Vastgoed Adviseur December 2015 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Cindy van de Velde, VEH: “Politiek Den Haag heeft nog steeds geen echte visie op woningmarkt” Wereldprimeur in huurmarkt: VBO Makelaar introduceert Huurcheck-met-verzekering Hugo Priemus: “De woningmarkt is onevenwichtig, en de starter is het haasje” NeVaCon 2015: Moeten rollen makelaar en taxateur van elkaar worden gescheiden? Tweeluik: Kadaster en PBL over wel of geen trek naar de stad? jaargang 29, nummer 6 | december 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

Activiteiten winter 2015 - 2016 OPLEIDINGEN Makelaar/Taxateur Woningen

• Module Bouwkundig inspecteren Start februari 2016

Huur/Verhuur Woningen

• Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur Start januari 2016

Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen

• Module Taxeren Woningen & Veldwerkbijeenkomsten Start januari 2016

Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl

Cindy van de Velde, VEH: “Politiek Den Haag heeft nog steeds geen echte visie op woningmarkt”

in de gebouwde omgeving

Wereldprimeur in huurmarkt: VBO Makelaar introduceert Huurcheck-met-verzekering

Hugo Priemus

in dit nummer

Hugo Priemus: “De woningmarkt is onevenwichtig, en de starter is het haasje”

NeVaCon 2015: Moeten rollen makelaar en taxateur van elkaar worden gescheiden?

no nonsense

Niet achterover leunen

actueel

Cindy van de Velde, VEH: “Politiek Den Haag heeft nog steeds geen echte visie op woningmarkt”

Wereldprimeur in huurmarkt: VBO Makelaar introduceert Huurcheck-met-verzekering

Hugo Priemus: “De woningmarkt is onevenwichtig, en de starter is het haasje”

NeVaCon 2015: Moeten rollen makelaar en taxateur van elkaar worden gescheiden?

Tweeluik – Kadaster en PBL over wel of geen trek naar de stad?

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Help, de hipsters komen!

Bedrijfsmatig Vastgoed – Meer dan actief vermogensbeheer: een valkuil voor veel kleine beleggers

Agrarisch Vastgoed – Wat te doen als er méér moet gebeuren in een beperkte ruimte?

Rabobank Nederland – De waarheid over Amsterdam: de woonlasten dalen!

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Verhuurmakelaar als kop van jut

Makelaar van de Maand – Carpe Diem Makelaardij

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

CBS: Vergrijzing op boerderijen zet door Bijna een kwart van de boeren die vorig jaar in Nederland als bedrijfshoofd werkte, was 65–plusser. Daarmee is de landbouw een van de meest vergrijsde sectoren

van Nederland. Dit meldt CBS. De gepensioneerde boer(in) werkt niet altijd alleen op de boerderij. Op twee van de drie van deze bedrijven is er hulp van familieleden.

waarde. Vaak is de woning vlak voor de crisis gekocht en

telde Nederland er nog 172, in 2014 was dit aantal opgelopen tot 535, hiervan werk-

houdens tussen 30 en 35 jaar is de waarde van de eigen

Ook zijn er steeds meer boerderijen met een 85-plusser als bedrijfshoofd. In 2007 ten er 170 zonder arbeid vanuit de familiekring.

is nog niet veel van de hypotheekschuld afgelost. Bij huis-

woning zelfs in 75% van de gevallen lager dan de hypotheekschuld. Begin 2015 had 45% van de 65-plussers met

Hoe ouder, hoe kleiner

De boerderijen die gerund worden door 65-plussers zijn gemiddeld een stuk klei-

ner dan de bedrijven met een jongere boer als bedrijfshoofd. Een landbouwbedrijf van een bedrijfshoofd tussen de 65 en 70 jaar is de helft kleiner dan het bedrijf van

een eigen woning geen hypotheekschuld, had 51% overwaarde en was slechts bij 3% sprake van onderwaarde. Bron: CBS

een bedrijfshoofd jonger dan 65 jaar. Bij bedrijfshoofden ouder dan 85 jaar is dit 10 keer zo klein.

SVn: Blijverslening voor langer zelfstandig wonen

Aandeel boerderijen met bedrijfshoofd 65 jaar of ouder, 1987-2014

SVn introduceert de Blijverslening, een financieel instru-

loopbestendig maken van hun woning. De Blijverslening

% 25

ment om eigenaren-bewoners te faciliteren bij het levensis door SVn ontwikkeld op verzoek van het landelijk

’Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen’, gemeenten

en provincies. Als gemeenten er voor kiezen een fonds

5 0 1987 Bron: CBS.

1992

1997

2002

2007 Periode

2012

2013

2014

te openen, kunnen er vanuit dit fonds leningen worden

verstrekt aan de inwoners. Het gemeentelijke fonds voor Blijversleningen is revolverend. Rente en aflossing op de

Blijverslening kunnen steeds weer opnieuw worden inge-

CBS: Minder huizen onder water Het aantal huishoudens met een fiscale hypotheekschuld die hoger is dan de

zet voor nieuwe leningaanvragen.

waarde van de eigen woning is in 2014 met 84 duizend gedaald tot bijna 1,4 miljoen begin 2015. Dat meldt CBS. Van de 4,3 miljoen huishoudens met een eigen

woning staat nu zo’n 32% onder water. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 is het aantal huishoudens met een huis onder water alleen maar gestegen. Tot vorig jaar, toen het tij langzaam keerde. Als het opgebouwde vermogen in

spaar- en beleggingshypotheken verrekend wordt, komt het aantal huizen dat onder water staat lager uit. Bij de fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden

met deze opgebouwde tegoeden. Om de hoogte van spaar- en beleggingstegoeden in hypotheken te kunnen bepalen, loopt momenteel een onderzoek bij CBS.

Van alle eigenwoningbezitters onder de 45 jaar heeft 65% een woning met onder-

September 2015 – 16.324.

Woningtypen

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. oktober 2014 – 23.1% Stijging vrijstaande woningen t.o.v. september 2015 – 12.3% Stijging 2-onder-1-kap woningen t.o.v. sept. 2015 – 6%.

Oktober 2015 – 22.257

x mln.

Stijging 10.3% t.o.v. oktober 2014 – 20.179

4,0

Daling 5.7% t.o.v. oktober 2015 – 23.598.

3,0

Aantal executieveilingen

2,0

Oktober 2015 – 260

1,0 0,0

Stijging 13.7% t.o.v. oktober 2014 – 14.353

Aantal geregistreerde hypotheken

Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, 1 2015

Bron: CBS.

Oktober 2015 – 16.324

Stijging appartementen t.o.v. oktober 2014 – 6.2%

Vooral jongere huishoudens met onderwaarde

5,0

Aantal verkochte woningen oktober 2015

2006

2007

2008

2009

Geen hypotheekschuld

4 |

2010

2011 Overwaarde

2012

2013

Onderwaarde

| VAS T G OED AD VISEU R

2014

2015*

Stijging 20.4% t.o.v. oktober 2014 – 216. Bron: Kadaster

DE C EM B ER 2 0 1 5

NO NONSENSE

niet achterover leunen Tijdens het door VBO Makelaar georganiseerde NeVaCon 2015 mochten wij de felicitaties van minister Blok in ontvangst nemen. Hij feliciteerde ons met het 30-jarig bestaan van de vereniging voor makelaars, taxateurs en verhuurbemiddelaars. De minister voor Wonen en Rijksdienst vergeleek de woningmarkt in het jaar van onze oprichting met de net achter ons liggende crisis. Zeker zijn er overeenkomsten tussen deze twee crises. Maar er zijn ook verschillen. Tijden (blijven) veranderen en daar moeten we ons terdege bewust van zijn.

inister Blok heeft snel en krachtig inge-

Risico’s

stagneerde; enerzijds door stimulerings-

tijdsbestek enorm kon stijgen, moet ons toch

grepen nadat de woningmarkt in 2008

maatregelen, anderzijds door de leencapaciteit flink

omlaag te brengen. Of de inperking en de mate daar-

van verstandig waren, daar zijn de meningen over ver-

deeld. Met een prijsherstel van zo’n 3% hebben we nog een lange weg te gaan. Maar de minister benadrukte

tijdens het congres nog maar eens dat we verder geen hervormingen voor de koopmarkt hoeven te verwach-

ten. 83% van de NeVaCon-bezoekers was het overigens met hem eens.

1985 versus 2015

Iedere crisis is anders. In 1985 klom de woningmarkt uit een diep dal van 40% prijsdaling. Zo zout hebben wij

het gelukkig niet gegeten. Ook al heeft 20% prijsdaling in ruim vijf jaar enorm pijn gedaan. In de jaren 80 vol-

trok de grootste prijsdaling zich in een tijdsbestek van twee jaar. De noodzaak om te verkopen was toen groter door een sterk gestegen werkloosheid en stagnerende inkomensstijging. Daar kwam bij dat een fikse

prijsdaling makkelijker werd geaccepteerd. De prijzen

waren de twee jaar voor die crisis uitbrak, immers bijna verdubbeld. Dat maakte de kans op een restschuld bij

verkoop veel geringer dan bij de recente crisis het geval was. Maar het grootste verschil zit in de rente. De his-

Maar het feit dat in de jaren 80 de rente in een kort waakzaam houden. Niet voor niets sprak ING-

econoom Brosens over een ‘tijdelijk cadeautje voor

huiseigenaren met een nieuwe of pas overgesloten

hypotheek’. De woonlasten zijn lager en er kan meer

worden geleend. En dat laatste gebeurt dan ook. Met het gevaar dat met name starters kiezen voor de

laagste rente met een niet al te lange renteperiode om nu te profiteren van lagere woonlasten. Dan liggen

juist voor deze groep t.z.t. flink hogere woonlasten op de loer, als de rente gaat stijgen. Ook makelaars

moeten niet de weg van de minste weerstand kiezen.

Met oververhitting en een aantrekkende woningmarkt zou de neiging kunnen ontstaan de verworven inzichten om keihard aan het onderscheidend

vermogen en de marketing skills te werken, even naast hen neer te leggen. ‘We hebben het al druk genoeg’. Maar dat zou niet alleen een verlies voor de

consument zijn, maar op de lange termijn ook voor de

makelaar zelf. Gelukkig heb ik die geluiden nog niet in

onze achterban hoeven waarnemen. Ook minister Blok mag niet achterover leunen. Emeritus hoogleraar

Hugo Priemus somt in deze Vastgoed Adviseur in ieder geval nog een paar klusjes voor onze minister op. ■

torisch lage rente heeft de woningmarkt nu gelukkig

opnieuw een kickstart gegeven. Dat was in de jaren 80 wel anders. Ook toen was de rente in eerste instantie zeer laag, maar deze schoot in 1979 in korte tijd door

het plafond waardoor een hypotheek afsluiten steeds

Ed Hamming

moeilijker werd. Met alle gevolgen voor de woning-

Voorzitter VBO Makelaar

markt van dien.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

drs. ing. cindy van de velde-kremer Studies:

Management Science Technische Hogeschool Rijswijk 1989/1993 Bedrijfskunde Erasmus Universiteit Rotterdam 1993/1995 Loopbaan:

Manager Operations bij IKEA 1996/2001

Manager Human Resources Western Europe Royal Friesland Foods 2001/2007

HR Director The Greenery 2007/2010

Manager Director Naturelle The Greenery 2010/2012

Director Retail Markets The Greenery 2011/2014 Algemeen Directeur VEH 2014/heden

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningmarkt

cindy van de velde, algemeen directeur vereniging eigen huis:

“ politiek den haag heeft

nog steeds geen echte visie op woningmarkt ” “In de jaren zestig, toen veel babyboomers een huis kochten, was de wereld overzichtelijker dan anno 2015. Nu de kinderen van die generatie hun eerste huis willen kopen, ziet de wereld er anders uit. De rente is historisch laag, maar het financiële korset wordt steeds strakker. Zzp’ers en mensen met een flexibel contract kunnen bijna geen hypotheek krijgen. En wat gebeurt er als straks de rente weer gaat stijgen? Hoe maken we het starters mogelijk om een huis te kopen? Het ‘timmermansoog’ waarop banken zich vroeger plachten te beroemen, heeft overduidelijk niet tot succes geleid: ondanks de aantrekkende woningmarkt zijn er nog heel veel huiseigenaren met problemen.”

indy van de Velde, algemeen directeur van Vereni-

langenorganisatie van Nederland. Er is nog veel werk aan

Haag nog steeds geen echte visie op de woning-

aangetrokken, en dat is positief. Maar het wordt de woon-

ging Eigen Huis (VEH), constateert dat politiek Den

markt heeft. “Je moet de woningmarkt als geheel willen zien”, zegt ze. “Wat is er nu basaler dan wonen? Of je nu huurt of koopt; duurzaamheid en betaalbaarheid zijn za-

ken waarmee vrijwel iedereen te maken krijgt. Niet voor niets krijgt Vereniging Eigen Huis daarover dagelijks heel veel vragen van leden die onze hulp inroepen. Wij kunnen

adviseren over ‘wonen’ , maar we kunnen de problemen op

de woningmarkt niet allemaal direct oplossen. Daarvoor is

visie en beleid nodig. Het is verheugend dat op allerlei ter-

de winkel, constateert ze: “De markt is inderdaad weer wat consument wel erg moeilijk gemaakt: de leennormen en de acceptatiecriteria van banken zijn erg streng geworden.

