliegen in één klap. Het is al lang duidelijk dat de fossiele
Regulators
grondstoffen opraken, maar opwekking van duurzame
energie vergt veel grotere investeringen dan die van fos-
Banks
een katalysator te zijn om die middelen beschikbaar te
Pension funds
siele energie. De Groene Investeringsmaatschappij beoogt
krijgen. We richten ons in eerste instantie op financiering
Other
van initiatieven voor geothermie, energiebesparing in de bestaande bouw en op kleinschalige windenergie op land.
37.6% 43.5% 30.6% 18.8%
Source: Deloitte and Eurforum survey amongst a penal of 135+ Senior Mortgage
Dat vraagt om een langetermijnvisie van de overheid,
market professionals
maar het resultaat is ook bijzonder interessant: Nederland
kan op die manier de gestelde klimaatdoelen halen, en de werkgelegenheid krijgt een impuls. Je kunt het plan een
beetje vergelijken met de Deltawerken: een plan dat op
nister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken stelde een
op enige afstand van de politiek wordt gezet.”
omgeving in het vooruitzicht. “Zowel de GIM als het re-
brede politieke consensus kan rekenen en dat in zekere zin
Groeiperspectief
Toen het rapport verscheen, was er nog een belangrijk
lichtpuntje voor de op te richten GIM: de toenmalige mi-
revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde
volverend fonds sloten direct aan op onze ideeën”, zegt
Hoogduin. “We waren dan ook blij dat beide ideeën waren opgenomen in het Lenteakkoord. Helaas sneuvelde het fonds vrijwel direct bij de formatie van het kabinet Rutte-II.
Daarmee zijn we weer op achterstand gezet. We putten
wel hoop uit het SER-initiatief: die is bezig met de ontwikkeling van een energietransitieakkoord. Het spreekt vanzelf
holland financial centre Het HFC is een initiatief van een aantal partijen uit
de financiële sector, die zich hebben verenigd in een breed samengestelde groep (banken, verzekeraars, han-
delshuizen, pensioenfondsen, vermogensbeheerders, accountants- en advocatenkantoren en de overheid). De missie van het HFC is initiatieven te ontwikkelen die bijdragen aan het in stand houden van een sterke, open
dat we daarbij graag zullen aanhaken.
Om de financiële en economische markt weer in balans te brengen, is groeiperspectief nodig. Groeien kan alleen als de productiviteit stijgt en dat is alleen mogelijk door
innovatie. Daarvoor moet je wel risico’s durven nemen. De financierbaarheid van de projecten moet ook vaststaan.
Daarom moeten de banken, de institutionele beleggers én de overheid ieder een deel van de risico’s op zich nemen.
en internationaal concurrerende financiële sector in Ne-
Op die manier wordt een bijdrage geleverd aan het herstel
werkwijzen en oplossingen.
voorziening.” ■
derland, die gebruik maakt van nieuwe instrumenten,
van de economie en aan verduurzaming van de energie-
Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, Deloitte
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Kijk voor alle opleidingen en cursussen voor de vastgoedprofessional op www.makelaarsopleidingen.nl Beroepsopleiding Makelaars BV Gildeweg 5A 2632 BD Nootdorp telefoon 070 35 63 200 fax 070 36 54 491 email info@makelaarsopleidingen.nl
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
loyaliteit aan het eigenwoningbezit Na een lange periode van verruiming, zijn de hypotheeknormen in de afgelopen twee jaar weer behoorlijk aangescherpt. Het moet de risico’s van het eigenwoningbezit voor consumenten en voor de overheid weer beteugelen, een bijdrage leveren aan het herstructureren van de woningmarkt en op de lange termijn ook bezuinigingen voor de overheid opleveren. Het heeft de risicoperceptie van de consument echter nog niet aangescherpt, gezien de enorme toename van het aantal transacties in december 2012.
R
uim 20 jaar lang prijsstijgingen op de koopwo-
gepresenteerd, waarin de hypotheeknormen nog verder
pij. Door de langdurige en soms heftige
een directe verlaging van de LTV en een indirecte aan-
ningmarkt doet wat met mens en maatschap-
prijsstijging van de koopwoningen leken de risico’s, die
verbonden zijn aan het investeren in een eigen woning, wat te zijn vergeten. Omdat dit zowel bij de consu-
ment, de banken en de overheid het geval was, werd de hypotheekverstrekking steeds verder ‘versoepeld’. En dat faciliteerde weer een verdere koopprijsstijging.
Iedereen blij, mits je tot de insiders behoorde of kon gaan behoren.
Hoe anders is dat beeld geworden na 2008. Het ‘insider zijn’ blijkt ineens niet voor iedereen een zege. De stagnerende en dalende koopprijzen in combinatie
worden aangescherpt voor koopstarters. Het gaat om
passing van de LTI door aflossingsvrije hypotheken helemaal niet meer toe te laten binnen het stelsel van de
hypotheekrenteaftrek. Dit heeft aanzienlijk meer dis-
cussie teweeg gebracht dan de Gedragscode. Discussie
over de timing van de beleidsmaatregelen, over de eenzijdige aanpak van alleen de koopstarters en over de
onevenredige impact op de koop- en huursector van het voorgestane beleid. Maar ook nu weer ontstaat een
debat over de risico’s, want schiet de overheid nu niet te ver door met het beschermen van de toekomstige eigenaarbewoners?
met een economische crisis brachten de risico’s van
En wat schetst de verbazing? In de laatste maand voor-
Met name bij de meer recente kopers en bij de banken
men van kracht worden, stijgt het aantal transacties
het eigen woningbezit vrijwel direct weer in beeld.
met een grote hypotheekportefeuille, de Nationale
Hypotheek Garantie en de (rijks)overheid. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen uit 2011 waarin de criteria voor het verstrekken van hypotheken weer
eens scherp werden geformuleerd, werd daarom zon-
der al te veel commentaar geaccepteerd; een Loan-To-
Income ratio (LTI) van maximaal 4.5, een Loan-To-Value (LTV) van maximaal 106% en maximaal 50% van de
hypotheek mocht aflossingsvrij zijn. Dit moest vooral toekomstige eigenaarbewoners beter beschermen tegen te hoge risico’s.
dat de nieuwe aanscherpingen van de hypotheeknorexplosief. Het zijn vooral de koopstarters die nog snel
tot de ‘oude’ insiders willen behoren. Ondanks de vele
discussies over risico’s en prijsdalingen, blijven zij loyaal aan het eigenwoningbezit. Zij hebben hun risicoperceptie helemaal niet bijgesteld. Of…. schatten zij de
risico’s in de huursector nog hoger in: te weinig pas-
send aanbod en flinke huurstijgingen die zijn aange-
kondigd. Is het uiteindelijk toch de grote loyaliteit van de politiek aan de huidige eigenwoningbezitters, dat als oorzaak van deze opleving kan worden aangewezen?
Maar zoals gezegd dient ook het woningmarktsysteem geherstructureerd te worden en staat de overheid voor een grote bezuinigingsopgave. Het Lente-akkoord (mei 2012) en het Regeerakkoord (oktober 2012) worden
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
ACTUEEL | OZB-heffing
het vastgoedgetal: objectieve, transparante en eerlijke basis voor ozb-heffing Het is de hoogste tijd dat er een alternatief komt voor de WOZ-waarde. Die komt immers op discutabele wijze tot stand: de gemeente maakt gebruik van geautomatiseerde modelwaarden, waarbij woningen op een aantal punten met elkaar worden vergeleken. Slechts een beperkt aantal woningen wordt bezocht door een WOZ-taxateur. Daarnaast wijkt de WOZ-waarde in een markt van dalende huizenprijzen steeds vaker af. Maar die WOZ-waarde is wel de basis voor de OZB-heffing, maar ook voor het eigenwoningforfait en andere heffingen. En ook banken en verzekeraars maken gebruik van de WOZ-waarde. Elk jaar regent het bezwaarschriften van eigenaren die het niet eens zijn met de WOZ-waarde. Het Vastgoedgetal als alternatief kan dan ook tot forse kostenbesparingen leiden, denkt Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar.
“I
k probeer al vele jaren duidelijk te maken dat het sy-
tijd van dalende transacties zijn modelwaarden – die de
niet werkt”, zegt Van der Ploeg. “Zo worden de panden
betrouwbaar. Vorig jaar werden er maar liefst 182.000
steem van voornamelijk modelmatige waardebepaling
van eigenaren die met erfpacht te maken hebben, hetzelfde gewaardeerd als die van grondeigenaren. Je kunt niet
zien wat zich binnen de muren van de woning afspeelt;
of de woning wellicht slecht onderhouden is , etc. In een
WOZ-waarde voornamelijk bepalen – bovendien minder bezwaarschriften ingediend. Het is dus hoog tijd dat het
gebruik van de WOZ-waarde voor heffingen ter discussie
wordt gesteld. Het Vastgoedgetal biedt een mooi alter-
natief omdat het is gebaseerd op een aantal objectieve gegevens. Het is vergelijkbaar met de heffing motorrij-
tuigenbelasting waar volgens mij nooit bezwaarschriften tegen worden ingediend. Zo kan het Vastgoedgetal de gemeenten vele duizenden euro’s besparen.” Onderzoek
“Het is een goed plan om de grondslag van de OZB-heffing
ter discussie te stellen”, vindt dr. Harry Boumeester, onderzoeker bij Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. “Het
valt moeilijk uit te leggen dat twee woningen heel verschillend worden aangeslagen, alleen omdat de ene woning in een ‘betere’ buurt staat dan de andere. VBO Makelaar heeft
ons gevraagd om onderzoek te doen naar de effecten van het Vastgoedgetal als alternatief voor de WOZ-waarde. In het huidige systeem is de kwaliteit van de wijk sterk bepa-
lend voor de WOZ-waarde én voor de marktwaarde van de
woning. De marktwaarde hebben wij volkomen losgelaten bij het onderzoek naar het Vastgoedgetal, omdat we daar-
voor de ruimteconsumptie als uitgangspunt hanteren. Je
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
feb r ua r i 2 0 1 3
hebt dan ook niet meer te maken met allerlei fluctuaties in
de markt. Zeker de afgelopen jaren is er zó veel gebeurd in
de woningmarkt dat de door de consument ervaren marktwaarde van de woning en de WOZ-waarde sterk uiteen zullen lopen.
