{' '} {' '}
Limited time offer
SAVE % on your upgrade.

Page 1

Jan Latten: “Wees voorbereid op het onwaarschijnlijke” Effect van ‘doorstroming’ nog steeds gering Waar moeten we bouwen – en voor wie? Wonen voor senioren: misvattingen en kansen Tweeluik met Gert Jan Hagen (SpringCo) en Paul de Vries (Kadaster) over de verhuisgeneigdheid van senioren jaargang 33, nummer 2 | april 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO


Slimme Nederlandse uitvinding zorgt voor een warmere, energiezuinige vloer TONZON Vloerisolatie 3 x beter dan nieuwbouw: hogere isolatiewaarde - geen uitstraling - geen vochtige kruipruimte meer ANDERE TECHNIEK, BETER ISOLEREND EFFECT Vloeren verliezen vrijwel alle warmte door uitstraling naar de kruipruimtebodem en fundering. Andere soorten isolatie, zoals wol, purschuim en EPS (polystyreen) remmen wel de warmtestroom maar doen niets aan het uitstralende effect. Daardoor blijft 24 uur per dag warmte aan de onderkant weglekken. Het TONZON Thermoskussen heeft zes actieve oppervlakken die de warmtestraling trapsgewijs tot vrijwel nul reduceren. Het resultaat is een snellere opwarming met een hogere eindtemperatuur bij een lagere luchttemperatuur. Meer comfort met minder energieverbruik.

“TONZON Thermoskussens zorgen voor een stijging van het wooncomfort en een lagere gasrekening. Ook bij monumentale panden�

SCHONE GEURLOZE KRUIPRUIMTE Het wonen boven een vochtig gat in de grond is niet prettig en niet meer van deze tijd. Door een onderdruk wordt constant vochtige lucht uit de kruipruimte de woning ingezogen. Dit vocht moet door ventilatie weer worden afgevoerd. Dit kost energie en daar willen we juist zo weinig mogelijk van gebruiken. TONZON Bodemfolie stopt de verdamping van vocht uit de bodem, remt het vrijkomen van schadelijk radongas en zorgt zo voor een schone, geurloze kruipruimte. Misschien wel de meest duurzame maatregel voor veel Nederlandse woningen. De Bodemfolie is overigens volledig recyclebaar.

Opvouwbaar isolatiemateriaal van TONZON ook geschikt voor monumentale gebouwen

TONZON BV Postbus 1375 7500 BJ Enschede Tel. 053 - 433 23 91

info@tonzon.nl www.tonzon.nl KvK 06044102


in dit nummer

no nonsense Gevraagd: perspectief voor een duurzame vastgoedmarkt

5

actueel Jan Latten: “Wees voorbereid op het onwaarschijnlijke”

6

Effect van ‘doorstroming’ is nog steeds gering

12

“Meer oog voor wat we bouwen dan voor hoeveel we bouwen”

15

Wonen voor senioren: misvattingen en kansen

22

6

Tweeluik – Gert Jan Hagen (SpringCo) en Paul de Vries (Kadaster) over de verhuisgeneigdheid van senioren

26

columns Kadaster – Onzekere tijden op de hypothekenmarkt

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Waarderen vanuit perspectief

19

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Nogmaals de ‘warme broodjes’

25

JAN LATTEN: “WEES VOORBEREID OP HET ONWAARSCHIJNLIJKE”

achtergrond Uit de rechtspraak – Hoge koopsom, diepe val

20

Makelaar van de Maand – B&F Makelaar

28

Marktonderzoek

30

12

colofon

EFFECT VAN ‘DOORSTROMING’ IS NOG STEEDS GERING

VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl

15

ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Gert Jan Hagen, Harry Kaspers, Henk de Kleine, Harry Mos, Carola Peters, Johan van de Sande, Bert van Scherpenzeel, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Blauwhoed, B&F Makelaar, Planbureau voor de Leefomgeving, Provincie Overijssel, Truus van Gog

“MEER OOG VOOR WAT WE BOUWEN DAN VOOR HOEVEEL WE BOUWEN”

COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl.

22

ISSN: 1384-7635

WONEN VOOR SENIOREN: MISVATTINGEN EN KANSEN FSC® C017135

| V A STGOED A DV I SEU R | 3


ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL


NO NONSENSE

gevraagd: perspectief voor een duurzame vastgoedmarkt De kiezer heeft gesproken op 20 maart, maar de duidelijkheid is er sinds de verkiezingen voor de Provinciale Staten (én de waterschappen) niet groter op geworden. Ik moet diep in mijn geheugen graven als ik zoek naar een situatie waarin twee totaal tegengestelde kampen gewonnen hebben. De klimaat- en immigratiesceptici hebben wat nadrukkelijker van zich laten horen dan degenen die zich zorgen maken over de opwarming van de aarde, maar toch… We mogen waarschijnlijk de conclusie trekken dat de kiezers wel degelijk oog hebben voor nut en noodzaak van verduurzaming, maar dat ze niet gerust zijn op de implicaties die zo’n operatie voor ons allen met zich meebrengt.

D

aarom moeten we ervoor waken dat de uil van

werken in combinatie met de verschillende ambities van

ring invalt. Ofwel: aan wijsheid achteraf hebben

vastgoedmarkt – en voor al die eigenaren.

Minerva pas gaat vliegen als de avondscheme-

we niets. We moeten geen haantje de voorste willen zijn

de overheid. Doel: een realistisch perspectief voor de

als het gaat om verduurzaming, want dan zou bij nader

Senioren en wonen

gie hebben gestoken in maatregelen die niet het

ligt niet direct voor de hand. Immers: ouderen hebben

inzien wel eens kunnen blijken dat we tijd, geld en ener-

gewenste effect hebben gesorteerd. En het hoeft ook niet allemaal meteen. Overmorgen kan ook nog! Perspectief

Eigenaren van vastgoed – of het nu om woningen, kantoren, bedrijfsgebouwen of zorginstellingen gaat – moeten al zo veel. Het asbest moet van hun daken af. Ze

moeten ervoor zorgen dat hun gebouwen en woningen

energieneutraal worden. Ondernemingen die meer dan

50.000 kWh aan elektriciteit of 25.000 m aardgas 3

gebruiken, zijn verplicht om al vóór 1 juli aan RVO mee te delen welke maatregelen zij hebben genomen c.q. gaan

De link tussen duurzaamheid en seniorenhuisvesting

het niet zo op investeringen voor energiebesparing. Ze koesteren het betrouwbare en goedkope aardgas in hun

woning. Een hogere verkoopwaarde? Een planeet die wat minder snel opwarmt? Ach…

Maar senioren willen wél comfortabel en prettig wonen in een woning die bij hen past. Daarom besteden we in

deze uitgave van de VBO Vastgoed Adviseur veel aandacht aan ouderenhuisvesting. Want ouderen willen in

veel gevallen best verhuizen (liefst in hun eigen buurt of wijk) maar dan moeten die woningen er wel zijn. En ze moeten betaalbaar zijn.

nemen om hun gebouwen energiezuiniger te maken.

Onze directeur is een jaar geleden op uitnodiging van

En natuurlijk moeten we van het aardgas af. Dat landen

Miami en New York. Daar zag hij hoe men in de USA

om ons heen vol trots verkondigen nu eindelijk over te stappen op datzelfde aardgas; tja, daar zal die uil van Minerva straks wel raad mee weten!

Alles zal afhangen van de wijze waarop de diverse maat-

regelen worden geïmplementeerd. Wij pleiten voor regionale collectieven om de verduurzamingsopgave uit te

Nationale Hypotheek Garantie op reis geweest naar omgaat met ouderenhuisvesting. Het beeld was ont-

luisterend: de kloof tussen rijk en (extreem) arm is daar gigantisch. Dat moeten we in Nederland zien te voorko-

men. Goede, betaalbare huisvesting moet bereikbaar zijn voor iedereen; jong en oud. Dat maakt de duurzame bouwopgave er niet eenvoudiger op. ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar


jan latten (1952) Studie:

Urbane en rurale sociologie;

postdoc sociologie en kwantitatieve demografie. Loopbaan:

Duider en trendwatcher, spreker bij de

SpeakersAcademy.nl en vaste columnist bij Stadszaken.nl. Hij is regelmatig in de media te zien en te horen. 1981: demograaf bij Centraal

Bureau voor de Statistiek (CBS)

1986: promotie ‘Gemeentelijke bevolkingsontwikkeling in fasen; een typologie

en haar toepassing’.

2004: bijzonder hoogleraar demografie aan de Universiteit van Amsterdam

2018: afscheid van het CBS als hoofd-

demograaf (wegens pensionering).


ACTUEEL | Woonbeleving

sociaal demograaf jan latten:

“wees voorbereid op het onwaarschijnlijke” Veiligheid, aandacht en geborgenheid zijn kernbegrippen als het gaat om prettig wonen. Het gaat bij woonbeleving niet over stenen maar over de wijze waarop de bewoner zijn woning ervaart. Dat betekent dat in de toekomst de aandacht gericht moet worden op heel andere woonvormen waarin aandacht is voor die aspecten. Gezien de vergrijzing gaat het dan om kleinere woningen waar ruimte is voor saamhorigheid. Dat zegt prof. dr. Jan Latten, voormalig hoofddemograaf van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en nu o.a. bijzonder hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam. In zijn columns voor Stadszaken.nl neemt hij diverse zaken uit zijn vakgebied onder de loep. Vaak gaat het dan om ontwikkelingen op de woningmarkt.

Vóór 2030 moet er één miljoen woningen bijgebouwd

Gaat het dan alleen om de Randstad en het gebied rond

schuwt voor te veel daadkracht. Als over enkele jaren de ba-

“Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gel-

worden, maar het Planbureau voor de Leefomgeving waarbyboomers de woningmarkt verlaten, komt een groot aantal

“N

woningen vrij. Bouwen we echt voor toekomstige leegstand? atuurlijk moeten we inzetten op de bouw van meer woningen. De vraag blijft veel groter dan

het aanbod, zeker in de bekende gebieden. De

Eindhoven?

derland vingen in 2018 het overgrote deel van de groei op. Urbanisatie, kleiner wonen en klontering van woningen bepalen de trend voor de nabije toekomst. Die werk- en

CBS-prognoses blijken elke keer te terughoudend. In 2010

“De CBS-prognose is nu dat we in 2029 op 18 miljoen

inwoners zouden bereiken. Maar dat aantal hebben we

inwoners uitkomen, maar daarbij is verondersteld dat

werd voorspeld dat we in 2030 de mijlpaal van 17 miljoen begin 2016 al bereikt. Vorig jaar groeide de bevolking op-

het migratiesaldo fors terugvalt. De ervaringen van

aantal immigranten de laatste jaren telkens groter is dan

afgelopen jaren wijzen daar niet op. Het ziet ernaar

nieuw sterker dan eerder verwacht. Dat komt doordat het

voorspeld. De CBS-prognose is nu dat we in 2029 op 18

uit dat die 18 miljoen eerder wordt bereikt. Daarom

dat het migratiesaldo fors terugvalt. De ervaringen van

zeg ik: wees voorbereid op het onwaarschijnlijke!”

miljoen inwoners uitkomen, maar daarbij is verondersteld afgelopen jaren wijzen daar niet op. Het ziet ernaar uit dat

die 18 miljoen eerder wordt bereikt. Daarom zeg ik: wees voorbereid op het onwaarschijnlijke!

woningzoekenden zijn trouwens lang niet altijd op zoek

neemt de vraag naar vervangende arbeidskrachten sterk

geren willen flexibel zijn en zoeken steeds vaker naar huur-

Doordat de babyboomers nu massaal met pensioen gaan, toe, ook voor werkenden uit het buitenland. Kijk maar naar het voorstel van D66-fractievoorzitter Rob Jetten, een paar weken geleden: hij wil 50.000 arbeidsmigranten uit

Midden-Europese landen naar Nederland halen. En al die mensen zullen toch ergens moeten wonen.”

naar een koopwoning. In veel gevallen juist niet: veel jonwoningen. Dat laat onverlet dat je natuurlijk moet bouwen

in gebieden waar vraag is naar woningen. De randen van

het land doen in dat opzicht nog steeds nauwelijks mee, hoewel woningzoekenden in de groeigebieden hun zoekgebied wel steeds verder uitbreiden.”

| V A STGOED A DV I SEU R | 7


moeten uitleggen. Dat hoeft niet: de politiek moet actief de focus leggen op gemeenschappelijkheid!”

