9789144157757 by Smakprov Media AB

BOLÅN ANETTE RIDDER Kunskap för SwedSecs licensiering

för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är

Studentlitteratur har

Denkopieringsskyddad.sombrytermot lagen

Art.nr 39213 ISBN ©Upplaga978-91-44-15775-73:1FörfattarenochStudentlitteratur 2016, 2018, 2022 Studentlitteraturstudentlitteratur.seAB, Lund Omslagslayout: Francisco Ortega Omslagsbild: Shutterstock/Arthimedes Printed by GraphyCems, Spain 2022

Bonus Copyright Access. Vid

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, begränsade rätt att kopiera förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens eller utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. både digital och traditionell bok trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

utöver lärares och studenters

huvudman

utgivning. Studentlitteraturs

INNEHÅLL Förord 7 1 Bolånerådgivning 9 1.1 Lagar och förordningar 10 1.2 Banksekretess 20 1.3 Penningtvätt 22 1.4 Klagomålshantering 26 1.5 Jäv och intressekonflikt 27 1.6 SwedSec Licensiering AB 29 1.7 Dataskyddsförordningen – GDPR 30 Sammanfattning 30 2 Det finansiella systemet 33 2.1 Finansiella aktörer 35 2.2 Bank Sammanfattning44 46 3 Samhällsekonomi 49 3.1 Nationalekonomi 49 3.2 Ekonomisk politik 55 3.3 Obligationer och ränta 57 3.4 Ränta på bolån 61 3.5 Bostadsmarknaden 71 Sammanfattning 78 © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t LI tt ERA t UR 3

Innehåll 4 Bostad 81 4.1 Lägenhet i bostadsrättsförening 81 4.2 Bostadsrättsföreningens ekonomi 85 4.3 Fastighet 90 4.4 Bostadsarrende 94 4.5 Samfällighet 95 4.6 Köp av bostad 96 4.7 Köp av bostadsrättslägenhet 102 4.8 Kapitalvinstbeskattning 104 Sammanfattning 105 5 Pantsättning av bostad 107 5.1 Panträtt 108 5.2 Pantsättning av lägenhet i bostadsrättsförening 110 5.3 Pantsättning av fastighet/tomträtt 113 5.4 ö vriga fastighetsrättsliga åtgärder 120 Sammanfattning 124 6 Inkomstbeskattning för privatpersoner 127 6.1 Individbeskattningens grunder 128 6.2 Inkomst av tjänst 132 6.3 Inkomst av kapital 138 6.4 Skatteberäkning för inkomst av kapital 152 6.5 Kommunal fastighetsavgift och fastighetsskatt 152 6.6 ROt- och RU t-avdrag 153 6.7 Beräkning av slutlig skatt 155 Sammanfattning 155 7 Privatekonomi och familjerätt 157 7.1 Ekonomisk trygghet 158 7.2 Obestånd 165 7.3 Skuldsanering 170 © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t LI tt ERA t UR4

Innehåll 7.4 Familjerätt 172 7.5 Sambolagen (2003:376) 175 7.6 Arv 178 7.7 Omyndig 184 7.8 God man/förvaltare 184 7.9 Fullmakt Sammanfattning186 188 8 Lån och bostadsfinansiering 191 8.1 Konsumentkreditlagen (2010:1846) 191 8.2 Lån 192 8.3 Lån utan säkerhet 196 8.4 Lån med säkerhet 199 8.5 Bostadsfinansiering 201 8.6 Utbetalning av bolån 219 8.7 Skuldebrev Sammanfattning220 221 9 Kreditprövning 225 9.1 Kreditupplysning 226 9.2 Bostaden som säkerhet 231 9.3 Bostadsköpet Sammanfattning233 235 Slutord 237 Referenser och vidare läsning 239 Sakregister 241 © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t LI tt ERA t UR 5

är för många ett stort ekonomiskt steg som kommer att påverka den vardagliga ekonomin för en lång tid framöver. Felaktiga beslut kan få stora konsekvenser för privatpersoner. Därför är det av stor vikt att rådgivaren har förståelse för vilka faktorer som är viktiga vid bolånerådgivning. Olika val kan leda till olika konsekvenser och det är viktigt att dessa presenteras för kunden på ett förståeligt sätt.

