Vastgoed Adviseur april 2014

VASTGOED ADVISEUR

Drs. Chris Buijink, voorzitter NVB: “We komen uit onze ivoren torens!�

BKR: Op weg naar integrale registratie van schulden Vinger aan de pols bij achterstallig onderhoud Social media: Verloren tijd of latente moneymaker?

Tweeluik erfpacht; Overheid kan en moet ingrijpen

jaargang 28, nummer 2 | april 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar

Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a.

• Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs

Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...

AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED

Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen.

Netruim zoals zijn zijn wij specialist.

Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen.

Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen.

En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.

…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM

‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1

09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02

6

12

Drs. Chris Buijink, voorzitter NVB: “We komen uit onze ivoren torens!”

18

Op weg naar integrale registratie van schulden

24

in dit nummer

Vinger aan de pols bij achterstallig onderhoud

Social media: Verloren tijd of latente moneymaker?

no nonsense

Lente op woningmarkt vraagt om groeizaam weer

5

actueel

Drs. Chris Buijink, voorzitter NVB: “We komen uit onze ivoren torens!”

6

BKR: Op weg naar integrale registratie van schulden

12

Vinger aan de pols bij achterstallig onderhoud

18

Social media: Verloren tijd of latente moneymaker?

24

Tweeluik – Erfpacht; Overheid kan en moet ingrijpen

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Sparen wordt ondergewaardeerd!

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Europese Centrale Bank geeft voorkeur aan EVS van TEGoVA

23

Agrarisch Vastgoed – Veranderingen in het systeem van toeslagrechten

27

Rabobank Nederland – Hoe ver durven starters te gaan?

33

achtergrond

Uit de media

4

Online

15

Uit de rechtspraak – Blijven hangen aan de opdracht

16

Makelaar van de Maand – De 3 Linden Makelaardij

30

Achter de Voorkant – Gustav Mahlerplein, Amsterdam Symphony

34

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Animo voor koophuis groeit Zeven personen op de honderd burgers zijn van plan binnen twee jaar een woning te kopen. Een jaar geleden was de animo nog een kwart kleiner. Volgens het CBS

wil een op de twintig mensen binnen twee jaar een woning kopen of laten bouwen.

Nog eens twee personen van de honderd geven als antwoord ja, misschien.

In het eerste kwartaal was een vijfde van de bevolking van plan hun woning op te

knappen. Naar verwachting steekt zeker een kwart de komende maanden de handen uit de mouwen voor onderhoud of verbetering van de woning.

Huizenbezitter lost tussentijds flink af Huizenbezitters hebben in 2013 gemiddeld bijna 15.000 euro van hun hypotheek-

schuld tussentijds afgelost. Dat meldt ING op basis van een enquête van TNS Nipo.

Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning 5

mln

4 3 2 1 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

Ongeveer een kwart van de ondervraagden deed een tussentijdse aflossing, meestal

Bron: CBS

aflossen. Volgens ING lossen huizenbezitters gemiddeld tussen de 1.000 en 10.000

Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, naar leeftijd hoofdkostwinner, 1 januari 2013*

met geld van de spaarrekening of uit beleggingen. Een op de vijf wil dit jaar extra euro extra af in 2014.

Volgens ING is het vertrouwen van starters en huizenbezitters in de woningmarkt

in de eerste drie maanden van dit jaar gestabiliseerd. Bijna de helft van de starters

denkt erover nog dit jaar een huis te kopen. 54% van de huizenbezitters denkt dat de prijzen weer zullen stijgen. Dat is het hoogste percentage sinds 2008. Een meerder-

heid van zowel starters als woningbezitters denkt bovendien dat er meer ruimte in

Geen hypotheekschuld

Overwaarde

Onderwaarde

Tot 25 jr 25 tot 30 jr 30 tot 35 jr 35 tot 40 jr 40 tot 45 jr 45 tot 50 jr 50 tot 55 jr 55 tot 60 jr 60 tot 65 jr 65 tot 70 jr 70 tot 75 jr 75 jr en ouder

kooponderhandelingen is dan twee jaar geleden.

0 Bron: CBS

100

200

Geen hypotheekschuld

300 Overwaarde

400

500

Onderwaarde

600 x 1.000

Drie op de tien huiseigenaren die hun huis willen verkopen, verwachten dat dit in een periode van vier tot zes maanden gelukt is. Een kwart denkt hier maximaal een

jaar voor nodig te hebben. 26% denkt dat dit langer gaat duren. Een groepje van 6% denkt dat binnen drie maanden voor elkaar te krijgen.

Aantal verkochte woningen februari 2014 Februari 2014 – 10.030

Stijging 27% t.o.v. februari 2013 – 7.897

Hogere verkoopprijs woning door energielabel

Stijging 12.6% t.o.v. januari 2014 – 8.905.

Een gunstig energielabel verhoogt de transactieprijs en de verkoopsnelheid van

Woningtypen

koopwoningen. Uit onderzoek van TiasNimbas Business School blijkt dat de 1.700 gelabelde woningtransacties ruim 100 dagen sneller een koper wisten te vinden dan de transacties zonder energielabel. Ook in de prijs zijn de sporen van een groen label (A of B categorie) terug te vinden.

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. jan. 2014 – 6% Stijging vrijstaande woningen t.o.v. feb. 2013 – 38.2% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. feb. 2013 – 18.2%.

Elk kwartaal bestuderen onderzoekers van TiasNimbas Business School de wijze

waarop het energielabel op de Nederlandse koopwoningmarkt heeft gepresteerd.

Het marktaandeel (15,2%) van gelabelde woningen vertoont een stijgende trend ten

opzichte van voorgaande kwartalen. Deze gelabelde woningen hadden 106 dagen minder lang nodig om tot een transactie te komen. Onder de 1.700 gelabelde transacties uit het voorgaande kwartaal konden de woningen voorzien van een groen A

of B energielabel rekenen op een prijspremie van gemiddeld 2,4%, ook wanneer gecorrigeerd werd voor de locatie en kwaliteit van de betreffende woning. Deze 2,4%

groene labelpremie is gelijk aan het langere termijn gemiddelde en staat bij een doorsnee woning gelijk aan een premie van ruim 4.500 euro per transactie.

4 |

Stijging hoekwoningen t.o.v. jan. 2014 – 19.1%

| VAS T G OED AD VISEU R

Aantal geregistreerde hypotheken Februari 2014 – 14.890

Stijging 16.9% t.o.v. februari 2013 – 12.733 Stijging 16.2% t.o.v. januari 2014 – 12.817.

Aantal executieveilingen Februari 2014 – 132

Stijging 8.2% t.o.v. februari 2013 – 122.

Bron: Kadaster

a pr i l 2 0 1 4

NO NONSENSE

lente op woningmarkt vraagt om groeizaam weer Het lijkt wel lente op de woningmarkt. Nu een economisch herstel zich voorzichtig aandient, richt de woningmarkt zich op. Het consumentenvertrouwen herstelt. Het aantal nieuwe hypotheekaanvragen is dit kwartaal met 50% toegenomen. Het aantal transacties blijft stijgen. De prijsdaling lijkt gestopt en maand op maand is er zelfs sprake van een voorzichtige stijging. Maar voor groei moeten de omstandigheden goed zijn. Haagse rust zal het zonnetje laten schijnen. Een goede financiering van de banken moet de ontluikende woningmarkt van de nodige regen voorzien.

P

ositief is dat minister Blok pas op de plaats heeft

Vereniging van Banken geeft in dit magazine aan dat

die het ontluikende consumentenvertrouwen

ken te leveren’. Mooi! Dat heeft de woningmarkt ook

gemaakt. Er komen geen nieuwe maatregelen

kunnen verstoren. Wel hangt het advies van de commissie-Wijffels om de Loan-to-Value (LTV) naar 80%

‘banken er een eer in stellen om maatwerk in hypothenodig.

terug te brengen ons na 2018 wellicht nog boven het

Het grootste gevaar ligt in de nieuwe koers die de drie

voorwaarden zou te ver doorslaan; inmiddels is de

gaan varen. ABN AMRO heeft aangegeven geen verdere

hoofd. Een verdere aanscherping van de financieringsgezamenlijke hypotheekschuld met 8 miljard afgeno-

men, er wordt voortijdig afgelost en de buffers van de banken worden opgehoogd. De Nederlandsche Bank heeft niet voor niets aangegeven dat onze banken

goed op weg zijn om aan de eisen van Basel III te vol-

doen. Dus hopelijk kunnen we de minister overtuigen dat we niet moeten doorschieten en dat een verdere

verlaging van de LTV het feestje behoorlijk zou kunnen verpesten.

Financiering woningmarkt

Hoe staat het met de financiering van de woning-

markt? De hypotheekfinanciering lijkt weer op gang te

zijn gekomen. Vanuit het werkveld plaatst onze achter-

ban echter een kanttekening bij de verwerkingstermijn van hypotheekaanvragen. De banken schijnen ruim de

tijd te nemen om een hypotheekaanvraag goed te keuren. Dit vertraagt de verkooptransactie.

grootste banken opvallend genoeg vrijwel tegelijk

groei in de hypotheekmarkt te wensen. De winstmar-

ges zouden niet meer aantrekkelijk zijn. Ook ING heeft

inmiddels te kennen gegeven niet verder in deze markt te willen groeien. De derde grote speler op de hypo-

theekmarkt, Rabobank, wil het marktaandeel zelfs verkleinen. Als de drie grootste banken een

terugtrekkende beweging op de woningmarkt maken, dan is de kans aanwezig dat de rente aanzienlijk

omhoog gaat. Met alle gevolgen van dien voor de

woningmarkt. Dan moeten in ieder geval alle barrières worden weggenomen om toetreding tot de

Nederlandse hypotheekmarkt te stimuleren van verzekeraars, pensioenfondsen en buitenlandse banken. De financiering van de woningmarkt blijft dus zeker een

punt van aandacht. Laten we hopen dat het een groei-

zame lente wordt voor de woningmarkt en de financiering rijkelijk mag vloeien.

Daar staat tegenover dat er weer meer maatwerk

mogelijk is. Waar eerder strikt toezicht van de AFM tot

Ed Hamming

boetes leidde, mogen de banken bij een hypotheekaan-

Voorzitter VBO Makelaar

vraag weer naar het toekomstperspectief van de aanvrager kijken. Voorzitter Buijink van de Nederlandse

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

ACTUEEL | NVB

Drs. Chris Buijink, voorzitter NVB:

“ banken stellen er een eer in om maatwerk in hypotheken te leveren!”

Hij heeft ‘mooi werk’, vindt drs. Chris Buijink, sinds 1 juni 2013 voorzitter van de NVB, de Nederlandse Vereniging van Banken. Zijn ruime werkkamer in een pand aan de Amsterdamse Zuidas is royaal gedecoreerd met tal van herinneringen aan zijn tijd als secretaris-generaal bij het ministerie van Economische Zaken. Daar werkte Buijink ruim 33 jaar, toen hij gevraagd werd om voorzitter van de NVB te worden. Mooi werk? “Ja, banken doen ertoe. Ze zijn belangrijk in het hele financiële en economische proces dat zich dagelijks in ons land – en de wereld – afspeelt. Niet alleen voor consumenten maar ook voor ondernemers. En kijk eens wat er in Europa gebeurt. Dat is een fascinerend proces, en het is mooi om deel te hebben aan die enorme dynamiek.”

J

e hoort weinig vriendelijke geluiden over banken.

Dat is mooi, maar dat levert de consument en de onderne-

vreemd, maar die geluiden moeten wel worden genu-

nog verder wordt teruggebracht naar een LTV van 80%.

“Dat is – gezien de recente geschiedenis – niet zo

anceerd. Je moet onderscheid maken tussen feiten en beelden die bij mensen leven. Inderdaad: de crisis is begonnen bij de banken, en sinds 2008 is het alleen maar slechter ge-

gaan. We moesten de banken redden, en daaraan hebben alle Nederlanders een bijdrage geleverd. Dat heeft gezorgd voor veel onzekerheid bij alle partijen. Gelukkig kunnen we

stellen dat de banken wel iets hebben geleerd van de economische en financiële crisis. Sterker nog: daar zijn ze nog

steeds mee bezig. De bancaire sector is volop in beweging om een aantal doelen te bereiken: betere dienstverlening, de ontwikkeling van transparante producten en vooral:

voorkómen dat er nieuwe problemen ontstaan. Consumenten en ondernemers moeten kunnen vertrouwen op de banken. De procedures worden aangescherpt, en we zoeken de dialoog met diverse partijen.”

