Vastgoed Adviseur februari 2019

Diederik Samsom: “De energietransitie gaat niet over techniek maar over mensen�

Huurwoningmarkt blijvend interessant voor institutionele beleggers Nieuwe funderingsschade door droogte; moeten we kiezen tussen koeien of gebouwen?

Hoogbouw: spelen met vuur?

Tweeluik Cees Pen (Fontys Hogescholen) en Jan Verhaegh (Cushman & Wakefield) over bedrijventerreinen in de stad jaargang 33, nummer 1 | februari 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO

Slimme Nederlandse uitvinding zorgt voor een warmere, energiezuinige vloer TONZON Vloerisolatie 3 x beter dan nieuwbouw: hogere isolatiewaarde - geen uitstraling - geen vochtige kruipruimte meer ANDERE TECHNIEK, BETER ISOLEREND EFFECT Vloeren verliezen vrijwel alle warmte door uitstraling naar de kruipruimtebodem en fundering. Andere soorten isolatie, zoals wol, purschuim en EPS (polystyreen) remmen wel de warmtestroom maar doen niets aan het uitstralende effect. Daardoor blijft 24 uur per dag warmte aan de onderkant weglekken. Het TONZON Thermoskussen heeft zes actieve oppervlakken die de warmtestraling trapsgewijs tot vrijwel nul reduceren. Het resultaat is een snellere opwarming met een hogere eindtemperatuur bij een lagere luchttemperatuur.

Meer comfort met minder energieverbruik.

“TONZON Thermoskussens zorgen voor een stijging van het wooncomfort en een lagere gasrekening. Ook bij monumentale panden�

SCHONE GEURLOZE KRUIPRUIMTE Het wonen boven een vochtig gat in de grond is niet prettig en niet meer van deze tijd. Door een onderdruk wordt constant vochtige lucht uit de kruipruimte de woning ingezogen. Dit vocht moet door ventilatie weer worden afgevoerd. Dit kost energie en daar willen we juist zo weinig mogelijk van gebruiken. TONZON Bodemfolie stopt de verdamping van vocht uit de bodem, remt het vrijkomen van schadelijk radongas en zorgt zo voor een schone, geurloze kruipruimte.

Misschien wel de meest duurzame maatregel voor veel Nederlandse woningen. De Bodemfolie is overigens volledig recyclebaar.

Opvouwbaar isolatiemateriaal van TONZON ook geschikt voor monumentale gebouwen

TONZON BV Postbus 1375 7500 BJ Enschede Tel. 053 - 433 23 91

info@tonzon.nl www.tonzon.nl KvK 06044102

in dit nummer

no nonsense Provincies moeten kwartiermaker van de woningmarkt worden

5

actueel Diederik Samsom: “De energietransitie gaat niet over techniek maar over mensen”

6

Huurwoningmarkt blijvend interessant voor institutionele beleggers

12

Nieuwe funderingsschade door droogte; moeten we kiezen tussen koeien of gebouwen?

15

Hoogbouw: spelen met vuur?

22

Tweeluik Cees Pen (Fontys Hogescholen) en Jan Verhaegh (Cushman & Wakefield) over bedrijventerreinen in de stad

26

6 DIEDERIK SAMSOM: “DE ENERGIETRANSITIE GAAT NIET OVER TECHNIEK MAAR OVER MENSEN”

columns Kadaster – Steeds meer keuze bij wie je een hypotheek kan afsluiten

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Valkuil voor vastgoedbeleggers: de huurprijsherziening

19

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Het (on)mogelijke met vermogen

25

achtergrond Uit de rechtspraak – Blunderende makelaar met spectaculair gevolg

20

Makelaar van de Maand – Visie Makelaardij

28

Marktonderzoek

30

12

colofon

HUURWONINGMARKT BLIJVEND INTERESSANT VOOR INSTITUTIONELE BELEGGERS

VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Louis Huijts, Henk de Kleine, Harry Mos, Hans Peters, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL CBRE, Cushman & Wakefield, Fontys Hogescholen, Kadaster, SWECO, Visie Makelaardij, Martin van Welzen COVER Martin van Welzen

18 NIEUWE FUNDERINGSSCHADE DOOR DROOGTE; MOETEN WE KIEZEN TUSSEN KOEIEN OF GEBOUWEN?

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl.

ISSN: 1384-7635

24 FSC® C017135

HOOGBOUW: SPELEN MET VUUR?

| V A STGOED A DV I SEU R | 3

ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL

NO NONSENSE

provincies moeten kwartiermaker van de woningmarkt worden De woningvraag is groot, terwijl het woningtekort alleen maar oploopt. Over een paar weken zijn er Provinciale Statenverkiezingen. De woningmarkt is een belangrijk thema bij deze verkiezingen. Tot de jaren 80 voerde de Rijksoverheid een sterke regie op de woningmarkt en bouwproductie. De afgelopen jaren is deze verantwoordelijkheid steeds meer bij gemeenten en marktpartijen komen te liggen om zo in te spelen op de lokale woningvraag. Maar de provincies moeten de regie pakken. We staan immers voor grote ruimtelijke opgaven en provincies overstijgen de gemeentelijke belangen. Maar in hoeverre zijn de provincies proactief op de woningmarkt? In hoeverre zijn zij op dit

M

moment daadwerkelijk aanjager van de bouwproductie? et een enorm tekort aan woningen, ingrij-

over het verdichten of het weiland moet eindelijk

adaptatie en vernieuwing van binnensteden

zeer belangrijk. Maar niet elk weiland is ‘Hoge Veluwe’-

pende energietransitie, mobiliteit, klimaat-

is het bordje van de gemeenten behoorlijk vol. Om deze

grote ruimtelijke opgaven aan te pakken, is planmatige

gebiedsontwikkeling vanuit de provincies essentieel.

Zowel bij de Retailagenda als bij het Convenant aanpak leegstaande kantoren stonden zij boven de gemeentelijke belangen. Hun helicopterview en partij-overstij-

gende rol is van onschatbare waarde. Zij hebben de

verhuisstromen tussen gemeenten en infrastructurele en mobiliteitsvraagstukken in kaart voor de gehele regio. Waarom worden er in de bouwproductie dan toch

onvoldoende meters gemaakt? Waarom speelt iedereen elkaar de bal toe maar wordt er voor de woningmarkt onvoldoende gescoord?

Bouwen

De nieuwe provinciebesturen krijgen de schone taak

samen met gemeenten in een hoger tempo bouwlocaties vrij te maken. Zij weten wat hen te doen staat. Er

moet vaart worden gemaakt met de benodigde vergun-

ningen. Het bureaucratisch gehalte moet naar beneden.

Het realiseren van bouwplannen moet prioriteit nummer 1 worden, willen we maar enigszins in de buurt

komen van de 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar.

Regionale en lokale lange termijnvisies moeten inves-

beslecht worden. Begrijp me niet verkeerd, natuur is materiaal. Uiteraard moeten we niet met bulldozers

diepe sporen door het Groene Hart trekken. Maar VBO

pleit er al langer voor om met ‘beleid’ in groene zones tegen steden en dorpen aan te bouwen. Dan kunnen wonen en groen goed samengaan en elkaar zelfs ver-

sterken tot mooie woonconcepten. Met bufferzones

hoeft beschermd leefgebied niet te worden aangetast.

Provinciale besturen moeten nu echt de juiste belangen tegen elkaar gaan wegstrepen. Het belang van een dorp

dat de leefbaarheid wil bewaren door voor de jeugd een

aantal woningen bij te bouwen, moet serieus meewegen. Ook de starter heeft recht op een eigen woning.

Inmiddels lijkt het erop dat het Rijk hierin ook duidelijker stelling neemt en harde afspraken over bouwprogramma’s met de provincies probeert te maken. Er worden zogeheten woondeals rond mobiliteit en

woningbouw voorbereid. Dit kan samen met een verrui-

ming van de bouwmogelijkheden voor corporaties voor een belangrijke doorbraak zorgen. Inmiddels is toch iedereen wel tot het inzicht gekomen dat de bouwinper-

king van de corporaties de woningmarkt onnodig veel pijn heeft gedaan.

teerders en financiers zekerheid bieden om stevig te

Laten we hopen dat de burger zich 20 maart a.s. duide-

den? Het getouwtrek, het plussen en minnen met aan-

Daarna moeten de provincies vaart maken en de kwar-

investeren. Waar en waar mag per se níet gebouwd wortallen te bouwen woningen en de eeuwige discussie

lijk uitspreekt over de koers voor de bouwproductie. tiermaker voor de woningmarkt worden! ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

ir. diederik samsom (1971) Studie:

1989 - 1997 Technische natuurkunde (afstudeerrichting Kernfysica) TU Delft Loopbaan:

Activist en campagneleider Greenpeace

Directeur energieleverancier Echte Energie

2003 - Tweede Kamerlid Partij van de Arbeid (woordvoerder duurzaamheid en later asielbeleid) 2012 - Mede-architect kabinet Rutte II

2012 - 2016 Politiek leider Partij van de Arbeid

2017 - Parttime adviseur afval- en energiebedrijf in Alkmaar

2018 - Adviseur en commissaris bij staatsenergiebedrijf EBN

2018 - Voorzitter sectortafel Gebouwde Omgeving Klimaatberaad

ACTUEEL | Energietransitie

ir. diederik samsom, voorzitter sectortafel gebouwde omgeving klimaatberaad:

“ de energietransitie gaat niet over techniek maar over mensen”

Op 21 december 2018 werd het ontwerp-Klimaatakkoord gepresenteerd; het resultaat van een jaar lang beraadslagen aan vijf ‘klimaattafels’. Honderden vertegenwoordigers van belangengroeperingen hadden de taak een samenhangend pakket aan voorstellen te produceren. Dat lukte, op de valreep. Lang vóór het document aan minister Eric Wiebes werd overhandigd, was het onderwerp al hét nieuwsitem.

Het ontwerpakkoord wordt nog uitvoerig doorgerekend door het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Planbureau, maar de toon was gezet: de burger was zwaar de klos. De miljarden die met de energietransitie gemoeid zijn, moeten worden opgebracht door ‘de gewone man’, zo was overal te lezen en te horen. We vroegen Diederik Samsom, voorzitter van de sectortafel Gebouwde Omgeving, wat er waar is van al die deprimerende berichten.

‘We hebben drie decennia de tijd om Nederland te verduurzamen’, zei u onlangs in een presentatie. Over drie jaar moeten honderdduizend woningen van het gas af zijn.

Vanaf 2030 zullen elk jaar 200.000 woningen worden verduurzaamd, met als doel: geen CO2-uitstoot meer in 2050. U

“D

bent een geboren optimist, maar toch: gaan we dat redden?

at gaat absoluut lukken. Ga maar na: het betekent dat elke woning binnen 30 jaar één keer moet worden verbouwd. Ik denk dat de meeste

woningen in die drie decennia wel vaker een verbouwing

gemiddeld 12.000 euro. Een woning verduurzamen tot label B-niveau kost minder.”

Dat is inderdaad heel optimistisch. Duurzaamheid leeft nog niet echt bij de grote massa.