We hebben een vergelijkend onderzoek uitgevoerd in de gemeente Leidschendam-Voorburg op basis van de beschikbare data uit 2011. De oorspronkelijk OZB-heffing
hebben we op woningniveau vergeleken met een OZBheffing op basis van het Vastgoedgetal. We zagen dat
het overgrote deel van de woningen tot de ‘gemiddelde’
V.l.n.r. J.O. van der Ploeg en dr. H.J.F.M. Boumeester
woningen behoort. Dat neemt niet weg dat tweederde van
de woningen tot de – overigens lichte – ‘verliezers’ behoort:
Boumeester: “Het Vastgoedgetal bevat genoeg positieve
euro’s per jaar meer gaan betalen. De andere bewoners
elementen om onder de aandacht te worden gebracht bij
zij zouden op basis van het Vastgoedgetal enkele tientallen gaan minder betalen dan in het huidige systeem.” ‘Goede aanzet’
Hans van der Ploeg: “Met het Vastgoedgetal willen we
de Nederlandse gemeenten. Ik denk dat het belangrijk is dat de hele makelaars- en taxateursbranche zich achter deze methodiek schaart”
de grondslag voor heffingen vereenvoudigen, objective-
ren en eerlijker maken. En daarmee (het gebruik van) de WOZ-waarde ter discussie stellen. De uitkomsten van het
zijn om te bepalen in hoeverre Leidschendam-Voorburg
zijn en een alternatief kunnen bieden. Alle inwoners van
Vastgoedgetal bevat echter genoeg positieve elementen
onderzoek geven duidelijk aan dat we op de goede weg
de gemeenten maken gebruik van dezelfde faciliteiten,
dus zouden ook de kosten op een eerlijke, transparante en objectieve manier moeten worden verdeeld.”
Harry Boumeester: “Het is inderdaad een goede aanzet, maar we zijn er nog niet. In de methodiek wordt gerekend
representatief is voor de Nederlandse gemeenten. Het om onder de aandacht te worden gebracht bij de Nederlandse gemeenten. Ik denk dat het belangrijk is dat de hele
makelaars- en taxateursbranche zich achter deze methodiek schaart. Dan moet het mogelijk zijn om de overheid te overtuigen van de voordelen.
met gegevens die al op grote schaal beschikbaar zijn. Wel-
Er is alleen één probleem: zolang het eigenwoningforfait
De energetische kwaliteit zou zo’n kenmerk kunnen zijn,
nodig. Dat betekent dus dat er ook een geheel andere
licht moeten er nog meer kenmerken worden toegevoegd. maar er zijn nog veel te weinig energielabels beschikbaar om dat kenmerk mee te nemen in de berekening.
De grote winst van het Vastgoedgetal is – wat mij betreft –
nog een wettelijke verplichting is, heb je de WOZ-waarde basis voor het eigenwoningforfait moet worden ontwikkeld.” ■
dat de WOZ-waarde wordt losgelaten. Het ‘verrassings-
effect’ verdwijnt daarmee. Bovendien krijg je met het Vastgoedgetal een veel stabielere heffingsmethode, die
het vastgoedgetal
vastgoedmarkt.”
Het Vastgoedgetal hanteert ruimteconsumptie als
Voordelen
bestaat uit twee componenten: private en publieke
niet afhankelijk is van de waardestijging of -daling op de
De voordelen zijn groot, met name als het gaat om kosten-
besparingen, stelt Van der Ploeg: “Gemeenten zullen veel minder bezwaarschriften te verwerken krijgen, want de kenmerken waarop de heffing is gebaseerd, zijn voor ieder-
een duidelijk. Met die besparingen kunnen de gemeenten regelingen treffen voor de extreme gevallen waarin sprake is van een veel hogere heffing. Dat zijn er maar een paar.”
Boumeester vult aan: “Er zal nog meer onderzoek nodig
basis voor de OZB-heffing. Die ruimteconsumptie ruimte. Deze worden berekend op basis van drie
meetbare kenmerken van een woning: vloer- en
perceeloppervlak en omgevingsadressendichtheid (hoe lager de adressendichtheid; hoe meer publieke
ruimte beschikbaar is). Uitgangspunt van het Vastgoedgetal is de ‘gemiddelde’ woning met ‘gemid-
delde’ kenmerken. Een gemiddelde woning krijgt dus ook een gemiddelde OZB-heffing.
Tekst: Carola Peters
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
DĂŠ online mediaspecialist voor de makelaardij
Websites Volledig geoptimaliseerd voor de makelaardij
Uw eigen (iPhone) App vanaf â‚Ź 49,- p.m.
Lage kosten
Mobiele versie van uw website
Hoog serviceniveau (binnen 2 weken online)
Genereren van QR-codes
Bovenaan in Google Specialist makelaar web
Apps en mobiel
Social media
Krijg nieuwe klanten met uw website
Uw eigen opgemaakte Facebook pagina
Meer bezoekers en meer rendement
Het aanbod direct op Twitter en YouTube
Uw website altijd in topconditie
Uw bedrijf maximaal vertegenwoordigd
www.topsite.nl/makelaar
ONLINE
Tweets over de markt @VBOdirectie RT @Janbernhart: @MarcSomberg Ik
overweeg een VBO-makelaar maar maak me zorgen om de plek op Funda.
@Onlin_Mag.nl: Nieuwe voorzitter sectie Agrarisch
Vastgoed VBO Makelaar: Meep van Veldhuizen (56) is voor de periode van vier j... http://t.co/GEeJxNIn
makelaars poll Sanctionering energielabel De – voor nu afgeketste – sanctionering op het energielabel vormt niet of
Eens
nauwelijks een probleem voor
doorstroming op de woningmarkt.
Oneens
Bron: Ledennet VBO Makelaar
91,67 % 8,33 %
@Frits Markus : Nu ook alle uitspraken van tuchtzaken
tegen makelaars openbaar: ‘Tuchtrechtelijke veroordelingen notarissen openbaar’ http://bit.ly/VlL6CY
@ RogierSpoel: Vz. Siertsema @unetovni geeft enorme behoefte energiebesparing huiseigenaar aan tijdens
Surfen op het net
#mvony13. #Energielabel dan onmisbaar instrument. @Vastgoedactueel: S&P: ‘Europese huizenprijzen dalen verder in 2013’ beurs.nl/opinie/markett…
@Smallenbroek: De nieuwe Informatiekrant over kan-
toortransformatie is uit. #kantoortransformatie #herbestemming agentschapnl.nl/content/kantoo…
@VEH_Woningmarkt: Prof. Boelhouwer houdt bij
Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen een pleidooi voor ikwildoor.nl via @rogierspoel.
@VBOMakelaar: @daveklootwijk @Janbernhart @
marcsomberg Gelukkig doet een #VBO-makelaar veel meer dan alleen uw huis op funda zetten..
@PatriciaDieben: #Versluijs Makelaardij als beste #makelaar van Zeeland beoordeeld. Gefeliciteerd #VBOmakelaar! http://t.co/APYkCkHi.
Volg VBO Makelaar via
http://twitter.com/VBOMakelaar
consumenten poll
kracht zijn, ga ik in 2013 toch een woning kopen. Bron: www.VBOmakelaar.nl
gehouden. Amerikaanse marketingexpert in vastgoed, Nicole Nicolay, gaf tips om meer leads te genereren via de eigen website:
1. Zorg voor een website die ‘meedenkt’ met de gebruiker en de weergave
aanpast aan het scherm waarop men kijkt (smartphone, tablet, desktop, etc.) zodat het er altijd goed uit ziet.
2. Zorg dat logo, naam en adres op elke pagina staan zodat meteen duidelijk is
wie u bent en wat u doet wanneer iemand uw website opent. Laat zien wie u bent!
3. Is uw content uniek? Bied gespecialiseerd advies en geef tips en trics die men bij een collega niet op de website treft. Biedt u specifieke diensten aan zoals bijvoorbeeld woningen gericht op ouderen? Maak het zichtbaar!
4. Optimaliseer het zoekprofiel op uw website zodat consumenten direct vinden wat ze zoeken als ze op uw site kijken. Zorg dat men een zoekprofiel aan kan
maken en kan bewaren zodat ze terugkomen vanwege uw lokale expertise die aansluit op hun wensen.
