Vastgoed adviseur december 2017

VASTGOED ADVISEUR

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar: “Een goede makelaar/taxateur combineert empathie met een zakelijke instelling” Wooncoöperatie verdient duidelijke plek in onze volkshuisvesting Woordvoerders Wonen over de (gewenste) maatregelen voor de woningmarkt “Geef huurders meer rechten in de VvE-vergadering” Tweeluik met Cees-Jan Pen en gedeputeerde NoordHolland Jaap Bond over bedrijventerreinen

jaargang 31, nummer 6 | december 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

HOE MAAK JIJ HET VERSCHIL IN 2018?

DOWNLOAD ONZE GRATIS WHITEPAPER bluebrickmedia.nl/ brainstormen

emotie

VASTGOED IS

Ginnekenweg 248 | 4835 NJ Breda 076 887 48 29 | info@bluebrickmedia.nl | bluebrickmedia.nl

BBM | Advertentie 185_265.indd 2

24-11-17 14:24

6

12

HARRY BRUIJNIKS, VOORZITTER VBO MAKELAAR: “EEN GOEDE MAKELAAR/ TAXATEUR COMBINEERT EMPATHIE MET EEN ZAKELIJKE INSTELLING”

18

WOONCOÖPERATIE VERDIENT DUIDELIJKE PLEK IN ONZE VOLKSHUISVESTING

24

in dit nummer

WOORDVOERDERS WONEN OVER DE (GEWENSTE) MAATREGELEN VOOR DE WONINGMARKT

“GEEF HUURDERS MEER RECHTEN IN VVE-VERGADERING”

no nonsense

Het recht op wonen

5

actueel

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar: “Een goede makelaar/taxateur combineert empathie met een zakelijke instelling”

6

Wooncoöperatie verdient duidelijke plek in onze volkshuisvesting

12

Woordvoerders Wonen over de (gewenste) maatregelen voor de woningmarkt

18

“Geef huurders meer rechten in VvE-vergadering”

24

Tweeluik met Cees-Jan Pen en gedeputeerde Noord-Holland Jaap Bond over bedrijventerreinen

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Verzilveren woningwaarde actueel

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Hoe duur wordt duurzaam?

23

Agrarisch Vastgoed – Boer, neem het initiatief!

27

Kadaster – Rotterdamse woningprijs stijgt sneller dan die van Amsterdam. Echt waar!

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Opgelichte bejaarden met afbetaalde woning

16

Makelaar van de Maand – Marcant Wonen

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

8 duizend woningen door transformaties van gebouwen Door transformaties van bestaande gebouwen zoals kantoren, fabriekspanden of winkels zijn in 2016 ruim 8 duizend nieuwe woningen ontstaan. Dat is ruim 9% van alle woningen die in 2016 aan de woningvoorraad werden toegevoegd. Dat

blijkt uit onderzoek van het CBS in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.

delde WOZ-waarde steeg daar van 253 duizend euro per

In Eindhoven werden de meeste transformaties uitgevoerd, gevolgd door Am-

Dat is ruim 11% boven het hoogste niveau van 2010. Ook

sterdam en Den Haag. De vijf gemeenten met de meeste transformaties waren in 2016 verantwoordelijk voor 2,4 duizend woningen die door transformatie aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Vooral voormalig kantoorgebouwen worden

woning (2016) naar 290 duizend euro per woning (2017). in de gemeente Utrecht en de gemeente rond Amsterdam nam de gemiddelde woningwaarde fors toe.

in Nederland tot woningen omgebouwd. In totaal ging het om bijna 4 duizend woningen, ongeveer de helft van alle woningtransformaties in 2016.

Verdere stagnatie vrije sector huurprijzen in Randstad

In de jaren 2012-2016 zijn bijna 34 duizend woningen ontstaan door transforma-

De stagnatie van huurprijsstijgingen in de vrije sector in

woningvoorraad afkomstig uit transformaties, in 2015 en 2016 was dat tussen de 9

appartementen in de grote steden vormden daarop een

ties van bestaande gebouwen. In 2012 was minder dan 4% van de toename in de

en 10%. In die periode werd het hergebruiken van leegstaande bestaande panden interessanter, doordat het Rijk toen de meeste obstakels voor transformatie in weten regelgeving wegnam.

de Randstad zet door. Alleen de huurprijzen voor kleine

uitzondering. In de meeste provincies buiten de Randstad

namen de prijzen van aangeboden vrije sector huurwoningen wel significant toe. De huurprijzen voor nieuwe

huurders stegen daar gemiddeld bijna anderhalf keer zo

hard als binnen de Randstad, met Flevoland als koploper.

Aantal gecreëerde woningen door transformaties

Het aanbod huurwoningen in de vrije sector was in die

10.000

provincie 18,3% duurder dan in hetzelfde kwartaal een

8.000

jaar eerder.

6.000 4.000 2.000

Aantal verkochte woningen oktober 2017 Oktober 2017 – 20.143

0 2012

Bron: CBS.

2013

2014

2015

2016

Stijging 16.2% t.o.v. oktober 2016 – 17.339 Daling 2.4% t.o.v. september 2017 – 20.632.

Woningtransformaties naar oorspronkelijk gebruiksdoel, 2016

Woningtype

Kantoor

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. oktober 2016 – 26.8%

Maatschappelijk

Stijging appartementen t.o.v. oktober 2016 – 10.5%

Winkel

Daling 2-onder-1-kap woningen t.o.v. sept. 2017 – 6.3% Stijging hoekwoningen t.o.v. september 2017 – 0.4%.

Industrie Logies

Aantal geregistreerde hypotheken

Overig Bron: CBS.

Oktober 2017 – 28.979 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

Stijging 19.6% t.o.v. oktober 2016 – 24.229 Daling 0.5% t.o.v. september 2017 – 29.126.

Gemiddelde WOZ-waarde naar 216 duizend euro per woning

Aantal executieveilingen

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is in 2017 voor het tweede jaar op rij ge-

Daling 33.9% t.o.v. oktober 2016 – 183.

stegen. Op 1 januari 2017 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde 216 duizend euro per

Oktober 2017 – 121 Bron: Kadaster

woning, 3,3% hoger dan een jaar eerder. Dat meldt het CBS. Amsterdam spande de

kroon met een woningwaardegroei van bijna 15% in het afgelopen jaar. De gemid-

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 7

NO NONSENSE

het recht op wonen Iedereen heeft het recht op wonen. Dat is een grondrecht. Maar lang niet iedereen kan wonen in de gewenste woning. Of de woning is niet beschikbaar, of moet überhaupt nog worden gebouwd. Óf de woning is niet betaalbaar. De woningmarkt speelde tijdens de verkiezingen geen noemenswaardige rol van betekenis. Maar inmiddels is de urgentie om te bouwen groot en iedereen in Den Haag ook duidelijk. Minister Ollongren trekt de regierol bij het aanjagen van de woningbouw dan ook voortvarend naar zich toe. Terecht!

R

egionaal maatwerk blijft een must. Amsterdam

immers tot prijsopdrijving. Daar lijken op dit moment

woningmarkt. Maar betaalbaar wonen, kan en

Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving kan

is uiteindelijk niet leidend voor de gehele

mag nu niet louter een lokale aangelegenheid blijven.

Daarvoor zijn de problemen met een becijferd tekort

van jaarlijks 40.000 woningen te groot. De komende

jaren moeten er jaarlijks zo’n 75.000 woningen worden bijgebouwd. De kersverse minister neemt dan ook

terecht het voortouw om in overleg met provincies, gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars de woningbouwproductie op te voeren. Met stijgende grondprijzen, een afnemende plancapaciteit en een tekort aan bouwlocaties, bouwmaterialen en bouwvak-

kers stapelen de problemen rond de woningbouw zich steeds verder op. Geef woningbouwcorporaties en pro-

vooral de middeninkomens de dupe van te worden. maar liefst 44% van de scheefwonende middeninko-

mens de goedkope sociale huurwoning niet verruilen voor een huurwoning in de vrije sector, waar betaalbaar

aanbod schaars is. Terwijl zij daartoe wel worden aan-

gezet via de nodige maatregelen uit Rutte II. Maar ook steeds minder koopstarters zijn met stijgende woningprijzen en aangescherpte leennormen in staat een koopwoning te bemachtigen. Het aantal aan starters

verstrekte hypotheken daalt. Ook voor hen moet er snel

financierbaar aanbod in zowel de koop- als huursector komen.

jectontwikkelaars de ruimte om te bouwen. Maak kei-

Maar hoe houd je de vrije huursector betaalbaar, zonder

alleen op binnenstedelijk bouwen. Met een langzaam

ders nationaal en internationaal duidelijk dat het in

harde prestatieafspraken met gemeenten. Focus niet

opdrogend aanbod dat daadwerkelijk geschikt is voor

transformatie en de hoge kosten die met binnenstedelijk bouwen zijn gemoeid, zal ook buiten stedelijk gebied

gebouwd moeten worden. Als dat met beleid gebeurt, blijft waardevolle natuur behouden. Er moeten meer

locaties en wellicht subsidies beschikbaar worden gesteld om de huidige impasse te doorbreken.

Betaalbaarheid

Iedereen heeft het recht op wonen. Dat is echter alleen

te realiseren als iedereen ook betaalbaar kan wonen.

Zelfs als er de komende jaren voldoende kan worden gebouwd voor zowel de koop- , vrije huur- als sociale huursector, dan nog is het geen sinecure om de

dat beleggers afhaken? En hoe maak je de toezichthou-

Nederland niet noodzakelijk is de leennormen verder aan te scherpen. Alleen met acceptabele leennormen blijft de koopsector bereikbaar voor starters. In Basel wordt opnieuw onderhandeld over strengere hypotheekregels (Basel 3.5). Blijft de 100% LTV onder druk van

toezichthouders gestand als in omringende landen de

LTV op 70 of 80% ligt? Dat is nu wel het voornemen van

Rutte III. Net als in deze omringende landen gebruikelijk is, stijgt ook in Nederland het aantal consumptieve

kredieten of tweede hypotheken voor een verbouwing flink. Zeer onwenselijk! Hopelijk houdt dit nieuwe

kabinet de rug recht, zodat het recht op wonen betaalbaar kan worden ingevuld. ■

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

woningen ook betaalbaar te houden. Schaarste leidt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

harry bruijniks (1956) Studie:

HEAO en Executive Development program IMD Functies:

1977 – 1992 diverse marketing- en managementfuncties Ahold 1992 – 2000 directie AH

2000 – 2001 CEO/President CRC/Ahold Thailand 2002 – 2006 CEO Laurus

2007 – 2017 CEO Euretco B.V. Bestuur:

o.a. RvC Panteia, bestuur RND,

RvC Jumbo Supermarkten en GS1 (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | VBO Makelaar

harry bruijniks, voorzitter vbo makelaar:

“ een goede makelaar/ taxateur combineert empathie met een zakelijke instelling” Sinds 19 mei jl. is Harry Bruijniks voorzitter van VBO Makelaar. In de afgelopen zeven maanden heeft hij kennisgemaakt met tal van VBO-leden en inmiddels heeft hij ook zijn opwachting gemaakt in politiek Den Haag. Voor veel VBO’ers was Bruijniks geen bekende. Hij is immers geen makelaar of taxateur. Hij bekleedde jarenlang een aantal topfuncties in de retailwereld en bekleedt nog steeds enige bestuursfuncties in die sector. Inmiddels voelt de voorzitter zich als een vis in het water bij de brancheorganisatie. Met groot gemak en met veel enthousiasme praat hij over actuele kwesties en over de koers die VBO Makelaar vaart – nu en in de toekomst.

Het eerste halfjaar zit erop. U hebt alle regio’s bezocht. Hoe

een sector, stel je de basale vragen. Op die manier heb ik me

rima! Ik heb de leden van VBO Makelaar leren ken-

Er zijn trouwens ook nogal wat overeenkomsten. In beide

“P

is de kennismaking bevallen?

nen als echte ondernemers, die openstaan voor in-

novatieve ideeën. Ze begrijpen het belang van goede

marketing en rekenen hierbij op onze ondersteuning op

alle mogelijke terreinen: van ICT- tot juridische diensten.

Onze backoffice is bij deze ondersteuning van groot belang.

