vom Kaufraum zum Wohnraum

Technische Hochschule Nürnberg GSO Fakultät Architektur Theorie der Architektur und Entwerfen Prof. Dr. Richard Woditsch

Theorie der Architektur und Entwerfen

Wissenschaftliches Arbeiten im Projektseminar: [fatal error] Karstadt am Nordbad

vom Kaufraum zum Wohnraum Ein Kriterienkatalog für den Umbau anhand von Beispielprojekten

Verfasser: Martin Wagner, 2928740 Luka Schöttner, 3537765 Alina Tietz, 3580927

Seminararbeit im Fach M 4030 Wissenschaftliches Arbeiten Seminarleiterin: Jennifer Raum (M.A.) Wintersemester 2021/22 Abgabedatum: 20.01.2021 Technische Hochschule Nürnberg Georg Simon Ohm Fakultät Architektur Bahnhofstrasse 90 90402 Nürnberg Lehrbereich Theorie der Architektur und Entwerfen Postanschrift: Postfach 90121 Nürnberg Internet: http://tae.ohmarch.de/

Technische Hochschule Nürnberg GSO Fakultät Architektur Theorie der Architektur und Entwerfen

Prof. Dr. Richard Woditsch M. A. Jennifer Raum

Inhaltsverzeichnis

1.

2.

3.

Einleitung Stand der Forschung Vom Kaufraum zum Wohnraum 3.1 Typologie Wohnhaus 3.1.1 Historischer Überblick 3.1.2 Bautypologische Merkmale 3.2 Typologie Kaufhaus 3.2.1 Rechtliche Definition 3.2.2 Historischer Überblick 3.2.3 Bautypologische Merkmale 3.3 Analyse notwendiger Eingriffe im Umbauprozess

anhand von Beispielprojekten 3.3.1 Lünen - Hertie 3.3.2 Nürnberg - Quelle 3.3.3 Eschweiler - Breuer 3.4 Zusammenfassung des Kriterienkatalogs 4. Fazit 5. Bibliografie

1. Einleitung Unsere Baukultur gilt als Spiegel unserer Gesellschaft. Sie ist Ausdruck unserer politischen und gesellschaftlichen Bedürfnisse und Diskurse. Die Stadtbausteine der Warenhausarchitektur, die einst zur Wiederbelebung der nach dem zweiten Weltkrieg zerstörten Innenstädte dienten, verlieren zunehmend an Bedeutung.

Die einstigen zentralen Konsumpaläste, die unsere Stadtteile und -zentren identitär und städtebaulich prägten, werden zu toten Fossilien des Kapitalismus.

Durch die Entwicklung des Onlinehandels und die aggressive Konkurrenz des Einzelhandels durch Shoppingcenter, ist eine stetige Abnahme von genutzten Warenhausimmobilien zu beobachten. Die gezielt für den Einzelhandel geplanten Immobilien

sind aufgrund von Baukörperform und Substanz, nur kostenintensiv und durch Eingriffe in die Baustruktur um nutzbar.

Viele Kommunen und Städte suchen sinnvolle Nachnutzungen für die leerstehenden Immobilien.

Währenddessen verschärft sich die Wohnraumsituation in den Städten weiter. Durch Zuwanderung aus dem ruralen Raum und Immigration, sowie durch den zu langsam stattfindenden Nachbau von Wohnungen, entsteht ein immer größer werdendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Der erhöhte und veränderte Wohnraumbedarf in den urbanen Räumen, führt zu einem Anstieg von Mieten und Grundstückspreisen.

Unter Betrachtung der aktuellen Problematik nach dem nicht

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gedeckten Bedürfnis des Wohnraums in unseren Städten und der Situation der Leerstände in Großeinzelhandelshäusern, ist es Ziel der Untersuchung die Potentiale der Leerstände in Bezug auf den Erhalt des Bestandes bei Umprogrammieren zu Wohnen zu betrachten.

Um die angemessenen und notwendigen Eingriffe in die Substanz der Leerstände beurteilen und durchführen zu können bedarf es eines Betrachtungskatalogs, mit dem die richtigen Entscheidungen getroffen werden können. Im Zuge wird dieser an drei beispielhaften Umnutzungsprojekten angewendet und im Vergleich untereinander bewertet wie sinnvoll und erfolgreich die Umnutzung stattgefunden hat.

Aus der beschriebenen Aufgabenstellung leitet sich die Forschungsfrage ab:

Welche baulichen Gegebenheiten müssen vorhanden sein oder geschaffen werden, um ein Kaufhaus nach seiner Nutzungszeit zu einem Wohngebäude umzuwidmen?

Die Arbeit zielt darauf ab, bereits umgesetzte Projekte kritisch auf die Umbaukriterien für eine Wohnnutzung zu analysieren. Eine kritische Auseinandersetzung seitens der benötigten Bedingungen für eine attraktive Wohnnutzung soll die Grundlage für den Betrachtungskatalog sein, unter dem die Qualität der Umnutzung bewertet werden soll.

Die Analyse von drei beispielhaften Projekten soll zukünftige Akteure, die während des Umsetzungsprozesses involviert sind, befähigen Entscheidungen zu treffen. Diese sollen zu einer qualitativ hochwertigen Wohnsituation führen, während sie sich im Kontext der Umnutzung einer Kaufhaustypologie befinden.

Der Erkenntnisgewinn ergibt sich primär aus der Analyse und Auseinandersetzung mit den Projekten, unter Berücksichtigung des gewählten Prüfungskatalogs.

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2. Stand der Forschung

Mit der Nachnutzung von geschlossenen Warenhäusern, deren programmatischer Neuausrichtung und deren Entwicklung beschäftigen sich Akteure aus Politik, Wirtschaft und Bauwesen. Im nachfolgendem werden vier grundlegende Standpunkte - in Form von Studien, Analysen und Konzepte zusammenfassend beschrieben. ÖKONOMEN | Betrachtung der Nachnutzung aus ökonomischer Sicht und Wirtschaftlichkeit Aus dem Bereich der Wirtschaft und Ökonomie haben sich beispielsweise Florian Hackelberg, Jan Dirkes und Benjamin Schrödl, mit allen 52 Warenhäusern, die im Zeitraum von 2010 bis 2020 geschlossen wurden,

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beschäftigt. Welche Nachnutzungskonzepte erfolgreich waren und welche Tendenz in Zukunft die Neuausrichtung der ehemaligen Kaufhäuser haben wird. Festgestellt wurde das sich eine Mixed-Use-Konzeption als besonders krisenfest herausgestellt hat. Besonders wenn diese in Kombination mit Einzelhandel im Erdgeschossbereich und Wohn- und Büroflächen darüber stattfand.1 ARCHITEKTEN & STADTBAUKULTUR | Der Niedergang der Kaufhäuser als Chance Einen kritischen Blick auf die Entwicklung der Warenhäuser legen Rolf Junker und seine Kollegen*innen Nicole Pöppelmann und Holger Pump-Uhlmann. Sie stellen vor, dass auch

vgl. Hackelberg et al., 2020

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den Einkaufszentren das gleiche Schicksal drohen kann wie den monotheistischen Warenhäusern. Dies sei aber auch eine Chance, die die Städte erkennen müssten und dies zu einer nachhaltigen und positiven Stadtentwicklungen führen kann. Sie zeigen dies an Fallstudien im Gebiet Nordrhein-Westfalen.

Betrachtet werden die analysierten Projekte nach Ausgangssituation und unter welcher planerischen und baulichen Veränderung die Neunutzung stattfand. Aber auch wie durch bauliche oder programmatische Veränderung ein Warenhaus umgenutzt werden kann.

Sie kommen zu dem Schluss, dass Warenhäuser einfacher umzubauen sind als Einkaufszentren, und dass ein Abriss der Bestandsstruktur in den meisten

Fällen zustande kommt , wenn der Erhalt und Umbau der Bausubstanz nicht mehr kostenneutral ist.2 POLITIK | Einfluss der ruralen Abwanderung und Erfassung der Nachnutzung in Bayern Oliver Behren, Raimund Ellrott, Stefan Holl und Eddy Donat befassen sich in der Studie - im Auftrag des bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Energie und Technologie - mit der Entwicklung des Einzelhandels im Allgemeinen, sowie mit dem Niedergang der Warenhäuser und der Konzeption einer Nachnutzung. Betrachtungsgegenstand ist vorwiegend die Umnutzung mit einer neuen Form des Handels.

Sie analysieren die Auswirkungen von demographischen Entwicklungen, Konsumverhalten und Standort der Warenhäuser.

Dabei ist zu beobachten, dass durch Konkurrenz, den Onlinehandel oder Einkaufscenter mit Fachhandel und die geringe

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Flexibilität der Warenhäuser auf die Veränderung des Handels zu reagieren, sowie auch gesellschaftliche Entwicklungen die bisherigen Warenhäuser vor Herausforderungen stellen.

Sie zeigen auf, dass das Warenhaus als Form des Einzelhandels vorwiegend in Großstädten bestehen bleiben kann. In strukturschwächeren Regionen oder Regionen mit geringerer Bevölkerungsdichte wird das Konzept des Warenhauses keinen Bestand haben. Ebenso kommt es durch die Zusammenlegung verschiedener Warenhausbetreiber zu Standortschließungen. Auch wenn die Schließung teils mit hohen Kosten verbunden ist, wird sie, betriebswirtschaftlich an betroffenen Standorten betrachtet, unausweichlich sein.

Des Weiteren beschäftigt sich die Studie mit der möglichen Nachnutzung von leerstehenden Warenhäusern. Hauptsächlich wird eine Nachnutzung mit Einzelhandel betrachtet. Es werden verschieden Kriterien festgesetzt, nach denen das

vgl. Junker et al., 2020

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Potential der Nachnutzung bewertet werden kann. Darunter fallen beispielsweise Faktoren wie der Standort, die baulichen Gegebenheiten und wirtschaftliche Aspekte, wie der Wert des Grundstücks oder Gebäudes.

Langfristiger Leerstand von Warenhäusern ist laut der Studie vorwiegend ein Problem strukturschwacher Regionen. In Großstädten lässt sich meist schneller eine geeignete Nachnutzung mit anderen Formen des Einzelhandels umsetzen.

Grundsätzlich wird die Umnutzung bestehender Warenhausimmobilien wirtschaftlich als schwierig betrachtet. Trotz des Nachhaltigkeitsaspekts des Bestands, bietet sich der Neubau für eine geänderte Nutzung als Einzelhandelsflächen an. Neben dem starken Fokus auf die Nachnutzung durch den Einzelhandel werden auch Formen der Mischnutzung oder Einbringung von anderen öffentlichen Nutzungen angebracht. Eine Umnutzung von leerstehenden Warenhausimmobilien zu

Wohngebäuden wird in der Studie nicht bearbeitet.3 STADTENTWICKLUNG | Entwicklung des Wohnungsbaus in der Zukunft Dr. Ralph Henger und Prof. Dr. Michael Voigtländer befassen sich im „IW-Report 28/2019 - Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg?“ mit der Entwicklung des Bedarfs an Wohnraum in Deutschland. In der Studie werden hierzu hauptsächlich demographische und wirtschaftliche Faktoren herangezogen.

Es zeigt sich, dass der Bedarf an Wohnraum allgemein durch Zuwanderung aus dem Ausland stetig steigt. Gleichzeitig steigt, vor allem in Ballungszentren, der Bedarf an Wohnraum durch die Binnenwanderung. Dies führt zwar auch zu Leerständen in Regionen, die von Abwanderung betroffen sind, sorgt aber nicht für einen Ausgleich der Wohnungsknappheit in Gebieten der Zuwanderung. Vor allem bezahlbarer Wohnraum

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für junge Menschen und Singles ist gesamt betrachtet knapp.

