Vastgoed Adviseur aug 2014

VASTGOED ADVISEUR

Paul Schuiling, AFM: “Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen” Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust Allemaal naar de stad? Maar hoe moet die er dan uitzien?

Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA 2014 Tweeluik: nieuw systeem energielabel

jaargang 28, nummer 4 | augustus 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar

Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a.

• Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs

Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...

AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED

Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen.

Netruim zoals zijn zijn wij specialist.

Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen.

Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen.

En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.

…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM

‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1

09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02

6

12

Paul Schuiling, AFM: “Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen”

18

Edward Feitsma, NVB: “Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust”

24

in dit nummer

Allemaal naar de stad?

Maar hoe moet die er dan uitzien?

Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA 2014

no nonsense

Van confectie naar maatwerk

5

actueel

Paul Schuiling, AFM: “Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen”

6

Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust

12

Allemaal naar de stad? Maar hoe moet die er dan uitzien?

18

Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA 2014

24

Tweeluik – Vereniging Eigen Huis en VBO Makelaar over nieuw systeem energielabel

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Flexibele arbeidsmarkt en eigen woningbezit: een paradox?

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – De taxatiemarkt is voorgoed veranderd

23

Agrarisch Vastgoed – Grenzen aan de groei?

27

Rabobank Nederland – Herstelt of hersteld, that’s the question

33

achtergrond

Uit de media

4

Online

15

Uit de rechtspraak – Dineren & Cashen

16

Makelaar van de Maand – Groenendael Makelaardij

30

Achter de Voorkant – AFM, Amsterdam

34

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Beste eerste half jaar sinds begin crisis Uit de Monitor Koopwoningmarkt (tweede kwartaal 2014) blijkt dat het beste

eerste kwartaal sinds de crisis in 2008 wordt opgevolgd door het beste tweede kwartaal. Het aantal hypotheekaanvragen, nieuw afgesloten hypotheken, ver-

kochte woningen en het aantal feitelijke transacties zijn daarbij flink toegeno-

Ontwikkeling garanties

Dit zijn zeer duidelijke signalen van een koopwoningmarkt die zich in de komende

1e halfjaar

2e kwartaal

men. Daarnaast zijn nu ook de verkoopprijzen over de gehele linie licht gestegen.

2014

2013

2014

2013

maanden verder zal herstellen.

NHG Totaal

26.500 22.200 53.100 51.000

Koopprijsstijging is belangrijkste signaal in tweede kwartaal

NHG aankoop woning

23.500 17.600 46.700 40.700

NHG woningverbetering

2.400

3.900

5.100

8.800

Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) wederom een kleine stijging zien ten

NHG overige

600

700

1.300

1.500

kwartaal een jaar geleden blijken de mediane verkoopprijs (+3,5%) en de PBK

NHG ≤ € 265.000

waarin het verschil tussen de vraagprijs en de feitelijke verkoopprijs weer kleiner

(Aantallen afgerond op 100-tallen)

opzichte van het voorgaande kwartaal. Maar ook in vergelijking met hetzelfde

(+1,2%) nu duidelijk hoger uit te komen. Dit wijst op een nieuwe fase in het herstel,

is geworden. Als het herstel doorzet, kan de stijging van de mediane koopprijs over heel 2014 wel eens tussen de 3% en 5% uitkomen.

Zowel het algemene consumentenvertrouwen, als het vertrouwen in de koopwoningmarkt zijn het afgelopen jaar fors toegenomen en bevinden zich inmiddels op

het niveau van ver voor de crisis. De verwachte economische groei, de verwachte

inkomensstijging en de nog steeds goede betaalbaarheid (door met name de historisch lage hypotheekrente) van de koopwoningen daarbij opgeteld, vormen

een prima basis voor een verdere toename van het aantal verkopen van bestaande

1.500

3.200

3.600

Aantal nieuwe garanties met NHG per half jaar (2007-2014) 75.000

25.000

60.000

20.000

45.000

15.000

30.000

10.000

15.000

5.000

0

woningen en nieuwbouwwoningen. En daarmee voor een positieve ontwikkeling van de verkoopprijzen op beide markten.

1.600

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 2007

2008 Aankoop

2009

2010

2011

Totaal

2012

0

2013 2014

Aantal garanties kwaliteitsverbetering

Goede basis voor verder herstel in de komende maanden

24.900 20.700 49.900 47.400

NHG € 265.000 - € 350.000

Aantal garanties aankoop en totaal

In het tweede kwartaal van 2014 laten zowel de mediane verkoopprijs als de

Kwaliteitsverbetering

Bron: NHG

Bron: OTB

Opbouw Nederlandse woningvoorraad

Aantal verkochte woningen juli 2014 Juli 2014 – 13.883

Stijging 43.7% t.o.v. juli 2013 – 9.659 Koopwoningen 4.359.777

Sociale huurwoningen 2.557.736

Stijging 22.6% t.o.v. juni 2014 – 11.328.

Woningtypen

Stijging tussenwoningen t.o.v. juli 2013 – 50.3% Vrije sector huurwoningen 348.782

Prijsindexontwikkeling huurprijs in Nederland per kwartaal (Q1 2007 = 100) 10%

Stijging appartementen t.o.v. juni 2014 – 16%.

Aantal geregistreerde hypotheken Stijging 43.6% t.o.v. juli 2013 – 14.313

14-2 14-1 13-4 13-3 13-2 13-1 12-4 12-3 12-2 12-1 11-4 11-3 11-2 11-1 10-4 10-3 10-2 10-1 09-4 09-3 09-2 09-1 08-4 08-3 08-2 08-1 07-4 07-3 07-2 07-1

-5%

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. juni 2014 – 30.2%

Juli 2014 – 20.551

5% 0%

Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. juli 2013 – 37.5%

Stijging 19.5% t.o.v. juni 2014 – 17.204.

Aantal executieveilingen

-10% -15%

Juli 2014 – 217

-20%

Stijging 24% t.o.v. juli 2013 – 175.

Bron: Kadaster

Bron: Pararius Huurwoningen

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

NO NONSENSE

van confectie naar maatwerk Vlak voor het zomerreces liet minister Blok zich uit over maatwerk bij hypothecaire kredietverlening. In een brief aan de Tweede Kamer beschreef hij de mogelijkheden voor maatwerk en hoe dit in de praktijk uitpakt. Vanaf 1 januari 2013 zijn er nieuwe kaders waar hypothecaire financiering aan moet voldoen. Maar daar waar maatwerk gewenst, passend en verantwoord is, moet er ruimte zijn voor het verlenen van krediet. Die ruimte is door minister Blok in zijn brief nog maar eens uitgemeten, om

G

financiers te (laten) bewegen. Maatwerk mag! oed nieuws voor de woningmarkt, die uit

identieke producten kosten minder dan honderd ver-

tal transacties aantrok, lijkt er in veel regio’s

zijn echter stuk voor stuk anders en zullen dus niet in

het dal lijkt te kruipen. Nadat eerst het aan-

nu ook weer sprake van een bescheiden prijsstijging.

Goed nieuws ook voor de makelaars die willen bemiddelen bij een woningaankoop maar de afgelopen

jaren te vaak strandden op de financiering. Niet alleen het geslonken consumentenvertrouwen maar ook

het dichtdraaien van de geldkraan heeft de woningmarkt gesmoord. Waar voor 2007 ruimte was voor

maatwerk, werd daar paal en perk aan gesteld door

de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De AFM deelde als toezichthouder vervolgens boetes uit aan

banken die de regels te ruim interpreteerden. Rekening houden met persoonlijke omstandigheden en carrièreperspectief was niet meer mogelijk. Nu de crisis lijkt

bezweerd, schijnen de banken weer hypotheken te willen verstrekken. Liefst op persoonlijke leest geschoeid.

Maar ondanks het feit dat het ministerie van Financiën en de AFM sinds twee jaar wijzen op de uitzonderingsmogelijkheden voor maatwerk, zijn de banken voor-

zichtig. Onzekerheid over de bewegingsruimte geeft

schillende. De honderd klanten die het product kopen, dezelfde omstandigheden verkeren. Studenten hebben een carrièreperspectief, maar beginnen in het

nieuwe leenstelsel al met een flinke schuld. ZZP’ers en flexwerkers hebben geen vast arbeidscontract. Alleen

maatwerk kan hier tot (een verantwoorde) hypotheekverstrekking leiden. Ook als er energiebesparende

maatregelen worden doorgevoerd, kan worden afgeweken van de standaard kredietnormen. Daarvoor is

echter wel een Energie-index (een energieprestatiecertificaat) nodig. Lees: maatwerk. Deze index maakt deel uit van een nieuwe systematiek voor het energielabel,

die minister Blok net voor het zomerreces door de commissie Wonen loodste. Elke bewoner krijgt een voor-

lopig energielabel op basis van een aantal standaard

woningkenmerken. Hoe standaard kun je het maken?

Zodra we het energielabel echter moeten gebruiken

voor verkoop of energiebesparing, dan schuiven we op naar maatwerk.

stilstand. Het leidt nog niet tot veel maatwerk en is

Laten we hopen dat er ook maatwerk wordt geleverd

over de beoordeling van een hypotheekaanvraag.

wel of niet onder de 100% te brengen. De Europese

wellicht ook de reden dat banken wel heel lang doen Toelichting op de voorwaarden was dus noodzakelijk en die duidelijkheid heeft minister Blok nu hopelijk gegeven.

Het begrip maatwerk staat voor persoonlijke aandacht.

Op het snijvlak van kosten enerzijds en recht doen

als het gaat om de beslissing de Loan-to-Value na 2018 normen voor hypotheekverstrekking zijn standaard.

Nederland is met de Loan-to-Income en hoge spaartegoeden echter uniek. Ik hoop dan dat in dit dossier de

maatwerkregel wordt toegepast. Geen confectie, maatwerk is gewenst! ■

Ed Hamming

aan individuele wensen en omstandigheden ander-

Voorzitter VBO Makelaar

zijds, ligt de afweging tussen ‘standaard’ en ‘maatwerk’.

Wordt het een confectiepak of een maatpak? Honderd

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

ACTUEEL | AFM

paul schuiling, senior toezichthouder afm:

“verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen”

Het beleid van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) lag de afgelopen jaren met regelmaat onder vuur. De kritiek richtte zich vooral op de strenge normen voor hypotheekverstrekking.

Nogal wat partijen waren van mening dat de AFM de toch al dramatische situatie daardoor verergerde. Inmiddels zijn de nodige maatregelen genomen, en ziet de woningmarkt er weer wat rooskleuriger uit. De rust is voor een groot deel weergekeerd, en de kritiek op de AFM is aanzienlijk verminderd. Ook de consument ziet in dat een verantwoord beleid op het gebied van kredietverstrekking duidelijke voordelen biedt, stelt Paul Schuiling, senior toezichthouder

“H

bij de AFM. et team waarvan ik deel uitmaak, houdt zich met

opgelost, maar dat wil nog niet zeggen dat het altijd goed

banken. Wij controleren of de banken op de juiste

en consument (of ondernemer) niet alleen om klanten die

name bezig met het toezicht op het gedrag van

manier met hun klanten omgaan. De Nederlandsche Bank heeft als taak het zogeheten ‘prudentieel toezicht’. Dan

gaat het om de vraag of de balansen van de banken gezond zijn; om de financiële situatie dus. Omdat bankbalansen direct samenhangen met systeemrisico’s, is ook het systeem-

toezicht bij DNB ondergebracht. Wij zijn verantwoordelijk

gaat. Het gaat overigens bij de communicatie tussen bank al problemen hebben: wij zien ook graag dat banken in gesprek gaan met klanten bij wie nog niets aan de hand is.

Wellicht kunnen ook daar maatregelen worden genomen

in de hypotheeksfeer, waardoor je problemen in de toekomst kunt voorkómen.”

voor het gedragstoezicht. Die drie vormen van toezicht

“Het meefinancieren van een restschuld is mogelijk op voorwaarde

gaat om de Loan-to-Value (LTV). Dat is dan ook een kern-

dat de hypotheeklasten betaalbaar zijn. We juichen het toe dat

komen samen bij de hypotheekverstrekking; zeker als het

punt bij ons toezicht: verantwoorde kredietverlening en het voorkómen van problemen bij de consument.”