AttBolånerådgivningtaettbolånförattköpaenbostad

God kreditgivningssed. I konsumentkreditlagen står att långivare ska iaktta god kreditgivningssed, vilket innebär att:

• långivaren ska ta till vara konsumentens intressen med tillbörlig omsorg • långivaren ska försäkra sig om att konsumenten har förstått låneavtalet • långivaren ska lämna de förklaringar konsumenten behöver.

KAPITEL 1 © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t LI tt ERA t UR 9

uppstår då kunden har fog för att anta att råden är personligt riktade och ges utifrån en analys av kundens individuella eko nomiska situation, förutsättningar och behov. Motsatsen är marknadsföring som vänder sig till alla konsumenter, eller när kunden deltar i ett allmänt informationsmöte där eventuella råd är generella. En kund som i ett enskilt samtal med en rådgivare får förslag till olika alternativ har i högsta grad anledning att uppfatta dessa råd som personliga.

En rådgivningssituation

God kreditgivningssed innebär ingen skyldighet att lämna råd, men om det framgår att krediten är ofördelaktig för konsumenten bör långivaren avråda. Ett avslag på en kreditförfrågan är många gånger för kundens bästa men det

Den 4 februari 2014 fastställde Europarlamentet bolånedirektivet Dir 2014:13 för att stärka konsumentskyddet på bolånemarknaden. Bolånedirektivet har till syfte att skapa gemensamma regler och en större trygghet för alla de konsumenter som är beroende av bolån för att finansiera sin bostad. Svenska regeringen tillsatte 2014 en utredning vars huvuduppdrag var att föreslå hur bolånedirektivet ska genomföras i svensk rätt. Utredningen har arbetat fram ett förslag – Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden – om en ny näringsrättslig lag för kreditgivare och kreditförmedlare av bolån och ett antal nya bestämmelser om bolån i konsumentkreditlagen. Utredningen har även sett över andra, närliggande frågor, till exempel konsumentens insyn i räntesättningen av bolån samt åtgärder för att främja en sund amorterings kultur och öka

110Bolånerådgivning

är inte alltid vad kunden anser vara det rätta beslutet. För att kunna ge rätt råd är det viktigt att rådgivaren skapar en god kundkännedom och gör en väl underbyggd analys av kundens ekonomiska situation, samt att hen har rätt kompetens. 1.1 Lagar och förordningar

Bolånedirektivetkonsumentskyddet.harnugenomförts i svensk rätt, huvudsakligen genom lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter (LVB) samt genom vissa lagändringar i konsumentkreditlagen (2010:1846) och lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse (LBF), samt i ett flertal nya författnings samlingar med föreskrifter och allmänna råd från Finansinspektionen och Konsumentverket. Vi kommer här kort att gå igenom de viktigaste punkt erna i dessa lagar och rekommenderar att du som bolånerådgivare även läser dem i sin helhet. Lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse (LBF) innehåller bestämmelser för de företag som vill bedriva bankoch finansieringsrörelse, vilket kräver tillstånd av Finansinspektionen som även är den myndighet som utövar tillsyn. Lagen hanterar vad som krävs av ett finansiellt företag som önskar tillstånd. här finns reglerna om banksekretess och några viktiga regler avseende kreditgivning, som till exempel: © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t tt UR

ERA t

•

• Personalen ska även ha tillräcklig kunskap och kompetens om kompletterande tjänster som tillhandahålls tillsammans med en bostadskredit.

• Kreditprövning ska vara organiserad så att den som fattar beslut i ett ärende har tillräckligt beslutsunderlag för att bedöma risken med att bevilja krediten.

Kreditinstitut ska tillämpa återbetalningsvillkor på bostadskrediter som är förenliga med en sund amorteringskultur och motverka alltför hög skuldsättning hos hushållen. Lag (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter (LVB) är en ny lag som är ett direkt resultat av bolåneutredningen Stärkt konsumentskydd på

•

bolånemarknaden

• Kreditgivare och kreditförmedlare ska handla hederligt, rättvist, transparent och professionellt med beaktande av konsumentens rättigheter och intressen.

Ett kreditinstitut får enbart bevilja en kredit om det på goda grunder kan förväntas att krediten blir återbetalad.

• Kreditgivare och kreditförmedlare ska ha personal som har tillräcklig kunskap och kompetens för att sätta samman, erbjuda, bevilja eller förmedla bostadskreditavtal eller ge råd om bostadskrediter.