5. Kan uw sitebezoeker u direct bereiken? Bezoekers op uw website krijgen is
belangrijk, van hen betalende klanten maken is uw uiteindelijke doel. Wanneer klikken zodat ze direct contact met u krijgen? Een link naar een webformulier,
Ondanks nieuwe
die per 1 januari van
Voor de 17 e keer werd in New York het vastgoedcongres Real Estate Connect
uw bezoeker een pand ziet wat hem aanspreekt, kunnen ze dan ergens op
Hypotheekrenteaftrek belastingmaatregelen
Real Estate Connect 2013
Eens
Oneens
% 51,16 %
48,84
een knop waarop staat ‘maak een afspraak’ waarna een agenda verschijnt
waarin men een afspraak kan noteren? Zorg dat u de bezoeker binnenhaalt doordat hij makkelijk contact met u kan maken! Nicole Nocolay is te volgen via Twitter, @Nik_nik.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
viseur veegt zijn straatje schoon Van uw collega Viseur (overigens niet lid van uw beroepsvereniging) kunt u nog veel leren. Ik zie u nu vilein lachen. Hoezo kunt u nog veel leren van Viseur? Hij loopt toch in zeven sloten tegelijk! Jawel, maar u weet dat u niet alleen wijs kunt worden door noeste studie, maar ook door schade en schande. Als die schade en schande een ander overkomt, dan is dat mooi meegenomen. Ook deze keer vertelt Viseur u zijn belevenissen. Ik zou zeggen: doe hier uw voordeel mee. Oeps, foutje …..
mooie opdracht om een productiehal met kantoorruimte
zoekers, waarmee hij een afspraak had, op zijn kantoor
heer Watering (‘zeg maar Walter’) en mevrouw Rotgans
De dag van Viseur kon niet meer stuk toen de twee bekwamen. Zij waren de afgevaardigden van een groot Frans bedrijf met enkele vestigingen in Nederland. Eén van
de vestigingen zou worden afgestoten en aan Viseur de
te verkopen. Het tweetal bezoekers stelde zich voor als de (‘zeg maar mevrouw Rotgans’). De sfeer was al snel joviaal.
Ouwe Jongens Krentebrood. Althans: tussen Ad en Walter.
Mevrouw Rotgans zat er zo maar een beetje voor spek en bonen bij. Ad en Walter hadden het over van alles en nog wat, behalve over het te verkopen gebouw. Het ging over
voetbal (Ad meende serieus dat hij ten onrechte als bonds-
coach was gepasseerd), sigaren en Belgisch bier en nog meer stoere praat die kennelijk niet aan mevrouw Rotgans
was besteed. Op zeker moment draafde Viseur in zijn en-
thousiasme een beetje door. Het gesprek belandde op het onderwerp ‘juridische documenten’. Via een wat vreemde
omweg stak Viseur een verhaal af over de verhoudingen in het huwelijk. Viseur wist te vertellen dat naar zijn erva-
ring huwelijkse voorwaarden vaak zo ingewikkeld waren
dat ‘vrouwen alles blindelings tekenden wat hen werd voorgeschoteld’. Direct leek de temperatuur in de kamer
met 40 graden te dalen. ‘Walter, we gaan’ bitste mevrouw Rotgans en tien seconden later was het duo verdwenen.
Achteraf hoorde Viseur dat Walter de p.a. (persoonlijk assistent) van de algemeen directeur mevrouw Rotgans was.
De functieaanduiding ‘m.v.a.’ (manusje van alles) was beter geweest. Viseur had zich schromelijk vergist in de verhou-
dingen. Gelukkig bleek dat niet van invloed te zijn op de opdrachtverstrekking. Rotgans was zakelijk genoeg om
Viseur de verkoopopdracht te gunnen, ook al bleek zij later
verwikkeld te zijn in een slepende echtscheiding waarbij,
jawel, de ingewikkelde huwelijkse voorwaarden een grote rol speelden.
Communicatieprobleem
Het gevolg was echter wel, dat de persoonlijke verhoudin-
gen tussen Viseur en Rotgans geheel verstoord waren. Als
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
feb r ua r i 2 0 1 3
Viseur een vraag stelde dan werd hij meteen afgesnauwd
Non conformiteit
delijk Eens De Moeite Neemt Om De Verstrekte Informatie
daags voor de overdracht Kever hevig geïrriteerd belde met
en te verstaan gegeven dat ‘Als Meneertje Viseur Nu EinDoor Te Nemen En Het Kadaster Te Raadplegen, Dan Zou
Meneertje Viseur Dat Zelf Ook Wel Kunnen Zien; Of Kan Meneertje Viseur Niet Eenvoudige Teksten Lezen’; een
andere reactie van Rotgans mocht Viseur niet verwachten. Viseur merkte dat ook andere medewerkers van het Franse bedrijf hem negeerden. Viseur bleek Aangeschoten Wild.
Viseur besloot daarom maar op eigen houtje informatie
te verzamelen. Hij maakte een brochure waarin hij de
Iedereen blij? Ja, aanvankelijk wel. Dat veranderde toen Viseur. Wat had Kever nu gehoord? Horeca was op grond
van het bestemmingsplan helemaal niet mogelijk! Kever ontbond de overeenkomst en stelde de verkoper aanspra-
kelijk. De verkoper eiste nakoming. Uiteindelijk draaide het geschil uit op een procedure. De rechter oordeelde dat,
gelet op de stellige bewoordingen in de verkoopbrochure,
Kever had mogen verwachten dat het gekochte geschikt zou zijn voor horecadoeleinden.
bedrijfshal en de kantoorruimte aanprees. Hij vermeldde
En de uitgesloten aansprakelijkheid dan?
horecalokaal. Viseur kwam op dat idee omdat een collega-
in de verkoopbrochure de volgende tekst was opgenomen:
daarin dat de ruimten ook uitstekend geschikt waren als makelaar hem had verteld dat deze ruimte, vanwege de ligging bij een uitvalsweg, prima zou kunnen dienen als regionale discotheek. Daar was veel behoefte aan. Horecamannetje
Na enkele maanden tevergeefs het pand te hebben aange-
boden, meldde zich een zekere heer Kever. Kever liet zich vergezellen door drie adviseurs. Kever nam de maten op
en besprak met Viseur de mogelijkheden om de bedrijfs-
ruimte om te bouwen tot een horecavoorziening. Viseur stuurde desgewenst alle daartoe benodigde gegevens aan Kever die dat retourneerde aan Viseur met specifieke vragen over allerlei eigenschappen die nodig waren voor een
De advocaat van de Franse firma wees er evenwel op dat ‘Deze verkoopbrochure is met de grootste zorg samenge-
steld. De makelaar is niet aansprakelijk voor gemaakte fouten’. De rechter wees dat verweer van de hand. Deze
uitsluiting van aansprakelijkheid gold immers uitsluitend
voor de makelaar. Als Viseur zijn opdrachtgever had willen beschermen tegen zijn fouten, dan had hij in de verkoop-
brochure moeten opnemen dat aan de brochure door derden geen rechten kunnen worden ontleend jegens de makelaar of de verkoper. Dat had Viseur verzuimd. De ver-
koper moest de contractuele boete van een kleine ton euro
betalen. Bijkomend gevolg was dat Viseur kon fluiten naar zijn verkoopcourtage.
discotheek met bar en restaurant. Viseur kopieerde links
Mevrouw Rotgans was natuurlijk ‘ne pas amusé’. En
verbonden waren en stuurde dat aan Kever. Kever raakte
moesten leren om behoorlijk te communiceren. Die
en rechts wat gegevens over wettelijke eisen die daaraan
steeds meer enthousiast en uiteindelijk werd tussen Kever en het Franse bedrijf een koopcontract gesloten betreffende ‘de bedrijfsruimte’. Een verdere aanduiding bleef achterwege.
Viseur? Viseur vond dat ‘die Fransen’ eindelijk eens Franse norsheid had hem wel mooi zijn courtage gekost! (de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek toegestuurd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
ACTUEEL | Executieveilingen
“het huidige systeem van executieveilingen is verziekt. dat moet anders” Verziekt. Een ander woord heeft Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar, er even niet voor. “Zoals executieveilingen nu zijn georganiseerd, leidt dat tot onnodig veel schade. Daarom werkt VBO Makelaar aan een alternatief.” Recent wetenschappelijk onderzoek en een wetsvoorstel Executieveilingen kunnen helpen om wijziging van het systeem nu eindelijk eens in een stroomversnelling te krijgen.
W
aar hebben we het eigenlijk over? Die vraag zou je, in de rol van advocaat van de duivel,
kunnen stellen. Want hoe groot is het pro-
bleem rond executieveilingen eigenlijk? Op dit moment gaan in Nederland jaarlijks zo’n 2.500 woningen (Kadaster:
2.488 executieveilingen in 2012) op deze manier onder de hamer. Dat is minder dan 1 promille van het totaal aantal
uitstaande hypotheken. Toch wordt het nu hoog tijd voor actie, meent Hans van der Ploeg. “Bij executieveilingen
ligt de uiteindelijke verkoopprijs zó laag dat er wel dege-
lijk veel schade wordt geleden. De eigenaar krijgt veel te weinig voor het pand, iets dat in deze tijden van toch al
dalende woningprijzen extra schrijnend is. Ook de geld-
verstrekker lijdt schade. Als je ziet dat de verkoopprijs bij een executieveiling tot wel 40% onder de normale waarde
kan liggen (onderzoek Brounen/De Jong-Tennekes), dan
mag duidelijk zijn dat er enorm veel waarde weglekt.
Bij onderhandse verkoop door een makelaar van een vergelijkbaar pand in een vergelijkbare situatie blijft die
waardebepaling beperkt tot zo’n 12,5%. Maar dat is niet eens de kern van het bezwaar dat VBO Makelaar tegen
het huidige systeem heeft. Het is evident dat het zoveel
zwakke plekken vertoont dat het maatschappelijk niet meer verantwoord is.”