Die Studie zeigt, dass zwar der durchschnittliche Flächenbedarf an Wohnraum pro Kopf in der Vergangenheit gestiegen ist, aber in großen Ballungszentren aktuell dennoch rückläufig ist.

Das liegt daran, dass durch gestiegene Nachfrage und nicht ausreichende Bauleistung, die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche stetig steigen.

Die Studie betrachtet ebenfalls den sogenannten Bauüberhang.

Dieser stellt die Differenz zwischen beantragten Wohnungen und tatsächlich gebauten Projekten dar. Hier liegt die Anzahl der geplanten Bauten deutlich über den Umgesetzten. Das liegt zum einen an der starken Auslastung der Baubranche, aber auch an Hindernissen durch Politik und Gesellschaft.

Das zeigt, dass der aktuelle Bedarf an neuem Wohnraum nicht durch die mögliche Bauleistung gedeckt werden kann.

Dennoch prognostiziert die Studie insgesamt betrachtet einen

vgl. Behren et al.

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sinkenden Bedarf in der Zukunft. Dies hätte bei gleichbleibender Bauleistung eine Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt zur Folge. Dies trifft aber nicht unbedingt auf die großen Ballungszentren zu.

Hier wäre es notwendig das aktuelle Niveau von neu geschaffenem Wohnraum langfristig zu halten, um den Bedarf in Zukunft decken zu können.

Auch eine politische Förderung der öffentlichen Anbindung von Randbereichen und ländlichen Gebieten an die Städte könnte zu einer Entspannung der Wohnungsnot beitragen.

Insgesamt kommen die Autoren zu dem Schluss, dass zwar die Bautätigkeit steigt, jedoch den Bedarf aktuell nicht decken kann. Vor allem Großstädte müssen die Bautätigkeit langfristig auf einem hohen Niveau halten, um eine Möglichkeit den Wohnungsmarkt zu entspannen zu erhalten. Im Gegensatz dazu muss politisch auf Abwanderung und Leerstand in schwächeren Regionen reagiert werden. Hier ist die Bautätig-

keit eher zu senken. Die Wohnungspolitik muss also unter Beachtung demographischer Entwicklungen besser differenziert werden.4 Aus der Betrachtung der verschiedenen Standpunkte, ergibt sich folgende Erkenntnis: Die meisten Umnutzungen von ehemaligen Handelsimmobilien, sind von Mixed-Use-Konzepten geprägt. Es finden sich keine reinen Wohnbauumnutzungen, sondern nur in Verbindung mit Büro- oder Einhandelsnutzung.

Bei beispielhaften Projekten wurden zwar die baulichen Eingriffe analysiert und bewertet, aber kein spezifischer Umbaukatalog erstellt.

Ein baulicher Umbaukatalog kann als Werkzeug dienen, um erfolgreicher und häufiger Warenhäuser in den Nutzungstypus Wohnen umzuwandeln.

Diese Arbeit hat das Ziel einen Kriterienkatalog zu erstellen, der die notwendigen Eingriffe von Kaufhäusern zu Wohnhäusern gegnüberstellt.

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vgl. Henger et al., 28/2019

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3. Vom Kaufraum zum Wohnraum

In den folgenden Kapiteln werden die bautypologischen Merkmale und die Historie der Typologien Wohnhaus und Kaufhaus betrachtet. Festgehalten sind hier sowohl geschichtliche, rechtliche und normative Grundlagen als auch architektonische Merkmale der Gebäudearten.

Die ausgewählten Projekte behandeln die Umbauarbeiten an Kaufhäusern in Lünen, Nürnberg und Eschweiler.

Zuletzt erfolgt eine Zusammenfassung des Kriterienkatalogs durch die Gegenüberstellung der drei Beispiele. Die Erkenntnisse daraus sind im Zwischenfazit zusammengefasst.

Im Anschluss erfolgt die Analyse dreier ausgewählter Beispielprojekte, die beschreiben welche Veränderungen, unter Betrachtung von Standort, Erschließung, Belichtung, und Raumstruktur, durch bauliche Eingriffe in den Bestand stattfinden und stattgefunden haben.

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3.1 Typologie Wohnhaus

Seit Anbeginn der Menschheitsgeschichte ist die Behausung ein bestimmendes Element unseres Lebens. Die Menschen der Urzeit eigneten sich natürliche Strukturen – wie beispielsweise Höhlen – an, um sich einen Rückzugsort zu schaffen. Mit der Fortentwicklung der Gesellschaft entwickelt sich auch der Wohnraum stetig weiter, und wird so zu von Menschen geschaffenen baulichen Strukturen, die den individuellen Anforderungen seiner Bewohner entsprechen.

Dies beginnt mit der beispielhaften Urhütte und verändert sich dahin zu unserem heutigen Verständnis von Wohnungsbau. Durch die stetige gesellschaftliche und technologische Entwicklung haben sich die Anforderungen und auch Erwar-

tungen an Wohngebäude stehts erhöht. Im folgenden Kapitel wird ein kurzer Überblick über die verschiedenen Stadien des Wohnungsbaus mit Bezug auf baurechtliche Grundlagen gegeben. Anschließend erfolgt die Erörterung der typologischer Merkmale.

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3.1.1 Historischer Überblick

Nach der Definition des Statistischen Bundesamtes gehören alle Gebäude, deren Nutzfläche zu mehr als fünfzig Prozent dem Wohnen zugeordnet ist, zur Kategorie des Wohnungsbaus.5 Bestimmend ist hier also ein Nutzungsschwerpunkt. Diese Trennung lässt sich jedoch erst seit der Industrialisierung wirklich betrachten. Vor diesem Zeitpunkt waren reine Wohngebäude selten und häufig zugleich gewerblich genutzt.

Den architekturtheoretischen Anfang des Wohnungsbaus findet man im Begriff der Urhütte.

Die einfach zusammengebundenen Zweige und Äste, teilweise überspannt mit Tierhäuten, wurde von dem römischen Theoretiker Vitruv als Ursprung der Architektur aufgefasst.6 Die Ent-

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stehung erster durch Menschen errichtete Behausungen kann vereinfacht als Beginn des Wohnungsbaus angesehen werden.

Wie bereits angesprochen, waren vor dem Zeitalter der Industrialisierung vorwiegend gemischt genutzte Gebäude die Regel. Als eine Ausnahme davon, in der Betrachtung der Entwicklung des modernen Wohnungsbaus, können die Insulae des antiken Roms gewertet werden. Die Insula war einer der ersten Bautypen eines Mietshauses mit dem Nutzungsschwerpunkt des Wohnens. Hier waren über gewerblich genutzte Flächen in der Erdgeschosszone mehrstöckig Mietswohnungen angeordnet.7 Dieser Bautypus verschwand

nach dem Niedergang der römischen Hochkultur für eine lange Zeit. Man fand zurück zu kleinteiligen Strukturen der mittelalterlichen Städte. Erst im 19. Jahrhundert wurde der Typus der „Mietskaserne“ wieder populär. Durch den industriellen Fortschritt trennte sich der Arbeitsplatz vom Wohnraum.

Durch hohe Kosten und demographische Bewegungen war Wohnraum in den Ballungsgebieten jedoch knapp. Dies führte dazu, dass in den überfüllten Wohnungen teils katastrophale Lebensbedingungen herrschten.8 Aus dieser Not heraus entwickelte sich Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts in der Weimarer Republik der soziale Wohnungsbau, wie

vgl. https://www.bauprofessor.de <11.01.2022> [Definition des Wohnungsbaus nach DESTATIS] 11.01.2022 vgl. Heubel, 2014, S. 3 vgl. https://www.roma-antiqua.de <11.01.2022> [Insula am Abhang des Kapitols] 11.01.2022 vgl. http://schultheiss-wohnblog.de <11.01.2022> [Homestory – die Geschichte des Wohnens] 11.01.2022

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wir ihn heute noch verstehen.

Ausgelöst durch die wachsende Bevölkerungszahl und die zunehmende Verstädterung infolge des industriellen Aufschwungs, erkannte der Staat seine Verantwortung Einfluss auf die Wohnsituation der Bürger zu nehmen. Vor allem für Menschen mit geringem oder gar keinem Einkommen sollte Wohnraum geschaffen werden.

Auch für die folgenden Staatsformen in Deutschland war der soziale Wohnungsbau stehts ein Teil der Sozialpolitik und ist es bis heute.9 Abschließend dazu sollte erwähnt werden, dass nicht nur der Staat, sondern auch Unternehmer schon vor der Zeit der Industrialisierung Wohnsiedlungen für die Arbeiter errichteten.

Viele dieser Gebäude werden auch unter den heutigen Standards noch genutzt.10 Nach dem Zweiten Weltkrieg erlebte der Wohnungsbau erneut eine Reformation. Durch die weitreichende Zerstörung der Städte war auch hier eine

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Förderung und Koordination des Wohnungsbaus durch den Staat sinnvoll und notwendig.

Hierfür wurde beispielsweise im Jahr 1950 das Wohnbaugesetz erlassen. Dieses legte den Grundstein für den heutigen sozialen Wohnungsbau. Der Wohnungsbau der Nachkriegszeit bot die Möglichkeit den Standard des Wohnens erneut signifikant zu verbessern.11 Auch heute ist der Wohnungsbau ein Thema aus der Mitte der Gesellschaft. Bevölkerungszuwachs und -bewegungen in Ballungszentren sorgen für Wohnungsknappheit und Mietpreissteigerungen. Wohnraum in unseren Städten wird also zunehmend knapp.12 Gleichzeitig steigt der Wohnraumbedarf pro Kopf.13 Ebenfalls sind die Anforderungen an Wohngebäude mit der Zeit immer weiter gestiegen.

Durch den immer weiter steigenden Bedarf an Wohnraum, vor allem in Ballungszentren, wird die Suche der Verfügbarkeit nach attraktiven Baugrund-

vgl. Görlich, 2018, S. 3 vgl. Boeckl, 18.05.2021 vgl. Görlich, 2018, S. 4 vgl. Henger et al., 28/2019, S. 3 vgl. Henger et al., 28/2019, S. 8f

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stücken immer schwieriger. Auf Grund der hohen Bebauungsdichte wird zunehmend die Relevanz nach Nachverdichtung und Umnutzung stärker. Für Wohngebäude gelten hohe Ansprüche und baurechtliche Kriterien. So stellt sich die Frage, inwiefern es Möglichkeiten gibt, leerstehende nutzungsfremde Immobilien durch räumliche und bauliche Eingriffe einer Wohnnutzung zuzuführen.

Im Folgenden soll dargestellt werden welche Anforderungen allgemein an modernen Wohnungsbau gestellt werden und welche Erwartungen zu erfüllen sind.

3.1.2 Bautypologische Merkmale STANDORT | städtebauliche Situation Grundsätzlich lassen sich Wohnungsbauten in zwei Gruppen gliedern. Diese setzen sich aus weiteren Untergruppen zusammen. Bei dieser Einteilung kann man verschiedene Dichtewerte im städtebaulichen Kontext ermitteln. Diese sind im folgenden exemplarische Berechnungen, bei denen die Anzahl der Personen auf einer angenommenen Grundstücksfläche von 100m x 100m (1 ha) untergebracht wird.14 Die eine Art fasst sich unter dem Begriff des Einfamilienhauses zusammen, welches als freistehendes Wohnhaus oder als Teil von Doppel- oder Reihenhäusern auftreten kann. Be-

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zeichnend für diese Typologie ist, dass sie je eine Wohneinheit aufnimmt.

Hier werden Dichtewerte von circa 70/ha bis 90/ha – bei Einfamilienhäusern – und circa 140/ ha bis 160/ha – bei Doppel- und Reihenhäusern – erreicht.

Diese Form lässt sich auf Grund ihrer vergleichsweise niedrigen Dichte vorrangig in ländlichen oder Stadtgrenz-Gebieten finden.

