Jonny Flodin Anders Victorin
Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt
Upplaga 6
Bostadsrätt
med en översikt över kooperativ hyresrätt
JONNY FLODIN & ANDERS VICTORIN
Sjätte upplagan
Förord till sjätte upplagan
Den femte upplagan av denna lärobok gavs ut år 2020. Föreliggande upplaga är i huvudsak en uppdatering. Jag har beaktat ny lagstiftning och praxis fram till och med den 1 januari 2024.
När det gäller lagstiftning bör först och främst nämnas att bostadsrättslagen har ändrats genom lagen (2022:1026) om ändring i bostadsrättslagen. Ändringen har genomförts för att stärka det rättsliga skyddet för den som förvärvar eller innehar en bostadsrätt. Lagen trädde i huvudsak i kraft den 1 januari 2023 men vissa av bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari 2024. I samband med denna lagändring har även bostadsrättsförordningen ändrats. Härutöver har ändringar skett av lagen om ekonomiska föreningar, lagen om kooperativ hyresrätt och de hyresrättsliga reglerna i jordabalken. Det har även kommit flera intressanta rättsfall från Högsta domstolen och från hovrätten.
Bromma den 9 april 2024
Jonny Flodin
6
Innehåll
Förkortningar 13
Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer 15
1.1 Inledning 15
1.2 Äganderätt 16
1.2.1 Ensamägande 16
1.2.2 Ägarlägenheter 17
1.3 Andelsägande 21
1.4 Indirekt ägande 26
1.4.1 Bostadsrätt 26
1.4.2 Kooperativ hyresrätt 29
1.4.3 Andra former 35
1.4.4 Upplåtelseförhållandet – upplåtelse på begränsad eller obegränsad tid 35
1.4.5 Förbudet mot andelsupplåtelse på begränsad tid 36
1.4.6 Förbudet mot andelsupplåtelse och kreditvärdet hos andelarna 40
1.4.7 Äldre föreningar och bolag 42
1.4.8 Något om handelsbolagskonstruktionen 52
1.4.9 Omregistrering av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar 53
1.4.10 Skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. 54
Bildande av en bostadsrättsförening 56
2.1 Inledning 56
2.2 Allmänt om bildandet 58
2.3 Förutsättningarna för registrering 58
2.3.1 Det konstituerande mötet 61
2.3.2 Medlemskravet 62
7
2.3.3 Stadgarna 64
2.3.4 Föreningen ska ha utsett styrelse och revisorer 68
2.4 Medlemsförteckning 70
2.5 Registreringsprövningen 71
Bostadsrättsföreningens organisation 73
3.1 Föreningens uppgifter och organisation 73
3.2 Medlemskap i föreningen 74
3.3 Föreningsstämman 76
3.3.1 Rätt att närvara vid och delta i föreningsstämman 76
3.3.2 Medlems rösträtt 77
3.3.3 Ordinarie föreningsstämman 79
3.3.4 Extra föreningsstämma 80
3.3.5 Kallelse till föreningsstämman 80
3.3.6 Stämmans förlopp 82
3.3.7 Beslutsfattande 84
3.3.8 Generella begränsningar i föreningsstämmans kompetens att fatta beslut 89
3.3.9 Klander av stämmobeslut 91
3.4 Styrelsen som beslutsfattande organ 92
3.4.1 Allmänt om styrelsen 92
3.4.2 Beslutsfattande 93
3.4.3 Generella begränsningar i styrelsens kompetens att fatta beslut 96
3.4.4 Ogiltiga styrelsebeslut 96
3.5 Styrelsen som verkställande organ och särskilda firmatecknare 96
3.6 Revisorerna 98
3.7 Föreningsorganens skadeståndsansvar m.m. 99
3.7.1
Styrelseledamots ansvar mot föreningen 100
3.7.2 Styrelseledamots ansvar mot föreningsmedlem eller annan 101
3.7.3 Revisors skadeståndsansvar 102
3.7.4 Föreningsmedlems skadeståndsansvar 102
Upplåtelse av bostadsrätt 104
4.1 Allmänt 104
4.2 Upplåtelsen 104
4.3 Lägenhetsförteckning 108