Met wie praat u dan zoal?

“We hebben een inspirerende bijeenkomst met zorgpartij-

en achter de rug, maar ook een bijeenkomst over de vraag wat het nu eigenlijk betekent: de klant centraal stellen. Ook

mer nog geen hypotheek op. Zeker niet als de leencapaciteit “De Loan to Value (LTV) gaat nu naar 100%. Dat is een goede zaak. We zijn ons in het verleden massaal te buiten gegaan aan het maken van schulden en het nemen van risico’s. Ook op fiscaal vlak weten we nu waar we aan toe

zijn. Die zekerheid stemt mij tevreden: daardoor krijgt de markt de rust die nodig is. We moeten nu de gemaakte

afspraken gaan uitvoeren, en dat kan alleen maar als er rust is op de markt.

De commissie-Wijffels heeft geadviseerd om de LTV terug te brengen naar 80%. Ik vind dat we eerst eens moeten

kijken hoe een LTV van 100% uitpakt. Daarna kunnen we verder zien, maar wat mij betreft moeten we dan wel naar

de woningmarkt als geheel kijken. Dat betekent dat we ook de huurmarkt erbij moeten betrekken.

“De commissie-Wijffels heeft geadviseerd om de LTV terug te brengen naar 80%. Ik vind dat we eerst eens moeten kijken hoe een LTV van 100% uitpakt”

met het MKB hebben we gesprekken gevoerd. Een aantal

De woningmarkt lijkt – na een periode van dalende huizen-

gramma, bijvoorbeeld over de vernieuwde Code Banken,

rustiger vaarwater te zijn gekomen. Er is nu duidelijkheid

bijeenkomsten met andere partijen staat nog op het proover het tuchtrecht dat in ontwikkeling is etc.”

prijzen en onzekerheid over de fiscale regels – weer in een

voor starters en doorstromers. Ik heb begrepen dat we aan

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

Het zijn allemaal zaken waar we ons als bancaire sector

mee bezig moeten houden. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de zzp’er en andere mensen met een flexibel dienst-

verband. Ook over dat onderwerp gaan we het gesprek aan om tot een passende oplossing te komen. Dat gebeurt nog vóór de zomer. Je ziet het: we komen uit onze ivoren torens!”

Er is dus ook hoop voor ondernemers.

“Die staan nadrukkelijk op ons netvlies. Ook voor ondernemers maken we een speciale website waarop ze informatie

vinden over financieringsmogelijkheden, maar ook over de vraag of ze wel vreemd vermogen nodig hebben voor hun plannen. Veel ondernemers hebben geen goed beeld van

hun financieringsbehoefte. Met deze site geven we hun een beter beeld van de mogelijkheden.”

De banken worden op die manier een soort bedrijfsadviseur.

“Dat klopt: onze rol zal steeds meer evalueren in de richting

van adviseur en intermediair. Ondernemers hebben gerichhet ‘uitbodemen’ zijn: we schuren nu over de bodem van

de woningmarkt. De eerste tekenen van licht herstel zijn

er, en dat is goed voor alle bedrijven in de woonketen. Met de ijkpunten die door het kabinet zijn bepaald, kunnen we aan de slag.”

Financiering van de restschuld is ook nog een probleem.

“Op die vraag heb ik een simpel antwoord: kijk op www.

restschuldinfo.nl. Dan zie je dat ook hier beeld en wer-

kelijkheid niet altijd overeenstemmen. Financiering van de restschuld is steeds vaker mogelijk. Banken kunnen

restschulden meefinancieren door een uitzondering te maken op de maximale Loan to Value van 104% van de woningwaarde. Het inkomen van de consument moet dat

natuurlijk wel toelaten. Het is voor het eerst dat we als

te informatie nodig. Daarom zoeken we ook nadrukkelijk

de samenwerking met stakeholders zoals MKB Nederland.

Je ziet steeds meer nieuwe initiatieven zoals kredietunies en crowdfunding, die een aanvulling vormen op de financiële dienstverlening.”

Als het om verhuur gaat, willen banken alleen zaken doen

met bemiddelingsbureaus. Dat is VBO Makelaar een doorn in het oog. We hebben heel veel tijd en energie besteed aan een systeem van verhuurvalidatie, waarbij huurdocumenten en contracten uitvoerig worden gecheckt.

“Ga in gesprek met de banken, zou ik zeggen. Laat zien

welke systemen je ontwikkeld hebt, en toon aan dat je dezelfde (wellicht zelfs betere) zekerheden biedt als bemiddelingsbureaus. Pak je kansen!”

sector zo’n site inrichten, die de bezoekers in staat stelt om

Erfpacht is weer volop in het nieuws. Een groot aantal

de site ook vragen stellen en zaken melden.”

problemen met de verkoop van de woningen en met ver-

de eigen financiële situatie in kaart te brengen. Je kunt op

Dat klinkt als méér maatwerk.

“Inderdaad, maar dat is toch ook de taak van de banken?

Zowel de minister van Financiën als de toezichthouder

AFM hebben aangegeven dat er ruimte moet zijn voor

maatwerk in financieringen. In het verleden hield de AFM te strikt toezicht, en kregen de banken maar heel beperkt

ruimte om maatwerk te leveren. Daardoor werden banken terughoudend; bang als ze waren voor reputatieschade (en

een forse boete). Banken stellen er een eer in om maatwerk in hypotheken te leveren. Of dat zal leiden tot een toename

van het aantal explain-hypotheken (hypotheken die hoger

zijn dan de Loan to Income-normen en dus uitleg nodig hebben)? Dat zou best kunnen!

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

contracten blijkt niet te deugen. Dat geeft bijvoorbeeld volgfinanciering.

“Wij hebben daarover uitvoerig gesproken met make-

laars, notarissen, erfpachters en andere betrokkenen. De conclusie is duidelijk: er moet orde worden geschapen in die contracten. Het zelfregulerende vermogen van de

markt heeft hier onvoldoende gewerkt. Er zijn grote in-

spanningen geleverd om tot betere contracten te komen, maar we moeten helaas vaststellen dat het resultaat te

wensen overlaat. Er is veel onduidelijkheid en dat geeft de nodige belemmeringen, met name als het gaat om vervolgfinanciering.

Het gaat om heel complexe financiële producten. Er ligt hier een duidelijke taak voor de overheid, want de banken

a pr i l 2 0 1 4

kunnen de erfpachter niet dwingen om een goed contract

af te sluiten. Daarom hebben we gezamenlijk een brief aan de minister van Wonen en Rijksdienst geschreven waarin we hem vragen om daarin het voortouw te nemen. Het

ligt op de weg van de AFM om een systeem te ontwikkelen waarmee die contracten kunnen worden beoordeeld. Je kunt bijvoorbeeld denken aan een systeem dat vergelijk-

baar is met huurbescherming. Er moet een goed kader komen.”

Nog zo’n punt van zorg: de leegstand op de kantorenmarkt.

“Dat is lokaal een groot probleem, want verloedering ligt op de loer – met alle gevolgen van dien. Allereerst zullen we

moeten streven naar herbestemming van lege kantoorgebouwen. Daarvan zijn mooie voorbeelden aan te wijzen. En

soms ontkom je er niet aan om verouderde kantoorpanden

te verwijderen. Maar dat is een afweging die de lokale overheden moeten maken.”

Zijn de panden ook niet al die jaren veel te hoog gewaardeerd, waardoor ze nu voor veel te hoge bedragen in de boeken staan? De bedragen voor ‘slechte vastgoedleningen’

Er komen steeds meer toetreders op de hypotheekmarkt:

niet stevig gaan afwaarderen?

is niet goed voor de Nederlandse banken, want die verliezen

lopen volgens sommige bronnen in de miljarden. Moeten we

“Banken hebben sinds 2012 extra maatregelen genomen om de toegenomen risico’s rond commercieel vastgoed op te kunnen vangen. Op basis van onderzoek door De Nederlandsche Bank naar de kwaliteit van commercieel-

vastgoeduitzettingen hebben banken reserves aange-

legd om een mogelijke verdere verslechtering op te vangen.”

verzekeraars, pensioenfondsen, buitenlandse partijen. Dat daardoor marktaandeel.

“Hoe meer concurrentie, hoe liever. Het is uitstekend als de consument wat te kiezen heeft. Dat houdt alle partijen

scherp. Het is mooi dat er ook weer buitenlandse partijen interesse hebben in Nederlandse hypotheken.”

Zijn de banken nog steeds bezig met het versterken van hun buffers ?

“Banken werken inderdaad hard aan het versterken van de

drs. chr. p. buijink Chris Buijink studeerde politicologie aan de Universiteit van Amsterdam. Vanaf 1980 was hij in diverse functies

werkzaam bij het ministerie van Economische Zaken.

Daar was Buijink o.a. plaatsvervangend directeur-ge-

neraal Buitenlandse Economische Betrekkingen, plaatsvervangend secretaris-generaal en directeur-generaal Ondernemen en Innovatie. Vanaf 2007 tot 1 juni 2013 was hij de hoogste ambtenaar van het departement.

Bij zijn afscheid werd Buijink benoemd tot Officier in de Orde van Oranje-Nassau vanwege zijn grote

verdiensten voor de Nederlandse economie en het

Nederlandse bedrijfsleven. Hij werd geprezen om zijn bijdrage aan de redding van Nedcar, het binnenhalen

van onderzoekscentra van Danone en Heinz en het

behoud van kennis en banen van Organon/MSD in het Science Park in Oss.

Chris Buijink is getrouwd en heeft twee kinderen.

buffers. De Nederlandsche Bank concludeerde onlangs dat de Nederlandse banken goed op weg zijn om aan de eisen van Basel III te voldoen. De discussie richt zich in Nederland nu wel heel eenzijdig op één aspect van de buffers:

de risico-ongewogen leverageratio, ofwel het uitgeleende

geld ten opzichte van het eigen vermogen. Dat is jammer, want dat doet geen recht aan de verbeteringen die zijn ge-

realiseerd op het gebied van risicogewogen kapitaaleisen in het kader van Basel III en ‘Bail in’, waarbij de kosten voor een faillissement of een eventuele redding van de bank in

eerste instantie worden gedragen door de aandeelhouders en schuldeisers van banken.

We moeten werken aan een totaalpakket. Daarmee wordt de kans dat de banken nog eens bij de belastingbetaler

langs moeten, zeer klein. Voor wat betreft de leverageratio hoop ik dat we in Nederland wel zo verstandig zullen zijn om niet allerlei eigen uitzonderingen op de Europese

regelgeving te bedenken. In alle Europese landen zouden

dezelfde regels moeten gelden. Geen nationale koppen op Europese regels!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

sparen wordt ondergewaardeerd!

Een Engelse collega vertelde mij dat de Building Societies vroeger graag bewijs zagen van een goede financiële moraal. Zij gingen pas over tot het verstrekken van een lening voor woningaankoop als er een tijdje was gespaard. ‘Als je al niet maandelijks een bedrag opzij kan leggen, hoe moet het dan met de afbetalingen op een woning?’, luidde het adagium.

I

n principe geldt in elk koopwoningfinancierings-

lening of een aanvullende tweede (achtergestelde)

het risico op een restschuld te reduceren. In

veelal versneld poogt terug te betalen. Deze laatste

systeem de eis ongeveer 20% aan te betalen om

Duitsland en Frankrijk wordt het zogenaamde bouwsparen zelfs actief gestimuleerd omdat het leidt tot

een lager risico voor zowel banken als voor de woning-

hypotheek met een hogere rente afsluiten die men

variant wordt bijvoorbeeld gebruikt in Denemarken en de VS (piggy-back-loan).

eigenaar. Er zijn echter uitzonderingen. Allereerst

De meeste woningkopers in het buitenland moeten

snelle prijsstijgingen hogere leningen verstrekken

een renteopslag of een verzekeringspremie. Bovendien

gebeurt het regelmatig dat financiers ten tijde van omdat het restschuldrisico door de prijsstijging kleiner wordt. Daarnaast is bijvoorbeeld in Nederland en de

VS een systeem ontwikkeld van garanties (verzekeringen) voor koopstarters.

