Ekely - Bolig og park

EKELY_Bolig og park

Dato: 03.01.24

UTFØRT AV: SOLLI ARKITEKTER AS

Introduksjon

Prosjektbakgrunn

Prosjektet går ut på å utarbeide et helhetlig grep for tomt; Gnr./Bnr.:, 15/292, Lier Kommune. Her har vi sett på mulighetene for leilighetsbygg på tomt ved omregulering til bolig/park.

Bakgrunnen for dette skisseprosjektet er at området i dag regulert med formål: Industri/næring, noe vi mener avviker i høy grad fra stedets historie. En gang i tiden var det Villa-Ekely som rammet inn det flotte parkanlegget. Hvis dette erstattes med et industri-bygg, vil ikke en tilbakeføring av parken henge på grep med den historiske sammenheng. Det vil også avvike mye på områdets helhetlige bygningsstruktur og potensielt føre til mer støy og tung trafikk inn i et eksisterende boligområde.

Derfor har vi med dette skisseprosjektet skissert og redgjort for et forslag på hva vi anbefalerburde være tomtens formål, fordeling av privat og offentlige områder, samt bevaring og tilbakeføring av hage.

Generell eiendomsinfo

Adresse: Ekelyparken, 3404 LIER

Gnr/Bnr: 15/292

Kommune: Lier

Tomteareal: 12 808,9 m2

Bydel/Område: Nøste

Grunneier: Mikkelsen Eiendom AS

Bygninger: Det er et nedslitt gammelt hageanlegg på tomten i dag.

Villa-Ekeli ble revet i 1981. Det var naboen, Protan & Fagertun som skulle bruke tomta til utvidelse av fabrikken. Ved utbyggingen av dagens E18 og motorveibrua over Drammensfjorden ble det flotte og idylliske hageanlegget til Ekely redusert og skadet.

“På Ekeli ved Drammen ble det i 1915 anlagt en hage for skipsreder Einar Bruusgaard etter plan av Marius Røhne. Hagen er symmetrisk oppbygd i fire terrassenivåer. Et åpent hovedparti var formet som en friluftssal med høye lindehekker omkring. På begge sider danner hekkene mindre kabinetter med benker og skulpturutsmykning.

Terrassen lå med utsikt over hagen mot Drammensfjorden og var formet som et ornamentalt parterre med rosebed, fuksia og formklipt buksbom».

Dagens situasjon

Innhold

01

02

Området

Typologier i nær kontekst, bevaringsverdig natur, trafikk, logistikk/tilgjengelighet og sosial infrastruktur/offentlige tilbud.

Arkitektonisk grep

Plassering av volumer i kontekts og situasjonskart

03

04

Plan og fasadeprinsipp

+ Illustrasjon av leilighetsbygg

05

Forbildeprosjekt

Forbildeprosjekter til bruk som inspirasjon

06

Fjernvirkning og støy

Enkele illustrasjoner av fjernvirkning fra vei + støyvurdering

Krav, vurdering og argumentasjon

Prosjektet sett opp mot gjeldende krav og regulert formål

Områdets karakter

Eneboliger langs Eikeveien

Industriområde mot vest

Rekkehus langs baches vei

Eneboliger mot øst

Registrerte naturtyper på eiendommen, grønn skarvur parklandskapet og de røde er utvalgte naturtyper hule eiker.

1. Store gamle trær, eik: Utvalgt naturtype, verdi - Viktig (B-verdi)

2. Parklandskap, parker: Viktig (B- verdi)

3. Store gamle trær, eik: Svært viktig (A- verdi)

Naturtypeforekomstene nummerert 1 og 3 må bevares, parklandskapet (markert 2) bør ivaretas best mulig

Trafikk og infrastrukturtilgjengelighet

Området er omkranset av kommunale veier. Veiene

knytter seg fort til overordnet veisystem som fylkes og riksveier (E 18 og Strandveien). Adkomstforholdene til området er enkle og med god tilkomst fra både øst og vest. Langs Bruusgaardsvei og nordøstover løper det gang og sykkelvei ( som etter hvert følger gammel jernbanetrase til Lierbyen.

Til Lierbyen er det ca 15 min og 5 km å sykle Mot sydvest, retning drammen, knytter GS veien seg til Nøsteveien. Langs denne veien er det ca 8 min og 2 km å sykle til Drammen sentrum.

Til både Brakerøya og Lierstranda bussholdestasjoner er det Gangvei fortauforbindelse hele veien fram bussholdeplass Til Lierstanda bussholdeplass er det 6 min og 500 m å gå Til Brakeøya er det 10 min og 750 m å gå.