Dat toezicht richt zich op heel specifieke problemen, zegt

kredietverstrekkers restschulden meefinancieren als dat op een verantwoorde wijze kan”

Schuiling: “Bijvoorbeeld betalingsachterstanden bij hypo-

Toch even terug naar het verleden; de AFM zou onvoldoende

niceert de bank met de klant? Heeft de bank voldoende

“Dat beeld klopt niet. Sinds 2006 voeren wij het toezicht

theken. Hoe groot zijn die achterstanden? Hoe commu-

inzicht in de financiële situatie van de klant en wordt er actief gezocht naar oplossingen? De banken zien ook wel

in dat het in hun eigen belang is als die problemen worden

hebben gewaarschuwd voor de kredietrisico’s.

op de hypotheekmarkt uit. In 2007 zagen we al dat het

destijds gevoerde beleid grote risico’s met zich meebracht, en daar hebben we direct marktbreed onderzoek naar

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

En banken mogen ook maatwerk toepassen.

“Dat klopt. Er zijn standaard-leennormen, maar banken hebben de mogelijkheid om daarvan in individuele geval-

len af te wijken. Minister Blok heeft dat onlangs nog eens

benadrukt: ‘Daar waar maatwerk gewenst, passend en

verantwoord is, kunnen kredietverstrekkers het toepassen’.

Voorwaarde is wel dat onverantwoorde kredietverlening wordt voorkómen.

Een voorbeeld: een klant kan op basis van zijn huidige

inkomen het huis van zijn dromen niet kopen. Deze klant heeft echter van zijn werkgever een toezegging dat zijn

inkomen aan het eind van het jaar stijgt, en met dat inkomen is de hypotheek wél betaalbaar. Dan mag met

dit inkomen worden gerekend; dan mag de bank de hypotheek verstrekken en kan de klant het huis van zijn dromen kopen.”

Er zijn speculaties dat de LTV na 2018 nog verder zal worden

verlaagd; zelfs tot 80%. Zal dat niet leiden tot grote problemen op de woningmarkt? Wie kan dan nog een huis kopen?

“In het verleden was het heel normaal als je ‘eigen geld’ gedaan. We wezen er toen al op dat de hypotheekmarkt grote risico’s kent, en dat die markt genormaliseerd moest

worden. De tegenwerpingen zijn bekend: ‘Het gaat al jaren goed, en de woningprijzen stijgen alleen maar. Waarom zouden we iets veranderen als er geen problemen zijn?’

inbracht bij de aankoop van een woning. Dat kunnen we ons nu niet meer voorstellen: we zijn de afgelopen jaren gewend geraakt aan LTV’s van soms boven de 120% en

dan vaak ook nog een aflossingsvrije hypotheek. Inmiddels weten we dat dat niet bepaald verstandig was.

Inmiddels weten we beter. Hypotheekverstrekkers willen

Voorlopig werken we toe naar een LTV van 100% in 2018.

hun volle omvang duidelijk waren geworden. Gelukkig zijn

aan de nieuwe situatie. Met die 100% zijn we nog steeds

natuurlijk niet meer de risico’s lopen die door de crisis in er de afgelopen jaren een aantal maatregelen getroffen die

de risico’s voor de consument en de samenleving beperken.

Voorbeelden zijn de beperking van de hypotheekrenteaf-

trek, de verplichte aflossing, de geleidelijke beperking van

de LTV naar 100%. Dat alles heeft gezorgd voor een meer verantwoorde hypotheekverstrekking.”

Consumenten kunnen dus in een rustig tempo wennen koploper in de wereld als het gaat om kredietverstrekking

voor de eigen woning. Maar dat betekent ook dat we nog

steeds behoorlijke risico’s op restschulden lopen. Dat blijkt ook uit de analyses van ratingbureaus.

Het rapport-Wijffels geeft eveneens aan dat het een goede zaak zou zijn als de LTV wordt teruggebracht naar 80%.

Daarmee zouden de risico’s voor iedereen worden verDe gemiddelde maximale leencapaciteit bij 1x modaal huishoudeninkomen en 2x modaal huishoudeninkomen (eenverdieners), op halfjaarbasis, in de periode 2e helft 2007 - 1e helft 2014

consequenties van het gevoerde beleid in het oog houden.

Overigens is het echt niet zo dat iedereen het maximale be-

drag wil lenen. Er zijn heel verstandige consumenten die inzien dat een lager leenbedrag veel minder risico’s met zich

400.000

meebrengt. Ook zien we dat steeds meer consumenten de

350.000

risico’s van een aflossingsvrije hypotheek en van een hoge hypotheek terdege zien. Er wordt inmiddels al veelvuldig

300.000 Euro’s

kleind. Natuurlijk moeten we bij alle maatregelen wel de

vrijwillig afgelost. Consumenten lijken de risico’s soms be-

250.000

ter te zien dan marktpartijen en beleidsmakers.”

200.000

De AFM heeft ook zitting in het Financieel Stabiliteits Comité,

150.000

net als o.a. DNB en het ministerie van Financiën. Dat comité

Leencapaciteit 2 x modaal (tweeverdieners)

-I

I

14

-I 13

20

-I

20

I

13

-I 12

20

I

-I

20

12

-I 11

20

I

-I

20

11

-I

Leencapaciteit 1 x modaal (één- en tweeverdieners)

20

-I

10 20

I -I

10 20

-I

09 20

I

09

-I

20

-I

08 20

08

20

20

07

-I

I

100.000

Leencapaciteit 2 x modaal (éénverdieners) Mediane verkoopprijs

waarschuwde onlangs voor een te snelle aanpak van de LTV.

“Huishoudens zijn door een verstandige LTV minder kwetsbaar voor een restschuld. Maatregelen om dit risico te

beperken door een verlaging van de LTV, kunnen gevolgen

Bron: OTB, 2014

hebben voor de toegankelijkheid van de woningmarkt.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

Daar wordt goed naar gekeken. Aan de andere kant moe-

ten we ons ook realiseren dat een grote groep consumenten met een ‘onderwaterhypotheek’ ook slecht is voor de woningmarkt. Daardoor wordt de doorstroming beperkt.”

Hebt u ook een verantwoordelijkheid als het gaat om restschulden?

“Het meefinancieren van een restschuld is mogelijk op

voorwaarde dat de hypotheeklasten betaalbaar zijn. We juichen het toe dat kredietverstrekkers restschulden meefi-

nancieren als dat op een verantwoorde wijze kan. Ze hebben natuurlijk ook wel de morele plicht om dat te doen als

ze in het verleden hebben meegewerkt aan de verstrekking

van een hoge hypotheek. Het zou nogal flauw zijn als ze, nu de klanten in problemen zijn gekomen door een al te uitbundige hypotheekverstrekking, niet thuis zouden geven bij het oplossen van problemen.”

Zijn er wel voldoende aanbieders op de hypotheekmarkt om concurrentie te waarborgen?

“We zien dat er de laatste tijd meer aanbieders komen,

zoals verzekeraars. Dat is een goede zaak. Het houdt alle

partijen scherp en dat is goed voor de consument. Er zijn ook signalen dat banken niet streven naar uitbreiding

van hun marktaandeel op de hypotheekmarkt. Dat heeft mogelijk ook te maken met risico’s die verbonden zijn aan

hypotheekverstrekking en met de strengere eisen die worden gesteld aan de bankbalansen.

En ook in dit opzicht zie je weer hoe belangrijk een verantwoorde kredietverstrekking is. Als de risico’s worden genormaliseerd, zullen meer investeerders geïnteresseerd raken in de hypothekenmarkt; ook buitenlandse partijen.”

“Er zijn ook signalen dat banken niet streven naar uitbreiding van hun marktaandeel op de hypotheekmarkt”

Er wordt nog steeds te veel verdiend aan hypotheken, zegt de Vereniging Eigen Huis.

“De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft dit onder-

één centraal register voor taxateurs

delijkheid ongetwijfeld volgen. Het is belangrijk dat er

Op 27 juni jl. hebben de taxateurs besloten om uiterlijk

nieuwe toetreders. Dat is positief, en die ontwikkeling zal

kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor

zocht, en ze zullen dit onderwerp vanuit hun verantwoor-

voldoende concurrentie is – en blijft. We signaleren meer ongetwijfeld een positief effect hebben op de hypotheekrente.”

Kan de AFM ook een rol spelen bij het oplossen van problemen rond erfpacht? De codes rood en oranje komen nog vaak voor. Moet er wellicht een financieel product worden ontwikkeld voor consumenten met erfpachtcontracten?

“Dat probleem kunnen wij helaas niet oplossen. Erf-

pachtcontracten staan niet onder toezicht van de AFM.

Aan dit probleem ligt een privaatrechtelijke kwestie ten grondslag. Een consument kan het contract overigens

door de rechter laten toetsen: als blijkt dat het ‘onredelijk

bezwarend’ is, kan het contract door de rechter worden vernietigd.” ■

1 januari 2015 een centraal register op te richten dat geregistreerde taxateurs vaststelt en waarborgt. Het register wordt als eerste gevormd en gevuld voor

taxateurs van commercieel vastgoed, maar er zijn ook afspraken gemaakt voor woningen en landelijk

vastgoed. De partijen verwachten dat het centrale register zal leiden tot meer standaardisatie en meer duidelijkheid.

Gerben Everts, bestuurder bij de AFM, is blij dat er nu concrete afspraken liggen. Hij zegt: “We hebben

er alle vertrouwen in dat de betrokken partijen hun

beloftes nakomen en voor het eind van het jaar de daad bij het woord voegen. We zijn heel blij dat

partijen elkaar hebben gevonden en binnenkort deze belangrijke verbinding aangaan.”

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm, OTB

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en

PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een

Contact

gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor

Wilt u meer informatie of heeft u vragen?

de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen

Neem dan contact op met ons op via

zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden

onderstaande contactgegevens:

verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon 070 - 356 32 00

www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

flexibele arbeidsmarkt en eigen woningbezit: een paradox?

Ik voel me wel eens ouderwets (of risicomijdend) als het gaat om mijn ‘arbeidscarrière,’ want ik werk al 15 jaar voor mijn werkgever. Dat gaat met veel plezier en er is altijd weer wat nieuws, zonder meer een belangrijke reden voor mijn honkvastheid. Deze honkvastheid is al lang niet meer vanzelfsprekend: afgezien van degenen die een dynamische en afwisselende carrière wensen, is verkassen vaak noodzakelijk omdat werkgevers niet snel meer overgaan tot het verstrekken van vaste contracten.

Daarnaast kunnen ook gaten vallen door ontslag als gevolg van een crisis.

O

nzekerheid op de arbeidsmarkt is voor velen

Na verloop van tijd kan dan een redelijke inschatting

den. Zo kent degene die bewust is begonnen

dingen van de flexwerkpopulatie en zouden commerci-

vrijwillig of onvrijwillig een ‘fact of life’ gewor-

als ZZP’er onzekerheden rond het inkomen, maar dit geldt ook voor degene die uit noodzaak een aantal

korte, flexibele arbeidscontracten aaneenrijgt. Deze

veranderende arbeidsmarkt schept in beginsel geen

vruchtbare voedingsbodem voor de groei van het eigen woningbezit. Bevordering van het eigen woningbezit is in het gehele politieke spectrum nog immer een

worden gemaakt van de risico’s voor de diverse gele-

ële partijen lering kunnen trekken uit de resultaten. De

derde mogelijkheid is om af te wachten wat de partijen op de hypotheekmarkt zelf gaan doen. Zodra flexwerk

een normaler verschijnsel is geworden, kan de financi-

ële markt waarschijnlijk zelf het risico beter inschatten en speciale producten (maatwerk) ontwikkelen.

belangrijk beleidsthema. Hoewel juist huishoudens

De kans bestaat echter dat deze laatste optie niet goed

en flexwerkers) gebaat zouden kunnen zijn bij een

en hypotheekverstrekkers (Building Societies) ‘voor de

met een onzekere pensioenopbouw (c.q. zelfstandigen schuldenvrije eigen woning op het moment van de

pensionering, zijn onzekere inkomens geen prettige

binnenkomer bij banken. In het geval van een ZZP’er vraagt men over de ‘past performance’, de sector

waarin men actief is en hoeveel men de afgelopen

jaren heeft verdiend. Inbreng van spaargeld of andere garanties kunnen een aanvullende voorwaarde vor-

men. Voor jonge mensen met een flexibele arbeidspositie kan het nog veel lastiger zijn.

