LA VIVIENDA EXPANDIDA. Fórmulas para revitalizar la vida urbana

íNDICE

INTRODUCCIÓN

-Una investigación colectiva -Objetivos -¿A quién se dirige?

CONTEXTO

-El desarraigo comunitario -Los locales vacíos -Las carencias de la vivienda

LA VIVIENDA EXPANDIDA

-¿Qué es? -hacia un modelo urbano sostenible

DIMENSIONES

-dimensión espacial -Dimensión urbanística -Dimensión social -Promoción y viabilidad económica

CONCLUSIONES

-Debilidades y amenazas -Fortalezas y oportunidades -pautas Para la activación -Recomendaciones

INTRODUCCIÓN

Este proyecto pretende promover formas innovadoras de habitar explorando las posibilidades de las plantas bajas y de los locales comerciales en desuso como extensión de la vivienda.

UNA INVESTIGACIÓN COLECTIVA

Este estudio plantea realizar el análisis de nuevas necesidades espaciales, de forma participada. Un espacio de investigación y co-creación desarrollado en colaboración con diferentes actores que comparten, debaten y amplían su conocimiento sobre el caso de estudio, al mismo tiempo que desarrollan propuestas dirigidas a la producción de nuevas acciones.

Una especie de laboratorio de innovación urbana, un espacio de trabajo colaborativo en el que personas con distintos conocimientos y diferentes grados de especialización (investigadores, técnicos de la administración, especialistas en urbanismo, arquitectura, la economía, la mediación, la sociología urbana y ciudadanía interesada en el tema) se reúnen para diseñar soluciones a retos urbanos contemporáneos.

personas que han participado:

talleres:

• Helena Cruz (Territoris XLM)

• MªTeresa Cuerdo (IETcc-CSIC)

• Alex Etxeberria (Tarte Arkitektura)

• David Mesa y Alejandro Vargas (Entropía - Arquitectura Adaptativa) y David Cardona

• Cristina Cuesta (Cohousing Spain)

• Asier Arévalo (Getxo Kirolak)

• Marcela Vega y Miren León (Accessibility Digest)

• Iago Carro (Ergosfera)

• Juanma Murua (Murua Active people)

• Iñigo Berasategui (Bear_ Arquitectos)

• Carles Baiges (Lacol)

Entrevistas:

• Cristina Llamas y Rakel Unamunzaga (Visesa)

• Luis Carlos Delgado Ortiz y Lorena Muñoz (Sestaoberri)

• Elena Perez y Sandra Gonzalez (Surbisa)

• Roberto Cacho (Etikalia)

• Yolanda Muñoz (Gizagune)

• Sergui Mendez (Banus Reset)

• Felipe Castro (Emvisesa)

• Eguzkiñe Uribesalgo (Uribesalgo administradores de fincas)

• Eukene Barrenetxea (H-ENEA)

• Patricia Molina (Tecnalia)

Textos:

• Iñigo Berasategui (Bear_ Arquitectos)

• Juanma Murua (Murua Active people)

• Carles Baiges (LaCol)

• Iago Carro (Ergosfera)

OBJETIVOS

Los objetivos de este estudio son:

• Revisar y detectar las necesidades domésticas actuales, modificadas en parte por el contexto de crisis/oportunidad.

• Identificar tendencias/demandas y nuevas posibilidades de compartir actividades domésticas en espacios comunes de viviendas colectivas.

• Analizar la versatilidad funcional que deben tener estos espacios compartidos.

• Estudiar la adecuación de estas funciones y demandas espaciales en los locales vacíos existentes en las plantas bajas de las comunidades.

• Estudiar fórmulas de acceso a espacios comunes mediante la compra, el alquiler o la cesión temporal de las superficies que se alberguen en las plantas bajas y locales comerciales en desuso.

• Reflexionar de forma colectiva sobre nuevas posibilidades y tipologías de viviendas expandidas que se encuentran a caballo entre la vivienda privativa y la vivienda colaborativa.

A QUIÉN SE DIRIGE

Este estudio quiere llegar a un perfil diverso de agentes: Los municipios (Áreas de urbanismo, promoción económica, movilidad, medioambiente, asuntos sociales…), comunidades de propietarios de bloques de vivienda colectiva, promotoras de vivienda privada y pública, cooperativas de vivienda….

Las entidades municipales pueden:

• Activar proyectos de reactivación de locales comerciales.

• Acompañar a comunidades de propietarios para mejorar sus comunidades.

• Promover políticas de apoyo mutuo, cuidados y disminución de la soledad no deseada.

• Ampliar y distribuir la red de equipamientos y servicios socio-culturales que se promueven tanto a nivel público como privado.

• Promover ayudas para reactivar espacios urbanos infrautilizados.

Las comunidades de propietarios pueden:

• Inspirarse para activar de forma temporal locales de sus comunidades.

• Valorar nuevos usos y posibilidades de financiación de sus recursos comunitarios a partir del alquiler temporal de espacios y servicios comunitarios.

• Valorar posibilidades de mejora en la calidad de vida y espacios de relación e intercambio comunitario.

• Redefinir las necesidades espaciales de sus viviendas y reajustarlas.

Las entidades promotoras de vivienda privada y pública pueden:

• Valorar nuevos diseños y proporcionalidades de uso de las plantas bajas, ofreciendo servicios y espacios adicionales de uso colectivo, aportando valor y calidad en sus proyectos.

• Estudiar nuevos modelos de financiación y viabilidad económica de las superficies de planta baja.

Los diseñadores y arquitectos/as pueden:

• Abrir un campo de investigación para el desarrollo de nuevos espacios de uso colectivo y versátil en las plantas bajas de los bloques de vivienda colectiva.

CONTEXTO

“Los seres humanos somos ahora los conductores más significativos del cambio global e impulsamos el planeta a una nueva época geológica, el Antropoceno. Ya no podemos excluir la posibilidad de que nuestras acciones colectivas activen puntos de inflexión que supongan abruptas e irreversibles consecuencias para las comunidades humanas y los sistemas ecológicos. […] No podemos seguir por el camino actual. El tiempo para las dilaciones ha terminado.”

Memorando de Premios Nobel por la Sostenibilidad, Estocolmo 2011.

Situamos esta investigación en un contexto en el que es innegable la necesidad de proponer iniciativas que respondan a la crisis en la que está sumido el planeta. La consecución de crisis económicas y/o sociales y los desastres ecológicos ponen de manifiesto una vez más la amenaza que supone este sistema de consumo que explota el planeta y la vida a ritmos frenéticos e insostenibles. Estas leyes de mercado por las que se rigen los estados y las economías mundiales son también las condicionantes que habitualmente determinan las lógicas del territorio. De hecho, en palabras de Carl Schmitt, no existen políticas e ideas sin un espacio de referencia, ni espacios o principios espaciales que no correspondan a ideas políticas 1; de donde podríamos deducir que es en la ciudad donde más fielmente queda representado el espectáculo del capital. Al igual que la sociedad, la construcción del territorio ha estado presionada por las leyes mercantilistas y las dinámicas de producción y lo sigue estando.

La urgencia ya no solo de imaginar sino de propiciar escenarios alternativos que impulsen otras formas de consumo y relación nos llama a promover estrategias urbanas que permitan nuevas formas de habitar la ciudad: “la ciudad se convierte hoy en el principal laboratorio en el que se buscan, se diseñan, se experimentan y se ponen a prueba soluciones locales a problemas globales”2.

1 C. Schmitt, 1939. El concepto de imperio en el derecho internacional 2 Z. Bauman, 2008. Múltiples culturas, una sola humanidad

Más de la mitad de la población mundial habita en zonas urbanas o metropolitanas, y la previsión es que en 2050 lo haga hasta el 75% 3. Las ciudades han crecido en densidad y extensión, pero ya no son el soporte físico ni las infraestructuras que permiten la vida en común. Se han convertido sobre todo en gigantescas, sofisticadas y codiciadas mercancías. Las ciudades son el lugar donde desde hace siglos, confluye el flujo de personas, el dinero y los bienes; son la manifestación de las grandes fuerzas que participan: las fuerzas económicas, sociales y ambientales 4. Los desequilibrios entre estas fuerzas que ponen por encima los intereses económicos provocan que la ciudad sea un espacio en el que se mantienen y multiplican las desigualdades sociales y los problemas ambientales. La segregación de clases sociales, la gentrificación, la precariedad del espacio público como espacio de encuentro, la existencia de viviendas vacías frente a la imposibilidad de asegurar el derecho a la vivienda de todas las personas, la apropiación por parte de los vehículos de la ciudad, la polución, la pérdida de ecosistemas diversos o los problemas de salud derivados de ello son ejemplos de problemáticas provocadas por este desequilibrio que han propiciado las políticas urbanas del último siglo.

No neguemos, que tanto la ciudad como el urbanismo tienen importantes y precisas responsabilidades en el crecimiento de la desigualdad. Es el capitalismo, situado y visible, el que agrava además la segregación de clases sociales, de razas y de géneros. Por eso, el proyecto de ciudad debe ser un punto de partida para el cambio que nos permita soñar una ciudad cohesionada, creadora de nuevas identidades, de nuevos sujetos y de nuevas ideas frente a la ciudad fragmentada física, social y simbólicamente 5 .

3

Urbanized. El diseño de las ciudades. Documental, 2012 4 J.Gehl, 2010. Ciudades para la gente 5 B. Sechi, 2013. La ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres

Esta investigación se centra en tres problemáticas urbanas relacionadas que convergen en la necesidad de repensar formas de revitalizar la vida de la cota cero de los edificios: el desarraigo comunitario del espacio público, los locales vacíos y la precariedad espacial de las viviendas.

En el espacio público

desarraigo comunitario

En los bajos de los edificios de vivienda Locales vacíos

En las viviendas

Las carencias de la vivienda

DESARRAIGO

COMUNITARIO

“El desarrollo de la globalización, la internacionalización de las empresas y de las economías, la mundialización de los mercados, la rapidez en la transmisión de la información y de los conocimientos, la movilidad de las personas, del capital, de los bienes y servicios, han hecho que vivamos en un mundo dominado por una serie de flujos que han desplazado a los característicos lugares que nos servían de referente. La globalización conlleva continuas deslocalizaciones y relocalizaciones de las actividades económicas, creándose un nuevo orden y sistema mundial. Los escenarios económicos, sociales, culturales y políticos se transforman, rápida y radicalmente.”

Francisco Javier Gómez Piñeiro, 2006 Análisis y Debates sobre Territorios en la Sociedad del Conocimiento y de las Redes.

La ciudad cohesionada, que aspira a generar y recuperar tejidos sociales consolidados choca inevitablemente con los ritmos de la ciudad contemporánea, permeada por lógicas estructurales de fragmentación, individualización y segregación que plantean un panorama complejo para pensar la cohesión y el agenciamiento del espacio por parte de los sujetos. [...] Las relaciones sociales, la construcción de identidades colectivas, los sentidos de pertenencia y la apropiación, entran en una serie de paradojas que no se escapan de los discursos dominantes del mercado, las desigualdades y la desintegración6 .

Habitamos ciudades construidas para dar respuestas a las lógicas de producción extractivistas. Unas lógicas que separan conceptual y espacialmente los lugares de producción y los espacios habitacionales, convirtiendo el espacio público en un corredor, un mero espacio de tránsito entre el lugar en el que trabajamos y en el que vivimos.

Estas dinámicas de movilidad que obvian parámetros como la proximidad o el encuentro, generan una sociedad atomizada que legitima progresivamente la indivi-

6 P. Páramo, 2011. Sociolugares. Universidad Piloto de Colombia.

dualización, el aislamiento y el anonimato como las formas adecuadas de ser y estar en la ciudad7 . Este modelo de sociedad que entiende el dinero como única fuente de independencia y libertad contemporánea prefiere apostar por una ciudad que asegure el desarrollo económico y laboral de cada individuo frente a una ciudad que permite las relaciones o colaboraciones entre vecinos y la pertenencia a una comunidad.

Que desarrollemos nuestras actividades productivas en espacios ajenos al espacio próximo, provoca una falta de implicación directa en el espacio local y, en consecuencia, conlleva que el espacio pierda la capacidad de generar pertenencia e identidad. Un espacio público del que no se participa puede pasar a ser un espacio que se percibe como vacío, oscuro, inseguro... que propicia su abandono, desuso y descuido.

Dentro de estas dinámicas sociales, el espacio público pierde su condición de espacio generador de tejido social y su capacidad de ser el espacio de la contingencia, de la negociación y del civismo8 . Que las calles y plazas de nuestras ciudades caigan en estados de abandono, desarraigo y desuso implica que perdamos espacios en los que generar comunidad, en los que encontrarnos con la diferencia o espacios seguros de cuidado. Como consecuencia, nuestros espacios públicos son lugares que propician dinámicas urbanas y sociales como la guetificación, la desertización de las plantas bajas, la falta de estructuras de apoyo al cuidado y a la crianza, el aumento de sentimiento de soledad o la falta de acompañamiento a personas mayores…

Deberíamos promover ciudades que frente al creciente desapego e individualización, reconstruyan las relaciones entre el lugar y las personas (sociedad-territorio), fortaleciendo el sentido de pertenencia. Una de las principales debilidades de una sociedad cada vez más individualizada es que se muestra distante y ajena a los problemas colectivos. Debemos generar espacios en los que las personas recuperen el sentido de comunidad y ciudadanía;

7 Z Bauman, 2009. La carencia de sociedad

8 L. Rocha, 2022. Comunidad en obra. La construcción de los espacios sociales.

citando a Tocqueville, contrapone la figura del ciudadano a la del individuo: mientras que el ciudadano es una persona inclinada a procurar su propio bienestar a través del bienestar de su ciudad, el individuo tiende a la pasividad, el escepticismo y la desconfianza hacia el bien común9 . Generar conciencia ciudadana, ciudadanos y ciudadanas, es una necesidad básica para empezar a trabajar por los desafíos colectivos y el bienestar comunitario. Necesitamos crear lugares en los que el encuentro y el reconocimiento mutuo vuelva a ser posible.

9 J. Gifreu Font, 2017 Derecho a la ciudad y derechos en las ciudades

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

LOCALES VACÍOS

“Reducidos a la mínima expresión, los establecimientos a pie de calle desempeñan su papel histórico de facilitadores de encuentros y de diálogo social, al tiempo que consolidan el alcance del espacio público y difuminan sus límites. Si bien es importante dedicar partes del espacio a favorecer las actividades comerciales existentes, podríamos ampliar su uso para dar cabida a múltiples iniciativas de barrio.”

El papel del espacio público en las ciudades poscovid-19, Carlo Ratti

Este desarraigo y abandono del espacio público se ve acentuado por el enorme parque de locales vacíos y en desuso derivado de una oferta sobredimensionada, la destrucción del modelo de comercio de proximidad y las sucesivas crisis económicas de los últimos años. Concatenar espacios en desuso en la cota cero de la ciudad, el espacio público por excelencia, no hace sino aumentar las problemáticas relacionadas con la pérdida de actividad en las calles y plazas. El paisaje urbano a cota cero en las periferias de nuestros municipios está formado por persianas bajadas. Un paisaje urbano hostil e inseguro, que preocupa en muchos ámbitos de la sociedad; primero por una pérdida de actividad comercial y sus implicaciones a nivel económico y laboral, segundo, por la pérdida de la vida pública y sus consecuencias a nivel urbano y social.

Si bien es cierto que este es un fenómeno que atraviesa desde hace tiempo los diagnósticos y planes urbanos, es complicado definir las dimensiones reales del problema, ya que los datos concretos sobre la situación de los locales no están cartografiados o publicados. Existen datos localizados a nivel regional o municipal en algunas ciudades o pueblos de España, pero la falta de un estudio exhaustivo de la situación de estos bajos dificulta el análisis situado de la problemática.

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En Canarias llegaban a los 27.000 locales comerciales y oficinas cerrados a principios del año 2021

(Artículo de La provincia, Diario de las Palmas; Dalia Guerra, 09·03·21)

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En las calles más comerciales de ciudades como Barcelona o Madrid podemos encontrar locales comerciales vacíos. Casi ninguna de estas millas de oro se libra de tener un 10% de sus locales cerrados, a pesar de que el importe de los alquileres se haya reducido en otro 10%.

(Idealista news, 25.06.2021)

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A finales de 2020, se contabilizaban 7.000 locales comerciales vacíos en Galicia. Lo que suponía un aumento de un 40% respecto al año 2019.

(Artículo de la La Opinión de A Coruña; Rosa Prieto, 30.11.20)

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El stock disponible de locales vacíos está aumentando mes a mes de una forma nunca vista. Habrá entre un 30% y un 40% más de oferta a finales de año en toda España.

(Javier Ochoa, director de Re/ Max Commercial en España para un artículo de: El País; Sandra López Letón, 26.09.2020)

Aunque desconozcamos el impacto real o las consecuencias a largo plazo, no podemos obviar que la crisis de la COVID-19 ha supuesto un agravamiento de esta desertización. Aún así, tanto los datos previos a la pandemia como los posteriores, nos muestran que es un problema que se extiende desde hace años por diferentes localidades del Estado, tanto por las grandes urbes como en los pueblos o pequeños municipios.

El efecto de abandono de los locales, aunque sea perceptible en las diferentes escalas territoriales, no afecta de la misma manera a todas las zonas de la ciudad. Las tendencias comerciales actuales implican que en las calles principales o “prime” el vaciado de la cota cero de los edificios sea menor que en las periferias o calles “secundarias” donde las ofertas o las posibilidades de apertura de negocios comerciales son más limitadas.

Aun siendo realidades urbanas diferentes (las del centro y la periferia) en los nuevos desarrollos urbanísticos hemos repetido esquemas y tipologías edificatorias que proponen que la planta baja sea de uso comercial, con lo que, a menos que las tendencias de consumo cambien, seguiremos ampliando el parque de locales vacíos en planta baja. “No podemos seguir construyendo bloques de viviendas con locales que sabemos que no les vamos a sacar rendimiento” comenta Josu Sanchez (Consejero de Sarkis Lagunketa) y es que, hasta las empresas promotoras se muestran cada vez más reacias a construir bloques con bajos comerciales.

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El Casco Viejo se abala como uno de los epicentros de la actividad festiva en Miranda. La caída de ventas en las tiendas de esta zona ha hecho que ahora mismo apenas un 40% de los locales existentes se encuentren abiertos.

(Artículo de El Diario de Burgos, Arsenio Besga , 25.10.22)

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El porcentaje de locales comerciales vacíos en el casco antiguo (de Málaga) y en calles secundarias llega hasta el 30%.

(Artículo de La opinión de Málaga, Ana I.Montañez, 30.05.21)

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Donostia cuenta con 2.663 locales vacíos, casi el 20% del total. Altza, con el 41,3% de las lonjas sin uso, es el barrio que muestra la situación más preocupante.

(Artículo de Noticias de Gipuzkoa, Arantxa Lopetegi, 16.10.22)

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Las capitales vascas tienen vacías el 15% de las lonjas en sus zonas céntricas más comerciales. Vitoria supera la media, con un 25,53% de los locales cerrados, mientras que Bilbao es la que presenta un porcentaje menor, sin llegar al 10%, y Donostia llega al 12%.