De leeftijd waarop mensen een woning kopen, stijgt. Is de

huidige startersgeneratie een ‘verloren generatie’ voor de koopwoningmarkt? En wat doet dat met de vermogensopbouw?

“Ik denk dat er meer speelt. Die jonge mensen zijn geboren in een tijd waarin welvaart voor velen vanzelfsprekend

was. Een huis, een auto; het was er allemaal gewoon. Ogenschijnlijk zonder dat er moeite voor moest worden

gedaan. Dat zorgt ook voor een andere manier van denken; niet alleen als het om woningen gaat. Bezit is veel minder belangrijk geworden dan beleving. Je ziet dat ook bij au-

to’s. Zeker in de stad kiezen steeds meer mensen ervoor om geen auto te bezitten. Als ze er een nodig hebben, huren

of lenen ze er een. Zzp’ers kunnen werkplekken huren en Hoe gaan we die toevloed van (arbeids)migranten reguleren?

“Ik denk dat een politicus als Rob Jetten de consequenties van zijn voorstel niet overziet. En dat geldt helaas voor

meer keuzes die gemaakt zijn – en worden. Zo’n idee als dat van Guy Verhofstad (EU): hij ziet wel wat in een Euro-

hoeven dus thuis geen werkruimte te hebben. Onbedoeld

stellen ze daarmee vermogensopbouw dus ook uit. Bovendien: de tijden zijn veranderd. Voor zover ze wel aan bezit

hechten, is het moeilijker geworden om een huis te kopen. Ook daardoor stijgt de leeftijd waarop men koopt.”

pees-Afrikaanse economische unie. Combineer dat eens

Het aantal singles stijgt; vooral onder 65-plussers. Wat doet

de hand dat werkgevers op den duur arbeidskrachten uit

In de jaren 70 werd de woningmarkt gedomineerd door

met de inhoud van het Marrakesh-pact, dan ligt het voor Afrika zullen verwelkomen. Dat zal dan de immigratie ver-

snellen en de lonen laag houden. Wat voor status krijgen arbeidsmigranten? Ga je uit van seizoenwerkers die hier

niet blijvend mogen wonen? En accepteer je immigranten uit weer andere culturen? Als we niet oppassen, krijgen we te maken met veel diversiteit zonder gemeenschap-

pelijkheid. Je moet dus nadenken over vraagstukken als

‘wat moeten we als gemeenschappelijk benoemen?’ Als

gemeenschappelijke waarden niet worden onderschreven, krijg je op alle fronten te maken met een steeds grotere

segregatie. In de politiek zie je de versplintering al, en we zullen het ook steeds meer op straat gaan zien. Politici

zeggen dan graag dat ze het de mensen blijkbaar nog eens

dat met de vraag op de woningmarkt?

dertigers en jonge gezinnen. Anno 2019 zien we dat de

vijftigers de meest voorkomende leeftijdsgroep vormen. Zij

zijn dominant op de woningmarkt. In veel gevallen zijn de kinderen het huis uit (behalve bij degenen die het kinderen

krijgen hebben uitgesteld tot hun 40e) en steeds vaker zijn

ze gescheiden, dus alleenwonend. Er zijn nu 1,3 miljoen gescheiden Nederlanders. Dat betekent ook dat de eengezinswoning niet meer het belangrijkste woningtype op de markt blijft. De fase waarin mensen een eengezinswoning

nodig hebben, is veel korter dan vroeger toen echtparen

tot hun dood in hun eengezinswoning bleven wonen. Zowel jonge als oudere singles zullen waarschijnlijk kiezen voor een kleinere woning; liefst in de stad. Jongeren heb-

ben behoefte aan kleine, betaalbare woningen; ouderen

willen ook compact wonen, maar zij hechten meer waarde Bevolkingsgroei in de vier grote steden, 2018 (tot en met november) Personen

Over welke woningtypen hebben we het dan?

15.000

“Het belangrijkste is dat er ruimte is voor ‘toevallige’ ontmoetingen. Het zou verstandig zijn als gemeenten,

10.000

architecten en stedenbouwkundigen daar rekening mee

5.000

houden. Wie gaan er in een wijk wonen? En hoe zorgen we

ervoor dat ze elkaar kunnen ontmoeten? Die vragen zijn

0

essentieel bij de bouw van nieuwe woningen en wijken.”

-5.000 -10.000 -15.000

aan comfort en aandacht.”

Willen vrouwen en mannen eigenlijk wel hetzelfde? Amsterdam Natuurlijke aanwas

Rotterdam

Den Haag

Binnenlands migratiesaldo

Utrecht Buitenlands migratiesaldo

“Vrouwen hebben in principe geen man meer nodig: ze zijn financieel zelfstandig en kunnen zelf in hun onderhoud voorzien. Dat maakt hen ‘kieskeuriger’: een man moet wel

van heel goede huize komen! Zeker als ze op leeftijd komen

8 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

A PR I L 2 0 1 9


en de gezinsfase voorbij is, kiezen vrouwen vaak niet meer voor een man in hun leven. Ze hebben geen zin in verzorgende taken. Wat ze wél willen: comfortabel wonen, met

veel mogelijkheden voor sociale contacten. Daar komt die behoefte aan gemeenschapszin dus weer om de hoek kijken. Dat ze geen behoefte hebben aan een gezin, betekent natuurlijk niet dat ze altijd alleen willen zijn.

Je kunt denken aan hofjes-achtige woonvormen met

ruimte voor alleen-zijn én voor samenzijn. Daar wonen vrouwen dan meestal nog heel lang, want hoogopgeleide vrouwen leven gemiddeld nog 25 à 30 jaar nadat ze de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt.

Bij mannen ligt het anders. Daarom heb ik ook aandacht

gevraagd voor de laagopgeleide man: die leeft korter en

heeft minder te besteden. Bovendien heeft hij veel minder kansen op de relatiemarkt, want vrouwen houden niet van

financieel downdaten. De corporatiehuurder heeft het helemaal zwaar. De echte sociale en financiële pechmensen

“Vrouwen hebben in principe geen man meer nodig:

vind je steeds meer onder sociale huurders: daar zie je bij-

ze zijn financieel zelfstandig en kunnen zelf in hun

voorbeeld steeds meer problematische schulden.”

onderhoud voorzien. Dat maakt hen ‘kieskeuriger’:

Mensen stellen het krijgen van kinderen steeds langer uit.

een man moet wel van heel goede huize komen!”

Dus hebben ze minder vaak een eengezinswoning nodig.

“Dat klopt. Ze kunnen ook haast niet anders. Jonge mensen krijgen moeilijk een vast contract en in veel stedelijke ge-

bieden is het vrijwel onmogelijk om een woning te vinden.

dat jongeren straks in de rij staan voor verduurzaamde

woningmarkt werkt in feite als een vorm van anticoncep-

een modern 3D-geprint huis zonder al die – inmiddels

Dat werkt ontmoedigend op het krijgen van kinderen. De tie: het gemiddelde kindertal is intussen gezakt naar 1.6.

Dat de overheid er niets aan doet, is opmerkelijk: elke sa-

menleving is erop gericht om zichzelf in stand te houden. Het onbedoelde effect van het lage kindertal is dat de oor-

spronkelijke bevolking krimpt, hoewel de totale bevolking desondanks fors doorgroeit door immigratie. Nederland is

absoluut een groeiland, ook als het gaat om huishoudens.” Als er minder kinderen worden geboren, krimpt het aantal arbeidskrachten nog verder.

“Zeker. Ik zie een gefrustreerde generatie aankomen als we

jonge mensen blijven hinderen in het krijgen van kinde-

woningen uit de jaren 70? Wellicht kiezen ze dan voor verouderde – aanpassingen. Het is dus maar de vraag of

duurzaamheidsmaatregelen ook waardestijging met zich meebrengen. Zeker in de landelijke gebieden zou dat wel

eens kunnen tegenvallen. Zo bezien is het niet zo vreemd

dat senioren lastig enthousiast te maken zijn voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Ze willen best

een betere wereld voor hun kleinkinderen, maar ze leggen lang niet altijd de relatie met hun eigen woongedrag. Ik

denk dus dat optimisme ook in dit verband niet terecht is. Er zullen andere argumenten moeten komen om senioren te bewegen tot verduurzaming.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

ren. Optimisten roepen dan dat het aantal kinderen heus wel weer gaat stijgen, maar ik zie nog geen tekenen voor rechtvaardiging van dat optimisme. De arbeidsmarkt blijft

flexibiliseren; de woningen blijven schaars, en dan heb ik het nog niet eens over het klimaatpessimisme.”

Duurzaamheid is een ander thema. Veelal hebben we het dan over energiebesparende maatregelen. Senioren hebben

Bevolkingsontwikkeling x 1.000 125 100 75

daar niet zo veel zin in. Als zij zo dominant worden op de

50

“Ja, afgezien van de vraag hoe ze die maatregelen moe-

25

maatregelen niet groot is onder senioren. Waarom zou

0

woningmarkt, ziet het er somber uit.

ten betalen, zie je ook dat de belangstelling voor dit type je veel geld uitgeven aan energiebesparing als je naar

verwachting nog maar een jaar of tien voor de boeg hebt? Die investeringen verdien je niet terug! En is het wel zo

2008

2010

Bevolkingsgroei

2012 Natuurlijke aanwas

2014

2016 Migratiesaldo

* raming

| V A STGOED A DV I SEU R | 9

2018*


In één jaar uw Theoriediploma Makelaar-Taxateur Woningen behalen? Bij de Beroepsopleiding Makelaars B.V. kunt u maandelijks van start! Wilt u in één jaar het Theoriediploma Makelaar-Taxateur Woningen behalen en beschikt u over voldoende tijd om te studeren? Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen aan in de vorm van e-learning. U bepaalt uw eigen lestempo en kiest zelf waar en wanneer u examen doet. Zo is het mogelijk om de normale studieduur voor het theoriediploma van twee jaar te verkorten tot één jaar.