“Dat gaat veranderen. Nederlanders zijn welwillende mensen, maar ze calculeren ook heel goed. Als je door de re-

novatie elke maand geld overhoudt én je hebt een fijnere woning, dan is de keus snel gemaakt.”

ondergaan. Alleen: dan gaat het bijvoorbeeld om het

Dat is niet meteen het beeld dat je krijgt als je uw voormalige

ken of badkamer. Dingen waar je als bewoner zelf voor

tuin-revolte’, Dijkhoff die dreigende taal uitslaat; zelfs Kim

aanbouwen van een serre of de renovatie van een keukiest. Ik denk dat binnen vijf jaar verduurzaming voor veel woningeigenaren net zo’n onderwerp zal zijn als al die andere verbouwingen: iets waarvan je direct profijt hebt

en waar je woning beter van wordt. Om nog even bij het

voorbeeld van de badkamer te blijven: elk jaar worden er

in Nederland 300.000 badkamers verbouwd à raison van

politieke collega’s aan het woord hoort. Buma met zijn ‘ForPutters van het Sociaal en Cultureel Planbureau is somber en heeft het over een tweedeling en gele hesjes.

“Het beeld dat je krijgt als je sommige media leest, klopt

niet. Het is helemaal niet de bedoeling dat alle ruim 7 miljoen woningen naar ‘Nul-op-de-Meter’ gaan. Hysterisch

isoleren noem ik dat. Dan heb je het over investeringen tus-

| V A STGOED A DV I SEU R | 7

met bijvoorbeeld label G (slecht geïsoleerd) of B (al een aardig eind op weg). Vandaar.”

De hevigste kritiek richt zich op de verhoging van de gasprijs, terwijl de meeste mensen nog helemaal niet kunnen kiezen tussen gas en een andere warmte- of energiebron.

“Maar die verhoging van de gasprijs is helemaal geen gevolg van het ontwerp-Klimaatakkoord, want die maatregelen zijn nog niet ingevoerd. Het is een gevolg van

een maatregel uit het regeerakkoord: verlaging van de

afdrachtskorting. De eerste 300 m3 gas krijg je vanwege die

korting in feite gratis. Die afdrachtsverlaging is nu verminderd en dat leidt tot een verhoging van de gasprijs. Dat is

natuurlijk geen prikkel om tot energiebesparing te komen.

Het is gewoon een blunder.”

In uw voorstel moeten woningcorporaties het voortouw nemen. Zij klagen – ondanks het cadeautje van 100 miljoen euro – dat de verhuurderheffing dat moeilijk maakt en dat

huurders niet gelukkig zijn met – weliswaar innovatieve – maar niet goed werkende installaties.

“Inmiddels denken ze daar heel anders over. Ze kiezen nu

voor de praktijkgerichte aanpak die ik zojuist noemde:

“Mijn voorkeur gaat uit naar een bepaling voor het Burgerlijk Wetboek waarmee gebouwgebonden financiering mogelijk wordt. Daarmee zou het

vloer- en dakisolatie, wat de woning op label B-niveau

brengt. Die ingrepen worden dan bij voorkeur uitgevoerd bij mutatie of bij de uitvoering van groot onderhoud.”

Voor eigen woningen is het rekensommetje snel gemaakt:

mogelijk moeten zijn om aantrekkelijke financierings-

isolatie kost ongeveer 10.000 euro. Je bespaart daarmee 50

en ontzorgingsproducten via verschillende

thecaire voorwaarden, betaal je ca. 80 euro per maand aan

aanbieders beschikbaar te stellen aan de klant”

à 80 euro per maand. Als je een lening afsluit onder hypo-

aflossing en rente. En daar heb je dan ook een veel fijnere

woning voor; zonder extra kosten. De burger betaalt dus helemaal niet de miljarden waar De Telegraaf en Elsevier

sen 30.000 en 50.000 euro, maar dan zit de warmtepomp er ook in. Ik heb het helemaal niet over warmtepompen!

het over hebben. En als VVD-fractievoorzitter Klaas Dijkhoff het heeft over ‘achterlijk hoge kosten’, overdrijft hij dus.”

Laten we nu eerst eens alle slecht geïsoleerde woningen

Nu we het toch over geld hebben: hoe staat het met de

vorm van stadsverwarming kunnen aanleggen met een

elkaar heen: de gebouwgebonden financiering via een lening

gaan isoleren, bijvoorbeeld tot label B-niveau, zodat we een temperatuur van 60°. Dat moet dan wel duurzame warmte zijn; geen ‘gewone’ stadsverwarming met hoge tempera-

tuur! Voor waterstofgas is de bestaande infrastructuur geschikt; voor een warmtenet niet. Dat kan een rol spelen bij de overwegingen.”

Moeten we het eigenlijk nog wel hebben over een ‘energie-

label’? Een duurzaamheidslabel geeft meer informatie over de mate waarin de woning verduurzaamd is. Dan heb je

als (aspirant)eigenaar veel meer informatie over de maat-

regelen die je kunt nemen om de woning energiezuiniger te maken.

“Dat klopt. Ik weet dat jullie het liever over een ‘duurzaamheidslabel’ hebben. Het is ook inderdaad een sympathiek idee, maar ik gebruik het woord ‘energielabel’ nog graag omdat het zo duidelijk is.” Iedereen snapt wat je bedoelt

8 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

gebouwgebonden financiering? De varianten buitelen over bij de bank; ‘baatbelasting’ bij gemeenten of toch de Bodemwende, een systeem van tijdelijke erfpacht? Of de lening in de hypotheek verwerken?

Mijn voorkeur gaat uit naar een bepaling voor het Bur-

gerlijk Wetboek waarmee gebouwgebonden financiering mogelijk wordt. Daarmee zou het mogelijk moeten zijn

om aantrekkelijke financierings- en ontzorgingsproducten via verschillende aanbieders beschikbaar te stellen aan de klant. De rente van zo’n gebouwgebonden lening kan om

uitvoeringstechnische redenen niet aftrekbaar zijn, maar

zo veel scheelt dat nu ook weer niet! Baatbelasting die door

de gemeente kan worden geheven, kan een goed idee zijn, maar daar zitten de nodige haken en ogen aan.

En met erfpacht moet je ook voorzichtig zijn, heb ik ervaren.

Dat geldt ook voor deze Bodemwenderegeling: je verkoopt

de grond onder je woning aan de gemeente. Met dat geld

FEB R UA R I 2 0 1 9

kun je je woning verduurzamen en je betaalt de lening terug via de besparing op de energiekosten. Het is wellicht

een bruikbaar concept, maar je loopt de kans mensen een lening aan te bieden die zich eigenlijk geen lening kunnen veroorloven. Tja…”

In uw voorstel gaat het over arrangementen. Wat bedoelt u daarmee?

“Ik zeg graag dat energieadviseurs veel kunnen leren van autoverkopers. Die verkopen geen auto’s meer maar concepten: je betaalt per maand voor de auto én voor het on-

derhoud. De aanschafprijs zit in het maandbedrag (net als bij je smartphone trouwens). Dat betekent wel dat alle be-

trokken partijen, inclusief makelaars en taxateurs, moeten

gaan samenwerken om de bewoners een concept te bieden dat hen optimaal ontzorgt. Geen gezoek meer naar de bes-

te warmtebron en naar een aannemer of installateur die het werk kan uitvoeren, maar één ‘verduurzamer’ die – liefst

in afstemming met (woon)consumentenorganisaties – ar-

rangementen ontwikkelt. Dat kun je bijvoorbeeld doen voor een aantal veel voorkomende woningtypes. Op die manier kun je een hele wijk in één keer verduurzamen zonder dat de bewoners op zoek moeten naar de beste oplossing.

Het idee van VBO om duurzaamheidscollectieven te vormen, past prima in dat concept.”

Het lijkt me niet zo eenvoudig te organiseren.

“Dat is het ook niet: het vergt nogal wat van aannemers en

“Energieadviseurs kunnen veel leren van autoverkopers.

Die verkopen geen auto’s meer maar concepten. Dat betekent wel dat alle betrokken partijen, inclusief

installateurs: die moeten veel langer op hun geld wachten,

makelaars en taxateurs, moeten gaan samenwerken om

Iemand moet dat bedrag dus voorschieten. Banken zullen

de bewoners een concept te bieden dat hem optimaal

want je betaalt de verbouwing in 20 of zelfs 30 jaar terug. daar niet veel voor voelen; andere investeerders mogelijk wél.”

ontzorgt. Het idee van VBO om duurzaamheidscollectieven te vormen, past prima in dat concept”

Denkt u dat gemeenten op tijd (in 2021) hun warmtevisies zullen kunnen presenteren?

“Dat zal wel lukken: ze kunnen zo’n warmtekaart zonder al te veel moeite maken. Dat is allemaal techniek. Maar

“Dat ze niet meer hameren op ‘locatie, locatie, locatie’

mensen. Het probleem begint als de gemeenten in gesprek

waarin een woning verduurzaamd is, moet betrokken

de energietransitie gaat niet over techniek: die gaat over gaan met de bewoners. Dan zal blijken dat bewoners allerlei wensen hebben die ze veel belangrijker vinden dan verduurzaming. Daar moet je dus wel rekening mee houden.”

Hoe gaat de belastingschuif (verhoging energiebelasting op gas versus verlaging energiebelasting op elektriciteit) uitpakken voor de eindgebruiker?

“Ik denk dat die gaat leiden tot een kleine lastenverlichting: ca 20 euro per jaar. Niet veel, inderdaad, maar in elk geval

maar aandacht hebben voor duurzaamheid. De mate

worden in de vraagprijs. Als je twee identieke woningen

naast elkaar hebt, waarvan de ene extreem weinig energie verbruikt en de andere niet; dan is die verduurzaamde

woning toch veel meer waard? De eigenaar is per maand immers veel minder geld kwijt aan woonlasten. Ik voorspel dat de energiewaarde een steeds grotere rol gaat

spelen. Makelaars en taxateurs moeten koper en verkoper daarop wijzen.”

geen lastenverhoging!

Zonnepanelen verhogen hier en daar de WOZ-waarde. Dat is

toorpanden: die betalen een hogere gasprijs en profiteren

Ach… Ik vind dat de waarde van een woning vooral moet

De rekening daarvoor zal vooral worden betaald door kanminder van de verlaging van de elektriciteitsprijs.”

U noemde de makelaar/taxateur al. Wat verwacht u van onze collega’s?

niet bepaald een stimulans voor verduurzaming.

worden verhoogd door een lagere energierekening. Door

goede isolatie dus. Als dat het geval is, mag van mij de

WOZ-waarde wel wat stijgen doordat er zonnepanelen op het dak liggen.” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Martin van Welzen

In één jaar uw Theoriediploma Makelaar-Taxateur Woningen behalen?

Bij de Beroepsopleiding Makelaars B.V. kunt u maandelijks van start!

Wilt u in één jaar het Theoriediploma Makelaar-Taxateur Woningen behalen en beschikt u over voldoende tijd om te studeren?