(Artículo de El Diario.es, Belén Ferreras / Rubén Pereda / Iker Rioja Andueza; 27.08.22)

No solamente los ayuntamientos, también los inversores inmobiliarios tratan de buscar soluciones para la desocupación y el aprovechamiento de estos recursos espaciales. Aún así, la gran mayoría de las iniciativas o propuestas van dirigidas a la reactivación del tejido comercial. Especialmente las iniciativas impulsadas por las instituciones; tanto los planes estratégicos de comercio y hostelería de algunas localidades (como Errenteria o Vitoria-Gasteiz), como los diagnósticos de ciertos barrios, insisten en la necesidad de mantener en buen estado los locales desocupados, y rehabilitarlos para atraer actividades económicas de cercanía. Sin embargo las tendencias apuntan a que las dinámicas de dispersión comercial no van a cambiar; por lo que, es necesario buscar soluciones no directamente vinculadas a la activación comercial de estos espacios.

Uno de los problemas de buscar rentabilidad económica en los locales es que corremos el riesgo de que en los barrios periféricos funcionen unicamente soluciones como las Black Kitchens, los almacenes, los trasteros, viviendas en planta baja... Está claro que este problema es mucho más perceptible en las periferias y estas soluciones replican las dinámicas de los frentes de fachada cerrados.

Por eso tenemos que proponer iniciativas situadas, adaptadas al contexto urbano, tanto para el centro como para la periferia. Uno de los grandes retos en este sentido será generar tejidos no mono funcionales, que prioricen la heterogeneidad de los barrios y los espacios de encuentro.

Frente a las tendencias del mercado que apuestan por el comercio de grandes plataformas...

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Los visitantes en los centros comerciales aumentaron un 20% en 2021.

(Artículo de Europapress 08.02.2022)

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Los parques comerciales, reyes del nuevo ‘mix’: 22 nuevos proyectos hasta 2024. En total, abrirán 30 nuevos centros comerciales en los próximos tres años (en España), que sumarán 787.068 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA).

(Artículo de Modaes.com, 25.02.2022)

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La inversión en supermercados está de moda. Según datos recientes de la consultora JLL, la inversión en supermercados se elevó de junio 2020 a noviembre 2021. La consultora estimaba que sólo en 2021 la cifra total rondará los 600 millones. Este volumen representa el 44% del total de la inversión en retail y vuelve a poner de relieve la resiliencia del sector de los supermercados ante la pandemia.

(Artículo de Noticias de Gipuzkoa, Arantxa Lopetegi, 16.10.22)

Red de locales vacíos de Astigarraga

El Ayuntamiento continúa desarrollando el programa de reactivación comercial Guztion Astigarraga y en la edición 2020 del programa pondrá en marcha la bolsa pública de locales vacíos ubicados en el centro. El objetivo de este espacio es reactivar estos locales cerrados, ofreciendo información a las personas emprendedoras que busquen un local.

Arreglo de las fachadas de los locales vacíos en Barakaldo

Se embellecerá un 25% de las 150 lonjas sin uso. Los responsables municipales sostienen que este ‘maquillaje’ de los escaparates vacíos busca “activar estos establecimientos tristes y desocupados y hacer de Barakaldo un paisaje urbano amable para las compras”.

Reactivación de locales comerciales: “Lokalbide” en Bermeo 2020-Bermeo activa un plan de ayudas para reabrir los locales vacíos del casco viejo. El programa ‘Lokalbide’ destina 36.000 euros al pago parcial del alquiler a los emprendedores que pongan en marcha nuevos negocios.

...las iniciativas de reactivación de bajos siguen apostando por soluciones vinculadas al comercio.

LAS CARENCIAS DE LA VIVIENDA

“El modelo de vivienda también se verá condicionado por los cambios demográficos y culturales. Cada vez será más frecuente la integración en las propias viviendas de tecnologías de la salud y se avanzará hacia fórmulas compartidas de habitar. Será necesario, por tanto, flexibilizar el modelo de vivienda clásico e impulsar la rehabilitación de la existente en un contexto de regeneración urbana integral”

Iñaki Arriola Agenda Urbana Vasca 2030

La crisis sanitaria actual ha puesto en evidencia las carencias existentes en nuestras viviendas.Según el Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco, el 70% del parque de viviendas del País Vasco tiene una antigüedad de más de 40 años, con carencias espaciales, de accesibilidad y de aislamiento energético/acústico.

Tenemos muchas plantas bajas, hoy infrautilizadas, tenemos edificios de oficinas o industriales que pueden convertirse en residenciales, tal vez dentro de poco (de hecho, ya ha empezado) tendremos incluso hoteles que deberán reconvertirse y, por supuesto, tenemos viviendas, vacías o no, cuyo programa no encaja con el uso que se le quiere dar realmente. Pero, sobretodo, tenemos apartamentos que en su momento se pensaron para otra estructura social y que hoy podrían mejorar sus posibilidades. No debemos olvidar que una parte substancial de casas en las que vivimos han sobrevivido a las normativas y a las convenciones sociales que les dieron forma y que, en cambio, el conocimiento que tenemos de su condición actual es limitado y, por tanto, nuestra capacidad de intervención también lo es.

Especialmente tras la crisis sanitaria, muchos de los espacios domésticos diseñados para funciones concretas que se realizan esporádicamente, se han visto trasformadas para adaptarse a las necesidades actuales, lo que ha provocado

Fotografía de Olga Ruiz

tomar consciencia, con una rapidez inaudita, de la poca flexibilidad y la falta de espacio de una gran mayoría de viviendas. Así lo demuestran diferentes encuestas sobre la calidad de las viviendas realizadas tras el confinamiento.

Nuestras ciudades están inmersas en una atomización de la vivienda. Los hogares unipersonales o de dos personas ya son mayoría, y esto se suma en un momento de sentimiento de mayor individualización, soledad y menos lazos comunitarios con el entorno.

Según el análisis que se desprende de uno de los últimos Observatorios de la Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, “se aprecia un mayor porcentaje de alquiler en las viviendas de menor tamaño: en las de superficie útil inferior a los 75 metros cuadrados supera ampliamente el 25%, aumentando notablemente a medida que se reduce el tamaño”. Y sin embargo, el 10% de los hogares formado por dos o más adultos con hijos dependientes aseguran tener falta de espacio en sus viviendas según los datos del INE de 2021, y un 22% de la población extranjera argumenta no tener suficiente espacio en el hogar. Además, El INE destaca que en 2021 un 19,7% de la población decía vivir en hogares cuya vivienda presentaba deficiencias de algún tipo (estructural, espacial, deficiencias de luz, problemas térmicos...). Por otra parte, en el contexto vasco, según una investigación de la UPV/EHU10 la soledad no deseada afecta a una de cada cuatro personas.

10

U.Martín Roncero, Y.González-Rebago, Soledad no deseada, salud y desigualdades sociales a lo largo del ciclo vital_ Gaceta Sanitaria 2020

Fotograf

a de Olga Ruiz

Según Lorenzo Rocha, “la vivienda actual se debate entre dos extremos no necesariamente opuestos, aunque sin duda, mutuamente excluyentes: la individualidad y Lacolectividad”11. La población se encuentra indudablemente ante dos grandes contradicciones que afectan a la vivienda. Por una parte, la necesidad imperante de buscar la libertad e independencia personal, frente a la extendida sensación de quedarnos cada vez más solos. Por otra, la tan enraizada cultura de la propiedad que existe en nuestro país, choca con la imposibilidad económica de acceder a hogares que cumplan nuestras necesidades vitales. Esta cultura fomenta la especulación y la disminución del espacio mínimo en las viviendas.

De hecho, esta encrucijada en la que se halla la ciudadanía ha sido aprovechada por las promotoras y por los técnicos que tratan de rentabilizar el valor del suelo al máximo posible. “Hemos cogido el mínimo como el máximo”, dice Jordi Badia, arquitecto reconocido, en una entrevista en Escala Humana, “toda esta carrera que hemos seguido de ir reduciendo la superficies mínimas de las viviendas no ha sido una buena idea”. Y es que, la superficie mínima de una vivienda en España oscila entre los 24m2 de Andalucía y los 40m2 de Murcia. En Euskadi 35m2.

Algunas administraciones ya están poniendo en marcha normativas que protejan la dignidad de los espacios habitacionales frente a los intereses inmobiliarios. Por ejemplo, el nuevo Decreto de Habitabilidad del Gobierno Vasco define la habitabilidad como una condición de un espacio que permite desarrollar un proyecto de vida y que además de atender a unos requisitos básicos de superficie y altura, confort térmico, equipamiento, salubridad, accesibilidad, uso y mantenimiento, no debe olvidar su flexibilidad o versatilidad para adaptar la vivienda a las distintas etapas de la vida así como a los nuevas necesidades y formas de vida modernas.

11 Rocha, Lorenzo. 2022. Comunidad en obra. La construcción de los espacios sociales.

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En 2021 la antigüedad media del parque de viviendas familiares es de 47,1 años en el conjunto de la Comunidad, siendo el territorio alavés el que presenta un parque más joven, con 40,9 años de media. En Gipuzkoa y en Bizkaia se supera sensiblemente este promedio, en torno a 7 años más en ambos casos, correspondiéndole 47,5 años a Gipuzkoa y 48,8 años a Bizkaia.

(Fuente; Eustat. Censos de población y viviendas. 2021)

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En 2021 la antigüedad media del parque de viviendas familiares es de 47,1 años en el conjunto de la Comunidad, siendo el territorio alavés el que presenta un parque más joven, con 40,9 años de media. En Gipuzkoa y en Bizkaia se supera sensiblemente este promedio, en torno a 7 años más en ambos casos, correspondiéndole 47,5 años a Gipuzkoa y 48,8 años a Bizkaia.

(Fuente; Eustat. Censos de población y viviendas. 2021)

La superficie útil media (m2) por persona de las viviendas principales en la C.A de euskadi es de 45,96m2

(Fuente: Eustat. Estadística de Población y Viviendas. 2016)

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% El 84,5% de las familias de la C.A. de Euskadi tiene su vivienda en propiedad.

(Artículo de La opinión de Málaga, Ana I.Montañez, 30.05.21)

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En 2021 seis de cada diez viviendas familiares están ocupadas por una o dos personas, el 59,5%, cinco puntos más respecto a 2011. A la inversa, y para el mismo período, disminuyen de un 6,1% a un 5,5% el número de viviendas con cinco o más personas residentes.

( Fuente; Eustat. Censos de población y viviendas. 2021)

El decreto, posibilita la creación de espacios más flexibles e introduce en su glosario el concepto de “vivienda versátil”, aquella que facilite, de forma fácil y rápida, su adecuación a diversas funciones y a las necesidades cambiantes de sus ocupantes.

Ante esta realidad cabe rescatar, interpretar y estudiar otras posibilidades e ideas, que traten de mejorar las cualidades espaciales y habitacionales de nuestros hogares. Como, por ejemplo, las del investigador y académico Xabier Monteys, en el número 253 de la revista Quaderns, cuando habla de “la vivienda discontinua” y de “la habitación satélite”, como un espacio no situado en el hogar, donde poder realizar una actividad doméstica que no se desee (en este caso, no sea posible) realizar dentro de casa.

LA VIVIENDA EXPANDIDA

¿ QUÉ ES

En este contexto de crisis económica, climática y social en la que nos encontramos, la necesidad de buscar soluciones sostenibles que propongan alternativas en nuestras formas de habitar son imperantes. La falta de arraigo de la ciudadanía, la pérdida de la vida pública, la existencia de locales en desuso y la precariedad de la vivienda, nos lleva a plantearnos la posibilidad de expandir nuestras viviendas a los recursos espaciales vacíos en las plantas bajas.

¿Y si en vez de reservar/destinar un espacio en nuestro hogar para aquellas actividades que realizamos de forma temporal o esporádica compartimos “habitación/estancia satélite” con la comunidad para esas actividades? ¿Cómo podríamos compartir espacios para el teletrabajo, el deporte, el ocio, el juego, el almacenaje o aparcamiento, el alojamiento temporal de nuestras visitas, o la celebración cumpleaños y fiestas?

Al expandir nuestras actividades domésticas a lugares comunes ¿podríamos reajustar o redefinir las estancias y funciones de nuestras viviendas? ¿Y si trasladamos algunas de las ideas que plantea la economía colaborativa al modelo de vivienda? ¿Qué otras nuevas economías podrían surgir?

QUÉ ES?

La vivienda expandida se plantea como una posible adecuación de las viviendas existentes que presentan la necesidad de expandirse y de volver a establecer una relación con el espacio público. La propuesta analiza las posibilidades de externalizar/expandir espacios destinados a usos domésticos y que pueden compartirse con la comunidad.

Partiendo de la hipótesis de que fomentar el uso de estos espacios es una cuestión beneficiosa para la vida urbana y de que, a parte de las actividades terciarias, el fomento de todo tipo de usos (comunitarios, domésticos, habitacionales o incluso de espacio público) es también una opción deseable, se propone un modelo de vivienda que cuente con una estancia compartida por la comunidad o el vecindario a cota cero.

Este nuevo modelo de vivienda que ayuda a aprovechar con mayor intensidad los recursos urbanos infrautilizados (especialmente superficies de suelo residencial ya consolidado) necesitaría de una estrategia multirrespuesta para asegurar un mayor grado de viabilidad general, pluralidad social y diversidad funcional en sus materializaciones. Además debería incorporar la participación multiagente (usuarios, constructores, promotores, diseñadores y técnicos de las administraciones) en los procesos de diseño y rehabilitación.

HACIA UN MODELO URBANO SOSTENIBLE

“Lo que sucede en las plantas bajas son el espejo del alma de los barrios. La vida en vecindad está muy condicionada con lo que los edificios ofrecen a esta cota, con lo que vemos a la altura de nuestros ojos, aquellos espacios que nos permiten encontrarnos con las vecinas y vecinos de nuestro u otro bloque día a día, con aquellos que hacen de transición entre el interior y el exterior.”

Cotidiana

La ciudad (es)casa_2021

¿Qué consecuencias tendría para mi barrio la expansión de lo doméstico a pie de calle, a todos esos locales vacíos en desuso? ¿Conllevaría la reactivación del comercio de proximidad? ¿Haríamos más vida de barrio?¿Convertiríamos el barrio en un espacio mas vital y seguro? ¿Podríamos reducir el número de desplazamientos diarios y por tanto ganar tiempo de vida, si en mi comunidad puedo disponer de espacio común para el teletrabajo, el ocio o el deporte? ¿Cómo afectaría al medioambiente, la movilidad, la economía y la salud urbana?

Revitalizar la vida a cota cero de la ciudad, sustituir el paisaje de abandono, dejadez y desconfianza que generan los frentes cerrados por bajos que se “vuelquen” de nuevo a la calle es un reto de la ciudad contemporánea. A partir de un cierto porcentaje de locales vacíos en una calle es muy difícil revertir la dinámica de abandono, ya que los bajos en uso atraen a posibles clientes para otros negocios. Una ciudad que apuesta por recuperar el tejido social y comunitario de su entorno tiene que prestar atención a los espacios que quedan a la altura de los ojos. Activar estos espacios no sólo tiene beneficios directos para aquellas personas que los utilizan, también ofrecen mejoras indirectas al resto del barrio siendo calles más seguras y agradables, aportando los “ojos en la calle” que reclamaba Jane Jacobs.

La vivienda expandida es una iniciativa que intenta recuperar estos locales con intención de repercutir positivamente en el contexto urbano.

HACIA UN MODELO URBANO SOSTENI BLE

Una ciudad de los 15 minutos

Que revierta las dinámicas de movilidad y reduzca las distancias y los tiempos de desplazamiento. Una ciudad más sostenible que apueste por la proximidad de los servios, del ocio y de los cuidados. Donde se reactive la vida de barrio, se recuperen las tendencias del comercio de proximidad y se reduzcan de manera significativa las necesidades de desplazamientos por motivo laborales en una gran parte de la población.

Una ciudad feminista

Que acoja los principios del urbanismo feminista, que ponga el énfasis en la vida cotidiana y de cuidados, a menudo invisibilizados, asumiendo la importancia de una comunidad consciente que sostenga las necesidades reproductivas y asuma unas cualidades del espacio urbano, apostando por garantizar proximidad, diversidad, representatividad, vitalidad y autonomía.

Una ciudad más segura

Sin espacios oscuros y abandonados. Estos locales reocupados son una suerte de activadores urbanos que inundan las calles con luz y vida, reforzando la idea de que todo espacio ocupado y en uso es un potencial agente domesticador: que vigila y cuida, visibiliza, alumbra y fortalece las estructuras de comunidad.

El modelo urbano que promueve la vivienda expandida atiende a:

Una ciudad digna de ser habitada

La rehabilitación de infraestructuras y la regeneración de tejidos urbanos y del parque residencial de viviendas será una estrategia clave que deberá apostar por el cumplimiento de la cultura del habitar, manteniendo como objetivo una alta calidad del espacio construido, arraigado en lo cultural y lo social, con barrios dinámicos y de usos múltiples. Esta iniciativa reivindica la necesidad de dignificar y reacondicionar la vivienda para adecuarla a los mejorados parámetros de habitabilidad. Además, propone flexibilizar el modelo clásico de vivienda e impulsar la rehabilitación de la existente en un contexto de rehabilitación urbana integral. La ampliación de la superficie y usos de las viviendas en plantas bajas, mejorará la calidad de la vivienda colectiva y reactivará la vida comunitaria.

Una ciudad del encuentro

En la que la domesticidad empiece a formar parte de la vida pública. Una domesticidad que posibilite la coexistencia de distintos tipos de tejidos urbanos, evite la fragmentación social y refuerce el sentido de pertenencia. Que nuestras actividades domésticas formen parte de la vida del barrio nos permite generar una cultura del encuentro y de lo común anegada hasta el momento por la cultura de la privatización y el individuo.

HACIA UN MODELO URBANO SOSTENI BLE

Una ciudad cohesionada

Más consciente de las problemáticas de sus habitantes; especialmente de las más duras e invisibles: la soledad y el aislamiento de las personas mayores, la falta de espacios de encuentro para las personas adolescentes, las dificultades de inserción de las personas migrantes….En el confinamiento redescubrimos, al menos por unos días, la importancia que cobran el tejido social y las redes comunitarias. Compartir espacios con nuestros vecinos y vecinas, personas de realidad sociales diferentes, nos acerca a otras problemáticas y (pre)ocupaciones vitales; invitándonos a empatizar con lo ajeno y permitiéndonos acompañarnos y sostenernos mejor.

Una ciudad doméstica

Que ponga en valor la cotidianidad y la vida, al fin y al cabo. Lugares que refuercen los encuentros con lo imprevisto y lo inesperado. Como individuos que participan de la vida de la ciudad tenemos que aprender a convivir y a apreciar lo diverso, lo vulnerable y lo sorprendente. Tenemos que cuestionar nuestra percepción estética de lo “feo” y ordinario y estar dispuestas a incluir estas imágenes dinámicas, vivas y vividas en nuestro imaginario urbano. Este modelo reivindica una ciudad medida desde otros parámetros, que ofrezca una experiencia urbana enriquecedora no solamente para la turista. Una ciudad que asuma y refuerce su complejidad; una ciudad heterogénea, rica y diversa que invite a habitar sus espacios públicos.