Neben den Einfamilienhäusern gibt es die Mehrfamilienhäuser.

Hier bilden mehrere Wohneinheiten ein Gebäude. In urbanen Räumen sind Mehrfamilienhäuser heute die häufigste Form des Wohnens, da hier deutlich höhere Dichtewerte erreicht werden können.

Diese Gebäudetypen lassen sich, unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten, in verschiedene Gebäudeformen einteilen, die wiederrum unterschiedliche Dichten erreichen.

Zeilentypologien können in einer Dichte von circa 220/ha, freistehende Solitäre in circa 320/ha bis 380/ha und Blockund Hoftypologien sogar von circa 420/ha bis zu 760/ha errichtet werden.

Spitzenreiter bildet hier die Form des Hochhauses, das eine Dichte von über 1000/ha erreichen kann.15 Ein weiterer städtebauliche Faktor ist die Wahl der Orientierung. Diese kann durch die umgebenden Strukturen – wie Straßen, Grün- oder Freiberei-

vgl. Jocher, 2012, S. 157 zu 14:„Als Berechnungsgrundlage wird die durchschnittliche Größe der 2006 in Deutschland fertiggestellten Wohnungen (Geschosswohnungsbau) mit 79 m² Wohnfläche herangezogen. Daraus ergibt sich eine gerundete Geschossfläche von 100 m² pro Wohneinheit. Pro Wohneinheit werden zwei Personen und ein Auto angenommen.“ Jocher, 2012, S. 157 vgl. Jocher, 2012, S. 157-160

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che – bestimmt werden. Außerdem spielt die Wahl der Orientierung zur Himmelrichtung eine wichtige Rolle. Dazu im Abschnitt Belichtung mehr.16 ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur Des Weiteren kann man diese Gebäudeformen anhand ihrer Erschließungssysteme unterteilen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Einfamilienhäuser je ein eigenes Erschließungssystem besitzen, wohingegen sich die Mehrfamilienhäuser dieses teilen. Die Art der Erschließung im Mehrfamilienhaus lässt sich wiederum aufgliedern in vertikal und horizontal, sowie eine Kombination aus beiden – was unter dem Begriff des Zweiwegesystems verstanden wird.17 Die vertikale Erschließung meint eine Spännererschließung – die im Wohnungsbau am häufigsten realisierte Form. Hier bildet ein Treppenkern, der sowohl innen als auch außen am Gebäude liegen kann, die Erschließung.

Dieser wird entsprechend der Anzahl der jeweils an einen Kern

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angeschlossenen Wohneinheiten in Ein-, Zwei- bis x-Spänner unterschieden. In der Regel bedeutet ein höherer Spänner auch eine höhere Wirtschaftlichkeit. Gleichzeitig steigen die baurechtlichen und brandschutzrelevanten Anforderungen.

Die horizontale Erschließung ist als Gangerschließung zu verstehen. Diese bietet den großen Vorteil, dass viele – oftmals kleine oder mehrgeschossige – Wohnungen wirtschaftlich erschlossen werden können.

Diese Bereiche können bei entsprechender Größe und Gestaltung von rein funktionalen zu kommunikativen Räumen werden und somit Aufenthaltsqualität mit sich bringen. Ihr größter Nachteil geht allerdings damit einher, und betrifft die mangelnde Privatheit in den an den Gang angrenzenden Wohnräumen. Die Gangerschließung lässt sich in Außen- und Innengangerschließung unterscheiden, was grundsätzliche Auswirkungen auf die Qualität haben kann.18

vgl. Jocher, 2012, S. 179 vgl. https://www.parbuilding.de <11.01.2022> [Typologie für Wohngebäude] 11.01.2022 vgl. Jocher, 2012, S. 167-173 vgl. Henger et al., 28/2019, S. 8-9 vgl. Jocher, 2012, S. 167

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Unabhängig von der Wahl des Erschließungssystems findet man heute fast ausschließlich eine Kombination von Treppe plus Aufzug. Aufgrund des steigenden Durchschnittsalters gewinnt die Barrierefreiheit immer mehr an Bedeutung.19 Insgesamt müssen bei der Wahl des Systems weitere Faktoren wie räumliche und kommunikative Qualität, Übergang zu Freiflächen und Belüftung und Belichtung beachtet werden.

Letzteres lässt sich stark durch die Position der Erschließung und Ausrichtung anhand der Himmelsrichtungen beeinflussen.20 BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen Im nächsten Abschnitt wird näher auf die Belichtungssituation und ihre damit einhergehenden bestimmenden Faktoren eingegangen.

In der bayrischen Bauordnung heißt es im Artikel 45 Absatz 2: „Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit

Tageslicht belichtet werden können.“ Damit dies umsetzbar ist, müssen gewisse strukturelle Faktoren beachtet werden. Hier spielt die Grundrissorientierung und die damit verbundenen möglichen Gebäudetiefen eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich lässt sich zwischen Nord-Süd und Ost-West Ausrichtung unterscheiden. Bei einem OstWest organisiertem Grundriss lassen sich höhere Belichtungstiefen erreichen. Dadurch sind diese in der Regel zweiseitig orientiert. Im Gegenteil zu den Nord-Süd ausgerichteten Gebäuden, bei denen eine einseitig organisierte Struktur mit Erschließung in Norden bevorzugt wird.21 Durch die Wahl der Fassadenart kann zusätzlich Einfluss auf die Belichtung und den Öffnungsanteil genommen werden. Bei einer klassischen Lochfassade ist der Anteil von Öffnung zu Wand geringer als im Vergleich zu Bandfassaden. Diese Entscheidungen beeinflussen wie-

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derum die Flexibilität der Raumaufteilung bzw. -struktur, worauf im folgenden Abschnitt weiter eingegangen wird.22

Bauordnung zur Orientierung.

Hier wird für Aufenthaltsräume eine minimale Raumhöhe von 2,40 Metern festgelegt.23

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung

Des Weiteren wird im Gesetz festgelegt, dass jede Wohnung über einen Abstellraum, eine Küche und ein Badezimmer mit Dusche oder Badewanne verfügen muss.24

Was alle Typologien und Bauweisen verbindet ist die Nutzung. Wenn eine Gebäudestruktur als Wohnung genutzt werden soll, müssen verschiedene Faktoren erfüllt werden.

Diese sind durch verschiedenste Einflüsse vorgegeben. Das geht von Vorschriften durch den Gesetzgeber und ökonomische Faktoren, über Erfahrungswerte oder den Ort, bis zur subjektiven Wahrnehmung der Bewohner. In dieser Arbeit werden die Anforderungen an Wohnungsbau in Deutschland betrachtet. Die subjektive Wahrnehmung und Aneignung durch Bewohner finden jedoch keine Beachtung.

Grundlegende strukturelle Regeln werden dem Wohnungsbau durch den Gesetzgeber auferlegt. Hier dient die bayrische

Dies stellt nur einen kleinen grundlegenden Auszug aus geltenden Vorschriften und Normen zum Wohnungsbau dar.

Inzwischen gelten in Deutschland 3700 Normen, die den Wohnungsbau betreffen.25 Neben diesen Zwängen spielen bei der Errichtung von Wohnraum auch unsere bisher gewonnenen Erfahrungswerte und gesellschaftliche Strukturen eine Rolle. Bestimmte architektonische Regeln haben sich als besonders geeignet durchgesetzt. Dies schließt beispielsweise die Grundrissaufteilung ein.

Bestimmte Raumproportionen eignen sich für den Wohnungsbau besonders. Badezimmer

vgl. Jocher, 2012, S. 177-181 vgl. https://www.baunetzwissen.de <17.01.2022> [Loch- und Bandfassaden] 17.01.2022 vgl. BayBO Art. 45 Abs. (1) vgl. BayBO Art. 46 Abs. (1), Abs. (2) und Abs. (3)) vgl. Schade-Bünsow, 5.2020, S. 4f

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oder Küchen weisen einen bestimmten Flächenbedarf je nach Wohnsituation auf.

Neben diesen Einflüssen muss die Architektur auch auf soziologische Veränderungen reagieren. Unsere Gesellschaft entwickelt sich aktuell in eine Richtung, die nach mehr Singlewohnungen und damit gestiegenem Wohnraumbedarf pro Kopf verlangt.26 Zusammenfassend lässt sich folgendes festhalten: Baulich und strukturell unterliegt der Wohnungsbau vielen Vorgaben.

Dies umfasst den städtebaulichen Typ und Themen wie die Erschließung, Belichtung und Struktur. All diese Faktoren sind abhängig voneinander und beeinflussen sich gegenseitig. Zusätzlich ist die gesellschaftliche Zusammensetzung erforderlicher Arten von Wohnungen zu beachten. Diese sind vor allem Wohnungen für Einzelpersonen jeden Alters, gelegen in den Ballungszentren der Republik.

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vgl. Henger et al., 28/2019, S. 8-9

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3.2 Typologie Kaufhaus

„Der Handel bildete die wirtschaftliche Grundlage für die Entstehung städtischer Ansiedlungen. Im Gegenzug boten die Städte die ideale räumliche Grundlage, um Handel zu treiben.“27 Im kulturellen Kontext betrachtet ist das Kaufhaus Produkt einer immerwährenden Entwicklung des kulturellen Bausteins des Handels.

Bereits in der Bronzezeit waren es die Kaufleute, die den Aufstieg der ersten Städte in Mesopotamien vorantrieben, vermuten Archäologen. Man bezeichnet sie „als Architekten der Fernhandelsnetze“.2

für unsere Wirtschaft ist, steht in keiner Frage. Allerdings hat sich dieser in den letzten Jahren strukturell deutlich verändert.

Im folgenden Kapitel wird ein Überblick über die rechtliche Begriffsabgrenzung des Kaufhauses und die historische Entwicklung gegeben. Anschließend folgen eine Auflistung und Beschreibung der typologischen Merkmale, wie die städtebauliche Situation, die Erschließung, die Belichtung und die Struktur.

Dass der Handel sowohl in damaliger Zeit als auch heutzutage von entscheidender Rolle

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Junker et al., 2020, S. 4 Lawler, 14.01.2018

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3.2.1 Rechtliche Definition

Da für die Studienarbeit die Handelsimmobilie des Kauf- und Warenhauses herangezogen wird, folgt die Abgrenzung zu den weiteren Einzelhandelsformen: Nach Baunutzungsverordnung sind Handelsimmobilien zunächst in drei Untersegmente zu unterteilen: Großflächiger Einzelhandel, kleinflächiger Einzelhandel und Geschäftshäuser.

Kaufhäuser und Warenhäuser fallen unter das Segment großflächiger Einzelhandel.

Unter „großflächigem Einzelhandel“ werden nach § 11 Abs. 3 BauNVO alle Einzelhandelsformen mit einer Geschossfläche größer/gleich 1.200 Quadratmeter geführt. Hierunter fallen Einkaufs-, Kauf- und Warenhäuser,

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Shopping- und Fachmarktzentren, als auch Fachmärkte oder SB-Warenhäuser. Handelsimmobilien mit einer niedrigeren Geschossfläche oder einer Verkaufsfläche von gleich oder kleiner 800 Quadratmeter sind als „kleinflächiger Einzelhandel“ zu deklarieren. Hierzu zählen Supermärkte, Discounter, Drogerien und Fachgeschäfte.

Zu den Geschäftshäusern zählen Immobilien deren Kernnutzung der Einzelhandel ist.

Hierbei müssen aber 50% der Erträge aus Mieten des Einzelhandelsbereich generiert werden.29

vgl. Ache, 08/2016, S. 22f.

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3.2.2 Historischer Überblick

Wie am Anfang bereits erwähnt geht die Geschichte des Handels weit zurück bis in die Bronzezeit. Aus ebenerdigen Marktplätzen entstanden – bedingt durch die Verdichtung der Städte und den Bevölkerungszuwachs – Markthallen.