Daarnaast zijn we natuurlijk belangenbehartiger voor onze leden; onder andere in politiek en bestuurlijk Den Haag.

Het is me opgevallen dat de leden zeer betrokken zijn

bij onze organisatie, en dat er een echt wij-gevoel is. De

veel kennis eigen kunnen maken.

branches is goed en veel contact met mensen belangrijk. Zij maken het verschil. Dat geldt voor winkeliers maar ook voor makelaars. Hoe ga je met je klant om? Heb je empathie en

kun je een zakelijke instelling combineren met de behoefte om je klant te helpen? Dat zijn wat mij betreft de vragen

waar het om gaat. In beide sectoren geldt dat onverschilligheid ‘dodelijk’ is. De klant merkt het meteen als je niet echt geïnteresseerd bent.”

‘fun&learn’-evenementen die we naast de informatiebij-

Er zijn nog steeds drie brancheorganisaties voor makelaars/

bijdrage. Zo hebben we onlangs een rally gehouden waar

“Een fusie is niet aan de orde. De meningen van de orga-

eenkomsten organiseren, leveren daaraan een belangrijke – naast de sportieve activiteit – de inzet van social media centraal stond. Dat was een groot succes.”

U komt zelf uit de retailwereld. Is het een voordeel of een na-

deel dat de voorzitter van VBO Makelaar zelf geen makelaar/ taxateur is?

“Ik zie het zelf vooral als een voordeel. Als je ‘nieuw’ bent in

taxateurs. Is het geen goed idee als die zouden fuseren?

nisaties lopen op een aantal punten sterk uiteen. Concur-

rentie is zowel voor de organisatie, de makelaars/taxateurs

als de markt zelf ook een groot goed: het houdt ons scherp.

Op diverse terreinen werken we overigens prima samen. Zo

hebben we in het voorjaar samen met de NVM indringend

gesproken met de toenmalige minister van Binnenlandse Zaken en trekken we samen op bij de SER. Ik sluit dan ook

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

De wereld verandert sterk. Je kunt de hedendaagse ontwik-

kelingen vergelijken met de Industriële Revolutie van de 19e eeuw. Ook weten klanten veel meer dan vroeger; ook op het gebied van wonen. Daarom is het des te belangrijker om je als makelaar te verdiepen in datgene wat jij in het

vak belangrijk vindt. Waar sta je voor? En: verdiep je in de klant en in zijn of haar wensen. Dat kan betekenen dat je

voor de ene klant een full service makelaar bent en voor de

andere alleen onderhandelt. Aanvoelen wat de klant wil; daar gaat het om.”

De makelaar/taxateur komt af en toe op negatieve manier in het nieuws. Ergert u zich daaraan?

“Natuurlijk; zeker als een enkel incident enorm wordt uit-

vergroot, en de indruk wordt gewekt dat alle makelaars er met de pet naar gooien. In Nederland zijn zo’n 9.000 makelaars/taxateurs actief, die voor het overgrote deel hun werk goed en consciëntieus doen. Dan mag je niet op grond van

enkele incidenten een imago van een hele beroepsgroep te grabbel proberen te gooien. niet uit dat er ooit een koepel van brancheorganisaties zal komen. Voorop staat dat VBO Makelaar altijd een eigen identiteit zal houden en een eigen geluid laat horen.”

Hoe omschrijft u de identiteit van VBO Makelaar als brancheorganisatie?

“Het Dagelijks bestuur bestaat uit twee mensen uit de

Als je kritiek hebt, is het veel functioneler om dit te be-

spreken op de plaats waar er wat mee gebeurt. Termen als ‘schimmige praktijken’ zijn simpelweg niet acceptabel. Wij doen er veel aan om de reputatie van onze leden hoog te

houden via permanente educatie, informatieverstrekking, gedragscodes en – als het niet anders kan – via het onafhankelijke tuchtcollege.”

makelaardij en ikzelf. Wij vergaderen heel frequent. Het

De zaak-Funda sleept zich ook nog steeds voort.

taxateurs uit alle delen van het land. En we hebben een di-

onder non-discriminatoire voorwaarden. De dominante po-

Algemeen bestuur wordt gevormd door negen makelaars/ recteur die uit het vak komt. De vragen die steeds terugkomen zijn: ‘Wat willen we bereiken en hoe kunnen we onze

organisatie en onze leden nog verder versterken?’. Door de

platte structuur zijn we praktisch ingesteld en beschikken we over snelheid, daadkracht en transparantie. Die korte lijnen zijn belangrijk.”

“Het is een goede zaak dat de Loan-to-Value na 2018 op 100% blijft. Een verdere daling zou funest zijn voor de starter.

Ook interessant is de verbinding die in het regeerakkoord wordt gemaakt tussen pensioen en hypotheek. Maar het is belangrijk dat de fiscale maatregelen budgetneutraal voor de consument uitpakken. Daar moet niet weer onrust ontstaan” Gaan de leden van VBO Makelaar met hun tijd mee?

Aspirant-kopers oriënteren zich op internet. Wat is de toegevoegde waarde van de makelaar?

“Ik was bij mijn bezoeken aangenaam verrast door de mate van innovativiteit. Vooral bij de jongere collega’s zie je fan-

tastische acties op het gebied van digitalisering en social media. En het leuke is dat de oudere collega’s daar ook enthousiast van worden. Zo versterk je elkaar.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

“Wij blijven ons inzetten voor een gelijke behandeling sitie die de NVM op Funda nu eenmaal heeft, werkt markt-

verstorend. We zien dat ‘Europa’ steeds meer oog heeft voor marktwerking en mededinging. Mededingingstechnisch

staat VBO Makelaar sterk. Ik hoop dat er nu eindelijk een uitspraak komt die helderheid biedt – en die gunstig voor ons uitvalt, natuurlijk.”

Het Rijk gaat in stedelijke gebieden met de grootste vraag naar woningen een actievere en regisserende rol spelen.

Op korte termijn start de Rijksoverheid gesprekken met gemeenten, woningcorporaties, bouwers en investeerders die moeten leiden tot afspraken over het versnellen van de

woningbouwproductie. Ook komt er permanent overleg met brancheorganisaties en belanghebbenden. Dat meldde

minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in november jl. Hoe belangrijk is dat?

“Daar ben ik heel blij mee. Er moet gebouwd worden! De

traagheid die kenmerkend is voor het opstellen van be-

stemmingsplannen; daar moeten we nu echt eens vanaf.

We zien steeds meer transformatie van winkel- en kantoor-

panden tot woningen, maar dat is niet voldoende om aan

de vraag te voldoen. Voor starters is het vrijwel onmogelijk

om een woning te vinden in de stad waar ze werken; zeker

als de hypotheekverstrekkers ook de studieschuld ‘meenemen‘ in hun beoordeling. En de werkgelegenheid zit nu

DEC EM B ER 2 0 1 7

eenmaal vooral in de grote steden. Bovendien zijn starters gebaat bij flexibiliteit. Ze weten aan het begin van hun

loopbaan nog niet waar ze op termijn zullen gaan werken.

Het probleem dat ze vaak een tijdelijk contract krijgen, helpt ook al niet.”

Wat vindt u van het kabinet-Rutte III en van het regeerakkoord?

“Het nieuwe kabinet komt op mij over als een kabinet

dat er zin in heeft. Ik heb er een goed gevoel bij. Premier Rutte heeft in grote lijnen een goed regeerakkoord gepresenteerd. Daarbij is het voor de woningmarkt van groot

belang dat de economie goed draait. En andersom. Het

is een goede zaak dat de Loan-to-Value na 2018 op 100%

blijft. Een verdere daling zou funest zijn voor de starter.

Ook interessant is de verbinding die in het regeerakkoord wordt gemaakt tussen pensioen en hypotheek. Maar het

is belangrijk dat de fiscale maatregelen budgetneutraal voor de consument uitpakken. Daar moet niet weer onrust ontstaan.”

De positie van de starters vormt dus een pijnpunt. Zijn er nog meer pijnpunten?

“Zeker. De huurmarkt is minstens even problematisch. We

elkaar leren. Wij investeren veel in kennis en kunde van deze collega’s, want die is onmisbaar.”

hebben een sociale huurmarkt die in principe goed functio-

De discussie over scheiding van makelen en taxeren laait

probleem zit bij de (lage) middeninkomens. Wie net te veel

“Een goede makelaar kan ook een heel goede taxateur

neert, al zijn de wachtlijsten hier en daar erg lang. Het grote

verdient voor een sociale huurwoning, kan eenvoudig geen huur van 1.000 euro (of meer) betalen. Kopen lukt vaak ook niet. Die mensen vallen dus tussen wal en schip.

Dat probleem kunnen wij als makelaars niet oplossen, maar we kunnen wel onze stem laten horen en de problematiek signaleren. Het is aan de politiek om nieuwe spelregels te

formuleren, zodat iedereen kan wonen op een acceptabele

wijze die past bij het inkomen. Je kunt ervan opaan dat wij van ons laten horen!”

Bij al die berichten over de woningmarkt zou je bijna verge-

steeds weer op. Wat is uw mening?

zijn als de zaken maar strikt gescheiden blijven; zo simpel is het. De eisen aan de taxateurs worden – ook weer

door regels en voorschriften uit ‘Europa’ – steeds strenger.

Dat vind ik een goede zaak, gelet op het maatschappelijk belang van de taxateur. Het NRVT kan een rol spelen in

de vergroting van professionaliteit en onafhankelijkheid.

We hebben dan ook niet voor niets zitting in de Centrale Raad. Je ziet ook dat internationale spelregels steeds vaker

in Nederland worden gehanteerd. Reden om ons al weer

jaren geleden aan te sluiten bij TEGoVA die de European

ten dat er nog een heel andere groep makelaars/taxateurs is

“Heb je empathie en kun je een zakelijke instelling combineren

“Die collega’s staan bij ons in hoog aanzien; ook al zijn deze

met de behoefte om je klant te helpen? Dat zijn wat mij

in de bedrijfsmatige en agrarische sector.

secties kleiner. Ik heb veel bewondering voor de kennis en

betreft de vragen waar het om gaat. Zowel in de retail als

bedrijfsmatige en agrarische makelaar/taxateur zijn werk

de vastgoedmarkt geldt dat onverschilligheid ‘dodelijk’ is. De

kunde, maar vooral ook voor de gedrevenheid waarmee de doet. Het is onvoorstelbaar hoeveel kennis je moet heb-

ben als je dat werk goed wilt doen. Ze hebben een enorme betrokkenheid bij hun klanten, met wie ze een lange relatie

klant merkt het meteen als je niet echt geïnteresseerd bent”

hebben opgebouwd.

Valuation Standaard (EVS-taxatienorm) heeft ontwikkeld

collega’s zich tot het vak van agrarisch makelaar/taxateur

Kijk maar naar de tendens om steeds vaker alleen maar uit

Daarom vind ik het ook heel jammer dat te weinig jongere

aangetrokken voelen. Het biedt alle mogelijkheden om je op een positieve wijze te onderscheiden. Dat is een punt van aandacht binnen het bestuur.

Ik ben trouwens van mening dat agrarische en bedrijfs-

matige makelaars niet enorm veel van elkaar verschillen.

Er zijn nogal wat raakvlakken, en ze kunnen ook veel van

en beheert. We staan voor een groot aantal uitdagingen. te gaan van modelmatige taxaties. Een slechte zaak! Die modellen zijn een hulpmiddel, maar ze kunnen nooit een deskundige taxateur vervangen.

Met het team dat voor en achter de schermen werkt voor onze leden, kunnen we de uitdagingen absoluut aan. Ik heb daar het volste vertrouwen in!” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog, Roger Wouters

Wil jij de beste makelaar zijn?

Onderscheid je met Topr's nieuwe, innovatieve product en ga voor een

woningvideo met presentatrice!