“Voor wie moeten we bouwen? Willen senioren echt graag in een appartement wonen? Of zouden ouderen en hun kinderen eigenlijk liever een woning willen waarin het mogelijk is dat ze voor elkaar zorgen?”

reinen toch elke keer weer Wonen 4.0 wordt aangehaald.

Dat heeft ertoe geleid dat veel mensen die een woning

veel invloed, maar we moeten niet de illusie hebben dat

een sociale huurwoning en zijn dus aangewezen op de vrije

Daaruit blijkt dat de ‘geest’ van dat plan goed is. VEH heeft we alles in één keer kunnen regelen. Er is nog een lange weg te gaan.”

Strenge leennormen

Sinds september 2014 is Cindy van de Velde algemeen directeur van de belangenvereniging, die ruim 720.000 leden telt. Daarmee is de vereniging na de ANWB de grootste be-

willen kopen, geen lening krijgen. Ze verdienen te veel voor sector, waar woningen schaars en huren hoog zijn. Voor zo’n huurwoning betalen ze maandelijks veel meer dan ze aan een hypotheek kwijt zouden zijn.

De Loan-to-Value (LTV) is nu 103%, en dat gaat naar 100%.

Wat ons betreft mag dat percentage zeker niet lager worden. Door de verplichte aflossing daalt de LTV al vanzelf.

Als zo’n verlaging er toch zou komen, loop je het risico

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

dat mensen (dure) persoonlijke leningen gaan afsluiten

kende Nederlanders, en over tien jaar groeit dat door naar

gebaat.”

Daarom heeft VEH – in samenwerking met geldverstrekker

om toch de woning te kunnen kopen. Daar is niemand bij

Meer concurrentie

“Het is een goede zaak dat er meer hypotheekverstrekkers op de markt zijn gekomen, want door gebrek aan concur-

rentie betalen Nederlanders al jaren veel te hoge hypotheekrentes. Sommige nieuwe initiatieven zijn succesvol. Als de consument ziet dat hij voordeliger uit is, zal het voor

de traditionele banken steeds moeilijker worden om aan

hun (te) hoge winstmarges vast te houden. Er mag van ons dus nog veel meer concurrentie komen. Ook de overheid

heeft daarin een taak, maar die laat ze helaas nog liggen. Uit rapporten blijkt bijvoorbeeld duidelijk dat onze strenge toetredingsregels buitenlandse banken belemmeren om

de helft!

Obvion en uitzendorganisatie Randstad – de perspectief-

verklaring ontwikkeld. Dat is een methode die vooruitkijkt (in plaats van achteruit) en die in kaart brengt hoe iemands

werken inkomenszekerheid zich ontwikkelen. Dat is een initiatief dat gelukkig aanslaat: ook andere geldverstrek-

kers hebben zich aangesloten. De markt vraagt nu eenmaal om andere producten dan 50 jaar geleden.

Je kunt een hoogopgeleide man/vrouw van 26 niet verge-

lijken met een 56-jarige die een lagere opleiding heeft. Ook al verdienen ze op dit moment evenveel, het toekomstper-

spectief is totaal anders. Wij vinden dat er veel meer moet worden gekeken naar de persoonlijke situatie.”

op de Nederlandse markt actief te worden.”

Nieuwe situatie

Perspectief

voor problemen gaat zorgen. “Zeker niet meer dan een

En dan zijn er natuurlijk ook nog de grote veranderingen

op het gebied van werk en zekerheid. Wat is een ‘vast contract’ nog waard? Niet meer dan een schijnzekerheid, maar desondanks blijven hypotheekverstrekkers vragen om een werkgeversverklaring. Veel zzp’ers en flexwerkers vallen

daardoor buiten de boot, terwijl ze vaak een regelmatige

inkomenshistorie en vooral heel goede toekomstperspec-

tieven hebben. Dan heb je het wel over 35% van alle wer-

Ze is niet bang dat de perspectiefverklaring in de toekomst werkgeversverklaring waarin alleen maar wordt aange-

geven dat iemand nu in dienst is en een bepaald salaris verdient. We hebben de laatste jaren genoeg voorbeelden gezien van situaties waarin een werkgeversverklaring in de

praktijk niets waard blijkt te zijn. Iemand met een opleiding

waarnaar ook in de toekomst veel vraag is, loopt aanzienlijk minder werken inkomensrisico’s dan degene die gekozen heeft voor een studie of opleiding waarvoor weinig belangstelling is.

We hebben inderdaad altijd gewaarschuwd voor te hoge leningen en we hanteerden al jaren voor de crisis strengere

leenadviezen dan de markt. De vroegere ruimhartigheid van de banken en andere hypotheekverstrekkers heeft

veel problemen opgeleverd. De situatie is nu heel anders.

Hypotheken moeten vanaf het begin worden afgelost, dus aflossingsvrij bestaat niet meer. Dat heeft trouwens ook

nooit bestaan: elke hypotheek moet uiteindelijk worden afgelost. Ook hypotheken van meer dan 100% van de wo-

ningwaarde worden niet meer verstrekt. De angst voor te hoge leenbedragen is dus momenteel niet aan de orde.” Vooruit kijken

“Minister Blok en zijn ambtenaren zouden veel meer vooruit moeten kijken. Je ziet dat er nog steeds allerlei plannen

worden ontwikkeld die een reactie zijn op wat er de afgelopen periode is gebeurd. Dat werkt niet meer: we moeten naar de toekomst kijken. We zien een toenemende vraag

naar maatregelen die duurzaamheid bevorderen, maar dan moet je de consument wel maximale zekerheid bieden. De

salderingsregeling bij zonnepanelen, bijvoorbeeld. Daarover moet zekerheid bestaan; anders kiezen consumenten

niet snel voor duurzaamheidsmaatregelen. En dan is er natuurlijk het probleem van de vergrijzing. Voor wie moeten

we bouwen? Willen senioren echt graag in een appartement wonen? Of zouden ouderen en hun kinderen eigenlijk

liever een woning willen waarin het mogelijk is dat ze voor elkaar zorgen? Wij pleiten in dat kader ondermeer voor

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM ber 2 0 1 5

een verantwoorde ‘omkeerhypotheek’ waardoor ouderen langer in hun eigen huis kunnen blijven wonen.

Het Rijk heeft een belangrijke taak als het gaat om de ontwikkeling van de algemene visie en het beleid op wonen. Als je zo’n belangrijk onderwerp aan gemeenten overlaat,

zul je onvermijdelijk belangenconflicten tussen gemeenten zien ontstaan. Gemeenten kunnen wel beter dan de Rijksoverheid inschatten welke woningen op lokaal niveau nodig zijn. Er moet dus meer worden samengewerkt. Alle

partijen: bouwers, ontwikkelaars en overheden moeten

beter luisteren naar de wens van de klant. Het besef dat we

woningen bouwen voor mensen om in te wonen, zou meer centraal moeten staan.” De makelaar

Dat geldt dus ook voor de makelaar? “Inderdaad. Wij horen

van onze leden dat het makelaarsvak wel wat meer trans-

parantie kan gebruiken. Wat doet een makelaar nu eigenlijk voor het geld dat je voor de dienstverlening betaalt?

Daarover is veel onduidelijkheid; vooral omdat bijna iedere makelaar dat op zijn/haar eigen wijze invult.

In de ‘gouden jaren’ wilden veel mensen makelaar worden

om snel veel geld te verdienen. Tijdens de crisis ging dat niet meer vanzelf en moest de makelaar weer ‘ambachtelijk’ makelen. Je ziet nu dat degenen die matig werk leverden inmiddels gestopt zijn. Alleen makelaars die echt goede dienstverlening leveren en open en transparant over

hun werk en kosten zijn, blijven over. Maar er valt nog genoeg te verbeteren. De makelaar moet ook keuzes durven

“De Loan-to-Value (LTV) is nu 103%, en dat gaat naar 100%.

laars moeten zich ook durven te specialiseren in bepaalde

Wat ons betreft mag dat percentage zeker niet lager worden.

maken: welke dienstverlening ligt hem het beste? Makesegmenten van de woningmarkt. In bepaalde geografische gebieden of voor specifieke klantendoelgroepen, bijvoorbeeld. Je kunt nu eenmaal niet alles tegelijk en goed doen.

Door de verplichte aflossing daalt de LTV al vanzelf”

De makelaar moet zijn toegevoegde waarde bewijzen, want

die je op het oog hebt. Onze leden zijn in dat opzicht je

heel veel zelf doen. Als makelaar moet je je dus verdiepen in

Overigens: niet alleen de makelaar kampt met een matig

laten we eerlijk zijn: je kunt als consument tegenwoordig

de klant: waar zit zijn onzekerheid; waarbij heeft hij graag advies en begeleiding? Een ouder stel dat zijn woning wil

verkopen en naar een appartement wil verhuizen, moet daarover goed worden voorgelicht. Ze willen graag weten

wat de nieuwe woonsituatie en zoiets als een VvE voor hen inhoudt. Daar kan de makelaar goede diensten bewijzen.” Advieskeuze.nl

beste adviseur!

imago; dat geldt ook voor de hypotheekadviseur. We zien

dat er ook in die branche veel verandert. De consument heeft nu duidelijkheid over het tarief van de hypotheekadviseur, maar de mening van de consument is nog overwe-

gend kritisch: ‘Hij belooft veel, maar maakt op belangrijke momenten weinig waar van die beloftes’. Ook daar valt dus nog veel te verbeteren.”

Cindy van de Velde ziet een duidelijke taak weggelegd

Nieuwe consumentenvoorwaarden

bezig met de ontwikkeling van Advieskeuze.nl, een website

Huis spant zich al ruim anderhalf jaar in om met de drie

voor beoordelingssites. Daarom is Vereniging Eigen Huis waarop consumenten binnenkort hun makelaar, notaris en hypotheekadviseur kunnen beoordelen.

De directeur: “Als je heel tevreden bent over je makelaar,

wil je hem waarschijnlijk graag ‘belonen’ met een goede beoordeling. Tegelijkertijd wil je anderen behoeden voor slechte dienstverlening als je geen goede ervaringen hebt.

Als je je woning wilt verkopen, kun je op de site zien welke

ervaringen andere consumenten hebben met de makelaar

Één ding moet haar nog van het hart: “Vereniging Eigen makelaarsorganisaties te komen tot de ontwikkeling van

nieuwe consumentenvoorwaarden. Dat is tot op heden niet gelukt omdat de brancheorganisaties het onderling

niet eens kunnen worden over een aantal zaken. Het zou

een goede zaak zijn als die eensgezindheid op korte termijn

tot stand komt. Dat is in het belang van alle betrokkenen; in de eerste plaats voor de woonconsument: de klant van de makelaar.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, Roger Wouters

KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Ofﬁce Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Ofﬁce Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

TI ARAN DSG

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofﬁceservice@vbo.nl

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Ofﬁce Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

Vereniging voor makelaars en taxateurs

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

help, de hipsters komen! Ik ben geen globetrotter, maar ik kom wel eens ergens. Zo kom ik regelmatig in Birmingham en laatst was ik in Turijn. Ik vind deze steden best prettig qua sfeer. ‘Gewoon’ komt er in me op! Vriendelijkheid alom en het feit dat niet al het bedienend personeel in Turijn Engels spreekt, levert voor mij juist leuke taferelen op. Ze doen in ieder geval hun best. Geen druk op toeristen, geen druk op vastgoed. Voorlopig.

k ben er zelf nog niet helemaal uit wat dat gevoel is

het winkelen horecapersoneel moet nog een beetje

scheid lijkt me dat er geen groots historisch cen-

jaar trokken ondernemers en VNO-NCW aan de bel

met een stad zoals Turijn, maar het eerste onder-

trum is waar massa’s toeristen op af komen, zoals

Londen, Parijs, Rome, Barcelona en natuurlijk Amsterdam. Het zijn ook geen steden waar de bestuurlijke, financiële en/of culturele elite zich heeft gevestigd.

zijn best doen om de klant tevreden te stellen. Vorig

omdat de kans op onattent gedrag van bedienend personeel in Amsterdam groter is dan in andere Nederlandse steden.

Turijn, Birmingham en ook Rotterdam zijn industriële

Zou ook de creatieve klasse het zo zoetjes aan niet voor

minder druk op vastgoed van massa’s toeristen en van

gebieden waar ze betaalbaar vastgoed kunnen vinden

steden met een meer ‘volkse’ cultuur. Dat betekent veel een bevolkingsdeel dat wat te besteden heeft. Die druk lijkt in de populaire steden allengs verder op te lopen.