DIMENSIONES de la vivienda expandida

Dimensión urbana

Dimensión espacial

Dimensión social Promoción y viabilidad económica

Dimensión de Género Dimensión Mediombiental *Las dimensiones de género y ambientales se consideran transversales

Dimensión

DIMENSIÓN ESPACIAL

Dimensiónde

Temporalidad Propiedad Impacto ecónomico-social Activación de nuevas economías Inversión y riesgo

nóisnemiD aoidnem m b i e ntal

Dimensión

género Dimensión

mendioambiental

Políticas urbanas NormativasurbanísticasEscaladelaintervención ... Temporalidad Comp a t i b i lidad de uso A d e c u a c i ó n e s p a c ia l U s o / F u n c i ó n d e l l o c a l Rleóica n noc l a lac l e Edats o iverpdollelaco airotacifideaígolopiT

Sostenibilidad/RentabilidadTenencia Promoción Sensibilizaciónysocialización Gestión delespacio Conv ivencia G o b e r n a n z a

espacial social Dimensión

urb a n sí t aci P or m o c i ón y libaiV i dda e c on ómica Partici pació n / C ocreació n

M e d i a c i ó n

nóisnemiD ed orenég

D i m e n s i nó

Contexto urbano

Detección de locales vacíos

Heterogeneidadde usos

Ubicación

...

Activaciónd e comunidades

Contextosocio-económico

Dimensión de gé n e r o D i nóisnem latneibmaoidnem

En la dimensión espacial trabajamos los usos y actividades domésticas que pueden trasladarse a las plantas bajas de los edificios. Los usos dependerán de las características espaciales de los locales, uso previo, tipología de edificio y lugar en el que se encuentran.

Iñigo Berasategui_Bear

Derivar el uso de locales obsoletos sin presión comercial a practicas que fomenten economías circulares y de lo común puede alterar las relaciones sociales de nuestros barrios, humanizar la ciudad desde lo pequeño. Un local vecinal para dejar las bicis, un aula que compartir para las clases particulares de los jóvenes del barrio, una habitación rotacional para cuando vienen visitas a los vecinos, …

TIPOLOG Í A EDIFICATORIA

Iñigo Berasategui_Bear

Desde nuestra mirada de arquitectos, podemos centrarnos en comentar lo obvio: la condición espacial y urbana de los bajos. Estrechos y alargados, en contacto con la vía pública y sus ruidos u olvidos, con asoleos limitados y prestaciones muy acotadas. En definitiva, espacios sobre-condicionados donde las potenciales ocupaciones, al menos en modo convencional, resultan difícilmente adaptables.

Muchos de los bajos de nuestras ciudades corresponden a esta descripción espacial, especialmente los bajos de ciertas tipologías edificatorias: las plantas bajas de los cascos antiguos, los ensanches o la mayoría de los bloques edificatorios del desarrollismo. Las torres o bloques aislados son las tipologías en las que es más habitual encontrar locales con mejores cualidades espaciales, ya que suelen contar con dos orientaciones, son más altos y tienen un fondo edificatorio mas reducido. Cada tipología edificatoria plantea unos retos o características diferentes según las cuales se permite la legalización y adecuación de unas actividades u otras. Por eso, un análisis tipológico ayudaría a entender la organización del tejido urbano tratando de plantear soluciones y reorganizaciones replicables en cada entorno construido.

La gran mayoría de estos espacios serán un reto técnico. La capacidad del profesional es determinante para dotar de unas cualidades de habitabilidad dignas a los locales.

DIMENSIÓN ESPACIAL

1 TIPOLOGÍA EDIFICATORIA Esquemas tipológicos

EDIFICATORIA

Esquemas tipológicos

Casco medieval o casco urbano

Ensanche

Bloque abierto

1Casco medieval o casco urbano.

*Pequeño fragmento de las siete calles de Bilbao, en el Casco Viejo

Í A EDIFICATORIA 2

Ensache

*Ensanche de Bilbao, en el barrio de Indautxu.

3 Bloque abierto

*Bloque abierto en Rekalde, Bilbao

POSIBLES USOS

Iago Carro_Ergosfera

La cuestión del tamaño, la forma y el uso previo de los locales vacíos es fundamental a la hora de pensar en sus posibilidades de uso. Las diferencias de adaptación de uso según la morfología del espacio son enormes entre, por ejemplo, un local vacío en obra que nunca tuvo un uso, a un local que era un bar hasta que cerró (y que tiene una barra, cocina, etc.).

Además de las características comunes de las plantas bajas, consecuencia de las caracterizaciones de cada tipología, cada espacio tendrá sus características propias. Estas influirán en la adecuación del uso que la comunidad le quiera dar a ese espacio; el estado constructivo en el que se encuentra, el uso previo del local y las instalaciones con las que cuenta, el contexto socio-urbano en el que se sitúa…

Los posibles usos son múltiples, tantos como los que cada comunidad de uso pueda imaginar. Para este estudio hemos categorizado estos usos en 6 tipos. Aún así, la versatilidad a la hora de diseñar estos espacios puede permitir la convivencia de distintos usos en un mismo lugar, según los características edificatorias y los mecanismos de gestión del espacio que se establezcan en la comunidad.

DIMENSIÓN ESPACIAL

2 POSIBLES USOS

Categorización de los usos

convivencia de usos entre usos del mismo tipo entre usos de distinto tipo

relación con la calle

POSIBLES USOS

Categorización de los usos

Se han diferenciado estas 6 categorías de usos:

1

Espacio de teletrabajo y estudio.

3

Espacio de ocio, deporte, juego...

2

Espacio de cuidado y espacio de relación.

Espacio de lavandería, tendedero.

Almacenaje, reparación e intercambio de objetos.

Habitación satélite.

POSIBLES USOS

Espacio de OCIO, Y tiempo libre..

Actividad física

Actividades de ocio y juego para infancia

Descanso y meditación

Habitación satélite

Estancias de aislamiento (enfermedad, Covid.. )

Apartamento primera emancipación

Habitación satélite (invitados, mudanzas, obras...)

POSIBLES USOS

Carles Baitges_Lacol

Cuando imaginamos qué usos podrían acoger estos locales la lista es infinita. Nos parece especialmente interesante explorar cómo estos espacios pueden expandir espacios domésticos, como si estuviéramos ampliando nuestra casa y a la vez solapándola con otras viviendas del barrio: comedores colectivos, lavanderías, espacios de juego, habitaciones para las visitas, almacenes de herramientas y objetos compartidos,...

Una vez puestas sobre la mesa las distintas opciones, y dentro de las opciones que ofrezca el espacio, hay que definir para qué queremos utilizar la planta baja. Asumimos que en un mismo espacio se podrían dar más de un uso diferente, es decir, la mutabilidad del espacio debería ser una variable a tener en cuenta en el diseño y la gestión. Los espacios deben ser adaptables para ajustarse a situaciones y condicionantes diversos. Vamos a considerar por tanto, que estas estancias serán multifuncionales y que podrán acoger distintas actividades en función de la hora o el día.

Convivencia de usos/actividades:

No necesariamente hablamos de simultaneidad de actividad sino de versatilidad de usos. Es necesaria una reflexión en torno a la compatibilidad de las diferentes actividades, preguntándonos qué condicionantes encontramos para definir la convivencia entre usos. Entendiendo que las capacidades espaciales determinarán en última estancia qué tipo de actividades va a tener un espacio, hemos recogido posibles variantes en las que agrupamos usos que podrían convivir.

POSIBLES USOS

Convivencia entre mismo tipo de usos (ejemplos y variables):

Convivencia entre espacios de almacenaje

*Los espacios de taller y aparcamiento de bicis o carros podrían convivir de forma continuada.

Convivencia entre espacios de relación y cuidados

*Los espacios de cuidado a la infancia y atención a personas mayores podrían convivir de forma continuada.

*Los espacios de juego o entretenimiento para menores y un espacio de encuentro o salón podrían convivir ajustando cada uso a una franja horaria.

*Los espacios de deporte y un espacio de encuentro o salón podrían convivir, diferenciando un uso entre semana y otro uso para el fin de semana.

Convivencia entre espacios productivos

*Los espacios de trabajo y espacios de reunión podrían convivir ajustando cada uso a una franja horaria.

*Los espacios de teletrabajo, clases particulares y espacios de estudio podrían convivir, ajustando los usos a distintas franjas horarias y repartidos a largo de la semana.

Convivencia entre distintos tipos de usos (ejemplos y variables):

Convivencia entre espacios productivos y espacios de relación y cuidados

*Los espacios de teletrabajo y los espacios para el encuentro, podrían convivir repartidos a largo de la semana.

*Los espacios de teletrabajo y los espacios para el estudio y la formacion, podrían convivir repartidos a largo de la semana.

*Los espacios para actividades comerciales y los espacios de taller podrían convivir, ajustando los usos a distintas franjas horarias y repartidos a largo de la semana.

POSIBLES USOS

POSIBLES USOS

El local puede tener un único uso o ajustarse a las diferentes necesidades de los usuarios. Asimismo, puede que existan actividades incompatibles. Serían, por ejemplo, aquellas que por acústica no puedan convivir con otras o aquellas qué necesiten material específico que no se puedan almacenar en otro lugar. A la hora de pensar en que actividades combinables se pueden clasificar por el tipo de actividad, si conlleva ruido potencial, si exige concentración/aislamiento, etc.

Iñigo Berasategui_Bear

Así, las limitaciones espaciales ya mencionadas pueden superarse a partir de flexibilidad y buena arquitectura. La relación forzada con la privacidad superada a través de terrazas intermedias o jardineras, fachadas de múltiples capas que permitan graduar nuestros grados de exposición a las vistas. Los espacios reducidos contrarrestados con generosas alturas o espacios sin jerarquía, donde la flexibilidad se haya en lo potencial y el usuario libremente pueda ocuparlos para su trabajo, ocio, descanso o todo a la vez.

El proyecto arquitectónico es el que tiene que permitir la combinación de estos múltiples usos y la adaptación del espacio a las necesidades de las personas usuarias.

Carles Baitges_Lacol

Desde hace décadas que la disciplina arquitectónica ha teorizado y experimentado con viviendas colectivas flexibles y ampliables. Quizás la solución tiene más que ver con la gestión que con la tecnología y el diseño.

La relación con la calle:

Algunos de los usos previstos tienen más retribuciones sobre el espacio público que otros. Lo interesante sería favorecer aquellos locales que fomentan el encuentro y la vitalidad urbana. Por ejemplo, no es lo mismo tener en planta baja trasteros que una zona de talleres o de juegos para niños y niñas. En cualquiera de los casos el tratamiento que se le de a la fachada será uno de los aspectos a regular para estos espacios, procurando que se establezca algún tipo de correspondencia y relación con la calle.

Elena Pérez Hoyos y Sara González Bustindu_ Surbisa

La incidencia en el espacio público de la actividad comercial es realmente alta y los estudios demuestran que no es lo mismo tener un local vacío a pie de calle y tres seguidos abiertos que cinco locales cerrados a nivel de percepción de la vida pública. Quizás algunos de los usos planteados pueden seguir dando la sensación de estar cerrados hacia la calle, sin beneficiar a lo publico. Sí que tiene ese aspecto comunitario, pero unos trasteros compartidos con una fachada ciega siguen sin aportar interés al ambiente urbano. Consideraríamos indispensable analizar qué consecuencias tiene sobre lo público esa actividad que se genera.

POSIBLES USOS

USOS ALTERNATIVOS

La ocupación de estos locales es una forma de revitalizar la calle. En caso de que no se logre reactivar estos espacios y permanezcan vacíos se puede pensar en otras estrategias de domesticación del espacio de los bajos cerrados.

DIMENSIÓN ESPACIAL

3 USOS ALTERNATIVOS

domesticar los cierres

Deconstruir los bajos para dejar entrar a lo doméstico

domesticar los cierres

Reocupar estos bajos y darles un nuevo uso es la mejor de las soluciones para reactivar estos espacios; pero, se asume la dificultad e improbabilidad de que todos los bajos vacíos tengan un uso comunitario. Por eso, a una escala de intervención más pequeña, se propone intervenir sobre los cierres ciegos para tratar de amabilizar estas fachadas. Se podría regular la situación de las persianas cerradas, forzando, por ejemplo, la necesidad de instalación de un banco en el retranqueo de la persiana, proponer algún tipo de alumbrado público, o habilitar un espacio para jardines públicos verticales.

El simple hecho de cambiar el ladrillo de cierre de los locales por otro material más amable supondría una notable mejora en el espacio público. De la misma manera, se pueden sustituir las persianas metálicas opacas por unas traslúcidas que permitan un alto grado de visibilidad del interior y que obliguen a cuidar el aspecto del escaparate.

Iñigo Berasategui_Bear

El strip urbano de carteles y neones que cubre los locales y acota el espacio público es otro de los elementos sometido a reflexión con el abandono de los bajos comerciales. Estos elementos que Venturi y Scott Brown analizaron profusamente en Las Vegas y vincularon directamente con la necesaria significación y la comunicación, como una concepción arquitectónica que podía adoptar formas expresivas o incorporar anuncios o rótulos comerciales para transmitir mensajes al colectivo ciudadano de manera directa centrados en la publicidad.

Dentro de la misma línea de actuación; estas persianas bajadas pueden ser un elemento de comunicación urbana. Un expositorio adecuado para la colocación de carteles, avisos... incluso alumbrado a ciertas horas del día. Un espacio de comunicación autorizada y adecuada, que puede a su vez acoger en su configuración algunos de los elementos mencionados como los retranqueos o bancos. Transformar esta estrategia, utilizada habitualmente en la publicidad, en elementos pedagógicos o informativos puede suponer un shock, un impacto, donde guiados por lo visual alteremos esa sucesión obsoleta de mensajes en enseñanzas, informaciones, o poesía. ¿Podemos imaginar un escenario de calle limitada e iluminada por la belleza, el conocimiento o simplemente lo descapitalizado?

USOS ALTERNATIVOS

Se plantea la opción de “derribar” el bajo construido y reacondicionarlo como acceso a espacios libres de la ciudad más privados y domésticos. Convertiríamos así estos locales sin uso en parte del tejido del espacio público. Esta opción está limitada a casos muy concretos, en los que el contexto urbano requiera o permita esta intervención casi de acupuntura. Queda reservada para casos en los que el patio de manzana se pueda transformar en espacio público y en los que la configuración del edificio sea tal que el espacio que queda al “vaciar” el bajo cumpla las condiciones para formar parte del tejido público (altura, iluminación...). De esta forma podrían fortalecer la red espacios abiertos cubiertos de la ciudad además de permitir el acceso a esos patios.

Iñigo Berasategui_Bear Deconstruir, borrar pedazos de ciudad y entender los vacíos como nuevas oportunidades. Una de las principales acciones potenciales derivadas de la degradación del parque de locales es superar su condición de local-uso y apropiarse de su condición de espacio.

Este cambio de aproximación nos brinda la oportunidad de entenderlos como espacios a ocupar por la ciudad. Esponjarse en zonas densas o vegetarse en zonas sobre urbanizadas, un lugar techado para descansar o aparcar la bici o simplemente respirar en una isla de silencio.

Deconstruir los bajos para dejar entrar a lo doméstico

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

Dimensiónde género

nóisnemiD aoidnem m b i e ntal

Dimensión

Políticas urbanas NormativasurbanísticasEscaladelaintervención ... Temporalidad Comp a t i b i lidad de uso A d e c u a c i ó n e s p a c ia l U s o / F u n c i ó n d e l l o c a l Rleóica n noc l a lac l e Edats o iverpdollelaco airotacifideaígolopiT

Temporalidad Propiedad Impacto ecónomico-social Activación de nuevas economías Inversión y riesgo Sostenibilidad/RentabilidadTenencia Promoción Sensibilizaciónysocialización Gestión delespacio Conv ivencia G o b e r n a n z a

mendioambiental Dimensión

P or m o c i ón y libaiV i dda e c on ómica

Dimensión espacial Partici pació n / C ocreació n

Contexto urbano

Detección de locales vacíos

Ubicación Heterogeneidadde usos

Dimen s i ó n u r nab acitsí nóisnemiD laicos

M e d i a c i ó n

...

Contextosocio-económico

Activaciónd e comunidades

de gé n e r o D i nóisnem latneibmaoidnem nóisnemiD ed orenég

Este capítulo recoge un análisis de la dimensión urbanística de expansión de lo doméstico.

Juanma Murua_murua: active people: active places

El urbanismo ha mostrado una escasa capacidad de responder a los cambios en las esferas económica y social que se llevan viviendo las últimas décadas. La brecha entre la velocidad de cambio socio-económico y la dilación de las respuestas urbanísticas se ha hecho tan grande que a la ciudad construida le han saltado las costuras.

El urbanismo ha mostrado sus mejores capacidades a la hora de planificar el crecimiento de la ciudad. Empleando herramientas asentadas en la solidez y la estabilidad ha proyectado espacios bajo la premisa de la permanencia de usos. Equipamientos, edificios y zonas proyectadas para usos concretos, hasta que esos elementos no cumplen con la función prevista y el urbanismo se encuentra ante un dilema. Si bien hasta ahora la perspectiva habitual para la reactivación de los locales ha sido la de la revitalización del comercio, comprender la fuerza y consistencia de estas dinámicas debe llevarnos a pensar en nuevas alternativas para esos locales en desuso, nuevas normativas y herramientas legislativas y nuevas ideas para el diseño de ciudad.

Iñigo Berasategui_Bear

Hablar de temas pequeños desde miradas cercanas es muchas veces la manera mas acertada de cercar los problemas más complejos. En la ciudad, a menudo, esta mirada es la única vía, o al menos la opción adecuada. Observar la paulatina desaparición de uso de los locales comerciales de nuestras ciudades es un primer paso, preguntarse sobre las razones complejas que empujan a esta ruptura del expansionismo urbano es otra, intentar vislumbrar las oportunidades que de ellas derivan, quizá, nuestro mejor aporte.

ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO

Uno de los primeros pasos de cualquier proceso de reactivación de locales es realizar un diagnóstico de la situación concreta de los locales vacíos y la relación con sus respectivos entornos. Para comprender el alcance y los efectos que el fenómeno del abandono tiene sobre la vida urbana es necesario tener un control de la situación de los locales.

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

1 ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO

Un estudio que, para ser operativo, debe ser suficientemente exhaustivo, pues cuestiones como el tamaño, la forma, el uso previo o el estado de conservación son fundamentales a la hora de pensar las posibilidades de uso de cada uno de ellos: hay una enorme diferencia entre, por ejemplo, un gran local vacío en estado de obra que nunca fue utilizado y un pequeño local que funcionó hasta hace poco como cafetería y que cuenta con barra, cocina, aseos, etc.

A su vez, ayudaría cruzar y vincular otros datos que influirían en la viabilidad de los locales de vivienda expandida; el estado del comercio en la zona, las condiciones de habitabilidad en las viviendas del entorno, los datos sociodemográficos del barrio (información sobre la edad media, las rentas, las procedencias…) o datos relativos a los servicios y equipamientos públicos existentes en la zona. Este estudio detallado de los locales comerciales puede ser de ayuda para diseñar nuevas ordenanzas municipales que permitan la concesión de licencias de usos determinados o singulares dando por supuesto que esta información debe ser de acceso libre y público.

Iago Carro_Ergosfera

Hay que realizar un análisis de la realidad actual para definir la escala del problema y de la oportunidad. Si el objetivo es conocer el fenómeno sobre el que se desea incidir, el primer paso es probablemente la realización de cartografías de acceso público sobre los locales vacíos en las ciudades. Abrir la información para reconocer los distintos contextos (existen grandes diferencias entre barrios en lo que a la proporción de locales vacíos y en uso se refiere), definir el papel de los diferentes agentes implicados (administraciones públicas, propietarios/as, colectivos ciudadanos, vecinos/as, etc.) y poder imaginar así propuestas de intervención adaptadas a estos territorios y comunidades.