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen aan in de vorm van e-learning. U bepaalt uw eigen lestempo en kiest zelf waar en wanneer u examen doet. Zo is het mogelijk om de normale studieduur voor het theoriediploma van twee jaar te verkorten tot één jaar.

Bij ons studeren?

E-learning

Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor: • E-learning

Actueel

• Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt • Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Innovatief

• Studeren waar en wanneer u dat wilt op computer, tablet of smartphone

Toegankelijk

• Contact per e-mail met een docent bij vragen over de modules

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen in één jaar:

> U kiest voor de 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen wanneer:

De 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

• U werkzaam bent bij een makelaarskantoor

Woningen is geschikt voor u wanneer: • U in staat bent zelfstandig, gestructureerd en planmatig te werken;

en versneld uw diploma wil halen; • U een carrièreswitch wilt maken en snel aan de slag wil als Makelaar-Taxateur;

• U zeer veel zelfdiscipline kunt opbrengen; • U bereid en in staat bent wekelijks minimaal

• U op dit moment geen baan heeft en uw kansen op de arbeidsmarkt wilt vergroten.

anderhalve dag in te plannen om te studeren.

De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

Starten kan maandelijks door in te schrijven

Woningen bestaat uit de modules:

via onze website www.makelaarsopleidingen.nl

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering • Huur-Verhuur

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

> inschrijven

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE-bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN Kadaster

steeds meer keuze bij wie je een hypotheek kan afsluiten Een huis kopen zonder hypotheek komt niet vaak voor in Nederland. Het mooie is dat die markt van hypotheekaanbieders competitiever wordt. Hoewel de top drie al decennialang uit dezelfde partijen bestaat, neemt de marktkracht toe.

W

e weten niet beter: banken verstrekten

tiger over alle aanbieders zijn verdeeld met als gevolg

ING, ABN AMRO) vormen al decennia de

lagere hypotheekrentetarieven. Dat is een logische

hypotheken. De drie grote banken (Rabo,

top drie van de hypotheekverstrekkers. Hun gezamenlijk marktaandeel schommelt rond de 40%. Alleen in de

crisisperiode steeg hun aandeel iets. De andere vele

meer concurrentie. Dit zou zich kunnen vertalen in

gedachtegang. Maar het is ook van belang te weten welke partijen marktaandeel winnen.

aanbieders hebben een gering individueel marktaan-

De afgelopen vijf jaar zien we vooral een interessante

makelaar en/of hypotheekadviseur, weet daar alles van.

regiepartijen. Dit zijn hypotheekaanbieders die inves-

deel. Aegon is het grootst en groeit het sterkst. U, als

Recent onderzocht ik, samen met collega’s, hoe compe-

titief de markt is. De basis voor deze analyse zijn de marktaandelen per verstrekker.

Concentratiegraad

Onze analyse toont aan dat de concentratiegraad op de hypotheekmarkt de laatste jaren afneemt; de internati-

onale maatstaf voor de concentratiegraad van een

markt, de zogenaamde Herfindahl-Hirschman Index (HHI), daalt. Dat betekent dus automatisch dat de markt

competitiever wordt: marktaandelen zijn meer gelijkmatig verdeeld tussen de aanbieders. Die grotere con-

currentie startte gelijk met de kanteling van de markt in 2013. Verzekeraars, pensioenfondsen en regiepartijen

vergroten hun marktaandelen ten koste van de banken.

ontwikkeling in de marktaandelen van de zogenaamde teerders ontzorgen. Zij regelen alles rondom de hypo-

theekverstrekking. De investeerder hoeft alleen maar

geld in het fonds te storten. Munt, BijBouwen en Vista zijn voorbeelden van dergelijke aanbieders. Regiepartijen

bezitten, na vijf jaar, nog steeds een bescheiden marktaandeel, maar deze groep verstrekkers reageert sterk op

de economische ontwikkeling. In de aanloop van de cri-

sis, toen het economisch voor de wind ging in Nederland, steeg hun marktaandeel om snel weg te zakken gelijk toen de crisis begon. Met de kanteling van de economie steeg ook hun marktaandeel weer. Het gaat om vluchtig

kapitaal en om een groep verstrekkers die uit- en toe-

treedt gegeven de marktomstandigheden. Dat kan voor consumenten een risico zijn.

Dat de top drie al decennia de top drie is, heeft er niet

Anno 2019 zijn de kruitdampen opgetrokken en kunnen

hypotheken aan te bieden. In de praktijk blijkt namelijk

na de crisis. Oké, de markt is ietsje minder geconcen-

toe geleid dat nieuwe aanbieders moeite hebben om

dat nieuwe aanbieders heel eenvoudig toegang hebben tot onze hypotheekmarkt en bestaande aanbieders hun

marktaandeel kunnen vergroten. Even eenvoudig vertrekken trouwens aanbieders.

we terugkijken naar de ontwikkelingen voor, tijdens en

treerd, maar uiteindelijk heeft de top drie zijn markt-

aandeel gewoon behouden. De mindere concentratie komt vooral omdat de marktaandelen van de andere aanbieders gelijkmatiger zijn verdeeld. ■

Meer concurrentie

Paul de Vries,

Voor huishoudens die hun woningaankoop met een

Woningmarktexpert

hypotheek financieren, is het prettig dat de hypotheek-

Kadaster

markt maand op maand steeds ietsje minder is geconcentreerd. Minder geconcentreerd betekent immers

dat, gemiddeld genomen, de marktaandelen gelijkma-

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Beleggersmarkt

“ huurwoningmarkt blijvend interessant voor institutionele beleggers” In 2018 waren huurwoningen voor het eerst het grootste beleggingssegment in de vastgoedsector. De interesse bij zowel binnen- als buitenlandse institutionele beleggers blijkt fors. Niet zo vreemd voor wie zich bedenkt dat ‘verhuur’ een steeds groter onderdeel van de totale woningmarkt uitmaakt. Een groeitrend die voorlopig nog zal doorzetten, zo verwachten de kenners. We spraken met Alexander Buijs en Robbert Arkenbout, Directors Residential Capital Markets bij CBRE, marktleider in woningbeleggingsadvies.

N

ederland staat als beleggingsmarkt goed op de

maximale prijs te verhuren”, benadrukt Alexander. “Hier

miljard euro aan vastgoed verhandeld. Waren het

fondsen en verzekeraars. De professionele markt dus, waar

kaart. Vorig jaar werd in ons land voor zo’n 20

tot 10 á 15 jaar terug nog met name kantoren waar grote beleggers hun geld in staken, inmiddels is er spreiding over

verschillende sectoren. De woningmarkt neemt daarin een

zeer voorname plaats in. Maar liefst 7 miljard euro (4 mil-

gaat het om de grote institutionele partijen als pensioenbeleggers met kwalitatief goede en duurzame woningen op de lange termijn, lees 15 tot 30 jaar, een rendement

kunnen behalen dat past bij hun verplichtingen, dat infla-

tiedekkend is etc. Zij focussen op het middensegment in

Alexander Buijs: “Voorwaarde voor beleggers is dat ze kunnen investeren in woningen die voor de huurder betaalbaar zijn. Hoge bouwkosten, stijgende grondprijzen én toenemende regelgeving vanuit gemeenten – vooral de grote steden – om die grondwaarde vervolgens weer te drukken of om huurprijzen te maximeren, zijn echter een cocktail die de haalbaarheid van projecten onzeker maakt.

Partijen wijken dan liever uit naar andere gebieden of – erger – hun plannen gaan de ijskast in…”

jard voor bestaande woningen; de rest voor nieuwbouw)

de vrije sector, met huren tussen pakweg 710 en 1200 euro

ten opzichte van het jaar ervoor. “Het zijn in deze cijfers

nog altijd de vier grote steden (2,8 miljard euro van het

bedroeg het volume daarvan in 2018; een verdubbeling nadrukkelijk niet de particulieren die met wat spaargeld een tweede woning kopen om die vervolgens tegen een

12 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

per maand én beleggen vooral in de groeimarkten. Dat zijn

totaal), maar inmiddels ook steeds meer de plaatsen en gebieden er omheen.”

FE B R UA R I 2 0 1 9

VERANDERDE STRUCTUUR

vesteren in woningen die voor de huurder betaalbaar zijn”,

ningen voor beleggers zo interessant maakt”, zegt Robbert.

én toenemende regelgeving vanuit gemeenten – vooral

“Het is met name de schaarste van het product dat wo-

“Iets wat ook vooral te maken heeft met de veranderde structuur in de woningmarkt. Lange tijd kende Nederland

in grote lijnen twee smaken: sociale huurwoningen en koopwoningen. Na de laatste crisis veranderde de regelgeving op diverse fronten. Zo werd de aftrek van hypotheek-

rente ingeperkt én is het moeilijker om een hypotheek

stelt Alexander. “Hoge bouwkosten, stijgende grondprijzen de grote steden – om die grondwaarde vervolgens weer te

drukken of om huurprijzen te maximeren, zijn echter een

cocktail die de haalbaarheid van projecten onzeker maakt.

Partijen wijken dan liever uit naar andere gebieden of – erger – hun plannen gaan de ijskast in…”

te krijgen. Tegelijkertijd moeten corporaties in hun werk

“Of ze schuiven in geval van nieuwbouw het duurzaam-

groep niet behoort én onvoldoende eigen geld voor een

juist dat kan de bouwkosten nog eens extra verhogen. Dus

vooral focussen op de echt lage inkomens. Wie tot die doelkoopwoning heeft, valt dus tussen wal en schip. En dat zal voorlopig zo blijven. Daarom is dát nu precies het segment

waar de beleggers zich op richten. Een trend die nog eens versterkt wordt door de groeiende vraag naar flexibele huisvesting, vooral in de grote steden; tot het moment van settelen, is huren een heel goed alternatief voor mensen die nog volop aan hun carrière bouwen.”

Bij zowel binnen- als buitenlandse partijen die voor de lange termijn willen investeren, is de Nederlandse woningmarkt

populair. Alexander: “Onze economie is sterk, we hebben

een professioneel beleggersklimaat met qua wetgeving

een goede infrastructuur. Verder is de bevolkingsgroei groot.

heidsaspect naar de achtergrond”, vult Robbert aan. “Want

zullen beleggers daarop als eerste beknibbelen. Iets wat

we met elkaar juist niet willen. En lukt het helemáál niet, dan zoeken ze hun heil wellicht weer in kantoren. Want de leegstand in dat segment begint in de grote steden echt

heel erg terug te lopen… Een oplossing om beleggingen

in woningbouw te stimuleren, kan nog gevonden worden

in geforceerde verlaging van grondprijzen. Maar dat zien we onvoldoende gebeuren. Ook niet in Amsterdam, dat als

enige van de grote steden zelf eigenaar is van de grond. De grondwaarde is er verhoudingsgewijs te hoog; de stad zou er te veel verlies op leiden.”