Steeds meer toeristen, ‘tout le monde’ wil in zo’n historisch bruisend centrum wonen en er worden ook

steeds meer vermogende internationale tweede huizenkopers gesignaleerd: een Catalaanse collega ver-

telde me dat makelaars in Barcelona adverteren in het Russisch. Leegstaande panden en ongebruikte terreinen worden razendsnel omgetoverd tot hotels en

fraaie appartementencomplexen. Kooplustige nieuwe

bewoners overbieden alweer en handige investeerders verhuren pandjes via AirBnB. En de zoektocht gaat ver-

gezien houden in dit soort steden en uitwijken naar

omdat er geen concurrentie is van AirBnB, hotelketens en Yuppen met zakken vol geld? Zo’n scenario lijkt me niet helemaal ondenkbaar, maar vervolgens weet je

niet waar het proces eindigt en of de hipsters en Yuppen op termijn in het kielzog van de creatieve klasse

volgen. In Rotterdam, Turijn en zeker Birmingham is dat betaalbare vastgoed er zeker! In Birmingham hoeft

men zich voorlopig niet te veel zorgen te maken over

druk door internationale toeristen. Maar in Rotterdam zie ik wat verschuiven, daar neemt het toerisme na al die creativiteit behoorlijk toe. Het is maar een uurtje naar Amsterdam.

der naar de plekjes waar nog wat betaalbare mogelijk-

De Rotterdamse wethouder noemde zijn stad ‘hip, hot

de eerste hipsters in Nieuw West. De vraag naar vast-

bij de eerste bezichtiging een horde overbiedende

heden zijn. Amsterdamse trendwatchers signaleren nu goed is dan ook bijzonder hoog. Uitwijkgedrag

Ik vraag me af of deze processen en massatoerisme

en happening’. Zijn er al Rotterdamse makelaars die Yuppen in bedwang moeten houden? Vinden ze dat in Rotterdam leuk of zeggen ze: ‘Help de hipsters komen!’ ■

zich niet tegen deze steden kunnen gaan keren. En dat is wat ik bedoel met Turijn en Birmingham: er is geen

Kees Dol,

historisch centrum, maar er is van alles te doen. De

Onderzoeksinstituut

straten staan niet vol met jengelende ‘straatartiesten’,

OTB, TU Delft

je wordt niet achternagezeten door straatverkopers en

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Huurmarkt

wereldprimeur in huurmarkt:

vbo makelaar introduceert huurcheck-met-verzekering ‘We zitten sinds 1688 in verzekeringen, maar dit is ook voor ons compleet nieuw en onbekend terrein’. Dat was de eerste reactie van Lloyd’s of London op het verzoek tot dekking voor een unieke verzekering: de Huurcheck Garantie van vereniging VBO Makelaar. Het zegt alles over het innovatieve karakter van dit product dat is ontwikkeld om verhuurders meer zekerheid te geven.

et is het horrorscenario van elke verhuurder: je

Betere screening

kerij. In het gunstigste geval breekt er geen brand

lidatiesysteem dat makelaars en bemiddelaars de tools

kostbare bezit blijkt omgetoverd tot hennepkwe-

uit en is alleen het oorspronkelijke interieur verwoest.

Maar ook huurshopping en onderverhuur kunnen onverwachte en ongewenste verrassingen opleveren. Het

bracht Alex Faraco samen met zakenpartner Nathan Selbach ertoe om het initiatief Huurcheck Nederland handen en voeten te geven. Zijn motivatie is glashelder:

“De huurmarkt is de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Aan- en verkoop is een volstrekt andere tak van

sport. Bij huur en verhuur kan de deal al in een paar dagen

rond zijn. Een huurder dient zich aan, de papieren worden getekend, iedereen tevreden. Die snelheid maakt de kans op een slechte transactie echter groter. Onderzoek van

Periscoop Onderzoek & Advies – in opdracht van VBO Makelaar – toonde in 2013 aan dat de gevolgschade van

Huurcheck Nederland, zo schetst Alex Faraco, is een va-

aanbiedt om een zorgvuldig uitgevoerde en betrouwbare verhuurtransactie uit te voeren. “Je zou kunnen zeggen

dat we de makelaar/verhuurbemiddelaar bijstaan om tot veel meer zekerheid te komen en een dossier optimaal

op te bouwen. In de Huurcheckportal doorloopt de makelaar een vraag- en antwoordsysteem waarin voor elke verhuursituatie relevante documenten kunnen worden

geüpload. Er wordt gecheckt op de identiteit, inkomsten,

werkgeversverklaring en betalingshistorie van de huurder.

Het validatiesysteem mondt uit in een code: rood, oranje

of groen. De code rood leidt tot een negatief advies aan de verhuurder. Bij code oranje is wel aan de zorgplicht van de makelaar voldaan, maar zijn er twijfels over de huurder. Ideaal is code groen. Er is dan voldaan aan de zorgplicht en de huurder lijkt van onbesproken gedrag. Lijkt, want risico’s

“Ook verhuurders met een code groen van Huurcheck

zijn nooit helemaal uit te sluiten. Reden om de Huurcheck

Nederland kunnen toch ineens minder betrouwbaar en

keringsproduct.” Marcel Veldman en Niels Nijhuis vullen

Nederland te combineren met een volstrekt nieuw verze-

eerlijk blijken of alsnog het slechte pad op gaan. VBO

aan: “Zo nieuw, dat zelfs Lloyd’s of London het niet kende.”

Makelaar was dus op zoek naar een manier om meer

van ACL Verzekeringen, de organisatie die in Londen een

zekerheid te bieden en schijnveiligheid te voorkomen”

Zij zijn respectievelijk commercieel - en algemeen directeur wereldprimeur het levenslicht liet zien: een verzekering voor de huurmarkt.

malafide huur enorm is. Alleen hennepteelt zorgt jaarlijks

De Huurcheck Garantie

ook huurshopping levert een verhuurder al gauw een

teur VBO Makelaar, benaderd met het idee de verhuurder

al voor een schadepost van totaal 100 miljoen euro, maar strop op van 7.000 euro. Jaarlijks worden zo’n 5.000 hennepkwekerijen opgerold, en die zitten meestal in gehuur-

de panden. Bij een beetje hennepkwekerij praat je dan zo over een schadepost van 30.000 euro. Dat bracht ons

ertoe om Huurcheck Nederland op te zetten en in nauwe samenwerking met VBO Makelaar verder te ontwikkelen.”

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

ACL Verzekeringen werd door Hans van der Ploeg, direcvia de makelaar/bemiddelaar een verzekeringsproduct

aan te bieden dat de materiële schade vergoedt aan de opstal en inboedel. Ook de juridische, ontruimings- en schoonmaakkosten bij de gevolgschade van malafide

huur zijn verzekerd. Maar ook reguliere huurschade aan

bijvoorbeeld muren of parketvloer die niet door de WA-

DE C EM ber 2 0 1 5

verzekering van de huurder wordt gedekt, kan onder de

tegen een maandelijks bedrag de garantie-ontvanger van

schetsen hoe hun volstrekt nieuwe verzekeringsproduct

door illegale huurpraktijken. Dus ook als het een stroman-

dekking vallen. De directeuren van ACL Verzekeringen de Huurcheck Nederland compleet maakt en zowel ver-

huurmakelaar als verhuurder bescherming en waarbor-

uitgebreide schadedekking van huurschade, veroorzaakt constructie betreft.”

gen biedt. “Als je kijkt naar de systematiek van Huurcheck

Uniek product van VBO Makelaar

ledige zekerheid kan gewoon niet worden gegeven. Ook

Verhuur op met een streng beleid aan de poort om een

Nederland, dan lijkt alles dichtgetimmerd. Maar volverhuurders met een code groen kunnen ineens minder

betrouwbaar blijken of alsnog het slechte pad op gaan.

Huurcheck Nederland is een momentopname voor de totstandkoming van de huurtransactie. VBO Makelaar wil ook na de sleuteloverdracht zekerheid bieden. De

brancheorganisatie wil elke vorm van schijnveiligheid

In 2013 richtte VBO Makelaar een aparte sectie Huur/

bijdrage te leveren aan het terugdringen van malversaties en misstanden in de huurmarkt. In 2014 volgde uit een Algemene Ledenvergadering de verplichting tot een huur-

check. Een 4-ogen principe leidt tot veiligere (ver)huurtransacties. Met de Huurcheck Garantie neemt VBO Make-

“LLoyd’s reageerde enthousiast: ‘Als het nog niet

voorkomen.” Maar zo’n product bleek in Nederland niet te bestaan. Daarop zijn ze in overleg gegaan met ACL Verze-

bestaat, is het een mooie uitdaging om het te

keringen. ACL Nederland is namelijk via een zusterbedrijf

ontwikkelen. We dachten dat we alles al een keer

coverholder voor Lloyd’s Syndicates waardoor zij als ge-

volgmachtigde kunnen optreden. ACL: “LLoyd’s reageerde

gezien hadden in de afgelopen eeuwen’”

enthousiast: ‘Als het nog niet bestaat, is het een mooie uitdaging om het te ontwikkelen. We dachten dat we

alles al een keer gezien hadden in de afgelopen eeuwen’.

laar opnieuw het voortouw in het streven naar uniforme

twee jaar tijd het product verder uitgewerkt tot een tech-

nu gericht op particuliere verhuurders en beleggers. Maar

Samen met Lloyd’s Syndicates hebben we vervolgens in nische oplossing waarin helder is waar het risico zit. Een

groene huurcheck score is de inleg voor de verzekering. De Vereniging VBO Makelaar is formeel de verzekeringsne-

mer en geeft zelf via Huurcheck Nederland een garantie dat de huurschade voor maximaal 50.000 euro is gedekt,

per woning, per gebeurtenis en per jaar. De verhuurder is

kwaliteit en zekerheid op de huurmarkt. Het product is Alex Faraco en de directeuren van ACL Nederland sluiten

niet uit dat het straks ook beschikbaar wordt gesteld aan andere verhuurders zoals woningcorporaties en woningbouwverenigingen. “We willen eerst ervaring opdoen met

dit geheel nieuwe product, dat is al spannend genoeg. We verleggen de grens beetje bij beetje.” ■

V.l.n.r.: Marcel Veldman, Alex Faraco, Hans van der Ploeg en Niels Nijhuis

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Roger Wouters

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Opkomst beoordelingssites

Kopersmarkt of verkopersmarkt

Beoordelingssites zijn nuttig voor mijn bedrijfsvoering.

Eens

Bron: Ledennet VBO Makelaar

Oneens

De verkoper heeft het weer voor het zeggen in

Eens

Oneens

onderhandelingsproces. Bron: www.VBOmakelaar.nl

marktrapportage Door vervangende nieuwbouw komen ambities energieakkoord binnen bereik

RAPPORTS

AMENVATT

ING

TNO.NL

De afspraken in het Energieakkoord in 2050 alle woningen in ons land energieneutraal te maken, zijn in het huidige tempo van renovatie onmogelijk te halen. Uit onderzoek van TNO blijkt dat dit tempo fors omhoog kan door vaker te kiezen voor vervangende nieuwbouw in plaats van renovatie. Het stimuleringsbeleid van de overheid is nu vooral gericht op renovatie. Vervangende nieuwbouw zou hierin nadrukkelijker een plaats moeten krijgen. Veel woningen in ons land zijn kort na de oorlog gebouwd en raken aan het einde van hun technische levensduur. Daardoor voldoet een toenemend aantal woningen niet meer aan de moderne eisen m.b.t. veiligheid, duurzaamheid en wooncomfort. Vernieuwing is noodzakelijk. TNO-onderzoek biedt handvatten voor het maken van de lastige keuze tussen renovatie of nieuwbouw.

Meer aandacht voor betalingsproblemen van hypotheekklanten 112.000 Nederlandse huishoudens hebben iedere maand problemen om de rente en aflossing op hun hypotheek te betalen en dat heeft veel impact op het dagelijkse leven en welzijn van mensen. De AFM vindt dat de geldschieters te weinig doen voor deze klanten en eist maatregelen van hypotheekaanbieders.

Verkenning mogelijkheid inzet pensioen voor aflossing woningschuld gelijkheid ning mo voor Verken pensioen inzetten woningschuld g aflossin r erd doo uitgevo Verkenning van Sociale isterie id het min legenhe Werkge Zaken en

Uit de verkenning van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid komt naar voren dat de inzet van pensioen voor de eigen woning interessant kan zijn voor sommige groepen pensioendeelnemers. Op langere termijn kan dit leiden tot een beperkte stijging van het aantal woningtransacties en een lichte toename van de huizenprijs. De woningschuld zou licht dalen. Tegelijkertijd is tijdens de verkenning gebleken dat de inzet van pensioen voor de eigen woning moeilijk inpasbaar is in het huidige wettelijk kader. Er treden aanzienlijke juridische risico’s op rondom gelijke behandeling op grond van leeftijd. Deze juridische risico’s zijn binnen het huidige wettelijke kader niet weg te nemen. Daarom acht het kabinet verdere vervolgstappen op dit moment niet opportuun.

05-10-15

eid inzetten

ning Mogelijkh

g_Verken

W_Omsla

88030_SZ

.indd

Pensioen

09:10

Betaalbaarheid In het kader van de Staat van de Woningmarkt 2015 is door de Tweede Kamer gevraagd om een verdieping rond het thema betaalbaarheid. Deze verdieping heeft voornamelijk betrekking op het inzichtelijk maken van verschillen tussen huishoudtypen en regio’s. ABF Research is in dit kader gevraagd een rapportage te verzorgen met cijfermateriaal: tabellen en figuren, ondersteund met korte duidende teksten.