Nieuwsgierig? topr.nl/presentatrice 50% korting t/m januari 2018

IN

026 820 00 41

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

verzilveren woningwaarde actueel In het VBO-magazine Vastgoed Adviseur is door OTB - TU Delft al eerder ingegaan op het verzilveren van de woningwaarde. Met de toenemende vergrijzing en veranderende arbeidsmarkt blijft het een actueel thema. Zeker nu in het nieuwe regeerakkoord een link wordt gemaakt tussen de eigen woning en pensioenopbouw. Wat zijn de meest recente ontwikkelingen? En hoe dichtbij de implementatie van dit soort producten zijn

H

we?

oewel het Nederlandse pensioenstelsel interna-

uitgaven zou voor deze respondenten voelen als een

komt door de vergrijzing de AOW onder druk,

zouden doen als het niet anders kan.

tionaal als zeer solide staat aangeschreven,

terwijl het toenemende aantal zelfstandigen zelf hun

persoonlijke mislukking, maar ze zeggen dat ze het wel

pensioen moet opbouwen. Verder kunnen flexwerkver-

Informatieverstrekking belangrijk

oengaten. In landen zoals het Verenigd Koninkrijk, zijn

van de verzilvermarkt is te rechtvaardigen als dit ook

banden en verblijven in het buitenland leiden tot pensidaarom verzilverproducten ontwikkeld waarbij er ver-

mogen aan de woning kan worden onttrokken en waarbij de rente wordt opgeteld bij de schuld, een soort

van uitgestelde betaling dus. Dergelijke verzilverproducten kunnen in principe een aanvulling op het

pensioen(gat) geven. Er is in veel landen nog weinig ervaring met deze producten en ook in het Verenigd

Koninkrijk is de markt nog in ontwikkeling. De vraag is hoe de potentiële consument deze producten beoordeelt. Dit thema onderzochten we met collega’s uit

zes landen (Hongarije, Italië, Duitsland, Ierland, Verenigd Koninkrijk en Nederland) door middel van groepsgesprekken.

Complex

De belangrijkste conclusie is dat de complexiteit van de producten een groot obstakel vormt. Er is in het algemeen veel argwaan jegens de financiële sector, met name waar de gevolgen van de financiële crisis het

grootst waren (Italië, Hongarije). Diverse respondenten meldden expliciet dat transparante informatievoorzie-

ning en vergelijkbaarheid van producten cruciaal zijn

omdat ze anders niet op gelijke voet met de aanbieders kunnen spreken. Ook culturele verschillen kunnen een

belemmering vormen voor het gebruik van verzilverpro-

Ondersteuning door de overheid bij de ontwikkeling duidelijk aansluit bij het beleid. Het nieuwe regeerak-

koord maakt een link tussen de eigen woning en pensi-

oenopbouw, dus ik zou zeggen dat de overheid samen met de betrokken partijen snel vaart moet maken met

de ontwikkeling van een transparante en heldere markt.

Te weinig onafhankelijke informatie geeft namelijk een verhoogde kans op wanpraktijken waardoor het ver-

trouwen in (nuttige) verzilverproducten ernstige schade

oploopt. Het oprichten van goede informatieplatformen is daarbij een eerste vereiste.

Verder staan er wat mij betreft nog wel wat vragen

open. In hoeverre past dit bij een verdere toename van zelfstandigen en flexwerkverbanden? De toegang tot

het eigen woningbezit kan voor deze groepen immers

problematisch zijn. Hoe opereert de markt voor verzilverproducten in de cyclische woning- en hypotheek-

markt? Kunnen mensen tijdens dalende prijzen hun

woning wel verzilveren? Zijn hiervoor garanties nodig?

En telkens keert de vraag terug: wat betekent het voor

de lagere inkomens zonder eigen woning? Overigens

wordt in het Verenigd Koninkrijk verder gedacht aan complexere woon- en financieringsmodellen om ook deze lagere inkomensgroepen te bedienen. ■

Kees Dol,

ducten. In een aantal landen zijn het eigen woningbezit

Onderzoeksinstituut

en vererving een belangrijk doel in het leven. Het geld

OTB - TU Delft

opsouperen voor medische kosten of zelfs dagelijkse

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Wooncoöperatie

“ wooncoöperatie verdient duidelijke plek in onze volkshuisvesting” Sinds 2015 is de wooncoöperatie wettelijk verankerd in de Woningwet. Inmiddels erkent ook de nieuwe coalitie het als een kansrijk alternatief voor het traditionele huren of kopen in de vastlopende Nederlandse volkshuisvesting. Hoe staat het inmiddels met dit soort verenigingen van bewoners die zelfstandig woningen beheert en onderhoudt? Welke rol kan een coöperatie spelen op de woningmarkt? Tineke Lupi, projectleider bij Platform31, licht het toe.

L

agere middeninkomens, jongeren, ouderen en woongemeenschappen komen door de strengere kaders voor woningcorporaties moeilijker in aanmerking

regelen. Maar leden kunnen ook de woningen individueel kopen en samen het beheer verzorgen.

voor een sociale huurwoning, terwijl een koopwoning of

LOCATIES

ligt. “Een wooncoöperatie is voor deze groepen wel een in-

ook in Nederland mogelijk te maken. De opname in het

geliberaliseerde huurwoning vaak niet binnen hun bereik teressante optie”, vertelt Tineke Lupi, projectleider bij Plat-

form31. “Binnen een vereniging kunnen groepen bewoners

samen een woonideaal realiseren. Ze nemen taken over van een instelling, bijvoorbeeld een woningcorporatie, door sa-

men zelfstandig woningen te beheren en te onderhouden.”

In een wooncoöperatie creëren bewoners zelf een aanbod dat het gereguleerde sociale segment overstijgt, zonder dat

het direct onder de vrije markt valt. In andere landen heeft

“De nieuwe minister voor Wonen gaat onderzoeken

Platform31 is al jaren pleitbezorger om de wooncoöperatie regeerakkoord biedt een invulling voor plannen rondom de

verkoop van sociale huurwoningen en voor bouwopgaven, evenals de mogelijkheid tot het overdragen van taken aan

burgers via het Right to Challenge. Kansen dus voor de

wooncoöperatie. En kansen voor het middensegment. In Duitsland en Zwitserland verhuren wooncoöperaties op kostprijsbasis aan hun leden, gezinnen met middeninko-

mens, die in de stad willen wonen. De leden krijgen ‘woon-

recht’ in ruil voor ingebracht kapitaal dat bij vertrek weer wordt uitgekeerd.

hoe de mogelijkheden van wooncoöperaties om

Maar de praktijk is weerbarstig, blijkt uit een evaluatie van

woningen te kopen zijn te verruimen. Het kabinet ziet

programma ‘Nieuwe kansen voor de wooncoöperatie’, in

de wooncoöperatie als instrument om het gat tussen de sociale en vrije sector te dichten. Platform31 sluit zich daarbij aan. De wooncoöperatie verdient een duidelijke plek in de Nederlandse volkshuisvesting” dit segment al jarenlang zijn meerwaarde bewezen. De

wooncoöperatie kent grofweg drie varianten. Vaak blijven de woningen in bezit van de huidige eigenaar en neemt

de wooncoöperatie zowel de verhuur, het beheer als het

onderhoud over. Bij de tweede variant koopt de wooncoö-

peratie collectief de woningen of laat ze nieuw bouwen, om ze daarna te verhuren aan de leden die collectief het beheer

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

veertien koplopers. Zij namen deel aan het experimenten-

2014 gestart door Platform31 in opdracht van het ministerie

van Binnenlandse Zaken. Begin dit jaar bleken er nog elf van de veertien wooncoöperaties actief te zijn. Geen van de koplopers is tot nu toe geslaagd in een daadwerkelijke

oprichting, al zijn er belangrijke stappen gezet. “Eén van de knelpunten is het vinden van locaties”, vertelt Lupi. “Juist

omdat wooncoöperaties zich richten op betaalbare huisvesting, kunnen ze lang niet altijd concurreren met de vrije

markt. Dat geldt bijvoorbeeld voor CoöperatiefWonen, een burgercollectief dat streeft naar een wooncoöperatie voor middeninkomens in Amsterdam. De gemeente Amsterdam

zette daarom de eerste stap door drie kavels voor wooncoö-

peraties aan te wijzen. Ook steden als Utrecht en Den Haag staan hier positief tegenover.”

DEC EM B ER 2 0 1 7

WOONCOÖPERATIE ROGGEVEENSTRAAT: EEN VERGEVORDERD INITIATIEF Bewoners van de Haagse Roggeveenstraat kwamen medio 2014 in verzet tegen plannen van woningcorporatie Haag Wonen om VERKOOP CORPORATIES

Een ander obstakel vormen de landelijke regels waar-

door woningcorporaties bij verkoop aan wooncoöperaties

marktconforme prijzen moeten vragen, ook al blijven de woningen in de sociale huursector. Voormalig minister Blok heeft inmiddels het speelveld vergroot, door tijdelijke ver-

ruiming van de verkoopregels voor corporaties. Lupi: “Een bewonerscollectief kan woningen kopen met een korting

op de marktwaarde tot 50%. Voorwaarde is dat minimaal

een deel van de 19de-eeuwse woningen in deze straat te slopen.

De woningen verkeerden in slechte staat en Haag Wonen wilde vervangende nieuwbouw realiseren. “Als bewoners

hadden we net een gezamenlijke binnentuin gerealiseerd, en

was er een gemeenschapsgevoel ontstaan”, vertelt Hanno van Megchelen. “We wilden die sociale samenhang niet kwijt en

zelf de woningen opknappen. Zo ontstond het idee om in een

wooncoöperatie de panden te kopen en ze na renovatie ook zelf te gaan verhuren.”

de helft van de bewoners een inkomen onder de sociale

Haag Wonen gaf het initiatief de ruimte. Er kwam een

richting, al hebben corporaties nog vaak drempelvrees om

de gemeente en huurdersvereniging aanschoven. Er werd een

huurgrens heeft. Platform31 vindt dit een stap in de goede tot verkoop over te gaan.”

FINANCIERING

Een korting op de marktprijs verlaagt weliswaar de aan-

koopprijs, maar wooncoöperaties die woningen kopen, hebben altijd financiering nodig. Lupi: “Bij de Rabobank en Triodos is financiering inmiddels mogelijk, maar tot voor

kort wilde geen enkele Nederlandse bank wooncoöperaties leningen verstrekken. Bewoners gaan vanuit een gezamenlijk rechtspersoon de lening aan en veel banken vinden dat risicovol.”

GAT DICHTEN

Een wooncoöperatie opzetten is voorlopig een lastig en intensief proces. Er komt veel bij kijken. Ondanks de weerbar-

stige praktijk is Lupi positief over de kansen van wooncoöperaties op de woningmarkt. “Knelpunten worden immers steeds vaker overwonnen. De oplossingsbereidheid neemt

toe. De nieuwe minister voor wonen gaat onderzoeken

werkgroep, waarin naast de bewoners en de corporatie ook businesscase opgesteld voor de aankoop en renovatie van

65 woningen. Bij alle partijen bestond er draagvlak voor de

wooncoöperatie. Met hulp van Platform31 kan de coöperatie als experiment de woningen onder 50% van de marktwaarde van

de corporatie aankopen. Van Megchelen: “De coöperatie betaalt dit door een erfpachtconstructie via de gemeente aan Haag

Wonen. Ook sluiten we nog een lening af bij een bank of fonds.

We zijn positief. Er is inmiddels een vereniging opgericht en de voorlopige koopcontracten zijn opgesteld. Met de Autoriteit Woningcorporaties bespreken we de laatste details.”

Van Megchelen adviseert bewoners die een wooncoöperatie

oprichten om zich goed voor te bereiden. “Zorg voor een sterke groep met een duidelijke identiteit en een gedeelde missie.

De businesscase voor financiers moet goed zijn onderbouwd.

En maak goede afspraken met je leden over het beheer en onderhoud van de woningen.”

hoe de mogelijkheden van wooncoöperaties om woningen

vrije sector te dichten. Platform31 sluit zich daarbij aan. De

öperatie als instrument om het gat tussen de sociale en

landse volkshuisvesting.” ■

te kopen, zijn te verruimen. Het kabinet ziet de woonco-

wooncoöperatie verdient een duidelijke plek in de Neder-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: Platform31

BIJ ONS LEER JE ÉCHT TAXEREN! Heb je affiniteit met Bedrijfsmatig Vastgoed? Kies dan voor onze Opleiding Makelaar-Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start januari

WIL JIJ MAKELAAR-TAXATEUR AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Heb je affiniteit met Agrarisch Vastgoed?