Bij ons studeren?

E-learning

Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor: • E-learning

Actueel

• Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt • Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Innovatief

• Studeren waar en wanneer u dat wilt op computer, tablet of smartphone

Toegankelijk

• Contact per e-mail met een docent bij vragen over de modules

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen in één jaar:

> U kiest voor de 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen wanneer:

De 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

• U werkzaam bent bij een makelaarskantoor

Woningen is geschikt voor u wanneer: • U in staat bent zelfstandig, gestructureerd en planmatig te werken;

en versneld uw diploma wil halen; • U een carrièreswitch wilt maken en snel aan de slag wil als Makelaar-Taxateur;

• U zeer veel zelfdiscipline kunt opbrengen; • U bereid en in staat bent wekelijks minimaal

• U op dit moment geen baan heeft en uw kansen op de arbeidsmarkt wilt vergroten.

anderhalve dag in te plannen om te studeren. De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

Starten kan maandelijks door in te schrijven

Woningen bestaat uit de modules:

via onze website www.makelaarsopleidingen.nl

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering • Huur-Verhuur

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

> inschrijven

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE-bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl


COLUMN Kadaster

onzekere tijden op de hypothekenmarkt Voor banken geldt dat het steeds lastiger wordt om hypotheken te verstrekken. Meestal is dat geen onderwerp waar makelaars en taxateurs zich mee bezighouden. De dagelijkse praktijk is immers dat er altijd geld is voor een hypotheek. Maar dat kan wel eens veranderen.

U

it cijfers van het Kadaster blijkt dat het markt-

vallen en dat banken daarom flink meer risicoreserves

rond de zestig procent. Dat banken marktaan-

den, terwijl het feitelijke risico op Nederlandse hypo-

aandeel van banken daalt. Het schommelt nu

deel gaan verliezen, heeft te maken met het gegeven

dat zij zich aan andere regels moeten houden dan andere hypotheekverstrekkende instellingen. Het gaat

om de nieuwe Basel IV-richtlijnen. Dit nieuwe raamwerk aan regels beïnvloedt de concurrentiepositie van banken op de hypotheekmarkt.

Gedurende de crisisperiode – en ook daarna – is in het

Basel Committee stevig gediscussieerd over de wijze waarop banken hun risico’s moeten inschatten. Het nieuwste raamwerk is erop gericht dat banken niet

meer in de problemen komen. Het geldt als standaard

moeten aanhouden. Dat geld moeten zij extra vasthou-

theken niet verandert. We zetten een stap terug in de

tijd als we de standaardmethode voor iedere Nederlandse bank meer leidend maken. Bovendien

doen we tekort aan het vermogen van banken om risico’s op onze markt adequaat in te schatten.

De nieuwe Europese Commissie zal komen met een Europese ‘vertaling’ van het mondiale akkoord. Banken

bereiden zich al voor. De transitieperiode loopt over vijf

jaar vanaf 2022. Ik hoor dat Nederlandse banken goed in staat zijn om aan deze nieuwe eisen te voldoen. Ze zullen echter hun beleid ten aanzien van het verstrek-

voor alle banken in de wereld. En daar wringt de schoen:

ken van hypotheken gaan aanpassen, en dat kan con-

In Nederland zijn de kredietverliezen erg laag en ver-

in de crisistijd de deuren open als het ging om hypo-

ons land wijkt sterk af van andere landen.

strekken banken veel hypotheken met relatief hoge

Loan-to-Value-ratio’s. Dit leidde in Nederland tot lage

risicogewichten die gebaseerd zijn op eigen geavanceerde modellen. Basel IV betekent in de praktijk dat de uitkomsten van deze eigen modellen worden over-

schreven door de uitkomsten op basis van standaardtabellen die voor alle banken, groot of klein, wereldwijd

hetzelfde zijn. Hierdoor krijgen de Nederlandse hypotheken een veel hoger risicogewicht dan voorheen. Het

gevolg is dat banken veel meer kapitaalreserves moe-

sequenties hebben voor woningkopers. Banken hielden

theekverstrekking. De andere verstrekkers deden hun deuren op een kier of sloten ze zelfs bij gebrek aan

kapitaal. Als Nederlandse banken echt veel marktaan-

deel kwijtraken, zal het aanbod van geld afhankelijker worden van financiers uit het buitenland. Ook is het

ongewis welke invloed het nieuwe raamwerk heeft

voor de hypotheekrente. De toekomst van onze

woningmarkt ligt nu deels in de handen van de Europese Commissie. ■

ten aanhouden.

Paul de Vries,

Er is nog een andere verandering. Bij de risico-inschat-

Woningmarktexpert

ting geldt niet meer de actuele woningwaarde, maar

Kadaster

de woningwaarde bij aankoop. Eigen analyses, waarbij

ik gebruik maak van alle verkochte woningen sinds 1993, laten zien dat de Basel IV-LTV’s een stuk hoger uit-

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Woononderzoek

Kanttekeningen bij peiling ANBO

effect van ‘doorstroming’ is nog altijd gering Uit recent onderzoek van de Algemene Nederlandse Ouderenbond (ANBO) blijkt dat 25,7 procent van de 60-plussers best wil verhuizen. Die uitkomst vormt een contrast met eerdere onderzoeken (onder meer van het Kadaster en RIGO) die aantonen dat ouderen juist honkvast zijn. Is er iets veranderd? Berry Blijie van ABF Research, al meer dan 30 jaar actief in woningmarktonderzoek, gelooft er niet zo in.

A

BF Research levert van oudsher – veelal cijferma-

OUDEREN?

teries, gemeenten, corporaties en ontwikkelaars.

derzoek van ANBO. “Het gaat er in de eerste plaats om

tige – prognosemodellen aan partijen als minis-

Die destilleren daar onder meer uit hoeveel huishoudens er zijn, wat de groeiverwachting is, hoeveel woningen er

nu en in de toekomst nodig zijn en aan welke eisen die dan moeten voldoen. “Als basis voor ons werk maken wij veel gebruik van hét Nederlandse woonvoorkeurenonder-

zoek WOoN’, zegt Blijie. “Uit dat onderzoek blijkt altijd dat

Blijie plaatst dus wel wat kanttekeningen bij het onwat je onder ‘ouderen’ verstaat”, zegt hij. “Dat is niet één

aanwijsbare groep. Zestigers zijn vaak nog heel vitaal, terwijl iemand van 75 jaar er heel anders voor kan staan. Verder is het van belang om te weten hoe de vraag naar de verhuisgeneigdheid precies gesteld is. Vaak speelt bij

een antwoord mee dat iemand ergens in de komende tien

“WOoN laat nog steeds zien dat die verhuiswens in de leeftijdsgroep van 55 tot 75 jaar slechts in acht tot tien procent van de gevallen gerealiseerd wordt. Wat nu wél kan meespelen, is de inhaalslag die we over de volle breedte zien. Velen – dus ook senioren – zullen in de crisistijd een verhuizing uitgesteld hebben. De doorstroming stopte. Maar die kurk is er nu uit.”

mensen van 60 tot 65 jaar het minst geneigd zijn om te

jaar misschien wel wil verhuizen. Maar dan hoeft het zeker

pas vanaf 70 of 75 jaar zien we de neiging ontstaan om

De praktijk blijkt een stuk weerbarstiger dan de uitkomst

verkassen. De leeftijd schuift weliswaar langzaam op, maar nog één keer te gaan verhuizen. Maar ook dán nog blijkt

die neiging veelal ingegeven door een gevoel van urgentie, bijvoorbeeld bij gezondheidsproblemen of lichamelijk ongemak.”

12 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

niet morgen en waarschijnlijk ook niet binnen twee jaar. van de ANBO-enquête. WOoN laat nog steeds zien dat die verhuiswens in de leeftijdsgroep van 55 tot 75 jaar slechts

in acht tot tien procent van de gevallen gerealiseerd wordt. Wat nu wél kan meespelen, is de inhaalslag die we over de

A PR I L 2 0 1 9


volle breedte zien. Velen – dus ook senioren – zullen in de

lators door naar hun appartement. ‘Knarrenhof’ in Zwolle is

ming stopte. Maar die kurk is er nu uit.”

toch een nichemarkt; grote aantallen haal je er niet mee.

crisistijd een verhuizing uitgesteld hebben. De doorstro-

wat dat betreft wél een geslaagd experiment. Maar het blijft

MOEILIJK TE VERLEIDEN

NAAR HET BUITENGEBIED?

graal. Als de doorstroming op gang komt, zijn alle proble-

één. Probleem: de bulk van huizen leent zich daar niet goed

“‘Doorstroming’ geldt voor velen nog altijd als de heilige men opgelost, is het adagium. De keten begint dan bij senioren; zij moeten als eersten plaatsmaken. Maar volgens Blijie zijn juist zij – vooral als ze nog goed zelfstandig func-

tioneren – moeilijk te verleiden. “Of het nu om een koop- of

een huurwoning gaat; hun maandlasten zijn vaak laag”,

zegt hij. ‘Daar komt bij dat ze doorgaans ruim behuisd zijn,

over een tuintje beschikken, en in de buurt van familie, vrienden én voorzieningen (dokter, kerk, winkels e.d.) wonen. Verhuizen is – los van de kosten – bovendien een hele

opgave die ze graag uitstellen zo lang het kan. En bij velen

rijst dan ook nog eens de vraag ‘Wat krijg ik ervoor terug?’ Een duur maar veel kleiner appartement met een lastige VvE en servicekosten waar je waarschijnlijk nooit iets van terugziet? Veel minder ruimte voor je hobby’s en het ont-

vangen van de kleinkinderen? Kortom: verhuizen voelt voor hen veelal als een slechte deal. En dus maakt het ook niet

veel uit of je senioren – als dat al kan – voorrang geeft bij het verkrijgen van een huur- of koopappartement…” GEEN GROTE AANTALLEN

Toch zijn er heel wat initiatieven en ideeën die de doorstro-

ming op gang moeten brengen. Of die voldoende zoden aan

de dijk zetten om de woningmarktproblematiek op te lossen,

Woningen splitsen die voor ouderen te groot zijn, is er ook voor. Nederlandse krimpregio’s extra aantrekkelijk maken

voor de doelgroep werkt eveneens slechts in beperkte mate. Natuurlijk, sommige ouderen zoeken rust en ruimte. Maar

lang niet iedereen wil naar ‘Winterswijk’ als de kinderen en kleinkinderen in de Randstad wonen en je daar ook alle geneugten van de stad bij de hand hebt…” Doorstroming van

senioren is volgens Blijie dus zeker niet dé oplossing voor de huidige urgente spanningen op de markt. Het effect is

te gering. “Ouderen zijn misschien te verleiden, maar dan moet hun een heel goede mix van betaalbaarheid, kwaliteit, woonplezier en woongemak geboden worden. Het

aanbod daarin is echter beperkt. Bovendien neemt de door-

loop in de hele keten te veel tijd in beslag. Je bent zomaar vijf jaar verder voordat ook jonge gezinnen, doorstarters en starters een nieuwe woning hebben betrokken.” ROL VOOR MAKELAARS