Dergelijke zaken gelden als extra voordelen. Want groei

LASTIG

overal ter wereld. Logisch eigenlijk. Bij woningen heb je

een oplossing van het woningtekort dat vooral in de grote

van institutionele beleggingen in dit segment zie je vrijwel immers een goede spreiding in kleine eenheden. Dat geeft

een stabiele kasstroom én minder risico. En – zeker niet onbelangrijk – huren stijgen doorgaans met de inflatie mee.”

Het zal dus lastig worden om via beleggers te komen tot

steden nog lang hoog blijft. Toch zal volgens Alexander de vraag naar objecten onverminderd groot blijven. Mede door de naar verwachting langdurig lage rente. “Gemeenten die

Specifieke doelgroepen Onder doelgroepen als studenten, starters, alleenstaanden en senioren lijkt steeds meer vraag naar micro-appartementen, met gedeelde voorzieningen. Zien beleggers daar iets in? Robbert: “Institutionele beleggers willen vooral investeren in een mix van goede woningen die een brede doelgroep van één- en tweeverdieners aanspreken. Natuurlijk zien we in steden ook een groeiende vraag naar shared living concepten.

Maar daarvoor is een ander type belegger nodig. Het vereist niet alleen een actiever management, maar vooral ook de bereidheid om – weliswaar tegen een hoger rendement – meer risico te dragen.”

< Rachmaninoff in Utrecht, een transformatie van gemeentekantoor naar 3-kamer woningen met hoge kwaliteit, gericht op het middensegment

HAALBAARHEID

daarvan willen profiteren, zullen oog moeten hebben voor

bert en Alexander betwijfelen of dat op korte termijn zal

hun planningscapaciteit te verhogen. Want inspraakpro-

Er mag dan grote belangstelling onder beleggers zijn, Robleiden tot grootschalige duurzame nieuwbouw in de grote steden. “Voorwaarde voor beleggers is dat ze kunnen in-

de belangen van beleggers. Bijvoorbeeld door allereerst

cedures, afgifte van vergunningen etc. leidt tot extreme vertragingen en daardoor tot nóg hogere bouwkosten.” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Harry Mos Beeld: CBRE

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

!

ZEER SNEL

VERKOCHT

Als ondernemer de snelheid erin houden? de (ver)koper

uw makelaarskantoor

REAL ESTATE OFFICE CENTEr SERVICE OP MAAT MEDEWERKERS UIT DE MAKELAARDIJ PERFECTE KWALITEIT PRIJS VERHOUDING BLIJE KLANTEN

INTERESSE? Bel 070 820 04 00 of mail naar info@reoc.nl KIJK SNEL OP REOC.NL

ACTUEEL | Funderingsschade

nieuwe funderingsschade door droogte; moeten we kiezen tussen koeien of gebouwen?

Waar veel Nederlanders met veel plezier terugdenken aan de lange, warme zomer van 2018, maken veel anderen zich zorgen over de fundering van hun woning. Want de zomer die (voorlopig!) de boeken ingaat als de ‘zomer van de eeuw’ heeft ook de nodige problemen met zich meegebracht. De lage grondwaterstand, die voornamelijk werd veroorzaakt door de langdurige droogte, zorgde op veel plaatsen voor schades aan woningen. Scheurvorming in muren, brekende tegelvloeren en kieren in houten vloeren en dakspanten. Niet alleen in de bekende veengebieden van Noord- en Zuid-Holland, maar ook op plaatsen waar voorheen vrijwel nooit schades werden gemeld. Geschat wordt dat de schadebedragen kunnen oplopen tot vele miljarden in 2050.

I

n veengebieden treedt al vele tientallen jaren verrotting

Nu al wordt een half miljoen woningen bedreigd door

stand te laag wordt, komen de palen droog te staan en

staal’ gebouwd is, bedraagt een veelvoud daarvan. Door

van houten funderingspalen op. Als de grondwater-

ontstaat ‘palenpest’. Sinds 2018 is ook het aantal klachten

van bewoners van de zand- en kleigronden in het rivieren-

gebied fors toegenomen. Daar zijn veel woningen ‘op staal’ gebouwd: direct op de kleigrond, die veelal is opgehoogd met een laag zand.

rottende houten heipalen. Het aantal woningen dat ‘op de extreme droogte is de kleilaag ingeklonken. Doordat

de bodem niet overal dezelfde samenstelling heeft, kan bijvoorbeeld de voorkant van een huis verzakken, terwijl

aan de achterkant niets aan de hand is. Wat te doen? En wie betaalt de schade?

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5

SATELLIETGEGEVENS

weggepompt om de polders toegankelijk te houden voor

aardobservatie aan de TU Delft, heeft vastgesteld dat de

in de – nabije – toekomst moeten kiezen tussen koeien en

Ramon Hanssen, hoogleraar in de geodesie en satellietdaling in de bovenste meters van de bodem op diverse

plaatsen groter is dan in het aardgasgebied in Groningen.

Hij constateerde lokaal uitschieters tot meer dan zeven

centimeter in het zomerseizoen. Het grootste deel daarvan komt in de herfst weer omhoog, maar een stuk verdwijnt

blijvend. (Ter vergelijking: in Groningen gaat het om vijf tot acht millimeter per jaar). Hanssen: “Groningen en het

Prof. Hanssen: “Tot voor kort lag niemand wakker van een scheurtje hier en daar. Nu zie je dat steeds meer mensen het probleem gaan zien. Diverse eigenaren en bewoners hebben allemaal hun eigen belangen. Waar de agrarische sector graag

het vee en voor landbouwwerktuigen. Betekent dit dat we

gebouwen? Dat is wat kort door de bocht, maar in feite komt het daar wel op neer, denkt Hanssen. “We zijn al 400

jaar bezig om Nederland te maken zoals we het willen

hebben. Dat heeft geleid tot steeds verdere daling van de grondwaterstand – en overigens ook tot bodemdaling in

een groot deel van het land. Om precies te zijn: ongeveer

één centimeter per jaar. En dat gebeurt helaas niet gelijkmatig. Als er weer een droge zomer komt, zal het probleem sluipenderwijs steeds groter worden. Dan komt er nog meer spanning op de bebouwing.

Tot voor kort lag niemand wakker van een scheurtje hier

en daar. Nu zie je dat steeds meer mensen het probleem gaan zien. Diverse eigenaren en bewoners hebben allemaal hun eigen belangen. Waar de agrarische sector graag wil

dat de grondwaterspiegel ‘meezakt’ met de bodemdaling,

wil dat de grondwaterspiegel ‘meezakt’ met de bodemdaling,

vergroot dat voor bewoners van oude binnensteden juist

vergroot dat voor bewoners van oude binnensteden juist

funderingstype. Het is belangrijk dat we gaan leren om op

de kans op schade. En die schade verschilt dan ook nog per funderingstype” Groene Hart waren al bekend, maar we zien nu ook pro-

blemen tussen Rijn en Waal. Niet alleen aardgaswinning, zoutwinning en de landbouw veroorzaken problemen; ook

nieuwe infrastructuur zoals (spoor)wegen en viaducten zakt. Daar verwachten we dus ook schade.”

Met gegevens van radarsatellieten kunnen Hanssen en zijn team per woning in kaart brengen in hoeverre deze is gezakt. De kaart (www.bodemdalingskaart.nl) kan dankzij de satellietgegevens voortdurend worden ververst. Op die manier zagen de onderzoekers dat ook op plaatsen die tot

nu toe als weinig ‘zettingsgevoelig’ bekend stonden, woningen verzakken als gevolg van bodemdaling.

KOEIEN OF HUIZEN

In veenweidegebieden zoals het Groene Hart, wordt water Risicogebieden voor funderingsproblemen door zettingsgevoeligheid, 2018

Percentage klei- en veengronden onder het landoppervlak per gemeente, 1999

de kans op schade. En die schade verschilt dan ook nog per

een grotere schaal te denken dan tot nog toe is gebeurd.

Niet alleen in tijd maar ook in ruimte.”

WEINIG AANDACHT VOOR KLIMAATVERANDERING

Ingenieursadviesbureau Sweco bracht de financiële gevol-

gen van klimaatadaptatie in kaart en roept op tot het vaststellen van een landelijk minimaal ‘adaptatieniveau’. Alex

Hekman, business director Water bij Sweco: “Als je het be-

bouwde gebied wilt aanpassen aan de klimaatverandering, moet je rekening houden met een bedrag van 42 tot 83

miljard euro tot 2050, afhankelijk van het gekozen scenario.

Bij nieuwbouw en bij herstructurering is er nog weinig

aandacht voor klimaatadaptatie. Oude normen worden nog volop gehanteerd. In bestaande wijken is er – logisch –

vrijwel nooit rekening mee gehouden. Nu de schade door de droogte uitvoerig in de media is belicht, zie je een grote toename van de aandacht voor klimaatadaptatie.

In 2018 was de grondwaterstand lager dan ooit. Grondlagen zijn daardoor ‘gekrompen’ en dat gebeurt met verschil-

lende snelheden. Het probleem is zichtbaar geworden, maar het is ook nóg ingewikkelder geworden. In veel

gemeenten worden bewoners opgeroepen om hun tuinen niet helemaal te betegelen. Verstening heeft immers twee

nadelen: bij hevige regenbuien kan het riool de hoeveelheid

water niet aan. Daardoor zien we overstromingen. Bovendien kan door al die betegelde tuinen de grondwaterstand niet worden opgebouwd. De roep om maatregelen klinkt

alom. Om de problemen die door die diverse oorzaken zijn ontstaan op te lossen, is het belangrijk dat je goed kijkt naar de (kosten)effectiviteit van die maatregelen.”

‘GEMEENTE, KRUIP UIT JE SCHULP!’

De gemiddelde Nederlander heeft geen verstand van de gevolgen van de grondwaterstand. “Maar woningeigenaHet aantal woningen in het rode gebied dat risico loopt op funderingsschade bedraagt 750.000 tot 1 miljoen. Nu komen ook meldingen uit minder zettingsgevoelige gebieden blauw en geel. Huizen die rechtstreeks op de ondergrond (staal) zijn gefundeerd, doorgaans gebieden met klei in de bovengrond.

16 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

FE B R UA R I 2 0 1 9

KCAF: nationaal funderingsloket “Het is echt alle hens aan dek. In 2012 dachten we nog dat minimaal

400.000 woningen risico op schade door funderingsproblemen liepen.

We weten nu al dat dit aantal fors hoger zal zijn”, zegt Dick de Jong, directeur van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek

(KCAF). Deze onafhankelijke kennis- en netwerkorganisatie fungeert als nationaal funderingsloket en verzamelt, ontwikkelt en ontsluit

kennis rond de aanpak en preventie van funderingsproblemen. Van funderingsonderzoek tot -herstel; van aanpak tot financiering; van preventie tot innovatie kun je bij KCAF terecht.