Kies dan voor onze Opleiding Makelaar-Taxateur Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start januari

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Woningmarkt in regeerakkoord

Leennormen vanaf 2018

De nieuwe kabinetsplannen verstoren de rust op de woningmarkt.

Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

75

%

Oneens

25

%

Met de nieuwe leennormen kan ik meer lenen.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

67

%

Oneens

33

%

marktrapportage Investeringsgerichte aanpak bedrijventerreinen Gemeenten dreigen zich weer af te keren van hun bedrijventerreinen. Uit het benchmarkonderzoek van Stec Groep onder 170 gemeenten blijkt dat gemeenten de komende vijf jaar slechts beschikken over de helft van de bestaande budgetten voor bedrijventerreinen. Ook een ondernemersgerichte aanpak is nog lang geen gemeengoed. Daarnaast blijkt dat een private investeringsagenda ontbreekt bij bijna 90% van de 170 onderzochte gemeenten. Positief nieuws is dat 65% van de gemeenten de regionale samenwerking de laatste jaren sterk verbeterd vindt. In het rapport wordt voor extra aandacht voor bedrijventerreinen gepleit via de focus op de ondernemer, niet voor herinvoering van grote budgetten voor herstructurering.

Middeninkomens op de woningmarkt Vrije sector huurwoningen zijn voor veel huishoudens met een middeninkomen niet betaalbaar, met name voor huishoudens met een lager middeninkomen die op basis van hun inkomen vaak net niet meer in de sociale huursector terecht kunnen. Dit concludeert het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in de studie ‘Middeninkomens op de woningmarkt. Ruimte op een krap speelveld’. Het PBL heeft de financiële ruimte voor wonen berekend uitgaande van NIBUD-normen. Daaruit blijkt dat zo’n 28% van de middeninkomens geen huur van 700 euro of meer kan betalen. In totaal gaat het om 425.000 van de circa 1,5 miljoen zelfstandig wonende huishoudens met een (laag) middeninkomen. Het aanbod aan toegankelijke huurwoningen is voor hen beperkt en lang niet altijd betaalbaar.

Leenonderzoek verbouwingen Dit jaar vragen Nederlanders 52% vaker een lening aan om een verbouwing te financieren. De hoogte van het leenbedrag voor een verbouwing is met 14,2% gestegen naar 15.262 euro. Dit blijkt uit onderzoek van Geldshop.

Was het gewenste leenbedrag voor verbouwing in 2016 nog 13.365 euro, in 2017 is dit gestegen tot 15.262 euro.

In 2016 was het percentage afwijzingen 40,8%, dit jaar is dit 37%. Ook het aantal aanvragen onder huurders is gestegen met 35%. Het gemiddelde leenbedrag onder huurders bedraagt 8.990 euro.

Landelijke monitor Studentenhuisvesting Studenten zijn bereid fors meer te betalen voor een kamer met gedeelde voorzieningen in het centrum of op de campus. Zelfs meer dan voor een éénkamerwoning. Dat blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017 van Kences. Voor kleine kamers met gedeelde voorzieningen en kleinere éénkamerwoningen aan de rand van de stad zijn de prijs-kwaliteitsverhoudingen ongunstig, volgens studenten.

In het collegejaar 2016-2017 betaalden uitwonende studenten voor hun woonlasten gemiddeld 440 euro per maand (inclusief de bijkomende lasten en na aftrek van de huurtoeslag). Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woonlasten per woonruimte sinds het collegejaar 2012-2013 gemiddeld met 2,8% per jaar gestegen. Eerste- en tweedejaarsstudenten blijven vaker thuis wonen, maar desondanks blijft het tekort aan kamers groot.

Staat van de woningmarkt 2017 De Staat van de Woningmarkt 2017 van het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties toont dat de groeiende economie en de lage rente doorwerken op de woningmarkt. Het aantal verkopen blijft stijgen, met vooral in stedelijke gebieden sterke prijsstijgingen. Ook de aanhoudende groei van het aantal huishoudens zorgt voor een oplopende vraag, vooral in de binnensteden. De komende jaren zou de bouwproductie moeten groeien naar gemiddeld 75.000 woningen per jaar. Binnenstedelijk bouwen is echter complex met een relatief lange opleveringstijd. Een beter gebruik van de bestaande voorraad en flexibelere woonvormen kunnen de druk op de woningmarkt verminderen.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

opgelichte bejaarden met afbetaalde woning De gebroeders Cornelis waren het prototype van gehaaide oplichters. De gebroeders hielden er een bijzonder bedrijf op na, namelijk het aftroggelen van grote geldsommen van oudere eenzame mensen. Eén van die slachtoffers, ome Dolf, weet daar alles van. Hoe liep dat af?

D

e gebroeders Cornelis hadden het niet zo op met

‘ome Dolf’ ook wel goed. Dat laatste vond Dolf zelf ook wel

de nodige centen te komen. Op een kwade dag

jammerlijk verlopen jeugd vol pech en tegenspoed. De ene

hard werken. Er waren betere methoden om aan

troffen de broers een geschikt slachtoffer: Dolf Groot, een

91-jarige man met een afbetaalde woning. Redelijk vermogend zonder kind of kraai. Voor de gebroeders ideaal om hun geliefde bezigheid uit te oefenen: het overhevelen van zijn geld naar hun bankrekening. Het feest kon beginnen!

De broers belden aan bij Dolf Groot. De avond daarvoor hadden zij met een stok dakpannen beschadigd. Zij wezen

geschikt. De broers vertelden steeds meer details over hun

keer hadden ze hun vader nooit gekend en een week later bleek dat moeder piepjong was overleden waardoor vader voor het gezin met tien kinderen moest zorgen. Heel af en

toe begaven de broers zich op de steiger, maar dan waren de weersomstandigheden zonnig en het aldaar aanwezige bier koud. Al die tijd hadden de broers geen gereedschap in handen, wel flesjes bier en stroopwafels.

Dolf op de slechte staat van het dak en boden aan om dit te

SUCCES

het duo was al op weg naar hun busje om met gezwinde

gesponnen web. De broers besloten dat het tijd werd om

repareren ‘om erger te voorkomen’. Meneer twijfelde, maar spoed terug te keren met een ladder en steigerdelen. In

ras tempo werd de ladder tegen het dak geplaatst en een steigertje gebouwd. Direct daarna zaten de broers binnen op de sofa. Eén van de broers bood aan om koffie te maken

Ome Dolf raakte steeds meer verstrikt in het door de broers een factuur op te maken voor de door hen verrichte werk-

zaamheden. Of ome Dolf even 78.911,25 euro wilde aftikken.

Ome Dolf betaalde. Dat was alvast binnen.

en er ontstond een geanimeerd gesprek. De broers wezen

NIEUWE DEAL

laas, ook vervallen. Het is dan wachten op problemen. Of zij

een telecom-handelaar kochten zij een partij iPhones voor

er op dat meneer in een schitterend huis woont, maar he-

niet even wat noodverbanden zouden aanbrengen? Nou vooruit, dat kon geen kwaad.

Wat onder een ‘noodverband’ werd verstaan, bleek de

daarop volgende acht weken. De ene na de andere steiger

verrees rond de woning. Merkwaardigerwijs stonden de broers daar zelden op, maar zaten zij des te meer in de

woonkamer naar hartenlust koffie te drinken en te keuvelen. En jawel, er ontstond zowaar een band tussen de broers en meneer. Op enig moment barstte één van de broers in snikken uit. Hij vertelde met lange uithalen aan Dolf dat

hij hem zo veel aan zijn vader deed denken die hij en zijn

broertje op jonge leeftijd op traumatische wijze hadden

verloren. Of zij hem ‘vader’ mochten noemen en anders was

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

De broers besloten hun verdienmodel uit te breiden. Bij

195.000 euro. Als tegenprestatie zou de handelaar het huis van ome Dolf krijgen, waar Ome Dolf nog vijf jaar gratis

mocht blijven wonen. Anders zou de prijs echt veel te laag

zijn. Nu moest Dolf nog bereid zijn om zijn huis te verkopen.

Maar ook daar wisten de broers raad op. Dolf had namelijk één passie, zijn platencollectie. De broers opperden dat

deze omvangrijke muziekcollectie, die een grote emotio-

nele waarde voor Dolf had, bewaard moest blijven voor het nageslacht. De broers zouden daartoe in de woning

een museum gaan realiseren. Om te voorkomen dat verre familie mogelijk aanspraak zou maken op de woning, waar-

door het Platenmuseum in gevaar zou kunnen komen, zou de woning voor een goede prijs verkocht worden aan een Trustee. Ome Dolf begreep er niets van.

DEC EM B ER 2 0 1 7

VERDERE ACTIE

De telefoonhandelaar vond de deal wel geschikt, maar liet

eerst het huis taxeren. De door hem aangezochte taxateur

stonden nog steeds rond zijn huis maar de broers waren spoorloos. Ome Dolf kreeg bange vermoedens.

meldde zich bij ome Dolf. De deur werd geopend door één

Voor Dolf kwam het bezoek van de taxateur, die de zaak

het bezoek merkte de taxateur dat ome Dolf niets afwist

het verhaal van Dolf aan en begreep dat ome Dolf was op-

van de broers die zich voorstelde als de kleinzoon. Tijdens van een verkoop. Hij wou niet verhuizen. De taxateur vond het maar verdacht en gaf de opdracht terug.

Voor de handelaar was dit geen reden om van de koop af

te zien. Hoe de broers het voor elkaar kregen is niet bekend,

niet vertrouwde, als een godsgeschenk. De taxateur hoorde gelicht. Hij bracht Dolf in contact met een advocaat. Deze

dagvaardde de iPhonehandelaar, waarbij vernietiging van de koop werd gevorderd.

maar ome Dolf werkte mee aan de verkoop. De notaris vond

Het hof Amsterdam maakte gehakt van de door de broers

niet betaald, maar bestond uit een verrekening met gele-

werd vernietigd vanwege misbruik van omstandigheden.

de transactie best wel vreemd. De koopsom werd immers verde goederen die niet nader werden omschreven. Ome

Dolf werd bij de notaris vergezeld van ‘zijn twee neefjes’ die als enigen het woord voerden. De broers ontvingen na

de overdracht de iPhones die zij snel weer doorverkochten.

Kassa meneertje! So far so good? Ja, zeker voor de broers en ook voor de telefoonhandelaar.

WAKKER GEWORDEN

Ome Dolf mocht in het huis blijven wonen. De steigers

en de telefoonhandelaar bedachte constructie. De koop Daardoor viel de titel van overdracht weg, met als gevolg

dat ome Dolf nimmer het eigendom heeft verloren. Het hof oordeelde dat ome Dolf niet gehouden was om de waarde

van de door de handelaar aan de broers geleverde telefoons

te vergoeden. De handelaar had immers niets aan ome Dolf

geleverd. Hij moest dat maar gaan verhalen op de broers.

Probleem was echter dat de broers net zo spoorloos waren als de iPhones. (de namen zijn gefingeerd; het arrest wordt op verzoek toegestuurd) ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Tweede Kamer

woordvoerders wonen over de (gewenste) maatregelen voor de woningmarkt Het regeerakkoord is gepresenteerd, het nieuwe kabinet beëdigd. Op dit moment dreigen veel huishoudens tussen wal en schip te vallen; elk jaar worden 40.000 woningen te weinig gebouwd. Minister Ollongren (BZK) heeft bij het aanbieden van de Staat van de Woningmarkt 2017 al aangekondigd dat er meer regie vanuit het Rijk komt om de woningbouw aan te jagen. Geeft het regeerakkoord voldoende handvatten om te komen tot een evenwichtige woningmarkt? Oud-minister Blok voor Wonen en Rijksdienst maakte een start met de hervorming van de woningmarkt. Is deze voltooid? We vroegen het aan de woordvoerders Wonen van een aantal politieke partijen in de Tweede Kamer.

roelof bisschop (sgp): “Wie op zoek is naar een huis (of het nu huur is of koop) zal – net als de SGP – beamen dat de

woningmarkt voor grote uitdagingen staat. Snel stijgende prijzen, onvoldoende nieuwbouw,

steeds minder tijd om belangrijke beslissingen te nemen. Het is jammer dat de urgentie niet langer tot uitdrukking wordt gebracht in een aparte minister voor Wonen, zoals in het vorige kabinet.