Die räumliche Besonderheit dieser Markthallen war es, dass nun die Marktplätze übereinandergestapelt wurden.

Betrachtet man nun das heutige Verständnis des Warenhauses, existieren diese seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Das erste Warenhaus wurde im Jahr 1838 in Paris, unter der Leitung der Gebrüder Videau, eröffnet.30 Das Warenhaus zielt mit einer neuen Präsentationsform der Waren auf eine breite Käuferschicht ab, die mit einer großen

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Angebotsvielfalt angesprochen werden soll. Es sollte ein hoher Verkaufsumsatz, durch stabile und geringe Preise, generiert werden. So konnte die industriell in Massen produzierte Ware an den Konsumenten verkauft werden.31 Das riesige Warenangebot wurden in großen, attraktiven Räumen zur Schau gestellt. So sollte das Einkaufen zu einem Freizeitvergnügen und einer kulturellen Veranstaltung werden. Um diese Kultur zu unterstreichen waren die Gebäude insgesamt repräsentativ gehalten.32 Das erste Kaufhaus in Deutschland eröffnete erst einige Jahre später. Im Jahre 1881 eröffnete Rudolf Karstadt das “Manufactur-, Confections- und Tuchge-

vgl. Ulrich, 02.01.2013 vgl. Dörhöfer, 2008, S.27f. vgl. Junker, 2020, S. 7 Esslinger, 24.02.2009

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schäft“ in Wismar.33 Mit dem System „Alles unter einem Dach“ vereinten die Kaufhäuser das alte System der überdachten Markthalle mit dem Wachstum in die Vertikale. Auf dieser Grundlage entstanden zu Beginn des 20ten Jahrhunderts in jeder größeren Stadt Deutschlands monumentale Warenhäuser. Sie waren nicht nur Konsumtempel, sondern Kulturstätten der Industrialisierung in denen sich die neue Oberschicht traf.

Im Zuge des ersten Weltkrieges von 1914 bis 1918 und der daraus folgenden Weltwirtschaftskrise erlitt der Typus des Warenhauses seine erste große Krise.

Anfang der 1920er Jahre wan-

delten sich die eindrucksvollen Konsumstätten, zu raum- und ablaufoptimierten Verkaufsmaschinen. Durch eine strukturierte beruhigte Raumarchitektur, standen nun die Waren im Fokus. Die Ökonomie fand Einfluss in Entwurf und Gestaltung der Kaufhäuser.

Durch die fortschreitende Bautechnologie und dem damit einhergehenden Stahlbetonbau, musste die Fassade nur noch als sich selbst tragendes Bauteil dienen und konnte sich so zur Werbefläche entwickeln. Den Funktionen der Aussicht und der Belichtung diente die Fassade immer noch, aber auf die Aufgabe der natürlichen Belichtung wurde immer geringer Wert gelegt. Die Gebäudehülle wurde zu einem Markenzeichen, das auf den Inhaber hinweist, ohne dabei die urbane Umgebung zu ignorieren. Die Warenhäuser sollten immer noch einen speziellen Fixpunkt in den Städten bilden.

Im Zuge des Wiederaufbaus im zerstörten Nachkriegsdeutsch-

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land der 1940er Jahre, erlebten die Kaufhäuser eine neue Hochzeit im Spannungsfeld des Neubeginns der funktionalen, autogerechten Stadt. Zentrale Standorte sorgten dafür, dass die mehrstöckigen Verkaufshallen zu Magneten für die anliegenden Geschäfts- und Einzelhandelsbereiche wurden.

Im Zuge dessen wurden Großinvestoren aktiv und schufen, gemeinsam mit den Architekturbüros ihrer Zeit, CorporateDesign Fassaden, die als Markenzeichen für die Kaufhäuser dienten. Die einfache, aber einzigartige Fassadengestaltung repräsentierte die Gebäude, die für den wirtschaftlichen Aufschwung standen und ermöglichte es nun auch, den mit motorisierter Geschwindigkeit vorbeifahrenden, Passanten diese wiederzuerkennen.

Die bekanntesten Namen Ihrer Zeit waren Namen wie Egon Eiermann, Harald Loebermann oder Helmut Rhode.

Der Zenit mit 1.150 Waren- und

vgl. Junker, 2020, S. 10 Behren, 2018, S. 34 Behren, 2018, S. 35 vgl. Hackelberg et al., 2020, S. 28

22

Kaufhäusern, mit einem Umsatz im Bereich des Einzelhandels von zehn Prozent, war in den 1970er Jahren erreicht.34 Von da an sank der Umsatz auf 2 Prozent. „Die Betriebsform Warenhaus hat in einem stagnierenden Markt in den zurückliegenden beiden Dekaden ihren Marktanteil von 4,6 % (1990) auf 2,1 % (2010) mehr als halbiert.“35 Gründe hierfür waren das Auftreten der Einkaufscentren im Innenstadtbereich und das geänderte Konsumverhalten der Kunden. „Die Entwicklung leistungsfähiger Fachmarktstrukturen, Fachhandels- und Markenanbieter setzt die Betriebsform Warenhaus unverändert unter Druck. Auf die negative wirtschaftliche Entwicklung vieler Warenhausstandorte reagieren die Warenhausunternehmen mit Standortschließungen“36 Dies führte dazu, dass in den Jahren zwischen 2009 und 2020 52 Warenhäuser in Deutschland geschlossen wurden.37

Von der Bevölkerung wird die Einbuße der Warenhäuser als negativ betrachtet.38 So sind „leerstehende Warenhäuser ein wichtiges Thema der Stadtgesellschaft. Der Leerstand wird stark beklagt, zum einen, weil ein bedeutendes Verkaufsangebot wegfällt, zum anderen, weil negative Auswirkungen auf das Umfeld erwartet werden.“39 Diese Problematik beschäftigt aber nicht nur die Bevölkerung, die durch Schließung betroffen ist, sondern auch die Akteure aus Wirtschaft, Politik und Städtebau.

Vielerorts wird und wurde etwas für die Nachnutzung der leeren Gebäudestrukturen getan. So wurden 49 Prozent des Leerstands im Zuge der Revitalisierung mit einem Mixed-Use Konzept wieder aktiviert. Die etablierten Nutzungen setzten sich aus Folgenden Bausteinen zusammen: - Einzelhandel - Büro - Wohnen - Gastronomie

38 39 40 41

-Hotelgewerbe -Pflege Im Bereich der Nachnutzung wurden 47 Prozent wieder dem Einzelhandel oder einer ergänzenden Nutzung zugeordnet.40 „Mögliche Nachfolgenutzungen können neben klassischen Einzelhandelsnutzungen (inhabergeführter Einzelhandel, Filialisten, Geschäftshäuser) neue Immobilienkonzepte für den Einzelhandel (z. B. innerstädtische Einkaufszentren, innerstädtische Outlets), aber auch ergänzende Nutzungen (Dienstleistungen wie Ärztehäuser, öffentliche Einrichtungen wie Bibliotheken) oder touristische Einrichtutungen (inkl. Hotellerie und Gastronomie) sein.“41 Bevor anhand von Beispielen die Nach- und Umnutzung weiter analysiert wird, folgt zunächst eine Einordnung der bautypologischen und räumlichen Besonderheiten der Typologie des Kaufhauses.

vgl. Junker, 2020, S. 14 Junker, 2020, S. 76 vgl. Hackelberg et al., 2020, S. 39 Behren, 2018, S. 8

23

3.2.3 Bautypologische Merkmale

Sowohl in seiner städtebaulichen Situierung, seiner äußeren Erscheinung in Bezug auf Fassadengestaltung und Präsentation im Stadtraum als auch in seiner inneren Organisation der Erschließung, Gebäude- und Raumstruktur unterscheidet sich das Kaufhaus von anderen Gebäudetypologien grundlegend.

Im Folgenden werden diese Merkmale einzeln betrachtet und aufgeschlüsselt.

STANDORT | städtebauliche Situation Beginnend vom Globalen, sind Kaufhäuser stets räumlich große Gebäude, bedingt auch durch die steigende Massenmobilität in deren Zuge auch die Parkplatzproblematik an den

42 43

Kaufhäusern durch Tiefgaragen oder Parkdecks gelöst werden musste.42 Die Standorte, der in Deutschland vertretenen Kaufhäuser, liegen sowohl in Ballungsgebieten wie Groß- und Metropolstädten, wie beispielsweise in München, Nürnberg oder Berlin als auch in Mittel- beziehungsweise Kleinstädten. Sie unterscheiden sich in Faktoren wie Geschossigkeit, Geschossflächen, Erschließung und Anbindung an Nah- und Fernverkehr.

Gemeinsamkeiten sind die direkte Anbindung an Liefer- und Individualverkehrswege. Meist direkt tangierend an Anbindungen und Verkehrsknoten der öffentlichen Nahverkehrsstationen.

Liegt ein Kaufhaus im Stadt-

vgl. Behren, 2018, S. 2 vgl. Pump-Uhlmann, 2011, S. 14-15[3] ebda. S. 10 - 11

24

zentrum, bildet dieses im Normalfall eine Schnittstelle zu den verkehrsberuhigten Zonen wie Fußgängerpassagen. Im vereinzelt vorkommenden Kasus sind die Standorte strategisch günstig an Nahverkehrsknoten platziert. Tiefgaragen und Parkhäuser – in einigen Fällen in Nachbarschaft liegend, in anderen Fällen im Gebäudekomplex unterhalb oder auf Flachdächern ausgeführt – halten entsprechend der Verkaufsfläche die notwendigen Stellplätze vor.43 ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur Zur Maximierung der Verkaufsfläche wurden „innere Organisation und Gestaltung […] ökonomisiert. Die Grundrisse waren

von einer ökonomischen Wegeführung geprägt. Wegen der Übereinanderstapelung der Verkaufsflächen erlangten Treppen, Fahrstühle und […] Rolltreppen besondere Bedeutung.“44 Die innere Erschließung ist im Wesentlichen nach folgendem Prinzip aufgebaut. Im Zentrum der Verkaufshalle befinden sich immer die Rolltreppen, um den Kunden langsam an den Waren vorbeizubewegen und die Geschosse mit ihren Verkaufsflächen repräsentativ und werbungswirksam zugänglich gemacht. Dezentral meist in den Randbereichen der Gebäudeorganisation liegen als sekundäre Erschließung oder Fluchtweg die Treppenhäuser und Fahrstühle, die den schnellen und effizienten Transport oder als Übergang zu den Flächen der Parkbereiche für den Individualverkehr dienen.45 BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen

dende Rolle spielt – wenn nicht sogar unerwünscht ist, unter Raumstruktur weiter erläutert – wird es möglich die Gebäude in sehr großen Tiefen zu organisieren. Zusätzlich lassen sich nahezu vollkommen geschlossene Fassaden generieren.

Die „fast hermetisch abgeschlossenen Warenhauskuben“, die im Stadtbild durch ihre besondere Fassadengestaltungen auffallen, sind oft als Vorhangfassade ausgeführt.46 Diese sind meist markant gestaltet, um einen Wiedererkennungs- bzw. Markenwert zu generieren. Auffällig sind die Erdgeschosszonen dieser Bauwerke. Gegensätzlich zu der restlichen Fassade, befinden sich dort großflächige Fensteröffnungen, um der tangierenden möglichen Kundschaft ausgewählte Warenangebote zu präsentieren und diese nach Innen zuziehen.47

Da die natürliche Belichtung in dieser Typologie keine entschei-

44 45 46 47 48 49

Junker, 2020, S. 8 vgl. Hackelberg et al., 2020, S. 16 Wolf, 29.11.2012 vgl. Hackelberg et al., 2020, S. 16 vgl. ebd. vgl. ebd.