Actualmente el estado de uso o habitabilidad de un local se conoce a través de las altas de actividad o de los contratos de alquiler, pero son pocas las instituciones que realizan estudios a pie de calle, debido en parte a la cantidad de recursos que estos estudios requieren y la corta periodicidad a la que habría que actualizarlos. Aún así, el análisis y la intervención en estos locales debe ser sensible a los procesos de uso informal más difíciles de detectar y documentar, pues en muchas ocasiones solo están vacíos aparentemente y, en realidad, son lugares de almacenaje o espacios de reunión y actividad social de distintos tipos de comunidades. Considerar la domesticidad como una variable que define el grado de vacío o abandono de un local, pondría en cuestión los parámetros actuales de las definiciones que determinan el estado de uso de un local y nos permitiría descubrir expansiones de la vivienda existentes en las capas informales de la ciudad.

Iago Carro_Ergosfera

Reconocimiento de los usos informales y de la urbanidad del vacío. Por último, habría que recordar que estos locales no son solo su espacio interior útil, sino también sus fachadas y sus áreas urbanas anexas. Desde esta perspectiva, dentro de los usos informales que habría que considerar en cada caso también estarían los que emplean estos otros espacios, como las fachadas ciegas y sin uso aparente que se convierten en punto nodal para la comunicación a través de cartelería o pintadas, o como los espacios delanteros de locales vacíos que son utilizados para la venta ambulante en las calles comerciales.

Analizar la situación de manera exhaustiva permite a su vez entender procesos más globales de ciudad, ya que permite comparar la diferencia entre unos y otros sectores de la ciudad. De esta manera, podríamos no solo pensar en la vivienda expandida como una herramienta de intervención en un inmueble concreto, sino en una escala territorial más grande (una calle, manzana, zona, barrio…); aportando de esta manera soluciones más globales.

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

Según la escala territorial a la que se propone intervenir, los planes o herramientas urbanísticas necesarias para su gestión serían distintas. Es diferente plantear una estrategia a escala de ciudad que a nivel de barrio, de plaza o calle; de manzana o de inmueble.

Fórmulas para revitalizar de la vida urbana

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

2

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

La vivienda expandida a gran escala

Estrategias de regeneración urbana, planes territoriales, planes comunitarios…

Redes de espacios comunitarios en planta baja

La vivienda expandida a pequeña escala, en casos aislados, o proyectos piloto.

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

La vivienda expandida a gran escala:

Estrategias de regeneración urbana, planes territoriales, planes comunitarios…

La vivienda expandida puede enfocarse como una estrategia de ciudad, de sector o de barrio; una escala territorial mayor que el propio inmueble. En este caso, puede ser una estrategia asociada a algún plan estratégico o a alguna herramienta urbanística más sencilla como una ordenanza municipal, una subvención o un programa vinculado a la adaptación de locales para un uso comunitario.

La activación de los bajos tiene muchas repercusiones en el entorno urbano y puede que la vivienda expandida sea una posible estrategia dentro de los planes de regeneración o planes de barrio. Vincularlo a algún plan estratégico urbano sería lo ideal en caso de que nos propusiéramos generar una red de espacios de uso doméstico. Se trata de crear pequeñas comunidades habilitadas para el cuidado de niños y niñas pequeñas, zonas de estudio, bibliotecas para estudiantes, zonas de estar para adolescentes… y poder combinarlo con usos más funcionales como pequeños talleres, trasteros o lavanderías.

Estos planes deben estar acompasados con las estrategias de dinamización y activación comercial, ya que este tipo de espacios de uso doméstico pueden motivar la apertura de locales comerciales. Además, es fundamental no perder de vista la cuestión contextual, debe estudiarse cuál es el equilibrio adecuado entre los bajos utilizados como locales comerciales de acceso público y los dedicados al desarrollo de actividades domésticas o comunitarias.

Luis Carlos Delgado_ Sestaoberri

Estaría bien que esta estrategia formara parte de planes que no se centraran solamente en las viviendas, como los planes locales de rehabilitación de barrios y planes de desarrollo comunitarios, aunque estos, hasta ahora, solo se han desarrollado en barrios o zonas con especial vulnerabilidad social. Teniendo en cuenta que los ejes que se trabajan en los planes comunitarios son la seguridad ciudadana, la identidad de barrio, las infraestructuras y la proyección económica se pueden empezar a entender los locales como herramientas para solucionar las necesidades comunitarias de un barrio. Se podría apostar por una política clara de intervención en locales privados, como espacios que tienen una función social, de convivencia y colectiva.

Redes de espacios comunitarios en planta baja

Generar redes de espacios es posible, especialmente si la gobernanza de los espacios es institucional. De esta forma puede existir una planificación que diversifique los usos y necesidades, evitando las zonificaciones y generando una red programática pública a pie de calle. Se puede, por ejemplo, crear algún tipo de disgregación de los programas ubicados hoy en día en equipamientos públicos.

Patricia Molina_Tecnalia

Se podría plantear y facilitar la compra de estos locales por parte de la administración a través de ordenanzas o incentivos, para instalar la propia oficina de rehabilitación, que conviene que estén situados en el barrio con asistencia personal. Eso de manera temporal, durante la rehabilitación, pero después se podría plantear para todo tipo de usos públicos necesarios en el barrio. No hace falta, a veces, construir grandes equipamientos o esperar a tener presupuesto para esa parcela reservada a todo un edificio equipamental.

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

Es cierto que dispersar los programas públicos supone algunas dificultades para la propia administración (a nivel de personal profesional, de gestión de inmuebles, de control y seguridad del espacio…), pero permitiría aprovechar estos espacios vacíos con programas que incrementan el compartir comunitario y las relaciones vecinales.

Esta red de espacios de vivienda expandida no tendría porque ser completamente institucional en su gestión. Los mecanismos de gestión mixta, si bien son más complejos, podrían mejorar el funcionamiento y fortalecer el objetivo de creación de lazos comunitarios. Habría que ver cómo se resolverían las implicaciones en la gestión, la organización, el mantenimiento... Por ejemplo, organizándolo a través de Asociaciones Vecinales y ofreciendo disponibilidad de uso para todos los vecinos y vecinas. O, al revés, espacios que pertenecen a la comunidad pero cuya gestión quedaría a cargo de los centros de distrito.

Carles Baitges_Lacol

Todavía estamos esperando ver nacer estas iniciativas, pero ya fantaseamos en un escenario ideal donde una red de espacios con usos complementarios permitiera resolver las necesidades que las personas no pueden (o quieren) resolver en sus viviendas u otros espacios de la ciudad. Donde encontrarnos con otras personas para socializar y compartir ciertas tareas. Con una gestión ágil, como podemos tener hoy en día con las bibliotecas, que podamos usar con una aplicación de móvil, una web, o incluso un mostrador para aquellas que necesitan ayuda de otra persona. Aunque sea incipiente, vemos proyectos como Dones Cohabitant del Col·lectiu Punt6, que apuesta por compartir espacios comunitarios fuera del hogar para reivindicar que las tareas de cuidados y reproductivas sean responsabilidad social y pública, haciéndolas visibles en los entornos urbanos y comunitarios.

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

ESCALAS DE INTERVENCIÓN

Existe la posibilidad de que un grupo concreto con una necesidad específica y común decida, como iniciativa particular, promover un local de uso doméstico. Por ejemplo, es probable que una comunidad de vecinos decida comprar el bajo de su vivienda para instalar trasteros o almacén; o que, sin ningún tipo de estrategia urbana detrás, un grupo de vecinos y vecinas del barrio decida instalar una cocina comunitaria en un local.

En la misma escala de actuación urbana encontramos los proyectos piloto promovidos desde la administración o algún otro colectivo. En estos casos también se propone un uso doméstico en un local concreto sin tratar de incidir en una estrategia urbana más amplia.

Si bien este tipo de iniciativas no tendrían el mismo impacto urbano que una estrategia a escala ciudad, pueden ser pequeños laboratorios en los que testar diferentes usos y sistemas de gestión y organización. En cualquier caso, es necesaria la flexibilización de la normativa para acoger y promover estas iniciativas.

Juanma Murua_murua: active people: active places

Otra de las líneas de actuación de la Agenda Urbana es la compatibilidad de las actividades económicas con los tejidos residenciales, flexibilizando los instrumentos de ordenación urbanística. Esta flexibilización será fundamental para el desarrollo de alternativas de reactivación de locales tanto para uso económico como comunitario.

La vivienda expandida a pequeña escala, en casos aislados, o proyectos piloto.

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

NORMATIVAS Y POL Í TICAS URBANAS

Existen muchos mecanismos legislativos y políticos que pueden favorecer la posibilidad de que estas iniciativas proliferen: cambios en las normativas de planeamiento, ordenanzas urbanísticas, ordenanzas fiscales, políticas especificas de financiación y de asignación de presupuestos…

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

NORMATIVAS Y POLÍTICAS URBANAS

Normativas o regulación que determinan las posibilidades de uso de un local.

Normativas que regulan los usos del local

Normativas que condicionan las distribuciones espaciales de los locales

Normativas, políticas o regulaciones que podrían facilitar la activación de locales destinados a usos domésticos.

Estrategias urbanísticas a escala de planeamiento

Normativas u ordenanzas específicas

Otras estrategias políticas

TICAS URBANAS

Y POL

Normativas o regulación que determinan las posibilidades de uso de un local.

Acudir a la ventanilla de atención de la administración municipal es el primer paso para cualquier operación que se quiera realizar en un local: reformar un local, cambiar su uso, pedir licencias, registrar el local… Ya sea una iniciativa particular o pública, habrá que seguir las pautas municipales habituales de adecuación o modificación de un local.

Normativas que regulan los usos del local

Los usos permitidos en las plantas bajas de los edificios estarán condicionados por las normativas de cada municipio. En algunos casos son más restrictivas que en otros por lo que nos podríamos encontrar con algunas trabas, complicaciones o limitaciones legales a la hora de querer plantear un uso no contemplado por la normativa.

Las normas urbanísticas generales de los Planes Generales de Ordenación Urbana contemplan los usos característicos, los usos permitidos y complementarios y los usos prohibidos de los locales en planta baja. Los usos de las plantas bajas están condicionados por los regímenes de uso de las parcelas en las que están. El uso característico de la parcela condicionará las posibilidades de ese local. Lo ideal es que el local se sitúe en una parcela de uso residencial.

Según la tipología edificatoria del inmueble las regulaciones pueden variar, pero lo más habitual en nuestros desarrollos inmobiliarios es que el uso característico de las plantas bajas de los edificios de viviendas sea uso terciario. Aunque no sea como uso previsto, probablemente estarán permitidos la gran mayoría de los usos que se planteen para estos locales. Muchos serán compatibles con aquellos definidos como equipamientos comunitarios.

Una vez determinado el uso que tendrá el local, en caso de que esté permitido, hay que prestar atención a las normativas específicas. Si se propone un cambio de uso, se deben comprobar las ordenanzas de cada municipio para las especificaciones de estos cambios en locales. Cada uso tendrá su ordenanza particular, diferente en cada municipio.

Algunos usos presentan menos dificultades legislativas a la hora de ponerse en marcha, bien porque no cuentan con ordenanzas específicas o bien porque se asemejan a usos con regulaciones sencillas. Por ejemplo, salas de estudio o de trabajo que podríamos asemejar a nivel normativo a las oficinas o a los equipamientos docentes.

Probablemente los usos como cocinas comunitarias o viviendas en planta baja (habitaciones satélite) se rijan por ordenanzas particulares.

Las cocinas comunitarias se deben considerar como establecimientos o locales hosteleros, al igual que lo son los txokos u otros establecimientos dedicados a la actividad de restauración no abiertos al público. En este caso se deben revisar las ordenanzas reservadas para los establecimientos de hostelería.

Las viviendas en planta baja cuentan con restricciones y limitaciones importes, ya que, teniendo en cuenta las tipologías de las plantas bajas, es difícil encontrar espacios localizados en estas zonas del inmueble que realmente cumplan las condiciones de habitabilidad que dignifican las viviendas.

TICAS URBANAS

NORMATIVAS Y POL

S. Tomé Fernández, 2021

Regenerando barrios en Euskadi:

aspectos geográficos

Por fin, el País Vasco es una de las comunidades autónomas donde está permitido el uso de locales comerciales vacíos como alojamientos en las ordenanzas de municipios como Barakaldo y Sestao. Bilbao llega más allá, al abrir ciertos barrios a una eventual conversión de locales ociosos en viviendas de protección pública. Esa solución se ha ensayado en Santutxu (3 viviendas en 4 locales), utilizando la base de un inmueble con patio-jardín, donde se logra mayor confort ambiental que en espacios exclusivamente abiertos a la vía pública (Gobierno Vasco, 2018). Fue una iniciativa de prueba para el programa Loft Study House del Gobierno Vasco (2018), que busca dedicar cuarenta y cinco lonjas a pisos sociales y alojamientos dotacionales (Martín-Salas , 2020).

En Euskadi ha habido muchos avances legislativos en esta línea de activación de viviendas en planta baja. Aunque el personal técnico coincide en que tienen que ser iniciativas con características muy específicas y que no es un modelo generalizable.

Elena Pérez Hoyos y Sara González Bustindu_ Surbisa

La gran mayoría de las plantas bajas no están preparadas para acoger viviendas en su interior. Por eso, plantear la vivienda como posible uso de los bajos puede llevarnos a desvirtuar las reivindicaciones y avances conseguidos en materia de habitabilidad y dignificación de la vivienda. Las nuevas normativas son estrictas en este sentido porque tratan de proteger a las personas más vulnerables de acceder a infraviviendas, por lo que hay que tener cuidado con las propuestas de recuperar las cédulas de habitabilidad para las plantas bajas.

Iñigo Berasategui_Bear

Hemos de entender en primer lugar, que esta apuesta de vivienda social en planta baja no debe pretender lo cuantitativo, ni su generalización como solución a la escasez de la misma, si no una apuesta clara por el valor de lo experimental como atractivo.

Fórmulas para revitalizar de la vida urbana

Normativas que condicionan las distribuciones espaciales de los locales

En algunos casos, puede ser que para conseguir los permisos y licencias correspondientes haya que seguir también las normativas especificas de cada municipio que regulan la modificación espacial de los locales en cuanto a accesibilidad, salubridad, protección frente a incendios… En caso de que la normativa no especifique criterios espaciales ni equipamentales concretos, puede ser que en ciertos casos se deba recurrir al Código Técnico de la Edificación.

TICAS URBANAS

NORMATIVAS Y POL

Normativas, políticas o regulaciones que podrían facilitar la activación de locales destinados a usos domésticos.

Patricia Molina_Tecnalia

Estas iniciativas podrían y deberían trascender las iniciativas comunitarias, es decir, deberían promoverse desde la administración pública, ya que esos zócalos tienen mucha influencia en la vida urbana a nivel de seguridad, de actividad y de utilización del espacio urbano o a nivel de imagen del espacio público. La administración debería, por supuesto, acompañar y favorecer las iniciativas comunitarias, pero en ciertos lugares también incluso, promoverlas, liderarlas y financiarlas. Ese promoverlas podría ser normativamente y financiarlas a través de incentivos o penalizaciones.

Estrategias urbanísticas a escala de planeamiento

Para favorecer dinámicas de activación de los locales de planta baja se plantean algunas estrategias a escala de planeamiento general que mejorarían las situaciones de abandono de estos bajos comerciales. Muchas de estas intervenciones ayudarían no solamente a los locales reactivados para uso doméstico y comunitario:

• Dispersar las oficinas acumuladas en edificios terciarios y esparcirlos por los bajos y locales vacíos recalificando las parcelas de suelo terciario, que invitaría a trasladar las oficinas y otros usos productivos a la cota cero.

• Promover las modificaciones del Plan General para hacer adaptaciones que tras estudios pormenorizados determinen los usos más adecuados de las plantas bajas en cada zona de la ciudad. Tratar de agrupar demandas y necesidades colectivas y plasmarlas en los bajos.

• Regular el aumento de edificabilidad. En caso de que no se mantenga la condición de uso terciario en los locales, nos encontraríamos con una pequeña dificultad urbanística. La compra de locales por parte de las comunidades de vecinos como adhesión a las viviendas ubicadas en planta alta podría plantear modificaciones en los estándares urbanísticos definidos en el plan, ya que podría considerarse un aumento de la edificabilidad de la vivienda.

Se requieren fórmulas de regulación y control para este tipo de casos. Sería recomendable que fuera una alternativa ventajosa para la comunidad, como forma de incentivar la adquisición de estos locales. Por ejemplo, que tras un análisis de habitabilidad, se identificaran inmuebles en los que las viviendas no cumplen los criterios mínimos de accesibilidad y se pudiera compensar esta habitabilidad con la adhesión del local o de parte del local a las viviendas para suplir esa falta habitabilidad. Esto sería más una política de mejora de la accesibilidad, formaría parte de las políticas de vivienda y requeriría un estudio amplio del parque edificatorio del municipio para detectar las zonas prioritarias carentes de ciertos aspectos de habitabilidad.

NORMATIVAS Y POL Í TICAS URBANAS

Normativas u ordenanzas específicas

Es fundamental reformular la legislación y las normativas en torno a los usos del suelo y a los arrendamientos urbanos para evitar en lo posible sus consecuencias negativas. Dentro de este marco se propone:

Iago Carro_Ergosfera

Es necesario el impulso de modificaciones legislativas para fomentar el uso de estos locales. En todas las ciudades hay casos muy significativos de bajos comerciales que pasan décadas sin uso aún estando situados en calles centrales con mucha actividad urbana.

• El contexto actual es un buen momento para plantear posibilidades difíciles de imaginar en otros tiempos e intentar darle la vuelta a esa máxima de que durante las crisis solo el poder es capaz de introducir cambios en su beneficio, que se acaban consolidando más allá del periodo de excepción. Se propone la posibilidad de tener herramientas de acción más flexibles para reaccionar ante emergencias urbanas como el abandono de las plantas bajas, o la crisis de habitabilidad de las viviendas.

Iago Carro_Ergosfera

Se plantea la cesión temporal por cuestiones de emergencia. Usos como el de la provisión de espacios habitables para aislarse por contagio de una enfermedad infecciosa (o como refugio de las personas sin hogar u otras situaciones de emergencia) sí deberían poder ponerse en marcha sin más aparataje legal que la obligación directa por la función social de la propiedad que establece la Constitución. Cumplir la legislación podría tener ahora cabida gracias a un contexto en el que aislar el virus es una cuestión asumida socialmente como un interés público y, al mismo tiempo, se ha reconocido la incapacidad de muchas viviendas para asegurar ese aislamiento en unas condiciones mínimamente dignas y eficaces.

Esta agilización de la normativa permite regular la posibilidad de intervenir de manera temporal, flexibilizando la normativa para los proyectos piloto de esta y de otras estrategias de innovación urbana. Se facilitaría el testeo de los proyectos y de las ordenanzas realmente necesarias para su aplicación extendida.

Las legislaciones actuales no contemplan las posibilidades que se escapan de lo habitual, lo que dificulta enormemente utilizar estos locales para otros usos no establecidos.

Buena práctica

La 176 modificación del P.G.O.U. de Zaragoza propone ampliar usos de las plantas bajas para frenar su deterioro urbano. De esta manera, los locales en desuso podrían destinarse a usos culturales, comunitarios o de espacios de creación; también como estacionamiento de automóviles y vehículos de movilidad personal (bicicletas, patinetes con motor...) en zonas densificadas donde las viviendas construidas no siempre cumplan con la dotación mínima de estacionamiento, para almacenes compartidos para distribución de mercancía. https://www.zaragoza.es/sede/servicio/noticia/230579

• Al igual que existen ayudas a particulares para adaptar viviendas a las normativas de accesibilidad o de salubridad, sería interesante aplicar estos incentivos para las viviendas antiguas que no cumplan con los estándares de superficie mínima actuales para habilitar espacios comunes en edificios a rehabilitar.