Lagen gäller för all yrkesmässig verksamhet med kredit givning, kreditförmedling och rådgivning i fråga om bostadskrediter till konsumenter. De företag som inte ansöker om tillstånd för finansiell verk samhet enligt LBF kan i stället få tillstånd till kreditgivning och rådgivning om bostadskrediter enligt LVB. Det kan till exempel vara kreditgivare som enbart arbetar med kreditgivning, kreditförmedlare som förmedlar bostads krediter eller utländska kreditgivare eller kreditförmedlare. Även dessa före tag beviljas tillstånd av Finansinspektionen, vilket kan ges till ett svenskt aktiebolag, en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt försäkrings företag. En utländsk kreditgivare får ges tillstånd av Finansinspektionen att driva verksamhet i Sverige enligt denna lag om företaget driver motsvarande verksamhet och står under betryggande tillsyn av en myndighet i det land där de har sitt säte. I LVB, kapitel 4, står följande:

• Kreditbeslut ska dokumenteras så att beslutsunderlaget redovisas och att kreditärendets hantering även i övrigt kan följas.

Konsumentkreditlagen (2010:1846) (Kkrl) är den lag som gäller för kre diter som en näringsidkare eller kreditförmedlare lämnar eller erbjuder till konsument, och numera omfattas även bostadslån av konsument kredit lagens allmänna bestämmelser. Lagen är tvingande till konsumentens förmån, vilket innebär att kreditgivare inte får erbjuda sämre villkor än vad som gäller enligt lagen. I konsumentkreditlagen, kapitel 1 § 2, definieras några begrepp som berör bostadslån och därmed omfattas av de lagar som vi här nämner.

•

Fö

Den som utger sig för att vara oberoende får inte ta emot ersättning från någon annan än konsumenten.

Det är Finansinspektionen som har tillsyn över kreditförmedlare och kredit givare som beviljas tillstånd enligt LVB, och som även för ett register över dessa företag. Om en kreditgivare eller svensk kreditförmedlare åsidosätter sina skyldigheter enligt denna lag ska Finansinspektionen ingripa och kan då • ge föreläggande om att företaget inom en viss tid vidtar åtgärder • ge förbud att verkställa beslut • ge företaget en anmärkning • meddela företaget en varning • återkalla företagets tillstånd.

•

Ersättning till personal som utför kreditprövning ska vara uppbyggd så attfrämjarden en sund och effektiv riskhantering motverkar ett överdrivet risktagande överensstämmer med kreditgivarens affärsstrategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen undviker intressekonflikter inte är beroende av antalet beviljade låneansökningar eller försäljningsmål.

112Bolånerådgivning

En kreditförmedlare av bostadskrediter får utge sig för att vara oberoende endast om kreditförmedlaren utgår från ett tillräckligt stort antal kreditgivare på marknaden.

•

föreskrifter är föreskrifter och allmänna råd, där vi bland annat kan nämna: 2014:11 Allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden Amortering av krediter mot säkerhet i bostad Verksamhet med bostadskrediter enligt LVB Information om ränta på bostadskrediter Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad Ändring av FFFS 2016:16. för lagstiftarna är att ge konsumenterna ett gott skydd och att all kreditgivning ska ske efter god kreditgivningssed. Konsumenten ska få god

• FFFS 2017:23

• FFFS 2016:32

Med bostadskredit avses:

• FFFS 2016:29

• en kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande

• en kredit som tas i syfte att förvärva eller behålla fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande med undantag för om det är fråga om en tillfällig finansieringslösning.

• FFFS

• FFFS 2016:33

Detta innebär att även ett blancolån, som är ett lån utan säkerhet, samt lån med annan säkerhet än bostaden, regleras av de lagar som avser bostads krediter – om ändamålet med krediten är att köpa eller behålla sin bostad.

Målet

Konsumentverkets författningssamling KOVFS 2020:1 är Konsumentverkets allmänna råd avseende konsumentkrediter och gäller för tillämpningen av konsumentkreditlagen avseende bland annat god kreditgivningssed, kredit prövning och informationskrav till konsument innan ett kreditavtal ingås. här finns även tillämpning av och beräkningsformel för effektiv ränta samt vad den standardiserade europeiska konsumentinformationen, ESIS, ska innehålla.