Bouwen voor senioren; is dat dan misschien een oplossing? Blijie: “Nee, dat stuit op bezwaren. Gemeenten en ontwik-

kelaars kunnen in een vrije markt niet afdwingen dat een complex alleen voor die doelgroep bestemd is. Wel moet

je er bij nieuwbouw van appartementen voor zorgen dat

ze ook voor senioren geschikt zijn. Dat gebeurt overigens

“Ouderen zijn misschien te verleiden, maar dan moet hun een heel goede mix van betaalbaarheid, kwaliteit, woonplezier en woongemak geboden worden. Het aanbod daarin is echter beperkt. Bovendien neemt de doorloop in de hele keten te veel tijd in beslag. Je bent zomaar vijf jaar verder voordat ook jonge gezinnen, doorstarters en starters een nieuwe woning hebben betrokken.”

is echter de vraag. Blijie: “Het begrip ‘woningruil’ is hier en

vanwege hedendaagse eisen doorgaans al.” Wellicht is er

slechts mondjesmaat tot succes. Verder zie je interessante

denkt de onderzoeker. “In plaats van af te wachten, kun-

daar bijvoorbeeld weer actueel geweest, maar het leidde projecten op het gebied van collectief wonen in seniorencom-

plexen. Maar het aantal is beperkt, want het luistert nauw als je iets dergelijks wilt organiseren. Ook weer vanwege die heterogene doelgroep: vitale 60’ers willen niet tussen de rol-

voor de hele problematiek een mooie rol voor makelaars, nen zij hun kennis van de mogelijkheden inzetten, als

intermediair optreden, partijen bij elkaar brengen en de

doorstroming wat extra stimuleren. Daar zit voor hen ook vast en zeker een mooi verdienmodel in.” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Harry Mos


TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

!

ZEER SNEL

VERKOCHT

Als ondernemer de snelheid erin houden? de (ver)koper

uw makelaarskantoor

REAL ESTATE OFFICE CENTEr SERVICE OP MAAT MEDEWERKERS UIT DE MAKELAARDIJ PERFECTE KWALITEIT PRIJS VERHOUDING BLIJE KLANTEN

INTERESSE? Bel 070 820 04 00 of mail naar info@reoc.nl KIJK SNEL OP REOC.NL


ACTUEEL | Woningbouw

wat gaan we bouwen en waar? eengezinswoningen, nieuwe woonvormen of toch appartementen? We hebben nog een jaar of tien. Dan krijgen we volgens het Planbureau voor de Leefomgeving een golf van ouderen die hun woning verlaten. De babyboomers gaan dan naar een verpleegtehuis of overlijden. Dat kan in 2050 eens tot een verdubbeling van het huidige woningaanbod (nu 60.000) leiden. Mooi voor de woningmarkt, zeker in de grote steden. Daar wonen nu eenmaal de meeste mensen. Maar hoe is het te zijner tijd gesteld met de kwaliteit van die woningen? Hoe duurzaam zijn ze dan? Er is nog een vraagstuk: binnenkort zijn senioren op hun tachtigste net zo vitaal als vroeger op hun vijfenzestigste, maar ze hebben geen betaalde baan meer. Het tekort aan arbeidskrachten wordt dus groter en de vraag naar kleine, comfortabele woningen stijgt. Hoe gaan we die combinatie van uitdagingen te lijf?

H

et PBL kwam in juni 2018 met een landelijke raming

om ze op termijn weer aan de markt te onttrekken of moe-

Uit de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving

Die krapte is er landelijk ontegenzeglijk: er moeten tot

van de uitstroom van ouderen uit de woningmarkt.

2015 blijkt dat de uitstroom in 2030 zo’n 90.000 bedraagt

(waarvan 55 procent koopwoningen). In 2050 is dat aantal

opgelopen tot 120.000 per jaar. Dat roept vooral voor de ‘ontspannen’ regio’s de vraag op of nu wel gebouwd moet

worden voor de piekbehoefte, terwijl straks de uitstroom fors toeneemt. Moeten we nu nieuwe woningen bouwen

ten we de huidige krapte maar even uitzitten?

2030 zeker één miljoen woningen worden gebouwd. Maar

voor wie en waar? De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft houdt zich nadrukkelijk bezig met die vraag. De demografische ontwikkelingen vormen de basis

voor het onderzoek. Grofweg gaat het om drie trends die zich zeker zullen doorzetten: vergrijzing in combinatie met

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5


meer eenpersoonshuishoudens; nieuwe gemeenschapszin

‘KWALITEIT IN PLAATS VAN KWANTITEIT’

gratie en diversiteit.

Grondbeleid en Handhaving in de provincie Overijssel,

en dreigende segregatie, gevolgd door toenemende immi-

WAT TE DOEN?

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU

Delft, vraagt zich af hoeveel senioren hun eengezins(koop) woning zullen verlaten voor een appartement elders. Wel-

licht zijn ze sterk gehecht aan hun woonomgeving. Dat betekent dat gemeenten en projectontwikkelaars heel goed

in beeld moeten krijgen wat de doelgroep wil. Overheden

zullen slimme sturingsinstrumenten moeten ontwikkelen om ervoor te zorgen dat investeringen terechtkomen op plekken en bij woningtypes die belangrijk zijn. Alleen op die manier kan de markt haar werk doen, stellen de onderzoekers.

De betrokkenen moeten samen een gebiedsprogramma

ontwikkelen dat ruimte biedt aan een variëteit aan woonvormen en dat ook mogelijkheden biedt voor transformatie van woningen. Inventiviteit en ondernemerschap zijn kern-

woorden voor de marktpartijen, terwijl overheden bereid moeten zijn om algemene beleidsregels af te stemmen op

de woningbehoefte. Nieuwe woonconcepten vragen om

nieuwe financieringsinstrumenten en bieden ook nieuwe investeringskansen.

De betrokkenen moeten samen een gebiedsprogramma ontwikkelen dat ruimte biedt aan een variëteit aan woonvormen en dat ook mogelijkheden biedt voor transformatie van woningen. Inventiviteit en ondernemerschap zijn kernwoorden voor de marktpartijen, terwijl overheden bereid moeten zijn om algemene beleidsregels af te stemmen op de woningbehoefte.

Monique van Haaf, gedeputeerde voor Ruimte en Wonen, brengt die boodschap in praktijk. Ze zegt: “We moeten veel meer oog hebben voor wát we bouwen in plaats van de vraag hoeveel we bouwen. In steden als Zwolle en Deventer zien we een snelle groei; in het landelijke gebied blijft

de groei achter. Binnen een klein gebied is op sommige plaatsen sprake van grote woningnood, terwijl even ver-

derop verouderde woonwijken en leegstaande boerderijen

het beeld bepalen. Daar dreigt verpaupering. Dus trekken

mensen weg, waardoor de problemen alleen maar groter

worden. Winkels en scholen verdwijnen daar. Wij proberen die ontwikkeling te keren door de samenwerking tussen steden en dorpen te versterken.

In de steden kunnen werknemers van bedrijven steeds

moeilijker een woning vinden, net als studenten die in de buurt van de universiteit willen wonen. Dan kun je kiezen voor de bouw van tijdelijke woningen, maar het kan ook

interessant zijn om in een dorp net buiten de stad te gaan wonen. Daarmee houd je ook de voorzieningen in de kleine kernen in stand.”

NIET ALLEEN RANDSTAD

Het zit haar dwars dat de namen Randstad, Brabantse Stedenrij en Groningen wel erg vaak vallen als het gaat

om de vraag waar we moeten bouwen. “We moeten verder

kijken dan de Randstad en ook verder dan de behoefte van vandaag. Nederland is groter dan die bekende regio’s. Mis-

schien zakt de groei van de economie op termijn weer in en verliezen die woningen hun aantrekkingskracht. Woningen die we nu bouwen, moeten toekomstbestendig zijn. Anders wordt de woningvraag van vandaag de leegstand van morgen.”

Overijssel gaat flexibel om met de regelgeving, stelt de gedeputeerde. “Dat is nodig als we oude woonbehoeften

willen transformeren naar nieuwe. Dat maakt het extra noodzakelijk om de goede woningen op de goede plaat-

sen te bouwen. We voeren samen met de markt allerlei experimenten uit. Op die manier kunnen we oude wijken

De Woonkeuken

snel transformeren en bouwen we circulaire woningen:

De Woonkeuken is een groot netwerk van mensen – van corporatiedirecteur tot hoogleraar en van wethouder tot bouwondernemer – die actief zijn binnen de Overijsselse vastgoedwereld, en vinden dat het

anders kan. Zij hebben zich verenigd in de Woonkeuken en werken al

modulaire starterswoningen en verplaatsbare huizen die

helemaal zijn gebouwd met herbruikbaar materiaal. Tijdelijke woningen bouw je voor 15 jaar. Daarna bezien we of ze nog steeds voldoen aan de actuele wooneisen.”

geruime tijd samen aan urgente maatschappelijke thema’s, over de

REGIE

dersteunt deze unieke en vernieuwende samenwerking.

Monique van Haaf: “Als je dat doet, bepaalt de zienswijze

grenzen van hun eigen organisaties heen. De provincie Overijssel on-

Iedereen is welkom bij de Woonkeuken, maar van deelnemers wordt wel verwacht dat ze actief meedoen aan de discussie. Voor vragen, ideeën of samenwerken: woonkeuken@overijssel.nl. Twitter: @De_Woonkeuken.

16 |

‘Den Haag’ moet de regie nemen, horen we nogal eens. vanuit de Randstad dus hoe de rest van Nederland er uit

moet zien, terwijl de provincies en gemeenten veel beter weten wat nodig is. Hoe belangrijk de samenwerking tussen overheid en marktpartijen is, zien we met ons concept

‘De Woonkeuken’. Dat netwerk wordt gefaciliteerd door

de provincie. Een groot aantal betrokkenen (makelaars,

| VAS T G OED AD VIS EUR

A PR I L 2 0 1 9


bouwers, verzekeraars, scholen, woningcorporaties etc. etc.)

“Misschien moeten we het vizier wel meer richten op

overleggen hier met elkaar over de woonopgave; concreet

marktpartijen die een interessante business case zien in

Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft dat inmid-

de verduurzaming van die woningen. En wellicht moet de

Versnelling Woningbouw is inmiddels besloten dat de

overheid ook steun bieden. Dat zie je nu ook bij het probleem

over de vraag wat gebouwd moet worden – en voor wie.”

dels ook ontdekt: in samenwerking met het Expertteam

Overijsselse steden meer ruimte krijgen voor hun plannen

van asbestverwijdering. Waar dat financieel niet haalbaar

de orde. De gedeputeerde deelt haar enthousiasme graag

is, moet de overheid bijspringen. Banken kunnen ook

voor woningbouw. Toetsing op aantallen is niet meer aan met anderen: “Daarom hebben we onlangs ook een Woonkeuken georganiseerd in samenwerking met de provincie

mogelijkheden bieden voor investeringen op het gebied van duurzaamheid.”

