Vastgoed Adviseur augustus 2018

VASTGOED ADVISEUR

Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling: “Stimuleer gemeenten en provincies om door te pakken�

NeVaCon 2018: ontwikkelingen bieden ook kansen!

Een miljoen woningen in 12 jaar; waar komen ze?

En wat doet dat met de leefbaarheid?

Neuromarketing: wat bezielt de klant?

Tweeluik over de bouwkundige keuring jaargang 32, nummer 4 | augustus 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

6

12

CO VERDAAS, HOOGLERAAR GEBIEDSONTWIKKELING: “STIMULEER GEMEENTEN EN PROVINCIES OM DOOR TE PAKKEN”

18

NEVACON 2018: ONTWIKKELINGEN BIEDEN OOK KANSEN!

24

in dit nummer

EEN MILJOEN WONINGEN IN 12 JAAR; WAAR KOMEN ZE? EN WAT DOET DAT MET DE LEEFBAARHEID?

NEUROMARKETING: WAT BEZIELT DE KLANT?

no nonsense

Financiers, beweeg creatief mee met de hypotheekvraag uit de markt

5

actueel

Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling: “Stimuleer gemeenten en provincies om door te pakken”

6

NeVaCon 2018: ontwikkelingen bieden ook kansen!

12

Een miljoen woningen in 12 jaar; waar komen ze? En wat doet dat met de leefbaarheid?

18

Neuromarketing: Wat bezielt de klant?

24

Tweeluik met Erik Ronnes en Hans van der Ploeg over bouwkundige keuringen

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Studentenhuisvesting in een internationaliserende wereld

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Waarde van zorgvastgoed met of zonder exploitatie?

23

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – ‘Warme broodjes’ met een waarde van één euro

27

Kadaster – Kopen stedelingen echt de dorpen op?

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Overbewoning?

16

Makelaar van de Maand – Makelaardij Terschelling

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Huizenprijzen stijgen harder dan Europees gemiddelde In Nederland waren koopwoningen in het eerste kwartaal 9,3% duurder dan een jaar eerder. Deze prijsstijging is bijna twee keer zo hoog als de gemiddelde prijs-

ontwikkeling binnen Europa. Nederland behoort daarmee in Europa momenteel tot de landen met de grootste prijsstijging van koopwoningen. De prijsstijging

Kadastercijfers publicatie juli 2018

van nieuwbouw koopwoningen is dit kwartaal hoger dan die van bestaande koopwoningen. Dit blijkt uit de nieuwe huizenprijsindex Nederland van het CBS

Aantal geregistreerde Aantal verkochtewoningen woningen Aantalgeregistreerde geregistreerde verkochte verkochte woningen

en Kadaster.

Nederland Nederland -- totaal totaal

27.500 27.500

Prijsstijging nieuwbouw koopwoningen groter dan bestaande koopwoningen

25.000 25.000

Nieuwbouw koopwoningen zijn in het eerste kwartaal van 2018 meer in prijs gestegen dan bestaande. Nieuwbouw koopwoningen werden 11,2% duurder dan een

Aantal Aantal

Vanaf juli 2018 worden er ook cijfers over nieuwbouw koopwoningen gepubliceerd.

jaar eerder, terwijl de prijzen van bestaande koopwoningen in dezelfde periode 9%

22.500 22.500 20.000 20.000 17.500 17.500

stegen. In de afgelopen drie jaar waren de prijzen van beide soorten koopwonin-

15.000 15.000

gen onafgebroken hoger dan een jaar eerder. De prijsontwikkelingen van nieuw-

Jul Jul ʼ17 ʼ17

Sep Sep ʼ17 ʼ17

Nov Nov ʼ17 ʼ17

bouw en bestaande koopwoningen lagen de afgelopen drie jaar dicht bij elkaar.

Gemiddelde verkoopprijs

30.000

200 Aantal

10.000

2015

III

IV

I

II

2016

III

Bestaande koopwoningen

Bron: CBS.

Publicatiedatum: 17-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 17-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 17-7-2018 | Kadaster

IV

I

II

2017

III

IV

I 2018 0

Nieuwbouw koopwoningen

Nederland - Per woningtype Nederland - Per woningtype

30.000

20.000

Aantal

20.000

100

II

Mei Mei ʼ18 ʼ18

Aantal geregistreerde verkochte woningen Aantal geregistreerde verkochte woningen

300

I

Mar Mar ʼ18 ʼ18

Aantal geregistreerde verkochte woningen

x 1.000 euro 400

0

Jan Jan ʼ18 ʼ18

Totaal Totaal

10.000

0 Jul ʼ17

Jul ʼ17

Sep ʼ17 Sep ʼ17

Nov ʼ17 Nov ʼ17

2-onder-1-kap Appartement 2-onder-1-kap Appartement Tussenwoning Vrijstaand Tussenwoning Vrijstaand

Amsterdamse huishoudens hebben minder woonoppervlakte

Jan ʼ18 Jan ʼ18

Hoekwoning Hoekwoning

Mar ʼ18 Mar ʼ18

Onbekend Onbekend

Mei ʼ18 Mei ʼ18

Totaal Totaal

Publicatiedatum: 17-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster

Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster

Gemiddelde koopsom Prijsindex Bestaande (PBK) GemiddeldeKoopwoningen koopsom

Amsterdamse huishoudens hebben gemiddeld minder woonruimte dan Neder-

landse huishoudens. Dit meldt het CBS op basis van nieuwe cijfers over 2017. Een kante meter. Van de Amsterdamse huishoudens heeft twee derde minder dan 75 m2 woonruimte ter beschikking. Van de Nederlandse huishoudens woont 17% in

290.000 290.000

EEuur roo ( (‹ ‹) )

kwart van de Nederlandse huishoudens woont in een woning kleiner dan 75 vier-

Nederland Nederland -- Totaal Totaal

300.000 300.000

een woning met een woonoppervlakte van meer dan 150 m2, in Amsterdam is dat

280.000 280.000

270.000 270.000

3%. Meer dan de helft van de Amsterdamse huishoudens bestaat uit eenpersoons-

260.000 260.000

huishoudens, in Nederland is dit 38%. In de grote steden Amsterdam, Rotterdam,

Jul Jul ʼ17 ʼ17

Sep Sep ʼ17 ʼ17

Utrecht en in middelgrote steden als Arnhem, Groningen, Zwolle en Enschede zijn

Nov Nov ʼ17 ʼ17

Jan Jan ʼ18 ʼ18

Gemiddelde Gemiddelde Koopsom Koopsom

Mar Mar ʼ18 ʼ18

Mei Mei ʼ18 ʼ18

Publicatiedatum: 20-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster

de woonoppervlaktes per persoon gemiddeld klein.

Gemiddelde koopsom Prijsindex Bestaande (PBK) GemiddeldeKoopwoningen koopsom

Gemiddelde woonoppervlakte per persoon in 2017

Nederland Nederland -- Per Per woningtype woningtype

500.000 500.000

Alle huishoudens

EEuur roo ( (‹ ‹) )

400.000 400.000

Eenpersoonshuishoudens

300.000 300.000 200.000 200.000

Paar zonder kinderen 100.000 100.000

Paar met kinderen 0

Bron: CBS.

20 Nederland

40

60

80

Amsterdam

100 m2

0 0

Q2 Q2 2017 2017

2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Tussenwoning Tussenwoning

Bron: Kadaster.

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Q3 Q3 2017 2017

Appartement Appartement Vrijstaand Vrijstaand

Q4 Q4 2017 2017

Q1 Q1 2018 2018

Q2 Q2 2018 2018

Hoekwoning Totaal Hoekwoning Totaal Publicatiedatum: 20-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 18-7-2018 | Kadaster

AU G USTUS 2 0 1 8

NO NONSENSE

Financiers, beweeg creatief mee met de hypotheekvraag uit de markt Voor niets gaat de zon op. Of je nou huurder in de sociale (28,1%) of huurder in de vrije sector (26,7%) bent of koper (20%), woonlasten nemen een flinke hap uit het inkomen. Cijfers van BZK en CBS bevestigen dat. Volgens de Nederlandse gemeenten, corporaties en Woonbond zijn huurders in de vrije sector zelfs 40 tot 50% van hun inkomen aan huur kwijt. Maar de koopsector biedt geen soelaas. De gemiddelde Nederlandse woningprijs stijgt in Nederland op dit moment gemiddeld harder dan in de rest van Europa. Het schaarse aanbod stuwt de prijzen op. Ondanks de lage rente zal de betaalbaarheid dan ook verder afnemen. Wat dan niet helpt, is een gebrek aan maatwerk bij hypotheekverstrekking. En dan hebben we het nog niet over de gevolgen

M

van het Klimaatakkoord die neerslaan op de woningmarkt en woningeigenaar. inister Ollongren concludeerde begin juli dat

Starters of senioren die bijvoorbeeld gezamenlijk een

maatwerk oplevert. De angst bij banken om

willen verzilveren, krijgen te vaak nee te horen. Ruim

het Platform hypotheken meer ruimte voor

op de vingers te worden getikt door de AFM, hield maat-

werk tegen. Maar diezelfde AFM heeft de voorwaarden voor maatwerkhypotheken nu verduidelijkt. Vooral met

de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn stappen gezet. Eerder werd al de inkomensverklaring voor

zzp’ers geïntroduceerd, na één jaar komen zij voor een

woning willen kopen of senioren die hun overwaarde vier op de vijf oudere huizenbezitters verwachten over-

waarde. En bijna de helft schat deze op meer dan een ton. Desondanks blijft brede toepassing van verzilver-

mogelijkheden voor bijvoorbeeld aanpassing van de woning uit.

hypotheek in aanmerking. En onlangs werd ook voor

Groene hypotheken

gesteld. Of opnieuw strengere kapitaaleisen vanuit

hebben; VEH concludeerde onlangs dat het bij een

ondernemers zo’n inkomensverklaring in werking Basel roet in het eten gaan gooien bij de mogelijkheden voor maatwerk, valt echter nog te bezien.

Maatwerk bij hypotheek

Laten we in ieder geval hopen dat veel geldverstrekkers

zich bij de NHG-initiatieven aansluiten. Want ondanks de behaalde successen, blijft brede maatwerk-toepassing voor starters, flexwerkers en senioren uit. Ook mijn

eigen kinderen ondervonden dit aan den lijve. De perspectiefverklaring werkt zeker nog niet in de volle

breedte en/of de voorwaarden zijn onvoldoende bekend bij hypotheekadviseurs. Terwijl de minister voor starters

en senioren meer maatwerkmogelijkheden ziet, lopen juist zij nog steeds veel te vaak tegen een muur van

onbegrip aan. Zeker nu de woningmarkt en de stren-

gere leennormen om creatieve woonoplossingen – en

dús maatwerk – vragen, geven veel banken niet thuis.

En als we het dan toch over aanpassing van de woning kwart van de geldverstrekkers niet mogelijk is een 106% hypotheek te verkrijgen om de nieuwe woning tegelijk energiezuiniger te maken. En 30% van de financiers ver-

strekt een ‘groene’ hypotheek met een renteopslag. In

2050 moeten alle woningen energieneutraal zijn.

Volgens het Klimaatakkoord moeten we vanaf 2021

50.000 bestaande woningen per jaar verduurzamen.

We hebben het dan niet alleen over energiebesparende

maatregelen, maar over een enorme energietransitie om van het gas los te komen. Daar kunnen we de (toe-

komstige) woningeigenaren niet alleen voor laten opdraaien. Dat moeten we gezamenlijk doen. En daarbij

moeten banken een belangrijke en flexibele rol spelen.

Ik kan me niet voorstellen dat de banken die handschoen niet oppakken en duurzaam maatwerk gaan leveren. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

prof. dr. co verdaas (1966) Studie:

1990 - studeerde af als planoloog aan de Radboud Universiteit Nijmegen 1996 - promoveerde tot doctor in de Beleidswetenschappen Loopbaan:

O.a. Gemeente Zwolle, Radboud Universiteit en woningcorporatie SWZ in Zwolle

2003 - 2006 lid Tweede Kamer (PvdA)

2007 - 2012 lid Gedeputeerde Staten provincie Gelderland

2012 - Staatssecretaris van Economische Zaken in het kabinet Rutte/Asscher

Heden - Adviesbureau Over Morgen, Lid van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur en van de Mijnraad Mei jl. - Hoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft.