Het is van groot belang dat burgers vertrouwen hebben in de overheid. Het afschaffen van de wet Hillen doet dat vertrouwen bepaald geen goed. De SGP wil aflossen blijven belonen.

Het wordt een grote uitdaging om de bestaande woningvoorraad betaalbaar te vergroenen.

Alles wat niet uitgestoten wordt, hoeft ook niet opgewekt te worden. Met isolatie is dus nog

veel winst te behalen. Subsidies moeten gedurende het hele jaar beschikbaar zijn. Kortom: uitdagingen op het

gebied van nieuwbouw, maar ook op het gebied van vergroening en van betaalbaarheid en beschikbaarheid. Die uitdagingen leveren genoeg punten op om de komende tijd mee aan de slag te gaan.”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DE C EM B ER 2 0 1 7

erik ronnes (cda): “Het regeerakkoord laat op het terrein van Wonen een forse ambitie zien. En terecht! Door de grote bouwachterstand

moet een inhaalslag gemaakt worden om beschikbaarheid

en betaalbaarheid van woningen voor eenieder te realiseren.

Ook op het terrein van klimaat worden goede maatregelen voorgesteld die ervoor moeten zorgen dat we in Nederland grote stappen gaan maken om duurzaamheid te realiseren.

Oud-minister Blok heeft een aantal goede maatregelen genomen, maar we zijn er nog lang niet. Er is achterstand ontstaan in nieuwbouw; deels door de maatregelen van

“Door de grote bouwachterstand moet een inhaalslag gemaakt worden om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor eenieder te realiseren”

Blok waar de financiële crisis nog eens bovenop kwam. Er is dus meer nodig. Alle hens aan dek, zowel in de gebieden waar forse tekorten zijn, als in de gebieden waar de bevolking krimpt. Nederland bestaat niet uit één woningmarkt. Er moet ook in regelgeving ruimte zijn

voor diversiteit in wonen. Daarbij zijn er ook nog doelgroepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Starters bijvoorbeeld, die een

eerste koop- of huurwoning zoeken; senioren die willen doorstromen naar een kleinere woning en mensen die door hun handicap of ziekte een passende zorgwoning zoeken. Werk aan de winkel dus!”

“Door het sneller verlagen van de hypotheekrenteaftrek maken we de woningmarkt stabieler, terwijl alle inkomensgroepen dankzij de maatregelen in het regeerakkoord meer geld overhouden”

jessica van eijs (d66): “Er liggen grote uitdagingen waar de minister meteen mee aan de slag kan dankzij dit

ambitieuze regeerakkoord. Om een paar punten te noemen: we zorgen ervoor dat de krapte op de woningmarkt wordt aangepakt door veel nieuwe woningen bij te bouwen, waaronder meer middenhuurwoningen. Bestaande woningen worden veel energiezuiniger gemaakt. Daarvoor

staan belangrijke maatregelen in het regeerakkoord. Neem bijvoorbeeld de gebouwgebonden financiering, waardoor mensen zonder eigen investering vooraf hun woning kunnen laten

isoleren en vanuit de lagere energierekening de investering terugbetalen. Daarmee investeren

ze in een comfortabel, energiezuinig huis. Door het sneller verlagen van de hypotheekrenteaftrek maken we de woningmarkt stabieler, terwijl alle inkomensgroepen dankzij de maatregelen

in het regeerakkoord meer geld overhouden. Bij nieuwbouw veranderen we het recht op een

gasaansluiting in een recht op warmte, waardoor we sneller onze afhankelijkheid van gas afbouwen. Ook maakt het kabinet afspraken met corporaties, ontwikkelaars, investeerders en gemeenten om de hoeveelheid middenhuurwoningen snel te laten toenemen.

Oud-minister Blok heeft belangrijke hervormingen op de woningmarkt doorgevoerd, met steun van onder andere D66. In het nieuwe regeerakkoord gaan we weer een stap verder. Met belangrijke aanvullingen, zoals het stabieler maken van de woningmarkt door het moderniseren van de hypotheekrenteaftrek.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

linda voortman (groenlinks): “De paragraaf Wonen in het regeerakkoord is erg mager. Ik mis de oplossingen voor de grote uitdagingen op het gebied van volkshuisvesting, zoals het tekort aan woningen voor mensen

met een laag inkomen en een middeninkomen. Een ander knelpunt is het feit dat steeds meer ouderen langer thuis wonen en dus aangepaste woningen nodig hebben. Verduurzaming van

de bestaande bouw is een ander belangrijk aandachtspunt. Veel mensen blijven nu zitten in woningen die eigenlijk te klein of ongeschikt zijn, door het beperkte aanbod aan gezinswoningen en ouderenwoningen. Daar had ik veel meer ambitie verwacht.

De hervorming die minister Blok voor ogen had, heeft vooral geleid tot hogere huurprijzen en

minder bescherming voor huurders. Sociale huurwoningen zijn verkocht waardoor er veel minder geschikte woningen zijn voor mensen met een laag inkomen. Ik ben dus blij dat Blok daarin niet

volledig is geslaagd. Nu moeten we meer – en vooral andere – maatregelen nemen om te zorgen dat er voldoende woningen betaalbaar en beschikbaar zijn voor alle inkomensgroepen. Dat betekent: investeren in huurwoningen

in het lagere en middensegment, maar ook zorgen dat mensen met een flexibel contract makkelijker een huis kunnen kopen. Want een fijne woning is de basis voor een goed leven.”

“De hervorming die minister Blok voor ogen had, heeft vooral geleid tot hogere huurprijzen en minder bescherming voor huurders”

henk nijboer (pvda): “De woonparagraaf in het regeerakkoord is naar onze

mening ontzettend beperkt. Er wordt heel weinig gezegd

“Er moet vooral meer worden gebouwd, en dat vereist actieve sturing van het kabinet. Nauwe samenwerking met lokale overheden, bouwers en anderen is van het grootste belang. Maar helaas: een duidelijk plan om dat te bereiken, ontbreekt”

over het onderwerp huren, terwijl dat een belangrijk thema is voor veel

woningzoekenden. Steeds meer mensen zijn op zoek naar een huurwoning, en de woningen worden ook steeds duurder. Het belangrijkste wat het

kabinet op dit punt van plan is, is het verkopen van sociale huurwoningen en het verhogen van de huurtoeslag. Dat is absoluut te weinig om de problemen op te kunnen lossen.

Er is veel meer nodig. Er moet vooral meer worden gebouwd, en dat

vereist actieve sturing van het kabinet. Nauwe samenwerking met lokale overheden, bouwers en anderen is van het grootste belang. Maar helaas: een duidelijk plan om dat te bereiken, ontbreekt.”

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DE C EM B ER 2 0 1 7

sandra beckerman (sp): “De nieuwe regering gaat door op de weg van Rutte I en II: de sociale huursector delft het onderspit. Opnieuw wordt ingezet op een grotere vrije sector. Daar hebben huurders minder rechten, en beleggers hebben vrij spel.

De SP vindt dat huurders dezelfde rechten moeten hebben. De vrije sector moet worden beteugeld omdat steeds minder mensen hun huur kunnen opbrengen.

Bovendien zet de regering vol in op de verkoop van sociale huurwoningen, terwijl juist het tegenovergestelde moet gebeuren. De SP wil dat de verhuurderheffing wordt geschrapt. Op die manier kan er worden geïnvesteerd in de bouw en renovatie van meer betaalbare, duurzame huurwoningen en leefbare buurten.”

Enerzijds zijn onder minister Blok de teugels aangetrokken. Er is meer publieke controle op woningcorporaties, wat een goede zaak is. Anderzijds stonden de hervormingen van de oud-

minister vooral voor extra belasting, liberalisering en verkoop. Daardoor heeft de bouw nagenoeg

stil gelegen en is de sociale sector gekrompen. Dat is zonde, want daardoor is de woningnood op sommige plaatsen enorm.

In het vorige kabinet zijn de rechten van huurders uitgehold. Tijdelijke huurcontracten zorgen ervoor dat bewoners minder zekerheden hebben. Een nationaal Bouwplan en meer huurdersrechten zijn nodig om het tij te keren.”

“Het gaat dan vaak om starters die geen betaalbare huurwoning kunnen vinden en nog onvoldoende hebben kunnen sparen om al een huis te kunnen kopen.

De oplossing is eenvoudig: bouwen, bouwen en bouwen”

daniel koerhuis (vvd): “Een eigen huis is voor iedereen belangrijk. De huizenmarkt heeft zich de afgelopen jaren

gelukkig hersteld. Een van de nadelen van dat herstel en onze groeiende economie is een dreigend tekort op de woningmarkt. Dat zie je op dit moment sterk in de middenhuursector. Het gaat dan vaak om starters die geen betaalbare huurwoning kunnen vinden en nog onvoldoende

hebben kunnen sparen om al een huis te kunnen kopen. De oplossing is eenvoudig: bouwen,

bouwen en bouwen. Het regeerakkoord is daar gelukkig ook helder over. De komende jaren

moeten alles op alles worden gezet om dat voor elkaar te krijgen.

Toen voormalig minister Blok aan zijn klus begon, waren er stevige uitdagingen. Woningcorporaties moesten terug naar hun

kerntaak: het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens met lagere inkomens. De duurdere huizen kunnen ze verkopen, zodat de middenhuursector groter wordt en starters op de woningmarkt makkelijker een huis kunnen kopen. De bouw van nieuwe sociale huurwoningen kan met die opbrengst betaald worden. Vanzelfsprekend moeten ook

nieuwe koopwoningen worden gebouwd. Dat is nodig om te voorkomen dat de woningmarkt oververhit raakt en mensen eindeloos wachten op de kans om een passende woning te vinden.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.

Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum

Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle

gepresenteerd. Die heet Kolibri en wordt momenteel

browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,

uitgerold onder bestaande Venum gebruikers en

tablets en smartphones).

geleverd aan nieuwe gebruikers.

Meer weten?

Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel.

Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.

www.wazzupsoftware.com/kolibri

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

hoe duur wordt duurzaam?

Het duurde even, maar nu hebben we dan ook echt een nieuw kabinet. En zoals dat gaat bij een nieuw kabinet gaan de dames en heren er vol energie tegenaan. Over energie gesproken: een van de grootste uitdagingen waar dit kabinet voor staat, is het behalen van de doelstellingen uit het klimaatverdrag van Parijs. Men wil een flinke inhaalslag maken. Want waar we nu zeker nog niet het gidsland in klimaattransitie zijn, daar geeft de regering aan voorop te willen lopen. De lat ligt zelfs hoger dan ‘Parijs’ en die ambitie wordt nu uitgewerkt in een Klimaatwet. Hoewel die nog in de pen van de juristen zit, kunnen we al met zekerheid zeggen dat er een stevige opgave ligt voor zowel de woningmarkt als het bedrijfsmatig vastgoed.

V

oor de kantorenmarkt geldt, dat in 2023 panden

geslaagde transformatie. Wat gemeenten betreft: zij

Voor 2030 zal zelfs de norm label A gelden. Dat

vingsvergunning ten behoeve van het (ver-)bouwen. Zij

minstens het energielabel C moeten hebben.

is nogal wat. Het jaar 2023 is dermate dichtbij dat we ons kunnen afvragen of dit al haalbaar is, nog afgezien van de vraag of alle kantoren überhaupt ooit geschikt

spelen een essentiële rol bij het verlenen van de omgezullen wat mij betreft ruimhartig met de bestemming moeten omgaan.

zijn om redelijkerwijs label C, laat staan label A, te halen.

Niets doen geen optie

voor de keuze: of toch streven naar label C, of nu de stap

nen een optie: ‘we’re in this together’. Verduurzaming

Dat stelt de eigenaren van met name oudere panden

naar transformatie zetten. Dat is een lastig dilemma.

Die keuze vraagt om een beoordeling per geval door de

eigenaar, samen met adviseurs op het gebied van technische uitvoering, calculatie, publiekrechtelijke aspecten en vastgoedadvies.

Forse investering

Laten we voor nu de keuze even zo eenvoudig mogelijk

houden: labelopwaardering of transformatie. In beide

gevallen vergt het een forse investering van de eigenaar.