Wetenschappelijk onderzoek
Met het woord ‘evident’ refereert Hans van der Ploeg aan recent wetenschappelijk onderzoek dat is uitgevoerd door de Tilburgse hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen
en strategisch adviseur Martijn de Jong-Tennekes van Meso Onderzoek. Zij analyseerden 3.440 gedwongen verko-
pen in de periode 2006 – 2011 en ze namen ook de relevante cijfers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
(NHG) mee. In 1.017 gevallen ging het om executieveilin-
gen, het resterende deel werd onderhands via de makelaar
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
feb r ua r i 2 0 1 3
V.l.n.r.: J.O. van der Ploeg, prof. dr. D. Brounen en drs. D.M. de Jong-Tennekes
verkocht. Op basis van hun kennis van de woningmarkt
Weeffouten
tussen de opbrengsten uit die twee typen verkoop en wat
Tennekes een aantal oorzaken voor de slechte prijsvor-
maakten zij vervolgens een berekening van het verschil
de normale marktprijs zou zijn. Ze weten waar ze over spreken. Zo was Martijn de Jong-Tennekes jarenlang werkzaam bij Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Eerder was hij bij de Rabobank verantwoordelijk voor de analyse van de woningmarkt. Zij kwamen tot de al eerder genoemde 40% en 12,5% waardedaling. Het meest recente onderzoek
werd voorafgegaan door een onderzoek dat Dirk Brounen
In hun onderzoek zien Dirk Brounen en Martijn De Jongming. Zo is de informatievoorziening rond de te verkopen
panden zeer mager. “We zien nog steeds dat op de dag van een veiling de notaris in een zaaltje wat stencils te koop
heeft met minimale informatie over de panden. Je hebt dus
eigenlijk nauwelijks een idee wat je koopt. Dus laten we vaststellen dat vastgoedhandelaren daar een zeker risico
al in 2008 – 2009 uitvoerde. Hij is verbaasd dat zijn bevin-
De Jong-Tennekes:
dingen van toen anno 2013 nog altijd actueel zijn. “Reeds in
2001 zijn door Staf Depla kamervragen over deze kwestie
“Je moet je nu afvragen waarom een bank er genoegen
2009 ben ik aanvankelijk plat gebeld door journalisten,
mee neemt om een pand soms enorm snel in een executieveiling
gesteld. Het speelt dus al een tijd. Na dat onderzoek in maar vooral ook door ietwat verbolgen ministers en amb-
tenaren. Je haalt toch een heleboel overhoop en kennelijk
te verkopen, terwijl je met iets meer tijd tot een veel hogere opbrengst kunt komen”
zit niet iedereen daarop te wachten.” Hakken in het zand
Die ervaring deelt Hans van der Ploeg. “We ageren nu al
langere tijd tegen executieveilingen en steeds weer zijn het
twee groepen die dan flink over ons heen vallen. In de eer-
Veiling versus onderhandse verkoop
45%
900
40%
800
35%
700
30%
600
25%
500
20%
400 300
Ploeg ziet ook weerstand bij de vastgoedhandelaren: “Zij
15% 10%
200
5%
100
Dat raken ze niet graag kwijt. Kortom, we maken het ons
0%
ste plaats zijn dat de notarissen. Voor hen is deze vorm van verkoop kennelijk zo lucratief, dat ze er niet graag afstand
van doen.” Martijn de Jong-Tennekes ziet dat ook: “Er zijn situaties bekend waarbij een notaris voor elke transactie de volledige zaalhuur in rekening bracht.” Hans van der
kunnen nu exorbitant veel winst op een pand genereren.
niet makkelijk. Maar we gaan alles op alles zetten om het huidige systeem òf te verbeteren òf we moeten ermee
stoppen. En er zijn inderdaad genoeg mogelijkheden om
2006
2007
2008
Prijskorting veilingtransacties Veiling aantallen (rechter as)
2009
2010
2011
0
Prijskorting onderhandse verkopen Onderhandse aantallen (rechter as)
Bron: Brounen, De Jong-Tennekes
het te verbeteren.”
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
Aanspraken op de borgstelling
nemen en dat vertaalt zich in een zeer lage prijs. ‘You win Kwartaal 4
Cumulatief t/m kwartaal 4
2012
2011
2012
2011
Aantal ingediende verliesdeclaraties
990
566
3.549
2.004
% afgehandelde verliesdeclaraties
62%
100%
89%
100%
Aantal gehonoreerde verliesdeclaraties
562
521
2.815
1.802
Totaal geborgd verliesbedrag (A)*
20,8
17,7
102,6
64,0
Totaal uitgekeerd verliesbedrag (B)*
19,7
17,0
96,9
60,9
Gemiddeld uitgekeerd verliesbedrag (€)
35.138
Pay-out ratio (B/A)
94,8% 96,1% 94,5%
32.719 34.426 33.770 95,1%
some, you lose some’, denken zij. In deze moderne tijden is het helemaal niet zo moeilijk om juist die informatie te ver-
beteren. Een kleine presentatie zoals we die ook op Funda zien, is helemaal niet zo moeilijk te maken. Een tweede bezwaar is dat de competitie tussen de potentiële kopers veel
te wensen overlaat. Normaal gesproken zou een veiling de
prijs juist moeten opdrijven. Hier gebeurt dat niet, omdat het allemaal nogal in een ons-kent-ons wereldje speelt. Het is goed voor de prijs als de bieders, zoals wij dat noemen, talrijk en ongerelateerd zijn. Het geeft te denken dat nog in december 2011 een groep van veertien vastgoedhandelaren
werd beboet door de NMa. En onlangs nog een aantal! Zij
* o.b.v. gehonoreerde verliesdeclaraties (x € 1.000.000)
zouden onderlinge prijsafspraken hebben gemaakt en daar Verliesdeclaraties naar oorzaak
Verliesdeclaraties naar verkoopwijze 13%
16%
buitensporig veel aan verdiend hebben.” Wereldvreemd
Naar de mening van VBO Makelaar is het niet heel erg
lastig om de grootste weeffouten uit het systeem te halen.
“Dat moet dan wel met meer kracht worden gedaan dan
16%
met de jongste wetsvoorstellen waar minister Opstelten 7%
87%
61% Relatiebeëindiging
Onderhandse verkoop
Wanbetaling
Executoriale verkoop
Werkloosheid
mee komt”, zegt Hans van der Ploeg. “We hebben het
Van der Ploeg: “Ook de executieveiling moet via de normale regels van de normale markt
Overig
verlopen. Dat is nu niet het geval. Maar wat ons betreft gaat dat wel snel gebeuren” ministerie in november 2012 in een brief laten weten dat we verheugd zijn dat het onderwerp nu wat hoger op de
agenda komt. Maar de voorstellen die er nu liggen, lijken wat wereldvreemd te zijn. Zo moet je ook in die voorstel-
len nog altijd kopen zonder ontbindende voorwaarde. Dat gaat natuurlijk geen normale consument doen. Bovendien
wordt van de koper verlangd dat deze de koopsom in één keer kan ophoesten. Maar welke consument loopt er in
deze tijden continu rond met een verklaring van de bank dat hij of zij – pak ‘m beet – twee ton mag uitgeven aan
een x-pand? Dus het streven van het ministerie om de veilingen dan in elk geval via internet meer openbaar te
maken, lijkt dan leuk, maar strandt op de praktijk. Wat betreft het punt van meer informatie over het te kopen pand: in de voorstellen wordt ervan uitgegaan dat dit gebeurt op de website van de notaris. Maar wie kent die sites? Je houdt daarmee de groep potentiële kopers te klein.” Verbeterpunten
Zowel Hans van der Ploeg, Dirk Brounen als Martijn de Jong-Tennekes komen tot dezelfde aanbevelingen voor
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
feb r ua r i 2 0 1 3
belangrijkste wijzigingen wetsvoorstel executieveilingen: verbetering. “Tijd kopen”, noemt de laatste van hen het.
“Je moet je nu afvragen waarom een bank er genoegen mee neemt om een pand soms enorm snel in een exe-
cutieveiling te verkopen, terwijl je met iets meer tijd tot een veel hogere opbrengst kunt komen. Daar dicht je dat gat tussen die 40% of 12,5% waardedaling met gemak
• Om een zo breed mogelijk publiek te bereiken wordt het veilen via internet van onroerende
zaken, in het bijzonder woonpanden, mogelijk gemaakt;
• Om een hogere opbrengst te genereren
wordt een aantal bepalingen gewijzigd die onderhandse verkoop moeten bevorderen;
mee. Neem even de tijd om alle voor de koper relevante
• Om de problematiek van de onbekende huurder
onderzoek, bijvoorbeeld. Maak een veel completer aan-
wordt geconfronteerd, dient het huurbeding
informatie te verzamelen. Denk aan een bouwkundig
Prof. dr. Brounen:
te regelen waarmee koper pas na de veiling
met verlof tot ontruiming ook door de koper te kunnen worden ingeroepen en niet - zoals nu
het geval is - alleen door de hypotheekhouder;
“Nederlandse woningen die op
• Eigenaar en gebruikers worden verplicht mee te
executieveilingen worden verkocht, krijgen
• De aankondiging van een executoriale veiling en
werken aan bezichtiging van het pand;
geen redelijke prijs”
de veilingvoorwaarden wordt voortaan via een
biedingstekst en bied die aan op platforms waar elke
eerst altijd drie maanden via onderhandse verkoop aan te
ook Hans van der Ploeg in. “Het is eigenlijk maatschappe-
in staat om voor een compleet dossier te zorgen en samen
potentiële koper toegang toe heeft.” Precies daarop zet
lijk onverantwoord wat banken soms doen. Er wordt naar mijn smaak te snel voor het middel van executieveiling gekozen, terwijl zo’n bank toch lang van tevoren signalen moet hebben gehad dat er iets niet goed gaat. Vanwaar dan op het laatst ineens die haast? Je brengt huizenbezit-
ters daar soms enorm mee in de problemen. Wij zeggen dan: verplicht de executant (lees: de bank) om een pand
website kenbaar gemaakt.
bieden, via de makelaar. Deze is veel beter dan de notaris met mogelijke kopers tot een veel betere transactie te komen. Dan hebben die kopers ook de tijd om financiering
te regelen. Zo ging het in de goede tijden ook: allemaal een envelopje met een prijs bij de notaris inleveren. Ook de executieveiling moet via de normale regels van de nor-
male markt verlopen. Dat is nu niet het geval. Maar wat ons betreft gaat dat wel snel gebeuren.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: NHG, Stokman, Quinta Theeuwes
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
iVenum
U bent altijd onderweg. Ook dan wilt u weten wat er in uw agenda staat en wilt u afspraken kunnen plannen. U wilt gegevens van uw relaties en uw objecten kunnen raadplegen. En u wilt dat al die gegevens direct worden gesynchroniseerd met uw kantoor.