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

Gebieds-

ACTUEEL | ontwikkeling

co verdaas, hoogleraar gebiedsontwikkeling:

“ stimuleer gemeenten en provincies om door te pakken” “Nieuwe opgaven vragen om een andere aanpak. Voorbij is de tijd waarin we dachten te kunnen bepalen waar mensen moesten wonen. Die dikke nota’s waarin iedereen iets van zijn gading terug wilde zien, komen nooit meer terug. Maar het gaat ook om veel meer dan een optelsom van allerlei individuele wensen, dat is de essentie van het vak gebiedsontwikkeling. Als hoogleraar Gebiedsontwikkeling heb ik de taak om duurzame concepten te ontwikkelen voor stedelijke gebieden, met als doel: behoud en versterking van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van de gebouwde omgeving. Dan gaat het om prangende opgaven zoals woningbouw, de landbouwstructuur, de energietransitie en de mobiliteit. Die opgaven hangen samen met andere maatschappelijke kwesties; we kunnen ze niet los zien van elkaar.” Zo formuleert Co Verdaas, even aimabel als vastberaden, zijn taak. Hij volgde in mei jl. Friso de Zeeuw op als hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.

Dit voorjaar verscheen de Nationale Woonagenda. Bent u

Ik hoop wel dat de minister haar regierol op de juiste

en dele zeker. Er zijn in het verleden al zo ontzettend

en gemeenten worden gestimuleerd om door te pakken.

“T

daar blij mee?

veel rapporten geschreven over de toekomst van de woningmarkt, dat je je kunt afvragen wat deze

woonagenda nog kan toevoegen. Maar het is goed dat op bestuurlijk niveau wordt aangegeven wat er nodig is. Het

revolverende fonds voor gebiedstransformatie vind ik een

goed element. Je hebt investeringen nodig om kwaliteit te

wijze invult. Wat mij betreft gaat het erom dat provincies Daarvoor moet inzichtelijk worden gemaakt waar je kunt

ingrijpen. De aanjaagteams kunnen daarin een doorbraak forceren, en de regionale tafels kunnen elkaar helpen op het gebied van kennisuitwisseling. Ze hebben immers een gedeelde verantwoordelijkheid.”

ontwikkelen. Want die kwaliteit, daar gaat het om!”

Er ligt een enorme bouwopgave: een miljoen woningen tot

De minister heeft aangegeven dat zij de regierol op zich wil

“Dat kan alleen als je het sectorale denken loslaat. De rode

nemen. Maar gemeenten en provincies moeten de klus klaren.

“Terecht: wonen is een grondrecht, en je kunt stellen dat

dat grondrecht nu in een aantal regio’s wordt geschonden.

Voor starters is het op steeds meer plaatsen vrijwel onmogelijk om een woning te vinden.

2030. Hoe gaan we dat doen?

en groene contouren moeten we zo snel mogelijk vergeten, en we moeten niet langer in hokjes blijven denken. Om publieke waarden te realiseren, moet de overheid richting

geven; marktpartijen schatten de risico’s en de mogelijkheden in. Die samenwerking is cruciaal.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

lieren niet in de beperkte technische mogelijkheden, maar bij onbekendheid en onzekerheid.

Ik zie ook op dat gebied een belangrijke taak voor mijn leer-

stoel weggelegd: onderzoeken waar experimenten goed werken en hoe we de juiste keuzes maken. Die kunnen vervolgens worden gedeeld en opgeschaald.

Voor duurzame gebiedsontwikkeling worden grote voorinvesteringen gedaan. De baten komen vervolgens ten goede aan de bewoners; huurders en eigenaren. Je moet goed

nadenken over de vraag hoe je daar de juiste balans vindt.

En over de vraag hoe dat zich verhoudt met de wet- en regelgeving. Want er mag nog zo veel niet!”

Wat is de belangrijkste oorzaak van de achterblijvende woningproductie?

“Voor een belangrijk deel heeft dat natuurlijk te maken met

de inhaalslag die we moeten maken na jarenlang te weinig bouwen en daar komt het personeelstekort bij. Tijdens de

“Provincies en gemeenten moeten door de minister worden gestimuleerd om door te pakken. Wonen is een grondrecht, en je kunt stellen dat dat grondrecht nu in een aantal regio’s wordt geschonden. Voor starters is het op steeds meer plaatsen vrijwel onmogelijk om een woning te vinden” Een van de grote vraagstukken is de kwestie van de infrastructuur. Dan heb ik het niet alleen over mobiliteit en over

wegen en spoorwegen. Het gaat dan ook om de digitale

infrastructuur. Die wordt steeds belangrijker. Investeerders zullen daar ook oog voor moeten hebben.”

Dat kost veel geld. De projectontwikkelaars vragen een à twee miljard euro per jaar voor de ontwikkeling van de ‘randvoorwaardelijke voorzieningen’.

“Ja, en Aedes vraagt 50 miljard voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. En zo kun je nog wel een paar bedragen noemen. De reële vraag is: hoe doen we dat met

elkaar en hoe kunnen we slim schakelen tussen de diverse

modaliteiten? Al die bedragen die worden genoemd, zijn

crisis hebben we er helemaal niet aan gedacht dat de markt op een gegeven moment weer zou aantrekken. Terwijl dat toch logisch was als je de geschiedenis erop naslaat.

Maar we zijn het ook verleerd om na te denken over het

langetermijnperspectief. Welke woningen en welke kwaliteit willen we bouwen voor onze inwoners? Daar moeten

veel gemeenten nog mee beginnen. Gemeenten die daar al eerder mee zijn begonnen, hebben nu een voorsprong.”

Dan moeten we de nieuwbouwproductie ook nog combineren met de energietransitie, met klimaatadaptief bouwen.

Nieuwbouw moet aardgasloos worden gerealiseerd.

“Het begint met het creëren van toekomstwaarde. Duur-

zaamheid is daarvan een aspect. Mijn advies: stel een

norm. Als de norm ‘aardgasloos’ is, dan moet je daarnaartoe werken.

Maak je geen illusies: er zullen altijd protesten zijn; de transitie zal zeker niet rimpelloos verlopen, maar de norm moet

helder zijn. Dat er een tussenfase is waarin het allemaal niet zo helder is, moeten we accepteren.

Vergelijk het met roken in de trein. Toen de norm werd dat

er niet meer mocht worden gerookt in de trein, waren de

protesten niet van de lucht. Nu kunnen we ons niet meer voorstellen dat je ooit mocht roken in de trein…”

berekend vanuit de huidige situatie, maar de techniek gaat

Hebben we subsidies nodig om de energietransitie te laten

kosten sterk verlaagd kunnen worden. Daarom moet je ook

“Dat denk ik wel. Collectieve middelen zijn onmisbaar, want

razendsnel. Nieuwe ontwikkelingen zorgen ervoor dat de niet alles vastleggen. Er moet in alle plannen ruimte zijn voor nieuwe ontwikkelingen.”

Tegelijkertijd moeten we wel dóór; ook met verduurzaming van de gebouwde omgeving.

“Zeker. Er zijn al veel experimenten op buurt- en wo-

ningniveau. De financiële middelen zijn overal het grote

probleem. Én onbekendheid met processen, technieken en zaken als subsidies en regelingen. Mensen haken af omdat

ze de weg niet weten. De echte ‘hick-ups’ zitten bij particu-

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

slagen? En moet de energiebelasting op gas echt omhoog?

er moeten prikkels zijn om de transitie mogelijk te maken.

We zullen dus hier en daar moeten ‘bijplussen’.

Ik denk ook dat mensen best inzien dat maatregelen onont-

koombaar zijn. Als je een paar keer een decimeter water in je huis hebt gehad na een hevige regenbui, begrijp je heel goed dat er wat moet gebeuren. En dat je wellicht ook wat aan je eigen tuin moet doen.

Van het aardgas af kan best sneller, maar het resultaat

wordt bepaald door de kosten, het verwachte resultaat en

de efficiency van de acties. Als nieuwe technieken op grote

AUG USTUS 2 0 1 8

schaal worden toegepast, kunnen de kosten sneller omlaag en kan het tempo hoger worden. Maar dan hebben we pi-

lotprojecten nodig. Subsidies kunnen behulpzaam zijn om die processen op gang te brengen.”

Hoe optimistisch bent u dat de energietransitie gaat slagen?

“Iedereen is het erover eens dat er iets moet gebeuren: vanwege Groningen, de eindigheid van fossiele brandstof-

fen, het klimaat, de geopolitieke situatie, etc. Ik ben zeker optimistisch. Ga maar na: zeven jaar geleden werd de ener-

gietransitie bij mijn weten in geen enkel provinciaal coa-

litieakkoord als een urgent vraagstuk genoemd. Drie jaar geleden kwam het onderwerp in alle akkoorden voor; anno 2018 zijn er op tal van plaatsen pilots en experimenten. De volgende stap is dat energieneutraal de norm wordt.

Dat geldt overigens ook voor circulair bouwen. De nood-

zaak van hergebruik van grondstoffen wordt steeds groter.

En ook daar hebben we nu nog onvoldoende zicht op. Wat werkt mee en wat werkt tegen? We moeten trouwens niet

de illusie koesteren dat we elk gebied volledig circulair kunnen ontwikkelen.”

Energiebesparing begint met isolatie. Zijn de kosten daarvan

zinvol bij heel slechte woningen? Kunnen we die niet beter slopen?

“Voor sommige woningen zal dat inderdaad de beste optie

zijn. Dat moet je echt lokaal bekijken. Elke keer moet je jezelf de vraag stellen; waar is verduurzaming nodig en mogelijk? Het is belangrijk dat je de bewoners meeneemt

in dat vraagstuk. Dat zal niet altijd lukken. Als je ervan over-

“Ik ben zeker optimistisch. Ga maar na: zeven jaar geleden werd de energietransitie bij mijn weten in geen enkel provinciaal coalitieakkoord als een urgent vraagstuk genoemd. Drie jaar geleden kwam het onderwerp in alle akkoorden voor; anno 2018 zijn er op tal van plaatsen pilots en experimenten. De volgende stap is dat energieneutraal de norm wordt”

tuigd bent dat je de goede maatregelen neemt, zul je soms

De Omgevingswet vormt ook de basis voor de Nationale

belang wilt dienen.

zal zijn, maar juist ruimte biedt voor flexibiliteit en nieuwe

ook tegenstemmen moeten ‘overrulen’ omdat je een groter Aan de andere kant: als je een woonblok wilt aanpakken

waar veel 75-plussers naar tevredenheid wonen, kun je misschien ook besluiten om nog maar een jaar of wat te wachten.”

De babyboomers van nu wonen overwegend in royale eengezinswoningen. Die komen over 15 à 20 jaar in grote

hoeveelheden vrij voor gezinsvormende huishoudens. Dreigt dan leegstand?

“De mensen die nu een eengezinswoning zoeken, hebben

er niks aan dat er over 20 jaar veel woningen vrijkomen.

Daarom moet je blijven nadenken over de bevolkingssamenstelling. Het is belangrijk om flexibel te bouwen, zodat je kunt inspelen op nieuwe gebruiksvormen.”

Gaat de Omgevingswet ons helpen?

“Dat geloof ik zeker. Belangrijke elementen van de wet zijn

kortere doorloopprocedures en de mogelijkheid om sneller

de richting te bepalen waarmee marktpartijen aan de slag kunnen. Maar de manier waarop de wet wordt geïmplementeerd, zal bepalend zijn. Over tien jaar zullen we het

weten. Dan is de overgangstermijn voorbij en weten we beter wat de Omgevingswet ons heeft gebracht.

Omgevingsvisie. Ik hoop dat die niet al te dichtgetimmerd ontwikkelingen.”

Hoe ziet u de rol van de wetenschap bij al die vraagstukken?

“Fundamenteel is dat we kritisch gaan reflecteren op al die

aannames waarop ons land is ingericht. Er is nauwelijks discussie over de meest fundamentele uitgangspunten on-

der onze inrichting: mobiliteit is slecht en ruimte is schaars; punt. Maar er valt zoveel meer over te zeggen. De semi

zelfrijdende auto komt er. Wat betekent dat voor de aanleg

van infrastructuur? En voor de gebiedsontwikkeling? Tal van andere opgaven vragen om ruimte, dan kom je er niet met alleen rode en groene contouren.

Iedereen moet accepteren dat alle aspecten van ruimtegebruik met elkaar samenhangen, en dat die discussie niet

het einde van de groene omgeving betekent. Bespreek de motieven voor verdere verdichting, en vergelijk Nederland

niet met Londen of New York. Maar stel wel de vraag of er

een grens is aan verdichting en hoe je die grens bepaalt.