Stand koopwoningmarkt 2015 In de Stand van de koopwoningmarkt 2015 heeft RIGO de actuele situatie van de koopwoningmarkt in beeld gebracht. Deze is als achterliggende studie gepubliceerd bij de ‘Staat van de woningmarkt’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het herstel van de koopwoningmarkt zet zich in de afgelopen kwartalen stevig door, maar meer in aantallen verkopen dan in prijs. Het prijsherstel is er wel, maar is in vergelijking tot de daling van 2008 tot medio 2013 nog bescheiden. Het nieuwbouwaanbod in de koopsector volgt met enige moeite de aangetrokken vraag: door meer verkopen lijkt het resterende aanbod te verkrappen. Er is op de meeste plaatsen voldoende aanbod aan locaties, maar in de ontwikkeling van nieuwe projecten is de financiering vaak een vertragende factor.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

verhuurmakelaar als kop van jut Uw collega Viseur werkt al bijna vijftien jaar samen met zijn goede vriendin Dorien bij de verhuur van enkele woningen. Dat ging altijd tot wederzijdse tevredenheid. Gezien de vriendschapsrelatie berekende Viseur slechts de helft van de gebruikelijke courtage aan zijn vriendin. De tevredenheid sloeg echter om en eindigde in haat en nijd na de komst van een vage Italiaan. Wat ging er mis?

odra een woning van Dorien vrij kwam, wist Vi-

Toevallig had zich een zekere meneer Enver Agima gemeld.

Dat gebeurde ook toen het luxe appartement van

de duur van zes maanden. Hij kwam oorspronkelijk uit Al-

seur veelal snel een geschikte huurder te vinden.

Dorien in Amstelveen opnieuw moest worden verhuurd.

Hij wilde graag een gemeubileerd appartement huren voor baniĂŤ maar was inmiddels Italiaan. Agima vertelde dat hij in Nederland was om in de bouw te werken. De huurprijs

van 2.200 euro was geen enkel probleem. Hij zou zijn intrek nemen in het appartement met twee vrienden. Agima was zeer netjes gekleed, sprak keurig Engels en was ook bereid om meteen per kas de waarborgsom en de eerste maand-

huur te betalen. Bovendien was Agima zo vriendelijk om

op het eerste verzoek binnen een uur per fax een kopie van zijn paspoort aan Viseur te sturen. Viseur maakte het huurcontract op.

Goede huurder

Agima toonde zich een goede huurder. Steevast betaalde

hij tijdig de huur op het kantoor van Viseur. Toen de eerste zes maanden voorbij waren, vroeg Agima of hij nog

eens zes maanden kon huren. Viseur belde met Dorien die

daartegen geen bezwaar had. De negende maand was er echter iets vreemds aan de hand. Agima verscheen niet op

kantoor van Viseur om de huur te betalen. Viseur maakte

zich nog niet druk. Maar toen echter na anderhalve week de huur nog niet betaald was, besloot Viseur om Agima te

bellen. De mobiele telefoon bleek afgesloten te zijn. Viseur

ging daarom op bezoek. De deur werd echter niet open gedaan. Viseur besloot na een paar dagen opnieuw Agima te bezoeken. Oei!

Opnieuw belde Viseur aan bij het appartement. Opnieuw werd er niet geopend. Na gebruikmaking van de reservesleutel kwam hem een zware grondlucht tegemoet. Viseur

had al de nodige verhalen gehoord over hennepkwekerijen,

maar nu kon hij met eigen ogen zien welke verschrikkelijke

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM ber 2 0 1 5

puinhoop een hennepkweker aanricht. De vloer lag bezaaid

zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huur-

ren, kapotte lampen, verpakkingsmateriaal en nog meer

de noorderzon te vertrekken. Het gaat erom dat de make-

met plantenresten en aarde. Overal lagen verlengsnoerotzooi. Er was zelfs in muren geboord. Meubilair was opgestapeld en er was maar weinig heel gebleven. Met een

bezwaard gemoed belde Viseur de politie en Dorien. Toen

Dorien de onbeschrijfelijke chaos zag, barstte zij in huilen uit. Wat een ellende! Opruimen

Uiteindelijk duurde het ruim zes weken voordat het ap-

partement weer verhuurbaar was. De kosten van herstel waren ruim 30.000 euro. Wie moest dat betalen? De

huurder was met de noorderzon vertrokken. Het paspoort

bleek vals. Viseur betuigde zijn medeleven aan zijn vriendin Dorien. ‘Wat is de wereld toch slecht, he?’, zo begon Viseur. ‘Dat had ik nooit gedacht van zo’n op het oog nette

man’. Nou, Dorien had daar geen mening over. Zij had deze

nette meneer immers nog nooit ontmoet. Ze vertrouwde op de expertise van Viseur. Toen Viseur haar probeerde te

troosten, besefte Dorien steeds meer dat Viseur zijn werk eenvoudigweg niet goed had gedaan. Het was natuurlijk

der kan besluiten het gehuurde te gaan misbruiken en met laar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de ver-

huurder te beperken. In het huurcontract van Viseur stond dat de huurder in Nederland was om daar werkzaamheden

te verrichten. In het onderhavige geval ging het echter om een huurder die naar eigen zeggen in Nederland was om

‘in de bouw’ te werken. Het wat, waar en hoe van dat werk

was echter niet bekend. Controle op de aard en de hoogte van de inkomsten van deze aspirant-huurder was evenmin

uitgevoerd. Van het paspoort was er slechts een fax-kopie.

De rechter meende dat een verhuurbemiddelaar in het algemeen gehouden is de hiervoor bedoelde controle op

identiteit, werkzaamheden en inkomsten uit te voeren. Daarvoor was des temeer aanleiding omdat deze huurder maandelijks contant wenste te betalen.

De rechter oordeelde dat Viseur aansprakelijk was voor de geleden schade. En Viseur: die vond dit alles allerminst tutto bello. (de namen zijn gefingeerd) ■

als eerste de schuld van deze onbetrouwbare huurder, maar Viseur trof ook blaam. Tot verbijstering van Viseur wilde Dorien dat Viseur de schade zou vergoeden. Nou, daar dacht Viseur toch heel anders over. Rechtszaak

Dorien liet het er echter niet bij zitten. Zij liet Viseur dagvaarden. Viseur had daar een heel naar gevoel over. Had hij

immers niet zijn goede vriendin voor een vriendenprijsje al gedurende heel lange tijd geholpen? En Dorien wist toch

dat hij, Viseur, niet garant kon staan voor de nakoming van de verplichtingen door een huurder? Aan het verhuren

van een woning zit toch altijd enig risico? Nou dan! En was Dorien niet blij met de huurcentjes? Hard oordeel

Viseur vond dat de rechter bijzonder hard oordeelde. Deze

overwoog dat verhuur aan een niet betrouwbare huurder voor een verhuurder grote risico’s met zich meebrengt. Niet alleen bestaat de kans dat de huurder de huurpen-

ningen niet uit zichzelf betaalt, maar bovendien kan deze grote schade toebrengen aan de woning zonder verhaal

te bieden. Zeker aan een professionele huurbemiddelaar als Viseur behoort bekend te zijn dat hennepkwekerijen wel vaker worden aangetroffen en dat de schade dan zeer

groot kan zijn. Viseur had zich van deze risico’s bewust behoren te zijn. Het hof meende dat Viseur zich meer diende

in te spannen om een juiste huurder te vinden dan het

eenvoudigweg ingaan op de woonvraag van een passant. De rechter onderkent dat er altijd risico’s zullen zijn en dat

VBO MAKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Woningmarkt

hugo priemus:

“ de woningmarkt is onevenwichtig, en de starter is het haasje” “ minister blok is vooral bezig met het verstoren van de woningmarkt”

“Ik zou de lezers van de Vastgoed Adviseur zo graag een positief verhaal vertellen”, zegt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling aan de TU Delft, waar hij al 50 jaar werkzaam is. “Maar we moeten constateren dat er helaas geen sprake is van enig constructief beleid. De woningmarkt is onevenwichtig, de hypotheekschuld groeit weer en het woningtekort wordt alleen maar groter. De starters zijn het haasje. Peter Boelhouwer liet tijdens het Wooncongres op 3 november jl. dramatische cijfers zien: we stevenen af op een historisch woontekort van 4 à 5% van de woningvoorraad. Minister Blok heeft al aangegeven dat er deze kabinetsperiode geen maatregelen meer te verwachten zijn. De gemeenten mogen het nu oplossen, maar die hebben geen geld en te weinig expertise. De woningcorporaties worstelen met de verhuurderheffing, die een desastreus effect heeft. En dan zijn er nog meer verstorende factoren die het er ook niet makkelijker op maken. Tja, waar haal je dan een positief verhaal vandaan?”

ls één ding duidelijk is dan is het wel dat alle de-

Nieuwe Wonen leidt ertoe dat woningen geschikt moeten

stelt Priemus. “De digitalisering van de samenle-

is nog meer aan de hand. We hebben te maken met een

mografische prognoses op losse schroeven staan,

ving zet door; de combinatie mens-computer heeft de toe-

komst. De armen worden armer terwijl het BNP stijgt; het

zijn voor wonen, werken, leren en communiceren. Maar er

enorme stroom asielzoekers, en het is een illusie om te denken dat die mensen weer terug zullen gaan. Het tegendeel

is het geval: omdat het om heel veel alleenstaande man-

nen gaat, zal op grote schaal gezinshereniging plaatsvinden. De immigratie zal zich op een structureel hoger niveau

Bouwvergunningen en productie

bevinden dan we dachten.

120.000

Jaarlijks zullen er meer dan 80.000 huishoudens bij komen,

100.000

maar het aantal nieuwbouwwoningen ligt op een niveau van 50.000 per jaar. Dat wordt alleen maar erger. Mensen

80.000

stellen in de 21e eeuw steeds hogere eisen aan de hoeveel-

60.000

heid ruimte die ze tot hun beschikking hebben. We zien het verschijnsel ‘meerhuizigheid’ toenemen: mensen wonen in

40.000

het weekend ergens anders dan door de week; ze hebben

20.000

2013

2011

Gereedgekomen woningen

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

Verleende vergunningen

2002

1999

2000

1997

1998

1995

meerdere relaties tijdens hun leven. Soms wonen ze al1996

leen en dan weer in een gezin. Kortom: het vroegere beeld van één huishouden = één woning is al lang geen realiteit

meer. De individualisering zet door: mensen willen geen kamer maar een huis!”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DEC EM ber 2 0 1 5

Sober en doelmatig

“Er wordt nogal gefulmineerd tegen het voorstel om asiel-

zoekers sober te huisvesten, maar ‘sober en doelmatig’ was

altijd al het adagium van de sociale huisvesting. Ik zou niet

weten wat daartegen is: het is mijns inziens geen diskwalificatie. Studenten en starters hebben meestal een laag (of

geen) inkomen. Daarom kiezen ze voor een kleine, sobere woning maar wel op de locatie die ze wensen: vaak in het stadscentrum. Statushouders hebben nauwelijks een inkomen, maar moeten wel worden gehuisvest. En snel ook, net als starters. Dat mag best sober zijn, maar dat is heel wat

anders dan het voorstel van minister Blok: hij is van mening dat de mensen die al lang op een woning wachten niet

mogen worden verdrongen. Nederlandse starters moeten in gewone, goedkope huurwoningen kunnen wonen, en

statushouders zijn aangewezen op leegstaande kantoren en containerwoningen. Dat lijkt me geen succesformule voor een goede integratie van de statushouders…” Spanningen

“We zullen het aanbod snel moeten opvoeren, vooral in de stad, en het tekort dat bewust gecreëerd is, moet op zo

kort mogelijke termijn worden opgeheven. Anders zullen er grote spanningen ontstaan.

Ik spreek nogal wat wethouders, en ik hoor nooit dat ze

te veel sociale huurwoningen hebben. Integendeel: overal zijn tekorten. De enige die vindt dat de sociale huursector

Zwaardere rol van gemeente en huurder

simpele oorzaak: hij kent zijn dossiers niet. De minister

moeten ontwikkelen. Die Woonvisie omvat de hele markt.

in Nederland te groot is, is minister Blok. Dat heeft een

wordt gedreven door een paar vragen: wat staat er in het

Regeerakkoord en in het Woonakkoord en wat kan ik daarvan realiseren? De doelgroep voor een sociale huurwoning

is ruim 40% van de bevolking, en dat percentage neemt toe. Een les die Piketty ons heeft geleerd, luidt: als de al-

“In het Woonakkoord staat dat gemeenten een Woonvisie Daarbij moeten huurders worden betrokken (bravo!), maar over bewoner-eigenaren horen we niets. Dat is vreemd…

Zonder een Woonvisie kunnen gemeenten de woningcorporaties niet aan de prestatieafspraken houden. Die

gemene welvaart stijgt, geldt dat lang niet altijd voor de

laagste inkomens. Het percentage sociale huurwoningen

bedraagt 30% en dat percentage daalt gestaag. Als Blok

woningmarkt amsterdam ‘oververhit’

stant is, klopt dat dus niet.