• FFFS 2016:16

Utöver de regler som finns i nämnda lagar finns även författningssam lingar från Finansinspektionen och Konsumentverket. En författningssam ling innehåller föreskrifter och allmänna råd från den myndighet som fått i uppdrag av regeringen att förtydliga en lag. här följer några av de viktigaste författningssamlingarna för bolån.

Finansinspektionens

En central fråga vid kreditgivning är vikten av kreditpröv ning. Både i lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse, kapitel 8, och i konsumentkreditlagen (2010:1846), 12 §, står att näringsidkaren ska pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra ett kredit avtal. Kredit får inte beviljas om det finns risk att kredittagaren inte klarar av återbetalning av krediten, och detta gäller även vid höjning av befintlig kredit.

information och känna trygghet i att kreditgivning sker på goda grunder och alltid dokumenteras för att undvika missförstånd.

KOVFS 2020:1 säger att kreditprövning bör ske även om kredittagaren lämnar säkerhet för hela kreditbeloppet. Kreditprövningen bör anpassas efter varje enskilt fall och kreditgivaren är skyldig att inhämta de uppgifter som behövs för att bedöma nuvarande och framtida återbetalningsförmåga. Uppgifter som konsumenten lämnar bör kontrolleras, till exempel genom

God kreditgivningssed är ett begrepp som återkommer i flera av ovan nämnda lagar och regler. I konsumentkreditlagens inledande bestämmelser, 6 §, står att näringsidkaren ska ta till vara konsumentens intressen och ge de förklaringar som konsumenten behöver, och då det gäller bostadskrediter avser denna förklaringsskyldighet även andra tjänster som erbjuds tillsam mans med bostadskrediten. Detta förtydligas i Konsumentverkets allmänna råd (KOVFS 2011:1) där det framgår att en näringsidkare ska agera med utgångspunkt från att ett kreditavtal har stor betydelse för konsumentens privatekonomi. Närings idkarens förklaringsskyldighet enligt god kreditgivningssed innebär ingen skyldighet att lämna råd, men om det framgår att krediten är ofördelaktig för konsumenten bör långivaren avråda. Kreditprövning.

Kreditprövningen får inte grunda sig på att säkerhetens värde överstiger kreditbeloppet och skulle kunna återbetalas genom försäljning av bostaden. Detta gäller dock inte för en kredit som ska återbetalas när säkerheten överlåts med anledning av att kredittagaren uppnår en viss ålder eller avlider, så kallat seniorlån (se kapitel 8).

Om kreditprövningen avser en bostadskredit ska kreditgivaren upplysa konsumenten om vilka uppgifter som ska lämnas för kreditprövning och hur kreditgivaren kommer att kontrollera dessa för att på ett lämpligt sätt kunna säkerställa de ekonomiska uppgifter som behövs för att bedöma kon sumentens återbetalningsförmåga.

114Bolånerådgivning

Allmän information ska lämnas av samtliga kreditgivare och de kreditför medlare som är ombud för en eller flera kreditgivare. Om kreditförmedlaren enbart är knuten till en kreditgivare behöver kreditförmedlaren inte lämna denna information. Konsumenten ska få allmän information om bolån som inte är individuellt anpassad till kunden. Det kan till exempel vara: kreditgivare och eventuell kreditförmedlare, med kontaktuppgifter vilka säkerheter som krävs för ett bolån villkor för värdering av bostaden information om bolån, såsom typ av ränta, bindningstid och löptider samt vilka konsekvenser de kan innebära för konsumenten hur kreditgivarens räntesättning bestäms när kreditgivaren får ändra räntesatsen amortering villkor för förtidslösen konsekvenser om kredittagaren inte betalar sin kredit enligt kreditavtal vilken valuta krediten kan lämnas i och vilka konsekvenser det kan medföra

•

Information till konsument är en viktig del i att kunden ska känna trygg het. Informationen ska lämnas i god tid innan konsumenten ska fatta beslut och vara i skriftlig form eller finnas tillgänglig i någon annan läsbar och varaktig form på företagets webbplats.

Avslag på kreditansökan ska enligt Kkrl § 13 snarast meddelas konsu menten, och även orsaken till att krediten inte kan beviljas. Om avslag beror på uppgifter från extern databas ska konsumenten underrättas om vilken databas som använts. Att hänvisa till ett resultat från en riskprognos, så kallad scoring, är inte en tillfredsställande förklaring. Näringsidkaren bör tydligt ange anledningen till avslaget, så att konsu menten förstår vad som behöver förändras för att i framtiden få möjlighet att kunna beviljas en kredit (se kapitel 9).