In hoeverre doe je nog recht aan behoeften op het gebied

van groen, bereikbaarheid, voorzieningen, werk en sociale interactie als je nog verder gaat verdichten?

Wellicht is de kracht van Nederland juist wel dat we een soort ‘parkstad’ hebben gecreëerd!” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

Studentenhuisvesting in een internationaliserende wereld Bij de aanvang van het nieuwe collegejaar is er altijd veel aandacht voor het tekort aan studentenhuisvesting. Een nieuwe factor die bijdraagt aan de krapte is de internationalisering bij de universiteiten. Delft ontvangt veel buitenlandse Master studenten en er zijn ook steeds meer buitenlandse promovendi die er voor vier jaar onderzoek komen doen. Daarnaast zijn er ook veel buitenlandse onderzoekers die voor een paar maanden op een uitwisseling komen. Waar moeten al die studenten wonen?

Wie gaat voor de aanwas in studentenwoningen zorgen? En ook relevant, wat doet

I

deze dynamiek met de koopstarter? n toenemende mate gebruiken particulieren hun

een verbod op verkamering ingevoerd voor woningen

kopen en te ‘verkameren’. Een factor van belang is

houdt aan de principes van marktwerking zal dit een

spaargeld om in studentensteden woningen te

dat de spaarrentes erg laag zijn en de markt voor aandelen door veel particulieren als te risicovol wordt

beoordeeld. Studenten betalen gaarne vier à vijfhon-

derd euro per maand voor een kamer, wat de kosten

voor een eventuele aanvullende hypotheek ruimschoots voor de investeerder zou moeten dekken. Afgezien van dit directe rendement is de verwachting bij veel inves-

teerders dat de waarde van de woning zich ook positief ontwikkelt.

boven de 265.000 euro. Voor iemand die strikt vast-

gruwel zijn, want de hoogste bieder wordt zo op een zij-

spoor gezet. Er is echter wat voor te zeggen. Bovendien geeft de gemeente Delft nu ruim baan aan verruiming

van de markt door de nieuwbouw van studentenwo-

ningen, inclusief short-stay. Zo zijn er recent 520 studenteneenheden toegevoegd op de nieuwe Spoorzone

Delft, terwijl er een woontoren met 500 eenheden op

de TU Campus wordt gerealiseerd. Nieuw is dat de grotere beleggers hierbij het voortouw nemen.

Buy-to-Let

Maar dat betekent wel dat de grotere beleggers nu de

wege de hoge rendementen efficiënt om woningen te

terwijl de kleine ‘verkameringsbelegger’ wordt inge-

Vanuit het (macro)economisch perspectief is het van-

verkameren. Spaargeld vindt zo een weg naar het beste

rendement en dat is nu eenmaal wat de markt wenst.

Vanwege deze hoge rendementen dreigt echter verdrin-

ging van ‘gewone’ huishoudens die een woning (parti-

culier) willen huren dan wel kopen. In het afgelopen jaar vroeg men zich in Amsterdam al af of de zogenaamde

boventoon gaan voeren in de studentenhuisvesting, perkt in zijn/haar mogelijkheden. Een alternatief zou kunnen zijn om studentencomplexen voor de verkoop

te realiseren. Kleine beleggers (of ouders van studenten) kunnen dan individuele appartementen opkopen voor de verhuur.

Buy-to-Let investeerders niet teveel concurreren met

Hoewel de kleine particuliere belegger er mogelijk wat

betreft nog een stap verder. Studenten zijn namelijk

Delft actief beleid voert. Zij zoekt naar een balans in de

potentiële koopstarters, maar verkamering gaat wat mij bereid/gewend om een zeer hoge huur te betalen per vierkante meter, waardoor verkamering zelfs de gewone Buy-to-Let zou kunnen verdringen.

bekaaid vanaf komt, is het wat mij betreft positief dat

belangen van studenten en de gewone woningzoekenden. De bewoner staat daarbij centraal en niet alleen de belegger. ■

Verkamering

Kees Dol,

De gemeente Delft beschouwt verkamering als een pro-

Onderzoeksinstituut

bleem omdat zij de ambitie heeft om meer gezinnen in

OTB - TU Delft

de stad te houden. Om deze reden heeft de gemeente

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | VBO-congres

NeVaCon 2018: ontwikkelingen bieden ook kansen!

Nieuwe technologie. Stroperige regelgeving. Blockchain. Beleidsmakers. Innovatieve platforms. Stagnerende bouw. Het NeVaCon-festival op 22 juni in Barneveld maakte duidelijk dat de Nederlandse vastgoedwereld op twee benen hinkt: deels op weg naar een nieuwe realiteit, deels nog vast in de realiteit van nu.

‘H

et is al aan de gang en je krijgt ermee te maken’.

duidelijk te krijgen welke ontwikkeling voor hen kansen

voorzitter Wim van Rooijen (Fountainheads) het

wel voor je’.

Met die indringende boodschap opende de dag-

NeVaCon-festival. In een razendsnelle presentatiestijl

biedt. ‘Want als jij het niet doet, dan doet een ander het

schudde deze gastspreker de aanwezigen wakker. Zijn stel-

FESTIVAL-CONCEPT

sector compleet op z’n kop gaan, maar wanneer. ‘Nieuwe

ogen open te houden, konden de deelnemers aan NeVaCon

ling: de vraag is niet òf de makelaarsbranche en vastgoed-

technologie verandert allerlei sectoren. Kijk naar Picnic, dat nu in de retailsector het speelveld en zelfs de spelre-

gels verandert. Google eens op Sidewalk Labs. Dan zie je dat in Toronto de Alphabet company, oftewel Google, zich

gaat bemoeien met gebiedsontwikkeling, om zo kennis

op te doen van het fenomeen Smart Cities. Kijk naar al die ontwikkelingen op het gebied van data, blockchain, social media’. Hij riep de vastgoedondernemers op zich te focussen op de activiteiten van nu, maar ook om te proberen

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

De aansporing om zoveel mogelijk rond te kijken en de meteen in de praktijk brengen. Het congres was dit jaar

opgezet in festivalvorm, met op elk moment weer nieuwe

presentaties, workshops, paneldiscussies en Q&A-sessies.

Dat gaf de bezoekers de gelegenheid om in alle vrijheid op

zoveel mogelijk plekken te kijken, mee te praten en te luis-

teren. Uiteraard waren er de standhouders die bijvoorbeeld

de digitale etalage presenteerden, of de traditionele reclameborden. Makelaars konden kennis maken met nieuwe software-oplossingen om al hun data en werkzaamheden

AUG USTUS 2 0 1 8

te bundelen en in de hand te houden. Letterlijk en figuurlijk,

hypotheekrente dan ook toejuichen. ‘We krijgen echt niet

alles wat je als makelaar op enig moment nodig hebt. An-

markt, met name bij (buitenlandse) investeerders en pensi-

want via de smartphone geeft die software toegang tot

deren zullen in gesprek zijn gegaan met de aanbieders van

een nieuw online platform voor huur- en koopwoningen.

Op dit platform wordt de informatie over de woningen ver-

rijkt met voor huurders en kopers relevante informatie over o.a. winkels, scholen en openbaar vervoer in de buurt. En de

bezoekers werden bijgepraat over de mogelijke toepassing van blockchain in de vastgoedsector.

BLOCKCHAIN: HET EINDE VAN DE NOTARIS?

Tijdens NeVaCon ontving RTL-presentator Ronald Koopman diverse gasten tijdens zijn Q&A-sessies. Ze werden

in korte tijd nader aan de tand gevoeld over onderwerpen

ineens een daling van prijzen. Er is nog heel veel geld in de oenfondsen. In de grote steden is de vraag zo groot, dat af-

vlakking van prijzen ver buiten beeld is. Door die disbalans

van vraag en aanbod zien we dat in andere steden, zoals Zwolle en Deventer, de prijzen inmiddels ook beginnen op

te lopen. En vervolgens zie je dat inwoners uit die steden zelfs weer opschuiven naar de Achterhoek. De enige echte oplossing is bouwen. Maar we zien het aantal vergunnin-

gen nu eerder teruglopen dan stijgen, dus de komende an-

derhalf jaar gaat dat niet gebeuren. Zo komen bijvoorbeeld starters tussen wal en schip, we moeten vrezen voor een verloren generatie’.

die ze op een ander podium over het voetlicht hadden

Diezelfde boodschap was ook te horen bij de paneldiscus-

nieuwe platform Dominium. Op basis van de complexe

Mulder (VEH) en de Tweede Kamerleden Daniel Koerhuis

gebracht. Zo ook Esther Dekker en Joost de Kruif met hun

blockchaintechnologie wordt informatie over woningen en ander vastgoed vastgelegd en gedeeld. Door de toepassing

van blockchain is die informatie 100% waarheidsgetrouw, zo legden Esther en Joost uit. Op de vraag van Koopman of dit het einde van de notaris betekent, moesten zij het antwoord schuldig blijven, maar: ‘We weten wel zeker dat

dit heel veel werk dat de notaris doet, kan vervangen. En

op de vraag wanneer het dan transacties gaat versnellen: ‘Dat hangt af van de snelheid waarmee zogenoemde Smart

Contracts gemeengoed worden. Ook daar ligt blockchaintechnologie onder’.

PROBLEMATIEK WONINGMARKT

Ook hoogleraar Peter Boelhouwer schoof na zijn presentatie aan op de Q&A-bank van Koopman. Uiteraard ging het

over de Nederlandse woningmarkt. De prijsstijging in ons land is vele malen hoger dan in de omringende landen. Om die reden zou Peter Boelhouwer een lichte stijging van de

sie, waaraan naast Boelhouwer ook Friso de Zeeuw, Rob

(VVD) en Erik Ronnes (CDA) deelnamen. Er is zorg over de regelgeving die niet meehelpt om de bouwopgave voor de komende jaren te realiseren: ‘We willen in de nieuwbouwplannen meteen ook alle wereldproblemen oplossen. Dat

wordt te complex’. Ook de wijze waarop lagere overheden soms op de rem trappen en er te weinig regie is vanuit de

Rijksoverheid, baart zorgen. Bouwers zouden sneller aan de slag kunnen als ze meer zekerheid hebben over de harde plancapaciteit. Maar aan de andere kant, die bouwers heb-

ben nu al niet voldoende mensen om aan de bestaande vraag te voldoen.

Eén van de Kamerleden meldde: ‘Vanuit de Kamer willen we de minister in elk geval aanspreken op de noodzakelijke

harde plancapaciteit’. Dat klinkt nog niet als: morgen gaan

de handen uit de mouwen en de bouwers aan de slag. Een constatering na een dag NeVaCon kan dan ook zijn: de

wereld verandert in een razendsnel tempo. Er valt nog veel te doen. ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat.

Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.

E-learning

Bij ons studeren?

Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:

Actueel

• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt

Innovatief

• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Toegankelijk

• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone

Netwerken

• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de

opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd

vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

naar een moderne opleidingsvorm.

Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.

•

• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.

•

bevat E-learning.

Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.

• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.

De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

bestaat uit de modules:

bestaat uit de modules:

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering

• Bemiddelen Woningen

• Huur-Verhuur

• Taxeren European Valuation Standards

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

Start opleiding najaar 2018

> inschrijven

(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2018

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Van het gas los en verduurzaming

Kosten voor gasloos en energiebesparing delen met toekomstige eigenaren

Gebouwgebonden financiering kan woningeigenaar ondersteunen bij gas- en energietransitie.

Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

81,8 % 18,2

%

Niet via de eigenaar maar via de woning lenen voor gas- en energietransitie.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

82,1

%

Oneens

17,9

%

marktrapportage Oververhitting op de Nederlandse woningmarkt?

Het CPB gaat in dit achtergronddocument bij de Risicorapportage financiële markten 2018 in op recente ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Speciale aandacht gaat uit naar de factoren die huizenprijzen op de korte en lange termijn verklaren. Ook werd de vraag gesteld of oververhitting en bubbels wel vooraf te meten en te bepalen zijn. De sterke stijging van de prijzen roept bij sommigen vragen op over oververhitting en bubbelvorming. Er is in sommige regio’s sprake van oververhitting op de markt doordat het aanbod op korte termijn de vraag niet kan bijbenen. Deze oververhitting – samen met de jubelstemming die op dit moment op de woningmarkt heerst – is op dit moment echter nog niet problematisch. Er lijkt van een bubbel nog geen sprake te zijn. Maar toekomstige bubbelvorming kan niet worden uitgesloten.