8
4.4 Förutsättningar för upplåtelse av bostadsrätt. Ekonomisk plan m.m. 110
4.5 Förhandsavtal till bostadsrätt 118
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 125
5.1 Allmänt om ombildning till bostadsrätt 125
5.2 Ombildningslagen 127
5.2.1 Bostadsrättsförening och intresseanmälan 129
5.2.2 Hembudet 131
5.2.3 Föreningens antagande av hembudet. Förvärv utan hembud 136
5.2.4 Majoritetsregler m.m. 139
5.2.5 Medlemmar och hyresgäster 140
5.2.6 Ekonomisk plan m.m. 143
5.2.7 Skyldighet att upplåta bostadsrätt, villkor för medlemskap m.m. 144
Övergång av bostadsrätt 148
6.1 Inledning 148
6.2 Förvärvarens rätt att utöva bostadsrätten 150
6.3 Förvärvarens inträde i föreningen 152
6.3.1 Insållningsklausuler 153
6.3.2 Skäligen kan nöja sig med förvärvaren som bostadsrättshavare 156
6.3.3 Andra bestämmelser om medlemskap vid övergång 157
6.3.4 Medlemskap vid ogiltiga förvärv 159
6.4 Juridiska personer som förvärvare av bostadsrätt 160
6.5 Makes och sambos samtycke 162
6.6 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 164
6.7 Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt 167
6.8 Föravtal avseende överlåtelse av bostadsrätt 172
6.9 Något om de köprättsliga reglerna 175
6.9.1 Tillämplig lagstiftning 176
6.9.2 Avlämnande m.m. 178
6.9.3 Risken och riskövergången 179
6.9.4 Säljarens förpliktelser och avtalsbrott 180
6.9.5 Påföljder vid säljarens avtalsbrott 188
6.9.6 Köparens förpliktelser och avtalsbrott 193
6.9.7 Påföljder vid köparens avtalsbrott 193
9
6.10 Sakrättsliga frågor vid köp av bostadsrätt 194
6.10.1 Exstinktiva godtrosförvärv 195
6.10.2 Dubbeldispositioner 196
6.10.3 Överlåtelse av uthyrd lägenhet 198
6.10.4 Köparens skydd mot säljarens borgenärer 200
6.11 Andra fall av övergång 200
6.11.1 Bodelning m.m. 200
6.11.2 Dödsbo 205
6.11.3 Försäljning och gåva till närstående 206
6.11.4 Avsägelse av bostadsrätt 207
6.11.5 Förvärv av föreningen av lokal efter hembud 208
Bostadsrätt som kreditobjekt 209
7.1 Pantsättning av bostadsrätt 209
7.2 Bostadsrätten som kreditobjekt 211
7.3 Upplåtelse av panträtt 213
7.3.1 Pantförskrivningen 213
7.3.2 Pantfordran 214
7.3.3 Pantobjektet 214
7.3.4 Denuntiation 215
7.3.5 Andrahandspantsättning 217
7.3.6 Anteckning i lägenhetsförteckningen 217
7.3.7 Pantsättningens verkan 218
7.4 Samtycke av make eller sambo 219
7.5 Godtrosförvärv av panträtt 220
7.6 Bostadsrättsföreningens panträtt för avgifter 221
7.7 Utmätning av bostadsrätt 223
7.7.1 Allmänt om utmätning 223
7.7.2 Beneficium 226
7.7.3 Exekutiv försäljning m.m. 228
7.8 Förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning 230
7.9 Bostadsrättshavarens konkurs 230
7.10 Pantsättning av andelar i bostadsföreningar m.m. 231
Att bo i bostadsrätt 234
8.1 Inledning 234
8.2 Bostadsrättshavarens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 234
8.2.1 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 234
8.2.2 Ändringar i lägenheten 236
8.2.3 Andrahandsuthyrning 239
10
8.3 Bostadsrättshavarens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 249
8.3.1 Lägenhetens användning 250
8.3.2 Vårdplikten 250
8.3.3 ”Sundhet, ordning och gott skick” 255
8.3.4 Tillträde för föreningen 257
8.3.5 Bostadsrättshavarens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 257
8.3.6 Föreningens avgifter 263
8.3.7 Inbetalning av avgifter 268