Bijna 40% van alle woningen in Amsterdam wordt volgens het Financieele

Blok en de VVD willen een aanzienlijke reductie van de so-

hoogtepunt. Potentiële kopers bieden steeds vaker tegen elkaar op, waardoor

beweert dat de omvang van de sociale huursector con-

ciale huursector, ook al staat dat niet in het Woonakkoord.

Er moeten nog veel meer woningen worden verkocht door

de corporaties, want er wonen nog steeds mensen met een inkomen boven de toewijzingsgrens in sociale huur-

woningen. Dat inkomens tegenwoordig nogal fluctueren; daar heeft hij geen boodschap aan. De onbalans wordt dus nog veel groter; gewoon omdat de overheid dat wil.

Helaas krijgt Blok geen tegengas van zijn coalitiepartner. Het is onvoorstelbaar dat een minister van Wonen in deze

Dagblad verkocht voor een prijs die boven de vraagprijs ligt. Dat is een nieuw voor woningen ‘binnen de ring’ zelfs in 60% van de gevallen meer dan de

vraagprijs wordt geboden. Landelijk gebeurt dat maar bij 7% van de transacties. De prijs van een gemiddelde woning in Amsterdam ligt nu al boven het niveau van 2008. Het feit dat slechts één op de drie woningen in Amsterdam een

koophuis is, jaagt de prijzen nog verder op. Voor de sociale huurwoningen zijn lange wachtlijsten. De gemeente Amsterdam geeft in hoog tempo nieuwe

grond uit om de woningkrapte te bestrijden. De gemeente verwacht dit jaar te starten met de bouw van 6.500 woningen.

explosieve situatie rustig achterover leunt.”

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

“We zullen het aanbod snel moeten opvoeren, vooral

Alleen: ze hebben geen geld en onvoldoende kennis. Vroe-

in de stad, en het tekort dat bewust gecreëerd is, moet

van subsidies, fondsen en de opbrengsten van grondexploi-

op zo kort mogelijke termijn worden opgeheven. Anders zullen er grote spanningen ontstaan” Woonvisies zijn allemaal al achterhaald, want er wordt

zelden naar de actualiteit gekeken”, constateert Priemus.

“Trouwens: zo’n visie is niets nieuws. Vroeger noemde je zoiets een volkshuisvestingsplan.

De visies die ik heb gezien, zijn merendeels vaag en vrij-

blijvend. Dat heeft veel te maken met de kwaliteit en de

kwantiteit van de ambtenaren die het document moeten samenstellen. Ik denk ook dat veel gemeenten zich nog

onvoldoende realiseren dat hun formele positie aanzienlijk versterkt is.

ger had je een aantal financiële mogelijkheden in het kader

taties. Als een gemeente serieus beleid wil voeren, heeft ze

daar natuurlijk wel de middelen voor nodig. Je kunt niet alles afwentelen op de participatiemaatschappij.

De woningmarkt moet regionaal worden gecoördineerd, maar dat gaat allemaal veel te lang duren. In het najaar van

2016 moeten de regio’s worden vastgesteld, dus er blijven nog lang onduidelijkheden en dat belemmert investeringsbeslissingen.

Over regio’s gesproken: woningcorporaties mogen nog

maar in één regio investeren, ook als ze in meer regio’s actief zijn. Ze kunnen wel een ontheffing aanvragen, maar

je kunt nu al voorspellen dat ook deze maatregel weer een negatief effect zal hebben op de woningproductie.” Meer duidelijkheid!

“Het feit dat op het ministerie van Wonen een grote reor-

ganisatie plaatsvindt, helpt ook al niet. Officieel zijn het

‘historisch woningtekort’

Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Inspectie voor de

Peter Boelhouwer ziet de volgende ontwikkelingen:

van 1 juli 2015 tot januari 2016 met droge ogen over een

• De bevolkingsprognose van het CBS voor de komende

decennia ligt een miljoen hoger dan een paar jaar geleden.

• Jaarlijks zijn minimaal 80.000 nieuwe woningen nodig; het

aantal gerealiseerde woningen bedraagt slechts 50.000 per jaar.

• Transformatie van lege gebouwen levert maar ca. 30.000 woningen per jaar op.

• Nederland is een ‘goedkoopte-eiland’: de woningprijzen in de ons omringende landen liggen 10 tot 40% hoger dan voor de crisis; in Nederland ruim 10% lager.

• Dit jaar worden ongeveer 5.000 huurwoningen opgeleverd;

Leefomgeving en Transport samengevoegd, maar dat is alleen op papier het geval. Men spreekt over de periode ‘façademodel’. De integratie tussen CFV en ILT is voorlopig een schijnconstructie. Nog meer onduidelijkheid dus.

De parlementaire enquête woningcorporaties (waar ik

overigens veel waardering voor heb) heeft veel angst veroorzaakt. Woningcorporaties zijn bij uitstek de partijen die leegstaande kantoren kunnen transformeren naar woon-

ruimte (met name voor de mensen met lage inkomens) maar juridisch mogen ze dat niet omdat het om utiliteitsbouw gaat. Achter die regel kunnen ze zich dus verschuilen: ze komen natuurlijk liever niet in de problemen.”

een druppel op een gloeiende plaat.

• Er is een grote mismatch op de beleggingsmarkt: er is veel

kapitaal beschikbaar, maar er is een gebrek aan portefeuilles.

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DEC EM ber 2 0 1 5

Op diverse podia heeft Priemus al duidelijk laten weten

“aanpak scheefwoners stokt”

wat hij van de verhuurderheffing vindt, maar hij zegt het

Circa 547.000 huishoudens verdienen te veel om in een sociale huurwoning

op de woningmarkt. De betaalbaarheid is nog verder afge-

doorstromen naar duurdere woningen, stokt. Nog eens 332.000 huurders

nog maar een keer: “Die heeft een uiterst negatief effect nomen. Sociale verhuurders hebben nu aangekondigd dat

ze huurverhoging matigen, maar dat leidt weer tot minder investeringen.”

Commerciële verhuurders

te wonen. De aanpak van de overheid om deze ‘scheefwoners’ te laten

wonen eigenlijk te duur in relatie tot hun inkomen. Zij krijgen daardoor meer huurtoeslag dan nodig is, constateert de NOS op basis van eigen

onderzoek en een nieuw rapport in opdracht van de Woonbond en Aedes.

Deze laatste groep zou juist in een goedkopere huurwoning moeten wonen.

“Er is sprake van een hinderlijk ongelijk speelveld tus-

sen sociale huur, commerciële huur en koop. Partijen die huurwoningen willen bouwen, zullen al snel kiezen voor

commerciële huur, want dan hebben ze niet te maken met

vraagt zich af hoe we tekorten reduceren en de minister is

Een ander probleem is dat buitenlandse beleggers in de

noemt. Minister Blok is vooral bezig met het verstoren

de verhuurderheffing.

meeste gevallen niet ontwikkelen en bouwen: ze willen

handelen. Dat betekent in de praktijk dat ze grote partijen sociale huurwoningen opkopen en vervolgens de huurprij-

ongrijpbaar omdat hij nergens concrete (streef)getallen

van de woningmarkt. Ik hoop dat dit de gemeenten zal

prikkelen om creatief te denken en alle stakeholders bij

zen liberaliseren. Die handelwijze gaat dus ten koste van de

“Van het Rijk hebben we weinig te verwachten: de gemeenten

Als ik lid was van een gemeentebestuur, zou ik een voor-

maken prestatieafspraken op basis van oppervlakkig

tuurlijk worden de woningen die ze bouwen op termijn ook

beleid. Het Rijk maakt niet de balans op voor het hele

sociale huur en van de doelgroep van beleid.

keur hebben voor beleggers die willen ontwikkelen. Na-

weer verkocht, maar je hebt dan wel een oplossing voor

land en de verschillende regio’s. Niemand vraagt zich af

de eerste jaren. De vraag naar huurwoningen in het middensegment is hoog in veel steden.”

hoe we tekorten reduceren en de minister is ongrijpbaar omdat hij nergens concrete (streef)getallen noemt”

Het resultaat: meer koop

“De koopwoningmarkt speelt natuurlijk ook een rol. Het taboe van de hypotheekrenteaftrek mag dan doorbroken

zijn; het effect is nog steeds heel groot, ook als het gaat om

hun beleid te betrekken. Immers: je hoort wel eens dat je

dan over zo’n 20%. We zien ook de hypotheekschuld weer

zaken wilt stimuleren. Ik koester dus nog een beetje hoop

het prijsverhogende effect van deze aftrek. We hebben het stijgen (geheel tegen de waarschuwingen van het IMF en de Europese Commissie in).

Als we naar de – toekomstige – vraag kijken, zouden we,

gezien de flexibele arbeidsmarkten, moeten kiezen voor

dingen moet dwarsbomen en belemmeren als je die zelfde dat al die verstorende acties leiden tot extra creativiteit en

tot enig recalcitrant gedrag van de zijde van gemeenten, corporaties en huurders.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: OTB TU Delft, Roger Wouters

meer (vooral sociale) huur en minder koop. De tendens

is precies omgekeerd: het ziet ernaar uit dat de voorraad sociale huurwoningen alleen maar kleiner wordt en dat het

ale sector 1,4 miljard per jaar kost. Per saldo is er dus geen

staatssteun. Tegelijkertijd gaat er nog steeds veel financiële steun naar de bewoner-eigenaar. Hoezo evenwicht?” Waar ligt de bal?

“Van het Rijk hebben we weinig te verwachten: de gemeenten maken prestatieafspraken op basis van opper-

vlakkig beleid. Het Rijk maakt niet de balans op voor het hele land en de verschillende regio’s (de verschillen tussen de regio’s zijn op een aantal gebieden heel groot). Niemand

21%

22%

13%

10 5 0

Bron: Companen 2015

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Weet niet

naar de corporaties, terwijl de verhuurderheffing de soci-

19%

Anders

Bovendien gaat er jaarlijks 700.000 euro aan staatssteun

23%

Nee, er is geen nieuwe woonvisie

die rente is niet blijvend laag.

Ja, maar deze is niet concreet genoeg voor nieuwe prestatieafspraken op basis van de nieuwe vereisten

je dat kopen aantrekkelijk is, juist door die lage rente. Maar

Ja, maar ik weet niet of deze concreet genoeg is voor nieuwe prestatieafspraken op basis van de nieuwe vereisten

aan mee. Ondanks de aanscherping van de leennormen zie

Heeft de gemeente een actuele woonvisie? 25

Ja, en deze is concreet genoeg voor nieuwe prestatieafspraken op basis van de nieuwe vereisten

aantal koopwoningen toeneemt. De lage rente helpt daar-

Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

meer dan actief vermogensbeheer: een valkuil voor veel kleine beleggers Actief vermogensbeheer; wat is dat eigenlijk? Het is een term die nogal eens ter sprake komt wanneer een aspirant-vastgoedbelegger bij mij komt voor advies. ‘In welk vastgoed kan ik het beste beleggen?’, is dan de vraag van de toekomstige belegger. Een logische vraag: in een tijd waar mensen nagenoeg geen rente meer ontvangen over hun spaargeld, kan het aantrekkelijk zijn om te investeren in vastgoed. Zeker nu de vastgoedmarkt forse tekenen van herstel vertoont.

eel ‘kleine beleggers’ hebben in het recente

Normaal of niet?

Een nieuw avontuur is dus niet aanlokkelijk, en

mate van arbeid met zich mee: het onderhouden van

verleden nogal wat geld op de beurs verloren.

dat is de reden dat aarzelende beleggers voor een

Vermogensbeheer brengt te allen tijde een zekere

contact met huurders, het innen van huren en het ver-

investering in vastgoed kiezen. En dan komt onvermij-

sturen van aanmaningen etc. Dat valt allemaal onder

Mijn eerste vraag is dan waarvoor het spaartegoed

dan dit type werkzaamheden, doemen al snel proble-

delijk de vraag: wat is de beste belegging?

bedoeld is. Moet het geld op korte termijn, bijvoorbeeld binnen vijf jaar, liquide gemaakt kunnen worden? Of is het bedoeld als aanvulling op het pensioen en moet het over langere termijn renderen?

Als vastgoed op korte termijn weer liquide gemaakt moet worden, kan dat tot flinke verliezen leiden bij

wederverkoop; dat is in het recente verleden wel geble-

ken. Ook fiscaal kan zo’n stap behoorlijk tegenvallen. En daar zit geen enkele belegger op te wachten!

normaal vermogensbeheer. Als er méér wordt gedaan men op.

Helaas is het lastig om aan te geven waar de scheidslijn ligt. Als een gebouw in appartementen wordt

gesplitst, die vervolgens voor een hogere prijs worden verkocht; is dat dan meer dan normaal vermogensbe-

heer? Volgens de wet wel, maar dan moeten wel rede-

lijkerwijs werkzaamheden zijn verricht die erop gericht zijn meer rendement te behalen dan met normaal vermogensbeheer mogelijk zou zijn.

Sommige mensen die mij om advies vragen, komen

Helaas laten sommige makelaars hun commercieel

kopen die ze zelf opknappen en vervolgens weer door-

ger in spe. Wie zijn vak serieus neemt, laat dat niet

zelf met ideeën. Ze denken erover om enkele pandjes te verkopen. Met winst natuurlijk en zonder hierover belasting te hoeven betalen, als ware het een box 3-belegging.