Menging maakt verschil OTB-onderzoeker André Ouwehand biedt in zijn proefschrift over het mengen van wijken inzicht in hoe bewoners de veranderingen in hun wijk ervaren en waarderen. Zijn onderzoek in de vroeg-naoorlogse wijk Zuidwijk in Rotterdam richt zich zowel op de verandering door de normale verhuisprocessen in de bestaande voorraad sociale huurwoningen als op de gevolgen van sloop-nieuwbouw. De meerderheid van de wijkbewoners waardeert de veranderingen in de wijk door de herstructureringsoperaties van de afgelopen jaren.

Nieuwkomers in de wijk zijn positief over hun verhuizing naar Zuidwijk. Wel zijn alle bewoners kritisch over de grote instroom van bewoners met een migratieachtergrond in de sociale huurwoningen.

Een onderzoek naar de effecten van duurzame woningbouw op de residuele grondwaarde Wat is het effect van duurzaam bouwen op de grondprijs van woningen? PAS bv, Bureau Stedelijke Planning (BSP) en Adviesbureau DWA hebben onderzoek gedaan naar de vertaling van de meerkosten van duurzame maatregelen en naar de verkoopprijs (VON-prijs) van woningen. Een veel gevoerde discussie in de onderhandeling tussen gemeenten en ontwikkelaars over duurzaam bouwen, gaat over de hogere stichtingskosten van duurzaam bouwen, die niet leiden tot een objectief hogere VON-prijs. De overall conclusie van het onderzoek is: ‘Duurzaam gasloos bouwen heeft geen negatief effect op de grondwaarde, met uitzondering van het bouwen van vrijstaande woningen conform BENG’.

Energy performance progress of the Dutch non-profit housing stock: a longitudinal assessment ‘De duurzame renovatie van corporatiewoningen loopt flink achter op schema’. Deze waarschuwing geeft OTB-promovenda Faidra Filippidou die promoveerde op haar onderzoek naar de voortgang van het energierenovatieproces in de sociale huursector. Er worden te weinig woningen duurzaam gerenoveerd, per woning worden te weinig verbeteringen aangebracht en deze ingrepen resulteren in te weinig energiebesparing. Bovendien hebben corporaties onvoldoende budget. Door deze combinatie van factoren zal de afspraak die de corporaties en het Rijk onderling hebben gemaakt – gemiddeld label B-kwaliteit in 2020 voor alle corporatiewoningen samen – bij lange na niet worden gehaald. De gemiddelde kwaliteit blijft steken op label D.

Spelers op de woningmarkt Platform31 heeft een beknopt handboek gemaakt met een handzaam overzicht van alle partijen die op de woningmarkt actief zijn. Het boekje is gericht op iedereen die met ‘Wonen’ te maken heeft. Het biedt een beknopt overzicht van alle veertien partijen die met de opgaven in het wonen bezig zijn. Dan gaat het om zowel de vertrouwde opgaven – voldoende betaalbare goede huizen – als nieuwe opgaven.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

overbewoning?

In een goede huurovereenkomst moet tenminste de bestemming zijn vermeld van het gehuurde. Geen enkele verhuurder wil toch dat een huurder zijn pand voor ongewenste praktijken gebruikt. Voor de verhuurder is het dan van belang om de contractuele bestemming zo nauwgezet, en liefst zo beperkt mogelijk te beschrijven.

Toch kan het ook dan nog behoorlijk fout gaan, zoals blijkt bij de verhuur van deze woning. Wat was het geval?

V

an Galen had zijn geld belegd in een woning. Voor

ren)’. Nou, dat zag er prima uit. De stichting stond garant

Maarten Beker. Van Galen was zuinig op zijn beleg-

Van Galen was blij dat zijn woning zo snel was verhuurd.

de verhuur had hij een makelaar ingeschakeld,

ging. Hij wilde onder geen beding dat er van zijn woning misbruik werd gemaakt. De woning was 110 m2 en bevatte

drie slaapkamers, een woonkamer en nog een kleine tussenkamer. De woning beschikte bovendien over een keu-

kentje en een douche met toilet. Van Galen maakte zich

voor de betaling van de huurpenningen door de huurders.

Hij wilde graag kennismaken met de twee echtelieden. Die kennismaking verliep bijzonder hartelijk. Van Galen gaf toe-

stemming tot de verhuur en zette zijn handtekening onder het huurcontract.

druk over mogelijke hennepkwekerijen, prostitutiehuizen

BEST VEEL AANHANG

geconfronteerd worden met dit soort gedoe. Bovendien

ten een telefoontje van één van de buren. Het gezin in

of drugsopslagplaatsen in zijn huisje. Hij wilde zeker niet

betrof het een tussenwoning en hij wilde dus ook geen conflicten met de buren. Makelaar Maarten begreep dat

allemaal als geen ander. Hij zou dit varkentje wel even wassen. Voor Maarten was een dergelijke opdracht een fluitje

van een cent. Hij verkocht en verhuurde woningen aan de lopende band.

Drie weken nadat de woning was verhuurd, kreeg Maar-

de tussenwoning maakte toch wat veel lawaai. Er waren

meerdere kinderen. Hoeveel precies wist de klager niet, maar het waren er wel meer dan gemiddeld. Hoeveel meer dan gemiddeld? Dat bleef ongewis. Een tweede telefoontje, van weer een andere buurman, bood duidelijk-

heid. Naast Pablo en Pepita werden er 11 kinderen geteld.

Nummertje 12 was onderweg. En inderdaad, zes dagen

LEUKE MENSEN

Maarten had een bescheiden portefeuille met woningzoekenden. Daaronder bevond zich ook een stichting die zich

bezighield met de opvang van gezinnen uit het buitenland,

later waren het er 12 geworden. En, naar Maarten na een

bezoekje aan de familie begreep, bestond er geen ambitie om het daarbij te laten.

vooral Zuid-Europa. De stichting was goed voor haar geld.

WANPRESTATIE?

een Spaans gezin, Pablo en Pepita. Maarten maakte kennis

huis was natuurlijk niet de bedoeling. Naar de letter van

De stichting had nu met spoed een woning nodig voor met deze personen. Pablo en Pepita waren absoluut hele bescheiden, nette en vriendelijke mensen.

Maarten maakte een huurcontract op tussen Van Galen en

Pablo + Pepita. In het huurcontract noteerde hij als bestemming: ‘bestemd voor bewoning door echtpaar (met kinde-

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Dat een gezin van 14 personen verblijft in een doorsnee het contract handelden Pablo en Pepita echter niet in strijd met de huurovereenkomst. Zij voldeden aan de contractu-

ele bestemming. Nu is het natuurlijk wel zo, dat bij de uitleg van een overeenkomst niet louter gekeken wordt naar de

zuiver letterlijke tekst van een contract. Het gaat er om

wat partijen over en weer in redelijkheid van elkaar mogen

AUG USTUS 2 0 1 8

verwachten. Hier waren best wel veel bewoners. Van Galen

pita zaten er natuurlijk niet zo mee. Zij waren allang blij dat

pleging van een familielid dat bij de afdeling bouwzaken

betaalde de huur voor hen en zij en de kinderen vonden

twijfelde of hij maatregelen moest en kon nemen. Na raad-

van een gemeente werkte, werd Van Galen gewezen op artikel 7:18 van het Bouwbesluit. Daar wordt bepaald dat

een woonfunctie niet gebruikt wordt door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. Maar helaas, een

beroep op het Bouwbesluit gaf geen soelaas. Het bevoegd

zij een betaalbare woning hadden. Sterker nog, de stichting

de buurt wel gezellig. Pablo en Pepita zegden wel toe dat, zodra er een gepaste woning gevonden was, zij direct zou-

den verhuizen. Maar vind maar eens een woning waar 14 personen kunnen en mogen wonen.

gezag (de gemeente) treedt op basis van het voorschrift

DE WAL KEERT HET SCHIP

in een woning verblijven dat dit problemen voor de gezond-

schip. Na nummertje 12, genaamd Lala (het echtpaar koos

slechts op in het uitzonderlijke geval dat er zoveel mensen heid kan opleveren. De woning zat weliswaar behoorlijk vol, maar het ging allemaal nét met een wieg en zes stapelbed-

den voor de kids. Maarten haalde verhaal bij de stichting.

Waarom had de stichting niet verteld dat dit gezin een actief tegenstander was van geboortebeperking? Het ant-

woord was simpel: de stichting had dit ook niet geweten.

En ja, dat was wel wat vreemd, want normaliter… gebruik

is dat… en nog meer van dat soort dooddoeners. Trouwens, Maarten had het zelf toch ook niet gevraagd?! Dus tsja, geef de stichting dan niet de schuld.

OPLOSSING

Uiteindelijk bleek het een probleem te zijn waar iedereen

Zoals zo vaak het geval is, keerde uiteindelijk de wal het bij elk opvolgend kind een naam die opvolgend was in het

alfabet, zoals bij orkanen het geval is) werden er nog eens

drie kinderen geboren, Mima, Nana, en Okki (bijgenaamd El Bebe). Van Galen besloot dat het toen eens tijd werd om de gemeente te activeren. Met een beroep op het bouwbesluit

had Van Galen deze keer wel een goed handvat om met ze-

kerheid beëindiging van het huurcontract te verlangen. De

gemeente was zelfs bereid om een leegstaand schooltje te bestemmen tot woonhuis. Eind goed al goed. En Maarten

begreep nu dat het geen overbodige bepaling is om in een huurcontract het maximaal aantal bewoners te melden. (de namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam

mee geconfronteerd werd. Nou ja, iedereen? Pablo en Pe-

www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | Nieuwbouw

“ een miljoen woningen in 12 jaar; waar komen ze? en wat doet dat met de leefbaarheid?”

Het zijn indrukwekkende cijfers: vóór 2030 moeten in ons land bijna één miljoen woningen worden gebouwd.

Zo’n 45% buiten bestaand gebied, stelt NEPROM. Maar liefst 600.000 woningen moeten worden gebouwd in de periode tot 2025. En dan ligt er ook nog een gigantische verduurzamingsopgave. Het kan als we er gezamenlijk de schouders onder zetten. Niet meer discussiëren of er binnen- of buitenstedelijk gebouwd moet worden, maar gewoon gaan bouwen op de plaats waar behoefte is aan woningen. En vooral: nu beginnen. Want als we gaan zitten wachten op weer nieuwe plannen, halen we de doelstellingen nooit, zeggen Jan Fokkema, directeur van NEPROM, en Marleen Hermans, managing partner van Brink Management/Advies én hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap.

“W

e zijn nog lang niet zo ver als ten tijde van de

van water en groen, de hoge kosten die gemoeid zijn met

Fokkema. “Die was grondig voorbereid en ge-

gen en het versnipperde grondeigendom. Maar met alleen

Vinex-operatie, ruim 25 jaar geleden”, zegt Jan

structureerd. En er waren financiële middelen beschikbaar.

Minister Ollongren heeft onlangs opnieuw benadrukt dat

het vizier gericht is op zo veel mogelijk binnenstedelijk bouwen. Ook wij werken daar keihard aan, o.a. in het breed

Marleen Hermans: “Bij binnenstedelijk bouwen krijg je te

de sanering van milieubelastende locaties, dure verwervinbinnenstedelijk bouwen gaan we het niet redden.”

‘PRECAIRE BALANS’

Brink Management/Advies heeft in opdracht van NEPROM in kaart gebracht welke mogelijkheden er zijn als het gaat

om binnenstedelijk bouwen. “Concreet wilden we weten hoeveel woningen er werkelijk kunnen worden gereali-

maken met hoge kosten, maar je zult ook bestaande functies

seerd in de bestaande stad”, vertelt Marleen Hermans. “We

moeten verplaatsen. Een hogere woningdichtheid beïnvloedt

veel binnenstedelijk kan. In de praktijk komt het erop neer

hebben onderzocht in hoeverre de aanname klopt dat er

de leefbaarheid en bereikbaarheid. Bovendien heeft een stad

dat je bij binnenstedelijk bouwen te maken krijgt met

als Amsterdam al aangegeven dat bedrijventerreinen niet

verplaatsen. Een hogere woningdichtheid beïnvloedt de

hoge kosten, maar je zult ook bestaande functies moeten

zomaar kunnen worden opgeofferd aan woningbouw: die

leefbaarheid en bereikbaarheid. Bovendien heeft een stad

bedrijventerreinen hebben ze óók nodig. We hebben dus te

zomaar kunnen worden opgeofferd aan woningbouw: die

als Amsterdam al aangegeven dat bedrijventerreinen niet

maken met een heel precaire balans tussen wenselijkheid,

bedrijventerreinen hebben ze óók nodig. We hebben dus

financiële haalbaarheid en leefbaarheid”

heid, financiële haalbaarheid en leefbaarheid. Wij hebben

gedragen programma ‘Stedelijke Transformatie’ waarmee we binnenstedelijke gebiedsontwikkeling willen opschalen en versnellen door de knelpunten gezamenlijk aan te pak-

ken. Want die zijn er volop: de infrastructuur, de inpassing

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

te maken met een heel precaire balans tussen wenselijkaangegeven hoe je op basis van concrete feiten naar het vraagstuk kunt kijken. Hoe vervolgens ons onderzoek wordt ingepast in het toekomstige beleid, is aan de politiek!”