• Se propone revisar la normativa para incorporar usos comunitarios en las plantas bajas.

• En cualquier caso, las regulaciones y ordenanzas para las plantas bajas deben asegurar la diversidad de usos y evitar la aparición de calles enteras con bajos con el mismo usos en sus plantas bajas, imposibilitar un paisaje urbano repleto de bajos convertidos en trasteros con escaparates ciegos o con una excesiva extensión de las Black Stores y Black (Dark)-Kitchen. Se pueden replicar modelos como las ordenanzas de la hostelería de algunas ciudades que evitan la masificación de calles donde sólo existen bares en sus plantas bajas.

TICAS URBANAS

NORMATIVAS Y POL

• La reformulación de la legislación en torno a la Ley de Arrendamientos Urbanos podría evitar que fuera rentable mantener un local vacío y sin uso. Es interesante plantear una ordenanza que penalice o desincentive la existencia de locales sin uso. No debería ser legal mantener un local vacío y sin uso durante años sólo porque la propiedad no quiera rebajar su precio de alquiler. En el marco de la reconocida función social de la propiedad, no parece una radicalidad ajena al interés general plantear límites a las expresiones más duras de la ideología rentista.

Patricia Molina_Tecnalia

El ayuntamiento podría promover esta iniciativa, sin tener que comprarlo, simplemente bonificando a los propietarios, al igual que se hace con la incentivación de viviendas privadas, para que entren en una bolsa de alquiler público. Un alquiler destinado a usos de tipo laboral, social, innovación… según las características del local. O incluso incentivar a la comunidad la compra del local para luego bonificarla, y proponer el espacio como lugar de socialización de ciertos colectivos…

• Al igual que ocurre con las viviendas, se pueden plantear bonificaciones a las personas propietarias que quieran poner sus locales a disposición de la administración para que medien entre el propietario y el arrendatario y gestionen el alquiler (a precios asequibles), el buen uso y el mantenimiento del local.

• Valorar la posibilidad de promover alguna ordenanza de subvención para la activación de espacios en desuso en planta baja. Ordenanzas dirigidas a entidades jurídicas, comunidades de propietarios, asociaciones comunitarias o vecinales que puedan justificar la necesidad de un espacio añadido para las viviendas, o justificar una necesidad concreta que existe en el barrio. Subvenciones que ofrezcan algún tipo de ayuda o soporte económico en la adquisición, alquiler, reforma y mantenimiento del proyecto. Tratándose de una subvención, el sistema de concesión debería exigir los requerimientos necesarios para justificar de manera justa y transparente la elección de los proyectos.

Otras estrategias políticas

• El traslado de servicios terciarios a la cota cero, implicaría regular el alquiler de los locales en planta baja para que fueran precios equiparables a los de las plantas altas de oficina.

• Los bajos comerciales en los planes de regeneración siempre son una preocupación, no solo por lo que supone su abandono y las consecuencias a nivel urbano. Debido a la ley de propiedad horizontal, supone un problema y un conflicto el hecho de que los propietarios de los locales tengan que aportar económicamente en la rehabilitación de los elemento comunes. Que estos locales fueran propiedad de la comunidad o de la administración facilitaría estos procesos. Podría ser, que, en vez de una ordenanza, se destinara una partida presupuestaria a ayudar a las comunidades en la compra y adecuación del local y suplir algún determinado déficit.

DIMENSIÓN SOCIAL

Dimensióndegénero

nsión de gé n e r o D i óisnem

Dimensión mendioambiental

Políticas urbanas NormativasurbanísticasEscaladelaintervención ... Temporalidad Comp a t i b i lidad de uso A d e c u a c i ó n e s p a c ia l U s o / F u n c i ó n d e l l o c a l Rleóica n noc l a lac l e Edats o iverpdollelaco airotacifideaígolopiT

Temporalidad Propiedad Impacto ecónomico-social Activación de nuevas economías

P or m o c i ón y libaiV i dda e c on ómica

Inversión y riesgo Sostenibilidad/RentabilidadTenencia Promoción Sensibilizaciónysocialización Gestión delespacio Conv ivencia G o b e r n a n z a

Dimensión espacial

M e d i a c i ó n

urb a n í s t aci

D i m e n s i nó

Contexto urbano

Detección de locales vacíos

Heterogeneidadde usos

óisnemiD n nem d i o a mbiental Dimen nó aoidnem m b i e ntal

Partici pació n / C ocreació n

Dimensión social

... Ubicación

Contextosocio-económico

Activaciónd e comunidades

Dimens i ó n d e g orené nóisnemiD latneibmaoidnem ednóisnemiDorenég

En este apartado analizamos la dimensión social de este modelo de expansión de lo doméstico: la necesidad de socializar estas iniciativas, la activación de las comunidades que van a utilizar el espacio, los modelos de convivencia y coordinación, la mediación y la resolución de conflictos, entre muchos otros.

Expandir usos domésticos de la vivienda requiere darle una dimensión colectiva a acciones, actividades y espacios que se han desarrollado en su mayoría en espacios privados. Compartir espacios comunes es una tarea difícil en un contexto social donde se impone la cultura de lo individual.

Juanma Murua_murua: active people: active places Encontramos evidentes reticencias a compartir. A la hora de dejar o de ceder un bien hay menos problemas, siempre que esté clara la propiedad individual de ese bien. Sin embargo, es la propiedad compartida la que genera mayores desconfianzas. […]

La complejidad de gestionar estos espacios y la falta de entrenamiento colectivo en estrategias de mediación para la resolución de posibles conflictos lo convierte en una iniciativa un tanto contracultural. Uno de los grandes retos será encontrar o crear una comunidad o agrupación dispuesta a compartir.

Carles Baitges_Lacol

Parte del reto es romper el estigma relacionado con compartir y con sacar lo doméstico a la esfera pública, visto por muchos como una obligación más que algo deseable. Sin ningún afán de romantizar la pobreza con un nuevo anglicismo, compartir espacios y servicios nos permite una gestión más eficiente de los recursos, con los beneficios económicos, ecológicos y urbanos que esto puede suponer.

ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES

Si hablamos de la dimensión social, las preguntas principales deberían ser en torno a quién usa y quién gestiona estos espacios. La respuesta tendrá una gran influencia en el resultado del proyecto. Lo más recomendable es buscar comunidades ya existentes, con ciertas dinámicas de lo común ya acordadas y establecidas.

Por eso, aunque la idea más sencilla en un principio sería que la propia comunidad de vecinos y vecinas fuera la que expandiera sus viviendas a la planta baja, no resulta común en el modelo habitacional actual tener una relación con el vecindario.

Carles Baitges_Lacol

En el caso de locales de edificios existentes, lo que nos puede parecer más lógico sería que el principal grupo beneficiario sean los propios habitantes del inmueble. Pero abrirse al barrio más allá del edificio permite poder crear comunidades por grupos de interés que facilitarán la creación de un proyecto compartido, más fácil de autogestionar. Además, la casuística es tan específica que sería difícil que en cada comunidad coincidiera el tipo de local o locales de los que disponen con las necesidades que detecten.

Existen algunas comunidades de vecinos muy específicas que tienen puntos de interés o de necesidades comunes muy fuertes. Inmuebles en los que por las razones que sean se han juntado personas con una alta sensibilización de lo colectivo o en experiencias de colectividad más intensas como podrían ser las viviendas colaborativas o los apartamentos tutelados para mayores. También encontramos espacios compartidos en plantas bajas en urbanizaciones de veraneo u otras urbanizaciones cerradas.

DIMENSIÓN SOCIAL

1 ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES

ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES

Ciertos colectivos o grupos sociales comparten proyectos y espacios comunes (grupos de crianza, asociaciones vecinales, clubes deportivos, comunidades de aprendizaje, grupos de amigos y amigas…), algunos autogestionados y otros gestionados por empresas o particulares. Acercarse a estos espacios y aprovechar el tejido existente para socializar la idea de la vivienda expandida sería una forma de activar a comunidades interesadas.

Otra posibilidad es generar comunidades concretas a partir de la detección de una necesidad individual que se puede resolver de manera comunitaria en un espacio en planta baja. Definir en primer lugar un proyecto o un uso concreto para un espacio y convocar después a personas de la zona interesadas en participar de ese espacio. Este sistema de convocatoria es parecido al “modelo txoko”, en el que se invita a personas dispuestas a asociarse a un espacio de restauración compartido entre los socios y socias.

Carles Baitges_Lacol Como suele pasar, no estamos hablando de nada totalmente nuevo. Los espacios comunitarios para usos domésticos existen desde hace tiempo y aunque muchos ya han desaparecido algunos todavía se mantienen (txokos o comedores comunitarios en centros autogestionados), se han modernizado y privatizado (antes lavaderos públicos, ahora lavanderías de iniciativa privada con lavadoras industriales), se están recuperando (hornos de pequeñas aldeas para cocer el pan o preparar grandes comidas) o reinventando (espacios de intercambio o puntos de recogida de frutas y verduras ecológicas).

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune

Lo primero que viene a la cabeza al pensar en este modelo es la palabra brecha, ya que, diría que es un modelo pensado para un tipo muy concreto de personas, de franjas de edades limitadas y mentalidades estandarizadas. Pienso por ejemplo en personas que quedan fuera de ese rango, como las personas migrantes o de otras razas y culturas, o incluso personas no propietarias (en régimen de alquiler).

Aunque es probablemente más sencillo arrancar este tipo de iniciativas con grupos de personas con una alta sensibilización comunitaria, de esta forma no seríamos capaces de acercar este modelo y sus bondades a toda la población.

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune

No sería lo mismo plantear este tipo de iniciativas, en un contexto en el que vive mucha gente joven, más innovador, más de perfil emprendedor, con personas que trabajan desde casa, para quienes este tipo de iniciativas de espacios de trabajo compartido, de zonas de crianza compartida… para quienes la posibilidad de compartir espacio pueda ser una opción de vida. Sin embargo, la situación y las cosmovisiones de lo colectivo para otros perfiles sociales son muy diferentes. Para las comunidades de un barrio en el cual residen muchas personas migrantes o personas con empleos precarios, que dependen muchas veces de ayudas económicas para vivir, el hecho de compartir recursos tiene connotaciones muy diferentes.

Especialmente cuando los recursos espaciales o económicos son públicos hay que garantizar el acceso democrático a estos recursos y velar porque la accesibilidad a estos espacios sea igualitaria. ¿Cómo podrían ser lugares de reequilibrio social? Teniendo en cuenta que, desgraciadamente, la mayoría de proyectos de innovación social llegan a colectivos específicos de clases sociales determinadas, acercar estas iniciativas a comunidades diversas es imprescindible. Debemos evitar que éste sea un instrumento que siga incrementando la desigualdad social. Cuestiones de apertura y difusión del proyecto o conceptos de equidad, solidaridad y justicia social en el acceso a los servicios son claves para facilitar la participación de personas con menos capital (económico, social, de tiempo,...).

Carles Baitges_Lacol

Uno de los mayores retos de este tipo de proyectos es cómo facilitar el acceso a aquellas personas que justamente más lo necesitan y se podrían beneficiar de su uso. Dinero (en caso de que sea necesario pagar por el uso), tiempo, conexiones, idioma, conocer el funcionamiento o su mera existencia, son algunas de las barreras que pueden dejar fuera algunas personas.

ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES

ACTIVACIÓN DE COMUNIDADES

La administración puede ser un agente imprescindible para la activación de comunidades. De hecho, desde los servicios públicos es más sencillo detectar demandas colectivas y agrupar las necesidades de personas que requieran de un recurso espacial.

Luis Carlos Delgado_ Sestaoberri

Desde lo público, existe la responsabilidad de agrupar colectivos, de agrupar demandas (en este caso espaciales o de uso) para generar procesos colectivos. Ser proactivos desde lo público en la creación de procesos colectivos.

En cualquier caso, tanto si la promoción de la iniciativa es pública como si es impulsada por una comunidad existente (que ya tienen una motivación para Lacolectivización del espacio; una comunidad de vecinos, un grupo de interés, una asociación de vecinos, un grupo de amigos/as…), deberá realizarse un proceso de decisión colectivo para acordar el uso, el modelo de gobernanza del local, la gestión, los mínimos de pertenencia...

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA

La clave fundamental para la gestión sostenible de los bienes comunes es la existencia de protocolos y normativas de uso perfectamente definidas: imaginadas y compartidas por la comunidad, pero con sistemas de detección y resolución de conflictos, así como de desincentivo de las prácticas insostenibles, también perfectamente claros y asumidos El cuidado de la propia comunidad de uso será uno de los grandes desafíos del proyecto, ya que el buen funcionamiento del colectivo será la condición mínima para su viabilidad. Por eso se deberán cuidar los procesos de dinamización, tanto al inicio como en su desarrollo y consolidación.

Juanma Murua_murua: active people: active places Estas características de las propuestas de vivienda expandida, observando los locales como “bienes comunes” en su sentido más clásico, nos invitan a revisar la obra más influyente de la politóloga norteamericana y Premio Nobel de Economía Elinor Ostrom.

Partimos del mismo convencimiento que Ostrom al considerar que quien mejor puede gestionar sosteniblemente un recurso de uso común son las propias personas implicadas. Pero son necesarios medios e incentivos para hacerlo, así como mecanismo de comunicación y de justicia.

DIMENSIÓN SOCIAL

2 MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA

MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA

Juanma Murua_murua:active people: active places

Teniendo en cuenta esa premisa fundamental, es interesante considerar los ocho principios o características identificadas por Ostrom para el buen funcionamiento de los bienes comunes:

1. Límites claramente definidos: Es necesario delimitar qué personas se incluyen en “lo común” y excluir a aquellas terceras partes que no estarán involucradas. Esto no significa crear un club, pero sí definir claramente quiénes podrán hacer uso del local y asumirán las obligaciones compensatorias necesarias para la sostenibilidad del recurso/local.

2. Reglas de uso: Será necesario establecer las reglas de uso y disfrute del bien común, reglas de apropiación y provisión específicas a las condiciones del local.

3. Fórmulas de decisión colectiva: Debemos asegurar que todas las personas que forman parte de la comunidad puedan participar tanto en el establecimiento de las normas de constitución como en las decisiones operativas.

4. Sistemas de control efectivo: Es muy importante que el control del cumplimiento de las normas se lleve a cabo por personas que formen parte de la comunidad que comparte el local común.

5. Sanciones progresivas: Las sanciones para aquellas personas que transgredan las normas, los comportamientos egoístas, deberán estar bien graduadas y ser incrementales.

6. Resolución de conflictos: Deben establecerse mecanismos para la resolución de conflictos que sean de fácil acceso, tratando que faciliten una resolución rápida e imparcial.

7. Reconocimiento de la autogestión: Las autoridades e instituciones deben reconocer la autogestión de la comunidad en el uso del local común.

8. Organización multiescalar y en red: En el caso de que se establezcan fórmulas de organización que agrupen varios locales/comunidades, incorporando organismos anidados.

La tecnología podría ser una aliada en la gestión del espacio, ya que facilita el manejo de calendarios compartidos, horarios… Existen aplicaciones especificas destinadas a la gestión de recursos comunes que son de gran ayuda. El problema de las aplicaciones digitales es que no todas la personas tienen la posibilidad ni capacidad de acceso a estas herramientas, por lo que habrá que pensar en sistemas de gestión mixtos o combinados.

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune

La conflictividad que existe en las viviendas en las cuales existen un rango mayor de personas que están en régimen de alquiler, es muy distinta a aquellas en que las personas que habitan lo hacen en régimen de propiedad. El nivel y la tipología es diferente y la forma de afrontarlos o las estrategias a aplicar son diferentes. Estas son unas variables a tener cuenta.

Los conflictos a solucionar dependerán también del perfil socio-demográfico de las personas involucradas. Las causas de los conflictos son diferentes; en algunos casos serán conflictos en la gestión o en el uso del espacio, en otros conflictos de relación y en otros conflictos estructurales, probablemente derivados de la desigualdad.

Por ejemplo, en los bajos de las viviendas dotacionales o viviendas públicas de alquiler social, ya existen recursos compartidos en planta baja. Sin embargo, se dan en un contexto social en el que los vínculos de las personas con la comunidad y con el entorno son nulas o precarias.

En el caso de las viviendas de alquiler público las concesiones son de hasta 5 años de alquiler, por lo que las rotaciones en el vecindario son de lo más habituales. Además, las personas beneficiarias, no conocen previamente el barrio, ni hacen vida, ni tienen red en ese entorno. Esta falta de arraigo y la ausencia de corresponsabilidad para con los recursos públicos suelen ser factores que reducen la posibilidad de activar estos espacios comunes.

Cristina Llamas y Rakel Unamunzaga _Visesa De los inmuebles que Visesa construye y gestiona existen tres tipos de productos para ALOKABIDE: la primera es la vivienda social VPO de régimen social, la segunda la VPO de régimen general destinada al alquiler y la tercera la de Alojamientos dotacionales (ADAS) . El producto de ADAS esta más enfocado a estos espacios comunitarios, pero en la práctica no es así. Se reportan demasiados problemas de mantenimiento, de gestión y de uso. La característica es que no es un usuario que sea propietario, por lo que “no está habituado” al buen uso del inmueble, ni siente una corresponsabilidad hacia el bien público que tiene.

MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA

MEDIACIÓN Y CONVIVENCIA

Hay que apostar por programas que trabajen la convivencia y lo relacional, programas iniciales de mediación adaptados al contexto concreto de la comunidad. Tanto para iniciativas privadas como públicas se plantea realizar acciones previas a la puesta en marcha del proyecto centradas más en la generación de identidades comunitarias que doten de recursos de mediación previos a la creación de la propia comunidad.

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune Contamos con modelos de diagnóstico, que ayudan a prever cuáles son los puntos en los que se pueden generar conflictos, incluso antes de empezar. Es recomendable tratar que las normativas, las pautas y compromiso, las formas o estrategias de decisión sean previamente co-creadas.

La mediación y la mejora del la convivencia es una de las formas de activación de las comunidades. Hace falta un programa que ayude en la promoción de la convivencia, no solamente en la gestión del conflicto. Estos programas podrían ser oportunidades de generar nuevos modelos de relación. Es una forma de crear conciencia de responsabilidad colectiva hacia a los recursos comunitarios y, posiblemente, abrir el interés a compartir espacios.

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune Deberían ser programas acompañados desde el inicio en la convivencia, ya que hay que dar por supuesto que no sabemos (en nuestras sociedades) gestionar el conflicto y el disenso. Estos espacios iniciales serían lugares para generar disenso, en positivo, espacios donde juntarnos con la diferencia. Estas iniciativas nos ponen frente a realidades muy diferentes, ya que la facilidad de relacionarse con quién es parecido a ti nos invita a juntarnos en microburbujas alejadas de aquellas personas y lugares que son diferentes. Evitamos, por ende, los espacios de disenso.

Para ello es necesario contar con un agente externo que facilite la mediación comunitaria. Podrían ser perfiles profesionales ya definidos o no; administradores/as de fincas, mediadores/as, operadores/as (gestores de comunidades de Colivings y Coworkers).