Bovendien spelen financiers, gemeenten en de

Rijksoverheid een cruciale rol. De financiers zullen een inschatting (laten) maken van de verhuur- en gebruiks-

mogelijkheden vóór en na de bouwkundige aanpassingen en afhankelijk daarvan middelen ter beschikking

stellen om de transitie mogelijk te maken. Ze zullen laten meewegen dat er kantoorruimte uit de markt

wordt gehaald, waardoor de blijvende kantoren opgewaardeerd kunnen worden. En ze zullen terdege kijken

naar de mogelijke waardeontwikkeling van een kantoor

Hoe dan ook, niets doen is voor geen van de betrokkeen beperking van het energieverbruik gaat ons allemaal

aan, niet alleen de vastgoedmarkt. Duurzaam bouwen, CO2-reductie, gebruik van wind- en zonne-energie, het

zijn stuk voor stuk maatregelen die effect zullen sorteren, maar wel forse investeringen vergen. Voor eigena-

ren/gebruikers zijn de voordelen van de investeringen evident. Voor de huursector ligt er een dilemma: ver-

huurders kunnen alleen jaarlijks indexeren en moeten maar zien of en hoe ze hun investering kunnen terugverdienen. Dat is niet heel motiverend. Daarom wordt

het voornemen van de regering om de doelen te bereiken hopelijk van een bruikbare subsidieregeling voor-

zien. En het is zeer wenselijk dat deze doelen decentraal worden uitgewerkt en uitgevoerd.

Al met al staat Nederland voor een forse uitdaging en

de tijd dringt. We komen er alleen als we de handen ineenslaan om gezamenlijk de uitdagingen het hoofd te bieden. ■

Mr. Jan Hendrikse, lid Algemeen bestuur, sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

naar een object met andere bestemming, na een

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Gemengde ACTUEEL | complexen

mr. dr. mechteld van der vleuten:

“ geef huurders meer rechten in VvE-vergaderingen” Het komt maar al te vaak voor: in een appartementencomplex wordt de Vereniging van Eigenaars (VvE) totaal onverwacht geconfronteerd met een grote uitgave voor onderhoud. De eigenaars van de appartementen vragen zich af of de corporatie van wie ze hun appartement hebben gekocht, daarvan op de hoogte was. Ook herkenbaar: in een complex met huurders én eigenaren komen steeds meer bewoners die volgens een van beide categorieën niet echt in het complex thuishoren. In de zogenaamde gemengde complexen komen nogal wat problemen voor, die om een oplossing vragen. Mr. dr. Mechteld van der Vleuten wijdde er haar promotieonderzoek aan. Dit najaar promoveerde ze tot doctor in de rechten op het proefschrift ‘Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners’.

U

it haar onderzoek, dat bijna zes jaar in beslag

nog de vooroordelen van de ene groep bewoners over de

tementsrecht en het huurrecht elkaar op tal van

soms weten dat ze zich niet serieus genomen voelen. Als

heeft genomen, blijkt zonneklaar dat het appar-

onderwerpen in de weg zitten. Het gevolg: miscommunicatie en onbegrip bij alle partijen. Dat kan anders, zegt

Mechteld van der Vleuten, adviseur en interim-manager voor woningcorporaties. “In mijn proefschrift bepleit ik het wonen centraal te stellen. Iedereen die betrokken is bij het

dagelijkse reilen en zeilen van het gebouw, moet kunnen

meepraten en meebeslissen. De huurders moeten dus ten minste spreekrecht in de VvE-vergadering krijgen, en daar-

naast adviesrecht op de onderwerpen die hen aangaan.

Verder is het belangrijk dat de rol van de grooteigenaar heel duidelijk is, zeker als hij meerdere petten op heeft.”

andere. In een Algemene Ledenvergadering laten eigenaars

de grooteigenaar de meerderheid van stemmen in de VvE heeft, kan hij alles in zijn eentje beslissen. Waarom zou de VvE dan nog vergaderen?

Huurders zijn nogal eens ontevreden over hun verhurende grooteigenaar en de VvE: alle zaken die ze voorheen met

hun verhuurder konden regelen, lopen nu via de langer

durende VvE-procedure. Ze verdenken de verhuurder ervan

dat hij zich achter de VvE verschuilt. En dan zijn ze (als ze de gebruikersverklaring hebben getekend) ook nog gebonden

aan de regels van die VvE, terwijl ze nergens over mogen meepraten. Meebeslissen is al helemaal niet aan de orde.

Om het gevoel van misbruik van meerderheidsmacht

Mr. dr. Van der Vleuten: “Ik doe in mijn boek een aantal

tegen te gaan, bepleit ik dat besluiten met een heel trans-

wetsvoorstellen, vooral in boek 5 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek.

baar rekening worden gehouden met de belangen van de

parante argumentatie worden genomen. Er moet zicht-

Die voorstellen regelen dat alle gebruikers (ook huurders) gebonden

minderheid.”

zijn aan alle VvE-regels, maar ook spreek- en adviesrecht hebben in

VEEL OVERLEG

de VvE-vergaderingen. Huurders moeten ook van hetzelfde recht op

Er zijn ook juridische spanningsvelden bij renovatie. De

toegang tot de rechter gebruik kunnen maken als eigenaars”

eerst overeenstemming bereiken met zijn huurders. En om financiële problemen te voorkomen, moet bij uitponding

SERIEUS NEMEN

Ze geeft een paar voorbeelden. “Sommige complexen heb-

ben een algemene ontmoetingsruimte. Voor wie is die bestemd? En wie betaalt de kosten? En dan zijn er natuurlijk

24 |

VvE besluit daarover, maar de verhurende eigenaar moet

| VAS T G OED AD VISEU R

(geleidelijke verkoop van appartementen) een bruidsschat

meegegeven worden, stelt de juriste. “Ik doe in mijn boek een aantal wetsvoorstellen, vooral in boek 5 titel 9 van het

Burgerlijk Wetboek. Die voorstellen regelen dat alle gebrui-

DEC EM B ER 2 0 1 7

kers (ook huurders) gebonden zijn aan alle VvE-regels, maar

Als er gelijkheid is op het gebied van rechten en plichten,

gen. Huurders moeten ook van hetzelfde recht op toegang

betrokkenheid worden versterkt.

ook spreek- en adviesrecht hebben in de VvE-vergaderintot de rechter gebruik kunnen maken als eigenaars.”

‘THUIS IN DE VVE’

In 2015 stelde Tweede Kamerlid Jacques Monasch (PvdA) al dat er steeds meer ‘gespikkeld bezit’ zou ontstaan en dat

dit zou leiden tot steeds meer problemen. Mechteld van der

Vleuten: “Het BZK Beleidslab ‘Samen wonen in gemengde complexen’ focuste op een deel van de problemen die in

(sommige) gemengde complexen spelen. Die spitsen zich

kan dat het wij-zijgevoel verminderen. Daarmee kan ook de Sommige juristen pleiten voor het ‘one man – one vote’systeem, waarbij iedere eigenaar – dus ook de groot-

eigenaar – één stem heeft. Dat druist naar mijn smaak in tegen ons democratisch gevoel: wie betaalt, bepaalt. Ook in gewone verenigingen beslist de meerderheid, maar daar

mag inmiddels wél elektronisch gestemd worden. Dat zou bij een VvE ook mogelijk moeten zijn, maar daarover is nog verschil van mening.”

vooral toe op miscommunicatie en onbekendheid met

MAKELAARS

ners in die complexen prettig kunnen wonen en leven, heb-

formatievoorziening, stelt ze. “Het is goed als kopers weten

elkaars rechten en plichten. Om ervoor te zorgen dat bewoben we de website ‘Thuis in de VvE’ ontwikkeld. Die geeft

eenvoudig toegankelijke informatie voor alle betrokkenen.

Onderwerpen zijn o.a. rechten en plichten van bewoners en

eigenaars, het meerjarenonderhoudsplan, mogelijkheden voor energiebesparing en de ondersteuning die de over-

heid daarbij biedt. Eigenaren, huurders, groot-eigenaren en

beheerders kunnen via enkele stappen op de hoogte zijn van informatie die speciaal voor hen relevant is.”

DE MAKELAAR EN HET GEMENGDE COMPLEX

“Ik ben er voor dat voor alle bewoners dezelfde rechten en plichten gelden. In de praktijk is dat niet het geval, en dat

zorgt voor irritatie. De website geeft ook duidelijkheid over

die rechten en plichten, maar daarmee zijn we er nog niet.

Voor de makelaar ligt er ook een taak als het gaat om indat het om een complex gaat waar een grooteigenaar een

grote rol speelt, en waar dus veel huurders zijn. De grooteigenaar woont er niet, en heeft veelal andere belangen dan

een eigenaar/bewoner. Bovendien moet hij dealen met zijn huurders, en die huurders hebben op grond van het huur-

recht en de Overlegwet verdergaande rechten dan menig eigenaar zich realiseert. Zittende huurders (huurders die er al waren voordat er verkocht werd) zijn bovendien helemaal niet gebonden aan de VvE-regels. De makelaar moet daar duidelijk over zijn.”

Ze weet maar al te goed dat het appartementsrecht ‘zware kost’ is. “Dat is ook precies de reden waarom ik dit boek heb geschreven. Makelaars vinden hierin alle informatie die voor kopers en huurders belangrijk is.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024).

Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

boer, neem het initiatief!

‘Nederland is vol’, wordt wel gezegd. Dat is maar net hoe je naar ons land kijkt: met de ogen van de makelaar op de particuliere markt of met de ogen van de makelaar in agrarisch vastgoed. Ik constateer namelijk iets opmerkelijks in mijn specialisme. Op dit moment staat er zo’n 11 miljoen m2 agrarisch vastgoed leeg. Naar verwachting komt daar in de komende jaren nog eens 40 miljoen m2 bij. Dat is een gebied van 5 bij 8 kilometer, zo’n beetje de helft van de stad Utrecht. Je zou zeggen dat met de druk op de woningmarkt in met name de grote steden er altijd wel kopers zijn die de stad willen verruilen voor een idyllisch stukje land. Die zijn er zeker, maar vaak komen zij er al snel achter dat de werkelijkheid veel minder idyllisch is.

O

m te beginnen staan op veel agrarisch grond-

voor meer kansrijke verkoop omgezet moet worden

moeilijk iets mee kan of wil. Sloop is dan eigen-

gemeente. Ga eerder dat gesprek aan.

gebied opstallen waar een particuliere koper

lijk de enige optie. Maar wie gaat dat betalen? Moeten

naar wonen, stap dan zelf (met een adviseur) naar de

we meteen naar de overheid kijken, die met een pas-

Stoppen

niet de juiste weg, het opruimen van onverkoopbaar

melkveehouder die gaat stoppen. We hebben een parti-

sende subsidie zou moeten bijspringen? Dat lijkt me

vastgoed is geen overheidstaak. De eerste stap zou wèl

moeten zijn: veel realistischer kijken naar de waardering van dergelijk onrendabel onroerend goed. Ik begrijp dat dit geen leuke boodschap is voor de verkopende par-

tij, maar het is helaas wel de wet van de marktwerking.

Of, om in toepasselijke termen te spreken: we zien hier de varkenscyclus volop in werking.

Eigen initiatief

Over die overheid gesproken: er wordt ook wel gezegd dat de overheid in deze materie langzaam acteert. Dat

is ook zo, maar het is goed verklaarbaar. Immers, de overheid moet veel – soms tegengestelde – belangen tegelijk dienen en dat vraagt om een zorgvuldige afwe-

Ik heb nu zelf zo’n concreet geval aan de hand, van een culiere koper in beeld, die alleen het land wil. En: die

koper heeft van de bank de toezegging nodig dat de bestemming omgezet wordt naar wonen. We zijn nu actief aan het werk om de gemeente tot die bestemmingswijziging te bewegen. Zelfs dan kan het zomaar maanden duren voor we verder kunnen.