•

en aktuell kreditupplysning. Återbetalningsförmåga ska grunda sig på konsumentens och hushållets inkomster, utgifter, tillgångar och skulder.

Utifrån dessa uppgifter bör en beräkning göras av konsumentens betal ningsutrymme med hänsyn till skäliga levnadsomkostnader (se kapitel 9).

•

• ett representativt exempel på lånebelopp och kreditkostnad • eventuella andra kostnader som betalas i samband med ett bolån • eventuella krav på tilläggstjänster.

Faktablad om bostadskrediter. När en kredit är beviljad ska näringsidkaren i god tid innan utbetalning överlämna ett EU-faktablad, som är ett stan dardiserat dokument för gemensam konsumentinformation – European standard information sheet, ESIS. Faktabladet ska vara personligt anpassat till konsumenten och innehålla information om: kreditgivare och eventuell kreditförmedlare förklaring avseende bolånet kreditbelopp räntesats och avgifter genomsnittlig räntesats för motsvarande kredit kreditgivarens finansieringskostnad faktorer som har påverkat kundens ränta effektiv ränta total kreditkostnad amortering, periodicitet och antal betalningar engångskostnader (exempelvis stämpelskatt för inteckning) möjligheten att förtidslösa lånet och kostnad för detta konsekvenser vid utebliven betalning information om betänketid på minst 7 dagar eventuell skyldighet att ingå avtal om tilläggstjänster. Erbjudande om bostadskredit. När krediten är beviljad ska långivaren översända ett bindande erbjudande i en skriftlig handling, vilket ofta sker i ett kreditavtal som konsumenten ska godkänna. Erbjudandet ska innehålla samtliga kreditvillkor samt information om eventuell ränterabatt och om den är tidsbegränsad. Kreditgivaren är bunden av erbjudandet under hela betänketiden, som ska vara minst 7 dagar. Paketering. Kreditgivaren får inte kräva en tilläggstjänst för att bevilja ett bolån, utöver krav på att säkerheten är försäkrad och att det finns ett konto för betalning av månadskostnader för lånet. ö vriga krav på till exempel

•

116Bolånerådgivning

•

Bostadskrediter i utländsk valuta. Definitionen i konsumentkreditlagen på kredit i utländsk valuta är: kredit i annan valuta än där konsumenten är bosatt kredit i annan valuta än den konsumenten får sin inkomst i kredit i annan valuta än den konsumenten har sin tillgång i.

•

dokumentationen

•

lönekonto eller att bli helkund med sparande och pension är så kallade kopp lingsförbehåll, vilka inte är tillåtna enligt konsumentkreditlagen. Däremot får kreditgivaren erbjuda konsumenten en bättre ränta om kunden även köper andra finansiella produkter. Det ska då klart framgå vilken räntesats som erbjuds med respektive utan tilläggstjänsten och vad denna produkt eller tjänst kostar utan koppling till ett bolån.

•

Dokumentation av kreditavtalet. Näringsidkaren ska dokumentera kredit avtalet som lämnas till kredittagaren, och utöver samtliga kreditvillkor ska enligt Kkrl §14 även innehålla uppgifter om: konsumentens namn, personnummer och adress effektiv ränta konsumentens rätt att få en betalningsplan begärda försäkringar förfarande för att säga upp kreditavtalet konsumentens rätt att framställa invändningar hantering av eventuell tvist mellan konsument och kreditgivare tillsynsmyndighet för kreditgivaren. Förändring av ränta och avgifter. Räntesatsen får endast ändras till kon sumentens nackdel om det motiveras av ökade upplåningskostnader för kreditgivaren eller kreditpolitiska beslut. Vid en bostadskredit med längre löptid än 10 år och med en bunden räntesats får räntan efter bindningstiden ändras så att den motsvarar aktuell marknadsränta på motsvarande kredit. Ränteändringar ska aviseras kredittagaren innan de börjat gälla, och om det gäller bostadskredit får denna underrättelse ske genom annonsering i dagspress och personlig information i samband med nästa låneavisering.