De Nederlandse NHG borgt leningen van meer dan

100% van de woningwaarde, terwijl in de VS de Federal Housing Authority (FHA) een kleine aanbetaling eist

van minimaal 3,5%. Deze FHA gaat uit van een kostendekkend systeem zonder expliciete overheidsborging

en rekent een eenmalige premiebetaling van 1,75%. De aanvullende jaarlijkse premie kan oplopen tot 1,5%

dus een afweging maken: sparen of bijbetalen tegen geldt in veel landen dat er weinig uitzonderingen

worden gemaakt; er geldt een 80% financieringsnorm.

Mijn stelling is dat het in Nederland te normaal is

geworden voor koopstarters om een woning volledig te financieren. De NHG-koper betaalt voor een 100% lening een betrekkelijk kleine premie en krijgt een enorme rentekorting oplopend tot 0,6%. Veel

Nederlandse NHG-kopers zullen zich er weinig bewust van zijn dat de overheidsborging leidt tot een situatie waarin ze in plaats van een hogere premiebetaling, juist een forse rentekorting krijgen.

met een maximale looptijd van 15 jaar.

Ben ik dan tegen 100% financieringen? Neen, maar ik

Ter vergelijking, de eenmalige premie van 1,0% op een

den gezet: wat meer betalen als ze meer willen lenen

NHG-lening is vanwege de overheidsborging veel minder hoog dan in de VS. Het Amerikaanse systeem lijkt

dus meer op een commerciële hypotheekverzekering.

De in de jaren ’30 gestarte FHA werd na enkele succes-

volle, kostendekkende decennia gekopieerd door parti-

denk dat koopstarters best voor het blok mogen woren een rentekorting zodra ze een aanbetaling kunnen doen. Bovendien reduceren ze daarmee het risico op

‘onder water staan’. Volgens het CBS betrof dat in 2013 ongeveer 1 miljoen huishoudens.

culiere aanbieders die zich concentreerden op

huishoudens met middeninkomens. De commerciële aanbieders accepteren geen risicovolle huishoudens met lage inkomens. Andere opties om de aanbetalingsbarrière te slechten is een renteopslag op de

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

ACTUEEL | BKR

op weg naar integrale registratie van schulden veel betalingsachterstanden nog buiten zicht

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) is een vertrouwd begrip. BKR bewaakt ons betalingsgedrag en al onze kredietinformatie. Wie een banklening aangaat, wordt door de BKR geregistreerd. Bij een hypotheek volgt pas registratie, als zich problemen voordoen. Toch blijven veel wanbetalers buiten zicht. Dat zal waarschijnlijk veranderen. BKR broedt al enkele jaren op een integrale aanpak van de schuldenproblematiek om de betalingsachterstanden bij onder andere corporaties, energiebedrijven en zorgverzekeraars centraal in beeld te brengen.

Doel: een landelijke vindplaats voor schulden.

S

chulden maken doet bijna iedereen. Zolang ze bin-

nomeen van ‘spookschulden’ heeft geen enkele instantie

vrezen. Meer dan 90% komt hun verplichtingen al

lige rekeningen zich onder meer op bij de Belastingdienst,

nen de perken blijven, heeft de burger niets te

jarenlang keurig na, meldt BKR. Dat lijkt haaks te staan op het geconstateerde feit dat bijna een derde van alle Neder-

landers hun rekeningen niet op tijd betaalt. Door het fe-

“Banken krijgen van ons nu wel informatie over de kredietwaardigheid, maar niet over de achterstanden bij het energiebedrijf, de corporatie of de zorgverzekering.

Uiteindelijk willen we ook die brug bouwen”

Aantal kredietnemers met betalingsprobleem

energiebedrijven, telecomproviders, zorgverzekeraars, woningcorporaties en particuliere verhuurders. Omdat ze aan het zicht zijn onttrokken, lukt het wanbetalers niet zelden toch een lening te krijgen.

“Het zou mooi zijn als deze betalingsachterstanden inzich-

telijk worden in een landelijke vindplaats voor schulden”, zegt BKR-directeur Peter van den Bosch.

“Met deze informatie van bijvoorbeeld woningcorpora-

ties kunnen we gemeenten snel informeren. Die kunnen

vervolgens tijdig hulp bieden, zodat huurders niet in de problemen komen.”

Integrale schuldenregistratie

BKR pleit al jaren voor een integrale schuldenregistratie, die een vroegtijdige signalering van problemen mogelijk

800.000

maakt. Ook particuliere verhuurders kunnen wellicht op

750.000

termijn aanschuiven.

700.000

Van den Bosch: “We beginnen bij de woningcorporaties vanwege de huurachterstanden, maar als er een landelijk

650.000

systeem is opgetuigd, kunnen we daar ook particuliere ver-

600.000

huurders bij betrekken. Ook die kunnen dan de gemeenten

550.000 500.000

een totaalbeeld van de schulden. Zo hopen de achterstal-

inschakelen, om een helpende hand toe te steken. Stap 2011

2012

2013

Bron: BKR kredietbarometer van januari 2014

twee is een onderlinge gegevensuitwisseling van achter-

standen voor al die verhuurders. Maar hoe we dat precies moeten regelen, is ook voor ons nog onderwerp voor nadere studie.”

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 4

Privacy

Ontwikkeling aantal hypotheken met betalingsproblemen

De privacywetgeving zal de plannen niet in de weg staan, verwacht Van den Bosch: “We kunnen eenvoudig aanha-

ken bij andere wetgeving. In de Energiewet staat bijvoorbeeld dat het energiebedrijf een energieafsluiting op een bepaald adres aan de gemeente moet melden. Ook de cor-

poratie moet de gemeente op de hoogte stellen, wanneer er een huisuitzetting dreigt.

Hoewel er wel allerlei haken en ogen aan zitten, kan ook de informatiestroom van gemeenten naar BKR in lijn worden

gebracht met de privacywetgeving. “Wij fungeren alleen als doorgeefluik. We moeten met het College Bescherming

Persoonsgegevens overleggen hoe we dit soort informatie

in de toekomst binnen de privacyregels kunnen doorgeven aan banken als zij een krediet willen verstrekken. Banken

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

2010

2011

Hypotheken met betalingsprobleem

2013

2012

Kredietnemers met betalingsprobleem op hypotheek

Bron: BKR kredietbarometer van januari 2014

krijgen van ons nu wel informatie over de kredietwaardigheid, maar niet over de achterstanden bij het energiebe-

drijf, de corporatie of de zorgverzekering. Uiteindelijk willen we ook die brug bouwen. Maar onze eerste taak is goed onderzoeken wanneer dat wel en niet kan.”

De registratie van hypotheken zal in de toekomst waar-

“We beginnen bij de woningcorporaties vanwege de huurachterstanden, maar als er een landelijk systeem is opgetuigd, kunnen we daar ook particuliere verhuurders bij betrekken”

schijnlijk veranderen van negatief naar positief. BKR kan dan al gegevens registreren bij het afsluiten van een hypo-

theek en dus niet pas als de alarmbellen gaan rinkelen bij

een redelijk percentage, maar dan moet je daar wel iets

Van den Bosch: “Dat geeft ons meer inzicht in de schulden-

hebben eind 2012 een voorbeeld gegeven van een afgestu-

een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen.

positie. Trek de schuld bij de BKR van de WOZ-waarde af en

het wordt duidelijk hoe de zaken er voor staan. Het is nog toekomstmuziek, maar we kijken samen met een werkgroep van de banken al hoe we dat gaan doen.”

mee doen. Dat zal onherroepelijk tot problemen leiden. We

deerde verpleegkundige met een HBO-opleiding. Die kan makkelijk een studieschuld opbouwen van tienduizenden

euro’s. De inkomens zijn in die sector niet aan de hoge kant.

Dat is dus vragen om problemen.” ■

Tekst: Robert van Til, Beeld: BKR

Studieschuld

Minder voorspoedig verloopt het traject om ook studie-

schulden bij de BKR onder te brengen. Recent onderzoek van BKR bracht aan het licht dat 39% van de studenten

schulden in soorten en maten

verzwijgt. Het maximale hypotheekbedrag kan vele tien-

• Het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) stelde vorig jaar

bij het afsluiten van een hypotheek hun studieschuld duizenden euro’s hoger uitvallen dan wanneer zij de

verplichte 0,75% van de schuld van hun maandinkomen

vast dat ruim 30% van de Nederlanders achterloopt met betalingen. Ruim 70% van hen heeft meerdere soorten schulden.

aftrekken. De Consumentenbond rekende al eens uit dat

• BKR telde begin dit jaar bijna 740.000 consumenten die in financiële proble-

euro (35.000 en 25.000 euro) en een studieschuld van

2013. Dit betekent dat bijna 9% van de bij BKR geregistreerde consumenten

tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van 60.000 30.000 euro een hypotheek van zo’n 214.000 euro kunnen krijgen. Door de schuld te verzwijgen, stijgt dit bedrag tot boven de 250.000 euro.

Onderwijsminister Jet Bussemaker houdt die boot echter al twee jaar af. Een gemiste kans, vindt Van den Bosch. “We

blijven er op aandringen dat ze het in haar wetsontwerp

meeneemt. Maar ze rekent studieschulden tot een aparte groep. In onze ogen is dat een misvatting. Want ook een studieschuld moet terugbetaald worden. Op zich is 0,75%

men verkeren. Dat betekent een toename van 20.000 ten opzichte van medio een serieuze betalingsachterstand heeft opgelopen. Daarvan konden zo’n

90.000 personen hun hypotheek niet meer betalen. In 2010 waren dat er nog slechts 42.000.

• De laatst gepubliceerde Monitor Betalingsachterstanden van SZW (uit 2011) telde betalingsachterstanden bij de Belastingdienst (407.000), nutsvoorzie-

ningen (311.000), hypotheek (toen nog 55.000), huur (270.000), ziektekostenverzekering (394.000) en telecommunicatie (243.000). De achterstanden op kredieten (210.000) kwamen toen pas op de zevende plaats. BKR heeft daardoor slechts een beperkt zicht op betalingsachterstanden.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit.

De software voor VBO makelaars

Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau

Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen.

Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is.

Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste.

Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau.

Volledig automatische dossiervorming

Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht.

Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd.

Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc‌) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming.

Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken‌

VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars

www.venum.nl

ONLINE

Tweets over de markt @ VBODirectie: Vandaag samen met #nwwi,

Surfen op het net Woninginrichting met virtueel platform

#taxateursunie, #tvi en #ivalidatie nadenken

Met het virtuele platform Hizzle.nl kunnen makelaars of projectontwikkelaars de

#nvm #vastgoedpro

brengen. De gebruiksvriendelijke applicatie biedt toegang tot de toekomst en

over verbeteren proces woningtaxaties. #vbo

VBOMakelaar: “Blok ziet graag beleggingen in middenhuursegment “ ift.tt/1oLNNIR

@ RogierSpoel: Huurder kan onterechte

bemiddelingskosten terugeisen: telegraaf.nl/ overgeld/huis-…. Dubbele courtage sowieso verboden. #VBO

@FritsMarkus: Daarom is een landelijke

aanpak tegen dergelijke huurders veel beter > @nvmog samen met @VBOMakelaar en anderen > pic.twitter.com/9I0eMQyhog @TEGoVA1: European Central Bank ecb.

europa.eu/press/pr/date/… favours European Valuation Standards in real estate valuation @TEGoVA1 #valuation

@mariellewieman: Goed gesprek gehad met @VBOdirectie en voorzitter bedrijfsmatig

vastgoed van VBO Makelaar Siep Roelfzema, o.a. over permanente educatie!

@PatriciaDieben: #VBO Makelaar in #NRC

over noodzaak landelijk #stoplichtconvenant #huurmarkt ow.ly/i/4AhWI door #Anne Dohmen

@hpfolbert: UW VBO Makelaar #Zwolle doet

toekomstige (nieuwbouw)woning voor de geïnteresseerde consument tot leven

geeft bouwtekeningen – letterlijk – een diepere dimensie. Een virtuele impressie van de woning waarnaar de belangstelling uitgaat, is de ideale basis voor het

creëren van de gewenste woonsfeer. ‘Je moet er even doorheen kijken’. Bijna een

vaste uitdrukking van makelaars tegenover woningzoekenden. Maar die vertaalslag van het nog ingerichte of al leegstaande huis naar persoonlijke smaak is

lang niet voor iedereen gemakkelijk te maken. Ook projectontwikkelaars vinden

het vaak een uitdaging om potentiële kopers te overtuigen van de wijze waarop een nieuwe woning hun persoonlijke woonwensen kan vervullen.