Det er altså svært korte avstander til kollektivtransport som buss og tog eller med sykkel til bysentrum.

Kilde: Areal og transportplan Buskerudbyen 2013-2023

Brakerøyastasjon

Fjordbyen

Nytt sykehus

Tomt

Nærliggende offentlige tilbud

Bragernes skole

Løkkebergene Vels Barnehage

Løkkebergsparken

Skulpturpark

Fjordparken treningsanlegg

Jordbærkollen Barnehage

Hasselbakken FUS Barnehage

Voksenopplæring

Nøste Barnehage

Mikkel Revfamiliebarnehage

Brakerøyabanen

Drammen

Brakerøya stasjon

Ny helsepark

Lier Voksenopplæring

St. Hallvard videregående skole

Høvik skole

Tomt

Fjordbyen

Lier videregående skole

Nye Drammen sykehus

Gjeldende regulering

I gjeldende reguleringsplan fra 1994 er området regulert til « Bevaringsområde Hageanlegg ». Planstatus er ikke i overenstemmelse med den nylige vedtatte kommuneplanen, hvor tomten har formål « næringsvirksomhet/industri og grøntareal ». Det er ingen igangsatt / pågående planarbeid i nærområdet og på samme side av E 18.

På andre siden av E 18 langs fjordkanten er det et pågående arbeid med «Områderegulering for Fjordbyen ».

Fjordbyen vil fungere som en utvidelse av byen og som et nytt, viktig tyngdepunkt i Lier Drammen og Lier kommuner avtale om plansamarbeid for felles utvikling av Lierstranda og Brakerøya.

Plansamarbeidet har som mål å utvikle industri og næringsområdet på Lierstranda

(Lier) og Brakerøya (Drammen) til en fjordby.

Samarbeidet er basert på et felles ønske om utvikling av et attraktivt byområde i overgangen mellom Drammensfjorden, kulturlandskapet i Lier og Drammen sentrum.

De to kommunene vil transformere Lierstranda og Brakerøya fra et industri og næringsområde til et urbant og bærekraftig byområde som knytter sammen land og sjø.

Et slik område vil skape flere nye arbeidsplasser i tillegg til de et nytt sykehus genererer, og boligområder i nærheten som sikrer kort arbeidsvei er et overordnet nasjonalt mål.

Kilde: Tidligere utført arbeid (2020)

Kommuneplan 2019-2028

Konsekvens av gjeldende regulering

Formål « næringsvirksomhet/industri og grøntareal » er tegnet inn med et volum på ca 2500 kvm bruksareal fordelt på 3 etasjer med parkeringskjeller under terreng. Trær som er bevaringsverdig er ikke berørt. Tilhørende varelevering, adkomst og p-plass er tegnet inn.

Holdning til gjeldende regulering - industri

Vår holdning til at det skal bygges industribebyggelse på en sentral utsiktstomt midt i et boligområde er at det ikke er riktig for stedet. Industribebyggelse vil avvike mye på områdets bygningsstruktur og potensielt føre til mer støy og belastning av tungtrafikk inn i et eksiterende boligområde.

Industri/næringsformål avviker i høy grad fra stedets historie.

PROTAN

Eneboliger

Eneboliger

Rekkehus

Barnehage

Bolig E18

Næring/ industribygg

Fredet skog Fredet skog

Baches vei

Konsekvensen av gjeldende reguleringplan viser næringsbygg i 3 etasjer, 9 m høy. Typisk typologi:

Næring/ industribygg

Historisk hage

Offentlig park ca. 8.500 kvm

Privat /industri ca. 4.300 kvm

Næring/ industribygg

Arkitektonisk grep

Landskap og plassering av volumer

01

Tomt

Ekelyparken, 3404 LIER

Gnr/Bnr: 15/292

Tomteareal: 12 808,9 m2.

Tomten er i dag gjengrodd . Det finnes rester av det fine parkanlegget på tomten.

Trær som er fredet

Trær som vi ønsker å bevare

02

Plassering av bebyggelse

Det plasseres tre volumer mot nord. Volumet lengst frem mot historisk park plasseres der Villa Ekely gjorde en gang, for å ramme inn parken.

Tilpassning av høyder til omgivelsene

Bygningenes høyder tilpasser seg omkringliggende bebyggelse ved å trappe ned fra 4 - 2/3 etasjer

1 etasje ligger delvist under bakken og volumene vil derfor oppleves lavere fra veiene omkring tomten.

Volumets form

Landskapelig grep 03

Forskyvninger bryter opp volumet og gir inntrykket av en sammensetning av mindre volumer.