•

Kreditgivaren kan även ha rätt till förtida betalning om säkerheten för kredi ten har försämrats avsevärt. Det gäller endast om säkerheten har försämrats till följd av någon annan orsak än allmän prisnedgång på marknaden. Förtida betalning. Konsumenten har rätt att betala sin skuld i förtid och kreditgivaren har då rätt till ersättning om konsumenten har bundit sin ränta. Vid beräkning av ränteskillnadsersättningen används en jämförelse ränta som för krediter före 2014-07-01 är den aktuella räntan för stats obligationer eller statsskuldsväxlar. För krediter där räntan bundits efter 2014-07-01 används de nya reglerna som innebär att jämförelseräntan är den aktuella räntan för bostadsobligationer ökad med en procentenhet.

Kredit i utländsk valuta kan därmed bli vanligt för dem som bor i Sve rige och har sin anställning i ett företag som är beläget i ett annat land om lönen betalas i annan valuta än svenska kronor. Det kan till exempel gälla personer som bor i den svenska delen av öresundsregionen och arbetar i Danmark, eller personer som får sitt bolån i en dansk bank med säkerhet i bostad i Sverige. Om bostadskrediten är i utländsk valuta ska kreditgivaren tillhandahålla ett arrangemang som begränsar risken för valutakursförändringar som försämrar konsumentens återbetalningsförmåga. Kreditgivaren ska även regelbundet varna kredittagaren vid valutakursförändringar som påverkar konsumentens betalningsutrymme med 20 procent mer än då kreditavtalet ingicks. Dokumentation avseende kredit i utländsk valuta ska innehålla uppgifter om hur konsumenten skyddas mot valutakursförändringar.

• har för avsikt att undandra sig att betala sin skuld.

• är i dröjsmål med betalning med ett belopp som överstiger 5 % av kreditfordran om det avser flera betalningar

• är i dröjsmål med betalning med ett belopp som överstiger 10 % av kreditfordran i mer än en månad

• är i väsentligt dröjsmål med betalning

Kreditgivarens rätt att kräva betalning i förtid. Enligt Kkrl § 32–36 har kreditgivaren rätt att få betalning i förtid om det har avtalats i kreditavtalet och om konsumenten

118Bolånerådgivning

•

Ränteskillnadsersättningen beräknas som skillnaden mellan aktuell ränta på krediten och jämförelseräntan. En bra kalkyl för detta finns på Konsumen ternas bankoch finansieringsbyrås webbplats (www.konsumenternas.se).

•

Kreditförmedlare av bostadskrediter ska i rimlig tid innan kreditförmed lingen inleds informera konsumenten om kreditförmedlarens namn, organisationsnummer och adress det register där kreditförmedlaren finns registrerad att kreditförmedlaren förmedlar kreditavtal från en eller flera kreditgivare och vilka de är huruvida kreditförmedlaren kan erbjuda rådgivning möjlighet att framställa klagomål mot kreditförmedlaren de avgifter som konsumenten ska betala till kreditförmedlaren den ersättning som kreditförmedlaren får från kreditgivare.

•

Konsumenten ska upplysas om huruvida kreditförmedlaren erbjuder rådgiv ning om bostadskrediter, och om så är fallet ska konsumenten få information om• vilket produktsortiment rådgivningen utgår ifrån hur stor avgift konsumenten ska betala för rådgivningen huruvida rådgivningen är oberoende.

•

Kreditförmedlaren ska dokumentera vilka råd som getts till konsumenten och vad som förekommit vid rådgivningstillfället, och dokumentationen ska överlämnas till konsumenten.

•

Marknadsföring av krediter. I Konsumentverkets allmänna råd står att marknadsföring enligt god kreditgivningssed ska vara måttfull och saklig, och krediter ska presenteras i neutrala ordalag. Krediter får inte framställas missledande och ge konsumenten intrycket att en kredit har ringa belast ning på ekonomin. här finns även uppgift om hur den effektiva räntan ska beräknas, vilken enligt Kkrl § 7 alltid ska informeras om vid marknadsföring av samtliga krediter. Den effektiva räntan är en jämförelseränta som tar hänsyn till aktuell räntesats och samtliga kostnader. Detta räknas om till

När det gäller bostadskrediter ska marknadsföringen även innehålla infor mation om näringsidkaren samt om krediten förutsätter säkerhet i fast egen dom, bostadsrätt eller liknande. Om marknadsföringen erbjuder angivna räntebindningstider ska information lämnas om genomsnittsränta på läm nade krediter. Denna information bör lämnas på näringsidkarens webbplats. Om krediten lämnas i annan valuta ska konsumenten även informeras om risken med valutakursförändringar. 1.2 Banksekretess