Mijn advies aan al die agrariërs die overwegen te stop-

pen, zou dan ook zijn: neem voor lief dat anderen niet zo snel acteren als jij zou willen. Neem het voortouw en laat zien dat je niet voor niets ondernemer bent: kom in actie. En denk niet bij de verkoop van je vastgoed: ‘Het komt vast goed’. ■

ging. Dat is vervelend, en inderdaad zou die overheid

sneller kunnen handelen. Maar het is de vraag of al die boeren die hun bedrijfsvoering staken na al die jaren

Harry Kaspers,

hard werken, daar op tijd mee geholpen zijn. Ik zou het

bestuurslid sectie

dan ook eens willen omdraaien. Wellicht moeten de

Agrarisch Vastgoed

agrariërs nog beter gaan anticiperen op die traagheid van de overheid. Als je weet dat je op termijn helaas

moet gaan stoppen en als je weet dat de bestemming

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Bedrijventerreinen De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland luidde in oktober de noodklok over de sanering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Ook uit onderzoek van de Stec Groep blijkt dat gemeenten zich weer dreigen af te wenden van hun bedrijventerreinen. Eerder dit jaar bleek uit onderzoek van VBO Makelaar dat er ook een

besluitvorming van ruimtelijke naar sociaaleconomische agenda De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland luidde in oktober de noodklok. Bij de

presentatie van de Agenda Bedrijventerreinen 2015-2025 werden markt én overheid opgeroepen tot gezamenlijke actie. Hoe urgent is deze oproep?

“Het economisch belang van deze bedrijventerreinen en de gevestigde bedrijven is natuur-

lijk enorm groot, vooral voor de werkgelegenheid. Ongeveer 30% van de werkgelegenheid op HBO-, MBO- of lager niveau wordt daar gegenereerd. Dan helpt het natuurlijk niet als gemeenten niet actief bezig zijn met beheer, onderhoud en handhaving. Ook de onderne-

mers laten het vaak afweten en dringen niet aan op intensief overleg. Er zijn middelgrote

gemeenten die grote gebieden laten versloffen. Er gebeurt daar gewoon niets. Dus, als er zaken zijn, organiseer je en spreek de gemeente aan! Ga aan de slag met parkmanagement.”

Kent u specifieke bedrijfsterreinen met veel potentie die desondanks dreigen weg te kwijnen?

Wat zou er moeten gebeuren om het tij daar te keren?

“Als ik kijk naar Brabant, dan snappen de gemeenten wel dat ze iets moeten doen. Het is

een economisch dynamische regio. Maar ook hier kampt men met de vraag naar logistieke terreinen, terwijl er tegelijkertijd nog heel wat hectares geschrapt moeten worden. Dus is men zoekende hoe dat moet. Men loopt licht voorop, maar juist nu het economisch goed Dr. Cees-Jan Pen is verbonden aan het lectoraat De Ondernemende Regio, een onderdeel van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht.

Het lectoraat doet onderzoek naar de regionale economie rond thema’s als vestigingsklimaat, circulaire economie en arbeidsmarkt.

gaat, zou je verwachten dat ze middelen opzij zetten. De provincies moeten stappen zetten.

Want rechters wijzen makkelijk nieuwe locaties af, als de bestaande voorraad elders in de regio te groot is.”

U poneerde de stelling: beleidsmakers moeten niet dromen over campussen, valley’s en hotspots. Ze moeten stoppen met buitenlandse acquisities. Gebeurt dat dromen nog vaak?

“Het economisch belang van standaard bedrijventerreinen is veel groter. Voor de buiten-

wacht is dat allemaal misschien niet zo spannend. Maar de maak-industrie op die terreinen

levert veel banen op voor andere bedrijven. De notie dat dit kansloze, verloederde gebieden zijn, is helemaal niet aan de orde. Er zitten veel bedrijven die daar gewoon hun ding willen

doen. Dat staat niet altijd op het netvlies van gemeenteraden. Die beschouwen het eerder als een kwestie van ruimtelijke ordening dan als een belangrijk onderwerp dat thuis hoort

in het sociaaleconomisch domein. Eigenlijk zou de besluitvorming moeten verhuizen van de ruimtelijke naar de sociaaleconomische agenda.”

Ook voor woningbouwplannen zijn gemeenten op zoek naar geschikte locaties. Kunnen bedrijventerreinen daarin voorzien?

“Op sommige bedrijventerreinen zou woningbouw financieel kunnen bijdragen aan de sa-

neringsopgave. En als een bestaand terrein helemaal moet worden opgedoekt, kun je daar

een woonwijk neerzetten of – aan de randen – woningbouw toestaan. Bestaande bedrijventerreinen kunnen dus zeker profiteren van de woningbouw en andersom.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DEC EM B ER 2 0 1 7

grote behoefte is aan kleinschalige bedrijventerreinen die flexibel kunnen inspelen op de actuele vraag. Overheid en markt moeten meer investeren en beter samenwerken. Intussen hebben de gemeenten hun budgetten voor de komende vijf jaar gehalveerd. Het roer moet dus echt om.

noord-holland laat zien hoe het ook kan Bij de presentatie van de Agenda Bedrijventerreinen 2015-2025 werden markt én overheid opgeroepen tot gezamenlijke actie. Hoe urgent is deze oproep?

“Heel urgent. Ook in Noord-Holland speelde het overaanbod en de verpaupering van be-

staande bedrijventerreinen. We zijn hier echter wel al een eind op streek met een beleid waar overheid en ondernemers gezamenlijk optrekken. In de regio Amsterdam worden de

ondernemersorganisaties betrokken bij Plabeka, het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties. In de drie noordelijke regio’s zijn er aparte convenanten voor samenwerking ontwikkeld. Met resultaat. We hebben nu 2.200 hectare aan verouderde bedrijventerreinen

en zeehaventerreinen opgeknapt. En in de metropoolregio Amsterdam liggen we met 1.880 hectare op schema voor 2020. We doen het dus goed.”

Kan het beleid in Noord-Holland uitstralen naar andere regio’s waar het beleid in het slop is geraakt?

“Ja, ik durf die stelling wel aan. Met ons beleid voor bedrijventerreinen – en dan met name binnen Plabeka – lopen we als provincie voorop. Het onderscheid in verschillende werkmi-

lieus, met vier types kantoorlocaties en zes types bedrijventerreinen met elk hun eigen kwa-

liteit, stelt gemeenten en regio’s in staat om flexibel in te spelen op de markt. En we werken

ook structureel aan goed parkmanagement, bijvoorbeeld gezamenlijke energie-inkoop, afvalverwerking, beveiliging en cameratoezicht.”

Moet de overheid meer geld beschikbaar stellen? Of draait het om het beleid zelf?

“Het gaat om beide. We hebben een aantal jaar geleden hard ingegrepen. Met sommige

gemeenten kregen we een best wel stevige discussie. Als er ineens een paar honderd hectare geplande bedrijventerreinen wordt geschrapt, moeten ze het nodige afschrijven. We hebben

daar toen wel meteen bij gezegd dat we ook een zak geld beschikbaar zouden stellen om

de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen te verbeteren. We hebben dus niet alleen A gezegd, maar ook B gedaan. En we deden ook C door de verbinding tot stand te brengen

tussen gemeenten, provincie en het bedrijfsleven. Regionale afstemming is hierbij namelijk cruciaal. Als ondernemers en gemeenten wilden investeren in het opknappen van verou-

derde bedrijventerreinen, hielpen wij vaak met een aanzienlijk deel daarvan. De afgelopen jaren hadden wij een budget van tientallen miljoenen dat als vliegwiel functioneerde voor lokale en private investeringen.”

Jaap Bond is sinds 2007 gedeputeerde van de provincie

Noord-Holland

voor

Economische

Zaken, Landbouw en Visserij, Flora en Fauna, Toerisme en Recreatie, Internationale Marketing en Acquisitie, en Sponsoring. Hij is tevens voorzitter van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka).

Locaties voor bedrijventerreinen kunnen ook geschikt zijn voor woningbouw. Levert dat spanningen op?

“Soms wel, maar binnen Plabeka hebben we afgesproken dat een aantal kantorenlocaties en bedrijventerreinen getransformeerd kan worden naar combinaties van wonen en werken. De druk op Amsterdam is zo groot dat de neiging bestaat om bedrijvigheid, die niet goed mengt met wonen, naar buiten te verplaatsen, op het grondgebied van de buren. Het uitgangspunt

is dat de lusten en de lasten dan wel eerlijk verdeeld moeten worden. Daarom zou een soort vereveningsfonds een volgende stap kunnen zijn.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Provincie NH, Fontys

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Marcant Wonen

“we zijn een nieuwe bubbel aan het creëren” Zo buitensporig als bij de vorige Makelaar van de Maand, Zuidstad Makelaar in Rotterdam, is het bij het Limburgse Marcant Wonen nog niet. Toch gebruikt oprichter en naamgever Marc Geilen wel bijna hetzelfde woord om de huidige woningmarkt te typeren: ‘Gekkenwerk’. Maar Marc en de zijnen hebben wel voor hetere vuren gestaan.

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DE C EM B ER 2 0 1 7

M

arcant Wonen is gevestigd in het dorpje Einig-

ten zien dat het wèl kon. Bij mooi weer kan iedereen zeilen,

gio, in de perceptie van veel mensen die nooit

niet alleen gedaan. Ik heb van meet af aan gewerkt met

hausen, onder de rook van Sittard. Een krimpre-

in die buurt komen. Een heerlijk stukje Nederland, weten

de Limburgers zelf. En: inmiddels hebben ook de huizenko-

pers het ontdekt, want Marc Geilen en de twee makelaars

die zelfstandig onder de naam Marcant Wonen opereren, zien de huizen soms binnen een uur over de toonbank

wij deden het met gure tegenwind. Ik heb dat overigens

professionele partners voor mijn naamgeving, website, so-

cial media. Er zijn collega’s die dat liever zelf doen om geld

te besparen. Je moet anderen laten doen waar zij beter in zijn, je als makelaar concentreren op waar jij goed in bent.

gaan. “De tijd dat we gewone bezichtigingen inplanden,

DORPEN

vaak een zogenoemd ‘kijkuurtje’ en dan is zo’n woning zo

laars concentreerden zich op de stad, waar de meeste men-

is even voorbij”, zegt Marc. “We doen tegenwoordig heel weg. Zo’n 95% van de woningen is binnen de kortste ke-

ren verkocht, bizar. En net als elders in het land wordt ook

hier zwaar overboden. Soms véél te zwaar, naar mijn idee.

Iedereen maakt elkaar gek, er zijn geen grenzen meer. En uiteraard proberen we mensen af te remmen, als ze zo-

maar meer dan 10% boven op de vraagprijs willen betalen.

Iedereen lijkt de recessie vergeten te zijn, die feitelijk nog maar net achter ons ligt.”

Het is een situatie waar Marcant Wonen om meerdere

redenen niet gelukkig mee is, legt Marc uit. “Ten eerste, we creëren op deze manier een nieuwe bubbel. Mensen gaan

enorme verplichtingen aan, alleen omdat de rente zo laag is. Ze verliezen totaal de werkelijke waarde van het vast-

goed uit het oog. Daarnaast, we zien ineens allerlei nieuwe

Wat in 2008 ook een succesfactor is geweest; alle make-

sen wonen. Ik heb me gericht op de dorpen, een witte plek op de kaart van collega’s. Zo moet je continu op zoek naar net even anders-dan-anders. Dat doen we nu ook met onze

inzet van Facebook. Daarbij draait het om doelgroepsegmentatie èn om het creatief benaderen van potentiële ver-

kopers. Nu de portefeuilles met aanbod schraler worden, moet je aan omdenken gaan doen: als de verkopers zich

niet bij jou melden, dan moet jij in beeld komen op het mo-

ment dat mensen nog niet eens aan verkoop denken. En: ga veel meer in deeldiensten denken. Je hoeft als makelaar

en adviseur niet altijd zelf het gehele traject te doen. Er zijn

heel veel diensten daar omheen, waarvoor mensen maar wat graag een makelaar in de arm nemen.”