Het platform Hizzle schetst met een levensechte 3D-presentatie van de woning een inspirerend kijkje in een mogelijke toekomstige stap in de toekomst. Reeds in de bouwfase (of zelfs al vóórdat de bouw begint) geeft de Hizzle-applicatie

een kijkje achter de schermen. Het realistisch aankleden van de leefruimte speelt aansprekend in op de toekomstige belevingswereld van de woonconsument.

Meubels kunnen met een eenvoudige muisbeweging alvast worden geprojec-

teerd op de juiste plek. De consument kan passen en meten, comfortabel vanaf de stoel of bank.

Met de innovatieve applicatie ‘loopt’ de geïnteresseerde koper al bijna in de woonsfeer van straks.

makelaars poll Lagere LTV

Eens

Door een verdere verlaging van de LTV zullen steeds meer starters de koopmarkt de rug Oneens toekeren en noodgedwongen gaan huren.

Bron: Ledennet VBO Makelaar

76,5 % 23,5 %

mee aan #openhuis dag op 5 april. Kijk hier

voor de deelnemende adressen. Deel gerust! ow.ly/uvw5U

@ikcro: Meer huisuitzettingen in 2013 (Mediabericht) dlvr.it/57bkR8

Volg VBO Makelaar via

http://twitter.com/VBOMakelaar

consumenten poll Hoger hypotheekbedrag Belangrijkste oorzaak om nog even te wachten met koop woning: het te lenen hypotheekbedrag is te laag om de woning en alle bijkomende kosten te financieren.

Eens

Oneens

Bron: www.VBOmakelaar.nl

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

54,2 %

45,8 %

UIT DE RECHTSPRAAK

blijven hangen aan de opdracht Er zijn zo van die zaken waar het nooit mee zit. Wat fout kan gaan, gaat ook fout. Uw collega Viseur overkwam dat een tijdje geleden. Het goede nieuws is, dat hij weer een nuttige ervaring heeft opgedaan.

Zoeken naar een huurder

Viseur een kopie van zijn paspoort. Viseur had een goed

woonhuis verhuren. Er moest een geschikte, en dus vooral

tekend. Van Esch betaalde meteen de waarborgsom en de

In opdracht van Barend Ebbens zou makelaar Viseur een

betrouwbare, kandidaat worden gevonden. Er was nogal

haast bij, omdat de hypotheekschuld van Barend erg hoog

gevoel bij Van Esch. Het huurcontract kon snel worden geeerste maand huur en trok in de woning.

was. Barend was bovendien werkloos geworden en de

Probleempje

het hoofd nog enigszins boven water te houden. Viseur

Esch had de laatste drie maanden niet betaald. Van Esch

huurinkomsten waren voor hem de enige mogelijkheid om ging meteen op zoek naar een geschikte kandidaat.

Dat bleek geen probleem. Viseur had verschillende woningzoekenden waaruit hij kon selecteren. Hij koos voor

Van Esch. Van Esch beschikte over prima papieren. Blijkens zijn werkgeversverklaring en salarisspecificaties had hij

een goede vaste baan. Van Esch verstrekte op verzoek van

Na vier maanden meldde Barend zich weer bij Viseur. Van garandeerde hem steeds weer opnieuw dat de betaling onderweg was, maar er waren wat ‘probleempjes’ met de

bank. Nu waren er echter drie maanden verstreken, maar er was nog steeds niets betaald.

Viseur kreeg het verwijt dat hij de meest slechte kandidaat

aller tijden had weten te vinden. Dat was wel een felici-

tatie waard, aldus een sarcastische Barend. Viseur zou uit

‘honderden kandidaten’ nu juist de grootste wanbetaler aller tijden hebben weten te selecteren. Of Viseur de door hemzelf veroorzaakte problemen ook zo snel mogelijk wilde oplossen.

Viseur was natuurlijk erg geschrokken. Hij probeerde met Van Esch contact op te nemen. Die weigerde echter Viseur

te woord te staan. Hij had toch niets van Viseur gehuurd?

Waar bemoeide hij zich mee? Toen Barend de bevindingen van Viseur hoorde, eiste hij direct maatregelen. Ook Viseur

vond dat Van Esch stevig aangepakt moest worden. Op verzoek van Barend nam Viseur contact op met een deurwaarderskantoor. Vanzelfsprekend kon de deurwaarder

niets beginnen. Er moest immers eerst een vonnis komen.

Dat kon het deurwaarderskantoor wel regelen. Er werd een dagvaarding gemaakt. Helaas nam de deurwaarder daar zijn tijd voor en pas twee maanden later werd de

dagvaarding uitgebracht. Van Esch reageerde weer niet en vier weken later werd het verstekvonnis gewezen. De

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 4

huurovereenkomst werd door de rechter ontbonden. Van

slechts de vertegenwoordiger van Barend was, dan moest

dels meer dan een half jaar te betalen en, indien Van Esch

schikte echter niet over een schriftelijke opdracht waaruit

Esch werd veroordeeld om de huurachterstand van inmidniet vrijwillig zou ontruimen, dan kon de deurwaarder de woning ontruimen.

Gevlogen vogel

Ook nu weer reageerde Van Esch nergens op. De huurachterstand werd niet betaald. Integendeel: de huurschuld

was nog groter geworden. Teneinde de woning weer ge-

hij die bevoegdheid eerst maar eens bewijzen. Viseur be-

volgde dat hij op naam en voor rekening van Barend de opdracht had verstrekt. Dat hij echter slechts vertegenwoordiger was van Barend, die de echte opdrachtgever

was, snapte toch het kleinste kind. De deurwaarder dacht daar anders over. Hij kende Barend niet eens. Viseur vond dit van de zotte. Hij weigerde te betalen.

heel vrij te krijgen, moest deze formeel worden ontruimd.

Incassoprocedure

waren, en Viseur stelde die vraag per email aan het deur-

der. Viseur voerde vanzelfsprekend verweer. Hij herhaalde

Barend verzocht telefonisch aan Viseur wat de kosten

waarderskantoor. De kosten werden begroot op 500 tot 800 euro. Barend gaf desgevraagd telefonisch te kennen

dat er natuurlijk ontruimd moest worden, anders zou hij

de woning niet opnieuw kunnen verhuren. Na opdracht van Viseur ging de deurwaarder aan de slag. Van Esch had alles wat maar weg te slopen was, weggenomen: het keu-

kenblok met inbouwapparatuur, een wasmachine. Zelfs de

Vervolgens kreeg Viseur een dagvaarding van de deurwaar-

zijn standpunt dat niet hij, maar Barend de belanghebbende en dus de opdrachtgever was. De kantonrechter stelde Viseur daarop in de gelegenheid om te bewijzen dat hij ‘slechts’ de vertegenwoordiger was van Barend. Viseur kon

dat niet bewijzen. Hij werd veroordeeld om de deurwaardersrekening te betalen, vermeerderd met de proceskosten.

lampen waren uitgedraaid en meegenomen. Barend vertel-

Toen Viseur vervolgens verhaal trachtte te halen bij Barend,

dat het paspoort vervalst was. De ‘echte’ Van Esch bleek al

sowieso enorme schade geleden. Dit was alleen maar te

de aan Viseur dat hij aangifte had willen doen. Toen bleek jaren naar tevredenheid 25 kilometer verderop te wonen.

Deurwaarderskosten

Viseur had intussen enkele facturen ontvangen van de

deurwaarder. Het ging om een totaalbedrag van 2.600 euro. Toen Viseur de facturen doorstuurde aan Barend, weigerde Barend echter. Waren de problemen immers niet

de schuld van Viseur? Viseur zag dat anders. Het was toch

immers niet ‘zijn zaak’? De deurwaarder maande Viseur

wees deze ieder betalingsverzoek van de hand. Hij had al

wijten aan de wanprestatie van Viseur. Had Viseur immers niet deze oplichter voor hem geselecteerd en verzuimd

om het originele paspoort te vragen? Waarom had Viseur

slechts genoegen genomen met een kopie? Niet Barend zou aan Viseur moeten betalen, maar Viseur zou een forse schadevergoeding aan Barend moeten voldoen! Tot slot

voegde Barend er aan toe dat hij geen cent meer had te makken.

aan, waarop deze werd doorverwezen naar Barend. Die ver-

En Viseur? Viseur nam knarsetandend zijn verlies. Nooit,

er maar één opdrachtgever, en dat was Viseur. Als Viseur

dracht geven. (de namen zijn gefingeerd) ■

wees echer terug naar Viseur. Volgens de deurwaarder was

maar dan ook echt nooit zou Viseur zelf een dergelijke op-

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | Woningonderhoud

vinger aan de pols bij achterstallig onderhoud Problematiek particuliere woningvoorraad wordt alleen maar groter

“Met het overgrote deel van de particuliere woningvoorraad in Nederland gaat het gelukkig goed. Het zijn de ‘probleemplukken’ die ons zorgen baren. Daar zijn woningen – door allerlei oorzaken – slecht onderhouden. Daarnaast hebben sommige eigenaren de pech dat ze in een gebied wonen waar de ondergrond slecht is. De fundering van die woningen vertoont daardoor veel problemen. Zoiets ‘overkomt’ je gewoon. Wij hebben onderzocht hoe het staat met de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad in Nederland. Ofwel: hoe is de onderhoudstoestand en wat valt er te verbeteren als het gaat om de energetische kwaliteit van de woningen? En welke rol spelen gemeenten daarbij?”

S

enior-onderzoeker Frits Meijer (OTB Onderzoek voor

de Gebouwde Omgeving van de TU Delft) leidde – in samenwerking met Platform31 – het onderzoek in

het kader van het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad, dat startte in 2010. Eind 2013 verscheen

de notitie ‘Verbetering van particuliere woningen; ook in de toekomst een gemeentelijk belang’.

Zeven gemeenten (Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad) namen deel aan het onderzoek, evenals het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Overigens: ook andere gemeenten houden zich – in meer of mindere mate – bezig met de problematiek in de particuliere woningvoorraad.

Integrale aanpak

Dat is ook wel nodig, zegt Frits Meijer: “In de toekomst zal die problematiek alleen maar groter worden, en de problemen lossen zich echt niet vanzelf op. Gemeentelijk beleid op dit terrein blijft nodig, maar daarbij zullen ook

andere partijen hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

Dat gebeurt ook al: sommige gemeenten proberen bijvoorbeeld funderingsproblemen op te lossen en tegelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Je ziet hier

heel duidelijk het belang van maatwerk: dat heeft er in een aantal gemeenten toe geleid dat de doelstellingen zijn gehaald. Maar de opgave blijft groot.”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

a pr i l 2 0 1 4

V.l.n.r.: de heren dr. F.M. Meijer, mr. C.J.C.M. Oomen en J.D. Kardol

De onderzoekers pleiten voor een integrale aanpak: “Het

noemd van achterstallig onderhoud: geldverstrekkers

het opheffen van onderhoudsachterstanden, want er zijn

wingen en het plegen van onderhoud. Dat alles zal dus

zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om

sterke relaties met zaken als duurzaamheid, levensloopgerichtheid etc. Bovendien krijg je bij gemeentebesturen

steeds moeilijker de handen op elkaar voor het steken van (gemeente)geld in particulier woningonderhoud.”

‘Probleemplukken’

Meijer stelt vast dat er veel tijd en geld is gestoken in de ‘probleemplukken’ in de onderzochte gemeenten. Hij zegt:

“Met informeren, begeleiden en adviseren, kom je als gemeente al een heel eind, maar dat is niet voldoende: sub-

staan niet te popelen om leningen te geven voor verbou-

uit eigen middelen gefinancierd moeten worden. Zo komt de eigenaar in een onderhoudsval terecht: er is geen geld

voor onderhoud; een lening wordt niet verstrekt; de woning raakt in een nóg slechtere toestand, en wordt onver-

koopbaar. Immers: een nieuwe eigenaar krijgt ook geen lening die toereikend is voor een ingrijpende verbouwing.