Inwoners van gemeenten die zijn aangesloten bij het Fonds Duurzaam

Funderingsherstel, kunnen een beroep doen op het fonds, dat leningen verstrekt voor probleemaanpak. De Jong: “Het fonds is vrij nieuw en bij ren zijn wel wettelijk verantwoordelijk voor het water op hun eigen terrein”, stelt Hekman. “Bij schade is de eigenaar

veel gemeenten nog onbekend. Het is voor hen soms een hele stap om aan het fonds deel te nemen. Wij proberen dat wel te stimuleren.”

dus ook zelf aansprakelijk. Lang niet alle schade als gevolg

Voor professionals, makelaars, gemeenten en gedupeerden organiseert

meenten aan zet zijn: die beschikken over veel informatie.

funderingsviewer (www.kcaf.nl) kan iedereen via het invoeren van een

van natuurproblemen is verzekerd. Dat betekent dat de ge-

Wij dagen de gemeenten uit om uit hun schulp te kruipen, bewoners te voorzien van informatie over risico’s en geza-

menlijk op zoek te gaan naar mogelijkheden om schade

KCAF jaarlijks cursussen en themabijeenkomsten. Op de landelijke

postcode zien welke panden risico lopen op funderingsschade. Meer informatie: www.kcaf.nl of www.funderingsloket.nl.

te voorkómen. Gemeenten hebben immers een zorgplicht richting hun inwoners.

Per gebied moeten afspraken gemaakt worden, bijvoorbeeld

Alex Hekman: “Woningeigenaren zijn wel wettelijk

over de mate waarin water onttrokken mag worden aan de

verantwoordelijk voor het water op hun eigen terrein. Bij

telers gevestigd zijn: zij hebben veel water nodig voor hun

schade is de eigenaar dus ook zelf aansprakelijk. Lang niet

En natuurlijk kun je zelf ook wat doen: de al eerder ge-

alle schade als gevolg van natuurproblemen is verzekerd.

bodem. Dat speelt bijvoorbeeld in gebieden waar veel fruitbedrijf. Er moeten dus belangen worden afgewogen.

noemde tegels uit de tuin halen, bijvoorbeeld. Ook het

Dat betekent dat de gemeenten aan zet zijn. Wij dagen de

je dat het regenwater kan infiltreren in de bodem. Hier en

gemeenten uit om uit hun schulp te kruipen, bewoners te

afzagen van de regenpijp is een goed idee: daarmee bereik daar zie je ook dat groepen bewoners creatief aan de slag

voorzien van informatie over risico’s en gezamenlijk op zoek te

tratieriooltje in de eigen straat. Er zijn veel mogelijkheden.”

gaan naar mogelijkheden om schade te voorkómen.”

gaan, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen infil-

EN DE MAKELAAR?

waterstand niet te laag is. Als de grondwaterstand lager is

koper vraagt naar mogelijke risico’s. De verkoper heeft

verwachten. Makelaars en taxateurs kunnen die informatie

De makelaar heeft het niet gemakkelijk als een aspiranteen informatieplicht maar zal waarschijnlijk zijn kiezen op elkaar houden als het gaat over mogelijke toekomstige funderingsproblemen. “Maar de makelaar kan zelf eenvoudig

vaststellen welk type fundering gebruikt is”, zegt Hekman.

“Voor houten palen is bijvoorbeeld belangrijk dat de grond-

dan zo’n twee meter beneden maaiveld, kun je problemen bij de gemeente opvragen.

Gelukkig zijn we in Nederland ervaren op het gebied van

water. Aan droogte zijn we nog niet gewend, dus daarvoor

is tot op heden weinig aandacht geweest. Dat moet op korte termijn veranderen.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: KCAF, Sweco

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 7

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

valkuil voor vastgoedbeleggers: de huurprijsherziening Huurprijsherziening; dan gaat het toch over wat het bij huurders teweegbrengt?

Dat is een logische gedachte, maar op grond van de Wet huurprijsherziening (BW 7:303) kunnen zowel huurders als verhuurders de rechter verzoeken om de huurprijs aan te passen. Daarbij gaat het om huurders en verhuurders van bedrijfsruimtes waar diensten of goederen worden geleverd. Dus om winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Huurders en verhuurders van een bedrijfsruimte die onder het zo genaamde huurregime vallen (art. 7:290 lid 2 BW), kunnen – na afloop van de eerste termijn – opteren voor een huurprijsherziening. Twee termen uit dit wetsartikel zijn belangrijk, te weten

L

‘vergelijkbaar’ en ‘ter plaatse’. et op: bij een huurprijsherziening worden de

Op A1-locaties ligt de herzieningshuur vaak tientallen

prijzen maar met de gemiddelde huurprijzen van

wrijft zich in principe bij een verhoging tevreden in zijn

huurprijzen niet vergeleken met de actuele huur-

de afgelopen vijf jaar – van vergelijkbare winkels op

vergelijkbare locaties. Hoe komt de taxateur dan aan een objectieve vergelijkbare referentie? Immers: elk

pand is verschillend qua lay-out, frontbreedte, uitstraling en ligging. Zeker op A-locaties waar maar weinig

procenten onder de actuele markthuur. De belegger handen, maar hij kan bedrogen uitkomen. Als de rechter de huurder in het gelijk stelt, kan de huur met tien-

tallen procenten worden verlaagd. Met terugwerkende kracht tot de datum van de aanvraag!

transacties plaatsvinden, zijn goede referenties van

De rol van de taxateur

De huurprijsherziening kan voor veel ellende zorgen bij

er te weinig rekening mee houden. Daar ligt een belang-

vergelijkbare objecten moeilijk te vinden.

beleggers van detailhandelsbedrijfsruimtes. Doordat

huurprijzen over een periode van vijf jaar worden vergeleken, loopt de huurprijsherziening altijd achter de

ontwikkelingen aan. En we zitten helaas wel met de ‘beschouwingsperiode’ van vijf jaar. Dat heeft de wetgever destijds bepaald om sterke huurprijswijzigingen

Vaak zie ik dat beleggers zich hiervan niet bewust zijn of rijke taak voor de makelaar – en zeker voor de taxateur.

Die moet niet alleen kijken naar de contracthuur maar vooral naar de markthuur. Hij of zij kan vervolgens bepalen of de contracthuur in de pas loopt met de markthuur van de afgelopen jaren. Is dat niet het geval?

tegen te gaan.

Dan moet daarmee rekening worden gehouden in de

Pas op!

alsnog het risico dat hij bedrogen uitkomt. Reken maar

Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 hadden

huurders die opteerden voor een huurprijsherziening, weinig kans van slagen. De gemiddelde huurprijzen

van de voorgaande vijf jaar lieten natuurlijk nog een rooskleurig beeld zien. En juist in die jaren hadden veel huurders wat extra lucht nodig om hun nering over-

eind te houden. Nu de crisis voorbij is en de bestedin-

gen van consumenten weer stijgen, worden beleggers

waardering en de huurprijs. Anders loopt de belegger uit: niet alleen vermindert het rendement op de inves-

tering; de Loan-to-Value wordt ook stevig beïnvloed.

Dat kan er weer toe leiden dat de bank extra aflossingen gaat eisen, om zo eigen en geleend geld weer in de juiste verhouding te brengen.

Louis Huijts REV RM RT,

Het is dus oppassen geblazen! ■

geconfronteerd met huurprijsaanpassingen die niet in de pas lopen met de actuele huren.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9

voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

UIT DE RECHTSPRAAK

blunderende makelaar met spectaculair gevolg Iedere beroepsgroep kent beunhazen, helaas ook de makelaardij. Frans de Hond was het type adviseur dat zich niet liet hinderen door kennis. Volgens De Hond kom je er ook wel met een portie gezond verstand en intuïtie.

Zoiets leidt tot ongelukken, zou je zo zeggen. Dat klopt, maar de juridische wereld steekt soms vreemd in elkaar.

D

e Hond was het prototype van 12 ambachten, 13

Boven het huurcontract stond: ‘tijdelijke huurovereenkomst

beroepengids afgewerkt. Bakker, stukadoor, bus-

3 juli 2017 en werd aangegaan voor bepaalde tijd voor de

ongelukken. Hij had inmiddels de helft van de

chauffeur, verzekeringsagent, verpleger… De Hond had geen klanten maar slachtoffers. De Hond bedacht plots-

klaps dat hij eigenlijk best wel als makelaar zijn centjes zou kunnen verdienen. Een goed stel hersens en zakelijk instinct

deden toch wonderen…. Nu beschikte De Hond noch over

het één noch het andere, maar dat deerde niet. De Hond werd woningmakelaar.

Gelukkig voor de rest van de wereld bleef de toeloop aan

klanten uit. Volgens De Hond kon dat niet liggen aan

de door hemzelf bedachte reclameslogan: ‘De Hond, de makelaar die niet blaft maar bijt’. De Hond vond het een

naar zijn aard van korte duur’. Het huurcontract ging in per duur van vijf jaar. Het eindigde van rechtswege op 3 juli 2021. De Hond schreef ook: ‘verhuurder is eigenaar van de

woning en het staat in de stille verkoop, zodoende wenst hij het tijdelijk te verhuren of op een gegeven moment zelf te bewonen. Dat huurder zich dat uitdrukkelijk van bewust is en dat uitdrukkelijk accepteert en dat alles onzeker is. Dat

verhuurder duidelijk heeft medegedeeld en dat huurder uitdrukkelijk accepteert dat onder welke omstandigheden dan

ook huurder nimmer beroep kan doen op huurbescherming, huurprijsbescherming en/of ontruimingsbescherming’. Nou dat was duidelijke taal. O jee…

briljante vondst. De betekenis kon hij niet uitleggen, maar

OPZEGGEN MOGELIJK?

bleef het stil.

maand. Er kwamen zowaar enkele kijkers. De huurster liet

het klonk goed. Ondanks deze professionele voorbereiding,

VERHUREN IS MIJN VAK

Uiteindelijk meldde zich toch iemand bij De Hond. Dijkman wou zijn vrijstaand huis verkopen. Voor De Hond een makkie, zo noemde hijzelf dat. Helaas was de geadviseerde

vraagprijs het dubbele van de waarde. Tja, dat krijg je dan….

Toeloop van kopers bleef dan ook uit. Dijkman kreeg finan-

ciële problemen. Hij had een winkel met een piepkleine bovenwoning. Was het misschien een idee dat Dijkman met zijn gezin naar die bovenwoning zou verhuizen en dat

De verkoop ging verder en de vraagprijs daalde met de de kijkers binnen. Tot een verkoop kwam het echter niet.

Maar, gelukkig, na twee jaar bleek de nering van Dijkman

stukken beter te lopen en hij beschikte weer over meer

inkomsten. Dijkman wilde graag terug naar zijn woning.

Dat was geen enkel probleem volgens De Hond. De Hond zegde dus het huurcontract op. De huurster accepteerde dat niet. Hoezo een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur? Is vijf jaar kort? Kortom: ontruimen zat er niet in. Leest u er de wet maar op na, makelaartje-van-niks!

de eigen woning dan zolang verhuurd zou worden? Maar

De verhuurder ging naar een advocaat. Deze meende dat

hartelijk om lachen. ’Huurbescherming stelt in Nederland

immers een huurcontract voor bepaalde tijd. Dat kan niet

die huurbescherming? Nou, daar moest De Hond toch wel niets voor meneertje’. De Hond had toevallig in een café

iets opgevangen over de verhuur van huisjes en het had te maken met een huur van korte duur.