Ik vertel hun dan dat de belastingdienst daar wel eens heel anders over kan denken: die kan zo’n activiteit als ‘meer dan gewoon vermogensbeheer’ beschouwen. Dan gaat het opeens om belaste arbeid in box 1.

Progressief afrekenen kan dan het ongewenste gevolg

belang prevaleren boven dat van de onwetende beleggebeuren. Een makelaar die op een verantwoorde

manier handelt, verwijst de potentiële belegger door

naar een fiscalist die is gespecialiseerd in vastgoed. Hij kan ook het advies geven de plannen te laten toetsen door de inspecteur van de belastingdienst. Dan loopt

de klant geen onnodige risico’s en bewijst de makelaar zijn toegevoegde waarde! ■

Louis Huijts REV,

zijn. Ook de verhuur van de panden en de zelfuitge-

voorzitter sectie

voerde verbouwingen kunnen door de fiscus worden

Bedrijfsmatig Vastgoed

aangemerkt als meer dan actief vermogensbeheer.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | NeVaCon 2015

NeVaCon 2015: moeten rollen makelaar en taxateur van elkaar worden gescheiden? ‘Het vak van makelaar/taxateur moet volledig worden gescheiden’. Dat was de stelling die 13 november jl. in de Fabrique werd voorgelegd aan de deelnemers van het Nederlands Vastgoed Congres (NeVaCon). De stemming onder de circa 800 bezoekers van dit door VBO Makelaar georganiseerde congres liet aan duidelijkheid niets te wensen over: bijna 23% (22,9) stemde vóór, meer dan driekwart (77,1%) stemde tegen.

et zwart-wit van de stelling werd in de loop van

kern van de zaak. Op objectniveau moet de waardering wel

vastgoed nuttig en haalbaar is, hoeft dat niet te

treft is het bijna een noodzaak dat een persoon deze twee

het debat genuanceerd. Wat in het grootzakelijk

zijn voor taxateurs en makelaars die actief zijn op de woningmarkt. Dat was de gemeenschappelijke noemer waar

in volledige onafhankelijkheid verlopen. Maar wat mij bespecialisaties in zich verenigt.”

de vier panelleden zich achter schaarden.

Permeabele wand

Bij de aftrap formuleerde VBO-directeur Hans van der Ploeg

brief aan het NRVT dat 1 januari 2016 operationeel moet

deze visie aldus: “Een taxateur die niet weet hoe de markt functioneert, is ook niet in staat om te waarderen. Dat is de

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Jan Vis had de discussie eerder op scherp gezet met een zijn. Hij drong daarin aan op een strakke definitie van

de begrippen objectiviteit en onafhankelijkheid: ‘voor de

DE C EM ber 2 0 1 5

Bij de stelling over de functiescheiding van de makelaar/taxateur waren de inschrijvende taxateur moet meteen duidelijk zijn wat er wordt verwacht en waar de grenzen liggen’.

Maar wat betekent dat voor de verenigbaarheid van die twee functies in één persoon? Vis lichtte zijn visie toe met

de focus op zijn vakgebied business valuation. “Men verwart de toegang tot de informatie met het uitoefenen van de functie. Ik ben het van harte eens met de gedachte dat

een taxateur iets van markttransacties moet weten, maar het is zeer onverstandig om na te denken over een prijs, als je geen besef hebt van de waarde. De waardering komt

volgende deskundigen bij de paneldiscussie betrokken:

• Dr. Jan Vis MBA CMC RV FRICS, adjunct-professor Business Valuation

aan de Erasmus Universiteit en voorzitter van de commissie Platform Taxateurs en Accountants (PTA)

• Mark Fidler BSc FRICS RT, hoofd taxaties van het consultancybureau CBRE Nederland en lid van de commissie PTA

• Prof.dr. Aart Hordijk MRICS, directeur Stichting Taxaties en Validaties, voormalig directeur ROZ, docent Real Estate Valuation at TiasNimbas Business School en kwartiermaker NRVT

• Hans van der Ploeg RAE, directeur VBO Makelaar.

eerst, pas daarna komt de prijsbepaling. Er is niets op tegen als binnen organisaties een eenzijdig permeabele wand

bestaat, waar doorheen marktinformatie richting taxateur gaat, maar niet andersom. Deze twee werelden moeten

goed gescheiden worden. Het gaat om totaal andere professies. Het feit dat worstenbroodjes bestaan wil niet zeggen dat je de slagerij moet incorporeren in de bakkerij.”

Vis zei overigens wel dat het voor de woningmarkt ‘wel-

licht te regelen’ is dat makelaars en taxateurs tegelijkertijd

Dr. Vis: “Het feit dat er worstenbroodjes bestaan, betekent niet dat je de slagerij moet incorporeren in de bakkerij” worden om voldoende brood op de plank te krijgen. Want de taxatietarieven zijn heel lang uitgeknepen.”

op twee vakgebieden actief kunnen blijven. Mark Fidler,

Hans van der Ploeg sprong hierop in met een hoopvolle

de stelling volledig. Hij zei ‘geen enkel belang of voordeel’

wat dit betreft helemaal niet zo slecht. Samen met NVM,

die leiding geeft aan een team van 30 taxateurs, verwierp te zien in de scheiding van taxateur en makelaar. Met gedragsregels en een scheidswand tussen de twee culturen zijn eventuele risico’s goed te ondervangen. “Ik heb lange tijd als makelaar/taxateur gewerkt in een klein stadje in

Engeland. Het aantal opdrachten was zo beperkt dat je die

twee vakken wel moest combineren. Met die realiteit heb je te maken. Het is ook een maatschappelijk belang dat de

vastgoedmarkt buiten de grote steden goed functioneert.

Maar DNB en AFM hebben wel gelijk. We hebben het als taxateurs de afgelopen jaren niet goed gedaan. Ze stellen daarom terecht de vraag: hoe gaan jullie dat beter doen?” Taxatietarieven

Ook Aart Hordijk, ‘kwartiermaker’ van het NRVT-register,

boodschap: “De aansluiting op de Europese regelgeving is VastgoedPRO, NWWI en de NVB hebben we het model

taxatierapport financiering woonruimte aangepast aan de EVS. Het Blue Book (EVS 2012) eist een opdracht tussen

consument en uiteindelijke taxateur. Dat kan ertoe leiden dat de taxatiebemiddelingsbureaus er tussenuit vliegen. Het is niet acceptabel dat de consument 500 euro betaalt

en de taxateur slechts 150 euro ontvangt. Ook de financiële instellingen zouden zich hard achter de oren moeten

krabben of ze überhaupt nog wel taxatierapporten willen

gebruiken, waarvan bekend is dat de taxateur tegen een ontzettend laag tarief heeft getaxeerd. Wat ons betreft heeft dat als consequentie dat de bemiddelingsbureaus het straks moeilijk krijgen.”

acht een scheiding ongewenst en onhaalbaar. “In de dis-

Prof.dr. Aart Hordijk: “De objectgebonden

geworsteld. De toezichthouders wilden een strikte schei-

onafhankelijkheid kun je bereiken met gedragsregels”

cussies rond de inrichting van het NRVT is daar veel mee

ding. Zij kwamen daar iedere keer op terug. Bij woningtaxa-

ties en woningmakelaardij lopen die twee functies nu een-

Fragiel randje

de ander doet de deal en de volgende keer is het andersom.

de makelaar en de volwaardige taxatie van de taxateur? Is

maal door elkaar heen. De een makelt, de ander taxeert en De objectgebonden onafhankelijkheid kun je bereiken met gedragsregels. En wie beide functies uitoefent, kan natuurlijk niet winkelen van de ene naar de andere gedragsregel.

Bij een goede afbakening is het beslist mogelijk om beide functies in één persoon te verenigen.”

Hordijk wees ook op de gevolgen voor het verdienmodel van de taxateur. “Zeker voor eenpitters zou het dan lastig

Hoe bewaak je het grensvlak tussen het waarde-advies van dat niet een fragiel randje? Van der Ploeg: “In zekere zin is

dat waar. Maar we hebben binnen het NRVT niet voor niets

zo lang gediscussieerd over de definitie van een professionele taxatiedienst om dat duidelijk te krijgen. Waarderen

is een ander vak, maar de basiskennis is hetzelfde. Dat kan dus best in één persoon, maar bij het waarderen moet je uiteraard onafhankelijk opereren.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Robert van Til Beeld: Roger Wouters

TRAPLIFTEN GEZOCHT! Traplift bij verkoop woning? Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen.

Altijd min. 150,beloning!

Jaarlijks belanden duizenden trapliften op de schroothoop. Smienk trapliften zet zich ervoor in deze trapliften een tweede leven te geven. Een duurzame oplossing waarmee we andere hulpbehoevenden voordeliger aan een traplift kunnen helpen. Helpt u ons mee?

In welke trapliften zijn wij in geÏntresseerd?

Wat betekend dit voor u?

✓

Alle merken

✓

Trapliften niet ouder dan 10 jaar

✓

Rechte trapliften

✓

Trapliften met één of meerdere bochten

✓

Bruikbare staat

3 eenvoudige stappen

Wanneer een cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift aanbieden aan Smienk trapliften. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert dit u nog wat op ook.

Bespreek het verwijderen van de traplift Stuur 2-3 foto´s naar inkoop@smienktrapliften.nl of bel direct naar 0341-76 80 71 U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Smienk Trapliften Nunspeet T. 0341 - 76 80 71 inkoop@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

wat te doen als er méér moet gebeuren in een beperkte ruimte? Er gebeurt steeds meer in de beperkte groene ruimte van Nederland. Agrarische bedrijven vragen om groei; er vindt natuurontwikkeling plaats; waterberging en de aanleg van recreatiegebieden, wegen en/of windmolenparken vragen de nodige aandacht. Waar ruimte schaars is, wordt een goede verdeling daarvan steeds belangrijker. Dat er veel mogelijk is, blijkt wel uit twee unieke projecten, die in een verrassend kort tijdsbestek werden afgerond. Goede afspraken vormen de basis voor

‘V

een opzienbarend succes. erkavelen voor Toekomst Reusel-De Mierden’

Kadaster. De DLG is in maart jl. opgeheven. Gelukkig

deze gemeente vrijwillig werd geruild tussen

het gebied van verkavelingsprocessen niet verloren

ging om ruim 165 ha landbouwgrond, die in

boeren, het Waterschap, het Brabant Landschap,

gemeenten en andere overheden. De doelstelling was

drieledig: structuurverbetering voor de landbouw, realisatie van de ecologische hoofdstructuur (EHS + EVZ) en realisatie van waterdoelstellingen. In het najaar van 2014 werden alle deelnemers geïnformeerd via de

heeft het Kadaster ingezien dat de deskundigheid op mag gaan. Daarom is het ‘Expertisecentrum Verkavelen op eigen initiatief’ opgericht. Dat is een verheugende

zaak, want verkavelen kent in Nederland een lange traditie, die voortgezet moet worden. Overheden hebben momenteel geen geld om ruilgronden aan te kopen,

maar ze bezitten veelal wel gronden die kunnen wor-

kavelruilcoördinator. Ook vond een bijeenkomst plaats

den ingezet voor verkaveling.

te stimuleren tot deelname. Gedeputeerde Yves de Boer

In het Brabantse project bracht de gemeente Reusel-De

‘schetssessies’ nodig om de deelnemers zelf te laten

ling ging het om 150 ha grond van de provincie Utrecht.

in het gemeentehuis, met het doel om de betrokkenen gaf 11 september het startsein. Er waren maar twee bepalen hoe de gronden verkaveld konden worden.

‘Ruilketens’ is sindsdien een begrip. Ik zou het woord met plezier nomineren voor opname in de volgende

editie van de Dikke van Dale, want het is een voorbeeld van succesvol en effectief opereren. Al op 13 februari

2015, vijf maanden na het startsein, heeft de notaris de

akte gepasseerd. Daarmee was de kavelruil in een mini-

Mierden ca. 25 ha grond in; bij de Utrechtse ruilverkaveDaarmee werden de ruilingen mogelijk gemaakt. Zelfs de benodigde vergunningen waren snel geregeld,

dankzij de win-winsituatie. Bij de ruilingen worden alle grondtaxaties uitgevoerd op basis van de agrarische

marktwaarde (WEVAB). Er worden geen verwachtingswaarden meegenomen ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen.

mum van tijd een feit. Ik ken geen voorbeeld van een

Samenwerking

aliseerd. Het is dan ook terecht genomineerd voor de

veel bereikt kan worden als de spelregels duidelijk zijn.

ingewikkeld project dat in zo’n kort tijdsbestek is gereBrabantse Kempentrofee 2015. ‘Verkavelen voor Groei Groot Wilnis-Vinkeveen’ is een vergelijkbaar project:

hier is binnen een jaar de akte gepasseerd waarbij 300 ha landbouwgrond werd geruild en Nederland 65 ha nieuwe natuur rijker werd. Traditie voortgezet

Bij het verkavelen van gronden waren voorheen altijd drie partijen betrokken: de Land- en Tuinbouw-

Ik heb als taxateur ervaren dat in een kort tijdsbestek

Het resultaat: de agrarisch ondernemers konden in het voorjaar aan de slag op hun nieuwe percelen, en het

Waterschap en de natuurinstanties konden hun inrichtingsplannen realiseren. Conclusie: ook grote publieke werken zijn te realiseren als alle betrokkenen bereid zijn om samen te werken en als ze oog hebben voor elkaars belangen. Deze projecten zijn daarvan het beste voorbeeld. ■

J.C.M. van Gestel RT/REV bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

organisatie, de Dienst Landelijk Gebied (DLG) en het

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | De stad Veel jongeren trokken in de afgelopen 20 jaar naar de stad, maakten er carrière en stichtten er gezinnen. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzocht deze trend in het rapport ‘De stad: magneet, roltrap en spons’. Cijfers van het Kadaster laten echter zien dat al die gezinnen niet terecht kwamen in het centrum en aanpalende

jonge gezinnen illustreren succes van de stad Het PBL-rapport stelt dat jonge gezinnen willen vasthouden aan de stad. Het Kadaster nuanceerde dat in ‘Binnenlands Bestuur’. Gezinnen zouden vooral op zoek zijn naar een ruime, betaalbare woning in een veilige groene omgeving. De gemeentegrens speelt hierbij geen rol. Zijn de conclusies tegenstrijdig?