De kosten worden hoger; de kans op financiering wordt

steeds kleiner. Sommige eigenaren zoeken een oplossing

in de vorm van een consumptief krediet. En dat was nu

sidies, laagrentende leningen en eventueel een stok achter

Meijer: “Een actieve en integrale aanpak is nodig om de

ook noodzakelijk. Ze zullen actief moeten werken aan het

problemen van achterstallig onderhoud op te lossen”

de deur (in de vorm van bijvoorbeeld een aanschrijving) zijn smeden van coalities met andere stedelijke partijen, zoals banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven, welzijnsorganisaties,

net niet de bedoeling van de Gedragscode Hypothecaire

oud, veroudert verder en neemt in omvang toe. Forse

niet te veel geld leent.

zorgverzekeraars enz. De particuliere woningvoorraad is

delen van die voorraad zijn in een kort tijdsbestek (10 à 15 jaar) gebouwd, en die complexen verouderen dus allemaal tegelijk. Energiebesparende maatregelen zijn vaak

ook noodzakelijk. De ambities zijn hoog, maar om die te halen, moet het tempo van de ingrepen worden versneld

en de maatregelen zullen veel ingrijpender moeten zijn. En dan hebben we nog het probleem van de snel groeiende

groep oudere woningbezitters. Zij zijn over het algemeen nauwelijks geïnteresseerd in het plegen van onderhoud, en ze passen de woning ook niet aan. Dat is wel nodig,

Financieringen: die was erop gericht dat de consument

Meijer: “Een heel actieve aanpak is nodig om de problemen op te lossen. Die start bij bewustwording van eigenaren, maar we zullen hen ook ‘bij de hand moeten nemen’. Dat

blijkt wel uit het succes van de VvE-balie in Den Haag. Ma-

kelaars kunnen wat mij betreft ook een rol spelen als het gaat om het informeren van eigenaren. Een soort ‘onderhoudskaart’ verstrekken, bijvoorbeeld. Op die manier zien eigenaren wat voor onderhoud nodig is – en wanneer dat uitgevoerd moet worden.”

gezien hun veranderende behoeften en wensen. Ook in het

“Méér lenen!”

rijke opgave voor de toekomst.”

Makelaars in Rotterdam-Zuid. Hij ziet een duidelijk verschil

levensloopbestendig maken van woningen ligt een belang-

Financiering van verbouwing

In het rapport wordt nog een belangrijke oorzaak ge-

Daan Kardol is makelaar/taxateur bij VBO-kantoor Zuidstad

met de situatie van tien jaar geleden als het gaat om onderhoud. “Dat heeft ook te maken met het feit dat hier in Zuid

veel woningen ‘onder water’ staan. Er zijn leuke wijken uit

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

de jaren ’90, die er vóór de crisis heel aardig bij stonden.

ook een pleidooi willen houden in de richting van geldver-

onderhouden, en het schilderwerk ziet er ook slecht uit.

te lenen, zodat het achterstallig onderhoud kan worden

Nu is dat soms compleet veranderd: de tuinen worden niet Dat geeft de hele wijk een negatieve uitstraling. De koper ziet dat ook, en aangezien die zich oriënteert op een totaal-

beeld, heeft het gebrek aan onderhoud negatieve gevolgen voor alle woningen in die buurt. Zeker nu de leenmogelijk-

heden beperkt zijn, geven aspirant-kopers de voorkeur aan

een woning waar ze weinig aan hoeven te doen. Ik zou dan

Oomen: “Banken zouden een VvE niet moeten zien als een partij zonder onderpand, maar als een debiteur die een prima betalingsgedrag vertoont”

strekkers: maak het de woningeigenaar mogelijk om méér weggewerkt.”

Over de oorzaak van het achterstallig onderhoud heeft

Kardol zijn eigen mening: “Het gemiddelde inkomen ligt in

Rotterdam al wat lager dan in andere delen van Nederland.

Door de crisis houden de mensen nóg minder over. Uitgaven voor onderhoud worden daarom uitgesteld.”

‘Weinig interesse’

“Ik vraag me ook af in hoeverre mensen nog geïnteresseerd zijn in hun woonomgeving. Je ziet dat veel bewoners zich ‘terugtrekken’ in hun eigen woning. Ze hebben weinig inte-

resse in de waardeontwikkeling van hun buurt. En vroeger waren mensen meer geneigd om dingen samen te doen; dat speelt ook een rol.” Kardol somt nog een paar elemen-

dit vinden vbo-leden

ten op die invloed hebben op de waardevermindering van

Uit de Enquête Woningonderhoud die VBO Makelaar naar

achterstallig onderhoud. Woningen waar mensen heel

aanleiding van het rapport hield, blijkt dat:

• Meer dan de helft van de respondenten ziet bij aan- of verkoop dat er minder onderhoud wordt gepleegd;

• De grootste problemen doen zich voor in het segment tot 250.000 euro;

• Slecht schilderwerk, rotte kozijnen en enkel glas vormen het grootste probleem;

de woning: “De tuin, maar ook de wijze waarop de woning bewoond is. Ook in woningen van recente datum zie je lang wonen, staan er vaak een stuk beter bij. Die bewoners

hebben altijd veel aandacht aan hun woning besteed, en dat zie je. Degenen die snel dachten te verkassen (en de

winst in een volgende woning wilden stoppen), hebben

veel minder de neiging gehad om onderhoud te plegen.

Kennelijk was de woning niet echt ‘hun’ huis.”

• Goedkope flats uit de jaren ’50 en ’60 scoren het slechtst, maar

De rol van de makelaar

• 85% stelt dat de problemen leiden tot waardedaling; 75% ziet dat

makkelijk. Als de leencapaciteit niet wordt vergroot, zet dat

met woningen uit de jaren ’80 is het ook niet goed gesteld; ze leiden tot vertraging van het verkoopproces;

Kardol: “De btw permanent op 6% houden is me net iets te

• De meeste makelaars zijn van mening dat daling van de

koopkracht de belangrijkste oorzaak is voor het gebrek aan onderhoud;

• De oplossing zien de respondenten vooral in handhaving van het lage btw-tarief op renovatie en onderhoud én in versoepeling

van de leencapaciteit. Ook de combinatie van onderhoud en het nemen van energiebesparende maatregelen scoort hoog.

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

a pr i l 2 0 1 4

geen zoden aan de dijk. De financiële middelen zijn ook dan

Wat zijn de grootste problemen?

veelal niet toereikend.

Natuurlijk is er ook een belangrijke taak weggelegd voor

onze beroepsgroep. Wij kunnen de woningeigenaar uit-

1.

Slecht schilderwerk

aantrekkelijker te maken. Je ziet nogal eens dat de ver-

2.

Rotte kozijnen

maar geen dubbel glas of nieuwe kozijnen. Maatregelen

3.

Enkel glas in sponning

4.

Slechte energieprestaties

5.

Vervanging daklood

6

Scheuren in muur/balkon

7.

Dak lek

stekend adviseren omtrent de maatregelen om de woning

keerde keuzes worden gemaakt: wél een nieuwe keuken, die waardebevorderend zijn, moeten de voorkeur krijgen.”

‘Onderhoud in hypotheek meenemen’

Kardol heeft een idee dat hij graag onderzocht zou zien:

“Als iemand een hypotheek afsluit, kun je in de maandlast

een stukje opbouw voor toekomstig onderhoud meenemen. Na vijf jaar is dan een deel van de hypotheeksom

afgelost, en er is meteen een bedrag opgebouwd voor onderhoud. De bank heeft op die manier ook de zekerheid dat

er geld is voor dat onderhoud. Dat moet toch interessant

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Bron: VBO Makelaar

zijn voor geldverstrekkers.”

De Rotterdamse makelaar zou ook graag zien dat verenigingen van eigenaars meer mogelijkheden krijgen om te

Wat ziet u als de belangrijkste oorzaak van het gebrek aan onderhoud?

lenen voor onderhoudsinvesteringen. Juist in appartementencomplexen zijn de problemen door achterstallig onder-

houd groot. Hij zegt: “De beheerder heeft op dat gebied

1.

Daling koopkracht door werkloosheid, scheiding, recessie in algemeenheid etc.

uitvoeren van onderhoud fungeren. Dat kan prima worden

2.

Investering wordt niet meer terugverdiend omdat woning onder water staat

3.

Vergrijzing

Mr. Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs

4.

Waardedaling door prijsdaling in zijn algemeenheid

VvE Belang pleit al lang voor meer financieringsmogelijk-

5.

In krimpgebieden zijn huizen moeilijker verkoopbaar waardoor investering niet meer wordt terugverdiend en dus niet meer moeite waard is

6

Verhuurdersheffing leidt tot hoger kostenplaatje woningeigenaar met minder ruimte voor investeringen voor onderhoud en renovatie, m.n. bij corporaties

7.

Opknapsubsidies gemeenten lijken nu niet te werken omdat ze niet bij eigenaren met weinig geld terechtkomen

ook een belangrijke taak. Hij/zij kan als aanjager voor het gecombineerd met energiebesparende maatregelen.”

Lening voor de VvE

bij Stichting VvE Belang, is het daar helemaal mee eens.

heden voor VvE’s. Oomen: “Banken denken dat het risico van een lening aan een VvE erg hoog is. Daarom schrikken ze ervoor terug om een VvE een lening te geven. Die vrees is onterecht: alle 191 leningen die door de SVn aan VvE’s

zijn verstrekt, zijn keurig afbetaald. Banken zouden een VvE niet moeten zien als een partij zonder onderpand,

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Bron: VBO Makelaar

maar als een debiteur die een prima betalingsgedrag ver-

toont. VvE’s die een lening nodig hebben (liefst natuurlijk

een laagrentende lening), kunnen nog steeds een beroep

VBO-makelaar Kardol: “Als iemand een hypotheek afsluit,

aangesloten bij die stichting. Echter: door bezuinigingen

kun je in de maandlast een stukje opbouw voor toekomstig

doen op een SVn-lening; tenminste als hun gemeente is kunnen gemeenten en SVn steeds minder doen.”

Splitsingsreglementen

onderhoud meenemen”

Daar komt nog bij dat oude model-splitsingsreglementen

komst door een VvE betreft. Onmogelijk is het niet, maar er

langlopende verplichtingen mag aangaan. In het regle-

haalbaarheid is. Daarbij is van belang wat is opgenomen in

voor VvE’s nog de regel kennen dat de vereniging geen

ment van 2006 is die beperking verdwenen. VvE Belang pleit er daarom voor dat de splitsingsreglementen worden geüniformeerd, zodat alle VvE’s over dezelfde mogelijkheden beschikken.

Oomen: “Er zijn vanuit wet- en regelgeving wel wat haken

en ogen wat het aangaan van een financieringsovereen-

zal in elk individueel geval bezien moeten worden wat de de splitsingsakte en het reglement, maar ook wat de concrete onderhoudsstatus van het desbetreffende complex is, hoe en hoelang er gereserveerd wordt in het reservefonds en hoe het staat met de financieringsbehoefte van de individuele eigenaren. Wij lobbyen daar al een tijd voor, en we gaan ermee door.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: VVG Middelkoop, OTB TU Delft, VvE Belang

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 5 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 110 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd.

Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie.

Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor!

Daarnaast loopt u geen opdracht mis!

Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

E

TI ARAN DSG

EI

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 3458703 of backofficeservice@vbo.nl

TI

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

E

Vereniging voor makelaars en taxateurs

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

Europese Centrale Bank geeft voorkeur aan EVS van TEGoVA Op 11 maart jongstleden publiceerde de Europese Centrale Bank (ECB) het zogeheten Asset Quality Review – Phase 2 Manual, kortweg AQR fase 2. Opmerkelijk is de bijzondere positie die in dit document aan de European Valuation Standards (EVS) wordt toegekend. De EVS wordt ontwikkeld en beheerd door TEGoVA (The European Group of Valuer Associations). VBO Makelaar is sinds mei 2013 als eerste brancheorganisatie aangesloten bij TEGoVA en heeft in november 2013 de status van Awarding Member Association verkregen.