45% BUITEN DE STAD

Fokkema: “Het is zinloos om te blijven discussiëren over bin-

AUG USTUS 2 0 1 8

AM-studie ‘Is the sky the Limit?’

Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM deed onderzoek naar wat wonen in gebieden met een hoge dichtheid aantrekkelijk maakt.

Waar moet bij de ontwikkeling rekening mee worden gehouden?

Wat kan een dichtbebouwd gebied aantrekkelijk maken? In het rapport komt AM tot vijf conclusies:

1. Wijken met ruim openbaar groen, vele plekken voor nenstedelijk en buitenstedelijk bouwen: beide zijn nodig.

Steden bieden fysiek te weinig ruimte voor de noodzake-

lijke woningbouw, zoals blijkt uit het onderzoek van Brink.

En niet iedereen wil wonen in een stedelijk gebied.

Tot 2030 kan ongeveer 55% van de woningen worden gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied. Dat ver-

schilt natuurlijk per regio. Ter vergelijking: Vinex werd voor ongeveer een derde binnenstedelijk gebouwd. Als het lukt

om 55% binnenstedelijk te bouwen, is dat een fantastische prestatie.

Voor 45% van de nieuwe woningen moet dus ruimte wor-

den gevonden aan de randen van de steden, op nieuwe lo-

caties buiten het stedelijk gebied en in dorpse en landelijke milieus. Dat sluit overigens ook goed aan bij de plannen van provincies en regio’s.”

Hij relativeert de rol van de bouwers en projectontwikke-

laars: “Wij zijn radertjes in een grote machine. Het Rijk en de gemeenten moeten de condities creëren waarbinnen marktpartijen kunnen bouwen wat de burger wil. Het Rijk

moet de versnelling van de planvorming coördineren, een

ontmoetingen en goede (openbaar) vervoersmogelijkheden zijn aantrekkelijker;

2. De ruimtelijke structuur is niet van doorslaggevend belang

voor woningprijzen in buurten met een hoge woningdichtheid.

Meer invloed hebben kenmerken als voorzieningen, hoeveelheid openbare ruimte en bereikbaarheid;

3. Bewoners van wijken met hoge dichtheden hechten vooral

belang aan de hoeveelheid, bereikbaarheid en kwaliteit van

groen. Daarnaast zijn de mogelijkheid tot sociale interactie en de bereikbaarheid met auto en OV belangrijk;

4. Er moet voldoende aandacht worden geschonken aan de

inrichting van de openbare ruimte, de gebouwvormen en

-hoogte, mobiliteit, voorzieningen en mogelijkheden voor werk en sociale interactie;

5. Voldoende ontmoetingsplekken, veiligheid, verbondenheid,

goede voorzieningen die passen bij de bewoners en mobiliteit zijn belangrijk.

strakke lijn hanteren, een visie ontwikkelen én uiteindelijk

middelen beschikbaar stellen. Anders loopt de ‘machine’ zeker vast. Vooral die visie is belangrijk: wij zijn bereid om heel grote investeringen te doen, maar er moet natuurlijk

MICROAPPARTEMENTEN OF EENGEZINSWONINGEN?

moeten bouwen waaraan behoefte is op plaatsen waar

vrijwel alle regio’s zowel behoefte is aan centrum-stede-

zicht zijn op rendement. Dat betekent dat we woningen mensen willen wonen.”

Marleen Hermans: “Onderzoek van ABF wijst uit dat er in lijke woonmilieus, met veel appartementen, als aan meer

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

groenstedelijke milieus met meer eengezinswoningen; ook

tabel is binnen de grachtengordel, is dat beslist niet in het

agglomeratie. Het lijkt erop dat in de discussie de situatie

bouwen in krimpgebieden. Wij zien dat ook in die gebieden

in stedelijke gebieden. Inderdaad: ook in Amsterdam en de in de binnenstad van Amsterdam wordt getransponeerd

naar heel Nederland. Maar die binnenstad is niet heel

Amsterdam, en Amsterdam is niet Nederland! Wat accep-

hele land. Nóg zo’n misverstand is dat we niet hoeven te – ondanks het feit dat er sprake is van leegstand – vraag is naar woningen. Daarom moet je ook kijken naar woonwen-

sen. Het gaat erom dat we passende woonmilieus creëren.”

GELD VOOR INFRASTRUCTUUR

Jan Fokkema: “Het Rijk moet de versnelling van de

Minister Kajsa Ollongren heeft een revolverend fonds voor

planvorming coördineren, een strakke lijn hanteren, een

gesteld. Daarin is 38 miljoen beschikbaar voor projecten die

binnenstedelijke gebiedsontwikkeling in het vooruitzicht niet ‘op eigen kracht’ kunnen worden gerealiseerd.

visie ontwikkelen én uiteindelijk middelen beschikbaar stellen. Anders loopt de ‘machine’ zeker vast. Vooral die visie

Jan Fokkema: “Ik denk dat veel locaties het – op dit moment – zelf wel redden. Als het weer slechter gaat met de

is belangrijk: wij zijn bereid om heel grote investeringen

woningmarkt, kan het fonds een zetje op gebiedsniveau

te doen, maar er moet natuurlijk zicht zijn op rendement.

baar maken, zodat gemeenten en marktpartijen durven

geven waar dat nodig is. Het kan risico’s beter hanteer-

Dat betekent dat we woningen moeten bouwen waaraan

te investeren in – op zichzelf haalbare – businesscases.

behoefte is op plaatsen waar mensen willen wonen”

gezamenlijke grondexploitaties. Deels vanwege koudwa-

Gemeenten investeren momenteel nauwelijks in grond en tervrees die nog stamt uit de crisistijd, maar deels heeft

het ook te maken met het feit dat gemeenten maar tien

jaar vooruit verwachte opbrengsten mogen inboeken.

Toename woningvoorraad,huishoudensgroei huishoudensgroei en ontwikkeling statistischstatistisch woningtekortwoningtekort Toename woningvoorraad, en ontwikkeling 90.000

3

80.000

Het fonds is dus – ook vanwege het revolverende karak-

ter – niet bedoeld voor onrendabele toppen bij investerin-

70.000 60.000

2,5

50.000

gen in de stedelijke infrastructuur zoals ‘groen’ en ‘blauw’.

Die investeringen zijn randvoorwaardelijk voor gebiedstransformaties, maar kunnen daaruit niet of nauwelijks

40.000 30.000

2

20.000

worden betaald. Omdat gemeenten en provincies daar-

voor ook niet genoeg middelen hebben, moet het Rijk fors

geld vrijmaken, net als indertijd bij de Vinex-operatie. Wij

10.000 0

Daar kan het fonds wellicht ook bij helpen.

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Huishoudensgroei

Toename woningvoorraad

1,5

Tekort ( % van de voorraad)

denken aan één of twee miljard euro per jaar. Als dat geld niet beschikbaar komt, zullen binnenstedelijke gebieds-

transformaties en de ontwikkeling van buitenstedelijke locaties ernstig worden vertraagd.”

NAAR DE STAD – EN ERUIT

Ontwikkeling van de noodzakelijke

Ontwikkeling van de noodzakelijke nieuw-

2018-2030

en woningmarktgebied 2018-2030

nieuwbouw naar type woningmarktgebied

Eengezins Eengezins Meergezins Meergezins

bouw naar typewoonmilieu (5-deling)

Centrum-Stedelijk Centrum-Stedelijk Buiten-Centrum Buiten-Centrum Groen-Stedelijk Groen-Stedelijk Dorps Dorps Landelijk Landelijk

De trek naar de stad is onverminderd groot. Tegelijkertijd

is er een tendens dat vooral gezinnen met jonge kinderen hun stadsappartement verlaten om een eengezinswoning

te zoeken in een omgeving die geschikt is voor kinderen.

Die verhuisgeneigdheid geldt veel minder voor senioren: zij zijn moeilijk te verleiden om hun – vaak royale – eengezinswoning te verlaten en te verhuizen naar een appartement dat wellicht veel geschikter voor hen is.

Jan Fokkema: “Senioren wonen vaak naar grote tevredenheid en relatief goedkoop. We moeten dus zorgen voor

woonconcepten die in hun behoefte voorzien. Maar om senioren echt over de streep te trekken, is waarschijnlijk

meer nodig. Fiscale maatregelen bijvoorbeeld. De 100.000

gezinsvormende huishoudens die er ieder jaar bijkomen, hebben daar op korte termijn natuurlijk niets aan. Daarvoor (Bron: ABF Research)

2.500 5.000 10.000 30.000 70.000

185.000

(Bron: ABF Research)

moeten we echt eengezinswoningen bouwen.”

Marleen Hermans: “Voor ouderen is het behoud van hun

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

AUG USTUS 2 0 1 8

sociale contacten belangrijk. Ook voor deze groeiende be-

volkingsgroep is het van belang dat er een integraal plan

Marleen Hermans: “Onderzoek van ABF wijst uit dat er in vrijwel alle regio’s zowel behoefte is aan centrum-stedelijke woonmilieus, met

komt waarin aandacht is voor het voorzieningenniveau en

veel appartementen, als aan meer groenstedelijke milieus met meer

Fokkema: “Maar uiteindelijk maken mensen zelf de keuze

eengezinswoningen; ook in stedelijke gebieden.

de kwestie van de mobiliteit.”

waar ze willen wonen. Dat moet ook vooral zo blijven.”

WONEN OP DE VOLKSTUIN?

snellen van de nieuwbouw is absoluut het meest urgente

ting van groene gebieden en van volkstuinen in de steden

langetermijnoperatie. Nu overhaast – in het midden van een

Uit het onderzoek van Brink blijkt dat in de praktijk omzetnaar woningen minder kansen biedt dan wellicht gedacht wordt.

Hermans: “Dat lijkt onlogisch, want op die terreinen staat

natuurlijk niet zo veel. Alleen: hier krijg je te maken met een felle en vaak langdurige politieke discussie. Politici denken

vaak optimistisch dat zo’n groen gebied wel even ‘omge-

kat’ kan worden, maar dat valt fors tegen. Je krijgt vaak te

thema; verduurzaming van de gebouwde omgeving is een enorme bouwhausse – de bestaande voorraad grootschalig op de schop nemen, is onverstandig. We weten ook nog niet

goed hoe we de bestaande voorraad financieel verantwoord

kunnen verduurzamen. Mede onder de toenemende druk gaan (technische) ontwikkelingen razendsnel en gaande de rit zullen nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden.

maken met lange inspraakprocedures. En vergeet niet: die

Natuurlijk moeten we wel beginnen met de verduurza-

Dus moet je een goede analyse maken van de diverse opties

ervaring op en wordt innovatie gestimuleerd. Maar je kunt

procedures willen we met z’n allen. Anders waren ze er niet! en kiezen voor de meest haalbare.

Dan komt de vraag aan de orde in hoeverre alle functies van

een gebied kunnen en moeten samengaan. Alleen op die manier kun je de juiste keuzes maken.”

DUURZAAMHEID EN KLIMAAT

Dan is er nog die andere grote opgave: in 2050 moet de gebouwde omgeving aardgasloos en energieneutraal zijn. Vol-

gens de Routekaart voor duurzame verstedelijking die op 17 mei jl. (de Dag van de Projectontwikkeling) werd gepresenteerd, is nieuwbouw dé mogelijkheid om een hoge kwaliteit

van duurzaamheid te realiseren. Nieuwbouw kan de kataly-

sator zijn voor verduurzaming van de bestaande voorraad, denkt Fokkema. “Maar je moet niet alles tegelijk willen. Ver-

ming van delen van de bestaande voorraad. Zo doen we niet de hele transitie nu al plannen. We moeten oppassen

voor politiek opportunisme. Het besluit om vanaf juli jl. alle nieuwbouw aardgasloos te realiseren, is daar een voor-

beeld van. Ingrijpende aanpassing van lopende projecten leidt tot hoge kosten en veel tijdverlies. We moeten vaart

zetten achter aardgasvrij, maar in een verantwoord tempo.