Speciale producten

Met name voor hen dient zich de vraag aan of zij een

steuntje in de rug moeten krijgen via speciale producten zoals (achtergestelde) startersleningen, speciale

flexwerkersgaranties of (bouw)spaarregelingen? Het

voorgaande is een route voor beleidsmakers die graag

op korte termijn iets willen betekenen voor deze men-

van de grond komt. Zo werden de eerste spaarbanken

gewone man’ opgericht op coöperatief- of overheidsinitiatief. Commerciële banken moesten er in eerste

instantie niets van hebben, maar volgden toen deze

maatschappelijke initiatieven minder riskant bleken

dan verwacht. De voorgaande discussie is niet zozeer

een kritiek op de vermeende geringe beschikbaarheid van hypothecaire leningen voor (risicovolle) flexwer-

kers, maar richt zich vooral op een toekomstig vraag-

stuk. Juist bij een fundamentele flexibilisering van de arbeidsmarkt, kan er een groter systeemrisico in de

koopsector ontstaan dan wellicht kan worden gedragen door de financiële sector. Mogelijk is ook aanvullende ondersteuning nodig. Deze thematiek geldt

overigens eveneens voor huurders, maar deze kunnen

bij terugvallende inkomsten gebruik maken van huurtoeslag. ■

sen. Een andere optie zou zijn om flexwerkers aan

hypotheken te helpen onder de vlag van experimenten.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

ACTUEEL | Loan-to-Value

hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust Banken gaan ‘Dutch paradox’ in buitenland uitleggen

De Europese Unie en de ECB volgen Nederland met argusogen. Een gigantische hypotheekschuld en weinig betalingsachterstanden. Leg dat maar eens uit. Dat is precies wat de banken gaan doen: de wereld uitleggen hoe ‘the Dutch paradox’ in elkaar steekt. Voordat de Bankenunie in oktober een feit is, willen de banken misverstanden voorgoed uit de weg ruimen.

D

e Nederlandse hypotheekverstrekkers gaan op

een belangrijk deel afhankelijk zijn van buitenlandse in-

markt wordt het nog belangrijker om de werking

de NL-markt werkt.’

campagne. ‘Door het aantrekken van de woning-

van onze hypotheekmarkt goed uit te leggen in het bui-

tenland’, meldt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). ‘Enerzijds omdat het toezicht op een aantal grote hypotheekverstrekkers verschuift naar de ECB, anderzijds

omdat we voor de financiering van onze hypotheken voor

lingen wil de NVB duidelijkheid scheppen in wat je zou kunnen noemen ‘the Dutch paradox’: aan de ene kant een nationale hypotheekschuld die het hoogst van Europa is en aan de andere kant een hypotheekmarkt die verhoudingsgewijs weinig averij oploopt.

Market’) schetst de NVB de hypotheekmarkt als een ogen-

schijnlijk kwetsbare, maar toch ook robuuste markt met

% of BNP

overzichtelijke risico’s. De hoogte van de nationale hypo-

300%

theekschuld (637 miljard euro) genereert overigens wel

degelijk macro-economische zorgen, aldus de NVB. Een

250%

derde van de koopwoningen staat ‘onder water’. Die uiten

200%

zich echter niet in de vorm van betalingsachterstanden bij klanten of verliezen bij banken. De door de NVB aange-

150%

brachte nuanceringen verklaren mede waarom Nederland bijna geen last heeft van betalingsachterstanden (slechts

100%

1,6%) en waarom de afwikkeling van hypotheekschulden

50%

zo vlot verloopt. Ook de verliezen op hypotheekportefeuilles blijven laag (0,8%). Nederland moet op de kapitaaln Po d rt u ga N oo l rw eg en Sp an je Zw ed en Fi nl an d Fr an kr Gr i j ie k ke nl a Du nd its la nd Ita lië Oo st en rij Lu k xe m bu r g Sl ow ak ije Be lg ië Sl ov en ië

nd la

rla Ie

m

ar

N

ed

er

ke n

0%

ne

Met een rondgang langs de internationale bancaire instel-

In een Engelstalig memorandum (‘The Dutch Mortgage

Bezittingen en leningen huishoudens eurozone

De

vesteerders. Economen willen wereldwijd begrijpen hoe

Andere bezittingen

Spaartegoeden

Pensioenen

Leningen

markt weliswaar een financieringsgat van 480 miljard

euro opvullen (stand eind 2012). De meeste andere risicofactoren, zoals een hogere rente en hogere werkloosheid,

worden ‘verzacht’ door in het buitenland minder bekende

Bron: Commissie Structuur Nederlandse Banken (2013)

institutionele factoren en fiscale en sociaal-economische

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

voorzieningen als de NHG, BKR, AFM, Nibud en hypotheekrente-aftrek.

Meer dan alleen LTI en LTV

Met de publicatie wil de NVB de beeldvorming rechtzetten, die mede ontstond door adviezen van onder meer IMF,

OESO en de Europese Commissie om de Loan-to-Value

(LTV) in overeenstemming te brengen met die in andere landen. In Nederland pleitte de commissie Wijffels vorig

jaar ook al voor een verlaging naar 80%. Vanwege de ‘vergaande maatschappelijke consequenties’ zou de maatregel

echter alleen moeten worden doorgevoerd, als de economische omstandigheden dat toelaten. Minister Dijsselbloem

Hypotheekschulden en woningwaarden van Nederlandse woningeigenaren x miljard euro 1.200 1.000 800 600 400 200 0

van Financiën nam dit advies over.

1995

1999

2001

2003

2005

2007

Woningwaarde

Edward Feitsma, teamleider Toezicht en Financiële Markten NVB, is nauw bij het project betrokken. “Mijn doel is

1997

2009

2011

2013

Hypotheekschuld

Bron: DNB (2013)

om de situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt zoveel

mogelijk te verduidelijken. Over de toekomstige hoogte van de LTV doen we geen uitspraken, maar we wijzen wel

De kritiek op de financieringschuld en het financieringsgat

meenemen. De kwetsbaarheid van de hypotheekmarkt

is tot nu toe zonder problemen verlopen. Internationale

op al die andere factoren, die je bij een risicoweging moet wordt bepaald door meer factoren dan alleen de LTV en

Loan-to-Income (LTI). Die nuancerende informatie willen

we nadrukkelijk voor het voetlicht brengen. Zonder ons als Nederland heel bijzonder te vinden, hopen we wel dat er in Frankfurt rekening wordt gehouden met de specifieke

institutionele, juridische en culturele setting. Dat geldt overigens voor alle landen.”

ziet Feitsma al enigszins verstommen. “De financiering beleggers zien wellicht risico’s, maar onder de streep zien

ze kansen waar ze op inspelen. Commerciële partijen en

rating-bureaus prikken soms makkelijker door de ratio’s heen dan meer macro-economisch georiënteerde spelers als IMF en OESO; omgekeerd leren wij ook weer veel van

deze laatste partijen.” De vrees dat de ECB gaat bepalen hoe hoog de LTV mag zijn, is volgens Feitsma ongegrond.

“We laten de ECB graag haar eigen risico-afweging maken.

Maar de LTV is een onderdeel van het nationale macro-

rabobank en vbo makelaar: ‘ltv kan niet naar 80%’ De Nederlandse financieringsnorm wordt vooral bepaald door het inkomen en minder door de

woningwaarde. Dit verklaart waarom de Loan-toValue (LTV) in Nederland significant hoger kan

uitvallen dan in andere landen, zonder dat dit tot een hogere betalingsachterstand leidt. Nederland scoort in de cijfers over de betaalbaarheid net zo goed als Duitsland, Engeland en Frankrijk, meldt de NVB.

Volgens de Rabobank is een verlaging van de LTV

naar 80% pas mogelijk als Nederland beschikt over

een ‘volwaardige particuliere huurmarkt’. Die moet starters een ‘schuilplek’ bieden om voldoende te

sparen. Vanaf 2018 een snelle verlaging voor nieuwe hypotheken doorvoeren, zou ‘ingrijpende gevolgen

hebben voor de woningmarkt’. Bij een LTV van 80%

moet een koper van een gemiddelde woning tussen

50.000 en 60.000 euro sparen. Dat is voor velen niet

haalbaar. Dit is ook het standpunt van VBO Makelaar.

prudentieel beleid. De Nederlandsche Bank is daarvoor verantwoordelijk.”

Schuld 79 miljard euro lager

Dat ook de schuldenpositie er anders uitziet dan gedacht, bleek uit een onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotter-

dam. Men kwam na een rekenexercitie tot de conclusie dat de (reeds netto berekende) nationale hypotheekschuld zo’n 79 miljard euro kleiner wordt, als daar alle (bank)spaar- en beleggingsdepots en verpande levenpolissen van worden afgetrokken (12,1% van de totale netto hypotheekschuld).

“Ik vind het nog steeds erg jammer dat de Nederlandsche

Bank daar nooit onderzoek naar heeft gedaan”, zegt Bas

Millenaar, directeur van de Blauwtrust Groep en één van de onderzoeksbegeleiders. “De hoogte van de hypotheekschuld is zo’n belangrijk onderwerp.”

Zijn conclusie: “Het zou verkeerd zijn als we na 2018 naar

80% LTV gaan. Het schuldenprobleem lost zich vanzelf op.

De hypotheekschuld is al aan het dalen. Daar komt nog eens bij dat mensen extra aflossen. Starters kunnen geen

kant op. Als je hen laat zweven, tref je de gehele woningmarkt.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: NVB

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit.

De software voor VBO makelaars

Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau

Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen.

Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is.

Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste.

Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau.

Volledig automatische dossiervorming

Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht.

Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd.

Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc‌) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming.

Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken‌

VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars

www.venum.nl

ONLINE

Tweets over de markt @ VBODirectie: Banken verdubbelen

winstmarge op hypotheken via @Nu.nl http://t.co/6kYeZprcoh #vbo VBOMakelaar: VBO Nieuws :

Vakantieperiode nauwelijks van invloed op

hypotheekaanvragen http://t.co/HI0amigpqx

Surfen op het net Virtueel bezichtigen De tijd dat een makelaar met zijn of haar eigen toestelletje wat foto’s van de te koop staande woning maakte, is echt voorbij. In het internettijdperk is het een fluitje van een cent om een presentatie te maken waar de klant de vingers bij

aflikt. De potentiële koper moet virtueel kunnen bezichtigen. De woning wordt niet getoond maar gepresenteerd. Vanuit Amerika komt de meest fraaie software de oceaan over gewaaid.

@ RogierSpoel: Column over misleiding in

Zo biedt Fuel 451 software voor de smartphone om videopresentaties mee te

http://t.co/MAi7mSH3JX #vbo

teit te verbeteren www.fuel451.com. Via www.animoto.com is het mogelijk foto’s

corporatieland en topinkomens @volkskrant

@FritsMarkus: Lezenswaardige column

vandaag in @FD nieuws door @Annemarie

vanGaal over #woningmarkt Verdient zeker opvolging http://t.co/Vd0PofdbJC

@Eigenhuis: 14 hypotheekadviseurs kregen

vragen over advieskosten tijdens de looptijd van de hyptheek. Dit zijn de uitkomsten: http://t.co/t7rcgZQc7O

@Vastgoedwereld: Klachtplicht (art. 7:23 BW) aanvang termijn waarbinnen moet worden geklaagd http://t.co/69pXWADELC @Nieuwbouw: Thuiswerken

neemt nauwelijks toe http://t.co/ Ds7300Q3z6#makelaardij

@PatriciaDieben: #VBO Makelaar stelt

maken. De software is te combineren met iPhone Stick Holder om de beeldkwali-

te uploaden. Daaraan kunnen een thema, muziek en een tekst worden toegevoegd om een fotopresentatie anno 2014 te maken. De woning virtueel laten bezichti-

gen? Via mobiele software en groothoeklens worden fraaie virtuele bezichtigingen mogelijk www.pixeet.com. In de 3D camera van Matterport zit software waarmee interactieve en virtuele woningbezichtigingen mogelijk worden gemaakt. Het

interieur is te verplaatsen en vloerbedekking en behang krijgen de kleur en motief die de potentiële koper voor ogen heeft www.matterport.com. Voor diegenen die niet zelf aan de slag willen, bestaat de mogelijkheid een plattegrond van de

woning aan te leveren. Er wordt dan een interactieve 3D presentatie gemaakt waarmee virtueel door de woning kan worden gelopen www.floored.com.

makelaars poll Trage hypotheekverstrekking Eens

Banken zijn te traag met de afhandeling van de hypotheekaanvraag.