Gelderland.”

DUURZAAMHEID EN SENIOREN

Met name als het gaat om verduurzaming ziet het PBL een

Misschien moeten we het vizier wel meer richten op markt-

eisen van de tijd? De huidige generatie senioren staat niet

duurzaming van die woningen. En wellicht moet de over-

probleem: wie gaat de koopwoningen aanpassen aan de te trappelen, dus het is te verwachten dat vanaf 2030 grote

aantallen niet-duurzame woningen op de markt komen. Dan rijst de vraag wie de woningen wél gaat verduurza-

men. Nieuwe eigenaren kunnen die maatregelen mogelijk niet betalen. Het PBL adviseert daarom om nu al na te den-

ken over technieken, instrumenten en business cases om de uitstroomwoningen op het gewenste kwaliteitsniveau

te krijgen. Sloop en nieuwbouw is voor een aantal woningen ook een optie.

Monique van Haaf begrijpt het dilemma van de senioren. “Als je boven de 70 bent, en je hebt wat geld, dan ga je natuurlijk afwegingen maken. Gaan we investeren in zon-

nestroom of maken we nog één keer die fantastische reis waar we al zo lang van dromen?

partijen die een interessante business case zien in de verheid ook steun bieden. Dat zie je nu ook bij het probleem

van asbestverwijdering. Waar dat financieel niet haalbaar

is, moet de overheid bijspringen. Banken kunnen ook mo-

gelijkheden bieden voor investeringen op het gebied van duurzaamheid.”

Verduurzaming van woningen is één ding; de gedeputeerde vraagt ook graag aandacht voor verduurzaming van steden

en dorpen: “We zetten in op een fijne, leefbare woonomgeving met veel groen. En zonder hittestress! Steden en

dorpen kunnen elkaar in dat opzicht versterken: steden

door voorzieningen te bieden in bruisende binnensteden; dorpen met hun rust en ruimte. Ook die plannen maken we samen met ondernemers en bewoners. En het leuke is: ook jongeren doen enthousiast mee!” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Carola Peters Beeld: Provincie Overijssel


1, 2, 3! Wordt 24/7 gezien.

WIN EEN

START NOW

Maak kans op 1 van de 3 GRATIS VM START NOW basis sets t.w.v. € 249,-. Wat moet je daarvoor doen? Bezoek ons op vrijdag 21 juni 2019 op de NeVaCon beurs, laat je visitekaartje bij ons achter en maak automatisch kans op één van de drie VM START NOW basis sets! Eenvoudig zelf prints vervangen

DE MARKTLEIDER IN LED-VERLICHTE DISPLAYS

Helderheid 6400 LUX (A4)

Lelystraat 61, 3364 AH te Sliedrecht | Tel: +31 (0)184 890 517 info@vitrinemedia.nl | www.vitrinemedia.nl

1, 2, 3 gemonteerd!


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

de kunst van het waarderen vanuit perspectief ‘Hoe is de waarde van dit gebouw tot stand gekomen? Kunt u mij dat uitleggen?’ Dat zijn vragen die opdrachtgevers – terecht – stellen aan de taxateur. Het valt mij op dat die uitleg lang niet altijd wordt gegeven. Gaat het niet goed als er geen uitleg is? Op die vraag durf ík dan weer geen antwoord te geven! Ik kan me echter niet voorstellen dat opdrachtgevers altijd een goed beeld krijgen van de wijze waarop de taxateur naar het object heeft gekeken.

D

at betekent ook dat ze niet in voldoende mate

In onze dagelijkse praktijk kijken wij altijd vanuit per-

worden meegenomen in de totstandkoming

spectief naar een object. We hebben te maken met een

mogelijkheden onbenut om de juiste waarde te realise-

gaat om zorggerelateerde gebouwen, is de variatie

van de waarde. Mogelijk worden in die gevallen

ren. Dat is een gemiste kans als die mogelijkheden er volgens de taxateur wél zijn.

Het is helaas nog steeds geen gemeengoed dat de visie op een object wordt beschreven. Dan weet de opdracht-

gever dus ook niet hoe de waarde tot stand is gekomen. Mij dunkt dat het logisch is om dat wél te doen, want

werken vanuit een perspectief heeft voordelen voor de taxateur en voor de klant.

De opdrachtgever weet dankzij die werkwijze dat er op deskundige wijze over de waarde is nagedacht. En dat niet alleen: hij heeft het concrete resultaat van dat

denkwerk in handen. Dat geeft vertrouwen, want daar-

mee bewijst de taxateur zijn kennis en kunde. Bovendien geeft deze manier van werken expliciete informatie over de risico’s van het vastgoed.

Er is nóg een voordeel: de opdrachtgever heeft ook de mogelijkheid om te toetsen of de waarde van het

object feitelijk gerealiseerd wordt. Zeker als het om

financiering gaat, wil de eigenaar van het gebouw

grote verscheidenheid aan objecten. Hoewel het altijd groot: van aanleunwoning tot serviceappartement en van jeugdgevangenis tot ziekenhuis. Door vanuit per-

spectief naar een object te kijken, verplichten we onszelf om na te denken over de mogelijkheden die het

gebouw in de markt heeft. Het ene gebouw heeft meer mogelijkheden dan het andere, dus de toegevoegde waarde van de taxateur varieert ook.

Dankzij die werkwijze – beschrijven van het perspec-

tief – krijgen we als taxateur een beeld van het gebouw en zijn toekomstmogelijkheden. In gedachten heb je als ervaren taxateur dat beeld natuurlijk al in gedachten gevormd. Je kunt het dan net zo goed aan het

papier toevertrouwen, vinden wij. Daarmee bewijzen

we onze opdrachtgevers een dienst. Een voorbeeld: de kwestie van het gedeeld eigendom. Het is goed om in

zo’n geval aan te geven dat rekening moet worden

gehouden met extra kosten. En daar geeft de taxateur

dan natuurlijk ook nog een goede tip bij. Over toegevoegde waarde gesproken! ■

weten of de onderliggende waarde wordt gerealiseerd

– en of de financier wellicht met aanvullende eisen

Bert van Scherpenzeel REV,

komt.

bestuurslid sectie

De klant kan zien hoe de hoogst haalbare waarde kan

Bedrijfsmatig Vastgoed

worden gerealiseerd. Wellicht kan hij waarde toevoegen die eerder nog niet in beeld was. Daarmee creëert

de taxateur een waardevolle relatie met de klant.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9


UIT DE RECHTSPRAAK

hoge koopsom, diepe val en een forse teleurstelling Wat is het geheim van een succesvolle verkoop? Die vraag is eenvoudig te beantwoorden: een hoge koopsom onder goede condities. Dat was precies wat Paul Veendam ook vond. Hij had zijn woning te koop gezet en nou ja, dat huis... dat was de beste koop van de stad van het afgelopen decennium. Als het in de verkoop kwam, zouden de aspirant-kopers rijen dik voor de deur bivakkeren.

O

bjectief gezien was de eengezinswoning van

aangevraagd en dat geen van die aanvragen tot resultaat

€ 340.000 opleverde, mocht Veendam zijn hand-

zonder documentatie geen genoegen hoeft te nemen met

Veendam niet zo bijzonder. Als de woning

jes dichtknijpen. Dat was althans de mening van de makelaar. Maar ach, wat heeft zo’n makelaar nu eigenlijk ver-

heeft geleid. Tevens vermeldde de koopakte dat de verkoper ontbinding.

stand van de markt? Die markt is toch steeds in beweging;

TJA, DIE FINANCIERING

emotie en Veendam vond het gewoon een prachtig huis

gen. Op de laatste dag van die termijn belde hij Veendam.

het is wat de gek ervoor geeft; de aankoop van een huis is

in een goede buurt. Daarom wilde hij € 380.000 vragen. Zijn makelaar vond dat geen goed idee en vertelde dat een

hoge vraagprijs vaak leidt tot een lagere opbrengst. Na veel

indringende gesprekken en slapeloze nachten nam Veendam een besluit. Het huis zou te koop worden aangeboden

voor € 359.000 en bij de onderhandelingen ging er geen stuiver meer van af. Na maanden delibereren werd aldus gehandeld. TOPPERTJE

Binnen enkele dagen meldde zich een zekere Donald Vriese-

koop; een wat rare snuiter. Hij stelde zich niet voor en liep in

een tot de draad versleten regenjas met grote passen door

de woning. Hij keek abrupt naar rechts en toen naar links, liep snel naar boven en beneden en met een snelle draai verdween hij weer. “Die zien we nooit meer terug”, bedacht Veendam. Maar een mens kan zich vergissen.

Binnen een uur meldde Vriesekoop zich telefonisch bij Veendam. Hij bood € 390.000, onder voorbehoud van

Vriesekoop kreeg vijf weken om de financiën rond te krijDe taxateur had afgezegd en de ontbindingstermijn moest

worden verlengd met vier weken. Dat vond Veendam wel vervelend maar hij ging akkoord. Na exact vier weken

stuurde Vriesekoop een e-mail aan Veendam: naar aanleiding van de uitkomst van het taxatierapport bleek het niet

mogelijk om de koopsom te financieren. Veendam nam daarmee geen genoegen en hij vroeg direct om twee bancaire afwijzingen. Vriesekoop reageerde kort. Hij begreep

de teleurstelling natuurlijk als geen ander; die was ook bij hem groot. Hij stuurde het gevalideerde taxatierapport aan Veendam. De marktwaarde was € 345.000 en dat was onvoldoende om de koopsom van € 400.000 te

financieren. Volgens Vriesekoop was het vanzelfsprekend

dat geen enkele bank boven de marktwaarde financiert. Veendam accepteerde deze gang van zaken niet: waar zijn de afwijzingen die de koopakte toch uitdrukkelijk eist? Kan

die Vriesekoop misschien niet lezen? Of houdt hij iedereen voor de gek?

financiering van de koopsom. Veendam was perplex en

GOED GEDOCUMENTEERD?

Vriesekoop dat op als een aarzeling: hij verhoogde zijn bod

Hij zou Vriesekoop dit soort praktijken wel eens afleren.

wist niet zo gauw wat hij moest zeggen. Kennelijk vatte naar € 400.000.