Elena Pérez Hoyos y Sara González Bustindu_ Surbisa

La sensibilización de lo comunitario es una de las claves de los procesos de colectivización. Si los procesos de participación tienen claves, los procesos de colectivización más aún. Tutelar los procesos colectivos sería una tarea imprescindible para que se pudieran dar este tipo de iniciativas. Habría que contar con servicios de mediación y sensibilización de los proyectos comunitarios.

Al igual que en otros contextos de mediación y acompañamiento, sería positivo contar con el apoyo de las instituciones públicas.

Yolanda Muñoz_ Fundación Gizagune

La mediación debería ser pública y gratuita para toda la ciudadanía. Lo público debería favorecer que la mediación para este tipo de estrategias corra a cargo de la administración.

Iago Carro_Ergosfera

Para avanzar en el reequilibrio de las relaciones sociales con el estándar de la propiedad privada (la principal limitación a la que se enfrentan este tipo de usos de los locales vacíos), se podrían probar formas de inclusión de los agentes de la propiedad como un componente más de estas comunidades, de manera que puedan interactuar y sentir como propia cada iniciativa.

MODELOS DE GOBERNANZA Y COORDINACIÓN

Carles Baitges_Lacol

Aquellas comunidades con más recursos económicos y organizativos, podrían optar por una forma de grupo cerrado, resolviendo las necesidades o deseos del grupo promotor, pero sin abrirse al resto de la ciudadanía. Aunque no tiene por qué ser así. Son muchos los ejemplos de espacios gestionados con una lógica de lo común, que aunque estén gestionados por un grupo concreto están abiertos a toda las personas. Fórmulas más abiertas, ya sean totalmente autogestionadas o cogestionadas con la administración pública, permiten llegar a otras personas y superar algunas de las barreras antes mencionadas. Por contra, dependen de que haya una masa crítica con capital social suficiente.

MODELOS DE GOBERNANZA Y COORDINACIÓN

Se establecen tres tipos de modelos de gobernanza y coordinación:

Gobernanza social (privada)

La comunidad de uso (el vecindario, el grupo de interés, la asociación, la ciudadnía... ) es quién gestiona el espacio.

Co-gobernanza y gestión mixta

Colaboración plúbico-privada La comunidad de uso y la administración co-gestionan el espacio.

Gobernanza institucional (pública)

La administración pública (probablemente el ayuntamiento) gestiona, organiza, dinamiza el espacio.

Gobernanza

social:

La propia ciudadanía se organiza para activar y gestionar estos espacios. Es fundamental empoderar a las comunidades para que puedan gestionar sus propios recursos pero resulta complicado poner en común acuerdo a personas con ideales, problemáticas, contextos y culturas diferentes. Este ejercicio de compartir recursos comunes requiere de medios y estrategias de comunicación y corresponsabilidad comunitaria, una de las mayores dificultades en el contexto actual.

Existen ya grupos, comunidades o personas con experiencia en la gestión de espacios comunes con sus propios mecanismos desarrollados y testados de mediación y convivencia. Es probable que este esquema de gobernanza y gestión se de si la inversión y el riesgo económico recae sobre esa comunidad de uso.

Fortalezas

•

Empoderamiento comunitario.

• Fortalecimiento de las identidades colectivas.

• Existencia de colectivos y comunidades ya existentes con necesidades espaciales.

• Independencia institucional en la toma de decisiones.

• Cuanto mayor el numero de participantes más segura la inversión económica.

Debilidades

• Importante inversión inicial para la comunidad de uso.

• Riesgo económico alto para las personas “asociadas”.

• Dificultad para conseguir avales y seguros.

• Dificultad de encontrar una persona propietaria dispuesta a alquilar espacios a colectivos.

•

Dificultad para definir un modelo de gestión entre todas las personas participantes, sobre todo sin contar con un servicio de mediación externo.

• La proliferación de recursos aislados que no generen redes de barrio, o a los que no puedan tener acceso otras personas del entorno.

• La complejidad de gestionar los recursos comunes, a nivel económico, normativo y social

• La falta de experiencias o buenas prácticas.

• Dificultad para asegurar el acceso democrático.

MODELOS DE GOBERNANZA Y COORDINACIÓN

MODELOS DE GOBERNANZA Y COORDINACIÓN

Co-gobernanza y gestión mixta:

Otra opción es que la administración tome partido en la iniciativa, bien como agente colaborador y facilitador o bien en un modelo de co-gobernanza y gestión mixta.

La administración puede colaborar facilitando el acceso a recursos económicos (ayudas, subvenciones, avales, seguros…), a recursos espaciales (a través de la cesión de espacios, mediación con propietarios privados…), recursos profesionales puntuales (servicios de asesoría, mediación, dinamización…) o recursos normativos (licencias, permisos…). Serían recursos que se pueden licitar a través de convocatorias públicas o programas de ayuda.

Carles Baitges_Lacol

Se pueden plantear mecanismos mixtos, donde haya cogobernanza entre la comunidad y la administración. Esto puede ser más lento, ya que es necesario generar un convenio o una tercera entidad, cosa que no es ágil para la administración. Como beneficio es más fácil movilizar recursos públicos, permite a la administración ser más discrecional, ofrece mayor estabilidad al proyecto, puede compensar la falta de capital social de la comunidad, y todos los actores o partes implicadas se ven beneficiadas de este intercambio.

Fortalezas

• Responsabilidad compartida.

• Mayor cantidad de recursos.

• Mayor estabilidad.

Debilidades

• Exceso de burocracia.

• Discrepancias en la visión y gestión del modelo.

• Gestionar los ritmos y plazos de la administración.

• Dificultad en la coordinación.

• Diferentes niveles de implicación.

• La institucionalización del proyecto.

Gobernanza Institucional/ Gobierno o Ayuntamientos:

Podemos pensar en una gestión totalmente institucional (siendo el espacio de propiedad pública o no), como si el local formara parte de la red equipamental.

Una posibilidad es que alguno de los programas que hoy en día se agrupan en los centros cívicos se traspase a algún local de propiedad pública: pequeñas salas de estudio, bibliotecas, cocinas comunitarias, centros de día, salas de alquiler…

Fortalezas

• Mayor estabilidad económica.

• Posibilidad de estructurar estos espacios a nivel urbano (según contexto, uso, comunidades de uso), para generar redes de espacios diversos y complementarios en una misma zona.

• Acceso universal a estos recursos.

Debilidades

• Procesos burocráticos más lentos (más normativas internas).

• Dificultad para coordinar distintas administraciones, áreas o departamentos.

• Lo institucional puede alejar a parte de la ciudadanía que se siente poco representada (más cuando estamos pensando en usos relacionados con lo doméstico).

SENSIBILIZACIÓN Y SOCIALIZACIÓN

DIMENSIÓN SOCIAL

SENSIBILIZACIÓN Y SOCIALIZACIÓN

sensibilización sobre la desocupación de locales

Socialización de la vivienda expandida

Sensibilización sobre la desocupación de locales

Una de las principales barreras que encontramos en el desarrollo de estos proyectos de reapropiación de los bajos es la falta de divulgación del problema de los locales vacíos. A diferencia de la problemática de los pisos vacíos, un reto que cuenta con la intervención de los agentes y colectivos sociales en su reivindicación, los locales vacíos son una realidad mucho más silenciosa, aunque sus efectos en la vida urbana sean cada vez más plausibles. Por tanto, una de las principales tareas es informar y sensibilizar a la ciudadanía. Por ahora, es un tema principalmente técnico, excepcional en la práctica popular.

Carles Baitges_Lacol

A diferencia de los pisos vacíos, los bajos sin uso no forman parte del imaginario general de los problemas urbanos; ni tampoco como espacios de oportunidad que reclamar. Los locales vacíos llevan tanto tiempo en nuestros paisajes cotidianos que nos parece que forman parte de él.

Iago Carro_Ergosfera

Al contrario que en otros procesos urbanos, incluso los más similares como el problema de las viviendas vacías, el tema de los locales sin uso no parece aún un problema de debate público, al menos no de una forma madura y mínimamente extendida.

Sin embargo, este es un debate cuyo discurso no está todavía en las grandes esferas mediáticas por lo que la formulación está algo exenta de manipulaciones. Esto podría ser una oportunidad para visibilizar el problema desde una óptica basada en los abrumadores datos y en opiniones de técnicos que analicen sus consecuencias a nivel urbano, económico y social, de forma pedagógica y comprensible. Sería imprescindible buscar formas sencillas de visibilizar esta realidad urbana para socializar el debate, dotarle de escala, de imágenes, de datos…

SOCIALIZACIÓN

Socialización de la vivienda expandida

Juanma Murua_murua:active people: active places

Debemos pensar en las posibilidades que se abren al poner en marcha un bien o recurso común. Los beneficios tangibles que obtendremos al poder contar con ese recurso cuando precisemos y otros intangibles como la creación de capital social, capital simbólico o mejora de la convivencia. Tal como apunta Joan Subirats:

«No “tenemos” un bien común, “formamos parte” de lo común, en la medida que formamos parte de un ecosistema, de un conjunto de relaciones en un entorno urbano o rural, y por tanto el sujeto forma parte del objeto. Los bienes comunes están inseparablemente unidos y unen a las personas, las comunidades y al propio ecosistema».

La escasez de experiencias previas supone una dificultad a la hora de tratar de lanzar iniciativas en este sentido. La ausencia de proyectos testados genera incertidumbre y desconfianza tanto en las instituciones como en la sociedad. Por ello, recomendamos hacer una labor pedagógica en los ámbitos institucionales y en diversos colectivos sociales que ayude a motivar y visibilizar los beneficios sociales que aporta este modelo.

Iago Carro_Ergosfera

Es necesario el desarrollo de campañas informativas para popularizar los beneficios urbanos del uso de estos locales y los perjuicios de su estado vacío. Abrir un debate amplio que no omita las cuestiones problemáticas: desde la gestión de la convivencialidad vecinal, hasta los peligros asociados en términos socio-económicos. Por ejemplo, aunque se podría plantear que la ciudad mejorará también económicamente con estos nuevos usos, es decir, que se trataría casi de una inversión con una posible rentabilidad a medio-largo plazo, es necesario contemplar que este discurso implica consecuentemente que también podría analizarse desde la perspectiva del peligro de gentrificación.

Carles Baitges_Lacol

Realizar actividades junto a otras personas nos ayuda a estrechar los lazos comunitarios y combatir el fenómeno de la soledad. En su libro Eating Together, Alice Juliper defiende que el hecho de comer juntos puede cambiar radicalmente la perspectiva de la gente. Reduce la percepción de diferencias entre las personas: los que participan de la comida ven a sus compañeros de raza, género o clase social distinta como más parecidos a ellos que si lo hicieran en otro contexto. Incluso en el entorno laboral hay estudios que demuestran el impacto positivo de comer con los compañeros de trabajo.[...] Según los investigadores la actitud cooperativa subyacente en las prácticas de comida de los bomberos (recolectar el dinero, planificar, hablar, limpiar, y sobre todo comer) mejora el rendimiento como organización.

Fotografía de LOKALA, jornadas sobre “La vivienda expandida” organizadas por Urbanbat. Octubre de 2022

PROMOCIÓN Y VIABILIDAD ECONÓMICA

Dimensiónde género

Póicomor n y iv a b i l i dad económica

nóisnemiD aoidnem m b i e ntal

Dimensión mendioambiental

Políticas urbanas NormativasurbanísticasEscaladelaintervención ... Temporalidad Comp a t i b i lidad de uso A d e c u a c i ó n e s p a c ia l U s o / F u n c i ó n d e l l o c a l Rleóica n noc l a lac l e Edats o iverpdollelaco airotacifideaígolopiT

Temporalidad Propiedad eImpactocónomico-social Activación nuevas economías Inversión y riesgo Sostenibilidad / Rentabilidad Tenencia Promoción Sensibilizaciónysocialización Gestión delespacio Conv ivencia G o b e r n a n z a

nóisnemiD laicos

M e d i a c i ó n

Dimensión espacial Partici pació n / C ocreació n

nóisnemiD ed orenég

urb a n í s t aci

Di m e n s i nó

Contexto urbano

Detección de locales vacíos

Heterogeneidadde usos

Ubicación

...

Activaciónd e comunidades

Contextosocio-económico

Dimensión de gé n e r o D i nóisnem latneibmaoidnem

En un mundo cada vez más urbanizado y con una demanda creciente de espacio habitacional, es necesario reflexionar sobre las formas de promoción de iniciativas sostenibles y eficientes en el uso del espacio en el interior de los edificios. Además de mejorar la calidad de vida de las personas, estos usos también pueden tener un impacto positivo en el medio ambiente y en la economía, al reducir la necesidad de desplazamientos y ahorrar energía. Es importante buscar estrategias que garanticen la viabilidad económica de estas iniciativas, ya que su éxito a largo plazo depende en gran medida de su capacidad para ser sostenibles y rentables. En este sentido, es necesario reflexionar sobre las formas de promoción de estas iniciativas y buscar soluciones que aseguren su viabilidad económica.

Juanma Murua_murua:active people: active places Hay algunos aspectos más pragmáticos relacionadas con la viabilidad y sostenibilidad que deberíamos plantearnos a la hora de impulsar un programa de reactivación de locales para usos comunes. A la hora de pensar en la viabilidad de los proyectos para los locales es necesario atender, entre otras cosas a la combinación entre propiedad-responsabilidad/personalidad-usos.

MATRIZ

Incluimos en este apartado cuatro determinantes que condicionen este tipo de proyectos:

PROMOCIÓN Y VIABLIDAD ECONÓMICA

1 MATRIZ

Promoción: En función de quién lo promueva: si es una institución pública, una entidad privada o si se trata de una promoción mixta.

La propiedad: Si el inmueble es de propiedad pública o si pertenece a una entidad o propiedad privada. El modelo de gestión estará condicionado por el tipo de propiedad del inmueble

Tenencia: El régimen de derecho de uso/relación de los usuarios con el inmueble/local. Puede ser en régimen de propiedad (compra), alquiler temporal, masovería urbana o cesión gratuita del inmueble (usufructo temporal). El tipo de tenencia estará condicionado por la propiedad del inmueble. En caso de que la propiedad corresponda a una entidad pública se descarta la opción de compra para evitar la especulación inmobiliaria. Cuando la propiedad es privada, se descarta la posibilidad de una cesión gratuita, por ser poco probable.

Temporalidad: Se definen tres tipos de periodicidad. La prolongada, cuyo periodo puede ser indefinido y siempre superior a los 10 años. La temporal con una duración mayor a los 2 años e inferior a los 10. Y por último la puntual con una temporalidad entre los 6 meses y los 2 años. La temporalidad se determina en función del tipo de tenencia.

Esta es la matriz resultante que presenta las combinaciones de promoción que se consideran interesantes.

PÚBLICA

MODELOS DE PROMOCIÓN

PROMOCIÓN Y VIABLIDAD ECONÓMICA

2 MODELOS DE PROMOCIÓN

Promoción pública

Promoción pública de la propiedad pública

Promoción pública de la propiedad Privada

Promoción privada

tipos de promociones públicas Promoción privada de la propiedad pública

Promoción privada de la propiedad Privada

Promoción mixta

tipos de promociones privadas Promoción mixta de la propiedad pública

MODELOS DE PROMOCIÓN

1. PROMOCIÓN Pública

Se determinan distintos casos en función de la propiedad:

PROMOCIÓN PÚBLICA DE Propiedad Pública

Gestión Directa. La propiedad del inmueble corresponde a la misma institución que lo gestiona.

Convenio de Colaboración. La propiedad corresponde a una institución pública distinta a la que lo gestiona.

Fortalezas

• Se promueve la reactivación y la reutilización de locales públicos.

• Puede haber mayor registro, seguimiento y control sobre las actividades y usos en planta baja.

• La mediación institucional entre propietarios e usuarios puede ser aval de garantía para incentivar la activación de locales de propiedad privada.

PROMOCIÓN PÚBLICA DE Propiedad PRIVADA

Servicio de Mediación. Entre propietarios y comunidad de usuarios. La institución media entre actores para garantizar el pago y buen uso del inmueble. (Tipo Alokabide)

Debilidades

• La coordinación entre áreas/departamentos e instituciones tiene su complejidad.

• La falta de agilidad de las instituciones alargan temporalmente los procesos.

TIPOS DE PROMOCIONES PÚBLICAS

Los agentes públicos pueden ser tanto promotores directos o indirectos.

Promoción directa

Promotores directos, de tal forma que sea la administración correspondiente la que promueva y financie la utilización del local. Podría ser además, que mantuviera algún tipo de vinculación no solo en el inicio de la actividad sino también en su desarrollo o en el mantenimiento del proyecto y el espacio.

Promoción indirecta

Promoción indirecta, que facilite, medie o acompañe a otros agentes promotores, asumiendo que el impulso para el desarrollo y la proliferación de estas iniciativas es también un ejercicio de promoción:

• Ayudando a la financiación

• Aportando avales o seguros para la obtención de los locales

• Penalizando económicamente a los propietarios de locales vacíos

• Incentivando económicamente las iniciativas comunitarias

• Desarrollando planes de activación a escala territorial (bien municipal, por sector, por calle…)

• Promoviendo cambios en las normativas o a través de nuevos reglamentos, ordenanzas…

Hasta ahora la mayoría de los esfuerzos administrativos destinados a la reactivación de los bajos estaban destinados a la recuperación de locales para actividades comerciales. Sin embargo, las dinámicas de consumo dificultan la recuperación de los pequeños comercios de proximidad.

MODELOS DE PROMOCIÓN

2. PROMOCIÓN PRIVADA

La gestión corre a cargo de un propietario o entidad privada. En modelo varía según la propiedad:

PROMOCIÓN PRIVADA DE Propiedad PÚBLICA

Contrato de Servicios. La entidad privada ofrece un servicio a la institución pública para promover y gestionar sus inmuebles.

PROMOCIÓN PRIVADA DE Propiedad PRIVADA

Gestión directa. Si la propiedad privada es la misma que la propietaria del inmueble.

Contrato de Servicios. La entidad gestora es distinta de la entidad propietaria del inmueble, la entidad gestora es contratada por la propiedad del inmueble.

Fortalezas

• Mayor capacidad y agilidad de mediación entre usuarios y propietarios.

• Mayor efectividad en la gestión.

• Posible desarrollo de un nuevo modelo de servicio/ negocio.

Debilidades

• Importante inversión inicial y falta de financiación

• Ausencia de estudio de mercado. Inexistencia de demanda actual. Experiencia pionera que no asegura su viabilidad. Se necesita I+D+I

TIPOS DE PROMOCIONES PRIVADAS

La promoción de este tipo de iniciativas puede ser de interés para diferentes agentes privados. Por ejemplo, para las empresas que traten de sacar rédito económico de las iniciativas colaborativa; o puede ser la propia comunidad de uso quién arranque, proponga y promueva su espacio.

Promoción empresarial

Grandes empresas inmobiliarias

Pequeñas empresas o negocios

Promoción por parte de la comunidad de uso

Comunidades de uso o grupos de interés

Comunidades de vecinos

MODELOS DE PROMOCIÓN

MODELOS DE PROMOCIÓN

Promoción empresarial

Grandes empresas inmobiliarias.