25

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung Die bauliche Struktur variiert sowohl im Bereich der Tragsysteme als auch der Stützraster im Zusammenhang auf die Ausbildung der Geschossdecken.

Wobei diese meist durch Abhangdecken zur Unterbringung der technischen Gebäudeausstattung verdeckt werden.

Die Etagen sind großflächig und offen gestaltet, um den Kunden möglichst effizient die Angebotswaren zu präsentieren. Um den Kunden länger im Gebäude zuhalten und zu mehr Kaufkonsum zu animieren, sind die Innenräume stark vom Außenraum abgegrenzt.48 Raumbildend sind mobile Werbeelemente und Tafeln. Die Einteilung von programmatischen Verkaufsbereichen, folgt den Vorgaben strenger Regelungen und Anweisungen. Somit sind Kaufhäuser ein Regelbeispiel für eine Monokultur in den Bereichen der Architektur, des Raumprogramms und des Städtebaus.49

Die Monofunktionale Typologie, die sich durch die Hauptnutzung des Warenverkaufs ergibt, führt zu bestimmten situativen und strukturellen Ausformulierungen von Faktoren und Situationen im Bereich des Städtebaus als auch der Qualität der Architektur. Elemente wie Belichtung mit Tageslicht, Oberflächenqualität und Fassadenöffnungen sind untergeordnet in ihrer Bedeutung. „Die planerische Schwerpunktsetzung auf die Wahrnehmung der Marke, die Erreichbarkeit mit dem Auto und die räumliche Ökonomisierung führten zu solitären Großbauten, gegen die sich ab den 1970er Jahren zunehmend die Kritik an den Auswüchsen des Nachkriegsstädtebaus unter den Leitbildern der gegliederten und aufgelockerten sowie der autogerechten Stadt richtete“.50

bei in technischer Hinsicht […]

Warenhäuser aufgrund ihrer offenen Strukturen offenbar eine verhältnismäßig leichte Umnutzung erlauben […]. Insofern bietet der Bestand der Nachkriegsmoderne durchaus Spielraum für architektonische Fantasie.“51 Im folgenden Kapitel werden drei Beispiele der Umnutzung genauer analysiert und betrachtet.

Wie allerdings die nahe Vergangenheit zeigte, geben diese Typologien auch Chancen: „Man nutzt für die neuen Funktionen die gute städtebauliche und funktionale Einbindung, wo-

50 51

Pump-Uhlmann, 2011, S.14 Maier-Solgk, 31.07.2017

26

3.3 Analyse notwendiger Eingriffe im Umbauprozess anhand von Beispielprojekten Das folgende Kapitel – Analyse notwendiger Eingriffe im Umbauprozess anhand von Beispielprojekten – behandelt drei ausgewählte Umnutzungen von Kaufhäusern. Analysiert werden das Kaufhaus der Firma Hertie in Lünen, das ehemalige Quelleversandhaus in Nürnberg und das Kaufhaus Breuer in Eschweiler. Betrachtet werden die Kriterien, wie mit dem Bestandsgebäuden umgegangen wurde und die rechtlichen und notwendigen Eingriffe in den Kategorien: Standort, Erschließung, Belichtung und Raumstruktur.

Ziel hierbei ist es herauszufinden, welche Eingriffe zu welchem Ergebnis im umgenutzten Gebäude geführt haben.

27

3.3.1 Lünen - Hertie Warenhaus wird zu Wohn- und Geschäftshaus Standort: Willy-Brandt-Platz 4, Lünen Umbau: Bauherr/Eigentümer: Bauverein zu Lünen Bauzeit: 2014–2015 Neue Nutzung: Handel, Gastronomie, Wohnen Architekten/Projektentwickler: Uding Projektmanagement GmbH (Lünen) Oberirdische Geschosse: 4 Bruttogeschossfläche: rund 11.600 m² Nutzfläche: rund 8.700 m² (inkl.

Tiefgarage) Umbaukosten: ca. 12 Mio. Euro Bauliches Original: Bauherr/Eigentümer: Hertie Waren- und Kaufhaus GmbH Baujahr: 1968–1969 Architekt: unbekannt

51 52

HISTORIE 1969 wurde das Hertie-Kaufhaus errichtet. Die knapp 7.500 Quadratmeter Verkaufsfläche machten rund ein Fünftel der Verkaufsfläche der Innenstadt aus und bildeten so einen markanten Handelsmagneten in direkter Anknüpfung an die Hauptgeschäftslage der Lüner Innenstadt.

Nach 40 Jahren erfolgte 2009 nach der Insolvenz die Schließung, wodurch rund 13.000 Quadratmeter in zentraler Innenstadtlage leer standen. Aufgrund seiner Größe und Massivität erfüllte das Gebäude nicht mehr die Ansprüche, die heute an eine qualitätsvolle innerstädtische Einzelhandelsimmobilie gestellt werden.51

vgl. Stadt Lünen, 2009, S. 6f. vgl. Eder et al., 2009, S. 32f.

28

Woraufhin eine durch die Stadt Lünen initialisierte Expertenwerkstatt die möglichen Entwicklungsstrategien ausarbeitete und diskutierte. Das Ergebnis der Werkstatt war, dass die vollständige Entkernung und ein Teilrückbau des Gebäudes vielfältige Nutzungsmöglichkeiten in exponierter Lage eröffnen würden.

Im September 2013 kaufte schließlich eine Wohnungsbaugenossenschaft, der Bauverein zu Lünen, die Immobilie und brachte zusammen mit einem Lüner Architekten und Projektentwickler den Umbau ins Rollen.52

STANDORT | städtebauliche Situation Das Kaufhaus wurde im westfälischen Lünen, einer Stadt mit 80.000 Einwohnern, in Zentraler Lage errichtet. Mit einer Grundfläche von rund 2.500 Quadratmetern fügte sich der kompakte fünfgeschossige Stahlbetonskelettbau in die großmaßstäbliche Struktur der unmittelbaren Nachbarbebauung ein und bildete die südliche Raumkante des Willy-Brandt-Platzes, von welchen aus die Haupterschließung erfolgte. Zusätzliche Nebeneingänge befanden sich an der Marktstraße, dem Rathausplatz und der Mauerstraße.53 ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur Die zentrale Haupterschließung von Norden aus wurde beibehalten und gab so Zugang für das neue Erdgeschoss, das nach seiner Komplettentkernung wieder für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Die zusätzlich angedachte Gastronomie bespielt den Vorbereich auf dem

53

Willy-Brandt-Platz, von dem aus auch die oberhalb gelegenen Etagen über das bestehende Treppenhaus erschlossen werden. Neu erbaute Treppenkerne im gegenüberliegenden Teil des Gebäudes ergänzen die Erschließung. So können die darüberliegenden Etagen beidseitig erreicht werden, was eine Teilung durch eine neue Terrasse ermöglicht. Dieser gegrünte Dachgarten bildet den neuen gemeinschaftlichen Treffpunkt für die Bewohner.

sade dieser Etagen wurde komplett erneuert und unterscheidet sich wesentlich von der des Erdgeschosses. Während das Erdgeschoss wieder großflächig geöffnet und verglast wurde, bildet die Klinker-Lochfassade mit ihren bodentiefen Fenstern einen starken Kontrast.

Das Erdgeschoss wurde durch eine Lichtkuppel in der Mitte des Grundrisses ergänzt.

BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen

Das Untergeschoss – das ehemals auch als Verkaufsfläche diente und nun zu einer Tiefgarage mit Stellplatzflächen für Anwohner umstrukturiert wurde – behielt, genauso wie das Erdgeschoss, seine großflächige Raumstruktur und wurde nur mit wenigen Wänden ergänzt.

Die oberen Stockwerke, die der Wohnnutzung zugeordnet sind, wurden in ihrer Struktur wesentlich verändert. Durch die eingefügten Zwischenwände erscheint das Wohnungsinnere deutlich kleingliedriger. Die Tragstruktur mit seinen Stützen

Das circa 42 Meter tiefe Gebäude wurde in den Etagen eins bis drei durch eine WestOst-Schneise zerschnitten, das oberste Vollgeschoss abgetragen und die dritte Etage nach Süden hin gestaffelt. So entsteht eine für Wohnen geeignete Belichtungstiefe und optimiert die Tageslichtsituation nach Süden. Zusätzlich eingeschnittene Loggien erhöhen den Wohnwert und bringen Licht ins Innere der Wohnungen. Die Fas-

vgl. Stadt Lünen, 2009, S. 6f.

29

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung

und Unterzügen mit einem Raster von acht auf acht Metern blieb erhalten und ist immer noch ablesbar.

Die Revitalisierung des ehemaligen Hertie-Warenhauses am Standort Lünen wurde vom Bund Deutscher Architekten als „Prototyp der Nachnutzung einer Kaufhaus-Ruine“ bezeichnet und mit dem Architekturpreis Dortmund – Hamm – Unna 2017 ausgezeichnet.54 Abbildung 1: Leerstehnder Hertie nach Insolvenz, Foto: Cristóbal Márquez

Abbildung 2: neues Wohn- und Geschäftshaus nach Hertie-Umbau, Foto: Bauverein zu Lünen

54

vgl. https://www.bda-nrw.de <16.01.2022> [Revitalisierung ehemaliges Hertie-Gebäude, Lünen] 16.01.2022

30

Abbildung 3: erste Entwurfsskizze des neuen Herties bei der Veranstaltung „Neueröffnung nach Umbau“, Foto: Sebastian Becker

Abbildung 4: Baustellenbesichtigung - Bestandstragstruktur und neue Raumzonierung der Wohnungen, Foto: Sebastian Becker

31

3.3.2 Nürnberg - Quelle Versandhaus wird zu Stadtquartier Standort: Fürther Straße 205-215, 90429 Nürnberg Umbau: Bauherr/Eigentümer: GERCHGroup Bauzeit: 2021–2026 geplant Neue Nutzung: Handel, Gastronomie, Wohnen, Öffentliche Amtsstelle, Büros Architekten/Projektentwickler: KSG-Architekten, Köln Oberirdische Geschosse: 4 Bruttogeschossfläche: rund 190.000 m² Nutzfläche: unbekannt Umbaukosten: ca. 700 Mio. Euro Bauliches Original: Bauherr/Eigentümer: Gustav Schickedanz Baujahr: 1955-1958 Architekt: Ernst Neufert

55

HISTORIE

Quelleversandzentrums, in der Fürther Straße in Nürnberg.

Es folgt ein kurzer Abriss über einen der beachtenswertesten Nachkriegsbauten Deutschlands.

Gegründet im Oktober 1927 von Gustav Schickedanz, entwickelte sich das Versandhaus Quelle zu einem der stärksten und bedeutsamsten Versandhäuser in Europa. Nachdem aufgrund der Bombenangriffe der Alliierten das Lager 1943 zerstört wurde, stand die Firma Schickedanz vor dem Ruin.

Im Zuge des Wiederaufbaus und Wirtschaftswunders Nachkriegsdeutschland erholte sich aber die Firma Quelle, nachdem Schickedanz von 1948 an sein Unternehmen wiederaufbaute.

1955 folgte der Neubau des

vgl. Racz, 25.10.2014

32

Am 9. Juni 2009 erfolgte die Insolvenzmeldung der Quelle Aktiengesellschaft.

Daraufhin wurde infolge der Neustrukturierungen, auch das Versandhaus und der Warenhausbereich des Standorts in Nürnberg geschlossen.55 STANDORT | städtebauliche Situation Das Versandzentrum in der Fürther Straße 205-215 in Nürnberg ist mit seinen Freiflächen und dem 6,8 ha umfassenden ehemaligen Versandzentrum das zweitgrößte Leerstand Deutschlands.