#VBO Huurcheck verplicht om veilige

Oneens

huurtransactie te realiseren http://t.co/ C3axdp9A1k Illegale huur voorkomen

Bron: Ledennet VBO Makelaar

94,6 % 5,4 %

@Vastgoedactueel: Zero moment of truth vergroot kansen makelaar http://t.co/ n1R3h3EbPW

Volg VBO Makelaar via

http://twitter.com/VBOMakelaar

consumenten poll Energielabel Drie verschillende soorten energielabels (basis, verkoop woning en financiering) leidt tot te veel onduidelijkheid, administratieve rompslomp en uiteindelijk te

Eens

Oneens

hoge kosten.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

85,7 % 14,3 %

UIT DE RECHTSPRAAK

dineren & cashen Met hard werken kun je geld verdienen. Groot geld verdien je daarmee helaas echter niet; integendeel. De miljonairs in deze wereld hoort u niet klagen over rugproblemen of andere beroepsziekten. Is dat oneerlijk?

Het antwoord is afhankelijk van uw politieke gezindheid. Uw collega Cunia kon in ieder geval met dit gegeven goed leven.

De heer Cunia was, wat je kunt noemen, een bon vivant.

Die vent, die ken ik

daarbij alle recepties af en deed meestal als laatste het

ding stond vast: Cunia kende de hele wereld en de hele

Hij was vastgoedadviseur in overheidsdienst. Cunia liep licht uit. Cunia had veel praatjes, weinig goede ideeën.

Zijn zakenpartners zaten daar niet mee. Integendeel; hun voorstellen werden netjes door Cunia vertaald in beleidsnota’s die door bevoegd bestuurders werden omgezet

in besluiten. Iedereen werd daar beter van, behalve de werkgever van Cunia, de overheid. Uiteindelijk kwam de

werkgever tot het inzicht dat het goedkoper was om van Cunia afscheid te nemen en hem vijf jaarsalarissen mee te geven.

Cunia zelf vond het allemaal prachtig. Er veranderde niet zoveel voor hem; hij was al langer druk met zijn eigen advieskantoor ‘Real Estate Consulting’. Bovendien hoorde

hij van zijn relaties wie waar een receptie hield. Cunia was

nog steeds van de partij op borrels, niet gestoord door het feit dat hij niet eens was uitgenodigd.

Je kon van alles en nog wat vinden van Cunia, maar één

wereld kende Cunia. Toen hij nog actief was als ambtenaar was hij betrokken bij de uitgifte van een flink grondstuk

ten behoeve van woningbouw. Aannemerscombinatie LAM was geselecteerd om 250 woningen te bouwen. Cunia kende natuurlijk de directeur van LAM, meneer Roosma-

len, goed. Hij had menig glaasje met hem gedronken. Toen tussen de overheid en de LAM de deal rond was, aarzelde

Cunia geen minuut. Hij nam contact op met Peters, direc-

teur van een pensioenfonds, die hij recent bij een receptie had ontmoet. Hij stuurde een amicaal getinte mail aan

‘zijn beste vriend’ Peters en vertelde dat hij de directeur

van de LAM persoonlijk kende, hij een buitenkans zag voor het pensioenfonds om enkele honderden woningen uit

de eerste hand te kopen en dat hij zijn voortdurende en

exclusieve diensten aan het pensioenfonds van Peters zou verlenen. Dit alles tegen het vriendenprijsje van 0,85% van de transactiewaarde. Peters mailde direct terug dat hij erg gelachen had tijdens de receptie en dat het pensioenfonds akkoord ging met dit voorstel.

Diner

Een week later zaten Peters, Cunia en de directeur van

de LAM in het restaurant van het Amstel Hotel. De heren genoten van een achtgangen diner en een voortreffelijke

Saint Emilion uit 2006. Ook de voorgaande foie gras met

bijpassende Sauterne lieten de heren zich uitstekend smaken. De enige onenigheid die ontstond, betrof de

vraag wie het diner ter hoogte van een maandloon zou

betalen: Peters of de Lam. Peters won de strijd met het argument dat ‘zijn’ pensioenfonds over een kleine 30

miljard beschikte en dit ‘hapje’ zou worden betaald uit de postzegelkas. Bovendien was de indexering van de pen-

sioenen overgeslagen en alleen al met de besparing kon het fonds het hele Amstel Hotel (met wijnkelder) kopen.

Daar moesten de drie heren best flink om lachen. Nog die-

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

zelfde nacht stuurde Cunia aan Peters een e-mailberichtje

resultaat was bereikt. De afspraak was duidelijk: indien

en legde terloops vast dat het pensioenfonds en de LAM

0,85%. Het pensioenfonds kookte van verontwaardiging.

waarin hij hem hartelijk verwees naar de geslaagde avond zeer zeker tot zaken zullen komen.

Jaren stilte

Enkele dagen na het geslaagde diner belde Cunia met

Roosmalen waarbij hij aandrong op het opstellen van een Letter of Intent. Tot zijn genoegen bleek dat allemaal al in

gang gezet en de LAM had daartoe haar eigen advocaat

ingeschakeld. Voor Cunia was daarbij geen rol weggelegd.

Cunia vond dat prima. Hij mailde Peters opnieuw met de melding dat de deal zo goed als rond was.

Vier jaar later meldde Cunia zich weer bij Peters. Cunia had namelijk in de krant gelezen dat de bouw gestaag

vorderde. Het antwoord van Peters was kort en vijandig.

‘Ja, het ging prima met hem en ja, de beleggingen liepen

naar verwachting en neen, er viel niets te melden over het

project’. Aangezien Roosmalen vanwege een paar akke-

er een overeenkomst tot stand komt, dan kreeg Cunia

Die Cunia had vrijwel niets gedaan, behoudens het organiseren van een peperduur diner. Peters beschreef daarbij

dat Cunia de duurste wijnen en gerechten bestelde. Toen de rekening kwam, bleek Cunia zich op de wc te hebben

verschanst en uiteindelijk was Peters daardoor genoodzaakt om te betalen. Kortom: Cunia was een parasiet en non-valeur.

Tijdens de zitting vond Cunia het van belang om zijn

versie te vertellen van de ‘zeer intensieve en moeizame onderhandelingen’, waarbij Cunia tegen heug en meug de foie gras en coquilles saint jacques had gegeten. Hij

vond ‘dat vieze Franse spul’ niet eens lekker en dronk ‘die’ wijn met tegenzin; ‘geef deze jongen maar een Spaatje rood met een gezonde Nederlandse bruine boterham’. Vanzelfsprekend negeerde de rechter dit debat.

fietjes met vervroegd pensioen was gegaan, slaagde Cu-

Na zes weken oordeelde de rechter dat tussen partijen

was anders toen er weer een persbericht opdook waaruit

dat Cunia na de onderhandelingen niet meer werd betrok-

nia er niet in om het fijne van de zaak te achterhalen. Dat bleek dat het pensioenfonds 275 woningen had gekocht

van de LAM. Cunia las het bedrag dat was geïnvesteerd

en stuurde een factuur ter grootte van 0,85% + BTW aan het pensioenfonds. Het pensioenfonds retourneerde de factuur en verklaarde niets te zijn verschuldigd.

Afspraak is afspraak

Cunia dagvaardde het pensioenfonds. Hij stelde dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst en het

een bemiddelingsovereenkomst was gesloten. Het feit ken bij de transactie deed niets af aan het feit dat de over-

eenkomst tussen Cunia en het pensioenfonds helder was.

Er was een resultaatafhankelijke beloning overeengeko-

men en het resultaat, de koopovereenkomst, was bereikt.

Het pensioenfonds moest de courtage betalen van bijna

zeven ton. Cunia was tevreden; het dinertje was niet voor niets geweest. En Peters? Die vond het schandelijk dat

dergelijke profiteurs straffeloos geld kunnen stelen van behoeftige pensionado’s. (De namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | De stad

allemaal naar de stad? maar hoe moet die er dan uitzien?

Meeste mensen willen het liefst net buiten het centrum wonen

Waar mogen, als de markt weer aantrekt, woningen worden gebouwd? Moeten we mikken op stedelijke verdichting of ligt de opgave in de ‘suburbane’ (groene!) gebieden? Willen mensen eigenlijk wel in de stad wonen?

En kunnen we straks gewoon de plannen gaan afronden die door de crisis een poosje in de wacht hebben gestaan? Hoe kunnen we dan de fouten vermijden die we in het verleden hebben gemaakt? Friso de Zeeuw (Bouwfonds Ontwikkeling) en Edwin Buitelaar (Planbureau voor de Leefomgeving) geven hun visie.

F

riso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouw-

ving van de stad. Deze kernen liggen op korte afstand van

ontwikkeling TU Delft, stelt zich de vraag ‘Wat willen

de fiets. Bovendien beschikt Nederland over een goed de-

fonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebieds-

bewoners echt?’. Het antwoord heeft hij ook: “De overgrote meerderheid wil een eengezinswoning (of liever nog een twee-onder-een-kap) met een tuin. Nederlanders zijn tra-

de grote buren: je bent er zó met het openbaar vervoer of

centraal voorzieningenniveau: winkels, horeca en theaters zijn vaak ook in kleinere gemeenten voorhanden.”

ditioneel geen liefhebbers van appartementen; ook niet

Onderzoek naar woonvoorkeur

bepaald, en het komt ook door het feit dat je in ons land

Bosch) heeft Bouwfonds Ontwikkeling onderzoek gedaan

als de bewoners op gevorderde leeftijd zijn. Dat is cultureel nooit erg ver van een stad woont. Daar komt bij dat Ne-

derland geen briljante reputatie heeft als het gaat om de ontwikkeling en indeling van appartementen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat wij hebben geaccepteerd dat

stedelijke appartementen om architectonische motieven zonder buitenruimte zijn gerealiseerd.

Friso de Zeeuw: “De overgrote meerderheid wil een eengezinswoning (of liever nog een twee-onder-een-kap) met een tuin.

Nederlanders zijn traditioneel geen liefhebbers van appartementen; ook niet als de bewoners op gevorderde leeftijd zijn” Veel mensen willen graag in de stad wonen, maar dan

moeten we het begrip ‘stad’ ruim uitleggen, want het heeft ook betrekking op kleinere steden en op de directe omge-

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

“In vier Brabantse steden (Breda, Tilburg, Eindhoven en Den

naar woonvoorkeuren. Daaruit blijkt onder andere dat de aanwezigheid van voorzieningen steeds belangrijker

wordt, en dat zorgt voor een niet-aflatende trek in de richting van de stad. De locatievoorkeur verschuift dus wel, maar je ziet dat de woonvoorkeuren in grote lijnen dezelfde blijven én dat alleenstaanden in het algemeen hetzelfde willen als gezinnen. Opvallend is ook dat jongeren zo mo-

gelijk nog traditioneler zijn ingesteld dan ouderen en dat 75-plussers er niet over piekeren om nog eens te gaan ver-

huizen. En voor alle doelgroepen geldt dat betaalbaarheid belangrijk is, maar dat is natuurlijk een open deur.”

‘Te rigide’

“De vraag is natuurlijk: hoe gaan we die woningen betalen?

De onrendabele top van een woning op een binnenstedelij-

ke herstructureringslocatie is zo’n 25.000 euro per woning.