Daarom iVenum
WWW.WAZZUPSOFTWARE.COM
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
verder kijken dan vandaag Enkele weken geleden hebben we elkaar een welgemeend goed 2013 gewenst. Het wordt weer een jaar vol uitdagingen. Nog meer dan voorheen moeten we onze blik op de toekomst richten. Het wordt steeds belangrijker om onze kennis en kunde op peil te houden, want dat vragen onze klanten van ons. Makelaars/taxateurs worden steeds meer consultant. Om die rol succesvol te vervullen moeten we wel een brede visie hebben op vastgoed en alles wat daarmee samenhangt.
E
nergiezuinigheid en een aangenaam binnenkli-
blij zijn als ze een rendement realiseren van 6%. Wie
Aan een mooi energielabel hebben onze
energieneutraal wordt, kan wellicht al 8% of meer rea-
maat worden in dat verband steeds belangrijker.
opdrachtgevers weinig behoefte, maar ze kiezen wel
steeds vaker voor een energiezuinig gebouw, met het
liefst een aantrekkelijke – dus veelal binnenstedelijke –
locatie. Voor slecht geoutilleerde gebouwen op perifere locaties ziet de toekomst er somber uit. Die vallen vrijwel zonder uitzondering in de categorie kansarm of
kansloos vastgoed. Er zijn makelaars die dit type vast-
goed al niet meer in hun portefeuille willen opnemen.
Dit is een heel nieuwe – en niet eerder waargenomen – ontwikkeling.
Hopelijk dringt het energiebewustzijn dit jaar bij alle
betrokkenen nu echt door. In 2020 moeten alle gebouwen volgens de Europese regelgeving energieneutraal zijn. Ik vraag me af hoe we dat moeten halen, aange-
zien we nog niet weten hoe we die klus moeten aanpakken. Als we nu nog steeds bouwen of renoveren
investeert in de renovatie van een gebouw dat daarna
liseren. Het geld dat wordt bespaard met een veel zuiniger pand, kan worden aangewend om sneller af te
lossen. Zo profiteert iedereen: de gebouweigenaar die
zijn pand energiezuinig wil maken – én het makkelijker kan verhuren; de huurder die zijn werknemers in een
aantrekkelijk pand kan huisvesten én de investeerder.
Het revolverende verduurzamingsfonds waarvoor Lex Hoogduin in deze Vastgoed Adviseur pleit, kan op die manier ook een flinke impuls krijgen.
Er is alleen een klein probleempje: die investeerders
moeten wél willen! En daar komen wij in beeld: makelaars/taxateurs kennen de markt én de investeerders.
Wie is er meer geschikt om partijen bij elkaar te bren-
gen? Hier kunnen we onze rol als intermediair en adviseur ten volle waarmaken.
zonder de EPC=0-norm, dan zijn we panden aan het
Dat betekent wel dat we bereid moeten zijn om radi-
veerd. Dat kan toch niet de bedoeling zijn, lijkt me.
kijk op vastgoed moeten ontwikkelen. VBO-makelaars
realiseren die vrijwel meteen moeten worden gereno-
Een andere – interessante – ontwikkeling: welgestelde families blijken een substantieel aantal woningen van woningcorporaties te willen kopen, en private inves-
teerders zijn bereid om geld te steken in aantrekkelijke (duurzaamheids)projecten die de banken niet wensen
te financieren. Een prima zaak: dit kan een flinke stimulans zijn voor projecten die in de huidige situatie niet
caal anders te gaan denken en vooral: dat we een brede en -taxateurs hebben een naam hoog te houden. Het
spreekt boekdelen dat we het afgelopen jaar (toch niet de makkelijkste in onze historie) de boeken positief
hebben gesloten en maar van weinig collega’s afscheid hebben moeten nemen. Toch moeten we alert blijven,
en verder kijken dan vandaag. Maar dat doet u natuurlijk al!
financierbaar zijn. Vermogende partijen die hun geld
bij een vermogensbeheerder onderbrengen, mogen al
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Ing. Siep Roelfzema, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
ACTUEEL | Woningmarkt
woontop rotte
pak de woningmark
Op de Woontop in Rotterdam werden verschillende initiatieven gebundeld, die hetzelfde doel nastreven: de
woningmarkt weer op gang brengen. De stagnatie van alle kanten tegelijk aanpakken, dat is wat alle deelnemers zeggen te willen. Dan moet het dus ook gaan gebeuren, vindt de Rotterdamse wethouder Hamit Karakus.
H
et woonstelsel is failliet. Dalende huizenprijzen en slinkende verkoopaantallen leggen bloot dat er aan
het systeem zelf veel schort. Ook voor 2013 zijn de
vooruitzichten somber. Maar, zo vindt wethouder Hamit
Karakus van Rotterdam, dat is geen reden om bij de pakken neer te zitten. Aan die situatie is wel degelijk iets te doen, concludeerden hij en honderden andere sleutelfiguren die 19
december in Rotterdam bijeenkwamen op de Woontop. Vrijwel iedereen onderschreef de slotverklaring met daarin een aantal onorthodoxe ideeën over hoe de woningmarkt weer tot leven kan worden gewekt. Zo zou de AFM, teneinde de
hypotheekverstrekking weer op gang te brengen, haar be-
leid drastisch moeten wijzigen. Ook zou de overheid de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) strategisch kunnen inzetten bij de werving van nieuwe, buitenlandse geldschieters. Op de derde plaats hoeft het rijk niet zo zwaar te leunen op
de verhuurdersheffing, als het rijk een deel van de beoogde 2
miljard euro ook kan binnenhalen uit de fiscale opbrengsten van investeringen. De instemmende reacties op de Woontop doen vermoeden dat deze en andere voorstellen breed
worden gedragen. Voorstanders zijn onder meer banken (Rabobank), de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de
brancheorganisaties van corporaties, projectontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers en makelaarsorganisaties.
“Zaak is dat we blijven doorbouwen. De risico-opslag voor NHG-leningen moet eraf” Belemmering bij AFM
Deze woorden worden echt daden, is de houding die ook wethouder Hamit Karakus uitstraalt, als hij de balans op-
maakt van wat de Woontop heeft opgeleverd. “We namen
het initiatief, omdat we merkten dat er steeds deeldiscussies – zoals over de hypotheekrenteaftrek – worden ge-
voerd, die nergens toe leiden. In de regio Rotterdam hebben
we 40 à 50 duizend woningen in de regio Rotterdam nodig. In het hele land zijn dat er 400 à 500 duizend. Onze analyse
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
is dat het woonsysteem binnen de bestaande kaders gron-
dig gerenoveerd moet worden. Om de woningmarkt beter
toegankelijk te maken, zou de rente omlaag moeten gaan.
En dat kan ook. Het is vreemd dat de NHG borg staat voor het risico van de bank, maar dat de bank toch nog steeds een risico-opslag berekent. Die opslag moet er gewoon af. Eén procent minder rente scheelt op een woning van
drie ton 3.000 euro netto per jaar. De banken gaven op
de Woontop toe dat ze best ruimte hebben om meer te
doen, maar dat ze worden belemmerd door de AFM. Als die belemmering dan bij de AFM zit, wat is dan de belem-
mering van de AFM? Zo moeten we dooranalyseren.” Voor
feb r ua r i 2 0 1 3
erdam:
kt aan en wel nu! Rotterdam zelf is van groot belang dat zich weer partijen
deel naar de belastingen. Van iedere ton, die een corporatie
ment. “Corporaties mogen in dit segment niet bouwen en
Naar aanleiding van een overleg in de Eerste Kamer houdt
aandienen die willen investeren in het middeldure huursegde private partijen pakken dat ook niet op. De enige uitweg
investeert, gaat dus zo’n 40.000 euro naar de belastingen.
minister Blok die heffing opnieuw tegen het licht. Karakus
NHG als lokkertje voor nieuwe geldschieters De NHG moet worden ingezet bij de werving van nieuwe, buitenlandse geldschieters in de vorm van een
aanbesteding. Instellingen die de laagste rente bieden, zouden de NHG dan mogen inzetten. De aanbesteding kan buitenlandse instellingen over de streep trekken. Dit voorstel van de Woontop Rotterdam sluit aan bij het
besluit van minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) om te laten onderzoeken op welke wijze de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars kunnen worden bewogen tot een actievere rol op de Nederlandse
hypotheekmarkt. Kees van Dijkhuizen, vice-voorzitter van de bank NIBC en voormalig Thesaurier-Generaal van het ministerie van Financiën, gaat dit onderzoek leiden.