Bovendien: de woningen die we nu bouwen, zijn bijzonder energiezuinig. We gebruiken hoogwaardige materialen en de woningen zijn goed geïsoleerd. Het is dus geen ramp als enkele projecten niet aardgasvrij worden opgeleverd, want

ze verbruiken weinig aardgas. Het zou onzin zijn om een aardgasleiding die nu wordt aangelegd, over vijf jaar te ver-

vangen door een warmtenet. Dan maak je je echt schuldig aan kapitaalvernietiging.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: ABF Research, NEPROM

Housenet 3

Het meest complete systeem voor jouw eigen website Housenet is gebruiksvriendelijk en heeft

• Uitstekende vindbaarheid in zoekmachines.

ontzettend veel functies. Daardoor

• Oogstrelende designs die werken op alle apparaten.

wordt jouw website een bijzonder en

• Werkt naadloos samen met Kolibri en Venum.

onderscheidend instrument in je jacht

• Professionele standaardwebsites en exclusieve maatwerk websites.

op nieuwe opdrachten. Het heeft iedere

• Zelf instellen hoe aanbod wordt getoond.

functie die je kan bedenken, in iedere

• Integratie met Google Analytics.

gewenste taal.

• En nog veel meer..

Meer info vind je op www.wazzupsoftware.com

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

waarde van zorgvastgoed met of zonder exploitatie?

De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is dit op hoofdlijnen beschreven. Er moet eveneens een beeld zijn van toekomstige kasstromen. Telkens opnieuw blijkt dat er geen eenduidige waardebepaling is. Daarin moet wat mij betreft snel verandering komen.

D

e bedrijfswaardebepaling kan door de zorgor-

tie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En

derde partij, zoals de taxateur. In de zorgsector

houden met die kasstromen?

ganisatie zelf worden uitgevoerd of door een

leidt dat tot verschillende methodes van waardebepa-

gedurende welke termijn moet de taxateur rekening

ling. Het verschil zit met name in de keuze van het

Duidelijkheid gevraagd!

wijze waarop – toekomstige – kasstromen worden

lijkt me zonneklaar. Er moet eenduidigheid komen over

niveau (gebouwniveau of portefeuilleniveau) en in de berekend. Is de exploitatie van de zorg – en dus de inzet

van personeel – onderdeel van de kasstroom? Dat beïnvloedt de waarde van het object. Is de zorgexploitatie negatief, dan kan dat leiden tot een waardedaling van het object. Omgekeerd kan natuurlijk ook.

De basis van de waarde

In de IFRS (International Financial Reporting Standards) en de EVS (European Valuation Standards) is vastgelegd

Dat we niet op de ingeslagen weg moeten doorgaan, de vraag of de waarde op gebouwniveau of op porte-

feuilleniveau moet worden bepaald. Het is dan ook volkomen logisch om te waarderen in lijn met de IFRS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebe-

paling voorop staan. Die conclusie moet mijns inziens worden onderschreven door alle betrokkenen. Het

belang van een correcte waardebepaling is immers groot.

dat de waarde van het bezit moet worden bepaald. Dat

Mijn voorstel: laten we als taxateurs het voortouw

gehouden met de inzet van personeel. De waarde van

de waarde te komen. Daarbij brengen we dan ook de

betekent theoretisch dat er geen rekening kan worden het object moet bepaald worden zonder rekening te

houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om

zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.

Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS en de EVS is het logisch om bij de bepaling van de

waarde alleen rekening te houden met de kasstromen

nemen om tot een eenduidige wijze van bepaling van

risico’s in kaart die met het vastgoed zijn verbonden. De

marktwaarde bijvoorbeeld, waarbij geen rekening wordt gehouden met de inzet van het gebouw voor de zorg. De bestuurder kan op die manier in de jaarrekening de risico’s inzichtelijk maken die verbonden zijn

aan het vastgoed. Dan hoeft hij – in geval van discontinuïteit van de organisatie – in elk geval niet zijn eigen huis te koop te zetten. ■

Bert van Scherpenzeel MRE MRICS REV RICS Registered Valuer,

die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dat vraagt

bestuurslid sectie

om grote zorgvuldigheid bij het bepalen van de kas-

Bedrijfsmatig Vastgoed

stromen. Én om kennis van de zorg en van de exploita-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | De klant

neuromarketing:

wat bezielt de klant?

Neuromarketing is sterk in opkomst. Deze nieuwe wetenschap heeft steeds meer technologie beschikbaar om te zien wat er in ons brein gebeurt als we beslissingen nemen. Neurowetenschapper Dr. Roeland Dietvorst weet daardoor dat de logica soms ver te zoeken is. We overschatten de rol van het bewustzijn.

E

en restauranthouder die zalm op de menukaart

getoond. Ik vroeg de zaal: ‘Als je puur je gevoel volgt, wie

Een grote elektronicawinkel die een gigantische tv

90% van de aanwezigen koos in die halve seconde voor de

zet met een duidelijk doel: meer biefstuk verkopen.

in de showroom zet in de wetenschap dat het ding nooit

verkocht zal worden. Deze ondernemers lijken volkomen irrationeel bezig. Nee. Juist hun particuliere en zakelijke

van de twee is dan het meest competent, denk je?’ Liefst

kandidaat die ook de winnaar van de verkiezingsuitslag bleek te zijn. Dat bewijst dat we ons oordeel al in een ‘split

klanten zijn soms volstrekt onlogisch. En deze ondernemers weten dat; zij prikkelen hun klanten precies waar

ze onbewust gevoelig zijn. Over de wonderlijke en soms tegenstrijdige manier van menselijk gedrag zijn al heel wat

boeken geschreven. In 1989 publiceerde de inmiddels over-

leden psycholoog Pieter Vroon zijn Tranen Van De Krokodil.

Zijn boodschap: soms laten we ons leiden door ons oudste

‘reptielenbrein.’ Iets eerder, in 1984, schreef Robert Cialdini het baanbrekende boek Influence. En Nobelprijswinnaar

Daniel Kahneman ontwikkelde de theorie dat in ons hoofd

twee systemen naast elkaar actief zijn. Deze theorieën

kunnen nu met de modernste technologie steeds beter onderbouwd worden, zo vertelt Dr. Roeland Dietvorst. Hij is

gepromoveerd in de neurowetenschap en scientific director

en mede-oprichter van Alpha One. Dit bureau doet voor

grote commerciële bedrijven onderzoek naar de manier

ZES BEÏNVLOEDINGSPRINCIPES • Social proof • Autoriteit • Gunfactor • Wederkerigheid • Volharding • Schaarste

waarop mensen beslissen. Hij ziet dagelijks dat wij allemaal vaak iets anders doen dan we zeggen.

OP DE JUISTE KNOP DRUKKEN

Roeland was spreker op het NeVaCon-congres van VBO

Makelaar. De rode draad in zijn vele, vele voorbeelden is: wij mensen lopen voortdurend rond met een zogenoemde

cognitieve bias, een verschil tussen wat ons hart ons in-

second’ geveld hebben, we handelen vaak heel reflexma-

– en dat kunnen we nu met hedendaagse technologie

dit herkennen, dit handelen op gevoel. Je klant loopt door

geeft en wat we daadwerkelijk doen. “We wisten al langer ook echt in het brein zien gebeuren – dat mensen vaak

achteraf een reden invullen voor wat ze doen. Tijdens een experiment met de zaal liet ik twee portretfoto’s van politici zien, het ging om kandidaten voor het Amerikaanse

congres. Het beeld werd een halve seconde aan de zaal

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

tig. De redenering komt achteraf! Veel makelaars moeten een huis. Het hele wensenlijstje klopt. Maar het gevoel is

er niet. Zo’n deal gaat niet door, vergeet het. Andersom werkt het wèl: je klant heeft een goed gevoel bij een huis

dat eigenlijk helemaal niet in het wensenlijstje zat. Dikke kans dat de wensen worden bijgesteld.”

AUG USTUS 2 0 1 8

WETMATIGHEDEN

WEBSITE INRICHTEN

voor grote adverteerders die zeker willen weten dat hun

met de website. “Bij een organisatie als Booking.com

Alpha One, het bureau van Roeland Dietvorst, werkt

peperdure campagnes, websites en nieuwe producten

ook echt aanslaan. Wat kan de gemiddelde makelaar

met zijn lessen? Roeland: “We noemden al Influence, het boek van Cialdini. Daarin staan zes tips die iedereen

zo kan opvolgen. Eén mechanisme kennen we allemaal.

Het heet social proof. Mensen zoeken de bevestiging van anderen dat ze het goede kiezen. Klantenreviews helpen daar enorm bij.

Wat ook helpt: melden dat je het druk hebt, hoeveel huizen er al verkocht zijn, dat je groeit. Voor makelaars is het

goed om te laten zien welke prijzen je gewonnen hebt.

Ook prestigieuze projecten in je portefeuille helpen hierbij.

Dat laatste noemen we het autoriteitsmechanisme. In reclames voor tandpasta zie je daarom vaak een tandarts in een witte jas. Likeability, ten derde, is enorm belang-

rijk. Geef klanten het gevoel dat je geïnteresseerd bent.

En klanten merken meteen of dat oprecht is en of je ze

aardig vindt. Heb je de gunfactor? Daar hangt het vierde

mechanisme mee samen: wederkerigheid. Als je iets weg-

Volgens Roeland valt er ook enorm veel winst te boeken

werken honderden mensen de hele dag aan conversieoptimalisatie van de website. De kleur, grootte of plaats van

een knop. Een bepaalde call to action. De pagina-indeling.

Alles heeft invloed. Makelaars kunnen testen welke con-

tent, kleuren, zinnetjes en foto’s de meeste clicks opleve-

ren. Juist hier reageren je klanten enorm reflexmatig, in fracties van seconden. Dan moet alles kloppen, of ze zijn

weg. En kijk ook eens naar het zogenoemde ‘anchoring’ effect. Klanten zoeken bij hun keuze voor een product

tegen een bepaalde prijs naar houvast. Stel, je hebt twee

huizen en die lijken sterk op elkaar. Het ene is echter veel duurder dan het andere. Het goedkopere huis heeft door

het duurdere een bijna magische aantrekkingskracht. De volgorde waarin je dingen op je website laat zien, heeft

effect op de koopbereidheid. Daarom staan in mediaza-

ken soms enorme tv’s die niemand ooit koopt. Maar door dat immense scherm lijkt óók het grote scherm ernaast

ineens een redelijke optie. Een duurder alternatief maakt

het iets goedkopere bijna onweerstaanbaar. Let maar eens op de opbouw van menukaarten. Dan zie je een biefstuk

“We hebben ons oordeel al in een ‘split second’ geveld, we handelen vaak heel reflexmatig. De redenering komt achteraf! Veel makelaars moeten dit herkennen, dit handelen op gevoel. Je klant loopt door een huis. Het hele wensenlijstje klopt.

Maar het gevoel is er niet. Zo’n deal gaat niet door”

geeft, bijvoorbeeld waardevolle tips of vrijblijvend advies,

van 22 euro, een saté van 15 euro en een zalmpaté van 38

doen. Daarom geven veel adviseurs in onder andere blogs

wonderlijke wijze van menselijk handelen maakt ons vak-

dan geeft dat klanten onbewust de drang om iets terug te veel van hun kennis gratis weg. Wil je als klant dan echt

helemaal àlles weten, dan moet je klant worden. Het vijfde

mechanisme is inzet en volharding. Als mensen moeite hebben gestoken in een offerte , creëert dat het effect om ook door te gaan.”

euro. Door die dure zalm wordt de biefstuk verkocht. Die

gebied enorm fascinerend. We kopen vaak dingen zonder

te weten waarom. Het boek Influence vertelt er meer over.

Maar wees snel, het wordt niet meer gedrukt. Grapje! Dat

is het zesde mechanisme; ‘schaarste’. Ook altijd enorm effectief.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Maak ook een flitsende start als zelfstandig makelaar!

VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ: • Makelaars (zzp-ers) met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.

Meer weten over de mogelijkheden?

Kijk op www.kiezenvoordiva.nl of neem contact op met Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl

DIVA MAKELAARS.NL

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

ZEER SNEL

VERKOCHT

!

COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

‘warme broodjes’ met een waarde van één euro De titel ‘warme postzegels’ zou de lading van deze column beter dekken, maar ik heb toch gekozen voor ‘warme broodjes’. Waarom? Ach, het bekt lekker! Bovendien heb ik ontdekt dat de postzegels – waar deze column over gaat – nog steeds als de spreekwoordelijke ‘warme broodjes‘ over de toonbank gaan.