• det totala beloppet som ska betalas under hela löptiden.

t LI tt ERA t UR

• alla uppgifter om kunden som inte är allmänt kända, inte bara de som är av ekonomisk natur RFA tt AREN OC St UDEN

en räntesats som ska anges klart och tydligt i samband med marknads föringen som en hjälp för konsumenten att jämföra olika kreditavtal. Om den effektiva räntan inte anges som en procentsats ska uppgift lämnas om kreditbelopp kreditränta avgifter och andra kostnader avtalets löptid • storlek på avbetalningar.

•

För att kunna ge god rådgivning behöver rådgivaren en mängd information om sin kund, information som kunden kanske inte ens delger sina närmaste, till exempel om inkomster, ekonomi, framtidsplaner och familjesituation. Det gäller för rådgivaren att skapa förtroende hos kunden så att det känns natur ligt och bekvämt att lämna ut denna information. En viktig del i förtroendet är kundens vetskap om att alla som arbetar inom bankoch finansieringsrörelser omfattas av banksekretess. Banksekretessen regleras i lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse och innebär att samtliga anställda inom bankoch finansieringsrörelser har tystnadsplikt avseende samtliga enskilda kun ders förhållande till banken. Det kan tyckas enkelt att uppfylla kraven om banksekretess, men ändå är det nog den lag som det är lättast att bryta mot. Som anställd är det viktigt att förstå att banksekretessen gäller:

•

120Bolånerådgivning

• även övriga uppgifter som man i egenskap av banktjänsteman kan få, till exempel om sjukdom eller skilsmässa • uppgiften att kunden är eller har varit kund i banken • både externt och inom företaget • även då banktjänstemannen avslutat sin anställning. Banksekretess gäller gentemot alla personer som inte är formellt behöriga att företräda kunden, även närstående. Lagen skiljer på behörigt och obe hörigt röjande av information. Behörigt röjande av information kan ske till ställföreträdare, men är då begränsad till information som uppdraget avser. Det kan till exempel vara: • till förmyndare för omyndig • till god man och förvaltare • till dödsbodelägare i bouppteckning • till konkursförvaltare • till borgensman och annan pantsättare av säkerhet, som har rätt att få upplysningar om skulden • till kreditupplysningsföretag, som har rätt att få uppgifter om lämnade krediter och misskötta krediter. Äkta makar har inte automatiskt rätt att få information om varandras eko nomi, med ett visst undantag: om det är uppenbart att det ligger i kundens intresse att informationen lämnas. Denna möjlighet gäller inte för sambo. Det finns tillfällen då banken är behörig att lämna sekretessbelagda uppgifter till myndigheter, men detta är inget som utförs av en enskild banktjänsteman efter eget tycke utan det lyder under strikta regler och utförs ofta av en intern avdelning. Exempel på behörigt röjande till myndig heter kan vara: • upplysningar till Finansinspektionen enligt lagen om bankoch finansieringsrörelse • kontrolluppgifter till Skattemyndigheten • upplysningar till polis och åklagarmyndighet • vittnesmål i domstol • åtgärder för att förhindra penningtvätt enligt penningtvättslagen © Fö RFA tt AREN OC h St UDEN t LI tt ERA t UR 21 1 Bolånerådgivning

Finansiering av terrorism innebär att pengar eller annan egendom samlas in, tillhandahålls eller mottages i syfte att användas till terrorresor, terrorist brott eller vissa allvarliga brott med liknande konsekvenser.

1.3

Sammanlagt har över 200 jurisdiktioner åtagit sig att följa FAtF:s rekom mendationer. Sverige är medlem i FAtF sedan 1990. Vinster från brottslig verksamhet är svåra att använda direkt utan att dra till sig brottsutredande myndigheters uppmärksamhet. Genom olika aktiviteter och transaktioner försöker därför brottslingar tvätta pengar och därigenom dölja deras brottsliga ursprung, så att de kan konsumeras eller investeras utan att väcka misstankar. Det är detta som avses då man talar om Ettpenningtvätt.käntsättatt

Riskerna för att utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism är något som de flesta finansiella företag och även en del icke-finansiella, som fastighetsmäklare, jurister och spelbolag, måste hantera i sin verksamhet. Penningtvättsregelverket bygger på de rekommendationer som tas fram av den internationella organisationen Financial Action task Force (FAtF).