Drie dagen later werd de koopovereenkomst ondertekend. In de koopakte werd met betrekking tot het financie-

ringsvoorbehoud voorgeschreven dat een beroep daarop goed gedocumenteerd moet worden. Daaronder wordt

verstaan: het verstrekken van bewijsstukken waaruit blijkt

dat de koper bij minstens twee banken een offerte heeft

20 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

Gelukkig beschikte Veendam over meerdere advocaten. ‘Bewijs van goed gedocumenteerd’ betekent dat er afwijzingen van banken worden getoond. Dat had Vriesekoop

niet gedaan, dus slaagde het beroep op het financieringsvoorbehoud niet. Vriesekoop werd gesommeerd om de koop gewoon na te komen. Hij weigerde en wees er nogmaals op dat de taxatiewaarde een kleine € 50.000

lager uitviel dan de koopsom. Hij vertelde dat het bij geen

A PR I L 2 0 1 9


enkele hypotheekbank mogelijk was om bij een dergelijke

onderhavige geval stond vast dat de koper tijdig heeft

volgens stuurde Vriesekoop alsnog twee afwijzingsbrieven

afwijzingen maar hij heeft wel een taxatierapport ge-

taxatiewaarde een financiering te krijgen van vier ton. Vervan banken, gedateerd op de dag ervoor.

Veendam accepteerde dit ongepaste gedrag niet, zoals hij fijntjes opmerkte. Zijn ‘advocatenteam’ zou daar gehakt van maken. Hij dagvaardde Vriesekoop en eiste de contractuele

boete van € 40.000. De zaak was immers zo klaar als een klontje.

BIJ DE RECHTER

De rechter ging er eens goed voor zitten. Bij zijn uitspraak maakte hij eerst een aanloop. Hij overwoog dat de achter-

grond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet

kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud. Beoordeeld moet ook worden of dit beroep niet te lichtvaardig wordt

gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper heeft voldaan aan zijn

inspanningsplicht om een financiering te krijgen. De koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten om een financiering te krijgen.

De rechter vroeg zich af of ook op een andere manier dan door het overleggen van twee afwijzingen van banken

kon worden voldaan aan het documentatievereiste. Hij oordeelde dat dat het geval was. Ook als er geen twee afwijzingen van banken zijn overgelegd is het denkbaar dat aan de documentatieplicht is voldaan. In het

ontbonden. Hij heeft dat niet tijdig gestaafd met twee stuurd. Ook heeft hij verteld dat uit de waardebepaling

van de woning reeds volgt dat het verkrijgen van een financiering onmogelijk is.

ANDERE WIJZE VAN ONDERBOUWING

Daarmee is natuurlijk niet voldaan aan het voorschrift van twee afwijzingen. De omstandigheden van het geval kun-

nen echter met zich meebrengen dat op andere wijze invulling wordt gegeven aan de onderbouwing. Tussen partijen

was er geen onenigheid dat banken slechts financiering verstrekken tot maximaal 101% van de woningwaarde. De

marktwaarde was echter veel te laag en het was dan ook voor eenieder kenbaar dat een financiering niet rond zou komen.

Volgens de rechtbank had de koper voldaan aan de voor-

waarde om te kunnen ontbinden. De eis dat een beroep op het voorbehoud onder alle omstandigheden vergezeld moet gaan van twee afwijzingen, was volgens de recht-

bank onder de hiervoor beschreven omstandigheden naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Veendam verloor de procedure én zijn vertrouwen in de

rechtsstaat. “Die D66-rechters zijn viezeriken en de veel

te dure advocaat is een laaielichter”, zo wist Veendam te

vertellen. (De namen zijn gefingeerd; het vonnis wordt op verzoek toegestuurd.) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

| V A STGOED A DV I SEU R | 21


ACTUEEL | Woningmarkt

wonen voor senioren:

de misvattingen en de kansen

Nederland vergrijst. De woningmarkt krijgt dus steeds meer te maken met senioren en hun specifieke woonwensen. Daar liggen kansen. Maar we missen tempo en we denken wel te weten wat senioren willen, meent Yvonne van Mierlo, directeur van de Blauwhoed Studio van ontwikkelaar Blauwhoed.

A

lgemeen wordt aangenomen dat de verhuisbe-

huidige woning. Dat positieve alternatief is er in onvol-

nu een kentering te komen, ziet het CBS. Gaf in

gemeenten en andere marktpartijen wel vaak denken – op

reidheid onder ouderen laag is. Echter: daarin lijkt

2009 nog maar 6% van de 65-plussers aan wel te willen verhuizen; in 2015 was dat al 16%. Er is alle reden om aan

te nemen dat die lijn sindsdien stijgende is gebleven. Maar, zo valt ook te lezen, tussen droom en daad staat nogal wat

in de weg. Senioren komen maar moeizaam in beweging, volgens de cijfers van het CBS. De reden: het aanbod blijkt

doende mate. En we zien dat ouderen helemaal niet – zoals zoek zijn naar wonen-met-zorg. Die zorgcomponent zie je eigenlijk altijd heel snel om de hoek komen als het over

ontwikkelingen voor ouderen gaat. Maar zorg is bijna een taboe, zolang die oudere nog niet of nauwelijks zorg nodig

heeft. Als je zo blijft denken, wed je op het verkeerde paard.”

toch niet aan te sluiten bij de specifieke woonwensen van

CO-CREATIE

dio, herkent dat volledig. Ze ziet waar de bottlenecks zitten

de oudere bewoner van meet af aan meenemen in een

senioren. Yvonne van Mierlo, directeur van Blauwhoed Stumaar vooral ook waar de kansen liggen.

Wat wél werkt, zo is de ervaring van Yvonne van Mierlo: op hem of haar gerichte ontwikkeling. “Die co-creatie zit

bij Blauwhoed zo ongeveer in het DNA, dus voor ons is het common sense. Maar helaas zie je juist in de huidige

“Je ziet altijd snel de zorgcomponent om de hoek komen

markt, waarin alles toch wel verkocht of verhuurd wordt, dat dit veel intensievere proces wat wegzakt. Terwijl je

als het over ontwikkelingen voor ouderen gaat.

ouderen dus juist níet optimaal bereikt met standaard

Maar zorg is bijna een taboe, zolang die oudere nog niet

nadrukkelijk in de woningen die we voor hen ontwikke-

of nauwelijks zorg nodig heeft.”

wonen en woningen. Wij betrekken ouderen daarom heel len, en dat werkt goed. Zo zijn we in Schiedam bezig met

het project ParkEntree. We hanteren daarvoor de term ‘leefconcept voor actieve senioren’; voor deze doelgroep

“Het merendeel van de woningen die worden ontwikkeld, is niet speciaal aantrekkelijk voor ouderen. Deze doelgroep heeft per definitie een grote woonervaring; ouderen weten

precies wat ze prettig vinden en wat niet. En vaak hoeven ze niet per se te verhuizen, terwijl die noodzaak er bij gezinnen met kinderen soms wél is. Wij weten dat het heel goed

werkt als je senioren een positief alternatief biedt voor hun

22 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

hebben we het concept ‘senior smart living’ ontwikkeld. Het fascinerende is dat dit concept in veel opzichten verge-

lijkbaar is met het welbekende hofje van eeuwen geleden. We herontdekken nu langzamerhand welke waarde zo’n woonomgeving toen had – en nu nog steeds heeft. Wonen

wordt in zo’n opzet namelijk veel meer dan louter wonen. We trekken het veel breder. Het gaat om community building. Je stelt mensen in staat om met elkaar in contact te

A PR I L 2 0 1 9


komen op de momenten dat ze daar behoefte aan hebben.

zie belangstelling vanuit het ministerie van Binnenlandse

wat zeker ook belangrijk is: bij dergelijke ontwikkelingen

Kuijpers aan ParkEntree. Overal ontstaan spontane groe-

Die balans tussen privacy en samen luistert heel nauw. En helpt het enorm als gemeenten in staat zijn om buiten de gebaande paden te denken.” MEER DAN WONEN

In de optiek van Yvonne van Mierlo heeft co-creatie om te komen tot woonoplossingen voor senioren niet alleen betrekking op de senioren zelf. “ParkEntree in Schiedam is

zo goed gelukt omdat de gemeente daar heel actief aan heeft bijgedragen, met de inzet van onder andere drie wet-

houders: van Financiën, Huisvesting en Welzijn. Gemeenten zijn nogal geneigd om in zuilen te denken: verschillende

wethouders, gescheiden verantwoordelijkheden. Hier zag men in dat dit een discipline-overstijgend project is. Dat

is een wezenlijk inzicht. Deze nieuwe manier van wonen

heeft immers ook raakvlakken met bijvoorbeeld de problematiek van eenzaamheid, iets waar veel gemeenten mee worstelen. Dus moeten we er breder naar kijken, en moeten we denken vanuit de wens van ouderen. Niet het

Zaken, getuige het bezoek van Directeur-Generaal Chris

pen van senioren die zelf aan de slag gaan. Het duurt veel ouderen namelijk gewoon te lang. Dat merkten we ook bij de start van een nieuwe bouwfase van ParkEntree. Op de avond na de start van de bouw belde onze algemeen

directeur me op. Hij was getroffen door de waardering van

de toekomstige bewoners van ParkEntree. “Ook wij staan daar te weinig bij stil”, zei hij. “Er zitten zó veel mensen op

deze vernieuwing te wachten.” En ik merkte het bij een sessie waar we gemeenten en ouderen hadden uitgenodigd

om mee te praten en te denken. Een oudere deelnemer

greep de microfoon en vroeg zich af waarom het allemaal zo lang duurt. Ergens snap ik dat wel. In co-creatie ontwik-

kelen voor senioren heeft duidelijk een andere dynamiek en

procesgang dan het ontwikkelen voor andere doelgroepen. In de huidige markt kan dat sommige partijen ertoe doen

besluiten om de gemakkelijker weg te nemen, en ‘traditioneel’ te ontwikkelen.

afscheid van de oude woning moet centraal staan, maar

Wat dat betreft was het in de crisis eigenlijk makkelijker

ze dat in Amerika zo mooi zeggen. Ik ben daar vaak geweest

atie het verschil maken en werd het door publieke partners

het lonkende perspectief van een mooi ‘tweede leven’, zoals en zie dat community’s voor en met ouderen floreren. Dat kan ook hier.” MOMENTUM

“Ik ben ervan overtuigd dat er nu een beweging op gang komt die linksom of rechtsom leidt tot veel betere alter-

natieven voor senioren dan er nu zijn”, vervolgt Yvonne. “Ik

voor ons, want in die dagen kon je door middel van co-cregewaardeerd. Dat is nu wat weggezakt. Anderzijds snap ik

het ook weer niet. Het samen ontwikkelen voor een groep

die nu nauwelijks iets kan vinden is geweldig om te doen. Wonen voor senioren heeft een veel bredere maatschappelijke betekenis dan voor gezinnen met kinderen of star-

ters. Als je dat inziet, kun je echt iets voor deze doelgroep betekenen.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Blauwhoed

| V A STGOED A DV I SEU R | 23


beoordelingen beoordelingen beoordelingen

25% 25% 25% KORTING KORTING

KORTING op montagekosten

op opmontagekosten montagekosten

WaaromLED LEDdisplays displaysvan vanMakelaarsbordenspecialist.nl? Makelaarsbordenspecialist.nl? Waarom

Waarom LED displays van••Makelaarsbordenspecialist.nl? Standaard dubbelzijdig dubbelzijdig verlicht verlicht Duurzaam Standaard • •Duurzaam Slankdesign design • •Slank •• Uitgebreid Duurzaamassortiment • Uitgebreid assortiment • Multifunctioneel Slank design • •Multifunctioneel Uitgebreid assortiment Groothandelsprijzen • ••Groothandelsprijzen

Hogehelderheid helderheid •• Hoge • Standaard dubbelzijdig verlicht Gebruiksvriendelijk •• Gebruiksvriendelijk • Hoge helderheid Ook poster formaten (A1+A2) (A1+A2) •• Ook poster formaten • Gebruiksvriendelijk Grotevoorraden voorraden •• Grote

• Ook poster formaten (A1+A2) • Multifunctioneel •fo Groothandelsprijzen fo kel laaaarrssbboord rdeennssppeecci•iaaGrote l 0314 -- 700 700 544 i ni n @@mmaake lliisstt..nnlvoorraden 0314 i n fo @ m a ke l a a r s b o rd e n s p e c i a l i s t . n l

0314 - 700 544


COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

nogmaals de ‘warme broodjes’ In de column die ik vorig jaar voor dit magazine schreef, beloofde ik u te melden hoe het afliep met de taxatie van de ‘postzegels’ die een vader voor zijn nageslacht in 2017 had aangeschaft. In zijn laatste levensjaar had hij voor ruim één miljoen euro aan ‘postzegels’ grond (variërend van 1.000 tot 2.000 m2) gekocht. In totaal gaat het om 22.000 m2. De prijs bedroeg € 47 per m2.