8.3.8 Stora avgiftshöjningar 270
8.3.9 Förverkande av bostadsrätten 271
8.3.10 Något om meddelanden att vidta rättelse m.m. 276
8.3.11 Uppsägningen 277
8.3.12 Förfarandet, särskilt om tvångsförsäljning 279
Kooperativ hyresrätt 282
9.1 Kooperativa hyresrättsföreningar – organisation och bildande 282
9.1.1 Allmänt 282
9.1.2 Bildande 283
9.1.3 Beslutsfattande 284
9.1.4 Föreningsstämman 285
9.1.5 Styrelsen 286
9.2 Upplåtelse av kooperativ hyresrätt 286
9.2.1 Allmänt 286
9.2.2 Upplåtelsen 287
9.2.3 Ekonomisk plan m.m. 290
9.3 Ombildning till kooperativ hyresrätt 292
9.3.1 Ombildning till kooperativ hyresrätt i ägarmodellen 292
9.3.1.1 Föreningens beslut om ombildning 293
9.3.1.2 Ekonomisk plan 293
9.3.1.3 Rätt till kooperativ hyresrätt 294
9.3.2 Ombildning till kooperativ hyresrätt i hyresmodellen 294
9.3.2.1 Allmänt 294
9.3.2.2 Beslut om ombildning i hyresmodellen 296
9.3.2.3 Medlemmens rätt till kooperativ hyresrätt 297
9.3.2.4 Föreningens inträde som hyresvärd 297
9.3.2.5 Avtalet mellan fastighetsägaren och föreningen upphör 297
9.4 Förvärv av kooperativ hyresrätt 297
9.4.1 Allmänt om köp av kooperativ hyresrätt 297
11
9.4.2 Formkrav, ogiltighet, optioner 298
9.4.3 Vilka regler gäller mellan parterna? 299
9.4.4 Dubbelöverlåtelse 301
9.4.5 Makes och sambos samtycke 302
9.4.6 Köparens inträde i föreningen 302
9.4.7 Juridiska personer som förvärvare av kooperativ hyresrätt 304
9.4.8 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 308
9.4.9 Andra fall av övergång 311
9.4.10 Dödsbo 313
9.4.11 Avsägelse av kooperativ hyresrätt 313
9.5 Pantsättning och utmätning av andel i kooperativ hyresrätt 314
9.6 Att bo i kooperativ hyresrätt 315
9.6.1 Den kooperativa hyresgästens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 315
9.6.1.1 Den kooperativa hyresgästens användning av lägenheten 316
9.6.1.2 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 316
9.6.1.3 Ändringar i lägenheten 320
9.6.1.4 Andrahandsuthyrning 320
9.6.2 Den kooperativa hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 322
9.6.2.1 Vårdplikten 322
9.6.2.2 Sundhet, ordning och gott skick 324
9.6.2.3 Tillträde för föreningen 324
9.6.2.4 Den kooperative hyresgästens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 325
9.6.2.5 Avgifter och hyra till föreningen 326
9.6.2.6 Inbetalning av insatser och hyra 327
9.6.2.7 Stora avgiftshöjningar 331
9.6.2.8 Förverkande av kooperativ hyresrätt 332
9.6.2.9 Den kooperativa hyresgästens besittningsskydd 336
9.6.2.10 Vissa meddelanden till den kooperativa hyresgästen och hyresvärden 342
9.6.2.11 Uppsägning m.m. 343
Rättsfallsregister 345
Sakregister 349
12
Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer
1.1 Inledning
Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är speciella former av nyttjanderätt till hus. Reglerna om bostadsrätt återfinns till största delen i bostadsrättslagen från 1991 (BRL), medan reglerna om kooperativ hyresrätt finns i lagen om kooperativ hyresrätt från 2002 (LKH). Som en inledning till den följande framställningen ska några av de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra typer av nyttjanderätt till hus beskrivas. Det är inte möjligt att förstå reglerna om bostadsrätt och kooperativ hyresrätt om man inte ser dem i förhållande till andra former av nyttjanderätt.