N

aar verwachting treedt 4 november 2014 het

Op 11 maart jl. heeft de ECB een handleiding gepubli-

neel in werking als één van de pijlers onder de

het uitvoeren van het AQR-fase 2. Heel opvallend is de

Single Supervisory Mechanism (SSM) operatio-

Europese bankenunie. De ECB gaat dan direct leiding

geven aan het gezamenlijk toezicht op de banken die in de eurozone als ‘significant’ kunnen worden

beschouwd; de grootste drie banken in een deelne-

mende lidstaat zijn in ieder geval ‘significant’. De ECB

zal daarmee direct toezicht uitoefenen op (ongeveer) 130 banken die gezamenlijk bijna 85% van het totale

vermogen van de banken in het eurogebied vertegen-

woordigen. In totaal zijn er in het eurogebied ongeveer 4.000 banken.

In de periode van november 2013 tot november 2014

ceerd die de nationale banken moeten gebruiken bij

positie die in dit document aan de European Valuation Standards (EVS) is toegekend. Het commercieel vast-

goed kan worden gewaardeerd volgens de EVS 2012 en

andere internationale standaarden, waaronder die van

het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). Als er

echter een conflict over de toepassing van standaarden bestaat, dan gaat de EVS vóór. Dat de ECB bij een conflict de EVS prevaleert boven IVS (RICS), is een groot

compliment voor TEGoVA en haar decennialange voor-

trekkersrol bij de ontwikkeling van een Europese taxatiestandaard.

wordt bij deze voorlopige selectie van ‘significante’

Als lid van TEGoVA is VBO Makelaar verheugd over de

de balansen. Met behulp van een ‘Comprehensive

kwaliteit van de EVS is onomstreden en biedt als zoda-

banken een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van Assessment’ (CA) wordt een risicoanalyse, een asset

quality review en een stresstest uitgevoerd. Het asset quality review (AQR) bestaat uit drie opeenvolgende

fasen. In de eerste fase zijn de meest risicovolle activa geselecteerd die bij het AQR betrokken moeten worden. In de tweede fase, die momenteel loopt, wordt

concreet beoordeeld of deze risico’s adequaat gewaardeerd en in voldoende mate zijn afgedekt.

Vanzelfsprekend strekt het AQR zich ook uit tot de

commercieel vastgoed portefeuilles van deze banken, waaronder de waardering van vastgoedleningen, het

bijzondere positie die aan de EVS is toegekend. De

nig een kader voor het uitvoeren van vastgoedtaxaties die in lijn zijn met de eisen en wensen van opdracht-

gevers en toezichthouders. VBO Makelaar zal daarom

de toegevoegde waarde van EVS-taxaties nadrukkelijk onder de aandacht van haar stakeholders gaan brengen. Een belangrijk onderdeel daarvan is de titel

‘Recognised European Valuer’ (REV), die VBO Makelaar als eerste en enige organisatie namens TEGoVA in

Nederland mag uitreiken. Tijdens de PROVADA, hoop ik de eerste REV-ers onder onze leden te mogen verwelkomen.

onderpand en getroffen voorzieningen.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Hans van der Ploeg RAE, directeur VBO Makelaar

ACTUEEL | Social media

social media; verloren tijd of latente moneymaker?

Richard van Hooijdonk weet het antwoord wel. “We zijn de probeerfase in social media voorbij. Nú wordt het tijd om het goed te doen. Te leren van ervaringen en inzichten van anderen. Het wordt tijd om geld te verdienen met social media.”

“A

ls ik te snel ga, moet je het zeggen, waarschuwt Richard ergens tijdens het interview. Hij struikelt

bijna over zijn enthousiasme, vuurt suggesties,

1

ideeën en voorbeelden af. Hij beweegt zich dan ook in een

wereld waar gisteren al bijna prehistorie is: social media.

DOELSTE

12

De ontwikkelingen hier gaan razendsnel. Maar geluk-

ORGANISEREN

kig rijst er uit al die turbulentie ook een groter beeld op

waar iedereen die er wat verder vanaf staat, zich aan kan

vastklampen. Dat grotere beeld deelt hij graag. Zo staan de planning, speciaal voor VBO-leden. Die Masterclasses

org an ise ren

11

op 7 mei en 21 mei a.s. twee Masterclasses Social Media in

FACILITEREN

waren een deel van de RTL Masterclasses. In twee dagen

en

maakt hij duidelijk hoe elke makelaar meer structuur in

cil

ite

ren

het gebruik van social media kan aanbrengen. Want die

“Social media is nou bij uitstek een medium om een relatie met

Fa

10 ANALYSE

je doelgroepen op te bouwen. Die sales komen dan linksom of rechtsom toch. Wil je iets hebben, dan moet je iets delen, zo luidt één van de wetten in social media”

SOC MED CYC

Winstgevend e en kos communiti

9 CONVERSIE

structuur, die is zo langzamerhand hard nodig. “Net als veel

andere ondernemers steken makelaars veel tijd en geld in social media. Maar het levert te weinig op zonder een goed

doordachte aanpak. Vele makelaars zitten in de probeer-

8 GROEI

fase. Juist de volgende fase, waarbij wordt nagedacht over hoe je met social media concrete doelstellingen kunt berei-

ken, is interessant. We zien nu welke krachten je met social media kunt ontketenen, als je het goed doet.”

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

7

ACTIV

a pr i l 2 0 1 4

Relevante content

dan: niet relevant voor je vrienden, volgers of sitebezoe-

van Hooijdonk waar hij het over heeft als hij zegt: “Mensen

dat wordt onderschat. Je tijdlijn op Facebook alleen maar

Met zijn jarenlange marketingachtergrond weet Richard zijn murw gebeukt door reclame, platgeslagen. Ze geloven

het niet meer, het glijdt langs ze heen. Wat mensen wèl boeit: informatie waar ze iets mee kunnen. Of: vermaakt

worden, even iets leuks. En vooral ook: persoonlijk geraakt worden door een boodschap. Dat alles kan met social

media, als je het goed doet. Je hebt te maken met de Con-

nected Customer. Al 40% van de Nederlanders zit elke dag op Facebook. Maar liefst 65% heeft een smartphone. Je zit in principe in de broekzak van je klanten. En vooral ook:

in die van hun vrienden via de social media-platforms. De kern van social media is eigenlijk heel simpel. Het gaat om

delen. Een voorbeeld. Iemand heeft net z’n huis verkocht en

niet. Zeker niet als je ook nog eens veel taalfouten maakt,

wat ook nog wel gebeurt. Daar kunnen mensen niets mee.

Waar mensen wèl wat mee kunnen: vertel iets over de woningmarkt. Of over een stad, een straat, een wijk. Kom met verhalen, informatie. Wees een ‘Educational Makelaar’.

Deel je kennis! En doe dat met aandacht. Wat ga je plaat-

sen? Kun je dat zelf? Of laat je dat liever aan professionals

over? Heb je er ook steeds voldoende tijd voor? Voeg voor-

beelden toe zoals ‘How to dress your house for success’ of ‘Digitale woning verkoop checklist’.”

Genadeloos

400 vrienden en volgers, dan heb je een enorme olievlek.

zo’n 300 artikelen over dit onderwerp geschreven en

woningen verkoopt en die 200 klanten hebben gemiddeld Nu is dit makkelijker gezegd dan uiteindelijk gedaan. Dat zie je aan alle moedige pogingen die uiteindelijk maar door

een handjevol mensen worden bekeken. Waar het vaak fout gaat is: oninteressante content. En oninteressant is

Delen, dat doet Richard van Hooijdonk zelf volop. “Ik heb die geplaatst op mijn website. Per jaar zit ik nu aan zo’n 175.000 bezoekers op die site. Het gebruik van social media is heel open en eerlijk: je krijgt meteen terug of het

werkt, of mensen er iets mee kunnen. In die zin is het een genadeloos medium. Als je het goed wilt doen, dan moet je

echt nadenken over een aantal fundamentele zaken. Wat

wil je met social media bereiken, wat is je doel? Wie wil je bereiken? Wie zijn, om het in jargon te zeggen, je Sociale Persona’s? Wat vinden zij interessant? Wat is voor hen re-

ELLINGEN

levant? Hoe kun je via hen anderen bereiken?

2 DOELGROEPEN & INSIGHTS

Succes volgt structuur

“Zo moet je stap voor stap structuur aanbrengen in je social media-aanpak. Daarvoor heb ik samen met anderen de

3 CONTENT STRATEGIE

De Soc

Social Media Cycle ontwikkeld. Die laat je stap voor stap na-

denken over je invulling van social media. Uiteindelijk gaat het om verbinden, activeren en conversie. Die conversie kan

zijn: klanten denken aan je als ze op de woningmarkt actief

ial dia Me

worden. Of ze attenderen anderen op jouw bestaan. Of ze

gie ate str

CIAL DIA CLE

4 MEDIA MIDDELEN

vragen informatie bij je op, bijvoorbeeld over de woningmarkt in je stad. Het hoeft dus niet altijd te gaan om harde sales. Social media is nou bij uitstek een medium om een

relatie met je doelgroepen op te bouwen. Iets betekenen voor bepaalde online communities. Die sales komen dan

linksom of rechtsom toch. Wil je iets hebben, dan moet je

iets delen, zo luidt één van de wetten in social media. Social

5

stenbespar ende ies

VEREN

volstoppen met woningen uit je portefeuille, dat werkt

wil die blijdschap delen. Speel daarop in! Als je per jaar 200

1

7

kers. Goede content ontwikkelen kost tijd en vakmanschap,

CROSSMEDIA INTEGRATIE

media kost geld. Nemen we digitale media serieus of gaan

we weer de zoveelste advertentie plaatsen? Weer een foldertje verspreiden? Uit onderzoek blijkt dat een toename in de vraag van consumenten en bedrijven vooral via digitale

6 VERBINDEN

media wordt gegenereerd.”

Dan valt Richard van Hooijdonk even stil. Dat geeft ons de kans om te vragen hoe de VBO-makelaar zich kan

inschrijven voor de Masterclasses. Het antwoord: kijk op Makelaarsopleidingen.nl. En hou 7 mei en 21 mei vrij in de agenda. ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Richard van Hooijdonk

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

D D W BO IEU AN RN A VE SUS R CU

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor

Nieuw: Masterclass Social Media

Ontwikkel in 2 dagen een succesvolle social media

de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen

strategie. De Masterclass Social Media vindt plaats op

zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden

woensdag 7 mei en woensdag 21 mei 2014 en wordt ge-

verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

geven door Richard van Hooijdonk.

Schrijf u nu in op www.makelaarsopleidingen.nl.

Contact

Wilt u meer informatie of heeft u vragen?

Neem dan contact op met ons op via onderstaande contactgegevens: Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon 070 - 356 32 00

www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

veranderingen in het systeem van toeslagrechten Het ziet ernaar uit dat er veel gaat veranderen in het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). In augustus gaat onze staatssecretaris met de Nederlandse voorstellen naar Brussel en wordt duidelijk wat de Europese Commissie gaat doen.

Als het systeem van toeslagrechten op de schop gaat, dan zullen boeren streven naar vergroting van hun grondgebied. Dat kan het systeem van tijdelijke pacht een forse impuls geven.

H

et GLB regelt onder meer de toeslagrechten.

Toegroeien naar flat rate

kwaliteit zijn voor burgers, en producenten

in augustus wordt vastgesteld, dan hebben we voort-

Er moet altijd voldoende voedsel van goede

moeten kunnen rekenen op een goede en redelijk sta-

biele prijs voor hun producten. Deze steun voor boeren was aanvankelijk alleen bedoeld voor marktordeningsgewassen. Zo waren varkens- en pluimveehouders in

principe uitgesloten van GLB-steun. Maar omdat deze agrariërs veelal een stukje cultuurgrond hebben,

beschikken ook zij vaak over een paar toeslagrechten.