W

ellicht bent u het allemaal wel eens tegen-

waarde van de perceeltjes is waarschijnlijk niet hoger

kadastrale kaart

grasland ook nog eens zijn opgedeeld in ‘postzegels’,

gekomen. Zo niet, dan raad ik u aan om de op

te vragen van

Assendelft P 590. Op die kaart ziet u allemaal blokjes van verschillende grootte. Daar gaat het hier om.

In 2016 kreeg ik het verzoek om met spoed ‘enige percelen actief op de markt aan te bieden en dat op een

betrouwbare en eerlijke wijze af te handelen’. Het bleek

te gaan om percelen met een agrarische bestemming

dan de agrarische waarde. Aangezien hele percelen

zijn – en blijven – ze voorlopig onverkoopbaar. Ik heb de

gemeente dan ook meegedeeld dat naar mijn mening de waarde van het hele bezit gemakshalve op € 1,- kan worden gesteld. Of die keiharde waarheid voldoende was om een uitkering te ontvangen, weet ik niet.

die waren gekocht in de hoop dat de bestemming zou

‘Warme’ gronden

gemaakt. De opdracht was dus om met spoed deze per-

tal grondposities in Nederland te waarderen. Ditmaal

wijzigen en dat daardoor een leuke winst kon worden celen te verkopen. De eigenaar in kwestie lag in scheiding, raakte werkloos en klopte bij de gemeente aan

voor een bijstandsuitkering. Daar kreeg hij nul op zijn

rekest: om voor een uitkering in aanmerking te komen, moest hij zijn bezit verkopen. Vandaar dus het spoedeisende karakter van de opdracht: hij was platzak.

Verspreide percelen

Aangezien ik direct al in de gaten had waar het hier om ging, is vrijwel direct ook besloten om niet over te gaan

tot verkoop. De percelen die mijnheer had gekocht, lagen her en der verspreid over heel Nederland. Bij Terneuzen (1.200 m ), bij Nuenen (400 m ) en vijf per2

2

ceeltjes van 800 m2 bij Assendelft. Hele percelen gras-

land van – bijvoorbeeld – drie hectare waren opgedeeld

in postzegels van 1.000 m2. Ze waren aan de man

Onlangs kreeg ik wederom een verzoek om een twaalf-

betrof het een nalatenschap. Vader had in zijn laatste

levensjaar voor meer dan één miljoen euro aan ‘warme’ gronden gekocht. Hij wilde zijn kinderen geen geld nalaten maar grond. Mij werd gevraagd om een waar-

deoordeel te geven over dit deel van de nalatenschap.

Aangezien er in deze kwestie ook nog successie betaald moet worden, heb ik geadviseerd om de gron-

den gezamenlijk met de belastingdienst te gaan taxeren. Dat wordt nog een hele klus. Elk geval zal uiteraard op zijn merites moeten worden beoordeeld. De uit-

komst laat ik u weten, maar van het miljoen zal weinig

overblijven. Triest? Ja, maar ook ongelooflijk naïef en dom. Voor de erven is er één schrale troost: over dit

deel hoeft vermoedelijk geen successie te worden afgedragen. ■

Harry Kaspers, bestuurslid sectie

gebracht als ‘warme’ grond en voor goudgeld verkocht.

Landelijk en

Helaas voor de koper is een bestemmingswijziging de

Agrarisch Vastgoed

eerste honderd jaar vermoedelijk niet aan de orde. De

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

Bouwkundige

ACTUEEL | keuringen

Sinds begin dit jaar biedt de model-koopovereenkomst standaard het voorbehoud bouwkundige keuring. VBO Makelaar constateert dat veel kopers dit voorbehoud weghalen om meer kans te maken op een woning. Uit een BZK-inventarisatie blijkt dat het voorbehoud in 2017 in 25% van de koopcontracten stond. Dat was in 2012 nog 32%. VBO Makelaar pleit

drie vliegen in één klap: inzicht in taxatie, bouwkundige staat en energetische waarde VBO Makelaar wil het voorbehoud van een bouwkundige keuring in de model-koopovereenkomst omzetten in een verplichting. Waarom?

“Nog steeds strepen te veel kopers het voorbehoud bouwkundige keuring in

de koopovereenkomst weg om meer kans te maken op de woning in verkoop. Wij

roepen de financiers daarom op om de bouwkundige inspectie op te nemen in de financieringsvoorwaarden. We zouden kunnen starten met huizen van 30 jaar of ouder en huizen in risicogebieden. Een verplichte bouwkundige keuring werkt naar twee kanten: de verkoper voldoet ruimschoots aan de meldplicht en voorkomt zo aansprakelijkheid en de koper weet wat hij koopt. Daar kan niemand op tegen zijn.”

VBO Makelaar kiest niet voor overheidsingrijpen, maar voor zelfregulering. Zijn financiers bereid hun voorwaarden aan te passen?

“Ook financiers willen meer inzicht in de kwaliteit van de woningportefeuille en het fi-

nancieringsrisico verder afdekken. Zij erkennen het belang van een goede normering voor bouwkundig inspecteurs, die – wat nu niet zo is – onder het tuchtrecht vallen. Als een in-

specteur nu een ondeugdelijk rapport aflevert, dekt hun verzekering alleen de rekening van de inspectie, maar niet de geleden schade. Daar draait de koper voor op. Dat wordt straks

hopelijk anders. Een inspecteur is zelf verantwoordelijk voor zijn handtekening. Als het rapHans van der Ploeg is directeur van brancheorganisatie VBO Makelaar.

port niet deugt, heeft hij zijn werk niet goed gedaan en zal hij op de blaren moeten zitten, net als dat nu zo werkt bij taxateurs.”

Hoe komen we aan voldoende gekwalificeerde bouwkundig inspecteurs? Er bestaat nu reeds een groot tekort.

“Er bestaat nog helemaal geen specifieke opleiding. De Beroepsopleiding Makelaars is

daarom door het Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) gevraagd om die

opleiding op te zetten. Zo kan het beroep van bouwkundig inspecteur verder worden geprofessionaliseerd. Als er een gedegen bijscholingstraject voor taxateurs komt, dan kunnen zij ook de bouwkundige kwaliteit van een pand beoordelen. Als we ook de energetische waarde meenemen, vangen we drie vliegen in één klap. De energetische staat

van een woning gaat de komende jaren immers een belangrijke rol spelen in de waarde van de woning.”

Heeft ook de Tweede Kamer nog een rol?

“Niet in hun rol van wetgever. Die weg verloopt veel te traag. De overheid – en dus ook de

Tweede Kamer – kan wel een rol vervullen bij de invoeren van zelfregulering door een oproep te doen in de richting van de financiers. Dan kan het best snel gaan. Het energiehoofdstuk

is behoorlijk actueel. Als we dat in de gesprekken mee kunnen nemen, komen we misschien snel op de plek van bestemming.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

AUG USTUS 2 0 1 8

voor een verplichte bouwkundige keuring voor woningen met een hypothecaire financiering; zeker voor oude woningen van 30 jaar en ouder en voor gebieden met een hoog risico op verborgen gebreken, zoals slechte funderingen. Dat kan zonder wetswijziging. Financiers, brancheorganisaties en consumenten moeten dan wel bewust kiezen voor zelfregulering.

‘overheid en banken hebben ook zorgplicht voor hoge kosten achteraf’ De bouwkundige keuring is nu nog een optie, waarvan de koper wel of niet gebruik kan maken.

Hoe kijkt u aan tegen de omzetting in een verplichting?

“In de huidige verkopersmarkt heeft de koper niet veel in te brengen. Die kan kiezen

tussen slikken of stikken. Van die bouwkundige keuring komt niet veel terecht. In de discussies over de bescherming van de consument, de koper in dit geval, is dit aspect

onderbelicht gebleven. Er worden tal van oude gebouwen op de markt gezet, zonder

dat bekend is wat de risico’s zijn op het gebied van bijvoorbeeld energie en asbest. Als koper ben je dan wel in de aap gelogeerd, als je daar op een dag ineens een ton bij moet

lappen. VBO Makelaar geeft in het position paper goed aan dat er twee opties zijn: ofwel

kiezen voor zelfregulering ofwel wettelijk regelen. Ik geef de voorkeur aan zelfregulering.

Maar als blijkt dat dat niet afdoende is, dan moeten we dat misschien toch in de wet verankeren.”

Een achterliggend idee is dat de verplichting in eerste instantie gaat gelden voor bepaalde categorieën, zoals voor woningen van bijvoorbeeld 30 jaar of ouder. Waar legt u de grens?

“Elke grens is discutabel. Dat zou eerst goed onderzocht moeten worden. Wel is duidelijk dat het grootste risico die woningen betreft waar de koper onverwacht met hoge kosten kan worden geconfronteerd. Het is natuurlijk vreemd dat er aan de voorkant allerlei voor-

zorgsmaatregelen zijn genomen om kopers te beschermen tegen overfinanciering, maar niet tegen hoge additionele kosten achteraf. De zorgplicht die wij als overheid hebben opgelegd aan banken, hebben we ook ten opzichte van burgers. Die moeten we hier wel een plek geven.”

Kunnen bij een bouwkundige keuring ook de energie-technische aspecten mee worden geno-

Erik Ronnes is sinds 2015 Tweede Kamerlid voor het CDA en is onder meer lid van de commissies voor Binnenlandse Zaken en Financiën.

men?

“Dat zou ik inderdaad een goede zaak vinden. Die twee inspecties zou je kunnen samenvoegen, zodat de koper een goed beeld krijgt over de kosten die hem te wachten staan. Dat

levert in principe een win-winsituatie op. De gevolgen van de energietransitie vormen een extra argument om stappen te ondernemen. Zodat duidelijk wordt wat je koopt. Daar hoort

ook duidelijke informatie bij over de te verwachten energiekosten en de investeringen die met de energietransitie samenhangen.”

Gaat ook het energielabel straks op de schop?

“Dat verwacht ik wel, we zullen hem preciezer gaan toepassen. We hebben nu een uitge-

klede, versimpelde versie. Maar het is onvermijdelijk dat we daar zorgvuldiger in worden.

De minister wil die kwaliteitsslag ook geen maken. De manier waarop wij energieprestaties toekennen, is niet robuust genoeg. Het huidige label wordt theoretisch vastgelegd en kan

in de praktijk afwijken. Dat is nogal een probleem. Als dat wordt verbeterd, kan het als een deugdelijke kostenindicator gaan dienen.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: CDA en VBO Makelaar

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Makelaardij Terschelling

Wad houdt Makelaardij Terschelling bezig Grote kans dat u nog nooit gehoord heeft van namen als Hee, Horp, Kaard, Kinnum. Het zijn dorpjes op Terschelling.

Voor collega-makelaars Arie van Keulen en Wouter Burrie bekende klanken, want zij kennen het eiland als geen ander. En ze weten dan ook als geen ander: makelaar zijn op een eiland is een vak apart.

T

erschelling telt zo’n 4.800 inwoners. Tijdens het be-

dat Arie en Wouter hun klanten veelvuldig van advies moe-

duizenden meer. Het eiland is een populaire vakan-

door mensen die hier wel willen wonen. Dan moet je uit-

kende Oerol Festival en in de zomer zijn het er vele

tiebestemming in elk seizoen. En daar hebben we meteen de eerste bijzondere karakteristiek van dit Waddeneiland te pakken: Terschelling telt zo’n 2.000 permanente woningen

en rond de 1.100 recreatiewoningen. “Alleen al daardoor is het een wat vreemde markt hier”, zeggen Arie van Keulen en Wouter Burrie. Samen vormen zij Makelaardij Terschel-

ling, met circa 90% marktaandeel verreweg de grootste makelaardij op het eiland. Arie is in leeftijd gerekend de senior van het duo. Wouter echter woont zijn hele leven al

op Terschelling, terwijl Arie hier in 2005 kwam wonen. “Mijn

vrouw komt hier wel vandaan”, vertelt Arie. “Dus toen ik in

Vlaardingen mijn oude stiel achterliet, lag het voor de hand om hier een nieuw leven te beginnen. De makelaardij trok me wel. In 2008 kon ik van start, hoewel je van een start

nauwelijks kunt spreken. De recessie klapte er ook hier met-

ten voorzien. “We worden zeker nu bijna dagelijks benaderd leggen dat daar best nog haken en ogen aan zitten. Naast

de grens voor economische- of maatschappelijke binding, moet je het pand dat je koopt wel zelf bewonen of permanent verhuren. De meeste beleggers haken dan al af, want

hier realiseren ze nooit hun gewenste rendement. De huur-

prijs om dat te realiseren, haal je hier niet. En bij de verkoop

van recreatiewoningen moeten we vaak veel uitleggen over erfpacht, want veel van die woningen staan op grond die

eigendom is van Staatsbosbeheer.” Makelaardij Terschelling

is inmiddels de specialist op het vlak van de lokale erfpacht: “Als je er in de dagelijkse praktijk echt veel mee te maken krijgt, zie je dat dit onderwerp in de opleidingen eigenlijk

nauwelijks belicht wordt. Erfpacht is voor veel makelaars een soort witte vlek.”

een vol in. Van de vier makelaars die hier toen actief waren,

BEHOEDZAAM MANOEUVREREN

voor het een beetje rendabel begon te worden. Zodoende

ben Wouter en Arie te maken met een hoog ‘ons-kent-

zijn er nog maar twee over. Het duurde wel tot eind 2012 heb ik in 2014 Wouter aan boord gevraagd en nu hebben we

de koers omhoog te pakken. Maar, we lopen wel tegen een aantal behoorlijke scheve situaties aan.”