“Ik vond dat onze professionaliteit naar een volgend

partijen de markt opkomen. Makelaars die hun makelaars-

niveau mocht. Daarom is het ook zo verontrustend om

enorm onder druk. De buitenwacht denkt op dit moment

te zien dat veel mensen denken ‘dat doe ik wel even’.

diensten voor 1.000 euro aanbieden. De courtage staat dus

over de makelaardij: ‘Die hebben ’t makkelijk, de huizen verkopen zichzelf wel’. Maar dat is nu juist het probleem. Er

Makelaardij is een vak, en je moet jezelf onder elke omstandigheid blijven vernieuwen”

zijn verkopers die hun woning zelf op Facebook zetten en hup, het is verkocht. Maar dan komt het: hoe handel je het

papierwerk af? Wat zijn de juridische implicaties? Wat doe

MAGER HUURAANBOD

aansprakelijk wordt gesteld? Dus ja, het is fijn dat de wo-

Marc Geilen en zijn collega’s de woningen nog vrijwel

je met het verplichte energielabel? En wat als je achteraf

ningmarkt weer op gang is gekomen. Maar het had wel een

tandje minder gemogen, want hier komen ongelukken van.”

VAKMANSCHAP

Op het moment dat wij Marc spreken, is hij onderweg

van Einighausen naar Waddinxveen, voor een bijscholing

van VBO Makelaar. Marcant Wonen is sinds een jaar lid, want: “Ik vond dat onze professionaliteit naar een volgend

niveau mocht. Daarom is het ook zo verontrustend om te zien dat veel mensen denken ‘dat doe ik wel even’. Make-

laardij is een vak, en je moet jezelf onder elke omstandigheid blijven vernieuwen. Ik heb dat gezien in 2008, toen ik uit een groot makelaarskantoor stapte. Vlak daarna trad de

recessie in. Het eerste half jaar verkocht ik vier woningen, maar toen kwam de kentering. Huizenverkopers zagen dat de gevestigde namen hun woning maar niet verkocht

kregen. Mij lukte het wèl, en toen ging het hard met mijn

naam. Dus je zou kunnen zeggen: voor mij is die recessie

een ‘blessing in disguise’ geweest. Marcant Wonen kon la-

Anders dan veel makelaars in grote steden verkopen

altijd aan degene die er ook daadwerkelijk in gaat wonen; kopen voor de belegging komt in Midden-Limburg relatief weinig voor. Over huurwoningen gesproken: “Hoewel

wij in een ander segment van de woningmarkt zitten, steekt en verbaast het me wel dat hele delen van Limburg zo weinig sociale huurwoningen hebben. En dat

terwijl bijvoorbeeld bij ondernemingen als VDL veel mensen werken die daarop aangewezen zijn. Dat tekort

zou zomaar een rem kunnen zijn op de ontwikkeling van deze omgeving: geen woningen, geen arbeiders, geen bedrijven. En dat is in mijn ogen een gemiste kans, want

we zitten hier in een regio met alle mogelijke kansen. Het

Ruhrgebied is niet ver weg. We liggen aan de A2, naar

België en verder zuidwaarts. Ik rijd nu naar Waddinxveen, waar het zo druk is dat je er bijna niet meer kunt komen.

Ik ga er niet over, maar volgens mij zou er letterlijk en figuurlijk veel meer werk gemaakt moeten worden van de kansen die in Limburg liggen. De woningmarkt kan daar een rol in spelen.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Marcant Wonen

ADVERTORIAL

Laat uw klanten kennis maken met Slim! voor een Slimme woning!

Als VBO-makelaar kent u ongetwijfeld het begrip “Domotica”, maar bent u ook volledig geïnformeerd over de mogelijkheden die de huidige techniek aan u en uw klanten kan bieden?

Voor zowel de bestaande bouw als voor nieuwbouw zijn de mogelijkheden legio!

Een draadloos systeem of juist liever een bekabeld systeem? Beide systemen hebben voor- en nadelen, maar de mogelijkheden voor domotica toepassingen zijn voor de diverse systemen (bijna) onbegrensd.

Alle functies in de woning combineren, comfort, veiligheid, energiebesparing en monitoring, maar ook het “levensbestendig” maken van de woning.

Stel de verlichting en de verwarming in, sluit de gordijnen, speel de favoriete muziek en laat dit allemaal automatisch geregeld worden met één druk op de knop.

Slim! Woning- en gebouwautomatisering kan in overleg met de klant een specifieke aanbieding maken en voor de complete uitvoering van het project zorgdragen.

Bel of mail voor een afspraak of meer informatie met Slim!

Info@slim-domotica.nl of 06-51740724 Slim! Is o.a. KNX gecertificeerd en werkt landelijk.

Als u even een weekendje weggaat, laat dan een aantal functies automatisch werken, zodat het lijkt of u thuis bent en combineer dit met één of meerdere camera’s die via de smartphone te bekijken zijn en u heeft uw volledige woning onder controle.

Dit alles is te bedienen door middel van één app op telefoon of PC, een bedienpaneel of conventioneel door drukknoppen aan de wand.

32 |

| VAS T G OED AD VISEU R

www.slim-domotica.nl

DEC EM B ER 2 0 1 7

COLUMN Kadaster

rotterdamse woningprijs stijgt sneller dan die van amsterdam. echt waar!

Over 2017 stijgt de gemiddelde woning circa 7,5% in waarde. Dat is mijn verwachting en dat vinden we veel. Daarom horen we in de media dat er kans is op oververhitting.

Maar dit geldt niet voor iedere regio. De woningprijzen in stedelijke gebieden nemen veel sneller toe dan die op het platteland. Althans, dat is het beeld.

A

ls ik aan u vraag: ‘stijgt de gemiddelde woning-

jaar terug. Had u dat verwacht? Ik denk het niet.

het Nederlands gemiddelde?’, wat zegt u dan.

marktsegmenten blijken zich heel anders te ontwikke-

prijs in Amsterdam sneller of minder snel dan

Deze vraag stel ik regelmatig als ik een presentatie geef

of meepraat over de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Negen van de tien keer is het antwoord: ‘De prijs

in Amsterdam stijgt natuurlijk sneller’. En dat klopt.

Gemiddeld in Nederland neemt de prijs toe, maar

len. En vaak zijn we geneigd om één van die segmenten

als normaal te beschouwen. Zoals de laatste tijd Amsterdam.

Althans, als ik de prijsontwikkeling pak vanaf het

Segmentatie

gen. De gemiddelde Amsterdamse woningprijs is sinds-

Nederlander, alsof die bestaat. Stel dat die gewone

tweede kwartaal 2013. Toen gingen de prijzen weer stijdien met 65% gestegen, bijna twee keer zoveel als het

Nederlands gemiddelde. Maar in de crisis zakte de Amsterdamse prijs verder in dan die van de andere grote steden. Waarom dan niet even een vergelijking

maken met 2000. Dan blijkt opeens Den Haag op plaats

één te staan, daarna Utrecht, vervolgens Rotterdam en sluit Amsterdam de rij. En als ik slechts één jaar terug kijk omdat ik in de recente ontwikkeling ben geïnteresseerd, dan steeg de prijs in Rotterdam het snelst. Het is verwarrend en feitelijk verrassend.

Grootste prijsstijging

Markt Rutte spreekt consequent over de gewone

Nederlander in een gemiddelde Nederlandse woning woont, of een gemiddelde Nederlandse woning koopt

en een gemiddelde hypotheekrente betaalt. Dan moet

ik constateren dat de woning van deze gewone

Nederlander 5% minder waard is dan in het topjaar

2008, dat de rente die hij betaalt sindsdien meer dan gehalveerd is en dat hij niet 30% maar slecht 15% van

zijn inkomen kwijt is aan hypotheeklasten als hij een woning koopt. Maar wat zegt zo’n gemiddeld beeld

nog. De woningmarkt is behoorlijk aan het segmenteren. ■

Misschien moeten we, als we een trend willen ontdek-

ken, niet naar de gemiddelde prijs in steden kijken

maar naar de prijsontwikkeling naar stedelijkheid.

Recent bleek uit een CBS-onderzoek dat huishoudens die een eerste kind kregen, verhuizen naar een minder

stedelijke omgeving. De toenemende vraag moet een prijseffect opleveren. En dat klopt. De grootste prijsstijging (9%) zien we in de matig stedelijke omgeving. Dat

Paul de Vries,

zijn de wijken en buurten waar jonge gezinnen heen

Woningmarktexpert

verhuizen. Wat uit deze statistieken blijkt, is dat de

Kadaster

gemiddelde transactieprijs in zeer stedelijke gebieden de laatste kwartalen daalt. Waarschijnlijk ligt eind van

dit jaar de gemiddelde prijs 5% onder de prijs van een

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR

voorzitter vbo makelaar harry bruijniks

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Harry Bruijniks nam op

colofon

DECEMBER 2017

VASTGOED ADVISEUR

19 mei jl. de voorzit-

ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Karl Bijsterveld, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Kees Dol, Mr. Jan Hendrikse, Harry Kaspers, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL CBS, Fontys, Truus van Gog, Marcant Wonen, Nexus, Platform31, Provincie Noord-Holland, Roger Wouters, Politieke partijen COVER Truus van Gog

tershamer over van Ed

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar: “Een goede makelaar/taxateur combineert empathie met een zakelijke instelling”

Hamming, die er toen

Wooncoöperatie verdient duidelijke plek in onze volkshuisvesting Woordvoerders Wonen over de (gewenste) maatregelen voor de woningmarkt

twee bestuurstermijnen van vier jaar op had zitten.

“Geef huurders meer rechten in de VvE-vergadering” Tweeluik met Cees-Jan Pen en gedeputeerde NoordHolland Jaap Bond over bedrijventerreinen

jaargang 31, nummer 6 | december 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Na zijn opleiding startte Bruijniks in 1977 zijn loopbaan in de

foodsector. Hij wordt in enkele media omschreven als ‘nestor

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

van de Nederlandse retail’. Dat is niet verwonderlijk: na een korte periode als productmanager bij Heinz was hij onafgebroken werkzaam in die sector. Hij bekleedde meer dan 20

jaar management- en directiefuncties bij Ahold, Laurus en Euretco, een grote serviceorganisatie voor zelfstandige ondernemers in wonen, sport en mode.

Bruijniks bekleedt ook diverse bestuursfuncties; o.a. bij de

Raad Nederlandse Detailhandel en Detailhandel Nederland.

Hij is tevens lid van de Raad van Commissarissen van Euretco BV en GS1.

FSC® C017135

tweets over de markt

TE KOOP

@VBODirectie: De komende drie dagen bezoeken we alle afdelingen van #VBO Makelaar. Veel gespreksonderwerpen dus ik hoop alle VBO-leden te spreken

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGINT OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES - THOLEN

@Statistiek CBS: Steeds meer werkenden in #Nederland zijn flexwerker: in 2016 ging het om ruim 1,8 miljoen mensen, dat is 34% van alle werkenden @PJBoelhouwer: Henk Visscher geeft aan dat verduurzaming van de woningvoorraad 50% minder energiebesparing oplevert... werk aan de winkel…. @NVBBouw: Samen de versnelling maken naar groen. @NicoRietdijk pleit voor een gezamenlijke aanpak om een duurzame woningvoorraad te realiseren @RaboEconomie: Kwartaalbericht Woningmarkt: regionale verschillen op de Nederlandse #huizenmarkt nemen toe en de kloof tussen kopen en huurders

T VERKOCH n? Bel ons!

Ook snel verkope

@INGnl_Economie: Wat kost die afschaffing van de Wet Hillen de gewone huizenbezitter met een afgeloste hypotheek nou eigenlijk? @PatriciaDieben: #VBO Makelaar in @FD_Nieuws over regeerakkoord ow.ly/QGTt30fNcth inconsistent woningmarktbeleid leidt tot onrust en minder vertrouwen

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 7

Wij weten je makelaardij nog succesvoller te maken.

Moderne websites. Meer transacties. Beste service en support.

OGonline websites, veelzijdig en compleet

Gebruikersvriendelijk en modern design

Door onze constante focus op vastgoed, ben je verzekerd van de beste website met heel veel handige features.

Wij maken websites die volledig aansluiten bij jullie wensen, helemaal afgestemd op jullie doelgroep.

Meer leads genereren

Altijd in ontwikkeling...

Met onze effectieve marketing-tools is je makelaardij weer back in business. Uiteraard ook goed vindbaar in Google.

Wij blijven ook na oplevering van een website nauw betrokken en houden je op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de markt.

Weten wat wij voor jullie kantoor kunnen betekenen?

Neem contact met ons op: 070 - 322 97 33 • info@ogonline.nl • ogonline.nl