Existen empresas inmobiliarias o grandes tenedores que podrían enfocar la solución de la vivienda expandida desde la óptica del beneficio empresarial, tal y como sucede con las iniciativas empresariales que promocionan los colivings, coworkings... entendiendo que las nuevas tendencias a lo común y a lo colaborativo esconden posibilidades de beneficio económico. Aún siendo conscientes de los peligros que esconden este tipo de iniciativas privadas centradas en sacar partido a la dimensión meramente económica (que tienden a favorecer la gentrificación y la especulación) no se deben descartar como experiencias a analizar. Es interesarte ver cómo se plantea la rentabilidad para replicar posibles estrategias que garanticen la sostenibilidad económica y social del proyecto.

Pequeñas empresas

Iniciativas privadas, que alquilan un espacio para actividades relacionadas con la expansión de usos domésticos.

Grandes empresas de retail (Plataformas digitales del sector inmobiliario) que dotan de nuevos usos a los locales secundarios (locales que por su ubicación no tienen tanto interés o potencial comercial):

• Brickbro: convierte locales vacíos en trasteros, espacios de almacenamiento, gimnasios, dark stores, dark kitchens…

• Book a corner: Al igual que Brickbro esta empresa gestiona la compraventa de locales, transformando su uso.

Grandes empresas de retail centradas en los beneficios que pueden encontrar en las economías colaborativas en el sector inmobiliario:

• Coworking; oficinas compartidas en locales en planta baja o en primeras plantas: ProWorkSpaces; “tenemos registrados unos 1.200 espacios en toda España, donde trabajan unas 350.000 personas. Viendo el ritmo de crecimiento tanto de la oferta como de la demanda calculamos que, de cara a 2030, un millón y medio de usuarios diarios ocuparán espacios de coworking” E. Salsamendi

• Coliving: El coliving es una extensión o evolución del coworking en el mercado de la vivienda, que dota de espacios a los residentes, generalmente profesionales afines, que además de compartir un lugar de trabajo, comparten una casa. Hay algunos colivings que aprovechan las plantas bajas de los edificios en los que están situados para establecer sus “coworkings” o espacios de trabajo. Es un modelo que guarda ciertas similitudes con las casas taller.

Pequeñas empresas o pequeños negocios comerciales, que buscan una comunidad de uso para sus espacios. Ayudan a normalizar la idea de aprovechar los recursos espaciales de los bajos para otro perfil de actividades.

• Comedores o cocinas para alquilar: como el Txoko Nordisk en Bilbao

• Espacios de trabajo, reuniones, zonas de coworking: All Bilbao.

• Espacios de meditación o deporte: Little Harlem en Bilbao

Espacios multidisciplinares, que permiten desarrollar multitud de actividades: Dharananda en Durango

MODELOS DE PROMOCIÓN

Promoción de la comunidad de uso

Comunidades de uso o grupos de interés que se juntan para compartir un espacio en planta baja.

En la sociedad vasca se han normalizado cierto tipo de actividades comunitarias que se desarrollan en bajos, y que corresponden a actividades domesticas que podríamos considerar como expansiones de la vivienda, como por ejemplo:

• Las sociedades gastronómicas o txokos.

• Las lonjas de las personas jóvenes.

• Clubes. Juanma Murua_murua:active people: active places

En el caso de que se traten de otros grupos comunitarios distintos a la comunidad de vecinos, será muy importante valorar también la personalidad jurídica de ese grupo para según qué actividades quieran acogerse en los locales. A la hora de realizar inversiones de mejora o de responsabilidad ante las aseguradoras, será necesario contar con una figura jurídica, bien sea como asociación o repartiendo la responsabilidad entre las personas comuneras que conforman ese grupo comunitario.

Comunidades de vecinos que en sus inmuebles han incorporado diferentes estancias de la vivienda expandida en las plantas bajas:

Algunas urbanizaciones o los complejos residenciales ya tienen incorporada la vivienda expandida en la planta baja.

Algunos ejemplos...

Fórmulas para revitalizar la vida urbana

Complejos residenciales en entorno urbano:

• Complejo residencial en Logroño: Complejo J. Marino Pacual

Comunidades que montan gimnasios en sus plantas bajas:

• Gimnasio en una comunidad de vecinos en Vitoria: “como ese de mas de 200 metros cuadrados con acceso restringido al vecindario que funciona en la Avenida Reina Sofía.” (El correo de Araba_ Vitoria apuesta por viviendas sin lonjas y destina los bajos a espacios para los vecinos).

Casa taller: viviendas vinculadas a actividades productivas en planta baja:

• Edificio Jardín Hospedería y Nectarífero de Husos

• Viviendas con cocinas comunitarias en Tokio

• Rompemoldes Sevilla

MODELOS DE PROMOCIÓN

MODELOS DE PROMOCIÓN

3. PROMOCIÓN mixta

La entidad promotora está formada por instituciones públicas y agentes privados. Para este caso se plantea la posibilidad que se gestionen únicamente propiedades públicas.

PROMOCIÓN MIXTA DE Propiedad Pública

Convenio de colaboración

La entidad privada cerrará un acuerdo de colaboración con la propiedad pública para gestionar sus inmuebles.

Fortalezas

• Mayor capacidad de gestión que la meramente pública.

• Se facilita la posibilidad de incorporar perfiles. Técnicos y empresariales en un mismo equipo gestor para ofrecer un mejor servicio.

Debilidades

• Dificultad para acordar un convenio o crear una comisión mixta.

• Complejidad en la gestión interna entre agentes.

• Necesidad de una coordinación extraordinaria.

Los organismos de gobierno municipales también ejercen mucha influencia a la hora de actualizar el marco regulador y aportan una mayor flexibilidad a proyectos diversos. Cuanta más agilidad se consiga a través de consorcios público- privados, más colaboraciones beneficiosas para la sociedad surgirán. El papel del espacio público en las ciudades poscovid-19.

Carlo Ratti

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

MODELOS DE PROPIEDAD

En cuanto a la propiedad hay dos aspectos muy importantes que condicionan la viabilidad económica de la iniciativa. Las potencialidades del espacio en sí, su estado, su localización, tamaño, tipología… y la tenencia de ese espacio.

PROMOCIÓN Y VIABLIDAD ECONÓMICA

3 MODELOS DE PROPIEDAD

La propiedad como inmueble

La propiedad en relación a la posesión

Propiedad pública

Propiedad privada

MODELOS DE PROPIEDAD

LA propiedad como inmueble

Los condicionantes espaciales determinarán las posibilidades de uso y la inversión inicial necesaria. La ubicación del local es también determinante ya que en las zonas céntricas comercialmente más interesantes (zonas “prime”) además de no existir tanta demanda de locales vacíos resulta más complejo la expansión de la domesticidad a cota de calle. Sin embargo, en zonas secundarias, estas iniciativas pueden tener más posibilidades de ser implementadas. El coste de las rentas o precio de compra de los locales no sólo varía en función de la zona en la que se encuentren, también varía según el municipio.

La propiedad en relación a la posesión

Carles Baitges_Lacol

Otro de los elementos en la ecuación es la propiedad del local. Puede ser una propiedad privada (o de la propia comunidad) y que la comunidad acceda directamente a su uso (por un alquiler u otro tipo de cesión), por lo que la administración pública no entraría en el proyecto, o no más que con subvenciones corrientes como otros proyectos sociales.

La propiedad o la tenencia condicionará la promoción de la iniciativa. De ella depende la inversión necesaria para la puesta en marcha, el mantenimiento y continuidad la iniciativa. Se entiende que es diferente utilizar un local público cedido, avalado y mantenido desde la propia administración; o disponer de un local privado.

Se recomienda realizar un diagnóstico o mapeo del perfil de propietario de cada local, para poder determinar itinerarios de activación según la propiedad. Se contemplan dos tipos de propiedad:

MODELOS DE PROPIEDAD

MODELOS DE PROPIEDAD

1. PROPIEDAD PÚBLICA

directa Mediada /Indirecta contrato/servicio

convenio

contrato contrato contrato compra directa contrato

El agente promotor no es condicionante en este caso. El único matiz a detallar es que para este tipo de propiedad se descarta la opción de compraventa de inmuebles para evitar la especulación inmobiliaria.

Los locales de propiedad pública son los que en principio tienen más facilidad de convertirse en espacios comunitarios, especialmente los de propiedad municipal. Por eso, se plantean los bajos de edificios públicos de vivienda como punto de partida para empezar a impulsar estas iniciativas. La activación comunitaria de un local público podría ser “el producto mínimo viable”. Un modelo ideal para activar proyectos pilotos como estrategia de socialización.

Juanma Murua_murua:active people: active places Otra variable fundamental es la propiedad del local. Será muy diferente plantear la reactivación de un local si es de propiedad privada o si es de propiedad pública, especialmente si es municipal. Posiblemente en los casos de locales de propiedad pública sea más sencillo alcanzar acuerdos de reactivación temporal, por lo que deberían ser estas las primeras experiencias.

Propiedad

Promoción Tenencia Obtención

Temporalidad

PÚBLICA

PRIVADA

PÚBLICA

PRIVADA/ SOCIAL

MIXTA

PROPIEDAD

MASOVERÍA

CESIÓN GRATUITA

ALQUILER

PROLONGADO

PUNTUAL / POP UP

TEMPORAL

Sistema

Los locales públicos pueden pertenecer a administraciones diferentes, por lo que sería necesario negociar, traspasar o comprar entre administraciones para llevar a cabo una estrategia conjunta. La administración promotora puede crear una red de espacios en planta baja, una cartera de “bajos de protección oficial”. Una red de espacios comunitarios en planta baja que diversifique los usos de estos locales para evitar que se homogenicen los paisajes urbanos de las plantas bajas. Una especie de “Etxebide” para locales, un servicio vasco de locales.

Buenas prácticas...

El Ayuntamiento de Barcelona destina 16 millones a comprar unos sesenta locales comerciales vacíos. (Noticia en ARA. 19/04/2021)

El Ayuntamiento destinará esos recursos para comprar y rehabilitar locales en planta baja que estén en desuso para crear una cartera de bajos de protección oficial.

El Plan de dinamización y movilización de elementos distintos a vivienda del parque público de Viviendas Municipales de Bilbao plantea una serie de medidas para su fomento; en relación a la dimensión económica proponen:

• La cesión a comunidades de propietarios mediante subasta pública para nuevos elementos comunes (Trasteros aparcabicis, guardabicis, supresión de barreras arquitectónicas,...) con la correspondiente absorción de la cuota de participación de VVMM en la comunidad de propietarios.

• La carencia en el pago de cuotas por inversiones de mejora.

• Para el caso de la “zona franca” se establece una renta “CERO” de alquiler durante un año.

MODELOS DE PROPIEDAD

2. PROPIEDAD PRIVADA

En este caso se descarta la posibilidad de que la gestión sea mixta para evitar malas praxis. El tipo de tenencia no se ve afectado por esta variable/característica.

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

REG Í MENES DE TENENCIA

1. EN PROPIEDAD

/Indirecta contrato/servicio

Se dará únicamente con la propiedad privada. Podrá desarrollarse gracias a la promoción privada o la mediación y el apoyo público. Las entidades públicas podrán subvencionar las reformas, gestionar permisos y regular los precios de la compraventa para evitar la especulación. La opción más sostenible será la prolongada en el tiempo (+10 años) para amortizar el coste de las reformas que permitan alojar dichos usos.

Fortalezas

• Se ofrece una mayor estabilidad para disponer de lugar continuado en el tiempo.

• La inversión se amortiza por el uso continuado en el tiempo.

Debilidades

• Supone una gran inversión inicial para el usuario.

Propiedad

Promoción

Tenencia Obtención

Temporalidad

PÚBLICA

PRIVADA

PÚBLICA

PRIVADA/ SOCIAL

MIXTA

PROPIEDAD

MASOVERÍA CESIÓN GRATUITA

ALQUILER

PROLONGADO

PUNTUAL / POP UP

TEMPORAL

contrato contrato contrato compra directa contrato

Sistema

2. ALQUILER

convenio

Mediada /Indirecta contrato/servicio

contrato contrato contrato compra directa contrato

Se darán todas las opciones de promoción y propiedad. La temporalidad se determinará en función de si el espacio está acondicionado/reformado y si dispone previamente de licencia de actividad. En ese caso la temporalidad puede reducirse tanto a nivel temporal ( +2-10 años) como a nivel puntual (-2 años).

Fortalezas

• Si la rehabilitación se realiza por parte del propietario, puede ser una buena opción para el desarrollo de pruebas piloto.

• Requiere de una menor inversión inicial.

• Este sistema puede ser rentable en cualquier tipo de temporalidad.

Debilidades

• Supone de cierta inestabilidad (En el caso de contratos puntuales).

Propiedad

Gestión

Tenencia Obtención

Temporalidad

PÚBLICA

PRIVADA

PÚBLICA

PRIVADA/ SOCIAL

MIXTA

PROPIEDAD

MASOVERÍA CESIÓN GRATUITA

ALQUILER

PROLONGADO

PUNTUAL / POP UP

TEMPORAL

Sistema

3. MASOVERÍA URBANA

convenio

Mediada /Indirecta contrato/servicio

Í

Posible para todas las opciones de promoción y propiedad. Debido a que el derecho de uso está sujeto a la condición de rehabilitar/reformar el local por el usuario, se recomienda para temporalidad prolongada (mas de 10 años).

Fortalezas

• No requiere de inversión inicial.

Debilidades

• Es un modelo poco conocido que ofrece ciertas resistencias por parte de la propiedad.

• Supone un seguimiento y valoración del coste de las obras a cambio de la cesión.

• Requiere de acompañamiento y mediación sistematizada.

• Posiblemente sea más factible para el caso de la promoción y propiedad pública.

Propiedad

Gestión Tenencia Obtención

Temporalidad

PÚBLICA PRIVADA

PÚBLICA

PRIVADA/ SOCIAL

MIXTA

PROPIEDAD

MASOVERÍA CESIÓN GRATUITA

ALQUILER

PROLONGADO

TEMPORAL

contrato contrato contrato compra directa contrato

4. CESIÓN GRATUITA TEMPORAL

Opción viable para la propiedad pública y con todas las opciones de promoción. Este modelo se entiende como extraordinario y para casos de urgente necesidad habitacional. Al entenderlo como un servicio público similar al que se ofrece en los Alojamientos Dotacionales, la temporalidad no será superior a los 5-10 años para los casos temporal y puntuales.

Fortalezas

• Al entenderse como un servicio público de urgencia, la inversión para el usuario es prácticamente nula.

Debilidades

• Se requiere de un sistema de seguimiento, control y mediación para evaluar la situación de los y las usuarias y evitar mala praxis.

PÚBLICA

TEMPORALIDAD

TEMPORALIDAD

1. PROLONGADA

Posible para todo tipo de propiedad y agente promotor. En caso de las opciones de tenencia se descarta la opción de cesión gratuita por entenderse como un servicio público que requiere de una temporalidad finita. Sería la opción ideal una vez confirmado que el espacio y la actividad que se desarrolla tiene utilidad y genera valor.

2. TEMPORAL

Opción recomendable para los casos de alquiler y la cesión gratuita ya que permite testar su funcionamiento y aportación de valor con cierto margen de tiempo. Válido para la propiedad pública y privada y todas las modalidades de promoción.

3. PUNTUAL

Opción recomendable para los casos de alquiler y la cesión gratuita. Permite testar su funcionamiento y sobre todo sirve para sensibilizar y motivar sobre la idea de vivienda expandida. Válido para la propiedad pública y privada y todos los tipos de promoción (pública, mixta, privada).

Carles Baitges_Lacol

Estos escenarios nos permiten pensar en iniciativas temporales, que pueden ser más fáciles de arrancar que proyectos definitivos. Aunque debemos vigilar que la temporalidad no acabe siendo una herramienta para “mantener caliente” un espacio de forma especulativa, que acabe echando los proyectos una vez sean atractivos económicamente. La temporalidad debe ser entendida como un campo para experimentar e ir consolidando o modificando lo que funciona y lo que no; empezando con proyectos “en beta” que van progresando en el mismo espacio si esto es lo mejor para el proyecto, en otros si necesita otras características.

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

NUEVAS ECONOM Í AS

La activación de este tipo de usos en los bajos pueden traer consigo nuevos modelos de negocio como es el caso de actividades económicas que se alojan en el local o servicios asociados y especializados que ofrecen servicios a estos locales comunitarios.

PROMOCIÓN Y VIABLIDAD ECONÓMICA

5 NUEVAS ECONOMÍAS

AS

NUEVAS ECONOM

Juanma

Murua_murua:active people: active places

Un uso muy repetido es el de espacio de trabajo flexible (coworking). Esta posibilidad es una línea de actuación de la Agenda Urbana, ya que se entiende que estos espacios tienen capacidad de atraer a nuevos emprendedores y de abaratar el precio del alquiler convencional de las oficinas.

En definitiva, la reactivación de los locales ofrece numerosas posibilidades para la aplicación de varias líneas de actuación planteadas en la Agenda Urbana con los objetivos de buscar la productividad local, la generación de empleo y la dinamización y diversificación de la actividad económica de nuestras ciudades.

Estas propuestas tienen la capacidad de diversificar la estructura productiva de las ciudades, creando nuevos nichos de mercado para agentes económicos clásicos como las gestorías de comunidades de vecinos, las inmobiliarias o los estudios de arquitectura.

Probablemente algunas de estas iniciativas estén más alineadas que otras con las nuevas economías y los ODS. Sería interesante apoyar a las iniciativas empresariales que surjan en las líneas de las Agendas Urbanas, y que apuesten por la transformación del modelo económico actual, promoviendo un cambio basado en la sostenibilidad.

Podría también generar nuevos nichos de mercado para empresas existentes. Crear nuevos servicios o adaptar los existentes a la especificidad de los requerimientos de los locales comunitarios:

• Seguros, licencias, avales... y otros posibles servicios que aseguren el proyecto.

• Servicios y profesionales especializados en mediación de conflictos vecinales o comunitarios y dinamizadores comunitarios.

Servicios que pueden servir de ejemplo:

Empresas que te ayudan a equipar el local, como por ejemplo, un gimnasio comunitario:

• https://www.rocfit.com/consejos-fitness/montar-gimnasio-comunidad-vecinos/ Nuevas líneas de negocio para las empresas de equipamientos y maquinaria deportiva que ayudan a las comunidades de vecinos a montar gimnasios en sus zonas comunes.

Plataformas digitales:

• https://www.alquilarsalas.com/ Catálogos de locales que ofertan el alquiler por horas de espacios equipados con características de uso concretas.

Aplicaciones:

• www.plusvecinos.com/

• tucomunidapp.com/ Estas aplicaciones facilitan la gestión de espacios comunes en vecindarios, y también se pueden utilizar para la organización del local.

CONCLUSIONES

Debilidades y amenazas

...en la dimensión espacial ...en la dimensión urbana ...en la dimensión social ...en la promoción y viabilidad económica

Oportunidades y fortalezas

...en la dimensión espacial ...en la dimensión urbana ...en la dimensión social ...en la promoción y viabilidad económica

Pautas para la activación

...Definir la escala de la intervención ...Aspectos a analizar según la escala ...Relación entre escalas, aspectos y dimensiones ...Mapa conceptual

Recomendaciones

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

DEBILIDADES Y AMENAZAS

DIMENSIÓN ESPACIAL

• Parque de viviendas antiguo que no proporciona la flexibilidad/ accesibilidad para otros usos.

• Las tipologías de bajos vacíos de nuestro entorno tienden a ser muy limitantes, ya que suelen ser bajos profundos y poco iluminados.

• Condicionantes previos del espacio.

• Dificultad para compatibilizar usos diferentes debido a las exigencias de las normativas existentes.