STARTERSDILEMMA

“Zoals overal in Nederland hebben starters en jongeren het

ook op Terschelling moeilijk”, vertellen Wouter en Arie. “Veel

Misschien nog wel meer dan in dorpen het geval is, heb-

ons-gehalte’ van hun potentiële klantenkring. In vorige uitgaven hebben we meer dan eens aandacht besteed aan

de customer journey van huizenkopers en zoekers. Het zou

dus een pre kunnen zijn dat Wouter en Arie soms al veel van hun klanten weten. Maar niets is minder waar: “Je moet

daardoor juist heel behoedzaam opereren, echt geheel

jongeren werken hier in de horeca en dat is geen vetpot. Ze

“Zoals overal in Nederland hebben starters en jongeren het

huis. Woningen onder twee ton vind je hier namelijk bijna

ook op Terschelling moeilijk. Ze wonen vaak echt letterlijk in

wonen vaak echt letterlijk in schuurtjes achter het ouderlijk niet. Sociale huur is al helemaal met een vergrootglas te

schuurtjes achter het ouderlijk huis. Woningen onder twee ton

de doorstroom op gang te houden, maar dit is hier al jaren

vind je hier namelijk bijna niet. Sociale huur is al helemaal met

zoeken. Die sociale huur is idealiter ‘een kweekvijver’ om

niet in orde. Veel jongeren verlaten om die reden het eiland.

Omdat een Waddeneiland zo’n beperkte gemeenschap is, met echt fysieke begrenzingen, zie je dat de startersproblematiek hier ook nog eens negatief uitwerkt op de

bevolkingsopbouw van het eiland. Eenmaal weg kom je

moeilijk weer terug, want dan gelden er allerlei restricties.

een vergrootglas te zoeken. Die sociale huur is idealiter ‘een kweekvijver’ om de doorstroom op gang te houden, maar dit is hier al jaren niet in orde”

Zo moet je een economische- of maatschappelijke binding

blanco het gesprek ingaan. Alle achtergrondinformatie die

ven de 393.000 euro liggen. Dus de terugkomers zijn vaak

je klant op weg helpen. En daarin moet je hier van heel veel

hebben of de waarde van de woning die je koopt moet bowelgestelde senioren. Wat ook niet helpt: ons eiland wordt

meegenomen in het totale provinciale beleid voor Friesland.

Op het vasteland is er krimp en daar is de totale provinciale Woonvisie op afgestemd. Er wordt vergeten dat de situatie hier wezenlijk anders is.” Arie en Wouter zien dat jongeren

in de winterperiode hun toevlucht nemen tot het huren van kleine recreatiewoningen of sta-caravans. Vervolgens

moeten zij er dan eind april weer uit, want dan komen de toeristen weer naar het eiland.

je misschien zou kunnen hebben, moet je parkeren. En dan

markten thuis zijn. We verkopen en kopen woningen in alle

soorten en maten. Eigenlijk is geen huis hier hetzelfde, op

de recreatiewoningen na. Die willen nog wel eens gelijk

aan elkaar zijn. Maar verder vind je hier alles: historisch bijzonder, uniek gelegen, aparte bouw, aan elke woning zit

wel een uniek verhaal. Dat maakt het werk hier geweldig.

En het aardige is: als het met de bestaande woning wat

minder gaat, dan gaat het goed met de recreatiewoningen, en andersom. Er gebeurt hier altijd wad.” ■

VEEL UITLEGGEN

Het wonen en huren op Terschelling wordt gekenmerkt

Tekst: Henk de Kleine

door karakteristieken, regelgeving en restricties die maken

Beeld: Terschelling Makelaardij

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

BEDANKT ALLE SPONSORS, STANDHOUDERS EN SPREKERS

COLUMN Kadaster

kopen stedelingen echt de dorpen op?

Ik hoor om mij heen dat er steeds meer mensen vanuit de stad naar buiten verhuizen.

Wat kan daarvoor de reden zijn? Zoekt men de rust van het weidelandschap, of willen stedelingen hun meerwaarde cashen van hun stadse woning?

S

tel dat je in het dal van de crisis een woning

Ruim 17% van de G4-stedelingen die in de crisis kochten

later – voor 174 duizend euro meer verkopen. Dit

minderheid is de meerwaarde aan het cashen door een

kocht in Amsterdam, dan kan je die nu – vijf jaar

verzin ik niet, ik heb het uitgerekend door de gemiddelde woningprijs van 2013 te vergelijken met de actu-

ele prijs. Als ik dezelfde rekensom maak voor Nederland,

en nu verhuizen, kiezen wederom voor de stad. Dus de

woning te kopen in een gebied met veel lagere prijsstijgingen.

dan is de gemiddelde meerwaarde van een Nederlandse

Vooral Amsterdammers cashen, anderen veel minder

gemiddelde Amsterdamse woningbezitter is gemid-

mijn onderzoek blijkt dat het vooral stedelingen zijn

woning 60 duizend euro. Met andere woorden, de

deld 114 duizend euro rijker geworden dan de gemid-

Maar toch. Die 5%. Wat kopen zij dan buiten de stad. Uit

met de kleinste woningen die hun stadse woning ver-

delde Nederlandse woningbezitter. Voor inwoners van

ruilen voor een vrij grote woning buiten de stad. Vanuit

lijk kleiner: Utrecht net onder de 35 duizend euro, en

woning. Amsterdammers financieren die woning

de andere drie grote steden zijn de verschillen aanzienRotterdam en Den Haag onder de 10 duizend euro.

Stedelingen 2x rijker dan niet-stedelingen

Deze verschillen zijn ontstaan omdat de woningprijzen in de G4-steden gemiddeld tweemaal zo hard

groeien als in de niet G4-steden. Dat is trouwens een nieuw fenomeen. Voor de crisis zaten de gemiddelde prijzen van steden met elastiekjes aan elkaar. Als de

ene gemeente in prijs steeg, dan volgde op den duur de andere gemeente vanzelf. In de crisis lijken die

elastiekjes te zijn geknapt. We zien grote regionale

alle vier de grote steden zoeken ze min of meer dezelfde vooral met hun meerwaarde, maar de andere stedelin-

gen profiteren veel minder van het verschil in prijsstijging en moeten meer bijlenen. Voor hen is het cashen

slechts een bijzaak, een extraatje. Misschien een iets mooiere keuken of badkamer. Maar zeker geen reden

om te verhuizen. Laat ik het hierbij houden. Voorlopig zie ik de voorbeelden van het cashen van de stedelijke

meerwaarde niet als exemplarisch voor een nieuwe trend, maar als uitzonderingen, als keuzes die men ook zou kunnen maken. ■

prijsverschillen ontstaan.

Maar verhuizen nu echt veel stedelingen naar buiten de stad. Is er een nieuwe trend aan het ontstaan? Zijn

de elastiekjes hersteld? Dat vind ik moeilijk te zeggen.

Paul de Vries,

Wat ik zie is dat 5% van stedelijke woningbezitters die

Woningmarktexpert

in de crisis hun huis kochten op dit moment hun huis

Kadaster

verkopen en verhuizen naar buiten de G4-steden. Is dat

veel? Is dat weinig? Als ik het vergelijk met de binnen-

stedelijke verhuizingen is het in ieder geval weinig.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR AUGUSTUS 2018

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Kees Dol, Harry Kaspers, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Bert van Scherpenzeel, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL ABF Research, CBS, CDA, Kadaster, Makelaardij Terschelling, NEPROM, Truus van Gog, VBO Makelaar COVER Truus van Gog

co verdaas Johannes

Cornelis

Verdaas (1966) studeer-

de in 1990 af als plano-

loog aan de Radboud Universiteit in Nijmegen.

Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling: “Stimuleer gemeenten en provincies om door te pakken”

Zes jaar later promoveer-

NeVaCon 2018: ontwikkelingen bieden ook kansen!

de hij tot doctor in de Beleidswetenschappen.

Hij werkte onder an-

Een miljoen woningen in 12 jaar; waar komen ze?

En wat doet dat met de leefbaarheid?

Neuromarketing: wat bezielt de klant?

Tweeluik over de bouwkundige keuring jaargang 32, nummer 4 | augustus 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

dere bij de Afdeling

Ontwikkeling van de gemeente Zwolle, aan de Radboud

Universiteit en als manager bij woningcorporatie SWZ in

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

Zwolle. Van 2003 tot 2006 was Verdaas lid van de Tweede Kamer voor de PvdA, en van 2007 tot 2012 lid van Gedeputeerde

Staten van de provincie Gelderland. Enkele maanden was hij

in 2012 staatssecretaris van Economische Zaken in het kabi-

net Rutte/Asscher. Momenteel is Co Verdaas werkzaam bij adviesbureau Over Morgen. Hij is lid van de Raad voor de

leefomgeving en infrastructuur en van de Mijnraad. In mei jl. werd hij benoemd tot hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.

tweets over de markt

FSC® C017135

Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR

vindt u op ventu

VASTGOED ADVISEUR

Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317

Powered by PropertyNL

@VBODirectie: RT @TEGoVA1: Prof George Matysiak summarises his latest @TEGoVA1 paper on Accuracy of Automated Valuation Models @PJBoelhouwer: Voorstellen Samson om de energiebelasting op aardgas met 75% te verhogen raakt lage inkomens die vaak in slecht geïsoleerde woningen wonen hard. Heel bijzonder dat dit voorstel door een sociaal democraat wordt ingebracht... @NVBBouw: Kopers van een energiezuinige nieuwbouwwoning komen zelden in aanmerking voor extra krediet.

NVB roept daarom de minister op om de Tijdelijke regeling hypothecair krediet aan te passen. @RaboEconomie: Het klimaatakkoord is ambitieus, maar veel plannen wachten nog op nadere uitwerking. Het is daardoor niet duidelijk wat de impact zal zijn voor consumenten, bedrijven en de overheid. Bovendien kan een tekort aan personeel de boel ophouden. @MinBZK: @EenVandaag Volgens de minister van Binnenlandse Zaken @KajsaOllongren staan we voor de grootste woningbouwuitdaging sinds de wederopbouw. Haar doel voor het komend parlementair jaar: “Er moeten 75.000 woningen per jaar bij.” @Rob_Mulder: Officiële opening Vastgoedcongres @NeVaConNL. Zo meteen in panel met oa @ErikRonnes @danielkoerhuis @PJBoelhouwer @irPaulusJansen @frisodezeeuw over actuele ontwikkelingen woningmarkt @PatriciaDieben: #VBO Makelaar blij met handhaving steun Geschillencommissie Makelaardij ow.ly/GzuJ30kVc4Q @Geschillencie

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

AUG USTUS 2 0 1 8

Wij weten je makelaardij nog succesvoller te maken.

Moderne websites. Meer transacties. Beste service en support.

OGonline websites, veelzijdig en compleet

Gebruikersvriendelijk en modern design

Door onze constante focus op vastgoed, ben je verzekerd van de beste website met heel veel handige features.

Wij maken websites die volledig aansluiten bij jullie wensen, helemaal afgestemd op jullie doelgroep.

Meer leads genereren

Altijd in ontwikkeling...

Met onze effectieve marketing-tools is je makelaardij weer back in business. Uiteraard ook goed vindbaar in Google.

Wij blijven ook na oplevering van een website nauw betrokken en houden je op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de markt.

Weten wat wij voor jullie kantoor kunnen betekenen?

Neem contact met ons op: 070 - 322 97 33 • info@ogonline.nl • ogonline.nl