Ook telers van akkerbouwgewassen zoals graan, maïs en oliehoudende gewassen krijgen steun; telers van

consumptieaardappelen, groente, fruit en suikerbieten krijgen die niet. Met de quotering van suikerbieten

werd immers een kunstmatig tekort gecreëerd dat de afgelopen 20 jaar tot zeer rendabele prijzen voor suikerbieten leidde, waardoor deze telers de steun niet

Als de nieuwe werkwijze door de Europese Commissie aan te maken met een nieuwe realiteit. De jaren 2015

t/m 2018 zijn dan overgangsjaren. Het jaar 2015 wordt

het peiljaar, waarna we de jaren erna naar een flat ratesysteem toe groeien. In 2019 krijgen alle agrarische

ondernemers waarvan de teelt is bestemd voor agrari-

sche productie, een vast bedrag per ha: de zogenaamde flat rate van ca. 380 euro per ha voor alle cultuurgrond inclusief bieten, consumptieaardappelen en fruit. Het

bedrag is opgebouwd uit een basispremie van 250 euro en een vergroeningspremie van 130 euro per ha.

Uiteraard moet die ondernemer dan wel aan de ver-

groeningseisen voldoen. Die zijn niet al te zwaar, dus dat zal geen probleem zijn.

nodig hadden.

Impuls voor tijdelijke pacht

Bedrijfsgrootte en toeslagrechten

gebruik heeft en hij in 2013 ook ontvanger was, dan

Dit jaar gelden nog de toeslagrechten zoals wij die nu kennen. Ze zijn gebaseerd op de totale steun die een

bedrijf in de jaren 2000-2003 heeft ontvangen en de gemiddelde bedrijfsoppervlakte over die jaren. Een

voorbeeld: een agrariër had van 2000 t/m 2003 gemiddeld 20 ha grond in gebruik en ontving gemiddeld

10.000 euro. Dat geeft nu recht op 20 toeslagrechten

van 500 euro. Om die 10.000 euro te ontvangen, moet hij nu wel minimaal 20 ha grond per jaar in gebruik

hebben om alle rechten te kunnen verzilveren. Deze regeling geldt voor het laatst in 2014.

Als een ondernemer in het peiljaar 2015 20 ha grond in krijgt hij 20 toeslagrechten. Ook al heeft deze ondernemer in 2016 25 ha in gebruik, dan nog zal hij waarschijnlijk voor slechts 20 ha toeslag krijgen. Deze

toeslag zou verhoogd kunnen worden door het bij-

kopen van rechten, want die zullen naar verwachting verhandelbaar worden. Ondernemers die nog willen

groeien in areaal, zullen er dan ook alles aan doen om in 2015 meer grond in gebruik te krijgen. Ik verwacht dat dit een geweldige impuls geeft aan de tijdelijke pacht.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

J.C.M. van Gestel, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

ACTUEEL | Erfpacht April 2013 besteedde Vastgoed Adviseur reeds aandacht aan het erfpachtprobleem. Uit een evaluatie van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) bleek onlangs weer dat de bezitters van woningen op particuliere erfpacht nog steeds geen kant op kunnen.

Enkele honderdduizenden bezitters van een woning op particuliere erfpacht zitten vast

Hans van der Ploeg:

‘overheid kan en moet ingrijpen’ Grondeigenaren weigeren financiële zekerheid te geven over toekomstige canon waardoor de hypotheekmarkt voor deze groep pachters al jaren op slot zit. Minister Stef Blok zegt dat alleen de rechter een privaatrechtelijk contract kan ontbinden. Wat zou er moeten gebeuren?

“Het is onvoorstelbaar dat meer dan een kwart van alle particuliere erfpachtcontracten nog steeds niet voldoet aan de bancaire richtlijn. Door onduidelijkheid over (herziening van) de

erfpachtvoorwaarden zitten huizenbezitters zo wel òf opgesloten in hun huis òf moeten gedwongen verkopen, omdat de erfpachtcanon niet meer te betalen is. Bovendien leidt het tot waardedaling.

Minister Blok voert aan dat hij geen juridische middelen heeft om in te grijpen. Moeten die er dan komen?

De meeste erfpachters schatten hun kansen bij een civiele procedure laag in. Ook in het

veranderen van de erfpachtwet zie ik weinig heil. Dat duurt jaren. De overheid kan en moet

ingrijpen. De regering zou een Algemene maatregel van Bestuur kunnen uitvaardigen waarin de voorwaarden voor erfpachtcontracten zijn opgenomen met een duidelijke afbakening van rechten en plichten en een transparante ontwikkeling van de canon. De canon Hans van der Ploeg RAE (43) is sinds januari 2009 directeur van brancheorganisatie VBO Makelaar.

Hans van der Ploeg is zelf ruim 15 jaar als makelaar/taxateur Wonen en BVG actief geweest in de regio Capelle aan den IJssel. Hij ergert zich aan de traagheid waarmee de politiek reageert op de benarde situatie waarin particuliere erfpachters nu al jaren verkeren.

en de grondprijs zouden dan volgens een vaste prestatierichtlijn kunnen worden berekend.”

Is er iets mis met de manier waarop nu wordt gerekend?

“Er is wel wat raars aan de hand. Als een erfverpachter administratiekosten in rekening brengt, om welke kosten gaat het dan? Hij moet bijhouden wie er op het perceel woont en hij moet een factuur sturen. Dat kost echt geen 1.000 euro per jaar. Een transparante

benadering zou zijn dat allereerst de grondwaarde wordt vastgesteld. Hoe die dan precies moet worden berekend, zal ook nog wel enige aandacht vragen. Want grond waar een huis

op staat, is natuurlijk geen bouwrijpe grond. Wat dan overblijft, is een rentevergoeding voor de belegger, de inflatie en wat administratiekosten. Dan haal je echt niet de percentages, die nu worden gerekend.”

Heeft de erfpacht zijn beste tijd gehad en moet die – zoals de VVD voorstaat – geleidelijk worden afgeschaft?

“Voor bijvoorbeeld starters kan erfpacht nuttig zijn. Ze kunnen dan voordelig een huis kopen. Ik ben er daarom geen voorstander van om de erfpacht af te schaffen. Maar de contracten en rekenmethodes moeten wel transparanter en eerlijker. Zodat een pachter weet, dat

hij te zijner tijd die grond alsnog zal kunnen kopen. Ook moet bij het sluiten van het contract al duidelijk zijn op welke manier dat zou kunnen. Nu is iemand die een erfpachtcontract

afsluit, aan de goden overgeleverd. VBO Makelaar heeft de overheid al diverse keren op de problemen gewezen. Het wordt tijd dat deze kwestie eindelijk wordt opgelost.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 4

aan een onverkoopbare woning. Potentiële kopers krijgen meestal geen hypothecaire financiering. Voor een kwart is die kans nihil. De helft van de contracten krijgt van de notaris een oranje licht. Dan moet er eerst worden onderhandeld. Wat dan vaak mislukt.

Minister Blok zegt niet veel te kunnen uitrichten.

Frits Seijffert:

‘rekenmethode deugt niet’ Grondeigenaren weigeren financiële zekerheid te geven over toekomstige canon waardoor de hypotheekmarkt voor deze groep pachters al jaren op slot zit. Minister Stef Blok zegt dat alleen de rechter een privaatrechtelijk contract kan ontbinden. Wat zou er moeten gebeuren?

“Ook een overheidsinstantie als Staatsbosbeheer hanteert een verkeerde rekenmethode.

Daar kan de overheid uiteraard wel wat doen. Maar het vervelende is dat zelfs notarissen,

die nu de kredietverleners moeten adviseren, meestal niet weten hoe die contracten zijn samengesteld en welke berekeningen daaraan ten grondslag liggen. Ze snappen het eenvoudig niet. Ik heb daar zelf al heel wat voorbeelden van gezien.”

In een openbare brief aan de minister van Economische Zaken schreef u in 2012 dat de pachters van Staatsbosbeheer bijna vijf keer te veel betalen. Bestaat er een kans dat Staatsbosbeheer haar koers zal wijzigen?

“Die kans acht ik vooralsnog nihil. De erfpachtdiscussie is samen te vatten met drie M’s: misnoegen, misverstand en misbruik. De grondeigenaren maken op grote schaal misbruik van de aanwezige onwetendheid en onkunde. Dan kun je zeggen dat de pachter bij zijn volle

verstand tekende. Maar dat is hetzelfde als tegen een blinde die tegen een deur aanloopt, zeggen: had je maar beter moeten uitkijken.”

Frits Seijffert (80) is emeritus hoogleraar Bouw-

Wat is er mis met de gehanteerde rekenmethode?

“Die deugt niet. Ik geef een voorbeeld. Stel dat de euro in 2064 met tweederde in waarde is gedaald. Dat gebeurt bij een inflatie van 2,22%. Wie dus in 2014 een perceel bouwgrond

koopt voor 50.000 euro en het in 2064 verkoopt voor 150.000 euro, verdient daar dus feitelijk niets op. Maar accountants houden geen rekening met de inflatie en boeken dan toch

een winst in van 100.000 euro. Zij onderkennen ook niet het verschil tussen de prijs en de materiële waarde van de grond. De uitbatingsmogelijkheden en de toepassing blijven het-

zelfde en het is dezelfde woning die erop blijft staan. Die waarde blijft dus precies hetzelfde.

Ook de risico-opslag en de administratiekosten kunnen niet hoog zijn. Er is bijna geen risico.

En wat stellen die administratiekosten nu helemaal voor?”

economie bij de faculteit Bouwkunde van de TUDelft. Met ingang van 1 oktober 1999 heeft Frits zijn functie neergelegd vanwege het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Hij strijdt al jarenlang voor een transparante en mathematisch juiste rekenmethode voor het vaststellen van erfpachtcanons.

Heeft u nog hoop dat de overheid op andere gedachten is te brengen?

“Dat ligt heel moeilijk. Dezelfde rekenfouten doken ook op in het rapport dat de gemeente

Amsterdam had laten opstellen voor de verdediging van haar pachtbeleid. In de jongste stukken herken ik gelukkig mijn eigen formules. Er is dus wel sprake van enige beweging.

Amsterdam heeft nu een bureau ingeschakeld dat moet onderzoeken of de gemeente er

niet te veel op achteruit gaat, als de berekening wordt aangepast. De financiële doelstelling blijft dus voorop staan. Er zal daarom, vrees ik, niet snel iets veranderen. Inmiddels is

duidelijk dat het stadsbestuur het vernieuwingsvoorstel terugtrekt; een besluit over zulke belangrijke wijzigingen zou door een nieuw college moeten worden genomen.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: VBO Makelaar, Dhr. Seijffert

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND De 3 Linden Makelaardij

de twee pijlers van de 3 linden makelaardij: social plus persoonlijk Elders in deze Vastgoed Adviseur vindt u een artikel over optimale inzet van social media. Hier treffen we een Makelaar van de Maand die daar volop mee bezig is. Maar: “Het moet hand in hand gaan met zeer persoonlijke service. En: social media doet je klanten beter beseffen wat je allemaal voor ze doet. Dat helpt bij de discussie over kosten.”

D

e Makelaar van de Maand in deze editie zijn er

dien vol in de social media-activiteiten gestort. Want waar

Terry Kramer Freher. Het echtpaar startte in 2008

daar beseft zij dat het ook om luisteren gaat. “Daar gebruik

eigenlijk twee: Marianne Kramer Freher – Dorst en

met een eigen makelaardij in Dirksland, De Drie Linden op het Zuid-Hollandse eiland Goeree-Overflakkee. Daarvóór werkten ze bij een Rotterdams makelaarskantoor. Zij deed

daar de woningen, hij het bedrijfsmatig vastgoed. En die

tweedeling hanteren ze nu ook. Marianne heeft zich boven-

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

anderen vooral denken dat social media gaat om zenden,

ik Tweetdeck voor. Nou wordt er gelukkig niet veel over ons geschreven. Maar laatst had ik een aardige. Een vrouw had ons op Facebook in een review één ster gegeven, waar alle anderen er vijf gaven. Ik heb daar toch maar eens achterna

gebeld. Wat bleek? Ze was zich er niet eens van bewust dat

a pr i l 2 0 1 4

ze iets had ingevuld. Ik post een aantal malen per dag. De

flakkee. Hier kennen we de mensen en de markt. We gaan

keer over een specifieke woning. Dan weer wissel ik het af

maken bijvoorbeeld zelf foto’s of stellen de mensen voor de

ene keer is dat informatie over de woningmarkt, de andere met informatie die niets met de echte business te maken heeft, maar heel veel mensen liken zoiets.”