M

otief voor de aankoop was het verhaal dat

Op sommige locaties zijn 100 ‘postzegels’ verkocht aan

tijd een bestemmingswijziging zouden

gemeente daar alsnog een ontwikkeling wil realiseren?

de perceeltjes wellicht binnen afzienbare

ondergaan. Ik adviseerde de erfgenamen om de waarde

middels een minnelijke waardering met de belastingdienst vast te stellen. Vader is in 2017 overleden en dit jaar moet aangifte worden gedaan over de erfenis.

Aan mij en de taxateur van de belastingdienst de

schone taak om de waarde vast te stellen. Probleem: de

kavels zijn verspreid over het land, en het heeft niet zo

100 verschillende eigenaren. Wat betekent dat als de

Vrijwel nergens is een afspraak gemaakt over de handelwijze bij een mogelijk op handen zijnde bestemmingswijziging. Dus moet de gemeente c.q. de ontwik-

kelaar overeenstemming bereiken met 100 eigenaren (of de erven daarvan). Wat blijft er over van de waarde

als de gemeente dan maar besluit uit te wijken naar een andere locatie?

veel zin om alle locaties te bezichtigen (niet geheel

Nog een voorbeeld: boer Jos uit een dorp nabij

Daarom heb ik van alle locaties de beschikbare informa-

pacht. De pachtovereenkomst beslaat zes jaar. Het land

NRVT-waardig, maar in dezen wel pragmatisch). tie in kaart gebracht, zoals de bestemmingsplannen, de

structuurvisies en de leveringsakten. De conclusie was voor mij zoals verwacht: de grondposities zullen de komende twee decennia geen bestemmingswijziging

ondergaan – en daarna naar alle waarschijnlijkheid ook niet.

De koper is vermoedelijk voor minimaal negen ton

opgelicht, want de waarde komt mijns inziens uit op ongeveer € 125.000. Helaas was hij buiten de aankoop van de percelen nog eens voor € 800.000 verplichtin-

gen aangegaan, zo bleek na zijn overlijden. Met behulp van een advocaat kon de familie die voor € 50.000

Leeuwarden meldde mij dat hij 24 hectare grasland

is zes jaar geleden in ‘postzegels’ verkocht aan maar liefst 240 eigenaren. “De eigenaren hadden de verpachting uit handen gegeven aan een rentmeester, die het

contract met mij heeft geregeld”, vertelde boer Jos me. “Nu is het pachtcontract voorbij en moet een nieuw contract opgesteld worden. Echter: de helft van de eigenaren heeft mot met de rentmeester en wil niet met

hem verder.” Ik moest boer Jos melden dat ik geen idee heb hoe dit geregeld moet worden. De percelen zijn onverkoopbaar en qua regelgeving agrarisch bijna niet

te gebruiken. Spijtig voor Jos, en een drama voor de eigenaren. ■

Harry Kaspers, bestuurslid sectie

afkopen (een meer dan uitstekende investering!). De

Landelijk en

waarde van de ‘postzegels’ moet ik nog afstemmen

Agrarisch Vastgoed

met de taxateur van de belastingdienst. Maar daar

komen we wel uit, denk ik. Toch knaagt er nog iets.

| V A STGOED A DV I SEU R | 25


ACTUEEL | Woningmarkt

Hoe brengen we de doorstroming in de woningmarkt op gang? Een deel van de oplossing is te vinden in de verhuisketen zelf. En dan vooral bij de vele honkvaste 60-plussers. De meesten willen hun leuke eengezinswoning met tuin best verlaten

‘maak producten waar ouderen echt op zitten te wachten’ Maken gemeenten en provincies voldoende gebruik van woningmarktonderzoeken bij de planning van wat, waar Waarom verhuizen ouderen niet graag? Komt dat door een gebrek aan passend aanbod, door minder aantrekkelijke locaties, of door sociaal-culturele factoren?

“Er is veel te weinig geschikt aanbod. En als het er wel is, redeneren veel ouderen: ‘we wonen nu gratis, want

de hypotheek is afgelost; verhuizen is een nieuwe investering en die kost ons alleen maar geld’. Ten onrechte

natuurlijk, maar zo voelen ze dat. Er zijn ook andere mechanismen. Wethouders, ontwikkelaars en bouwon-

dernemers kiezen vaak voor de bekende weg: gezinswoningen bouwen op uitleglocaties.”

“Eigenlijk is ons onderzoek daarop gericht. Het is on-

gelooflijk zonde dat de kansen niet worden benut. In

de vier jaar dat wethouders er vaak zitten, krijgen ze

te maken met allerlei belangen van grondeigenaren, bouwondernemers en ontwikkelaars. Hun stem klinkt

meestal luider dan die van ouderen die willen verhuizen.

Dus voor je het weet, worden locaties verkeerd ingevuld. Dat is puur vanwege bestaande belangen.

Om de doorstroming op gang te brengen, moeten er pro-

ducten komen waar mensen echt op zitten te wachten. Veel ouderen staan te popelen om te verhuizen.”

Moeten gemeenten en provincies anders te werk gaan?

Naar welk type woning verhuizen ouderen het liefst: naar

potentiële doorstromers. Er zijn gemeenten en project-

woning?

“Belangrijk is dat ze zicht krijgen op de behoeften bij ontwikkelaars die daar wel energie in steken. Een aan-

sprekend voorbeeld vind ik het smart living-concept van projectontwikkelaar Blauwhoed, die in Schiedam een project realiseert met meer dan 75 koopwoningen voor

ouderen. Plus huurwoningen. Zij slaagden erin om de doelgroep te bereiken en met veel co-creatie een project te starten. Dat was echt een schot in de roos. Zonder dit

project zouden de mensen niet zijn verhuisd uit woningen van 150 m2. Bijna de helft is ruimte die anders onbe-

nut zou blijven. Dat is de winst van dit soort projecten.”

Gert Jan Hagen is directeur van bureau SpringCo en trendwatcher van de woningmarkt.

26 |

en voor wie moet worden gebouwd?

| VAS T GOED AD VIS EUR

een appartement of naar een aangepaste grondgebonden “Ouderen vormden vroeger één groep. Dat is nu niet

meer zo. Mensen tussen de 55 en 75 jaar moeten we helemaal geen ouderen meer noemen. Het zijn empty-

nesters die nog volop bezig zijn met hun wooncarrière. Dat zie je ook in andere landen. Tot 75 jaar zijn mensen over het algemeen nog zeer vitaal. Zij willen absoluut

niet het gevoel krijgen dat ze in een soort zorginstelling

komen wonen. Daar zijn ouderen, zeker als ze vitaal zijn, negatief gevoelig voor. Die ouderen verhuizen ook vaak naar patiowoningen of vrijstaande woningen. 75-plus-

sers zoeken nadrukkelijk wél een gelijkvloerse woning. Er is ook een iets jongere groep die op dit punt soms proactief is. Mijn advies: maak waar mensen echt op zit-

ten te wachten en geen standaardproducten. Behoeftes veranderen. Heb daar oog voor.” ■

A PR I L 2 0 1 9


voor een aantrekkelijke gelijkvloerse woning. Het probleem: die woningen zijn er niet of nauwelijks. Onderzoeken laten zien dat de bouw van appartementen en andere gelijkvloerse woningen de doorstroming weer op gang kan brengen.

80% van de 60-plussers wil een woning zonder trap Waarom verhuizen ouderen niet graag? Komt dat door

een gebrek aan passend aanbod, door minder aantrekkelijke locaties, of door sociaal-culturele factoren?

“De meeste ouderen zijn erg gehecht aan hun omgeving. Als ze de 80 jaren passeren, vinden ze

verhuizen te vermoeiend. Maar er zijn ook ouderen die wel willen verhuizen, maar dat niet kunnen. Van alle

60-plussers in Nederland heeft 6,6% een verhuiswens. Een groot deel van hen (2,3%) kan echter al heel lang

Holland en Utrecht zien we dit. In heel Nederland gaat

klem. Er zijn twee oorzaken: er is een gebrek aan aanbod

een appartement woont. In gebieden waar veel

geen geschikte woning vinden. Die mensen zitten dus of de eigen woning is onverkoopbaar. Dat laatste speelt

vooral in krimpgebieden. De vraagkant is daar gevuld met ouderen, niet met gezinnen.”

Maken gemeenten en provincies voldoende gebruik van woningmarktonderzoeken bij de planning van wat, waar en voor wie moet worden gebouwd?

“Ze laten zich over het algemeen wel goed adviseren, is

mijn gevoel. Dat betekent niet dat ze de resultaten van die

onderzoeken altijd volgen. Ze volgen wel bepaalde trends. Maar er zijn ook politieke werkelijkheden. Gemeenten

het om 45%, terwijl slechts 15% van de bevolking in

appartementen worden aangeboden, vooral in de Randstad, is die verhuisstroom dus aantoonbaar. In

Friesland, waar het er weinig zijn, verhuist slechts 20%. Daar zegt echter ook 8,2%: ‘ik wil verhuizen, maar ik kan geen woning vinden’. Van 60-plussers zegt 80%: ‘ik wil

een huis zonder trap’. Voor 75-plussers is dat zelfs 90%. Er

zijn overigens ook grondgebonden woningen zonder trap. Maar die trap is een belangrijke factor. Het aanbod – en dat kun je op grond van de cijfers wel concluderen – speelt te weinig in op mensen met mobiliteitsproblemen.”

zien elkaar als concurrenten. Nieuwbouw trekt mensen

Willen ouderen zo lang mogelijk in de eigen buurt wonen?

wordt meestal wel netjes vastgelegd waar vraag

wonen heeft ook nadelen. Soms is een straat verder

aan; dat is wat ze willen. In de woningmarktonderzoeken naar is. Daar ligt het niet aan. Gemeenten die niet

over eigen grond beschikken, hebben te maken met de

grondeigenaren, projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Die zijn niet zomaar te porren voor specifieke woningen voor ouderen.”