Framställningen kommer i det följande att gälla såväl bostäder som upplåtelse av lokaler (lägenheter upplåtna för annat ändamål än bostad, t.ex. butiker, kontor, verkstäder eller offentlig förvaltning m.m.). För enkelhetens skull kommer emellertid ordet bostad att användas. När särskilda regler gäller för lokaler kommer detta att anges. I kooperativ hyresrätt enligt lagen om kooperativ hyresrätt kan det endast vara frågan om bostäder.
I Sverige, liksom i de flesta andra länder, kan en bostad innehas under flera olika rättsliga former. Det enklaste sättet att se på saken är att skilja mellan tre olika former för innehav, nämligen (a) ägande, (b) indirekt ägande samt (c) icke-ägande.1 Ägande omfattar ensamägande och andelsägande. Indirekt ägande innebär att en juridisk person, vanligtvis en förening eller ett bolag, står som ägare till huset. De boende är medlemmar i föreningen eller andelsägare i bolaget. Rätten att nyttja lägenheten är tryggad genom ett särskilt avtal mellan associationen och medlemmen. Icke-ägande innebär i praktiken hyresrätt och någon gång arrende. Här finns alltså endast ett kontrakt mellan ägaren och nyttjaren.
1 En framställning som gäller nordiska förhållanden, där denna indelning kommer till användning är Nordisk Bustadsrett, TemaNord 1997:594.
15 Kapitel 1
Terminologin för olika upplåtelseformer är vacklande. För att förenkla framställningen har följande terminologi använts här. Med ”andelshus” menas ideella andelar i fastigheter. ”Handelsbolagshus” avser ägande genom ett handelsbolag. En ”besittningsförening” är en äldre ekonomisk förening, som upplåter nyttjanderätt till bostäder i huset med ständig besittningsrätt. En ”hyresförening” är en likaså äldre ekonomisk förening som upplåter bostäder till medlemmarna i hyresform. ”Kooperativ hyresrätt” betecknar upplåtelser enligt lagen om kooperativ hyresrätt. Vanlig hyresrätt enligt hyreslagstiftningen i 12 kap. JB (hyreslagen) och bostadsrätt enligt bostadsrättslagen behöver inte förklaras särskilt. En ägarlägenhet är enligt definitionen i 1 kap. 1 a § JB en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.
1.2 Äganderätt
1.2.1 Ensamägande
Typexemplet på ägande av bostad är det egna hemmet. Ägaren bor i sitt radhus eller i sin villa. En byggnad är i de flesta fall fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB och utgör därmed fast egendom. Byggnaden är emellertid lös egendom om den har tillförts av någon annan än fastighetsägaren så länge som inte byggnaden och fastigheten har kommit i samme ägares hand (2 kap. 4 § JB). Husägaren kan exempelvis i ett sådant fall ha arrenderat marken av jordägaren. Är det fråga om arrende för bostadsändamål talar man enligt jordabalkens terminologi om bostadsarrende och är det fråga om arrende för kommersiella ändamål talar man om anläggningsarrende. – En form för nyttjanderätt till mark, som ligger äganderätten nära, är tomträtten. Den formen är viktig, men ska likväl inte diskuteras här.
Det är i princip endast fastigheten i sin helhet som kan bli föremål för äganderätt. Ett köp av ett visst område av en fastighet är ogiltigt, om inte området blir en särskild fastighet genom en fastighetsbildning (4 kap. 7 § JB). Å andra sidan går det bra att köpa en andel i hela fastigheten. Fastigheten kommer då att ha flera ägare som innehar varsin kvotdel i fastigheten (4 kap. 8 § JB).
Lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning infördes 2004. Den innebär ett ganska radikalt brott mot tidigare principer för fastighetsbildning, eftersom den innebär att ett utrymme inom en ”vanlig fastighet” (markfastighet) under vissa förhållanden kan bilda en egen fastighet. Ursprungligen fick en sådan fastighet emellertid inte bildas för bostadsändamål om den inte innehöll minst fem lägenheter. Anledningen till detta var att lagstiftaren velat förhindra att tredimensionell fastighetsbildning utnyttjas för att tillskapa ägarlägenhe-
16
ter. En omsvängning har emellertid skett och 2009 infördes regler om ägarlägenheter.2 Det är således numera möjligt att inneha enskilda lägenheter i flerbostadshus med äganderätt. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som är avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Möjligheterna att bilda ägarlägenhetsfastigheter är dock begränsade. Det krävs att det bildas en sammanhållen enhet med minst tre ägarlägenhetsfastigheter (3 kap. 1 b § 2 p. FBL). Dessutom får ägarlägenhetsfastigheter inte bildas genom ombildning av befintliga bostadsfastigheter. Tanken är att ägarlägenheter i första hand ska kunna bildas i nyproduktion. Det är emellertid möjligt att bygga om ett hus till ägarlägenheter, om det inte till någon del har använts som bostadslägenhet under en tid av åtta år före fastighetsbildningsbeslutet (3 kap. 1 b § 1 p. FBL).