Dat komt door de kosten van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering, hogere bouwkosten e.d. In Amsterdam binnen de

aug ustus 2 0 1 4

lessen voor de toekomst volgens bouwfonds ontwikkeling 1. 40% Binnenstedelijke productie is reëel; aan meer is geen behoefte en meer is financieel niet haalbaar. Het gaat

dan niet alleen om centrumstedelijke locaties maar ook om plekken aan de rand van de stad en om kleinere steden.

2. De jonge generatie gaat voor baksteen; niet voor beton. Inpassing in de omgeving wordt belangrijk gevonden, net als een eigen identiteit.

3. Voor voldoende kwaliteit van de locatie wil de woonconsument desnoods wel ruimte inleveren.

4. Kleinschaligheid en buurtgevoel worden hoog gewaardeerd in stedelijke woonmilieus.

5. Ontwikkel met een specifieke doelgroep voor ogen. Kijk naar de wensen van de toekomstige bewoners.

6. Binnenstedelijke kwaliteit gedijt bij een zekere prioritering bij de gebiedsontwikkeling: als consumenten zich

committeren aan een bepaald project, is dat uiteindelijk voordeliger. Zo’n project heeft meer kans van slagen.

7. Compliceer het bouwen in de stad niet onnodig en dim de kosten: stop met het stellen van zo veel eisen aan binnenstedelijke locaties dat ze financieel onhaalbaar worden.

8. Volg twee lijnen: bouwen in de stad én versterking van het landschap. Bouw waar het kan en waar het meerwaarde oplevert.

Ring kun je die hoge kosten vaak nog wel goedmaken door

stelde hij: “Het is een feit dat veel mensen graag in de

gen. In een stad als Rotterdam krijg je dat plaatje niet rond

zijn gewild. Trouwens: uit de grondexploitatieopbrengsten

de hoge verkoopopbrengsten van de nieuwbouwwoninzonder stevige subsidies.

Een adviescommissie van de VNG stelde onlangs dat nieuwbouw moet zijn gericht op ‘vergroting van de massa

en verdichting binnen de agglomeratie’. Ik deel die con-

clusie niet. In echte centrumgebieden en op knooppunten

kan verdichting het passende antwoord zijn. Elders moet je juist zuinig zijn op stukken groen, en zijn woonbuurten met lagere dichtheden belangrijk. Dat strookt immers

met de voorkeuren van mensen. Moet alles wel binnen de bebouwde kom worden gebouwd? Juist aan de rand van

de steden liggen gebieden die met een creatief ontwerp

ruimtelijke kwaliteit kunnen toevoegen. We hebben goede landschapsarchitecten nodig!”

‘Niet alle stadslocaties zijn gewild’

Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut

voor de Bouw (EIB) onderschrijft die mening. Tijdens het symposium dat Building Business op 13 mei organiseerde,

stad willen wonen, maar lang niet alle locaties in de stad blijkt helemaal niet dat iedereen zo graag in het centrum wil wonen. En in de meeste gevallen kost bouwen in de

binnenstad meer dan het oplevert, terwijl bouwen in uitleggebieden financieel aantrekkelijk is.

En netwerken (een belangrijk motief om in de stad te gaan

wonen) beperkt zich echt niet tot het centrumgebied: dat speelt zich op agglomeratieniveau af. De stedelijke ag-

glomeratie is het binnenstedelijke gebied in combinatie met de groene gebieden om de stad. Dat betekent dat

we moeten zoeken naar mooie functiecombinaties in de

groene ruimte: een gedifferentieerd aanbod op verschillende locaties.”

‘Slimme steden’

Edwin Buitelaar is programmaleider Ruimtelijke Ontwik-

keling bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Hij houdt zich met name bezig met onderzoek naar grond- en vastgoedontwikkeling.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

“Er is wat begripsverwarring rond het begrip ‘stad’. Als je

wonen: hoge prijzen voor heel weinig ruimte. Wij gaan in

centrum dus), ben je snel klaar met je onderzoek. Het is

Amsterdam horen daar bijvoorbeeld ook Amstelveen en

die definieert als het gedeelte in de binnenstad (het echte

voor de meeste mensen vrijwel onmogelijk om daar te

onze onderzoeken uit van de stedelijke agglomeratie. Voor Diemen bij; voor Den Haag ook Zoetermeer, en voor Rotterdam ook Spijkenisse.

Edwin Buitelaar: “Uit onderzoek van de Verenigde

Uit onderzoek van de Verenigde Naties blijkt dat in 2050

Naties blijkt dat in 2050 ongeveer 70% van de

glomeraties zal wonen. Die bieden nu eenmaal de meeste

wereldbevolking in stedelijke agglomeraties zal wonen”

ongeveer 70% van de wereldbevolking in stedelijke ag-

voordelen; ook als het gaat om een efficiënt gebruik van

alle voorzieningen. De stad is voor veel mensen de plek waar alles gebeurt. Dat betekent ook dat de verstedelij-

kingsopgave enorm groot is. Slimme stedenbouw moet

wonen en werken

oplossingen bieden voor die dingen die in de twintigste

Guido Spars, hoogleraar economie, RO en Vast-

Welvaart en welzijn

ervan overtuigd: steden worden steeds belang-

schikbaar kwamen, werd de auto het uitgangspunt voor de

goed aan de Bergische Universität Wuppertal, is rijker: vanwege de toenemende kenniseconomie, de behoefte aan ontmoeting en persoonlijk contact, de teloorgang van de traditionele werk- en

leefomstandigheden. “Wonen en werken komen

steeds dichter bij elkaar”, stelde Spars tijdens het

symposium op 13 mei jl. “In de stad vinden de be-

woners sfeer en inspiratie, en natuurlijk ook hore-

ca en winkels. Dankzij het goede openbaar vervoer ben je snel bij sport- en recreatievoorzieningen.”

De stadsbewoners ziet hij voornamelijk in de categorieën yuppen, onderwijsmensen, ‘silver agers’,

stedelijk georiënteerde gezinnen en immigranten.

Die trend zal doorzetten, voorspelt Spars: de economie gaat weer groeien, immigratie en urbani-

eeuw zijn vergeten.”

Hij geeft een voorbeeld: “Toen auto’s voor veel mensen bestedelijke ontwikkeling. Dus: ruime, brede wegen die mid-

den door de stad lopen. Inmiddels weten we al lang dat dit niet werkt. In het boek ‘Slimme steden’ dat het PBL onlangs publiceerde, staat: ‘Daarom moeten we ons richten op een krachtig, integraal en actiegericht gedachtegoed over

steden. Welke hulpbronnen zijn nodig; welke verbanden

zijn er tussen het ontwerp van de stad, de politiek en het bedrijfsleven? En hoe kunnen steden van elkaar leren?’

Dan heb je het al snel over netwerksteden. In die steden

moet o.a. in beeld gebracht worden waar voedsel vandaan komt; hoe het staat met de energievoorziening en waar

het afval blijft. In de afgelopen eeuw is te veel aandacht besteed aan technologie. Die werd bijna het doel van de

satie zetten door. “Echter: niet alle locaties zijn

prettig; de ruimte wordt schaarser en de prijzen stijgen. Dat betekent dat de werk- en woonpro-

cessen goed moeten worden gepland. Parallel en complementair.”

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

aug ustus 2 0 1 4

‘gedachteloze verzoening met de vinexwijk’ Planoloog Paul van der Maas beschrijft in zijn stedenbouwers, terwijl het niet meer is dan een middel om energietransitie tot stand te brengen.”

Rol voor bewoners

“In zo’n energieke samenleving spelen bewoners een grote rol bij de vormgeving van hun woonomgeving. Dat bete-

kent ook dat grote partijen, zoals gemeentelijke grondbedrijven en projectontwikkelaars niet meer het primaat moeten krijgen. Grote projecten zijn per definitie risicovoller. Daar zullen alle partijen aan moeten wennen.”

Bouwen mag geen doel op zich zijn, stelt Buitelaar. “Er

publicatie ‘De stad: ongekend populair’ een stel

dat naar zijn mening model staat voor veel Nederlandse woningzoekenden. ‘Hans en Guusje’ willen

met hun peuter verhuizen uit hun krappe flat in de stad naar een leuke wijk net buiten het centrum van de stad. De woningen blijken onbetaalbaar.

Een eengezinswoning met een kleine tuin in een

bloemkoolwijk is wel bereikbaar voor het stel. Ze

zijn blij met hun woning en vergeten hun verlangen naar de stad. En ach, de wijk heeft ook een leuk winkelcentrum…

moet meer aandacht komen voor zelfbouw en particulier

Als een enquêteur hun vraagt naar hun beleving

van de grote ontwikkelaars doorbroken. Die kunnen de

enquêteur vult in: ‘Zeer tevreden’. Van der Maas:

opdrachtgeverschap. Daarmee wordt de machtsstructuur

bouwproductie gemakkelijk naar hun hand zetten; ook al doordat weinig partijen de ontwikkeling van grote locaties

aankunnen. Kleinschaligheid zou wat mij betreft een belangrijkere plek in de stedenbouw moeten krijgen.”

Nut en noodzaak

Buitelaar is van mening dat de discussie in de toekomst

veel meer moet gaan over de fundamentele vraag naar nut

van de woonomgeving, reageren ze positief. De “Dat komt heel veel voor, en het maskeert de

werkelijke situatie: een voorkeur voor stadswonen, een praktijk van suburbaan wonen en een gedachteloze verzoening met dat laatste. De mensen die

neerstrijken in deze wijken, leven er lang, onduurzaam en minder gelukkig dan ze hadden kunnen zijn.”

en noodzaak van gebiedsontwikkeling. “Je moet de vraag

stellen wat – gelet op de stedelijke opgave – echt nodig is.

Vervolgens kun je je afvragen waar gebouwd moet wor-

den. Dat is lokaal maatwerk. Maar in alle gevallen moet het

Taco van Hoek: “Het is een feit dat veel mensen graag in

aanbod beter en sneller reageren op de vraag. En financiële

de stad willen wonen, maar lang niet alle locaties in de

zoals in het verleden vaak de praktijk was; ze geven een

stad zijn gewild”

tekorten zijn geen hobbels die genomen moeten worden, indicatie van de vraag, en zo moeten we ze ook zien.”

Het kan allemaal wel een tandje minder, vindt de PBL-

len? Gemeenten hebben te weinig geld om al die gebieden

meer kan. Moeten alle bedrijventerreinen er zo glanzend bij

den gepresenteerd. Ze hobbelen dus een beetje achteruit.

onderzoeker. “Het is de vraag of het zo erg is dat niet alles liggen, of nemen we genoegen met wat minder luxe? Is het wel zo vreselijk om gebieden een beetje te laten verromme-

in de staat te houden waarin ze in de jaren negentig werAls je dat als probleem ziet, is het lastig, want er is geen geld voor al die prestigieuze opknapbeurten.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

de taxatiemarkt is voorgoed veranderd De PTA Good Practices zijn een voorbode van de veranderingen voor de commerciële vastgoedmarkt. DNB en AFM plaveien samen met de commerciële vastgoedmarkt een nieuwe weg richting internationale standaardisatie van het taxatieproces waarin professionaliteit, uniformiteit en integriteit voorop staan. Voorlopig hoogtepunt: het commitment van alle betrokken partijen om uiterlijk 1 januari 2015 één centraal register van taxateurs in te richten. Uiterlijk één jaar later moeten toetreders tot dit register voldoen aan de te ontwikkelen beroepscompetentieprofielen. De beroepsen gedragsregels voor de taxateurs worden mede gebaseerd op de internationale

D

standaarden IVS en EVS. it alles vindt plaats in het krachtenveld dat er

Messenger van TEGoVA lichtte als toenmalig voorzitter

vaardigd voor taxaties. Op weg naar één

resseerde taxateurs, hypotheekverstrekkers, accoun-

vanuit Europa strikte richtlijnen worden uitge-

Bankenunie wordt er een Asset Quality Review (AQR)

onderzoek gedaan naar de kwaliteit van balansen van

significante banken. De waarde van commercieel vastgoed portefeuilles moet worden vastgesteld volgens uniforme taxatiestandaarden. De ECB heeft in haar

handleiding voor AQR-fase 2 zelfs aangegeven EVS te prevaleren bij conflicterende toepassing van taxatie-

standaarden. Logisch, EVS is immers de Europese taxa-

en REV-ambassadeur de EVS toe aan circa 150 geïntetants en pensioenbeheerders. Hij benadrukte het

belang van de EVS en dat het een illusie is dat beleid voor vastgoedwaardering louter een nationale

bevoegdheid zou zijn. EU-wetgeving is direct van

invloed op de vastgoedmarkt. Kijk bijvoorbeeld naar de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen of de

International Financing Reporting Standards.

tiestandaard die is toegespitst op de Europese praktijk

Ook Professor Berkhout prijsde tijdens de lancering het

EU-richtlijn Mortgage Credit Directive wordt EVS naast

waarde van EVS dat deze standaard de taxateur hand-

verstrekking vanaf 2016 moet voldoen.

onderbouwen. Vanaf september is het mogelijk een

met Europese wet- en regelgeving. Ook in de

IVS genoemd als taxatierichtlijn waaraan hypotheek-

Zowel nationaal als internationaal is de inzet: meer

eenduidige, inzichtelijke en reëlere taxaties. Nu doen we het qua transparantie helemaal niet zo slecht.