Er werd vlot een kandidaat huurster gevonden. De Hond scharrelde via via een huurcontract op.

20 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

de huurster het gelijk aan haar zijde heeft. Het betreft

tussentijds worden opgezegd en na afloop van vijf jaar

geldt een opzegbescherming. Dat staat nu eenmaal zo in de wet. Wat een tegenvaller. Maar zou een beroep kunnen

worden gedaan op redelijkheid en billijkheid of zo iets? En

geldt niet de regel dat alles onder druk vloeibaar wordt?

Toch maar proberen?

FE B R UA R I 2 0 1 9

PROCEDEREN DAN MAAR

vijf jaar de huurovereenkomst in goed overleg kunnen

het huurcontract is aangegaan voor korte duur en dan is

café inmiddels rendabel is geworden en de verhuurder

De huurster werd gedagvaard. Daarbij werd gesteld dat

er geen rechtsbescherming. De huurster en haar advocaat

begrepen er niets van. Dat is voor hen toch een gewonnen zaak?

De kantonrechter oordeelde echter anders. Volgens hem stond vast dat partijen voor ogen stond een tijdelijke huur-

overeenkomst aan te gaan en daarnaast was aan partijen bekend dat de woonruimte van de verhuurder boven het

café klein was en als tijdelijke huisvesting was bedoeld.

Er was bovendien sprake van een vaste huurprijs zonder

beëindigen, wat tot een belangenafweging leidt. Nu het

weer in de woning wou gaan wonen, heeft hij gelet op

zijn huidige huisvestingssituatie belang bij een kwalitatief

goede woonruimte. De verhuurster, die meende dat zij zonder meer een gewonnen zaak had, had geen specifieke

belangen voor zichzelf gesteld. De huurster moest dus ontruimen. De huurster ging in hoger beroep bij het hof

Amsterdam. Het hof volgde echter het oordeel van de kantonrechter. Opnieuw won de verhuurder de procedure. Hoe een balletje soms raar kan rollen.

indexering. De Hond was dat domweg vergeten, maar

En De Hond? Die had inmiddels zijn makelaardij gestaakt

van partijen was een tijdelijke huurovereenkomst te slui-

voor de makelaardij, want hij was een ’verduveld goed ma-

volgens de rechter duidde dat erop dat het de bedoeling ten met een maximale huurtermijn van vijf jaar. Volgens de rechter gold dat partijen ook binnen een termijn van

bij gebrek aan klandizie. Zelf vond hij dat een ernstig verlies kelaar die vlijmscherpe contracten opstelde’. (de uitspraak wordt op verzoek toegestuurd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

| V A STGOED A DV I SEU R | 21

ACTUEEL | Hoogbouw

hoogbouw: spelen met vuur?

Steeds luider klinkt de roep om hoogbouw, als strijd in de enorme woonopgave die Nederland kent. Maar is het eigenlijk wel een duurzame oplossing? Architect Sjoerd Soeters van architectenbureau Mollink Soeters PPHP brengt graag de nodige nuances aan.

‘D

an liever de lucht in!’ Het zijn de gevleugelde

omdat de combinatie hoogbouw/bewoners niet klopte.

tussen Nederland en België zijn kanonneerboot liet

wordt hoogbouw een soort van containers waarin je men-

woorden van Jan van Speijk, die in 1830 in de strijd

ontploffen. Die dramatiek is bijna voelbaar als we de discussies volgen in onder andere Den Haag en Amsterdam. In

Je ziet dat ook in de banlieues in Parijs. Als je niet uitkijkt, sen op elkaar stapelt. Geen sociale cohesie, geen ontmoe-

Den Haag worden de geesten rijp gemaakt voor grootschalige hoogbouw, als antwoord op de grote groei die de stad te wachten staat. In Amsterdam liggen er vergevorderde

plannen om de Sluisbuurt, in het oostelijk havengebied, vol te zetten met hoogbouw. ‘Letterlijk en figuurlijk hoog nodig’, zegt het huidige stadsbestuur. ‘Veel te veel gefixeerd op het snel bouwen van woningen’ en ‘Een doemscenario

als in de Bijlmer dreigt’, meent de lokale oud-politica Saar Boerlage in het Parool. Zij vindt architect Sjoerd Soeters aan

haar zijde. Hij ziet in het plan dat de gemeente ontwikkelde een ‘planologische gatenkaas’, een plan waarin de toekomstige bewoners langs elkaar heen zullen leven. “Er zijn tal

van voorbeelden uit de recente geschiedenis die laten zien waar in dit geval de weeffout zit. Hoogbouw kan wel, maar dan moet je heel goed weten wat je doet, en waar.”

DENKFOUT

Sjoerd Soeters zit op de lijn van critici die menen dat op dit

moment te veel vooral naar hoogbouw wordt gekeken om snel de behoefte aan woningen in te vullen. “In Amsterdam geldt nu het adagium dat er 60% sociale woningbouw in

de nieuwbouwplannen moet zitten. Dat zou dan ook voor de Sluisbuurt gaan gelden. Terwijl we uit de geschiedenis

weten: sociaal moet je al helemáál nooit in hoogbouw doen. Kijk maar eens naar Engeland. Daar is heel veel

hoogbouw al na dertig jaar gesloopt. Sociale woningen en

hoogbouw gaan slecht samen. Dus als je uitgangspunt is: ‘Ik wil met veel hoogbouw veel mensen in één machtige

ting tussen mensen.” Maar, zo is de gerechtvaardigde vraag, wanneer is hoogbouw dan wèl een oplossing?

beweging onderdak bieden’, dan is dat kansloos. Die fout is

GOEDE ANALYSE

Igoe, in de Amerikaanse stad St. Louis. Dat is op een drama

analyse van de lokale situatie voordat besloten wordt tot

bijvoorbeeld ook gemaakt bij het beroemde project Pruitt-

uitgelopen, nog geen zestien jaar heeft het gestaan. Puur

22 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

Sjoerd Soeters – en velen met hem – pleit voor een gedegen hoogbouw. “Je moet je om te beginnen heel goed realiseren

FE B R UA R I 2 0 1 9

dat hoogbouw boven de zeventig meter enorm kostbaar

van vervreemding en een gebrek aan menselijk contact.

staat haaks op sociale woningbouw. Waarom werkt bijvoor-

ongelooflijk belangrijk. Dat geldt niet alleen bij hoog-

wordt. Denk aan installaties, onderhoud en veiligheid. Dat

beeld Montevideo in Rotterdam dan wèl? Omdat daar men-

sen wonen die voor die plek graag diep in de buidel willen tasten. Maar de gemiddelde woonconsument? Wil en kan die wel in hoogbouw wonen? Welke jonge gezinnen willen

dat echt?” Deze eerste kanttekening moet de gemeente Den Haag voor een deel als muziek in de oren klinken. Een

deel van de hoogbouw in de residentie wordt bedoeld voor

urban professionals. Maar voor andere locaties in de stad

is het minder goed nieuws. Daar staat dezelfde hoogbouw

gepland in sociaal zwakke wijken. En dat kan in de optiek van Sjoerd Soeters eigenlijk niet. “Er is nog een tweede

aandachtspunt. Je moet goed kijken naar de infrastructuur ter plekke. Want hoogbouw geeft bijvoorbeeld een enorme parkeerdruk. Dat kun je ondervangen als je bouwt in bij

voorkeur de periferie van de stad, met in de directe omgeving een groot OV-knooppunt. In het plan van de Sluisbuurt

worden de parkeerplekken enorm kostbaar. Ik vraag me af

wie dat daarvoor wil gaan betalen. Een derde punt is: hoe

toekomstbestendig zijn die nieuwe woningen? Als je nu kleine units bouwt omdat daar veel vraag naar is, hoe mak-

“De relatie tussen de openbare ruimte en bebouwing is

bouw, dat geldt in z’n algemeenheid. Je moet altijd beginnen met denken vanuit de openbare ruimte. Hoe zit het

daar met veiligheid, onderling contact tussen mensen? In

het plan van de Sluisbuurt zie je dat dit denken is omgedraaid. Er zijn eerst gebouwen gepland, min of meer ‘free in space’. Dan krijg je gaten waar niemand zich echt thuis voelt, waar niemand iets mee heeft. In een juiste opzet

vormen de gebouwen de wanden van een ruimte. Binnen die ruimte kunnen kinderen veilig spelen, heb je als ouder

ook oogcontact met die kinderen. Om die reden kiezen gezinnen liever niet voor hoogbouw. Als jij als gemeente

de middenklasse, dus de beroemde politieagent, verpleegster, onderwijzer en loodgieter, binnen je grenzen wilt

houden, dan moet je heel terughoudend zijn met hoogbouw. Je moet hen een alternatief bieden. Die student, die

rijkere oudere, die empty nester met flink wat overwaarde, die kun je met hoogbouw wel lokken. Deze groepen kiezen (weer) voor hoogbouw in een centrum, omdat daar het

leven is dat zij zoeken en kunnen betalen: uitgaan, thea-

ter, reuring.” Dat hoogbouw inderdaad niet per definitie

“Hoogbouw kan wel, maar dan moet je heel goed weten wat je doet, en waar. Uit de geschiedenis weten we: sociale woningen en hoogbouw gaan slecht samen. Kijk maar eens naar Engeland. Daar is heel veel hoogbouw al na dertig jaar gesloopt. Dus als je uitgangspunt is: ‘Ik wil met veel hoogbouw veel mensen in één machtige beweging onderdak bieden’, dan is dat kansloos”

kelijk kun je dan over enige tijd aanpassingen doen? Ik zou

dè oplossing is voor alle woningperikelen, is inmiddels

uitrekenen.”

getwijfeld aan de hoogbouw op de Grotiusplaats. ‘Wordt

dat als investeerder of projectontwikkelaar wel goed willen

MENSELIJKE MAAT

Sjoerd Soeters ziet in hoogbouw, en zeker als die ook nog eens op de verkeerde plek wordt gerealiseerd, het risico

ook in Den Haag doorgedrongen. Daar wordt sinds kort

het onbetaalbaar voor de mensen die we in de stad willen

houden?’, vragen lokale politici zich al af. Sjoerd Soeters kan het alleen maar beamen: “Hoogbouw is geen panacee, geen middel voor alle kwalen.” ■

Tekst: Henk de Kleine

| V A STGOED A DV I SEU R | 23

beoordelingen beoordelingen beoordelingen

25% 25% 25% KORTING KORTING

KORTING op montagekosten

op opmontagekosten montagekosten

WaaromLED LEDdisplays displaysvan vanMakelaarsbordenspecialist.nl?

Makelaarsbordenspecialist.nl?

Waarom

Waarom LED displays van••Makelaarsbordenspecialist.nl?