“Nee. Wij onderzochten verhuisgegevens op gemeentelijk niveau. Het Kadaster deed dat op

binnengemeentelijk niveau. Onze conclusie was daarom: jongeren trokken vanaf de jaren

80 in toenemende mate naar de stad en vanaf het jaar 2000 verlaten jonge gezinnen de stad in veel mindere mate dan voorheen. Het Kadaster rekent Vinex-wijken als Leidsche Rijn niet tot de stad zelf en dus trokken ze de stad uit. In beide gevallen maken de jonge gezinnen

een suburbane stap binnen de gemeentegrenzen. De woonvoorkeuren zelf zijn in de loop der tijd niet zo veel veranderd, wel de mogelijkheden om die te realiseren.”

Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw van de TU Delft meent dat vooral migranten bijdragen aan de stedelijke bevolkingsgroei: ‘Wie de triomf van de stad vereenzelvigt met een groep hoogopgeleiden die (wellicht tijdelijk) in de stad blijft wonen, vergist zich deerlijk’. Heeft hij gelijk?

“Het is maar hoe je het bekijkt. Er is zowel een instroom van jonge Nederlanders als van

migranten. Uit de optelsom van vestiging en vertrek blijkt dat jongvolwassenen in toe-

nemende mate in de stad blijven wonen en het geboortecijfer toeneemt. Die drie effecFrank van Dam is senior wetenschappelijk onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en specialist op het gebied van wonen, woningmarkt, woonomgeving en demografie.

ten – een toegenomen vestiging, een afgenomen vertrek en een toegenomen natuurlijke

groei – droegen bij aan de groei van de stad. Die ‘triomf van de stad’ wordt misschien niet veroorzaakt door die jonge gezinnen die in de stad blijven wonen, maar wordt daarmee wel geïllustreerd.”

Welke conclusies moet de overheid trekken?

“Belangrijk is dat er in de periode tot 2050 zo’n 800.000 à 1 miljoen huishoudens bij komen.

De bouwproductie moet dus omhoog. Maar wat, waar en voor wie moeten we bouwen?

Die besluitvorming hoort thuis bij de gemeenten, en dan het liefst in regionaal overleg. Dat wil overigens niet zeggen dat er niet weer een trek uit de stad op gang kan komen. Mensen die hun verhuizing hebben uitgesteld, kunnen alsnog op zoek gaan naar een iets ruimere woning voor een iets gunstigere prijs buiten de centrale steden.”

In Nederland gelden strenge planologische randvoorwaarden. Zouden die moeten worden versoepeld om ‘wonen in het groen’ voor meer mensen mogelijk te maken?

“Dat weet ik niet. Het aantal huishoudens neemt in elk geval nog sterk toe. We proberen nu op een rijtje te krijgen welke mogelijkheden er nog zijn om in het binnenstedelijke gebied

nog extra woonruimte te creëren, van het opvullen van de laatste Vinex-locaties tot het transformeren van kantoren naar appartementen. Maar dat zal bij lange na niet genoeg zijn. Je ontkomt er dan bijna niet aan om toch ook buitenstedelijk te gaan bouwen.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM ber 2 0 1 5

wijken, maar vooral in groene, veilige wijken aan de rand van de stad. Die vielen twintig jaar geleden nog buiten de bebouwde kom. Vandaar de vraag: willen jonge gezinnen wel echt in een grote stad wonen? Onderzoekers Frank van Dam (PBL) en Michiel Pellenbarg (Kadaster) geven hun visie.

gezinnen willen energiezuinige woning in groene, veilige wijk Het PBL-rapport stelt dat jonge gezinnen willen vasthouden aan de stad. Het Kadaster pu-

bliceerde cijfers dat gezinnen vooral op zoek zijn naar een ruime, betaalbare woning in een veilige, groene omgeving. Zijn de conclusies tegenstrijdig?

“In mijn opinie vullen beide onderzoeken elkaar aan. Wat is er de afgelopen 20 jaar gebeurd

binnen de bebouwde kom? De grens was de plek waar toen de blauwe bordjes stonden. Wie

de conclusies van het PBL-rapport alleen kent van krantenkoppen, zou kunnen denken dat jonge gezinnen massaal naar de stad trekken. Het rapport geeft allerlei nuances aan, maar die worden niet massaal gelezen. Vandaar mogelijk de verwarring.”

Veel gezinnen hebben nog steeds een voorkeur voor een huis met tuin. Die zijn nu vooral te

vinden in de buitenwijken. Moeten er ook elders in de stad meer woningen worden gebouwd voor gezinnen?

“Vergeet niet dat er al zo’n half miljoen woningen binnen de stadsgrenzen is bijgebouwd. Deze worden nu vooral bewoond door een- en tweepersoonshuishoudens. Het vinex-beleid

en het rode-contouren-beleid gingen gepaard met strenge normen voor de bouwvolumes. Dat volume werd binnen de bebouwde kom bijna geheel opgeslokt door de gezinsverdun-

ning. Daar nam het aantal inwoners nauwelijks toe. Gezinnen met kinderen trokken juist naar buiten, naar nieuwbouwwijken die nu als het ware tegen de stad aangeplakt zitten. Dat zou kunnen leiden tot de conclusie: gezinnen willen daar graag wonen. Ik weet alleen niet of dat waar is. Wie weet hadden ze veel liever in een dorp willen wonen. Uit onderzoek

blijkt dat jonge gezinnen vooral op zoek zijn naar een grondgebonden nieuwbouwwoning in een groene, veilige wijk. We weten niet of het uitmaakt of die wijken binnen of buiten de stedelijke gemeentegrens liggen.”

Michiel Pellenbarg is senior adviseur Projecten & Advies bij het Kadaster. “Het Kadaster heeft een schat aan gegevens, waar onderzoekers nauwe-

Welke conclusies kan de overheid uit de twee onderzoeken trekken?

“Het Kadaster heeft geen beleidsadviserende rol. Maar als er onduidelijkheid is over hoe het

lijks gebruik van maken.”

feitelijk zit, kunnen we zaken toelichten en verdiepen. Toen er bijvoorbeeld veel werd gesuggereerd dat starters tijdens de crisis ophielden met kopen, toonden we aan dat ze dat juist

wel bleven doen. Het was de doorstroming die stopte. Het artikel in ‘Binnenlands Bestuur’

hebben we nader toegelicht in een onderzoeksverslag op onze website. Daarin stellen we vast dat de bevolkingsgroei zich concentreert in grondgebonden woningen, die zijn toegevoegd aan de buitenkant van de stad.”

Kan er een tegengestelde beweging ontstaan, als de bouwstop op de buitenstedelijke groene gebieden wordt verzacht op opgeheven?

“Dat zou kunnen, maar niet omdat de stad helemaal vol is. Uit recent onderzoek van Rigo Research blijkt dat er nog steeds veel bedrijventerreintjes en andere functies op de nomi-

natie staan om te verdwijnen. Deze leveren nog jaren voldoende nieuwbouwvolume. In het hypothetische geval dat er in het Groene Hart bebouwd mag worden, trekt dat ongetwijfeld jonge gezinnen aan uit de grote steden en de dorpen in de Randstad.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Kadaster en PBL

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Carpe Diem Makelaardij

nederlands mooiste makelaarsslogan: ‘een mens is niet van steen’ Eigenlijk is alles anders aan Nathalie Minkman, die in Dronten pas een jaar actief is als zelfstandig makelaar. De naam van haar bedrijf, de wijze waarop de huizen worden beschreven, de website, de totale benadering. “Ik wilde iets vernieuwends.” Dat is meer dan gelukt.

arpe Diem heet de makelaardij van Nathalie Mink-

sterke mening hebt over wat wel of niet werkt, waarom ga

meteen woningen, niet eens iets wat erop lijkt. Wel

toch gezet. Ik startte met het bedrijfsmotto: ‘Een mens is

man. Op haar vrolijk gekleurde website zien we niet

een citaat in het Latijn. Het eind daarvan luidt: ‘Carpe diem quam minimum credula postero’. Gelukkig staat er ook een vertaling bij: ‘Pluk de dag en reken zo min mogelijk op

morgen’. Zo’n volstrekt on-alledaagse spreuk vraagt om

een verklaring. En die is er. Twee zelfs. “De eerste betekenis voor mij is: doe de dingen die je leuk vindt. Als je dat doet, straal je dat ook uit. Dat merkt een klant intuïtief.”

Zo vindt Nathalie het leuk om geheel onorthodoxe mid-

delen in te zetten om haar klanten te verrassen. Jarenlang

werkte ze als trainer van makelaars bij onder andere Remax. “Dat is een Amerikaanse organisatie en je ziet dat een

organisatie met zo’n cultuur heel anders met marketing omgaat. Tijdens een training in de moeilijke periode rond

2009 kwamen we met de vraag: ‘Hoe kun je juist nu jezelf

je dan niet zelf makelen?’. Uiteindelijk heb ik die stap dan

niet van steen’. Dat motto heb ik toen op reclameborden

gecommuniceerd. Kennelijk heb ik een gevoelige snaar in

Dronten geraakt, want ook hier reageerden de inwoners van Dronten verrast op. ‘Goh, vernieuwend’. Of: ‘Dit is echt

anders’. Ik denk niet dat dit gebeurd was als ik had ingezet op de kwaliteit van de huizen die ik verkoop.”

“De aan- of verkoop van een huis is natuurlijk ook sterk op emotie gebaseerd. Naar mijn overtuiging draait het daar in essentie ook om: Het moet goed voelen. Daarna gaan mensen het rationeel invullen, bijvoorbeeld met de rekensommetjes erbij. Maar het begint met die emotie”

onderscheiden?’. Iemand kwam toen met het idee van een rode loper. Dat is uiteindelijk nooit toegepast, maar ik heb het altijd onthouden. En nu leg ik bij bezichtigingen altijd

een loper uit voor de kijkers. Een roze, in mijn geval. Hier in

Marketingdenken

Er wordt op verjaardagen over gesproken. Mensen die

ring gepokt en gemazeld in marketing-denken. Hoe kijkt zij

Dronten hoort dat inmiddels echt helemaal bij Carpe Diem. langslopen als je met die loper bezig bent, zien jou actief bezig. En de kijkers komen in een heel andere gemoedstoestand binnen.” Blijheid

De tweede betekenis die Nathalie aan haar lijfspreuk

geeft, is: “Doe niet morgen wat je vandaag kunt doen. Dat is in ons vak een groot goed. Klanten verwachten dat je snel schakelt, pro-actief bent. Vandaar dat ik blij ben met

de Back Office Service van VBO Makelaar. Elk telefoontje

Nathalie Minkman is vanwege haar studie en trainerservamet haar nog frisse blik tegen de marketing-feeling van de

gemiddelde makelaar aan? “Er is wel een kentering zicht-

baar, maar het gaat langzaam. Dat is ook logisch. Als je

sinds jaar en dag iets op een bepaalde manier hebt gedaan, dan blijf je dat zo doen. Voor de wat oudere garde geldt de

wet van de remmende voorsprong. Ik zie aan veel nieuwe makelaars dat die op heel andere dingen letten dan puur de

stenen. Voor makelaars die al langer in het vak zitten, is het lastiger om uit de comfort zone te komen.

vraagt om directe actie, en dat lukt ook op deze manier.”

Als je daar nooit in zat, kun je vrijer acteren. En daarmee de

Tijdens een bezichtiging gaat uiteraard de smartphone

positieve reviews kennelijk goed in. Maar hoe waardevol

uit, dan wil Nathalie er puur en alleen voor de mogelijke

koper zijn. “Ik maak niet eens aantekeningen. Ik luister, observeer.” Daarbij helpt het zeker dat Nathalie Minkman

psychologie heeft gestudeerd. “Ik ga altijd op zoek naar het

achterliggende verhaal. Dat zie je ook aan de manier waarop ik op mijn website huizen of bezichtigingen beschrijf.

Dat doe ik helemaal vanuit mijn eigen waarneming en ge-

voel. Die teksten zullen misschien niet taalkundig perfect

zijn, maar ze stralen een zekere blijheid en enthousiasme uit. Je ziet dat mensen daar heel gevoelig voor zijn.