• Requerimiento de una licencia de actividad para prácticamente todos los usos que se plantean; lo que ralentiza los procesos de activación, limita y reduce las posibilidades de ese espacio.

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

• La dificultad de determinar si los locales están vacíos o no, lo que complica la realización del mapeo y del diagnóstico.

• Exceso de normativa y disparidad de criterios.

• Ausencia de normativa específica.

• Limitaciones regulatorias.

• Falta de coordinación entre departamentos y áreas institucionales.

• Escaso o nulo trabajo técnico multidisciplinar para asumir su complejidad.

• Falta de indicadores, seguimiento y evaluación.

• Amenaza a los comercios locales.

• Resistencia de propietarios de locales a ceder/alquilar espacio por intereses económicos.

• Proliferación de unidades de barrio con diferentes visiones y falta de visión común.

• Nuevas posibilidades de especulación urbanística.

• Los espacios vacíos son un “error” del sistema, no un espacio común planificado, por lo tanto, serán siempre efímeros y, además, de tiempos mas o menos indeterminados, dependientes de acuerdo temporal que se puedan instituir entre las partes.

• Proliferación de usos en bajos vacíos que no reportan excesivos beneficios a la ciudad y la vida urbana: se aprovechan para trasteros, almacenaje, garajes… o para viviendas

DIMENSIÓN SOCIAL

• Exceso de la cultura de la propiedad. La concepción cultural del concepto de privacidad. “La cultura del compartir es de pobres”.

• Falta de cultura comunitaria.

• Dificultad en conseguir cambio de mentalidad necesario en la población para el éxito de su implantación.

• Resistencias al cambio de modelo por parte de la comunidad y la sociedad en general.

• El tejido social es desigual en el territorio, existen barrios sin arraigo.

• Falta de modelos de referencia para mantenimiento y gestión compartida de los espacios.

• Exceso de burocracia y protocolos para el uso de los espacios.

• Uso inadecuado de los espacios compartidos.

• Conflictos por mal uso e impagos.

• Falta de modelos de referencia para la mediación de conflictos.

• Falta de acceso, coordinación y comunicación por brecha digital.

• La elitización de este tipo de iniciativas: Lo comunitario muestra hoy tendencias “elitistas”, ya que se plantean en espacios compartidos por perfiles de personas homogéneas y con capacidad económica.

• Falta de resistencia ante el fracaso de pruebas piloto, mal uso…

• No parece aún un problema de debate público. Por ahora es un tema técnico.

PROMOCIÓN Y VIABILIDAD ECONÓMICA

• La gran debilidad de esta posibilidad de uso parece claramente el contexto histórico, donde la propiedad privada tiene el control total de la situación. Si aumenta la demanda de espacios, el sector privado aumentará el precio de compra y alquiler de los inmuebles.

• Resistencia de propietarios de locales a ceder/alquilar espacio por intereses económicos.

• Falta de recursos para asumir costes de mejora y mantenimiento del local.

• Limitación económica para hacer frente a las reformas (desigualdad económica entre la comunidad).

• Dificultad para la gestión de impagos y mantenimiento.

• Los servicios o recursos “no reglados” de este tipo, tienen mas difícil acceso a subvenciones y ayudas.

• Miedo a las alternativas de cesión temporal o alquiler de espacios por parte de los propietarios.

• Falta de entidad promotora/coordinadora que ayude a activar el modelo.

• Falta de modelo de promoción sistematizado, aún por hacer.

• Lentitud institucional para promover espacios en este caso.

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES

OPORTUNIDADES / FORTALEZAS

DIMENSIÓN ESPACIAL

• Gran oferta de locales vacíos que llevan mucho tiempo sin uso.

• Actual apoyo institucional para la rehabilitación de edificios.

• A pesar de las limitaciones espaciales, los bajos transformados en viviendas tienen muchos beneficios: terrazas grandes, mucho espacio de almacenaje, buena accesibilidad…).

DEBILIDADES/AMENAZAS

DIMENSIÓN URBANÍSTICA

• Actual apoyo institucional para la rehabilitación de edificios e impulso de modelos innovadores que ayuden a hacer frente al cambio climático y los actuales retos urbanos.

• Revitalización de los barrios.

• Aprovechamiento de recursos espaciales.

• Cohesión del tejido urbano.

• Disminución de la contaminación.

• Aumento de la calidad de vida.

• Fomento de la red de vida cotidiana, la ciudad de los 15 minutos.

• Conexión de espacios, que la ciudad funcione como una red.

• Ahorro de recursos espaciales y energéticos. Fomento del aprovechamiento de recursos. Hacer real la transición ecológica.

• Los bajos son escaparates a la ciudad.

OPORTUNIDADES / FORTALEZAS

DIMENSIÓN SOCIAL

• Apoyo institucional a programas de innovación social.

• Apoyo institucional a programas de conciliación.

• Interés social en promover una cultura comunitaria.

• Interés social en promover otros modelos de vivienda compartida (cohousing).

• Fomento de las relaciones sociales tanto en el hogar como unidad, como entre vecinos.

• Apertura de las relaciones comunitarias más allá del edificio.

• Fomento del desarrollo y la cultura de lo común y establecimiento lazos de solidaridad.

• Dinamización social del barrio.

• Fomento de los espacios intergeneracionales.

• Enriquecimiento personal y colectivo.

• Oportunidad para el intercambio de conocimiento.

• Posibilidad de formar a los mayores en herramientas digitales y reducir la brecha digital.

• Promoción de nuevas fórmulas de convivencia para evitar la soledad no deseada.

• Oportunidad para compartir el cuidado de niños y mayores.

• Facilidades para gestionar la conciliación familiar (teletrabajo, cuidado de menores).

• Aumento del control social para hacer frente a los procesos de gentrificación.

PROMOCIÓN Y VIABILIDAD ECONÓMICA

• Reactivación/generación de economías ciudadanas y el consumo de barrio (uso de locales en desuso, activación de comercio local por más presencia de vecinos).

• Plusvalía de la finca.

• Ampliación del campo de intervención en materia de rehabilitación de los recursos/espacios comunes de la vivienda colectiva (mas allá de rehabilitar espacios comunes como escalera, cubiertas…).

• Posibilidad de activar nuevos servicios (para gestorías y arquitectos).

• Los interesados podrían ponerse de acuerdo para hacerse con estos espacios vacíos como ocurre en el caso de las sociedades gastronómicas.

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

PAUTAS PARA LA ACTIVACIÓN

PAUTAS PARA LA ACTIVACIÓN

definir la escala de la intervención

Iniciativa pública

Estrategia a escala ciudad

Iniciativa pública Iniciativa pública

Como herramienta

en estrategias de regeneración urbana, (multidimensional)

Como estrategia pública de reactivación de locales (específica, sectorial)

Activación doméstica de un bajo vacío

Iniciativa pública / privada / publico-privada

Estrategia a pequeña escala

Iniciativa pública / privada / publico-privada una comunidad de vecinos, una empresa/emprendedor, una asociación/entidad, un club, un grupo, agrupación

Casos aislados, proyectos piloto iniciativas autoimpulsadas por...

ASPECTOS a anailzar según la escala de intervención

Aspectos que intervienen en la formulación dela estrategia

Iniciativa pública

¿En qué contexto urbano se puede impulsar?

¿Cuántos locales vacíos? ¿Dónde? ¿De quién?...

¿Qué tipo de locales ?¿Se pueden clasificar? ¿Sistematizar?

¿Qué permite la normativa actual? (P.G.OU, ordenanzas....)

¿Cómo evitar monocultivos?

Estrategia a escala ciudad Estrategia a pequeña escala

¿En qué contexto social se puede impulsar?

¿Cómo se comunica / promociona?

¿Modelo de participación ciudadana?

¿Cómo recuperar la conciencia comunitaria?

¿Qué políticas de regeneración urbana hay que proponer?

¿Qué beneficios puede tener?

Iniciativa pública / privada / publico-privada

Casos aislados, proyectos piloto iniciativas autoimpulsadas por...

¿Ubicación concreta?

¿De quién es? Propiedad ¿Qué permite hacer la normativa?

¿Cómo está el local? ¿Para qué lo vamos a usar? ¿Quiénes lo vamos a usar? (comunidad de vecinos, asociaciones, clubs, grupos... )

¿Quién lo promueve? ¿Hay que rehabilitar el espacio?

¿Quién invierte?

(Incentivos, plusvalías, avales, subvenciones)

¿Alquilar o comprar? ¿Hay otras opciones?

¿Es sostenible?

¿Quién decide? ¿Cómo se decide?

¿Cómo nos organizamos?

PAUTAS PARA LA ACTIVACIÓN

PAUTAS PARA LA ACTIVACIÓN

Relación entre escalas, aspectos y dimensiones

¿Quétipodelocales?¿Sepueden clasificar?

Dimensión de género

¿Hay que rehabilitar el espacio?

¿Quién invierte?

¿Essostenible?

¿Dequiénes?

Políticas urbanas ENormativasurbanísticas scaladelaintervención ... Temporalidad Comp atibilidad de uso A decuac i ón esp ac ia l U s o / F u n c i ó n d e l o c a l Rleóica n noc l a lac l e Edats o y íretcaracitssac dllelaco ifideaígolopiTairotac ...

Propiedad Impacto ecónomico-social Activación de nuevas economías Inversión y riesgo

¿Alquilar,comprar?¿otrasopciones?

¿Quiénlopromueve?

Sostenibilidad/Rentabilidad Tenencia Promoción Sensibilizaciónysocialización Gestión delespacio Convivencia znanreboG a

¿Cómosecomunica/promociona?

Dimensiónmendioambiental

¿Quépermitelanormativaactual?

¿Cómonos organizamos?

Dimensión espacial urbanística Dimensión

¿Quépermitehacerlanormativa?

aL V i vienda Expa n adid

D i m e sn i nó

¿Qué políticas hay que proponer?

Contexto socio-económico

Detección de locales vacíos

. . UbicaciónHeterogeneidadde usos

Contextourbano

¿Québeneficiospuedetener? ¿Ubicación concreta?

¿Quién decide?¿Cómo se decide?

Comunidad d e uso / usuari o

D i m e n s i ó n ed g orené

¿Para quiénes se impulsa?

¿Cuántos locales vacíos? ¿Dónde? ¿De quién?...

s o c ai l P r o m o c i ón y iVba i l i d a d económica Partici pació n / C ocreació n

nóisnemiDlatneibmaoidnem ednóisnemiD orenég

¿Cómoevitarmonocultivos?

M e d i a c i ó n

snemiD i ó n m e ndioambiental ¿Dóndesepuedeimpulsar?

¿Cómo estáel local? ¿Para qué lo vamos a usar? ¿Quiéneslo vamosa usar?

¿Modelo de participación ciudadana? ¿Cómo recuperar la conciencia comunitaria?

Iniciativas concretas, casos aislados, pilotos, La vivienda expandida en

La vivienda expandida en Escala urbana de la intervención Aspectos que intervienen en la formulación de la estrategia Estrategia urbana

Normativas específicas Ubicación

Propiedad

Dimensión urbana Dimensión social Promoción y viabilidad económica Dimensión de Género Dimensión Mediombiental *Las dimensiones de género y ambientales se consideran transversales Dimensión espacial

Normativas específicas Estado y características del local Uso / Función del local Comunidad (comunidad de vecinos, asociaciones, clubs, grupos... ) Mediación / Convivencia

Sostenibilidad / Rentabilidad Modelos de negocio / Nuevas economías Modelos de Tenencia Gobernanza Inversión y riesgo Promoción Adeuación

(Incentivos, plusvalías, avales, subvenciones)

Detección locales vacíos (mapeo, gestión, observatorio) Tipología edificatoria

Normativa urbanística (P.G.OU, )

Participación ciudadana Promoción de lo común Heterogeneidad de usos (Agrupación de necesidades, redes de locales)

Contextos urbanos Normativa urbanística (P.G.OU, ) Políticas de regeneración urbana

Impacto económico-social Contextos social Socialización / Sensibilización (de las problemáticas y propuestas)

Detección/ Búsqueda y diagnóstico de de ampliación/expansión de la vivienda (usos domésticos) Existencia / creación de

Local(es) vacío(s)

Necesidad(es) espacial(es)

Comunidad Condicionantes

Viabilidad de la propuesta

Fotograf í a de Diego Sanz (karramarro) @karramarrez

RECOMENDACIONES

RECOMENDACIONES

• Es recomendable disponer de recursos de sensibilización y socialización del proyecto. Tras un diagnóstico de la situación de los locales de una zona hay que generar material que ilustre la magnitud del problema y las consecuencias de la falta de intervención. A su vez, en caso de conocer experiencias similares o experiencias piloto de la vivienda expandida es necesario generar informes de su desarrollo, documentación de buenas prácticas para compartir tanto con la ciudadanía interesada como con las administraciones.

• Generar procesos de participación para la detección de necesidades, la generación de nuevas comunidades y para el fortalecimiento de la cohesión social del barrio, y fomentar así la cultura de la participación y el empoderamiento ciudadano.

• Se pueden aprovechar las asociaciones vecinales o grupos existentes con interés en compartir recursos para proponer experiencias iniciales.

• Esta iniciativa plantea una estrategia multirespuesta por lo que lo ideal es que surgieran iniciativas diferentes, con distintos modelos de gestión y gobernanza.

• Lo público debería asumir ciertas iniciativas que propicien la creación de estos espacios, tanto como promotores como facilitadores.

• Una vez arrancada la iniciativa, es indispensable generar un sistema de convivencia que permita el buen funcionamiento del proyecto. Establecer límites en el uso de los recursos comunes, definir las reglas de uso y los sistemas de decisión colectiva.

socialización

Sensibilización y

locales

Detección de

Participación / co-creación

Gestión del Espacio

Comunidad de uso

Convivencia

Gobernanza

• Es necesario acordar sistemas de control y desincentivos, además de establecer alguna estrategia de resolución de conflictos.

• La mediación puede estar a cargo de la propia comunidad o se podría dejar en manos de algún agente externo, planteando la profesionalización de la mediación.

• Se debe plantear un acceso democrático a estos recursos. Sería interesante generar recursos de este tipo al que también tengan acceso las personas con menos recursos y menos redes de apoyo. Generar redes comunitarias diversas y abiertas. Especialmente si la administración toma partido de alguna manera en el proyecto.

• El peligro de institucionalizar esos espacios es precisamente limitar su capacidad de uso, gestión y diseño. La gran mayoría de espacios en bajos para uso común que tienen recorrido en Euskadi funcionan con normativas y protocolos propios (gaztetxes, txokos…).

• Ya sea a través de un plan estratégico, de una asignación de usos en el P.G.O.U., o de una ordenanza, habría que diseñar algún sistema legal que pudiera prevenir que, en este intento de domesticar las plantas bajas, convirtamos la cota cero de la ciudad en una fachada de trasteros cerrados o escaparates ciegos. De esta forma, podríamos diversificar los usos y evitar que, por ejemplo, todos los inmuebles de una misma manzana quisieran convertir en trasteros cerrados los bajos.

• Las legislaciones actuales no contemplan las posibilidades que se escapan de lo habitual, lo que dificulta enormemente utilizar estos locales. Hay que flexibilizar la normativa existente.

RECOMENDACIONES

Promoción

• No hacer uso de soluciones urbanas globales, asumiendo que en todas las zonas de la ciudad funciona el esquema vivienda-bajo comercial.

• No cualquier espacio en planta baja sirve para la expansión de la vivienda. Las tipologías edificatorias de los bajos, estrechos, alargados y oscuros, dificultan la adecuación a algunos de los usos que se plantean. Sería necesario asegurar que estos espacios colectivos tuvieran cualidades espaciales que dignifiquen los usos que de ellos se hagan, ya sean espacios colectivos de encuentro, espacios habitacionales o espacios de almacenamiento.

• Sería recomendable valorar las implicaciones que estos espacios tienen en la vida pública. El simple hecho de que los locales pasen a estar ocupados ya les concede un potencial activador del espacio público. Sin embargo, hay actividades que repercutirán más en la calle que otras. No nos olvidemos de que además de expandir la vivienda a la planta baja el conjunto de iniciativas debería tratar de revitalizar el contexto urbano.

• Esta iniciativa, en cierta medida, podría “privatizar” las plantas bajas, regulando su acceso y participación más aún que los locales comerciales o de restauración. Por eso es importante garantizar algún tipo de relación espacial con la calle. A nivel arquitectónico existen muchos recursos para esto (cerramientos que garanticen cierta visibilidad, asientos o muros corridos, espacios intermedios con jardines o plantas...), y además se propone que estos recursos no fueran solamente una elección de la comunidad de uso del espacio sino que estuvieran regulados de alguna manera.

• Los usos o actividades que se puedan desarrollar en estos espacios dependerán en parte de los usos previos de los locales. Sería interesante, antes de plantear posibles usos, ver que limitaciones arquitectónicas presenta el espacio.

• Estos espacios podrían acoger más de un uso o función variable en los tiempos y en los formatos, entendiendo que un mismo espacio puede ser a la mañana para un tipo de uso y por la tarde para otro; o que podría estar divido en dos zonas. Por tanto, poder garantizar la flexibilidad espacial de los bajos sería una herramienta de mucha utilidad para facilitar la adaptabilidad, entiendo también que las necesidades e intereses de la comunidad de vecinos puede ir cambiando a lo largo del tiempo.

• De estas indicaciones podemos deducir que estos son espacios que requieren de un diseño arquitectónico creativo y adaptado, que reconsidere la dicotomía de interior y exterior y trabaje las diferentes capas entre la calle (lo público) y la vivienda (lo privado), que tenga en cuenta la necesidad de flexibilidad (o no) del espacio, y que pueda solventar las carencias espaciales que presenta esta tipología.

• Se recomienda sistematizar el tipo de modelo de promoción/gestión y sus distintas variaciones en función del tipo de actividad o uso que se desarrolle en el local.

• Sería interesante ofrecer la posibilidad de cambiar de modelo de promoción (ejemplo cambio en el modelo de tenencia o temporalidad) en función del éxito de la experiencia.

RECOMENDACIONES

• Al ser una experiencia novedosa sin haber sido testada, las primeras promociones se entienden como pruebas piloto y por tanto requieren de una tramitación ágil/flexible y simplificada para su promoción.

• Se propone que al inicio sea una promoción pública quien intervenga en el testado del modelo tanto a nivel de promoción de los locales de propiedad pública como la mediación entre privados. Estos inicios tienen dos objetivos, por un lado testar los modelos de promoción/gestión y por otro sensibilizar/comunicar a la población sobre el valor de reutilizar los locales en desuso para actividades cotidianas.

• Para el caso de la propiedad privada, las instituciones locales podrían reducir los impuestos derivados de la propiedad (I.B.I.…) para quienes ofrezcan sus locales para usos comunitarios.

• Sería recomendable promover un grupo de usuarios para la activación de una experiencia piloto.

Normativas Urbanísticas Políticas urbanas

Promoción Propiedad

Propiedad Sensibilización y

socialización Inversión y riesgo Políticas urbanas Comunidad de uso

Proyecto de investigación Urbanbat

Edición, Diseño y Maquetación Urbanbat Oficina de Innovación Urbana Uribitarte, 22-3ºC 48001 Bilbao, Bizkaia info@urbanbat.org www.urbanbat.org

Portada

Fotografía de Diego Sanz (karramarro)

Fotografías Urbanbat, excepto citadas en pie de foto.

Tipografías

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PT Serif_ (Open Font License) 1,617_ La tipografía “1,617” ha sido diseñada por Leonardo Tavares para la revista Neo2.

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