Standaard dubbelzijdig dubbelzijdig verlicht verlicht Duurzaam Standaard • •Duurzaam Slankdesign design • •Slank •• Uitgebreid Duurzaamassortiment • Uitgebreid assortiment • Multifunctioneel Slank design • •Multifunctioneel Uitgebreid assortiment Groothandelsprijzen • ••Groothandelsprijzen

Hogehelderheid helderheid •• Hoge • Standaard dubbelzijdig verlicht Gebruiksvriendelijk •• Gebruiksvriendelijk • Hoge helderheid Ook poster formaten (A1+A2) (A1+A2) •• Ook poster formaten • Gebruiksvriendelijk Grotevoorraden voorraden •• Grote

• Ook poster formaten (A1+A2) • Multifunctioneel •fo Groothandelsprijzen fo kel laaaarrssbboord rdeennssppeecci•iaaGrote l 0314 -- 700 700 544 i ni n @@mmaake lliisstt..nnlvoorraden 0314 i n fo @ m a ke l a a r s b o rd e n s p e c i a l i s t . n l

0314 - 700 544

COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

het (on)mogelijke met vermogen De agrarische sector ziet zich geconfronteerd met tal van grote en – gelukkig ook – kleinere ‘uitdagingen’. Één probleem is bij veel ondernemers in de agrarische sector maar al te bekend; in het bijzonder bij melkveehouders en akkerbouwers. Ik doel op de situatie waarin de agrariër besluit zijn bedrijf te staken. Dan is de vraag aan de orde hoe het vrijkomende vermogen het beste kan worden belegd.

H

et woord ‘probleem’ is hier bepaald niet over-

gevallen veel opties die veel aantrekkelijker zijn voor de

niet erg aantrekkelijk om de middelen bij de

seur in beeld: wij kunnen hun daarbij de begeleiding

dreven. De ultra-lage rentestanden maken het

bank onder te brengen. Het gestoorde vertrouwen in de banken maakt het er ook al niet eenvoudiger op. Ook

stoppende agrariër. Daar komen wij als vastgoedadvigeven die ze hard nodig hebben.

het risicoprofiel en het bijkomende gemis aan know-

Voorbeelden

weinig stoppende agrariërs in die richting. Maar wat

te noemen: duurzaamheid is hét onderwerp van de

how als het om beleggingen gaat, beweegt relatief dan wel?

Fiscale keuzes voor beëindiging

Eigenlijk begint het proces van overwegen al vóór de

beslissing wordt genomen om definitief met het agra-

risch bedrijf te stoppen. Het is van groot belang om dan al de juiste fiscale keuzes te maken. Dan komen ook

meteen de vragen, want de meeste ondernemers heb-

ben weinig affiniteit met het onderwerp. De terminolo-

gie is moeilijk, en de kosten die deze stap met zich meebrengt, zijn hoog. Aarzelingen alom dus.

Dat is jammer, want er valt veel belastinggeld te bespa-

Om maar een paar voorbeelden uit onze eigen praktijk toekomst. Participatie in duurzaamheidsprojecten kan een aantrekkelijke optie zijn. Hetzelfde geldt voor betrokkenheid bij inbreidingslocaties, want het tekort

aan woningen loopt alleen maar verder op. Niet alleen

in de grote stad! Investeringen in de ontwikkeling van

woonlocaties kunnen daarom heel profijtelijk zijn, waarbij de verhuur van woningen een extra mogelijkheid biedt. Recreatie is een groeiende sector. De ontwikkeling en de verhuur van vakantiewoningen biedt

tal van mogelijkheden. Niet alleen in Nederland maar zeker ook in het buitenland.

ren. Een goede adviseur kan de twijfelende agrariërs

Het moge duidelijk zijn: er zijn tal van investeringsmo-

kwesties. In die gesprekken komen ook investeringsop-

vermogen zal in de meeste gevallen een heel accepta-

vaak de nodige helderheid verschaffen in deze lastige

ties aan de orde die zonder het fiscale advies niet aan het daglicht gekomen waren. Let wel: een fiscalist is een andere persoon dan een boekhouder.

Verschillende opties

Zo’n fiscaal advies vergt de nodige deskundigheid, maar ook overtuigingskracht én veel vertrouwen.

Immers: veel agrarische ondernemers kiezen voor de

gelijkheden voor stoppende agrariërs. Het vrijkomende bel rendement opleveren. Bovendien is het risico van dit type investeringen zeker defensief te noemen.

Gezien het aantal agrarische ondernemers die overwe-

gen te stoppen met hun bedrijf, is er veel werk aan de winkel. Met een passend advies kunnen ze na hun sta-

king nog een andere leuke inkomstenbron realiseren.

Zelfs helemaal buiten het agrarische! ■

Hans Peters REV RMT, voorzitter sectie Landelijk en Agrarisch

‘makkelijke’ – want vertrouwde – route. Daar valt ook

Vastgoed

zeker wat voor te zeggen. Echter: er zijn in de meeste

| V A STGOED A DV I SEU R | 25

ACTUEEL | Bedrijfsruimte Er moeten in tien jaar tijd een miljoen woningen worden gebouwd, is de politieke consensus. Maar waar precies? Veel lokale bestuurders lossen dit op door vooral in te zetten op transformatie van bedrijfsruimten aan de rand van de stad. Dat beleid kan weleens desastreus uitpakken, laat een onderzoek van Cushman & Wakefield zien.

maakindustrie is de vergeten groente van de vastgoedmarkt Het is ook één van de weinige vastgoedsectoren die

geografisch wijd verspreid is over Nederland. Het span-

ningsveld tussen wonen en werken is overal voelbaar, niet alleen in Amsterdam en de G-4, maar ook in de middelgrote steden. Lokale bestuurders zetten vaak in op woningbouw, terwijl hun ambtenaren meer gefocust

zijn op het aantrekken en faciliteren van nieuwe bedrij-

ven, dus het creëren van werkgelegenheid. We moeten streven naar een mozaïek aan functies die stimulerend Bedreigt de nadruk op woningbouw de bedrijvigheid van de grote en middelgrote steden?

monoculturen.”

“Voor bedrijven is de stad dé plek waar zij zich econo-

Kunnen duurzaam wonen en duurzame bedrijvigheid sa-

de buurt zitten. Die trend wordt gevoed door de technolo-

“Met slimme oplossingen is dat zeker mogelijk. Klein-

misch kunnen ontplooien. Ze willen er daarom dichtbij in gische ontwikkeling, het belang van de ecologische voetafdruk en de consument die direct wil kunnen beschikken over producten. Maar de enorme woningbehoefte drijft

de maakindustrie juist de steden uit. Er is nog nauwelijks

plek voor. Panden en locaties die vrijkwamen, werden

vroeger overgenomen door andere industriële bedrijven.

Nu staan gemeenten en ontwikkelaars te trappelen om op die plek woningen te bouwen.”

Is de maakindustrie het ondergeschoven kindje geworden?

“Dat zou je wel zo kunnen zeggen. Het is de vergeten

groente van de vastgoedmarkt. Er bestaat in Nederland niet zoiets als een centraal beleid op ruimtelijke orde-

ning, noch voor wonen noch voor de maakindustrie. De voorraad aan industrieel vastgoed is met 210 miljoen m2

veel groter dan de voorraad winkels, kantoren of logistiek

mengaan?

schalige productiebedrijven met een kleine milieucirkel

passen prima in een stedelijke omgeving, maar ook

bijvoorbeeld urban logistics, automotive en datacenters.

Een onderbelicht aspect is dat ook de diverse vakopleidin-

gen afhankelijk zijn van de aanwezigheid van bedrijven.

Als de industrie verdwijnt uit de stad heeft dit ook grote

gevolgen voor de vakopleidingen, zeker in de grotere steden met grote opleidingsinstellingen. Die kunnen hun

leerlingen dan nauwelijks nog stages of leer/werkopleidingen bieden. Eindhoven vind ik exemplarisch voor hoe het wel kan en hoe alle kennis in de steden behouden

blijft. Daar zijn alle oude complexen in Strijp S en Strijp T herontwikkeld. Strijp T is de herontwikkeling van de

Philips-fabriek met hightech productie. En dat midden in een woonwijk.”

vastgoed. De sector is goed voor 16% van de werkgelegen-

Waarom is de politieke belangstelling zo gering? Past het

belangrijke, maar bovenal stabiele economische pijler die

“Het onderwerp is niet sexy. Fabrieken zijn duurzamer

heid en voor 20% van het BBP. Deze sector is dan ook een we moeten koesteren.”

Jan Verhaegh is Head of Industrial bij Cushman & Wakefield.

26 |

werken voor innovaties en werkgelegenheid. Dus geen

| VAS T GOED AD VIS EUR

niet in dit tijdsgewricht?

en schoner geworden. Maar toch worden ze vaak gezien als iets vies. Er wordt te veel ingehaakt op trends, zoals

de trend dat steden zouden moeten inzetten op creatieve bedrijven. Maar vergeten wordt dat veel mensen

werken in productiebedrijven. Die moet je dus gewoon faciliteren.” ■

FE B R UA R I 2 0 1 9

Terwijl de vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte in en nabij steden toeneemt, daalt het aanbod daar al jaren. Productiebedrijven worden de stad uitgejaagd ten gunste van woningbouw. De stedelijke mozaïek dreigt zo te verschralen. Ondernemers en onderzoekers luiden de noodklok. Veel respons heeft hun pleidooi nog niet opgeleverd.

industriële bedrijven: belangrijk voor de economie, maar niemand wil ze Bedreigt de nadruk op woningbouw de bedrijvigheid van de grote en middelgrote steden?

“Ja. Dan hebben we het over bedrijven, die de economie stuwen, anders gezegd de maak- en steeds circulairder wordende industrie. Dat is een grote ruimte-vragende

sector, maar levert ook veel banen op bij toeleverende bedrijven en verzorgende bedrijven, zoals schoonmaaken beveiligingsbedrijven. Gebieden waar dit recent

heeft gespeeld en nog steeds speelt, zijn onder meer De Binckhorst in Den Haag, de Schieoevers Delft, de

Waarderpolder in Haarlem en eigenlijk ook het hele Noordzeekanaalgebied langs de Zaan.

Welk soort bedrijven worden uit de stad geweerd, terwijl ze juist een meerwaarde vertegenwoordigen?

het ministerie van Economische Zaken dat. Het huidige

industrieel getinte bedrijven. Er zijn wel een aantal

is vooral een woondepartement met ruimtelijke ordening

“Dat is heel divers, over het algemeen de wat meer

markante typen, zoals betoncentrales, puinbrekers

en sloopbedrijven. Daarvan wordt vaak gedacht: weg ermee de regio in. Maar ook die bedrijven hebben een onderschatte functie in het regionaal ecosysteem. Je ziet

ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en wonen. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat is op dit dossier afwezig. Hierdoor is het economisch beleid landelijk gezien sterk verkokerd.”

dan de reflex ‘not in my back yard’: ze zijn belangrijk voor

Vormen, naast sloop en nieuwbouw, ook verdichting en

zitten graag op een plek dicht bij de stad. De vraag

invloed op bestemmingsplannen?

de economie, maar niemand wil ze. Productiebedrijven

neemt daarom toe. Maar gemeentebestuurders houden niet zo van onzekerheden. Die denken: de economische

meerwaarde van een bedrijventerrein is moeilijk in te schatten, maar we weten wel precies hoeveel woningen er gebouwd kunnen worden en wanneer ze worden opgeleverd.”