Jones Lang LaSalle maakte in haar transparantielijst onlangs nog bekend dat Nederland derde staat in

Europa, zevende wereldwijd. Ook al doen we het goed, er is altijd ruimte voor verbetering. De RICS werkt met IVS continu aan verbetering van de taxatiemarkt en

daar is sinds de PROVADA 2014 de kwaliteitsstandaard EVS voor de Nederlandse markt aan toegevoegd.

Lancering EVS en REV tijdens PROVADA

VBO Makelaar lanceerde tijdens de PROVADA als eerst aangesloten lid van TEGoVA (The European Group of

pragmatisch karakter van EVS. Volgens hem is de meer-

vatten biedt om een taxatie heel nauwkeurig te

scholingstraject EVS via Nyenrode Business Universiteit te volgen. Via een assessment kan vervolgens het REV-

certificaat worden behaald. Messenger benadrukte het belang dat Nederland via VBO Makelaar nu ook een

REV-awarding member heeft. Volgens hem wordt met de REV-titel (Recognised European Valuer) een kop-

groep van taxateurs gecreëerd die andere taxateurs

weer extra kan motiveren om ook op dit hoge niveau te acteren. De REV-titel sluit aan bij de veranderingen in

het taxatielandschap en de wil van zowel nationale als internationale toezichthouders om de taxatiemarkt

naar een hoger plan te brengen. Het is een eer dat wij tijdens de PROVADA de eerste vijf titels aan VBOtaxateurs mochten uitreiken. ■

Valuers’ Association) in Nederland de EVS. Roger

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Hans van der Ploeg RAE, directeur VBO Makelaar

ACTUEEL | EVS en REV

lancering evs en rev-titel tijdens provada

VBO Makelaar en TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association) lanceerden tijdens de PROVADA the European Valuation Standards (EVS) in Nederland. Zo’n 150 professionals uit de financiële wereld, de taxatie- en vastgoedbranche kregen van voormalig voorzitter TEGoVA/REV-ambassadeur Roger Messenger uitleg over EVS. Prof. dr. Tom Berkhout vertaalde de EVS naar de Nederlandse praktijk. Ook kregen vijf VBOtaxateurs commercieel vastgoed als eerste Nederlandse taxateurs hun REV-certificaat (Recognised European Valuer) uitgereikt.

de eerste rev-titels in nederland Mr. E.D.J. Westmaas Bc RMT REV (Westmaas Makelaardij), M.C.H.J. Eijkemans REV (Eijkemans Bedrijfsmakelaardij & Taxaties), J.Th.G.

Dörsch REV (T.W.I. Consultancy B.V.), ing. D.M. van Winden REV en M.B.P. Hanemaaijer REV (Vollebregt-Barten O.Z. Glastuinbouw B.V.) kregen uit handen van voormalig voorzitter/REV-ambassadeur Roger Messenger

en directeur VBO Makelaar, Hans van der Ploeg RAE, hun REV-certificaat overhandigd. Zij zijn de eerste taxateurs in Nederland die de titel REV

achter hun naam mogen zetten. REV is een internationaal erkende en

beschermde titel die een onderscheidend niveau van vakbekwaamheid

borgt. Het is een persoonlijk commitment van de taxateur aan de European Valuation Standards. De VBO-taxateurs hebben zich onderworpen aan een die de laatste twee jaar zijn opgesteld. Onafhankelijke assessoren,

scholingstraject voor rev-titel

hen vervolgens positief beoordeeld. Elke REV-taxateur wordt geregistreerd

Nyenrode Business Universiteit richt een

uitgebreid assessment van hun kennis en 20 aangeleverde taxatierapporten hooggewaardeerde experts vanuit de overheid en vastgoedmarkt, hebben in het internationaal REV-register van TEGoVA.

scholingstraject voor Nederlandse taxateurs commercieel vastgoed in. Met de Leergang

Erkend Europees Taxateur kunnen taxateurs

commercieel vastgoed zich voorbereiden op het

assessment om de REV-titel te bemachtigen. De

Leergang Erkend Europees Taxateur sluit aan bij het veranderde Nederlandse taxatielandschap.

Tijdens het scholingstraject ligt de nadruk op theoretische en praktische kennisoverdracht

omtrent de EVS-normen, waarin aspecten als

integriteit en transparantie van groot belang zijn.

Het scholingstraject is door Nyenrode Business

Universiteit in samenwerking met VBO Makelaar opgesteld. Prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS

plaatste EVS in een Nederlands kader tijdens de Lancering van de EVS in Nederland. In zijn korte lezing benadrukte hij het pragmatisch karakter van EVS.

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

ecb prevaleert evs bij conflicterende toepassing taxaties Roger Messenger van TEGoVA benadrukte het feit dat EVS is toegespitst

op de Europese praktijk. Het is de enige standaard die uitgebreid EU-wet en -regelgeving heeft geïncorporeerd. Waardering van vastgoed is niet

louter een nationale bevoegdheid van de lidstaten. EU-wetgeving is direct van invloed op de vastgoedmarkt. EU-beleid wordt dan ook meegenomen

in aanpassing of aanvulling op de EVS. Messenger sloot zijn betoog af met het benadrukken van het belang van de accountant in het taxatieproces, met name in het verwerken van de waardering in de financiële stukken.

Hij waarschuwde echter dat de accountant zich nooit mag bemoeien met de feitelijke taxatie en het taxatierapport. De taxateur mag nooit worden beïnvloed door de accountant. Deze processen moeten strikt worden gescheiden.”

evs verplicht taxateur om verder te gaan Eddy Westmaas, Westmaas Makelaardij:

Marco Eijkemans, Eijkemans Bedrijfsmakelaardij & Taxaties:

“De REV-titel is een mooie bevestiging van de kwaliteit van ons taxatiewerk.

Het hanteren van de EVS verplicht de taxateur om verder te gaan. Bij vakwerk behoren standaard werkprocessen, degelijk en uitgebreid onderzoek, een

“EVS krijgt terecht steeds meer aandacht. In dit

volledige marktanalyse en een nauwkeurige onderbouwing van waarderingen.

krachtenveld zijn internationale taxatiestandaarden

Banken hebben de laatste jaren geleerd dat kwaliteitswerk bij het waarderen

niet meer weg te denken uit het commercieel

van onroerend goed een absolute vereiste is voor kredietverstrekking van grote

vastgoed. Taxateurs dienen daarom kleur te

sommen geld. Teveel taxaties zijn in het verleden samengesteld met de waan

bekennen en aansluiting te zoeken bij internationale

van de dag, waarbij alles draaide om het bedrag.”

standaarden. Als zij dit niet doen, zal dit grote

gevolgen hebben voor hun onderneming. Hoe

transparanter de waarderingen worden, hoe meer aandacht er is voor kwaliteit. Vastgoedeigenaren,

banken en accountants vragen om extra zekerheden.

Anton Dorsch, TWI Consultancy B.V.:

EVS en REV kunnen die geven.”

“Zeker in deze tijd is het belangrijk om een kwaliteitsslag te maken bij taxaties.

De financiële belangen zijn groot. Waardebepalingen met de onderliggende

taxatierapporten en onderbouwing zijn de hoeksteen van de balanswaarden en beleggingen. De opdrachtgever moet uit kunnen gaan van de hoogst mogelijke zekerheid van deskundigheid, onafhankelijkheid, continuïteit en integriteit.”

Daan van Winden en Michel Hanemaaijer, Vollebregt & Barten: “Banken, accountants, eigenlijk de maatschappij in zijn geheel vraagt in toenemende mate om duidelijkheid en transparantie. Terecht, iedereen

moet verantwoording afleggen. Dus ook zeker de taxateur in de vorm van een gedegen en kwalitatief hoogstaande onderbouwing. Er zijn tenslotte

grote financiële belangen mee gemoeid. Daarbij neemt met name bij banken en accountants de vraag toe naar taxaties die voldoen aan de Europese standaard.”

Beeld: Roger Wouters

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Bent u ook ’s avonds en op zaterdag bereikbaar voor uw klanten?

De VBO Back Office Service breidt haar openingstijden en dagen uit!

Benieuwd naar onze scherpe tarieven of naar onze

worden de openingstijden op werkdagen verlengd

100% tevredenheidsgarantie? Of heeft u een andere

naar 20.00 uur en staat de VBO Back Office Service

vraag? Neemt u dan contact met ons op via

ook op zaterdag van 10.00 tot 16.00 uur voor u

e-mail

backofficeservice@vbo.nl

klaar. Uw kantoor is optimaal bereikbaar voor uw

telefoon

070 3458703

IDSGARAN

IE

 TEVREDE

N

100%

TE VR

ED

 TEVREDE

N

Vereniging voor makelaars en taxateurs

T

HE

GAR AENHEIDS NTIE IE

(potentiële) klanten!

T

dienstverlening nog verder uit! Op korte termijn

IDSGARAN

MEER INFORMATIE?

HE

De VBO Back Office Service breidt haar

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

grenzen aan de groei!

Onlangs zat ik op een mooie zomeravond met een gewaardeerde collega uit het Brabantse land in de schuur van een grote Oldambtster boerderij in het mooie Groningerland. Voor deze avond had de boerderij niet de functie van graanschuur, maar deed ze dienst als authentiek theater. De op te voeren voorstelling ‘Mansholt’ had als thema ‘Grenzen aan de groei’. Onderwerp was het leven van de oud-landbouwminister en -Eurocommissaris Sicco Mansholt. Hij kreeg zo’n 60 jaar geleden de opdracht de landbouw te moderniseren, maar keerde zich later tegen zijn eigen beleid. Dat beleid was wat al te succesvol, meende Mansholt (overleden in 1995) toen al!

G

roei en beheersbaarheid van de groei zijn

In het GVM wordt een bedrijfslocatie beoordeeld op

internationaal niveau. In Europees verband zijn

wordt een score gegeven. De uitkomst van de optelling

uiterst actuele thema’s, zowel op nationaal als

normen gesteld om invulling te geven aan de vergroe-

ning. In eigen land zijn de provincies bezig om vorm te geven aan een instrumentarium voor de beheersing.

Hierbij heeft iedere provincie haar eigen afweging. Er moeten keuzes worden gemaakt; waarop zal het

accent liggen? Uit de sector komt de roep om duidelijk-

heid en vooral ook om een consistent beleid, want de ondernemer wil weten waar hij aan toe is.

Groninger Verdien Model

Een van de provincies waar constructief aan een be-

stendig model is gewerkt, is de provincie Groningen.

Dat is ook de provincie waar de voorvaderen van

Mansholt een agrarisch bedrijf exploiteerden. De ge-

negen verschillende punten. Aan ieder onderdeel

geeft antwoord op de vraag ‘Verdient de ondernemer

met zijn plan een uitbreiding van het bouwblok boven de twee hectare?’. Het antwoord is positief als gemid-

deld minimaal het cijfer 7,5 is behaald. In onderwijstermen: een ruime voldoende. De negen maatlatten die

gezamenlijk het eindcijfer beoordelen zijn: ammoniak,

dierenwelzijn, diergezondheid, energie, natuur en landschap, omgevingsgerichtheid, kringlopen, grondgebondenheid en kennisontwikkeling. Er wordt van de

ondernemer nadrukkelijk een inspanning verwacht.