Naar welk type woning willen ouderen het liefst verhuizen: naar een appartement of naar een aangepaste grondgebonden woning?

“Dat is de laatste jaren wel veranderd. In Zuid-Holland bijvoorbeeld verhuist 2/3 van de ouderen naar een appartement. Het overgrote deel dus. Ook in Noord-

“Veel onderzoeken beamen dat. Maar langer thuis al ver. Een winkel komt buiten bereik of je mist de buurvrouw. Maar het betekent ook dat woningen bezet

blijven die vroeger wel vrijkwamen, als mensen naar een verzorgingshuis gingen. Dat vergroot nu de roep om

nieuwbouw. Gemeenten moeten dan wel goed weten

welke woningen ze willen bouwen en of die bijdragen aan de doorstroming.” ■

Paul de Vries is woningmarktexpert bij het Kadaster.

Tekst: Robert van Til

| V A STGOED A DV I SEU R | 27


MAKELAAR VAN DE MAAND B&F Makelaar

aanstekelijk enthousiasme. en insta. dat maakt het verschil. Vrolijkheid. Lachende gezichten. Ballonnen. Een kaartje met ‘Welkom op ons feestje’. Niet de beelden die je bij een makelaar verwacht. Maar juist mede daarom gaat het zo goed met B&F Makelaar in Den Haag. 28 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

A PR I L 2 0 1 9


O

p commercieel gebied geldt vaak: wat in Amerika

zitten, plus uiteraard de klant. Zodoende is er altijd wel ie-

daarmee in Nederland. Enige tijd geleden schre-

ten zijn overdag toch vaak druk met hun werk. ‘s Avonds

gebeurt, volgt een paar jaar later in Europa en

ven we in deze Vastgoed Adviseur over een interessante ontwikkeling in de Amerikaanse makelaarsbranche. Met

de opkomst van social media zien we dat makelaars daar op een nieuwe manier met hun klanten zijn gaan communiceren. De makelaar werd ineens een mens van vlees en bloed. Hij (of zij!) liet foto’s van de kinderen zien. Vertelde bijvoorbeeld op Facebook over zomaar iets grappigs uit het

privéleven. Dat sloeg enorm aan bij klanten en prospects. En ondertussen gingen hier te lande veel Nederlandse makelaars op bijvoorbeeld Facebook vrolijk door met wat

ze al jaren offline deden: huizen laten zien. Exact dezelfde

content, maar dan via een ander kanaal. Het zijn vooral

de jongere makelaars die het écht over een andere boeg

gooien en daarmee commercieel succesvol zijn. Zoals B&F Makelaar in Den Haag. Deze makelaardij is eigendom van

mand van ons die even snel reageert, of iets meldt. Je klanop de bank komen dan de vragen. ‘Zou zich vandaag nog een koper gemeld hebben?’ Of, en dat komt veel meer voor: ‘Zouden ze nog een woning voor ons hebben kunnen

vinden?’ Dat appen doen we zelf. Daarnaast werken we sinds kort met een bureau dat gespecialiseerd is in online

marketing. We proberen meer grip te krijgen op Facebook. En we zijn druk met Instagram. Vooral daar is het de kunst

om leuk te blijven voor je contacten, ook als ze even niet

meer ‘hot’ zijn. Dus moet je echt wat anders laten zien dan alleen maar woningen. Die kunnen mensen ook op Funda zien; op Insta wil je een band opbouwen. Iemand zei eens

tegen Kristel alleen op basis van wat er op Insta stond:

“Vooral op Instagram is het de kunst om leuk te blijven

Joanna Nabarro. Samen met haar collega’s Nard van Loon

voor je contacten, ook als ze even niet meer ‘hot’ zijn.

harder groeit dan de markt. En dat terwijl ze doen wat je

Dus moet je echt wat anders laten zien dan alleen maar

en Kristel Claassen heeft ze een onderneming opgezet die eigenlijk van elke makelaar zou verwachten: er altijd zijn

woningen. Die kunnen mensen ook op Funda zien; op

zeggen dat het randvoorwaarden zijn. Kennelijk is het nog

Insta wil je een band opbouwen.”

voor je klanten. Enthousiasme uitstralen. Joanna: “Je zou altijd een USP.” ONDENKBAAR

‘Jij hebt echt leuk werk!’ Dan zie je dat het dus werkt. Dat

niceert, is wellicht te verklaren door de achtergrond van

eur en de etalage. Een oudere collega-makelaar kwam

Dat B&F Makelaar duidelijk anders opereert en commuJoanna. Die ligt namelijk niet in de makelaardij: “Ik heb drie

jaar rechten gestudeerd en ben daarna in de evenementenbranche terecht gekomen. Die laatste heeft veel raak-

vlakken met dit vak. Je bent de hele dag aan het regelen en

anders-doen-dan-anderen zie je ook terug in ons interieens langs en zei daarover: ‘Het hangt allemaal schots en

scheef in je raam!’ Dat was ook precies de bedoeling; als je

het op de gewone manier doet, valt het niemand meer op.’

organiseren.” Ook Nard van Loon komt uit een heel andere

AMSTERDAMSE TOESTANDEN

vond ik veel te saai.” B&F Makelaar startte in 2012, in de na-

Makelaar te maken met de hobbels en bobbels die mo-

wereld: “Ik werkte bij het Openbaar Ministerie, maar dat

dagen van de crisis. Joanna: “Ik ken dus de oude manier van werken alleen van horen zeggen, en van oud-collega’s bij

wie ik in de opleiding meeliep. Er was een oudere makelaar, die het bijvoorbeeld echt vertikte om in de avonduren be-

zichtigingen te doen. Wij zijn van mening: je moet zo open en zoveel mogelijk communiceren. Ik ben echt verbaasd

als ik hoor hoe sommige makelaars kennelijk nog werken. Mijn schoonzus verkocht een huis in Amsterdam en zei: ‘Ik

hoor helemaal niks van de makelaar’. Of: ik was laatst voor een taxatie hier in Den Haag bij iemand thuis, die woning

stond in de verkoop. Dan is het voor mij interessant om te weten of er al bezichtigingsaanvragen zijn. De verkopende

huiseigenaar kon me dat niet vertellen: ‘Ik heb niks van de makelaar gehoord’. Dus ik die makelaar gebeld en wat

bleek: er waren al vijf bezichtigingen ingepland. Het is voor

mij ondenkbaar dat je dat niet meteen aan je klant meldt.” INTERESSANTE CONTENT

“Zelf werken we veel met WhatsApp”, vertelt Joanna. “We

werken per klant met een groepje waar we alle drie in

Ondanks alle vrolijkheid en enthousiasme heeft ook B&F menteel de markt kenmerken. “De markt is ten opzichte van eind 2018 best veranderd. We zien nu dat veel mensen

afhaken, niet eens meer naar bezichtigingen komen. Ze achten de kans te klein dat ze er überhaupt nog tussenkomen. Deels komt die teleurstelling voor hen doordat

zich op de Haagse markt inmiddels veel Amsterdamse kopers melden. Die kijken met Amsterdamse ogen naar

Haagse prijzen en lachen zich suf. Bovendien kunnen ze vaak veel meer bieden van de vraagprijs. Als wij door zo’n nieuwkomer in onze stad achter het net vissen, vind

ik toch dat we als aankoopmakelaar onze klanten een waardevolle dienst bewijzen: we behoeden hen ervoor om mee te gaan in de gekte. Als het overduidelijk uit de bocht

vliegt, adviseren we onze klanten om af te haken. Dat is op het moment misschien even vervelend, maar op de

langere termijn waarschijnlijk verstandiger. Wij worden

niet vrolijk van een deal waarvan we weten dat die een klant vroeg of laat ongelukkig kan maken. En zoals je op onze Insta ziet: we doen het voor blije mensen en vrolijke gezichten.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: B&F Makelaar

| V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MARKTONDERZOEK

kadastercijfers Publicatie maart 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen

makelaars poll Seniorenhuisvesting Eens

44

%

Oneens

56

%

Vrijkomende woningen van babyboomers hebben vaak een laag energielabel. Bron: Ledennet VBO

marktrapportage Minder woningverkopen

Publicatiedatum: 18-03-2019 | Kadaster

De verkoopprijzen van woningen stijgen nog

Aantal geregistreerde verkochte woningen

steeds, maar het aantal woningverkopen in de bestaande markt neemt voor het eerst sinds

2013 op landelijk niveau af. Met name in het

westen dreigt de doorstroming tot stilstand te komen.

Meer locaties – meer aanbod Om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren,

moet het aantal bouwlocaties fors toenemen.

Gemeenten moeten worden geprikkeld om in te

Publicatiedatum: 18-03-2019 | Kadaster

stemmen met bouwplannen. Anders komen er vooral

meer duurdere woningen bij.

Gemiddelde koopsom

Lokale lasten 2019 Huishoudens met een eigen woning betalen dit jaar gemiddeld 2,7 procent meer belasting aan

gemeente, provincie en waterschap. Voor eigenaren is Bloemendaal de duurste gemeente met € 2.051; de goedkoopste is Gilze en Rijen (€ 995).

Vlotter aan de slag Er is een extra inspanning nodig om de nood-

Publicatiedatum: 18-03-2019 | Kadaster

zakelijke 75.000 woningen per jaar te bouwen,

Gemiddelde koopsom

stelt Bouwend Nederland. In het rapport ‘Vlot-

ter aan de slag met grond voor woningbouw’

staat aan welke knoppen gedraaid moet wor-

den om dat doel te bereiken.

Ruimte voor wonen

het De resultaten van Nederland WoonOnderzoek 2018

Actieve rol voor provincies De woningmarkt kan niet zonder een actieve rol van de provincies, zei minister Ollongren

LEES VERDER

Publicatiedatum: 18-03-2019 | Kadaster

bij de presentatie van het WoON 2018. Lokale

partijen moeten voldoende ruimte krijgen voor de bouw van woningen in stedelijke gebieden, maar ook voor de aanpak in krimpgebieden.

Bron: Kadaster.

30 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

A PR I L 2 0 1 9


ROMIJN OFFICE SUPPLY

r o o v s e l l A kantoor! • 5% extra korting voor VBO leden

• Op rekening kopen

• Scherpe internetprijzen

• De volgende werkdag bezorgd

• Gemakkelijk bestellen via de

• Vast aanspreekpunt voor advies

webshop

• Partner van Quantore

e:

it s b e w e z on op je ijk k n e e s n e e m Nee

www.romijnofficesupply.nl

Uw kantoorspecialist en totaalleverancier in kantoorbenodigdheden +31 (0)79 888 33 75 • www.romijnofficesupply.nl


Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur april 2019  

Vastgoed Adviseur april 2019  

Advertisement