EU har implementerat FAtF:s rekommendationer genom penningtvätts direktivet 2015/849. Sverige i sin tur har infört penningtvättsdirektivet – och därmed FAtF:s rekommendationer – genom lag (2017:630) om åtgärder mot

122Bolånerådgivning

Penningtvätt

• upplysningar till Kronofogdemyndigheten med anledning av utmätning. Brott mot banksekretessen. Den anställde riskerar inte att själv bli ansvarig vid brott mot banksekretessen, till skillnad från vid brott mot tystnads plikten, som kan medföra böter. Däremot kan företaget bli skadestånds ansvarigt för kundens ekonomiska skada, och framför allt kan brott mot banksekretessen slå hårt mot förtroendet för både den felande banken och hela banksystemet. För alla anställda i den finansiella sektorn är det alltså av största vikt att hantera sekretessbelagd information på rätt sätt, och ha förståelse för att banksekretessen gäller all information om kunden, även inom företaget och utan tidsgräns.

utnyttja bostadskrediter för penningtvätt är att återbetala krediten i förtid och då med så kallade svarta pengar.

•

Penningtvättslagen innehåller omfattande krav på att banken ska vidta åtgärder mot att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av ter rorism. Banken ska: bedöma riskerna för att verksamheten utnyttjas ta fram rutiner för sina åtgärder för att förhindra att verksamheten utnyttjas hämta in kundkännedom om samtliga kunder och hålla den uppdaterad riskbedöma samtliga kunder övervaka kundernas transaktioner och aktiviteter utreda avvikelser som skulle kunna utgöra penningtvätt och finansiering av terrorism samt rapportera sådana misstankar till Polismyndigheten vidta åtgärder för att hålla personalen utbildad och uppdaterad angående riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism skydda personalen för de hot som kan uppstå i situationer då personalen tillämpar penningtvättsregelverket.

•

Penningtvättsregelverket

•

är riskbaserat, vilket innebär att åtgärder och resurser ska koncentreras till de områden där riskerna är störst. Det ska påpekas att det inte går att bedriva bankverksamhet och ha en ”nollvision” vad gäller riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism. Det kan finnas situationer när banken har vidtagit alla rimliga åtgärder för att iden tifiera och minska sina risker för penningtvätt och finansiering av terrorism, men ändå utnyttjas för dessa syften.

Banken ska göra en riskbedömning över hur dess verksamhet riskerar att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Den ska vara doku menterad och hållas uppdaterad. Bedömningen ska omfatta alla tjänster och produkter som tillhandahålls, de typer av kunder banken vänder sig till, de distributionskanaler man använder sig av och de geografiska marknader man verkar Riskbedömningenpå. ska ligga till grund för de rutiner banken ska ha till stöd för sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och

penningtvätt och finansiering av terrorism. Lagen kompletteras av Finans inspektionens föreskrift FFFS 2017:11.

•

Art.nr 39213 studentlitteratur.se

Anette Ridder har arbetat nästan 30 år som privat ekonomisk rådgivare och drygt 10 år som utbildnings ansvarig för olika rådgivningsutbildningar. Hon är även utbildad och praktiserande fastighetsmäklare.

Bolånekostnader är ofta en stor del av människors ekonomi. Därför är bolånerådgivning viktigt såväl för den enskilda bostadsköparen som för samhället i stort. År 2016 kom en ny lag om verksamhet med bostadskrediter, och numera ska bolånerådgivare licensieras hos SwedSec för att säkerställa en branschgemensam kompetens och öka konsumentskyddet. Bolån ger kunskaper motsvarande SwedSecs kunskapskrav för bolåne licens och syftar till att bolånerådgivare ska förstå hur privatpersoners ekonomi, i olika livssituationer, påverkas av ett bostadsköp. Boken ger en överskådlig och pedagogisk beskrivning av vad ett bolån innebär och innehåller allt som en rådgivare behöver för att kunna ge sina kunder en god bolånerådgivning.

Denna tredje upplaga är uppdaterad med bland annat de nya reglerna för uppskov av beskattning av kapitalvinst vid försäljning av Tillgångbostad.till en digital version av boken ingår. Den nås med hjälp av en kod på omslagets insida.

KunskapBOLÅNför

SwedSecs licensiering

Tredje upplagan