Het model biedt de nodige flexibiliteit om zelf keuzes te maken die het beste passen bij de betreffende ondernemer en de omstandigheden.

deputeerde Henk Staghouwer heeft op 1 juli jl. in de

Een niet onbelangrijk punt is dat de gedeputeerde het

heid gekregen voor zijn plan, het zogeheten Groninger

heeft ontwikkeld. Het eerste model is ingericht voor de

Provinciale Staten van Groningen een ruime meerderVerdien Model (GVM).

Het uitgangspunt voor het GVM is dat er in de provincie

GVM samen met LTO en de Natuur en Milieufederatie

melkveehouderij; de komende tijd zal worden gewerkt aan de invulling voor de andere agrarische sectoren.

Groningen ruimte moet zijn voor de melkveehouders

Na de theatervoorstelling was mijn conclusie dat met

mogelijkheid van een forse uitbreiding, een bouwblok

Sicco Mansholt: grenzen aan de groei door beheersbare

om het bedrijf te kunnen uitbreiden. Het gaat om de

met een grootte van meer dan twee ha. De provincie

Groningen is bij uitstek geschikt voor het actieve agra-

het GVM antwoord is gegeven op het statement van groei. ■

Jouke Havinga, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

risch bedrijf. Zij heeft de ruimte, de grond is bijzonder

en hoofdbestuurslid

geschikt en het gezonde agrarisch ondernemerschap

VBO Makelaar

kan bogen op een geschiedenis van vele eeuwen.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Energielabel Nederland was al een keer op de vingers getikt. En voor de zomer moest Nederland zijn visie geven over de invulling van het energielabel en de controle op bezit. Met de hakken over de sloot loodste minister Blok zijn voorstel door de Tweede Kamer. Na een mislukte poging met het oude voorstel, gooide hij het roer radicaal om. De verkopende eigenaar treedt nu zelf in de rol van energie-opnemer.

Claudia Umlauf:

“kopers zien ook zonder label of een woning is voorzien van dubbel glas” Vereniging Eigen Huis steunt het voorstel van minister Blok voor de invoering van een energielabel waarvan de verkoper zelf de gegevens mag aanleveren. Een belangrijk argument was dat de huiseigenaar nu goedkoper uit is. Zal dat ook blijken?

“De kosten worden inderdaad lager. Twee tientjes of minimaal 200 euro, dat maakt nogal

wat uit. De nieuwe systematiek past ook beter bij het doel om de bewustwording te bevorderen. Een opnameprotocol met 150 elementen schiet zijn doel voorbij.”

Oud-minister Piet Hein Donner legde het toezicht bij de notaris. Die taak valt nu toe aan de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT). Zal dat niet leiden tot veel gedoe met bezwaarprocedures en rechtszaken?

“Nee, ik denk van niet. Kenmerken als woningtype, bouwjaar, oppervlakte, isolatie, dubbel glas, ventilatie en verwarming zijn niet zo ingewikkeld dat de kopende partij zich daarvan geen beeld kan vormen. Kopers kunnen daarnaast altijd doorvragen. Het is waar dat de ge-

gevens op afstand worden gecontroleerd, maar bij twijfel moeten verkopers ook papieren

Claudia Umlauf is beleidsadviseur bij de Vereniging Eigen Huis. Zij ziet het energielabel als een goed instrument om de bewustwording van huiseigenaren te bevorderen. Voor zo’n label is het voldoende dat de eigenaar zelf de belangrijkste kenmerken opneemt. Dat drukt de kosten.

De vereniging rekent op de goedkeuring van ‘Europa’ en verwacht ook geen complicaties bij de verdere praktische uitwerking.

gegevens overleggen, zoals foto’s of nota’s. Daarmee is het label behoorlijk dichtgetim-

merd. Alles is bovendien ingebed in geautomatiseerde systemen, die zelf informatie naar boven brengen, als er iets aan de hand is. Dat vergemakkelijkt het toezicht door de ILT.”

Minister Blok gaat ervan uit dat de gekozen oplossing voldoet aan de Europese richtlijn uit 2010. Kunnen de Raad van State of Europa wellicht toch nog dwars gaan liggen?

“De Raad van State heeft de sancties van Donner zelf gekwalificeerd als buitenproportio-

neel. Vereniging Eigen Huis heeft er zo’n jaar of drie voor gepleit dat er een andere oplossing moest komen. De ideeën daarover hebben we ook bij het ministerie van BZK aangedragen. Het nieuwe voorstel komt daar nu dicht bij in de buurt. Na het positief verlopen overleg van BZK met Brussel en de instemming van de Tweede Kamer heeft de vereniging er alle vertrouwen in dat het label in 2015 kan worden uitgerold.”

Is dit dossier nu ten einde of zal dit nog jaren gaan doorzeuren, omdat het te ingewikkeld is?

“De feiten moeten dat natuurlijk nog uitwijzen, maar ik verwacht dat het nu wel klaar is. Wij zijn in ieder geval blij dat het deze richting op is gegaan. Ten aanzien van het sanctiebeleid

heeft de vereniging altijd gezegd dat niet elke transactie gecontroleerd hoeft te worden. Dat maakt de systematiek onnodig duur. Ook in het verkeer controleren we niet iedere auto op

snelheid. De sancties, van waarschuwing en boete, hebben nu de afschrikwekkende werking,

die hoort bij het ‘delict’ van het niet hebben van een label. In tegenstelling tot de eerder voorgestelde sanctie, van het onverkoopbaar maken van een woning, dat buitenproportioneel was. Ik verwacht niet dat mensen over de toewijzing van een label massaal in actie komen.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

Per 1 januari 2015 krijgt iedereen een voorlopig energielabel, bij verkoop of verhuur moet dit label zijn omgezet in een definitief label. Als er subsidies of hypotheekverstrekking aan wordt verbonden, dan is een uitgebreide Energie-Index noodzakelijk (volledig energieprestatie-advies). Voldoet Nederland nu wel aan de Europese richtlijn voor een nieuw energielabel?

Hans van der Ploeg:

“dit hoofdpijndossier is nog lang niet ten einde” De Tweede Kamer heeft gekozen voor een energielabel waarvan de verkoper zelf gegevens mag aanleveren. Een belangrijk argument was dat de huiseigenaar nu goedkoper uit is. Zal dat ook blijken?

“De Tweede Kamer vroeg om een eenvoudig en goedkoop energielabel. Die wens zal

zeker niet in vervulling gaan met een drietrapsraket. Het plan van Piet Hein Donner was veel eenvoudiger. De notaris controleert of er een rechtsgeldig label aanwezig is. Daar-

voor in de plaats komen nu drie soorten energielabels met bijbehorende kosten: een indicatief label voor elke woning en een ‘doe-het-zelf-label’ voor een woningtransactie

waarvoor de eigenaar zelf de data moet aanleveren. Maar moet het worden gekoppeld aan financieel en/of fiscaal voordeel, dan blijft het vertrouwde volwaardige energie-

certificaat verplicht. Dat is dus label nummer drie. Ingewikkelder kunnen we het niet maken. En worden we hiermee duurzamer?”

Minister Blok gaat ervan uit dat de gekozen oplossing voldoet aan de Europese richtlijn uit 2010. Kunnen de Raad van State of Europa wellicht toch nog dwars gaan liggen?

“Minister Blok zegt zelf dat hij niet zeker weet of Brussel groen licht zal geven. Bijzonder. Ik

ben benieuwd hoe dat afloopt. Hij rept ook met geen woord over de publicatieverplichting

die in de richtlijn is opgenomen. Er ontstaat straks de situatie dat makelaars iets moeten publiceren, waarvan zij niet zeker weten of het wel klopt. Moet daarvoor een disclaimer

komen? En wat als er geen of foutief energielabel is, moet de makelaar dan de poortwachter zijn? Daar heeft hij geen mandaat voor gekregen.”

Hans van der Ploeg is directeur van VBO Makelaar. Hij is van mening dat Nederland met zijn ‘doe-het-zelf-label’ op de verkeerde weg is. Goedkoop is duurkoop. Dat geldt ook voor databases

Wat zijn de gevolgen voor de circa 3.000 gecertificeerde EPA-adviseurs?

“Dat wordt een drama. Veel VBO-leden hebben energie gestoken in een opleiding tot EPAadviseur. Ik vrees dat er straks nog maar weinig van hen zijn die hun expertise kunnen

uitoefenen. Blok schrijft dat ze hun kennis rendabel kunnen inzetten. Maar dat is typisch een redenering vanuit de Haagse ivoren toren.”

De controle door de Inspectie voor Leefomgeving en Transport gebeurt straks na inschrijving

met modelmatige gegevens, waarvan de waarde afhangt van wat de huiseigenaar zelf aanlevert.

Controles en sancties achteraf zullen leiden tot een hoop gedoe en extra kosten.

in het Kadaster. De transactie zelf blijft geldig. Wat verwacht u?

“Ik verwacht vooral gedoe. Zij moeten steekproefsgewijs de kwaliteit en de aanwezigheid van de labels controleren. De Inspectie beschikt niet over de capaciteit om feitelijk

te handhaven met een bestuurlijke boete. En wat als een oud-huiseigenaar bezwaar wil maken tegen een opgelegde boete omdat er geen of een foutief label overhandigd zou zijn.

Moet hij dan met toestemming van de koper in de oude woning alsnog bijvoorbeeld het bouwjaar van de CV-ketel opnemen? Die medewerking is helemaal niet geregeld. Er is ook geen enkel zicht op de ambtelijke kosten van deze drietrapsraket. Dit dossier is nog lang niet ten einde.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: VEH en VBO Makelaar

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Groenendael Makelaardij

“de makelaar mag best meer ondernemer worden” Bekend van radio en tv, zo mogen we deze keer de Makelaar van de Maand wel omschrijven. SBS6, Radio538, de Volkskrant, het ochtendjournaal van WNL, Nu.nl en het AD: allemaal besteedden ze aandacht aan de slimme ideeën van Groenendael Makelaardij. Reden om zelf ook eens in Woerden te gaan buurten.

W

ie op internet naar Kassabondeal.nl gaat, die

de radio: DJ Edwin Evers ging er tijdens zijn programma op

aan artikelen over een opmerkelijk initiatief:

Cees Kooijman uit Woerden toch echt de Nederlandse pri-

treft daar onder het kopje Nieuws een hele rits

huizen verkopen via de achterzijde van kassabonnen. Het reclamevakblad Adformatie, het Algemeen Dagblad en

zelfs het Financieele Dagblad schreven erover. Het haalde

“Ze moesten wel even wennen aan het idee. Wie

Radio538 ook op in. In maart 2013 had onze VBO-collega meur. “Ik doe altijd de boodschappen en op een zekere dag viel me op dat op de achterzijde reclame stond. Het ging

om kortingsbonnen van bijvoorbeeld een tuincentrum.

Maar ik dacht meteen aan een woning die ik in de verkoop

had. Als ik die nou eens op die achterzijde liet afdrukken? Ik kwam in contact met Kassabondeals.nl en ze moesten wel

gaat er nou een woning achterop een kassabon

even wennen aan het idee. Wie gaat er nou een woning

zetten? Maar ik zag de potentie. Bij duizenden

duizenden mensen komt je aanbieding in handen. In een

achterop een kassabon zetten? Maar ik zag de potentie. Bij

mensen komt je aanbieding in handen. In een

onverwachte omgeving. Dat prikkelt, valt op.” Inderdaad,

onverwachte omgeving”

kocht en een nieuw marketingkanaal was geboren. Inmid-

het viel zeker op. Binnen enkele dagen was de woning verdels zijn dus ook andere makelaars met dit fenomeen aan

het werk. Cees Kooijman ziet dat niet als bedreigend, maar als stimulans. “Je moet steeds net even anders denken.

Mensen hebben een impuls nodig. Denk dan in eenvoudige middelen. Denk anders.”