1.2.2 Ägarlägenheter
Det finns inte anledning att här gå in på de regler som gäller för innehav av småhus. Det skulle föra alldeles för långt. Det kan dock finnas skäl att säga något om ägarlägenheter. I betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21) utreddes ägarlägenheter. Efter remissbehandling av förslaget gjorde regeringen år 2004 bedömningen att ägarlägenheter inte borde införas. Efter regeringsskiftet gjordes en omprövning av den bedömningen, vilken mynnade ut i att regeringen föreslog att ägarlägenheter skulle införas. Riksdagen antog regeringens proposition och lagstiftning om ägarlägenheter infördes år 2009.3 Det är således numera möjligt att bilda ägarlägenheter.4 Det har skett genom en modell som bygger på tredimensionell fastighetsbildning. Som nämnts krävs det att huset ska innehålla minst tre ägarlägenheter och det är inte möjligt att ombilda från hyresrätt eller bostadsrätt till ägarlägenheter.
Ägarlägenheter finns i de allra flesta europeiska länder, bl.a. i Tyskland, Schweiz, Holland och Frankrike. De finns också i våra nordiska grannländer – Danmark, Norge och Island. I Finland använder man sig dock av ett annat system – aktielägenheter – där nyttjanderätten till bostaden är kopplad till en aktie i ett bostadsaktiebolag. Det är med andra ord fråga om en form av indirekt ägande.5
2 Lag (2009:183) om ändring i fastighetsbildningslagen.
3 Ägarlägenheter infördes genom ändring av fastighetsbildningslagen (SFS 2009:183) och av jordabalken (SFS 2009:180).
4 Förarbetena till lagändringen är prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16 och rskr 2008/09:170.
5 Jfr prop. 2008/09:91 s. 29. Något motsägelsefullt karakteriseras i propositionen lägenheter i finska bostadsaktiebolag som indirekt ägande medan svenska bostadsrätter inte omtalas som
17
Tanken med ägarlägenheter är att de enskilda lägenheterna i ett hus kan bli föremål för äganderätt. Det kan antingen vara fråga om direkt äganderätt till en lägenhet såsom i Danmark (ejerlejligheder) eller också fråga om äganderätt till en ideell andel i fastigheten, dvs. samäganderätt till fastigheten, kopplad till en evig nyttjanderätt till en viss lägenhet såsom i Norge (eijerseksjoner). I praktiken är skillnaden mellan dessa båda system liten. Den svenska modellen innebär att man äger sin lägenhet direkt och att den utgör en särskild slags tredimensionell fastighet.
I förarbetena diskuteras fördelar och nackdelar med att införa ägarlägenheter.6 Som en fördel anförs att mångfalden och valfriheten i boendet – för dem som har råd att finansiera ett förvärv av ägarlägenheter – ökar genom ytterligare en form för boende i flerbostadshus. Därigenom kan olika önskemål och prioriteringar tillgodoses. En annan fördel är att ägarlägenheter stärker den enskilde lägenhetshavarens rätt, genom att han eller hon får större möjligheter att själv bestämma över sitt boende än vad som är möjligt i hyresrätt eller bostadsrätt. Detta skäl handlar reellt sett om att den som har en ägarlägenhet ska kunna överlåta den fritt och att han eller hon ska kunna hyra ut den utan något krav på samtycke.7 Jämfört med åtminstone hyresrätt är det klart att ägarlägenheter ger ägaren en tryggare ställning.8
Mot dessa fördelar kan man ställa de nackdelar som framhölls av regeringen år 2004, när regeringen kom fram till att ägarlägenheter inte borde införas. Regeringen pekade då på att det i praktiken inte fanns några påtagliga fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter och att det fanns en risk för ökad segregation och problem i samband med uthyrning i stor omfattning av ägarlägenheter.9 Regeringen pekade också på att reglerna om tredimensionell fastighetsindelning nyligen hade införts och att det fanns anledning att avvakta och se hur den nya lagstiftningen tillämpas.
indirekt ägande utan som en nyttjanderätt, som visserligen har likheter med äganderätt, s. 28. Man kan misstänka att skälet är att framhålla skillnaden mellan ägande och bostadsrätt.