Die schaffende Kraft hinter dem Quelle Areal war der renom-

mierte Architekt Ernst Neufert.

Bekannt durch sein für Architekten als Standardwerk geltendes Handbuch, entwarf er im Stil des Bauhauses in den 1950er Jahren das „Quelle“-Gebäude.55 Das Quelle-Kaufhaus liegt im Stadtteil Eberhardshof zwischen der Fürther Straße und der Wandererstraße an der U-BahnStation Eberhardshof. Er trennt als massiver geschlossener Baukörper mit langen Gebäudetiefen von 45 bis 60 m die umliegenden Areale.56 ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur

nachbarte Stadteile miteinander verbindet. Durch die Durchwegung der Innenhöfe werden die neu geschaffenen Treppenhäuser mit Aufzugskernen für die Interne Erschließung der Wohnungsgeschosse erschlossen.

Von dort aus werden die Wohnungen durch eine innenliegende Flurstruktur erreicht.57

innenliegenden rechteckigen Lichthöfe sorgt für ausreichende Belichtung mit Tageslicht für die Betriebsstätten. Aufgrund seiner ursprünglichen Nutzung als Versandhaus, ist die ursprüngliche Belichtung und Belüftung nicht auf die notwendigen Bedingungen für das Wohnen ausgelegt.60

Die unter Denkmalschutz stehenden Treppenhäuser werden in die Erschließung der Büroflächen integriert und ergänzen die weiteren Erschließungskerne der Gewerbenutzungen.58

Im Zuge des Umbaus werden Lichthöfe bis oberhalb des Erdgeschossbereichs geschnitten, um die dahinterliegenden Wohnungen durch Fensterflächen mit genügend Licht zu versorgen.

BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen

Ehemals von der Fürther Straße und angrenzenden Nahverkehrsanbindung, Station Eberhardshof, wurde der Komplex über das Erdgeschoss erschlossen.

Die über 250 m lange Fassade ist durch vier Treppenhaustürme gegliedert. Der rechteckige Baukörper umfasst zwei rechteckige Innenhöfe.59

Im Zuge der Neustrukturierung, wurde im Bereich des Erdgeschosses neue großzügige Durchwegungen geschaffen, so dass der ehemalige Versandund Verkaufskomplex nun be-

Die durchlaufenden Fensterbänder auf 1,50 m Höhe gefasst durch gelbe Klinkerbrüstungen, angelehnt an Walter Gropius Faguswerk in Alfeld, zeichnen die Fassade aus. Diese und die

55 56 57 58 59 60 61

vgl. Racz, 25.10.2014 vgl. Kleilein, 1-2/2012 vgl. https://www.ksg-architekten.info<16.01.2022> [Quelle-Areal,Nürnberg] 16.01.2022 vgl. Racz, 25.10.2014 vgl. ebd. vgl. Kleilein, 1-2/2012 Kraft, 05/2020

33

„Nach den Umbauten wird jeder die Quelle sehr gut wiedererkennen. Wir planen so, dass man kaum Veränderungen außen erkennt. Es wird in den Fenstern der Wohnungen Öffnungen geben müssen, damit man lüften kann, aber das den Charakter des Gebäudes bestimmende, horizontale Fassadenbild ist gesetzt.“61

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung Das Versandhaus wurde als Stahlskelettbau errichtet.

Im Zuge des Umbaus werden intensive Eingriffe durchgeführt.

Im Bereich der neuen Lichthöfe werden die Deckenplatten entfernt und Tragstrukturen abgefangen. In anderen Bereichen die kompletten Einbauten und Treppen- und Aufzugskerne entfernt. Der interne strukturelle Charakter der Stützstruktur bleibt aber erhalten. Er ist identitär für das Gebäude.62 Im Zuge der Neustrukturierung der Programmierung wird nach geplanter Fertigstellung der Bauabschnitte das ehemalige Versandhaus eine Mixed-UseNutzung enthalten.

Das Quartier wird eine gewerbliche Erdgeschosszone enthalten.

Im darüberliegenden Geschoss befinden sich Büroflächen und darüber Wohnraum.

Gewerbe: Das Erdgeschoss enthält eine kleinstrukturierte Gewerbezone,

62 63 64

die die umliegenden Stadtteile, als auch das Quartier mit Angeboten der Nahversorgung versorgt. Abgestimmt mit den umgebenden vorhandenen Gewerben sollen die Nutzungen innerhalb des Quelle-Areals ergänzend wirken und nicht konkurrierend.

Büros: 42000 m² der nutzbaren Fläche sollen in zwei der fünf geplanten Bauteile als Verwaltungsgebäude für die Stadt Nürnberg dienen. Flexible Bürogrundrisse und interne Nutzungsbereiche, wie Besprechungsräume und Servicebereiche sollen auch für sich ändernde Arbeitsbedingungen und Struktursysteme vorsorgen. Die Öffentlichkeit wird durch die angrenzenden Büro- und Arbeitsräume um das Quelleforum mit einbezogen.63 Wohnen Der Grundriss der Wohnbereiche wird mit offenem Grundriss bespielt, um den späteren Nutzern größtmögliche Flexibilität zu bieten. So können hier Familienwohnungen, Studenten-

vgl. Distler, 15.09.2021 vgl. https://www.ksg-architekten.info<16.01.2022> [Quelle-Areal,Nürnberg] 16.01.2022 vgl. Kraft, 05/2020

34

apartments oder Loftwohnungen entstehen.

Im Bereich des ehemaligen Parkplatzes für die Mitarbeiter entstehen EOF-Wohnungen.64

Abbildung 5: Bestandsfoto der Quelle Nürnberg vor Umbau, Foto: Andreas Gehrke

Abbildung 6: Konzeptdarstellung des Umbaus, Plan: ksg Architekten

Abbildung 7: Isometrische Darstellung des Umbauentwurfs, Plan: ksg Architekten

35

Abbildung 8: Erdgeschoss-Grundriss, Plan: ksg Architekten

Abbildung 9: erstes Obergeschoss-Grundriss, Plan: ksg Architekten

36

Abbildung 10: zweites Obergeschoss-Grundriss, Plan: ksg Architekten

37

3.3.3 Eschweiler - Breuer Kaufhaus wird zu Geschäftshaus mit altersgerechtem Wohnen Standort: Grabenstraße 38, 52249 Eschweiler Umbau: Bauherr/Eigentümer: Anna-Maria und Andrea Breuer Bauzeit: 2004 - 2006 Neue Nutzung: Einzelhandel, Gewerbe/Büro, altersgerechtes Wohnen Architekten/Projektentwickler: BeL Sozietät für Architektur Oberirdische Geschosse: 4 Bruttogeschossfläche: unbekannt Nutzfläche: ca. 1465 m² Umbaukosten: ca. 1,2 Mio. Euro Bauliches Original: Bauherr/Eigentümer: Familie Breuer Baujahr: 1946 - 1951 Architekt: Hellmuth Müller

65 66

Die Umnutzung des ehemaligen Kaufhaus Breuer in Eschweiler kann als Musterbeispiel für den Erhalt des Bestands und die Schaffung von qualitätvollem Wohnraum in einer ehemaligen Warenhausimmobilie angesehen werden. Die äußere Erscheinung des Gebäudes als Stadtbaustein und Identifikationspunkt blieb dabei erhalten und durch geschickte Eingriffe im Inneren, wurde eine neue Nutzung gelungen implementiert.

HISTORIE Das ursprüngliche Kaufhaus wurde nach dem Entwurf des Eschweiler Architekten Hellmuth Müller von 1946 bis 1951 errichtet.65 Es war eines von mehreren

vgl. https://www.bda-bund.de <14.01.2022> [Kaufhaus Breuer, Eschweiler] 14.01.2022 vgl. ebd.

38

Kaufhäusern, die die Familie Breuer in Deutschland betrieb.

Nachdem sich die Familie Breuer aus dem Kaufhausgeschäft zurückzog, stand das Gebäude 30 Jahre leer. 2004 beauftragten Anna-Maria und Andrea Breuer die BeL Sozietät für Architektur, unter der Leitung von Anne-Julchen Bernhardt und Jörg Leeser, mit dem Umbau der Immobilie. Schon 2006 wurde das Projekt fertiggestellt.66 Den Architekt*innen war es wichtig den Bestand zu erhalten und das ursprüngliche Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren. Leeser sagte zur Philosophie ihrer Arbeit: „Bestand ist eine wertvolle Ressource an Material, an Energie, an menschlicher Energie, auch an Identität

und Schönheit.“67 Auch wenn das Haus Breuer zum Zeitpunkt des Umbaus noch nicht unter Denkmalschutz gestellt war, versuchte man Eingriffe in den Bestand zu minimieren.

STANDORT | städtebauliche Situation Das Kaufhaus Breuer ist zentral in der Innenstadt von Eschweiler, nahe Aachen, in NordrheinWestfalen gelegen. Das Grundstück befindet sich an einer der zwei Haupteinkaufsstraßen der Stadt.

Das Gebäude bildet die Ecke in einer straßenbegleitenden Blockrandbebauung. An der Straßenkreuzung erhält das Kaufhaus eine der Wegeführung folgende abgerundete Ecke.

Insgesamt umfasst das Gebäude vier Vollgeschosse mit Keller und besitzt ein Flachdach.

ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur

der Erdgeschosszone schafft, unterstützt durch das umlaufende Vordach, die Eingangssituation.

Intern verfügte das Kaufhaus über zwei vertikale Erschließungskerne. Das Treppenhaus mit dem angeschlossenen größeren Warenaufzug, sowie einen weiteren kleineren Personenaufzug. Diese Erschließungskerne wurden in die Verkaufsfläche eingestellt.

Die interne Erschließung wurde im Zuge der Umnutzung stark verändert. An der, der Nachbarbebauung zugewandten, Längsseite des Gebäudes wurde eine neue Erschließungszone eingefügt. Eine einläufige Treppenanlage führt, an der Brandwand entlang, nach oben.

Die ursprüngliche Position des Aufzuges wurde beibehalten, jedoch wurde dieser ebenfalls erweitert und erschließt auch die Dachterrasse. Der ehemalige Haupterschließungskern mit seiner Treppenanlage wurde entfernt.

Die offen gestaltete Fassade in

67

https://wenigeristgenug.eu <15.01.2022> [Kaufhaus Breuer] 15.01.2022

39

BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen Nach dem Entwurf von Müller wurden Erdgeschoss und erstes Obergeschoss, ideal für die Warenpräsentation, großzügig verglast. Die beiden Geschosse darüber erhielten eine gleichmäßige Lochfassade. Die einzelnen Fenster werden durch umlaufende Gesimse gefasst und durch farbig abgesetzte Bänder gerahmt. Die Gesimse gliedern die Fassade ebenfalls und ergänzen das Bild des überstehenden Dachrandes und des Vordachs über dem Erdgeschoss. Die farblich abgesetzten Flächen im Bereich der Lochfassaden gleichen die Wirkung der Einzelfenster an die komplett verglasten Flächen an. Die Rückseite des länglichen Baukörpers ist durch die Notwendigkeit einer Brandwand frei von Öffnungen.

Der Umbau wurde so durchgeführt, dass die äußere Gestalt des alten Kaufhauses nicht großartig beeinträchtigt wur-

de. Die Fassadengestaltung des Bestandsgebäudes wurde beibehalten. Einzig die dezente Glasbrüstung der Dachterrasse an der Gebäudeecke lässt den Betrachter den Umbau vom Straßenraum her erkennen.

Im Inneren ist der Eingriff dafür deutlich zu erkennen. Die hohen Spannweiten der vorhandenen Tragstruktur ermöglichten es Deckenfelder zu öffnen. So entstanden acht Einschnitte in das ehemalige Kaufhaus. Diese dienen als Lichthöfe und sind den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet. Die Lichthöfe erstrecken sich teilweise über zwei Geschosse. So wird eine ausreichende Belichtung sichergestellt und jede Wohnung erhält einen, von außen nicht einsehbaren, privaten Freiraum.