Waar komt dat door? Beschikken provincies en gemeenten over te weinig kennis?

“De

afdelingen

economie

van

gemeenten

zijn

over het algemeen relatief te klein. Bovendien is de

portefeuillehouder Economische Zaken niet altijd de

belangrijkste portefeuillehouder. En dat is eigenlijk gek.

Rijksoverheid en provincies hebben de taak om de balans tussen wonen en werken te bewaken. Ik merk echter niet

dat de politiek zich daar druk over maakt. Vroeger deed

functiemenging een optie? Heeft de ondernemerslobby “Hardnekkig vasthouden aan functiescheiding leidt tot

monofunctionele gebieden. Maar we kunnen niet zonder

bedrijventerreinen, waar werk en economie centraal staan. De Metaalunie en VNO-NCW hebben hun zorgen

ook geuit. Gelukkig zijn er nu de economic boards, die

steeds breder het economisch geluid laten horen. Maar ik heb niet het gevoel dat de sociaal-economische urgentie

wordt gevoeld. Er is wel een woondebat gaande, maar

niet een debat over de sociaal-economische aspecten, over circulaire economie, revitalisering en de verdeling van de beschikbare ruimte in en buiten de stad.” ■

Cees-Jan Pen is lector De Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen.

Tekst: Robert van Til

| V A STGOED A DV I SEU R | 27

MAKELAAR VAN DE MAAND Visie Makelaardij

waar de makelaar worstelt, floreert de marketeer

Daar waar sommige makelaars worstelen om hun verkoopportefeuille vol te krijgen en te houden, ziet Ard Bax die van zijn kantoor Visie Makelaardij onstuimig groeien. Zijn succesfactor: marketing, marketing en nog eens marketing.

H

elemaal niets had Ard Bax toen hij in 2015 Amers-

Er is nog iets opmerkelijks aan Ard Bax. Hoewel hij pas 28

plan, een visie en een enorme drive om in deze

uit een familie en kennissenkring met veel makelaars, ik

foort binnenwandelde. Of nee, wacht. Hij had een

stad een nieuw makelaarskantoor te starten. Maar verder: geen bedrijfspand, geen klanten, geen website. Vier jaar

later kon hij 2018 afsluiten met 145 verkochte woningen.

Inmiddels telt Visie Makelaardij vijf mensen en denkt Ard Bax zelfs al na over zijn plannen voor 2020. Want dat is

kenmerkend voor zijn werkwijze en waarschijnlijk ook de verklaring voor zijn succes: “Je moet voortdurend vooruit

denken. Een stap verder zijn dan je collega-makelaars. Je

jaar oud is, zit hij al meer dan tien jaar in het vak. “Ik kom liep al stage bij een makelaar toen ik pas 15 was. En het

grappige is: mijn schoonvader is ook makelaar, in Barneveld.

Toen ik mijn vrouw ontmoette, gaf zij aan dat ze niet in de Randstad wilde wonen. Dat zette mij ertoe om te kijken

waar ik dan mijn vleugels zou kunnen uitslaan. M’n oog viel

op Amersfoort. En ik startte met een marktanalyse die me stevig aan het denken zette.”

kopers verrassen met wéér een nieuwe service en je po-

MYSTERY GUEST

kunnen vinden.”

gevestigde makelaars in de stad. Ik stelde me voor als ma-

tentiële kopers verleiden met iets wat ze nergens anders

28 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

“Om te beginnen ben ik eens langsgegaan bij enkele

FE B R UA R I 2 0 1 9

de slag. De eerste verkoper bij wie we dat deden, was su-

perenthousiast en die bracht meteen een aantal anderen

aan. Dat bracht me ertoe om dat ‘ambassadeurschap’ te stimuleren. We belonen onze klanten als ze anderen bij ons introduceren. Veel voordeliger èn effectiever dan

traditioneel adverteren.” Het jaar 2015 was zo succesvol dat Ard verhuisde naar zijn huidige kantoorpand, aan de

bekende Stadsring. “Ik merk dat onze oudere doelgroep dat waardeert. Voor hen is dit belangrijk, die fysieke aan-

wezigheid en uitstraling. De jaren 2016 en 2017 stonden in

het teken van de volgende stap: de doelgroepbeschrijving verfijnen.”

“Het begint met denken vanuit de potentiële koper. Wie is die koper? Hoe oud is hij of zij? Wat zijn de woonwensen?

En vooral ook: waar zit hij of zij? Jongere mensen kun je bereiken met Instagram of Facebook. Maar heb je bijvoorbeeld een bungalow in de verkoop die je vooral geschikt acht voor ouderen, dan ga je intensief zoeken waar die zouden kunnen wonen en daar gewoon ‘ouderwets’ flyeren” kelaar uit Rotterdam die kwam polsen hoe mijn collega’s

NIET HET PAND, MAAR DE KLANT

alles vast. Mij viel vooral op dat de meeste makelaars hier

vanuit de potentiële koper. “Daar begint alles mee. Wie is

het deden. Na elk bezoek maakte ik een rapportje, legde ik al jaren zaten, ze waren ook al iets ouder. Mogelijk daarom hanteerden ze een – in mijn ogen – ietwat traditionele

werkwijze. Dat wil zeggen: foto’s maken, woning beschrijven, op Funda zetten en dan kijken wie er op af komt. Ieder-

een had op zijn gevel staan: ‘makelaar/taxateur’. Duidelijk.

Maar ik dacht: “Je hebt ook een marketeer nodig.” Kijk eens naar hoe bedrijven als CoolBlue, Bol.com en anderen dat nu doen. Alles draait om marketing en uitstraling, in 2015 en

zéker in 2019. Om die reden voeren we nu in onze huisstijl drie diensten: makelaars, marketeers en taxateurs. Vanuit

die filosofie heb ik eerst het hele verkoopproces eens onder de loep genomen. In de afgelopen vier jaar heb ik zo staps-

gewijs gewerkt aan een steeds uitgebreider servicepakket, puur gericht op marketing.”

Kenmerkend voor de werkwijze van Ard Bax is het denken die koper? Hoe oud is hij of zij? Wat zijn de woonwensen?

En vooral ook: waar zit hij of zij? Jongere mensen kun je

bereiken met Instagram of Facebook. Maar heb je bijvoorbeeld een bungalow in de verkoop die je vooral geschikt

acht voor ouderen, dan ga je intensief zoeken waar die zouden kunnen wonen en daar gewoon ‘ouderwets’ flye-

ren. Ik hoor veel collega-makelaars nog steeds zeggen: ‘We moeten ook iets doen met social media’. En dat ‘iets’ komt

dan soms niet verder dan de woning wat ongericht op Facebook zetten. Dat is schieten met hagel. Wij hebben sinds

kort een bureau in de arm genomen dat gespecialiseerd is in social marketing. Dan kun je per woning in je portefeuille echt heel gericht doelgroepen benaderen. En we hebben voor dit jaar nòg een doel.”

STAP VOOR BLIJVEN

MEER WETEN EN DELEN

sentatie van de woningen die hij in verkoop kreeg. “Daar

want die biedt veel toegevoegde waarde. Zo hadden we

Om te beginnen zette Ard Bax vol in op de styling en pregaan we ver in. Een styliste en een fotografe gaan met de

woning aan de slag, om deze optimaal te presenteren.

Daarbij kijken we, en dat is essentieel, eerst heel goed naar de potentiële koper. Bij welke doelgroep kunnen we de maximale verkoopprijs realiseren? Wie zit er op deze woning te wachten? Vervolgens stylen we de woning zo

dat die appelleert aan die doelgroep. Dus als een oudere bewoner een woning in de verkoop zet die we als kansrijk zien voor een jongere doelgroep, dan gaan we stevig aan

Ard Bax: “We gaan nog sterker inzetten op extra informatie, een oud pand in de binnenstad in de verkoop. We zijn daarvoor in het gemeentearchief gedoken en we ontdekten dat

het ooit een klompenmaker was, met aan de voorkant de

klompenwinkel. Dat leverde een geweldig verhaal op, een verhaal dat de koper nu gloedvol aan anderen vertelt: ‘Kijk eens waar ik woon’. Zo blijven we steeds bezig met nieuwe

ideeën, nieuwe invalshoeken. Het jaar 2019 is nog nauwe-

lijks begonnen, maar ik ben stiekem al bezig met 2020.

Want tja, je moet steeds een stap vóór blijven.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Visie Makelaardij

| V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MARKTONDERZOEK

kadastercijfers Publicatie december 2018 Aantal geregistreerde verkochte woningen

makelaars poll De rol van makelaars bij de energietransitie Makelaars kunnen een belangrijke informerende en coĂśrdinerende rol spelen bij de energietransitie.

Bron: Ledennet VBO

Eens

60

%

Oneens

40

%

marktrapportage Publicatiedatum: 25-01-2019 | Kadaster

Aantal geregistreerde verkochte woningen

Meten met twee maten PBL onderzocht de betaalbaarheid van de

energierekening. Wat is het aandeel van het

besteedbaar inkomen dat wordt uitgegeven aan energie?

Uitstroom van ouderen uit de woningmarkt PBL heeft een raming gemaakt van de uitstroom

van ouderen uit de woningmarkt. Wat zijn de

effecten op de woningmarkt van de uitstroom

Publicatiedatum: 25-01-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

van ouderen met een eigen woning?

Aan de slag met flexwonen Platform31 heeft een handreiking gemaakt om de vraag naar en de mogelijkheden

voor flexwonen in beeld te krijgen. Een

flexibele woonruimte schil kan, naast de

reguliere woningvoorraad, een oplossing voor veel spoedzoekers bieden.

Kennis is als een fata morgana Publicatiedatum: 25-01-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

Prof. dr. Conijn heeft in zijn afscheidsrede als

bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de

UvA de resultaten en lessen van de toekomst

benoemd na de hervorming van de woningmarkt.

Stadsranden â&#x20AC;&#x201C; Schakelzones tussen stad en land Stadsranden hebben een belangrijke

schakelfunctie in het vormgeven en afstemmen

van beleid op verschillende bestuurlijke niveaus.

Deze PBL-studie geeft handreikingen voor de

Publicatiedatum: 25-01-2019 | Kadaster

ontwikkeling van specifiek stadsrandbeleid op lokaal en regionaal niveau.

Bron: Kadaster.

30 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

FE B R UA R I 2 0 1 9

ROMIJN OFFICE SUPPLY

r o o v s e l l A kantoor!

• 5% extra korting voor VBO leden

• Op rekening kopen

• Scherpe internetprijzen

• De volgende werkdag bezorgd

• Gemakkelijk bestellen via de

• Vast aanspreekpunt voor advies

webshop

• Partner van Quantore

e:

it s b e w e z on op je ijk k n e e s n e e m Nee

www.romijnofficesupply.nl

Uw kantoorspecialist en totaalleverancier in kantoorbenodigdheden +31 (0)79 888 33 75 • www.romijnofficesupply.nl