Forskyvningene gjør at bebyggelsen oppleves forskjellig fra alle sider og dermed vil bebyggelsen ikke ha en bakside.

04

Den historiske parken gjenopprettes og fra den kobler veier og stier gjennom området. Adkomst skjer fra Baches vei.

Aktivitetspark kobler seg på stiforløpet

Boliger og offentlig park

Nye boliger på tomten vil omsluttes av et rehabilitert og vedlike- holdt hageanlegg.

Offentligheten skal ha adgang til hageanlegget og den nye lek og aktivitetsparken.

Eksisterende natur bevares i aller høyst mulig grad

Eksisterende

Aktivitetsplass Lek og morro! Felles opphold Solplass Klatrepyramide Balansebanestubber

Utendørs trening

Tilbakeføring av hageanlegg obs! hageanlegg er skissert opp etter luftfoto

Kunstplass Trapp Trapp

Eksisterende trær

Eksisterende trær

Situasjonsplan

1:700

Ny bebyggelse ligger plassert med parkering inn i 1 etasje som delvist vil ligge under bakken. Leilighetsbygg plassert opp mot parkanlegget er plassert omtrent samme sted som villa-ekely for å tilpasse seg tilbakeføringen av parkanlegget.

FORESLÅTT PRIVAT OG OFFENTLIG SONE i REGULERINGSPLAN:

Privat /industri

ca. 4.300 kvm

Offentlig park

ca. 8.500 kvm

FORESLÅTT PRIVAT OG OFFENTLIG SONE i SKISSE-PROSJEKT:

Offentlig park

Offentlig kryssende sti

Ny bebyggelse ligger plassert med parkering inn i 1 etasje som delvist vil ligge under bakken. Leilighetsbygg plassert opp mot parkanlegget er plassert omtrent samme sted som villa-ekely for å tilpasse seg tilbakeføringen av parkanlegget.

Diagrammer

PARKERING

Parkering på terreng

Parkering i garasje delvist under terreng

Parkeringen skjer primært i garasjeanlegg delvist under terreng. Det er plassert 8 p-plasser utendørs til beboere og gjester.

SAMLINGSSTEDER

Lek og opphold

Plassering av kunst

I samspill med den rehabliterte parken skapes flere samlingssteder, med plass til aktivitetspark og opphold.

FLOW OG BEVEGELSE

SNARVEIEN FOR ALLE

Kryssende sti gjennom tomten som eksisterer i dag

EN TUR I PARKEN

Forløp gjennom historisk parklandskap

FORBINDELSER

Stier som forbinder på kryss og fører til opphold og lekeområder

Plankonsepter - leiligheter

ETASJE

To leiligheter med disponibelt takareal til muligheter for uteopphold

70-80 80-90

ETASJE

Fire leiligeter som er enten gjennombelyste eller med lys fra to himmelrettninger.

70-80 80-90 100-110

02

01

ETASJE

Fire leiligeter som er enten gjennombelyste eller med lys fra to himmelrettninger.

70-80 80-90 90-100 100-110

ETASJE

1 etasje er ca 70% under bakken og inneholder parkering, samt sportboder.

Lelighetene er store og gjennombelyste. Det er lagt opp til 30 leiligheter.

1:200

Fasadeprinsipp - leiligheter: Materialer, farger og komposisjon

Fasaden består av robuste høykvalitetsmaterialer. Byggeriet er utformet tidløst og oppleves variert i både høyde og form(se visualisering s. 16). Leilighetene er løftet opp over en p-kjeller som er skjøvet inn i terrenget, som gir direkte innkjørsel uten rampe fra laveste del av terrenget. Alle leilighetene er gjennombelyste og leilighetene på hjørnet har store hjørnevinduer med tilknyttet veranda .

Leilighetsbygg

Fasadeprinsipp - leiligheter: Illustrasjon

Bygningen trapper opp fra 3 til 4 etasjer. Den laveste delen av bygningen imøtekommer nabobebyggelse og trapper opp mot fredet skogområde hvor trærne er meget høye. Ved å gi bebyggelsen flatt tak får vi dempet høyden til byggeriet mest mulig. Bygningen er delt opp med forskyvninger for å bryte opp volumet og skape spill i fasaden og opplevelsen av flere variasjoner av høyder på samme bygg.

VIEW

Byggeriets hjørner har åpne glassflater for å få best mulig utsikt og lysforhold i boligene. Terrassene plasseres i forbindelse med hjørnevinduet og er med på å gi fasaden karakter.