De aan- of verkoop van een huis is natuurlijk ook sterk op

emotie gebaseerd. Naar mijn overtuiging draait het daar in essentie ook om: Het moet goed voelen. Daarna gaan men-

sen het rationeel invullen, bijvoorbeeld met de rekensommetjes erbij. Maar het begint met die emotie. Dat heb ik tijdens de jaren dat ik makelaars trainde ook altijd al willen

overbrengen. Ik kreeg daarbij vaak te horen: ‘Als je nou zo’n

consument verrassen.” Nathalie slaagt daar getuige veel vindt zij die reviews? “Je moet het sterk nuanceren, denk ik.

De meeste van die reviews worden niet op het juiste moment geschreven. Vaak is dat als de aan- of verkoop rond is, en dan volgt er al snel een negen of een tien. Die juichende

emotie is niet blijvend, natuurlijk. Het is een momentopname, maar wel eentje waar ik heel blij mee ben. Ik zie vooral

graag interviews waar het waarom van de mening wordt

toegelicht. Daar kan ik wat mee. Een rapportcijfer zegt me dan niet zoveel.”

Maar, alle moderne techniek ten spijt, volgens Nathalie

blijft de persoonlijke aanbeveling en feedback onovertrof-

fen. Ik ben nu een jaar bezig en toch heb ik al meegemaakt dat kopers verkopers zijn geworden. Ze wilden een nieuwe uitdaging. En waarom ze weer bij mij kwamen? Vanwege

die loper en: ‘We vonden het zo leuk dat je bij die bezichti-

ging koffie en thee had meegenomen’. Moeilijker is marketing eigenlijk niet: interesse in mensen.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Carpe Diem Makelaardij

Dé nieuwe manier om samen te werken

Nu alle zaken rondom een woning in één online klantendossier • Makelaars, hypotheekadviseurs en andere experts werken eenvoudig samen met de consument. • Efficiënt en kostenbesparend. • Met mogelijkheid voor extra affiliatie inkomsten. Voor meer informatie: www.yes-co.nl

www.yes-co.nl

Opvallen?

Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.

TE KOOP

TE HUUR

VLIEGENSVLUG DRUKWERK

Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg

Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl

COLUMN

Rabobank Nederland

de waarheid over amsterdam: de woonlasten dalen! De woningprijzen stijgen in Amsterdam spectaculair, maar tegelijkertijd dalen de woonlasten. Laat dat even tot u doordringen. Ik vraag me namelijk af wat de ’prijs van wonen’ is. Is dat de prijs van de woning of de maandelijkse hypotheeklast? En wat was beter? Kopen in 2013 of in 2015?

et idee dat Amsterdamse woningen te duur

worden, ontstaat doordat we naar de ontwik-

keling van de woningprijs kijken. De afgelopen

twaalf maanden is de gemiddelde woningprijs met meer dan 8% gestegen. Ten opzichte van twee jaar

terug zelfs met gemiddeld 13%, oftewel 34.000 euro.

Dat is inderdaad spectaculair, zeker in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde dat ‘slechts’ met een

dikke 5% toenam in twee jaar tijd. Volgens mij is het echter veel te kort door de bocht om te concluderen

Hypotheeklasten (€)

Woningprijs (x € 1.000)

1.800

320

1.700

300

1.600

280

1.500 1.400

260

1.300

240

1.200

220

1.100

200

1.000 02

Bruto hyotheeklasten (links)

Woningprijs (rechts)

Gemiddelde 2000 t/m 2015

dat Amsterdam te duur wordt.

Nu nog even kijken wanneer het beste moment was

Laten we eens op een andere manier naar de woning-

maandelijks 1.269 euro, maar de huidige koper 52 euro

markt kijken, bijvoorbeeld naar de hypotheeklasten. De afgelopen jaren daalde de hypotheekrente namelijk

spectaculair. Van 4,2% in het derde kwartaal van 2013,

via 3,6% verleden jaar naar de huidige stand van 2,9% bij een rentevaste periode van tien jaar. Hierdoor is de rentelast voor de gemiddelde Amsterdamse koper in twee jaar tijd met 4.000 euro bruto per jaar verminderd.

Ik heb voor u de gemiddelde bruto hypotheeklast uitgerekend waarbij ik ervan uitga dat Amsterdammers

de woningprijs met een annuïteitenhypotheek finan-

cieren. En wat blijkt? Sinds de prijsstijging vanaf medio

2013 zijn de hypotheeklasten gewoon blijven dalen (zie

de grafiek). Daarbij komt dat de maandelijkse woonlasten onder het lange termijngemiddelde van 1.400 euro liggen.

Als ik dit gemiddelde als normaal voor Amsterdam

beschouw, dan moet ik wel vraagtekens zetten bij de conclusie dat Amsterdam ‘duur’ is. Kijkend naar de

woonlasten, zien we dat Amsterdam sinds het einde

van de crisis helemaal niet te duur is geworden, maar alleen maar goedkoper sinds het tweede deel van de crisis.

om te kopen. De Amsterdamse koper uit 2013 betaalt minder. Kort door de bocht: ondanks de gemiddelde

prijsstijging van 34.000 euro heeft het geloond om de aankoop uit te stellen. De kopers uit 2013 betalen

immers meer (voor dezelfde gemiddelde woning) dan de meest recente kopers.

De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de 2015koper een groter financieel risico loopt. Zijn lening is immers 34.000 euro hoger dan die van de koper uit

2013. Daarbij komt dat de koper uit 2013 al twee jaar

eerder is begonnen met aflossen; dat is al snel 9.000 euro minder schuld. Kortom, de koper uit 2015 heeft

43.000 euro meer financieel risico. Dit verschil neemt echter snel af. Doordat de 2015-koper minder rente

betaalt, lost hij sneller af. Stel dat in 2025 beiden hun woning verkopen, dan houdt de 2013-koper slechts 25.000 meer over dan de koper uit 2015. Pas als beiden hun hypo-

theek hebben afgelost staan ze gelijk. Tenminste, financieel gezien. Want je koopt toch

gewoon een woning om in te wonen? ■

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR decemBER 2015

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel REV, Ed Hamming, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Joep Bertrams, Bernd Bohm, Carpe Diem Makelaardij, CBS, Kadaster, OTB TU Delft, Planbureau voor de Leefomgeving, Roger Wouters, VEH Cover Bernd Bohm

VASTGOED ADVISEUR

drs. cindy van de velde-kremer De algemeen directeur van

Vereniging

Eigen

Huis (1972) studeerde Management aan

Cindy van de Velde, VEH: “Politiek Den Haag heeft nog steeds geen echte visie op woningmarkt” Wereldprimeur in huurmarkt: VBO Makelaar introduceert Huurcheck-met-verzekering

Science

Hugo Priemus: “De woningmarkt is onevenwichtig, en de starter is het haasje”

Technische

Hogeschool Rijswijk en Bedrijfskunde

aan

NeVaCon 2015: Moeten rollen makelaar en taxateur van elkaar worden gescheiden? Tweeluik: Kadaster en PBL over wel of geen trek naar de stad? jaargang 29, nummer 6 | december 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Erasmus Universiteit in Rotterdam.

Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Zij werkte o.a. bij Royal Friesland Foods. Daarna werkte Cindy van de Velde als managing director Retail Markets

bij The Greenery, een coöperatieve handelsmaatschappij in

verse groente en fruit. Sinds 22 september 2014 is ze algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis, waar ze Marlies

Pernot opvolgde, die met pensioen ging. De directie van Vereniging Eigen Huis bestaat verder uit Rob Mulder, directeur Belangenbehartiging. De belangenorganisatie vierde vorig jaar het 40-jarig bestaan.

FSC® C017135

De effectieve route naar nieuwe kopers

tweets over de markt @VBODirectie: Consument+weet+niet+dat+hypotheek+ tussentijds+omlaag+kan nu.nl/geldzaken/4166… via NUnl #vbo @RogierSpoel: Tijdens @NeVaConNL geven leden aan dat 65% zich Makelaar voelt en 35% Vastgoed Adviseur. #vbo

@Nieuwbouw: Nederlandse bouw klimt verder uit dal bit. ly/1O1RlHG #makelaardij

@Eigenhuis: De historisch lage rente, lage huizenprijzen en aantrekkende economie zorgen voor record vertrouwen woningmarkt: ow.ly/UyZVS @SpacemakersNL: Grote banken hebben steeds minder marktaandeel op de hypotheekmarkt: bit.ly/1H7rDAe.

Meer weten? Bel 0174 - 285060 of ga naar: www.crossmediaplan.nl/vbo

ssmediaplan.nl

de effectieve route naar nieuwe klanten

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

@VanHeijnsbergen: RT @FritsMarkus: #Huis #verkopen boven #vraagprijs Hoe vraagprijs door #makelaar bepaald en wat doet #taxateur? #Marktwaarde bepalen of #koopsom @PatriciaDieben: Minister #Blok tijdens @NeVacCoNNL: #Woningmarkt is in korte tijd ver gekomen @Vastgoedactueel #VBO Makelaar ow.ly/UMWtI

DE C EM ber 2 0 1 5

ADVERTORIAL

taxatieweb 2.0 koppelt met historische data vbo makelaar Tijdens de NeVaCon is Taxatieweb 2.0 succesvol geïntroduceerd. De beursdeelnemers konden kennis maken met het geheel vernieuwd pakket tijdens de live demonstraties. De eerste reacties zijn zeer positief en de eerste groep van 100 taxateurs konden als “early adopter” in de week erna gelijk van start. Gefaseerde overstap

De komende weken worden de taxateurs, welke nu al werken met Taxatieweb, aangeschreven om de overstap naar Taxa-

tieweb 2.0 te realiseren. Het NWWI wil de overstap gefaseerd doorvoeren met als doelstelling dat op 1 februari 2016 alle taxateurs zijn overgestapt. De functionaliteiten

Het gehele pakket is gewijzigd van aanvraag tot het uiteindelijk ondertekenen van het taxatierapport. In een korte opsomming passeren de meest in het oog springende aanpassingen de revue.

Uniek is momenteel:

• Koppeling met historische gegevens

Taxatieweb 2.0 heeft de mogelijkheid om via een link

de historische data (lees referentieobjecten) van VBO Makelaar in te zien.

• Foto en bijlage upload sterk vereenvoudigd De nieuwe foto-tool in Taxatieweb 2.0 maakt het uploaden en bepalen van de volgorde van uw foto’s en documenten stukken eenvoudiger. • Het roteren van foto’s Het roteren van foto’s is in Taxatieweb 2.0 mogelijk gemaakt. Voor het invoegen en bewerken van bijlagen is een instructievideo gemaakt welke u op de website van Taxatieweb kunt bekijken. • Mogelijkheid tot het aanpassen van de geldverstrekker In Taxatieweb 2.0 kunt u zelf de geldverstrekker aan het rapport koppelen. Hiervoor hoeft geen mail meer te worden verstuurd. • Eenvoudiger en duidelijker beeld van de voortgang van het taxatieproces Via het nieuwe dashboard van Taxatieweb 2.0 heeft u in één oogopslag een compleet en eenvoudig overzicht over de voortgang van al uw taxatierapporten. • Werkt op desktop, tablet en mobiel Taxatieweb 2.0 is HTML 5 “responsive” opgebouwd.

• Rapporten automatisch voorzien van een paraaf en

handtekening

Taxatieweb 2.0 komt als eerste op de markt met de

Wij kunnen ons voorstellen dat u meteen enthousiast aan

paraaf en handtekening te voorzien zonder het rapport

komende weken.

mogelijkheid om uw rapporten digitaal van uw eigen

de slag wil met Taxatieweb 2.0 dus let op uw e-mailbox de

af te drukken.

Direct starten neem contact op via: inschrijven@taxatieweb.nl Taxatieweb 2.0 maakt uw werk leuk!

Zeker het noemen waard: • On- en offline werken Door gebruik te maken van de nieuwste HTML 5 technologieën bent u als gebruiker niet meer afhankelijk van een constant internet verbinding. Hierdoor kunt u altijd en overal doorwerken, dus ook als u tijdelijk niet over een internet verbinding beschikt. Taxatieweb 2.0 zorgt voor optimaal gebruikersgemak. • Inspreekfunctie voor smartphones Wanneer u op locatie bent, kunt u direct uw aantekeningen in Taxatieweb 2.0 inspreken. De ingesproken tekst verschijnt direct in het opmerkingenveld. • Eenvoudig te gebruiken (Eén loketfunctie voor acceptatie, uitwerken en ondertekenen van een taxatierapport) Complete toegang tot het NWWI platform. Vanaf nu kunt u vanuit Taxatieweb 2.0 overal in Nederland nieuwe opdrachten invoeren en accepteren, rapporten uitwerken, gereedmelden en ondertekenen.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35

Funda vernieuwt, vernieuw mee! Voor het 8e jaar op rij is funda uitgeroepen tot Beste ĂŠn Populairste Website van het Jaar! Dat vinden we een groot compliment. Al betekent dit niet dat we stil gaan zitten. Sterker nog: funda vernieuwt! Vernieuwt u mee?