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung Die Tragstruktur bildet ein Stahlbetonskelett mit einem Rastermaß von circa zehn auf zehn Metern. Diese ermöglicht die vom Tragwerk unabhängige

68 69 70

Fassade und freie Grundrissgestaltung.

Intern ist der Grundriss einfach gehalten. Typisch für die Architektur der Kaufhäuser der fünfziger Jahre ist der Innenraum auf einer Grundfläche von 1465 m² offen gestaltet.68 Zwei Erschließungskerne sind in die Verkaufsflächen eingestellt, welche sonst nur durch vereinzelte Stützen gegliedert wird.

Der größere Erschließungskern trennt einen kleinen Teil der Geschossfläche ab und schafft Platz für Lager und Verwaltungsflächen.

Durch den Umbau wurde die Nutzung der ehemaligen Warenhausimmobilie weitgehend geändert.

Teil des Konzeptes war es, im Erdgeschoss erneut Einzelhandel anzusiedeln. Jedoch nicht in Form eines Vollsortimenters, sondern durch Läden des täglichen Bedarfs, zur Revitalisierung der Innenstadt beizutragen.

Im ersten Obergeschoss war die Idee der Architekten eine Art des „Wohnzimmers der Stadt“ zu schaffen. Hier sollte Familien, welche die Innenstadt zum Einkaufen aufsuchen, die Möglichkeit einer Betreuung von Kindern geboten werden.

Gleichzeitig sollte diese von den Bewohnern der darüber angeordneten Wohneinheiten für Senioren betrieben werden und so eine Begegnungsstätte der Generationen entstehen.69 Diese ursprüngliche Idee scheiterte an Vorschriften und bürokratischen Hürden. Letztendlich wurde der Grundriss so gestaltet, dass die Fläche polyvalent nutzbar bleibt. Sowohl Büroflächen, als auch Praxen oder eine Pflegeeinrichtung sind so umsetzbar.

Im zweiten und dritten Obergeschoss wurden Wohneinheiten in unterschiedlicher Konzeption geschaffen. Alle jedoch barrierefrei und auf altersgerechtes Wohnen ausgelegt.70 Das zweite Obergeschoss er-

vgl. https://wenigeristgenug.eu <15.01.2022> [Kaufhaus Breuer] 15.01.2022 vgl. https://www.bda-bund.de <14.01.2022> [Kaufhaus Breuer, Eschweiler] 14.01.2022 vgl. https://www.competitionline.com <14.01.2022> [Kaufhaus Breuer – Integriertes Wohnen im ehemaligen Kaufhaus] 14.01.2022

40

hielt vier eigenständige Apartments mit jeweils einer Fläche zwischen fünfzig und siebzig Quadratmetern.

Im dritten Obergeschoss entstand, neben einem weiteren Einzelapartment, eine Einheit mit 210 Quadratmetern. Diese zeichnet sich durch Ihre sechs Einzelzimmer, welche jeweils mit einem eigenen Bad ausgestattet sind, und einem großen Gemeinschaftsraum aus.

Die bisher ungenutzte Dachfläche wurde ebenfalls erschlossen. Hier findet eine große Gemeinschaftsterrasse, die den Bewohnern vorenthalten ist, Platz.71

fach ausgezeichnet, unter anderem mit dem BDA Preis Aachen 2007, dem Eschweiler Architekturpreis 2007 und dem Deutscher Bauherrenpreis 2009, und ebenfalls auf der Architektur Biennale ausgestellt.72

Die Hauptnutzungen werden an der Hauptfassade entlang angeordnet. In Kombination mit den Lichthöfen löst dies das Problem der Belichtung der früheren tiefen Verkaufsfläche. Durch die geschickte Positionierung von Wänden entstand so qualitativ hochwertiger Wohnraum, der den heutigen Standards gerecht wird.

Abbildung 11: Historische Aufnahme des Breuerkaufhauses, Foto: unbekannt

Der Umbau wurde bereits mehr-

71 72

vgl. https://www.bda-bund.de <14.01.2022> [Kaufhaus Breuer, Eschweiler] 14.01.2022 vgl. https://bel.cx <15.01.2022> [BeL Sozietät für Architektur, Projekte] 15.01.2022

41

Abbildung 12: Isometrische Darstellung der Einschnitte für die Lichthöfe, Plan: BeL Sozietät für Architektur

Abbildung 13: Darstellung des neuen internen Erschließungssystems, Plan: BeL Sozietät für Architektur

42

Abbildung 14: Grundriss vor dem Umbau

Abbildung 15: Grundriss des zweiten Obergeschosses mit vier Wohneinheiten, Plan: BeL Sozietät für Architektur

Abbildung 16: Blick auf das neue Erscheinungsbild nach dem Umbau, Foto: BeL Sozietät für Architektur

Abbildung 17: Blick in das neue Treppenhaus, Foto: BeL Sozietät für Architektur

43

3.4 Zusammenfassung des Kriterienkatalogs Bautypologisch unterscheiden sich Wohnungsbau und Kaufhaus enorm. Beide Typologien versuchen unterschiedliche Anforderungen zu erfüllen. Im Folgenden wird, unter Rückgriff auf die vorangegangenen Analysen, aufgezeigt, wie sich der Struktur von Kaufhäusern bedient werden kann, um attraktiven Wohnraum zu schaffen.

Unabhängig von den gewählten Beispielen, ergeben sich durch den Zweck der Gebäude bedingte Unterschiede.

Verkehrsknotenpunkt. Durch den Flächenbedarf stellen diese Gebäude einen großen Stadtbaustein dar. Sie wirken oft Identitätsstiftend und repräsentativ. Städtebaulich ist die Körnung weitaus größer, als es für einen Wohnungsbau notwendig ist. Dies ist bedingt durch das Raumprogramm. Im Wohnungsbau definiert nicht die Nutzung den Standort, sondern anhängig vom Standort wird der Wohnhaustypus und die Dichte gewählt.

STANDORT | städtebauliche Situation

ERSCHLIESSUNG | externe und interne Struktur

Betrachtet man Standort und Städtebau, so sind Kaufhäuser zentral gelegen und gut in die Stadt eingebunden. Der Standort liegt meist an einem

Ebenfalls zeigen sich beim Thema Erschließung und Zugänglichkeit deutliche Unterschiede zwischen Wohnhaus und Kaufhaus. Dies sowohl intern als

44

auch extern.

Die Erdgeschosszone des Kaufhauses dient als Präsentationsraum. Oft großzügig geöffnet soll der Kunde in das Gebäude geführt werden. Schaufenster sollen Einblick geben und Eingänge sind fast schwellenlos dem Straßenraum zugewandt.

Anders dagegen beim Wohnungsbau. Hier strebt man oft einen klaren Übergang zwischen öffentlichem und privatem Raum an. Die Wohnung dient als Rückzugsort. Die Entscheidung mit dem Außenraum in Verbindung zu treten, soll dem Bewohner überlassen werden.

Auch intern ergeben sich Unterschiede. Die interne Erschließung im Kaufhaus liegt häufig zentral und leitet offen am Warenangebot entlang. Die We-

geführung wird bewusst durch Zonierung künstlich verlängert, um zum Kauf zu animieren.

Anders ist dies bei Wohngebäuden. Hier nimmt die Erschließung häufig eine untergeordnete Rolle ein. Sie dient als direkter Verteiler zu den einzelnen Einheiten. Dies ist oft der Wirtschaftlichkeit geschuldet. Die notwendige Fläche wird auf ein Minimum reduziert oder als ergänzendes dienendes Element einer Gemeinschaftsnutzung zugeordnet.

BELICHTUNG | Fassade und Öffnungen Diese Wechselbeziehung zwischen Außen- und Innenraum spiegelt sich auch in der Fassadengestaltung wider.

Während im Kaufhaus gerade die unteren Geschosse oft einen klaren Einblick geben, so wird in den restlichen Geschossen das Innere von äußeren Einflüssen getrennt. Im Inneren des Kaufhauses steht die Belichtung durch Tageslicht im Hintergrund. Der Kunde befindet sich in einem abgeschlossenen, auf

den Verkauf ausgerichteten, Raum. Die Fassade übernimmt in erster Linie eine identitätsstiftende Funktion.

Dies steht im Widerspruch mit Anforderungen an den heutigen Wohnungsbau. Zum einen ist eine Blickbeziehung nach Außen für eine Wohnung notwendig, zum anderen muss eine Wohnung direkt belichtet und belüftet werden können. Die Fassade hat hier nicht nur repräsentative Aufgaben, sondern auch funktionale.

STRUKTUR | Tragwerk und Raumzonierung Der eigentliche Zweck des Kaufhauses ist die Warenpräsentation. Dies funktioniert am effektivsten über große Verkaufsflächen. Der Grundriss eines Kaufhauses soll also möglichst offen gestaltet werden.

Als raumbildende Elemente werden oft nur temporäre Einbauten und Möbel verwendet.

Um diese Zielsetzung zu erreichen wurden viele Kaufhäuser als Skelettbau entwickelt. Die

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Tragstruktur ist gerastert und weist dabei meistens Spannweiten um die zehn Meter auf. Da die Belichtung, von der Fassade aus, keine Priorität hat, können hier große Raumtiefen umgesetzt werden.

Im Gegensatz dazu steht im Wohnungsbau die Bildung von einzelnen zueinander abgeschlossenen Räumen im Vordergrund. Ein moderner Wohnungsgrundriss soll neben Gemeinschaftsbereichen auch klare private Zonen schaffen.

Der Wohnungsbau ist in Folge daraus kleinteiliger als die ausgedehnten Verkaufsflächen.

ERKENNTNISGEWINN DER ANALYSE Trotz unterschiedlicher typologischer Merkmale zeigt die vorangestellte Analyse der drei beispielhaften Projekte die Wandlungsfähigkeit leerstehender Kaufhäuser.

Wie bereits angesprochen ist der typische Standort für eine Wohnbebauung gut geeignet.

Da sich das Erdgeschoss selten für eine Wohnnutzung eignet, können hier öffentliche Nutzungen eingebracht werden. Dies lässt sich sowohl bei der Umnutzung der Quelle als auch beim Haus Breuer und dem ehemaligen Hertie Kaufhaus feststellen.

Dies trägt wiederum zu einer Revitalisierung der Innenstädte bei.

attraktive Wohnungsgrundrisse.

Wie aber bereits herausgearbeitet ist für eine Wohnnutzung mehr notwendig als nur eine feingliedrigere Grundrissstruktur.

Strukturell betrachtet ist für eine erfolgreiche Umnutzung die Tragstruktur maßgeblich. Durch die Skelettbauweise und großen Spannweiten lassen sich leicht Veränderungen an den Gebäuden vornehmen. Sowohl lässt sich der Grundriss mit einfachen nicht tragenden Elementen ergänzen als auch die Fassade flexibel umgestalten oder Einschnitte vornehmen.

Je nach der Situation, die sich im Bestand vorfinden lässt, muss die Erschließung verändert werden.

Hier bieten sich unterschiedliche Ansätze an. Zum einen ist es möglich die interne Erschließung so zu organisieren, dass bestehende Elemente genutzt werden können. Dessen bediente man sich sowohl bei der Quelle in Nürnberg als auch beim Hertie Gebäude. Aufgrund der enormen Fläche werden hier allerdings zusätzliche Erschließungskerne und -strukturen eingefügt.

Bei allen analysierten Projekten lässt sich ablesen, wie durch die Ergänzung neuer Bauteile eine neue Struktur in den ehemaligen Verkaufsflächen entsteht.