Leilighetene i 2 etasje er forbundet med terrenget mot nord og åpner opp for private hager.

Fasaden består av tegl med inspirasjon fra boligprosjekt på bygdøy i oslo, samt vår egen referanse SJ2 i Drammen.

Fasaden er visualisert med sten fra: randers tegl, typen RT159 “ultima”. Ultima er bløtstrøkne mursteiner. Det lange formatet kombinert med små krumninger og varierende overflater i mursteinene skaper et unikt og markant uttrykk i det ferdige murverket.

Høyder og trær som bevares

4-etasjer

2/3-etasjer

EKSISTERENDE TRÆR

NYE TRÆR

4-etasjer

3-etasjer

2/3-etasjer

4-etasjer

Aktivitetspark - lek og opphold

Historisk park

Lekeplass

Referanse

BYGDØYNESVEIEN 15, OSLO

Solon Eiendom

Fasadekledningen av lys, bløtstrøken murstein. Teglsteinens spesielle langformat og unike, ujevne overflate gir et tidløst utseende som er komplementert med moderne detaljer og formspråk.

Tegl og mørtel er tunet i samme farge, noe som gir et rolig og homogent preg.

Det er benyttet en svært begrenset materialpalett i tillegg til teglfasaden; glass i vindusåpninger, eik i inngangsdørerog sortlakkerte vindusrammer.

Egen referanse

SKIBSBYGGER JØRGENSENS VEI DRAMMEN

Pilares Eiendom & Solli Arkitekter

Arkitekt: Solli Arkitekter

Byggherre: Pilares

Status: Ferdigstilt 2021

Sted: Drammen

Prosjekttype: Leilighetsbygg med 8 eksklusive leiligheter

Med en fasade i lys sekkeskurt murstein skapes en jevn overflate med klar tekstur, som komplimenterer husene i nabolaget. En signatur for bygget er et unikt og spektakulært lysatrium sentralt i bygningskroppen, som vil gi dagslys og en variasjon av lys til de indre delene av boligene det grenser mot.

SJ2

Referanse

GUSTAV VIGELANDSVEI 24 H OSLO

I grensen til “Den engelske park” og like ved Vigelandsparken ble det utviklet 7 store, eksklusive byleiligheter med plass til å leve.

Det ble lagt vekt på åpne, generøse planløsninger med store vindusflater mot parken i vest, og høy kvalitet i materialbruk.

Prosjektet er tegnet av Lund Hagem Arkitekter. Alle leilighetene i prosjektet ble solgt før ferdigstillelse i 2019.

FARVARDIN HOUSE / HAMAAN STUDIO

MERELBEKE, BELGIUM ARCHITECTS: ABSCIS ARCHITECTEN

Arkitektur med fokus på detaljen.

LOCATION: LUBBEEK, BE ARCHITECT:BART RUYMEN ARCHITECT

Fjernvirkning

BRUUSGAARDSVEI

Bachesvei

Eikeliveien

Baches vei

KRAV, VURDERING

OG ARGUMENTASJON

KRAV, VURDERING OG ARGUMENTASJON

Ekely bolig og park

HVA KRAV

MAX %BYA 25%

PARKERING § 7.4 Parkering skal skje i kjelleren med innkjøring som antydet på planen. Endelig plassering og utforming av innkjøringen må tilpasses hageanlegget og godkjennes av planutvalget.

� I forbindelse med byggemelding kan utbygger foreslå inntil 6 gjesteparkeringsplasser på mark som må godkjennes av planutvalget. Antall biloppstillingsplasser skal være 1 pr. 50 m2 bruksareal.

HØYDE Gesims: 8,0 meter

Møne: 9,0 meter Bygget kan være på inntil 3 etasjer over parkeringskjeller, og hvis det er vertikale elementer som er viktig for byggets karakter kan gesimsen brytes.

SYKKEL P 2 stk. pr bolig

BEVARING § 7.1 Intensjonene med å regulere området til bevaringsformål er å få rehabilitert og vedlike- holdt hageanlegget til den gamle villaeiendommen Ekely slik det ble anlagt i 1915. Offentligheten skal ha adgang til hageanlegget.

PROSJEKT

13,7 %

38 p-plasser 30 i kjeller / 8 på terreng

Dette kan videre bearbeides og kjellere kan utvides for å overholde krav.

OVERHOLD

SKAL OVERHOLDES - Løsbart

Prosjektet er tegnet med maks 3 etasjer over pkjeller og med flatt tak.

Eksakt høyde på bebyggelse i prosjektet har en intensjon om å overholde kravet ved videre bearbeiding.