De wethouder Hamit Karakus, die het initiatief nam voor de Woontop, verwacht dat beide inspanningen zullen leiden tot een betere werking van de hypotheekmarkt.
“Er zullen meer partijen tot de markt moeten toetreden. Voorheen hadden we 38 financiers. Nu zijn dat er nog
maar negen. Via de NHG verloopt de hypotheekverstrekking vrijwel risicoloos. Dus waarom zouden we dan niet internationaal aanbesteden en het rentetarief koppelen aan de toegang tot de NHG? Ook de pensioenfondsen hebben er dan belang bij om mee te doen. Zij zijn immers gebaat bij risicoloze langetermijninvesteringen.
Daaraan gekoppeld zouden we via die aanbesteding ook vermogende particulieren kunnen meekrijgen. Het enige dat de overheid hoeft te doen, is akkoord gaan met de aanbesteding van de NHG. De rest komt dan vanzelf in beweging.”
is daarom marktpartijen dezelfde rechten en plichten te
hoopt dat zijn visie in die discussie een rol gaat spelen.
in huurwoningen kan bijdragen. Op den duur zal de huidige
kelijke investeringen. De corporaties accepteren het bedrag
geven als corporaties. Ook het omzetten van koopwoningen
vraag naar huurwoningen wel weer omslaan in de richting van koopwoningen. Die woningen kunnen dan weer worden verkocht. Zaak is dat we blijven doorbouwen.” Verhuurderheffing
De verhuurderheffing, die twee miljard euro moet opbrengen, zou volgens Karakus op de helling moeten. “Die taakstelling kun je via de omweg van de investeringen ook
realiseren. Van de bouwkosten van elk huis, gaat een groot
“Door twee miljard af te romen, blokkeert het rijk noodzamaar vragen wel om meer ruimte om te investeren. Dat is
een slimme constructie. Voor de werkgelegenheid is het
prima. Elke woning levert 1,6 arbeidsplaats op en we hebben die woning nodig. Dus wat is dan het probleem?”
Minister Blok had al aangekondigd dat hij naar aanleiding
van de Woontop in Rotterdam ook zelf een Woontop gaat organiseren. Volgens Karakus kan hij dan maar één ding uitrollen: “Dat de minister zegt: met deze voorstellen ga ik verder.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: gemeente Rotterdam
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
www.tcmnl.nl HĂŠt eerste en enige onafhankelijke tuchtcollege voor onder andere makelaars, taxateurs, brancheorganisaties, validerende- en registrerende instellingen.
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
samenwerken voor een hoger niveau
Zijn banken eigenlijk nog wel bereid om hypotheken te verstrekken? Je zou bijna denken dat dit niet het geval is. Starters in de woningmarkt, maar ook ondernemers in de agrarische sector, ervaren momenteel dat banken uiterst terughoudend zijn in de verstrekking van nieuwe hypotheken. Dat geldt soms zelfs voor hun huisbankier. Afspraken met starters worden afgezegd door de potentiële financier. Die heeft daarvoor – vaak zeer doorzichtige – smoezen paraat. In andere gevallen wordt de afzegging onderbouwd met een redenering die doet vermoeden dat de aanvraag niet
V
eens is behandeld. oor agrarische ondernemers is met name in
De groei van onze economie stagneert doordat de
2011 voor bedrijfsuitbreiding in de melkvee-
opnieuw te maken krijgen met nog grotere waardeda-
het jaar 2012 de rem erop gezet. Aanvragen in
houderij en de intensieve veehouderij werden nog vlot
afgehandeld. Door de grootschalige bouw van bedrijfsopstallen in 2012 zou je al snel denken dat er eigenlijk niets aan de hand is. Dat zal in 2013 zeker anders zijn.
Natuurlijk weten we allemaal waar de problemen lig-
financier het geld niet laat rollen. We zullen dit jaar
lingen van onroerend goed, met name van woningen. De grafiek van stoppende ondernemers in de agrari-
sche sector loopt normaal door, want het staken van
een onderneming heeft tal van oorzaken, die lang niet altijd met de financiële crisis te maken hebben.
gen. Banken moeten voldoen aan de normen van Bazel
Naar een topniveau!
het eigen vermogen. Die is mede veroorzaakt door
Bij de beoordeling van een financieringsaanvraag is
III, en ze hebben te kampen met een forse terugval van afboekingen. Banken worden daarnaast ook gecon-
fronteerd met hogere tarieven als ze gelden willen aantrekken. Ze lenen onderling minder, en dat zorgt voor problemen op de interbancaire geldmarkt.
Zo komen we in een sneeuwbal van niveauverlagingen terecht: bij bedrijven loopt de interne liquiditeit terug, met als gevolg een lagere marge. De investeringen
staan daardoor op een laag pitje. Het resultaat: een lagere conjunctuur.
Je zou verwachten dat deze problemen niet optreden bij de klanten van de Rabobank. Van oorsprong een
coöperatieve bank, waarbij het beschikbare kapitaal is opgebouwd uit winstreserves, ledencertificaten en
coöperatieve aandelen. De bank geeft aan dat zij uniek
is vanwege de coöperatieve structuur, waarbij de leden het maatschappelijk kapitaal vormen. Dan is er de
laatste jaren heel wat kapitaal verloren gegaan! Of zijn
De makelaar/taxateur kan nu zijn waarde bewijzen. het vooral van belang dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe het bedrijf in staat is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Bedrijfsovernames
blijven – mede door de lage hypotheekrente – aan de orde van de dag. Dat betekent dat we als makelaar/ taxateur moeten samenwerken met de accountant en bedrijfsadviseur.
Mijn advies: stel gezamenlijk bedrijfsvisies op, zet de
primaire zekerheden als het vastgoed op hun waarde, toon professionaliteit en zorg voor overtuiging bij de
hypotheekverstrekker. Als wij dienstverlening van topniveau aan onze klanten bieden, levert dat voor alle
partijen winst op. Dan kunnen onze klanten verder met hun bedrijfsvoering en kunnen ze straks hun geld weer
uitgeven aan consumptiegoederen. Dan gaat de economie weer op volle toeren draaien. Ik wens ons allemaal toe dat 2013 het jaar van de ommekeer wordt!
de leden gewoon in de steek gelaten? Een coöperatie zou moeten floreren in een tijd van terugval!
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
J.C.M. van Gestel, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed
ACTUEEL | WOZ-waarde De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) bestaat al sinds 1994. De missie, die toen in gang werd gezet, behelsde onder meer een goed gevulde database met gegevens over alle woningen in Nederland. De WOZ-waarde vormt nu de basis voor onder meer de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsbelasting, het
“ontwikkel systeem waar alle ingezetenen aan meebetalen” De Vereniging Eigen Huis lanceerde in november een plan om de OZB te vervangen door een ingezetenenheffing. Waarom?
“De OZB treft uitsluitend eigenwoningbezitters. Het zou eerlijker zijn als de kosten van de lokale voorzieningen door alle ingezetenen worden opgebracht en niet alleen door eigenwoningbezitters. Ook huurders maken gebruik van voorzieningen. Het gebruikersdeel werd in 2006 afgeschaft als een soort lastenverlichting. In theorie zouden de huurders mee kunnen
betalen doordat de verhuurder de OZB-afdracht kan doorberekenen in de huren. Maar door
de huurregulering komt daar niks van terecht. Er zou dus een systeem moeten komen waar alle ingezetenen aan meebetalen. De WOZ wordt weliswaar steeds trefzekerder, maar we
zien nog steeds dat burgers te hoge aanslagen krijgen en dan bezwaar moeten aantekenen. Er is zelfs een hele bezwaarindustrie ontstaan. Ons tweede belangrijke punt is daarom dat de waarde van het huis zo objectief en transparant mogelijk moeten worden vastgesteld.
De OZB geeft ook niet altijd een indicatie van iemands vermogen of zijn inkomen. Mensen
met een grote woning die onder water staat, hebben een negatief vermogen. Ook zijn er zat mensen met een laag inkomen, die in dure huizen wonen, die ze niet kunnen verkopen. De OZB scheert iedereen over één kam.”
Minister Plasterk noemde het in een brief aan de Tweede Kamer een interessante gedachte,
maar wees het voorstel meteen af: In het regeerakkoord zijn ‘geen beleidsvoornemens opgeDr. Rob J. Mulder (46) is sinds februari 2010 directeur Strategie en Belangenbehartiging bij
nomen voor wijzigingen in vormgeving en/of omvang van het huidige lokale belastinggebied.’ Is dat niet erg krap door de bocht?
“Dat vind ik een rare redenering. Een minister zegt dat hij niets kan doen, omdat het niet in het regeerakkoord staat. Dat zou hem juist alle ruimte moeten geven om er iets mee te doen. Dit vinden wij een principiële kwestie. Niet dat wij ons willen mengen in lokale kwes-
Vereniging Eigen Huis (VEH).
ties. We hebben zelf ook geen vastomlijnde ideeën over de exacte uitvoering. Maar we zien
wel de gevolgen. Het is de taak van de gemeenten om die transparantie vorm te geven en Rob Mulder verbaast zich wel eens over het gemak waarmee politici kritische vragen over de WOZ en de OZB terzijde schuiven. Waarom niet kiezen voor ingezetenenbelasting? Die is efficiënter en
uit te werken.”
Hoe kijkt u aan tegen de verhuurderheffing voor sociale huurwoningen?