6 Se prop. 2008/09:91 s. 37 ff.
7 Se prop. 2008/09:91 s. 39.
8 En hyresgäst kan få lägenheten förverkad och om lägenheten annars sägs upp av hyresvärden är hans eller hennes rätt till förlängning av avtalet beroende av besittningsskyddsreglerna. Ägaren har även i övrigt ett större inflytande på sitt boende, samtidigt som han eller hon också har ansvaret för själva lägenhetens underhåll. En stor fördel jämfört med hyra är att ägaren kan välja hur han eller hon ska finansiera ägarlägenheten, vilket antingen kan ske genom upptagande av lån eller genom eget kapital, t.ex. från en försäljning av en villa. Eftersom det rör sig om kostnaderna för förvärvet, och det inte är tillåtet att ta betalt för en bostadshyresrätt, kan man dock hävda att jämförelsen haltar och att man istället bör jämföra med bostadsrätt. I så fall är skillnaderna betydligt mindre.
9 Se prop. 2003/04:115 s. 30 f.
18
Det har i tidigare upplagor av denna bok ifrågasatts om det finns ett behov av ägarlägenheter, eftersom de i första hand torde utgöra ett alternativ till bostadsrätter, och de praktiska skillnaderna är relativt få. Som framgått anförs i propositionen att en ägarlägenhet, till skillnad från en bostadsrätt, fritt kan överlåtas och hyras ut. I propositionen ställs frågan om man inte skulle kunna uppnå fördelarna med ägarlägenheter genom att ändra reglerna för bostadsrätter. Detta anses, mot bakgrund av bostadsrättens kooperativa karaktär, inte vara en lämplig lösning.10
En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avsedd för en enda bostad. Härigenom blir reglerna i jordabalken och andra författningar som gäller fastigheter tillämpliga. Det innebär bl.a. att fastigheten registreras i fastighetsregistret som andra fastigheter, att överlåtelse sker i enlighet med 4 kap. JB, att ägaren ska söka lagfart på sitt förvärv och att pantsättning sker i enlighet med reglerna i 6 kap. JB. Det innebär också att jordabalkens regler om godtrosförvärv och företräde på grund av inskrivning blir tillämpliga.
Ägarlägenheter innebär att en byggnad delas upp på ett flertal fastigheter. Det går inte komma ifrån att det krävs någon slags samverka mellan ägarlägenhetsfastigheterna i fråga om gemensamma anordningar som tak, fasader, stomme, hiss, olika schakt och stamledningar. Tanken är att samverkan normalt ska ske genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening där ägarna är medlemmar.11 Närmare bestämmelser om samfällighetsföreningen finns i lagen om förvaltning av samfälligheter. Här kan noteras att samfällighetsföreningen har rätt att ta ut avgifter av medlemmarna och att föreningen har legal panträtt, med företräde framför panträtt upplåten av ägaren, i ägarlägenhetsfastigheten.12
Allmänna regler om grannelagsrätt och miljöskydd gäller, liksom för andra fastigheter, för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa har emellertid inte ansetts tillräckliga utan den finns även särskilda regler om störningar i boendet i 3 kap. 11 § JB. De reglerna bygger till stor del på de regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter.13 Ägaren av en ägarlägenhet ska vid användningen av sin
10 Se prop. 2008/09:91 s. 44.
11 Se prop. 2008/09:91 s. 69 ff.
12 Beträffande legal panträtt, se lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter och 6 § 1 p. FRL.
13 Rekvisiten i 3 kap. 11 § JB har utformats med 7 kap. 9 § BRL som förebild, se prop. 2008/09:91 s. 79 och 119 ff. Det finns dock en skillnad. En bostadsrättshavare ska rätta sig efter de ordningsföreskrifter föreningen har meddelat. Någon motsvarande regel finns inte för ägarlägenheter, där samfällighetsföreningen inte kan meddela ordningsföreskrifter för hela huset, utan endast den del som ingår i gemensamhetsanläggningen (19 a § lagen om förvaltning av samfälligheter).