Es ergeben sich zwischen den tragenden Stützen des Kaufhauses neue Raumordnungen und

Durch die freie Tragstruktur lassen sich die Decken unproblematisch öffnen. So können wie in Eschweiler beim Kaufhaus Breuer gänzlich neue Erschließungsstrukturen in den Bestand eingefügt werden. Ebenso können bestehende Elemente auch

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entnommen werden.

Dies ermöglicht einen Ansatz zum Umgang mit den großen Raumtiefen. Um die kleineren Wohneinheiten zu belichten und die Lüftung zu gewährleisten, können wie in Nürnberg und Eschweiler punktuelle räumliche Ausschnitte vorgenommen werden. So entstehen Höfe, die ebenfalls einen privaten Freiraum bieten. Auch große Gebäudeteile können, wie in Lünen, über mehrere Geschosse hinweg entfernt werden und so günstige Belichtungstiefen erreicht werden.

Die Belichtung kann auch über die bestehende Gebäudehülle erfolgen. Bei geeigneter Gliederung kann die bestehende Fassade übernommen und ergänzt werden. Dessen haben sich die Architekten beim QuelleGebäude und auch beim Breuer Kaufhaus bedient. Hier schafft man es die Fassadengestaltung und -sprache der alten Nutzung zu erhalten und für die neue Nutzung anzupassen.

Wenn die Ursprungsfassade jedoch die Anforderungen an

eine Wohnnutzung nicht erfüllt, bietet die Skelettbauweise die Möglichkeit, diese durch eine geeignete Fassade zu ersetzen.

Während beim ehemaligen Hertie intern viele Bestandselemente genutzt werden, wirkt das Gebäude äußerlich wie gänzlich neu errichtet.

Aus der Analyse beispielhafter Projekte lässt sich ein Allgemein anwendbarer Kriterienkatalog erstellen. Dieser ist auf der folgenden Seite zusammengefasst.

Kaufhäuser in deutschen Städten sind zunehmend von Leerstand betroffen. Zeitgleich steigt in den Ballungszentren der Bedarf an Wohnraum. Die Umnutzung von betroffenen Kaufhäusern bietet hier eine Möglichkeit einen Beitrag zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu leisten.

Die Struktur des Kaufhauses bietet sich für eine Umnutzung an und durch verschiedene Eingriffe lässt sich eine neue Wohnnutzung sinnvoll einfügen.

Aus der vorangegangenen Arbeit lassen sich folgende Erkenntnisse ziehen.

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KITERIENKATALOG | Gegenüberstellung Wohnhaus und Kaufhaus

STANDORT

ERSCHLIESSUNG

BELICHTUNG

STRUKTUR

WOHNHAUS

KAUFHAUS

•

Standort entscheidet über Wohnhaustyp und Dichte

•

Nutzung bestimmt Standort

•

Flexibel im Standort

•

Zentral an Verkehrsknoten punkt

•

Klare Trennung von außen nach Innen

•

Schwellenlose ErdgeschossZone

•

Horizontal und vertikal mög lich

•

Intern zentral durch Rolltreppe

•

Wirtschaftlich effizient

•

Bewusst künstlich verlängert

•

Einheitliches Fassadenbild aller Geschosse

•

Trennung der Fassade zwi schen Fußbereich (offen) und höher gelegenen Geschossen (geschlossen)

•

Blickbezüge nach Außen not wendig

•

Blickbezüge nach Außen eher unerwünscht

•

Natürliche Belichtung und Belüftung erforderlich

•

Natürliches Tageslicht nicht notwendig

•

Eher kleingliedrige Raum struktur

•

Großflächige und tiefe Raum struktur

•

Gemeinschafts- und Privatbe reiche

•

Temporäre Einbauten

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4. Fazit Allgemein lässt sich sagen, dass der Leerstand von Kaufhäusern ein großes Potential bietet, um einen Teil der Wohnungsproblematik abzufangen. Die baulichen und städtebaulichen Qualitäten bieten die Möglichkeit die bestehenden Strukturen zu erhalten und effektiv zu Wohnraum umzunutzen. Zwar erfordert dies zum Teil starke bauliche Eingriffe, um die Räume für den Aufgabenbereich Wohnen zugänglich zu machen, aber in Gegenüberstellung des kompletten Abrisses ist die Umnutzung ressourcenschonender.

So haben die Akteure aus Wirtschaft, Bauwesen, Politik und Architektur, durch ihre stetigen Versuche an den Kaufhäusern, Strategien entwickelt, um in Zukunft großstrukturelle Gebäudekomplexe neu zu ertüchtigen und einer neuen Nutzung zuzu-

führen.

Als nächstes werden die Erkenntnisse aus den Projektanalysen betrachtet.

Die Umnutzung und Transformation der Gebäudetypologie Kauf- oder Warenhaus hat städtebaulich viele Vorteile zu bieten.

Durch die Lage der Kaufhäuser, meist an einem Verkehrsknotenpunkt oder einer Verkehrsachse, bieten diese potentiellen neuen Wohnquartiere einen attraktiven Standort zum Wohnen, Leben und Arbeiten. Dies kann wiederum für einen Stadtteil als Antriebsmotor dienen, um weitere städtebauliche Entwicklungen zu vollziehen.

Von der städtebaulichen Erschließung auf die lokale Erschließung kommend fällt auf, dass für die Neunutzung das Er-

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schließungssystem überarbeitet werden muss. Die bestehenden Erschließungen werden meist in die neue Wegeführung integriert. Zusätzlich werden weitere neue Erschließungspunkte eingefügt, um den Bestand zu ergänzen. Die ehemaligen, künstlich verlängerten Wegeführungen werden umgeplant, um eine effiziente Durchwegung horizontal und vertikal zu ermöglichen.

Durch die Betrachtung der ehemaligen Raumstruktur und -programmierung ergeben sich bei der Revitalisierung der Gebäude verschiedene Vorteile.

Die Erdgeschosszone, die ehemalige Repräsentationszone der Kaufhäuser, wird in den meisten Fällen wieder dem Einzelhandel in kleinstrukturellen Gewerbeeinheiten zugeführt. Dies trägt

zu einer Revitalisierung der Innenstädte bei. Die darüber folgenden Stockwerke werden dem Bürogewerbe oder einer Wohnnutzung zugeordnet. Besonders bei letzterer ist so die Privatheit der Nutzer garantiert.

In Bezug auf die Belichtungssituation und Fassadenstruktur ist die Erkenntnis, dass der ursprüngliche Gestaltungscharakter in den meisten Fällen nicht verloren geht. Die ursprüngliche räumliche Trennung von Innen und Außen wird aufgelöst, um Blickbezüge von innen nach außen zu ermöglichen. Auch die Belichtungsproblematik wird dadurch entspannt. Raumstrukturelle Subtraktionen, wie neue Innenhöfe, helfen hierbei mehr Fassadenfläche zu generieren.

Die Fassadenöffnungen mit ihren Fensterelementen müssen allerdings meist modernisiert werden, um den Ansprüchen der Wohnnutzung zu genügen. Die ursprüngliche Fassade bleibt meist erhalten, während das Bedürfnis nach natürlicher Belichtung und Belüftung erfüllt wird.

Im Ausblick auf die weitere Entwicklung in der Zukunft, ist die Weiterverwendung der Kaufhaus-Leerstände eine äußert sinnvolle Möglichkeit und Lösungsansatz vielschichtiger Probleme. Die erfolgreichen Transformationen können als Vorlage dienen, um andere Arten von großflächigen Verkaufsstrukturen umzunutzen. Dies können zum Beispiel großflächige Shopping-Center sein, die mit den Kaufhäusern in den letzten Jahrzehnten in Konkurrenz getreten sind. Wenn diese durch die neue Marktsituation des Onlinehandels an Bedeutung verlieren, bieten die gewonnenen Erfahrungen aus der Typologieänderung der Kaufhäuser auch diesen Großstrukturen eine neue Nutzungsmöglichkeit.

Im Bezug auf die Projektarbeit ist der Erkenntnisgewinn aus den bereits umgesetzten Beispielen sehr zielführend für die Bearbeitung. Die Analyse zeigt, dass bei Leerstand von Großstrukturen des Typus Warenhaus ein Abriss nicht unbedingt erfolgen muss. Mit

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der Analyse des Bestandes und wohl überlegten Eingriffen in die Ursprungsstruktur lässt sich der Bestand erhalten und neu bespielen. Hierbei muss der Charakter des Bestandes nicht verloren gehen. Er fließt in die Gestalt der umstrukturierten Gebäude ein. So lassen sich einzigartige Raumsituationen und gleichzeitig ressourcenschonend Wohnraum schaffen. Die Neunutzung bietet außerdem die Möglichkeit den früheren Knotenpunkt für das Quartier und den Stadtteil zu erhalten.

Die Frage, ob die gleichen Strategien auch erfolgreich auf die vielen Shoppingcenter übertragbar sind, bleibt offen. Wie und welche Nutzungen für diese Gebäudetypen sinnvoll sind, werden zukünftige Projektentwicklungen und Umsetzungen zeigen. Sicher ist aber, einige Strategien aus der Neunutzung der Kaufhäuser haben Potential auch bei diesem Typus erfolgreich oder in abgewandelter Form effektiv zu sein.

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ABBILDUNGEN Lünen - Hertie: Abb. 1: https://baukultur.nrw/ projekte/neueroeffnung-nachumbau/ <18.01.2022> Abb. 2: https://www.luenen.de/ leben-in-luenen/bauen-umweltmobilitaet/stadtentwicklung/ innenstadtentwicklung/stadtumbau/umbau-der-hertie-immobilie <18.01.2022> Abb. 3: https://baukultur.nrw/ projekte/neueroeffnung-nachumbau/ <18.01.2022> Abb. 4: https://baukultur.nrw/ projekte/neueroeffnung-nachumbau/ <18.01.2022>

Nürnberg - Quelle: Abb. 5: https://www.ksgarchitekten.info/wp-content/ uploads/2017/08/Bestand_01_ Quelle-Nuernberg_Ksgarchitekten_Andreas-Gehrke1920x1277.jpg <17.01.2022>

Abb. 6: https://www.ksgarchitekten.info/wp-content/ uploads/2017/08/ksg_QuelleTransformation_Abfolge.jpg <17.01.2022> Abb. 7: https://www.ksgarchitekten.info/wp-content/ uploads/2017/08/ksg_QuelleTransformation_Durchwegung. jpg <17.01.2022>

Eschweiler - Breuer: Abb. 11: https://bel.cx/projects/ <16.01.2022> Abb. 12: https://wenigeristgenug.eu/bauten/kaufhaus-breuer/ <16.01.2022> Abb. 13: https://bel.cx/projects/ <16.01.2022>

Abb. 8: https://www.marlowes.de/friends/wp-content/ uploads/sites/2/2020/06/ ksg_Quelle_Grundrisse_EG.jpg <17.01.2022>

Abb. 14: http://www.deutscherbauherrenpreis.de/ wp-content/uploads/2015/12/ Projektblatt-Eschweiler-2009. pdf <16.01.2022>

Abb. 9: https://www.marlowes.de/friends/wp-content/ uploads/sites/2/2020/06/ ksg_Quelle_Grundrisse_OG1.jpg <17.01.2022>

Abb. 15: https://bel.cx/projects/ <16.01.2022>

Abb. 10: https://www.marlowes.de/friends/wp-content/ uploads/sites/2/2020/06/ ksg_Quelle_Grundrisse_OG2. jpg <17.01.2022>

Abb. 17: https://bel.cx/projects/ <16.01.2022>

Abb. 16: https://bel.cx/projects/ <16.01.2022>

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Technische Hochschule Nürnberg GSO Fakultät Architektur Theorie der Architektur und Entwerfen Prof. Dr. Richard Woditsch

Theorie der Architektur und Entwerfen