Ondernemend denken

Cees Kooijman loopt al even mee in het vak. Hij legde in 1993 het examen voor Makelaar/Taxateur woningen af en ruim twintig jaar later is hij net zo gretig als toen. Vóór zijn

makelaarscarrière was hij commercieel directeur/medeeigenaar van een groot technisch adviesbureau, met zo’n

45 man in dienst. “Dat is wel grappig”, herinnert Cees zich uit die tijd. “Ik volgde de opleiding voor makelaar terwijl

ik dat bedrijf nog had. We liepen toen nogal voorop met ICT. Ik weet nog goed dat we de module Automatisering

bij ons in het bedrijf deden, de docent kon op dat gebied toen nog iets van òns leren.” Dat bedrijf van toen heeft

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

aug ustus 2 0 1 4

Cees niet meer, maar nog wel de ondernemersgeest. En hij verbaast zich erover dat, in zijn ogen, nogal wat makelaars zo weinig ondernemend en creatief zijn. “Ik geloof

wel dat dit de tijden zijn waarin de scheiding plaats vindt tussen de echte ondernemers en de re-actieve makelaars.

Neem nou die hele discussie rond het energielabel. Dan

lees en hoor ik met verbazing dat nogal wat makelaars daar helemaal niet op zitten te wachten. Die vinden het allemaal moeilijk-moeilijk. Dan denk ik: hoe moeilijker, hoe beter. Wat een kansen biedt dat certificaat! Het is een

middel waarmee je jezelf bij klanten kunt onderscheiden.

Je komt bij klanten over de vloer, je hebt toch een contactmoment. Wat mij betreft mag de overheid nog veel

meer van die instrumenten bedenken. Hoe complexer, hoe minder kans internetmakelaars krijgen. Het geeft je de kans om op de werkvloer je toegevoegde waarde als makelaar te bewijzen.”

Onconventioneel

Dat Cees Kooijman graag anders-dan-anders denkt en doet bewees hij eerder dit jaar met zijn aanpak bij de verkoop

Huis op kassabon

geen succes wilde worden.

Het bedrukken van kassarollen met

Cees had voorheen al eens meegedaan met het SBS6-pro-

ontstaan in het buitenland. In de VS wordt

van een kapitale villa en een nieuwbouwproject dat maar

gramma Vier handen op één buik. En met het programma Huizenjacht. “Ik zat dus al in de kaartenbak van de redactie.

Op een dag gaat de telefoon. Of ik mee wilde doen aan het programma Alles over Wonen, een nieuw programma van SBS 6. Voor een x-bedrag zou ik dan drie minuten exposure

krijgen. Dat bedrag was voor mijzelf veel te hoog. Maar ik

kreeg de aannemer van het nieuwbouwproject en de verkoopster van de villa zover om elk een derde bij te dragen,

nadat ik eerst bij SBS6 flink gepingeld had. Het resultaat was, dat we zo’n anderhalve minuut dat nieuwbouwproject in het zonnetje konden zetten en de rest van de tijd die

villa. Ik kon nog tijdens de uitzending zien hoe de bezoeken aan mijn site omhoog schoten. Het nieuwbouwproject was

zelfs gezien door iemand in Amerika, die hier een pied à terre zocht. Uiteindelijk zijn bijna alle appartementen als-

advertenties van andere bedrijven is

dit al ruim 25 jaar gedaan. In Nederland

is dit fenomeen nu dus ook in opkomst bij supermarkten (KassabonDeals.nl). Steeds

meer supermarktondernemers geven lokale

ondernemers de mogelijkheid te adverteren op de achterzijde van hun kassabonnen.

De woonadvertentie komt in kleur tussen

de andere adverteerders te staan. Naast een

foto van de woning, bevat de advertentie de prijs, locatie, website en mailadres.

Merk Waardige Marketing B.V. (het bedrijf

achter KassabonDeals.nl) is gespecialiseerd in het op zeer kleine schaal bedrukken van kassarollen.

nog verkocht en ook op de villa is een bod gedaan. Zo bleek de investering die we gedrieën aanvankelijk best hoog vonden een koopje.”

Simpele middelen

mensen weer hun meter opnemen. Of deze”, zegt Cees,

het nodig is om met massamedia flink uit te pakken. Wèl

woning. “Die laat ik voor klanten maken, als ze hun huis

Met het voorbeeld wil Cees Kooijman niet laten zien dat

wil hij laten zien dat het verstandig is om heel anders te denken. Vaak zit het juist in de kleine speldenprikken. “Ik

maakte ooit een stapel stickers met mijn bedrijfsgege-

vens. Die sticker plakte ik bij een taxatie in de meterkast.

Dan ben je toch minimaal twee keer per jaar zichtbaar, als

als hij een stapel visitekaartjes laat zien, met daarop een

in de verkoop hebben. Kunnen ze zelf uitdelen. Het werkt

èn je laat je klant zien dat je op een andere manier actief bent. Kost niets, die kaartjes. Maar het gaat om de kleine impulsen. Ondernemend denken. Dat verwachten mensen van een moderne makelaar.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Groenendael Makelaardij

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

COLUMN

Rabobank Nederland

herstelt of hersteld, that’s the question De Nederlandse woningmarkt heeft medio 2013 de bodem bereikt. Zowel qua prijsniveau als qua aantal verkopen. Sindsdien stijgt het aantal koopovereenkomsten en neemt de woningprijsindex licht toe. Het gaat beter. Of gaat het goed?

B

egin augustus schreef de Rabobank in haar

We zien dat terug in de stijging van het consumenten-

herstel op de woningmarkt in het tweede kwar-

ningen verkocht. Als de koper volgend jaar of in 2016 de

jongste Kwartaalbericht Woningmarkt dat het

taal van 2014 doorzet. Het is een conclusie gebaseerd op wederom een stijgende woningprijsindex en een nieuw hoogterecord in het aantal woningverkopen

vertrouwen. Ook worden er fors meer nieuwbouwwosleutel krijgt, dan moet de oude woning zijn verkocht.

Ook dat is positief voor de makelaar.

sinds het begin van de crisis. Het gaat beter. Het gaat

Gouden tijden

vraag is: waar staan we nu? Herstelt de woningmarkt

begin deze eeuw snel terugkeren. Daarvoor is er struc-

zelfs beter dan iedereen begin dit jaar had gedacht. De zich, of heeft de woningmarkt zich al hersteld?

Laten we eerlijk zijn. Zo goed gaat het nog niet op de

woningmarkt. De prijs ligt bijna 21% onder de piek van het derde kwartaal van 2008 en er wordt nog steeds

30% minder verkocht dan voor de crisis. Hierdoor is de totale waarde van alle verkochte woningen gedaald

van 12,5 miljard euro in het derde kwartaal 2008 naar 7,5 miljard euro in het afgelopen kwartaal. Dat is een omzetdaling voor makelaars van 40%! En dat is niet niks. Ik ga er daarom vanuit dat de markt zich lang-

zaam herstelt met een t. Maar waar groeit de markt naartoe?

Wanneer de markt is hersteld – met een d – is een las-

tig te beantwoorden vraag en ik ga dat vooralsnog dan ook niet doen. Wel verwacht ik voor dit en volgend jaar

Ik verwacht vooralsnog niet dat de gouden tijden van tureel te veel veranderd. De hypotheekrenteaftrek

wordt in stapjes versoberd, stapsgewijs gaat de maximale hypotheek naar 100% van de verkoopprijs en

starters kunnen niet langer kiezen om een deel van de

hypotheek te financieren met een aflossingsvrije hypotheek. Allemaal maatregelen die in principe goed zijn

voor een gezonde marktwerking, maar een snelle groei

van de woningprijs naar het niveau van voor de crisis in de weg staan. Verder zijn er ook maatschappelijke ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de woningmarkt

structureel is gewijzigd. Bijvoorbeeld de arbeidsmarkt.

Er zijn steeds meer mensen met een flexibel contract.

Dat betekent dat men ook beweeglijker wil zijn op de woningmarkt. Er komt dus meer ruimte voor middeldure huurwoningen. En dat gaat ten koste van de koopmarkt.

een verdere toename van zowel de prijs als het aantal

Om een indicatie te geven van wanneer de woning-

dens het nu een gunstig moment vinden om actief op

den met andere marktomstandigheden dan die van

verkopen. Dat komt doordat meer en meer huishou-

zoek te gaan naar een koopwoning. Zij hebben hun verhuizing uitgesteld gedurende de crisisperiode en

weten dat de woningprijs laag is (door de prijsdaling

markt echt is hersteld, moeten we dus rekening houvoor de crisis. Wordt vervolgd. ■

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

van bijna 21%). Omdat de prijs voorzichtig is gaan stij-

gen, dringt het besef door dat dit hét moment is om te kopen. Zeker nu ook de hypotheekrente maar blijft

dalen. Wat ook helpt, is dat hun besteedbare inkomen toeneemt en de kans op werkloosheid daalt.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

VASTGOED ADVISEUR

achter de voorkant

augustus 2014

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Maretta Johnson, maretta.johnson@vbo.nl

Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Ed Hamming, Jouke Havinga, Henk de Kleine, Carola Peters, Hans van der Ploeg, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, NHG, NVB, OTB, Pararius, Roger Wouters, VBO Makelaar, VEH Cover Bernd Bohm Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

Awarding Member Association

AFM, Amsterdam Paul Schuiling is als senior toezichthouder binnen de AFM

verantwoordelijk voor het kennisteam Hypotheken en het toezicht op een aantal banken. Hij is tevens projectleider be-

talingsachterstanden hypotheken. Hij was de afgelopen jaren als projectleider verantwoordelijk voor meerdere (beleidsmatige) projecten op het gebied van hypotheken en beleggingsdienstverlening. Schuiling was eerder onder andere werkzaam als beleggings- en hypotheekadviseur bij een bank.

De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten. Zij zijn de gedragstoezichthouder op de markten van

sparen, lenen, beleggen en verzekeren. Zij bevorderen eerlijke

en zorgvuldige financiële dienstverlening aan consumenten, particuliere beleggers en (semi-)professionele partijen. Zij zien toe op een eerlijke en efficiënte werking van kapitaalmarkten.

De AFM streeft ernaar het vertrouwen van consumenten en ondernemingen in de financiële markten te versterken, ook internationaal.

De AFM is onafhankelijk. Toch is de AFM wel verbonden met

de overheid. Het ministerie van Financiën is politiek verantwoordelijk en benoemt het bestuur van de AFM. Zij keurt ook de begroting goed en stelt de heffingen vast. Het ministerie

van Sociale Zaken en Werkgelegenheid is verantwoordelijk voor het toezicht op pensioenuitvoerders.

3 4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 4

Haal het maximale uit de zomer met het Presentatie Pakket

Laat uw objecten van hun zonnige kant zien Na de succesvolle introductie van het Presentatie Pakket in september vorig jaar zet funda ook deze zomer de presentatie producten weer in het zonnetje!

Vrolijke bloemen, een groene omgeving en mooie lichtinval maken objecten tijdens de zomer extra aantrekkelijk. Dit wilt u natuurlijk ook aan kijkers op funda laten zien. Dat kan met het Presentatie Pakket: een bewezen sterke combinatie van Plattegrond, 360° foto’s en Video. Samen zorgen deze producten voor een verdubbeling van de online kijkduur én het aantal contactaanvragen.

“2x langer bekeken en 2x meer contact met het Presentatie Pakket van funda”* Het Presentatie Pakket is alleen beschikbaar bij een Basisplaatsing. De Basisplaatsing is de start van een volledige presentatie op funda en bevat een uitgebreide omschrijving, een overzicht van kenmerken, een onbeperkt aantal foto’s en informatie over de locatie en buurt. Bovendien staan uw objecten met een Basisplaatsing hoger in de resultatenlijst.

Ga voor meer informatie naar fundadesk.nl/presentatie-pakket *Bron: funda onderzoek augustus 2014

6130.258 PresentatiePakket adv Vastgoedadviseur FC 185x265.indd 1

12/08/14 15:39

Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.

Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft.

Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object.

Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.

Financier van de vastgoedmiddenmarkt.

Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - info@rnhb.nl