Bezig voor de klant

Er zit ook een aspect aan die social media-activiteit die de

beide partners niet voorzien hadden, maar een nuttige bijkomstigheid blijkt. Terry legt uit: “Mensen hebben eigen-

lijk geen idee wat je allemaal voor ze doet. Veel van onze dienstverlening onttrekt zich nu eenmaal aan hun waarneming. Maar door die stroom aan tweets, posts en actuele

liever voor kwaliteit dan voor kwantiteit. Andere makelaars

keuze een fotograaf in te schakelen op kosten van de verkoper. Gevolg: er wordt dan vaak voor de doe-het-zelf foto’s gekozen. Bij ons zijn die kosten inbegrepen in de courtage.

Zo hoeft men geen keuze te maken en waarborg je kwali-

teit.” Dat die aanpak werkt, blijkt wel uit de verkoopresultaten. “We zijn heel kritisch in de prijsstelling en de presen-

tatie van een woning. Mede daardoor gebeurt het soms dat

we een woning al verkocht hebben nog voor die eigenlijk op de markt is geweest. Dat zingt natuurlijk rond, in zo’n

berichten op onze website zie je dat die erkenning er toch

“Mensen hebben eigenlijk geen idee wat je allemaal voor ze doet.

erkenning en dat besef zijn belangrijk voor het verdienmo-

Maar door die stroom aan tweets, posts en actuele berichten op

komt. Niet van de ene op de andere dag, maar toch.” Die del. Marianne en Terry denken daar intensief over na. Wat

onze website zie je dat die erkenning er toch komt”

kost een bepaalde transactie nu eigenlijk in uren? En wat

moet daar aan betaling tegenover staan. Vragen die houvast geven bij het vormgeven van het juiste verdienmodel.

kleine gemeenschap als waarin wij werken. We hebben ook

met opstartkosten”, zegt Terry. “Die opstartkosten ver-

ten precies wat de gezinssituatie is, waarom iemand wil of

“Nu hanteren we nog de aloude courtage, in combinatie rekenen we later met de courtage na transactie”, vult Ma-

rianne aan. “Mensen begrijpen dat prima. Iedereen snapt dat een aantal zaken direct betaald moet worden.” Op de

vraag welk verdienmodel ze zouden hanteren als morgen de makelaardij werd uitgevonden, antwoordt Terry: “Een vergoeding op basis van een uurtarief.” Maar Marianne en

Terry zijn er nog niet helemaal uit. Terry: “In het verleden adverteerden makelaars met: ‘Wij hanteren geen opstart-

kosten’. Nu doet iedereen het. Ik denk dus dat we ook wel toegaan naar een vorm van uren factureren. Als er maar genoeg makelaars zijn die ook in die richting bewegen.”

Persoonlijke touch

Au fond is dit makelaarsechtpaar overigens helemaal niet zo bezig met verdienmodellen. Zij zien in dat het the other

way around werkt: eerst de dienstverlening, dan de kassa.

En die dienstverlening nemen ze zeer serieus. Tekenend is bijvoorbeeld dat ze hun werkgebied bewust ingeperkt hebben. “We werken uitsluitend en alleen op Goeree-Over-

echt persoonlijk contact met onze opdrachtgevers. We wemoet verhuizen, wie er nachtdiensten draait zodat we daar

in onze planning van bezichtigingen rekening mee houden

etc. Een van onze slogans is: ‘Bij ons bent u geen nummer, bij ons bent u meneer Jansen’. Daar zit ons onderscheidend

vermogen.” Een bijzondere vorm van dienstverlening van De Drie Linden is de zogenaamde Snelle Verkoop. Die komt

in beeld als verkopers om welke reden dan ook heel snel van de woning af willen. Marianne: “Dat zie je bijvoorbeeld als kinderen een woning hebben geërfd. Wij brengen ze

dan desgewenst in contact met handelaren die een soms behoorlijk gedateerde woning wel durven te kopen. Maar heel veel aandacht besteden we hier niet aan, want we zien

liever dat mensen zoveel mogelijk voor hun huis krijgen.

Daar doen we echt alles voor. Zo zitten we er wel eens aan

te denken om, in deze tijden van vergrijzing, potentiële oudere kopers thuis op te halen voor een bezichtiging en

een rondje met ze te rijden langs diverse woningen. We doen veel voor onze klanten. En dat maken we graag zichtbaar.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: De 3 Linden Makelaardij

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

COLUMN

Rabobank Nederland

hoe ver durven starters te gaan?

Vanaf afgelopen jaar is de annuïteitenhypotheek weer terug. Hiermee zet de overheid een streep onder de spaarhypotheek die zij zelf vanaf begin jaren negentig stimuleerde. De netto hypotheeklasten van een annuïteitenhypotheek zijn hoger dan die van een spaarhypotheek. Kiest de starter voor een lagere hypotheeksom of voor hogere lasten?

M

erkt u dat starters minder willen betalen

de hypotheekrenteaftrek gemaximeerd. Een tweede

terug? En zo ja, komt dat omdat starters

annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten

voor hun eerste woning dan een paar jaar

geen aflossingsvrije of spaarhypotheek meer kunnen afsluiten? Of denkt u dat koopstarters hogere lasten

accepteren en dus nog steeds gaan voor de maximale hypotheek die zij op basis van hun inkomen kunnen

krijgen? Dat is best lastig om vast te stellen. Dit komt

doordat de woningen flink in prijs zijn gedaald door de economische crisis. Of is die daling juist veroorzaakt

omdat men voorsorteerde op de woningmarkthervorming? Wat denkt u? Wellicht komt u met nog een

derde of vierde reden waarom de prijs is gedaald. Als ik

voordeel van de spaarhypotheek in vergelijking met de minder gevoelig zijn voor een renteherziening. Een

hogere rente heeft namelijk een lagere spaarpremie tot gevolg, omdat het opgebouwde vermogen ook een

hoger rendement oplevert. Deze twee voordelen waren begin jaren negentig de belangrijkste redenen waarom de overheid deze fiscale constructie goedgekeurde en

stimuleerde. Toentertijd vond men het niet erg dat de

overheid hierdoor meer uitgaven had aan de fiscale stimulering ten aanzien van het eigenwoningbezit.

met deskundigen praat, of met niet-deskundigen op

Vanaf 2013 is de keuzevrijheid beperkt tot de annuïtei-

zijn ze het onderling niet eens. Wat ik wel zeker weet, is

men geven geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

verjaardagen, dan lijkt iedereen het te weten. Helaas

dat de netto woonlasten van koopstarters toenemen door de hervorming.

De hervorming heeft geen invloed op de maximale

hypotheek zoals die door het Nibud wordt vastgesteld.

Koopstarters kunnen dus gewoon nog dezelfde hypo-

theeksom lenen als voor de hervorming, alleen moeten zij hogere lasten accepteren. Berekeningen van het

ministerie van Binnenlandse Zaken laten zien dat als

koopstarters hun netto hypotheeklasten gelijk willen

houden – maar wel een annuïteitenhypotheek nemen –, zij een hypotheeksom van 14% minder kunnen krijgen.

Mijn ervaring is dat starters gewoon de maximale

hypotheek blijven nemen. Voor de zekerheid heb ik dat

ook even gecheckt bij Rabobank hypotheekadviseurs, en

ten- en de lineaire hypotheek. Andere hypotheekvorDeze fiscale hervorming geldt echter alleen voor

nieuwe hypotheken, waardoor de situatie ontstaat waarin koopstarters en doorstromers bij dezelfde

hypotheeksom andere netto woonlasten hebben.

Concreet houdt dit in dat koopstarters sinds 2013

hogere netto maandlasten of een lagere hypotheek moeten accepteren. Onze verwachting is dat zij in meerderheid kiezen voor hogere maandlasten.

Hierdoor zitten zij wel gelijk aan de maximale hypo-

theeklasten die het Nibud verantwoord vindt. Dit vermindert de flexibiliteit in het opvangen van schokken in inkomen en rente, terwijl de gevoeligheid voor veranderingen in rente toeneemt.

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

dit bleek inderdaad het geval. Het ministerie geeft dan ook aan dat hierdoor hun netto hypotheeklasten met

12% toenemen. Die hogere netto hypotheeklasten ontstaan vooral door het wegvallen van het fiscaal voor-

deel. U weet waarom. Omdat niet wordt afgelost, wordt

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

VASTGOED ADVISEUR

achter de voorkant

april 2014

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Maretta Johnson, maretta.johnson@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel, Ed Hamming, Henk de Kleine, Carola Peters, Hans van der Ploeg, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, BKR, CBS, OTB TU Delft, Richard van Hooijdonk, VBO Makelaar, VvE Belang, VVG Middelkoop, Roger Wouters, Frits Seijffert, Zuidstad Makelaars Cover Bernd Bohm Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

Awarding Member Association

gustav mahlerplein, amsterdam symphony Per 1 juni 2013 is drs. Chr. P. (Chris) Buijink aangetreden als voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

De NVB is in 1989 opgericht om de gemeenschappelijke

belangen te behartigen van alle banken die in Nederland

actief zijn – inclusief vestigingen van buitenlandse banken.

In Nederland zijn ruim tachtig Nederlandse en buitenlandse banken en kredietinstellingen actief. De NVB vertegenwoor-

digt een groot aantal van hen richting de politiek, overheid en andere organisaties.

De NVB is gevestigd op de Zuidas aan het Gustav Mahlerplein

te Amsterdam. Het Gustav Mahlerplein is het epicentrum waar de internationale top in zakelijk en financiële dienstver-

lening is gevestigd. De NVB zetelt in de kantoortoren van het prestigieuze project Amsterdam Symphony. De kantoortoren is 105 meter hoog en telt 27 verdiepingen. De woontoren met

luxe appartementen is 105 meter hoog en telt 29 verdiepingen. De twee in het oog springende oranjerode wolkenkrab-

bers zijn ontworpen door de Nederlandse architect Pi de Bruijn. In een derde, lager gebouw van donkerrode baksteen

is het vijfsterrenhotel Crowne Plaza Amsterdam-South gevestigd, ontwerp van AWG architecten.

Met een combinatie van baksteen, een opvallend kleurge-

bruik en verspringende gevels zijn de torens beeldbepalend, en daarmee één van de hoogtepunten van de Zuidas.

3 4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 4

BerendB.nl

is vernieuwd: doe er uw voordeel mee!

Antwoord op kopers-vragen Als het gaat om het (ver)kopen van een huis, is het voor consumenten lastig onpartijdige informatie te vinden: ”Waar moet ik aan denken? Hoe vind ik een goede makelaar? Hoe pak ik het aan?” BerendB.nl is een site vol onafhankelijke informatie en helpt de consument bij al zijn vragen. De vernieuwde homepage maakt het vinden van antwoorden nu nog eenvoudiger.

Groeiende bezoekersaantallen BerendB.nl voorziet duidelijk in een behoefte. Vandaar dat steeds meer bezoekers de site vinden. En ze blijven er ook steeds langer. Op dit moment komen er zo’n 7.000 unieke bezoekers per maand en de verwachting is dat, mede dankzij de nieuwe homepage, de grens van 10.000 bezoekers snel wordt doorbroken.

Versterk de relatie met uw klant En wijs hem op BerendB.nl! Uit kwalitatief onderzoek blijkt dat klanten de inhoud en de informatie op deze site zeer waardevol vinden. Veel makelaars en adviseurs gebruiken de site al actief in hun klantcontact.

Dat is goed voor de relatie en goed voor de inhoud van het advies. Daarnaast verhoogt het ’t begrip van de klant voor de toegevoegde waarde van de makelaar/adviseur.

Suggesties?

Verbeteren is een continu proces en daarbij kunnen we de hulp van u als VBO-makelaar goed gebruiken. Mist u nog vragen of kunnen we antwoorden verbeteren? Laat het ons weten via info@berendb.nl en we passen het aan.

BerendB.nl is een initiatief van ABN AMRO en biedt de consument onafhankelijke informatie op het gebied van het vinden, kopen/huren of verkopen/verhuren van een huis. Het doel van deze site is het dichter bij elkaar brengen van de consument en de makelaar/financieel adviseur.

Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.

Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft.

Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object.

Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.

Financier van de vastgoedmiddenmarkt.

Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - info@rnhb.nl