“Volgens het plan Wonen 4.0 zouden de huren in stapjes naar een marktconform niveau gaan. Die 4,5% van de WOZ-waarde wordt daarin niet genoemd. Dat kwam pas aan de
orde toen er in een doorrekening cijfertjes moesten worden geleverd. Maar dat was in
het kader van Wonen 4.0 en niet in het kader van de maatregelen van het Kabinet die de prijzen verder onder druk zetten. Onder particuliere verhuurders kan die maatregel onrust
eerlijker.
veroorzaken. Het lijkt erop dat alleen verhuurbedrijven met meer dan tien huurwoningen worden aangeslagen. Maar je weet het nooit. Die ondernemingen zijn dan wel de klos. We vinden het overigens wel een domme maatregel om al het geld uit de huursector te halen. Investeringen vallen weg en de bouw krijgt nog hardere klappen.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
feb r ua r i 2 0 1 3
eigenwoningforfait. De WOZ-waarde telt ook mee bij het bepalen van de ‘maximaal redelijke huurprijs’ voor sociale huurwoningen. Niet iedereen vindt alle toepassingen even logisch. Wordt de database gebruikt omdat de samenleving daarom vraagt? Of omdat die er nu eenmaal is?
“onverkorte invoering van 4,5% zal niet plaatsvinden” De WOZ-waarde wordt steeds meer gebruikt als grondslag voor heffingen en maatregelen.
Minister Dekker heeft die al eens proberen te gebruiken als liberalisatiegrens. Nu wordt de WOZ gekoppeld aan de maximale huur. Hoe zal dat uitpakken? Kunnen de huren voldoende omhoog, zodat minister Blok de beoogde 2,1 miljard kan binnenhalen?
“De combinatie van 4,5% van de WOZ als bovengrens en de verhuurderheffing geeft ont-
zettend veel gedoe. Alle doorrekeningen lieten zien dat daarmee de verhuurderheffing niet
betaald kan worden. Die 4,5% had nooit in het regeerakkoord opgenomen moeten worden. De regering had moeten zeggen: we gaan zoeken naar een systematiek die meer ruimte
biedt om de huren te liberaliseren, waarbij huurverhogingen gerelateerd worden aan het
inkomen van de huurder en waarbij de huren voor een deel van de woningvoorraad via een nader te bepalen systematiek – waar de woningwaarde onderdeel van vormt – gemaxi-
meerd worden. De huurruimte die daarmee voor verhuurders wordt gecreëerd zal voldoen-
de zijn om een heffing te bekostigen. Het kabinet heeft steeds geweigerd dat expliciet zo te zeggen, maar in december gaf de minister in een overleg in de Tweede Kamer uiteindelijk toe. Een onverkorte invoering van die 4,5% zal niet plaatsvinden, zei hij letterlijk, maar het
moet een stelsel zijn waarmee de verhuurderheffing op een nette manier opgebracht kan worden. Dat had het kabinet beter meteen aan het begin kunnen zeggen. De vraag blijft natuurlijk of het verstandig en redelijk is om op dit moment 2 miljard uit de huurmarkt te
trekken ten behoeve van het begrotingstekort. Feit is dat daarmee het investeringspoten-
tieel van deze sector ernstig ondergraven wordt en dat midden in de grootste crisis in de bouw sinds mensenheugenis.”
Jan Fokkema (55) is sinds 1999 directeur van de vereniging van projectontwikkelaars NEPROM.
Hoe staan de commerciële beleggers ervoor? Hebben ook zij zitten rekenen?
“Jazeker. Veel bezit van particuliere verhuurders onder de genoemde maximering van de
huur heeft verder geen huurpotentie. Ik ga er ook daarom vanuit dat er geen huursystematiek komt op grond van die 4,5%. Maar ook voor beleggers in huurwoningen is daarmee niet
alle pijn geleden. De kans is groot dat veel pensioenfondsen en verzekeraars in de heffing
aanleiding zien om hun geld terug te trekken uit de huurmarkt. Ook wat dat betreft is de heffing weinig gelukkig.”
De Eerste Kamer nam een motie aan waarin wordt gevraagd om nader onderzoek naar de draagkracht van huurders en corporaties die moeten investeren in onderhoud en nieuwbouw. Sommigen maken daaruit op dat de heffing van de baan is.
Als het minder goed gaat met de beleggers en woningcorporaties, gaat het ook minder met de ontwikkelaars. Alle reden dus om zich volop te bemoeien met de discussie rond de WOZ en de verhuurderheffing, vindt Jan Fokkema.
“Die conclusie kun je nog niet trekken. Blok heeft zich heilig voorgenomen om te laten zien
dat die heffing wel degelijk opgebracht kan worden door de verhuurders. Het zou mooi
zijn als er een compromis uit de bus komt, waarbij een belangrijk deel van de heffing aangewend wordt om investeringen in de woningbouw aan te jagen, waardoor de belastinginkomsten voor de overheid fors zouden kunnen toenemen en indirect zo het tekort toch verkleind zou worden.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: Bernd Bohm en NEPROM
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Van Veldhuizen Makelaardij
“een twijfelende overheid. daar hebben wij makelaars veel last van”
De makelaar van deze maand is de kersverse voorzitter van de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar. Meep van Veldhuizen uit Leende kent het klappen van de zweep, want hij was ooit melkveehouder. De woordspeling ligt voor het oprapen: hij boert opmerkelijk goed, zowel in agrarisch vastgoed als in de woningmarkt. Maar dat is niet te danken aan een voortvarende overheid.
H
et is eigenlijk nog maar kort geleden dat Meep van Veldhuizen (56) tussen de koeien rondliep. In 2000 was het mogelijk zijn melkveehouderij
te verkopen aan het Waterleidingbedrijf Oost-Brabant. Deze wilde de grond waarop het bedrijf stond deels te-
ruggeven aan de natuur en deels benutten als waterwin-
ningsgebied. De keuze was toen: stoppen of ergens anders opnieuw beginnen? Dus ik besloot te stoppen en in 2001
startte ik met mijn makelaarsopleiding. Met natuurlijk de
focus op de agrarische certificering, dat lag voor de hand.” We zijn nu twaalf jaar verder en zowel de makelaardij als
de agrarische sector maken moeilijke tijden door. Spreken we nu een collega die het dubbel moeilijk heeft. “Nee, juist
niet. Er gebeurt in de agrarische wereld nu zó veel, dat hier volop werk te verrichten is. Op dit moment moeten
bedrijven hun stalinrichtingen aanpassen aan nieuwe Europese wetgeving. Dat brengt enorme investeringen met zich mee en dat leidt er vervolgens weer toe dat vooral de
kleinere ondernemers stoppen. Je ziet een duidelijke tendens naar schaalvergroting. Dat is voor een makelaar in-
teressante materie. Bedrijven staken, moeten worden ge-
taxeerd voor herfinanciering of er moeten kavels worden verkocht aan collega’s. Allemaal voer voor specialisten.” Kat uit de boom
Toch is niet gezegd dat zijn agrarische achtergrond Meep
van Veldhuizen een vliegende start gaf. Integendeel. “Het
gekke was in het begin, dat ik ineens aan de andere kant
van de keukentafel zat. Zeker de collega’s die me goed
kenden, waren daardoor eerder terughoudend dan toe-
schietelijk. Ze hebben toch de indruk dat je een beetje in hun kaarten kijkt, terwijl je niet meer in dezelfde business zit. Maar dan is het stug volhouden geblazen. Inmiddels
heb ik een mooi netwerk opgebouwd. Dat wordt nu gewaardeerd.” Zozeer zelfs dat hij per 1 januari jl. voorzitter is
van de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar. “Daar
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
feb r ua r i 2 0 1 3
zat ik in eerste instantie eigenlijk helemaal niet zo om te
situatie dat iemand die naast een agrarisch bedrijf ging
voortdurend aan mijn jasje getrokken. En nu ik dan ‘ja’
grenzende agrarische activiteiten kon opstarten. Nu is het
springen”, moet Meep eerlijk bekennen. Maar er werd
gezegd heb, heb ik wel een aantal ideeën over welke kant het opmoet met deze sectie. We moeten meer dan ooit
het lidmaatschap waardevol maken. In deze tijden letten
wonen, plotseling allerlei bezwaarprocedures over de aanuitgangspunt: de nieuwe bewoner moet zich aanpassen aan de omgeving, niet andersom.”
we allemaal op elk dubbeltje dat we uitgeven. Het moet de
Onduidelijkheid
beginnen doen door zwaarder in te zetten op informatie-
cynische constatering van onze VBO-collega uit Leende.
leden dus meer opleveren dan het kost. Dat gaan we om te voorziening middels het Ledennet. Zodra er nieuwe wet- of
regelgeving is of zodra zich een bepaalde ontwikkeling
voordoet, moeten onze leden dat weten. De nieuwe web-
site www.grondmarkt.nl gaat een belangrijke rol spelen in het zichtbaarder maken van ons aanbod. Daarnaast vind
ik dat we meer kunnen doen met de makelaarsapplicatie Venum. We moeten dat vereenvoudigen voor onze leden,
“Maar ach, wat gaat er wel snel in Nederland”, is de wat “De overheid heeft met al dat getalm en getwijfel ook veel schade berokkend in de markt van de ‘gewone’ particuliere
woningen. Eerst absoluut niet tornen aan de hypotheekrenteaftrek, dan laten doorschemeren dat er toch iets op
stapel staat en vervolgens met de huidige regeling komen.
Naar mijn smaak is die overgang naar plotseling 100%
zodat je daar bijvoorbeeld makkelijker contracten uit kunt
“Je ziet een duidelijke tendens naar schaalvergroting.
leden te behouden en zeker ook nieuwe leden voor ons te
Dat is voor een makelaar interessante materie”
halen. Kortom, we hebben volop plannen om de huidige winnen.”