2 sykler pr. Bolig plasseres i p-kjeller

Intensjoner er overholdt i skisseprosjekt. Hageanlegg tenkes rehablitert og offentligheten skal ha adgang til hageanlegget.

Det tenkes også etablering av ny aktivitetspark som skal være offentlig tilgjengelig.

FORMÅL § 7.3 Man kan bygge et kontorbygg på inntil 2500 m2 bruksareal innenfor de inntegnede byggerenser. Det tillates også etablert en parkeringskjeller på maksimum 1200m 2. brutto under bygningen. Kjelleren kan gå utenfor byggegrensen i sør dersom den ikke forandrer eksisterende terreng eller bevaringsverdig vegetasjon og ikke er synlig fra andre steder enn ved innkjøringen. Bolig

4 740 BRA bolig

1 7 55 m2 P-kjeller

OVERHOLDT

OVERHOLDT

LØSBART

UTFORDRES

Vurdering av støy

NOTAT

Ekely hageanlegg

Vurdering av støy fra veitrafikk

Kunde: Bvar AS v/ Ida Mikkelsen

Oppdragsnr: 3814500

Dokumentnr: AKU 01

Revisjon: 0

Revisjonsdato: 24 november 2023

Oppdragsansvarlig: Tore Fodnes Killengreen

Utarbeidet av: Tore Fodnes Killengreen

Kontrollert av: Sigmund Olafsen

Sammendrag:

På eiendommen 15/292 i Lier kommune har det tidligere vært en villa med hageanlegg. Det vurderes nå om det er mulig å etablere leiligheter nordvest på eiendommen i tillegg til en reetablering av et hageanlegg. Dette notatet belyser og vurderer støy fra veitrafikk og forhold rundt støy på eiendommen.

Hageanlegg

Hageanlegget vil være støyutsatt over grenseverdien, men gitt historien til eiendommen samt trær som er fredet vil en reetablering av hageanlegget gi ny tilgang til et areal som kan ha en verdi og kvalitet for brukerne av området.

Boliger

Erfaringsmessig vil en bevisst bruk av plassering og utforming av bygningskroppen være det mest effektive tiltaket for å redusere støybelastningen. På eiendommen er det muligheter for å optimalisere både plassering og utforming av bygninger for å tilrettelegge for best mulig støyforhold. Basert på erfaring fra tilsvarende prosjekter og støynivå som beregnet fra strategisk støykartlegging ener vi at det vil være mulig å oppfylle kvalitetskriteriene som gitt i T-1442/2021 for nye boliger på eiendommen

Fremtidig situasjon alt.1

Ikke anbefalt formål: Næring/industri og offentlig park/hage

Volumstudie - konsekvens av gjeldende regulering

Barnehage

Rekkehus

PROTAN

Eneboliger

Eneboliger

Argumentasjon:

• Industribebyggelse vil avvike mye på områdets bygningsstruktur og potensielt føre til mer støy og belastning av tungtrafikk inn i et eksiterende boligområde.

• Næringstypologi/ industri vil potensielt føre til et større mer massivt bygg, som er mindre oppdelt og fragmentert enn boligbebyggelse.

• Området kan potensielt bli mindre trygt for barn/unge, fordi industri og næring ofte bringer med seg mer aktivitet, trafikk og støy som ikke har noe å gjøre i nærheten av en lekeplass/park.

• Næring /industri bygget rammer ikke inn parkanlegget på den måten som villa Ekely gjorde en gang og avviker i høy grad fra stedets histore.

Næring/ industribygg

Fremtidig situasjon alt.2

Anbefalt formål: Bolig og offentlig park/hage

Mulighetsstudie av ønsket situasjon, med endret formål til: bolig

E18

Argumentasjon:

• Ved endret formål til bolig, vil grunneier kunne ferdigstille tilbakeføringen av parken før den overføres til kommunen.

• Plassering av leilighetsbygg med villa-leiligheter der det en gang gang lå Villa-Ekely er mer i tråd og bygger opp omkring områdets historie

• I motsetning til industri/næring vil boligbebyggelse kunne skape en hyggelig og trygg atmosfære, med varierte soner omkring seg. Til gavn for alle i nærområdet

• Boliger med plass til familier vil skape aktivitet i parkområdet, samt måten parken skal plasseres og planlegges er målsettingen at den skal være innbydende og tilgjengelig for alle.

• Boligbebyggelse vil ikke i den grad som industri, belaste trafikksituasjonen ytterligere.

m²

Offentlig utendørsareal

m² Park/ hage

Privat utendørsareal

m²

Arealer

Tomt: 12 832 m²