19
lägenhet se till att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att störningarna inte skäligen bör tålas. Ägaren ska också iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför lägenheten. Det åligger även ägaren att hålla uppsyn över andra som vistas i lägenheten. Det gäller för personer som hör till ägarens hushåll, gäster, personer som ägaren har inrymt i lägenheten och personer som utför arbete i lägenheten för ägarens räkning. Så långt överensstämmer 3 kap. 11 § JB i stort sett ordagrant med 12 kap. 25 § JB och 7 kap. 9 § BRL. Däremot skiljer sig påföljderna vid överträdelse av bestämmelserna åt mellan å ena sidan ägarlägenheter och å andra sidan hyresrätt och bostadsrätt. Hyresrätter och bostadsrätter kan förverkas. Det kan inte ägarlägenheter. Inte heller kan ägaren av en ägarlägenhet förpliktas att flytta från lägenheten.14 Det anses vara ett för stort ingrepp i äganderätten. Istället kan ägaren till en annan ägarlägenhet eller samfällighetsföreningen föra talan om att den ansvarige ägaren vid vite ska se till att störningarna upphör.
Härutöver gäller de särskilda reglerna för tredimensionella fastigheter om byggnadsarbeten i 3 kap. 5–7 §§ JB och 32 kap. 5 a § MB för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa gör det möjligt för samfällighetsföreningen eller en ägare av en ägarlägenhet att för byggnadsarbeten få tillträde till en annan ägarlägenhet. Det finns dock inte något rätt för samfällighetsföreningen att utan stöd i avtal få tillträde till en ägarlägenhet för tillsyn.15 Likaså gäller reglerna för att förhindra vanvård i 3 kap. 5 och 8–10 §§ JB för ägarlägenheter. Dessa regler ska inte behandlas närmare.
Det finns obestridligen fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter. Det beror framförallt på att de allmänna reglerna för fast egendom i jordabalken är tillämpliga, vilket medför bl.a. att fastighetstillbehör, inteckning och pantsättning samt godtrosförvärv är tydligt reglerade. Det är frågor där den bostadsrättsliga regleringen kan ses som bristfällig i vissa avseenden. Samtidigt kan det ifrågasättas om de skillnader som framförts som skäl för ägarlägenheter, fri överlåtbarhet och obegränsad rätt att hyra ut en ägarlägenhet, är tillräckliga för att vid sidan av bostadsrätter införa ägarlägenheter.
Det är i dagsläget för tidigt att uttala sig om vilket genomslag ägarlägenheter kommer att få. Hittills har produktionen varit begränsad.
14 En sådan lösning föreslogs i SOU 2002:21 s. 192 f. Den förkastades emellertid i propositionen eftersom det finns en risk att förbudet kringgås.
15 Se prop. 2008/09:91 s. 85 ff.
20
I DENNA BOK behandlas den praktiskt viktiga boendeformen bostadsrätt. Boken bygger i grunden på professor Anders Victorins välkända böcker om bostadsrätt. I boken ges också en översikt över kooperativ hyresrätt samt en framställning om existerande äldre former av bostadsrätt och kooperativ hyresrätt samt hur de förhåller sig till dagens lagstiftning.
Ur innehållet:
• Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer
• Organisation och bildande, föreningens uppgifter
• Ombildning från hyresrätt
• Köp av bostadsrätt
• Bostadsrätt som säkerhet för lån
• Att bo i bostadsrätt – bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, avgifter, lägenhetens skick m.m.
• Översikt över kooperativ hyresrätt
Denna sjätte upplaga av Anders Victorins Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt är uppdaterad och kompletterad med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den femte upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av universitetsadjunkten Jonny Flodin verksam vid Kungliga Tekniska Högskolan. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska Högskolan. ISBN 978-91-7737-269-1