Plattelandswoning
aflossen in dertig jaar veel te rigoureus. Ik had liever een
denderend is, prijst Meep van Veldhuizen zich toch geluk-
melkveehouderij, dat hij gedwongen wordt te stoppen?
Hoewel de particuliere woningmarkt momenteel niet kig dat hij ook in die sector actief is. Diversificatie, dat is
het motto. Zonder overigens al te veel focus te verliezen.
Bij het fenomeen plattelandswoning komen die twee verschillende werelden tezamen. En Meep is blij met de nieuwe ontwikkelingen. “Eindelijk, zou ik haast zeggen.
Het heeft natuurlijk veel te lang geduurd voordat die Wet Plattelandswoningen door de Eerste en Tweede Kamer
was. Nu is het dan mogelijk dat panden die van oorsprong een agrarische bestemming hadden, ook bewoond kunnen
worden door kopers met een geheel andere achtergrond,
zonder dat dit een bedreiging vormt voor de omliggende agrarische bedrijven. In het verleden had je de kromme
voorzichtiger begin gezien.” Ziet Meep nu, net als bij zijn “Nee hoor, zover is het allerminst. Ik ben 2011 doorgerold, 2012 ook een 2013 zal ook wel op z’n pootjes terecht ko-
men. De regio Eindhoven is nog behoorlijk in trek, als één van de Nederlandse regio’s met de meest hoogwaardige werkgelegenheid. Daarnaast gaat er in de agrarische sector nog veel interessants gebeuren. Ik denk dat we ons
eens wat minder zouden moeten focussen op malaise maar op alles wat nog wèl goed gaat. Laten we dàt eens
veel vaker tegen elkaar zeggen. Kijk eens naar de enorme hoeveelheid consumenten met latente verhuiswensen.
Vroeg of laat komt dat los. Alleen vanuit positief denken, kun je aan succes gaan werken.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Van Veldhuizen Makelaardij
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.
COLUMN
Rabobank Nederland
makelt u in huizen of woningen? Afgelopen maand, 11 en 14 januari, vonden de openbare deskundigenbijeenkomsten plaats van de verhoren van de tijdelijke commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer der Staten-Generaal. Ik was ook uitgenodigd als deskundige voor het blok Huizenprijzen. Ik gebruik echter altijd het woord ‘woning’ en niet ‘huis’. Welk woord prefereert u eigenlijk?
E
en huis is geen woning. Dat lijkt mij duidelijk.
voorspeld wordt, zijn woningprijsmodellen, modellen
niet twee verschillende, toch? Het verschil tussen
Hier geef ik gelijk aan dat de WOZ-waarde iets anders
Anders hadden wij slechts één woord gehad en
beide is trouwens oud; met zekerheid werden beide in ˷ de 10de eeuw al gebruikt. Het begrip huis (hus) stamt
van bedekken, omhulsel, schuilen. Het begrip woning (wonunga) heeft te maken met ergens graag vertoe-
ven of het genot van het verblijven. Je kunt dus zeggen
die de WOZ-waarde schatten, zijn huisprijsmodellen.
is dan de woningprijs. De WOZ-waarde is de prijs van
de stapel stenen, de woningprijs de prijs die de (emoti-
onele) koper voor die stenen – dichtbij schoonouders of met die bijzondere keuken – over heeft.
dat een huis een plaats is om in te wonen.
Wellicht bent u nieuwsgierig wat mijn inbreng was tij-
Op de internetpagina’s van de Tweede Kamer staat
tussen de woningprijs en de factoren die de woning-
dat de tijdelijke commissie Huizenprijzen naar mogelijkheden zoekt om de woningmarkt beleidsmatig te beïnvloeden omdat de bouw van nieuwe woningen stagneert, huizenprijzen dalen en er minder huizen
verkocht worden. Let er vooral op dat de commissie de woorden huis en woning als elkaars synoniem ziet. Ik ga even verder terug in de tijd: vanaf de Tweede
Wereldoorlog tot 2000 spraken wij in Nederland over volkshuisvestingsbeleid, daarmee aangevend dat het Rijksbeleid gericht was op het wegwerken van het
woningtekort. Toen in 2000, de Nota Wonen van staatssecretaris Remkes uitkwam, werd het woord volkshuisvesting vervangen door woonbeleid. Centraal stond de
dens de bijeenkomst: ik heb aangegeven dat de relaties prijs beïnvloeden stevig door elkaar zijn geschud na de val van Lehman Brothers in 2008. Hierdoor zijn ‘oude’ woningprijsmodellen voor de huidige korte termijnvoorspellingen niet meer bruikbaar. In het verleden
gevonden relaties bieden dus geen garantie meer voor de toekomst. Verder stelde ik dat het overheidsbeleid
meer gericht zal moeten zijn op keuzevrijheid. De keuze voor een huur- of koopwoning mag niet beïnvloed worden door de woningprijs/huurniveau of het inkomen, maar moet gebaseerd zijn op woonvoorkeuren. Dat
betekent een beleidsmatige beïnvloeding richting een grotere private huursector.
burger: ‘mensen, wensen, wonen’ was het motto van
De commissie Huizenprijzen zal haar eindrapportage
logisch uitgangspunt in een geëmancipeerde samenle-
naar de conclusies, maar zeker ook naar het gebruik
Remkes. Meer individuele keuzevrijheid vond hij een
ving en ‘wonen’ paste daar beter bij dan het ‘huisvesten’. Als één van de uitgenodigde deskundigen op het ter-
rein van de prijsontwikkeling was ik in verwarring. Wil de commissie uitspraken doen over huizenprijzen of
in april 2013 presenteren. Zelf ben ik erg nieuwsgierig van de woorden woning en huis. Ondertussen geniet ik van het wonen in het huis van mijn voorkeur.
Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland
over woningprijzen? Ik zie verschil tussen beide. Per-
soonlijk praat ik liever over woningprijzen omdat daarmee ook woonvoorkeuren een rol spelen in de prijs-
vorming. Daarvan moeten we ons bewust zijn. Bijvoorbeeld, prijsmodellen waarmee de transactieprijs
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
VASTGOED ADVISEUR
achter de voorkant
februari 2013
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl Advertentieacquisitie Iwan Wind, iwan.wind@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Harry Boumeester, Jack van Gestel, Ed Hamming, Henk de Kleine, Onderzoeksinstituut OTB, Carola Peters, Ing. Siep Roelfzema, Johan van de Sande, Quinta Theeuwes, Robert van Til, Paul de Vries, Iwan Wind Beeldmateriaal Bernd Bohm, CBS, Gemeente Rotterdam, NEPROM, Stokman, Quinta Theeuwes, Van Veldhuizen Makelaardij Cover Bernd Bohm Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
symphony amsterdam Online makelaarsreclame bestellen, tegen de scherpste prijs in NL!
Prof. dr. Lex Hoogduin is hoogleraar Monetaire Economie aan
de Universiteit van Amsterdam én programmadirecteur voor de Groene Investeringsmaatschappij bij Holland Financial Centre (HFC).
Het HFC is gevestigd in het prestigieuze gebouw Symphony VERTILINE BUDGET TUINBORDEN
aan de Amsterdamse Zuidas. De Symphony Amsterdam
V�BORDEN FULL COLOR
ligt in een internationale dynamische omgeving, met de historische binnenstad van Amsterdam op een steenworp afstand. De toren is beeldbepalend, en daarmee één van de
hoogtepunten van de Zuidas. De architectuur betreft een
VOOR 12:00 UUR BESTELD? VOLGENDE DAG GELEVERD!
combinatie van baksteen, een opvallend kleurgebruik en
verspringende gevels. Dit multifunctionele project bevat niet PRIJS VANAF €58,40/STUK
PRIJS VANAF €8,99/STUK
BINNEN 24 UUR GELEVERD: €99,95/STUK
24 UURS LEVERING MOGELIJK
Wanneer u besteld bij Makelaarsreclame bent u verzekerd van : - Een scherpe prijs - Eenvoudig bestellen
alleen een kantoortoren, maar doet ook dienst als woontoren en hotel.
HET VOORDEEL VAN EEN WEBSHOP!
- Breed assortiment - Kwaliteitsgarantie
DE SCHERPSTE PR
IJS!
De toren staat midden in het deelgebied Gershwin, het
eerste deelgebied van de Zuidas waar het accent ligt op ‘wonen’. De 105 meter hoge toren is een van de hoogste gebouwen in het nieuwe woongebied en geeft onderdak aan 82 woningen, verdeeld over 29 etages. De nog beschikbare woonoppervlakten van de appartementen variëren van
MAKELAARSRECLAME.nl
COUPON CODE : GELDIG T/M 18-02-2013
WZENI2013
circa 157 tot circa 354 m2. De v.o.n. prijzen variëren tussen
€ 535.000,- tot € 2.006.000,-.
VRAGEN? BEL ONS! T: 0184�41 76 85
3 4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
feb r ua r i 2 0 1 3
Vereniging voor makelaars en taxateurs
Wilt u betere verkoop resultaten en klanten binding?
Aanbod op 12 landelijke websites
Regionale TV-spots
Social Media
Woonhuiskoopindicator rapport
Match bestand
Historisch objecten database
Kantoor profilering
Object presentaties
Regionaal magazine
QR-codes
Mobile website & App’s
VBO Makelaar biedt u exclusieve mediatools!
Media manager
Verkoopborden
Back office service
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het Service Center. Ledenservice@vbo.nl • 070 - 345 87 03
www.vbomakelaar.nl
Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.
Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft. Dan biedt RNHB Hypotheebank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object. Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.
Financier van de vastgoedmiddenmarkt. Leidseveer 30 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - info@rnhb.nl